Decisión nº 8 de Juzgado Superior Segundo Civil, Mercantil, Transito, Trabajo y Protección del Niño y del Adolescen de Tachira, de 30 de Abril de 2014

Fecha de Resolución30 de Abril de 2014
EmisorJuzgado Superior Segundo Civil, Mercantil, Transito, Trabajo y Protección del Niño y del Adolescen
PonenteAura María Ochoa Arellano
ProcedimientoNulidad De Contrato De Arrendamiento

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

EN SU NOMBRE

JUZGADO SUPERIOR SEGUNDO EN LO CIVIL, MERCANTIL, DEL TRÁNSITO Y BANCARIO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO TÁCHIRA

DEMANDANTE: A.E.D.T., venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° V-5.654.958, domiciliada en el Municipio Torbes del Estado Táchira.

APODERADOS: F.R.A. y A.Z., inscritos en el INPREABOGADO bajo los Nos. 62.910 y 75.261, en su orden.

DEMANDADA: E.R.B.d.D., venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° V-3.194.574, domiciliada en el Municipio Torbes del Estado Táchira.

APODERADO: L.J.V.B., titular de la cédula de identidad N° V-13.973.094 e inscrito en el INPREABOGADO bajo el N° 111.334.

MOTIVO: Nulidad de contrato de arrendamiento. (Apelación a decisión de fecha 26 de julio de 2013, dictada por el Juzgado Tercero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Táchira).

I

ANTECEDENTES

Subieron las presentes actuaciones a esta alzada en virtud de la apelación interpuesta por la ciudadana A.E.D.T., asistida por el abogado B.L.O.R., parte demandante, contra la decisión de fecha 26 de julio de 2013 dictada por el Juzgado Tercero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Táchira.

Se inició el juicio por demanda interpuesta por la ciudadana A.E.D.T., asistida por el abogado A.R.T., contra la ciudadana E.R.B.d.D., por nulidad de contrato de arrendamiento. Manifestó en el libelo lo siguiente:

- Que ella es propietaria de unas mejoras construidas sobre un terreno propiedad de INAVI, ubicado en la vereda 10, número 12, San Josecito II, Municipio Torbes del Estado Táchira, las cuales consisten en un salón para local comercial con vigas de arrastre, columnas, placa piso y placa techo, con paredes de bloque frisadas, baño y puertas de hierro y pisos de cemento pulido, tal como se evidencia de contrato de obra que anexa marcado “A”.

- Que es el caso que la ciudadana E.R.B.d.D., sorprendiéndola en su buena fe, le arrendó el terreno anteriormente mencionado, siendo que el mismo era de INAVI y por lo tanto no se lo podía arrendar; hecho del que se enteró por oficio N° 067 que le dirigiera el Gerente Estadal de INAVI Táchira; todo lo cual se demuestra de las copias del referido contrato de arrendamiento y del oficio emanado de INAVI que anexa marcados “B” y “C”.

- Que es de resaltar que la ciudadana E.R.B.d.D. la demandó por cumplimiento del contrato de arrendamiento, obteniendo sentencia a su favor que hoy en día pretende ejecutar y que anexa marcada “D”.

- Que en su condición de contratante con la ciudadana E.R.B.d.D., jamás hubiese realizado operación alguna de no haber sido por las maquinaciones y artificios empleados por la demandada, quien a través de actuaciones dolosas logró su consentimiento a efectos de beneficiarse de algo que de hecho ni de derecho le corresponde.

- Que por las razones expuestas demanda a la ciudadana E.R.B.d.D., por nulidad de contrato, de conformidad con el artículo 1.154 del Código Civil, para que convenga o así sea declarado por el tribunal, en que el contrato de arrendamiento de fecha 24 de septiembre de 1999, anotado bajo el N° 19, tomo 219, antes señalado, es nulo de nulidad absoluta por no pertenecerle el inmueble arrendado a la demandada y por no tener cualidad alguna para arrendarlo como dolosamente lo hizo.

- Solicitó medida innominada a efecto de que se paralice la ejecución de la sentencia dictada por el Juzgado Primero de los Municipios San Cristóbal y Torbes de la Circunscripción Judicial del Estado Táchira, en fecha 28 de febrero de 2003, correspondiente al expediente N° 9422-03, de conformidad con el artículo 588 parágrafo primero del Código de Procedimiento Civil, por cuanto existe pleno y fundado temor de que la arrendadora ilegítima le siga causando daños al tratar de desalojarla de las mejoras que le pertenecen, lo que en definitiva le haría más gravosa la situación.

- Estimó la demanda en la cantidad de cinco millones cien mil bolívares (Bs. 5.100.000,00), equivalente actual a cinco mil cien bolívares (Bs. 5.100,00). (fs. 1 al 3, con anexos a los fs. 4 al 25)

Por auto de fecha 16 de abril de 2004, el Juzgado Tercero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de esta Circunscripción Judicial admitió la demanda y ordenó emplazar a la ciudadana E.R.B.d.D., a objeto de que diera contestación a la misma, dentro del lapso de veinte (20) días de despacho siguientes a su citación. Asimismo, decretó medida innominada de conformidad con el artículo 588 del Código de Procedimiento Civil, en el sentido de ordenar la paralización de la ejecución de la sentencia de fecha 28 de febrero de 2003, dictada en el expediente N° 9422-03 por el Juzgado Primero de los Municipios San Cristóbal y Torbes de esta Circunscripción Judicial. (f. 26)

Mediante sendas diligencias de fecha 25 de mayo de 2004, la ciudadana E.R.B.d.D., asistida de abogada, se dio por citada y otorgó poder apud acta a las abogadas D.d.M.S.J. y Y.B.G.. (fs. 28 y 29)

Por diligencia de fecha 4 de junio de 2004, la ciudadana A.E.D.T. confirió poder apud acta a los abogados F.R.A. y A.Z.. (f. 31)

A los folios 33 al 75 corren actuaciones relacionadas con la cuestión previa de cosa juzgada, opuesta por las apoderadas judiciales de la parte demandada con fundamento en el ordinal 9° del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, la cual fue resuelta por el tribunal de la causa mediante decisión de fecha 10 de octubre de 2005, en la que declaró sin lugar la misma.

Mediante escrito de fecha 25 de octubre de 2005, las apoderadas judiciales de la parte demandada dieron contestación de la demanda en los siguientes términos:

- Negaron, rechazaron y contradijeron a todo evento, en todas y cada una de sus partes, tanto en los hechos narrados como en el derecho invocado, la demanda incoada en contra su representada, pues la misma resulta temeraria, infundada y maliciosa al pretender que se declare la nulidad absoluta de un contrato que al momento de introducirse la demanda, se encontraba ya vencido y que además ya había sido conocido y valorado por otros tribunales que no encontraron en él irregularidad alguna que lo vicie de nulidad.

- Rechazaron, negaron y contradijeron que la demandante sea propietaria de unas mejoras construidas sobre un terreno propiedad de INAVI, ubicado en la vereda 10, N° 12, San Josecito II, Municipio Torbes del Estado Táchira, descritas en el libelo de demanda, según el contrato de obra que fue anexado al mismo, ya que en la cláusula tercera del contrato de arrendamiento cuya nulidad se solicita, quedó claramente establecido que las mejoras consistentes en el local comercial, construidas por la arrendataria por un costo de Bs. 1.650.000,00, equivalente actual a Bs. 1.650,00, quedarían para la arrendadora. Por lo tanto, su poderdante es la propietaria de dichas mejoras, propiedad que se consolidó una vez que el contrato de arrendamiento y su prórroga se vencieron en diciembre de 2002. Que tal cláusula fue la manifestación consensual de la voluntad de las partes, estando la demandante plenamente consciente de ello, ya que contó con la asesoría legal y jurídica de su hermana, quien fue la abogada encargada de redactar el contrato, por lo que no puede decir ahora que fue sorprendida en su buena fe u objeto de engaño por parte de su representada. Que por otra parte, la actora afirma ser propietaria de las mejoras, basándose en el contrato de obra que presenta, pero a éste deben hacérsele las siguientes objeciones: 1.-Tiene como fecha de autenticación el 29 de marzo de 2004, cuando la construcción de las mejoras tuvo lugar en 1999 y manifiesta que fue en marzo de 2003 cuando supuestamente se enteró que el terreno era de INAVI. Tampoco lo promovió como prueba en el juicio por cumplimiento de contrato sostenido por las mismas partes, iniciado en diciembre de 2002 y cuya sentencia definitivamente firme dictada el 06 de febrero de 2004, aún está por ejecutarse. 2.- Que cuando se afirma que las mejoras fueron construidas en junio de 1999, es porque existe contrato de obra de carácter privado, del que la demandante solicitó al constructor el reconocimiento del contenido y firma ante el Juzgado Primero de los Municipios San Cristóbal y Torbes de esta Circunscripción Judicial el 08 de marzo de 2004, pero que retiró intempestivamente el 23 de marzo de 2004, tal como consta en el expediente de solicitud N° 5460, que acompaña marcado “A”. 3.- Que lo que explica tal forma de actuar, es que el 06 de febrero de 2004 recayó sentencia con carácter de definitivamente firme en el juicio por cumplimiento de contrato incoado por su mandante, en el que la ciudadana A.E.D.T. resultó perdidosa y fue condenada a devolver el local arrendado, por no haber probado en las dos instancias ningún hecho que la favoreciera, ni derecho alguno sobre el bien objeto del litigio. 4.- Que al estudiar ambos contratos de obra, se aprecian ambigüedades y contradicciones que hacen dudar de su fiabilidad, a saber: En el contrato privado el ciudadano V.G.G. se identifica con la cédula N° V-17.372.398 y en el contrato autenticado con el N° V-11.372.398. El contrato privado fue suscrito por el mencionado ciudadano con la demandante y con la ciudadana Y.E.P., quien es prima de la contratante, señalándose que él construiría dos (2) locales para ellas; y el contrato autenticado se firma entre el mencionado contratista y la actora, para construir por órdenes de ella un salón para comercio. En el contrato autenticado, el señor V.G. menciona que las mejoras fueron construidas sobre un lote de terreno propiedad de INAVI; y en el contrato privado nada señala al respecto. En cuanto al costo de las mejoras, el contrato privado señala la cantidad de Bs. 900.000,00 que tanto A.E.D.T. como Y.E.P. pagarían en cuotas semanales hasta terminar el trabajo, y el contrato autenticado indica que fue por la cantidad de Bs. 1.650.000,00 que la primera de ellas pagó a sus únicas expensas, obviando la participación de Y.E.P.. Por último, el contrato privado no hace referencia a linderos algunos, pero el contrato autenticado si los especifica, al mencionar los siguientes: frente, con calle pública; fondo, lateral del fondo; costado izquierdo, con áreas verdes propiedad de INAVI; linderos estos totalmente falsos, siendo los linderos reales los siguientes: frente, con calle pública; fondo, con platabanda de la vivienda propiedad de su mandante; costado izquierdo, con propiedad de A.G.; y costado derecho, con el otro local propiedad de su mandante. Que como puede observarse, al indicar los linderos en el documento autenticado no se mencionó que al fondo se encuentra la casa de su representada; siendo falso que los laterales sean áreas verdes. Que no se trata de un área verde aislada, sino que se trata de un área verde que dejó INAVI justo frente a la vivienda propiedad de su mandante, para el disfrute de otros derechos fundamentales, tales como el derecho al libre tránsito, derecho de acceso a las vías de comunicación, derecho a recibir luz solar, derecho a la paz ciudadana, derecho a la ampliación de su vivienda, derecho al libre desarrollo de la personalidad, derecho a la privacidad, entre otros.

- Rechazaron, negaron y contradijeron que su poderdante E.R.B.d.D. haya sorprendido la buena fe de la ciudadana A.E.D., ya que la idea de contratar no partió de aquélla sino de la actora, quien le propuso que ella y su prima se encargarían de la construcción de los locales para que se los diera en arrendamiento; esto porque el área de terreno se encuentra bien ubicada, en la calle principal de San Josecito. Que su poderdante accedió a arrendarles dichos locales una vez estuvieran construidos, dadas las dificultades económicas que atravesaba, aún a costa de la disminución de derechos que para ella y su familia significaba tal negociación. Que la Urbanización San Josecito data de aproximadamente treinta (30) años y fue edificada por INAVI en terrenos propios. Que en un primer momento en la zona en que se encuentra el inmueble, fue dejada una vereda que pasaba por todo el frente de las casas, a continuación áreas verdes frente a cada una de éstas que servía a su vez de retiro de la calle principal y, finalmente, la acera o la calzada o calle; pero con el tiempo tal vereda fue eliminada y los propietarios ampliaron sus casas hasta la calle, sirviéndose para ello de la ocupación del área verde, en procura primero de un bienestar físico familiar y luego, ante la crisis económica, para instalar locales comerciales que les brindaran un mejor sustento económico, bien al usarlos ellos mismos o darlos en alquiler, todo ello con pleno conocimiento de INAVI y sin que hasta la presente fecha tal institución haya ejercido recursos legales en su contra ni prohibitivos de esta situación. Que de esto se infiere que la situación en que se encuentra E.R.B.d.D. no se circunscribe a ella sola, sino que es común a todos los que allí residen, por lo que mal se puede concluir que haya actuado de mala fe. Que al haber actuado en consecuencia y visto que INAVI no ha hecho oposición a esta situación, con el paso del tiempo todas estas personas se han convertido en poseedores precarios de buena fe; situación que no puede ser ajena y desconocida para la demandante, puesto que ella habita en ese sector desde hace muchos años. Manifestaron anexar marcado “B” y “C”, documento emanado de la Alcaldía en fecha 30 de septiembre de 2004 sobre medición de linderos, que permite apreciar la situación real de la vivienda de su poderdante, el cual indica que su lindero Este lo constituye la calle principal de San Josecito II, que es el frente de la propia vivienda, a partir del cual se eleva y se extiende hasta la calle el área verde en cuestión, y que por quedar a mayor altura que la casa ameritó la construcción de unas escalinatas para poder acceder a la calle, siendo el área verde restante el terreno donde se construyeron los dos locales. Que la Alcaldía está en pleno conocimiento de esta situación de los moradores del lugar con respecto a INAVI y, no obstante, no ha aplicado correctivo alguno al respecto; lo que permite afirmar que la costumbre se ha hecho Ley. Que convienen en el hecho cierto de que el área verde en discusión es de INAVI, pero que por las razones antes expuestas, mal puede aseverar la actora que fue sorprendida en su buena fe.

- Negaron, rechazaron y contradijeron que la ciudadana A.E.D.T. se haya enterado por oficio N° 067 emanado del Gerente Estadal de INAVI Táchira, que el terreno donde están construidas las mejoras sea propiedad de INAVI, ya que ella tenía conocimiento previo de ello desde el momento que contrató. Que lo que pasa es que en un primer momento el interés de la demandante fue el de tomar en arrendamiento el local, previendo que el mismo quedaría para la arrendadora; pero al transcurrir el tiempo y haber prosperado su negocio, surge el interés de apoderarse y quedarse con el local. De esta forma, cuando se venció la prórroga legal del contrato de arrendamiento en diciembre de 2002, dicha ciudadana se negó a desocupar y devolver el local, teniendo su mandante que demandarla por cumplimiento de contrato ante el Juzgado Primero de los Municipios San Cristóbal y Torbes, dando contestación de que había operado la tácita reconducción, alegato este desestimado por la juzgadora en la sentencia que corre en el cuaderno de medidas a los folios 19 al 55, la cual apeló, y estando en segunda instancia fue que promovió extemporáneamente el oficio N° 067 de fecha 13 de abril de 2003 emitido por INAVI, para informar al tribunal que el lote de terreno no era propiedad de su mandante, aún cuando insistía en la tácita reconducción. Que dicho oficio se dio como respuesta a una solicitud de la ciudadana A.E.D.T., por lo que resulta evidente que ya tenía conocimiento de que la referida área verde pertenecía a INAVI, evidenciándose que actuó a espaldas de su representada con el fin de registrar las mejoras, sin tomar en cuenta lo estipulado en el contrato de arrendamiento.

- Negaron, rechazaron y contradijeron que la ciudadana E.R.B.d.D. haya empleado maquinaciones, artificios y menos aún actuaciones dolosas para lograr el consentimiento de la demandante a los solos efectos de beneficiarse, las cuales, por otra parte, no especificó en el libelo para que su representada pudiera ejercer adecuadamente el derecho a la defensa, causándole indefensión.

- Negaron, rechazaron y contradijeron lo afirmado por la actora, que de hecho ni de derecho le corresponde a su poderdante el inmueble objeto del contrato, pues de lo antes expuesto se puede apreciar que sí le corresponde según el propio contrato de arrendamiento que establece que las mejoras quedarían para la arrendadora, siendo lo convenido contractualmente ley entre las partes; así como por el derecho de preferencia sobre las mejoras, por ser la propietaria de la vivienda cuyo frente es obstaculizado por éstas.

- Negaron, rechazaron y contradijeron la nulidad del contrato fundamentada por la demandante en el artículo 1.154 del Código Civil, es decir, fundamentada en el dolo, ya que éste no existió, siendo dicho contrato perfectamente válido por cuanto no adolece de vicio alguno.

- Negaron, rechazaron y contradijeron que el contrato de arrendamiento de fecha 24 de septiembre de 1999, anotado bajo el N° 19, tomo 219, sea nulo de nulidad absoluta. Adujeron que dicho contrato se ejecutó totalmente por haberse extinguido su lapso de duración e incluso, el de su prórroga legal, es decir, cumplió su cometido, ya que la arrendadora percibió los correspondientes cánones de arrendamiento y la arrendataria hizo uso del inmueble arrendado sin perturbación alguna. Que el hecho de que el terreno sobre el que se construyeron las mejoras sea de INAVI, en nada perjudicó a la arrendataria durante el tiempo que duró el contrato de arrendamiento y su prórroga legal, pues disfrutó de los beneficios del mismo, instaló y vio crecer su negocio, hizo clientela, un punto comercial, sin que en ningún momento fuera perturbada por INAVI en su carácter de propietario del terreno. En otras palabras, se cumplió el espíritu del contrato a tenor de lo dispuesto en el artículo 1.579 del Código Civil. Que por otra parte, en marzo de 2003, momento en que la demandante manifiesta haber tenido conocimiento de que INAVI era el propietario del terreno, lo que la hizo pensar que mejor no hubiera contratado, el contrato ya había culminado tal como lo dejó establecido la referida sentencia judicial definitivamente firme.

- Negaron, rechazaron y contradijeron que la demandada no tuviera cualidad alguna para arrendar y mucho menos que sea arrendadora ilegítima, dado que nuestra legislación no autoriza ni prohíbe el arrendamiento de la cosa ajena. Que, además, su mandante y su familia son las personas afectadas directamente por la celebración del contrato de arrendamiento, pues la ubicación de las mejoras sobre las que versa el mismo constituye la ubicación frontal de su vivienda y gozaban de la posesión de dicha área; por lo tanto, son quienes debían autorizar y expresar su voluntad en el contrato.

- Negaron, rechazaron y contradijeron que se le haya causado daños a la demandante, sobre todo al tratar de desalojarla de las mejoras que le pertenecen, como lo afirma en el libelo; así como que ésta tenga o tuviere una situación gravosa. Que según el artículo 1.264 del Código Civil, las obligaciones deben cumplirse exactamente como han sido contraídas y el deudor es responsable de daños y perjuicios en caso de contravención. Y en este caso, es la arrendataria hoy accionante, quien una vez expirado el contrato, incumple su obligación de entregar el inmueble a la arrendadora.

- Rechazaron, negaron y contradijeron la estimación de la demanda en la cantidad de cinco millones cien mil bolívares (Bs. 5.100.000,00), equivalente actual a Bs. 5.100,00, pues la actora no indica en el escrito libelar el fundamento de hecho ni de derecho para tal estimación, máxime cuando en el contrato objeto del juicio se establece que las mejoras tienen un costo de un millón seiscientos cincuenta mil bolívares (Bs. 1.650.000,00), equivalente actual a Bs. 1.650,00, y el canon de arrendamiento mensual fue por la suma de ochenta mil bolívares (Bs. 80.000,00), equivalente actual a Bs. 80,00. (fs. 76 al 89)

Mediante escrito de fecha 17 de noviembre de 2005, el apoderado judicial de la parte demandante promovió pruebas. (fs. 105 al 107, con anexos a los fs. 108 al 112)

En fecha 21 de noviembre de 2005, promovieron pruebas las apoderadas judiciales de la parte demandada. (fs. 114 al 117, con anexos a los fs. 118 al 123)

Por sendos autos de fecha 30 de noviembre de 2005, el Tribunal de la causa admitió las pruebas presentadas por las representaciones judiciales de ambas partes. (fs. 125 y 126)

A los folios 129 al 131, 134 al 138 y140 al 154 corren las testimoniales de los ciudadanos I.C., F.R.B.S., M.Y.P.Á., C.I.C.d.M., Y.N.G., R.B.R., C.E.V. y M.d.C.C.d.R..

A los folios 156 al 159 rielan actas de inspecciones judiciales practicadas por el Tribunal de la causa en fecha 14 de diciembre de 2005.

Mediante diligencia de fecha 16 de enero de 2006, las apoderadas judiciales de la parte demandada consignaron informe expedido por la Alcaldía del Municipio Torbes del Estado Táchira. (fs. 167 al 184)

A los folios 185 al 202 cursan escritos de informes presentados por los apoderados judiciales de ambas partes en fecha 29 de marzo de 2006; así como las observaciones escritas presentadas en fecha 11 de abril de 2006, por las apoderadas judiciales de la parte demandada.

A los folios 222 al 234 corre la decisión de fecha 26 de julio de 2013, relacionada al comienzo de la presente narrativa.

Por diligencia de fecha 4 de febrero de 2014, la demandante A.E.D.T., asistida de abogado, apeló de la referida decisión (f. 237); y por auto de fecha 11 de febrero de 2014, el Juzgado de la causa acordó oír la apelación en ambos efectos y remitir el expediente al Juzgado Superior distribuidor. (f. 238)

En fecha 20 de febrero de 2014 se recibieron las actuaciones en este Juzgado Superior, como consta en nota de Secretaría (f. 240); y por auto de la misma fecha se le dio entrada al expediente y el curso de ley correspondiente. (f. 241)

En fecha 26 de febrero de 2014, este Tribunal dictó auto en el que observando que la presente causa se originó por demanda de nulidad de contrato de arrendamiento destinado a un uso comercial, la cual debe tramitarse por el procedimiento breve a tenor de lo establecido en el artículo 33 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, indicó que el lapso para dictar sentencia es el previsto en el artículo 893 del Código de Procedimiento Civil. (f. 242)

En fecha 14 de marzo de 2014 la demandante A.E.D.T., asistida por la abogada Frandina H.d.G., presentó escrito en el que reitera alegatos expuestos en la demanda, el cual no será considerado por esta alzada dado que en el procedimiento breve no está contemplado el acto de informes en segunda instancia. (Vid. Sent. N° 668 del 21 de octubre de 2008, Sala de Casación Civil). (fs. 243 al 246)

Por auto de fecha 14 de marzo de 2014 se acordó notificar a las partes del auto dictado el 26 de febrero de 2014, con la advertencia de que una vez conste en autos la práctica de la última de las notificaciones ordenadas, comenzaría a correr el término para dictar sentencia previsto en el artículo 893 del Código de Procedimiento Civil. (f. 247)

En fecha 14 de marzo de 2014 quedó notificada la demandante A.E.D.T. (fs. 250 al 251). Y en fecha 7 de abril de 2014, la demandada E.R.B.d.D. revocó el poder otorgado a las abogadas Y.B.G. y D.d.M.S.J. y confirió poder apud acta al abogado J.V.B.. (fs. 252 al 253)

II

MOTIVACIÓN PARA DECIDIR

La materia sometida al conocimiento de esta alzada versa sobre la apelación interpuesta por la ciudadana A.E.D.T., asistida por el abogado B.L.O.R., contra la decisión de fecha 26 de julio de 2013 dictada por el Juzgado Tercero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Táchira, mediante la cual declaró sin lugar la demanda interpuesta por ella contra la ciudadana E.R.B.d.D., por nulidad del contrato de arrendamiento suscrito ante la Notaría Pública Segunda de San Cristóbal, Estado Táchira, en fecha 24 de septiembre de 1999, bajo el N° 19, Tomo 219; y condenó en costas a la parte actora de conformidad con lo establecido en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil.

PUNTO PREVIO ÚNICO

IMPUGNACIÓN DE LA CUANTÍA DE LA DEMANDA

En el escrito de contestación de demanda (fs.88 y 89), la representación judicial de la parte demandada rechazó, negó y contradijo la estimación de la cuantía de la demanda efectuada por la parte actora en la cantidad de Bs. 5.100.000,00, equivalente actual a Bs. 5.100,00, por considerarla manifiestamente exagerada, aduciendo al respecto que en el contrato de arrendamiento objeto del presente juicio se estableció que las mejoras tienen un costo de Bs. 1.650.000,00, equivalente actual a Bs. 1.650,00, y el canon de arrendamiento mensual fue por la suma de Bs. 80.000,00, equivalente actual a Bs. 80,00.

Ahora bien, el artículo 38 del Código de Procedimiento Civil dispone:

Artículo 38.- Cuando el valor de la cosa demandada no conste, pero sea apreciable en dinero, el demandante la estimará.

El demandado podrá rechazar dicha estimación cuando la considere insuficiente o exagerada, formulando al efecto su contradicción al contestar la demanda. El Juez decidirá sobre la estimación en capítulo previo en la sentencia definitiva.

Cuando por virtud de la determinación que haga el Juez en la sentencia, la causa resulte por cuantía de la competencia de un Tribunal distinto, será éste quien resolverá sobre el fondo de la demanda y no será motivo de reposición la incompetencia sobrevenida del Juez ante quien se propuso la demanda originalmente. (Resaltado propio).

De la norma transcrita se infiere que cuando no conste el valor de la cosa demandada, pero ésta sea apreciable en dinero, el demandante podrá estimarla y, en todo caso, el demandado podrá rechazar la estimación cuando la considere insuficiente o exagerada, formulando su contradicción al contestar la demanda.

Al respecto, la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, en decisión Nº 303 del 12 de julio de 2011, reiterando criterio anterior, señaló:

En este orden de ideas, la Sala considera oportuno hacer mención al criterio sentado en relación a la impugnación de la cuantía estimada en la demanda, por considerarla exigua o exagerada, en sentencia N° 352, de fecha 15 de noviembre de 2004, caso: J.M.R.E. y otros, contra P.S.B. y otros, estableció lo siguiente:

...se limita la facultad del demandado a alegar un nuevo hecho, que la cuantía es reducida o exagerada y los motivos que lo inducen a tal afirmación; pudiendo, si lo considera necesario, sostener una nueva cuantía. No pareciera posible, en interpretación del artículo 38 del Código de Procedimiento Civil, que el demandado pueda contradecir la estimación pura y simplemente por fuerza debe agregar el elemento exigido como es lo reducido o exagerado de la estimación, en aplicación a lo dispuesto textualmente que ‘el demandado podrá rechazar la estimación cuando la considere insuficiente o exagerada’.

Por lo tanto, el demandado al contradecir la estimación debe necesariamente alegar un hecho nuevo, el cual igualmente debe probar en juicio, no siendo posible el rechazo puro y simple por no estar contemplado en el supuesto de hecho de la misma…

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(Expediente N° AA20-C-2011-000117)

En el presente caso, tal como antes se indica, la representación judicial de la parte demandada rechazó la estimación de la demanda por exagerada, aduciendo que tal estimación debe estar condicionada al valor de las mejoras establecido en el propio contrato de arrendamiento de fecha 24 de septiembre de 1999 que se pretende anular, en el que se fijó el costo de las mejoras en la cantidad de Bs. 1.650.000,00 y el canon mensual de arrendamiento en la suma de Bs. 80.000,00. Al revisar dicho contrato, sólo a los efectos de establecer la cuantía de la demanda, se aprecia que la ciudadana E.R.B.d.D. dio en arrendamiento a A.E.D.T. un área de terreno que allí se describe, permitiéndole construir en ella un local comercial con un costo de Bs. F. 1.650,00, estableciendo un canon de arrendamiento mensual de Bs. F. 80,00, de los que se irían descontando a la arrendadora por concepto de la inversión hecha por la arrendataria, la cantidad de Bs. F. 60,00. Igualmente, quedó establecido que el lapso de duración del contrato sería por el tiempo necesario para que la arrendataria recuperara lo invertido, es decir, veintisiete (27) meses y quince (15) días. En consecuencia, considera esta sentenciadora que la cuantía de la presente demanda que pretende la nulidad del referido contrato de arrendamiento, debe ser establecida tomando en cuenta la suma de los cánones de arrendamiento correspondientes al tiempo de duración del contrato, es decir, la cantidad de Bs. 2.200.000,00, equivalente actual a Bs. 2.200,00. Así se decide.

PRONUNCIAMIENTO DE FONDO

Resuelto el anterior punto previo, pasa esta sentenciadora a pronunciarse sobre el fondo de la materia sometida a su consideración.

La ciudadana A.E.D.T. pretende se declare la nulidad del contrato de arrendamiento celebrado entre ella y E.R.B.d.D., según documento autenticado en la Notaría Pública Segunda de San Cristóbal, Estado Táchira, el 24 de septiembre de 1999, bajo el N° 19, Tomo 219 de los libros de autenticaciones. A tal efecto, aduce que ella es propietaria de las mejoras construidas sobre el lote de terreno propiedad de INAVI, objeto del contrato de arrendamiento, ubicado en la vereda 10, N° 12 de San Josecito II, Municipio Torbes del Estado Táchira, que consisten en un salón para local comercial con vigas de arrastre, columnas, placa piso y placa techo, con paredes de bloque frisadas, baño y puertas de hierro y pisos de cemento pulido, según se evidencia de contrato de obra autenticado en la Notaría Pública Cuarta de San Cristóbal, Estado Táchira, en fecha 29 de marzo de 2004, bajo el N° 04, Tomo 41 de los libros de autenticaciones. Que E.R.B.d.D. la sorprendió en su buena fe al celebrar dicho contrato, porque el terreno era de INAVI y por esta razón no podía dárselo en arrendamiento. Que se enteró de esta circunstancia mediante el oficio N° 067 que le fue dirigido por el Gerente Estadal de INAVI Táchira. Que la ciudadana E.R.B.d.D. la demandó por cumplimiento del referido contrato de arrendamiento, obteniendo sentencia a su favor que hoy en día pretende ejecutar. Que jamás hubiera contratado con E.R.B.d.D., de no haber sido por las maquinaciones y artificios empleados por ésta, quien a través de actuaciones dolosas logró su consentimiento a los solos efectos de beneficiarse de algo que de hecho ni de derecho le corresponde. Que por esta razón demanda a la ciudadana E.R.B.d.D. por nulidad del mencionado contrato de arrendamiento, con fundamento en lo establecido en el artículo 1.154 del Código Civil, para que convenga o así sea declarado por el tribunal, en que dicho contrato es nulo de nulidad absoluta, por no pertenecerle a la arrendadora demandada el inmueble arrendado y, en consecuencia, no tener cualidad alguna para arrendarlo como dolosamente lo hizo.

Las apoderadas judiciales de la demandada E.R.B.d.D., por su parte, contradijeron en todas y cada una de sus partes la demanda, aduciendo que la misma resulta temeraria, infundada y maliciosa al pretender que se declare la nulidad absoluta de un contrato que, al momento de introducirse la demanda, se encontraba vencido y ya había sido conocido y valorado por otros tribunales que no hallaron en él irregularidad alguna que lo viciara de nulidad. Negaron y contradijeron que la demandante sea propietaria de las mejoras construidas sobre el referido terreno propiedad de INAVI, por cuanto en la cláusula tercera del contrato de arrendamiento cuya nulidad se pretende, las partes convinieron que las mejoras consistentes en un local comercial, con un costo de Bs. 1.650.000,00, equivalente actual a Bs. 1.650,00, quedarían para la arrendadora E.R.B.d.D., pudiendo la arrendataria A.E.D.T., una vez instalado su fondo de comercio, devengar las ganancias de su ejercicio comercial. Que por lo tanto, la ciudadana E.R.B.d.D. es la propietaria de dichas mejoras, propiedad que se consolidó una vez vencido el contrato de arrendamiento y su prórroga legal en diciembre de 2002. Que el contrato de obra invocado por la parte actora como título de propiedad de las mejoras, tiene como fecha de autenticación el 29 de marzo de 2004, cuando ya había recaído sentencia definitivamente firme de fecha 06 de febrero de 2004, en el juicio por cumplimiento del referido contrato de arrendamiento incoado por su mandante, en el que la ciudadana A.E.D.T. resultó perdidosa y condenada a devolver el local arrendado, al no haber probado en las dos instancias hecho o derecho alguno que la favoreciera. Negaron, rechazaron y contradijeron que su poderdante haya sorprendido la buena fe de la ciudadana A.E.D.T., ya que la idea de contratar no partió de aquélla sino de ésta, quien propuso a su poderdante encargarse de la construcción del local en el área verde ubicada justo al frente de su casa, en la calle principal de San Josecito II, para que se lo diera en arrendamiento. Que la Urbanización San Josecito II fue construida por INAVI hace aproximadamente treinta (30) años, en terrenos propios, dejando en un primer momento una vereda que pasaba por todo el frente de las casas, a continuación áreas verdes frente a cada una de éstas que servían a su vez de retiro de la calle principal y, finalmente, la acera y la calzada o calle; pero que con el tiempo, tal vereda fue eliminada y los propietarios ampliaron sus casas hasta la calle, sirviéndose de la ocupación del área verde, para instalar locales comerciales que les brindaran sustento económico, bien al usarlos ellos mismos o darlos en alquiler, todo ello con pleno conocimiento de INAVI y sin que hasta la fecha esta institución haya ejercido recurso legal alguno en su contra para prohibir esta situación, que es común a los que allí residen. Y por cuanto INAVI no ha hecho oposición a la misma, los vecinos se han convertido con el paso del tiempo en poseedores precarios de buena fe, lo cual no es desconocido para la demandante, quien habita en el sector desde hace muchos años. Que la Alcaldía del Municipio Torbes también está en pleno conocimiento de la situación de los moradores del lugar con respecto a INAVI y tampoco ha aplicado correctivo alguno hasta el momento. Convinieron en que la mencionada área verde es de INAVI, indicando no obstante, que mal puede aseverar la actora que fue sorprendida en su buena fe, cuando ella no es ajena a la situación planteada por ser vecina del lugar. Que fue cuando venció la prórroga legal del contrato de arrendamiento en diciembre de 2002, que su poderdante tuvo que demandar a la ciudadana A.E.D.T. por cumplimiento del contrato de arrendamiento, por haberse negado a desocupar y devolver el local, juicio que corrió por ante el Juzgado Primero de los Municipios San Cristóbal y Torbes de esta Circunscripción Judicial, siendo a partir de allí que la mencionada ciudadana empezó a demostrar su interés en apropiarse del mismo. Negaron, rechazaron y contradijeron que la ciudadana E.R.B.d.D. haya empleado maquinaciones, artificios y actuaciones dolosas para lograr el consentimiento de la demandante a los solos efectos de beneficiarse, las cuales, por otra parte, no especificó en el libelo a los fines de su prueba en el juicio y para que su representada pudiera ejercer adecuadamente el derecho a la defensa. Indicaron que fue la propia actora quien se encargó de buscar la persona que construiría el local comercial, así como la abogada redactora del contrato de arrendamiento, que es su propia hermana, por lo que mal puede alegar ahora que su consentimiento estuvo viciado. Negaron, rechazaron y contradijeron la nulidad del contrato fundamentada por la demandante en el artículo 1.154 del Código Civil, es decir, en el dolo, pues éste no existió y, por ende, no procede declarar la nulidad de un contrato perfectamente válido que no adolece de vicio alguno. Que en el presente caso se trata de un contrato de arrendamiento que se ejecutó totalmente por haberse extinguido su lapso de duración e incluso, el de su prórroga legal, es decir, cumplió su cometido: la arrendadora percibió los correspondientes cánones de arrendamiento y la arrendataria hizo uso del inmueble arrendado sin perturbación alguna y sin que el hecho de que el terreno donde se construyó el local comercial sea de INAVI, la haya perjudicado en algo. Que por el contrario, se cumplió el espíritu del contrato a tenor de lo establecido en el artículo 1.579 del Código Civil. Negaron, rechazaron y contradijeron que la demandada no tuviera cualidad para arrendar y mucho menos que sea arrendadora ilegítima, aduciendo al respecto que nuestra legislación no autoriza ni prohíbe expresamente el arrendamiento de la cosa ajena y que, además, su representada era la autorizada para expresar su voluntad en dicho contrato de arrendamiento, pues la ubicación de las mejoras a que el mismo se refiere, constituye la proyección frontal de su vivienda y gozaba de la posesión sobre dicha área. Negaron, rechazaron y contradijeron que su poderdante haya causado daños a la demandante y que ésta tenga o tuviese una situación gravosa. Alegan que en el libelo de demanda la actora no señala en qué consisten dichos daños y que, además, está en completa desarmonía con lo pautado en el artículo 1.264 del Código Civil, pues en el presente caso no es su mandante la que incumplió los términos de la contratación, sino que es la demandante la que realmente está ocasionando daño con su retardo en la ejecución de las obligaciones que le corresponden, a tenor de lo pautado en el artículo 1.271 del Código Civil.

Circunscrito el tema a decidir, pasa esta juzgadora al conocimiento de mérito, para lo cual estima necesario efectuar algunas precisiones de orden legal y doctrinal.

Nuestro Código Civil, siguiendo la doctrina tradicional, organiza los requisitos de los contratos en dos grandes categorías, a saber: a) Requisitos de existencia, entre los cuales enumera el consentimiento, un objeto idóneo y una causa lícita (artículo 1.141); y b) Requisitos de validez, que serían la capacidad de los contratantes y la ausencia de vicios del consentimiento (artículo 1.142).

En cuanto a los requisitos de existencia del contrato, la ausencia de uno de ellos produce en principio, y de acuerdo con la doctrina clásica, la inexistencia o la nulidad absoluta del contrato, que puede ser invocada por cualquiera de las partes y por los terceros interesados y aún por el juez, de oficio, por tratarse de una cuestión de naturaleza jurídica. A falta de uno de estos elementos, la doctrina clásica dice que hay nulidad absoluta del contrato, inclusive para algunos autores, inexistencia del contrato. (MADURO LUYANDO, Eloy y PITTIER SUCRE, Emilio, Curso de Obligaciones, Derecho Civil III, Tomo II, Universidad Católica A.B., Caracas, 2002, p. 583).

En cuanto a los requisitos de validez del contrato, los mencionados autores señalan que la incapacidad de una de las partes o la existencia de algún vicio del consentimiento produce la nulidad relativa del contrato, la anulabilidad del contrato, acción que sólo puede ser intentada por la persona afectada por la ausencia de alguno de estos requisitos: el incapaz o su representante legal; la persona que incurrió en el vicio del consentimiento. Ni la otra parte, ni los terceros podrán intentar ninguna acción, porque su interés no ha sido lesionado por la ausencia del requisito de validez del contrato. Igualmente, indican que la anulabilidad del contrato está sujeta a un lapso especial de prescripción de cinco años, el cual no comienza a correr sino a partir de la fecha en que el incapaz deja de serlo o que la persona afectada haya descubierto la existencia del vicio del consentimiento, o éste haya cesado. (Ob. cit., p. 584).

La moderna doctrina establece que el principio de la apariencia de la validez de un acto jurídico debe conciliarse con el de la naturaleza general o particular del interés protegido para resolver las cuestiones relativas a los modos de operación de la nulidad absoluta y nulidad relativa. (MELICH-ORSINI, José, Doctrina General del Contrato, Editorial Jurídica Venezolana, Caracas, 1993, p. 295).

En este orden de ideas, cabe destacar que el principio de autonomía de la voluntad está limitado por el orden público y las buenas costumbres, tal como lo dispone el artículo 6 del Código Civil, según el cual “No pueden renunciarse ni relajarse por convenios particulares las leyes en cuya observancia están interesados el orden público o las buenas costumbres”.

La idea de orden público está referida a los valores y principios fundamentales sobre los cuales descansa la organización misma de la sociedad, se refiere al orden jurídico que debe existir entre los diversos valores y principios que rigen cada institución en particular. El orden público es una idea que va cambiando con el transcurso del tiempo, lo que pudiera ser contrario al orden público en un momento dado, puede dejar de serlo y pueden aparecer nuevos valores y principios que determinen la noción de orden público. Indica la doctrina que es imposible dar una definición general del orden público, pues para determinar si el mismo ha sido violado, es indispensable analizarlo en función de una institución jurídica determinada.

Por su parte, la noción de buenas costumbres alude a una moralidad pública. Toda sociedad tiene una moralidad pública, un conjunto de reglas éticas que constituyen la base de su civilización, aceptadas por la generalidad de sus integrantes. Las buenas costumbres implican una valoración ética de determinadas conductas, en función de la vida social y su reiterada aceptación por una sociedad determinada.

En cuanto a la anulabilidad del contrato proveniente de los vicios del consentimiento, específicamente del dolo, el Código Civil establece:

Artículo 1146.- Aquel cuyo consentimiento haya sido dado a consecuencia de un error excusable, o arrancado por violencia o sorprendido por dolo, puede pedir la nulidad del contrato.

Artículo 1.154.- El dolo es causa de anulabilidad del contrato, cuando las maquinaciones practicadas por uno de los contratantes o por un tercero, con su conocimiento, han sido tales que sin ellas el otro no hubiera contratado. (Resaltado propio)

Los mencionados autores patrios E.M.L. y E.P.S., han señalado al respecto:

(953) No basta que en el contrato existan o se configuren los elementos esenciales a la existencia del mismo, consentimiento, objeto y causa; tampoco es suficiente que se configure uno de los elementos esenciales a la validez del contrato como es la capacidad, también es necesario que el consentimiento otorgado por las partes sea válido.

El consentimiento válido implica que las manifestaciones de voluntad de las partes contratantes estén exentas de irregularidades, anormalidades o vicios que invaliden el consentimiento otorgado por ellas.

...Omissis…

La teoría de los vicios de consentimiento tiene por objeto determinar en primer término cuáles circunstancias son aquellas suficientes para invalidar dicho consentimiento, y en segundo lugar, estudiar los efectos que dichas circunstancias producen sobre el contrato celebrado por las partes.

…Omissis…

En la doctrina moderna las causas y circunstancias susceptibles de invalidar o anular el consentimiento reciben el nombre de vicios, terminología que ha sido adoptada de un modo casi unánime tanto por la legislación como por la jurisprudencia.

En general, los vicios del consentimiento son: el error, el dolo, y la violencia. (Resaltado propio)

(Curso de Obligaciones, Derecho Civil III, Tomo II, Universidad Católica A.B., Caracas, 2002, ps. 623-624)

Asimismo, señalan respecto al dolo, lo siguiente:

(983) El segundo de los vicios del consentimiento es el dolo, definido por la doctrina como el error provocado por las maquinaciones o actuaciones intencionales de una de las partes o de un tercero a fin de lograr que la otra parte se decida a contratar.

…Omissis…

VON TUHR define el dolo como “la conducta que intencionalmente provoca, refuerza o deja subsistir una idea errónea en otra persona, con la conciencia de que ese error tendrá valor determinante en la emisión de su declaración de voluntad”.

…Omissis…

(985) La doctrina es acorde en exigir como elemento fundamental del dolo la intención de engañar (animus decipiendi), es decir, la intención de provocar un error en la otra parte contratante capaz de inducirla a contratar.

…Omissis…

  1. REQUISITOS DEL DOLO

    (991) De la naturaleza y estructura del dolo, la doctrina ha logrado sistematizar sus condiciones, a saber:

    1. Una conducta intencional

      (992) Esa conducta intencional puede consistir en actuaciones positivas del agente, como maquinaciones, fraudes u otra conducta que consista en un hacer por parte del autor del dolo; o en actuaciones negativas, como guardar silencio, respecto a un criterio erróneo expresado por el otro contratante.

      1. Reticencia dolosa

      (993)Cuando el dolo consiste en actuaciones negativas, tales como el desarrollo de una conducta de no hacer o en guardar silencio, recibe en doctrina el nombre de reticencia dolosa.

      …Omissis…

      La doctrina ha señalado tres requisitos de carácter concurrente para que pueda existir la reticencia dolosa, a saber: a) Que el otro contratante no hubiese conocido ni tenido la posibilidad de conocer el error por otros medios sino sólo mediante la circunstancia silenciada; b) Que la parte reticente conociese el error de la otra parte y de todos modos guardase silencio; c) Que el error de la otra parte hubiese sido determinante de su consentimiento para contratar.

      …Omissis…

    2. El dolo debe ser causante

      (994) El dolo debe ser determinante de la voluntad de contratar de la otra parte, de modo que de haber sido conocido el error, el otro contratante no hubiese celebrado el contrato. El artículo 1154 de nuestro Código Civil exige que las maquinaciones han sido tales que sin ellas el otro no hubiere contratado.

      …Omissis…

    3. El dolo debe emanar de la otra parte contratante o de un tercero con su conocimiento

      (995) El dolo debe emanar de una de las partes contratantes o también de un tercero con el conocimiento de dicha parte. Si el dolo emana sólo de un tercero sin el conocimiento del otro contratante, la víctima del dolo no podrá pedir la nulidad del contrato. (Resaltado propio)

      (Obra citada, ps. 645 a 649).

      De lo antes expuesto se colige que lo que se pretende en la presente la demanda, es que se declare la nulidad relativa o anulabilidad del referido contrato de arrendamiento, con fundamento en el artículo 1.154 del Código Civil, por supuestas actuaciones dolosas de la demandada que llevaron a la demandante a otorgar su consentimiento para la celebración del mismo y que, de haberlas conocido, no hubiera contratado. Ahora bien, aún cuando la actora no explica en el libelo en qué consistieron tales actuaciones dolosas sino que se circunscribe al hecho de que el terreno sobre el que se construyeron las mejoras de las que dice ser propietaria, pertenece a INAVI y, en consecuencia, la demandada no tenía cualidad para dárselo en arrendamiento con el fin de beneficiarse de algo que de hecho ni de derecho le corresponde, pasa esta sentenciadora en atención al principio pro actione y bajo el principio de comunidad de la prueba, a analizar las pruebas traídas a los autos, teniendo en cuenta que de conformidad con lo establecido en los artículos 1.354 del Código Civil y 506 del Código de Procedimiento Civil, corresponde a la parte actora la carga de probar el dolo alegado.

      A.- PRUEBAS DE LA PARTE ACTORA

  2. Con el libelo de demanda presentó:

    1. - Documento autenticado por ante la Notaría Pública Segunda de San Cristóbal, Estado Táchira, el 24 de septiembre de 1999, bajo el N° 19, Tomo 219 de los libros de autenticaciones, corriente en copia simple a los folios 6 y 7 y en copia certificada a los folios 39 al 43, en el que consta que E.R.B.d.D., con el carácter de arrendadora, y A.E.D.T., con el carácter de arrendataria, celebraron un contrato de arrendamiento sometido, entre otras, a las siguientes cláusulas:

PRIMERA

LA ARRENDADORA da en arrendamiento a LA ARRENDATARIA un área de 4 mts. de frente por 6 mts. de fondo dentro de un inmueble de su propiedad ubicado en la Calle Principal de San Josecito II, vereda 10 N° 12, Municipio Torbes, Estado Táchira. SEGUNDA: LA ARRENDADORA permitirá a LA ARRENDATARIA la construcción de un LOCAL COMERCIAL sobre el área dada en alquiler, que constará de vigas de arrastre, columnas, una placa, piso y una placa techo, paredes de bloque completamente frisadas, con su respectivo baño y puertas de hierro. TERCERA: La construcción de este LOCAL tiene un costo de UN MILLON (sic) SEISCIENTOS CINCUENTA MIL BOLIVARES (sic) (Bs. 1.650.000,oo), quedando entendido entre las contratantes que las mejoras quedaran (sic) para LA ARRENDADORA, pudiendo la ARRENDATARIA una vez instalado su fondo de comercio, devengar las ganancias de su ejercicio comercial. CUARTA: El canon de arrendamiento mensual se fijo (sic) en la cantidad de OCHENTA MIL BOLIVARES (sic) (Bs.80.000) las (sic) cuales seran (sic) pagados de la siguiente manera: SESENTA MIL BOLIVARES (sic) (60.000 Bs.), seran (sic) descontados a LA ARRENDADORA por concepto de la inversión hecha por LA ARRENDATARIA en la construcción del LOCAL antes descrito y el restante, la suma de VEINTE MIL BOLIVARES (sic) (Bs. 20.000,00) que seran (sic) pagados por mensualidades vencidas a LA ARRENDADORA en el domicilio de esta (sic) en dinero efectivo. Igualmente queda establecido entre ambas partes que una vez descontado el valor total del Local (sic), LA ARRENDATARIA comenzara (sic) a pagar mensualmente el canon de arrendamiento fijado. QUINTA: El lapso de duracion (sic) de este contrato queda entendido que sera (sic) por el tiempo necesario para que LA ARRENDATARIA recupere lo invertido, es decir, veintisiete meses y quince días, contados a partir del 30 de agosto de 1.999. Este contrato podrá ser prorrogado sí (sic) las partes así lo convinieren, con un mes de anticipación por lo menos al término del mismo, advirtiendo que se haga por escrito, por el tiempo que ambas partes estimen conveniente y que quedará establecido en el nuevo contrato, así como fijar otro monto para el canón (sic) de arrendamiento siempre y cuando LA ARRENDATARIA esté solvente con los servicios. (Resaltado propio)

La validez del referido contrato será establecida una vez concluido el análisis probatorio, dado que es el mismo cuya nulidad se pretende en el presente juicio.

  1. - Documento suscrito ante la Notaría Pública Cuarta de San Cristóbal, Estado Táchira, el 29 de marzo de 2004, bajo el N° 04, Tomo 41 de los libros de autenticaciones, el cual corre en copia simple a los folios 4 al 5 y cuyo original cursa a los folios 176 y 177, en el que el ciudadano V.G.G., titular de la cédula de identidad N° V-11.372.398, en su carácter de maestro constructor, declara haber construido en el año 1999, por órdenes de la ciudadana A.E.D.T., unas mejoras levantadas sobre un lote de terreno propiedad de INAVI, ubicado en la vereda 10, No. 12, San Josecito II, Municipio Torbes del Estado Táchira, constante de un salón para comercio, con vigas de arrastre, columnas, una placa piso y placa techo, paredes de bloque completamente frisadas, con su respectivo baño y puertas de hierro y piso de cemento pulido; dentro de los siguientes linderos y medidas: frente, con calle pública, mide cuatro metros (4 mts); fondo, lateral del fondo, mide cuatro metros (4 mts); costado izquierdo, con áreas verdes propiedad de INAVI, mide seis metros (6 mts), cuyo costo de construcción fue de Bs. 1.650.000,00, equivalente actual a Bs. 1.650,00, que declaró recibir de la mencionada ciudadana, quien manifestó aceptar las mejoras descritas.

    Respecto a este documento, aprecia esta sentenciadora que la demandante lo invoca como prueba del derecho de propiedad que alega tener sobre las referidas mejoras, por lo que resulta necesario hacer las siguientes consideraciones, a fin de establecer los efectos que el mismo pudiera tener respecto a la demandada de autos:

    El artículo 1.920 del Código Civil enuncia los títulos que deben registrarse, señalando:

    Artículo 1.920.- Además de los actos que por disposiciones especiales están sometidos a la formalidad del registro, deben registrarse:

    1. - Todo acto entre vivos, sea a título gratuito, sea a título oneroso, traslativo de propiedad de inmuebles, o de otros bienes o derechos susceptibles de hipoteca.

    ...Omissis...

    Dicha norma se complementa con el artículo 1924 eiusdem que establece:

    Artículo 1.924.- Los documentos, actos y sentencias que la Ley sujeta a las formalidades del registro y que no hayan sido anteriormente registrados, no tienen ningún efecto contra terceros, que por cualquier título, hayan adquirido y conservado legalmente derechos sobre el inmueble.

    Cuando la Ley exige un título registrado para hacer valer un derecho, no puede suplirse aquél con otra clase de prueba, salvo disposiciones especiales.

    Del contenido de dichas normas se desprende que todo acto entre vivos traslativo o constitutivo de propiedad de inmuebles, sea a título gratuito, sea a título oneroso, está sometido a la formalidad del registro para que produzca efectos contra terceros que por cualquier título hayan adquirido legalmente derechos sobre el inmueble. En consecuencia, el documento por el que se alega la propiedad de un inmueble simplemente autenticado no puede oponerse a los terceros con derechos legales sobre el mismo.

    En este sentido ha sido reiterativo el criterio expresado por la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia. Así, en decisión N° 737 de fecha 09 de diciembre de 2011, dejó sentado lo siguiente:

    En este orden de ideas, debe esta Sala de Casación Civil, reiterar su doctrina establecida, entre otras, en sentencia N° 1.073 del 15 de septiembre de 2004, juicio I.B.B.d.M., contra P.C., expediente N° 2004-000205, con ponencia del Magistrado que con tal carácter suscribe la presente, cuando señaló que:

    “...En relación con los documentos que sirven para demostrar la propiedad de viviendas construidas sobre terrenos municipales con la finalidad de intentar la acción reivindicatoria, esta Sala, en sentencia N° 45 del 16 de marzo de 2000, juicio M.Y.L.M. y otro contra Carmen de los Á.C.C., expediente N° 94-659, ratificó el siguiente criterio:

    …Omissis…

    Ahora bien, en relación con los documentos que sirven para demostrar la propiedad de viviendas construidas sobre terrenos municipales, a la hora de intentar la acción de reivindicación, en sentencia de fecha 22 de julio de 1987, esta Sala manifestó lo siguiente:

    …Omissis…

    ‘Ahora bien, el artículo 1.924 del Código Civil establece:’

    …Omissis…

    ‘Ha sido jurisprudencia reiterada de esta Sala que el artículo 1.924 del Código Civil distingue la consecuencia de la falta de protocolización de un acto en dos casos:’

    ‘En el primer párrafo, se trata de los actos en que la formalidad del registro es simplemente ad-probationem, a diferencia (segundo párrafo) de cuando el registro es esencial para la validez del acto y la Ley no admite otra clase de prueba para establecerlo, o sea, que la formalidad es ad-solemnitatem’.

    ‘Cuando el registro es ad-probationem, el acto no registrado surte efecto entre las partes, pero no surte efecto contra terceros que por cualquier título, hayan adquirido y conservado legalmente derechos sobre el inmueble, (sentencias del 3 y 11 de julio de 1968)’. (Resaltado propio).

    (Expediente AA20-C-2011-000431)

    Conforme a lo expuesto, el referido documento autenticado presentado por la parte actora junto con el libelo de demanda como fundamento del derecho de propiedad que invoca sobre el local comercial, debe ser examinado conjuntamente con el contrato de arrendamiento objeto de la presente acción de nulidad, a los efectos de determinar si el mismo puede producir efectos contra la demandada, quien por su parte alega que dicho local le pertenece a tenor de lo establecido en el propio documento de arrendamiento. Cabe resaltar que en la etapa probatoria, la representación judicial de la parte actora solicitó la ratificación de dicho documento en su contenido y firma, por parte del ciudadano V.G.G., acto que se llevó a efecto en fecha 24 de enero de 2006, por ante el Juzgado de los Municipios Campo Elías y Aricagua de la Circunscripción Judicial del Estado Mérida, comisionado para tal efecto, según consta en las resultas de la comisión insertas a los folios 172 al 184; acto este totalmente innecesario, tratándose de un documento autenticado.

  2. - Copia simple de oficio N° 067 del 13 de marzo de 2003, dirigido por el Gerente de INAVI Táchira a la ciudadana A.E.D.T., en respuesta a su solicitud fechada el 07 de marzo de 2003, referente a la verificación de la propiedad del terreno ubicado en la Urbanización San Josecito, vereda 10, frente a la vivienda N° 12, cursante al folio 8. Se valora como documento administrativo, evidenciándose del mismo, que el área de terreno indicada es zona verde dejada por INAVI al construir el urbanismo y como tal, de su propiedad. Igualmente, que en dicha área se encuentran construidos dos (2) locales para uso comercial; hechos estos no controvertidos por la parte demandada en la contestación de la demanda.

  3. - Sentencia de fecha 28 de febrero de 2003, dictada por el Juzgado Primero de los Municipios San Cristóbal y Torbes de la Circunscripción Judicial del Estado Táchira en el expediente N° 9422 de su nomenclatura interna, la cual corre en copia simple a los folios 9 al 24. Se valora de conformidad con lo establecido en el artículo 1.359 del Código Civil sirviendo para demostrar que el mencionado tribunal declaró con lugar la demanda incoada por la ciudadana E.R.B.d.D., contra la ciudadana A.E.D., por cumplimiento del precitado contrato de arrendamiento de fecha 24 de septiembre de 1999. En consecuencia, ordenó a la demandada hacer entrega a la demandante del local comercial de su propiedad ubicado en la calle principal de San Josecito II, vereda 10, N° 12, Municipio Torbes del Estado Táchira, el cual consta de vigas de arrastre, columnas, una placa piso y una placa techo, paredes de bloque completamente frisadas, con su respectivo baño y puertas de hierro, construido en un área de cuatros metros de frente por seis metros de fondo, solvente en el pago de los servicios públicos.

    b.- En la etapa probatoria promovió lo siguiente (fs. 105 al 107):

  4. - El mérito favorable de los autos, especialmente del hecho cierto y aceptado por la parte demandada en el escrito de contestación, de que el terreno sobre el que se levantaron las mejoras es propiedad de INAVI, por lo que no podía la parte demandada alquilarlo como si se tratara de un inmueble de su propiedad, con lo cual se prueba, a su decir, el dolo y la falsedad cometida por la demandada, situación que hace nulo el contrato de arrendamiento. Al respecto, cabe destacar el criterio sentado por la Sala de Casación Civil de nuestro M.T., en el sentido de que los alegatos y defensas expuestos por las partes en el libelo de demanda y en la contestación, no pueden ser valorados como prueba de confesión, pues carecen del “animus confitendi” a que se refiere el artículo 1.401 del Código Civil; constituyendo actos procesales que sirven para fijar los límites de la controversia. (Vid. sentencias Nos. 100 de fecha 12-04-2005; 681 de fecha 11 de agosto de 2006; 303 de fecha 12 de julio de 2011 y 619 de fecha 27 de septiembre de 2012, Sala de Casación Civil). Por tanto, no recibe valoración probatoria.

  5. - Documento autenticado por ante la Notaría Pública Cuarta de San Cristóbal, Estado Táchira, en fecha 29 de marzo de 2004, bajo el N° 04, Tomo 41 de los libros de autenticaciones. Tal como antes se indicó, su valor probatorio en el presente juicio será considerado conjuntamente con el contrato de arrendamiento objeto de la presente acción de nulidad.

  6. - La confesión espontánea realizada por la pare demandada en el escrito de contestación, donde reconoce que el terreno sobre el cual están construidas las mejoras es propiedad de INAVI, tal como se evidencia al folio 79, renglones 1 y 2 y en el folio 80, renglones 19 y 20. Tal como se indicó con anterioridad, los hechos alegados en la demanda y en la contestación no pueden ser valorados como prueba de confesión, sino que sirven para fijar los límites de la controversia.

  7. - Patente de Industria y Comercio expedida por la Alcaldía del Municipio Torbes del Estado Táchira, el 25 de octubre de 1999, inserta al folio 110. Dicha probanza se valora como documento administrativo, desprendiéndose de la misma que la ciudadana A.E.D.T., propietaria de Video Juegos Alex, fue autorizada para ejercer dicha actividad comercial.

  8. - Reporte de Conformidad signado con el N° 829, suscrito por el Comandante y el Jefe de Seguridad del Cuerpo de Bomberos del Municipio San Cristóbal, inserto al folio 111. Dicha probanza se valora como documento administrativo y de la misma se constata que en fecha 25 de octubre de 1999 fue inspeccionado el inmueble ubicado en San Josecito, Colina 2, Vereda 10, N° 12, donde funciona “Video Juegos Alex”, encontrándose cumplidos los requisitos mínimos sobre Seguridad y Prevención contra Incendios, por lo que le fue otorgado el Certificado de Conformidad por un año.

  9. - Prueba de informes:

    Al folio 171 riela oficio N° D/H. 004/06 de fecha 02 de febrero de 2006 suscrito por la Primera Autoridad Civil y de Administración de la Alcaldía del Municipio Torbes del Estado Táchira, remitido al Tribunal de la causa en respuesta al oficio N° 1450 de fecha 05 de diciembre de 2005 (f. 127). Dicha probanza se valora conforme a las reglas de la sana crítica, evidenciándose del mismo que la persona que paga el aseo domiciliario y la Patente de Industria y Comercio del inmueble donde funciona Video Juego Alex es la ciudadana A.E.D.T..

  10. - Ratificó el valor y mérito probatorio que emerge del oficio N° 067 de fecha 13 de marzo de 2003, expedido por el Gerente Estadal de INAVI Táchira, el cual ya fue objeto de valoración.

  11. - Testimoniales:

    a.- A los folios 129 al 131 corre declaración de la ciudadana I.C., titular de la cédula de identidad N° V- 3.622.186, rendida en fecha 07 de diciembre de 2005, quien a preguntas contestó: Que conoce de vista, trato y comunicación a la ciudadana A.D.. Que le consta que el local donde funciona Video Alex, está ubicado en la vereda 10 N° 12 San Josecito 2, Municipio Torbes del Estado Táchira. Que el local comercial tiene techo de placa, paredes de bloque frisadas y pintadas, tiene un portón blanco de hierro, pisos de cemento pulido y un pequeño vestier con cortina, que sirve para que la gente se pruebe la ropa, tiene sus vigas de arrastre. Que le consta que el señor V.G.G. fue quien construyó las mejoras del mencionado local de la señora A.E.D., porque lo vio. Que le consta que el terreno donde construyeron el local comercial Video Alex, es propiedad de INAVI. Que el 29 de marzo de 2004 fue que realizaron el contrato de las mejoras que realizó el señor V.G. a la señora A.D.. Que el local comercial lo construyeron en el mes de septiembre del año 1999. A repreguntas contestó: Que tiene veinticinco años residiendo en la localidad de San Josecito, pues es fundadora de ese sector. Que en su vivienda lo que ha realizado es las rejas y el porche en el área verde circunvecina y no un establecimiento comercial. Que todas las casas construidas allí son terrenos de INAVI. Que tiene entre veinte o dieciocho años de tratar a la demandante. Que le consta las características del local por cuanto ha estado allí, porque allí venden ropa y ha realizado algunas compras para sus hijos y nietos. Que en dicho local si tenían videos, pero por la temporada colocaron venta de ropa. Que sabe que remodelaron porque ya no tiene televisores sino ropa. Que no fue el 24 sino el 29 de marzo que se realizó el papeleo de las mejoras, porque estaba buscando a ese señor para que realizara unos trabajos en casa y él le dijo que no podía porque estaba en dicho papeleo. Y sabe que en septiembre del 99 construyó las mejoras, porque él dijo que si terminaba en diciembre le realizaría la jardinera de su casa, pero que nunca llegó a hacerla porque todo el tiempo estaba ocupado. Que hasta hace dos semanas que pasó por allí, Ana estaba sola, con la mamá de ella. Que el vínculo que la une es porque su hija tuvo un hijo con el hijo de la señora Ana.

    Dicha declaración se desecha a tenor de lo dispuesto en el artículo 480 del Código de Procedimiento Civil, por existir entre la testigo y la promovente un vínculo que las une, dado que tienen un nieto común, de lo cual se colige que tiene un interés indirecto en las resultas del juicio.

  12. - A los folios 134 al 136 corre declaración del ciudadano F.R.B.S., titular de la cédula de identidad N° V- 5.126.595, rendida en fecha 08 de diciembre de 2005, quien a preguntas contestó: Que conoce de vista, trato y comunicación a la ciudadana A.D.. Que le consta que el local donde funciona Video Alex y venta de ropa por temporada, está en la vereda 10, N° 12, San Josecito 2, Municipio Torbes del Estado Táchira. Que el local comercial tiene unas dimensiones de 3 por 6, portón de hierro blanco, pisos de cemento pulido y paredes de bloque frisado, con vigas de arrastre. Que le consta porque vio que el señor V.G.G., constructor, edificó o construyó dicho local comercial. Que le consta que el referido local comercial se encuentra ubicado en las áreas verdes como se registra en los planos de INAVI. A repreguntas contestó: Que para el año 1999, mes de julio específicamente, él se residenció en la vereda 12 casa N° 5, del señor R.C., hasta mediados de julio de 2001, fecha en la cual se mudó a las Residencias Don Luis, Edificio Río Arauca, piso 1, apartamento 18, Las Vegas de Táriba, Estado Táchira. Que en septiembre de 1999 solicitó los servicios del señor V.G., para que realizara mejoras en la casa del señor R.C., donde estaba residenciado para esa fecha y el señor Vicente le manifestó que estaba desarrollando unas mejoras en el actual local comercial ubicado en la vereda 10 N° 12, en el cual se apersonó y constató que se estaban desarrollando las mejoras antes señaladas. Que visitó varias veces el referido local, observando que las medidas son aproximadamente de 6 por 3. Que desconoce de otros albañiles y que la única persona que realizó el contrato y el servicio de esas mejoras fue el señor V.G.. Que desconoce si el local tiene la nomenclatura identificada por la Alcaldía del Municipio. Que desconoce de los planos elaborados y desarrollados por el constructor V.G., manifestando que el local se encuentra ubicado en áreas verdes de la Urbanización de San Josecito 2, construida por INAVI. Que en el año 1999 observó que la respectiva área de esta vereda es una zona verde, como se observa en diferentes urbanizaciones desarrolladas por este instituto y especialmente en esta urbanización San Josecito 2. Que desconoce si dichos terrenos fueron adquiridos por los propietarios. Que tiene conocimiento de que las zonas verdes de la urbanización son propiedad de INAVI. Que como se puede observar, existen varias construcciones en la indicada vereda que se desarrollaron en las zonas verdes respectivas y que muestran un crecimiento comercial.

  13. - A los folios 137 y 138 corre declaración de la ciudadana M.Y.P.Á., titular de la cédula de identidad N° V- 13.708.995, rendida en fecha 08 de diciembre de 2005, quien a preguntas contestó: Que conoce de vista, trato y comunicación a la ciudadana A.D.. Que le consta que el local donde funciona Video Alex, está en la vereda 10, N° 12, San Josecito 2, Municipio Torbes del Estado Táchira. Que es un salón de 3 por 6 metros, tiene un cuartito donde se cambia la gente, es de platabanda, piso de cemento pulido, tiene un portón de hierro. Que le consta que el señor V.G.G. fue quien construyó las mejoras del mencionado local a la señora A.E.D.. Que le consta que eso le pertenece a INAVI, porque esa es la zona verde. A repreguntas contestó: Que conoce a la señora Ana desde hace tiempo, porque ella tiene un local de video y ropa y su hijo la lleva allá y, además, ella le compra ropa a la señora Ana, ya que tiene mucho tiempo viviendo allí. Que le consta que dichas mejoras fueron realizadas por el señor V.G., porque él vive ahí en la comunidad y ella es amiga de la mujer de él. Que tiene conocimiento que el terreno siempre ha sido de INAVI. Que tiene 27 años residiendo en San Josecito. Que al lado del local comercial donde funciona Video Alex, existen otros locales comerciales construidos en las áreas verdes. Que al lado del local comercial Video Alex se encuentra el local del señor Omar, pero no sabe el apellido.

    Las anteriores declaraciones se valoran de conformidad con lo establecido en el artículo 508 del Código de Procedimiento Civil y de las mismas se desprende que el local donde funciona Video Juego Alex, está ubicado en la vereda 10 N° 12, San Josecito II, Municipio Torbes del Estado Táchira; que fue construido por el señor V.G.G. en la zona verde de la referida vivienda N° 12 que es de INAVI y que en la mencionada vereda 10 se encuentran otros locales comerciales construidos en las zonas verdes de las viviendas.

    - Las ciudadanas Y.L. y M.C.G.A. no acudieron a rendir su declaración (fs.128 y 132).

    B.- PRUEBAS DE LA PARTE DEMANDADA

    Mediante escrito de fecha 21 de noviembre de 2005 (fs. 114 al 117), la representación judicial de la demandada promovió:

    1. Reprodujo el mérito favorable de los autos, en particular de los siguientes instrumentos:

  14. - Contrato de arrendamiento suscrito entre la ciudadana E.R.B. y Y.E.P., así como cartas dirigidas a Y.P., insertos a los folios 56 al 59 y 62 y 63 del cuaderno de medidas.

  15. - Recibos de servicios públicos y liquidación de impuestos municipales, corriente a los folios 68 al 77 del cuaderno de medidas.

  16. - Solicitud de copia certificada del expediente signado con el N° 5460 nomenclatura del Juzgado Primero de los Municipios San Cristóbal y Torbes de esta Circunscripción Judicial (folios 91 al 100 del cuaderno de medidas).

    Al respecto, se observa que las referidas documentales no fueron trasladadas en copia certificada del cuaderno de medidas al expediente principal, lo cual era indispensable para su examen dada la independencia de que gozan ambos cuadernos; en tal virtud, no reciben valoración. (Vid. Sent. N° 800 de fecha 13 de diciembre de 2012, Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia).

  17. - Documento suscrito entre el ciudadano V.G.G. y A.E.D.T., autenticado en la Notaría Pública Cuarta de San Cristóbal, Estado Táchira, en fecha 29 de marzo de 2004, bajo el N° 04, Tomo 41, de los libros de autenticaciones. Tal como se indicó al considerar las pruebas de la parte actora, dicho documento será analizado conjuntamente con el contrato de arrendamiento objeto de la presente acción de nulidad.

  18. - Medición de Linderos expedida por el Director de Infraestructura de la Alcaldía del Municipio Torbes del Estado Táchira, Ing. W.V., en fecha 30 de septiembre de 2004, inserta en original al folio 100, con anexos de la ficha catastral en copia certificada a los folios 101 y 102. Dicha probanza se valora como documento administrativo, sirviendo para demostrar que el inmueble ubicado en San Josecito II, calle principal, casa N° 12, Municipio Torbes, Estado Táchira, tiene un área aproximada de terreno de 199.43 mts. 2, y un área aproximada de construcción de 168.06 mts2.; cuyos linderos y medidas son: NORTE, con propiedades de A.G., mide 20.35 metros; SUR, con propiedades de A.M.R., mide 20.35 metros; ESTE, con calle principal de San Josecito II, mide 9.80 metros; y OESTE, con propiedades de F.G.R., mide 9.80 metros. Igualmente que dicho inmueble consta de dos locales comerciales y una vivienda de primera tipo V3. Como puede observarse, la Alcaldía del Municipio Torbes del Estado Táchira, al expedir la Medición de Linderos correspondiente al inmueble N° 12 de la calle principal de San Josecito II, incluye dentro del mismo solo la vivienda sino los locales comerciales construidos anexos a la misma.

  19. - Croquis de ubicación sin fecha y sin firma de la persona que lo realizó, inserto en copia simple al folio 103. Dicha probanza se desecha por tratarse de copia simple de un documento privado que, además, carece de fecha, firma y sello que evidencie su autoría.

    1. Inspecciones judiciales:

      - A los folios 156 y 157 corre acta levantada por el Juzgado Tercero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de esta Circunscripción Judicial, en fecha 14 de diciembre de 2005, con ocasión de la inspección judicial practicada en la Alcaldía del Municipio Torbes, Estado Táchira, ubicada en la Troncal 5, vía El Llano, entrada a San Josecito, específicamente en la Dirección de Infraestructura y Servicios Públicos. Dicha probanza se valora conforme a las reglas de la sana crítica y de la misma se desprende que los requisitos exigidos en dicha Alcaldía para la conformación de uso de comercio son los siguientes: oficio de solicitud, croquis de ubicación, solvencia municipal, dos (2) estampillas de Bs. 300, carta de la ASOVE avalando la conformación y constancia de residencia en el sector. Igualmente, que la cualidad para realizar dicha solicitud la tiene la persona interesada. Asimismo, según información solicitada en ese mismo momento por el Tribunal y remitida por la Alcaldía en fecha 09 de enero de 2006 (fs. 168 al 170), que a la ciudadana A.E.R.T. le fue expedida la conformación uso comercio para el negocio denominado Video Juego Alex, ubicado en la vereda 10, N° 12 de San Josecito II, en fecha 19 de octubre de 1999, la cual sólo era válida para la correspondiente inscripción de Patente de Industria y Comercio.

      - A los folios 158 y 159 con fotografías anexas a los folios 162 al 166, corre acta levantada por el mencionado Juzgado Tercero de Primera Instancia en lo Civil en fecha 14 de diciembre de 2005, con ocasión de la inspección judicial practicada en el inmueble ubicado en la vereda 10, N° 12, San Josecito II, Municipio Torbes del Estado Táchira. Dicha probanza se valora conforme a las reglas de la sana crítica y de la misma se desprende que la entrada del referido inmueble está en la calle principal, teniendo acceso a través de unas escaleras de cemento que dan a la entrada de la vivienda, a un desnivel aproximadamente de 2,30 metros, que tienen un ancho de 1:40 metros aproximadamente y están trazadas entre dos paredes que están a 2,50 metros de distancia la una de la otra. Que al lado izquierdo de la entrada se observa una construcción con columnas vaciadas de 25 centímetros de ancho. Que al margen de la misma vía principal se encuentra una construcción de platabanda con columnas y vigas, con sus respectivas placas en la que se encuentran dos (2) locales comerciales. Que por el lado Este se encuentra la calle principal de San Josecito II. Que por cuanto el inmueble de la ciudadana E.R.B.d.D. se encuentra ubicado a un nivel de profundidad considerado de la calle principal, el mismo está privado de la luz solar y de visibilidad por las construcciones que se encuentran en la calle principal. Que existe la imposibilidad de tener otras vías de acceso a la vivienda. Que el inmueble se encuentra en un lugar donde predomina el comercio por estar ubicado en la calle principal.

    2. Documentales:

      - Constancia de residencia signada con el N° SJ-01 N° 331 de fecha 08 de noviembre de 2005, expedida por la Asociación de Vecinos de San Josecito, Sector II La Colina, Municipio Torbes del Estado Táchira, corriente al folio 120. Se valora como documento administrativo y de la misma se colige que la ciudadana E.R.B.d.D. reside en la vereda 10, casa N° 12 de ese sector, desde hace aproximadamente veinte (20) años, demostrando buena conducta, responsabilidad y colaboración dentro de la comunidad.

      - Oficio N° P.U.VU/SP-H576 de fecha 24 de mayo de 1999 dirigido por la Directora de O.M.P.U., Alcaldía del Municipio Torbes, a la ciudadana E.R.B.d.D., cursante en copia simple a los folios 121 y 122. Se valora como documento administrativo y del mismo se desprende que ante la solicitud de Variables Urbanas efectuada por la mencionada ciudadana, para el terreno ubicado en San Josecito II, vereda 10, vía principal, N° 12, Municipio Torbes, en el que fue propuesta ampliación del inmueble para uso comercial en área verde ubicada frente a la vivienda y hacia la margen de la vía principal de San Josecito II, le fue informado que dicha área verde, prevista para ampliación, estaba siendo sujeta a un estudio para una propuesta urbana en función al crecimiento que se había venido generando a lo largo de la vía principal de San Josecito II, donde se ha concentrado el comercio alineado a la acera. Asimismo, que se estaba estudiando la factibilidad de compra ante INAVI de estas áreas verdes, por parte de los propietarios de las mejoras allí construidas; todo esto con el fin de formalizar la tenencia y establecer lineamientos que permitieran organizar y mejorar el contexto u.d.S.J.. En consecuencia, dicha zona verde quedó sujeta a estudio por parte de la Alcaldía. Como puede observarse, la situación de los propietarios de las viviendas ubicadas en la calle principal de San Josecito II, vereda 10, entre las que se encuentra la vivienda N° 12 de E.R.B.d.D., respecto a la tenencia de las correspondientes áreas verdes propiedad de INAVI ubicadas en la parte frontal de las mismas, ya existía en forma pública y notoria para la fecha en que se celebró el contrato de arrendamiento entre E.R.B.d.D. y A.E.D.T., de la cual tenía perfecto conocimiento la Alcaldía del Municipio Torbes.

    3. Testimoniales:

  20. - A los folios 140 al 143 corre declaración de la ciudadana C.I.C.V.. de Mora, titular de la cédula de identidad N° V- 10.558.896, rendida en fecha 09 de diciembre de 2005, quien a preguntas contestó: Que conoce de vista, trato y comunicación a la ciudadana E.d.B.. Que es su vecina, que si existieron las áreas verdes frente a sus viviendas, cuyo dueño es INAVI. Que ella construyó un par de locales en el área verde adyacente a su vivienda, de los cuales cedió en alquiler a otro joven, para construir allí un local, que se cancelaría con las mensualidades del alquiler y al término de pagarse el dinero invertido en el mismo, quedaría de su propiedad, eso es al frente de su casa. Que ella ni el arrendatario que construyó el local, en ningún momento han sufrido alguna perturbación por parte de INAVI. Que no tuvo problemas con el arrendatario constructor, que todo fue muy cordial en los términos en que se acabó el contrato y a la inversión que se había hecho; y cuando él creyó conveniente se retiró y le dejó el local para que siguiera disfrutando del mismo, porque estaba en el área de su hogar. Que si tiene conocimiento de que sus vecinos han arrendado en la mismas condiciones. Que si es conocido por los vecinos de San Josecito II, que las áreas verdes alrededor de sus casas son de INAVI, ante quien han solicitado la compra, pero dicho instituto no ha querido vender, se ha reservado el derecho hasta nueva orden, lo que les ha permitido es hacer las bienhechurías. Que cada uno de los vecinos fue haciendo a su manera localitos para poder fomentar el comercio, porque es sabido de todos, que están retirados de la ciudad de San Cristóbal. Que en el momento en que se elevó a Municipio, tenían que fomentar el comercio para la comodidad de la comunidad, y eso fue lo que hicieron en el área que tenían al frente de sus casas, porque sus casas están construidas en un sótano, la calle está arriba y ellos abajo. Que entre las personas que han construido locales comerciales en esas condiciones en el sector, están El Garzón, luego B.C., L.M., su persona, F.P., Galviz, Bello, O.P., Elide y ahora están construyendo en toda la esquina donde vivía un funcionario de INAVI, y otros más, incluyendo funcionarios de INAVI, que tienen construcciones en las mismas condiciones, como el señor Octavio. Que le consta que la señora A.E.D. es poseedora recientemente de un local construido en área verde de INAVI, pero no el se está ventilando, porque ella tiene muchos años censando. Que ella ha censado a la señora Elide, durante veintitrés años que tienen viviendo en esa comunidad, siendo vecinos. Que el local que tiene conocimiento que es de la señora Domínguez, es el que hizo en sociedad con la señora Yudith, donde abrieron una panadería. A repreguntas contestó: Que es vecina de la señora E.B.d.D., viven en el mismo sector, en la misma vereda. Que el local comercial ubicado en la vereda 10, N° 12 de San Josecito II, fue construido en común acuerdo de la señora Domínguez y la señora Daza, en que la una construía en predios del hogar de la otra y, a su vez, la señora Daza pagaría ese dinero invertido en cuotas mensuales, del alquiler del mismo y al final quedaría para la señora Daza. Que la señora Yudith hizo lo mismo y cuando creyó conveniente se lo entregó a la señora Daza, sin ningún tipo de problema. Que el primer local que se construyó fue el suyo, el cual queda en la vereda 10, casa 04, de la calle principal de San Josecito. Que ella construyó ese local hace como diecisiete años más o menos, que uno lo construyó hace más de veinte años y el otro fue después y el de la señora Daza hace como siete años. Que cuando habla se refiere al local comercial, porque la vivienda se construyó en el año 1981, y los locales fueron hechos por ellos después, porque INAVI les hizo las viviendas. Que en esa época la señora Domínguez no conocía la comunidad, a ellos les adjudicaron las viviendas en el año 1982. Que el interés que tiene en el juicio es que se haga justicia porque legalmente eso le pertenece a la señora Daza, quien adquirió ese derecho cuando le adjudicaron la vivienda, porque ese frente le pertenece a ella. Que en ningún momento ha dicho que el área verde le pertenece a la señora E.B., que eso le pertenece a INAVI, pero ese es el frente de Elide y nadie permitiría que le construyeran al frente de su casa sin autorización.

  21. - A los folios 144 al 146 corre declaración de la ciudadana Y.N.G., titular de la cédula de identidad N° V- 12.816.284, rendida en fecha 09 de diciembre de 2005, quien a preguntas contestó: Que conoce de vista, trato y comunicación a la ciudadana E.B.d.D.. Que la señora E.B. y su familia no gozan de una buena posición económica, porque el esposo es desempleado, no tiene ninguna jubilación, prestación, no goza de esos beneficios, la señora es conocida como ama de casa y la hija mayor se casó y tiene su núcleo familiar en otra parte; igualmente, el hijo también es casado y tiene una hija que es minusválida y la señora tiene a cargo a su nieta que es menor de edad, quiere decir que viven del alquiler del local. Que tiene conocimiento de lo dicho porque fue inquilina allí, en su casa, y allí fue donde más o menos conoció cómo vivía ella. Que la señora E.B. ha demostrado una conducta honesta, seria y de recto proceder tanto con los arrendatarios como con sus vecinos. Que durante su permanencia como inquilina de la señora Elide ya existían locales alrededor de la vivienda de ella; que inclusive, cuando estuvo como inquilina en su casa, el sitio quedaba escondido por lo que la casa quedaba en el fondo. Que la vivienda queda en el fondo, solamente la entrada de la casa es la escalera que es zona verde y las demás viviendas tienen sus locales en la parte de arriba. A repreguntas contestó: Que la dirección donde funciona el Video Alex y venta de ropa por la temporada, es la calle principal de San Josecito. Que la señora E.B. sólo es su conocida, porque ella fue arrendataria. Que tiene entendido que el área donde está construido el local en el que funciona Video Alex le pertenece a INAVI. Que los terrenos son de INAVI. Que el local ubicado en la vereda 10, N° 12 de San Josecito es de placa, de piso de cemento. Que tiene siete años conociendo a E.B.. Que duró solo tres meses como inquilina de la señora Elide. Que el interés que tiene es que sea un juicio justo. Que la negociación entre A.D. y E.B. era que aquélla construía y se pagaba con lo correspondiente al alquiler, o sea que la señora Elide durante el tiempo que ella estuviera allí, no recibiría ningún dinero de alquiler. Que le consta la negociación realizada por las dos señoras, por boca de una prima de la señora de los videos y porque estuvo en boca de todo el mundo en la urbanización y también por la señora Elide.

  22. - A los folios 147 y 148 corre declaración del ciudadano R.B.R., titular de la cédula de identidad N° V- 22.640.883, rendida en fecha 09 de diciembre de 2005, quien a preguntas contestó: Que conoce de vista, trato y comunicación a la ciudadana E.d.B.. Que tiene veinticinco años de vivir en el sector de San Josecito. Que conoce a Elide porque ella lo ha buscado para que le haga trabajos de albañilería y metalúrgica, que la conoce desde hace veinte años. Que la señora E.B. y su familia no gozan de una buena posición económica. Que la señora E.B. ha demostrado una conducta honesta, seria y de recto proceder tanto con los arrendatarios como con sus vecinos. Que la señora E.B. se dedica a los oficios del hogar, el marido no tiene trabajo y sus hijos cada uno tiene su grupo familiar, cada quien corre por su cuenta. A repreguntas contestó: Que la dirección donde funciona el local de Video Alex y venta de ropa es la vereda 12, el número no lo recuerda. Que no tiene mucho conocimiento de la negociación entre la señora A.D. y la señora E.B., pero sabe que ese local se construyó en un convenio de permiso de la propietaria de la casa, para hacer ese local y después ella cobrarse el costo de la construcción. Que la fecha exacta en que se construyó el mencionado local no la recuerda, pero tiene conocimiento que fue hace siete u ocho años. Que le consta porque esos locales los construyeron en esa misma línea, y ese es el comentario de todas las construcciones que hay allí. Que no tiene ningún interés sobre el juicio.

  23. - A los folios 149 y 151 corre declaración de la ciudadana C.E.V., titular de la cédula de identidad N° V- 3.074.844, rendida en fecha 13 de diciembre de 2005, quien a preguntas contestó: Que conoce de vista, trato y comunicación a E.B.d.

    Daza desde hace muchos años cuando llegó a San Josecito y a A.E.D. la conoce de saludo, desde que tiene el negocio. Que tiene de vivir en San Josecito veinte años, y lo mismo tiene de conocer a la señora Elide, y a la otra señora desde que la vio en el negocio y eso de saludo, de trato nunca. Que sabe que entre la señora Elide y la señora Ana existió un acuerdo, un contrato de arrendamiento. Que ella sepa, no existió problema alguno entre E.B. y A.D. durante el tiempo que duró el contrato de arrendamiento. Que la otra señora Judith, ella hizo su contrato lo cumplió y se fue tranquila; y con quien hay problema ahora es con Ana. Que la señora E.B. ha demostrado ser una señora de su casa, de su hogar y lo que hace que la conoce, jamás la ha visto en problemas, de eso da fe. Que todo el mundo que reside en el sector ha hecho locales comerciales en las áreas verdes de INAVI. Que ella también tiene dos locales en esa área verde. Que de dichas construcciones los vecinos tienen pleno conocimiento; incluso, a la orilla de la casa de la señora Elide están construyendo una panadería grande, es una construcción grande. Que la señora inquilina tiene otro local en otra área verde a la entrada de San Josecito. A repreguntas contestó: Que la dirección del local donde funciona Video Alex y venta de ropa por la temporada, es la calle principal de San Josecito, casa N° 12, cerca de El Garzón. Que antes era puro video y ahora venta de ropa. Que las características del local es que tiene su baño y un salón de venta, frente a la calle principal. Que todos son iguales por ahí, que uno los ve. Que la fecha en que se construyó el mencionado local comercial no la recuerda con exactitud. Que la negociación hecha entre la señora Domínguez y Elide es lo que sabe todo el mundo, ahí al hacer un contrato, es para arrendar un local, ellas hicieron eso y ella no se dio cuenta de más. Que el vínculo que la une con la señora E.R. es de amistad, son buenas amigas y desde que llegó a vivir a San Josecito han tenido una amistad sincera y correcta. Dicha declaración no recibe valoración probatoria a tenor de lo dispuesto en el artículo 478 del Código de Procedimiento Civil, por cuanto de la misma se colige que la testigo está unida con la demandada E.R.B.d.D., parte promovente, por un vínculo de amistad sincera desde hace muchos años y, por tanto, resulta evidente que tiene un interés indirecto en las resultas del juicio.

  24. - A los folios 152 al 154 corre declaración de la ciudadana M.d.C.C.d.R., titular de la cédula de identidad N° V- 5.642.527, rendida en fecha 13 de diciembre de 2005, quien a preguntas contestó: Que conoce de vista y trato a las señoras E.B.d.D. y A.E.D.. Que tiene de conocer a la señora Elide desde hace 23 años, desde que está viviendo en San Josecito; y a la señora Ana desde que hicieron el local, hace como 7 años. Que le consta que entre estas dos señoras existió un contrato de arrendamiento. Que la señora Daza dejó a la señora Ana fabricar ahí y transcurrido el tiempo de vencimiento del contrato, las mejoras pasaban a la señora Daza. Que mientras estuvo vigente el contrato de arrendamiento, no hubo ningún problema entre las dos, pero al vencer el contrato fue que vinieron los inconvenientes, los problemas. Que da fe que la señora E.B. ha demostrado tener un buen comportamiento con sus vecinos y con sus arrendatarios. Que si tiene conocimiento de que muchos vecinos de la vereda 10 han hecho locales comerciales al frente de sus viviendas, en las áreas verdes de INAVI. Que inclusive, la señora Ana hizo otro local, en otro sector, en tierras de INAVI, áreas verdes. Que de dichas construcciones los vecinos tienen pleno conocimiento. A repreguntas contestó: Que no tiene ningún vínculo de amistad con la señora E.R.B.d.D., sólo de trato y vista, como vecinos de ahí. Que sabe de la negociación realizada entre E.R.B.d.D. y A.D. por el comentario de todos los vecinos que han hecho locales ahí, esos son los comentarios; y por lo menos ella tuvo una platica con la señora Judith, de cómo hicieron ellos el contrato de los locales. Que al transcurrir el tiempo, las mejoras de ahí le pertenecen a la señora Daza; que cuando terminó su contrato, la señora Judith desocupó el local. Que el local comercial donde funciona Video Alex y venta de ropa en la temporada, se construyó en el año 99 y su dirección, es la calle principal N° 12, por fuera está pintado en amarillo, tiene una escalerita para subir, es de platabanda. Que no tiene ningún interés en el juicio.

    Las declaraciones de los ciudadanos C.I.C. vda de Mora, Y.N.G., R.B.R. y M.d.C.C.d.R. se valoran de conformidad con lo establecido en el artículo 508 del Código de Procedimiento Civil y de las mismas se desprende que entre las ciudadanas A.E.D. y E.R.B.d.D. existió un contrato de arrendamiento, mediante el cual la ciudadana E.R.B.d.D. dejó fabricar a la señora A.E.D.T. unas mejoras en la zona verde ubicada en la zona frontal de su vivienda signada con el N° 12, vereda 10 de San Josecito II, Municipio Torbes del Estado Táchira, cuyo costo se pagaría con los cánones de arrendamiento. Que dicha zona verde es propiedad de INAVI. Que muchos vecinos del sector, incluyendo la propia actora, también han construido locales comerciales en la zona verde ubicada al frente de sus viviendas, propiedad de INAVI, y que tal situación es del conocimiento general de la comunidad allí establecida.

    Del anterior análisis probatorio no evidencia esta sentenciadora que hayan existido maquinaciones o actuaciones dolosas por parte de la demandada E.R.B.d.D., para obtener el consentimiento de la actora A.E.D.T. en el contrato de arrendamiento celebrado entre ambas mediante el documento autenticado en la Notaría Pública Segunda de San Cristóbal el 24 de septiembre de 1999, bajo el N° 19, Tomo 219 de los libros de autenticaciones; supuestas actuaciones dolosas estas que la parte actora circunscribió al hecho de que el terreno sobre el que se construyeron las mejoras consistentes en el local comercial objeto de dicho contrato de arrendamiento, es una zona verde propiedad de INAVI.

    Ahora bien, este hecho que fue aceptado por la parte demandada en la contestación de demanda no constituye a juicio de quien decide, un acto doloso, puesto que del análisis probatorio efectuado se evidencia que tal situación es común a los habitantes del sector, quienes con el fin de obtener un mejor ingreso económico construyeron o permitieron bajo la figura del arrendamiento la construcción de locales comerciales en la zona verde perteneciente a INAVI, ubicada en la zona frontal de sus viviendas y que tal situación es del conocimiento general de la comunidad y de la Alcaldía del Municipio Torbes, aún con antelación a la celebración del referido contrato de arrendamiento.

    Por otra parte, el hecho de que el lote de terreno objeto de arrendamiento sea de INAVI no es causa de anulación del contrato. Al respecto, cabe citar la opinión del Dr. J.L.A.G. al referirse a la legitimación para dar en arrendamiento, cuando señala:

    1. Si el arrendador no es propietario, comunero, enfiteuta, usufructuario o arrendatario el contrato no es nulo ni anulable. A pesar de la opinión contraria de Laurent, no existe analogía entre la venta y el arrendamiento de la cosa ajena porque mientras la venta es traslativa, el arrendamiento sólo crea obligaciones entre las partes.

    1. ) Los efectos del arrendamiento de la cosa ajena entre las pares son los siguientes:

      1. Si ambas partes eran de buena fe, el contrato subsiste mientras el arrendatario no es desposeído por el titular del derecho real correspondiente (propietario, usufructuario, etc.). Consumada la evicción, el arrendador deberá indemnizar al arrendatario los daños y perjuicios correspondientes.

      2. Si ambas partes era de mala fe, el contrato subsiste mientras no ocurra la evicción; pero surge la cuestión de si consumada ésta el arrendatario puede exigir indemnización de daños y perjuicios. En pro de la negativa se alega que el arrendatario debía esperar ese resultado; pero lo cierto es que en la hipótesis considerada el arrendador ha incumplido su obligación.

      3. Igual es la situación cuando una parte era de buena fe y la otra de mala. Sin embargo, hubiera sido preferible dar acción al arrendatario de buena fe para obtener la ineficiencia del arrendamiento de cosa ajena con el fin de no quedar en la situación de estar sujeto al contrato mientras no ocurre la evicción y al mismo tiempo temer que ésta ocurra en cualquier momento.

    2. El arrendamiento de la cosa ajena es “res inter alios acta” para el titular verdadero del derecho real correspondiente, de modo que nada le impide desposeer al arrendatario.

      (Contratos y Garantías, Derecho Civil IV, 5ª edición, Universidad Católica A.B., Manuales de Derecho, Caracas, 1984, ps. 333-334).

      En el presente caso, no quedó probada la mala fe de ninguna de las partes, ni tampoco que la arrendataria actora hubiere sido desposeída por INAVI como propietario del terreno, por lo que es forzoso concluir que la nulidad del contrato de arrendamiento autenticado en la Notaría Pública Segunda de San C.E.T., el 24 de septiembre de 1999, bajo el N° 19, Tomo 219 de los libros de autenticaciones, pretendida por ella no es procedente. En consecuencia, el contrato celebrado entre el ciudadano V.G.G. y A.E.D.T. según el documento autenticado en la Notaría Pública Cuarta de San Cristóbal, Estado Táchira, el 29 de marzo de 2004, bajo el N° 04, Tomo 41 de los libros de autenticaciones no produce efectos contra la demandada E.R.B.d.D., quien adquirió derechos sobre las mejoras construidas por la ciudadana A.E.D.T. en la zona verde propiedad de INAVI, ubicada en la parte frontal de su vivienda, ubicada en la calle principal de San Josecito II, vereda 10, N° 12, Municipio Torbes del Estado Táchira, a tenor de lo dispuesto en el referido contrato de arrendamiento

      Conforme a lo expuesto, resulta forzoso para esta sentenciadora declarar sin lugar la demanda que dio origen al presente juicio y confirmar la decisión dictada por el Juzgado Tercero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Táchira, de fecha 26 de julio de 2013. Así se decide.

      III

      DECISIÓN

      En orden a las anteriores consideraciones, este Juzgado Superior Segundo en lo Civil, Mercantil, del Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Estado Táchira, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, decide:

PRIMERO

DECLARA SIN LUGAR la apelación interpuesta por la parte demandante, ciudadana A.E.D.T., asistida por el abogado B.L.O.R., mediante diligencia de fecha 04 de febrero de 2014.

SEGUNDO

DECLARA SIN LUGAR la demanda incoada por la ciudadana A.E.D.T., contra la ciudadana E.R.B.d.D., por nulidad del contrato de arrendamiento celebrado según el documento otorgado por ante la Notaría Pública Segunda de San Cristóbal, Estado Táchira, en fecha 24 de septiembre de 1999, anotado bajo el Nº 19, Tomo 219 de los libros de autenticaciones.

TERCERO

Queda CONFIRMADA la decisión de fecha 26 de julio de 2013, dictada por el Juzgado Tercero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Táchira, objeto de apelación.

CUARTO

De conformidad con lo dispuesto en los artículos 274 y 281 del Código de Procedimiento Civil, se condena en costas a la parte actora apelante.

Publíquese, regístrese y déjese copia certificada para el archivo del Tribunal de conformidad con lo establecido en el artículo 248 del Código de Procedimiento Civil.

Dada, firmada, sellada y refrendada por la Secretaria en el Despacho del Juzgado Superior Segundo en lo Civil, Mercantil, del Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Estado Táchira, en San Cristóbal a los treinta días del mes de abril del año dos mil catorce. Años 204º de la Independencia y 155º de la Federación.

La Juez Titular,

A.M.O.A.

La Secretaria,

Abg. F.R.S.

En la misma fecha se publicó y registró la anterior decisión previas las formalidades de ley, siendo la dos y cincuenta minutos de la tarde (02:50 p.m.), dejándose copia certificada para el archivo del Tribunal.

Exp. N° 6676

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