Decisión nº S2-094-13 de Juzgado Superior Segundo en lo Civil y Mercantil de Zulia, de 18 de Junio de 2013

DE LA COMPETENCIA

Este Tribunal resulta competente para conocer de la decisión del presente recurso de apelación, de conformidad con lo dispuesto en el artículo 294 del Código de Procedimiento Civil, por ser este Juzgado Superior Segundo en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia, el Tribunal de Alzada competente al Juzgado Séptimo de los Municipios Maracaibo, J.E.L. y San Francisco de esta misma localidad y circunscripción judicial, en concordancia con lo establecido en la Resolución N° 2009-0006 de fecha 18 de marzo de 2009 emitida por la Sala Plena del Tribunal Supremo de Justicia, y publicada en la Gaceta Oficial de la República Bolivariana de Venezuela N° 39.152 de fecha 2 de abril de 2009, y decisión emanada de la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia en fecha 10 de marzo de 2010, bajo ponencia de la Magistrada Dra. Y.A.P.E., expediente N° 09-000673. Y ASÍ SE DECLARA.

DE LA DECISIÓN APELADA

La decisión apelada se contrae a sentencia definitiva de fecha 28 de febrero de 2013, según la cual, el Juzgado Séptimo de los Municipios Maracaibo, J.E.L. y San Francisco de esta misma Circunscripción Judicial declaró sin lugar la cuestión previa del ordinal 11° del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil y con lugar la demanda de desalojo, ordenando a la parte demandada a la desocupación del bien arrendado, con su condena en costas; fundamentando su decisión en los siguientes términos:

(...Omissis...)

En tal sentido, resulta claro que el elemento común para considerar prohibida la acción es precisamente la existencia de una disposición legal que imposibilite su ejercicio. Cuando ello sucede así la acción y consecuentemente la demanda, no podrá ser admitida por el órgano jurisdiccional. Si el órgano jurisdiccional hubiere acogido o admitido la demanda cuando estuviere incursa en causales de inadmisibilidad de la acción, el demandado podrá, sin lugar a dudas, oponer la cuestión previa contenida en el ordinal 11° del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil.

De manera que cuando el demandado alega esta cuestión previa de inadmisibilidad, esta aseverando que existe un impedimento legal para que sea dilucidada en el proceso la petición del demandante, postulada en su libelo. Ese impedimento obvia la contestación al merito de la pretensión, su procedencia, su instrucción y la decisión de la causa.

En sentencia de fecha trece (13) de noviembre del año dos mil uno (2001), el Tribunal Supremo de Justicia en Sala Político Administrativa, sostuvo:

(...Omissis...)

Por lo que, no debe confundirse la existencia de una disposición expresa de la Ley que impide el ejercicio de la acción, con otras disposiciones del ordenamiento jurídico que exijan el cumplimiento de requisitos previos para poder admitirse las demandas; y mucho menos modificar la transcripción de nuestro articulado adjetivo civil, como lo hizo el demandado de autos (omisis) “….o cuando solo permite admitirla por determinadas causales que sean de las alegadas en la demanda…”; cuando en realidad expresa: (artículo 346 cpc. 11° “…o cuando sólo permite admitirla por determinadas causales que NO sean de las alegadas en la demanda…” y hacer una interpretación que cambia la orientación y el sentido del legislador.

En materia de arrendamientos inmobiliarios ha establecido nuestro legislador lo siguiente:

(...Omissis...)

En el caso concreto se demandó por desalojo con fundamento en el literal “b” del artículo 34 de la ley de Arrendamientos Inmobiliarios y como quiera que los hechos alegados por la demandante, son perfectamente subsumibles en la mencionada norma, debe esta sentenciadora declarar sin lugar la cuestión previa contenida en el numeral 11 del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, opuesta por la parte demandada, tal y como se expresará en el dispositivo de esta sentencia. Así se decide.-

(...Omissis...)

Se considera pertinente desglosar e identificar los tres requisitos para la procedibilidad de la demanda, y luego verificar si se cumplieron en el caso bajo estudio. En lo atinente a la existencia de una relación arrendaticia.. Se refiere a la existencia de una convención que puede ser verbal o escrita, de la cual se desprenda con certeza que una persona se ha obligado a hacer gozar a la otra de una cosa mueble por cierto tiempo y mediante un precio determinado que ésta se obliga a pagar a aquella;; conforme lo establece el artículo 1579 del Código Civil. En el caso sub iudice, la demandante aportó al proceso un contrato de arrendamiento autenticado ante la Notaría Pública Octava de Maracaibo en fecha 14 de julio de 2006, mediante el cual la ciudadana D.S., le cede al ciudadano un inmueble de su propiedad constituido por un apartamento situado en la prolongación de la avenida 85 (antes Falcón), Torre Norte del Edificio NERILU, en las avenidas 8 y 9, signado con el N° 8-81, en jurisdicción de la Parroquia S.L.d.m.M. del estado Zulia. Como contraprestación, el ciudadano J.L.G.W., se obligó a entregarle ala mencionada ciudadana la cantidad UN MILLON DE BOLÍVARES 8Bs. 1.000.000,00) mensuales. El referido contrato tendría una duración de seis (6) meses contados a partir de la fecha cierta del otorgamiento del documento, prorrogables por un periodo igual siempre que una de las partes manifieste a la otra su deseo de prorrogarlo o no por lo menos con treinta (30) días de anticipación a la fecha de su vencimiento, según lo establece la cláusula TERCERA de la convención. Ahora bien, constando en actas que en el caso sub iudice, se venció el término inicial, se materializó un prórroga contractual y luego transcurrió ope legis la prórroga legal; y hasta la presente fecha el arrendatario continua ocupando el referido inmueble, para está juzgadora se está en presencia de un contrato de arrendamiento escrito a tiempo indeterminado, por lo que se tiene por cumplido el requisito en análisis.

En lo atinente al segundo requisito, se desprende del contrato de arrendamiento aportado al proceso, que la ciudadana D.S. cede en arrendamiento un inmueble del cual es propietaria, cualidad que no fue discutida por el arrendatario en la contestación de la demanda; por lo que se tiene por cumplido este requisito.

En relación a la demostración de la necesidad de la propietaria para ocupar el inmueble, la parte demandante aporto al debate probatorio comunicaciones mediante las cuales hace del conocimiento al arrendatario su necesidad de ocupar el inmueble arrendado. Es así que al folio diez (10) del expediente corre inserta copia simple de comunicación de fecha 25 de noviembre de 2008, en la cual la arrendadora le manifiesta: “Ante todo un cordial saludo, la presente tiene como finalidad informarle que por razones personales decido resolver o dar por concluido el contrato de arrendamiento del inmueble dado entre la partes, ya que deseo ocupar el inmueble, sin embargo le doy el plazo que necesite parar tomar las pertinentes al caso. (…)”. A su vez, al folio doce (12) del expediente, riela inserto original de comunicación de fecha 20 de abril de 2009, en la cual entre otras cosas, la arrendadora le manifiesta al ciudadano J.L.G.W.: “(…) De igual forma se le recuerda mi decisión de dar por concluido el contrato de arrendamiento del inmueble dado entre las partes, ya que deseo ocupar el inmueble. (…)”

Las referidas documentales fueron reconocidas por el demandado en la contestación de la demanda, por lo que en virtud de las mencionadas comunicaciones, él estaba en conocimiento desde el día 25 de noviembre de 2008 de la necesidad de la arrendataria de ocupar el inmueble dado en arrendamiento. De otra parte, el demandado no aportó al proceso la prueba contraria, esto no demostró la falsedad de la necesidad de la arrendadora de ocupar el inmueble arrendado.

Se sigue de lo anterior, que las dos comunicaciones al ser subsumidas entre sí arrojan concurrencia o concordancia en el hecho de la necesidad de ocupación de inmueble; y al ser al ser adminiculadas con la afirmación del demandado en la contestación de la demanda; llevan a esta Juzgadora al absoluto convencimiento sobre la necesidad de ocupación del inmueble arrendado por la propietaria. En consecuencia, se tiene por cumplido el tercer requisito., a tenor del criterio sostenido por la Corte Primera de lo Contencioso Administrativo, en sentencia de fecha 10 de abril del año 1997, sobre la necesidad de ocupación de un inmueble arrendado:

(...Omissis...)

Aplicando tales criterios, resulta de las documentales consignadas y de las actas procesales, que éstas llevan a la convicción de esta Juzgadora, que la ciudadana D.S. se encuentra en una situación que constituye una especial circunstancia que la obliga de manera terminante a ocupar el inmueble arrendado, por lo que forzosamente debe concluir esta sentenciadora que existe el estado de necesidad de ocupación del inmueble ubicado en la calle 85 (Falcón) entre avenidas 8 y 9, Torre Norte del edificio Residencias Nerilu, N° 8-81, Parroquia S.L.d.M.M. del estado Zulia, por parte su propietaria o alguno de sus parientes consanguíneos dentro del segundo grado, o el hijo adoptivo, y en consecuencia debe declarar parcialmente con lugar la demanda, tal y como se expresará en el dispositivo de esta sentencia.- ASI SE DECIDE.

(...Omissis...)

Conforme a lo precedentemente alegado, analizado y probado durante el recorrido histórico del presente juicio, concluye quien suscribe el presente fallo, que la parte demandante manifestó que necesitaba el inmueble para ocuparlo con su familia y trajo al proceso dos (2) documentos mediante los cuales manifestó al arrendatario su voluntad de resolver el contrato de arrendamiento celebrado en fecha 14 de julio de 2006; por lo que probó el fundamento de la demanda, lo cual era su deber en virtud de lo dispuesto en el artículo 1.354 del Código Civil, en concordancia con el artículo 506 del Código de Procedimiento Civil.

Por su parte, el demandado de autos, no logró aportar los medios de prueba conducentes y pertinentes dirigidos a desvirtuar dichos fundamentos, y consolidar los requisitos de procedencia de la defensa por él invocada como eximente de responsabilidad o extinción de su obligación, lo cual obliga a esta sentenciadora a declarar la procedencia de la pretensión por desalojo interpuesta por su contraparte; esto fundamentado en la doctrina más exacta sobre la carga de la prueba, que establece: (...)Luego en puridad de derecho, debe esta Juzgadora declarar con lugar la demanda por DESALOJO interpuesta por la ciudadana D.S. en contra del ciudadano J.L.G.W., tal y como se declarará en dispositivo del presente fallo. Así se decide.

DE LOS ANTECEDENTES

Inició la presente causa por demanda de DESALOJO y su posterior reforma interpuesta por la ciudadana D.S., asistida por el abogado EURO GONZÁLEZ, inscrito en el Inpreabogado bajo el N° 58.249, contra el ciudadano J.L.G.W., manifestando que en fecha 14 de julio de 2006 suscribió contrato de arrendamiento con el mencionado ciudadano, por documento autenticado ante la Notaría Pública Octava del Municipio Maracaibo del Estado Zulia, bajo el N° 54, tomo 113, respecto de inmueble constituido por un (1) apartamento en la torre norte del edificio Residencias Nerilu, signado con el N° 8-81, situado en prolongación de la calle 85 (antes Falcón), avenidas 8 y 9, parroquia S.L.d.m.M. del estado Zulia, contratándose por una duración de seis (6) meses contados desde la fecha cierta del documento, prorrogable por un período igual siempre que una de las partes manifestara por escrito su deseo de prorrogarlo o no con treinta (30) días de anticipación a su vencimiento.

Señala que en fecha 25 de noviembre de 2008, dos (2) meses con anticipación, a través de carta se le manifestó al arrendatario el deseo de no prorrogar el contrato debido a la necesidad de la arrendadora de ocupar el inmueble para el uso de su familia, estableciéndose el plazo prudencial que necesite para desocupar, pero luego afirma que hasta el 1 de diciembre de 2010 no se ha hecho la desocupación habiendo transcurrido dos (2) años desde la fecha de la comunicación enviada, dando promesa el arrendatario sin que se logre la desocupación sino que lo que se procedió fue a la consignación arrendaticia ante los tribunales, señalando que no había cumplido a cabalidad con la obligación de pagar los cánones de arrendamiento, y por todo ello es que demanda el desalojo del inmueble.

La reforma de la demanda fue admitida en fecha 9 de febrero de 2011 por el Tribunal de Municipios a-quo, ordenándose la citación personal del demandado sin lograrse, por ende se tramitó la citación por carteles, hasta que en fecha 27 de septiembre de 2012, el abogado J.C. consignó instrumento poder otorgado por el demandado.

En fecha 19 de noviembre de 2012, el abogado ICSEN CHACÍN, inscrito en el Inpreabogado bajo el N° 8.301, actuando como apoderado judicial del accionado J.L.G.W., presentó escrito de contestación a la demanda por medio de la cual se opuso cuestión previa contenida en el ordinal 11° del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, relativa a la prohibición de la ley de admitir la acción propuesta, o cuando sólo se permite admitirla por determinadas causales que no sean de las alegadas en la demanda, fundamentado en el hecho que -según su decir- la parte actora no subsumía los hechos descritos en la demanda en una de las causales determinadas en el artículo 34 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios para demandar el desalojo, y que tampoco se invocó cuál fue el incumplimiento del demandado que encaja en alguna de esas causales, considerando en consecuencia inadmisible la demanda pidiendo se declarare extinguido el proceso conforme al artículo 356 del Código de Procedimiento Civil.

Asimismo admitió la existencia del contrato de arrendamiento y la expresión sobre la modificación del canon, considerando que no hubo una verdadera voluntad de desahucio con la expresión -a su juicio- ambigua y genérica de concederle al arrendatario un plazo prudencial, convirtiendo el contrato por tiempo indeterminado pues transcurrido el llamado plazo prudencial y la supuesta prórroga legal que, adiciona no aplica a los contratos a tiempo indeterminado, el arrendatario continuó -a su decir- en posesión pacífica del inmueble. Por otro lado contradijo la pretensión planteada por la demandante, negando los alegatos sobre la no desocupación, el incumplimiento de pago de cánones, y la promesa de desocupación.

A continuación, el 13 de diciembre de 2012 la parte demandada consignó su escrito de promoción de pruebas, que fueron negadas por extemporáneas por tardías según auto de la misma fecha; sin embargo, en esa misma oportunidad se dictó auto para mejor proveer ordenando oficiar al Juzgado Cuarto de los Municipios Maracaibo, J.E.L. y San Francisco de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia para que remitiera copias certificadas del expediente N° C-160 contentivo del proceso de consignación arrendaticia, resultas que fueron recibidas el 8 de enero de 2013.

Finalmente, en fecha 28 de febrero de 2013 el órgano jurisdiccional de municipios profirió la decisión sub litis en los términos suficientemente explicitados en el Capítulo Segundo del presente fallo, contra la cual, la representación judicial de la parte demandada ejerció el recurso de apelación en fecha 26 de marzo de 2013, ordenándose oír en ambos efectos y en virtud de la distribución de Ley, le correspondió conocer a este Juzgado Superior, dándosele entrada a los efectos del cumplimiento con el trámite legal correspondiente.

DE LAS CONSIDERACIONES PARA DECIDIR

De la revisión exhaustiva de las actas que conforman el presente expediente que en original fue remitido a esta Superioridad, y en atención al análisis cognoscitivo del caso facti especie se desprende que el objeto de conocimiento en esta instancia se contrae a sentencia definitiva de fecha 28 de febrero de 2013, por medio de la cual, el Juzgado de Municipios a-quo declaró sin lugar la cuestión previa del ordinal 11° del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil y con lugar la demanda de desalojo, ordenando a la parte demandada a la desocupación del bien arrendado, con su condena en costas.

Igualmente, verificado como fue que la parte accionada fue la única en ejercer el recurso de apelación contra la supra singularizada decisión, y siendo que el objeto de la demanda versa en el desalojo del inmueble arrendado tramitado por el procedimiento breve en el que se deberá dictar decisión sin la admisión de escritos de conclusiones o informes según se desprende del artículo 893 del Código de Procedimiento Civil, inteligencia por ende este operador de justicia que la apelación interpuesta deviene de la disconformidad que presenta el recurrente en cuanto a la procedencia del pronunciamiento sin lugar de la cuestión previa opuesta y del pronunciamiento con lugar del desalojo del bien en cuestión.

Quedando así delimitado el thema decidendum objeto del conocimiento por este Juzgador Superior, para resolver definitivamente la controversia es menester pasar inicialmente a analizar los medios probatorios consignados por las partes de forma seguida:

Pruebas de la parte actora

Junto al libelo de la demanda, se produjeron las siguientes instrumentales:

 Contrato de arrendamiento objeto de la presente demanda, autenticado en fecha 14 de julio de 2006 por ante la Notaría Pública Octava del Municipio Maracaibo del Estado Zulia, bajo el N° 54, tomo 113, suscrito por las partes accionante y demandada respecto de inmueble constituido por un (1) apartamento en la torre norte del edificio Residencias Nerilu, signado con el N° 8-81, situado en prolongación de la calle 85 (antes Falcón), avenidas 8 y 9, parroquia S.L.d.m.M. del estado Zulia. Sobre esta documental fundamento de la presente causa, cabe expresarse que la parte demandada en su escrito de contestación alegó como cierta la existencia de la relación arrendaticia que de la misma se deriva, por lo que de acuerdo al artículo 444 del Código de Procedimiento Civil se estima en todo su valor probatorio, desprendiéndose así la existencia de la relación arrendaticia entre las partes procesales, y las cláusulas y obligaciones que rigen la misma. Y ASÍ SE ESTIMA.

 Tres (3) comunicaciones fechadas 25 de noviembre de 2008, 11 de junio de 2008 y 20 de abril de 2009, dirigida por la arrendadora al arrendatario, en relación a manifestar: en la primera carta, la decisión de dar por concluido el arrendamiento porque desea ocupar el inmueble, dando el plazo que necesite y recordándole terminar solvente, y en las dos (2) últimas, la notificación por aumento del canon de arrendamiento. Dichas comunicaciones se encuentran firmadas por ambas partes y constituyen correspondencia dirigida por una de las partes a la otra, en consecuencia, siendo que no fueron desconocidas por la parte demandada, las mismas deben ser valoradas por este Tribunal de Alzada como prueba de lo anteriormente expuesto siguiendo el contenido del artículo 1.371 del Código Civil. Y ASÍ SE VALORA.

Pruebas de la parte demandada

Como ya se describió en la parte narrativa de este fallo de alzada, el Tribunal a-quo declaró extemporáneas por tardías las pruebas promovidas por la parte demandada, no presentando entonces pruebas en esta causa.

Auto para mejor proveer

También se dejó establecido que por auto para mejor proveer de fecha 13 de diciembre de 2012 el órgano jurisdiccional de municipios requirió copias certificadas del expediente N° C-160 del proceso de consignación arrendaticia efectuada por el actual demandado ante el Juzgado Segundo de los Municipios Maracaibo, J.E.L. y San Francisco de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia, recibidas las mismas el día 8 de enero de 2013 y de las que se evidencia que se procedió a la consignación de los cánones de arrendamiento de los meses de octubre y noviembre de 2009, y posteriormente durante el proceso los cánones de los meses diciembre de 2009, enero a diciembre de 2010, enero a diciembre de 2011, y enero a septiembre de 2012, siendo retiradas por la arrendadora sólo las cantidades correspondientes de octubre, noviembre y diciembre de 2009, y enero a mayo de 2010, según diligencias fechadas 29 de junio de 2010.

Al respecto, se estima que al tratarse de copias certificadas de documento público (expediente) autorizado por funcionario público competente y con las solemnidades legales por la autoridad judicial, se le confiere fe pública de conformidad con lo consagrado en el artículo 1.357 del Código Civil, lo cual, aunado al hecho de no haber sido impugnadas ni tachadas de falso por las partes de acuerdo con lo dispuesto en los artículos 1.381 del Código Civil y 429 del Código de Procedimiento Civil, dan plena fe y valor probatorio en su contenido antes expresado. Y ASÍ SE ESTIMA.

Punto Previo

De las Cuestiones Previas

Se desprende de la sentencia recurrida que fue declarada sin lugar la cuestión previa opuesta por la parte accionada en su escrito de contestación a la demanda, específicamente la contenida en el ordinal 11° del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, relativa a la prohibición de la ley de admitir la acción propuesta, o cuando sólo se permite admitirla por determinadas causales que no sean de las alegadas en la demanda, la cual en este proceso breve debe resolverse en sentencia definitiva según lo consagra el artículo 35 del Decreto con Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.

Señala el demandado con relación a la referida cuestión previa, que la demanda interpuesta era inadmisible por cuanto no tenía asidero jurídico alguno al no invocar ni subsumirse los hechos afirmados en una de las causales determinadas en el artículo 34 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios para demandar el desalojo; que no se alega ninguna causal de desalojo para que su pretensión sea admitida y sustanciada conforme a derecho; que tampoco se invocó cuál fue el incumplimiento del demandado que encaja en alguna de esas causales; y por todo ello solicita se declare extinguido el proceso conforme al artículo 356 del Código de Procedimiento Civil.

Al respecto es pertinente acotar que la cuestión previa sub litis, concierne a aquellos casos en los cuales el ordenamiento jurídico priva de la tutela jurisdiccional al accionante, bien prohibiendo la acción expresamente o negándola por determinadas causales requeridas para su ejercicio. La referencia que hace el ordinal 11º del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil es reveladora, en tal sentido:

Dentro del lapso fijado para dar contestación a la demanda, podrá el demandado en vez de contestarla promover las siguientes cuestiones previas:

(…Omissis…)

11º La prohibición de la Ley de admitir la acción propuesta, o cuando sólo permite admitirla por determinadas causales que no sean de las alegadas en la demanda.

(Negrillas de este Tribunal Superior)

La doctrina pacífica, constante y reiterada expresa que la cuestión previa relativa a la prohibición legal de admitir la acción propuesta, consagrada por el legislador en el artículo 346 ordinal 11º del Código de Procedimiento Civil, es de las consideradas como aquellas que afectan directamente la acción, conformando un caso específico de falta de acción, e impidiendo consecuencialmente la tutela de la misma al órgano jurisdiccional.

En efecto, el Dr. A.R.R., en su obra “COMENTARIOS AL CÓDIGO DE PROCEDIMIENTO CIVIL”, Caracas-Venezuela, 1995, tomo III, páginas 66 y 67, determinó que:

La cuestión previa correspondiente es atinente exclusivamente a la acción, entendida como el derecho a la jurisdicción para la tutela del interés colectivo en la composición de la litis, y tiende a obtener, el rechazo de la acción contenida en la demanda, por expresa prohibición de la ley, que niega protección y tutela al interés que se pretende defender con aquella. Por ello el efecto de la procedencia de la cuestión previa declarada con lugar, en estos casos, es que la demanda queda desechada y extinguido el proceso (Artículo 356 Código de Procedimiento Civil)

.

(Negrillas de este Sentenciador)

En este orden de ideas, la Sala Político Administrativa del Tribunal Supremo de Justicia, en sentencia 00353 de fecha 26 de febrero de 2002, expediente N° 15121, ponencia de la Magistrada Dra. Y.J.G., interpretó los supuestos de la cuestión previa in examine así:

(...Omissis...)

Planteada en tales términos la referida cuestión previa, resulta necesario destacar que la misma, debe proceder en criterio de la Sala, cuando el legislador establezca –expresamente- la prohibición de tutelar la situación jurídica invocada por la persona que en abstracto coloca la norma como actor, o bien, como lo ha indicado reiteradamente la Sala de Casación Civil, cuando aparezca claramente de la norma, la voluntad del legislador de no permitir el ejercicio de la acción.

Siendo ello así debe entonces, precisarse en esta oportunidad que –en sentido lato- la cuestión previa contenida en el ordinal 11° del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, comprende tanto a las situaciones en las que una disposición legal no otorgue acción (la excluya expresamente) como cuando la ley la somete al cumplimiento de determinados requisitos de admisibilidad.

En efecto, aunque en sentido estricto cabe diferenciar entre las demandas que estén prohibidas expresamente por la Ley o que bien aparezca clara la intención del legislador de prohibirlas, de aquellas demandas cuya admisibilidad está sujeta al cumplimiento de cierta clase de requisitos, lo cierto es que tanto en uno como en otro caso estamos en presencia de supuestos de inadmisibilidad de la demanda por así disponerlo la Ley. (…).

En los casos que la doctrina nacional cita, se ve que el elemento común para considerar prohibida la acción es precisamente la existencia de una disposición legal que imposibilite su ejercicio. Cuando ello sucede así la acción y consecuentemente la demanda, no podrá ser admitida por el órgano jurisdiccional.

No obstante, en criterio de la Sala no debe confundirse la existencia de una disposición expresa de la Ley que impide el ejercicio de la acción, con otras disposiciones del ordenamiento jurídico que exijan el cumplimiento de requisitos previos para poder admitirse las demandas.

Efectivamente, existe una serie de normas procesales que exigen al actor el cumplimiento de requisitos previos o la presentación de documentos específicos para que el juez admita la demanda. Es lo que en doctrina se denomina como documentos-requisitos indispensables para la admisión de la demanda. En tales supuestos la ley asigna a esos instrumentos, no solo la función de medios de pruebas sino que los requiere para realizar un determinado acto procesal, como lo sería la admisión de la demanda.

(...Omissis...) (Negrillas de este Tribunal Superior)

En efecto, la Sala Constitucional del M.T., en fallo N° 776 de fecha 18 de mayo de 2001, expediente N° 00-2055, con la ponencia del Magistrado Dr. J.E.C.R., ha considerado que:

(...Omissis...)

En sentido general, la acción es inadmisible:

1) Cuando la ley expresamente la prohíbe, tal como lo prevé el artículo 346, ordinal 11° del Código de Procedimiento Civil .

2) Cuando la ley expresamente exige determinadas causales para su ejercicio, y éstas no se alegan (artículo 346 ordinal 11º ya señalado).

3) Cuando la acción no cumple con los requisitos de existencia o validez que la ley o los principios generales del derecho procesal le exigen. Ante estos incumplimientos, la acción debe ser rechazada

.

(...Omissis...) (Negrillas de este Tribunal Superior)

En derivación se observa que la cuestión previa en análisis comprende no solo los casos en que la Ley expresamente prohíba la acción, sino también cuando aparezca claramente de la norma la voluntad del legislador de no permitir el ejercicio de la acción, como por ejemplo en el caso que la ley somete a la acción al cumplimiento de determinados requisitos de admisibilidad. Y ASÍ SE ESTIMA.

En la presente causa la parte demandada subsume su oposición de cuestión previa específicamente en el supuesto que cuando la acción propuesta sólo se permite admitirla por determinadas causales que no sean de las alegadas en la demanda, haciendo referencia a la falta de invocación de alguna de las causales de desalojo previstas en el artículo 34 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.

De la lectura del contenido del escrito libelar se desprenden específicamente las siguientes afirmaciones: “Dicho contrato según su cláusula segunda tiene una duración (….) prorrogable por un período igual, siempre que una de las partes manifieste a la otra por escrito su deseo de prorrogarlo o no…”; “…es el caso que en fecha 25 de Noviembre (sic) de 2008, dos meses de anticipación al vencimiento de otro término de arrendamiento (…) a través de comunicación por escrito le manifestó al Arrendatario (sic) J.L.G.W., su deseo de ni prorrogar por otro período el contrato (…) debido a la necesidad de la Arrendadora (sic) de ocupar el inmueble para el uso de su familia”, luego se continúa con la referencia de que han pasado dos (2) años desde tal comunicación sin que se desocupe el bien y que además el demandado consignó los cánones de arrendamiento en proceso judicial de consignación arrendaticia sin cumplir aún con la promesa de desocupación, “Por todo lo antes expuesto es por lo que no hemos visto obligados a recurrir ante su jurisdicción, en vista del incumplimiento por parte del ciudadano J.L.G.W., en lo convenido (…)” (citas folio N° 2 y vuelto del expediente).

De lo anterior se observa que los hechos narrados determinan específicamente el incumplimiento en que fundamenta su acción para pedir el desalojo la parte demandante, haciendo referencia a la cláusula segunda del contrato de arrendamiento que fue reconocido por la contraparte, relativa a la manifestación de la intención de no prorrogar más el contrato, y luego expresando el fundamento de por qué tiene esa intención que era la necesidad de la arrendadora de ocupar el inmueble para el uso de su familia, lo que además sustenta anexando la comunicación de fecha 25 de noviembre de 2008 donde hace la manifestación, la cual quedó como reconocida por el demandado.

A pesar que la parte accionante no haya hecho invocación específica de la norma aplicable, o aún cuando la hiciere y se equivocare, el juez en aplicación del principio iura novit curia puede hacer la calificación jurídica, incluso hasta distinta a la prevista en el libelo, y así lo ha explicado la doctrina jurisprudencial del Tribunal Supremo de Justicia, verificándose en sentencia N° 808 del 16 de diciembre de 2009, proferida por la Sala de Casación Civil, expediente N° 09-365, con ponencia de la Magistrada Dra. Y.A.P.E., lo siguiente:

(…) en virtud de la aplicación del principio iura novit curia, el juez debe aplicar el derecho a los hechos alegados y probados por las partes. ...omissis... Es decir, que de conformidad con el artículo 12 del Código de Procedimiento Civil, el juez debe atarse a los planteamientos fácticos realizados por las partes y a los alegatos de la pretensión procesal, no obstante respecto al derecho que resulte aplicable rige el principio iura novit curia, es decir, el juez conoce el derecho y por tanto aplicará las normas pertinentes, hayan sido éstas invocadas o no por las partes. De lo anterior se deduce que, si el demandante alega unos hechos y los califica incorrectamente, puede el sentenciador, en virtud del principio iura novit curia, corregir la calificación realizada por la parte (…)

.

(Resaltado de esta Superioridad)

De los planteamientos fácticos hechos en el libelo de demanda y antes citados se desprende enfáticamente que la actora pretende el desalojo o desocupación del inmueble bajo el fundamento de necesidad de ocuparlo para el uso de su familia, lo que evidentemente permite colegir a este Sentenciador de Alzada como conocer del Derecho, que la causal de desalojo está determinada en la prevista en el literal “b” del artículo 34 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, la cual, a pesar que no la haya invocado la demandante, como ya quedó establecido jurisprudencialmente el operador de justicia tiene el deber de aplicar la norma pertinente en virtud del principio iura novit curia.

Por tanto, el hecho de no haberse realizado en la demanda la invocación expresa de causal de desalojo como refiere la parte demandada no configura de forma alguna el supuesto contenido en el ordinal 11° del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil que impida la admisión de la presente acción, puesto que, la causal de desalojo, a pesar que no fue subsumida en la norma específica, se desprende expresamente del escrito libelar con la expresión de la necesidad del propietario de ocupar el bien para su familia; y siendo la misma una causal establecida en la ley, obviamente no existe impedimento para la admisión de la acción. Por todos estos razonamientos y fundamentos legales, doctrinales y jurisprudenciales se debe declarar SIN LUGAR la propuesta cuestión previa del ordinal 11° del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, por improcedente en Derecho. Y ASÍ SE DECLARA.

Conclusiones

Resuelta la cuestión previa propuesta en este proceso, se pasa a resolver definitivamente el fondo de la controversia, y al respecto se encuentra expresamente determinado en actas que la acción ejercida por la parte demandante tiene por objeto el desalojo del inmueble que ocupa el demandado en calidad de arrendatario con fundamento a la necesidad que presenta la arrendadora de ocupar el bien para uso de su familia. Cabe destacarse pues, que el juicio por Desalojo, consiste en la exigencia judicial de la desocupación de un inmueble objeto de un contrato de arrendamiento por tiempo indeterminado, y tiene su fundamento legal en el artículo 34 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, el cual se cita a continuación:

Artículo 34: “Sólo podrá demandarse el desalojo de un inmueble arrendado bajo contrato de arrendamiento verbal o por escrito a tiempo indeterminado, cuando la acción se fundamente en cualesquiera de las siguientes causales:

1. Que el arrendatario haya dejado de pagar el canon de arrendamiento correspondiente a dos (2) mensualidades consecutivas.

2. En la necesidad que tenga el propietario de ocupar el inmueble, o alguno de sus parientes consanguíneos dentro del segundo grado, o el hijo adoptivo.

3. Que el inmueble vaya a ser objeto de demolición o de reparaciones que ameriten la desocupación.

4. En el hecho de que el arrendatario haya destinado el inmueble a usos deshonestos, indebidos o en contravención a la conformidad de uso concedida por las Autoridades Municipales respectivas o por quien haga sus veces, o por el hecho de que el arrendatario haya cambiado el uso o destino que para el inmueble se pactó en el contrato de arrendamiento, sin el consentimiento previo y por escrito del arrendador.

5. Que el arrendatario haya ocasionado al inmueble deterioros mayores que los provenientes del uso normal del inmueble, o efectuado reformas no autorizadas por el arrendador.

6. Que el arrendatario haya incurrido en la violación o incumplimiento de las disposiciones del Reglamento Interno del inmueble.

   En los inmuebles sometidos al régimen de Propiedad Horizontal, el respectivo Documento de Condominio y el Reglamento de Condominio, previstos en el artículo 26 de la Ley de Propiedad Horizontal, se considerarán a los fines de este literal, como Reglamento Interno.

7. Que el arrendatario haya cedido el contrato de arrendamiento o subarrendado total o parcialmente el inmueble, sin el consentimiento previo y por escrito del arrendador.

   Parágrafo Primero:

   Cuando se declare con lugar la demanda de desalojo de un inmueble, con fundamento en las causales señaladas en los literales b.¬ y c.¬ de este artículo, deberá concederse al arrendatario un plazo improrrogable de seis (6) meses para la entrega material del mismo, contados a partir de la notificación que se le haga de la sentencia definitivamente firme.

   Parágrafo segundo:

   Queda a salvo el ejercicio de las acciones judiciales que correspondan por otras causales distintas a las previstas en el presente artículo.”

   (Negrillas con subrayado de este Tribunal Superior)

   Resulta oportuno citar el criterio que sobre la presente institución han expresado los autores Ricardo Henríquez La Roche y Jorge Kiriakidis Longhi, citada por el autor A.E.G.F., en su obra “LEY DE ARRENDAMIENTOS INMOBILIARIOS, COMENTADA Y CONCORDADA”, Caracas, 2001, 4ta edición, páginas 80 y 81, así:

   (…Omissis…)

   Este artículo 34, relativo a las causales de desalojo de inmuebles a tiempo indeterminado es menos riguroso que el artículo 1° del Decreto Legislativo sobre Desalojo de Viviendas de 1947, el cual se atenía al juicio de una entidad gubernamental , la procedencia de las causales (exceptuada la del literal g) que no estaba prevista).

   Por consiguiente, basta la manifestación de voluntad del arrendador, expresada en la demanda, sobre los supuestos de los literales b) y c) para que proceda la demanda, salvo que el Código Civil consagre, como hemos visto, un derecho a favor del arrendatario. Las otras causales están sujetas a prueba judicial, con las garantías del contradictorio, y bajo la valoración jurisdiccional del juez.

   La ley no deroga ninguna de las disposiciones arrendaticias del Código Civil, salvo la exclusión implícita de aquellas que son contrarias a dicha Ley especial.

   A nuestro entender, la nueva Ley es ahora menos rigurosa para la resolución de contratos sin término fijo, porque el arrendamiento indefinido, que se mantiene contra la voluntad del arrendador, sujeto además al juicio de un organismo administrativo, no se situaba en el justo medio de los intereses contrapuestos del propietario y del inquilino; en otras palabras, éste mantenía el goce del inmueble sin otro fundamento que la ausencia de término convencional o la reconducción del contrato. Este fundamento endeble de la permanencia del contrato, extra-consensual, justifica que las razones proporcionalmente válida del arrendador clasificados en la Ley, sean causa suficiente para poner fin a la relación arrendaticia.

   La nueva Ley determina que esas razones sean atendidas y juzgadas en sede ordinaria y según las garantías del debido proceso, sin intervención de la administración pública, sin necesidad de tener que ejercer el control jurisdiccional de actos administrativos del organismo competente (Dirección General de Inquilinato del Ministerio de Infraestructura) a través de la jurisdicción contencioso-administrativa, como antes ocurría. Con la nueva normativa, se atribuye a la administración de justicia al poder público que corresponde, y se evitan casos de prejudicialidad que frecuentemente presentaban las calificaciones de causales de desalojo de arrendamientos sin término fijo, atribuidas a la Dirección de Inquilinato.

   (…Omissis…) (Negrillas de este Tribunal Superior)

   Ahora bien, con relación a la causal que fundamenta la presente pretensión de desalojo constituida por la necesidad de ocupar el inmueble arrendado, la cual se encuentra prevista en el literal “b” del artículo 34 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, sólo podemos encontrar referencia de criterios jurisprudenciales de tribunales de instancia (pues según el artículo 36 de dicha ley, la decisión de segunda instancia en los procesos de desalojo no tienen recurso), por tanto se trae a colación lo establecido por la Corte Primera en lo Contencioso Administrativo en sentencia de fecha 2 de febrero de 2000, expediente N° 98-20343, caso “Novedades Dudu S.R.L.”, así:

   (…Omissis…)

   “..Ahora bien, respecto de la prueba de la necesidad, esta Corte observa que ha sido criterio reiterado que basta que el propietario demuestre ser titular del derecho que reclama y su manifestación inequívoca de que desea el inmueble arrendado (…) la materia inquilinaria está inmersa en un marco social que no puede ser obviado por esta Alzada, por tanto, asimismo también ha sido criterio reiterado de este órgano jurisdiccional que con relación al alcance del concepto de “necesidad” contenida en el literal b) del artículo 1° del Decreto Legislativo sobre Desalojo de Viviendas éste constituye un concepto amplio y subjetivo, por lo que, en caso de que el oponente quisiera realizar una actividad probatoria, por cuanto ésta como se dijo no es necesaria, esta puede quedar satisfecha a través de presunciones que se puedan extraer de los medios o elementos que el solicitante lleve a los autos para así fundamentarla”.

   (…Omissis…) (Negrillas de este Juzgador Superior)

   En ese mismo sentido, la misma Corte adicionó en sentencia N° 1588 del 30 de noviembre de 2000, bajo la ponencia del Dr. Perkins Roche Contreras, que:

   (…Omissis…)

   Dicho criterio se sustenta, en virtud de que el derecho de propiedad está consagrado en la Constitución de la Republica Bolivariana de Venezuela, y el mismo no puede ser desconocido por el inquilino…

   (…Omissis…) (Negrillas de este Tribunal Superior)

   En conclusión, de un examen literal de la norma que contempla la causal de desalojo in examine se constata que el mismo Decreto-Ley no establece los requisitos que el arrendador debe acreditar en el proceso en cuanto a la necesidad invocada para que pueda acordarse el desalojo bajo el fundamento de esa causal, debiendo el operador de justicia delinear los aspectos básicos que deben ser probados para poder ordenar la desocupación del inmueble en los términos del referido Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.

   Así se colige con meridiana claridad que la causal in examine se encuentra impregnada de una subjetividad particular, pues la misma no tiene su basamento en un incumplimiento imputable al locatario sino en un estado de necesidad del propietario o pariente consanguíneo de éste, por lo que en consecuencia, y observándose los criterios jurisprudenciales de instancia, para que el juez pueda ordenar el desalojo en beneficio del solicitante, bastaría entonces determinar inicialmente la existencia de una relación arrendaticia por tiempo indeterminado de un contrato verbal o escrito como regla el artículo 34 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, y luego, la comprobación de la titularidad del derecho que se reclama y la justificación y manifestación inequívoca del arrendador de la necesidad de ocupar el inmueble, la que obviamente podría ser desvirtuada por la parte demandada con sus pruebas.

   En el estudio de caso sub iudice, del análisis de las actas procesales se constata que la existencia de la relación arrendaticia fue demostrada por medio de la consignación del documento notariado en fecha 14 de julio de 2006 contentivo de contrato de arrendamiento suscrito por las partes y valorado con precedencia, el cual a su vez fue aceptado y reconocido por la parte demandada. Del mismo se desprende a partir de su cláusula segunda, que la relación arrendaticia tendría una duración de seis (6) meses prorrogable por un período igual siempre que una de las partes manifestara por escrito su deseo de prorrogarlo o no.

   Se observa que es a partir de la comunicación del 25 de noviembre de 2008 que la demandante-arrendadora manifiesta su decisión de dar por concluido el arrendamiento, por lo cual hasta esa fecha es evidente que ha transcurrido el lapso de duración del arrendamiento (seis (6) meses desde el 14 de julio de 2006) sin que se constate manifestación de prorrogar o no el mismo, lo que aunado al hecho de que el arrendatario continuó ocupando el bien e inclusive hizo pagos de cánones de arrendamiento mediante proceso de consignación arrendaticia (cuyo expediente fue remitido en copias certificadas por solicitud en auto para mejor proveer), siendo retirados algunos por la arrendadora, hizo así operar la tácita reconducción prevista en el artículo 1.600 del código civil y por ende el contrato se convirtió en de tiempo indeterminado, cumpliéndose así con el primer presupuesto indicado. ASÍ SE ESTABLECE.

   En cuanto al presupuesto de la comprobación de la titularidad del derecho que se reclama, de la cláusula primera del mismo contrato bajo estudio, donde se establece la identificación del inmueble arrendado, se expresa que la arrendadora cedía en arrendamiento un inmueble de su propiedad, y así fue igualmente reiterado en el escrito libelar, afirmación que fue expresamente admitida como cierta por la parte demandada en su escrito de contestación a la demanda (vuelto del folio N° 66 del expediente). En consecuencia, para este oficio jurisdiccional se encuentra cubierto el presupuesto in examine. Y ASÍ SE ESTIMA.

   Por último, se requiere la justificación y manifestación inequívoca del arrendador sobre su necesidad de ocupar el bien sub litis, y al efecto, de la valoración de las pruebas documentales anexadas a la demanda se tiene la referida comunicación fechada 25 de noviembre de 2008 con firma estampada por el demandado, que riela al folio N° 10 del expediente, en la que la demandante-arrendadora manifiesta la decisión de dar por concluido el contrato por su intención de ocupar el inmueble así: “ya que deseo ocupar el inmueble, sin embargo le doy el plazo que necesite para tomar las medidas pertinentes al caso” (cita).

   Ahora bien, el literal “b” del artículo 34 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios es expreso en establecer como causal de desalojo “la necesidad que tenga el propietario de ocupar el inmueble”; el concepto necesidad es definido por la Real Academia Española como “Aquello a lo cual es imposible sustraerse, faltar o resistir”, se trata pues de una situación en la que se encuentra la persona, en la que requiere algo imperativamente y sin excepción.

   Sin embargo, de la manifestación que hace la arrendadora en la carta que dirige al arrendatario para dar por concluido el arrendamiento, no se desprende un estado de necesidad de parte de aquella de ocupar el bien sino que, como ella misma lo expresa, se trata de un simple deseo de querer usar el bien para su familia; tal es así que inclusive le otorga al arrendatario el tiempo que necesite para desocupar, lo que evidentemente no determina la existencia de una necesidad conforme se definió ut supra.

   Por otro lado se observa que en el escrito libelar se afirmó que la comentada manifestación se hizo “…debido a la necesidad de la Arrendadora (sic) de ocupar el inmueble para el uso de su familia” (cita de la demanda), empero, aunado a que en la comunicación dirigida entre las partes de la relación arrendaticia sólo se expresó un deseo de ocupar y no una necesidad, durante el transcurso del presente proceso tampoco se procuró prueba alguna que fundamente necesidad de la arrendadora de ocupar, debiendo reiterarse que la necesidad es un estado o situación imperiosa de la cual la persona no puede sustraerse.

   En consecuencia de todo lo cual, no caben dudas para este Tribunal de Alzada estimar que no fue establecida ni probada la justificación de la necesidad de ocupar el bien arrendado, necesidad requerida en el Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios como base para poder desalojar al arrendatario cuyos derechos deben ser garantizados dado su carácter de orden público que se desprende del artículo 7 del referido Decreto, haciendo nulo cualquier menoscabo de los mismos. Y ASÍ SE CONSIDERA.

   En aquiescencia a las consideraciones expuestas, en sintonía con el criterio doctrinal y las normas jurídicas aplicadas al análisis cognoscitivo del contenido íntegro del caso sub iudice, aunado al examen de los alegatos y pruebas aportadas en el presente proceso, se allega a la conclusión que el elemento o presupuesto de la necesidad del propietario para ocupar el bien arrendado no se encuentra configurado en el presente caso, debiendo establecer así el suscriptor de este fallo que no resulta comprobada la causal de desalojo prevista en el literal “b” del artículo 34 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, lo que origina la declaratoria SIN LUGAR de la demanda incoada por la parte actora, y, aunado a que en punto previo de este fallo de alzada fue resuelta SIN LUGAR la cuestión previa opuesta en la causa por la parte demandada resulta forzosa la consecuencia de REVOCAR la decisión proferida por el Juzgador de Municipios y declarar PARCIALMENTE CON LUGAR el recurso de apelación interpuesto por la representación judicial del accionado, y así se plasmará en forma expresa, precisa y positiva en el dispositivo del presente fallo. Y ASÍ SE DECIDE.

   DISPOSITIVO

   Por los fundamentos expuestos, este JUZGADO SUPERIOR SEGUNDO EN LO CIVIL, MERCANTIL Y DEL TRÁNSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO ZULIA, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, en el juicio que por DESALOJO sigue la ciudadana D.S. contra el ciudadano J.L.G.W., declara:

PARCIALMENTE CON LUGAR el recurso de apelación propuesto por el ciudadano J.L.G.W., por intermedio de su apoderado judicial J.C., contra sentencia definitiva de fecha 28 de febrero de 2013 proferida por el JUZGADO SÉPTIMO DE LOS MUNICIPIOS MARACAIBO, J.E.L. Y SAN FRANCISCO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO ZULIA.

SE REVOCA la supra aludida decisión de fecha 28 de febrero de 2013, proferida por el precitado Juzgado de Municipios, y en consecuencia se declara SIN LUGAR la cuestión previa del ordinal 11° del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil propuesta por el demandado J.L.G.W., y SIN LUGAR la demanda de desalojo interpuesta por la ciudadana D.S. contra el mencionado ciudadano, todo ello de conformidad con los términos expuestos en el presente fallo de alzada.

No hay condenatoria en costas del presente recurso de apelación por no haber vencimiento total, más sin embargo, se condena en las costas del juicio de desalojo a la parte demandante por haber resultado vencida en el mismo, todo ello conforme a lo establecido en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil.

PUBLÍQUESE. REGÍSTRESE. NOTIFÍQUESE.

A los fines previstos por el artículo 248 del Código de Procedimiento Civil, expídase por Secretaría copia certificada y déjese en este Tribunal.

Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del JUZGADO SUPERIOR SEGUNDO EN LO CIVIL, MERCANTIL Y DEL TRÁNSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO ZULIA, en Maracaibo, a los dieciocho (18) días del mes de junio de dos mil trece (2013). Años: 203° de la Independencia 154° de la Federación.

EL JUEZ SUPERIOR PROVISORIO,

Dr. LIBES G.G.

LA SECRETARIA

Abog. A.G.P.

En la misma fecha, siendo las dos de la tarde (2:00 p.m.) horas de despacho, se publicó el presente fallo, se expidió copia certificada ordenada y se archivó en el copiador de sentencias. LA SECRETARIA,

Abog. A.G.P.

LGG/ag/mv