Decisión nº KP02-R-2013-001051 de Juzgado Superior Civil Contencioso Administrativo de Lara, de 8 de Diciembre de 2014

Fecha de Resolución 8 de Diciembre de 2014
EmisorJuzgado Superior Civil Contencioso Administrativo
PonenteMarilyn Quiñonez Bastidas
ProcedimientoApelacion

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

EN SU NOMBRE

JUZGADO SUPERIOR EN LO CIVIL Y CONTENCIOSO ADMINISTRATIVO

DE LA REGIÓN CENTRO OCCIDENTAL

Exp. Nº KP02-R-2013-001051

En fecha 20 de noviembre de 2013, se recibió en la Unidad de Recepción y Distribución de Documentos No Penal de Barquisimeto, Estado Lara, el Oficio Nº 891, de fecha 14 de noviembre de 2013, emanado del Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Lara, anexo al cual remitió el expediente contentivo de la demanda por cumplimiento de contrato, interpuesta por la ciudadana D.A.N.G., titular de la cédula de identidad Nº 7.853.399, asistida por el ciudadano E.S.M., inscrito en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo el Número 64.079, contra los ciudadanos O.B. y EBELDA DEL C.V.D.B., titulares de las cédulas de identidad Nros. 2.085.199 y 4.063.243, respectivamente.

Dicha remisión obedece al auto de fecha 14 de noviembre de 2013, dictado por el Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y T.d.E.L., mediante el cual se oyó en ambos efectos la apelación interpuesta en fecha 5 de noviembre de 2013, por el ciudadano E.S.M., actuando en esta oportunidad con el carácter de apoderado judicial de la parte actora, contra la sentencia dictada en fecha 27 de septiembre de 2013, dictada por ese Órgano Jurisdiccional que declaró sin lugar la demanda interpuesta.

En fecha 4 de diciembre de 2013, este Tribunal le dio entrada al presente asunto y se fijó el acto de informes para el vigésimo (20º) día de despacho siguiente.

En fecha 22 de enero de 2014, los ciudadanos C.H. y B.F., inscritos en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo los Nros. 15.259 y 47.652, en ese orden, actuando con el carácter de apoderados judicial de la ciudadana D.A.N.G., ya identificada, presentaron escrito de informes.

Por auto de fecha 29 de enero de 2014, este Juzgado agregó los referidos escritos y se acordó el lapso establecido en el artículo 519 del Código de Procedimiento Civil referido al lapso de observación a los informes.

El 10 de febrero de 2014, se dijo “Vistos”, y se fijó el lapso para dictar sentencia.

El 8 de abril de 2014 se difirió el pronunciamiento del fallo.

Finalmente, revisadas las actas procesales y llegada la oportunidad de dictar sentencia definitiva, este Órgano Jurisdiccional pasa a decidir previa las consideraciones siguientes:

I

DE LA DEMANDA INTERPUESTA

En fecha 14 de octubre de 2010, la parte actora interpuso demanda por cumplimiento de contrato con base a las siguientes consideraciones de hecho y de derecho:

Que en fecha 25 de abril de 2007, suscribió contrato de arrendamiento con opción a compra venta, actuando en su condición de arrendataria-compradora, con los ciudadanos O.B. y Ebelda del C.V.d.B., titulares de las cédulas de identidad Nros. 2.085.199 y 4.063.243, en ese orden, siendo arrendadores-vendedores, sobre un inmueble propiedad de estos últimos, constituidos por una (1) casa quinta, ubicada en la Avenida Morán entre carreras 28 y Avenida G.F., Nº 28-62, Parroquia Catedral, Municipio Iribarren del Estado Lara, para ese entonces constituida en terreno ejido, hoy en día propio por haber operado el rescate ante la Alcaldía del Municipio Iribarren, con una superficie aproximada de Doscientos Noventa y Ocho Metros Cuadrados con Veinte Centímetros Cuadrados (298,20 Mts.), con los linderos descritos en su escrito libelar.

Que según la cláusula “SEGUNDA: el precio de la Opción a Compra es de CIENTO TREINTA Y CINCO MILLONES DE BOLÍVARES (135.000.000 Bs.) serán cancelados por LA ARRENDATARIA COMPRADORA, de la forma siguiente: VEINTE MILLONES DE BOLÍVARES (20.000.000 Bs.) en este acto, el saldo restante CIENTO QUINCE MILLONES DE BOLÍVARES (115.000.000 Bs.) pagaderos a través de un Crédito…”.

Que en fecha 8 de octubre de 2008 fueron abonados a la deuda correspondiente al saldo restante, la cantidad de Quince Millones de Bolívares (Bs. 15.000.000,00) equivalentes hoy en día a Quince Mil Bolívares Fuertes (Bs. f. 15.000,00) como se desprende de recibo de pago debidamente firmado por los demandados, quedando como saldo restante la cantidad de Cien Millones de Bolívares (Bs. 100.000.000,00) o su equivalente hoy en día a la cantidad de CIEN MIL BOLÍVARES FUERTES EXACTOS (Bs. 100.000,00), disponiendo de dicha cantidad para ser pagada al momento de la protocolización del documento definitivo de venta.

Expuso que en la cláusula quinta se estableció que el tiempo de duración de ese contrato, sería por el plazo de seis (6) meses, prorrogable hasta que los arrendadores-vendedores, obtuvieran la liberación del derecho preferente, que sobre el terreno se reserva la Alcaldía y firme el documento definitivo de compra venta, por ante el Registro Inmobiliario y que en la cláusula séptima se estipula que los arrendadores-vendedores se comprometían a entregar el inmueble totalmente desocupado, a entregar las solvencias de Hidrolara, Enelbar, tributaria especial y autorización de la Alcaldía, Rif, fotocopias de las cédulas de cada uno, y “Planilla de anticipo del impuesto del 0.5% I.S.L.R”.

Que es un contrato de arrendamiento con opción a compra, vigente para la fecha y en plena etapa de ejecución y cumplimiento de las obligaciones pactadas, ya que el plazo de seis (06) meses al no establecerse dentro del contrato a partir de que momento se empezarían a contar, se tomaría entonces como fecha de inicio, la de la autenticación del mismo que fue el 25 de abril de 2007, que como llegada la fecha del 25 de octubre de 2007 y aún no se contaba con la liberación del derecho preferente que sobre el terreno se reservaba la Alcaldía del Municipio Iribarren, dicho plazo se prorrogó como lo estable la cláusula quinta, hasta la fecha en que la Alcaldía entregó la liberación y los demandados, de conformidad con la cláusula séptima entregarían todos los recaudos establecidos para poder firmar el documento compra venta por ante la Oficina del Registro Inmobiliario competente.

Que en fecha 23 de marzo de 2010, cuando la Alcaldía otorgó la liberación del derecho preferente, documento necesario para poder obtener la solvencia municipal, requisitos indispensables para la protocolización definitiva del documento compra venta, expedida en fecha 16 de junio de 2010.

Que una vez obtenidos estos documentos por parte de la Alcaldía, de manera difícil y engorrosa, los demandados se han negado a la entrega de los documentos restantes que ellos se obligaron y que se encuentran establecidos en la cláusula séptima del contrato en cuestión, requeridos por el registro inmobiliario competente como recaudos necesarios para introducir el documento definitivo y proceder a su protocolización, para así poder cumplir con su obligación de terminar de pagar el saldo restante del precio de venta, por la cantidad de Cien Mil Bolívares (Bs. 100.000,00) de los cuales ya disponía en espera de la oportunidad legal para entregarlos a los vendedores, alegando éstos que ya no querían realizar la venta por el precio acordado, pretendiendo un aumento de casi el 100% del monto pactado y acordado en el contrato inicialmente.

Que en su carácter de arrendataria-compradora cumplió con todas y cada una de las obligaciones convenidas en el contrato en cuestión, por lo que los arrendadores-vendedores estarían incursos en el incumplimiento de sus obligaciones contractuales y legales, trayendo como consecuencias que al haberse cumplido con las condiciones establecidas en el contrato de arrendamiento con opción a compra, con fundamento al artículo 1167 de Código Civil, le nació el derecho de demandar inmediatamente la ejecución de dicho contrato, que no es mas que los demandados cumplan con la obligación que tienen de venderle el inmueble en los mismos términos y condiciones en que se obligaron en el contrato de opción a compra, que no es mas que una promesa preferencial de venta a su persona del inmueble objeto de la presente demanda ya identificado, pudiendo demandar en conjunto con esta demanda los daños y perjuicios que se le están causando, en primer lugar por verse obligada a continuar pagando un canon de arrendamiento el cual se extinguiría al momento de que se realizara la venta definitiva y en segundo lugar al verse forzada a acudir por esta vía legal a los fines de hacer valer sus derechos como promitente compradora. Alude a lo previsto en el artículo 1.167 del Código Civil.

Finalmente demanda la ejecución del contrato de arrendamiento con opción a compra y una vez que sea declarada con lugar, se le termine de realizar la operación de la venta definitiva del inmueble, en forma voluntaria o a ello lo condene el Tribunal.

Demanda igualmente indemnización por daños y perjuicios, en la cantidad de Veinte Mil Bolívares (Bs. 20.000,00) y las costas del proceso.

Estima la demanda en la cantidad de Ciento Noventa y Cinco Mil Quinientos Bolívares (Bs. 195.500,00), equivalentes a Tres Mil Siete coma Sesenta y Nueve Unidades Tributarias (3007,69 U.T).

II

DE LA CONTESTACIÓN

En fecha 5 de mayo de 2011, los abogados H.C.Á. y W.A.P.G., inscritos en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo los Números, 23.694 y 54.787, en ese orden, actuando con el carácter de apoderados judiciales de la parte demandada, dieron contestación a la demanda, con base en las siguientes consideraciones:

Rechazaron, negaron y contradijeron la demanda en todas y cada una de sus partes por temeraria e incongruente, por no ser cierto tanto los hechos como el derecho invocado por la demandante.

Admitieron que suscribieron con la demandante un contrato que convinieron en nominar de manera expresa “Contrato de Arrendamiento con opción de compra venta”, conviniendo que sus conferentes son los únicos, legítimos y exclusivos propietarios, en los términos allí expuestos.

No obstante, aducen que es incongruente lo expresado en el contrato, que la voluntad de las partes era la de pactar un contrato de los llamados por la doctrina y la jurisprudencia contrato de tracto sucesivo que correspondería al contrato de arrendamiento o locatario y a su vez, es decir, de manera mixta un “contrato preparatorio” el cual encajaría en la opción por ello le llamaron contrato de arrendamiento con opción a compra, pero nunca se celebraba una venta de manera definitiva, ya que quienes arrendaban reconocían la posesión derivada de una relación arrendaticia con los que querían arrendar y optar, pero dichas expresiones fueron interpretadas de una manera muy particular, las cuales obrepticiamente, la parte demandante reconvenida hizo alusión a su muy beneficioso modo de ver e interpretar. Que sus representados dieron en arrendamiento con opción de compra venta el inmueble identificado. Que la parte actora para el momento de presentar la demanda declaró que ya disponían de esa cantidad para ser pagada al momento de la protocolización del documento definitivo, “lo que se traduce en una confesión espontánea ‘de reconocer que durante el plazo señalado en el precitado contrato de arrendamiento con opción de compra-venta, no disponían de dicha cantidad’”.

Que habían convenido en el contrato de marras, que la parte actora se obliga a pagar a sus representados, dentro de los seis (06) meses contados a partir de la suscripción del precitado contrato de arrendamiento con opción de compra-venta, desde el 25 de abril de 2007, la cantidad de “Cien Millones de Bolívares (Bs. 100.000.000,00)”, obligación esta que nunca se materializó, puesto que la parte actora señaló que sólo al momento de presentar la demanda “ya disponía del saldo restante del precio de venta”. Que nunca le fue notificado a sus mandantes que la parte actora disponía de dicho monto, lo que evidencia que la demandante incumplió con una de las prestaciones a las que se había obligado a realizar y no lo hizo.

Que “la actitud de la actora reconvenida fue pasmosamente pasiva, vencido el plazo establecido en el precitado documento (…) pasado mas de tres años desde el vencimiento de la prórroga, esta no pagó ni ha pagado monto alguno de la opción que no sea el ya reconocido como recibido y solo siguió arrendada en el inmueble por lo cual no se pudo pactar el precio definitivo de venta, que era el que surgiera una vez se hicieran los tramites por la Alcaldía, razón por la cual [sus] representados no estaban en el ánimo de continuar la operación ya que el contrato preparatorio al que se contrae se hacia imposible de cumplir tanto para la demandante reconvenida como para [sus] mandantes, por lo que [sus] mandantes solo decidieron comunicarle a la parte actora reconvenida su deseo de elevar el monto del alquiler, por lo que la parte actora reconvenida decidió depositar ante un Tribunal arguyendo que son [sus] mandantes los que no [quisieron] recibir el monto arrendaticio”.

Solicitó que la presente demanda de cumplimiento de contrato calificada así por el demandante, sea declarada improcedente, pues se pretende obligar a su poderdante a cumplir con una obligación que no pacto, que además dicho contrato preparatorio es por demás extemporáneo en su ejecución.

Que no se puede obligar a sus representados a terminar de realizar venta definitiva alguna sobre el inmueble de su propiedad, ni pueden ser obligados a vender dicho inmueble otorgando el correspondiente documento de compra, porque la opción no fue ejercida oportunamente por la opcionante. Rechazaron la indemnización de daños y perjuicios por cuanto estos no fueron generados y además por no haber sido señalados mediante la relación causa-efecto.

Que en ningún caso podrá el Tribunal obligar a sus apoderados a la ejecución del contrato de arrendamiento con opción a compra, y que la demandante aún ocupa el inmueble con el ánimo reconocido mediante confesión espontánea “de arrendataria”; menos podría el Tribunal obligar a sus conferentes a vender el inmueble, ni a pagar alguna cantidad extra, ni fijar oportunidad para el pago de precio, ni menos aun establecer que la sentencia pueda constituir título para los opcionantes, esto porque no fue solicitado por la demandante, porque el contrato de opción debería quedar resuelto de pleno derecho o por la sentencia que emanara de la Juzgadora y las sanciones ante el incumplimiento de las partes fueron previstos por estas en el contrato.

Reconvinieron a la parte actora en los términos allí expuesto.

III

DE LA SENTENCIA APELADA

Mediante sentencia de fecha 27 de septiembre de 2013, el Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Lara declaró sin lugar la demanda por cumplimiento de contrato, con fundamento en las siguientes consideraciones:

(…omissis…)

En el caso de marras, estamos en presencia de una convención entre particulares que si bien es cierto, el mismo es nominado como un contrato de opción a compra, también lo es que el espíritu y propósito del legislador al establecer en el Código Procesal Civil el artículo 12, fue en gran medida el proporcionar el Juez de mérito, de los suficientes instrumentos legales que le permitan la prosecución de la verdad, verdad ésta que en muchos de los casos está oculta al Juez, ya por que no es el quien busca las pruebas, sino que son las partes quienes las traen al proceso, de allí que, conforme al principio dispositivo que rige nuestro proceso civil, el Juez debe limitar su decisión a lo alegado y probado en autos, sin embargo ya el derecho clásico romano en nuestro mundo jurídico occidental, advirtió en materia de interpretación de los contratos la necesidad de otorgar al juez de mérito una ponderada discrecionalidad para escudriñar la verdad de lo realmente querido por las partes en función de la buena fe y la equidad, principio este acogido por nuestro legislador patrio en el artículo 1160 del Código Civil venezolano vigente, y aparte único del ya citado artículo 12 de nuestro Código de las formas.

(…)

Sobre la discrecionalidad que existe para los jueces a la hora de interpretar los contratos y el alcance de sus obligaciones este Tribunal se permite transcribir la siguiente jurisprudencia emanada del Tribunal Supremo de Justicia en Sala de Casación Civil de fecha 21/09/2006 (Exp.: Nº AA20-C-2006-000237:

En relación, a la técnica para denunciar el error de interpretación de los contratos, la Sala en sentencia de fecha 12 de agosto de 2005, expediente 2005-000205, caso: A.T.P.V., contra F.C.S.R. y J.A.C.C., señaló lo siguiente

(…)

Al examinar los alegatos presentados por las partes, este Juzgado observa que no existen hechos controvertidos sobre la existencia de la relación contractual, sino que la controversia se reduce. Primero. La parte demandante alega que el contrato se prorrogó hasta la fecha en que efectivamente la Alcaldía del Municipio Iribarren entregara la liberación del Derecho Preferente de adquirir el inmueble por parte del ente. La parte demandada alega que la duración del contrato era de seis meses mas una prorroga de seis meses, que era el garantizado del deposito; Segundo. La parte demandante señala que en fecha 23/03/2010 la Alcaldía del Municipio Iribarren otorgo la respectiva liberación del derecho preferente y que los arrendadores se negaban a entregar los documentos restantes para protocolizar y que ahora ya tenia el dinero para entregarlo a los vendedores; Tercero: La parte demandante alega que la parte demandante señala que ahora es que tiene dispone del precio de venta CIEN MIL BOLIVARES, para entregarlos a los vendedores. Los demandados alegan que la demandante se obligo a pagar en fecha 25/04/2007, la cantidad de Cien Millones de Bolívares (Bs.100.000.000,) hoy Cien mil Bolívares (Bs. 100.000,00), obligación esta que nunca se materializo, señala que la demandante nunca le notifico que disponía de dicho monto, ni al momento de vencerse el plazo, ni al momento de la liberación por parte de la Alcaldía, y tampoco al pago de la Opción le fue efectuado.

Ahora bien de la revisión del contrato se evidencia: Las cláusulas quinta y séptima del contrato de opción a compra establecen las partes lo siguiente:

QUINTA: El tiempo de duración de este CONTRATO DE ARRENDAMIENTO CON OPCIÓN A COMPRA será por el plazo de SEIS (06) meses, prorrogable hasta que LOS ARRENDATARIOS VENDEDORES, obtengan la liberación del derecho preferente, que sobre el terreno se reserva la Alcaldía y se firme el documento definitivo de compra venta por ante la Oficina del Registro Inmobiliario.

SÉPTIMA: LOS ARRENDADORES VENDEDORES, se comprometen a: 1) Entregar el inmueble totalmente desocupados; 2) Entregar Solvencia de HIDROLARA, ENELBAR, Tributaria Especial y Autorización de la Alcaldía; 3) Rif y fotocopia de las cédulas de cada uno; 4) Planilla de anticipo del Impuesto del 0,5% I.S.L.R.

SEGUNDA: El precio de la Opción a Compra es de CIENTO TREINTA Y CINCO MILLONES DE BOLIVARES (Bs.135.000.000 Bs.) serán cancelados por ARRENDATARIA COMPRADORA, de la forma siguiente: VEINTE MILLONES DE BOLIVARES (.20.000.000 Bs.) en este acto, el saldo restante CIENTO QUINCE MIL MILLONES DE BOLIVARES (115.000.000 Bs.) pagaderos a través de un Crédito. SEIS MILLONES DE BOLIVARES (6.000.000 Bs.) en este acto, equivalente a seis (6) meses de alquiler con un canon de mensual de QUINIENTOS MIL BOLIVARES (500.00,oo Bs.) más un deposito de seis (6) meses en caso de una prorroga;

Siendo que el contrato se celebró en fecha 25/04/2007, resulta claro que el mismo vencía en fecha 25/10/2007 los primeros seis mese (sic), de la interpretación de la cláusula quinta su-citada, tal como la pactaron las partes es evidente que la prorroga seria hasta que se obtuviera la liberación la liberación (sic) del derecho preferente, que sobre el terreno se reserva la Alcaldía. Pudiéndose constatar en autos, al folio 09, en el comunicado expedido por el Despacho de la Alcaldesa del Municipio Iribarren de Barquisimeto del Estado L.O. Nº 050-10 de fecha 29/03/2010, donde se constata que dicha oferta había sido formulada por los codemandados en fecha 03/02/2010. Por lo que se declara esta fecha como el vencimiento para las Prorrogas. Así se establece.

Una vez obtenida la liberación nació para los demandados su obligación de cumplir con la entrega de los documentos necesarios para la protocolización, hecho este que no cumplió, tal como fue pactado en la cláusula séptima antes citada, y que por ser un hecho admitido no esta sujeto a pruebas. Así se establece.

En cuanto al pago del precio de la Opción de Compra se estipulo que el pago sería de CIENTO QUINCE MIL MILLONES DE BOLIVARES hoy CIENTO QUINCE MIL BOLIVARES (BS.115.000,00). De la revisión del acervo probatorio no se evidencia que la parte demandante haya cumplido con esta obligación, pues solo se materializo el pago de Bs. 15.000,00 tal como lo expresa la parte demandante en su escrito libelar, en consecuencia la parte demandante tampoco cumplió con sus obligaciones como es pagar el precio. Así se establece.

No obstante lo anterior, el emblemático artículo 1.167 del Código Civil establece que para pedir el cumplimiento de una obligación a la otra parte, quien haga la denuncia debe haber estado previamente en cumplimiento de su obligación.

Tal como lo señala el autor E.M.L., al hablar del incumplimiento de las obligaciones (Tomo I p. 121), el incumplimiento parcial produce efectos según la magnitud del mismo, y corresponde al juez determinar su gravedad y consecuencias, igualmente, si ambas partes han incumplido. Al sopesar la conducta de ambas partes, el Tribunal estima que el incumplimiento de los demandados y de la demandante no se encuentran justificados.

En consecuencia tomando en consideración la gravedad del incumplimiento, del pago del precio del bien objeto de Opción de Compra-Venta, la demanda debe sucumbir, por lo que se declara SIN LUGAR el Cumplimiento de la Opción de Compra-Venta incoada. Así se decide

.

IV

DEL ESCRITO DE INFORMES

En fecha 22 de enero de 2014, la parte actora-apelante presentó escrito de informes con base a las siguientes consideraciones:

Alude a lo previsto en los artículos 1.167, 1.161, 1.160, 1.258, 1.259 del Código Civil, así como a criterios jurisprudenciales.

Considera errónea la interpretación del Juzgado a quo al considerar en su decisión que a los fines de la procedencia de la demanda de cumplimiento del contrato, se debía previamente haber pagado el precio, por cuanto no es lo jurídicamente procedente.

V

DE LA COMPETENCIA

A los efectos de determinar la competencia de este Tribunal para el conocimiento del presente asunto, considera quien aquí Juzga hacer mención al artículo 66 de la Ley Orgánica del Poder Judicial que establece que:

“Son deberes y atribuciones de los tribunales superiores, por razón de sus respectivas materias y en el territorio de sus respectivas jurisdicciones:

…Omissis…

  1. EN MATERIA CIVIL:

  1. Conocer en apelación de las causas e incidencias decididas por los tribunales de primera instancia en lo civil, así como también en los casos de consulta ordenados por la ley y de los recursos de hecho.

…Omissis… “(Negrillas de este Juzgado)

Adicionalmente, el artículo 294 del Código de Procedimiento Civil indica que:

Admitida la apelación en ambos efectos, se remitirán los autos dentro del tercer día al Tribunal de alzada, si éste se hallare en el mismo lugar, o por correo, si residiere en otro lugar. (…).

(Negrillas de este Juzgado)

Ad literam, quien aquí juzga verifica la competencia de este Juzgado Superior en lo Civil y Contencioso Administrativo de la Región Centro Occidental, para el conocimiento del presente asunto como Tribunal de Alzada, por tratarse de un recurso de apelación ejercido contra una sentencia definitiva dictada por el Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Lara, que se encuentra dentro de los límites de la competencia territorial atribuida a este Juzgado, por lo que este Órgano Jurisdiccional se declara competente para conocer del presente asunto. Así se decide.

VI

CONSIDERACIONES PARA DECIDIR

Determinado lo anterior pasa este Juzgado a pronunciarse sobre la apelación interpuesta en fecha 5 de noviembre de 2013, por la parte actora, contra la sentencia dictada en fecha 27 de septiembre de 2013, dictada por ese Órgano Jurisdiccional que declaró sin lugar la demanda interpuesta.

En tal sentido, este Órgano Jurisdiccional observa los alegatos expuestos por la parte apelante:

Alude a lo previsto en los artículos 1.167, 1.161, 1.160, 1.258, 1.259 del Código Civil, así como a criterios jurisprudenciales. Considera errónea la interpretación del Juzgado a quo al considerar en su decisión que a los fines de la procedencia de la demanda de cumplimiento del contrato, se debía previamente haber pagado el precio, por cuanto no es lo jurídicamente procedente.

En tal sentido se tiene que el Juzgado a quo señaló que:

i.- “(…) no existen hechos controvertidos sobre la existencia de la relación contractual (…)”.

ii.- “(…) el contrato se celebró en fecha 25/04/2007, resulta claro que el mismo vencía en fecha 25/10/2007 los primeros seis mese (sic), de la interpretación de la cláusula quinta su-citada (sic), tal como la pactaron las partes es evidente que la prorroga (sic) seria (sic) hasta que se obtuviera la liberación la liberación (sic) del derecho preferente, que sobre el terreno se reserva la Alcaldía. Pudiéndose constatar en autos, al folio 09, en el comunicado expedido por el Despacho de la Alcaldesa del Municipio Iribarren de Barquisimeto del Estado L.O. Nº 050-10 de fecha 29/03/2010, donde se constata que dicha oferta había sido formulada por los codemandados en fecha 03/02/2010. Por lo que se declara esta fecha como el vencimiento para las Prorrogas (sic). Así se establece”.

iii.- “Una vez obtenida la liberación nació para los demandados su obligación de cumplir con la entrega de los documentos necesarios para la protocolización, hecho este que no cumplió, tal como fue pactado en la cláusula séptima antes citada, y que por ser un hecho admitido no esta sujeto a pruebas. Así se establece”.

iv.- En cuanto al pago del precio de la Opción de Compra se estipulo (sic) que el pago sería de CIENTO QUINCE MIL MILLONES DE BOLIVARES hoy CIENTO QUINCE MIL BOLIVARES (BS.115.000,00). De la revisión del acervo probatorio no se evidencia que la parte demandante haya cumplido con esta obligación, pues solo se materializo (sic) el pago de Bs. 15.000,00 tal como lo expresa la parte demandante en su escrito libelar, en consecuencia la parte demandante tampoco cumplió con sus obligaciones como es pagar el precio. Así se establece”.

v.- “(…) el Tribunal estima que el incumplimiento de los demandados y de la demandante no se encuentran justificados. En consecuencia tomando en consideración la gravedad del incumplimiento, del pago del precio del bien objeto de Opción de Compra-Venta, la demanda debe sucumbir, por lo que se declara SIN LUGAR el Cumplimiento de la Opción de Compra-Venta incoada. Así se decide”.

De las conclusiones expuestas por el Juzgado a quo, se extrae con claridad que el juzgador de primera instancia constató el incumplimiento de obligaciones contractuales por parte de ambos contratantes, no así, al determinar en su análisis que la parte demandante-apelante igualmente había incumplido declaró sin lugar la demanda incoada, siendo que no analizó en todo caso que la parte actora-apelante indica precisamente que “LOS ARRENDADORES VENCEDORES se han negado hasta ahora a entregar los documentos restantes que ellos se obligaron y los cuales están establecidos en la Cláusula SÉPTIMA del Contrato en cuestión, los cuales son igualmente necesarios y exigidos por el Registro inmobiliario competente como recaudos imprescindibles para poder introducir el documento definitivo de venta (…) y proceder a su respectiva y debida Protocolización, para así yo poder cumplir con mi obligación de terminar de pagar el saldo restante del precio de venta, por la cantidad de CIEN MIL BOLÍVARES FUERTES EXACTOS (Bs. F. 100.000,00) (…)”.

Ante ello, merece señalarse la sentencia Nº 374/2012, de fecha 30 de mayo de 2012, dictada por la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, caso: M.A. y J.V.R.E., en la que se indicó:

“Ahora bien, de la transcripción del texto de la recurrida ut supra reseñado, se observa que el ad quem declara sin lugar el cumplimiento; la nulidad y la resolución del contrato de venta, intentadas por los accionantes-reconvenidos y las accionadas-reconvinientes, los unos contra los otros, lo cual deja la interrogante a esta M.J.C., que van a hacer las partes de un contrato cuyo cumplimiento no podrá demandarse y, que, además, no podrá resolverse ni anularse de haber quedado firme el fallo recurrido, pues sobre el mismo habría cosa juzgada, declarando una suerte de “ningún vencedor” en la controversia, que dejaría unidos a los contratantes indefinidamente.

Por lo antes expuesto, la Sala concluye, que el Juez Superior, violó los artículos 12 y 243 ordinal 6º) del Código de Procedimiento Civil, incurriendo en el vicio de indeterminación objetiva al no establecer una condena de manera real y clara en el fallo, declarando parcialmente con lugar la apelación de las codemandadas-reconvinientes; mas, declara sin lugar el cumplimiento; la resolución y la nulidad del contrato de venta estableciendo una suerte de “ningún vencedor” en la presente controversia. Tal conducta de la ad quem faculta a esta Sala de Casación Civil a casar de oficio el fallo recurrido, al evidenciarse dos vicio de orden público, como es la inmotivación establecida precedentemente y la indeterminación objetiva, delatada en el presente asunto, lo que conlleva a su nulidad de conformidad al artículo 244 eiusdem. Así se decide”.

En el presente caso, el Juzgador de Primera Instancia determinó un incumplimiento por parte del demandado así como del demandante, no obstante, al declarar sin lugar la demanda deja el vacío en cuanto a la ejecución del contrato, es decir, en cuanto a su posible cumplimiento o no, o de ser el caso, resolución posterior, por lo que la sentencia apelada se encuentra viciada por indeterminación objetiva. Así se declara.

En virtud de ello, y al constatarse un vicio que inficiona la sentencia apelada resulta forzoso anular el fallo apelado de conformidad con el artículo 244 del Código de Procedimiento Civil, y en consecuencia, pasa este Juzgado a pronunciarse sobre el fondo del asunto debatido, conforme con lo previsto en el artículo 209 eiusdem. Así se decide.

Alegó la parte actora que en fecha 25 de abril de 2007, suscribió contrato de arrendamiento con opción a compra venta, actuando en su condición de arrendataria-compradora, con los ciudadanos O.B. y Ebelda del C.V.d.B., titulares de las cédulas de identidad Nros. 2.085.199 y 4.063.243, en ese orden, siendo arrendadores-vendedores, sobre un inmueble propiedad de estos últimos, constituidos por una (1) casa quinta, ubicada en la Avenida Morán entre carreras 28 y Avenida G.F., Nº 28-62, Parroquia Catedral, Municipio Iribarren del Estado Lara, para ese entonces constituida en terreno ejido, hoy en día propio por haber operado el rescate ante la Alcaldía del Municipio Iribarren, con una superficie aproximada de Doscientos Noventa y Ocho Metros Cuadrados con Veinte Centímetros Cuadrados (298,20 Mts.), con los linderos descritos en su escrito libelar.

Que según la cláusula “SEGUNDA: el precio de la Opción a Compra es de CIENTO TREINTA Y CINCO MILLONES DE BOLÍVARES (135.000.000 Bs.) serán cancelados por LA ARRENDATARIA COMPRADORA, de la forma siguiente: VEINTE MILLONES DE BOLÍVARES (20.000.000 Bs.) en este acto, el saldo restante CIENTO QUINCE MILLONES DE BOLÍVARES (115.000.000 Bs.) pagaderos a través de un Crédito…”.

Que en fecha 8 de octubre de 2008 fueron abonados a la deuda correspondiente al saldo restante, la cantidad de Quince Mil Bolívares (Bs. 15.000,00), quedando como saldo restante la cantidad de Cien Mil Bolívares (Bs. 100.000,00), disponiendo de dicha cantidad para ser pagada al momento de la protocolización del documento definitivo de venta.

Expuso que en la cláusula quinta se estableció que el tiempo de duración de ese contrato, sería por el plazo de seis (6) meses, prorrogable hasta que los arrendadores-vendedores, obtuvieran la liberación del derecho preferente, que sobre el terreno se reserva la Alcaldía y firme el documento definitivo de compra venta, por ante el Registro Inmobiliario y que en la cláusula séptima se estipula que los arrendadores-vendedores se comprometían a entregar el inmueble totalmente desocupado, a entregar las solvencias de Hidrolara, Enelbar, tributaria especial y autorización de la Alcaldía, Rif, fotocopias de las cédulas de cada uno, y “Planilla de anticipo del impuesto del 0.5% I.S.L.R”.

Que es un contrato de arrendamiento con opción a compra, vigente para la fecha y en plena etapa de ejecución y cumplimiento de las obligaciones pactadas, ya que el plazo de seis (06) meses al no establecerse dentro del contrato a partir de que momento se empezarían a contar, se tomaría entonces como fecha de inicio, la de la autenticación del mismo que fue el 25 de abril de 2007, que como llegada la fecha del 25 de octubre de 2007 y aún no se contaba con la liberación del derecho preferente que sobre el terreno se reservaba la Alcaldía del Municipio Iribarren, dicho plazo se prorrogó como lo estable la cláusula quinta, hasta la fecha en que la Alcaldía entregó la liberación y los demandados, de conformidad con la cláusula séptima entregarían todos los recaudos establecidos para poder firmar el documento compra venta por ante la Oficina del Registro Inmobiliario competente.

Que en fecha 23 de marzo de 2010, cuando la Alcaldía otorgó la liberación del derecho preferente, documento necesario para poder obtener la solvencia municipal, requisitos indispensables para la protocolización definitiva del documento compra venta, expedida en fecha 16 de junio de 2010.

Que una vez obtenidos estos documentos por parte de la Alcaldía, de manera difícil y engorrosa, los demandados se han negado a la entrega de los documentos restantes que ellos se obligaron y que se encuentran establecidos en la cláusula séptima del contrato en cuestión, requeridos por el registro inmobiliario competente como recaudos necesarios para introducir el documento definitivo y proceder a su protocolización, para así poder cumplir con su obligación de terminar de pagar el saldo restante del precio de venta, por la cantidad de Cien Mil Bolívares (Bs. 100.000,00) de los cuales ya disponía en espera de la oportunidad legal para entregarlos a los vendedores, alegando éstos que ya no querían realizar la venta por el precio acordado, pretendiendo un aumento de casi el 100% del monto pactado y acordado en el contrato inicialmente.

Por su parte, los demandados, en la oportunidad de dar contestación a la demanda, en fecha 5 de mayo de 2011, aluden a los términos del contrato. Indicaron que existe una confesión espontánea toda vez que la parte actora reconoce que durante el plazo señalado en el precitado contrato de arrendamiento con opción a compra venta no disponían de dicha cantidad.

Agregaron en parte que es incongruente lo expresado en el contrato, que la voluntad de las partes era la de pactar un contrato de los llamados por la doctrina y la jurisprudencia contrato de tracto sucesivo que correspondería al contrato de arrendamiento o locatario y a su vez, es decir, de manera mixta un “contrato preparatorio” el cual encajaría en la opción por ello le llamaron contrato de arrendamiento con opción a compra, pero nunca se celebraba una venta de manera definitiva.

Que habían convenido en el contrato de marras, que la parte actora se obliga a pagar a sus representados, dentro de los seis (06) meses contados a partir de la suscripción del precitado contrato de arrendamiento con opción de compra-venta, desde el 25 de abril de 2007, la cantidad de “Cien Millones de Bolívares (Bs. 100.000.000,00)”, obligación esta que nunca se materializó.

Solicitó que la presente demanda de cumplimiento de contrato calificada así por el demandante, sea declarada improcedente, pues se pretende obligar a su poderdante a cumplir con una obligación que no pacto, que además dicho contrato preparatorio es por demás extemporáneo en su ejecución.

Que no se puede obligar a sus representados a terminar de realizar venta definitiva alguna sobre el inmueble de su propiedad, ni pueden ser obligados a vender dicho inmueble otorgando el correspondiente documento de compra, porque la opción no fue ejercida oportunamente por la opcionante. Rechazaron la indemnización de daños y perjuicios por cuanto estos no fueron generados y además por no haber sido señalados mediante la relación causa-efecto.

Determinada la litis, observa este Juzgado en primer lugar que la parte demandada reconvino a la parte actora en la oportunidad de dar contestación a la demanda, no obstante, dicha reconvención fue declarada inadmisible en primera instancia, declaratoria que fue debidamente apelada y cuyo recurso fue conocido y decidido por el Juzgado Superior Tercero en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Lara en fecha 30 de mayo de 2012, confirmando el fallo apelado, esto es, la declaratoria de inadmisibilidad, resultando ser cosa juzgada, por lo que este Órgano Jurisdiccional no puede emitir ningún pronunciamiento al respecto por cuanto -se reitera- ya fue objeto de decisión. Así se declara.

Por otra parte, observa este Juzgado que la parte demandada alegó en su escrito de contestación que “dicho contrato preparatorio es por demás extemporáneo en su ejecución” (folio 68), aludiendo de manera genérica al “plazo de caducidad”.

Ante tal alegato es forzoso para este Juzgado realizar las siguientes consideraciones: La caducidad constituye una institución que difiere de la prescripción para el ejercicio de la acción ante los órganos jurisdiccionales. Así, la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia, a saber en el Exp. 01-0332, en fecha 11 de noviembre de 2002, citando sus propios fallos, indicó:

La prescripción es una institución distinta a la caducidad (aunque ambas persiguen mantener la certidumbre y la seguridad en las relaciones jurídicas) y se caracteriza por tres elementos:

a) La existencia de un derecho o una acción que se pueda ejercitar;

b) El transcurso del plazo fijado por la ley para ejercer el derecho a la acción;

c) El no ejercicio (inacción) del derecho, o la acción por parte del titular, al omitir los actos que caracterizan tal ejercicio.

En los tres elementos señalados coinciden la prescripción y la caducidad, pero ambas difieren en que la prescripción puede interrumpirse, comenzando de nuevo a correr el término de la prescripción extintiva desde el acto interruptivo, mientras que la caducidad no es susceptible de interrupción, sino de impedimento; por lo que el plazo de caducidad es fatal, la actividad impeditiva tiene que realizarse dentro de él y, agotado dicho término, el mismo no se reabre como en la prescripción. También difieren en que la prescripción es renunciable (artículo 1.917 del Código Civil) y la caducidad no lo es, lo que motiva que la caducidad pueda ser declarada de oficio, mientras que la prescripción no puede suplirse por el juez si no ha sido opuesta (artículo 1.956 del Código Civil).

En lo relativo a la acción, la única manera de impedir la caducidad es ejerciéndola en el tiempo para ello, situación diferente a la prescripción, que puede ser interrumpida natural o civilmente (artículo 1.967 del Código Civil), por diferentes causas, hasta por actos extrajudiciales en ciertos casos, como ocurre con la prescripción de créditos (artículo 1.969 del Código Civil). La prescripción, como plazo que produce efectos sobre la acción, corre separada de la caducidad, motivo por el cual el hecho de impedir la caducidad puede no interrumpir la prescripción, como sucede con la de la ejecutoria de la sentencia (artículo 1.977 del Código Civil).

La fatalidad del lapso (sin prórrogas), unida a la necesidad de incoar la acción dentro de él, es característica de la caducidad, y cuando ese es el planteamiento legal, así la norma se refiera a la prescripción de la acción, en realidad se está ante una caducidad

(sentencia No. 1.118/2001).

Tenemos pues que la caducidad representa una condición formal para plantear ante la jurisdicción un determinado interés material, lo que en modo alguno toca o se refiere al mérito de la obligación, es decir, lo que existe es un obstáculo para entrar a conocer y dilucidar la pretensión formulada, razón por la que se considera que la misma funge como una condición previa para poder entrar en el estudio y análisis de la pretensión, por lo que de allí deviene que la caducidad es un juicio de admisibilidad de la pretensión.

En cambio la prescripción esta relacionada con la posibilidad jurídica de reclamar el cumplimiento de la obligación la cual se ve afectada por el transcurso del tiempo sin que se ejercite su reclamo. Por tanto, en el caso de la prescripción lo que se analiza es la procedencia del interés sustancial, razón por la que tal situación sólo puede verificarse en la sentencia definitiva.

Por su parte, debe indicarse que ha determinado la misma Sala, a saber en sentencia N° 1175 de fecha 16 de junio de 2004, en el procedimiento de amparo seguido por A.M.U. contra la sentencia dictada, el 29 de enero de 2003, por el Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil y Mercantil de la Circunscripción Judicial del estado Zulia, que:

…Ahora bien, la Sala desea precisar el criterio antes expuesto, porque debe tenerse en cuenta que la caducidad -considerada como la pérdida de un derecho por la inobservancia de una determinada conducta impuesta por una norma-, cuando está referida al derecho de acción, disminuye en cierta forma el mismo, ya que aun cuando cualquier persona puede accionar, en determinados casos el conocimiento del fondo de las controversias queda eliminado al constatarse que no se incoó la acción dentro del término previsto para ello. Esta relación entre la caducidad y dicho derecho constitucional de acceso al órgano jurisdiccional, consagrado en el artículo 26 de la vigente Constitución, exige que la misma, cuando se refiere al derecho de acción, “no puede ser creada contractualmente, ni por voluntad unilateral de los particulares o del Estado, sino sólo por mandato legal.

(…Omissis…)

En este sentido, debe indicarse que no se desconoce la importancia que hoy en día tiene el principio de autonomía de voluntad de las partes y que se evidencia en normas como las contenidas en el artículo 16, numeral 8 del Decreto con Fuerza de Ley de Contrato de Seguro (publicado en la Gaceta Oficial nº 5.553 Extraordinario el 12 de noviembre de 2001), que entre los requisitos que debe satisfacer la póliza de seguro dispone “las condiciones generales y particulares que acuerden los contratantes”. Sin embargo, el ejercicio de este principio no puede traer como consecuencia la restricción o limitación de un derecho de tal entidad como lo es el acceso al órgano jurisdiccional, que siendo materia de orden público, sólo puede estar regulado por ley.

De lo anterior se desprende que en una convención se acordó un lapso para ejercer acciones contra el Banco Maracaibo N.V., transcurrido el mismo no es posible interponer ningún reclamo. Ahora bien, con dicha cláusula, de forma evidente, se restringe el acceso al órgano judicial, que según doctrina establecida por la Sala no es posible por vía contractual, por lo tanto, la Sala considera que el Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil y Mercantil de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia no podía declarar con lugar la oposición al decreto de medidas cautelares con fundamento en la cláusula de este documento…

(Negrillas agregadas).

En el caso de autos debe observarse que en el contrato que se a.n.s.e.d. manera expresa lapso de caducidad alguno a los efectos del ejercicio de la acción ante los órganos jurisdiccionales y en todo caso debe observarse el criterio antes expuesto en virtud del cual la institución de la caducidad es un asunto que concierne al derecho sustantivo, no obstante ello el establecimiento contractual de un plazo inexorable para el ejercicio de una acción lesiona derechos de orden constitucional como lo es el derecho al acceso a los órganos jurisdiccionales establecido expresamente en el artículo 26 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela, razón por la que su aplicación debe ser interpretada de forma restrictiva.

En cuanto a la prescripción debe observarse lo prescrito el artículo 1.952 del Código Civil el cual prevé “La prescripción es un medio de adquirir un derecho o de libertarse de una obligación, por el tiempo y bajo las demás condiciones determinadas por la Ley”.

Por su parte, se observa que el artículo 1.977 eiusdem dispone que “Todas las acciones reales se prescriben por veinte años y las personales por diez, sin que pueda oponerse a la prescripción la falta de título ni de buena fe, y salvo disposición contraria de la Ley”.

Cabe destacar que las acciones personales son aquellas que derivan de las obligaciones de crédito, siendo que tal derecho por su naturaleza prescribe a los diez (10) años. Las acciones personales son prescriptibles desde que la obligación o acreencia es exigible, esto es, el lapso se computa a partir del momento del incumplimiento.

Es decir, la prescripción se visualiza en toda clase de derechos y extingue tanto los créditos como los derechos reales. Existen dos tipos de prescripción, la primera una adquisitiva también denominada Usucapión, mediante la cual se adquiere un derecho por el transcurso del tiempo y cumpliendo con las demás condiciones que establece la Ley; y, la segunda, extintiva o liberatoria mediante la cual se liberta el deudor de la obligación por el transcurso del tiempo y conforme las condiciones que establece la ley. Esta opera en virtud de la inercia, inactividad, abandono o negligencia del acreedor durante el tiempo establecido por la ley para hacer efectivo su derecho, mediante el uso de la acción destinada por la Ley para satisfacer esta, la cual opera de pleno derecho, pero debe ser alegada por la parte beneficiada por ella, en virtud del imperativo contenido en el artículo 1.956 eiusdem, que establece que “El Juez no puede suplir de oficio la prescripción no opuesta”.

Así, el autor Maduro Luyando, en su obra, “Curso de Obligaciones”, Derecho Civil III, expresa que “(…) La prescripción extintiva o liberatoria es un medio o recurso mediante el cual una persona se libera del cumplimento de una obligación o de un derecho real (salvo el derecho de propiedad), recuperando el deudor su libertad natural por el transcurso de un determinado tiempo y bajo las demás circunstancias señaladas por la ley; no supone la posesión de una cosa, sino la inercia, negligencia, inacción o abandono del acreedor en hacer efectivo su crédito durante determinado tiempo (…)”.

En el mismo orden de ideas, el autor J.M.O., en su obra “La Prescripción Extintiva y la Caducidad”, página 99, sostiene al respecto que “(…) En algunos casos singulares nuestro legislador ha tenido el cuidado de indicar con precisión el inicio del lapso de prescripción. No existe en cambio en nuestro Código Civil, como en otros códigos, una norma general que defina el inicio de los lapsos de prescripción; lo que obliga, en ausencia de expresa determinación por la respectiva norma especial, a recurrir a los criterios doctrinales de interpretación de la fórmula actio nodum natae non praescribitur, la cual traduce la idea de que para que pueda comenzar a computarse la inercia del titular del derecho, no basta con que exista el derecho sino que es necesario que haya nacido la acción dirigida a tutelarlo. Ahora bien ¿Cuando puede decirse que ha nacido tal acción? En el ámbito de los derechos reales parece que debe responderse que ello ocurre cuando el derecho es perturbado, momento en que la inercia del titular del derecho en ejercer la acción de defensa de su propiedad o de su derecho real in re aliena comienza a justificar el curso de la prescripción. Pero en el ámbito de los derechos de crédito parece preferible responder que la prescripción comienza a correr desde que el acreedor tuvo posibilidad de hacer valer su derecho”.

Con base a la doctrina precedentemente citada, es forzoso concluir que para la procedencia de la prescripción, son necesarios tres elementos fundamentales, los cuales son: i.- La inercia del acreedor; ii.- Transcurso del tiempo fijado por la ley; iii.- Invocación por parte del interesado.

Igualmente cabe observar que el artículo 361 del Código de Procedimiento Civil establece que es en la oportunidad de la contestación de la demanda que el demandado debe oponer las defensas o excepciones perentorias que enerven la pretensión del demandante.

Así tenemos que en el caso de autos la parte no alegó de manera expresa la prescripción, debiendo observarse que ésta debía necesariamente ser alegada por la parte demandada en la primera oportunidad que actuara en juicio, es decir, en la oportunidad procesal preclusiva de la contestación a la demanda, por cuanto era esa la oportunidad procesal que el demandado tenía para oponer las defensas tendientes a enervar la pretensión del actor, las cuales serían objeto del debate probatorio, por lo que debe desestimarse el alegato expuesto. Así se decide.

Establecido lo anterior, observa este Juzgado que cursa al folio cinco (5), original del “CONTRATO DE ARRENDAMIENTO CON OPCIÓN A COMPRA”, suscrito entre los ciudadanos O.B. y Ebelda del C.V.d.B., titulares de las cédulas de identidad Nº 2.085.199 y 4.063.243, en su condición de “LOS ARRENDADORES VENCEDORES”, y la ciudadana Dainet A.N.G., titular de la cédula de identidad Nº 7.583.399, en su carácter de “LA ARRENDATARIA COMPRADORA”, inscrito ante la Notaría Pública Segunda de Barquisimeto, Estado Lara, en fecha 25 de abril de 2007, el cual contiene lo siguiente:

(…) hemos convenido en celebrar el presente CONTRATO DE ARRENDAMIENTO CON OPCIÓN A COMPRA, que se regirá por las siguientes cláusulas: PRIMERA: LOS ARRENDADORES VENDEDORES, se comprometen en forma irrevocable a venderle a LA ARRENDATARIA COMPRADORA y esta en comprarle un inmueble de su propiedad, constituido por una casa-quinta, ubicada en la AV. MORÁN ENTRE CARRERAS 28 Y AV. G.F., Nº 28-62, Parroquia Catedral, Municipio Autónomo Iribarren, en las condiciones como hoy se encuentra, edificada sobre un terreno Ejido en arrendamiento, signado con el Código catastral Nº 13-03-01-U01-109-2907-027-00, con solicitud de compra, según expediente Nº 97-1-208, por ante la Alcaldía de Iribarren, que mide (298,20 M2), alinderada (…). El inmueble le pertenece a los Arrendadores vendedores, según documento Protocolizado en la Oficina Subalterna del Primer Circuito de Registro del Distrito Iribarren del Estado Lara, en fecha 26 de Diciembre de 1.991, bajo el Nº 42, Folios 1 al 2, protocolo 1º, Tomo 20; SEGUNDA: El precio de la Opción a Compra es de CIENTO TREINTA Y CINCO MILLONES DE BOLÍVARES (135.000.000 Bs.) serán cancelados por LA ARRENDATARIA COMPRADORA, de la forma siguiente. VEINTE MILLONES DE BOLÍVARES (20.000.000 Bs.) en este acto, el saldo restante CIENTO QUINCE MIL MILLONES DE BOLÍVARES (115.000.000 Bs.) pagaderos a través de un Crédito. SEIS MILLONES DE BOLÍVARES (6.000.000,00 Bs.) en este acto, equivalente a seis (6) meses de alquiler con un canon de mensual (sic) de QUINIENTOS MIL BOLÍVARES (500.000,00 Bs.) más un depósito de seis (6) meses en caso de una prórroga. TERCERA: Si por algún motivo LA ARRENDATARIA-COMPRADORA se negara, desistiera o incumpliera en la negociación aquí pactada, perderá la cantidad hasta el momento entregada a LOS ARRENDADORES VENDEDORES, por concepto de daños y perjuicios. Si el caso fuese por causa imputable a LOS ARRENDADORES VENDEDORES, estos reintegraran la cantidad recibida como inicial, más la cantidad de VEINTE MILLONES DE COLÍVARES (20.000.000,00 Bs.) por concepto de daños y perjuicios; CUARTA: Todos los gastos relacionados con el documento definitivo de compra venta, quedarán por cuenta de LA ARRENDATARIA COMPRADORA y los gastos de compra del Terreno serán por cuenta de LOS ARRENDADORES VENDEDORES; QUINTA: El tiempo de duración de este CONTRATO DE ARRENDAMIENTO CON OPCIÓN A COMPRA será por el plazo de SEIS (6) meses, prorrogable hasta que LOS ARRENDADORES VENDEDORES, obtengan la liberación del derecho preferente, que sobre el terreno se reserva la Alcaldía y se firme el documento definitivo de compra venta por ante la oficina del Registro Inmobiliario. SEXTA: Es condición expresa de las partes que para la firma del presente CONTRATO DE ARRENDAMIENTO CON OPCIÓN A COMPRA, LOS ARRENDADORES VENDEDORES, entregarán a LA ARRENDATARIA COMPRADORA, las llaves del inmueble que ocupará LA ARRENDATARIA COMPRADORA; así como que LA ARRENDATARIA COMPRADORA, no podrá arrendar, sub-arrendar, cederlo no traspasarlo a persona alguna bajo pena de nulidad el inmueble y las mejoras que realice quedarán en beneficio del inmueble; SEPTIMA: LOS ARRENDADORES VENDEDORES, se comprometen a: 1) Entregar el inmueble totalmente desocupados (sic); 2) Entregar Solvencia de HIDROLARA, ENELBAR, Tributaria Especial y Autorización de la Alcaldía; 3) Rif y fotocopia de las cédulas de cada uno; 4) Planilla de anticipo del Impuesto del 0,5% I.S.L.R.; Las partes eligen como domicilio especial la ciudad de Barquisimeto, renunciando a cualquier otro que pudiera tener, a cuya jurisdicción las partes declaran someterse

.

Así, del libelo de demanda como de la contestación se evidencia que las partes están -en principio- contestes en que el contrato celebrado entre ellas, y que dio lugar al juicio, fue un contrato de opción de compra venta, aludiendo en todo caso la parte demandada que no puede entenderse dicho contrato como definitivo de compraventa.

En torno a ello cabe aclarar que, tal como lo ha señalado la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, los jueces de instancia están facultados para establecer la calificación jurídica que consideren apropiada a las relaciones contractuales existentes en los juicios en los que están llamados a conocer, con independencia de la calificación que al respecto hubieren hecho la partes, siempre y cuando no distorsionen los hechos que hubieren sido alegados por ellas. Así, la calificación jurídica de una determinada relación contractual constituye un pronunciamiento de derecho, sólo cuestionable a través de la correspondiente denuncia de fondo, que le es dable al juez como consecuencia del principio iura novit curia, es decir, el juez puede apartarse de la calificación jurídica que las partes hubieren dado a un determinado contrato y establece la suya propia.

Ahora bien, del contrato en análisis se extraen las siguientes conclusiones:

i.- El inmueble objeto de arrendamiento se encuentra bajo la opción a compra;

ii.- Para ello, esto es, la “opción a compra”, debía cancelarse el precio de Ciento Treinta y Cinco Millones de Bolívares (Bs. 135.000.000,00), hoy Ciento Treinta y Cinco Mil (Bs. 135.000,00), que debían cancelarse como sigue:

2.1.- “VEINTE MILLONES DE BOLÍVARES (20.000.000 BS.) en ese acto”.

Dicho pago no fue objeto de contradictorio, y en todo caso se constata adicionalmente en autos documento privado, firmados por las partes objeto de la presente demanda –indicándose la condición de vendedores y compradora-, que no ha sido objeto de impugnación, en el cual se indica “por medio del presente documento hace entrega de la cantidad de QUINCE MIL BOLÍVARES (15.000,00 Bs.) girado en cheque de gerencia bajo el número 0570000324 del código de cuenta (…), de fecha ocho (8) de octubre (10) del dos mil ocho (2008) del Banco Central, emitido a la oren de O.B., como concepto de Abono al inmueble ubicado en la Av. Morán (…)”, cursante en copia simple al folio ocho (8).

2.2.- “el saldo restante CIENTO QUINCE MIL MILLONES DE BOLÍVARES (115.000.000 Bs.) pagaderos a través de un Crédito”.

A texto expreso del contrato, específicamente de la cláusula segunda, no se desprende fecha cierta en la cual se cancelaría dicho monto, para lo cual debe observarse lo referente a la vigencia del contrato, que será analiza infra.

Ante ello, esto es, al fijarse el precio establecido, se desecha el alegato expuesto por la parte demandada al indicar que “por lo cual no se pudo pactar el precio definitivo de venta, que era el que surgiera una vez se hicieran los trámites por la Alcaldía” (folio 66), pues no fue estipulado en el contrato fijar un precio posterior, siendo además que en todo caso si fue fijado. Así se decide.

iii.- El tiempo de duración del contrato es seis (6) meses, “prorrogable hasta que LOS ARRENDADORES VENDEDORES, obtengan la liberación del derecho preferente, que sobre el terreno se reserva la Alcaldía y se firme el documento definitivo de compra venta por ante la oficina del Registro Inmobiliario”; así tenemos que:

3.1.- Es claro que el lapso de seis (6) meses transcurrió hasta el 25 de octubre de 2007, sin que se hubiese firmado contrato alguno.

3.2.- La prórroga se extiende en términos expresos del contrato “hasta que LOS ARRENDADORES VENDEDORES, obtengan la liberación del derecho preferente, que sobre el terreno se reserva la Alcaldía y se firme el documento definitivo de compra venta por ante la oficina del Registro Inmobiliario”, siendo esto objeto de controversia y que debe ser a.p.e.J..

Previo a ello, corresponde determinar la naturaleza del contrato, siendo que la parte demandada aduce que éste no constituye un contrato de compra venta, sino un contrato preparatorio.

Así, por tratarse este de un contrato, debe contener ciertos elementos o condiciones para la existencia del mismo, los cuales se encuentran establecidos en el artículo 1.141 del Código Civil y son:

  1. - Consentimiento de las partes, que lo constituye el acuerdo entre éstas el cual se perfecciona cuando manifiestan su voluntad de contratar.

  2. - Objeto que pueda ser materia de contrato, se refiere al mueble o inmueble cuya posesión o uso temporal se concede.

  3. - Causa Lícita, la opción a compra venta del inmueble.

Ahora bien, las partes de un contrato pueden válidamente obligarse en los términos, condiciones y modalidades que ellas mismas convengan en el contrato, lo cual constituye el principio de la autonomía de la voluntad que reconoce a las partes la posibilidad de reglamentar por sí mismas el contenido y las particularidades de las obligaciones que se imponen.

Por lo que los contratantes, siempre y cuando estén dentro del marco de la legalidad, pueden convenir de acuerdo a sus voluntades, y derogar las convenciones por sí mismas, así como modificar la estructura del contrato, lo cual obedece a lo establecido en el artículo 1.159 del Código Civil.

