Decisión de Juzgado Superior Primero en lo Civil, Mercantil de Lara, de 21 de Septiembre de 2010

Se inicia el presente juicio mediante demanda de Resolución de Contrato y Daños y Perjuicios interpuesta por la ciudadana E.R.V.C. asistida del abogado J.A.Á.C. contra los ciudadanos N.L.P.d.L. y R.M.F.G., todos identificados, quien expuso en su libelo que; negoció con los demandados, un terreno y las bienhechurías de una casa quinta de cuatro niveles compuesta por diferentes espacios, siendo el total de dichas bienhechurías la cantidad de Bs. 82.500.000,00 (Folio 1. P. 1), y siendo que los vendedores no tenían la propiedad constituida en parcelamiento para la fecha de la negociación, se procedió a autenticar dos documentos: El primero quedó inserto bajo el No. 83, Tomo 118 de los Libros de Autenticaciones llevados por ante la Notaría Pública Quinta de Barquisimeto, estado Lara el 23/04/2002, donde se le realizó la venta de las bienhechurías, por la cantidad de cuarenta millones de bolívares, que los vendedores declararon haberlos recibido a su entera cabal satisfacción; y el segundo por Bs. 42.500.000,00 autenticado por ante la Notaría Pública Tercera de Barquisimeto en fecha 23 de septiembre de 2002, bajo el No.68, Tomo 122, documento que no se definió, pero hizo las veces de una opción a compra y el cual el actor le define como cedente. Que, en el referido documento se le indicó al actor que debía cancelar el valor del terreno propio que le corresponde a las bienhechurías, las cuales están construidas sobre un lote de terreno propio por reparcelar, según documento de compra-venta debidamente registrado por ante la Oficina Subalterna de Registro del Primer Circuito anotado bajo el No. 40, Protocolo Primero, Tomo 15, el cual mide un área de Bs. 843,87 Mts2 (Folio 02). Que, al momento de protocolizar la venta definitiva del terreno que le corresponde a las bienhechurías tantas veces mencionadas, los vendedores del terreno se comprometieron a gestionar todos los trámites relacionados con el reparcelamiento, pago de impuestos, obtención de solvencia y demás requisitos que requieran ante el Concejo Municipal para registrar el respectivo documento de compra venta del terreno nombrado y a realizar la venta definitiva del terreno de las bienhechurías ya identificadas, en un lapso no mayor de 180 días continuos; instituyéndose, que si alguna de las partes contratantes incumplieran alguna, o las cláusulas establecidas en el contrato se dará por resuelto el mismo y acordándose que si el incumplimiento fuere por parte de la cedente, los cesionarios no estarán obligados a devolver el dinero recibido, puesto que lo retendrá como pago, y el mismo será imputado como indemnización de daños y perjuicios causados, si fuesen los cesionarios quienes incumplieran cualesquiera de las cláusulas del contrato, y deberán devolver a la cedente, la cantidad de dinero recibido, el apartamento descrito en el libelo, más una cantidad igual al valor total de esta cesión como indemnización por daños y perjuicios. Que, el 27/03/2003, el actor recibió a través del Instituto Postal Telegráfico de Venezuela, con un contenido que reposa al folio 3 de la P. 1, y posteriormente, el 24/3/2003, recibió otra misiva de igual contenido, y a fin de cumplir con todas las obligaciones que le correspondían y que le fueron señaladas a través de telegrama, consignó los documentos requeridos en la sede del escritorio Jurídico Piñerua Salgado y Asociados Asc., con sede en esta ciudad (Folios 4 al 5 P.1). Que, habiendo cumplido la obligación que en dicho contrato se encuentra asumida y siendo inútiles todas las gestiones para que los demandados cumplan con sus obligaciones, entre las cuales está la entrega del bien vendido ( a través de documento registral), la que por tener un derecho de preferencia del Municipio Iribarren, depende de que el tercero accediera, imposibilitando ejercer el cumplimiento y agotadas todas las vías amistosas, fue por lo que procedió a demandar a los ciudadanos N.L.P.d.L. y R.M.F.G. todos identificados, para que convenga o a ello sea condenado a: la Resolución del Contrato suscrito el 23/09/2002. El reintegro de la suma de Diez Millones de bolívares que los demandados declararon recibir al momento de suscribir el documento. Que le sea restituido y en consecuencia entregado el apartamento, más la cantidad de Bs. 42.500.000,00. Finalmente solicitaron que la suma reclamada, es decir Bs. 10.000.000,00, que constituyen el precio en el contrato cuya resolución se exige y la suma de Bs. 45.500.000,00, exigidos por daños y perjuicios, aplicándose la corrección monetaria, más las costas y los costos del proceso. Estimando la demanda en la cantidad de Bs. 100.000.000,00, requiriendo Medida Nominada de Prohibición de Enajenar y Gravar sobre un lote de terreno discriminado ampliamente en el libelo de demanda (Folio 9 P. 1). Admitida la demanda el 06/10/2003, se ordenó la citación de los demandados para la contestación de la misma en término de Ley (Folio 12 P. 1). El 06/11/2003, el a-quo decretó la Medida de Prohibición de Enajenar y Gravar sobre el inmueble identificado en autos (Folio 50). El 03/02/2004, el demandado se dio por citado (Folio 131). El 15/03/2004, los ciudadanos N.L.P.D.L. y R.M.F.G. a través de sus apoderados judiciales, en vez de contestar la demanda opusieron la cuestión previa a que se contrae el Numeral 6 del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil (Folios 141 al 144, P. 1), y al folio 145 P.1 El 03/06/2004, el a-quo declaró Sin Lugar la Cuestión Previa (Folio 161 P. 1). A los folios 162 al 173 de la Primera Pieza cursa escrito de la parte demandada mediante la cual plantean la reconvención, siendo admitida el 16/06/2004 (Folio 174). El 29/06/2004, el abogado J.A.Á.C. en su carácter de autos contestó la reconvención (Folio 175). El 26/07/2004, el tribunal agregó a los autos el escrito de pruebas consignado por la demandada y se admitieron a sustanciación el 05/08/2004 (Folio 197). Cumplidas las formalidades de ley, se produjo la sentencia del a-quo, que fue objeto de apelación, razón por la cual casada como fue la sentencia que dictó el Tribunal Superior Tercero en lo Civil, Mercantil y del T.d.E.L., procede este sentenciador por las causas que antes se adujeron, a analizar las actas procesales a fin de determinar si el a-quo se ajustó a derecho al emitir su pronunciamiento y en tal sentido se observa.

Conforme a lo expuesto el presente caso se trata de una Resolución de Contrato intentado por la ciudadana E.R.V.C. asistida del abogado J.A.Á.C. contra los ciudadanos N.L.P.D.L. y R.M.F.G.. En virtud de haber sido casada la decisión de fecha 17 de febrero de 2009 emitida por el Juzgado Superior Tercero en lo Civil, Mercantil y del T.d.E.L. por la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, quien suscribe resultó ser competente para conocer la apelación interpuesta por la parte actora, por lo que asume la plena jurisdicción para resolver en segunda instancia la controversia planteada, ateniéndose al recurso interpuesto y tomando en consideración los limites y alcance previstos en los mecanismos de defensa, ejercido por una de las partes. De tal manera, que la tarea de quien juzga se encuadrará en el análisis de la sentencia de Primera Instancia, revisando si se ha acogido a los conceptos legales, ateniéndose a lo alegado y probado en autos y corregir cualquier omisión que al respecto pudiera haber ocurrido, así se declara.

En el acto de contestación de la demanda la parte demandada la contesta en los siguientes términos ( folio 162 al 174) a) que el instrumento fundamental de la acción no es un documento de opción a compra, que no es más que un recibo de pago autenticado, donde la actora E.R.V.C. dice haber pagado la suma de Cuarenta y Dos Millones Quinientos Mil Bolívares (Bs.42.500.000,00), hecho que resulta falso, que aún cuando se da por recibido en el documento, nunca se materializó jurídicamente; manifestaron los demandados que el pago se estructuró de la siguiente forma: Porción pagada en dinero efectivo: la cantidad de Diez Millones de Bolívares (Bs10.000.000,00); apartamento 41, Residencias Las Guacamayas por la cantidad de treinta y dos millones quinientos mil bolívares (Bs. 32.500.000,00); al momento de protocolizar la venta del terreno, la cantidad de dos millones quinientos mil bolívares (Bs. 2.500.000,00), todo lo cual suma la cantidad de cuarenta y cinco millones de bolívares (Bs. 45.000.000,00); pero que de todos esos conceptos, realmente sólo fue pagado el primero al momento de firmar ante la notaría pública; que el pago que dijo haber efectuado sobre el apartamento jamás fue realizado; que el apartamento en referencia no era propiedad de la ciudadana E.R.V.C. quien se abrogó indebidamente su propiedad, dado que realmente pertenecía al ciudadano L.E.R.V., según documento protocolizado ante la Oficina Subalterna del Primer Circuito de Registro del Municipio Iribarren del estado Lara, bajo el N° 46, Tomo 19, Protocolo Primero, en fecha 10 de septiembre de 1997, que esta circunstancia se desconocía al momento de la firma del recibo autenticado; que en caso de que se hubiera recibido el pago por parte de su autentico propietario, el referido instrumento era incapaz de transferir la propiedad, dado que había que celebrarse una escritura de dación en pago; que en cuanto al incumplimiento de la actora consideran lo siguiente: que no cumplió fielmente con sus compromisos contractuales al no cancelar el precio, ni transferir la propiedad del apartamento cedido en dación de pago, al transcurrir los 180 días estipulados y no demostró la titularidad del derecho de propiedad del inmueble a ceder en pago, que por ello al no haber pago, operó el incumplimiento por su culpa. Que de conformidad con lo establecido en el artículo 365 del Código de Procedimiento Civil, reconvinieron a la ciudadana E.R.V.C., para que repare los daños y perjuicios y daños morales que les ocasionó al momento de tomar posesión de las bienhechurías vendidas, consistentes en una casa-quinta de 4 niveles, enajenada por documento de compra venta autenticado bajo el N° 83, Tomo 118, por ante la Notaría Pública Quinta de Barquisimeto, estado Lara, en fecha 23 de septiembre de 2002; que dicha ciudadana ocasionó graves daños y perjuicios derivados de la ocupación forzosa e ilegitima de la vivienda, para lo cual utilizó la fuerza, el atropello y el amparo de funcionarios policiales, para desalojar a la fuerza del hogar de la familia Piñerúa Fernández, un día antes de vencerse el plazo para la entrega física del inmueble, cuando lo procedente, en el caso de haber expirado dicho plazo, era un procedimiento especial de entrega material. Indicaron que dicha acción ocasionó daños psíquicos y morales a los habitantes de la vivienda, dado que el día 23 de octubre de 2002, la reconvenida, actuó de manera directa, inexcusable e ilegítima y bajo el amparo de funcionarios policiales, procedió a realizar una ocupación sin orden judicial, sin procedimiento de entrega material, propinando continuas amenazas a todos los habitantes del inmueble; que se apostó en la habitación principal, donde ordenaba la mudanza y atendía sus visitas, entre ellas numerosos funcionarios policiales; lo cual denunció el ciudadano N.L.P.D.L. ante las oficinas de la Prefectura del Municipio Iribarren del Estado Lara, ubicada en la Av. Venezuela entre calles 31 y 32; que transcurrieron veinticuatro horas aproximadamente en las cuales se instó a la reconvenida a abandonar el inmueble, y dada la gravedad del asunto, solicitaron la presencia de un Fiscal del Ministerio Público, por lo que asistió la Dra. F.G., quien se dirigió a la habitación donde se encontraba la ciudadana E.R.V.C. y la instó a abandonar el lugar, a lo cual hizo caso omiso; que tal actitud los hizo recurrir a otras representaciones del Ministerio Público, comparecieron en el sitio los Fiscales III y X del Ministerio Público, Dres. A.C. y Marelys Uribarry, a los cuales ésta también hizo caso omiso. Por todo lo cual reconvinieron a la mencionada ciudadana por la cantidad de quinientos millones de bolívares (Bs. 500.000.000,00).

Antes de analizar la procedencia del recurso de apelación ejercido por la parte demandante contra la sentencia del Juzgado Tercero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Lara, en fecha 29 de marzo de 2005, este Juzgador recuerda tangencialmente a la parte recurrente que el conocimiento del ad-quem se encuentra limitado por dos principios fundamentales que guían los medios de impugnación en el derecho procesal venezolano.

Por una parte, se halla el principio de la “reformatio in peius” por el cual este sentenciador no puede hacer más gravosa la situación procesal del recurrente, lo contrario sería limitar el ejercicio de los medios de impugnación hasta el punto de sesgar la interposición de éstos con el derecho a la defensa que se desarrolla en el proceso judicial.

El segundo de estos principios es el “tantum apellatum, quantum devolutum” por el cual se le da personalidad al recurso ejercido y se delimita, como efecto en el recurso del principio dispositivo que guía nuestro proceso judicial (artículo 12 del Código de Procedimiento Civil), el conocimiento de la instancia revisora sólo a lo que el recurrente impugna y no otra cosa.

Ahora bien consta que en el presente caso sólo ejerció recurso de apelación en fecha 10 de marzo de 2005 el abogado J.A.Á.C., apoderado actor contra la expresada sentencia dictada por el a-quo la cual declaró Sin Lugar la pretensión de resolución de contrato e indemnización de daños y perjuicios seguida por la ciudadana E.R.V.C. contra los ciudadanos N.L.P.D.L. y R.M.F.G. y declaró Sin Lugar la reconvención y es de observar que contra la decisión que declaró sin lugar la reconvención no fue ejercido recurso alguno y dicha circunstancia permite establecer que los escritos presentados en fecha 07 de marzo y 11 de mayo de 2006, mediante la cual el ciudadano N.L.P.D.L. consignó copias simples y certificadas de las actuaciones penales que cursan ante el tribunal de control Nº 8 del Circuito Judicial Penal del Estado Lara (folio 331 al 367) y la declaración del testigo J.S.L.M. (folio 21) dirigidas a sustentar la Reconvención propuesta no deben ser tomados en cuenta por quien juzga, en virtud de que ello impide pronunciarse sobre la expresada Reconvención, habida cuenta de que la sentencia del Juzgado de Primera Instancia quedó firme en lo que respecta a la declaratoria Sin Lugar de la Pretensión de Indemnización de Daños y Perjuicios, seguida por el demandado reconviniente contra la actora reconvenida, y así se declara.

Establecidos los términos en que quedó planteada la controversia, se observa que los hechos admitidos son los siguientes: la celebración del contrato cuya resolución se demanda en la presente causa por concepto de venta de terreno propio, de las bienhechurías, así como también constituye un hecho admitido y por tanto exento de pruebas, el pago realizado por la actora, por la suma de Diez Millones de Bolívares (Bs. 10.000,00).

Ahora bien, son requisitos para el ejercicio de la acción resolutoria los siguientes: a) Que se trate de un contrato, b) se requiere el incumplimiento de alguna de las partes; c) es esencial que la parte que demanda la resolución, haya a su vez cumplido u ofrecido cumplir; d) Es necesario que el juez declare la resolución. En lo atinente a los efectos de la acción resolutoria tenemos en primer lugar al declararse la resolución, el contrato se considera terminado y se considera como si jamás hubiere existido, volviendo las partes a la misma situación en que estaban antes de contratar, y por lo tanto, deben devolverse mutuamente las prestaciones recibidas con motivo de las obligaciones que hubiesen ejecutado durante la vigencia del contrato. Además la parte cuyo incumplimiento culposo da motivo a la resolución queda obligada a la indemnización de los daños y perjuicios que la resolución cause a la parte accionante si los hubiere.

En relación al primer punto, el documento fundamental de la acción lo constituye un documento autenticado en fecha 23 de septiembre del 2002, ante la Notaría Pública Tercera de Barquisimeto, Estado Lara, bajo el Nº 68, Tomo 122 , mediante el cual la ciudadana E.R.V.C., para “cancelar el valor del terreno propio que le corresponde a unas bienhechurías que he comprado a N.L.P.D.L. y R.M.F.G.(…) dio en pago al precitado ciudadano los siguientes bienes” . “1) la cantidad de Diez Millones de Bolívares al momento de firmar el presente documento. 2) TREINTA Y DOS MILLONES QUINIENTOS MIL BOLIVARES (Bs. 32.500.000,00), representados así: a) Un apartamento de dos habitaciones ubicados en la Urbanización Club Hípico Las Trinitarias, Residencias Las Guacamayas, piso cuatro (4) torre 4-A, apartamento 41, de Barquisimeto Estado Lara, cuya venta se protocolizará al momento de realizar la venta definitiva del citado terreno que le corresponde a las bienhechurías prenombradas ante en el respectivo registro subalterno. b)- La cantidad de DOS MILLONES QUINIENTOS MIL BOLIVARES (Bs. 2.500.000,00), al momento de protocolizar la venta definitiva del terreno que le corresponde a las bienhechurías previamente citadas”.

Dicho documento pese haber sido aceptado por las partes, la demandada realiza una serie de observaciones referidas a la naturaleza del mismo, el objeto y la capacidad contractual de las partes. En efecto, en la litis contestación de la demanda los codemandados expusieron lo siguiente: 1) que el instrumento fundamental de la acción no constituye un documento de opción a compra, sino un recibo de pago autenticado donde la actora E.R.V.C. dijo haber pagado a los mismos la cantidad de Cuarenta y Dos Millones Quinientos Mil Bolívares (Bs. 42.500.000,00). 2) Que el apartamento en referencia no era propiedad de la ciudadana E.R.V.C. quien se abrogó indebidamente su propiedad, suscribiendo un documento donde alega pagar el precio fijado, con un inmueble que no le pertenece. 3) Que esta circunstancia se desconocía al momento de la firma del recibo u “opción a compra”. 4) Que el apartamento supuestamente concedido en dación en pago pertenece al ciudadano L.E.R.V., según se desprende documento protocolo. 5) Que en el supuesto negado de que se hubiera recibido el pago por parte de su auténtico propietario, el referido instrumento era incapaz de transferir la propiedad y por consiguiente de materializar pago alguno. 6) Que debió haberse celebrado una escritura de dación en pago del apartamento en comento, donde se cumplieran todos los elementos integradores del contrato, donde el objeto se hubiera determinado y más cuando se refiere a un inmueble bajo propiedad horizontal donde exista capacidad para obligarse (la cual sólo corresponde al propietario), y por supuesto donde se haya materializado la transferencia de la propiedad, a fin de pagar el precio, como era el sentido de la dación en pago; e igualmente donde los cesionarios manifestarán su aceptación. En relación a la naturaleza del contrato es importante señalar lo atinente a su interpretación donde debe tomarse en cuenta la aplicación del principio contenido en normas expresas:

…En la interpretación de contratos o actos que presenten oscuridad ambigüedad o deficiencia, los jueces se atendrán al propósito y a la intención de las partes o de los otorgantes, teniendo en mira las exigencias de la Ley, de la verdad y de la buena fe…

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También el Código Civil, en el artículo 1160 dispone:

los contratos deben ejecutarse de buena fe y obligan no solamente a cumplir lo expresado en ellos, sino a todos las consecuencias que se derivan de los mismos contratos, según equidad, el uso o la ley

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Como se puede ver, el Juez de mérito en estos casos tiene una ponderada discrecionalidad para escudriñar la verdad de lo realmente querido por las partes en función de la buena fe y la equidad.

Al respecto nuestro autor patrio Ricardo Henríquez La Roche, en su obra “Código de Procedimiento Civil”, Tomo I, señala:

El nuevo artículo 12 incluye en su único aparte la regla...sobre la interpretación de los contratos y actos (o diríase mejor actas procésales) que aparezcan oscuros, ambiguos o deficientes, teniendo en cuenta un elemento subjetivo: el propósito e intención de las partes, y un elemento objetivo: las exigencias de la ley, la verdad y la buena fe. La ley sustantiva establece a su vez que los contratos deben ejecutarse de buena fe y obligan no solamente a cumplir lo expresado en ellos, sino a todas las consecuencias que se derivan de los mismos contratos, según la equidad, el uso o la ley.

Las reglas de interpretación de las pruebas son distintas a las reglas de interpretación de los contratos, pues en aquéllas se debe recurrir a la lógica y de la experiencia, en tanto en éstas a la voluntad de las partes

(pg. 70)”

Ahora bien, en lo que respecta a la naturaleza del contrato se observa que el mismo se trata de un terreno propiedad de los ciudadanos N.L.P.D.L. y R.M.F.G., el cual es parte de mayor extensión, conforme se evidencia en documento registrado por ante la Oficina Subalterna del Primer Circuito de Registro del Municipio Autónomo Iribarren del estado Lara, anotado bajo el Nº 40, folios 400 al 405, Protocolo Primero, tomo 15 de fecha 18 de noviembre de 1997, que mide un área de 843,87 mt y cuyos linderos y medidas son: por el Norte: en línea de veintiséis metros con ochenta centímetros (26,80 m), con la calle 1-A que es su frente; Sur: en línea de treinta y dos metros con veinte centímetros (32,20 m), con inmueble ocupado por P.C.; Este: en línea de veintiocho metros con setenta y cinco centímetros (28,75 m), con inmueble ocupado por Z.L.; y Oeste: en línea de veintiocho metros con setenta y cinco centímetros (28,75 m), con inmueble ocupado por P.C.. Se observa que el negocio fundamental está referido a la venta del terreno antes alinderado, cuyo precio sería cancelado en parte en efectivo, en parte con el traspaso de un apartamento ubicado en la Urbanización Club Hípico Las Trinitarias, Residencias Las Guacamayas, piso 4, torre 4-A, apartamento 41, y la suma de dos millones quinientos mil bolívares (Bs. 2.500.000,00); en el caso que nos ocupa, estamos en presencia de una convención entre particulares , que si bien es cierto la misma no es nominada por las partes , también lo es que el espíritu y propósito del Legislador al establecer el artículo 12 del Código de Procedimiento Civil fue con la finalidad de proporcionar al Juez de mérito, de los suficientes instrumentos legales que le permitan la prosecución de la verdad, siendo que en el caso sub litis consideramos que dicha convención se trata de un documento de compra venta de un terreno propiedad de los hoy demandados, donde las partes manifiestan su consentimiento de comprar y vender respectivamente el bien objeto de la venta, el cual está formado por un terreno donde están enclavadas unas bienhechurías, las que conforman un todo, también las partes acuerdan el precio del bien vendido y la forma del pago del mismo, razón suficiente para colegir que no se trata de un simple recibo de pago como fue alegado por los demandados y en consecuencia en razón de que el expresado contrato no fue desconocido ni impugnado por las partes se aprecia con todo su valor probatorio de acuerdo a lo establecido en el artículo 1.357 del Código Civil, así se declara.

Establecido lo anterior, en relación al argumento de la falta de capacidad de obligarse se observa lo siguiente: Ciertamente, consta que el apartamento en cuestión es propiedad del ciudadano L.E.R.V., hijo de la ciudadana E.R.V. y en este sentido la nulidad relativa referida a los contratos se puede solicitar únicamente por incapacidad legal de una de sus partes o de ambas y vicios en el consentimiento, (error, dolo y violencia), así mismo establece el artículo 1.165 del Código Civil, lo siguiente: “El que ha prometido la obligación o el hecho de un tercero está obligado a indemnizar al otro contratante si el tercero rehúsa obligarse o no cumple el hecho prometido”. En el presente caso, es indudable que el hecho de que la demandada ofreció cancelar parte de la suma de dinero convenida con un bien propiedad de un tercero, en este caso de su hijo L.E.R.V., no está subsumido en la falta de capacidad para disponer ya que de acuerdo a la norma en comento podía legalmente ofrecer la obligación de un tercero y que sólo en caso de incumplimiento del tercero, quedaba obligada a indemnizar los daños y perjuicios por la inejecución de la obligación, por lo que dicho argumento de falta de capacidad se desestima, así se declara. En consecuencia, precisadas las anteriores consideraciones, se observa, que se ha cumplido con el primer requisito para la precedencia de la pretensión de resolución de contrato, por cuanto consta la existencia de un contrato bilateral de compra venta suscrito entre las partes, así se declara.

En relación al segundo punto se observa que, en la resolución del contrato se entiende el “incumplimiento” como aquélla actividad u omisión del deudor o del acreedor, que lleva a la no satisfacción o cumplimiento de la obligación contraída por cualquiera de los mismos. Hay un comportamiento del obligado –deudor o acreedor- que puede traducirse en la realización de actos prohibidos en virtud del contrato o en la omisión de los que debe cumplir. Nuestro Código Civil Vigente, de una forma general señala al incumplimiento como el móvil o la causa que permita la resolución del contrato, sin hacer distinción de modalidad, tipo o gravedad de la inejecución de la obligación correspectiva. En todo caso, es el juez quien tiene la facultad para valorar la gravedad del incumplimiento, o de los hechos que se invocan ante él, que llegue a configurar cualquier tipo de incumplimiento, sea parcial, defectuoso o inexacto; así como también, del incumplimiento de obligaciones accesorias. Todo ello, debe ser analizado por el sentenciador para determinar si el incumplimiento que se alega es suficiente para declarar o no la resolución solicitada por cualquiera de las partes. En este sentido, es importante señalar lo que acota el tratadista G.G.Q., en su libro La Resolución del Contrato, Pág. 300, quien comenta lo siguiente:

“Cualquiera sea el significado o concepto del “incumplimiento” a los efectos resolutorios, observamos que presenta una estructura distinguida por las particularidades siguientes: a) Actividad. El Incumplimiento es una acción o también omisión, un comportamiento del deudor, o del acreedor, de la prestación que hace incumplida la obligación. Por consiguiente, si el obligado debe hacer determinada cosa y no la hace o cumple, o no da lo prometido, habría una “inejecución o incumplimiento por omisión”. En tanto que si el obligado no debe realizar determinado acto y lo efectúa, entonces habrá un incumplimiento por acción. b) La no necesaria manifestación de voluntad. No se requiere que exista un acto voluntario de incumplimiento a los efectos resolutorios, pues el hecho activo o pasivo que impide la ejecución de la prestación o el cumplimiento, hace que la resolución proceda. c) La “relación causalidad”, sólo a los efectos de la indemnización de daños y perjuicios derivados del incumplimiento voluntario culposo. d) La “existencia de una obligación”. Sólo la existencia de una obligación determina el derecho de las partes a exigir el correspectivo cumplimiento. De no existir el contrato, no podrá hablarse de incumplimiento desde el punto de vista resolutorio”.

En este sentido, no debe confundirse “el incumplimiento”, como factor de inejecución de la obligación con la institución “DE LA MORA” que consiste en el retardo incumplido, siendo también un incumplimiento, tomado en sentido lato (un incumplimiento en cuanto al tiempo o temporal). En efecto, para determinar cuál de las partes incumplió en el caso que nos ocupa y por tratarse de un contrato de opción de compra, es necesario establecer las obligaciones de las mismas, siendo importante recalcar que por lo general las obligaciones de las partes (vendedor y comprador) deben cumplirse en forma simultánea, salvo que en el contrato se acuerde el cumplimiento para una de ellas, o para ambas en oportunidad distinta o posterior. Si uno de los intervinientes en la relación contractual incumple su correspectiva obligación, la otra puede a su elección solicitar la resolución o el cumplimiento del contrato. En efecto, son obligaciones del vendedor según nuestro Código Civil, “Las principales obligaciones del vendedor son, la tradición y la saneamiento de la cosa vendida” (Art. 1486), ello no quiere decir, que el vendedor no tenga otras obligaciones, pues además pueden ser los gastos de la tradición, salvo los de escritura y demás accesorios de la venta; la de conservar la cosa en el estado en que se encuentra en el momento de la venta, debiendo dispensarle los cuidados de un buen padre de familia. “El vendedor cumple con la obligación de hacer la tradición de los inmuebles, con el otorgamiento del instrumento de propiedad” (Art. 1488 CC). También “el vendedor que no ha acordado plazos para el pago, no está obligado a entregar la cosa si el comprador no paga el precio”.

En este sentido la parte demandada se excepciona alegando el incumplimiento con todas sus obligaciones de la Dra. E.R.V., ya que no canceló el precio, ni tampoco pudo transferir la propiedad del apartamento cedido en pago y que transcurrieron como fueron los 180 días continuos estipulados en la escritura y ésta no demostró la titularidad del derecho de propiedad del inmueble a ceder en pago, operó el incumplimiento por su culpa, y con la finalidad de demostrar su argumentación promovió copia simple de documento protocolizado ante la Oficina Subalterna del Primer Circuito de Registro del Municipio Iribarren del estado Lara, bajo el N° 46, tomo 19, Protocolo Primero, en fecha 10 de septiembre de 1997 (folios. 191 al 196), el cual se valora de conformidad con lo dispuesto en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil; promovió el documento fundamental de la acción, constituido por escritura autenticada por ante la Notaría Pública Tercera de Barquisimeto, bajo el N° 68, tomo 122, en fecha 23 de septiembre de 2002, el cual se valora de conformidad con lo dispuesto en el artículo 1.357 del Código Civil; promovió la prueba de informes de conformidad con lo establecido en el artículo 433 del Código de Procedimiento Civil, y solicitaron se oficiara a la Oficina Subalterna de Registro Inmobiliario del Primer Circuito del Municipio Iribarren del estado Lara, para que informara sobre los particulares allí indicados, cuyas resultas corren insertas a los folios 205 y 206, con anexos que van del folio 207 al 211, del cual se desprende que el propietario del inmueble es el ciudadano L.E.R.V., que al margen de dicho documento no existe ninguna nota marginal, ni se había presentado documento de dación de pago del inmueble a favor del ciudadano N.L.P.D.L.. Del análisis de los precitados instrumentos probatorios se desprende que, para la fecha en la cual se suscribió el instrumento fundamental de la acción, el inmueble pertenecía en propiedad a un tercero, ajeno al contrato, pero que conforme consta a las actas, resultó ser hijo legítimo de la ciudadana E.R.V.C.. Vistas así las cosas, es evidente que en la circunstancia anotada de cancelar la compradora parte del inmueble objeto de esta negociación, con un apartamento de su hijo, no constituye por si solo incumplimiento definitivo de las obligaciones contractuales de la ciudadana E.R.V.C., pues esta tenía la obligación legal de la realización de la tradición del identificado apartamento , una vez que los vendedores cumplieran previamente con el pago de los impuestos y demás cargas asumidas en el contrato ya que se estableció de manera expresa que los vendedores del terreno se comprometían a “gestionar todos los trámites relacionados con el reparcelamiento, pago de impuestos, obtención de la solvencia y demás requisitos que se requieran ante el Concejo Municipal para registrar el respectivo documento de compra venta del terreno nombrado y a realizar la escritura definitiva del terreno de las bienhechurías antes nombradas en un lapso no mayor de ciento ochenta días continuos “, siendo que el plazo establecido de manera contractual para la venta definitiva expiraba el 23 de marzo de 2003.

En tal sentido para demostrar el cumplimiento de sus obligaciones contractuales promovió la parte demandada copia certificada de documento protocolizado por ante la Oficina Subalterna del Primer Circuito de Registro del Municipio Iribarren del estado Lara, bajo el N° 40, tomo 15, Protocolo Primero, en fecha 18 de noviembre de 1997, en el cual consta que el ciudadano N.L.P.D.L., es el propietario del lote de terreno, dentro del cual se encuentra ubicada la vivienda N° 02, objeto de la litis (fs. 182 al 183), el cual se valora de conformidad con lo dispuesto en los artículos 1.357 y 1.360 del Código Civil, en lo que respecta al derecho de propiedad del ciudadano N.L.P.D.L. y así se declara. Así mismo, promovió original de certificado de Solvencia Municipal N° 21983, expedido en fecha 03 de diciembre de 2003, por la Dirección de Hacienda de la Alcaldía del Municipio Iribarren (f. 184); copia simple de recibo de pago N° 129113, expedido en fecha 09 de enero de 2004, por la Alcaldía del Municipio Iribarren del estado Lara (f. 185); copia simple de informe catastral N° 9120, expedido en fecha 27 de junio de 2004, por la Dirección de Catastro de la Alcaldía del Municipio Iribarren del estado Lara, correspondiente al área de mayor extensión, identificada con el N° 0304-0012-017-000-00-000 (f. 186); copia de Oficio N° 1703, de fecha 10 de marzo de 2003, contentivo de Variables Urbanas Fundamentales, suscrito por el Director de Planificación y Control Urbano de la Alcaldía del Municipio Iribarren del estado Lara (fs. 187 al 188); copia de Comprobante de Alineación N° 229475, emitido en fecha 06 de febrero de 2003, por la Dirección de Planificación y Control Urbano de la Alcaldía del Municipio Iribarren del estado Lara (f. 189); Plano de Parcelas del conjunto residencial (f. 190); los cuales se valoran como documentos administrativos de conformidad con lo dispuesto en el artículo 1.359 del Código Civil.

En este sentido es útil precisar que ciertamente el demandado hizo algunas diligencias para realizar los tramites del parcelamiento del terreno pero de los recaudos que son analizados se evidencia que fueron efectuadas dichas gestiones posterior a los 180 días continuos establecidos para que se llevara a cabo las mismas, por lo que el vendedor incumplió con esta obligación contraviniendo lo establecido en el artículo 1.264 del Código Civil a través de la cual se contempla que las obligaciones deben ser cumplidas como han sido contraídas. En efecto, para la fecha 3 de diciembre del 2003, consta que depositó los impuestos municipales correspondientes al año 2004, en fecha 9 de enero del 2004, aún cuando de acuerdo a lo establecido en el contrato debió encontrarse solvente y además demostrarlo en el presente juicio el pago de los impuestos municipales . En consecuencia para el 23 de marzo de 2003, fecha en que se venció el lapso para el otorgamiento del documento no está demostrado en autos, que cumplió a cabalidad con lo preceptuado en la cláusula In Comento lo que fundamenta la circunstancia de que el demandado no cumplió con sus obligaciones en el tiempo determinado, por lo que la parte actora no estaba obligada a celebrar el documento definitivo de venta del apartamento si a la vez el inmueble por el cual se estaba realizando la dación en pago, no podía ser traspasado formalmente al no haberse cumplido con las exigencias de orden administrativo, como el pago de impuestos municipales y el reparcelamiento. En este sentido para que prosperara la eximente de responsabilidad alegada por el ciudadano L.E.P.D.L., era necesario que constara a los autos, que había cumplido previamente con sus obligaciones, lo cual no está demostrado. Tampoco demostró que llegado el momento de suscribir la venta definitiva del apartamento, el ciudadano L.E.R.V., rehusó a suscribir documento o existía un impedimento para realizarlo, hecho tampoco demostrado, haciéndose énfasis en el argumento que para el día 23 de marzo de 2003, el mencionado ciudadano había adquirido la mayoría de edad y por lo tanto no era necesaria la autorización del Tribunal de Protección del Niño y del Adolescente. Tampoco consta que el ciudadano N.L.P.D.L. haya realizado todas las acciones tendentes a obtener las solvencias administrativas, de manera oportuna o que la autoridad administrativa, sin justificación alguna haya retardado la expedición de la solvencia respectiva, de forma que se cumple este segundo requisito establecido de incumplimiento por parte de los vendedores del inmueble que es objeto de controversia en el presente juicio; así se declara.

En lo atinente al tercer punto en el sentido de que el demandante debe cumplir con sus obligaciones u ofrecer cumplir, ello queda demostrado con los documentos presentados por la ciudadana E.R.V.C. que promovió junto con el libelo de demanda copia simple de documento registrado por ante la Oficina Subalterna de Registro del Primer Circuito del Municipio Iribarren del estado Lara, anotado bajo el Nº 40, Protocolo Primero, Tomo 15 de fecha 18 de noviembre de 1997, mediante el cual la Alcaldía del Municipio Iribarren del estado Lara, da en venta pura y simple, al ciudadano N.L.P.D.L., una parcela de terreno para uso de vivienda, ubicada en La Lagunita, calle 1-A, Parroquia S.R., Municipio Iribarren del estado Lara (folios 20 al 22), el cual se valora de conformidad con lo dispuesto en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil; promovió documento autenticado por ante la Notaria Pública Tercera de Barquisimeto, estado Lara, en fecha 23 de septiembre de 2002, bajo el N° 68, Tomo 122, mediante el cual la ciudadana E.R.V.C., para cancelar el valor de un terreno, da en pago a los ciudadanos N.L.P.D.L. y R.M.F.G., un apartamento ubicado en la Urbanización Club Hípico Las Trinitarias (fs. 14 al 16); valorado supra; promovió comunicación y telegrama enviados por el abogado J.A.P.D.L., apoderado del constructor, a la ciudadana E.R.V.C., de fechas 24 y 27 de marzo de 2003, mediante el cual se le notifica que le fue expedida la permisología requerida para otorgar el documento de propiedad, por lo que le solicita consignar copia de la cédula de identidad, copia del Rif y fotocopia de los recaudos relativos a la compra del inmueble (fs. 17 y 18); comunicación enviada al abogado J.A.P.D.L. por la ciudadana E.R.V.C. en fecha 21 de abril de 2003 y recibido por la secretaria en esa misma fecha, en la cual se envía los recaudos solicitados a los fines de la protocolización de los documento de ventas y del apartamento (f. 19). Los anteriores documentos no fueron desconocidos por la parte oponente, razón por la cual se aprecian como documentos privados, y de los mismos se desprende el cumplimiento de las obligaciones contractuales de la parte actora, por cuanto la tradición legal del apartamento y el pago de la cantidad restante, estaba supeditada a su vez al cumplimiento de las obligaciones administrativas de los demandados, en lo que respecta a las solvencias y permisos propios del acto jurídico, así se declara.

En consecuencia de lo antes expuesto, quien juzga considera que es procedente la pretensión de resolución de contrato, y en consecuencia, se declara resuelto el documento suscrito en fecha 23 de septiembre de 2002, ante la Notaría Pública Tercera de Barquisimeto, estado Lara, bajo el Nº 68, tomo 122. Como efecto de la anterior declaratoria, se condena a los ciudadanos N.L.P.D.L. y a la ciudadana R.M.F.G., a devolver la suma de diez millones de bolívares (Bs. 10.000.000,00), que recibieron al momento de suscribir el presente contrato, el apartamento entregado como parte de pago, de dos habitaciones ubicado en la Urbanización Club Hípico Las Trinitarias, Residencias Las Guacamayas, piso cuatro (4) Torre 4ª, Apartamento 41, ubicado en la ciudad de Barquisimeto, estado Lara, el edificio esta construido sobre una parcela de terreno propio que se distingue como parcela A-4, con un área de cuatro mil cuatrocientos diez metros cuadrados (4.410 m²), con los siguientes linderos y medidas: Norte: en sesenta metros (60 m) con la parcela integrada TA-5; Sur: en sesenta metros (60 m) con la parcela integrada TA-3; Este: en setenta y tres metros con cincuenta centímetros (73,50 m) con zona verde y Oeste: con setenta y tres metros con cincuenta centímetros (73,50 m) con la avenida de la Circunvalación Comercial de la urbanización antes mencionada. El referido apartamento posee un área aproximada de setenta y un metros cuadrados con veinte centímetros cuadrados (71,20 m²) y posee los siguientes linderos particulares: Norte: fachada norte del Edificio Sur; Sur: bajante de basura, escalera general, ascensores y pasillos; Este: apartamento Nº 4-2 y; Oeste: apartamento 4-6; a este apartamento le corresponde un porcentaje sobre el valor total del inmueble, cargas comunes del condominio del cero con setenta y siete centésimas por ciento (0,77%), igualmente le corresponde en propiedad un puesto de estacionamiento que se distingue con el Nº 22 y que esta alinderado así. Norte: acera de circulación peatonal; Sur: circulación de vehículos; Este: puesto de estacionamiento Nº 21 y; Oeste: puesto de estacionamiento Nº 23; el apartamento esta registrado por ante la Oficina Subalterna del Primer Circuito del Distrito Iribarren, bajo el Nº 48, folios 1 al 3, Protocolo Primero, Tomo 6, de fecha 26 de febrero de 1981.

Por último y en relación a la suma reclamada por indemnización de daños y perjuicios contractuales, se observa que ambas partes acordaron que “En caso que cualquiera de las partes contratantes incumplieran alguna, o las cláusulas establecidas en el presente contrato se dará por resuelto el mismo, acordándose que si el incumplimiento fuere por parte de LA CEDENTE, LOS CESIONARIOS, no estarán obligados a devolver el dinero recibido, puesto que lo retendrá como pago, ya que el mismo será imputado como justa indemnización de daños y perjuicios causados, si fuesen LOS CESIONARIOS quienes incumplieran cualesquiera de las cláusulas del presente contrato deberán devolver a LA CEDENTE la cantidad de dinero recibido por concepto de pago del presente contrato, el apartamento citado, más la cantidad igual al valor total de esta cesión, como justa indemnización por daños y perjuicios”.

En el caso de autos, está demostrado el incumplimiento de la obligación por parte de los demandados, y no habiendo en autos la prueba que la inejecución de la obligación o el retardo provienen de una causa extraña no imputable y por cuanto las partes de manera contractual establecieron la cláusula penal en caso de inejecución, y pactaron de manera contractual que el valor de la cesión era la cantidad de cuarenta y dos millones quinientos mil bolívares (Bs. 42.500.000,00), quien juzga considera que es procedente condenar a los codemandados a cancelar la cantidad de Cuarenta y Dos Millones Quinientos Mil Bolívares hoy Cuarenta y Dos Mil Quinientos Bolívares (Bs. 42.500,00).

En relación a la indexación solicitada, la misma se declara improcedente por esta alzada, por cuanto igualmente fue solicitada la aplicación de la cláusula penal correspondiente, donde las partes pactaron previamente los daños y perjuicios ocasionados en caso de incumplimiento culposo de las partes la cual ha sido acordada, no pudiendo por lo tanto ser también decretada la corrección monetaria, pues ello implicaría una doble indemnización no permitido por la ley, así se establece.

Ahora bien, como el mencionado contrato fue resuelto y por lo tanto se considera que los hechos se retrotraen al estado de que jamás hubieren existido volviendo las partes a la misma situación en que estaban y que deben devolverse mutuamente las prestaciones recibidas, se acuerda que la parte actora debe reintegrar a los demandados el inmueble objeto de la presente controversia, el cual se identificará en el dispositivo del fallo, así se declara.

DECISIÓN

En mérito de las consideraciones precedentemente expuestas, este Juzgado Superior Primero Civil y Mercantil de la Circunscripción Judicial del Estado Lara, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, declara:

CON LUGAR EL RECURSO DE APELACIÓN interpuesto por el abogado J.A.A.C., apoderado actor, en fecha 10 de marzo de 2005, contra la sentencia de fecha 09 de marzo de 2005, emanada del Juzgado Tercero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del estado Lara.

CON LUGAR LA DEMANDA de Resolución de Contrato y reclamo de Daños y Perjuicios intentada por E.R.V.C. contra los ciudadanos N.L.P.D.L. y R.M.F.G., ambas partes plenamente identificadas. En consecuencia de la declaratoria anterior, se CONDENA A LOS DEMANDADOS A DEVOLVER: a) la suma de DIEZ MIL BOLÍVARES FUERTES (Bs. F. 10.000,00); b) un apartamento distinguido con el Nº 4-1, ubicado en el cuarto piso del Edificio Residencias Las Guacamayas, torre A-4, situado en la Urbanización Club Hípico Las Trinitarias, en jurisdicción de la Parroquia S.R., Municipio Iribarren del estado Lara, construido el edificio sobre una parcela de terreno propio A-4, con un área de cuatro mil cuatrocientos diez metros cuadrados (4.410 m²), alinderado de la manera siguiente: Norte: en sesenta metros (60 m) con la parcela integrada TA-5; Sur: En sesenta metros (60 m) con la parcela integrada TA-3; Este: En setenta y tres metros con cincuenta centímetros (73,50 m) con zona verde y; Oeste: con setenta y tres metros con cincuenta centímetros (73,50 m), con la Avenida de la Circunvalación Comercial de la Urbanización antes mencionada. El referido apartamento posee un área aproximada de setenta y un metros cuadrados con veinte centímetros cuadrados (71,20 m²) y posee los siguientes linderos particulares: Norte: fachada norte del Edificio Sur; Sur: bajante de basura, escalera general, ascensores y pasillos; Este: apartamento Nº 4-2 y; Oeste: apartamento 4-6; a este apartamento le corresponde un porcentaje sobre el valor total del inmueble, cargas comunes del condominio del cero con sesenta y siete centésimas por ciento (0,77%), igualmente le corresponde en propiedad un puesto de estacionamiento que se distingue con el Nº 22 y que esta alinderado así. Norte: acera de circulación peatonal; Sur: circulación de vehículos; Este: puesto de estacionamiento Nº 21 y; Oeste: puesto de estacionamiento Nº 23; el apartamento esta registrado por ante la Oficina Subalterna del Primer Circuito del Distrito Iribarren, bajo el Nº 48, folios 1 al 3, protocolo primero, tomo 6, de fecha 26 de febrero de 1981.

Se CONDENA A LOS DEMANDADOS al pago de la suma de CUARENTA Y DOS MIL QUINIENTOS BOLÍVARES FUERTES (Bs. F. 42.500,00), por concepto de indemnización de daños y perjuicios contractuales.

LA PARTE ACTORA DEBERÁ REINTEGRAR a los demandados el inmueble objeto de la presente controversia la cual está en posesión suya, consistentes en bienhechurías de una casa quinta de cuatro niveles las cuales están enclavadas en un terreno propio de mayor extensión con una superficie de 843, mts en La Lagunita, calle 1-A a 82, 85 metros del eje de la carrera 5 Parroquia S.R., Municipio Iribarren del Estado Lara. cuyos linderos y medidas son por el Norte: en línea de veintiséis metros con ochenta centímetros (26,80 m), con la calle 1-A que es su frente; Sur: en línea de treinta y dos metros con veinte centímetros (32,20 m), con inmueble ocupado por P.C.; Este: en línea de veintiocho metros con setenta y cinco centímetros (28,75 m), con inmueble ocupado por Z.L.; y Oeste: en línea de veintiocho metros con setenta y cinco centímetros (28,75 m), con inmueble ocupado por P.C..

Se CONDENA EN COSTAS a la parte demandada, de conformidad con lo dispuesto en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil.

Queda así REVOCADA la sentencia dictada por Juzgado Tercero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del estado Lara, en fecha 09 de marzo de 2005.

Notifíquese a las partes la presente decisión, de conformidad con lo dispuesto en los artículos 251 del Código de Procedimiento Civil.

Expídase copia certificada de la presente decisión para ser agregada al Libro respectivo, conforme a lo dispuesto en el artículo 248 del Código de Procedimiento Civil.

Publíquese, regístrese y bájese

El Juez Provisorio,

(fdo) El Secretario,

Dr. S.D.M.M. (fdo)

Abg. J.M.

Publicada en su fecha, en horas de Despacho, seguidamente se expidió copia certificada conforme a lo ordenado, se libraron las boletas de notificación y se les entregaron al Alguacil.

El Secretario,

(fdo)

Abg. J.M.

El suscrito Secretario del Juzgado Superior Primero Civil y Mercantil del Estado L.C.: Que la anterior copia de sentencia es fiel y exacta a su original y se expide de conformidad con el artículo 112 del Código de Procedimiento Civil, y por mandato Judicial que dice: “De conformidad con el artículo 248 del Código de Procedimiento Civil, expídase copia certificada de esta decisión para ser agregada al Libro respectivo... (L.S.) El Juez Provisorio, (fdo) Dr. S.D.M.M.. El Secretario, (fdo) Abg. J.M., en Barquisimeto, a los veintiún días del mes de Septiembre de dos mil diez.

Abg. J.M.