Decisión de Juzgado Superior en lo Civil, Mercantil, Transito y de Menores de Miranda, de 16 de Febrero de 2016

Corresponde a este alzada conocer del recurso de apelación interpuesto por el abogado S.R.S., en representación de los ciudadanos E.J.N.A. y M.F.D.T., en su carácter de parte actora en la presente causa, en contra el auto de fecha 09 de noviembre de 2015, proferido por el Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Miranda, a través del cual se declaró INADMISIBLE la presente demanda.

Recibidas las actuaciones, esta alzada le dio entrada mediante auto de fecha 02 de diciembre de 2015, signándole el No. 15-8834 de la nomenclatura interna de este Juzgado, y de conformidad con lo establecido en el artículo 517 del Código de Procedimiento Civil, se fijó el décimo (10) día de despacho siguiente para que las partes presentaran sus informes. Asimismo, en fecha 18 de enero de 2015, vencido el lapso para la presentación de los respectivos informes, se dejó constancia de que ninguna de las partes hizo uso de tal derecho; declarándose concluida la sustanciación de la presente causa y se dejó constancia que a partir de esa fecha (inclusive), comenzaría a transcurrir el lapso de treinta (30) días calendarios para dictar sentencia.

Llegada la oportunidad para dictar el fallo, quien suscribe procede a hacerlo bajo las consideraciones que se expondrán a continuación.

II

DEL AUTO RECURRIDO.

Mediante auto dictado el 09 de noviembre de 2015, por el Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Tránsito de esta Circunscripción Judicial del Estado Miranda, se adujo entre otras cosas las siguientes consideraciones:

(…) Así pues, dicho lo anterior observa quien aquí suscribe que la parte accíonante intenta una accion de Retracto Legal Arrendaticio; y por cuanto de los extractos antes trascritos, se observa que la Ley es clara al establecer que los referidos juicios se deben tramitar por ante la Superintendencia Nacional de Arrendamiento de Vivienda, es por lo que este Tribunal conforme a los establecido en los artículos 26 y 257 de la Carta Magna en concordancia con los artículos 341 del Código Civil y a los artículos 94, 95 y 96, de la Ley ut supra indicada, declara INADMISIBLE la presente demanda. Y ASI SE DECIDE.

III

ALEGATOS EN ALZADA.

En fecha 17 de diciembre de 2015, compareció ante esta Alzada el abogado en ejercicio J.A.R.S., actuando en su carácter de apoderado judicial de la parte actora, ciudadanos E.J.N.A. y M.F.D.T., a los fines de presentar ESCRITO DE INFORMES donde expuso –entre otras cosas- las siguientes consideraciones:

1. Que el juzgado a quo incurrió en una falsa aplicación de los artículos 94, 95 y 96 de la ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Viviendas, por cuanto, el procedimiento previo a la demanda a que se contraen los referidos artículos, no está dirigida a los arrendatarios, sino al arrendador o propietario del inmueble, y sólo en aquellos casos en que pudiera resultar en el proceso una decisión judicial cuya práctica material comporte la perdida de la posesión o tenencia de un inmueble destinado a vivienda.

2. Que aunado a lo que antecede, la demanda por retracto legal a que se refiere el caso de marras, no comporta la pérdida de la posesión o tenencia del inmueble alquilado, puesto que sus representados, aun perdiendo el juicio en cuestión no tendrían por qué desalojar el inmueble en razón de la naturaleza jurídica de la pretensión.

3. Finalmente, solicitó se revocara la sentencia apelada, declarando con lugar el recurso de apelación ejercido y ordenando al tribunal de la causa que procede a la admisión de la demanda de retracto legal incoada por no estar incursa en ninguna causal de inadmisibilidad.

IV

CONSIDERACIONES PARA DECIDIR.

Revisadas las actas que conforman el presente expediente, se evidencia que el recurso de apelación ejercido se circunscribe a impugnar el auto proferido en fecha 09 de noviembre de 2015, por el Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Miranda; a través del cual se declaró INADMISIBLE la presente demanda intentada por los ciudadanos E.J.N.A. y M.F.D.T., en contra de los ciudadanos A.L.J., H.L.J., A.B.C.D.L., H.L.O., M.D.P.J.D.L. y la sociedad mercantil EVA´S SILHOUTTE REPRESENTACIONES C.A., en la persona de su representante ciudadana E.L.C.D.P..

