Decisión de Juzgado Superior Civil, Mercantil, Transito y Menores de Trujillo, de 21 de Septiembre de 2015

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

EN SU NOMBRE

EL JUZGADO SUPERIOR CIVIL, MERCANTIL Y DE TRÁNSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO TRUJILLO

Dicta el siguiente fallo definitivo.

Las presentes actuaciones subieron a esta alzada en virtud de apelación, ejercida por el abogado G.V.R. inscrito en Inpreabogado bajo el número 14.284, en su condición de apoderado judicial de la parte demandada, sociedad mercantil Compañía Anónima Inversiones Consolidadas (CAICO), domiciliada en Valera, estado Trujillo, inscrita en el Registro Mercantil de la Circunscripción Judicial del Estado Trujillo, el 14 de diciembre de 1993, bajo el número 220, Tomo 5, que interpuso contra sentencia dictada por el Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil y Mercantil de la Circunscripción Judicial del Estado Trujillo, el 10 de julio de 2013, en el juicio que por cumplimiento de contrato y fijación de término, le sigue la sociedad de comercio Stop Boutique, C. A., domiciliada en Valera, estado Trujillo, e inscrita en el Registro Mercantil de la Circunscripción Judicial del Estado Trujillo, el 13 de marzo de 1998, bajo el número 83, Tomo 2, representada por el abogado E.F.R.A., inscrito en Inpreabogado bajo el número 23.655.

Encontrándose esta causa en estado de sentencia, pasa este Tribunal Superior a proferir su decisión, dentro del lapso de ley y bajo las siguientes apreciaciones de hecho y de derecho.

I

NARRATIVA

Aparece de autos que mediante libelo presentado a distribución el 4 de marzo de 2013 y repartido al Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil y Mercantil de la Circunscripción Judicial del Estado Trujillo, la sociedad de comercio arriba identificada, Stop Boutique, C. A., representada legalmente por su administradora general, ciudadana M.J.B.A., titular de la cédula de identidad número 9.497.902, asistida por el abogado E.F.R.A. inscrito en Inpreabogado bajo el número 23.655 demandó a la sociedad de comercio Compañía Anónima Inversiones Consolidadas (CAICO), ya identificada, por cumplimiento de contrato y fijación de término.

Expresa la actora que le fue dado en arrendamiento un local comercial distinguido con el número 17, ubicado en la planta baja del Centro Comercial Edivica II, situado en la avenida Bolívar, entre calles 8 y 9 de la ciudad de Valera, Municipio Valera del estado Trujillo, alinderado el Centro Comercial Edivica II, así: Norte: con calle 8 por donde mide aproximadamente cincuenta y cinco metros cuadrados con veinte centímetros (55,20 mts2); Sur: con la calle 9, por donde mide aproximadamente treinta y tres metros con noventa y cinco centímetros (33,95 mts2), y con terreno propiedad de Inversiones y Desarrollo S. R. L., por donde mide aproximadamente diecisiete metros con treinta y nueve centímetros (17,39 mts2), antes de la sucesión de T.G.; Este: con el boulevar de la avenida Bolívar, por donde mide aproximadamente cincuenta y siete metros con noventa centímetros (57,90 mts2); y Oeste: con el Centro Comercial Edivica I, por donde mide aproximadamente treinta y un metros con noventa centímetros (31,90 mts2), y con terrenos propiedad de Inversiones y Desarrollo, S. R. L. por donde mide aproximadamente veintiséis metros con veinticinco centímetros (26,25 mts), antes de la sucesión T.G.; que dicho local comercial tiene un área de construcción de aproximadamente ochenta y ocho metros cuadrados con setenta y cinco centímetros cuadrados (88,75 m2), cuyos linderos y medidas son los siguientes: Norte: pasillo de circulación interna de la planta baja, acceso desde el Boulevar de la avenida Bolívar; Sur: calle 9; Este: local L-18; Oeste: local L-16; Arriba: local comercial L-43 y pasillo de circulación de la planta alta; y Abajo: terreno asiento del edificio. Dicho local comercial consta de un salón comercial y dos (2) salas de baño; tiene asignado un (1) puesto de estacionamiento para vehículo, señalado con el número 33; fungiendo como arrendadora la sociedad mercantil Centro Inmobiliario, S. R. L., domiciliada en Valera, estado Trujillo, e inscrita en el Registro Mercantil que por secretaria llevaba el Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil y Mercantil de la Circunscripción Judicial del Estado Trujillo, el 19 de agosto de 1980, bajo el número 36, Tomo 51.

Que el contrato de arrendamiento consta en documento autenticado por la Notaría Pública Segunda de Valera, estado Trujillo, el 14 de Mayo de 2002, bajo el número 89, del Tomo 39; y que fue celebrado a tiempo determinado tal como se establece en la cláusula segunda del mismo.

Aduce la actora que dicho inmueble le pertenece en propiedad a la sociedad de comercio Compañía Anónima Inversiones Consolidadas (CAICO), ut supra identificada; que existe una relación arrendaticia con una duración de más de dos años y que su representada se encuentra solvente en el pago de los cánones de arrendamiento, según consta del expediente de consignación de alquileres número 4992, llevado por el Juzgado Primero de los Municipios Valera, Motatán, San R.d.C. y Escuque de esta Circunscripción Judicial, hoy Tribunal Primero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Valera, Motatán, San R.d.C. y Escuque de la Circunscripción Judicial del Estado Trujillo.

Expone la actora en su libelo que según lo establecido por el Decreto Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, en su artículo 42, el 9 de noviembre de 2012, por intermedio de la Notaría Pública Segunda del Estado Trujillo, (sic) el ciudadano R.F.C., en su carácter de representante legal de la sociedad de comercio Compañía Anónima Inversiones Consolidadas (CAICO), propietaria del inmueble arrendado, le ofreció en venta, el local comercial antes determinado, sobre el que versa tal convención arrendaticia, por el precio de dos millones trescientos mil bolívares (Bs. 2.300.000,oo), indicando en la oferta que el precio debía ser satisfecho mediante un único pago en efectivo o por medio de un cheque de gerencia, en un plazo no mayor de ocho (8) días contados a partir de la aceptación de la oferta manifestada por escrito, caso en el cual procedería en consecuencia la oferente a traspasar a la compradora la plena propiedad y posesión del inmueble ofrecido venta, mediante el otorgamiento de documento aparte ante el Registro Inmobiliario competente, acto en el cual se haría la tradición legal y se obligaría la vendedora al saneamiento de ley.

Señala la actora que la oferta fue aceptada por ella, el 22 de noviembre de 2012, a través de la Notaría Pública Primera de Valera, estado Trujillo, la cual se trasladó al domicilio de la oferente, y notificó al representante legal de la misma, ciudadano R.F.C., que aceptaba de forma indubitable el ofrecimiento de venta del inmueble en mención.

Alega la demandante que en dicha oferta de venta del inmueble se señaló el término para pagar el precio de la compraventa, mas no se indicó el lugar de pago, y que conforme a los artículos 1.295 y 1527 del Código Civil, al no indicarse el lugar de pago, éste debía hacerse en su domicilio, esto es, en el local comercial a adquirir, lo cual, a su entender, generó una causa extraña no imputable a ella, al no saber el lugar donde realizar el pago y así poder cumplir su obligación de pagar el precio en el plazo fijado en la oferta de venta, y que por tal circunstancia, no se encuentra en mora por el simple retardo en el pago y no obstante los múltiples requerimientos extracontractuales hechos a la oferente para que recibiera el pago del precio del referido inmueble.

Por consiguiente, prosigue la demandante, y con fundamento de los artículos 33, 42, 44 y 50 del Decreto Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, en concordancia con los artículos 1.167, 1.266, 1.212, 1.137, 1.527 y 1.528 del Código Civil, demanda a la oferente Compañía Anónima Inversiones Consolidadas (CAICO), en acción de cumplimiento para que convenga o en su defecto sea obligada por el tribunal, a 1) recibir el precio de la venta pactado entre las partes, y 2) consecuencialmente y con fundamento del artículo 78 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con los artículos 50 del Decreto Ley de Arrendamientos Inmobiliarios y 1.212 del Código Civil, subsidiariamente para que el tribunal fije de conformidad con el artículo 1.528 del Código Civil, para que convenga o, en su defecto, sea obligada por el tribunal a que una vez que reciba el precio de la venta en el domicilio de la actora, el tribunal fije oportunidad para otorgar el contrato de compraventa definitivo por ante el Registro Inmobiliario de los Municipios Valera, Motatán y San R.d.C.d.e.T..

La cuantía de la demanda fue fijada en la cantidad de dos millones trescientos mil bolívares (Bs. 2.300.000,oo) equivalente a veintiún mil cuatrocientos noventa y cinco unidades tributarias con trescientos veintisiete milésimas de unidad tributaria (21.495,327 U. T. ).

La demanda fue acompañada con los siguientes recaudos: 1) copia fotostática certificada del contrato de arrendamiento; 2) copia certificada del expediente de consignación de alquileres número 4992, llevado por el Tribunal Primero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Valera, Motatán, San R.d.C. y Escuque de la Circunscripción Judicial del Estado Trujillo; 3) copia simple de la oferta de venta del 9 de noviembre de 2012, realizada por la demandada a Stop Boutique, C. A., por medio de la Notaría Pública Segunda de Valera, estado Trujillo; 4) original de la aceptación de la oferta de venta, fechada 22 de noviembre de 2012, realizada por intermedio de la Notaría Pública Primera de Valera, estado Trujillo.

En diligencia de fecha 19 de marzo de 2013, la ciudadana M.J.B.A., venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad número 9.497.902, en su carácter de representante legal de la sociedad mercantil Stop Boutique, C. A. ya identificada, asistida por el abogado E.F.R.A., inscrito en Inpreabogado bajo el número 23.655, consignó como complemento de los recaudos presentados a los fines de la admisión de la presente demanda copia fotostática simple del acta constitutiva estatutaria de la sociedad mercantil Stop Boutique, C. A. donde consta la representación legal que tiene dicha ciudadana en la mencionada empresa, para que sea agregada a los autos.

Por auto de fecha 20 de marzo de 2013, al folio 240, el A quo admitió la presente demanda, se ordenó la citación de la demandada y se fijó al segundo (2º) día de despacho siguiente a que constara en autos su citación, para que diera contestación a la demanda.

En la misma fecha la parte actora solicitó las siguientes medidas cautelares: 1) oficiar al Registrador Público de los Municipios Valera, Motatán y San R.d.C.d.e.T., a fin de que realice la anotación de la litis al margen del documento de propiedad del inmueble, a fin de que los terceros posibles compradores estén informados de que el bien es litigioso, y 2) prohibición de enajenar y gravar sobre el aludido inmueble.

En auto dictado el 21 de marzo de 2013 el tribunal de la causa, acordó la primera de las medidas y ordenó librar oficio al Registro Inmobiliario de los Municipios Valera, Motatán y San R.d.C.d.E.T., y formar cuaderno separado para pronunciarse sobre la medida de prohibición de enajenar y gravar.

Mediante diligencia de fecha 24 de abril de 2013 la representante legal de la actora otorgo poder apud acta a los abogados E.F.R.A. y B.C.R.C., inscritos en Inpreabogado bajo los números 23.655 y 145.296, respectivamente.

Mediante diligencia de fecha 31 de mayo de 2013 estampada por el apoderado de la actora solicitó al tribunal de la causa intimara a la demandada a la exhibición o entrega del documento contentivo del ofrecimiento de venta que le hizo el 9 de noviembre de 2012, dentro del plazo que le señalare el A quo bajo apercibimiento, conforme al artículo 436 del Código de Procedimiento Civil, y consignó copia simple del referido ofrecimiento de venta, así como justificativo de testigos evacuado por ante el Tribunal Primero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Valera, Motatán, San R.d.C. y Escuque de la Circunscripción Judicial del Estado Trujillo.

Cumplida la citación por carteles de la demandada, los abogados G.V. Y R.F.C., comparecieron al proceso el 6 de junio de 2013, consignaron poder que acredita su representación de la demandada y se dieron por citados en nombre de éste.

En la misma fecha, 6 de junio de 2013, los apoderados judiciales de la parte demandada presentaron escrito en el que se solicita la nulidad del auto de admisión y reposición de la causa al estado de admitirla nuevamente por el procedimiento ordinario, ya que, en su sentir, la demanda no debió ser admitida por el procedimiento breve.

En diligencia del 10 de junio de 2013 el apoderado de la parte actora impugnó la solicitud de reposición formulada por la parte demandada el 6 de junio de 2013, y solicitó se desestimara la solicitud de reposición planteada por la demandada y se ordenara la continuación del procedimiento por el trámite del juicio breve, por ser esta acción meramente arrendaticia.

El 11 de junio de 2013 el A quo dictó sentencia declarando improcedente la reposición solicitada por la parte demandada y apelada por ésta tal decisión, el tribunal de la causa denegó tal recurso.

En escrito presentado por la demandada en fecha 11 de junio de 2013, a los folios 344 al 354, dio contestación a la demanda y propuso formal reconvención contra la actora. En tal escrito la demandada alega que a la demanda le falta motivación y coherencia, ya que los hechos narrados no coordinan con la petición, lo que la hace contradictoria; convino en el hecho de que existe entre las partes un contrato de arrendamiento, rechazó, negó que la sociedad mercantil Stop Boutique, C. A. durante todo el tiempo de la relación arrendaticia se mantuvo solvente en el pago de los cánones de arrendamiento; rechazó y negó que la presente acción se subsuma en la normativa legal del artículo 42 del Decreto Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, referente al derecho de preferencia ofertiva y del retracto legal arrendaticio; convino en el hecho de que su representada ofreció en venta a la arrendataria el inmueble descrito ut supra, mediante documento de fecha 9 de noviembre de 2012, según lo establecido en el artículo 44 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, y que la oferida manifestó su aceptación el 22 de noviembre de 2012; rechazó y negó que la falta de indicación del lugar de pago del precio en la oferta, justifique el no pago del precio en el plazo fijado en la oferta; solicitó medida cautelar de secuestro del inmueble objeto del litigio, conforme a las previsiones del artículo 599 del Código de Procedimiento Civil y la doctrina.

En ese mismo acto reconvino a la actora, sociedad mercantil Stop Boutique, C.A. para que conviniera en la resolución del contrato de compraventa celebrado entre las partes, el 22 de noviembre de 2012, se dejaran sin efecto alguno las obligaciones asumidas por las partes en el contrato cuya resolución se solicita y para que la demandante reconvenida le devolviera de manera inmediata el inmueble, totalmente desocupado o a ello fuera condenada por el tribunal.

Estimó la reconvención en la cantidad de dos millones trescientos mil bolívares (Bs. 2.300.000,oo) equivalentes a veintiún mil seiscientos noventa y ocho unidades tributarias con ciento trece milésimas de unidad tributaria (21.698,113 U.T.).

En auto dictado por el A quo el 11 de junio de 2013, admitió la reconvención y emplazó a la sociedad mercantil Stop Boutique, C. A. para que dieta contestación a la mutua petición, al segundo (2do.) día de despacho siguiente, y ordenó formar cuaderno separado para pronunciarse sobre la medida de secuestro solicitada por la demandada reconviniente.

Mediante escrito presentado por el apoderado judicial de la parte actora reconvenida dio contestación a la reconvención. Rechazó, negó y contradijo en todas y cada una de sus partes la reconvención y admitió los siguiente hechos: 1) que el 9 de noviembre de 2012 la sociedad mercantil Compañía Anónima Inversiones Consolidadas (CAICO), de manera autentica, ofreció en venta a la sociedad mercantil Stop Boutique, C. A., el local comercial determinado en las actas de este proceso, y que el precio de la venta es de dos millones trescientos mil bolívares (Bs. 2.300.000,oo), que debía pagar en una plazo no mayor de ocho (8) días contados a partir de la fecha de la aceptación de la oferta por parte de su representada, esto es, a partir del 22 de noviembre de 2012; 2) que en la referida oferta se estableció que en caso de aceptación en los términos señalados en la misma, la sociedad mercantil Compañía Anónima Inversiones Consolidadas (CAICO) traspasaría a la sociedad mercantil Stop Boutique, C. A., la propiedad y posesión del inmueble ofrecido en venta, mediante documento a ser protocolizado en la oficina registral inmobiliaria competente.

Niega el apoderado de la demandante reconvenida que su representada haya querido incumplir la obligación de pagar el precio dentro del lapso de ocho (8) días continuos contados a partir de la aceptación, puesto que, para que haya incurrido en mora su representada, se hacía necesario un acto de requerimiento por parte de la oferente, en razón de que dicho ofrecimiento de venta carece de lugar de pago, lo que invierte la situación en beneficio del deudor, esto es, lo que la doctrina denomina mora accipiendi; requerimiento que debía constar de manera autentica, es decir, efectuado a través de notificación por medio de tribunal o notario público, lo que nunca hizo la acreedora, Compañía Anónima Inversiones Consolidadas (CAICO), razón por la cual su representada se vio en la necesidad de ejercer ésta acción de cumplimiento contra dicha empresa.

Aduce la demandante reconviniente en su escrito de contestación a la reconvención es falso lo que afirma la parte demandada reconviniente, de que las partes se encuentran ante un contrato de compra venta definitivo, pues, de aceptarse la oferta, se forma el contrato de compraventa, pero debe ejecutarse la obligación de otorgarse el documento definitivo de compraventa, y que, en consecuencia, “… nos encontramos ante un contrato que se formó conforme a la oferta y aceptación en los términos del artículo 1.137 del Código Civil en sintonía, conforme (sic) a los artículos 44 y siguientes de la Ley de Arrendamiento Inmobiliarios y que ante la falta de indicación del lugar de pago de remisión del artículo 50 eiusdem se aplica las disposiciones del Código Civil, esto es, el artículo 1.527 y 1.528 eiusdem que refiere a falta de indicación del lugar de pago, éste se deberá hacer en el domicilio del deudor, so pena de incurrir en mora accipiendi, tal como así incurrió el acreedor COMPAÑÍA ANONIMA INVERSIONES COSOLIDADAS (CAICO) al no interpelar, de manera autentica, a mi representada al pago del monto referido en su ofrecimiento de venta.” (sic, mayúsculas en el texto).

Solicitó desechar la reconvención de resolución de contrato de compra venta por ser manifiestamente ilegal e impertinente, y ser declarada inadmisible.

El tribunal de la causa dictó auto el 21 de junio de 2013, en el cual fijó día y hora para la celebración de audiencia conciliatoria como medio alternativo de resolución del presente conflicto, de conformidad con el artículo 257 del Código de Procedimiento Civil; audiencia conciliatoria que se llevó a efecto y a la que comparecieron ambas partes, sin que las mismas llegaran a un acuerdo que pusiera fin al juicio.

En la oportunidad para promover pruebas, el apoderado de la parte actora presentó escritos de pruebas el 21 de junio de 2013, a los folios 372 y 378, y el 3 de julio de 2013, al folio 394, en los cuales hizo valer las siguientes probanzas: 1) valor de todas las documentales producidas con el libelo de la demanda y solicitó que el tribunal fijara fecha y hora para oír los testimonios de los ciudadanos E.E.B.R., L.A.V.R. y W.A.A., y 2) certificación expedida por el Registro Público de los Municipios Valera, Motatán y San R.d.C.d.E.T., de fecha 2 de julio de 2013, en la que se deja constancia de que la demandada no había presentado ni tramitado documento de venta a la sociedad de comercio Stop Boutique, C. A.

Por autos de fechas 25 de junio de 2013 y 4 de julio de 2013, el A quo admitió las pruebas de la actora y fijó el tercer día de despacho siguiente a la fecha del primero de tales autos para oír la declaración de los testigos promovidos por la parte actora reconvenida.

Estando dentro de la etapa probatoria, el A quo dictó auto el 27 de junio de 2013 fijando el tercer (3er) día de despacho siguiente a las diez y treinta minutos de la mañana (10.30 a. m.), para que la demandada reconviniente exhibiera el documento de ofrecimiento de venta de fecha 9 de noviembre de 2012, efectuado por medio de la Notaría Pública Segunda de Valera. Tal acto tuvo lugar el 3 de julio de 2013 y al mismo no concurrieron las partes, por lo que fue declarado desierto.

En la oportunidad para promover pruebas, el apoderado de la parte demandada presentó escrito el día 3 de julio de 2013, a los folios 401 al 405, en el cual hizo valer todas las pruebas promovidas y sus anexos. Además adujo como pruebas presuntas o no definidas: 1) la confesión de la demandante vertida en el libelo de la demanda de no haber cumplido su obligación de pago del precio de la compraventa por existir causa extraña no imputable a ella que se lo impedía y 2) la conducta procesal de la actora referida a la contradicción en que incurrió cuando afirma que no cumplió tal obligación alegando como justificación una causa extraña no imputable por no haberse fijado en la oferta lugar para el pago del precio del inmueble, en tanto, en la contestación de reconvención alega que la oferente demandada incurrió en mora accipiendi por no haberle requerido el pago. Tales probanzas fueron admitidas por auto de fecha 4 de julio de 2013.

El 10 de julio de 2013, el tribunal de la causa dictó sentencia declarando con lugar la presente demanda y sin lugar la reconvención propuesta por la parte demandada, por resolución de contrato de venta y condenó a la parte demandada reconviniente a recibir el precio de la venta del inmueble descrito en autos, pactado entre las partes en dos millones trescientos mil bolívares (Bs. 2.300.000,oo); la demandada fue condenada a pagar las costas del presente proceso por haber resultado totalmente vencida.

Mediante diligencia de fecha 11 de julio de 2013, el apoderado judicial de la parte demandada reconviniente ejerció el recurso de apelación contra la definitiva dictada por el A quo; recurso que fue oído en ambos efectos.

Remitido el expediente a esta alzada, fue recibido por auto de fecha 23 de abril de 2014, se le dio entrada en esta segunda instancia, bajo el número 5197-14. Posteriormente, por auto del 16 de marzo de 2015 se decretó la continuación de este proceso, pues, se hallaba paralizado, y se fijó término para informes.

Mediante escrito presentado el 23 de abril de 2015 el apoderado de la demandada reconviniente ratificó “ EN TODAS Y CADA UNA DE SUS PARTES EL ESCRITO DE CONCLUSIONES consignado por ante la Primera Instancia, los cuales rielan (sic) a los folios 423 y 429 ambos inclusive, y solicito respetuosamente a este sustanciador ANALIZARLO en toda su extensión, por cuanto el mismo contiene los fundamentos de HECHO Y DE DERECHO de las defensas y excepciones opuestas por mi representada en la contestación de la demanda, así como también de la pretensión de la reconvención propuesta, fundamento este que NO tomó en cuenta el Juzgador de la Primera Instancia al dictar su fallo recurrido.” (sic, mayúsculas en el texto).

En los términos antes expuestos queda hecha una síntesis de la presente controversia.

II

MOTIVACIONES PARA DECIDIR

Del detenido estudio que este tribunal de alzada ha efectuado de las actas del presente proceso se constata que el título o causa petendi de este juicio deriva de la oferta de venta del inmueble formado por el local comercial signado con el número 17, ubicado en la planta baja del centro comercial Edivica II, situado en la avenida Bolívar, entre calles 8 y 9 de la ciudad de Valera, municipio Valera del estado Trujillo, que la demandada, en su condición de propietaria arrendadora de tal bien, hizo a la arrendataria, su hoy demandante, en virtud de la relación contractual arrendaticia que entre ambas mantuvieron y que versaba sobre dicho inmueble, según contrato autenticado por la Notaría Pública Segunda de Valera, el 14 de Mayo de 2002, bajo el número 89 del Tomo 39. Tal oferta se llevó a cabo en fecha 9 de noviembre de 2012, a través de la Notaría Pública Segunda de Valera y de conformidad con las previsiones del artículo 44 del Decreto Ley de Arrendamientos Inmobiliarios del 25 de octubre de 1999, vigente desde el 1 de enero de 2000 hasta el 23 de marzo de 2014. Tal oferta fue aceptada por la arrendataria dentro del lapso de ley establecido en la citada norma , de lo cual notificó a la oferente, por intermedio de la Notaría Pública Primera de Valera, en fecha 22 de noviembre de 2012.

Por manera que, ciertamente, el título de la pretensión deducida por la demandante tiene su origen en la relación arrendaticia que vinculaba a las partes de este juicio, con fundamento de la cual la arrendadora propietaria, demandada en esta causa, hizo la oferta de venta del inmueble arrendado a la arrendataria, aquí demandante, y fue aceptada por ésta.

Establecido lo anterior, observa este Tribunal que en este proceso han sido admitidos por ambas partes los siguientes hechos:

1) la existencia del aludido contrato de arrendamiento, contenido en documento autenticado por la Notaría Pública Segunda de Valera, el 14 de mayo de 2002, bajo el número 89 del Tomo 39, por medio del cual la sociedad mercantil Centro Inmobiliario, S. R. L. dio en arrendamiento a la compañía Stop Boutique, C. A., un local comercial distinguido L-17, ubicado en la planta baja del Centro Comercial Edivica II, situado éste en la avenida Bolívar, entre calles 8 y 9 de la ciudad de Valera, municipio del mismo nombre del estado Trujillo, el cual abarca una superficie aproximada de ochenta y ocho metros cuadrados con setenta y cinco centímetros cuadrado (88,75 m2), consta de un salón comercial y dos salas de baño, y sus linderos particulares son: Norte, pasillo de circulación interna de planta baja acceso desde el Boulevar de la avenida Bolívar; Sur, calle 9; Este, local L-18; Oeste, local L-16; Arriba, local L-43 y pasillo de circulación de la planta alta; y Abajo, terreno asiento del edificio.

Este documento cursa a los folios 8 al 17 y por no haber sido impugnado, en forma alguna, por la parte demandada se aprecia como documento privado tenido legalmente por reconocido con la misma fuerza probatoria que el instrumento público, ex artículo 1.363 del Código Civil.

2) la realización de la oferta de venta del local comercial objeto del arrendamiento, que la demandada, propietaria de tal bien, le hizo a la demandante, en fecha 9 de noviembre de 2012, a través de la Notaría Pública Segunda de Valera, conforme a las previsiones del artículo 44 del Decreto Ley de Arrendamientos Inmobiliarios del 25 de octubre de 1999.

Las actuaciones correspondientes a esta oferta fueron producidas por la demandante en copia simple y cursan agregadas a los folios 208 y 209, las cuales no fueron impugnadas por la demandada, antes bien, con base en el principio de adquisición de la prueba por el proceso, fueron promovidas por la demandada durante el lapso probatorio, por lo que se aprecian y valoran como copia fidedigna de documento público de conformidad con lo dispuesto por el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil y demuestran que la demandada, en su carácter de propietaria arrendadora del local comercial arriba señalado, lo ofreció en venta a la arrendataria, Stop Boutique, C. A., dicho local en fecha 9 de noviembre de 2012, por el precio de dos millones trescientos mil bolívares fuertes (Bs. F. 2.300.000,oo), que, caso de aceptación de la oferta, la oferida debía pagar a la oferente en un plazo de ocho (8) días continuos contado a partir de la notificación de la aceptación de la oferta; señalando, además, la oferente que una vez recibido el precio, procedería a otorgar por ante la oficina de registro inmobiliario competente, el correspondiente documento por medio del cual se formalizaría la compraventa.

3) la aceptación de la oferta por parte de la arrendataria y su notificación a la arrendadora propietaria por intermedio de la Notaría Pública Primera de Valera, en fecha 22 de noviembre de 2012.

Las actuaciones correspondientes a la aceptación de la oferta fueron producidas por la demandante en originales y cursan agregadas a los folios 213 al 216, las cuales no fueron impugnadas por la demandada, antes bien, con base en el principio de comunidad de prueba, fueron promovidas por la demandada durante el lapso probatorio, por lo que se aprecian y valoran como documento público por haber sido autorizadas por funcionario público con facultad para dar fe pública, tal como lo dispone el artículo 1.357 del Código Civil, y demuestran que la arrendataria, hoy demandante, aceptó la oferta de venta que del inmueble arrendado le hiciera la propietaria arrendadora, demandada, en los mismos términos que ésta fijó en su oferta.

4) la formación del contrato de compraventa ya indicado, a consecuencia de la oferta y de su aceptación, por lo que se produjo en la persona de la arrendataria oferida, aceptante de la oferta, la confusión de las calidades de propietaria arrendadora y arrendataria del aludido local comercial, y, por lo mismo, el contrato de arrendamiento cesó o se extinguió.

Este hecho quedó demostrado con documental promovida por la demandada durante el lapso probatorio, consistente en copia certificada expedida por este Tribunal Superior el 4 de julio de 2013, de la diligencia estampada el 2 de julio de 2013 por el abogado E.F.R.A., apoderado de la sociedad de comercio Stop Boutique, C. A., en el expediente que cursó por ante esta alzada distinguido con el número 4928-13, contentivo del juicio que por cumplimiento de contrato de arrendamiento le había seguido la hoy demandada, C. A. Inversiones Consolidadas (C. A. I. C. O.), a la hoy demandante, Stop Boutique, C. A.; a través de la cual diligencia dicho apoderado consignó copia del “ofrecimiento de venta que en fecha nueve de noviembre de 2.012, por intermedio de la Notaría Pública Segunda del Estado Trujillo, (sic) hiciere el propietario del inmueble de marras, COMPAÑÍA ANONIMA INVERSIONES CONSOLIDADAS (CAICO), en la persona de su representante legal R.F.C., antes identificados, de manera autentica a mi representada `STOP BOUTIQUE, C.A.`, antes identificada, sobre el Local Comercial, signado con el Nº 17, de la Planta Baja del Centro Comercial Edivica II, ubicado en la Avenida Bolívar, entre calles 8 y 9, Municipio Valera del Estado Trujillo, por el precio de DOS MILLONES TRESCIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs. 2.300.000,00), al igual, copia del documento de aceptación de la oferta de fecha 22 de noviembre de 2.012, donde ‘STOP BOUTIQUE, C.A.’, identificada en actas procesales por intermedio de la Notaría Pública Primera del Municipio Valera del Estado Trujillo, por lo que, en aplicación del artículo 50 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios en concordancia con el artículo 1.342 del Código Civil en el presente caso operó la figura DE LA CONFUSIÓN, por efecto, de la oferta y aceptación, lo que, subsume el presente caso en los términos del Artículo 1.137 del Código Civil …” (sic, mayúsculas y subrayas en el texto), afirmación esa del apoderado de Stop Boutique y documentales consignadas por él en aquella oportunidad, en las cuales consintió de forma expresa el apoderado de C. A. Inversiones Consolidadas (C. A. I. C. O.), abogado G.V., tanto así que este Tribunal Superior las determinó y valoró para declarar extinguido tal proceso por cumplimiento de contrato de arrendamiento, en sentencia dictada el 10 de julio de 2013, en el aludido expediente número 4928-13 y que esta alzada, no obstante no estar agregada a las actas de este proceso, sin embargo aprecia y valora como demostrativa de tal confusión.

La demandada reconviniente ratificó su admisión de la confusión y de sus efectos extintivos del contrato de arrendamiento, en el presente expediente número 5197-14, tanto en su pretensión reconvencional deducida en este juicio, como en su escrito de promoción de pruebas al promover la aceptación de la oferta durante el lapso probatorio cuando afirma: “Este documento se encuentra agregado al presente expediente toda vez que fue agregado por la demandante-reconvenida con el libelo de la demanda. Se demuestra igualmente con este documento la formación de un contrato de compraventa civil que dio por extinguida la relación arrendaticia que existía entre la demandante-reconvenida y mi representada, producto del consentimiento manifestado por la demandante-reconvenida en adquirir el inmueble oferido.” (sic).

Se aprecia y valora la copia certificada de la diligencia a que se hace alusión en el párrafo que antecede como documento público, ex artículo 1.357 del Código Civil, demostrativo de la admisión, por parte de la hoy demandante, Stop Boutique, C. A., de la confusión que en su persona operó con motivo de haberse formado el contrato de compraventa del local comercial de autos, dadas la oferta y su aceptación y de que, por consecuencia de tal confusión, culminó o cesó el contrato de arrendamiento que sirvió de fundamento del juicio por cumplimiento de tal contrato; confusión y efectos de la misma que fueron admitidos igualmente por la hoy demandada de tal juicio por cumplimiento de contrato de arrendamiento, C. A. Inversiones Consolidadas (C. A. I. C. O.), que fueron, así mismo, ratificados en el presente proceso tanto en la contestación de la demanda y en la reconvención propuesta por la demandada de autos; confusión y efectos de la misma que fueron, en su oportunidad, determinantes para que este Tribunal Superior declarara, como en efecto declaró, extinguido el señalado juicio por cumplimiento de contrato de arrendamiento, según aparece de su sentencia de fecha 10 de julio de 2013 dictada en el expediente número 4928-13, que se aprecia y valora como un hecho notorio judicial, conforme al único aparte del artículo 506 del Código de Procedimiento Civil.

5) que en la oferta no se señaló el lugar en que la oferida debía pagar a la oferente el precio del inmueble que se le ofreció en venta, omisión esta que es el punto de partida para que se diera la presente confrontación entre oferida y oferente, pues, mientras la oferida alega que la falta de indicación en la oferta del lugar de pago del precio del inmueble ofrecido da lugar a la aplicación de los artículos 1.527 y 1.528, único aparte, del Código Civil, conforme a los cuales, “La obligación del comprador es pagar el precio en el día y lugar determinado por el contrato” (artículo 1.527) y “Cuando nada se ha establecido respecto de esto, el comprador debe pagar en el lugar y en la época en que debe hacerse la tradición. ( … ) Si el precio no ha de ser pagado en el momento de la tradición, el pago se hará en el domicilio del comprador según el artículo 1.295.” (artículo 1.528), y que por no haberse fijado en la oferta lugar para el pago del precio del inmueble ofrecido en venta, la oferente debió requerirle - a la oferida - el pago en el domicilio de ésta que se encuentra en la siguiente dirección: Centro Comercial Edivica II, planta baja, local L-17, avenida Bolívar entre calles 8 y 9 de la ciudad de Valera, municipio Valera del estado Trujillo; la oferente, por su lado, alega que la oferida, no obstante tal falta de información que presenta la oferta en cuanto al lugar de pago, para liberarse de la obligación de pagar el precio del inmueble y no incurrir en incumplimiento, debió haber instado el procedimiento de oferta de pago y subsiguiente depósito a favor de la oferente por ante el órgano judicial competente, conforme a las previsiones de los artículos 819 y siguientes del Código de Procedimiento Civil y 1.306 y siguientes del Código Civil; tal como se desprende de la pretensión de la oferida demandante y de la de la oferente demandada deducida por vía de reconvención en la oportunidad de dar contestación a la demanda, cuyo objeto no persigue otra cosa que, con fundamento del señalado razonamiento que hace la oferente demandada reconviniente, en el sentido de que en caso de ser declarado el incumplimiento de la oferida demandante reconvenida y dada la extinción por confusión del contrato de arrendamiento, se condene a la demandante reconvenida a devolverle o entregarle el local comercial totalmente desocupado.

Por tanto, vistas, por un lado, la pretensión de la demandante reconvenida deducida a fin de que, dado el incumplimiento de su acreedora, la oferente demandada reconviniente, puesto de manifiesto por su inercia en el ejercicio de su derecho a requerir de la oferida demandante reconvenida, en el domicilio de ésta, el pago del precio de la compraventa fijado en la oferta y dentro del plazo acordado para que se efectuara tal pago, sea compelida la demandada a recibir tal pago y, subsidiariamente, sea establecido por el tribunal término para que la oferente demandada reconviniente proceda a otorgar por ante la oficina de registro inmobiliario competente, el documento por medio del cual se materialice formalmente la negociación de compraventa; y, por otro lado, la pretensión de la oferente demandada reconviniente que tiene como objeto que se declare el incumplimiento de la oferida demandante reconvenida de su obligación de pago del precio del inmueble sobre el que versa la compraventa; que declarado tal incumplimiento se resuelva la compraventa y, en consecuencia se condene a la oferida demandante reconvenida a entregarle a la demandada reconviniente el local comercial en cuya posesión se halla sin reportarle a la reconviniente contraprestación o beneficio pecuniario alguno, el thema decidendum viene a estar circunscrito a que este órgano judicial de alzada determine si la oferente demandada reconviniente incurrió en mora accipiendi o mora credendi, al no hacer uso de su derecho a exigir el pago del precio del inmueble en el domicilio de la oferida demandante reconvenida y, caso de que así sea declarado, subsidiariamente sea fijado por el tribunal plazo para el otorgamiento del documento a través de cual se materialice formalmente la negociación de compraventa del inmueble, por ante el funcionario registral inmobiliario competente; o si, por lo contrario, la oferida demandante reconvenida incumplió su obligación de pagar el precio del inmueble y, por ello, debe declararse la resolución del contrato de compraventa que versa sobre tal bien y, en consecuencia, condenar a la demandante reconvenida a devolver el inmueble a la demandada reconviniente, totalmente desocupado.

A los fines señalados en el párrafo que antecede, para entonces este Tribunal Superior a efectuar la determinación y valoración de las pruebas aportadas al proceso por ambas partes y a tales efectos se hacen las siguientes consideraciones.

Tal como se ha dejado establecido ut supra, la partes han admitido la existencia de un contrato de arrendamiento que las vinculaba y que ha quedado debidamente determinado y valorado como evidencia de la relación arrendaticia por virtud de la cual la oferente demandada reconviniente dio en arrendamiento a la demandante oferida reconvenida el local comercial distinguido L-17, ubicado en la planta baja del centro comercial Edivica II, situado éste en la avenida Bolívar entre calles 8 y 9 de la ciudad de Valera, municipio del mismo nombre del estado Trujillo.

Se ha dejado establecido igualmente que ambas partes admiten que la propietaria arrendadora ofreció en venta tal inmueble a la arrendataria, por el precio de dos millones trescientos mil bolívares fuertes (Bs. F. 2.300.000,oo) que, de ser aceptada la oferta, debía ser pagado por la oferida a la oferente dentro de los ocho (8) días continuos siguientes a la fecha cuando fuere notificada a la oferente la aceptación de la oferta y que luego de recibido el pago del precio y por documento aparte, se otorgaría por ante el funcionario registral inmobiliario competente, el instrumento por medio del cual se concretaría formalmente la negociación de compraventa. Las actuaciones correspondientes a la oferta y a la aceptación de la misma, también quedaron debidamente determinadas y valoradas.

Del mismo modo ha quedado debidamente determinado y valorado que ambas partes han admitido que por efecto de la aceptación de la oferta se formó el contrato de compraventa del inmueble en cuestión y, además, que se reunió en la persona de la oferida las calidades de propietaria arrendadora y arrendataria a consecuencia de la confusión derivada de la oferta y de su aceptación, lo cual acarreó igualmente la extinción del contrato de arrendamiento.

Así las cosas, se aprecia que el punto de desencuentro entre las partes y que ha originado la deducción de las pretensiones de ellas, a través de la demanda y mediante la reconvención que así mismo se han determinado, lo constituye el hecho admitido por ambas partes de que en la oferta no se indicó a la oferida el lugar donde el pago del precio del inmueble ofrecido en venta debía hacérsele a la oferente y en tal virtud, debe este Tribunal Superior dilucidar en el presente fallo las desavenencias o discrepancias de las partes en relación con tal omisión y que, se itera, han dado origen a tales pretensiones.

Sentado lo anterior, aprecia este Tribunal Superior que el artículo 44 del Decreto Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, bajo cuya vigencia se efectuó la oferta y se aceptó la misma, dispone lo siguiente: “A los fines del ejercicio del derecho preferente, el propietario deberá notificar al arrendatario, mediante documento auténtico, su manifestación de voluntad de vender. En dicha notificación se deberá indicar el precio, condiciones y modalidades de la negociación. ( … ) Parágrafo Único.- El arrendatario deberá notificar igualmente al propietario, en forma indubitable, su aceptación o rechazo a la oferta hecha a su favor, en el término de quince (15) días calendario a contar de la fecha del ofrecimiento. Transcurrido este término sin que el arrendatario hubiere aceptado el ofrecimiento, el propietario quedará en libertad de dar en venta el inmueble a terceros, debiendo en consecuencia, cursarse una nueva oferta al arrendatario para cualquiera otra negociación que se pretendiere celebrar.” (sic).

Como puede observarse la norma in commento es bastante explícita en cuanto a la forma como debe hacerse la oferta, “mediante documento auténtico”; y en lo referente a la información que el propietario debe indicar o suministrar al arrendatario, esto es, “el precio, condiciones y modalidades de la negociación.” (subrayas agregadas por esta alzada), lo cual significa que, además del precio, el propietario deberá informar al arrendatario en la oferta, las condiciones y modalidades de la negociación, vale decir toda la información que sea útil e indispensable para que el arrendatario tenga cabal conocimiento de cuáles son las obligaciones que, de aceptar la oferta, asumirá frente a su arrendador propietario oferente; modalidades y condiciones esas que como mínimo deben comprender información sobre si el precio ha de pagarse completo, en qué momento, si es en la oportunidad de hacerse la tradición del inmueble, antes o después del momento de la tradición; o si debe ser pagado de forma parcial, a plazos y previo el pago de un adelanto o anticipo a cuenta del precio y la forma como ha de pagarse el saldo del precio; así como el lugar donde debe efectuarse el pago del precio de la compraventa; en fin, todas las modalidades y condiciones útiles y necesarias para que el arrendatario oferido adquiera plena conciencia de cuáles son las obligaciones que, de aceptar el ofrecimiento de su arrendador propietario, asumirá.

En el caso de autos se aprecia que la propietaria del inmueble omitió por completo toda información a la arrendataria sobre el lugar donde ésta debía pagarle el precio de la negociación, por un lado, y, por otro, que la arrendataria aceptó la oferta de forma pura y simple, vale decir, sin hacer observación alguna respecto de tal falta de información, de lo cual se pueda inferir que ambas partes de la negociación, arrendadora propietaria y arrendataria, al momento de asumir sus respectivas obligaciones producto de la oferta de venta y de su aceptación, tenían pleno conocimiento de que la información relativa al lugar de pago del precio del inmueble ofrecido, había sido omitida.

En tales circunstancias, interpreta este tribunal de alzada con fundamento de lo dispuesto por el único aparte del artículo 12 del Código de Procedimiento Civil, conforme al cual “En la interpretación de los contratos o actos que presenten oscuridad, ambigüedad o deficiencia, los jueces se atendrán al propósito y a la intención de las partes, teniendo en mira las exigencias de la ley, de la verdad y de la buena fe.” (sic, subrayas de esta alzada), no podrá considerarse inválida o ineficaz la negociación así celebrada, pues, en ese caso debe aplicarse la regulación legal, supletoria o complementaria de la voluntad de las partes, que permite llenar el vacío dejado por la no indicación del lugar del pago.

Dicho con otras palabras, en las circunstancias como las de especie, entra en juego la aplicación de las disposiciones que respecto a la omisión del señalamiento del

lugar de pago del precio de la compraventa formada a r.d.l.o. y de su aceptación, trae el Código Civil en sus artículos 1.527, 1.528 y 1.295, que disponen, en el mismo orden citado lo siguiente: “La obligación del comprador es pagar el precio en el día y lugar determinado por el contrato” (artículo 1.527); “Cuando nada se ha establecido respecto de esto, el comprador debe pagar en el lugar y en la época en que debe hacerse la tradición. ( … ) Si el precio no ha de ser pagado en el momento de la tradición, el pago se hará en el domicilio del comprador según el artículo 1.295.” (artículo 1.528) y “El pago debe hacerse en el lugar fijado por el contrato[;] si no se ha fijado el lugar, y se trata de cosa cierta y determinada , el pago debe hacerse en el lugar donde se encontraba la cosa que forma su objeto, en la época del contrato. ( … ) Fuera de estos dos casos, el pago debe hacerse en el domicilio del deudor, salvo lo que se establece en el artículo 1.528.” (artículo 1.295).

Debe acotarse que, dado el hecho de que tanto oferente como oferida sabían a ciencia cierta de la omisión de la indicación del lugar donde la segunda de ellas debía pagar a la primera el precio del inmueble ofrecido, mal puede alegar la demandante, como fundamento de su pretensión, que el no pago del precio del inmueble a la oferente se debió a causa extraña que no le es imputable a ella, vale decir a la oferida, sino a la oferente por no haberle indicado en su oferta el lugar de tal pago, pues, se itera, ambas partes contratantes tenían conocimiento cabal de tal omisión y, a tenor de lo previsto por el artículo 2 del Código Civil (“La ignorancia de la Ley no excusa de su cumplimiento”), debe considerarse entonces que los contratantes deberían saber de la existencia de las normas que el mismo código sustantivo civil trae en sus artículos 1.527, 1.528 y 1.295, aplicables para llenar el vacío producto de la falta de indicación en la oferta del lugar donde la oferida debía pagar a la oferente el precio de la compraventa y que les señalan a los contratantes donde debió ser efectuado tal pago, esto es, en el domicilio de la deudora, en este caso, de la demandante oferida y que la propia demandada oferente admite se encuentra fijado en la siguiente dirección: Local L-7, planta baja del centro comercial Edivica II, situado en la avenida Bolívar entre calles 8 y 9 de la ciudad de Valera, estado Trujillo, tal como expresamente lo reconoce en su escrito de reconvención en el cual expresa: “Deleznable el argumento de que no hay lugar de pago. Sin bien, no rige el artículo 1.528 del Código Civil que invierte el Derecho común, puesto que, según lo previsto en la oferta debió pagarse, antes de la tradición de la cosa, circunstancia en la que, se vuelve al Derecho común y el pago debió verificarse en el domicilio del deudor, no otro que Valera, estado Trujillo, en el lugar de ubicación del Local Comercial que ocupó como arrendataria, hasta la fecha de la aceptación de la oferta- el 22 de noviembre de 2012-” (sic).

Por manera, pues, que debe desecharse tal argumentación de la demandante oferida, por inoficiosa pero, al propio tiempo, inocua, por cuanto la oferente acreedora del pago del precio del inmueble que le ofreció en venta a su arrendataria, por aplicación de las tantas veces citadas normas de los artículo 1527, 1.528 y 1.295 del Código Civil, debió haber exigido a su deudora, la arrendataria oferida y aceptante de la oferta, en el domicilio de ésta, el pago.

Así las cosas, considera este Tribunal Superior que en el sub judice resulta aplicable el principio de la buena fe que se encuentra estatuido en el artículo 1.160 del Código Civil, conforme al cual, “Los contratos deben ejecutarse y obligan no solamente a cumplir lo expresado en ellos, sino a todas las consecuencias que se deriven de los mismo contratos, según la equidad, el uso o la Ley.” (sic), pero antes de dejar establecidas las razones por las cuales debe aplicarse al caso concreto tal principio, vale la pena traer a colación la noción que de tal principio ha elaborado la doctrina y otras apreciaciones referentes a ese principio.

En este sentido, el catedrático venezolano G.R.M., en su trabajo denominado “La buena fe en la ejecución del contrato”, publicado en la compilación “Temas de Derecho Civil” e inserto en el “Libro Homenaje a Andrés Aguilar Mawdsley”, editado por F.P.A. bajo los auspicios del Tribunal Supremo de Justicia, Caracas 2004, luego de hacer referencia al artículo 1.160 del Código Civil, expresa lo siguiente:

De acuerdo con esta previsión legislativa, los contratantes no sólo quedan obligados a lo expresamente contemplado por ellos en el contrato, sino que además están sometidos a adecuar su conducta en el curso de la ejecución del contrato a una serie de obligaciones o deberes adicionales que vienen impuestas por la buena fe, la equidad y la ley.

En las últimas décadas ha habido un vigoroso movimiento doctrinal y jurisprudencial en Francia y en otros países de la tradición civilística continental que tiende hacia una moralización del contenido del contrato y hacia una moderación de los efectos de una autonomía de la voluntad defendida a ultranza. Uno de los aspectos de este movimiento ha sido el darle contenido normativo a la noción de buena fe contractual.

La doctrina y la jurisprudencia en el derecho comparado han creado una importante categoría de deberes y obligaciones que derivan de la buena fe en las diversas fases del contrato.

(Op. Cit., volumen II, pp. 416, 417 y 418).

En ese orden de ideas, el autor citado señala que los contratantes deben adecuar su conducta tanto en la etapa de formación del contrato, como en la de su ejecución, al principio de la buena fe, suministrándole al cocontratante toda la información que sea necesaria para que la formación y la ejecución del contrato se lleven a cabo con la debida lealtad y apego a la buena fe, la equidad y la ley. Así, al citar la obra del Dr. E.M.L., preparada por el Dr. E.P.S., “Curso de Obligaciones (Derecho Civil III)”, reproduce la opinión de estos últimos, quienes afirman:

La doctrina contemporánea le ha dado una amplitud mucho mayor al principio de la buena fe en la contratación. En efecto, se considera que este principio no sólo rige para la ejecución del contrato, sino también desde su formación.

El intérprete debe tener en consideración la buena fe en la interpretación del contrato, es decir, que debe atribuírsele a las partes un comportamiento ético en la formación del contrato, que comprende la obligación de enterar a la otra parte de los elementos determinantes de su voluntad, no ocultar los vicios de la cosa y, en general, mantener una actitud de lealtad hacia su cocontratante.

(Ibidem, pp. 424 y 425).

Considera este tribunal de alzada que el contenido del artículo 44 del Decreto Ley de Arrendamientos Inmobiliarios se halla en consonancia tanto con el artículo 1.160 del Código Civil, como con los criterios que se han dejado transcritos en los párrafos precedentes, de los autores Rodríguez, Luyando y Pittier, en tanto en cuanto le impone al arrendador propietario del inmueble arrendado, el deber de indicarle al arrendatario, en la oferta de venta del bien inmueble arrendado, “… el precio, condiciones y modalidades de la negociación.” (sic), vale decir, actuar conforme al principio de la buena fe que le señala la obligación de “…enterar a la otra parte de los elementos determinantes de su voluntad, no ocultar los vicios de la cosa y, en general, mantener una actitud de lealtad hacia su cocontratante.”, entre los cuales elementos se encuentra, en el caso de la oferta de venta del inmueble arrendado que haga el propietario arrendador al arrendatario, el señalamiento o indicación del lugar de pago del precio del inmueble ofrecido.

No se quiere significar con lo señalado en el párrafo inmediatamente precedente que en el caso de especie la oferente haya obrado de mala fe, pues, la mala fe entraña o comporta actuar con dolo o intención de causar daño, sino, como lo afirma el autor Rodríguez en su mencionado trabajo, “… una persona pueda actuar violando el deber de buena fe (entendida en sentido objetivo) sin que necesariamente tenga una intención deshonesta; su comportamiento puede ser desleal o inadecuado con las exigencias de la buena fe contractual, sin que sea intencional o doloso. Aunque muchas veces el incumplimiento del deber de buena fe contractual implica la mala fe, esa implicación no es necesaria, puede haberse violado ese deber por simple culpa leve, por ejemplo, por negligencia, en cuyo caso nunca podrá atribuírsele a la persona la calificación que su conducta fue de mala fe. Por lo tanto, se puede actuar contrario a la buena fe, sin que necesariamente se sea de mala fe.” (Ibidem, p. 426).

De allí que en el caso de especie no puede considerarse que la demandante, arrendataria oferida incurrió en incumplimiento de su obligación de pagar el precio del local comercial que le fuera ofrecido en venta por la propietaria arrendadora, toda vez que es ésta quien soportaba la carga de trasladarse al domicilio de su arrendataria deudora, a requerirle el pago del precio de la compraventa del inmueble de marras y al no hacerlo, no sólo desatendió su derecho a percibir el pago, sino también su deber de exigir tal pago en el domicilio de su deudora; sin que pueda asignársele a la arrendataria demandante oferida la carga que supone instar un procedimiento de oferta de pago y depósito para liberarse de su obligación de pago, pues, tal como lo tiene decidido la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, en sentencia de fecha 13 de junio de 2007, dictada en el expediente número 2005-000649, en la que dejó sentado lo siguiente:

Tiene por objetivo este procedimiento, [de oferta de pago y subsiguiente depósito] la entrega de un bien en dinero o en especie, mueble o inmueble, corporal e incorporal, en donde se dejará constancia únicamente de la “entrega” de ese bien al acreedor o a la persona que tenga el derecho a recibirla según la relación jurídica que exista entre el oferente y acreedor en cada caso concreto.

En efecto, el Doctor Ricardo Henríquez La Roche, refiriéndose al objeto de la sentencia en este procedimiento especial de oferta real y depósito, advierte lo siguiente:

‘…el objeto de la sentencia es única y exclusivamente arrojar certeza oficial sobre la validez de un pago, sin prejuzgar sobre la existencia de la obligación o del correlativo crédito que pretende solventar dicho pago.’. (Ricardo Henríquez La Roche. Código de Procedimiento Civil. Tomo V. Ediciones Liber. Pág 445. Caracas, 2006).

El Doctor J.R.D.S., por su parte, citando a Dominici, explica lo siguiente:

‘…la oferta real consiste en la presentación efectiva de la cosa debida al acreedor, lo cual es distinto de la simple oferta verbal, reducida a la manifestación puramente de palabras. La consignación es el depósito de la cosa debida en el lugar designado por el Juez, o por la ley, donde permanece a disposición del acreedor (…)

El fundamento de la oferta real está en que así como el deudor está obligado a pagar, también tiene derecho a obtener su liberación; y de la misma manera, así como el acreedor tiene derecho al pago, también está obligado a recibirlo’. (José R.D.S.. Procedimientos Especiales Contenciosos. Editorial Sucre. 1981).

(sic).

Obsérvese como en la autorizada opinión del Dr. J.R.D.S., citada por la sentencia que se ha dejado transcrita parcialmente, dicho autor afirma que “así como el deudor está obligado a pagar, también tiene derecho a obtener su liberación; y de la misma manera, así como el acreedor tiene derecho al pago, también está obligado a recibirlo”, (subrayas agregadas por esta alzada) lo cual refuerza la tesis de que en el caso sub examine, la propietaria arrendadora oferente, acreedora del pago del precio del inmueble que le ofreció en venta a la arrendataria oferida, aceptante de la oferta y por tanto, deudora de tal obligación de pago, estaba en el deber de exigirle a la deudora el pago en el domicilio de ésta, ex artículos 1.527, 1.528 y 1.295 del Código Civil, a falta de indicación del lugar de pago de que adolece la oferta tantas veces indicada.

Aprecia igualmente este Tribunal Superior que en la oportunidad de informes ante esta alzada el apoderado de la demandada reconviniente, en escrito presentado el 23 de abril de 2015, ratificó el escrito de conclusiones presentado ante el A quo y solicitó a esta alzada analizar tales conclusiones en toda su extensión “…por cuanto el mismo contiene los fundamentos de HECHO Y DE DERECHO de las defensas y excepciones opuestas por mi representada en la contestación de la demanda, así como también de la pretensión de la reconvención propuesta, …” (sic, mayúsculas en el texto).

Ante tal pedimento se observa que, en puridad, el escrito presentado ante esta segunda instancia a título de informes no contiene informes de ninguna naturaleza en razón de que por imperativo legal debe el tribunal de alza.a.t.l.a.y. todo lo probado por las partes en el proceso, por virtud del efecto devolutivo de la apelación, por un lado y, por otro, los informes ante el tribunal de apelación constituyen el medio a través del cual la parte informante señala al juez superior los argumentos, razones o motivos de hecho y de derecho que pongan de manifiesto y permitan determinar los vicios o defectos en que pudiera haber incurrido el tribunal de la causa en la sentencia apelada; de allí que nunca podrán ser del mismo tenor los informes que se presenten ante el tribunal de la causa y antes de que éste emita su sentencia definitiva, y los que se presenten ante el superior jerárquico.

Por tanto, forzoso es concluir que tal escrito de informes, por encontrarse vacío de contenido y adolecer de fundamentación o motivación fáctica y jurídica, debe reputarse como no presentado.

A los fines de dar cumplimiento al principio de exhaustividad de la sentencia, pasa este tribunal de alzada a la determinación y valoración de las demás probanzas traídas a los autos por las partes.

A tales fines se aprecia que la parte actora reconvenida acompañó su libelo con copia certificada del expediente de consignaciones de cánones de arrendamiento, número 4992, llevado por el Tribunal Segundo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Valera, Motatán, San R.d.C. y Escuque de la Circunscripción Judicial del Estado Trujillo, en el cual aparece como consignante la sociedad mercantil Stop Boutique, C. A., y como beneficiaria de las consignaciones la compañía Centro Inmobiliario, S. R. L., y cursa a los folios 19 al 205.

Tal copia certificada se produjo con la finalidad de demostrar la solvencia en el pago de los cánones de arrendamiento del local ofrecido en venta por su propietaria, Compañía Anónima Inversiones Consolidadas (CAICO) y se aprecia como instrumento público que hace fe de las menciones en él contenidas, ex artículo 1.360 del Código Civil.

Esta prueba documental resulta impertinente por cuanto por exigencia del artículo 42 del Decreto Ley de Arrendamientos Inmobiliarios sólo tendrá derecho a que se le haga la oferta regulada por esa norma y siguientes, el arrendatario que se encuentre solvente en el pago de los cánones de arrendamiento y que tenga más de dos años como tal arrendatario. Por tanto se desestima esta probanza.

También promovió la demandante reconvenida el testimonio de los ciudadanos E.E.B.R., L.A.V.R. y W.A.A., titulares de las cédulas de identidad números 15.584.308, 12.959.700 y 16.739.473, respectivamente, quienes rindieron declaración ante el tribunal de la causa en fecha 1 de julio de 2013 como consta en actas que van a los folios 384 al 389, y son contestes al afirmar que presenciaron cuando la representante legal de la demandante Stop Boutique, C. A., hizo acto de presencia en las oficinas de la demandada situadas en el edificio Faro, donde está el supermercado Sucasa, en las Acacias, con la finalidad de pagar al representante legal de la demandada, pero no fue atendida. Tales testigos fueron repreguntados y no incurrieron en contradicción.

Sin embargo, este Tribunal Superior no les otorga validez ni eficacia probatoria a tales testimonios en razón de que, contrario a lo que afirma el A quo en la decisión apelada, las pretensiones deducidas en este proceso por ambas partes tienen su título o causa petendi en actuaciones (oferta de venta de inmueble arrendado y aceptación de la oferta) cumplidas con motivo de un contrato de arrendamiento que mantenía vinculadas a las partes y que es de naturaleza civil, por lo que no puede considerarse que tales pretensiones son de naturaleza mercantil, sino eminentemente civil.

En efecto, el artículo 2 del Código de Comercio, en su ordinal 1º no contempla como acto de comercio el arrendamiento de inmuebles, a diferencia del arrendamiento de cosas muebles hecho con el ánimo de revenderlas que dicha norma, de forma expresa, califica como acto de comercio.

Siendo ello así, la prueba de testigos promovida y evacuada en el caso de especie con la finalidad de demostrar que la actora reconvenida requirió de la demandada reconviniente el recibo del precio del inmueble ofrecido y evidenciar, además, que ésta incurrió en mora accipiendi, resulta inadmisible a tenor de lo dispuesto por el artículo 1.387 del Código Civil, conforme al cual:

No es admisible la prueba de testigos para probar la existencia de una convención celebrada con el fin de establecer una obligación o de extinguirla, cuando el valor del objeto exceda de dos mil bolívares.

Tampoco es admisible para probar lo contrario de una convención contenida en instrumentos públicos o privados o lo que la modifique, ni para justificar lo que se hubiese dicho antes al tiempo o después de su otorgamiento, aunque se trate en ellos de un valor menor de dos mil bolívares.

Queda, sin embargo, en vigor lo que se establece en las leyes relativas al comercio.

(sic).

Siendo que tal prueba testimonial se adujo con la finalidad de demostrar un hecho relacionado con las obligaciones derivadas de una oferta de venta de un inmueble arrendado y de su aceptación, fundadas o derivadas, a su vez, de una relación arrendaticia esencialmente civil, y que tienen una cuantía de dos millones trescientos mil bolívares fuertes (Bs. F. 2.300.00,oo), resulta claro, entonces, que por ser el monto de tales obligaciones superior a dos mil bolívares (Bs. 2.000,oo) equivalente a dos bolívares fuertes (Bs. F. 2,oo), y no teniendo naturaleza mercantil el contrato de arrendamiento que le sirve de fuente primigenia a las obligaciones sobre las que ambas partes han debatido en este proceso; y no pudiendo, por tanto, subsumirse el caso de especie en la excepción a que se refiere el último aparte del transcrito artículo 1.387 del Código Civil, ciertamente la prueba testimonial no es admisible en el sub judice.

A los folios 398 al 399 cursa certificación expedida por el ciudadano Registrador Público de los Municipios Valera, Motatán y San R.d.C.d.E.T., el 2 de julio de 2013, por medio de la cual dicho funcionario hace constar: “Que en revisión efectúa el (sic) libro llevado por ante esta oficina sobre el documento que se encuentra inserto en fecha 29/06/1995, bajo el No. 9, Tomo 11, trimestre 2, Protocolo 1º, no se encuentra nota marginal de contrato de compra – venta entre INVERSIONES CONSOLIDADAS C.A. (CAICO) Y STOP BOUTIQUE C.A., sobre el inmueble mencionado en dicho titulo e igualmente se verifico (sic) que no se encuentra en curso tramites (sic) ante esta oficina del mencionado acto.” (sic, mayúsculas en el texto).

Aprecia este tribunal de alzada que tal documental no es idónea para demostrar el hecho del cual deja constancia el ciudadano Registrador Público Inmobiliario, por dos razones, a saber: 1) porque se trata de una certificación de mera relación cuya expedición se encuentra expresamente prohibida por el artículo 173 de la Ley Orgánica de la Administración Pública; 2) porque los medios probatorios aptos para demostrar tal hecho son la inspección judicial y la prueba de solicitud de informes a que se contraen los artículos 472 y 433 del Código de Procedimiento Civil. Por tanto, se desecha del proceso esta probanza.

En relación con las pruebas promovidas por la parte demandada bajo el epígrafe “pruebas presuntas o no definidas”, esto es: 1) la confesión espontánea en que, según afirma la demandada reconviniente, incurrió la demandante reconvenida, consistente en que ésta incurrió en incumplimiento culposo de su obligación de pagar el precio del inmueble que le fue ofrecido en venta por la demandada, al expresar en el libelo que no pudo cumplir la obligación de pago del precio de tal inmueble porque no se señaló en la oferta lugar de pago, y que ello constituye una causa extraña no imputable que la eximía de la mora, pues la ley pone a su disposición el procedimiento de oferta de pago y subsiguiente depósito para no incurrir en mora, considera este Tribunal Superior que tal afirmación de la demandante reconvenida expresada en el libelo de la demanda no es mas que uno de los argumentos esgrimidos por la actora como fundamento de su pretensión, sin que pueda atribuírsele carácter de confesión judicial; y 2) la conducta procesal de la parte actora reconvenida que se manifiesta en la circunstancia señalada por la demandada reconviniente de que su contraparte alegó hechos que se contradicen entre sí y por tanto se destruyen mutuamente, con lo cual dejó la demanda principal y la contestación de la reconvención sin fundamento jurídico alguno, considera este tribunal de alzada que, tal como se dejó debidamente determinado y valorado arriba en el cuerpo de esta sentencia, no se halló tal contradicción en los fundamentos de la demanda ni en los de la contestación a la reconvención.

Por consiguiente, se desechan de este proceso tales pruebas presuntas o no definidas aducidas por la demandada reconviniente.

A título de colofón puede entonces considerarse que, en no habiendo la demandante reconvenida, Stop Boutique, C. A., incurrido en incumplimiento de su obligación de pago del precio del inmueble que la demandada reconviniente le ofreció en venta con base en el contrato de arrendamiento celebrado entre ambas partes y conforme a las previsiones del artículo 44 del Decreto Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, no puede prosperar la reconvención que contra la demandante propuso la demandada y, por lo mismo, no ha lugar en derecho la mutua petición de resolución del contrato de compraventa formado como consecuencia de la oferta y de su aceptación, y de condena de entrega o devolución del inmueble objeto de tal compraventa. Así se decide.

De igual forma puede considerarse que los hechos afirmados por la demandante en su libelo, como fundamento de su pretensión, sí son congruentes con el petitorio de la misma, habida cuenta de que es precisamente la demandada quien incurrió en el incumplimiento de su obligación de requerirle a su deudora y en el domicilio de ésta, el pago de su acreencia, dada la omisión de señalamiento del lugar de pago del precio de la compraventa del inmueble de autos; incumplimiento de la demandada que no puede acarrearle responsabilidad alguna a la demandante. Por consiguiente, tanto la pretensión principal, como la pretensión subsidiaria deducidas por la actora en este proceso, deben ser declaradas con lugar. Así se decide.

III

D I S P O S I T I V A

En fuerza de las consideraciones de hecho y de derecho que se han dejado expuestas, este Juzgado Superior Civil, Mercantil y de Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Trujillo, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, declara SIN LUGAR la apelación ejercida por la parte demandada reconviniente, contra la sentencia proferida por el A quo, en fecha 10 de julio de 2013.

Se declara CON LUGAR la presente demanda que por cumplimiento de contrato y fijación de término propuso la compañía Stop Boutique, C. A., contra la sociedad mercantil Compañía Anónima Inversiones Consolidadas (CAICO), ambas identificadas en autos.

Se CONDENA a la demandada reconviniente, Compañía Anónima Inversiones Consolidadas (CAICO), a recibir de manos de la demandante reconvenida, Stop Boutique, C. A., la cantidad de dos millones trescientos mil bolívares (Bs. 2.300.000,oo) por concepto de pago del precio de la compraventa por ellas pactada, que tiene por objeto el inmueble formado por el local comercial distinguido L-17, ubicado en la planta baja del edificio Centro Comercial Edivica II, situado en la avenida Bolívar, entre calles 8 y 9 de la ciudad de Valera, estado Trujillo, cuyos superficie, linderos, medidas y demás determinaciones quedaron expresados en el cuerpo de esta sentencia y se dan aquí por reproducidos; recibo que de tal precio deberá llevar a cabo en el domicilio de la demandante Stop Boutique, C. A., vale decir, en el local comercial L-17 ubicado en la planta baja del edificio Centro Comercial Edivica II, situado en la avenida Bolívar, entre calles 8 y 9 de la ciudad de Valera, estado Trujillo, dentro del lapso fijado por la oferta de ocho (8) días continuos, que se contará desde la fecha cuando quede definitivamente firme esta sentencia, siguiendo el espíritu y propósito de la compraventa pactada entre las partes.

Se declara CON LUGAR la pretensión deducida subsidiariamente por la actora reconvenida y, en consecuencia, SE CONDENA a la demandada reconviniente, Compañía Anónima Inversiones Consolidadas (CAICO), a que una vez recibido el señalado precio de la compraventa en el domicilio de la demandante reconvenida, deberá proceder a otorgar por ante la Oficina de Registro Inmobiliario de los Municipios Valera, Motatán y San R.d.C., el documento definitivo por medio del cual quede debidamente perfeccionada y materializada la aludida compraventa; otorgamiento que DEBERÁ realizar dentro de los quince (15) días hábiles siguientes a la fecha de recibo del precio de la señalada negociación.

Se declara SIN LUGAR la reconvención propuesta por la demandada, Compañía Anónima Inversiones Consolidadas (CAICO), contra la demandante, Stop Boutique, C. A.

Se CONFIRMA la sentencia apelada, pero no por las razones expresadas en tal fallo, sino por las que se dejan expuestas en la presente sentencia.

Se CONDENA en las costas del recurso a la demandada reconviniente apelante perdidosa, Compañía Anónima Inversiones Consolidadas (CAICO), de conformidad con lo dispuesto por el artículo 281 del Código de Procedimiento Civil.

Publíquese y regístrese la presente sentencia.

Remítase al Tribunal de la causa este expediente en su oportunidad legal.

Dada, firmada y sellada en la sala de Despacho del Juzgado Superior Civil, Mercantil y de Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Trujillo, en la ciudad de Trujillo, el veintiuno (21) de septiembre de dos mil quince (2015). 205º y 156º.-

EL JUEZ SUPERIOR,

Abog. R.A.H.

LA SECRETARIA,

Abog. RIMY E. R.A.

En igual fecha y siendo las 3.00 p. m., se publicó la anterior decisión y se dejó copia certificada de la misma en el archivo de este Tribunal.

LA SECRETARIA,