Decisión de Juzgado Superior Segundo en lo Civil, Mercantil, Tránsito de Carabobo, de 5 de Mayo de 2011

Fecha de Resolución 5 de Mayo de 2011
EmisorJuzgado Superior Segundo en lo Civil, Mercantil, Tránsito
PonenteJuan Antonio Mostafa Perez
ProcedimientoCumplimiento De Contrato De Arrendamiento

REPUBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

JUZGADO SUPERIOR SEGUNDO EN LO CIVIL, MERCANTIL, BANCARIO,

DEL TRÁNSITO Y DE PROTECCIÓN DE NIÑOS, NIÑAS Y ADOLESCENTES

DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO CARABOBO

Valencia, 5 de mayo de 2011

201º y 152º

EXPEDIENTE: 13.134

SENTENCIA: DEFINITIVA

COMPETENCIA: CIVIL

MOTIVO: CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO

DEMANDANTE: F.D.B., venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nº V- 3.919.846, abogada en ejercicio e inscrita en el Inpreabogado bajo el Nro. 15.076

APODERADO JUDICIAL DEL DEMANDANTE: No acreditado a los autos

DEMANDADA: L.L.C., venezolana, mayor de edad y titular de la cédula de identidad Nº V- 8.885.476

APODERADOS JUDICIALES DE LA DEMANDADA: C.E. DUERTO MAITA, HECTOR SOLARES ODREMAN, P.C.P. y SOBEYA ANDREA LANZ SALAZAR, abogados en ejercicio, inscritos en el Inpreabogado bajo los números 29.692, 29.731, 61.400 y 138.587, respectivamente

Correspondió conocer a este Tribunal Superior, previa distribución, acerca del recurso de apelación interpuesto por la parte demandada, en contra de la sentencia definitiva dictada el 29 de noviembre de 2010, por el Juzgado Séptimo de los Municipios Valencia, Libertador, Los Guayos, Naguanagua y San Diego de la Circunscripción Judicial del Estado Carabobo, donde se declaró improcedente la cuestión previa opuesta por la parte demandada; parcialmente con lugar la demanda de cumplimiento de contrato de arrendamiento que intentara la ciudadana F.D.B. en contra de la ciudadana L.L.C.; sin lugar la reclamación por daños y perjuicios.; se condenó a la demandada a cancelar la que va del 30/01/2010 al 28/02/2010, la del 28/02/2010 al 30/03/2010; y del 30/03/2010 al 30/04/2010, las cuales deberán ser canceladas por la accionada en razón de Bs. 1.200, cada una y las que se sigan venciendo hasta la definitiva entrega del inmueble; y se condenó a la demandada a entregar el inmueble arrendado, en las mismas condiciones en que le fue entregado, libre de personas y cosas, así como las solvencias del pago de todos los servicios públicos prestado al inmueble y acordados en el contrato.

I

ANTECEDENTES

Se inició la presente causa por escrito contentivo de demanda de cumplimiento de contrato de arrendamiento, interpuesta en fecha 2 de junio de 2010, ante el Juzgado Séptimo de los Municipios Valencia, Libertador, Los Guayos, Naguanagua y San Diego de la Circunscripción Judicial del Estado Carabobo, admitiendo la misma por auto de fecha 11 de junio de 2010, ordenando la citación de la demandada para que diera contestación a la demanda intentada en su contra.

En fecha 10 de agosto de 2010 la parte demandante presentó diligencia mediante la cual consigna resultas de la comisión librada por el Juzgado Segundo del Municipio Hares, del Primer Circuito de la Circunscripción Judicial del Estado Bolívar; donde se deja expresa constancia de haber practicado la citación personal de la demandada.

El 21 de septiembre de 2010, la parte demandada presentó escrito de contestación de la demanda y opone cuestiones previas.

Ambas partes consignaron pruebas en el juicio, siendo admitidas y reglamentadas mediante auto del 8 de octubre de 2010.

El 29 de noviembre de 2010, el Juzgado Séptimo de los Municipios Valencia, Libertador, Los Guayos, Naguanagua y San Diego de esta misma Circunscripción Judicial, dictó sentencia definitiva que declaró improcedente la cuestión previa opuesta por la parte demandada; parcialmente con lugar la demanda de cumplimiento de contrato de arrendamiento que intentara la ciudadana F.D.B. en contra de la ciudadana L.L.C.; sin lugar la reclamación por daños y perjuicios; se condenó a la demandada a cancelar la que va del 30/01/2010 al 28/02/2010, la del 28/02/2010 al 30/03/2010; y del 30/03/2010 al 30/04/2010, las cuales deberán ser canceladas por la accionada en razón de Bs. 1.200, cada una y las que se sigan venciendo hasta la definitiva entrega del inmueble; y se condenó a la demandada a entregar el inmueble arrendado, en las mismas condiciones en que le fue entregado, libre de personas y cosas, así como las solvencias del pago de todos los servicios públicos prestado al inmueble y acordados en el contrato.

Contra dicha decisión, la parte demandada ejerció recurso de apelación que fue oído en ambos efectos por auto del 1 de marzo de 2011, ordenando la remisión del expediente al Juzgado Superior distribuidor.

Realizada la distribución correspondiente, recayó en este Juzgado Superior el conocimiento de la presente causa, dándole entrada mediante auto del 14 de abril de 2011, fijando el décimo (10º) día de despacho siguiente a esa fecha para dictar sentencia, en el entendido que durante dicho lapso las partes podrían promover las pruebas procedentes en segunda instancia.

Siendo la oportunidad correspondiente, pasa esta instancia a dictar sentencia en los siguientes términos:

II

ALEGATOS DE LAS PARTES

ALEGATOS DE LA DEMANDANTE:

La parte actora alega en el libelo de demanda que es propietaria de la quinta Nº 19, calle Tres, de la urbanización San Rafael, municipio Hares, Ciudad Bolívar, constante de seiscientos cincuenta y seis metros cuadrados con cuarenta y seis centímetros y alinderada así: Norte: Parcela Nº 20; Sur: Parcela Nº 18; Este: Calle Tres y Oeste: Parcela Nº 22; en virtud de la adjudicación en plena propiedad y posesión que se le hizo por medio de sentencia de partición de comunidad conyugal debidamente registrada en la oficina subalterna de registro del municipio Hares del Estado Bolívar, en fecha veintiséis (26) de octubre de 1993.

Que en el referido inmueble construyó un anexo, parte de menor extensión y totalmente independiente tanto en su estructura habitacional como en los servicios públicos, y por el resto del mismo constante de cuatro habitaciones, tres baños, recibo, comedor, lavadero, porche y garaje.

Que celebró tres contrato de arrendamiento a tiempo determinado, con la ciudadana L.L.C., denominados dichos contratos como de comodato, pero los mismos se convirtieron en arrendamientos porque no hubo gratuidad en el uso, goce y disfrute del inmueble objeto de dichos contratos, y en los cuales se evidencia que para todos los efectos de los mismos las partes eligieron como domicilio procesal especial a la Jurisdicción y Competencia de los Tribunales de la Ciudad de Valencia, Estado Carabobo.

Respecto al primer contrato de arrendamiento indica que de la publicación en prensa del Diario El Progreso de fecha 4 de abril de 2006, que oferta para alquiler y no para comodato, asimismo señala que el 6 de abril de 2006, la ciudadana L.L., llenó la planilla de aplicación aprobando su solicitud, y suscribieron contrato de comodato estableciendo en la cláusula cuarta un término de un año fijo contado a partir del 28 de abril de 2006 hasta el 28 de abril de 2007, obligándose la comodataria en devolver el inmueble sin necesidad de desahucio, notificación o requerimiento alguno previo de la comodante.

Que convinieron verbalmente y de común acuerdo a que la renta mensual sería la cantidad de setecientos cincuenta mil bolívares (750 Bs.) pagadera por mes anticipado, librando doce (12) letras de cambio numeradas y siendo la primera pagadera el 28 de abril de 2006; que pago los dos primeros meses y los gastos de honorarios profesionales por redacción de documentos; entregándole en virtud de ello el inmueble el 23 de abril de 2006; posteriormente pago los siguientes meses; en las siguientes fechas:

• El 30 de junio de 2006, el mes comprendido del 28 de Mayo al 28 de Junio;

• El 22 de agosto de 2006, el mes comprendido del 28 de Julio al 28 de Agosto;

• El 28 de septiembre de 2006, el mes comprendido del 28 de Agosto al 28 de Septiembre de 2006;

• El 30 de octubre de 2006, el mes comprendido del 28 de Septiembre al 28 de Octubre de 2006;

• El 29 de noviembre de 2006, el mes comprendido del 28 de Octubre al 28 de Noviembre de 2006;

• El 29 de diciembre de 2006, el mes comprendido del 28 de Noviembre al 28 de Diciembre de 2006;

• El 29 de enero de 2007, el mes comprendido del 28 de Noviembre de 2006 al 28 de enero de 2007;

• El 5 de marzo de 2007, el mes comprendido del 28 de Enero al 28 de Febrero de 2007;

• 29 de marzo de 2007, el mes comprendido del 28 de Febrero al 28 de Marzo de 2007.

Indica que por cuanto los cánones de arrendamiento no fueron pagados conforme a lo estipulado por mes anticipado y no habiendo sido pagada por la arrendataria la letra Nro. 12 correspondiente al mes comprendido del 28 de Marzo de 2007 al 28 de abril de 2007; encargo a una persona para terminar con el contrato.

Respecto al segundo contrato de arrendamiento alega que en fecha 28 de abril de 2007, devolvió a la ciudadana L.L. la suma de dos millones doscientos cincuenta mil bolívares (2.500 Bs.) la cual le había sido entregada en calidad de depósito de garantía de fiel cumplimiento del contrato vencido, quien le manifestó su imposibilidad de desocupar el inmueble, en virtud de lo cual el 29 de abril de 2007, suscribió nuevo contrato con la ciudadana L.L., sobre el mismo inmueble, también denominado comodato pero que en realidad es de arrendamiento.

Que entregó nuevamente el inmueble y fueron pagados los cánones de arrendamiento de la siguiente forma:

• El 4 de junio de 2007, el mes comprendido del 29 de Abril al 29 de Mayo de 2007;

• El 4 de julio de 2007, el mes comprendido del 29 de Mayo al 29 de junio de 2007;

• El 3 de agosto de 2007, el mes comprendido del 29 de Junio al 29 de Julio de 2007;

• El 13 de septiembre de 2007, el mes comprendido del 29 de Julio al 29 de Agosto de 2007;

• El 5 de octubre de 2007, el mes comprendido del 29 de Agosto al 29 de Septiembre de 2007;

• El 29 de octubre de 2007, el mes comprendido del 29 de Septiembre al 29 de Octubre de 2007;

• El 27 de noviembre de 2007, el mes comprendido del 29 de Octubre al 29 de Noviembre de 2007;

• El 24 de diciembre de 2007, el mes comprendido del 29 de Noviembre al 29 de Diciembre de 2007;

• El 28 de enero de 2008, el mes comprendido del 29 de Diciembre de 2007 al 29 de Enero de 2008;

• El 26 de febrero de 2008, el mes comprendido del 29 de Enero al 28 de Febrero de 2008;

• El 27 de marzo de 2008, el mes comprendido del 28 de Febrero al 28 de Marzo de 2008.

Que antes de vencerse el segundo contrato, solicitó a la arrendataria el pago de las sumas adeudadas por mensualidades de cánones de arrendamiento quien alegó que dichas cantidades fueron descontadas de las mensualidades porque tuvo que cortar un árbol del jardín de entrada de la vivienda y chequear la instalación eléctrica, recibos que no le fueron entregados a pesar de haberlos ya pagado, y de nuevo le manifestó su imposibilidad de desocupar el inmueble por lo que en fecha 29 de abril de 2008, le suscribió un nuevo contrato, sobre el inmueble ya identificado, y calificado en comodato cuando en realidad se trató de una convención que regla una relación arrendaticia, el cual tiene un término fijo.

Solicita que se evidencie y establezca la naturaleza jurídica de los contratos que originan la presente demanda, a su criterio una relación arrendaticia pues se pagaron rentas mensuales, diferenciándose claramente del comodato.

Que en el segundo contrato, en la cláusula primera se dejó sin efecto el primer contrato celebrado y el tercero; asimismo indica que en el último en la cláusula primera igualmente se dejó sin efecto los anteriores contratos de comodato celebrado por las partes, por lo que se trata de un arrendamiento a término fijo, y en su vencimiento operó de pleno derecho la prórroga legal.

Que la arrendataria estaba solvente con el pago de las rentas mensuales del contrato vencido; e indica que antes de vencerse el mismo, notificó verbalmente a la ciudadana L.L., su deseo de no continuar la relación contractual, razón por la cual no suscribió nuevo contrato y le manifestó que estaba de acuerdo en hacer uso de la prórroga legal en su beneficio, razón por la cual no le solicitó nuevo contrato considerando que era tiempo suficiente para mudarse en virtud que había comprado un inmueble, alega que la relación arrendaticia duró mas de un año pero menos de cinco años, y le correspondió a la arrendataria en su beneficio el término de un año de prórroga legal la cual comenzó el 30 de abril de 2009 y terminó el 30 de abril de 2010.

Que en relación a la renta convinieron un aumento del treinta por ciento (30 %) es decir de un mil doscientos Bolívares (Bs. 1.200,00) a un mil quinientos sesenta Bolívares (Bs. 1.560,00) por lo que en consecuencia desde el 30 de abril de 2009 al 30 de abril de 2010 debió pagarle dieciocho mil setecientos veinte Bolívares (Bs. 18.720,00) siendo que sólo le pagó catorce mil cuatrocientos Bolívares (Bs. 14.400,00), por lo que vencido el término de la prórroga legal le adeudaba por las rentas correspondientes del 30 de enero al 28 de febrero de 2010, la suma de un mil doscientos Bolívares (1.200,00 Bs.); del 28 de febrero al 30 de marzo de 2010, la suma de un mil quinientos sesenta Bolívares (1.560,00 Bs.), del 30 de marzo al 30 abril de 2010, la suma de un mil quinientos sesenta Bolívares (1.560 Bs.) y del 30 de abril al 30 de mayo de 2010, mes de su ilegal ocupación al seguir usando y disfrutando la propiedad vencida la prórroga legal, la suma de un mil quinientos sesenta bolívares (1.560,00 Bs.) por lo que indica que le debe la suma de cinco mil ochocientos ochenta bolívares (5.880,00 Bs.).

Que antes de vencerse la prórroga legal en fecha 22 de febrero de 2010, se trasladó a Ciudad Bolívar, Estado Bolívar, para comunicarle a la arrendataria su obligación de entregarle el inmueble y cobrarle las rentas vencidas e insolutas, siendo que no quiso recibirle la comunicación y le negó el derecho de entrar al inmueble a efectos de su revisión, indica que pudo observar desde su exterior que colocó un tanque de agua, y un aire acondicionado, objetos para su uso personal sin notificación alguna a su persona y sin su aprobación.

Que la arrendataria tiene una deuda acumulada sin pago alguno por el servicio de aseo urbano, incumpliendo así las cláusulas sexta y novena en los literales B y C, indica que le manifestó que se iba a poner al día con sus rentas, que iba a quitar el tanque y el aire acondicionado cuando se mudara del inmueble.

Que el 29 de marzo de 2010, envió comunicación a través de correo certificado el cual la arrendataria se negó a recibir, y volvió a revisar el inmueble y a entregarle comunicación de fecha 31 de marzo de 2010, por la que solicitó el pago de los meses adeudados y le recordó su obligación de entregarle el inmueble, e igualmente se negó a recibirle; indica que se encuentran ocupando ilegítimamente su propiedad sin pago alguno privándole del derecho de disponer de la misma.

En virtud de lo antes mencionado demanda a la ciudadana L.L.C. para que convenga o en su defecto sea condenada en lo siguiente:

• Cumplir con la obligación legal de entregar el inmueble, objeto de contrato, sin plazo, alguno, en las mismas condiciones en las que fue recibido, desocupado de bienes y de personas y solvente en todos los servicios públicos inherentes del inmueble:

• En pagar la cantidad que arroje la experticia que se realice en el inmueble y donde se estimen los daños causados en deterioro del mismo, los cuales no han sido cubiertos por la demandada, los cuales estima en veintidós mil bolívares (22.000,00 Bs.);

• En pagar los meses por concepto de rentas vencidas e insolutas correspondientes a los meses de prórroga legal del 30 de enero al 28 de febrero de 2010, la suma de un mil doscientos bolívares (1.200,00 Bs.); del 28 de febrero al 30 de marzo de 2010, la suma de un mil quinientos sesenta bolívares (1.560,00 Bs.), del 30 de marzo al 30 abril de 2010, la suma de un mil quinientos sesenta bolívares (1.560 Bs.), los cuales totalizan la suma de cuatro mil trescientos veinte bolívares (4.320,00 Bs.) y sean estimados al momento de dictarse la sentencia los pagos debidos por la demandada en la ocupación ilegal de dicho inmueble que debe desde que se venció la prórroga legal el 30 de abril de 2010, hasta la entrega definitiva del mismo, para lo cual solicita una experticia complementaria del fallo y sean indexados los mismos conforme al índice inflacionario del país y hasta el definitivo pago de los mismos;

• En pagarle los daños y perjuicios que le ha causado la demanda por el retardo de hacerle entrega del inmueble arrendado y por impedirle disponer del mismo, de ocuparlo de forma directa y personal, ya que lo necesita para que su hijo, hija y nietos vivan con ella, causándole así serios perjuicios en su esfera familiar y económica patrimonial, por no tener sus hijos una vivienda para mudarse; por lo que tiene que pagar una renta en Valencia por una habitación por dos mil bolívares (2.000,00 Bs.) mientras que la demandada le paga por el inmueble la suma de mil quinientos sesenta bolívares (1.560,00 Bs.) los cuales estimó en la suma de diecisiete mil ciento sesenta bolívares (Bs. 17.160,00);

• Sea condenada a pagar las costas y costos del presente proceso. Invoca la corrección monetaria, la compensación cambiaria, indexación judicial o ajuste por inflación que resultare del cálculo que practique u ordene el Tribunal, para el pago de los montos a que fuere condenada la demandada, para lo cual solicita experticia complementaria del fallo.

Fundamenta su pretensión en los artículos 1.135, 1.141, 1.155, 1.159, 1.160, 1.166, 1.167, 1.264, 1.270, 1.579, 1.592, 1.594 y 1.616 del Código Civil en concordancia con los artículos 10, 33, 38, 39 y 40 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, y los artículos 881 y siguientes del Código de Procedimiento Civil.

Estima la demanda en la cantidad de ochenta y cinco mil seiscientos cinco bolívares (Bs. 85.605,00 Bs.), equivalente a mil trescientos diecisiete unidades tributarias

ALEGATOS DE LA DEMANDADA:

En el escrito de contestación a la demanda, la parte demandada opone la cuestión previa prevista en el ordinal 1° del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, referente a la falta de jurisdicción del juez, o la incompetencia de éste, o la litispendencia, o que el asunto deba acumularse a otro proceso por razones de accesorierdad, de conexión o de continencia, específicamente alegó la incompetencia por el territorio del tribunal.

Sostiene que la demandante pretende hacer valer la cláusula en donde se derogó la competencia territorial, contenida en unos contratos que ella misma reconoce son inexistentes, ya que lo rigurosamente cierto es que esa estipulación sobre la competencia territorial y todos los contratos denominados comodatos, son nulos de nulidad absoluta de conformidad con el artículo 7 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios. Y ello es así porque la figura del contrato de comodato es utilizada para disfrazar y ocultar los contratos de arrendamientos de inmuebles urbanos, con el objeto de evitar la aplicación de la legislación inquilinaria.

Reconoce como cierto que mantiene una relación arrendaticia con la accionante e indica que ha pagado totalmente los cánones de arrendamiento por el uso del referido inmueble.

Niega, Rechaza y Contradice en toda y cada una de sus partes lo alegado el resto de la demanda; asimismo indica que no es cierto que los tres contratos que suscribieron se hayan convertido en contratos de arrendamiento, ya que desde el inicio (23 de abril de 2006), lo que siempre ha habido es una relación arrendaticia verbal por tiempo indeterminado, por el inmueble objeto de controversia.

Que la accionante pretende ocultar una convención de arrendamiento con una serie de escrituras denominadas contratos de comodato, cuyas cláusulas a su criterio son violatorias de la normativa legal arrendaticia, y se hicieron en detrimento de los derechos que como arrendataria posee, por lo que a tenor con lo establecido en el artículo 7 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, dichas escrituras calificadas como comodato son nulas.

Que es falso que el inmueble arrendado se le ha entregado en varias oportunidades ya que solo se puso en sus manos una sola vez, el 23 de abril de 2006, fecha en la que lo ha venido habitando indefinidamente hasta los actuales momentos.

Niega que la segunda escritura denominada comodato, haya dejado sin efecto el primer contrato, y que la tercera escritura dejara sin efecto los anteriores presuntos contratos de comodato; así también rechaza que todas las escrituras calificadas como comodato configuren un arrendamiento a término fijo, y que a su vencimiento operara la prórroga legal, toda vez que son nulas y es inadmisible e ilegal que las mismas regulen una relación arrendaticia y convenir el arrendamiento verbal existente en una convención a tiempo determinado.

Que es incierto que adeude cantidad alguna por concepto de renta o pensiones de arrendamiento, y que haya convenido algún aumento de la mencionada renta arrendaticia.

Asimismo sostiene que es improcedente la presente acción en virtud que no existe entre las partes un contrato de arrendamiento escrito a tiempo determinado, sino una relación arrendaticia a tiempo indeterminado, lo que seria procedente es intentar la acción de desalojo.

Que es falsa la reclamación de daños efectuada en la demanda, en razón que el inmueble no ha sufrido ningún detrimento ni deterioro y que deba pagar costas; también rechaza la estimación de la demanda.

Finalmente solicita que se declare la inadmisibilidad de la presente demandada, al no cumplir a su criterio los supuestos legales correspondientes.

III

ANÁLISIS DE PRUEBAS

PRUEBAS DE LA DEMANDANTE

Produce la parte demandante junto al libelo de demanda cursante a los folios del 9 al 17 de expediente, copias certificadas de actuaciones cursantes en el expediente signado con el número 00.023, del Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil y Mercantil del Primer Circuito de la Circunscripción Judicial del Estado Bolívar, donde se homologa la liquidación de bienes y se declara extinguida la comunidad ordinaria existente entre la demandante y el ciudadano J.R.; que por ser instrumento público, se aprecia de conformidad con lo previsto en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, no obstante, en cuanto a su mérito, en el caso de marras no se ha cuestionado la propiedad del inmueble objeto de la presente demanda, por lo que el instrumento bajo revisión resulta irrelevante ya que el mismo nada aporta a los hechos controvertidos en la presente causa, razón por la cual se desecha del proceso.

Asimismo produce cursante del folio 18 al 23, original de instrumento otorgado en fecha 31 de julio de 2008, por ante la Oficina de Registro Público del Municipio Hares del Estado Bolívar, bajo el Nº 39, folios 141 al 144, Protocolo Primero, Tomo Doce, correspondiente a la cancelación de la hipoteca del bien inmueble objeto de de la presente controversia; al cual se le concede valor probatorio de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, no obstante, en cuanto a su mérito, constata este sentenciador que resulta irrelevante ya que el mismo nada aporta a los hechos controvertidos en la presente causa, razón por la cual se desecha del proceso.

Cursante del folio 24 del expediente produce, factura emitida por la sociedad mercantil, Editorial Huyapari C.A., quien es un tercero ajeno a la presente causa, por lo que debía ser ratificado mediante la prueba testifical, tal como lo exige el artículo 431 del Código de Procedimiento Civil, por lo que no tiene ningún valor en el proceso en el cual se promueve.

Produce al folio 25 del expediente, original de instrumento privado contentivo denominado “aplicación” firmado por las partes, donde la demandante aprueba alquilar el inmueble objeto de controversia a la ciudadana L.L.C., parte demandada en la presente causa; instrumento que no fue desconocido por la demandada por lo que adquiriere la condición de documentos privados tenido por reconocido a tenor de lo dispuesto por el artículo 444 del Código de Procedimiento Civil, y en consecuencia se les concede valor probatorio de conformidad con lo establecido en el artículo 1.363 del Código Civil, y con el mismo se considera demostrado que las partes iniciarían una relación arrendaticia en fecha 6 de abril de 2006.

Cursante a los folios 26 al 27 del expediente, produce original de documento privado contentivo de contrato de comodato celebrado entre las partes de la presente causa, sobre el cual se pronunciara este sentenciador en las consideraciones por entrañar el mérito de la controversia.

A los folios 28 y 45 del expediente produjo, copias simples de documentos privados, contentivos de cheque del Banco Mercantil C.A. Banco Universal y dos recibos, documentos a los cuales no se les concede ningún valor probatorio por no tratarse de documentos públicos, privados reconocidos o tenidos por reconocidos, que son la única clase de instrumentos que de conformidad con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, pueden ser promovidos en juicio en copias simples. En este sentido la Sala de casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, en sentencia Nº RC-0259 de fecha 19 de mayo de 2005, Expediente Nº 03-0721, dispuso:

Para la Sala, las copias fotostáticas que se tendrán como fidedignas, son las fotostáticas y obtenidas por cualquier otro medio mecánico, de documentos públicos y de los privados reconocidos o autenticados, como textualmente expresa el trascrito artículo 429. Si se exhibe una copia fotostática de un documento privado simple –como es el caso de autos- ésta carecerá de valor según lo expresado por el artículo 429, que sólo prevé las copias fotostáticas o semejantes de documentos privados reconocidos o autenticados

Cursante al folio 29 del expediente, produjo original de documento privado contentivo de recibo firmado por las partes del presente juicio de fecha 7 de abril de 2006; instrumento que no fue desconocido por la demandada por lo que adquiriere la condición de documento privado tenido por reconocido a tenor de lo dispuesto por el artículo 444 del Código de Procedimiento Civil, y en consecuencia se le concede valor probatorio de conformidad con lo establecido en el artículo 1.363 del Código Civil, y con el mismo se considera demostrado que la demandante en condición de comodante recibió la cantidad de dos mil doscientos cincuenta bolívares (Bs. 2.250,00) por parte de la ciudadana L.L. en condición de comodataria por concepto de deposito de fiel cumplimiento del contrato de comodato, firmado entre las partes y vigente entre el 28 de abril de 2005 al 18 de abril de 2007, como garantía y será devuelta a la comodataria al finalizar el término del contrato.

Produjo cursante del folio 30 al 31 del expediente, original de documento privado contentivo de acta de entrega y recibo de inmueble, suscrito en fecha 23 de abril de 2006, por las partes; instrumento que no fue desconocido por la demandada por lo que adquiriere la condición de documento privado tenido por reconocido a tenor de lo dispuesto por el artículo 444 del Código de Procedimiento Civil, y en consecuencia se le concede valor probatorio de conformidad con lo establecido en el artículo 1.363 del Código Civil, y con el mismo se evidencia en que la demandada en fecha 23 de abril de 2006, recibió el inmueble objeto de la presente controversia; asimismo se especificó las condiciones del mismo.

Asimismo produjo cursante del folio 32 al 39, folio 46, del folio 51 al 60 y del folio 73 al 79, copias de página web o dirección electrónica del Banco Mercantil C.A. Banco Universal. Resulta de gran interés doctrinario el tratamiento procesal que debe darse a los mensajes de datos y demás documentos electrónicos, habida cuenta que constituyen medios de prueba y tienen gran auge en el mundo actual, motivado a la evolución tecnológica, circunstancia que el Derecho como factor y producto social que es, no puede soslayar.

Así, encontramos que el Artículo 4 de la Ley Sobre Mensajes de Datos y Firmas Electrónicas dispone:

Los Mensajes de Datos tendrán la misma eficacia probatoria que la ley otorga a los documentos escritos, sin perjuicio de lo establecido en la primera parte del artículo 6 de este Decreto-Ley. Su promoción, control, contradicción y evacuación como medio de prueba, se realizará conforme a lo previsto para las pruebas libres en el Código de Procedimiento Civil.

La información contenida en un Mensaje de Datos, reproducida en formato

impreso, tendrá la misma eficacia probatoria atribuida en la ley a las copias o reproducciones fotostáticas.

Por su parte, la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia en sentencia Nº 769 de fecha 24 de octubre de 2007, Expediente N° 2006-000119 dejó sentado el siguiente criterio:

Es evidente, pues, que el documento electrónico o mensaje de datos es un medio de prueba atípico, cuyo soporte original está contenido en la base de datos de un PC o en el servidor de la empresa y es sobre esto que debe recaer la prueba.

En razón a esta determinación, los documentos electrónicos no pueden ser exhibidos, por cuanto la manera en la cual son almacenados los datos electrónicos, impide que puedan ser presentados al juicio, pues ellos están en la

base de datos de un PC o en el servidor de la empresa, razón por la cual se está frente a la necesidad de una experticia para verificar la autoría de los documentos que se emitan con tales características y si estos están en poder del adversario, hasta tanto se ponga en funcionamiento la Superintendencia de Servicios de Certificación Electrónica.

Cabe destacar que los artículos 20 y 21 de la Ley de Mensaje de Datos y Firmas Electrónicas, crea la Superintendencia de Servicios de Certificación Electrónica, para acreditar, supervisar y controlar a los proveedores de servicios de certificación públicos o privados; inspeccionar y fiscalizar la instalación, operación y prestación de servicios realizados por los proveedores de servicios de certificación y; seleccionar los expertos técnicos o legales que considere necesarios para facilitar el ejercicio de sus funciones. Sin embargo, actualmente dicho organismo no está en funcionamiento, razón por la cual hasta tanto se establezca la Superintendencia, debe recurrirse a otro medio de autenticación de los documentos electrónicos, como lo es la experticia.

Ahora bien, el objeto de esta especial experticia consiste en determinar la autoría del mensaje de datos, esto es, el emisor o la persona autorizada para actuar en su nombre o un sistema de información programado por el emisor o bajo su autorización, para que opere automáticamente y, así saber desde cuál y hacia cuál dirección o puerto electrónico fue enviado y recibido el mensaje; bajo cuál firma electrónica fue enviado; la fecha y hora de la emisión del mensaje; su contenido; y cualquier otro dato de relevancia para el proceso que las partes soliciten o el juez ordene para resolver la controversia.

Otra característica del documento electrónico es que éste debe estar conservado en su estado original. En efecto, la Ley de Mensajes de Datos y Firmas Electrónicas exige que cuando la ley requiera que la información sea presentada o conservada en su forma original, ese requisito quedará satisfecho con relación a un mensaje de datos si se ha conservado su integridad y cuando la información contenida en dicho mensaje de datos esté disponible. Para determinar esto, es necesario el examen de un experto a la base de datos del PC o del proveedor de la empresa del cual fue enviado el documento electrónico.

Por tanto, la Sala considera que es necesario certificar si el documento electrónico ha sido conservado y si el mensaje está inalterado desde que se generó o, si por el contrario, ha sufrido algún cambio propio del proceso de comunicación, archivo o presentación, por hechos de la parte o terceros, de conformidad con el artículo 7 de la Ley de Mensajes de Datos y Firmas Electrónicas antes transcrito, lo cual sólo es posible a través de una experticia en la base de datos del PC o el servidor de la empresa que ha remitido el documento electrónico.

Conforme al criterio jurisprudencial trascrito, resulta concluyente que para valorar como medio de prueba las copias simples de página web o dirección electrónica del Banco Mercantil C.A. Banco Universal, era necesario que se promoviera algún otro medio de prueba que demostrara que los mismos se mantienen inalterables, así como su autenticidad, a través de una experticia, cosa que no se hizo, razón por la cual no se le concede valor probatorio alguno.

Cursante al folio 40 del expediente, produjo original de documento privado contentivo de notificación firmada por las partes del presente juicio, de fecha 7 de abril de 2007; instrumento que no fue desconocido por la demandada por lo que adquiere la condición de documento privado tenido por reconocido a tenor de lo dispuesto por el artículo 444 del Código de Procedimiento Civil, y en consecuencia se le concede valor probatorio de conformidad con lo establecido en el artículo 1.363 del Código Civil, y con el mismo se considera demostrado que la demandante notificó a la ciudadana L.L.C. que en fecha 28 de abril de 2007, expiraría el contrato de comodato que suscribieron.

Cursante al folio 41 del expediente, promovió comunicación emanada de la parte demandada, de fecha 28 de abril de 2007, instrumento que no fue desconocido por la demandada por lo que adquiere la condición de documento privado tenido por reconocido a tenor de lo dispuesto por el artículo 444 del Código de Procedimiento Civil, y en consecuencia se le concede valor probatorio de conformidad con lo establecido en el artículo 1.363 del Código Civil, y con el mismo se considera demostrado que la ciudadana L.L.C. recibió de la demandante la suma de dos millones doscientos cincuenta mil bolívares (Bs. 2.250.000), cantidad que fuera entregada como garantía del contrato de comodato suscrito entre las partes.

Cursante a los folios 42 al 44 del expediente, produce original de documento privado contentivo de contrato de comodato celebrado entre las partes de la presente causa, de fecha 29 de abril de 2007, sobre el cual se pronunciara este sentenciador en las consideraciones por entrañar el mérito de la controversia.

Del mismo modo, acompañó junto al libelo, cursante al folio 47 y al folio 80 originales de instrumentos privados contentivos de comunicaciones emanadas de la propia parte demandante promovente, por lo que conforme al principio de alteridad de la prueba, el cual supone que la fuente de la prueba debe ser ajena a quien de ella se aprovecha, ya que nadie puede fabricar sus medios de prueba, no se les concede ningún valor probatorio a dichos instrumentos.

Produjo cursante del folio 48 al 50 del expediente, original de documento privado contentivo de acta de entrega y recibo de inmueble, suscrito en fecha 29 de abril de 2007, instrumento que no fue desconocido por la demandada por lo que adquiriere la condición de documento privado tenido por reconocido a tenor de lo dispuesto por el artículo 444 del Código de Procedimiento Civil, y en consecuencia se le concede valor probatorio de conformidad con lo establecido en el artículo 1.363 del Código Civil, y con el mismo se evidencia que la demandada en fecha 29 de abril de 2007, recibió el inmueble objeto de la presente controversia; asimismo se especificaron las condiciones del mismo.

Cursante a los folios 61 al 63 del expediente, produce original de documento privado contentivo de contrato de comodato celebrado entre las partes de la presente causa, de fecha 29 de abril de 2008, sobre el cual se pronunciara este sentenciador en las consideraciones por entrañar el mérito de la controversia.

Produjo cursante del folio 64 al 66 del expediente, original de documento privado contentivo de acta de entrega y recibo de inmueble, instrumento que no fue desconocido por la demandada por lo que adquiriere la condición de documento privado tenido por reconocido a tenor de lo dispuesto por el artículo 444 del Código de Procedimiento Civil, y en consecuencia se le concede valor probatorio de conformidad con lo establecido en el artículo 1.363 del Código Civil, y con el mismo se evidencia en que la demandada recibió el inmueble objeto de la presente controversia, asimismo se especificó las condiciones del mismo.

Del folio 67 al 72 del expediente, consignó conjunto de reproducciones fotográficas con las cuales la parte promovente pretende ilustrar las condiciones en las que se encuentra el bien inmueble objeto de la presente controversia; con relación al modo de promover este tipo de pruebas la Sala de Casación Civil de nuestra máximo Tribunal de Justicia en decisión Nº 472 de fecha 19 de julio de 2005 con ponencia de la Magistrado Isbelia P. deC.; expuso lo siguiente:

El promovente de un medio de prueba libre representativo, esto es, fotografías, películas cinematográficas, audiovisuales, y otras de similar naturaleza, tiene la carga de proporcionar al juez, durante el lapso de promoción de pruebas, aquellos medios probatorios capaces de demostrar la credibilidad e identidad de la prueba libre, lo cual podrá hacer a través de cualquier medio probatorio.

…omissis…

Una vez cumplidas estas formalidades, el sentenciador determinará en la sentencia definitiva -previo al establecimiento de los hechos controvertidos-, si quedó demostrada la credibilidad y fidelidad de la prueba libre en cuestión; caso contrario, desestimará dicha prueba, pues si bien se trata de medios probatorios que no prejuzgan sobre el fondo del litigio, son indispensables para que una vez establecidas dichas circunstancias, el juez pueda establecer

con plena libertad los hechos que se desprenden de la prueba conforme al sistema de la sana crítica.

.

Las reproducciones fotográficas son documentos representativos que sirven para probar el estado de hecho que existía para el momento de ser tomada, y en virtud que es posible preparar el hecho fotográfico o filmado, es indispensable establecer su autenticidad mediante la confesión de la parte contraria, o de testigos presentes en aquel instante, o que hayan formado parte de la escena captada, o intervenido en el desarrollo posterior del negativo, o por el examen del negativo por peritos, o por un conjunto fehaciente de indicios.

De manera que, a los efectos de reconocerle o no valor probatorio a las fotografías analizadas, debe este sentenciador verificar a priori si la autenticidad de las mismas ha quedado establecida en este proceso, y al efecto se observa que la parte promovente no indicó detalle alguno sobre el medio mecánico o digital por medio del cual se realizó la fotografía, tampoco identificó la fecha y hora en que fueron tomadas las fotografías que representan el hecho que quiere demostrar, del mismo modo no consta a los autos la identificación de la persona que aparece en dichas imágenes así como del sujeto o persona que realizó las fotografías, no trajo a los autos los negativos de las mismas ni promovió persona alguna que ratificara mediante la prueba testimonial los hechos del lugar, modo, tiempo donde fueron tomadas las fotografías, tampoco instó el examen de dichas fotos o de sus negativos por peritos.

En el caso de autos, la representación judicial de la parte demandada se limitó a promover las reproducciones fotográficas sin aportar al proceso cualquier medio probatorio capaz de demostrar la credibilidad e identidad de la prueba libre, por lo que en armonía al criterio jurisprudencial antes citado no se les concede valor probatorio a las fotografías promovidas.

Asimismo, cursante al folio 81 produjo original de instrumento privado que no aparece reflejado quien suscribe, ni quien recibe la misma; asimismo se denota que la firma de quien recibe es ilegible; motivos por los cuales a la presente prueba no se le concede ningún valor probatorio.

Produjo al folio 82 instrumento extendido en copia fotostática simple que no es apreciado por este juzgador al no tratarse de aquellas copias a que se refiere el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, además de no estar suscrito por persona alguna.

En la oportunidad de promover pruebas, la parte demandante en el Capítulo I, puntos primero y segundo y en el Capítulo II, punto primero; reproduce el valor probatorio de los instrumentos consignados junto con el libelo de demanda, los cuales ya fueron objeto de análisis por este juzgador, razón por la cual se reitera lo decidido.

En el Capítulo II, punto segundo del escrito de promoción de pruebas, la demandante consignó cursante al folio 130 y 132, recibo original del Instituto, Postal Telegráfico (Ipostel), de fecha 11 de marzo de 2010, y carta original cerrada y devuelta a su persona con sellos en la parte posterior, los cuales por emanar de una institución pública se les concede valor probatorio a tenor de lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, y del mismo se desprende que en la referida fecha la demandante envió una carta a la demandada, quien se negó a recibir la misma.

En el Capítulo II, punto tercero del escrito de promoción de pruebas, la demandante consignó cursante al folio 131; original de instrumento privado contentivo de letra de cambio, instrumento que no fue desconocido por la demandada por lo que adquiriere la condición de documento privado tenido por reconocido a tenor de lo dispuesto por el artículo 444 del Código de Procedimiento Civil, y en consecuencia se le concede valor probatorio de conformidad con lo establecido en el artículo 1.363 del Código Civil, y con el mismo se evidencia que

en fecha 29 de abril de 2009 la demandada libró una letra de cambio a favor de la demandante por la cantidad de mil doscientos bolívares (1.200 Bs).

En el Capítulo II, punto cuarto del escrito de promoción de pruebas, la demandante consignó cursante al folio 133, copia simple de relación de pagos e Hidrobolívar, de fecha 23 de octubre de 2009, este instrumento a pesar de emanar de una institución pública no posee sellos húmedos, ni firmas; motivos por los cuales a la presente prueba no se le concede ningún valor probatorio.

Respecto al Capítulo II, punto cinco del escrito de promoción de pruebas, la demandante promueve la prueba de informes; y de la revisión de las actas procesales se evidencia que la parte demandante, mediante diligencia suscrita en fecha 22 de octubre de 2010, inserta al folio ciento treinta y seis (136) del expediente renuncia a la referida prueba, por lo que nada tiene que valorar este juzgador al respecto.

PRUEBAS DE LA DEMANDADA:

En la oportunidad de promover pruebas la parte demandada en el Capítulo I de su escrito de promoción, invocó el mérito favorable que se desprende de autos, lo cual no constituyen medio de prueba alguno en el elenco probatorio venezolano, por lo que no se le concede valor probatorio.

En el Capítulo II promovió marcado con las letras “X”, “X”, “X”, “Y”, “Y-1”, “Y-1”, “Y-2” y “Y-2”, cursante del folio 119 al 126 del expediente, copias simples de página web o dirección electrónica del Banco Mercantil C.A. Banco Universal, pruebas que conforme al criterio de la Sala de Casación Civil de nuestra máximo Tribunal de Justicia en decisión Nº 769 de fecha 24 de octubre de 2007, Expediente N° 2006-000119, citada ut supra, requerían para poder ser valoradas que se demostrara que las mismas se mantienen inalterables, así como su autenticidad, a través de una experticia, cosa que no se hizo, razón por la cual no se les concede valor probatorio alguno.

IV

PRELIMINAR

En la oportunidad de dar contestación la parte demandada rechazó la estimación de la demanda. Sobre este asunto, la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia en sentencia Nº RH-00619 del 24 de septiembre de 2008, ratificando el criterio fijado en sentencia Nº RH-01353 de fecha 15 de noviembre de 2004, estableció lo siguiente:

…Cuando el demandado impugna la cuantía estimada en la demanda, por considerarla exigua o exagerada, esta Sala, en decisión de fecha 24 de septiembre de 1998, (María Pernía Rondón y otras contra Inversiones Fecosa, C.A. y otras), estableció:

Por lo tanto, el demandado al contradecir la estimación debe necesariamente alegar un hecho nuevo, el cual igualmente debe probar en juicio, no siendo posible el rechazo puro y simple por no estar contemplado en el supuesto de hecho de la misma’.

En consecuencia, se desprende del criterio jurisprudencial cuya transcripción antecede, que cuando el demandado rechace la estimación de la demanda, bien por insuficiente o exagerada, si no es probado ese nuevo elemento, quedará firme la estimación realizada por el actor, lo cual hace considerar a esta Sala, que la estimación hecha por los accionantes en su escrito libelar en la cantidad de setenta millones de bolívares (Bs.70.000.000,00), determina el incumplimiento del requisito de la cuantía exigido para la admisibilidad del recurso de casación…

(Resaltado del tribunal)

En el presente caso, hubo una impugnación genérica, sin que la parte demandada promoviera prueba alguna, en virtud de lo cual la estimación realizada por la parte demandante debe tenerse como firme, Y ASI SE ESTABLECE.

V

CONSIDERACIONES PARA DECIDIR

La sentencia recurrida declaró sin lugar la cuestión previa opuesta por la demandada relativa a la competencia por el territorio y seguidamente se pronunció sobre el fondo de la controversia. Esta circunstancia vulnera el contenido del artículo 35 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios que establece que la cuestión previa de incompetencia debe resolverse en la misma oportunidad en que es opuesta, siendo las demás cuestiones previas las que deben resolverse acumulativamente con el fondo.

No obstante, aprecia esta alzada que ese hecho no vulneró el derecho a la defensa de las partes y por lo tanto no se ordenará la reposición de la causa, atendiendo al principio constitucional de evitar reposiciones por formalismos no esenciales.

El artículo 68 del Código de Procedimiento Civil, dispone:

La sentencia definitiva en la cual el Juez declare su propia competencia y resuelva también sobre el fondo de la causa, puede ser impugnada por las partes en cuanto a la competencia, mediante la solicitud de regulación de ésta o con la apelación ordinaria. En este último caso, el apelante deberá expresar si su apelación comprende ambos pronunciamientos o solamente el de fondo.

La parte demandada al apelar de la sentencia definitiva no expresó si la apelación comprende el pronunciamiento de competencia o sólo el de fondo, de tal manera, que el silencio a este respecto hace concluir a este juzgador que queda firme la decisión sobre la competencia, Y ASI SE DECIDE.

Ahora bien, la parte actora pretende el cumplimiento de un contrato de arrendamiento por vencimiento de la prórroga legal y al efecto alega que celebró tres contratos denominados de comodato, pero que los mismos se convirtieron en arrendamientos porque no hubo gratuidad en el uso, goce y disfrute del inmueble objeto de dichos contratos

Que convinieron verbalmente y de común acuerdo a que la renta mensual sería la cantidad de setecientos cincuenta mil bolívares (750 Bs.) pagadera por mes anticipado, librando doce (12) letras de cambio numeradas y siendo la primera pagadera el 28 de abril de 2006.

Narra que notificó verbalmente a la ciudadana L.L., su deseo de no continuar la relación contractual, razón por la cual no suscribió nuevo contrato y le manifestó que estaba de acuerdo en hacer uso de la prórroga legal en su beneficio, afirma que la relación arrendaticia duró mas de un año pero menos de cinco años, y le correspondió a la arrendataria en su beneficio el término de un año de prórroga legal la cual comenzó el 30 de abril de 2009 y terminó el 30 de abril de 2010.

Por su parte, la demandada reconoce la existencia de la relación arrendaticia, pero niega, rechaza y contradice que el contrato de arrendamiento sea escrito a tiempo determinado, alegando que se trata de una relación arrendaticia a tiempo indeterminado.

Que la accionante pretende ocultar una convención de arrendamiento con una serie de escrituras denominadas contratos de comodato, cuyas cláusulas a su criterio son violatorias de la normativa legal arrendaticia, y se hicieron en detrimento de los derechos que como arrendataria posee, por lo que a tenor con lo establecido en el artículo 7 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, dichas escrituras calificadas como comodato son nulas.

Asimismo sostiene que es improcedente la presente acción en virtud que lo que sería procedente es intentar la acción de desalojo.

Para decidir esta alzada observa:

Es un hecho no controvertido y por ende excluido del debate probatorio que las partes mantienen una relación arrendaticia, quedando como hecho controvertido si la regulación de la referida relación está sujeta a los contratos denominados “contratos de comodato” como sostiene la demandante o por el contrario, los referidos contratos son nulos como sostiene la demandada, lo que permitirá dilucidar si la relación arrendaticia es a tiempo determinado o a tiempo indeterminado.

La parte demandada, no reconvino ni consta en los autos que haya intentado alguna acción por simulación que originen la nulidad absoluta de los contratos denominados de comodato, sin embargo, el artículo 7 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios dispone que será nula toda acción, acuerdo o estipulación que implique renuncia, disminución o menoscabo de los derechos que la Ley establece para beneficiar o proteger a los arrendatarios. Es por ello, que es obligación insoslayable de este juzgador determinar en primer lugar conforme a los alegatos esgrimidos por la demandada, si la cláusula que regula el término del contrato implica menoscabo a los derechos de la arrendataria, caso en el cual la misma se debe tenerse como no escrita por contravenir normas de orden público.

Al efecto, se observa que la cláusula cuarta del contrato cuyo cumplimiento se pretende es del tenor siguiente:

El presente Contrato de Comodato tiene un término de duración y vigencia de un año fijo contado a partir del Veintinueve de A. delD.M.O. (29/04/2008) hasta el Veintinueve de A. delD.M.N. (29/04/2009) fecha última en que la Comodataria se obliga a desocupar y entregar el inmueble ala Comodante sin necesidad de previa notificación escrita, requerimiento alguno, ó desahucio. Sin embargo la Comodataria a su elección podrá con un mes de anticipación al vencimiento del presente Contrato, solicitarle por escrito a La Comodante su intención de renovar el presente Contrato, quien a su libre voluntad y disposición lo acordará o no.

Queda de bulto que la cláusula bajo análisis desconoce el derecho a la prórroga legal de la arrendataria, habida cuenta que indica que debe entregar el inmueble el 29 de abril de 2009, fecha en que finalizaba el contrato.

La demandante alegó que notificó verbalmente a la ciudadana L.L., su deseo de no continuar la relación contractual, razón por la cual no suscribió nuevo contrato y le manifestó que estaba de acuerdo en hacer uso de la prórroga legal en su beneficio, no obstante, esa notificación verbal no fue demostrada por ella.

De las pruebas aportadas por la demandante, cursan a los folios 80 y 81 comunicaciones dirigidas a la demandada que pretendían hacerle saber que tenía derecho a la prórroga legal, sin embargo, esas documentales no pudieron ser valoradas por este juzgador, una por estar suscrita sólo por la demandante sin que conste que fue recibida por la arrendataria y la otra por no aparecer reflejado quien la suscribe, ni quien la recibe, ya que la firma es ilegible y no aparece nombre alguno.

Siendo ello así, la arrendataria no estaba en conocimiento que la arrendadora otorgaba el derecho a la prórroga legal a partir del 29 de abril de 2009, lo que pudo haber hecho la arrendadora mediante una notificación judicial o a través de una notaría y la cláusula cuarta del contrato cuyo cumplimiento se pretende, desconoce el derecho a la prórroga legal de la arrendataria, por lo que es forzoso concluir que la referida cláusula no puede producir efecto jurídico alguno por cuanto transgrede disposiciones de orden público que benefician a la arrendataria, resultando concluyente, que la relación arrendaticia que ambas partes reconocieron mantener es a tiempo indeterminado, toda vez que la cláusula que regula su duración no tiene efecto alguno, Y ASI SE DECIDE.

Ahora bien, el artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, dispone:

Sólo podrá demandarse el desalojo de un inmueble arrendado bajo contrato de arrendamiento verbal o por escrito a tiempo indeterminado, cuando la acción se fundamente en cualesquiera de las siguientes causales…

Sobre la interpretación de la norma in comento, la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia en sentencia de fecha 28 de junio de 2005, Expediente Nº 047-1845 estableció:

Al respeto, es necesario precisar que el cumplimiento del contrato se exige sólo en aquellos casos en los cuales esté determinado el tiempo de duración del contrato de arrendamiento, ya que allí sólo se está solicitando el cumplimiento de la obligación tal como ha sido contraída, pacta sunt servanda.

…omissis…

En consideración a ello, esta Sala juzga que efectivamente, en el presente caso, hubo una subversión del procedimiento aplicado, ya que se tramitó y se declaró con lugar una demanda por cumplimiento de contrato de arrendamiento a tiempo indeterminado por presunto vencimiento del lapso de prórroga, y bajo el amparo de lo previsto en el artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, el cual es aplicable sólo para los contratos con determinación de tiempo, siendo ello violatorio del debido proceso y, por ende, contrario al orden público.

Como quiera que en el decurso del presente fallo quedó establecido que el contrato de arrendamiento es a tiempo indeterminado, conforme al artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, lo correcto era intentar una acción de desalojo y no de cumplimiento de contrato.

En este orden de ideas, es oportuno indicar que aun cuando el efecto principal del desalojo y del cumplimiento de contrato es el mismo, vale decir, la entrega del inmueble arrendado al arrendador, el error en la calificación jurídica de la demanda, no se puede ver como un mero formalismo, toda vez que existen marcadas diferencias tanto sustantivas como adjetivas que devienen entre la demanda por desalojo y la de cumplimiento de contrato de arrendamiento, teniendo por una parte presupuestos de hecho diferentes y por la otra que sólo una de ellas accede a casación.

La Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia en sentencia de fecha 30 de abril de 2004, Expediente Nº 04-000220, deja sentado el siguiente criterio sobre las diferencias entre el desalojo, cumplimiento y resolución de contrato, a saber:

El distinto régimen, a que está sometido el desalojo respecto de las acciones que por cumplimiento o resolución de contrato que se fundamenten en el artículo 1.167 del Código Civil, se caracteriza, en que las causales de desalojo son únicas, taxativas e impuestas por el Estado, mientras que los fundamentos de la demanda por cumplimiento o resolución del contrato de arrendamiento , que persiga la desocupación del inmueble objeto de la convención arrendaticia, son heterogéneos en el sentido de que las partes los pueden establecer y modificar, de acuerdo a lo pactado en el contrato.

En efecto, concluye este sentenciador que la acción escogida por el demandante, que lo fue la de cumplimiento de contrato, no resultaba idónea para la satisfacción de su pretensión, en razón de la naturaleza jurídica del contrato que es a tiempo indeterminado, no pudiéndose demandar el cumplimiento del mismo, sino que ha debido el actor intentar una acción de desalojo, por lo que resulta forzoso para esta alzada declarar inadmisible la demanda de cumplimiento de contrato incoada, tal como se hará expresamente en el dispositivo del fallo, Y ASI SE DECIDE.

VI

DECISIÓN

Por todos los razonamientos anteriormente expuestos, este JUZGADO SUPERIOR SEGUNDO EN LO CIVIL, MERCANTIL, BANCARIO, DEL TRÁNSITO Y DE PROTECCIÓN DE NIÑOS, NIÑAS Y ADOLESCENTES DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO CARABOBO, Administrando Justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por Autoridad de la Ley, declara: PRIMERO: CON LUGAR el recurso procesal de apelación interpuesto por la parte demandada, ciudadana L.L.C.; SEGUNDO: SE REVOCA la sentencia definitiva dictada en fecha 29 de noviembre de 2010 por el Juzgado Séptimo de los Municipios Valencia, Libertador, Los Guayos, Naguanagua y San Diego de la Circunscripción Judicial del Estado Carabobo; TERCERO: INADMISIBLE la demanda de cumplimiento de contrato de arrendamiento que intentara la ciudadana F.D.B. en contra de la ciudadana L.L.C..

No hay condena en costas procesales, dada la naturaleza del presente fallo.

Se ordena remitir el presente expediente al tribunal de origen en la oportunidad correspondiente.

Publíquese, regístrese y déjese copia

Dado, firmado y sellado en la sala de despacho del JUZGADO SUPERIOR SEGUNDO EN LO CIVIL, MERCANTIL, BANCARIO, DEL TRÁNSITO Y DE PROTECCIÓN DE NIÑOS, NIÑAS Y ADOLESCENTES DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO CARABOBO, en la ciudad de Valencia, a los cinco (5) días del mes de mayo del año dos mil once (2011). Año 201º de la Independencia y 152º de la Federación.

J.A. MOSTAFÁ

EL JUEZ TEMPORAL

DENYSSE ESCOBAR

LA SECRETARIA TITULAR

En la misma fecha, se dictó y publicó la anterior decisión siendo las 2:55 p.m. previo el cumplimiento de las formalidades de Ley.

DENYSSE ESCOBAR

LA SECRETARIA TITULAR

Exp. Nº 13.134

JAM/DE/MDC.-

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