Decisión de Juzgado Superior Primero en lo Civil y Mercantil de Zulia, de 8 de Febrero de 2011

LA REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

EN SU NOMBRE:

EL JUZGADO SUPERIOR PRIMERO EN LO CIVIL, MERCANTIL Y DEL TRÁNSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO ZULIA.

Expediente No. 13193

I

INTRODUCCIÓN

Conoce este Juzgado Superior de la presente causa, en virtud de la Distribución efectuada por la Oficina de Recepción y Distribución de Documentos del municipio Maracaibo del estado Zulia, en fecha 12 de agosto de 2010, por apelación interpuesta por el abogado en ejercicio R.A.S.R., inscrito en el Inpreabogado bajo el número 87.903, en fecha 5 marzo de 2010, actuando con el carácter de apoderado judicial de los ciudadanos J.A.F.G. y J.F.V., portugués y venezolano respectivamente, mayores de edad, titulares de las cédulas de identidad número E-324.826 y V-7.722.811, respectivamente, domiciliados en el municipio Maracaibo del estado Zulia; contra la resolución dictada por el Juzgado Octavo de los Municipios Maracaibo, J.E.L. y San Francisco de la Circunscripción Judicial del estado Zulia, en fecha 2 de agosto de 2010, en el juicio que por DESALOJO, sigue en su contra el ciudadano J.D.D.T., venezolano, mayor de edad, titular de las cédula de identidad V-10.420.629.

II

NARRATIVA

Se recibió, y se le dio entrada a la presente causa ante este Órgano Jurisdiccional en fecha 21 de septiembre de 2010, tomándose en consideración que la sentencia apelada tiene carácter de definitiva.

En fecha 1 de octubre de 2010, el abogado en ejercicio A.S.A., inscrito en el Inpreabogado bajo el número 2.444, actuando con el carácter de apoderado judicial de los ciudadanos J.A.F.G. y J.F.V., consignó escrito ante éste Juzgado de Alzada.

Consta en las actas que en fecha 2 de marzo de 2010, el Juzgado Octavo de los Municipios Maracaibo, J.E.L. y San Francisco de la Circunscripción Judicial del estado Zulia, admitió la demanda interpuesta por el ciudadano J.D.D.T., contra los ciudadanos J.A.F.G. y J.F.V., verificándose la misma en los siguientes términos:

(…) En fecha 26 de septiembre de 2008, nuestro representado adquirió un inmueble ubicado en la calle 80 entre la Avenida 4 (…) y avenida 3Y (…), signado con el numero (Sic) 3Y-71, por compra que le efectuara al ciudadano J.D. VALBUENA (…)

Es el caso (…) que el inmueble adquirido por nuestro representado estaba referido a una casa quinta de habitación denominada ‘Caprichito’, (…) y en este inmueble fue construido el edificio denominado ‘Cora’ el cual está compuesto de locales comerciales.

Ahora bien, a raíz de esta transformación y aproximadamente en el año 1993, la anterior propietaria ciudadana CARINNA REMARTINI BIANCHI, dio en arrendamiento verbal el local identificado con el Numero (Sic) ‘01’, ubicado en la Planta Baja del mencionado Edificio Cora, al ciudadano J.F.G. (…) quien en los últimos años ha venido desempeñándose como arrendatario junto a su hijo, el ciudadano J.F.V. (…)

El tiempo de duración del contrato verbal contraído (…) fue de un (1) año, prorrogable por periodos (Sic) iguales y dado que nuestro representado ostenta la condición de propietario, efectuó innumerables intentos para coordinar, en primer término, la regularización del contrato de arrendamiento debidamente suscrito y en segundo lugar, para el cobro de los cánones de arrendamiento. Todo ello, resulto (Sic) infructuoso, (…) dada la negativa de los arrendatarios.

En fecha 1 de marzo de 2009, nuestro representado firmó un contrato de Administración de Inmuebles con la Sociedad Mercantil BUSKASAS S.A., a fin que ésta sociedad mercantil llevara a cabo todas las gestiones de administración y cobro de cánones de arrendamiento pertinentes a los locales comerciales del ‘Edificio Cora’, (…)

Ahora bien, los nombrados ciudadanos J.F.G. (…) y J.F.V., informaron a nuestro representado y a BUSKASAS S.A. que el abogado E.C. sería el encargado de redactar el contrato de arrendamiento que firmarían las partes contratantes, por lo que la Administradora del local, procedió a enviarle correspondencia (…)

Es menester destacar que el ciudadano J.F.V. le comunicó a la Sociedad Mercantil BUSKASAS S.A., en la persona de Y.M., que ellos no pagarían ningún canon de arrendamiento a esta Sociedad Mercantil, ya que ‘ellos no habían efectuado contrato alguno con BUSKASAS’ y hasta el presente ni nuestro representado ni la empresa encargada de la administración hemos obtenido el pago de los cánones de arrendamiento correspondiente a los meses de mayo, junio, julio, agosto, septiembre, octubre, noviembre, diciembre de 2009, y los meses de enero y febrero de 2010.

Y, por cuanto los demandados arrendatarios de adeudan a nuestro representado los cánones de arrendamiento (…) que a razón de QUINIENTOS BOLÍVARES 00/100 (Bs. 500,00) MENSUALES, suman la cantidad de CINCO MIL BOLÍVARES 00/100 (Bs. 5.000,99) por concepto de cánones de arrendamiento vencidos, tal como se evidencia de los DIEZ (10) recibos de arrendamiento no cancelados emanados por la SOCIEDAD MERCANTIL BUSKASAS S.A. (…) que oponemos a los demandados.

Por todo lo anteriormente expuesto, ciudadano Juez y de conformidad con lo establecido en la causal a) del artículo 34 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, acudimos ante su competente autoridad para demandar (…) para que convengan en cancelarle a mi poderdante (…) y convengan en desalojar el inmueble, haciéndole formal entrega al ciudadano J.D., el Local Comercial arrendado en las mismas condiciones en (Sic) que lo recibieron y cancelen todos los conceptos señalados (…)

Luego, en fecha 7 de julio de 2010, la abogada en ejercicio M.E.C.D., inscrita en el Inpreabogado bajo el número 40.905, actuando en su condición de apoderada judicial de los codemandados J.A.F.G. y J.F.V., procedió a contestar la demanda, en los siguientes términos:

(…) Estando dentro del lapso correspondiente, doy contestación a la aludida demanda, en los siguientes términos:

a) de conformidad con el artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, y dentro de la oportunidad legal correspondiente, promuevo la cuestión previa prevista en el ordinal 6° (…)

a.1) (…) la parte actora omite el señalamiento del domicilio de cada uno de los demandados en este proceso, y aun (Sic) más confiesa espontáneamente, que desconoce los datos personales del codemandado JOSE (Sic) GASPAR, y como consecuencia, se deja de cumplir el requisito de señalar el domicilio de la parte demanda exigido imperativamente por el indicado ordinal (…)

a.2) (…) la parte actora refiere a la existencia de dos (2) contratos de arrendamiento sobre el mismo inmueble (…) la parte actora firma que desde el año 1993 existía un único arrendatario, señalando a mi mandante JOSE (Sic) FURTADO GASPAR, pero, a continuación, asevera que en los últimos años, el nombrado JOSE (Sic) FURTADO GASPAR ha venido desempeñándose como arrendatario junto a su hijo (…) con lo cual crea una incertidumbre total en relación a cuántos contratos de arrendamientos (Sic) existen o existieron sobre el referido local, y cuál fue el tiempo convenido particularmente (…)

a.3) Con fundamento en el señalado artículo 346, ordinal 6°, promuevo la cuestión previa indicada en el mismo, por haberse hecho la acumulación prohibida en el artículo 78 del mismo Código de Procedimiento Civil. (…) la admisibilidad y procedencia de las pretensiones de resolución y cumplimiento del contrato, las cuales, aunque no pueden ejercerse simultáneamente por vía principal, ya que entre sí se excluyen, sí (Sic) tienen el presupuesto procesal común de procedencia consistente en el incumplimiento de una de las partes en los contratos bilaterales.

a.4) De conformidad con el artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, y dentro de la oportunidad legal correspondiente, promuevo la cuestión prevista en el ordinal 11 (Sic) (…) la prohibición de la ley de admitir la acción propuesta.

a.4.1) En la presente causa el actor (…) fundamenta en la causal a) del artículo 34 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, y que se refiere específica y taxativamente a los casos por los cuales puede demandarse el desalojo de un inmueble.

a.4.2) El artículo 3° del decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios dice textualmente: (…) c) los fondos de comercio (…) Así mismo, el artículo 7 (…)

a.4.3) Por otra parte, la noción del concepto de ‘Fondo de Comercio’ (…)

Relacionando los hechos confesados por la parte actora, con las disposiciones legales invocadas y la doctrina y jurisprudencia nacionales referidas al caso sub judice, concluimos:

a) Que, siendo el objeto del contrato alegado por la parte demandante un local comercial, ocupado por mis nombrados demandantes donde funciona la empresa de construcciones civiles de su propiedad, lo cual constituye un acto objetivo de comercio, conforme al ordinal 5° del artículo 2 del Código de Comercio, queda configurado un ‘FONDO DE COMERCIO’ propiedad de mis representados;

b) Que, como consecuencia de tratarse de un ‘FONDO DE COMERCIO’, aplicar las disposiciones del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, de acuerdo a las previsiones del aparte c) del artículo 3 de dicho Decreto-Ley, protector de los derechos de mis referidos conferentes, de acuerdo al artículo 7° del citado Decreto-Ley, el cual es de orden público y no puede ser violentado ni por este Tribunal ni por el actor antes señalado. Además se viola el derecho constitucional que asiste a mis mandantes, como los (Sic) es el debido proceso (…)

CONTESTACIÓN DE LA DEMANDA

Conforme al artículo 35 del decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, contesto la presente demanda en los términos siguientes:

Niego, rechazo y contradigo todos y cada uno de los hechos narrados por el actor en su libelo de demanda, por no ser ciertos, e igualmente, inaplicable el derecho invocado en la misma. (…)

En fecha 9 de julio de 2010, el abogado en ejercicio A.A.B.R., inscrito en el Inpreabogado bajo el número 128.605, actuando en su condición de apoderado judicial de la parte actora, consignó escrito mediante el cual expuso:

(…) estando dentro del lapso legal establecido en el artículo 350 del Código de Procedimiento Civil, procedo en este mismo acto a subsanar el defecto de forma de la demanda (…)

(…) indicamos a este Juzgador, que el nombre de los co-demandados (Sic) de autos son J.A.F.G. y J.F.V., portugués el primero, venezolano el segundo, mayores de edad, titulares de las Cédulas (Sic) de Identidad (Sic) Nos. E-324.826 y 7.722.811, respectivamente, y con domicilio en esta ciudad y Municipio Maracaibo del Estado Zulia.

Con respecto al punto que los codemandados señalan en su escrito como a.2 (…) donde alegan que existen dos contratos de arrendamiento, alertamos a este Juzgador, que tal alegato ni puede ser considerado como la oposición de una cuestión previa, para que tengan verdadera eficacia y validez, debe (Sic) ser formuladas utilizando la técnica jurídica que la propia Ley prevé. (…)

Sin embargo y a todo evento, queremos indicar al Tribunal, que contradecimos expresamente tal alegato, pues lo cierto de este asunto es que la ciudadana C.R.B. dio en arrendamiento verbal un local identificado con el N° 1 al ciudadano J.F.G., quién a posteriori lo está utilizando conjuntamente con su hijo J.F.V., el cual en algunas oportunidades canceló cánones de arrendamiento y es por razón que la demanda que encabeza estas actuaciones, involucra a estas dos personas, a los fines de garantizarles el debido proceso y el derecho a la defensa, pero dejando expresa constancia, que el contrato de arrendamiento es uno sólo y, debido a que este contrato verbal nunca se renovó, mal puede decirse q estamos en presencia de un nuevo contrato o de dos contratos, como falsa y erróneamente lo pretenden hacer creer los codemandados de autos.

(…)

Con respecto a la cuestión previa referida a la acumulación prohibida a que se refiere el artículo 78, que los codemandados señalan en su escrito como a.3 (…) informamos al Tribunal, que la demanda que da origen a esta actividad procesal, se refiere exclusivamente a una demanda de desalojo, por haber dejado el arrendatario de pagar el canon de arrendamiento correspondiente a todos y cada uno de los meses que aparecen perfectamente determinados en el libelo de demanda y en consecuencia, renunciamos expresamente a que los co-demandados de autos, sean conminados a cancelar los cánones de arrendamientos (Sic) vencidos.

La demanda que da origen a estas actuaciones, ocurre por la falta de pago de los cánones de arrendamiento del local identificado con el N° 1 (…)y en consecuencia, si este Juzgador acuerda el Desalojo de los nombrados ciudadanos, debemos entender que tal situación ocurre, porque se considera que estos ciudadanos están insolventes en la cancelación de los cánones de arrendamiento, esto es el Desalojo por falta de pago y a todo evento no es descabellado pensar, que luego de decretado el Desalojo, se les pueda exigir a los codemandados, el pago de esos cánones de arrendamiento que nunca cancelaron, tomando esta pretensión como subsidiaria de aquélla (Sic), todo de conformidad con la parte infine del artículo 78 del Código de Procedimiento Civil.

(…)

Incurren en craso error los codemandados de autos cuando alegan, que esta causa no puede ser dirimida bajo el a.d.D. con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, dando a entender con esta posición, que lo arrendado lo constituye un Fondo de Comercio o una Sociedad Mercantil como tal, lo cual es completamente falso, pues en el caso que nos ocupa, el contrato de arrendamiento verbal fue efectuado entre los ciudadanos C.R.B. y J.F.G. y referido a un local comercial (…) que viene a ser muy diferente a un Fondo de Comercio (…)

En virtud de todo lo expuesto, doy por subsanadas y contestadas las cuestiones previas opuestas por los co-demandados (Sic) de autos, referida a la corrección de los defectos señalados al libelo de demanda (…)

En fechas 16 y 19 de julio de 2010 las partes presentaron escritos de promoción de pruebas.

En fecha 2 de agosto de 2010, el Juzgado a quo, profirió la sentencia correspondiente fijando la misma en los siguientes términos:

(…) PRIMERO:

Cuestión Previa del Ordinal Sexto (6°) del Artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, en relación al Ordinal (2°) del Artículo 340 ejusdem.

En efecto, alegan los co-demandados (Sic) de autos, que el accionante no indicó el domicilio de la parte demandada y desconoce los datos personales del codemandado (Sic) J.F.G., dejándose de cumplir con el indicado Ordinal 2° del Artículo 340 del Código de Procedimiento Civil. Al respecto, observa el Tribunal, que la parte actora con su escrito de fecha 09-07-2010, SUBSANÓ la aludida cuestión previa, al indicar que el nombre de los co-demandados (Sic) de autos era J.A.F.G. y J.F.V. (…) Ahora bien, con relación a la existencia de uno o dos contratos de arrendamiento, la actora señala en contradicción, que lo cierto, es que la ciudadana C.R.B., dio en arrendamiento verbal el local N°01 al ciudadano J.F.G., quien a posteriori lo está utilizando conjuntamente con su hijo J.F.V., el cual en algunas oportunidades canceló cánones de arrendamiento y que es por esa razón que la demanda involucra a estas dos personas, (…) dejando expresa constancia que el contrato de arrendamiento es uno sólo y que la sola circunstancia de que el ciudadano J.D.D.T. haya querido regularizar ese contrato de arrendamiento, hace presumir a su favor, que ha existido el contrato verbal del cual se hace alusión en la demanda y, como quiera que, la parte co-demandada (Sic), no contradijo o formuló alegato alguno sobre dicho argumento de hecho, el Tribunal, declara debidamente subsanada la aludida cuestión previa.

SEGUNDO:

Cuestión Previa que refiere el Ordinal Sexto (6°) del Artículo 346 del Código de Procedimiento Civil

(…) En base a los argumentos antes expuestos, este Jurisdicente, declara SIN LUGAR la cuestión previa opuesta, habida cuenda (Sic), que la acción de desalojo y el cobro de bolívares no son excluyentes, además que la reclamación de los cánones adeudados es la consecuencia de la causal de desalojo invocada por la actora. Así se decide.

TERCERO:

Cuestión Previa que refiere el Ordinal Undécimo (Sic) (11°) del Artículo 346 del Código de Procedimiento Civil.

Entiende este Operador de Justicia, que el objeto del arrendamiento bajo análisis, lo fue, el inmueble per sé, en su estructura, como local N° 01 integrante del Edificio Cora, esto es, un establecimiento mercantil, y no un Fondo de Comercio (…) razón por la cual, este Tribunal declara SIN LUGAR la cuestión previa opuesta. Así se decide.-

(…) Mutatis-Mutandi, los co-demandados (Sic) de autos no demostraron estar solventes con el pago de los cánones de arrendamientos (Sic) reclamados, sabido que, en los contratos debe respetarse la autonomía de las partes en regular la relación contractual, que en definitiva tiene fuerza de Ley, y como quiera, que desde mayo del año 2009 los reclamados han estado usando, gozando y disfrutando el inmueble objeto del contrato, sin cumplir la obligación principal que tienen como Arrendatarios, esto es, pagar los cánones de arrendamiento, y a tenor del Artículo 1.354 de la Ley Sustantiva Civil, éstos no probaron, en el lapso que se apertura al efecto el hecho extintivo de su obligación, y como quiera que los co-demandados (Sic) reconocieron lo existencial del contrato al establecer que al OBJETO DEL CONTRATO no se le podían aplicar las disposiciones de la ey especial en la materia, ello implica, un reconocimiento de lo existencia del contrato, aunado al contenido de las cartas misivas antes analizadas, referidas todas a la alusión del contrato de arrendamiento que vincula a las partes, a la sana crítica y las máximas de experiencia comunes, que puntualiza el Artículo 12 del Código de Procedimiento Civil, se concluye, que la ocupación que hacen los co-demandados (Sic) del referido local comercial, no lo es, a título de Propietarios, ni como Ocupantes Ilegales, éstos se encuentran poseyendo el inmueble en calidad de ARRENDATARIOS, razón por la cual, el Tribunal declarará en la definitiva del fallo la procedencia de la acción interpuesta.

DISPOSITIVO

(…) 1. Debidamente Subsanada la Cuestión Previa referida al Defecto de Forma opuesta por la parte demandada, relativa al Ordinal Sexto (6°) del Artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con el Ordinal Segundo (2°) del Artículo 340 ejusdem.-

2. SIN LUGAR la Cuestión Previa referida al Ordinal Sexto (6°) del Artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, con respecto a la acumulación prohibida alegada por la parte demandada.

3. SIN LUGAR la Cuestión Previa referida al Orinal Undécimo (Sic) (11°) del Artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, que refiere la prohibición de la Ley de admitir la acción propuesta.

4. CON LUGAR el acto procesal por antonomasia que contiene la pretensión y el derecho material del actor, esto es, la demanda (…)

5. Se ordena a los co-demandados J.A.F.G. y J.F.V. (…) hacer entrega a la parte actora, el inmueble objeto del litigio (…)

6. Se condena a la parte demandada a pagar al actor ciudadano J.D.D.T., la cantidad de CINCO MIL BOLÍVARES (Bs. 5.000,..) por concepto de los cánones de arrendamiento adeudados correspondiente a los meses que van desde Mayo de 2009 a febrero de 2010.

7. (…) se condena en costas a los demandados de autos, por resultar vencidos in causa, conforme a los alcances del Artículo 274 del Código de Procedimiento Civil. (…)

III

PUNTO PREVIO

DE LA NULIDAD PLANTEADA

De conformidad con lo establecido en el artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, en fecha 7 de julio de 2010, la representación judicial de los codemandados, ciudadanos J.A.F.G. y J.F.V., antes identificados, opuso cuestiones previas en el juicio que discurre ante ésta Alzada.

Dichas cuestiones previas fueron declaradas sin lugar por el Tribunal de Instancia, empero, la parte demandada consignó escrito ante ésta Superioridad donde expone su disconformidad con lo resuelto por el Juzgado de Municipio en lo referente a las mismas; aduce que la sentencia proferida por el mencionado Tribunal adolece de nulidad por cuanto obvió el pronunciamiento debido con respecto a la cuestión previa contenida en el ordinal 6° artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, por falta de las determinaciones explicitadas en el ordinal 4° del artículo 340 ejusdem.

Ahora bien, en virtud de la naturaleza de la denuncia planteada en el mencionado escrito, debe ésta Juzgadora descender al análisis pertinente de las actas; en este sentido, la parte demandada expone lo siguiente:

SEGUNDO: En cuanto a la cuestión previa por defecto de forma opuesta por no haberse cumplido el ordinal 4° del articulo (Sic) 340 del Código de Procedimiento Civil, es decir, por no haberse determinado con precisión el objeto de la pretensión (…) De tal forma, que el Tribunal de la causa omitió sus obligaciones decisorias, haciendo nula la decisión de esta cuestión previa por faltar, a las determinaciones indicadas en el artículo 243 ejusdem, y además, por resultar la sentencia de tal modo contradictoria, que no pueda ejecutarse o no aparezca que sea lo decidido, por cuanto se abstuvo de sentenciar la cuestión previa opuesta por defecto de forma alegada por mis representados, por incumplimiento del ordinal 3° del artículo 340 ejusdem; por tanto, dicha decisión resulta nula de toda nulidad conforme al artículo 244 del Código de Procedimiento Civil, y así pido lo resuelva expresamente.

De lo transcrito ut supra, observa primeramente ésta Superioridad el error evidentemente contradictorio en el que incurre la parte demandada al plantear su denuncia, debido a que no existe correspondencia con lo alegado en el punto “segundo” del escrito, sobre el objeto de la pretensión, con el ordinal 3° del artículo 340 del Código de Procedimiento Civil, que alude a la identificación de las personas jurídicas en el libelo de demanda.

No obstante de la redacción del mismo se constata que efectivamente la parte demandada se refiere a la cuestión previa contenida en el ordinal 4° del artículo 340 del Código de Procedimiento Civil, como se destacó en la primera parte del párrafo transcrito.

En atención a ello, debe ésta Juzgadora atender a lo plasmado por los codemandados en el escrito de oposición de cuestiones previas, así, en el punto “a.2” señala que:

La parte actora afirma y confiesa espontáneamente lo siguiente: (…)

En el análisis de los párrafos anteriores, se destaca, como la parte actora se refiere a la existencia de dos (2) contratos de arrendamiento sobre el mismo inmueble (…) con lo cual crea una incertidumbre total en relación a cuántos contratos de arrendamientos existen o existieron sobre el referido local, y cuál fue el tiempo convenido particularmente, porque, sin duda se tratan, según la parte actora, de dos (2) contratos diferentes, y de esta manera, ponen a mis mandantes en desigualdad procesal, por cuanto al crear esta incertidumbre, les coarta el derecho a la defensa que les corresponden a cada uno por separado (…)

Ciertamente los codemandados refieren a una supuesta incertidumbre “en relación a cuántos contratos de arrendamientos (Sic) existen o existieron sobre el referido local”, empero es necesario acentuar que en ninguna oportunidad determinaron que tal argumento hacia referencia a una cuestión previa en especifico, como si lo esbozaron en los literales restantes.

Constata así ésta Juzgadora que en el escrito presentado ante ésta Alzada la representación judicial de los codemandados declaró expresamente su planteamiento de la cuestión previa en referencia, mas no lo hizo así en el escrito de oposición de cuestiones previas consignado ante el Tribunal de Instancia.

Así bien, vista la técnica utilizada en la redacción del escrito últimamente mencionado que, a juicio de ésta Superioridad resulta ambigua, extraña el descuido de la representación judicial de la parte demandada con respecto a tal particular detalle.

Tal como lo acotara el abogado en ejercicio A.A.B.R., actuando en su condición de apoderado judicial de la parte demandada, las cuestiones previas, no sólo la contenida en el ordinal 6° del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, deben oponerse expresamente, señalando la norma en la que se fundamenta su interposición; esto es en virtud de que las mismas, obedecen a la necesidad de asegurar, desde el inicio del proceso judicial la regularidad de la relación jurídico procesal, depurándolo de los defectos procesales que impidan posteriormente una sentencia de fondo, o extinguiéndolo en caso que no sea posible dictar una sentencia de fondo.

En el escrito de oposición de las cuestiones previas, la representación judicial de los codemandados agrupó escuetamente todas las cuestiones que consideró pertinentes en un sólo capitulo y en un sólo literal, promoviendo exitosamente las contenidas en el ordinal 11°, del artículo 346 del Código de Procedimiento, y las contenidas en el ordinal 6° ejusdem, empero únicamente en lo relativo a la acumulación prohibida y la referida al ordinal 2° del artículo 340 del mismo Código.

Es en virtud de lo anterior, que mal puede ésta Juzgadora declarar la nulidad de la sentencia proferida por el Juzgado de Municipio, por faltar en ella determinaciones que en ningún caso han sido promovidas correctamente.

En este sentido, es pertinente demarcar que tal como lo expresara el abogado apoderado judicial de la parte demandada, el Juez tiene el deber de circunscribirse a lo debatido entre las partes, decidiendo sólo sobre lo alegado y probado, para luego, verificar si los alegatos hechos en el juicio, coinciden o no con los supuestos de hecho a que se refiere la norma los cuales sustentan la voluntad de ley calificando el derecho, y en ningún caso debe suplir defensas de parte.

Lo anterior, aunado al hecho que la parte actora rebatió los alegatos formulados por la representación judicial de la parte demandada en el escrito de oposición de cuestiones previas, sobre la forma de promoverlas, y ésta de ninguna forma procuró corregir el error detectado en el decurso del juicio, incluso arguyendo exactamente lo mismo en su escrito de “conclusiones” sin hacer alusión a lo redargüido por la parte actora.

No obstante, el Juzgado de Municipio, según lo constata ésta Juzgadora de la sentencia objeto de apelación, exactamente del vuelto del folio ciento uno (101) y ciento dos (102) del expediente, hizo alusión a lo pretendido por la parte demandada de la siguiente manera:

(…) Ahora bien, con relación a la existencia de uno o dos contratos de arrendamiento, la actora señala en contradicción, que lo cierto, es que la ciudadana C.R.B., dio en arrendamiento verbal el local N° 1 al ciudadano J.F.G., quien a posteriori lo está utilizando conjuntamente con su hijo J.F.V., el cual en algunas oportunidades canceló cánones de arrendamientos (Sic) y que es por esa razón que la demanda involucra a estas dos personas, a los fines de garantizarles el debido proceso y el derecho a la defensa, dejando expresa constancia que el contrato de arrendamiento es uno sólo y que la sola circunstancia de que el ciudadano J.D.D.T. haya querido regularizar ese contrato de arrendamiento, hace presumir a su favor, que ha existido el contrato verbal del cual se hace alusión en la demanda y, como quiera que, la parte co-demandada, no contradijo o formuló alegato alguno sobre dicho argumento de hecho, el Tribunal, declara debidamente subsanada la aludida cuestión previa.- Así se decide.-“

En este orden de ideas, considera pertinente ésta Juzgadora traer a los autos lo contenido en los ordinales 5° y 6° del artículo 243 del Código de Procedimiento Civil, donde radica lo denunciado por la representación judicial de los codemandados.

Artículo 243.- Toda sentencia debe contener:

(…)

5º Decisión expresa, positiva y precisa con arreglo a la pretensión deducida y a las excepciones o defensas opuestas, sin que en ningún caso pueda absolverse de la instancia.

6º La determinación de la cosa u objeto sobre que recaiga la decisión.

En relación al ordinal 5°, antes transcrito, la jurisprudencia y la doctrina patria han confirmado ampliamente que la sentencia debe ser expresa, es decir, que ésta no puede sobreentenderse o ser deducible de su contexto; positiva, en el sentido que no puede declararse en forma negativa; y precisa en el entendido que debe ser determinada, clara y formal.

Dicho ordinal comprende igualmente el requisito de congruencia del fallo con la pretensión de la parte demandante, y con las defensas y excepciones opuestas por la parte demandada, en el decurso del mismo. La incongruencia deducida puede ser positiva, negativa o mixta.

Por su parte, el ordinal 6°, se refiere a la determinación de la cosa u objeto sobre el cual recaiga la decisión, lo cual, según el procesalista R.H.L.R., no es más que los elementos objetivos de la causa que interferirían en todo caso con la autosuficiencia del fallo.

Por todo lo expuesto anteriormente, concluye ésta Juzgadora que lo explicitado brevemente por la parte demandada en el escrito presentado ante ésta Superioridad, sobre la nulidad de la sentencia apelada no se corresponde en ningún caso con los presupuestos contenidos en el artículo 243 del Código de Procedimiento Civil, antes desarrollados, ya que considera ésta Juzgadora, que el Juzgado de Municipio agotó efectivamente los términos fijados en la litis, por lo cual, resulta a todas luces improcedente la nulidad planteada ante ésta Alzada. Así se decide.

IV

DE LAS CUESTIONES PREVIAS

Es sabido que el objeto de las cuestiones previas es depurar el proceso de vicios, defectos y omisiones, y además, garantizar el verdadero ejercicio del derecho a la defensa que prevé el numeral 1 del artículo 49 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela.

En este sentido, la parte demandada promovió las cuestiones previas contenidas en los ordinales 6° y 11° del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, las cuales a tenor expresan:

Artículo 346.- Dentro del lapso fijado para la contestación de la demanda, podrá el demandado en vez de contestarla promover las siguientes gestiones previas:

(…)

6º El defecto de forma de la demanda, por no haberse llenado en libelo los requisitos que índica el artículo 340, o por haberse hecho la acumulación prohibida en el artículo 78.

(…)

11. La prohibición de la ley de admitir la acción propuesta, o cuando sólo permite admitirla por determinadas causales que no sean de las alegadas en la demanda. (…).

Con respecto a las consecuencias que devienen de a interposición de las mismas en el proceso, los artículos 354 y 356 del Código de Procedimiento Civil, establecen lo siguiente:

Artículo 354.- Declaradas con lugar las cuestiones previas a que se refieren los ordinales 2º, 3º, 4º, 5º, y 6º del artículo 346, el proceso se suspende hasta que el demandante subsane dichos defectos u omisiones como se índica en el artículo 350 (…)

Artículo 356.- Declaradas con lugar las cuestiones previas a que se refieren los ordinales 9º, 10 y 11 del artículo 346, la demanda que dará desechada y extinguido el proceso.

Conforme a lo anterior, es pertinente en primer lugar realizar la revisión correspondiente a la cuestión previa contenida en el ordinal 11 del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, que promoviera la parte demandada en defensa de sus representados, relativa a la “La prohibición de la ley de admitir la acción propuesta, o cuando sólo permite admitirla por determinadas causales que no sean de las alegadas en la demanda”

El procesalista R.H.L.R., en su obra CÓDIGO DE PROCEDIMIENTO CIVIL, Tomo III, página 71, expresa que:

“En la 11a cuestión previa del artículo 346, concerniente a la prohibición de la Ley de admitir la demanda, queda comprendida toda norma que obste la atendibilidad de una pretensión determinada, sea en forma absoluta sea en atención a la causa de pedir que se invoca (causales no tipificadas en relación legal taxativa). “

Así, la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia ha dejado sentado en innumerables oportunidades, el criterio que a continuación se transcribe:

Entiende esta Sala que los supuestos de inadmisibilidad de la acción a que hace referencia el ordinal 11° del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, son enteramente distintos a los supuestos de inadmisibilidad de la demanda. En tal sentido, resulta claro que el elemento común para considerar prohibida la acción es precisamente la existencia de una disposición legal que imposibilite su ejercicio. Cuando ello sucede así la acción y consecuentemente la demanda, no podrá ser admitida por el órgano jurisdiccional. Si el órgano jurisdiccional hubiere acogido o admitido la demanda cuando estuviere incursa en causales de inadmisibilidad de la acción como las antes anotadas, el demandado podrá sin lugar a dudas- oponer la cuestión previa contenida en el ordinal 11° del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil. Empero, ya ha advertido este Supremo Tribunal de Justicia que no debe confundirse la existencia de una disposición expresa de la Ley que impide el ejercicio de la acción, con otras disposiciones del ordenamiento jurídico (…)“

Resulta claro entonces de lo explicitado en los parágrafos anteriores que a fin que resulte procedente la cuestión previa estudiada en éste punto, sobre la no admisión de la acción propuesta, se requiere que tal prohibición sea expresa y clara, y que en términos objetivos no exista la menor duda de que la ley niega la tutela jurídica o ciertos intereses hecho valer en el juicio.

