Decisión de Juzgado Superior Quinto en lo Civil, Mercantil y del Transito de Caracas, de 9 de Julio de 2008

Comienza el presente juicio mediante libelo de demanda interpuesto en fecha 5 de agosto de 2004, el cual luego de efectuado el sorteo de distribución, correspondió el conocimiento al Juzgado Sexto de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas.

En fecha 9 de agosto de 2004 fueron consignados en el expediente los recaudos mencionados en el libelo, por lo que en fecha 20 de agosto de 2004, el tribunal de la causa admitió la demanda por los trámites del procedimiento ordinario.

Ante la imposibilidad de citar personalmente al demandado, se libró cartel de citación que fue publicado en la prensa y consignado en el expediente, habiendo transcurrido el plazo de ley, el tribunal procedió a nombrar defensor judicial, cuya designación quedó sin efectos producto de la comparecencia de la apoderada del demandado en fecha 20 de mayo de 2005, quien sustituyó apud acta y con reserva de ejercicio el mandato que le fue conferido.

En fecha 10 de junio de 2005 el demandado dio contestación a la demanda incoada y propuso reconvención, la cual fue admitida por auto de esa misma fecha.

El 15 de junio de 2005, el apoderado actor impugnó la sustitución de poder efectuada por la abogada del demandado y pidió que se declarase la nulidad del auto que admitió la reconvención, alegatos éstos que fueron replicados por la apoderada del demandado, quien adicionalmente, ratificó los actos cumplidos por los abogados sustitutos.

Luego, en fecha 17 de junio de 2005, los actores reconvenidos presentaron su contestación a la mutua petición, quedando desde entonces el juicio abierto a pruebas.

Con posterioridad, el día 30 de junio de 2005 la parte actora promovió pruebas y el día 14 de julio de 2005 la demandada hizo su ofrecimiento; pruebas que fueron agregadas al expediente en fecha 15 de julio de 2005 y admitidas mediante auto dictado en fecha 21 de julio de 2005, providenciándose lo conducente para su evacuación.

Previamente, el día 6 de julio de 2005, el tribunal había dictado auto a través del cual desechó la impugnación de la sustitución de poder efectuada por el representante de los demandantes.

Habiendo transcurrido íntegramente el lapso de evacuación de pruebas, en fecha 13 de febrero de 2006, sólo la parte demandada consignó informes y, vencido el plazo para que la actora formulase observaciones a éstos, finalmente en fecha 2 de junio de 2006 el tribunal de la causa dictó sentencia definitiva en la que, por un lado, desechó la petición de nulidad que había formulado el apoderado actor contra el auto de admisión de la reconvención, y por el otro, declaró parcialmente con lugar la demanda incoada de ejecución de contrato y sin lugar la pretensión principal y la subsidiaria contenidas en la reconvención, ordenando al demandado proceder a protocolizar el título de propiedad del inmueble vendido a los actores, y quedando éstos obligados a pagarle a aquél la cantidad de Bs. 12.023.200,oo; estableciéndose igualmente que, en caso de incumplimiento definitivo del demandado, la sentencia dictada serviría como título de propiedad a los demandantes. No hubo condenatoria en costas.

Contra esa decisión definitiva, sólo la parte demandada reconviniente ejerció recurso de apelación, por lo que una vez oído dicho recurso en ambos efectos, el expediente fue enviado al tribunal Superior distribuidor; allí, luego de efectuado el sorteo correspondiente, finalmente fue asignado el conocimiento del asunto a este tribunal.

Recibido el expediente en este Juzgado, se le dio entrada y se fijó el vigésimo día de despacho siguiente para la presentación de los informes, siendo que sólo la parte demandada hizo uso del derecho; la parte actora no formuló observaciones a los informes de la demandada y el juicio entró en etapa de dictar sentencia.

En fecha 12 de enero de 2007, la representación judicial del demandado consignó en autos facsímil de sentencia de la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia en la cual se interpretó el artículo 23 de la Ley Especial de Protección al Deudor Hipotecario de Vivienda, solicitando que dicho criterio fuese utilizado para sentenciar esta causa.

II

SÍNTESIS DE LA CONTROVERSIA

1 Alegatos de los demandantes.

En el escrito libelar que encabeza este juicio, los actores C.F.D.A. y M.A.Z., alegaron lo siguiente:

1.1 Que el contrato de opción a compra no está tipificado ni mucho menos regulado en la legislación nacional, y por tanto, es un contrato innominado al que le son aplicables, por analogía, las normas propias del contrato de venta previstas en el Código Civil.

1.2 Que mediante documento autenticado ante la Notaría Pública Cuarta del Municipio Sucre del Estado Miranda, en fecha 2 de junio de 2000, bajo el Nº 62, Tomo 49 de los libros respectivos, celebraron con el demandado G.Z.P. Contrato de Opción de Compraventa, que en esencia sería una verdadera venta, cuyas cláusulas se invocan y se citan casi totalmente, así:

“PRIMERA: “EL VENDEDOR”, es único y exclusivo dueño de un inmueble constituido por un apartamento residencial distinguido con el número y letra. (3-B), ubicado en el Edificio “RESIDENCIAS CAPRI VII CLUB”, en la calle Regina de la Urbanización Miranda, Municipio Sucre del Estado Miranda. El apartamento objeto de este contrato se encuentra ubicado en la Planta número tres (3) del Núcleo B del Edificio, tiene una superficie aproximada de ciento cincuenta y cinco metros cuadrados (155,00 Mts.2).”

“SEGUNDA: En virtud del presente contrato “EL VENDEDOR” se obliga a vender el inmueble antes descrito, a “LOS COMPRADORES”, o a la persona natural o jurídica que estos designen, quien se obliga a comprar el apartamento objeto de este contrato.”

“TERCERA: Al apartamento en cuestión le corresponde un porcentaje de Condominio del (3,56 %) sobre los derechos y obligaciones derivados del Condominio, según consta en el Documento de Condominio otorgado por ante la Oficina Subalterna del Primer Circuito de Registro del Distrito Sucre del Estado Miranda, bajo el Nº 9, Tomo 21, Protocolo Primero, de fecha 4 de Marzo de 1998, dicho documento “LOS COMPRADORES” aceptan y declaran conocer...”

“CUARTA: El precio fijo que por este documento “LOS COMPRADORES” están reservando y “EL VENDEDOR” se obliga a vender, es por la cantidad de CIENTO OCHENTA Y TRES MIL DOLARES (Us. $. 183,000.oo) de los Estados Unidos de Norte América que equivale a BOLIVARES CIENTO VEINTICINCO MILLONES CIENTO SETENTA Y DOS MIL EXACTOS (Bs. 125.172.000.oo), aplicando la tasa vigente para el día 31 de Mayo del año 2000 de BOLIVARES SEISCIENTOS OCHENTA Y CUATRO EXACTOS (Bs. 684.oo) POR DÓLAR (US. $. 1,00), equivalencia ésta solo referencial y no vinculante, que se hace en concordancia con lo dispuesto en el artículo 95 de la Ley de Reforma Parcial de la Ley del Banco Central de Venezuela, los referidos “COMPRADORES” se comprometen a efectuar el pago en moneda de los Estados Unidos de Norte América, o en su defecto en Bolívares al cambio Oficinal de la República Bolivariana de Venezuela según el boletín Oficial emanado por el Banco Central de Venezuela al momento de hacerse exigible cada uno de los Pagos que más adelante se citan. “LOS COMPRADORES” se obligan a pagar el precio de la siguiente manera: a) La cantidad de CINCUENTA MIL DOLARES (Us. $ 50,000.oo) de los Estados Unidos de Norte América, que equivale a BOLIVARES TREINTA Y CUATRO MILLONES DOSCIENTOS MIL EXACTOS (Bs. 34.200.000,oo), en este acto, y b) La cantidad de CIENTO TREINTA Y TRES MIL DOLARES (Us. $. 133,000.oo) de los Estados Unidos de Norte América, que equivale a BOLIVARES NOVENTA MILLONES NOVECIENTOS SETENTA Y DOS MIL EXACTOS (Bs. 90.972.000,oo), de la siguiente manera: 1) La cantidad de VEINTISEIS MIL SESISCIENTOS DOLARES (Us. $. 26,600.oo) de los Estados Unidos de Norte América, que equivale a la cantidad de BOLIVARES DIEZ Y OCHO MILLONES CIENTO NOVENTA Y CUATRO MIL CUATROCIENTOS EXACTOS (Bs. 18.194.400,oo), el Primero (01) de Junio del año 2001. 2) La cantidad de VEINTISEIS MIL SEISCIENTOS DOLARES (Us. $. 26,600.oo) de los Estados Unidos de Norte América, que equivale a la cantidad de BOLIVARES DIEZ Y OCHO MILLONES CIENTO NOVENTA Y CUATRO MIL CUATROCIENTOS EXACTOS (Bs. 18.194.400,oo), el Primero de Junio del año 2002. 3) La cantidad de VEINTISEIS MIL SEISCIENTOS DOLARES (US. $ 26,600.oo), de los Estados Unidos de Norte América, que equivale a la cantidad de BOLIVARES DIEZ Y OCHO MILLONES CIENTO NOVENTA Y CUATRO MIL CUATROCIENTOS EXACTOS (Bs. 18.194.400,oo), el Primero de Junio del año 2003. 4) La cantidad de VEINTISEIS MIL SEISCIENTOS DOLARES (Us. $ 26,600.oo), de los Estados Unidos de Norte América, que equivale a la cantidad de BOLIVARES DIEZ Y OCHO MILLONES CIENTO NOVENTA Y CUATRO MIL CUATROCIENTOS EXACTOS (Bs. 18.194.400,oo) el Primero de Junio del año 2004. 5) La cantidad de VEINTISEIS MIL SEISCIENTOS DOLARES, (Us. $ 26,600.oo) de los Estados Unidos de Norte América, que equivale a la cantidad de BOLIVARES DIEZ Y OCHO MILLONES CIENTO NOVENTA Y CUATRO MIL CUATROCIENTOS EXACTOS (Bs. 18.194.400,oo), el Primero de Junio del año 2005.”

“QUINTA: El incumplimiento de una o cualquiera de las obligaciones aquí expresadas por parte de “LOS COMPRADORES”, dará derecho a “EL VENDEDOR” a declarar unilateralmente resuelto el presente contrato y podrá disponer libremente del inmueble a su solo juicio y retendrá para sí las cantidades dadas en pagos hasta el momento de su incumplimiento. Si por el contrario el incumplimiento proviene de “EL VENDEDOR”, esta deberá restituir a “LOS COMPRADORES” las cantidades dadas en pago y adicionalmente una cantidad igual como justa indemnización por todos los daños y perjuicios causados, sin que “LOS COMPRADORES” tengan mas nada que reclamar”.

“SEXTA: Cualquier comunicación o notificación a las partes se hará a la siguiente dirección: “EL VENDEDOR”: Av. F.d.M., Edificio Centro Empresarial Metropolitana de Automóviles (PANALPINA), Nivel Mezzanina. Ofic. M-1. Los Ruices. Caracas. Tlf. 2392360 – 2342266; “LOS COMPRADORES”: Centro Profesional La Urbina, Local “B”, Calle 3-A, Urbanización La Urbina, Caracas.”

“SÉPTIMA: Será por cuenta de “LOS COMPRADORES”, todos los gastos que genere esta negociación, derechos de Registro y Notaría; redacción de documentos, timbres fiscales, traslados y habilitaciones. Así mismo queda entendido que correrá por cuenta de “LOS COMPRADORES” el pago de la cuota mensual de condominio correspondiente al apartamento en cuestión, así como el pago de los Impuestos Municipales (Derecho de frente del inmueble), a partir de la fecha Primero (01) de junio del año 2000.”

OCTAVA: Para todos los efectos derivados del presente contrato se elige como domicilio especial la Ciudad de Caracas, a la jurisdicción de cuyos tribunales las partes declaran someterse. Se hacen dos ejemplares de un mismo tenor a un solo efecto. En Caracas, a la fecha de su presentación.

1.3 Que al momento de la firma del contrato, le pagaron al vendedor la cantidad de Cincuenta Mil Dólares (US. $ 50.000,oo), y éste les extendió el correspondiente recibo, entregándoles además el inmueble vendido; y que, estando ya en posesión del inmueble, comenzaron a cumplir las obligaciones que como propietarios les correspondían, pagando los servicios de electricidad, teléfono, etc., así como los gastos del condominio del apartamento.

1.4 Que llegada la oportunidad pactada, pagaron la primera y segunda cuotas convenidas de Veintiséis Mil Seiscientos Dólares (US $ 26.600,oo) cada una, pero que para el año 2003, ante la imposibilidad de pagar en moneda extranjera producto del régimen de control cambiario instaurado en el país, le pagaron al vendedor la cantidad de Cuarenta y Dos Millones Trescientos Mil Bolívares (Bs. 42.300.000,oo) mediante tres cheques a su favor; quedando una diferencia por pagar de Dos Millones Trescientos Veintitrés Mil Doscientos Bolívares (Bs. 2.323.200,oo) que serían pagados al momento de otorgar el documento definitivo de propiedad ante el Registro correspondiente.

1.5 Que todos los pagos fueron aceptados por el vendedor, quien expidió los recibos correspondientes, exceptuando el del último pago que se realizó en moneda nacional, razón por la cual éste se habría rehusado a otorgar el documento de propiedad ante el Registro Inmobiliario, alegando que en el contrato no establecía fecha para ello, siendo que su pretensión –según se alega- sería que se le pague el saldo del precio en Dólares o en todo caso, a la tasa de cambio oficial vigente.

1.6 Que según la relación de pagos efectuados al vendedor, los compradores han abonado un total de Ciento Veintidós Millones Ochocientos Cuarenta y Ocho Mil Ochocientos Bolívares (Bs. 122.848.800,oo), de manera que como el precio del inmueble se habría fijado en la suma de Ciento Veinticinco Millones Ciento Setenta y Dos Mil Bolívares (Bs. 125.172.000,oo) según la cláusula Cuarta del contrato, entonces los demandantes adeudarían al demandado únicamente la cantidad de Dos Millones Trescientos Veintitrés Mil Doscientos Bolívares (Bs. 2.323.200,oo), que le serían pagados al momento de otorgarse el documento de venta o en caso contrario, cuando el tribunal lo dispusiese, previa ejecución de la sentencia que recaiga en este juicio.

1.7 Con fundamento en las consideraciones expuestas, los actores C.F.D.A. y M.A.Z. demandan al ciudadano G.Z.P. para que convenga: (i) En cumplir con el contrato celebrado entre las partes el día 2 de junio de 2000; (ii) En que el precio fijo del inmueble es la cantidad de Ciento Ochenta y Tres Mil Dólares (US $ 183.000.000,oo), que aplicando la tasa de cambio vigente para el 31 de mayo de 2000 de Seiscientos Ochenta y Cuatro Bolívares (Bs. 684,oo) por cada dólar, equivalen a Ciento Veinticinco Millones Ciento Setenta y Dos Mil Bolívares (Bs. 125.172.000,oo); (iii) En que de dicho precio, el vendedor ya ha recibido la suma de Ciento Veintidós Millones Ochocientos Cuarenta y Ocho Mil Ochocientos Bolívares (Bs. 122.848.800,oo) y que dicho monto debe ser deducido del precio fijo de la venta; y (iv) En otorgarle a los actores, previo pago de la diferencia pendiente del precio de Dos Millones Trescientos Veintitrés Mil Doscientos Bolívares (Bs. 2.323.200,oo), el respectivo documento de venta ante la Oficina de Registro competente y, para el caso de no hacerlo, se señale en la sentencia que ésta sirva de título suficiente registrable que acredite la propiedad del inmueble a favor de los actores.

1.8 La demanda fue estimada en la cantidad de Ciento Cincuenta Millones de Bolívares (Bs. 150.000.000,oo)

2 Defensas del demandado en su contestación.

Por su parte, el demandado G.Z.P., al rendir su contestación al fondo, previamente convino en los siguientes hechos:

2.1 Que admite haber suscrito un documento con los actores ante la Notaría Pública Cuarta del Municipio Autónomo Sucre del Estado Miranda, en fecha 02 de junio de 2000, bajo el Nº 62, Tomo 49 de los Libros de Autenticaciones llevados por esa Notaría, y que tal documento es en esencia un contrato de compraventa.

2.2 Que acepta también que los demandantes le pagaron la cantidad de Cincuenta Mil Dólares de los Estados Unidos de América (US. $ 50.000,oo) el día de la firma del contrato de venta, es decir, el 2 de junio de 2000 y que, desde esa misma fecha, los accionantes ocupan el inmueble.

2.3 Que es cierto que los actores cumplieron con el pago de las cuotas vencidas los días 1° de junio de 2001 y 1° de junio de 2002, cada una de ellas por la cantidad de Veintiséis Mil Seiscientos Dólares de los Estados Unidos de América (US $ 26.600, oo).

2.4 Que asimismo, conviene en que por virtud de la implementación del Régimen de Control de Cambios en Venezuela, los demandantes pagaron la cuota del precio de Veintiséis Mil Seiscientos Dólares de los Estados Unidos de América (US $ 26.600,oo) del 1° de junio de 2003, en su equivalente en bolívares a la tasa de Bs.1.600,00 por cada dólar, es decir, que le pagaron la cantidad de Cuarenta y Dos Millones Quinientos Sesenta Mil Bolívares (Bs. 42.560.000,OO).

Hechas estas explicaciones preliminares, el demandado formuló los siguientes alegatos y defensas:

2.5 Que niega, rechaza y contradice en todas y cada una de sus partes la acción deducida por los actores en su contra, tanto en los hechos alegados, por ser en su mayoría falsos, como en el derecho invocado, por ser incorrecto e improcedente, salvo los hechos que fueron expresamente admitidos, pidiendo que a esa contradicción general se le otorgue el efecto de arrojar la carga de la prueba de los hechos fundamentales de la acción sobre la parte actora.

2.6 Que con base en el artículo 1.168 del Código Civil, opone la excepción “non adimpleti contractus” para enervar el cumplimiento que se le exige de hacer la tradición registral del apartamento, por las siguientes razones:

1. Los actores habrían incumplido “olímpicamente” su obligación fundamental de pagar el precio pactado en el contrato de compraventa, pues no pagaron la cuarta ni la quinta cuota del mismo, tal como se estableció en la cláusula Cuarta de dicha convención, según la cual los demandantes debieron pagar el equivalente en bolívares al cambio oficial de Veintiséis Mil Seiscientos Dólares de los Estados Unidos de América (US $ 26.600,oo) el día 1° de junio de 2004; y lo mismo debieron hacer el día 1° de junio de 2005.

2. Que naturalmente, la obligación de pagar el precio es la principal obligación del comprador, tal como lo expresa con claridad el artículo 1.527 del Código Civil; pero que no obstante, en el presente caso todas las obligaciones asumidas por los compradores eran igualmente principales, pues en la cláusula quinta del contrato de compraventa se pactó que el incumplimiento de cualesquiera de las obligaciones a cargo de ellos constituía una causal de resolución.

3. Que, siendo así, es indubitable que todas las obligaciones incumplidas por los demandantes tenían un carácter principal en la convención, de manera que el demandado está autorizado para oponer la excepción “non adimpleti contractus” para eximirse de cumplir con la obligación de hacer la tradición, cuestión que equivocadamente le ha sido exigida a través de esta demanda.

   2.7 Que el precio del inmueble se pactó para ser pagado en Dólares de los Estados Unidos de América o en su equivalente en Bolívares, tomando como referencia cambiaria la tasa oficial vigente al momento que ocurriera cada pago, por lo que de la manera más tajante y categórica, niega, rechaza y contradice que el precio del inmueble se hubiese fijado en la cantidad de Ciento Veinticinco Millones Ciento Setenta y Dos Mil Bolívares (Bs. 125.172.000,oo) como se alega en la demanda, suma ésta que sería el equivalente al precio real del inmueble de Ciento Ochenta y Tres Mil Dólares de los Estados Unidos de América (US $ 183.000,oo) pero traducido a bolívares al cambio vigente para el día 2 de junio de 2000, fecha en que se celebró el contrato, cuando la tasa de cambio era de Seiscientos Ochenta y Cuatro Bolívares (Bs.684,oo) por cada dólar.

   2.8 En tal sentido, alega expresamente que el precio del inmueble se pactó en la cantidad de Ciento Ochenta y Tres Mil Dólares de los Estados Unidos de América (US $ 183.000,oo), y el cambio referencial que aparece en el contrato de Seiscientos Ochenta y Cuatro Bolívares (Bs.684,oo) por dólar, se hizo única y exclusivamente para dar cumplimiento con lo que establecía para entonces el artículo 95 de la Ley del Banco Central de Venezuela (hoy en día, artículo 117), tal como lo habrían convenido las partes según la cláusula cuarta del contrato de compraventa, que textualmente transcribe:

   “CUARTA: El precio fijo que por este documento “LOS COMPRADORES” están reservando y “EL VENDEDOR” se obliga a vender, es por la cantidad de CIENTO OCHENTA Y TRES MIL DOLARES (Us. $. 183,000.oo) de los Estados Unidos de Norte América que equivale a BOLIVARES CIENTO VEINTICINCO MILLONES CIENTO SETENTA Y DOS MIL EXACTOS (Bs. 125.172.000.oo), aplicando la tasa vigente para el día 31 de Mayo del año 2000 de BOLIVARES SEISCIENTOS OCHENTA Y CUATRO EXACTOS (Bs. 684.oo) POR DÓLAR (Us. $. 1,oo), equivalencia ésta solo referencial y no vinculante, que se hace en concordancia con lo dispuesto en el artículo 95 de la Ley de Reforma Parcial de la Ley del Banco Central de Venezuela, los referidos “COMPRADORES” se comprometen a efectuar el pago en moneda de los Estados Unidos de Norte América, o en su defecto en Bolívares al cambio Oficinal de la República Bolivariana de Venezuela según el boletín Oficial emanado por el Banco Central de Venezuela al momento de hacerse exigible cada uno de los Pagos que más adelante se citan. “LOS COMPRADORES” se obligan a pagar el precio de la siguiente manera: a) La cantidad de CINCUENTA MIL DOLARES (Us. $ 50,000.oo) de los Estados Unidos de Norte América, que equivale a BOLIVARES TREINTA Y CUATRO MILLONES DOSCIENTOS MIL EXACTOS (Bs. 34.200.000,oo), en este acto, y b) La cantidad de CIENTO TREINTA Y TRES MIL DOLARES (Us. $. 133,000.oo) de los Estados Unidos de Norte América, que equivale a BOLIVARES NOVENTA MILLONES NOVECIENTOS SETENTA Y DOS MIL EXACTOS (Bs. 90.972.000,oo), de la siguiente manera: 1) La cantidad de VEINTISEIS MIL SESISCIENTOS DOLARES (Us. $. 26,600.oo) de los Estados Unidos de Norte América, que equivale a la cantidad de BOLIVARES DIEZ Y OCHO MILLONES CIENTO NOVENTA Y CUATRO MIL CUATROCIENTOS EXACTOS (Bs. 18.194.400,oo), el Primero (01) de Junio del año 2001. 2) La cantidad de VEINTISEIS MIL SEISCIENTOS DOLARES (Us. $. 26,600.oo) de los Estados Unidos de Norte América, que equivale a la cantidad de BOLIVARES DIEZ Y OCHO MILLONES CIENTO NOVENTA Y CUATRO MIL CUATROCIENTOS EXACTOS (Bs. 18.194.400,oo), el Primero de Junio del año 2002. 3) La cantidad de VEINTISEIS MIL SEISCIENTOS DOLARES (US. $ 26,600.oo), de los Estados Unidos de Norte América, que equivale a la cantidad de BOLIVARES DIEZ Y OCHO MILLONES CIENTO NOVENTA Y CUATRO MIL CUATROCIENTOS EXACTOS (Bs. 18.194.400,oo), el Primero de Junio del año 2003. 4) La cantidad de VEINTISEIS MIL SEISCIENTOS DOLARES (Us. $ 26,600.oo), de los Estados Unidos de Norte América, que equivale a la cantidad de BOLIVARES DIEZ Y OCHO MILLONES CIENTO NOVENTA Y CUATRO MIL CUATROCIENTOS EXACTOS (Bs. 18.194.400,oo) el Primero de Junio del año 2004. 5) La cantidad de VEINTISEIS MIL SEISCIENTOS DOLARES, (Us. $ 26,600.oo) de los Estados Unidos de Norte América, que equivale a la cantidad de BOLIVARES DIEZ Y OCHO MILLONES CIENTO NOVENTA Y CUATRO MIL CUATROCIENTOS EXACTOS (Bs. 18.194.400,oo), el Primero de Junio del año 2005.”

   2.9 Que la transcripción anterior deja claro que la pretensión de los actores, según la cual el precio de venta del inmueble es la cantidad de Ciento Veinticinco Millones Ciento Setenta y Dos Mil Bolívares (Bs. 125.172.000,oo), constituye una alegación temeraria y reñida con los claros términos del contrato, que es Ley entre las partes.

   2.10 Que por todo ello es que alega que el precio del inmueble es la cantidad de Ciento Ochenta y Tres Mil Dólares d¬e los Estados Unidos de América (US $ 183.000,oo), cantidad ésta que podía ser pagada en dicha moneda extranjera, o en bolívares a la tasa de cambio oficial al momento en que se hiciera cada pago; y que esto quiere decir que si los actores, producto del control cambiario que existe en el país desde el pasado mes de febrero de 2003, no podían cancelar el precio en esa moneda extranjera, debían hacerlo en bolívares a la tasa de cambio que estuviera vigente para el momento de cada pago, y no al cambio que estaba vigente hace cinco (5) años, como se pretende en la demanda.

   2.11 Que partiendo de esa base, la cuota de US. $ 26.600,oo que venció el 1° de junio de 2004, que no le habría sido cancelada al demandado, debió ser pagada en bolívares a la tasa de cambio oficial que para ese entonces se encontraba vigente en el país, es decir, a la tasa de Mil Novecientos Veinte Bolívares (Bs. 1.920,oo) por cada dólar; y la última cuota que, por el mismo monto, debió ser pagada el día 1° de junio de 2005, y que tampoco fue cancelada, debió abonarse haciendo la conversión correspondiente a la tasa de Dos Mil Ciento Cincuenta Bolívares (Bs. 2.150,00) por cada dólar.

   2.12 Que como consecuencia de todo lo anterior, debe desecharse la pretensión de los actores de liberarse de su obligación de pagar las expresadas cuotas haciendo la conversión de los dólares a los bolívares a la tasa de Seiscientos Ochenta y Cuatro Bolívares (Bs. 684,oo) por dólar que se encontraba vigente para el día 2 junio de 2000, pues los términos del contrato son claros: las cuotas del precio debían ser pagadas, o bien en dólares, o bien en bolívares, pero a la tasa de cambio vigente para el momento del pago y así pide que se declare.

   2.13 Que, como corolario del alegato anterior, niega y rechaza que los demandantes adeuden por concepto de saldo del precio del inmueble, la cantidad de Dos Millones Trescientos Veintitrés Mil Doscientos Bolívares (Bs. 2.323.200,oo), pues lo cierto es que éstos aún adeudan la cantidad de Cincuenta y Tres Mil Doscientos Dólares de los Estados Unidos de América (US $ 53.200,oo), cantidad ésta que considerando el cambio oficial vigente de Dos Mil Ciento Cincuenta Bolívares (Bs. 2.150,oo) por dólar, equivaldría a la cantidad de Ciento Catorce Millones Trescientos Ochenta Mil Bolívares (Bs. 114.380.000,oo); y que, si mañana el Ejecutivo Nacional decide modificar la tasa de cambio oficial del bolívar con respecto al dólar, el saldo del precio sufrirá una modificación.

   3 Alegatos del demandado reconviniente en su mutua petición.

   De conformidad con el artículo 365 del Código de Procedimiento Civil, el demandado G.Z.P. planteó contra los ciudadanos C.F.D.A. y M.A.Z. mutua petición, alegando lo siguiente:

   3.1 Que según el documento autenticado ante la Notaría Pública Cuarta del Municipio Sucre del Estado Miranda, en fecha 2 de junio de 2000, bajo el Nº 62, Tomo 49 de los libros respectivos, las partes celebraron un contrato de compraventa sobre un apartamento residencial distinguido con el número y letra (3-B), ubicado en el Edificio “RESIDENCIAS CAPRI VII CLUB” en la Regina de la Urbanización Miranda, Municipio Sucre del Estado Miranda. El apartamento objeto de este contrato se encuentra ubicado en la planta número tres (3) del núcleo B del edificio, tiene una superficie aproximada de ciento cincuenta y cinco metros cuadrados (155,oo Mts. 2) y consta de: Dormitorio principal con baño y closet, dos dormitorios con un (1) baño compartido, un (1) dormitorio de servicio con baño, una (1) cocina, un (1) lavandero, un (1) estudio, un (1) baño auxiliar, un (1) balcón cubierto, un (1) salón y un (1) comedor. A dicho apartamento le corresponden tres (3) puestos de estacionamiento distinguidos con los números once (11), doce (12) y trece (13) ubicados en la planta sótano dos (2) y un maletero marcado con el Nº tres (3), también ubicado en la planta sótano dos (2) del citado edificio.

   3.2 Que el precio de la venta del inmueble sería la cantidad de Ciento Ochenta y Tres Mil Dólares de los Estados Unidos de América (US $ 183.000,oo), el cual sería pagado por los actores de la forma siguiente: US $ 50.000,oo al momento de la firma del contrato y los restantes US $ 133.000,oo en cinco (5) cuotas anuales y consecutivas de US $ 26.600,oo cada una, las cuales vencían los días 1 de junio de 2001, 1 de junio de 2002, 1 de junio de 2003, 1 de junio de 2004 y 1 de junio de 2005, respectivamente, tal como aparece claramente expresado en la cláusula cuarta del referido contrato.

   3.3 Que a pesar del compromiso adquirido por los actores reconvenidos en el mencionado contrato de venta inmobiliaria, éstos no le han pagado la cuarta y quinta cuota de las pactadas en la cláusula cuarta del contrato, es decir, las vencidas el 1 de junio de 2004 y 1 de junio de 2005 por la cantidad de US $ 26.600,oo cada una, o su equivalente en bolívares que, a razón de la tasa oficial vigente de Bs.2.150,oo por dólar, ascienden a la suma de Ciento Catorce Millones Trescientos Ochenta Mil Bolívares (Bs. 114.380.000,oo).

   3.4 Que en la cláusula Quinta del contrato de venta se pactó expresamente que “el incumplimiento de una cualesquiera de las obligaciones aquí expresadas por parte de los compradores, dará derecho a EL VENDEDOR a declarar unilateralmente resuelto el presente contrato y podrá disponer libremente del inmueble a su solo juicio y retendrá para si las cantidades dadas en pago hasta el momento de su incumplimiento. (…)”, estipulación ésta que constituye una cláusula penal de acuerdo a las previsiones de los artículos 1.257 y 1.258 del Código Civil que expresamente hace valer.

   3.5 Con base en el incumplimiento imputado a los actores respecto del pago total del precio de venta del inmueble, el ciudadano G.Z.P. contra-demandó a los ciudadanos C.F.D.A. y M.A.Z., para que convengan: (i) En la resolución del contrato de compraventa, producto del incumplimiento en el pago de la cuarta y quinta cuota del precio de venta, que debieron ser pagadas los días 1° de junio de 2004 y 1° de junio de 2005 respectivamente; (ii) En entregarle, libre de bienes y personas, el apartamento distinguido con el número y letra 3-B del Edificio Residencias Capri Club, en la Calle Regina de la Urbanización Miranda, antes identificado; (iii) En que el demandado reconviniente tiene derecho a retener la cantidad de Ciento Veintinueve Mil Ochocientos Dólares de los Estados Unidos de América (US $ 129.800,oo) que para el día de hoy equivalen a la suma de Doscientos Setenta y Nueve Millones Setenta Mil Bolívares (Bs. 279.070.000,oo) a la tasa oficial de Bs. 2.150,oo por cada dólar, por concepto de cláusula penal prevista en la cláusula quinta del contrato de venta.

   3.6 Para el caso que se estimare que no es procedente la anterior acción resolutoria, subsidiariamente, de conformidad con en el artículo 78 del Código de Procedimiento Civil y con apoyo en el artículo 1.167 del Código Civil, el demandado reconviniente demanda el cumplimiento del contrato de compraventa celebrado con los actores reconvenidos para que le paguen la cantidad de Cincuenta y Tres Mil Dólares de los Estados Unidos de América (US $ 53.000,oo) a la tasa de cambio que se encuentre vigente de dólares a bolívares para la fecha del pago, por concepto de la cuarta y quinta cuota pactadas en la cláusula cuarta del contrato de compraventa, es decir, las vencidas el 1° de junio de 2004 y el 1° de junio de 2005, por la cantidad de US $ 26.600,oo cada una. Señala que la cantidad reclamada en esta pretensión de cumplimiento equivale para ese momento a Ciento Catorce Millones Trescientos Ochenta Mil Bolívares (Bs.114.380.000,oo) a la tasa de cambio oficial de Bs.2150,oo por cada dólar, pero que cualquier variación que se produzca en dicha tasa, significaría un ajuste en el monto reclamado.

   3.7 Finalmente aceptó la cuantía fijada en el libelo de demanda y procedió a estimar su acción reconvencional en la cantidad de Doscientos Setenta y Nueve Millones Setenta Mil Bolívares (Bs. 279.070.000,oo).

   4 Defensas de los actores reconvenidos en la contestación a la reconvención.

   Admitida la reconvención propuesta y llegada la oportunidad de Ley, los actores C.F.D.A. y M.A.Z. procedieron a dar contestación a la reconvención deducida en su contra, oponiendo las siguientes defensas:

   4.1 Que niegan, rechazan y contradicen en todas y cada una de sus partes, tanto en los hechos como en cuanto al derecho, la reconvención propuesta, por cuanto ésta no está dirigida contra ellos.

   4.2 Que no es cierto que se encuentren morosos en el pago del precio del inmueble que les fue vendido, pues lo cierto es que tal como lo alegaron en el libelo, el vendedor demandado luego de recibir el pago en bolívares de la cuota correspondiente al mes de junio de 2003, se negó a entregar el correspondiente recibo de pago, porque su intención era que la obligación pendiente se le pagase en moneda extranjera, cuestión que sería imposible dada la instauración del control de cambio; y que, debido a esa circunstancia, cuando se le solicitó al vendedor que procediese a otorgar el documento definitivo de la venta ante el Registro Inmobiliario, éste se negó a hacerlo con la excusa de que en el contrato no se previó ningún plazo para ello, de modo que sólo lo haría cuando se le pagara el saldo en moneda extranjera, siendo esa la verdadera causa por la que se interpuso la demanda.

   4.3 Que no están obligados a pagar las cantidades reclamadas en la reconvención (US $ 53.200,oo) ya que lo único que se le adeuda al vendedor es la suma de Dos Millones Trescientos Veintitrés Mil Doscientos Bolívares (Bs. 2.323.200,oo), tal como se señaló en el libelo de demanda; y que, en tal sentido, invoca la cláusula Cuarta del contrato de compraventa celebrado donde se estipuló claramente que: “CUARTA: El precio fijo que por este documento “LOS COMPRADORES” están reservando y “EL VENDEDOR” se obliga a vender, es por la cantidad de CIENTO OCHENTA Y TRES MIL DOLARES (Us. $. 183,000.oo) de los Estados Unidos de Norte América que equivale a BOLIVARES CIENTO VEINTICINCO MILLONES CIENTO SETENTA Y DOS MIL EXACTOS (Bs. 125.172.000.oo), aplicando la tasa vigente para el día 31 de Mayo del año 2000 de BOLIVARES SEISCIENTOS OCHENTA Y CUATRO EXACTOS (Bs. 684.00) POR DÓLAR (Us. $. 1,oo) …”.

   4.4 Que conforme al Código Civil, la venta es un contrato por el cual una parte (el vendedor) se obliga a transferir la propiedad de una o varias cosas muebles o inmuebles a otra (comprador) la que a su vez se obliga a pagar el precio en dinero. Es decir, que si en el presente caso los compradores han pagado casi la totalidad del precio, pues han abonado Ciento Veintidós Millones Ochocientos Cuarenta y Ocho Mil Ochocientos Bolívares (Bs.122.848.800,oo) de un total de Ciento Veinticinco Millones Ciento Setenta y Dos Mil Bolívares (Bs.125.172.000,oo), no puede el vendedor pretender que se le pague el saldo del precio sin que haya otorgado el documento de venta ante la Oficina de Registro correspondiente.

   4.5 Que traen a colación la nueva Ley Especial de Protección al Deudor Hipotecario de Vivienda promulgada en fecha 3 de enero de 2005, cuyo artículo 23 establece que: “Los créditos hipotecarios, los contratos de ventas con financiamientos u operaciones de compraventa, destinados a la construcción, autoconstrucción, adquisición, ampliación o remodelación de vivienda, sólo se otorgarán en bolívares, conforme con lo previsto en el artículo 318 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela. La contratación realizada en moneda extranjera es ilegal. En consecuencia, se proscriben los créditos hipotecarios para vivienda en moneda extranjera, y quienes hayan otorgado créditos en moneda extranjera deberán reponer a su estado original en bolívares al tipo de cambio de referencia vigente para la fecha del contrato, publicado por el Banco Central de Venezuela.”, todo lo cual concuerda con lo que en tal sentido señala el Código Civil en lo que se refiere al precio de la venta.

   4.6 Que con base en las razones expuestas, piden que se declare sin lugar la reconvención.

   III

   ANÁLISIS DEL MATERIAL PROBATORIO

   1. Pruebas aportadas por los actores reconvenidos.

   Con su libelo de demanda, los demandantes únicamente promovieron el siguiente documento:

   1.1 Copia del contrato suscrito con el demandado ante la Notaría Pública Cuarta del Municipio Sucre del Estado Miranda, en fecha 2 de junio de 2000, bajo el Nº 62, Tomo 49 de los libros respectivos.

   Dicho documento fue expresamente aceptado por el demandado en su contestación, por lo que este tribunal le confiere pleno mérito probatorio de conformidad con lo establecido en los artículos 429 del Código de Procedimiento Civil y 1.363 del Código Civil. Con esta documental, el tribunal da por demostrados los siguientes hechos relevantes para el pleito:

1. Que el contrato versa sobre un apartamento residencial distinguido con el número y letra (3-B), ubicado en el Edificio “RESIDENCIAS CAPRI VII CLUB” en la Regina de la Urbanización Miranda, Municipio Sucre del Estado Miranda. El apartamento objeto de este contrato se encuentra ubicado en la planta número tres (3) del núcleo B del edificio, tiene una superficie aproximada de ciento cincuenta y cinco metros cuadrados (155,00 Mts. 2) y consta de: Dormitorio principal con baño y closet, dos dormitorios con un (1) baño compartido, un (1) dormitorio de servicio con baño, una (1) cocina, un (1) lavandero, un (1) estudio, un (1) baño auxiliar, un (1) balcón cubierto, un (1) salón y un (1) comedor. A dicho apartamento le corresponden tres (3) puestos de estacionamiento distinguidos con los números once (11), doce (12) y trece (13) ubicados en la planta sótano dos (2) y un maletero marcado con el Nº tres (3), también ubicado en la planta sótano dos (2) del citado edificio;

2. Que el vendedor G.Z.P. se obligó a vender el inmueble a los compradores M.A.Z. y C.F.D.A., o a la persona natural o jurídica que éstos designaran, y los compradores a su vez se obligaron a comprárselo, por un precio y bajo las condiciones allí pactadas, por lo que habiendo un acuerdo de voluntades sobre el objeto y el precio, es evidente que se trata de una verdadera compraventa y no una mera opción o promesa bilateral, y así lo aceptó el demandado en su contestación;

3. Que el precio fijado por la venta fue la cantidad de Ciento Ochenta y Tres Mil Dólares (US $ 183.000.000,oo), que aplicando la tasa de cambio vigente para el 31 de mayo de 2000 de Seiscientos Ochenta y Cuatro Bolívares (Bs. 684) por cada dólar, equivalían a Ciento Veinticinco Millones Ciento Setenta y Dos Mil Bolívares (Bs. 125.172.000,oo), señalándose que dicha equivalencia era solo referencial y no vinculante y se hacía en conformidad con lo dispuesto en el artículo 95 de la Ley del Banco Central de Venezuela. En tal sentido, se pactó que los compradores se comprometían a pagar dicho precio en moneda de los Estados Unidos de América, o en su defecto en Bolívares al cambio oficial de la República Bolivariana de Venezuela según el Boletín Oficial que emanara del Banco Central de Venezuela al momento de hacerse exigible cada uno de los pagos que más adelante se precisan. Los compradores se obligaron a pagar el precio de la siguiente manera: (i) Cincuenta Mil Dólares (US $ 50.000,oo), equivalente a Treinta y Cuatro Millones de Doscientos Mil Bolívares (Bs. 34.200.000,oo) al momento de la firma del contrato, y (ii) la cantidad de Ciento Treinta y Tres Mil Dólares (US $ 133.000,oo), equivalente a Noventa Millones Novecientos Setenta y Dos Mil Bolívares (Bs. 90.972.000,oo), mediante cinco cuotas anuales, iguales y consecutivas, de Veintiséis Mil Seiscientos Dólares (US $ 26.600,oo) cada una, con vencimiento los días 1° de junio de 2001, 1° de junio de 2002, 1° de junio de 2003, 1° de junio de 2004 y 1° de junio de 2005; y,

4. Que en caso de incumplimiento por parte de los compradores respecto de cualquiera de las obligaciones asumidas, el vendedor tendría derecho a declarar unilateralmente resuelto el contrato, pudiendo disponer del inmueble y retener para sí las cantidades dadas en pago hasta el momento de su incumplimiento; y contrariamente, si el incumplimiento proviene del vendedor, éste quedaba obligado a restituir las cantidades recibidas de los compradores más una suma igual por concepto de daños y perjuicios causados.

   Durante el lapso probatorio, los demandantes reconvenidos promovieron las siguientes pruebas:

   1.2 Confesión o posiciones juradas, que habrían de ser absueltas por ambas partes, previa citación del demandado reconviniente G.Z.P., pero que no fueron evacuadas.

   1.3 Marcados con las letras “A”, “B”, “C”, “D” y “E”, cinco (5) recibos emanados del demandado reconviniente G.Z.P., de fechas 6 de junio de 2001, 7 de agosto de 2002, 12 de diciembre de 2002, 15 de enero de 2003 y 23 de junio de 2003, respectivamente, por las cantidades de US $ 26.600,00, US $ 15.000,00, US $ 7.500,00, US $ 4.100,00 y Bs. 12.160.000,oo respectivamente.

   El tribunal le confiere a estas documentales pleno mérito probatorio según los artículos 429 del Código de Procedimiento Civil y 1.363 del Código Civil, por no haber sido tachadas ni desconocidas en la oportunidad de Ley, dejando demostrado con ellas el pago por parte de los actores reconvenidos C.F.D.A. y M.A.Z. al ciudadano G.Z.P. las cuotas primera, segunda y tercera convenidas en la cláusula Cuarta del contrato de compraventa inmobiliario antes analizado. En todo caso, aclara el tribunal que el pago de esas cuotas constituye un hecho no controvertido en el juicio, pues el accionado expresamente lo admitió en su contestación a la demanda y lo reiteró en su reconvención.

   1.4 Marcado con la letra “F”, copia de un cheque personal de fecha 7 de agosto de 2002 aparentemente emitido de una chequera conjunta de los ciudadanos M.A.Z., C.F.D.A. y PIERANGELA ARNONE FERRI a favor del ciudadano G.Z.P., por la cantidad de US. $ 1.570,00.

   El tribunal desecha este documento del proceso por cuanto el mismo es una reproducción fotostática de un documento privado simple que, a tenor de lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, carece de valor probatorio y no es susceptible de ser opuesto en juicio para su reconocimiento o desconocimiento, además de que el mismo emanaría exclusivamente de los actores reconvenidos.

   1.5 Marcado con la letra “G”, legajo de hojas contentivas de copias simples de una serie de billetes y cheques de viajero (travelers) nominados en dólares, que aparecen suscritas con una firma en la parte inferior derecha de cada hoja y que, según se expresa, sumarían la cantidad de US $ 11.880,00.

   Respecto de estas reproducciones fotostáticas, el tribunal observa que los actores se las opusieron al demandado para su reconocimiento, de modo que al no haber sido éstas desconocidas ni tachadas en el lapso de Ley, deben tenerse por reconocidas en cuanto a la firma autógrafa que en ellas aparece. No obstante, debe advertirse que al señalar el objeto de esta prueba, los demandantes no especificaron a cuál de las cuotas del precio de venta correspondería el pago hecho mediante los billetes y cheques de viajero fotocopiados, sino que simplemente indicaron que todas las documentales promovidas tenían por finalidad demostrar “los pagos efectuados”, que no pueden ser otros que los invocados en el libelo de demanda, los cuales fueron expresamente admitidos por el demandado en su contestación, por lo que concluye el tribunal que estas reproducciones fotostáticas no tienden a demostrar ningún hecho controvertido.

   1.6 Marcado con la letra “H” copia de un cheque de gerencia de fecha 9 de junio de 2003 aparentemente emitido por el Banco Provincial (Agencia Filas de Mariche) a favor del ciudadano G.Z.P., por la cantidad de Bs.30.400.000,oo.

   El tribunal desecha este documento del proceso por cuanto el mismo es una reproducción fotostática de un documento privado simple que, a tenor de lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, carece de valor probatorio, amén de que se trataría de un documento presuntamente emanado de un tercero que no lo ratificó en juicio.

   1.7 Cuatro (4) pruebas de informes con el objeto de demostrar, por un lado, los pagos efectuados al demandado reconviniente y, por el otro, quiénes son las personas que ocupan el inmueble vendido y sufragan los gastos que éste genera. En tal sentido, se solicitó información a las siguientes instituciones: (i) Banco Provincial (Agencia Filas de Mariche); (ii) Compañía Anónima Nacional de Teléfonos de Venezuela (CANTV), (iii) C.A. Electricidad de Caracas, y (iv) Administradora Moderna, S.R.L.

   Estima el tribunal que todas estas probanzas deben quedar al margen del proceso, pues ninguna fue oportunamente evacuada, además que las tres (3) últimas no estaban destinadas a probar algún hecho controvertido, sino simplemente a acreditar quién sufragaba los gastos de mantenimiento del inmueble vendido.

   2. Pruebas aportadas por el demandado reconviniente.

      2.1 Durante el lapso probatorio, el demandado reconviniente G.Z.P. promovió el mérito favorable que emerge del contrato suscrito entre él y los ciudadanos M.A.Z. y C.F.D.A. ante la Notaría Pública Cuarta del Municipio Sucre del Estado Miranda, en fecha 2 de junio de 2000, bajo el Nº 62, Tomo 49 de los libros respectivos, cuyo valor probatorio ya fue extraído por este tribunal.

      IV

      MOTIVACIONES PARA DECIDIR

      Antes de entrar en la resolución de la traba de la litis, se hace necesario, por la trascendencia de los postulados de la Ley Especial de Protección al Deudor Hipotecario, verificar la aplicabilidad de su contenido al caso en estudio, ya que en caso de ser procedente afectaría en forma retroactiva el negocio discutido en esta controversia y desnaturalizaría la naturaleza de la preciada legislación así como de la controversia sobre los derechos subjetivos discutidos en este proceso. Tal es el caso que la decisión de la primera instancia, en forma errada aplicó los postulados de la referida ley, desnaturalizando la relación negocial entre los litigantes y aplicando en forma vagada su contenido al caso sub-iudice, por las razones siguientes:

      Tal señalamiento fue invocado en la contestación a la reconvención, señalando el artículo 23 de la Ley Especial de Protección al Deudor Hipotecario de Vivienda, en forma por demás imprecisa e indeterminada, al respecto, se puede evidenciar que no señalaron, qué es lo que persiguen al “traer a colación” el señalado artículo, lo que impide a quien aquí decide suplir alegaciones y defensas al respecto, so pena de incurrir en el vicio de incongruencia.

      No obstante lo anterior, observa el tribunal que en todo caso, dicho instrumento normativo no puede aplicarse al presente caso, puesto que tal como se señala en el artículo 2°, el objeto de dicha Ley es “brindar eficaz protección a todas las personas que poseen o solicitan un crédito hipotecario para la construcción, autoconstrucción, adquisición, ampliación o remodelación de vivienda”, siendo que en este juicio no existe deudor hipotecario en los términos de dicho instrumento normativo, porque no se constituyó hipoteca sobre el bien vendido; además de que la referida Ley Especial entró en vigencia el día 3 de enero de 2005, es decir, mucho después que se celebró el contrato de compraventa objeto del pleito, 2 de junio de 2000, de modo que, en atención al principio constitucional de irretroactividad de la Ley, se reitera que este instrumento normativo no puede ser aplicado al caso bajo análisis. Así se decide.

      A mayor abundamiento, conforme al principio de notoriedad judicial de los fallos emanados del M.T., observa este Juzgador que la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, en sentencia de fecha 18 de diciembre de 2006 con ponencia del Magistrado Carlos Oberto Vélez, resolvió un recurso de interpretación sobre el artículo 23 de la Ley Especial de Protección al Deudor Hipotecario de Vivienda, estableciendo al respecto lo siguiente:

      Como se observa, en los referidos contratos de promesa bilateral u opción de compraventa, no se constituye ninguna hipoteca o derecho real sobre los bienes objeto del contrato; lo que se estipula es una mutua obligación de comprar y vender un bien. Si alguno de los contratantes no cumple su obligación, este incumplimiento trae como consecuencia una sanción o penalidad pecuniaria; además de que, por lo general, estas promesas bilaterales u opciones de compraventa se consignan en documentos privados, que luego pasen a ser reconocidos judicialmente por las partes contratantes o autenticados ante Notario Público; no es común que sean protocolizadas en la Oficina de Registro Inmobiliario competente, por lo que no cumplirían con el requisito previsto en el artículo 1.879 del Código Civil, ut supra transcrito.

      Por su parte, en el documento contentivo del crédito hipotecario para adquisición de vivienda se señala con precisión el monto de la obligación; su plazo; la forma de pago o modalidades de cuotas de abono a capital e intereses; el inmueble con todas sus determinaciones, linderos y medidas; la constitución o establecimiento de un derecho real sobre el o los bienes para garantizar el cumplimiento de la obligación y, este documento debe ser protocolizado en la Oficina de Registro Inmobiliario competente.

      Por lo antes expuesto, la Sala concluye que el contrato a que se refiere el artículo 23 de la Ley Especial de Protección al Deudor Hipotecario de Vivienda, es el constitutivo del derecho real sobre el bien o bienes inmuebles vendidos donde se establece la garantía hipotecaria, es decir, es el contrato de crédito hipotecario para adquisición de vivienda y el cual debe protocolizarse ante la Oficina de Registro Inmobiliario correspondiente. Así se establece.

      (Subrayados y cursivas de la Sala; destacados del tribunal).

      Como antes se precisó, en el presente caso no se constituyó hipoteca alguna, amén de que tampoco se registró el contrato de compraventa, lo que a juicio del tribunal refrenda que no puede aplicarse el contenido del artículo 23 de la Ley Especial de Protección al Deudor Hipotecario de Vivienda, ni puede haber lugar al recálculo del precio allí previsto. Así expresamente se decide.

      Corresponde ahora sentar los motivos de la decisión de mérito, para lo cual el tribunal, luego de realizada la síntesis de los términos en que quedó trabada la controversia, analizadas las pruebas evacuadas en el proceso y verificada la improcedencia de la aplicación de la Ley Especial de Protección al Deudor Hipotecario de Vivienda, pasa a hacer las siguientes consideraciones:

   1. La demanda principal:

      El núcleo central del litigio radica en el contrato de compraventa inmobiliaria celebrado entre las partes ante la Notaría Pública Cuarta del Municipio Sucre del Estado Miranda, el día 2 de junio de 2000 cuyo contenido relevante a los efectos de este pleito, ya fue extraído por el tribunal.

      Con base en dicho contrato de compraventa, ambas partes le imputan a la otra un incumplimiento de sus respectivas obligaciones principales: por un lado, los actores le recriminan al demandado no haber otorgado el documento de propiedad del inmueble ante el Registro inmobiliario competente pese a que dicen haber pagado casi la totalidad del precio convenido, pidiendo en consecuencia su cumplimiento; y por el otro, el demandado se defiende diciendo que no está obligado a otorgar dicho documento en el Registro inmobiliario, porque los actores no le han pagado dos (2) de las cinco (5) cuotas del precio convenidas en el contrato; luego, por vía de reconvención, el accionado pide que se declare la resolución de la convención (con la consecuente entrega del inmueble y la ejecución de la penalidad prevista en el contrato) o, subsidiariamente, pide su cumplimiento, para que se le pague el saldo pendiente del precio.

      A su vez, toda la discusión contractual se circunscribe a si el precio de venta del apartamento fue pactado desde el inicio y definitivamente en la cantidad de Ciento Veinticinco Millones Ciento Setenta y Dos Mil Bolívares (Bs. 125.172.000,oo), como consecuencia de la tasa de cambio establecida en el contrato de Bs.684,oo por cada Dólar a partir de la suma de Ciento Ochenta y Tres Mil Dólares (US. $ 183.000.000,oo), como lo alegan los actores reconvenidos, o si por el contrario, dicho precio fue pactado en la cantidad de Ciento Ochenta y Tres Mil Dólares (US $ 183.000.000,oo), en el entendido de que la referida tasa de cambio de Bs.684,oo por dólar no era vinculante, es decir, de manera referencial y las cuotas del precio debían ser pagadas a la tasa de cambio que estuviese vigente para la fecha de cada pago, alegato del demandado reconviniente.

      Trabada así la discusión, este tribunal pasa a analizar el contenido de la cláusula cuarta del contrato de compraventa suscrito entre las partes el día 2 de junio de 2000, la cual es del siguiente tenor:

      “CUARTA: El precio fijo que por este documento “LOS COMPRADORES” están reservando y “EL VENDEDOR” se obliga a vender, es por la cantidad de CIENTO OCHENTA Y TRES MIL DOLARES (US. $. 183,000.oo) de los Estados Unidos de Norte América que equivale a BOLIVARES CIENTO VEINTICINCO MILLONES CIENTO SETENTA Y DOS MIL EXACTOS (Bs. 125.172.000.oo), aplicando la tasa vigente para el día 31 de Mayo del año 2000 de BOLIVARES SEISCIENTOS OCHENTA Y CUATRO EXACTOS (Bs. 684.oo) POR DÓLAR (Us. $. 1,00), equivalencia ésta solo referencial y no vinculante, que se hace en concordancia con lo dispuesto en el artículo 95 de la Ley de Reforma Parcial de la Ley del Banco Central de Venezuela, los referidos “COMPRADORES” se comprometen a efectuar el pago en moneda de los Estados Unidos de Norte América, o en su defecto en Bolívares al cambio Oficial de la República Bolivariana de Venezuela según el boletín Oficial emanado por el Banco Central de Venezuela al momento de hacerse exigible cada uno de los Pagos que más adelante se citan. “LOS COMPRADORES” se obligan a pagar el precio de la siguiente manera: a) La cantidad de CINCUENTA MIL DOLARES (Us. $ 50,000.oo) de los Estados Unidos de Norte América, que equivale a BOLIVARES TREINTA Y CUATRO MILLONES DOSCIENTOS MIL EXACTOS (Bs. 34.200.000,oo), en este acto, y b) La cantidad de CIENTO TREINTA Y TRES MIL DOLARES (Us. $. 133,000.oo) de los Estados Unidos de Norte América, que equivale a BOLIVARES NOVENTA MILLONES NOVECIENTOS SETENTA Y DOS MIL EXACTOS (Bs. 90.972.000,oo), de la siguiente manera: 1) La cantidad de VEINTISEIS MIL SESISCIENTOS DOLARES (Us. $. 26,600.oo) de los Estados Unidos de Norte América, que equivale a la cantidad de BOLIVARES DIEZ Y OCHO MILLONES CIENTO NOVENTA Y CUATRO MIL CUATROCIENTOS EXACTOS (Bs. 18.194.400,oo), el Primero (01) de Junio del año 2001. 2) La cantidad de VEINTISEIS MIL SEISCIENTOS DOLARES (Us. $. 26,600.oo) de los Estados Unidos de Norte América, que equivale a la cantidad de BOLIVARES DIEZ Y OCHO MILLONES CIENTO NOVENTA Y CUATRO MIL CUATROCIENTOS EXACTOS (Bs. 18.194.400,oo), el Primero de Junio del año 2002. 3) La cantidad de VEINTISEIS MIL SEISCIENTOS DOLARES (US. $ 26,600.oo), de los Estados Unidos de Norte América, que equivale a la cantidad de BOLIVARES DIEZ Y OCHO MILLONES CIENTO NOVENTA Y CUATRO MIL CUATROCIENTOS EXACTOS (Bs. 18.194.400,oo), el Primero de Junio del año 2003. 4) La cantidad de VEINTISEIS MIL SEISCIENTOS DOLARES (Us. $ 26,600.oo), de los Estados Unidos de Norte América, que equivale a la cantidad de BOLIVARES DIEZ Y OCHO MILLONES CIENTO NOVENTA Y CUATRO MIL CUATROCIENTOS EXACTOS (Bs. 18.194.400,oo) el Primero de Junio del año 2004. 5) La cantidad de VEINTISEIS MIL SEISCIENTOS DOLARES, (Us. $ 26,600.oo) de los Estados Unidos de Norte América, que equivale a la cantidad de BOLIVARES DIEZ Y OCHO MILLONES CIENTO NOVENTA Y CUATRO MIL CUATROCIENTOS EXACTOS (Bs. 18.194.400,oo), el Primero de Junio del año 2005.” (Subrayados y destacados del tribunal).

      Al revisar detenida y minuciosamente la cláusula copiada, este tribunal coincide con el demandado reconviniente en que el precio del apartamento fue fijado en la cantidad de Ciento Ochenta y Tres Mil Dólares (US $ 183.000.000,oo), suma ésta que equivalía a Ciento Veinticinco Millones Ciento Setenta y Dos Mil Bolívares (Bs. 125.172.000,oo) a la tasa de cambio vigente para la fecha del contrato de Bs.684,oo por dólar, siendo que dicha equivalencia monetaria, por voluntad expresa de las partes, sólo es referencial y no vinculante, y se hizo solamente –según se expresa en el texto de la cláusula– para dar cumplimiento al artículo 95 (hoy en día 117) de la Ley del Banco Central de Venezuela.

      Dicho precio de Ciento Ochenta y Tres Mil Dólares (US. $ 183.000.000,oo) debía ser pagado en cuotas de la siguiente manera: US $ 50.000,oo al momento de la firma del contrato y los restantes US. $ 133.000,oo en cinco (5) cuotas anuales y consecutivas de US $ 26.600,oo cada una, las cuales vencían los días 1 de junio de 2001, 1 de junio de 2002, 1 de junio de 2003, 1 de junio de 2004 y 1 de junio de 2005, respectivamente, en dólares de los Estados Unidos de América o mediante su equivalente en Bolívares, pero a la tasa de cambio que estuviese vigente para la fecha de cada pago, de modo que al sobrevenir el control de cambio en nuestro país (todavía vigente), ante la imposibilidad material de los compradores de adquirir las divisas necesarias para honrar su obligación de pago del precio, podían éstos liberarse pagando el equivalente en Bolívares de cada cuota, a la tasa de cambio que estuviese vigente para la fecha de cada pago, según los boletines que publica el Banco Central de Venezuela. De allí que este Juzgado deba desechar la pretensión de los actores según la cual el precio fijo del inmueble sería la cantidad de Ciento Veinticinco Millones Ciento Setenta y Dos Mil Bolívares (Bs. 125.172.000,oo). ASÍ SE DECIDE.

      Dilucidado lo anterior, corresponde ahora determinar si el demandado incumplió el contrato al no otorgar el documento definitivo de venta ante el Registro Inmobiliario, o si por el contrario, debe prosperar la excepción de contrato no cumplido opuesta por él, en virtud del incumplimiento que éste le recrimina a los actores respecto del pago del precio, a cuyo efecto el tribunal observa:

      De la síntesis de los términos en que quedó trabada la litis y el consiguiente análisis de las pruebas aportadas al proceso, se concluye que los actores pagaron al demandado la porción inicial y las tres (3) primeras cuotas del precio de venta, todo lo cual suma la cantidad de Ciento Veintinueve Mil Ochocientos Dólares de los Estados Unidos de América (US $ 129.800,oo), y así lo acepta el demandado en su contestación, de manera que al aplicar la cláusula cuarta del contrato de venta antes analizada, en conjunción con los pagos realizados al demandado, resulta forzoso concluir que los actores no han pagado las últimas dos (2) cuotas del precio de la venta por Veintiséis Mil Seiscientos Dólares de los Estados Unidos de América (US $ 26.600,oo) cada una, cuyo vencimiento ocurrió los días 1° de junio de 2004 y 1° de junio de 2005, lo que configura un incumplimiento de los compradores de su obligación contractual fundamental, cual es pagar el precio de la venta.

      Siendo así, ante la entidad e importancia de este incumplimiento de los compradores, este tribunal estima que el demandado no puede ser obligado a realizar la tradición (registral) del inmueble mediante el otorgamiento del documento definitivo de venta en el Registro Subalterno competente, hasta tanto no se le pague el saldo pendiente del precio de Cincuenta y Tres Mil Dólares de los Estados Unidos de América (US $ 53.000,oo), cuestión que de conformidad con el artículo 1.168 del Código Civil, hace procedente la excepción “non adimpleti contractus” opuesta en la contestación. ASÍ SE ESTABLECE.

      En cuanto al alegato de los actores según el cual el vendedor demandado se rehusó a recibir el pago en bolívares, pues su pretensión era la de recibir el precio en dólares sin importarle que existe un control de cambios, este tribunal estima que dicho alegato no fue probado en juicio, de manera que no puede establecerse incumplimiento alguno del vendedor por este motivo. Así se establece.

      A mayor abundamiento, observa este Juzgador que, si tal hubiese sido el caso y el vendedor se hubiese rehusado a recibir el equivalente del saldo del precio en bolívares, por aplicación del artículo 1.306 del Código Civil, los compradores tendrían que haber intentado en su oportunidad el procedimiento de oferta real y depósito para liberarse frente a su acreedor, lo que aparentemente no hicieron.

      Por las razones expuestas, este tribunal debe declarar sin lugar la demanda de cumplimiento de contrato incoada, pues la obligación contractual del demandado de otorgar el documento definitivo de compraventa ante el Registro Subalterno, quedó desactivada por el incumplimiento previo de los compradores respecto del pago del precio del inmueble, prosperando en consecuencia la excepción de contrato no cumplido opuesta en la contestación a la demanda. ASÍ SE DECIDE.

   2. La reconvención propuesta.

      Al igual que la demanda principal, la reconvención versa sobre el alegado incumplimiento de los compradores respecto del pago del saldo del precio, por no haber éstos abonado las dos (2) últimas cuotas de Veintiséis Mil Seiscientos Dólares de los Estados Unidos de América (US $ 26.600,oo) cada una, cuyo vencimiento ocurrió los días 1° de junio de 2004 y 1° de junio de 2005.

      Según se alega en la contra-demanda, este incumplimiento de los compradores (i) daría lugar a la resolución del contrato, (ii) le permitiría al vendedor disponer del inmueble y (iii) activaría la penalidad establecida en la cláusula quinta del contrato, según la cual éste podría retener todas las cantidades recibidas a cuenta del precio del inmueble hasta el momento del incumplimiento.

      Subsidiariamente y para el caso que no se acordase la resolución del contrato, entonces el vendedor, con base en el mismo incumplimiento contractual de los compradores (falta de pago del saldo del precio) pide que se ordene su cumplimiento y se condene a éstos a pagarle dicho saldo.

      Para resistirse a la mutua petición, los actores reconvenidos plantearon una contradicción general de la reconvención y, en total consonancia con lo plasmado en su libelo de demanda, negaron encontrarse morosos en el pago del saldo del precio y alegaron adeudar al vendedor únicamente la cantidad de Dos Millones Trescientos Veintitrés Mil Doscientos Bolívares (Bs. 2.323.200,oo), todo sobre la base de que el precio convenido en el contrato fue la cantidad fija de Ciento Veinticinco Millones Ciento Setenta y Dos Mil Bolívares (Bs. 125.172.000,oo) de suerte que ya habrían pagado la suma de Ciento Veintidós Millones Ochocientos Cuarenta y Ocho Mil Ochocientos Bolívares (Bs.122.848.800,oo).

      Planteada de ese modo la discusión en torno a la reconvención, el tribunal observa:

      Los alegatos y defensas explanados en la contestación a la reconvención no difieren de los términos de la discusión del juicio principal, pues nuevamente se plantea cuál es el precio pactado por la venta del inmueble y cuál su forma de pago, lo que incide directamente en cuánto de ese precio han pagado los compradores al vendedor y cuánto debieron pagar, con el sólo agregado de la alusión que se hace a la Ley Especial de Protección al Deudor Hipotecario de Vivienda (que será resuelta más adelante). Y, en la misma línea, se alega de nuevo que el vendedor se negó a recibir el saldo pendiente en Bolívares porque su deseo era recibirlo en Dólares.

      Así las cosas, observa el tribunal que dichos puntos ya fueron despejados al resolver el mérito de la demanda principal, siendo que por aplicación de la cláusula cuarta del contrato, el precio pactado por la venta del inmueble fue la cantidad de Ciento Ochenta y Tres Mil Dólares (US $ 183.000.000,oo), el cual debió ser pagado así: US $ 50.000,oo al momento de la firma del contrato y los restantes US $ 133.000,oo en cinco (5) cuotas anuales y consecutivas de US $ 26.600,oo cada una, las cuales vencían los días 1 de junio de 2001, 1 de junio de 2002, 1 de junio de 2003, 1 de junio de 2004 y 1 de junio de 2005, respectivamente, en el entendido que dichas cuotas debían ser pagadas en Dólares de los Estados Unidos de América o en su equivalente en Bolívares, pero a la tasa de cambio que estuviese vigente para la fecha de cada pago, de modo que no tienen razón los actores reconvenidos al señalar que sólo adeudan la cantidad de Dos Millones Trescientos Veintitrés Mil Doscientos Bolívares (Bs. 2.323.200,oo), pues lo cierto es que en realidad adeudan las dos (2) últimas cuotas del precio por la cantidad de Veintiséis Mil Seiscientos Dólares de los Estados Unidos de América (US $ 26.600, oo) cada una, cuyo vencimiento acaeció los días 1° de junio de 2004 y 1° de junio de 2005.

      Como antes se precisó, esta falta de pago del saldo del precio del inmueble constituye un incumplimiento de carácter principal y previo por parte de los actores reconvenidos, el cual, por aplicación del artículo 1.167 del Código Civil, podría dar lugar a la resolución del contrato de compraventa, como lo establece la disposición legal comentada, no obstante ello, y en aplicación del artículo 1.168 de la misma Ley Civil, y en concordancia con lo decidido en la demanda principal y la excepción de contrato no cumplido alegada por el demandado reconviniente y declarada con lugar en la demanda principal, no puede este Jurisdicente, establecer la resolución del contrato, cuando el mismo demandado-reconviniente, se excepcionó alegando que cumpliría cuando su demandante-reconvenido cumpliera, en tal razón y dada la naturaleza de la excepción de contrato no cumplido alegada y establecida por este tribunal, cónsono con la decisión arriba establecida, debe desechar la resolución contractual demandada, por ser la misma contradictoria con la decisión de la demanda principal y subsidiariamente declarar procedente la ejecución del contrato de compraventa suscrito por las partes contendientes, en el entendido que los demandantes-reconvenidos deberán cumplir con el pago de las cuotas cuarta (4ta.) y quinta (5ta.), establecida en la cláusula Cuarta del contrato a razón cada una de Veintiséis Mil Seiscientos Dólares de los Estados Unidos de América (US. $ 26.600,oo) las cuales vencían los días 1ro. de junio de 2004 y 1ro. de junio de 2005, respectivamente, en el entendido que dichas cuotas deben ser pagadas en Dólares de los Estados Unidos de América o en su equivalente en Bolívares, pero a la tasa de cambio que esté vigente para la fecha que efectivamente suceda el pago, conforme lo establecido por el Banco Central de Venezuela. De igual forma deberá el demandado reconviniente, al materializarse el pago condenado, otorgar el documento definitivo de compraventa, por ante la Oficina de Registro Inmobiliario, conforme al contrato autenticado por ante la Notaría Pública Cuarta del Municipio Sucre del Estado Miranda, de fecha 2.06.2000, bajo el No. 62, Tomo 49 de los Libros de Autenticaciones llevados por esa Notaría Pública. Así formalmente se decide.

      Por otra parte, debe reiterar el tribunal que no fue demostrado que el demandado reconviniente se hubiese rehusado a recibir el saldo del precio pendiente en Bolívares y que su intención hubiese sido recibirlo en Dólares, de suerte que no puede establecerse un incumplimiento por este motivo.

      Con base en todos los razonamientos expuestos y demostrado como quedó el incumplimiento previo de los actores reconvenidos de su obligación fundamental de pagar el precio de venta del inmueble, este tribunal considera que debe prosperar la reconvención subsidiaria propuesta y declararse la Ejecución del contrato de compraventa celebrado entre las partes el día 2 de junio de 2000, debiendo los ciudadanos C.F.D.A. y M.A.Z., cumplir con el pago de las cuotas Cuarta (4ta.) y Quinta (5ta.), establecida en la cláusula Cuarta del contrato a razón cada una de Veintiséis Mil Seiscientos Dólares de los Estados Unidos de América (US $ 26.600,oo) las cuales vencían los días 1ro. de junio de 2004 y 1ro. de junio de 2005, respectivamente, en el entendido que dichas cuotas deben ser pagadas en Dólares de los Estados Unidos de América o en su equivalente en Bolívares, pero a la tasa de cambio que esté vigente para la fecha que efectivamente suceda el pago. En este sentido y dada la facilidad de la conversión de la condena en pago de los actores-reconvenidos, de dólares de los Estados Unidos de Norte América a Bolívares de la República Bolivariana de Venezuela, con la simple adecuación de Dólares de los Estados Unidos de América por el cambio oficial señalado por el Banco Central de la República Bolivariana de Venezuela, se hace innecesario establecer experticia complementaria al presente fallo, en razón que por una simple multiplicación del factor señalado dará el cambio oficial y la suma condenada en Bolívares. De igual forma deberá el demandado reconviniente, al materializarse el pago condenado, otorgar el documento definitivo de compraventa, por ante la Oficina de Registro Inmobiliario, conforme al contrato autenticado por ante la Notaría Pública Cuarta del Municipio Sucre del Estado Miranda, de fecha 2.06.2000, bajo el No. 62, Tomo 49 de los Libros de Autenticaciones llevados por esa Notaría Pública. Así se establece.

      V

      DISPOSITIVO

      En fuerza de las razones de hecho y de derecho expuestas, este Juzgado Superior Quinto en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, administrado justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela, y por autoridad de la Ley, decide: