Decisión de Juzgado Superior Sexto en lo Civil, Mercantil y del Transito de Caracas, de 11 de Noviembre de 2009

Fecha de Resolución11 de Noviembre de 2009
EmisorJuzgado Superior Sexto en lo Civil, Mercantil y del Transito
PonenteRosa Da´Silva Guerra
ProcedimientoCumplimiento De Contrato De Opcion De Compra Venta

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

EN SU NOMBRE

JUZGADO SUPERIOR SEXTO EN LO CIVIL, MERCANTIL Y DEL TRÁNSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ÁREA METROPOLITANA DE CARACAS.

Exp. 553.-

PARTE DEMANDANTE: F.G.R.H., venezolano, mayor de edad, de este domicilio, titular de la cédula de identidad Nº V-11.734.523.

APODERADA JUDICIAL DE LA PARTE DEMANDANTE: A.P.R., venezolana, mayor de edad, de este domicilio, inscrita en el Inpreabogado bajo el Nro. 7.078.

PARTE DEMANDADA: J.F., venezolano, mayor de edad, de este domicilio, titular de la cédula de identidad Nº V-6.054.511.

APODERADOS JUDICIALES DE LA PARTE DEMANDADA: F.J.H.S. Y J.G.A.M., abogados en ejercicio e inscritos en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo los Nros. 82.478 Y 82.707, respectivamente.

MOTIVO: CUMPLIMIENTO DE CONTRATO OPCION COMPRA-VENTA

(Apelación. Materia Civil Bienes Definitiva).

I

ANTECEDENTES EN ALZADA

Conoce esta alzada de la presente causa, con motivo del recurso de apelaciones (F.174 y 175) interpuesto por los abogados A.P.R. y F.J.H., actuando como apoderados judiciales de la parte demandante y demandada respectivamente, contra la sentencia definitiva (F. 164 al vto 172), dictada por el Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, en fecha veintinueve (29) de junio del año dos mil dos seis (29-07-2006), según la cual se declaró sin lugar la acción que por cumplimiento de contrato de opción de compra interpusiera el ciudadano F.G.R.H. contra el demandado ciudadano J.F., y sin lugar la reconvención de cumplimiento de contrato de compra-venta, interpuesta por el ciudadano J.F. en contra del ciudadano F.G.R.H..

En fecha dieciséis (16) de octubre del año 2006, se recibió el expediente en esta alzada, se le dio entrada y el trámite de sentencia definitiva; fijándose en consecuencia, el vigésimo (20º) día de despacho siguiente a esa fecha para la presentación de informes.

En fechas 14 y 23 de noviembre del año 2006, siendo la oportunidad procesal para presentar los informes de segunda instancia, ambas partes representada por la Abogado en ejercicio A.P.R., actuando como apoderada judicial del ciudadano F.G.R.H. y los Abogados en ejercicio F.J.H.S. y J.G.A.M., actuando como apoderado judicial del ciudadano J.F., hicieron uso de ese derecho (F.185 al 200).

En fecha 27 de noviembre de 2006, se dijo “vistos”, por cuanto se encontraban vencidos los lapsos para la presentación de observaciones a los informes, se fijó el lapso de sesenta (60) días para sentenciar.

Vencido el lapso para proferir decisión, sin que se pudiera dictar la misma; en fecha 11 de febrero de 2.008, la Jueza se abocó al conocimiento de la presente causa, para lo cual se le concede un lapso de diez (10) días continuos siguientes a la constancia en autos de haberse realizado las notificaciones.

En esta oportunidad se pasa a dictar sentencia, previas las siguientes consideraciones:

DE LA SENTENCIA RECURRIDA

En fecha veintinueve (29) de junio del año 2006, el Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, dictó decisión declarando SIN LUGAR la acción que por cumplimiento de contrato de opción de compra-venta que interpusiera el ciudadano F.G.R.H. contra el demandado ciudadano J.F., y sin lugar la reconvención de cumplimiento de contrato de compra-venta, interpuesta por el ciudadano J.F. en contra del ciudadano F.G.R.H.. La referida decisión se fundamentó de la manera siguiente:

(…Omissis…) considera de vital importancia para este Tribunal, analizar el contrato suscrito por las partes, en virtud del cual intentan la presente acción. Así tenemos, que las partes al momento de suscribir dicho contrato lo denominaron “opción de compraventa”, tal como sostiene la parte actora. Sostiene la parte demandada que ha celebrado con la parte actora un contrato de compraventa, el cual ha sido calificado erróneamente como contrato de opción de compraventa, toda vez que en el mismo consta la manifestación de voluntad de ambas partes, por un lado la de vender el inmueble, y por el otro la de adquirir la propiedad del mismo, mediante el pago de un determinado precio, dicho inmueble se encuentra especificado y determinado en el contrato suscrito por las partes. Existe un principio que establece "in claris non fit interpretatio", es decir, que el contrato por el cual las partes se han obligado voluntariamente no es susceptible de interpretación cuando sus términos son claros y precisos. La doctrina de casación, ha sostenido que ante las declaraciones explícitas y precisas de los contratantes no le es permitido a los Tribunales darles un significado distinto del que aparece evidente del significado propio de las palabras, ya que los contratos tienen fuerza de ley entre las partes. Por interpretación en contrario de lo anterior, en caso de que las partes o una de ellas no esté de acuerdo con la calificación dada al contrato que han suscrito, el contenido del mismo debe ser a.p.e.T. a los fines de determinar la naturaleza del mismo y su alcance. En esta oportunidad cabe observar la disposición establecida en el artículo 12 del Código de Procedimiento Civil, el cual establece textualmente lo siguiente: “Artículo 12: Los Jueces tendrán por norte de sus actos la verdad, que procurarán conocer en los límites de su oficio. En sus decisiones el Juez debe atenerse a las normas del derecho, a menos que la Ley lo faculte para decidir con arreglo a la equidad. Debe atenerse a lo alegado y probado en autos, sin poder sacar elementos de convicción fuera de éstos, ni suplir excepciones o argumentos de hecho no alegados ni probados. El Juez puede fundar su decisión en los conocimientos de hecho que se encuentren comprendidos en la experiencia común o máximas de experiencia. En la interpretación de contratos o actos que presenten oscuridad, ambigüedad o deficiencia, los Jueces se atendrán al propósito y a la intención de las partes o de los otorgantes, teniendo en mira las exigencias de la ley, de la verdad y de la buena fe.” (Negrillas de este Tribunal). El artículo transcrito anteriormente, le da la potestad al Juez de interpretar y calificar los contratos que presenten ambigüedades, independientemente de la calificación dada por las partes a los mismos, en atención a las exigencias de la ley, la verdad y la buena fe. A los fines de interpretar el contrato en cuestión, considera este Tribunal imprescindible dar a conocer la acepción dada por la doctrina respecto a ambos contratos.

Así tenemos, que la opción de compraventa puede ser unilateral o bilateral, según consienta una o ambas partes, respectivamente. En el presente caso, se observa claramente que la manifestación de voluntad fue de las dos partes, tanto del vendedor como del comprador, en razón de lo cual nos encontramos frente a la llamada “promesa bilateral de venta”. Respecto a la promesa bilateral, el Dr. J.L.A.G., en su obra “Contratos y Garantías”, ha sostenido: “(…) Es el contrato por el cual dos partes se obligan recíprocamente a celebrar un contrato de venta”. En la misma obra, el Dr. J.L.A.G., ha sostenido que el contrato de compraventa es aquel por el cual una persona llamada vendedor se obliga a transferir y garantizar la propiedad u otro derecho a una persona llamada comprador, la cual se obliga a pagar el precio. Asimismo, el artículo 1.474 del Código Civil, define el contrato de compraventa de la siguiente manera: “la venta es un contrato por el cual el vendedor se obliga a transferir la propiedad de una cosa y el comprador a pagar el precio. ”Cabe citar el criterio manejado por la doctrina mayoritaria en Venezuela respecto a las llamadas “promesa bilaterales”, siendo éste el caso frente al cual nos encontramos. El Dr. A.G., en su obra titulada “Contratos y Garantías”, Derecho Civil IV, sostiene lo siguiente: “(…) en el caso de promesa bilateral donde hay mas que una simple oferta, debe admitirse que la negativa de una de las partes no impide la formación del contrato definitivo (…).” Del estudio de lo anterior, y en concordancia con la posición sostenida por la doctrina mayoritaria venezolana, considera este Tribunal, que pese a que a las partes al momento de suscribir el contrato lo consideraron una opción de compraventa, al a.l.c.d. mismo, se observa clara e indudablemente que han sido establecidas obligaciones recíprocas para ambas partes, debiendo ser consideradas principalmente dos (2) obligaciones características del contrato de compraventa, a saber: la obligación del vendedor de trasladar la propiedad definitiva de la cosa, y la obligación del comprador de pagar un precio, el cual ya había sido determinado. Observa este Tribunal, que ambas partes habían manifestado su consentimiento, tanto en la transmisión de la propiedad del inmueble, como en la adquisición del mismo, y el pago de la cosa. Del contrato suscrito por las partes, se observa la voluntad de los contratantes de vender y comprar, respectivamente, al punto tal de que la cláusula cuarta de dicho contrato le permitía al comprador realizar arreglos al inmueble, el cual sería facilitado por el vendedor. Considera este Tribunal, que en el caso de marras nos encontramos frente a un contrato de compraventa y no de opción de compraventa, por cuanto al tratarse de una promesa bilateral de compraventa, en la cual ha habido manifestación del consentimiento de ambas partes, por un lado de vender el inmueble y por el otro de adquirir la propiedad el mismo, ha quedado perfeccionado el contrato de compraventa, al estar determinados en dicho contrato todos y cada uno de los elementos esenciales del mismo, a saber: el objeto del contrato, el precio y el consentimiento. Así pues, al haberse transmitido la propiedad de la cosa, lo que estaba diferido era la tradición o entrega del inmueble, la cual surgiría al momento de la protocolización, que en ningún caso es requisito esencial para el perfeccionamiento del contrato de compraventa, toda vez que el mismo ha quedado perfeccionado con la manifestación del consentimiento de las partes contratantes, siendo que dicha protocolización sólo tiene efectos de oponibilidad frente a terceros. Ahora bien, la parte actora reconvenida alega que la parte demandada reconviniente ha incumplido con su obligación de realizar la entrega del inmueble de marras, según lo establece el contrato suscrito por las partes, toda vez que no fue otorgado el documento definitivo de compraventa del inmueble. En razón del alegato anterior, la parte actora reconvenida demandó el cumplimiento del contrato suscrito, específicamente las cláusulas relativas a la entrega del inmueble y el pago de la penalización acordada, por concepto de indemnización de daños y perjuicios ocasionados por la parte demandada reconviniente a la actora reconvenida. En virtud de lo anterior, considera este Tribunal pertinente traer a colación lo establecido el artículo 1.167 del Código Civil, el cual reza: “Artículo 1.167: En el contrato bilateral, si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede a su elección reclamar judicialmente la ejecución del contrato o la resolución del mismo, con los daños y perjuicios en ambos casos si hubiere lugar a ello.” Después de analizar la norma anterior, observa este juzgador la existencia de dos elementos para la procedencia de la acción por resolución de contrato intentada por la parte actora, a saber: (i) la existencia de un contrato bilateral, y (ii) el incumplimiento de una de obligación por la parte demandada. Al analizar el contrato de compraventa suscrito por las partes, no puede dejar de observar este Juzgador, que la obligación siguiente al otorgamiento de dicho contrato iba dirigida a la parte actora reconvenida. Así tenemos, que la cláusula octava de dicho contrato, establece: “OCTAVA: (…) EL PROPIETARIO asume la obligación de tener libre de todo gravamen, censo, hipoteca a EL INMUEBLE, y entregar oportunamente a EL OPTANTE, para que se pueda otorgar el documento de Compra-Venta dentro del plazo previsto, las solvencias de EL INMUEBLE y la Planilla de pago al SENIAT del porcentaje correspondiente del Impuesto por la operación, así mismo debe tener vigente su Cédula de Identidad y su RIF. (…)” (sic) De la cláusula antes expuesta, se deduce indudablemente que la obligación siguiente al otorgamiento del contrato suscrito por las partes le correspondía a la parte actora reconvenida.

Respecto a lo anterior, cabe recordar la disposición contenida en el artículo 1.354 del Código Civil, el cual establece textualmente lo siguiente: “Artículo 1.354: Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella debe por su parte probar el pago o el hecho que ha producido la extinción de su obligación.” Expuesto el artículo anterior, observa este Tribunal que la parte actora no logró demostrar haber cumplido con la obligación a la cual se encontraba compelida, conforme al contrato, en razón de lo cual, el incumplimiento de la parte demandada reconviniente alegado por el demandante resulta ser consecuencia del incumplimiento de la parte actora reconvenida, toda vez que el pago de la totalidad del inmueble debía ser realizado por la parte demandada reconviniente, una vez verificada la solvencia del inmueble y demás obligaciones establecidas en la cláusula octava del contrato por el vendedor. En razón de lo anterior, considera este Juzgador improcedente la demanda intentada por la parte actora reconvenida, así como la penalización solicitada por la parte actora reconvenida, respecto a la indemnización de daños y perjuicios, toda vez que la obligación le correspondía primeramente al vendedor, y posteriormente al comprador, el cual sólo debía pagar el precio, verificado el cumplimiento de la obligación establecida en la cláusula octava del contrato por parte del vendedor, parte actora reconvenida en este juicio. Así se decide. La parte demandada, en su escrito de contestación a la demanda, reconvino a la parte actora en cumplimiento del contrato suscrito por las partes, alegando que el mismo, pese a ser denominado opción de compraventa, se trataba de un contrato de compraventa, en virtud de encontrarse en el mismo la manifestación del consentimiento de las partes contratantes, a los fines de vender y adquirir el inmueble de marras, así como consta la determinación del objeto del contrato y el precio del mismo. Respecto a la calificación del contrato, la misma fue resuelta por este Juzgador en el capítulo previo, debiendo ser considerado el mismo como un contrato de compraventa, en virtud de lo expuesto en el capítulo IV de esta decisión. El artículo 1.167 del Código Civil, consagra las acciones de resolución y cumplimiento del contrato, al establecer: “En el contrato bilateral, si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede a su elección reclamar judicialmente la ejecución del contrato o la resolución del mismo, con los daños y perjuicios en ambos casos si hubiere lugar a ello.” Así pues, encontrándonos frente a un contrato bilateral de compraventa, debe pasar a verificar este Juzgador si el incumplimiento de la obligación resulta imputable a la parte actora reconvenida. Alega la parte demandada reconviniente que la falta de cumplimiento en el pago de la cantidad restante de la totalidad del inmueble se debió al incumplimiento de la parte actora reconvenida respecto a su obligación, según lo establece la cláusula octava del contrato, referente a la solventa del inmueble. Observa este Tribunal, que el alegato de la parte demandada reconviniente se encuentra demostrado, toda vez que tal como se observa en el capítulo III de esta sentencia, relativo a la valoración de las pruebas aportadas en juicio por las partes, la parte actora promovió certificado de solvencia Nº 57161 sobre el inmueble de marras, expedido por la Dirección General de Liquidación y Renta de la Alcaldía del Municipio Vargas del Distrito Capital, el cual era válido hasta el 31 de Diciembre de 1998, no abarcado el plazo convenido por las partes para el ejercicio de dicho contrato, toda vez que dicho plazo vencía en fecha 31 de enero de 1999, tal como lo establece la cláusula segunda del contrato, la cual establece textualmente: “SEGUNDA: El plazo convenido para el ejercicio de esta OPCIÓN se vence el 31 de Enero de 1.999.-” (sic) Realizado el análisis anterior, este Juzgado verifica que se ha cumplido con los extremos o exigencias del artículo 1.167 del Código Civil para que sea procedente la acción de cumplimiento de contrato; en consecuencia, mal podría este sentenciador declarar sin lugar la reconvención por cumplimiento de contrato intentada por la parte demandada reconviniente. Así se decide. En esta oportunidad, considera este Tribunal fundamental pronunciarse respecto a un hecho controvertido en este juicio, referente al pago de ciertas cantidades por la parte demandada reconviniente a la parte actora reconvenida, como parte del valor del inmueble. Observa este Juzgador, que la parte demandada reconviniente, al momento de promover las pruebas para la demostración de la veracidad de sus alegatos, consignó en copias fotostática simples dos (2) cheques de gerencia, librados por el ciudadano J.F. contra el Banco República, a favor de la parte actora reconvenida, el primero por la cantidad de Treinta y Cuatro Mil Novecientos Catorce Dólares de Norteamérica con Veinticuatro Centavos de Dólar (U.S.$ 34.914,24), dicha cantidad equivalía para la fecha de pago a Diecinueve Millones Novecientos Noventa y Nueve Mil Novecientos Noventa y Cuatro Bolívares con Setenta y Un Céntimos (Bs. 19.999.994,71), y el segundo por la cantidad de Tres Millones de Bolívares (Bs. 3.000.000,oo), ambos de fecha 06 de Octubre de 1998, los cuales fueron ratificados mediante la prueba de informes, emanada de la entidad bancaria “Fondo Común”. Pese a que la parte demandada reconviniente demostró haber efectuado dichos pagos, no consta en documento alguno que los mismos hayan sido realizados por el comprador para satisfacer la obligación de pago establecida en el contrato de compraventa, en razón del precio establecido al inmueble. Ahora bien, dispone el artículo 1.354 del Código Civil lo siguiente: “Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella debe por su parte probar el pago o el hecho que ha producido la extinción de su obligación”. Conforme a lo anterior, observa este Tribunal que la parte demandada no logró demostrar el pago el cual alegó haber realizado a la parte actora, correspondiente a la primera parte del precio estipulado para la venta del inmueble; en consecuencia, quedó desvirtuado el alegato de cumplimiento en parte del pago alegado por la demandada reconviniente, toda vez que el mismo no consta en instrumento alguno. Así se decide. Ahora bien, cabe destacar que para la procedencia de la solicitud de la parte demandada reconviniente, era imprescindible haber demostrado el cumplimiento de todas y cada una de sus obligaciones establecidas contractualmente, relativas básicamente al pago de las cantidades debidas por concepto del precio establecido al inmueble, u oponer la excepción non adimpleti contractus, consagrada en el artículo 1168 del Código Civil, el cual reza textualmente lo siguiente: “En los contratos bilaterales, cada contratante puede negarse a ejecutar su obligación si el otro no ejecuta la suya, a menos que se hayan fijado fechas diferentes para la ejecución de las dos obligaciones.” Así tenemos, que al no haber alegado la excepción de su incumplimiento la parte demandada reconviniente, la reconvención propuesta resulta a todas luces improcedente, por cuanto la misma se encontraba obligada a cumplir con el pago de las cantidades establecidas en el contrato de opción de compraventa suscrito por la partes. Así se decide. DISPOSITIVA De conformidad con los fundamentos de hecho y de derecho anteriormente expuestos, este Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, administrando justicia en nombre de la República y por autoridad de la ley, declara: • SIN LUGAR la demanda de cumplimiento de contrato de opción de compraventa, interpuesta por el ciudadano F.G.R.H. contra el ciudadano J.F..• SIN LUGAR la reconvención de cumplimiento de contrato de compraventa, interpuesta por el ciudadano J.F. contra el ciudadano F.G.R.H.. De conformidad con lo establecido en el Artículo 274 del Código de Procedimiento Civil se condena en costas a la parte actora reconvenida, al haber resultado totalmente vencida en el presente juicio. “….Omissis….”

FUNDAMENTOS DE LA APELACIÓN

Siendo la oportunidad legal establecida en el artículo 517 del Código de Procedimiento Civil, ambas partes consignaron escritos contentivos de informes ante este Tribunal Superior, el cual fue presentado en el siguiente orden y contenido:

La abogada A.P.R., actuando en su carácter de apoderada judicial de la parte demandante, presentó escrito de informes exponiendo lo siguiente: Hizo un resumen de sus alegatos y pruebas presentadas, aduciendo que la demanda intentada por su parte era dar cumplimiento a lo acordado en las cláusulas quinta, sexta y séptima de opción de compra-venta, celebrada entre su mandante y el ciudadano J.F., de un inmueble propiedad de su representado, F.G.R. y la consecuente puesta en posesión del inmueble a su mandante y su libertad para la disposición del inmueble como a bien quiera. “….Omissis…” Que el inmueble esta constituido por una casa ubicada en la calle Guaicaipuro, Sector Mamo de C.L.M., Parroquia C.l.M., Municipio Vargas del Estado Vargas, antes Distrito Federal, construida sobre un área de terreno que se dice propiedad Municipal, cuyos linderos, medidas y demás determinaciones constan en el libelo de la demanda, y le pertenece a su representado por haberlo adquirido mediante documento protocolizado por ante la Oficina Subalterna del Segundo Circuito de Registro del Municipio Vargas del Distrito Federal (hoy del Estado Vargas), el día 13 de mayo de 1.994, bajo el Nro. 18, Tomo 9, Protocolo Primero. Que la operación de compra pactada la debía efectuar el señor J.F. a más tardar el día 31 de enero de 1.999, tal como lo estipula la cláusula segunda de la opción suscrita. Pero el caso es que el señor Figueira, no sólo no compró el inmueble como estaba previsto, sino que tampoco lo devuelve, pese a la obligación por él contraída en la cláusula quinta del contrato. Que como previsión del incumplimiento las partes incluyeron en la cláusula séptima del contrato de opción un mecanismo para resolver la situación, quedando de antemano facultado el propietario, a tomar posesión del inmueble con la presencia de un Juez. “…Omissis…” que entre las previsiones que tomaron las partes en el contrato de opción fue la de establecer una penalización, para resarcir de alguna manera al propietario del inmueble por la ocupación del mismo, en el caso de que el optante no adquiriese el inmueble dentro del plazo previsto y así quedó estipulado en la cláusula sexta. “….Omissis….” Que por tal razón acudieron para demandar el cumplimiento de las cláusulas quinta, sexta y séptima del contrato de opción.

Los abogados F.J.H.S. y J.G.A.M., actuando en su carácter de apoderado de la parte demandada, presentaron escrito de informes exponiendo lo siguiente: Hicieron un resumen de sus alegatos y pruebas presentadas, aduciendo que nuevamente la representación de la actora reconvenida, se evidencia que la misma se limita a exponer punto por punto lo que venía exponiendo en el Tribunal de Primera Instancia limitándose a hacer referencia a los cheques promovidos por esta representación y que estos fueron impugnados, obviando los verdaderos fundamentos en que se basa el sentenciador de primera instancia, ya que si bien fue declarada sin lugar la reconvención interpuesta de su parte, en lo único que se motivó para declarar sin lugar la demanda interpuesta por la actora, fue al hacer un análisis de la demanda principal y en la contestación al fondo de la misma, a las cuales la actora reconvenida no hace ningún tipo de crítica en su escrito de informes presentado ante este Juzgado, ya que se limita a repetir lo mismo que ha venido repitiendo durante todo el proceso, manifestando únicamente que tanto los impuestos, como la solvencia del derecho de frente del inmueble objeto del litigio, se mantenían al día, y que durante el proceso quedó demostrado, lo cual es completamente falso, ya que se observa de una prueba incorporada a los autos por la representación actora reconvenida (solvencia del derecho de frente) que la misma no se encontraba al día para el momento en que debió llevarse a cabo la negociación, y con ánimo de engañar al juzgador de primera instancia, trajo a los autos una solvencia vencida con anterioridad y pretende ante la alzada, hacer ver que dicho instrumento se encontraba al día para que se llevara a cabo la negociación. Que el Juzgado Segundo de Primera Instancia, para decidir la demanda principal, primeramente pasa a analizar el supuesto contrato de opción a compra venta, redactado por la que hoy funge como apoderada actora dela reconvenida en la presente causa y que contiene las cláusulas que va a ser detrimento y perjuicio de los intereses de su representado, del análisis realizado por el Tribunal sentenciador en primera instancia y con basamento en el criterio de diferentes autores, así como en la doctrina y jurisprudencia de nuestro m.t. de justicia, mantiene el criterio tal como lo alegara esta representación, de que el referido contrato no es más que un contrato de compra venta. Quedo plenamente demostrado en autos, que la actora reconvenida incumplió con su obligación de entregar vigente la solvencia del derecho de frente del inmueble, para así negarse a otorgar el documento definitivo de compra-venta, se evidencia del contrato objeto de demanda por la actora reconvenida, que las cantidades debían ser pagadas al momento de la firma del documento definitivo de compra-venta, y que como lo quiso valer la actora, su representado lo único que debía pagar para que se le hiciera entrega del inmueble era la cantidad de quinientos mil bolívares (Bs. 500.000,00) lo que resultaría ilógico e increíble, ya que nadie autorizaría realizar reformas y entregaría un inmueble de su propiedad valorado en tantos millones solo con el pago de quinientos mil bolívares, siendo evidente que este contrato redactado por la misma apoderada de la actora, está lleno de normas que desfavorecen a su representado y fue preparado con la intención de engañarlo y de que antes y en la misma fecha en que lo firmó entregara las cantidades probadas con los cheques de gerencia constantes en autos y ratificados con las pruebas de informes evacuadas en primera instancia, que aunque fueron pagados en la misma fecha en que se llevó a cabo la operación, este no los valora para motivar la sentencia recurrida. “…Omissis…”

LÍMITES DE LA CONTROVERSIA

DE LA DEMANDA:

En su libelo de demanda la Abogada en ejercicio A.P.R., inscrita en el inpreabogado bajo el Nro. 7.078, en su carácter de apoderada judicial del ciudadano F.G.R.H., venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nro. V-11.734.523 alegó lo siguiente: Que en fecha 06 de Octubre de 1998, celebró un contrato de opción de compraventa con la parte demandada ciudadano J.F., venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nro. V-6.054.511, sobre un inmueble identificado como una (1) casa, ubicada en la Calle Guaicaipuro, Sector Mamo de C.L.M., Parroquia C.L.M., Municipio Vargas del Estado Vargas, según consta en documento autenticado por ante la Notaría Pública Trigésima Sexta del Municipio Libertador del Distrito Federal, en fecha 06 de Octubre de 1998, anotado bajo el N° 22, Tomo 77. Que el contrato de opción de compra-venta del inmueble debía ser ejecutado a más tardar el 31 de Enero de 1999, según se encuentra establecido en el contrato, permitiéndole a la parte demandada el adelanto de diversas modificaciones al inmueble. Que la parte demandada no compró el inmueble en la fecha establecida, ni lo devolvió, pese a haber estado obligada a ello, según lo establece el contrato. Que en el contrato, las partes incluyeron un mecanismo de solución ante el incumplimiento, quedando facultado el propietario a tomar posesión del inmueble con la presencia de un Juez. Que las partes establecieron una penalización, a los fines de resarcir al propietario del inmueble, en el caso de que la parte demandada no adquiriese el inmueble en el lapso previsto, en virtud de la ocupación del mismo. Que la parte demandada instaló un comercio en dicho inmueble, lucrándose sin haber comprado el mismo, y se encuentra ocupando el mismo desde casi setenta y cuatro (74) meses. Que en fecha 05 de Abril de 2004, el Juzgado Cuarto de Municipio de la Circunscripción Judicial del Estado Vargas, practicó inspección judicial sobre el inmueble de marras, encontrándose el mismo en estado de abandono, y que dicho inmueble tiene servicio eléctrico, pese a que carece de medidor. Que demanda al ciudadano J.F., por cumplimiento de contrato, para que el mismo sea condenado a lo siguiente: En el cumplimiento del contrato suscrito por las partes, específicamente en sus cláusulas quinta, sexta y séptima, del contrato de opción. En pagar la penalización establecida en el contrato, por concepto de indemnización de daños y perjuicios, calculados en la cantidad de Cuatrocientos Mil Bolívares (Bs. 400.000,oo) mensuales, dicha cantidad ascendía al momento de introducir el libelo a la cantidad de Veintinueve Millones Trescientos Setenta y Tres Mil Trescientos Treinta y Tres Bolívares (Bs. 29.373.333,oo), en virtud de haber transcurrido setenta y tres meses (73) y veintiocho días (28), así como las cantidades que se sigan venciendo. La indexación o corrección monetaria de las cantidades a que hubiere lugar. Las costas y costos del presente juicio.

DE LA CONTESTACION

En la oportunidad de dar contestación a la demanda, comparecieron los apoderados de la parte demandada los abogados en ejercicio F.J.H.S. y J.G.A.M., inscritos en el inpreabogado bajo los Nros. 82.478 y 82.707, consignando escrito de contestación y reconvención alegando lo siguiente: Que niegan y rechazan la demanda incoada, tanto en los hechos como en el derecho invocado. Que niegan y rechazan que el contrato denominado “opción de compra-venta”, tenga naturaleza de contrato preparatorio de compra-venta, ya que mediante el mismo se perfeccionó la venta del inmueble de marras. Que niegan y rechazan que la parte demandada haya incumplido alguna obligación. Que la parte actora debía haber cumplido con las obligaciones que establece la Ley, para que pudiera llevarse a cabo el otorgamiento definitivo del contrato de compra-venta. Que la parte demandada pagó con anterioridad a la fecha límite, a saber el 31 de Enero de 1999, siendo que la parte actora evitó en todo momento el otorgamiento del documento de compra-venta definitivo, pese a las solicitudes de la parte demandada, alegando que debía tramitar la solvencia del derecho de frente y demás impuestos adeudados. Que la parte demandada entregó las cantidades de dinero establecidas en el contrato por concepto de dicha negociación, manifestando su intención de comprar el inmueble, dichas cantidades superan la cantidad acordada por las partes en el contrato. Asimismo, la parte demandada, en su escrito de reconvención alegó lo siguiente: Que en la cláusula primera del contrato de “opción de compra”, como lo denominaron las partes, la parte actora reconvenida manifestó la voluntad de venderle a la parte demandada reconviniente el inmueble de marras. Que una vez que la parte demandada reconviniente pagó las cantidades de dinero necesarias por concepto de la negociación, las cuales superaban la cantidad acordada, manifestó igualmente su voluntad de adquirir el inmueble. Que en el contrato se estableció el precio del inmueble en la cantidad de Ochenta Mil Doscientos Cuarenta y Cuatro Dólares Norteamericanos con Setenta y Cinco Centavos de Dólar (U.S.$ 80.244,75). Que el contrato se encuentra perfeccionado, toda vez que las partes manifestaron sus voluntades de vender y comprar, respectivamente, identificaron el inmueble y acordaron el precio, del cual pagó la primera parte la demandada reconviniente. Que demanda al ciudadano F.G.R.H., por cumplimiento de contrato de compra-venta, para que el mismo convenga o sea condenado en lo siguiente: Pagar la totalidad de las deudas ante las autoridades administrativas municipales, a los fines de obtener la solvencia de derecho de frente del inmueble vendido. Otorgar el documento de venta ante la Oficina Subalterna de Registro Público, así como recibir las cantidades restantes del precio de venta pactado para la fecha de la convención.

CONTESTACION A LA RECONVENCION

La apoderada judicial de la parte actora reconvenida, en su oportunidad de dar contestación a la reconvención, alegó: Que rechaza y contradice la reconvención planteada por la parte demandada reconviniente. Que la parte actora reconvenida había cumplido a cabalidad con los pagos de impuestos municipales y tenía solvente el inmueble. Que rechaza y niega que la parte actora reconvenida haya despojado a la parte demandada reconviniente de dinero alguno, o que haya recibido cantidad alguna de la demandada, como parte del precio del inmueble. Que la parte actora reconvenida recibió una única cantidad de quinientos mil bolívares (Bs. 500.000,oo), recibida de la parte demandada reconviniente, con ocasión de la firma del contrato. Que no es cierto que el contrato suscrito por las partes sea un contrato de compraventa, ya que la misma tendría lugar con el otorgamiento ante la Oficina Subalterna de Registro del documento correspondiente de venta y el pago de la primera cuota de cuarenta y cinco mil novecientos dólares americanos (U.S.$ 45.900,oo), más la constitución de hipoteca de primer grado para garantizar el saldo del precio.

Conforme los términos de la demanda y la contestación con fundamento en los artículos 1.354 del Código Civil y 506 Código de Procedimiento Civil; cada parte tiene la carga de probar sus afirmaciones de hecho; por lo que corresponde a la actora en principio probar la existencia de la obligación; sin embargo, en el caso bajo análisis, por cuanto la demandada alegó un hecho modificativo al señalar que sí cumplió con el contrato, aduciendo que quien no cumplió fue la actora, entonces la obligación no es objeto de controversia, y corresponde a la demandada probar el hecho alegado referido al cumplimiento de su obligación y el incumplimiento de la actora.

Con relación a la reconvención planteada, se aprecia que la demandada reconvino a la actora por cumplimiento de contrato de compraventa y adujo que la actora-reconvenida no cumplió con la obligación de pagar los impuestos municipales a los fines de la obtención de las solvencias del inmueble, alegando además la demandada reconviniente haber cumplido con el pago; en consecuencia, al haber la actora reconvenida alegado en la contestación a la reconvención, que si cumplió con los pagos de impuestos municipales y tenía solvente el inmueble, a ésta corresponde la carga de probar ese hecho; mientras que a la demandada reconviniente corresponde probar a su vez el cumplimiento de su obligación.

PRUEBAS DE LAS PARTES

DE LA PARTE ACTORA RECONVENIDA:

Promueve en copia certificada documento protocolizado por ante la Oficina Subalterna del Segundo Circuito de Registro del Municipio Vargas del Distrito Federal (hoy del Estado Vargas), el día 13 de mayo de 1.994, bajo el Nro. 18, Tomo 9, Protocolo Primero, se le concede valor probatorio por comprobar su contenido como documento público, de conformidad con lo establecido en los artículos 1.357 y 1.359 del Código Civil y 429 del Código de Procedimiento Civil, por no haber sido impugnado por la parte demandada. Y así se declara.

Promueve original de contrato privado de opción a compra-venta, celebrado entre la F.G.R.H. y el ciudadano J.F.d.F., sobre un inmueble identificado como una (1) casa, ubicada en la Calle Guaicaipuro, Sector Mamo de C.L.M., Parroquia C.L.M., Municipio Vargas del Estado Vargas, autenticado por ante la Notaría Pública Trigésima Sexta del Municipio Libertador del Distrito Federal, de fecha 06 de Octubre de 1998, anotado bajo el N° 22, Tomo 77, que al haber sido reconocido por ambas partes adquiere pleno valor probatorio como lo indica el artículo 1.363 del Código Civil y Se le concede valor probatorio para comprobar su contenido, de conformidad con lo establecido en el artículo 443 del Código de Procedimiento Civil, por no haber sido tachado ni impugnado por la parte demandada. De dicho instrumento se constata la relación contractual existente entre las partes actora y accionada en el presente juicio, así como las condiciones en que fue pactado el contrato de opción a compra celebrado entre ambas. Y así se declara.

Promueve Original de Inspección Judicial evacuada en fecha 05 de Abril de 2004, por el Juzgado Cuarto de Municipio de la Circunscripción del Estado Vargas, sobre el inmueble. Este Tribunal, de conformidad con la disposición contenida en el artículo 507 del Código de Procedimiento Civil, le otorga valor probatorio a dicho medio probatorio, atendiendo a la sana crítica. Así se declara.

Promueve Copia fotostática simple de sentencia interlocutoria, dictada por el Juzgado Sexto de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, declarando la perención de la instancia, de fecha 27 de Mayo de 2004. De conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, este Tribunal le otorga valor probatorio a dicho instrumento. Así se declara.

Promueve Prueba de informes dirigida a la sociedad mercantil “Administradora Serdeco, C.A.”, a los fines de que informe sobre las deudas que hubiesen estado pendientes desde el 15 de Mayo de 1998 hasta el 12 de Agosto de 2005, respecto a los servicios de electricidad y aseo urbano prestados al inmueble de marras. Se observa que la prueba no fue evacuada en ninguna oportunidad en el juicio y al no constar la misma en autos, este Tribunal se abstiene de valorar la misma, en virtud de la inexistencia de instrumento sobre el cual pueda realizarse juicio de valor alguno. Así se declara.

Promueve original de certificado de solvencia Nº 57161, expedido por la Dirección General de Liquidación y Renta de la Alcaldía del Municipio Vargas, Distrito Federal (ahora Distrito Capital), de fecha 02 de Septiembre de 1998, válido hasta el 31 de Diciembre de 1998, identificado con el Nº 57161, sobre el inmueble. Se le concede valor probatorio como documento público administrativo, los cuales se encuentran revestidos de una presunción de veracidad iuris tantum de veracidad y que además, es erga omnes y de conformidad con lo establecido en el artículo 8 de La Ley Orgánica de Procedimiento Administrativo. Así se declara.

PRUEBAS DE LA PARTE DEMANDADA RECONVINIENTE:

Invoca el merito favorable de los autos.

Conforme a criterio jurisprudencial de nuestro M.T., el mérito de los autos no es un medio de prueba sino la solicitud de aplicación del principio de comunidad de la prueba o de adquisición, que rige en todo el sistema probatorio venezolano, que el Juez está en el deber de aplicar de oficio siempre sin necesidad de alegación de parte, por lo que éste no es un mecanismo para llevar al proceso los hechos que la parte pretende probar. Así se declarar.

Promueven Copia fotostática simple de cheque de gerencia, por la cantidad de Doce Millones de Bolívares (Bs. 12.000.000,oo), girado contra el Banco Canarias de Venezuela, cheque Nº 05009444, de fecha 14 de Mayo de 1998, librado en favor de la parte actora reconvenida, por concepto de la venta de cuotas de participación y abono a la opción de compra, suscrita el 15 de Mayo de 1998, de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, este Tribunal le otorga valor probatorio a dicho instrumento; sin embargo no es conducente si bien la parte actora reconvenida manifiesta no haber recibido pago alguno de parte del demandado reconviniente, tampoco desconoció, ni impugnó los documentos consignados por la parte demandada reconviniente; por lo que dichas pruebas no aportan ningún valor probatorio y no consta en documento alguno que los mismos hayan sido realizados por el comprador para satisfacer la obligación de pago establecida en el contrato de compra-venta, en razón del precio establecido al inmueble. Así se decide.

Promueven Copia fotostática simple de venta de cuotas de participación, de fecha 15 de Mayo de 1998, autenticada por ante la Notaría Pública Vigésima Primera del Municipio Libertador del Distrito Capital, anotada bajo el N° 46, Tomo 25, de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, este Tribunal le otorga valor probatorio a dicho instrumento. Así se declara.

Promueven Copia fotostática simple de contrato de primera opción de compra-venta, suscrita por las partes, sobre el inmueble suficientemente identificado en autos, autenticado por ante la Notaría Pública Vigésima Primera del Municipio Libertador del Distrito Capital, de fecha 15 de Mayo de 1998, anotado bajo el N° 42, Tomo 25, en la cual se había pactado el precio del inmueble en la cantidad de Cincuenta y Tres Millones (Bs. 53.000.000,oo), y de la cual, según sostiene la promovente, pese a no evidenciarse, puede deducirse que la parte demandada reconviniente pagó la cantidad de Doce Millones de Bolívares (Bs. 12.000.000,oo) como adelanto, en razón de haber establecido, en la segunda opción de compra-venta, en una cantidad menor a la primera, de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, este Tribunal le otorga valor probatorio a dicho instrumento. Así se declara.

Promueven Copia fotostática simple de contrato de opción de compra-venta, suscrito por las partes, sobre un inmueble identificado como una (1) casa, ubicada en la Calle Guaicaipuro, Sector Mamo de C.L.M., Parroquia C.L.M., Municipio Vargas del Estado Vargas, autenticado por ante la Notaría Pública Trigésima Sexta del Municipio Libertador del Distrito Federal, de fecha 06 de Octubre de 1998, anotado bajo el N° 22, Tomo 77, de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, este Tribunal le otorga valor probatorio a dicho instrumento. Así se declara.

Promueven Copia fotostática simple de cheque de gerencia, por la cantidad de Treinta y Cuatro Mil Novecientos Catorce Dólares de Norteamérica con Veinticuatro Centavos de Dólar (U.S.$ 34.914,24), dicha cantidad equivalía para la fecha de pago a Diecinueve Millones Novecientos Noventa y Nueve Mil Novecientos Noventa y Cuatro Bolívares con Setenta y Un Céntimos (Bs. 19.999.994,71), girado contra el Banco República, cheque Nº 06012, de fecha 06 de Octubre de 1998, librado a favor de la parte actora reconvenida, con cargo a una cuenta cuyo titular es la parte demandada reconviniente; esta documental, al no haber sido impugnada se tiene por fidedigna de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil; sin embargo la misma no es conducente para probar el hecho controvertido referido al pago que dice la demandada reconviniente haber realizado a la actora reconvenida toda vez que no obstante que la parte actora reconvenida no desconoció, ni impugnó los documentos consignados por la parte demandada reconviniente sin embargo, manifiesta no haber recibido pago alguno de parte del demandado reconviniente además de que éste cheque no esta causado al pago pactado en el contrato toda vez que no existe prueba alguna que evidencie que ese pago se correspondía con la deuda entre actora y demandada; en razón de lo cual, la referidas documental no aporta valor probatorio respecto los limites de la controversia. Así se decide.

Promueven Copia fotostática simple de cheque de gerencia, por la cantidad de Tres Millones de Bolívares (Bs. 3.000.000,oo), girado contra el Banco República, cheque Nº 513-0536461, de fecha 06 de Octubre de 1998, librado a favor de la parte actora reconvenida, con cargo a una cuenta cuyo titular es la parte demandada reconviniente, de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, este Tribunal le otorga valor probatorio a dicho instrumento; esta documental, al no haber sido impugnada se tiene por fidedigna de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil; sin embargo la misma no es conducente para probar el hecho controvertido referido al pago que dice la demandada reconviniente haber realizado a la actora reconvenida toda vez que no obstante que la parte actora reconvenida no desconoció, ni impugnó los documentos consignados por la parte demandada reconviniente sin embargo, manifiesta no haber recibido pago alguno de parte del demandado reconviniente además de que éste cheque no esta causado al pago pactado en el contrato toda vez que no existe prueba alguna que evidencie que ese pago se correspondía con la deuda entre actora y demandada; en razón de lo cual, la referida documental no aporta valor probatorio respecto los limites de la controversia.

Promueven la Prueba de informes, dirigida a la entidad bancaria “Banco Canarias de Venezuela”, para que informe si en fecha 14 de Mayo de 1998, fue librado cheque de gerencia en favor de la parte actora reconvenida, por instrucciones de la parte demandada reconviniente, por la cantidad de Doce Millones de Bolívares (Bs. 12.000.000,oo), cobrado por la parte actora reconvenida. Se observa que la prueba no fue evacuada en ninguna oportunidad en juicio, y al no constar la misma en autos, esta Juzgadora se abstiene de valorar la misma, en virtud de la inexistencia de instrumento sobre el cual pueda realizarse juicio de valor alguno. Así se declara.

Promueven la Prueba de informes, dirigida a la entidad bancaria “Fondo Común” (antes Banco República), para que informe si en fecha 06 de Octubre de 1998, fueron librados dos (2) cheques de gerencia en favor de la parte actora reconvenida, por instrucciones de la parte demandada reconviniente, el primero por la cantidad de Treinta y Cuatro Mil Novecientos Catorce Dólares de Norteamérica con Veinticuatro Centavos de Dólar (U.S.$ 34.914,24), y el segundo por la cantidad de Tres Millones de Bolívares (Bs. 3.000.000,oo), con cargo a una cuenta cuyo titular es la parte demandada reconviniente, cobrado por la parte actora reconvenida, de conformidad con la disposición contenida en el artículo 507 del Código de Procedimiento Civil, le otorga valor probatorio a dicho medio probatorio, atendiendo a la sana crítica. Así se declara.

MOTIVACION

La acción bajo análisis esta referida al cumplimiento de un contrato; cuya naturaleza para la parte actora es de opción de compra-venta y para la demandada de contrato de compra-venta; la cual ha sido incoada con fundamento en los artículo 548, 1.160, 1.159, 1.264 del Código Civil; mientras que la reconvención de la demandada pretende el cumplimiento del contrato que califica de compra-venta y esta sustentada en los artículos 1.141 y 1.161 del Código Civil.

Para decidir este Tribunal observa:

DE LA CALIFICACION DEL CONTRATO

En el caso bajo juzgamiento se aprecia que las partes al momento de suscribir dicho contrato lo denominaron “opción de compra-venta”, tal como sostiene la parte actora; sin embargo, el mismo ha sido calificado por la demandada en su contestación, como contrato de compra-venta; por lo que la calificación del referido contrato ha sido controvertida.

Ahora bien, la doctrina de casación, ha sostenido que ante las declaraciones explícitas y precisas de los contratantes no le es permitido a los Tribunales darles un significado distinto del que aparece evidente del significado propio de las palabras, ya que los contratos tienen fuerza de ley entre las partes. La calificación dada al contrato que han suscrito, el contenido del mismo debe ser a.p.e.T. a los fines de determinar su naturaleza y alcance.

En consecuencia, a los fines de resolver la controversia suscitada respecto la calificación del contrato, es necesario interpretar el mismo, a la luz de la disposición establecida en el artículo 12 del Código de Procedimiento Civil, el cual establece textualmente lo siguiente:

Artículo 12: Los Jueces tendrán por norte de sus actos la verdad, que procurarán conocer en los límites de su oficio. En sus decisiones el Juez debe atenerse a las normas del derecho, a menos que la Ley lo faculte para decidir con arreglo a la equidad. Debe atenerse a lo alegado y probado en autos, sin poder sacar elementos de convicción fuera de éstos, ni suplir excepciones o argumentos de hecho no alegados ni probados. El Juez puede fundar su decisión en los conocimientos de hecho que se encuentren comprendidos en la experiencia común o máximas de experiencia. En la interpretación de contratos o actos que presenten oscuridad, ambigüedad o deficiencia, los Jueces se atendrán al propósito y a la intención de las partes o de los otorgantes, teniendo en mira las exigencias de la ley, de la verdad y de la buena fe.

El artículo trascrito anteriormente, le da la potestad al Juez de interpretar y calificar los contratos que presenten ambigüedades, independientemente de la calificación dada por las partes a los mismos, en atención a las exigencias de la ley, la verdad y la buena fe.

Por otra parte quien aquí juzga, pese a que a las partes al momento de suscribir el contrato lo consideraron una opción de compra-venta, al a.l.c.d. mismo, se observa clara e indudablemente que han sido establecidas obligaciones recíprocas para ambas partes, debiendo ser consideradas principalmente dos (2) obligaciones características del contrato de compra-venta, a saber: la obligación del vendedor de trasladar la propiedad definitiva de la cosa y la obligación del comprador de pagar un precio, el cual ya había sido determinado.

Así pues, al haberse transmitido la propiedad de la cosa, lo que estaba diferido era la tradición o entrega del inmueble, la cual surgiría al momento de la protocolización, que en ningún caso es requisito esencial para el perfeccionamiento del contrato de compra-venta, toda vez que el mismo ha quedado perfeccionado con la manifestación del consentimiento de las partes contratantes, siendo que dicha protocolización sólo tiene efectos de oponibilidad frente a terceros.

Por otra parte, con relación al otro elemento referido a la intención de los contratantes, se puede concluir que el contrato que originó el juicio es de compra-venta, y no de opción de compra, pues aún cuando presente la apariencia de un contrato de opción de compra, la naturaleza de la convención objeto del presente juicio no es tal, pues hubo un acuerdo de voluntades entre el vendedor de entregar el inmueble vendido y el comprador de entregar el precio pactado; es decir, se verificó la venta por el cruce de voluntades o consentimiento.

En consecuencia, para esta juzgadora, tal como fue calificado por el juez “a quo”, en el caso bajo análisis estamos en presencia de un contrato de compra-venta, toda vez que en el mismo consta la manifestación de voluntad de ambas partes, por un lado la de vender el inmueble, y por el otro la de adquirir la propiedad del mismo, mediante el pago de un determinado precio y dicho inmueble se encuentra especificado y determinado en el contrato suscrito por las partes; y así se decide.

DE LA ACCION DE CUMPLIMIENTO DE CONTRATO INTERPUESTA POR LA PARTE ACTORA

Ahora bien, la parte actora reconvenida alega que la parte demandada reconviniente ha incumplido con su obligación de realizar la entrega del inmueble de marras, según lo establece el contrato en las cláusulas quinta, sexta y séptima del contrato a saber: Quinta: “En caso de que por cualquier razón no fuere efectuada la compra-venta pactada por este documento, el optante hará entrega de inmediato del inmueble, totalmente desocupado de bienes y personas a el propietario”. Sexta: “El optante conviene en pagar a el propietario una penalización por concepto de indemnización por daños y perjuicios causados a el propietario, los cuales son aceptados por el optante sin necesidad de comprobación alguna, de cuatrocientos mil bolívares (Bs.400.000,00) por cada mes en que el optante haya ocupado el inmueble”. Séptima: “Si por cualquier causa no se concretase la venta del Inmueble, el propietario tendrá el derecho de tomar posesión de inmediato del inmueble, pudiendo bajo la presencia de un Juez levantar inventario de los bienes que encuentre en el inmueble. El propietario queda facultado para pedir el traslado de dichos bienes a una depositaria, todo por cuenta del optante. Si transcurrieren treinta (30) días continuos y el optante no se presentare a pagar los gastos en que se haya incurrido con este procedimiento así como las penalizaciones pactadas, el optante autoriza expresamente, desde ahora, al propietario para que proceda a la venta de tales bienes y aplique el producto al pago de todos los gastos y penalizaciones acumuladas en contra del optante. Si quedare algún saldo a favor del optante será puesto a su orden en un banco o tribunal de la jurisdicción. Al tomar posesión del inmueble, el propietario queda en absoluta libertad de disponer de él a su libre albeldrío”; cumplimiento que exige toda vez que no fue otorgado el documento definitivo de compraventa del inmueble.

En razón del alegato anterior, la parte actora reconvenida demandó el cumplimiento del contrato suscrito, específicamente las cláusulas relativas a la entrega del inmueble y el pago de la penalización acordada, por concepto de indemnización de daños y perjuicios ocasionados por la parte demandada reconviniente a la actora reconvenida.

En virtud de la acción interpuesta, considera este Tribunal pertinente traer a colación lo establecido el artículo 1.167 del Código Civil, el cual reza:

Artículo 1.167: En el contrato bilateral, si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede a su elección reclamar judicialmente la ejecución del contrato o la resolución del mismo, con los daños y perjuicios en ambos casos si hubiere lugar a ello.

Conforme lo establece la citada disposición, la parte que no ha dado lugar al incumplimiento puede perfectamente exigir a su libre elección, el cumplimiento del contrato o su resolución, con los daños y perjuicios si hubiere lugar a ello, u optar por ejecutar la cláusula penal.

Al analizar el contrato de compra-venta suscrito por las partes en controversia, a la luz de la citada disposición; no puede dejar de observar esta Juzgadora, que la obligación siguiente al otorgamiento de dicho contrato iba dirigida a la parte actora reconvenida conforme la cláusula octava del contrato. Así tenemos, que la cláusula octava de dicho contrato, establece: “OCTAVA: (…) EL PROPIETARIO asume la obligación de tener libre de todo gravamen, censo, hipoteca a el inmueble y entregar oportunamente a el optante, para que se pueda otorgar el documento de Compra-Venta dentro del plazo previsto, las solvencias de el inmueble y la Planilla de pago al SENIAT del porcentaje correspondiente del Impuesto por la operación, así mismo debe tener vigente su Cédula de Identidad y su RIF. (…)” (sic)

De la cláusula antes citada, se deduce indudablemente que la obligación siguiente al otorgamiento del contrato suscrito por las partes le correspondía a la parte actora reconvenida; por lo que en este caso, con fundamento en las anteriores consideraciones, observa esta juzgadora que ha resultado probado en autos, tal como lo adujo la demandada reconviniente; que la actora reconvenida no dio cumplimiento a la obligación asumida en el contrato referida a “…la obligación de tener libre de todo gravamen, censo, hipoteca a el inmueble y entregar oportunamente a el optante, para que se pueda otorgar el documento de Compra-Venta dentro del plazo previsto, las solvencias de el inmueble y la Planilla de pago al SENIAT del porcentaje correspondiente del Impuesto por la operación, así mismo debe tener vigente su Cédula de Identidad y su RIF…”; en razón de lo cual; el incumplimiento de la parte demandada reconviniente alegado por la parte actora - reconvenida resulta ser consecuencia del incumplimiento de la parte actora reconvenida, toda vez que el pago de la totalidad del inmueble debía ser realizado por la parte demandada reconviniente, una vez verificada la solvencia del inmueble y demás obligaciones establecidas en la cláusula octava del contrato por el vendedor.

En razón de lo anterior, considera esta Juzgadora que en virtud de que la parte actora reconvenida dio lugar al incumplimiento de la demandada reconviniente; no puede en este caso exigir el cumplimiento del contrato toda vez que no están dados los supuestos de la norma contenida en el artículo 1.167 del Código Civil; así como tampoco puede prosperar la penalización solicitada por la parte actora reconvenida, respecto a la indemnización de daños y perjuicios, dado que la obligación le correspondía primeramente al vendedor, y posteriormente al comprador, el cual sólo debía pagar el precio; en razón de lo cual, verificado el incumplimiento de la obligación establecida en la cláusula octava del contrato por parte del vendedor; en definitiva la acción de cumplimiento de contrato e indemnización de daños y perjuicios, incoada no puede prosperar por lo que debe ser declarada sin lugar ; y así se decide.

DE LA RECONVENCION INTERPUESTA POR LA DEMANDADA RECONVINIENTE

Respecto la reconvención planteada por la parte demandada en su escrito de contestación a la demanda, se aprecia que la misma reconvino a la parte actora por cumplimiento del contrato de compra-venta suscrito por las partes, solicitando que la actora reconvenida sea condenada a pagar la totalidad de las deudas ante las autoridades administrativas municipales, a los fines de obtener la solvencia de derecho de frente del inmueble vendido; otorgar el documento de venta ante la Oficina Subalterna de Registro Público, así como recibir las cantidades restantes del precio de venta pactado para la fecha de la convención; alegando que el mismo, pese a ser denominado opción de compra-venta, se trataba de un contrato de compra-venta, en virtud de encontrarse en el mismo la manifestación del consentimiento de las partes contratantes, a los fines de vender y adquirir el inmueble de marras, así como consta la determinación del objeto del contrato y el precio del mismo.

Ahora bien, encontrándonos frente a un contrato bilateral de compra-venta como se resolvió supra, debe pasar a verificar esta Juzgadora si el incumplimiento de la obligación resulta imputable a la parte actora reconvenida, y si la parte demandada reconviniente efectivamente cumplió su obligación.

La parte demandada reconviniente alega el incumplimiento de la parte actora reconvenida respecto a su obligación, según lo establece la cláusula octava del contrato, referente a la solventa del inmueble.

Con fundamento en la declaratoria anterior respecto el incumplimiento tanto de la actora reconvenida como la demandada reconviniente, observa esta Juzgadora, que el alegato de la parte demandada reconviniente se encuentra demostrado, como quedo determinado supra; incumplimiento que se evidencia claramente de las pruebas aportadas en juicio por las partes, en el que se observa que si bien la parte actora promovió certificado de solvencia Nº 57161 sobre el inmueble de marras, expedido por la Dirección General de Liquidación y Renta de la Alcaldía del Municipio Vargas del Distrito Capital; el mismo era válido hasta el 31 de Diciembre de 1998, no abarcado el plazo convenido por las partes para el ejercicio de dicho contrato, toda vez que dicho plazo vencía en fecha 31 de enero de 1999, tal como lo establece la cláusula segunda del contrato, la cual establece textualmente: “SEGUNDA: El plazo convenido para el ejercicio de esta OPCIÓN se vence el 31 de Enero de 1.999.-”; por lo que ciertamente, la vendedora y actora en este proceso, no cumplió con la obligación asumida en el contrato en la cláusula octava y así se decide.

Con relación al cumplimiento de la demandada reconviniente se aprecia que ésta opone el pago de ciertas cantidades a la parte actora reconvenida, como parte del valor del inmueble.

Así también se aprecia que al momento de promover las pruebas, la parte demandada reconviniente para la demostración de la veracidad de sus alegatos, consignó en copias fotostática simples dos (2) cheques de gerencia, librados por el ciudadano J.F. contra el Banco República, a favor de la parte actora reconvenida, el primero por la cantidad de Treinta y Cuatro Mil Novecientos Catorce Dólares de Norteamérica con Veinticuatro Centavos de Dólar (U.S.$ 34.914,24), dicha cantidad equivalía para la fecha de pago a Diecinueve Millones Novecientos Noventa y Nueve Mil Novecientos Noventa y Cuatro Bolívares con Setenta y Un Céntimos (Bs. 19.999.994,71), y el segundo por la cantidad de Tres Millones de Bolívares (Bs. 3.000.000,oo), ambos de fecha 06 de Octubre de 1998, los cuales fueron ratificados mediante la prueba de informes, emanada de la entidad bancaria “Fondo Común”. Sin embargo, respecto de estas pruebas se observa que aún cuando la parte demandada reconviniente demostró haber efectuado los pagos contenidos en esos instrumentos; éstos no están causados debidamente al pago pactado en el contrato, y no consta en documento alguno que los mismos hayan sido realizados por el comprador para satisfacer la obligación de pago establecida en el contrato de compra-venta, en razón del precio establecido al inmueble; y que alegó haber realizado a la parte actora, correspondiente a la primera parte del precio estipulado para la venta del inmueble; en consecuencia, no ha resultado probado el alegato de cumplimiento en parte del pago que adujo la parte demandada reconviniente; y así se declara.

En consecuencia, por cuanto era imprescindible para la demandada reconviniente demostrar el cumplimiento de todas y cada una de sus obligaciones establecidas contractualmente, relativas básicamente al pago de las cantidades debidas por concepto del precio establecido al inmueble; al no haber alegado tampoco la excepción contenida en el artículo 1.168 del Código Civil, según la cual en los contratos bilaterales, cada contratante puede negarse a ejecutar su obligación si el otro no ejecuta la suya, a menos que se hayan fijado fechas diferentes para la ejecución de las dos obligaciones; y por el contrario, haber señalado que sí cumplió con su obligación, alegato este que no ha resultado probado; la reconvención propuesta resulta a todas luces improcedente, por cuanto la demandada se encontraba obligada a cumplir con el pago de las cantidades establecidas en el contrato de compra-venta suscrito por la partes; y así se decide.

En consideración a las referidas circunstancias por cuanto la actora reconvenida ni la demandada reconviniente han cumplido con las exigencias del artículo 1.167 del Código Civil para que sea procedente la acción de cumplimiento de contrato; en consecuencia, tanto la acción como la reconvención planteadas, no pueden prosperar y Así se decide.

En consecuencia, para esta juzgadora resulta forzoso concluir que el recurso de apelación no puede prosperar por lo que la decisión recurrida que declaro sin lugar la demandada de cumplimiento de contrato de opción de compraventa y sin lugar la reconvención; debe ser confirmada y así se decide.

DISPOSITIVA

En razón de las consideraciones precedentes, este Juzgado Superior Sexto en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, declara; PRIMERO: SIN LUGAR la apelación interpuesta por ambas partes, contra la decisión dictada en fecha 29 de Junio de 2006, por el Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de esta Circunscripción Judicial en el juicio que por Cumplimiento de Contrato de Opción de Compra-Venta, incoara el ciudadano F.G.R.H. en contra del ciudadano J.F., el cual se tramita en ese Tribunal. SEGUNDO: Se CONFIRMA la decisión apelada, proferida en fecha 29 de junio del 2006, por el Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de esta Circunscripción Judicial, que declaró sin lugar la demanda de cumplimiento de contrato opción de compra-venta, y sin lugar la reconvención de cumplimiento de contrato de compra-venta Y sin lugar la indemnización de daños y perjuicios. TERCERO: Por efecto de la confirmatoria de la sentencia apelada, se condena en costas del recurso a ambas partes apelantes de conformidad con el artículo 275 del Código de Procedimiento Civil.

Por cuanto el presente fallo se dictó fuera del lapso de ley se ordena la notificación de las partes.

Publíquese, Regístrese y déjese copia certificada de la presente decisión en la Sede del Despacho de conformidad con el artículo 248 del Código de Procedimiento Civil y devuélvase al Tribunal de la causa en su oportunidad legal.

Dada, firmada y sellada en la sede del Despacho del Juzgado Superior Sexto en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas; en la ciudad de Caracas, a los once (11) días del mes de noviembre del año 2009. Años 199º de la Independencia y 150º de la Federación.

LA JUEZA TITULAR,

ROSA DA´ SILVA GUERRA

EL SECRETARIO,

ABOG. J.F.O.

En la misma fecha (11/11/2.009) se registró y publicó el presente fallo, siendo las once (11:00).-

EL SECRETARIO,

ABOG. J.F.O.

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