Debe haber por lo tanto, la existencia de una disposición legal que imposibilite el ejercicio de determinada acción; en este sentido, en el escrito de promoción de cuestiones previas, la parte demandada citó el contenido de el artículo 3 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, el cual expresa lo siguiente:

Artículo 3°: Quedan fuera del ámbito de aplicación de este Decreto-Ley, el arrendamiento o subarrendamiento de:

a) Los terrenos urbanos y suburbanos no edificados.

b) Las fincas rurales.

c) Los fondos de comercio.

d) Los hoteles, moteles, hosterías, paradores turísticos, inmuebles destinados a temporadas vacacionales o recreacionales y demás establecimientos de alojamiento turístico, los cuales estén sujetos a regímenes especiales.

e) Las pensiones y hospedajes que acrediten su registro ante la autoridad competente.

Alega que, “siendo el objeto del contrato alegado por la parte demandante un local comercial, ocupado por mis nombrados mandantes donde funciona la empresa de construcciones civiles de su propiedad, lo cual constituye un acto objetivo de comercio (…) queda configurado un ‘FONDO DE COMERCIO’ propiedad de mis representados; que, como consecuencia de tratarse de un ‘FONDO DE COMERCIO’, el objeto del contrato aludido (…) no se le pueden aplicar las disposiciones del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios (…)”

En atención a ello, debe ésta Jurisdicente demarcar que la figura del fondo de comercio se compone de una pluralidad o multiplicidad de bienes y cada uno de esos bienes conserva su peculiar carácter jurídico.

En ese contexto puede afirmarse que el fondo de comercio no tiene una composición fija de elementos siendo éstos variables en relación a las necesidades económicas del mercado y las fluctuaciones de la clientela, aunque dichos elementos guarden una vinculación unitaria para la confección de su objeto. Sin embargo, puede afirmarse que el fondo de comercio está conformado por elementos corporales e incorporales, tales como, entre otros, el nombre comercial, el material, el utillaje, las mercancías, las patentes, marcas de fábrica, diseños, modelos, derechos de propiedad literaria y artística, la clientela las autorizaciones administrativas, las recompensas oficiales y medallas obtenidas en el ejercicio del comercio.

Es en virtud de ello que la parte demandada, colige que al tratarse el bien inmueble objeto de arrendamiento en un local comercial, donde supuestamente funciona una empresa de “construcciones civiles”, propiedad de sus representados, el objeto del contrato de arrendamiento que vincula a las partes debatientes se configura como un fondo de comercio, sobre el cual, de conformidad con lo estipulado en el artículo 3° de la Ley de Arrendamientos inmobiliarios ut supra transcrito, no pueden ser aplicadas las disposiciones de la mencionada ley.

Indica fehacientemente la representación judicial de la parte demandada, ciudadanos J.F.G. y J.F.V., antes identificados, que el supuesto fondo de comercio, sobre el cual es pertinente acotar que no posee ningún tipo de identificación cierta en las actas, ni fue consignado algún registro de su moblaje, es propiedad de sus representados, por lo cual es evidente que el mismo no ha sido objeto de arrendamiento en el presente juicio, tomando en consideración que la parte demandada es arrendataria del inmueble tantas veces aludido.

Ahora bien, es cierto que la existencia de un fondo de comercio implica una serie de bienes corporales e incorporales, sin embargo la propiedad de ellos deviene de justo título, bien sea de propiedad sobre las cosas, sobre el nombre o sobre las patentes, como se acotó anteriormente, debidamente registrados para comprobar su coexistencia, no obstante resulta claro de las actas puesto que no ha sido debatido por la misma parte demandada, que el inmueble al que aluden en juicio, es propiedad de la parte actora, por lo cual mal puede pertenecer o hacer parte del mencionado fondo de comercio.

Por lo anterior, al constatar ésta Juzgadora que el contrato al que alude la parte actora fue celebrado entre personas naturales, puesto que la simple cualidad de comerciantes de los codemandados no cambia tal circunstancia; así como también visto el libelo de demanda donde la parte actora pretende el desalojo de un local comercial mas no así de algún fondo de comercio o empresa, determina ésta Juzgadora que no existe constancia en actas de la supuesta causal de prohibición de la Ley de admitir la presente demanda, motivo por el cual declara sin lugar la cuestión previa contenida en el numeral 11° del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, y desecha el presente punto de apelación. Así se decide.

La parte demandada, opuso también la cuestión previa contenida en el ordinal 6° antes transcrito, en concordancia con lo estatuido en el ordinal 2° del artículo 340 ejusdem, por no haberse señalado en el libelo de demanda, el domicilio de uno de los codemandado, la cual fue subsanada por la parte actora, y así declarada por el Juzgado de Municipio en la sentencia objeto de apelación; ahora bien, visto que la parte demandada en el escrito consignado ante ésta Alzada nada alegó al respecto, reconociendo dicha subsanación, ésta Juzgadora se abstiene a descender al conocimiento de la misma, considerándola firme. Así se establece.

Igualmente, de conformidad con lo dispuesto en el ordinal 6° del artículo antes indicado, la parte demandada promovió la cuestión previa relativa a la acumulación prohibida.

En este respecto, el artículo 78 del Código de Procedimiento Civil, establece lo siguiente:

Artículo 78.- No podrán acumularse en el mismo libelo pretensiones que se excluyan mutuamente o que sean contrarias entre sí; ni las que por razón de la materia no correspondan al conocimiento del mismo Tribunal; ni aquellas cuyos procedimientos sean incompatibles entre sí.

Sin embargo, podrán acumularse en un mismo libelo dos o más pretensiones incompatibles para que sean resueltas una como subsidiaria de otra siempre que sus respectivos procedimientos no sean incompatibles entre sí.

En relación a ello, el procesalista R.H.L.R., en su obra CÓDIGO DE PROCEDIMIENTO CIVIL, Tomo III, página 63, comenta lo siguiente:

f) Acumulación prohibida. (…) también engloba la denuncia de integración indebida del proceso, por haberse hecho una inepta acumulación inicial de pretensiones; sea porque éstas se excluyen mutuamente o son contrarias entre sí, o porque deben dilucidarse por ante jueces con competencia material distinta o, en fin, porque deben discurrir por procedimientos que resultan incompatibles uno con el otro (Art. 78)

Consideramos que, también por analogía – la similitud, que es esencial, radica en el fin u objetivo saneador del instituto que estamos estudiando-, puede oponerse esta cuestión previa (…), a los fines de subsanar el proceso, en caso de que el actor haya escogido un procedimiento impertinente a la pretensión deducida; vgr., algún procedimiento ejecutivo especial que no reúne las condiciones legales requeridas; o bien, que ha escogido el ordinario (o el procedimiento breve), cuando existe un procedimiento especial ad hoc para dicha pretensión. (…)

En este respecto, en el escrito de promoción de cuestiones previas, la parte demandada alega que la actora pretende la “resolución y cumplimiento del contrato, las cuales, aunque no pueden ejercerse simultáneamente por vía de principal, ya que entre sí se excluyen” ambas refieren al incumplimiento de una de las partes en los contratos bilaterales; se fundamenta en el hecho que la parte actora en el libelo de demanda requirió al Tribunal ordenar el desalojo, y ordenar el pago de los cánones de arrendamiento adeudados, basándose en el literal “a” del artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.

Empero, posteriormente aduce lo siguiente:

Esta simultaneidad en el ejercicio de las pretensiones del cumplimiento de contrato y de desalojo de inmueble, conlleva a una evidente subversión del procedimiento, por cuanto una y otra de las pretensiones tienen procedimientos diferentes (…) es decir, que en los procesos de desalojo por puede ejercerse el Recurso de Casación ni ningún otro recurso extraordinario en contra de la sentencia emitida por la Segunda Instancia; al contrario de lo que ocurre en los procesos donde se ventila el cumplimiento de un contrato en el cual sí se admite el Recurso de Casación (…) siempre que tenga la cuantía señalada por la Ley al respecto. (…)

Luego de tal promoción, la parte actora acotó que se trató en todo momento de una demanda por desalojo, y que renunciaban a que los codemandados fuesen condenados a cancelar los cánones de arrendamiento vencidos, agregando después que de declararse con lugar la demanda por desalojo debe entenderse que los codemandados estaban insolventes en la cancelación de los cánones de arrendamiento, por lo cual se les podría exigir a los codemandados, el pago de los referidos cánones.

Sin embargo, el juicio prosiguió normalmente, y en escrito de conclusiones la parte demandada rechazó la renuncia que pretendía subsanar la cuestión previa opuesta, y expresó que “en forma extemporánea, la parte actora pretende renunciar a dicha pretensión, pero, por el contrario, esta afirmación hace más patente la procedencia de la cuestión previa opuesta por mis mandantes (…)”

Sobre lo indicado, observa ésta Juzgadora que el artículo 265 del Código de Procedimiento Civil, establece que “El demandante podrá limitarse a desistir del procedimiento; pero si el desistimiento se efectuare después del acto de la contestación de la demanda, no tendrá validez sin el consentimiento de la parte contraria”; siendo entonces en el presente caso, que la parte demandada en ningún momento consintió la renuncia planteada por la representación judicial de la parte actora, procede ésta Juzgadora a descender al análisis de la cuestión previa prevista en el ordinal 6° del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, referida a la acumulación prohibida.

Ahora bien, visto lo planteado por la parte demandada en el escrito de promoción de cuestiones previas, debe ésta Juzgadora acotar que tanto el desalojo y la resolución del contrato en materia arrendaticia se desarrollan a través del procedimiento breve, y ambos prevén la terminación de la relación arrendaticia, siendo la principal diferencia entre ellos, las causales de interposición de la demanda, que al contrario de lo que sucede para la procedencia de la resolución del contrato, en los casos de desalojo, son taxativas.

También indica la parte demandada que en el juicio de desalojo no existe la procedencia del recurso de casación, como si sucede para los juicios de cumplimiento de contrato, y es por esa razón que procede la cuestión previa referida a la acumulación prohibida.

Así, trae a los autos lo contenido en el artículo 1167 del Código Civil el cual establece que “En el contrato bilateral, si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede a su elección reclamar judicialmente la ejecución del contrato o la resolución del mismo, con los daños y perjuicios en ambos casos si hubiere lugar a ello”.

En tal sentido, ésta Jurisdicente considera conveniente destacar que en el libelo de demanda, la actora determina que la parte demanda ha dejado de cancelarle ciertos cánones de arrendamiento consecutivos que ascienden a la suma de cinco mil bolívares (Bs. 5.000,00), de lo cual se deduce la procedencia del desalojo.

Para ésta Superioridad, es indudable que, tal como lo especificara la parte demandada, no se pueden acumular en una misma demanda pretensiones de cumplimiento y resolución, ya que son antinómicas, pero el acreedor demandante puede en todo caso pedir la ejecución o la resolución, más los daños y perjuicios.

No obstante, en los juicios por desalojo, la parte demandada puede perfectamente exigir el cobro de los cánones insolutos como debida indemnización por el uso continuo del inmueble, tal como lo acotara el Juzgado de Municipio.

Considera ésta Superioridad que tanto del libelo de demanda, como del escrito de contestación a las cuestiones previas, se desprende que la parte actora no está pidiendo en ningún caso el cumplimiento del contrato de arrendamiento, sino el desalojo, y además solicita, como resultado de ese desalojo, que se le pague lo ya causado.

A mayor abundamiento, se permite éste Juzgado Superior Jerárquico, traer a los autos lo comentado por el autor G.G.Q., en su obra TRATADO DE DERECHO ARRENDATICIO INMOBILIARIO, página 190, sobre el desalojo y el cobro de pensiones insolutas, en el siguiente tenor:

(…) nada obsta a plantear esa lógica posibilidad, pues el arrendador puede proceder al cobro de las pensiones insolutas ante el tribunal competente por la cuantía, puesto que el literal a) no establece, en modo alguno, que ante la falta de pago del alquiler en los términos convenidos, el arrendador tenga que verse obligado a pedir, contra su voluntad el desalojo del inmueble arrendado. Incluso, el arrendatario ha podido dejar de pagar más de dos meses consecutivos, en cuyo caso el arrendador no sólo puede solicitar la resolución del contrato, aún cuando a tiempo indeterminado, sino también el cobro de las pensiones insolutas, conforme a lo dispuesto en el parágrafo segundo ex artículo 34 en comento. Es más, en esta norma no se prohíbe que ante la falta de pago de dos mensualidades consecutivas pueda el locador solicitar el pago judicial de las mismas. (…)

Por lo planteado, ésta Juzgadora considera pertinente acotar que del examen de las actas que integran el expediente, precedentemente realizado, a través del cual se reflejaron las pretensiones contenidas en la demanda, a saber, el desalojo y el cobro de los cánones de arrendamiento vencidos, las mismas de ninguna manera se excluyen mutuamente, ni resultan contrarias entre sí; por el contrario, son afines en razón de la materia arrendaticia que se discute, corresponden tramitarse ambas por el mismo procedimiento breve, y se tiene una como subsidiaria de la otra como justa indemnización.

No existiendo entonces, una acumulación prohibida, una vez verificado que la parte demandante accionó por desalojo, y como resultado de ello se pagara lo adeudado, ésta Juzgadora declara sin lugar la cuestión previa contenida en el ordinal 6° del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, y desecha el presente punto de apelación. Así se decide.

V

EXTENSIÓN Y LÍMITES DE LA CONTROVERSIA

En el juicio que discurre ante ésta Superioridad, pretende la parte actora el desalojo del inmueble ampliamente identificado en la parte narrativa del presente fallo, el cual es ocupado por los ciudadanos J.A.F.G. y J.F.V., en su condición de arrendatarios, en virtud de contrato verbal de arrendamiento celebrado con la ciudadana C.R.B., antigua propietaria del inmueble en referencia.

Alegan, que los prenombrados han dejado de cancelar los cánones de arrendamiento correspondientes a los meses de marzo de 2009, y subsiguientes hasta el mes de febrero de 2010, cuyo cobro fue efectuado por la sociedad mercantil “BUSKASAS, S.A.”, contratada por la misma parte actora, para administrar lo referente a los locales comerciales arrendados; todo amparándose en el literal “a” del artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.

Por su parte, en el escrito de contestación a la demanda, la parte demandada, opuso las cuestiones previas anteriormente resueltas, y negó, rechazó y contradijo lo expuesto por la parte actora en el escrito libelar.

Para probar sus dichos las partes consignaron a las actas los medios probatorios, que a continuación se singularizan.

Pruebas consignadas por la parte actora, ciudadano J.D.D.T., adjuntas al libelo de demanda.

• Copia certificada de documento de propiedad, protocolizado ante el Registro Público del Primer Circuito del municipio Maracaibo del estado Zulia, en fecha 26 de septiembre de 2008, registrado bajo el número 7, Tomo 38°, Protocolo 1°, mediante el cual el ciudadano J.D.L.A.D.V., vende al ciudadano J.D.D.T., un inmueble constituido por una casa-quinta de habitación denominada “Caprichito”, ubicada en el Sector B.V., calle 80, casa N° 3Y-71, en jurisdicción del municipio S.L., ahora Parroquia S.L.. Folio seis (6) del expediente.

El documento que antecede, es valorado plenamente por ésta Juzgadora de conformidad con lo establecido en el artículo 1357 y 1359 del Código Civil, tomando en consideración que no ha sido objeto de impugnación en el juicio; del mismo se deriva fehacientemente que el ciudadano J.D.D.T., es propietario del inmueble allí identificado, objeto de arrendamiento en el presente juicio. Así se observa.

• Original de Contrato de Autorización de Administración, de fecha 1 de marzo de 2009, suscrita por los ciudadanos J.D.D. y la ciudadana Y.M.C., en su condición de Directora Principal de la sociedad mercantil “BUSKASAS, S.A.”. Folio ocho (8) del expediente.

