Decisión de Superior Civil Mercantil Transito y Trabajo de Aragua, de 15 de Enero de 2014

Suben las presentes actuaciones al conocimiento de ésta Instancia Superior procedentes del Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil y Mercantil de la Circunscripción Judicial del Estado Aragua y las mismas se relacionan con el Recurso de Apelación interpuesto por la ABG. P.F.M., inscrita en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo el Nro. 48.876, en su carácter de apoderada judicial de las Sociedades Mercantiles PROMOCIONES LAS AMERICAS C.A. e INVERSIONES CASTILLA C.A. antes identificadas, parte demandante en la presente causa, en contra la sentencia dictada por el Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil y Mercantil de la Circunscripción Judicial del Estado Aragua, de fecha 06 de octubre de 2009, donde declaró Sin Lugar la demanda por Resolución de Contrato incoada por las Sociedades Mercantiles PROMOCIONES LAS AMERICAS C.A. e INVERSIONES CASTILLA C.A., en contra del ciudadano G.E.G.V., titular de la cédula de identidad N° V- 9.120.512 y, declaró Con Lugar la Reconvención propuesta por la parte demandada G.E.G.V., titular de la cédula de identidad N° V- 9.120.512 en contra de las Sociedades Mercantiles PROMOCIONES LAS AMERICAS C.A. e INVERSIONES CASTILLA C.A. (folios 394 al 915 primera pieza).

Dichas actuaciones fueron recibidas en ésta Alzada en fecha 03 de febrero de 2010, contentivos de una (01) pieza principal de setecientos cincuenta y cinco (755) folios útiles y una segunda pieza de ocho (08) folios útiles y por auto de fecha 08 de febrero de 2010, se ordenó darle entrada, y, ésta Alzada fijó el vigésimo (20) día de despacho siguiente para la consignación de los escritos de informes de las partes, conforme a lo señalado en el artículo 517 del Código de Procedimiento Civil, y vencido éste lapso el Tribunal sentenciaría la causa dentro de los sesenta (60) días siguientes de conformidad con lo establecido en el artículo 521 ejusdem (folios 9 y 10 segunda pieza).

En fecha 22 de marzo de 2010, fue presentado por la parte demandada, ciudadano G.E.G.V., titular de la cédula de identidad N° V- 9.120.512, inscrito en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo el 50.017 y por la apoderada judicial de la parte demandante, abogada P.F.M., inscrita en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo el Nro. 48.876, escrito de informes (folios 20 al 29 y sus vueltos segunda pieza y, folios 31 al 56 de la segunda pieza respectivamente).

Asimismo, en fecha 09 de abril de 2010, la parte demandada G.E.G.V., titular de la cédula de identidad N° V- 9.120.512, inscrito en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo el 50.017 y la apoderada judicial de la parte demandante, abogada P.F.M., inscrita en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo el Nro. 48.876, presentaron escrito de observaciones (folios 60 al 82 segunda pieza).

Posteriormente, en fecha 11 de agosto de 2011, esta Superioridad dictó decisión en la presente causa declarando sin lugar el recurso de apelación interpuesto (folios 98 al 142 de la segunda pieza).

En razón de lo anterior la parte recurrente anunció recurso de casación en fecha 14 de octubre de 2011 (folio 154 de la segunda pieza).

En fecha 02 de noviembre de 2011, este Tribunal Superior declaró admisible el recurso de casación anunciado (folios 162 al 166 de la segunda pieza).

Siendo así, en fecha 25 de abril de 2012, el Tribunal Supremo de Justicia dicto decisión declarando con lugar el recurso de casación anunciado y ordenó a este Tribunal Superior que volviera a decidir la presente causa (folios 199 al 210).

En fecha 19 de junio de 2012 fue recibido el presente expediente (folio 212). Mediante auto de fecha 13 de mayo de 2013, la Juez temporal Abogada F.R. se abocó al conocimiento de la presente causa ordenando la notificación de las partes (folios 221 y 222).

Luego, en fecha 16 de octubre de 2013 este Tribunal Superior fijó el lapso para decidir la presente causa (folios 228 y 229).

II. DE LA DECISIÓN RECURRIDA

En fecha 06 de octubre de 2.009, consta sentencia dictada por el Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil y Mercantil de la Circunscripción Judicial del Estado Aragua, la cual fue objeto del presente recurso de apelación (Folios 384 al 405 segunda pieza), y señaló lo siguiente:

… en nombre de los ciudadanos y ciudadanas de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, DECLARA: PRIMERO: SIN LUGAR la demanda de RESOLUCIÓN DE CONTRATO incoada por las sociedades PROMOCIONES LAS AMERICAS C.A. e INVERSIONES CASTILLA S.R.L. inscritas en el Registro Mercantil Primero de la Circunscripción Judicial del Estado Aragua, bajo el N° 25, tomo 462-A, el 03 de enero de 1991 y bajo el N° 67, tomo 135-A, el 27 de noviembre de 1984, respectivamente en contra del ciudadano G.E.G.V., venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad No 9.120.512. SEGUNDO: CON LUGAR la RECONVENCIÓN propuesta por el demandado ciudadano G.E.G.V. antes identificado en contra de las sociedades PROMOCIONES LAS AMERICAS C.A. e INVERSIONES CASTILLA S.R.L., anteriormente identificadas. En consecuencia se condena a las referidas sociedades mercantiles reconvenidas a: 1°) Concluir el contrato de compra venta que celebraron con el ciudadano G.E.G.V., otorgando ante la Oficina de Registro Inmobiliario del Primer Circuito del Municipio Girardot del Estado Aragua, el documento definitivo de venta el inmueble que a continuación se describe: Un local comercial ubicado en el Centro Comercial Las Américas... el cual se encuentra identificado con el número y letras PB-10…Se advierte que si las sociedades condenadas no cumplieran voluntariamente con lo aquí condenado, en tiempo oportuno, se ordenará el registro de esta sentencia para que surta los efectos del contrato no cumplido y sirva de titulo de propiedad del inmueble vendido. Todo de conformidad con el artículo 531 del Código de Procedimiento Civil.2°) A la entrega material y definitiva del inmueble vendido arriba descrito libre de personas y cosas al demandado reconviniente G.E.G.V., antes identificado. 3°) A pagar a G.E.G.V., antes identificado, la suma de CINCUENTA MIL BOLIVARES FUERTES (BS.F. 50.000,oo) como indemnización del daño moral causado al demandado, en los términos establecidos en la motiva de esta sentencia. 4°) A pagar las costas y costos causados en el curso del proceso que concluye con esta sentencia por haber quedado totalmente vencidas de conformidad con el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil…

(Sic).

III.- DE LA APELACIÓN

La apoderada judicial de la parte actora, abogada P.F.M., inscrita en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo el Nro. 48.876, mediante diligencias presentadas en fechas 16, 19, 21 y 22 de octubre de 2009, apeló de la decisión dictada por el a quo en fecha 06 de octubre de 2009 (folios 744 y 745 de la primera pieza y folios 2 y 3 segunda pieza), en los términos siguientes:

…En nombre y representación de mis poderdantes y encontrándome dentro del término procesal correspondiente establecido en el artículo 298 del Código de Procedimiento Civil APELO de la sentencia dictada por este Tribunal en fecha 06 de octubre de 2009 que declaró sin lugar la demanda y con lugar la reconvención por estar en total desacuerdo e inconforme con lo sentenciado por este despacho… (Sic)

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IV.- ESCRITO DE INFORMES DE LA PARTE DEMANDADA

En fecha 22 de marzo de 2010, consta escrito de informe presentado por el ciudadano G.E.G.V., titular de la cédula de identidad N° V-9.120.512, inscrito en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo el 50.017, parte demandada reconviniente en la presente causa (folios 20 al 29 y sus vueltos de la segunda pieza), señaló:

DE LA DEMANDA

…Continuo advirtiendo al tribunal que lo que malamente alega la demandante es la falta de pago de la ULTIMA CUOTA establecida en el contrato de compraventa, RECONOCIENDO QUE TODAS LAS DEMAS CUOTAS, INCLUYENDO LA CUOTA INICIAL, YA LE HABIAN SIDO PAGADAS POR MI PERSONA, Lo que demuestra la mala intención, descarada a todas luces, para no cumplir un compromiso adquirido de BUENA FE, por lo que a mi persona respecta, y eso debe ser objeto de un análisis particular por parte de esta Alzada en su Sentencia, y así lo pido expresamente…

II

DE LA RECONVENCIÓN

Como quedó anteriormente demostrado en el Capitulo anterior “ DE LA CONTESTACIÓN DE LA DEMANDA”, mi persona ha cumplido cabal y satisfactoriamente con su obligación de pagar el precio convenido con PROMOCIONES LAS AMERICAS , C.A., ambas plenamente identificadas por la compraventa del Local descrito en el libelo de la demanda y en el primitivo contrato celebrado entre las partes, por lo tanto quien no ha cumplido con la obligación consecuencial a la de transmitir la propiedad, es la vendedora, ahora demandante-reconvenida. Esa es la obligación esencial de dar, se concreta en otorgar el documento definitivo de compraventa y hacer la entrega material del inmueble vendido.

…Es conveniente aclarar expresamente que esas obligaciones conforme a la letra del contrato suscrito entre mi persona y la demandante reconvenida, estaban condicionadas a que la vendedora terminara la obra y registrara el documento de condominio…

IV

CONCLUSIONES

…Ciudadana Juez, note que el monto de esa ultima cuota reclamada por la vendedora, representa MENOS DEL DIEZ POR CIENTO (10%) del precio pactado por la compra del local, y note igualmente que pagué pacíficamente todas las cuotas anteriores todo lo cual evidencia claramente que la presente acción interpuesta con el firme propósito de tratar de despojarme de lo que compré y pagué…

…De esta manera pretende hacer ver este Tribunal la parte actora-reconvenida, que el demandado-reconviniente debía tener conocimiento de la fecha de protocolización del documento de condominio y que mi persona debía redactar y presentar el documento definitivo de venta ante la Oficina Subalterna de Registro, todo lo cual resulta a todas luces descabellado e irracional, ello en virtud de que el primero de los acontecimientos señalados, es decir, la protocolización del documento de condominio, el cual es un acto exclusivo del demandante, no constituye un hecho público y notorio del cual el demandado debe tener conocimiento, y en relación al segundo de los presupuestos, invocado anteriormente y el cual es consecuencia directa de la verificación, en primer lugar, es igualmente irracional, descabellado e ilógico, ya que según se desprende del contenido de la cláusula sexta del contrato, es obligación de la vendedora, la redacción del documento definitivo de compra venta, ello también por el hecho de ser quienes conocen en forma perfecta los datos relativos al inmueble que se encuentra identificado en el documento de condominio… ….En relación al supuesto incumplimiento de la cláusula tercera del contrato a la supuesta falta de pago de la cuota restante , es evidente que dicho pago esta unido a una condición que se traduce en el otorgamiento del documento definitivo ante la Oficina Subalterna de Registro, hecho éste que constituye una obligación de la vendedora... (Sic)

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V.- ESCRITO DE INFORMES DE LA PARTE ACTORA

En fecha 22 de marzo de 2010, consta escrito de informe presentado por la abogada P.F.M., inscrita en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo el Nro. 48.876, apoderada judicial de la parte actora- reconvenida en la presente causa (folios 31 al 56 de la segunda pieza), señaló:

PUNTO PREVIO

1.- DE LA IMPROCEDENCIA E INADMISIBLIDAD DE LA RECONVENCIÓN

…las co-demandantes alegaron y solicitaron que se declarase la improcedencia e inadmisibilidad de la reconvención propuesta con fundamento a que la parte demandada-reconviniente fundamentó su reconvención en los mismos hechos narrados en su escrito de contestación al fondo de la demanda…

...Evidentemente ciudadana Juez Superior de lo antes expuesto se constata que la mutua petición interpuesta en el caso de autos resulta a todas luces inoperante e inadmisible por equivaler a un rechazo puro y simple de las pretensiones de la parte actora reconvenida…

2. DE LA IMPUGNACIÓN DE LA ESTIMACION DE LA CUANTIA DE LA RECONVENCIÓN

…la parte actora reconvenida PROMOCIONES LAS AMERICAS, C.A., siendo la oportunidad procesal correspondiente para dar contestación a la reconvención propuesta en su contra, impugnó la cuantía por la cual fue estimada la reconvención, por considerar tal estimación exagerada, la impugnación se realizó conforme al contenido del artículo 38 del Código de Procedimiento Civil y con fundamento tal y como fue en puntos de derecho, ya que la exagerada estimación fue hecha sobre la base de unos supuestos perjuicios que en ningún momento fueron especificados, ni detallados por el demandado-reconviniente en su escrito de reconvención.

CAPITULO PRIMERO

DEL FONDO DE LA CONTROVERSIA

DE LA NATURALEZA DEL CONTRATO

... el contrato celebrado por las partes en fecha 19 de diciembre de 1996, el cual cursa de los folios 19 al 22 en su vuelto, es un CONTRATO DE OPCION DE COMPRA VENTA, con fundamento a lo establecido por la mas calificada doctrina patria e internacional, el respecto me permito señalar:

…

…en el caso que nos ocupa en autos, no le son aplicables las normas contenidas en los artículos 1.486 y 1.488 del Código Civil , ni la sentencia dictada por el juez Aquo, por cuanto 1.- Las partes convinieron de una forma perfectamente valida y permitida por la Ley, un régimen distinto especificando en cabeza de quien estaban cada una de las obligaciones pactadas, obligándose el demandado a realizar las gestiones necesarias para el otorgamiento del documento definitivo se realizara en el lapso perentorio ya tantas veces mencionado, y el demandado incumplió con esta obligación que era su obligación; y 2.- Por cuento como hemos visto, al no ser el contrato de autos un contrato de compra venta que comportaría una obligación de dar, mal podría serle aplicables las referidas normas citadas por el A- quo; por el contrario Ciudadana Juez Superior, al ser el contrato de autos un contrato de opción de compra venta que comporta obligaciones de hacer, las normas que resultan aplicables al caso en concreto, son aquellas que consagran que el contrato es ley entre las parte y que las obligaciones deben ser cumplidas tal y como fueron pactadas y además con la diligencia propia de un buen padre de familia, y como se evidencia de autos el demandado incumplió…

Solicito al Tribunal Superior en lo Civil, Mercantil, Bancario y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Aragua que en la oportunidad de dictarse Sentencia por esta Superioridad sea:

1.- Declarado CON LUGAR EL RECURSO DE APELACION INTERPUESTO POR MIS REPRESENTADAS…

2.- Sea declarado que el contrato cuya resolución se demandó…es un CONTRATO DE OPCIÓN DE COMPRA VENTA…

3.- Sea declarado que el demandado incumplió con las cláusulas tercera y quinta del contrato de opción de compra venta y como consecuencia de ello debe ser declarada con lugar la demanda de resolución de contrato de opción de compra venta…

4.- Sea declarada como punto previo la inadmisibilidad y/o improcedencia de la reconvención propuesta por el demandado en contra de mis representadas en fecha 18 de junio de 2002 y consecuencialmente como punto previo también sea declarada con lugar la impugnación de la cuantía en que fue estimada la reconvención que es improcedente e inadmisible… (Sic)

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VI- SENTENCIA DE LA SALA DE CASACION CIVIL

Ahora bien, la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia en sentencia de fecha 25 de abril de 2012, dictó decisión a través de la cual ordenó lo siguiente:

…De lo anterior se observa que el ad quem condenó a la parte demandante reconvenida al pago de de CINCUENTA MIL BOLÍVARES FUERTES (BS. 50.000,00) como indemnización del daño moral ocasionado a la parte demandada reconviniente, sin que del contenido de su sentencia revisada íntegramente por la Sala se observe que éste haya analizado las circunstancias del daño moral (importancia del daño, el grado de culpabilidad del autor, la conducta de la víctima, sin cuya acción no se hubiera producido el daño y la llamada escala de los sufrimientos morales), ni expresó de dónde dedujo tal cifra indemnizatoria de Bs.f 50.000,oo, pues no aportó criterio alguno que permita entender el motivo por el cual condenó a pagar esa cifra.

De modo que, el juez de la recurrida al haber condenado y fijado un monto para la condena de daño moral sin exponer ningún motivo, razón o circunstancia que justifique tal condena, analizado las circunstancias de tal daño, infringió el ordinal 4° del artículo 243 del Código de Procedimiento Civil, razón suficiente para declarar la procedencia de la presente denuncia. Así se decide.

Habiéndose encontrado procedente una infracción de las descritas en el ordinal 1º del artículo 313 del Código de Procedimiento Civil, la Sala se abstiene de examinar y resolver las restantes denuncias que contiene el escrito de formalización, de conformidad con lo dispuesto en el aparte segundo del artículo 320 eiusdem.

D E C I S I Ó N

En mérito de las anteriores consideraciones, este Tribunal Supremo de Justicia en Sala de Casación Civil, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, declara CON LUGAR el recurso de casación, anunciado y formalizado por la parte demandante, contra la sentencia dictada por el Juzgado Superior en lo Civil, Mercantil, Bancario y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del estado Aragua, en fecha 11 de agosto de 2011.

En consecuencia se declara LA NULIDAD de la sentencia recurrida y SE ORDENA al Juez Superior que resulte competente, dicte nueva sentencia corrigiendo el vicio referido.

Queda de esta manera CASADA la sentencia impugnada…

(sic) (subrayado y negrillas de esta Alzada)

VII -CONSIDERACIONES PARA DECIDIR

Cumplidos los trámites en éste Tribunal de Alzada, vistas y revisadas las presentes actuaciones, pasa a decidir la presente causa, en los términos siguientes:

La causa se inicia mediante libelo de demanda presentada en fecha 26 de marzo de 2001, por ante el Juzgado Tercero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, y Agrario de la Circunscripción Judicial del Estado Aragua, por la abogada P.F.M., inscrita en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo el Nro. 48.876, actuando como apoderada judicial de las Sociedades Mercantiles PROMOCIONES LAS AMERICAS C.A. e INVERSIONES CASTILLA S.R.L., en contra del ciudadano G.E.G.V., titular de la cédula de identidad N° V- 9.120.512, por concepto de Resolución de Contrato (folios 1 al 6 y sus vueltos de la primera pieza). Y Posteriormente, por auto dictado por el Juez de la causa de fecha 29 de marzo de 2001, fue admitida la presente demanda (folio 23 primera pieza).

En fecha 16 de junio de 2002, el apoderado judicial del ciudadano G.E.G.V., parte demandada, presentó escrito de contestación y reconvención de la demanda (folios 60 al 80 de la primera pieza). Y luego por auto de fecha 12 de julio 2002, el Tribunal Aquo admitió escrito de contestación y reconvención presentada por la parte demandada (folio 81 de la primera pieza).

En fecha 07 de marzo de 2003, la apoderada judicial de la parte actora reconvenida, presentó escrito de contestación a la reconvención (Folios 85 al 96 de la primera pieza). Y asimismo la apoderada judicial de la parte actora, en fecha 04 de abril de 2003 presentó escrito de promoción de pruebas (Folios 107 al 115 de la primera pieza). Y en esa misma fecha, la parte demandada reconviniente presentó escrito de pruebas (Folio 301 y su vuelto de la primera pieza).

Posteriormente, en fecha 06 de octubre de 2009 el Tribunal Aquo dictó sentencia definitiva (Folios 394 al 415 de la primera pieza).

Luego, mediante diligencia suscritas en fechas 16, 19, 21 y 22 de octubre de 2009, por la abogada P.F.M., inscrita en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo el Nro. 48.876, apoderada judicial de la parte actora reconvenida, apeló de la sentencia dictada por el Tribunal Aquo en fecha 06 de octubre de 2009 (folios 16 y 19 de la primera pieza y folios 2 y 3 segunda pieza), en los términos siguientes:

…En nombre y representación de mis poderdantes y encontrándome dentro del término procesal correspondiente establecido en el artículo 298 del Código de Procedimiento Civil APELO de la sentencia dictada por este Tribunal en fecha 06 de octubre de 2009 que declaró sin lugar la demanda y con lugar la reconvención por estar en total desacuerdo e inconforme con lo sentenciado por este despacho… (Sic)

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Ahora bien, dicha apelación fue fundamentada ante ésta Alzada por la parte actora, mediante escrito de informes presentado en fecha 22 de marzo de 2010, (folios 31 al 56 de la segunda pieza), señalando lo siguiente:

…Solicito al Tribunal Superior en lo Civil, Mercantil, Bancario y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Aragua que en la oportunidad de dictarse Sentencia por esta Superioridad sea:

1.- Declarado CON LUGAR EL RECURSO DE APELACION INTERPUESTO POR MIS REPRESENTADAS…

2.- Sea declarado que el contrato cuya resolución se demandó…es un CONTRATO DE OPCIÓN DE COMPRA VENTA…

3.- Sea declarado que el demandado incumplió con las cláusulas tercera y quinta del contrato de opción de compra venta y como consecuencia de ello debe ser declarada con lugar la demanda de resolución de contrato de opción de compra venta…

4.- Sea declarada como punto previo la inadmisibilidad y/o improcedencia de la reconvención propuesta por el demandado en contra de mis representadas en fecha 18 de junio de 2002 y consecuencialmente como punto previo también sea declarada con lugar la impugnación de la cuantía en que fue estimada la reconvención que es improcedente e inadmisible…

5.- Sea condenado el demandado al pago de las costas y costos procesales… (sic)

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Expuesto lo anterior, éste tribunal Superior, considera que el núcleo de presente apelación, se circunscribe en verificar:

1. - Como punto previo, si es procedente la impugnación a la cuantía estimada en la reconvención.

2. - Si el contrato cuya resolución se demanda, es un contrato de opción de compra venta o un contrato de compra venta.

3. - La procedencia de la demanda por resolución del contrato interpuesta por la parte actora.

4. - Si es procedente la Reconvención formulada por la parte demandada.

PUNTO PREVIO

Ahora bien, antes de entrar a analizar sobre el fondo del asunto debatido, esta Alzada pasara a revisar como punto previo, la impugnación de la estimación de la cuantía formulada por la apoderada judicial de las sociedades mercantiles Promociones Las Americas, C.A. e Inversiones Castilla, C.A., en la oportunidad procesal de la contestación de la reconvención respectiva.

En este sentido, se observa que la parte actora reconvenida en su escrito de informes presentado ante esta Superioridad, solicitó lo siguiente:

(…) Como quedó suficientemente expuesto en el capitulo referente a la Impugnación de la cuantía de la reconvención, se evidencia que la motivación de la impugnación y su argumentación se basó en puntos de derecho eximidos de prueba alguna; no obstante ello el Tribunal A-quo al momento de decidir el punto previo de la impugnación, a decir que quien impugna la cuantía debe probarlo, pero olvido el A-quo que es una máxima del ordenamiento jurídico que el derecho no se prueba o está exento de prueba, por lo cual y siento que la impugnación de la cuantía se fundamento principalmente en: 1.- Que los supuestos daños y perjuicios reclamados no fueron especificados, ni detallados, así como tampoco sus supuestas causa, conforme lo establecido por el artículo 340 ordinal 7° del Código de Procedimiento Civil ... (Sic)

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En cuanto a la impugnación de la cuantía formulada en la reconvención por la parte demandante reconvenida, ésta Alzada pudo constatar de la revisión de las actas procesales, específicamente del escrito de reconvención (folios 60 al 80) que la misma fue estimada en la cantidad de UN MIL MILLONES DE BOLIVARES (Bs. 1.000.000, oo), tal y como se evidencia de la siguiente trascripción:

…CAPITULO II…

…DE LA RECONVENCIÓN…

…Asimismo dado que el contrato que une a mi representado con la reconvenida es un contrato bilateral y como quiera que ha cumplido con su obligación de pagar el precio y en consideración a que la otra parte no ha cumplido con su obligación de entregar el local objeto de la venta y otorgar el documento definitivo de venta, se encuentra legitimado para exigir la ejecución o cumplimiento de esas dos obligaciones conforme al artículo 1.167 del Código Civil, con los daños y perjuicios que el incumplimiento de la vendedora le ha causado por los beneficios que ha dejado de obtener al no poder utilizar su local comercial y además por el sufrimiento a que ha sido sometido junto a su familia por la maliciosa actitud de la demandante de haber intentado la presente acción a sabiendas de que la misma es totalmente infundada, lo cual le ha perjudicado ante la sociedad y los círculos en que se desenvuelven junto a su familia, además del daño que ha causado a su reputación entre el gremio profesional (…) TERCERO: Que pague los daños y perjuicios que su incumplimiento ha ocasionado daños y perjuicios que su incumplimiento ha ocasionado daños y perjuicios materiales que estimo en la cantidad de UN MIL MILLONES DE BOLIVARES (Bs. 1.000.000,oo), suma ésta que deberá ser indexada conforme a los índices inflacionarios emitidos por el Banco Central de Venezuela para el momento en que se haga efectivo dicho pago…

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Habida cuenta de qué la parte demandante reconvenida, impugnó la estimación de la reconvención y la rechazó por considerarla excesiva, éste Tribunal procede a pronunciarse respecto a ello. Al respecto, observa este sentenciador que el artículo 38 del Código de Procedimiento Civil establece lo siguiente:

Artículo 38.- Cuando el valor de la cosa demandada no conste, pero sea apreciable en dinero, el demandante la estimara. El demandado podrá rechazar dicha estimación cuando la considere insuficiente o exagerada, formulando al efecto su contradicción al contestar la demanda. El Juez decidirá sobre la estimación en capítulo previo en la sentencia definitiva…

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De la norma anteriormente transcrita, se desprende claramente que la oportunidad para formular el eventual rechazo a la estimación de la cuantía es en el momento de la contestación al fondo de la demanda, en virtud que, el monto de la demanda es materia del fondo y por lo tanto corresponde al juez pronunciarse sobre ella en la definitiva, con base en las probanzas existentes en autos para ese momento.

Ahora bien, del análisis del escrito de contestación de la reconvención, se colige que la demandante-reconvenida, impugnó la cuantía, y al no alegar hechos nuevos de los planteados en la demanda, se considera que tal impugnación la realizó en forma pura y simple.

Con respecto a la impugnación de la estimación de la cuantía establecida en la reconvención, la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia en sentencia Nro. 00631 de fecha 3 de agosto de 2007, expediente N°. 06-297, estableció lo siguiente:

...En relación a la impugnación de la cuantía estimada en la demanda, por considerarla exigua o exagerada, esta Sala, en sentencia N° 352, de fecha 15 de noviembre de 2004, caso: J.M.R.E. y otros, contra P.S.B. y otros, estableció lo siguiente: “...se limita la facultad del demandado a alegar un nuevo hecho, que la cuantía es reducida o exagerada y los motivos que lo inducen a tal afirmación; pudiendo, si lo considera necesario, sostener una nueva cuantía. No pareciera posible, en interpretación del artículo 38 del Código de Procedimiento Civil, que el demandado pueda contradecir la estimación pura y simplemente por fuerza debe agregar el elemento exigido como es lo reducido o exagerado de la estimación, en aplicación a lo dispuesto textualmente que ‘el demandado podrá rechazar la estimación cuando la considere insuficiente o exagerada’.

Por lo tanto, el demandado al contradecir la estimación debe necesariamente alegar un hecho nuevo, el cual igualmente debe probar en juicio, no siendo posible el rechazo puro y simple por no estar contemplado en el supuesto de hecho de la misma (…)

. (Subrayado de la Alzada).

En atención al anterior criterio jurisprudencial compartido por quien decide; y revisadas como han sido las actas procesales en el presente expediente, se constató que la parte demandante reconvenida impugnó la cuantía de manera pura y simple por considerarla exagerada, sin haber aportado elementos de prueba que fundamenten su rechazo, es por lo que, ésta Alzada declara improcedente la impugnación de la cuantía formulada por la parte demandante reconvenida. Y Así se decide.

Con relación al SEGUNDO PUNTO de ésta apelación, referida a la naturaleza del contrato cuya resolución se pide en la presente demanda, ésta Alzada debe hacer las siguientes consideraciones:

El Código Civil establece en relación a la naturaleza de los contratos, lo siguiente:

"Artículo 1.133: El contrato es una convención entre dos o más personas para constituir, reglar, transmitir, modificar o extinguir entre ellas un vínculo jurídico.

Artículo 1.160: Los contratos deben ejecutarse de buena fe y obligan no solamente a cumplir lo expresado en ellos, sino a todas las consecuencias que se derivan de los mismos contratos, según la equidad, el uso o la ley.

Al respecto, se observa en el caso de autos, que la parte actora ha demandado la resolución de un contrato que se denomina en el libelo de la demanda, como de “opción de compraventa”, mientras la demandada en su escrito de contestación califica al referido contrato como un contrato de “venta a plazos”.

Es por ello que, surgen diferencias entre las partes contratantes, en la calificación del contrato, motivo por el cual le corresponde al Juez hacer uso de la facultad que le otorga la parte in fine del artículo 12 del Código de Procedimiento Civil, el cual señala: “En la interpretación de los contratos o actos que presenten oscuridad, ambigüedad, o deficiencia, los jueces se atendrán al propósito y a la intención de las partes o de los otorgantes, teniendo en mira las exigencias de la ley, de la verdad y de la buena fe”.

Al respecto, ha sido pacífica la doctrina y la jurisprudencia al señalar, que la naturaleza jurídica de los contratos no dependen de la calificación que le den las partes, sino de la naturaleza de los elementos que los constituyen, analizados a la luz de la ley, la jurisprudencia y la doctrina. Atendiendo a la real intención de las partes y la ejecución que éstas les hayan dado, no sólo determinar la verdadera naturaleza jurídica del contrato allí contenido, sino también fijar los reales alcances o efectos jurídicos del mismo. Ciertamente, ardua ha sido a la discusión doctrinaria en cuanto a la definición y a la diferenciación de los contratos denominados opción de compraventa y los denominados de compra-venta.

Expuesto lo anterior, esta Alzada pasa a analizar el contrato celebrado entre las partes, a fin de establecer la naturaleza del mismo, es decir, si es un contrato de opción de compra venta o un contrato de compra-venta.

Al respecto, la parte actora, en el libelo de la demanda lo califica como un “contrato de opción de compra venta”, lo cual es una de las acepciones doctrinarias de lo que han denominado “Promesa bilateral de vender y comprar”, y para otros autores como F.M., lo califica como “contrato preliminar”. Entendiéndose por contrato promisorio, aquél cuya finalidad consiste en preparar la celebración de un contrato, que en ese momento no se quiere o no se puede realizar.

En este sentido, la utilidad de este tipo de convenio no es otra que asegurar y facilitar a través del mismo, la posibilidad que en un futuro, sus suscritores puedan consumar el negocio definitivo. En razón de ello, las obligaciones que se contraen son únicamente diligencias instrumentales con el propósito de facilitar y resolver los obstáculos que podrían impedir la consumación el acuerdo final.

Ahora bien, los rasgos que identifican al contrato promisorio de compraventa conforme a la doctrina, son:

1. Es un contrato; b) Su finalidad se contrae a facilitar la celebración de otro contrato, llamado definitivo, mediante la realización de actividades instrumentales, por tanto no constituye ni traslada derechos sustanciales, b) comportan principalmente una obligación de hacer y, c) Puede ser unilateral o bilateral, según obligue a una o ambas partes.

   En nuestra legislación no están expresamente reglamentados los contratos promisorios, sin embargo, tanto la doctrina como la jurisprudencia los reconocen. Por tanto, se deduce que, la promesa bilateral de compraventa no tiene entre sus efectos la entrega de la cosa objeto del convenio, sino la obligación de exigirla una vez que quede consumado el contrato concluyente, en razón de qué sus obligaciones no se traducen en actos traslativos ni constitutivos de derechos reales, puesto que ellos únicamente puede originarlos el contrato final.

   Según, el Tratadista Maduro Luyando, define a éste tipo de contratos como aquellos que tienen por objeto crear un estado de derecho que puedan servir de base o fundamento a la celebración de otros contratos posteriores.

   Por otra parte, el contrato de compraventa se encuentra definido en el Código Civil, en el artículo 1.474, cuyo texto establece: “La venta es un contrato por el cual el vendedor se obliga a transferir la propiedad de una cosa y el comprador a pagar un precio”.

   La venta es en esencia un contrato bilateral, ya que los contratantes asumen obligaciones reciprocas; es oneroso, ya que el comprador se compromete a pagar un precio; es consensual, es decir, se perfecciona con el simple consentimiento de las partes manifestado en forma legal; puede ser de ejecución inmediata o de tracto sucesivo; es un contrato cuyo efecto inmediato es transferir la propiedad u otro derecho vendido; y por último, podemos señalar que la venta crea obligaciones principales.

   En éste contrato, como en todo contrato, se encuentran presentes los elementos esenciales a su existencia y validez, a saber: el consentimiento, la capacidad, el objeto y la causa. Con relación al consentimiento, éste merece una peculiar atención, ya que su formación en todos los casos no se presenta de manera instantánea, posponiéndose los efectos de la transmisión consensual de la propiedad contenida en el artículo 1.161 del Código Civil, a otras circunstancias establecidas por los contratantes.

   De igual manera, en forma unánime y pacífica, la doctrina y la jurisprudencia patria, así como en el derecho comparado, han identificado tres elementos específicos del contrato de compra-venta, en el cual debe concurrir: 1) El consentimiento: que es un elemento común a todo contrato e involucra la capacidad civil de quienes contratan. Como ha quedado asentado, en el caso de la compra-venta este consentimiento tiene que concurrir en las personas del comprador y del vendedor, y estar referido en torno a la entidad de la cosa vendida y en torno al precio de la misma. 2) La cosa: que por regla general, son objeto de la compra-venta, todas las cosas que se encuentran en el comercio. 3) El Precio: que es la suma de dinero que se cambia por la cosa. Estos tres elementos deben tener una íntima vinculación entre sí, siendo que el elemento rector en el contrato de compra-venta, al igual que en todos los contratos, viene dado por el consentimiento de ambas partes, pues, como ha señalado esta Juzgadora, el acto de voluntad legítimamente manifestado (consentimiento) de quien compra y quien vende, debe ser concurrente en torno a la identidad de la cosa vendida, así como respecto del precio de la misma.

   Ahora bien, establecido el perfil jurídico del contrato de opción de compraventa y del contrato de compraventa a plazos, procede ésta Sentenciadora a realizar una revisión de la convención cuya resolución ha sido solicitado en la presente causa, con el propósito de establecer si la calificación que se le ha asignado durante el proceso ha sido jurídicamente interpretada. Para ello, debe inicialmente analizarse algunas de las cláusulas del contrato de autos.

   En este sentido, en la introducción de dicho contrato, se evidencia que ambas partes se comprometieron recíprocamente a vender y a comprar, estableciendo en la cláusula primera, lo siguiente: “…EL COMPRADOR, expresamente se obliga a adquirir en propiedad, UN (1) BIEN INMUEBLE, constituido por UN LOCAL DESTINADO PARA EL Comercio… Dicho local consta de dos niveles denominados Planta baja y Mezanine cuyos linderos y medidas se especificaran en el contexto del presente contrato…(sic).” (Folio 19 de la primera pieza).

   Asimismo, se observó que en la cláusula segunda del contrato se establece que:

   …el precio de la presente OPCION DE COMPRA-VENTA es la cantidad de NUEVE MILLONES CIENTOS SESENTA Y CINCO MIL BOLIVARES CON 00/00 (Bs.9.165.000,oo), que EL COMPRADOR cancelará de la manera siguiente: la cantidad de TRES MILLONES CUATROCIENTOS MIL BOLIVARES (Bs. 3.4000,oo) que ha sido cancelada en distintas fechas y con antelación al otorgamiento de este instrumento, y en este acto la cantidad de CINCO MILLONES SETECIENTOS SESENTA Y CINCO MIL BOLIVARES (BS. 5.765.000,oo) para completar la suma antes indicada……(sic).

   (Folio 19 y su vuelto de la primera pieza).

   Por otra parte en su cláusula tercera, establece:

   … el precio definitivo de venta de EL LOCAL, ha sido pactado en la suma de CINCUENTA Y DOS MILLONES CIENTO SESENTA Y CINCO MIL BOLIVARES CON 00/100 (Bs.52.165.000,oo), que EL COMPRADOR se obliga a cancelar de la manera siguiente: La cantidad de NUEVE MILLONES CIENTO SESENTA Y CINCO MIL BOLIVARES (Bs. 9.165.000,oo) que es el precio de esta opción de compra-venta que EL COMPRADOR canceló en la forma antes indicada. La suma restante o saldo deudor, será cancelado mediante el pago de OCHO (8) cuotas trimestrales, iguales y consecutivas de CUATRO MILLONES DE BOLIVARES CON 00/100 (Bs. 4.000.000,oo), cada una, siendo pagadera la primera de dichas cuotas el día 30 de marzo de 1997 y así sucesivamente hasta completar la suma de TREINTA Y DOS MILLONES DE BOLIVARES (Bs. 32.000.000,oo), y la suma restante o saldo deudor, es decir, la cantidad de ONCE MILLONES DE BOLIVARES (Bs. 11.000.000,oo) a la fecha de la firma del documento definitivo de venta ante la Oficina Subalterna respectiva…(sic).

   (Folio 20 de la primera pieza).

   De las mencionadas cláusulas se desprenden los siguientes particulares; primero, que aunque en varias oportunidades se denomina como un contrato de opción de compra-venta, los otorgantes son llamados en el contrato vendedor y comprador. En este orden de ideas, cabe señalar que en sentido jurídico, en un contrato preliminar de venta, no se presenten alocuciones tales como vendedor y comprador, ya que en este tipo de contratos no existen propiamente vendedores o compradores, sino promitentes y aceptantes (promesa unilateral) o recíprocos promitentes (promesa bilateral). Sin embargo, del análisis de lo establecido en dichas cláusulas se pudo observar que las partes tuvieron como intención lo siguiente: una, la de vender el local comercial perfectamente descrito y la otra, de comprar dicho local comercial. Y asimismo, que la demandante manifiesta su voluntad de vender dicho local por un precio perfectamente determinado y acepta como pago de ese precio la cantidad de NUEVE MILLONES CIENTO SESENTA Y CINCO MIL BOLIVARES CON 00/00 (Bs. 9.165.000,oo),en el mismo acto de otorgamiento del contrato.

   Igualmente, es necesario traer a colación los elementos esenciales para la validez y existencia del contrato de venta, a saber, consentimiento, capacidad, causa, legitimación y objeto, todo ello a los fines de verificar si el contrato objeto de análisis es o no un contrato de compra venta. Con relación al consentimiento dicho elemento se evidencia de lo establecido en la cláusula primera de referido contrato, ya que las partes convinieron en vender y comprar un determinado local comercial. Con respecto a la capacidad, se pudo observar que este punto no fue objetado por la partes en el presente juicio, por lo que se deduce, que las partes contratantes tenían capacidad de ejercicio para el momento de la celebración del contrato. Respecto a la legitimación para enajenar el inmueble, se estableció en la cláusula primera que: “ el local, formará parte de un centro comercial actualmente en construcción…ubicado sobre una parcela de terreno propiedad de la Sociedad Mercantil INVERSIONES CASTILLA C.A…quien mediante acta de asamblea general extraordinaria de fecha 18 de noviembre de 1.992 e inscrita en el señalado Registro Mercantil en fecha 24 de noviembre de 1992, bajo el N° 61, Tomo 516-B…confirió amplias facultades de administración y disposición de todos sus bienes a la Empresa Mercantil PROMOCIONES AMERICAS, C.A …(sic).” (Folio 19 de la primera pieza), y al no haber sido contradicha tal afirmación por la parte demandada en la presente causa, se tiene como cierta, por lo cual, se evidencia que la vendedora tenía legitimación para enajenar dicho inmueble. En relación a la causa, ésta Juzgadora, tomando en consideración que éste elemento no es mas que la finalidad perseguida por las partes; en el contrato de marras, se desprende de la cláusula primera ut supra citada (folio 19 de la primera pieza), que el fin perseguido por el comprador fue adquirir la propiedad del inmueble identificado, y por su parte la finalidad perseguida por el vendedor fue la de vender, ya que en la cláusula segunda (folio 19 de la primera pieza), se estableció el pago del precio, en consecuencia, considera este Sentenciador que se encuentra presente el elemento analizado.

   Con respecto al objeto, se desprende que éste elemento se divide a su vez en dos particulares, a saber, el bien vendido y el precio; el bien vendido se encuentra plenamente identificado en la cláusula primera del referido contrato (folio 19 de la primera pieza) y el precio del inmueble, esta dispuesto en la cláusula segunda y tercera del referido contrato (folio 19 de la primera pieza), por lo que, se evidencia del análisis de las cláusulas antes señaladas, que efectivamente la demandante manifestó su voluntad de vender dicho local por un precio perfectamente determinado, en los montos señalados y así fue aceptado por los compradores, para ser pagadas bajo las condiciones establecidas en dicho contrato, y así se declara.

   Ahora bien, analizadas las conductas asumidas en las cláusulas antes citadas por las partes, al momento de la celebración del contrato cuya resolución se pide, ésta Alzada concluye del estudio del mismo que, ambas partes convinieron en vender y comprar un local comercial perfectamente determinado y alinderado, por un precio establecido y con una modalidad de pago sujeta a plazos. Y además, se verificó que se encuentran presentes los elementos esenciales para la validez y existencia del contrato de compra-venta, por cuanto el consentimiento fue legítimamente manifestado, las partes gozaban de capacidad de ejercicio para el momento de la celebración del contrato y el objeto y la causa son lícitos y posibles. Razón por la cual, en apego a las razones antes expuestas, es por lo que, ésta Alzada considera que la verdadera naturaleza del negocio jurídico suscrito por la partes y cuya resolución se solicita, es la de un contrato de compraventa sujeta a plazos y no un contrato de opción de compra venta, por cuanto para proceder a la protocolización del documento definitivo de venta, se pacto el pago de cuotas parciales hasta el pago total de la deuda adquirida por el comprador, el cual se llevara a cabo en el momento de la firma del contrato de venta ante el Registro Inmobiliario correspondiente. Por lo que resulta IMPROCEDENTE el alegato de la parte actora en cuanto a que la naturaleza del negocio jurídico es la de contrato de opción a compra. Y así se declara.

   Con relación al TERCER PUNTO de apelación, referido a la procedencia o no de la demanda por resolución de contrato interpuesta por la parte actora, le corresponde a ésta Juzgadora revisar minuciosamente todas las actuaciones contenidas en el expediente, para verificar la legalidad del fallo recurrido. Y en tal sentido, se observa:

   La parte actora en su demanda (folios 01 al 06 y sus vueltos de la primera pieza), alega que sus representadas celebraron un contrato de opción a compra venta con el demandado el cual fue autenticado por ante la Notaria Pública Quinta de Maracay, anotada bajo en N° 20, Tomo N° 298, en fecha 19 de diciembre de 1996, solicitando la resolución del mismo porque a su decir, el demandado no solo incumplió con sus obligaciones de gestionar, otorgar y protocolizar el documento definitivo de compra venta del local comercial objeto del contrato, sino que además incumplió con el cronograma de pago establecido en la cláusula tercera del contrato, es decir, dejo de pagar la última cuota que debía pagar al momento de la protocolización del documento. Por lo que en su petitorio solicitó lo siguiente:

   - La resolución del contrato de opción de compra venta objeto de la presente demanda.

   - Sea condenado por los daños y perjuicios derivados de su incumplimiento, sea decretado por ese Tribunal que las sumas entregadas por el comprador a sus poderdantes quede en plena propiedad de éstas, suma de dinero que se estima en la cantidad de CUARENTA Y UN MILLONES CIENTO SESENTA Y CINCO MIL BOLIVARES (Bs. 41.165.000,oo)

   - Se condene a la parte demandada al pago de las costas y costos procesales.

   Por su parte, la apoderada judicial de la parte demandada en el acto de contestación (folio 60 al 80 de la primera pieza), negó y rechazó los hechos expuestos por la parte demandante y reconvino en la presente demanda por Resolución del contrato de Opción de Compra Venta, alegando en su contestación lo siguiente:

   - Negó y rechazó que el contrato que los unía con las vendedoras sea un contrato de opción de compra venta sino que era un contrato de venta a plazo.

   - Negó y rechazo que su representado había incumplido con el cronograma de pago, ya que según lo dispuesto en el cláusula séptima del contrato, un eventual incumplimiento en cuanto a la cancelación del saldo restante comenzaría a transcurrir a partir de la fecha de protocolización y otorgamiento del documento de condominio del Centro Comercial las Américas, pero alega que para la fecha de admisión de la presente demanda (29 de marzo de 2001) solo habían transcurrido un total de dieciséis (16) días de los cuarenta y cinco (45) días calendarios a que se refiere el plazo perentorio para considerar un eventual incumplimiento del cronograma de pago.

   - Alegó además que gestiones de registro del documento de compra venta no le corresponden al comprador sino que es una obligación de la vendedora la redacción del documento definitivo de venta, ya que son las vendedoras las que conocen los datos definitivos del inmueble que se encuentran plasmado en el documento de condominio.

   Asimismo, la parte demandada en el acto de contestación plantea su Reconvención en los términos siguientes:

   - Que quien no ha cumplido con la obligación de transferir la propiedad es la vendedora aquí demandante reconvenida, en consecuencia solicitó en su petitorio:

   - Se condene a la parte demandante reconvenida a otorgar el documento de venta sobre el local objeto del contrato y para el caso que ello no ocurra disponga este Tribunal que la sentencia que se dicte al efecto sirva de titulo de propiedad del inmueble descrito en autos y manifestó su disposición de consignar en la oportunidad en que sea requerido al saldo que adeuda al vendedor.

   -Que condene a la demandante reconvenida a que cumple con su obligación de entregar el local que le vendió a su representado.

   - Que pague los daños y perjuicios que su incumplimiento ha ocasionado en la cantidad de (Bs. 1.000.000.000,oo) con su indexación.

   - El pago de las costas y costos del presente.

   De esta forma, los hechos controvertidos quedaron limitados a demostrar:

   La parte actora:

   - Que sus representadas celebraron con el demandado un contrato de opción a compra que fue autenticado por ante la Notaria Pública Quinta de Maracay, anotada bajo en Nº 20, Tomo Nº 298, en fecha 19 de diciembre de 1996, solicitando la resolución del mismo porque a su decir, el demandado no sólo incumplió con sus obligaciones de gestionar, otorgar y protocolizar el documento definitivo de compra venta del local comercial objeto del contrato sino que además deje de pagar la última cuota que debía pagar al momento de la protocolización del documento. En consecuencia pide la resolución del contrato y que el Tribunal declare que las cantidades recibidas por las demandantes queden a su favor como compensación de daños y perjuicios, suma de dinero que se estima en la cantidad de CUARENTA Y UN MILLONES CIENTO SESENTA Y CINCO MIL BOLIVARES (Bs. 41.165.000,oo)

   La parte demandada:

   - Que el contrato que lo vincula con la demandante es un contrato de venta a plazos y que ya pagó a la misma la mayor parte del precio.

   - Que el plazo a considerar un eventual incumplimiento no había transcurrido en su totalidad, ya que dicha cuota debía ser cancelada en el momento del otorgamiento del documento definitivo por ante la Oficina Subalterna de Registro respectiva.

   - Que las gestiones de registro del documento de compra venta no le corresponden al comprador sino a la vendedora y por lo tanto no había incurrido en ningún incumplimiento.

   - Que las demandantes deben otorgarle el documento de venta definitivo o que en su defecto el Tribunal así lo ordene en la sentencia y la misma sirva de documento de propiedad a tenor de lo dispuesto en el artículo 531 del Código de Procedimiento Civil.

   Ahora bien, observa esta Superioridad que la parte actora en la presente acción de resolución del referido contrato, alega que el demandado no cumplió con la obligación establecida en la cláusula quinta del contrato de autos, es decir, de realizar las gestiones necesarias para el otorgamiento del documento definitivo de compra venta en la Oficina Subalterna de Registro respectiva.

   Al respecto, éste Tribunal, debe comenzar invocando la norma que establece la referida obligación y especificar cuáles son las obligaciones legales que les corresponden, a los signatarios de un contrato de compraventa, el artículo 1.488 del Código Civil establece que: “el vendedor cumple con la obligación de hacer la tradición de los inmuebles con el otorgamiento del instrumento de propiedad”; y por su parte, el artículo 1.491, ejusdem, estipula que: “…los gastos de la tradición son de cuenta del vendedor, salvo los de escritura y demás accesorios de la venta, que son de cargo del comprador…” y el artículo 1.527 del mismo Código Civil, cuyo texto establece de manera categórica que: “La obligación del comprador es pagar el precio en el día y en el lugar determinados por el contrato”.

   Es por ello, que en la norma sustantiva civil, haya incluido en la disposición legal concerniente al Capítulo IV del Título V, Libro Tercero del Código Civil, destinado a establecer las obligaciones del vendedor y del comprador.

   Ahora bien, la obligación identificada doctrinariamente como es la tradición de la cosa vendida y fundamentada en lo establecido en el artículo 1.488 del Código Civil antes citado, supone como requisito imprescindiblemente a los fines de su cumplimiento, la presentación del documento de compra venta por parte del vendedor. El pago de los gastos de la escritura tiene que considerarse como un accesorio del precio de la venta, pero que en modo alguno, ésta carga secundaria pueda ser condicionante o prelativa para que el vendedor se exima de cumplir a su vez con la obligación de efectuar la tradición de la cosa por medio de la escritura registral. De tal manera que la obligación de gestionar el otorgamiento de la escritura de compra venta por ante la Oficina Subalterna de Registro correspondiente es una obligación del vendedor y no del comprador.

   Así lo ha establecido la jurisprudencia al respecto, la Sala de Casación Civil, según sentencia N° 612, Exp. No. 02-237, de fecha 30-9-2003 con Ponencia del Magistrado Suplente T.Á.L., señaló lo siguiente:

   La circunstancia de correr por cuenta del comprador los gastos de escritura (art. 1.491 CC) no significa el estar a su cargo la redacción documental ni mucho menos la presentación registral, pues no se concibe en elemental lógica jurídica, que la tradición, como debito del vendedor, cristalizada en el otorgamiento documental requiera ineluctablemente de actos preliminares de preparación instrumental por parte del comprador, consagrando una especie de prestación subordinada, en abierta contradicción a la verdadera naturaleza y jerarquía de la tradición

   .

   Una vez establecida la normativa aplicable, considera oportuno esta Alzada señalar que la parte actora a los efectos de demostrar los hechos controvertidos en la presente causa, promovió Original de contrato del contrato cuya resolución se pide en la presente demanda, autenticado ante la Notaria Pública Quinta de Maracay en fecha 19 de diciembre de 1996, bajo el Nº 20, Tomo 298 de los libros llevados por esa Notaria (folios 19 al 22). Al respecto, ésta Superioridad verificó del contenido del mismo que se trata de un documento público, que no fue tachado en su oportunidad por el adversario conforme al artículo 438 del Código de Procedimiento Civil , por lo que el mismo merece fe pública de conformidad con los artículos 1.357 y 1.359 del Código Civil, quedando probado que existe una relación contractual entre las partes que intervienen en el presente juicio. Así se declara.

   La parte demandada promovió el mérito favorable de autos y la confesión por parte de la actora reconvenida, lo cual no constituye prueba alguna, por lo que, debe desecharse del proceso. Y así se decide.

   Demostrado como quedo en el punto de apelación antes estudiado, que la naturaleza del contrato es de compra venta y por cuanto la oportunidad del pago y la responsabilidad en el cumplimiento de los trámites para protocolización del documento definitivo de venta son los puntos controvertidos, en razón a lo antes expuesto y analizado el contrato de autos, se observa que en la cláusula quinta, se impone al comprador la siguiente obligación: “…realizar las gestiones necesarias para el otorgamiento del documento definitivo de compra venta en la oficina Subalterna de registro respectiva…”. Al respecto, ésta Superioridad, debe señalar que en nuestra legislación sustantiva civil y en especial, las disposiciones que regulan las obligaciones del vendedor y el comprador, disponen expresamente que en los referidos artículo 1488 y 1491 del Código Civil “el vendedor cumple con su obligación de hacer la tradición de los inmuebles con el otorgamiento del instrumento de propiedad”, que “la obligación fundamental del comprador es pagar el precio del objeto de la compraventa…” y la obligación accesoria que tiene el comprador, es pagar los gastos de la escritura del documento, no es prelativa ni condicionante para que el vendedor, se exima de cumplir con su obligación de otorgar el documento respectivo.

   En este orden de ideas, se debe fijar criterio en torno a la disponibilidad que tienen las partes para la distribución y variedad en el modo de ejecución de las distintas obligaciones que pesan sobre los suscritores de un contrato de compraventa. Debe convenirse que algunas de ellas son modificables o disponibles por las partes, tal como las modalidades en el pago del precio del objeto de la venta; el tiempo o lugar para la entrega material del bien vendido, pero análogamente existen preceptos legales que implican deberes inalterables por voluntad de las partes, puesto que de permitírselo se estaría desnaturalizando la arquitectura legal de dicho negocio jurídico. De tal manera, que no pueden las partes, como indebidamente lo hicieron, imponerle al comprador como obligación sinalagmática la elaboración del documento de compraventa, toda vez que conforme a las máximas de experiencia, y a lo establecido por la Jurisprudencia Nacional, que la persona que vende un inmueble es quien tiene la obligación y disposición de los recaudos que acreditan tanto su titularidad como también aquellas concernientes a la cadena de tradición del bien vendido, por lo que, se evidencia que lo establecido en la cláusula Quinta del contrato de marras, constituye un deber contractual impuesto al comprador del local comercial objeto del presente litigio vulnerando el contenido de los artículos 1.486 y 1.488 del Código Civil.

   Con apego a los precedentes razonamientos, éste Tribunal concluye que no constituye obligación o deber contractual alguno para el comprador el ejecutar las diligencias concernientes al registro del título o documento de propiedad. Por lo tanto, ésta Alzada considera que, en el caso de autos, el demandado no ha incumplido obligación alguna por no gestionar, protocolizar y otorgar por ante la Oficina Subalterna de Registro respectivo el documento definitivo de compra venta del local comercial cuya resolución se pide, en la presente causa. Y así se decide.

   Con respecto al incumplimiento del pago de la última cuota por un monto de ONCE MILLONES DE BOLIVARES (Bs. 11.000.000,oo), ésta Alzada pudo constatar que la cláusula tercera del contrato de marras establece que: “…el COMPRADOR se obliga a cancelar de la manera siguiente…la suma restante o saldo deudor, es decir, la cantidad DE ONCE MILLONES DE BOLIVARES (Bs. 11.000.000,oo), a la fecha de la firma del documento definitivo de venta ante la Oficina Subalterna respectiva…” (Folios 19 al 22).

   Ahora bien, del análisis de la cláusula antes citada ésta Superioridad declara que no existe tal incumplimiento por parte del comprador demandado, ya que el pago de dicha cuota no se ha hecho exigible, en vista de que la vendedora no ha realizado las gestiones para el otorgamiento del documento definitivo de venta, acto en el cual se hará exigible el pago de dicha ultima cuota del precio. Por lo tanto, resulta improcedente el alegato de la actora en relación a que la parte demandada no pagó la última cuota del precio convenido en el referido contrato, toda vez que aún no se ha dado ésta condición para que se efectúe dicho pago. Y así se decide.

   En razón a todo lo anteriormente expuesto es por lo que, ésta Alzada considera que la acción de resolución del contrato interpuesta por la parte actora no debe prosperar y por tanto, la decisión del Tribunal A Quo referida a la declaratoria sin lugar de la presente acción de resolución de contrato propuesta por la parte actora en la presente causa, se encuentra ajustada a derecho. Y así se decide.

   Ahora bien, observa esta Alzada de la revisión de las actas procesales que la parte actora, igualmente promovió los siguientes medios probatorios (folios 107 115):

   En el Capitulo I, reprodujo e invocaron a su favor el merito favorable que se desprende de los autos. Con relación a ello, ha sido reiterado por la Sala de Casación Civil de nuestro M.T., que el merito favorable, no es un medio probatorio sino el deber que tiene el Juez de mérito de aplicar el principio de exhaustividad de acuerdo a lo señalado en el artículo 509 del Código de Procedimiento Civil, en tal sentido, es deber del Juez valorar tanto los medios probatorios como todas las actas contenidas en el expediente para concatenarlo con la pretensión y con las defensas opuestas. Así se declara.

   - En el Capítulo II, promovió

1. Original de Documento de Condominio del Centro Comercial Las Américas, debidamente protocolizado por ante la Oficina Subalterna de Registro del Primer Circuito del Municipio Girardot del Estado Aragua en fecha 13 de diciembre de 2000, anotado bajo el N° 21, Tomo 16 de los libros llevados en dicho Registro (folios 116 al 176)

2. Promovieron documentos originales de ventas de otros locales existentes en el Centro Comercial Las Américas, debidamente registrados por ante la Oficina Subalterna de Registro del Primer Circuito del Municipio Girardot del Estado Aragua, los cuales se señalan a continuación:

   b1) Contrato de venta suscrito por la parte demandante y por la ciudadana C.E.B. en fecha 17 de enero de 2001, anotado bajo el N° 11, Tomo 3°, Protocolo 1°, de los libros llevados por ese Registro (Folios 178 y 179 )

   b2) Contrato de venta suscrito por la parte demandante y por los ciudadanos MIMMA YEMMO de DOS SANTOS y A.C.R.D.M., en fecha 19 de enero de 2001, anotado bajo el Nº 7, Tomo 4°, Protocolo 1°, de los libros llevados por ese Registro (Folios 181 al 183 ).

   b3) Contrato de venta suscrito por la parte demandante y por la Sociedad de Comercio “PROMOTORA PEDIPA S.A.” en fecha 25 de enero de 2001, anotado bajo el N° 44, Tomo 3°, Protocolo 1°, de los libros llevados por ese Registro (Folios 184 AL 191 ).

   b4) Contrato de venta suscrito por la parte demandante y por el ciudadano JICHAN R.Z.K. en fecha 09 de febrero de 2001, anotado bajo el N° 43, Tomo 7°, Protocolo 1°, de los libros llevados por ese Registro (Folios 192 y 194).

   b5) Contrato de venta suscrito por la parte demandante y por la ciudadana M.A.P.A. en fecha 14 de febrero de 2001, anotado bajo el N° 16, Tomo 6°, Protocolo 1°, de los libros llevados por ese Registro (Folios 195 y 197 ).

   b6) Contrato de venta suscrito por la parte demandante y por la ciudadana R.M.F.d.V. en fecha 14 de febrero de 2001, anotado bajo el N° 7, Tomo 9°, Protocolo 1°, de los libros llevados por ese Registro (Folios 198 al 200 ).

   b7) Contrato de venta suscrito por la parte demandante y por la ciudadana Y.J.O.G.d.C. en fecha 20 de febrero de 2001, anotado bajo el N° 43, Tomo 6°, Protocolo 1°, de los libros llevados por ese Registro (Folios 201 al 205).

   b8) Contrato de venta suscrito por la parte demandante y por los ciudadanos C.M.A. de DORTA Y.J. y D.D.N. en fecha 20 de febrero de 2001, anotado bajo el N° 44, Tomo 6°, Protocolo 1°, de los libros llevados por ese Registro (Folios 206 al 211).

   b9) Contrato de venta suscrito por la parte demandante y el ciudadano ANTONIE ABOU OUYOUN EL SOUDE HOMSI en fecha 01 de marzo de 2001, anotado bajo el N° 30, Tomo 8°, Protocolo 1°, de los libros llevados por ese Registro (Folios 212 al 214).

   b10) Contrato de venta suscrito por la parte demandante y el ciudadano F.C.P. en fecha 01 de marzo de 2001, anotado bajo el N° 09, Tomo 8°, Protocolo 9°, de los libros llevados por ese Registro (Folios 215 al 217).

   b11) Contrato de venta suscrito por la parte demandante y el ciudadano A.D.L.R. en fecha 01 de marzo de 2001, anotado bajo el N° 31, Tomo 8°, Protocolo 1°, de los libros llevados por ese Registro (Folios 218 al 220).

   b12) Contrato de venta suscrito por la parte demandante y el ciudadano O.O.C.M. en fecha 01 de marzo de 2001, anotado bajo el N° 10, Tomo 1°, Protocolo 9°, de los libros llevados por ese Registro (Folios 221 al 223).

   b13) Contrato de venta suscrito por la parte demandante y el ciudadano O.J.E.S.E. en fecha 08 de marzo de 2001, anotado bajo el N° 05, Tomo 9°, Protocolo 9°, de los libros llevados por ese Registro (Folios 221 al 223).

   b14) Contrato de venta suscrito por la parte demandante y la ciudadana E.C.S.P., en fecha 08 de marzo de 2001, anotado bajo el N° 12, Tomo 9°, Protocolo 1°, de los libros llevados por ese Registro (Folios 224 al 229).

   Con relación a estas pruebas, ésta Superioridad pudo constatar que dichos instrumentos no constituyen una prueba conducente para la demostración de los hechos controvertidos en la presente causa, por lo que deben ser desestimados del proceso por inconducentes. Y así se declara.

   Igualmente en el Capítulo III, promovió como hecho notorio y comunicacional de conformidad con el artículo 506 del Código de Procedimiento Civil, los siguientes ejemplares del Diario el Aragüeño:

   - Marcado “D.1” Ejemplar Diario Aragüeño de fecha 15 de noviembre de 2000 (folios 277 al 282 de la primera pieza).

   - Marcado “D.2” Ejemplar Diario Aragüeño de fecha 20 de noviembre de 2000 (folios 283 al 286 de la primera pieza).

   - Marcado “C.3” Ejemplar Diario Aragüeño de fechas jueves 23 (folios 287 al 290 de la primera pieza), viernes 24 (folios 291 al 296 de la primera pieza) y sábado 25 de noviembre de 2000 (folios 297 al 300 de la primera pieza).

   Esta Alzada pudo constatar de la revisión de los ejemplares del Diario el Aragüeño, promovidos por la parte actora, que los mismos no cumplen con los requisitos que deben concurrir para calificarse como Notorio Comunicacional, por cuanto la parte actora, no promovió otro medio de difusión que simultáneamente haya reseñado dicho hecho. Razón por la cual ésta Alzada considera que deben ser desestimadas del proceso y así se declara.

   Por otra parte, la parte actora promovió en su Capítulo Cuarto, la prueba de informes, con el fin que el Tribunal A Quo ordenara oficiar a:

   - A la Alcaldía del Municipio Girardot del Estado Aragua, Dirección de Desarrollo Urbano, a los fines que informe: 1) si en fecha 15 de noviembre de 2000 fue expedida por esa dirección, la Habitabilidad o C.d.T.d.O. para la obra Centro Comercial Las Delicias, Lote 11; y 2) Si dicha habitabilidad o c.d.t.d.o. se identifica con las letras D.D.U-0023.

   - Se oficie al diario El Aragüeño a los fines que informen:

1. Si en fecha Maracay, miércoles 15 de noviembre de 2000, se publicó en la pagina 1 (portada), 2 y 3 (información) la inauguración del Centro Comercial Las Américas, y b) si en fecha Maracay lunes 20 de noviembre de 2000, se publicó en la pagina 7 (información) un reportaje sobre el recién inaugurado y abierto (para esa fecha) Centro Comercial Las Américas.

   Del contenido de los informes antes mencionados, ésta Juzgadora constata que no se desprenden de los mismos, indicio alguno que prueben los hechos controvertidos en el presente juicio, por lo que deben ser desestimadas del proceso por inconducente. Y así se declara.

   Por otra parte, en el Capítulo Quinto, promovió de conformidad con el artículo 403 del Código de Procedimiento Civil, la prueba de la confesión y alega la confesión espontánea y judicial hecha por la demandada en el acto de contestación de la demanda y reconvención.

   De conformidad con el artículo 1.401 del Código Civil: “La confesión hecha por la parte o por su apoderado dentro de los límites del mandato, ante un Juez, aunque éste sea incompetente, hace contra ella plena prueba”

   En este sentido, ésta Alzada pudo constatar que la parte actora invoca la confesión de la parte demandada sobre los alegatos y defensas expuestos por ésta en su escrito de contestación, razón por la cual ésta Superioridad, considera que los alegatos señalados por la parte demandada en el escrito de contestación no pueden ser considerados como una confesión. Por lo tanto, está Sentenciadora, no le confiere valor probatorio. Y así se declara.

   En este orden de ideas, la parte demandada presentó en su escrito de pruebas (folios 301 y su vuelto), lo siguiente:

   En el Capítulo I, reprodujo e invocó a su favor el merito favorable que se desprende de los autos. Con relación a ello, ha sido reiterado por la Sala de Casación Civil de nuestro M.T., que el merito favorable, no es un medio probatorio sino el deber que tiene el Juez de mérito de aplicar el principio de exhaustividad de acuerdo a lo señalado en el artículo 509 del Código de Procedimiento Civil, en tal sentido, es deber del Juez valorar tanto los medios probatorios como todas las actas contenidas en el expediente para concatenarlo con la pretensión y con las defensas opuestas. Así se declara.

   - En el Capítulo III, promovió la prueba de confesión que se desprende de los dichos de la parte demandante- reconvenida y que se encuentran contenidos en el escrito de contestación a la reconvención. Con relación a esta prueba, es menester señalar que los alegatos y defensas hechos por la parte demandante en la contestación no pueden ser considerados como confesiones espontáneas. Por lo que se desestiman del proceso. Y así se declara.

   Ahora bien, en cuanto al CUARTO PUNTO de ésta apelación, referido a la inadmisibilidad e improcedencia de la reconvención formulada, éste Tribunal debe hacer las siguientes consideraciones:

   El artículo 361 del Código de Procedimiento Civil, establece:

   En la contestación de la demanda el demandado deberá expresar con claridad si la contradice en todo o en parte, o si conviene en ella absolutamente o con alguna limitación y las razones, defensas y excepciones perentorias que creyere conveniente alegar.

   Junto con las defensas invocadas por el demandado en la contestación podrá éste hacer valer la falta de cualidad o la falta de interés en el actor o en el demandado para intentar o sostener el juicio y las cuestiones a que se refieren los ordinales 9 °, 10 y 11 del artículo 346, cuando estas últimas no las hubiese propuesto como cuestiones previas.

   Si el demandado quisiere proponer la reconvención o mutua petición o llamar a un tercero a la causa, deberá hacerlo en la misma contestación

   .

   Por su parte, el artículo 365 eiusdem, expresa:

   Podrá el demandado intentar la reconvención o mutua petición, expresando con toda claridad y precisión el objeto y sus fundamentos. Si versare sobre objeto distinto al del juicio principal, lo determinará como se indica en el artículo 340.

   La reconvención, tal como la ha definido el Dr. A.R.R., en su tratado de Derecho Procesal Civil Venezolano, Tomo III, el Procedimiento Ordinario, (Pag. 145 y ss.), como: “la pretensión que el demandado hace valer contra el demandante junto con la contestación en el proceso pendiente, fundada en el mismo o diferente título que la del actor, para que sea resuelta en el mismo proceso y mediante la misma sentencia”, continua señalando el referido autor que con la reconvención el demandado que la propone adquiere la condición de actor y se le denomina demandado reconviniente, y el actor en la demanda principal, contra quien se hace valer la demanda reconvencional, adquiere la condición de demandado y se le denomina actor reconvenido…”.

   Sobre este particular, la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, según sentencia N° RC-00131, de fecha 11 de marzo de 2008, con Ponencia de la Magistrado Yris Armania Peña, estableció:

   …Ahora bien, respecto a la naturaleza jurídica de la reconvención la Sala ha señalado que ésta representa una demanda nueva y constituye una segunda causa, que aunque deducida en el mismo juicio tiene vida, autonomía y cuantía propia, por lo que el legislador estimó conveniente que la reconvención precisara claramente el objeto y sus fundamentos, y cumplir los requisitos contemplados en el artículo 340 del Código de Procedimiento Civil…

   De esta manera, con fundamento en la Jurisprudencia transcrita ut supra, criterio que comparte este Juzgado, se concluye que la Reconvención se equipara a una demanda, es un medio de ataque a favor del demandado, a través del cual hace valer contra el demandante pretensiones basadas en el mismo título de la demanda principal, o en uno diferente, y, que por razones de economía procesal y conexión el legislador permite que sea interpuesta en el mismo proceso y que sea resuelta en una sola sentencia, pero siempre una mutua petición entre demandado y demandante.

   De las normas citadas se extrae que son requisitos de procedencia de la reconvención: 1. Que exista un juicio en curso y ya haya sido citado el demandado; 2. Que se proponga en el acto de la contestación de la demanda por el demandado; 3. Que la misma verse sobre cuestiones para cuyo conocimiento tenga competencia por la materia el Juez que conoce de la causa principal y, 4. Que la reconvención propuesta tenga un procedimiento compatible con el de la pretensión principal.

   Ahora bien, en el caso de autos, de la revisión realizada a las actas procesales, se pudo verificar; que la reconvención propuesta por la parte demandada esta referida al cumplimiento de un contrato suscrito entre las partes, alegando el incumplimiento de las obligaciones contractuales contraídas en el mismo y consecuencialmente solicitó al Tribunal A quo, condenara al demandante reconvenido otorgar el documento definitivo de venta del local objeto de resolución en la presente causa, 2) que cumpla con la obligación de entregar el local ofrecido en venta en el referido contrato y, 3) al pago de los daños y perjuicios causados.

   En este sentido, analizado en los términos en que fue interpuesta la reconvención, se pudo observar que la parte demandada Reconviniente, expresó con precisión el objeto y los fundamentos de hecho y de derecho de la reconvención, razón por la cual concluye ésta Alzada que la reconvención propuesta por la parte demandada, cumple con los requisitos de procedencia para su admisión, por lo que resulta improcedente el alegato de la parte actora, en relación a la inadmisibilidad de la señalada reconvención. Y así se declara.

   Resueltos los puntos anteriores, ésta Alzada procede a verificar si es procedente o no la reconvención propuesta por la parte demandada reconviniente.

   Al respecto, ésta Superioridad pudo constatar que la reconvención propuesta por la parte demandada quedó planteada en los términos siguientes:

   1° - Que el demandado ha cumplido cabalmente con la obligación de pagar el precio convenido con la demandante por la venta del local comercial objeto del presente litigio.

   2° - Que la parte demandante reconvenida es quien no ha cumplido con la obligación de transferir la propiedad, siendo que esa obligación corresponde únicamente a la vendedora. Y para el caso que ello no ocurra, disponga éste Tribunal que la sentencia que se dicte al efecto sirva de titulo de propiedad del inmueble descrito en autos y manifestó su disposición de consignar en la oportunidad en que sea requerido el saldo que adeuda a la parte demandante.

   A.l.a.y. los elementos probatorios traídos a los autos por las partes litigantes en este proceso, ésta Juzgadora para decidir, en los términos siguientes:

   1°- En lo que respecta a si el demandado incumplió o no con el pago pactado en el citado contrato, más específicamente con el pago de la última cuota del precio convenido, establecida en la cláusula tercera del contrato objeto del presente litigio (folio 20), el mismo fue un hecho ya a.a.e. el presente fallo, en la decisión correspondiente a la demanda por resolución del contrato interpuesta por la actora en la presente causa, en el cual se estableció que el pago de dicha cuota no se ha hecho exigible, por cuanto su exigibilidad depende del acto del otorgamiento del documento definitivo de venta y dicho acto no se ha realizado, en razón a que la vendedora no ha realizado las gestiones para el otorgamiento del documento definitivo de venta. En consecuencia, ésta Superioridad considera que no se verificó el incumplimiento por parte del demandado de la cláusula tercera del referido contrato. Y así se decide.

   2°- A los efectos de determinar quien detenta la obligación de transferir la propiedad, ésta Sentenciadora debe destacar que la parte demandada reconviniente no posee la obligación de otorgar el documento definitivo de venta, éste punto ya fue a.y.d.e.e. presente fallo, en el momento de dirimirse sobre la procedencia de la demanda de resolución de contrato propuesta por la parte actora, y allí se estableció que no constituye una obligación o deber contractual alguno para el comprador, el de gestionar y tramitar la protocolización del documento definitivo de venta, toda vez que conforme a lo establecido en los artículos 1.486 y 1.488 del Código Civil y por la Jurisprudencia Nacional, que la persona que vende un inmueble es quien tiene la obligación y disposición de los recaudos que acreditan tanto su titularidad como también aquellas concernientes a la cadena de tradición del bien vendido, por lo que, se evidencia que lo establecido en la cláusula Quinta del contrato de marras, constituye un deber contractual impuesto de manera totalmente ilegal al comprador del local comercial objeto del presente litigio. Razón por cual ésta Alzada, considera que la obligación de gestionar el otorgamiento de la escritura de compra venta por ante la Oficina Subalterna de Registro correspondiente es una obligación del vendedor y no del comprador. Y así se decide.

   Con relación al pedimento realizado por la parte demandada reconviniente, referido a que la sentencia que se dicte en el presente juicio sirva de titulo de propiedad del inmueble descrito en autos, es importante señalar que la Cláusula Tercera del contrato de venta a plazos, contempla que “(…) la suma restante o saldo deudor, es decir la cantidad de ONCE MILLONES DE BOLIVARES (Bs. 11.000.000,00), a la fecha de firma del documento definitivo de venta ante la Oficina Subalterna respectiva (…)”; de igual forma esta Juzgadora, constata que la parte demandada reconviniente mediante escrito de informes presentado ante ésta Alzada (folios 20 al 29), esgrimió lo siguiente: “(…) En relación al supuesto incumplimiento de la cláusula tercera del contrato a la supuesta falta de pago de la cuota restante, es evidente que dicho pago está unido a una condición que se traduce en el otorgamiento del documento definitivo ante la Oficina Subalterna de Registro, hecho éste que constituye una obligación de la Vendedora (…)”, verificándose de la revisión del contrato y de los propios argumentos del demandado reconviniente, que la protocolización del documento definitivo se encuentra sujeta al pago de la última cuota del precio total por parte del demandado reconviniente, lo cual se llevará a cabo al momento de la firma ante el Registrador Subalterno correspondiente, por lo que, declarar que la presente sentencia es el titulo traslativo de propiedad del inmueble, es improcedente en el presente juicio, ya que tal obligación de hacer esta sujeta al pago de la ultima cuota correspondiente. Y así se decide.

   Con relación al incumplimiento de la cláusula quinta del contrato, referida a la protocolización del contrato definido de venta, esta Juzgadora determina que con fundamento en la normativa jurídica que regula las obligaciones del vendedor y en base a la doctrina y al criterio jurisprudencial del Tribunal Supremo de Justicia, ésta Alzada concluye que es la parte demandante quien ha incumplido con su obligación de gestionar la tramitación y protocolización del documento definitivo de venta ante la Oficina de Registro Inmobiliario correspondiente y hacer la entrega material del inmueble vendido al comprador tal como lo estipulan los artículos 1.486 y 1.488 del Código Civil. Por lo tanto, debe ésta Juzgadora condenar a la parte demandante que cumpla con el contrato de compra venta celebrado con la parte demandada, otorgando el documento definitivo de venta en la Oficina Inmobiliaria de Registro correspondiente y, así lo hará en el dispositivo de este fallo. Y así se decide.

   Ahora bien, observa esta Superioridad que la parte demandada reconviniente solicitó indemnización de daños y perjuicios material y moral en los siguientes términos: “…con los daños y perjuicios que el incumplimiento de la vendedora le ha causado por los beneficios que ha dejado de obtener al no poder utilizar su local comercial y además por el sufrimiento a que ha sido sometido junto a su familia por la maliciosa actitud de la demandante de haber intentado la presente acción a sabiendas de que la misma es totalmente infundada lo cual le ha perjudicado ante la sociedad y los círculos en que se desenvuelve junto a su familia, además del daño que ha causado a su reputación entre el gremio profesional, por ello se ve ahora obligado a acudir a los Tribunales de justicia para defender sus derechos. Todo esto con las consecuentes incomodidades, tensiones y angustias que provoca una demanda en su contra y peor aun si tenemos en cuenta que la parte contraria es un poderoso comerciante de la región que pudiera influenciar con su poder, para que la balanza se incline a su favor…Que pague los daños y perjuicios que su incumplimiento ha ocasionado, daños y perjuicios materiales que estimo en la cantidad de UN MIL MILLONES DE BOLIVARES ( Bs. 1.000.000.000,00), suma esta que deberá ser indexada para el momento en que se haga efectivo dicho pago…” (sic)

   De lo anterior se desprende que la parte demandada solicita la indemnización por daños y perjuicios moral, aun cuando en su escrito libelal lo denomina daños y perjuicios materiales del contenido de sus alegatos se desprende que el daño alegado lo constituye un daño y perjuicio moral, a tal efecto esta Superioridad debe hacer las siguientes consideraciones:

   El Daño Moral Consiste en la afección de tipo psíquico, moral, espiritual o emocional que experimente una persona y dentro del supuesto del daño moral caben las mas variadas hipótesis: el sufrimiento emocional o espiritual que ha experimentado un atentado a su honor, o a su reputación o a la de su familia.

   (Eloy Maduro Luyando. Curso de Obligaciones. Universidad Católica A.B.. Caracas, 1989, pp. 243.)

   En relación con la motivación que debe cumplir la sentencia que analice una demanda por indemnización de daños morales, en decisión N° 495 de fecha 20 de diciembre de 2002, en el juicio seguido por R.F.C., contra la Sucesión de R.T., ratificada ésta, en sentencia N° 297 de fecha 8 de mayo de 2007, así como en decisión N° 138 de fecha 24 de marzo de 2008, esta Sala dejó establecido lo siguiente:

   …Al decidirse una cuestión de daños morales, el sentenciador necesariamente ha de sujetarse al proceso lógico de establecer los hechos, de calificarlos y de llegar a través de este examen a la aplicación del derecho, analizando desde luego la importancia del daño, el grado de culpabilidad del autor, la conducta de la víctima, sin cuya acción no se hubiera producido el daño y la llamada escala de los sufrimientos morales, valorándolos, pues no todos tienen la misma intensidad, por las distintas razones que puedan influir en ellos, para llegar a una indemnización razonable, equitativa, huma-namente aceptable.

   ...La sentencia que no contenga estos extremos es nula por falta de motivación, tal como ha acontecido en el caso de autos, en que la alzada condena al pago en Bs. 800.000,oo sin que exista la fundamentación específica que la doctrina y la jurisprudencia exigen en este tipo de condena. (Sentencia de la Sala de Casación Civil de fecha 18 de noviembre de 1998, en el juicio de M.Y.M. y otras contra Expresos La Guayanesa, C.A., expediente N° 95-340, sentencia N° 905)…

   .

   Siendo así, en materia de daño moral, su estimación debe dejarse a la discrecionalidad del juez, quien apreciando ciertos aspectos, tales como la importancia del daño, el grado de culpa del autor, la conducta de la víctima, podrá llegar a fijar una indemnización razonable y equitativa. Lo expuesto no significa que el fallo que condene a resarcir el daño pueda estar huérfano de motivación, por lo tanto sí deberá el jurisdicente razonar de manera precisa los motivos que tuvo para llegar a tal determinación.

   Lo anteriormente expuesto encuentra su basamento en el contenido del artículo 250 del Código de Procedimiento Civil, el cual prevé: “Lo dispuesto en el artículo anterior no es aplicable a la reparación del daño moral, cuya indemnización puede acordar el Juez de acuerdo al artículo 1.196 del Código Civil” (Subrayado y negrillas de la Alzada); de cuya interpretación deviene que se está dejando a la prudencia y sensatez de los operadores de justicia, la tasación del monto de lo que pudiere corresponderle al peticionante, por ese concepto.

   En este sentido, el artículo 1.196 del Código Civil, establece:

   “...El Juez puede, especialmente, acordar una indemnización a la víctima en caso de lesión corporal, de atentado a su honor, a su reputación, o a los de su familia, a su libertad personal, como también en el caso de violación de su domicilio o de un secreto concerniente a la parte lesionada. (Negrillas y subrayado de esta Alzada)

   Asimismo, el Código de Procedimiento Civil, estableció, especialmente en su artículo 23, lo siguiente:

   Cuando la ley dice: ''El Juez o Tribunal puede o podrá", se entiende que lo autoriza para obrar según su prudente arbitrio, consultando lo más equitativo o racional, en obsequio de la justicia y de la imparcialidad...

   :

   La razón etimológica y el contenido de los artículo transcritos conducen a establecer que al juez o jueza se le faculta para obrar según su mejor criterio, de modo equitativo y racional procurando impartir la más recta justicia, de lo que se concluye que la potestad otorgada no es discrecional por anárquica, ni potestativa por opcional, pero si reglada, pues en tanto consta de autos la ocurrencia del daño en las circunstancias definidas legalmente, la congruencia obliga al sentenciador a acordar la indemnización solicitada.

   Si se reconoce y es evidente que hubo un hecho dañoso, al juez o jueza sólo le queda establecer el monto indemnizatorio, cuyo elemento si es potestativo.

   Ahora bien, del caso de autos quedó plenamente demostrado el hecho ilícito generador del daño como lo es el incumplimiento por parte de la actora de la cláusula quinta del contrato, referida a la protocolización del contrato definido de venta, por cuanto tal como lo estableció esta Juzgadora en líneas anteriores con fundamento en la normativa jurídica que regula las obligaciones del vendedor y en base a la doctrina y al criterio jurisprudencial del Tribunal Supremo de Justicia, es la parte demandante quien ha incumplido con su obligación de gestionar la tramitación y protocolización del documento definitivo de venta ante la Oficina de Registro Inmobiliario correspondiente y hacer la entrega material del inmueble vendido al comprador tal como lo estipulan los artículos 1.486 y 1.488 del Código Civil, por lo que tal incumplimiento ocasionó un daño a la parte demandada reconviniente, que en este caso es la victima.

   Lo expuesto lleva a esta Superioridad a la necesidad de verificar la ocurrencia de los requisitos mínimos exigidos por la Jurisprudencia patria para la condenatoria de daño moral, referidos a 1. La importancia del daño, 2. El grado de culpabilidad del autor, 3. La conducta de la víctima y 4. La llamada escala de los sufrimientos morales.

   Ahora bien, con relación al primer requisito referido a la importancia del daño moral, del caso de marras esta Alzada pudo observar que el incumplimiento por parte de la actora en su obligación legal de realizar todos los tramites concernientes a la protocolización del documento definitivo de venta, trajo como consecuencia que la venta no se pudiera hacer efectiva en el tiempo primigenio pactado y con tan evidente retardo el demandado sufrió un daño, mas aún cuando la parte actora instauró demanda por resolución de contrato de opción compra venta, lo que trajo como consecuencia que el demandado se viera afectado en su entorno social y familiar, además que es una máxima de experiencia que una demanda ante los Tribunales ocasiona en cualquier persona una situación de estrés y de angustia que se describe en la incertidumbre del resultado de esa demanda y el consecuente desprestigio que sufre el demandado frente a su grupo familiar, de amigos y relacionados, los cuales no pueden saber a priori si el demandado es culpable o no de lo que se le atribuye y esta duda arroja sombras sobre su honorabilidad que se ve maculada por el hecho mismo de ser acusado del incumplimiento de sus obligaciones, por lo que a criterio de quien juzga, en la presente causa quedó demostrada la importancia del daño causado.

   En otro orden de ideas y con relación al segundo de los requisitos referidos a el grado de culpabilidad del autor, observa esta alzada que la responsabilidad de realizar los tramites para la efectiva protocolización del documento definitivo de venta le correspondía única y exclusivamente a la parte actora tal como quedó sentado en líneas anteriores por lo que, la culpa del actor quedo plenamente demostrada al verificarse su incumplimientos en las obligaciones legales que como vendedor debía cumplir, en razón de lo cual quedó demostrado el segundo de los requisitos.

   En este sentido, y con relación al tercer requisito referido a la conducta de la víctima, se pudo observar que la parte demandada reconviniente fue diligente en el pago de las cuotas fijadas en la venta a plazo objeto de la presente acción, sólo le quedaba por pagar la última cuota la cual era exigible al momento de la protocolización del documento definitivo de venta, protocolización ésta que no se pudo realizar por causa de la conducta negligente del actor al no realizar los tramites necesarios por ante el Registro respectivo lo que derivo en el incumplimiento de sus obligaciones legales, por lo que quedo demostrada que la conducta de la victima fue diligente.

   Por ultimo, y con relación al cuarto requisito para determinar la cuantificación del daño moral referido a la escala de sufrimiento morales, se pudo verificar que la victima con el incumplimiento por parte de la actora de autos sufrió una daño moral lo que trajo como consecuencia que el demandado se viera afectado en su entorno social y familiar, además que tal como quedó expresado anteriormente, es una máxima de experiencia que una demanda ante los Tribunales ocasiona en cualquier persona una situación de estrés y de angustia que se describe en la incertidumbre del resultado de esa demanda y el consecuente desprestigio que sufre el demandado frente a su grupo familiar y social, por lo que a criterio de quien juzga, en la presente causa quedó demostrada la escala de sufrimiento ocasionada por el actor a la parte demandada. Y así se decide.

   Ahora bien, verificado el hecho generador del daño como lo es el incumplimiento por parte de la actora en su obligación legal de realizar todos los tramites concernientes a la protocolización del documento definitivo de venta, así como los requisitos necesarios para la cuantificación del daño moral ocasionado, en vista del poder discrecional que la Ley le otorga al Juez para determinar el monto de la indemnización que debe otorgar a la parte que haya sufrido el daño, esta Juzgadora en base a los principios constitucionales consagrados en el articulo 2 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela referidos al Estado Social de Derecho y de Justicia, consultando lo mas equitativo y justo, en consideración a la posición económica de las demandantes quienes son comerciantes prominentes en la comunidad, en consideración a la personalidad de la victima quien es ciudadano de clase media emergente que con el fruto de su trabajo adquirió un local comercial en uno de los más importantes centros comerciales de esta Ciudad, en consideración a la publicidad y el conocimiento que se tuvo en la comunidad de la demandada interpuesta en contra del demandado por la citación por medio de carteles publicados en diarios de la Región y en consideración al tiempo que ha transcurrido y la continuidad de la lesión durante mas de una década este Tribunal Superior determina que debe concederle al reconviniente y así lo establecerá en el dispositivo del fallo, una indemnización por el daño moral causado, equivalente a la suma de CINCUENTA MIL BOLIVARES (BS. 50.000,00).

   Por lo que, en razón de lo anterior esta Superioridad debe declarar con lugar la reconvención propuesta por la parte demandada. Y así se decide.

   Por lo tanto, con fundamento en las razones de hechos y de derecho anteriormente expuestas, le resulta forzoso para ésta Superioridad declarar SIN LUGAR, el recurso de Apelación interpuesto por la Abogada P.F.M., inscrita en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo el Nro. 48.876, apoderada judicial de las Sociedades Mercantiles PROMOCIONES LAS AMERICAS C.A. e INVERSIONES CASTILLA C.A. antes identificadas, parte demandante en la presente causa; en consecuencia se MODIFICA la decisión dictada por el Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil y Mercantil de la Circunscripción Judicial del Estado Aragua, de fecha 06 de octubre de 2009, únicamente con relación al numeral primero (1°) del punto primero del dispositivo de la sentencia dictada en fecha 06 de octubre de 2009 por el Juez A quo, referido al registro de esta Sentencia como titulo traslativo de propiedad. Y así se decide.

   VIII. DISPOSITIVA

   Con fundamento en las consideraciones de hecho, derecho y jurisprudencial ut supra señalada, éste Tribunal Superior en lo Civil, Mercantil, Bancario y Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Aragua, Administrando Justicia en Nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por Autoridad de la Ley, DECLARA: