Decisión de Juzgado Superior Civil y Contencioso Administrativo de Anzoategui, de 31 de Mayo de 2010

Fecha de Resolución31 de Mayo de 2010
EmisorJuzgado Superior Civil y Contencioso Administrativo
PonenteMirna Mas Y Rubi Sposito
ProcedimientoCumplimiento De Contrato

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

PODER JUDICIAL

Juzgado Superior en lo Civil y Contencioso Administrativo de la Circunscripción Judicial de la Región Nor-Oriental.

Barcelona, treinta y uno de mayo de dos mil diez

200º y 151º

ASUNTO : BP02-R-2008-000494

DEMANDANTE: G.R.G., venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° 10.285.833 y de este domicilio.-

APODERADO JUDICIAL: F.V.B., inscrito en el Inpreabogado bajo el N° 82.987.-

DEMANDADO: A.T.G.D.B. Y C.R. BELLO GUTIÉRREZ, venezolanos, mayores de edad, cónyuges, titulares de la cédulas de identidad N° V-3.484.799 y V-1.935.723, respectivamente.-

MOTIVO: CUMPLIMIENTO DE CONTRATO.-

En virtud de la apelación ejercida por la ciudadana A.T.G.D.B., parte co-demandada, asistida de abogado; contra la sentencia dictada por el Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Agrario y Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Anzoátegui, en fecha 25 de junio de 2.008, llega a este Tribunal el presente expediente por distribución, contentivo del juicio por Cumplimiento de Contrato; intentado por el abogado F.V.B., inscrito en el inpreabogado bajo el Nº 82.987, en su carácter de apoderado judicial del ciudadano G.R.; contra los ciudadanos A.T.G.D.B. y C.R. BELLO GUTIERREZ, ya identificados.-

De la revisión de las actas procesales que conforman el presente expediente se evidencia, que la presente acción es con ocasión a una demanda por Cumplimiento de Contrato, mediante la cual expone el apoderado judicial en representación de su mandante, en resumen en su libelo de demanda, lo siguiente:

Que su mandante realizó un contrato de Opción de Compra Venta sobre un inmueble, cuyas medidas, linderos, ubicación y distribución se dan aquí por reproducidas, encontrándose los mismos contenidos de igual manera en el documento de parcelamiento, protocolizado ante la Oficina Subalterna de Registro del distrito B. delE.A., en fecha 10 de noviembre de 1.998, bajo el Nº 46, folios 337 y 383, Protocolo Primero, Tomo Undécimo, Cuarto Trimestre.- Que se estableció en la cláusula cuarta el lapso para protocolizar la venta el cual era de ciento veinte (120) días, contado a partir de la fecha de la firma del documento autenticado, por los ciudadanos A.T.G.D.B. Y C.R. BELLO GUTIÉRREZ.- Que su representado dio cumplimiento en toda la extensión al contenido de la cláusula cuarta del contrato de opción compra venta, el cual fue autenticado en fecha 20 de octubre de 2004, por ante la Notaria Pública Tercera de Puerto La Cruz, Municipio Sotillo del Estado Anzoátegui, quedando anotado bajo el N° 54, Tomo 82, y los vendedores incumplieron con la obligación asumida, razón por la cual procedió a demandar como en efecto demandó a los ciudadanos A.T.G.D.B. Y C.R. BELLO GUTIÉRREZ, por cumplimiento del contrato de opción de Compra Venta del inmueble objeto del presente litigio, cuyas medidas, linderos, ubicación y distribución se dieron aquí por reproducidas, todo ello en atención al contenido del artículo 1.167 del Código Civil, para que cumplieran con su obligación de protocolizar el documento de propiedad del inmueble ya descrito, o en su defecto, el Tribunal ordene la protocolización de la sentencia que recaiga en el presente juicio declarando con lugar lo solicitado, a fin de que la misma sirva como título de propiedad a favor de su mandante, igualmente solicitó al Tribunal ordenará a los demandados la ejecución del contrato de opción de compra venta del inmueble; a pagar a su representado la indemnización por los daños y perjuicios causados y estimó la presente demanda en la cantidad de CIENTO CINCUENTA MIL BOLÍVARES EXACTOS (150.000,00).- Asimismo, solicitó la indexación o corrección monetaria sobre las cantidades de dinero reclamadas.-

En la oportunidad de dar contestación los co-demandados lo hicieron de la siguiente manera:

En el capítulo primero y segundo hicieron una breve narración de los hechos desde la introducción de la presente demanda, los cuales se dan aquí por reproducido.- En el capítulo tercero procedieron a dar contestación al fondo de la presente demanda negando, rechazando y contradiciendo, en todas y cada una de sus partes la misma, tanto en los hechos como en el derecho, contenidos en la misma, exponiendo a tal efecto que no estaba estipulado en dicho contrato la ocupación del inmueble hasta la firma definitiva del documento de compraventa, tal y como se evidencia de la inspección ocular realizada por el Juzgado Segundo del Municipio S.B. de esta Circunscripción Judicial, en fecha 28 de abril de 2005.- Que en relación al incumplimiento de los vendedores de hacer la tradición de la cosa objeto del contrato de opción compra venta, es de señalar que no se encontraba estipulado la ocupación del inmueble hasta la venta definitiva, siendo el caso que los vendedores permitieron la posesión del mismo por parte del comprador en calidad de arrendamiento bajo un contrato verbal, cuyo canon se estableció en la cantidad de CUATROCIENTOS CINCUENTA BOLIVARES EXACTOS (Bs. 450,00), así como el pago del condominio y los servicios básicos los cuales de igual manera incumplió el comprador.- Que tal aceptación por parte de los vendedores, en que el comprador, ciudadano G.R., ocupara el inmueble demuestra claramente la buena fe de sus mandatarios y la intención de ejecutar el contrato.- Que en la cláusula décima primera se estableció que el comprador solo podría entrar en posesión del inmueble, una vez otorgado el documento definitivo de compraventa en el Registro Subalterno respectivo; que asimismo en la cláusula quinta y sexta se estableció notificar a los vendedores el día y la hora de la firma del contrato, puesto que éstos se encontraban residenciados en la ciudad de Caracas, así de igual manera debían de suministrar toda la información necesaria para la redacción del documento definitivo de compraventa, obligación ésta que no cumplió el comprador.- Que el crédito hipotecario para vivienda principal, no fue estipulado como condición para la materialización del contrato definitivo; encontrándose el mismo sometido a un término de ciento veinte (120) días contados a partir de la fecha de la firma del documento de opción a compra.- Que la cláusula octava, estipula, la obligación del comprador de pagar todos los gastos que genere la operación de compraventa entre los cuales se encuentran los gastos ocurridos con ocasión al pago de los aranceles municipales, los gastos de honorarios profesionales, la habilitación del registro si hubiese sido el caso etc.- Que en relación a la obligación de mantener al día el condominio de la Asociación Civil Terrazas de Oriente, el mismo se dejó de cancelar desde el momento que fue estipulado el contrato verbal y no desde la fecha señalada por el demandante.- Que el documento definitivo de compraventa consignado con el libelo de demanda, sellado y firmado por Del Sur Banco Universal C.A., no posee fecha de emisión, pero de la lectura del mismo se desprende que fue otorgado con posterioridad a la fecha 21 de febrero de 2005, fecha en la cual fue otorgado el instrumento poder al ciudadano J.T.H.G., ante la Oficina Inmobiliaria de Registro Público del Distrito Sotillo de este Estado, para que ese acto represente a Del Sur, Banco Universal, C.A.- En tal sentido, fundamentó sus alegatos en los artículos 1.133, 1.134 del Código Civil.- Asimismo, alegó ciertos hechos en relación a la solicitud de medida preventiva de embargo, corrección monetaria, de los daños y perjuicios y la obligación de protocolizar el documento de propiedad los cuales se dan aquí por reproducidos.-

Planteada la litis de esta manera corresponde a este Juzgado pronunciarse sobre las pruebas promovidas por las partes lo cual hace de la siguiente manera:

PRUEBAS DE LA PARTE ACTORA:

En el capítulo primero, reprodujo el mérito favorable de los autos, en especial el mérito favorable que se interpreta del encabezamiento de la contestación de la demanda folio 130 (…).-

Promovió el valor probatorio que se desprende del contrato verbal que los accionados supuestamente convinieron, para probar que los demandados no realizaron ningún contrato verbal con su mandante.-

Segundo, reprodujo el mérito favorable que se interpreta de la contestación de la demanda (…), promovió el valor probatorio que se desprende de la afirmación para indicar el domicilio de los demandados.-

Tercero, reprodujo el mérito favorable que se interpreta de lo afirmado por los demandados, según lo establecido en la cláusula cuarta, ya que los vendedores estaban informados de la protocolización del documento de venta.-

En este sentido, es de acotar que efectivamente coincide este Juzgado con el criterio establecido por el Juzgado A-quo, en el sentido, de que el apoderado actor esgrime una serie de alegatos propios de un escrito de informes y no de promoción de pruebas, no constituyendo los elementos probatorios especificados un medio de prueba, aunado a que la parte promovente la cual pretende hacerse valer de un medio probatorio, debe señalar específicamente que hecho concreto pretende hacer valer, no siendo el merito favorable de los autos de manera genérica un medio constitutivo de prueba.- Y así se declara.-

En el capítulo segundo promovió las testimoniales de las ciudadanas VERUSKA DURAN y YUSMELIS ROLINS, venezolanas, mayores de edad, titulares de las Cédulas de Identidad Nros: 11.904.285 y 8.349.365, respectivamente.-

En relación a la declaración de la ciudadana VERUSKA DURAN, venezolana, mayor de edad, titular de la Cédula de Identidad Nº 11.904.285, por cuanto observa quien aquí decide que cursa a los folios 214 y 230, acto de declaración de testigo mediante el cual se declaró desierto el mismo, es por lo que considera esta sentenciadora que no tiene materia sobre la cual pronunciarse.- Y así se declara.-

En relación a la declaración de la ciudadana YUSMELIS ROLINS, venezolana, mayor de edad, titular de la Cédula de Identidad Nº 8.349.365, (folios 231 al 233) y en atención a las reglas de idoneidad, educación, edad y profesión, esta Juzgadora observa que sus deposiciones fueron las siguientes: “Segunda pregunta, manifestó haber sido miembro como Tesorera de la Junta de Condominio de la Urbanización Terrazas de Oriente, del año 2005 a principio del año 2006; a la tercera pregunta expuso que el señor G.R. le solicitó le facilitara la documentación, planos de la vivienda y que le movilizara el crédito hipotecario que estaba solicitando; a la cuarta pregunta dijo que la promotora del crédito la llamó a su casa el día 15 de noviembre de 2004 para decirle que el crédito estaba aprobado; a la quinta pregunta manifestó que el 15 de diciembre se llamó a C.B. del teléfono de su casa más de quince veces, dejándole mensajes y el señor no devolvía la llamada, y que durante ese mes se le llamó todos los días y a las otras preguntas continuó exponiendo que del Banco les comunicaron que la Ley Especial de Protección del Deudor Hipotecario de Vivienda fue aprobada el 03 de enero de 2005 y que tenia que esperar los tres (3) meses.- Que el Banco Del Sur le aprobó Treinta Mil Bolívares (Bs.30.000,oo), que el señor Genaro antes de salir a la Notaría le enseñó el cheque de Veinte Millones de Bolívares del Banco Fondo Común, que el cerro en la urbanización justo al lado de la casa del señor Genaro tiene un problema de deslizamiento desde el dos mil tres (2003), esas viviendas expresó la declarante “las llaman de alto riesgo” y están en Zonas de desalojo y Protección Civil y los Bomberos le pusieron cinta roja y dice “PELIGRO”, que allí ocurrió una tragedia y donde una señora murió tapiada y una niña perdió las piernas, que “todas esas casas le dieron orden de desocupar las vivienda por estar en alto riesgo y hasta la fecha eso es de peligro” (sic folio 232), agregó que la señora que murió se llamaba Carmen y ella era amiga de ellos, le cuidaban la casa de la señora América, que el señor Genaro le respondió que era lo que pasaba en el cerro que no tenía ninguna información y lo llevó y le enseñó toda la problemática del cerro y se le dijo todo lo que estaba pasando, que eso fue en enero del 2005 y concluye su declaración afirmando que el comprador pagó lo convenido y acordado en el documento de opción de compra, que le fueron otorgados Treinta Mil Bolívares por el Banco del Sur, que entregó Veinte Mil Bolívares en un cheque de gerencia y Dos Mil en efectivo.-“

Observa este Juzgado que tal deposición fue la única testimonial evacuada, no obstante de igual manera este Juzgado acoge el criterio expresado por el Juzgado A-quo, así como la sentencia citada por la Sala de Casación sustentada por la Sala Civil del Tribunal Supremo de Justicia, en decisión proferida en fecha 23 de mayo de 2006, Sentencia N° 0322, Exp. N° 05-609, caso M.T. de Belisario, contra J.R.B.L., mediante la cual se admite la declaración de un único testigo con la salvedad o exclusión de que dicha declaración se encuentre dirigida a demostrar obligaciones superiores a los Dos Bolívares por no permitirlo el artículo 1.387 del Código Civil; razón por la cual considera quien aquí sentencia que la testimonial rendida por la ciudadana YUSMERY DEL C.R.A., bajo las circunstancias de modo, tiempo y lugar expresadas, carece de trascendencia y credibilidad para cumplir con el objeto de la prueba perseguido por la actora.- Y así se declara.-

En el capítulo tercero promovió las siguientes documentales:

1-) Marcada con la letra “A”, fotocopia de la demanda de Resolución de Contrato de Compra-Venta interpuesta por los ciudadanos A.T.G.D.B. y C.R. BELLO GUTIERREZ, por ante el Juzgado Cuarto de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Agrario y del Tránsito de esta Circunscripción Judicial, cuyo N° de expediente BP02-V-2005-001341, a los fines de probar que su representado, pago en el acto de la firma del documento de compra venta, la cantidad de VEINTIDÓS MIL BOLÍVARES (22.000,00) los cuales se pagaron de acuerdo al contrato.- Cursa a los folios 166 al 172, copia simple de dicha demanda, en este sentido, es de señalar que si bien es cierto, la misma fue consignada en copia simple sin que la parte adversa la hubiese impugnado, no es menos cierto, que el Tribunal no puede otorgarle valor probatorio por cuanto la misma por si sola no constituye, ni prueba el objeto de la prueba alegada por el actor en el sentido de demostrar haber pagado en el acto de la firma del documento de compra venta, la cantidad de VEINTIDÓS MIL BOLÍVARES (22.000,00) los cuales se pagaron de acuerdo al contrato, razón por la cual este Juzgado no le otorga valor probatorio.- Y así se declara.-

2-) Marcada con la letra “B”, fotocopia de la demanda de Desalojo, presentada por los ciudadanos A.T.G.D.B. Y C.R. BELLO GUTIÉRREZ , cursante por ante el Juzgado Tercero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Agrario y del Tránsito de esta Circunscripción Judicial, cuyo N° de expediente BP02-V-2005-001342, y riela a los folios 173 al 177, copia simple de dicha demanda, en este sentido, es de señalar que si bien es cierto, la misma fue consignada en copia simple sin que la parte adversa la hubiese impugnado, no es menos cierto, que el Tribunal no puede otorgarle valor probatorio a la misma por cuanto dichas copias por si misma no constituyen ni prueban el objeto de la prueba alegado por el actor en el sentido de demostrar que hubo un contrato verbal entre las partes, razón por la cual este Juzgado no le otorga valor probatorio por no ser la misma adecuada a los fines de demostrar tal aseveración, debiendo ser desechada del proceso por impertinente, como en efecto.- Así se declara.-

3-) Marcada con la letra “C”, citación al ciudadano C.B., de fecha 29 de abril de 2.005, para una conciliación de cuentas firmado por la Administradora del Condominio Terrazas de Oriente.- Cursa al folio 178, copia de dicha comunicación, en tal sentido, siendo que en auto de admisión de pruebas se ordenó oficiar a dicho condominio sin que de actas consten resultas de la misma, es por lo que este Juzgado considera que no tiene materia sobre la cual pronunciarse.- Y así se declara.-

Marcado con la letra y número C1, promovió estado de cuenta de deuda del ciudadano C.B. GUTIERREZ, de fecha 31 de diciembre de 2.004.- Cursa al folio 179, copia del referido estado de cuentas, en tal sentido, siendo que en el auto de admisión de pruebas se ordenó oficiar a dicho condominio sin que de actas consten resultas de la misma, es por lo que este Juzgado considera que no tiene materia sobre la cual pronunciarse.- Y así se declara.-

Marcado con la letra y número C2, promovió cálculo del departamento legal de la Asociación Civil Propietarios Terrazas de Oriente, de fecha 29 de abril de 2.005, a nombre del ciudadano C.B. GUTIERREZ.- Cursa al folio 180, copia del referido estado de cuentas, en tal sentido, siendo que en auto de admisión de pruebas se ordenó oficiar a dicho condominio sin que de actas consten resultas de la misma, es por lo que este Juzgado considera que no tiene materia sobre la cual pronunciarse.- Y así se declara.-

Marcado con la letra y número C3, promovió relación de gastos de enero del 2004, dirigida al ciudadano C.B..- Cursa al folio 181, copia de la referida relación de gastos, en tal sentido, siendo que en auto de admisión de pruebas se ordenó oficiar a dicha oficina sin que de actas consten resultas de la misma, es por lo que este Juzgado considera que no tiene materia sobre la cual pronunciarse.- Y así se declara.-

Marcado con la letra y número C4, promovió estado de cuenta de la Dirección de Tributación y Cobranza de la Alcaldía del Municipio B. delE.A..- Consta al folio 182, dicha documental, así como la respuesta emitida por dicho organismo, cursante al folio 236; el Tribunal le otorga pleno valor probatorio, como demostrativo de que la ciudadana BELLO A.T.G., específicamente el inmueble identificado con el Nº catastral 03-22-10-08-00-00-00, se encuentra a la fecha con saldo de cero bolívares, en virtud de que canceló todo lo adeudado y a su vez, anticipó los trimestres restantes correspondientes al año 2.006.- Y así se declara.-

Marcado con la letra y número C5 (folio 183), estado de cuenta del año 2.002 al mes de febrero de 2.005, de fecha 10 de marzo de 2.005, en el cual se demuestra la deuda que tiene la ciudadana A.T.G., con el Municipio B. delE.A..- En tal sentido, siendo que en auto de admisión de pruebas se ordenó oficiar a dicho organismo sin que de actas consten resultas de la misma, es por lo que este Juzgado considera que no tiene materia sobre la cual pronunciarse.- Y así se declara.-

Marcado con la letra y número C6, promovió certificación de gravámenes emitida por el Registrador Inmobiliario del Municipio B. delE.A., de fecha 18 de noviembre de 2.004, a nombre de la ciudadana VERUSKA ELIZABETH DURAN GOMEZ-, titular de la Cédula de Identidad Nº 11.904.285, con el objeto de probar que los vendedores mantenían a la fecha del otorgamiento del crédito hipotecario por parte del banco Del sur Universal C.A ( para finalizar la operación de compra venta entre las partes) una serie de deudas que imposibilitaban el saneamiento para impedir la evicción.- En tal sentido, siendo que en auto de admisión de pruebas se ordenó oficiar a dicho organismo sin que de actas consten resultas de la misma, es por lo que este Juzgado considera que no tiene materia sobre la cual pronunciarse.- Y así se declara.-

4-) Promovió marcado con las letras D, convenio de pago firmado entre el Presidente de la Junta de Condominio de Terrazas de Oriente, ciudadana D.V. y el ciudadano C.B., a los fines de probar que los demandados no cumplieron con su obligación de pago y menos han tenido la intención de otorgar el documento definitivo de compra venta.- En relación a esta documental es de señalar que la misma se encuentra suscrita por una tercera persona ajena al proceso, aunado a que no se deriva el cumplimiento o hecho extintivo de la obligación suscrita entre ambas partes, razón por la cual a todas luces resulta desde todo punto de vista impertinente, y mal promovida.- Y así se declara.-

Asimismo, marcado con la letra D1 (folio 186), recibo de pago por la cantidad de TRESCIENTOS BOLIVARES EXACTOS (Bs: 300,00) por concepto de abono a cuenta de mayor suma de condominio, de fecha 26 de enero de 2.006, a nombre de la ciudadana A.G.D.B., a tal efecto de conformidad con lo establecido en el artículo 434 del Código de Procedimiento Civil, indicó el lugar donde deben compulsarse los instrumentos.- En este sentido, observa esta Juzgadora que la parte promovente pretende hacer valer la misma a través del contenido del artículo 434 ejusdem, sin que tal recibo de pago pueda considerarse como un instrumento público, lo cual a todas luces resulta impertinente, aunado a que el mismo no demuestra nada.- Y así se declara.-

5-) Marcado con la letra E, promovió planillas de depósitos del Banco de Venezuela números 13703874 y 13703873, las cuales se prepararon para el pago de los aranceles del Registro Subalterno del Municipio S.B. delE.A. (folio 187).- En relación a dichas copias es necesario señalar que las mismas carecen de aceptación por parte del referido Banco, de fecha y demás elementos necesarios que le den la legalidad correspondiente para contener la certeza de lo que pretende demostrar la parte promovente, y en consecuencia, este Juzgado no le otorga valor probatorio.- Y así se declara.-

Marcado con la letra E1, promovió documento de constitución de hipoteca a favor del Sur Banco Universal C.A., en el cual se le otorga un crédito al hoy demandante, por la cantidad de TREINTA BOLIVARES EXACTOS (Bs: 30.000,00) (folios 188 al 192).- Por cuanto tal documental no fue impugnada por la parte adversa, el Tribunal, le otorga pleno valor probatorio como demostrativo de que la Entidad de Del Sur Banco Universal C.A, le otorgó al ciudadano G.R.G., ya identificado, un crédito por la cantidad de TREINTA MIL BOLIVARES EXACTOS (Bs: 30.000,00), con ocasión a la venta del inmueble objeto del presente litigio, mediante la cual los ciudadanos A.T.G.D.B. Y C.R. BELLO GUTIERREZ, debían otorgar dicho documento de venta como vendedores, que si bien es cierto el mismo no tiene una fecha cierta de su presentación, no es menos cierto que no establece a la fecha de su protocolización, teniendo las partes la carga procesal de su presentación, razón por la cual este Juzgado le otorga pleno valor como demostrativo de la obtención de dicho crédito.- Y así se declara.-

Marcado con la letra E2, promovió autorización del Banco del Sur Banco Universal C.A, (folio 193).- En este sentido, observa quien aquí decide que la misma debió ser promovida a través de la prueba de informes de conformidad con lo establecido en el artículo 433 del Código de Procedimiento Civil, razón por la cual este Juzgado no le otorga valor probatorio.- Y así se declara.-

6-) Marcado con la letra K, promovió el original de comprobante de cheque de Gerencia, por un monto de VEINTE MIL BOLIVARES EXACTOS (Bs. 20.000,00) a la orden del ciudadano C.B., de fecha 13 de octubre de 2.004, Banco Fondo Común, sucursal Lechería, cheque Nº 4496099712, para probar que al demandado se le pagó con cheque y con efectivo lo estipulado en el Contrato suscrito el 20 de octubre de 2004.- El Tribunal, le otorga pleno valor probatorio como demostrativo que el ciudadano G.R.G., compró cheque de gerencia a favor del ciudadano C.B., por la cantidad de VEINTE MIL BOLIVARES EXACTOS (Bs: 20.000,00), girado contra el Banco Fondo Común.- Y así se declara.-

PRUEBAS DE LA PARTE DEMANDADA:

En el capítulo I, alegó que las pruebas tenían como finalidad demostrar que siempre tuvieron la disposición de protocolizar (…).- Por cuanto tal alegato no es un medio probatorio, el Tribunal, no le otorga valor probatorio.- Y así se declara.-

En el capítulo II, reprodujo el mérito favorable de los autos, que favorecen a sus representados, establecido en las siguientes documentales:

1) Documento de opción de compra venta, de fecha 20 de octubre de 2.004, cursante a los folios 13 al 16, con el objeto de demostrar que el comprador debía cancelar la cantidad de TREINTA Y DOS MIL BOLIVARES (Bs. 32.000,00), cuyo monto no cubría la totalidad de la deuda, por cuanto el documento traslativo de propiedad se debió protocolizar dentro de los Ciento Veinte (120) días contados a partir de la firma del documento de opción de compra venta.- Que la venta no estaba sometida a una condición, sino a un término de Ciento Veinte (120) días continuos.- Que el comprador se obligó a suministrar a los vendedores la información necesaria para la redacción del documento, lo cual nunca ocurrió.- Por cuanto tal documento no fue atacado por la parte adversa, y siendo que el mismo es un documento público, es por lo que de conformidad con lo establecido en el articulo 429 de Código de Procedimiento Civil, en concordancia con el artículo 1.357 del Código Civil Venezolano, se le otorga pleno valor probatorio como demostrativo de las obligaciones contraídas por ambas partes en dicho documento.- Y así se declara.-

2) Del supuesto documento de compra venta que se iba a firmar anta la Oficina del Registro Subalterno, cursante a los folios 22 al 26 vto, todo con la finalidad de demostrar que dicho documento no posee fecha de elaboración.- Por cuanto tal documental no fue impugnado en su debida oportunidad procesal, sino por el contrario pretende la parte adversa servirse de ella, en base a la comunidad de la prueba, en virtud, que después que las pruebas son aportadas al proceso no pertenecen a la promovente sino a ambas partes, es por lo que, este Juzgado le otorga pleno valor probatorio como demostrativo de que si bien es cierto, el documento definitivo de venta estuvo listo y presentado ante la entidad bancaria Del Sur, evidenciándose del mismo el sello húmedo del Banco como Revisado; no es menos cierto, que efectivamente no se deriva del mismo la fecha cierta de su presentación.- Y así se declara.-

En el capítulo III, de conformidad con lo establecido en los artículos 429 y 430 del Código de Procedimiento promovió las siguientes documentales:

1-) Inspección ocular realizada en fecha 28 de abril de 2.005, por el Juzgado Segundo de Municipio de la Circunscripción Judicial del Estado Anzoátegui.- Por cuanto observa este Tribunal que si bien es cierto, la misma fue practicada fuera del proceso, es decir, extra litem, no es menos cierto, que fue evacuada dentro de los presupuestos procesales establecidos en el artículo 1.429 del Código Civil, y por lo tanto tiene valor de una prueba legal, en virtud de haber existido inmediación del Juez el cual la evacuó, que pudo apreciar por medio de sus sentidos, las circunstancias de una situación de hecho, aunado a su ratificación en la fase probatoria; debiendo de igual manera señalar, con respecto a las Inspecciones Judiciales extra litem, lo que ha establecido el M.T. de la República, en relación a su valoración en los juicios, estableciéndose lo siguiente:

”…sentencia Nº 399 de fecha 30/11/2000 de la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, con respecto a la Inspección Judicial extra litem señaló, lo siguiente: "...la inspección judicial preconstituida no necesita ser ratificada en el proceso para que surta efectos probatorios, por cuanto hubo inmediación del juez que aprecia por sus sentidos las circunstancias de una situación de hecho...”.-

Razón por la cual este Juzgado difiere del criterio expuesto por el a-quo en el sentido de que debió ser ratificada en el juicio, no otorgándole valor probatorio a la misma, considerando quien aquí decide que una vez promovida la misma en la fase probatoria, dicha inspección pasa a ser parte del proceso, debiendo las partes hacer uso de los medios legales otorgados por la ley a los fines de atacarla y contrarrestar su eficacia, en tal sentido, este Juzgado le otorga pleno valor probatorio por haber sido la misma ratificada en la fase probatoria.- Y así se declara.-

2-) Original de comunicación de fecha 23 de enero de 2.006, emitida por la Junta de Condominio de la Asociación Civil Terrazas de Oriente, mediante la cual se evidencia que le ciudadano G.R., se encuentra ocupando el inmueble y se negaba a pagar las mensualidades del condominio, las cuales fueron estipuladas en el contrato de arrendamiento, anexada marcada con la letra “B”.- Por cuanto tal documental emana de un tercero ajeno a la causa sin que el mismo haya sido citado a los fines de ratificar su contenido y firma, debiendo tal documental ser promovida de conformidad con lo establecido en el artículo 431 del Código de Procedimiento Civil, es por lo que no se le otorga valor probatorio a la misma.- Y así se decide.-

3-) Original del convenio de pago firmado entre su representada y la ciudadana D.V., en su condición de Presidenta del Condominio, para llegar a un acuerdo en el pago de las mensualidades vencidas.- Por cuanto tal documental emana de un tercero ajeno a la causa como lo es la Presidenta de la Junta de condominio, se da aquí por reproducido lo expuesto en el numeral anterior.- Y así se declara.-

En el capítulo IV, promovió Inspección Judicial de conformidad con lo establecido en el artículo 472 del Código de Procedimiento Civil.- Por cuanto de actas se evidencia cursante al folio 235, que la misma fue previamente evacuada dejándose expresa constancia que el ciudadano G.R.G., habita el inmueble objeto del presente litigio, el Tribunal le otorga pleno valor probatorio, como demostrativo de ese hecho.- Y así se declara.-

En el capítulo V, promovió la testimonial de la ciudadana D.V., en su condición de ex presidenta de la Junta de Condominio de la Asociación Civil Terrazas de Oriente.- Por cuanto de actas se evidencia cursante a los folios 216, 226 y 234, que el acto de declaración de la testigo fue declarado desierto, sin que posterior a los mismos se hubiese efectuado tal declaración, es por lo que considera este Juzgado que no tiene materia sobre la cual pronunciarse.- Y así se declara.-

Planteada la litis de esta manera pasa este Juzgado a pronunciarse sobre el fondo del asunto de la siguiente manera:

HECHOS NO CONTROVERTIDOS:

La existencia de un contrato de opción compra venta suscrito entre las partes sobre un inmueble constituido en una parcela de terreno y la edificación construida sobre ella, destinada a la vivienda principal, distinguida con el Nº 26, ubicada en la calle 1-C de la Urbanización Terrazas de Oriente, Sector Pele el Ojo, vía Naricual, Barcelona, Municipio Bolívar, Estado Anzoátegui, de fecha 10 de noviembre de 1.998, bajo el Nº 46, folios 337 y 383, Protocolo Primero, Tomo Undécimo, Cuarto Trimestre.- Y así se declara.-

HECHOS CONTROVERTIDOS:

El cumplimiento del contenido de la cláusula cuarta del referido contrato, el cual establecía el cumplimiento del lapso de ciento veinte (120) días siguientes contados a partir de la fecha de la firma de dicho documento, mediante el cual las partes tenían la carga de probar quien había cumplido su obligación en el lapso estipulado.- Y así se declara.-

En este sentido, partiendo de este hecho donde se centra la controversia, es necesario señalar el contenido del artículo 506 del Código de Procedimiento Civil, el cual señala lo siguiente:

Las partes tienen la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho. Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella, debe por su parte probar el hecho extintivo de la obligación

.-

De la norma en comento se arguye, que en dicha disposición transcrita se consagra la carga de las partes de probar sus respectivas afirmaciones de hecho.- De lo cual la carga de la prueba, según los principios generales del derecho, no es una obligación que el Juzgador impone a capricho a las partes, sino que esta obligación se tiene según la posición del litigante en la litis; razón por la cual al demandante le corresponde la carga de probar los hechos que alega, según el cual “incumbi probatio qui dicit, no qui negat”, por lo que corresponde probar a quien afirma la existencia de un hecho, no a quien lo niega, más al demandado le toca la prueba de los hechos en que basa su excepción, en virtud del “reus in excipiendo fit actor” al tornarse el demandado en actor de la excepción.- Este principio se armoniza con el primero y, en consecuencia, sólo cuando el demandado alega hechos nuevos le corresponde la prueba correspondiente, de lo contrario solo se limitará el actor a demostrar su afirmación.-

Dicho esto, en el caso de marras, se evidencia que la parte actora basó su pretensión en los hechos alegados en su libelo de demanda los cuales se dan aquí por reproducidos; y en la oportunidad de dar contestación, la demandada se limitó a negar, rechazar y contradecir en todas y cada una sus partes los hechos alegados por la actora, así como alegar nuevos hechos tales como el contrato verbal entre las partes y la ocupación del inmueble objeto del presente litigio por parte del actor, razón por la cual a ambas partes les incumbía la carga de probar.- Y así se declara.-

En este sentido, establece el contenido del artículo 1.159 del Código Civil, lo siguiente:

“Los contratos tienen fuerza de Ley entre las partes.- No pueden revocarse sino por mutuo consentimiento o por las causas autorizadas por la Ley.-“

Dicho esto, nuestro Código Civil vigente establece varias tipologías o aceptaciones acerca de los “Contratos”; en tal sentido, los contratos no son mas que un convenio entre una o varias personas por medio del cual se obligan con respecto a una o varias obligaciones de dar, hacer o no hacer una cosa, existiendo varias figuras sustantivas como lo son contrato de venta, mandato, mutuo, permuta, el de obras entre otros.-

Pues bien, la figura del contrato en la legislación venezolana, se encuentra establecido en el artículo 1.133 del Código Civil, el cual señala lo siguiente:

“El contrato es una convención entre dos o más personas para constituir, reglar, transmitir, modificar o extinguir entre ellas un vínculo jurídico.-“

En este orden de ideas, es necesario señalar que el contrato surge del acuerdo de voluntades entre dos o más persona, y que según nuestra legislación puede ser unilateral, bilateral, aleatorio, a titulo oneroso, gratuito y que se diferencian por las características propias de cada uno de ellos, debiendo cumplir los contratos con ciertos requisitos, los cuales a saber son:

  1. -El consentimiento de las partes: Es el acuerdo de voluntades que no se manifiesta concomitantemente sino que una de las partes dirige una oferta y el destinatario de la oferta la examina y después de examinarla la puede rechazar o aceptar, si la acepta el consentimiento es perfecto y el contrato queda formalizado; el ofrecimiento no necesariamente se dirige a una persona determinada, se puede hacer al público y cualquier persona puede aceptarlo, la aceptación tiene un carácter individual y se puede hacer de cualquier forma si se tratare de un contrato consensual.-

  2. -Que el objeto pueda ser materia de contratos: Es decir, debe ser posible, lícito, determinado o determinable, en tal sentido las cosas futuras no pueden ser objeto de contratos.-

  3. - Causa Lícita: En tal sentido la obligación fundada sin causa o fundada en una causa falsa o ilícita no tiene ningún efecto.- El contrato es válido aunque la causa no se exprese, esta se presume que existe mientras no se demuestre lo contrario.-

Ahora bien, analizado el concepto de los contratos y los requisitos que deben darse para la existencia de los mismos, así como la clasificación jurídica establecida por este juzgado, corresponde ahora a esta alzada pasar a determinar si efectivamente la parte actora logró demostrar su pretensión , y así se declara.-

En este sentido, es de señalar que en el caso de marras existe un contrato de opción compra venta, que no es mas que aquel contrato bilateral mediante el cual una persona confiere un derecho a un tercero para que éste adquiera un determinado bien, y éste último asume el compromiso de adquirirlo durante el lapso o al termino establecido en el contrato.- Y así se declara.-

Dicho esto, observa quien aquí decide, que establece el contenido de la cláusula cuarta del contrato objeto del presente litigio, el cual fue previamente ya valorado en la fase probatoria, lo siguiente:

“Cuarta: El documento traslativo de propiedad se protocolizará en la Oficina de Registro correspondiente, dentro de los CIENTO VEINTE (120) DIAS siguientes contados a partir de la fecha de firma del presente documento.-“

Del contenido de la cláusula en comento se evidencia que la misma tenía una condición a los fines de protocolización del referido documento para su venta definitiva, el cual no era más que el término de ciento veinte (120) días contados a partir de la fecha de la firma del referido documento.- Y así se declara.-

En este sentido, de actas se evidencia que la parte actora en la fase probatoria logró demostrar que había presentado el documento de venta definitivo para su respectiva protocolización ante la entidad bancaria Banco Del Sur, evidenciándose del mismo el sello húmedo de dicha entidad (188 al 192), así como el comprobante del cheque de gerencia el cual compró a favor del ciudadano C.B., por la cantidad de VEINTE MIL BOLIVARES EXACTOS (Bs: 20.000,00), y siendo que el precio total para la venta del mismo fue por la cantidad de CINCUENTA Y CUATRO MIL BOLIVARES EXACTOS (Bs: 54.000,00), de los cuales en el momento del otorgamiento del referido documento de opción compra venta la parte actora entregó la cantidad de TREINTA Y DOS MIL BOLIVARES EXACTOS (Bs: 32.000,00), tal y como quedó establecido en el contenido de la cláusula segundo del referido contrato, siendo el saldo restante la cantidad de VEINTIDOS MIL BOLIVARES EXACTOS ( Bs: 22.000,00), los cuales debían de cancelarse en el momento de la protocolización del respectivo documento, siendo necesario señalar que en atención al contenido de las Cláusulas contractuales estipuladas en el presente contrato, las partes tenían la obligación de presentar el documento definitivo de venta ante la Oficina de Registro respectiva; evidenciándose de igual manera en el literal B de la Cláusula Quinta del contrato producido como documento fundamental de la demanda, lo siguiente:

B- Si no concurrieren al acto del otorgamiento del documento traslativo de la propiedad, el día, hora y lugar que le notifiquen a los vendedores

.-

Sin embargo en la Cláusula Séptima se establece que el comprador se obliga a suministrar a los vendedores toda la información necesaria para la redacción del documento definitivo de compraventa, de donde se aduce que efectivamente a los vendedores les correspondía la obligación de redactar el documento definitivo de venta, situación que no se verificó dentro del lapso de los ciento veinte (120) días establecidos en la Cláusula Cuarta del documento de opción compra venta, pero que por su parte el actor, es decir el comprador lo presentó ante la entidad bancaria correspondiente, lo que demuestra la intención de efectuar y llevar a cabo la respectiva venta.- Y así se declara.-

Por su parte, los co-demandados no lograron demostrar el hecho extintivo de la obligación, es decir, la liberación de su obligación de cumplir a cabalidad las obligaciones pactadas en dicho contrato, aunado a la obligación que tenían de notificar el comprador de su decisión de dar por terminado el contrato al vencimiento del lapso establecido en el mismo, tal y como fue establecido en la cláusula sexta, debiendo entenderse que los lapsos estipulados en el mismo fueron relajados por las partes, con la tácita aceptación de continuar el contrato sin notificación de las partes; pues, basaron su excepción en el hecho de haberle dado la ocupación del inmueble objeto del presente litigio al actor, en calidad de arrendamiento verbal, sin haber podido demostrar el cumplimiento de la obligación que les correspondía.- Y así se declara.-

Por otra parte, en relación a los daños y perjuicios solicitados por la parte actora, es necesario señalar que la doctrina y la Jurisprudencia, han precisado que cuando se demandan daños y perjuicios, deben especificarse el monto de los mismos, así como señalar en base a qué son calculados y probar sus causas, es decir, la relación entre el hecho y el daño generado, mejor conocido como la relación de causalidad.- Y así se declara.-

En el caso de marras, en atención a lo antes expuesto observa quien aquí decide, que la parte actora si bien es cierto, alegó una conducta culposa por parte de los co-demandados la cual trajo como consecuencia una serie de situaciones expuestas en su libelo de demanda para reclamar los daños y perjuicios, no es menos cierto, que ésta, no específico los mismos, al igual que sus causas; y en la fase probatoria no logró demostrar la causa en atención al hecho y daño generado; razón por la cual considera quien aquí decide, que la reclamación por daños y perjuicio no puede prosperar, como en efecto.- Así se declara.-

En consecuencia, en base a los razonamientos de hecho y de derecho que anteceden resulta forzoso para este Juzgado concluir que efectivamente los co-demandados incumplieron con su obligación, y por su parte el actor logró demostrar su pretensión, razón por la cual resulta forzoso para este Juzgado declarar PARCIALMENTE CON LUGAR la pretensión del actor, y por ende Confirmar la decisión dictada por el a-quo debiendo ser declarada Sin Lugar la apelación formulada por la co-demandada ciudadana A.T.G.D.B., asistida por la abogada YOLIMAR ROJAS PEREZ, como en efecto así será dictado en el dispositivo del presente fallo, y así se declara.-

DECISIÓN

En base a los razonamientos de hecho y de derecho que anteceden este Juzgado Superior en lo Civil y Contencioso Administrativo de esta Circunscripción Judicial, en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, actuando como Tribunal de alzada declara:

Primero

Sin Lugar la apelación interpuesta por la co-demandada ciudadana A.T.G.D.B., asistida por la abogada YOLIMAR ROJAS PEREZ, contra la sentencia dictada por el Juzgado segundo de primera Instancia en lo Civil, Mercantil; Agrario y de Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Anzoátegui, en fecha 25 de junio de 2.008.-

Segundo

Se CONFIRMA la decisión dictada por el A-quo, en fecha 25 de junio de 2.008, con las diferencias de criterio señaladas en esta decisión, declarándose por ende PARCIALMENTE CON LUGAR, la demanda que por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO, intentara el abogado F.V.B., en su carácter de apoderado judicial del ciudadano G.R.G.; contra los ciudadanos A.T.G.D.B. y C.R. BELLO GUTIERREZ, todos ya identificados.- En consecuencia, dentro del término establecido en el decreto de ejecución de esta sentencia los demandados A.T.G.D.B. y C.R. BELLO GUTIERREZ deben proceder a realizar la tradición, mediante el otorgamiento del instrumento de propiedad del inmueble constituído por una parcela de terreno y la casa sobre ella construida, distinguida con el numero 26, ubicada en la calle 1-C de la Urbanización Terrazas de Oriente, situada en el Sector Pele El Ojo, vía Naricual, Barcelona, Jurisdicción del Municipio S.B. delE.A.. La parcela de terreno tiene una superficie aproximada de DOSCIENTOS TREINTA Y SEIS METROS CUADRADOS CON CINCUENTA Y CINCO DECIMETROS (236,55 Mts2); y se encuentra delimitada así: Norte: En Dieciséis Metros con sesenta centímetros, (16,60 Mts), con la Parcela N° 37 ; Sur: En Dieciséis Metros con sesenta centímetros (16,60 Mts), con la Calle 1-C; Este: En Catorce Metros con veinticinco centímetros (14,25 Mts), con Parcela ZV-3; Oeste: En Catorce Metros con veinticinco metros (14,25 Mts), con Parcela N° 27.- La casa posee un área de construcción de CIENTO TREINTA METROS CUADRADOS (130 M2), con las características que están especificadas en el documento de propiedad de dicho inmueble, el cual se encuentra registrado por ante la Oficina Subalterna de Registro Público del Municipio B. delE.A., bajo el N° 13, folios 129 al 134, Protocolo Primero, Tomo Décimo Séptimo Segundo Trimestre del año dos mil uno, y que corre inserto a los folios 53 al 54 de este expediente.

Tercero

De conformidad con lo establecido en el artículo 531 del Código de Procedimiento Civil, si los codemandados no cumplen con la obligación supra señalada, esta sentencia producirá los efectos del contrato y podrá ser registrada y tenerse como titulo de propiedad.-

Cuarto

De conformidad con lo establecido en el artículo 281 del Código de Procedimiento Civil, se condena en costas a la parte apelante.- Y así se decide.-

Quinto

Notifíquese a las partes de la presente decisión, y una vez que consten en autos las mismas, bájese a su Tribunal de origen.-

Regístrese y publíquese.-

Dada, firmada y sellada en la Sala de despacho del Juzgado Superior en lo Civil y Contencioso Administrativo de la Circunscripción Judicial de la Región Nor-Oriental.- En Barcelona, a los treinta y uno (31) días del mes de mayo año 2.010 Años 200º de la Federación y 150º de la Independencia.-

La Juez.,

Dra. M.M. y R.S..

La Secretaria.,

Abog. M.T.Z..-

En esta misma fecha, 31/05/10 siendo las 3:25 p.m se dictó y publicó la anterior decisión., conste.,

Las Secretaria.,

Expediente BP02-R-2008-000494

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