Ahora bien, considera necesario este Juzgado señalar que la promesa bilateral u opción de compraventa, es un contrato sui generis mediante el cual dos o más personas, naturales o jurídicas, constituyen acuerdos en los cuales se identifica el bien o bienes objeto de dicho contrato, la duración del mismo, el precio del o los bienes, la cantidad de dinero que en calidad de arras o como garantía de cumplimiento de las estipulaciones contenidas en ese contrato entrega el opcionado comprador al opcionante vendedor; además, a través del mencionado contrato se adquieren derechos y obligaciones recíprocas para el aseguramiento de la celebración del documento definitivo de compraventa; por lo tanto, no pueden tenerse como contratos aislados sino que forman parte de la futura negociación para la adquisición final del bien objeto del bien mueble o inmueble, de lo contrario, se le permitiría al vendedor burlar la ley y la naturaleza del contrato suscrito, por medio del cual las partes han adquirido verdaderas obligaciones, que en el supuesto de que todo transcurra como fue pactado, deben las partes suscribientes imperativamente cumplir y no pretender nuevos términos y condiciones contrarias al ordenamiento jurídico y a la buena fe que rige estas convenciones. De igual forma, conforme a las cláusulas de estos contratos se incluye la penalización que se impone para aquella parte que no cumpla con lo establecido en el contrato; es decir, la comúnmente denominada “Cláusula Penal” que constituye una penalización de índole pecuniaria, generalmente, determinada por las arras o un monto inferior a éstas.

En relación a la promesa u opción, los tratadistas clásicos, Colín y Capitant, en su obra “Curso Elemental de Derecho Civil”, Tomo 4, 3ra. Edición, señalan lo siguiente:

...Sin embargo, la promesa de venta no es todavía una venta. Es un antecontrato, por virtud del cual el acreedor del mismo tiene el derecho de adquirir la cosa cuando bien le parezca. El art. 1.589 parece, no obstante, asimilar las dos operaciones, pues dice: . En realidad el texto que acabamos de transcribir se refiere no a la promesa de venta, propiamente dicha, o promesa unilateral, sino a la promesa sinalagmática de vender y comprar, la cual es, desde luego, una venta…

(Negritas del Tribunal).

En ese sentido la doctrina mayoritaria ha sostenido que si el vendedor se obliga a vender y el comprador se obliga a comprar, y acuerdan en relación al precio y al bien, realmente, se ha configurado una venta.

El contrato de opción se diferencia de los contratos preliminares en el hecho de que el contrato definitivo hacia el cual se encamina el contrato preliminar requiere de un nuevo o posterior consentimiento de todas las partes involucradas; en cambio, en el contrato de opción no hace falta un nuevo acuerdo de voluntades para el perfeccionamiento del contrato ulterior, y esto es así, por cuanto esta especie de contrato contiene una oferta irrevocable del contrato ulterior, en cuyo caso el optante está facultado para ejercer la opción que le ha conferido el promitente, de suerte que, si el optante ejerce tal opción esta produce sus efectos inmediatos, dándose por concluido automáticamente el contrato ulterior, sin que sea necesario la nueva manifestación del voluntad del promitente.

Sobre el particular, la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, en sentencia de fecha 30 de abril de 2002, dejó sentado lo siguiente:

…se puede concluir que el contrato que originó el juicio es de compra-venta, y no de opción de compra, tal como concluyó el juzgador de alzada, pues aún cuando presente la apariencia de un contrato de opción de compra, la naturaleza de la convención objeto del presente juicio no es tal, pues hubo un acuerdo de voluntades entre el vendedor de entregar el inmueble vendido, y el comprador de entregar el precio pactado; es decir, se verificó la venta por el cruce de voluntades o consentimiento…

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Así, en el contrato de opción de compra venta o promesas bilaterales de compraventa, la voluntad de las partes libremente expresada perfecciona inmediatamente la venta por coexistir en un momento determinado la aceptación de la oferta o el consentimiento reciproco de las partes en el objeto y el precio, es decir, compromiso para ambas partes, una de las cuales se obliga a vender y la otra a comprar, sin necesidad de la manifestación de nuevos consentimientos. En tal sentido, el efecto normal, ordinario y típico de una obligación es originar su cumplimiento; entendiéndose por cumplimiento de una obligación la correcta materialización de su ejecución, lo que constituye un deber jurídico para el deudor, a quien no le es potestativo cumplir o no cumplir, sino que siempre debe ejecutar la obligación contraída, como imperativamente le impone el artículo 1.264 del Código Civil.

En sintonía con lo anteriormente expresado, tenemos que la norma rectora de la acción de resolución o cumplimiento de cualquier contrato, está prevista en el artículo 1.167 del Código Civil, que prevé “En el contrato bilateral, si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede a su elección reclamar judicialmente la ejecución del contrato o la resolución del mismo, con los daños y perjuicios en ambos casos si hubiere lugar a ello”.

De la disposición legal precedentemente citada, se evidencian claramente los dos elementos más relevantes para que en casos como el de autos resulte procedente la acción de cumplimiento o resolución de contrato pretendida por las partes, a saber, la existencia de un contrato bilateral y el incumplimiento de una de las partes respecto de sus obligaciones, por lo que al constar en autos el contrato suscrito por las partes, debe este Tribunal determinar el segundo de los elementos, a los fines de determinar la procedencia o improcedencia de la acción de cumplimiento de contrato.

Así, en cuanto al incumplimiento, es claro que la parte demandante aduce que “luego de la obtención de los anteriores documentos [liberación del derecho preferente, solvencia municipal] por parte de la Alcaldía, los cuales por el trámite Administrativo, resultaban ser los más difíciles y engorrosos, LOS ARRENDADORES VENDEDORES se han negado hasta ahora a entregar los documentos restantes que ellos se obligaron y los cuales están establecidos en la Cláusula SÉPTIMA del Contrato en cuestión, los cuales son igualmente necesarios y exigidos por el registro inmobiliario competente como recaudos imprescindibles para poder introducir el documento definitivo de venta (…)”. (Corchetes de este Juzgado).

Ahora bien alegaron los apoderados judiciales de la parte demandada que “nunca le fue notificado a nuestros mandantes que la parte actora reconvenida disponían de dicho monto, no le fue notificado ni al momento de vencerse el plazo, no al momento de la liberación por parte de la Alcaldía del Municipio iribarren del Derecho Preferente que sobre el terreno se reservaba, y tampoco el pago de la opción le fue efectuado a nuestros poderdantes, pago este que constituía una prima al precio final de venta, lo que evidencia prima fascie (sic), que la demandante incumplió con una de las prestaciones a las que se había obligado a realizar y no lo hizo”.

Resulta imperioso resaltar ante ello lo dispuesto en el artículo 1.264 del Código de Procedimiento Civil, que dispone lo siguiente: “Las obligaciones deben cumplirse exactamente como han sido contraídas. El deudor es responsable de daños y perjuicios, en caso de contravención”.

Como bien se señaló, el artículo 1.167 del Código Civil, establece que en el contrato bilateral, si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede a su elección reclamar judicialmente la ejecución del contrato o la resolución del mismo, con los daños y perjuicios en ambos casos si hubiere lugar a ello.

En este sentido cabe señalar en primer lugar que existe “(...) La excepción non adimpleti contractus (excepción de contrato no cumplido), llamada también excepción de incumplimiento, es la facultad que tiene la parte de un contrato bilateral, a negarse a cumplir sus obligaciones cuando su contraparte le exige el cumplimiento sin a su vez haber cumplido con su propia obligación...” (E.M.L.. Curso de Obligaciones. Derecho Civil III, pág. 502, Caracas 1995)

En el presente caso, con respecto a la prórroga no puede realizarse otra interpretación más que la establecida por la voluntad de las partes en el contrato, y en este sentido el contrato expresamente señala que dicha prórroga existía hasta que los arrendadores vendedores obtuvieran la liberación del derecho preferente, que sobre el terreno se reserva la Alcaldía y se firme el documento definitivo de compra venta por ante la Oficina del registro Inmobiliario.

Es decir, se desprende que la prórroga podía extenderse más allá de los seis (6) meses inicialmente otorgados como duración del contrato, pues era hasta que se obtuviera la aludida liberación y se firmara el documento definitivo -términos que -se insiste- impusieron las propias partes en su contrato-; asimismo eran los arrendadores vendedores quienes debían obtener la liberación.

Así, en el presente caso, se observa que cursa en autos la notificación de la Alcaldía del Municipio Iribarren del Estado Lara de que no está interesada en ejercer el derecho preferente sobre la parcela objeto de esta oferta, ubicado en la Avenida Morán entre carreras 28 y 28-A, Nº 28-62, Parroquia Catedral del Municipio iribarren del Estado Lara, distinguido con el Código catastral Nº 109-2907-027, recibida por el ciudadano O.B., en fecha 29 de marzo de 2010, lo cual no fue objeto de impugnación (folio 9). Asimismo, se evidencia Solvencia Municipal, con fecha de expedición del 16 de junio de 2010, a nombre del contribuyente O.B. (folio 10).

Así, contrariamente a lo expuesto por la parte demandada, cuando indica que la ciudadana D.A.N.G. no le había notificado que disponía del dinero respectivo, se observa que dicha “obligación de notificación” no se encuentra estipulada en el contrato, aunado a ello mal podría establecerse que la parte actora no había cumplido con su obligación de notificar sobre la existencia del crédito, cuando no era condición única o determinante para proceder al pago respectivo; siendo que -se entiende- la parte actora debía proceder al pago al momento de la firma del documento definitivo, pues si bien, la cláusula segunda sólo indica que el restante sería pagadero a través de un crédito, sin establecer fecha cierta en la cual debía cancelarse; al adminicularse la obligación con las condiciones expuestas en el contrato, se tiene que al mantenerse su duración hasta que se firme el documento definitivo del contrato, es claro que es hasta dicho momento cuando la compradora tenía la oportunidad y por tanto la obligación de pagar el restante.

Lo anterior, resulta de lo previsto en los artículos 1.527 y 1.528 del Código Civil, los cuales establecen lo siguiente:

Artículo 1527.- La obligación del comprador es pagar el precio en el día y en el lugar determinados por el contrato.

Artículo 1528.- Cuando nada se ha establecido respecto de esto, el comprador debe pagar en el lugar y en la época en que debe hacerse la tradición.

(…)

.

Siendo así, resulta desajustado a derecho el alegato expuesto por la parte demandada al indicar que existe un “confesión espontánea” por parte de la actora “de reconocer que durante el plazo señalado en el precitado contrato de arrendamiento con opción de compra –venta, no disponían de dicha cantidad”, cuando además se observa que dichos términos no se desprenden del escrito libelar, pues no podría este Juzgado desprender una “confesión espontánea” como la alegada por el demandado por el hecho de que se haya indicado en el libelo “de los cuales ya dispongo en espera de la oportunidad legal para entregarlos a los vendedores”. Así se declara.

Con respecto a la prórroga y oportunidad del cumplimiento del contrato, cabe señalar que el artículo 1.527 del Código Civil expresamente dispone que “La obligación del comprador es pagar el precio en el día y en el lugar determinados por el contrato”.

Constatado lo anterior, en este sentido se evidencia el incumplimiento de la parte demandada con respecto a lo estipulado en la cláusula séptima del aludido contrato y haya procedido con la firma del contrato conforme la cláusula quinta. Así se decide.

Considerando lo anterior, se puede concluir que el contrato que originó el juicio es de compra-venta, y no de opción de compra, pues aún cuando presente la apariencia de un contrato de opción de compra, la naturaleza de la convención objeto del presente juicio no es tal, pues hubo un acuerdo de voluntades entre el vendedor de entregar el inmueble vendido, y el comprador de entregar el precio pactado; es decir, se verificó la venta por el cruce de voluntades o consentimiento.

En consecuencia, y visto que la parte actora solicita el cumplimiento del contrato objeto de análisis, resulta forzoso para este Juzgado condenar a la parte accionada al cumplimiento total de la obligación suscrita en la cláusula séptima, es decir, “1) Entregar el inmueble totalmente desocupados (sic); 2) Entregar Solvencia de HIDROLARA, ENELBAR, Tributaria Especial y Autorización de la Alcaldía; 3) Rif y fotocopia de las cédulas de cada uno; 4) Planilla de anticipo del Impuesto del 0,5% I.S.L.R.”, y proceder conforme lo previsto en la cláusula quinta, es decir, “y se firme el documento definitivo de compra venta por ante la oficina del Registro Inmobiliario”, en los mismos términos en que se contrajeron dichas obligaciones, procediendo a realizar la tradición de la cosa mediante el otorgamiento del respectivo documento definitivo de propiedad, en el mismo momento que la compradora cumplan su propia prestación de pagar el saldo deudor del precio, imponiéndosele a la parte accionada reconocer la imputación en el precio de venta del importe de las arras dadas en garantía por los accionantes, cuyo cumplimiento deberá verificarse una vez quede definitivamente firme el presente fallo.

En caso de incumplimiento por parte de la demandada de lo decidido, esta sentencia constituirá el documento traslativo de propiedad del inmueble constituido por una casa-quinta, ubicada en la Avenida Morán entre carrera 28 y Avenida G.F., Nº 28-62, Parroquia Catedral, Municipio Iribarren, del Estado Lara, signado con el Código catastral Nº 13-03-01-U01-109-2907-027-00, mide 298,20 M2, de conformidad con el artículo 531 del Código de Procedimiento Civil, “si la parte que ha propuesto la demanda ha cumplido su prestación, de lo cual debe existir constancia auténtica en los autos”. Así se decide.

En cuanto al pago de Veinte Mil Bolívares (Bs. 20.000,00) por concepto de daños y perjuicios, se observa que el Código Civil en materia contractual, en lo que se refiere a la reparación de los daños y perjuicios, establece limitaciones según el grado de culpa del deudor. Cuando los daños son debidos a la intención del deudor, la indemnización se extiende tanto a los daños previstos como a los imprevistos para el momento de la celebración del contrato.

Ahora bien, la compradora –parte actora en la presente demanda- celebró contrato de arrendamiento conjuntamente a la celebración del contrato de opción a compra venta, el cual se mantendría hasta la fecha en que se protocolizaría el documento definitivo de compra venta -sin que se establezca ninguna otra fecha o condición en el contrato-, toda vez que en virtud de ese hecho, se le entregaría a la compradora el inmueble objeto del contrato.

Así, como ha quedado establecido el incumplimiento de la parte demandada en el prenombrado contrato de compra venta, ello generó para la compradora, en virtud de la relación de causalidad, como consecuencia directa del incumplimiento, el derecho de solicitar la reparación de daños y perjuicios causados por dicho incumplimiento, contrariamente a lo expuesto por la parte demandada al rechazar dicho pago “por cuanto no fueron generados y además por no haber sido señalados mediante la relación causa-efecto (…)” (folio 68).

Por lo tanto, procede el pago de Veinte Mil Bolívares (Bs. 20.000,00) por concepto de daños y perjuicios, conforme fue estipulado en el contrato. Así se decide.

Se condena en costas a la parte demandada por haber vencimiento total de la demanda, de conformidad con el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil. Así se decide.

En virtud de lo anterior se declara con lugar la demanda por cumplimiento de contrato, interpuesta por la ciudadana D.A.N.G., titular de la cédula de identidad Nº 7.853.399, asistida por el ciudadano E.S.M., inscrito en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo el Número 64.079, contra los ciudadanos O.B. y Ebelda del C.V.d.B., titulares de las cédulas de identidad Nros. 2.085.199 y 4.063.243, respectivamente. Así se decide.

VII

DECISIÓN

Por las razones precedentemente expuestas este Juzgado Superior Civil y Contencioso Administrativo de la Región Centro Occidental, con sede en Barquisimeto, Administrando Justicia en Nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por Autoridad de la Ley, decide:

PRIMERO

Su COMPETENCIA para conocer y decidir el recurso de apelación interpuesto en fecha 5 de noviembre de 2013, por el ciudadano E.S.M., inscrito en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo el Número 64.079, actuando con el carácter de apoderado judicial de la ciudadana D.A.N.G., titular de la cédula de identidad Nº 7.853.399, contra la sentencia dictada en fecha 27 de septiembre de 2013, dictada por el Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Lara que declaró sin lugar la demanda interpuesta por la aludida ciudadana contra los ciudadanos O.B. y EBELDA DEL C.V.D.B., titulares de las cédulas de identidad Nros. 2.085.199 y 4.063.243, respectivamente.

SEGUNDO

CON LUGAR la apelación interpuesta.

TERCERO

NULA la sentencia dictada en fecha en fecha 27 de septiembre de 2013, dictada por el Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Lara.

CUARTO

Conociendo al fondo del asunto, se declara CON LUGAR la demanda por cumplimiento de contrato, interpuesta por la ciudadana D.A.N.G., titular de la cédula de identidad Nº 7.853.399, asistida por el ciudadano E.S.M., inscrito en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo el Número 64.079, contra los ciudadanos O.B. y EBELDA DEL C.V.D.B., titulares de las cédulas de identidad Nros. 2.085.199 y 4.063.243, respectivamente. En consecuencia:

4.1.- Se CONDENA a la parte accionada al cumplimiento total de la obligación suscrita en la cláusula séptima, es decir, “1) Entregar el inmueble totalmente desocupados (sic); 2) Entregar Solvencia de HIDROLARA, ENELBAR, Tributaria Especial y Autorización de la Alcaldía; 3) Rif y fotocopia de las cédulas de cada uno; 4) Planilla de anticipo del Impuesto del 0,5% I.S.L.R.”, y proceder conforme lo previsto en la cláusula quinta, es decir, “y se firme el documento definitivo de compra venta por ante la oficina del Registro Inmobiliario”, en los mismos términos en que se contrajeron dichas obligaciones, procediendo a realizar la tradición de la cosa mediante el otorgamiento del respectivo documento definitivo de propiedad, en el mismo momento que la compradora cumplan su propia prestación de pagar el saldo deudor del precio, imponiéndosele a la parte accionada reconocer la imputación en el precio de venta del importe de las arras dadas en garantía por los accionantes, cuyo cumplimiento deberá verificarse una vez quede definitivamente firme el presente fallo.

4.2.- En caso de incumplimiento por parte de la demandada de lo decidido, esta sentencia constituirá el documento traslativo de propiedad del inmueble constituido por una casa-quinta, ubicada en la Avenida Morán entre carrera 28 y Avenida G.F., Nº 28-62, Parroquia Catedral, Municipio Iribarren, del Estado Lara, signado con el Código catastral Nº 13-03-01-U01-109-2907-027-00, mide 298,20 M2, de conformidad con el artículo 531 del Código de Procedimiento Civil, “si la parte que ha propuesto la demanda ha cumplido su prestación, de lo cual debe existir constancia auténtica en los autos”.

4.3.- Se ORDENA el pago de Veinte Mil Bolívares (Bs. 20.000,00) por concepto de daños y perjuicios, en virtud de lo expuesto en el presente fallo.

QUINTO

Se condena en costas a la parte demandada de conformidad con el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil.

Notifíquese a las partes de conformidad con el artículo 251 del Código de Procedimiento Civil.

Publíquese, regístrese y déjese copia conforme lo establece el artículo 248 del Código de Procedimiento Civil.

Dictada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Juzgado Superior en lo Civil y Contencioso Administrativo de la Región Centro Occidental, en Barquisimeto, a los ocho (8) días del mes de diciembre del año dos mil catorce (2014). Años: 204º de la Independencia y 155º de la Federación.

La Jueza,

M.Q.B.

La Secretaria,

S.F.C.

Publicada en su fecha a las 10:05 a.m.

La Secretaria,

L.S. Jueza (fdo) M.Q.B.. La Secretaria (fdo) S.F.C.. Publicada en su fecha a las 10:05 a.m. La Secretaria (fdo). La suscrita Secretaria del Juzgado Superior en lo Civil y Contencioso Administrativo de la Región Centro Occidental, certifica que la presente copia es un traslado fiel y exacto de su original y se expide por mandato judicial, en Barquisimeto a los ocho (8) días del mes de diciembre del año dos mil catorce (2014). Años 204° y 155°.

La Secretaria,

S.F.C..

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