Decisión de Juzgado Superior en lo Civil, Mercantil, Transito y de Menores de Miranda, de 12 de Enero de 2010

Convenga o en su defecto sea condenado por el Tribunal a indemnizar por concepto de daños y perjuicios y pagar los gastos en que incurrió la demandada al depositarle las cantidades de dinero en el Tribunal del Municipio Páez del Estado Miranda, estimados en la cantidad de cinco millones de bolívares (Bs. 5.000.000,00).

Convenga o sea condenada por el Tribunal a indemnizar por daños y perjuicios ocasionados por su falta de cumplimiento en el pacto de compromiso de compra la cantidad de setenta millones de bolívares (Bs. 70.000.000,00).

Los gastos generados por honorarios de abogados calculados al final del juicio.

La indexación o corrección monetaria debido a los índices inflacionarios desde la celebración del contrato hasta que se dicte la sentencia definitiva.

Estimó su reconvención en la cantidad de setenta y cinco millones de bolívares (Bs.75.000.000,00).

CONTESTACIÓN A LA RECONVENCIÓN

La parte demandante reconvenida en su escrito del 01 de agosto de 2006, se opuso, rechazó y la contradijo, en todas y cada una de sus partes y no conviene en la Resolución del Contrato, ni en ningún otro punto propuesto en la contestación y reconvención formulada por la demandada reconviniente.

Alegó que la demandada reconviniente le solicitó que convenga en la Resolución del Contrato celebrado entre las partes, y que de no convenir sea condenada por el Tribunal a Indemnizar los daños y perjuicios y pagar los gastos en que incurrió la actora en depositarle las cantidades de dinero en el Juzgado del Municipio Páez del Estado Miranda, estimados en la suma de cinco millones de bolívares (Bs. 5.000.000,00). En indemnizar los daños y perjuicios ocasionados por su falta de cumplimiento en el pacto de compromiso de compra realizado entre las partes ante la Notaría Pública de Higuerote, Municipio Autónomo Brión del Estado Miranda, el día 13 de agosto de 2004, según documento visado por la abogada L.G., anotado bajo el N° 64, tomo 18 de los libros respectivos.

Que son falsos de toda falsedad los hechos en los cuales se basa la reconvención propuesta por no proceder en derecho lo solicitado.

Rechazó y contradijo en todas y cada una de sus partes, lo afirmado por la representación judicial de la demandada reconviniente, cuando señala que la accionante causó daños al no cumplir con su deber de pagar el precio el día y a la hora para ello señalada.

Que la representación de la demandada reconviniente, pretende ignorar hechos ciertos referidos a actos materializados por su representada antes y después de la fecha convenida por las partes en el Contrato de Compromiso de Venta para pagar el precio, como el hecho de que en fecha 19 de octubre de 2004, faltando 23 días para el registro y protocolización del documento de venta definitivo, fecha en la cual, a la vendedora solicitó a la actora y le fue entregado a un adelanto de un millón de bolívares (Bs. 1.000.000,00), sobre el saldo del precio de la venta, tal como consta en el recibo emitido por la misma vendedora y que anexó marcado “D”.

Que a la fecha convenida por las partes en un principio para el registro del documento definitivo, la vendedora no había pagado el Impuesto sobre Derecho Inmobiliario y mucho menos había obtenido la solvencia inmobiliaria, que es un instrumento indispensable en la presentación del documento ante la Oficina de Registro. Que el estado de cuenta emanado de la Dirección de Catastro de la Alcaldía del Municipio Páez en fecha 21 de septiembre de 2005, es demostrativo que la propietaria del inmueble todavía al 21 de septiembre de 2005, tenía una deuda morosa de cuatro trimestres en el año 2001, cuatro trimestres en el año 2002, cuatro trimestres en el año 2003, cuatro trimestres en el año 2004 y cuatro trimestres en el año 2005, más los intereses de mora, como se evidencia del anexo “E”.

Que en el anexo marcado “F”, contentivo del estado de cuenta emanado de la Oficina ELECENTRO y su respectiva respuesta consta que R.N. debía para el 02 de junio de 2005, la cantidad de un millón trescientos veintinueve mil ciento cuarenta y tres bolívares (Bs. 1.329.143,00), por consumo de electricidad de los meses de abril, mayo, junio, julio y agosto de 2004 y mayo de 2005.

Que la vendedora no obstante a que el local estaba cerrado, tenía un inquilino en el mismo, con el que no había llegado a algún arreglo que le permitiera hacer entrega del inmueble libre de cosas, lo cual motivó que siguiera un juicio de desalojo y le prometió a la vendedora que esa situación se solucionaría.

Que faltando solo 22 días para la firma del documento definitivo, la demandada reconviniente intentó el 28 de octubre de 2004 un juicio de desalojo contra del ciudadano H.M.M., inquilino del inmueble de su propiedad y que es el mismo dado en venta a la accionante reconvenida.

Que estos hechos son más que demostrativos de que la vendedora le ocultó a la demandante reconvenida la situación jurídica del inmueble, mintiéndole sobre la fecha para el registro del documento definitivo, sin tener la documentación necesaria para poder registrar dicho documento de venta y teniendo el local bajo un contrato de arrendamiento, aunque cerrado, pero sin haberse efectuado la entrega formal por el supuesto inquilino, mintiéndole además sobre el estado de morosidad en que se encontraba el inmueble en referencia.

Que el 05 de enero de 2005, nuevamente la demandada reconvenida le solicitó a la actora reconviniente quien le entregó otro abono pero por siete millones de bolívares (Bs. 7.000.000,00), afirmándole que para los próximos días del mismo mes de enero de 2005, le tendría las solvencias porque ya se estaban tramitando y que le entregaría desocupado el inmueble.

Que lo expuesto constituye hechos ciertos y verdaderos demostrativos de que por motivos imputables a la vendedora no se ha podido otorgar el documento definitivo de venta del inmueble y que la actora haya tomado posesión del inmueble, así mismo hechos demostrativos de los abonos recibidos por la demandada reconviniente como parte del pago del precio del local vendido, después de transcurrir noventa (90) días, con lo cual ella convalidó un nuevo plazo a una nueva fecha para registrar el documento y que por hechos no imputables a su persona no se efectuó en la fecha acordada en el contrato.

Que por estos hechos, la accionante reconvenida se vio en la necesidad de depositarle en el mismo Juzgado de Municipio citado, la diferencia del dinero que aún le adeudaba, es decir la suma de doce (12) millones de bolívares, pagándole así totalmente el precio de la venta, por cuanto su interés ha sido que se le haga entrega del inmueble.

Que fecha 03 de agosto de 2005, la accionante reconvenida pasó frente al local y éste estaba abierto y en él funcionaba un tienda de ropa, lo cual lo llevó a solicitar en el Tribunal del Municipio Páez de la Circunscripción Judicial del Estado Miranda en fecha 23 de septiembre de 2005 una inspección judicial en la que se dejó constancia de la presencia de la ciudadana AILOSTA MARIUS DE NARCISSE quien manifestó que estaba alquilada en el inmueble, que en dicho acto la ciudadana L.G.D.O. quien se identificó como la madre de la menor A.P.R.G., quien a su decir es la propietaria del inmueble y que la ciudadana que allí se encontraba estaba en calidad de prestataria.

Que la representación judicial de la demandada reconviniente pretende convertirse en defensor de la ciudadana L.G.O., ya que se cometió un delito de acción pública que está plasmado en el acta de inspección judicial como lo es la falsa atestación hecha por la mencionada ciudadana ante el Juez en la oportunidad de practicarse la referida inspección judicial.

Que lo expuesto en los puntos anteriores, demuestra una flagrante violación del artículo 1.474 del Código Civil por parte de la vendedora, al desconocer el compromiso de venta celebrado en la cual la vendedora recibió de la compradora una suma de dinero como parte del precio de venta definitiva por lo que pretender devolver el dinero pagado por la compra del inmueble, dio lugar a la accionante reconviniente a demandar el cumplimiento del contrato compromiso de venta celebrado entre las partes.

Rechazó y contradijo en todas sus partes lo afirmado por la representación judicial de la demandada reconviniente, cuando señala que hay una evidente contradicción en los hechos narrados por la accionante y el supuesto fundamento de derecho alegado.

Rechazó, negó y contradijo tal afirmación, manifestando además que no conviene en la Resolución del Contrato propuesta en la reconvención. Igualmente alegó que el no cumplimiento del contrato de compromiso de venta celebrado entre las partes, por acciones y omisiones imputables a la demandada reconviniente y su negativa de transferir la propiedad del inmueble a la accionante, vulnera legítimos e irrenunciables derechos de la actora reconvenida y transgrede expresas disposiciones contenidas en las leyes vigentes, especialmente las contenidas en los artículos 1.474, 1.486, 1.487, 1.488, 1.491, 1.492, 1.494, 1.495, 1.159, 1.160, 1.166, 1.167, 1.168 del Código Civil en concordancia con los artículos 529, 530 y 531 del Código de Procedimiento Civil.

Rechazó y contradijo en todas y cada una de sus partes lo afirmado por la demandada reconviniente, cuando señala que la accionante reconvenida le ocasionó daños, ya que obtuvo una oferta de compra del local objeto de esta controversia por parte del ciudadano W.N., por la cantidad de setenta millones de bolívares (Bs. 70.000.000,00), pero que la demandada reconviniente prefirió respetar la palabra dada a la ciudadana D.A. en venderle el local, y que por eso no pudo cumplir con sus acreedores.

Rechazó tal afirmación por cuanto ha sido precisamente la demandada reconviniente la que ha ocasionado daños y perjuicios en el patrimonio de la actora reconvenida, tanto material como moral, como el tener que incurrir en gastos para depositar el resto del dinero adeudado a la demandada reconviniente, por el compromiso de compra venta celebrado. El pago de los gastos en que incurrió por concepto de arrendamiento de un local, que ha tenido que utilizar desde el 11 de diciembre de 2004, fecha en la que pensaba mudarse para el local que había adquirido y que por motivos imputables a la vendedora no pudo efectuar, por lo que tuvo que seguir haciendo uso del local que tenía arrendado y pagando alquiler que de haber estado en su local no hubiera pagado, causándole gastos mensuales por arrendamiento desde el mes de enero de 2005 hasta el mes de junio de 2006 en la cantidad de cuatro millones quinientos mil bolívares (Bs. 4.500.000,00). Tener que pagar honorarios de abogado, los costos del proceso en que ha incurrido, al tener que demandar a la vendedora.

Que por encima de todos esos gastos materiales ocasionados, lo más grave es el daño moral que la demandada reconviniente le ha causado, producto de sus maquinaciones buscando como excepcionarse de dar cumplimiento al compromiso de venta del local, cuya angustia le ha causado problemas de salud.

Rechazó y contradijo y no conviene, con la parte demandada por todas las razones de hecho y de derecho que expuso y que fundamentan su rechazo.

DECISIÓN RECURRIDA

La decisión recurrida en apelación dictada el 27 de mayo de 2008 por el Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Miranda, en el juicio de Cumplimiento de Contrato de Opción de Compra Venta seguido por la ciudadana D.M.A. contra la ciudadana M.G.O.D.R., declaró lo siguiente:

“SIN LUGAR, la reconvención propuesta por la demandada ciudadana M.G.O.D.R. contra la ciudadana D.M.A..

PARCIALMENTE CON LUGAR la demanda que por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE OPCIÓN DE COMPRA ha interpuesto la ciudadana D.M.A. contra la ciudadana M.G.O.D.R., ampliamente identificadas en este fallo.

Se condena a la parte demandada, ciudadana M.G.O.D.R. a lo siguiente:

1) Cumplir con su obligación de Vendedora, como es realizar la tradición del inmueble.

2) Pagar los gastos propios de la tradición, como lo es el pago por concepto de trimestres vencidos, del Impuesto de Derecho Inmobiliario a la Dirección de Catastro de la Alcaldía del Municipio Páez del Estado Miranda, sobre el cual existe una deuda morosa desde el Primer Trimestre del año 2001, hasta el 4to. Trimestre de 2005, pago que debe alcanzar hasta el trimestre en que se otorgue el documento de propiedad; y entregar los documentos de pago debidamente cancelados; y, la Solvencia de Impuestos Inmobiliarios a la parte actora, a los efectos de su consignación con el documento de venta por ante la Oficina de Registro Inmobiliario.

3) Pagar los gastos propios de la tradición que son por cuenta de la vendedora, como es, el pago por concepto en servicio de electricidad por ante ELECENTRO C.A.., electricidad del Centro, Filial de CADAFE, pago que debe alcanzar hasta el consumo del mes anterior al mes en que le haga entrega material y ponga en posesión del inmueble a la parte actora, y la Solvencia emanada de ELECENTRO.

4) Pagar los gastos propios de la tradición que son por cuenta de la vendedora, como es el pago por concepto de consumo de servicio de agua por ante HIDROCAPITAL, pago que debe alcanzar hasta el consumo del mes anterior al mes en que le haga entrega material y ponga en posesión del inmueble a su representada (sic) y entregar los documentos de pago debidamente cancelados, y la Solvencia emanada de HIDROCAPITAL.

5) Pagar los gastos propios causados por concepto de condominio del inmueble vendido cuyas obligaciones son por cuenta de la vendedora, hasta la fecha en que le haga entrega material y ponga en posesión del inmueble a su representada y cuyas obligaciones de pagar un porcentaje de los gastos comunes están previstos en el Documento de Condominio.

De conformidad con el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil, se exonera de costas a la parte demandada…”

Con el siguiente fundamento:

… Ahora bien, la parte demandada, sólo se limitó a negar, rechazar y contradecir la demanda, aduciendo que quien incumplió fue la parte actora reconvenida, al no cumplir con su obligación de pagar el precio de la venta en el término pactado, y no presentó nunca el documento de venta por ante el Registro Inmobiliario correspondiente, por lo que reconviene a la parte demandada (sic)por Resolución de Contrato y daños y perjuicios, sin haber demostrado en autos sus afirmaciones de hecho, de acuerdo al principio consagrado en el artículo 506 del Código de Procedimiento Civil y 1354 del Código Civil, existiendo una presunción de carácter culposo en el incumplimiento por parte del demandado en sus obligaciones contractuales, de conformidad con el artículo 1.271 del Código Civil; es decir, que al acreedor en materia de prueba, en este caso la Optante, le bastaría demostrar la no ejecución de la obligación y una vez probada esta circunstancia, operará la presunción contra el deudor de que el incumplimiento es debido a su culpa. Entonces corresponderá al deudor, para desvirtuar esta presunción, la demostración que el incumplimiento se debió a una causa extraña no imputable En otras palabras, según una sana interpretación del artículo 1.271, el acreedor sólo tiene que demostrar el incumplimiento, y una vez probado éste, que a su vez se presume culposo por el legislador, corresponde al deudor desvirtuar la presunción probando la causa extraña no imputable.

… nuestro legislador exime de una manera general al acreedor la necesidad de demostrar la existencia de la obligación, correspondiendo al deudor demostrar el cumplimiento o pago de la misma o cualquier otro hecho que la haya extinguido, lo cual no sucedió en el caso de autos, ya que la parte demandada, no aportó al proceso ningún tipo de prueba idónea con la finalidad de llevar a convicción, certeza o existencia de los hechos con los cuales pudiese haber desvirtuado la pretensión del actor, por lo que quien sentencia considera procedente la demanda que por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE OPCIÓN DE COMPRA, interpuesto la ciudadana D.M.A. contra la ciudadana M.G.O.D.R. …

INFORMES DE LAS PARTES:

Parte demandante reconvenida:

En fecha 30 de octubre de 2008, la abogada M.D.A.P.D.H., en su carácter de apoderada judicial de la demandante reconvenida ciudadana D.M.A., presentó en esta Alzada escrito de informes, en el que luego de realizar una relación narrativa del proceso, manifestó:

… Solicito del Sentenciador Ad quem, ratifique en todas y cada una de sus partes, lo decidido por el Sentenciador Ad quo, en todos los puntos antes señalados…

… En relación al PUNTO TERCERO DEL PETITORIUM DEL ESCRITO DE LIBELO DE DEMANDA EN DONDE SE SOLICITA COMO INDEMNIZACIÓN POR DAÑOS Y PERJUICIOS DEMANDADOS POR LA PARTE ACTORA, la indemnización, concepto de pago de los cánones de arrendamiento que ha tenido que estar pagando mi representada al tener que estar alquilada en un inmueble, mientras que la parte demandada HA ESTADO LUCRÁNDOSE CON EL LOCAL COMERCIAL POR TENERLO ARRENDADO AL CIUDADANO, ciudadano W.N. de nacionalidad venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° V- 18.184.623 como consta en la Inspección Judicial efectuada en el local, consignada por la parte actora, como prueba que el local ha estado arrendado a este ciudadano, reconocido por la misma demandada reconviniente, cursante en autos, el Tribunal negó el pago de la indemnización, lo cual considero que se produce una injusticia para mi representada, toda vez, que la ciudadana ha estado lucrándose, durante todo este tiempo en que ha estado el proceso de demanda, contra ella, en perjuicio de la ciudadana M.G.O.D.R., quien ha tenido que pagar alquiler, con los daños que eso le ha acarreado …

… Se cometería un acto de injusticia, si se permitiera que una parte se lucre a costa de la otra, como es el caso de la parte demandada, ciudadana M.G.O.D.R., quien ha estado lucrándose con el local, al percibir un canon de arrendamiento, incluso superior al monto que se le solicita como indemnización para mi representada…

… solicito del Tribunal de Alzada la modificación de la Sentencia dictada por el Tribunal Ad quo, en lo que respecta a la indemnización por daños y perjuicios solicitada por la demandante, ciudadana D.M.A., referida al pago de los gastos en que ha incurrido, de haber estado en posesión del local que compró a la demandada…

… Las actas que conforman el expediente, los hechos narrados en el Escrito de libelo de demanda; las pruebas aportadas, y el escrito de Informe presentados en nombre de mi representada, en el procedimiento abierto por ante el Tribunal Ad quo, evidencian, sin ningún género de dudas, que la apelación efectuada por la parte demandada reconviniente, es una apelación temeraria, unido a hecho de seguir lucrándose con el arrendamiento que está percibiendo por el local; en perjuicio de mi representada; quien ha tenido que estar arrendada en un local; por lo cual debe ser indemnizada…

Parte demandada reconviniente:

La parte accionada reconviniente, por mediación de su apoderada judicial J.M.D.L., inscrita en el Inpreabogado bajo el N° 12.286, en su escrito de informes como punto previo solicitó:

“… la parte demandante tenía suficiente conocimiento de que el inmueble sobre el cual se había celebrado el contrato de OPCIÓN DE COMPRA VENTA, se hallaba ocupado, es decir, en manos de un tercero, el cual en ningún momento fue llamado a juicio, ni solicitada su intervención ni por la parte ACTORA ni por la parte demandada, no obstante, es un tercero quien, de manera directa iba a afectar la sentencia que se dictara en el presente proceso, así como el proceso judicial ya iniciado por la parte DEMANDADA, el cual no podía violentar esta ACCIÓN DE CUMPLIMIENTO DE CONTRATO, como ocurre en realidad, es decir que se ha ordenado en la sentencia apelada, la entrega de un documento de venta de un local previamente ocupado por un tercero y una tradición, que de ninguna manera podría dar cumplimiento la parte condenada, por cuanto dicho acto violentaría el proceso judicial que fue iniciado ante el Juzgado de Los Municipios Páez y P.G.d.E.M., expediente N° 2004/30, en virtud de la acción de desalojo que iniciara mi representada por vencimiento de término, falta de pago de cánones de arrendamiento y de los servicios de electricidad y agua, así mismo contemplados en la relación arrendaticia demandada, copia de cuyas actuaciones fue traída a los autos, la prueba de ocupación del inmueble, por la propia demandante, con la consignación en copia certificada de las actuaciones con lo cual se constituyó en un hecho suficientemente probado por la propia demandante y la cual no fue valorada por el ciudadano Juez en la sentencia.

“… En virtud del alegato anterior, solicito LA REPOSICIÓN DE LA CAUSA al estado de que sea llamado a juicio, a través de citación judicial, el tercero ocupante del inmueble, ciudadano H.M.M., de nacionalidad Libanés, titular de la cédula de identidad E- 548.766, quien puede ser citado en la misma dirección del inmueble suficientemente señalado en autos y quien en definitiva es parte interesada en las resultas del presente juicio en virtud de la ocupación que ejerce del inmueble.

Que de las pruebas presentadas por las partes con sus respectivos escritos de demanda, contestación y reconvención, se desprende los siguientes hechos por aplicación del principio de comunidad de la prueba, la cual invoco en beneficio de mi representada, se concluye que quedaron plenamente probados los siguientes hechos:

1. Que el documento del cual dimana el derecho de la demandante no es un documento de venta, por lo que no le son aplicables las reglas y principios de la venta propiamente dicha.

2. Que la presente acción NO TIENE CAUSA NI OBJETO, por cuanto se desprende del propio OBJETO DE LA DEMANDA como lo es la contratación entre las partes, que el término de tiempo establecido en el contrato no fue para el pago del precio sino para el otorgamiento del documento de venta y así fue aceptado por las partes contratantes.

3. Que la demandante no dio cumplimiento a sus compromisos que tenía como optante compradora, en primer término el de pagar el precio, para lo cual no se había fijado término, pues el término fijado de NOVENTA DÍAS, lo fue en todo momento para el otorgamiento de documento de venta definitivo.

4. Que la demandante no dio cumplimiento a sus compromisos que tenía como optante compradora tales como la elaboración del documento definitivo de venta y su presentación ante la Oficina Subalterna de Registro Público para la elaboración de los cálculos y planillas de pago correspondientes, pues no fue traído al proceso como prueba.

5. Que la demandante no dio cumplimiento a su obligación como contribuyente con respecto a la planilla de Registro de Información Fiscal, que si es un documento exigible a los fines de la procedencia de la firma del documento, pues asimismo tampoco fue traído al proceso como prueba.

6. Que la Solvencia Municipal sobre Inmuebles Urbanos (Derecho de frente) “no es un requisito exigible para operaciones de venta que no exceden de 3.000 Unidades Tributarias” el cual es el caso que nos ocupa, ya que el monto establecido para la venta lo fue la cantidad de treinta y cinco millones de bolívares con oo/100 (Bs. 35.000.000,00).

7. Que así mismo tampoco es un requisito esencial para celebrar una venta por un monto inferior a 3.000 U.T., la planilla de enajenación de inmueble (Forma 33) a cargo del vendedor, situación que aunada a la anterior desvirtúa el alegato de la actora de que la venta no se efectúo por falta de suministro de documentos de la OPTANTE VENDEDORA.

8. Que la intención de la parte demandada en cuanto a la negociación, fue clara en todo momento, pues ante la imposibilidad de entregar el inmueble pactado para la venta, solicitó un tiempo oportuno 28 de octubre de 2004, ante el Juzgado del Municipio Páez del Estado Miranda, acción de desalojo contra el ciudadano H.M.M..

9. Que a los fines de no causarle un daño patrimonial a la optante compradora, en fecha dos (2) de febrero de 2005, su representada, la optante vendedora, compró dos (2) cheques emitidos por la Gerencia de la Entidad Banesco, numerados 38932395 y 38932396, el primero por la cantidad de Bs. 16.000.000,00 y el segundo por la cantidad de Bs. 7.000.000,00), cuya beneficiaria es la ciudadana D.M.A., a los fines de resolver amistosamente el contrato de opción de compra venta pactado.

10. Que ante la negativa de la optante compradora de recibir las cantidades señaladas, por devolución, se vio en la necesidad de solicitar la devolución de dichas cantidades y ser depositaria a nombre de la optante compradora D.M.A., en la cuenta del Juzgado de los Municipios Páez y P.G. de la Circunscripción Judicial del Estado Miranda, con sede en Río Chico, procedimiento que se inició en fecha diecisiete de marzo de 2005 (17/03/2005).

    En virtud de las consideraciones anteriores, ciudadana Juez, alegando que los argumentos de la parte ACTORA RECONVENIDA no han sido probados en este juicio, solicitó la declaratoria CON LUGAR de la apelación ejercida.

    OBSERVACIONES DE LA DEMANDADA A LOS INFORMES DE LA DEMANDANTE

    En fecha 11 de noviembre de 2008, la representación judicial de la parte actora reconvenida ciudadana D.M.A., presentó escrito de observaciones a los informes presentados por la parte demandada reconviniente, en el que manifestó:

    … el Derecho que regula la intervención de los Terceros en el proceso civil, la intervención forzosa; la preclusión de las fases. La apoderada judicial de la parte demandada manifiesta, un desconocimiento de los supuestos de hecho que dieron origen a este juicio; cursantes en las actas procesales. Con ello pretende confundir al Tribunal de Alzada, solicitando la Reposición de la Causa, por vía de citación de un tercero, improcedente en este estado y grado de la causa por no ajustarse a derecho; y, aunado al Derecho mal invocado, fundamenta su solicitud en hechos totalmente falsos, que no se corresponde con la realidad de los hechos demostrados en las actas procesales…

    … es falso de toda falsedad que el ciudadano H.M.M. constituya un tercero en este proceso, por cuanto no lo fue antes ni después de introducir la demanda…

    “… para la fecha en que mi representada introduce la demanda por cumplimiento de contrato, ya el arrendatario demandado por la ciudadana M.G.O.D.R., había desocupado el inmueble y ésta había arrendado nuevamente el local comercial a otros ciudadanos de nombre W.N. y AILOSTA MARIUS DE NARCISSE, (personas distintas a quien ella demandó) desde el mes de julio de 2005, quienes han ocupado el local comercial objeto de la controversia desde esa fecha, y hoy lo ocupan, como consta en el acta levantada en el acto de Inspección Judicial practicada por el Juez de los Municipios Páez y P.G.d.E.M. en fecha 23 de septiembre de 2005, cuyo documento cursa en autos en copia certificada marcada “J”, en donde se demuestra que quienes han ocupado el inmueble, incluso mucho antes de la introducción de esta demanda, y lo siguen ocupando a la presente fecha son los ciudadanos W.N. y AILOSTA MARIUS DE NARCISSE ¿ Cómo puede ser llamado a juicio en tercería un tercero que no tiene nada que ver con el juicio que se está ventilando? …

    “… que el ciudadano W.N. ARRENDATARIO DEL LOCAL DESDE JULIO DE 2005, actual ocupante del local comercial objeto de la controversia, firmó acta de acuerdo de cancelación de facturas pendientes, celebrado en fecha 16 de agosto de 2005 entre la Oficina Comercial de ELECENTRO y su persona, se obligó a pagar la deuda que mantenía la propietaria sobre el inmueble, con convenio Referencia Punto de Entrega: 07-5607-304-0949, mediante cinco pagos mensuales y consecutivos a partir del 15 de agosto de 2005, cuyo acuerdo cursa en autos en fotocopia marcada “G”, lo cual no fue desconocido por la parte demandada …”

    … En cuanto a la promoción y evacuación de las pruebas, me permito recordarle a la apoderada judicial de la parte demandada reconviniente que, en la oportunidad de promoción de las pruebas, la parte demandada no promovió documento alguno…

    “ … Con el debido respeto, ratifico ante el Tribunal de Alzada, LA SOLICITUD QUE HICIERA EN EL ESCRITO DE INFORMES, en cuyo CAPITULO VI que trata DE LAS CONCLUSIONES, solicité la DECLARATORIA:

    1. -) SIN LUGAR de la Apelación de la Sentencia presentada por la parte demandada…

    2. -) MODIFIQUE LA DECISIÓN DEL TRIBUNAL A QUO, el cual negó la INDEMNIZACIÓN POR DAÑOS Y PERJUICIOS demandado en el punto Tercero del Petiturium del Libelo de demanda y ACUERDE la indemnización solicitada… “

       Para lo cual solicito acuerde experticia contable que determine los gastos en que incurrió mi representada pagando alquileres, en cuyo pago NO HUBIESE INCURRIDO de haber estado en posesión del local comercial comprado; y, la vendedora no se hubiese lucrado indebidamente, percibiendo un alquiler por un local comercial que vendió y que debió entregarlo a la compradora en su momento oportuno, y aún no lo ha hecho…

    3. -) “… RATIFIQUE LO SENTENCIADO POR EL TRIBUNAL A QUO, EN EL PUNTO TERCERO DE LA DISPOSITIVA...”

    4. -) CON LUGAR, LA DEMANDA QUE, INTERPUSO MI REPRESENTADA CIUDADANA D.M.A., CONTRA LA CIUDADANA M.G.O.D.R., ambas identificadas en autos, POR CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE OPCIÓN DE COMPRA VENTA…”

       CONSIDERACIONES PARA DECIDIR

       1-DEL RECURSO DE APELACIÓN: Este Tribunal Superior previo al análisis de los hechos y circunstancias que dieron origen al presente caso, hace mención a la doctrina con el objeto de dar una definición del recurso ejercido por la parte demandada, es decir, de la apelación en sí, con el objeto de establecer un criterio aplicable al caso de marras, así, podemos decir que la apelación en su sentido más general es el acudimiento a algo o a alguien para obtener una pretensión o para modificar un estado de cosas; es una exposición de queja o agravio contra una resolución o medida, a fin de conseguir su revocación o cambio; sin embargo, por antonomasia en lo jurídico, y específicamente en lo judicial, recurso que una parte, cuando se considera agraviada o perjudicada por la resolución de un juez o tribunal, eleva a una autoridad orgánica superior; para que, por el nuevo conocimiento de la cuestión debatida, revoque, modifique o anule la resolución apelada. Nada obsta a que ambas partes, en actitud recíproca y con finalidades contrarias, apelen simultánea o sucesivamente, pero dentro del plazo legal, de una misma resolución.

       La apelación, en el sistema procesal patrio, puede ser definida con el artículo 218 del Código Modelo Procesal Civil para Iberoamérica: “La apelación es el recurso concedido en favor de todo litigante que haya sufrido agravio por una resolución judicial, con el objeto que el Tribunal Superior correspondiente, previo estudio de la cuestión decidida por la resolución recurrida, la reforme, revoque o anule”.

       Igualmente, puede mencionarse lo sostenido por Ulpiano:

       Ninguno hay que ignore lo frecuente y necesario que es el uso de la apelación, porque ciertamente corrige la impericia y la injusticia de los jueces, aunque algunas veces se reforman las sentencias que fueron pronunciadas justamente; porque no siempre pronuncia sentencia más justa el último que determina

       La apelación es un recurso que provoca un nuevo examen de la relación controvertida y hace adquirir al Juez de la alzada la jurisdicción sobre el asunto, con facultad para decidir la controversia, y conocer tanto la quaestio facti como la quaestio iuris. Nuestro sistema de doble jurisdicción está regido por el principio dispositivo y, por el de la personalidad del recurso de apelación, según las cuales el Juez superior sólo puede conocer de aquellas cuestiones que le sean sometidas por la partes mediante la apelación y en la medida del agravio sufrido en la sentencia del primer grado (tantum devolutum quantum appellatum), de tal modo que los efectos de la apelación interpuesta por una parte no benefician a la otra que no ha recurrido, en consecuencia de lo cual, los puntos no apelados quedan ejecutoriados y firmes por haber pasado en autoridad de cosa juzgada. (Ricardo Henríquez La Roche, “Código de Procedimiento Civil” T.II., Ediciones Liber, Caracas. 2004).

       Realizado como fue el análisis, del recurso antes ya definido, corresponde hacer una revisión de lo dispuesto por el Tribunal que conoció en primer grado de jurisdicción, de la demanda por cumplimiento de contrato de compra venta, teniendo en consideración que solamente recurrió la parte demandada, por lo que no se le puede desmejorar su posición, dada su condición de única apelante y, por cuanto la parte actora no recurrió del fallo dictado en primera instancia y tampoco se adhirió a la apelación interpuesta por la demandada, mal puede acudir a esta Alzada a solicitar una modificación de lo decidido por el A quo, en cuanto a lo que considera la perjudica, razón por la cual, de resultar confirmada la recurrida, mal podría esta Alzada emitir pronunciamiento sobre los pedimentos que no le fueron acordados en primera instancia a la actora no recurrente. ASÍ SE DECIDE.

       2-CALIFICACIÓN DE LA ACCIÓN:

       Planteada la pretensión de la actora en los términos expuestos, es obvio que la acción ejercida en el presente juicio es la de cumplimiento de contrato, prevista en el artículo 1.167 del Código Civil, en el cual se expresa textualmente:

       En el contrato bilateral, si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede a su elección reclamar judicialmente la ejecución del contrato o la resolución del mismo, con los daños y perjuicios en ambos casos si hubiere lugar a ello.

       En el presente caso, la accionante optó por la vía de la ejecución del contrato y reclamación de daños y perjuicios, señalando que los hechos narrados justifican la pretensión de la actora de demandar por cumplimiento de contrato, planteando en su petitorio que la demandada conviniera o fuera condenada en hacer la tradición del inmueble, mediante el otorgamiento del documento de propiedad, en pagar los gastos propios de la tradición del inmueble tales como los impuestos vencidos por derechos inmobiliarios, consumos de electricidad y servicio de agua y, gastos de condominio del inmueble, para lo cual solicitó experticia complementaria del fallo, solicitando además indemnización por daños y perjuicios derivados de tener que pagar arrendamiento en otro local hasta el día de la entrega material del inmueble.

       Por su parte la demandada al plantear su reconvención, solicitó la resolución del contrato y pago de daños y perjuicios, por lo que su pretensión se encuentra amparada también en la norma supra trascrita.

       Sentado lo anterior, procede esta Alzada a emitir pronunciamiento:

       3- CARGA PROBATORIA:

       Las reglas sobre carga de la prueba se encuentran establecidas en los artículos 506 del Código de Procedimiento Civil y 1354 del Código Civil. En estas disposiciones legales se consagra la carga de las partes de probar sus respectivas afirmaciones de hecho.

       La carga de la prueba, según nos dicen los principios generales del derecho, no es una obligación que el Juzgador impone caprichosamente a una cualquiera de las partes. Esa obligación se tiene según la posición del litigante en la litis. Así al demandante toca la prueba de los hechos que alega, según el aforismo según el cual “incumbi probatio qui dicit, no qui negat”, por lo que incumbe probar a quien afirma la existencia de un hecho, no a quien lo niega, más al demandado toca la prueba de los hechos en que basa su excepción, en virtud de otro aforismo “reus in excipiendo fit actor” al tornarse el demandado en actor en la excepción.

       Este principio se armoniza con el primero y, en consecuencia, sólo cuando el demandado alega hechos nuevos le corresponde la prueba correspondiente.

       En el presente caso, la actora fundamentó su acción en el incumplimiento de la demandada y, por su parte, la demandada, asumió la misma conducta procesal. De manera que, tratándose el incumplimiento de un hecho negativo, le corresponde a cada una de las partes la prueba concerniente a su propio cumplimiento, lo cual será examinado a la luz de los que fuera pactado por las partes.

    4. PUNTO PREVIO:

       Señala la norma contenida en el artículo 206 de la Ley procesal Civil “… Los jueces procurarán la estabilidad de los juicios, evitando o corrigiendo las faltas que puedan anular cualquier acto procesal. Esta nulidad no se declarará sino en los casos determinados por la ley, o cuando haya dejado de cumplirse en el acto alguna formalidad esencial a su validez”

       Es obligación de los jueces examinar, si la violación de la legalidad de las formas procesales, produce menoscabo en el derecho de defensa, para concluir si la reposición cumple un fin procesalmente útil. Para llegar a esa convicción, es necesario que el Juez determine cuales son los elementos esenciales del acto, las condiciones de forma, es decir, los medios necesarios para alcanzar el fin para el cual estaba destinado y ordenado por la Ley.

       En el caso que nos ocupa, la abogada J.M.D.L., en su carácter de apoderada judicial de la demandada ciudadana M.G.O.D.R., en el escrito de informes que presentó en esta Alzada, solicitó la reposición de la causa al estado de que sea llamado a juicio el tercero a su decir ocupante del inmueble ciudadano H.M.M.. Alegó la demandada que la actora tenía suficiente conocimiento de que el inmueble sobre el cual se había celebrado el contrato de opción de compra venta, se hallaba ocupado, es decir en manos de un tercero, el cual en ningún momento fue llamado a juicio, ni solicitada su intervención ni por la parte actora ni por la parte demandada, no obstante a que es un tercero a quien de manera directa iba a afectar la sentencia que se dictara en el presente caso.

       El artículo 370 del Código de Procedimiento Civil, consagra la posibilidad para el tercero de intervenir en la causa pendiente, en cuanto a que a los terceros, el proceso pueda afectarlos directa o indirectamente. El artículo 382 eiusdem, dispone que la llamada de los terceros a la causa, se haga en la contestación de la demanda, que es un acto del demandado, sin embargo, en atención al texto mencionado (art. 370), ello también es un derecho que puede ejercer el demandante. Tal intervención, en consecuencia, puede provenir tanto del demandado como del demandante.

       Por su parte el artículo 364 íbidem prescribe que terminada la contestación o precluido el lapso para realizarla, no podrá ya admitirse la alegación de nuevos hechos, ni la contestación de la demanda, ni la reconvención, ni las citas de terceros a la causa. Y por último el artículo 382 del Código de Procedimiento Civil determina que la llamada a la causa de los terceros a que se refieren los ordinales 4° y 5° del artículo 370, se hará en la contestación de la demanda, la cual se refiere al demandado. De todo lo anterior, se concluye, en consecuencia, que para el demandado la oportunidad de solicitar la intervención del tercero concluye con su contestación, en razón de que la cita de aquél forma parte de ésta.

       En atención a lo dispuesto en el artículo 382 y en el ordinal 4° del artículo 370 ya citados, en concordancia con el artículo 359 eiusdem, para el demandante, que no ha reformado antes su demanda para incluir a los terceros, precluye este derecho sólo después de vencida la totalidad del lapso para la contestación a la demanda.

       Del análisis sistemático de las normas supra transcritas y de las actas del expediente, quien decide no infiere violación alguna de la legalidad de las formas procesales, que produzca menoscabo en el derecho de defensa de las partes, para concluir en que la reposición solicitada cumple un fin procesalmente útil. En este orden de ideas, cabe destacar que son cinco (5) los requisitos concurrentes que deben ser observados a los fines de decretar la reposición de la causa o dictar la nulidad de un acto procesal irrito, a saber:

1. Que se haya quebrantado u omitido alguna formalidad esencial para la validez del acto.

2. Que el acto no haya alcanzado el fin para el cual estaba destinado.

3. Que la parte contra quien obre la falta no haya dado causa a ella.

4. Que la parte afectada no haya consentido expresa o tácitamente la falta.

5. Y por último, que se le haya causado indefensión a la parte contra quien obre el acto.

   En consecuencia quien decide desestima la solicitud de reposición de la causa formulada por la representación judicial de la demandada, por cuanto en el caso que nos ocupa no se dan los cinco (5) los requisitos concurrentes que deben ser observados a los fines de decretar la reposición de la causa o dictar la nulidad de un acto irrito, amén de que han precluído todas la etapas del proceso en las cuales una cualquiera de las partes hubiese formulado su llamado de terceros Y ASÍ SE DECIDE.

   5. FONDO DEL ASUNTO:

   De conformidad con la pretensión deducida y la defensa propuesta, pasa esta Alzada al examen de las pruebas aportadas al proceso por las partes.

   PRUEBAS DE LA PARTE ACTORA RECONVENIDA:

   Con el libelo de demanda:

   1. ) Copia fotostática del Documento protocolizado ante el Registro Inmobiliario de los Municipios Páez, A.B. y P.G.d.E.M., en fecha 06 de noviembre de 2003, bajo el N° 46, folio 238 al 241, Tomo 2do, Cuarto Trimestre del año 2003. Esta probanza al no ser impugnada ni desconocida durante le juicio se valora de conformidad con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil y aprecia como demostrativa de la titularidad que detenta la demandada M.G.O., sobre el inmueble objeto del juicio. Y ASÍ SE DECLARA.

   2. ) Copia simple del acuerdo de cancelación de facturas pendientes, emitida el 15/08/05, mediante la cual el suscriptor W.N., cuya dirección es calle nueva Río Chico se compromete a cancelar a ELECENTRO facturas pendientes.

      En cuanto al análisis y valoración de esta probanza quien decide se reserva el respectivo pronunciamiento para dictarlo más adelante en este mismo fallo.

   3. ) Copia fotostática del Documento protocolizado ante el Registro Inmobiliario de los Municipios Páez, A.B. y P.G.d.E.M., en fecha 06 de noviembre de 2003, bajo el N° 31 folio 162 al 167, Tomo 2do, Cuarto Trimestre del año 2004

      Esta probanza a pesar de no haber sido impugnada ni desconocida, se desecha por cuanto no aporta elemento alguno de convicción acerca de la veracidad de cualquiera de los hechos integrantes de la litis. Y ASÍ SE DECLARA.

   4. ) Copia Certificada de actuaciones contenidas en el expediente No. 2004/30, contentivo del juicio de DESALOJO incoado el 28 de octubre de 2004 por M.G.O.D.R. contra H.M.M., emitida por el Juzgado de los Municipios Páez y P.G..

   5. ) Inspección Extralitem, practicada por el Juzgado de los Municipios Páez y P.G. de esta misma Circunscripción Judicial, en fecha 23 de Septiembre de 2005, en el Local Comercial objeto de esta controversia, solicitada por la parte actora en este juicio, contenida en la copia certificada a que se ha hecho referencia anteriormente.

      Estas probanzas se valoran de conformidad con el artículo 1.357 del Código Civil por tratarse de documentos públicos que hacen plena fe de su contenido mientras no sean declarados falsos. Se aprecian concatenadas con la copia simple del acuerdo de cancelación de facturas pendientes, emitida el 15/08/05, mediante la cual el suscriptor W.N., cuya dirección es calle nueva Río Chico se compromete a cancelar a ELECENTRO facturas pendientes, como demostrativas de que el local dado en venta a la actora estaba arrendado al ciudadano H.M.M., y de que la acción de desalojo la intentó la demandada faltando solo 22 días para el registro del documento definitivo, cuestión cuya importancia en cuanto al fondo del asunto controvertido será determinada más adelante.. Y ASÍ SE DECLARA.

   6. ) Copia Fotostática de Escrito de Oferta Real y de Depósito, que a decir de la actora consignó ante el Juzgado de los Municipios Páez y P.G. de esta Circunscripción Judicial, de la cantidad de DOCE MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 12.000,000,00), hoy 12.000,00 Bs.F., a favor de la vendedora, ciudadana M.G.O.D.R., para completar los Treinta y Cinco Millones (Bs. 35.000.000,00), hoy 35.000,00 Bs.F., que es el precio total pactado del Local Comercial objeto de la compra venta. Esta probanza aún cuando no fue impugnada ni desconocida por la demandada, se desecha por cuanto de ella no emana el cumplimiento del artículo 104 y siguientes del Código de Procedimiento Civil, razón por la cual para quien decide no aporta elemento alguno de convicción acerca de la veracidad de cualquiera de los hechos integrantes de la litis, pues no se evidencia que la consignación haya sido tramitada por el tribunal, ni que la demandada haya tenido conocimiento de ella. Y ASÍ SE DECLARA.

   7. ) Diez (10) Recibos emitidos a nombre de D.A., por concepto de canon de arrendamiento del local No. 2, ubicado en Calle Venezuela de Río Chico.

      Estas probanzas se desechan por cuanto se trata de instrumentos privados emanados de una persona ajena a la relación procesal, los cuales al no haber sido ratificados en el juicio no pueden ser apreciados y en consecuencia no puede acreditárseles valor probatorio alguno. Y ASÍ SE DECLARA.

   8. ) Copia fotostática de documento autenticado el 17 de agosto de 2001, ante el Registro Subalterno, en funciones de Notaría de los Municipios Páez, A.B. y P.G.d.E.M., bajo el No. 42, Tomo 13.

      Esta probanza se desecha aun cuando no fue impugnada ni desconocida durante el curso del juicio, por cuanto no guarda relación con los hechos controvertidos, ya que se trata de un contrato de arrendamiento suscrito entre el ciudadano J.P.F. y D.M.A., en fecha muy anterior al asunto que dio origen al presente juicio. Y ASÍ SE DECLARA.

   9. ) Original de documento autenticado ante la Notaría Pública de Higuerote, Municipio Brión y Buróz del Estado Miranda, en fecha 13 de agosto de 2004, bajo el No. 56, folio 57.

      Esta probanza se valora de conformidad con el artículo 1.357 del Código Civil, por tratarse de un instrumento público que hace plena fe de su contenido mientras no sea declarado falso. Se aprecia como demostrativa del negocio jurídico celebrado entre las partes. Y ASÍ SE DECLARA.

   10. ) Recibos en número de dos, por la cantidad de UN MILLÓN DE BOLÍVARES (Bs. 1.000.000,00), hoy 1.000,00 Bs.F, fechado 19 de octubre de 2004 y por la cantidad de SIETE MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 7.000.000,00), hoy 7.000,00 Bs.F., emitido EL 05 de enero de 2005, respectivamente, por la demandada reconviniente, a nombre de la actora reconvenida. Estos recibos al no haber sido impugnados ni desconocidos por la demandada reconviniente, de conformidad con los artículos 443 y 444 del Código de Procedimiento Civil, se tienen como reconocidos. En consecuencia se valoran de conformidad con el artículo 1.363 del Código Civil como demostrativos de los abonos efectuados por la accionante a la parte demandada por el negocio jurídico objeto de esta pretensión. Y ASÍ SE DECLARA.

   11. ) Escrito de Oferta Real y de Depósito presentado por la Vendedora, ciudadana M.G.O.D.R., en fecha 14 de octubre de 2005, por ante el Juzgado de los Municipios Páez y P.G. de esta Circunscripción Judicial, mediante dos Cheques de Gerencia a nombre de la parte actora, uno por la cantidad de SIETE MILLONES DE BOLIVARES (Bs. 7.000.000,00), hoy 7.000.00 Bs.F., y otro por la cantidad de DIECISEIS MILLONES DE BOLIVARES (Bs. 16.000.000,00), hoy 16.000,00 Bs.F., quedando demostrado solo en autos a través de dicho escrito, que dichas sumas de dinero se depositaron en la Cuenta Corriente que lleva el referido Tribunal en el Banco de Venezuela, tal y como se desprende de las respectivas Planillas de Depósito, más no que se haya dado cumplimiento al procedimiento contenido en el artículo 819 y siguientes del Código de Procedimiento Civil. Y ASÍ SE DECIDE.

   12. ) Estado de Cuenta emitido en fecha 21 de septiembre de 2005 por la Dirección de Catastro de la Alcaldía del Municipio Páez, del Inmueble objeto de este juicio, el cual se aprecia con el carácter de documento administrativo, con el mismo valor probatorio del instrumento público, salvo prueba en contrario que no fue portada a los autos, como evidencia de la deuda pendiente por concepto de impuestos inmobiliarios. ASÍ SE DECLARA.

   13. ) Prueba de Informes, requiriendo de la Oficina de Registro Inmobiliario de los Municipios Páez, A.B. y P.G.d.E.M., la siguiente información: a) Los documentos necesarios e indispensables requeridos por esa Oficina en los actos de enajenación y traslado de propiedad de los bienes inmuebles ubicados en esa Jurisdicción; b) Si la presentación de la Solvencia Municipal de Derecho Inmobiliario emitida por la Alcaldía del Municipio Páez, es uno de los requisitos indispensables en todo acto de protocolización de documentos que tengan por finalidad el traslado de propiedad de un bien inmueble ubicado en dicho Municipio, y c) Si es cierto que sin dicho documento no podrán registrarse los mismos.

       Siendo las resultas de dicha prueba la siguiente: 1) “… Los documentos exigidos por nuestra Oficina, para el otorgamiento de actos de enajenación y traslado de propiedad son: La Solvencia Municipal sobre inmuebles urbanos (Derecho de Frente), la estamos exigiendo como costumbre administrativa. Este requisito no está establecido en la Ley de Registro Público y del Notariado vigente desde el año 2002. La exigencia estaba establecida en la Ley derogada. Cuando la venta excede de Tres Mil Unidades Tributarias (3.000 U.T.=, los requisitos son los siguientes: Solvencia Municipal, Planilla de Enajenación de Inmueble (Forma 33), a cargo del vendedor quien debe cancelar al SENIAT el 0,50% del valor del inmueble de conformidad con el Código Orgánico Tributario; Registro de Información Fiscal (RIF) de vendedores y compradores. 2) Es cierto, que para el otorgamiento de documentos de enajenación o constitución de hipotecas sobre cualquier inmueble, los Registros Inmobiliarios exigen la Solvencia Municipal expedida por las Alcaldías, correspondientes a la jurisdicción del Registro. La Ley de Registro Público y del Notariado vigente desde el año 2002, no lo exige como requisito obligatorio como si se determinaba expresamente en la Ley de Registro Público derogada. Sin embargo es una costumbre administrativa de los actuales Registros exigir la Solvencia Municipal de Inmuebles. 3) La Solvencia Municipal es un requisito para registrar actos de traslado de la propiedad, así como para las constituciones de hipotecas de cualquier clase, en los términos explicados en los numerales 1 y 2. Las opciones de compra-venta no se consideran ventas perfectas sino promesas de venta y no se exige durante la fase de la opción el impuesto sobre inmuebles urbanos. La solvencia de pago de este impuesto se exige en el momento de suscribir la venta definitiva.

       Esta probanza la valora quien decide de conformidad con el artículo 433 del Código de Procedimiento Civil, por tratarse de un documento administrativo realizado por un funcionario competente actuando en el ejercicio de sus funciones y versa sobre manifestaciones de voluntad del órgano administrativo como la Oficina de Registro Inmobiliario de los Municipios Páez, A.B. y P.G.d.E.M., por lo que quien decide considera cierto su contenido salvo prueba en contrario. Se aprecia como demostrativo de los requisitos que debe cumplirse para el otorgamiento de instrumento definitivo de compra venta y el momento en que los documentos deben ser presentados en la oficina de Registro.. Y ASÍ SE DECLARA.

   14. ) En cuanto al mérito favorable de los autos, esta promoción se desecha por cuanto no constituye medio de prueba alguno conforme a criterios jurisprudenciales en relación a esta manifestación. La actividad probatoria del Juez está orientada a la búsqueda de la verdad, sin tomar en consideración si, esa verdad afecta a los intereses de la parte actora o de la parte demandada Y ASÍ SE DECLARA.

       PRUEBAS DE LA PARTE DEMANDADA RECONVINIENTE:

       La parte demandada reconviniente no aportó al proceso probanza alguna en apoyo de sus alegatos, toda vez que no acompañó el escrito de contestación de la demanda ningún documental que pudiera analizarse como medio probatorio. Así mismo durante el lapso de pruebas su promoción resultó extemporánea y así fue declarado por el A quo..

       CONCLUSIONES DE ALZADA

       Planteadas así las cosas, pasa este Tribunal Superior a decidir el fondo de la controversia:

DE LA DEMANDA: En el caso subjudice quedó demostrada la existencia de un negocio jurídico celebrado el 13 de agosto de 2004, entre las ciudadanas M.G.O.D.R. y D.M.A., cuyo objeto es la venta de un local comercial, ubicado en la población de Río Chico, Municipio Páez, Calle Nueva, Edificio de Alto, distinguido con el N° 7, con una superficie aproximada de setenta y ocho metros cuadrados con sesenta y siete centímetros cuadrados (78,67 mts2, y alinderado así: NORTE: Con fachada Norte del Edificio, SUR: Con entrada principal del edificio; ESTE: Con patio interno del edificio y OESTE: Que es su frente con la Calle Nueva y le pertenece a la demandada conforme documento marcado “C”, protocolizado por ante la Oficina de Registro Inmobiliario de los Municipios Páez, A.B. y P.G.d.E.M. en fecha 06 de noviembre de 2003, bajo el N° 46, folio 238 al 241. Tomo 2do., Cuarto Trimestre del año 2003.

INTERPRETACION DEL CONTRATO

El artículo 12 del Código de Procedimiento Civil, faculta a los jueces para efectuar la interpretación de los contratos. Esta interpretación constituye una actividad de apreciación de los hechos implicados en la controversia concreta que se haya sometido a su consideración. En materia de interpretación de contratos, el derecho reconoce dos sistemas acogidos indistintamente por las diversas legislaciones: a) el de la voluntad declarada, que se atiene a la voluntad de los contratantes, sin más investigación; y b) el de la voluntad real que se atiene a la intención de las partes. Esta interpretación constituye una actividad de apreciación de los hechos implicados en la controversia concreta. En ese sentido los jueces son soberanos en la actividad de interpretar la voluntad de las partes contenida en el contrato.

En el caso bajo análisis, observa quien aquí decide que el contrato objeto del juicio, es del tenor siguiente:

… El precio de este compromiso de venta es la cantidad de QUINCE MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 15.000.000,00) que recibo en este acto de manos de la compradora en dinero en efectivo de curso legal en el país a mi entera y cabal satisfacción, el cual será descontado del precio de la venta definitiva el cual será por la cantidad de TREINTA Y CINCO MILLONES DE BOLIVARES (Bs. 35.000.000,00), quedando de acuerdo ambas partes que se realizará dentro de noventa (90) días continuos a partir de la firma del presente acuerdo. Me reservo la tradición legal para el momento en que se realice el acto de venta definitiva. Y yo, D.M.A., plenamente identificada en el presente documento, declaro: Que acepto la presente venta en los términos aquí establecidos…

De lo anteriormente trascrito quien decide llega a la conclusión concerniente a que en el contrato celebrado por las partes intervinientes en este proceso, existe tanto la voluntad de la parte demandada de vender el inmueble plenamente identificado en este fallo, como la de la parte actora en comprar el mismo inmueble. Es decir que existe consentimiento de vender o comprar y, además existe acuerdo preciso en cuanto al objeto, precio, oportunidad y lugar de pago del mismo, por lo cual a juicio de esta Alzada se encuentran llenos los extremos del artículo 1.474 del Código Civil que dispone: “… La venta es un contrato por el cual el vendedor se obliga a transferir la propiedad de una cosa y el comprador a pagar el precio”, y en virtud de ello concluye que el contrato contenido en el instrumento autenticado en la Notaría Pública de Higuerote, Municipio Brión del Estado Miranda el 13 de agosto de 2004, bajo el N° 64, Tomo 18 de los Libros de Autenticaciones llevados por esa Notaría es un Contrato de Opción de Compra-Venta, independientemente de la clasificación que las partes le hayan dado al mismo; toda vez que el artículo 1.161 eiusdem establece: “…los contratos que tienen por objeto la transmisión de la propiedad u otro derecho, la propiedad o derecho se transmiten y se adquieren por efectos del consentimiento legítimamente manifestado …”; es decir, que la compraventa por ser un contrato consensual se perfecciona con el solo consentimiento legítimamente manifestado aunque la tradición no se haya efectuado. Y ASÍ SE DECLARA.

En el caso bajo estudio, las partes celebraron una opción de compra venta pura y simple, sometida a un término de noventa días continuos que se contarían a partir del 13 de agosto de 2004, sin que pactaran obligaciones específicas salvo la de la compradora de pagar el precio y la de la vendedora de hacer la tradición correspondiente en el momento de protocolización del documento definitivo de compra venta (tradición que se verifica poniendo al comprador en posesión de la cosa vendida, según se expresa en el artículo 1487 del Código Civil, sin que ello signifique que la cosa deba entregarse vacía, salvo pacto en contrario, pues según el artículo 1494, la cosa debe entregarse en el estado en que se halle en el momento de la venta . No se dijo en el documento que al momento de hacer la tradición, el inmueble debía encontrarse libre de personas y de cosas y canceladas las deudas pendientes por concepto de servicios, así como tampoco expresó que era obligación exclusiva de la vendedora tramitar las solvencias municipales correspondientes, las cuales según se desprende del informe rendido por la Oficina de Registro, al igual que otros documentos debían presentarse en el momento de la protocolización. De manera que, a los efectos de la redacción del documento y de su presentación para fijar la fecha de otorgamiento (cargas que corresponden al comprador por efecto del artículo 1491 del Código Civil que atribuye al comprador los gastos de la escritura y demás accesorios de la venta), no existían obligaciones para la vendedora que se hubiera negado a cumplir, siendo por demás evidente que no existen de autos evidencias que pudieran llevar al tribunal a la convicción concerniente a que la compradora pusiera en mora a la vendedora en el cumplimiento de obligaciones de estricto orden personal o de cualquier otro, así como tampoco existen evidencias de que la compradora ignorara que el inmueble estaba ocupado por un arrendatario o que la vendedora le hubiera hecho creer que era así..

Ahora bien, en la oportunidad de dar contestación a la demanda el abogado C.E.T.O., en su carácter de apoderado judicial de la demandada M.G.O.D.R., negó, rechazó y contradijo la demanda en todas y cada una de sus partes, manifestando que la accionante fue la que incumplió con el contrato de compromiso de venta, invocando la excepción de contrato no cumplido prevista en el artículo 1168 del Código Civil, sobre cuya interpretación la doctrina y la jurisprudencia han señalado que se encuentra basada en la equidad, pues no es justo que una parte que no ha cumplido sus obligaciones o que no pueda demostrar que las habría podido cumplir dentro de los plazos estipulados, pueda exigir a la otra el cumplimiento de su obligación correlativa, lo cual es de libre apreciación del Juez; observando quien decide que, la parte demandada basó la acción resolutoria en el incumplimiento que le imputó a la parte actora; es decir, lo alegado por la demandada es que la actora no canceló el precio por cuanto no cumplió con el pago del precio final por lo que a su decir nunca se perfeccionó la venta. De allí que a juicio de quien decide, ha debido demostrar la parte actora que, para la fecha en que se venció el término de noventa días continuos para efectuar la negociación definitiva, o había pagado el precio total, o disponía de la suma para poder efectuar el pago, con lo cual nacería la procedencia de la acción por cumplimiento de contrato.

En este caso, considera quien decide, que la parte actora tenía que haber demostrado que contaba con los medios suficientes en el momento preciso para perfeccionar la compra, lo cual no demostró, pues si bien efectuó pagos parciales, no acreditó que para la fecha de vencimiento del término pactado contaba con el remanente del precio. De allí la improcedencia de la acción de cumplimiento que intentara, pues ante el hecho negativo alegado por la demandada concerniente a que la actora no canceló el precio, ha debido la actora acreditar en todo caso, que contaba con medios suficientes para cancelar el precio dentro del término estipulado para el cumplimiento del contrato. Ello no ocurrió en el caso de autos. ASÍ SE DECIDE.

Se observa en consecuencia que la accionante no demostró haber sido libertada de la obligación que le imputa la actora, por lo que no dio cumplimiento a lo establecido en el artículo 1.354 del Código Civil, por lo que la acción intentada en atención a los planteamientos anteriores y de conformidad con lo establecido en el artículo 254 del Código de Procedimiento Civil, no debe prosperar en derecho y debe ser declarada sin lugar en el dispositivo del fallo. Y ASÍ SE DECIDE

Como corolario de lo anterior, la acción resolutoria ejercida por la parte demandada, es procedente en derecho . Y ASÍ SE DECIDE.

DE LA RECONVENCIÓN

En la oportunidad de dar contestación a la demanda la ciudadana M.G.O.D.R., por mediación de su apoderado judicial C.E.T.O., reconvino a la accionante, alegando que ésta le causó daños y perjuicios al no cumplir con su deber de pagar el precio en el día y hora señalada, causándole daño irreparable a su patrimonio, ya que obtuvo una oferta de compra del local objeto del juicio, por parte del ciudadano W.N., por la cantidad de setenta millones de bolívares (Bs. 70.000.000,00) y prefirió respetar la palabra dada a la demandante D.A., de venderle el local y ésta a fin de cuentas incumplió su obligación de pago en el tiempo estipulado en el compromiso de venta suscrito, a lo cual agregó que igualmente la demandada tampoco pudo cumplir con sus acreedores, lo cual era el fin último de su decisión de realizar una futura venta del local, por lo que solicita embargo sobre las cantidades de dinero que se encuentran depositadas en el Tribunal de Municipio antes referido a favor de la demandante, por un total de treinta y cinco millones (Bs. 35.000.000,00).

Que reconviene a la actora D.M.A., para que convenga en la Resolución del Contrato que celebraron, por ante la Notaría Pública de Higuerote del Municipio Brión del Estado Miranda o en su defecto sea condenada por el Tribunal en los siguientes términos:

Convenga o en su defecto sea condenada por el Tribunal a indemnizar por concepto de daños y perjuicios y pagar los gastos en que incurrió la demandada al depositarle las cantidades de dinero en el Tribunal del Municipio Páez del Estado Miranda, estimados en la cantidad de cinco millones de bolívares (Bs. 5.000.000,00).

Convenga o sea condenada por el Tribunal a indemnizar por daños y perjuicios ocasionados por su falta de cumplimiento en el pacto de compromiso de compra la cantidad de setenta millones de bolívares (Bs. 70.000.000,00).

Los gastos generados por honorarios de abogados calculados al final del juicio.

La indexación o corrección monetaria debido a los índices inflacionarios desde la celebración del contrato hasta que se dicte la sentencia definitiva.

Ahora bien, la reconvención está prevista en el artículo 365 del Código de Procedimiento Civil , y su naturaleza jurídica radica en que aún cuando el demandado la ejercita como un acto de defensa, no constituye en sí una excepción, sino por el contrario un mecanismo de ataque, por el cual el demandado ejercita una pretensión en contra de su actor.

El efecto de la reconvención es que, tanto la demanda como la contrademanda, serán tramitadas en un mismo proceso y serán abrazadas por una misma sentencia, por ello una vez contestada la misma, tanto la demanda como la reconvención seguirán el procedimiento normal hasta la sentencia definitiva.

Ahora bien, cuando el actor introduce su escrito libelar o el demandado su escrito de reconvención, de antemano saben cuáles son los extremos probatorios que tienen que demostrar si pretenden ver coronadas con éxito sus respectivas pretensiones, es decir, estos al momento de introducir la demanda asumen la carga de probar los hechos constitutivos sobre los cuales han fundamentado sus pretensiones.

En el caso de marras, observa quien decide que la parte demandada reconviniente, salvo el alegato de incumplimiento por parte de la actora, sobre lo cual ya se emitió pronunciamiento, no acompañó con su escrito de reconvención probanza alguna en apoyo a su demanda indemnizatoria, ni durante el lapso probatorio, toda vez que el escrito que presentó en fecha 03 de octubre de 2006, fue declarado por el A quo, extemporáneo por tardío, por cuanto lo presentó fuera del lapso establecido en el artículo 396 del Código de Procedimiento Civil. En consecuencia, para quien decide la reconvención propuesta por la parte demandada en atención a los planteamientos anteriores y de conformidad con lo establecido en el artículo 254 del Código de Procedimiento Civil, no debe prosperar por lo que respecta a las reclamaciones por daños y perjuicios, razón por la cual deben ser declarada sin lugar estas reclamaciones y así se hará en el dispositivo del fallo. Y ASÍ SE DECIDE

En cuanto a la reconvención planteada por resolución de contrato, tal como antes se acotó, ésta es procedente en derecho. Y ASÍ SE DECIDE.

DISPOSITIVA

En mérito de las consideraciones precedentemente expuestas, este Tribunal Superior en lo Civil, Mercantil, Tránsito y de Protección del Niño y del Adolescente de la Circunscripción Judicial del Estado Miranda, administrando Justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, declara:

CON LUGAR el recurso de apelación interpuesto por el abogado C.E. TOMOCHE O. quien actúa como representante legal de la demandada M.G.O.D.R., contra la decisión de fecha 27 de mayo de 2008, dictada por el Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Miranda.

REVOCA la sentencia dictada el 27 de mayo de 2008, dictada por el Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Miranda, en el juicio que por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE OPCIÓN DE COMPRA VENTA ha sido incoado por la ciudadana D.M.A. contra la ciudadana M.G.O.D.R., ambas suficientemente identificadas y declara SIN LUGAR la acción por cumplimiento de contrato interpuesta D.M.A. en contra de M.G.O.D.R...

SIN LUGAR la solicitud de Reposición de la Causa al estado de que sea llamado a juicio a través de citación judicial el tercero ocupante del inmueble ciudadano H.M.M., formulada por el abogado C.E. TOMOCHE O, quien actúa como representante legal de la demandada reconviniente M.G.O.D.R..

CON LUGAR la demanda reconvencional por resolución de contrato interpuesta por la ciudadana M.G.O.D.R. en contra de D.M.A., por lo que se declara resuelto el contrato suscrito entre las partes en fecha 13 de agosto de 2004, según consta de documento autenticado por la Notaría Pública de Higuerote, Municipio Autónomo Brión del Estado Miranda, anotado bajo el N° 64, tomo 18, el cual versó sobre un local comercial, ubicado en la población de Río Chico, Municipio Páez, Calle Nueva, Edificio de Alto, distinguido con el N° 7, con una superficie aproximada de setenta y ocho metros cuadrados con sesenta y siete centímetros cuadrados (78,67 mts2, y alinderado así: NORTE: Con fachada Norte del Edificio, SUR: Con entrada principal del edificio; ESTE: Con patio interno del edificio y OESTE: Que es su frente con la Calle Nueva y le pertenece a la demandada conforme documento marcado “C”, protocolizado por ante la Oficina de Registro Inmobiliario de los Municipios Páez, A.B. y P.G.d.E.M. en fecha 06 de noviembre de 2003, bajo el N° 46, folio 238 al 241. Tomo 2do., Cuarto Trimestre del año 2003.

SIN LUGAR la reclamación por daños y perjuicios interpuesta por la demandada reconviniente en contra de la actora reconvenida.

NO SE CONDENA en costas a la parte perdidosa por no haber habido vencimiento total.

De conformidad con el artículo 251 del Código de Procedimiento Civil, se ordena notificar a las partes del presente fallo, en virtud de haber sido dictado fuera del lapso legal.

Remítase el expediente al Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Miranda, en su debida oportunidad legal.

Regístrese, publíquese, incluso en la página Web de este despacho y déjese copia de la presente decisión.

Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Juzgado Superior en lo Civil, Mercantil, Tránsito y de Protección del Niño y del Adolescente de la Circunscripción Judicial del Estado Miranda, en Los Teques, a los doce (12) días del mes de enero del año dos mil diez. Año 199° de la Independencia y 150° de la Federación.

LA JUEZ

DRA. HAYDÉE ÁLVAREZ DE SOLTERO,

LA SECRETARIA,

Y.P.G.,

En la misma fecha se publicó y registro la anterior decisión siendo las tres y veinte y cinco de la tarde (3:25 p.m.)

LA SECRETARIA,

Y.P.G.,

HAdeS/YP/mbr

Exp. N° 08-6693