Decisión de Juzgado Superior Septimo en lo Civil, Mercantil y del Transito de Caracas, de 26 de Noviembre de 2014

PARTE DEMANDANTE: E.M.G.M., venezolano, mayor de edad, de este domicilio y titular de la cédula de identidad Nº 10.118.126.-

APODERADA JUDICIAL DE LA PARTE DEMANDANTE: Abogada G.B.T., inscrita en el Inpreabogado bajo el Nº 202.961.

PARTE DEMANDADA: ARKANA CONTRERAS INOJOSA, venezolana, mayor de edad, de este domicilio y titular de la cédula de identidad Nº 12.062.426.

APODERADO JUDICIAL DE LA PARTE DEMANDADA: abogado RAMAR J. MONTAÑO, inscrito en el Inpreabogado bajo el Nº 69.673.

MOTIVO: RESOLUCIÓN DE CONTRATO.

EXPEDIENTE: AP71-R-2014-000883 (438)

CAPITULO I

NARRATIVA

Se inicia la presente causa por libelo de demandada interpuesto por ante la Unidad de Recepción y Distribución de Documentos de los Juzgados de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, quedando para conocer de la causa al Juzgado Tercero de Municipio de esta Circunscripción Judicial en fecha 08.11.2013.

Dicha demanda fue admitida por auto de fecha 03.12.2013, mediante el procedimiento breve ordenando la citación de la parte demandada.

En fechas 09.12.2013 y 10.12.2013, la apoderada judicial de la parte actora consignó los fotostatos para la apertura del cuaderno de medidas y para la orden de comparecencia a los efectos de citar a la parte demandada.

Por auto dictado el día 12.12.2013, el Tribunal aquo ordenó librar la orden de comparecencia y abrir cuaderno de medidas.

En fecha 16.01.2014, la apoderada judicial de la parte actora consignó los emolumentos necesarios para la practica de la citación de la parte demandada (dando así cumplimiento a los requerimientos concurrentes para interrumpir la perención breve).

En fecha 07.02.2014, el Alguacil Titular A.G., manifestó la negativa de firmar la orden de comparecencia de la parte demandada.

En fecha 25.02.2014, la apoderada judicial de la parte actora presentó escrito de promoción de pruebas de manera extemporánea por anticipado, en razón de no haberse abierto el lapso probatorio.

Por auto dictado el día 26.02.2014, el Tribunal aquo declaró improcedente en derecho el escrito de pruebas presentado por la accionante por no encontrarse abierto el lapso probatorio.

En fecha 07.03.2014, la representación judicial de la parte actora solicitó la notificación de la parte demandada conforme al artículo 218 del Código de Procedimiento Civil.

Por auto dictado el día 10.03.2014, el Tribunal de Cognición ordenó la notificación de la parte demandada conforme a los parámetros del artículo 218 del Código Adjetivo Civil.

Notificada la parte demandada en la presente causa, en fecha 09.04.2014, ésta debidamente asistida de abogado presentó escrito de contestación a la demanda.

En el lapso para promover y evacuar las pruebas, en fecha 28.04.2014, la representación judicial de la parte actora presentó nuevamente escrito de pruebas en el lapso oportuno, lo cual el Tribunal de Municipio en fecha 29.04.2014, se pronunció al respecto, en cuanto al merito favorable, se pronunciaría en la sentencia y en cuanto a las documentales las admitió salvo su apreciación en la definitiva.

En fecha 05.052014, el apoderado judicial de la parte actora solicitó dictar sentencia definitiva.

Sentenciado la presente causa en fecha 02.07.2014, el Tribunal aquo declaró parcialmente con lugar la presente acción de cumplimiento de contrato de arrendamiento por vencimiento de la prorroga legal.

Notificadas las partes de la sentencia definitiva, la representación judicial de la parte demandada apeló de la misma. Asimismo, el Tribunal aquo oyó la apelación en ambos efectos.

Posteriormente subieron las actuaciones a la Unidad de Recepción y Distribución de Documentos de los Juzgados Superiores en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, correspondiéndole el conocimiento a este Juzgado Superior Séptimo en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas.

Mediante auto de fecha 12.08.2014, se fijó el vigésimo (20º) día de despacho a los fines de presentar informes.

En el término correspondiente para presentar informes en esta Alzada, solo el apoderado judicial de la parte actora presentó dicho escrito en fecha 13.10.2014.

Por auto dictado el día 24.10.2014, este Tribunal conforme al artículo 521 del Código de Procedimiento Civil, ordenó dictar el fallo correspondiente dentro de los sesenta (60) días continuos a partir de la presente fecha.

Llegada la oportunidad de decidir, este Tribunal pasa hacerlo bajo los siguientes términos:

SINTESIS DE LA CONTROVERSIA

La presente demanda es intentada por la parte actora, en virtud de los siguientes hechos:

Alega que su representada dio en arrendamiento a la ciudadana Arkana Contreras Inojosa, un local comercial distinguido con el Nº 09-17, ubicado en la calle El Lago, Los Magallanes de Catia, parroquia Sucre del Municipio Libertador, Caracas, mediante contrato de arrendamiento autenticado por ante la Notaría Pública Vigésima Octava del Municipio Libertador el día 21.12.2006.

Celebraron posteriormente un contrato de arrendamiento en fecha 15.06.2011, autenticado igualmente y el día 15.12.2012, sin renovación, salvo que la arrendadora le notificara por escrito.

Argumenta que la relación arrendaticia fue iniciada el día 15.12.2006 y culminó el día 15.12.2012.

Manifiesta que la parte demandada permaneció en el inmueble, lo cual atribuyen a que hizo uso del beneficio de la prórroga legal, en razón del tiempo seis años, le asistían dos años que concluirían el 15.12.2014.

Qque la demandada dejó de pagar los cánones de arrendamiento a partir del mes de marzo de 2013 y ante tal incumplimiento mal podría aplicarse la prórroga legal.

Fundamenta su pretensión conforme a el artículo 38 de la Ley de Arrendamiento Inmobiliarios

DE LA CONTESTACIÓN A LA DEMANDA

La representación judicial de la parte demandada, en el acto para proceder a contestar la demanda expuso lo siguiente:

Dice ser cierta la suscripción del contrato de arrendamiento por ante la Notaría Publica Vigésima Octava del Municipio Libertador el día 21.12.2006, por el local comercial antes identificado.

Afirma ser cierto que en el mes de junio de 2011, celebró contrato de arrendamiento por seis meses hasta el mes de diciembre de 2012.

Alega que se realizaron los pagos de enero a marzo 2013, informando además del incremento efectuada por la actora-arrendadora.

Argumenta que vencido el contrato de arrendamiento, se renovó una vez más, por tres meses más y no se le notificó y la parte arrendadora continuó cobrando el canon, y que en el peor de los casos operaría la prorroga legal de dos años.

Niega, rechaza y contradice haberse negado a pagar los cánones de arrendamiento y en el contrato no se señala donde ni cuando se pagan y la única dirección es el local comercial, y que a pesar de los inconvenientes presentados en los juzgados de inquilinato, fue en el mes de mayo de 2013, logró realizar consignación en el expediente Nº 2013-0139.

Sostiene que a la presente fecha, la relación se encuentra en prórroga legal por ende resulta improcedente la presente acción y operó la tácita reconducción por lo menos hasta marzo de 2013, mes hasta el que se realizaron los pagos sin contratiempos, extendiéndose la prorroga legal hasta el 2015.

Por último, solicita se declare sin lugar la presente acción.

EN EL ACTO DE INFORMES

La representación judicial de la parte actora en el término correspondiente para presentar escrito de informes, efectuó una narración de todas las actuaciones realizadas en el presente procedimiento desde su iniciación, admisión, contestación, lapso probatorio y hasta la sentencia definitiva dictada por el Tribunal aquo, así como manifestó que no existe fundamento alguno para que la parte demandada haya ejercido el recurso de apelación, dado el evidente incumplimiento de sus obligaciones, por ello solicita se declare sin lugar la presente apelación.-

DE LAS PRUEBAS

Así las cosas, pretendida la acción de Cumplimiento de Contrato por Vencimiento de Prorroga Legal, se puede colegir que el punto controvertido en el presente caso, versa en “el pago o no de los cánones de arrendamientos imputados a la parte demandada”, por lo que, las partes deben traer a los autos pruebas que demuestren o desvirtúen dicha condición, y a los fines de conocer el alcance de sus pretensiones este Juzgador pasa a pronunciarse sobre las pruebas traídas al proceso conforme a lo establecido en el artículo 506 y 507 del Código de Procedimiento Civil, y a tal efecto:

La parte actora presentó conjuntamente al escrito libelar:

• Copia fotostática del contrato de arrendamiento autenticado por ante la Notaría Pública Vigésima Octava del Municipio Libertador del Distrito Capital, el día 21.12.2006, bajo el Nº 4, Tomo 70. Dicho medio probatorio fue presentado a la demandada y no fue impugnado en su oportunidad correspondiente, teniéndose como fidedigna a su original, legal y reconocido conforme a lo pautado en el primer aparte del artículo 429 del Código de Procedimiento Civil. Asimismo, es pertinente por cuanto se evidencia la relación contractual arrendaticia existente entre la ciudadana E.M.G.M., contra la ciudadana Arkana Contreras Inojosa, razón por la cual se le otorga pleno valor probatorio y así se establece.

• Copia fotostática del contrato de arrendamiento autenticado por ante la Notaría Pública Vigésima Octava del Municipio Libertador del Distrito Capital, el día 15.06.2011, bajo el Nº 23, Tomo 60. Dicho medio probatorio fue presentado a la parte demandada y no fue impugnado en su oportunidad correspondiente, teniéndose como fidedigna a su original, legal y reconocido conforme a lo pautado en el primer aparte del artículo 429 del Código de Procedimiento Civil. Asimismo, es pertinente por cuanto se evidencia la relación contractual arrendaticia existente entre la ciudadana E.M.G.M., contra la ciudadana Arkana Contreras Inojosa, razón por la cual se le otorga pleno valor probatorio y así se establece.

• Copia Fotostática del contrato de arrendamiento autenticado por ante la Notaría Pública Vigésima Octava del Municipio Libertador del Distrito Capital, el día 20.07.2012, bajo el Nº 51, Tomo 27. Dicho medio probatorio fue presentada a la parte demandada y no impugnado en su oportunidad correspondiente, teniéndose como fidedigna a su original, legal y reconocido conforme a lo pautado en el primer aparte del artículo 429 del Código de Procedimiento Civil. Asimismo, es pertinente por cuanto se evidencia la relación contractual arrendaticia existente entre la ciudadana E.M.G.M., contra la ciudadana Arkana Contreras Inojosa, razón por la cual se le otorga pleno valor probatorio y así se establece.

• Copia Fotostática de la Solicitud de Titulo Supletorio llevado a cabo por ante el Juzgado Quinto de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas. Dicho medio probatorio fue presentada a la parte demandada la cual no fue impugnado en su oportunidad correspondiente, teniéndose como fidedigna a su original, legal y reconocido conforme a lo pautado en el primer aparte del artículo 429 del Código de Procedimiento Civil. Asimismo, es pertinente por cuanto se evidencia la declaratoria de titulo supletorio de propiedad sobre las bienechurías a favor de la parte actora, del bien objeto de litigio, razón por la cual se le otorga pleno valor probatorio y así se establece.

• Copia simple del documento de propiedad, del bien inmueble objeto de la presente controversia, autenticado por ante la Notaría Publica Cuarta del Municipio Liberador del Distrito Capital bajo el Nº 42, Tomo 49, del año 1999. Dicho medio probatorio fue presentada a la parte demandada la cual no fue impugnado en su oportunidad correspondiente, teniéndose como fidedigna a su original, legal y reconocido conforme a lo pautado en el primer aparte del artículo 429 del Código de Procedimiento Civil. Asimismo, es pertinente por cuanto se evidencia la propiedad con que ostenta la parte demandante sobre el bien inmueble antes identificado, razón por la cual se le otorga pleno valor probatorio y así se establece.

• Copia Simple del documento privado emanado de la Administradora Serdeco C.A. se aprecia que el mismo es un instrumento emanado d una empresa del estado, el cual goza de veracidad salvo prueba en contrario, y con vista a que la demandada no lo desconoció, se tiene por cierto y en consecuencia, demuestra la existencia de la deuda de Bs. 10.381,35 por concepto de servicio eléctrico. Así se establece.

En el lapso probatorio promovió:

• En el primer capitulo, promovió el merito favorable de los autos, este sentenciador considera que, conforme a lo establecido en el artículo 509 del Código de Procedimiento Civil, el principio de exhaustividad probatoria, así como el principio de adquisición probatoria establece la obligatoriedad del juez de analizar tantos medios probatorios como sean promovidos, por lo tanto carece de relevancia probatoria invocar el mérito. Así se establece.

• En el segundo capitulo promovió recibo de la Administradora Serdeco C.A. el mismo carece de relevancia probatoria, toda vez que lo que se pretende es demostrar el vencimiento de la prórroga legal y la falta de pago de cánones de arrendamiento. Así se establece.

Por su parte, la parte demandada en la contestación presentó las siguientes pruebas:

• Promovió comprobante de ingreso de consignaciones de las siguientes fechas: 01.04.2013 al 30.09.2013; 01.10.2013 al 24.10.2013; 01.11.2013 al 30.11.2013; 01.12.2013 al 31.12.2013; 01.012014 al 31.01.2014; 01.02.2014 al 28.02.2014; 01.03.2014 al 31.03.2014, emanados de los Juzgados de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas. Dichos medios probatorios fueron presentados a la parte actora la cual no la impugnó en su oportunidad correspondiente, razón por la cual se tiene como fidedigna a su original, siendo legal conforme a lo patentado en el primer aparte del artículo 429 del Código de Procedimiento Civil. Asimismo, considera esta Alzada que es pertinente por guardar relación con los hechos controvertidos relativos al pago realizado por la parte demandada de los cánones de arrendamiento demandados por la par actora, razón por la cual se le otorga pleno valor probatorio y así se establece.

• Promovió documentos privados emanados de la Administradora Serdeco, así como el recibo de pago del abogado Ramar J. Montaño R. el mismo carece de relevancia probatoria, toda vez que lo que se pretende es demostrar el vencimiento de la prórroga legal y la falta de pago de cánones de arrendamiento. Así se establece.

• Promovió Copia Fotostática del comprobante de la División de Investigación de Homicidios, C.d.A.d.M.; constancia en la cual manifestó problemas de convivencia, de la Alcaldía de Municipio Bolivariano Libertador; comprobante de la Unidad de Atención a la Victima, los cuales no guardan relación con lo controvertido en la presente causa, por ser el punto controversial la falta de pago de los cánones de arrendamiento imputados a la demandada, razón por la cual se desecha del legajo probatorio y así se establece.-

• Copias fotostáticas de los recibos de pago, relativo al alquiler del local, de fecha 20.01.2013, 20.02.2013 y 20.03.2013. Dichos documentos privados carecen de eficacia probatoria toda vez que fueron presentados en copia simple y así se establece.-

EN EL LAPSO PROBATORIO NO PROMOVIÓ PRUEBA ALGUNA.-

CAPITULO II

MOTIVA

Consideraciones para decidir:

Consta al folio 145, de las actas que conforman el presente expediente, sentencia proferida por el Juzgado Tercero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, en fecha 02.07.2014, mediante la cual, declaró parcialmente con lugar la demanda que por Cumplimiento de Contrato por Vencimiento de Prorroga Legal, intentara la ciudadana E.M.G.M., contra la ciudadana Arkana Contreras Inojosa, bajo los siguientes términos:

….OMISSIS….

Con base a los anteriores argumentos este Juzgado Tercero de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, Administrando Justicia, en nombre de la Republica y por autoridad de la Ley, declara PARCIAMENTE CON LUGAR la demanda interpuesta por la ciudadana E.M.G.M., contra la ciudadana ARKANA CONTRERAS INOJOSA, todos identificados en el presente fallo. En consecuencia se declara extinguido el contrato de arrendamiento suscrito por las pares, en fecha 20 de julio de 2012...

-

Ahora bien, vistos los términos en los cuales el Juzgado Tercero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de esta Circunscripción Judicial, declaró parcialmente con lugar la presente acción, pasa esta Alzada a realizar las siguientes consideraciones:

En primer término es necesario establecer cuales son los hechos que no ameritan ser demostrados, es decir, los hechos admitidos por las partes, en este sentido se observa que ambas partes están contestes en la existencia de la relación contractual arrendaticia existente sobre un local comercial ubicado en la Calle El Lago, número 09-17, Los Magallanes de Catia, Parroquia Sucre del Municipio Libertador del Distrito Capital.

Así mismo están de acuerdo en la existencia de la relación contractual desde el 21 de diciembre de 2006, siendo que el último contrato fue otorgado en fecha 20 de julio de 2012, estableciéndose que de conformidad a lo establecido en la cláusula tercera del contrato de marras, el vencimiento del último contrato era el día 15 de diciembre de 2012 sin prórroga, lo cual de conformidad con lo establecido en el artículo 26 de la vigente Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para uso Comercial, le otorga al arrendador un plazo de 2 años de prórroga legal, por ocupar el inmueble dado en arrendamiento por un período superior a cinco años pero menor de diez.

Ahora bien, la actora alega que la demandada no ha cumplido con el pago de los cánones de arrendamiento estipulados contractualmente, desde el mes de marzo de 2013, por lo que demanda la resolución del contrato y el pago de los cánones correspondientes a os meses de marzo a octubre de 2013, mas los que se sigan venciendo.

En la oportunidad de contestar la demanda, la demandada negó estar en mora en el cumplimiento de sus obligaciones, manifestando haber pagado los cánones demandados como insolutos, a tal efecto presentó recibos de consignaciones, los cuales fueron ya valorados, en los que se demuestra lo siguiente:

- los cánones correspondientes a los meses de marzo a septiembre de 2013, fueron pagados en fecha 04 de octubre de 2013.

- El correspondiente a octubre de 2013, en fecha 24 de octubre de 2013; y

- El correspondiente a noviembre de 2013, el día 20 de noviembre de 2013.

Ahora bien, es un hecho notorio que el Tribunal de consignaciones de los cánones de arrendamiento estuvo cerrado por razones administrativas durante el mes de marzo de 2013, hasta el 5 de agosto de ese mismo año, de modo que no puede imputársele al demandado el incumplimiento en el pago durante esos meses, no obstante, se debe puntualizar lo siguiente:

Conforme lo establecieron las partes en el contrato, cláusula cuarta, los cánones de arrendamiento deberían ser pagados por mensualidades adelantadas dentro de los cinco primeros días de cada mes, de modo que cada mes comenzaba a correr los días 15, siendo que correspondía pagar desde ese día, hasta el días 20 a los fines de dar cabal cumplimento en el contrato, pero se observa que los meses de octubre y noviembre de 2013, fueron pagados extemporáneamente, pues el mes de octubre debió pagarse a mas tardar en fecha 20 de septiembre y el mes de noviembre a mas tardar en fecha 20 de octubre, de modo que con las pruebas analizadas se configura claramente el incumplimiento de la demandada en el cumplimiento de sus obligaciones que configura la causal de desalojo consagrada en la vigente Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para uso Comercial, artículo 40.a.

Como consecuencia de lo anterior, demostrado como está el incumplimiento por parte de la demandada de las obligaciones contraídas en el contrato suscrito, resulta procedente la causal de desalojo por incumplimiento de contrato y en consecuencia así será declarado en la dispositiva del presente fallo.

Finalmente se aprecia que la sentencia sólo fue apelada por la representación judicial de la demandada, por lo que se tiene a la actora por satisfecha con el pronunciamiento dictado por el aquo, en consecuencia, no obstante haberse valorado la prueba que corre inserta al folio 59, marcada “C”, no puede este Tribunal Superior ordenar el pago de lo allí reclamado por cuanto implicaría una reformatio in peius”. Así se declara.

CAPITULO III

DISPOSITIVA

Por las razones antes expuestas, este Juzgado Superior Séptimo en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por Autoridad de la Ley, declara:

PRIMERO

SIN LUGAR la apelación ejercida por la representación judicial de la parte demandada, contra la sentencia proferida por el Juzgado Tercero de Municipio ordinario y Ejecutor de Medidas de la Circunscripción Judicial de Área Metropolitana de Caracas, de fecha 02 de julio de 2014, en consecuencia se confirma el fallo apelado.

SEGUNDO

PARCIALMENTE CON LUGAR la demanda que por resolución de contrato de arrendamiento incoó la ciudadana E.M.G.M., contra la ciudadana Arkana Contgreras Inojosa, en consecuencia se condena a la demandada a la entrega del inmueble dado en arrendamiento constituido por un local comercial identificado con el número 09-17, ubicado en la Calle El Lago de Los Magallanes de Catia, Parroquia Sucreño del Municipio Libertador del Distrito Capital, totalmente libre de bienes y personas, quedando los cánones consignados por la demanda a favor de la actora por corresponder a los meses de ocupación del inmueble.

PUBLÍQUESE y REGÍSTRESE

Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Juzgado Superior Séptimo en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas. En Caracas, a los veintiséis (26) días del mes de noviembre del año dos mil catorce (2014). 204° de la Independencia y 155° de la Federación.

EL JUEZ TITULAR,

V.J.G.J..

EL SECRETARIO accidental,

E.E.C..

En esta misma fecha, siendo las dos de la tarde (2:00 p.m.), se publicó, registró y diarizó la anterior decisión en el expediente AP71-0-2014-000883, como está ordenado.

EL SECRETARIO accidental,

E.E.C..