Decisión nº 082-M-12-5-15 de Juzgado Superior en lo Civil, Mercantil, del Tránsito, del Trabajo y de Menores de Falcon, de 12 de Mayo de 2015

Fecha de Resolución12 de Mayo de 2015
EmisorJuzgado Superior en lo Civil, Mercantil, del Tránsito, del Trabajo y de Menores
PonenteAnaid Carolina Hernandez
ProcedimientoCumplimiento De Contrato

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

EN SU NOMBRE

JUZGADO SUPERIOR EN LO CIVIL, MERCANTIL, BANCARIO Y T.D.L.C.J.

DEL ESTADO FALCÓN

EXPEDIENTE Nº: 5743

DEMANDANTE: E.J.A.H., venezolano, mayor de edad, cédula de identidad N° V-11.802.840

APODERADOS JUDICIALES: M.S.D., M.A.C.C. y F.A.C.S., abogados en ejercicio, inscritos en el Inprabogado bajo los Nros. 41.369, 39.205 y 174.103, respectivamente.

DEMANDADA: PROMOTORA VILLANTONIO C.A., empresa mercantil inscrita en el Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil y Mercantil de esta Circunscripción Judicial, el día 23 de mayo de 2005, anotada bajo el N° 80, Tomo 8-A del Libro de Comercio respectivo, y reformados sus estatutos en Asamblea Extraordinaria de fecha 10 de marzo de 2006, bajo el N° 20, Tomo 9-A, en la persona de su presidente F.M.J., quien es venezolano mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° V-2.788.834.

APODERADO JUDICIAL: J.H.G., R.P.S., M.D.L.Á.C., L.G.B. y D.G.C., abogados en ejercicio e inscritos en el Inpreabogado bajo los Nros. 23.658, 108.693, 121.823, 132.792 y 101.838, respectivamente.

MOTIVO: CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE OPCION DE COMPRA VENTA VERBAL E INDEMNIZACIÓN DE DAÑOS Y PERJUICIOS.

I

Suben a esta Superior Instancia las presentes actuaciones en virtud de las apelaciones ejercidas por los abogados M.A.C.C. y L.G., en su carácter de apoderados judiciales del ciudadano E.J.A.H. y de la sociedad mercantil PROMOTORA VILLANTONIO C.A. respectivamente, contra la decisión dictada por el Tribunal Segundo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas del Municipio Miranda de esta Circunscripción Judicial, en fecha 9 de diciembre de 2014, con motivo del juicio CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE OPCION DE COMPRA-VENTA VERBAL E INDEMNIZACIÓN DE DAÑOS Y PERJUICIOS seguido por el ciudadano E.J.A.H. contra la sociedad mercantil PROMOTORA VILLANTONIO C.A.

Cursa a los folios 1 al 3 escrito libelar presentado en fecha 15 de julio de 2013, consignado por el ciudadano E.J.A.H., asistido por el abogado M.A.C.C. donde alega: a) que estableció de mutuo y amistoso acuerdo un CONTRATO DE OPCIÓN DE COMPRA VENTA VERBAL con la empresa mercantil PROMOTORA VILLANTONIO, C.A., constituido por una parcela de terreno y la vivienda sobre ella construida, vivienda bi-familiar, pareada, la cual forma parte del Conjunto Residencial VILLA SABANA, I Etapa, distinguida con el Nº 16, ubicada en la avenida Intercomunal Coro-La Vela, sector Sabana Larga, del Municipio Colina del estado Falcón; que dicho contrato de opción de compraventa verbal se evidencia de cuatro (4) recibos de caja que le ha entregado PROMOTORA VILLANTONIO, especificados así: 1.- Nº 01701, de fecha 9-8-2010, por un monto de diez mil bolívares (Bs.10.000,00); 2.- Nº 01740, de fecha 13-8-2010, por un monto de diez mil ochocientos treinta y cuatro bolívares con ochenta céntimos (Bs.10.834,80); 3.- Nº 01741, de fecha 25-8-2010, por un monto veinte mil bolívares (Bs. 20.000,00); 4.- Nº 3080, de fecha 2-11-2012, por un monto treinta mil bolívares (Bs. 30.000,00); y 4.- abono de veinte mil bolívares (Bs. 20.000,00), dado en fecha 30-9-2010, que consta en la relación hoja de cálculo correspondiente, siendo el concepto de los mismo “reserva de dominio y abono inicial del proyecto de construcción villa sabana I etapa, parcela Nº 16”, además que dicho contrato de compraventa verbal, se evidencia de comunicación que le fue enviada en fecha 1-2-11, por la Gerente General de la empresa, ciudadana M.Á.M.; b) que el precio de venta opcionado de manera verbal, fue por la cantidad de noventa mil ochocientos treinta y cuatro bolívares con ochenta céntimos (Bs. 90.834,80), mas la cantidad de treinta y nueve mil cuatrocientos noventa y nueve bolívares con diecinueve céntimos (Bs. 39.499,19), ajustes por inflación calculados de manera detallada en la referida hoja de cálculos, lo cual da un precio inicial de ciento treinta mil trescientos treinta y tres bolívares con noventa y nueve (Bs. 130.333,99); que sin embargo hubo luego un ajuste por inflación en el precio convenido llegando a la cantidad de DOSCIENTOS CUARENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 240.000,00) como precio definitivo de venta; c) que luego la promotora le comunica que la vivienda tiene un precio de TRESCIENTOS SETENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 370.000,00), cantidad ésta que no fue pactada ni convenida, ni escrita ni verbalmente, aplicándole el Índice del Precio al Consumidor (IPC) desde el 2010, hasta febrero del 2013, cuestión que ya habían aplicado por el ajuste por inflación, según la hoja de cálculo, además de que el IPC para vivienda está prohibido según resoluciones Nº 98 de fecha 5 de noviembre de 2008 y Nº 39197 de fecha 10 de junio de 2009 y que su aplicación constituye un delito que no es otro que el fraude inmobiliario; d) que la empresa PROMOTORA VILLANTONIO, está acostumbrada a realizar y a tener una conducta dolosa y dañosa incrementando el valor de las viviendas que ellos construyen, vendiendo de manera inconsulta e ilegal, aplicando el IPC, y que para demostrar lo señalado, acompaña dos copias simples de documentos protocolizados de dos ventas de parcelas por montos diferentes e igualmente acompaña sentencia dictada por el Juzgado Tercero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil Agrario y del Transito de esta misma Circunscripción Judicial, en el exp. 10214, seguido por REYNOSCA DEL C.P.G., donde hubo la comisión de hechos ilícitos, aplicación del IPC, y otra serie de actos la cual fue declarada con lugar; que otros daños que le han causado a su patrimonio PROMOTORA VILLANTONIO, es que ha estado cancelando cánones de arrendamiento por dos años, a razón de un mil quinientos bolívares (Bs. 1.500,00) mensuales el primer año y un mil ochocientos bolívares (Bs. 1.800,00) mensuales el segundo año, dando un total de treinta y nueve mil seiscientos bolívares (Bs. 39.600,00) que ha erogado de su patrimonio personal como consecuencia de la negligencia y mala fe de los directores o gerentes de PROMOTORA VILLANTONIO, C.A., así como ha tenido que pagar para ejercer la presente acción, la cantidad de veinticinco mil bolívares (Bs.25.000,00) por concepto de honorarios profesionales de abogados y los que se sigan causando, lo cual le produce una merma en su patrimonio; e) que fundamenta su acción en los articulaos 1.159, 1.160, 1.167, y 1.264 del Código Civil, y en las resoluciones Nº 98 de fecha 5 de noviembre de 2008 y Nº 39197 de fecha 10 de junio de 2009, en lo que respecta al IPC, motivo por el cual demanda por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE OPCIÓN DE COMPRA VENTA VERBAL E INDEMNIZACIÓN POR DAÑOS Y PERJUICIOS a la sociedad mercantil PROMOTORA VILLANTONIO, C.A., para que convenga o en su defecto sea condenada por el Tribunal a cumplir con el contrato de opción de compraventa verbal debidamente perfeccionado y pactado el cual fue por la cantidad de doscientos cuarenta mil bolívares (Bs. 240.000,00); en hacerle la entrega de la vivienda construida en la I Etapa del Conjunto Residencial Villa Sabana, construida en la Parcela Nº 16, la cual le fue asignada; en cancelarle la cantidad de sesenta y cuatro mil seiscientos bolívares (Bs. 64.600,00), por concepto de indemnización de daños y perjuicios patrimoniales discriminados de la siguiente manera: 1.- treinta y nueve mil seiscientos bolívares (Bs.39.600,00); por concepto de cánones de arrendamientos cancelados por espacio de 24 meses; 2.- veinticinco mil bolívares (Bs. 25.000,00), por daños y perjuicios y pago de honorarios profesionales de abogados para ejercer la presente acción judicial; y en cancelarle los intereses legales a la tasa activa de los seis principales bancos del País desde el momento de la presente demanda hasta la reparación definitiva del daño solicitando para ello experticia complementaria del fallo; los intereses de mora, de conformidad con lo que establezca el Banco Central de Venezuela, desde el momento de la introducción de la presente demanda hasta la sentencia definitiva; la indexación judicial o corrección monetaria a la estimación de la demanda solicitando para ello experticia complementaria del fallo; el pago de las costas y costos causados en este procedimiento calculados prudencialmente por el Tribunal; estimando la demanda en la cantidad de trescientos cuatro mil bolívares (Bs. 304.000,00).

Riela a los folios 58, auto de fecha 30 de julio de 2013, mediante el cual el Tribunal de la causa, admite la demanda y ordena la citación de la empresa PROMOTORA VILLANTONIO C.A., en la persona de su Presidente F.M.J., comisionando para la practica que dicha citación al Juzgado del Municipio Colina de la Circunscripción Judicial del estado Falcón.

Riela del folio 63 al 75, resultado de la comisión, proveniente del Juzgado de los Municipios Colina y Petit de esta Circunscripción Judicial, la cual fue devuelta; y agregada a los autos, en fecha 23 de septiembre de 2013 (76).

Mediante diligencia de fecha 27 de septiembre de 2013, el abogado M.A.C., consigna poder otorgado por el ciudadano E.A.H. a los abogados M.S.D., M.A.C.C. y F.A.C.S., inscritos en el Inpreabogado bajo los Nros. 41.369, 39.205 y 174.103 respectivamente.

Cursa al folio 83, diligencia de fecha 1 de octubre de 2013, suscrita por el apoderado actor, abogado M.A.C.C., en donde solicita la citación cartelaria establecida en el artículo 223 del Código de Procedimiento Civil; en consecuencia, por auto de fecha 3 de octubre de 2013, el Tribunal la provee de conformidad (f. 84).

Mediante diligencia de fecha 31 de octubre de 2013, el abogado M.A.C.C., consigna ejemplares periodísticos, en el que aparece el cartel de notificación a la demandada (f. 86-88) y por auto de fecha 31 de octubre de 2013, el Tribunal a quo acuerda agregarlo a las actas (f. 89).

Riela del folio 94 al 99, resultado de la comisión, proveniente del Juzgado de los Municipios Colina y Petit de esta Circunscripción Judicial, a los fines de la fijación cartelaria en la morada de la demandada, la cual fue debidamente cumplida; y agregada a los autos, en fecha 11 de noviembre de 2013

Riela al folio 101, diligencia de fecha 4 de noviembre de 2013, suscrita por el abogado M.A.C., en donde solicita sea nombrado a la parte demandada defensor ad-litem; en consecuencia, por auto de fecha 5 de diciembre de 2013, el Tribunal acuerda proveer de conformidad, y designa al abogado G.A.V.S. (f. 102).

En fecha 5 de diciembre de 2013, comparece ante el Tribunal la abogada L.G., actuando con el carácter de apoderada judicial de la parte demandada, a fin de darse por citada en la presente causa, consignado poder otorgado por la demandada a los abogados J.H.G., R.P.S., M.D.L.Á.C. y L.G.B., inscritos en el Inpreabogado bajo los Nros. 23.658, 108.693, 121.823 y 132.792 respectivamente (f. 104-106).

Corre inserto del folio 107 al 122, escrito de contestación a la demanda, presentada en fecha 3 de febrero de 2014, presentado por la abogada L.G.B., actuando con el carácter de apoderada judicial de la parte demandada en donde alega: a) que los instrumentos señalados con las letras F y H, constituyen simples reproducciones o copias fotostáticas, razón por la cual son inadmisibles y por lo tanto deben ser desechadas del proceso, de modo que al producirlas en la demanda, procede a impugnarlas, ya que no están otorgados o suscritos por representante legítimo de la demandada, por lo que al no tener autenticidad respecto a su mandante, mal puede tener alcance probatorio; b) que conviene en la demanda única y exclusivamente en la celebración del contrato con opción de compra-venta en forma verbal por la parcela de terreno y la vivienda bi familiar pareada que forma parte del Conjunto Residencial Villa Sabana signada con el No. 16, ubicada en la Intercomunal Coro-La Vela, Sector Sabana Larga en jurisdicción del Municipio Colina del Estado Falcón; en la constitución y estatutos de la empresa PROMOTORA VILLA ANTONIO C.A.; en las cantidades entregadas por el demandante por las sumas de Bs. 10.000,00, Bs. 10.834,80, Bs. 20.000,00 y Bs. 30.000,00; según recibos Nros. 01701, 01740, 01741 y 3080, de fechas 09-08-10, 13-08-10, 25-08-10 y 02-11-12, por concepto de reserva y abono e inicial del PROYECTO DE CONSTRUCCIÓN VILLA SABANA, I ETAPA, PARCELA No. 16, además de la cantidad de Bs. 20.000,00, por concepto de abono el 30 de septiembre de 2010; y la comunicación dirigida por la empresa a la parte demandante, en fecha 1 de febrero de 2011; c) que rechaza y contradice la reclamación interpuesta en su contra por ser manifiestamente infundada y contraria a derecho así como se rechaza las afirmaciones de hecho alegadas por el actor, salvo los hechos convenidos; que si bien es cierto la celebración del contrato así como las cantidades indicadas, las partes contratante no fijaron ni verbal ni por escritura alguna el precio total, definitivo y fijo por la compra venta, ya que solo convinieron en el pago de reserva de proyecto, y abono a la inicial de la parcela Nº 16 Villa Sabana, por lo que se niega y se contradice que el precio de venta opcionada de manera verbal, según relación de hoja de calculo mas la cantidad por ajuste por inflación fuera por la cantidad de noventa mil ochocientos treinta y cuatro bolívares con ochenta (Bs. 90.834,80), más cantidad alguna por ajuste por inflación para un total de ciento treinta mil trescientos treinta y tres bolívares con noventa y nueve céntimos (Bs. 130.333,99), como igualmente rechaza que se haya convenido luego el precio en la cantidad de doscientos cuarenta mil bolívares (Bs. 240.000,00); y que unilateral e inconsultamente su mandante haya fijado el precio en cuestión en trescientos setenta mil bolívares (Bs. 370.000,00), ya que lo cierto era que la parte actora solo entregó la cantidad de NOVENTA MIL OCHOCIENTOS TREINTA Y CUATRO CON OCHENTA (Bs. 90.834,80), por los concepto de reserva de proyecto, y abono a la inicial; que otra de las excepciones a la pretensión deducida y por lo que debe desestimarse la pretensión, es que el demandante incurre en reclamaciones inverosímiles como lo es la reclamación por concepto de honorarios profesionales, los intereses calculados a la tasa bancaria y los intereses de mora, así como la indexación; que de conformidad con lo establecido en el artículo 365 del Código de Procedimiento Civil, reconviene al ciudadano E.J.A.H., peticionando la nulidad de la opción de compra venta pactada por la parcela de terreno y la vivienda bi familiar pareada que forma parte del Conjunto Residencial Villa Sabana signada con el Nº 16, por cuanto del mismo se evidencia que las partes no establecieron precio alguno por la operación de compraventa futura, ni en los recibos, ni en la comunicación se constata el mismo, por lo que se desconoce cuánto es el precio de esa compra venta, lo que atenta la validez del contrato preliminar de opción de compraventa pactado, ya que está viciado de nulidad absoluta, por faltar uno de los elementos esenciales del contrato, establecido en el artículo 1.141 del Código Civil, que dispone que las condiciones requeridas para la existencia del contrato son el consentimiento, objeto y causa lícita, ésta última que adolece el referido contrato, ya que no se pactó el precio; por último estimó su acción reconvencional en la cantidad de cien mil bolívares (Bs.100.000,00).

Por auto de fecha 7 de febrero de 2014, el Tribunal de la causa, admite la reconvención (f. 125-126, I p.).

Cursa del folio 127 al 128 de la primera pieza del expediente, escrito de contestación a la reconvención, presentado en fecha 14 de febrero de 2014, por el abogado M.A.C., en su carácter de apoderado judicial del demandante, en el que rechaza, niega y contradice la reconvención propuesta por cuanto no existe la mutua petición, en virtud de que la causa de la demanda original y la causa de la acción reconvencional son totalmente diferentes y se excluyen mutuamente porque sus procedimientos son incompatibles; que es falso el argumento de que no fue fijado el precio, ya que el mismo fue fijado de manera verbal por la cantidad de doscientos cuarenta mil bolívares (Bs. 240.000,00).

A los folios 131 y 133, I p., riela escrito contentivo de pruebas presentado en fecha 5 de marzo de 2014, por la abogada L.V.G.B., en su carácter de apoderada judicial de la empresa demandada.

Riela a los folios 135 y 137, primera pieza, escrito de promoción de pruebas y anexos consignado por el apoderado actor M.A.C., en fecha 17 de marzo de 2014.

Cursa del folio 132 al 166, I p., escrito presentado en fecha 20 de marzo de 2014, mediante el cual la abogada L.G., con el carácter de autos, hace oposición a las pruebas presentadas por la parte demandante; con respecto a los particulares B, C, D y F, no indica el objeto de las mismas, además que las marcadas B, C y F, fueron aceptadas en las contestación de la demanda; que con respecto al reconocimiento del contenido y firma de los recibos de pago (B, C, D y F) fueron reconocidos, por lo que la prueba es inadmisible; con respecto al documento privado de arrendamiento, marcado I, fue promovido ilegalmente, porque al tratarse de una escritura privada, debió promoverse a su tercero emisor.

En fecha 21 de marzo de 2014, el Tribunal de la causa dicta auto en donde admite las pruebas promovidas por la parte demandada (f. 168); y por auto de esa misma fecha se pronuncia sobre las pruebas promovidas por la parte demandante (f. 168-171, I p.).

Mediante diligencia de fecha 31 de marzo de 2015, la abogada L.G., sustituye poder pero reservándose su ejercicio al abogado D.G.C., inscrito en el Inpreabogado bajo el Nº 101.838 (f. 175, I p.).

Riela del folio 181 al 183 y del folio 190 al 192, de la primera pieza del expediente, declaración de los testigos A.E.G.M. y J.V.M., promovidos por la parte actora y evacuadas en fechas 7 de abril de 2014 y 7 de mayo de 2014 respectivamente.

Cursa al folio 195 al 201, I p, escrito de informes presentado por los abogados M.A.C. y M.S.D., en su carácter de apoderados judiciales del ciudadano E.J.A.H..

Del folio 207 al 214, I p., escrito de informes presentados por la abogada L.G., en su carácter de apoderada judicial de la empresa demandada PROMOTORA VILLANTONIO, C.A.

A los folios 220 al 221, I p., escrito de observaciones a los informes de la contraria, presentado en fecha 9 de agosto de 2014, por los abogados M.A.C. y M.S.D., en sus caracteres de apoderados judiciales de la parte demandante.

En fecha 9 de diciembre de 2014, el Tribunal de la causa dicta sentencia definitiva en donde declara sin lugar la demanda de CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE OPCION DE COMPRA VENTA VERBAL y sin lugar la RECONVENCIÓN propuesta. (f. 233-247, I p.)

Cursa al folio 257, I p., diligencia de fecha 18 de diciembre de 2014, suscrita por el abogado M.A.C., en su carácter de apoderado judicial de la parte demandante, mediante la cual ejerce recurso de apelación en contra de la sentencia definitiva.

En fecha 7 de enero de 2015, la abogada L.G., en su carácter de apoderada de la sociedad mercantil PROMOTORA VILLANTONIO, C.A., apela de la sentencia definitiva (258, I p.)

Riela al folio 265-267, I p., auto de fecha 20 de enero de 2015, mediante el cual el Tribunal oye en ambos efectos las apelaciones ejercidas y ordena remitir el expediente a este Tribunal Superior.

Esta Alzada da por recibido el expediente en fecha 26 de enero de 2015, de conformidad con el artículo 516 del Código de Procedimiento Civil, y fija el término para la presentación de informes previsto en el artículo 517 eiusdem (f. 268, I p.).

Corre inserto al folio 289, I p. escrito de pruebas presentados en fecha 19 de febrero de 2015, por la parte demandante, a través de sus apoderados judiciales abogados M.A.C. y M.S.D.; y por auto de fecha 23 de febrero de 2015, esta Alzada, admite las mismas, salvo su apreciación en la definitiva (f. 295, I p.).

De los folios 3 al 22, riela escrito de de informes y pruebas, presentados por la parte demandante, en fecha 2 de marzo de 2014; y del folio 23 al 33, II pieza, escrito de informes presentados por el abogado D.C., en su carácter de apoderados judicial de la demandada.

Por auto de fecha 3 de marzo de 2015, esta Alzada admite las pruebas promovidas por la parte demandante, salvo su apreciación en la definitiva (f. 34, II p.).

Cursa del folio 36al 39, II p., escrito de observaciones a los informes de la contraria, presentado en fecha 12 de marzo de 2013, por la abogada L.G., en su carácter de apoderada judicial de la empresa demandada.

Siendo la oportunidad para decidir, esta juzgadora lo hace previa las siguientes consideraciones:

II

MOTIVOS DE HECHO Y DE DERECHO

La parte accionante en su escrito contentivo de demandada alega que estableció de mutuo y amistoso acuerdo un CONTRATO DE OPCIÓN DE COMPRA VENTA VERBAL con la empresa mercantil PROMOTORA VILLANTONIO, constituido por una parcela de terreno y la vivienda sobre ella construida, vivienda bi-familiar, pareada, la cual forma parte del Conjunto Residencial VILLA SABANA, I Etapa, distinguida con el Nº 16, ubicada en la avenida Intercomunal Coro-La Vela, sector Sabana Larga, del Municipio Colina del Estado Falcón; que dicho contrato de opción de compraventa verbal se evidencia de cuatros (4) recibos de caja que le ha entregado PROMOTORA VILLANTONIO; que el precio de venta opcionado de manera verbal, fue por la cantidad de noventa mil ochocientos treinta y cuatro bolívares con ochenta céntimos (Bs.90.834,80), mas la cantidad de treinta y nueve mil cuatrocientos noventa y nueve bolívares con diecinueve céntimos (Bs.39.499,19), ajustes por inflación calculados de manera detallada en hoja de cálculos, lo cual da un precio inicial de ciento treinta mil trescientos treinta y tres bolívares con noventa y nueve (Bs.130.333,99), sin embargo hubo un ajuste por inflación en el precio convenido llegando a la cantidad de DOSCIENTOS CUARENTA MIL BOLÍVARES (Bs.240.000,00) como precio definitivo de venta; que luego la promotora le comunicó que la vivienda tenía un precio de TRESCIENTOS SETENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 370.000,00), cantidad ésta que no fue pactada ni convenida, ni escrita ni verbalmente, aplicándole el Índice del Precio al Consumidor (IPC) desde el 2010 hasta febrero del 2013; que otros daños que le ha causado a su patrimonio PROMOTORA VILLANTONIO, es que ha estado cancelando cánones de arrendamiento por dos años, a razón de un mil quinientos bolívares (Bs. 1.500,00) mensuales el primer año y un mil ochocientos bolívares (Bs. 1.800,00) mensuales el segundo año, lo que da un total de treinta y nueve mil seiscientos bolívares (Bs. 39.600,00); además que ha tenido que pagar para ejercer la presente acción, la cantidad de veinticinco mil bolívares (Bs.25.000,00) por concepto de honorarios profesionales de abogados, lo cual le produce una merma en su patrimonio, además solicita los intereses legales desde el momento de la presente demanda hasta la reparación definitiva del daño, los intereses de mora desde el momento de la introducción de la presente demanda hasta la sentencia definitiva; la indexación judicial, el pago de las costas y costos causados en este procedimiento calculados prudencialmente por el Tribunal. Por su parte el demandado, convino en la demanda única y exclusivamente en la celebración del contrato con opción de compra-venta en forma verbal; en las cantidades entregadas por el demandante, por concepto de reserva y abono e inicial del PROYECTO DE CONSTRUCCIÓN VILLA SABANA, I ETAPA, PARCELA No. 16; además de la cantidad de Bs.20.000,00, por concepto de abono, así como la comunicación dirigida por la empresa a la parte demandante, en fecha 1 de febrero de 2011; pero niega, rechaza y contradice la reclamación interpuesta en su contra, que si bien es cierto la celebración del contrato así como las cantidades dadas por el demandante, las partes contratantes no fijaron ni verbal ni por escritura alguna el precio total, definitivo y fijo por la compraventa, ya que solo convinieron en el pago de reserva de proyecto y abono a la inicial de la parcela Nº 16 Villa Sabana, por lo niega y contradice que el precio de venta opcionada de manera verbal por la cantidad de noventa mil ochocientos treinta y cuatro bolívares con ochenta (Bs.90.834,80), más cantidad alguna por ajuste por inflación para un total de ciento treinta mil trescientos treinta y tres bolívares con noventa y nueve céntimos (Bs.130.333,99), como igualmente rechaza que se haya convenido ese precio en la cantidad de doscientos cuarenta mil bolívares (Bs.240.000,00); y niega que unilateral e inconsultamente, haya fijado el precio en cuestión en trescientos setenta mil bolívares (Bs.370.000,00); que otras de la excepciones a la pretensión deducida y por lo que debe desestimarse la pretensión, es que el demandante incurre en reclamaciones inverosímiles como lo es la reclamación por concepto de honorarios profesionales, los intereses calculados a la tasa bancaria y los intereses de mora, así como la indexación. En ese mismo acto, reconviene al ciudadano E.J.A.H., peticionando la nulidad de la opción de compra venta pactada, alegando que del mismo no se evidencia que las partes establecieron precio alguno por la operación de compraventa futura, ni en los recibos, ni en la comunicación se constata el mismo, por lo que se desconoce cuánto es el precio de esa compra venta, lo que atenta la validez del contrato preliminar de opción de compraventa pactado, ya que está viciado de nulidad absoluta, por faltar uno de los elementos esenciales del contrato, establecido en el artículo 1.141 del Código Civil, que dispone que las condiciones requeridas para la existencia del contrato son el consentimiento, objeto y causa lícita, ésta última que adolece el referido contrato, ya que no se pactó el precio. En la contestación a la reconvención, el apoderado judicial del demandante rechaza, niega y contradice la reconvención propuesta por cuanto no existe la mutua petición, en virtud de que la causa de la demanda original y la causa de la acción reconvencional son totalmente diferentes y se excluyen mutuamente porque sus procedimientos son incompatibles; que es falso el argumento de que no fue fijado el precio, ya que el mismo fue fijado de manera verbal por la cantidad de doscientos cuarenta mil bolívares (Bs. 240.000,00).

A los fines de demostrar sus respectivos alegatos, las partes promovieron las siguientes pruebas:

Pruebas de la parte demandante:

  1. - Copia simple de Acta Constitutiva de la sociedad mercantil PROMOTORA VILLANTONIO C.A., debidamente registrada por ante el Registro Mercantil Primero de la Circunscripción Judicial del estado Falcón, en fecha 23 de mayo de 2005, bajo el N° 80, Tomo 8-A. Esta copia de documento público por cuanto no fue impugnada, se tiene como fidedigna conforme al artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, con la cual se demuestra la constitución de la mencionada empresa, su objeto que es la organización, promoción, construcción y venta de desarrollos habitacionales, entre otros; así como los integrantes de su junta directiva.

  2. - Original de recibos de caja: a) De fecha 9-8-2010, Nº 01701, por un monto de diez mil bolívares (Bs. 10.000,00); b) De fecha 13-8-2010, Nº 01740, por un monto de diez mil ochocientos treinta y cuatro bolívares con ochenta céntimos (Bs.10.834,80); c) De fecha 25-8-2010, Nº 01741, por un monto veinte mil bolívares (Bs. 20.000,00); d) De fecha 2-11-2012, Nº 3080, por un monto treinta mil bolívares (Bs. 30.000,00) y e) Abono de veinte mil bolívares (Bs. 20.000,00), dado en fecha 30-9-2010, contenido en relación de hoja de cálculo, recibos, marcos con las letras B, C, D, y E (f. 12-15). Para valorar estos documentos privados emanados de la parte demandada, se observa que fueron expresamente reconocidos en la oportunidad de la contestación de la demanda, por lo que conforme al artículo 444 del Código de Procedimiento Civil, surten prueba para demostrar la existencia d ruin contrato verbal de opción a compra del inmueble identificado en el libelo de demanda, así como las cantidades de dinero recibidas y sus conceptos.

  3. - Testimonial de los ciudadanos A.G.M. y J.V.M.Q., quienes en la oportunidad fijada por el tribunal de la causa depusieron al tenor del interrogatorio que se les formuló de la siguiente manera:

    - A.E.G.M. (f. 181-183, I p.): que conocía de vista, trato y comunicación al ciudadano E.J.A.H. desde hace dos años y medio; que le tiene alquilado un apartamento que es de su propiedad; que en él viven el demandante, su esposa y su hijo; que le ha renovado el contrato en vista que no le han entregado la vivienda, y que esto fue porque ha presentado inconvenientes con diferencias en el valor de la vivienda, ya que el valor estaba estimada en doscientos cuarenta mil y después se la subieron a trescientos setenta; que la constructora con la cual negoció la vivienda se llama empresa VILLANTONIO, y que le consta estos hechos porque conoce al demandante.

    - J.V.M.Q.: (f. 190-192): que conocía de vista, trato y comunicación al ciudadano E.J.A.H.; que éste vive en una habitación que alquiló en la avenida Libertador, entrada principal del Tecnológico de Coro, desde aproximadamente dos años y medio; que la persona que le arrendó fue el ciudadano A.G.M.; que le paga mil ochocientos bolívares mensuales; que vive en esa habitación el demandante, su esposa y su hijo; que está viviendo ahí, porque estaba negociando una vivienda con una constructora y le quedaron mal; que la constructora se llama Villantonio; que el precio de la vivienda era doscientos cuarenta mil y se la subieron trescientos setenta mil, y que le consta estos hechos porque es vecino del demandante.

    Para valorar estas testimoniales se observa que ambos testigos están contestes en el hecho que el demandante reconvenido habita en un inmueble arrendado conjuntamente con su grupo familiar; pero en relación al negocio jurídico relacionado con la alegada opción a venta del inmueble, se observa que ambos testigos son referenciales, y conocen de los hechos porque el demandante se los refirió, no por haberlos presenciado, en tal virtud, solo se les concede valor probatorio a sus dichos, en cuanto a que el demandante de autos reside en un inmueble arrendado, todo de conformidad con el artículo 508 del Código de Procedimiento Civil.

  4. - Confesión hecha por la representación judicial del demandado reconviniente, en el encabezamiento de la reconvención cuando señala “PROMOTORA VILLANTONIO C.A. ya identificada y en su carácter de PROPIETARIO OFERENTE… contra E.J.A.H., también identificado en autos, y en su carácter de COMPRADOR OFERIDO…” por lo que la demandada reconvenida reconoció el carácter de las partes en litigio y evidencia el contrato verbal. Al respecto se observa que tales hecho no son controvertidos, en virtud que en la contestación de la demanda, la apoderada judicial de la parte demandada convino expresamente en la celebración del contrato con opción de compra-venta en forma verbal por la parcela de terreno y la vivienda bi familiar pareada que forma parte del Conjunto Residencial Villa Sabana signada con el No. 16, ubicada en la Intercomunal Coro-La Vela, Sector Sabana Larga en jurisdicción del Municipio Colina del Estado Falcón; en la constitución y estatutos de la empresa PROMOTORA VILLA ANTONIO C.A.; razón por la cual, no estamos en presencia de una confesión, sino en un hecho que por haber sido convenido expresamente, no es objeto de prueba.

  5. - Hoja de cálculo marcada “F”, en el que aduce el demandante reconvenido se evidencia el precio de venta inicial, en primera fase. En relación a este instrumento, el mismo fue impugnado en la oportunidad de la contestación, observando esta juzgadora que por tratarse de una copia de documento privado que no pertenece a la categoría de documentos a que se refiere el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, es decir no es ni público ni privado reconocido o tenido legalmente por reconocido, y por otra parte, del mismo no se evidencia firma ni sello alguno de persona natural o jurídica de donde emana, es decir, se desconoce su autoría; es por lo que no se le concede ningún valor probatorio, y se desecha.

  6. - Copia certificada de documento protocolizado por ante el Registro Público del Municipio Colina del estado Falcón en fecha 22 de abril de 2013, en el cual se evidencia que la sociedad mercantil PROMOTORA VILLANTONIO, COMPAÑÍA ANÓNIMA, C.A., dio en venta bajo la modalidad de Crédito Hipotecario Bancario, a un tercero, un inmueble constituido por una parcela de terreno u la casa tipo bi-familiar pareada sobre ella construida, la cual forma parte del Conjunto Residencial Villa Sabana, I etapa, situado en la avenida intercomunal Coro-La Vela, Sector Sabana Larga, jurisdicción del Municipio Colina del estado Falcón, con una superficie de 195,35 M2, por un precio de DOSCIENTOS CUARENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 240.000,00). Con esta copia certificada de documento público, el cual se valora conforme a los artículos 429 del Código de Procedimiento Civil en concordancia con los artículos 1.357 y 1.360 del Código Civil, se demuestra que en negociación realizada sobre un inmueble de las mismas características, y ubicado dentro del mismo parcelamiento, la empresa demandada dio en venta a un tercero en las condiciones indicadas.

    Pruebas de la parte demandada:

  7. - Invocó el valor de las copias simples de documentos privados, promovidos por el demandante, marcado “F” y “H” (f. 16-18) para demostrar que no están otorgados o suscritos por representante alguno de PROMOTORA VILLANTONIO, C.A, que no tienen fecha cierta y determinada y que por estar reproducidos en copia simples, no tiene fuerza probatoria. Al respecto se observa que al ser impugnados en la oportunidad de la contestación por ser copias fotostáticas de documentos privados que no son reconocidos ni tenidos legalmente por reconocidos, de acuerdo al artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, no surten ningún tipo de valor probatorio, por cuanto quedan desechados del proceso.

  8. - Escrituras privadas marcadas “B”, “C” y “E”, que fueron reconocidos por la demandada, así como el valor probatorio de la comunicación privada de fecha 1-2-11, marcada con la letra “G”, para demostrar que el contrato suscrito, es un contrato preparatorio de opción de compraventa, que los pagos efectuados por el demandante fueron por concepto de reserva del Proyecto y abono a inicial de parcela; que las partes no fijaron el precio total y definitivo por la compraventa. En relación a estas pruebas se observa que fueron valoradas precedentemente.

    Verificadas como fueron las pruebas aportadas en la presente causa, se observa que el Tribunal a quo en la decisión recurrida de fecha 9 de diciembre de 2014 se pronunció de la siguiente manera:

    (…)

    De modo que, al presumir la existencia de un contrato de opción de compra venta la prueba por excelencia es la prueba de posiciones juradas que aportaría hechos relevantes a la cuestión de fondo del asunto, más no siendo promovida en la presente causa se evidencia en efecto, que no existe el contrato de opción de compra venta pactado entre las partes cuya resolución se reclama a través de la presente acción, es decir no logra demostrar la parte actora, durante todo el iter procesal, que se haya celebrado ni siquiera verbal u oral el mencionado contrato, al no evidenciarse que se hayan cubierto los requisitos necesarios para pactar un contrato de opción de compra venta conforme a los elementos exigidos por la vía jurisprudencial ya mencionada (…) es por lo que le es forzoso a este tribunal declarar sin lugar la presente acción de cumplimiento de contrato de opción de compra venta. Y así se decide.

    (…)

    En este sentido, los intereses moratorios operan única y exclusivamente en caso de retardo o demora en el cumplimiento de una obligación dineraria. Tomemos en cuenta, y esto es importante precisarlo, que se encuentran referidos únicamente a las obligaciones que tienen por objeto una cantidad de dinero, con lo cual queremos patentizar la exclusividad de los intereses moratorios en las deudas de dinero, aunque no a la inversa se obtiene el mismo resultado, es decir, las obligaciones pecuniarias permiten otras penalidades, pero los intereses moratorios no pueden penalizar cualquier clase de obligación, sino únicamente aquellas que entrañen el débito pecuniario, razón por la cual este Tribunal niega dichos pedimentos por improcedentes. Así se decide.

    (…)

    Con vista a los razonamientos antes expuestos y al observarse en el caso bajo estudio que el accionante pretende el pago de costas y costos procesales sin que haya obtenido una sentencia que cumpla con las exigencias mencionadas y sin haber debatido el merito del asunto con su contraparte para el momento de interponer el Libelo de demanda, resulta contrario a derecho el pedimento objeto de análisis, por lo cual, se declara Improcedente la solicitud de Honorarios y Gastos Judiciales. Así se decide.

    Con relación a la acción reconvencional por Nulidad de Contrato verbal de opción de compra venta por inexistencia del precio, es decir, no se señaló el precio de la negociación, el cual –alega la demandante- es un requisito esencial del mismo, el artículo 1.141 del código civil establece las condiciones requeridas para la existencia del contrato las cuales son: 1º Consentimiento de las partes; 2º Objeto que pueda ser materia de contrato; y 3º Causa lícita. En el caso de autos estas condiciones están satisfechas, por cuanto ambas partes prestaron su consentimiento para la celebración del convenio, el objeto igual es materia de contrato, ya que estamos en presencia de un bien inmueble propiedad de la vendedora e igualmente la causa es licita.

    En materia de inmuebles, la venta se perfecciona con la suscripción del documento definitivo de venta en el Registro Inmobiliario o Publico de la localidad donde esté ubicado el inmueble, por supuesto suscribiendo el documento que llene los requisitos establecidos en la ley, a saber: CONSENTIMIENTO, OBJETO y CAUSA, así como el PRECIO o valor de la cosa, esto ultimo en virtud de que sin haberse establecido el precio previamente, como es el caso "sub examine, no se demostró en la acción principal que se haya establecido el precio definitivo en el contrato verbis, el que se quiere anular, pues allí se establecieron solamente la identificación del inmueble que seria objeto de venta y no el valor de la cosa, mas no significa esto que el contrato de opción de compra venta objeto del presente procedimiento sea nulo, pues la falta del precio o valor definitivo de la cosa inmueble pudo establecerse en el documento definitivo de venta, que se hiciera en definitiva. En consecuencia, la presente acción reconvencional por nulidad no prosperará en virtud de que el contrato no es nulo, por el solo hecho de no haberse establecido el precio del inmueble, y porque este convenio verbal es un pre contrato no sometido a condiciones de tiempo, lo cual lo excluye de lo que doctrinal y jurisprudencialmente se ha definido como opción de compraventa, atípico pero aceptado jurídicamente. Y así se declara (…)

    Vista la decisión anterior, se observa que la jueza a quo declaró sin lugar la acción intentada, por considerar que la parte demandada no logró demostrar el contrato verbal cuyo cumplimiento reclamó; en relación a los demandados intereses moratorios estableció su improcedencia por no estar en presencia de una obligación dineraria; y en cuanto a los honorarios profesionales y costas procesales precisó que no existiendo una sentencia de condena no pueden ser cobrados estos conceptos. Y en lo que respecta a la reconvención planteada estableció que la falta de fijación del precio de la cosa dada en opción a compra no constituye causa de nulidad del contrato. Por lo que apelada como fue la anterior sentencia, procede esta Alzada a verificar la procedencia de la presente acción así como su reconvención, en los siguientes términos:

    No es un hecho controvertido, por haberlo convenido expresamente la demandada en su contestación, la existencia del contrato de opción a compraventa celebrado entre las partes, aduciendo que la misma fue un contrato preparatorio; al respecto, la doctrina de la Sala de Casación Civil ha definido la promesa bilateral de compra-venta como un contrato sui generis, mediante el cual dos o más personas, naturales o jurídicas, constituyen obligaciones recíprocas por las que se obligan unos a vender y otros a comprar un determinado bien. En estos contratos se identifican las personas que intervienen, el bien o bienes objeto del contrato, la duración del mismo, el precio estipulado, la cantidad de dinero que en calidad de arras o como garantía de cumplimiento de las estipulaciones contenidas en ese contrato entrega el opcionado al opcionante, y la penalización que se impone para aquella parte que no cumpla con lo estipulado en el contrato. En este orden, la Sala Civil mediante sentencia de fecha 9 de junio de 2009, caso A.P.S. y S.S.F. contra Desarrollos 20699, C.A., estableció lo siguiente:

    “…Los contratos de promesa bilateral de compraventa son contratos preparatorios o preliminares, en el sentido de que sólo producen el efecto de obligar a las partes a celebrar entre sí un futuro contrato.

    Éstos deben contener los elementos esenciales del ulterior contrato, de manera que en él debe constar la perfecta y clara voluntad de las partes de prestar en el futuro el consentimiento para la compraventa, sin que ello signifique la consumación del contrato definitivo.

    Asimismo, estos contratos son en la actualidad de gran utilidad para los ciudadanos y su uso ha sido muy frecuente para la adquisición de bienes inmuebles, ya que para comprar un inmueble se requiere el cumplimiento de ciertas formalidades previas, como por ejemplo, la solvencia de impuestos municipales, presentación del comprobante de vivienda principal, impuesto sobre inmuebles urbanos, certificación de gravámenes, entre otros, necesarios para la celebración del contrato definitivo; y la utilización de tales contratos ha sido de gran provecho especialmente cuando se solicita un préstamo a un Banco o Institución Financiera para la compra del inmueble.

    Dentro de las características de los contratos preparatorios podemos mencionar las siguientes:

    - Es un precontrato, ya que prepara la celebración de otro contrato.

    - Es autónomo, ya que cada uno de los contratantes tiene el derecho de exigir que el otro se preste a la estipulación del contrato definitivo.

    - Es principal, ya que subsiste con independencia del contrato futuro.

    - Produce efectos personales, ya que no es traslativo ni constitutivo de derechos reales, sino que por el contrario engendra una obligación de hacer, es decir, prestarse para la celebración de un futuro contrato.

    - Pueden ser bilaterales o unilaterales, según se obliguen ambas partes o una sola a celebrar el contrato prometido. (José Mejía Altamirano. Contratos Civiles. Teoría y práctica. p. 195).

    La citada jurisprudencia indica las características del contrato de promesa bilateral de venta, en los cuales, como en todo contrato, las partes pueden obligarse válidamente en los términos, condiciones y modalidades que ellos mismos estipulen, -siempre y cuando estén dentro del marco de la legalidad-, así como derogar las convenciones por sí mismas, y modificar la estructura del contrato lo cual constituye el principio de autonomía de voluntad de las partes, tal como lo establece el artículo 1.159 del Código Civil.

    De acuerdo a las anteriores consideraciones, tenemos que en el contrato como fundamento de la acción, ambas partes señalaron que fue verbal, en donde los contratantes son E.J.A.H. y la sociedad mercantil PROMOTORA VILLANTONIO. Ambas partes identificaron el bien objeto constituido por una parcela de terreno y una vivienda sobre ella construida, vvienda bi-familiar, pareada, la cual forma parte del Conjunto Residencial VILLA SABANA, signada con el Nº 16, ubicada en la Intercomunal Coro-La Vela, sector Sabana Larga, Municipio Colina del estado Falcón, y que el ciudadano E.J.A.H. le entregó al Oferente las cantidades de Bs.10.000,00, Bs.10.834,80, Bs.20.000,00 y Bs.30.000,00 por concepto de reserva de proyecto y abono a inicial; de lo que se evidencia que ciertamente estamos en presencia de un contrato preparatorio.

    Verificado lo anterior, se evidencia del contrato cuyo cumplimiento se demanda, que las partes solo manifestaron su voluntad de realizar la opción de compra-venta del inmueble propiedad de la empresa demandada, expresando su acuerdo sobre la cosa oferida. Determinado como ha sido lo anterior, se observa que los artículos 1.159 y 1.160 del Código Civil, establecen lo siguiente:

    Artículo 1159: Los Contratos tienen fuerza de Ley entre las partes. No pueden revocarse sino por mutuo consentimiento o por causas autorizadas por la Ley.

    Artículo 1160: Los contratos deben ejecutarse de buena fe y obligan no solamente a cumplir lo expresado en ellos, sino a todas las consecuencias que se derivan de los mismos contratos, según la equidad, el uso o la Ley.

    De los artículos anteriormente transcritos se infiere que el contrato es ley entre las partes, lo que implica que rige el principio de autonomía de voluntad de las partes, que impera aún sobre cualquier otro interés ajeno a la convención, siempre y cuando se respeten normas de orden público que interesen al Estado.

    Por otra parte, se observa que el artículo 1.167 del Código Civil, establece lo siguiente:

    En el contrato bilateral, si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede a su elección reclamar judicialmente la ejecución del contrato o la resolución del mismo, con los daños y perjuicios en ambos casos si hubiere lugar a ello.

    Esta norma prevé la posibilidad para los contratantes de pedir el cumplimiento o la resolución del contrato, derivado del incumplimiento de la obligación de alguno de ellos, pudiéndose inferir los requisitos de procedencia de la acción, y en primer lugar tenemos que debe tratarse de un contrato bilateral, tal como lo es en el presente caso al pedirse el cumplimiento del contrato de opción a compra pactado entre el ciudadano E.J.A.H. y PROMOTORA VILLANTONIO, C.A., en su carácter de oferente y oferido respectivamente, hecho éste que no fue controvertido por haber sido convenido por la demandada en la contestación.

    Otro de los requisitos doctrinales es que el actor haya procedido de buena fe, en el sentido que debe haber cumplido u ofrecido el cumplimiento de su propia obligación, circunstancia ésta que no debe probar el actor, sino que puede ser alegada como excepción por el demandado y en su caso demostrarla; en este orden tenemos que en el presente caso la demandada señaló que para que la parte actora pueda pedir el cumplimiento del contrato, éste tendría que haber pagado el presunto precio, y solo ha entregado la cantidad de NOVENTA MIL OCHOCIENTOS TREINTA Y CUATRO BOLÍVARES CON OCHENTA CÉNTIMOS (Bs. 90.834,80) por los conceptos de reserva de proyecto y abono a la inicial, de un supuesto y negado precio de DOSCIENTOS CUARENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 240.000,00), aduciendo que las partes no fijaron el precio definitivo y total de la futura compra venta, ni el día ni el lugar para pagarlo, sino que solo se convino el pago de reserva del proyecto y abono a la inicial; al respecto y con relación al precio, la parte actora indica en su escrito de informes presentados en esta Alzada que sí existe el precio de la venta, en la cantidad de DOSCIENTOS CUARENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 240.000,00), a cuyos efectos promovió durante el lapso probatorio documento registrado y precedentemente valorado, y acompañó al libelo de demanda copias fotostáticas simples de ese documento y de otro similar que constituyen prueba fehaciente del precio de venta estipulado por PROMOTORA VILLANTONIO, C.A., para la venta de la vivienda único modelo e idénticas características del inmueble objeto de la presente causa, que conforman el Conjunto Residencial Villa Sabana I etapa, precio este que alega mantuvo un año después de la fecha del último pago realizado a la inicial del precio de la vivienda ofrecida en venta, observándose que las aludidas ventas fueron protocolizadas en fecha 22 de abril de 2013, y según recibo acompañado marcado “E” (f. 15), el último pago realizado por el demandante fue en fecha 2 de noviembre de 2012; de lo que claramente le permite inferir a esta juzgadora que el precio de la venta, no obstante que no fue fijado por las partes en documento alguno, de las anteriores pruebas, emerge el precio convenido de la misma, pues de acuerdo a las máximas de experiencia, tenemos que en el caso de venta de inmuebles que pertenecen a urbanismos como el de autos, el precio de venta es igual para todas las viviendas que formen parte del conjunto residencial; por ello se concluye que el precio de la venta del inmueble objeto del litigio es por la cantidad de DOSCIENTOS CUARENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 240.000,00), el cual no consta en autos que haya sido pagado en su totalidad por el actor, y así se establece.

    Por otra parte, y en cuanto a que no se especificó ni el día ni el lugar para pagar el precio, tenemos que la naturaleza de los contratos de promesa bilateral de compra venta es la de un contrato preparatorio, en el cual existe acuerdo de voluntades de ambos contratantes, quienes se comprometen a celebrar un contrato futuro, que en este caso sería el contrato de compra venta del inmueble, pudiendo este celebrarse o no de acuerdo a la voluntad final de los contratantes, pues estos contratos según la doctrina de la Sala de Casación Civil, “no constituyen una venta, sino que otorgan un plazo al opcionado para que manifieste su consentimiento mediante la adquisición del bien objeto de la negociación”, de manera que en los contratos preliminares de promesa bilateral de compra venta, las partes se obligan, una a vender y la otra a comprar, previo el cumplimiento de ciertas condiciones pactadas por ellos mismos, las cuales en caso de no ocurrir harían posible la no celebración del contrato definitivo. En tal virtud, con base en las anteriores consideraciones, y visto que no consta en autos ningún elemento probatorio que evidencie la estipulación de un lapso de vigencia del contrato, ni de la oportunidad en la cual el accionante debía pagar el precio del inmueble, ni la demandada debía recibir el pago del precio de la cosa, así como tampoco la fecha para la entrega material del inmueble ofrecido en venta, conlleva a que no exista certeza jurídica de la oportunidad en la cual la oferente, empresa PROMOTORA VILLANTONIO, C.A. y el oferido ciudadano E.J.A.H., debían cumplir con sus obligaciones contractuales, lo que por vía de consecuencia, impiden a esta sentenciadora determinar, si el demandante cumplió con sus obligaciones, y la empresa demandada incurrió en incumplimiento de sus obligaciones contractuales. Siendo así, y por no haberse demostrado los requisitos para la procedencia de la acción por cumplimiento de contrato, ésta debe declararse sin lugar, y así se decide.

    En virtud de la anterior declaratoria de improcedencia de la acción de cumplimiento de contrato, se hace inoficioso emitir pronunciamiento sobre los alegados daños y perjuicios reclamados, ya que estos derivan, según el demandante de la inejecución del contrato de la empresa demandada; corriendo la misma suerte los intereses moratorios, la indexación y las costas y costos procesales, y así se decide.

    DE LA RECONVENCIÓN

    Peticiona la parte demandada en la contestación de la demanda la nulidad de la opción de compra venta pactada por la parcela de terreno y la vivienda bi familiar pareada que forma parte del Conjunto Residencial Villa Sabana signada con el Nº 16, por cuanto del mismo se evidencia que las parte no establecieron precio alguno por la operación de compraventa futura, ni en los recibos, ni en la comunicación se constata el mismo, por lo que se desconoce cuánto es el precio de esa compra venta, lo que atenta la validez del contrato preliminar de opción de compraventa pactado, ya que está viciado de nulidad absoluta, por faltar uno de los elementos esenciales del contrato establecidos en el artículo 1.141 del Código Civil, que dispone que las condiciones requeridas para la existencia del contrato son el consentimiento, objeto y causa lícita, ésta última que adolece el referido contrato, ya que no se pactó el precio.

    Alegada por la parte actora la nulidad absoluta del contrato objeto de esta controversia, establece el referido artículo 1.141 del Código Civil:

    Las condiciones requeridas para la existencia del contrato son:

    1. Consentimiento de las partes,

    2. Objeto que pueda ser materia de contrato,

    3. Causa lícita

    En relación a la teoría de las nulidades, tradicionalmente se ha distinguido la llamada nulidad absoluta de la nulidad relativa. Existe nulidad absoluta en un contrato cuando no puede producir los efectos atribuidos por las partes y reconocido por la Ley, bien por que carezca de alguno de los elementos esenciales a su existencia (consentimiento, objeto y causa) o porque lesione el orden público o las buenas costumbres. La nulidad absoluta tiende a proteger un interés público, su fundamento es la protección de orden público violado por el contrato, orden que debe ser establecido aún en contra de la voluntad de las partes. Las nulidades protegen intereses generales de la comunidad; y para algunos autores existe nulidad relativa o anulabilidad cuando el contrato está afectado de vicio del consentimiento o de incapacidad (artículo 1.142 C.C.), y de nulidad absoluta cuando falta al contrato alguno de los elementos esenciales a su existencia o viola el orden público y las buenas costumbres.

    En el presente juicio se ventila la nulidad absoluta del contrato verbal convenido entre el ciudadano E.J.A.H. y PROMOTORA VILLANTONIO, C.A., sobre un inmueble signado con el Nº 10 del Conjunto Residencial Villa sabana, ubicado en la Intercomunal Coro La Vela, Municipio Colina del estado Falcón, alegando la demandada vicios que lo hacen nulo, por lo que se debe tomar en cuenta que para que ésta pueda darse, el contrato en cuestión debe adolecer de vicios que hagan ineficiente o insuficiente para producir los efectos deseados por las partes y que le atribuye la ley, tanto respecto de las propias partes como respecto de terceros. En primer lugar manifiesta la demandada reconviniente que existen vicios en el contrato que lo hacen nulo, por cuanto no se fijó el precio definitivo de la venta, es decir se desconoce cuál es el precio y la modalidad de pago; que esa carencia en el contrato lo vicia de nulidad absoluta por falta de uno de los elementos esenciales del contrato, por lo que el mismo es una obligación sin causa y de conformidad con lo dispuesto en el artículo 1.157 del Código Civil la sanción es que no tiene ningún efecto y como consecuencia la nulidad absoluta del contrato.

    En relación a este alegato el demandante reconvenido, negó que no se haya fijado el precio de la venta, que la falta de esta determinación, no hace nula la convención, ya que está bien detallado el pago del precio, el cual fue fijado en la cantidad de doscientos cuarenta mil bolívares (Bs. 240.000,00).

    Ahora bien tomando en consideración el mencionado artículo 1.141 del Código Civil, que señala las condiciones requeridas para la validez de un contrato son: 1º Consentimiento de las partes; 2º Objeto que pueda ser materia de contrato; y 3º Causa lícita; tenemos que el consentimiento y al objeto, no fue objeto de controversia, y en el que se observa el consentimiento de ambas partes; la cosa objeto de la venta, contentiva de una parcela de terreno y una vivienda sobre ella construida, vivienda bi-familiar, pareada, la cual forma parte del Conjunto Residencial VILLA SABANA, signada con el Nº 16, ubicada en la Intercomunal Coro-La Vela, sector Sabana Larga, Municipio Colina del estado Falcón; ahora bien, en cuanto a la causa licita, se observa, como ya se estableció precedentemente que de las pruebas aportadas al proceso se pudo determinar que el precio de la venta del inmueble objeto del litigio fue por la cantidad de DOSCIENTOS CUARENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 240.000,00), de lo que se constata la causa lícita del contrato, y por ende están dadas todas las condiciones de validez y existencia del contrato exigidas en los artículos 1.141 y 1.474 del Código Civil. Siendo así, la reconvención por nulidad de contrato verbal debe declararse sin lugar, y en consecuencia confirmarse con distinta motivación la sentencia apelada. Así se decide.

    III

    DISPOSITIVA

    En consecuencia, por los razonamientos anteriormente expuestos, este Juzgado Superior en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Estado Falcón, administrando justicia, en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, DECLARA:

PRIMERO

SIN LUGAR la apelación ejercida por el abogado M.A.C.C. en su carácter de apoderado judicial del ciudadano E.J.A.H., mediante diligencia de fecha 18 de diciembre de 2014.

SEGUNDO

SIN LUGAR la apelación ejercida por la abogada L.V.G. en su carácter de apoderada judicial de la sociedad mercantil PROMOTORA VILLANTONIO, C.A., mediante diligencia de fecha 7 de enero de 2015.

TERCERO

Se CONFIRMA con distinta motivación la sentencia apelada dictada por el Tribunal Segundo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas del Municipio Miranda de esta Circunscripción Judicial, en fecha 9 de diciembre de 2014, mediante la cual declaró SIN LUGAR la demanda por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE OPCION DE COMPRA VENTA VERBAL seguido por el ciudadano E.J.A.H., contra la sociedad mercantil PROMOTORA VILLANTONIO, C.A., y SIN LUGAR la demanda de NULIDAD ABSOLUTA del contrato verbal celebrado entre la empresa PROMOTORA VILLANTONIO, C.A., y el ciudadano E.J.A.H..

CUARTO

Se condena en costas a los recurrentes, de conformidad con lo establecido en el artículo 281 del Código de Procedimiento Civil.

QUINTO

Notifíquese a las partes de la presente decisión conforme al artículo 251 ejusdem.

Regístrese, publíquese inclusive en la página Web, déjese copia y bájese el expediente al Tribunal de origen en su oportunidad.

Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho de este Juzgado Superior, en la ciudad de S.A.d.C., a los doce (12) días del mes de mayo de dos mil quince (2015). Años: 205º de la Independencia y 156º de la Federación.

LA JUEZA TEMPORAL

(FDO)

Abg. A.H.Z.

LA SECRETARIA TEMPORAL

(FDO)

Abg. YELIXA TORRES BRIZUELA

Nota: La anterior decisión se dictó y publicó en su fecha 12/5/15, a la hora de las once de la mañana (11:00 a.m.), se libraron boletas a las partes, conforme a lo ordenado en la sentencia anterior. Conste. Coro. Fecha Ut-Supra.

LA SECRETARIA TEMPORAL

(FDO)

Abg. YELIXA TORRES BRIZUELA

Sentencia N° 082-M-12-5-15.

AHZ/YTB/verónica.

Exp. Nº 5743.

ES COPIA FIEL Y EXACTA A SU ORIGINAL.

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