Decisión de Juzgado Superior Cuarto en lo Civil, Mercantil y del Transito de Caracas, de 7 de Mayo de 2015

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

EN SU NOMBRE

JUZGADO SUPERIOR CUARTO EN LO CIVIL, MERCANTIL, TRÁNSITO Y BANCARIO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ÁREA METROPOLITANA DE CARACAS

-I-

IDENTIFICACIÓN DE LAS PARTES

Parte demandante reconvenida: Ciudadana DORKY T.A., venezolana, mayor de edad, de este domicilio y titular de la cédula de identidad Nº V-12.686.364.

Representación judicial de la parte demandante reconvenida: Ciudadanos S.B. MAIONE L., G.C., A.E., E.J. MOYA TOTESAUT, B.E., Y.D. MOYA Y NEYBY A. G.O., venezolanos, mayores de edad, de este domicilio, abogados en ejercicios, e inscritos en el Instituto de Previsión Social del Abogado (INPREABOGADO) bajo los Nros 63.990, 77.425, 112.029, 35.940, 203.456, 195.631 y 204.554 respectivamente.

Parte demandada reconviniente: Ciudadanos M.E.H.S. Y J.M.U., venezolanos, mayores de edad, de este domicilio y titulares de las cédulas de identidad Nros V-4.848.437 y V-4.885.138, respectivamente.-

Representación judicial de la parte demandada reconviniente: Ciudadano SEGUNDO VELÁSQUEZ BRITO, venezolano, mayor de edad, de este domicilio, abogado en ejercicio, e inscrito en el Instituto de Previsión Social del Abogado (INPREABOGADO) bajo el Nº 3.537.

MOTIVO: CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE OPCIÓN DE COMPRA VENTA.

Expediente: Nº 14.407.-

- II –

Por auto de fecha veintitrés (23) de enero de dos mil quince (2015), este Tribunal Superior recibió las actuaciones provenientes del Juzgado Séptimo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, relacionado con la apelación ejercida por el abogado SEGUNDO VELÁSQUEZ BRITO, inscrito en el Instituto de Previsión Social del Abogado (Inpreabogado) bajo el Nº 3.537, actuando en carácter de apoderado judicial de la parte demandada reconviniente ciudadanos M.E.H.S. Y J.M.U., contra la sentencia dictada en fecha dos (2) de julio de dos mil catorce (2014), por el referido Juzgado, con motivo del juicio que por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE OPCIÓN DE COMPRA VENTA, interpusiera la ciudadana DORKY T.A. en contra de los ciudadanos M.E.H.S. Y J.M.U., todos anteriormente identificados.

En dicho auto, este Tribunal le dio entrada a la causa; y se fijó el lapso de cinco (05) días de despacho para que las partes pudieran ejercer su derecho a pedir la constitución del Tribunal con asociados.

El día diez (10) de febrero de dos mil quince (2015), esta Alzada fijó oportunidad para que las partes presentaran sus informes por escrito.

En fecha dieciocho (18) de febrero de dos mil quince (2015), quien aquí decide, se abocó al conocimiento de este asunto; y concedió el lapso previsto en el artículo 90 del Código de Procedimiento Civil, para que las partes pudieran recusar al Juez o al secretario, si así lo consideraban.

El día dieciocho (18) de marzo de dos mil quince (2015), la parte demandada reconviniente presentó escrito de informes; y posteriormente el treinta y uno (31) de marzo del mismo año, la parte actora reconvenida presentó escrito de observaciones, a los informes de su contra parte.

Cumplidas las formalidades de la ley, este Tribunal pasa a decidir bajo las siguientes consideraciones.

-III-

En fecha quince (15) de mayo de dos mil doce (2012), el Juzgado Séptimo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, admitió la demanda por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE OPCIÓN DE COMPRA VENTA, interpuesta por la ciudadana DORKY T.A. en contra de los ciudadanos M.E.H.S. Y J.M.U..

Expone la parte actora reconvenida en su libelo y reforma de demanda, los siguientes hechos y peticiones:

Que en fecha treinta (30) de agosto de dos mil once (2011), su mandante había suscrito contrato con la parte demandada, el cual había denominado promesa bilateral de compra venta o contrato preparatorio, sobre un inmueble propiedad de los demandados constituido por un apartamento construido bajo el régimen de propiedad horizontal, distinguido con la letra y número B, raya uno A (B-1-A), ubicado hacía el ángulo Noroeste del piso 1, del edificio “B”, del Conjunto Residencial Los Samanes, situado en la Jurisdicción El valle, Departamento Libertador del Distrito Federal, 1 un puesto de estacionamiento distinguido con las siglas y letra (B-1-A).

Indicaron que en el contrato se había pactado, entre otras cosas, que los promitentes vendedores eran los únicos y exclusivos propietarios del inmueble objeto de la negociación; que se comprometían a vender y la promitente compradora se obligaba a comprar en los términos y condiciones del contrato; que los promitentes vendedores se obligaban a dar en venta a la compradora el apartamento, por la cantidad de SETECIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs. 700.000,00).

Que la compradora había pagado en ese acto como parte del precio la cantidad de DOSCIENTOS DIEZ MIL BOLÍVARES (Bs. 210.000,00), comprometiéndose a pagar la diferencia del precio, esto era, la cantidad de CUATROCIENTOS NOVENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 490.000,00), en el acto de protocolización del documento definitivo de venta ante la Oficina Subalterna correspondiente.

Manifestaron que los promitentes vendedores habían otorgado un plazo de noventa (90) días a su representada más treinta (30) días continuos de prórroga a partir de la firma del contrato, es decir, del día treinta (30) de agosto de dos mil once (2011), para cancelar el saldo restante de la negociación.

Que los promitentes vendedores se había obligado expresamente a tramitar, obtener y entregar a la compradora y para la fecha de firma del documento definitivo de compra venta por ante el registro inmobiliario correspondiente, todos los documentos requeridos por las autoridades competentes para la suscripción del documento definitivo de compra venta del inmueble objeto de la negociación.

Alegaron que en la cláusula octava del contrato se había establecido que si los promitentes vendedores incumpliesen con cualquiera de las obligaciones establecidas y aceptadas en el documento, la compradora, podría considerar resuelto el contrato de pleno derecho y exigir el reintegro o devolución de todas las sumas de dinero entregadas en calidad de arras o parte del precio de la venta del inmueble, más el 20% de la cantidad de dinero entregada por la compradora por concepto de indemnización de daños y perjuicios y disponer de ellas con autorización judicial o exigir el cumplimiento del contrato.

Que su mandante a los fines de cubrir el precio del inmueble para el día pactado en el contrato, la cantidad de CUATROCIENTOS NOVENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 490.000,00); había ofrecido en venta su inmueble destinado a vivienda ubicado en el sector 23 de Enero, para lo cual, había firmado contrato con la ciudadana Z.A.R..

Invocaron que para comienzo del mes de diciembre de dos mil once (2011), los promitentes vendedores no habían cumplido con la obligación establecida en la cláusula sexta del contrato, de hacer entrega a su representada, de los documentos enunciados como la solvencia de impuesto municipales, solvencia de hidrocapital, derecho de frente, planilla de declaración y auto liquidación de los anticipos de impuestos sobre la renta por venta en original y certificación de pago por parte de la entidad financiera, registro de información fiscal (RIF) de los promitentes vendedores y solvencia de pago de los servicios públicos, para la presentación ante el registro correspondiente.

Que con reiteradas llamadas no solo de su representada, sino de la corredora que había intervenido en la negociación, había insistido en que los demandados hicieran entrega de toda la documentación exigida por el registro, a lo que estaban obligado de conformidad con la cláusula sexta del contrato, para lo cual, había obtenido como única respuesta que se encontraban tramitando los mismos.

Señalaron que con el fin de que se llevara a efecto la negociación, su representada actuando de buena fe, había accedido a la exigencia de los demandados; y el día diecinueve (19) de enero de dos mil doce (2012), había hecho entrega de un cheque de gerencia por la cantidad de DOSCIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs. 200.000,00), como abono a la cuenta del saldo del precio total del inmueble.

Que dicho cheque había sido realizado a nombre de la ciudadana M.A.P.; con quien los demandados habían celebrado contrato de opción de compra venta para adquirir un nuevo inmueble; y, que dicho cheque había sido recibido por la ciudadana M.H..

Argumentaron que su representada de forma reiterada había solicitado a los demandados reconvinientes el cumplimiento del contrato, puesto que los días, las semanas, los meses continuaban transcurriendo y éstos no habían facilitado ningún tipo de documentación que permitiera tramitar y gestionar la negociación.

Que para finales del mes de febrero fue que la ciudadana M.H., había manifestado que no vendería el inmueble a ese precio; y que ni siquiera podía devolver la cantidad dada como parte de pago, ya que ella, no contaba con ese dinero.

Igualmente señaló que su representada había tenido pérdidas patrimoniales considerables como consecuencia de haber vendido el inmueble en el cual vivía, para cumplir con los demandados reconviniente, en los pagos establecidos en el contrato, ocasionándole daños y perjuicios.

Que por las razones señaladas acudía a demandar a los ciudadanos M.E.H.S. y J.M.U., para que conviniera o en su defecto, a ello, fuera condenado por el Tribunal, en lo siguiente:

…PRIMERO: Que convenga en cumplir o en su defecto sea condenados por el tribunal a lo pactado en “EL CONTRATO” celebrado en fecha 30 de agosto de 2011, suficientemente identificado en el presente escrito, suscribiendo el documento definitivo de compra venta con las condiciones pactadas.

SEGUNDO: Que reconozca que la compradora les pago la cantidad de CUATROCIENTO DIEZ MIL BOLÍVARES (Bs. 410.000,00) como parte del precio de venta del mencionado inmueble.

TERCERO: Que les suministre a los compradores los documentos necesarios a los fines de tramitar el documento de venta definitivo del referido inmueble, dentro de un plazo que solicito sea fijado por el Tribunal en la sentencia definitiva, de conformidad con lo establecido en el artículo 1.212 del Código Civil.-

CUATRO: Que en el supuesto de que los demandados no den cumplimiento a la obligación contenida en el petitorio cuatro de este escrito, en la etapa de ejecución de la sentencia se expida copia certificada de la misma, a los fines de acreditar la propiedad del inmueble y proceder a su protocolización por ante la Oficina Subalterna Respectiva.

QUINTO: Por cuanto en el documento el tiempo fijado para pagar el saldo del precio de venta del inmueble es al momento de la protocolización, en caso que los hoy demandados no convengan, por la naturaleza de la negociación, solicitamos de conformidad con lo previsto en el artículo 1212 del Código Civil, el Tribunal fije un término para consignar a favor de los demandados el saldo del precio de la venta que es la cantidad de DOSCIENTOS NOVENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 290.000,00)…

Basaron la demanda en lo establecido en los artículos 1133, 1159, 1160, 1167, 1211, 1527 y 1528 del Código Civil; y la estimaron en la cantidad de SETECIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs. 700.000,00).

Por otro lado, se observa que el abogado SEGUNDO VELÁSQUEZ BRITO, en representación judicial de la parte demandada reconviniente, en la oportunidad de dar contestación a la demanda señaló lo siguiente:

Negó, rechazó y contradijo tanto en los hechos como en el derecho todos los alegatos expuestos por la demandante reconvenida en su demanda, con excepción de la firma del documento autenticado de opción de compra venta.

Negó, rechazó y contradijo que sus representados hubiesen incumplido con la obligación adquirida en el contrato, al no consignar en la oficina de registro competente, los recaudos que la operación de compra venta exigía, ya que había sido la demandante reconvenida, la que no había cumplido con la obligación de comprar, con el pago del saldo del precio, en la fecha establecida por el contrato, ni en la prórroga prevista en el mismo; pues, el contrato se había firmado en fecha treinta (30) de agosto de dos mil once (2011), a noventa (90) días; plazo este que se había vencido el treinta (30) de noviembre del mismo año, sin que la presunta compradora diere cumplimiento a su obligación; y, que si se le agregaban los treinta (30) días continuos de prórroga establecidos en el contrato, los mismos habían vencido el treinta (30) de diciembre de dos mil once (2011), sin que la ciudadana DORKY T.A., hubiese dado cumplimiento a su obligación.

Negó, rechazó y contradijo que el presunto incumplimiento por parte de sus mandantes, le hubiese causado daño a la demandante reconvenida, ya que el documento con el cual, ésta pretendía fundar el presunto daño, lo había firmado en fecha veintinueve (29) de diciembre de dos mil once (2011), esto era, un (1) día antes de vencer la prórroga del plazo acordado con sus poderdantes; por lo cual, ella había recibido solo CIENTO CINCUENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 150.000,00), cantidad que no complementaba el precio de la negociación con sus representados.

Negó, rechazó y contradijo que era totalmente falso que sus mandantes no hubiesen introducido la documentación necesaria ante el registro, ya que la documentación había sido presentada por ante la Oficina de Registro Público del Cuarto Circuito del Municipio Libertador del Distrito Capital, por la persona designada para tales fines por la empresa COLDWELL BANKER, ciudadana S.M.N.D.L.; y no se había podido firmar en la fecha pautada, miércoles quince (15) de febrero de dos mil doce (2012), por cuanto dicha documentación aparente y presuntamente había sido retirada de la oficina de registro.

Negó, rechazó y contradijo que el cheque señalado como entregado por la cantidad de DOSCIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs. 200.000,00), que se oponía a sus representados, fuese oponible a ellos, por cuanto no estaba a su nombre, sino de un tercero, la cantidad en el representada; esa cantidad tampoco había ingresado al patrimonio de ninguno de sus mandantes individualmente considerados; y que sólo uno había firmado la obligación; que el daño causado a sus representados había sido de tal magnitud que los había hecho perder un crédito bancario otorgado por el Banco Bicentenario. Solicitó se declarara sin lugar la pretensión de la demandante reconvenida.

Por último, reconvino a la demandante reconvenida, con alegatos que serán a.m.a.e. el cuerpo de este fallo.-

-IV-

MOTIVACIONES PARA DECIDIR

DEL FONDO DE LO DEBATIDO

Circunscrita como quedó la controversia en este juicio, a los hechos antes señalados, pasa este sentenciador a decidir el fondo de lo debatido, en los siguientes términos:

Como fue señalado en la parte narrativa de esta decisión, el Juez Séptimo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, declaró PARCIALMENTE CON LUGAR la demanda que por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE OPCIÓN DE COMPRA VENTA interpusiera la ciudadana DORKYS T.A. en contra de los ciudadanos M.E.H.S. Y J.M.U..

El Juez de la recurrida, fundamentó su decisión, en lo siguiente:

“…-IV-

Cumplidas con las distintas etapas del procedimiento el Tribunal observa que tanto la doctrina como la jurisprudencia patria han considerado que la promesa bilateral de compraventa es una convención recíproca que se realiza mediante un acuerdo contractual, que tiene por objeto la celebración de un futuro contrato de compraventa definitiva. Generalmente, en este tipo de negocio, el vendedor promete vender y el comprador, se obliga a comprar un bien mediante un precio determinado, existiendo la posibilidad de entregar parte del precio en calidad de arras y pudiéndose exigir recíprocamente, en caso contrario, daños y perjuicios.

Precisado lo anterior es oportuno señalar que de autos surge que no fue un hecho controvertido la existencia de la relación contractual así como las obligaciones que se derivaron de los mismos para los contratantes respecto al bien de marras, empero, la parte accionada alegó como defensa el supuesto incumplimiento por parte de la compradora en la entrega del saldo adeudado, aduciendo al mismo tiempo haber cumplido con sus obligaciones, sin embargo, de la revisión efectuada al contrato aportado a las actas, es perfectamente nítido y apreciable que en el mismo las partes acordaron que:

CUARTA: Ambas partes de común y amistoso acuerdo, tanto ‘LOS PROMITENTES VENDEDORES’, como ‘LA PROMITENTE COMPRADORA’, se otorgan un plazo de NOVENTA (90) DIAS continuos, contados a partir de la fecha de suscripción del presente acuerdo de voluntades por ante la Notaría Pública, más treinta (30) días continuos si fuera necesario, a los fines de suscribir la escritura definitiva de compraventa del inmueble descrito (…) SEXTA: ‘LA PROMITENTE VENDEDORA’ se obliga expresamente a tramitar, obtener y entregar a ‘LOS PROMITENTES COMPRADORES’, y para la fecha de firma del documento definitivo de Compra – Venta por ante el Registro Inmobiliario correspondiente, todos los documentos requeridos por las autoridades competentes para la suscripción del documento definitivo de compraventa del inmueble descrito en la cláusula Primera de este contrato…

Plasmado lo anterior y sin entrar a realizar una ardua labor interpretativa, se colige que las partes pactaron de común acuerdo un lapso de duración de noventa (90) días, prorrogables por treinta (30) días más, el cual, según lo expuesto en el contrato, comenzó a correr a partir de la fecha de suscripción del mismo (30-08-2011) y precluyó en fecha 28 de diciembre de 2011, de allí que sea igualmente perfectible interpretar que dicha Cláusula se incorporó al cuerpo del contrato de marras a fin de que las partes cumplieran en dicho período. No obstante ello, no escapa de la esfera de conocimiento de este Juzgador que en fecha 14 de febrero de 2012, la ciudadana S.M.N.L., con Cédula de Identidad N° V-6.546.957, acudió ante la Oficina de Registro y presentó un documento, asignándosele el número de trámite 217.2012.1.808, teniendo como acto jurídico una venta y presentado a tal efecto la documentación necesaria para la protocolización de tal trámite, empero, tal presentación se realizó fuera del lapso al cual se obligó la parte oferente y a que antes se hizo referencia. Ahora bien, visto que el lapso contractual establecido transcurrió íntegramente sin que la parte demandada haya dado cumplimiento a su obligación asumida de tramitar, obtener y entregar la documentación exigida para este tipo de trámites, considera este Tribunal que tal comportamiento genera un incumplimiento contractual evidente y ASÍ SE PRECISA.

Verificado lo anterior, resulta pertinente señalar que en cuanto a la distribución de la carga de la prueba, la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia, mediante sentencia dictada en fecha 17 de julio de 2007, en el Expediente N° 07-0733, con ponencia del Magistrado Marcos Tulio Dugarte Padrón, fijó la siguiente posición:

…Las normas transcritas regulan la distribución de la carga de la prueba, y establecen con precisión que corresponde al actor probar los hechos constitutivos, es decir, aquellos que crean o generan un derecho a su favor, y traslada la carga de la prueba al demandado con relación a los hechos extintivos, modificativos e impeditivos (Vid. s.S.C.C del 27 de julio de 2004, caso: Inversiones y Administradora de Bienes COMBIENES, C.A.). En relación al artículo 506 del Código de Procedimiento Civil, la Sala de Casación Civil determinó que si bien éste reitera el artículo 1.354 del Código Civil, agrega que “las partes tienen la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho”, con lo cual consagra, de manera expresa, el aforismo “reus in excipiendo fit actor”, que equivale al principio según el cual “corresponde al actor la carga de la prueba de los hechos que invoca en su favor y corresponde al demandado la prueba de los hechos que invoca en su defensa...”. (Vid. sentencia s.S.C.C. del 30 de noviembre de 2000, caso: Seguros la Paz). En aplicación de estas consideraciones al caso concreto, la Sala observa que de acuerdo con lo establecido en la sentencia objeto de amparo, el actor afirmó que el demandado no cumplió una obligación pactada en el contrato, lo cual fue negado en la contestación, motivo por el cual, el juez de alzada estableció que correspondía al actor la carga de demostrar que el demandado no pagó los cánones correspondientes a los meses de enero, febrero y marzo de 2005, lo cual resulta a todas luces inconsistente con los principios que rigen la materia probatoria, pues la parte actora al alegar un hecho negativo, no le corresponde a ella la carga de la prueba, sino que, es a la otra parte a quien le corresponde demostrar el hecho afirmativo y ello lo ha debido tomar en cuenta el tribunal que conoció el amparo...”.

En aplicación del criterio jurisprudencial trascrito y en armonía con la m.r. “incumbit probatio qui dicit, no qui negat”, la cual se traduce en que cada parte debe probar sus respectivas afirmaciones de hecho, conforme a lo establecido en el Artículo 506 del Código de Procedimiento Civil, concatenado con el Artículo 1.354 del Código Civil, se juzga, ante el hecho alegado por la representación actora, que evidentemente se trasladó la carga de la prueba a la parte demandada con relación a los hechos extintivos, modificativos e impeditivos sobre la resolución de las negociaciones de marras, ya que éste a través de su representación judicial si bien negó expresamente lo alegado en el escrito libelar también es cierto que no demostró a las actas procesales que haya dado cumplimiento a lo pactado en la promesa bilateral de compra venta, resultando procedente la acción de cumplimiento bajo estudio; en consecuencia la parte demandada debe cumplir con la obligación asumida, es decir, con el otorgamiento del documento de compra venta previa la cancelación del saldo del precio pactado, esto es, la suma de cuatrocientos noventa mil bolívares (Bs. 490.000,00), por cuanto no quedó demostrado en autos el pago de los doscientos mil bolívares (Bs. 200.000,00) alegados por la demandante, todo con el fin de que efectivamente se verifique el otorgamiento del instrumento definitivo de compra venta, puesto que de lo contrario, el otorgamiento de la escritura contentiva de la compra venta puede en este caso ser suplida con el registro de esta sentencia, en la cual se ha declarado la existencia del contrato, por ser aplicable lo dispuesto en el Artículo 531 del Código de Procedimiento Civil, previo pago del remanente, y así finalmente lo determina este Tribunal. ASÍ SE PRECISA.

…Decidida como ha quedado la pretensión principal, pasa el Tribunal a dilucidar lo concerniente a la reconvención opuesta, y, en consecuencia observa:

En el caso bajo estudio la representación judicial de la parte demandada reconvino formalmente a la parte actora sustentando la misma en el supuesto incumplimiento por parte de la compradora en sus obligaciones, específicamente, en pagar el saldo del precio dentro del plazo establecido, no obstante lo anterior, se observa que la representación demandada al no lograr evidenciar en autos que haya dado cumplimiento a su obligación de concretar la venta en el plazo total de 120 días establecido, tal como quedó determinado en la pretensión principal, ni aportó prueba alguna que acreditaran sus alegatos a tales respectos, lo ajustado a derecho es declarar sin lugar la mutua petición e improcedente la indemnización solicitada, conforme el marco legal determinado y así lo deja establecido formalmente éste Operador de Justicia

.

En este sentido es necesario recalcar que el Artículo 257 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela, no sólo se refiere a la naturaleza instrumental simple, uniforme y eficaz que debe observar todo proceso judicial llevado a cabo ante los Tribunales de la República, sino que además establece de manera clara y precisa que el fin primordial de éste, es garantizar a las partes y a todos los interesados en una determinada contención, que la tramitación de la misma y las decisiones que se dicten a los efectos de resolverla no sólo estén fundadas en el Derecho, en atención a lo alegado y probado en autos, sino también en criterios de justicia y razonabilidad que aseguren la tutela efectiva de quien haya demostrado su legítima pretensión en el asunto a resolver, tal como lo sostuvo el Tribunal Supremo de Justicia, en Sala Constitucional, mediante sentencia dictada en el caso: Unidad Médico Nefrológica La Pastora C.A., el día 04 de Noviembre de 2003.

Desde tal perspectiva, el debido proceso, más que un conjunto de formas esenciales para el ejercicio del derecho a la defensa, conforme se desprende de las disposiciones consagradas en el Artículo 49 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela y lo contemplado en el Artículo 8 de la Convención Americana sobre Derechos Humanos, deviene, conforme al referido Artículo 257, un derecho sustantivo, regulador de las actuaciones y decisiones de los órganos jurisdiccionales en su misión constitucional de otorgar tutela efectiva a toda persona que vea amenazados o desconocidos sus derechos e intereses.

En tal virtud, tomando en consideración los criterios de justicia y de razonabilidad señalados ut supra, y con especial atención y acatamiento a lo dispuesto en los Artículos 2, 26 y 257 de la comentada Constitución de la República Bolivariana de Venezuela, que obligan al Juez a interpretar las Instituciones Jurídicas tomando en consideración los actuales principios que fundamentan el Sistema de Derecho, y que persiguen hacer efectiva la Justicia, inevitablemente este Órgano Jurisdiccional, debe declarar parcialmente con lugar la demanda de cumplimiento de contrato opuesta y sin lugar la reconvención incoada con todos los pronunciamientos de ley, conforme los lineamientos expuestos en este fallo, y así finalmente lo determina este Órgano Jurisdiccional.

-V-

Por los razonamientos antes expuestos, este Juzgado Séptimo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, del Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de ley, declara: PRIMERO: PARCIALMENTE CON LUGAR la pretensión de cumplimiento de contrato incoada por la ciudadana DORKY T.A. contra los ciudadanos M.E.H.S. y J.M.U.. En consecuencia, se condena a la parte demandada a que cumpla voluntariamente con el otorgamiento de documento de definitivo de compra venta del apartamento construido bajo el régimen de propiedad horizontal, distinguido con la letra y número B raya uno A (B-1-A), ubicado hacia Noreste del piso 1, del edificio “B” del Conjunto Residencial “Los Samanes”, situado este en la Jurisdicción El Valle, otrora Departamento Libertador del Distrito Federal, (hoy parroquia El Valle Municipio Libertador), señalado en el plano regulador del Valle como sector CC y le corresponde, formando parte de su propiedad, un (1) puesto de estacionamiento distinguido con las mismas siglas del apartamento letra y número B raya uno raya A (B-1-A), ubicado en el edificio para estacionamiento del Conjunto Residencial, registrado ante la Oficina Subalterna del Cuarto Circuito del Registro Público del Municipio Libertador del Distrito capital, de fecha 3 de febrero de 1998, y asentado bajo el Nº 1, Tomo 4, Protocolo Primero del Primer Trimestre. En el entendido que si no cumple voluntariamente con dicha condena, se ordena protocolizar la presente sentencia en la referida Oficina Registral, para que, conforme al Artículo 531 del Código de Procedimiento Civil, sirva de título de propiedad a favor de la demandante, ciudadana DORKY T.A.. Se advierte a las partes que deberá cancelarse el saldo del precio pactado, esto es, la suma de cuatrocientos noventa mil bolívares (Bs. 490.000,00), por cuanto no quedó demostrado en autos el pago de los doscientos mil bolívares (Bs. 200.000,00) alegados por la demandante; SEGUNDO: SIN LUGAR LA RECONVENCIÓN propuesta por la representación de la parte demandada e IMPROCEDENTE la indemnización de daños que invocó.

Finalmente, en aplicación del artículo 274 del Código de Procedimiento Civil se exime de costas a las partes en lo que atañe a la pretensión accionada por la parte actora reconvenida por no haber vencimiento total. Ahora bien, con respecto a la pretensión plasmada en la mutua petición (parte demandada reconviniente) y dado el vencimiento total de la misma se condena en costas conforme a la normativa anteriormente invocada.”

Ante ello, esta Superioridad observa:

El contrato es definido por nuestro Código Civil en el artículo 1.133 como una convención entre dos o más personas para constituir, reglar, transmitir, modificar o extinguir, entre ellas, un vínculo jurídico, constituyendo una especie de convención, puesto que involucra el concurso de las voluntades de dos o más personas conjugadas para la realización de un determinado efecto jurídico de allí que el contrato regula relaciones o vínculos jurídicos de carácter patrimonial, susceptibles de ser valorados desde un punto de vista económico; produce efectos obligatorios para todas las partes; y de conformidad a los artículos 1.159 y 1.160 del mismo Código tiene fuerza de ley entre las partes y deben ejecutarse de buena fe, según la equidad , el uso o la ley.

En el presente caso tenemos que la parte actora reconvenida ha demandado el cumplimiento del contrato de opción de compra venta suscrito entre las partes, al no haber dado cumplimiento la parte demandante reconviniente con su obligación de presentar ante el registro los documentos requeridos para el otorgamiento del documento definitivo de venta ante el registro respectivo, con lo cual se había incumplido la cláusula sexta del contrato de opción de compra venta. En consecuencia de ello, solicitó el cumplimiento del contrato de opción de compra venta; y, los daños y perjuicios que los demandados reconviniente le hubiera causado, por su incumplimiento.

El artículo 506 del Código de Procedimiento Civil Venezolano dispone que: “Las partes tienen la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho. Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla y quien pretenda que ha sido libertado de ella, debe por su parte probar el pago o el hecho extintivo de la obligación”; por lo tanto, según la teoría de la carga de la prueba, corresponderá al actor probar los hechos constitutivos de su pretensión; y, a la parte demandante reconviniente probar los hechos modificativos, impeditivos o de extinción de la obligación demandante reconviniente.

Igualmente, estatuye el artículo 1.354 del Código Civil, lo siguiente: “Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla y quien pretenda que ha sido libertado de ella debe por su parte probar el pago o el hecho que ha producido la extinción de su obligación”.

De las normas antes transcritas, se establece la teoría de la carga de la prueba, según la cual, corresponderá al actor probar los hechos constitutivos de su pretensión; y a la parte demandada, probar los hechos modificativos, impeditivos o extintivos de la obligación demandada.

En el presente caso, se aprecia que la demandante reconvenida, a los efectos de fundamentar sus alegatos, acompañó a su libelo y reforma, los siguientes documentos:

1. - Copia simple de contrato de opción de compra venta, suscrito entre los ciudadanos M.E.H.S., J.M.U., y la ciudadana DORKY T.A., autenticado ante la Notaria Publica Trigésima Séptima del Municipio Libertador del Distrito Capital, en fecha treinta (30) de agosto de dos mil once (2011), bajo el Nº 27, Tomo 54; con el fin de demostrar la existencia de dicho acuerdo de opción de compraventa donde la demandada reconviniente se había obligado a vender el inmueble; y, ellas se habían obligado a comprarlo; en relación a esta prueba se ha de destacar que la misma no fue impugnada por la contraparte, en la oportunidad respectiva, por el fue reconocido por la parte demandada reconviniente en la oportunidad de dar contestación a la demanda, este Tribunal por tratarse de la copia simple de un instrumento público, la considera fidedigna de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, y le otorga valor probatorio de conformidad con lo establecido en los artículos 1.359 y 1.360 del Código Civil. Así se decide.

   De dicho medio de prueba se desprende que la hoy demandante reconvenida suscribió contrato de opción de compra venta con los ciudadanos M.E.H.S. y J.M.U., por un apartamento construido bajo el régimen de propiedad horizontal distinguido con letra y número B, raya uno raya A, (B-1-A), ubicado hacia el ángulo Noroeste del piso 1, del edificio “B”, del conjunto residencial Los Samanes, situado en la Jurisdicción El valle, Departamento Libertador del Distrito Federal.

   Que los demandados reconviniente se obligaron a vender dicho inmueble por el precio de SETECIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs. 700.000,00); el cual sería cancelado por la demandante reconvenida, así la cantidad de DOSCIENTOS DIEZ MIL BOLÍVARES (Bs. 210.000,00), en calidad de arras al momento de la autenticación del documento de opción de compra venta; y el saldo restante CUATROCIENTOS NOVENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 490.000,00), al momento de la firma del documento definitivo de venta.

   Que el plazo establecido para cumplir con la opción de compra venta fue de noventa (90) días continuos contados a partir de la fecha de autenticación del documento de opción de compra venta, más treinta (30) días continuos si fuese necesario; que los demandados reconviniente se obligaron expresamente a tramitar, obtener y entregar a la compradora para la fecha de la firma del documento definitivo de compra venta por ante el registro los siguientes recaudos: Solvencias de impuestos municipales, de Hidrocapital, derecho de frente, planilla de declaración y autoliquidación de los anticipos de impuestos sobre la renta por venta, certificación de pago por parte de la entidad recaudadora, registro de vivienda principal; Rif; y solvencia y últimos recibos de pago de los servicios públicos

   Que fue establecido como cláusula penal por daños y perjuicios en caso de incumplimiento, tanto por parte de la optante como de los propietaria la exigir la cantidad de dada en arras más un veinte (20%) por ciento de la cantidad entregada. Así se decide.

2. - Copia fotostática de contrato de opción de compra venta suscrito entre la ciudadana DORKY T.A. y la ciudadana Z.A.R.B., por un apartamento ubicado en el piso 3 del bloque 24-B de la Urbanización 23 de Enero, sector Central Municipio Libertador y distinguido con la letra y número (C310), en fecha veintinueve (29) de diciembre de dos mil once (2011), autenticado ante la Notaría Pública Trigésima Séptima del Municipio Libertador del Distrito Capital, bajo el Nº 4, Tomo 176, a los efectos de demostrar que había vendido el inmueble donde habitaba con el objeto de cubrir el saldo deudor del precio del inmueble dado en venta; el medio de prueba mencionado no fue impugnado por la contraparte, en la oportunidad respectiva, por lo que por tratarse de la copia simple de un instrumento público, este Tribunal la considera fidedigna de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, y le otorga valor probatorio de conformidad con lo establecido en los artículos 1.359 y 1.360 del Código Civil. Así se establece.

3. - Copia fotostática de cheque de gerencia Nº 00284190, emitido por la entidad bancaria BBVA BANCO PROVINCIAL, girado en fecha diecinueve (19) de enero de dos mil doce (2012), por cuenta de la ciudadana DORKY T.A., contra la cuenta N° 0108-0130-32-0900000011, a nombre de la ciudadana M.A.P., por la cantidad de DOSCIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs. 200.000,00); a los efectos de demostrar que la demandante reconvenida había realizado un abono al saldo deudor del precio definitivo del inmueble identificado en autos. Observa este Tribunal, que si bien, dicho medio de prueba aparece como emitido por cuenta de la demandante reconvenida, es la reproducción fotostática de un documento privado, por lo que este Juzgado no le atribuye valor probatorio y lo desecha del proceso por mandato del artículo 429 del Código de Procedimiento Civil. Así se establece.

   En la oportunidad del lapso de pruebas, la parte demandante reconvenida promovió lo siguiente:

   a.- Copia fotostática del documento de compra-venta, suscrito entre la ciudadana M.J.S.J., y los ciudadanos M.E.H.S., J.M.U., registrado ante la Oficina Subalterna del Cuarto Circuito del Registro Público del Municipio Libertador del Distrito Federal, en fecha tres (3) de febrero de mil novecientos ochenta y ocho (1988), bajo el Nº 1, Tomo 4, Protocolo Primero, primer trimestre; con el objeto de demostrar que los demandados reconvinientes eran los únicos propietarios del inmueble identificado en autos; el mencionado medio de prueba no fue impugnada por la contra parte, en la oportunidad respectiva, este Tribunal por tratarse de la copia simple de un instrumento público, la considera fidedigna de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, y le otorga valor probatorio de conformidad con lo establecido en los artículos 1.359 y 1.360 del Código Civil, sólo en cuanto a lo que se refiere que los ciudadanos M.E.H.S., J.M.U., son los propietarios del inmueble identificado en autos, a pesar de no ser un hecho controvertido en la presente causa. Así se decide.

   b.- Copia simple de acta de matrimonio Nº 85, de fecha catorce (14) de agosto de mil novecientos ochenta (1980), celebrado entre los ciudadanos J.M.U. Y M.E.H.S., por el Juzgado Tercero de Parroquia del Departamento Libertador de la Circunscripción Judicial del Distrito Federal y Estado Miranda; a los efectos de demostrar que los hoy demandados reconviniente son cónyuges; el referido medios de prueba no fue impugnada por la contraparte, en la oportunidad respectiva, por lo que por tratarse de la copia simple de un instrumento público, este Tribunal la considera fidedigna de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, y le otorga valor probatorio de conformidad con lo establecido en los artículos 1.359 y 1.360 del Código Civil; en cuanto al hecho que los ciudadanos J.M.U. Y M.E.H.S., son cónyuges, a pesar de no ser un hecho controvertido en la presente causa. Así se decide.

   c.- Copia simple de constancia recepción emitida por el Registro Público del Cuarto Circuito del Municipio Libertador, de fecha catorce (14) de febrero de dos mil doce (2012), a los efectos de demostrar que los documentos para la protocolización de la venta del inmueble, había sido presentados un mes y medio después del lapso convenido por las partes en el contrato de opción de compra venta. Dicho medio de prueba no fue tachado de falso por la parte demandada reconviniente en la oportunidad legal correspondiente, por el contrario fue promovido en copia certificada, por lo que habiendo sido expedido por un órgano administrativo con competencia para ello, el mismo es asimilables a documentos públicos; razón por la cual este Tribunal, le atribuye valor probatorio de conformidad con lo establecido en los artículos 1357, 1359 y 1360 del Código Civil; y, lo considera demostrativo de que la ciudadana S.M.N.D.L., presentó ante el Registro Público del Cuarto Circuito Municipio Libertador Distrito Capital, bajo el Número de tramite 217.2012.1.808, recaudos para que se llevara a efecto el otorgamiento del documento definitivo de venta; y que dicha fecha fue fijada por el registro para el día quince (15) de febrero de dos mil doce (2012). Así se decide.

   d.- Copia simple de reserva de intención de compra suscrita por la ciudadana DORKY T.A., con la empresa inmobiliaria CLODWELL BANKER y la ciudadana M.H., a los efectos de demostrar que la codemandada ciudadana M.H., había comprometido en venta el inmueble propiedad de la comunidad conyugal, identificada en autos al suscribir la carta de intención de compra. Se aprecia, que la parte demandada reconviniente en la oportunidad de dar contestación a la demanda promovió dicho medio de prueba en original; el referido documento aparece suscrito por las partes, y por cuanto no fue desconocido, el mismo ha quedado reconocido de conformidad con el artículo 444 del Código de Procedimiento Civil, y le atribuye valor probatorio de acuerdo a lo previsto en el artículo 1363 del Código Civil, del mismo se desprende que los ciudadanos DORKY T.A. y E.S., en fecha veinticinco (25) de julio de dos mil once (2011), formalizaron la compra del bien inmueble identificado en autos; que manifestaron su intención de otorgar una reserva de DOSCIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs. 200.000,00), la cual sería formalizada una vez que los propietarios ciudadanos JOSÉ UGAS Y M.H., suministraran los documentos necesarios para la negociación. Así se decide.

   e.- Copia simple de documento de opción de compra venta suscrito por la ciudadana M.A.P. con los ciudadanos J.M.U. Y M.H.S., autenticado por ante la Notaría Trigésima Séptima del Municipio Libertador del Distrito Capital, en fecha catorce (14) de septiembre de dos mil once (2011), bajo el Nº 17, tomo 123; y para fundamentar esta prueba promovió en la oportunidad del lapso probatorio, la exhibición de dicho documento, de conformidad con lo establecido en el artículo 436 del Código de Procedimiento Civil; a los efectos de demostrar que la parte demandada reconviniente, tenía pactada la compra de un inmueble, y que con intencionalidad había ordenado se girara el cheque a nombre de la ciudadana M.A.P..

   Ahora bien, en relación a la prueba de exhibición se, ha de destacar que aun cuando la misma fue admitida por el Juzgado de la causa, no consta que haya sido instruida; y siendo que la referida copia simple no fue impugnada por la contra parte, en la oportunidad correspondiente, este Tribunal por tratarse de la copia simple de un instrumento público, la considera fidedigna, de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil; y le otorga valor probatorio de conformidad con lo establecido en los artículos 1.359 y 1.360 del Código Civil; en cuanto a que los hoy demandados reconvinientes en fecha catorce (14) de septiembre de dos mil once (2011), firmaron contrato de opción de compra venta con la ciudadana M.A.P., por un inmueble por un inmueble ubicado en el piso 13, de la torre “A” del edificio residencias Vista Daymar I, situado en la avenida principal de la urbanización Maturín, Parque Caíza Municipio Sucre, a pesar de no ser un hecho controvertido en la presente causa. Así se establece.

   f.- Prueba de informes de conformidad con lo establecido en el artículo 433 del Código de Procedimiento Civil, a los efectos de que se oficiara a la Notaría Pública Trigésima Séptima del Municipio Libertador del Distrito Capital; con el objeto de demostrar que ciertamente la ciudadana M.H., había suscrito contrato de opción de compra venta con la ciudadana M.A.P., a nombre de quien se había realizado el cheque de gerencia. Ahora bien, en relación al mencionado medio probatorio; se aprecia que la misma fue admitida por el Juzgado de la causa, pero no constan en autos su resultas; por lo que, este Tribunal no tiene pronunciamiento alguno al respecto. Así se decide.

   g.- Posiciones juradas de conformidad con lo establecido en el artículo 403 del Código de Procedimiento Civil, con el objeto de demostrar todas las aseveraciones que había efectuado; en relación al mencionado medio probatorio; se aprecia que la misma fue admitida por el Juzgado de la causa, pero no constan en autos su resultas; por lo que, este Tribunal no tiene pronunciamiento alguno al respecto. Así se decide.

   Por otro lado, se observa que la parte demandada reconviniente en la oportunidad de dar contestación a la demanda y durante el lapso de pruebas promovió lo siguiente:

1. - Original de constancia de fecha dieciocho (18) de enero de dos mil trece (2013), expedida por el BANCO BICENTENARIO; a los efectos de demostrar que a la ciudadana M.H., le había sido aprobado un crédito, el cual había perdido. Ahora bien, observa este Tribunal que tratándose de un documento privado emanado de un tercero, para que pueda ser apreciado debe ser ratificado en juicio mediante la prueba testimonial, por lo cual; y, como quiera que dicha ratificación no consta en autos, este Juzgado Superior no le atribuye valor probatorio y lo desecha del proceso a tenor de lo dispuesto en el artículo 431 del Código de Procedimiento Civil. Así se decide.

2. - El mérito favorable de los autos que se desprende del expediente a favor de la parte demandada reconviniente; en cuanto este medio de prueba, debe resaltar este Tribunal, que el mismo no constituye un medio de prueba, por cuanto es obligación del Juez analizar y valorar todos los medios de pruebas promovidos en el proceso por la partes, conforme a lo establece el artículo 509 del Código de Procedimiento Civil. Así se decide.

3. - Copia simple de comunicación dirigida al Registrador Cuarto de Registro del Municipio Libertador, a los efectos de demostrar que había dirigido comunicación al registro mencionado solicitando información sobre el apartamento identificado en autos. Observa este Tribunal, que dicho medio de prueba, es la reproducción fotostática de un documento privado, por lo que este Juzgado no le atribuye valor probatorio y lo desecha del proceso, por mandato del artículo 429 del Código de Procedimiento Civil. Así se establece.

4. - Original de oficio Nº 13-02-085, de fecha diez (10) de abril de dos mil trece (2013), emanado del Ministerio del Poder Popular para la Relaciones Interiores y Justicia Registro Público del Cuarto Circuito, a nombre del ciudadano J.M.U.; a los efectos de demostrar que los documentos necesarios para la firma del documento definitivo de venta, habían sido presentado por la persona encargada ante el registro correspondiente; y para fundamentar esta prueba promovió prueba de informes de conformidad con lo establecido en el artículo 433 del Código de Procedimiento Civil.

   Recibidas las resultas sobre dicho medio de prueba, ante el Juzgado de la causa; en el mismo se puede leer, entre otras menciones, lo siguiente:

   … sobre el documento presentado por la ciudadana S.M.N.L., titular de la cédula de identidad Nº V-6.546.957, el día 14 de febrero de 2.012, identificado con el número de Trámite: 217.2012.1.808 a las 11.50 horas de la mañana, teniendo como un acto jurídico: venta, el cual fue solicitado sin traslado, es decir, el acto de protocolización se realizaría en el Registro Publico Cuarto Circuito del Municipio Libertador Distrito Capital, entregando como recaudo para el trámite lo siguiente: Copias del documento de identidad de las partes; Registro de Vivienda Principal, Timbres Fiscales con un valor equivalente a Bs. 0.10; Certificado de solvencia de Agua; certificado de solvencia Municipal; cédula Catastral; comprobante Bancario y planilla de pagos Municipales. Con fecha de otorgamiento para el día miércoles 15 de febrero de 2012, como se puede evidenciar en la planilla de constancia de recepción del mismo.

   En tal sentido aclaramos que el trámite en cuestión fue anulado automáticamente por el sistema como se puede evidenciar en el anexo adjunto, proceso que corresponde a lo establecido en el artículo 38 de la Ley de Registro Público y del Notariado, relativo al no poder ser posible su otorgamiento ante la ausencia de las partes.

   …omissis…

   En cuanto a la existencia del documento como sus respectivos recaudos, ya no reposan en nuestros archivos. En su oportunidad un funcionario de la Oficina realizo la entrega de los mismos a unos de las partes, sin dejar acuse del mismo.

   Es de resaltar, que para la fecha del 10 de abril de 2.013, el registro dio respuesta ante la solicitud realizada por el ciudadano J.M.U., donde, se da explicación de los acontecimientos suscitados con los mismos, presentado copias correspondientes…

   En relación a dicho medio de prueba, este Tribunal lo aprecia de conformidad con las reglas de la sana critica establecidas en el artículo 507 del Código de Procedimiento Civil; y le concede valor probatorio en cuanto que la ciudadana S.M.N.L., presentó en fecha catorce (14) de febrero de dos mil doce (2012), ante el Registro Público del Cuarto Circuito Municipio Libertador, Distrito Capital, los recaudos para el trámite de la venta definitiva como lo fueron; copias de documentos de identidad de las partes; Registro de Vivienda Principal, Timbres Fiscales con un valor equivalente a Bs. 0.10; Certificado de solvencia de Agua; certificado de solvencia Municipal; cédula Catastral; comprobante Bancario y planilla de pagos Municipales; que la fecha para el otorgamiento de dicho venta fue fijada para el día quince (15) de febrero de dos mil doce (2012); Que el tramite fue anulado automáticamente al no ser posible el otorgamiento por la ausencia de las partes; y, que dichos recaudos fueron entregados posteriormente por el registro a una de las partes. Así se declara.

5. -Testimoniales de los ciudadanos T.R., S.M.N.D.L., D.J.G.M., y Y.A.C.O., sólo el ciudadano D.J.G.M., rindió testimonial ante el Juzgado de origén.

   El artículo 508 del Código de Procedimiento Civil, dispone:

   Para la apreciación de la prueba de testigos, el Juez examinará si las deposiciones de estos concuerdan entre sí y con las demás pruebas y estimará cuidadosamente los motivos de la declaraciones y la confianza que le merezcan los testigos, por su edad, por su vida y costumbre, por la profesión que ejerza y demás circunstancias, desechando en la sentencia la declaración del testigo inhábil o del que apareciere no haber dicho la verdad, ya por las contradicciones en que hubieren incurrido, o ya por otro motivo, aunque no hubiese sido tachado, expresándose el fundamento de tal determinación.

   .

   De la norma antes transcrita, se establecen los aspectos que debe tomar en cuenta el juez a la hora de valorar una prueba testimonial, así como que en el examen de los testigos debe determinarse si sus declaraciones concuerdan entre sí y con las demás pruebas que consten en autos.-

   Pasa de seguidas este Tribunal, a examinar dicha prueba testimonial; y, al efecto, observa:

   El ciudadano D.J.G.M., en la oportunidad de rendir su declaración, en fecha diecisiete (17) de mayo de dos mil trece (2013), ante el Juzgado de la causa, lo hizo de la siguiente manera:

   Que si conocía de vista, trato y comunicación a las ciudadanos M.E.H. SÁCHEZ Y J.M.U., y le constaba que eran personas honorables y cumplidoras de sus obligaciones; que sabía y le constaba que la pareja UGAS había gestionado la documentación necesaria correspondiente al inmueble opcionado; que si tenía conocimiento y le constaba que dicho documento tenía una fecha de vencimiento, que al cumplirse había sido gestionado por segunda vez; que tenía conocimiento de las gestiones realizada por la ciudadana M.H., ante la ciudadana DORKY ABREU, para la firma del documento definitivo de venta; que sabía y le constaba que la empresa inmobiliaria había utilizado a la ciudadana S.M.N.D.L., para hacer la tramitación ante el registro correspondiente; que si tenía conocimiento de que la firma del documento definitivo debía hacerse por ante el registro en el curso del mes de febrero y no se había hecho por razones imputables a la compradora; que había estado en varias oportunidades cuando la ciudadana M.H. había tratado de contactar a la compradora con resultados negativos.

   Repreguntado el testigo, contestó lo siguiente:

   Que si sabía y le constaba por el conocimiento que tenía de la pareja H.U. la descendencia que tenían; que le unía como vinculo a la pareja H.U. ser yerno desde el año dos mil ocho (2008); que era el esposo de la hija de la paraje demandada.

   Señala el artículo 480 del Código de Procedimiento Civil, lo siguiente:

   Artículo 480: Tampoco pueden ser testigos en favor de las partes que los presenten, los parientes consanguíneos o afines: los primeros hasta el cuarto grado, y los demás hasta el segundo grado, ambos inclusive. Se exceptúan aquellos casos en que se trate de probar parentesco o edad, en los cuales pueden ser testigos los parientes, aun cuando sean ascendientes o descendientes

   .

   De la norma anteriormente transcrita, se puede colegir entre otras cosas, que no pueden ser testigos a favor de las partes, los parientes consanguíneos o afines hasta el cuarto grado; de la declaración rendida por el ciudadano D.J.G.M.; específicamente al momento de ser repreguntado por el representante judicial de la parte actora reconvenida, se evidencia que este manifestó ser el yerno de los ciudadanos M.E.H.S. y J.M.U., al ser el esposo de su hija; por lo que, considera quien aquí decide, que dicho testigo se encontraba inhabilitado para testificar en la presente causa, toda vez que existen lazos de afinidad entre el testigo y la parte demandada reconviniente, dentro del grado establecido en el precepto comentado; en razón de lo cual, se desecha dicha testimonial. Así se decide.

   En este sentido, se observa:

   El artículo 1.167 del Código Civil, textualmente señala: “...En el contrato bilateral, si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede a su elección reclamar judicialmente la ejecución del contrato o la resolución del mismo, con los daños y perjuicios en ambos casos si hubiere lugar a ello.”.

   Esta norma prevé la facultad y el derecho de las partes contratantes, de reclamar judicialmente, a su elección, el cumplimiento o ejecución del contrato o la resolución de éste, ante el incumplimiento de las obligaciones por parte de una de éstas, aquella que acciona en uno u otro sentido, debe demostrar que dio cumplimiento, a su vez, a sus respectivas obligaciones.

   En este caso concreto, lo controvertido se circunscribió únicamente a dos circunstancias: la actora alegó que los demandados incumplieron la obligaciones previstas en las cláusulas cuarta y sexta del contrato cuyo cumplimiento se pidió, al no haber la demandada reconviniente suministrado o entregado las solvencias vigentes del bien que pretendía transferir, dentro del tiempo estipulado para ello, por lo que no se había podido efectuar la firma del documento definitivo de venta.

   La demandada reconviniente, por su parte, invocó que la demandante reconvenida no había dado cumplimiento a su obligación dentro del plazo establecido en el contrato; y que los recaudos necesarios habían sido presentado, por la persona encargada ciudadana S.M.N., corredora de la empresa COLDWELL BANKER, ante el registro correspondiente.

   Observa este Tribunal, que la parte demandada al momento de dar contestación a la demanda, reconvino a la parte demandante, de conformidad con lo establecido en el artículo 365 del Código de Procedimiento Civil, para lo cual, invocó en su reconvención las mismas defensa opuestas al fondo de la demanda; por lo que, pasa este Tribunal, a analizar dichas defensas de la siguiente manera:

   Se observa que la parte demandada en su reconvención propuesta alegó:

   Que la parte demandante reconvenida, no había dado cumplimiento al contrato de opción de compra venta, dentro de tiempo estipulado para ello; y que dicho incumplimiento le había causado daños irreparables a sus representados por el hecho de que los había llevado forzosamente al incumplimiento de otros compromisos de carácter económico e incluso a la pérdida de un crédito bancario, que habían obtenido del BANCO BICENTENARIO, BANCO UNIVERSAL.

   Indicó que el documento con el cual, la demandante reconvenida pretendía demostrar que ella era una persona cumplidora y que al honrar el compromiso adquirido con la ciudadana Z.A.R., lo había firmado días antes del vencimiento de la prórroga del plazo acordado con sus representados.

   Que por tales motivos solicitaba, lo siguiente: Se declarara en la sentencia definitiva con lugar la reconvención planteada con todos los pronunciamiento de ley y se ordenara a la parte demandante reconvenida el cumplimiento de lo establecido en la cláusula séptima del contrato de opción de compra venta firmado; que en la definitiva se estableciera las cantidades de dinero efectivamente recibidas, las deducibles (20%), de acuerdo con la cláusula séptima del contrato de opción de compra venta y las cantidades a consignar conforme lo determinado por el Tribunal, se suspendiera la medida cautelar decretada.

   Por otro lado, se observa que la parte actora reconvenida al momento de dar contestación a la reconvención alegó lo siguiente:

   Negaron, rechazaron y contradijeron la demanda tanto en los hechos como en el derecho invocado por la demandada reconviniente.

   Negaron, rechazaron y contradijeron que la demandante reconviniente, hubiera consignado los recaudos exigidos por el registro dentro del lapso estipulado en el contrato de opción de compra venta.

   Negaron, rechazaron y contradijeron que su representada no hubiera cumplido con la obligación de compra, con el pago del saldo del precio; y que se le hubiese causado daño alguno a la parte demandada reconviniente.

   Solicitaron se declarara sin lugar la reconvención interpuesta contra su representada.

   Ahora bien, así las cosas, se evidencia de las actas procesales que no fue hecho discutido por las partes la existencia de la relación contractual; por lo que pasa este Tribunal a examinar las cláusulas cuarta y sexta del contrato cuyo cumplimiento se demanda, las cuales son del tenor siguiente:

   “…CUARTA: Ambas partes de común y amistoso acuerdo, tanto “LOS PROMITENTES VENDEDORES”, como “LA PROMITENTE COMPRADORA” se otorga un plazo de NOVENTA (90) DÍAS continuos, contados a partir de la fecha de suscripción del presente acuerdo de voluntades por ante Notaria Pública, más treinta (30) días continuos si fuere necesario, a los fines de suscribir la escritura definitiva de compra venta del inmueble descrito en la cláusula primera de este contrato por ante el Registro Inmobiliario competente; sin perjuicio de que las partes de común y amistoso acuerdo, decidan que la firma del mismo se realizara con anterioridad al transcurso de los días señalados en esta cláusula como plazo, y previo cumplimiento de los términos y condiciones establecidos en este documento.

SEXTA

“LA PROMITENTE VENDEDORA” se obliga expresamente a tramitar, obtener y entregar a “LOS PROMITENTE COMPRADORES”, y para la fecha de firma del documento definitivo de compra venta por ante el Registro Inmobiliario correspondiente, todos los documentos requeridos por las autoridades competente para la suscripción del documento definitivo de compraventa del inmueble descrito en la cláusula Primera de este contrato, entre los cuales se encuentran: a) Solvencia de Impuestos Municipales, Solvencia de Hidrocapital, derecho de frente y/o cuales quiera otros exigidos por las Leyes; b) Planilla de declaración y autoliquidación de los anticipos de impuestos sobre la renta por venta de inmueble en original, y con certificación de pago por parte de la entidad financiera recaudadora de dichos impuestos o Registro de Vivienda principal de ser el caso; c) Registro de Información Fiscal (R.I.F) de los “LOS PROMITENTE VENDEDORES”; d) Solvencia y/o últimos recibos de pago originales de los servicios públicos del inmueble, tales como aseo, electricidad.”

Ahora bien, consta de las actas procesales específicamente del contrato de opción de compra venta, suscrito por las partes, que quedó demostrado que el mismo fue firmado en fecha treinta (30) de agosto de dos mil once (2011), quedando igualmente demostrado que el plazo de noventa (90) días continuos venció el día treinta (30) de noviembre de dos mil once (2011), y la prórroga de treinta (30) días, el treinta (30) de diciembre del mismo año, venciendo de esa forma los ciento veinte (120) días consecutivos, que acordaron las partes para el otorgamiento del documento definitivo, en la cláusula sexta.

No obstante ello, debe destacarse que, también quedó demostrado en este caso, a través del original de oficio Nº 13-02-085, de fecha diez (10) de abril de dos mil trece (2013), emanado del Ministerio del Poder Popular para la Relaciones Interiores y Justicia Registro Público del Cuarto Circuito, a nombre del ciudadano J.M.U.; y de la prueba de informe promovida por la parte demandada reconviniente que la ciudadana S.M.N.L., presentó en fecha catorce (14) de febrero de dos mil doce (2012), ante el Registro Público del Cuarto Circuito Municipio Libertador, Distrito Capital, los recaudos para el trámite de la venta definitiva como lo fueron; copias de documentos de identidad de las partes; Registro de Vivienda Principal, Timbres Fiscales con un valor equivalente a Bs. 0.10; Certificado de solvencia de Agua; certificado de solvencia Municipal; Cédula Catastral; Comprobante Bancario y planilla de pagos Municipales; que la fecha para el otorgamiento de dicha venta fue fijada para el día quince (15) de febrero de dos mil doce (2012); Que el tramite fue anulado automáticamente al no ser posible el otorgamiento por la ausencia de las partes; y, que dichos recaudos fueron entregados por el registro a una de las partes. Así se declara.

En este sentido observa este Tribunal, que si bien es cierto, que tal como fue señalado por la parte demandada reconviniente y demostrado con las pruebas antes mencionadas la ciudadana S.M.N.L., presentó en fecha catorce (14) de febrero de dos mil doce (2012), ante el registro correspondiente los recaudos necesarios a los efectos de que se llevara a cabo la firma del documento definitivo del inmueble identificado en autos; no es menos cierto, que se puede constatar que dichos recaudos fueron presentados, una vez vencido el lapso de noventa (90) días continuos, más los treinta (30) días continuos de prórroga, de la cláusula cuarta anteriormente transcritas del contrato de opción de compra venta. Así se decide.

De lo anterior se desprende, a criterio de quien aquí decide, que quien efectivamente incumplió los lapsos establecidos en el contrato, concretamente, en la cláusula cuarta fue la demandada reconviniente, al no otorgar el documento definitivo de venta, tal y como se habían obligado. Así se decide.

Señala igualmente la parte demandante reconvenida haber cancelado la suma de DOSCIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs.200.000,00), a nombre de una tercera persona, como abono al saldo deudor del precio total del bien inmueble identificado en autos, por lo que solicitó fuese debidamente abonado al momento de pagar el precio del inmueble; alegato que quedó desechado por el Tribunal de la causa, al no haber quedado debidamente demostrado en las actas.

En relación a tal alegato, observa este sentenciador que la parte demandante reconvenida, quien se pudiera haber visto desfavorecida por el pronunciamiento del Tribunal de la causa, no apeló, ni se adhirió al recurso de apelación ejercido por la parte demandada reconviniente, por lo que, este Tribunal en virtud del principio procesal de la Reforma en Perjuicio, no puede pronunciarse sobre tal alegato realizado por la parte demandante reconvenida junto a su libelo y reforma de la demanda, porque como ya se dijo, dicha parte se conformó con lo resuelto por el Juzgado de Primera Instancia en ese sentido, ya que, no ejerció la correspondiente apelación, ni se adhirió a la de su contrincante. Así se establece.

Ahora bien, después de haber sido valorado el documento fundamental de la acción en el cuerpo de este fallo, y habiendo quedado debidamente probado el incumplimiento de la parte demandada reconviniente, resulta forzoso para este sentenciadora declarar sin lugar reconvención por daños y perjuicios interpuesta por la parte demandada reconviniente, derivados de la cláusula séptima del contrato de opción de compra venta. Así se establece.

Por todo lo antes dicho, la demanda que da inicio a estas actuaciones debe ser declarada PARCIALMENTE CON LUGAR; y debe ser también declarada SIN LUGAR la apelación interpuesta por la parte demandada reconviniente. Así se declara.

DISPOSITIVO

Por las razones y consideraciones antes expuestas, este Juzgado Superior Cuarto en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, administrando justicia, en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por Autoridad de la Ley, declara:

PRIMERO

SIN LUGAR la apelación interpuesta en fecha veintiocho (28) de noviembre de dos mil catorce (2014), por el abogado SEGUNDO VELAQUEZ BRITO, en representación judicial de la parte demandada reconviniente ciudadanos M.E.H.S. Y J.M.U., contra la decisión dictada en fecha dos (2) de julio de dos mil catorce (2014), por el Juzgado Séptimo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas. Queda CONFIRMADO el fallo apelado en todas y cada una de sus partes.

SEGUNDO

PARCIALMENTE CON LUGAR la demanda por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE OPCIÓN DE COMPRA VENTA interpuesta por la ciudadana DORKY T.A., contra los ciudadanos M.E.H.S. Y J.M.U..

TERCERO

SIN LUGAR LA RECONVENCIÓN por indemnización de daños y perjuicios contenida en la cláusula séptima del contrato de opción de compra venta, interpuesta por los ciudadanos M.E.H.S. Y J.M.U. contra la ciudadana DORKY T.A..

CUARTO

Se ordena a la demandada reconviniente cumplir con vender el inmueble distinguido con la letra y número B raya uno A (B-1-A), ubicado hacia Noreste del piso 1, del edificio “B” del Conjunto Residencial “Los Samanes”, situado este en la Jurisdicción El Valle, Departamento Libertador del Distrito Federal, (hoy parroquia El Valle Municipio Libertador), cuyos linderos son al NORESTE, en parte con fachada noreste del Edificio y en parte con el patio de ventilación; SUROESTE, en parte con el apartamento B-1-B, pasillo de circulación y caja de los ascensores; SURESTE, en parte con la caja de los ascensores, con el apartamento B-1-D y patio de ventilación y NOROESTE; fachada noroeste del edificio; el cual posee un porcentaje de condominio del cero enteros dos mil ciento noventa y dos millonésimas por ciento (0,002192%), sobre los derechos y obligaciones derivadas del condominio y un porcentaje de cero enteros diez mil novecientos ochenta y nueve millonésimas por ciento (0,010989%), sobre los gastos comunes específicos del Edificio “B”, de acuerdo con documento de condominio del edificio “B”, protocolizado ante la Oficina Subalterna del Cuarto Circuito de Registro del Departamento Libertador del Distrito Capital, en fecha trece (13) de marzo de mil novecientos setenta y nueve (1979), bajo el 25, folio 138, tomo 16, Protocolo Primero; y que le corresponde un (1) puesto de estacionamiento distinguido con las mismas siglas del apartamento letra y número B raya uno raya A (B-1-A), ubicado en el edificio para estacionamiento del Conjunto Residencial, de acuerdo con documento registrado ante la Oficina Subalterna del Cuarto Circuito del Registro Público del Municipio Libertador del Distrito capital, de fecha tres (3) de febrero de mil novecientos noventa y ocho (1998), y asentado bajo el Nº 1, Tomo 4, Protocolo Primero del Primer Trimestre; a la ciudadana DORKY T.A., la cual deberá cancelar el saldo deudor de CUATROCIENTOS NOVENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 490.000,00), del precio total del inmueble.

En entendido que si la parte demandada reconviniente no cumple voluntariamente con dicha condena, se ordena protocolizar la presente sentencia en la referida Oficina Registral, para que, conforme al artículo 531 del Código de Procedimiento Civil, sirva de título de propiedad a favor de la demandante reconvenida ciudadana DORKY T.A..

QUINTO

No hay condenatoria en costas en relación a la causa principal al no haber vencimiento total conforme a lo establecido en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil; se condena en costas a la demandada reconviniente en lo que respecta a la reconvención propuesta por haber resultado totalmente vencida en ese punto, de acuerdo con la norma antes señalada; y en costas del recurso, de conformidad con lo establecido en el artículo 281 del mismo texto legal.

Déjese copia certificada de este fallo en el copiador de sentencias de este Tribunal.

Remítase el presente expediente a su Tribunal de origen en su oportunidad legal.

PUBLÍQUESE Y REGÍSTRESE

Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Juzgado Superior Cuarto en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, a los siete (7) días del mes mayo del año dos mil quince (2015). AÑOS: 204° de la Independencia y 154° de la Federación.-

EL JUEZ,

Dr. O.A.R. AGUÈRO.

LA SECRETARIA,

M.C.C.P..

En esta misma fecha, siendo las once de la mañana (11:00 a.m.) se publicó y registró la anterior decisión.

LA SECRETARIA,

M.C.C.P..