Decisión de Juzgado Superior Civil, Mercantil, Transito y Menores de Trujillo, de 26 de Octubre de 2010

A.- La pretensión:

La demandante reclama la nulidad de la negociación celebrada entre la sociedad de comercio Centro Inmobiliario, C.A. y la empresa mercantil Inversiones Kiwi, C.A., mediante documento autenticado por ante la Notaría Pública Segunda de Valera el día 31 de diciembre de 2007, inserto bajo el número 34, tomo 148.

B.- Los Hechos:

La parte actora mediante escrito presentado para su distribución en fecha 30 de Junio de 2008, alega que mediante documento autenticado por ante la Notaría Pública Segunda de Valera, el día 31 de diciembre de 2007, inserto bajo el número 34, tomo 148, la sociedad mercantil Centro Inmobiliario, C. A., actuando en representación de la Junta de Condominio del Centro Comercial Edivica III dio en arrendamiento a la empresa mercantil CAFÉ KIWI, C. A. un espacio perteneciente al Centro Comercial Edivica III y que forma parte de las áreas comunes de dicho Centro Comercial, tal y como se señala en la primera cláusula de dicho contrato de arrendamiento, que textualmente expresa: “OBJETO Y DEFINICIONES: “LA ARRENDADORA” en virtud del presente contrato, da en arrendamiento a “EL ARRENDATARIO” y éste así lo acepta, un espacio de aproximadamente Cinco Metros con Sesenta y Siete centímetros Cuadrados (5,67 mts2) y que forma parte de las áreas comunes del C.C. Edivica III, ubicado en la Planta Baja de dicho centro comercial, entrada principal calle 09, entre los locales 03 y 04 y que en lo adelante se denominará EL AREA, donde EL ARRENDATARIO tendrá ubicado un kiosco para venta de helados, cafés y chocolatería.” (Sic).

Igualmente alega la parte actora que conforme lo establece el documento de condominio del Centro Comercial Edivica III, el área común dada en arrendamiento es un pasillo de circulación proyectado para la interconexión con el Centro Comercial Edivica I.

Por tales razones demanda, con fundamento en los artículos 31 de la Ley de Propiedad Horizontal, a las preidentificadas sociedades mercantiles Centro Inmobiliario, C. A. e Inversiones Kiwi, C. A. para que convengan, o en caso contrario lo declare el Tribunal, que la negociación celebrada por ellas el 31 de diciembre de 2007 es nula de pleno derecho y por vía de declaratoria de a nulidad absoluta, sea declarados todos los derechos y deberes establecidos en el documento autenticado como inexistentes de manera absoluta, por lo que pide se les ordene abstenerse de ejecutar dicha negociación.

Estimó la demanda en la cantidad de quinientos mil bolívares (Bs. 500.000,oo).

El apoderado de la codemandada, sociedad mercantil Centro Inmobiliario, C. A. invocó como punto previo la falta de cualidad o interés en el demandado en sostener el presente juicio, en razón de que la demanda fue admitida en nombre de la empresa mercantil Inversiones Kiwi, C. A., persona ésta diferente con quien se suscribió el contrato de arrendamiento que pretende anularse. En efecto, la empresa Café Kiwi, C. A. es quien posee los derechos que se pretenden anular, ya que fue ella y no la empresa Inversiones Kiwi, C. A. quien convino con la empresa mercantil Centro Inmobiliario, C. A. el contrato de arrendamiento impugnado. En consecuencia, pide sea declarada la extinción del proceso por la falta de cualidad e interés de la codemandada Inversiones Kiwi, C. A. con su imposición de costas a la parte actora.

Invoca igualmente el abogado A.O. la falta de cualidad e interés de su representada en sostener el presente juicio. En efecto, su representada, Centro Inmobiliario, C. A. en su condición de administrador del Centro Inmobiliario Edivica III no está debidamente autorizado por la Junta de Condominio, ni por ningún otro órgano competente de ese condominio para ejercer en juicio la representación de los propietarios en los asuntos concernientes a la administración de las cosas comunes.

Continúa narrando que la causa que originó esta demanda proviene de una decisión de la Asamblea de Propietarios y no de la voluntad propia del Administrador del Condominio, órgano éste que toma las decisiones.

Niega, rechaza y contradice que el área de común dada en arrendamiento sea un pasillo de circulación proyectado para la interconexión con el Centro Comercial Edivica I, ya que según el apoderado de la codemandada, Centro Inmobiliario, C. A es un área o espacio que se encuentra ubicado en la terminación de un pasillo de circulación que reposa sobre una pared contigua entre los locales comerciales números 3 y 4 del Centro Comercial, que no afecta la circulación de personas o cosas.

Niega y contradice en todas sus partes que exista una nulidad absoluta sobre el acto jurídico constituido por el contrato de arrendamiento; que la demandante tuvo conocimiento de las Asambleas de Propietarios del Condominio Centro Comercial Edivica III donde se consultó a sus miembros la posibilidad de arrendar el espacio y colocar kioskos en esta y otras áreas de dicho Centro; que la actora no hizo oposición, ni ejerció su derecho a impugnar por los medios legales las decisiones tomadas.

Señala el abogado A.O., que quedó comprobada la existencia de un acto jurídico previo y que sus acuerdos convalida la legalidad del acto jurídico impugnado, por haberse consultado y aprobado por los propietarios. Del mismo modo, alega que la parte actora no señala la existencia de algún daño o perjuicio a ella o a terceros por la disposición en arrendamiento del espacio aludido.

Impugna y rechaza el cálculo de la cuantía presentada por la parte actora en el libelo de la demanda, ya que es exagerada por exceder los límites reales, solicita que se ajuste a la realidad a través de una experticia complementaria del fallo.

Por último, solicita se declare sin lugar la demanda.

El defensor de oficio, abogado F.B., invoca como defensa de fondo la falta de cualidad o de interés de la empresa Inversiones Kiwi, C. A. para sostener esta demanda, ya que la empresa Centro Inmobiliario, C. A. no celebró el contrato de arrendamiento de fecha 31 de diciembre de 2007, debidamente autenticado, sino la empresa Café Kiwi, C. A., por lo que la demanda debe ser desechada y condenar en costas a la demandante.

Igualmente, rechaza, niega todos los hechos y el derecho, por cuanto su representada fue indebidamente demandada sin tener ningún interés, ni ser parte contratante en el contrato de arrendamiento objeto de la demanda. Por último, pidió que la demanda sea declarada la inadmisibilidad de la demanda y se condene en las costas a la parte actora.

C.- La actuación procesal:

A los folios 01 al 05, corre escrito libelar presentado por el representante judicial de la sociedad mercantil demandante, abogado J.L.P..

Al folio 07, cursa auto de fecha 2 de julio de 2008, dictado por el A quo por medio del cual se le dio entrada a la causa, se formó expediente y se instó a la parte actora a consignar los recaudos pertinentes.

En fecha 10 de Julio de 2008, el Juez de la causa mediante auto admitió la presente demanda, ordenó la citación de la parte demandada y fijó el lapso de comparecencia para la contestación de la demanda.

Por auto de fecha 10 de febrero de 2009 fue designado el abogado F.B. como defensor ad litem de la empresa mercantil Inversiones Kiwi, C. A., el cual aceptó el cargo y prestó el juramento de ley.

Mediante auto de fecha 17 de marzo de 2009, se ordenó la citación del defensor de oficio.

A los folios 154 al 231 cursa acta levantada el 16 de abril de 2009, por medio del cual consignan escritos de contestación de la demanda.

A los folios 233 al 234 cursa escrito de promoción de pruebas de la codemandada Centro Inmobiliario, C. A. presentado el 21 de abril de 2009 y por auto de fecha 22 de abril de 2009 cursa auto por medio del cual se admitió las pruebas y fijó día y hora para la evacuación de la inspección judicial promovida; no obstante tal prueba no fue evacuada.

A los folios 239 al 240 cursa escrito de promoción de pruebas de la parte actora, presentado el 29 de abril de 2009 y por auto dictado en fecha 30 de abril de 2009 se admitió la prueba promovida.

En fecha 05 de abril de 2009 el apoderado de la parte actora, J.L.P. consignó escrito de consideraciones, cursante a los folios 242 al 246.

El Tribunal de la causa profirió sentencia el día 20 de mayo de 2009, cursante a los folios 247 al 252.

Mediante diligencia estampada el día 03 de junio de 2009, cursante al folio 262, el abogado J.L.P., apoderado actor, apeló contra la sentencia dictada por el A quo.

Por auto dictado el 17 de junio de 2009, se recibieron las presentes actuaciones en este Juzgado Superior, se le dio entrada en esta Superioridad, a los folios 265.

En fecha 07 de julio de 2009, el apoderado actor consignó escrito, cursante a los folios 267 al 276; y el abogado A.O. consignó documento poder conferido por la empresa Centro Inmobiliario, C. A. a él y al abogado E.A.J..

Mediante acta levantada el día 9 de julio de 2009, a los folios 277 al 278, se inhibió el Juez Superior, abogado R.A., conforme a lo previsto en el numeral 20° del artículo 82 del Código de Procedimiento Civil, el cual fue allanado mediante diligencia y escrito presentado el día 14 de julio de 2009.

Mediante acta levantada el día 14 de julio de 2009 el Juez inhibido no aceptó el allanamiento, cursante al folio 283.

El día 04 de mayo de 2010 se declaró con lugar la inhibición planteada por el referido Juez Superior, cursante a los folios 842 al 893.

Se ofició a la Comisión Judicial del Tribunal Supremo de Justicia para que se designara Juez Accidental que conozca la causa, habiendo recaído dicha designación en quien suscribe, quien se abocó al conocimiento de la presente causa y ordenó la notificación de su abocamiento a las partes, mediante auto dictado el 04 de mayo de 2010.

D.- El fallo que se revisa:

Corresponde a esta sentenciadora revisar la sentencia proferida por el Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Agrario, de Tránsito, Bancario y Constitucional de la Circunscripción Judicial del Estado Trujillo el día 20 de mayo de 2009, por medio de la cual se declaró con lugar la falta de cualidad invocada por la parte demandada y se condenó en las costas a la parte demandante.

CAPITULO II

CONSIDERACIONES PARA DECIDIR

PUNTO PREVIO SOBRE EL ALEGATO DEL ACTOR DE QUE EL ARTÍCULO 31 DE LA LEY DE PROPIEDAD HORIZONTAL SON NORMAS ORDEN PÚBLICO

El abogado J.L.P., en esta alzada, consignó escrito presentado el 7 de julio de 2009, en el cual esgrime, entre otras cosas, que:

…el juicio se inicia como consecuencia de la violación al orden público en que incurre la sociedad mercantil CENTRO INMOBILIARIO, C. A., ampliamente identificada en los autos, y debidamente representada por su Presidenta, ciudadana M.E.S.R., igualmente ampliamente identificada en autos, al dar en arrendamiento un área o espacio común del Centro Comercial Edivica III, a sociedad de comercio CAFÉ KIWI, C.A., igualmente identificado en autos…

(Sic).

Continúa argumentado el apoderado actor que:

…como consecuencia de una violación al ORDEN PÚBLICO pues la actividad de dar en arrendamiento un área común del Centro Comercial Edivica III, realizada por la sociedad mercantil CENTRO INMOBILIARIO, C. A. ya identificada, viola flagrantemente una norma de eminente ORDEN PÚBLICO como lo es el artículo 31 de la Ley de Propiedad Horizontal…

(Sic).

En este sentido, quien juzga considera que doctrinalmente las normas contenidas en la Ley de Propiedad Horizontal son llamadas por un sector de la misma como “normas de estricto cumplimiento”, con lo cual no puede esta considerárseles como normas de orden público propiamente dichas.

Ahora bien, al existir normas como las que acabamos de referir, no significa que se deban relajar otros principios igualmente indispensables para tutelar efectivamente los derechos de los justiciables. Tal es el caso, la identidad, cualidad e interés de las partes intervinientes en un procedimiento.

Por ello, es necesariamente indispensable aclarar si efectivamente los sujetos pasivos de la presente demanda de nulidad de contrato de arrendamiento tienen cualidad e interés para sostener la presente pretensión.

A tales efectos, pasa esta juzgadora a analizar los puntos previos invocados por la parte demandada, referente a la falta de cualidad e interés tanto de la sociedad mercantil Centro Inmobiliario, C. A. como de la empresa mercantil Inversiones Kiwi, C. A.

FALTA DE CUALIDAD E INTERÉS DEL DEMANDADO PARA SOSTENER LA PRESENTE DEMANDA

La codemandada Centro Inmobiliario, C. A. invoca como defensa de fondo a ser resuelta como punto previo en la sentencia, la falta de cualidad y de interés que tiene para sostener la presente demanda, por no estar debidamente facultada por la Junta de Condominio para representar en juicio a la Junta de Condominio del inmueble Centro Comercial Edivica III.

Al respecto, debemos comenzar en señalar como define el autor H.R. en su libro “Propiedad por pisos o por departamentos’ lo que la doctrina llama o denomina propiedad horizontal o propiedad por departamentos. Para el referido autor es:

…una figura sui generis en la cual se combinan dos formas jurídicas distintas, cuya unidad de destino las reúne en un todo indivisible, a tal punto que no se puede ser propietario de la porción exclusiva, sin serlo también de la parte común. Esta naturaleza especialísima de la institución, nos obliga a considerarla como un derecho real autónomo con características propias, que lo separan y diferencian de los demás.

Su estructura jurídica es la siguiente: 1) Propiedad exclusiva sobre el piso o departamento y sus dependencias, pero restringida por las limitaciones que la ley establece, fundadas en razones de orden público y de beneficio común. 2) Copropiedad sobre las cosas de uso común a todos los copropietarios o indispensables para la conservación del edificio. 3) Indivisión forzosa sobre la parte común, perpetua e indeterminada en su duración, por estar subordinada a la existencia de la construcción hecha en suelo común. 4) Unidad jurídica y de destino (a pesar de que concurren a formar la figura elementos distintos tomados del dominio singular y del condominio), lo que hace que al actuar en función jurídico-económica, las relaciones jurídicas formen un todo indivisible...

(Sic).

Como se observa la coexistencia de los derechos exclusivos de los propietarios sobre sus propiedades y su derecho de copropiedad sobre los bienes o cosas comunes del inmueble objeto de propiedad horizontal, es lo que permite distinguir la propiedad horizontal del condominio ordinario, ya que, si bien los propietarios en el régimen de la propiedad horizontal conservan sus derechos exclusivos sobre su apartamento, sin embargo se desprenden de sus derechos sobre las cosas comunes de la edificación a favor del consorcio, cuya administración es confiada a la Asamblea General de Copropietarios, a la Junta de Condominio y al Administrador, según lo dispone el Artículo 18 de la Ley de Propiedad Horizontal.

Sin embargo, al consorcio de propietario sobre las cosas comunes no le está reconocida una personería jurídica autónoma desde el punto de vista formal, sino que la representación para la conservación y defensa de la cosa común, es ejercida por el consorcio a través del Administrador y a través de la Junta de Condominio, con la formalidad de que el ejercicio de dichas facultades en juicio, le es reconocida privativamente al Administrador, previa autorización de la Junta, todo ello en conformidad con el literal e) del Artículo 20 de la referida Ley de Propiedad Horizontal.

De las declaraciones de ambas partes y del contrato de arrendamiento de fecha 31 de diciembre de 2007, se evidencia que la sociedad mercantil Centro Inmobiliario, C. A. es el Administrador del inmueble Centro Comercial Edivica III y en consecuencia, se tiene como tal a dicho empresa.

Por otra parte, en las presentes actas no existe evidencia alguna de que la Junta de Condominio del Centro Comercial Edivica III haya autorizado debidamente a la administradora Centro Inmobiliario, C. A. para que lo represente en esta demanda, ello en aplicación del principio fundamental de que nadie puede ejercer en juicio un derecho ajeno, si no se encuentra expresamente facultado para ello, por lo que forzosamente, esta sentenciadora, debe declarar con lugar la excepción de falta de cualidad de dicho Centro para sostener, como representante de la comunidad de propietarios del Centro Comercial Edivica II, la demanda propuesta y así se decide.

En orden de ideas, tanto el apoderado judicial del Centro Inmobiliario, C. A. como la sociedad mercantil Inversiones Kiwi, C. A., invoca la falta de cualidad e interés por parte de la empresa Inversiones Kiwi, C. A., debido a que quien suscribió el contrato de arrendamiento es la empresa Café Kiwi, C. A. y no la codemandada Inversiones Kiwi, C. A.

Del análisis e interpretación del contrato de arrendamiento de fecha 31 de diciembre de 2007, autenticado por ante la Notaría Pública Segunda de Valera, inserto bajo el número 34, tomo 148, objeto de la nulidad solicitada por el apoderado actor, se observa que los contratantes son la Junta de Condominio del Centro Comercial Edivica III con la empresa mercantil Café Kiwi, C. A.

Dicha parte arrendataria se encuentra registrada, según manifiestan las partes intervinientes en el presente juicio, el día 15 de julio de 2002, bajo el número 49, tomo 7-A de los libros llevados por el registro Mercantil Primero de la Circunscripción Judicial del Estado Trujillo.

Cabe destacar que ninguna de las partes consignaron en las actas del presente juicio copia certificada o fotostática del Acta Constitutiva de la referida sociedad mercantil “Café Kiwi, C. A.”, por lo que los datos de su constitución son considerados fidedignos, por no ser un hecho controvertido su constitución.

Considera entonces este Tribunal Superior que la empresa Inversiones Kiwi, C. A. no posee interés y cualidad para sostener la presente demanda. Por consiguiente debe declararse con lugar la defensa perentoria de falta de cualidad e interés opuesta por los demandados. Así se decide.

Establecido lo anterior y en vista de que las defensas de falta de cualidad han prosperado, resulta inoficioso pronunciarse sobre la procedencia o no de la presente demanda de nulidad de contrato de arrendamiento. Así se decide.

DECISIÓN

En mérito de lo expuesto, este Juzgado Superior Accidental Civil, Mercantil, de Tránsito y de Menores de la Circunscripción Judicial del Estado Trujillo, administrando justicia en nombre de la República y por autoridad de la Ley, resuelve: