Decisión nº KP02-R-2008-000247 de Juzgado Superior Civil Contencioso Administrativo de Lara, de 17 de Julio de 2008

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

PODER JUDICIAL

Juzgado Superior en lo Civil y Contencioso-Administrativo de la Región Centro Occidental

Barquisimeto, diecisiete de julio de dos mil ocho

198º y 149º

ASUNTO: KP02-R-2008-000247

DEMANDANTE: E.J.Y.A., venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nº 12.026.865, de este domicilio.

REPRESENTANTE JUDICIAL DE LA PARTE DEMANDANTE: M.I.C.S., venezolana, mayor de edad, inscrita en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo el N° 90.461, de este domicilio.

DEMANDADO: DIOMIRO E.B.R. y M.J.D.B., venezolanos, mayores de edad, titulares de las cédulas de identidad Números 2.876.688 y 3.651.629, respectivamente, de este domicilio.

REPRESENTANTE JUDICIAL DEL DEMANDADO: F.R.C. y M.L.H.S. venezolanos, mayores de edad, inscritos en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo los números 104.142 y 80.217, en su orden.

MOTIVO: SENTENCIA DEFINITIVA DE CUMPLIMIENTO DE CONTRATO (APELACIÓN)

I

SÍNTESIS DE LA CONTROVERSIA

En fecha 04 de mayo de 2006 llega al Tribunal de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Lara la demanda de Cumplimiento de Contrato interpuesta por el ciudadano E.J.Y.A., antes identificado, en contra de los ciudadanos DIOMIRO E.B.R. y M.J.D.B., antes identificados.

El demandante manifiesta como fundamento de su pretensión que en fecha 29 de Diciembre de 2003, su representado suscribió un Contrato de Opción a Compra, autenticado en esa misma fecha, por ante la Notaría Pública Cuarta de Barquisimeto, bajo el N° 56, Tomo 168, de los libros de autenticaciones llevados por esa Notaría y posteriormente modificado según documento autenticado en fecha 18 de Marzo de 2004, por ante la misma Notaría Pública, bajo el N° 46, Tomo 41 de los libros de autenticaciones llevados por esa Notaría, con los ciudadanos Diomiro E.B.R. y M.J.D.d.B., por medio del cual, éstos le dieron en opción a compra a su poderdante, un inmueble de su propiedad constituido por un apartamento distinguido con el N° 10-A, situado en el piso décimo (10°) del Conjunto Residencial Portal del Parque, ubicado en la Avenida Los Abogados con la calle 9, en Jurisdicción de la Parroquia Catedral, Municipio Iribarren de la Ciudad de Barquisimeto, Estado Lara.

Alega que dicho bien tiene los siguientes linderos: NORTE: con la fachada norte; SUR: con el apartamento de igual número del piso y la letra B; ESTE: con la fachada este del edificio y OESTE: con el pasillo de circulación y en parte con el ascensor. Que tiene un área aproximada de NOVENTA Y DOS METROS CUADRADOS (92,oo Mts2) y que le corresponde un porcentaje de condominio de DOS ENTEROS CON DIECIOCHO CENTÉSIMAS POR CIENTO (2,18%) y DOS (02) puestos de estacionamiento distinguidos con los Nros. 65 y 74, según Documento Protocolizado en la Oficina Subalterna del Primer Circuito de Registro del Municipio Iribarren del Estado Lara, el 22 de Octubre de 1998, bajo el N° 18, folios 117 al 133, Protocolo Primero, Tomo Cuarto. Continuó exponiendo que en el mencionado contrato se convino el precio de la venta en la cantidad de SESENTA MILLONES DE BOLÍVARES (60.000.000, oo Bs.) pagaderos así: a) TREINTA MILLONES DE BOLÍVARES (30.000.000, oo Bs.) que fueron entregados al momento de suscribir el contrato por concepto de opción a compra y los restantes TREINTA MILLONES DE BOLÍVARES (30.000.000, oo Bs.) al momento de la firma definitiva del documento de compra venta. Que simultáneamente con la firma de la opción a compra le fue dada la posesión del inmueble a su mandante.

Que igualmente se estipuló la cláusula penal que establece que si los vendedores optantes incumpliesen con la opción, debían indemnizar a su representado con la suma de TREINTA MILLONES DE BOLÍVARES (30.000.000, oo Bs.). Que en la opción a compra se estableció originariamente un plazo de TREINTA (30) días hábiles para celebrar el contrato de compra venta. Pero que luego se aumentó dicho lapso en la modificación, a NOVENTA (90) días hábiles que se deben contar desde la fecha de autenticación de la modificación de la opción, es decir, desde el día 18 de Marzo de 2004, venciendo el plazo estipulado el día 30 de Julio de 2004. Que posterior a ello y en la prosecución de la negociación, su poderdante pagó el día 16 de Junio de 2004 la suma de SEISCIENTOS DIECISIETE MIL QUINIENTOS SETENTA Y SEIS BOLÍVARES (617.576, oo Bs.) por concepto de los derechos de registro del documento en la cuenta bancaria que para dicho fin tiene establecido el Registro Inmobiliario del Primer Circuito del Municipio Iribarren del Estado Lara en Central Banco Universal, así como la cantidad de CIENTO VEINTICINCO MIL QUINIENTOS CINCUENTA BOLÍVARES (125.550, oo Bs.) correspondientes al Colegio de Abogados del Estado Lara y los honorarios profesionales de la Abogada redactora, por lo que fue debidamente presentado ante dicho Registro Inmobiliario para la firma del documento de venta. Que llegado ese día, los vendedores no asistieron a la firma y alegaron después que no habían pagado la hipoteca de primer grado que pesaba sobre el inmueble a favor del Banco Provincial y que debido a ello, esa institución bancaria, se negaba a suscribir la liberación de hipoteca que encabeza el documento de venta.

Así, se demanda a los ciudadanos Diomiro E.B.R. y M.J.D.d.B., por Cumplimiento de Contrato de Opción a Compra para que convengan o en su defecto sean condenados a 1) Celebrar por ante el Registro Inmobiliario respectivo, a favor de su mandante el contrato de venta definitiva del inmueble opcionado, libre de todo gravamen, así como a pagar los impuestos municipales requeridos para ello, 2) Al pago de la suma de TREINTA MILLONES DE BOLÍVARES (30.000.000, oo Bs.) por concepto de Cláusula Penal en virtud del incumplimiento inexcusable de los vendedores y 3) Las costas y costos procesales. Solicitó decreto de Medida Preventiva de Prohibición de Enajenar y Gravar sobre el bien inmueble objeto de la pretensión. Continuó exponiendo que en cuanto al dinero restante correspondiente al precio total del inmueble que su representado debe pagar a los demandados al momento de suscribirse la venta definitiva, le serán entregados al Tribunal en el momento de la Sentencia Definitiva Firme a favor de su poderdante o del convenimiento de los demandados o cuando a bien tenga así solicitarlo el Tribunal, por cuanto dicha suma está a su plena disposición, debido a que su mandante manifiesta su deseo de cumplir con lo pactado. Estimó la demanda en la cantidad de CIENTO CINCO MILLONES DE BOLÍVARES (105.000, oo Bs.), lo que equivale a TRES MIL CIENTO VEINTICINCO UNIADES TRIBUTARIAS (3.125 U.T.) calculadas en su valor para la fecha en TREINTA Y TRES MIL SEISCIENTOS BOLÍVARES (33.600, oo Bs.) y fundamentó su pretensión en el artículo 1.167 del Código Civil.

En fecha 31 de Mayo 2006, el Tribunal Tercero de Primera Instancia en lo Civil del Estado Lara admitió la reforma de la demanda.

En fecha 01 de Junio de 2007, la Representación Judicial de la parte demandada, presentó escrito de contestación a la demanda en los siguientes términos: negaron, rechazaron y contradijeron en todas y cada una de sus partes, la demanda interpuesta, exponiendo que si bien es cierto que en fecha 29 de Diciembre de 2003, sus representados suscribieron un contrato de opción a compra venta y que posteriormente fue celebrado otro contrato en el que sus representados dieron en opción a compra al ciudadano E.J.Y.Á. un inmueble de su propiedad, ya identificado, las afirmaciones del libelo de la demanda no se corresponden con la verdad de los hechos por cuanto en el mencionado contrato se convino el precio de la venta en la cantidad de SESENTA MILLONES DE BOLÍVARES (60.000.000, oo Bs.), los cuales serían pagaderos así: TREINTA MILLONES DE BOLÍVARES (30.000.000, oo Bs.) que sus representados recibieron al momento de suscribir el contrato y los restantes TREINTA MILLONES DE BOLÍVARES (30.000.000, oo Bs.), situación que no ocurrió. Que lo cierto es que sus representados manifestaron al optante desde el inicio de la negociación, que el inmueble objeto de contrato tenía una hipoteca de primer grado a favor del Banco Provincial y que en virtud de una decisión de Tribunal Supremo de Justicia, de fecha 24 de Enero de 2002 ya una normativa emanada de la Superintendencia de Banco y Otras Instituciones Financieras, de fecha 30 de Abril de 2002, publicada en Gaceta Oficial de la República Bolivariana de Venezuela N° 37.433, se reconocería la devolución de los intereses injustamente recalculados por las instituciones financieras, ya que el crédito que tenían sus representados con la mencionada entidad bancaria eran los comúnmente llamados créditos indexados. Que en aquella oportunidad se hizo del conocimiento público por otra parte, que aquellos clientes beneficiarios de créditos indexados y créditos con cuota balón, podrían dirigirse a los bancos y Entidades de Ahorro y Préstamo, con el objeto de la reestructuración de sus créditos, obtenidos bajo esta modalidad, y que por tal motivo sus representados, pensando en la buena fe del futuro comprador u optante, decidieron de mutuo y común acuerdo con el mismo, darle en posesión el inmueble objeto de la futura venta.

La demandada aduce que es importante advertir que de todos los hechos narrados tuvieron conocimiento no sólo el optante o futuro comprador, sino también los Abogados de las partes, quienes permanentemente discutieron la posibilidad de un arreglo, ya que a solicitud de sus representados y en virtud de la entrega en posesión del inmueble, se le exigió el pago total del inmueble, en lo cual no convino dicho optante. Que sus representados pidieron en múltiples oportunidades la reconsideración de los montos iniciales pactados, para el pago de una suma superior, por varias razones, porque la opción fue pautada para ser pagada a los 90 días de la última opción y ya había transcurrido suficiente tiempo sin que se perfeccionara la venta y el optante no había dado cumplimiento al pago final y porque el optante se encontraba en posesión desde el inmueble desde la firma de la segunda opción y nada percibían sus representados por concepto de alquiler u otra figura jurídica, a pesar de habérselo propuesto también en innumerables oportunidades y que el mismo optante se negó a considerar. Que se habla de una posible desvalorización de la moneda que apuntaría negativamente con cifras incluso históricas y que no parecía justo y equitativo que sus representados recibieran la misma cantidad y no tuvieran finalmente algún tipo de compensación al respecto. Que incluso le fue propuesto también al optante la posibilidad de que le fuese reconocido a sus mandantes los intereses del monto adeudado y que también se negó el optante. Que el optante en ningún momento cumplió con su obligación de pago, no haciendo ni siquiera una oferta real de pago ante un Tribunal para que se abriera una cuenta que generara intereses, para compensarlo por los daños y perjuicios causados por el retardo en el otorgamiento del documento de compra-venta. Que es cierto que en la opción a compra se estableció originariamente un plazo de TREINTA (30) días hábiles para celebrar el contrato de compra-venta, que luego por acuerdo voluntario de las partes, se aumentó dicho lapso a NOVENTA (90) días hábiles adicionales, que se contaban desde la fecha de autenticación de la segunda opción, desde el 18 de Marzo de 2004 y que en ningún momento les fue comunicado a sus representados por el optante su intención de cumplir con la obligación de pagar, razón por la cual fue desconocido por sus representados que el optante tal como lo establece en libelo de la demanda, pagase el día 16 de Junio de 2004, la suma de SEISCIENTOS DIECISIETE MIL QUINIENTOS SETENTA Y SEIS BOLÍVARES (617.576, oo Bs.) por concepto de los derechos de registro del documento, así como la cantidad de CIENTO VEINTICINCO MIL QUINIENTOS CINCUENTA BOLÍVARES (125.550, oo Bs.) correspondientes al Colegio de Abogados, por honorarios profesionales de Abogado. Que es totalmente falso y supone mala fe que se diga en el libelo que llegado ese día los vendedores no asistieron a la firma y que alegaron después como excusa, que no habían pagado la hipoteca de primer grado que pesaba sobre el inmueble a favor del Banco Provincial y que debido a ello esa Institución Bancaria se negaba a suscribir la liberación de la hipoteca que encabeza el documento de venta.

Que la lógica no aceptaría, que posteriormente, en fecha 21 de Marzo de 2005, 8 meses después de vencida la opción, el actor voluntariamente abonase al monto adeudado, la suma que adeudaban sus representados al Banco Provincial, por concepto de su obligación hipotecaria, la cantidad de DOCE MILLONES OCHOCIENTOS NUEVE MIL SETECIENTOS OCHENTA Y OCHO BOLÍVARES CON CINCUENTA Y DOS CÉNTIMOS (12.809.788,52 Bs.). Que tampoco es cierto que sus representados se hayan negado a cumplir con su obligación de vender el inmueble ya que fueron múltiples e innumerables las gestiones tendientes a buscar una solución al problema planteado que fue originado principalmente por el incumplimiento por parte del actor y que absolutamente todas las posibilidades propuestas por sus representados fueron rechazadas, lo que evitó lograr un convenimiento. Finalmente continuaron exponiendo que el supuesto incumplimiento de la obligación por sus mandantes en todo caso sería originado por el incumplimiento por parte del actor, de una obligación anterior contraída en el contrato de opción a compra venta y que encuentra su base en la excepción non Adimpleti contractus y que es indispensable que una de las partes pida el cumplimiento de las obligaciones derivadas del contrato, para que la otra parte pueda oponer la excepción de contrato no cumplido, la cual formalmente opusieron al actor.

La parte demandante reconvino al ciudadano E.J.Y.Á., en la Resolución del Contrato de Opción a Compra-Venta, exponiendo que en fecha 29 de Diciembre de 2003, sus representados dieron en opción a compra al ciudadano E.J.Y.Á., el inmueble de su propiedad objeto del presente Juicio. Que en el mencionado contrato se convino el precio de la venta en la cantidad de SESENTA MILLONES DE BOLÍVARES (60.000.000, oo Bs.), pagaderos TREINTA MILLONES DE BOLÍVARES (30.000.000, oo Bs.) que sus representados suscribieron al momento de suscribir el contrato y los restantes TREINTA MILLONES DE BOLÍVARES (30.000.000, oo Bs.) que serían pagaderos al momento de la firma definitiva del documento de compra venta y que ésta situación nunca ocurrió. Que lo cierto es que a pesar de que sus representados decidieron de mutuo y común acuerdo darle en posesión el inmueble objeto de la futura venta adoptante, el mismo no dio cumplimiento al pago final y que tampoco quiso desocupar el inmueble que se encontraba en su posesión, ni reconocer pago alguno por concepto de alquiler u otra figura jurídica por el usufructo derivado del respectivo inmueble, entre otras razones.

En fecha 04 de Junio de 2007, el a quo admitió la Reconvención propuesta.

En fecha 11 de Junio de 2007, la Representación Judicial del ciudadano Emigdio Javier Yánez, mediante escrito, dio contestación a la reconvención propuesta.

Llevado a cabo el trámite procesal ante el Juzgado Tercero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Lara, en fecha 05 de marzo de 2008 se dictó la sentencia definitiva en la que se declaró con lugar la pretensión de Cumplimiento de Contrato, intentada por el ciudadano E.J.Y.A., contra los ciudadanos DIOMIRO E.B.R. y M.J.D.D.B., todos previamente identificados y SIN LUGAR, la Reconvención propuesta.

En fecha 06 de mayo de 2008 la parte perdidosa apeló de la sentencia definitiva dictada, la cual fue oída por el precitado juzgado en fecha 18 de marzo de 2008.

En fecha 01 de abril de 2008 este Tribunal Superior le dio entrada el presente asunto y fijó el acto de informes para el vigésimo (20º) día de despacho siguiente.

Vistos los informes presentados por las partes ante esta Alzada, ambos de fecha 05/05/2008 este Tribunal Superior se acogió al lapso establecido en el artículo 521 del Código de Procedimiento Civil para el dictado y publicación de sentencia.

Revisadas las actas procesales y estando en el momento oportuno para dictar la sentencia definitiva pasa este sentenciador a dictar las consideraciones para decidir, previa valoración de las pruebas presentadas.

II

DE LA VALORACIÓN DE LAS PRUEBAS

El Documento otorgado por ante la Notaría Pública Cuarta de Barquisimeto, Estado Lara, en fecha 29 de septiembre, se valora como documento autenticado.

Documento otorgado por ante la Notaría Pública Cuarta de Barquisimeto, Estado Lara, en fecha 18 de marzo, que se valora como documento autenticado.

Documento otorgado por ante el Registro Inmobiliario del Primer Circuito del Municipio Iribarren, anexo a los folios 16 al 30, que se valora como documento público.

Documento otorgado por ante la Notaría Pública Tercera de Barquisimeto, Estado Lara en fecha 30 de julio de 2004, que se valora como documento autenticado.

Documento otorgado por ante la Notaría Pública Undécima del Municipio Libertador en fecha 04 de abril de 2005, anexo a los folios 181 al 182, que se valora como documento autenticado.

Documento otorgado por ante la Notaría Pública Undécima del Municipio Libertador del Distrito Capital en fecha 05 de abril de 2008, que se valora como documento autenticado.

Documentos anexos a los folios 188 al 196, referentes a publicación sobre la resolución de créditos indexados y sentencia sobre créditos indexados, que se valoran como pruebas de principio.

Recibos del ciudadano Javier Yánez, por diversas cantidades, anexos a los folios 201 al 227, que se valoran como documentos privados.

Cheque de gerencia emitido por el Banco Occidental de descuento, anexo al folio 228, que se valora como documento mercantil.

Recibo por la cantidad de Bs.200.000 por concepto de honorarios profesionales por redacción de documentos, que se valora como documento privado.

Documento otorgado por ante el Primer Circuito de Registro Público del Municipio Iribarren, anexo a los folios 230 al 235, que se valora como documento público.

Oficio emanado del Banco Occidental de descuento en fecha 13 de agosto de 2007, referente al estado de cuenta del ciudadano Yánez Emigdio, anexos a los folios 249 al 250, que se valora como documento mercantil.

Declaración de la ciudadana G.R. que se valora de conformidad con lo establecido en el artículo 431 del Código de Procedimiento Civil.

Documento emanado de la Administración del condominio del Conjunto Residencial Portal el Parque, de fecha 20 de agosto de 2007, que se valora como documento privado.

Oficio emanado del Registrador Público del Primer Circuito del Municipio Iribarren del Estado Lara, que fue recibido por la URDD CIVIL en fecha 16 de octubre de 2007, anexo al folio 271, que se valora como documento administrativo.

Comunicación de fecha 06 de septiembre de 2007, emanada de telefónica Movistar, anexa a los folios 295 al 298, que se valora como documento privado.

III

CONSIDERACIONES PARA DECIDIR

El Contrato es definido por nuestro Código Civil en el Artículo 1133 como una convención entre dos o más personas para constituir, reglar, trasmitir, modificar o extinguir entre ellas un vínculo jurídico.

El Contrato constituye una especie de convención, puesto que involucra el concurso de las voluntades de dos o más personas conjugadas para la realización de un determinado efecto jurídico, que puede consistir en la creación, regulación, transmisión, modificación o extinción de un vínculo jurídico, de allí que el contrato regula relaciones o vínculos jurídicos de carácter patrimonial, susceptibles de ser valorados desde un punto de vista económico; produce efectos obligatorios para todas las partes, es fuente de obligaciones.

Ahora bien, la acción resolutoria es la facultad que tiene una de las partes en un contrato bilateral, de pedir la terminación del mismo y en consecuencia ser liberada de su obligación, si la otra parte no cumple a su vez con la suya, lo que significa que es la terminación de un contrato bilateral motivada por el incumplimiento culposo de una de las partes.

Tal situación viene regulada por el Artículo 1167 del Código Civil, al disponer:

En un contrato bilateral, si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede a su elección reclamar judicialmente la ejecución del contrato o la resolución del mismo, con los daños y perjuicios en ambos casos, si hubiere lugar a ello

.

Ahora bien, la doctrina distingue diversas condiciones para la procedencia de la acción, a saber:

Es necesario que se trate de un contrato bilateral; es necesario el incumplimiento culposo de la obligación, ello es evidente, porque de lo contrario, si el incumplimiento es debido a una causa extraña no imputable a las partes, se aplicarán las normas de la teoría de los riesgos y no las relativas a la resolución.

Así las cosas, tenemos que cuando el incumplimiento ha sido expresamente previsto por las partes como causa específica de la resolución, ésta opera sin necesidad de valorar o calificarlo de total o parcial y aunque la obligación a que se refiere sea secundaria o no determinante. También es necesario que la parte que intente la acción por resolución haya cumplido u ofrezca cumplir con su obligación.

Dicho esto se hace necesario precisar que el contrato legalmente perfeccionado tiene fuerza de ley entre las partes; esto significa que es de obligatorio cumplimiento para las partes, so pena de incurrir en las correspondientes responsabilidades civiles por su incumplimiento y en diversas consecuencias que acarrean para las partes las variadas situaciones que pueden presentarse con motivo de dicho cumplimiento.

Los contratantes están obligados a cumplir el contrato del mismo modo que están obligados a cumplir con la Ley. Es uno de los principios de mayor abolengo en el campo del Derecho, su origen se remonta a ARISTÓTELES, quien definía el contrato como ley particular que liga a las partes, y se ha reforzado a través de la Edad Media, con motivo de la influencia cada vez más creciente del principio de autonomía de la voluntad y con el principio rector en materia de cumplimiento de las obligaciones que ordenaba que “las obligaciones deben cumplirse tal como han sido contraídas, así lo establece el Artículo 1264 del Código Civil, lo que constriñe a la ejecución de las obligaciones nacidas de un contrato en forma acentuada.

Es por ello que la doctrina ha distinguido dos situaciones muy claras y perfectamente determinadas que se presentan en todo contrato a saber: aquellas estipulaciones contempladas en el texto del contrato, claras y explícitas por sí mismas y cuya interpretación no se presta a duda alguna, que son denominadas estipulaciones expresas; y las estipulaciones que deben suponerse formando parte del contrato pero que no han sido formalmente expresadas, o que si lo fueron, son susceptibles de interpretación por prestarse a dudas en su significado y alcances, y que se denominan estipulaciones tacitas.

En el caso de autos, la pretensión de la actora tiene por objeto lograr el cumplimiento del contrato de opción a compra. Sin embargo, por efecto de los argumentos efectuados por la demandada en la oportunidad de presentar su contestación, es un hecho convenido que efectivamente se celebró el contrato de opción a compra con las condiciones de pago estipuladas.

Así las cosas, la parte actora presentó, original del contrato autenticado, al cual se le otorga pleno valor probatorio, y tal como lo consideró el a quo, se desprende del mismo la obligación de la parte demandada de firmar el documento definitivo de compra venta, una vez recibida la cantidad pactada como precio de la misma, así como también la responsabilidad civil y contractual derivada de dicho documento.

Ello así, este sentenciador comparte el criterio del a quo al considerar que de conformidad con el artículo 1167 del Código Civil es el incumplimiento de una obligación contractual el supuesto fáctico que da nacimiento a las acciones de resolución y cumplimiento de contrato. La pretensión de cumplimiento persigue como fin que la parte que dejó de observar su obligación, cumpla con la misma, bien sea conviniendo en hacerlo o que así lo ordene el Tribunal correspondiente.

Se observa que la parte actora al demandar el cumplimiento de la obligación de suscripción del documento definitivo de compra-venta, demostró ante el Tribunal de Primera Instancia la existencia de la obligación al traer a los autos el contrato que los vincula. Se presentaron al a quo los recibos de pago de condominio, los cuales -tal como lo consideró el a quo- pese a haber sido extendidos en forma privada, no fueron impugnados en modo alguno, por lo que no deben tenérseles como reconocidos a tenor de lo dispuesto en el artículo 431 del Código de Procedimiento Civil, al ser un documento privado emanado de un tercero que no es parte en el Juicio, debiendo haber sido ratificado por el tercero a través de la prueba testimonial, sin embargo según oficio proveniente del la Junta de Condominio del inmueble en referencia, es evidente a través de esta prueba de informes que éste efectuó dichos pagos, medio probatorio éste que es valorado de conformidad con lo establecido en el artículo 433 del Código de Procedimiento Civil.

La representación judicial de la parte demandada acompañó a su escrito de promoción probatoria el talón de cheque de gerencia, librado contra su cuenta corriente N° 01160119702119021351 que tiene establecida en el Banco Occidental de Descuento y que como beneficiario de dicho cheque se estampó el nombre de Banco Provincial, por la cantidad de DOCE MILLONES OCHOCIENTOS NUEVE MIL SETESIENTOS OCHENTA Y OCHO BOLÍVARES CON CINCUENTA Y DOS CÉNTIMOS (12.809.788, 52 Bs.), lo cual realizó el día 21 de Marzo de 2005, que debe considerarse como principio de prueba por escrito que adminiculada a la prueba de informe requerida, cuyas resultas provenientes del Banco Occidental de Descuento, dan cuenta que el ciudadano E.J.Y.Á. emitió el Cheque de Gerencia en referencia, por lo que este sentenciador comparte el criterio del a quo al considerar que los demandados reconvinientes efectuaron el pago de la acreencia hipotecaria a la parte demandada, evidenciando de esta manera que dicha erogación a todo evento debe imputarse al precio fijado.

Se recibió oficio proveniente del Registro Subalterno, informando que el 16/06/04 fue cancelada la suma de SEISCIENTOS DIECISIETE MIL QUINIENTOS SETENTA Y SEIS BOLÍVARES (617.576, oo Bs.) por concepto de derechos de registro correspondiente a un documento de cancelación total de hipoteca y venta de inmueble y que no se efectuó ningún acto traslativo de propiedad sobre el bien inmueble referido en el oficio.

Por otra parte, y de acuerdo a la prueba de informes promovida en Primera Instancia, se recibió oficio proveniente de la Sociedad de Comercio Telefónica Movistar emitiendo datos solicitados en su data e informando que los números telefónicos (14) 508-9819 y (14) 526-5687, pertenecen a los ciudadanos Emigdio Yánez y Mary Díaz de Barboza, respectivamente y que debido al lapso transcurrido de los reportes de llamadas solicitado, su data no les permite procesar la solicitud ya que sólo tienen registro de un año a la fecha actual sin embargo considera este sentenciador que debe ser desechado dicho medio de prueba por no aportar ningún elemento de convicción al proceso, toda vez que se contrae a hechos que no forman parte del objeto de la presente demanda.

El Tribunal Tercero de Primera Instancia dejó constancia que puso a la vista y de manifiesto a la ciudadana G.R. la documental marcada “C” según el escrito de promoción de prueba de la parte actora, a los fines de su ratificación del recibo de pago de fecha 13 de agosto de 2004. La representación judicial de la parte demandada reconviniente, hizo oposición a la evacuación de dicha testimonial, la cual no puede prosperar por cuanto el testigo no fue tachado de falso por dicha parte, todo de conformidad con lo establecido en el artículo 499 del Código de Procedimiento Civil. Dicha testimonial se valora de conformidad con el artículo 508, del código de Procedimiento Civil por concordar su deposición con los demás elementos analizados, en el sentido de ser concordante con las aseveraciones y demás elementos probatorios traídos a lo autos.

En este orden de ideas, siendo el contrato ley entre las partes, el cual los obliga a cumplir lo expresado en ello y a las consecuencias que de él se deriven, según lo disponen los artículos 1.159 y 1.160 del Código Civil; es por lo que este sentenciador comparte el criterio establecido por el a quo al considerar que la obligación reclamada emana de un documento auténtico, cuyo valor probatorio debe surtir plenos efectos en la presente, habida cuenta que la existencia de tal convención resulta de un hecho convenido entre las partes. En consecuencia, debe concluirse que la actora satisfizo las obligaciones que estaban de su cargo dentro del plazo establecido en el instrumento de opción de compra venta previamente aludido y al traer a los autos los medios de prueba necesarios, demostró dicho cumplimiento de sus obligaciones contractuales y así se decide.

Establecido lo anterior, este sentenciador considera reproducir las aseveraciones realizadas por el Juzgador de Primera Instancia en el Capítulo II de la sentencia definitiva que fue apelada, al considerar que la reconvención propuesta en el presente proceso debe ser desechada, entre otros, al establecer que:

“La parte demandada pretende enervar la pretensión incoada en su contra, alegando que la transferencia de propiedad del inmueble, no se realizó por hecho imputable a la otra parte, además de señalar que tal operación estaba supeditada a la reconsideración de los términos originalmente pactados en el contrato de opción a compra suscrito entre ellas, pero no trajo a los autos elementos probatorios que demostraran que la parte actora no dio cumplimiento a su obligación del pago asumida en el contrato en referencia, pues de conformidad con las normas que regulan la distribución de la carga de la prueba, vale decir, los artículos 506 del Código de Procedimiento civil y 1.354 del Código Civil Venezolano, quedaba de cuenta de la demandada aportar los elementos necesarios para validar sus afirmaciones.

Seguidamente la parte demandada reconvino a la parte actora, en la Resolución del contrato de opción a compra venta en referencia, exponiendo su representación judicial, que los demandados nunca se negaron a cumplir con su obligación de transferir plenamente el inmueble, pero que tal situación nunca ocurrió ya que el optante no dio cumplimiento a su obligación de pago. Sin embargo llama la atención de éste Juzgador, el hecho de que los accionados no hubieren reclamado judicialmente la resolución del contrato, sino una vez que ya habían sido demandados, antes bien, consintieron en la modificación o extensión del término originalmente pactado según se evidencia del instrumento autenticado por ante la Notaría Pública Cuarta de Barquisimeto en fecha 18 de Marzo de 2004, bajo el N° 46, Tomo 41, lo que colide con la afirmación hecha en el curso del proceso respecto a que los vendedores deseaban una “reconsideración” del precio originalmente establecido.

Luego la representación judicial de la parte actora reconvenida, en la oportunidad de dar contestación a la reconvención, negó, rechazó y contradijo el alegato realizado por la parte reconviniente en cuanto a que su representado no haya querido dar cumplimiento a las obligaciones que contrajo en el documento de opción de compra-venta.

La parte demandada reconviniente acompañó a su escrito de promoción de pruebas, copias fotostáticas de artículos de prensa, publicados en el Diario Quinto Día, de fecha 30 de Agosto de 2006, a los fines de demostrar que a raíz de la decisión del Tribunal Supremo de Justicia y de la Normativa emanada de la Superintendencia de Bancos y Otras Instituciones Financieras, se reconocería la devolución de los intereses injustamente calculados por las instituciones financieras, ya que el crédito que tenían con la mencionada entidad bancaria eran los llamados créditos indexados, pero si bien es cierto que este medio de prueba es un hecho notorio comunicacional, la solicitud de una indexación por parte de los demandados reconvinientes, ha debido realizarse de mutuo acuerdo con la otra parte y establecerse en el contrato de opción a compra objeto del presente Juicio, el cual es Ley entre las partes.

Es el caso que tal como se demostró con los elementos de pruebas traídos al proceso a través de los documentos autenticados y acompañados como instrumentos fundamentales de la demanda, a los cuales se les otorgó todo su valor probatorio, así como se valoraron las pruebas de informes requeridas y la testifical evacuada y tal como se dispuso a lo largo del fallo, ésta situación no ha ocurrido, debido a que los vendedores no asistieron a la firma del documento definitivo de venta presentado por ante el Registro Inmobiliario correspondiente dentro de plazo estipulado para la firma. Razón por la cual debe ser desechada la reconvención propuesta. ASI SE ESTABLECE.

En lo que respecta a los alegatos esgrimidos por las partes en la oportunidad de los informes ante esta Segunda Instancia:

La representación judicial de los ciudadanos DIOMIRO E.B.R. y M.J.D.B. alega que fue desconocido que el optante pagase el día 16 de junio de 2004 la suma de Bs.617.576,oo hoy Bs.F.617,58, por concepto de derechos de registro del documento en la cuenta bancaria que para dicho fin tenía establecido el Registro Inmobiliario del Primer Circuito del Municipio Iribarren, pago que este sentenciador da por probado en razón del oficio anexo al folio 271 de la segunda pieza del expediente donde consta el pago de los derechos de registro por la suma de Bs.617.576,oo, por lo que la parte demandada mal puede ampararse en el desconocimiento de tal situación y así se decide.

En lo que respecta al cumplimiento de la obligación principal por parte del demandante, además de los razonamientos expresados en la motiva de la presente sentencia, se evidencia que la parte actora presentó, original del contrato autenticado al cual se le otorga pleno valor probatorio, y como tal una vez suscrito el mismo y pagada la suma de lo que para la fecha era Bs.30.000.000,oo y que se declara en el documento haber sido recibida, procedía la celebración del contrato definitivo a los 90 días hábiles siguientes, y al no haberse realizado el mismo, se constata el incumplimiento contractual por parte de los ciudadanos demandados, lo que no se evidencia el incumplimiento del actor, no procediendo la excepción non adimpleti contractus y así se determina.

En lo atinente al alegato de improcedencia de la valoración de la ciudadana G.R.d.B., este sentenciador no la considera, habida cuenta de que la misma fue a juicio a ratificar un documento emanado de terceros, y no existe prueba que constate que la misma haya fungido como abogada de la actora, lo cual no se presume de la sola redacción del documento objeto de la presente demanda y así se declara.

Finalmente, se observa que el Tribunal de Primera Instancia declaró Con Lugar la presente demanda, no obstante no acordó todos los pedimentos del actor, por lo que quien aquí juzga procede a sanear el fallo dictado por el Tribunal de Primera Instancia, pronunciándose al respecto.

Efectivamente, se ordenó que se celebrarse el contrato definitivo de venta en un plazo determinado, el cual, debe ser realizado libre de todo gravamen tal como lo solicita el apoderado de la parte demandante ante esta alzada y en el mismo sentido, debe ordenarse el pago de la suma de Bs.30.000.0000,oo que actualmente equivalen a Bs.F.30.000,oo equivalente a la cláusula penal, así como los impuestos municipales requeridos, que se encuentra ajustado a las cláusulas contractuales suscritas y fuere solicitado por el actor en el libelo de la demanda, no haciendo el a quo ningún pronunciamiento al respecto.

En mérito de lo anteriormente expuesto, se declara Sin Lugar la apelación ejercida la representación judicial de los ciudadanos DIOMIRO E.B.R. y M.J.D.B., antes identificados y Con Lugar la apelación interpuesta por la representación judicial del ciudadano E.J.Y.A. y así de declara.

IV

DECISIÓN

Por las razones precedentemente expuestas este Juzgado Superior Civil y Contencioso Administrativo de la Región Centro Occidental, con sede en Barquisimeto, Administrando Justicia en Nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por Autoridad de la Ley, decide:

PRIMERO

Se declara SIN LUGAR la apelación ejercida la representación judicial de los ciudadanos DIOMIRO E.B.R. y M.J.D.B., antes identificados, en contra de la sentencia dictada en fecha 05 de marzo de 2008 por el Juzgado Tercero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Lara.

SEGUNDO

Se declara CON LUGAR la apelación interpuesta por la representación judicial del ciudadano E.J.Y.A.. antes identificado, en contra de la sentencia dictada en fecha 05 de marzo de 2008 por el Juzgado Tercero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Lara.

TERCERO

Se declara CON LUGAR la pretensión de Cumplimiento de Contrato, intentada por el ciudadano E.J.Y.A., contra los ciudadanos DIOMIRO E.B.R. y M.J.D.D.B. y SIN LUGAR, la Reconvención propuesta por los últimos nombrados en contra del primero de los nombrados.

CUARTO

Se ordena que dentro de los diez (10) días de despacho siguientes contados a partir de que quede definitivamente firme la presente decisión, la demandada perdidosa proceda a otorgar, libre de todo gravamen, el instrumento definitivo de venta, sobre el inmueble constituido por un apartamento distinguido con el N° 10-A, situado en el piso décimo (10°) del Conjunto Residencial Portal del Parque, ubicado en la Avenida Los Abogados con la calle 9, en Jurisdicción de la Parroquia Catedral, Municipio Iribarren de la Ciudad de Barquisimeto, Estado Lara, cuyos linderos son: NORTE: con la fachada norte; SUR: con el apartamento de igual número del piso y la letra B; ESTE: con la fachada este del edificio y OESTE: con el pasillo de circulación y en parte con el ascensor. Que tiene un área aproximada de NOVENTA Y DOS METROS CUADRADOS (92,oo Mts2) y que le corresponde un porcentaje de condominio de DOS ENTEROS CON DIECIOCHO CENTÉSIMAS POR CIENTO (2,18%) y DOS (02) puestos de estacionamiento distinguidos con los Nros. 65 y 74, y sus linderos particulares son los siguientes: Puesto N° 65: NORTE: con puesto de estacionamiento N° 74; SUR: con área de circulación; ESTE: con pared del lindero este del conjunto y OESTE: con puesto de estacionamiento N° 64 y Puesto N° 74: NORTE: con espacio vacío; SUR: con puesto de estacionamiento N° 65; ESTE: con pared del lindero este del conjunto y OESTE: con puesto de estacionamiento N° 73, según Documento Protocolizado en la Oficina Subalterna del Primer Circuito de Registro del Municipio Iribarren del Estado Lara, el 22 de Octubre de 1998, bajo el N° 18, folios 117 al 133, Protocolo Primero, Tomo Cuarto; advirtiéndosele además que dentro del período referido deberá la actora gananciosa consignar en autos el saldo deudor de su obligación, esto es, la cantidad DIECISIETE MILLONES CIENTO NOVENTA MIL DOSCIENTOS ONCE BOLÍVARES CON CUARENTA Y OCHO CÉNTIMOS (17.190.211,48 Bs.), equivalentes a DIECISIETE MIL CIENTO NOVENTA BOLÍVARES FUERTES CON VEINTIUN CÉNTIMOS (17.190,21 Bs.F.) cifra esta resultante de los DOCE MILLONES OCHOCIENTOS NUEVE MIL SETECIENTOS OCHENTA Y OCHO BOLÍVARES CON CINCUENTA Y DOS CÉNTIMOS (12.809.788, 52 Bs.), pagados al Banco Provincial, por concepto de liberación de gravamen hipotecario, según cheque de gerencia, librado contra su cuenta corriente N° 01160119702119021351, sustraídos a los TREINTA MILLONES DE BOLÍVARES (30.000.000, oo Bs.) que debían ser cancelados al momento de la firma definitiva del contrato de compra-venta; una vez hecho lo cual, sin que la demandada perdidosa hubiere observado la conducta descrita, el presente fallo servirá de título suficiente de propiedad del inmueble aludido, según la prescripción contenida en el artículo 531 del Código de Procedimiento Civil.

QUINTO

Se ordena a la demandada pagar la suma de Bs.30.000.0000,oo que actualmente equivalen a Bs.F.30.000,oo por concepto de la cláusula penal establecida en el contrato suscrito.

SEXTO

Se MODIFICA el fallo dictado por el a quo.

SEPTIMO

Se condena en costas a la parte demandada reconviniente por haber resultado totalmente vencida en la pretensión principal y por haber resultado desechada la reconvención propuesta.

Publíquese, regístrese y déjese copia conforme lo establece el artículo 248 del Código de Procedimiento Civil.

Dictada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Juzgado Superior en lo Civil y Contencioso Administrativo de la Región Centro Occidental, en Barquisimeto, a los diecisiete (17) días del mes de Julio del año dos mil ocho (2008). Años: 198º de la Independencia y 149º de la Federación.

El Juez Titular

Dr. F.D.R.

La Secretaria,

Abogada S.F.C.

Publicada en su fecha a las 3:30 p.m.

La Secretaria,