Decisión de Juzgado Superior Cuarto en lo Civil, Mercantil y del Transito de Caracas, de 23 de Febrero de 2011

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

EN SU NOMBRE

JUZGADO SUPERIOR CUARTO CIVIL, MERCANTIL Y DEL TRÁNSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ÁREA METROPOLITANA DE CARACAS.

-I-

IDENTIFICACION DE LAS PARTES.

Parte actora: Sociedad mercantil GALERÍAS Á.C., C.A., inscrita ante el Registro Mercantil Cuarto de la Circunscripción Judicial del Distrito Capital y Estado Miranda, en fecha seis (6) de marzo de dos mil ocho (2008), bajo el No. 59, Tomo 16-A-Cto.

Apoderados judiciales de la parte actora: Ciudadanos A.B., I.M., M.A. GALÍNDEZ G, F.A. S, M.B. y P.B., abogados en ejercicio, de este domicilio, e inscritos en el Instituto de Previsión Social del Abogado (INPREABOGADO) bajo los números 12.710, 83.025, 90.759, 101.708, 119.059 y 131.293, respectivamente.

Parte demandada: Ciudadano J.C.C.P., venezolano, mayor de edad, de este domicilio y titular de la cédula de identidad Nos. V- 10.531.267

Apoderados judiciales de la parte demandada: ciudadanos J.V.A. P., DANIEL ARDILA V., M.P. R., J.V.A. V., P.J.M.H., RAMÓN BURGOS-IRAZABAL, D.T., e ISIMARY DE J.T.A., abogados en ejercicio, de este domicilio, e inscritos en el Instituto de Previsión Social del Abogado (INPREABOGADO) bajo los números 7.491, 86.749, 46.968, 73.419, 43.897, 98.762, 137.216 Y 116.552, respectivamente.

Motivo: RESOLUCIÓN DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO

Expediente Nº 13.666.-

-II-

RESUMEN DEL PROCESO

Correspondió a este Juzgado Superior, conocer y decidir el recurso de apelación interpuesto por diligencia de fecha trece (13) de julio de dos mil diez (2010), por la abogada D.T., anteriormente identificada, en su condición de apoderada judicial de la parte demandada ciudadano J.C.C.P., en contra de la decisión pronunciada en fecha ocho (08) de julio de dos mil diez (2010), por el Juzgado Duodécimo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas.

Se inició el presente proceso por demanda incoada ante el Tribunal Distribuidor de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Tránsito de esta Circunscripción Judicial, el día siete (07) de octubre de dos mil ocho (2008), por los ciudadanos A.B. y F.A., en su condición de apoderados judiciales de la sociedad mercantil GALERÍAS Á.C., C.A., suficientemente identificados, la cual fue admitida por auto de fecha veinticuatro (24) de noviembre de dos mil ocho (2008), por el Juzgado Duodécimo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, a quien correspondió el conocimiento de este asunto.

En fecha diez (10) de diciembre de dos mil ocho (2008), los abogados A.B. y F.A., en su condición de apoderados judiciales de la sociedad mercantil GALERÍAS Á.C., C.A., suficientemente identificados, presentaron reforma de demanda, la cual fue admitida mediante auto de fecha diecisiete (17) de marzo de dos mil nueve (2009).

Mediante diligencia de fecha veinticinco (25) de mayo de dos mil nueve (2009), el Alguacil del Juzgado a quo, dejó constancia de haberse trasladado los días veintisiete (27) y veintinueve (29), de abril de dos mil nueve (2009), a la dirección suministrada por la parte actora, y por cuanto los locales se encontraban cerrados, era por lo que consignaba la compulsa, por no haber podido cumplir con su misión.

En fecha doce (12) de noviembre de dos mil nueve (2009), el Alguacil Accidental del Circuito Judicial respectivo, dejó constancia de haber citado en fecha once (11) de noviembre del mismo año, al demandado ciudadano J.C.C.P., a quien le hizo entrega de la compulsa; y quien a su vez, se había negado a firmar el recibo de citación.

El día doce (12) de enero de dos mil diez (2010), el Tribunal de la causa acordó la notificación del demandado por medio de boleta, a tenor de lo previsto en el artículo 218 del Código de Procedimiento Civil.

En fecha cuatro (4º) de febrero de dos mil diez (2.010), la Secretaria del Juzgado Duodécimo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, dejó constancia de haberse trasladado el primero (1º) de febrero de dos mil diez (2010) a la tienda denominada C.P., ubicada en el Nivel C-3, Sector Galerías, en el Centro Comercial El Recreo, a fines de practicar la notificación del ciudadano J.C.C.P., quien para el momento no se encontraba; e hizo entrega de la boleta de notificación a una ciudadana que se había identificado con el nombre de C.H., quien se identificó con la cédula de identidad No. 15.761.688, y quien había dicho era la encargada de la tienda; quien además, se había comprometido a entregar la boleta a la persona solicitada.

En fecha ocho (08) de febrero de dos mil diez (2010), los abogados M.P. y J.V.A. V., en la oportunidad respectiva, opusieron cuestiones previas; impugnaron la cuantía de la demanda; alegaron la falta de cualidad de los demandantes; dieron contestación al fondo de la demanda; y reconvinieron a la actora en la resolución del contrato entre las partes por incumplimiento de la demandante, con base en los alegatos que serán analizados en el capítulo respectivo de este fallo.

Admitida la reconvención por el Tribunal de la causa, el día once (11) de febrero de dos mil diez (2010), se fijó oportunidad para que tuviera lugar la contestación a la referida reconvención, de conformidad con lo previsto en el artículo 367 del Código de Procedimiento Civil.

El día once (11) de febrero de dos mil diez (2010), los abogados A.B. y M.B., en su condición antes indicada, presentaron escrito de contestación a las cuestiones previas y a la reconvención opuesta por la demandada, con los razonamientos y argumentos que expresaron en el respectivo escrito; y los cuales serán analizados más adelante.

Abierto el juicio a pruebas, ambas partes promovieron éstas, en fecha cinco de marzo de dos mil diez (2010), las cuales serán examinadas en el capítulo correspondiente.

Como fue indicado, el día ocho (08) de julio de dos mil diez (2010), el Juzgado Duodécimo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, declaró: SIN LUGAR la cuestión previa contenida en el ordinal 3º del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil; SIN LUGAR la falta de cualidad interpuesta por la parte demandada; CON LUGAR la demanda por Resolución de Contrato de Arrendamiento incoada por la sociedad mercantil GALERÍAS Á.C., C.A., en contra del ciudadano J.C.C.P.; RESUELTO el contrato de arrendamiento autenticado ante la Notaría Pública Trigésima Tercera del Municipio Libertador del Distrito Capital, el treinta (30) de julio de dos mil cuatro (2.004), bajo el No. 03, Tomo 54; ordenó al demandado hacer entrega a la actora de los locales distinguidos con los números P-63; P-64; P-65;y P-66, ubicados en el Centro Comercial Galerías Ávila, totalmente desocupados y en las mismas buenas condiciones en que los recibió al inicio de la relación contractual; IMPROCEDENTE la reconvención propuesta por la demandada reconvincente; IMPROCEDENTE la denuncia de fraude procesal planteada por la demandada reconviniente; SIN LUGAR la impugnación de la cuantía formulada por la demandada reconviniente; condenó al demandado, al pago de la suma de VEINTISIETE MIL DOSCIENTOS SESENTA Y SIETE BOLÍVARES FUERTES CON CINCUENTA Y SIETE CÉNTIMOS (Bs. F. 27.267,57) equivalentes a los meses reclamados como insolutos; y se condenó en costas a la demandada reconviniente.

Notificadas las partes de la referida decisión, el día trece (13) de julio de dos mil diez (2010), la abogada D.T. en su condición de apoderada judicial del demandado, apeló de la sentencia dictada por el Tribunal de la causa.

En fecha veintiocho (28) de septiembre de dos mil diez (2010), el a quo, oyó libremente la apelación interpuesta por la representación judicial del demandado; y ordenó la remisión del expediente al Juzgado Superior Distribuidor respectivo.

En virtud de la distribución, correspondió el conocimiento del asunto al Juzgado Superior Décimo en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de esta Circunscripción Judicial.

El diecisiete (17) de noviembre de dos mil diez (2.010) el Juez Superior Décimo en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de esta Circunscripción Judicial, se INHIBIÓ de seguir conociendo del asunto y remitió el expediente al Juzgado Distribuidor de turno de los Superiores en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de esta Circunscripción Judicial.

Recibidos los autos por este Juzgado Superior, luego del sorteo respectivo, por auto de fecha tres (3) de diciembre de dos mil diez (2.010), este Tribunal fijó oportunidad para decidir, a tenor de lo previsto en el artículo 893 del Código de Procedimiento Civil.

El veinte (20) de diciembre de dos mil diez (2.010), la Dra. EVELYNA D’ APOLLO ABRAHAM, Juez de este Tribunal, se incorporó de sus vacaciones legales correspondientes y se avocó al conocimiento de la causa en el estado en que se encontraba. Asimismo, le concedió a las partes, tres (3) días de despacho a los efectos previstos en el artículo 90 del Código de Procedimiento Civil, lapso este que correría simultáneamente con el término para decidir.

El Tribunal pasa a dictar sentencia, con base en las siguientes consideraciones:

-III-

TÉRMINOS DE LA CONTROVERSIA

ALEGATOS DE LA PARTE ACTORA EN SU LIBELO y REFORMA DE DEMANDA

Los representantes judiciales de la parte demandante ciudadanos A.B. y F.A., alegaron en el libelo de demanda y su reforma, lo siguiente:

Que su representada sociedad mercantil GALERÍAS Á.C., C.A., era legítima propietaria de los locales comerciales distinguidos con los Nos. P-63, P-64, P-65 y P-66, los cuales tenían un área aproximada de NOVENTA Y SIETE METROS CUADRADOS CON DIEZ DECÍMETROS CUADRADOS (97,10M2), ubicados en el Nivel Parque del Centro Comercial Galerías Ávila, el cual se encontraba situado en la Avenida Urdaneta, cruce con Avenida El Parque, San B.C., lo cual constaba en las copias de los respectivos documentos que se acompañaron.

Que su representada a través de la sociedad mercantil Ansa Bienes y Raíces, S.R.L., había cedido en arrendamiento al ciudadano J.C.C.P., los locales comerciales distinguidos con los Nos. P-63, P-64, P-65 Y P-66, tal y como constaba de la cláusula cuarta del contrato de compromiso de arrendamiento, según se evidenciaba de documento debidamente autenticado ante la Notaría Pública Trigésima Tercera del Municipio Libertador del Distrito Capital, en fecha treinta (30) de julio de dos mil cuatro (2004), bajo el Nº 03, Tomo 54, de los libros de autenticaciones llevados por esa Notaría.

Que la cláusula quinta del contrato de compromiso de arrendamiento preveía que la duración del mismo era de cinco (5) años fijos, contados a partir del día de apertura o inicio de las actividades comerciales del Centro Comercia Galerías Ávila.

Que el día de la apertura del centro comercial había ocurrido efectivamente, en fecha en fecha veintiocho (28) de noviembre de dos mil cuatro (2004), lo cual era un hecho notorio; y conocido por todos lo habitantes de la ciudad de Caracas, por lo que no merecía que fuera demostrado por otros medios de prueba, conforme a la doctrina del hecho notorio comunicacional sentada por la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia; y lo cual, además se evidenciaba de la publicación que se acompañaba igualmente.

Que de conformidad con la cláusula séptima del contrato, las partes, habían estipulado un canon de arrendamiento por los locales descritos en la cláusula cuarta del contrato, en la cantidad de CUARENTA Y OCHO MIL BOLÍVARES (Bs. 48.000,00), esto era, CUARENTA Y OCHO BOLÍVARES FUERTES (Bsf. 48,00), por cada metro cuadrado, lo cual ascendía a la cantidad de CUATRO MILLONES SEISCIENTOS SESENTA MIL OCHOCIENTOS BOLÍVARES (Bs. 4.660.800,00), equivalente hoy a la suma de CUATRO MIL SEISCIENTOS SESENTA BOLÍVARES FUERTES CON OCHENTA CÉNTIMOS (Bsf. 4.660,80).

Que en las cláusulas octava y novena del contrato, el arrendatario había entregado la suma de VEINTISIETE MILLONES NOVECIENTOS SESENTA Y CUATRO MIL OCHOCIENTOS BOLÍVARES (Bs. 27.964.800,00) equivalente hoy a VEINTISIETE MIL NOVECIENTOS SESENTA Y CUATRO BOLÍVARES FUERTES CON OCHENTA CÉNTIMOS (Bs. F 27.964,80), correspondiente a seis (06) mensualidades del canon de arrendamiento, por concepto de anticipo; que en consecuencia, se le había otorgado al arrendatario un descuento único sobre el monto a pagar durante los primeros cinco (5) años de vigencia del contrato, equivalentes a la cantidad de seis (6) mensualidades de canon de arrendamiento, por lo que el arrendatario quedó a pagar los cinco (5) primeros años del contrato de arrendamiento la cantidad de TRES MILLONES SETECIENTOS VEINTIOCHO MIL SEISCIENTOS CUARENTA BOLÍVARES (Bs. 3.728.640,00); hoy, TRES MIL SETECIENTOS VEINTIOCHO BOLÍVARES FUERTES CON SESENTA Y CUATRO CÉNTIMOS (Bs. F. 3.728,64) mensuales.

Que en el contrato las partes habían acordado que a partir del primero (1º) de diciembre de dos mil cuatro (2004), el monto del canon mensual se ajustaría anualmente, teniendo su vigencia a partir del primer (º) día del mes correspondiente al ajuste, según formula que se había establecido en la cláusula novena del contrato.

Que en consecuencia, el último ajuste del canon de arrendamiento que había sido efectuado en el mes de junio de dos mil ocho (2.008), ascendía a la cantidad de SIETE MIL TRESCIENTOS SESENTA Y OCHO BOLÍVARES FUERTES (Bs. F 7.638,09).

Que según lo estipulado por las partes en la cláusula séptima del tantas veces mencionado contrato, el pago de las mensualidades de las cánones de arrendamientos se debía hacer los primeros cinco (5) días de cada mes; por mensualidades adelantadas.

Que era el caso que el arrendatario había ocupado los locales comerciales desde el veintiocho (28) de noviembre de dos mil cuatro (2004), día de inicio de actividades del Centro Comercial; pero había incumplido con su obligación legal y contractual de cancelar el canon de arrendamiento establecido en el contrato de arrendamiento, a pesar de los múltiples requerimientos extrajudiciales hechos por su representada.

Que inexplicablemente el arrendatario había dejado de pagar los cánones de arrendamientos correspondientes a los meses de enero, febrero, marzo, abril, mayo, junio, julio, agosto, y septiembre de dos mil ocho (2008), con lo cual, había incumplido con lo previsto en el contrato de arrendamiento y con el precepto contenido en el numeral segundo del artículo 1.592 del Código Civil.

Que tal incumplimiento causaba un verdadero perjuicio grave en el patrimonio de su representada; y que tales daños sumaban un total de SESENTA Y UN MIL DOSCIENTOS TRES BOLÍVARES FUERTES CON NOVENTA Y SEIS CÉNTIMOS (Bs. 61.203,96) a razón de SEIS MIS TRESCIENTOS CUARENTA Y SEIS BOLÍVARES FUERTES CON TREINTA Y DOS CÉNTIMOS (Bs. F 6.346,32), mensuales, para los meses de enero, febrero, marzo, abril y mayo de dos mil ocho (2.008), y SIETE MIL TRESCIENTOS SESENTA Y OCHO BOLÍVARES FUERTES CON NUEVE CÉNTIMOS (Bs. F 7.368,09),mensuales para los meses de junio, julio, agosto y septiembre de dos mil ocho (2008), debido a que estos habían sido los últimos ajustes de los cánones de arrendamientos, como se había dejado establecido.

Que por el incumplimiento por parte del arrendatario de pagar mensualmente las sumas de dinero convenidas por canon de arrendamiento, le otorgaba a su representada el derecho a solicitar la Resolución del contrato de arrendamiento; y la consecuente entrega del inmueble, con la indemnización por los daños y perjuicios, constituido por las pensiones de arrendamiento insolutas.

Que en la cláusula novena del contrato de arrendamiento, la partes habían estipulado que cualquier controversia que se presentara con motivo de la referida relación arrendaticia, sería resuelta definitivamente mediante arbitraje, todo ello conforme al Reglamento del Centro Empresarial de Conciliación y Arbitraje (CEDCA).

Que su representada de conformidad con lo estipulado en la cláusula novena, había demandado al ciudadano J.C.C.P. a los fines de resolver el contrato de arrendamiento, ante el Centro Empresarial de Conciliación y Arbitraje (CEDCA).

Que dicho proceso había culminado mediante laudo arbitral, de fecha veintiuno (21) de marzo de dos mil siete (2007), que en definitiva había declarado resuelto el referido contrato; y ordenada la entrega de los locales P-63, P-64, P-65 y P-66, ubicados en el Centro Comercial Galerías Ávila en un plazo prudencial de quince (15) días continuos, así como los pagos de los cánones de arrendamiento reclamados insolutos.

Que posteriormente, en fecha diecisiete (17) de abril de dos mil siete (2.007), el ciudadano J.C.C.P., había interpuesto recurso de nulidad contra el referido laudo arbitral, correspondiendo el conocimiento de dicho proceso. al Juzgado Superior Quinto en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas.

Que con motivo de dicho recurso, el mencionado Juzgado Superior Quinto, en fecha trece (13) de agosto de dos mil siete (2007), había declarado con lugar el citado recurso de nulidad; y como consecuencia declaró nulo el laudo, con fundamento en el hecho de que la materia de arrendamiento no podía ser objeto de arbitraje comercial, por su estricto carácter de orden público, previsto en el artículo 7 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, todo lo cual se evidenciaba de la copia de la decisión que se acompañaba a la demanda.

Que su representado había ejercido recurso de Casación en contra de la referida decisión, el cual le había sido negado con fundamento en que un procedimiento arbitral no se podía intentar un recurso de Casación.

Que contra dicha decisión su representado había ejercido recurso de hecho, el cual había sido declarado sin lugar por la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, en fecha nueve (09) de junio de dos mil ocho (2008), en virtud de que la cuantía de la demanda no era suficiente para acceder a la casación, de lo cual también se acompañaba copia.

Que por lo tanto, la decisión proferida por el Juzgado Superior Quinto en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, en fecha trece (13) de agosto de dos mil siete (2007), había quedado definitivamente firme, razón por la cual debía intentar la acción ante los órganos judiciales correspondientes.

Que fundamentaban su pretensión en los artículos 1.159, 1.160, 1.167, 1.264, 1.270, 1.579, 1.585, 1.592 del Código Civil, y en el Artículo 33 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.

Estimaron su demanda y su reforma en el monto de SESENTA Y UN MIL DOSCIENTOS TRES BOLÍVARES FUERTES CON NOVENTA Y SEIS CÉNTIMOS (Bs. F. 61.203,96).

ALEGATOS DE LA PARTE DEMANDADA EN LA CONTESTACIÓN DE LA DEMANDA

La representación judicial del ciudadano J.C.C.P., como fue apuntado, presentó escrito de contestación a la demanda, en el cual, opusieron en primer término la cuestión previa prevista en el ordinal 3º del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, esta es, la ilegitimidad de la persona que se presenta como apoderada del actor.

En segundo término, opusieron además la falta de cualidad activa de la demandante para sostener el juicio; denunciaron un presunto fraude procesal cometido por la demandante e impugnaron la cuantía de la demanda.

En el capítulo III del escrito de contestación a la demanda, la representación judicial del demandado admitió los siguientes hechos, para que quedaran fuera del contradictorio y del debate probatorio.

HECHOS ADMITIDOS

Los apoderados del demandadazo, como se dijo, admitieron los hechos que a continuación se indican:

Que la sociedad mercantil ANSA BIENES RAICES, S.R.L. había suscrito con el ciudadano J.C.C.P., un convenio denominado, contrato de compromiso de arrendamiento, según constaba en documento autenticado en la Notaría Trigésima Tercera del Municipio Libertador del Distrito Capital, en fecha treinta (30) de julio de de dos mil cuatro (2004).

Que el Centro Comercial GALERÍA ÁVILA había demandado a al ciudadano J.C.C.P., por resolución de contrato ante el Centro Empresarial de Conciliación y Arbitraje (CEDCA).

Que el diecisiete (17) de abril de dos mil siete (2007), el ciudadano J.C.C.P., había interpuesto Recurso de Nulidad contra el laudo arbitral.

Que el día trece (13) de agosto de dos mil siete (2007), el Juzgado Superior Quinto, en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, había declarado con lugar el recurso de nulidad del laudo arbitral, bajo el argumento de que la materia de arrendamiento no podía ser objeto de arbitraje comercial.

Que el nueve (09) de junio de dos mil ocho (2008), la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, había declarado sin lugar el recurso de hecho intentado contra la sentencia que había declarado la nulidad del laudo arbitral, y por tanto había quedado firme la sentencia.

HECHOS CONTROVERTIDOS

En ese mismo capítulo III del escrito de contestación al fondo, los apoderados judiciales de la demandada, rechazaron y contradijeron, por resultar falsos e inexactos los hechos en conjunto y el derecho invocado.

Adujeron los referidos apoderados, en ese sentido, lo siguiente:

Que oponían la excepción del contrato no cumplido, como defensa de rito capaz de detener y aniquilar toda afirmación por parte del centro comercial GALERÍA ÁVILA, de que el ciudadano J.C.C.P., había incumplido de manera importante y grave su programa de obligaciones como arrendatario, al no pagar a tiempo la merced arrendaticia señalada en la demanda, lo cual era una mentira disfrazada con la pretensión deducida.

Que el retraso en el pago de los cánones de arrendamiento correspondientes a los meses desde enero hasta septiembre de dos mil ocho (2008), que le había sido imputado a su defendido, se debía a la conducta precipitada y temeraria de la demandante.

Que el ciudadano J.C.C.P., no obstante de haber sido condenado a la resolución de los contratos de arrendamientos por laudo arbitral, y desalojado en ejecución de esa decisión, había intentado la nulidad del laudo, la cual había sido declarada con lugar.

Que por un hecho abusivo y temerario del Centro Comercial GALERÍA ÁVILA, el ciudadano J.C.C.P., no solo se había visto demandado en sede arbitral, sino que a consecuencia de ello, el Juez Tercero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de esta Circunscripción Judicial, había decretado la entrega material de los locales arrendados, la cual fue practicada el día dos (2) de julio de dos mil siete (2.007), por el Juzgado Primero Ejecutor de Medidas de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas; en consecuencia de ello, el demandado había sido desalojado del inmueble, quien desde esa fecha no usaba ni disfrutaba de los locales arrendados.

Que se le había arrebatado de forma indebida e ilegalmente del uso y disfrute de las cosas alquiladas, circunstancia que disparaba una consecuencia fatal.

Que si en efecto y por una obra de una pretensión inadmisible en sede arbitral, se le había privado el uso y disfrute pacífico de los locales arrendados, significaba que el centro comercial GALERÍA ÁVILA, había incumplido de hecho el contrato de alquiler, y que ese solo evento le permitía al ciudadano J.C.C.P., no pagar los cánones de alquiler demandados por el centro comercial GALERÍA ÁVILA, desde enero hasta septiembre de dos mil ocho (2008).

Que el ciudadano J.C.C.P., con la nulidad definitiva y firme del laudo arbitral, había solicitado la restitución inmediata de los locales arrendados, pero que el Centro Comercial GALERÍA ÁVILA había concentrado todo su esfuerzo para que eso no sucediera, razón que había descubierto el día once (11) de agosto de dos mil nueve (2009), cuando se había traslado a los locales para que le restituyeran la posesión inmediata de los inmuebles y se había topado con los carteles de secuestro decretados por el Tribunal, el cual se le había impedido entrar en los mismos.

Que el ciudadano J.C.C.P., no había poseído el inmueble arrendado desde que había sido sacado de manera pacífica de los locales arrendados en fecha dos (02) de julio de dos mil siete (2007), y no había vuelto a ingresar a los inmuebles hasta la fecha de la contestación de la demanda, era sorprendente que el centro comercial GALERÍA ÁVILA, le pretendiera cobrar los cánones de arrendamientos desde el mes de septiembre de dos mil ocho (2008), y más sorprendente aún que aumentara el canon de arrendamiento, sin comunicarle al arrendatario.

Que el centro comercial GALERÍA ÁVILA además, le había arrendado a terceros los locales por el mismo período que pretendía cobrarle a su mandante.

Que conforme a documento autenticado en la Notaría Pública Quinta del Municipio Baruta, de fecha veintisiete (27) de septiembre de dos mil siete, la demandante había suscrito un contrato de arrendamiento con la sociedad mercantil DISTRIBUIDORA ALGALOPE, C.A., por los mismos locales objeto de la demanda, por el período que iba desde el veinte (20) de septiembre de dos mil siete (2.007) al veinte (20) de septiembre de dos mil ocho (2008)

Que impugnaban la cuantía con arreglo a lo estipulado en el artículo 36 del Código de Procedimiento Civil, la cual solicitaban que el Tribunal la decidiera en punto previo en la sentencia definitiva, con base en los alegatos que se analizarán en capítulo correspondiente.

Que reconvenían a GALERÍAS Á.C., C.A., para que conviniera o en su defecto que así lo declara el Tribunal, que existía un contrato de alquiler verbal e indeterminado con el ciudadano J.C.P., desde el veintiocho (28) de noviembre de dos mil cuatro (2004), y que inicialmente el tiempo de duración del contrato era de cinco años (5) y luego de había convertido en tiempo indeterminado.

DE LA RECONVENCIÓN

ALEGATOS DE LA DEMANDADA RECONVINIENTE EN SU RECONVENCIÓN PROPUESTA CONTRA LA DEMANDANTE.

La representación judicial de la parte demandada, reconvino a la demandante sociedad mercantil GALERÍAS Á.C. C.A., para que conviniera en ello, o en su defecto fuera condenado por el Tribunal en que:

…Primero: existe un contrato de alquiler verbal e indeterminado con J.C.P., de este domicilio. Segundo: para el caso de que se estime que rige el Compromiso de Arrendamiento – desde el 28 de noviembre de 2004- a consecuencia del ilegal laudo arbitral ejcutado y luego continuado fraude procesal que privó la posesión de PELUFFO sobre los bienes arrendados, el tiempo de duración del contrato fijado inicialmente en cinco (5) años, se transformó en indeterminado…

Los apoderados, del demandado, como fundamento de su reconvención, alegaron lo siguiente:

Que reconocían que del documento definido como compromiso de arrendamiento se había convenido con el ciudadano J.C.C.P., que conjuntamente con la notificación que se le hiciera al arrendatario de la fecha de apertura o inicio de actividades comerciales del centro comercial, se le participaría de la oportunidad y lugar que determinaría la arrendadora para la suscripción del contrato definitivo.

Que el contrato de arrendamiento nunca se había suscrito, en vista que la relación arrendaticia se seguía sin tregua ni pausa, hasta que con fuerza del laudo arbitral, su mandante fue desalojado de los locales Nº P-63, P-65, Y P-66, según se evidenciaba del documento autenticado ante la Notaría Pública Vigésima Tercera del Municipio Libertador del D.C., el 30 de julio de 2004, bajo el No. 03, Tomo 54 de los Libros de Autenticaciones.

Que si se analizaba la cláusula Sexta del compromiso de arrendamiento, y se alcanzaba la deducción segura de que nunca se había firmado el contrato definitivo de arrendamiento, entonces bajo que parámetros se regularía la relación arrendaticia que siguió desarrollándose y cual era la consecuencia de que el compromiso de arrendamiento, como contrato preparatorio se hubiera agotado, pero las partes seguían relacionadas contractualmente.

Que quien leyera el contrato de compromiso de arrendamiento comprendería que el mismo había sido firmado sin que los locales arrendados estuvieran edificados y disposición inmediata de su mandante, por ello había firmado un documento preparatorio que daría paso a la inauguración a otro contrato de arrendamiento definitivo.

Que en el presente caso estábamos en presencia de un contrato de arrendamiento verbal y a tiempo indeterminado, de manera pues que el arrendador, solo podría intentar la terminación de la relación por algunas de las causales del Artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios; y no a través de los canales definidos para la resolución de contrato que solo tendría prudente cabida en los contratos de arrendamientos a tiempo indeterminado.

Que el precontrato de compromiso de Arrendamiento no era apto para trabar la resolución del contrato de alquiler, porque ahí no estaba contenida la voluntad que relacionaba a las partes, antes debía de acudir a la Ley para remediar el vacío.

Que el Tribunal nada tendría que deducir con motivo a la demanda de resolución de contrato de arrendamiento por falta de pago, dado que al momento de rendirse el acto ya el período de duración del mismo había fenecido y con ello decaído el interés por la resolución.

Que solicitaban al Tribunal, declarara que existía un contrato de alquiler verbal e indeterminado con el ciudadano J.C.P., desde el veintiocho (28) de noviembre de dos mil cuatro (2004), y que inicialmente el tiempo de duración del contrato era de cinco años (5) y luego de había convertido en tiempo indeterminado.

Estimaron la reconvención en QUINIENTOS OCHO MIL CUATROCIENTOS TREINTA Y NUEVE BOLÍVARES (Bs.f 508.439,00).

ALEGATOS DE LA PARTE ACTORA RECONVENIDA EN SU CONTESTACIÓN A LA RECONVENCIÓN

Los abogados A.B. y M.B., apoderados judiciales de la parte actora reconvenida, en su escrito de contestación a la reconvención, señalaron lo siguiente:

Que negaban, rechazaban y contradecían en todas y en cada una de sus partes, tanto en los hechos alegado como en el derecho invocado, la reconvención intentada, en consecuencia negaban que debiera ser declarada la existencia de un contrato de arrendamiento verbal a tiempo indeterminado entre las partes, toda vez que el único contrato existente, era el que había sido anexado al libelo de la demanda, cuya duración había sido por cinco años a partir del veintiocho (28) de noviembre de dos mil cuatro (2004), por lo que solicitaban que dicha reconvención fuera declarada sin lugar.

Que impugnaban, por exagerada la cuantía estimada por el demandado en la reconvención, calculada en base a cinco (5) años de cánones de arrendamientos, toda vez que al estar erróneamente demandado el señor J.C.C.P., la declaración de un contrato a tiempo indeterminado, la cuantía debía calcularse con base a lo establecido en el artículo 36 del Código de Procedimiento Civil.

Que la cuantía debía ser de doce (12) mensualidades de arrendamientos, era decir la cantidad de OCHENTA Y OCHO MIL CUATROCIENTOS DICISIETE BOLÍVARES CON OCHO CÉNTIMOS (Bs. f 88.417,08) equivalentes a UN MIL TRESCIENTOS SESENTA IS CON 26V/100 UNIDADES TRIBUTARIAS (U.T. 1.360,26), y así solicitaban que fuera declarada.

Que negaban que no existiera un contrato a tiempo determinado que hubiera regido la relación arrendaticia entre las partes y por lo tanto, negaban que el contrato que había dado objeto a este juicio, hubiera sido un contrato preparatorio.

Que también negaban que la relación arrendaticia en litigio, solo pudiera ser terminada por algunas de las causales establecidas en el artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.

También negaron que su representada no tuviera interés en este juicio por haber terminado el contrato, olvidando la existencia de la prórroga legal, toda vez que de una lectura a la cláusula quinta del contrato, nos encontrábamos frente a un contrato a tiempo determinado.

Que negaron que luego que se declarara la nulidad del laudo arbitral que había ordenado al demandado reconviniente la desocupación del inmueble, su representada hubiera impedido a dicha parte que le fuera restituido el inmueble, por lo que si el demandado no había hecho uso del inmueble luego de la referida declaratoria de nulidad, había sido por su voluntad o por su falta de diligencia.

Rechazaban que hubiera habido fraude procesal alguno; que por el contrario, el juicio que nos ocupaba representaba la necesidad de su representado de obtener justicia.

Que de una simple lectura al contrato acompañado al libelo de demanda, se podía evidenciar que lo que se había suscrito un verdadero contrato de arrendamiento, donde se habían establecido todas las obligaciones y derechos de una relación de este genero y donde estaba presente la clara voluntad de las partes de someterse a una relación arrendaticia con una duración de cinco años.

Que la voluntad de las partes de someterse a ese contrato era tan clara; que en la cláusula sexta del mismo, se había establecido que aún cuando se firmara otro contrato este tendría las previsiones y convenciones allí asumidas.

-IV-

MOTIVACIONES PARA DECIDIR

PUNTOS PREVIOS

Planteada como quedó la controversia, en los términos antes señalados, esta sentenciadora, antes de proceder a pronunciarse sobre el fondo de lo debatido y a valorar las pruebas producidas en el proceso, pasa a examinar los puntos previos que se indican a continuación.

DE LA CUESTIÓN PREVIA DEL ORDINAL 3º DEL ARTÍCULO 346 DEL CÓDIGO DE PROCEDIMIENTO CIVIL

Se observa que la parte demandada en su escrito de contestación de demanda, opuso la cuestión previa contemplada en el ordinal 3º del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, esta es la ilegitimidad de la persona que se presenta como apoderado o representante del actor.

En ese sentido, adujo lo siguiente:

…(a) A tono con el Art. 35 de Ley de Arrendamiento Inmobiliario, en conexión con el Art. 346.3 del Código de procedimiento Civil, promovemos vía cuestión previa la ilegitimidad de la persona que se presenta como apoderado del actor, como quiera que el poder no cumple con las formalidades exigidas por el artículo 155 íbidem, que constituye la norma reguladora para que los apoderados puedan patrocinar válidamente los derechos e intereses de su representado en juicio.

La infracción a las formas esenciales y debidas del poder –caso de impugnación- trae aparejada la invalidez del mismo y con ello la inexistencia de todos los actos procesales que se adelante con apoyo en él; en estricto la nada jurídica.

Nos explicamos:

Cuando el otorgante –del poder- es una persona jurídica ésta deberá ENUNCIAR y luego EXHIBIR al funcionario que autorice el acto los documentos auténticos, gacetas, libros y registros que acrediten la representación que ejerce.

La enunciación debida de los instrumentos antes señalados con sus datos y demás particularidades, y la posterior exhibición al Notario, creará la armonía y legalidad querida por el Art. 155 delCódigo de Procedimiento Civil y exigida por el Art. 7 ídem,-principio de legalidad de los actos procesales-.

Sólo si el proceso anterior se realiza con el orden de alegación y discurso debido, la nota que al efecto coloque el Notario en su ACTA, podrá determinar si en efecto:

(i) el otorgante reúne las condiciones requeridas para otorgar poder judicial, y en ese mismo camino, (ii) si los apoderados que fueron debidamente constituidos por el actor y en función de ello, tienen capacidad para postular judicialmente en su nombre; en estricto representarlos en juicio.

En e caso sub iudice tenemos que:

(a) el otorgante enunció y exhibió en el cuerpo del poder judicial: a.1) Acta Constitutiva Estatutaria de “…(…) Galerías Á.C., C.A.” y que según sus propias afirmaciones fue “inscrita ante el Registro Mercantil Cuarto de la Circunscripción Judicial del Distrito Federal y Estado Miranda, en fecha seis (06) de marzo de dos mil ocho (2008), bajo el No. 59, Tomo 16-A-Cto (…)”.

Pero otra cosa declaró el Notario sobre lo que le fue exhibido; cuando se lee de la Nota de Autenticación otra situación, en efecto: b)

…(…) funcionario público hace constar que tuvo a la vista (…)”.

(b.1)

… (…) Documento constitutivo de: GALERÍA Á.C., C.A.. (…) inscrita inicialmente por ante el Registro Mercantil Segundo de la Circunscripción Judicial del Distrito Federal y Estado Miranda, el 29-07-1991, bajo el No. 05, Tomo 42-A Sgdo, siendo su última modificación, inscrita ante el Registro Mercantil Cuarto de la Circunscripción Judicial de Distrito Capital y Estado Miranda, en fecha 06/03/2008, bajo el No.59, Tomo 16-A Cto… (…)”

Evidente en el otorgamiento del poder existe una total falta de sincronía que impide a esta representación deducir los elementos determinados y esenciales para estimarle válido el poder, o en sus defectos gozar de la potestad conferida en el Art. 156 Código de Procedimiento Civil, pues en este supuesto la Ley exige ni medien desarticulaciones entre los instrumentos enunciados y exhibidos frente a los que el Notario declaró le fueron puesto a la vista.

Y la razón es la siguiente, para que el patrocinado tenga derecho a impugnar y reclamar la ilegitimidad de los apoderados que se presente (sic) como representantes de GALERÍA, redundan en lo siguiente: existe un error que mata de raíz el poder y que pone en jaque la verdad declarada por su otorgante, ciudadano Y.N.S., con vista a que de un lado afirma que la empresa se constituyó ante el Registro Mercantil Cuarto en el año 2008 y que actúa conforme con la cláusula 7 y 14 contenida en este instrumento Constitutivo Estatutario; más luego otra cosa es la que se lee de la declaración autenticada del Notario, que choca irremediablemente con la verdad expuesta por el Presidente de GALERÍA ÁVLA (sic) CENTER, C.A., ya que la Nota escriturada manifiesta que el Acta Constitutiva Estatutaria se constituyó en el Registro Mercantil Segundo y que la fecha de constitución fue 1991. Por supuesto que esto no puede verse como un error material, menudo o excusable, antes bien constituye un elemento que impide controlar la legalidad del poder.

Tal falta de sincronía entre lo que expuso el otorgante del poder, y lo que declarado por el Notario, reputa ipso facto ilegítimos a los apoderados judiciales; y con ello todos los actos procesales adelantados con apoyo en el poder. Según la doctrina patria (Vid. MARCANO RODRÍGUEZ), constituyen actos procesalmente inexistentes, a consecuencia del quebrantamiento y omisión de formalidades esenciales de este tipo de actos, definidas y postuladas por el Art. 155 Código de Procedimiento Civil.

La doctrina de la Sala de Casación Civil, sobre el particular tiene declarado (caso: El s.d.C., c.a.):

…omissis…

En la especie, mal puede afirmarse que el otorgante dio cabal seguimiento a las indicaciones del Art. 155 del Código de Procedimiento Civil, si se tiene al efecto una cosa que de lo que se enunció y exhibió y otra la que el Notario en su nota de autenticación dejo constancia. Quiere decir que la representación ejercida por la defensa técnica de GALERIA no ha sido otorgada de la forma legal y debida, de manera que tiene que cargar con el castigo de la ausencia de validez. Así se invoca…

En lo que se refiere a este punto, los apoderados de la actora, indicaron lo siguiente:

Que el demandado alegaba que en el poder se enunciaba que los estatutos de su representada se encontraban inscritos en el Registro Mercantil Cuarto de la Circunscripción Judicial del Distrito Capital y Estado Miranda, en fecha seis (6) de marzo de dos mil ocho (2008), bajo en Nº 59, Tomo 16-A-Cto., y luego el Notario había dejado constancia de que tuvo a la vista tanto los estatutos anteriormente mencionados como los estatutos iniciales de la compañía que habían sido inscrito ante el Registro Mercantil Segundo de la misma Circunscripción Judicial.

Que ante ese infeliz argumento, debían aclarar en primer lugar, que el artículo 155 del Código de Procedimiento Civil, sólo exigía que se mencionara los documentos que acreditaban la representación del otorgante, y que el funcionario que autorizara el acto, dejara constancia de tal situación.

Que ese requisito se había cumplido exhaustivamente al mencionar y exhibir, los estatutos registrados en el año 2008, anteriormente mencionados, toda vez que eran esos y no otros documentos de donde se derivaba la representación ejercida por el otorgante.

Que debían destacar además, que los estatutos registrados en el año 1991, los cuales había tenido a la vista el Notario, eran los estatutos iniciales de la compañía, los cuales en la actualidad, carecían de relevancia jurídica, toda vez que los mismos habían sido reformados en su totalidad, cambiando incluso la razón social de la compañía actual.

Que ante el argumento, de que la identificación de su representada en el referido poder violaba su derecho, la exhibición establecida en el artículo 156 del Código de Procedimiento Civil, debían decir que eso también era totalmente falso, ya que los datos de registro allí indicados, eran los datos de registro actuales, por medio de los cuales, cualquier persona podría acudir al Registro Mercantil Cuarto de la Circunscripción del Área Metropolitana de Caracas, y obtener el expediente completo de la compañía que representaban.

Que por todo lo expuesto era que le pedían al Tribunal que desechara la cuestión previa promovida por la parte demandada y declarara la legitimidad de su representación.

Sobre este particular, el Juzgado de la causa declaró improcedente la defensa opuesta, con base a lo siguiente:

En este sentido, del poder presentado a los autos por los apoderados judiciales de la parte actora se constata efectivamente que en la nota de autenticación el Notario dejó constancia de haber tenido a la vista el documento constitutivo de la empresa demandante, inscrita inicialmente ante el Registro Mercantil Segundo de la Circunscripción Judicial del Distrito Federal y Estado Miranda, el 29 de julio de 1.991, bajo el No. 05, Tomo 42-A Sgdo., cuya última modificación fue inscrita ante el Registro Mercantil Cuarto de la Circunscripción Judicial del Distrito Capital y Estado Miranda, en fecha 05 de marzo de 2008, bajo el No. 59, Tomo 16-4Cto., tal como lo expresa la parte demandada en su escrito de cuestión previa. No obstante a ello, en vista que la parte accionante acompañó a los autos la documentación respectiva para constatar la veracidad de lo descrito en dicha nota de autenticación, considera esta sentenciadora que dicho poder cumple con los extremos tipificados en el artículo 155 del Código de Procedimiento Civil, toda vez que dicha norma, sin lugar a dudas, solo exige que el otorgante enuncie y exhiba los recaudos que demuestre el carácter con el que procede, tal como en dicha oportunidad lo hizo la parte actora al momento del otorgamiento de dicho poder; por lo cual, y al ser constatada la plena validez del poder con el que actúa la representación judicial de la parte actora, la cuestión previa planteada por la parte demandada no debe prosperar en derecho. Así se decide…

A tales efectos, el Tribunal observa:

En el presente caso, nos encontramos ante una demanda de Resolución de Contrato de Arrendamiento, que se tramita por el procedimiento breve establecido en el previsto en los artículos 881 y siguientes del Código de Procedimiento Civil, en el cual, conforme lo pauta el artículo 893, por mandato del artículo 33 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.

Como ya se dijo, en la oportunidad de la contestación a la demanda, el apoderado de los demandados, además de otras defensas, opuso la cuestión previa contemplada en el ordinales 3º, del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, referidas a la ilegitimidad de la persona que se presenta como apoderado de la parte actora.

Observa esta sentenciadora, que el a-quo, en la sentencia recurrida sometida al conocimiento de este Tribunal, concretamente en el particular primero del dispositivo de la sentencia apelada, declaró: “SIN LUGAR las cuestión previa contenida en el ordinal 3º del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, interpuesta por la parte demandada…”

En este caso concreto, aprecia quien aquí decide, que la decisión que deseche las cuestiones previas contenidas en los ordinales 2º, 3º 4º 5º 6º 7 y 8º del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, no tiene apelación por mandato expreso del artículo 357 del mismo cuerpo legal.

En ese sentido, en este caso, como se dijo, fue declarada sin lugar la cuestión previa a que se contrae el ordinales 3º del artículo 346 citado, contra las cuales, la ley no concede recurso alguno, ni de apelación ni de Casación.

El Tribunal Supremo de Justicia, en Sala de Casación Civil, ha mantenido pacíficamente el siguiente criterio:

…En un asunto similar al de autos, la Sala en decisión Nº. 878, de fecha 12 de noviembre de 1998, en el caso de Industria Técnica C.M.B, C.A. contra Feber Iluminación Venezolana, C.A. Exp. Nº 96-741, estableció criterio sobre este tipo de decisiones, en los términos siguientes:

...No tiene apelación, y mucho menos casación, por el contrario, la decisión del juez que considere subsanado el defecto u omisión por la actividad subsanadora del actor. En este caso, la decisión que ordene la continuidad del proceso, asimilándose a la primera decisión que pudiera dictar el juez en la incidencia de cuestiones previas, mediante la cual se declare sin lugar la cuestión previa planteada; este fallo no tendrá apelación conforme al artículo 357 del Código de Procedimiento Civil.

En conclusión, se ratifica a doctrina de la Sala que establece como única excepción que las decisiones que se dicten en incidencias de cuestiones previas y que rechacen la actividad realizada por el actor para corregir los defectos u omisiones indicados y concluye extinguiendo el procedimiento, tiene apelación en ambos efectos y casación; no así, la decisión que se tome dentro de la referida incidencia y que no le ponga fina al juicio por considerar el sentenciador que el aludido vicio o defecto fue suficientemente subsanado...

.

En congruencia con lo transcrito, es oportuno resaltar el artículo 357 del Código de Procedimiento Civil, que dispone lo siguiente:

Artículo.- 357: La decisión del Juez sobre las defensas previas a que refieren los ordinales 2º, 3º, 4º ,5º, 6º, 7º y 8º del artículo 346, no tendrá apelación...

.

De conformidad con el criterio Jurisprudencial y la norma precedentemente transcritos y aplicables al caso en concreto, se concluye que las decisiones donde el sentenciador considere suficientemente subsanada las cuestiones previas promovidas y, referidas en los ordinales del artículo 357 supra reproducido, no ponen fin al juicio. Esto significa que, son sentencias que tiene naturaleza de interlocutorias sin fuerza de definitivas y que, por el contrario, ordenan la continuación del mismo con la contestación de la demanda y demás trámites procesales. Además, el legislador las excluyó de aquellas contra las cuales pueda ejercerse el recurso de apelación, por lo que si contra ellas no cabe el recurso ordinario, mutatis mutandi, no pueden ser recurribles en casación lo que hace determinante para la Sala la inadmisibilidad del recurso de casación anunciado en el sub iudice, lo cual trae como consecuencia, la declaratoria sin lugar del presente recurso de hecho. Así se decide…” (Sentencia de la Sala de Casación Civil del 30 de abril de 2002, con Ponencia del Magistrado FRANKLIN ARRIECHE G., EXP. Nº 2002-000161).

En vista de lo anterior y, como quiera que la sentencia recurrida, por tratarse de una Resolución de Contrato de Arrendamiento, que debe ser tramitado por procedimiento breve, desechó la cuestión previa contenida en el ordinal 3º del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil y por mandato del artículo 357 del mismo código, no tienen recurso de apelación ni Recurso de Casación, según se desprende del criterio establecido por la Sala de Casación Civil, mal puede esta Juzgadora, asumir el conocimiento acerca de la procedencia o no de la referida cuestión previas. Así se decide.

DE LA FALTA DE CUALIDAD DE LA PARTE DEMANDADA

Ha señalado la representación judicial de la parte demandada, en su escrito de contestación de la demanda, la falta de cualidad de la parte actora para sostener el juicio.

A tales efectos, manifestó, lo siguiente:

…Antes de todo, aduce GALERIA que le cedió en arrendamiento a PELUFFO el local de comercio descrito en la demanda a través de “ANSA BIENES RAICES, S.R.L.”. Sin embargo, pese a que cita los datos de inscripción en el Registro de Comercio que da fe de la existencia jurídica de esa Compañía, con todo no acompaña el documento que pone en evidencia esa representación que ejerció ANSA BIENES Y RAICES, SRL en nombre de GALERIA. Aún más, no se deduce de la demanda, que el actor haya indicado la oficina o el lugar donde se encuentran el instrumento de donde le deviene a GALERÍA la condición que ejerce.

En ese trance, claramente desacatado los Arts. 340.6 y 434 del Código de Procedimiento Civil vigente, en vista que resultaba de derecho necesario anexar con la demanda, el documento que cita o al menos –se insiste- en dar la información de dónde se encuentra inscrito, registrado o protocolizado; y lo anterior es así en orden a que tanto el contrato de alquiler –cuya resolución procura- y el referido instrumento que le permite a GALERÍA actuar en nombre de ANSA BIENES RAICES, SRL –en su conjunto- integran el documento fundamental de donde deriva directamente la pretensión deducida y puede avisarse la legitimidad e interés procesal del actor.

Y el castigo procesal al incumplimiento de esa carga procesal antes señalada, será la de que los documentos no podrán ser admitidos o incorporados al proceso posteriormente, con la advertida consecuencia que le deviene a la actora una directa y segura legitimación ad causam, que hace que se desplome la acción con el solo peso de la inercia, porque en definitiva este instrumento que liga a GALERIA con ANSA es fundamental para la suerte del pleito y al no seguirlo a los autos, la acción debe ser desechada por no haber prueba plena de la misma y de la legitimación con la cual se actúa.

Efectivamente y acorde con la doctrina de Casación Civil consolidada (Vid. S. SCC/CSJ Nro. 537 de 08/08/1995), y que dura hasta hoy (Caso. L.I.S.), La Sala ha expresado que el instrumento fundamental está ligado a los hechos constitutivos de la acción, aquellos sin los cuales la demanda no nace o no existe, pues de aquél documento emerge el derecho que se pretende exigir judicialmente; sin efecto:

…omissis…

La falta de cualidad activa de GALERÍA para sostener el juicio, estriba en el hecho de que movió un derecho ajeno –valga indicar- de ANSA BIENES RAICES SRL, pues de la narración realizada en el libelo y los documentos que le fueron acompañados, resulta imposible deducir, por qué a GALERÍA le deviene el derecho de actuar en el proceso contra PELUFFO, quien no se relacionó contractualmente con él, sino otra persona jurídica; y - por ende, no se le puede considerar a GALERÍA un legítimo contradictor en el proceso, por más que lo afirme en su demanda sea el propietario de los locales de comercio arrendados, porque a la postre requiere el documento que acredite esa situación, y sobre el cual repetimos no cursa a los autos en cuerpo cierto, o bien indicar la Oficina Publica donde fue inscrito, otorgado o protocolizado.

Por tanto, se pide respetuosamente sea declarada SIN LUGAR la demanda, ya que la conducta omisa de GALERIA arrastra un quebrantamiento a los presupuestos procesales para que tenga el derecho de postular un derecho favorable en juicio. Así se invoca

.

Por su parte, la representación judicial de la parte actora, con respecto a la falta de cualidad alegada por la demanda, en su escrito de contestación a la reconvención, señaló lo siguiente:

Que ANSA BIENES Y RAÍCES S.R.L., había celebrado el contrato de arrendamiento objeto del litigio, a nombre de su representada, en virtud de una autorización que le había otorgado y no al contrario como lo quería hacer ver el demandado.

Que debían señalar, que su representada estaba actuando como propietaria de los inmuebles en litigio y en consecuencia, independientemente del enredo que quería hacer el demandado, en relación a la forma como se había celebrado el contrato, siempre iba a tener cualidad para sostener el juicio, por ser uno de los atributos principales de su derecho de propiedad.

Que era evidente que su representada si tenía cualidad activa para sostener el juicio, por lo que le solicitaban así fuera decretado por el Tribunal.

La Juez de la recurrida, indicó con respecto a este punto, lo siguiente:

…Como se dijo anteriormente, la parte demandada alegó la falta de cualidad de la actora para sostener el juicio, por cuanto, según su dicho, ésta movió un derecho ajeno, es decir, el de la Sociedad mercantil ANSA BIENES RAICES SRL., toda vez que fue con ésta última con quien se relacionó contractualmente.

En este sentido, es importante establecer que la cualidad es el derecho o potestad para el ejercicio de determinada acción, y como quiera, que de los autos se evidencia, muy especialmente del contrato cuya ejecución se demanda, el cual fue acompañado por la parte actora con su libelo de demanda y hecho valer expresamente por los demandados, por lo cual este Tribunal lo aprecia en todo el valor probatorio que de él dimana, que el mismo fue celebrado por la empresa ANSA BIENES RAICES SRL., en nombre de la accionante, donde al ser suscrito igualmente dicho contrato por el arrendatario, existió a todas luces un reconocimiento por parte de éste del carácter de propietario que tiene la empresa accionante en el presente juicio; por lo que mal pudiera considerarse que ésta no tiene cualidad para el ejercicio de la acción que hoy nos ocupa. Así se establece…

Este Tribunal, para decidir acerca de este punto, observa:

En el presente caso, estima esta Juzgadora pertinente hacer referencia al criterio del procesalita Chiovenda, quien considera a la cualidad como una relación de identidad y, en este sentido, establece la diferencia que existe entre la legitimación para obrar o cualidad y legitimación para proceder o capacidad para estar en juicio por sí o por otros.

La Sala Constitucional del Tribunal Supremo de justicia en decisión de fecha 17 de diciembre del 2001, en torno a este tema, dejó sentando lo siguiente:

…la legitimatio ad causam es uno de los elementos que integran los presupuestos de la pretensión, entendidos éstos como los requisitos para que el sentenciador puede resolver si el demandante tiene el derecho a lo pretendido, y el demandado la obligación que se la trata de imputar, asunto que, no se refiere a la validez del juicio ni a la acción sino a los presupuestos de la pretensión, lo que exige del sentenciador pronunciamiento con conocimiento de la causa…

Por otro lado, el autor L.L., en relación a la cualidad, señala lo siguiente:

…El problema de la cualidad entendida de esta manera, se resuelve en la demostración de la identidad entre la persona que se presente ejerciendo concretamente un derecho o poder jurídico o la persona contra quien se ejercita, y el sujeto que es su verdadero titular u obligado concreto, se trata en suma, de una cuestión de identidad lógica entre la persona a quien la Ley concede el derecho o poder jurídico, o la persona contra quien se concede, y la persona que lo hace valer y se presenta ejerciéndolo como titular efectivo, o contra quien se ejercita de tal manera. La cualidad expresa la referencia de un poder o de un deber jurídico concreto a un sujeto determinado …omissis… este fenómeno de legitimación se presenta particularmente interesante y complejo en el campo del p.c. y asume el nombre específico de cualidad de obrar y de contradecir. La cualidad, en este sentido procesal, expresa una relación de identidad lógica entre la persona del actor, concretamente considerada y la persona abstracta a quien la ley concede la acción; y de identidad lógica entre la persona del demandado, concretamente considerada, y la persona abstracta contra quien la ley concede la acción.

El problema de la cualidad como fue apuntado, entendida de esta manera, se resuelve en la demostración de la identidad entre la persona que se presenta ejercitando concretamente un derecho o poder jurídico o la persona contra quien se ejercita y el sujeto que es su verdadero titular u obligado concreto.

Se trata, de una cuestión de identidad lógica entre la persona a quien la ley concede el derecho o poder jurídico o la persona contra quien se concede, y la persona que lo hace valer y se presenta ejercitándola como titular efectivo o contra quien se ejercita en tal manera. La cualidad expresa referencia de un poder o de un deber jurídico concreto a un sujeto determinado.

Por otra parte, la cuestión de saber si una persona tiene el derecho de obrar o como se dice también, si ella tiene la cualidad de obrar, se reduce a una cuestión de saber si ella es titular del derecho para el cual se reclama protección, o su idoneidad (legitimación) para cumplir un acto eficaz en razón de su relación con el bien al cual el acto se refiere y por la otra, la cualidad presupone un interés jurídico, un interés amparado por la Ley.

El artículo 361 del Código de Procedimiento Civil, establece entre otras cosas “...junto con las defensas invocadas por el demandado en la contestación, podrá éste hacer valer la falta de cualidad o la falta de interés en el actor o en el demandado para intentar o sostener el juicio...”

Ahora bien, esta Sentenciadora aprecia que el demandante acompañó como fundamento de su demanda y su reforma, los siguientes documentos

Copia simple de documentos protocolizados en fecha seis (06) de mayo del dos mil cinco (2005), ante la Oficina Inmobiliaria del Quinto Circuito de Registro del Municipio Libertador del Distrito Capital, anotado bajo el Nº 04, tomo 7; y, en fecha seis (6) de septiembre de dos mil cinco (2005), respectivamente los cuales fueron consignado, a los efectos de demostrar el derecho de propiedad que tiene la demandante sobre los locales objeto del contrato cuya resolución se demandó al inicio de este proceso.

Las referidas copias simples acompañadas por la actora al libelo de demanda, no fueron impugnadas por la parte demandada, en la oportunidad de la contestación al fondo de la demanda, y como quiera que se trata de las copias simples de documentos públicos, este Tribunal las tiene como fidedignas y le atribuye todo el valor probatorio a los citados documentos conforme a lo previsto en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil; y los considera suficientes para demostrar el derecho de propiedad que ostenta la sociedad mercantil GALERÍA A.C. C.A., sobre los locales P-63, P64, P-65 y P-66, ubicados en el Nivel Parque del Centro Comercial Galerías Ávila, situado en la Avenida Urdaneta cruce con Av. El Parque, San Bernardino, Municipio Libertador del Distrito Capital. Así se decide.

2. -Copia simple de contrato denominado compromiso de arrendamiento, suscrito entre la sociedad mercantil ANSA BIENES RAÍCES, SRL, y el ciudadano J.C.C.P., autenticado ante la Notaria Pública Trigésima Tercera del Municipio Libertador del Distrito Capital, en fecha treinta (30) de julio de dos mil cuatro (2004), anotado bajo el Nº 03, Tomo 54, a los efectos de demostrar a los la relación arrendaticia existente entre las partes de este proceso.

Las referidas copias simples acompañadas por la actora al libelo de demanda, no fueron impugnadas por la parte demandada, en la oportunidad de la contestación al fondo de la demanda, sino al contrario, la celebración de dicho contrato forma parte de los hechos admitidos, en el capítulo respectivo; y como quiera que se trata de las copias simples de documentos públicos, este Tribunal las tiene como fidedignas; le atribuye todo el valor probatorio a los citados documentos conforme a lo previsto en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil; y los considera suficientes para demostrar la celebración del contrato de arrendamiento sobre los referidos locales comerciales. Así se decide.

Por otra parte, se observa que el demandado, a los efectos de demostrar la falta de cualidad por él alegada, promovió durante el lapso probatorio el siguiente documento:

Copia simple de documento autenticado ante la Notaría Pública Trigésima Tercera del Municipio Libertador del Distrito Capital, el dieciséis (16) de julio de dos mil uno (2.001), bajo el No. 24, Tomo 52, de los Libros de Autenticaciones llevados por esa Notaría.

En fecha doce (12) de marzo de dos mil diez (2.010), el abogado M.B., suficientemente identificado, en su condición de apoderado judicial de la parte actora, sociedad mercantil GALERÍAS Á.C., C.A., consignó diligencia en la cual manifestó que hasta esa fecha, no había podido ver las documentales consignadas por la demandada en fecha cinco (5) de marzo de dos mil diez (2.010), razón por la cual, a tenor de lo previsto en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, impugnó todos los documentos que hubieren sido consignados en copia simple.

En vista de dicha impugnación aprecia quien aquí decide, que correspondía a la parte que quería servirse de la copia impugnada debió proceder como se indica en el segundo aparte del artículo 429 antes invocado, en razón de lo cual, este Tribunal no le atribuye valor probatorio; y en consecuencia, la desecha del proceso. Así se establece.

Ahora bien, como ya se dijo, la demandante, acompañó a su libelo de demanda copia simple del documento denominado Contrato de Compromiso de Arrendamiento autenticado por el Notario Titular Trigésimo Tercero del municipio Libertador del Distrito Capital en fecha treinta (30) de julio de dos mil cuatro (2004), quedando anotado bajo el Nº 03, Tomo 54, suscrito entre la sociedad mercantil ANSA BIENES RAÍCES como arrendadora y el ciudadano J.C.C.P. como arrendatario, a los efectos de demostrar a los efectos de demostrar la relación arrendaticia existente, el cual ya fue valorado por este Tribunal en este mismo capítulo.

En el referido documento, entre otras menciones, se lee, lo siguiente:

…PRIMERO: LA ARRENDADORA, está debidamente autorizada, según consta de documento autenticado por ante la Notaría Pública Trigésima Tercera del Municipio Libertador del Distrito Capital, bajo el No. 24, Tomo 52, en fecha dieciséis (16) de julio de 2001, para suscribir con EL ARRENDATARIO el Compromiso de Arrendamiento de locales en el CENTRO COMERCIAL GALERÍAS ÁVILA, que se está desarrollando en lotes de terrenos mencionados en la cláusula siguiente…

…Omissis…

…CUARTA: Los locales comerciales a cuyo arrendamiento se comprometen las partes, son los siguientes:

a) Local distinguido con el No. P-63, P-64, P-65 y P-66…

Ahora bien, observa este Tribunal, que si bien es cierto que la parte demandada suscribió el contrato cuya resolución se pretende, con la sociedad mercantil ANSA BIENES RAÍCES, S.R.L., como ella misma lo aceptó en su contestación de demanda, en el capítulo relativo a los hechos admitidos; no es menos cierto que ésta conocía y así lo aceptó al suscribir el contrato, que la sociedad mercantil GALERÍAS Á.C., C.A., era propietaria de los locales arrendados.

Cabe destacar además, en este caso, que no habiendo sido discutida la propiedad de los locales comerciales objeto del contrato celebrado entre las partes, esa propiedad, le da derecho a su titular, en este caso concreto, a usar, usufructuar, gozar, disfrutar y disponer del objeto de la misma; entre ellos, puede dar en arrendamiento, por sí o por medio de representante debidamente autorizado; y en ese sentido, es el legitimado activo natural y el interesado principal, en caso de terminar una relación arrendaticia sobre los bienes de su propiedad, cualquiera que hubiese sido la forma de establecerla, para poder así hacer uso de su derecho de propiedad, en la forma y condiciones que tenga a bien establecer.

En efecto, como se dejó apuntado en los criterios doctrinales citados, la cuestión de saber si una persona tiene el derecho de obrar o como se dice también, si ella tiene la cualidad de obrar, se reduce a una cuestión de saber si ella es titular del derecho para el cual se reclama protección. En ese sentido es claro para esta Juzgadora que la sociedad mercantil GALERÍAS Á.C. C.A., en su condición de propietaria de los locales antes identificados, tiene el derecho de obrar o la cualidad de obrar para pedirle al arrendatario de dichos locales la terminación de la relación arrendaticia. Así se declara.

Por todo lo antes expuesto, considera esta Sentenciadora que la Juez de la recurrida actuó ajustada a derecho, en lo que a esta defensa se refiere, por lo que le es forzoso para esta sentenciadora desechar la defensa de falta de cualidad opuesta por la parte demandada. Así se decide.

DE LA DENUNCIA DE FRAUDE PROCESAL

Como se dijo en la parte narrativa de este fallo, los apoderados del demandado, denunciaron fraude procesal presuntamente cometido por la demandante, sociedad mercantil GALERÍA Á.C. C.A.-

Invocaron el fraude procesal, a fin de que el Juez averiguara su comisión y tomara las seguridades del caso para remediarlo e impedir a la parte accionante, que siguiera abusando de las vías de hecho, que constituyeran fuente de posibilidad extracontractual y además, se encontraba tipificada y sancionada como contraria a derecho.

Que la accionante había engañado al Tribunal, para lo cual invocaba que maliciosamente había omitido hechos esenciales a la causa, que esa conducta había obstruido indebidamente el proceso de ejecución y debía ser considerado por el Tribunal como un hecho jurídico de grande relevancia en el fraude procesal cometido por el centro comercial GALERÍA ÁVILA.

Que alegaban con arreglo al Parágrafo Único del Artículo 170 del Código de Procedimiento Civil, que por todas las razones expuestas, salvo prueba en contrario, que la parte accionante había actuado y venía actuando de mala fe en el proceso con la finalidad de engañar, al Tribunal y luego perjudicar a su mandante, en virtud de que había expuesto hechos falsos, no sostenidos en la verdad y había interpuestos defensas basadas en actos inútiles e innecesarios, ya que, ante el resultado del primer juicio, debió gallardamente aceptar el veredicto y devolver o aceptar la restitución de los bienes de su mandante, mas no pleitear con mala fe y mentiras.

Que invocaban la aplicación de los artículos 17, 170.1-2 del Código de Procedimiento Civil, para que se le diera curso a la denuncia de fraude procesal invocada.

En ese sentido, en el punto 3.2., del escrito de contestación de demanda, señalaron textualmente, lo siguiente:

…Hemos señalado que GALERÍA durante la ejecución inventó defensas y peticiones manifiestamente infundadas con el designio de impedir la retoma de la posesión útil de PELUFFO de los locales dados en arrendamiento.

Y con la finalidad de conseguir el tiempo necesario para acomodar un secuestro en esta causa para lo cual se escudó en los incidentes que originaron sus desafortunadas e inconsistentes peticiones porque a sabiendas de su inutilidad jurídica, solo las utilizó para lograr una demora en el procedimiento de ejecución de aquel primer juicio llevado en sede arbitral, que como se ha expresado anteriormente, fue declarado inadmisible por haber escogido GALERÍA un trámite incorrecto.

Todo para fabricar un incumplimiento contractual por falta de pago, en vista de que a través de ese barato expediente, que a nadie engaña, aducir como lo invoca ahora, un retardo en el pago de la pensión de alquiler, al paso que, impedía con sus argucias el último pronunciamiento en torno a sus deleznables defensas orientadas a oponerse a la entrega material de los locales, consecuencia lógica y automática de la sentencia que anuló el laudo arbitral por ser el fruto de un proceso ilegal, comoquiera que los asuntos de inquilinato, jamás según nuestra doctrina y jurisprudencia, podía ser debatido en sede arbitral; vale decir, siendo nulo el proceso, las medidas dictadas con ocasión a ese proceso y decretadas para asegurar las resultas del mismo, se vienen abajo porque nada deberán garantizar.

Y esto lo sabía GALERÍA. Aprovechó esa situación, dejó transcurrir el tiempo, se opuso a que se ordenara la restitución de los locales y luego de producida la última decisión que ordenaba la RESTITUCIÓN INMEDIATA de los locales de comercio, entonces, ya había demandado la resolución por falta de pago de pensiones de alquiler y practicado la medida de secuestro sobre los locales para dejar ilusoria la restitución a PELUFFO.

Naturalmente ese escenario lo indujo o lo creo GALERÍA con la finalidad de acarrear ex profeso un daño indebido a PELUFFO. A fuerza de mentir, lo mostró como insolvente en el pago de sus obligaciones como inquilino ante este Tribunal para así obtener el secuestro de la cosa arrendada, sin detenerse a reflexionar que era imposible hacer valer la obligación, puesto que nunca el demandado había sido restituido en la posesión de los locales de comercio arrendados. Por supuesto, vedado para pedir medidas cautelares porque GALERÍA nunca perdió la posesión que le fue dada con la entrega material, carecía de interés para ser tutelado en sede cautelar.

Claro, que estamos ante un fraude procesal cuya denuncia se hace en esta causa a fin de que el Juez averigüe su comisión y tome las seguridades del caso para remediarlo e impedir que GALERÍA siga abusando de las vías de derecho, que constituyen fuente de responsabilidad extracontractual y además se encuentra tipificada y sancionada como “contraria a la justicia”.

En esta materia –fraude procesal- rige la regla de que el dolo se prueba por insidias, “indicios evidentes” y presunciones que se derivan de aquellos hechos, que siendo objeto de la prueba directa de lo controvertido, apuntan en la dirección de que GALERÍA dedujo pretensiones y defensas, principales o incidentales manifiestamente infundadas con la finalidad de obstruir la ejecución del fallo, para dejar correr el tiempo y hacer ver un incumplimiento en la relación arrendaticia que no se dio, porque al revés GALERÍA si se negó a entregar los locales, lo que deviene en obvio que por contragolpe PELUFFO no tuvo la posesión útil de lo alquilado para que le naciera el deber y obligación de pagar el canon de arrendamiento, pero, eso fue lo que logró GALERÍA hasta engañando al Tribunal, para lo cual invoca que “maliciosamente omitió hechos esenciales a la causa”. La conducta obstruyó indebidamente aquel proceso de ejecución y debe ser considerado por este Tribunal como un hecho jurídico de grande relevancia en el fraude procesal cometido por GALERÍA…”

Con respecto a este punto, la representación judicial de la parte demandada, en la contestación a la reconvención, señaló lo siguiente:

Que negaban que luego de que se declarara la nulidad de laudo arbitral que había ordenado al demandado reconviniente la desocupación del inmueble en litigio, su representada hubiera impedido que a dicha parte le hubiera sido restituido el mencionado inmueble, por lo que si el demandado no había hecho uso del inmueble, luego de la referida declaratoria de nulidad, había sido por su sola voluntad.

Que negaba que en este proceso hubiera habido fraude procesal; que nunca se había ocultado la verdad de los hechos al Tribunal, toda vez que la demanda estaba basada en una pretensión legítima de resolución de contrato, por el incumplimiento inexcusable del señor Casique Peluffo de las obligaciones por él asumidas.

Con relación al fraude procesal, la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia, en fecha 4 de agosto de 2000, en el caso H.G.E.D., definió el fraude procesal, así:

“…El fraude procesal o dolo genérico tiene especies, tales como el dolo específico (puntual), la colusión, la simulación y hasta el abuso de derecho, como infracción al deber de lealtad procesal, y dados los alegatos y referencias del accionante en su confuso escrito de amparo, es el fraude procesal el que debe a.e.e.c.e. Sala. El se encuentra contemplado en el artículo 17 aludido, el cual reza:

El Juez deberá tomar de oficio o a petición de parte, todas las medidas necesarias establecidas en la ley, tendentes a prevenir o a sancionar las faltas a la lealtad y probidad en el proceso, las contrarias a la ética profesional, la colusión y el fraude procesales, o cualquier acto contrario a la majestad de la justicia y al respeto que se deben los litigantes.

Las medidas necesarias establecidas en la ley, son tanto las particulares para situaciones prevenidas, como las de efectos generales, nacidas de las instituciones jurídicas.

El fraude procesal puede ser definido como las maquinaciones y artificios realizados en el curso del proceso, o por medio éste, destinados, mediante el engaño o la sorpresa en la buena fe de uno de los sujetos procesales, a impedir la eficaz administración de justicia, en beneficio propio o de un tercero y en perjuicio de parte o de tercero. Estas maquinaciones y artificios pueden ser realizados unilateralmente por un litigante, lo que constituye el dolo procesal stricto sensu, o por el concierto de dos o más sujetos procesales, caso en que surge la colusión; y pueden perseguir la utilización del proceso como instrumento ajeno a sus fines de dirimir controversias o de crear determinadas situaciones jurídicas (como ocurre en el proceso no contencioso), y mediante la apariencia procedimental lograr un efecto determinado; o perjudicar concretamente a una de las partes dentro del proceso, impidiendo se administre justicia correctamente.

El fraude puede consistir en el forjamiento de una inexistente litis entre partes, con el fin de crear un proceso dirigido a obtener fallos o medidas cautelares en detrimento de una de las partes, o de terceros ajenos al mismo, lo que constituye la simulación procesal; o puede nacer de la colusión de una persona, que actuando como demandante, se combine con otra u otras a quienes demanda como litisconsortes de la víctima del fraude, también demandada, y que procurarán al concurrir con ella en la causa, crear al verdadero codemandado situaciones de incertidumbre en relación con la fecha real de citación de todos los demandados; o asistir con él en el nombramiento de expertos, con el fin de privarlo de tal derecho; o sobreactuar en el juicio, en los actos probatorios, etc, hasta convertirlos en un caos. También -sin que con ello se agoten todas las posibilidades- puede nacer de la intervención de terceros (tercerías), que de acuerdo con una de las partes, buscan entorpecer a la otra en su posición procesal…”

En esa misma decisión, la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia, estableció, lo siguiente:

…Se está ante una actividad procesal real, que se patentiza, pero cuyos fines no son la resolución leal de una litis, sino perjudicar a uno de los litigantes o a los terceros (incluso ajenos a cualquier proceso), pudiéndose dar el caso que el actor convierta a los posibles testigos del demandado en codemandados, para evitar que puedan testimoniar a su favor en dicha causa. El fraude procesal puede tener lugar dentro de un proceso, o mediante la creación de varios juicios, en apariencia independientes, que se van desarrollando para formar con todos ellos una unidad fraudulenta, dirigida a que en una o varias causas la víctima quede indefensa o disminuida en su derecho, aunque los procesos aparezcan desligados entre sí, con diversas partes y objetos, que hasta podrían impedir su acumulación. Se trata de varias personas concertadas entre sí que demandan consecutiva o coetáneamente a otra, y que fingen oposición de intereses, o intereses distintos, pero que en realidad conforman una unidad de acción; fingimiento que igualmente puede ocurrir dentro de una causa, si el actor demanda junto a la víctima, a quienes se hallan en colusión con él. (Resaltado esta Alzada)

En esta última forma de fraude (varios procesos), el derecho de defensa de las víctimas de estas actividades se haría nugatorio, si a pesar del interés procesal actual que ellos tienen (artículo 16 del Código de Procedimiento Civil) de evitar el perjuicio que tal colusión les causa, no pudieran accionar con el fin de que se anularan todos los procesos fraudulentos, sobre todo ante la reticencia de la jurisdicción penal de no considerar a estas maquinaciones de variada índole como tipificadoras del delito de estafa, o en algunos casos del de prevaricación, como cuando la colusión proviene del apoderado de una de las partes.

Pretender que la víctima no pueda pedir en juicio ordinario autónomo, la nulidad de los diversos y concatenados procesos fraudulentos preparados para perjudicarla, obligándola a pedir la nulidad en cada uno de ellos, cuando allí no podrá probar el fraude, ni la colusión, dentro del lapso fijado en el artículo 607 del Código de Procedimiento Civil, previsto para las necesidades del procedimiento, y el cual tiene una limitada articulación probatoria de ocho días de despacho, es entronizar el dolo y premiar a los litigantes de mala fe.

Cuando el fraude ocurre dentro de un solo proceso, puede detectarse y hasta probarse en él, ya que allí pueden estar todos los elementos que lo demuestren; pero la situación cambia cuando el fraude es producto de diversos juicios, donde los incursos en colusión actúan cercando a la víctima, y donde las partes de los procesos son distintas, excepto la víctima y tal vez uno de los incursos en colusión. Pretender que en cada proceso haya que plantear por vía incidental el fraude, es dejar indefensa a la víctima, ya que en cada uno de ellos no se podrá alegar la colusión de las diversas personas que conforman el círculo artero, puesto que ellas pueden no ser partes en todos los juicios, y mal podría declararse el fraude múltiple producto de la combinación entre ellos, sin oírlos. De allí, que en supuestos como éstos, la única manera de constatarlo es mediante una demanda que englobe a todos los partícipes, donde -además- se les garantiza el derecho de defensa. Nacen así, dos vías procesales para enervar el dolo procesal en general, de acuerdo con la situación como se manifiesta, una acción principal o un incidente dentro del proceso donde tiene lugar, si ello fuese posible…

(Resaltado esta Alzada)

…Omissis…

…Claro está, que cuando el engaño, unilateral o multilateral ocurre en un solo proceso, en principio no será necesario acudir fuera de él para solicitar la constatación de los hechos y obtener la declaratoria de nulidad…

(Resaltado esta Alzada)

…Omissis…

….La vía del juicio ordinario es la apropiada para ventilar la acción de fraude procesal adelantado mediante varias causas, ya que es necesario un término probatorio amplio, como el del juicio ordinario, para que dentro de él se demuestre el fraude; y aunque existe la violación constitucional consistente en la eliminación o minimización del derecho de defensa de la víctima (artículo 49 de la vigente Constitución), ella -debido a las formalidades cumplidas- nunca destaca como una violación inmediata de la Constitución, sino que requiere de alegatos y pruebas que no corresponden a un proceso breve como el del amparo constitucional. La apariencia que crea la colusión no pone de manifiesto la violación inmediata de la Constitución, por lo que será necesario, la mayoría de las veces, desmontar el armazón para que emerja la infracción constitucional. Además, en un p.d.a. entre partes particulares, no podría traerse al juez (quien no es agraviante sino también víctima) y, mediante proceso ajeno al juez, anular sus actuaciones…

(Resaltado esta Alzada)

…Omissis…

….Cuando el dolo procesal es puntual, dirigido hacia determinados actos procesales, las partes perjudicadas pueden atacarlo dentro del proceso, y no es necesario ni siquiera acudir al amparo constitucional, ya que el dolo o el fraude van a surtir efectos en la sentencia definitiva y antes que ella se dicte dentro del proceso, pueden repelerse sus efectos perjudiciales. El legislador tomó en cuenta algunos de estos actos dolosos particulares, como causales de invalidación o revisión, en juicios donde ya existe cosa juzgada…

Ahora bien, como se desprende de la sentencia transcrita, ha sido criterio de la Sala Constitucional, que “…Cuando el engaño, unilateral o multilateral ocurre en un solo proceso, en principio, no será necesario acudir fuera de él para solicitar la constatación de los hechos y obtener la declaratoria de nulidad…”.

Por el contrario, dejó sentado la referida Sala Constitucional, en la sentencia aludida que “….La vía del juicio ordinario es la apropiada para ventilar la acción de fraude procesal adelantado mediante varias causas, ya que es necesario un término probatorio amplio, como el del juicio ordinario, para que dentro de él se demuestre el fraude…”

Esto es así, en caso de varias demandas, por cuanto es necesario un término probatorio amplio, como el de juicio ordinario, para que dentro de él se demuestre el supuesto fraude.

Sostuvo el denunciante, que el fraude consistió en que la demandante en este caso, en primer lugar “…inventó defensas y peticiones manifiestamente infundadas con el designio de impedir la retoma de la posesión útil de PELUFFO de los locales dados en arrendamiento…”; en segundo lugar: “… y con la finalidad de conseguir el tiempo necesario para acomodar un secuestro en esta causa para lo cual se escudó en los incidentes que originaron sus desafortunadas e inconsistentes peticiones porque a sabiendas de su inutilidad jurídica, solo las utilizó para lograr una demora en el procedimiento de ejecución de aquel primer juicio llevado en sede arbitral…”, y por último: “…todo para fabricar un incumplimiento contractual por falta de pago, en vista de que a través de ese barato expediente, que a nadie engaña, aducir como lo invoca ahora, un retardo en el pago de la pensión de alquiler, al paso que, impedía con sus argucias el último pronunciamiento en torno a sus deleznables defensas orientadas a oponerse a la entrega material de los locales, consecuencia lógica y automática de la sentencia que anuló el laudo arbitral por ser el fruto de un proceso ilegal…”

Ahora bien, nos encontramos en presencia de un supuesto fraude procesal presuntamente cometido en distintos procesos, concretamente, según lo dicho por el denunciante, en el proceso que declaró la nulidad del laudo arbitral intentado por su representado y el proceso que nos ocupa.

La Juez de la recurrida, al referirse a la denuncia del presunto fraude procesal, estableció:

…En cuanto al presunto fraude procesal denunciado por la parte demandada, considera necesario esta Juzgadora traer a colación el siguiente criterio jurisprudencial establecido por nuestro m.T. de la República, en particular, la Sala Constitucional en sentencia N° 1.806 de fecha 19 de julio de 2005, expediente N° 03-1535, caso: L.M.d.F., contra el Juzgado de Primera Instancia en lo Civil y Mercantil de la Circunscripción Judicial del estado Zulia, puntualizó:

…Ahora bien, juzga esta Sala pertinente comenzar por examinar brevemente lo que ha sido su doctrina reiterada respecto de la figura del fraude procesal, a fin de establecer en qué medida las alegaciones y denuncias planteadas por la representación de los accionantes pueden ser susceptibles de restablecimiento a través del amparo constitucional consagrado en el artículo 27 del Texto Fundamental. En tal sentido, en sentencia N° 910 del 4 de agosto de 2000 (caso: H.G.E.D.), esta Sala Constitucional estableció que el fraude procesal puede ser definido como las maquinaciones y artificios realizados en el curso del proceso, o por medio éste, destinados, mediante el engaño o la sorpresa en la buena fe de uno de los sujetos procesales, a impedir la eficaz administración de justicia, en beneficio propio o de un tercero y en perjuicio de parte o de tercero, con la mención especial que las mencionadas maquinaciones y artificios pueden ser realizados unilateralmente por un litigante, lo que constituye el dolo procesal stricto sensu, o por el concierto de dos o más sujetos procesales, caso en que surge la colusión, y que en cualquiera de los supuestos señalados pueden perseguir la utilización del proceso como instrumento ajeno a sus fines de dirimir controversias o de crear determinadas situaciones jurídicas para, mediante la apariencia procedimental, lograr un efecto determinado o perjudicar concretamente a una de las partes dentro del proceso, con la indeseable consecuencia de que se impida la administración de justicia. En la misma decisión comentada, precisó que la vía del juicio ordinario es la apropiada para ventilar la acción autónoma de fraude procesal cometido en una o varias causas, ya que es necesario un término probatorio amplio, como el del juicio ordinario, para que dentro de él se demuestre el fraude, pues si bien existe en tales casos violaciones constitucionales consistentes en la eliminación o limitación indebida del derecho de defensa de la víctima, la misma -debido al cumplimiento de las formalidades establecidas en la ley- no se aprecia inmediatamente como una violación sino que requiere de alegatos y pruebas que no corresponden a un proceso breve como el del amparo constitucional; ello en la medida en que la apariencia de conformidad a derecho, impide apreciar la violación inmediata de lo que hace necesario, en la mayoría de los casos, desmontar el armazón procesal para que emerja la injuria constitucional; por tanto, consideró que el restablecimiento inmediato de la situación jurídica infringida es en extremo difícil, porque el fraude se encuentra oculto tras las formas prefabricadas que tendrán que ser desmontadas, y ello –en principio, aunque no en forma absoluta- cierra la puerta a la acción de amparo constitucional, que, verbigracia, podría resultar la vía idónea para restablecer la violación del derecho al proceso debido en los casos de procesos fingidos, como el detectado en el caso decidido en sentencia N ° 77 del 9 de marzo de 2000 (caso: J.A.Z.Q.), o de litis inexistentes dentro de ellos, pues ante tales circunstancias, contra la apariencia total o parcial de proceso protegida ilegítimamente por sentencias pasadas en autoridad de cosa juzgada, sólo es posible lograr enervar tales efectos a través de la vía preceptuada en el artículo 27 constitucional.

En definitiva de manera reiterada (vid. decisiones números 1.085 del 22 de junio de 2001 y 2.749 del 27 de diciembre de 2001), ha establecido que la pretensión de amparo constitucional, con su correspondiente procedimiento, no es la vía idónea para aspirar la declaración judicial acerca de la existencia de fraude procesal y subsiguiente inexistencia del juicio en que se fraguó, sino el juicio ordinario, conforme con los artículos 338 y siguientes del Código de Procedimiento Civil, por lo que el amparo incoado con dicho propósito resulta manifiestamente inadmisible…

. (Subrayado del Tribunal).

En base a dicho criterio, y tomando en cuenta que los fundamentos de hecho en los cuales el demandado funda su denuncia, versan sobre acontecimientos que presuntamente ocurrieron en procesos judiciales distintos al que hoy aquí se dirime, juzga quien aquí suscribe que dicho alegato debe ser desechado del presente proceso, toda vez que debe ser ventilado por un procedimiento autónomo a este asunto. Así se decide…

En ese sentido, considera este Tribunal que la Juez de la recurrida, conforme a las sentencias de la Sala Constitucional, referidas en esta decisión e invocada por el a – quo, en la decisión apelada, actuó ajustada a derecho, al desechar del proceso el referido alegato del presunto fraude procesal, toda vez que el mismo debía ventilarse por el procedimiento ordinario.

En vista de lo anterior, a criterio de esta sentenciadora, la decisión de la Juez de la primera instancia, en lo que a este punto se refiere debe ser confirmada y en consecuencia, la denuncia por presunto fraude procesal debe ser desechada. Así se decide.-

DE LA IMPUGNACIÓN DE LA CUANTÍA

Se da inicio a estas actuaciones, como ya se ha señalado, con demanda por Resolución de Contrato de Arrendamiento, intentada por los ciudadanos A.B. y F.A., en su condición de apoderados judiciales de la sociedad mercantil contra el ciudadano J.C.C.P., todos suficientemente identificados en el texto de esta sentencia.

Ahora bien, aprecia este Tribunal que en el petitorio del libelo de demanda, los demandantes solicitaron que el demandado conviniera o a ello fuera condenado por el Tribunal, en lo siguiente:

…PRIMERO: Dar por resuelto y terminado el referido contrato de arrendamiento y en consecuencia, entregar totalmente desocupados los inmuebles constituidos por los locales distinguidos con los Nos. P-63, P-64, P-65 Y P-66, con un área aproximada de noventa y siete metros cuadrados con diez decímetros cuadrados (97,10M2), ubicados en el Nivel Parque del Centro Comercial Galerías Ávila situado en la Avenida Urdaneta, cruce con Av. El Parque, San B.C., objeto de dicho contrato, en las mismas buenas condiciones en que los recibió al inicio de la relación contractual.

SEGUNDO: En pagar por concepto de daños y perjuicios causados a nuestra representada, los cánones vencidos y no pagados que van desde el mes de enero de 2008 al mes de septiembre de 2008, ambos inclusive, que alcanzan la suma de SESENTA Y UN MIL DOSCIENTOS TRES BOLÍVARES FUERTES CON NOVENTA Y SEIS CÉNTIMOS (BsF. 61.203,96), conforme a lo previsto en el artículo 36 del Código de Procedimiento Civil.

TERCERO: En pagar las costas y costos causados en virtud del presente juicio, incluyendo los honorarios de abogados correspondientes…

Igualmente consta en el libelo de la demanda, que las demandantes, estimaron la acción así:

…En razón de todo lo anteriormente expuesto, estimamos la presente demanda por el monto de sesenta y un mil doscientos tres bolívares fuertes con noventa y seis céntimos (Bs. F 61.203,96).

Observa esta sentenciadora que la representación judicial de la parte demandada, en el capítulo IV del escrito de contestación al fondo de la demanda, impugnó la cuantía de la demanda, con arreglo a lo previsto en el artículo 36 del Código de Procedimiento Civil y pidió al Tribunal que fuera decidido como punto previo en la sentencia definitiva.

A tales efectos, manifestó, lo siguiente:

“…GALERÍA estimó su demanda en la Bs. 61.203,96. Sin embargo dejó de lado el referido artículo 36, en vista que para el legislador el valor de la demanda no se abandona a las luces y prudencia del actor sino que deberá guiar su conducta en línea con la ley, en orden a que, según la jurisprudencia del alto Tribunal, resulta “de carácter estrictamente legal el cálculo para determinar en valor de la demanda en los juicios sobre la validez y continuación de los arrendamientos. (Caso: GUERRERO)

Ahora, como la pretensión acomodada por GALERÍA contra PELUFFO es de resolución de un contrato de arrendamiento por tiempo determinado, lo que significa además del pretendido cobro de cánones de arrendamiento, la demanda también se pronunciará sobre la “continuación o no del arrendamiento”. En este especial caso, el valor de la demanda vine (sic) dado por el valor que sumen todas las pensiones que dure el contrato de arrendamiento.

Si el contrato en principio fue previsto por un lapso de cinco (5) años, a partir de la fecha de apertura (28 de noviembre de 2004); luego y según los cánones de arrendamiento ajustados en el tiempo por GALERÍA (Vid. Anexo “F” Folio 198), la demanda debió ser estimada en la cantidad de Bs. 508.439,oo, que equivalen en la actualidad a 7.822 Unidades Tributarias. Así se invoca…”

Por su parte, los apoderados judiciales de la parte actora reconvenida, en el capítulo III del escrito de contestación de la reconvención, indicaron lo siguiente:

Negamos que la cuantía haya sido mal calculada en la demanda, toda vez que el cálculo de la misma, basada en los cánones de arrendamiento reclamados como no pagados, se basa en lo establecido en el artículo 36 del Código de Procedimiento civil, que clara y textualmente establece: “En las demandas sobre la validez o continuación de un arrendamiento, el valor se determinará acumulando las pensiones sobre las cuales se litigue…” es decir, sumando el valor de las pensiones reclamadas como no pagadas.

Vista la claridad de la norma anteriormente transcrita, solicitamos a este Tribunal que declare sin lugar la impugnación a la cuantía intentada por la parte demandada.

Con respecto, a este punto, la Juez de la causa, en la sentencia impugnada, estableció lo siguiente:

…En cuanto a la impugnación de la cuantía de la demanda principal, formulada por la parte demandada, considera este Tribunal citar el contenido del artículo 36 del Código de Procedimiento Civil:

…omissis…

En el presente caso quedo suficientemente acreditado que el contrato de arrendamiento objeto de litigio es de término fijo, y las pensiones de arrendamiento demandadas como insolutas solo corresponden a los meses de enero, hasta septiembre de 2008, a razón de dos mil ochocientos veintisiete bolívares fuertes con cuarenta y un céntimos (Bs. 2.827, 84), para cada una de los meses de enero, hasta mayo de 2008, y de tres mil doscientos ochenta y dos bolívares fuertes con sesenta y tres céntimos (Bs. F. 3.282,63), para cada uno de los meses de junio de septiembre de 2008, por lo que resulta pertinente para este Tribunal declarar la improcedencia de la impugnación efectuada toda vez que la parte actora efectuó el cálculo de la cuantía de su demanda en apego a los lineamientos previstos por la norma ante descrita. Así se decide…

En este sentido, se observa:

El artículo 36 del Código de Procedimiento Civil, establece:

Art. 36. En las demandas sobre la validez o continuación de un arrendamiento, el valor se estimará acumulando las pensiones sobre las cuales se litigue y sus accesorios. Si el contrato fuere por tiempo indeterminado, el valor de la demanda se determinará acumulando las pensiones o cánones de un año.

Nuestro más Alto Tribunal, en torno a la interpretación que ha de dársele al precepto transcrito, ha dicho lo siguiente:

En sentencia de la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, del tres (3) de diciembre de mil novecientos ochenta y siete (1.987), con ponencia del Magistrado, Dr. C.T.P., se estableció:

…En el presente juicio se demanda no sólo el pago de seis (6) pensiones de arrendamiento insolutas, sino que se solicitó además la resolución del respectivo contrato de arrendamiento (…) Y como en este caso se trata de un contrato de arrendamiento con plazo de tres (3) años, es claro entonces que el valor de la demanda no es sólo la suma de las (6 pensiones insolutas) sino el monto de treinta y seis (36) pensiones a razón de Bs. 8.000,00 que es superior a la cuantía requerida…para la admisibilidad del recurso de Casación…

En sentencia de la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, de fecha doce (12) de agosto de mil novecientos noventa y tres (1.993), con ponencia del Magistrado Dr. A.R., se dispuso:

“…el C.P.C., estipula de manera estricta la forma que debe utilizarse para el cálculo del valor de la demanda en los juicios que versen sobre la validez o continuación de los contratos de arrendamiento (…) La más autorizada doctrina nacional ha profundizado sobre el alcance de la norma citada, indicando, en tesis compartida por la Sala, que la diferenciación entre los juicios referidos a la validez y continuación de los contratos de arrendamiento, y los que se refieren al pago de pensiones vencidas, determina un especial consideración con respecto al cálculo de la cuantía de los mismos. En efecto, el Dr. Marcano Rodríguez estima que “a propósito de esta regla, es menester distinguir entre las demandas que solamente tengan por objeto el pago de pensiones de arrendamiento, y las que versen sobre la validez o continuación del contrato de arrendamiento en sí. Por ejemplo, si el propietario demanda a su arrendatario por el pago de una o más pensiones atrasadas, y el demandado arguye contra esa demanda con cualquier defensa que no ponga en tela de juicio el título mismo del arrendamiento, el valor de la causa será el de la pensión o pensiones demandadas unido al de sus accesorios también reclamados. Pero, sí, por el contrario, el demandado se defendiese alegando la nulidad o pidiendo la resolución del contrato, tal defensa aumentaría el valor económico del litigio, en el caso de nulidad, de la pensión o pensiones reclamadas al de la suma total de las correspondientes al número de años por los cuales se pactó el arrendamiento, más los accesorios; y en el caso de no continuación por resolución del contrato el valor de la pensión o pensiones reclamadas al de las que falten por correr hasta la fecha en la que debiera terminar el contrato…” (Resaltado de esta Alzada)

En sentencia de la Sala de Casación Civil, del Tribunal Supremo de Justicia, del veintidós (22) de julio de mil novencientos noventa y tres (1.993), con ponencia del Magistrado, Dr. A.A.B., se estableció:

….Ha sido reiterada la doctrina de esta Sala en el carácter estrictamente legal del cálculo para determinar el valor de la demanda en los juicios de validez o continuación de de contratos de arrendamiento…

En sentencia No. 77 de la Sala de Casación Civil, del Tribunal Supremo de Justicia, del trece (13) de abril de dos mil (2000), con ponencia del Magistrado, Dr. F.A. G., se estableció:

“…En el caso bajo análisis se trata de una acción de cumplimiento de contrato por vencimiento del término; es decir, el contrato iniciado en fecha 1° de enero de 1996, finalizó el 31 de diciembre de 1996, debido a que la arrendadora notificó con más de dos (2) meses de anticipación, su voluntad de no renovar el referido contrato. En el petitorio de la demanda, la actora solicita que se ordene a la arrendataria a entregar el inmueble arrendado.

La regla aplicable para la estimación de las demandas por cumplimiento de contrato de arrendamiento, está prevista en el artículo 36 del Código de Procedimiento Civil, que estipula

En las demandas sobre la validez o continuación de un arrendamiento, el valor se determinará acumulando las pensiones sobre las cuales se litigue y sus accesorios. Si el contrato fuere por tiempo indeterminado, el valor se determinará acumulando las pensiones o cánones de un año

.

Al respecto, la Sala de Casación Civil, en sentencia de 29 de septiembre de 1999, (Inversiones Ibepro, S.R.L. contra J.M.d.A.R.) –que hoy se reitera- estableció:

Tal disposición comprende los supuestos de: a) validez o nulidad; y, b) resolución del contrato de arrendamiento. En esta última hipótesis, la cuantía debe determinarse por las pensiones no vencidas hasta la fecha de terminación del contrato de arrendamiento y las vencidas si fuese pedido su pago; y en el caso de que dicho contrato sea a tiempo indeterminado, por la suma de las pensiones correspondientes a un (1) año. (Vid. Sent. De fecha 12 de agosto de 1993, Caso: Henríquez Ledezma c/ José Ríos Rey y otros). (Negrillas y subrayado de esta Alzada)

En aplicación de las precedentes consideraciones en el caso concreto, la Sala observa que en el libelo de demanda fue solicitada la resolución del contrato de arrendamiento a tiempo determinado, así como el pago de dos mensualidades insolutas, correspondientes a los meses de septiembre y octubre, cada una por la cantidad de trece mil quinientos cuarenta y tres bolívares con setenta y cinco céntimos (Bs. 13.543,75). Dicho contrato de arrendamiento fue celebrado en fecha 15 de julio de 1996, por un lapso de un (1) año, prorrogable por períodos iguales.

En consecuencia, la cuantía comprende la suma de las mensualidades vencidas y aquellas por vencer hasta el 15 de julio de 1997, fecha de terminación del contrato de arrendamiento, lo que suma un total de once mensualidades correspondientes a los meses de septiembre, octubre, noviembre, diciembre, enero, febrero, marzo, abril, mayo, junio y julio, cada una por el monto de trece mil quinientos cuarenta y tres bolívares con setenta y cinco céntimos (Bs. 13.543,75), lo cual asciende a la cantidad de ciento cuarenta y ocho mil novecientos ochenta y un bolívares con veinticinco céntimos (Bs. 148.981,25).

Es evidente, pues, que el interés principal del juicio no excede de cinco millones de bolívares (Bs. 5.000.000,oo) y, por ende, no está cumplido el requisito de la cuantía para la admisión del recurso de casación, ...

.

En el presente asunto, lo que se demanda es el cumplimiento de un contrato de arrendamiento a tiempo determinado por vencimiento del término, razón por la cual no existen pensiones en litigio ni accesorios. En este punto, cabe señalar la atinada opinión del Dr. H.C., en su obra “Derecho Procesal Civil”:

En los contratos a tiempo determinado es necesario distinguir: si se reclaman determinadas pensiones, éstas determinan la cuantía; si se alega la nulidad, el valor se determina por la totalidad de las pensiones durante todo el tiempo del contrato, y si se ataca la continuación del contrato, se suman las pensiones que falten por vencerse.

Cuando el artículo 72 se refiere a los “accesorios” debe entenderse por éstos los daños y perjuicios, intereses vencidos, gastos de cobranza etc., todos los cuales se acumularán a las pensiones sobre que se litigue, siempre que se trate de contratos a tiempo determinado”.

En el caso sub iudice, no se demanda la resolución del contrato de arrendamiento por falta de pago de los cánones, sino el cumplimiento del contrato por vencimiento del término. Esto significa que no existen pensiones insolutas, ni accesorios que demandar, pues –como se indicó- no se demandó indemnización por daños y perjuicios. Es decir, los parámetros para la determinación de la cuantía especificados en el transcrito artículo 36 del Código de Procedimiento Civil, no son aplicables al caso concreto.

La Sala considera necesario unificar el criterio aplicable para la determinación de la cuantía en el supuesto de demanda de contratos de arrendamiento. En este sentido, se establece lo siguiente: a) Si se trata de demandas por resolución de contratos de arrendamiento por pensiones insolutas, se aplicará el criterio transcrito precedentemente, contenido en la decisión de la Sala de fecha 29 de septiembre de 1999; b) Si se trata de demandas de cumplimiento de contrato de arrendamiento, sean éstos a tiempo determinado o indeterminado, donde no se demanden el pago de pensiones insolutas ni accesorios, como en el caso de autos, el valor de la pretensión estará determinado por la estimación efectuada por el actor en el libelo de la demanda, siempre que la misma no haya sido rechazada por el demandado, tal como lo establece el artículo 38 del citado Código de Procedimiento Civil…

(Negrillas y subrayado de esta Alzada)

En sentencia No. 650 de la Sala de Casación Civil, del Tribunal Supremo de Justicia, del dieciséis (16) de diciembre de dos mil diez (2010), con ponencia de la Magistrado, Dra. Y.A.P.E.., se estableció:

En este orden de ideas, la Sala siendo que el presente juicio versa sobre la resolución de un contrato de arrendamiento, considera oportuno hacer mención a lo establecido en sentencia Nº 104, de fecha 11 de mayo de 2000, caso: J.B. contra D.D. de la Mata, Expediente: AA20-C-2000-000065, la cual estableció:

…En materia inquilinaria, la estimación de las demandas se hace de conformidad con las reglas de cálculo establecidas en el artículo 36 del Código de Procedimiento Civil, que señala lo siguiente:

En las demandas sobre la validez o continuación de un arrendamiento, el valor se determinará acumulando las pensiones sobre las cuales se litigue y sus accesorios. Si el contrato fuere por tiempo indeterminado, el valor se determinará acumulando las pensiones o cánones de un año

.

La norma antes transcrita comprende dos supuestos, a saber: a) la validez o nulidad; y b) la resolución del contrato de arrendamiento. En esta última hipótesis, la cuantía debe determinarse por las pensiones no vencidas hasta la fecha de terminación del contrato de arrendamiento y las vencidas si fuese pedido su pago; y en el caso de que dicho contrato sea a tiempo indeterminado, por la suma de las pensiones correspondientes a un año. (Vid. Sent. de fecha 12 de agosto de 1993, Caso: Henríquez Ledezma c/ José Ríos Rey y otros; y Sent. de fecha 29 de septiembre de 1999, Caso: Inversiones Ibepro, S.R.L. contra J.M.d.A.R.). (Resaltado de la Sala).

De la jurisprudencia supra transcrita se desprende que en los juicios en los cuales se demande la resolución de contrato de arrendamiento por pensiones insolutas o cánones no cancelados “…la cuantía debe determinarse por las pensiones no vencidas hasta la fecha de terminación del contrato de arrendamiento y las vencidas si fuese pedido su pago…”

En atención a la doctrina de la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, anteriormente transcrito, pasa este Tribunal a examinar, la impugnación de la cuantía efectuada por la demandada; y a tales efectos, observa:

Como hemos dicho, por un lado la parte actora demandó la Resolución del Contrato de Arrendamiento celebrado entre ANSA BIENES RAÍCES, S.R.L, y el ciudadano J.C.C.P., el día treinta (30) de julio de dos mil cuatro (2.004) sobre los locales comerciales de su propiedad e indicó que la cláusula quinta del contrato de compromiso de arrendamiento preveía que la duración del mismo era de cinco (5) años fijos, contados a partir del día de apertura o inicio de las actividades comerciales del Centro Comercia Galerías Ávila, la cual se había llevado a cabo, en fecha en fecha veintiocho (28) de noviembre de dos mil cuatro (2004).

Asimismo, ha señalado en su libelo la representación judicial de la parte actora, que el arrendatario quedó a pagar por los cinco primeros años la cantidad de TRES MILLONES SETECIENTOS VEINTIOCHO MIL SEISCIENTOS CUARENTA BOLIVARES (Bs. 3.728.640,00), equivalente hoy, a TRES MIL SETECIENTOS VEINTIOCHO BOLÍVARES FUERTES CON SESENTA Y CUATRO CÉNTIMOS (Bs.f 3.728,64).

Que en el contrato las partes habían acordado que a partir del primero (1º) de diciembre de dos mil cuatro (2004), el monto del canon mensual se ajustaría anualmente, teniendo su vigencia a partir del primer (1º) día del mes correspondiente al ajuste, según formula que se había establecido en la cláusula novena del contrato.

Que en consecuencia, el último ajuste del canon de arrendamiento que había sido efectuado en el mes de junio de dos mil ocho (2.008), ascendía a la cantidad de SIETE MIL TRESCIENTOS SESENTA Y OCHO BOLÍVARES FUERTES (Bs. F 7.638,09).

Que inexplicablemente el arrendatario había dejado de pagar los cánones de arrendamientos correspondientes a los meses de enero, febrero, marzo, abril, mayo, junio, julio, agosto, y septiembre de dos mil ocho (2008), con lo cual, había incumplido con lo previsto en el contrato de arrendamiento y con el precepto contenido en el numeral segundo del artículo 1.592 del Código Civil.

Que tal incumplimiento causaba un verdadero perjuicio grave en el patrimonio de su representada; y que tales daños sumaban un total de SESENTA Y UN MIL DOSCIENTOS TRES BOLÍVARES FUERTES CON NOVENTA Y SEIS CÉNTIMOS (Bs. 61.203,96) a razón de SEIS MIS TRESCIENTOS CUARENTA Y SEIS BOLÍVARES FUERTES CON TREINTA Y DOS CÉNTIMOS (Bs. F 6.346,32), mensuales, para los meses de enero, febrero, marzo, abril y mayo de dos mil ocho (2.008), y SIETE MIL TRESCIENTOS SESENTA Y OCHO BOLÍVARES FUERTES CON NUEVE CÉNTIMOS (Bs. F 7.368,09) mensuales para los meses de junio, julio, agosto y septiembre de dos mil ocho (2008), debido a que estos habían sido los últimos ajustes de los cánones de arrendamientos, como se había dejado establecido.

Ahora bien, en este caso concreto, como ya se dijo, se demandó la Resolución del Contrato de Arrendamiento y por concepto de daños y perjuicios la suma antes mencionada de SESENTA Y UN MIL DOSCIENTOS TRES BOLÍVARES FUERTES CON NOVENTA Y SEIS CÉNTIMOS (Bs. 61.203,96) a razón de SEIS MIS TRESCIENTOS CUARENTA Y SEIS BOLÍVARES FUERTES CON TREINTA Y DOS CÉNTIMOS (Bs. F 6.346,32), mensuales, para los meses de enero, febrero, marzo, abril y mayo de dos mil ocho (2.008), y SIETE MIL TRESCIENTOS SESENTA Y OCHO BOLÍVARES FUERTES CON NUEVE CÉNTIMOS (Bs. F 7.368,09) mensuales para los meses de junio, julio, agosto y septiembre de dos mil ocho (2008).

En atención al criterio establecido reiteradamente por la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, como quiera que se trata de una demanda por Resolución de Contrato de Arrendamiento, que según alegaron los demandantes es a término fijo; donde además demandaron los daños y perjuicios por la suma de SESENTA Y UN MIL DOSCIENTOS TRES BOLÍVARES FUERTES CON NOVENTA Y SEIS CÉNTIMOS (Bs. 61.203,96), a dicha cantidad debe sumársele el monto que resulte de multiplicar los meses que restan para la fecha de la terminación del contrato, por la cantidad de SIETE MIL TRESCIENTOS SESENTA Y OCHO BOLÍVARES FUERTES CON NUEVE CÉNTIMOS (Bs. F 7.368,09); último ajuste realizado, conforme lo indicado en el libelo.

Señalan los actores que el contrato tenía una duración de cinco (5) años fijos los cuales comenzarían a contarse a partir de la fecha de la apertura del Centro Comercial, que de acuerdo con lo indicado por la demandante, es el veintiocho (28) de noviembre de dos mil cuatro (2004); razón por la cual, y que los cinco años fijos, de acuerdo con lo señalado en el libelo, vencerían el veintiocho (28) de noviembre de dos mil nueve (2009).

Siendo esto así, y a los efectos de determinar la cuantía de la demanda, a tenor de lo previsto en el artículo 36 del Código de Procedimiento Civil y a la doctrina de la Sala de Casación Civil, a criterio de quien aquí decide, a los SESENTA Y UN MIL DOSCIENTOS TRES BOLÍVARES FUERTES CON NOVENTA Y SEIS CÉNTIMOS (Bs. 61.203,96), demandados por concepto de daños y perjuicios, junto con la Resolución del Contrato de Arrendamiento, como ya se dijo, hasta el mes de septiembre de dos mil ocho (2.008), deben sumársele catorce (14) meses correspondientes a de octubre, noviembre, y diciembre de dos mil ocho (2.008) y enero, febrero, marzo, abril, mayo, junio, julio, agosto, septiembre, octubre y noviembre de dos mil nueve (2009), calculados a razón de SIETE MIL TRESCIENTOS SESENTA Y OCHO BOLÍVARES FUERTES CON NUEVE CÉNTIMOS (Bs. F 7.368,09); último ajuste realizado, conforme lo indicado en el libelo.

En vista de lo anterior, de una simple operación matemática, se desprende, que los meses que restaban para el vencimiento del contrato de arrendamiento, de acuerdo con las fechas señaladas por la demandante en el libelo, y conforme al último ajuste también señalado en el libelo, como se apuntó, ascendían a la cantidad de CIENTO TRES MIL CIENTO CINCUENTA Y TRES BOLÍVARES FUERTES CON VEINTISEIS CÉNTIMOS (Bs. F. 103.153,26); que sumado a la cantidad reclamada por daños y perjuicios por los meses reputados como insolutos por la demandante, en la suma de SESENTA Y UN MIL DOSCIENTOS TRES BOLÍVARES FUERTES CON NOVENTA Y SEIS CÉNTIMOS (Bs. F. 61.203,96), totaliza la suma de CIENTO SESENTA Y CUATRO MIL TRESCIENTOS CINCUENTA Y SIETE BOLÍVARES FUERTES CON VEINTIDOS CÉNTIMOS (Bs. F. 164.357,22). Así se establece.-

Por las razones expuestas, es forzoso para esta Sentenciadora concluir que es procedente la impugnación de la cuantía realizada por la parte demandada en la oportunidad de la contestación de la demanda, de conformidad con lo establecido en el artículo 36 del Código de Procedimiento Civil; y conforme al criterio jurisprudencial anteriormente señalado. En consecuencia, se determina que la cuantía de este asunto es la suma de CIENTO SESENTA Y CUATRO MIL TRESCIENTOS CINCUENTA Y SIETE BOLÍVARES FUERTES CON VEINTIDOS CÉNTIMOS (Bs. F. 164.357,22). Así se declara.

-V-

DEL FONDO DE LO DEBATIDO

DE LA ACCIÓN PRINCIPAL

Cumplidos en esta Alzada los lapsos procesales, revisados los alegatos de las partes y la decisión recurrida, y resueltos los puntos previos como se dejó establecido, pasa este Tribunal a pronunciar su decisión sobre el fondo del asunto; y a tales efectos, observa:

Como fue indicado, los apoderados de la demandante, fundamentaron la demanda que nos ocupa en los siguientes hechos:

Que su representada sociedad mercantil GALERÍAS Á.C., C.A., era legítima propietaria de los locales comerciales distinguidos con los Nos. P-63, P-64, P-65 y P-66; suficientemente identificados en autos; que a través de la sociedad mercantil Ansa Bienes y Raíces, S.R.L., había cedido en arrendamiento al ciudadano J.C.C.P., los referidos locales comerciales; que dicho contrato preveía que la duración del mismo era de cinco (5) años fijos, contados a partir del día de apertura o inicio de las actividades comerciales del Centro Comercia Galerías Ávila; que el día de la apertura del centro comercial había ocurrido efectivamente, en fecha veintiocho (28) de noviembre de dos mil cuatro (2004), lo cual era un hecho notorio; y conocido por todos lo habitantes de la ciudad de Caracas; que de conformidad con la cláusula séptima del contrato, las partes, habían estipulado un canon de arrendamiento por los locales descritos en la cláusula cuarta del contrato, en la cantidad de CUARENTA Y OCHO MIL BOLÍVARES (Bs. 48.000,00), esto era, CUARENTA Y OCHO BOLÍVARES FUERTES (Bsf. 48,00), por cada metro cuadrado, lo cual ascendía a la cantidad de CUATRO MILLONES SEISCIENTOS SESENTA MIL OCHOCIENTOS BOLÍVARES (Bs. 4.660.800,00), equivalente hoy a la suma de CUATRO MIL SEISCIENTOS SESENTA BOLÍVARES FUERTES CON OCHENTA CÉNTIMOS (Bsf. 4.660,80); que en las cláusulas octava y novena del contrato, el arrendatario había entregado la suma de VEINTISIETE MILLONES NOVECIENTOS SESENTA Y CUATRO MIL OCHOCIENTOS BOLÍVARES (Bs. 27.964.800,00) equivalente hoy a VEINTISIETE MIL NOVECIENTOS SESENTA Y CUATRO BOLÍVARES FUERTES CON OCHENTA CÉNTIMOS (Bs. F 27.964,80), correspondiente a seis (06) mensualidades del canon de arrendamiento, por concepto de anticipo; que en consecuencia, se le había otorgado al arrendatario un descuento único sobre el monto a pagar durante los primeros cinco (5) años de vigencia del contrato, equivalentes a la cantidad de seis (6) mensualidades de canon de arrendamiento, por lo que el arrendatario quedó a pagar los cinco (5) primeros años del contrato de arrendamiento la cantidad de TRES MILLONES SETECIENTOS VEINTIOCHO MIL SEISCIENTOS CUARENTA BOLÍVARES (Bs. 3.728.640,00); hoy, TRES MIL SETECIENTOS VEINTIOCHO BOLÍVARES FUERTES CON SESENTA Y CUATRO CÉNTIMOS (Bs. F. 3.728,64) mensuales; que en el contrato las partes habían acordado que a partir del primero (1º) de diciembre de dos mil cuatro (2004), el monto del canon mensual se ajustaría anualmente, teniendo su vigencia a partir del primer (1º) día del mes correspondiente al ajuste, según formula que se había establecido en la cláusula novena del contrato; que en consecuencia, el último ajuste del canon de arrendamiento que había sido efectuado en el mes de junio de dos mil ocho (2.008), ascendía a la cantidad de SIETE MIL TRESCIENTOS SESENTA Y OCHO BOLÍVARES FUERTES (Bs. F 7.638,09); que según lo estipulado por las partes en la cláusula séptima del tantas veces mencionado contrato, el pago de las mensualidades de las cánones de arrendamientos se debía hacer los primeros cinco (5) días de cada mes; por mensualidades adelantadas; que el arrendatario había ocupado los locales comerciales desde el veintiocho (28) de noviembre de dos mil cuatro (2004), día de inicio de actividades del Centro Comercial; pero había incumplido con su obligación legal y contractual de cancelar el canon de arrendamiento establecido en el contrato de arrendamiento, a pesar de los múltiples requerimientos extrajudiciales hechos por su representada; que el arrendatario había dejado de pagar los cánones de arrendamientos correspondientes a los meses de enero, febrero, marzo, abril, mayo, junio, julio, agosto, y septiembre de dos mil ocho (2008), con lo cual, había incumplido con lo previsto en el contrato de arrendamiento y con el precepto contenido en el numeral segundo del artículo 1.592 del Código Civil.

Que tal incumplimiento causaba un verdadero perjuicio grave en el patrimonio de su representada; y que tales daños sumaban un total de SESENTA Y UN MIL DOSCIENTOS TRES BOLÍVARES FUERTES CON NOVENTA Y SEIS CÉNTIMOS (Bs. 61.203,96) a razón de SEIS MIS TRESCIENTOS CUARENTA Y SEIS BOLÍVARES FUERTES CON TREINTA Y DOS CÉNTIMOS (Bs. F 6.346,32), mensuales, para los meses de enero, febrero, marzo, abril y mayo de dos mil ocho (2.008); y SIETE MIL TRESCIENTOS SESENTA Y OCHO BOLÍVARES FUERTES CON NUEVE CÉNTIMOS (Bs. F 7.368,09), mensuales para los meses de junio, julio, agosto y septiembre de dos mil ocho (2008), debido a que estos habían sido los últimos ajustes de los cánones de arrendamientos, como se había dejado establecido.

Que por el incumplimiento por parte del arrendatario de pagar mensualmente las sumas de dinero convenidas por canon de arrendamiento, le otorgaba a su representada el derecho a solicitar la Resolución del contrato de arrendamiento; y la consecuente entrega del inmueble, con la indemnización por los daños y perjuicios, constituido por las pensiones de arrendamiento insolutas; que la partes habían estipulado que cualquier controversia que se presentara con motivo de la referida relación arrendaticia, sería resuelta definitivamente mediante arbitraje, todo ello conforme al Reglamento del Centro Empresarial de Conciliación y Arbitraje (CEDCA); que su representada de conformidad con lo estipulado en la cláusula novena, había demandado al ciudadano J.C.C.P. a los fines de resolver el contrato de arrendamiento, ante el Centro Empresarial de Conciliación y Arbitraje (CEDCA); que dicho proceso había culminado mediante laudo arbitral, de fecha veintiuno (21) de marzo de dos mil siete (2007), que en definitiva había declarado resuelto el referido contrato; y ordenada la entrega de los locales P-63, P-64, P-65 y P-66, antes descritos, en un plazo prudencial de quince (15) días continuos, así como los pagos de los cánones de arrendamiento reclamados insolutos.

Que posteriormente, en fecha diecisiete (17) de abril de dos mil siete (2.007), el ciudadano J.C.C.P., había interpuesto recurso de nulidad contra el referido laudo arbitral, correspondiendo el conocimiento de dicho proceso. al Juzgado Superior Quinto en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, el cual, en fecha trece (13) de agosto de dos mil siete (2007), había declarado con lugar el citado recurso de nulidad; y como consecuencia declaró nulo el laudo; que su representado había ejercido recurso de Casación en contra de la referida decisión, el cual le había sido negado; que contra dicha decisión su representado había ejercido recurso de hecho, el cual había sido declarado sin lugar por la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, en fecha nueve (09) de junio de dos mil ocho (2008); que en consecuencia, la decisión proferida por el Juzgado Superior Quinto en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, en fecha trece (13) de agosto de dos mil siete (2007), había quedado definitivamente firme, razón por la cual debía intentar la acción ante los órganos judiciales correspondientes.

En el presente caso, la parte demandada en su contestación al fondo de la demanda, aceptó expresamente los siguientes hechos:

Que la sociedad mercantil ANSA BIENES RAICES, S.R.L. había suscrito con el ciudadano J.C.C.P., un convenio denominado, contrato de compromiso de arrendamiento, en fecha treinta (30) de julio de de dos mil cuatro (2004); que el Centro Comercial GALERÍA ÁVILA había demandado a al ciudadano J.C.C.P., por resolución de contrato ante el Centro Empresarial de Conciliación y Arbitraje (CEDCA); que el diecisiete (17) de abril de dos mil siete (2007), el ciudadano J.C.C.P., había interpuesto Recurso de Nulidad contra el laudo arbitral; que el día trece (13) de agosto de dos mil siete (2007), el Juzgado Superior Quinto, en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, había declarado con lugar el recurso de nulidad del laudo arbitral, bajo el argumento de que la materia de arrendamiento no podía ser objeto de arbitraje comercial; que el nueve (09) de junio de dos mil ocho (2008), la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, había declarado sin lugar el recurso de hecho intentado contra la sentencia que había declarado la nulidad del laudo arbitral, y por tanto había quedado firme la sentencia.

Asimismo, contradijo los siguientes hechos:

Opuso la excepción del contrato no cumplido e indicó que el retraso en el pago de los cánones de arrendamiento correspondientes a los meses desde enero hasta septiembre de dos mil ocho (2008), que le había sido imputado a su defendido, se debía a la conducta precipitada y temeraria de la demandante; que el ciudadano J.C.C.P., no obstante de haber sido condenado a la resolución de los contratos de arrendamientos por laudo arbitral, y desalojado en ejecución de esa decisión, había intentado la nulidad del laudo, la cual había sido declarada con lugar; que por un hecho abusivo y temerario del Centro Comercial GALERÍA ÁVILA, el ciudadano J.C.C.P., no solo se había visto demandado en sede arbitral, sino que a consecuencia de ello, el Juez Tercero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de esta Circunscripción Judicial, había decretado la entrega material de los locales arrendados, la cual fue practicada el día dos (2) de julio de dos mil siete (2.007), por el Juzgado Primero Ejecutor de Medidas de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas; en consecuencia de ello, el demandado había sido desalojado del inmueble, quien desde esa fecha no usaba ni disfrutaba de los locales arrendados; que se le había arrebatado de forma indebida e ilegalmente del uso y disfrute de las cosas alquiladas, circunstancia que disparaba una consecuencia fatal; que si en efecto y por una obra de una pretensión inadmisible en sede arbitral, se le había privado el uso y disfrute pacífico de los locales arrendados, significaba que el centro comercial GALERÍA ÁVILA, había incumplido de hecho el contrato de alquiler, y que ese solo evento le permitía al ciudadano J.C.C.P., no pagar los cánones de alquiler demandados por el centro comercial GALERÍA ÁVILA, desde enero hasta septiembre de dos mil ocho (2008).

Que además su representado, el ciudadano J.C.C.P., con la nulidad definitiva y firme del laudo arbitral, había solicitado la restitución inmediata de los locales arrendados, pero que el Centro Comercial GALERÍA ÁVILA había concentrado todo su esfuerzo para que eso no sucediera, razón que había descubierto el día once (11) de agosto de dos mil nueve (2009), cuando se había traslado a los locales para que le restituyeran la posesión inmediata de los inmuebles y se había topado con los carteles de secuestro decretados por el Tribunal, el cual se le había impedido entrar en los mismos.

Que el ciudadano J.C.C.P., no había poseído el inmueble arrendado desde que había sido sacado de manera pacífica de los locales arrendados en fecha dos (02) de julio de dos mil siete (2007), y no había vuelto a ingresar a los inmuebles hasta la fecha de la contestación de la demanda; que era sorprendente que el centro comercial GALERÍA ÁVILA, le pretendiera cobrar los cánones de arrendamientos desde el mes de septiembre de dos mil ocho (2008), y más sorprendente aún que aumentara el canon de arrendamiento, sin comunicarle al arrendatario.

Que el centro comercial GALERÍA ÁVILA además, le había arrendado a terceros los locales por el mismo período que pretendía cobrarle a su mandante.

Que conforme a documento autenticado en la Notaría Pública Quinta del Municipio Baruta, de fecha veintisiete (27) de septiembre de dos mil siete (2007); la demandante había suscrito un contrato de arrendamiento con la sociedad mercantil DISTRIBUIDORA ALGALOPE, C.A., por los mismos locales objeto de la demanda, por el período que iba desde el veinte (20) de septiembre de dos mil siete (2.007) al veinte (20) de septiembre de dos mil ocho (2008)

Como fue señalado en la parte narrativa de esta decisión, el Juez Duodécimo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, lo que se refiere a la acción principal, DECLARÓ CON LUGAR la demanda por RESOLUCIÓN DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO intentada por la sociedad mercantil GALERÍAS A.C., C.A., contra el ciudadano J.C.C.P..

Fundamentó el Juez de la recurrida, su decisión, en lo siguiente:

…Como es conocido, el contrato de arrendamiento en el Derecho moderno es de naturaleza esencialmente consensual, de modo que por lo general basta el libre consentimiento legalmente expresado para que las partes se encuentren vinculadas por el acuerdo arrendaticio y obligadas a cumplir las prestaciones que de él emanen. Es así que el contrato de arrendamiento legalmente perfeccionado, como dice la norma, tiene fuerza de ley entre las partes, y, por tanto, las obligaciones que de él derivan son de imperioso cumplimiento para ellas, so pena de incurrir en la correspondiente responsabilidad civil por incumplimiento, con todas las consecuencias que ello comporta. En definitiva, los contratantes están obligados a cumplir con todas y cada una de las obligaciones que nacen del contrato de arrendamiento del mismo modo que están obligados a cumplir con la ley.

En cuanto a la ejecución de los contratos el artículo 1.160 del Código Civil, expresa: “Los contratos deben ejecutarse de buena fe y obligan no solamente a cumplir lo expresado en ellos, sino todas las consecuencias que se deriven de los mismos contratos, según la equidad, el uso o la ley”.

La facultad que tiene una de las partes en un contrato bilateral de pedir la terminación de éste y en consecuencia ser liberada de su obligación si la otra parte no cumple a su vez con la suya, tiene su base en la acción resolutoria que ésta consagrada en el artículo 1.167 del Código Civil: “En el contrato bilateral, si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede a su elección reclamar judicialmente la ejecución del contrato o resolución del mismo, con los daños y perjuicios en ambos casos, si hubiere lugar a ello”.

Es pues, la presente acción un modo o forma de terminación típica de las convenciones bilaterales de arrendamiento, de modo tal que para ejercitar esta acción es necesario que se trate de un contrato bilateral, como lo es el que hoy aquí se pretende resolver; que exista un incumplimiento, tal como en el que incurrió la parte demandada, quien pese a que su carácter de arrendatario de los locales descritos en autos le fue restituido en fecha 13 de agosto de 2007, no canceló los cánones de arrendamiento correspondientes a los meses de enero hasta septiembre de 2008, supuestos éstos que al ser concurrentes entre sí conllevan a esta sentenciadora a determinar y concluir en apego a lo preceptuado en los artículos 12 y 254 del Código de Procedimiento Civil, que están dados los elementos de ley para la procedencia de la acción resolutoria aquí ejercida. Así se decide.

…Omissis…

”

V

DISPOSITIVA

En fuerza de los razonamientos antes expuestos, este Juzgado Duodécimo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, declara:

PRIMERO

SIN LUGAR la cuestión previa contenida en el ordinal 3° del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, interpuesta por la parte demandada reconviniente.

SEGUNTO: SIN LUGAR la falta de cualidad interpuesta por la parte demandada reconviniente.

TERCERO

CON LUGAR la demanda que por RESOLUCION DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO incoara la Sociedad Mercantil GALERIAS A.C., C.A., contra J.C.C.P., antes identificados. En consecuencia, se declara resuelto el contrato de arrendamiento autenticado ante la Notaría Pública Trigésima Tercera del Municipio Libertador del Distrito Capital, en fecha 30 de julio de 2004, bajo el No. 01, Tomo 54, y en tal sentido, se ordena al demandado a hacer entrega a la actora de los locales distinguidos con los Nos. U-25, U-26, U-27, y U-28, ubicados en el Centro Comercial Galerías Ávila, totalmente desocupados y en las mismas buenas condiciones en que los recibió al inicio de la relación contractual.

CUARTO

IMPROCEDENTE la reconvención propuesta por la parte demandada reconviniente.

QUINTO

IMPROCEDENTE la denuncia de fraude procesal planteada por la parte demandada reconviniente.

SEXTO

SIN LUGAR la impugnación a la cuantía de la demanda, formulada por la parte demandada reconviniente.

SEPTIMO

Se condena al demandado reconviniente a pagar a la actora por concepto de daños y perjuicios la cantidad de de Veintisiete Mil Doscientos Sesenta y Siete Bolívares Fuertes Con Cincuenta Y Siete Céntimos (Bs. F. 27.267,57), equivalentes a los meses de alquiler reclamados como insolutos.

Se condena en costas a la parte demandada reconvincente por haber resultado totalmente perdidosa en la controversia, de conformidad con lo establecido en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil”...

Sobre la base de ellos tenemos:

El arrendamiento es un contrato por el cual unas de las partes contratantes se obligan a hacer gozar a la otra de una cosa mueble o inmueble, por cierto tiempo, y mediante un pecio determinado que ésta última se obliga a pagar a aquélla, de acuerdo con el artículo 1579 del Código Civil.

El artículo 506 del Código de Procedimiento Civil Venezolano dispone que:

Las partes tienen la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho. Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla y quien pretenda que ha sido libertado de ella, debe por su parte probar el pago o el hecho extintivo de la obligación

.

Por lo tanto, según la teoría de la carga de la prueba, corresponderá al actor probar los hechos constitutivos de su pretensión, y a la parte demandada probar los hechos modificativos, impeditivos o de extinción de la obligación demandada.

La noción de carga de la prueba, se encuentra vinculada a los principios mencionado, la cual tiene justificación filosófica en la necesidad práctica ante la cual se encuentra una parte para poder obtener el efecto jurídico deseado y evitar el daño de perderlo, de probar el nacimiento del derecho reclamado si quiere que le sea reconocido por el Juez, o su extinción, si se defiende alegándola, más no tiene la obligación de llevar esa prueba al proceso, ya que, esta necesidad no posee efectos coercitivos significativos de las obligaciones sino que constituyen cargas procesales.-

Pasa entonces este Tribunal a examinar si las partes probaron en el proceso sus respectivas afirmaciones y sobre la base de ello tenemos:

En el presente caso se aprecia que la demandante, a los efectos de fundamentar sus alegatos, acompañó a su libelo, los siguientes documentos:

Contrato denominado “Compromiso de Arrendamiento” celebrado entre la sociedad mercantil GALERÍAS Á.C., C.A., y el ciudadano J.C.C.P., sobre locales comerciales propiedad de la demandante distinguidos con los Nros. P-63, P-64, P-65 Y P-66, ubicados en el Nivel Parque del Centro Comercial Galerías Ávila, situado en la Avenida Urdaneta cruce, con Avenida, el Parque, San B.C., al cual como se dijo, este Tribunal en capítulo previo, al resolver la defensa de falta de cualidad, le atribuyó valor probatorio.

En ese sentido, es necesario efectuar las siguientes consideraciones:

Con las pruebas que cursan a los autos, le quedó claro a esta Juzgadora que dicho contrato fue celebrado en nombre de la propietaria de los locales, hoy demandante.

A pesar de que se la haya denominado “Contrato de Compromiso de Arrendamiento”, aprecia quien aquí decide, que en dicho contrato en su cláusula cuarta, se estableció concretamente, cuales serían locales objeto del contrato; en su cláusula quinta, se expresó con claridad el lapso de duración del mismo; esto es, un término fijo de cinco (5) años; contados a partir de la apertura del Centro Comercial; de las cláusulas de la sexta a la décima primera ambas inclusive se regularon todas las estipulaciones relativas a la obligaciones económicas derivadas del mismo, en cuanto a monto, oportunidad de pago; cantidades de dinero entregadas: en sus montos y sus conceptos; descuentos; y, anticipos.

Se observa además que a partir de la cláusula décima segunda señala un conjunto de obligaciones y determinaciones que contendría el contrato el contrato definitivo que se suscribiría, referidos a la descripción exacta de los locales; al uso y destino; duración y demás obligaciones en ellas contenidas.

A criterio de esta sentenciadora, aún cuando de la denominación del contrato pudiera inferirse que se tratara únicamente de un compromiso de arrendar, independientemente de la calificación jurídica que se les atribuya, siempre debe atenderse a la esencia de las cosas; esto es, lo suscrito entre las partes en este proceso, no es otra cosa que un contrato de arrendamiento, en donde el propietario le cedió el uso de los locales de su propiedad al arrendatario por un tiempo de duración determinado y el arrendatario se comprometió a pagar el canon de arrendamiento en los términos y condiciones allí señalados.

Por otra parte, esta sentenciadora es de la opinión, que el demandado, al interponer la excepción de contrato no cumplido, reconoce la existencia de dicho contrato de arrendamiento, sólo que el incumplimiento que se le imputa, es decir, el supuesto y delatado atraso en los pagos, lo deriva al demandante.

De lo anterior se desprende que estamos en presencia de un contrato de arrendamiento a tiempo determinado, esto es, cinco (5) años contados a partir de la apertura del Centro Comercial GALERÍAS ÁVILA.

La parte demandada, invocó que dicho Centro Comercial, había sido inaugurado el día veintiocho (28) de noviembre de dos mil cuatro (2.004), lo cual constituía un Hecho Notorio y conocido por todos los habitantes de la ciudad de Caracas; y que además se podía evidenciar de la publicación acompañada en copia simple en la cual se lee: “Shopping Centers. La Industria de los Centros Comerciales en Venezuela. Centro Comercial. Galerías Ávila. Abierto los 365 días del año.”, en cuyas páginas interiores, se reseña su inauguración.

A tal efecto se observa:

En torno al Hecho Notorio, la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia, en sentencia No. 098 del quince (15) de marzo de dos mil (2.000), con ponencia del Magistrado Dr. J.E.C.R., se pronunció de la siguiente manera:

…En el derecho medieval existía el principio “notoria non egent probatione”, que exoneraba de prueba al hecho notorio. La conceptualización de que debe entenderse por dicho hecho, ha sido discutido por diferentes autores, siendo la definición del tratadista i.P.C., en su obra Definición del Hecho Notorio (Estudios Sobre El P.C.. Editorial Bibliográfica Argentina 1945), tal vez la de mayor aceptación. El maestro Calamandrei lo definía así: “se consideran notorios aquellos hechos el conocimiento de los cuales forma parte de la cultura normal propia de un determinado círculo social en el tiempo en que se produce la decisión”. El principio de que lo notorio no requiere prueba fue acogido en el artículo 506 del Código de Procedimiento Civil, así como por el artículo 215 del Código Orgánico Procesal Penal, por lo que se trata de un principio que informa al proceso en general.

La necesidad que el hecho notorio formara parte de la cultura de un grupo social, se hacía impretermitible en épocas donde la transmisión del conocimiento sobre los hechos tenía una difusión lenta, sin uniformidad con respecto a la sociedad que los recibía, y tal requisito sigue vigente con relación a los hechos pasados o a los hechos que pierden vigencia para la colectividad, a pesar que en un momento determinado eran conocidos como trascendentales por la mayoría de la población. Dichos hechos no se podrán proyectar hacia el futuro, para adquirir allí relevancia probatoria, si no se incorporan a la cultura y por ello la Casación Civil de la extinta Corte Suprema de Justicia en fallo de 21 de julio de 1993, acotó que la sola publicación por algún medio de comunicación social, sin la certeza de que el hecho fuere “conocido y sabido por el común de la gente en una época determinada”, no convertía al hecho en notorio, concepto que comparte esta Sala, ya que la noticia aislada no se incorpora a la cultura.

Ceñidos a la definición de Calamandrei, puede decirse que la concepción clásica del hecho notorio, requiere, por la necesidad de la incorporación del hecho a la cultura, que el, por su importancia, se integre a la memoria colectiva, con lo que adquiere connotación de referencia en el hablar cotidiano, o forma parte de los refranes, o de los ejemplos o recuerdos, de lo que se conversa en un círculo social. Por ello son hechos notorios sucesos como el desastre de Tacoa, la caída de un sector del puente sobre el lago de Maracaibo, los eventos de octubre de 1945, la segunda guerra mundial, etc.

Pero el mundo actual, con el auge de la comunicación escrita mediante periódicos, o por vías audiovisuales, ha generado la presencia de otro hecho, cual es el hecho publicitado, el cual en principio no se puede afirmar si es cierto o no, pero que adquiere difusión pública uniforme por los medios de comunicación social, por lo que muy bien podría llamársele el hecho comunicacional y puede tenerse como una categoría entre los hechos notorios, ya que forma parte de la cultura de un grupo o círculo social en una época o momento determinado, después del cual pierde trascendencia y su recuerdo solo se guarda en bibliotecas o instituciones parecidas, pero que para la fecha del fallo formaba parte del saber mayoritario de un círculo o grupo social, o a el podía accederse.

Así, los medios de comunicación social escritos, radiales o audiovisuales, publicitan un hecho como cierto, como sucedido, y esa situación de certeza se consolida cuando el hecho no es desmentido a pesar que ocupa un espacio reiterado en los medios de comunicación social.

De esta manera, el colectivo se entera de conflictos armados, de los viajes del Presidente de la República, de los nombramientos que hace el Congreso, de la existencia de crímenes y otros delitos, de la existencia de juicios, etc.

Estas noticias publicitadas por los medios (por varios) de manera uniforme, podrían ser falsas, pero mientras no se desmientan y se repitan como ciertas, para el que se entera de ellas son hechos verdaderos sucedidos, así su recuerdo no se haya dilatado en el tiempo.

Se trata de un efecto de la comunicación masiva, que en forma transitoria y puntual hace del conocimiento general un hecho que durante cierto espacio de tiempo, a veces breve, permite a los componentes de la sociedad referirse a él y comentar el suceso, o tomar conciencia de un mensaje, como sucede con la propaganda o publicidad masiva.

Que un identificado grupo de béisbol es el campeón de Venezuela, es un hecho que se presenta como cierto por la comunicación social, y que se consolida como tal, cuando la mayoría de los medios siguen reseñando las andanzas y compromisos de ese equipo.

De un hecho comunicacional de este tipo, no puede escapar un juez que en la vida actual, incluso como parte de los hechos que debe adquirir para engrosar su conocimiento sobre su entorno social, lee periódicos, oye radio o ve televisión. Es esta difusión comunicacional una de las fuentes de la “sensación o escándalo público” que toma en cuenta el artículo 59 del Código Orgánico Procesal Penal, como presupuesto de la radicación

Pensar que este hecho del cual toma conciencia no sólo el juez, sino un gran sector del colectivo, es de igual entidad que los otros hechos litigiosos, es una irrealidad. Tan irreal es, que la doctrina enseña que es un requisito de validez del reconocimiento de individuos en rueda de personas, el que las fotografías de los posibles reconocidos no deben haber recibido publicidad previa al acto de reconocimiento.

El hecho publicitado o comunicacional no es un hecho notorio en el sentido clásico, ya que puede no incorporarse como permanente a la cultura del grupo social, sin embargo su publicidad lo hace conocido como cierto en un momento dado por un gran sector del conglomerado, incluyendo al juez; y desde este ángulo se puede afirmar que forma parte durante épocas, de la cultura, así luego desaparezca, ya que su importancia o transcendencia era relativa, tenía importancia solo en un espacio y tiempo limitado y a veces breve.

Este concepto moderno del hecho notorio diverge del hecho público. Este último parte de diversos criterios conceptuales. Unos consideran que atiende a una ficción legal de conocimiento, desligado de una difusión suficiente. Un ejemplo es el hecho que goza de los efectos del registro público, o de la publicación en periódicos oficiales; otra vertiente para conceptualizarlo, lo señala como el que tiene lugar en sitios públicos, criterio también ajeno a su difusión; y una última es, que el hecho público es aquel que surge de actos del poder público.

El hecho comunicacional, fuente de este tipo particular de hecho notorio que se ha delineado, es tan utilizable por el juez como el hecho cuyo saber adquiere por su oficio en el ejercicio de sus funciones, y no privadamente como particular, lo que constituye la notoriedad judicial y que está referido a lo que sucede en el tribunal a su cargo, como existencia y manejo de la tablilla que anuncia el despacho; o lo relativo al calendario judicial, a los cuales se refiere el juzgador sin que consten en autos copias de los mismos; notoriedad judicial que incluye el conocimiento por el juez de la existencia de otros juicios que cursan en su tribunal, así como el de los fallos dictados en ellos.

¿Puede el juez fijar al hecho comunicacional, como un hecho probado, sin que conste en autos elementos que lo verifiquen? Si se interpreta estrictamente el artículo 12 del Código de Procedimiento Civil, el cual es un principio general, el juez sólo puede sentenciar en base a lo probado en autos, con excepción del hecho notorio. Tiene así vigencia el vetusto principio que lo que no está en el expediente no está en el mundo. Pero si observamos las sentencias, encontramos que ellas contienen un cúmulo de hechos que no están probados en autos, pero que son parte del conocimiento del juez como ente social, sin que puedan tildarse muchos de ellos ni siquiera como hechos notorios. Así, los jueces se refieren a fenómenos naturales transitorios, a hechos que están patentes en las ciudades (existencia de calles, edificios, etc.), a sentencias de otros tribunales que se citan como jurisprudencia, a obras de derecho o de otras ciencias o artes, al escándalo público que genera un caso, a la hora de los actos, sin que existan en autos pruebas de ellos.

Si esto es posible con esos hechos, que casi se confunden con el saber privado del juez, con mucha mayor razón será posible que el sentenciador disponga como ciertos y los fije en autos, a los hechos comunicacionales que se publicitan hacia todo el colectivo y que en un momento dado se hacen notorios (así sea transitoriamente) para ese colectivo. (Negrillas y Subrayado de esta Alzada)

Esta realidad lleva a esta Sala a considerar que el hecho comunicacional, como un tipo de notoriedad, puede ser fijado como cierto por el juez sin necesidad que conste en autos, ya que la publicidad que él ha recibido permite, tanto al juez como a los miembros de la sociedad, conocer su existencia, lo que significa que el sentenciador realmente no está haciendo uso de su saber privado; y pudiendo los miembros del colectivo, tener en un momento determinado, igual conocimiento de la existencia del hecho, porque negar su uso procesal. (Negrillas y subrayado de esta Alzada)

El hecho comunicacional puede ser acreditado por el juez o por las partes con los instrumentos contentivos de lo publicado, o por grabaciones o videos, por ejemplo, de las emisiones radiofónicas o de las audiovisuales, que demuestren la difusión del hecho, su uniformidad en los distintos medios y su consolidación; es decir, lo que constituye la noticia. (Negrillas y subrayado de esta Alzada)

Pero el juez, conocedor de dicho hecho, también puede fijarlo en base a su saber personal, el cual, debido a la difusión, debe ser también conocido por el juez de la alzada, o puede tener acceso a él en caso que no lo conociera o dudase. Tal conocimiento debe darse por cierto, ya que solo personas totalmente desaprensivos en un grupo social hacia el cual se dirije el hecho, podrían ignorarlo; y un juez no puede ser de esta categoría de personas.

Planteado así la realidad de tal hecho y sus efectos, concatenado con la justicia responsable y sin formalismos inútiles que el artículo 26 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela contempla; aunado a que el proceso constituye un instrumento fundamental para la realización de la justicia, tal como lo establece el artículo 257 de la vigente Constitución, y que el Estado venezolano es de derecho y de justicia, como lo expresa el artículo 2 ejusdem, en aras a esa justicia expedita e idónea que señala el artículo 26 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela, a pesar de que el hecho comunicacional y su incorporación a los autos de oficio por el juez, no está prevenido expresamente en la ley, ante su realidad y el tratamiento que se viene dando en los fallos a otros hechos, incluso de menos difusión, esta Sala considera que para desarrollar un p.j., idóneo y sin formalismos inútiles, el sentenciador puede dar como ciertos los hechos comunicacionales con los caracteres que luego se indican, y por ello puede fijar como cierto, los hechos que de una manera uniforme fueron objeto de difusión por los medios de comunicación, considerándolos una categoría de hechos notorios, de corta duración.

Los medios de comunicación se proyectan hacia una sociedad de masas, que recibe conocimientos por diversos medios: prensa, radio, audiovisuales, redes informáticas, que uniforman el saber colectivo sobre los hechos que se presentan como ciertamente acaecidos (eventos), donde las imágenes que se transmiten o se publican someten con su mensaje a la masa a la cual pertenece el juez y las partes. Siendo así, ¿para qué exigir pruebas sobre esos hechos comunicados, si todos –así sean falsos- creen que al menos ocurrieran verazmente ? Con aceptar que el juez como parte de ese conocimiento colectivo, así este sea transitorio y temporal, fije en un fallo un hecho, no se ocasiona para nadie ningún daño, porque si el juez inventare el hecho, la alzada y hasta la casación, al no conocerlo, lo eliminarían del mundo de los hechos ciertos, necesarios para poder sentenciar, y para ello bastaría la consciencia del sentenciador de la alzada de no conocer el hecho como cierto, ni poder tomar cuenta de él por no saber dónde buscarlo.

El ejercicio del periodismo se hace efectivo mediante la comunicación de la noticia, que informa sobre el suceso nacional o internacional que se considera debe conocer el público. El área de la noticia es extensa: eventos naturales, humanos, sociales, culturales, judiciales, etc., son reseñados y trasmitidos al colectivo. En los medios de comunicación, la noticia destaca ya que es uno de los fines primordiales del medio, y el periodismo se ejerce de esta manera, siendo el informante, el periódico o el noticiero; es decir, la empresa de comunicaciones.

La noticia, entendida como suceso reseñado, contrasta con otros contenidos de los medios, tales como artículos de opinión, entrevistas, remitidos, propaganda comercial, comunicaciones públicas, y avisos o llamados que ordena la ley se hagan mediante la prensa impresa y que muy bien pudieran ser parte de la comunicación radial o audiovisual, aunque la ley no los contemple.

Del contenido de los medios de comunicación masivos, hay una serie de hechos cuya captación es limitada, no sólo por la forma como se expresan, sino porque no son destacados por todos o por la mayor parte de los medios de una localidad. Estos contenidos a pesar de ser difundidos, no tienen la característica de ingresar a la cultura del grupo así sea en forma temporal. Mientras que hay otros, que por estar extensamente difundidos y presentados de manera tal que son de fácil aprehensión por cualquiera, pasan de inmediato, aunque puntual y transitoriamente, a ser parte del conocimiento del grupo, destacándose entre ellos aquellos que aparecen como información comunicacional veraz, y no como opiniones, testimonios, anuncios, cuya autoría y veracidad no consta. De este residuo se tiene certeza de que fueron difundidos, más no de su veracidad; pero el hecho del cual se hace responsable el medio de comunicación y que varios medios lo presentan como sucedido efectivamente, resulta captado por el colectivo como un hecho veraz.

El hecho comunicacional es preferentemente la noticia de sucesos, pero de él pueden formar parte, como realidades, la publicidad masiva.

Si las publicaciones que la ley ordene se hagan por la prensa, como carteles de citación, edictos, balances, etc., producen efectos jurídicos y se tienen por conocidos por todos, no hay razón para considerar que el resto de lo que se comunica como noticia importante no goce del conocimiento común, aunque hay que distinguir del material publicitado de aquel que la ley ordena se publique y que por mandato legal se hace, para que la ficción de conocimiento abarque al colectivo, del resto de lo informado. De ese resto, existe la información de sucesos que es el meollo de la noticia, y que debe separarse del resto del contenido de lo difundido, como la publicidad, artículos de opinión, etc., que forman un sector del periodismo o de la comunicación diferente a la información de eventos, los cuales –como tales- deben interesar a la colectividad y le dan a la función periodística (en cualquiera de sus expresiones) el carácter de servicio público. Ello no quiere decir que la publicidad comercial, no llegue a surtir los mismos efectos que el nuevo difundido en cuanto a su conocimiento, ni que las ruedas de prensa reseñadas por diversos medios, no adquieran la dimensión de suceso de actualidad; pero en lo comunicado por los medios masivos, hay que distinguir aquellos que forman la noticia y que llaman la atención por su forma de presentarlos o exponerlos, de aquellos que no conforman el meollo del mensaje, como avisos, carteles, etc., que no son destacados por el medio de comunicación social y que no son del interés colectivo como eventos ocurridos.

Desde este ángulo, las informaciones sobre sucesos y eventos que en forma unánime y en el mismo sentido hacen los medios de comunicación social de alta circulación o captación, son aprehendidos por toda la colectividad, que así sabe, por ejemplo, que se interrumpió una vía, se produjo un accidente aéreo, se dictó una decisión judicial en un caso publicitado, etc. Esta noticia tiene mucho mayor impacto que el cartel de citación, o la información que legalmente debe publicarse, que con su difusión por la prensa adquiere la ficción de ser conocida por la colectividad, sin tener el poder de captación que tiene la noticia destacada del suceso, a veces potenciada con gráficas, letras de mayor tamaño y otros elementos para su aprehensión visual (o conozca, según los casos), faltando además en los hechos puntuales (carteles, etc.), la mayoría de las veces, la publicación coetánea por varios medios.

Por la vía de la información periodística, el colectivo adquiere conocimiento, al menos en lo esencial, de determinados hechos y al todo el mundo conocer el hecho o tener acceso a tal conocimiento, no se hace necesario con respecto al proceso, mantener la prohibición del artículo 12 del Código de Procedimiento Civil, principio general del derecho (que no se puede sentenciar sino de acuerdo a lo probado en autos). Tal principio persigue que el juez no haga uso de su saber personal sobre el caso, ya que de hacerlo surgiría una incompatibilidad psicológica entre la función de juez y la de testigo, tal como lo decía el Maestro Calamandrei en la página 195 de la obra antes citada; además de coartarle a las partes el control de la prueba, ya que ellas no podrán ejercer el principio de control de hechos que solo conoce el juez y los vierte al proceso, minimizando así el derecho de defensa que consagra el artículo 49 de la vigente Constitución.

Pero con los hechos publicitados la situación es distinta, todos conocen o pueden conocer de ellos lo mismo, y mal puede hablarse que se trata de un conocimiento personal del juez incontrolable para las partes. Es por ello que la prohibición del artículo12 Código de Procedimiento Civil, con su sentido protector de las partes, no opera ante este tipo de hecho, producto de los tiempos actuales y del desarrollo de la comunicación.

Es cierto que el hecho comunicacional, como cualquier otro hecho, puede ser falso, pero dicho hecho tiene características que lo individualizan y crean una sensación de veracidad que debe ser tomada en cuenta por el sentenciador. Esos caracteres confluyentes son: 1) Se trata de un hecho, no de una opinión o un testimonio, si no de un evento reseñado por el medio como noticia; 2) Su difusión es simultánea por varios medios de comunicación social escritos, audiovisuales, o radiales, lo cual puede venir acompañado de imágenes; 3) Es necesario que el hecho no resulte sujeto a rectificaciones, a dudas sobre su existencia, a presunciones sobre la falsedad del mismo, que surjan de los mismos medios que lo comunican, o de otros y, es lo que esta Sala ha llamado antes la consolidación del hecho, lo cual ocurre en un tiempo prudencialmente calculado por el juez, a raíz de su comunicación; y 4) Que los hechos sean contemporáneos para la fecha del juicio o de la sentencia que los tomará en cuenta.

El que el hecho sea falso, como ya se dijo, es una posibilidad mínima, pero que siempre puede ser opuesto y constatado en la misma instancia, si es la parte quien pretende valerse de él, o en la alzada si proviene del juez; y hasta puede ser confrontado dentro del recurso de Casación, mediante el artículo 312 del Código de Procedimiento Civil.

Resulta un despilfarro probatorio y un ritualismo excesivo, contrario a las previsiones de una justicia idónea, responsable, sin dilaciones indebidas y sin formalismos, que consagra el artículo 26 de la vigente Constitución, que se deba probar formalmente en un juicio, por ejemplo, que la Línea Aeropostal Venezolana es una línea aérea; que fulano es el Gobernador de un Estado;, o que existen bebidas gaseosas ligeras, o que el equipo Magallanes es un equipo de béisbol; o que J.L.R. es un cantante; o R.R. una actriz; o que una persona fue asesinada, y que su presunto victimario resultó absuelto; se trata de conocimientos de igual entidad que el difundido por la prensa en el sentido que un día y hora determinado hubo una gran congestión de transito en una avenida, o se cayó un puente en ella, etc.

En este tipo de hecho, que no proviene de publicaciones o medios que merecen autenticidad, como lo serían las pruebas documentales, cuyas tarifas legales de valoración están establecidas en los artículos 1359, 1360 y 1363 del Código Civil, y que tampoco se encuentran incorporados en forma estable a la memoria colectiva, no existe presunción alguna de veracidad y por ello queda a criterio del Juez valorarlos exigiendo o no la prueba, si las partes son quienes los alegan, lo que puede ocurrir en cualquier estado o grado del proceso, ya que el hecho puede tener lugar en cualquier tiempo.

No existe en las leyes procesales una oportunidad para que las partes consulten a los jueces sobre su conocimiento del hecho notorio clásico, o del notorio comunicacional, lo que carga a las partes, sobre todo con respecto a estos últimos, a probarlos mediante las publicaciones o copias de los audiovisuales, si es que dudan que el juez no los conozca. A tenor del artículo 432 del Código de Procedimiento Civil los actos que la ley ordena se publique en periódicos son considerados fidedignos, lo que involucra que el periódico que los contiene también los son, salvo prueba en contrario. Ahora bien, si el ejemplar de la prensa se reputa, sin más, que emana del editor en esos casos, y que dicho ejemplar representa la edición de ese día, igual valor probatorio debe tener el periódico como tal en lo que al resto de su contenido expresa.

Pero para el juez, conocedor del hecho, de oficio puede acogerlo y fijarlo en el fallo, siempre que reúna las condiciones que permiten al hecho comunicacional considerarse notorio.

La Sala ha hecho estas consideraciones, porque a este Tribunal consta, ya que reciben los Magistrados a diario un resumen de lo publicado en la prensa, y además existe en este Tribunal Supremo un archivo hemerográfico, que con fecha 22 de octubre de 1999 de manera coetánea en varios diarios de circulación en la ciudad de Caracas, se publicó que en el proceso militar que se siguió ante la Corte Marcial contra el General de Brigada R.R.M., y los Coroneles J.J.S. y O.S.H., el cual es el mismo proceso identificado en este amparo, fue absuelto el Coronel (Guardia Nacional) O.S.H.. En el diario El Universal, de fecha 22 de octubre de 1999 se reseña la noticia, al igual que en el diario El Nacional de la misma fecha, en la página D-7, donde además se reprodujo una gráfica del Coronel S.H. con el subtítulo: “El Coronel O.S. fue absuelto de todos los cargos”.

Dicha información se convirtió en un hecho publicacional notorio, que fija como cierto esta Sala, y que demuestra que la posible violación denunciada por el recurrente cesó antes que se dicte decisión en esta Sala desde el amparo aquí identificado, en consecuencia la acción de amparo incoada se hizo inadmisible a tenor del ordinal 1° del artículo 6 de la Ley Orgánica de Amparo sobre Derechos y Garantías Constitucionales y así se declara…

En atención al anterior criterio, considera esta Alzada, considera que el hecho referido como Notorio por la parte demandante, relativo a la inauguración del Centro Comercial Galerías Ávila, es un hecho notorio comunicacional para los habitantes de la ciudad de Caracas.

Es de hacer notar además, que la demandada en su contestación de demanda, no discutió la fecha de apertura del Centro Comercial, en el cual se encuentran los locales comerciales, ni tampoco, impugnó la copia de la publicación traída a los autos, la cual se tiene como fidedigna a tenor de lo previsto en el artículo 432 del Código de procedimiento Civil. Así se establece.

De lo anterior, le queda claro a esta Sentenciadora que como lo indicó la actora, el contrato de arrendamiento cuya resolución se pretende en este caso, entró en vigencia el veintiocho (28) de noviembre de dos mil cuatro (2.004). Así se establece.

Observa esta sentenciadora que la parte actora, también acompañó a su libelo una tabla de ajustes, la cual se desecha del proceso, por que no le es oponible al demandado toda vez que no aparece como emanado de él. Así se declara.-

Igualmente se aprecia, que la demandante, en la oportunidad de reformar la demanda, a los efectos de demostrar sus afirmaciones, acompañó los siguientes documentos:

1) Copia simple de la sentencia dictada por el Juzgado Superior Quinto en lo Civil, Mercantil y del T.d.Á.M.d.C., a los fines de demostrar que dicho Tribunal declaró CON LUGAR el recurso de nulidad interpuesto por el hoy demandado contra el laudo arbitral dictado en fecha veintiuno (21) de marzo de dos mil siete (2007), y declaró NULO el referido laudo y el procedimiento que lo originó, que se tiene como no efectuado; y 2) copia simple de sentencia dictada por el Tribunal Supremo de Justicia, Sala de Casación Civil, en fecha nueve (9) de junio de dos mil ocho (2.008), que declaró sin lugar el recurso de hecho propuesto contra le decisión pronunciada por el referido Juzgado Superior Quinto.

Las referidas copias no fueron impugnadas en la oportunidad de la contestación de la demanda, por la parte demandada, por lo que este Tribunal de Alzada le atribuye todo el valor probatorio a los citados documentos conforme a lo previsto en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, de los cuales se evidencia que el Juzgado Superior Quinto en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, declaró CON LUGAR el recurso de nulidad intentado por el ciudadano J.C. CACIQUE PELUFF0 contra el laudo arbitral ya referido y que, el recurso de hecho propuesto por la demandante contra dicha decisión fue declarado SIN LUGAR por la Sala de Casación Civil. Así se establece

Determinada como quedó entonces la existencia de la relación arrendaticia sobre los locales identificados en esta sentencia, entre las partes en este proceso; precisado así mismo que estamos en presencia de un contrato con determinación de tiempo; y establecida la obligación de pagar los cánones de arrendamiento, en los términos y condiciones establecidos en el contrato de arrendamiento, en sus cláusulas de la séptima a la décima primera, ambas inclusive, correspondía entonces al demandado, demostrar el pago o el hecho extintivo de la obligación, a tenor de lo previsto en el artículo 506 del Código de Procedimiento Civil.

Como lo señaló el a-quo, acertadamente en su sentencia, el demandado fundamentó básicamente su defensa en el hecho que la supuesta falta de pago de los cánones de arrendamiento de los meses de enero a septiembre de 2008, se debió a la conducta asumida por el demandante.

Para probar sus alegatos, la demandada trajo a los autos los siguientes medios de pruebas:

Copia simple de de acta levantada por el Juzgado Primero Ejecutor de Medidas de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, en fecha dos (02) de julio de dos mil siete (2007).

Este Tribunal de alzada le atribuye todo el valor probatorio al citado documento conforme a lo previsto en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, al no haber sido objeto de impugnación por la contra parte en su oportunidad legal, a los fines de evidenciar que el Tribunal ejecutor práctico la entrega material al actor de los inmuebles arrendados en la fecha señalada. Así se establece.

Copia certificada de documento autenticado bajo el No. 36, Tomo 152, el veintinueve (29) de julio de dos mil siete (2.007), contentivo del contrato de arrendamiento celebrado entre GALERÍAS Á.C. S.R.L., y distribuidora ALGALOPE C.A., sobre los locales P-63, P-64, P-65 y P-66, con una duración desde el 20 de septiembre de 2007, al veinte de septiembre de 2008.

Esta Sentenciadora, en razón de que dicho documento es un documento público y no fue tachado de falso en la oportunidad respectiva, por la parte contra quien se hizo valer; le atribuye todo el valor probatorio al citado documento de conformidad con lo establecido en los artículo 1.357, 1.359 y 1.360 del Código Civil; y, lo considera demostrativo de la existencia de dicho contrato de arrendamiento entre los contratantes, por el tiempo allí indicado. Así se establece.

Copia certificada de expediente signado con el Nro. AH13-M-2007-000012, emanado del Juzgado Tercero de Primera Instancia, en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas.

Este Tribunal de Alzada, como quiera que dicho documento es un documento público y no fue tachado de falso en la oportunidad respectiva, por la parte contra quien se hizo valer, le atribuye todo el valor probatorio al citado documento de conformidad con lo establecido en los artículo 1.357, 1.359 y 1.360 del Código Civil; y lo considera demostrativo de la ejecución del laudo arbitral propuesta por la demandante reconvenida contra el demandado reconviniente. Así se establece.

Copia certificada de expediente proveniente del Juzgado Superior Décimo en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, signado con el Nº 5.899.

Este Juzgado Superior, en vista que dicho documento es un documento público y no fue tachado de falso en la oportunidad respectiva, por la parte a quien le fue opuesto, le atribuye todo el valor probatorio al citado documento de conformidad con lo establecido en los artículo 1.357, 1.359 y 1.360 del Código Civil; y lo considera demostrativo de los incidentes de los cuales conoció dicho Juzgado Superior recaídos en el proceso descrito en el párrafo que antecede, ante el Juzgado Tercero de Primer Instancia en lo Civil, Mercantil, y del Tránsito de esta Circunscripción Judicial. Así se decide.-

Copia certificada de expediente Nº 9305 de la nomenclatura del Juzgado Superior Quinto en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, contentivo de Recurso de Nulidad de Laudo Arbitral, interpuesto por la sociedad mercantil GALERÍAS Á.C., C.A., contra el ciudadano J.C.C.P..

Esta Sentenciadora, por cuanto dicho documento es un documento público y no fue tachado de falso en la oportunidad respectiva, por la parte contra quien se hizo valer le atribuye todo el valor probatorio al citado documento de conformidad con lo establecido en los artículo 1.357, 1.359 y 1.360 del Código Civil; y lo considera demostrativo de los incidentes de los cuales conoció dicho Juzgado Superior recaídos en el proceso descrito en el párrafo que antecede, ante el Juzgado Tercero de Primer Instancia en lo Civil, Mercantil, y del Tránsito de esta Circunscripción Judicial. Así se decide.-

Ahora bien, aprecia esta Juzgadora que el artículo 1.159 del Código Civil vigente establece que “los contratos tiene fuerza de ley entre las partes no pueden revocarse sino por mutuo consentimiento o por las causales autorizadas por la Ley”, este artículo es quizás uno de los fundamentos de más prosapia dentro de nuestro Código Civil y constituye el fundamento de la fuerza obligatoria del contrato.

En el presente caso la parte actora demanda la Resolución de un contrato de arrendamiento, para lo cual invocó el incumplimiento de la parte demandada, consistente en la falta de pago mensualidades por concepto de canon de arrendamiento correspondientes a los meses de ENERO, FEBRERO, MARZO, ABRIL, MAYO, JUNIO, JULIO, AGOSTO Y SEPTIEMBRE , de dos mil ocho (2008).

Pasa este sentenciadora a pronunciarse sobre la naturaleza jurídica del contrato celebrado entre las partes, a saber un contrato de arrendamiento, por lo general basta el libre consentimiento legalmente expreso para que las partes se encuentren vinculadas por el contrato y obligadas a cumplir las prestaciones que de el emanen.

En el presente caso se observa que ambas partes establecieron un término fijo de vigencia del contrato arrendamiento por cinco años (5), sin posibles prorrogas de mutuo acuerdo, contado a partir del veintiocho (28) de noviembre de dos mil cuatro (2004),

El contrato legalmente perfeccionado tiene fuerza de Ley entre las partes, esto significa que es de obligatorio cumplimiento para las partes, so pena de incurrir en la correspondiente responsabilidad civil por incumplimiento y en las diversas consecuencias que acarrean para las partes las variadas situaciones que pueden presentarse durante su vigencia.

En este orden de ideas se mantiene que los contratantes están obligados a cumplir el contrato del mismo modo que están obligados a cumplir la Ley, es decir, el principio rector en materia de cumplimiento de las obligaciones que ordena el artículo 1264 que reza: “Las obligaciones deben cumplirse exactamente como han sido contraídas; lo que constriñe a la ejecución de las obligaciones nacidas de un contrato en forma muy acentuada. El Juez, en caso de controversia condenará ineludiblemente al deudor a ejecutar la prestación, prescindiendo de criterio subjetivos que atemperen o mediaticen la ejecución de la obligación.

En este caso concreto, del análisis probatorio realizado por este Juzgado Superior observa que la parte demandada fundamenta su principal defensa, en que había sido desalojado de los inmuebles en litigio en fecha dos (02) de julio de dos mil siete (2.007), lo cual es cierto, como acertadamente lo indicó el a- quo en la sentencia recurrida; pero también se desprende de las pruebas traídas al proceso que el día trece (13) de agosto de dos mil siete (2007), el Juzgado Superior Quinto en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, como también lo indico la Juez de la sentencia impugnada; declaró la nulidad del proceso que dio origen al desalojo, y retrotrajo la situación jurídica del arrendatario a las condiciones en que se encontraba antes de que fuera demandada la ejecución del laudo; es decir, le devolvió su cualidad de arrendatario, de los locales P-63, P-64, P-65 y P66, del Centro Comercial Galería Ávila.

En ese sentido, a criterio de quien aquí decide, le surgieron al arrendatario nuevamente los derechos que en tal carácter le correspondían y las obligaciones que asumió, en el referido contrato, entre las cuales, la principal de ellas viene dada por la obligación de pagar los cánones de arrendamientos de los locales, los cuales iban desde enero hasta septiembre de dos mil ocho (2008), los cuales no fueron acreditados como pagados por la parte demandada. Así se declara.

Aún cuando, consta en autos que GALERÍAS Á.C. S.R.L., y DISTRIBUIDORA ALGALOPE C.A., celebraron un contrato de arrendamiento sobre los locales P-63, P-64, P-65 y P-66, no ha quedado demostrado ni efectiva ni suficientemente que DISTRIBUIDORA ALGALOPE C.A., hubiese estado ocupando los locales señalados; ni que la demandante le hubiese impedido usar, gozar y disfrutar de los inmuebles arrendados, a partir de la fecha en que el Juzgado Superior en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de esta Circunscripción Judicial, declaró la nulidad del laudo arbitral. Así se establece.

En vista de lo anterior, demostrada como quedó la existencia de la relación arrendaticia a tiempo determinado que da inicio a estas actuaciones y como quiera que no quedó probado en el expediente hecho alguno que pudiera liberarlo de su obligación de pagar los cánones de arrendamiento que le fueron imputados como insolutos, la demanda por Resolución de Contrato de Arrendamiento que da inicio a estas actuaciones, debe prosperar, como en efecto lo declaró la Juez de la primera instancia, a tenor de lo previsto en el artículo 1.167 del Código Civil; y en consecuencia, debe declararse Resuelto el Contrato de Arrendamiento celebrado entre la sociedad mercantil ANSA BIENES RAÍCES S.R.L. y el ciudadano J.C.C.P., autenticado ante la Notaría Pública Trigésima Tercera del Municipio Libertador del Distrito Capital, el treinta (30) de julio de dos mil cuatro (2.004), sobre los locales comerciales distinguidos con el No. P-63, P-64, P-65 y P-66, del Centro Comercial Galerías Ávila. Así se declara.

Ahora bien, conforme al precepto citado, la parte actora, como ya se dijo, demandó además de la Resolución del referido contrato de arrendamiento, el pago de la suma de SESENTA Y UN MIL DOSCIENTOS TRES BOLÍVARES FUERTES CON NOVENTA Y SEIS CÉNTIMOS (Bs. 61.203,96) a razón de SEIS MIS TRESCIENTOS CUARENTA Y SEIS BOLÍVARES FUERTES CON TREINTA Y DOS CÉNTIMOS (Bs. F 6.346,32), mensuales, para los meses de enero, febrero, marzo, abril y mayo de dos mil ocho (2.008), y SIETE MIL TRESCIENTOS SESENTA Y OCHO BOLÍVARES FUERTES CON NUEVE CÉNTIMOS (Bs. F 7.368,09),mensuales para los meses de junio, julio, agosto y septiembre de dos mil ocho (2008), debido a que estos habían sido los últimos ajustes de los cánones de arrendamientos, como se había dejado establecido.

La Juez de la recurrida, en lo que respecta a esta reclamación en la parte motiva de la sentencia, señaló lo siguiente:

…Así mismo, en lo que concierne al pago de la cantidad de sesenta y un doscientos tres bolívares fuertes con noventa y seis céntimos (Bs. 61 F. 61.203,96), demandada por concepto de daños y perjuicios, este Tribunal considera que por cuanto ha quedado suficientemente demostrado el incumplimiento en el que incurrió el demandado reconviniente al no haber pagado los cánones de arrendamientos demandados como insolutos, a saber, los correspondientes a los meses de enero hasta septiembre de 2008, dicho pago debe prosperar en derecho. Así se establece…

Revisados los motivos de la recurrida en lo que a este punto se refiere, coincide este Juzgado Superior, con la Juez de la primera instancia en el sentido, que demostrado como fue el incumplimiento y habiendo prosperado la Resolución del Contrato por la falta de pago de los meses demandados como insolutos, es procedente igualmente la indemnización por los daños y perjuicios determinados por esos meses cuyo pago quedó pendiente.

No obstante ello, observa este Tribunal, que aún cuando en la motiva la sentencia recurrida consideró la procedencia del pago de la suma reclamada por ese concepto, es decir, la suma de SESENTA Y UN MIL DOSCIENTOS TRES BOLÍVARES FUERTES CON NOVENTA Y SEIS CÉNTIMOS (Bs. 61.203,96), se aprecia que en el particular SÉPTIMO del dispositivo de la sentencia impugnada, se condenó al demandado a pagar por concepto de daños y perjuicios, la suma de VEINTISIETE MIL DOSCIENTOS SESENTA Y SIETE BOLÍVARES FUERTES CON CINCUENTA Y SIETE CÉNTIMOS. (Bs. 27.267,57).

Esta diferencia entre lo reclamado por la actora y lo condenado a pagar en el dispositivo del fallo, no puede ser corregida ante esta alzada, toda vez que únicamente impugno la decisión de la primera instancia la parte demandada reconviniente, a quien no se le puede desmejorar con la sentencia de segunda instancia, a menos que la parte actora reconvenida hubiera apelado o se hubiera adherido a la apelación, en virtud del principio de la Reformatio in Peius. Así se establece.

DE LA RECONVENCIÓN

Resuelta la acción principal como quedó establecido en este fallo, pasa entonces a pronunciarse este Tribunal, en torno a la reconvención propuesta por el ciudadano J.C.C.P.., contra la demandante, sociedad mercantil GALERÍAS Á.C. C.A.

En ese orden de ideas, observa esta Sentenciadora, que como se dijo en la parte narrativa de esta decisión, la demandada reconvino a la actora para que conviniera o a ello fuera condenada por el Tribunal, en lo siguiente:

…Primero: existe un contrato de alquiler verbal e indeterminado con J.C.P., de este domicilio. Segundo: para el caso de que se estime que rige el Compromiso de Arrendamiento – desde el 28 de noviembre de 2004- a consecuencia del ilegal laudo arbitral ejecutado y luego continuado fraude procesal que privó la posesión de PELUFFO sobre los bienes arrendados, el tiempo de duración del contrato fijado inicialmente en cinco (5) años, se transformó en indeterminado…

La controversia en la reconvención quedó circunscrita a los siguientes hechos:

Que el contrato de arrendamiento nunca se había suscrito, en vista que la relación arrendaticia se seguía sin tregua ni pausa, hasta que con fuerza del laudo arbitral, su mandante fue desalojado de los locales Nº P-63, P-65, Y P-66.

Que si se analizaba la cláusula Sexta del compromiso de arrendamiento, y se alcanzaba la deducción segura de que nunca se había firmado el contrato definitivo de arrendamiento, entonces bajo de que parámetros se regularía la relación arrendaticia que siguió desarrollándose y cual era la consecuencia de que el compromiso de arrendamiento, como contrato preparatorio se hubiera agotado, pero las partes seguían relacionadas contractualmente.

Que quien leyera el contrato de compromiso de arrendamiento comprendería que el mismo había sido firmado sin que los locales arrendados estuvieran edificados y disposición inmediata de su mandante, por ello había firmado un documento preparatorio que daría paso a la inauguración a otro contrato de arrendamiento definitivo.

Que el arrendador, solo podría intentar la terminación de la relación por algunas de las causales del Artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, y no a través de los canales definidos para la resolución de contrato que solo tendría prudente cabida en los contratos de arrendamientos a tiempo indeterminado.

Que el precontrato de compromiso de Arrendamiento no era apto para trabar la resolución del contrato de alquiler, porque ahí no estaba contenida la voluntad que relacionaba a las partes, antes debía de acudir a la Ley para remediar el vacío.

Que el Tribunal nada tendría que deducir con motivo a la demanda de resolución de contrato de arrendamiento por falta de pago, dado que al momento de rendirse el acto ya el período de duración del mismo había fenecido y con ello decaído el interés por la resolución.

Por su parte, la demandante reconvenida en la contestación a la reconvención, negó, rechazó y contradijo tanto en los hechos alegado como en el derecho invocado, la reconvención intentada, en consecuencia negaban que debiera ser declarada la existencia de un contrato de arrendamiento verbal a tiempo indeterminado entre las partes, toda vez que el único contrato existente, era el que había sido anexado al libelo de la demanda, cuya duración había sido por cinco años a partir del veintiocho (28) de noviembre de dos mil cuatro (2004), por lo que solicitaban que dicha reconvención fuera declarada sin lugar

Circunscrita como quedó la controversia en lo que se refiere a la reconvención, pasa entonces este Juzgado Superior a resolverla en los siguientes términos:

La Juez de la primera instancia, en lo que se refiere a la reconvención indicó:

“…En lo que respecta a la reconvención plateada por la parte demandada, considera esta Sentenciadora que en vista que ha quedado suficientemente acreditado en autos que el contrato autenticado ante la Notaría Pública Trigésima tercera del Municipio Libertador del Distrito Capital, en fecha 30 de julio de 2004, bajo el No. 01, Tomo 54, sin lugar a dudas constituye un acuerdo arrendaticio, en razón a las mutuas obligaciones en él asumidas, y cuya duración fue expresamente establecida y acreditada en autos, y sin que la parte demandada pudiera desvirtuar lo allí descrito, ni la supuesta indeterminación de su terminó; resulta forzoso declarar la improcedencia en derecho de dicha reconvención, tal y como en este acto así declara. Así se decide.

Aprecia esta Juzgadora que, como bien apuntó la juez Duodécimo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de esta Circunscripción Judicial, en el presente caso se estableció que entre las partes quedó plenamente comprobada la existencia del contrato de arrendamiento; así como, se dejó establecido en este fallo, que el mismo era un contrato de arrendamiento a término fijo, es decir, a cinco (5) años desde la fecha de la apertura del Centro Comercial Galería Ávila, por las consideraciones que se explicaron al resolver la controversia de la acción principal.

En ese sentido, considera esta Alzada que el a quo actuó ajustado a derecho al concluir que la reconvención planteada por la demandada resultaba forzosamente improcedente. Así se establece.

Por todo lo antes señalado, es forzoso concluir para quien aquí sentencia que la reconvención propuesta por el ciudadano J.C.C.P.., contra la demandante, sociedad mercantil GALERÍAS Á.C. C.A, debe ser declarada Sin Lugar, con expresa condenatoria en costas a la parte demandada reconviniente por haber resultado totalmente vencida en la reconvención. Así se declara.

DISPOSITIVO

Por las razones antes expuestas, este Juzgado Superior Cuarto en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, administrando justicia, en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y, por autoridad de la ley, declara.

PRIMERO

PARCIALMENTE CON LUGAR la apelación interpuesta en fecha trece (13) de julio de dos mil diez (2010), por la abogada D.T., en su carácter de apoderada judicial de la parte demandada, contra la sentencia de fecha ocho (08) de julio de dos mil diez (2010), por el Juzgado Duodécimo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas.

SEGUNDO

SIN LUGAR la falta de cualidad de la demandante para intentar y sostener este juicio opuesta por el demandado.

TERCERO

SE DESECHA, la denuncia de fraude procesal efectuada por la parte demandada.

CUARTO

PROCEDENTE la impugnación de cuantía interpuesta por la parte demandada. En consecuencia, se determina que la cuantía de la demanda que da inicio a estas actuaciones, a tenor de lo previsto en el artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, es la cantidad de CIENTO SESENTA Y CUATRO MIL TRESCIENTOS CINCUENTA Y SIETE BOLÍVARES FUERTES CON VEINTIDOS CÉNTIMOS (Bs. F. 164.357,22).

QUINTO

CON LUGAR la demanda y su reforma por RESOLUCIÓN DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO interpuesta por la sociedad mercantil GALERIA Á.C., C.A. contra el ciudadano J.C.C.P., suficientemente identificadas.

SEXTO

RESUELTO el contrato de arrendamiento autenticado ante la Notaría Pública Trigésima Tercera del Municipio Libertador del Distrito Capital, en fecha treinta (30) de julio de dos mil cuatro (2.004), bajo el No. 03, Tomo 54 y en tal sentido se ordena al demandado a hacer entrega a la actora de los locales distinguidos con los Nos. P-63, P-64, P-65 y P-66, ubicados en el Centro Comercial Galerías Ávila.

SÉPTIMO

Se condena al demandado a pagar a la parte actora por concepto de daños y perjuicios la cantidad de VEINTISIETE MIL DOSCIENTOS BOLÍVARES FUERTES CON CINCUENTA Y SIETE CÉNTIMOS (Bs. F. 27.267,57).

OCTAVO

SIN LUGAR LA RECONVENCIÓN intentada por el ciudadano J.C.C.P.., contra la sociedad mercantil GALERIA Á.C., C.A.

NOVENO

Se condena en costa a la parte demandada ciudadano J.C.C.P. en el juicio que por Resolución de contrato de arrendamiento le sigue la sociedad mercantil GALERÍAS Á.C., C.A., así como de la reconvención que interpuso en contra de la sociedad mercantil GALERÍAS Á.C., C.A., por haber resultado totalmente vencido en ambas acciones, a tenor de lo previsto en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil.

Notifíquese a la pastes de la presente decisión de conformidad con el artículo del artículo 251 del Código de Procedimiento Civil.

QUEDA MODIFICADA la sentencia dictada por el Juzgado Duodécimo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, el ocho (08) de julio de dos mil diez (2010).

Déjese copia certificada de la presente decisión en el copiador de sentencias de este Tribunal.

Remítase el presente expediente en su oportunidad legal al Tribunal de origen.

PUBLÍQUESE Y REGÍSTRESE

Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho el Juzgado Superior Cuarto en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, a los veintitrés (23) días del mes de febrero de dos mil once (2011). Años: 200º de la Independencia y 152º de la Federación.-

LA JUEZ,

Dra. EVELYNA D’ APOLLO ABRAHAM.

LA SECRETARIA,

M.C.C.P..

En esta misma fecha, a las ocho y treinta minutos de la mañana (8:30 a.m.), se publicó y registró la anterior decisión.

LA SECRETARIA,

M.C.C.P..