La presente prueba es valorada por ésta Juzgadora de conformidad con lo establecido en el artículo 431 del Código de Procedimiento Civil, por cuanto la misma fue debidamente ratificada en juicio mediante la prueba testimonial por la ciudadana Y.M.C., en su condición de Directora Principal de la sociedad mercantil “BUSKASAS, S.A.”. De la misma se colige que efectivamente la parte actora contrató los servicios de la mencionada sociedad mercantil, para que ésta se encargara del cobro de los cánones de arrendamiento, y otros, relativos a los locales comerciales del edificio “Cora”. Así se observa.

• Copia simple de comunicación de fecha 4 de marzo de 2009, dirigida al ciudadano J.G., suscrita por la ciudadana Y.M.C.. Folio once (11) del expediente.

La prueba en comento es valorada de conformidad con lo establecido en el artículo 431 del Código de Procedimiento Civil, por cuanto la misma fue debidamente ratificada en juicio mediante la prueba testimonial por la ciudadana Y.M.C., en su condición de Directora Principal de la sociedad mercantil “BUSKASAS, S.A.”. De ésta se coligen las notificaciones que efectuara la administradora en nombre del ciudadano J.D.D.T., a la parte demandada sobre el arrendamiento del inmueble en litigio. Así se observa.

• Original de comunicación de fecha 24 de marzo de 2009, dirigida al ciudadano J.G., suscrita por la ciudadana Y.M.C.. Folio doce (12) del expediente.

La prueba en comento es valorada de conformidad con lo establecido en el artículo 431 del Código de Procedimiento Civil, por cuanto la misma fue debidamente ratificada en juicio mediante la prueba testimonial por la ciudadana Y.M.C., en su condición de Directora Principal de la sociedad mercantil “BUSKASAS, S.A.”. De ésta se coligen las notificaciones que efectuara la administradora en nombre del ciudadano J.D.D.T., a la parte demandada sobre el arrendamiento del inmueble en litigio. Así se observa.

• Copia simple de comunicación de fecha 3 de septiembre de 2009, dirigida al ciudadano E.C., suscrita por la ciudadana Y.M.C.. Folio once (13) del expediente.

La prueba en comento es valorada de conformidad con lo establecido en el artículo 431 del Código de Procedimiento Civil, por cuanto la misma fue debidamente ratificada en juicio mediante la prueba testimonial por la ciudadana Y.M.C., en su condición de Directora Principal de la sociedad mercantil “BUSKASAS, S.A.”. De ésta se coligen las notificaciones que efectuara la administradora en nombre del ciudadano J.D.D.T., a la parte demandada sobre el arrendamiento del inmueble en litigio. Así se observa.

• Legajo de recibos. Folio catorce (14) del expediente.

Los recibos anexos al libelo de demanda son valorados por ésta Alzada de conformidad con lo establecido en el artículo 431 del Código de Procedimiento Civil, por cuanto fueron debidamente ratificados en juicio mediante la prueba testimonial por la ciudadana Y.M.C., en su condición de Directora Principal de la sociedad mercantil “BUSKASAS, S.A.”. De éstos se colige la morosidad que presentan los codemandados, con respecto al canon de arrendamiento de los meses mayo, junio, julio, agosto, septiembre, octubre, noviembre y diciembre del año 2009, y los meses de enero y febrero de 2010. Así se observa.

Pruebas consignadas por la parte actora, en el lapso de promoción de pruebas.

• Invocación del mérito favorable de las actas.

Con respecto a tal invocación, observa esta Juzgadora que no es un medio de prueba propiamente, pero si es la solicitud de aplicación del principio de la comunidad de la prueba, pues los medios probatorios consignados en el presente juicio, se valorarán en cuanto favorezcan a ambas partes, pues al invocar el mérito de las actas, el Juez está en el deber de aplicar de oficio el principio antes referido, según el cual una vez que los medios de pruebas se introducen en el proceso, no son de uso exclusivo del promovente sino que por el contrario conforman parte integral del juicio en si, capaces o no de crear convicción o indicios de la verdad al rector del proceso; principio éste que debe adminicularse con el principio de unidad de la prueba. Así se establece.

• Prueba testimonial de la ciudadana Y.M.C.J., a fin que ratifique la Autorización de Administración y los recibos antes mencionados. Folio noventa y uno (91) del expediente.

Siendo que la testimonial de la mencionada ciudadana, fue promovida a los efectos de ratificar las pruebas documentales promovidas por la misma parte actora de conformidad con lo establecido en el artículo 431 del Código de Procedimiento Civil, y siendo que ello se verificó anteriormente todo conforme a derecho, ésta Jurisdicente le otorga pleno valor probatorio. Así se establece.

Pruebas promovidas por los codemandados J.A.F.G. y J.F.V..

• Invocación del principio de la comunidad de la prueba.

Observa ésta Juzgadora que anteriormente se ha hecho referencia a tal invocación.

• Prueba testimonial de los ciudadanos M.T.B.L., F.A.D., E.D.J.B.L. y Y.L.U.U..

M.T.B.L. (Folio 87)

PRIMERA: ¿(Sic) Diga el testigo si conoce a los ciudadanos J.F.G. y J.F.V.? (Sic) Contestó: ‘Si, los conozco’.- SEGUNDA: ‘¿ (Sic) Diga el testigo por qué los conoce? (Sic) Contestó: ‘Porque ellos pusieron una constructora y yo soy Dirigente Sindical de la Construcción.- TERCERA: ¿ (Sic) Diga el testigo donde se encuentra ubicada la oficina de la constructora o el sitio donde los mencionados ciudadanos ejercen su función? (Sic) Contestó: ‘En el Centro Comercial Cora, en la Calle 80 entre Avenidas B.V. y San Martín.’ (…) PRIMERA: ¿ (Sic) Diga el testigo qué lo motiva a rendir declaración en la presente causa? (Sic) Contestó: ‘Porque el señor J.G. es conocido mío y me pidió que viniera aquí a hacer una declaración’. (…)

F.A.D. (Folio 88)

PRIMERA: ¿(Sic) Diga el testigo si conoce a los ciudadanos J.F.G. y J.F.V.? (Sic) Contestó: ‘Si’ SEGUNDA: ¿(Sic) Diga el testigo por qué los conoce? (Sic) Contestó: ‘Porque yo soy directivo del sindicato de la construcción y trabajamos en el mismo ramo de la construcción’.- TERCERA: ¿(Sic) Diga el testigo dónde se encuentra ubicada la oficina de la constructora o el sitio donde los mencionados ciudadanos ejercen su función? (Sic) Contestó: ‘Entre B.V. y San Martín, calle 80, en el centro comercial Cora, planta baja.’

E.D.J.B.L. (Folio 89)

PRIMERA

¿(Sic) Diga el testigo si conoce a los ciudadanos J.F.G. y J.F.V.? (Sic) Contestó: ‘Si, los conozco’ SEGUNDA: ¿(Sic) Diga el testigo por qué los conoce? (Sic) Contestó: ‘Los conozco porque ellos hacen trabajos de construcción y uno a veces hace reclamaciones allá’ TERCERA: ¿(Sic) Diga el testigo dónde se encuentra ubicada la oficina o el sitio donde los mencionados ciudadanos ejercen su función? (Sic) Contestó: ‘La Calle 80 entre B.V. y San Martín, Edificio Cora, planta baja’ (…)”

Las testimoniales que anteceden son desechadas por ésta Juzgadora de conformidad con lo establecido en el artículo 508 del Código de Procedimiento Civil, por cuanto los dichos de los ciudadanos fueron estrictamente ceñidos a la ubicación del local objeto de arrendamiento, cuestión ésta que resulta completamente impertinente a lo debatido en el juicio principal. Así se establece.

VI

MOTIVOS PARA DECIDIR

Vistas y analizadas las actas que integran el presente expediente, pasa ésta Juzgadora a dictar sentencia, previas las siguientes consideraciones.

El artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, establece las causales taxativas a través de las cuales puede el arrendador accionar el desalojo del arrendatario, cuando se trata de contratos verbales o escritos a tiempo indeterminado, al estipular que “Solo podrá demandarse el desalojo de un inmueble arrendado bajo contrato de arrendamiento verbal o por escrito a tiempo indeterminado, cuando la acción se fundamente en cualesquiera de los siguientes causales”

En el caso bajo estudio, la parte actora, pretende el desalojo de un local comercial de su propiedad, ocupado actualmente por los codemandados en autos, en virtud de un contrato de arrendamiento verbal celebrado con la antigua propietaria del inmueble aproximadamente en el año 1993; empero aduce, tras varios “intentos” para regularizar el canon de arrendamiento y las gestiones de cobro, los codemandados han dejado de cancelar los mismos, generando una deuda de cinco mil bolívares (Bs. 5.000,00).

Por ello, demandan a los ciudadanos J.F.G. y J.F.V., antes identificados, de conformidad con lo establecido en el literal “a” del prenombrado artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, el cual establece lo siguiente:

a) Que el arrendatario haya dejado de pagar el canon de arrendamiento correspondiente a dos (2) mensualidades consecutivas. (…)

En este respecto, la doctrina y la jurisprudencia han desarrollado diligentemente que si bien es cierto que las estipulaciones contractuales son ley entre las partes, también lo es que la Ley en comento, en su artículo 7°, preceptúa que los derechos estatuidos para la protección de los arrendatarios son irrenunciables, derivándose la nulidad de todo acuerdo o estipulación que implique el menoscabo, la disminución o la renuncia de dichos derechos; por tanto, la norma estudiada plantea la procedencia del desalojo bajo la causal señalada únicamente ante la falta de pago de dos cánones de arrendamiento consecutivos, dejando transcurrir incluso el lapso de quince (15) días continuos, que establece el artículo 51 ejusdem, pues el derecho a pagar mediante consignación es irrenunciable para el locatario en beneficio de quien se ha establecido.

Bajo ésta perspectiva, correspondía a la parte demandada en juicio, comprobar el pago de los cánones de arrendamiento que la parte actora denuncia como insolutos; así, en la contestación de la demanda, se limitaron a negar, rechazar y contradecir lo alegado por la parte actora en el libelo de demanda, sin consignar o promover prueba alguna que les favoreciera.

En este sentido, observa ésta Juzgadora que en fecha 29 de julio de 2010, mediante escrito de conclusiones consignado ante el Juzgado de Municipio, la representación judicial de la parte demandada efectuó una serie de consideraciones con respecto a las pruebas consignadas y promovidas en juicio por la parte actora, sobre ello, considera pertinente ésta Juzgadora realizar las siguientes consideraciones.

Los artículos 440, 443 y 444 del Código de Procedimiento Civil establecen lo siguiente:

Artículo 430.- Respecto de los instrumentos privados, cartas o telegramas provenientes de la parte contraria, se observarán las disposiciones sobre tacha y reconocimiento de instrumentos privados. (…)

Artículo 443.- Los instrumentos privados pueden tacharse por los motivos especificados en el Código Civil, la tacha deberá efectuarse en el acto del reconocimiento o en la contestación de la demanda, o con apoyo de la demanda, amenos que la tacha verse sobre el reconocimiento mismo.

Pasadas estas oportunidades sin tacharlos se tendrán por reconocidos; pero la parte, sin promover expresamente la tacha, puede limitarse a desconocerlos en la oportunidad y con sujeción a las reglas que se establecen en la Sección siguiente.

En el caso de impugnación o tacha de instrumentos privados, se observarán las reglas de los artículos precedentes, en cuanto les sean aplicables.

Artículo 444.- La parte contra quien se produzca en juicio un instrumento privado como emanado de ella o de algún causante suyo, deberá manifestar formalmente si lo reconoce o lo niega, ya en el acto de la contestación de la demanda, si el instrumento se ha producido con el libelo, ya dentro de los cinco días siguientes a aquél en que ha sido producido, cuando lo fuere posteriormente a dicho acto. El silencio de la parte a este respecto, dará por reconocido el instrumento.

Visto lo preceptuado por los artículos que anteceden, resulta claro que la parte demandada debió impugnar, mediante tacha o desconocimiento, los instrumentos privados consignados por la parte actora al libelo de demanda, si pretendía enervar sus efectos, mas no así mediante escrito de conclusiones ante el Tribunal de la causa, cuando evidentemente la oportunidad dispuesta a tal efecto había precluido.

Dichos instrumentos adquirieron firmeza al no ser impugnados; de ellos se desprende claramente el deber contraído por la parte demanda, de cancelar los cánones de arrendamiento que se fueran causando con el devenir del tiempo en vista de su condición de arrendatario; las mencionadas pruebas fueron valoradas plenamente por el Juzgado de Municipio, y por ésta Superioridad, quien en todo caso no puede suplir defensas de parte, premiando la actitud inadvertida de la representación judicial de la parte demandada en el decurso del juicio.

Tras la revisión y análisis pertinentes de las actas, observa ésta Juzgadora que la parte demandada nada probó que le favoreciera; al contrario, resulta evidente del legajo de pruebas anexos al libelo de demanda, que los codemandados se encuentran incursos dentro del presupuesto planteado en el literal “a” del artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, al comprobarse la mora con respecto al canon de arrendamiento de dos mensualidades consecutivas, a saber los meses de mayo y junio de 2009, y subsiguientes hasta el mes de febrero de 2010.

Todo lo cual, hace procedente la demanda que por desalojo incoara el ciudadano J.D.D.T., contra los ciudadanos J.A.F.G. y J.F.V.; en virtud de lo cual deberán cancelar éstos últimos al primero de los mencionados, la cantidad de cinco mil bolívares (Bs. 5.000,00) por concepto de cánones de arrendamiento adeudados, desde el mes de mayo de 2009, al mes de febrero de 2010, a razón de quinientos bolívares (Bs. 500,00) mensuales. Así se decide.

Por todo lo anteriormente planteado, debe ésta Juzgadora declarar sin lugar la apelación interpuesta por el abogado en ejercicio R.A.S.R., actuando en su condición de apoderado judicial de la parte demandada J.A.F.G. y J.F.V.; y en consecuencia se confirma la sentencia dictada por el Juzgado Octavo de los Municipios Maracaibo, J.E.L. y San Francisco de la Circunscripción Judicial del estado Zulia, en fecha 2 de agosto de 2010. Así se decide.

VI

DISPOSITIVA

Por los fundamentos expuestos, este Juzgado Superior Primero en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia, administrando Justicia, en Nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, declara:

PRIMERO

SIN LUGAR la apelación interpuesta por el abogado en ejercicio R.A.S.R., actuando con el carácter de apoderado judicial de los ciudadanos J.A.F.G. y J.F.V., contra el fallo proferido por el Juzgado Octavo de los Municipios Maracaibo, J.E.L. y San Francisco de la Circunscripción Judicial del estado Zulia, en fecha 2 de agosto de 2010.

SEGUNDO

CONFIRMA la sentencia dictada por el Juzgado Octavo de los Municipios Maracaibo, J.E.L. y San Francisco de la Circunscripción Judicial del estado Zulia, en fecha 2 de agosto de 2010, en el juicio que por DESALOJO sigue el ciudadano J.D.D.T., contra los ciudadanos J.A.F.G. y J.F.V., todos identificados en el presente fallo.

TERCERO

Se condena en costas a la parte apelante de conformidad con lo establecido en el artículo 281 del Código de Procedimiento Civil.

PUBLÍQUESE, REGÍSTRESE y NOTIFÍQUESE. Déjese por Secretaría copia certificada de conformidad con lo establecido en el Artículo 248 del Código de Procedimiento Civil.

Dada, sellada y firmada en la Sala de Despacho de este Juzgado Superior Primero en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia, en Maracaibo, a los ocho (08) días del mes de febrero del año dos mil once (2011). Años: 200º de la Independencia y 151º de la Federación.

LA JUEZ PROVISORIA

(Fdo)

DRA. I.R.O.

LA SECRETARIA SUPLENTE

(Fdo)

ABOG. H.M.M.

En la misma fecha anterior, siendo las diez de la mañana (10:00 a.m.), se dictó y publicó el fallo que antecede.

LA SECRETARIA SUPLENTE

(Fdo)

ABOG. H.M.M.