Decisión nº 5150 de Juzgado Superior Primero Civil, Mercantil, Tránsito, Trabajo y Menores de Merida, de 26 de Marzo de 2015

El demandante de autos señala en el libelo que celebró dos (2) contratos con su mandante, un primer contrato de arrendamiento por un plazo de cuatro (4) meses contados a partir del 15 de Marzo de 2.009 hasta el 15 de Julio de 2.009, y un segundo contrato el cual lo denominó “contrato anexo o contrato de prórroga legal” por un lapso de duración de seis (6) meses, a partir del 15 de Julio de 2.009 y hasta el 15 de Enero de 2.010. Ahora bien, se puede observar que la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios en su artículo 38 y 39, establecen que los contratos celebrados a tiempo determinado, llegado el día de su vencimiento, éstos se prorrogarán obligatoriamente para el arrendador y potestativamente para el arrendatario, de acuerdo a las reglas establecidas en dicho artículo dependiendo de la duración de la relación arrendaticia, y que la prórroga legal opera de pleno derecho, por lo tanto se entiende claramente que los contratos a término fijo se prorrogan de pleno derecho, es decir, comienza a computarse automáticamente una vez vencido el contrato, no siendo necesaria en ningún momento ninguna notificación que participe el comienzo de la misma, ni mucho menos una figura jurídica evidentemente creada por el demandante y que quiso llamar “contrato de prórroga legal”. La prórroga legal no es un contrato, simplemente es un plazo de gracia que concede la ley y que es de orden público, a aquellos arrendatarios que hayan ocupado el inmueble durante cierto tiempo y de acuerdo a este período se le concede la prórroga legal por 6 meses, 1, 2 o hasta un máximo de 3 años, y se computa de pleno derecho. Solo seria [sic] necesario notificar su comienzo o inicio en los casos en que el contrato de arrendamiento sea a términos o plazos prorrogables, en el cual antes del vencimiento de dicho plazo el arrendador debe notificar su voluntad de no renovar el contrato, y en consecuencia a partir de este vencimiento comenzaría a correr la correspondiente prórroga legal.

Pero a diferencia del caso que los atañe, aquí no es un contrato a plazos prorrogables, sino a término fijo, por lo que no hay razón de ser si fuere el caso, de alguna notificación de comienzo de prorroga [sic] , y menos aun hay razón de ser de un llamado “contrato de prórroga”, pues es una figura sin sentido de lógica jurídica, sin fundamento, e inexistente en la ley, simplemente es una figura indefinible creada e ingeniada sólo por la parte actora, para tratar de reglar lo que por ley está establecido.

Como colorarlo [sic] de lo expuesto, es de hacer notar que en realidad si existen dos contratos, pero a diferencia de lo que quiso hacer ver el demandante, estos dos contratos son de arrendamiento, un primer contrato por 4 meses de duración, y un segundo contrato por 6 meses, pues insisten que la prorroga [sic] legal no es un contrato, es un derecho que le otorga la ley al inquilino, por lo tanto el mal llamado “contrato de prórroga legal” simplemente es una renovación del primer contrato de arrendamiento, que por error o mala intención del demandante fue llamado por otro nombre y no por el que le corresponde que es contrato de arrendamiento. Ahora bien aclarando el hecho de que se encuentran frente a dos contratos de arrendamiento, que sumado al término de los dos estarían en presencia de una relación arrendaticia por un plazo de duración de 9 meses fijos (4 meses del primer contrato, y 6 meses del segundo) a la cual corresponde por ley seis (6) meses de prórroga, en concordancia al ordinal “a” del artículo 38 de la Ley de Arrendamiento Inmobiliarios, es evidente que su mandante está en pleno goce de su prórroga legal, pues si bien el segundo contrato suscrito con el demandante venció el 15 de enero de 2.010, es a partir de esta fecha que realmente comenzó a computarse de pleno derecho la prorroga [sic] legal, por un período de seis (6) meses, para terminar la misma el 15 de julio de 2.010, y no como lo quiere hacer ver el demandante para inducir al engaño a este tribunal, y para ocasionar a su representada perjuicios al querer reducir su plazo de gracia o prórroga que por ley le corresponde, actuando de esta forma en contravención a lo establecido en el artículo 41 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios el cual establece que cuando estuviere en curso la prorroga [sic] legal no se admitirán demandas de cumplimiento de contrato de arrendamiento por vencimiento del término.

Ahora bien, aunado al hecho del demandante querer desvirtuar la duración de la relación arrendaticia, es de hacer notar que en el primer contrato el canon de arrendamiento se fijó por la cantidad de un mil bolívares (Bs. 1.000,oo), y que para el segundo contrato de arrendamiento suscrito, el demandante aumentó el canon de arrendamiento a la cantidad de un mil cuatrocientos bolívares (Bs.1.400,oo), es decir cuatrocientos bolívares (Bs. 400,oo) más de lo pactado como canon en el primer contrato, a pesar de que es bien sabido por todos, que los alquileres de viviendas no pueden aumentarse debido a la medida de congelación de alquileres vigente desde el 19 de mayo de 2.004, pues el alquiler de vivienda es considerado como servicio de primera necesidad, tan es así que el gobierno nacional. La actitud del demandante de incumplir lo establecido en gaceta, además de querer simular un contrato de arrendamiento por una prórroga legal, deja mucho que desear en su condición de “buen” arrendador.

En otro orden de ideas, y suponiendo, sólo suponiendo que estuvieran en presencia de que la prórroga legal venció en la fecha que dice el demandante, es decir el 15 de enero de 2.010, empleando el mismo criterio que aplicó este respetado tribunal en la sentencia dictada en el expediente N° 6202, estaríamos en presencia de una tácita reconducción del contrato, pues si bien la prórroga legal venció el 15 de enero de 2.010 y la parte actora intentó una primera demanda el 27 de enero de 2.010, la misma fue declarada inadmisible, y su segundo intento para demandar fue después de transcurrir tres (3) meses del vencimiento de la prórroga legal, y tal como expone este tribunal en el expediente antes mencionado, que pasado este tiempo (3 meses) sin que el arrendador intente la demanda, y hallándose vencida la prórroga legal, se considera que el contrato se reconduce, por lo que estaríamos en presencia de un contrato a tiempo indeterminado, en el cual no podría demandarse el vencimiento de la prórroga legal. Aunado a esto que desde el mes de febrero de 2.010, su mandante comenzó a consignar los cánones de arrendamiento en el Juzgado Primero de los Municipios Libertador y S.M.d. la Circunscripción Judicial del estado Mérida, en el expediente N° 469.

Por todo lo expuesto es por lo que solicitan a este tribunal, desestime la presente demanda de vencimiento de contrato de arrendamiento y de prórroga legal, y condene a la parte actora en costas. Visto esto, el ciudadano A.A.O.M., titular de la cédula de identidad N° V-11.956.302, suscribió contrato de arrendamiento con su mandante, ciudadana D.M.R.M., en el cual le cedía en alquiler una casa para habitación con estacionamiento privado, parcela N° 1, ubicada en el sector Mucunutan, Jurisdicción del Municipio S.M.d.E.M.. Dicho contrato fue suscrito en fecha 15 de Marzo de 2.009, por un período de duración de 4 meses, y el canon de arrendamiento pactado fue por la cantidad de un mil bolívares (Bs.1.000,00). Vencido el mismo, suscribieron un nuevo contrato de arrendamiento, por un plazo de seis (6) meses, pero es el caso que en este nuevo contrato el arrendador incrementó el canon de arrendamiento en la cantidad de un mil cuatrocientos bolívares (Bs.1.400,oo), aumento éste no aprobado por ley, pues éste fue prohibido a través de gaceta oficial N°37.941 de fecha 19 de mayo de 2.004, por considerarse el alquiler de vivienda como servicio de primera necesidad, con el fin de garantizar el bienestar de la población en general y salvaguardar los derechos e intereses de los usuarios, y prorrogada dicha medida en varias oportunidades, la última de éstas de fecha 21 de abril de 2.010, publicada en gaceta oficial 39.407, y que entró en vigencia a partir del 30 de abril de 2.010. Lo que trae como consecuencia un pago de sobre alquileres desde el 15 de julio de 2.009, a razón de cuatrocientos bolívares (Bs. 400,00) de exceso por cada mes de arrendamiento. En consecuencia proceden a reconvenir en este Juzgado Tercero de los Municipios Libertador y S.M.d. la Circunscripción Judicial del Estado Mérida, al ciudadano A.A.O.M., ya identificado para que convengan en Primero: Reintegrar el pago suministrado por su mandante D.M. [sic] RAMIREZ [sic] MÁRQUEZ, como sobre alquileres, a razón de cuatrocientos bolívares (Bs.400,00) mensuales, durante los meses de julio, agosto, septiembre, octubre, noviembre y diciembre de 2.009, y los meses de enero, febrero, marzo y abril de 2.010, que asciende a la cantidad de cuatro mil bolívares (Bs. 4.000,00), más la corrección monetaria del capital pagado indebidamente. Segundo: Al pago de las costas procesales calculadas prudencialmente por este tribunal.

Estiman la presente reconvención en la cantidad de cuatro mil bolívares (Bs. 4.000,00), es decir sesenta y uno con cincuenta y tres unidades tributarias (UT 61,53).

LA PARTE DEMANDANTE PROCEDE A DAR CONTESTACION [sic] A LA RECONVENCION [sic] EN LOS SIGUIENTES TERMINOS [sic]:

Expone la abogada Y.B.D., antes identificada, quien actúa como apoderada de la parte demandada, procede a dar contestación a la reconvención, exponiendo, que antes de dar contestación al fondo, es importante hacer algunas consideraciones sobre lo dicho por la parte demandada reconviniente en el escrito de contestación de la demanda y la reconvención: Señala los artículos 38 y 39 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, así como también expone que en Venezuela existe libertad de contratación, pues las partes pueden contratar libremente y los contratos tienen fuerza de ley entre las partes (art. 1.159 Código Civil), lo que no pueden es renunciarse ni relajarse por convenios particulares las leyes en cuya observancia están interesados el orden público (artículo 6 Código Civil), la Ley de Arrendamientos no prohíbe que las partes celebren contratos o simples documentos que puedan reglar las relaciones arrendaticias. Lo que sucede en el presente caso es que el arrendador y la arrendataria suscribieron un documento llamado contrato de prórroga legal que vino a regularizar, reglar y dejar plasmado en dicho documento la fecha del comienzo y culminación de la relación arrendaticia entre ambos y el comienzo y culminación de la prórroga legal que beneficia al arrendador establecida en el artículo 38 literal a) de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, como se expreso [sic] en el documento de contrato de prórroga legal, ahora bien, el arrendatario y el arrendador cuando suscribieron el contrato de arrendamiento, lo hicieron por cuatro (4) meses improrrogables, en principio dicho contrato se iba a suscribir por ante un Notario Público para que le diera fe pública y fecha cierta, pero como no se suscribió de esa manera sino de forma privada, no se le colocó la fecha de la firma, es entonces que viendo tal situación ambas partes se pusieron de acuerdo y suscribieron el contrato anexo o contrato de prórroga legal, donde se dejó establecido que la fecha de inicio del contrato de arrendamiento fue el día 15 de marzo de 2.009 y que la prórroga legal que establece el artículo 38 literal a) de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios era de 6 meses, comenzando dicha prórroga legal el día 15/07/2.009 hasta el 15/01/2.010. Las partes en el presente caso lo que hicieron fue reglar lo que no habían hecho en el contrato de arrendamiento, pero nunca la intención de ambas partes como así lo quiere hacer ver la parte demandada reconviniente, fue la de renovar el contrato de arrendamiento, el verdadero sentido de dicho contrato fue la de reglar el contrato de arrendamiento y así pide a esta juzgadora que lo declare. La parte demanda reconviniente quiere hacer ver a este tribunal algo totalmente falso, pues como se dijo anteriormente la intensión de ambas partes al suscribir el contrato denominado como anexo o contrato de prórroga legal fue la de reglar el contrato de arrendamiento, dejando claro la fecha de inicio (15/03/2.009) y el comienzo y culminación de la prórroga legal que establece la ley de Arrendamientos Inmobiliarios en su artículo 38 literal a) que para el caso en concreto es de 6 meses. Nunca se puede hablar que hubo una renovación del contrato de arrendamiento, esa jamás fue la intención de las partes, sino la de reglar el contrato de arrendamiento suscrito por ambas partes. Caso contrario sería que se haya disminuido el tiempo de la prórroga legal al que tiene derecho el arrendatario, en este caso según el artículo 7 de la ley de Arrendamientos Inmobiliarios sería nula [sic] dicho pacto, pero inclusive cualquier otra cosa que se haya pactado en un contrato de ese tipo tendría vigencia plena entre ambas partes, sólo sería nulo el pacto o acción que disminuya o desmejore los derechos del arrendatario, pero que en el caso que nos ocupa en ningún momento se pactó una prórroga distinta o menor a la establecida en el articulo [sic] 38 de la referida ley.

Es por lo que el contrato suscrito por ambas partes el día 15 de julio de 2.009, en nada afecta la relación arrendaticia entre la arrendataria y el arrendador, ni mucho menos menoscaba los derechos que como inquilino tiene la arrendataria, siendo entonces que solicita a este tribunal declare con lugar la presente demanda y así sea declarado.

Según lo señalado por la parte demandada reconviniente, en el cuarto punto del escrito, señala la parte demandante que es totalmente absurdo y falso, pues efectivamente para que la tácita reconducción opere es necesario que el arrendatario siga ocupando el inmueble arrendado sin oposición del arrendador, es decir, que el arrendador haya optado por no recuperar el inmueble, cosa que no es asimilable a la realidad en el presente caso, pues su representado (parte demandante) una vez vencida la prórroga legal y en vista de la imposibilidad de que la arrendataria entregara el inmueble arrendado tal como así lo exige la ley, optó por acudir a los tribunales competentes basando su pretensión en el artículo 39 ejusdem, e introducir la acción judicial contra la arrendataria por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO, es entonces que el arrendador jamás quiso dejar a la arrendataria ocupando el inmueble, pues su voluntad desde un principio fue la de exigir a los tribunales competentes que fuese condenada a la entrega del inmueble arrendado. El artículo 1.599 del Código Civil dice que si el arrendamiento se ha hecho por tiempo determinado (como es el caso de autos), concluye en el día prefijado, sin necesidad de desahucio.

Efectivamente en fecha 27 de enero de 2.010 su representado acudió a los tribunales competentes para demandar como efectivamente lo hizo a la arrendataria por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO, en fecha 17 de Febrero de 2,010 este tribunal declaró inadmisible la demanda interpuesta, pero en fecha 26 de febrero de 2.010 (1 mes y 11 días del vencimiento de la prórroga legal) su representado volvió a introducir la presente demanda por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO, entonces es falso que hayan pasado más de 3 meses desde el vencimiento de la prórroga legal (15/01/2.010) hasta el momento de la interposición de la segunda demanda (26 de febrero de 2.010) y que el contrato se haya reconducido y se haya convertido a tiempo indeterminado. Con la actuación de su representado de acudir a los tribunales competentes tal como lo establece el artículo 39 ejusdem, donde autoriza al arrendador a exigir del arrendatario el cumplimiento de su obligación de entrega del inmueble arrendado, con esta actuación su representado evitó desde todo punto de vista que haya operado la tácita reconducción. Por todo lo expuesto es evidente y claro que la intención de su representado como arrendador siempre ha sido la de garantizar al arrendatario sus derechos, y no como afirma la parte demandada reconviniente (que pretende eternizarse en el inmueble) con sus argumentos poco ajustados a la realidad, es por lo que considera que este juzgado de conformidad con los argumentos antes expuestos, debe declarar con lugar la demanda interpuesta con la sentencia definitiva que habrá de recaer, y que se condene a la demandada al pago de las costas y costos de este proceso, con los demás pronunciamientos legales a que hubiere lugar. Con relación a la reconvención interpuesta por la demandada de autos ciudadana D.M.R.M., rechaza, niega y contradice que su representado haya suscrito un nuevo contrato de arrendamiento con la demandada reconviniente en fecha 15 de julio de 2.009 por 6 meses, lo que se suscribió fue un contrato llamado contrato de prórroga legal donde vino a reglar el contrato de arrendamiento suscrito en fecha 16 de marzo de 2.009 por 4 meses improrrogables. Conviene en que ambas partes suscribieron un contrato de arrendamiento en fecha 15 de marzo de 2.009 por un lapso de 4 meses improrrogables con un canon de arrendamiento de Bs. 1.000,00. Su representado conviene en que efectivamente cuando ambas partes suscriben el contrato de prórroga legal en fecha 15 de julio de 2.009 hubo un aumento en el canon de arrendamiento de Bs.1.000,00 a Bs. 1.400,00 y existiendo como efectivamente existen decretos ministeriales vigentes de congelación de alquileres, es por lo que convengo que existe un aumento indebido y que una vez quede definitivamente firme la sentencia que ha de dictarse en el presente proceso, su representado se compromete a devolver los Bs. 400,00 desde el día 15 de julio de 2.009 hasta la total culminación del presente proceso.

LA PARTE ACTORA - RECONVENIDA PROMUEVE LAS SIGUIENTES PRUEBAS:

Promueve el valor y mérito jurídico probatorio del documento de propiedad del inmueble arrendado y suficientemente descrito en las actas procesales, con el objeto de demostrar que el aquí accionante es el propietario del mismo. En atención a la referida prueba y de conformidad con lo establecido en el artículo 1.357 del Código Civil y artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, la aprecia y le otorga valor probatorio, por cuanto de dicho instrumento se desprende la propiedad del inmueble arrendado, aunado al hecho que el mismo no fue impugnado o tachado de falsedad por la parte demandada – reconviniente. Y ASÍ SE DECLARA.

Promueve el valor y mérito jurídico probatorio del contrato de arrendamiento suscrito entre la parte accionante, ciudadano A.A.O.M., en su carácter de arrendador y la parte demandada, ciudadana D.M.R.M., en su carácter de arrendataria. Señala que el objeto de la prueba es determinar que existió una relación arrendaticia entre los aquí justiciables, en la cual se pactó, entre otros particulares, que la duración de dicho contrato era de cuatro (4) meses y que el canon de arrendamiento era la cantidad de mil bolívares (Bs.1.000,00).

En este sentido, el artículo 430 de la N.C.A., señala:

Respecto de los instrumentos privados, cartas o telegramas provenientes de la parte contraria, se observarán las disposiciones sobre tacha y reconocimiento de instrumentos privados

.

Así mismo, el artículo 444 del Código de Procedimiento Civil Venezolano vigente, establece:

La parte contra quien se produzca en juicio un instrumento privado como emanado de ella o de algún causante suyo, deberá manifestar formalmente si lo reconoce o lo niega, ya en el acto de la contestación de la demanda, si el instrumento se ha producido con el libelo, ya dentro de los cinco días siguientes a aquel en que ha sido producido, cuando lo fuere posteriormente a dicho acto. El silencio de la parte a este respecto, dará por reconocido el instrumento.

Por lo expuesto, dado que la parte accionada - reconviniente no impugnó ni desconoció el contrato de arrendamiento en cuestión, aunado al hecho que del mismo se desprende la relación contractual arrendaticia existente entre los justiciables, es por lo que esta Juzgadora lo aprecia y le otorga valor probatorio. Y ASÍ SE DECLARA.

Promueve el valor y mérito jurídico probatorio del contrato de anexo o de prórroga legal suscrito entre la parte accionante, ciudadano A.A.O.M., en su carácter de arrendador y la parte demandada, ciudadana D.M.R.M., en su carácter de arrendataria, con el objeto de demostrar que con el mismo se regló el comienzo y culminación de la prórroga legal, que de conformidad con lo dispuesto en el literal “a” del artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios es de seis (6) meses. En atención a la referida prueba, esta Juzgadora estima pertinente realizar las siguientes consideraciones:

El artículo 1.133 del Código Civil, señala:

El contrato es una convención entre dos o más personas para constituir, reglar, transmitir, modificar o extinguir entre ellas un vínculo jurídico

.

Así mismo, el artículo 7 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, establece:

Los derechos que la presente Ley establece para beneficiar o proteger a los arrendatarios son irrenunciables. Será nula toda acción, acuerdo o estipulación que implique renuncia, disminución o menoscabo de estos derechos

.

Finalmente, la parte in fine del artículo 12 del Código de Procedimiento Civil, prevé:

En la interpretación de contratos o actos que presenten oscuridad, ambigüedad o deficiencia, los jueces se atendrán al propósito y a la intención de las partes o de los otorgantes, teniendo en mira las exigencias de la ley, de la verdad y de la buena fe

.

Ahora bien, luego del análisis exhaustivo del documento aquí promovido, se evidencia forzosamente que la voluntad de las partes fue plasmar en el mismo la fecha de inicio y finalización del lapso de prórroga legal, voluntad ésta de las partes que no entra en conflicto con disposición legal y/o constitucional alguna y en ninguno de los casos se puede tomar dicho instrumento como una prórroga contractual de la relación arrendaticia. Por todo lo expuesto, esta Juzgadora aprecia y le otorga valor probatorio a la prueba in comento. Y ASÍ SE DECLARA.

Promueve el valor y mérito jurídico probatorio de las copias simples de la demanda que por Cumplimiento de Contrato de Arrendamiento fuera presentada ante el Juzgado Tercero de los Municipios Libertador y S.M.d. la Circunscripción Judicial del Estado Mérida, en fecha veintisiete (27) de enero de dos mil diez (2010), en contra de la aquí demandada – reconviniente. Señala que el objeto de la prueba es demostrar que el actor evitó desde todo punto de vista que operara la tácita reconducción, pues su voluntad desde un principio fue exigir la entrega del inmueble arrendado. En atención a la referida prueba, esta Juzgadora de conformidad con lo previsto en el artículo 1.357 del Código Civil y artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, la aprecia y le otorga valor probatorio, por cuanto de la documental promovida se pone de manifiesto la voluntad del actor en acudir ante la instancia jurisdiccional en tiempo hábil a los efectos de accionar el Cumplimiento del Contrato de Arrendamiento por Vencimiento de la Prórroga Legal, aunado al hecho que tales copias no fueron impugnadas ni tachadas de falsedad por la parte demandada – reconviniente. Y ASÍ SE DECLARA.

LA PARTE DEMANDADA RECONVINIENTE PROMUEVE LAS SIGUIENTES PRUEBAS:

Promueve el valor y mérito jurídico probatorio del contrato celebrado entre los aquí justiciables, suscrito en fecha quince (15) de marzo de dos mil nueve (2009), con un lapso de duración de cuatro (4) meses, el cual se encuentra agregado al expediente y con el cual se prueba la existencia de una relación arrendaticia entre ambos ciudadanos. En atención a la referida prueba y tal como ya fue señalado en la parte motiva del presente fallo, es preciso destacar el contenido del artículo 430 de la N.C.A., el cual establece:

Respecto de los instrumentos privados, cartas o telegramas provenientes de la parte contraria, se observarán las disposiciones sobre tacha y reconocimiento de instrumentos privados

.

Así mismo, el artículo 444 del Código de Procedimiento Civil Venezolano vigente, prevé:

La parte contra quien se produzca en juicio un instrumento privado como emanado de ella o de algún causante suyo, deberá manifestar formalmente si lo reconoce o lo niega, ya en el acto de la contestación de la demanda, si el instrumento se ha producido con el libelo, ya dentro de los cinco días siguientes a aquel en que ha sido producido, cuando lo fuere posteriormente a dicho acto. El silencio de la parte a este respecto, dará por reconocido el instrumento.

Por lo expuesto, es por lo que esta Juzgadora aprecia y le otorga valor probatorio a la prueba in comento, por cuanto de dicho instrumento de pone de manifiesto la relación contractual arrendaticia existente entre los justiciables. Y ASÍ SE DECLARA.

Promueve el valor y mérito jurídico probatorio del contrato suscrito en fecha quince (15) de julio de dos mil nueve (2009), mal llamado por el actor como “contrato de prórroga legal”, que se encuentra agregado al expediente, con el objeto de probar que el mismo se trata de un contrato de arrendamiento por un término de duración de seis (6) meses y no se trata de una prórroga legal. En atención a la referida prueba y tal como ya fue establecido en el presente fallo, esta Juzgadora estima pertinente realizar las siguientes consideraciones:

El artículo 1.133 del Código Civil, señala:

El contrato es una convención entre dos o más personas para constituir, reglar, transmitir, modificar o extinguir entre ellas un vínculo jurídico

.

Así mismo, el artículo 7 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, establece:

Los derechos que la presente Ley establece para beneficiar o proteger a los arrendatarios son irrenunciables. Será nula toda acción, acuerdo o estipulación que implique renuncia, disminución o menoscabo de estos derechos

.

Finalmente, la parte in fine del artículo 12 del Código de Procedimiento Civil, prevé:

En la interpretación de contratos o actos que presenten oscuridad, ambigüedad o deficiencia, los jueces se atendrán al propósito y a la intención de las partes o de los otorgantes, teniendo en mira las exigencias de la ley, de la verdad y de la buena fe

.

Ahora bien, luego del análisis exhaustivo del documento aquí promovido, se evidencia forzosamente que la voluntad de las partes fue plasmar en el mismo la fecha de inicio y finalización del lapso de prórroga legal, voluntad ésta de las partes materializada a través de un contrato que, si bien es cierto, no se encuentra previsto en nuestro ordenamiento jurídico, también es cierto que no entra en conflicto con disposición legal y/o constitucional alguna y en ninguno de los casos se puede tomar dicho instrumento como una prórroga contractual de la relación arrendaticia. Por todo lo expuesto, esta Juzgadora no aprecia ni le otorga valor probatorio a la prueba in comento en los términos como fue promovida. Y ASÍ SE DECLARA.

Promueve el valor y mérito jurídico probatorio de la Prueba de Informes, con el objeto que se solicite del Juzgado Primero de los Municipios Libertador y S.M.d. la Circunscripción Judicial del Estado Mérida, información acerca de la fecha en que comenzaron a consignar y cuál es la suma que depositan en el expediente de consignación número 469, así como cuál fue el último mes depositado. Señala que el objeto de prueba es demostrar que la arrendataria – demandada – reconviniente siempre ha mantenido un buen comportamiento en sus obligaciones contractuales. En atención a la referida prueba, esta Juzgadora evidencia que al folio noventa y nueve (99) riela agregado oficio emanado del Juzgado Primero de los Municipios Libertador y S.M.d. la Circunscripción Judicial del Estado Mérida, de fecha veintidós(22) de junio de dos mil diez (2010), en el cual se plasma la información requerida. Por lo expuesto, esta Juzgadora aprecia y le otorga valor probatorio a la prueba in comento. Y ASÍ SE DECLARA.

Promueve el valor y mérito jurídico probatorio de la Prueba de Informes, con el objeto que se solicite del Juzgado Tercero de los Municipios Libertador y S.M.d. la Circunscripción Judicial del Estado Mérida, información acerca de la sentencia dictada en el expediente número 6.202 con el objeto de probar que el criterio de este Tribunal es que una vez vencida la prórroga legal, el arrendador sólo tiene cuarenta y cinco (45) días para demandar el cumplimiento de la misma, puesto que de lo contrario estaríamos en presencia de una tácita reconducción y por ende ante un contrato a tiempo indeterminado. Señala el promovente que en el presente caso sólo suponiendo que la prórroga legal se hubiese vencido el quince (15) de enero de dos mil diez (2010), es evidente que “este término de 30 días” para demandar el vencimiento de la misma, fue excedido por el actor, pues éste interpuso la demanda en fecha veintiséis (26) de febrero de 2010, entiéndase un (1) mes y once (11) días después de vencida la prórroga legal. En atención a la referida prueba, esta Juzgadora estima estrictamente necesario efectuar las siguientes consideraciones:

Ciertamente como lo señala el promovente, éste Tribunal sostiene como lo hacen igualmente demás Tribunales de instancia de la República y doctrinarios afines a la materia, tal como lo hace el Dr. G.G.Q. en su obra “Tratado de Derecho Arrendaticio Inmobiliario”, volumen I, año 2003, páginas 335 al 345, que el arrendador debe intentar la referida acción de cumplimiento de contrato dentro de los cuarenta y cinco (45) días siguientes al vencimiento de la prórroga legal, todo en ánimo de impedir el surgimiento de la tácita reconducción. Ahora bien, señala erróneamente el promovente que el “término de 30 días” fue excedido, puesto que transcurrió un (1) mes y once (11) días después de vencida la prórroga legal, cuando lo correcto, tal y como primeramente lo había señalado, es que son cuarenta y cinco (45) días para intentar dicha acción. En cuanto al surgimiento o no de la tácita reconducción en la presente causa, esta Juzgadora lo resolverá en lo sucesivo. Por lo expuesto, esta Juzgadora no aprecia ni le otorga valor probatorio a la prueba in comento, en los términos como fue promovida. Y ASÍ SE DECLARA.

LLEGADA LA OPORTUNIDAD LEGAL PARA DICTAR SENTENCIA, ESTE TRIBUNAL LO HACE EN LO SIGUIENTES TÉRMINOS:

Luego del respectivo análisis de las actas procesales, se evidencia que los justiciables se encuentran obligados entre sí, esto en atención al contrato de arrendamiento que obra en las actas, todo de conformidad con lo establecido en los artículos 1.159, 1.160, 1.167, 1.585 y 1.592 de la Ley Sustantiva Civil, del cual igualmente se desprende que en la relación contractual se estableció un “dies a quo” y un “dies a quem” por lo que se concluye que la situación jurídica existente deriva de un Contrato de Arrendamiento a TIEMPO DETERMINADO. Y ASÍ SE DECLARA.

Igualmente, se evidencia que el actor funda su demanda en atención al hecho que se encuentra vencido el lapso de prórroga legal en favor del arrendatario. Y ASÍ SE DECLARA.

Ahora bien, a los efectos queda examinar por parte de este Despacho si el derecho a prórroga legal, establecido en el artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, fue satisfecho en favor del arrendatario – demandado. En cuanto a este punto, se evidencia de las actas procesales que la relación contractual inició en fecha quince (15) de marzo de dos mil nueve (2009), con una duración de cuatro (4) meses, no prorrogables, iniciando en consecuencia y de pleno derecho a favor del arrendatario la respectiva prórroga legal en fecha quince (15) de julio de dos mil nueve (2009), todo esto de conformidad con lo regido en el artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios; expuesto lo anterior y dado que la relación contractual arrendaticia tuvo una duración de cuatro (4) meses, es por lo que de conformidad con lo establecido en el literal “a” del mencionado artículo 38 ejusdem, le corresponde a la parte arrendataria – demandada – reconviniente, seis (6) meses de prórroga legal, finalizando la misma en fecha quince (15) de enero de dos mil diez (2010). Por lo expuesto, esta Juzgadora dictamina que efectivamente el plazo de prórroga legal en favor de la parte arrendataria – demandada – reconviniente, fue satisfecho. Y ASÍ SE DECLARA.

Ahora bien, en los contratos con plazo o término prefijado, al vencimiento de la prórroga legal, si el arrendatario se queda ocupando el inmueble sin ninguna oposición del arrendador, podría sostenerse con algún fundamento la presencia de una nueva relación arrendaticia dentro de una imprecisa conclusión temporal (duración indeterminada, pero no perpetua); en cuya situación los sujetos intervinientes no saben cuando o en que momento concluirá de modo preciso la duración. En el contrato de arrendamiento escrito, las partes siempre establecen el término inicial o de inicio de los efectos contractuales arrendaticios y, así mismo, indican el término final. En todo contrato de arrendamiento escrito celebrado por tiempo determinado o a plazo fijo, como en el caso de marras, pueden ocurrir varias situaciones que, por acción u omisión de una de las partes o de ambas, lo convierten en otro contrato por tiempo indeterminado mediante la tácita reconducción, como consecuencia del agotamiento de la prórroga legal. En este sentido, el vacío que ha dejado nuestro legislador en lo que respecta al momento en que debe el arrendador intentar alguna acción de cumplimiento de contrato de arrendamiento por vencimiento de la prórroga legal con el objeto que no prospere la tácita reconducción, ha sido satisfecho por decisiones de los propios Tribunales de instancia de la República y por doctrinarios afines a la materia, tal como lo hace el Dr. G.G.Q. en su obra “Tratado de Derecho Arrendaticio Inmobiliario”, volumen I, año 2003, páginas 335 al 345, todos los cuáles concluyen que el arrendador debe intentar la referida acción dentro de los cuarenta y cinco (45) días siguientes al vencimiento de la prórroga legal, todo en ánimo de impedir el surgimiento de la tácita reconducción. En el caso bajo estudio, agotada como se encuentra la prórroga legal y habiendo intentado el arrendador – demandante – reconvenido la presente acción en fecha veintiséis (26) de febrero de dos mil diez (2010), esto un (1) mes y once (11) días después de vencida la prórroga legal, es decir, dentro de los cuarenta y cinco (45) días luego de vencido el lapso de prorroga legal, es por lo que se debe concluir forzosamente que el arrendador manifestó oportunamente su voluntad en que no prosperara la tácita reconducción; por lo expuesto es que surge la obligación imperante para el arrendatario de hacer efectiva entrega del bien inmueble arrendado a su legítimo propietario o, en todo caso al administrador del inmueble en cuestión, dada la finalización de la relación contractual entre los mismos. Y ASÍ SE DECLARA.

En consecuencia, firme como ha quedado el hecho del agotamiento o vencimiento de la prórroga legal y el no surgimiento de la tácita reconducción, es por lo que emerge el Derecho para el arrendador de exigir la entrega del inmueble por Vencimiento de la Prórroga Legal, por lo que pretensión requerida debe declararse CON LUGAR, tal y como se hará en la parte dispositiva del presente fallo. Y ASÍ SE DECLARA.

En cuanto a la RECONVENCIÓN intentada por el demandado de autos, en lo que se refiere al REINTEGRO DE PAGO DE SOBREALQUILERES, este Juzgado admitió dicha acción en fecha dos (2) de junio de dos mil diez (2010), tal y como se desprende del folio cincuenta y cuatro (54) del expediente. En este sentido y luego de la revisión de las actas procesales, se evidencia que la parte demandante – reconvenida al momento de dar contestación a la reconvención propuesta, CONVIENE en la misma, por lo que dicho convenimiento conlleva inexorablemente los efectos establecidos en el artículo 263 de la N.C.A. y cuya condenatoria se efectuará en la parte dispositiva del presente fallo. Y ASÍ SE DECLARA.

CAPÍTULO III

DE LA DISPOSITIVA

En atención y consideración a las razones ya expuestas, es por lo que este JUZGADO TERCERO DE LOS MUNICIPIOS LIBERTADOR Y S.M.D. LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO MÉRIDA, ADMINISTRANDO JUSTICIA EN NOMBRE DE LA REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA Y POR AUTORIDAD DE LA LEY, DECLARA CON LUGAR la DEMANDA incoada por el ciudadano A.A.O.M., venezolano, soltero, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nº V-11.956.302, domiciliado en la Ciudad de Mérida, Estado Mérida y civilmente hábil, en su carácter de parte arrendadora – demandante – reconvenida, debidamente representado por la Abogada en ejercicio Y.B.D., venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nº V11.467.399, inscrita en el Inpreabogado bajo el Nº 91.528, domiciliada en la Ciudad de Mérida, Estado Mérida y jurídicamente hábil, contra la ciudadana D.M.R.M., venezolana, soltera, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nº V-8.080.530, domiciliada en la Ciudad de Mérida, Estado Mérida y civilmente hábil, en su carácter de parte arrendataria – demandada – reconviniente, debidamente representada por los Abogados en ejercicio L.J.S.S. y F.A.C.E., venezolanos, mayores de edad, titulares de la cédula de identidad Nos V -8.044.879 y V-16.535.156, respectivamente, inscritos en el Inpreabogado bajo los Nos 42.306 y 129.022, en su orden respectivo domiciliado en la Ciudad de Mérida, Estado Mérida y jurídicamente hábiles, por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO POR VENCIMIENTO DE LA PRÓRROGA LEGAL. En consecuencia, por cuanto la vigencia del contrato de arrendamiento ha fenecido y el lapso de prórroga legal se encuentra agotado, sin que haya prosperado la tácita reconducción, es por lo que se ordena a la parte demandada hacer efectiva entrega del inmueble en cuestión a la parte actora, libre de personas, muebles, animales y/o cosas. Así mismo, este JUZGADO TERCERO DE LOS MUNICIPIOS LIBERTADOR Y S.M.D. LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO MÉRIDA, ADMINISTRANDO JUSTICIA EN NOMBRE DE LA REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA Y POR AUTORIDAD DE LA LEY, DECLARA CON LUGAR la RECONVENCIÓN propuesta por la ciudadana D.M.R.M., venezolana, soltera, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nº V-8.080.530, domiciliada en la Ciudad de Mérida, Estado Mérida y civilmente hábil, en su carácter de parte arrendataria – demandada – reconviniente, debidamente representada por los Abogados en ejercicio L.J.S.S. y F.A.C.E., venezolanos, mayores de edad, titulares de la cédula de identidad Nos V-8.044.879 y V- 16.535.156, respectivamente, inscritos en el Inpreabogado bajo los Nos 42.306 y 129.022, en su orden domiciliado en la Ciudad de Mérida, Estado Mérida y jurídicamente hábiles, en contra del ciudadano A.A.O.M., venezolano, soltero, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nº V-11.956.302, domiciliado en la Ciudad de Mérida, Estado Mérida y civilmente hábil, en su carácter de parte arrendadora – demandante – reconvenida, debidamente representado por la Abogada en ejercicio Y.B.D., venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nº V-11.467.399, inscrita en el Inpreabogado bajo el Nº 91.528, domiciliada en la Ciudad de Mérida, Estado Mérida y jurídicamente hábil, por REINTEGRO DE PAGO DE SOBRE-ALQUILERES. En consecuencia, por cuanto el canon de arrendamiento mensual fue establecido por las partes en la cantidad de MIL BOLÍVARES (Bs.1.000,00) e indebidamente en fecha quince (15) de julio de dos mil nueve (2009), fue incrementado en cuatrocientos bolívares (bs.400,00), hasta alcanzar la suma de MIL CUATROCIENTOS BOLÍVARES (Bs.1.400,00), es por lo que se ordena a la parte demandante – reconvenida en pagar a la parte demandada – reconviniente la cantidad de CUATROCIENTOS BOLÍVARES (Bs.400,00) por cada mes de canon de arrendamiento que fuera pagado en exceso por la arrendataria, contado a partir del quince (15) de julio de dos mil nueve (2009). Por cuanto en la presente causa hubo un vencimiento recíproco, es por lo que se condena a ambas partes al pago de las costas procesales de su antagonista, esto de conformidad con lo establecido en el artículo 275 de la N.C.A.. Por cuanto la presente decisión se dicta fuera del lapso establecido en el artículo 890 del Código de Procedimiento Civil Venezolano vigente, es por lo que se ordena la notificación de las partes intervinientes o a sus Apoderados Judiciales con el objeto de ponerlos en conocimiento de la presente Sentencia, haciéndoles saber que una vez que conste en autos la última de las notificaciones, comenzará a transcurrir el lapso para interponer los recursos que consideren convenientes.”. (Las negritas, cursivas y subrayado del texto copiado). (Corchetes de este Juzgado).

IV

MOTIVACIÓN DEL

Planteada la presente controversia, cuyo reexamen ex novo fue sometido por vía de apelación al conocimiento de esta Superioridad en los términos que se dejaron sucintamente expuestos, la cuestión a dilucidar en esta Alzada consiste en determinar si el cumplimiento del contrato por vencimiento de prórroga legal interpuesto por el ciudadano A.A.O.M., debidamente asistido por la abogada en ejercicio Y.B.D., es procedente en derecho, y en tal sentido, deberá confirmar, revocar, anular o modificar la sentencia definitiva de fecha 07 de octubre de 2010, proferida por el JUZGADO TERCERO DE MUNICIPIO ORDINARIO Y EJECUTOR DE MEDIDAS DE LOS MUNICIPIOS LIBERTADOR Y S.M.D. LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO BOLIVARIANO DE MÉRIDA, a cuyo efecto este Tribunal observa:

Ahora bien, en virtud del recurso de apelación de que conoce esta Superioridad, interpuesto mediante diligencia de fecha 29 de noviembre de 2010 (folio 162), por la ciudadana D.M.R.M., debidamente asistida por el abogado en ejercicio A.D.J.C.V., en su condición de parte demandada, contra la sentencia de fecha 07 de octubre de 2010, dictada por el TRIBUNAL TERCERO DE MUNCIPIO ORDINARIO Y EJECUTOR DE MEDIDAS DE LOS MUNICIPIOS LIBERTADOR Y S.M.D. LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO BOLIVARIANO DE MÉRIDA, mediante la cual declaró CON LUGAR la demanda incoada por el ciudadano A.A.O.M., parte arrendadora– demandante – reconvenida, contra la ciudadana D.M.R.M., en su carácter de parte arrendataria– demandada – reconviniente, por cumplimiento de contrato de arrendamiento por vencimiento de la prórroga legal, en consecuencia, por cuanto la vigencia del contrato de arrendamiento había fenecido y el lapso de prórroga legal se encontraba agotado, sin que hubiese prosperado la tácita reconducción, es por lo que se ordenó a la demandada hacer efectiva entrega del inmueble a la actora, libre de personas, muebles, animales y/o cosas, asimismo, declaró CON LUGAR la reconvención propuesta por la ciudadana D.M.R.M., parte arrendataria– demandada – reconviniente, contra el ciudadano A.A.O.M., parte arrendadora– demandante – reconvenida, por reintegro de pago de sobre alquileres, en consecuencia, por cuanto el canon de arrendamiento mensual fue establecido por las partes en la cantidad de MIL BOLÍVARES (Bs.1.000,00) e indebidamente en fecha quince (15) de julio de dos mil nueve (2009), fue incrementado en cuatrocientos bolívares (Bs. 400,00), hasta alcanzar la suma de MIL CUATROCIENTOS BOLÍVARES (Bs.1.400,00), es por lo que se ordena a la parte demandante– reconvenida en pagar a la parte demandada– reconviniente la cantidad de CUATROCIENTOS BOLÍVARES (Bs.400,00) por cada mes de canon de arrendamiento que fuera pagado en exceso por la arrendataria, contado a partir del quince (15) de julio de dos mil nueve (2009) y por último, en virtud que hubo un vencimiento recíproco se condenó a las partes al pago de las costas procesales de su antagonista de conformidad con lo establecido en el artículo 275 del Código de Procedimiento Civil y se ordenó la notificación de las partes en virtud que la sentencia se publicó fuera del lapso legal, su conocimiento por distribución correspondió a esta Alzada y, dada la facultad de examinar el caso planteado, realiza las siguientes consideraciones:

De la revisión de las actas procesales, se evidencia que para el momento en que el Tribunal de la causa admitió la demanda a que se contrae la presente decisión, se encontraba vigente la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, publicada en Gaceta Oficial Nº 36.845 de fecha 07 de diciembre de 1999, que en sus artículos 33 y 39 disponía lo siguiente:

Artículo 39: La prórroga legal opera de pleno derecho y vencida la misma, el arrendador podrá exigir del arrendatario el cumplimiento de su obligación de entrega del inmueble arrendado. En este caso, el Juez a solicitud del arrendador, decretará el secuestro de la cosa arrendada y ordenará el depósito de la misma en la persona del propietario del inmueble, quedando afectada la cosa para responder al arrendatario, si hubiere lugar a ello

.

Artículo 33: Las demandas por desalojo, cumplimiento o resolución de un contrato de arrendamiento, reintegro de sobrealquileres, reintegro de depósito en garantía, ejecución de garantías, prórroga legal, preferencia ofertiva, retracto legal arrendaticio y cualquier otra acción derivada de una relación arrendaticia sobre inmuebles urbanos o suburbanos, se sustanciarán y sentenciarán conforme a las disposiciones contenidas en el presente Decreto-Ley y al procedimiento breve previsto en el Libro IV, Título XII del Código de Procedimiento Civil, independientemente de su cuantía

.

Asimismo, en fecha 12 de noviembre de 2011, fue publicada en Gaceta Oficial Nº 6.503, la novísima Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda, la cual derogó las disposiciones relacionadas o vinculadas con el arrendamiento de viviendas contenidas en el Decreto con Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios (LAI), por disposición expresa de la Disposición Derogatoria Única, cuyo tenor es el siguiente:

DISPOSICIÓN DEROGATORIA Única.- Se derogan todas las disposiciones contenidas en el Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley Nº 427 de Arrendamiento Inmobiliario publicado en la Gaceta Oficial de la República de Venezuela Nº 36.845, de fecha 07 de diciembre de 1999, destinadas, relacionadas o vinculadas con el arrendamiento inmobiliario de vivienda

.

Asimismo, la disposición transitoria primera de la reciente Ley Especial dispone: “Primera.- Los procedimientos administrativos o judiciales que estén en curso, continuarán hasta su culminación definitiva por las disposiciones establecidas en la presente Ley”.

Así, la citada Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda, es de aplicación inmediata con su publicación en la Gaceta Oficial de la República Bolivariana de Venezuela, tal como lo establece la Disposición Final Cuarta.

De lo antes expuesto se evidencia, que el punto a dilucidar en esta Alzada, es verificar si resulta o no procedente en derecho la apelación propuesta en fecha 29 de noviembre de 2010 (folio 162), por la ciudadana D.M.R.M., debidamente asistida por el abogado en ejercicio A.D.J.C.V., en su condición de parte demandada, contra la sentencia de fecha 07 de octubre de 2010, dictada por el TRIBUNAL TERCERO DE MUNCIPIO ORDINARIO Y EJECUTOR DE MEDIDAS DE LOS MUNICIPIOS LIBERTADOR Y S.M.D. LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO BOLIVARIANO DE MÉRIDA, que declaró CON LUGAR la demanda incoada por el ciudadano A.A.O.M., contra la ciudadana D.M.R.M., por cumplimiento de contrato de arrendamiento por vencimiento de la prórroga legal y ordenó a la demandada hacer efectiva entrega del inmueble a la actora, libre de personas, muebles, animales y/o cosas, así mismo, declaró CON LUGAR la reconvención propuesta por la demandada contra el demandante, por reintegro de pago de sobre alquileres y ordenó a la parte demandante a pagar a la parte demandada la cantidad de CUATROCIENTOS BOLÍVARES (Bs.400,00) por cada mes de canon de arrendamiento que fuera pagado en exceso por la arrendataria, contado a partir del quince (15) de julio de dos mil nueve (2009), por último, en virtud que hubo un vencimiento recíproco se condenó a las partes al pago de las costas procesales de su antagonista de conformidad con lo establecido en el artículo 275 del Código de Procedimiento Civil y ordenó la notificación de las partes. A tal efecto, se observa:

En tal sentido, la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, en sentencia de fecha 11 de mayo de 2012, con ponencia de la Magistrada YRIS ARMENIA PEÑA ESPINOZA, Expediente Nº 2012-000050, dejó sentado:

(Omissis):… Ahora bien, la aplicación de las disposiciones establecidas en la Ley Para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda, ordenada en la Primera Disposición Transitoria, no sólo se deben aplicar a los procedimientos administrativos que estén curso, cuyo conocimiento y aplicación correspondería a la administración publica, mediante los órganos con competencia en la materia, sino que también las disposiciones de la referida ley se deben aplicar a los procedimientos judiciales que estén en curso, los cuales vienen siendo conocidos por los tribunales con competencia civil ordinaria, razón por la cual, la Sala de Casación Civil de este Alto Tribunal, es el órgano jurisdiccional competente por la materia para resolver la presente demanda de interpretación…

(sic) (Resaltado y subrayado de esta Alzada).

De la doctrina contenida en el fallo supra transcrito parcialmente, se observan varias situaciones, a saber:

1) Que los procedimientos administrativos y judiciales en curso, se tramitarán y decidirán de conformidad con las disposiciones establecidas en la nueva Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda.

2) Que con la entrada en vigencia de la citada Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda, quedan derogadas todas las disposiciones de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, publicada en Gaceta Oficial Nº 36.845 de fecha 07 de diciembre de 1999, que resultaban aplicables a los asuntos relacionados con los arrendamientos de inmuebles destinados a vivienda.

3) Que la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda, entró en vigencia el 12 de noviembre de 2011, y a partir de entonces, sus disposiciones son de obligatoria aplicación en toda la República Bolivariana de Venezuela.

En tal sentido tenemos, que el régimen jurídico aplicable para la continuación del procedimiento judicial bajo estudio, hasta su culminación definitiva, es la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda, la cual entró en vigencia desde su publicación en la Gaceta Oficial de la República Bolivariana, vale decir, desde el 12 de noviembre de 2011, como efectivamente se aplicará por este Juzgado en la dispositiva del fallo. Y así se decide.

Ahora bien, de la revisión de las actas procesales, se evidencia que la pretensión deducida por la parte actora, tiene por objeto la acción de cumplimiento de contrato por vencimiento de prórroga legal, de un inmueble destinado a vivienda ubicado en la parcela N° 1 del lote de terreno propiedad del arrendador, situada en el sector Mucunutan de la Jurisdicción del Municipio S.M.d.E.M..

Ahora bien, el artículo 89 de la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda, establece:

Artículo 89.- Todo inmueble que se mantenga en condiciones de arrendamiento, al vencimiento del plazo del contrato de arrendamiento sobre inmuebles destinados a vivienda, el arrendatario o arrendataria tendrá derecho preferente a seguir ocupando el inmueble en las mismas condiciones, con preferencia a cualquier tercero que pretenda arrendar el inmueble; siempre y cuando esté solvente en el pago de los cánones de arrendamiento y haya cumplido con las demás obligaciones derivadas del contrato y de las leyes. Lo referente al canon de arrendamiento seguirá por lo establecido en la presente Ley.

El arrendador que incumpla esta disposición estará obligado a indemnizar al arrendatario o arrendataria con el equivalente al valor de cien Unidades Tributarias (100 U.T.) por cada mes que permanezca de forma indebida fuera de la vivienda

.

De la atenta lectura de la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda, se evidencia que la figura de la prórroga legal arrendaticia no fue contemplada por el Legislador en la redacción del referido texto normativo, por el contrario, se establece a favor del arrendatario, el derecho preferente a seguir ocupando el inmueble en las mismas condiciones, con preferencia a cualquier tercero que pretenda arrendar el inmueble, siempre y cuando esté solvente en el pago de los cánones de arrendamiento y haya cumplido con las demás obligaciones derivadas del contrato correspondiente y las leyes que regulan la materia.

Del respectivo análisis de las actas procesales es evidente que el demandante fundamenta su demanda en el hecho que se encuentra vencido el lapso de prórroga legal a favor del arrendatario.

En este sentido se evidencia, que la presente demanda por Cumplimiento de Contrato de Arrendamiento por Vencimiento de la Prórroga Legal, fue intentada en fecha veintiséis (26) de febrero de dos mil diez (2010) y admitida por el Tribunal Tercero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Libertador y S.M.d. la Circunscripción Judicial del Estado Bolivariano de Mérida, en fecha cinco (05) de marzo de dos mil diez (2010), rigiendo su trámite procesal bajo las normas establecidas en la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios derogada, no obstante, al entrar en vigencia la nueva Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda en fecha doce (12) de noviembre de dos mil once (2011) y por tratarse de un inmueble destinado a vivienda familiar, es por lo que dando cumplimiento a lo previsto en la disposición transitoria primera de la Ley indicada, el trámite del presente procedimiento se debe llevar a cabo bajo los preceptos de la referida Ley.

Por las consideraciones realizadas, es preciso destacar que la Ley en referencia establece en su artículo 89 el Derecho de Preferencia Arrendaticia que posee el arrendatario que se encuentre en estado de solvencia respecto a los cánones de arrendamiento para seguir ocupando el inmueble una vez vencido el contrato de arrendamiento, derecho el cual es potestativo para el arrendatario y de obligatorio cumplimiento para el arrendador, por lo que en conclusión, siendo que la figura de cumplimiento de contrato por vencimiento de prórroga legal no se encuentra establecida en la nueva Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda, es por lo que resulta forzoso para este Juzgador de Alzada declarar la INADMISIBILIDAD SOBREVENIDA de la demanda incoada, tal y como se hará en la parte dispositiva del presente fallo. Y así se decide.

Así, de la minuciosa revisión de las actas que comprenden el expediente contentivo de la causa objeto del presente fallo, así como del fallo sometido por vía de apelación a la revisión de esta Alzada y de las consideraciones anteriormente señaladas, resulta forzoso para esta Alzada concluir, que no estando contemplada en la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda -que regula la materia de arrendamiento de inmuebles destinados a vivienda-, la figura de la prórroga legal arrendaticia –que si estaba consagrada en la LAI -ley vigente para la fecha de presentación de la demanda-, invocada por la parte actora para lograr finalmente la desocupación del inmueble objeto del litigio, necesaria es la declaratoria de INADMISIBILIDAD SOBREVENIDA de la presente demanda, por resultar contraria a derecho, por cuanto la misma no encuentra ningún apoyo en el ordenamiento jurídico vigente, toda vez que no esta prevista tal figura en la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda, la cual es aplicable a los procedimientos judiciales que estén en curso, en cumplimiento a lo establecido en los artículos 151 y 161 eiusdem. Y así se decide.

Expuesto lo anterior, debe concluir esta alzada que, por cuanto la sentencia recurrida de fecha 07 de octubre de 2010, dictada por el TRIBUNAL TERCERO DE MUNCIPIO ORDINARIO Y EJECUTOR DE MEDIDAS DE LOS MUNICIPIOS LIBERTADOR Y S.M.D. LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO BOLIVARIANO DE MÉRIDA, fue impugnada únicamente por la demandada, ciudadana D.M.R.M., en virtud de la DECLARATORIA CON LUGAR de la DEMANDA que por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO POR VENCIMIENTO DE LA PRÓRROGA LEGAL fuera incoada en su contra por el ciudadano A.A.O.M., no obstante, por cuanto la parte demandadante-reconvenida, ciudadano A.A.O.M., no impugnó la DECLARATORIA CON LUGAR de la demanda reconvencional propuesta en su contra por la demandada-reconviniente D.M.R.M., por REINTEGRO DE PAGO DE SOBRE-ALQUILERES, la decisión de fecha 07 de octubre de 2010, recurrida –parcialmente- debe ser modificada, como efecto de la inadmisibilidad sobrevenida de la demanda de cumplimiento de contrato de arrendamiento por vencimiento de la prórroga legal, y así se hará en el dispositivo del presente fallo. Así se decide.

DISPOSITIVO

En orden a las consideraciones que anteceden, este Juzgado Superior Primero en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Bolivariano de Mérida, actuando en sede civil, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, dicta sentencia en la presente causa, en los términos siguientes: