Decisión de Juzgado Superior Quinto en lo Civil, Mercantil y del Transito de Caracas, de 17 de Julio de 2014

Fecha de Resolución17 de Julio de 2014
EmisorJuzgado Superior Quinto en lo Civil, Mercantil y del Transito
PonenteEder Jesús Solarte
ProcedimientoCumplimiento De Contrato De Arrendamiento

Exp. Nº AP71-R-2014-000557

Cumplimiento de Contrato/Definitiva

Recurso Mercantil/Confirma/ “D”

REPUBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

EN SU NOMBRE

EL JUZGADO SUPERIOR QUINTO EN LO CIVIL, MERCANTIL Y DEL TRANSITO DE LA CIRCUNSCRIPCION JUDICIAL DEL AREA METROPOLITANA DE CARACAS

Vistos

, con sus antecedentes.

  1. IDENTIFICACIÓN DE LAS PARTES.-

    PARTE ACTORA: A.C. FUNDACIÓN E.P.D.S. – FE Y ALEGRIA, Registro de Información Fiscal Nº. J- 00286874-0, Asociación Civil sin fines de lucro, inscrita por ante la oficina Subalterna del Primer Circuito de Registro del Distrito Sucre del Estado Miranda, el 19 de enero de 1989, bajo el Nº 25, Tomo 5.

    APODERADOS JUDICIALES DE LA PARTE ACTORA: A.S.M., J.M.A.R. y MIRIANN S.P., abogados en ejercicio, de este domicilio, titulares de las cédulas de identidad Nos. 5.815.777, 10.869.280 y 11.564.884 e inscritos en el Inpreabogado bajo los Nos. 20.316, 54.453 y 67.150, respectivamente.

    PARTE DEMANDADA: VIKINGO VIAJES Y TURISMO, C.A., compañía anónima de este domicilio, inscrita en el Registro Mercantil Segundo de la Circunscripción Judicial del Distrito Federal (hoy Distrito Capital) y Estado Bolivariano de Miranda, el 04 de febrero de 1977, bajo el Nº 19, Tomo 32-A-Sgdo .

    APODERADOS JUDICIALES DE LA PARTE DEMANDADA: S.S.R.P., abogado en ejercicio, de este domicilio e inscrito en el Inpreabogado bajo el Nº. 6.236.

    MOTIVO: CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO.

    ACTUACIONES EN ESTA INSTANCIA.

    Suben las presentes actuaciones ante esta alzada, en razón del recurso de apelación interpuesto el 16 de mayo de 2014, por el abogado S.S.R.P., actuando en su carácter de apoderado judicial de la parte demandada, sociedad mercantil Vikingo Viajes y Turismo, C.A., en contra de la decisión dictada en fecha 12 de mayo de 2014, por el Juzgado Séptimo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, que declaró SIN LUGAR la cuestión previa contenida en el ordinal 8º del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil; SEGUNDO: IMPROCEDENTE la impugnación a la estimación de la cuantía de la demanda, interpuesta por la parte demandada; TERCERO: CON LUGAR la acción de cumplimiento de contrato interpuesta por A.C. FUNDACIÓN ELVIRA PARILLI DE SENIOR – FE Y ALEGRIA, contra la sociedad de comercio VIKINGO VIAJES Y TURISMO, C.A. En consecuencia, se condenó a la parte demandada a la entrega del inmueble constituido por un local comercial situado en el ala derecha frontal de la casa Nº 1-07-13-05, parcela 116, ubicada en la calle Madrid de la Urbanización las Mercedes, Quinta Lucy, Jurisdicción del Municipio Baruta del Estado Miranda; CUARTO: condenó en costas a la parte demandada conforme a lo dispuesto en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil.

    Cumplida la distribución legal, correspondió el conocimiento de la causa a esta alzada, que por auto del 02 de junio de 2014, la dio por recibida, entrada y ordenó su trámite conforme lo establecido en los artículos 33 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios y 893 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con la sentencia Nº 1040, dictada el 07 de julio de 2008, por la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia, con ponencia del Magistrado Dr. P.R.R.H..

    El 03 de junio de 2014, los abogados A.S.M. y Miriann S.P., actuando en su carácter de apoderados judiciales de la parte actora, consignaron escrito de informes.

    Por auto del 17 de junio de 2014, se difirió la oportunidad para dictar sentencia por un lapso de treinta (30) días consecutivos siguientes a esa fecha.

  2. RELACIÓN SUSCINTA DE LOS HECHOS.

    Se inició el presente juicio de cumplimiento de contrato de arrendamiento, mediante libelo de demanda, presentado el 15 de enero de 2014, por los abogados A.S.M., J.M.A.R. y M.S.P., actuando en su carácter de apoderados judiciales de la sociedad civil sin fines de lucro A.C. Fundación E.P.d.S. – Fe y Alegría, en contra de la sociedad mercantil Vikingo Viajes y Turismo, C.A., por ante la Unidad de Recepción y Distribución de Documentos de los Juzgados de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, que previo sorteo de ley, le asignó el conocimiento de la causa al Juzgado Séptimo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, que por auto del 16 de enero de 2014, admitió la demanda de conformidad con lo establecido en el artículo 881 del Código de Procedimiento Civil y el 33 de la Ley de Arrendamiento Inmobiliario, ordenando en consecuencia, el emplazamiento de la parte demandada, para que compareciera al segundo (2) día de despacho siguiente a la constancia en autos de su citación, con la finalidad que diera la contestación a la demanda.

    Consignadas las expensas necesarias por la representación judicial de la parte actora, para la citación de la parte demandada, el a-quo el 23 de enero de 2014 ordenó librar compulsa dirigida a la sociedad mercantil Vikingo Viajes y Turismo, C.A.

    El 13 de marzo de 2014, la secretaria del a-quo dejó constancia de la imposibilidad de ejecutar el acto comunicacional por parte del alguacil.

    Por diligencia del 17 de marzo de 2014, la representación judicial de la demandante, solicitó el desglose de la compulsa con la finalidad de practicara citación por correo certificado. Solicitud que fue acordada por el a-quo mediante auto del 20 de marzo de 2014.

    Por diligencia del 28 de marzo de 2014, el alguacil designado, dejó constancia de haber entregado el acto comunicacional por ante el Instituto Postal Telegráfico de Venezuela (IPOSTEL), lo que certificó la Secretaria del Tribunal.

    Mediante diligencia del 8 de abril de 2014, el ciudadano A.A.Z.H., asistido por el abogado J.Á.D.S., se dio por citado de la demanda. Asimismo, en esa misma fecha consignó poder apud acta.

    El 9 y 10 de abril de 2014, la representación judicial de la parte demandada consignó escrito de contestación a la demanda.

    El 22 de abril de 2014, los apoderados judiciales de la parte actora consignaron escrito de argumento. Asimismo, el 29 de abril de 2014, escrito de promoción de pruebas.

    Por providencia del 30 de abril de 2014, el a-quo estableció que el mérito favorable y los instrumentos ofrecidos por la parte actora, no constituían por ser medios de prueba.

    Por decisión del 12 de mayo de 2014, el a-quo dictó decisión mediante la cual declaró SIN LUGAR la cuestión previa contenida en el ordinal 8º del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil; SEGUNDO: IMPROCEDENTE la impugnación a la estimación de la cuantía de la demanda, interpuesta por la parte demandada; TERCERO: CON LUGAR la acción de cumplimiento de contrato interpuesta por A.C. FUNDACIÓN ELVIRA PARILLI DE SENIOR – FE Y ALEGRIA, contra la sociedad de comercio VIKINGO VIAJES Y TURISMO, C.A. En consecuencia, se condenó a la parte demandada a la entrega del inmueble constituido por un local comercial situado en el ala derecha frontal de la casa Nº 1-07-13-05, parcela 116, ubicada en la calle Madrid de la Urbanización las Mercedes, Quinta Lucy, Jurisdicción del Municipio Baruta del Estado Miranda; CUARTO: condenó en costas a la parte demandada conforme a lo dispuesto en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil.

    Contra el referido fallo fue ejercido recurso de apelación el 16 de mayo de 2014, por la representación judicial de la parte demandada.

    El 19 de mayo de 2014, la representación judicial de la parte demandada, consignó escrito, alegando la nulidad del auto de admisión y solicitando la reposición de la causa en los siguientes términos:

    Honorable Juez, hago el presente petitorio en concordancia con dictámenes reiterados por la Sala Constitucional Del Tribunal Supremo De Justicia, que constituyen “expectativas legítimas” y obligatoria aplicación; se ha determinado que dentro del conjunto de garantías que conforman la compleja noción del debido proceso, entendido en su sentido formal, se encuentra el derecho de toda persona, a ser juzgado de acuerdo al procedimiento judicial establecido de conformidad con la Ley. Ello en virtud del principio de legalidad de las formas procesales que rige en ordenamientos jurídicos como el venezolano, donde está excluido el principio de la “libertad de las formas procesales”. Tal garantía, atiende al mismo tiempo al principio de seguridad jurídica que ha de regir las relaciones jurídicas existentes entre los particulares entre éstos y el estado.

    Acorde con lo aquí comentado en cualquier oro proceso judicial, existe la imposibilidad del “principio de libertad” aludido, por que las disposiciones legales que establecen el procedimiento a seguir para dirimir conflictos planteados son integrantes del ORDEN PUBLICO, de manera que no pueden, bajo ninguna circunstancia, ser inobservadas o modificadas por los particulares, ni por el Juez de la causa.

    Así, en el caso que nos ocupa, se configuró la violación del debido proceso por aplicación de un procedimiento que ha disminuido las posibilidades de defensa de mi representada.

    El tribunal aplicó sorprendido en su buena fe, un procedimiento errado, incurriendo en una errónea interpretación del artículo 33 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, toda vez que el procedimiento aplicable era el previsto en el Código de Procedimiento Civil, esto es, el procedimiento ordinario.

    Asimismo adujo el accionante, que al convenir las partes celebrar un contrato de arrendamiento cuyo objeto es un local comercial para el funcionamiento de actos de comercio, como expresamente se determina en las cláusulas PRIMERA y SEGUNDA del contrato en cuestión, en el cual textualmente se lee:

    (…Omissis…)

    ……..estaba consciente, además inclusive por la cuantía, de que la relación arrendaticia no se regia por las disposiciones de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, sino por el derecho común, en virtud del señalamiento del literal “C” del artículo 3º de la misma Ley, que pauta:

    (…Omissis…)

    …… por lo que se debe indicar que la referida normativa constituye un imperativo legal que no puede ser desconocido por el Juez, pues al hacerlo, tal circunstancia conlleva a un perjuicio al ajusticiable. Motivos por los cuales se hace obligatoria la reposición de la causa al estado de una nueva admisión de la demanda conforme al debido proceso y a la defensa, con todas las garantías constitucionales que le brinda el juicio ordinario.

    Ciudadano Juez, al aplicarse el artículo 33 de la Ley especial en esta causa y NO en el procedimiento ordinario establecido en el Código de Procedimiento Civil, se violó el derecho constitucional del debido proceso consagrado en el articulo 49 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela, al limitársele a la empresa demandada su capacidad de defensa, tal como ocurrió debido a la brevedad de los lapsos de probanzas y apelación.-

    Tomando en consideración todo lo antes indicado, advierte la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia, que: “la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela, Establece en el numeral 4 de su artículo 49 el derecho de toda persona a ser Juzgada por sus jueces naturales en las jurisdicciones ordinarias o especiales, con las garantías establecidas en esta Constitución y en la Ley.

    Asimismo, el testo constitucional establece en el primer aparte de su artículo 253, que corresponde a los órganos del Poder Judicial conocer de las causas y asuntos sometidos a su competencia mediante los procedimientos que determinan las leyes, previsión que resulta complementada por lo establecido en el artículo 7 del Código de Procedimiento Civil, de acuerdo con el cual los actos procesales han de realizarse en la forma prevista en el referido texto legal, y en las demás leyes especiales, por lo que el juez sólo cuando la ley no señale la forma de realización de un acto, podrá admitir y aplicar aquella que considere idónea para lograr los fines del mismo

    Así fue considerado por la Sala Constitucional del Tribunal supremo de Justicia en Sentencia Nº 742 de fecha 27 de abril de 2007, caso M.A.M. -Baptista. Y, ratificada con ponencia de la Magistrado Gladis Maria Gutiérrez Alvarado, de la misma Sala Constitucional, por recurso de Amparo de fecha 20 de marzo de 2014, interpuesto por G.J.S.M..

    Por todo o antes expuesto y en virtud de la nulidad conforme a derecho del auto de admisión de la demanda como de todo lo actuado y, de acuerdo con el artículo 211 del Código de Procedimiento Civil, pido la reposición de la causa al estado de que se dicte in nuevo acto de admisión, previa convocatoria de Juez suplente, y se constituya un Tribunal Accidental.-…”

    Por auto del 20 de mayo de 2014, el a-quo oyó en ambos efectos el recurso de apelación interpuesto por la representación judicial de la parte demandada, ordenando en tal sentido la remisión del expediente a la Unidad de Recepción y Distribución de Documentos de los Juzgado Superiores en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, por lo cual suben las presentes actuaciones ante esta superioridad, que para decidir observa:

  3. MOTIVACIONES PARA DECIDIR.

    Se defiere al conocimiento de esta alzada el recurso de apelación del 16 de mayo de 2014, por el abogado S.S.R.P., actuando en su carácter de apoderado judicial de la parte demandada, sociedad mercantil Vikingo Viajes y Turismo C.A., en contra de la decisión dictada el 12 de mayo de 2014, por el Juzgado Séptimo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, que declaró con lugar la demanda que por cumplimiento de contrato de arrendamiento interpuso en su contra la sociedad civil sin fines de lucro A.C. Fundación E.P.d.S. – Fe y Alegría y condenó en costas a la parte demandada, de conformidad con lo establecido en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil.

    *

    Fijados los términos del recurso, este tribunal para resolver considera previamente los fundamentos de hecho y de derecho en que se sustentó la decisión recurrida, dictada el 12 de mayo 2014, que declaró con lugar la demanda en el presente asunto; ello con la finalidad de determinar si fue emitida conforme a derecho, en tal sentido se traen parcialmente al presente fallo:

    …Este Tribunal, antes de entrar a realizar el pronunciamiento sobre el fondo de la controversia, dado el procedimiento especialísimo arrendaticio, considera menester pronunciarse con relación a las cuestiones previas opuestas por la parte demandada.

    La Constitución de la República Bolivariana de Venezuela consagra expresamente que el Estado garantizará una justicia sin formalismos o reposiciones inútiles, haciendo énfasis que no se sacrificará ésta por la omisión de formalismos no esenciales. A su vez, también indica que el proceso constituye un instrumento fundamental para la realización de la justicia. Es por ello, que las cuestiones previas (excepciones) debe oponerlas el demandado en la parte inicial del proceso, antes de contestar la demanda o conjuntamente con ella, conforme a lo dispuesto en los artículos 346 y 361 del Código de Procedimiento Civil, ya que el objeto esencial de las mismas reside en eliminar de la litis todos aquellos obstáculos que entorpezcan, suspendan o interrumpan el debate sobre la fundamentación de lo pretendido evitando así reposiciones inútiles.

    En el caso que ocupa la atención de este Tribunal, la parte demandada alegó la infracción del artículo 346 ordinal 8º del Código de Procedimiento Civil, referente a la Cuestión Prejudicial el cual establece lo siguiente:

    Artículo 346: Dentro del lapso fijado para la contestación de la demanda, podrá el demandado en vez de contestarla promover las siguientes cuestiones previas: (…)

    8º La existencia de una cuestión prejudicial que deba resolverse en un proceso distinto

    .

    El autor patrio A.B., en su obra Comentarios al Código de Procedimiento Civil, explica:

    En la Legislación patria, aunque toda cuestión prejudicial es previa, no todas las cuestiones previas son prejudiciales. Lo que caracteriza a éstas (a las cuestiones prejudiciales) es que no son como aquellas (las cuestiones previas), meros incidentes en una litis; sino que siendo por lo común la materia principal de un juicio y tener carácter y existencia propia hasta el punto de poder ser promovidas independientemente en un proceso separado, se encuentran tan íntimamente ligadas a la cuestión de fondo de otro juicio pendiente y son de tal modo inseparables de dicha cuestión, que exigen una decisión previa, porque de ella depende o a ella debe estar subordinada la decisión del proceso en curso…

    .

    Por su parte el Profesor A.R.R. en su obra “Tratado de Derecho Procesal Civil Venezolano”, en relación al tema ha expresado lo siguiente:

    …la existencia de una cuestión prejudicial que deba resolverse en un proceso distinto (ordinal 8º), no afecta, (…) al desarrollo del proceso, sino que éste continúa su curso hasta llegar al estado de dictarse la sentencia de mérito, en el cual se detiene el pronunciamiento de ésta, hasta que se resuelva la cuestión prejudicial que debe influir en la decisión de mérito (355 C.P.C). Por la naturaleza de estas cuestiones prejudiciales, que son antecedentes necesarios de la decisión de mérito, porque influyen en ella y la decisión depende de aquellas, se ve claramente, que no se refieren al proceso sino que son atinentes a la pretensión, en la cual han de influir

    .

    Al respecto, la Sala Político Administrativa en sentencia Nº 0456, Expediente Nº 14.689, bajo la ponencia del Magistrado Humberto J. La Roche, reiterada por la misma Sala en fecha 25 de junio de 2002, estableció:

    “La existencia de una cuestión prejudicial pendiente, contenida en el ordinal Nº 8 del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, exige lo siguiente: “ a) La existencia efectiva de una cuestión vinculada con la materia de la pretensión a ser debatida ante la jurisdicción civil; b) Que esa cuestión curse en un procedimiento distinto de aquel el cual se ventilará dicha pretensión; c) Que la vinculación entre la cuestión planteada en el otro proceso y la pretensión reclamada en el presente proceso, influya de tal modo en la decisión de ésta, que sea necesario resolverla con carácter previo, a la sentencia del Juez civil, sin posibilidad de desprenderse de aquella….”.

    Este juzgador observa del escrito de cuestiones previas y contestación al fondo que la demandada aduce:

    (…) fundamentada en el Decreto presidencial Nº 602 publicado en la gaceta Oficial Nº 40.305 de fecha 29 de noviembre de 2013, en el cual se dice DECRETO: Artículo 1º: “Se establece un régimen transitorio de protección a los arrendatarios de inmuebles destinados al desempeño de actividades comerciales, industriales o de producción, regulado en el presente Decreto, hasta tanto se dicte un régimen definitivo, justo y equitativo mediante el respectivo Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley en el marco de la Ley Habilitante otorgada al presidente de la República para legislar en materias estratégicas para el desarrollo económico y la lucha contra la especulación y la corrupción” (subrayado propio).

    Por lo tanto, ciudadano Juez, hasta tanto no se dicte un régimen definitivo, justo y equitativo mediante el respectivo Decreto con Rango, Valor y Fuerza de ley, NO podrá dársele curso a la presente demanda. Muy especialmente en el aparte c) del artículo 5º del referido Decreto Nº 602, cuyo contenido es: “Sin menoscabo de lo que disponga los contratos de arrendamiento mensual de los inmuebles constituidos por locales o establecimientos en los que se desarrollen actividades comerciales, queda prohibido (subrayado propio): …. “La aplicación de medidas cautelares de secuestro de bienes muebles o inmuebles vinculados con la relación arrendaticia”.

    En tal sentido, es de advertir que para que proceda la prejudicialidad se hace necesario que la cuestión que se discuta en otros procesos influya determinantemente en aquél en que se opone, de modo que la sentencia cuando se dicte en aquellos supedite la suerte de éste. En el caso que nos ocupa, el demandado alegó el ordinal 8º del 346 del Código de Procedimiento Civil, fundamentando su escrito en el Decreto Presidencial Nº 602 publicado en la Gaceta Oficial Nº 40.305 de fecha 29 de noviembre de 2013, al expresar que hasta tanto se dicte un régimen definitivo, justo y equitativo en el marco de la Ley Habilitante, no podrá dársele curso a la presente demanda.

    Visto lo anterior, debe aclarar, a manera doctrinaria, este juzgador que el asunto sobre el cual se fundamentó el demandado no constituye un procedimiento como tal, por lo tanto, para que la cuestión previa alegada prospere es necesario que el punto imprejuzgado afecte a la causa principal en virtud de una calificación jurídica que corresponde efectuar exclusivamente a otro órgano jurisdiccional, permaneciendo entre tanto incierto el hecho específico real que debe ser subsumido a las normas sustantivas que dirimen el asunto.

    A criterio de quien juzga se hace necesario que quien alega prejudicialidad como cuestión previa, debe acreditar para la procedencia de la defensa, que exista un hecho civil en curso o de otra naturaleza, siempre distinto al que se tramite en el que se opone la cuestión previa para que esta surta sus efectos. En el caso de autos no se acreditó ni demostró, a través de ningún medio documental o probatorio, solo alegó el Decreto Presidencial Nº 602 publicado en la Gaceta Oficial Nº 40.305 de fecha 29 de noviembre de 2013, referente a los inmuebles alquilados constituidos por locales o establecimientos comerciales, pero no así de una causa que se encontrare activa sujeta a ésta. En atención de lo anterior, es criterio de quien suscribe que la cuestión previa opuesta cumple con el condicionamiento adjetivo establecido para su procedencia debiendo ser declarada sin lugar y ASI SE DECIDE.

    …Omissis…

    Con relación a la impugnación dirigida a la estimación de la demanda se debe dejar claro que nuestro ordenamiento jurídico le permite al demandado rechazar la estimación de la demanda cuando la considere insuficiente o exagerada, formulando al efecto su contradicción al contestar la demanda. Para ello, el Juez decidirá sobre la estimación en capítulo previo de la sentencia de fondo. En este sentido, la Sala de Casación Civil advierte lo siguiente:

    …La estimación de la demanda es una carga procesal que tiene el litigante, pues su omisión puede acarrear consecuencias desfavorables, como podría ser la imposibilidad de acceder al recurso de casación, aun cuando, eventualmente el valor intrínsico de lo litigado supere la cuantía necesaria al efecto. Obsérvese que el Código de Procedimiento Civil ofrece al respecto, no describe la estimación de la demanda como una obligación ni tampoco como un deber. Sin embargo, el hecho de que en el mencionado Código se establezca que incumbe al demandante estimar el valor de su demanda, no significa que se trate de una carga exclusiva de éste, pues el demandado puede efectivamente provocar tal estimación, bien proponiendo una cuestión previa en la que plantee el defecto de forma del libelo de demanda por tal omisión, o proponiendo él la estimación que considere oportuna al caso concreto en su contestación de demanda, e incluso, cuando se hubiere estimado la demanda, puede impugnarla por exagerada o exigua. Por tanto, la estimación de la demanda y, en consecuencia, el establecimiento cierto del valor de lo litigado es carga de ambos litigantes....

    (Doctrina de la Sala de Casación Civil, de fecha 31 de enero de 1978, ratificada en fecha 27/08/2004. Ponente Doctor A.R.J.).

    Ahora bien, es también doctrina de la Sala constante y pacífica desde el 7 de marzo de 1985, lo siguiente:

    …Si bien el legislador ordena estimar la demanda apreciable en dinero, cuyo valor no conste o sea de difícil determinación, ocurre con frecuencia que el actor omite este requisito o estima en forma imprecisa, exagerada o demasiado reducida. La Sala, ante estos diversos supuestos, partiendo de la idea de considerar como errónea la interpretación del artículo 74 del Código de Procedimiento Civil, al confundir la estimación de la demanda con el objeto mismo de la acción (Sent. 30-11-59. G.F. N. 26. 2ª. Etapa, pág. 165) y con el fin de evitar lesión a los principios que rigen la competencia judicial de orden público por razón del valor de la demanda, había venido fijando el interés principal del juicio tomando como base los siguientes factores: a) elementos de cálculo contenidos en el propio libelo (Sent. 18-12-79. G.F. Nº. 106. 3ª. Etapa. Vol. II. pág. 1.377); b) cuando constara en forma cierta en la demanda o querella o en los documentos a ella anexados (Sent. 21-2-80. G.F. Nº. 107. 3ª. Etapa. Anexo ‘A’. pág. 345); c) dictaminar sobre la cuantía con base en elementos ínsitos en los autos, para evitar lesión a los principios que rigen la competencia por razón del valor del juicio (Sent. 14-12-72. G.F. Nº. 78. 2ª. Etapa. pág. 602 y ss (Sic)); y d) respecto de la materia interdictal, mediante el examen del propio libelo o de la documentación acompañada para solicitar la protección posesoria, procedió la Sala a fijar el monto del interés del juicio (Sent. 18-5-78. G.F. Nº. 100. 3ª. Etapa. Vol. I., pág. 715).

    Ahora bien, de acuerdo con las anteriores doctrinas, influida quizás por la idea de no lesionar los principios de orden público que rigen la competencia por razón del valor de la demanda, la Sala en no pocas oportunidades fijó oficiosamente la cuantía del juicio en contra de lo que aconseja una vetusta tradición interpretativa. Percatada de lo que considera una forma defectuosa y confusa para fijar la estimación de la demanda, se aparta en consecuencia de la senda por donde ha transitado hasta ahora, para ajustarse a las que considera interpretaciones más estrictas de la moderna técnica procesal en relación con la cuantía del juicio. Las ideas emitidas a continuación constituyen una valiosa contribución al interesante problema jurídico debatido y sólo aspiran a que tengan la fuerza suficiente como para aclarar definitivamente la cuestión y evitar en el futuro dudas y confusiones.

    (…) Ahora bien, existen otras demandas, también apreciables en dinero, cuya cuantía resulta difícil determinar, ya que sería necesario realizar, previamente al juicio, una investigación de por sí compleja, sometida generalmente al resultado de pruebas especiales, lo cual dificultaría en grado extremo la estimación previa. Es por ello que el legislador, colocado en la alternativa de autorizar un pleito previo, que no tendría otro objeto que determinar el valor de la demanda, o dejar a la prudencia del propio actor la fijación de este valor, ha preferido esta última solución por ser las más breve y sencilla, ya que no debe confundirse el valor de la competencia, o sea el de la relación procesal, con el valor de la cosa, objeto de la contienda. El legislador, además, otorga al demandado el derecho de impugnar toda estimación que traspase los límites de lo justo, verdadero o razonable, no solamente cuando es excesiva, sino también cuando es mínima o demasiado reducida.

    (…) En esta última hipótesis, en la que el actor estima y el demandado considera exagerado o demasiado reducida dicha estimación, pueden presentarse varios supuestos importantes, a saber: a) Si el demandado no rechaza la estimación del actor, en la oportunidad de la contestación de fondo de la demanda, ello equivale a una omisión tácita y no podrá impugnarla con posterioridad a ese acto. La estimación del actor será la cuantía definitiva del juicio. b) Estima el actor y contradice pura y simplemente el demandado. En este caso el actor deberá probar su estimación, con fundamento en el principio: ‘La carga de la prueba incumbe a quien alega un hecho, ya sea demandante o demandado, no al que lo niega’. En consecuencia, si el actor no prueba, debe declarase que no existe ninguna estimación. c) Estima el actor y es contradicha por el demandado dicha estimación, porque la considera exagerada o reducida, y adiciona, además, una nueva cuantía, debería probar el demandado su alegación, porque si bien tácitamente admite el derecho del actor para estimar la demanda, agrega un elemento absolutamente nuevo, no sólo cuando considera exagerada o demasiado reducida la estimación, sino cuando señala una nueva cuantía. Y finalmente si fuere el caso, la Sala puede establecer definitivamente la cuantía, únicamente del análisis de los elementos de cálculo contenidos en el propio libelo de la demanda...”

    De las jurisprudencias citadas es claro y se ha mantenido, reiteradamente, que no basta con que el demandado rechace la estimación efectuada por el actor, sino que es indispensable que en el debate probatorio demuestre que la estimación es exagerada o insuficiente, de allí, que el demandado debe cumplir con lo establecido en el artículo 506 del Código de Procedimiento Civil, en el que señala que las partes tienen la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho.

    En el caso que nos ocupa, considera este juzgador que la parte demandada se opuso a la estimación de la demanda pero no señaló ni demostró el monto correcto de la misma según su entender, en consecuencia, forzosamente debe concluir este sentenciador que el planteamiento realizado por el demandado, carece de sustento en cuanto a las razones de hecho invocadas, circunstancia por la cual se declara improcedente la impugnación a la estimación de la cuantía de la demanda y ASÍ SE DECIDE.

    …Omissis…

    Resuelto lo anterior con antelación al fondo de la demanda, tal como es indicado en este tipo de procesos, y estando en la oportunidad procesal pertinente, este Tribunal pasa de seguidas a observar:

    El proceso civil se entiende como ese conjunto de actos emanados de un Órgano Jurisdiccional, de las partes, y de los terceros que eventualmente en él intervienen, preordenados para la resolución de una controversia, el cual está gobernado por el principio de la legalidad de las formas procesales. Esto indica, como lo expresa Chiovenda, que no hay un proceso convencional, sino al contrario, un proceso cuya estructura y secuencia se encuentran preestablecidas con un neto signo impositivo, no disponible para el juez, ni para las partes. Así, la regulación legal sobre la forma, estructura y secuencia del proceso civil, es obligatoria en un sentido absoluto, tanto para las partes como para el juez, pues esa forma, esa estructura y esa secuencia que el legislador ha dispuesto en la ley procesal, son las que el Estado considera apropiadas y convenientes para la finalidad de satisfacer la necesidad de tutela jurisdiccional de los ciudadanos, que es uno de sus objetivos básicos.

    Ahora bien, aduce la representación judicial de la parte actora en su escrito libelar que la A.C. FUNDACIÓN ELVIRA PARILLI DE SENIOR – FE Y ALEGRIA, suscribió contrato de arrendamiento con la sociedad de comercio VIKINGO VIAJES Y TURISMO, C.A., un local comercial situado en el ala derecha frontal de la casa Nº 1-07-13-05, Parcela 116, ubicada en la calle Madrid de la Urbanización Las Mercedes, Quinta Lucy, Jurisdicción del Municipio Baruta del Estado Miranda, de fecha 14 de diciembre de 1994. Vencido el tiempo inicial del contrato -tres (3) años, el mismo se renovó por lapsos de un año (01) año, hasta la fecha de la notificación, por vía auténtica, el día trece (13) de septiembre de 2010, por tanto, a partir del 14 de diciembre de 2010 comenzó a disfrutar de pleno derecho la empresa VIKINGO VIAJES Y TURISMO, C.A., de la prórroga legal contenida, la notificación notarial llevada a cabo por la Notaría Pública Tercera del Municipio Baruta del Estado Miranda, el día trece (13) de septiembre de 2010. Por tanto, estamos en presencia de un contrato a tiempo determinado o fijo; que la arrendataria hizo uso de la prórroga legal; y que no ha cumplido con la obligación de entregar el inmueble libre de personas y bienes para la fecha del vencimiento de dicha prórroga, es decir, el 13 de diciembre de 2013.

    En la oportunidad procesal correspondiente los apoderados judiciales de la parte demandada procedieron a contestar la demanda de la que se colige que: 1) Impugnaron la cuantía estipulada por la actora por cuanto no se ajusta al valor real del contrato en cuanto su apreciación del canon de arrendamiento estipulado en la cláusula cuarta, el cual se convino en reducir el canon a la cantidad de CIENTO OCHENTA BOLIVARES (Bs. 180,00) mensuales; 2) Negaron, rechazaron y contradijeron en todas y cada una de sus partes y en su íntegro tenor y contenido la demanda, por ser falsos los hechos, infundada la pretensión e inaplicable el derecho invocado que de los mismos se pretende, ya que la actora pretende deducir del contrato de arrendamiento que opone con la notificación que ejerció en fecha 13 de septiembre de 2010, a través del Notario Público Tercero del Municipio Baruta del Estado Miranda, la no prórroga del contrato de arrendamiento en cuestión, por tanto, la referida notificación se desvirtúa su contenido, por cuanto no se cumplió con el tiempo exacto que exige el artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios en su aparte d).

    …Omissis…

    Constituye un principio cardinal en materia procesal aquel conforme al cual el Juez se encuentra vinculado a lo alegado y probado en autos sin que pueda sacar elementos de convicción fuera de éstos, ni suplir excepciones o argumentos de hechos que no fuesen demostrados por las partes. En un sentido estrictamente procesal se puede decir que la carga de la prueba implica un mandato para ambos litigantes para que acrediten la verdad de los hechos enunciados por ellos, es decir, la carga de la prueba no supone pues un derecho para el adversario sino un imperativo del propio interés de cada parte, acreditando la verdad de los hechos que la ley señala. Todo esto lleva a aseverar que tanto el actor como el demandado deben probar sus respectivas afirmaciones.

    Planteada la controversia en los términos explanados ut supra, este Tribunal considera necesario citar el artículo 1.354 del Código Civil, que establece lo siguiente:

    Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella por su parte probar el pago o el hecho que ha producido la extinción de su obligación.

    .

    De lo aportado por las partes al expediente se debe hacer referencia a los medios de pruebas presentados por la actora entre los cuales se encuentran: 1) Copia certificada del contrato de arrendamiento suscrito entre A.C. FUNDACIÓN ELVIRA PARILLI DE SENIOR – FE Y ALEGRIA, y la sociedad de comercio VIKINGO VIAJES Y TURISMO, C.A., autenticado ante la Notaría Pública Décima Tercera del Municipio Baruta del Estado Miranda, en fecha 14 de diciembre de 1994, anotado bajo el Nº 19, Tomo 85, el cual ha sido marcada con la letra “B”. Dicha documental se valora de conformidad con los artículos 12, 429, 507 y 510 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con los artículos 1.357, 1.359 y 1.384 del Código Civil, y se aprecia, clara e irrefutablemente que la demandante celebró contrato de arrendamiento con la empresa demandada en fecha cierta, cuyo cumplimiento pretende y ASÍ SE DECIDE; 2) Riela del folio 20 al 24 copia certificada de la notificación–desahucio– notariada de no prorrogar el contrato de arrendamiento existente entre las partes. Dicha documental se valora de conformidad con los artículos 12, 429, 507 y 510 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con los artículos 1.357, 1.359 y 1.384 del Código Civil, y se aprecia que la demandante cumplió con la carga de notificar la no prórroga del contrato objeto de la presente controversia, aun tratándose de una convención locativa a termino fijo o a tiempo determinado y ASÍ SE DECIDE.

    En cuanto a la parte demandada riela del folio 54 al 60 copia simple del Acta de Asamblea General Ordinaria de Accionistas de fecha 25 de marzo de 2011, de la sociedad de comercio VIKINGO VIAJES Y TURISMO, C.A., dicha documental se valora plena y absolutamente en esta decisión por no haber sido impugnada ni tachada de falsa, en el entendido de dar certeza sobre lo abarcado por los accionistas en la misma y ASI SE ESTABLECE.

    …Omissis…

    El contrato es definido en el artículo 1.133 del Código Civil venezolano como una convención entre dos o más personas para constituir, reglar, trasmitir, modificar o extinguir entre ellas un vínculo jurídico. Del mismo modo, el contrato constituye una convención puesto que involucra el concurso de las voluntades de dos o más personas conjugadas para la realización de un determinado efecto jurídico que puede consistir en la creación, regulación, transmisión, modificación o extinción de un vínculo jurídico, de allí que el contrato regula relaciones o vínculos jurídicos de carácter patrimonial, susceptibles de ser valorados desde un punto de vista económico; produce efectos obligatorios para todas las partes, y es fuente de obligaciones. Tal situación viene reglada por el artículo 1.167 del Código Civil, al disponer:

    …En un contrato bilateral, si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede a su elección reclamar judicialmente la ejecución del contrato o la resolución del mismo, con los daños y perjuicios en ambos casos, si hubiere lugar a ello

    .

    Ahora bien, la doctrina distingue diversas condiciones para la procedencia de una pretensión contractual, siendo necesario que se trate de un contrato bilateral; que el incumplimiento de la obligación sea culposo, ya que si el incumplimiento es debido a una causa extraña no imputable a las partes se aplicarían las normas de la teoría de los riesgos y no las relativas a la resolución.

    Dicho esto, se hace necesario precisar que el contrato legalmente perfeccionado tiene fuerza de ley entre las partes, siendo el mismo de obligatorio cumplimiento para éstas.

    En materia arrendaticia la doctrina ha clasificado los contratos en contratos a tiempo indeterminado, contratos a tiempo fijo renovable automáticamente, y contrato a tiempo determinado no renovable o improrrogable. Los contratos a tiempo indeterminado, son aquellos en los cuales las partes no han establecido el tiempo de duración del contrato (o han adoptado esta modalidad en virtud de la tacita reconducción), de manera que no se sabe, cuanto habrá de durar el mismo. Por su parte los contratos a tiempo fijo o determinado renovables automáticamente, son aquellos en los cuales las partes, han establecido el tiempo de duración de los mismos, y se considera siempre celebrado a término fijo, en virtud de que contiene una cláusula de prórroga sucesiva, conforme a la cual, las partes pueden convenir que al vencimiento del plazo el contrato se entenderá prorrogado por periodos iguales o sucesivos; y, por último los contratos a tiempo determinado no renovable o improrrogables, es decir, los que no tienen previsto prórroga contractual alguna.

    En atención de lo anterior y luego de un análisis al caso sub examen se evidencia de las actas procesales que ambas partes admiten haber suscrito un contrato de arrendamiento de un local comercial situado en el ala derecha frontal de la casa Nº 1-07-13-05, Parcela 116, ubicada en la Calle Madrid de la Urbanización las Mercedes, Quinta Lucy, Jurisdicción del Municipio Baruta del Estado Miranda, de esta manera queda establecido que entre las partes existe una relación arrendaticia, el cual se rige bajo las modalidades y términos establecidos en el referido contrato de arrendamiento, y, supletoriamente, por las normas legales que rigen la materia.

    En este estado, se considera entonces necesario revisar el contrato de arrendamiento suscrito por las partes, a los fines de determinar su naturaleza, para lo cual se observa que, en cuanto a la particularidad del tiempo, el Dr. G.G.Q., sostiene cuales son los elementos para su identificación:

    El Plazo Fijo o Tiempo Determinado vendría a ser esa longitud temporal, especifica y concreta, perfectamente establecida en el contrato de modo exacto, que permite a las partes conocer de antemano cuando se inicia la relación obligatoria y el momento de su terminación. En cambio en el contrato por Tiempo Indeterminado, sería todo lo contrario, con la diferencia que sí se conoce cuando comienza la relación arrendaticia.

    (Citado por J.L.V. en su obra: Análisis a la Nueva Ley de Arrendamientos Inmobiliarios .Editorial Sophytex, S.A. Caracas 2004. Pág. 99).

    En materia arrendaticia, el procedimiento para las acciones se encuentra directamente relacionado con el hecho cierto de si la acción se encuentra fundamentada en un contrato de arrendamiento a tiempo determinado o uno a tiempo indeterminado. Para el caso bajo estudio se debe señalar que una vez revisado el libelo de demanda junto con los recaudos acompañados, se observó que se trata del arrendamiento de un local comercial situado en el ala derecha frontal de la casa Nº 1-07-13-05, parcela 116, ubicada en la calle Madrid de la Urbanización las Mercedes, Quinta Lucy, Jurisdicción del Municipio Baruta del Estado Miranda, a favor de la sociedad de comercio VIKINGO VIAJES Y TURISMO, C.A., mediante un contrato de arrendamiento a tiempo determinado, pudiendo ser prorrogado por periodos iguales a voluntad de ambas partes según lo establecido en la cláusula tercera del contrato cuya duración es de tres (3) años fijos, del cual se desprende que el mismo se inició el 14 de diciembre de 1994 y la fecha de vencimiento fue el 14 de diciembre de 1997, una vez vencido el anterior contrato, la relación arrendaticia se prorrogó por lapsos de un (1) año hasta el 14 de diciembre de 2010, haciéndole la notificación debidamente notariada el 13 de septiembre de 2010, operando de pleno derecho a favor de “EL ARRENDATARIO” la Prórroga Legal, iniciándose el 14 de diciembre de 2010 y terminó el 13 de diciembre de 2013.

    Sobre el particular, el artículo 39 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, prevé lo siguiente:

    La prórroga legal opera de pleno derecho y vencida la misma, el arrendador podrá exigir del arrendatario el cumplimiento de su obligación de entrega del inmueble arrendado. En este caso, el Juez a solicitud del arrendador, decretará el secuestro de la cosa arrendada y ordenará el depósito de la misma en la persona del propietario del inmueble, quedando afectada la cosa para responder al arrendatario, si hubiere lugar a ello

    .

    Ahora bien, aun cuando el arrendatario disfrutó íntegramente del beneficio legal por el lapso de tres (3) años se observa que no ha dado cumplimiento a la entrega del referido local pese a las gestiones que ha realizado el arrendador para la entrega del mismo evidenciándose el incumplimiento demandado, en tal sentido dada la intención del actor de no prorrogar el contrato en cuestión en virtud del desahucio practicado, la pretensión accionada, en principio, debe prosperar en derecho y ASI SE ESTABLECE.

    Por lo antes expuesto concluye quien decide que, determinada la naturaleza del contrato de arrendamiento el actor tiene derecho a exigir el cumplimiento de dicho contrato por ser propietario del inmueble arrendado. Aunado a lo anterior, considera quien suscribe que la actora cumplió cabalmente con su carga de demostrar los hechos señalados en su escrito libelar, siendo que la parte demandada no logró desvirtuar los mismos a través de ningún medio probatorio. Todo ello en atención a lo dispuesto en lo plasmado en el artículo 506 del Código de Procedimiento Civil.

    En definitiva, demostrada fehacientemente la relación arrendaticia entre las partes y la correspondiente notificación manifestando la intención de no prorrogar el contrato de arrendamiento de fecha 14 de diciembre de 1994 debidamente autenticado ante la autenticado ante la Notaría Pública Décima Tercera del Municipio Baruta del Estado Miranda, es necesario recalcar que el artículo 257 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela, no sólo se refiere a la naturaleza instrumental simple, uniforme y eficaz que debe observar todo proceso judicial o constitucional llevado a cabo ante los Tribunales de la República, sino que además establece de manera clara y precisa que el fin primordial de éste, es garantizar a las partes y a todos los interesados en una determinada contención, que la tramitación de la misma y las decisiones que se dicten a los efectos de resolverla no sólo estén fundadas en el Derecho, en atención a lo alegado y probado en autos, sino también en criterios de justicia y razonabilidad que aseguren la tutela efectiva de quien haya demostrado su legítima pretensión en el asunto a resolver, tal como lo sostuvo el Tribunal Supremo de Justicia, en Sala Constitucional, mediante Sentencia dictada el día 04 de noviembre de 2003, caso: Unidad Médico Nefrológica La Pastora C.A.

    Desde tal perspectiva, el debido proceso, más que un conjunto de formas esenciales para el ejercicio del derecho a la defensa, conforme se desprende de las disposiciones consagradas en el artículo 49 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela y lo contemplado en el artículo 8 de la Convención Americana sobre Derechos Humanos, deviene, conforme al referido artículo 257, un derecho sustantivo, regulador de las actuaciones y decisiones de los órganos jurisdiccionales en su misión constitucional de otorgar tutela efectiva a toda persona que vea amenazados o desconocidos sus derechos e intereses.

    En tal virtud, tomando en consideración los criterios de justicia y de razonabilidad señalados ut supra, y con especial atención y acatamiento a lo dispuesto en los artículos 2, 26 y 257 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela, que obligan al Juez a interpretar las Instituciones Jurídicas tomando en consideración los actuales principios que fundamentan el Sistema de Derecho, y que persiguen hacer efectiva la Justicia, inevitablemente este Órgano Jurisdiccional, debe declarar CON LUGAR la pretensión incoada, conforme los lineamientos expuestos en este fallo; lo cual quedará establecido en forma expresa y precisa en la parte dispositiva de la presente sentencia, con arreglo al ordinal 5° del artículo 243 del Código de Procedimiento Civil, y así finalmente lo determina este Tribunal.

    …Omissis…

    Con base a las razones de hecho y de derecho esgrimidas anteriormente, este JUZGADO SEPTIMO DE PRIMERA INSTANCIA EN LO CIVIL, MERCANTIL, DEL TRANSITO Y BANCARIO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ÁREA METROPOLITANA DE CARACAS, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la ley declara: PRIMERO: SIN LUGAR la cuestión previa contenida en el ordinal 8º del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, como es la existencia de una cuestión prejudicial que deba resolverse en un proceso distinto; SEGUNDO: IMPROCEDENTE la impugnación a la estimación de la cuantía de la demanda, interpuesta por la parte demandada; TERCERO: CON LUGAR la acción de cumplimiento de contrato interpuesta por A.C. FUNDACIÓN ELVIRA PARILLI DE SENIOR – FE Y ALEGRIA, contra la sociedad de comercio VIKINGO VIAJES Y TURISMO, C.A., ambas identificadas en el presente fallo. En consecuencia, se condena a la parte demandada a la entrega del inmueble constituido por un local comercial situado en el ala derecha frontal de la casa Nº 1-07-13-05, parcela 116, ubicada en la calle Madrid de la Urbanización las Mercedes, Quinta Lucy, Jurisdicción del Municipio Baruta del Estado Miranda; CUARTO: Se condena en costas a la parte demandada por haber resultado totalmente vencida en la presente sentencia definitiva conforme a lo dispuesto en el artículo 274 del Código de trámites.…”.

    **

    Con la finalidad de emitir pronunciamiento sobre el fondo de la controversia, es menester para este jurisdicente traer a colación lo establecido por la parte actora, en su libelo de demanda, en el cual alegó:

    …Nuestra representada es la legitima propietaria del inmueble constituido por una Casa Quinta denominada “Lucy” y la parcela de terreno sobre la cual se encuentra distinguida con el numero ciento dieciséis (16), ubicada en la Calle Madrid de la urbanización Las Mercedes de la Ciudad de Caracas Jurisdicción del Municipio Baruta del Estado Miranda, cuyos linderos, medidas y demás determinaciones se encuentran especificadas en el documento de propiedad protocolizado en la Oficina Subalterna del Segundo Circuito de Registro del distrito Sucre del Estado Miranda, en fecha siete (07) de junio de 1.990, bajo el Nº 02, tomo 33, Protocolo Primero.

    Consta de documento debidamente autenticado ante la Notaria Pública Décima Tercera del Municipio Baruta del Estado Miranda, en fecha catorce (14) de Diciembre de 1.994, quedando anotado bajo el Nº19, tomo 85 de los libros de autenticaciones llevados por dicha Notaria, que la A.C. Fundación E.P.d.S.- Fe y Alegría, suscribió un contrato de arrendamiento con la sociedad de comercio Vikingo Viajes y Turismo, C.A., antes identificada, cuya copia certificada acompañamos marcado con la letra “B”, constante de cinco (05) folios útiles, constituyendo el objeto del contrato un local comercial situado en el ala derecho frontal de la Casa Nº 1-07-13-05, Parcela 116, ubicada en la Calle Madrid de la Urbanización Las Mercedes, Quinta Lucy, Jurisdicción del Municipio Baruta del Estado Miranda.

    Ahora bien, quedo establecido en la cláusula tercera del mencionado contrato de arrendamiento que:

    …Omissis…

    Como se podrá observar, el contrato de arrendamiento fue suscrito a tiempo determinado o fijo, operando posteriormente las prórrogas anuales contempladas en la cláusula ya citada, para mayor abundamiento, nos permitimos realizar un cuadro donde se verifica la duración, terminación y el uso de la prórroga legal contenida en el artículo 38 de la Ley arrendamiento Inmobiliarios.

    …Omissis…

    Es el caso ciudadano Juez que vencido el tiempo inicial del contrato, esto es, tres (03) años, el mismo se renovó por lapsos de un (01), hasta la fecha de la notificación, por vía autentica, el día trece (13) de Septiembre de 2010, por lo tanto, a partir de Diciembre de 2010 comenzó a disfrutar de pleno derecho la empresa Vikingo Viajes y Turismo, C,A., antes identificada, de la prórroga legal contenida en nuestra legislación arrendaticia; consignamos constante de cinco (05) folios útiles, marcado “C”, la notificación notarial llevada a cabo por la Notaria Pública Tercera del Municipio Baruta del Estado Miranda, el día trece (13) de Septiembre de 2010; la cual escaneamos para mayor ilustración de tribunal:

    …Omissis…

    Es importante mencionar a este órgano judicial que la prórroga legal se inició el día catorce (14) de Diciembre de 2010, terminando la misma en fecha trece (13) de Diciembre de 2013.

    Lo anteriormente expresado tiene relevancia jurídica y cobra mayor fuerza, a los efectos de establecer con precisión y exactitud jurídica que estamos en presencia de una contrato de arrendamiento a tiempo determinado o fijo, presupuesto necesario en la presente acción; que la arrendataria hizo uso de la prórroga de ley y que hasta la presente fecha no ha cumplido con su obligación contractual y legal de hacer entrega del inmueble arrendado a nuestra representada, por vencimiento de la prórroga de ley, no obstante la notificación vía notarial participada a la inquilina en fecha oportuna y con antelación al vencimiento de la prórroga.

    Por ello cobra mayor significado lo establecido por el Tribunal Supremo de Justicia, en Sala Constitucional, cuando estableció:

    …Omissis…

    Sentencia del 28 de Junio de 2005, con ponencia del Magistrado Francisco Carrasqueño López.

    De la anterior cita jurisprudencia podemos determinados que la misma ajusta a la presente causa, ya que estamos en presencia de un contrato a tiempo determinado o fijo, que la arrendataria hizo uso de la prórroga legal, que no ha cumplido con su obligación de entregar el inmueble libre de personas y bienes para la fecha del vencimiento de la prórroga legal, vale decir, el trece (13) de Diciembre de 2013, y finalmente, que la delación contractual no se ha indeterminado en el tiempo.

    Por tratarse de una acción de cumplimiento de contrato por vencimiento de la prórroga lega no consideramos necesario ni imprescindible, desde el punto de vista legal hacer mención expresa del resto de las cláusulas del contrato de arrendamiento que no tengan que ver con la duración del mismo, salvo la Décimo Cuarta, referida al domicilio especial del contrato, mediante el cual las partes eligieron a la ciudad de Caracas y la Jurisdicción de sus tribunales el conocimiento judicial de cualquier controversia o cumplimiento de sus cláusulas.

    …Omissis…

    Estando en presencia de un contrato de arrendamiento, es importante señalar el artículo 1.159 del Código Civil, el cual establece:

    …Omissis…

    Y el ámbito de la Ley Especial son aplicables los artículos 38 y 39, que establecen:

    …Omissis…

    De acuerdo a lo establecido en el Capitulo II del presente escrito, en concordancia con el derecho, podemos establecer las siguientes conclusiones:

    -.Estamos en presencia de un contrato de arrendamiento a tiempo determinado

    -.Que la arrendataria, sociedad de comercio, Vikingo Viajes y Turismo, C.A, hizo uso de la prórroga legal.

    -. Que la arrendataria no ha cumplido con su obligación legal de hacer entrega de la cosa arrendada, por vencimiento de la prórroga legal.

    De los anteriores presupuestos podemos concluir que lo procedente en derecho es incoar la acción por cumplimiento de contrato por vencimiento de la prórroga legal.

    …Omissis…

    Con fundamento en la razones de hecho y de derecho, acudimos, en nombre de nuestra representaron, a demandar, como formalmente demandamos a la empresa Vikingo Viajes y Turismo, C.A, debidamente inscrita ante la Oficina de Registro Mercantil Segundo de la Circunscripción Judicial del Distrito Federal (hoy Distrito Capital) y Estado Miranda, en fecha 04 de febrero de 1.997, bajo el Nº 19, Tomo 32 A-Sgdo, para que convenga, o en su defecto sea condenada por este Tribunal en los siguientes pedimento:

    Primero: En cumplir con el contrato de arrendamiento suscrito en fecha 14 de diciembre de 1994, debidamente autenticado ante la Notaría Pública tercera del Municipio Baruta del Estado Miranda, bajo el Nº 19 Tomo85 de los libros de autenticaciones llevados por dicha Notaría.

    Segundo: como consecuencia del cumplimiento del contrato por vencimiento de la prórroga legal, en la entrega del inmueble constituido por un local comercial situado en el ala derecha frontal de la Casa Nº 1-07-13-05, Parcela 116, ubicada en la Calle Madrid de la Urbanización Las Mercedes, Quinta Lucy, Jurisdicción del Municipio Baruta del Estado Miranda .

    Tercero: En pagar las costas judiciales que se deriven del presente procedimiento.

    De conformidad con lo establecido en el artículo 38 del Código de Procedimiento Civil, estimamos la presente demanda en la cantidad de Quinientos Mil Bolívares (Bs. 500.000,00), lo que equivale a la cantidad de cuatro mil seiscientas setenta y tres Unidad Tributarias (4673 U.T)-…

    ***

    En la contestación de la demanda, los abogados S.S.R.P. y J.Á.D.S., actuando en su carácter de apoderados judiciales de la parte demandada, sociedad mercantil Vikingo Viajes y Turismo, C.A., se excepcionaron al establecer:

    …1º) Formalmente Impugno la cuantía estipulada por la parte actora, por cuanto no se ajusta al valor real del contrato en cuanto a su apreciación del canon de arrendamiento estipulado en la cláusula cuarta; el cual canon no es el virtual convenido desde si inicio, toda vez, que entre el arrendador, ciudadano, doctor A.S.E. para la fecha de suscripción (14 de diciembre de 1994) y el Presidente para aquella fecha, de VIKINGO VIAJES Y TURISMO C.A. ciudadano I.F.V., convinieron en reducir el canon a la cantidad de CIENTO OCHENTA BOLIVARES (Bs.180, 00) mensuales, que ha sido desde el inicio del contrato hasta la presente fecha puntualmente pagado y recibido satisfactoriamente por la arrendadota, en virtud de que el inmueble arrendado lo recibió mi representada en completo estado de deterioro y cubrió todos los gastos de su reparación y mantenimiento. Por lo tanto, rechazo por exagerada cuantía establecida en el escrito libelar, por no tomarse en cuenta el postulado del articulo 36 del Código de Procedimiento Civil, que en este caso exige, por subsistir y seguir siendo vigente el contrato a tiempo determinado (como se determinará más adelante) en que el valor o cuantía de la demanda debe ser el monto del canon mensual de arrendamiento pactado en CIENTO OCHENTA BOLIVARES (Bs. 180,00).

    2º) Promuevo la Cuestión Previa establecida en el Ordinal 8º del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, fundamentada en el decreto Presidencial Nº 602 publicado en la Gaceta Oficial Nº 40.305 de fecha 29 de noviembre de 2013, en el cual se dice DECRETO:

    …Omissis…

    Por lo tanto, ciudadano Juez, hasta tanto no se dicte un régimen definitivo, justo y equitativo mediante el respectivo Decreto con Rango, Valor y fuerza de Ley, NO podrá dársele curso a la presente demanda. Muy especialmente en el aparte c) del artículo 5º del referido Decreto Nº 602, cuyo contenido es:

    …Omissis…

    Niego, rechazo contradigo, en todas y cada una de sus partes y en su integro tenor y contenido, la demanda incoada por A.C FUNDACION ELVIRA PARILLI DE SENIOR – FE Y ALEGRIA, contra mi aquí representada, VIKINGO VIAJES Y TURISMO, C.A., por se falsos los hechos, infundada la pretensión e inaplicable el derecho invocado que de los mismos se pretende.

    Así, la actora pretende deducir del contrato de arrendamiento que opone conjuntamente con la notificación que ejerció en fecha 13 de septiembre de 2010, a través del Notario Público tercero del Municipio Baruta del Estado Bolivariano de Miranda, la NO prórroga del contrato de arrendamiento en cuestión. Y, dijo en su comunicación, que: “con la finalidad de manifestarles formalmente por esta vía la decisión de No prorrogar el contrato de Arrendamiento…”.

    Luego, en el escrito libelar, se expresa textualmente en su folio 6vto., se dijo: “....que la arrendataria hizo uso de la prórroga legal, que no ha cumplido con su obligación de entregar el inmueble de personas y bienes para la fecha del vencimiento de la prórroga legal, vale decir, trece (13) de Diciembre de 2013….”

    Honorable Juez, la referida notificación con el énfasis del parcial trascrito párrafo (folio 6 vto.), se desvirtúa su contenido, por cuanto no se cumplió con el tiempo exacto que exige el artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios en su aparte d), cuando se establece la prórroga hasta tres (3) años. Transcurso de tiempo que se debe imperiosamente apreciar conforme a los artículos 12 del Código Civil y 199 del Codito de Procedimiento Civil, las cuales normas sustantiva y adjetiva, pautan:

    …Omissis…

    Como puede apreciarse, ciudadano Juez, la parte actora NO concedió a mi mandante, la Prorroga legal del contrato de marras por el tiempo como obligatoriamente está indicado en el señalado artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, ajustada su duración con los artículos 12 y 199 in comento. Las cuales normas son de estricto cumplimiento conforme a la materia de orden público establecida en la Ley de arrendaticia de la cual invoco su artículo 7º, que reza:

    …Omissis…

    Por los razonamientos expuestos, solicito del tribunal tenga el presente escrito valido para la contestación de la demanda, tomando en cuenta los argumentos legales que destruyen la supuesta prórroga legal cuyo errado cumplimiento fue demandado y en condenatoria en costas.

    ****

    Con la finalidad de apuntalar la decisión recurrida, la representación judicial de la parte actora, el 3 de junio de 2014, consignó escrito de informes, en los términos que siguen:

    “…Con fecha 19 de mayo de 2014, el abogado S.S.R.P., actuando con el carácter de apoderado judicial de la parte demandada, Vikingo Viajes y Turismo, C.A, consignó ante el Juzgado Séptimo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario, escrito de nulidad del auto de admisión de la demanda, de acuerdo al articulo 211 del Código de Procedimiento Civil, aun a sabiendas que la decisión definitiva la había pronunciado dicho Juzgado el día 12 de mayo del corriente año.

    Ahora bien, Ciudadano Juez, como quiera que esta representación judicial no pudo tener acceso a las actas del expediente, en razón del trámite administrativo de su distribución, siendo esta la primera oportunidad para rebatir argumento, lo hacemos en los siguientes términos:

    Argumenta la parte demandada que con el auto de admisión de fecha dieciséis (16) de enero de 2014, se violó y conculcó su debido proceso y derecho a la defensa, así como las expectativas legítimas de sus derechos a ser juzgado bajo el principio de legalidad y constitucionalidad de los actos procesales, por cuanto estima que la causa seguida contra su representada ha debido tramitarse por el procedimiento ordinario y no por el especial contenido en la hoy derogada Ley de Arrendamientos Inmobiliarios del años 1999, sin duda alguna que el desarrollo de tales argumentos impactan a cualquier persona desprevenida en asuntos judiciales, rauda y veloz que existe una severa y mal sana confusión conceptual entre las frases “local comercial “ y “fondo de comercio, la Doctrina Mercantil ha definido el concepto de Fondo de comercio con suficiente amplitud y la jurisdicción Patria ha hecho lo propio con tal figura comercial.

    Goldschmidt concibe el fondo de comercio como “organización de bienes del comerciante”, y el artículo 57 del Anteproyecto de Reforma Mercantil de 1963 lo califica como “conjunto de bienes organizados por el comerciante para el ejercicio de su actividad profesional”, dándole el nombre de “establecimiento o hacienda mercantil”.

    M.C. considera la hacienda mercantil como una unión de bienes y servicios, vinculados por un destino común:

    es la hacienda un conjunto de cosas y de obras ligadas entre sí por un fuerte vinculo de coordinación económica; un conjunto de bienes económicamente complementarios

    En tanto, el derecho arrendaticio tiene claro y bien definido igualmente el concepto de local comercial, más aún cuando del propio texto del contrato se establece y así lo acordaron las partes que el arrendamiento versaría sobre un local comercial. Y no sobre un fondo de comercio, por lo cual siendo esto así y atendiendo al principio de que el contrato es ley entre las partes, no cabe la menor duda que quien pretende sorprender la buena fe del sistema judicial es la contraparte, con tan pobre argumentación jurídica.

    Ciudadano Juez, las partes acordaron contratar un local comercial y no un fondo de comercio, las normas aplicables al caso en concreto, sin duda alguna son las de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios y no las de derecho común o las del procedimiento ordinario, por lo tanto, siendo esto así, se debe desestimar y rechazar la solicitud de reposición y nulidad del auto de admisión dictada por el Juez A-quo.

    La sentencia dictada por el Juzgado A-quo está apegada a derecho y a lo alegado por las partes en el debate judicial.

    En efecto, nuestra representada suscribió un contrato de arrendamiento sobre un local comercial, con la sociedad de comercio Vikingo Viajes y Turismo, C.A, de un inmueble de su propiedad ubicado en la Urbanización Las Mercedes, Calle Madrid, Quinta Lucy, Municipio, Baruta del Estado Miranda, el contrato de arrendamiento fue a tiempo determinado operando posteriormente las prórrogas anuales contempladas en la cláusula ya citada, para mayor abundamiento, nos permitimos realizar un cuadro donde se verifica la duración, terminación y el uso de la prórroga legal contenida en el artículo 38 de la Ley de arrendamientos Inmobiliarios.

    …Omissis…

    La parte demandada hizo uso de la prórroga de ley, la cual venció el día trece (13) de diciembre de 2013, bajo tales circunstancias se accionó el cumplimiento del contrato, cuyo objeto esencial es la entrega del local comercial que hoy ocupa la demandada.

    Llegado el momento de la contestación Vikingo Viajes y Turismo, C.A, opuso la cuestión previa de prejudicialidad contenida en el artículo 364 Ordinal 8º del Código de Procedimiento Civil.

    De igual modo argumenta que su representada no había hecho uso de la totalidad de la prorroga legal, abierto a pruebas el proceso de demanda no probó absolutamente nada, en razón de no haber promovido escrito alguno, esta representación judicial con fundamento al principio de comunidad de pruebas alegó lo conducente para probar los elementos constitutivos de nuestra pretensión como lo son:

    1. Contrato a tiempo determinado.

    2. Notificación de la No prórroga del contrato.

    3. Goce de la Prórroga por parte del inquilino.

    4. demanda por cumplimiento del contrato de arrendamiento en tiempo oportuno.

    Dichas Probanzas corren en las actas del presente expediente de manera clara, concordante y diáfana, por locuaz fue apreciado en su totalidad por el Juzgado de Instancia.

    No exista ningún elemento de carácter probatorio que contradiga nuestra acción judicial, por lo cual la apelación ejercida debe ser declarada sin lugar, con expresa condenatoria en costas.”

    ****

    Establecido lo anterior, observa este sentenciador que el tema a decidir gravita en torno a la pretensión de cumplimiento de contrato de arrendamiento, interpuesto por la sociedad civil sin fines de lucro A.C. Fundación E.P.d.S. – Fe y Alegría, en contra de la sociedad mercantil Vikingo Viajes y Turismo, C.A.; al considerar la actora que transcurrió el lapso de tres (3) años, correspondiente a la prórroga legal, relativa a la relación arrendaticia de autos, sin que la demandada haya desocupado el inmueble. Por su parte la demandada alega que la cuantía de la demanda es exagerada por no estar ajustada al canon de arrendamiento pactado en el contrato de arrendamiento, también alegó la cuestión previa establecida en el Ordinal 8º del artículo 346, por otra parte arguyó que su representada no disfrutó la totalidad de la prórroga legal de tres (3) años que por Ley se le concedió, asimismo, esgrimió a todo evento que negaba, rechazaba y contradecía la demanda tanto en los hechos como en el derecho, por no ser ciertos; por último solicitó sea declarada sin lugar la demanda y condenatoria en costas para la actora.

    ******

    PUNTOS PREVIOS

    Establecidos los límites de la controversia, debe este sentenciador juzgar en primer punto, la solicitud de nulidad del auto de admisión invocada por la parte demandada en escrito presentado por ante la primera instancia, toda vez, que su resolución constituye la materialización de una tutela judicial efectiva. En este sentido, invocó la nulidad del auto de admisión, por violación del debido proceso, por la aplicación del procedimiento Breve en vez del Ordinario, en base al alegato que el objeto del arrendamiento no era un local comercial, sino un fondo de comercio. Ahora bien, para juzgar sobre el alegato de nulidad, quien juzga desciende al libelo de demanda, el cual pretende el cumplimiento del contrato de arrendamiento suscrito en fecha 14 de diciembre de 1994, por cumplimiento de la prorroga legal; sobre un local comercial situado en el ala derecha frontal de la casa No. 1-07-13-05, parcela 116 de la calle Madrid de la Urbanización Las Mercedes, Quinta Lucy, Jurisdicción del Municipio Baruta del estado Miranda. La pretensión actoral, es confrontada con el contrato de arrendamiento, objeto fundamental de la demanda, el cual en su cláusula Primera, establece de forma clara y contundente, que se da en arrendamiento un inmueble constituido por el local comercial situado en el ala derecha frontal de la casa No. 1-07-13-05, Parcela 116, de la calle Madrid de la Urbanización Las Mercedes, Quinta Lucy, en Jurisdicción del Municipio Autónomo Baruta del estado Miranda; lo que se corresponde con la pretensión actoral. De la revisión de las demás cláusulas contenidas en el mencionado contrato de arrendamiento, no se observa, que el arrendamiento en referencia, se refiera al posible Fondo de Comercio que operaría en dicho local comercial, en razón de lo cual, el procedimiento elegido por la primera instancia, se compagina con el debido procedimiento establecido en la Ley Especial de la materia, vigente para el momento de la admisión de la demanda; lo cual constituye en prima facie, la legalidad del procedimiento a seguir hasta su resolución definitiva. Así se establece.

    Se hace especial hincapié en la resolución del presente punto previo, que al dársele entrada al expediente en la segunda instancia, ya había entrado en vigencia la Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el uso Comercial, según gaceta oficial No. 40.418 del 23 de mayo de 2014; pero se siguió el procedimiento establecido en el Titulo XII del Capítulo IV del Código de Procedimiento Civil, no obstante lo observado al verificar este sentenciador que no se materializó ninguna desventaja a las partes, se hace innecesario un correctivo procesal, al momento de la resolución final del presente juicio, pues aparejaría una reposición inútil, censurada por nuestros postulados constitucionales, dado que sí bien debía aplicarse el procedimiento indicado en la novísima Ley que regula este tipo de procesos, la parte recurrente abandonó todo ejercicio defensivo ante esta instancia dentro de las oportunidades fijadas. Así expresamente se decide.

    Verificado lo anterior, también debe precisarse que la parte demandada, sociedad mercantil Vikingo Viajes y Turismo, C.A., impugnó la cuantía estimada en la demanda de cumplimiento de contrato interpuesta en su contra por la sociedad la sociedad civil sin fines de lucro A.C. Fundación E.P.d.S. – Fe y Alegría, al considerar que es excesiva, por otra parte, alegó la defensa previa contenida en el artículo 346 Ordinal 8º del Código de Procedimiento Civil, en tal sentido resulta imperioso a esta alzada resolverlos previamente, lo que resuelve incontinente en los términos siguientes:.

    I

    DE LA CUANTIA

    En relación a la impugnación de la estimación de la demanda se debe dejar claro que nuestro ordenamiento jurídico le permite al demandado rechazar la estimación de la demanda cuando la considere insuficiente o exagerada, formulando al efecto su contradicción al contestar la demanda. Para ello, el Juez decidirá sobre la estimación en capítulo previo de la sentencia de fondo. En este sentido, la Sala de Casación Civil en sentencia Nº RH.01353, del 15 de noviembre de 2004, expediente Nº AA20-C-2004-870, caso: J.M.R.E. y otros, contra P.S.B. y otros, estableció lo que a continuación se transcribe:

    …De la revisión de las actas que conforman el expediente se evidencia que la demanda intentada en el presente juicio fue estimada por los demandantes en la cantidad de setenta millones de bolívares (Bs. 70.000.000,00), la cual fue impugnada por los demandados por excesiva, en la oportunidad de la contestación de la demanda.

    Sobre este asunto, cuando el demandado impugna la cuantía estimada en la demanda, por considerarla exigua o exagerada, esta Sala, en decisión de fecha 24 de septiembre de 1998, (María Pernía Rondón y otras contra Inversiones Fecosa, C.A. y otras), estableció:

    ‘...se limita la facultad del demandado a alegar un nuevo hecho, que la cuantía es reducida o exagerada y los motivos que lo inducen a tal afirmación; pudiendo, si lo considera necesario, sostener una nueva cuantía. No pareciera posible, en interpretación del artículo 38 del Código de Procedimiento Civil, que el demandado pueda contradecir la estimación pura y simplemente por fuerza debe agregar el elemento exigido como es lo reducido o exagerado de la estimación, en aplicación a lo dispuesto textualmente que ‘el demandado podrá rechazar la estimación cuando la considere insuficiente o exagerada’.

    Por lo tanto, el demandado al contradecir la estimación debe necesariamente alegar un hecho nuevo, el cual igualmente debe probar en juicio, no siendo posible el rechazo puro y simple por no estar contemplado en el supuesto de hecho de la misma…

    (Subrayado y negrillas del texto)

    Del anterior criterio jurisprudencial, se tiene que cuando el demandado rechace o impugne la estimación de la demanda realizada por la contraparte, por considerarla exigua o exagerada, deberá aportar un hecho nuevo y los elementos de prueba que fundamenten dicha impugnación, siendo que en caso contrario, quedará firme la estimación realizada por la parte accionante. En este sentido, el rechazo realizado por la demandada al monto de la cuantía, no fue sustentado en medio de prueba alguno que contraríe la fijación realizada por la demandante en base al contrato de arrendamiento objeto de la pretensión. Analizado el contrato, instrumento de la demanda, se puede constatar que la cuantía determinada en el libelo de demanda, se fundó en la estimación del canon de arrendamiento fijado por los contratantes, en razón de ello, y no habiendo algún medio de prueba que modifique, altere o cambie dicha mensualidad, en conjunción con el artículo 38 de la Ley Adjetiva Civil, debe rechazarse la impugnación de la cuantía actoral, por no existir probanza alguna del hecho alegado por la parte demanda; lo que deriva en la improcedencia de la impugnación. Así expresamente se decide.

    II

    DE LA PREJUDICIALIDAD

    En su escrito de contestación a la demanda se alegó la trasgresión del ordinal 8º del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, referente a la Cuestión Prejudicial el cual establece lo siguiente:

    Artículo 346: Dentro del lapso fijado para la contestación de la demanda, podrá el demandado en vez de contestarla promover las siguientes cuestiones previas:

    8º La existencia de una cuestión prejudicial que deba resolverse en un proceso distinto

    .

    En relación a lo anterior, la prejudicialidad contenida en la norma ut-supra, posee ciertos requisitos para su procedencia, los cuales estableció la Sala Político Administrativa en sentencia Nº 885 del 25 de junio de 2002, declarando, que la existencia de una cuestión prejudicial pendiente, exige los siguientes requisitos: a) La existencia efectiva de una cuestión vinculada con la materia de la pretensión a ser debatida ante la jurisdicción civil; b) Que esa cuestión curse en un procedimiento distinto de aquel en el cual se ventilará dicha pretensión reclamada; y c) Que la vinculación entre la cuestión planteada en el otro proceso y la pretensión reclamada en el presente proceso, influya de tal modo en la decisión de éste, que sea necesario resolverla con carácter previo, a la sentencia del Juez civil, sin posibilidad de desprenderse de aquella.

    En vista de lo antes expuesto, se entiende que el que alega la prejudicialidad tiene el deber de probar que exista un hecho civil en curso o de otra naturaleza, siempre distinto al que se tramite en el que se opone la cuestión previa para que surta la procedencia de la prejudicialidad. En el caso de marras no se evidencia en autos ningún medio documental o probatorio, que a través de ellos la parte acredite o demuestre la prejudicialidad, solo fue alegado el Decreto Presidencial Nº 602 publicado en la Gaceta Oficial Nº 40.305 de fecha 29 de noviembre de 2013, referente a los inmuebles alquilados constituidos por locales o establecimientos comerciales, pero no fue argüida una causa activa sujeta al presente proceso que deba ser resuelta con un carácter previo a éste. En tal sentido, es evidente que la cuestión previa opuesta no cumple con los requisitos adjetivos establecidos en la norma para su procedencia, siendo forzoso para este jurisdicente declararla sin lugar. Así se establece.

    *******

    DEL MERITO

    Con la finalidad de emitir pronunciamiento sobre los argumentos, excepciones y defensas argüidas sobre el mérito del asunto, pasa este juzgador previamente a emitir pronunciamiento sobre el elenco probatorio aportado por las partes, sustento de sus alegatos, constituidos por:

    De las pruebas producidas por la parte actora:

    • Marcado con la letra “B” copia certificada de documento autenticado por ante la Notaría Pública Cuarta del Municipio Baruta del Estado Miranda, bajo el Nº 19, Tomo 85, suscrito entre las partes el 14 de diciembre de 1994, mediante la cual se demuestra la relación arrendaticia que vincula a la sociedad civil sin fines de lucro A.C. Fundación E.P.d.S. – Fe y Alegría y la sociedad mercantil Vikingo Viajes y Turismo, C.A.; documento que es apreciado y valorado por este jurisdicente, conforme con lo dispuesto en el artículo 1.357 del Código Civil, por ser documento autenticado que tiene fe pública entre las partes que intervienen en el mismo. Así se estable

    • Marcado con la letra “C” documento original autenticado por ante la Notaría Pública Tercera del Municipio Baruta del Estado Miranda, Distrito Metropolitano de Caracas, del 13 de septiembre de 2010; del cual se evidencia la notificación de no prorrogar el contrato de arrendamiento que vincula a las partes. Documental que es apreciada y valorada por este jurisdicente, conforme a lo dispuesto en el artículo 1.357 del Código Civil, por ser documento autenticado que tiene fe pública entre las partes que intervienen en el mismo. Así se estable.

    De las pruebas producidas por la parte demandada:

    • Copia simple del Acta de Asamblea General Ordinaria de Accionistas de fecha 25 de marzo de 2011, suscrita por la sociedad de comercio Vikingo Viajes y Turismo, C.A.; de la cual se extrae la aprobación del Balance General y estado de Ganancias y Pérdidas al 31 de diciembre de 2010 y aumento de capital. Documental que por no haber sido impugnada por la parte contra la cual fue opuesta, es apreciada y valorada por este jurisdicente, conforme lo dispuesto en los artículos 429 del Código de Procedimiento Civil y 1360 del Código Civil. Así se establece.

    ********

    Culminado con el deber de examinar los medios probatorios aportados por las partes al juicio, pasa este juzgador a pronunciarse sobre el fondo del asunto, en tal sentido, se constata que el caso de marras se circunscribe a determinar si la demanda de cumplimiento de contrato que siguen la sociedad civil sin fines de lucro A.C. Fundación E.P.d.S. – Fe y Alegría y la sociedad mercantil Vikingo Viajes y Turismo, C.A.; sobre el bien inmueble local comercial situado en el ala derecho frontal de la casa Nº 1-07-13-05, parcela Nº 116, ubicada en la Calle Madrid de la Urbanización Las Mercedes, Quinta Lucy, Jurisdicción del Municipio Baruta del Estado Miranda, se encuentra ajustada a derecho, al establecer en su escrito libelar que el tiempo de la relación arrendaticia se desprende desde el 14 de diciembre de 1994, correspondiéndole a su antagonista el término de tres (3) años de prorroga legal, de conformidad con el literal d) del artículo 38 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, que según criterio de la actora transcurrió desde el 14 de diciembre de 2010, culminando el 13 de diciembre 2013, obligando así a la parte accionada hacer entrega del bien inmueble o por el contrario, como aduce la demandada que dicho lapso no se cumplió, considerando que debe declararse sin lugar la demanda por no habérsele concedido la totalidad del tiempo establecido por la Ley.

    Ahora bien, para resolver resulta imperioso a este tribunal, precisar tanto el contenido del contrato como de libelo y la contestación de la demanda.

    La definición del contrato según el artículo 1.133 del Código Civil, establece que el contrato es una convención entre dos o más personas para constituir, reglar, transmitir, modificar o extinguir entre ellas un vínculo jurídico, es decir, un acuerdo de voluntades entre dos o más personas para lograr entre los participantes un vínculo jurídico que genera en forma especifica derecho y obligaciones y a la parte actora le basta demostrar la existencia auténtica de esa relación jurídica que obliga a la demanda, sin estar compelida a demostrar el hecho negativo del incumplimiento de la misma. Esto es, que probada la existencia del contrato de arrendamiento es la demandada quien debe probar que cumplió con sus obligaciones. En tal sentido, el artículo 1.167 del Código Civil establece lo siguiente:

    Articulo 1.167: En el contrato bilateral, si una de las partes no ejecuta su obligación la otra puede a su elección reclamar judicialmente la ejecución del contrato o la resolución del mismo, con los daños y perjuicios en ambos casos si hubiere lugar a ello.

    En tal sentido, nos encontramos ante un contrato bilateral de arrendamiento, en el cual se demuestra que es a tiempo determinado o fijo como lo establece en su cláusula Tercera, que estableció lo siguiente:

    TERCERA: El lapso de duración del presente Contrato es de tres (3) años fijo, el cual comenzará a contarse de la partir de la fecha cierta de firma del presente instrumento; y se considerará automáticamente prorrogado a partir de la fecha de vencimiento del plazo arriba indicado como término de expiración, por lapsos de un (1) año fijo, si al vencimiento del término fijo o de una cualquiera de sus prórrogas, alguna de las partes signatarias no hubiese dado aviso a expresando por escrito su deseo de no prorrogarlo, con por lo menos tres (3) meses de anticipación.

    Con respecto a lo antes citado, se evidencia del acervo probatorio, que el contrato de arrendamiento sobre un local comercial situado en el ala derecha frontal de la casa No. 1-07-13-05, Parcela No. 116, ubicado en la calle Madrid de la Urbanización Las Mercedes, Quinta Lucy, en Jurisdicción del Municipio Autónomo Baruta del Estado Miranda, se renovó por lapsos de un (1) año, hasta el 13 de septiembre de 2010, fecha en la cual se realizó la notificación autenticada de no prorrogar el contrato, por consiguiente, la parte demanda comenzó a gozar de la prorroga legal arrendaticia contenida en el literal d) del artículo 38 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, lapso que según la parte demandada no fue cumplido a cabalidad, no obstante a ello, de las actas procesales se evidencia que la demandada comenzó el disfrute de la prórroga legal el 14 de diciembre de 2010, día siguiente del término establecido en el contrato, culminando dicho lapso el 13 de diciembre de 2013, término que se evidencia estar ajustado al literal d) del artículo 38 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, así como de los artículos 12 del Código Civil y 199 del Código de Procedimiento Civil. Cabe observar, que aun cuando el arrendatario demandado disfrutó de la totalidad del plazo concedido por la prorroga legal, puesto que fue compelido judicialmente a su cumplimiento en fecha 15.01.2014, éste no ha hecho entrega del inmueble objeto de litigo, a pesar de estar notificado por el arrendador de su intención de no prorrogar el contrato. Por otra parte, la demandada no logró enervar la pretensión incoada mediante un cúmulo probatorio que sustentase sus alegatos, por ende es evidente para este jurisdicente que la presente demanda de cumplimiento de contrato de arrendamiento por vencimiento de la prórroga legal, es procedente y está ajustada a derecho, por cuanto se cumplen los presupuestos procesales para que triunfe la pretensión actoral. Así expresamente se decide.

    En razón de los razonamientos anteriores, se debe declarar SIN LUGAR, la apelación interpuesta el 16 de mayo de 2014, por el abogado S.S.R.P. actuando en su carácter de apoderado judicial de la parte demandada, sociedad mercantil Vikingo Viajes y Turismo, C.A., en contra de la decisión dictada el 12 de mayo de 2014, por el Juzgado Séptimo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, que declaró con lugar la demanda de cumplimiento de contrato de arrendamiento que interpuso la sociedad civil sin fines de lucro A.C, Fundación E.P.d.S.- Fe y Alegría, en contra de la sociedad mercantil Vikingo Viajes y Turismo, C.A; condenando a la arrendataria hacer entrega del inmueble local comercial situado en el ala derecho frontal de la casa Nº 1-07-13-05, parcela Nº 116, ubicada en la Calle Madrid de la Urbanización Las Mercedes, Quinta Lucy, Jurisdicción del Municipio Baruta del Estado Miranda; asimismo condenó en costas a la parte demandada, de conformidad con lo establecido en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil; CON LUGAR la demanda de cumplimiento de contrato de arrendamiento incoada Sociedad Civil sin fines de lucro A.C, Fundación E.P.d.S.- Fe y Alegría, en contra de la sociedad mercantil Vikingo Viajes y Turismo, C.A; en consecuencia, se condena a la parte demandada a la entrega del inmueble antes mencionado, se confirma el fallo apelado. Así se establece.-

  4. DISPOSITIVA.

    En fuerza de las consideraciones precedentemente expuestas, este Juzgado Superior Quinto en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, declara:

PRIMERO

SIN LUGAR, la apelación interpuesta en fecha el 16 de mayo de 2014, por el abogado S.S.R.P., actuando en su carácter de apoderado judicial de la parte demandada, sociedad mercantil Vikingo Viajes y Turismo, C.A., compañía anónima de este domicilio, inscrita en el Registro Mercantil Segundo de la Circunscripción Judicial del Distrito Federal (hoy Distrito Capital) y Estado Bolivariano de Miranda, el 04 de febrero de 1977, bajo el Nº 19, Tomo 32-A-Sgdo ., en contra de la decisión dictada el 12 de mayo de 2014, por el Juzgado Séptimo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas.

SEGUNDO

IMPROCEDENTE, la impugnación a la estimación de la cuantía de la demanda, interpuesta por la parte demandada, opuesta por la representación judicial de la parte demandada, abogado S.S.R.P., inscrito en el Inpreabogado bajo el Nº. 6.236.

TERCERO

SIN LUGAR, la cuestión previa contenida en el ordinal 8º del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, como es la existencia de una cuestión prejudicial que deba resolverse en un proceso distinto; opuesta por la representación judicial de la parte demandada, abogado S.S.R.P., inscrito en el Inpreabogado bajo el Nº. 6.236.

CUARTO

CON LUGAR, la demanda de cumplimiento de contrato de arrendamiento incoada por la sociedad civil sin fines de lucro A.C, Fundación E.P.d.S.- Fe y Alegría, Registro de Información Fiscal Nº. J- 00286874-0, asociación civil sin fines de lucro, inscrita por ante la oficina Subalterna del Primer Circuito de Registro del Distrito Sucre del Estado Miranda, el 19 de enero de 1989, bajo el Nº 25, Tomo 5, en contra de la sociedad mercantil Vikingo Viajes y Turismo, C.A., compañía anónima de este domicilio, inscrita en el registro Mercantil Segundo de la Circunscripción Judicial del Distrito Federal (hoy Distrito Capital) y estado Bolivariano de Miranda, el 04 de febrero de 1977, bajo el Nº 19, Tomo 32-A-Sgdo; en consecuencia, se condena a la parte demandada a la entrega del inmueble constituido por un local comercial situado en el ala derecha frontal de la casa Nº 1-07-13-05, parcela 116, ubicada en la calle Madrid de la Urbanización las Mercedes, Quinta Lucy, Jurisdicción del Municipio Baruta del Estado Miranda.

QUINTO

Se CONFIRMA, la decisión apelada.

SEXTO

De conformidad con lo dispuesto en el artículo 281 del Código de Procedimiento Civil, se condena en costas a la parte recurrente.

Publíquese, Regístrese y Déjese copia en la sede de este despacho en cumplimiento a lo previsto en el artículo 248 del Código de Procedimiento Civil.

Líbrese oficio de participación al Juzgado Séptimo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, sobre las resultas del presente asunto, ello en atención a los lineamientos establecidos en el Instrumento para la Recolección de Información Estadística para los Tribunales con Competencia en Materia Civil, Mercantil, Tránsito, Agrario, Marítimo y Aeronáutico del año 2014.

Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Juzgado Superior Quinto en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, a los diecisiete (17) días del mes de julio de dos mil catorce (2014) Años 204° de la Independencia y 155° de la Federación.

EL JUEZ,

E.J.S.M.

LA SECRETARIA,

Abg. E.J. TORREALBA C.

En esta misma fecha se publicó y registró la anterior decisión, siendo las tres y veinticinco minutos post meridiem (3:25 P.M.). Conste,

LA SECRETARIA,

Abg. E.J. TORREALBA C.

AP71-R-2014-000557

Cumplimiento de Contrato/Definitiva

Recurso Mercantil/Confirma/ “D”

EJSM/EJSM /Allen

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