Decisión de Juzgado Superior Civil, Mercantil, Tránsito, Bancario y con Competencia Transitoria en Protección del Niño y del Adolescente. Guanare. de Portuguesa, de 1 de Octubre de 2013

Fecha de Resolución 1 de Octubre de 2013
EmisorJuzgado Superior Civil, Mercantil, Tránsito, Bancario y con Competencia Transitoria en Protección del Niño y del Adolescente. Guanare.
PonenteRafael Despujos Cardillo
ProcedimientoReembolso Por Mejoras Realizadas En Inmueble

REPUBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

EN SU NOMBRE

JUZGADO SUPERIOR CIVIL, MERCANTIL, BANCARIO Y DEL T.D.P.C. DE LA CIRCUNSCRIPCION JUDICIAL DEL ESTADO PORTUGUESA.

EXPEDIENTE: Nº 5.848.

JURISDICCION CIVIL.

SENTENCIA: DEFINITIVA.

PARTE ACTORA: J.E.P., venezolano, mayor de edad, titular de la Cédula de Identidad Nº V-5.674.582, de este domicilio.

APODERADO: L.G.P.T., venezolano, Abogado en ejercicio, titular de la cédula de identidad Nº V-15.798.053, inscrito en el Inpre-Abogado bajo el N° 110.678, de este domicilio.

PARTE DEMANDADA: E.P.D.M., venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nº V-3.857.432, de este domicilio.

APODERADOS: DERVIS HUWERLEY FAUDITO RODRÍGUEZ y ANDYS SALAS, venezolanos, Abogados en ejercicio, inscritos en el Inpre-Abogado, bajo los Nos. 101.655 y 128.766, respectivamente, de este domicilio.

MOTIVO: ACCION DE REEMBOLSO DE MEJORAS REALIZADAS EN EL INMUEBLE OBJETO DEL CONTRATO DE ARRENDAMIENTO.

VISTOS: CON ALEGATOS.

Recibida las presentes actuaciones en fecha 12-08-2013, en virtud de la apelaciones formuladas por los Abogados L.G.P. y Dervis Faudito Rodríguez, en su condición de apoderados de la parte actora y demandada, respectivamente, contra la sentencia proferida por el Juzgado Segundo Accidental del Municipio Guanare del Primer Circuito Judicial del estado Portuguesa en fecha 17-06-2013, mediante la cual se declara sin lugar las cuestiones previas opuestas por la parte demandada con base en los ordinales 6, 7 y 8 del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil; y parcialmente con lugar la demanda de acción de reembolso de mejoras realizadas en el inmueble objeto de arrendamiento, incoada por el ciudadano J.E.P., contra la ciudadana E.P.D.M. y se le condena a pagar en forma indexada la suma de Setenta y Dos Mil Doscientos Cuarenta Siete Bolívares con Sesenta y Cuatro Céntimos (Bs. 72.247,64).

En fecha 17-09-2013, se da entrada al expediente quedando asignado bajo el Nº 5.848 de conformidad con el artículo 893 del Código de Procedimiento Civil.

I

LA PRETENSION

El ciudadano J.E.P., interpuso demanda ante el Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de este Primer Circuito Judicial, contra la ciudadana E.P.D.M., para que convenga o en su defecto sea condenada por el Tribunal a reembolsarle las cantidades de dinero que pagó por mejoras realizadas en un local comercial ubicado en la calle 9, entre carreras 13 y 14 del Barrio la Arenosa frente a la Plaza A.B., de esta ciudad de Guanare, estado Portuguesa, que le fuese arrendado según contrato de arrendamiento celebrado con la accionada el día 11-08-2011, y mediante el cual se comprometió a entregarle el uso goce y disfrute del inmueble; dicho contrato se complementó con el celebrado el 20-10-1992, donde se amplio el lapso de duración del contrato a un lapso de cinco (5) años. Que el 05-11-1996, el Juzgado Primero de Municipios Urbanos del Primer circuito Judicial del estado Portuguesa, homologa acuerdo trasnacional en el expediente Nº 907, donde el actor renuncia a su derecho de uso, goce y disfrute de la casa de habitación familiar referida en los contratos, dejando a salvo su derecho exclusivo de arrendar el local comercial por un lapso de cinco (5) años a partir del día en el que se venza el término estipulado y vigente a que se contraen los documentos de fechas 11-08 y 20-10, ambos de 1992, dejándose siempre a salvo lo relativo a las mejoras efectuadas por el señor J.E.P. en dicho local comercial, antes de esta fecha y que han sido autorizadas, previo avalúo por la propietaria; entrando en vigencia dicha cláusula a partir del 15-01-1997.

Aduce el actor que la arrendadora se niega a recibir los cánones de arrendamiento a partir del 12 de Enero del año 2005, canon éste que equivale a la cantidad de Doscientos Bolívares (Bs. 200,00), según pacto verbal entre la partes y por este motivo el arrendatario realiza las consignaciones arrendaticias por ante el Juzgado Segundo del Municipio Guanare. Que el 20-07-2005, el Juzgado Segundo del Municipio Guanare de este Prime Circuito Judicial dicta sentencia definitiva, anulando la Resolución de la Alcaldía del Municipio Guanare recurrida en el contencioso inquilinario de nulidad; pero se siguieron consignando los alquileres ante el Tribunal Primero de Municipios Urbanos de este mismo Circuito Judicial del estado Portuguesa. Los días 07-11-2007 y 09-07-2007, el Instituto Postal Telegráfico IPOSTEL, hizo entrega de comunicaciones a la demandada, pero la segunda no la quiso recibir. Que Nuevamente el Juzgado Primero del Municipio Guanare de este mismo Circuito Judicial en sentencia definitiva en el expediente 1981-06, declara la nulidad de la resolución de la Alcaldía del Municipio Guanare recurrido en recurso contencioso inquilinario de nulidad, cual fue notificada a la parte demandada. Que el 10-03-2009, la demandada en conjunto con sus hijos le dirige una carta a la Junta Comunal del Barrio La Arenosa, en donde pide la colaboración par una inspección en contra del actor en el local comercial arrendado.

Que la demandada, incurrió en simulación de venta con la ciudadana D.R.E.R., por documento protocolizado ante el Registro Inmobiliario competente el día 15-12-2009. Que en fecha 15-01-2010, el Abogado Derwis Huwerley Faudito Rodríguez, hace pública una comunicación por el Periódico de Occidente en cuya pagina 22, anuncia la terminación unilateral del contrato de arrendamiento conjuntamente con una orden de desocupación en contra del ciudadano J.E.P.. Que el 24-02-2010, la demandada acciona el desalojo del inmueble arrendado por la causal prevista en el artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, por una eventual necesidad de reparaciones, refacciones, reparaciones, transformaciones y remodelaciones con motivo de la supuesta necesidad. Que en la referida transacción judicial se dejó a salvo el pago de las mejoras realizadas previo avaluó que determinará el valor real de esas a la fecha actual de interposición de esta demanda. Que reclama el pago de las siguientes bienhechurías y mejoras realizadas y autorizadas por la demandada para que sean canceladas a precio actual, a saber: 1) una puerta de hierro con marco y la colocación dentro, salida al cuarto frío del respectivo local comercial; 2) material comprado y mano de obra empleada en la colocación de todo el material en la parte posterior (ventanas, vidrios, hierros, poceta, tubería de aguas servidas, sifones, conectores internos del piso de agua potable y aguas servidas, porcelana/baldosa, un mesón de granito, desecho de escombros, entre otros accesotes inhescindibles que contiene las mejoras del local comercial. 3) Frisado y mezclillado de paredes externas, es decir, el revestimiento del friso de todas las paredes de todo el local comercial. Total frisado 6º metros2, 15 sacos de cemento, 2 sacos de cal; fabricación de dos columnas en donde se soportan los portones Santamaría en la parte delantera del local. Hacer o hizo piso rústico en la parte de atas (en donde está el hidroneumático la cava cuarto) del local 18 mets2, 5 sacos de cemento, 15 carretillas de granzón. 4) Sobre la platabanda del local un piso de cemento de 146 mts2, en virtud de que quedó mal hecha por el constructor y se filtraba, ergo, mi representado la usaba y disfrutaba ya que vivía en un apartamento de la arrendadora que queda al lado del local comercial; 59 Un piso de granito de tres (3) gradas en la entrada del local comercial, esto es, entre la cera y el local 28 metros2 y 6) 69 mts2 de piso de granito internamente en todo el local comercial. 5) Un piso de granito de tres (3) gradas en la entrada del local comercial, esto es, entre la cera y el local, 20 mts2. 6) Sesenta y nueve metros cuadrados (69 mts2 mts) de piso de granito internamente en todo el local comercial a Bs. 1.100. Solicita la indexación o corrección monetaria. Estima la demanda en la suma de Ciento Noventa y Seis Mil Bolívares (Bs. 196.000,00.)

Admitida la demanda el 26-04-2009, por el mencionado Juzgado de la Primera Instancia Civil, posteriormente, en su oportunidad comparece la apoderada de la parte demandada, Andys Marielys Salas Castro y consigna escrito de contestación a la demanda, en la que opone cuestiones previas, en los siguientes términos:

Que en fecha 24-02-2010, la demandada interpuso demanda de desalojo de inmueble ante el Juzgado del Municipio Guanare contra el demandante que riela al expediente 2.252 y se encuentra en fase de sentencia (suspendido por estar pendiente la resolución del recurso de apelación de auto que interpuso la parte actora; que rechaza el cobro de pago de mejoras por cuanto el inmueble se encuentra en estado deterioro por lo que la presente acción tiene por objeto impedir que se materialice el desalojo por el capricho del arrendatario de querer permanecer en el inmueble objeto del litigio, deterioro del inmueble que se evidencia del acta de inspección judicial de fecha 29-04-2010 que corre al expediente Nº 2252-10 realizada por el Tribunal de la causa que acompaña con la letra A. Que en cuento a las facturas presentadas por el actor como soporte de las supuestas mejoras duda que correspondan a ello, no indican el nombre o razón social de la persona que compró lo indicado en ellas y de los cual no puede precisarse el valor real; cuyas facturas impugna a todo evento, así como las autorizaciones consignadas por ser estas ambiguos y contentivas de obligaciones condicionadas en beneficio del arrendatario, dependiendo su cumplimiento de la sola voluntad de este, es decir, que el cobro de las supuestas mejoras está supeditado a su libre arbitrio de realizar el avaluó alegado en detrimento del patrimonio de la demandada. Por tanto no admite los hechos narrados en la demanda.

En cuanto a la contestación al fondo, admiten el hecho que entre el demandante y la accionada existe una relación arrendaticia desde hace diecisiete años y que la misma se desarrolló de una manera tempestiva en virtud de la demanda que por cumplimientote contrato que fue objeto de transacción en fecha 05-11-1996 en el expediente Nº 907 del Juzgado 1º de Municipios Urbanos del Primer Circuito de esta Circunscripción Judicial, intentó el ciudadano J.E.P. en su contra, así como las regulaciones de alquiler solicitadas anuladas por dicho ciudadanos, hechos estos contenidos alegados en los particulares Primero, Segundo, cuarto, Quinto, Sexto, Séptimo y Octavo, Noveno y Duodécimo por cuanto los mismos evidencian como se ha desarrollado la relación arrendaticia con mala fe del actor. Negó, rechazó y contradijo que la demandante haya avalado las supuestas mejoras a que se refiere el particular tercero del escrito libelar, dejando a salvo las mejoras realizadas en el escrito transaccional, señalando los mismos que aunado a este hecho las partes en la homologación a la transacción realizada se dejó sentado: Declaran que ambas partes renuncian a las acciones legales, que por daños y perjuicios hubieran podido originar el incumplimiento de las obligaciones contractuales en referencia, lo que hace írrita la acción propuesta porque no puede la parte demandante omitir en su totalidad el origen de la obligación reclamada; pues de una simple y objetiva lectura del contrato original de fecha 11-08-1992, o se especifica que el arrendatario no construirá de manera total o parcial en el inmueble arrendado sino tiene autorización verbal o escrita por parte de la arrendadora; a efectuar las reparaciones menores de dicho inmueble; omitiendo en su acción que tipo se mejoras se refiere si son mejoras mayores o menores, con el agravante que omite igualmente el origen de la obligación siendo la misma contractual asimismo, tergiversa la condición, que por lo demás no es suspensiva, como erróneamente lo hacer cree. Niega y rechaza que haya realizado venta simulada alguna, así como tampoco haya abrogado facultades cartelarias, negando tener que pagar al actor la cantidad de Ciento Noventa y Seis Mil Bolívares (Bs. 196.000,oo), por concepto de pago de mejoras supuestamente realizadas por el arrendatario, impugnando en el mismo acto de contestación la seis (6) autorizaciones ambiguas según sus alegatos. Asimismo negó, rechazo y contradijo que las facturas que soportan a las autorizaciones presentadas para el cobro de la supuestas mejoras, no indican el nombre, razón social, entre otras especificaciones, que tampoco debe pagar la puerta de hierro, la salida del local comercial ni el material comprado así como tampoco pagar la mano de obra empleada en la colocación del todo el material en la parte posterior. Niega, rechaza y contradice todas y cada unas de las mejoras y materiales implementados en las supuestas mejoras efectuadas por el hoy accionante en el inmueble objeto del presente contrato de arrendamiento, negando que la sumatoria de las mejoras ascienda a la cantidad de Trescientos Tres Mil Doscientos Treinta Bolívares (Bs. 303.230,00), sin que ello signifique que este reconociendo el monto.

Niega y rechaza que deba pagar lo correspondiente a una puerta de hierro con marco y la colocación dentro, salida del local comercial, por ser falso tal pedimento ya que las facturas no se corresponden con la autorización ni están suscrita por ella; niega que deba pagar material comprado y mano de obra empleada en la colocación de todo el material en la parte posterior (ventanas, vidrios, hierros, poceta, tubería de aguas servidas, sifones, conectores internos del piso de agua potable y aguas servidas, porcelana, baldosa, un meson de granito, desecho de escombros, entre otros accesorios inhescindibles que contienen las mejoras del local comercial poseer se falso tal pedimento ya que algunas de las facturas no se corresponden con la autorización ni están suscritas por la demandada. Rechaza que deba para lo correspondiente: sobre la platabanda del local un piso de cemento de 146 mts2 en virtud de que quedó mal hecha por el constructor y se filtraba, ella la usaba disfrutaba ya que vivía en un apartamento de la arrendadora que queda al lado del local comercial, por ser falso tal pedimento, ya que las facturas fueron pagadas al demandante. Niega que deba pagar lo correspondiente a un piso de granito de 03 gradas en la entrada del local comercial, esto es, entre la cera y el loca, 28 metros cuadrados, por ser falso tal pedimento, hay que las facturas no se corresponden con las autorizaciones dadas. Así como rechaza el cobro de: 69 metros cuadrados de piso de granito internamente en todo el local comercial a Bs. 1.100 por ser falso, ya que a pesar de haber autorizado, canceló dicha mejora.

En decisión de fecha 10-05-2010 el Juzgado de la causa de Primera Instancia en lo Civil, declara improcedente la cuestión previa de falta de competencia con base en el artículo 346 ordinal 1º del código de Procedimiento civil, opuesta por la parte demandada en razón de la cuantía; y se condena en costas a la parte demandada.

II

ALEGATOS ANTE ESTA ALZADA

El Tribunal pasa a pronunciarse sobre los planteamientos formulados por la parte demandada en esta superioridad.

Arguye la parte demandada que la sentencia proferida por el Tribunal a quo es nula de conformidad con lo establecido en el articulo 244 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia por el 243 numeral 5 ejusdem, por lo que esta alzada debe establecerlo y decidirlo así, en virtud que al a quo no valora en su totalidad los alegatos y defensas de fondo, presentados por la demandada en su escrito de contestación a la demanda, así como las impugnaciones de los folios 375 al 381 de la primera pieza y debidamente probados durante el desarrollo del debate probatorio, por lo que solicita que sea declarada nula y que se dicte nueva sentencia con los argumentos de hecho plasmados en este escrito, y que declare con lugar el presente recuso, por cuanto no se valoró lo siguiente:

Primero

En la contestación a la demanda se opusieron cuestiones previas, alegatos y defensas que en la actividad probatoria fueron probadas por la demandada, las contenidas en el articulo 346 ordinal 6º del Código de Procedimiento Civil en relación al numeral 4 del articulo 340 ejusdem, en este sentido señala que tal como se alego en la contestación a la demanda que las autorización para el cobro están viciadas por los motivos indicados en dicho escrito sobre el cual no hubo pronunciamiento, pues la forma como fueron elaboradas las autorizaciones `por el arrendatario actor, dejan entrever la mala fe con que actuaba y por ende su nulidad a tener de lo previsto en el articulo 1.202 y 1.212 del Código Civil.

Segundo

Niega rechaza y contradice que su representado haya avalado las supuestas mejoras a que se refiere el particular tercero del escrito libelar, lo que hace irrita la acción propuesta en contra de su representada; porque no pudo la parte demandante omitir en su totalidad el origen de la obligación reclamada; pues de una simple y objetiva lectura de la cláusula Quinta del contrato original de fecha 11-08-1992, que establece que se obliga al arrendatario a no construir total o parcialmente en el inmueble arrendado si no tiene la autorización verbal o escrita de la arrendadora; omitiéndose en su fraudulenta acción a que tipo de mejoras se refiere si son mayores o menores, con el agravante que omite el origen de la obligación siendo la misma contractual, así mismo tergiversa la condición, que por demás no es suspensiva, como erróneamente lo pretende hacer creer el abogado de la actora.

Señala que igualmente que el litigante actor desconoce el contenido del articulo 1.212 del Código Civil, aplicable a este caso en relación al cumplimiento de la obligación condicional sin establecimiento del terminó establecido para su cumplimiento, sin que ello signifique que por estas expresiones se admitan los hechos o derechos reclamados.

Tercero

Niega rechaza y contradice que su representado tenga que pagar al demandante la cantidad de ciento noventa y seis mil bolívares (Bs. 196.000,00), por concepto de pagos de mejoras, supuestamente realizadas por el arrendatario, fundamentada la irrita pretensión en seis (6) autorizaciones ambiguas que impugna en este acto y que no establece a montos específicos, aunado al hecho que por ser ambiguas y contentivas de obligaciones condicionadas en beneficio del arrendatario, dependiendo su cumplimiento de la sola voluntad de este, comportando en todo caso el vicio de nulidad de conformidad con lo preceptuado en el articulo 1.202 del Código Civil, ya que no se determina sin son mejoras mayores o menores y por ende en el último de los casos no pueden ser cobradas como lo pretende la actora después de diecisiete (17) años, dado que contraria el dispositivo del articulo 1.212 del Código Civil,

Cuarto

Niega rechaza y contradice que las facturas que sirven de soporte a las autorizaciones presentadas para el cobro de las supuestas mejoras, se corresponda a las tantas veces nombradas autorizaciones; puesto que las mismas no indican el nombre o razón social de la persona que compró, lo indicado en ellas, ni de las autorizaciones se desprende que sea ese el material utilizado, ni aparecen suscritas por su mandante, por lo que mal pueden tenerse como ciertas que correspondan a las autorizaciones presentadas, que desde ya impugna a todo evento de conformidad con el articulo 1364 del Código Civil, con el agravante que la sumatoria de las mismas no da como resultado la cantidad de ciento noventa y seis mil bolívares (Bs. 196.000,00) pues, de una simple operación matemática de lo evidenciado de las facturas reclamadas se obtiene que la cuantía es trescientos tres mil doscientos treinta bolívares (303.230,00) de los antiguos , sin que ello signifique que se reconozca tal cantidad, por lo que la estimación de la cuantía es exagerada tal como ha quedado demostrado de los soportes de la demandada. Señala que puede observase de los alegatos y defensas anteriores expuestas la recurrida no hizo ningún pronunciamiento ni valoración por lo cual incurre en vicio de incongruencia negativa, aunado a lo contradictorio de la misma.

Trae a colación que alegó en la contestación de la demanda que su representada se había liberado de la obligación de pagar dicha mejoras, ya que había pagado las mejoras con dinero en efectivo e instrumento cambiario (letra de cambio), en la oportunidad que le fueron requeridas por el arrendatario actor, y este en el desarrollo del proceso negó las firma de las cámbiales, situación que conllevo a un peritaje grafotécnico y así fue establecía su autoría, quedando reconocido tácitamente que el arrendatario actor había recibido el pago de las mejoras en la fecha de vencimiento indicada en las cámbiales, es decir, 30-03-1993, 30-06-1993, 31-12-1993.

Señala que alegó igualmente que las facturas que soportaban las seis (06) impugnadas autorizaciones alegados en la contestación de la demanda y el escrito de impugnación presentadas para el cobro ascienden a la cantidad de trescientos tres mil doscientos treinta bolívares (303.230,00) de los antiguos y probado como quedo que su representada había pagado ciento noventa y cinco mil bolívares (Bs. 195.000,00) de los antiguos, mal podría establecerse que su representada ha sido vencida totalmente en el juicio, haciendo improcedente la condenatoria en costas y así solicito lo declare este Tribunal.

El Tribunal para decidir observa, que luego de constatar y precisar el contenido del fallo impugnado, atina que el Juzgado a quo, se pronunció expresamente sobre y todos y cada uno de los puntos señalados por la parte demandada, ya que se pronunció sobre las cuestiones previas opuestas por la parte demandada, las cuales declaró sin lugar, analizó cada una de las pruebas producidas por las partes, estableció que las letras de cambio promocionadas por la parte demandada, y libradas por el demandante a la orden del actor por la suma global de Ciento Noventa y Cinco Mil Bolívares (Bs. 195.000,oo) equivalente a Ciento Noventa y Cinco Bolívares Fuertes (Bs. 195.000,oo), fueron canceladas porr la demandada por concepto del convenio de pago de las mejoras realizadas al inmueble objeto de la presente demanda, todo lo cual le llevó al sentenciador a quo a concluir que ha lugar parcialmente la acción de reembolso de mejoras realizadas en el inmueble formulada por la parte demandante.

En las razones señalas la petición de nulidad del fallo solicitado por la parte demandada no ha lugar en derecho al no estar inferida la sentencia del vicio de incongruencia que haga posible la aplicación de la sanción procesal establecida en los artículos 243 y 244 del Código de Procedimiento Civil. Así se resuelve.

III

DE LAS CUESTIONES PREVIAS OPUESTAS POR LA DEMANDADA

Pasa a resolver esta alzada las cuestiones previas opuestas por la parte demandada en escrito de contestación a la pretensión deducida por la parte actora, en los términos que sigue:

1) Se opone la cuestión previa prevista en el ordinal 1º del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, toda vez que no están llenos los extremos de ley del artículo 38 del Código de Procedimiento Civil, por lo cual hace forzoso oponerse a la exagerada cuantía establecida en la cantidad de Ciento Noventa y Seis Mil Bolívares (Bs. 196.000,oo) pues la sumatoria de lo exigido es la cantidad de Trescientos Tres Mil Doscientos Treinta Bolívares (Bs. 303.230,oo), antiguos Bs. 30.230,oo), monto impugnado, según documentales por lo que ni que aún aplicándole indexación ni intereses de mora, sumados estos montos, no concuerdan en modo alguno con la objetividad a que se refiere el mencionado artículo con el agravante que en las mismas circunstancias y sin haber variado las condiciones desestimada reconvención que riela del folio 147 al 166 del expediente 2.250-10, se evidencia que la cuantía establecida allí es de Ciento Sesenta Mil Bolívares (Bs. 160.000,oo) y al ser desestimada la reconvención y la interposición de esta temeraria acción es imposible que haya comportado un incremento de Treinta y Seis Mil Bolívares (Bs. 36.000,oo), por lo que es evidente la simulación de la cuantía, por estas razones solicita al Tribunal que declare cual es el Juzgado competente.

Al respecto, consta en autos que el Juzgado de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de este Primer Judicial, al resolver la cuestión previa en razón de la cuantía de la demanda y de acuerdo a los alegatos de la parte demandada, en su fallo de fecha 10-05-2012, declara con lugar sin lugar la referida cuestión previa, referida a la incompetencia de la cuantía por haberse declarado competente de conformidad con el artículo 35 de la Ley de Arrendamiento, al considerar que el valor estimado de de la demanda es la cantidad de Ciento Noventa y Seis Mil Bolívares (Bs. 196.000,oo); y contra esta decisión, la parte interesada no ejerció el recurso de regulación de competencia.

Con relación a la disquisición de las partes sobre la cuantía del juicio, esta alzada en una incidencia procesal en esta causa Expediente Nº 5.597), en virtud de la apelación por la parte demandada contra la decisión del a quo de fecha 01-02-2011, en decisión del 03-03-2011, dejó sentado:

En primer término, conviene referirse a la decisión interlocutoria, proferida por el Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil de este mismo Circuito Judicial en fecha 01-12-2010, mediante la cual se declara incompetente por razón de la cuantía, en base a la siguiente fundamentación jurídica:

La presente controversia viene dada en que el accionante J.E.P., ejerce pretensión de cumplimiento o ejecución de pago de mejoras realizadas en un inmueble que es objeto de contrato de arrendamiento contra la ciudadana E.P.D.M., en la cual reclama por haber efectuado mejoras: (Sic)…

De esta manera la parte actora establece la cuantía de la pretensión en la cantidad de Ciento Noventa y seis Millones de Bolívares (Bs. 196.000,oo) o Ciento Noventa y Seis Bolívares Fuertes (Bs.F 196.000,oo), fundamentándola que para la determinación desvalor actual de esas mejoras era necesario practicar una experticia o avalúo.

(OMISSIS)

De manera que la cuantía de la pretensión puede ser determinada en un principio en la demanda según las reglas del artículo 38 del Código de Procedimiento Civil, que en el caso de marrras, la actora expresa que la determinaría mediante una experticia, sin embargo la parte demandada opuso la cuestión previa de incompetencia de este órgano jurisdiccional para conocer de esta causa, en base a la cuantía y la misma fue declarada improcedente , bajo el fundamento en que el escrito de contestación de la demanda la estaba impugnando porque era exagerada, así lo expuso: “DE LA CONTESTACION DE LA DEMANDA…QUINTO: Niego, rechazo y contradigo que las facturas que sirven de soporte a las autorizaciones presentadas par el cobro de las supuestas mejoras (sin determinarse si son mayores o menores) se corresponda a las tantas veces nombradas autorizaciones; puesto que las mismas (las facturas) no indican el nombre o razón social de la persona que compro, lo indicado en ellas, por mi mandante, por lo que mal puede tenerse como cierta que correspondan a las autorizaciones presentadas, que desde ya impugno a todo evento, de conformidad con el artículo 1.364 del Código Civil, con el agravante, que la sumatoria de las misma no da como resultado la cantidad de Ciento Noventa Seis Mil Bolívares (Bs. 196.000,oo),pues de una simple operación matemática de lo evidenciado de las facturas reclamadas, se obtiene que la cuantía es de Trescientos Tres Mil Doscientos Treinta Bolívares (303.230,oo) de los antiguos, sin que ello signifique que se reconozca tal cantidad, por lo que la estimación de la cuantía exagerada, tal como ha quedado demostrado de los soportes de la demanda y así debe establecerlo este Tribunal, con la consecuencia jurídica de ley…

La cuantía de la pretensión postulada por el accionante no excede de tres mil unidades tributarias (3.000 U.T.) que equivale a la cantidad de Ciento Noventa y Cinco Mil Bolívares Fuertes (Bs. 195.000,oo) y las dos experticias que se evacuaron para determinar el valor real de las mejoras objeto de reembolso promovidas una por la parte actora y la otra por la parte demandada no llegaron al límite que estableció la resolución, es decir, no excede de tres mil unidades tributarias, y al no exceder este Tribunal es incompetente para conocer esta controversia, pues el artículo 38 del código de Procedimiento Civil establece el supuesto de hecho que si de las pruebas aportadas por las partes resulta que el valor económico de la pretensión no excede de la cuantía que establece la Ley para conocer, no es motivo de reposición de la causa la incompetencia sobrevenida del Juez y debe pasar al Tribunal competente en esta causa, un Juzgado del Municipio Guanare. Así se decide y se resuelve

.

Cabe destacar, que en fecha anterior a esa decisión, dicho sentenciador ante la interposición por la parte demandada de la cuestión previa de incompetencia por la cuantía con base en el artículo 346 ordinal 1º del Código de Procedimiento Civil, en su sentencia de fecha 10-05-2010, declaró improcedente la petición formulada, afirmando su competencia por razón la cuantía como así reza en su parte DISPOSITIVA:

Por los anteriores razonamientos… DECLARA: 1) Improcedente la cuestión previa del artículo 346 ordinal 1 del Código de Procedimiento Civil, referida a la incompetencia de la cuantía, opuesta por la demandada ciudadana E.P.D.M.. 2) de conformidad con el artículo 35 de la Ley de Arrendamientos, en virtud que este Tribunal se declaró competente por la cuantía para conocer de la pretensión de reembolso o pago de mejoras derivado de relación arrendaticia, de ejercerse el recurso de regulación de competencia contra la presente decisión, ésta se tramitará en cuaderno separado y el proceso (principal) continuará su curso hasta llegar al estado de sentencia en cuyo estado se suspenderá hasta que conste en autos la decisión del recurso de regulación de competente. Déjese transcurrir el lapso de impugnación de competencia, consagrado en el artículo 68, 69 y 75 del Código de Procedimiento Civil. Se condena en costas a la parte demandada por haber resultado totalmente vencida…

De estas actuaciones, se infiere que la decisión interlocutoria proferida en fecha 01-12-2010, mediante la cual declara su competencia el a quo, por razón de la cuantía, al no haberse ejercido el recurso de regulación de competencia, la misma, quedó firme y con efectos de cosa juzgada; ello así, no podía el juzgador de la primera instancia civil, pronunciarse nuevamente sobre el mismo asunto como lo hace en su decisión de fecha 10-05-2010, cuando contrariamente a lo decidido, resuelve declarar su incompetencia por razón de la cuantía con el argumento de que la parte demandada había impugnado la cuantía de la pretensión, cuando este asunto corresponde resolverse no incidentalmente, sino en la sentencia definitiva, y más aún, cuando el primer pronunciamiento donde afirma su competencia no podía ser revocado por otra decisión, por mandato del artículo 252 del Código de Procedimiento Civil, que dispone: “Después de pronunciada la sentencia definitiva o la interlocutoria sujeta a apelación, no podrá revocarla ni reformarla el Tribunal que la haya pronunciado. Sin embargo, el Tribunal podrá a solicitud de parte, aclarar los puntos dudosos, salvar las omisiones y rectificar los errores de copia…”

De manera, que en criterio de esta superioridad, la cuantía original de la demanda postulada por la parte actora resulta inmodificable por las razones expuestas y en orden al principio procesal denominado ‘perpetuatio juirisdictionis’, contenido en el artículo 3 eiusdem, cual señala: “La jurisdicción y la competencia se determinan conforme a la situación de hecho existente par el momento de la presentación de la demanda, y no tienen efecto respecto de ellas los cambios posteriores de dicha situación, salvo que la ley disponga otra cosa”.

Dentro de este contexto, cabe puntualizar que esta alzada no tiene potestad atribuida por la ley para pronunciarse con relación a la competencia por la cuantía, asumida por el la Jueza del Tribunal Primero del Municipio Guanare de este mismo Circuito Judicial, y en este orden, resulta válida su sentencia definitiva de fecha 01-02-2011, por haber actuado en el ámbito de su competencia y en razón de que ninguna de las partes, impugnaron la declaratoria de incompetencia por razón de la cuantía, formulada por el referido Juzgado de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito, acorde con el artículo 69 del Código de Procedimiento Civil. Así se resuelve.

Precisado lo anterior, este Tribunal arriba a la conclusión que la cuantía de la presente demanda asciende a la cantidad de Ciento Noventa y Seis Mil Bolívares (Bs. 196.000,oo), como estimación hecha por el demandante, luego de solicitar que las mejoras realizadas en el inmueble arrendado se avaluaran por experticia al precio actual de su ejecución; y aún cuando como dice la demandada, de la sumatoria de los recibos o facturas producidos por el actor durante el probatorio, resulte la suma de Trescientos Tres Mil Doscientos Treinta Bolívares (Bs. 303.230,oo). Así se dispone.

Por otra parte es útil señalar que no puede establecerse como lo pretende la demandante que la cuantía de la pretensión de pago de mejoras de inmueble, sea en base a la cantidad de Ciento Sesenta Mil Bolívares (Bs. 160.00,oo), cual fijó el actual demandante en la causa de desalojo Nº 2.252-10, pues consta en dicha causa, que la demanda reconvencional de cumplimiento de contrato, del hoy actor, fue declarada inadmisible en fecha 09-04-2010.

Así se declara.

2) Que de conformidad con el ordinal 6 del artículo 346 ejusdem, en conexión con el artículo 340 ordinal 4 ejusdem, se opone la cuestión de defecto de forma de la acción, al no especificarse claramente cual es el quantum exacto de las supuestas mejoras, sino que se limita de una manera vaga al establecer una cuantía exagerada, sin determinar el monto correspondiente a cada autorización para poder determinar el petitum; aunado a ello las autorizaciones presentadas para el cobro se sustenta en documentos (facturas),como soporte de las supuestas mejoras cuando no indican el nombre o razón social de la persona que compró lo indicado en ellas, por lo que mal pueden tenerse como ciertas que correspondan a la autorización presentada; por ello las impugna, además que comportan un vicio de nulidad de conformidad con el artículo 1.202 del Código Civil.

Ahora bien, sobre el particular se observa del escrito libelar que la parte actora reclama el pago de las mejoras o construcciones realizadas sobre el inmueble arrendado las cuales detalla expresamente, alega que las mismas fueron autorizadas y que estima en la cantidad de Ciento Noventa y Seis Mil Bolívares (Bs. 196.000,oo), pero que no especifica en cada caso el monto de realización de las mismas conforme cada autorización.

Con relación a este punto, considera el Tribunal que al pormenorizar la parte actora los trabajos o mejoras que considera realizados en el inmueble, ello no significa algún vicio en el escrito libelar, pues la ley prevé, aún para el caso de que no se indique el valor de los mismos ni la autorización dada por la demandada en cada caso, tal cuestión, corresponde decidirse al fondo del asunto, conforme la estimación realizada de dichas mejoras por la parte demandante, y de considerar el Juzgador en la definitiva, la existencia de las obras reclamadas de acuerdo a las autorizaciones dadas por la arrendadora, en estricto cumplimiento del contrato de arrendamiento o del convenio suscrito entre ambos, acorde con el artículo 1.609 del Código Civil, en este caso, la parte interesada puede solicitar durante el probatorio la realización de una experticia de conformidad con los artículos 451 y siguientes del Código de Código de Procedimiento Civil, y en ausencia de ello, el Juez puede acordar la realización de una experticia complementaria del fallo de conformidad con el artículo 249 ejusdem; siendo ello así, se concluye, que la falta de especificación del valor de las obras en el escrito libelar, no debe tenerse por un vicio del libelo regido por el artículo 340 ordinal 4 del Código de Procedimiento Civil y por consiguiente, no puede prosperar en derecho la cuestión previa estudiada formulada por la parte demandada. Así se decide.

3) Que de conformidad con el artículo 346 ordinal 7 ejusdem, opone la existencia de una condición pendiente, pues las autorizaciones que sirven de sustento a la acción se exige un avalúo previo para determinar con exactitud el precio de las supuestas mejoras y se ha intentado la acción sin llenar este requisito, que bien, dependiendo de su resultado, pudo ser pagado de manera voluntaria, porque mal puede demandarse antes de avaluar y realizar el cobro respectivo sin el avalúo previo como lo indican las autorizaciones.

Con relación a este alegato, observa esta superioridad que ciertamente, de las autorizaciones conferidas por la arrendadora al actual arrendatario para la realización de las mejoras en beneficio del inmueble arrendado, se establece que las mismas se realizarán previo avalúo de la demandada, pero no consta en autos la realización de tal peritación con anuencia de la demandada - que según ella - hubiere posibilitado la cancelación de las mejoras sin necesidad de acudir a la vía judicial; pero la realidad es que no se realizaron esas valuaciones, pero la falta de esta actividad, no puede encuadrarse en la existencia de una cuestión pendiente que debe cumplirse previamente, y constituya excepción para la interposición de la presente demanda de conformidad con el artículo 346 ordinal 7 del Código de Procedimiento Civil y que equivalga a la suspensión de la obligación por la demandada de cancelar las mejoras realizadas en el inmueble, Primero, porque tal obligación es materia de fondo en la sentencia definitiva que habrá de pronunciarse en el juicio; segundo, porque, de ser probadas estas mejoras y acordar su pago, el precio de las mismas es materia a resolver por expertos, o bien durante el juicio o mediante la providencia de una experticia complementaria del fallo de conformidad con el artículo 249 ejusdem en conexión con el artículo 1.632 del Código Civil; y tercero, porque emerge de las presentes actuaciones procesales que la parte demandada admitió tácitamente el avalúo a precio actual de las mejoras reclamadas por el actor, al no impugnar el auto dictado en fecha 28-06-2010, por el Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de este mismo Circuito Judicial, que admitió la prueba de experticia solicitada por la parte actora, para la determinación por expertos del valor actual de las bienhechurías o mejoras reclamadas por el actor.

En consecuencia se declara improcedente la cuestión previa estudiada formulada por la parte demandada.

4) De conformidad con el artículo 346 ordinal 8 ejusdem, opone la cuestión previa por la existencia de una cuestión prejudicial Civil Nº 2.252-10, que cursa ante el Juzgado Segundo del Municipio Guanare del Estado Portuguesa, que espera para sentencia en el cual se pretende el desalojo del inmueble.

Sobre el particular, se aprecia de las actas procesales de la existencia de un juicio de desalojo incoado por ante el Juzgado Segundo del Municipio Guanare de este Primer Circuito Judicial, signado con el Nº 2.352-10, incoado por la ciudadana E.P.D.M., contra el ciudadano J.E.P.; y cuya causa difiere de la presente que se trata de una demanda de reembolso de mejoras y bienhechurías realizadas por el arrendatario, sobre el inmueble indicado, con lo cual queda demostrado que si en el caso de que prosperara la demanda de desalojo con base en el artículo 34 literal b) que se refiere ‘a la necesidad que tenga el propietario de ocupar el inmueble, o alguno de sus parientes consanguíneos dentro del segundo grado, o el hijo adoptivo’, por lo que lo que se resuelva en dicha causa de desalojo, en forma alguna constituye un punto previo que pueda influir para resolver el pago o no de mejoras y bienhechurías realizadas en el inmueble arrendado, ya que, aún de prosperar el desalojo demandado y se ponga fin al contrato de arrendamiento, siempre quedará el derecho del arrendatario de solicitar en forma autónoma, el pago de las mejoras realizadas en el inmueble, durante la vigencia del contrato; por lo que el desalojo no constituye una decisión de trascendencia que prive o suspenda, hasta su resolución el presente juicio de cobro de mejoras.

En tales motivos, no ha lugar a la referida cuestión previa de prejudicialidad aducida.

Así se resuelve.

Arguye el apoderado actor, Abogado L.G.P., que, en primer lugar, que no ha debido restarse de la cantidad condenada, el monto de unas letras que fueron observadas en su debido momento por esta representación, en cuanto a que no están causadas y nada tiene que ver con la demanda incoada por mi representada, dichos instrumentos cambiarios son autónomos y vinculados a la causa sin un contrato previo seria desconocerle su literalidad y autonomía, como incorrectamente lo hizo la juez de la recurrida; es por lo que solicito se corrija esta situación por este Tribunal de Alzada. En segundo lugar existe un pleno reconocimiento por parte de la demandada, en cuanto a la obligación de pago que se pretende cobrar en este juicio, pues basta con que se revise la cuestión previa alegada por esta, en cuanto a la condición pendiente, toda vez que al ser desestimada la misma, la consecuencia jurídica es que se declare con lugar la demanda, tal y como recientemente la mejor doctrina patria lo ha sometido: “… en caso de no prosperar la defensa, el proceso validamente sustanciado debe concluir con una sentencia condenatoria del demandado que, al oponer y no lograr demostrar la condición o plazo pendiente, reconoce la existencia del derecho reclamado por el actor y ya nada tiene que discutir,… Ese carácter sustancial de la cuestión previa del plazo o condición pendiente previsto en el ordinal 7º del articulo 346 del Código de Procedimiento Civil, se evidencia igualmente en el supuesto en que la misma no llegase a prosperar pues entonces resultara obvio que el demandado habiendo reconocido la existencia del derecho, y en donde solo haya objetado su falta de exigibilidad actual, al fracasar en esta defensa que atañe al fondo, su condenatoria al pago resulta inevitable y no habrá más nada que discutir frente al actor, de manera que el Juez deberá pronunciar su condenatoria, convirtiéndose la declaratoria sin lugar de aquella defensa del demandado en una perentoria de fondo, que hace que el proceso termine a favor del demandante, como sabiamente y de manera clara en nuestra doctrina procesal lo sostuvo nuestro ilustrado L.S. … (…) En este supuesto se hace necesario que el demandado oponga de sus excepciones manera subsidiaria o eventual a aquella defensa principal… pues si quiere evitarse una consecuencia desfavorable, deberá hacer su formulación de manera subsidiaria o eventual a aquellas defensas de fondo que niegan o impiden el nacimiento mismo de la pretensión,…” C.A.D.-Ocando, Sobre la Defensa de Plazo o Condición No Cumplida. Revista de Derecho Nº 34, Caracas, 2012. TSJ. Pág. 77 y siguientes. Así pues, al evidenciar mi representado que la demandada incoada en su contra un procedimiento de desalojo sin pagarle las mejoras a precio de avalúo como se había pactado, entonces observo que dicha jamás se cumpliría porque estaba sujeta a su sola voluntad unilateral, lo que se traduce en un imposible que lo habilita para actuar como lo ha sostenido la sentencia Nº 238, S.P.A., 17/03/2010, exp. Nº 01-577. Pretende entonces la demandada pagar las mejoras realizadas por mi representado, a un precio antiguo y no actual para enriquecerse sin causa injustamente, y además de eso desalojar a mi representado sin realizar el avalúo que le corresponde, y dicho sea de paso apela a este Tribunal para que le avalen su injusticia, ergo, alego la condición pendiente admitiendo plenamente la obligación de pago demandada, y sin ejercer defensas subsidiarias incongruentemente las opuso contradiciéndose en todas las defensas que no interpuso al amparo del principio de eventualidad. E inclusive asumió carga probatoria activa, pues el avalúo de esta dio mejor resultado que el de mí representado, debiendo la Juez de la recurrida condenar el avalúo de ésta (monto) por ser más preciso en esta causa. Por lo que solicita se declare con lugar la presente apelación y con lugar la demanda, desestimándose totalmente la contestación de la demanda.

III

MOTIVACIONES PARA DECIDIR

El asunto sometido a esta alzada consiste en la impugnación por las partes procesales de la decisión proferida por el Juzgado Segundo Accidental del Municipio Guanare del Primer Circuito Judicial del estado Portuguesa de fecha 17-06-2013, mediante la cual declaró sin lugar las cuestiones previas por incompetencia del Tribunal en razón de la cuantía; de defecto de forma del libelo y de cuestión prejudicial, y declara con lugar la pretensión de fondo de cobro de mejoras y bienhechurías deducida por el actor, y condenada a la parte demandada a cancelar en forma indexada la cantidad de Setenta y Dos Mil Doscientos Cuarenta y Siete Bolívares con Sesenta y Cuatro Céntimos (Bs. 72.247,64).

Ahora bien, con relación a las mejoras y construcciones que deba realizar el arrendatario en el inmueble objeto del contrato, establece el artículo 1.609 que ‘el arrendador no está obligado a reembolsar el costo de las mejoras útiles en que no haya consentido con la expresa condición de abonarlas; pero, el arrendatario puede separar y llevarse los materiales sin detrimento de la cosa arrendada, a menos que el arrendador esté dispuesto a abonarle lo que valdrían los materiales considerándolos separadamente…”

Como principio recogido en varias normas de nuestra legislación civil, cuando un propietario de un inmueble pretenda incorporar en su patrimonio obras realizadas por un tercero, debe pagar este su valor. Puede ocurrir que las obras constituyan apenas un incremento, una modificación o reparación de las preexistentes, supuesto en el cual se está en presencia de mejoras o más bien puede ocurrir que las obras constituyan apenas un incremento, una modificación o una reparación de las preexistentes, supuesto en el cual se está en presencia de mejoras, o que más bien impliquen la incorporación de bienes no existentes, como edificaciones, sembradíos o plantaciones nuevas, hipótesis que corresponde al instituto de la accesión.

El autor argentino, Brenes, Alberto, Tratado de los Bienes, 1981, Editorial Juricentro, pp. 73 y 74), al referirse a las mejoras realizadas sobre un inmueble, señala: “Las mejoras se hacen en cosa preexistente a efecto de ampliarla, modificarla, repararla o condicionarla según la conveniencia o gusto del poseedor. Así, tratándose de un edificio, la apertura de una o más ventanas, componer el techo, agregar una o más piezas, son obras o trabajos que se conceptúan mejoras. Y con referencia a un predio rústico, lo son asimismo, reponer las plantas que han perecido, arreglar las cercas que estuvieren en mal estado, desecar pantanos y aún ensanchar las plantaciones que allí había cuando el individuo entró en posesión de la finca. Mas las plantaciones o edificaciones hechas en terreno ajeno donde no había obras de esa naturaleza, o si existían estaban por completo separadas de las nuevas, son mejoras, en la acepción común de la palabra, mas no en el sentido legal, y se rigen por la accesión inmobiliaria (- Hecho el distingo, conviene, ahora sí, ocuparse del caso concreto." (Recogido según fallo Nº 68 de la Sala Primera de la Corte Suprema de Justicia de Argentina de 30-06-1998).

Ahora bien, con relación a la realización de mejoras en el inmueble arrendado, disponen los artículos 1.609 y 556 del Código Civil:

Artículo 1609 CC: ”El arrendador no está obligado a reembolsar el costo de las mejoras útiles en que no haya consentido con la expresa condición de abonarlas; pero, el arrendatario puede separar y llevarse los materiales sin detrimento de la cosa arrendada a menos que el arrendador esté dispuesto a abonarle lo que valdrían los materiales considerándolos separadamente…”

Artículo 556 C.C.: El propietario del suelo que ha hecho construcciones, plantaciones u otras obras con materiales ajenos, debe pagar su valor. Quedará también obligado, en caso de mala fe o de culpa grave, al pago de los daños y perjuicios; pero el propietario de los materiales no tiene derecho a llevárselo a menos, que pueda hacerlo sin destruir la obra construida o sin que perezcan las plantaciones”.

En el caso sub-examine, la parte actora reclama el pago de las mejoras y construcciones realizadas en el inmueble arrendado, con base en que le fueron autorizadas; por su parte la demandada ha rechazado la pretensión incoada en su contra, en los términos contenidos en su escrito contestatorio, pero estando unidas por un contrato de arrendamiento, cual a tenor del artículo 1.160 ejusdem, deben ejecutarlo de buena fe y se obligan no solamente a cumplir lo expresado en ellos, sino a todas las consecuencias que deriven del mismo, según la equidad, el uso o la ley, de acuerdo a la trabazón de la litis, se comprometen probar sus afirmaciones y demás alegatos en correspondencia con lo establecido en los artículos 1.354 del Código Civil y 506 del Código de Procedimiento Civil.

Hechas las anteriores reflexiones, el Tribunal pasa al estudio de los medios probatorios admitidos a sustanciación por el Tribunal de la causa.

PRUEBAS DEL ACTOR.

A) Documental.

1) Copia certificada del expediente signado con el N° 2.252-10, llevado por ante el Juzgado Segundo del Municipio Guanare del Primer Circuito de la Circunscripción Judicial del Estado Portuguesa, que contiene la causa por juicio de desalojo seguido por la ciudadana E.P.D., contra el ciudadano J.L.P., con relación al referido inmueble, admitida en fecha 26-02-2010 y la cual se encuentra en curso legal, y donde consta que la parte actora en este juicio opuso reconvención la cual estimó en la cantidad de Ciento Sesenta Mil Bolívares (Bs. 160.000,oo), suma esta que considera la actual demanda la cuantía del presente juicio y no la suma de Ciento Noventa y Seis Mil (Bs. 196.000,oo) en que fue estimada la demanda.

Dicha prueba sirve para demostrar la existencia del referido juicio de desalojo sobre el mismo inmueble identificado en autos, incoado por la ciudadana E.P.D.M. contra el ciudadano J.E.P., y el cual como se estableció anteriormente, no constituye en su objeto cuestión prejudicial primordial y esencial, que sea necesaria, para resolver la presente causa, totalmente distinta por su naturaleza a aquella, pues se refiere al cobro de mejoras realizadas por el arrendatario en el inmueble arrendado; y aquella una pretensión de desalojo, que desde luego, no genera un componente probatorio útil a esta como tampoco puede tomarse en cuenta para la cuantía del presente juicio, el monto de la pretensión de la demanda reconvencional formulada en el juicio de desalojo por el actual demandante en la suma de Bs. 160.000,oo, ya que consta en autos de que la reconvención formulada no fue admitida a sustanciación. Así se decide.

2) Con relación a la promoción de un ejemplar del “Periódico de occidente de fecha 15-01-2011, en la pagina 22 para probar el flagrante abuso del derecho y en detrimento del buen nombre de su representado realizado por el apoderado de la demandante arrendadora al invocar públicamente causales de desalojo que han sido simuladas, ergo la terminación unilateral, así como el hecho cierto de que la demandada arrendadora jamás pagaría voluntariamente las mejoras, las cuales ha venido dañando para no pagárselas a mi representado y desaparecerlas y luego alegar que están en mal estado, siendo ese mal estado imputable a ella, pues hay mejoras que se encuentran en posesión de esta; y para lo cual se solicitó la prueba de informes para que se requiera de dicho diario el nombre de la persona que canceló dichos avisos; y resultando que esta prueba de informes no fue admitida ni evacuada; en consecuencia no se le confiere mérito probatorio.

A estos fines la parte demandante solicitó se requiriera mediante informes al mencionado Diario de Portuguesa, que informaran quien es la persona patrocinante, que pagó dicho aviso, pero esta prueba no fue admitida por el Tribunal de la causa; y en tales razones no se le confiere mérito probatorio.

3) Fotografías que se evidencian tomadas al local comercial para probar la situación del mismo algunos espacios del local comercial que ocupa la arrendadora demandada, dañando las mejoras para desaparecerlas y no pagarlas.

Dichas exposiciones se desechan por no haber sido obtenidas cumpliendo con los requisitos de autenticidad, exigidos de conformidad con lo previsto en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil.

4) Contrato de arrendamiento celebrado entre la ciudadana E.P.D.M. con el ciudadano J.E.P. ante la Notaría Pública de Guanare, estado Portuguesa en fecha 11 de agosto de 1992, bajo el Nº 491, Tomo 37 de Autenticaciones (folios al 45 y Vto.). En el cual se estableció que el canon de arrendamiento, el tiempo de duración del contrato es por un lapso de es de tres (3) años y cuatro (4) meses, siendo prorrogado a su vencimiento por voluntad de las partes y en caso de no quererlo prorrogar la parte que así lo quiera deberá con anticipación de los tres (3) meses comunicárselo a la otra parte.

Este contrato, resultó ampliado por el celebrado entre las partes el 20-10-1992 ante la referida Notaría Pública de Guanare, estado Portuguesa, en el cual se ratifica el contrato anterior, modificándose el tiempo de duración del contrato que se amplía a cinco (5) años; se adiciona a la cantidad recibida en aquel documento de Bs. 400.000,oo para así hace un total de Bs. 1.440.000,oo; y se faculta al arrendatario para que pueda sub-arrendar el local comercial objeto del arrendamiento.

Y en estos términos se aprecian las referidas convenciones.

5) Acta de la transacción Judicial, celebrada por las partes en el expediente Nº 907 llevado en fecha 20-10-1992, ante el Juzgado Primero de Municipio Urbanos del Primer Circuito Judicial del estado Portuguesa en la causa que por cumplimiento de contrato incóo el ciudadano J.E.P., contra la ciudadana E.P.D.M., con relación al mismo inmueble, en los cuales convinieron tomando en consideración los contratos de arrendamientos celebrados los días 11-08 y 20-10 de 1992 ante la Notaría de Guanare del estado Portuguesa ; que la demandada conviene en todas sus partes en la demanda; el demandante renuncia al derecho que le asiste de disfrutar de la casa de habitación familiar referida en los documentos citados y en su lugar asume única y exclusivamente el derecho de arrendamiento del referido local comercial donde actualmente funciona el fondo de comercio Pescadería Guanare con un canon de Ocho Mil Bolívares (Bs. 8.000,oo) mensuales y por un lapso o término de cinco años, contados a partir del día en el que se venza el término estipulado vigente a que se contraen los documentos de fecha 11-08 y 20-10 de 1992, autenticados ambos por ante la Notaría Pública de Guanare y que han sido citados; quedándole prohibido al contratante efectuar remodelaciones a dicho local a menos que cuente para ello con la autorización expresa y escrita de la demandada (EVAN P.D.M.) dejándose siempre a salvo lo relativo a las mejoras efectuadas por el señor J.E.P. en dicho local comercial, antes de esta fecha, y que han sido autorizadas, previo avalúo por la propietaria. La presente cláusula entrará en vigencia a partir del día 15 de Enero de 1997. El demandante expresamente desiste en todas y cada una de sus partes en la demanda que tiene instaurada en contra de la propietaria por cumplimiento de contrato referida a la Cláusula primer del presente convenio expediente 907. En todo lo demás queda vigente lo convenido en los documentos suscritos por amas partes autenticados por ante la Notaría Pública en fechas 11-08 y 20-10 de 1992. La propietaria le devuelve al demandante la suma de Bs. 1.040.000,oo como deposito dado en garantía y retiene depósito en garantía por Bs. 400.000,oo. Ambas partes declaran, que renuncian a las acciones legales que por daños y perjuicios hubiera podido originar el incumplimiento de las obligaciones contractuales en referencia.

Queda igualmente evidenciado con esta transacción, aún y cuando en la misma se establece que con ella, se da por concluido el referido juicio y no quedan nada a deberse o reclamarse por ninguno de los conceptos a que se refiere la demanda que dio lugar al juicio, y ambas partes renuncian a las acciones legales que por daños y perjuicios hubieren podido originar el incumplimiento de las obligaciones contractuales en referencia; cabe significar que la arrendadora le permite al arrendatario efectuar remodelaciones en dicho local siempre y cuando sea autorizada expresamente y por escrito, dejándose siempre a salvo lo relativo a las mejoras efectuadas por el señor J.E.P. en dicho local, antes de esta fecha o sea al antes del 20-10-1992.

Siendo ello así, considera el Tribunal que debe desestimar la defensa de incumplimiento por la parte demandada a honrar las mejoras realizadas en el inmueble, ya que como se dijo, esta transacción no entraña la renuncia por parte del arrendatario, a exigir el pago de las mejoras realizadas en el inmueble que fueren debidamente autorizadas por la arrendadora. Así se decide.

6) Copia certificada del documento protocolizado ante la Oficina Subalterna de Registro Público del Municipio Autónomo Guanare el 22-01-1997, bajo el Nº 25, Protocolo I, Tomo 1, que demuestra la titularidad que ostenta la demandada sobre dicho inmueble, objeto de arrendamiento, sito en la calle 9 entre carreras 13 y 14 del Barrio La Arenosa, frente a la Plaza A.B., de esta ciudad de Guanare, estado Portuguesa. Así se decide.

7) Con relación a los siguientes documentos numerados:

3.1. Recibo de fecha 09-10-2003, por la cantidad de Seiscientos Mil Bolívares, por concepto del anticipo del alquiler correspondiente a los meses de Enero, Febrero y Marzo del año 2004, en donde tanto la ciudadana E.P.D. como E.P. suscriben el mismo. (cursante al folio 278) de la pieza N° 01

3.2. Original de autorización de 05-03-1993, en donde la ciudadana E.P.D., autoriza al ciudadano J.P. para que mande hacer una puerta de hierro con marco de madera y la coloque en el referido local, suscrito por ambas partes, de fecha 05-03-93. (Cursante al folio 279) 1era. Pieza).

3.3. Factura del taller la Herrería la 9, de fecha 03-03-1993 a nombre del ciudadano E.P. (sic), en cuya descripción aparece que se recibió del señor E.P. la cantidad de 10.000 por concepto de una puerta de 120 X 245-(cursante a los folios 280). 1era. pieza.

3.4. Factura del taller de Herrería la 9, de fecha 06-02-1993, a nombre de J.P., cuya descripción aparece 3 marcos con puertas y cerraduras, 1 ventana macuto, 3 rejas en cabilla cuadradas, 1 marco con pica vidrios, por las cantidades de 11.500, 2.000, 9.000 y 2.500, respectivamente, para un total de 25.000 Bs. (Cursante al folio 281) 1era. Pieza.

3.5. Comunicación dirigida a la ciudadana E.P.D., de fecha 12-01-1993, en donde le solicitan su permiso para efectuar ciertas mejoras en la parte posterior del local comercial, dichas mejoras serán confirmadas con la presentación de facturas del material comprado mano de obra empleada a fin de que se le reconozca precio avalúo en el tiempo que ella determine: Firmado por ambos. (Cursante al folio 282). 1era. Pieza).

3.6. Factura del Comercial Cusimano S.R.L., de fecha 05-01-1993, cuya descripción es 3 codos de ½, 1 niple ½ * 30, un tapón de ½, a abrazadera, sacos de cemento, dando un total de 2.117 Bs. (cursante al folio 283). 1era. pieza. (no tiene nombre comprador).

3.7. Original de factura del FEDELEAL, de fecha 10-01-93, por 3 sacos de cemento por la cantidad de 735,oo Bs. (cursante al folio 284). 1era. Pieza.(no aparece comprador).

3.8. Original de factura de Comelca, de fecha 08-01-93, por la cantidad de 1.200 Bs., por los conceptos allí descritos, (cursantes al folio 285). 1era. pieza. no aparece comprador.

3.9. Original de factura N° 2425, de la distribuidora MARPE, C.A., a nombre de Pescadería Guanaguanare, de fecha 18-01-93 por la cantidad de 24.740, (cursante al folio 286). 1era. pieza.

3.10. Original de factura N° 155238, del Comercial Cusimano, de fecha 18-01 sin especificar año, por concepto de 02 sacos de pego por la cantidad de 400 Bs. (Cursante al folio 287). 1era. pieza.

3.11. Original de factura N° 66846, del Comercial Cusimano por la cantidad de 700 Bs. De 19-01-1993 (Cursante al folio 288). 1era. pieza.

3.12. Factura N° 156345, del Comercial Cusimano, de fecha 23-01-1993, por concepto de saco de cemento por la cantidad de Bs. 255,oo, (cursante al folio 289). 1era. pieza. Sin comprador.

3.13. Factura N° 156792, del Comercial Cusimano, de fecha 26-01-1993, por la cantidad de 225, (cursante al folio 290). 1era. pieza.

3.14. Original de factura N° 1951, de la Bloquera Nel- Vi, de fecha 26-01-1993, a nombre de la Pescadería Guanaguanare, por la cantidad de Bs. 1.000,oo.

3.15. Factura N° 1546695, del Comercial Cusimano S.R.L., de fecha 14-01-1993 por la cantidad de 496 Bs. (Cursante al folio 292).

3.16. Original de factura N° 155679, el comercial Cusimano SRL., de fecha 19-01-1993 por la cantidad de Bs. 559,oo. (Cursante al folio 293).

3.17. Factura N° 155723, el comercial Cusimano S.R.L., de fecha 20-01-1993 por la cantidad de 218 Bs. (Cursante al folio 294). 1era. pieza.

3.18. Original de factura N° 2438, de la Distribuidora Marpe C.A., de fecha 19-01-1993 a nombre de la Pescadería Guanaguanare por concepto de tres platinas plateadas por la cantidad de Bs. 720,oo. (Cursante al folio 295). 1era. pieza.

3.19. Factura N° 2440, de la Distribuidora Marpe C.A., de fecha 19-01-1993 a nombre de la Pescadería Guanaguanare por concepto de una regadera Vencerámica por la cantidad de Bs. 580,oo, (cursante al folio 296). 1era. pieza.

3.20. Original de factura N° 2456, de la Distribuidora Marpe CA. de fecha 21-01-1993 a nombre de la Pescadería Guanaguanare por concepto de un metro cuadrado de Mármol Blanco de 20*20 por la cantidad de Bs. 760,oo (Cursante al folio 297). 1era. pieza.

3.21. Original de factura N° 599 de Materiales de Construcción la Manga a nombre de la Pescadería Guanaguanare, de fecha 28-01-93 por concepto de 03 láminas de acerolit de 5 mts por la cantidad de 2.925,oo (cursante al folio 298). 1era. pieza.

3.22. Original de factura N° 0444 de Fedeleal de 20-01-1993, por concepto de un Inodoro 10 cm bronce, por la cantidad de 195 (cursante al 299) 1era. pieza. Sin comprador.

3.22. Factura s/n de la Casa Hidalgo y Cía., de fecha 28-01-1993 por concepto de un inodoro de 150 aluminio por la cantidad de Bs. 210,oo. (Cursante al folio 300). 1era. pieza. Sin nombre de comprador…

3.24. Factura, de la Bloquera San José de fecha 01-02-1993, a nombre e la pescadería Guanaguanare, por concepto de 10 bloques 0.15 por la cantidad de 160 Bs. (Cursante al folio 301). 1era. pieza. Idem.

3.25. Factura N° 2522, de Marpe C.A., de fecha 02-02-93, por concepto de un tubo de Silicona por la cantidad de 180 Bs. (Cursante al folio 302). 1era. Pieza.

3.26. Factura N° 018651, del Comercial Cusimano S.R.L., de fecha 03-02-93 por concepto de 11 sacos de cemento por la cantidad de 255,oo Bs. (Cursante al folio 303). 1era. pieza.

3.27. Factura N° 0630 de Fedeleal, a nombre de la Pescadería Guanaguanare de fecha 04-02-93 por concepto de ¼ de anticorrosivo por la cantidad de Bs. 150,oo. (Cursante al folio 304) 1era. pieza.

3.28. Factura N-º 1583000, de Comercial Cusimano S.R.L de fecha 04-03-1993, por concepto de 1 galón etalfix por la cantidad de Bs.1.340,oo. (Cursante al folio 305) 1era. pieza.

3.29. Recibo de Egreso N° 037 de la Pescadería Guanaguanare, por la cantidad de Bs. 42.300,oo por concepto de mano de obra de albañil a local comercial friso de 78 metros, gotero 10 mts, pared de bloque 80 mts entre otras descripciones, pago realizado a través de cheque N° 96664601 del Banco Unión en fecha 05-02-93. (Cursante al folio 306) 1era. Pieza.

3.30. Factura N° 349 de Materiales de Construcción La Manga de fecha 02--03-93 por la cantidad de Bs. 6.980,oo. (Cursante al folio 307) 1era. Pieza.

3.31. Autorización de fecha 03-08-93, dada por la ciudadana E.P.D. al ciudadano J.P., consintiendo en: Frisar y mezclillar paredes externas del local. Total frisado de 60 metro 2 a Bs. 160,15 saco cemento a Bs. 295 c/u, dos sacos de cal Bs. 120 c/u, fabricar 2 columnas en la parte delantera del local, costo de la misma según factura anexa 6.300, hacer piso rustico en la parte de atrás del local 18 m2 a Bs. 230 c/u, 5 sacos de cemento a Bs. 295 c/u, 15 carretillas de granzón a Bs. 50 c/u, suscrito por las partes contratantes. (Cursante al folio 308) 1era. Pieza. Dichas mejoras llevan sus respectivas facturas ajustadas a lo real, para ser reconocidas a precio evalúo en el tiempo que esté a mi alcance (dice la propietaria). Aceptado por el arrendatario.

3.32. Factura Fedeleal, de fecha 03-08-93 por la cantidad de 5.025 Bs. (Cursante al folio 309) 1era. Pieza.

3.33. Factura Fedeleal, a nombre de Pescadería Guanaguanare de fecha 11-08-93 por concepto de 5 sacos de cemento por la cantidad de Bs.1.595,oo. (Cursante al folio 310) 1era. Pieza.

3.34. Factura N° 0321 de Todo Vidrio Guanare S.R.L a nombre de la Pescadería Guanare, de fecha 11-09-93 por la cantidad de Bs. 1.000, oo. (Cursante al folio 311) 1era. Pieza.

3.35. Factura del Taller de Herrería la 9, de fecha 23-05-93 a nombre de J.P. por la cantidad Bs. 6.300,oo. (Cursante al folio 312) 1era. Pieza.

3.36. Factura N° 005481 de Materiales y construcción la Manga S.R.L de fecha 22-05-93 por concepto de tres sacos de cemento por la cantidad de Bs. 1.545.oo. (Cursante al folio 313) 1era. Pieza.

3.37. Factura de construcción, bloquera y ferretería Grecar de fecha 16-10-93 por la cantidad de Bs. 4.355,oo. (Cursante al folio 314) 1era. Pieza.

3.38. Autorización de fecha 24-03-1993 en donde autorizan al ciudadano J.P. para realizar sobre la platabanda del local un piso de cemento de 146 m2, comprometiéndose a cancelarlo a precio avalúo en el tiempo oportuno con su respectiva factura, suscrito por la ciudadana van P.D. y J.E.P.. (Cursante al folio 315) 1era. Pieza. El cual me comprometo a pagarlo a precio avalúo en el tiempo oportuno (dice la propietaria).

3.39. Factura de Granitería Táchira, de fecha 24-03-1993, a nombre del ciudadano J.P. a nombre de la Pescadería Guanaguanare por la cantidad de Bs.43.800,oo.

3.40. Comunicado de 09-02-1993, dirigido a la ciudadana E.P.D. donde solicita permiso para la elaboración de un piso de granito tres gradas 28 metros cuadrados en el local propiedad de la misma, suscrito por J.E.P. y E.P.D.. (Cursante al folio 317) 1era. Pieza. Dice el arrendatario: la cual me será cancelada en el tiempo que Ud. Determine.

3.41. Factura de Graníteria Táchira a nombre de la Pescadería Guanaguanare C.A., de fecha 09-02-93 por la cantidad de 30.800 Bs.

4.42. Factura N° 364 de Vidrio Guanare S.R.L de 17-02-1993,a nombre de Pescadería Guanaguanare por la cantidad de Bs.3.580, oo.

3.43. Factura N° 363 de 17-02-1993,de Vidrio Guanare S.R.L a nombre de Pescadería Guanaguanare por la cantidad de Bs. 3.300,oo.

3.44. Factura N° 018651 del Comercial Cusimano S.R.L, de fecha 28-02-93, por la cantidad de 255 Bs.

3.45. Autorización de fecha 15-12-1992, donde la ciudadana E.P.D. autoriza al ciudadano J.P. para hacer 69 metros cuadrados de piso de granito a Bs. 1.100 para ser cancelados a tiempo oportuno, debidamente firmado por ambas partes. (

3.46. Promovió original de factura N° 0201 de Granitería Táchira a nombre de J.E.P. de fecha 12-12-92 por concepto de vaciar metros de piso de granito blanco en local comercial por la cantidad de 76.000 Bs.

3.47. Factura N° 151498 de Comercial Cusimano de fecha 29-12-1992 por la cantidad de Bs. 1.275,oo.

3.48. Promovió 09 tomas fotográficas de un inmueble. (cursantes a los folios 325 al 328).

Los mencionados instrumentos, fueron impugnados por el apoderado de la demandada Abogado Devis Huwerley Faudito Rodríguez, en el orden siguiente:

1) La autorización de fecha 05-03-1993 que riela al folio 269 por cuanto la misma se encuentra viciada de nulidad de acuerdo al artículo 1.202 del Código Civil y no establece el monto en letras de acuerdo al artículo 1.368 ejusdem, aunado el hecho que la misma es contentiva de una obligación condicionada en beneficio del arrendatario dependiendo su cumplimientote la sola voluntad de este, además falta el término que deba cumplirse de manera inmediata o la fecha que determine el Tribunal.

2) La Autorización de fecha 12-01-1993 que riela al folio 272 con base en el artículo 1.202 del Código Civil, pues no establece el monto en letras de acuerdo al artículo 1.368 del código Civil, además es una obligaciones condicionada en beneficio del arrendatario, dependiendo su cumplimientote su sola voluntad, presentando un caso de vicio de nulidad ya que no se determina si son reparaciones (mejoras) mayores o menores y por ende no pueden ser cobradas por la cláusula contractual como lo pretende la parte actora después de 17 años, por contrariar dicho artículo, es decir por falta a de termino esta debe cumplirse de manera inmediata o la fecha que determine el Tribunal.

3) La autorización de fecha 03-08-1993, por las mismas razones que corren al folio 298.

4) La autorización de fecha 24-03-1993 que corre al folio 305, la impugna por las mismas razones expuestas.

5) la autorización de 09-02-1993 por las razone expuestas que corre al folio 307.

6) La autorización de fecha 15-12-1992 que riela al folio 312, por las mismas razones.

7) Impugna las facturas que sirve de soporte a la autorización de 05-03-1993 a los folios 270 a 271 porque no indican el nombre o razón social de las persona que compró lo indicado en ellas, ni la autorización se desprende que sea ese el material utilizado, no se determina si son reparaciones mayores o menores y no pueden ser cobradas por cláusula contractual ni aparecen suscritas por la demandada por lo que no pueden tenerse como ciertas esas, de acuerdo a los artículos 1.364 y 1.368 del Código Civil y artículos 443 y 444 del Código de Procedimiento Civil.

8) Impugna las facturas que sirven de soporte a la autorización de fecha 12-01-1993 a los folios 273 al 297 por lo mismo y de acuerdo a los artículos……

9) Impugnan las facturas que sirven de soporte a la autorización de fecha 03-08-1993 que rielan desde el folio 299 al 304 por las mismas razones y de cuerdo a los artículos 1364 y 1.368 del CC.

10) Impugna las facturas que sirven de soporte a la autorización de fecha 24-03-1993 que riela al folio 306 por lo mismo y de acuerdo al 1364 y 1368 CC y 443 y 444 del Código de Procedimiento Civil.

11) Impugna las facturas que sirve de soporte a la autorización de 09-02-1993 que riela al folio 308 al 311 por las mismas razones y artículos.

12) Impugna las facturas que sirven de soporte a la autorización de fecha 15-12-1992 folio 3123 al 314 por las mismas razones. Además ratifica la impugnación hecha en la contestación de la demanda de las documentales en copia certificada que acompañó la parte demandante junto al libelo que en original consignó el 07-05-2010.

Con relación a estas impugnaciones, especialmente lo atinente a las facturas y demás recibos de pagos señalados en los numerales:

13) Factura del taller la Herrería la 9, de fecha 03-03-1993 a nombre del ciudadano E.P. (sic), en cuya descripción aparece que se recibió del señor E.P. la cantidad de 10.000 por concepto de una puerta de 120 X 245-(cursante a los folios 280). 1era. pieza.

14) Factura del taller de Herrería la 9, de fecha 06-02-1993, a nombre de J.P., cuya descripción aparece 3 marcos con puertas y cerraduras, 1 ventana macuto, 3 rejas en cabilla cuadradas, 1 marco con pica vidrios, por las cantidades de 11.500, 2.000, 9.000 y 2.500, respectivamente, para un total de 25.000 Bs.

15) Factura del Comercial Cusimano S.R.L., de fecha 05-01-1993, cuya descripción es 3 codos de ½, 1 niple ½ * 30, un tapón de ½, a abrazadera, sacos de cemento, dando un total de 2.117 Bs. (cursante al folio 283).

16) Factura de FEDELEAL, de fecha 10-01-93, por 3 sacos de cemento por la cantidad de 735,oo Bs. (cursante al folio 284). 1era. Pieza.(no aparece comprador).

17) Original de factura de Comelca, de fecha 08-01-93, por la cantidad de 1.200 Bs., por los conceptos allí descritos, (cursantes al folio 285). 1era. pieza. no aparece comprador.

18) Original de factura N° 2425, de la distribuidora MARPE, C.A., a nombre de Pescadería Guanaguanare, de fecha 18-01-93 por la cantidad de 24.740, (cursante al folio 286). 1era. pieza.

19) Original de factura N° 155238, del Comercial Cusimano, de fecha 18-01 sin especificar año, por concepto de 02 sacos de pego por la cantidad de 400 Bs. (Cursante al folio 287). 1era. pieza. no tiene comprador.

20) Original de factura N° 66846, del Comercial Cusimano por la cantidad de 700 Bs. De 19-01-1993 (Cursante al folio 288). 1era. pieza. Sin comprador.

21) Factura N° 156345, del Comercial Cusimano, de fecha 23-01-1993, por concepto de saco de cemento por la cantidad de Bs. 255,oo, (cursante al folio 289). 1era. pieza. Sin comprador.

22) Factura N° 156792, del Comercial Cusimano, de fecha 26-01-1993, por la cantidad de 225, (cursante al folio 290). 1era. pieza. Sin comprador.

23) Factura N° 1951, de la Bloquera Nel- Vi, de fecha 26-01-1993, a nombre de la Pescadería Guanaguanare, por la cantidad de Bs. 1.000,oo.

24) Factura N° 1546695, del Comercial Cusimano S.R.L de fecha 14-01-1993 por la cantidad de 496 Bs.

25) original de factura N° 155679, el comercial Cusimano S.R.L de fecha 19-01-1993 por la cantidad de Bs. 559,oo. (Cursante al folio 293). 1era. pieza. Sin comprador.

26) Factura N° 155723, el comercial Cusimano S.R.L de fecha 20-01-1993 por la cantidad de 218 Bs. (Cursante al folio 294). 1era. pieza.

27) Factura N° 2438, de la Distribuidora Marpe C.A., de fecha 19-01-1993 a nombre de la Pescadería Guanaguanare por concepto de tres platinas plateadas por la cantidad de Bs. 720,oo. (Cursante al folio 295). 1era. pieza.

28) Factura N° 2440, de la Distribuidora Marpe C.A., de fecha 19-01-1993 a nombre de la Pescadería Guanaguanare por concepto de una regadera Vencerámica por la cantidad de Bs. 580,oo,

29) Factura N° 2456, de la Distribuidora Marpe CA., de fecha 21-01-1993 a nombre de la Pescadería Guanaguanare por concepto de un metro cuadrado de Mármol Blanco de 20*20 por la cantidad de Bs. 760,oo (Cursante al folio 297).

30) Factura N° 599 de Materiales de Construcción la Manga a nombre de la Pescadería Guanaguanare, de fecha 28-01-93 por concepto de 03 láminas de acerolit de 5 mts por la cantidad de 2.925,oo.

31) Factura N° 0444 de Fedeleal de 20-01-1993, por concepto de un Inodoro 10 cm bronce, por la cantidad de 195 (cursante al 299) 1era. pieza. Sin comprador.

32) Factura s/n de la Casa Hidalgo y Cía., de fecha 28-01-1993 por concepto de un inodoro de 150 aluminio por la cantidad de Bs. 210,oo.

33) Factura, de la Bloquera San José de fecha 01-02-1993, a nombre e la pescadería Guanaguanare, por concepto de 10 bloques 0.15 por la cantidad de 160 Bs.

34) Factura N° 2522, de Marpe C.A., de fecha 02-02-93, por concepto de un tubo de Silicona por la cantidad de 180 Bs.

35) Factura N° 018651, del Comercial Cusimano S.R.L de fecha 03-02-93 por concepto de 11 sacos de cemento por la cantidad de 255,oo Bs.

36) Factura N° 0630 de Fedeleal, a nombre de la Pescadería Guanaguanare de fecha 04-02-93 por concepto de ¼ de anticorrosivo por la cantidad de Bs. 150,oo. (Cursante al folio 304) 1era. pieza.

37) Factura N-º 1583000, de Comercial Cusimano S.R.L de fecha 04-03-1993, por concepto de 1 galón etalfix por la cantidad de Bs.1.340,oo. (Cursante al folio 305) 1era. pieza..

38) Recibo de Egreso N° 037 de la Pescadería Guanaguanare, por la cantidad de Bs. 42.300,oo por concepto de mano de obra de albañil a local comercial friso de 78 metros, gotero 10 mts, pared de bloque 80 mts entre otras descripciones, pago realizado a través de cheque N° 96664601 del Banco Unión en fecha 05-02-93. (Cursante al folio 306) 1era. Pieza.

39) Factura N° 349 de Materiales de Construcción La Manga de fecha 02--03-93 por la cantidad de Bs. 6.980,oo. (Cursante al folio 307) 1era. Pieza.

40) Factura Fedeleal, de fecha 03-08-93 por la cantidad de 5.025 Bs. (Cursante al folio 309) 1era. Pieza.

41) Factura Fedeleal, a nombre de Pescadería Guanaguanare de fecha 11-08-93 por concepto de 5 sacos de cemento por la cantidad de Bs.1.595,oo. (Cursante al folio 310) 1era. Pieza.

42) Factura N° 0321 de Todo Vidrio Guanare S.R.L a nombre de la Pescadería Guanare, de fecha 11-09-93 por la cantidad de Bs. 1.000, oo.

43) Factura del Taller de Herrería la 9, de fecha 23-05-93 a nombre de J.P. por la cantidad Bs. 6.300,oo. (Cursante al folio 312) 1era. Pieza.

44) Factura N° 005481 de Materiales y construcción la Manga S.R.L de fecha 22-05-93 por concepto de tres sacos de cemento por la cantidad de Bs. 1.545.oo.

45) Factura de construcción, bloquera y ferretería Grecar de fecha 16-10-93 por la cantidad de Bs. 4.355,oo.

46) Factura de Granitería Táchira, de fecha 24-03-1993 a nombre del ciudadano J.P. a nombre de la Pescadería Guanaguanare por la cantidad de Bs.43.800,oo.

47) Factura de Granitería Táchira a nombre de la Pescadería Guanaguanare C.A., de fecha 09-02-93 por la cantidad de 30.800 Bs.

48) Factura Nº 364 de Vidrio Guanare S.R.L de 17-02-1993, a nombre de Pescadería Guanaguanare por la cantidad de Bs.3.580, oo.

49) Factura Nº 363 de 17-02-1993, de Vidrio Guanare S.R.L a nombre de Pescadería Guanaguanare por la cantidad de Bs. 3.300,oo.

50) Factura Nº 018651 del Comercial Cusimano S.R.L, de fecha 28-02-93, por la cantidad de 255 Bs.

51) Factura Nº 0201 de Granitería Táchira a nombre de J.E.P. de fecha 12-12-92 por concepto de vaciar metros de piso de granito blanco en local comercial por la cantidad de 76.000 Bs. (Cursante al folio 323) 1era. Pieza

52) Factura Nº 151498 de Comercial Cusimano de fecha 29-12-1992 por la cantidad de Bs. 1.275,oo.

Con relación a las referidas facturas, suficientemente especificadas, el Tribunal le niega mérito probatorio ya que no fueron ratificadas por sus emitentes mediante el reconocimiento de la firma o por la prueba de informes, a que se refiere en el mismo orden, los artículos 431 y 433 del Código de Procedimiento Civil.

Ahora bien, respecto al valor probatorio de los siguientes instrumentos que contienen autorizaciones dadas por la arrendadora al arrendatario para que realice mejoras en el inmueble a saber: a) Original de autorización de 05-03-1993, en donde la ciudadana E.P.D., autoriza al ciudadano J.P. para que mande hacer una puerta de hierro con marco de madera y la coloque en el referido local, suscrito por ambas partes, de fecha 05-03-93. (Cursante al folio 279) 1era. Pieza). b) La autorización de fecha 05-03-1993, dada por la arrendadora al arrendatario. c) la Autorización dada por la arrendadora de fecha 12-01-1993. c) La autorización de fecha 03-08-1993, por las mismas razones que corren al folio 298. d) La autorización de fecha 24-03-1993 que corre al folio 305, la impugna por las mismas razones expuestas. e) la autorización de 09-02-1993 por las razones expuestas que corre al folio 307.

El Tribunal observa, que dichas autorizaciones para realizar mejoras y comprar elementos de construcción, no fueron desconocidas ni en su contenido ni firma por la demandada, por lo que resultan auténticamente emitidas por la demandada, aún y cuando afirma que las mismas, deben desecharse por cuanto no fueron autorizados los montos exigidos por el demandante conforme a la especificación de cada obra o mejora de conformidad con el artículo 1.202 del Código Civil, ya que no se estableció el monto correspondiente a cada autorización para poder determinar el petitum; pero, juzga esta superioridad, que adicionalmente a lo expuesto, dichas autorizaciones fueron admitidas en su contenido y firma por la accionada, al haberlas señalados como documentos indubitables para la realización de la prueba de cotejo sobre las cambiales producidas que fueron desconocidas por la parte actora, para así demostrar la demandada que las firmas que aparecen a su pie son auténticas y que mediante dichas cambiales, demuestra el pago de las mejoras reclamadas en este juicio.

Ahora bien, se puede precisar del contenido de las autorizaciones formuladas por la arrendadora cuando indica que las mejoras autorizadas en beneficio del inmueble arrendado, las cancelará cuando pueda hacerlo; y de otra parte, el artículo 1.202 ejusdem, señala que ‘la obligación contraída bajo la condición que la hace depender de la sola voluntad de aquel que se ha obligado, es nula’; pero el presente caso no se aplica esta norma legal, pues como quedó patentizado, la demandada libremente autorizó al arrendatario para que realizara mejoras en el inmueble arrendado y siendo ello así, tanto la obligación por el arrendador de realizar las mejoras como la facultad que se abrogó la demandada de fijar previamente el precio de las mismas, no pueden estar sometida a ninguna condición o prejudicialidad; y como es lógico, una vez comprobada la realización de las mejoras reclamadas dinerariamente, debidamente autorizadas por la arrendadora, estas para la determinación de su valor, deben someterse al peritaje acorde con los artículos 451 y siguientes del Código de Procedimiento Civil en armonía con el artículo 1.422 y siguientes del Código Civil; con lo cual se puede concluir que dichas autorizaciones no están inferidas de nulidad. Así se decide.

Con relación a la comunicación dirigida por el demandante a la ciudadana E.P.D., de fecha 12-01-1993, en donde le solicitan su permiso para efectuar ciertas mejoras en la parte posterior del local comercial y que ‘ dichas mejoras serán confirmadas con la presentación de facturas del material comprado, mano de obra empleada a fin de que se le reconozca precio avalúo en el tiempo que ella determine y la cual fue firmada por ambos, el Tribunal le confiere mérito probatorio por cuanto este permiso fue dado por la arrendadora en su comunicación de fecha 12-01-1993, donde autoriza al actor a realizar las bienhechurías necesarias por lo que también resulta además evidente, que el permiso solicitado, al ser conferido no presenta vicio de nulidad, aún y cuando hubiere transcurridos diecisiete (17) años de la autorización conferida, y la realización de las mejoras acordadas en beneficio del inmueble. Así se resuelve.

B) Prueba de inspección judicial, la cual se verificó el 26-05-2010, en la calle 09 entre carreras 13 y 14, frente a la Plaza A.B. del barrio la arenosa de esta ciudad de Guanare, en donde se dejó constancia de lo siguiente: Particular 1: Que la actividad comercial del negocio es la venta de pescados procesados. Particular 2: que el sitio o la dirección donde se encuentra constituido es el mismo inmueble o local comercial que es objeto de pretensión de pago o reembolso de mejoras. Incoada por la parte actora contra la parte demandada objeta de la presenta causa. Particular 5: se observó con asesoramiento del Práctico que el inmueble o local comercial se encuentra en buen estado de conservación salvo las manchas en el piso, algunas paredes de la parte de la oficina rayado sus paredes, pequeñas grietas en el baño, pared lateral izquierda con grietas y en la platabanda. Particular 6: existencia de una platabanda sin impermeabilización, sobre ella tiene escombros y arena con presencia de humedad, dos instalaciones de aguas blancas y se están construyendo unas bienhechurías; en la parte lateral derecho el tribunal observó algunos huecos en las paredes y en la parte izquierda se observó que la pared se encuentra húmeda.

El Tribunal no le confiere merito probatorio a esta inspección por cuanto en ella no se determina las mejoras que reclama el actor que dice haber realizado en el inmueble, y porque solo se determina generalidades sobre la situación fáctica del inmueble que no aporta elemento útil a la presente controversia. Así se resuelve.

C) PRUEBA DE INFORMES.

  1. Los informes requeridos al Registro Público de esta ciudad de Guanare, estado Portuguesa, para que envíe copia certificada del documento Nº 20 de fecha 15-12-2009, Tomo 35, Protocolo 1º, 4º Trimestre para probar que se está insolventando para no pagar las mejoras adeudadas a mi representado, dicho Despacho en comunicación de fecha 28-07-2010, responde que con relación a la solicitud de copia certificada fotostática del documento protocolizado bajo el Nº 20, Protocolo1º, Tomo 35 del 4º trimestre de 2009, no pudo expedirse la copia por no haberse cancelado la respectiva emisión de planilla única bancaria por las agencias bancarias autorizadas.

    Esta prueba no se evacuó por negligencia de su promovente.

  2. Los informes requeridos a IPOSTEL de esta ciudad de Guanare, estado Portuguesa, para que envíe copia certificada de los telegramas y acuses de recibos, así como del contenido de los mismos, cuales son de echas 07-11-2006 y 09-07-2007, respectivamente, según entregas que señala, dirigidos a la demandada arrendadora., para probar que el arrendatario le advirtió los daños que esta la estaba causando al inmueble, previendo la conservación de las mejoras adeudadas.

    Estos informes, fueron expedidos por el ciudadano A.P. , Jefe del departamento de IPOSTEL Guanare, remitiendo copia de los telegramas de fecha 07-11-2006 y 09-07-2006, cuales dicen:

    El 1º: se dirige a E.P.D., para recordarle que le ha dicho verbalmente que la platabanda del local que me tiene arrendado esta sufriendo deterioro por la humedad de las lluvias en la parte inferior del frente, es decir por debajo de la platabanda, en la entrada al local. Es por ello que se hace necesario impermeabilizar la misma, y a la vez recordarle que la construcción que usted está llevando a cabo arriba del local, no cumple con las normas de seguridad y pone en peligro al personal que bajo mi dependencia labora en el mismo, ya se hizo saber al Cuerpo de Bomberos en Guanare a la fecha de su participación.

    Los hechos contenidos en estos informes no guarda relación directa con el fondo de esta controversia. En tal sentido se desechan. Así se acuerda.

    D) PRUEBA DE EXPERTICIA

    Para avaluar las mejoras realizadas en el inmueble a saber:

    1) Una puerta de hierro con marco y la colocación dentro, salida al cuarto frío del respectivo local comercial; (autorizado).

    2) material comprado y mano de obra empleada en la colocación de todo el material en la parte posterior (ventanas, vidrios, hierros, poceta, tubería de aguas servidas, sifones, conectores internos del piso de agua potable y aguas servidas, porcelana/baldosa, un mesón de granito, desecho de escombros, entre otros accesotes inhescindibles que contiene las mejoras del local comercial.

    3) Frisado y mezclillado de paredes externas, es decir, el revestimiento del friso de todas las paredes de todo el local comercial. Total frisado 6º metros2, 15 sacos de cemento, 2 sacos de cal; fabricación de dos columnas en donde se soportan los portones Santamaría en la parte delantera del local. Hacer o hizo piso rústico en la parte de atas (en donde está el hidroneumático la cava cuarto) del local 18 mets2, 5 sacos de cemento, 15 carretillas de granzón.

    4) Sobre la platabanda del local un piso de cemento de 146 mts2, en virtud de que quedó mal hecha por el constructor y se filtraba, ergo, mi representado la usaba y disfrutaba ya que vivía en un apartamento de la arrendadora que queda al lado del local comercial; 59 Un piso de granito de tres (3) gradas en la entrada del local comercial, esto es, entre la cera y el local 28 metros2 y 6) 69 mts2 de piso de granito internamente en todo el local comercial.

    5) Un piso de granito de tres (3) gradas en la entrada del local comercial, esto es, entre la cera y el local, 20 mts2. 6) 69 metros cuadrados de piso de granito internamente en todo el local comercial a Bs. 1.100.

    Todo esto para determinar: El valor actual de todos los materiales empleados en la construcción de las mejoras señaladas anteriormente en el local comercial, así como el valor actual del traslado de estos materiales de construcción al local desde cualquiera de las ferreterías del centro de Guanare; el valor actual de la mano de obra empleadas en la construcción de las mejoras en el local comercial, en base a los salarios oficiales de la última convención colectiva de la construcción el tiempo durante el cual prudencialmente se lleva la construcción de las mismas pagando los salarios de la referida convención a los distintos tipos de obreros que se requerirían para la realización de las mejoras, estoes, dependiendo del tipo de mejora, el obrero técnico requerido, como el valor del traslado y despacho de estos a las afueras de la ciudad de Guanare; el valor total de ambos valores en los puntos anteriores, tomando en cuenta las incidencias de la significancia de las mejoras en la estructura del inmueble y el sitio referencial céntrico en donde las mejoras fueron construidas, esto es, cercanas al centro de la ciudad de Guanare y junto a los demás locales aledaños que ayudan a determinar el valor real de mejoras a determinar cuantitativamente, todo ello a los fines de determinar el valor real y actual de las mejoras realizadas por el arrendatario.

    La experticia fue realizada por los ingenieros R.E.O.R. y C.V.C., quienes consignan el siguiente dictamen:

    Informe de experticia, del local comercial ubicado en la calle 9 entre carreras 13 y 14 frente a la plaza A.B., Barrio la Arenosa de esta ciudad de Guanare. En donde se constato lo siguiente: En cuanto a las mejoras y bienhechurías construidas en el local se observaron los siguientes:

    1) una puerta de hierro con paño de lamina de hierro sencilla doblada en su parte inferior y un paño de rejas de hierro con cabilla cuadradas de ½ x ½ pulgada en su parte superior, adicionalmente presenta un paño fijo de rejas de hierro de cabillas cuadradas de 1/ 2 x ½ pulgada. Dicha puerta, incluyendo el paño fijo, tiene 1 metro de ancho por 2.40 metros de altura, y posee un marco de laminas de hierro entamborado y empotrada en la pared.

    2) se observó en la parte trasera, tres ventanas, una de perfiles de hierro tubulares tipo macuto, con vidrio de paletas y operadores de aluminio y rejas protectoras de hierro con cabillas cuadradas de ½ x ½ pulgada de hierro, de 2.70 x 0.88 m; otra reja protectora de hierro con cabilla cuadradas de ½ x ½ pulgadas de hierro, de 2.39 x 0.86 m; y la ultima ventana también del tipo macuto con paletas de vidrio y protectores de cabilla redonda de diámetro 172 pulgada, de 0.80 x 0.40m. un recinto sanitario con puerta de lamina sencilla de hierro con marco de hierro entamborado, piso de granito blanco, paredes de bloques frisado acabado liso y revestimiento de baldosas acabado natural nacional con una altura de 1.20 metros y un perímetro de 8.35m; tres (3) puntos de aguas blancas, tres (3) puntos de aguas residuales, dos artefactos sanitarios: una poceta y un lavamanos de porcelana, color blanco, línea económica descarga al piso y a la pared, respectivamente, una ducha con llave de paso tipo esférica, centropiso de bronce de 2 pulgadas de descarga y con un punto de luz en techo e interruptor en pared. También se observó en la pared delantera del salón un mesón construido con concreto y soportes de tubos de hierro, recubierto con mortero de granito blanco de 2.26 metros x 0.72 metros de ancho.

    3) en las paredes externas del local comercial, se observó que se encuentran frisadas con friso liso a base de cal, con un área de 76.70m2. Se determinó la presencia de dos (2) columnas de concreto en la parte delantera del local que sostienen cada una de las puertas arrollables tipo S.M.. Se determinó la existencia de una base de pavimento o piso rustico construido en la parte trasera del local desde donde se encuentra el hidroneumático hasta debajo de la cava cuarto, con un área de 14.62m2.

    4) En la platabanda, (o lasa del techo) del local comercial se observó un tipo de concreto, (o una base nivelación de mortero de concreto) de 5 centímetros de espesor promedio.

    5) se observó en la entrada del local unas gradas o escalones recubiertos con mortero de granito blanco con flejes de plástico, entre la acera y el local, con un área de 23.99 m2.

    6) se observó en todo el local comercial un revestimiento de piso con mortero de granito blanco con flejes de plástico, con un área de 109.11 m2.

    Dichos expertos expresan que el resultado final de la experticia arrojo un valor efectivo y actual de los materiales empleados en la construcción de las mejoras y el valor actual de la mano de obra empleada en la construcción de las mejoras en el local comercial, en base a los salarios oficiales de la contratación colectiva de la construcciones de Bolívares Setenta y Dos Mil Cuatrocientos Cuarenta y Dos Bolívares con Sesenta y Cuatro Céntimos (Bs. 72.442,64)”.

    Ahora bien con relación a esta experticia, y tomando en consideración lo admitido por las partes y probado en autos, la arrendadora se compromete a cancelar las mejoras realizadas por el arrendatario que fueron debidamente autorizadas, y en sentido se pasa a precisar, cuales son las mejoras que autorizó la demandada a realizar sobre el inmueble de su propiedad; cuales son las mejoras reclamadas en autos, y cuales mejoras fueron tomadas en cuenta en la referida experticia para su valoración, así tenemos:

    I) MEJORAS RECLAMADAS POR EL ACTOR.

    1) Una puerta de hierro con marco y la colocación dentro, salida al cuarto frío del respectivo local comercial.

    2) Material comprado y mano de obra empleada en la colocación de todo el material en la parte posterior (ventanas, vidrios, hierros, poceta, tubería de aguas servidas, sifones, conectores internos del piso de agua potable y aguas servidas, porcelana/baldosa, un mesón de granito, desecho de escombros, entre otros accesotes inhescindibles que contiene las mejoras del local comercial.

    3) Frisado y mezclillado de paredes externas, es decir, el revestimiento del friso de todas las paredes de todo el local comercial. Total frisado 6º metros2, 15 sacos de cemento, 2 sacos de cal; fabricación de dos columnas en donde se soportan los portones Santamaría en la parte delantera del local. Hacer o hizo piso rústico en la parte de atas (en donde está el hidroneumático la cava cuarto) del local 18 mets2, 5 sacos de cemento, 15 carretillas de granzón.

    4) Sobre la platabanda del local un piso de cemento de 146 mts2, en virtud de que quedó mal hecha por el constructor y se filtraba, ergo, mi representado la usaba y disfrutaba ya que vivía en un apartamento de la arrendadora que queda al lado del local comercial; 59 Un piso de granito de tres (3) gradas en la entrada del local comercial, esto es, entre la cera y el local 28 metros2 y 6) 69 mts2 de piso de granito internamente en todo el local comercial.

    5) Un piso de granito de tres (3) gradas en la entrada del local comercial, esto es, entre la cera y el local, 20 mts2.

    6) Sesenta y nueve metros cuadrados (69 mts2 mts) de piso de granito internamente en todo el local comercial a Bs. 1.100. Solicita la indexación o corrección monetaria. Estima la demanda en la suma de Ciento Noventa y Seis Mil Bolívares (Bs. 196.000,00.).

    II) MEJORAS AUTORIZADAS POR LA DEMANDADA.

    A): Cursante al folio 208 1ª pieza de fecha 05-03-93 que dice:

    1) Hacer una puerta de hierro con marco y la coloque en el respectivo local. Dicha puerta será cancelada a precio avalúo en el tiempo que este a mi alcance. Firman E.p. y J.E.P..

    2) Cursante al folio 237, 1ª pieza de fecha 03-08-93:

    1) Frisar y mezclillar paredes externas del local. Total frisado 60 metros cuadrados a Bs. 160, 15 sacos cemento a 295 cada uno, 2 sacos cal Bs. 120 c/u. de las mismos según factura anexa Bs. 6.300,oo.

    2) Fabricar dos columnas en la parte delantera del loca, costo de las mismas según factura anexa Bs. 6.300,oo.

    3) Hacer piso rústico en la parte de atrás del local. 18 mts2 a 239 c/u, 5 sacos de cemento a Bs. 295 c/u, 15 carretillas de granzón a Bs. 50 cada una. Dichas mejoras llevan sus respectivas facturas ajustadas a lo real para ser reconocidas a precio de avalúo en el tiempo que este a mi alcance. Dichas mejoras llevan sus respectivas facturas ajustadas a lo real, para ser reconocidas a precio de avalúo en el tiempo que este a mi alcance.

    4) Autorización del 24-3-1993 (folio 244 1ª pieza).

    Para realizar sobre la platabanda del local de mi propiedad el cual le tengo alquilado un piso de cemento de 146 m2, el cual me comprometo a cancelarlo a precio de avalúo en el tiempo oportuno con su respectiva factura.

    III) INFORME DE LOS EXPERTOS:

    La experticia fue realizada por los ingenieros C.V.C., G.R. y R.E.O.R. y C.V.C., presentando el siguiente dictamen:

    Informe de experticia, del local comercial ubicado en la calle 9 entre carreras 13 y 14 frente a la plaza A.B., Barrio la Arenosa de esta ciudad de Guanare. En donde se constato lo siguiente: En cuanto a las mejoras y bienhechurías construidas en el local se observaron los siguientes:

    1) Una puerta de hierro con paño de lamina de hierro sencilla doblada en su parte inferior y un paño de rejas de hierro con cabilla cuadradas de ½ x ½ pulgada en su parte superior, adicionalmente presenta un paño fijo de rejas de hierro de cabillas cuadradas de 1/ 2 x ½ pulgada. Dicha puerta, incluyendo el paño fijo, tiene 1 metro de ancho por 2.40 metros de altura, y posee un marco de laminas de hierro entamborado y empotrada en la pared.

    2) La construcción en la parte trasera, tres ventanas, una de perfiles de hierro tubulares tipo macuto, con vidrio de paletas y operadores de aluminio y rejas protectoras de hierro con cabillas cuadradas de ½ x ½ pulgada de hierro, de 2.70 x 0.88m; otra reja protectora de hierro con cabilla cuadradas de ½ x ½ pulgadas de hierro, de 2.39 x 0.86 m; y la ultima ventana también del tipo macuto con paletas de vidrio y protectores de cabilla redonda de diámetro 172 pulgada, de 0.80 x 0.40m. un recinto sanitario con puerta de lamina sencilla de hierro con marco de hierro entamborado, piso de granito blanco, paredes de bloques frisado acabado liso y revestimiento de baldosas acabado natural nacional con una altura de 1.20 metros y un perímetro de 8.35m; tres (3) puntos de aguas blancas, tres (3) puntos de aguas residuales, dos artefactos sanitarios: una poceta y un lavamanos de porcelana, color blanco, línea económica descarga al piso y a la pared, respectivamente, una ducha con llave de paso tipo esférica, centropiso de bronce de 2 pulgadas de descarga y con un punto de luz en techo e interruptor en pared. También se observó en la pared delantera del salón un mesón construido con concreto y soportes de tubos de hierro, recubierto con mortero de granito blanco de 2.26 metros x 0.72 metros de ancho.

    3) en las paredes externas del local comercial, se observó que se encuentran frisadas con friso liso a base de cal, con un área de 76.70m2. Se determinó la presencia de dos (2) columnas de concreto en la parte delantera del local que sostienen cada una de las puertas arrollables tipo S.M.. Se determinó la existencia de una base de pavimento o piso rustico construido en la parte trasera del local desde donde se encuentra el hidroneumático hasta debajo de la cava cuarto, con un área de 14.62m2.

    4) En la platabanda, (o lasa del techo) del local comercial se observó un tipo de concreto, (o una base nivelación de mortero de concreto) de 5 centímetros de espesor promedio.

    5) En la entrada del local unas gradas o escalones recubiertos con mortero de granito blanco con flejes de plástico, entre la acera y el local, con un área de 23.99 m2.

    6) En todo el local comercial un revestimiento de piso con mortero de granito blanco con flejes de plástico, con un área de 109.11 m2. En cuanto al valor obtenido fue el siguiente: “el resultado final de la experticia arrojo un valor efectivo y actual de los materiales empleados en la construcción de las mejoras y el valor actual de la mano de obra empleada en la construcción de las mejoras en el local comercial, en base a los salarios oficiales de la contratación colectiva de la construcciones de Bolívares Setenta y Dos Mil Cuatrocientos Cuarenta y Dos Bolívares con Sesenta y Cuatro Céntimos (Bs. 72.442,64)”.

    Como se puede observar y precisar, de acuerdo a las únicas mejoras autorizadas para su realización por el arrendatario, no fueron autorizadas las siguientes mejoras que reflejan los expertos en su Dictamen a saber:

    1. ) La construcción en la parte trasera, tres ventanas, una de perfiles de hierro tubulares tipo macuto, con vidrio de paletas y operadores de aluminio y rejas protectoras de hierro con cabillas cuadradas de ½ x ½ pulgada de hierro, de 2.70 x 0.88m; otra reja protectora de hierro con cabilla cuadradas de ½ x ½ pulgadas de hierro, de 2.39 x 0.86 m; y la ultima ventana también del tipo macuto con paletas de vidrio y protectores de cabilla redonda de diámetro 172 pulgada, de 0.80 x 0.40m. un recinto sanitario con puerta de lamina sencilla de hierro con marco de hierro entamborado, piso de granito blanco, paredes de bloques frisado acabado liso y revestimiento de baldosas acabado natural nacional con una altura de 1.20 metros y un perímetro de 8.35m; tres (3) puntos de aguas blancas, tres (3) puntos de aguas residuales, dos artefactos sanitarios: una poceta y un lavamanos de porcelana, color blanco, línea económica descarga al piso y a la pared, respectivamente, una ducha con llave de paso tipo esférica, centropiso de bronce de 2 pulgadas de descarga y con un punto de luz en techo e interruptor en pared. También se observó en la pared delantera del salón un mesón construido con concreto y soportes de tubos de hierro, recubierto con mortero de granito blanco de 2.26 metros x 0.72 metros de ancho.

    2. ) La ejecución en la entrada del local unas gradas o escalones recubiertos con mortero de granito blanco con flejes de plástico, entre la acera y el local, con un área de 23.99 m2.

    Por lo tanto las referidas obras, no siendo autorizadas, no ha lugar a su reclamación, y en tal sentido, es por lo que este Tribunal desecha la experticia estudiada por no estar ajustada a la realidad jurídica de acuerdo a los hechos demostrados en el presente juicio, todo ello de conformidad con el artículo 1.427 del Código Civil. Así se decide.

    PRUEBAS DE LA DEMANDADA

    A) Documental.

    1) Promovió copia de la Evaluación de Incapacidad Residual de fecha 01-10-1988 y de evaluación N° 674-89 de fecha 31-10-1989, emitida por Comisión Nacional de la Invalidez del Instituto Venezolano de los seguros Sociales y para lo cual se solicita a dicho instituto que envíe los recaudos pertinentes. Esta Prueba no fue admitida por impertinente

    Igualmente la parte demandada solicita que se remita del Juzgado 2º del Municipio Guanare de este Primer Circuito Judicial, copia certificada del expediente Nº 0252-10, que contiene el juicio de desalojo seguido por E.P.D.M. contra E.J.P..

    También esta prueba se le negó su admisión por impertinente; así como la relativa a la prueba técnica de experticia para determinar si esas las mejoras realizadas en el inmueble por su naturaleza, son menores o mayores y que determine la vida útil y la depreciación, así como el estado de deterioro por el uso o conservación de una puerta de hierro con marco y la colocación dentro, salida al cuarto frío del local comercial, del frisado y mezclillado de paredes externas del local comercial, la fabricación de dos columnas, piso rústico que está ubica en la parte de atrás donde está el hidroneumático y la cava cuarto del local, platabanda del local, los 28 mts2 de miso de granito, tres gradas en la entrada del local comercial.

    2) Promovió las siguientes facturas que también acompañó la parte demandada:

  3. Factura de fecha 04-01-1993 emitida por la firma comercial Granitería Táchira por Bs. 78.700,oo, para probar que el piso de granito presentado al cobro fue pagado por el demandado.

  4. Factura N° 0202 de fecha 24-03-1993 emitida por la firma comercial Granitería Táchira, por la cantidad de 21.800 Bs. Con la finalidad de probar que sobre el piso de la platabanda del local fue pagado por lo tanto de ordenarse el pago de la autorización de fecha 24-03-1993, se estaría incurriendo en pago de lo indebido ya que fue pagado en su oportunidad.

    El Tribunal le niega valor probatorio a estas facturas, ya que durante el probatorio no fueron ratificadas por sus emitentes según los medios establecidos en la Ley.

    3) Las siguientes letras de cambio para demostrar que las mismas, fueron emitidas por la parte actora, aceptadas por la demandada, a favor del demandante para cancelar las mejoras realizadas en el inmueble arrendado, de las siguiente características: a) La exigible el 30-03-1993, por la cantidad de veintidós mil quinientos Bolívares (Bs. 22.500,oo); la emitida el 30-12-1993, por Bs. 22.500,oo a la orden de J.E.P.; y la exigible en fecha 31-12-93, por Bs. 150.000,oo, que hacen un total de Ciento Noventa y Cinco Mil (Bs. 195.000,oo).

    Los referidos instrumentos fueron negados por la parte actora en su contenido y firma, y promovida la prueba de cotejo por la parte demandada, fue realizada por los expertos, ciudadanos L.J.C., Rafal Albornoz y Azarís Carrero, quienes en su dictamen concluyeron: que las referidas letras de cambio fueron ejecutadas por la misma persona, quien suscribió los documentos señalados es decir la ciudadana E.P.D.M.; y solicitada la respectiva aclaratoria, dichos expertos determinan que el librador de dichas letras es el demandante, ciudadano J.E.P..

    Ahora bien, la parte demandante le ha impugnado la validez legal a dichos instrumentos por cuanto no pueden servir de prueba del pago de las mejoras reclamadas realizadas en el inmueble, ya que las letras de cambio son títulos autónomos que por su naturaleza no están causados, y siendo así, le correspondía a la parte demandada demostrar la obligación o causa subyacente, esto es que estaban destinadas al pago de dichas mejoras, lo cual no ocurrió en autos.

    Ahora bien, respecto a la obligación subyacente que puede oponer el demandado a su demandante en base a efectos de comercio, establece el artículo 425 del Código de Comercio que las personas demandadas en virtud de la letra de cambio no pueden oponer al portador excepciones fundadas en sus relaciones personales con el librador o con los tenedores anteriores a menos que la transmisión haya sido hecha como consecuencia de una combinación fraudulenta.

    Al respecto, en Venezuela rige un doble sistema de excepciones en materia cambiaria: Las excepciones propiamente cambiarias, es decir las que tienen su fundamento en los vicios formales del titulo (artículo 411 del Código de Comercio) y las excepciones fundadas sobre relaciones personales (artículo 425 del Código de Comercio). Todas las excepciones mencionadas, las propiamente cambiarias y las personales, como excepciones procesales que son, deben ser alegadas y probadas por la persona que pretende ser liberado de la obligación; ello porque, la letra de cambio es un titulo lo que debe entenderse que prescinde de la causa determinante de su emisión, pero sin extinguirla. Dicha causa permanece ahí como subyacente, pero no es tomada en cuenta. La letra de cambio es autónoma, independiente, abstracta, se basta a si misma, no necesita de documentos que lo respalden para que pueda tener fuerza jurídica

    Lo anterior queda igualmente reforzado por el artículo 121 del Código de Comercio, específicamente en su encabezamiento, el cual establece: Cuando el acreedor recibe documentos negociables en ejecución del contrato o en cumplimiento de un pacto accesorio al contrato de que proceda la deuda, no se produce novación.

    Esto implica que en materia mercantil, cuando en la ejecución o con ocasión de una negociación, se reciben documentos negociables, la obligación primitiva no se extingue y por ello subsisten paralelamente la primitiva obligación y la nueva obligación contenida en los documentos negociables.

    Así lo ha sostenido igualmente la casación venezolana, en una de cuyas decisiones la Sala de Casación Civil en sentencia de fecha 11-09-1997, expediente Nro. 96306, estableció:

    … Es lo que sucede con la letra de cambio. Existe una relación fundamental, causal. Por ejemplo ¿Qué contrato habrá cuando el vendedor de una casa comercial le vende una nevera comercial a crédito a un comerciante? Un contrato de compra venta a plazo. ¿Cuál es la obligación del comprador? Pagar el saldo del precio en el término convenido. Pero si como pacto accesorio a este contrato o en ejecución del mismo, conviene el comprador en aceptar letras de cambio libradas contra él y en beneficio del vendedor, ¿Qué sucedería ordinariamente si esta operación se realiza en materia civil? Que hay una novación, que se extingue el contrato de compra venta y ha surgido un nuevo contrato simplemente cambiario; pero nuestra ley mercantil dice que a pesar de que surja una nueva obligación, no hay extinción de la primera, sino que coexisten la obligación causal, o sea el contrato de compra venta y la obligación cambiaria, o sea este pacto accesorio mediante el cual el comprador acepta estas letras de cambio que el vendedor ha librado a cargo del comprador. Como coexisten la obligación primitiva y la obligación cambiaria, mientras no esté extinguida esta ultima, o sea, mientras no sean pagadas las letras de cambio, el acreedor de este contrato de compra venta tiene dos acciones, o la acción derivada del contrato de compra venta, de ejecución y resolución del contrato o una acción cambiaria por el pago de dichas letras. Si el deudor las paga al acreedor, quedan extinguidas la relación cambiaria y la relación causal; pero si el deudor no las paga, el acreedor puede escoger entre ejercer la acción cambiaria o ejercer la acción derivada del contrato de compra venta…

    Corolario de lo expuesto, no habiendo demostrado en autos la parte demandada de conformidad con los artículos 425 del Código de Comercio y 1.354 del Código Civil, la obligación subyacente, esto es que, las referidas cambiales estaban destinadas a cancelar las mejoras realizadas por el demandante en el inmueble arrendado, en consecuencia el Tribunal no les confiere mérito probatorio a dichos efectos de comercio.

    Así se resuelve.

    4) Con relación al recibo y presupuesto por Bs. 265,14 Bolívares Fuertes, de fecha 12-06-1992, suscrito por el ciudadano J.C.R. y la ciudadana E.D.P., donde declara dicho ciudadano que ha recibido el contrato de construcción de un local de su legítima propiedad ubicado en la calle 9 al lado de la casa Nº 13-48, propiedad de los hermanos Torres Díaz, en lo cual terminó de construir en fecha 12-06-92, en la cual queda insertada en el presupuesto entregado a la ciudadana E.D.M., declara haber dado por concluido totalmente habitable, y cancelado de parte de dicha ciudadana Bs. 265.146,oo para construcción.

    A estos fines, en la oportunidad legal, compareció dicho ciudadano, quien procedió a ratificar dicho documento, tanto en su contenido como en su firma; y fue repreguntado por la parte actora en los siguientes términos:

    PRIMERA REPREGUNTA: ¿Diga el testigo donde esta ubicado el local a que hace referencia el recibo o documento que el reconoció? Respondió: esta al frente de la placita A.B.. SEGUNDA REPREGUNTA: ¿Diga el testigo en que año entregó o terminó el local a que se refiere el documento? Respondió: es difícil que me pueda recordar eso fue hace como veinte años, pero eso esta en el documento, hay esta la fecha de la culminación de la obra y el presupuesto. TERCERA REPREGUNTA: ¿Diga el testigo en cuanto tiempo aproximadamente construyó el local? Respondió: tampoco me acuerdo, eso depende de cuánto le deban a uno, aunque eso se puede sacar de la fecha del presupuesto y la terminación de la obra. CUARTA REPREGUNTA: ¿Diga el testigo si en esa construcción realizó una puerta de hierro con marco y la colocó dentro del local? Respondió: no yo no le hice nada de herrería. QUINTA REPREGUNTA: ¿Diga el testigo si realizó el frisado y el mezclillado de las paredes externas del local? Respondió: yo se que le construí parte de las paredes y se las frise, pero no recuerdo sin esas se las frise, pero en el presupuesto que esta hay, esta todo especificado. SEXTA REPREGUNTA: ¿Diga el testigo si fabrico o realizó dos columnas que soportan el portón tipo Santamaría del local? Contestó: en verdad de eso no me acuerdo, le hice las columnas para la estructura, le hice la columna para la segunda planta, hice las columnas las estructurales, pero no la de la Santamaría, lo normal de eso es que una Santamaría se coloca dentro de la distancia o del grande que sea, para el trabajo que yo realice las bases estructurales, pero supongamos que yo voy hacer esta para que necesito otras columnas. SÉPTIMA REPREGUNTA: ¿Diga el testigo si realizó un piso rustico de aproximadamente de 18m2 en la parte trasera del local? Respondió: no yo no le eche concreto a eso, yo solo hice los pisos de concreto del local. OCTAVA REPREGUNTA: ¿Diga el testigo si construyó en la platabanda del local un piso de cemento de aproximadamente 146 m2? Respondió: o sea la cantidad no la recuerda pero en el presupuesto esta la cantidad que yo hice. NOVENA REPREGUNTA: ¿Diga el testigo si realizo o construyó un piso de granito de aproximadamente 28 m y tres gradas o escalones que sirve de piso interno en la entrada de local ubicado entre la acera y el local? Contestó: no yo no hice nada de granito, hice las bases para el piso de granito que es diferente. DÉCIMA REPREGUNTA: ¿Diga el testigo si construyó o realizó un piso de de aproximadamente 69 m2 del piso interno del local? Respondió: no, no hice nada de granito.

    Además dicho testigo fue promovido a los fines de someterlo a los siguientes particulares por acta de fecha 03-06-2010, de la siguiente manera:

    El Testigo J.C.R., al ser interrogado respondió de la siguiente manera: PRIMERA PREGUNTA: ¿Diga la testigo si el local construido por usted estaba apto para habitar u ocupar y que no necesitaba hacer mejora para su funcionamiento? Respondió: de verdad que el local estaba terminado en un noventa por ciento (90), lo que le quedaba faltando fueron las rejas Santamaría y, no se le había puesto porque tenían que colocar el granito. SEGUNDA PREGUNTA: ¿Diga la testigo si con ocasión de la terminación del local este quedo frisado en su totalidad, con piso, platabanda, aguas negras, aguas blancas? Respondió: si como yo digo en un noventa por ciento quedo terminado. TERCERA PREGUNTA: ¿Diga la testigo si fue la ciudadana E.P.D., quien le pago la construcción de dicho local? Respondió: si.

    Como se puede evidenciar de las repreguntas formuladas a dicho testigo, no declara conforme al documento que ratificó pues responde vagamente y no sabe a ciencia cierta sobre los siguientes hechos sobre los cuales se le inquiere: no sabe cuando entregó o terminó el local que dice construyó; tampoco se acuerda cuando hizo la obra, ni en que tiempo la construyó; no sabe si realizó el frisado de la pared, lo que sabe es que construyó parte de las paredes, pero tampoco determina que específicamente fue lo hecho, tampoco hizo piso rústico en la parte trasera del local; tampoco tiene conocimiento de haber construido la platabanda del local o un piso de cemento de 146 mts2.

    En consecuencia, se desechan las declaraciones rendidas por el mencionado testigo.

    B) Prueba de Informes, requeridas al Instituto Venezolano del Seguro Social así como al Juzgado Segundo del Municipio Guanare, las cuales no fueron admitidas por el Tribunal a quo por lo motivos expuestos en el sentencia interlocutoria de fecha 21-05-2010.

    Respecto a la prueba de informes, solicitando al Juzgado del Juzgado Segundo del Municipio Guanare para que informe el estado en que se encuentra la causa signada con el Nº 0252-10 que cursa ante ese tribunal para demostrar la cuestión prejudicial alegada en la contestación de la demanda. Este punto ya fue resuelto en el cuerpo de este fallo.

    C) Prueba de experticia para el supuesto negado que se declaren viciadas las autorizaciones por los razonamiento y fundamentos de derecho probados en el numeral 1 del escrito, pide se ordene practicar una experticia técnica en el local comercial donde funciona la empresa PESFERUDEMAR, ubicada en la calle 9 entre carrera 13 y 14 del Barrio La Arenosa, frente la Placita A.B. de esta ciudad de Guanare y que es objeto de controversia, para determinar, los valores reales de las supuestas mejoras., en los términos que indica. Para demostrar que las reparaciones (mejoras reclamadas) se corresponden con las reparaciones menores y que las mismas no pueden ser cobradas por el actor, por cuanto la cláusula contractual Quinta del contrato de arrendamiento, el arrendatario se obliga a realizarlas por su cuenta.

    Esta prueba no fue admitida a sustanciación.

    Ahora bien, analizadas las probanzas en autos, queda demostrado que la parte demandada dio en arrendamiento a la actora, un local comercial sito ubicado en la calle 9, entre carreras 13 y 14 del Barrio la Arenosa frente a la Plaza A.B., de esta ciudad de Guanare, estado Portuguesa, conforme al contrato de arrendamiento celebrado el día 11-08-2011, y posteriormente se convino un contrato complementario de arrendamiento, celebrado el día 20-10-1992, ampliando el lapso de duración del contrato por un lapso de cinco (5) años; y posteriormente ante el Juzgado Primero de Municipio Urbanos de este mismo Circuito Judicial el expediente Nº 907, ambas partes celebran un acuerdo transaccional, que es homologado el 05-11-1996, donde el actor renuncia a su derecho de uso, goce y disfrute de la casa de habitación familiar, referida en los contratos, dejando a salvo su derecho exclusivo de arrendar el local comercial por un lapso de cinco (5) años a partir del día en el que se venza el término estipulado y vigente a que se contraen los documentos de fechas 11-08 y 20-10, ambos de 1992, pero dejándose siempre a salvo lo relativo a las mejoras efectuadas por el señor J.E.P. en dicho local comercial, antes de esta fecha y que han sido autorizadas, previo avalúo por la propietaria; entrando en vigencia dicha cláusula a partir del 15-01-1997.

    La parte actora, reclamó la cancelación de las siguientes mejoras realizadas en el inmueble arrendado: 1) una puerta de hierro con marco y la colocación dentro, salida al cuarto frío del respectivo local comercial; 2) material comprado y mano de obra empleada en la colocación de todo el material en la parte posterior (ventanas, vidrios, hierros, poceta, tubería de aguas servidas, sifones, conectores internos del piso de agua potable y aguas servidas, porcelana/baldosa, un mesón de granito, desecho de escombros, entre otros accesotes inhescindibles que contiene las mejoras del local comercial. 3) Frisado y mezclillado de paredes externas, es decir, el revestimiento del friso de todas las paredes de todo el local comercial. Total frisado 6º metros2, 15 sacos de cemento, 2 sacos de cal; fabricación de dos columnas en donde se soportan los portones Santamaría en la parte delantera del local. Hacer o hizo piso rústico en la parte de atas (en donde está el hidroneumático la cava cuarto) del local 18 mets2, 5 sacos de cemento, 15 carretillas de granzón. 4) Sobre la platabanda del local un piso de cemento de 146 mts2, en virtud de que quedó mal hecha por el constructor y se filtraba, ergo, mi representado la usaba y disfrutaba ya que vivía en un apartamento de la arrendadora que queda al lado del local comercial; Un piso de granito de tres (3) gradas en la entrada del local comercial, esto es, entre la cera y el local 28 metros2 y 6) 69 mts2 de piso de granito internamente en todo el local comercial. 5) Un piso de granito de tres (3) gradas en la entrada del local comercial, esto es, entre la cera y el local, 20 mts2. 6) Sesenta y nueve metros cuadrados (69 mts2 mts) de piso de granito internamente en todo el local comercial a Bs. 1.100; y solicitó durante el probatorio una experticia para demostrar el precio actual de dichas mejoras, incluyendo los materiales y la mano de obra empleada en la construcción y los expertos designados, concluyeron en su dictamen que las referidas mejoras realizadas por el actor en el referido local comercial, tiene un precio actual del orden de Bolívares Setenta y Dos Mil Cuatrocientos Cuarenta y Dos Bolívares con Sesenta y Cuatro Céntimos (Bs. 72.442,64).

    Esta experticia luego de ser analizada por el Tribunal fue desechada en razón de que no se avaluó las obras verdaderamente autorizadas por la parte demandada, como fue establecido en este fallo, cuales fueron las siguientes: 1) Hacer una puerta de hierro con marco y la coloque en el respectivo local. Dicha puerta será cancelada a precio avalúo en el tiempo que este a mi alcance. Firman E.p. y J.E.P..

    2) Cursante al folio 237, 1ª pieza de fecha 03-08-93.

    2.1) Frisar y mezclillar paredes externas del local. Total frisado 60 metros cuadrados a Bs. 160, 15 sacos cemento a 295 cada uno, 2 sacos cal Bs. 120 c/u. de las mismos según factura anexa Bs. 6.300,oo.

    2.2) Fabricar dos columnas en la parte delantera del loca, costo de las mismas según factura anexa Bs. 6.300,oo.

    2.3) Hacer piso rústico en la parte de atrás del local. 18 mts2 a 239 c/u, 5 sacos de cemento a Bs. 295 c/u, 15 carretillas de granzón a Bs. 50 cada una. Dichas mejoras llevan sus respectivas facturas ajustadas a lo real para ser reconocidas a precio de avalúo en el tiempo que este a mi alcance. Dichas mejoras llevan sus respectivas facturas ajustadas a lo real, para ser reconocidas a precio de avalúo en el tiempo que este a mi alcance.

    2.4) Autorización del 24-3-1993 (folio 244 1ª pieza).

    Para realizar sobre la platabanda del local de mi propiedad el cual le tengo alquilado un piso de cemento de 146 m2, el cual me comprometo a cancelarlo a precio de avalúo en el tiempo oportuno con su respectiva factura.

    En virtud de ello, esta superioridad, no le confirió mérito probatorio a dicha experticia, por las razones expuestas en el cuerpo de este fallo.

    Ahora bien, la parte demandada, rechaza el cobro de las mejoras realizadas en el inmueble arrendado con base a que las obras realizadas por su naturaleza, constituyen reparaciones menores de conformidad con el primer aparte del artículo 1.586 del Código Civil, pero en este caso, considera esta superioridad, que los trabajos o construcciones realizadas por el arrendador, son esencialmente mejoras necesarias en beneficio del inmueble, y siendo las mismas debidamente autorizadas, está obligada a cancelarlas a precio actual por así haberlo convenido en la referida transacción y ello es ley entre las partes de conformidad con el artículo 1.160 ejusdem. Así se declara.

    En cuanto al alegato de la parte demandada en el sentido que canceló mediante las referidas cambiales por un monto global de Ciento Noventa y Cinco Mil Bolívares (Bs. 195.000,oo), equivalente a Ciento Noventa y Cinco Bolívares Fuertes (Bs.f 195,oo) las mejoras realizadas por el arrendador en dicho inmueble, ello no quedó demostrado plenamente, ya que dichas cambiales fueron desechadas del proceso al no haberse demostrado que las mismas estaban destinadas al pago de mejoras acorde con el artículo 425 del Código de Comercio, como reza en este fallo.

    Con relación a los alegatos de la actora de que la arrendadora se niega a recibir los canones de arrendamientos a partir del 12-01-2005, de que la demandada incurrió en simulación de venta al enajenarlo a la ciudadana D.R.E. por documento registrado el 15-12-2009, el Tribunal observa que tales hechos resultan impertinentes a la propia naturaleza del fondo del presente juicio que trata de reclamo de mejoras y por otra parte, tampoco consta en autos que la demandada haya dado en venta el inmueble arrendado; y en el supuesto negado que ello fuere así, en nada mediatiza la presente acción ni influye sobre las pretensiones esgrimidas por la parte demandada en el presente juicio.

    Precisado lo anterior y en virtud que la experticia presentada por los expertos C.V.C., G.R. y R.E.O., fue desechada del proceso por cuanto se extralimitó, al avaluar las construcciones o mejoras realizadas por el actor que no fueron autorizadas, en consecuencia, en la dispositiva del fallo se acordará una experticia que será realizada por un experto designado por las partes, o en su defecto por el Tribunal para que proceda a avaluar las mejoras o bienhechurías realizadas en el inmueble arrendado de acuerdo a las autorizaciones dadas por la demandada, especialmente sobre las siguientes obras:

    1) Hacer una puerta de hierro con marco y la coloque en el respectivo local

    2) Frisar y mezclillar paredes externas del local. Total frisado 60 metros cuadrados a Bs. 160, 15 sacos cemento a 295 cada uno, 2 sacos cal Bs. 120 c/u.

    3) Fabricar dos columnas en la parte delantera del local.

    4) Hacer piso rústico en la parte de atrás del local. 18 mts2 a 239 c/u, 5 sacos de cemento a Bs. 295 c/u, 15 carretillas de granzón a Bs. 50 cada una.

    5) Realizar sobre la platabanda del local de mi propiedad el cual le tengo alquilado un piso de cemento de 146 m2.

    A los fines del presente avalúo el experto designado, deberá determinar el precio actual de estas obras o mejoras, precisando el valor efectivo y actual de los materiales empleados en la construcción de las mismas, según las fuentes u organismos que provean los referenciales tomados, el valor actual de la mano de obra empleada en la construcción o realización de dichas mejoras en base a los salarios oficiales de la contratación colectiva.

    Así se juzga.

    En razón de que el avalúo acordado que realizará el experto designado lo hará tomando en cuenta el precio actual de todos los elementos mencionados para el momento de la presentación del respectivo dictamen, por consiguiente, no ha lugar a la petición de indexación o corrección monetaria, solicitada por la parte demandante. Así se decide.

    Con relación a los alegatos formulados por las partes, estando los mismos analizados y comprendidos en el cuerpo del fallo, el Tribunal considera innecesario su estudio.

    Con fundamento en lo expuesto se declara sin lugar la apelación de la parte actora y parcialmente con lugar la formulada por la parte demandada. Así se establece.

    DECISION

    En fuerza de las anteriores consideraciones este Juzgado Superior Civil, Mercantil, Bancario y del T.d.P.C. de la Circunscripción Judicial del estado Portuguesa, administrando Justicia, en nombre de la República y por autoridad de la Ley, declara Parcialmente Con Lugar, la pretensión de cobro o reembolso de mejoras realizadas en el inmueble arrendado, incoado por el ciudadano J.E.P., contra la ciudadana E.P.D.M., ambos identificados.

    En consecuencia, a los fines de determinar el valor de las mejoras realizadas por el actor en el inmueble propiedad de la demandada, ya especificadas y debidamente autorizadas por la demandada, se acuerda una experticia complementaria del fallo que será realizada por un experto designado por las partes, o en su defecto por el Tribunal, para que proceda a avaluar las mencionadas mejoras realizadas en el mencionado local comercial precisando el valor efectivo y actual de los materiales empleados en la construcción de las mismas, según las fuentes u organismos que provean los referenciales tomados, el valor actual de la mano de obra empleada en la construcción o realización de dichas mejoras en base a los salarios oficiales de la contratación colectiva. Los honorarios del experto serán cancelados de por mitad por las partes.

    Se declara sin lugar la apelación de la parte actora y parcialmente con lugar, la formulada por la parte demandada y queda confirmada pero modificada en los términos expuestos, la sentencia proferida por el Juzgado Segundo Accidental del Municipio Guanare del Primer Circuito Judicial del estado Portuguesa de fecha 17-06-2013.

    No hay condenatoria en costas por la naturaleza del fallo.

    Publíquese, regístrese, déjese copia y remítase las actuaciones pertinentes al Tribunal de la causa.

    Dictada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Tribunal, en Guanare, al primer día de Octubre de dos mil trece. Años: 202° de la Independencia y 154° de la Federación.

    El Juez Superior Civil

    Abg. R.E.D.C..

    La Secretaria

    Abg. Soni Fernández de Pagliocca.

    En la misma fecha se publicó, siendo las 11:00 a.m. Conste.

    Stria.

    .

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