Decisión nº 120-J-02-07-15 de Juzgado Superior en lo Civil, Mercantil, del Tránsito, del Trabajo y de Menores de Falcon, de 2 de Julio de 2015

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

EN SU NOMBRE

JUZGADO SUPERIOR EN LO CIVIL, MERCANTIL, BANCARIO Y T.D.L.C.J.

DEL ESTADO FALCÓN

EXPEDIENTE Nº 5779

DEMANDANTE: EYLEN DEL VALLE SALAS CASTELLANO, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nº 15.141.039.

APODERADOS JUDICIALES: H.E.L., R.L., J.C.U.A., P.D.S., G.A.P. y H.H.S., abogados en ejercicio legal inscritos en el inpreabogado bajo los Nº 38.294, 87.495, 154.254, 168.177, 178.889 y 178.887, respectivamente.

DEMANDADO: T.A.V.C., venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nº 9.589.091.

APODERADOS JUDICIALES: L.D.P., I.M. AGÜERO y J.D.P., abogados en ejercicio legal inscritos en el inpreabogado bajo el Nº 64.360, 30.947 y 60.212, respectivamente.

MOTIVO: CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE VENTA DE INMUEBLE, DAÑOS Y PERJUICIOS Y DAÑOS MORALES.

I

Suben a esta Superior instancia las presentes actuaciones en virtud del recurso de apelación interpuesto por el abogado H.J.L., actuando con el carácter de apoderado judicial de la ciudadana EYLEN DEL VALLE SALAS CASTELLANO, contra la sentencia de fecha 25 de noviembre de 2014, dictada por el Juzgado Cuarto de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Agrario y Tránsito de esta Circunscripción Judicial, con sede en Punto Fijo, con motivo del juicio de CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE VENTA DE INMUEBLE, DAÑOS Y PERJUICIOS Y DAÑOS MORALES, intentado por la recurrente, contra el ciudadano T.A.V.C..

Con motivo del antes mencionado juicio, la demandante en su escrito libelar manifestó: Que celebró oferta de venta de un inmueble en construcción, en el Conjunto Residencial privado denominado “Villa Olvan”, con el vendedor T.A.V.C., por intermedio de la inmobiliaria Rent-A-House, y que fue impuesta de las siguientes condiciones de venta: Elección del inmueble; convención sobre el precio de venta; reserva del inmueble objeto de compra, mediante el pago de parte del precio; terminación de la obra y obtención de los permisos de habitabilidad del inmueble; suscripción de la opción de compraventa en el cual las partes se obligaban a realizarla en un plazo de dos (2) meses, contados a partir de la firma de la “Reserva” la cual tenía una vigencia de ciento veinte (120) días, en los cuales el comprador procura la obtención del crédito hipotecario respectivo; y suscripción del título traslativo de la propiedad por ante el ente administrativo competente, perfeccionando con ella la entrega del inmueble vendido por parte del vendedor; que ella, dio su consentimiento en base a lo ofertado por los representantes de la inmobiliaria, acogiéndose al sistema de acceso crediticio público, correspondiente a la banca comercial e hipotecaria y al Fondo Ahorro Nacional de Vivienda (FAVV), al cual se encuentra incorporada desde antes de hacer la suscripción de la reserva del inmueble; agrega comprobante de afiliación al FAVV de fecha 27 de marzo de 2012, marcado con la letra “B”; que el 9 de abril de 2012 suscribió un contrato denominado “Reserva de Inmueble”, que no es otra cosa que un contrato de venta a plazo con la ciudadana S.Q., cédula de identidad Nº 12.496.087, en su condición de agente de negocio de la inmobiliaria Rent-A-House, y en representación del vendedor sobre un inmueble en construcción ubicado en la Urbanización “Villa Olvan”, situada en la calle General P.d.S.P.M. de la ciudad de Punto Fijo, Municipio Carirubana del estado Falcón, enclavado en la parcela Nº 2, casa Nº 5, del descrito complejo residencial; acompañó reserva en copia simple marcada con la letra “C”; que las partes convinieron en la identidad del inmueble objeto del contrato de venta en el precio y su pago por parte del comprador y en la obligación del vendedor de culminar la construcción del mismo y de la entrega de documentación necesaria para que el comprador accediese a la consecución de los recursos financieros disponibles en el sistema bancario nacional, para sufragar la suma de dinero restante, encontrándose en un evidente contrato de venta a plazo; que el contrato de venta fue voluntario y expresamente aceptado por el propietario quien no solo aceptó todos los términos contractuales sino que recibió en su beneficio las cantidades de dinero entregadas por ella a la autorizada inmobiliaria; que el precio del inmueble fue pactado por la suma de un millón doscientos mil bolívares (Bs. 1.200.000,00), los cuales han sido parcialmente pagados por ella de la siguiente forma: 1) Doscientos mil bolívares (Bs. 200.000,00) el 9 de abril de 2012, al momento de la suscripción del contrato de venta el cual se está demandando, mediante cheque Nº 26120800, girado contra la cuenta corriente Nº 01340966839663001183 de Banesco, Banco Universal a favor del vendedor T.A.V.C. el 1° de junio de 2012, aceptado por el vendedor; 2) treinta mil bolívares (Bs. 30.000,00), mediante depósito en cuenta corriente a nombre de la ciudadana S.Q., antes identificada, en su condición de representante del vendedor, en el Banco Occidental de Descuento (BOD), signado con el Nº 251060380 de fecha 15 de abril de 2012, aceptado por el vendedor; que en el instrumento de compra, agregado al expediente marcado “C” se evidencia que el precio pactado es el indicado en guarismos por la suma de un millón doscientos mil bolívares (Bs. 1.200.000,00), que se pactó a plazo-condición su pago y que ha sido hasta ahora debidamente pagado por ella, quedando asumida por el vendedor hoy demandado, quien en pleno conocimiento de tal trámite, lo ha negado abusivamente; que ella ha sido diligente en el cumplimiento de las obligaciones del vendedor, entre ellas la suscripción de la opción de compra dispuesta en el particular CUARTO del contrato de venta denominada (Reserva de Inmueble), haciendo los respectivos aportes al Fondo de Ahorro Voluntario de Vivienda (FAVV), según consta en certificado Nº 00842890 del 27 de marzo de 2012, que anexa marcado “B”, que ha hecho correctamente sus aportes tal como se evidencia de los comprobantes marcados “E” y “F”; que además ella realizó mejoras al inmueble vendido, específicamente fabricación y colocación de ventanas, puerta de seguridad y porcelana para pisos y remodelación de dicho inmueble, lo que se puede evidenciar del anexo marcado “G”, “H”, “I”, y “K”, lo cual evidencia los actos posesorios y que con ánimo de dueña ha desarrollado a favor de la adecuación de su inmueble lo que comporta la asunción plena de derechos propios de la venta hecha; que en vista de la dilación del vendedor ella se ha visto obligada en mantener contrato de arrendamiento de un inmueble para vivienda pagando canon mensual de cuatro mil trescientos bolívares (Bs. 4.300,00), lo que ha agravado su situación económica, pues por causas inopinadas originadas por el vendedor, quien no se ha dignado a honrar su compromiso de cumplir con las obligaciones que le impone el contrato celebrado el 9 de abril de 2012; que ella no ha podido acceder al sistema crediticio hipotecario por la conducta contumaz del vendedor demandado, causándole cada día daños y perjuicios materiales (pérdida de oportunidad, lucro cesante, variación en el valor adquisitivo de la moneda, pago de arrendamiento de inmueble) y que por tales motivos demanda al ciudadano T.A.V.C. para que cumpla o en su defecto sea condenado a cumplir con el contrato de venta celebrado el 9 de abril de 2012 y en tal sentido declare como definitivo: a) la venta suscrita entre ella y el vendedor demandado; b) sea condenado al cumplimiento de las obligaciones asumidas en el descrito contrato; c) sea condenado al pago de los daños y perjuicios producidos en su contra, estimados en la suma de dos mil bolívares (Bs. 2.000,00); sea condenado al pago de los daños morales estimados en la suma de un millón de bolívares (Bs. 1.000,00), sea condenado en costas y finalmente, estimó la demanda en la suma de tres millones novecientos mil bolívares (Bs. 3.900.000,00), correspondientes a treinta y seis mil cuatrocientas ochenta y ocho con cincuenta y nueve unidades tributarias (36.488,59 UT).

Admitida la demanda (f. 78), al folio 110 del expediente se evidencia diligencia de fecha 3 de febrero de 2014, mediante la cual, el demandado, asistido de la abogada L.D.P., inscrita en el inpreabogado bajo el Nº 64.360, se dio expresamente por citado, en ese mismo acto, otorgó poder apud acta a la referida abogada y a I.A.M. Agüero y J.D.P., abogados en ejercicio legal inscritos en el inpreabogado bajo el Nº 30.947 y 60.212 respectivamente.

Del folio 115 al 155, se evidencia escrito de fecha 13 de marzo de 2014, presentado por las abogadas L.D.P. e I.A.M. Agüero, en su carácter de apoderadas del demandado, mediante el cual dieron contestación a la demanda, manifestando: que niegan, rechazan, contradicen e impugnan y no admiten todo lo expuesto por la demandante en el escrito libelar, por su evidente falta de cualidad para intentar esta acción y, del mismo modo, desconocen e impugnan las copias fotostáticas simples de los objetados documentos acompañados junto al escrito libelar marcados con las letras “B” y “C” antes descritos; que la temeraria demanda interpuesta maliciosamente contra el demandado es inadmisible ya que no cumple con los requisitos para su admisión; impugnaron expresamente la copia simple del contrato de venta de inmueble acompañado a la demanda marcado con la letra “C”, presuntamente suscrito el día 9 de abril de 2012, por carecer de validez, no tiene eficacia alguna, por lo que mal pudiera aquélla pedir que el demandado, sea obligado judicialmente al cumplimiento de un objetado e inexistente contrato; y a los negados daños y perjuicios, así como supuestos y contradichos daños morales sustentándose ávidamente en el referido documento privado; impugnaron la inspección judicial que acompaña al libelo de la demanda marcada “D”; y opusieron la falta de cualidad e interés de la actora, para intentar este juicio, y en la persona del demandado, para sostenerlo, de conformidad con lo establecido en el artículo 361 del Código de Procedimiento Civil; rechazaron por exagerada el monto de la cuantía, estimada en la suma de tres millones novecientos mil bolívares (Bs. 3.900.00,00), motivo por el cual, la impugnaron formalmente. Del folio 163 al 165, se evidencia escrito de pruebas promovidas por el demandado, en fecha 10 de abril de 2014.

Cursa del folio 166 al 174, escrito de pruebas de fecha 11 de abril de 2014, promovido por la demandante, junto con documentos anexos. (véase folios 175 al 287).

Mediante escrito de fecha 23 de abril de 2014, la abogada I.M. AGÜERO, actuando en representación del demandado, hizo formal oposición a las pruebas promovidas por la demandante. (folios 289 al 311).

Luego de aperturada la segunda pieza del expediente, la abogada I.M. Agüero, actuando en representación del demandado presentó escrito mediante el cual negó, desconoció e impugnó en sus contenidos y firmas los documentos acompañados por la demandante junto a su escrito de pruebas. (f. 2 al 11) pieza II.

Por auto de fecha 28 de abril de 2014, el Tribunal de la causa, en virtud de la oposición de las partes, se pronunció sobre las pruebas promovidas. (f. 12) pieza II.

Mediante diligencia de fecha 7 de julio de 2014, la abogada I.M. Agüero, actuando en representación del demandado (f. 47 pieza II), con vista al escrito presentado por la parte actora, quien promovió posiciones juradas del demandado (f. 49 II pieza); para ser absueltas recíprocamente, solicitó al Tribunal no admitir las mismas de conformidad con lo establecido en el artículo 405 del Código de Procedimiento Civil. Prueba que fue admitida por el Tribunal de la causa en fecha 9 de julio de 2014 (f. 48 pieza II), fijando oportunidad para su evacuación.

Por auto de fecha 14 de julio de 2014, el Tribunal de la causa ordenó agregar al expediente oficio Nº OPUR-C.E/382-2014, de fecha 7 de julio de 2014, emanado de la Alcaldía del Municipio Carirubana del estado Falcón (folios 50-51 pieza II).

En fecha 21 de julio de 2014, el Tribunal de la causa, ordenó agregar al expediente oficio Nº 100768 de fecha 20 de junio de 2014, emanado del Banco Mercantil Banco Universal (f. 32-33 pieza II).

Cursa del folio 54 al 85 (pieza II), escrito de informes presentado por la abogada L.D.P., actuando en representación del demandado.

Mediante diligencia de fecha 5 de agosto de 2014, el abogado H.L., actuando en representación de la demandante, consignó correspondencia emitida por el Banco Mercantil el 1° de agosto de 2014, obtenida a instancia de parte, mediante la cual se evidencia que el Cheque Nº 74248068, fue cobrado por el demandado, el día 1° de junio de 2012, ante la Oficina Sambil Paraguaná; consignó además copia del descrito cheque. Documentos que fueron desconocidos e impugnados por la parte demandada, quien alegó que no fueron promovidos en la etapa correspondiente, y por lo tanto, deben ser desechados; al respecto el Tribunal de la causa ordenó agregarlos al expediente, al igual que el Oficio de fecha 26 de junio de 2014 emanado del Banco Occidental de Descuento B.O.D (folios del 86 al 92 pieza II).

Por auto de fecha 23 de septiembre 2014, el Tribunal de la causa, ordenó agregar al expediente, el oficio Nº 000067, de fecha 13 de agosto de 2014, emanado del Banco Nacional de Vivienda y Hábitat (BANAVIH), folios del 93 al 95 pieza II.

Del folio 97 al 103 pieza II, se evidencia que mediante sentencia de fecha 25 de noviembre de 2014, el Tribunal de la causa, dictó decisión que declaró Sin lugar la demanda que por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE VENTA DE INMUEBLE, DAÑOS Y PERJUICIOS Y DAÑOS MORALES intentara la ciudadana EYLEN DEL VALLE SALAS CASTELLANO, contra el ciudadano T.A.V.C., fallo contra el cual ejerció recurso de apelación la parte demandante y en razón de ello sube el proceso a conocimiento de esta Alzada.

Quien suscribe, por auto de fecha 11 de marzo de 2015 dio por recibido el presente expediente (f. 109); y en fecha 25 de marzo de este mismo año, ordenó agregar al expediente oficio Nº 1590-104 de fecha 12 de marzo de 2015, procedente del Juzgado de la causa. (f. 111-113 pieza II).

Vencido el lapso de informes según el cómputo practicado al efecto, en fecha 20 de abril de 2015 se dejó constancia que compareció la demandante a presentar los mismos (folios del 114 al 123 pieza II). Y que vencido el lapso de observaciones según el cómputo practicado por esta Alzada, el presente expediente entró en término de sentencia (f. 124 y su vuelto pieza II).

Cumplidas como han sido las formalidades de la Alzada y siendo la oportunidad para decidir, esta juzgadora lo hace previa las siguientes consideraciones:

II

MOTIVOS DE HECHO Y DE DERECHO

En el presente caso, alega la actora que celebró oferta de venta de un inmueble en construcción con el demandado, donde se impusieron una serie de condiciones, las cuales las partes se obligaban a realizarla en un plazo de dos (2) meses, contados a partir de la firma de la “Reserva” la cual tenía una vigencia de ciento veinte (120) días, en los cuales el comprador procura la obtención del crédito hipotecario respectivo; y suscripción del título traslativo de la propiedad por ante el ente administrativo competente, perfeccionando con ella la entrega del inmueble vendido por parte del vendedor; que ella, dio su consentimiento en base a lo ofertado por los representantes de la inmobiliaria, acogiéndose al sistema de acceso crediticio público; que el 9 de abril de 2012 suscribió un contrato denominado “Reserva de Inmueble”, con la inmobiliaria Rent-A-House; que las partes convinieron en la identidad del inmueble objeto del contrato de venta en el precio y su pago por parte del comprador y en la obligación del vendedor de culminar la construcción del mismo y de la entrega de documentación necesaria para que el comprador accediese a la consecución de los recursos financieros disponibles en el sistema bancario nacional, para sufragar la suma de dinero restante, encontrándose en un evidente contrato de venta a plazo; que el contrato de venta fue voluntario y expresamente aceptado por el propietario quien no solo aceptó todos los términos contractuales sino que recibió en su beneficio las cantidades de dinero entregadas por ella a la autorizada inmobiliaria; que el precio del inmueble fue pactado por la suma de un millón doscientos mil bolívares (Bs. 1.200.000,00), los cuales han sido parcialmente pagados por ella; que se pactó a plazo-condición su pago y que ha sido hasta ahora debidamente pagado por ella, quedando asumida por el vendedor hoy demandado, quien en pleno conocimiento de tal trámite, lo ha negado abusivamente; que ella ha sido diligente en el cumplimiento de las obligaciones del vendedor, que además ella realizó mejoras al inmueble vendido, lo cual evidencia los actos posesorios y que con ánimo de dueña ha desarrollado a favor de la adecuación de su inmueble lo que comporta la asunción plena de derechos propios de la venta hecha; que en vista de la dilación del vendedor ella se ha visto obligada en mantener contrato de arrendamiento de un inmueble para vivienda, lo que ha agravado su situación económica; que ella no ha podido acceder al sistema crediticio hipotecario por la conducta contumaz del vendedor demandado, causándole cada día daños y perjuicios materiales (pérdida de oportunidad, lucro cesante, variación en el valor adquisitivo de la moneda, pago de arrendamiento de inmueble) y que por tales motivos demanda al ciudadano T.A.V.C. para que cumpla o en su defecto sea condenado a cumplir con el contrato de venta celebrado el 9 de abril de 2012, y al pago de los daños y perjuicios producidos en su contra. Por su parte, las apoderadas judiciales del demandado niegan, rechazan, contradicen e impugnan y no admiten todo lo expuesto por la demandante en el escrito libelar; del mismo modo, desconocen e impugnan las copias fotostáticas simples de los objetados documentos acompañados junto al escrito libelar; alegan también que la demanda interpuesta es inadmisible ya que no cumple con los requisitos para su admisión; y opusieron la falta de cualidad e interés de la actora, para intentar este juicio, y en la persona del demandado, para sostenerlo; rechazaron por exagerada el monto de la cuantía. Las partes, a los fines de demostrar sus respectivas afirmaciones de hecho promovieron los siguientes elementos probatorios:

Pruebas promovidas por la parte demandante:

1. - Original del expediente Nº 1802-13, contentivo de Inspección Judicial solicitada ante el Juzgado Tercero del Municipio Carirubana de esta Circunscripción Judicial, practicada en el inmueble objeto del litigio, en fecha 31 de julio de 2013, por el Juzgado Ejecutor de Medidas del Municipio Carirubana de esa misma Circunscripción Judicial, donde se dejó constancia de los siguientes hechos: Que el inmueble se encuentra deteriorado, ya que por ser nuevo no debería presentar paredes agrietadas, y no está totalmente construido; que las instalaciones eléctricas se encuentran incompletas, las instalaciones de agua potable y servidas no presentan el debido funcionamiento, los techos del inmueble están en buen estado, las puertas y ventanas se encuentran en buenas condiciones de conservación, que en el interior del inmueble no existen puertas; que existen los punto eléctricos pero no está cableado y el tablero eléctrico principal no posee ningún tipo de barra de conductividad ni breaker; que en el complejo residencial donde se encuentra el inmueble objeto de la inspección se visualizan cinco inmuebles más, de los cuales tres son poseen puertas ni ventanas; que se verifica las condiciones de vialidad, áreas verdes y demás áreas comunes en buenas condiciones; que en el interior del inmueble se encuentran bienes muebles tales como: una nevera, un lavamanos, un gabinete de una puerta, varias cajas de porcelanato, un aire acondicionados, una batea y un mueble tipo repisa para televisor; que en interior del inmueble no se encuentra persona alguna; que las medidas aproximadas del terreno donde está enclavado el inmueble son ocho metros de frente por diecisiete metros de fondo; que en la urbanización existe una valla en la cual se describen las características de las viviendas que existen en las mismas. Igualmente se realiza.t. fotográficas al lugar inspeccionado, las cuales fueron agregadas a los autos (f. 175-226). Esta inspección extra litem se valora conforme al artículo 1.429 del Código Civil, la cual por dejar constancia de los hechos y circunstancias percibidos por el juez comisionado, tiene valor probatorio para demostrar los hechos antes indicados; mas no así para demostrar lo alegado por el promovente como son actos de posesión de la demandante, en virtud que no se constató a través de esta inspección quien realizaba los trabajo de construcción del inmueble, ni la propiedad de los bienes muebles que allí se encontraban.

2. - Copia simple de los documentos protocolizados por ante el Registro Público del Municipio Carirubana del estado Falcón: a) de fecha 17 de mayo de 2012 bajo el Nº 8, folio 29, Tomo 9, Protocolo de Trascripción de ese año, y b) de fecha 9 de agosto de 2012, bajo el Nº 8, folio 41, Tomo 15, Protocolo de Trascripción de ese año; contentivos de parcelamiento de la Urbanización “Villa Olvan”, en la cual aduce la demandante se encuentra enclavado el inmueble objeto del contrato cuyo cumplimiento se demanda (f. 227-252). Al respecto se observa que estas copias de documentos públicos fueron impugnadas por la parte demandada mediante escrito de oposición de pruebas fecha 23 de abril de 2014 (f. 293-294, I pieza), y por cuanto no consta en autos que los mismos se hayan hecho valer en juicio tal como lo indica el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, no se les concede ningún valor probatorio, y se desechan.

3. - Documentos electrónicos: a) Comprobante de afiliación del sistema FAVV en línea Nº FAVV-00842890 y su respectivo código de barras, de fecha 27 de marzo de 2012, emanado del Banco Nacional de Vivienda y Hábitat (BANAVIH); 253). b) Planillas Comprobante de Pago de Depósito, Forma 80001, Referencia de Pago Nº 04781665-4, emitida en fecha 29 de marzo de 2012, por el Ministerio del Poder Popular para Vivienda y Hábitat BANAVIH; (f. 254); y c) Planillas Comprobante de Pago de Depósito, Forma 80001, Referencia de Pago Nº 05267194-2, emitida en fecha 21 de mayo de 2012, por el Ministerio del Poder Popular para Vivienda y Hábitat BANAVIH. En relación a estos instrumentos electrónicos, se observa que ha establecido la doctrina que Casación que la firma electrónica contenida en los mensajes electrónicos no permite que estos generen certeza de su forma y contenido por cuanto aún no ha entrado en funcionamiento la Superintendencia de Servicios de Certificación Electrónica, por lo que los correos electrónicos o mensajes de datos agregados en formato impreso por las partes, deben ser analizados conforme al único aparte del artículo 4 del Decreto Ley Sobre Mensajes de Datos y Firmas Electrónicas, es decir, como copias o reproducciones fotostáticas; en tal sentido, y por cuanto la parte demandada mediante escrito de oposición de pruebas fecha 23 de abril de 2014 (f. 294-295, I pieza), impugnó estos documentos electrónicos, sin que se hubieren hecho valer en juicio a través de una experticia que demostrara su autenticidad, es por lo que no se les concede ningún valor probatorio.

4. - Original del documento privado contentivo de Reserva de Inmueble, suscrito entre la ciudadana la ciudadana S.Q., quien actúa como agente inmobiliario franquicia personal Rent-A-House, representando al ciudadano T.A.V.C. y la ciudadana EYLEN DEL VALLE SALAS CASTELLANO, y anexo que forma parte del mismo copia del cheque distinguido con el Nº 26120800, perteneciente a la Cuenta Corriente de Banesco Banco Universal Nº 01340966839663001183, emitido por la demandante por la cantidad de doscientos mil bolívares (Bs. 200.000,00), que anexa marcado “I.1”, (f. 258-259). En relación a este documento, se observa que el mismo está suscrito por un tercero que no es parte en el juicio, razón por la cual el mismo debió haber sido ratificado a través de la prueba testimonial a tenor del artículo 431 del Código de Procedimiento Civil, y por cuanto de autos se evidencia que dicha ciudadana fue promovida pero no compareció en la oportunidad fijada por el tribunal de la causa, es por lo que no se le concede ningún valor probatorio a este documento privado.

5. - Copia fotostática de Cheque Nº 74248068 girado contra la cuenta corriente Nº 01050058351058354833, de fecha 1° de junio de 2012, a favor del ciudadano T.V., con firma ilegible de recibido con el número de cédula 9.589.091 que se corresponde con el número de cédula de identidad del demandado de autos (f. 260). Al respecto se observa que el mismo fue impugnado y desconocido en cuanto a su contenido y firma, razón por la cual, y de conformidad con el artículo 445 del Código de Procedimiento Civil, tocaba al demandante promovente probar su autenticidad a través del cotejo; y por cuanto no consta en autos que la parte promovente haya demostrado su autenticidad, se desecha.

6. - Original de comprobante de depósito Nº 251060380, del Banco Occidental de Descuento B.O.D., en fecha 9 de junio de 2012, hecho por la ciudadana Eylen Salas, en la cuenta Nº 01160112010005672325, de S.Q., por la suma de treinta mil bolívares (Bs. 30.000,00), en cheque del Banco Mercantil distinguido con el Nº 47248070, código de cuenta cliente Nº 1058354833, que anexa marcado “K” (f. 261). En relación a este comprobante bancario, el cual se valora conforme al artículo 1.383 del Código Civil, se observa que por cuanto del mismo se evidencia que fue realizado un depósito bancario a la cuenta de un tercero que no es parte en el juicio, ni de la empresa que alega la demandante fungió como intermediaria en la negociación alegada en su escrito libelar, es por lo que no se le concede ningún valor probatorio, por resultar impertinente por no guardar relación con los hechos controvertidos.

7. - Recibo de Consignación de documentos y planos de la urbanización “Villa Olvan”, emanado de la ciudadana E.L., a nombre de Rent-A-House, anexo marcado con la letra “L” (f. 262). Para valorar este documento privado se observa en primer lugar que no consta en autos que el mismo haya sido ratificado por el tercero de quien emana conforme al artículo 431 del Código de Procedimiento Civil; y por otra parte, no se evidencia del mismo que guarde relación con los hechos controvertidos; en tal virtud se desecha.

8. - Original de documento privado, con firma ilegible, el cual alega el promovente que está suscrito por el demandado en firma autógrafa, en el cual menciona, que le entrega a la demandante varios recaudos (f. 263). Este documento privado fue impugnado y desconocido en cuanto a su contenido y firma en el escrito de oposición de pruebas, razón por la cual, y de conformidad con el artículo 445 del Código de Procedimiento Civil, tocaba al demandante promovente probar su autenticidad a través del cotejo; y por cuanto no consta en autos que la parte promovente haya demostrado su autenticidad, se desecha.

9. - Comunicación suscrita por la demandante ciudadana EYLEN SALAS, dirigida al demandado, asistida de abogados, documento recibido por Rent-A-House, Inmuebles de Falcón C.A., en el cual le manifiesta la inconformidad de la negociación (f. 264). En relación a este documento privado emanado de la parte actora, se observa que el mismo es violatorio al principio de alteridad de la prueba, según el cual ninguna de las partes puede fabricarse alguna prueba a su favor, por lo que se desecha.

10. - Documentos privados suscritos entre la ciudadana M.I.d.N.d.B., actuando en representación de INVERSORA SANBRAZ C.A., y el ciudadano P.M.C., contentivo de contrato de arrendamiento del inmueble ubicado en la prolongación Calle Zamora, intersección con avenida Pumarrosa, Piso 4, del Centro Comercial y Profesional Pumarrosa, signado con el Nº B-2, con vigencia de un (1) año, contado desde el 1 de septiembre de 2012, hasta el 1 de marzo de 2012, y doce (12) recibos de pagos, cada uno por la suma de cuatro mil trescientos bolívares (Bs. 4.300,00); y contrato de arrendamiento del inmueble anteriormente descrito, con vigencia de un (1) año, contado desde el 1 de octubre de 2013, hasta el 1 de abril de 2014, y seis (6) recibos de pagos, cada uno por la suma de cinco mil bolívares (Bs. 5.000,00). (f. 265-276). En relación a estos documentos privados emanados de terceros que no son parte en juicio, se observa que ninguno de ellos fue ratificado a través de la prueba testimonial, tal como lo establece el artículo 431 del Código de Procedimiento Civil, razón por la cual no se les concede ningún valor probatorio.

11. - Originales de los siguientes documentos privados: a) Recibo de pago, de fecha 10 de julio de 2013, emitido por el Arquitecto Yaluz Chávez, a nombre de la demandante ciudadana EYLEN SALAS, por la suma de diecinueve mil ochocientos bolívares (Bs. 19.800,00), por concepto de elaboración de un proyecto para la remodelación de su vivienda; b) Presupuestos emitidos en el mes de febrero y abril de 2013, por Inversiones P.C., C.A, cada uno por la suma de sesenta y cuatro mil ciento cincuenta bolívares (Bs. 64.150,oo); c) Cinco (5) facturas Nº 00085580, 00032150, 00118565, 00101088 y 00102066, emitidas por Distribuidora de Cerámicas Elemas C.A., en fechas 27 de junio, 20 de agosto y 8 de octubre de 2013; 21 de febrero y 11 de marzo de 2014, por las sumas de cinco mil cuatrocientos doce bolívares con ochenta y nueve céntimos (Bs. 5.412,89), veintitrés mil quinientos cuarenta y ocho bolívares con ochenta y un céntimos (Bs. 23.548,81), once mil cuatrocientos cincuenta y nueve bolívares con cincuenta y cinco céntimos (Bs. 11.459,55), cuatro mil quinientos ochenta y cuatro bolívares con diez céntimos (Bs. 4.584,10) y cuatrocientos noventa y nueve bolívares con nueve céntimos (Bs. 499,09) respectivamente; d) Factura Nº 00011375, de fecha 13 de septiembre de 2013, emitida por CERÁMICAS IMPORTADAS FALCÓN, emitidas por la empresa Cerámicas Importadas, a nombre de la demandante, por la suma de treinta y tres mil ciento treinta y tres bolívares con dos céntimos (Bs. 33.133,02), por concepto de suministro de cerámicas y pego; e) Factura Nº 0987, emitida a nombre de la demandante, el 19 de junio de 2013, por ALUCRISMAR C.A., por la suma de once mil doscientos bolívares (Bs. 11.200,00); por concepto de cancelación de una puerta de seguridad; f) Factura Nº 00006053, de fecha 11 de febrero de 2014, emitida por FERRE REPUESTOS EUROVEN C.A., emanada de la empresa Ferrerepuesto Euroven por la suma de seiscientos ochenta y siete bolívares con noventa y siete céntimos (Bs. 687, 97), por concepto de suministro de materiales eléctricos; g) Factura Nº 00006372, de fecha 24 de febrero de 2014, emitida por FERRE REPUESTOS EUROVEN C.A., por la suma de un mil seiscientos cuarenta y tres bolívares con tres céntimos (Bs. 1.643.03) por concepto de suministro de materiales eléctricos; h) Factura S/N, de fecha 13 de septiembre de 2013, emitida por el ciudadano D.R.M. (según copia de la cédula anexa), por la suma de veinte mil bolívares (Bs. 20.000,00), por concepto de pago de servicios de instalación de redes eléctricas; i) Factura Nº 00040395, de fecha 6 de marzo de 2014, emitida por DISTRIBUIDORES INDUSTRIALES C.A., a su favor, por la suma de dos mil ochocientos treinta y tres bolívares con ochenta y ocho céntimos (Bs. 2.833,88), por concepto de suministro de materiales eléctricos (véase folios 277 al 287). Por cuanto de las actas procesales no se evidencia que estos documentos privados emanados de terceros que no son parte en juicio, hubiese sido ratificado a través de la prueba testimonial, de conformidad con el artículo 431 del Código de Procedimiento Civil, no se les concede ningún valor probatorio.

12. - Prueba de Informes: a) Al Banco Nacional de Vivienda Hábitat (BANAVIH), para que indique: La efectividad de la afiliación al sistema FAVV de la ciudadana Eylen Salas, en referencia al documento electrónico promovido como comprobante de afiliación al sistema FAVV en línea Nº FAVV-00842890; y la efectividad de los pagos realizados, por afiliación y que constan en los particulares sexto y séptimo del Capítulo I documentos públicos. Prueba evacuada conforme consta a los folios 93-95 pieza II, mediante la cual se constató la información contenida en el registro de información del sistema FAOV en Línea a fecha 18/7/2014: Información de Ahorrista: Eylen del Valle Salas Castellano, titular de la cédula de identidad Nº V-15.141.039, se encuentra afiliada como ahorrista voluntario ante el sistema FAOV en Línea, que la fecha efectiva de los pagos son los siguientes: Referencia N° 04781665-4 el 29 de marzo de 2012 y Referencia Nº 05267194-2 el 22 de mayo de 2012, ambos por la cantidad de Bs. 270,00; remiten estado de cuenta de la ahorrista, emitido a través del sistema y debidamente certificado por la Gerencia de Fondos de Ahorro para la Vivienda, en el cual se detalla el registro de aportes de la ciudadana antes precitada. b) A Banesco Banco Universal, para que indique la efectividad de los depósitos realizados a través de dicha entidad financiera, al Banco Nacional de Vivienda y Hábitad BANAVIH en los particulares sexto y séptimo del Capítulo I documentos públicos, prueba evacuada mediante oficio S/N de fecha 9 de diciembre de 2014, agregado a los autos en esta Alzada en fecha 9 de febrero de 2015, y en el que informan que para poder procesar lo solicitado es indispensable les suministren cuenta o en su defecto número de C.I., del ciudadano T.A.V.. c) Al Banco Occidental de Descuento, para que informe la efectividad y veracidad del depósito realizado en la cuenta corriente identificada en el particular tercero del Capítulo I Documentos privados, prueba evacuada conforme consta a los folios 91-92 pieza II, mediante el cual informan, en un (1) folio útil, movimientos remitidos de la cuenta distinguida con el No. 116-0102-01-0005672325, perteneciente a S.Y.Q.R., cuyo número correcto de cédula de identidad es el No. V-12.496.087, y no la indicada en el oficio, que esa gerencia es la responsable de solicitar la información requerida por los diferentes entes públicos a los distintos departamentos de esa entidad financiera y, en ese sentido, no maneja los procesos de estos departamentos; que sin embargo, si se requiere su apoyo para solicitar información sobre esos y las personas que los manejan, prestarán la colaboración requerida en cuanto les sea solicitada. d) Al Banco Mercantil, Banco Universal, para que indique la entidad de la persona que cobró los cheques indicados en los particulares primero y segundo promovidos en el capitulo I documentos privados, que dio por reproducido a los folios 259 y 260 marcados con las letras “I.1, “J”. (prueba evacuada f. 52-53 pieza II), mediante la cual informan que en revisión efectuada a los movimientos de la cuenta corriente Nº 1058-35483-3 perteneciente a la ciudadana Eylen del Valle Salas castellano, C.I. Nº V-15.141.039, desde el 01/07/2013, hasta el 18/06/2014, el cheque Nº 74248068, no figura ni como cobrado y/o cobro, a objeto a realizar una nueva búsqueda en sus registros. e) Al Departamento de Ingeniería Municipal, en la Alcaldía del Municipio Carirubana del estado Falcón, para que indique la existencia de tramitación de de permiso de habitabilidad del inmueble objeto del contrato cuyo cumplimiento se demanda (prueba evacuada folios 50-51 pieza II), mediante el cual informan que efectivamente reposa ante esa oficina un permiso de habitabilidad signado con el N° 071-2013, otorgado el día 02 de diciembre del año 2013, para un lote de terreno con una superficie de 1.575,00 M2, donde realizó la construcción de 06 Town Houses, bajo el Permiso de Construcción Nº 141-2010 de fecha 26 de octubre de 2010, que al momento de hacer la inspección, se denotó que la vivienda Nº 04, un área de construcción sin permisar, el cual fue aprobado posteriormente el día 25 de noviembre de 2013 con el Permiso de Modificación Nº 248-2013 donde refleja la modificación de dicha vivienda, que cada una de esas viviendas posee, según proyecto presentado, un área de parcela de 170,20 M2 C/U. En relación a estas pruebas, se valoran conforme al artículo 433 del Código de Procedimiento Civil, en cuanto a los hechos informados; pero es el caso que nada aportan al esclarecimiento de los hechos controvertidos.

Pruebas Promovidas por la parte demandada:

Ninguna de las pruebas promovidas fue evacuada.

Analizadas las anteriores pruebas, se observa que el Tribunal a quo en la sentencia definitiva de fecha 25 de noviembre de 2014 declaró sin lugar la acción intentada bajo el fundamento que la parte actora no demostró los alegatos contenidos en el libelo de demanda. Por lo que apelada como fue esa decisión, este Tribunal Superior procede a verificar la procedencia de la acción intentada en los siguientes términos:

PUNTO PREVIO

DE LA IMPUGNACIÓN DE LA CUANTÍA

De conformidad con lo dispuesto en el artículo 38 del Código de Procedimiento Civil, por cuanto el demandado impugnó la cuantía establecida en el libelo de demanda, procede esta sentenciadora a pronunciarse en los siguientes términos: Indica el demandado en su contestación “…la exagerada e impugnada cantidad de dinero no se ajusta al tipo de acción ejercida, como tampoco es una cifra acorde al negadísimo derecho debatido en este procedimiento, por lo que la impugno y contradigo en toda forma de derecho; mas aún cuando la copia fotostática simple impugnada denominado RESERVA DE INMUEBLE, establece en su contenido unas cantidades relacionadas por un supuesto y objetado precio, así como una cláusula penal por daños y perjuicios ocasionados por el incumplimiento de cualquiera de las partes, en el 50% de la cantidad de dinero aparentemente entregada en reserva (Bs. 200.000,00), es decir, que supuestamente, las partes allí firmantes establecieron contractualmente la estimación que eventual e hipotéticamente hubieren dispuesto en un futuro y posible juicio…”. Y del libelo de demanda se evidencia que la actora estimó su demanda en la cantidad de TRES MILLONES NOVECIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs. 3.900.000,00). Ahora bien, se observa que la parte demandada rechaza la estimación alegando que la misma es exagerada, arguyendo que el impugnado contrato que se pretende hacer cumplir establece el precio de la supuesta venta, así como el monto por daños y perjuicios, establecido en la cláusula penal. Al respecto, la Sala de Casación Civil en decisión reiterada del 05-08-97, señala que corresponde al demandado la prueba de su alegato, y sobre el tema relativo a la carga de la prueba de la estimación, estableció que al actor que ha estimado su demanda en ningún caso le corresponde demostrar su estimación, si el demandado contradice la estimación pura y simplemente, se tiene como no hecha, y en consecuencia, la cuantía será la estimación del actor, y si el demandado rechaza la estimación alegando que es insuficiente o exagerada alegando un hecho nuevo, entonces debe probar la nueva estimación, y no el actor. Siendo así, le corresponde al accionado demostrar con los elementos que considere pertinentes una nueva cuantía; en este sentido, se observa que al instrumento fundamental de la acción, en el cual basa la parte demandada la impugnación de la cuantía, no se le otorgó ningún valor probatorio, razón por la cual no fue demostrada la cantidad de la alegada reserva por el inmueble, así como tampoco que en el contrato existiere una cláusula penal que regule los daños y perjuicios, amén que en el presente caso, se reclaman igualmente daños morales; lo que hace imposible para esta juzgadora determinar que la cuantía estimada por la demandante es excesiva; en consecuencia, siguiendo el criterio jurisprudencial antes referido, y a falta de elementos probatorios, se declara que la cuantía de la presente demanda es la estimación que hizo la actora en su libelo de demanda, es decir la cantidad de TRES MILLONES NOVECIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs. 3.900.000,00), y así se decide.-

DE LA FALTA DE CUALIDAD

Antes de entrar a a.l.a.d. fondo esgrimidos por las partes, se observa que las apoderadas judiciales de la parte demandada en la oportunidad de la contestación opusieron como defensa perentoria la falta de cualidad e interés de la actora para intentar este juicio, y del demandado para sostenerlo; alegando que la demandante pretende el cumplimiento de un contrato que nunca existió, que no se verificó entre las partes, y que nunca cumplió con las condiciones requeridas para su existencia y validez, que son el consentimiento de las partes, el objeto que pueda ser materia de contrato y causa lícita; que su representado jamás manifestó consentimiento alguno, ni suscribió el impugnado, rechazado e inexistente contrato, que por ello no es posible establecer algún interés legítimo y actual a favor de la actora, como tampoco es posible pretender que su representado pueda sostener un procedimiento y cargar con la responsabilidad y consecuencias jurídicas de cumplir un contrato que nunca suscribió. Al respecto se observa, en primer lugar que es importante establecer lo que debe entenderse por falta de cualidad y cuál es la oportunidad procesal para oponerla conforme a lo previsto en nuestro Código de Procedimiento Civil. En nuestro Código vigente, la falta de cualidad no puede ser opuesta como cuestión previa, sino como una defensa de fondo, tal y como expresamente lo señala el artículo 361 de nuestra Ley Civil Adjetiva, tal como se hizo en el presente caso. La cualidad o legitimatio ad causam debe entenderse como la idoneidad de la persona para actuar en juicio, como titular de la acción, tanto en su aspecto activo como pasivo, idoneidad que debe ser suficiente para que el órgano jurisdiccional pueda emitir un pronunciamiento de mérito a favor o en contra (Tribunal Supremo de Justicia Sala Constitucional, sentencia N° 1919 de fecha 14 de julio de 2003, expediente 03-0019). Desde un punto de vista procesal, la cualidad debe entenderse como una relación de identidad lógica entre la persona del actor y aquella a quien la ley le concede la acción (cualidad activa), y la persona del demandado o demandados, y aquella contra quien la acción es concedida (cualidad pasiva); la cualidad activa la tiene quien es verdaderamente titular de la acción, por lo tanto la cualidad se origina de la norma legal que la establece o de la cláusula contractual reguladora de la relación jurídica que se pretende sostener. En el presente caso se observa que se demanda el cumplimiento de un contrato de venta, y en tal sentido tenemos que establece el artículo 1.167 del Código Civil que en el contrato bilateral, si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede a su elección reclamar judicialmente la ejecución del contrato o la resolución del mismo; de lo que se infiere los requisitos de procedencia de esta acción es que se trate de un contrato bilateral, que el actor haya procedido de buena fe, en el sentido que debe haber cumplido u ofrecido el cumplimiento de su propia obligación, y el incumplimiento culposo de la obligación por la parte demandada.

En este mismo orden, el artículo 1.474 del Código Civil establece que “La venta es un contrato por el cual el vendedor se obliga a transferir la propiedad de una cosa y el comprador a pagar el precio”; es decir, la venta es un contrato mediante el cual una persona llamada vendedor se obliga a transferir y garantizar la propiedad u otro derecho a una persona llamada comprador, quien se obliga a pagar el precio en dinero; de lo que se derivan obligaciones recíprocas para ambas partes, las cuales son: para el vendedor, transferir y garantizar la propiedad u otro derecho, y para el comprador, el pago del precio. Siendo así, el legitimado activo en los casos de acción de cumplimiento de contrato de venta lo constituye una de las partes intervinientes, bien sea el comprador o el vendedor; y siendo que en el presente caso, la parte actora alega ser la compradora de un inmueble, debe demostrar esa cualidad como parte del contrato que pretende hacer cumplir, en este caso su cualidad de compradora, igualmente debe demostrar que el demandado es el vendedor, es decir, que ambos se han obligado recíprocamente a través de un contrato de compra venta de un inmueble.

Ahora bien, de las pruebas aportadas al proceso por la parte actora, ésta no logró demostrar la existencia del contrato del cual pide su cumplimiento,

Ahora bien, la parte actora ciudadana EYLEN DEL VALLE SALAS CASTELLANO pretende el cumplimiento de un contrato contenido en documento privado al que denominó Reserva de Inmueble, suscrito entre ella y la ciudadana S.Q., quien actúa como agente inmobiliario franquicia personal Rent-A-House, representando al ciudadano T.A.V.C. (f. 258), al cual no se le concedió valor probatorio alguno, por no haber sido ratificado a través de la prueba testimonial, por ser emanado de un tercero que no es parte en juicio, tal como lo dispone el artículo 431 del Código de Procedimiento Civil. Así las cosas, al no haber sido demostrada la existencia del contrato fundamento de la acción, tampoco fue demostrada la cualidad de compradora de la demandante, ni la cualidad de vendedor del demandado, carga procesal ésta que tenía la actora conforme al artículo 506 ejusdem; por lo que se concluye que la demandante carece de cualidad para intentar la presente acción por cumplimiento del contrato de compra venta, así como que el demandado carece de cualidad para sostener el presente juicio; en tal virtud, debe declararse la improcedencia de la presente acción, y confirmarse la sentencia apelada con distinta motivación, y así se decide.

III

DISPOSITIVA

En consecuencia, por los razonamientos anteriormente expuestos, este Juzgado Superior en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Estado Falcón, administrando justicia, en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, DECLARA:

PRIMERO

SIN LUGAR el recurso de apelación interpuesto por el abogado H.L., actuando con el carácter de apoderado judicial de la ciudadana EYLEN DEL VALLE SALAS CASTELLANO, mediante diligencia de fecha 25 de noviembre de 2014.

SEGUNDO

Se CONFIRMA la sentencia de fecha 25 de noviembre de 2014, dictada por el Juzgado Cuarto de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Agrario y Tránsito de esta Circunscripción Judicial, con sede en Punto Fijo, mediante la cual declaró SIN LUGAR la demanda con motivo de CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE VENTA DE INMUEBLE, DAÑOS Y PERJUICIOS Y DAÑOS MORALES, intentada por la ciudadana EYLEN DEL VALLE SALAS CASTELLANO, contra el ciudadano T.A.V.C..

TERCERO

Se condena en costas a la parte recurrente, de conformidad con el artículo 281 del Código de Procedimiento Civil.

Regístrese, publíquese inclusive en la página web, déjese copia y bájese el expediente al Tribunal de origen en su oportunidad.

Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho de este Juzgado Superior, en la ciudad de S.A.d.C., a los dos (2) días del mes de julio de dos mil quince (2015). Años: 205º de la Independencia y 156º de la Federación.

LA JUEZA TEMPORAL

(FDO)

Abg. A.H.Z.

LA SECRETARIA TEMPORAL

(FDO)

Abg. YELIXA TORRES BRIZUELA.

Nota: La anterior decisión se dictó y publicó en su fecha 2/7/15, a la hora de las doa y veinte de la tarde (2:20 p.m.), conforme a lo ordenado en la sentencia anterior. Conste. Coro. Fecha Ut-Supra.

LA SECRETARIA TEMPORAL

(FDO)

Abg. YELIXA TORRES BRIZUELA.

Sentencia N° 120-J-02-07-15.-

AHZ/YTB/jessica.-

Exp. Nº 5779.-

ES COPIA FIEL Y EXACTA A SU ORIGINAL.