Observa quien aquí decide que la presente causa está orientada a la demanda que por RETRACTO LEGAL ARRENDATICIO, interponen los ciudadanos E.J.N.A. y M.F.D.T., aduciendo -entre otras cosas- en el libelo de la demanda que en fecha 16 de noviembre de 2010, celebraron un contrato de arrendamiento con la ciudadana E.L.C.D.P. por tiempo determinado de seis (6) meses y que el mismo podía prorrogarse por un periodo de sesenta (60) días solo si las partes así lo convenían por escrito, que, durante los primeros cinco (05) meses el pago de alquiler se hizo al cónyuge de la ciudadana E.L.C.D.P., ciudadano J.L.P.. Que posteriormente el modo de pagar el alquiler se sustituyó por la modalidad de transferencias bancarias realizadas en la cuenta Banesco Nro. 0134-1020-81-0002000157, a nombre de E.L.C.D.P., y luego a la cuenta del banco Bancaribe signada con el Nro. 0114-0162-1622002031, donde aun se realizan los pagos de arrendamientos. Que al realizar los pagos de agua y luz de los últimos meses se percataron de un cambio de titular de los recibos de estos servicios los cuales comenzaron a ser emitidos a nombre de la empresa EVA’S SILHOUTTE REPRESENTACIONES C.A, por lo que procedieron a revisar en el Registro Publico del Municipio Los Salías del Estado Miranda, si existía algún tipo de cambio de titularidad de la propiedad donde se pudo evidenciar que ciertamente existía un cambio de titularidad de la propiedad y venta la cual fue protocolizada el 4 de diciembre de 2014, entre el ciudadano C.A.P.C. en su condición de Apoderado General de los ciudadanos A.L.J., H.L.J., A.B.C.D.L., H.L.O., M.D.P.J.D.L. y la sociedad mercantil EVA’S SILHOUETTE REPRESENTACIONES C.A. Que la referida venta se verificó sin respetar el derecho de preferencia ofertiva estipulado en el articulo 131 de la Ley para la Regulación y Control de los Arrendamientos de Vivienda, y el derecho que les corresponde con preferencia a cualquier tercero, ya que para ejercer este derecho basta con que el inquilino se encuentre solvente de pago tal y como lo han venido estos realizando.

Precisado lo anterior, quien aquí suscribe estima pertinente señalar en esta oportunidad que el retracto legal, es el derecho que tiene el arrendatario de subrogarse al tercero que adquiere del arrendador el inmueble arrendado; y se encuentra definido en el artículo 138 de la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Viviendas, que dispone: “ El retracto legal arrendaticio es el derecho que tienen los arrendatarios o arrendatarias de subrogarse, en las mismas condiciones estipuladas en el instrumento traslativo de la propiedad, en el lugar de quien adquiere el inmueble arrendado por venta o por cualquier otro tipo de transferencia de la propiedad del inmueble que esté en arrendamiento. Para ejercer este derecho, los arrendatarios y arrendatarias deberán cumplir con los requisitos establecidos en el artículo 136 de la presente Ley, según sea el caso.”

Ahora bien, a los fines de verificar la procedencia o no del recurso intentado, este Tribunal estima pertinente traer a colación lo estipulado en el artículo 94 Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Viviendas pues dicha disposición legal reza textualmente lo siguiente:

…Previo a las demandas por desalojo, cumplimiento o resolución de un contrato de arrendamiento, reintegro de sobre alquileres, preferencia ofertiva, retracto legal arrendaticio y demás acciones derivadas de relaciones arrendaticias sobre inmuebles destinados a vivienda, así como a todo proceso en el cual pudiera resultar una decisión judicial cuya práctica material comporte la pérdida de la posesión o tenencia de un inmueble destinado a vivienda, habitación o pensión, el arrendador del inmueble que pretendiere la demanda deberá tramitar, por ante la Superintendencia Nacional de Arrendamiento de Vivienda, el procedimiento descrito en los artículos subsiguientes…

(Negritas de este Tribunal).

Es el caso que, respecto al retrato legal arrendaticio la Sala de Casación Civil del Tribunal, en fecha 01 de julio de 2015, expediente N° AA20-C-2014-000726, con ponente del Magistrado GUILLERMO BLANCO, estableció que:

“(…)De las transcripciones precedentes se observa que, tanto el Juez de primera instancia, como el ad quem, por medio de sentencia declararon la inadmisibilidad de la demanda por retracto legal arrendaticio que intentaran los ciudadanos Jesmary T.M.V., Z.M.G.R., A.C. y A.A. contra el ciudadano J.E.G.I. y la sociedad mercantil Inversiones Losky,C.A.; en su análisis ambos jueces señalaron que los demandantes debían agotar, el procedimiento administrativo previo contemplado en la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda y el Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley contra el Desalojo y la Desocupación Arbitraria de Viviendas.

Ahora bien, en cuanto al procedimiento administrativo previo para recurrir en la vía jurisdiccional, la Sala en recurso interpretación de los artículos 1°, 3°, 5° y 12 del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley contra el Desalojo y la Desocupación Arbitraria de Viviendas, publicado en la Gaceta Oficial de la República Bolivariana de Venezuela N° 39.668 del 6 de mayo de 2011, R.I N°175, de fecha 17 de abril de 2013, expediente 12-712, dejó establecido lo que siguiente:

...Al respecto, esta Sala considera imprescindible referirse a los presupuestos que deben cumplirse para considerar por parte de la administración de justica las causales de inadmisibilidad de la demanda, las cuales una vez verificadas impiden el conocimiento de fondo del asunto. Sobre el particular, la jurisprudencia ha sostenido que las causales de inadmisibilidad deben estar contenidas expresamente en un texto legal, por lo que no podrá declararse la inadmisibilidad de una acción o un recurso, sin que la causal se encuentre expresamente contenida en ley. Además, el examen de dichas causales debe aparecer justificado y proporcional conforme a las finalidades que persigan los instrumentos que las contengan, es decir, el juicio de razonabilidad y proporcionalidad es el que resulta trascendente. De allí que, una decisión de inadmisión meramente procesal, dictada debido a la concurrencia de un motivo legalmente previsto que impidiere el examen del fondo es constitucionalmente admisible, si se parte de que tales formas del procedimiento son instrumentales, es decir, que están dispuestas al servicio de la justicia material. (Vid. sentencias de la Sala Constitucional de fechas 20 de julio de 2000, caso: E.B.L., y 20 de febrero de 2008 caso: Inversiones Martinique, C.A., respectivamente)…

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…omissis…

En este mismo orden de ideas, estas normas de protección social, fueron dictadas a fin de garantizarles a los ciudadanos, que eran víctimas de una serie de maniobras jurídicas para desalojarlos de manera abrupta, y al mismo tiempo crear un equilibrio entre arrendadores y arrendatarios, por esto se estableció en materia arrendaticia que previo a cualquier acción judicial que pudiera derivar en una decisión cuya práctica material comporte la pérdida de la posesión o tenencia de un inmueble destinado a vivienda principal, se deba agotar la vía administrativa ante la Superintendencia Nacional de Arrendamiento de Viviendas.

Situación ésta, que no es la prevista en el presente asunto, pues en el caso bajo estudio se trata de una demanda por retracto legal arrendaticio, prevista en la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Viviendas, en el Titulo VI, de la Preferencia Ofertiva y el Retracto Legal, en su artículo 131 y siguientes, a fin de proteger y beneficiar el derecho de preferencia del inquilino, frente a un tercero, para comprar el inmueble de manos del arrendador.

De esta forma, el inquilino que cumpliendo los requisitos exigidos en dicho artículo, no se le ha ofrecido el bien que ocupa con tal carácter, en primer lugar y con preferencia al adquirente del mismo, conforme lo previsto en el artículo 132 de la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Viviendas, tiene derecho a subrogarse en el lugar del adquirente, es decir, ocupar su lugar contractualmente adquiriendo el inmueble cuya propiedad fue transferida, sustituyendo al tercero en las mismas condiciones establecidas en el instrumento de traslación inmobiliaria.

En tal sentido, en el retracto los efectos no implican la redacción de un nuevo contrato, ni celebración de otro convenio entre el arrendatario y el propietario, sino exclusivamente que los efectos del contrato primigenio e impugnado deben ser trasladados a favor del arrendatario demandante.

La demanda de retracto legal no aumenta el riesgo de desposesión de la vivienda para el arrendatario, por el contrario lo que pretenden los accionantes con su demanda es subrogarse en la propiedad del inmueble que alegan, fue vendido sin su conocimiento a un tercero. La demanda en sí, constituye un acto inmediato de protección de sus derechos como arrendatarios, que no puede ser dilatado o condicionado a un procedimiento previo ante la Superintendencia Nacional de Arrendamiento de Viviendas.

La Sala en su constante y continua jurisprudencia ha sostenido que las causales de inadmisibilidad deben estar expresadas en un texto legal, por lo que no podrá declararse la inadmisibilidad de una acción o un recurso, sin que la causal se encuentre expresamente contenida en ella.

En el presente asunto, los jueces de instancia le cercenaron a los recurrentes-demandantes el derecho a la tutela judicial efectiva, al no admitir la demanda, sin que exista una prohibición legal para ello.

El artículo 26 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela, consagra la tutela judicial efectiva, que es el derecho que tienen los justiciables de recurrir a los órganos de administración de justicia, y que les garantice que esta justicia sea gratuita, imparcial, idónea, transparente, autónoma, independiente, responsable, equitativa y expedita, sin dilaciones indebidas ni formalismos o reposiciones inútiles; del mismo modo se les debe garantizar ese acceso a la justicia mediante un proceso dirigido por un órgano, preestablecido para tal fin por el Estado, y obtener una decisión dictada conforme a derecho.

La sentencia impugnada, a través de un instrumento jurídico, cuya finalidad es la protección social, como lo es el derecho a la vivienda, lo interpreta incorrectamente entendiendo que se debía cumplir con un procedimiento previo lesionando el derecho a la acción y a la tutela judicial efectiva de quienes precisamente la ley trata de resguardar, de modo que yerran ambos jueces de instancia, al declarar la inadmisibilidad de la demanda. En este sentido, el artículo 94 de la Ley Para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Viviendas, prevé lo siguiente:

…Previo a las demandas por desalojo, cumplimiento o resolución de un contrato de arrendamiento, reintegro de sobre alquileres, preferencia ofertiva, retracto legal arrendaticio y demás acciones derivadas de relaciones arrendaticias sobre inmuebles destinados a vivienda, así como a todo proceso en el cual pudiera resultar una decisión judicial cuya práctica material comporte la pérdida de la posesión o tenencia de un inmueble destinado a vivienda, habitación o pensión, el arrendador del inmueble que pretendiere la demanda deberá tramitar, por ante la Superintendencia Nacional de Arrendamiento de Vivienda, el procedimiento descrito en los artículos subsiguientes…

(Resaltado es de la Sala).

De la precitada norma se colige que al arrendador es a quien se le impone la carga de someter a revisión mediante un procedimiento previo ante el órgano administrativo, su voluntad de demandar en vía judicial, lo referente al ofrecimiento de venta, no aceptado o rechazado por el inquilino, y en consecuencia la materialización de la venta consumada frente al tercero. Ello obedece, a que una eventual decisión, tanto del órgano administrativo como jurisdiccional comprometerá la posesión del inmueble, por parte del arrendatario.

Así quedó reflejado en la exposición de motivos en la Ley Para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Viviendas, refiriéndose de manera palmaria al alcance de dicho derecho y la importancia de dotarlo de las máximas garantías, por cuanto en un Estado Social de Derecho y de Justicia como lo proclama el artículo 2° de nuestra Carta Magna, no es un simple derecho retórico, es decir, simplemente enunciado en innumerables instrumentos legales, sino que el Estado debe propender a su efectiva concreción, evitando en lo posible que sea desplazado al evanescente mundo de las aspiraciones lucrativas, pues su contenido trasciende socialmente, lo que implica un real compromiso, una política de acción social y un enorme esfuerzo por parte de todos los involucrados. Por tal razón, los jueces de la República cuentan con un deber insoslayable, de dar protección especial a las personas naturales y sus grupos familiares que ocupen inmuebles que sirvan como vivienda principal. (Vid R.I. N° 175, de fecha 17 de abril de 2013, expediente 12-712).

De esta forma, tomando en cuenta que el artículo 94 de la Ley para la Regulación y Control de los Arrendamientos de Viviendas, exige para el arrendador el requisito de agotar la vía administrativa en el caso del retracto legal, los arrendatarios podrían accionar directamente ante los tribunales sin llevar a cabo este procedimiento previo, pues está en riesgo la pérdida de posesión de su vivienda por el hipotético incumplimiento de su derecho a la preferencia ofertiva.

Acorde con los precedentes jurisprudenciales y legales antes expuestos, esta Sala considera que los mismos deben ser aplicados al caso concreto, lo cual implica señalar, que la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Viviendas, debe ser aplicada de conformidad con los postulados constitucionales y permitir a los demandantes por retracto legal arrendaticio la posibilidad de acceder a los órganos de justicia, de manera que el fondo de su pretensión de reconocimiento del derecho de preferencia a comprar el inmueble frente a un tercero sea examinado rápidamente y sin agotar el procedimiento administrativo previo ante la Superintendencia Nacional de Arrendamiento de Viviendas, honrando con ello lo establecido en los artículos 2°, 26 y 257 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela. Así se decide.(…)( Subrayado y negritas de este Tribunal)

De allí, que para la admisión de la demanda por retracto legal arrendaticio, de conformidad con lo establecido en el articulo 94 de la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Viviendas, los arrendatarios pueden accionar directamente ante los tribunales sin llevar a cabo el procedimiento previo ante la Superintendencia Nacional de Arrendamiento de Vivienda.

Así las cosas, con apego a la sentencia supra señalada y en virtud que en el caso de marras, el Tribunal de la causa inadmitió la demanda por razones distintas a las previstas en el artículo 341 del Código de Procedimiento Civil, pues se evidencia que la demanda por RETRACTO LEGAL ARRENDATICIO intentada por los ciudadanos E.J.N.A. y M.F.D.T., en su carácter de arrendatarios, en contra de los ciudadanos A.L.J., H.L.J., A.B.C.D.L., H.L.O., M.D.P.J.D.L. y la sociedad mercantil EVA´S SILHOUTTE REPRESENTACIONES C.A, no viola el orden público, no es contraria a las buenas costumbres, ni existe ninguna disposición legal que prohíba su trámite; puesto que el artículo 94 de la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Viviendas, establece que al arrendador es a quien se le impone la carga de someter a revisión mediante un procedimiento previo ante el órgano administrativo, su voluntad de demandar en vía judicial, lo referente al ofrecimiento de venta, no aceptado o rechazado por el inquilino, y en consecuencia la materialización de la venta consumada frente al tercero; consecuentemente, quien aquí suscribe en aras de garantizar el derecho a la defensa, al debido proceso y la tutela judicial efectiva, debe declarar CON LUGAR el recurso de apelación ejercido por la parte actora contra el auto dictado por el Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Miranda, en fecha 09 de noviembre de 2015, el cual se REVOCA en todas y cada una de sus partes, por lo que se ordena al referido órgano jurisdiccional a admitir la acción por retracto legal arrendaticio, incoada por los ciudadanos E.J.N.A. y M.F.D.T., en su carácter de arrendatarios, en contra de los ciudadanos A.L.J., H.L.J., A.B.C.D.L., H.L.O., M.D.P.J.D.L., y la sociedad mercantil EVA´S SILHOUTTE REPRESENTACIONES C.A.; tal y como se dejará sentado en el dispositivo del presente fallo.- Así se decide.

V

DISPOSITIVA.

Por las razones que anteceden, este Juzgado Superior en lo Civil, Mercantil y Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Miranda, administrando Justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, declara CON LUGAR el recurso de apelación ejercido por la parte actora contra el auto dictado por el Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Miranda, en fecha 09 de noviembre de 2015, el cual se REVOCA en todas y cada una de sus partes, por lo que se ordena al referido órgano jurisdiccional a admitir la acción por retracto legal arrendaticio, incoada por los ciudadanos E.J.N.A. y M.F.D.T., en contra de los ciudadanos A.L.J., H.L.J., A.B.C.D.L., H.L.O., M.D.P.J.D.L.; y la sociedad mercantil EVA´S SILHOUTTE REPRESENTACIONES C.A, todos anteriormente identificados.

Dada la naturaleza de la presente decisión, no hay expresa condenatoria en costas.

Remítase el presente expediente a su Tribunal de origen en su debida oportunidad legal, esto es, al Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Miranda

Regístrese, publíquese y déjese copia certificada de la presente decisión de conformidad con lo dispuesto en el artículo 248 del Código de Procedimiento Civil.

Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Juzgado Superior en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Miranda, con sede en Los Teques, dieciséis (16) días del mes de febrero del año dos mil dieciséis (2016). Años: 205° de la Independencia y 156° de la Federación.

LA JUEZA SUPERIOR,

Z.B.D..

LA SECRETARIA,

LEIDYMAR AZUARTA.

En la misma fecha se publicó y registró la presente decisión, siendo las ocho y cincuenta minutos de la mañana (08:50 a.m.).

LA SECRETARIA,

LEIDYMAR AZUARTA.

Exp.- 15-8834