Decisión nº 0614-TSCC de Juzgado Superior Civil, Mercantil, Agrario, Tránsito y Trabajo Segundo Circuito de Sucre, de 16 de Septiembre de 2013

Fecha de Resolución16 de Septiembre de 2013
EmisorJuzgado Superior Civil, Mercantil, Agrario, Tránsito y Trabajo Segundo Circuito
PonenteOsman Ramon Monasterio
ProcedimientoResol De Contrato De Arrendamiento Y Cobro De Cano

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

En Su Nombre

JUZGADO SUPERIOR

EN LO CIVIL, MERCANTIL, TRÁNSITO, BANCARIO Y DE PROTECCIÓN DE NIÑOS, NIÑAS Y ADOLESCENTES DEL SEGUNDO CIRCUITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO SUCRE.-

EXPEDIENTE N° 6008

PARTES:

DEMANDANTE: D.D.C.V.R., C.I. Nº V-4.300.179.-

Domicilio Procesal: Edificio San Miglui, piso 01-03, calle

Independencia Carúpano, Municipio Bermúdez del Estado Sucre.

Apoderados: Abg. C.J.T., IPSA Nº100.796.-

Abg. R.R., IPSA N° 167.610.-

Abg. J.G.U., IPSA N° 87.018.-

DEMANDADA: M.C.M.U., C.I. Nº V- 11.967.580.-

Domicilio Procesal: Calle San Félix N° 17-A, entre Calle Libertad y Calle Colombia, Carúpano, Municipio Bermúdez del Estado Sucre.

Apoderadas: Abg. A.M.G., IPSA Nº 55.282.-

Abg. Josmary Gutiérrez, IPSA Nº 26.759.-

ASUNTO ORIGINAL (A QUO): RESOLUCIÓN DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO Y COBRO DE BOLÍVARES.-

ASUNTO DERIVADO (AD-QUEM): APELACIÓN

SENTENCIA: DEFINITIVA

Subieron las presentes actuaciones a esta instancia en Alzada, en virtud de la apelación interpuesta por la Abogada Josmary Gutiérrez, inscrita en el Inpreabogado bajo el N° 26.759, en su carácter de Apoderada Judicial de la parte demandada, Ciudadana M.C.M.U., titular de la Cédula de Identidad N° V-11.967.580, contra la Sentencia Definitiva dictada por el Juzgado de Municipio del Municipio Bermúdez en fecha Cuatro (04) de Julio de 2013, mediante la cual se Declaró: Primero: Con Lugar la demanda, Segundo. Se Condena a la parte demandada, a desalojar y hacer entrega inmediata y poner en posesión pacifica y legítima, a favor de la propietaria Ciudadana D.D.C.V., el inmueble objeto de Arrendamiento libre de personas y cosas, Tercero: Se ordena a la Ciudadana M.C.M.U., a pagar los cánones de arrendamientos insolutos correspondientes desde mayo 2011, a razón de Bs. 520,oo, cada uno. Sin embargo, por cuanto se observa que tales pagos se encuentran depositados y cursa por ante el Expediente de Consignaciones N° 567, es por lo que se autoriza a la Ciudadana D.d.c.V., al retiro de los mismos y los que se sigan venciendo hasta la entrega definitiva del inmueble por compensación en el uso del mismo, Cuarto : Sin Lugar la Reconvención formulada por la parte demandada, Quinto: Se condena a la parte demandada al pago de las Costas Procesales, en el juicio que por Resolución de Contrato de Arrendamiento y Cobro de Bolívares, sigue en contra de su Representada la Ciudadana M.C.M.U., titular de la Cédula de Identidad N° V-11.967.580, Representada por las Abogadas A.M.G. y Josmary Gutiérrez, inscritas en el Inpreabogado bajo los Nros. 55.282 y 26.759, respectivamente.-

NARRATIVA

DE LA ACTUACIÓN ANTE EL JUZGADO DE LA CAUSA:

La actora en su libelo alegó:

(0missis) Que…“en el mes de Septiembre del año 2006, dio en arrendamiento verbalmente por un año a la Ciudadana M.C.M.U., quien es venezolana, mayor de edad, peluquera, titular de la Cédula de Identidad N° 11.967.580; un local comercial de su propiedad, ubicado en la Calle San Félix N° 17-A, entre Calle Libertad y Calle Colombia, de esta Ciudad de Carúpano, Municipio Bermúdez del Estado Sucre, cuyos linderos son los siguientes: Norte: Con propiedad que es o fue del Ciudadano J.G., Sur: Con propiedad de la Ciudadana G.B., Este: Con propiedad del Ciudadano G.R., Oeste: Con propiedad que es o fue del Ciudadano J.H.; con un canon de Arrendamiento de TRESCIENTOS BOLÍVARES (Bs. 300,oo) mensuales, y hasta el día de hoy le cancela de manera unilateral y arbitraria por tal concepto la cantidad de QUINIENTOS VEINTE BOLÍVARES (Bs. 520) mensuales, en un local ubicado en pleno centro de la ciudad.-

Que, tal y como se evidencia del cuaderno de consignación llevado por este Tribunal, el cual esta signado con el N° 567 de la nomenclatura interna de ese despacho, dicha ciudadana comenzó a consignar los cánones de arrendamiento en una cuenta bancaria a nombre de este Tribunal.-

Que, se constata de dicho cuaderno de comprobantes, que esa ciudadana comenzó a consignar el pago el día 03 de Junio de 2.011, y así las cosas es dicha fecha la que debe tener como cierta para realizar el pago mensual por concepto de alquiler, si tomamos en cuenta que ella misma, decidió que debía cancelar el canon en esa fecha, es decir todos los 03 de cada mes.-

Que, es evidente que para el día de hoy 11 de Mayo de 2.012, esta ciudadana se encuentra insolvente con los pagos referidos a los meses de Abril y Mayo de los corrientes, en el sentido que tal y como ella misma lo decidió es ese día el fijado para pagarle su mensualidad por concepto de alquiler, y no lo ha hecho, por lo que se encuentra actualmente violentando lo establecido en el Artículo 1.167 del Código Civil, concatenado con el Artículo 34, literal “A” de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, es por lo que acude ante su competente Autoridad, para demandar como en efecto formalmente demanda a la Ciudadana M.C.M.U., quien es venezolana, mayor de edad, peluquera, titular de la Cédula de Identidad N° 11.967.580, por RESOLUCIÓN DE CONTRATO, ya que se encuentra incursa dentro de los supuestos establecidos en los Artículos antes citados.-

Que, no obstante a ello, se evidencia también del cuaderno de comprobantes que para los meses de Noviembre y Diciembre de 2.011, también la Ciudadana M.C.M.U., se insolventó en el pago del alquiler del local de su propiedad, debido a que el pago de dichos meses lo realizó en fecha 18 de Enero de 2012, y es evidente que pagando en tal fecha incumplió con lo establecido en los Artículos 1.167 del Código Civil, concatenado con el Artículo 34, literal “A” de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.-

Que, esa misma situación ocurrió con relación a los meses de Enero y Febrero del presente año, meses estos que fueron pagados por la ya aludida ciudadana en fecha 05 de Marzo de 2.012, lo que también dejan en evidencia que los pagos del alquiler fueron cancelados a destiempo después de haber transcurrido más de dos meses, es decir, cuando a ella mejor le place.-

Que, demanda así en primer lugar, la RESOLUCIÓN DEL CONTRATO celebrado por ella, y por la Ciudadana M.C.M.U. y a la vez pide la restitución del inmueble dado en Arrendamiento, y por ende se decrete la desocupación y secuestro del local de su propiedad, tal y como lo establece el Artículo 599 ordinal 7 del Código de Procedimiento Civil.-

Que, en segundo lugar, demanda EL PAGO DE LO ADEUDADO, es decir, la cantidad de MIL CUARENTA BOLÍVARES (Bs. 1.040,oo), sumas estas insolutas y dejadas de pagar por dicha Ciudadana, y para ello es necesario analizar lo establecido por el reconocido tratadista G.G.Q., en su texto la Resolución del Contrato, Pag 657 y 682, en donde sostiene: “Existe un caso en que la acción de Resolución puede intentarse conjuntamente, esto es, acumulada en la misma demanda, cual es: Cuando se trata de un contrato de tracto sucesivo, el cumplimiento puede demandar la Resolución del Contrato y al mismo tiempo el cumplimiento o ejecución de las obligaciones incumplidas en cuanto a la falta de pago que es distinto al cumplimiento del Contrato…

Que, en tercer lugar demanda igualmente los montos por concepto de alquiler que se generen en el transcurso del presente proceso, hasta la sentencia definitiva.-

Que, estimó la presente acción en la cantidad de SEIS MIL DOSCIENTOS CUARENTA BOLÍVARES (Bs. 6.240,oo), equivalentes a 69,03 Unidades Tributarias.-

Que, consigna en este acto original de Inspección Judicial realizada por ese Juzgado en su propiedad, donde se evidencia entre otras cosas que la demandada realizó modificaciones arbitrarias en su local, y además se evidencia la titularidad de la propiedad del bien objeto del litigio.-

Que, demanda igualmente las costas y costos del presente proceso.-

Que, fundamenta la presente demanda en los Artículos 1.167, del Código Civil Venezolano, en el Artículo 599 ordinal 7, y Art. 881 y sig. del Código de Procedimiento Civil, Art, 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.-

Que, pide que la Citación de la demandada sea practicada en la siguiente dirección: Calle San Félix N° 17-A, entre Calle Libertad y Calle Colombia, Carúpano, Municipio Bermúdez del Estado Sucre”.- (Omissis) (f- 1 y 2).-

Por auto de fecha 16 de Mayo de 2.012, se admitió la presente demanda y se emplazó a la parte demandada para que diera contestación a la misma.- (f-15).-

De la contestación

En fecha 11 de Julio del 2.012, la parte demandada, Ciudadana M.C.M.U., da contestación a la demanda en los siguientes términos:

(Omissis)…Que, “procede en este acto a rechazar, negar y contradecir como en efecto lo hace en este acto, la temeraria demanda interpuesta en su contra, por la Ciudadana D.D.C.V.R., ampliamente identificada en las actas procesales agrupadas en este expediente por ser contraria tanto en los hechos como en los derechos pues lo cierto es, que desde el mes de Julio del año 2.006, ella ha tenido y gozado de un inmueble ubicado en la Calle San Félix N° 17-A, entre Calle Libertad y Calle Colombia en la Ciudad de Carúpano, Municipio Bermúdez del Estado Sucre, y alinderado así: Norte: Con propiedad que es o fue del Ciudadano J.G., Sur: Con propiedad de la Ciudadana G.B., Este: Con propiedad del Ciudadano G.R., Oeste: Con propiedad que es o fue del Ciudadano J.H..-

Que, el goce de este inmueble, se regularizó mediante la convención, pactada verbalmente entre las partes (Arrendadora- Arrendataria) los primeros días del mes de Julio del año 2.006, tal como lo expresa la Arrendadora en el documento que acompaño en copia fotostática marcado “A”; en materia de arrendamiento, el contrato siempre es consensual, es decir, al estar de acuerdo arrendador y arrendatario en cuanto la cosa a arrendar y el precio del canon, se está perfeccionando el contrato; basta que el consentimiento se haya manifestado sin error, sin violencia o dolo, la expresión del consentimiento no está sujeta a forma alguna, la escritura no es necesaria para que sea legitimo el consentimiento; pues la Ley no reputa en general la escritura sino como medio de prueba, que no aumenta ni disminuye el valor intrínseco de la convención. Bajo esta concepción; el inmueble, en cuestión le fue dado sin plazo alguno de vencimiento para que ella pusiera en funcionamiento, una actividad comercial, el cual realiza actualmente como es dar el servicio de peluquería, así se perfeccionó el contrato a establecer entre otras condiciones o reglas, que el precio que el debe pagar por el disfrute de la cosa arrendada, se haría dentro de un plazo de cinco (5) días siguientes a contar de la fecha de vencimiento mensual, es decir, durante los cinco (5) días siguientes al mes vencido, lo cual ha hecho rigurosamente durante la vigencia del contrato, se pactó además, que el pago que ella debía hacerle a la arrendadora, por el disfrute de la cosa arrendada sería por la cantidad de Trescientos Bolívares (Bs. 300,oo) y que dicha cantidad se depositaría en la cuenta signada con el N° 0134-0178-111783002783 contratada por la entidad Bancaria del Banco Banesco a nombre de la Ciudadana M.M., hija de la propietaria (arrendadora del inmueble ), durante el transcurso del año 2.009, la arrendadora aumentó el canon arrendado hasta por la cantidad de Quinientos Veinte Bolívares (Bs. 520,oo) e igualmente se pactó que el pago de los servicios públicos como agua, y luz se pagarían por mitad. Y así, la vinculación jurídica que la une con la ciudadana demandante, se mantuvo normal, hasta que aproximadamente, en el mes de Mayo de 2.011, la arrendadora en actuaciones violentas de mala fé, cuya exteriorización, lejos de armonizar los intereses de ambas contratantes, alejó a su persona de toda posibilidad de gozar y usar el inmueble arrendado no obstante ella pagaba mensualmente y a satisfacción el precio acordado de Bolívares Quinientos Veinte (bs. 520,oo).-

Que, cuando fue a realizar el pago correspondiente al mes de Mayo del año 2011, mediante el depósito que hacía mensualmente, se encontró que la cuenta había sido cerrada, inmediatamente se comunico por vía telefónica con la arrendadora, Ciudadana D.V., a manifestarle su preocupación y la misma le manifestó que lo había hecho por voluntad propia ya que no estaba de acuerdo en seguir recibiendo el pago y le tranco el teléfono; las conductas incómodas e impertinentes de la arrendadora le vieron precisada a utilizar los mecanismos de la institución de la consignación arrendaticia para cumplir con la obligación de satisfacer las pensiones de arrendamiento, precisamente, ha sido el Tribunal , ante el cual ha comparecido para mediante el cumplimiento de Ley, (artículo 51 de la Ley de Arrendamiento Inmobiliario, del pago por consignación), materializar las comentadas consignaciones, lo cual se ha venido haciendo mediante las actuaciones procesales agrupadas en el expediente marcado N° 567; el cual marcado “B” consigna en sesenta y cinco (65) folios útiles en este acto, estas consignaciones, parte de ellas, han sido retiradas por la arrendadora, en fecha 21/11/2.011, y no obstante esto, la situación se ha tornado insostenible por las actuaciones de mala fé; de suspenderle todos los servicios públicos de agua y luz, no obstante que ella había cancelado todos esos servicios tal como se evidencia de los recaudos que marcados “C” en Veinte (20) folios útiles consigna en este acto; algo más, la arrendadora retiro del sitio de instalación, el medidor de energía eléctrica, y a los fines de dejar constancia de este brutal acto, que violenta el orden legal contractual, se vio precisada a dejar constancia de los hechos narrados, compareció ante el Notario Público de la ciudad de Carúpano, para que éste funcionario dejase constancia de estos hechos ejecutados por la demandante tal como se prueba con el documento que marcado “D” en seis (6) folios útiles consigna en este acto, y en donde se evidencia tal situación.- Innumerables gestiones no obstante carecer de recursos económicos suficientes, solo el obtenido del producto de su trabajo, que diariamente hace como madre viuda de tres (3) hijos, se ha dirigido a varias Instituciones a fin de ser protegida y defendida, antes las constantes violaciones que ha sido víctima por parte de la arrendadora, para no ser privada del derecho a gozar de los beneficios del contrato que por Ley le corresponden, sin obtener ayuda alguna. Tal como se evidencia en los recaudos que marcados “E” consigno en tres (3) folios útiles.-

Que, esta demanda, es grave, porque no esta incursa ni jamás lo ha estado en el incumplimiento de sus obligaciones contractuales y legales, por el contrario la arrendadora si ha incumplido con su obligación de mantenerle el goce y disfrute pacifico de la cosa arrendada. Por eso niega y rechaza categóricamente la demanda interpuesta en su contra y que la misma esté fundamentada en los artículos 1167 del Código Civil y del Artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios por cuanto no ha incumplido sus obligaciones pactadas, como arrendataria que es del inmueble en cuestión, y es que desde el mes de Julio del año 2011, la ciudadana D.V., ha realizado conductas maliciosas e impertinentes, para hacer insostenible el goce pacifico de la cosa arrendada, no obstante no estar satisfecha, al realizarle el corte de los servicios de agua y luz, realizó gestiones ante la Alcaldía Bolivariana de la ciudad de Carúpano del Estado Sucre, tal como se evidencia de los recaudos que marcados “F” en cinco (5) folios útiles consigna en este acto, a fin de obtener la claúsura del establecimiento, obteniendo con esto la claúsura del mismo, por cuanto al no darme parte de los requisitos que están en poder sólo de la arrendadora, la cual se ha negado ha suministrarle parte de esos requisitos como: La solvencia del inmueble, no pudo presentar los requisitos para la obtención de la Licencia de Actividades de Industria Comercio, Servicios o de índole similar lo que trae como consecuencia, el cierre temporal del local, en el mes de Diciembre del año 2011; felizmente la Alcaldía se condolió de ella y de su familia y ante sus suplicas accedió a la apertura del local considerando que la situación debía resolverse por la vía jurisdiccional.-

Que, “Todos los contratos, tengan o no denominación especial, están sometidos a las reglas generales establecidas en este título… sin perjuicio de las que se establezcan… en las demás Leyes especiales”, ese mandato legal, está contenido en el artículo 1140 del Código Civil, con base en él se invocan las disposiciones contenidas en el artículo de ese mismo Código que a continuación se citan; el 1159 en el cual se establece que: “los contratos tinen fuerza de ley entre las partes “, el 1160 en el cual se consagra la forma de jecutar los contratos, puntualización al respecto, que: Los contratos deben ejecutarse de buena fé y obligan no solamente a cumplir lo expresado en ellos, sino a todas las consecuencias que se derivan de los mismos contratos, según la equidad, el uso o la ley”. Cita textual, en ese orden , precisamente al controvertido que se generó con este juicio, el asunto que deberá resolver el ciudadano Juez, está sometido a las reglas especiales que están contenidas en el Decreto N° 427 del 25 de Octubre del año 1.999, el cual tiene rango y fuerza de Ley de Arrendamiento Inmobiliario; en este Decreto Ley, se dispone en su artículo 1° que el arrendamiento y sub arrendamiento de inmuebles urbanos y suburbanos destinados al funcionamiento o desarrollo de actividades comerciales e industriales, se regirán por la normativa contentiva en el Decreto Ley que se comenta; ahora bien, analizando cuidadosamente el texto de la ley especial, observaron a) que en ella, “se derogan todas las disposiciones que colidan con ese decreto-Ley (sic), y el artículo 7; b) de manera categórica y concluyente da a las disposiciones en el contenidas un incuestionable carácter de orden público al decir ”los derechos que la presente ley establece para beneficiar o proteger a los arrendatarios son irrenunciables, será nula toda acción, acuerdo o estipulación que implique renuncia, disminución o menoscabo de estos derechos”.-

Que, el contrato es definido por nuestro Código Civil (artículo 1133) como “una convención entre dos o más personas para constituir, reglar, transmitir, modificar o extinguir entre ellas un vínculo jurídico” estos a su vez se dividen en contratos unilaterales y contratos bilaterales. El contrato es bilateral cuando surgen obligaciones para ambas partes contratantes. Presentan la particularidad de que cada una de las partes está obligada frente a la otra, son recíprocamente deudores. El artículo 1.134 lo define así: “el contrato es bilateral, cuando las partes se obligan recíprocamente”. En el contrato bilateral cada una de las partes es deudora y acreedora al mismo tiempo, son ejemplos de estos contratos bilaterales: la venta y el arrendamiento, en el arrendamiento, el arrendador se compromete a poner a el arrendatario en el goce y disfrute de la cosa arrendada y el arrendatario se compromete a pagar el canon o pensión de arrendamiento (artículo 1579 del Código Civil).-

Que, establece el artículo 51 de la Ley de Arrendamiento Inmobiliario cual es el procedimiento a seguir, cuando el arrendador de un inmueble se rehúsare a recibir el pago de la pensión de arrendamiento vencida llamado “del pago consignación”.- Establece lo siguiente artículo 51 “cuando el arrendador de un inmueble rehusare expresa o tácitamente recibir el pago de la pensión de arrendamiento vencida de acuerdo con lo convencionalmente pactado, podrá el arrendatario o cualquier persona debidamente identificada que actué en nombre y descargo del arrendatario, consignarla por ante el Tribunal de Municipio Competente por la ubicación del inmueble, dentro de los quince (15) días continuos siguientes al vencimiento de la mensualidad. Por otra señala el artículo 56 de la misma Ley que: “en virtud de la consignación legítimamente efectuada conforme a lo dispuesto en el presente título, se considerará al arrendatario en estado de solvencia, salvo prueba en contrario que correspondería apreciar al Juez, ante quien el interesado presenta la demanda.-

Que, al examinar cuidadosamente el expediente marcado con el N° 567, podrá observar, el cumplimiento de esas consignaciones, hechas todas en el Banco Bicentenario los cinco (5) primeros días del vencimiento de cada mes tal como fue pactado en el contrato, los meses de Noviembre y Diciembre del año 2.011 consignados en el Banco correspondiente, el mes de Noviembre los cinco (5) días siguientes al vencimiento, es decir, el día 05-12-2.011 y el del mes de Diciembre cancelado el día 10-01-2012 para posteriormente consignarlos en el Tribunal el día 16 de Enero del año 2012, por cuanto el día 15 de Enero fue domingo y no el 18 de Enero del año 2012 como FALSAMENTE AFIRMA LA DEMANDANTE, esto obedeció a las circunstancias que se encontraba por la incertidumbre por el cierre del local, y los servicios públicos, pero si examina cuidadosamente, esos cánones de arrendamientos fueron depositados en el Banco dentro de los cinco (5) primeros días del vencimiento de cada mes, igual situación presentan los meses de Enero y Febrero del año 2012, no hubo incumplimiento. Que, al observar nuevamente la fecha de la consignación fue el día 29/02/2012 y no como erróneamente vuelve a manifestar la demandante, que fue hecha en fecha 05 de marzo del año 2012, y lo peor Ciudadano Juez, el mes de febrero del año 2012, se pagó y consignó por adelantado; y en relación a lo que manifiesta la demandante los meses de Abril y Mayo del año 2012, tampoco hubo incumplimiento.-

Que, ha sido demandada injusta e infundadamente, para lo cual pide sea declarada sin lugar la temeraria demanda interpuesta en su contra, con fundamento en la equidad, el uso y la Ley en la ejecución de los contratos, contemplados en el artículo 1.160 del Código Civil, entendiéndose por la equidad definida por WINDSHEID como “la justicia del caso concreto”, y tiende a conservar un equilibrio de las partes en el cumplimiento de las prestaciones, teniendo como norte la igualdad de las mismas, y de conformidad con lo dispuesto en el artículo 1160 del Código Civil, el legislador establece un orden de prioridad que debe ser seguido por el Juez para la interpretación de los contratos. En 1er Término, el Juez debe aplicar la Ley. En 2do. Lugar, el Juez debe tener por norte la determinación de la verdad, la intención que deba atribuirse a las partes conforme a lo pactado.- En 3er. Lugar, debe aplicar las normas jurídicas establecidas por el legislador para aquellas situaciones no previstas, y en 4to. Lugar, las normas de buena fé, de obligatoria aplicación lo que abarca desentrañar y calificar la conducta desplegada por las partes en la ejecución del contrato; concluyo su exposición, expresándole lo siguiente: ruégole, observar con el correspondiente detenimiento la confesión por la demandante en el impugnado libelo, allí en el folio uno (1) renglones veintidós (22) y siguientes, confiesa: “Y HASTA EL DÍA DE HOY ME CANCELA DE MANERA UNILATERAL Y ARBITRARIA POR TAL CONCEPTO LA CANTIDAD DE QUINIENTOS VEINTE BOLÍVARES (Bs. 520,oo) MESUALES”.-

Que, finalmente pide que esta contestación sea admitida, tramitada y sustanciada conforme a derecho y con fundamento en el conjunto de elementos de hechos y derechos vertidos en el presente escrito que cursa en este expediente; solicitó formalmente que la presente demanda fuera declarada Sin Lugar en la definitiva, con todos los pronunciamientos de Ley, en virtud de su manifiesta improcedencia.-

De la Reconvención

Que, contestada la demanda interpuesta en su contra por la ciudadana D.V., ampliamente identificada en el libelo y dadas las circunstancias antes dichas en esta contestación, procede de conformidad con lo dispuesto en el artículo 35 de la Ley de Arrendamiento Inmobiliario en concordancia con lo dispuesto en el artículo 888 del Código de Procedimiento Civil, a Reconvenir, como, en efecto Reconviene, en este acto, formalmente a la ciudadana D.V., quien es venezolana, mayor de edad, titular de la Cédula de Identidad N° 4.300.179 y de este domicilio, en su calidad de arrendadora de un local comercial ubicado en la Calle San Félix N° 17-A, entre Calle Libertad y Calle Colombia de esta ciudad de Carúpano, Estado Sucre, para que convenga en indemnizarle por los daños y perjuicios, causados por el incumplimiento contractual permanente por parte de la arrendadora, de conformidad con lo dispuesto en el artículo 1273 del Código Civil, el cual reza “Los daños y perjuicios se deben al acreedor por la pérdida que haya sufrido (DAÑO EMERGENTE) y por la utilidad que se le haya privado (LUCRO CESANTE), con el pago de la cantidad de Veinte Mil Bolívares (Bs. 20.000,oo) equivalentes a Doscientos Veintidós con Veintidós Céntimos, (Bs. 222,22) Unidades Tributarias) suma ésta en la cual estimo, y en su defecto a ello sea condenada por el Tribunal con imposición de costas y costos del proceso. Esta referida cantidad de Veinte Mil Bolívares (Bs. 20.000,oo) proviene de los siguientes conceptos:

1ero. Daño Emergente: Entendiéndose por este el que se configura de inmediato en el patrimonio del acreedor tan pronto ocurre el incumplimiento; consiste en una disminución en dicho patrimonio; representado dicho daño por la pérdida de dinero al cerrar los servicios, tanto eléctricos como de agua y al tener que pagar cargos por reconexión de un nuevo medidor de luz y además cancelar diariamente camiones de agua, que desde el mes de Julio del año 2011 cancelo lo cual totaliza, la cantidad de Ocho Mil Doscientos Trece Bolívares con Veintisiete Céntimos 8Bs. 8.213,27).-

2do. Lucro Cesante: En el daño experimentado por el acreedor por un no aumento de su patrimonio por habérsele privado de una ganancia a la cual tenía derecho, daños estos causados por culpa de la arrendadora, como consecuencia, de las gestiones de mala fé hechas por esta, que produjeron el cierre temporal del local cantidad esta que totaliza la suma de Doce Mil Bolívares (Bs. 12.000,oo) calculados por la pérdida de suministrar diario el servicio de peluquería durante los días de navidad, es decir, desde el día doce (12) de Diciembre del año 2011 hasta el Veintitrés (23) de Diciembre del 2011 que estuvo cerrado y sin servicio eléctrico. Esta demanda tiene su fundamento en el artículo 1273 del Código Civil. Pide que esta reconvenida demanda fuera admitida, conforme a derecho y declarad con lugar en las definitivas.-Así mismo, pide que la cantidad antes señalada sea tomada como monto inicial de la presente indemnización, ya que solicito al Ciudadano Juez, que una vez dictada la sentencia definitiva en el presente juicio, se practique una experticia complementaria del fallo, a los fines de realizar la respectiva conexión monetaria que compense la pérdida del poder adquisitivo de nuestro signo monetario; y la cantidad total, así incrementada por este ajuste sería el monto exacto a serle cancelado por la demandada”.- (Omissis) (f-24 al 29).-

De la Contestación a la Reconvención:

El apoderado actor, contestó la reconvención propuesta por la parte demandada, en los términos siguientes:

(Omissis) …Que “niega, rechaza y contradice tanto en los hechos como en el derecho, la reconvención incoada en contra de su Poderdante por la Ciudadana M.C.M.U., plenamente identificada en autos; debido a lo infundada, temeraria y lejos de la realidad de la misma, por las razones siguientes:

Que, alega entre otras cosas, la demandada en su reconvención, que su mandante, le cortó, o mejor dicho le quitó el medidor de la luz para que la Ciudadana M.C.M.U., se viera impedida de trabajar en el mes de Diciembre en la peluquería de la cual es propietaria. Por esta razón, esta Ciudadana considera que su poderdante es la responsable de un supuesto daño económico sufrido por ella, daño emergente y lucro cesante son las figuras jurídicas nombradas en su escrito.-

Que, no hay cosa más falsa e irresponsable que este dicho de la ciudadana M.C.M.U., por las razones que a continuación paso a considerar:

En primer lugar su poderdante jamás y nunca le cortó o le quitó medidor de luz alguno al local que le tiene arrendado a la Ciudadana M.C.M.U., para nadie es un secreto, y es bien conocido por el tribunal, que este tipo de acciones las realiza personal calificado de Eleoriente, y en el caso que les ocupa la ya mencionada ciudadana tenía una deuda con la aludida empresa, que debía ella sola y no como falsamente pretende hacer ver que “su poderdante se comprometió”, a pagar la mitad del monto por concepto de pago de energía eléctrica se ocasionara.-

Que, este argumento es tan vago que se desecha por sí solo. El local comercial que su mandante le tiene alquilado a la ciudadana M.C.M.U., está ubicado en pleno centro de la ciudad de Carúpano, en una zona meramente comercial, por lo que es ridículo pensar que los 520 bolívares que esta señora paga por concepto de alquiler, vayan a ser destinados también a pagar la energía eléctrica que consume un negocio que produce su propio dinero. Es más ciudadano Juez, para que tenga una idea de lo desventajosa que es la relación arrendaticia que une a su mandante con la ya aludida ciudadana, los cánones de arrendamiento de locales semejantes al de su mandante en esta zona, están por el orden de los Tres Mil Bolívares mensuales y su poderdante se ha tenido que ver atada a una relación que a simple vista le está ocasionando una desmejora en su patrimonio.-

Que, por otra parte, es un hecho notorio, que el único propietario de los medidores de energía eléctrica, es la empresa prestadora del servicio (CORPOELEC), y es dicha empresa quien decide que hacer con sus medidores, esta seguro que si el servicio hubiese sido cancelado a tiempo, la empresa no se lo habría llevado, y es por ello que mal pudo su mandante haber dispuesto de él, tal y como maliciosamente lo pretende hacer ver la ciudadana M.C.M.U.. Lo cierto del caso es que la inquilina dejo de cumplir con su sagrada obligación de pagar el servicio, y la empresa CORPOELEC se llevo el medidor de su propiedad.-

Que, lo cierto del caso, es que la inquilina del local propiedad de su Poderdante, de forma arbitraria, sin autorización alguna, tiene un contrato de energía eléctrica a nombre de su peluquería, cuestión esta que hace presumir lo arbitraria e irresponsable que ha sido la arrendataria para con sus obligaciones como beneficiaria de un bien ajeno, el cual debe cuidar y disponer de él, como un buen padre de familia, y no lo ha hecho, por el contrario le ha hecho modificaciones al mismo, sin permiso de la dueña del local.-

Que, la misma situación de la energía eléctrica ocurre con el servicio de agua potable, la inquilina no cumplió con su obligación de pagar tal servicio, y la empresa Hidrocaribe se llevó el medidor por falta de pago, y hasta la presente fecha no lo han colocado, aún y cuando su mandante canceló la deuda que tenía la inquilina cuando no era su obligación, y es el caso que hasta el día de hoy no hay agua en el local propiedad de su mandante.-

Que, aún y cuando su representada no tiene nada que ver con los días que la ciudadana M.C.M.U., trabaje o deje de trabajar, pero solo a los fines de evidenciar una más de las varias mentiras que esta señora ha dicho en la presente causa, no es cierto que ella haya dejado de laborar en los días que dice haberlo hecho, ya que si los laboró colocando un cable directo del poste proveedor de energía eléctrica, lo que es claramente irresponsable, por cuanto puso en peligro el bien propiedad de su mandante, así como la seguridad de ella misma, y de las personas que frecuentaron la peluquería en esos días.-

Que, por otra parte, es evidente que la ciudadana M.C.M.U., ha incumplido sus obligaciones como arrendataria, y así mismo lo ha confesado en su escrito de contestación de demanda cuando se refiere a que se ha insolventado en el pago del canon de arrendamiento, “pero fue solo una vez que copudo llevar el recibo al Tribunal por tal o cual motivo”. Así las cosas, y por ser conocido por el Tribunal que la solvencia en el pago del canon de arrendamiento se verifica, una vez que se hace la correspondiente consignación del recibo por ante el Tribunal, y es a partir de ese momento en que el arrendador tiene conocimiento de la consignación, y es desde allí que puede o no, disponer de su dinero. Así las cosas es evidente el incumplimiento por parte de la inquilina en lo que se refiere al pago oportuno del canon de arrendamiento, y así pide sea declarado por el Tribunal.-

Que, por todo lo expuesto, es por lo que solicita, que en honor a la verdad y a la Justicia, se sirva declarar SIN LUGAR la presente reconvención, se declare CON LUGAR la demanda y se condene en costas y costos a la ciudadana M.C.M.U., por esta arbitraria y temeraria pretensión”.- (Omissis).- (f.-132 y 133).-

DE LAS PRUEBAS

El apoderado actor promovió las siguientes:

Capítulo Primero: Reproduce el mérito de los autos que le favorecen, y muy especialmente el Principio de la Comunidad de la Prueba, especialmente la confesión de la demandada al decir en su escrito de contestación, que incumplió una sola vez, en el mes de enero porque tenía problemas y aunque depositó en el Banco, llevó tardíamente el recibo al Tribunal. Así mismo, reproduce en cada una de sus partes, el cuaderno de consignación de canon de arrendamiento, consignado por la contraparte, y signado con el número 567 de la nomenclatura interna llevada por ese digno despacho, en donde se evidencia, el incumplimiento en el pago de los cánones de arrendamiento.

Capítulo Segundo: Promueve las testimoniales de los Ciudadanos G.M.E.B., R.J.G., titulares de las Cédulas de Identidad Nros. V-4.944.119 y V-4.949.443, respectivamente.-

En diligencia de fecha 20 de Julio de 2012, la apoderada de la parte demandada, apela de la decisión dictada por ese Tribunal en fecha 17 de Julio del año 2012, cursante al folio 139, de este Tribunal , solicitando al Tribunal se sirva oír la apelación en ambos efectos, por cuanto dicha decisión violenta el orden público y subversión del procedimiento de conformidad con lo dispuesto en el artículo 888 del Código de Procedimiento Civil, el cual dicta que “que en el mismo acto de la proposición de la reconvención, el Juez , se pronunciara sobre su admisión, admitiéndola o negándola, si la admitiere, el demandante reconvenido se entenderá por citado para dar contestación a la reconvención en el segundo día siguiente… (sic). En la presente causa se observa que contestada la demanda y propuesta la reconvención el día once de Julio del año 2012, el Tribunal ha debido en el mismo acto pronunciarse sobre su admisión o negación de conformidad con el artículo 888 del Código de Procedimiento Civil, y al omitir el pronunciamiento correspondiente violenta el orden público y el debido proceso, ha debido reponer la causa al estado de emitir el pronunciamiento sobre la admisión o negación de la reconvención propuesta y no como erróneamente lo hizo el Tribunal en fecha 17 de Julio del año 2012.-(f-145).-

Las Apoderadas Judiciales de la parte demandada, promovieron:

Primero

Reproduce el mérito favorable de los autos.

  1. De las Documentales.

Conforme a los Artículos 1.356, y en concordancia al artículo 429 del Código de Procedimiento Civil.

Segundo

Ratificamos como pruebas los servicios de pagos del servicio eléctrico emanado de CORPOELEC y de agua de Hidrocaribe que se acompañaron con la contestación de la demanda donde se evidencia los pagos realizados aún sin gozar de los servicios.-

Tercero

Promovieron Siete 7 fotos donde se observan el suministro de agua del inmueble arrendado por medio de camiones cisternas, ya que la ciudadana Days Velásquez por medio de una llave de paso que cierra, no suministra el servicio y foto donde se demuestra una solicitud enviada por medio escrito por la ciudadana Days Velásquez para que Corpoelec, le retirara el servicio Eléctrico y se evidencia su firma.-

Cuarto

Reproducen y ratifican los pagos realizados en la consignación de Pago de Arrendamiento en el expediente 567-2011, la cual fue acompañada a la presente causa en la contestación de la demanda, la cual demuestra el cumplimiento del contrato de arrendamiento.-

Quinto

Solicitaron posiciones juradas de conformidad con el artículo 403 del Código de Procedimiento Civil, solicita de ese Juzgado se sirva citar a la Ciudadana Days Velásquez, titular de la Cédula de Identidad N° 4.300.179, domiciliada en Calle Principal de San Martín, al lado de la venta de Repuesto Don Felipe, Carúpano,, del Municipio Bermúdez del Estado Sucre, para que absuelva posiciones juradas, manifestando la disposición de su apoderada de dar cumplimiento a lo establecido en el artículo 406, del C.P.C., sometiéndose también a absolver las mismas.-

Sexto

Solicitaron que este Juzgado oficie a la Oficina de CORPOELEC, Carúpano, ubicada en el Edificio Saladito, Calle Acosta entre Calle Carabobo e Independencia, para que le informe a este Juzgado, si la Ciudadana Days Velásquez, titular de la Cédula de Identidad N° 4.300.179, solicito el retiro del servicio eléctrico del contrato 74894880255 de una casa de su propiedad ubicada en Calle San Félix N° 17-A, Carúpano, Estado Sucre objeto de arrendamiento. Y si al momento del retiro del servicio este se encontraba solvente para la fecha.-

Séptimo

Ratificaron y reprodujeron las copias certificadas de las actas levantadas en la Fiscalía de la Víctima, Ministerio Público, la Defensoría del Pueblo y de la Sindicatura Municipal, donde se evidencia la violación del contrato de arrendamiento por parte de la Demandante Ciudadana Days Velásquez, la cual fueron acompañadas en la contestación de la demanda.-

Octavo

Consignaron recibos de pagos de camiones de agua Cisterna a nombre del ciudadano M.N., Titular de la Cédula de Identidad N° 5.883.339, donde es cancelado por su poderdante, para poder laborar y solicitaron sean ratificado el contenido y firma.-

Noveno

Consigna copia certificada de los recibos de pago de los meses de Mayo y Junio llevado en este Juzgado con el Número 567-2011, para que surtan los efectos legales y se demuestra el cumplimiento del contrato.-

Décimo

ratificaron y reprodujeron la Inspección Ocular realizada por el Notario Público de esta ciudad, donde se evidencia que en el local arrendado por su poderdante no tiene los servicios de Agua y de Luz solicitaron que como documento público sea valorado de conformidad con el Código Civil.-

  1. De las Testimoniales.

    Conforme al artículo 482 del Código de Procedimiento Civil, promueve la testimoniales de los Ciudadanos A.M.d.B., D.F., E.A., J.P., K.G., B.G. y D.M., titulares de las Cédulas de Identidad Nros. V-6.959.159, V-15.114.170, V-5.876.069, V-6.900.116, V-20.124.483, V-10.878.424 y V-14.579.272, respectivamente.- (f-146 al 148).-

    Por auto de fecha 30 de Julio de 2012, el Juzgado A Quo niega el recurso de apelación interpuesto por las Abogadas Josmary Gutiérrez y A.M., en su condición de Apoderadas Judiciales de la ciudadana M.C.M.U..- (f-158).-

    En diligencia de fecha 31 de Julio de 2012, la Apoderada Judicial de la parte demandada solicito que en vista que se abstiene de oír la apelación formulada de diligencia realizada el día 20 del mes de Julio, anuncia Recurso de Hecho y señala las copias de toda la causa, para que previa certificación se escuche el recurso, porque de conformidad con el artículo 888 del C.P.C., el Juzgado invirtió el procedimiento breve y aunado a esto cuando se le hizo la observación no repuso la causa para que procediera de conformidad con el art. 310 del mismo Código.-(f-167).-

    Riela a los folios 166 al 184, declaraciones rendidas por los testigos promovidos.-

    Corre inserto a los folios 190 al 193, el acto de Posiciones Juradas.-

    El apoderado actor en diligencia de fecha 07 de noviembre de 2012, expuso: “Que en vista que desde el 30 de Julio del presente año sea acordó por parte de ese Tribunal Oficiar a Corpoelec a los fines que informara a ese Tribunal lo solicitado por la contraparte; y hasta el día de hoy 06 de noviembre de 2012, no consta en autos las resultas de dicha diligencia, lo que hace presumir que la demandada no ha mostrado interés, o mejor dicho no ha sido diligente a los fines de procurar las resultas de su prueba, pide al Tribunal proceda a decidir la presente causa, desestimando la prueba antes mencionada.-(f-197).-

    Por auto de fecha 12 de noviembre de 2012, el Juzgado A Quo se abstiene de acordar lo propuesto por el diligenciante, por considerar improcedente dicho pedimento.- (f-199).-

    El apoderado actor en diligencia de fecha 17 de Abril de 2013, expuso: “En vista que desde el 30 de Julio de 2012, este Tribunal acordó la práctica de la Prueba promovida por la parte demandada, relacionada con una información solicitada a Corpoelec; y en vista que hasta el día de hoy 17 de Abril de 2013, es decir, 8 meses y 17 días después no se ha tenido resultas de la Práctica, de dicha Prueba, aún y cuando se ha oficiado dos (2) veces por parte de este Tribunal en dicho organismo, y no se ha tenido respuesta alguna, ni diligencia hecha por la contraparte que haga ver interés alguno sobre el resultado de la misma, es por lo que pide a ese Tribunal, proceda a dar por concluida la Fase Probatoria prescindiendo de la referida prueba; y en este sentido vale decir que no hacerlo se atentaría contra el Principio Constitucional de Justicia eficaz y oportuna ya que solo el hecho de tener a un expediente paralizado por más de 8 meses, por solo esperar el resultado de una prueba que no ha salido diligente la parte que la promovió; seria lo que se conoce como un vicio de retardo procesal, y más aún cuando dicho retardo atenta contra intereses de una de las Partes”.- (f-2 p2).-

    Por auto de fecha 23 de Abril de 2013, el Juzgado A Quo Niega lo solicitado por cuanto no consta en autos las resultas de la prueba solicitada e igualmente porque el abogado Calos J.T., no es la parte promovente de la prueba.-

    En diligencia de fecha 09 de Mayo de 2013, el apoderado actor solicito la realización de una Audiencia Conciliatoria.- (f-4 p2).-

    Por auto de fecha 10 de Mayo de 2013, el Juzgado A Quo fijo el día para la celebración de la Audiencia Conciliatoria.-(f-5 p2).-

    Celebrada la Audiencia conciliatoria, en fecha 17 de Mayo de 2013, las partes no llegaron a ningún acuerdo.-(f-10 p2).-

    Por auto de fecha 06 de Junio de 2013, el Juzgado A Quo de conformidad con lo establecido en el artículo 14 del Código de Procedimiento Civil; se acuerda dejar transcurrir diez (10) días de despacho para que conste en autos la prueba solicitada, de lo contrario, una vez vencido dicho término se procederá fijar lapso para dictar sentencia por auto separado.-(f-12 p2).-

    Mediante auto de fecha 27 de Junio de 2013, el Juzgado A Quo , apertura el lapso para dictar sentencia.-(f-13 p2).-

    De La Sentencia Recurrida

    El Juzgado A Quo para decidir previamente observó:

    (Omissis)…Que, la Ley de Arrendamiento Inmobiliario, tiene por finalidad lograr un equilibrio justo entre los intereses del arrendador y del arrendatario, y garantizar jurisdiccionalmente dichos intereses.-

    Que, desde este punto de vista y teniendo en consideración lo alegado por las partes, pasa este Tribunal al análisis de los hechos que resultaron controvertidos en el presente juicio, a los efectos de determinar a quien corresponde la carga de la prueba, según las distintas afirmaciones de hecho que se realizaron, así como a la valoración de las pruebas traídas por las partes al proceso en apoyo a sus pretensiones, todo de conformidad con lo previsto en el artículo 12 del Código de Procedimiento Civil, según el cual el Juez tiene que decidir conforme a lo alegado y probado en autos.-

    Invocó el contenido de los Artículos 12, 254 y 506 del Código de Procedimiento Civil, Artículos 1264, 1354 y 1579 del Código Civil y Artículo 33 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.-

    Que, es doctrina pacifica en el proceso dispositivo, que las partes tienen la carga de la prueba de los hechos que la favorecen y el riesgo de la falta de prueba. Las diversas posiciones doctrinales y legislativas adoptadas para la distribución entre las partes de la prueba se reduce a la fórmula “ las partes tienen la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho”.-

    Que, la causa en comento trata de materia inquilinaria sobre la cual, la parte actora demanda el Desalojo del inmueble dado en arrendamiento con fundamento en los Artículos 1.167 del Código Civil y 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios. Solicita la entrega del inmueble arrendado. Los alegatos de la parte actora se contraen en demandar la resolución del contrato de arrendamiento, por cuanto la arrendataria para el momento de la interposición de la demanda se encuentra insolvente en el pago del canon de arrendamiento de los meses de noviembre y diciembre 2011; enero y febrero 2012 y abril y mayo 2012.-

    Que, la parte demandada rechaza, niega y contradice los alegatos de la parte actora al señalar que realizó los pagos de los cánones de arrendamiento dentro en su debida oportunidad. Sin embargo, observa este sentenciador que la parte demandada reconoce y acepta que convino con la parte demandante en que celebraron un contrato verbal y además un aumento del canon de arrendamiento en la cantidad de quinientos veinte bolívares (Bs. 520,oo).-

    Que, en cuanto al expediente de consignaciones promovido por la parte demandada, aperturado en virtud de la solicitud de consignación arrendaticia presentada por la Ciudadana M.C.M.U., tramitado conforme al procedimiento previsto en la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, para cuya sustanciación están expresamente facultados los Juzgados de Municipio de la jurisdicción donde se encuentre ubicado el inmueble objeto de arrendamiento, teniendo dichos documentos el carácter de documento público que tendrá valor probatorio, siempre y cuando no sea impugnado ni desvirtuado en el juicio, cosa que no se produjo en este caso, trayendo como consecuencia, que el mismo tenga efectos probatorios, a los fines de resolver la presente controversia.-

    Que, observa este sentenciador que la parte actora alega en su escrito liberal la falta de pago del canon de arrendamiento de los meses de abril y mayo del 2012, sin embargo, constatado el expediente de Consignaciones N° 567, se observa que los depósitos a los cuales se hace mención fueron realizados en la siguiente fecha:

  2. El canon de arrendamiento correspondiente al mes de abril del año 2012, fue consignado el día 15 de mayo de 2012, cuando de acuerdo a lo establecido en el artículo 51 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, el pago de arrendamiento del mes de abril de 2012, debía consignarse dentro de los quince (15) días continuos siguientes al vencimiento de la mensualidad, que en el caso de autos el vencimiento, de acuerdo a lo pactado, ocurría dentro de los primeros quince (15) días del mes de mayo del año 2012, por lo cual dicho pago NO es extemporáneo.-

  3. El canon de arrendamiento correspondiente al mes de mayo del año 2012, fue consignado el día 18 de junio de 2012, cuando de acuerdo a lo establecido en el artículo 51 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, el pago de arrendamiento del mes de mayo de 2012, debía consignarse dentro de los quince (15) días continuos siguientes al vencimiento de la mensualidad, que en el caso de autos el vencimiento, de acuerdo a lo pactado, ocurría dentro de los primeros quince (15) días del mes de junio del año 2012, por lo cual dicho pago es extemporáneo.-

    Que, en relación a lo alegado de falta de pago del canon de arrendamiento correspondiente a los meses de noviembre y diciembre de 2011, este Tribunal pudo constatar lo siguiente:

  4. El canon de arrendamiento correspondiente al mes de noviembre del año 2011, fue consignado el día 16 de enero de 2012, cuando de acuerdo a lo establecido en el artículo 51 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, el pago de arrendamiento del mes de noviembre de 2011, debía consignarse dentro de los quince (15) días continuos siguientes al vencimiento de la mensualidad, que en el caso de autos el vencimiento, de acuerdo a lo pactado, ocurría dentro de los primeros quince (15) días del mes de diciembre del año 2011, por lo cual dicho pago es extemporáneo.-

  5. El canon de arrendamiento correspondiente al mes de diciembre del año 2011, fue consignado el día 16 de enero de 2012, cuando de acuerdo a lo establecido en el artículo 51 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, el pago de arrendamiento del mes de diciembre de 2011, debía consignarse dentro de los quince (15) días continuos siguientes al vencimiento de la mensualidad, que en el caso de autos el vencimiento, de acuerdo a lo pactado, ocurría dentro de los primeros quince (15) días del mes de enero del año 2012, por lo cual dicho pago es extemporáneo.-

    Que, en relación al alegato de falta de pago de los meses de enero y febrero del año 2012, este Tribunal pudo constatar lo siguiente:

  6. El canon de arrendamiento correspondiente al mes de enero del año 2012, fue consignado el día 29 de Febrero de 2012, cuando de acuerdo a lo establecido en el artículo 51 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, el pago de arrendamiento del mes de enero de 2012, debía consignarse dentro de los quince (15) días continuos siguientes al vencimiento de la mensualidad, que en el caso de autos el vencimiento, de acuerdo a lo pactado, ocurría dentro de los primeros quince (15) días del mes de febrero del año 2012, por lo cual dicho pago es extemporáneo.-

  7. El canon de arrendamiento correspondiente al mes de febrero del año 2012, fue consignado el día 29 de febrero de 2012, cuando de acuerdo a lo establecido en el artículo 51 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, el pago de arrendamiento del mes de febrero de 2012, debía consignarse dentro de los quince (15) días continuos siguientes al vencimiento de la mensualidad, que en el caso de autos el vencimiento, de acuerdo a lo pactado, ocurría dentro de los primeros quince (15) días del mes de marzo del año 2012, por lo cual dicho pago NO es extemporáneo.-

    Que, ahora bien, es preciso enfatizar que era una carga de la parte demandada demostrar el pago de los cánones de arrendamiento, ya que de conformidad con lo establecido en el artículo 1.354 del Código Civil, “Quine pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que sea libertado de ella debe por su parte probar el pago o el hecho que ha producido la extinción de su obligación”, asimismo el artículo 506 del Código de Procedimiento Civil, establece que: “Las partes tienen la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho. Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que sea libertado de ella, debe por su parte probar el pago o el hecho extintivo de la obligación,” siendo que una de las obligaciones principales del arrendatario por imperio de lo establecido en el artículo 1.592 del Código Civil, es el pago de la pensión de arrendamiento, lo cual no cumplió en su debida oportunidad durante los mese de noviembre y diciembre del año 2011.-

    Que, en ese sentido, las consignaciones son valoradas por este sentenciador como efectivamente realizados y no se le considera como moroso, desde el mismo momento en que la consignación se presenta por ante el Tribunal, tal y como lo establece el artículo 51 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, cuando señala “consignarla por ante el Tribunal de Municipio competente por la ubicación del inmueble, dentro de los quince (15) días continuos siguientes al vencimiento d ela mensualidad”. Por lo tanto, verificada las consignaciones efectuadas por el expediente de Consignaciones N° 567, solo los canon de arrendamiento correspondiente a los meses de noviembre y diciembre del año 2011, fueron consignados en forma extemporánea; circunstancia esta que se encuadraría dentro del supuesto del literal “A” del artículo 34 de la Ley de Arrendamiento Inmobiliario, de tal modo que la arrendataria dejo de cancelar dos (02) canon de arrendamiento consecutivos, debiendo condenarse en consecuencia a la parte demandada a la entrega libre de personas y enseres del referido inmueble.-

    Pronunciamiento sobre la Reconvención:

    Que, la parte demandada en su escrito de contestación a la demanda procede a reconvenir a la parte demandante, a los fines de que la indemnice por los Daños y Perjuicios causados por el incumplimiento contractual de la arrendadora, de conformidad con lo establecido en el artículo 1.273 del Código Civil estimado en la cantidad de veinte mil bolívares (Bs. 20.000,oo), por daño emergente causado, la cantidad de ocho mil doscientos trece con 27 ctms ( Bs. 8.213,27), por pago de cargos de reconexión de un nuevo medidor de luz y cancelación diaria de camiones de agua, desde el mes de Julio de 2011 y Lucro Cesante, la cantidad de doce mil bolívares (Bs. 12.000,oo) por el cierre temporal del establecimiento comercial durante la temporada navideña, de conformidad con lo establecido en el artículo 1.273 del Código Civil.-

    Que, ahora bien, como ya se mencionó, la demandada una indemnización por Daños y Perjuicios por incumplimiento contractual, por lo que se le hace necesaria la aplicación de las reglas sobre la carga de la prueba establecida en el artículo 506 del Código de Procedimiento Civil, e invocó su contenido.-

    Que, la norma es precisa al prescribir que cada parte debe probar sus respectivas afirmaciones de hecho, es decir, que ninguna demanda o excepción puede prosperar si no se demuestra. En el caso que se examina, de la revisión de las actas procesales, queda evidenciado que la demandada M.C.M.U., no demostró que los Daños y Perjuicios se hayan producido directamente por la acción de la Ciudadana D.d.C.V.R., ya que la referida ciudadana no es la encargada de administrar directamente tanto el servicio eléctrico como de agua potable, no es a ella a quien se le imputa la prestación de los servicios públicos, ni fue con su acción la que interrumpió su suministro, sino que son Eleoriente e Hidrocaribe las encargadas de su suministro.-

    Que, en el caso de autos, aprecia el Tribunal que no aparecen especificados ni demostrados hechos imputados a la demandante que en razón de su accionar hayan causado los daños y perjuicios alegados por la demandada, ya que no es responsabilidad de la actora el hecho de que se haya interrumpido el suministro de los servicios públicos, tal circunstancia es imputable directamente a las empresas prestadoras del servicio, quien en definitiva es la que determina si la interrumpe o no tal y como sucedió y así lo afirmaron las declaraciones de los testigos R.G. y los testigos A.M.d.B., D.F.P., E.d.V.M., D.J.M., son simplemente testigos referenciales, al declarar que conocían que el establecimiento comercial propiedad de la demandada, estaba sin servicio eléctrico, pero no las razones de la interrupción del servicio, por lo cual tales hechos no pueden ser imputados a la demandante; en consecuencia mal podría reclamar la demandante una indemnización por Daños y Perjuicios por tal motivo; aunado al hecho de que no están determinados con precisión los Daños y Perjuicios ocasionados, ni su fundamento, por lo que a todas luces la Reconvención propuesta por la parte demandada debe ser declarada improcedente.-

    Que, por todo lo antes expuesto, el Juzgado del Municipio Bermúdez del Segundo Circuito Judicial del Estado Sucre, en fecha cuatro (04) de Julio de 2013, Declaró: Primero: Con Lugar la demanda, Segundo. Se Condena a la parte demandada, a desalojar y hacer entrega inmediata y poner en posesión pacifica y legítima, a favor de la propietaria Ciudadana D.D.C.V., el inmueble objeto de Arrendamiento libre de personas y cosas, Tercero: Se ordena a la Ciudadana M.C.M.U., a pagar los cánones de arrendamientos insolutos correspondientes desde mayo 2011, a razón de Bs. 520,oo, cada uno. Sin embargo, por cuanto se observa que tales pagos se encuentran depositados y cursa por ante el Expediente de Consignaciones N° 567, es por lo que se autoriza a la Ciudadana D.d.c.V., al retiro de los mismos y los que se sigan venciendo hasta la entrega definitiva del inmueble por compensación en el uso del mismo, Cuarto: Sin Lugar la Reconvención formulada por la parte demandada, Quinto: Se condena a la parte demandada al pago de las Costas Procesales”.- (Omissis) (f-14 al 26 p2).-

    De La Apelación

    Mediante diligencia de fecha 09 de Julio de 2013, la apoderada de la parte demandada apeló de la anterior decisión (f-27 p2).-

    Por auto de fecha 12 de Julio de 2013, fue oída la apelación en ambos efectos.- (f-29 p2).-

    Mediante auto de fecha 23 de Julio de 2013, se ordenó remitir las actuaciones a esta Instancia (f-32 p2).-

    DE LAS ACTUACIONES ANTE ESTA INSTANCIA:

    Se recibieron las actas procesales en esta alzada, en fecha 29 de Julio de 2013, y por auto de esa misma fecha se fijó para sentencia.- (f-34 p2).-

    Por auto de fecha 31 de Julio de 2013, la apoderada judicial de la parte demandada solicitó al Tribunal fijara la oportunidad para la celebración de una Audiencia Conciliatoria entre las partes.- (f-35 p2).-

    Mediante auto de fecha 01 de Agosto de 2013, se fijó la oportunidad para la celebración de la Audiencia Conciliatoria.- (f-36 p2).-

    En fecha 05 de Agosto se celebro audiencia de mediación, en la cual las partes solicitaros la suspensión del proceso por un lapso de cinco (05) días de despacho, para llegar a un convenimiento; suspendiéndose el proceso por el lapso indicado de acuerdo a lo solicitado por las partes.-

    En fecha 09 de Agosto de 2013, la apoderada de la parte demandada presentó escrito en los términos siguientes:

    (Omissis) Que… “

PRIMERO

El “A QUO”, no tomó en cuenta las pruebas aportadas por su representada en la presente causa y especialmente las siguientes: las posiciones juradas evacuadas el día siete (07) de agosto del año 2012 en donde se evidencia la absoluta confesión de la demandante ciudadana D.D.C.V., donde confiesa haber ordenado retirar al organismo Eleoriente retirar el medidor donde funciona la peluquería véase pregunta décima primera; y así la correspondencia enviada al organismo mencionado en donde solicitaba el retiro del medidor, y por consiguiente la sentencia está viciada y debe ser anulada ya que no se dictó conforme manda el artículo 254 del CPC, según el cual no podrán declarar con lugar una demanda sino cuando exista plena prueba de los hechos alegados en ella ya que en el presente caso el romperse la congruencia exigida por la ley, al silenciarse el material probatorio aportado resulta imposible la declaratoria con lugar de la demanda.-

SEGUNDO

La sentencia recurrida incurre en el falso supuesto al basar su decisión en el hecho de que su representada dejó de pagar tales mensualidades lo cual no es ceirto ya que hizo el depósito en el Banco y se retrasó por razones normales en la consignación del comprobante respectivo, tal como lo expresaron en la contestación de la demanda, circunstancias que por si sola no resta eficacia al pago conforme al principio de confianza legítima o expectativa plausible.-

TERCERO

En el contexto preindicado, es importante destacar algo esencial, en las relaciones contractuales y es que el artículo 1160 del Código Civil que invocaron en la contestación de la demanda, señala que los contratos obligan no solo a lo expresados en ellos sino a las consecuencias que derivan de la equidad, en uso o la ley.-

Que, en el presente caso su representada actuó por la diligencia normal frente a una situación procedimental que implicada por ello mismo el pago mediante un depósito en el Banco y la comprobación de éste en el Tribunal. Una cosa es la existencia del pago que está fuera de duda, y otra es el retraso excusable en su comprobación formal. Piénsese que de acuerdo con una máxima experiencia que invocaron a tenor del artículo 12 del Código de Procedimiento Civil. Existe un término normal para, una vez realizado el pago ante el banco consignar ante el Tribunal el comprobante respectivo.-

CUARTO

Por otro lado, el A Quo no tomó en cuenta y violó obstenciblemente el derecho a la prórroga que corresponde a los arrendatarios o inquilinos a tenor del artículo 34 parágrafo primero de la Ley de Arrendamiento Inmobiliarios. Ni siquiera, por equidad asomó la parte tempestiva del artículo 1615 del Código Civil que consagra un término de 90 días para la desocupación del inmueble ocupado por una actividad comercial o fabril, todo lo cual inexplicablemente atenta contra el principio de justicia social consagrado en el artículo 299 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela.-

Que, por las razones de hecho y de derecho antes expuestas, sin perjuicio de las que, por razón de oficio en atención al principio “IURA NOVIT CURIA”, RECONOCIDO POR EL Tribunal Supremo de Justicia tenga a bien poner de relieve el Ciudadano Juez, solicita formalmente la revocatoria de la sentencia impugnada”.- (Omissis) (f-46).-

En fecha 12 de Agosto de 2013, se dejó constancia por secretaría de la no comparecencia de ninguna de las partes a fin de presentar convenimiento alguno.-

Por auto de esa misma fecha se ordenó la prosecución del proceso.-

RAZONAMIENTOS PARA DECIDIR:

Esta Alzada para decidir previamente hace el siguiente análisis:

PUNTO PREVIO

SOBRE LA PROCEDENCIA DE LA ACCIÒN INCOADA

La presente acción es por Resolución de Contrato de Arrendamiento por Falta de Pago y Cobro de Bolívares; supuestos de hecho que implican la prueba de la relación arrendaticia a tiempo determinado y la insolvencia del arrendatario.-

Trazada así la litis, previo a cualquier otra consideración debe a.e.I.e. alzada la naturaleza, objeto y presupuestos de la acción de Resolución De Contrato De Arrendamiento y si tales requisitos se cumplieron en el presente juicio, los cuales son:

1) Que el contrato jurídicamente exista;

2) Que se trate de un contrato a tiempo determinado;

3) La insolvencia del arrendatario; y

4) Que el Tribunal declare o pronuncie la resolución del contrato.

En la oportunidad de dictar sentencia, el Juzgado A Quo determinó lo siguiente:

(Omissis) …“Declara: Primero: Con Lugar la demanda incoada por la ciudadana D.D.C.V., titular de la cédula de identidad N° 4.300.179, en contra de la ciudadana M.C.M.U., titular de la cédula de identidad N° 11.967.500, por motivo de Resolución de Contrato de Arrendamiento. Segundo: Se Condena a la parte demandada, M.C.M.U., suficientemente identificada en autos, a desalojar y hacer entrega inmediata y poner en posesión pacífica y legitima, a favor de la propietaria, ciudadana D.D.C.V., suficientemente identificada en autos, el inmueble objeto de arrendamiento sobre cuyo cumplimiento se demanda libre de personas y cosas. Tercero: Se Ordena a la ciudadana M.C.M.U. a pagar los cánones de arrendamiento insolutos correspondiente desde mayo 2011, a razón de Bs.520,oo, cada uno”…….(omissis)…

Ahora bien, del libelo de la demanda, se observa que la parte actora pretende la resolución del contrato de arrendamiento. Ello comporta una excepción al principio de autonomía de la voluntad de las partes; la norma consagrada en el artículo 1.600 del Código Civil, ya que no pueden las partes pactar su renuncia en virtud del fin que ella persigue, cual es proteger los intereses jurídicos del débil jurídico, en este caso el arrendatario. Así y en el caso de marras, la parte actora afirma: que se celebró el contrato de arrendamiento en Septiembre del año 2006 por un término fijo de un (1) año.-

Por su parte la demandada en la oportunidad de dar contestación a la demanda entre otras cosas expone: “Que el inmueble en cuestión le fue dado sin plazo alguno de vencimiento….

Y que la vinculación jurídica que la une con la ciudadana demandante se mantuvo normal hasta el año 2011”….

En efecto, contradice la demandada la temporalidad arrendaticia.-

Así las cosas, es de destacar que el orden público inquilinario lo constituye el conjunto de normas obligatorias que tutelan un interés o beneficio que la ley concede, como expresión del equilibrio en la sociedad y con fundamento en la necesidad de resguardo y protección de los derechos.

En efecto, el artículo 7 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios somete a protección los derechos que la misma establece para beneficiar o proteger a los arrendatarios y los revista de la irrenunciabilidad, declarando como nula toda acción, acuerdo o estipulación que implique renuncia, disminución o menoscabo de estos derechos. Se trata de un orden público inquilinario de protección que no podemos entender como absoluto, sino que gravita en el ejercicio de los derechos protegidos dentro de la necesaria relatividad Inquilinaria que surge del indispensable equilibrio en el cumplimiento de las obligaciones recíprocas; pues las normas inquilinarias no son absolutamente irrenunciables ya que si el arrendatario no ejercita su derecho puede extinguirse el mismo por el transcurso del tiempo.-

En el caso bajo estudio, no se observa de autos que la parte actora haya realizado las diligencias necesarias para hacer valer la determinación del tiempo de duración de dicho contrato, es decir, el desahucio; con lo cual considera éste Sentenciador, que con ello la arrendadora dejó a su arrendataria en posesión pacifica de la cosa arrendada, por lo que el contrato pactado entre ellas a termino fijo se transformó en indeterminado, por efecto de la tácita reconducción, en atención a lo dispuesto en los artículos 1.599 y 1.600 del Código Civil, y en virtud del orden público inquilinario y en tal sentido, tan sólo es procedente la acción de Desalojo contenida en el artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios y no la peticionada en la presente querella de resolución de contrato de arrendamiento.-

Ahora bien, partiendo de la premisa antes anotada del orden público inquilinario, corresponde a esta Instancia en Alzada entrar de oficio al estudio de la temporalidad arrendaticia y siendo que la misma es fundamental para determinar la pertinencia de la acción, al a.e.p.d.l. duración en la relación arrendaticia, considera este sentenciador actuando en alzada, que vista la acción de resolución de contrato por incumplimiento ejercida por la parte actora, que la naturaleza del contrato en cuanto a su duración, es fundamental para pronunciarse sobre la procedencia o no de la acción incoada.-

Al respecto, ha señalado nuestro autor patrio G.G.Q., en cuanto a la duración del contrato, lo siguiente:

….. “Cuando al abogado se presenta un contrato para que dictamine sobre la solución de un determinado inconveniente arrendaticio, el primer objeto de revisión y estudio es la “cláusula relativa a su duración”. Pareciera que allí puede encontrarse la respuesta orientadora hacia la solución del problema que presenta el arrendador o el arrendatario. Se trata de la “cláusula temporal” como la más importante del contrato, porque según sea la duración del mismo, puede inducirse la vía que deberá seguirse para la posible solución del inconveniente que afecta a cualquiera de los contratantes. Y como la mayoría de los problemas arrendaticios tienen su origen en la falta de pago del alquiler, o por daños al inmueble arrendado, o debido a otro incumplimiento, la duración del contrato es prácticamente la clave conducente hacia una solución favorable.-

En el caso, por ejemplo, de la falta de pago del canon hay que, en primer lugar, precisar el tipo de contrato en relación con su duración y, asimismo, conocer si las partes fijaron un tiempo o plazo para el pago, y de haberlo fijado, entonces deducir que tal plazo no esté en contradicción con el artículo 51 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios. Del estudio que se realice, puede conocerse la vía a seguirse con éxito, pues tratándose de esa falta de pago si el contrato es por tiempo indeterminado, mal puede omitirse la vigencia del literal “a” del artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios. Y dentro de las varias hipótesis ejemplificativas que pueden proponerse, si se trata de “deterioros menores” causados al inmueble, entonces habrá que establecer si la relación es a tiempo determinado o no, porque si el contrato es a tiempo indefinido, el literal “e” del artículo 34 eiusdem se refiere a “deterioros mayores”, en cuyo caso no procederá la resolución del contrato, sino el desalojo. Estos dos ejemplos nos permiten alguna orientación para demostrar que la “duración del arrendamiento” constituye, quiérase o no, un problema…..”

Ahora bien, en el presente caso se ha intentado una demanda de resolución de contrato con fundamento en el artículo 1.167 del Código Civil y el artículo 34 literal “a” de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, siendo admitida, sustanciada y sentenciada por el Juzgado de Municipio, por el Procedimiento Breve, de conformidad con las disposiciones de la mencionada Ley especial.-

Por consiguiente, debe verificar este Sentenciador de Instancia Superior en ejercicio de la facultad revisora otorgada por la ley, si están dadas las condiciones o supuestos establecidos por la norma para accionar por resolución de contrato; desprendiéndose de los autos que la parte actora alega: “Que en el mes de septiembre de 2006 dio en arrendamiento verbalmente por un año fijo a la Ciudadana M.C.M.U. un local comercial de su propiedad…”

Alegato este que niega rechaza y contradice la demandada al exponer: “Que el inmueble en cuestión le fue dado sin plazo alguno de vencimiento….”

Entiende este sentenciador que el contrato de arrendamiento del cual se demanda la resolución, venció el mes de Septiembre del año 2007, pero al no constar en autos el desahucio del mismo y permaneciendo la arrendadora en el referido inmueble desde esa fecha, hasta los actuales momentos, convierte el contrato de arrendamiento a tiempo indeterminado.-

En este sentido establece el artículo 1.600 del Código Civil:

Si a la expiración del tiempo fijado en el arrendamiento, el arrendatario queda y se le deja en posesión de la cosa arrendada, el arrendamiento se presume renovado, y su efecto se regla por el artículo relativo a los arrendamientos hechos sin determinación de tiempo.

La tácita reconducción consiste en la “renovación” del contrato de arrendamiento anterior, debido a la inactividad del arrendador que no se opone a la ocupación o posesión precaria que el arrendatario continúa ejerciendo sobre el inmueble, luego de concluido el término de duración máxima que corresponda fijada en el artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios”.-

Indica la doctrina, “que el solo hecho de quedar el arrendatario en posesión, aun cuando precaria del inmueble arrendado y luego del vencimiento del tiempo prefijado por la prórroga legal o de no producirse la misma, no es indicativo de haberse producido la renovación del contrato, sino que esa actitud debe ser demostrativa del consentimiento expreso o tácito de seguir él teniendo el carácter de arrendatario, y además la realización de algún acto indicativo de continuar como tal si luego de concluido el término de duración y de la propia aceptación tácita del arrendador, transcurre un mes y el arrendatario procede a consignar el canon vencido, dentro de los quince (15) días continuos siguientes al vencimiento del mismo, a tenor de lo previsto en el artículo 51 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.

Entonces por el consentimiento expreso o tácito del arrendatario de continuar como tal y la falta de oposición del arrendador que sugiere restablecer o continuar la relación bajo la modalidad atemporal o indeterminada, puede aparecer una nueva relación arrendaticia”….

En el caso de autos, el contrato de arrendamiento celebrado por las partes por un (1) año fijo, tenía como fecha de vencimiento el mes de Septiembre de 2007, y a partir de esta fecha comienza la prórroga legal que sería de seis (6) meses, ello a tenor de lo establecido en el artículo 38 literal “b” de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.-

Así las cosas, la prórroga legal se venció en el mes de Marzo del año de 2008, continuando la arrendataria en posesión del inmueble arrendado, luego del vencimiento de la prórroga legal, pues la demanda de resolución de contrato por falta de pago se introduce en fecha 14 de Mayo de 2012 y es admitida en fecha 16 de Mayo de 2012, operando en tal sentido la tacita reconducción.-

Al respecto el Dr. G.G.Q., en su tratado de derecho arrendaticio, Pag. 293, expresa:

Pareciera que la “tacita reconducción”, a que se contraen los artículos 1.600 y 1.614 del Código Civil, quedó suprimida por efecto de la prórroga legal y, en consecuencia, tácitamente derogada tales normas, pues contempla el artículo 38 de LAI que “vencida la misma, el arrendador podrá exigir del arrendatario el cumplimiento de su obligación de entrega del inmueble arrendado. En este caso, el juez a solicitud del arrendador, decretará el secuestro de la cosa arrendada y ordenará el depósito de la misma en la persona del propietario del inmueble, quedando afectada la cosa para responder al arrendatario, si hubiere lugar a ello”. Literalmente analizada la norma citada, pareciera conducir a interpretar que por el solo vencimiento de la prórroga legal ya no podrá tener lugar la “tácita reconducción”, pues en ese mismo momento nace para el arrendador el derecho de solicitar el secuestro, tal y como si la sola terminación de la prórroga equivalga a una nueva causal de secuestro en nuestra legislación….”

No obstante lo anterior, concluye el referido autor, “que lo dispuesto en el artículo 38 de la LAI mal puede interpretarse de modo estricto, sino a la l.d.D.A. que está informado de un contenido y carácter social, no sólo en beneficio del arrendatario, sino del arrendador, y bajo una finalidad de protección en orden a derechos recíprocos; y es de observar que en la LAI no aparece alguna norma prohibitiva que suprima la “tácita reconducción”, y bien podría ocurrir que el arrendador no ejerza aquél derecho a solicitar el secuestro del inmueble, y deje al ocupante del mismo, en el goce y uso, sin ninguna oposición, en cuyo caso podría darse la tácita reconducción, ello no obstante la renuncia contractual, pues dicha garantía es inherente al orden público inquilinario”….

En el caso de autos, la demanda de resolución de contrato se ha incoado con posterioridad al vencimiento de la prórroga legal, hecho ocurrido en el mes de marzo de 2008, no obstante la ausencia de disposición legal que indique cual es el plazo para su ejercicio de tal modo que impida la tacita reconducción, en tal sentido, el tiempo en activar el órgano jurisdiccional implica la aceptación de una nueva relación de arrendamiento, pues, hubo total pasividad por parte de la arrendadora durante el tiempo siguiente al vencimiento de la prórroga legal, por tanto no se evidencia ningún tipo de oposición a la continuidad del arrendamiento, y como corolario, al no existir elementos suficientes en autos que evidencien la resistencia de la arrendadora a la posesión de la arrendataria, luego del vencimiento del contrato y de su prórroga, se puede concluir que ha mutado el arrendamiento, entonces pasó por fuerza de la tácita reconducción a ser indeterminado en cuanto a su duración.- Así se establece.-

Ante el presente escenario, en el caso bajo análisis, siendo la relación arrendaticia a tiempo indeterminado, considera este sentenciador si sería procedente demandar la resolución de contrato por falta de pago.-

El artículo 34, literal “a” de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios establece:

Sólo podrá demandarse el desalojo de un inmueble arrendado bajo contrato de arrendamiento verbal o por escrito a tiempo indeterminado, cuando la acción se fundamente en cualesquiera de las siguientes causales:

a) Que el arrendatario haya dejado de pagar el canon de arrendamiento correspondiente a dos (2) mensualidades consecutivas…

Precisa la doctrina que en el caso de la falta de pago del canon hay que, en primer lugar, precisar el tipo de contrato en relación con su duración, pues, tratándose de esa falta de pago si el contrato es por tiempo indeterminado, mal puede omitirse la vigencia del literal “a” del artículo 34 de la LAI, y la única acción procedente sería el desalojo.-

Al respecto la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia en un fallo de fecha 1º de abril de 2005, dejó establecido lo siguiente:

Así, el artículo 34 del nuevo Decreto establece las causales de procedencia del desalojo de inmuebles que han sido arrendados a tiempo indeterminado, con la mención expresa de los siete casos en que esta acción prospera, la cual debe considerarse como taxativa, es decir, que sólo por ellas puede solicitarse el desalojo judicialmente. Sin embargo el Parágrafo Segundo de la disposición en referencia preceptúa: Queda a salvo el ejercicio de las acciones judiciales que correspondan por otras causales distintas a las previstas en el presente artículo.

(…) Así, se colige que las relaciones jurídicas arrendaticias que se deriven de contratos a tiempo indeterminado, pueden terminar por medios judiciales distintos al desalojo, verbigracia, por resolución. En este sentido debe leerse la disposición del parágrafo objeto de comentarios y no como que el desalojo puede proceder por otras causales distintas a las que se mencionan taxativamente en las siete letras del artículo 34.”

Concorde con lo afirmado anteriormente, no cabe ninguna duda que la relación de arrendamiento a tiempo indeterminado puede terminar por medios judiciales distintos al desalojo, en cuyo caso sería la acción de resolución, siempre y cuando se invoque una causal distinta de las previstas en el artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios”….

En el caso de sub iudice, se demanda la resolución de un contrato de arrendamiento a tiempo indeterminado por falta de pago, causal prevista en el artículo 34 literal “a” de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, en consecuencia, la acción escogida por el demandante no resultaba idónea para su pretensión, en razón de la naturaleza jurídica del contrato, pues al ser éste a tiempo indeterminado y al invocarse la falta de pago, lo procedente era intentar una acción de desalojo y no resolución, que resulta contraria a derecho; hecho este que conlleva a este Juzgador de Instancia Superior, a abstenerse de sentenciar sobre el mérito del asunto, pues la parte actora ha incoado una acción que ante la situación de hecho planteada resulta legalmente improcedente, y en tal sentido la apelación interpuesta debe prosperar en derecho. Así se establece.

Como consecuencia de todo lo antes expuesto, ratifica este sentenciador que ante los razonamientos desarrollados en el cuerpo de este fallo, resulta lógico concluir que la apelación ejercida debe prosperar en derecho, luego la sentencia proferida por el a quo debe ser revocada, declarándose Improcedente la acción incoada, así lo dictaminará este sentenciador en la dispositiva del presente fallo.- Así se establece.

Pronunciamiento sobre la Reconvención:

Ahora, se observa de las presentes actuaciones, que la parte demandada en la oportunidad de dar contestación a la demanda, reconviene a la demandante, por indemnización por daños y perjuicios causados por el incumplimiento contractual permanente, invocando el artículo 1.273 del Código Civil; por daño emergente causado, la cantidad de ocho mil doscientos trece con 27/ctms (Bs. 8.213,27), por pago de cargos de reconexión de un nuevo medidor de luz y cancelación diaria de camiones de agua, desde el mes de Julio 2011 y por Lucro Cesante la cantidad de doce mil Bolívares (Bs. 12.000,oo), por el cierre temporal del establecimiento comercial durante la temporada navideña.-

En la oportunidad de comprobar sus alegatos sobre la reconvención planteada, aporta las siguientes pruebas:

Reprodujo el mérito de los autos que le favorecen.

A lo cual no se le otorga valor probatorio-.

Ratificó los recibos de pagos del servicio eléctrico de Corpoelec y de agua emanada de Hidrocaribe.-

Documentales a las que no se les otorga valor probatorio por no ser demostrativos de los hechos que se reconvienen en el presente asunto.-

Impresiones fotográficas.

Instrumentales a las que no se les otorga valor probatorio por cuanto no fueron evacuadas de conformidad con lo dispuesto en el artículo 502 del Código de Procedimiento Civil y por no ser demostrativos de los hechos que se reconvienen en el presente asunto.-

Reprodujo y ratificó los pagos realizados a la consignación de pago de arrendamiento en el expediente 567-2011.-

Documentales a las que se les otorga valor probatorio de conformidad con lo dispuesto en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil.-

Promovió la evacuación de Posiciones Juradas a la ciudadana D.V., parte actora.-

Cuyas deposiciones constan en autos y se les otorga valor probatorio de conformidad con lo dispuesto en el artículo 410 del Código de Procedimiento Civil.-.

Solicitó informe a la Oficina de Corpoelec Carúpano, para que informe si la ciudadana D.V. gestionó el retiro del servicio eléctrico del contrato 74894880255.

No consta en autos las resultas de dicha prueba.-

Promovió las actas levantadas en la Fiscalía del Ministerio Público, Defensoría del Pueblo y de la Sindicatura Municipal.-

A las cuales se les otorga valor probatorio.-

Recibos de pago de camiones de agua Cisterna a nombre del ciudadano M.N.. C. I. N°. 5.883.339.-

A los cuales no se les otorga valor probatorio por no cumplir con lo dispuesto en el artículo 431 del Código de Procedimiento Civil.-

Copia certificada de los recibos de pago de los meses de Mayo y Junio del expediente de consignación Nº. 567-2011.

Documentos a los que se les otorga valor probatorio de conformidad con lo dispuesto en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil.-

Ratificó y reprodujo la Inspección Ocular realizada por el Notario público de esta ciudad donde se evidencia que el local arrendado no tiene los servicios de agua y de Luz.-.

Instrumental a la que se le otorga valor probatorio.-

Los testimoniales de los ciudadanos: A.M.d.B., D.F.A., J.P., K.G., B.G. y D.M., titulares de las cédulas de Identidad Nos. 6.959.159, 15.114.170, 5.876.069, 6.900.116, 20.124.483, 10.878.424 y 14.579.272.-

Declarando solo los ciudadanos A.M.d.B., D.F.A. y D.M..-

A cuyas testimoniales se les otorga valor probatorio de conformidad con lo dispuesto en el artículo 508 del Código de Procedimiento Civil.-

En este estado, observándose la pretensión de la demandada reconviniente por daños y perjuicios, es de destacar lo dispuesto en el artículo 340 ordinal 7º del Código de Procedimiento Civil, al Disponer: Articulo 340…..7º. “Si se demandare la indemnización de daños y perjuicios, la especificación de estos y sus causas”.-

La doctrina ha establecido que para poder demandar el resarcimiento de daños y perjuicios, deben estar presentes cuatro elementos necesarios. Al respecto, el profesor E.M.L. nos señala:

En efecto, si se observa la responsabilidad civil en toda su amplitud, se advierte que en todo caso en que surja la necesidad de reparar un daño injusto, se encontrarán elementos invariables – verdades constantes – presentes en todas y cada una de dichas situaciones, a saber:

1) Un incumplimiento de una conducta preexistente que es protegida, preestablecida o impuesta por el legislador.

2) Una culpa (en su aceptación más amplia, latus sensu) que acompaña a aquel incumplimiento.

3) Un daño causado por el incumplimiento culposo y 4) La relación de causalidad entre el incumplimiento culposo y el daño inferido.

De la doctrina anteriormente citada, se desprende que para que proceda una acción de daños y perjuicios es necesario probar:

  1. El hecho generador del daño.

  2. La culpa del agente.

  3. La relación de causalidad.

  4. Y el daño causado.

Con respecto al primero de estos, el daño, de acuerdo con la reconocida obra de MADURO LUYANDO, Eloy y PITTIER SUCRE, Emilio, Curso de obligaciones, el daño patrimonial es “consiste en una pérdida o disminución de tipo económico que una persona experimenta en su patrimonio”. En consecuencia, para que se produzca el daño, es necesario que la víctima haya sufrido, efectivamente, un menoscabo en su haber patrimonial y cuantificable en dinero.

En relación a este primer requisito, debe observar este juzgador que el anterior análisis del material probatorio lleva a este sentenciador a concluir, que la parte demandada recoviniente, no cumplió con su correspondiente carga de demostrar los hechos constitutivos de su pretensión, con estricta sujeción a la máxima de que cada parte tiene la carga procesal de probar sus respectivas afirmaciones de hecho; como lo era demostrar la existencia de los presuntos daños reclamados como ocasionados por la parte demandante reconvenida.

Con respecto, a los presuntos daños reclamados por la parte demandada reconviniente; debe observar este juzgador, que de conformidad con lo establecido en el artículo 506 del Código de Procedimiento Civil, el cual establece: “Las partes tienen la carga de probar sus respectiva afirmaciones de hecho. Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella, debe por su parte probar el pago o el hecho extintivo de la obligación.

Los hechos notorios no son objeto de prueba.”

Y a lo establecido en el artículo 1.354 del Código Civil que establece lo siguiente: “Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella debe por su parte probar el pago o el hecho que ha producido la extinción de su obligación.”

Así como del análisis realizado por este operador de justicia a las pruebas aportadas por la parte demandada reconviniente, aplicando la técnica para adminicularlas entre si, tal como lo ordena el artículo 510 del Código de Procedimiento Civil; no se desprende la demostración expresa de los daños y perjuicios denunciados y reclamados por la demandada reconviniente en el presente asunto.- Y así se establece.-

Como quedó establecido en el análisis de las pruebas, en el presente caso, no quedó probado el hecho generador del daño, ya que a fin de demostrar este requisito únicamente consta a los autos del presente expediente una inspección extralitem que posee valor de presunción desvirtuable, y las declaraciones de los testigos promovidos, las cuales no son determinantes para demostrar lo denunciado; y por consiguiente no constituye plena prueba de conformidad con lo establecido en el artículo 254 del Código de Procedimiento Civil, para que se pueda declarar con lugar la pretensión de daños y perjuicios, planteada por la demandada reconviniente.- Así se decide.-

Una vez que ha quedado establecido que en el presente caso que no se cumplió con el primero de los requisitos necesarios para que proceda la presente reconvención por indemnización de daños y perjuicios, este Juzgador de Instancia Superior considera que no es necesario analizar el resto de dichos requisitos, por cuanto los mismos son concurrentes para la procedencia de la presente pretensión.-

En conclusión, debe precisar este juzgador de Alzada que la parte demandada reconviniente no pudo demostrar de manera fehaciente los requisitos exigidos para la procedencia de la pretensión de daños y perjuicios planteada, toda vez que con las pruebas aportadas no logró determinarse la responsabilidad de la demandante reconvenida sobre los daños y perjuicios denunciados: por lo que la presente reconvención debe ser declara Sin Lugar.- Y así se decide.-

DISPOSITIVA

En atención a los fundamentos antes expuestos, es por lo que este Juzgado Superior en lo Civil, Mercantil, Tránsito, Bancario y de Protección de Niños, Niñas y Adolescentes del Segundo Circuito de la Circunscripción Judicial del Estado Sucre, administrando Justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, DECLARA:

PRIMERO

CON LUGAR, el Recurso de Apelación interpuesto por la Abogada Josmary Gutiérrez, inscrita en el Inpreabogado bajo el Nº 55.282, actuando en su carácter de Apoderada Judicial de la Ciudadana M.C.M.U., titular de la Cédula de Identidad Nº V- 11.967.580, parte demandada en el presente juicio, contra la Sentencia Definitiva dictada por el Juzgado del Municipio Bermúdez del Segundo Circuito de la Circunscripción Judicial del Estado Sucre en fecha 04 de Julio de 2013.-

SEGUNDO

IMPROCEDENTE, la demanda que por Resolución de Contrato de Arrendamiento y Cobro de Bolívares, incoara la Ciudadana D.D.C.V.R., titular de la Cédula de Identidad Nº V-4.300.179, contra la Ciudadana M.C.M.U., titular de la Cédula de Identidad Nº V-11.967.580.-

TERCERO

SIN LUGAR, la Reconvención por Indemnización de Daños y Perjuicios planteada por la Ciudadana M.C.M.U., titular de la Cédula de Identidad Nº V-11.967.580 contra la ciudadana D.D.C.V.R., titular de la Cédula de Identidad Nº V-4.300.179.-

Queda así Revocada la sentencia recurrida.-

Se condena en costas a la parte demandante de conformidad con lo dispuesto en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil.-

Se deja constancia que la presente decisión ha sido dictada en esta fecha, debido a que la causa estuvo suspendida por cinco (5) días de despacho, a solicitud de las partes, según acta de fecha 05 de Agosto de 2013.-

Notifíquese a las partes del presente fallo.-

Insértese, Publíquese, Regístrese, Edítese en la página Web del Tribunal Supremo de Justicia y déjese copia Certificada en este Juzgado. Remítase el expediente al Tribunal de la Causa en su oportunidad Legal correspondiente.-

Dada, firmada y sellada en el Salón de Despacho del Juzgado Superior en lo Civil, Mercantil, Tránsito, Bancario y de Protección de Niños, Niñas y Adolescentes del Segundo Circuito de la Circunscripción Judicial del Estado Sucre, en la ciudad de Carúpano, a los Dieciséis (16) días del mes Septiembre de Dos Mil Trece (2013). Años: 203° de la Independencia y 154° de la Federación.-

EL JUEZ,

ABG. O.R. MONASTERIO B.

LA SECRETARIA,

ABG. N.M.G.

Nota: Se deja constancia que en esta misma fecha dieciséis de Septiembre de Dos mil Trece (16-09-2013), siendo las 3:30 p.m, fue Publicada la presente Sentencia cumpliéndose con lo ordenado.- Conste.-

LA SECRETARIA,

ABG. N.M.G.

Exp. N° 6008.-

ORMB/NMG.-

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