Decisión de Juzgado Superior Civil, Mercantil, Tránsito, Bancario y con Competencia Transitoria en Protección del Niño y del Adolescente. Guanare. de Portuguesa, de 11 de Octubre de 2011

Fecha de Resolución11 de Octubre de 2011
EmisorJuzgado Superior Civil, Mercantil, Tránsito, Bancario y con Competencia Transitoria en Protección del Niño y del Adolescente. Guanare.
PonenteRafael Despujos Cardillo
ProcedimientoDesalojo Y Cobro De Bolívares

REPUBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

EN SU NOMBRE

JUZGADO SUPERIOR CIVIL, MERCANTIL, BANCARIO Y DEL TRANSITO DEL PRIMER CIRCUITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO PORTUGUESA.

JURISDICCION: CIVIL.

EXPEDIENTE: Nº 5.665.

SENTENCIA: DEFINITIVA.

PARTE ACTORA: FAAWA EZZI DE EZZI, venezolana, mayor de edad titular de la cédula de identidad Nº V- 13.040.429, de este domicilio.

APODERADO DE LA PARTE ACTORA: L.J.B.S., venezolano mayor de edad, titular de la cedula de identidad Nº V- 8.067.355, inscrito en el Inpre-Abogado bajo el Nº 27.663, de este domicilio.

PARTE DEMANDADA: CONSORCIO ROMARVA C.A., inscrita ante el Registro Mercantil Tercero de la Circunscripción Judicial del Distrito Capital y estado Miranda, en fecha 08-12-2004, bajo el Nº 46 Tomo 27-A, del año 2004, representado por su presidente ciudadano F.B.B., español, mayor de edad, titular de la cedula de identidad Nº 81.672.416, domiciliado en Caracas.

APODERADOS DE LA PARTE DEMANDADA: JESÚS ROJAS MATA Y P.P.C., venezolanos Abogados en ejercicio, inscritos en el Inpre-Abogado bajo los Nros. 57.718 y 118.992, ambos de este domicilio.

TERCEROS ADHESIVOS A LA ACTORA: JALD IZI EZZI, MOADA IZI EZZI, C.M.I.E. Y A.I.E., venezolanos, mayores de edad, titulares de la cédula de identidad Nros. V-14.067.565, V-16.647.254, V-15.138.852 y V-19.188.009, de este domicilio.

MOTIVO: DESALOJO DE INMUEBLE.

VISTOS: CON ALEGATOS.

Recibidas en fecha 22-09-2011, las presentes actuaciones, en virtud de la apelación interpuesta por el apoderado judicial de la parte demandada Abogado P.J.P.C., contra decisión definitiva proferida en fecha 09-08-2011, por el Juzgado Segundo del Municipio Guanare del Primer Circuito de la Circunscripción Judicial del estado Portuguesa, mediante la cual declara: 1) Con Lugar la acción de Desalojo De Inmueble. 2) El desalojo del inmueble libre de personas y cosas, 3) Se concede a la parte demandada un lapso de seis (06) meses, para la entrega material del inmueble indicado, contados a partir de la notificación que se le haga de la sentencia definitivamente firme. 4) El pago a la arrendadora de los cánones de arrendamientos que se sigan generando hasta el vencimiento del plazo improrrogable de los seis (6) meses acordados para la entrega del inmueble objeto del presente juicio. Hubo condenatoria en costas.

En fecha 27-09-2011, se da entrada a la Causa bajo el Nº 5.665.

En fecha 07-10-2011, el Abogado L.J.B., en su carácter de apoderado judicial de la parte actora, presentó alegatos, en el cual hace un recuento de los eventos procesales y hace un análisis de las probanzas que favorecen la posición procesal de su representado. Solicita sea declarada sin lugar la apelación de la parte demandada.

En esa misma fecha el Abogado Icardi Somaza Peñuela, en su condición de representante judicial de los terceros adhesivos Jald Izi Ezzi, Moada Izi Ezzi, C.M.I.E. y A.I.E., presentan alegatos donde aducen que se adscriben a las argumentaciones de la accionante Faawa Ezzi de Ezzi.

El Tribunal estando en la oportunidad legal, dicta sentencia previa a las siguientes consideraciones.

I

LA PRETENSIÓN

Plantea la parte actora que empezó la relación arrendaticia mediante contrato de arrendamiento, suscrito inicialmente con respecto a la prenombrada FAAWA EZZI DE EZZI (arrendadora)en documento autenticado ante la Notaría Pública de Guanare de fecha 17 de marzo de 2005, inserto en los libros de autenticaciones bajo el Nº 53, Tomo 22 y luego autenticado ante la Notaría Pública Quinta del Municipio Libertador del Distrito Capital, de fecha 15 de abril de 2005, inserto en los libros de autenticaciones bajo el Nº 51, Tomo 22, con relación al Consorcio Romarva C.A. de cuyo contenido se destaca: 1.-El uso del inmueble y el objeto del contrato: El inmueble arrendado situado en la planta del edificio EZZI, calle 17, entre carreras 5º y 6º, Barrio La Arenosa, de la ciudad de Guanare Estado Portuguesa, consistente en un local destinado a uso comercial, a actos propios de comercio de la razón social de la arrendataria. 2.- El canon arrendaticio: fue convenido y acordado germinalmente en la cantidad de un mil quinientos bolívares (Bs. 1.500,00) mediante pagos mensuales. 3.- Las notificaciones: se estipuló que sería valida aquella a efectuarse alternativamente mediante: a) carta o misiva personalizada. B) notificación efectuada ante cualquier persona que se encontrare en el inmueble para el momento de la misma, mediante suscripción que se haga con acuse de recibo. C) telegrama PC con acuse de recibo. D) notificación publicada en un periódico de la localidad. E) notificación judicial. 4.- La vigencia o temporalidad del contrato: estableció un único período inicial de tres (03) años fijos, contados desde el 10-04-2008, fecha prefijada en la cual concluiría el contrato, y la relación arrendaticia prolongaría su ámbito en el tiempo, solo en caso que el arrendatario no estuviere incurso en algún supuesto de incumplimiento culposo a sus obligaciones. 5.- la prorroga legal: contrariamente a lo estatuido por la Ley, las partes relajaron las reglas que alude en artículo 38, y acordaron que ésta tendría una duración únicamente por un tiempo igual al fijado en el lapso inicial, es decir, tres (03) años. Dado el carácter ex tunc no retroactivo de la Ley, ello de conformidad con el artículo 38 letra “a” de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios. 6.- La tácita reconducción: aun cuando el arrendatario haya continuado con el goce de la cosa, después del vencimiento de la prorroga legal, no podía oponer la tácita reconducción, es decir, tal tolerancia de la arrendadora, no hace presumir la renovación, extensión o prórroga del contrato a sine dies. Igualmente no constituiría la tácita reconducción, la circunstancia que percibiera la arrendadora, cualquier pago con posterioridad a la expiración del contrato, el cual se imputaría como compensación por el uso, goce y disfrute del inmueble, mientras se materializa la devolución o entrega del inmueble.- En síntesis, el contrato se recondujo por la conducta permisiva e indulgente de la arrendadora, luego de expirada la vigencia del contrato y consumado el lapso de la prórroga legal, consintió la permanencia pacifica de la arrendataria en el inmueble, por un lapso superior a aquel que le correspondía por efecto de la prórroga legal, con prescindencia a su interés de insistir en la entrega o devolución de la cosa arrendada. A tenor de la cláusula Tercera, la duración del contrato de arrendamiento sub examine, fue pactada por un lapso fijo y preciso de tres (03) años, que comprendió aquel lapso de tiempo transcurrido desde el 10 de abril de 2005 hasta el 10 de abril de 2008, donde no se produjeron prorrogas convencionales, sucesivas o simultáneas con relación al lapso inicial de duración, por el contrario, al cabo de su finalización sobrevendría la denominada prórroga legal, determinada por la Ley, tal como lo señala el artículo 38, letra b de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, por un máximo de un (01) año, que vendría a significar, el vencimiento de la relación arrendaticia a plazo determinado debió producirse en fecha 10 de abril de 2009. Dicho esto, se constata una situación ininteligible, cuando los contratantes establecen que la prórroga legal tendrá una duración únicamente por un tiempo igual al fijado en el plazo inicial entiéndase, tres (03) años, ello de conformidad con el artículo 38 letra “a” de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios; y precisamente éste literal de Ley hace referencia a un lapso de prórroga legal de seis (06) meses cuando la relación arrendaticia haya tenido una duración hasta de un (01) año o menos. Los interesados arrendadora y arrendatario, estrictamente consintieron sus recíprocas obligaciones en aquella documental pública, actualmente a sine dies. No obstante de ser un contrato indubitable y diáfanamente reconducido a sin determinación de tiempo, en cuanto a su finalización, las obligaciones subsisten de manera incólume. Previo al vencimiento, al lapso inicial de duración del contrato, el cual estaba previsto para el día 10-04-2008, la arrendadora, a través de la Notaría Pública de Guanare, procedió a notificar a la arrendataria, haciéndosele saber: 1.- En fecha 10 de abril de 2008, expira la vigencia del contrato, es decir el término de tres (03) años de la relación contractual arrendaticia. 2.- Habida cuenta la prórroga legal, la relación arrendaticia se extenderá hasta el 10-04-2009, fecha en que concluye sin necesidad de desahucio. 3.- Considerando que el inmueble objeto del contrato de arrendamiento está exento de regulación, el nuevo canon arrendaticio, a regir durante el período de la prórroga legal, lo he fijado en la cantidad de Cinco Mil Bolívares (Bs. 5.000,00). Se entrevistó al ciudadano J.L.L.R., titular de la cédula de identidad Nº 13.959.338, quién manifestó ser el encargado del negocio, haciéndosele entrega de la notificación en referencia y sus resultas. En fecha 02 de abril de 2008, comuniqué la culminación de la vigencia del contrato de arrendamiento, mediante compelimiento efectuado por intermedio de la Notaría Pública de Guanare, razón por la cual, ha de considerar el prenombrado inquilino, mi irrestricta voluntad de ceñirme a lo convencionalmente pactado, esto es, no continuar con la relación arrendaticia, tenerla por finiquitada a su vencimiento según lo determina la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios , artículo 38 letra “B”, habida cuenta que la relación in comento se ha desarrollado bajo la modalidad de contrato de arrendamiento a tiempo determinado o a plazo fijo.

Que la presente demanda de desalojo se sustenta en lo siguiente: 1.-La necesidad actual y v.d.o.e. inmueble por parte de JALID IZI EZZI, titular de la cédula de identidad Nº V-14.067.565, pariente consanguíneo comprendido dentro del segundo grado dada la condición de hijo biológico de la arrendadora del inmueble Faawa Ezzi de Ezzi, y condóminos del inmueble sujeto a desalojo. La exigencia a la necesidad de ocupar el inmueble no debe interpretarse literalmente en estricto sensu, toda vez que el susodicho pariente consanguíneo (hijo) está matriculado como comerciante ante el Registro Mercantil Primero de la Circunscripción Judicial del Estado Portuguesa bajo la razón social de una firma personal titulada Calzados Miranda, inscrita en fecha 19 de marzo de 1999, anotada bajo el Nº 23, Tomo 3-B, supuesto fáctico que se contrae a las exigencias de la ley sin óbice a constituirse en una limitación al derecho de propiedad. 2.- Accesoriamente, se pretende el pago equivalente a pensiones de alquiler a titulo de compensación, pues tal circunstancia constituye una indemnización por concepto de uso, goce y disfrute del inmueble mientras el arrendatario realiza la devolución y entrega del inmueble a consecuencia del postulado desalojo, de lo contrario se estaría enriqueciendo sin causa, y consecuencialmente, establecida la perpetuatio jurisdictionis a razón de Tres Mil Bolívares (Bs. 3.000,00) mensuales toda vez que no son excluyentes del petitorio principal, como tampoco se está proponiendo ninguna otra petición distinta a la desocupación o el desalojo, a decir, nada que sea extraño a ese punto y 3.- Las costas y costos del proceso incluyendo los honorarios profesionales de abogados sobre la base de la procedencia de la acción incoada. Estima la presente demanda en la cantidad de Doscientos Veinticinco Mil Bolívares con Cero Céntimos (Bs. 225.000,00)que equivalen a Dos Mil Novecientos Sesenta con Cinco Décimas de unidades Tributarias (2.960,5 U.T.)

La parte demandada dio contestación a la demanda interpuesta en su contra, en la cual la rechaza, por las razones de hecho que a continuación expongo: el artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios establece los supuestos de hecho para que aplique el desalojo de un inmueble dado en arrendamiento a tiempo indeterminado, tal como sucede en el caso de autos, donde la parte actora, basa su demanda en el literal “b” de dicha norma legal. El primer argumento de la parte actora es que necesita el inmueble arrendado para el uso de su hijo, es decir el supuesto contenido en el particular señalado. La norma in comento faculta al propietario a solicitar el desalojo cuando éste o uno de los parientes consanguíneos dentro del segundo grado necesiten ocupar el inmueble dado en arrendamiento, obsérvese bien, que este dispositivo legal contempla dos supuestos de hecho que tienen que darse de manera concomitantes, a saber: a) que el arrendador sea el propietario del inmueble, y b) la necesidad de éste para ocuparlo o de un pariente hasta el segundo grado de consanguinidad. Que en el caso sub judice, el apoderado actor ha manifestado que actúa por mandato de la ciudadana Faawa Ezzi de Ezzi, arrendadora del inmueble, por lo que el primero de los supuestos de hecho de la norma in comento no se cumple, es decir la cualidad de propietaria , requisito sine qua nom, la presente demanda no puede prosperar. 2.2.-En el mismo orden de ideas, rechazo el argumento que la arrendadora requiere el local arrendado para ser ocupado por la firma comercial Calzados Miranda, para lo cual trae a los autos: a) una copia de un supuesto Registro Mercantil, la cual desconozco. Igualmente desconozco su actual existencia dado que la supuesta copia data del año 1.999. Como tampoco se evidencia si verdaderamente ha tenido giro comercial, ya que no acompaña la Declaración de Impuesto sobre la Renta de los tres últimos años, ni la Licencia de Actividades Económicas vigente. Y b) un supuesto contrato de arrendamiento suscrito entre la Alcaldía del Municipio Guanare y el ciudadano Jald Ezzi, el cual desconozco. Es de notar que el apoderado del actor solicita el desalojo del local para ser ocupado por el señor Jald Izi Ezzi, propietario del fondo de comercio Calzados Miranda, para coadyuvar económicamente a la arrendadora Faawa Ezii de Ezzi. Este argumento carece de toda lógica ya que en la cláusula tercera, del supuesto contrato de arrendamiento suscrito entre la Alcaldía del Municipio Guanare y el ciudadano Jald Ezzi se observa que el canon mensual de arrendamiento allí establecido, es por la cantidad de Seiscientos Veinte Bolívares (Bs. 620,00), dado que el apoderado actor señala que el canon mensual de arrendamiento que viene pagando la arrendataria, es decir consorcio Romarva, C.A. es de Tres Mil Bolívares (Bs. 3.000,00) es decir, la arrendadora dejaría de percibir la cantidad de Dos Mil Trescientos Ochenta Bolívares (Bs. 2.380,00), partiendo del supuesto que el fondo de comercio Calzados Miranda le seguiría pagando la misma suma de Seiscientos Veinte Bolívares (Bs. 620,00), por lo que este argumento de necesidad, en aplicación al principio de máximas de experiencia, resulta totalmente infundado. Que para comprobar aun mas lo infundado de este argumento, en ninguna parte del escrito libelar se menciona que al mencionado Fondo de Comercio Calzado Miranda, esté en proceso de desalojo por parte de la Alcaldía del Municipio Guanare del Estado Portuguesa, por lo que no esta en necesidad de mudarse del inmueble que hoy ocupa, máxime lo bajo del canon de arrendamiento contra la cantidad que mi representada paga a la arrendadora, por lo no esta probado el segundo de los requisitos concomitante previsto en el citado Literal b) del articulo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, es decir, la necesidad de ocupar el inmueble, por parte del propietario o de un pariente dentro del 2ª grado de consanguinidad. Aceptar como cierto tal argumento, seria darle validez a un ardid, que en lenguaje judicial no es mas que el fraude de la Ley para lograr, a través de un artificio procesal, burlar el derecho del arrendatario, por cuanto no existen los dos elementos concomitantes para que se de el supuesto de hecho establecido en el literal b) del articulo 34 de la Ley de Arrendamiento Inmobiliario, para que se tipifique la causa de desalojo allí establecida. 2.3. Igualmente, rechaza la pretensión del actor relativo al pago equivalente a las pensiones de alquiler a titulo de compensación, a razón de tres mil bolívares (BS.3.000.00), por cuanto es la cantidad que siempre ha venido consignando por ante el Juzgado de Municipio Guanare de la Circunscripción Judicial del Estado Portuguesa y que su representada seguirá consignando mientras siga siendo arrendataria legitima del referido local.

Abierta la causa a prueba, el apoderado actor, Abogado L.J.B., promociona las siguientes: Solicita se oficie a la Alcaldía del Municipio Guanare, específicamente a la Sindicatura Municipal, para que informe de la existencia de la relación de la arrendaticia habida entre la Alcaldía y el ciudadano Jald Izi Ezzi, propietario de la firma personal Calzados Miranda, así mismo acompaña recaudos, de igual manera solicita a que se oficie a la Dirección de Hacienda Publica Municipal, para que informe si se encuentra vigente la licencia de funcionamiento Nº 06-478 R, perteneciente a la ciudadano Jald Izi Ezzi, propietario de la firma personal calzados Miranda, acompaña dos ejemplares de licencia de funcionamiento Nº 06-478 R, correspondiente a los años 2010 y 2011, promueve tres documentos administrativos sentencia Nº RC 00410 de la Sala de Casación Civil, del 04-05-2004, expediente Nº 03513, referente a las tres ultimas declaraciones de impuesto sobre la renta con relación a los años 2008, 2009 y 2011, perteneciente al ciudadano Jald Izi Ezzi. Las cuales posteriormente fueron admitidas y evacuadas por el Tribunal

El el-co-apoderado de la demandada, Abogado P.J.P.C., consigna escrito de promoción de pruebas en donde consigna y hace valer el medio probatorio de veinticuatro (24) copias fotostáticas de consignaciones de canon de arrendamiento, por la cantidad de (Bs.3.000, ºº), así como los depósitos que por la cantidad de (Bs. 360,ºº) por concepto de cancelación de impuesto al valor agregado, que se ha depositado por ante el Juzgado Segundo del Municipio Guanare del Primer circuito de la Circunscripción Judicial del estado Portuguesa, signado con el Nº 104-09, a favor de la ciudadana Faawa Ezzi de Ezzi. (Folios 125 al 150)

El 27-07-2011, los ciudadanos Jald Izi Ezzi, Moada Izi Ezzi, C.M.I.E. y A.I.E., debidamente asistidos por la Abg. Icardi Somaza Peñuela y consigna escrito de adhesión a la pretensión o intervención adhesiva, siendo admitida la misma el 01-08-2011.

II

MOTIVACIONES PARA DECIDIR

El asunto sometido a examen de esta alzada consiste en la impugnación por la parte demandada de la sentencia definitiva proferida por el Tribunal a quo, de fecha proferida en fecha 09-08-2011, por el Juzgado Segundo del Municipio Guanare del Primer Circuito de la Circunscripción Judicial del estado Portuguesa, mediante la cual declara con lugar la demanda, con base en la siguiente argumentación:

Así las cosas, quien aquí juzga pasa a verificar los elementos de fondo del presente asunto. Adecuando los elementos probatorios traídos al proceso por las partes y en virtud del principio de la comunidad de la prueba, se procede a realizar el siguiente análisis:

En relación al primer requisito se ha determinado que consta un contrato de arrendamiento celebrado entre la ciudadana Faawa Ezzi de Ezzi y la sociedad mercantil Consorcio Romarva C.A., de fecha 15 de abril de 2005, con un término de duración de tres (3) años fijos contados a partir del 10 de abril de 2005 hasta el 10 de abril de 2008, estipulado en la cláusula Tercera, sin embargo la arrendataria continuó en posesión del inmueble ajustándose dicha situación a lo establecido en el artículo 1.600 del Código Civil, que establece que si la expiración del tiempo fijado en el arrendamiento, el arrendatario queda y se le deja en posesión de la cosa arrendada, el arrendamiento se presume renovado, y su efecto se regla por el artículo relativo a los arrendamientos hechos sin determinación de tiempo.

El segundo requisito señalado también se cumplió cuando la demandante trajo a las actas procesales el documento de propiedad del inmueble debidamente protocolizado por ante el Registro Público de los Municipios Guanare, Papelón y San G.d.B.d.E.P., inserto bajo el Nº 03, folio 1 al 2, Protocolo 1º, Tomo 3º, Trimestre 2do, de fecha 18 de mayo del año 1994, donde se evidencia que es propiedad del causante Huseen Izi Izi, cónyuge de la parte actora.

En cuanto al tercer y más importante de los requisitos, como es la necesidad de ocupación del propietario, o de alguno de sus parientes consanguíneos en segundo grado, o el hijo adoptivo, es importante hacer ciertas consideraciones:

La necesidad del propietario o de alguno de sus parientes consanguíneos puede ser de cualquier naturaleza que justifiquen la procedencia del desalojo y según el Dr. G.G.Q., en su Tratado de Derecho Arrendaticio Inmobiliario volumen I, concluye que la prueba de la necesidad de ocupación no puede ser de manera directa sino indirecta, ya que el medio probatorio conduce a tal necesidad.

(OMISSIS)

En el presente caso la parte actora alega que su hijo Jald Izi Ezzi, titular de la cédula de identidad número 14.067.565, tiene la necesidad de ocupar el inmueble por cuanto está matriculado como comerciante ante el Registro Mercantil Primero de la Circunscripción Judicial del Estado Portuguesa bajo la razón social de una firma personal titulada Calzados Miranda, inscrita en fecha 19 de marzo de 1999, anotada bajo el Nº 23, Tomo 3-B, con la finalidad de que el pariente consanguíneo ejecute o lleve a cabo sus actividades comerciales de acuerdo a las características del inmueble y condiciones económicas, que está justificada dicha necesidad inicialmente determinada por razones sociales inherentes al fuero familiar, secundadas por actividades comerciales y concluyentes y por otros requerimientos esenciales al mismo vinculados a sus actividades como comerciante. Que el necesitado hijo y pariente consanguíneo de la arrendadora, eroga obligaciones frente a terceros como arrendatario, (al celebrar contrato de arrendamiento con la Alcaldía del Municipio Guanare) constituye de modo incontrovertible la posibilidad legítima de valerse de un bien propio para el cumplimiento de fines que se ajustan a sus intereses, vista la necesidad manifiesta de ocupación del inmueble por el hijo de la arrendadora, debidamente probada y sanamente apreciada por este Tribunal es por lo que debe necesariamente declararse Con Lugar la presente acción…

Ahora bien, la parte actora demanda el desalojo del inmueble arrendado, en primer lugar, porque que el contrato que inicialmente era a tiempo determinado, en fecha 10-04-2008, expira su vigencia, es decir el término de tres (3) años de la relación arrendaticia; que habida cuenta la prorroga legal, se extenderá hasta el 10-04-2009, fecha en que concluye sin necesidad de desahucio y considerando que el inmueble objeto del contrato está exento de regulación, el nuevo canon arrendaticio a regir durante el periodo de prórroga legal, lo fija en la suma de Cinco Mil Bolívares (Bs. 5.000,Ho) mensual; en segundo lugar, por cuanto caso la parte actora alega que su hijo Jald Izi Ezzi, titular de la cédula de identidad número 14.067.565, tiene la necesidad de ocupar el inmueble, y en tercer lugar, se pretende el pago de las mensualidades insolutas a razón de Tres Mil Bolívares (Bs. 3.000,Ho), pagado hasta el mes de Diciembre de 2008, con sus respectivos intereses moratorios, prudencialmente calculados a la tasa pasiva promedio establecidas por el Banco Central de Venezuela, incluidas la anualidad de 2009, hasta la fecha de entrega definitiva del inmueble.

En consecuencia, necesario es, analizar los términos pactados por las partes en el referido contrato de arrendamiento, el cual como indica el artículo 1.579 ejusdem, es uno mediante el cual, una de las partes contratantes se obliga a hacer gozar a la otra de una cosa mueble o inmueble, por cierto tiempo y mediante un precio determinado que esta se obliga a pagar a aquélla; y que desde luego, por mandato del artículo 1.167 ejusdem, si una de las parte no cumple sus obligaciones, la otra puede a su elección reclamar judicialmente la ejecución del contrato o la resolución del mismo, con los daños y perjuicios en ambos casos si hubiere lugar.

Además, la relación arrendaticia está regulada por los artículos 33 y siguientes de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios en el cual se prevé los casos cuando se trata de contratos de arrendamiento a tiempo determinado o a tiempo indeterminado y en esta dirección de acuerdo a nuestro sistema legal civil se puede colegir, que si el arrendamiento se ha hecho por tiempo determinado, concluye en el día prefijado sin necesidad de desahucio; pero, si a la expiración del tiempo fijado en el arrendamiento, el arrendatario queda y se le deja en posesión de la cosa arrendada, el arrendamiento se presume renovado y su efecto se regla por las normas relativas a los arrendamientos hechos sin determinación de tiempo. De otra parte, si ha habido desahucio, el arrendatario aun cuando haya continuado en el goce de la cosa no puede oponer la tácita reconducción, esto es, el contrato a tiempo determinado no puede convertirse en uno a tiempo indeterminado, en cuyo carácter de conformidad con el artículo 34 ejusdem, en este caso, y de darse las causales exigidas por la ley, la parte arrendadora puede solicitar el desalojo del inmueble.

Finalmente, en los casos en que se demande el desalojo del inmueble, o el cumplimiento del contrato, el arrendatario le asiste el derecho de solicitar la prórroga legal a que se refiere el artículo 38 ejusdem, si al vencimiento del término contractual no estuviese incurso en el incumplimiento de sus obligaciones contractuales.

Expuesto lo anterior, el Tribunal pasa al estudio del material probatorio

PRUEBAS DE LA ACTORA

  1. Documental.

    1.- Contrato de arrendamiento suscrito por la ciudadana Faawa Ezzi de Ezzi y el Consorcio Romarva C.A., debidamente protocolizado por ante la Notaría Pública Publica Quinta del Municipio Libertador, Distrito Capital bajo el Nº 51, Tomo 22, de los Libros de Autenticaciones llevados por ante esa Notaría, el cual se aprecia por no haber sido impugnado por la parte demandada, para demostrar la relación arrendaticia, habida entre las partes, estableciéndose un canon mensual de arrendamiento de Mil Quinientos Bolívares (Bs. 1.500,Ho) (Cláusula 2ª); el tiempo de duración del contrato de tres años fijos contados a partir del 10-04-2005 hasta el 10-04-2008 (Cláusula 3ª), fecha esta última donde el inquilino deberá entregar el inmueble dado en arrendamiento; y estableciéndose una prórroga legal automática durante la cual las partes fijarán la pensión de arriendo y tendrá una duración por un tiempo igual a la fijada por el plazo inicial, aunque se hayan producido prórrogas simultáneas e inclusive otorgado contratos anteriores atinentes al mismo. Igualmente, se estableció que en caso de tacita reconducción, si habido el desahucio el inquilino aun cuando haya continuado en el goce de la cosa, después del vencimiento de la prórroga legal, si la hubieren, no puede oponer la tácita reconducción, es decir, que la tolerancia de La Arrendadora, después del vencimiento de la prórroga legal no hace presumir la renovación ni prórroga de un nuevo contrato, por lo que el inquilino debe devolver la cosa arrendada en los términos convenidos.

    2.- Copia simple del Registro de Comercio del Consorcio Romarva, C.A., debidamente protocolizado por ante el Registro Mercantil Tercero de la Circunscripción Judicial del Distrito Capital y Estado Miranda, inserto bajo el Nº 46, Tomo 27-A, del año 08-12-2004, el cual se aprecia en cuanto a su contenido, pero no aporta elemento probatorio útil a la presente controversia.

    3.-Notificación hecha a la arrendataria Consorcio Romarva C.A., por la ciudadana Faawa Ezzi de Ezzi, asistida por el abogado L.J.B.P., mediante la Notaría Pública de Guanare Estado Portuguesa, en fecha 02-04-2008, participándole que: 1º) En fecha 10 de abril de 2008, expira la vigencia del contrato, es decir, el término de tres (03) años de la relación contractual arrendaticia. 2º) Habida cuenta la prorroga legal, la relación arrendaticia se extenderá hasta el 10-04-2009, fecha en que concluye sin necesidad de desahucio. 3.- Considerando que el inmueble objeto del contrato de arrendamiento está exento de regulación, el nuevo canon arrendaticio a regir durante el período de la prorroga legal, lo he fijado en la cantidad de Cinco Mil Bolívares (Bs. 5.000,00).

    Este Tribunal aprecia esta por haber sido realizada en el tiempo establecido en el Parágrafo Segundo de la Cláusula Tercera, cual indica que: Si ha habido desahucio el Inquilino aún cuando hubiere continuado con el goce de la cosa, después del vencimiento de la prórroga legal, no puede oponer la tácita reconducción, es decir que la tolerancia de la Arrendadora, después del vencimiento de la prórroga legal no hace presumir la renovación ni prórroga de un nuevo contrato, y en consecuencia, una vez vencido, el inquilino debe devolver la cosa en el estado de conservación en que la recibió.

    4) Notificación practicada a la arrendataria mediante el Juzgado Primero del Municipio Guanare, de este mismo Circuito y Circunscripción Judicial en fecha 27 de abril de 2009, en el donde se le hace saber: I.- Que en fecha 10 de abril de 2008, finalizó el lapso primigenio de la convención arrendaticia, precedido por el tiempo de tres (03) años a partir del 10 de abril de 2005, cuya vigencia concluye por efecto de la prorroga legal, el 10 de abril de 2009, máxime que el interés permanente y actual de la arrendadora está expresado con el requerimiento de entrega o devolución de la cosa, sin reconducción del contrato de especie. II.- En fecha 02 de abril de 2008, comunique la culminación de la vigencia del contrato de arrendamiento, mediante compelimiento efectuado por intermedio de la Notaría Pública de Guanare, razón por la cual, ha de considerar el prenombrado inquilino, mi irrestricta voluntad de ceñirme a lo convencionalmente pactado. Esto es, no continuar con la relación arrendaticia, a decir, tenerla por finiquitada a su vencimiento, según lo determina la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, articulo 38, letra “B”, habida cuenta que la relación in comento se ha desarrollado bajo la modalidad de contrato de arrendamiento a tiempo determinado o a plazo fijo.

    El Tribunal le confiere valor probatorio a esta actuación en los términos que fue realizada.

    5) Copia simple del acta de nacimiento del ciudadano Jald Izi Ezzi, expedida por la Prefectura del Municipio Papelón del Estado Portuguesa, la cual demuestra que dicho ciudadano es hijo legítimo de la accionante - arrendadora Faawa Ezzi de Ezzi y de su cónyuge Huseen Izi.

    6.- Copia Certificada del Registro Mercantil del fondo de comercio Calzados Miranda, debidamente inscrito por ante el Registro Mercantil I de la Circunscripción Judicial del Estado Portuguesa, inserto bajo el Nº 23 Tomo 3-B, y del expediente número 005276, evidenciando que su propietario es el ciudadano el ciudadano Jald Izzi Ezzi, quien en tal sentido ejerce el comercio.

    A este instrumento se le adminicula con igual fuerza probatoria, en primer lugar, las siguientes pruebas de informes:

    6.1) La emitida por la Abogada C.N.C.R., sindica Procuradora Municipal del Municipio Guanare Estado Portuguesa, en fecha 01-08-2011, dando fe que hay un local ocupado por Calzados Miranda.

    6.2) La emanada de la Directora de hacienda Municipal de la Alcaldía del Municipio Guanare según oficio de fecha18 de julio de 2011, mediante el cual le informa a este Tribunal que la licencia de funcionamiento del establecimiento Calzado Miranda, signada con el número 06-478, se encuentra vigente con los pagos de los impuestos Municipales y que dicha licencia fue otorgada al contribuyente en fecha 18-05-2011.

    En segundo lugar, el contrato de arrendamiento entre la Alcaldía del Municipio Guanare del Estado Portuguesa representada por el Alcalde y la empresa Calzados Miranda representada por el ciudadano Jald Izzi Ezzi, suscrito en fecha 03-01-2011, el cual fue suministrado mediante la prueba de informes por dicha Alcaldía.

    Y, en tercer lugar, copia de la Licencia de Funcionamiento Nº 06-478 R. emitida por la Alcaldía del Municipio Guanare, Dirección de Hacienda, Nombre del Contribuyente: Calzados Miranda RIF. Nº V14067565-9, Representante Legal: Izzi Ezzi Jald C.I. Nº 14067565, Dirección: Carrera 06 mercado viejo, casa 8-4 barrio Cementerio, Válido por un año a partir de 01-01-2011 al 31-12-2011, con la cual se patentiza que el referido ciudadano está ejerciendo legalmente la explotación del negocio de zapatería; y adicionalmente a ello, está cumpliendo con las cargas impuestas por el SENIAT, como se demuestra de los siguientes instrumentos acompañados en copia simple, que se adminicula a las demás pruebas con mérito probatorio:

    1. Planilla de Pago forma 99030, emitida por el SENIAT, Contribuyente: Izi Ezzi Jald, Período de imposición desde el 01-01-2011 hasta el 31-01-2011, Fecha de vencimiento 15-02-2011, por un monto de Quinientos Cincuenta y Ocho Bolívares con Ochenta y seis Céntimos (Bs. 558,86).

    2. Planilla de Declaración y Pago del Impuesto al Valor Agregado forma 99030, emitida por el SENIAT, Contribuyente: Izi Ezzi Jald, Período de imposición desde el 01-2011.

    3. Declaración y Pago del Impuesto al Valor Agregado forma 00030, Planilla Nº 04516494, emitida por el SENIAT, Contribuyente: Izi Ezzi Jald (Calzados Miranda), Período de imposición mes: 11 año: 2009.

    4. Declaración Definitiva de Renta y Pago para Personas Naturales Residentes y Herencias Yacentes forma DPNR-00025, Planilla Nº 1041547, emitida por el SENIAT, contribuyente: Izi Ezzi Jald (Calzados Miranda), período gravable desde el 19-03-07 hasta el 18-03-2008. Así se dispone.

    7) Documento protocolizado por ante el Registro Público de los Municipios Guanare, Papelón y San G.d.B.d.E.P., inserto bajo el Nº 06, folio 1 al 2, Protocolo 1º, Tomo 2º, Trimestre 4to, año 1992, que acredita al ciudadano Huseen Izi Izi, como legítimo propietario del inmueble sito en la calle 17 entre carreras 5 y 6 del barrio el Cementerio, de esta ciudad de Guanare, estado Portuguesa.

    A este documento se adminicula con igual fuerza probatoria el instrumento que contiene la compra del lote de terreno donde esta cimentado el inmueble objeto de arrendamiento, asentado por ante el Registro Público de los Municipios Guanare, Papelón y San G.d.B.d.E.P., inserto bajo el Nº 03, folio 1 al 2, Protocolo 1º, Tomo 3º, Trimestre 2do, año 1994.

    Así se establece.

    8) Declaración Sucesoral, certificado de solvencia, resolución y multa, emitido por el Servicio Nacional Integrado de Administración Aduanera y Tributaria (SENIAT), adscrito al Ministerio de Finanzas, Causante: Hussen Izi Izi, Representante legal: Faawa Ezzi de Ezzi, demostrando así que los ciudadanos Faawa Ezzi de Ezzi; Moada Izi Ezzi, C.M.I.E., Jald Izi Ezzi y A.I.E., son los legítimos herederos del ciudadano Hussen Izi Ezzi, que se aprecian para demostrar que los bienes señalados en el cuerpo de este fallo pertenecen en propiedad a dichos ciudadanos por formar parte del activo hereditario, conforme a dicha declaración sucesoral.

    Dicho documento se adminicula con igual fuerza probatoria a la Declaración de Únicos y Universales Herederos, signada bajo el Nº 13.580, dictaminada por el Juzgado de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito del este mismo Circuito y Circunscripción Judicial, en fecha 14-05-1998, con relación al causante Hussen Izi Izi, declarando como sus herederos a los ciudadanos Faawa Ezzi de Ezzi; Moada Izi Ezzi, C.M.I.E., Jald Izi Ezzi y A.I.E..

    PRUEBAS DE LA DEMANDADA

  2. Documental.

    1.- Escrito de poder, conferido por el ciudadano Bentolila Benarroch en su carácter de representante legal del Consorcio Romarva, C.A., al abogado P.J.P.C., debidamente protocolizado por ante la Notaría Pública Séptima del Municipio Chacao del Estado Miranda, inserto bajo el Nº 50 Tomo 094, de los Libros de Autenticaciones llevados por ante esa Notaría, el cual, como quedo establecido en el cuerpo de este fallo, fue impugnado pero la contraparte en el lapso legal trajo los documentos que acreditaron su validación, y en consecuencia, dicha impugnación resultó improcedente.

    2) Copia fotostática simple de veinticuatro (24) planillas de depósitos efectuados en la cuenta de ahorros signada bajo el número 0134-0408-96-4082105684, cuya titular es la ciudadana Faawa Ezzi de Ezzi, las cuales fueron impugnadas por la parte actora tal como consta al folio 225 de la primera pieza del expediente, y durante el probatorio la parte demandada no activó los mecanismos establecidos por la ley para demostrar su autenticidad, ni trajo a los autos la respectiva copia certificada del expediente de consignaciones ante el Juzgado Competente, que demostrara fehacientemente haber depositado los canones de arrendamientos en el término legal estipulado en el contrato, acorde con el artículo 51 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios. En consecuencia se desecha esta probanza.

    Así se acuerda.

    Ahora bien, analizadas las probanzas en autos, quedó demostrada la relación arrendaticia habida entre las partes, la cual en un primer momento, se inició el día 10-04-2005 hasta el 10-04-2008, cuya fecha de finalización le fue participada a la arrendataria el día 02-04-2008, mediante la Notaría pública de Guanare del estado Portuguesa, pero que conforme lo estipulado, el contrato seguiría por un lapso igual al primigeniamente fijado y posteriormente, mediante notificación realizada a través del Juzgado Primero del Municipio Guanare d ese Primer Circuito Judicial, la arrendadora manifiesta a la arrendataria que en fecha 10-04-2008, finalizó el primer lapso de tres años del contrato y cuya vigencia concluye por efecto de la prórroga legal, el 10-04-2009, por lo que es su voluntad de no continuar con el contrato.

    Ello así, y en virtud que la arrendataria a pesar de haber sido notificada de la no continuación o prórroga del contrato al vencimiento del primer lapso de tres años el día 10-04-2008, pero continuó en el tiempo y la arrendataria se le dejó en posesión de la cosa arrendada, se presumió renovado, convirtiéndose el mismo a tiempo indeterminado de conformidad con el artículo 1.600 del Código Civil, pero habido cuenta de la notificación de desahucio hecha por la arrendadora el día 27-04-2009 por el Juzgado Primero del Municipio Guanare de este Primer Circuito Judicial, en es caso, la demandada no puede oponer la tácita reconducción de conformidad con el artículo 1.600 ejusdem; y por vía de consecuencia, esta obligado a deslojar y entregar el inmueble libre de personas y bienes en las mismas condiciones que le fue arrendado. Así se establece.

    Respecto a la alegación de la actora en cuanto solicita el desalojo del inmueble en razón de la necesidad actual y v.d.o.e. inmueble por el ciudadano Jald Izi Ezzi, quien es su hijo biológico y actualmente dada sus actividades comerciales eroga obligaciones frente a terceros al celebrar un contrato de arrendamiento con la alcaldía del Municipio Guanare, todo en correspondencia con lo dispuesto en el literal b) del artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.

    Al respecto, se observa de las presentes actuaciones, conforme el acta de nacimiento de dicho ciudadano que, el mismo, es hijo legitimo de la arrendadora, ciudadana Faawa de Ezzi y de su cónyuge Izi Izi, y como está probado en los autos, dicha arrendadora es propietario del inmueble dado en arrendamiento a la empresa demandada.

    De otra parte, está evidenciado que el ciudadano Jald Izi Ezzi, es propietario del fondo de comercio denominado Calzados Miranda, el cual funciona legalmente en un local alquilado por la Alcaldía del Municipio Guanare del Estado Portuguesa, en tales motivos, esta superioridad da por probado que dicho ciudadano necesita ocupar el local que tiene arrendado el demandado en la presente causa de conformidad con la indicada norma legal de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios. Así se juzga.

    En cuanto al reclamo de la actora de los cánones arrendaticios por el orden de Tres Mil Bolívares (Bs. 3.000,oo) mensual, con sus respectivos intereses moratorios prudencialmente calculados a la tasa pasiva promedio establecida por el Banco central de Venezuela, incluidas la anualidad del 2009, hasta la fecha de entrega definitiva del inmueble a consecuencia de la mora e insolvencia del deudor, y de aquellos cánones de arrendamientos que se sigan generando hasta la entrega definitiva del inmueble.

    Sobre el particular, se observa que la sentenciadora de la primera instancia no se pronunció sobre dicho reclamo, incluida la anualidad del año 2009; sino que resolvió ordenar a la demandada el pago de los canones de arrendamiento hasta el vencimiento del plazo improrrogable de los seis (6) meses acordados para la entre del inmueble objeto del presente juicio.

    En tales motivos y dado que la parte actora no apeló de dicha sentencia, conformándose así con la misma y siendo que esta alzada no puede empeorar la situación de la parte apelante conforme al principio procesal ‘tantum devollutum quantum appelatum’ señalado en el artículo 303 del Código de Procedimiento Civil, en consecuencia, le esta vedado hacer el respectivo pronunciamiento sobre el reclamo de los canones de arrendamientos con sus respectivos intereses moratorios prudencialmente calculados a la tasa pasiva promedio establecida por el Banco central de Venezuela, incluidas la anualidad del 2009, y como quiera que la parte demandada está obligada a cancelar las mensualidades del orden de los seis (6) meses restantes de la prórroga del contrato, a razón de Tres Mil Bolívares (Bs. 3.000,oo), cada una, contados a partir el 10-04-2011, exclusive, y hasta la entrega del inmueble, como fue decidido por el a quo, estas resultan procedente en derecho. Así se dispone.

    En cuanto a los alegatos formulados por la parte actora y los terceros adhesivos a su posición procesal, estando los mismos analizados y comprendidos a lo largo del fallo, el Tribunal considera innecesario su estudio. Así se acuerda.

    Por las razones expuestas la apelación de la parte demandada debe ser declarada sin lugar. Así se juzga.

    DE C I S I ON

    En fuerza de las anteriores consideraciones, este Juzgado Superior Civil, Mercantil, Bancario, del Tránsito y con Competencia transitoria en Protección del Niño, Niña y Adolescente del Primer Circuito Judicial del Estado Portuguesa, administrando Justicia, en Nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por Autoridad de la Ley, declara Parcialmente Con Lugar, la pretensión de desalojo de inmueble, incoada por la ciudadana FAAWA EZZI DE EZZI, contra la sociedad de comercio CONSORCIO ROMARVA C.A., y en la misma forma ha lugar, la tercería adhesiva a la actora, interpuesta por los ciudadanos JALD IZI EZZI, MOADA IZI EZZI, C.M.I.E. y A.I.E., ambos identificados.

    En consecuencia se condena a la parte demandada:

    1. ) A entregar a la actora el local comercial arrendado, sito en el Edifico Ezzi, planta baja, calle 17, entre carreras 5 y 6 de la ciudad de Guanare, estado Portuguesa, libre de personas y bienes y el cual será destinado para ocuparlo el ciudadano JALD IZI EZZI, para la explotación del fondo de comercio de su propiedad, denominado CALZADOS MIRANDA.

    2. ) A cancelar a la actora los canones arrendaticios del orden de Tres Mil Bolívares (Bs. 3.000,oo) que se vayan venciendo desde el 10-04-2011, exclusive, y hasta la entrega definitiva del referido inmueble.

    Se declara sin lugar la apelación de la parte demandada y queda confirmada en los términos expuestos, la sentencia proferida en fecha 09-08-2011, por el Juzgado Segundo del Municipio Guanare del Primer Circuito Judicial del Estado Portuguesa.

    Se condena en costas a la parte apelante de conformidad con el artículo 281 del Código de Procedimiento Civil.

    Publíquese, regístrese, déjese copia certificada y remítase las actuaciones pertinentes al Tribunal de la causa.

    Dictada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Tribunal en Guanare, Estado Portuguesa a los once días de Octubre de dos mil once. Años 201 º de la Independencia y 152º de la Federación.

    El Juez Superior Civil

    Abg. R.E.D.C..

    La Secretaria Temporal

    Abg. M.A.C..

    En la misma fecha se dictó y publicó, siendo las 1:00 p.m. Conste.

    Stria.

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