Decisión nº 5489 de Juzgado Superior Primero Civil, Mercantil, Tránsito, Trabajo y Menores de Merida, de 12 de Marzo de 2014

Conviniera en el desalojo del inmueble o así lo declarara el Tribunal en la sentencia definitiva conforme a la ley.

A pagar la cantidad de DIEZ MIL OCHOCIENTOS BOLÍVARES (Bs.10.800,oo), por concepto de los cánones de arrendamiento vencidos que adeuda hasta la fecha de presentada la demanda, a su mandante, así como el pago de los cánones que se sigan generando hasta la entrega definitiva del inmueble.

A la entrega del inmueble ya señalado por vía voluntaria o así se acuerde por este Juzgador conforme a la ley, en sede cautelar o medida ejecutiva, en perfectas condiciones y solvente con los servicios públicos, libre de personas y bienes.

Al pago de las costas y costos.

Requirieron la indexación sobre todos y cada uno de los conceptos demandados, hasta la entrega definitiva del inmueble, calculada con base a la tasa activa determinada por el Banco Central de Venezuela, tomando como referencia los seis primeros bancos comerciales del país.

Estimaron la demanda en DIEZ MIL OCHOCIENTOS BOLÍVARES (Bs.10.800,oo), equivalente a CIENTO CUARENTA Y DOS PUNTO DIEZ UNIDADES TRIBUTARIAS (142,10 U.T.).

De conformidad con el artículo 218 del Código de Procedimiento Civil, señalaron, como domicilio de la parte demandada las siguientes direcciones:

1. Planta alta del inmueble ubicado en la Avenida 3 Independencia, entre calles 15 y 16, jurisdicción de la Parroquia Milla del Municipio Libertador de la ciudad de Mérida estado Mérida, signada con el Nº 15-54.

2. Avenida 2 Lora, entre calles 18 y 19, casa Nº 18-67, en jurisdicción de la Parroquia Milla, del Municipio Libertador del Estado Mérida.

Finalmente indicaron su domicilio procesal en el Escritorio Jurídico “Agüero Uzcátegui y Asociados” ubicado en la Avenida 2 Lora, entre calles 35 y 36, Centro Empresarial El Carrizal, tercer piso, oficina 5-A, sector Glorias Patrias, Municipio Libertador del Estado Mérida, y solicitaron que la demanda presentada fuera admitida y sustanciada por el procedimiento breve, y se declarara con lugar en la definitiva.

Por auto de fecha 12 de abril de 2011 (folio 75), el Tribunal de la causa recibió las actuaciones y admitió la demanda por no ser contraria al orden público, a las buenas costumbres o alguna disposición expresa de la ley, en consecuencia ordenó el emplazamiento del ciudadano N.T.S., en su condición de parte demandada, a los fines de que compareciera por ante ese despacho a dar contestación a la demanda en el segundo día hábil de despacho siguiente a que constara en autos su citación. Acordó que por auto separado resolvería lo conducente a la medida solicitada.

Por diligencia de fecha 04 de mayo de 2011 (folio 76), el abogado A.O. AGÜERO USCÁTEGUI, actuando con el carácter de co-apoderado judicial del ciudadano R.I.M.P., confirió poder apud acta, al abogado R.S.M., venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nº 8.034.168, inscrito en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo el Nº 52.683, para que conjunta o separadamente con su persona y la co-apoderada L.A.U.G., sostuviera y defendiera los derechos de su representado en el juicio.

Con diligencia de fecha 14 de diciembre de 2011 (folio 78), el co-apoderado judicial de la parte actora R.S.M., solicitó al Juzgado Primero de los Municipios Libertador y S.M.d.l.C. Judicial del Estado Mérida, la reanudación de la causa, y como consecuencia de ello se notificara a la demandada.

Mediante auto de fecha 12 de enero de 2012 (folio 80), el Juzgado Primero de los Municipios Libertador y S.M.d.l.C. Judicial del Estado Mérida, acordó reponer la causa al estado de admitir nuevamente la demanda, en virtud que en fecha 10 de noviembre de 2011, había entrado en vigencia la nueva ley para la Regularización y Control de Arrendamientos de Vivienda, por el procedimiento oral, para lo cual, dejó sin efecto todas las actuaciones realizadas previas al referido auto. En consecuencia, admitió la demanda por no ser contraria al orden público, a las buenas costumbres o alguna disposición expresa de la ley, y ordenó el emplazamiento de la ciudadana N.T.S., en su condición de parte demandada, a los fines de que compareciera por ante ese despacho a la AUDIENCIA DE MEDIACIÓN Y CONCILIACIÓN, la cual se llevaría a efecto al quinto día de despacho siguiente a que constara en autos su citación, a las nueve de la mañana.

Mediante diligencia de fecha 26 de enero de 2012 (folio 83), el ciudadano Alguacil del Tribunal de la causa, devolvió boleta de citación sin firmar junto con sus recaudos, librada a la ciudadana N.T.S., en su condición de parte demandada, en virtud de la imposibilidad de localizar la misma.

Por diligencia de fecha 06 de febrero de 2012 (folio 98), el abogado R.S.M., en su condición de co-apoderado judicial de la parte actora, solicitó se librara la citación por carteles de la ciudadana N.T.S., parte demandada, lo cual fue acordado por el Tribunal de la causa, mediante auto de fecha 08 de febrero de 2012 (folio 99).

Por diligencia de fecha 27 de febrero de 2012 (folio 101), el abogado R.S.M., en su condición de co-apoderado judicial de la parte actora, consignó un ejemplar del diario Frontera y otro del diario Pico Bolívar, donde se evidencia las publicaciones del cartel de citación librado a la ciudadana N.T.S., parte demandada en la causa presentada.

Mediante auto de fecha 02 de marzo de 2012 (folio 102), el Juzgado Primero de los Municipios Libertador y S.M.d.l.C. Judicial del Estado Mérida, ordenó desglosar de los periódicos consignados, las páginas en las cuales aparece publicado el cartel de citación librado a la ciudadana NORYS T.S., parte demandada en la causa, para ser agregado al expediente.

En fecha 12 de marzo de 2012 (folio 105), la Secretaria del Juzgado Primero de los Municipios Libertador y S.M.d.l.C. Judicial del Estado Mérida, dejó constancia de haber fijado el cartel de citación librado a la ciudadana NORYS T.S. en su domicilio, conforme al artículo 223 del Código de Procedimiento Civil.

Mediante diligencia de fecha 03 de abril de 2012 (folio 106), la ciudadana N.T.S., titular de la cédula de identidad Nº 5.797.807, en su carácter de parte demandada en la causa presentada, debidamente asistida por el abogado M.D.V.B.Á., se dio por notificada en el juicio.

Mediante acta de fecha 16 de abril de 2012 (folio 107 y 108), se llevó a cabo por ante el Juzgado Primero de los Municipios Libertador y S.M.d. esta Circunscripción Judicial del Estado Mérida, la audiencia de mediación y conciliación, quedando constancia por escrito que se encontraba presente el abogado R.S.M., en su condición de co-apoderado judicial de la parte actora, y la ciudadana N.T.S., parte demandada, debidamente asistida por el abogado D.S.M., inscrito en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo el Nº 73.648; igualmente se dejó constancia que las partes no llegaron a ningún acuerdo a pesar de haber sido instadas a la conciliación, por lo cual se dio por concluida la audiencia, advirtiéndose a la parte demandada, que por cuanto se encontraba a derecho, debía dar contestación a la demanda dentro de los diez (10) días de despacho siguientes a esa fecha.

Por diligencia de fecha 30 de abril de 2012 (folio 109), la ciudadana N.T.S., confirió poder apud acta al abogado D.H.S.M., inscrito en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo el Nº 73.648.

Mediante diligencia de fecha 03 de mayo de 2012 (folio 110), el abogado D.H.S., en su condición de apoderado judicial de la ciudadana N.T.S. parte demandada, siendo la oportunidad legal para contestar la demanda, consignó escrito de promoción de cuestiones previas y contestación a la demanda, en los términos que en síntesis se señalan a continuación:

Bajo el epígrafe II, CUESTION PREVIA POR DEFECTO DE FORMA, señaló: que encontrándose dentro de la oportunidad prevista en el artículo 35 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, “(hoy día derogada)” (sic), en nombre de su defendida, y de conformidad con el artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, opuso la siguiente cuestión previa establecida en el ordinal 2º del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, por no haber señalado el demandante el carácter con que actuaba, propietario o arrendador, por lo que solicitó al Tribunal que así lo declara.

En el intitulado capítulo III DEFENSA DE PREVIO PRONUNCIAMIENTO AL FONDO señaló:

Que de conformidad con lo establecido en el artículo 361 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con el ordinal 11º del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, promovió la cuestión previa de inadmisibilidad de la demanda por la prohibición de la ley de admitir la acción propuesta, por cuanto las acciones derivadas de las relaciones arrendaticias sobre inmuebles destinados a vivienda debe tramitarse conforme a las disposiciones de la indicada Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda, y considerando que la parte actora manifestó que el inmueble objeto de la relación arrendaticia fue destinado para vivienda, aplicaba al caso el contenido de los artículos 94 y 96 de la citada Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda, disposiciones que pautan que previo al ejercicio de una acción de desalojo, cumplimiento o resolución de contrato de arrendamiento, reintegro de sobre alquileres, preferencia ofertiva, retracto legal arrendaticio y demás acciones derivadas de la relación arrendaticia, debe el arrendador de un inmueble destinado a vivienda, agotar el procedimiento administrativo previsto en el mencionado Decreto Ley.

Que el actor demandó el desalojo del inmueble, y que tratándose de un inmueble arrendado para vivienda, como así lo manifestó el actor en su demanda, era obligatorio para el arrendador, haber agotado el procedimiento administrativo indicado en el Decreto Nº 8.190 con Rango, Valor y Fuerza de Ley Contra el Desalojo y la Desocupación Arbitraria de Viviendas, descrito en los artículos 7 al 10,como lo indica el citado artículo 96 de la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda.

Que al no constar en autos que se haya agotado el indicado procedimiento administrativo previo a toda acción proveniente de una relación arrendaticia convenida sobre inmuebles destinados a vivienda, como es el caso de autos, el Tribunal debió declarar inadmisible la demanda de desalojo interpuesta por R.I.M.P., contra su poderdante, ciudadana N.T.S. y así expresamente solicitó fuera decidido por ese Tribunal.

En el capitulo IV, DEFENSA DE PREVIO PRONUNCIAMIENTO AL FONDO, indicó:

Que de conformidad con lo establecido en el artículo 361 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con el ordinal 11º del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, opone la cuestión previa de inadmisibilidad de la demanda por la prohibición de la ley de admitir la acción propuesta, por cuanto el artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios establece taxativamente las causales de desalojo sólo para los casos de contratos de arrendamiento a tiempo indeterminado, en tanto que en el contrato de arrendamiento en su cláusula segunda se dispuso que el término del mismo era de seis (6) meses, contados a partir del 1º de febrero de 1992, prorrogable por períodos iguales excepto si alguna de las partes avisara a la otra su voluntad de darlo por terminado con treinta (sic) (30) días de anticipación por lo menos al vencimiento de cada período, por lo que para la fecha de la interposición de la demanda, 12 de abril de 2011, el contrato seguía vigente, por la renovación automática, circunstancia que no había variado en lo absoluto, puesto que la relación arrendaticia para la fecha en que se interpuso la demanda presentada, continuaba siendo de naturaleza determinada, y así, solicitó fuera declarada con lugar la defensa de fondo contenida en la cuestión previa del ordinal 11º del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil.

Bajo el intertítulo V, CONTESTACIÓN DE LA DEMANDA, señaló:

Que en nombre de su representada niega, rechaza y contradice en todas y cada una de sus partes la demanda cabeza de autos por no ser ciertos los hechos tal y como lo expuso el demandante, quien hace derivar una serie de consecuencias jurídicas atribuidas a su representada del contrato de arrendamiento que indicó en su libelo de demanda y desconoció que el contrato de arrendamiento es a tiempo determinado, tal y como consta de la cláusula segunda, motivo por el cual la demanda es inadmisible, tal como lo dispone el artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios vigente para la fecha de la interposición de la demanda presentada.

Que en nombre de su representada rechaza la pretensión de pago de la cantidad de DIEZ MIL OCHOCIENTOS BOLÍVARES (Bs.10.800,00), por las siguientes consideraciones: que la parte actora alegó y reconoció que el procedimiento consignatario se inició en fecha 05 de marzo del año 2010, bajo el Nº 0613 de la nomenclatura llevada por el mencionado Tribunal, tal como se evidencia de lo expuesto en el folio 5 en su vuelto; que igualmente están contestes en señalar que en dicho expediente se había consignado la pensión de arrendamientos de los meses de septiembre, octubre, noviembre y diciembre del año 2009, enero, febrero, marzo, abril, mayo, junio, julio y agosto del año 2010, tal y como se evidencia de la relación que detallan en los folios 6 y en su vuelto y al folio 7 del presente expediente, lo cual totaliza la cantidad de Bs.7.200,oo.

Que la parte demandante pretende que su representada le cancele nuevamente dichas cantidades, cuando saben y así expresamente lo hacen saber en su libelo de demanda que dichas cantidades se encuentran depositadas en el expediente de consignación Nº 0613, que lleva el Juzgado Segundo de los Municipios Libertador y S.M.d. la misma Circunscripción Judicial.

Que la medida de secuestro solicitada es improcedente, por cuanto no estaba demostrado en autos el fumus bonis iuris ni el periculum in mora, en concordancia con la prohibición de decretar medidas cautelares, establecida en el artículo 11 de la Ley de Alquileres de Vivienda o Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda publicada el 12 de diciembre de 2011.

Negó, rechazó y contradijo tanto en los hechos como el derecho invocado, reservándose el derecho de probarlo en su oportunidad procesal correspondiente.

Mediante auto de fecha 03 de mayo de 2012 (folio 117), el Juzgado Primero de los Municipios Libertador y S.M.d.l.C. Judicial del Estado Mérida, ordenó agregar al expediente el escrito de promoción de pruebas presentado en fecha 03 de mayo de 2012 (folios 118 al 120), por el abogado D.H.S.M., en su condición de apoderado de la parte demandada, en la incidencia de cuestiones previas.

Obra a los folios 121 al 285, actuaciones integrantes del expediente de consignaciones de alquileres que con el número 0613 cursa por ante el Juzgado Segundo de los Municipios Libertador y S.M.d.l.C. Judicial del Estado Mérida.

Por escritos presentados en fechas 07 y 11 de mayo de 2012 (folios 287 y 288; 291 al 302 respectivamente), los abogados R.S.M. y L.A.U.G., de conformidad con lo establecido en los artículos 350 y 351 del Código de Procedimiento Civil, procedieron a subsanar y contestar las cuestiones previas alegadas por la representación judicial de la parte demandada.

Mediante diligencia de fecha 21 de mayo de 2012 (folio 303), el abogado D.H.S.M., actuando en su condición de apoderado de la parte demandada, sustituyó parcialmente el poder apud acta que le fuera conferido por la ciudadana N.T.S.M., en el abogado en ejercicio G.A.L.M., venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad número 4.577.443, inscrito en el Instituto de Previsión Social del Abogado con el número 105.293, para que conjunta o separadamente defendiera los derechos de su representada.

Por diligencia de fecha 24 de mayo de 2012 (folio 304), los abogados R.S.M. y L.A.U.G., consignaron escrito de promoción de pruebas correspondientes a la articulación probatoria aperturada en atención a lo dispuesto al artículo 352 del Código de Procedimiento Civil, agregado a los autos a los folios 306 al 311.

Mediante sentencia de fecha 08 de junio d 2012 (folios 312 al 325), el Juzgado Primero de los Municipios Libertador y S.M.d. esta Circunscripción Judicial del Estado Mérida, declaró sin lugar la cuestión previa opuesta por la parte demandada, contenida en el ordinal 2º del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil. Igualmente señaló que de conformidad con lo que determina el Código de Procedimiento Civil, las defensas perentorias o de fondo opuestas, serían decididas en la Audiencia Oral.

Mediante auto de fecha 14 de junio de 2012 (folio 326), el Juzgado a quo, declaró firme la sentencia interlocutoria dictada en fecha 08 de junio de 2012. En consecuencia y de conformidad con lo establecido en el artículo 112 de la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda, fijó como punto controversial la falta de pago de los cánones de arrendamiento desde el mes de septiembre del 2009 al mes de febrero de 2011 y acordó aperturar una articulación probatoria de ocho (08) días de despacho, a partir del día de despacho siguiente a esa fecha.

Mediante auto de fecha 28 de junio de 2012 (folio 327), el Tribunal a quo ordenó agregar a los autos los escritos de promoción pruebas con sus respectivos anexos, consignados por los abogados R.S.M. y G.A.L., quienes fungen como co-apoderados judiciales de la parte demandante y demandada, respectivamente, actuaciones que obran a los folios 328 al 351 del expediente.

Por diligencia de fecha 03 de julio de 2012 (folio 352), el abogado R.S.M., en su condición de co-apoderado judicial de la parte actora, consignó escrito de oposición a la admisión de las pruebas promovidas por la parte demandada; y mediante auto de fecha 03 de julio de 2012 (folio 353), el a quo acordó agregar al expediente el referido escrito, y corre agregado en autos a los folios 354 al 360.

Mediante auto de fecha 09 de julio de 2012 (folio 361), el Juzgado Primero de los Municipios Libertador y S.M.d. esta Circunscripción Judicial, providenció las pruebas promovidas por los abogados R.S.M. y G.A.L., admitiendo las mismas cuanto ha lugar en derecho y salvo su apreciación en la definitiva y ordenando su evacuación. Igualmente de conformidad con el artículo 433 del Código de Procedimiento Civil, ordenó oficiar al Juzgado Segundo de los Municipios Libertador y S.M.d. esta Circunscripción Judicial, a los fines de que informara sobre los particulares solicitados por el co-apoderado judicial de la parte actora, en el capitulo II, de la prueba de informes, para lo cual, ordenó expedir copia fotostática certificada del referido escrito de pruebas promovido por la representación judicial de la parte demandante.

Consta a los folios 363 al 365 resultas de la información requerida por el a quo, al Juzgado Segundo de los Municipios Libertador y S.M.d. esta Circunscripción Judicial del Estado Mérida, relacionada con la prueba de informes promovidas por el co-apoderado actor, abogado R.S..

Mediante auto de fecha 27 de julio de 2012 (folio 366), el Tribunal a quo, fijó para el cuarto día de despacho siguiente a la fecha, a las 10:00 de la mañana, para la celebración de la audiencia de juicio, de conformidad con el artículo 114 de la Ley de Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda.

Consta a los folios 367 al 371, acta de la Audiencia Oral de de juicio prevista en el artículo 114 y siguientes de la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda, de fecha 2 de agosto de 2012, celebrada por ante el Juzgado Primero de los Municipios Libertador y S.M.d.l.C. Judicial del Estado Mérida, en la cual se dejó constancia de haber sido oída la exposición de los apoderados judiciales de las partes, y se dictó el dispositivo del fallo, declarando INADMISIBLE la acción judicial de desalojo, interpuesta por el ciudadano R.I.M.P., a través de sus apoderados judiciales L.A.U.G., A.O. AGÜERO UZCÁTEGUI y R.S., contra la ciudadana N.T.S., y en consecuencia se reservó el lapso de tres días de despacho para la publicación de la sentencia definitiva.

Consta a los folios 372 al 408 del expediente (I pieza) el extenso de la sentencia definitiva proferida por el Juzgado Primero de los Municipios Libertador y S.M.d.l.C. Judicial del Estado Mérida, de fecha 02 de agosto de 2012.

Por diligencia de fecha 09 de agosto de 2012 (folio 409), el abogado R.S.M., en su condición de co-apoderado judicial de la parte actora, interpuso recurso de apelación contra la sentencia definitiva dictada en fecha 02 de agosto de 2012 por el Juzgado Primero de los Municipios Libertador y S.M.d.l.C. Judicial del Estado Mérida.

Mediante auto de fecha 18 de septiembre de 2012 (vuelto del folio 410), el Juzgado Primero de los Municipios Libertador y S.M.d.l.C. Judicial del Estado Mérida, de conformidad con el artículo123 de la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda, oyó en ambos efectos la apelación formulada por el abogado R.S.M., en su condición de co-apoderado judicial del ciudadano R.I.M.P., parte demandante en el juicio, y en consecuencia ordenó remitir el expediente al Juzgado Superior en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de esta Circunscripción Judicial del Estado Mérida, al cual correspondiera por distribución, previo cómputo de los días de despacho transcurridos en ese Tribunal.

Consta al folio 413, que el Juzgado Superior Segundo de la Circunscripción Judicial del Estado Mérida, mediante auto de fecha 18 de octubre de 2012, dio por recibido el expediente, acordó darle entrada y el curso de ley correspondiente. En consecuencia y de conformidad con el artículo 123 de la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda, fijó para el tercer día de despacho siguiente a esa fecha, a las 9:30 minutos de la mañana, la audiencia de apelación contra la sentencia definitiva, propuesta por la parte demandante en la causa presentada.

Por diligencia de fecha 23 de octubre de 2012 (folio 414), el abogado R.S.M., en su condición de co-apoderado judicial del ciudadano R.I.M.P., parte demandante en el juicio, consignó copias fotostáticas de las sentencias proferidas por el Tribunal a quo y por el Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de esta Circunscripción Judicial del Estado Mérida, agregadas en autos a los folios 415 al 441.

Se evidencia a los folios 442 y 443 acta de fecha 24 de octubre de 2012, mediante la cual, el Juzgado Superior Segundo de esta Circunscripción Judicial del Estado Mérida, celebró la audiencia oral y pública a que se contrae el artículo 123 de la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda, y mediante la cual, dejó constancia que se encontraba presente el apoderado judicial de la parte actora, abogado R.S.M., y la no comparecencia de la parte demandada, procediendo a dictar el dispositivo del fallo, y advirtiendo a las partes que dentro de los cinco días de despacho siguientes a esa fecha, dictaría y publicaría la sentencia definitiva.

Se evidencia a los folios 444 al 455 publicación in extenso de la sentencia proferida por el Juzgado Superior Segundo en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Mérida, en fecha 1º de noviembre de 2012, en cuyo dispositivo declaró:

CON LUGAR la apelación interpuesta por el abogado R.S.M., en su carácter de apoderado judicial de la parte demandante, ciudadano R.I.M.P., contra la sentencia definitiva de fecha 02 de agosto 2012, mediante la cual el JUZGADO PRIMERO DE LOS MUNICIPIOS LIBERTADOR Y S.M.D.L.C. JUDICIAL DEL ESTADO MÉRIDA declaró INADMISIBLE por falsa aplicación de la Ley al fundamentar dicha demanda por Desalojo, siendo lo correcto la acción por Resolución de Contrato de Arrendamiento.

REVOCÓ en todas y cada una de sus partes la Sentencia dictada por el JUZGADO PRIMERO DE LOS MUNICIPIOS LIBERTADOR Y S.M.D.L.C. JUDICIAL DEL ESTADO MÉRIDA, en fecha 02 de agosto 2012.

Ordenó REPONER la causa al estado en que el Juzgado Primero de los Municipios Libertador y S.M.d.l.C. Judicial del Estado Mérida, emitiera un nuevo pronunciamiento donde resolviera el mérito de la controversia.

Por diligencia de fecha 08 de noviembre de 2012 (folio 456), el abogado D.H.S.M., en su condición de co-apoderado judicial de la ciudadana N.T.S., parte demandada, anunció recurso de casación contra la sentencia de fecha 1º de noviembre de 2012, proferida por el Juzgado Superior Segundo en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de esta Circunscripción Judicial del Estado Mérida, consignando al efecto el escrito con la fundamentación correspondiente, en cuatro (04) folios útiles, que riela a los folios 457 al 460 y sus vueltos.

Mediante auto de fecha 12 de noviembre de 2012 (folio 462), el Juzgado Superior Segundo en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de esta Circunscripción Judicial del Estado Mérida, acordó efectuar por Secretaría un cómputo pormenorizado de los días de despacho transcurridos en ese Juzgado, desde el 1º de noviembre de 2012 fecha en que se dictó la sentencia, hasta el 12 del mes y año citados, del cual se evidencia que discurrieron seis (6) días de despacho.

En fecha 12 de noviembre de 2012 (folio 463 y 464), el Juzgado Superior Segundo en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Mérida, NEGÓ LA ADMISIÓN del recurso de casación interpuesto por el abogado D.H.S.M., en su condición de co-apoderado judicial de la ciudadana N.T.S., parte demandada, contra la sentencia dictada por el referido Juzgado en fecha 1º de noviembre de 2012, por considerar que la misma no era recurrible, en virtud de no alcanzar el interés principal del juicio la cuantía exigida por el artículo 86 de la Ley Orgánica del Tribunal Supremo de Justicia.

Mediante diligencia de fecha 16 de noviembre de 2012 (folio 465), el abogado D.H.S.M., en su condición de co-apoderado judicial de la ciudadana N.T.S., parte demandada, anunció recurso de hecho contra la negativa de admisión del recurso de casación, interpuesto contra la sentencia de fecha 1º de noviembre de 2012, proferida por el Juzgado Superior Segundo en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de esta Circunscripción Judicial del Estado Mérida.

Mediante auto de fecha 20 de noviembre de 2012 (folio 466), el Juzgado Superior Segundo en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de esta Circunscripción Judicial del Estado Mérida, en virtud que el recurso de hecho fue interpuesto dentro del lapso previsto en el artículo 316, segundo aparte del Código de Procedimiento Civil, y de conformidad con el artículo 31 numeral 2, de la Ley Orgánica del Tribunal Supremo de Justicia, acordó la remisión del expediente a la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia.

En fecha 04 de diciembre de 2012 (vto. folio 468), el Alguacil de la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, dejó constancia del recibo del expediente Nº 03949, proveniente del Juzgado Superior en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Mérida.

En fecha 04 de diciembre de 2012 (folio 469), el Secretario de la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, dio por recibido el expediente y dejó constancia de haberle dado entrada en el Libro de Registro respectivo, asignándole al recurso de hecho el alfanumérico AA20-C-2012-000761.

En fecha 06 de diciembre de 2012 (folio 470), el Secretario de la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia C.W.F., dejó constancia de haber dado cuenta ante la Sala del expediente presentado, y que la Presidenta de la referida Sala asignó la ponencia al Magistrado Dr. A.R.J., a los fines de que resolviera lo conducente.

En fecha 23 de enero de 2013 (folio 471), la Presidenta de la Sala de Casación Civil, en uso de las facultades conferidas en el artículo 53 del Reglamento Interno del Tribunal Supremo de Justicia, asignó la ponencia de la causa presentada, a la Magistrada Dra. AURIDES M.M., en virtud de la falta absoluta producto de la culminación del período constitucional de 12 años del Dr. A.R.J..

A los folios 472 al 490 obra sentencia de la Sala de Casación Civil, de fecha 20 de marzo de 2013, con ponencia de la Magistrada Dra. AURIDES M.M., mediante la cual declaró sin lugar el recurso de hecho propuesto contra el auto de fecha 12 de noviembre de 2012, dictado por el Juzgado Superior Segundo en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de esta Circunscripción Judicial, denegatorio del recurso de casación anunciado contra la decisión de fecha 1º de noviembre de 2012, dictada por el referido Juzgado, condenó al pago de las costas al recurrente, y finalmente, ordenó la remisión del expediente al Juzgado Primero de los Municipios Libertador y S.M.d. esta Circunscripción Judicial del Estado Mérida y la participación de la remisión al Juzgado de origen, de conformidad con el artículo 316 del Código de Procedimiento Civil.

Mediante auto de fecha 21 de mayo de 2013 (folio 493), el Juzgado de los Municipios Libertador y S.M.d. esta Circunscripción Judicial, dio por recibido el expediente, proveniente de la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia.

Mediante acta de fecha 17 de junio de 2013 (folio 494), la Juez Titular del Juzgado Primero de los Municipios Libertador y S.M.d.l.C. Judicial del Estado Mérida, formuló inhibición para seguir conociendo la causa a que se contrae la presente decisión, manifestando que no debía dictar nuevo fallo, para no incurrir en sentencia contradictoria e incongruente, en virtud que en la sentencia definitiva dictada por ella con anterioridad, se había pronunciado en tres puntos previos del fondo, y que la misma había sido anulada por el Juez de Alzada, de conformidad con los artículos 82 ordinal décimo quinto, y 84 de la ley adjetiva civil.

Por auto de fecha 05 de agosto de 2013 (folio 496), el del Juzgado Primero de los Municipios Libertador y S.M.d.l.C. Judicial del Estado Mérida, ordenó la remisión en copias certificadas de las actuaciones allí señaladas al Juzgado Superior Segundo en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de esta Circunscripción Judicial (Distribuidor), a los fines que conociera sobre la incidencia de la inhibición planteada; igualmente ordenó la remisión en original del expediente, al Juzgado Tercero de los Municipios Libertador y S.M. a los fines de su distribución, para la continuación del juicio.

Mediante auto de fecha 24 de septiembre de 2013 (folio 500), el Juzgado Segundo de los Municipios Libertador y S.M.d.l.C. Judicial del Estado Mérida, al cual correspondió por distribución conocer de la causa, dio por recibido el expediente, proveniente del Juzgado Primero de de los Municipios Libertador y S.M.d. la misma Circunscripción Judicial, en virtud de la inhibición formulada por la Juez de ese Despacho, y en consecuencia asumió el conocimiento de la causa, ordenando su reanudación y la notificación de las partes, a los fines de dejar transcurrir el lapso establecido en el artículo 90 del Código de Procedimiento Civil; mediante auto de esa misma fecha, de conformidad con lo establecido en el artículo 25 eiusdem ordenó abrir una segunda pieza del expediente.

Mediante auto de fecha 26 de septiembre de 2013 (folio 506), visto el contenido de los oficios números 0480-364-13 y 2710-484 de fecha 20 de noviembre, emanados del Juzgado Superior Primero en lo Civil y Juzgado Primero de los Municipios Libertador y S.M.d.l.C. Judicial del Estado Mérida, respectivamente, el Juzgado Segundo de los Municipios Libertador y S.M.d. estado Mérida, ordenó devolver el expediente en el estado en que se encontraba, al Juzgado Primero de los Municipios Libertador y S.M.d. la misma Circunscripción Judicial, a los fines de que continuara conociendo de la causa.

Por auto de fecha 3 de octubre de 2013 (folio 508), el Juzgado Primero de los Municipios Libertador y S.M.d. la esta Circunscripción Judicial del Estado Mérida, dio por recibido el expediente proveniente del Juzgado Segundo de los Municipios Libertador y S.M.d. la misma Circunscripción Judicial; igualmente por auto de la misma fecha (folio 509), ese Juzgado dio por recibidas las actuaciones emanadas del Juzgado Superior Primero en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de esta Circunscripción Judicial, relacionadas con la consulta de inhibición formulada por la Juez del referido Tribunal.

Constan a los folios 510 al 550, actuaciones provenientes de este Juzgado Superior Primero, contentivas de la incidencia de inhibición formulada por la Juez Titular del Juzgado Primero de los Municipios Libertador y S.M.d. la misma Circunscripción Judicial, abogado F.M.R.A., en cuyos folios 542 al 545 obra sentencia de fecha 20 de septiembre de 2013, mediante la cual esta Alzada, declaró sin lugar la referida inhibición.

Mediante auto de fecha 04 de octubre de 2013 (folio 551), el Juzgado Primero de los Municipios Libertador y S.M.d.l.C. Judicial del Estado Mérida, de conformidad con el artículo 14 del Código de Procedimiento Civil, ordenó la reanudación de la causa, para lo cual acordó la notificación de las partes.

Consta a los folios 552 al 555 recaudos de notificación libradas a las partes, evidenciándose a los folios 553 y 555, boletas de notificación debidamente firmadas por los abogados R.S.M. y D.H.S.M. en su condición de apoderados de la parte demandante y demandada respectivamente.

Por auto de fecha 1º de noviembre de 2013 (folio 556), el Tribunal a quo, de conformidad con el artículo 114 de la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda, fijó el QUINTO día de despacho siguiente a la fecha, a las 2:00 de la tarde para la celebración de la AUDIENCIA DE JUICIO.

En fecha 08 de noviembre de 2013, se llevó a efecto la celebración de la Audiencia oral de Juicio prevista en el artículo 114 de la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda, en la cual estuvieron presentes ambas partes: la actora por medio de apoderado judicial, y la accionada, debidamente asistida de abogado, quienes solicitaron al Tribunal de la causa una prórroga de la audiencia de juicio, a los fines de llegar a un posible acuerdo sobre la compa-venta del inmueble objeto de litigio, solicitud abnte la cual el tribunal fijó el cuarto día de despacho siguienteb a esa fecha, para lo cual –conforme a lo solicitado-, se acordó la notificación de la ciudadana f.I.M.d.A..

En acta de fecha 14 de noviembre de 2013 (Folio 561), el Juzgado Primero de los Municipios Libertador y S.M.d.l.C. Judicial del Estado Mérida, dejó constancia por escrito de la continuación de la audiencia de juicion, solicitada por la ciudadana N.T.S., asistida de abogado y acordada por ese Tribunal, referida a la adquisición de la vivienda objeto del juicio, en la cual se encontraban presentes ambas partes con sus respectivos abogados; se dejó constancia de que el propietario ciudadano R.I.M.P. decidió no vender el inmueble, en consecuencia dio por concluida la audiencia de mediación y fijó el quinto día de despacho siguiente a esa fecha a las 8:30 de la mañana, para la finalización de la audiencia oral y pública iniciada.

Se observa al folio 563, acta de fecha 25 de noviembre de 2013, mediante la cual el Juzgado Primero de los Municipios Libertador y S.M.d. esta Circunscripción Judicial del Estado Mérida, llevó a efecto la continuación de la audiencia de juicio oral, en la cual se encontraban presentes los abogados R.S.M. en su condición de co-apoderado judicial de la parte demandante; D.H.S.M. y G.A.L.M., apoderados judiciales de la ciudadana N.T.S., parte demandada respectivamente. Una vez oído el debate judicial de la partes, pronunció oralmente el dispositivo del fallo, declarando con lugar la acción judicial que por desalojo, fue interpuesta por el ciudadano R.I.M.P., en contra de la ciudadana N.T.S.; igualmente se reservó el lapso de tres días de despacho siguientes a la fecha, para publicar la sentencia definitiva respectiva.

En fecha 26 de noviembre de 2013 (folios 564 al 595), el Juzgado Primero de los Municipios Libertador y S.M.d. esta Circunscripción Judicial, publicó el extenso de la sentencia definitiva.

III

DE LA SENTENCIA APELADA

En fecha 26 de noviembre de 2013 (folios 564 al 595), el JUZGADO PRIMERO DE LOS MUNICIPIOS LIBERTADOR Y S.M.D.L.C. JUDICIAL DEL ESTADO MÉRIDA, dictó sentencia definitiva en los términos que se trascriben a continuación:

(Omissis):…

L A M O T I V A

Planteada la controversia en los términos anteriormente expuestos, el Tribunal observa que la acción del demandante se encuentra fundamentado en los artículos 34, literal a), de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios (derogada) y artículos 545, 1159, 1166, 1579 y 1592 del Código Civil. Al respecto, esta Juzgadora debe señalar que al entrar en vigencia la nueva “Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda”, ordenó reponer la presente causa para la sustanciación con el nuevo procedimiento establecido, en virtud de que ya se había admitida con anterioridad a la publicación de la nueva ley. En virtud de ello, la ciudadana N.T.S., parte demandada en el presente litigio, fue legalmente citada por carteles y posteriormente fijado el cartel en la puerta de su domicilio cumpliendo con el extremo establecida en el artículo 223 del Código de Procedimiento Civil. Luego, asistida de abogado mediante diligencia se da por notificada del presente litigio.

Cumplido con los extremos de ley en lo relativo a la citación de la parte demandada, esta Juzgadora observa que se cumplió con la celebración de la audiencia de mediación y conciliación de las partes, establecida en el Capítulo II de la nueva Ley y, vista de la infructuosidad de la misma, la parte demandada procedió a dar contestación al fondo de la demanda en el término establecido en la ley asistido de abogada y, opuso cuestiones previas, las cuales fueron sustanciadas y resueltas conforme al artículo 109 de la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda.

THEMA DECIDENDUM:

El presente juicio por Desalojo, interpuesto por el ciudadano R.I.M.P., parte actora, a través de sus apoderados judiciales abogados L.A.U.G. y A.O.A.:uero [sic] Uzcátegui, inscritos en el Inpreabogado bajo los Nº69.807 y 79.451, expone:

• Nuestro poderdante R.I.M.P. [sic]…, adquirió mediante la figura legal de la dación en pago, un inmueble que fue propiedad del ciudadano M.E.R.M. [sic]…, quien a los efectos de satisfacer la deuda que había contraído a favor de nuestro mandante, le traspaso [sic] a este último el citado inmueble….

• Una vez efectuada la negociación nuestro poderdante se apersonó en el mismo a los fines de tomar posesión y se pudo percatar que el inmueble aludido se encontraba ocupado por la ciudadana N.T.S. [sic]…, quien se identificó como inquilina del citado inmueble.

• …la inquilina le manifestó a nuestro representado, estar insolvente con los cánones de arrendamiento, además de desconocerlo como el nuevo propietario…, por alegar que le correspondía, según sus dichos, el derecho de preferencia ofertiva para adquirir el inmueble.

• Nuestro representado contrató los servicios profesionales de un abogado para regularizar los pagos de las pensiones arrendaticias y obtener información respecto del tiempo de duración de la relación arrendaticia y de las condiciones que regían para con el antiguo propietario, a los efectos de normalizar el contrato de arrendamiento….

• …trascurridos los meses septiembre, octubre, noviembre y diciembre del año 2009, así como enero y febrero del año 2010, sin haber obtenido oportuna respuesta, procedimos a exigir a la arrendataria, el pago de las rentas vencidas sin que fuere posible obtener cancelación alguna.

• El 04 de Agosto de 2010, fuimos notificados por el Alguacil del Tribunal de los Municipios Campo Elías y Aricagua de esta circunscripción judicial, que la ciudadana N.T.S. había aperturado el procedimiento de consignaciones….

• Conforme a los hechos narrados y a los fundamentos de derecho esgrimidos…, es por lo que acudimos ante su competente autoridad para proceder a demandar como en efecto demandamos formalmente por Desalojo previsto en el artículo 34 literal “a” de la Ley, a la ciudadana N.T. Sánchez…, para que convenga, o en su defecto a ello sea condenada por este Tribunal a su digno cargo a lo siguiente:

Primero: Convenga en el desalojo del inmueble o así lo declare este Tribunal en la sentencia definitiva conforme a la ley.

Segundo: A pagar la cantidad de Diez Mil Ochocientos Bolívares (Bs.10.800,oo), por concepto de cánones de arrendamiento vencidos que adeuda hasta la presente fecha, a nuestro mandante…, así como el pago de los cánones que se sigan generando hasta la entrega definitiva del inmueble.

Tercero: A la entrega del inmueble ya señalado por via [sic] voluntaria o así se acuerde por este Juzgador…, en perfectas condiciones y solvente con los servicios públicos, libres de personas y bienes.

Cuarto: Al pago de las costas procesales….

Se requiere la indexación sobre todos y cada uno de los conceptos demandados….

Por su parte, la ciudadana N.T.S., [sic] parte demandada, a través de su apoderado judicial [,] abogado D.H.S.M., inscrito en el Inpreabogado bajo el Nº73.648, expuso:

• Opongo la cuestión previa contenida en el numeral 2, [sic] del Artículo [sic] 346 del Código de Procedimiento Civil, por no haber señalado el demandante el carácter con que actúa, propietario o arrendador, por lo que solicito al Tribunal que así se declare.

• Opongo de conformidad con lo establecido en el artículo 361 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con el ordinal 11º del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, como cuestión previa la inadmisibilidad de la demanda por la prohibición de la Ley de Admitir [sic] la acción propuesta, conforme a lo siguiente: ‘Las acciones derivadas de las relaciones arrendaticias sobre inmuebles destinadas [sic] a vivienda debe tramitarse conforme a las disposiciones de la indicada Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda…’.

• …es obligatorio para el arrendador haber agotado el procedimiento administrativo indicado en el Decreto Nº8.190, Ley [sic] Contra el Desalojo y Desocupación Arbitraria de Vivienda, descrito en los artículos 7 al 10, como lo indica el citado artículo 96 de la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda. Por tanto, debe declarar Inadmisible la demanda….

• Opongo de conformidad con lo establecido en el artículo 361 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con el Ordinal [sic] 11º del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, como cuestión previa la inadmisibilidad de la demanda por la prohibición de la Ley de Admitir [sic] la acción propuesta, por cuanto de conformidad con el artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios: ‘…Omissis…’. Y el contrato de arrendamiento en su cláusula segunda se encuentra en plena vigencia…

• La relación arrendaticia para la fecha en que se interpuso la presente demanda continua [sic] siendo de naturaleza determinada y asi [sic] pido que sea solicitado [sic] por el Tribunal con lugar la defensa de fondo contenida en la cuestión previa contenida en el Ordinal [sic] 11º del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil.

Trabada la litis esta Juzgadora procede a resolver o dirimir el conflicto planteado, bajo el análisis de los alegatos formulados por las partes y las pruebas promovidas por éstos, de conformidad al artículo 12 del Código de Procedimiento Civil, que reza:

‘Los Jueces tendrán por norte de sus actos la verdad, que procuraran conocer en los límites de su oficio. En sus decisiones el juez debe atenerse a las normas del derecho……Debe atenerse a lo alegado y probado en autos, sin poder sacar elementos de convicción fuera de éstos, ni suplir excepciones o argumentos de hechos no alegados ni probados…’

Así vemos que la parte demandada cuando contesta el fondo de la demanda, opone cuestiones previas y, [sic] defensas de fondo [,] todo de conformidad con lo previsto en La [sic] Nueva [sic] Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda, en sus artículos 107 y 109, que reza [n]:

‘Concluida la audiencia de mediación, sin que se haya alcanzado un acuerdo, el demandado deberá, dentro de los diez días de despacho siguientes, dar contestación a la demanda…, así como promover las cuestiones previas, excepciones, defensas perentorias…’.

‘En la contestación de la demanda, el demandado, podrá oponer conjuntamente todas las cuestiones previas que considere pertinentes, establecidas en el artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, las cuales serán decididas y sustanciadas conforme al procedimiento establecido en el Capítulo III, Titulo I del Libro II del Código de Procedimiento Civil’.

El Tribunal cumpliendo con el procedimiento establecido en la Nueva [sic] Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda, realizó la sustanciación del presente proceso por el procedimiento oral y, supletoriamente aplicada [sic] las disposiciones relativas del Código de Procedimiento Civil, por mandato del artículo 98 de la referida ley.

En este sentido, respecto a las cuestiones previas opuestas por la parte demandada en su contestación al fondo de la demanda, el Tribunal ya las resolvió y comentó up supra. Pero, respecto a las defensas de fondo opuestas por éste, esta Juzgadora procede a resolverlas como punto previo de la forma siguiente.

PUNTO PREVIO 1

ART. [sic] 361 DEL CODIGO [sic] DE PROCEDIMIENTO CIVIL.

Esta Juzgadora observa que la parte demandada al contestar el fondo de la demanda opone la defensora perentoria o de fondo contenida en el artículo 361 del Código de Procedimiento Civil expresando:

‘Opongo de conformidad con lo establecido en el artículo 361 del Código de procedimiento Civil, en concordancia con el ordinal 11º del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, como cuestión previa la inadmisibilidad de la demanda por la prohibición de la Ley de admitir la acción propuesta…’.

Al respecto, esta Jugadora procede a resolver la defensa perentoria o de fondo interpuesta bajo las siguientes consideraciones:

1) El artículo 361 del Código de Procedimiento Civil reza:

‘En la contestación de la demanda el demandado deberá expresar con claridad si la contradice en todo o en parte, o si conviene en ella absolutamente o con alguna limitación, y las razones, defensas o excepciones perentorias que creyere conveniente alegar.

Junto con las defensas invocadas por el demandado en la contestación podrá éste hacer valer la falta de cualidad o la falta de interés en el actor o en el demandado para intentar o sostener el juicio y las cuestiones a que se refieren los ordinales 9º, 10º y 11º del artículo 346, cuando éstas últimas no las hubiese propuesto como cuestiones previas’.

2) Respecto a la falta de cualidad o interés del actor, el autor L.L., en su trabajo titulado ‘La Excepción de Inadmisibilidad por Falta de Cualidad

, contenido en el Libro La Contestación de la Demanda, varios autores, sobre el tema señala:

‘La cualidad, en sentido amplísimo, es sinónimo de legitimación. Allí donde se discute acerca de la pertenencia o titularidad de un derecho subjetivo o de un poder jurídico, allí se encuentra planteado un problema de cualidad o de legitimación. Allí donde se discute acerca de la vinculación de un sujeto a un deber jurídico, allí se encuentra planteado igualmente un problema de cualidad o de legitimación.

En el primer caso, podría muy bien hablarse de cualidad o de legitimación activa; en el segundo, de cualidad o legitimación pasiva.

El problema de la cualidad entendido de esta manera, se resuelve en la demostración de la identidad entre la persona que se presenta ejercitando concretamente un derecho o poder jurídico o la persona contra quien se ejercita, y el sujeto que es su verdadero titular u obligado concreto. Se trata, en suma, de una cuestión de identidad lógica entre la persona a quien la ley concede el derecho o poder jurídico o la persona contra quien se concede, y la persona que lo hace valer y se presenta ejercitándolo como titular efectivo o contra quien se ejercita en tal manera. La cualidad expresa la referencia de un poder o de un deber jurídico concreto a un sujeto determinado.

Este fenómeno de legitimación se presenta particularmente interesante y complejo en el campo del proceso civil y asume el nombre específico de cualidad de obrar y contradecir. La cualidad en sentido procesal, expresa una relación de identidad lógica entre la persona del actor, concretamente considerada, y la persona abstracta a quien la ley concede la acción; y de identidad lógica entre la persona del demandado, concretamente considerada, y la persona abstracta contra quien la ley concede la acción’.

3) Visto lo planteado sobre la cualidad o legitimación, pasamos a revisar detenidamente las actas procesales a los fines de determinar si las partes tienen cualidad para intervenir en el presente proceso. Con respecto a ello, esta Juzgadora observa que el ciudadano R.I.M.P., parte actora, a través de sus apoderados judiciales, señala en su libelo de demanda que adquirió el inmueble, objeto del presente litigio, en dación de pago que le hiciere el ciudadano M.E.R.M. por documento protocolizado el 30 de julio de 2009 por ante el Registro Público del Municipio Libertador del estado Mérida; sin embargo, dicho inmueble se encuentra ocupado por la ciudadana N.T.S., en calidad de arrendataria, por contrato de arrendamiento suscrito a partir del 01 de Febrero de 1992.

4) Así, cuando el ciudadano R.I.M.P., parte actora, recibe el inmueble, objeto del presente litigio, en dación de pago se ha producido una subrogación del contrato de arrendamiento que se había suscrito con la ciudadana N.T.S. como [sic] el nuevo arrendador. Entendiendo la subrogación, ‘como la acción y efecto de subrogarse; o sea de, sustituir o poner una persona (subrogación personal) o cosa (subrogación real), en lugar de otra’. (Diccionario de Cs. Jurídicas de G.C., p.916). Entonces debemos señalar, que el ciudadano R.I.M.P. se subrogó el contrato de arrendamiento que había suscrito el ciudadano M.E.R.M. con la ciudadana N.T.S., porque siendo válida la dación en pago realizada es válida la subrogación del contrato.

5) Ahora bién [sic], esta Juzgadora observa que el nuevo arrendador, y propietario del inmueble, ciudadano R.I.M.P., interpone la acción por Desalojo, por falta de pago de cánones de arrendamiento, contra la ciudadana N.T.S., quien ocupa el inmueble en calidad de arrendataria, aquí parte demandada. Entonces se observa, que las partes que integran el presente litigio tienen la cualidad o legitimidad de participar en el presente proceso como parte actora y parte demandada y asi [sic] se decide.

6) Por todo lo anteriormente expuesto, esta Juzgadora debe declarar sin lugar la falta de cualidad o interés en el actor o del demandado opuesta por la parte demandada y asi [sic] se decide.

PUNTO PREVIO 2

ORDINAL 11º DEL ART. [sic] 346 DEL CÓDIGO DE PROCEDIMIENTO CIVIL.

Esta Juzgadora observa que la parte demandada al contestar el fondo de la demanda opone la defensora [sic] perentoria o de fondo contenida en el ordinal 11º del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil expresando:

‘…la inadmisibilidad de la demanda por la prohibición de la Ley de admitir la acción propuesta, conforme a lo siguiente: Las acciones derivadas de las relaciones arrendaticias sobre inmuebles destinadas a vivienda debe tramitarse conforme a las disposiciones de la indicada Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda dispone: ‘…omissis…’.

…no solamente el arrendador de un inmueble destinado a vivienda debe agotar el procedimiento administrativo previo indicado en el mencionado Decreto…, si ejerce una acción contra el arrendatario, sino que éste último está en la obligación de tramitar, previo el ejercicio de una acción…, debe tramitar el respectivo procedimiento administrativo previsto en el indicado Decreto-Ley.

…al no constar en autos que se haya agotado el indicado procedimiento administrativo previo a toda acción proveniente de una relación arrendaticia convenida sobre inmuebles destinados a vivienda, como es el caso de autos, este Tribunal debe declarar inadmisible la demanda…’.

Al respecto, esta Jugadora procede a resolver la inadmisibilidad de la demanda planteada bajo las siguientes consideraciones:

1) El Tribunal observa que la acción propuesta por el accionante está circunscrita al desalojo por falta de pago.

2) En relación a la admisión de la demanda el Legislador estableció en el artículo 341 del Código de Procedimiento Civil, lo siguiente:

‘Presentada la demanda, el Tribunal la admitirá si no es contraria al orden público, a las buenas costumbres o a alguna disposición expresa de la Ley. En caso contrario, negará su admisión expresando los motivos de la negativa. Del auto del Tribunal que niegue la admisión de la demanda, se oirá apelación inmediatamente, en ambos efectos.’

3) Sobre la materia la jurisprudencia de la Sala Constitucional, en sentencia N° 333 de fecha 11 de octubre de 2000, expediente N° 99-191 en el juicio de Helimenas Segundo Prieto Prieto y otra contra J.K.P., estableció:

‘...Dentro de la normativa transcrita, priva, sin duda alguna, la regla general, de que los Tribunales cuya jurisdicción, en grado de su competencia material y cuantía, sea utilizada por los ciudadanos a objeto de hacer valer judicialmente sus derechos, deben admitir la demanda, siempre que no sea contraria a las buenas costumbres o a la ley, ello puede interpretarse de la disposición legislativa cuando expresa ‘…el Tribunal la admitirá…’; bajo estas premisas legales no le está dado al juez determinar causal o motivación distinta al orden establecido para negar la admisión in limine de la demanda, quedando legalmente autorizado para ello, siempre y cuando, dicha declaratoria se funde en que la pretensión no sea contraria al orden público, a las buenas costumbres o alguna disposición expresa de la Ley. Fuera de estos supuestos, en principio, el juez no puede negarse a admitir la demanda...’

4) Dispone el numeral 11º del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, lo siguiente: ‘La prohibición de la Ley de admitir la acción propuesta, o cuando sólo permite admitirla por determinadas causales que no son de las alegadas en la demanda.’

De la interpretación del preinsertado dispositivo legal se desprenden dos supuestos, a saber:

1. La existencia de una prohibición legal que signifique la inadmisión de plano de la demanda, antes de que la parte demandada sea llamada al proceso.

   En este caso, nuestro Código Civil contiene varios ejemplos, dentro de los cuales podemos citar, el contenido del artículo 1.880 en donde se prohíbe la admisión de aquellas demandas que tengan por objeto reclamar lo que se haya ganado en Juegos de Envite y Azar, o en una apuesta.

2. Las que proceden cuando la Ley condiciona su admisión atendiendo a determinadas causales, diferentes a las alegadas en la demanda, como por ejemplo las demandas de juicios o procedimientos monitorios contenidos en el artículo 640 y siguientes del Código de Procedimiento Civil, en donde se supedita la admisión de la demanda, al cumplimiento de ciertos y determinados requisitos.

   5) A este respecto, la Sala Político-Administrativa en fallo del 26 de febrero de 2002, señala:

   ‘…Los motivos que rodearon a la interposición de la cuestión previa contenida en el ordinal 11 del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil se circunscriben básicamente a que la demanda fue interpuesta ‘…por los abogados R.F.V., Y.F.L. y W.P. (…), en un supuesto carácter de apoderados judiciales de Inversiones Veserteca, S.A., sin anexar poder alguno, aunque se señaló en el libelo que se adjuntaba el poder marcado ‘A’…’, el cual fue autenticado con posterioridad a la fecha de introducción del libelo, por lo que –consideran los oponentes– que es imposible que éste haya sido consignado junto con la demanda.

   En razón de lo anterior, aducen los demandados que la demanda debió declararse inadmisible, de conformidad con las previsiones contenidas en el artículo 341 del Código de Procedimiento Civil.

   …Siendo ello así debe entonces, precisarse en esta oportunidad que –en sentido lato– la cuestión previa contenida en el ordinal 11 del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, comprende tanto a las situaciones en las que una disposición legal no otorgue acción (la excluya expresamente) como cuando la ley la somete al cumplimiento de determinados requisitos de admisibilidad.

   En efecto, aunque en sentido estricto cabe diferenciar entre las demandas que estén prohibidas expresamente por la ley o que bien aparezca clara la intención del legislador de prohibirlas, de aquellas demandadas cuya admisibilidad está sujeta al cumplimiento de cierta clase de requisitos, lo cierto es que tanto en uno como en otro caso estamos en presencia de supuestos de inadmisibilidad de la demanda por así disponerlo la ley, [sic] En el primer grupo, esto es, en las demandas expresamente prohibidas por el legislador, puede enunciarse entre otros casos y a título de ejemplo, aquellas cuya pretensión sea lo adeudado por juego de suerte, azar, envite o apuesta, conforme a los términos del artículo 1.801 del Código Civil. En tales situaciones, existe una prohibición absoluta del legislador que no está sometida al cumplimiento o acaecimiento de algún requisito.

   En los casos que la doctrina nacional cita, se ve que el elemento común para considerar prohibida la acción es precisamente la existencia de una disposición legal que imposibilite su ejercicio. Cuando ello sucede así la acción y consecuentemente la demanda, no podrá ser admitida por el órgano jurisdiccional. No obstante, en criterio de la Sala no debe confundirse la existencia de una disposición expresa de la Ley que impide el ejercicio de la acción, con otras disposiciones del ordenamiento jurídico que exijan el cumplimiento de requisitos previos para poder admitirse las demandas.

   Efectivamente, existe una serie de normas procesales que exigen al actor el cumplimiento de requisitos previos o la presentación de documentos específicos para que el juez admita la demanda. Es lo que en doctrina se denomina como documentos-requisitos indispensables para la admisión de la demanda. En tales supuestos la ley asigna a esos instrumentos, no solo (sic) la función de medios de pruebas sino que los requiere para realizar un determinado acto procesal, como lo sería la admisión de la demanda…’.

   6) Ahora bién [sic], respecto a lo arriba indicado, esta Juzgadora debe señalar lo siguiente:

1. La demanda por desalojo fue interpuesta el 08 de Abril [sic] de 2011 y distribuida en la misma fecha recibiéndola este Juzgado por distribución, y admitiéndola el 12 de Abril [sic] de 2011, conforme a la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios que para la fecha estaba aún vigente.

2. Esta Juzgadora observa que el 06 de mayo de 2011 aparece publicada la Ley Contra el Desalojo y la Desocupación Arbitraria de Viviendas que señala en su artículo 5 lo siguiente:

   ‘Previo al ejercicio de cualquier otra acción judicial o administrativa que pudiera derivar en una decisión cuya práctica material comporte la pérdida de la posesión o tenencia de un inmueble destinado a vivienda principal, en perjuicio de alguno de los sujetos protegidos por este Decreto-Ley, deberá tramitarse por ante el Ministerio con competencia en materia de hábitat y vivienda, el procedimiento descrito en los artículos subsiguientes’.

   Visto lo ordenado por el Decreto-Ley, el Tribunal ordenó la paralización de las causas en curso cuya decisión pueda comportar la pérdida de la posesión o tenencia del inmueble hasta que la parte demandante cumpliera con lo ordenado por la referida ley; no obstante, la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, en sentencia de fecha 01-11-2011, Ponencia Conjunta, al respecto estableció:

   …Omissis…

   Seguidamente, el decreto regula las dos hipótesis de posible ocurrencia en la práctica:

   1) El juicio no se ha iniciado, en cuyo caso debe ser cumplido el procedimiento establecido en los artículos 5 al 11;

   2) El juicio está en curso, en cuyo caso el procedimiento está fijado en el artículo 12.

   El precitado artículo 12 es enfático al establecer que el procedimiento que debe ser cumplido en los juicios en curso, es previo a la ejecución de desalojos, con lo cual deja en claro, que sólo en el supuesto de que obre una medida judicial que implique la desposesión material del inmueble es que dicho procedimiento debe ser cumplido.

   …Omissis…

   Por ello, entiende la sala que no es la intención del Decreto Ley una paralización de juicios hasta llegar a la fase de ejecución de sentencia, donde deberán suspenderse hasta tanto se apliquen y verifiquen los mecanismos procedimentales que establece el Decreto Ley. Se reitera que la intención c.d.D. de acuerdo a las normas citadas, es la suspensión de la ejecución material del desalojo o desocupación, y ni impedir a los órganos de administración de justicia la aplicación de la Ley’.

   c) De manera pués [sic], que a partir de la publicación de la sentencia dictada por el Tribunal Supremo de Jusitica, con carácter vinculante para todos los Tribunales de la República, este Tribunal ordena la reanudación de todas las causas que estaban suspendidas, en atención al artículo 26 y 257 de nuestra Carta Magna que reza:

   ‘Toda persona tiene derecho de acceso a los órganos de administración de justicia para hacer valer sus derechos e intereses, incluso los colectivos o difusos; a la tutela judicial efectiva de los mismos y a obtener con prontitud la decisión correspondiente. El estado garantizará una justicia gratuita, accesible, imparcial, idónea, transparente, autónoma, independiente, responsable, equitativa y expedita, sin dilaciones indebidas, sin formalismos o reposiciones inútiles.’

   ‘El proceso constituye un instrumento fundamental para la realización de la justicia. Las leyes procesales establecerán la simplificación, uniformidad y eficacia de los trámites y adoptarán un procedimiento breve, oral y público. No se sacrificará la justicia por la omisión de formalidades no esenciales.’

   d) Así, el Tribunal Supremo de Justicia, con ponencia realizada por el magistrado [sic] J.E.C.R., en el Exp.Nº01-1114, decisión Nº1745, al respecto señaló:

   ‘Por su parte, el artículo 26 de la Constitución que junto con el artículo 257 eiusdem han sido denunciado infringidos; establece el primero de ellos lo que se ha llamado el derecho a la tutela judicial efectiva que comprende el derecho de acceso a los órganos de administración de justicia, el derecho a obtener una decisión en derecho y el derecho que esa decisión sea efectiva. Asimismo garantiza dicho artículo la gratuidad, imparcialidad, idoneidad, transparencia, autonomía, independencia, responsabilidad y celeridad en la administración de justicia, así como que dicha función debe ser equitativa y expedita, sin dilaciones indebidas ni formalismos o reposiciones inútiles. El referido artículo 257 establece la instrumentalidad del proceso como medio de actualización de la justicia y define sus características esenciales indicando que éste debe ser determinado por la Ley. No comprenden el derecho a la tutela judicial efectiva ni el derecho al debido proceso, el de que la decisión resultante de un proceso sea aquella querida o que beneficie al titular de dichos derechos, sino que dicha decisión sea obtenida dentro del proceso legalmente establecido, desarrollado sin infracción de los particulares derechos a que se refiere el artículo 49 de la Constitución y con las características de celeridad, ausencia de formalidades no esenciales y otras contempladas en los artículos 26 y 257 ejusdem.’

   El Juez como director del proceso, tiene la obligación de mantener y proteger las garantías constitucionalmente establecidas, evitando extralimitaciones, desigualdades o incumplimiento de formalidades esenciales que puedan generar un estado de indefensión a las partes involucradas en el juicio. La tutela judicial efectiva, conocida también como la garantía constitucional que encuentra su razón de ser, en que la justicia es uno de los valores fundamentales presentes en todos los aspectos de la vida social, por lo cual debe impregnar todo el ordenamiento jurídico y constituir uno de los objetivos de la actividad del Estado, en garantía de la paz social, por lo tanto, las normas constitucionales contienen una obligación expresa para el Juez de interpretar las instituciones jurídicas tomando en consideración los actuales principios que fundamentan el sistema de derecho, que persiguen hacer efectiva la justicia. La Sala Constitucional, en sentencia del 29 de noviembre de 2005 (caso Banco Provincial C.A.) estableció que la tutela judicial efectiva comprende el derecho a ser oído por los órganos de administración de justicia establecidos por el Estado, esto es, no sólo el derecho de acceso sino también el derecho a que, cumplidos los requisitos establecidos en las leyes adjetivas, los órganos judiciales conozcan el fondo de las pretensiones de los particulares y, mediante una decisión dictada en derecho, determinen el contenido y la extensión del derecho deducido, de allí que la vigente Constitución consagra que no se sacrificará la justicia por la omisión de formalidades no esenciales y que el proceso constituye un instrumento fundamental para la realización de la justicia. Tal como lo señala la doctrina de la Sala Constitucional, comprende el derecho a que, cumplidos los requisitos establecidos en las leyes adjetivas, los órganos judiciales conozcan el fondo de las pretensiones de los particulares y, mediante una decisión dictada en derecho, determinen el contenido y extensión del derecho deducido’

   e) Igualmente debemos observar, que el 12 de Noviembre [sic] de 2011 aparece publicada la nueva ley que regulará las relaciones contractuales arrendaticias referidas a inmuebles destinados a vivienda denominada Ley para la Regulación y Control de los Arrendamientos de Vivienda.

   A partir de ese momento, el Tribunal ordenó la continuidad de los procesos en cumplimiento del artículo 9 del Código de Procedimiento Civil que reza:

   ‘La ley procesal se aplicará desde que entre en vigencia, aun en los procesos que se hallaren en curso; pero en este caso, los actos y hechos ya cumplidos y sus efectos procesales no verificados todavía, se regularán por la ley anterior’.

   En este sentido, visto que la presente causa aún no estaba practicada la citación personal de la parte demandada, es decir que aún paralizada la presente causa y ordenada su reanudación, el Tribunal ordenó reponer la presente causa al estado de sustanciarla por el nuevo procedimiento que ordena la Ley para la Regulación y Control de los Arrendamientos de Vivienda, como es el Procedimiento Oral y así se cumplió.

   f) De manera pués [sic], que el Tribunal al sustanciar el presente proceso por el nuevo procedimiento establecido en la nueva ley no incurre en ilegalidad alguna al no ser contraria a la ley, a las buenas ni a alguna disposición expresa es por lo que se procedió a su admisión y sustanciación por el nuevo procedimiento establecido como es, el Procedimiento Oral.

   7) En atención a lo expuesto, y en el caso bajo análisis se observa que el planteamiento formulado por el demandado a la luz de la anterior interpretación carece de sustentación legal y no puede ser tomado como valedero para alegar la cuestión previa del numeral 11º del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil; en consecuencia se le declara sin lugar y asi [sic] se decide.

   PUNTO PREVIO 3

   LA NATURALEZA JURIDICA [sic] DEL CONTRATO.

   Esta Juzgadora observa que la parte demandada al contestar el fondo de la demanda se opone a la naturaleza jurídica del contrato a tiempo indeterminado, al señalar:

   ‘…de conformidad al artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, el cual establece taxativamente que: ‘…Omissis…’.

   Conforme a lo expuesto, tenemos que [en] el contrato de arrendamiento en su cláusula segunda se dispuso lo siguiente: ‘Segunda: El Término de este contrato es de seis (6) meses, contados a partir del día 01 de Febrero de 1992, prorrogable por períodos iguales automáticamente, si alguna de las partes no avisara a la otra su voluntad de darlo por terminado con treinta (30) días de anticipación por lo menos al vencimiento de cada período’, de lo antes expuesto queda perfectamente establecido que el contrato se encuentra en plena vigencia, y según se lee en la cláusula segunda tiene una duración de seis (6) meses, prorrogable por períodos iguales, por lo cual para la fecha de la interposición de la demanda, es decir, el 12 de abril de 2011, el contrato sigue vigente, por la renovación automática, circunstancia que no ha variado en lo absoluto, puesto que la relación arrendaticia para la fecha en que se interpuso la presente demanda, continúa siendo de naturaleza determinada y así pido expresamente solicito sea declarado por el Tribunal…’.

   Sobre este aspecto, esta Juzgadora debe señalar que el Tribunal Superior Segundo en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de esta circunscripción judicial dictaminó lo siguiente:

   ‘ …Omissis…

   …concluye este juzgador que el demandante al quedar demostrado del análisis hecho up supra sobre la temporalidad del contrato de arrendamiento objeto de la presente litis, que el mismo por el transcurso de las sucesivas prórrogas automáticas del mismo por más de 15 años de manera consecutiva, reiteradas y sucesivas, sin haber manifestación alguna de cualquiera de las partes la voluntad de no dejar de renovar el convenio de arrendamiento pactado, que data del 06 de febrero de 1992, lo convierte en un contrato a tiempo indeterminado en virtud de que la naturaleza del mismo corresponde al arrendamiento de una casa para habitarla, el cual se entiende que durará por el tiempo que este vivo el arrendatario, tiempo éste, que al ser incierto es indefinida su duración. De manera pues, que al tenerse dicho contrato como de tiempo indeterminado, la vía idónea para atacar el incumplimiento de pago de sus pensiones arrendaticias es por vía del Desalojo, tal como lo establecía el artículo 34 de la derogada Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, hoy vigente dicha disposición en el artículo 91 de la novísima Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda. Así se decide.

   Por tanto, visto que la vía idónea, es el Desalojo, como fue interpuesto por la parte demandante, para atacar la supuesta falta de pago de los cánones de arrendamientos, esta Superioridad Revoca la Sentencia de Instancia y ordena emitir pronunciamiento de fondo sobre el mérito de la causa. De seguidas pasa este Juzgador a dictar el dispositivo correspondiente.

   …Omissis… .’

   Entonces, resueltas las cuestiones previas y las de fondo opuestas por la parte demandada y declarada [s] todas sin lugar, es por lo que esta Juzgadora procede al análisis de las pruebas promovidas por las partes y ASI SE DECIDE.

   PRUEBAS PROMOVIDAS POR EL CIUDADANO R.I.M.P. [sic], PARTE ACTORA, A TRAVÉS DE SU COAPODERADO JUDICIAL ABOGADO R.S.M..

   Documentales.

   Primero: Promuevo el valor y mérito probatorio del literal a) del artículo 34 del hoy derogado Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, el cual reza: ‘…Omissis…’. Promociòn que formulo ciudadana jueza, sobre la base del auto razonado emanado de este digno juzgado en fecha 12 de enero de 2012, a través del cual se volvió a admitir la presente demanda, pero de acuerdo al procedimiento oral establecido por el artículo 98 de la novísima Ley para el Control y Regularización de los Alquileres de Vivienda, dejando plenamente vigente la fundamentación legal esgrimida en el libelo cabeza de autos respecto a la naturaleza de la presente acción de Desalojo, vale decir, que la misma quedo bajo la egida del literal a) del artículo 34 del hoy derogado Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.

   El Tribunal al a.y.v.l.a. promovido debe indicar que las normas contenidas en leyes especiales no son objeto de prueba. Además, la no admisión de un libelo de demanda es sólo cuando la acción es contraria al orden público, a las buenas costumbres o a alguna disposición expresa de la Ley, en caso contrario será admitida por el Tribunal. Por tanto, lo aquí promovido carece de eficacia probatoria para demostrar su pretensión; en consecuencia, se desecha lo aquí promovido por ser impertinente y ASI [sic] SE DECIDE.

   Segundo: Promuevo el valor y mérito probatorio del artículo 91 de la novísima y vigente Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Viviendas, el cual establece lo siguiente: ‘…Omissis…’. Promoción ciudadana Jueza, que formulo con el objeto y la finalidad de dejar fehacientemente demostrado en el presente juicio la pertinencia del presente procedimiento, ya que dicho artículo 91 de la novísima y vigente Ley Especial, igualmente aplica dentro del presente juicio por Desalojo, ya que está perfectamente demostrado y comprobado en autos que la parte demandada al momento de efectuar la primera consignación arrendaticia en beneficio de mi mandante, procedió a consignar seis meses de canones [sic] de arrendamiento, correspondientes a los meses de septiembre, octubre, noviembre y diciembre del año 2009; y los meses de enero y febrero del año 2010. Dicha primera consignación arrendaticia ciudadana Jueza, fue realizada el día 12 de marzo de 2010; vale decir, totalmente extemporánea, inválida, sin efecto liberatorio alguno respecto al actual estado de insolvencia y morosidad que comporta la parte demandada de autos respecto al pago de las pensiones de arrendamiento insolutas….

   El Tribunal al a.y.v.l.a. promovido observa a los folios 47 y 48 del expediente, copias certificadas del expediente de consignaciones cuyos pagos ha realizado la ciudadana N.T.S. a favor del ciudadano R.I.M.P., correspondiente a los meses acumulados insolutos que delata el promovente de la prueba. En el mismo se observa, planilla de depósito en el Banco Bicentenario, de fecha 12-03-2010, por la cantidad de Bs.3.600,oo, por concepto de pago de los meses de Septiembre [sic], Octubre [sic], Noviembre [sic] y Diciembre [sic] de 2009 y enero, febrero de 2010, cuyo recibo así lo certifica el Juzgado Segundo de los Municipios de esta Circunscripción Judicial. Dicha prueba demuestra la insolvencia ocurrida e imputable a la arrendataria, el cual tiene pleno valor probatorio para demostrar la validez de la pretensión del demandante. El artículo 91 de la referida Ley, ciertamente establece la procedencia del desalojo del inmueble ‘cuando el arrendatario o arrendataria haya dejado de pagar cuatro cánones de arrendamiento sin causa justificada’; en consecuencia, lo aquí promovido es pertinente y conducente para demostrar la falta de pago de los cánones de arrendamiento ocurrida por parte del arrendatario en las obligaciones contractuales establecidas y ASI [sic] SE DECIDE.

   Tercero: Promuevo el valor y mérito probatorio del Acta suscrita en fecha 21 de octubre del año 2009. Acta ciudadana Jueza, la cual riela previamente agregada en autos signada con la letra “c”. Acta ciudadana Jueza, que contiene el Acuerdo Extrajudicial que suscribiera para con la Representante Legal de la parte demandante de autos la ciudadana B.d.C. Sánchez…, autorizada por la parte demandada de autos ciudadana N.T.S. [sic]. Promuevo dicha Acta, con el objeto y la finalidad de dejar plenamente demostrado y probado en el presente juicio que a la parte demandada de autos, si le fue recibido el pago correspondiente al mes de agosto del año 2009, en dinero efectivo por parte de la coapoderada judicial de mi mandante [,] la abogada L.A.U. Gomez…., Acta, que se puede leer en el numeral 8, lo siguiente: ‘…Omissis…’.

   El Tribunal al a.y.v.l.a. promovido observa a los folios 35 al 39 del expediente, Acta de Asamblea, de fecha 21 de Octubre de 2009, en dicha acta concluyeron:

   ‘Decidieron de mutuo y común acuerdo comprar el inmueble, hacer un documento de condominio, pagar los gastos y reunirse para establecer entre ellos que es lo que va a adquirir cada uno; así mismo [sic] se recibe cánones de arrendamiento a la Sra. F.M.d.C. el mes de Septiembre [sic] 2009, a la Sra. Norys Sánchez mes de Agosto [sic] 2009. Quedamos en el acuerdo de pagar por mes vencido los cinco (05) primeros días del mes siguiente en las Oficinas de la Representante Legal. Quedando discutidos y aprobados por unanimidad todos y cada uno de los puntos de la Agenda del orden del día se levanto la presente Acta de Asamblea Extraordinaria a los fines de dar cumplimiento a las pautas señaladas en la misma y firman los presentes en conformidad. En la ciudad de Ejido en la fecha de su presentación’.

   Visto lo pactado en el Acta de Asamblea, firmada por persona autorizada por la ciudadana N.S., se le otorga pleno valor probatorio por cuanto no fue impugnada, desconocida ni tachada en su oportunidad legal por su adversario adquiriendo pleno valor probatorio. En este sentido, se observa que el pago del cánon de arrendamiento del mes de Agosto [sic] de 2009, fue realizado por la persona que autorizó la ciudadana Norys Sánchez, y se comprometió a seguir pagando los primeros cinco días del mes vencido; entonces, mal puede atrasarse la arrendataria en el pago de cánones de arrendamiento durante seis meses alegando en el expediente de consignación, la renuencia del arrendador a recibirle; en consecuencia, lo aquí promovido es pertinente y conducente para demostrar su pretensión y ASI [sic] SE DECIDE.

   Cuarto: Promuevo el valor y mérito probatorio de los Telegramas con Acuse de Recibo, de fechas dos y diez de marzo de 2010. Telegramas con Acuse de Recibo los cuales rielan previamente insertos en autos marcados con las letras “I” e “I1”, respectivamente.

   Instrumentales Administrativas Públicas las cuales promuevo en este acto ciudadana Jueza, con el Objeto y la Finalidad de dejar demostrado fehacientemente en el presente juicio, que mi mandante agoto [sic] amplia y suficientemente en el presente juicio, que mi mandante agoto [sic] amplia y suficientemente la vía extrajudicial para con la parte demandada….

   El Tribunal al a.y.v.l.a. promovido observa a los folios 20 al 24 del expediente, telegramas con acuse de recibo cuyo destinatario es la ciudadana N.T.S., de fecha 02 y 10 de marzo de 2010, a los fines de notificarle que debe presentarse en las oficinas ubicadas en el Centro Comercial Centenario, para dar por concluido las negociaciones sobre el inmueble. Y en el segundo telegrama sólo solicita su presencia en el escritorio jurídico…. En este sentido, si la coapoderada judicial de la parte actora requiere de su presencia para concluir las negociaciones sobre el inmueble y en el segundo telegrama solicitó su presencia, mal puede alegar la parte demandada la negativa del actor de recibirle el pago de los cánones de arrendamiento cuando la apoderada actor [sic] requiere de su presencia sin que haya sido posible ésta. En consecuencia, lo aquí promovido es pertinente y conducente para demostrar su pretensión y ASI SE DECIDE.

   Quinto: Promuevo el valor y mérito probatorio del contrato de arrendamiento que suscribió la arrendataria aquí demandada de autos ciudadana N.T.S., ya identificada, con el ciudadano M.E.R. Marquez…, contrato de arrendamiento el cual fue celebrado en fecha 11 de Febrero de [sic] 1992, por ante la Notaría Pública Segunda de Mérida…, que riela a los folios 32, 33 y 34 todos inclusive del presente expediente. Contrato de Arrendamiento el cual hoy subsiste válidamente interpartes de manera indeterminada, en virtud a la subrogación legal que opero [sic] a favor de mi mandante, tal y como quedo [sic] expresamente aceptado por la propia parte demandada de autos en su escrito de contestación al fondo de la demanda. Promoción que procedo [a] efectuar ciudadana jueza, con el objeto y la finalidad de dejar perfectamente demostrado y probado en autos la plena vigencia de la cláusula Tercera del aludido Contrato de Arrendamiento…. ‘…omissis…’.

   El Tribunal al a.y.v.l.a. promovido observa a los folios 32 y 33 del expediente, contrato de arrendamiento suscrito entre la ciudadana N.S. y M.E.R.M., y posteriormente, subrogado a favor del ciudadano R.I.M.P. [sic], por Dación de Pago que le hiciera el ciudadano M.E.R.M. [sic], el cual tiene pleno valor probatorio por cuanto no fue impugnado, desconocido ni tachado en su oportunidad legal por su adversario. En relación al contrato suscrito y subrogado, se evidencia claramente en la cláusula tercera que el cánon de arrendamiento se pagará puntualmente al arrendador al vencimiento de cada mes. Entonces, la obligación de la arrendataria de cumplir con lo pactado en el contrato en el pago, se evidencia su insolvencia al pagar seis meses acumulados de cánones de arrendamiento; en consecuencia, lo aquí promovido es pertinente y conducente para demostrar la pretensión del actor. Y finalmente, respecto a si el contrato es determinado o indeterminado, debemos señalar que el Juzgado Superior Segundo en lo Civil, Mercantil y Tránsito de esta Circunscripción Judicial dictaminó que el contrato de arrendamiento suscrito entre las partes y subrogado, es a tiempo indeterminado; en consecuencia, lo que permite concluir que el contrato aquí promovido es a tiempo indeterminado y ASI [sic] SE DECIDE.

   Séptimo: Promuevo el valor y mérito probatorio de las copias certificadas del cuaderno de consignaciones signado bajo el Nº613. Cuaderno de Consignaciones ciudadana Jueza, el cual actualmente cursa por ante el Juzgado Segundo de los Municipios de esta Circunscripción Judicial. Promoción que formulo en este acto ciudadana Jueza, con el objeto y la finalidad de dejar perfecta y plenamente demostrado en el presente juicio la extemporaneidad, así como la invalidez, la ineficacia, la ilegitimidad y la falta de efecto liberatorio alguno que se produce y se desprende de dichas consignaciones arrendaticias….

   El Tribunal al a.y.v.l.a. promovido observa a los folios 26 al 73 y folios 337 al 348 del expediente, copia certificada del expediente de consignaciones signado con el Nº0613 [sic]. Consignatario N.t.S.; Beneficiario: R.I.M.P.; Fecha de Apertura del expediente de Consignación: 09 de Marzo [sic] de 2010.

   El Tribunal Segundo de los Municipios de esta Circunscripción Judicial ordena apertura [r] cuenta de ahorros por la cantidad de Bs.3.600, a favor del ciudadano R.I.M.P., correspondiente a los meses de septiembre, octubre, noviembre y diciembre de 2009 y enero y febrero de 2010, a razón de Bs.600,oo cada uno.

   La Ley de Arrendamientos Inmobiliario [s] derogada, establece en su artículo 51 que :

   ‘Cuando el arrendador de un inmueble, rehusare expresa o tácitamente recibir el pago de la pensión de arrendamiento vencida de acuerdo a lo convencionalmente pactado, podrá el arrendatario o cualquier persona debidamente identificada que actúe en nombre y descargo del arrendatario, consignarla por ante el Tribunal de Municipio competente por la ubicación del inmueble, dentro de los quince (15) días continuos siguientes al vencimiento de la mensualidad’.

   La intención del Legislador fue establecer que al momento de pagar el arrendatario el cánon [sic] de arrendamiento al arrendador, este no aceptare o se negare a recibirle debe de forma inmediata o dentro de los 15 días, dirigirse al Tribunal de Municipio a consignar el pago no recibido. De manera pues, que proceder a consignar los cánones de arrendamiento por la insolvencia de seis meses denota la insolvencia delatada por el demandante y la declaratoria de extemporaneidad del pago realizado. Y ciertamente, ello ocurre cuando observamos que el pago que realiza la demandada a favor del demandante evidencia su insolvencia manifiesta y por tanto la extemporaneidad del pago. En este sentido, la consignación efectuada es legítima porque es consignada ante un Tribunal competente y cumple con los parámetros legales establecidos, pero es manifiestamente extemporánea, por tardía, evidenciándose su insolvencia además del incumplimiento de lo pactado entre las partes; en consecuencia, lo aquí promovido es pertinente y conducente para demostrar su pretensión y ASI [sic] SE DECIDE.

   Octavo: Promuevo el valor mérito probatorio de las copias certificadas del Cuaderno de Consignaciones signado bajo el Nº613. Cuaderno de Consignaciones ciudadana Jueza, el cual actualmente cursa por ante el Juzgado Segundo de los Municipios Libertador y S.M.d.l.C. Judicial del estado Mérida. Cuaderno de Consignaciones que en copias debidamente certificadas acompaño conjuntamente al presente escrito “Ad Efectum Videndi” signadas con la letra “a”.

   El Tribunal al a.y.v.l.a. promovido observa que el cuaderno o expediente de consignaciones ya fue a.e.e.p. up supra identificado, adquiriendo pleno valor probatorio por emanar de una autoridad pública competente, no siendo desvirtuado en su oportunidad legal y siendo el mismo, conducente y pertinente para demostrar su pretensión y ASI [sic] SE DECIDE.

   Prueba de Informes.

   Unico: Promuevo el valor y mérito probatorio de la prueba de informes que tendrá necesariamente que remitir a este Tribunal el Juzgado Segundo de los Municipios Libertador y S.M.d.l.C. Judicial del estado Mérida; en el sentido ciudadana Jueza, de que Rinda [sic] información detallada sobre los siguientes hechos litigiosos que reposan en ese Juzgado; y que a su vez constituyen loa puntos controvertidos dentro de la presente litis; a saber: “…Omissis…”. Con el objeto y la finalidad de dejar fehacientemente demostrado dentro del presente juicio que a la presente fecha las cantidades de dinero que ha consignado la parte demandada de autos se encuentran en resguardo y custodia material del referido Juzgado….

   El Tribunal al a.y.v.l.a. promovido observa a los folios 364 y 365 del expediente, informe que remite el Juzgado Segundo de los Municipios Libertador y S.M.d. esta Circunscripción Judicial, con fecha 16 de julio de 2012, que señala que efectivamente en su Tribunal cursa un expediente de consignaciones Nº0613, cuya consignataria es la ciudadana N.T.S. y el beneficiario es el ciudadano R.I.M.P. [sic], y que la totalidad de las cantidades de dinero se encuentran depositadas en la cuenta de ahorros Nº(…). Dicho informe tiene pleno valor probatorio y el mismo es conducente y pertinente para demostrar que el beneficiario no ha retirado las cantidades de dinero depositadas a su favor, ratificando su solicitud de desalojo; en consecuencia, lo aquí promovido es pertinente y conducente para demostrar su pretensión y ASI SE DECIDE.

   PRUEBAS PROMOVIDAS POR LA CIUDADANA N.T.S., PARTE DEMANDADA, A TRAVÉS DE SU COAPODERADA JUDICIAL ABOGADO G.A.L..

   I.-

   Primero: Promuevo e invoco a favor de mi representada en valor y mérito jurídico que se deriva del artículo 92 de la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda. Solicito la admisión y evacuación del medio probatorio antes explanado para demostrar mediante la Ley, en virtud que no puede acordarse la demanda por vía judicial sin haberse agotado la vía administrativa.

   El Tribunal al a.y.v.l.a. promovido debe indicar que la Ley no es objeto de prueba, por tanto, se desecha lo aquí promovido por ser es ilegal e impertinente. No obstante, es importante aclarar, que el Tribunal admitió la presente acción el 12 de Abril de 2011 y no fue sino hasta el 21 de Octubre de 2011 cuando aparece en gaceta oficial la publicación de la nueva Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda. Esta situación obligó al Tribunal a darle continuidad al presente proceso bajo los nuevos parámetros establecidos por la referida Ley, de conformidad al artículo 9 del Código de Procedimiento Civil que reza:

   ‘La Ley procesal se aplicará desde que entre en vigencia, aun en los procesos que se hallaren en curso; pero en este caso, los actos y hechos ya cumplidos y sus efectos procesales no verificados todavía, se regularán por la ley anterior’.

   Igualmente, en cumplimiento a lo establecido en la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela en su artículo 26, que reza: ‘toda persona tiene derecho a ser amparada por los tribunales en el goce y ejercicio de sus derechos y garantías constitucionales’. De manera pués [sic], que al interponerse una acción para dirimir la controversia suscitada entre las partes, es deber del Tribunal desarrollar el proceso correspondiente en función del goce y ejercicio de los derechos y garantías de las partes en conflicto, como lo ordena el artículo 27 de la Constitución. En consecuencia, lo aquí promovido y delatado no puede prosperar porque viola el derecho a la tutela judicial efectiva y ASI [sic] SE DECIDE.

   II.-

   Primero: Promuevo e invoco a favor de mi representada el valor y mérito jurídico que se deriva del artículo 434 del Código de Procedimiento Civil, el cual establece: ‘…omissis…’.

   El Tribunal al a.y.v.l.a. promovido procede a verificar lo aquí promovido mediante la revisión de los instrumentales que acompañó el actor al libelo de la forma siguiente: 1) Riela a los folios 12 al 15 del expediente, poder especial conferido por el ciudadano R.I.M.P. [sic], parte actora, a los abogados L.A.U.G. y A.O. Agûero Uzcátegui….

   2) Riela a los folios 16 y 17 del expediente, original del documento de propiedad del inmueble adquirido por dación de pago.

   3) Riela a los folios 18 y 19 del expediente, original de Acta de Asamblea Extraordinaria, referida a: Conocer y decidir sobre la situación ocupacional de los arrendatarios en el inmueble señalado; Sobre el condominio existente; Sobre los contratos de arrendamiento inexistentes; Sobre los contratos a realizarse; Ajuste del canon de arrendamiento; Oferta de venta de los inmuebles y Exposición verbal de cada uno de los arrendatarios.

   4) Riela a los folios 20 al 24 del expediente, Telegramas con Acuse de Recibo.

   5) Riela al folio 25 del expediente, Boleta de Notificación.

   6) Riela a los folios 26 al 73 del expediente, Copia Certificada del Expediente de Consignación expedido por el Juzgado Segundo de los Municipios Libertador y S.M.d. esta Circunscripción Judicial. En dicha copia se observa a los folios 32 al 34 del expediente, el contrato de arrendamiento suscrito por el ciudadano M.E.R.M. [sic] y N.T.S. [sic], que al vender el inmueble se subrogó el comprador en calidad de arrendador. En consecuencia, lo aquí promovido carece de eficacia probatoria para desvirtuar la pretensión esgrimida por el actor y ASI [sic] SE DECIDE.

   III.-

   Primero: Promuevo e invoco a favor de mi representada el valor y mérito jurídico que se deriva del documento denominado expediente de consignación arrendaticia signado bajo el Nº0613, que cursa ante el Juzgado Segundo de los Municipios Libertador y S.M.d.l.C. Judicial del estado Mérida, mediante el cual mi poderdante, arrendataria, ciudadana N.T.S. [sic], identificada de autos, hizo uso del derecho de consignación arrendaticia. Aunado a lo antes explanado debo señalar que la arrendataria antes identificada, ha cumplido con la obligación de cancelar de manera puntual y oportuna con los cánones de arrendamientos, presentado para la fecha de interposición de la demanda el pago oportuno de las mensualidades correspondientes a los meses de septiembre, marzo, abril, mayo, junio, julio, agosto, septiembre, octubre, noviembre y diciembre de 2010, y enero, febrero y marzo del año 2011 y los cánones de arrendamiento subsiguientes….

   El Tribunal al a.y.v.l.a. promovido observa a los folios 121 al 285 del expediente, copia simple del expediente de consignación Nº0613, emanado del Juzgado Segundo de los Municipios Libertador y S.M.d. esta Circunscripción Judicial del estado Mérida, Consignatario: Sanchez [sic] N.T.; Beneficiario: M.P.R.I.; Fecha de Consignación: 09-03-2010.

   Esta Juzgadora observa que la ciudadana ocurre al Juzgado Segundo de los Municipios de esta Circunscripción Judicial a formalizar solicitud del pago de los cánones de arrendamiento insolutos, riela al folio 122 del expediente, y en la misma expone:

   …Omissis…

   …suscribí con el ciudadano M.E.R. Márquez…, sobre un apartamento situado en la [avenida] 3 independencia Nº15-54, planta alta, apto para vivienda, en jurisdicción de la parroquia Milla, por un canon de arrendamiento convenido en la cantidad de Bs.4.000,oo mensuales, al vencimiento de cada mes….

   …Omissis…

   Pero el Sr. Juez [sic] que llevo varios meses tratando de consignar el pago correspondiente al mes septiembre de 2009 hasta diciembre de 2009 y enero y febrero de 2010, pero la Dra. L.U.G. se niega a darme los recibos de pago…. Por lo que acudo con el carácter de arrendatario del mencionado inmueble…, a fin de consignar a fvor [sic], a la orden y disposición del ciudadano R.I.M. Pérez…, la cantidad de Bs.3.600,oo….

   .

   Al respecto esta Juzgadora observa lo siguiente:

   1) La demandada señala expresamente en la solicitud de consignaciones que el pago del cánon [sic] de arrendamiento es por la cantidad de Bs.600,oo, y que adeuda los cánones de arrendamiento de los meses de septiembre a diciembre de 2009 y enero y febrero de 2010, que suman la cantidad de Bs.3.600,oo.

   2) El Tribunal Segundo de los Municipios de esta Circunscripción Judicial admite la solicitud interpuesta y ordena a la entidad bancaria aperturar cuenta de ahorros a nombre del ciudadano R.I.M.P..

   3) La Derogada Ley de Arrendamientos de Inmobiliarios, en su artículo 51 reza:

   ‘Cuando el arrendador de un inmueble, rehusare expresa o tácitamente recibir el pago de la pensión de arrendamiento vencida de acuerdo a lo convencionalmente pactado, podrá el arrendatario o cualquier persona debidamente identificada que actúe en nombre y descargo del arrendatario, consignarla por ante el Tribunal de Municipio competente por la ubicación del inmueble, dentro de los quince (15) días continuos siguientes al vencimiento de la mensualidad’.

   Esta Juzgadora observa, que la ciudadana N.T.S., [sic] parte demandada, consigna ante un Tribunal Competente y en su solicitud expresa: que la ‘Dra L.U.G. se niega [a] darme los recibos de pago’. Tal afirmación es desvirtuada por el apoderado actor al señalar que: ‘en el Acta la apoderada judicial del actor recibe el pago correspondiente al mes de Agosto [sic] de 2009, por persona autorizada que actuó en nombre y descargo de la ciudadana N.T.S. [sic]’; en consecuencia, la afirmación señalada por el apoderado actor es válida cuando se observa en las actas procesales original del acta que así lo señala expresamente, sin ser desconocida ni desvirtuada por la parte demandada, adquiriendo pleno valor.

   4) Esta Juzgadora observa, que los pagos realizados por la parte demandada a través de la consignación, comprende seis meses insolutos de cánon de arrendamiento. En opinión del autor J.L.V., en su obra ‘Análisis a la nueva Ley de Arrendamientos Inmobiliarios’, al respecto comenta:

   ‘Que la pensión de arrendamiento se encuentre vencida y la consignación se haga dentro de los quince (15) días continuos siguientes al vencimiento del canon de acuerdo con lo convencionalmente pactado. No sería válida por extemporánea la consignación hecha a destiempo, bien por hacerse sin encontrarse vencido el canon de arrendamiento o por hacer la consignación con posterioridad a los quince días continuos después del vencimiento’. (p.177).

   Entonces, es evidente el incumplimiento de la parte demandada a lo convencionalmente pactado en primer lugar; a la realización de la consignación del pago ante el Tribunal Competente de la pensión de arrendamiento vencida, en segundo lugar; y el desacatado [sic] de lo ordenado por el referido artículo 51 ejusdem, que debía realizarse la consignación dentro de los 15 días continuos siguientes al vencimiento de la mensualidad, en tercer lugar.

   5) Con respecto a ello, la nueva Ley de Regulación y Control de Arrendamientos de Vivienda en su artículo 91, establece:

   Sólo procederá el desalojo de un inmueble bajo contrato de arrendamiento, cuando la acción se fundamente en cualquiera de las siguientes causales:

   1. En inmuebles destinados a vivienda, que el arrendatario o arrendataria haya dejado de pagar cuatro cánones de arrendamiento sin causa justificada…

   .

   En este orden de ideas, esta Juzgadora observa que la parte demandada no demostró cuáles fueron las razones fundamentales que generaron su insolvencia durante seis meses en el pago de los cánones de arrendamiento, cuyo pago ha realizado de forma extemporánea por tardía y cuya acción interpuesta por Desalojo por falta de pago en su contra, por el demandante, debe prosperar.

   6) En consecuencia y en atención a todo lo expuesto, es inexorable declarar que los pagos realizados por la parte demandada para demostrar su solvencia carecen de eficacia probatoria para desvirtuar la pretensión del demandante en atención al artículo 2 del Código Civil y ASI [sic] SE DECIDE.

   EN CONCLUSION:

   En atención al análisis de las pruebas promovidas por las partes y de todas las actas que forman el expediente, es inexorable para esta Juzgadora declarar CON LUGAR LA DEMANDA. Esto debido a que la parte actora promovió pruebas que demuestran la extemporaneidad y falta de fundamentos de la parte demandada para cumplir con los pagos de los cánones de arrendamiento conforme a lo pactado en el contrato y lo establecido por la Ley. En consecuencia, existe para esta Juzgadora el Desalojo, por la falta de pago, porque:

1. La insolvencia de los pagos de los cánones de arrendamiento por parte de la demandada se evidencia en el expediente de consignaciones, adeudando 6 meses. b) el Arrendador no retiró los pagos efectuados a su favor, conforme a la derogada Ley; c) Y la Arrendataria no desvirtuó la pretensión del actor con la evacuación de pruebas conforme a la derogada y nueva Ley. Por tanto, la ocurrencia de estos elementos aquí descritos, permite determinar el Desalojo y ASI [sic] SE DECIDE.

   En consecuencia, es inexorable para esta Juzgadora declarar con lugar la demanda interpuesta y ASI SE DECIDE.

   L A D I S P O S I T I V A

   Por fuerza de todos los razonamientos de hechos y de Derecho que han sido en forma pormenorizada y reseñados en la parte motiva del presente dictamen; este TRIBUNAL PRIMERO DE LOS MUNICIPIOS LIBERTADOR Y S.M.D.L.C. [sic] JUDICIAL DEL ESTADO MERIDA [sic], ADMINISTRANDO JUSTICIA, EN NOMBRE DE LA REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA Y POR AUTORIDAD DE LA LEY, DECLARA:

CON LUGAR la acción incoada por DESALOJO, falta de pago; interpuesta por el ciudadano R.I.M.P., a través de sus apoderados judiciales L.A.U.G. y A.O. Agüero Uzcátegui; contra la ciudadana N.T.S. [sic].

Como consecuencia del anterior pronunciamiento, se le ordena a la ciudadana N.T.S., a realizar la entrega del inmueble objeto del presente litigio, libre de personas y cosas, al ciudadano R.I.M.P. [sic], o a sus apoderados judiciales.

Se le condena a la ciudadana N.T.S. a pagar la cantidad de Bs.10.800,oo, por concepto d [sic] cánones de arrendamiento vencidos. Y por cuanto se observa que existen pagos realizados en el expediente de consignación a favor del ciudadano R.I.M.P. [sic], se le autoriza al retiro de los mismos.

Se le condena a la ciudadana N.T.S. al pago de las costas procesales por resultar totalmente vencida en el presente litigio, conforma al artículo 274 del Código de Procedimiento Civil.

Por cuanto la presente decisión se ha publicado dentro del lapso legal es por lo que no se acuerda la notificación de las partes...’ (sic) (Mayúsculas, cursivas, resaltado, subrayado y paréntesis del texto copiado; corchetes añadidos por esta Superioridad).

IV

DE LA AUDIENCIA ORAL CELEBRADA EN ESTA ALZADA

En fecha 12 de marzo de 2014, se celebró en esta instancia, la audiencia oral contemplada en el artículo 123 de la Ley de Alquileres de Vivienda o Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda, en los términos que se señalan a continuación:

“En horas de despacho del día hoy, miércoles 12 de marzo de dos mil catorce (2014), siendo las diez de la mañana (10:00 a.m.), oportunidad fijada por este Juzgado, mediante auto de fecha 10 de febrero del año que discurre (folio 611), para que se lleve a efecto la audiencia oral y pública establecida en el artículo 123 de la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda, en el juicio contenido en el expediente signado con el número 6012, cuya carátula, entre otras menciones, dice: “… DEMANDANTE (S): R.I.M.P..- DEMANDADO (A): N.T.S..- MOTIVO: INHIBICION (DESALOJO).- TRIBUNAL: SUPERIOR PRIMERO CIVIL Y MERCANTIL DEL ESTADO MERIDA.- FECHA DE ENTRADA: Día 27 Mes ENERO Año 2014…”, el Juez Titular de este Juzgado, abogado H.S.F., declaró formal¬mente abierto el acto y solicitó a la Secretaria que informara sobre el objeto del mismo e informe los nombres de las personas que se encuentran presentes. La Secretaria, a requerimiento del Juez, informa: que el presente acto tiene como objeto la celebración de la audiencia de apelación señalada en el artículo 123 de la Ley de Alquileres de Vivienda (Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda), para conocer del recurso de apelación interpuesto mediante diligencia de fecha 03 de diciembre de 2013 (folio 599), por el abogado D.H.S.M., en su condición de co-apoderado judicial de la parte demandada, contra la sentencia de fecha 26 de noviembre de 2013, mediante la cual el JUZGADO PRIMERO DE LOS MUNICIPIOS LIBERTADOR Y S.M.D.L.C. JUDICIAL DEL ESTADO MÉRIDA, declaró con lugar la demanda que por DESALOJO POR INCUMPLIMIENTO EN EL PAGO DE LOS CÁNONES DE ARRENDAMIENTO fuera incoada contra la ciudadana N.T.S., en su carácter de arrendataria. La Secreta¬ria del Tribunal informó que se encuentra pre¬sente en la Sala de Audiencias de este Juzgado, el abogado en ejercicio R.S.M., venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad número 8.034.168, inscrito en el Inpreabogado con el número 52.683, en su condición de apoderado judicial de la parte actora, ciudadano R.I.M.P., venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad número 8.006.442; asimismo la Secretaria del tribunal dejó constancia que se encuentran presentes en este acto los abogados D.S.M. y G.A.L.M., venezolanos, mayores de edad, titulares de las cédulas de identidad números 5.206.797 y 4.577.443, inscritos en el Instituto de Previsión Social del Abogado con los números 73.648 y 105.293, en su carácter de apoderados judiciales de la arrendataria-demandada, ciudadana N.T.S., venezolana, mayor de edad, soltera, titular de la cédula de identidad número 5.797.807. Seguidamente, el Juez de este Tribunal en ejercicio de su potestad de dirección de la audiencia, consagrada en el señalado artículo 123 de la mencionada Ley Especial, estableció las pautas conforme a las cuales se desarrollaría la audiencia, disponiendo al efecto que la intervención de las partes debía efectuarse en forma oral y que no tendría límite de tiempo, pero les exhortó a que tal intervención fuese breve, clara y concisa, en virtud que, en atención a los principios de simplificación y celeridad que informan el proceso oral, previsto en la referida Ley para la tramitación del presente juicio, conforme a los cuales los actos procesales deben ser breves, sin ritualismos ni formalismos innecesarios, por lo que considera procedente dejar constancia en esta acta, de manera resumida, de la exposición oral de los intervinientes. Acto seguido, el Juez concedió el derecho de palabra al abogado en ejercicio D.S.M. en su condición de apoderado judicial de la parte demandada-recurrente, quien procedió a exponer verbalmente los alegatos fácticos y jurídicos que justifican su actuación en esta instancia y su intervención en la presente audiencia, los cuales se resumen a continuación: Señala el interviniente, que la sentencia apelada declaró con lugar la acción de desalojo interpuesta contra su representada por falta de pago oportuno de los cánones de arrendamiento, con fundamento en los artículos 20, 27, 33 y 35 literal a de la extinta Ley de Arrendamientos Inmobiliario (LAI) en concordancia con los artículos 545, 1.159, 1.160, 1.166, 1.277, 1.579 y 1.592 del Código Civil, conforme se evidencia del libelo de demanda. Que en la contestación de la demanda, se opuso como cuestión previa, la inadmisibilidad de la demanda, por cuanto de conformidad con lo establecido en el artículo 34 de la LAI, se contempla el desalojo de inmuebles, solamente en caso de contratos a tiempo indeterminado; asimismo fundamentó la contestación en los artículos 361 y 346 ordinal 11 del Código de Procedimiento, considerando que el contrato de arrendamiento no es indeterminado como señala la parte actora, sino que como lo señala la cláusula segunda de dicho contrato el tiempo de duración inicial fue por seis (06) meses contados a partir del primero (1°) de febrero de 1992, prorrogable por períodos iguales, salvo que alguna de las partes notificara a la otra su voluntad de no renovarlo, por lo tanto al tratarse de un contrato indeterminado, la demanda presentada en abril de 2011 era inadmisible. En este estado, el ciudadano Juez procedió a formular la siguiente pregunta al apoderado de la recurrente: “¿En qué fecha se introdujo la demanda?” Contestó el interrogado: “El 12 de abril de 2011”. Preguntó el Juez: “¿Cuánto tiempo ha transcurrido desde que se celebró el contrato de arrendamiento?” Contestó el apoderado de la recurrente: “Más de 20 años. Ya se cumplen 22 años”. Finalmente el interviniente solicitó al Tribunal que por las razones expuestas se declarara con lugar el recurso propuesto y se revocara la sentencia apelada. Acto seguido, el Juez concedió el derecho de palabra al apoderado actor, abogado R.S.M., quien pasó a exponer sus alegatos así: que la apelación a que se contrae el presente acto, fue formulada por la parte demandada, por haber sido declarada con lugar la demanda incoada en su contra por Desalojo, apelación fundamentada en cuatro puntos. Que con anterioridad el Juzgado Primero de los Municipios Libertador y S.M.d.l.C. Judicial del Estado Mérida declaró la inadmisibilidad de la demanda, por lo cual la parte actora apeló de tal decisión, correspondiendo al Juzgado Superior Segundo Civil conocer de la apelación, y en su fallo el Superior Segundo revocó la sentencia apelada y ordenó a la Juez de la causa emitir nuevo pronunciamiento, quedando establecida la naturaleza del contrato como a tiempo indeterminado, por considerar dicho tribunal, que el contrato superó los 15 años pautados en el artículo 1.580 del Código Civil. Al bajar las actuaciones la referida Juez se inhibió por adelanto de opinión, inhibición que fue declarada sin lugar por este Juzgado Superior, por lo cual la Juez de la causa continuó conociendo del procedimiento, hasta la sentencia. Que contra la decisión dictada por el Juzgado Superior Segundo Civil, la parte demandada ejerció todos los recursos, incluyendo el de Casación y el de Hecho, que fue declarado sin Lugar por la Sala Civil del Tribunal Supremo de Justicia, por lo que la misma quedó firme en lo que respecta a la calificación del contrato como indeterminado. Que la demandada pretende desconocer el hecho de que el inmueble objeto de la demanda fue dado en pago por su antiguo propietario al demandante, arrendador y actual propietario; por tal razón, la demandada no reconoció al nuevo propietario como arrendador y dejó de cumplir con el pago de los cánones de arrendamiento; sin embargo en la oportunidad en que el demandante fue a tomar posesión del inmueble encontró ocupado el mismo por la hoy demandada, quien en esa oportunidad tuvo conocimiento de esta situación. Que por todas estas razones, solicita a esta Alzada se declare sin lugar el recurso de apelación contra la sentencia recurrida la cual está ajustada a derecho. En este estado, el ciudadano Juez procedió a formular la siguiente pregunta al apoderado actor: “¿Por qué considera usted que el contrato de arrendamiento es indeterminado?” Contestó el interrogado: “Por disponerlo así el artículo 1.580 del Código Civil” De inmediato, con la aprobación del tribunal, procedió a leer el referido dispositivo legal, que reza: “Los inmuebles no pueden arrendarse por más de quince años. Los arrendamientos celebrados por más de aquel tiempo se limitan a los quince años. Toda estipulación contraria es de ningún efecto. Si se trata del arrendamiento de una casa para habitarla, puede estipularse que dure hasta por toda la vida del arrendatario. Los arrendamientos de terrenos completamente incultos, bajo la condición de desmontarlos y cultivarlos, si pueden extenderse hasta cincuenta años” (sic).El apoderado actor concluye su intervención solicitando al Tribunal se declare con lugar la demanda por tratarse el contrato de arrendamiento indeterminado por lo cual procede el desalojo, tal como lo ha venido señalando en anteriores oportunidades, tal como cuando apeló de la primera decisión mediante la cual el tribunal de la causa declaró la inadmisibilidad de la demanda. En este estado, el abogado G.A.L.M. con el carácter de apoderado recurrente, con el derecho de contrarréplica, procedió a advertir al tribunal, que la sentencia dictada por el Juzgado Superior Segundo, incurrió en un error de aplicación del artículo 1.580 del Código Civil, pues aplicó sólo el encabezamiento, no obstante que dicha norma señala que el contrato de arrendamiento sobre un inmueble destinado a vivienda puede durar por toda la vida del arrendatario, y en todo caso esa norma establece como excepción que los arrendamientos celebrados por más de 15 años se limitan a los quince años y en el presente caso el contrato es superior a 20 años, por lo que erró el Juez Superior Segundo al obviar la excepción consagrada en dicha norma y por tanto no debe considerarse el contrato como indeterminado. En este estado, el Juez procede a interrumpir al apoderado recurrente señalando al efecto que considera inútil e inoficioso continuar analizando los argumentos expuestos por el Juez a cargo del Juzgado Superior Segundo en la sentencia que conoció sobre la inadmisibilidad de la demanda, y las consideraciones sobre la naturaleza del contrato de arrendamiento, pues esta alzada no considera dichos criterios vinculantes para la decisión que ha de tomar. Finaliza su exposición el apoderado recurrente solicitando que se declare con lugar el recurso ejercido. En uso del derecho de palabra el apoderado actor, abogado R.S.M., concluye con su intervención en el acto, señalando que en virtud de las exposiciones de los intervinientes y del ciudadano Juez, el contrato de arrendamiento no fue celebrado por toda la vida de la arrendataria, por lo que la defensa de la demandada carece de fundament5o y así solicita se pronuncie el Tribunal en el estudio de la aplicación del artículo 1.580 del Código Civil. En este estado, siendo las diez y treinta y cinco minutos de la mañana (10:35 a.m.), el Juez informó a los presentes, que el acto se suspendería por un lapso de noventa (90) minutos, a los fines de la redacción de la presente acta junto a la Secretaria, y de ser posible de la elaboración en privado, del dispositivo de la sentencia, el cual sería pronunciado verbalmente en esta misma fecha, todo de conformidad con lo establecido en el señalado artículo 123 de la mencionada Ley. Siendo las doce y cuarenta y cinco minutos de la tarde (12:45 p.m.), se reanudó el acto y el Juez advirtió{o a los intervinientes en el acto que: “Por cuanto no ha sido posible elaborar el dispositivo del fallo, a tenor de lo previsto artículo 123 de la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda, en esta misma fecha, será publicada in extenso, la correspondiente sentencia en el expediente...”(sic).

IV

MOTIVACIÓN DEL FALLO

Planteada la presente controversia, cuyo reexamen ex novo fue sometido por vía de apelación al conocimiento de esta Superioridad en los términos que se dejaron sucintamente expuestos, la cuestión a dilucidar en esta Alzada consiste en determinar si la acción de desalojo de vivienda por “pago extemporáneo de los cánones de arrendamiento”, interpuesta por los abogados en ejercicio L.A.U.G. y A.O. AGÜERO UZCATEGUI, actuando en su condición de apoderados judiciales del ciudadano RAFGAEL I.M.P., es procedente o no en derecho, de lo cual dependerá la decisión sobre la confirmación, modificación, revocatoria o nulidad de la sentencia definitiva de fecha 26 de noviembre de 2013, dictada por el JUZGADO PRIMERO DE LOS MUNICIPIOS LIBERTADOR Y S.M.D.L.C. JUDICIAL DEL ESTADO MÉRIDA, a cuyo efecto este Tribunal observa:

El recurso de apelación de que conoce esta Superioridad, fue interpuesto mediante diligencia de fecha 03 de diciembre de 2013 (folio 599), por el abogado D.H.S.M., titular de la cédula de identidad Nº 5.206.797, inscrito en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo el Nº 73.648, en su condición de co-apoderado judicial de la parte demandada, ciudadana N.T.S., venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad número 5.797.807, contra la sentencia definitiva de fecha 26 de noviembre de 2013, mediante la cual el JUZGADO PRIMERO DE LOS MUNICIPIOS LIBERTADOR Y S.M.D.L.C. JUDICIAL DEL ESTADO MÉRIDA, declaró con lugar la demanda incoada por el ciudadano R.I.M.P., a través de sus apoderados judiciales, abogados L.A.U.G. y A.O. AGÜERO UZCáTEGUI, contra la ciudadana N.T.S., por desalojo por falta de pago; ordenó a la demandada entregar del inmueble objeto del litigio, libre de personas y de cosas y la condenó a pagar la cantidad de Bs. 10.800,00, por concepto de cánones de arrendamiento vencidos; asimismo autorizó al ciudadano R.I.M.P., a retirar los cánones de arrendamiento depositados en el expediente de consignaciones, y finalmente, condenó en costas a la parte demandada por haber resultado totalmente vencida de conformidad con lo establecido en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil, causa cuyo conocimiento correspondió por distribución al Juzgado Superior Segundo de esta Circunscripción Judicial del Estado Mérida, quien posteriormente formuló inhibición y remitió a este Juzgado el expediente, y declarada con lugar por esta Alzada la inhibición propuesta, asumió el conocimiento de la causa, por lo cual, dada la facultad de reexaminar el caso planteado, lo hace en los siguientes términos:

Observa esta superioridad, que la representación judicial de la parte demandada, abogado D.H.S.M., en la oportunidad legal, junto al escrito de contestación a la demanda promovió cuestiones previas, por lo que, primeramente, corresponde el pronunciamiento sobre la procedencia de tales defensas y las consecuencias jurídicas que de tal declaratoria emanan, lo cual se hace en los términos siguientes:

1) Promovió la parte demandada, la cuestión previa establecida en el ordinal 2° del articulo 346 del Código de Procedimiento Civil, por no haber señalado el demandante el carácter con que actuaba, si como propietario o como arrendador.

Por su parte, los co-apoderados judiciales de la parte actora procedieron a contestar, contradecir y refutar la cuestión previa opuesta, procediendo finalmente a subsanar la misma.

Asimismo, del análisis exhaustivo realizado a las actas que integran el expediente, se observa que mediante sentencia de fecha 08 de junio de 2012, el Juzgado Primero de los Municipios Libertador y S.M.d.l.C. Judicial del Estado Mérida, declaró sin lugar la cuestión previa a que se contrae el ordinal 2° del artículo 346 adjetivo, promovida por la representación judicial de la demandada, conforme consta a los folios 312 al 325 del expediente. Igualmente se evidencia que mediante auto de fecha 14 de junio de 2012, el Tribunal de la causa declaró firme la referida sentencia, en virtud que las partes no ejercieron el recurso de apelación correspondiente.

Así las cosas, tenemos que el artículo 109 para la Regularización y Control de los arrendamientos de Vivienda establece:

…En la contestación de la demanda, el demandado podrá oponer conjuntamente todas las cuestiones previas que considere pertinentes, establecidas en el artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, las cuales serán decididas y sustanciadas conforme al procedimiento establecido en el Capítulo III, Título I del Libro II del Código de Procedimiento Civil

Igualmente, el artículo 357 del Código de Procedimiento Civil preceptúa:

…La decisión del Juez sobre las defensas previas a que se refieren los ordinales 2º, 3º, 4º, 5º,6º, 7º y 8º del artículo 346, no tendrán apelación…”.

En efecto del expediente se observa que propuestas las cuestiones previas por la representación judicial de la parte demandada, en su oportunidad legal, el a quo declaró sin lugar la cuestión previa establecida en el ordinal 2° del articulo 346 del Código de Procedimiento Civil, la cual considera este Juzgador que fue decidida conforme a derecho.

Así, no obstante que, tal como se evidencia de la lectura del 357 del Código de Procedimiento Civil, la decisión del Juez sobre la cuestión previa contenida en el ordinal 2° del artículo 346 eiusdem, promovida por la representación judicial de la parte actora, no admite recurso de apelación alguno, obra al folio 326, auto mediante el cual el juzgado de la causa declaró firme la referida sentencia, En consecuencia esta alzada que resulta innecesario emitir pronunciamiento alguno sobre la referida defensa previa. Así se establece.

2) De igual manera, promovió la inadmisibilidad de la demanda por la prohibición de la Ley de admitir la acción propuesta, de conformidad con lo establecido en el artículo 361 del Código de Procedimiento Civil en concordancia con el ordinal 11° del artículo 346 eiusdem, aduciendo que las acciones derivadas de las relaciones arrendaticias sobre inmuebles destinados a vivienda debían tramitarse conforme a las disposiciones contenidas en los artículos 94 y 96 de la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Viviendas, por lo que el actor debió agotar el procedimiento administrativo establecido en el Decreto con Rango y Fuerza de Ley Contra el Desalojo y la Desocupación Arbitraria de Viviendas, Nº 8.190, conforme a lo dispuesto en el artículo 96 de la Ley especial, previamente al ejercicio de la acción judicial.

Por su parte los co-apoderados judiciales de la parte actora, abogados R.S.M. y L.A.U.G., procedieron a contestar y contradecir la cuestión previa opuesta por la demandada, señalando entre otras consideraciones las siguientes:

Que para la fecha en que fue efectivamente admitida la acción judicial de desalojo, se encontraba en plena vigencia la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, en la cual, dentro de los requisitos de admisibilidad de la acción, no estaba previsto el ejercicio del procedimiento administrativo previo contemplado en la vigente Ley de Alquileres de Vivienda, por lo cual no existe una prohibición legal para no admitir la acción propuesta, esto es la acción por Desalojo fundamentada en este caso en el Literal a) del Articulo 34 de la mencionada Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.

En efecto, establece el artículo 34 del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley N° 427 de Arrendamientos Inmobiliarios publicado en la Gaceta Oficial de la República Bolivariana de Venezuela N° 36.845, de fecha 7 de diciembre de 1999, vigente para la fecha de presentación de la demanda sub lite, lo siguiente:

…Sólo podrá demandarse el desalojo de un inmueble arrendado bajo contrato de arrendamiento verbal o por escrito a tiempo indeterminado, cuando la acción se fundamente en cualquiera de las siguientes causales:

a) Que el arrendatario haya dejado de pagar el canon de arrendamiento correspondiente a dos (2) mensualidades consecutivas.

b) En la necesidad que tenga el propietario de ocupar el inmueble, o alguno de sus parientes consanguíneos dentro del segundo grado, o el hijo adoptivo.

c) Que el inmueble vaya a ser objeto de demolición o de reparaciones que ameriten la desocupación.

d) En el hecho de que el arrendatario haya destinado el inmueble a usos deshonestos, indebidos o en contravención a la conformidad de uso concedida por las Autoridades Municipales respectivas o por quien haga sus veces, o por el hecho de que el arrendatario haya cambiado el uso o el destino que para el inmueble se pactó en el contrato de arrendamiento, sin el consentimiento previo y por escrito del arrendador…

. (Resaltado y subrayado de este Tribunal).

Ahora bien, con la entrada en vigencia de la nueva Ley de Alquileres de Vivienda (Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda), quedaron derogadas todas las disposiciones contenidas en el Decreto N° 427 con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, publicado en la Gaceta Oficial de la República Bolivariana de Venezuela número 36.845, de fecha 7 de diciembre de 1999, que regulaban los inmuebles destinados, a viviendas, así como el ejercicio de todas las acciones administrativas y judiciales derivadas de los contratos de arrendamiento celebrados sobre dichos inmuebles, conforme a la Disposición Derogatoria Única contenida en el artículo 161 de la actual Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda.

Asimismo, conforme pauta la Disposición Derogatoria Primera contenida en el artículo 151 eiusdem, los procedimientos judiciales que se encontrasen en curso para la fecha de su entrada en vigencia, continuarían hasta su culminación con la sentencia definitiva, por las disposiciones establecidas en la referida Ley.

No obstante, se observa que el artículo 91 de la nueva Ley de Alquileres de Vivienda (Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda), dispone que procederá el desalojo de un inmueble bajo contrato de arrendamiento, cuando la acción se fundamente en el incumplimiento del pago de cuatro (04) cánones de arrendamiento sin causa justificada, por lo que tal circunstancia contraría lo dispuesto en el artículo 341 del Código de Procedimiento Civil, que niega la admisión de la demanda cuando sea contraria a alguna disposición expresa de la Ley.

En consecuencia, por cuanto de la revisión exhaustiva de las actas que conforman el expediente, constata este Sentenciador, que la pretensión de la acción de desalojo del inmueble destinado para vivienda, fue interpuesta por el ciudadano R.I.M.P., a través de sus apoderados L.A.U.G. y A.O. AGÜERO UZCÁTEGUI, contra la ciudadana N.T.S., por el incumplimiento de la demandada en el pago oportuno de los cánones de arrendamiento de los meses de septiembre, octubre, noviembre y diciembre de 2009; enero, febrero, marzo, abril, mayo, junio, julio, agosto, septiembre, octubre, noviembre y diciembre de 2010 y los meses de enero y febrero de 2011, y que de las actuaciones que obran a los folios 122 al 133 del expediente, integrantes del expediente de consignaciones resulta claro que en fecha 05 de marzo de 2010, fue consignado por ante el juzgado Distribuidor de los Municipios Libertador y S.M., el escrito contentivo de la consignación de los alquileres de los meses de septiembre, octubre, noviembre y diciembre de 2009 y enero y febrero de 2010, a favor del demandante de autos, por parte de la demandada, resulta por demás evidente la extemporaneidad en el pago de más de los cuatro (04) cánones de arrendamiento consagrados como causal de desalojo en el artículo 91 de la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda, por lo cual considera quien decide, que se encuentran satisfechos los presupuestos de admisibilidad de la demanda, lo cual acarrea la desestimación de la cuestión previa propuesta por la parte demandada, referida a la inadmisibilidad de la demanda por la prohibición de la Ley de admitir la acción propuesta establecida en el artículo 361 del Código de Procedimiento Civil. Así se decide.

3) De igual manera, la parte demandada, de conformidad con lo establecido en el artículo 361 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con el ordinal 11° del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, opuso la cuestión previa de inadmisibilidad de la demanda por la prohibición de la Ley de admitir la acción propuesta, de conformidad con el artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, por cuanto –a juicio del accionado-, el contrato de arrendamiento para la fecha de la interposición de la demanda -12 de abril de 2011-, conforme a lo previsto en la cláusula segunda del contrato de arrendamiento, era determinado, y seguía vigente por la prórroga automática del mismo, cuya vigencia fue establecida por un lapso de seis meses prorrogable por períodos iguales, a partir del día 1º de febrero de 1992.

Se observa que los co-apoderados judiciales de la parte actora, abogados R.S.M. y L.A.U.G., en la oportunidad legal, contradijeron la cuestión previa opuesta por la representación judicial de la parte demandada, aduciendo entre otras circunstancias que había quedado demostrado que el contrato de arrendamiento era a tiempo indeterminado, por haber operado la tácita reconducción del mismo.

Ahora bien, evidencia este Sentenciador, que el Juzgado Superior Segundo en lo Civil, Mercantil y de la Tránsito de esta Circunscripción Judicial del Estado Mérida, en sentencia definitiva de fecha 1º de noviembre de 2012, dictaminó “…que al quedar demostrado del análisis hecho up supra sobre la temporalidad del contrato de arrendamiento objeto de la presente litis, que el mismo por el transcurso de las sucesivas prórrogas automáticas del mismo por más de 15 años de manera consecutiva, reiteradas y sucesivas, sin haber manifestación alguna de cualquiera de las partes la voluntad de no dejar de renovar el convenio de arrendamiento pactado, que data del 06 de febrero de 1992, lo convierte en un contrato a tiempo indeterminado en virtud de que la naturaleza del mismo corresponde al arrendamiento de una casa para habitarla, el cual se entiende que durará por el tiempo que esté vivo el arrendatario, tiempo éste, que al ser incierto es indefinida su duración. De manera pues, que al tenerse dicho contrato como de tiempo indeterminado, la vía idónea para atacar el incumplimiento de pago de sus pensiones arrendaticias es por vía del Desalojo, tal como lo establecía el artículo 34 de la derogada Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, hoy vigente dicha disposición en el artículo 91 de la novísima Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda. Así se decide” (sic).

En este orden de ideas, se observa que en la oportunidad de la celebración de la audiencia de apelación, la parte actora señaló, que contra la decisión dictada por el Juzgado Superior Segundo Civil, la parte demandada ejerció todos los recursos legales correspondientes, incluyendo el de Casación y el de Hecho, que fue declarado sin Lugar por la Sala Civil del Tribunal Supremo de Justicia, por lo que la misma quedó firme.

Considera esta Alzada, que efectivamente, la naturaleza del contrato de arrendamiento objeto de la presente controversia, que obra a los folios 32 al 34, es indeterminado, por cuanto de su propia lectura se evidencia que el tiempo de duración establecido por los contratantes, fue por seis (06) meses contados a partir del primero (1°) de febrero de 1992, prorrogable por períodos iguales y sucesivos, lapso que para la fecha de presentación de la demanda -08 de abril de 2011-, superaba con creces los 15 años pautados en el artículo 1.580 del Código Civil, como período máximo de duración de los contratos de arrendamiento a tiempo determinado, por tanto, tal como lo estableció el legislador en el referido dispositivo legal, los arrendamientos celebrados por más de aquel tiempo se limitan a los quince años, y, toda estipulación contraria no tiene efecto alguno

Sin embargo, el citado dispositivo legal contiene una excepción en cuanto a la duración de los contratos de arrendamiento de inmuebles destinados a viviendo, señalando al efecto que “Si se trata del arrendamiento de una casa para habitarla, puede estipularse que dure hasta por toda la vida del arrendatario...” (sic)

En la oportunidad de la celebración de la audiencia oral de apelación en esta Alzada, ambas partes efectuaron sus consideraciones acerca de la naturaleza del contrato de arrendamiento objeto de la pretensión, en los siguientes términos:

“(omissis):...

...Acto seguido, el Juez concedió el derecho de palabra al abogado en ejercicio D.S.M. en su condición de apoderado judicial de la parte demandada-recurrente, quien procedió a exponer verbalmente (...) que la sentencia apelada declaró con lugar la acción de desalojo interpuesta contra su representada por falta de pago oportuno de los cánones de arrendamiento, con fundamento en los artículos 20, 27, 33 y 35 literal a de la extinta Ley de Arrendamientos Inmobiliario (LAI) en concordancia con los artículos 545, 1.159, 1.160, 1.166, 1.277, 1.579 y 1.592 del Código Civil, conforme se evidencia del libelo de demanda. Que en la contestación de la demanda, se opuso como cuestión previa, la inadmisibilidad de la demanda, por cuanto de conformidad con lo establecido en el artículo 34 de la LAI, se contempla el desalojo de inmuebles, solamente en caso de contratos a tiempo indeterminado; asimismo fundamentó la contestación en los artículos 361 y 346 ordinal 11 del Código de Procedimiento, considerando que el contrato de arrendamiento no es indeterminado como señala la parte actora, sino que como lo señala la cláusula segunda de dicho contrato, el tiempo de duración inicial fue por seis (06) meses contados a partir del primero (1°) de febrero de 1992, prorrogable por períodos iguales, salvo que alguna de las partes notificara a la otra su voluntad de no renovarlo, por lo tanto al tratarse de un contrato determinado, la demanda presentada en abril de 2011 era inadmisible. En este estado, el ciudadano Juez procedió a formular la siguiente pregunta al apoderado de la recurrente: “¿En qué fecha se introdujo la demanda?” Contestó el interrogado: “El 12 de abril de 2011”. Preguntó el Juez: “¿Cuánto tiempo ha transcurrido desde que se celebró el contrato de arrendamiento?” Contestó el apoderado de la recurrente: “Más de 20 años. Ya se cumplen 22 años”.

De las propias afirmaciones del representante judicial de la demandada de autos, concluye este juzgador, que tal se señalara anteriormente, al haber superado con creces, el contrato de arrendamiento objeto de la pretensión, los 15 años pautados en el artículo 1.580 del Código Civil, para la fecha de presentación de la demanda, el referido contrato, indudablemente es indeterminado. Así se decide.

En orden a los razonamientos anteriormente expuestos y compartidos por este Juzgador, mediante el cual, se estableció que el contrato de arrendamiento suscrito entre el ciudadano M.E.R.M. y la ciudadana NORES T.S., de fecha 11 de febrero de 1992, motivado a las múltiples prórrogas, que superan los quince (15) años a que se contrae el artículo 1.580 del Código Civil, se convirtió a tiempo indeterminado, es por lo que la cuestión previa propuesta por la demandada, de previo pronunciamiento, referida a la inadmisibilidad de la demanda por la prohibición de la Ley de admitir la acción propuesta, de conformidad con el artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, establecida en el artículo 361 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con el ordinal 11° del artículo 346 eiusdeml, no puede prosperar, y en consecuencia se declara sin lugar. Así se decide.

Ahora bien, declaradas sin lugar las defensas previas alegadas por la parte demandada, de seguidas pasa esta Alzada a pronunciarse sobre el fondo de la causa, a cuyo efecto observa:

De la revisión de las actas procesales, se evidencia que para el momento en que fue presentada la demanda -08 de abril de 2011-,se encontraba vigente la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, publicada en Gaceta Oficial Nº 36.845 de fecha 07 de diciembre de 1999, por lo que el Juzgado Primero de los Municipios Libertador y S.M.d. esta Circunscripción Judicial, procedió a su admisión en fecha 12 de abril de 2011, y posterior a ésta fecha de admisión a la demanda, entró en vigencia el Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley contra el Desalojo y la Desocupación Arbitraria de Viviendas publicado en gaceta Oficial de la República Bolivariana de Venezuela Nº 39.668, en fecha 06 de mayo de 2011, de conformidad con la Ley ut supra mencionada; asimismo se observa que el Tribunal a quo mediante auto de fecha 12 de enero de 2012, acordó reponer la causa al estado de nueva admisión por la normativa dispuesta en la novísima Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda, que entró en vigencia el 12 de noviembre de 2011, publicada en Gaceta Oficial número 6.503, la cual derogó las disposiciones reguladoras de los arrendamientos de inmuebles destinados a viviendas contenidas en el Decreto con Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios (LAI), por disposición expresa de la Disposición Derogatoria Única, cuyo tenor es el siguiente:

DISPOSICIÓN DEROGATORIA

Única.- Se derogan todas las disposiciones contenidas en el Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley Nº 427 de Arrendamiento Inmobiliario publicado en la faceta Oficial de la República de Venezuela Nº 36.845 de fecha 7 de diciembre de 1999, destinadas, relacionadas o vinculadas con el arrendamiento inmobiliario de vivienda

(Resaltado y subrayado de esta Alzada).

Asimismo, la disposición transitoria primera de la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda, dispone:

Primera.- Los procedimientos administrativos o judiciales que estén en curso, continuarán hasta su culminación definitiva por las disposiciones establecidas en la presente Ley

(Resaltado y subrayado de esta Alzada).

Así, la citada Ley, es de aplicación inmediata con su publicación en la Gaceta Oficial de la República Bolivariana de Venezuela, tal como lo dispone la Disposición Final Cuarta.

En tal sentido, la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, en sentencia de fecha 11 de mayo de 2012, con ponencia de la Magistrada YRIS ARMENIA PEÑA ESPINOZA, Expediente Nº 2012-000050, dejó sentado:

(Omissis):…

Ahora bien, la aplicación de las disposiciones establecidas en la Ley Para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda, ordenada en la Primera Disposición Transitoria, no sólo se deben aplicar a los procedimientos administrativos que estén curso, cuyo conocimiento y aplicación correspondería a la administración publica, mediante los órganos con competencia en la materia, sino que también las disposiciones de la referida ley se deben aplicar a los procedimientos judiciales que estén en curso, los cuales vienen siendo conocidos por los tribunales con competencia civil ordinaria, razón por la cual, la Sala de Casación Civil de este Alto Tribunal, es el órgano jurisdiccional competente por la materia para resolver la presente demanda de interpretación…

(sic) (Resaltado y subrayado de esta Alzada).

De la doctrina contenida en el fallo supra transcrita parcialmente, se observan varias situaciones, a saber:

1) Que los procedimientos administrativos y judiciales en curso, se tramitarán y decidirán de conformidad con las disposiciones establecidas en la nueva Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda.

2) Que con la entrada en vigencia de la citada Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda, quedan derogadas todas las disposiciones de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, publicada en Gaceta Oficial Nº 36.845 de fecha 07 de diciembre de 1999, que resultaban aplicables a los asuntos relacionados con los arrendamientos de inmuebles destinados a vivienda.

3) Que la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda, entró en vigencia el 12 de noviembre de 2011, y a partir de entonces, sus disposiciones son de obligatoria aplicación en toda la República Bolivariana de Venezuela.

De manera que, el régimen jurídico aplicable para la continuación del procedimiento judicial bajo estudio, hasta su culminación definitiva, es la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda, la cual entró en vigencia desde su publicación en la Gaceta Oficial de la República Bolivariana, vale decir, desde el 12 de noviembre de 2011, como efectivamente fue aplicado por el Tribunal de la causa en la oportunidad en que repuso la causa y admitió la demanda a sustanciación por el procedimiento oral previsto en 98 y siguientes eiusdem, mediante auto de fecha 12 de enero de 2012 que obra al folio 80, en total apego a los principios que rigen la materia. Así se establece.

Ahora bien, de la revisión de las actas procesales, se evidencia que la pretensión deducida por la parte actora, tiene por objeto la acción de desalojo “por pago extemporáneo de los cánones de arrendamiento” de un inmueble destinado a vivienda y consistente en una casa para habitación de dos (2) plantas y un (1) garaje, signada con el número 15-54 de la nomenclatura municipal, ubicada en la Avenida 3 Independencia, entre calles 15 y 16, jurisdicción de la Parroquia Milla, Municipio Libertador del Estado Mérida, fundamentando su pretensión en el artículo 34 literal “a” del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley N° 427 de Arrendamientos Inmobiliarios publicado en la Gaceta Oficial de la República Bolivariana de Venezuela N° 36.845, de fecha 7 de diciembre de 1999, vigente para la fecha de presentación de la demanda sub lite, cuyo tenor es el siguiente:

…Sólo podrá demandarse el desalojo de un inmueble arrendado bajo contrato de arrendamiento verbal o por escrito a tiempo indeterminado, cuando la acción se fundamente en cualquiera de las siguientes causales:

b) Que el arrendatario haya dejado de pagar el canon de arrendamiento correspondiente a dos (2) mensualidades consecutivas…

(resaltado y subrayado de esta Alzada)

Asimismo, el artículo 91 de la novísima Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda, publicada en Gaceta Oficial Nº 6.503 extraordinaria, de fecha 12 de Noviembre de 2011, estableció lo siguiente:

…Sólo procederá el desalojo de un inmueble arrendado bajo contrato de arrendamiento, cuando la acción se fundamente en cualquiera de las siguientes causales:

1). En inmuebles destinados a vivienda, que el arrendatario o arrendataria haya dejado de pagar cuatro cánones de arrendamiento sin causa justificada, de acuerdo a los criterios definidos por la Superintendencia Nacional de Arrendamiento de Vivienda, para tal fin…

. (Resaltado y subrayado de esta Alzada.

De las citadas normas se puede establecer la concurrencia de dos requisitos para la procedencia de la acción de desalojo, a saber:

1) La existencia de un contrato de arrendamiento verbal o escrito a tiempo indeterminado.

2) El incumplimiento de la parte demandada respecto de su obligación de pagar de manera consecutiva dos cánones en la ley de arrendamiento derogada y cuatro cánones en la vigente Ley.

Con relación al primero de los elementos en referencia, es decir, la existencia de un contrato bilateral verbal o escrito a tiempo indeterminado, observa este Juzgador que junto al escrito libelar la parte actora produjo en copias certificadas, el expediente de consignaciones que cursó por ante el Juzgado Segundo de los Municipios Libertador y S.M.d. ésta Circunscripción Judicial, con el Nº 0613 de la nomenclatura propia de ese Juzgado, y que a los folios 32, 33 y 34 obra el contrato de arrendamiento suscrito entre el ciudadano M.E.R.M. y la ciudadana NORES T.S., de fecha 11 de febrero de 1992; de igual manera se evidencia que la parte demandada produjo en copias simples el referido expediente de consignaciones, encontrándose inserto el aludido contrato de arrendamiento a los folios 124 y 125; por lo que la existencia de la relación arrendaticia deviene del contrato de arrendamiento inserto en auto que no habiendo sido impugnado por ninguna de las partes, resulta un hecho no controvertible, y por ende, se le otorga valor probatorio de conformidad con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil.

En efecto, del contrato mismo se evidencia que las partes convinieron en que su duración sería de seis (6) meses, contados a partir del día 01 de febrero de 1.992, prorrogable por períodos iguales automáticamente, a menos que cualquiera de las partes avisara a la otra su voluntad de dar por terminado el contrato de arrendamiento, con treinta días de anticipación al vencimiento de cada período, y no consta en autos que en el caso de marras se hubiere producido tal notificación; por lo que la inquilina continuó ocupando el inmueble y por ende el arrendador recibiendo los cánones de arrendamiento, por lo que el trascurso de las sucesivas prórrogas automáticas por más de 19 años de manera consecutiva, reiterada y sucesiva, a tenor de lo dispuesto en el artículo 1.580 del Código Civil, lo convirtió en un contrato a tiempo indeterminado, conforme así fue establecido anteriormente.

En este orden de ideas, no es cierto como señala la parte demandada, y no fue probado por ésta, que la demanda de autos resultaba evidentemente inadmisible por estar fundamentada en el artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, presupuesto legal consagrado para las acciones derivadas de contratos de arrendamiento indeterminados y por haber sido admitida sin el agotamiento previo del procedimiento administrativo previsto en los artículos 94 al 96 de la referida Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda. En consecuencia, de esta manera se cumple con el primer presupuesto para la procedencia de la acción de desalojo. Así se decide.

En cuanto al segundo de los requisitos de procedencia de la acción de desalojo, vale decir, el incumplimiento de la parte demandada en el pago extemporáneo de los cánones de arrendamiento, a cuyo efecto observa:

Establecen los artículos 1.592 y 1.354 del Código Civil:

El arrendatario tiene dos obligaciones:

2º Debe pagar la pensión de arrendamiento en los términos convenidos…

.

Artículo 1.354. Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella debe por su parte probar el pago o el hecho que ha producido la extinción de su obligación

. (Resaltado y subrayado de esta Alzada)

Conforme a estos dispositivos legales, se observa que la principal obligación del arrendatario es el pago oportuno del canon de arrendamiento, y, por cuanto la demostración de la no ejecución o incumplimiento de una obligación constituye un hecho negativo que no es objeto de prueba, nuestro legislador impone el arrendador el deber de probar la existencia de la obligación, en tanto impone al arrendatario la demostración del cumplimiento de tal obligación, o la de haber realizado algún acto que hubiese producido efectos liberatorios.

En el caso de autos, tal como se señalara anteriormente, el hecho controvertido en el caso de marras, viene a ser el pago extemporáneo de al menos cuatro cánones de arrendamiento, conforme a la exigencia del artículo 91 de la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda, por lo cual correspondía a la parte demandada probar el cumplimiento de su obligación o de cualquier acto que hubiese producido efectos liberatorios.

En este orden de ideas tenemos, que la parte actora junto a su escrito libelar produjo en copia certificada el expediente de consignaciones el Nº 0613 de la nomenclatura del Juzgado Segundo de los Municipios Libertador y S.M.d. esta Circunscripción Judicial del Estado Mérida, en el que funge como consignataria de los cánones de arrendamiento a favor del ciudadano R.I.M.P., en su condición de arrendador del inmueble objeto de este litigio, la ciudadana N.T.S., en su condición de arrendataria (folios 26 al 73).

Asimismo se constata que el abogado D.H.S.M., en su condición de apoderado judicial la parte demandada, en la incidencia de cuestiones previas por él alegadas, produjo en copia simple el referido expediente de consignaciones, e igualmente el abogado G.A.L., actuando con el carácter de co-apoderado judicial de la parte demandada, en el escrito de promoción de pruebas, específicamente en el capítulo III, documentales, particular primero, promovió e invocó a favor de su representada, el valor y merito jurídico del referido expediente de consignación (folios 121 al 285).

Se observa que el Juzgado Primero de los Municipios Libertador y S.M.d. esta Circunscripción judicial, mediante auto de fecha 09 de julio de 2012 (folio 361), admitió cuanto a lugar en derecho salvo su apreciación en la definitiva, las pruebas promovidas por los abogados R.S.M. y G.A.L., co-apoderados judiciales de la parte actora y demandada respectivamente.

Ahora bien, con respecto a esta prueba documental, este Juzgador observa que en fecha 05 de marzo de 2010, fue presentada por distribución solicitud de consignación de cánones de arrendamiento, por la ciudadana N.T.S., correspondiendo su conocimiento al Juzgado Segundo de los Municipios Libertador y S.M.d. esta Circunscripción Judicial, quien mediante auto de fecha 09 de marzo de 2010, ordenó aperturar una cuenta de ahorro por la cantidad de TRES MIL SEISCIENTOS BOLÍVARES (Bs. 3.600,00); para lo cual, emitió ofició Nº 165, al Banco Bicentenario Banco Universal, y, ordenó la notificación del beneficiario; y al no haber sido impugnada por alguna de las partes, sino por el contrario, ambas partes la hicieron valer en juicio, es por lo que se le otorga pleno valor probatorio de conformidad con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil. En consecuencia, del cuadro contentivo de las consignaciones efectuadas por la demandada-arrendataria, se evidenció la extemporaneidad con la cual fueron efectuadas algunas de ellas, conforme a las fechas indicadas en el mismo, a saber:

Fecha de Consignación Fecha de

Depósito Nº de Depósito Mes a Depositar Monto de Depósito

05-03- 2010

12/03/2010

030400182 septiembre, octubre, noviembre y Diciembre 2009; enero y febrero 2010.

Bs. 3.600,00

05-04-2010 05/04/2010 00666094 Marzo 2010. Bs. 600,00

21-04-2010 16/04/2010 29892781 Abril 2010. Bs. 600,00

02-06-2010 31/05/2010 29017608 Mayo 2010. Bs. 600,00

29-06-2010 29/06/2010 5730541 Junio 2010. Bs. 600,00

13-08-2010 02/08/2010 13415328 Julio 2010 Bs. 600,00

13-08-2010 10/08/2010 29892774 Agosto 2010 Bs. 600,00

06-06-2010 01/10/2010 17325964 Septiembre 2010 Bs. 600,00

07-12-2010 01/11/2010 13415326 Octubre 2010 Bs. 600,00

07-12-2010 29/11/2010 040400201 Noviembre 2010 Bs. 600,00

13-01-2011 30/12/2010 18042452 Diciembre 2010 Bs. 600,00

13-01-2011 12/01/2011 03734671 Enero 2011 Bs. 600,00

17-02-2011 14/02/2011 6833460 Febrero 2011 Bs. 600,00

08-04-2011 01/04/2011 22119629 Marzo 2011 Bs. 600,00

10-05-2011 05/05/2011 9080532 Abril 2011 Bs. 600,00

30-06-2011 30/06/2011 22099530 Mayo 2011 Bs. 600,00

29-07-2011 28/07/2011 22170603 Junio 2011 Bs. 600,00

30-09-2011 31/08/2011 22170600 Julio 2011 Bs. 600,00

30-09-2011 31/08/2011 22170599 Agosto 2011 Bs. 600,00

11-10-2011 05/10/2011 00008585 Septiembre 2011 Bs. 600,00

17-11-2011 12/11/2011 00001295 Octubre 2011 Bs. 600,00

08-12-2011 05/12/2011 007362992 Noviembre 2011 Bs. 600,00

13-01-2012 05/01/2012 00004438 Diciembre 2011 Bs. 600,00

02-02-2012 01/02/2012 00009085 Enero 2012 Bs. 600,00

05-03-2012 01/03/2012 00000563 Febrero 2012 Bs. 600,00

18-04-2012 04/04/2012 00007266 Marzo 2012 Bs. 600,00

Hecho lo anterior, de seguidas este Juzgador pasa a analizar el carácter liberatorio o no de estas consignaciones arrendaticias, previa las consideraciones siguientes:

Establece en el artículo 51 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, vigente para el momento de presentación de la demanda, la oportunidad para el ejercicio de la consignación de alquileres, en los términos siguientes:

Artículo 51: Cuando el arrendador de un inmueble rehusare expresa o tácitamente recibir el pago de la pensión de arrendamiento vencida de acuerdo con lo convencionalmente pactado, podrá el arrendatario o cualquier persona debidamente identificada que actúe en nombre y descargo del arrendatario, consignarla por ante el Tribunal de Municipio competente por la ubicación del inmueble, dentro de los quince (15) días continuos siguientes al vencimiento de la mensualidad

. (Negrilla y subrayado de esta Alzada)

De la trascripción de la norma señalada ut supra, se puede deducir que dicha disposición facultaba al arrendatario a consignar la pensión de arrendamiento en el Tribunal de Municipio de la ubicación del inmueble, dentro de los quince (15) días siguientes a su vencimiento.

Asimismo el artículo 67 de la Ley para la Regularización y Control de Arrendamientos de Vivienda establece:

Artículo 67: El pago del canon de arrendamiento será mensual y habrá de efectuarse dentro de los primeros cinco días hábiles al vencimiento de cada mes. En ningún caso podrá el arrendador exigir el pago anticipado de cánones de arrendamiento. (Negrilla y subrayado de esta Alzada)

Como se observa de la norma transcrita de la novísima ley vigente, el canon de arrendamiento debe ser cancelado durante los primeros cinco días hábiles al vencimiento de cada mes.

Ahora bien, del análisis exhaustivo realizado a las actas que conforman el expediente, se observa que la demandada alegó la no aceptación de la apoderada judicial del actor del pago incoado, razón por la cual, facultado por el artículo 51 supra citado y vigente para la fecha, inició la realización de pagos por consignación ante el Tribunal Segundo de los Municipios Libertador y S.M.d. esta Circunscripción Judicial del Estado Mérida. Ahora bien, el demandante alega la extemporaneidad de la realización del pago de los cánones de arrendamiento de los meses septiembre, octubre, noviembre y diciembre del año 2009; enero y febrero de 2010; y en consecuencia, por derivación lógica, los meses de abril, mayo, junio, julio y agosto de 2010, considerando que las consignaciones subsiguientes se entienden como extemporáneas y desapegadas a la ley, por lo que arguye se deben tener como no efectuadas; a lo cual, la demandada alegó que las cantidades reclamadas, se habían efectuado en el expediente de consignación de cánones de arrendamientos.

En este orden de ideas, este Juzgador en apego a la norma citada ut supra y vigente para la fecha en que se realizaron las consignaciones de los cánones de arrendamiento, debe analizar su contenido, lo cual hace en los siguientes términos:

1).- El pago debe estar vencido de acuerdo a lo convencionalmente pactado; es decir, el vencimiento del pago se establece mediante lo convenido por las partes en el contrato de arrendamiento.

2.- El pago por consignación debe recibirse a los quince (15) días continuos siguientes del vencimiento de la mensualidad, o canon de arrendamiento.

De igual manera, encontramos que el artículo 1.159 del Código Civil establece que el contrato es ley para las partes; a su vez el artículo 1.160 eiusdem obliga a los contratantes a cumplir con las obligaciones allí establecidas y las accesorias derivadas por la equidad, el uso y la Ley.

Por su parte el artículo 51 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, sostiene que los pagos se entienden como vencidos, cuando no han sido efectuados dentro del término acordado dentro del contrato.

De la cláusula tercera del contrato de arrendamiento traído a los autos por ambas partes, e inserto en el expediente de consignación arrendaticia, suscrito entre el ciudadano M.E.R.M. y la ciudadana N.T.S., y subrogado en la persona del propietario- arrendador y demandante, ciudadano R.I.M. PÈREZ, se observa que se pactó la forma de pago de los cánones de arrendamiento al vencimiento de cada mes.

En consecuencia, conforme las premisas establecidas por el artículo 51 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, y a lo pactado por las partes en la cláusula tercera del contrato de arrendamiento suscrito entre ambos, se concluye que para no incurrir en insolvencia, la arrendataria consignante, debía efectuar sus consignaciones a favor del arrendador consignatario, dentro de los quince (15) días siguientes al vencimiento de la mensualidad correspondiente. Es decir la arrendataria disponía hasta el día 20 del mes de octubre de 2009, para realizar el pago correspondiente al mes de septiembre del mismo año, y así sucesivamente al vencimiento de cada mes, para que no fueron considerados como incumplimiento.

Ahora bien, conforme a la actuación que obra al folio 42, el escrito de consignaciones arrendaticias fue presentado para su distribución en fecha 05 de marzo de 2010, y al folio 43, obra auto de fecha 09 de marzo de 2010, mediante el cual el Juzgado Segundo de los Municipios Libertador y S.M.d. estado Mérida, dio por recibida la solicitud de consignación de alquileres de los meses de septiembre, octubre, noviembre y diciembre de 2009, y enero y febrero 2010, por la cantidad de TRES MIL SEISCIENTOS BOLÍVARES (Bs. 3.600,00), a razón de SEISCIENTOS BOLÍVARES MENSUALES (Bs. 600,00), por concepto de pago de los cánones de arrendamiento a favor del ciudadano R.I.M.P.. En consecuencia este es el medio probatorio determinante para la determinación de la fecha de realización del pago, que fuera valorado anteriormente por esta Alzada.

En efecto, tal como se señalara anteriormente, fue consignado por ante el juzgado Distribuidor de los Municipios Libertador y S.M., en fecha 05 de marzo de 2009, el escrito contentivo de la consignación de los alquileres de los meses de septiembre, octubre, noviembre y diciembre de 2009 y enero y febrero de 2010, a favor del demandante de autos, por parte de la demandada, circunstancias demostrativas de la extemporaneidad en el pago de más de los cuatro (04) cánones de arrendamiento consagrados como causal de desalojo en el artículo 91 de la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda, que colocaron a la arrendataria en verdadero estado de insolvencia, por cuanto el pago de la mensualidad que venció el 30 de septiembre de 2009, debió ser consignado antes del 20 de octubre de 2009; el pago de la mensualidad que venció el 31 de octubre de 2009, debió ser consignado antes del 20 de noviembre de 2009; el pago de la mensualidad que venció el 30 de noviembre de 2009, debió ser consignado antes del 20 de diciembre de 2009; el pago de la mensualidad que venció el 31 de diciembre de 2009, debió ser consignado antes del 20 de enero de 2010 y el pago de la mensualidad que venció el 31 de enero de 2010, debió ser consignado antes del 20 de febrero de 2010, configurándose así el segundo requisito de procedencia para la acción de desalojo, establecido en la norma citada, es decir, que el arrendatario haya dejado de pagar el canon de arrendamiento correspondiente a cuatro cánones de arrendamiento sin causa justificada. Siendo procedente la demanda de desalojo intentada por el ciudadano R.I.M.P. contra la ciudadana N.T.S.. Así se establece.

En este orden de ideas considera esta Superioridad, que al quedar demostrada la falta de pago oportuno de los cánones de arrendamiento por parte de la demandada, de más de cuatro pensiones de arrendamiento, lo procedente es declarar conforme a la legislación que rige la materia, con lugar la acción de desalojo incoada por el ciudadano R.I.M.P., por estar llenos todos los extremos legales, esto es, la prueba de que la arrendataria se encontraba insolvente en el pago de los cánones de arrendamientos correspondiente a los meses de septiembre, octubre, noviembre y diciembre de 2009 y enero de 2010. Y así se decide.

Por todos los razonamientos anteriormente expuestos, es por lo que este Juzgado Superior Primero en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Mérida, declara con lugar la demanda que por Desalojo por falta de pago, interpuso el ciudadano R.I.M.P., contra la ciudadana N.T.S., que recae sobre un inmueble consistente en una casa para habitación de dos (2) plantas y un (1) garaje, signada con el Nº 15-54, de la nomenclatura Municipal, ubicada en la Avenida 3 Independencia, entre calles 15 y 16, jurisdicción de la Parroquia Milla del Municipio Libertador de la ciudad de Mérida estado Mérida. Y así se decide.

Por cuanto no constituye un hecho controvertido, la existencia del procedimiento de las consignaciones arrendaticias sobre el inmueble objeto del litigio, efectuadas por la parte demandada a favor de la parte actora, por ante el Juzgado Segundo de los Municipios Libertador y S.M.d.l.C. Judicial del Estado Mérida, quedará a elección del arrendador-demandante, retirar las sumas depositadas a su favor, y las que deben ser depositadas por la arrendataria demandada, hasta la fecha en que se verifique la entrega física del inmueble; en tal sentido, no prospera la pretensión del demandante, sobre la condena al pago de los cánones insolutos, y, por tanto, no procede el pago de la indexación demandada.

Así, al no haber prosperado en su totalidad las pretensiones contenidas en el escrito introductivo de la instancia, la demanda propuesta será declarada parcialmente con lugar y así se hará en el dispositivo del presente fallo.

En consecuencia, la sentencia recurrida de fecha 26 de noviembre de 2013, proferida por el JUZGADO PRIMERO DE LOS MUNICIPIOS LIBERTADOR Y S.M.D.L.C. JUDICIAL DEL ESTADO MÉRIDA, será MODIFICADA. Así se decide.

DECISIÓN

En mérito de los señalamientos que anteceden, este Juzgado Superior Primero en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Mérida, actuando en sede civil, administrando justicia en nombre de la Repúbli¬ca Bolivaria¬na de Venezuela y por autori¬dad de ley, dicta sentencia en los siguientes términos:

PRIMERO: Se declara PARCIALMENTE CON LUGAR el recurso de apelación interpuesto mediante diligencia de fecha 03 de diciembre de 2013, por el abogado en ejercicio D.H.S.M., en su condición de apoderado judicial de la ciudadana N.T.S., en su carácter de parte demandada, contra la sentencia de fecha 26 de noviembre de 2013, dictada por el JUZGADO PRIMERO DE LOS MUNICIPIOS LIBERTADOR Y S.M.D.L.C. JUDICIAL DEL ESTADO MÉRIDA.

SEGUNDO: Se declara PARCIALMENTE CON LUGAR la demanda interpuesta por el ciudadano R.I.M.P., en su condición de arrendador, contra la ciudadana N.T.S., en su condición de arrendataria, del inmueble consistente en una casa para habitación de dos (2) plantas y un (1) garaje, signada con el Nº 15-54, de la nomenclatura Municipal, ubicada en la Avenida 3 Independencia, entre calles 15 y 16, jurisdicción de la Parroquia Milla del Municipio Libertador de la ciudad de Mérida estado Mérida, que tiene por motivo el Desalojo “por pago extemporáneo de los cánones de Arrendamiento”.

Se MODIFICA la sentencia de fecha 26 de noviembre de 2013, dictada por el JUZGADO PRIMERO DE LOS MUNICIPIOS LIBERTADOR Y S.M.D.L.C. JUDICIAL DEL ESTADO MÉRIDA, que declaró con lugar la acción de desalojo, por falta de pago del canon de arrendamiento incoada por el ciudadano R.I.M.P., a través de sus apoderados L.A.U.G. y A.O. AGÜERO UZCATEGUI, contra la ciudadana N.T.S., y en tal sentido SE ORDENA a la referida demandada, entregar el inmueble objeto del litigio, libre de personas y de cosas al ciudadano R.I.M.P.; SE AUTORIZA al demandante, a retirar las sumas depositadas hasta la presente fecha a su favor, en el expediente de consignaciones arrendaticias que con el número 0613 cursa por ante el Juzgado Segundo de los Municipios Libertador y S.M.d.l.C. Judicial del estado Mérida, así como las consignaciones arrendaticias que deben ser depositadas por la arrendataria demandada, hasta la fecha en que se verifique la entrega física del inmueble.

Tal como se señalara en la motivación de la sentencia, no hay lugar al pago de la indexación de los conceptos demandados por el actor.

Por la naturaleza del fallo, no se hace pronunciamiento sobre las costas del recurso, de conformidad con lo dispuesto en los artículos 276 y 281 del Código de Procedimiento Civil.

Queda en estos términos MODIFICADA la sentencia apelada. Así se decide.

Publíquese, regístrese y cópiese. Bájese en su oportunidad el presente expediente al Tribunal de origen. Así se decide.

Dada, firmada, sellada y refrendada en la Sala de Despa¬cho del Juzgado Superior Primero en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Mérida. En Mérida, a los doce días del mes de marzo del año dos mil catorce.- Años: 203º de la Independencia y 155º de la Federación.

El Juez,

H.S.F.

La Secretaria,

M.A.S.G.

En la misma fecha, siendo las tres y veinticinco minutos de la tarde, se publicó la anterior sentencia, lo que certifico.

La Secretaria,

M.A.S.G.

JUZGADO SUPERIOR PRIMERO EN LO CIVIL, MERCANTIL Y DEL TRÁNSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO MÉRIDA.- Mérida, doce (12) días del mes de marzo de dos mil catorce (2014).

203 y 155º

Certifíquese por Secretaría, para su archivo, copia de la decisión ante¬rior, de conformidad con en el artículo 248 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con el artículo 112 eiusdem, debiendo insertarse al pie de la misma el contenido del presente decreto.-

El Juez,

La Secretaria, H.S.F.

M.A.S.G.

En la misma fecha se cumplió con lo ordenado en el auto que ante¬cede.

La Secretaria,

Exp.6012.- M.A.S.G.