Decisión nº 7 de Juzgado Superior Segundo Civil, Mercantil, Transito, Trabajo y Protección del Niño y del Adolescen de Tachira, de 26 de Enero de 2016

Subieron las presentes actuaciones a esta alzada en virtud de la apelación interpuesta por el abogado L.F.R.C., coapoderado judicial del demandado N.V.P., contra la decisión de fecha 7 de abril de 2014 dictada por el Tribunal Tercero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios San Cristóbal y Torbes de la Circunscripción Judicial del Estado Táchira.

Pieza 1:

Se inició el juicio mediante demanda interpuesta por la ciudadana A.M.Q.d.R., asistida por el abogado E.J.S.R., contra el ciudadano N.V.P., por cumplimiento del contrato de arrendamiento a tiempo determinado celebrado según documento autenticado ante la Notaría Pública Primera de San Cristóbal, Estado Táchira, en fecha 4 de noviembre de 2010, anotado bajo el N° 29, Tomo 248 de los libros de autenticaciones, por vencimiento de la prórroga legal.

Fundamentó la demanda en los artículos 33 y 39 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios y en los artículos 1.159, 1.160 y 1.167 del Código Civil, en concordancia con el artículo 881 del Código de Procedimiento Civil.

Estimó la demanda en la cantidad de cuarenta y seis mil doscientos bolívares (Bs. 46.200,00), correspondiente a los cánones de arrendamiento insolutos, comprendidos desde el mes marzo de 2012 hasta el mes de octubre, ambos inclusive, más el 10% por gastos de cobranza establecidos en la cláusula Segunda, o su equivalente de quinientos trece con treinta y tres (513,33) unidades tributarias, más las costas y costos prudencialmente calculados por el Tribunal.

(fs.1 al 7, con anexos de los folios 8 al 16)

Por auto de fecha 29 de noviembre de 2012, el antes denominado Juzgado Tercero de los Municipios San Cristóbal y Torbes de la Circunscripción Judicial del Estado Táchira admitió la demanda y acordó la intimación al demandado N.V.P. para la contestación de la misma. (f. 17)

Al folio 18 corre inserto poder apud acta conferido en fecha 3 de diciembre de 2012 por la ciudadana A.M.Q.d.R., a los abogados E.J.S.R. y P.A.S.C..

A los folios 23 al 29 riela la comisión para la citación del demandado, cumplida por el Juzgado del Municipio P.M.U. de la Circunscripción Judicial del Estado Táchira.

En fecha 20 de febrero de 2013 el ciudadano N.V.P., asistido por el abogado L.F.R.C., dio contestación a la demanda, oponiendo cuestiones previas de acuerdo a lo previsto en el artículo 346, ordinales 1°, 6° y 11 del Código de Procedimiento Civil, en concatenación con el artículo 340, ordinales 5° y 6°, artículos 341, 78 y 17 eiusdem. (fs. 30 al 35, con anexos de los folios 36 al 104)

Al folio 115 cursa poder apud acta conferido en fecha 20 de febrero de 2013 por el ciudadano N.V.P., al abogado L.F.R.C..

Mediante escrito de fecha 11 de marzo de 2013, el abogado E.J.S.R., coapoderado judicial de la parte actora, hizo alegatos, promovió pruebas y contestó las cuestiones previas. (fs. 106 al 116, con anexos a los fs. 117 al 130).

Pieza 2:

A los folios 133 al 137 corre decisión de fecha 14 de marzo de 2013 dictada por el Juzgado Tercero de los Municipios San Cristóbal y Torbes de la Circunscripción Judicial del Estado Táchira, en la que determinó que la demanda planteada persigue la entrega del inmueble referido sólo a dos locales comerciales situados en la planta baja, dos (2) locales para depósito y un (1) galpón de estacionamiento para ser usado como zona de descarga de materiales; por lo que no tiene ingerencia la parte del inmueble usado exclusivamente para vivienda, razón por la que no se verifica la circunstancia indicada en el artículo 94 de la Ley para la Regulación y Control de los Arrendamientos de Vivienda. En consecuencia, declaró sin lugar la cuestión previa prevista en el ordinal 1° del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, es decir, la falta de jurisdicción del Juez. A tal efecto, el Tribunal ratificó que tiene jurisdicción para conocer y decidir la causa por cumplimiento de contrato de arrendamiento por vencimiento de la prórroga legal, intentada por la ciudadana A.M.Q.d.R. contra el ciudadano N.V.P.. Indicó que una vez quedara firme el fallo, comenzaría el lapso para la promoción de pruebas, de acuerdo al artículo 889 del Código de Procedimiento Civil.

En fecha 14 de agosto de 2013, el abogado E.J.S.R. actuando con el carácter de coapoderado judicial de la parte demandante, consignó escrito de promoción de pruebas (fs.152 al 155); las cuales fueron agregadas y admitidas por auto de fecha 16 de septiembre de 2013 (f.156).

El 23 de septiembre de 2013 promovió pruebas el abogado L.F.R.C., apoderado judicial de la parte demandada. (fs. 157 al 164, con anexos de los fs. 165 al 223)

En la misma fecha, el mencionado apoderado judicial de la parte demandada consignó escrito con el fin de notificar que se había presentado demanda autónoma por nulidad del referido contrato de arrendamiento celebrado por ante la Notaría Pública Primera de esta ciudad de San C.d.E.T., bajo el N° 29, tomo 248, de fecha 4 de noviembre de 2010, instrumento fundamental de la presente demanda por cumplimiento de contrato, anexado marcado “A” con el libelo de demanda. (f. 224)

A los folios 229 al 256 corre inserta la decisión definitiva de fecha 7 de abril de 2014, relacionada al comienzo de la presente narrativa.

Por diligencia de fecha 16 de mayo de 2014 el demandado N.V.P., asistido por el abogado L.F.R.C., apeló de dicha sentencia. (f. 259)

Por auto de fecha 19 de junio de 2014, el Tribunal de la causa acordó oír la apelación en ambos efectos y remitir el expediente al Juzgado Superior en función de distribuidor. (fs. 271 y 272).

En fecha 3 de julio de 2014 se recibieron las actuaciones en este Juzgado Superior, como consta en nota de Secretaría (f. 273); y por auto de la misma fecha se le dio entrada e inventario (f. 274).

Por diligencia de fecha 11 de julio de 2014, el abogado L.F.R.C. en su carácter de apoderado de la parte demandada, a tenor de lo establecido en el artículo 152 del Código de Procedimiento Civil, confirió poder especial apud acta al abogado H.C.G.C., para que conjunta o separadamente con él, represente a la parte demandada en la presente causa. (f. 275)

En fecha 5 de agosto de 2014, el mencionado abogado H.C.G.C. actuando como coapoderado del demandado N.V.P., presentó informes, en los que manifestó lo siguiente: Que durante el trámite procesal, la parte demandada en sus escritos y pruebas le hizo ver al a quo que el inmueble sobre el que la parte demandante solicita se haga la entrega, no es el mismo que el demandado ocupa, el cual corresponde a la nomenclatura 4-11, 4-15 y 4-25 de la carrera 1 de Aguas Calientes, Ureña, Estado Táchira. Que no obstante, el Tribunal declaró con lugar la demanda disponiendo la entrega del inmueble con nomenclatura 4-7 de la carrera 1 con calle 4 de Aguas Calientes, Ureña, produciendo de esta manera una indeterminación objetiva, por cuanto a su modo de ver, tal sentencia no puede ser ejecutada por no corresponder el inmueble que debe ser desocupado y entregado, al que ocupa su mandante.

Que se debe declarar ha lugar la apelación y, en consecuencia, declarar la nulidad del fallo por vicio de indeterminación objetiva, pues a su decir, no se puede aceptar como tesis válida lo esbozado por el a quo al folio238 y siguiente en su fallo, por cuanto es una obligación de la parte demandante señalar con precisión los linderos y ubicación de la cosa sobre la que recae la pretensión. Que esta obligación no se puede esquivar, por cuanto de ella depende la determinación objetiva de la sentencia conforme a los postulados del artículo 243, ordinal 6° del Código de Procedimiento Civil.

Que también se denuncia la referida sentencia definitiva, por violación al principio de actividad por vulnerar el derecho de defensa al no atender el escrito de promoción de pruebas presentado por la parte demandada, corriente a los folios 157 al 223, ya que no atendió la promoción de la prueba testimonial de A.L.G., quien es el arrendatario del local con nomenclatura 4-7. Que desconoció los artículos 12, 15 y 506 del Código de Procedimiento Civil y artículos 26 y 49 de la Constitución de la República de Venezuela, por cuanto dicha prueba era y es vital para demostrar que su mandante no ocupa el inmueble sobre el cual el a quo dispone su entrega a la demandante.

Que por las razones expuestas se debe anular la sentencia recurrida, disponiendo que el a quo se pronuncie sobre las pruebas promovidas y su evacuación, por cuanto dicha prueba testifical es importante por pertinente, conducente y legal para demostrar que su mandante no ocupa el inmueble 4-7 de la carrera 1 con calle 4 de Aguas Calientes, Ureña, cuya entrega fue ordenada. (fs. 280 al 282)

Por auto de fecha 5 de agosto de 2014 se hizo constar que la parte demandante no presentó informes. (f. 283)

En fecha 17 de septiembre de 2014, el abogado E.J.S.R. en su condición de coapoderado judicial de la actora A.M.Q.d.R., consignó escrito de observaciones a los informes de su contraparte. (fs. 284 al 289)

II

MOTIVACIÓN PARA DECIDIR

La materia sometida al conocimiento de esta alzada versa sobre la apelación interpuesta por la parte demandada contra la decisión de fecha 7 de abril de 2014, dictada por el Tribunal Tercero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios San Cristóbal y Torbes de la Circunscripción Judicial del Estado Táchira, mediante la cual declaró parcialmente con lugar la demanda por cumplimiento de contrato de arrendamiento interpuesta por la ciudadana A.M.Q.d.R. contra el ciudadano N.V.P.; condenó a la parte demandada a realizar la entrega a la parte demandante, del inmueble que ocupa como arrendataria, consistente en dos locales comerciales ubicados en la planta baja, dos locales para depósito situados en el primer piso y un galpón de estacionamiento para ser utilizado como zona de descarga de materiales, ubicados en el inmueble identificado con el N° 4-7 de la carrera 1 con calle 4 de la ciudad de Aguas Calientes, Municipio P.M.U.d.E.T.; inmueble que el demandado deberá entregar a la demandante libre de personas y cosas, y en el mismo buen estado de conservación y limpieza en que le fue entregado; condenó a la parte demandada a pagar a título de indemnización de daños y perjuicios a la demandante, la suma de Bs. 42.000,00, por los cánones demandados como insolutos, en razón del uso y disfrute del inmueble; sin lugar el pago del diez por ciento (10%) adicional a la cantidad adeudada por los cánones arrendaticios demandados como insolutos, y exoneró a la parte demandada del pago de las costas procesales por no haber vencimiento total.

La ciudadana A.M.Q.d.R. demanda por cumplimiento de contrato de arrendamiento a tiempo determinado por vencimiento de la prórroga legal, al ciudadano Nepomucemo Velandia Pérez, con fundamento en los artículos 33 y 39 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios y en los artículos 1.159, 1.160 y 1.167 del Código Civil, en concordancia con el artículo 881 del Código de Procedimiento Civil. Alega que es propietaria de un inmueble identificado con el N° 4-7, ubicado en la carrera 1 con calle 4 de la ciudad de Aguas Calientes, Municipio P.M.U.d.E.T., consistente en dos locales comerciales ubicados en la planta baja, dos locales para depósito ubicados en el primer piso y un galpón de estacionamiento para ser utilizado sólo como zona de descarga de materiales. Que en fecha 4 de noviembre de 2010 celebró sobre el referido inmueble, contrato de arrendamiento a tiempo determinado con el ciudadano N.V.P., el cual fue autenticado por ante la Notaría Pública Primera en esa fecha bajo el N° 29, Tomo 248 ; estableciendo en la cláusula TERCERA la duración en un (1) año fijo no prorrogable, que comenzaría el 1° de noviembre de 2010 y finalizaría el 31 de octubre de 2011; con el señalamiento expreso de que una vez finalizado el término de dicho contrato, comenzaría a disfrutar de la prórroga legal establecida en la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios a partir del 1° de noviembre de 2011, la cual finalizaría el 31 de octubre de 2012; debiendo al vencimiento de dicha prórroga entregar el inmueble libre de bienes y personas. Que esto no fue posible, por lo que se vio en la necesidad de interponer la demanda, con la que pretende que el demandado cumpla la obligación de entregar el inmueble arrendado libre de personas y cosas, en el mismo buen estado de conservación y limpieza en que lo recibió, y pagar la cantidad de Bs. 46.200,00, por concepto de indemnización de daños y perjuicios por el uso del bien inmueble arrendado, correspondiente a los cánones de arrendamiento comprendidos desde el mes de marzo de 2012 hasta el mes de octubre ambos inclusive a razón de Bs. 5.250,00, más el diez por ciento (10%) por concepto de gastos de cobranza.

El demandado, por su parte, alega que el 27 de octubre de 2008 la demandante le arrendó un inmueble que se corresponde a un apartamento-local- galpón que le serviría como sede de su hogar, donde ha vivido con su familia. Que bajo la insistencia de la demandante suscribieron el contrato de arrendamiento sobre el referido inmueble, que le fue alquilado para vivienda familiar y comercio, mediante documento autenticado por ante la Notaría Pública de Ureña, Estado Táchira, bajo el N° 07, Tomo 42 de fecha 27 de octubre de 2008; inmueble cuyo documento de propiedad no se menciona en dicho contrato ni en los sucesivos contratos suscritos entre su propietaria y él, pero que relaciona como signado con el N° 4-7, lo cual no es cierto, pues el número catastral que corresponde al inmueble que su familia habita, es el N° 1-25 de la calle 4 con carrera 1, que es el que aparece en el contrato suscrito entre la arrendadora y CORPOELECT.

Que de igual forma ocurre con el galpón pro-indiviso que mantiene arrendado con la demandante. Que la actora suscribió contrato con su persona, a sabiendas de que al inmueble debería colocarle a la vista su número catastral y no lo hizo, por lo cual, a su entender, es perfectamente deducible que los contratos realizados por la demandante fueron creados con dolo con el fin de eludir las leyes establecidas sobre materia de arrendamientos. Que el 4 de noviembre de 2010, la propietaria del inmueble lo amenazó con desalojarlo, de no firmarle contratos por separado del mismo inmueble para habitación y fondo de comercio, por un año; por lo cual, siendo su principal sustento el producto de las ventas de ferretería que se oferta en el mismo inmueble que su familia habita, se vio en la obligación de aceptar el planteamiento de la actora, por lo que bajo presión de desalojo suscribió contrato de arrendamiento por ante la Notaría Pública Primera de San Cristóbal en fecha 4 de noviembre de 2010, bajo el N° 29, Tomo 248 sobre dos locales comerciales; y el mismo día, contrato de arrendamiento para vivienda, autenticado en la misma Notaría, bajo el N° 28, Tomo 248.

Señala que la actora lo demanda alegando que posee un local comercial identificado con el N° 4-7, ubicado en la carrera 1 con calle 4 de la ciudad de Aguas Calientes, Municipio P.M.U.d.E.T., consistente en dos locales comerciales ubicados en la planta baja, dos locales para depósito ubicados en el primer piso y un galpón de estacionamiento sólo para descarga de materiales, lo cual no es completamente cierto, puesto que la demandante no informa que los locales de los que habla y describe pertenecen a un solo inmueble, pero que son indivisibles y todos se comunican, lo que a su decir se prueba con la inspección judicial que se anexa, ya que los accesos son por la entrada al local arrendado por él o por el garaje, constituyéndose este inmueble como inseparable tanto del acceso a los locales que utiliza para vivienda con su familia, como del galpón que mantiene arrendado pro-indiviso, lo que se demuestra de la comunicación que a tal efecto le remitiera el Síndico Procurador Municipal del Municipio P.M.U., de la cual se desprende que la dirección de los locales ocupados por él no es ni se parece al identificado por la demandante. Que no existe contrato firmado o notariado sobre los locales que ocupa, llámese vivienda, local o galpón. Por tal motivo rechazó y contradijo la información de la demandante. Igualmente, alega su solvencia en el pago de los correspondientes cánones de arrendamiento.

Promovió las cuestionas previas contenidas en los ordinales 1°, 6° y 11 del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil.

Solicita que se declare sin lugar la demanda, completamente nulo el contrato promovido por la parte actora como sustentación de la misma; que se ordene a la parte actora, si tiene una reclamación de tipo judicial, dirigirse al tribunal competente en la jurisdicción del inmueble objeto de controversia y que se ordene, por ser la “jurisdicción” administrativa de la Superintendencia Nacional de Arrendamientos la correspondiente para tramitar el desalojo de viviendas, se tramite ante ella en futuras ocasiones de persistir el intento de desalojo.

Conforme a lo expuesto, pasa esta alzada a pronunciarse sobre las cuestiones previas opuestas con fundamento en los ordinales 6° y 11 del mencionado artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, puesto que la cuestión previa del ordinal 1° eiusdem, a tenor de lo dispuesto en el artículo 35 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, fue resuelta por el a quo en decisión de fecha 14 de marzo de 2013 (fs. 133 al 137 de la pieza 2), mediante la cual la declaró sin lugar, ratificando tener jurisdicción para conocer y decidir la presente causa; decisión que quedó definitivamente firme al no haberse ejercido contra ella recuso alguno.

PUNTO PREVIO

La parte demandada, al dar contestación a la demanda, además de la aludida cuestión previa del ordinal 1° del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil ya resuelta por el a quo, opuso las contenidas en los ordinales 6° y 11 eiusdem, bajo el mismo argumento de que está demostrado que el inmueble que ocupa en su totalidad, vivienda-local y galpón, es completamente indivisible. Por tal motivo, al ser el sitio de su núcleo familiar, es utilizado en toda su extensión para vivienda. Igualmente, que el mismo tiene una dirección diferente a la indicada en el contrato de arrendamiento promovido como instrumento fundamental, por lo que demandar sin agotar el procedimiento correspondiente ante la Superintendencia Nacional de Arrendamiento de Vivienda, comenzando por la regulación de alquileres, constituye una violación a la normativa legal sobre arrendamiento de vivienda. Por esta razón, considera procedente la cuestión previa de prohibición de la ley de admitir la acción propuesta.

Aduce de igual forma, que si persistieran las pretensiones de la demandante, en el arrendamiento comercial pero también de vivienda, el contrato de arrendamiento en el que se sustentan estaría prohibido conforme al artículo 78 procesal. Que además, faltan los requisitos previstos en el artículo 340 ordinal 6°, el cual, a su entender, fue violado en el libelo de demanda por no haber relacionado los instrumentos en que se fundamentó la pretensión, por cuanto se ocultó al tribunal los contratos de arrendamiento para vivienda que aun cuando son nulos, si se hubiesen conocido, por derecho deducido no se hubiese admitido la demanda.

Ahora bien, habiéndose tramitado la presente causa por el procedimiento breve de conformidad con lo establecido en el artículo 33 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, en virtud de que el juicio se contrae a una demanda de cumplimiento de contrato por vencimiento de prórroga legal de un contrato de arrendamiento cuyo objeto es un local comercial, es preciso puntualizar lo dispuesto en los artículos 884 y 885 del Código de Procedimiento Civil, los cuales son del tenor siguiente:

Artículo 884.- En el acto de la contestación el demandado podrá pedir verbalmente al Juez que se pronuncie sobre algunas de las cuestiones previas a que se refieren los ordinales 1º al 8º del artículo 346, presentando al efecto la prueba que acredite la existencia de su alegato, si tal fuere el caso; y el Juez, oyendo al demandante si estuviere presente, decidirá el asunto con los elementos que se le hayan presentado y los que consten en autos en el mismo acto, dejando constancia de todo lo ocurrido en el acta que se levantará al efecto. Las partes deberán cumplir con lo resuelto por el Juez, sin apelación.

Artículo 885.- Si en virtud de la decisión del Juez las cuestiones previas propuestas por el demandado fueren rechazadas, la contestación de la demanda se efectuará el día siguiente a cualquier hora de las fijadas en la tablilla, bien oralmente, bien por escrito. En el primer caso se levantará un acta que contenga la contestación. En este acto el demandado podrá proponer las demás cuestiones previas previstas en los ordinales 9°, 10 y 11 del artículo 346 de este Código, para que se resuelvan en la sentencia definitiva.

Por su parte, el artículo 35 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios dispone:

Artículo 35: En la contestación de la demanda, el demandado deberá oponer conjuntamente todas las cuestiones previas previstas en el Código de Procedimiento Civil, y las defensas de fondo, las cuales serán decididas en la sentencia definitiva. En dicha oportunidad, el demandado podrá proponer reconvención, siempre que el Tribunal sea competente por la materia y la cuantía.

La negativa a la admisión de la reconvención no tendrá apelación. De ser opuestas las cuestiones previas por falta de jurisdicción del Juez o la incompetencia de éste, el Tribunal se pronunciará sobre éstas en la misma oportunidad de ser opuestas o en el día de despacho siguiente, decidiendo el asunto con los elementos que se hayan presentado y los que consten en autos. De ejercer las partes el recurso de regulación de la jurisdicción y/o de la competencia contra la decisión que se haya pronunciado sobre la jurisdicción y/o de la competencia, éstos se tramitarán en cuaderno separado, y el proceso continuará su curso hasta llegar al estado de sentencia, en cuyo estado se suspenderá hasta que conste en autos la decisión del recurso interpuesto.

La Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia en decisión N° 645 de fecha 16 de noviembre de 2009, al referirse a las cuestiones previas en los casos regidos por la mencionada ley especial, dejó sentado lo siguiente:

Constriñéndonos al caso de autos, observamos que la norma contenida en el artículo 884 del Código de Procedimiento Civil es clara al establecer la inapelabilidad de la decisión del juez de primera instancia que recaiga sobre la cuestión previa prevista en el ordinal 6° del artículo 346, pues determina que en el acto de contestación, la parte demandada podrá promover cualquiera de las cuestiones previas a que se refieren los ordinales 1° al 8° del artículo 346, las cuales una vez resueltas, las partes deberán acatar lo estipulado por el juez, sin poder ejercer el recurso de apelación.

El artículo 885 por su parte, establece el trámite a seguir en caso de que se rechace la petición de cuestiones previas, cual es la fijación del acto de contestación para el día siguiente, en el cual se podrán promover las cuestiones previas previstas en los ordinales 9°, 10° y 11°, que se resolverán en la sentencia definitiva.

…Omissis…

Todo lo anterior tiene su sustento en el carácter sumario del procedimiento breve el cual busca depurar el proceso de cuestiones previas que no influyen en el mérito del asunto, sino que por el contrario constituyen errores de tipo procedimental –como lo es la cuestión previa por defecto de forma de la demanda, propuesta por el demandado en el caso de autos-, que pueden ser subsanados o no, dependiendo de las consideraciones que haga el juez sobre ello, sin que recaiga sobre su pronunciamiento recurso alguno, lo anterior, insistimos, en virtud del carácter célere de este tipo de procedimientos.

La Sala Constitucional de este m.t. de justicia, en sentencia N° 3268 del 28 de octubre de 2005, caso: Villa E.E. en Carnes, Delicatesses, Charcutería, Bodegón C.A., sostuvo que esta prohibición de apelar lo decidido en torno a las cuestiones previas consagradas en los ordinales 1° al 8° del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil está “ratificada y complementada con el contenido del artículo 357 del mismo Código adjetivo, el cual si bien se encuentra consagrado en el capítulo relativo al procedimiento ordinario, se aplica con mayor énfasis en el procedimiento breve donde la sumariedad del proceso sin incidencias constituye su finalidad primordial”.

La referida decisión es del tenor siguiente:

…Ahora bien, con respecto al caso sub júdice la Sala advierte que el Código de Procedimiento Civil, en su artículo 884, relativo al procedimiento breve –procedimiento éste por el cual debe ventilarse este tipo de juicios según indica, tanto el referido Código en su articulo 881, como la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios en el artículo 33-, dispone lo siguiente:

...Omissis…

En la anterior disposición normativa, se establece ello como un mecanismo de depuración del proceso de tramitación sumaria -en la misma audiencia-, por tratarse de cuestiones previas que no rozan siquiera el mérito de asunto; limitándose a corregir los errores de tipo procedimental como la jurisdicción, competencia, acumulación, legitimidad de las partes y sus representantes, falta de caución, corrección del libelo, falta de mora, o como las que nos ocupa en el caso concreto, esto es la prejudicialidad.

Estableciéndose también en dicho artículo, la obligación de las partes de acatar lo decidido por el juez, a favor o en contra de los planteamientos hechos por el demandado, en relación a las cuestiones previas contenidas en los numerales 1 al 8 del artículo 346 eiusdem, sin posibilidad de apelación al respecto; prohibición de apelación ésta ratificada y complementada con el contenido del artículo 357 del mismo Código adjetivo, el cual si bien se encuentra consagrado en el capítulo relativo al procedimiento ordinario, se aplica con mayor énfasis en el procedimiento breve donde la sumariedad del proceso sin incidencias constituye su finalidad primordial.

De las anteriores observaciones puede desprenderse que, el Juez accionado actuó ajustado a derecho al inadmitir la apelación de la declaratoria sin lugar de la cuestión previa relativa a la prejudicialidad de la acción, contenida en el numeral 8 del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, con lo cual no se le violentó el derecho a la tutela judicial efectiva, a la defensa y al debido proceso de la parte actora, pues las disposiciones normativas aplicables al caso imponen la prohibición de apelación al respecto; ello en procura de la celeridad y premura que exige el procedimiento breve, el cual rige en juicios como el de autos relativos al cumplimiento de contratos de arrendamientos…

…Omissis…

Ahora bien, siendo que en el sub iudice, fueron opuestas las cuestiones previas de los ordinales 3° y 6° del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, lo aplicable al caso particular, es lo dispuesto en la norma contenida en el artículo 35 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, cuyo texto reza:

…CAPÍTULO II, Del Procedimiento Judicial

Artículo 35

En la contestación de la demanda, el demandado deberá oponer conjuntamente todas las cuestiones previas previstas en el Código de Procedimiento Civil, y las defensas de fondo, las cuales serán decididas en la sentencia definitiva…

(Negrillas y subrayado de la Sala)

Así como se ha dejado indicado previamente, el artículo 33 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios dispone -para procedimientos como el de autos-, la aplicación supletoria de las normas que rigen el procedimiento breve contemplado en el Código de Procedimiento Civil.

De manera que, en virtud de dicha supletoriedad, tal como lo establece la parte in fine del artículo 884 del referido código, ante la decisión que resuelve la incidencia surgida en ocasión de la oposición de las cuestiones previas en un procedimiento de la naturaleza del caso examinado; “…Las partes deberán cumplir con lo resuelto por el juez, sin apelación…”

Ahora bien, la Sala ha detectado en los autos que el juez a quo, al dictar sentencia definitiva, resolvió, -previo al fondo-, las cuestiones opuestas por el demandado. Cuestiones éstas que fueron declaradas sin lugar, para posteriormente, pronunciarse sobre el mérito de lo debatido, declarando con lugar la demanda incoada, tal como consta en la sentencia que riela a los folios 231 al 243 de los autos.

En cuanto a lo anterior, habiendo sido resueltas como fueron, las indicadas cuestiones previas -por mandato expreso de la parte in fine del artículo 884 del código adjetivo civil-, esa decisión es inapelable. Por tanto, al conocer la apelación contra aquella sentencia dictada por el a quo, al tribunal de la segunda instancia sólo le correspondía resolver lo relativo al fondo de lo controvertido, y no lo relativo a las cuestiones in comento…

(Exp. AA20-C-2009-000206.)

Conforme a lo expuesto, lo resuelto por el tribunal de la causa respecto a la cuestión previa opuesta por la parte demandada contenida en el ordinal 6° del artículo 346 eiusdem, es inapelable, a tenor de lo establecido en el artículo 884 del Código de Procedimiento Civil, por lo que mal podría entrar esta alzada a emitir pronunciamiento sobre dicho asunto. Así se establece.

Respecto a la cuestión previa relativa a la prohibición de la ley de admitir la acción propuesta, la misma está contenida en el ordinal 11 del mencionado artículo 346, en los términos siguientes:

Artículo 346.- Dentro del lapso fijado para la contestación de la demanda, podrá el demandado en vez de contestarla promover las siguientes cuestiones previas:

…Omissis…

11. La prohibición de la ley de admitir la acción propuesta, o cuando sólo permite admitirla por determinadas causales que no sean de las alegadas en la demanda. (Resaltado propio)

En la norma transcrita supra, el legislador estableció la posibilidad de que el demandado pueda oponer como cuestión previa la prohibición de la ley de admitir la acción propuesta, la cual está contemplada como una de las causales para declarar inadmisible la demanda, conforme a lo previsto en el artículo 341 eiusdem.

La Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia en decisión N° 103 de fecha 27 de abril de 2011, reproduce respecto a dicha excepción el criterio sentado por la Sala Político Administrativa en sentencia N° 542 del 14 de agosto de 1997, en la que indicó:

...La excepción contenida en el ordinal 11 del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, debe proceder en criterio de la Sala, cuando el legislador establezca –expresamente- la prohibición de tutelar la situación jurídica invocada por la persona que en abstracto coloca la norma como actor, o bien, como lo ha indicado reiteradamente nuestra Casación Civil, cuando aparezca claramente de la norma, la voluntad del legislador de no permitir el ejercicio de la acción...

(Expediente N° 00-405).

El mencionado artículo 341 del Código de Procedimiento Civil establece:

Artículo 341.- Presentada la demanda, el Tribunal la admitirá, si no es contraria al orden público, a las buenas costumbres o a alguna disposición expresa de la Ley. En caso contrario, negará su admisión expresando los motivos de la negativa. Del auto del Tribunal que niegue la admisión de la demanda, se oirá apelación inmediatamente, en ambos efectos. (Resaltado propio).

Conforme a dicha norma, la demanda debe ser declarada inadmisible cuando vaya en contra de una disposición de la ley que haya previsto expresamente la ilegalidad de ejercer una determinada acción, o la imposibilidad para el juzgador de admitirla y sustanciarla.

En el caso de autos, la acción propuesta se contrae a una demanda por cumplimiento de contrato de arrendamiento por vencimiento de la prórroga legal, la cual sustenta la parte actora en la existencia de una relación arrendaticia entre las partes a tiempo determinado, contenida en el contrato de arrendamiento autenticado por ante la Notaría Pública Primera de San Cristóbal, Estado Táchira, en fecha 4 de diciembre de 2010, bajo el N° 29, Tomo 248 de los libros de autenticaciones, el cual acompaña como instrumento fundamental de la demanda y corre inserto a los folios 10 al 13 de la pieza 1; en cuya cláusula PRIMERA se estableció como objeto de dicho contrato, un inmueble consistente en dos locales comerciales ubicados en la planta baja, dos locales para depósito ubicados en el primer piso y un galpón de estacionamiento para ser utilizado sólo como zona de descarga de materiales; estableciéndose, además, que el arrendatario se comprometía a no cambiar su destino.

Dicha pretensión para la fecha de interposición de la demanda, 13 de noviembre de 2012, estaba tutelada expresamente por el ordenamiento jurídico en los artículos 33 y 39 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, normas en las que la parte actora fundamenta la demanda, por lo que debe declararse sin lugar la cuestión previa contenida en el ordinal 11 del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, opuesta por la parte demandada, y así se decide.

PRONUNCIAMIENTO DE FONDO

Para resolver el fondo de la materia controvertida, estima esta alzada necesario formular las siguientes consideraciones:

Establecen los artículos 1.159, 1.160, 1.167 y 1.264 del Código Civil, lo siguiente:

Artículo 1.159.- Los contratos tienen fuerza de Ley entre las partes. No pueden revocarse sino por mutuo consentimiento o por las causas autorizadas por la Ley.

Artículo 1.160.- Los contratos deben ejecutarse de buena fe y obligan no solamente a cumplir lo expresado en ellos, sino a todas las consecuencias que se derivan de los mismos contratos, según la equidad, el uso o la Ley.

Artículo 1.167.- En el contrato bilateral, si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede a su elección reclamar judicialmente la ejecución del contrato o la resolución del mismo, con los daños y perjuicios en ambos casos si hubiere lugar a ello.

Artículo 1.264.- Las obligaciones deben cumplirse exactamente como han sido contraídas. El deudor es responsable de daños y perjuicios, en caso de contravención.

Del contenido de tales normas se desprende que los contratos tienen fuerza de ley entre las partes; que los contratantes deben cumplir cabalmente las obligaciones contraídas, tal como fueron pactadas, y que en caso de que alguno incumpla sus obligaciones, el otro puede a su elección, solicitar judicialmente la ejecución o cumplimiento del contrato, o la resolución del mismo, con los daños y perjuicios en ambos casos, si a ello hubiere lugar.

Igualmente, el Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios prevé en sus artículos 38 y 39 la prórroga legal arrendaticia en los siguientes términos:

Artículo 38.- En los contratos de arrendamiento que tengan por objeto alguno de los inmuebles indicados en el artículo 1° de este Decreto-Ley, celebrados a tiempo determinado, llegado el día del vencimiento del plazo estipulado, éste se prorrogará obligatoriamente para el arrendador y postestativamente para el arrendatario, de acuerdo con las siguientes reglas:

1. Cuando la relación arrendaticia haya tenido una duración hasta de un (1) año o menos, se prorrogará por un lapso de seis (6) meses.

2. Cuando la relación arrendaticia haya tenido una duración mayor de un (1) año y menor de cinco (5) años, se prorrogará por un lapso máximo de un (1) año.

3. Cuando la relación arrendaticia haya tenido una duración de cinco (5) años o más, pero menor de diez (10) años, se prorrogará por un lapso máximo de dos (2) años.

4. Cuando la relación arrendaticia haya tenido una duración de diez (10) años o más, se prorrogará, por un lapso máximo de tres (3) años.

Durante el lapso de prórroga legal, la relación arrendaticia se considerará a tiempo determinado, y permanecerán vigentes las mismas condiciones y estipulaciones convenidas por las partes en el contrato original, salvo las variaciones del canon de arrendamiento que sean consecuencia de un procedimiento de regulación, o de un convenio entre las partes, si el inmueble estuviere exento de regulación.

Artículo 39.- La prórroga legal opera de pleno derecho y vencida la misma, el arrendador podrá exigir del arrendatario el cumplimiento de su obligación de entrega del inmueble arrendado. En este caso, el Juez a solicitud del arrendador, decretará el secuestro de la cosa arrendada y ordenará el depósito de la misma en la persona del propietario del inmueble, quedando afectada la cosa para responder al arrendatario, si hubiere lugar a ello. (Resaltado propio).

En las normas transcritas supra el legislador estableció la figura de la prórroga legal para los contratos de arrendamiento a tiempo determinado, señalando los lapsos que la misma comprende en atención a la duración de la relación arrendaticia. Asimismo, determinó en forma categórica que dicha prórroga opera de pleno derecho, por lo que a su vencimiento el arrendador puede demandar su cumplimiento, exigiendo la entrega del inmueble arrendado.

La Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia en decisión N° 1704 de fecha 15 de julio de 2005, expresó al respecto:

El artículo 38, letra b, de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios establece:

…Omissis…

En este sentido, la prórroga de los contratos de arrendamiento a tiempo determinado, que se encuentren dentro del ámbito de aplicación del artículo que se transcribió de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, opera por orden de la ley y no por decreto del juez; motivo por el cual la aclaratoria objeto de la demanda de autos no produjo agravio constitucional alguno a la parte actora, en cuanto a que se limitó a hacer mención del otorgamiento, por la Ley, de tal prórroga, a través de un pronunciamiento con efectos declarativos y no constitutivos. Así se declara. (Resaltado propio)

(Expediente N° 03-2107)

Como puede observarse, la prórroga legal se cumple obligatoriamente para el arrendador y constituye un beneficio o derecho del arrendatario a permanecer en el inmueble objeto de arrendamiento durante el tiempo máximo establecido en el transcrito artículo 38, de conformidad con el tiempo que haya durado el arrendatario como tal en el uso del inmueble arrendado.

Hechas las anteriores consideraciones, pasa esta sentenciadora al análisis probatorio conforme a los principios de comunidad de la prueba, adquisición procesal y exhaustividad de la sentencia.

A.- PRUEBAS PROMOVIDAS POR LA PARTE ACTORA

Mediante escrito de fecha 11 de marzo de 2013 (fs. 10 al 117 de la pieza 1) promovió las siguientes pruebas, las que fueron ratificadas por escrito de fecha 14 de agosto de 2013 (fs. 152 al 155 de la pieza 2):

1. Documentales:

   a.- Documentos presentados junto con el libelo de demanda:

   1.- Copia simple del documento protocolizado por ante la Oficina Subalterna de Registro del Distrito P.M.U.d.E.T. en fecha 29 de marzo de 1985, bajo el N° 15, folios 21 al 22, Protocolo Primero, Primer Trimestre. (fs. 8 y 9 de la pieza 1). Dicha probanza se valora de conformidad con lo establecido en los artículos 429 del Código de Procedimiento Civil y 1.360 del Código Civil, sirviendo para demostrar que en la fecha indicada la ciudadana J.V. de Carpio, dio en venta pura y simple a la demandante A.M.Q.d.R., una casa para habitación en terrenos de la municipalidad, ubicada en la ciudad de Aguas Calientes, Municipio Nueva Arcadia, Distrito P.M.U.d.E.T., en una dimensión de 27 metros de frente por 40 metros de fondo, construida de paredes de ladrillo, piso de cemento, techo de eternit, un (1) servicio sanitario, una (1) habitación, una (1) cocina, con encierro total en paredes de ladrillo, dentro de los siguientes linderos: Norte, antes terrenos de la Nación ahora mejoras de J.G.; Sur; con calle pública ahora calle 4ta.; Este, con la carretera vía Colón y Oeste, antes terrenos de la Nación ahora con mejoras de J.A..

   2.- Documento autenticado por ante la Notaría Pública Primera de San Cristóbal, Estado Táchira, en fecha 4 de noviembre de 2010, bajo el N° 29, Tomo 248 de los libros de autenticaciones. (fs. 10 al 13 de la pieza 1). Dicha probanza se valora como documento autenticado de conformidad con lo establecido en el artículo 1.363 del Código Civil, sirviendo para demostrar que la ciudadana A.M.Q.d.R. celebró contrato de arrendamiento con el ciudadano N.V.P., sobre un inmueble ubicado en la carrera 1 con calle 4, N° 4-7 de la ciudad de Aguas Calientes, Ureña, consistente en dos locales comerciales ubicados en la planta baja, dos locales para depósito ubicados en el primer piso y un galpón de estacionamiento para ser utilizado como zona de descarga de materiales. Que el arrendatario se obligó a utilizar dicho inmueble para uso exclusivo de exhibición, compra y venta de artículos de ferretería y demás relacionados con el ramo y se comprometió a no cambiar su destino ni a depositar mercancía de origen dudoso o ilegal de forma alguna; conviniendo que en caso contrario, ello daría origen a la desocupación inmediata del inmueble. Que el canon de arrendamiento mensual fue establecido en la cantidad de Bs. 3.750,00, más el impuesto al valor agregado IVA y sería pagado por el arrendatario en dinero en efectivo por anticipado los días 1° de cada mes. Que si el arrendatario se atrasare por un lapso mayor de diez días de la fecha en que corresponde hacer el pago, debería cancelar además del canon de arrendamiento el 10% calculado sobre la cantidad adeudada, por concepto de gastos de cobranza. Que la duración del contrato fue establecida por el término de un (1) año fijo no prorrogable, señalando que comenzaría el día 1° de noviembre de 2010 y finalizaría el 31 de octubre de 2011. Asimismo, establecieron que una vez finalizado el término de dicho contrato, el arrendatario comenzaría a disfrutar de la prórroga legal establecida en la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, la cual empezaría el día 1° de noviembre de 2011 y finalizaría el 31 de octubre de 2012, debiendo en consecuencia entregar el inmueble libre de bienes y personas al vencimiento de dicha prórroga.

   b.- Documentos presentados con el escrito de fecha 11 de marzo de 2013:

   3.- Cédula catastral marcada “A”, expedida el 4 de marzo de 2013 por el Coordinador del Departamento de Catastro y de Ejidos de la Alcaldía del Municipio P.M.U.. (f. 117 de la pieza 1). La referida probanza se valora como documento administrativo y de la misma se constata que según los archivos del Departamento de Catastro y Ejidos de la Alcaldía del Municipio P.M.U.d.E.T., la ciudadana A.M.Q.d.R., titular de la cédula de la cédula de identidad N° V- 1.586.776, es propietaria de un inmueble ubicado en terreno propio, en la dirección carrera 1, N° 4-7, Aguas Calientes, registrado en ese departamento bajo el N° catastral 20200232006-11.

   4.- Marcada “D” factura de fecha 21 de febrero de 2013 expedida por Velandia P.N., V-03062567, Ferretería Kalvane. (f. 125 de la pieza 1). Dicha probanza se valora como documento reconocido de conformidad con lo dispuesto en los artículos 444 del Código de Procedimiento Civil y 1.363 del Código Civil, por cuanto la misma no fue desconocida por el demandado, sirviendo para demostrar que en el inmueble objeto del contrato de arrendamiento, ubicado en la carrera 1, N° 4-7, Sector Aguas Calientes del Estado Táchira, funciona la Ferretería Kalvane, propiedad de N.V.P..

   5.- Marcado “B”, levantamiento parcelario expedido por el Coordinador del Departamento de Catastro y Ejido de la Alcaldía del Municipio P.M.U.. (f. 118 de la pieza 1). Dicha probanza se valora como documento administrativo y de la misma se constata que en el referido levantamiento parcelario, el inmueble ubicado en la carrera 1, N° 4-7 de Aguas Calientes, aparece como propiedad de A.M.Q.d.R. y se encuentra comprendido dentro de los siguientes linderos: Norte, con terrenos que son o fueron del Municipio, mide 40 mts; Sur, con calle 4, mide 40 mts; Este, con carrera 1 vía Colon, mide 27 mts y Oeste, con mejoras de J.A., mide 27 mts; con ficha catastral N° 202002300611 de fecha 4 de marzo de 2013.

   6.- Marcados “C”, recibos expedidos por la Alcaldía del Municipio P.M.U.d.E.T.. (fs. 119 al 124 de la pieza 1). Dicha probanzas se valoran como documentos administrativos, evidenciándose de los mismos que la demandante pagó a la Alcaldía del Municipio P.M.U.d.E.T. la suma de Bs. 15.403.532,40 por concepto de compra del terreno ejido ubicado en la carrera 1, N° 4-7 de Aguas Calientes, del mencionado Municipio P.M.U.; asimismo, pagó lo correspondiente al impuesto inmobiliario y el aseo urbano de dicho inmueble, para lo cual le fue expedido el correspondiente certificado de solvencia municipal.

   7.- Marcada “E”, documento protocolizado por ante la Oficina de Registro Público del Municipio P.M.U.d.E.T. en fecha 27 de septiembre de 2007 bajo la matrícula 07RI, N° 9, folios 28 al 30, Tomo XIX. (fs. 126 al 130 de la pieza 1). Tal probanza se valora de conformidad con lo establecido en el artículo 1.360 del Código Civil, sirviendo para demostrar que en la fecha indicada los ciudadanos J.M.M.D. y J.M.O.S., Alcalde y Síndica Procuradora Municipal del Municipio P.M.U.d.E.T. respectivamente, actuando en nombre y representación del Municipio P.M.U., dieron en venta a la demandante A.M.Q.d.R., un lote de terreno de la exclusiva propiedad del Municipio, ubicado en la carrera 1, N° 4-7, Aguas Calientes, Municipio P.M.U.d.E.T., en el que se encuentran construidas unas mejoras propiedad de la demandante según documento protocolizado por ante la Oficina de Registro Inmobiliario del Municipio P.M.U. bajo el N° 15, folios 21 al 22, protocolo primero de fecha 29 de marzo de 1985. Que a dicho lote de terreno le corresponde la ficha catastral N° 202002300611, con un área de terreno de 1.080,00 mts2, cuyos linderos y medidas son: Norte, con terrenos que son o fueron del Municipio, mide 40,00 mts; Sur, con la calle 4, mide 40,00 mts; Este, con la carrera 1 vía Colón mide 27 mts y Oeste, con mejoras del señor J.A., mide 27,00 mts, según el levantamiento parcelario expedido por el Departamento de Catastro y Ejidos de la Alcaldía del Municipio P.M.U. de fecha 11 de abril de 2007. El precio de la referida venta fue de Bs. 15.403.532,40, que los ciudadanos J.M.M.D. y J.M.O.S. declararon recibir en dinero efectivo y a entera satisfacción, por lo que le transmitieron la propiedad, posesión y dominio del referido terreno a la compradora.

   B.- PRUEBAS PROMOVIDAS POR LA PARTE DEMANDADA

   Mediante escrito de fecha 23 de septiembre de 2013 (fs. 157 al 164 de la pieza 2), promovió:

1. El mérito favorable de los autos. Su promoción en forma genérica no constituye un medio de prueba de los admitidos por la ley. En consecuencia, no es posible otorgarle ningún mérito probatorio para la resolución de la presente controversia.

2. 1.- Marcada “1”, inspección judicial practicada extra-liten el 6 de febrero de 2013 por el Juzgado del Municipio P.M.U. de la Circunscripción Judicial del Estado Táchira (fs. 165 al 199 de la pieza 2). Al respecto, se observa que la referida inspección judicial fue solicitada por el demandado fuera del presente proceso y que fue tramitada por el mencionado Juzgado del Municipio P.M.U. en el expediente de solicitudes N° 027-2.013, nomenclatura de ese tribunal, cuya finalidad fue dejar constancia de los siguientes hechos: La dirección del inmueble al que se trasladó y en el que se constituyó el tribunal; cuántas entradas hábiles para personas existen en dicho inmueble; si existen otras entradas de acceso y si son aptas para personas; las medidas y linderos del inmueble; cuántas habitaciones, locales o galpón del inmueble son utilizadas por el arrendatario para vivienda y cuántos para resguardo de mercancías propias del fondo de comercio que allí funciona; del uso que se le da a las habitaciones, locales y galpón y cuántas personas habitan el inmueble.

   2.- Marcada “2”, inspección judicial practicada extra litem el 27 de mayo de 2013 por el Juzgado del Municipio P.M.U. de la Circunscripción Judicial del Estado Táchira. (fs. 200 al 218 de la pieza 2). Al respecto, se observa que la referida inspección judicial fue solicitada por el demandado fuera del presente proceso y que fue tramitada por el Juzgado del Municipio P.M.U. de la Circunscripción Judicial del Estado Táchira, en el expediente de solicitudes N° 141-2.013 de la nomenclatura de ese tribunal; cuya finalidad fue que éste se trasladara a la sede de la Alcaldía del Municipio P.M.U., para dejar constancia de los siguientes hechos: La dirección de constitución del tribunal; contenido y firma de la cédula catastral y del levantamiento parcelario; se exigiera al Coordinador de Catastro o Director de Hacienda la presentación de la ficha catastral perteneciente al edificio y una vez presentada dicha ficha, se verificara si existe en el edificio las nomenclaturas: 4-7; 4-11, 4-15 y 4-25 y por la calle 4, N° 0-67; que se trasladara a la Sindicatura a los fines de entrevistar al Síndico y dejar constancia de lo mismo; requerir el acompañamiento de una comisión de Catastro al edificio propiedad de la demandante, con el fin de que se explicara al tribunal si las nomenclaturas catastrales ubicadas en los inmuebles locales que forman parte del edificio de la arrendadora, se encuentran correctamente establecidas.

   Las referidas inspecciones judiciales se desechan por tratarse de pruebas extra litem, es decir, practicadas fuera del proceso, sobre las cuales no tuvo control la parte actora ni el tribunal de la causa.

   3.- Diligencia suscrita por el alguacil del Municipio P.M.U. de esta Circunscripción Judicial en fecha 12 de junio de 2013. (f. 144 de la pieza 2). Dicha diligencia constituye una actuación procesal cumplida en el presente juicio y no una prueba. Por lo tanto, no recibe valoración probatoria.

   4.- Resolución de multa aplicada por la Coordinación de Patentes de la Alcaldía del Municipio P.M.U.d.E.T., dispuesta con el N° CP-025/ de fecha 27 de marzo de 2013. (fs. 219 y 220 de la pieza 2). La referid probanza se trata de un acto administrativo sancionatorio de efectos particulares, cuya firmeza no consta en el presente expediente para poder precisar sus consecuencias. Por lo tanto, no recibe valoración probatoria. 5.- Ratificó las pruebas presentadas con el escrito de contestación de demanda y cuestiones previas, a saber:

   - Copia simple del documento autenticado por ante la Oficina Notarial Pública de Ureña, Estado Táchira, en fecha 27 de octubre de 2008, bajo el N° 06, Tomo 42 de los libros de autenticaciones. (fs. 36 al 39 de la pieza 1). Dicha probanza se desecha por cuanto nada aporta a la solución de la materia controvertida en la presente causa, ya que se trata de la venta de una serie de bienes muebles que la demandante hizo al demandado.

   - Facturas números 33536768 y 33536771, expedidas por CADAFE a nombre de la ciudadana A.M.Q.d.R., por servicio de energía eléctrica correspondiente a los contratos 3461118 y 3461115. (fs. 40 al 41 de la pieza 1). Las referidas documentales se desechan, por cuanto nada aportan a la solución del litigio.

   - Fotocopia simple de la inspección judicial contenida en el expediente N° 027-2.013 del Juzgado del Municipio P.M.U. de la Circunscripción Judicial del Estado Táchira. (fs 42 al 76 de la pieza 1). Sobre dicha probanza se emitió pronunciamiento al analizar las pruebas promovidas mediante el escrito de fecha 23 de septiembre de 2013. No obstante, al examinar la referida fotocopia simple, se aprecia de los recaudos que aparecen como acompañados a la solicitud de inspección judicial, lo siguiente: a.- A los folios 48 al 50, fotocopia simple de documento autenticado en la Oficina Notarial Pública de Ureña, Estado Táchira, el 27 de octubre de 2008, bajo el N° 07, Tomo 42 de los libros de autenticaciones, el cual recibe valoración como documento autenticado de conformidad con lo dispuesto en el artículo 1.363 del Código Civil. Del mismo se evidencia que en la fecha indicada, la ciudadana A.M.Q.d.R. dio en arrendamiento al ciudadano N.V.P., dos inmuebles: El primer inmueble tipo local, ubicado en la carrera 1, N° 4-7, local 2, Aguas Calientes, Ureña, Estado Táchira, el cual comprendía dos locales comerciales ubicados en la planta baja, dos locales de depósito ubicados en el primer piso, la mitad de un galpón de depósito y un galpón de estacionamiento para la zona de descarga de materiales; y el segundo inmueble, constituido por un apartamento para habitación, constante de dos habitaciones, un baño, lavadero, cocina, sala y comedor. Igualmente, que el término finado para la duración de dicho contrato fue de dos (2) años, que podrían ser prorrogables según las condiciones allí establecidas. b.- A los folios 51 al 55, el documento autenticado en la mencionada Notaría Pública Primera de San Cristóbal el 4 de noviembre de 2010, bajo el No. 29, Tomo 248 de los libros de autenticaciones, que constituye el instrumento fundamental de la presente demanda, el cual ya fue objeto de valoración. c.- A los folios 57 al 61, documento autenticado en la prenombrada Notaría Pública Primera de San Cristóbal el 4 de noviembre de 2010, bajo el No. 28, Tomo 248 de los libros de autenticaciones, el cual se valora como documento autenticado de conformidad con lo dispuesto en el artículo 1.363 del Código Civil. Del mismo se evidencia que en la fecha indicada, la ciudadana A.M.Q.d.R. dio en arrendamiento al ciudadano N.V.P., un inmueble ubicado en la carrera 1 con calle 4, No. 4-7 de la ciudad de Aguas Calientes, Ureña, Estado Táchira, consistente en un apartamento destinado exclusivamente para vivienda, que consta de dos (2) habitaciones, un (1) baño, lavadero, cocina y sala-comedor, bajo las condiciones allí establecidas. De tales documentos se colige que en principio, la ciudadana A.M.Q.d.R. dio en arrendamiento al demandado N.V.P., mediante un único contrato de arrendamiento, tanto el inmueble que constituye el objeto del presente juicio destinado al uso comercial, como el apartamento destinado a vivienda, los cuales forman parte del inmueble de su propiedad signado originalmente en su totalidad con el No. 4-7, ubicado en la carrera 1 con calle 4 de la población de Aguas Calientes, Municipio P.M.U.d.E.T.; y que en fecha 4 de noviembre de 2010, se firmaron contratos separados para el área destinada a comercio y para el área destinada a vivienda; debiendo tenerse como fecha de inicio de la relación arrendaticia, a los efectos del presente juicio, el día 1° de noviembre de 2008, y así se establece.

   - Copia simple del documento protocolizado por ante la Oficina Subalterna de Registro del Distrito P.M.U.d.E.T. en fecha 29 de marzo de 1985, bajo el N° 15, folios 21 al 22, Protocolo Primero, Primer Trimestre. (fs. 77 al 79 de la pieza 1). Dicha probanza ya recibió valoración al analizar las pruebas promovidas por la parte demandante.

   - Hoja contable en la que se indica en la parte superior M.A.R., cuenta N° 00070001130000130747. (f. 80 de la pieza 1). La referida probanza se desecha por tratarse de un documento privado que no aparece suscrito por persona alguna.

   - Facturas números 000060 y 000061 de fechas 17 de marzo de 2010 y 12 de abril de 2010. (f. 81 de la pieza 1). Dichas facturas se desechan por cuanto las mismas no están firmadas por nadie.

   - Solicitud de inspección dirigida por el ciudadano N.V.P. al Síndico Procurador Municipal del Municipio P.M.U. y el resultado de la correspondiente inspección. (fs. 82 al 84 de la pieza 1). En la misma, el demandado solicitó al Sindico Procurador Municipal que acompañado de personal adscrito a la Coordinación de Catastro, realizara una inspección al inmueble propiedad de la señora A.M.Q.d.R., que él posee en calidad de arrendatario, ubicado en la carrera 1 con calle 4 de la localidad de Aguas Calientes, Parroquia Nueva Arcadia, Municipio P.M.U.d.E.T., ya que dicho inmueble posee varios locales que no aparecen con número catastral a la vista, por lo que pide se señale tal numeración.

   Al respecto, aprecia esta sentenciadora que dicho medio probatorio es inconducente, por cuanto resulta ineficaz para demostrar el hecho que el demandado pretende probar, para lo cual debió haber promovido una inspección judicial que permitiera el control de dicha prueba a ambas partes y al juez de la causa.

   - Fotocopia simple de depósitos efectuados en la cuenta número 00070001130000130747 de Banfoandes, cuyo titular es el ciudadano M.R.M., efectuados por la ciudadana E.L.D., con excepción del corriente al folios 89. (fs. 85 al 104 de la pieza 1)

   Los referidos depósitos se desechan por tratarse de fotocopias simples de documentos privados.

3. Invocó a su favor todas las normas de orden público, supuestamente violadas con ocasión del contrato de arrendamiento promovido como prueba fundamental para demandar. Al respecto, cabe destacar que las normas jurídicas no constituyen medios de prueba susceptibles de valoración.

4. Prueba testimonial del ciudadano A.L.G.. La referida testimonial no recibe valoración por cuanto no fue evacuada. Sobre esta prueba, la representación judicial de la parte demandada en la oportunidad de presentar informes ante esta alzada, alegó que la recurrida violó el derecho a la defensa al no atender la promoción del referido testigo; persona que, a su decir, es el arrendatario del local con nomenclatura 4-7. Manifiesta que se desconocieron los artículos 12, 15 y 506 del Código de Procedimiento Civil, así como los artículos 26 y 49 de la Constitución de la Republica Bolivariana de Venezuela, por cuanto, a su entender, dicha prueba era vital para demostrar que su mandante no ocupa el inmueble sobre el cual el tribunal a quo dispuso la entrega a la demandante. En tal sentido, se hace necesario considerar lo dispuesto en el artículo 206 del Código de Procedimiento Civil, el cual es del tenor siguiente:

   Artículo 206.- Los Jueces procurarán la estabilidad de los juicios, evitando o corrigiendo las faltas que puedan anular cualquier acto procesal. Esta nulidad no se declarará sino en los casos determinados por la ley o cuando haya dejado de cumplirse en el acto alguna formalidad esencial a su validez.

   En ningún caso se declarará la nulidad si el acto ha alcanzado el fin al cual estaba destinado.

   La norma transcrita aun cuando es preconstitucional, recogió la exigencia de la necesaria utilidad de la reposición en el sistema de nulidades procesales; lo cual resulta en consonancia con los principios de economía y celeridad que deben impregnar el proceso conforme a la garantía jurisdiccional a la tutela judicial efectiva prevista en el artículo 26 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela, en concordancia con el 257 eiusdem, que a la letra dicen:

   Artículo 26. Toda persona tiene derecho de acceso a los órganos de administración de justicia para hacer valer sus derechos e intereses, incluso los colectivos o difusos, a la tutela efectiva de los mismos y a obtener con prontitud la decisión correspondiente.

   El Estado garantizará una justicia gratuita, accesible, imparcial, idónea, transparente, autónoma, independiente, responsable, equitativa y expedita, sin dilaciones indebidas, sin formalismos o reposiciones inútiles.

   Artículo 257. El proceso constituye un instrumento fundamental para la realización de la justicia. Las leyes procesales establecerán la simplificación, uniformidad y eficacia de los trámites y adoptarán un procedimiento breve, oral y público. No se sacrificará la justicia por la omisión de formalidades no esenciales.

   En las normas transcritas, el constituyente consagró el derecho que tienen los justiciables a obtener una justicia expedita, sin dilaciones indebidas y sin formalismos ni reposiciones inútiles, lo que comporta que los jueces interpreten las instituciones procesales teniendo como premisa que el proceso debe ser un instrumento para la realización de su fin último que no es otro que la justicia. En tal virtud, la misma no deberá sacrificarse por el quebrantamiento de formalidades no esenciales, por lo que la nulidad procesal sólo cobra importancia cuando la desviación de las formas afecta la validez del acto y éste no logra alcanzar el fin, imponiéndose así la tesis de la necesaria utilidad de la reposición. Al respecto, la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia en sentencia N° 899 de fecha 30 de mayo de 2008, expresó:

   En el mismo sentido, pero desde otra perspectiva, los preceptos a que se hizo referencia con anterioridad, 206 del Código de Procedimiento Civil y 26 y 257 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela, llevan a la ineludible conclusión de que, en todo caso y en todos los casos, la nulidad y reposición a que se refiere el artículo 320 del Código Adjetivo no podrán ser pronunciadas “si el acto ha alcanzado el fin al cual estaba destinado” –en este supuesto, la sentencia que hubiere compuesto la controversia entre las partes en forma ajustada a derecho-, apreciación que debe hacerse en estricto respeto al derecho de los justiciables a una justicia “equitativa”, “expedita”, “sin dilaciones indebidas” y “sin formalismos o reposiciones inútiles”, en el marco de un proceso que sea, en forma eficaz, “un instrumento fundamental para la realización de la justicia” y que no sacrifique ese objetivo “por la omisión de formalidades no esenciales” (ex artículos 26 y 257 C.R.B.V.); así se declara.

   En el asunto de autos, esta Sala Constitucional observa que el acto de juzgamiento que expidió la Sala de Casación Civil no estableció, antes de la declaratoria de nulidad del fallo objeto del recurso de casación, si la prueba de experticia respecto de cuya apreciación estimó que hubo contradicción, era determinante en el dispositivo de la sentencia, al extremo de que ameritara la anulación de ésta última, comprobación que, dentro de la actividad juzgadora de la Sala, era inexcusable con la finalidad de que no se impusiera a las partes una reposición inútil, más cuando el juez de alzada declaró que los mismos hechos que habría arrojado la prueba de experticia que había decidido no apreciar, esto es, que “durante los años 1998 y 1999 la parte actora no registró operaciones comerciales por concepto de venta de inmuebles” surgían de otros medios de prueba (declaraciones de impuesto sobre la renta).

   En consecuencia, no podía haberse afirmado que esa contradicción en los motivos del fallo dejaba al dispositivo sin sustento, sin el análisis que imponen los artículos 26 y 257 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela y el artículo 206 del Código de Procedimiento Civil, previo a cualquier declaratoria de nulidad y reposición, como es el caso de la que recoge el artículo 313, ordinal 1°, del Código Adjetivo.

   Así, esta Sala Constitucional aprecia que el acto decisorio objeto de revisión erró respecto del control de la constitucionalidad que debe hacerse en toda aplicación del Derecho (interpretación “desde” la Constitución), cuando omitió el análisis y encuadramiento del caso concreto en la regla de derecho aplicable, a la luz los principios jurídicos fundamentales de celeridad procesal y justicia expedita sin reposiciones inútiles de los juicios que preceptúan los artículos 26 y 257 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela, a la base, también, del artículo 206 del Código de Procedimiento Civil–preconstitucional- que prohíbe la declaratoria de la “nulidad por la nulidad misma”, así como las reposiciones inútiles.

   Además, se vulneró el derecho constitucional a la tutela judicial eficaz de la pretensora de revisión, en virtud de que se declaró la nulidad del veredicto que la favorecía y la consiguiente reposición de la causa al estado de que se emita nuevo juzgamiento de alzada -sin el examen de “las otras denuncias de infracción formuladas” (ex artículo 320 del Código de Procedimiento Civil)- sin que se hiciera, para ello, el análisis a que se hizo referencia supra, en cuanto a la relevancia de la prueba de experticia en el dispositivo del acto jurisdiccional que se anuló (“la influencia del examen de la prueba en la decisión”, en palabras de la propia Sala de Casación Civil); con el riesgo, por tanto, de que el nuevo acto decisorio adolezca de vicios que no fueron a.–.m.u. otros distintos-, y con ello, de una casación múltiple, quizás, innecesaria. Así se decide. (Resaltado propio).

   (Exp. 07-1406)

   Conforme a lo expuesto, en el caso de autos, si bien el tribunal de la causa no evacuó la prueba testimonial correspondiente al ciudadano A.L.G., el referido testimonio no era determinante en el dispositivo de la sentencia, pues por sí solo no tendría la fuerza para desvirtuar la existencia de la relación arrendaticia entre las partes sobre el bien inmueble descrito en el contrato de arrendamiento que fue acompañado al escrito libelar, contenido en el documento autenticado por ante la Notaría Pública Primera de San Cristóbal, Estado Táchira, el 4 de noviembre de 2010, bajo el N° 29, Tomo 248 de los libros de autenticaciones llevados por esa Notaría, el cual no fue tachado de falso por la parte demandada.

5. A los folios 221 al 223 de la pieza 2 corren marcados “4”, “5” y “6”, fotocopias simples de los siguientes depósitos bancarios:

   - Depósito bancario efectuado por la ciudadana E.L.D., en la cuenta corriente del Banco Sofitasa número 000101000433945-1, de la cual es titular M.R.M.. (f. 221). Dicho depósito se desecha por tratarse de fotocopia simple de documento privado.

   - Depósito bancario efectuado por la ciudadana E.L.D., en la cuenta número 250713013700109100019034121702 del Banco Sofitasa, de la cual es titular A.M.Q.d.R.. (f. 222)

   - Depósito bancario efectuado por la ciudadana E.L.D., en la cuenta número 70013013700109100019034121702 del Banco Sofitasa, de la cual es titular A.M.Q.d.R.. (f. 223)

   Los referidos depósitos se desechan por tratarse de fotocopias simples de documentos privados.

   De las pruebas traídas a los autos puede concluirse que la ciudadana A.M.Q.d.R., con el carácter de arrendadora y el ciudadano N.V.P., con el carácter de arrendatario, iniciaron una relación arrendaticia a tiempo determinado mediante documento autenticado en la Oficina Notarial Pública de Ureña, Estado Táchira, el 27 de octubre de 2008, bajo el N° 07, Tomo 42 de los libros de autenticaciones, sobre dos inmuebles que forman parte del inmueble propiedad de la arrendadora signado originalmente en su totalidad con el No. 4-7, ubicado en la carrera 1 con calle 4 de la población de Aguas Calientes, Municipio P.M.U.d.E.T.; destinado el primero al uso comercial y el segundo a vivienda. Igualmente, que en fecha 4 de noviembre de 2010 se firmaron contratos de arrendamiento a tiempo determinado, separados para el área destinada a comercio y para el área destinada a vivienda; correspondiendo el autenticado en la indicada fecha ante la Notaría Pública Primera de San Cristóbal, bajo el No. 29, Tomo 248 de los libros de autenticaciones, al inmueble consistente en dos locales comerciales situados en la planta baja, dos locales para depósito ubicados en el primer piso y un galpón de estacionamiento para ser utilizado sólo como zona de descarga de materiales, el cual constituye el objeto del presente juicio. En la cláusula PRIMERA del referido contrato, el arrendatario se comprometió expresamente a utilizar el inmueble objeto del mismo, para uso exclusivo de exhibición, compra y venta de artículos de ferretería y demás relacionados con el ramo; obligándose, además, a no cambiar su destino. Igualmente, en la cláusula TERCERA se estableció de manera expresa que el plazo de duración sería de un (1) año fijo que comenzaría a regir a partir del 1° de noviembre de 2010 y finalizaría el 31 de octubre de 2011, fecha en la que empezaría a transcurrir la prórroga legal establecida en la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, la cual iniciaría el 1° de noviembre de 2011 y finalizaría el 31 de octubre de 2012.

   Así las cosas, resulta evidente que la arrendadora convino con el arrendatario que al vencimiento del plazo de duración del contrato, éste disfrutaría del lapso de prórroga legal de un (1) año que le correspondía de conformidad con el literal b) del artículo 38 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, por lo habiendo transcurrido íntegramente dicha prórroga legal desde 1° de noviembre de 2011 hasta el 31 de octubre de 2012, es forzoso concluir que el contrato de arrendamiento celebrado entre las partes mediante el referido documento autenticado de fecha 4 de noviembre de 2010, bajo el No. 29, Tomo 248, se encuentra finalizado para la presente fecha por haberse cumplido la prórroga legal; y en consecuencia, a tenor de lo establecido en el artículo 39 eiusdem, la arrendadora tiene el derecho a exigir al arrendatario el cumplimiento de su obligación de entregar el inmueble arrendado en las mismas condiciones en que lo recibió, por lo que debe condenarse al demandado a hacer entrega del referido inmueble a la demandante, tal como se expresara en el dispositivo del fallo objeto de apelación. Así se decide.

   Por lo que respecta a la pretensión de la parte actora referida al pago de la cantidad de Bs. 46.200,00, por concepto de indemnización de daños y perjuicios por el uso del bien inmueble arrendado, conforme a lo dispuesto en el artículo 1.167 del Código Civil, correspondientes a los cánones de arrendamiento insolutos comprendidos desde marzo de 2012 hasta el mes de octubre, ambos inclusive, a razón de Bs. 5.250,00 mensuales, se observa:

   La Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de justicia ha señalado que “la indemnización por el uso del inmueble no es otra cosa que el reclamo de los cánones insolutos…” (Vid sentencia N° 361 del 10 de julio de 2009).

   Igualmente, respecto a la obligación del arrendatario de pagar los cánones de arrendamiento insolutos, la Sala Constitucional de nuestro M.T. en decisión N° 698 de fecha 12 de mayo de 2011, expresó:

   Al efecto, se observa que el contrato de arrendamiento es de naturaleza bilateral perfecta y sinalagmática. Es decir, desde su inicio, surgen obligaciones recíprocas de cada contratante frente al otro, que se causan mutuamente. En el contrato de arrendamiento, la obligación del arrendatario de pago de cada uno de los cánones de arrendamiento tiene su causa, directa e inmediata, en el goce de la cosa que el arrendador le permite. Por otra parte, se trata de obligaciones de tracto sucesivo, de ahí que se pueda individualizar en el tiempo una pluralidad de obligaciones que tienen su causa en el cumplimiento que haya hecho el otro contratante de su obligación. Es por ello, que nada obsta para que se acumulen, en una misma demanda, pretensiones de cumplimiento de obligaciones que ya se causaron, esto sería la pretensión de pago de cánones de arrendamiento que se encuentren vencidos e insolutos y, hacía el futuro, se pretenda que la relación cese. (Resaltado propio).

   (Exp. 11-0197)

   En el caso de autos, quedó demostrado que en el contrato de arrendamiento celebrado entre las partes mediante el referido documento autenticado de fecha 4 de noviembre de 2010, las mismas convinieron expresamente en la cláusula SEGUNDA, que el canon mensual sería la cantidad de tres mil setecientos cincuenta bolívares (Bs. 3.750,00) más el impuesto al valor agregado, sin que en el texto del referido contrato se evidencie que las partes hubiesen estipulado conforme a lo previsto en el último aparte del artículo 38 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, que durante la prórroga legal el canon de arrendamiento variaría, y tampoco quedó demostrado en las actas procesales que las partes hubiesen acordado un incremento en el canon de arrendamiento para el lapso de un (1) año de la prórroga legal.

   Así las cosas, por cuanto el demandado no demostró haber dado cumplimiento a su obligación de pagar los cánones de arrendamiento insolutos, cuyo cobro demanda la parte actora, debe condenarse al demandado a pagar la suma de Bs. 33.600,00, correspondiente al pago de los cánones de arrendamiento insolutos comprendidos desde marzo de 2012 hasta el mes de octubre del mismo año, ambos inclusive, a razón de Bs. 3.750,00 mensuales más la cantidad de Bs. 450,00 equivalente al impuesto al valor agregado, lo que suma un monto mensual de Bs. 4.200,00, por un total de ocho (8) meses. Así se decide.

   En cuanto al pago demandado de la cantidad equivalente al diez por ciento (10%) calculado sobre la suma adeudada por concepto de gastos de cobranza, conforme a lo previsto en la cláusula SEGUNDA del referido contrato de arrendamiento, aprecia esta sentenciadora que el a quo desechó dicho pedimento, sin que la parte actora nada dijera al respecto, por lo que en respeto al principio de prohibición de la reformatio in peius, según el cual no es posible al ad quem desmejorar la condición del único apelante, principio este de orden público según lo establecido por nuestro M.T. (vid. sentencia N° 350 de fecha 23 de mayo de 2012, Sala de Casación Civil), no es posible para esta alzada pronunciarse sobre el mismo, y así se decide.

   III

   DECISIÓN

   En orden a las anteriores consideraciones este Juzgado Superior Segundo en lo Civil, Mercantil, del Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Estado Táchira, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, declara: