Decisión de Juzgado Superior Segundo en lo Civil, Mercantil y del Transito de Caracas, de 20 de Diciembre de 2010

Fecha de Resolución20 de Diciembre de 2010
EmisorJuzgado Superior Segundo en lo Civil, Mercantil y del Transito
PonenteArturo Martinez Jiménez
ProcedimientoRetracto Legal Arrendaticio

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

EN SU NOMBRE

EL JUZGADO SUPERIOR SEGUNDO EN LO CIVIL, MERCANTIL, TRÁNSITO Y BANCARIO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ÁREA METROPOLITANA DE CARACAS

Años: 200° y 151°

DEMANDANTE: C.D.V.R., venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nº 11.230.762.

APODERADOS

JUDICIALES: J.L.A.F., abogado en ejercicio, inscrito en el Inpreabogado bajo el Nº 1.608.

DEMANDADOS: V.R.M., N.J.R.D.J., M.C.R.M., B.V.R.M., J.A.R.M., C.F.R.M., J.O.R.D.R., C.R.R.M., M.M.R.M., A.D.L.F., L.D.L.F. y J.D.L.F., venezolanos, mayores de edad, titulares de las cedulas de identidad números 2.456.528, 946.289, 119.863, 998.070, 1.866.065, 1.897.534, 2.152.922, 2.943.326, 3.179.235, 5.589.898, 5.589.897 y 11.071.595, respectivamente.

APODERADO

JUDICIAL: V.R.M., abogado en ejercicio, inscrito en el Inpreabogado bajo el Nº 2.528.

JUICIO: RETRACTO LEGAL ARRENDATICIO Y OTROS CONCEPTOS

SENTENCIA: DEFINITIVA

MATERIA: CIVIL

EXPEDIENTE: 10-10372

I

ANTECEDENTES

Corresponden las presentes actuaciones al conocimiento de esta alzada, en razón de los recursos ordinarios de apelación interpuestos en fecha 2 y 3 de marzo de 2010, por el abogado J.L.A.F. en su carácter de apoderado judicial del demandante ciudadano C.D.V.R., y por el abogado V.R.M., actuando en su propio nombre y también en su carácter de apoderado judicial de los referidos codemandados, contra la sentencia proferida en fecha 31 de julio de 2009 por el Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, que declaró la caducidad de la acción, y en consecuencia, sin lugar la demanda por retracto legal arrendaticio incoada por el ciudadano C.D.V.R. contra los ciudadanos V.R.M., N.J.R.D.J., M.C.R.M., B.V.R.M., J.A.R.M., C.F.R.M., J.O.R.D.R., C.R.R.M., M.M.R.M., A.D.L.F., L.D.L.F. y J.D.L.F., expediente signado con el Nº AH12-V-2004-0000042 (nomenclatura del aludido juzgado).

Los preindicados medios recursivos fueron oídos en ambos efectos por el a quo mediante auto fechado 8 de marzo de 2010, ordenándose remitir el expediente al Juzgado Superior Distribuidor de turno en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, para el sorteo de ley.

Verificada la insaculación de causas, correspondió a esta superioridad el conocimiento de las apelaciones in comento, evidenciándose que por auto fechado 17 de marzo de 2010 se ordenó la devolución del expediente al a quo para la corrección de foliatura. Recibido nuevamente el expediente en este Tribunal, por auto fechado 16 de abril de 2010 se fijó oportunidad para la presentación de los informes y de las observaciones de las partes; todo ello de conformidad con lo estatuido en los artículos 517 y 519 del Código de Procedimiento Civil. En la oportunidad antes referida el abogado J.L.A.F., consignó escrito de informes constante de veinte (20) folios útiles. Seguidamente, este Tribunal en fecha 9 de junio de 2010 revocó por contrario imperio el auto dictado en fecha 16 de abril de 2010, y en consecuencia fijó el décimo (10mo.) día de despacho siguiente a los fines de dictar sentencia, de conformidad con lo establecido en el artículo 893 del Código de Procedimiento Civil en concordancia con el artículo 33 de la Ley de Arrendamiento Inmobiliarios, ordenando asimismo la notificación de las partes.

En fecha 28 de junio de 2010, el abogado J.L.A.F. ratificó el escrito presentado como informes el día 4 de junio de 2010 como fundamentación de la apelación, seguidamente el día 7 de julio de 2010, el abogado V.R.M. actuando en su propio nombre y también en su carácter de apoderado judicial de los codemandados ya identificados en autos, consignó escrito de alegatos constante de ocho (8) folios útiles, mediante el cual expuso que en la contestación de la demanda opuso la cuestión previa de prohibición de la ley de admitir la acción propuesta de conformidad con el ordinal 11º del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con los artículos 35 y 49 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios y con el Párrafo Único del artículo 6 del derogado Decreto Legislativo sobre Desalojo de Viviendas, vigente para el 17 de junio de 1999 data ésta en la cual fue realizada la compra-venta del inmueble objeto de marras, asimismo, solicitó que se declarara sin lugar la apelación interpuesta por la parte actora, con lugar la apelación formulada y sin lugar las acciones contenidas en la demanda.

Agotado como quedó el trámite de sustanciación conforme al procedimiento de segunda instancia para éste materia, de inmediato se procede con el resumen de los acontecimientos más relevantes.

II

SÍNTESIS DE LOS HECHOS

El presente juicio de retracto legal arrendaticio se inició en fecha 11 de noviembre de 2004, mediante demanda interpuesta por el abogado en ejercicio J.L.A.F. en su condición de apoderado judicial del ciudadano C.D.V.R., contra los ciudadanos V.R.M., N.J.R.D.J., M.C.R.M., B.V.R.M., J.A.R.M., C.F.R.M., J.O.R.D.R., C.R.R.M., M.M.R.M., A.D.L.F., L.D.L.F. y J.D.L.F., con base a los siguientes alegatos: Que en fecha 18 de diciembre de 1985, el ciudadano J.R.M. celebró con el ciudadano C.D.V.R. un contrato de arrendamiento sobre el inmueble constituido por un local comercial distinguido con el Nº 5, situado en el inmueble denominado Quinta S.A., remodelado posteriormente como Centro Comercial Fina, ubicado en la esquina de la Avenida Las Ciencias con Calle Abogados, Urbanización Los Chaguaramos, Parroquia S.R. (hoy Parroquia San Pedro), Caracas.

Que en fecha 17 de junio de 1999 la sucesión del ciudadano B.S.R.R., constituida por los ciudadanos ut supra mencionados, dió en venta todos y cada uno de los locales del inmueble Quinta S.A. a los ciudadanos A.D.L.F., L.D.L.F., J.D.L.F., J.A.R.C., L.F.R.R. y J.A.C.D.L.F., venezolanos, mayores de edad, de este domicilio y titulares de las cédulas de identidad números 5.589.898, 5.589.897, 11.071.595, 2.970.740 y 10.533.931, respectivamente, tal como se desprende del documento que fue protocolizado en la Oficina Subalterna de Registro Público del Cuarto Circuito del Municipio Libertador del Distrito Federal, bajo el Nº 50, Tomo 18, Protocolo Primero, Segundo Trimestre del año 1999.

Asimismo, arguyó que dicha venta afecta el derecho preferente de su representado, como arrendador del local Nº 5 por no habérsele hecho la oferta de venta prevista en el artículo 6 del Decreto Legislativo sobre Desalojo de Viviendas, y por no habérsele notificado la mencionada venta, violando el derecho preferente del ciudadano C.D.V.R., como arrendador del local Nº 5, y que los compradores ya mencionados adquirieron parcialmente dicho inmueble y constituyeron una comunidad de bienes entre ellos en el monto de la proporción que adquirieron, incluida en la cabida de una de ellas la extensión correspondiente a la porción del local arrendado a la parte actora.

Igualmente, alegó la actora que la omisión de las debidas notificaciones corresponde a una conducta dolosa de los vendedores y compradores demandados para no cumplir con la obligación que le es inexcusable en su condición, por cuanto a los fines del perfeccionamiento de la acción de retracto legal arrendaticio, la parte actora propone la acción de anulabilidad parcial del contrato de compraventa antes mencionado sobre el inmueble descrito ut supra.

Conforme a lo anteriormente narrado, la representación judicial del demandante peticionó que se subrogue y consigne ante el tribunal de la causa la cantidad de QUINCE MILLONES TRESCIENTOS DIEZ MIL CUATROCIENTOS OCHENTA Y SEIS BOLÍVARES (Bs. 15.310.486); que se declare con lugar la acción de daños y perjuicios contra los compradores y vendedores por el monto referido especificados en la responsabilidad contractual de los vendedores que comprende el daño emergente y lucro cesante sufridos por su mandante. Asimismo, se decrete medida de prohibición de enajenar y gravar sobre la cuota constituida en la comunidad de bienes en la propiedad de los demandados.

Esta demanda quedó admitida por el Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, mediante auto que aparece dictado en fecha 25 de enero de 2005, que igualmente ordenó el emplazamiento de los accionados para dar contestación a la demanda al segundo (2do) día de despacho siguiente a la constancia en autos de su citación.

Por diligencia suscrita en fecha 24 de marzo de 2008, el abogado V.R.M. se dió por citado en su propio nombre y en representación de los codemandados ya identificados.

Posteriormente el 31 de marzo de 2008, la parte accionada consignó escrito de contestación de la demanda, en los siguientes términos: i) Opuso la cuestión previa del ordinal 11º del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, por cuanto existen prohibiciones legales establecidas en la ley especial, que impiden en primer lugar la admisión de la demanda por resolución de contrato de arrendamiento, en concordancia con el artículo 49 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios y el Parágrafo Único del artículo 6 del derogado Decreto Legislativo sobre Desalojo de Viviendas. ii) Negó que el demandante haya tenido alguna vez derecho a ser notificado de la venta de la Casa Quinta S.A., efectuada por los miembros de la Sucesión Rubio, por cuanto lo vendido fueron los derechos y acciones sucesorales de propiedad sobre una Casa Quinta denominada S.A. y el lote de terreno sobre el cual está edificada, situados en la Urbanización Los Chaguaramos, como un todo indiviso, y no bajo el régimen especial de propiedad h.Q.a. no ser vendido individualmente el local de comercio Nº 5, que forma parte inseparable de la Casa Quinta Sana Ana, sino como parte de una venta global, el arrendador no tenía derecho a la preferencia ofertiva, y por lo tanto no era necesaria la notificación de dicha venta, de la cual tuvo el actor conocimiento en fecha 17 de junio de 1999, interponiendo la demanda el día 15 de septiembre de 2004, transcurriendo mas de cinco (5) años, por lo que operó la caducidad de la acción de retracto y de nulidad. iii) Asimismo alegó, que no existe hecho ilícito en la realización de la venta que se pretende retrotraer infundadamente en este proceso, y mucho menos que pueda existir entre los vendedores y compradores responsabilidad civil contractual, extracontractual y solidaria. iv) Que las porciones a las que se refiere el derecho de compraventa objeto de este contrato, fueron una estipulación entre los compradores, para reglar como comuneros la porción de los haberes de lo que cada uno pasaba a ser propietario sobre el bien común, por cuanto la parte demandante pretende la resolución y la nulidad parcial del contrato de compraventa, cuando lo que procedería es la subrogación del arrendatario en el lugar del tercero adquiriente. v) Que no puede haber daño material alguno por el hecho de que los compradores, posteriormente a la protocolización del documento que contiene la venta de la Casa Quinta S.A., hayan solicitado ante la Dirección de Inquilinato la regulación del canon de arrendamiento máximo mensual sobre el inmueble arrendado.

En cuanto a las pruebas aportadas por las partes al proceso, consta lo siguiente:

PARTE ACTORA: Con el libelo de demanda, el demandante promovió los siguientes documentos:

• Resolución Nº 006611 emanada de la Dirección General de Inquilinato del Ministerio de Infraestructura, mediante la cual se fijó el canon de arrendamiento máximo correspondiente al Local Nº 5, del inmueble identificado como Quinta “S.A.”, ubicado en la Avenida Las Ciencias, Urbanización Los Chaguaramos, Parroquia S.R., marcada con la letra “I”.

• Contrato de compra-venta de los locales comerciales que integran el inmueble denominado “Centro Fina”, por parte de sus co-propietarios J.A.R.M. y otros a los ciudadanos A.D.L.F. y otro, en fecha 17 de junio de 1999, marcado con la letra “C”.

• Sentencia dictada por el Juzgado Octavo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, en fecha 29 de abril de 2001, que declaró con lugar la apelación interpuesta por su mandante y dejó sin efecto la resolución del contrato de arrendamiento que acordó el Juzgado Vigésimo Primero de Municipio de esta Circunscripción Judicial, marcada con la letra “D”.

• Sentencia dictada por el Juzgado Superior Quinto en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, en fecha 27 de julio de 2001, que declaró con lugar la acción de amparo constitucional impetrada contra la sentencia dictada por el Juzgado Octavo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, marcada con la letra “E”.

• Sentencia dictada en fecha 9 de octubre de 2002, por la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia, en la cual se revoca la sentencia dictada por el Juzgado Superior Quinto en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, marcada con la letra “F”.

• Sentencia dictada por el Juzgado Superior Primero en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, en fecha 19 de diciembre de 2002, que declaró inadmisible el recurso de amparo interpuesto por el ciudadano J.R.M. contra la sentencia dictada por el Juzgado Octavo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, marcada con la letra “G”.

• Sentencia dictada por la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia, en fecha 10 de febrero de 2004, que declaró sin lugar la apelación ejercida e improcedente la acción de amparo constitucional, marcada con la letra “H”.

En el lapso probatorio, la parte actora ratificó el valor probatorio de todos los documentos antes referidos y alegó la confesión de la parte accionada contenida en su escrito de contestación, en lo que respecta a la notificación de la venta.

Posteriormente, el día 16 de mayo de 2008 la representación judicial de la parte demandada consignó escrito de conclusiones, constante de cuatro (4) folios útiles, ratificando lo argumentado en la litis contestatio.

El día 31 de julio de 2009, el Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas dictó sentencia, a través de la cual declaró sin lugar la demanda de retracto legal arrendaticio, por considerar que la acción deducida por el demandante había caducado.

III

MOTIVACIÓN PARA DECIDIR

Procede este Juzgado Superior Segundo a fallar, lo cual con sujeción en las consideraciones y razonamientos que de seguidas se explanan:

Las presentes actuaciones son deferidas al conocimiento de esta alzada, en razón de los recursos ordinarios de apelación interpuestos en fecha 2 y 3 de marzo de 2010, por el abogado J.L.A.F. en su carácter de apoderado judicial del demandante ciudadano C.D.V.R., y por el abogado V.R.M., actuando en su propio nombre y también en su carácter de apoderado judicial de los referidos codemandados, contra la sentencia proferida en fecha 31 de julio de 2009 por el Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, que declaró la caducidad de la acción, y en consecuencia, sin lugar la demanda por retracto legal arrendaticio incoada por el ciudadano C.D.V.R. contra los ciudadanos V.R.M., N.J.R.D.J., M.C.R.M., B.V.R.M., J.A.R.M., C.F.R.M., J.O.R.D.R., C.R.R.M., M.M.R.M., A.D.L.F., L.D.L.F. y J.D.L.F., con fundamento en lo siguiente:

…En el caso bajo estudio, según se observa de los autos, ha alegado la actora haber tenido conocimiento de la enajenación en la fecha en que se practicó secuestro sobre el inmueble de autos, lo cual no constituye en modo alguno una derogación de las normas contenidas en el artículo 1547 ya comentado, ni de su interpretación, pues el lapso de caducidad es de cuarenta días desde la fecha de protocolización del documento contentivo del acto de disposición y no del conocimiento que tenga el inquilino de la operación. Ello en virtud del carácter público del Registro Civil. De manera que, la acción ejercida por la parte actora había caducado cuando se interpuso la demanda, pues según se evidencia de los autos, la enajenación del inmueble ocurrió el 30 de agosto de 1991 y la demanda fue presentada el 29 de abril de 1998...

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…omissis…

En el caso de marras, la escritura contentiva del contrato de compraventa fue protocolizada ante la Oficina Subalterna de Registro del Cuarto Circuito del Municipio Libertador del Distrito Capital, en fecha (17) de junio de mil novecientos noventa y nueve (1999), siendo registrada bajo el N° 50, Tomo 18, Protocolo Primero. De otra parte, aprecia este Tribunal que la demanda que originó este proceso fue presentada ante el Tribunal distribuidor el día once (11) de noviembre de dos mil cuatro (2004); es decir, de un simple cómputo se evidencia que transcurrieron más de cinco (05) años y cinco (05) meses luego de haberse protocolizado la escritura correspondiente.

Como consecuencia de lo anterior, y en acatamiento a la citada doctrina de casación, la cual acoge este Tribunal plenamente, considera quien decide que al momento de ser incoada la demanda que originó este proceso, la acción deducida por los demandantes había caducado, y ASÍ SE DECIDE.

En virtud de lo anterior, este sentenciador se abstiene de analizar los demás alegatos esgrimidos por la actora, así como los demás alegatos esgrimidos por la demandada; de igual manera, se abstiene de valorar las pruebas promovidas en el presente proceso que hacen referencia al fondo de la presente controversia…”.

Establecido lo anterior, corresponde ahora fijar el thema decidendum en la presente controversia, cuyos límites se encuentran enmarcados por los alegatos expresados en la demanda como en la contestación, evidenciándose que el demandante persigue el retracto legal arrendaticio y resolución y nulidad parcial del contrato de compraventa con respecto a un inmueble constituido por un local comercial distinguido con el Nº 5, situado en el inmueble denominado Quinta S.A., remodelado posteriormente como Centro Comercial Fina, ubicado en la esquina de la Avenida Las Ciencias con Calle Abogados, Urbanización Los Chaguaramos, Parroquia S.R. (hoy Parroquia San Pedro), Caracas, el cual deviene de una sucesión que en vida se llamó J.R.M., y que está integrada por los ciudadanos V.R.M., N.J.R.D.J., M.C.R.M., B.V.R.M., J.A.R.M., C.F.R.M., J.O.R.D.R., C.R.R.M., M.M.R.M., A.D.L.F., L.D.L.F. y J.D.L.F., sin habérsele notificado dicha venta, reconociendo en el libelo (f. 22) que el conocimiento cierto de la venta, lo es la fecha del registro 17 de junio de 1999, cuando se produjo el registro público y que sustituye la notificación omitida; por lo que se le vulneró el derecho de preferencia que como arrendatario tenía para adquirir dicho inmueble en igualdad de condiciones. Que en la sentencia que se dicte se ordene la subrogación del arrendatario en el lugar de los compradores demandados, consignando el monto equivalente a 25 mts.2 que alcanza la cantidad de Bs. 15.310.486; que sea declarada con lugar la acción de daños y perjuicios por los montos establecidos y especificados en la responsabilidad contractual de los vendedores que comprende el daño emergente y el lucro cesante, estimado el primero en la cantidad de Bs. 3.558.227,50 por la diferencia de pago del canon de arrendamiento, en virtud de la nueva regulación del local arrendado, y Bs. 3.000.000, por los honorarios sufragados a sus apoderados judiciales para atender la demanda que cursó ante el Juzgado Octavo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas y ante el Juzgado Vigésimo Primero de Municipio de de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, y además la actuación judicial correspondiente al procedimiento de amparo constitucional interpuesto ante el Juzgado Superior Quinto en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de esta Circunscripción Judicial, y el lucro cesante constituido por la diferencia del precio fijado por los compradores del local en fecha 17 de junio de 1999, y el valor actual del local Nº 5, tomando en cuenta el valor del mercado mediante experticia complementaria del fallo.

En la oportunidad de dar contestación a la demanda, se evidencia que la representación judicial de los codemandados opuso la cuestión previa del ordinal 11º del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, por cuanto existen prohibiciones legales establecidas en la ley especial, negó que el ciudadano C.D.V.R. haya tenido alguna vez derecho a ser notificado de la venta del inmueble denominado Quinta S.A., efectuada por los miembros de la Sucesión Rubio, ciudadanos V.R.M., N.J.R.D.J., M.C.R.M., B.V.R.M., J.A.R.M., C.F.R.M., J.O.R.D.R., C.R.R.M., M.M.R.M., por cuanto lo vendido pertenece a los derechos y acciones sucesorales de propiedad sobre una Casa Quinta denominada S.A. y el lote de terreno sobre el cual está edificada, situados en la Urbanización Los Chaguaramos, como un todo indiviso, y no bajo el régimen especial de propiedad h.Q.a. no ser vendido individualmente el local de comercio Nº 5, que forma parte inseparable de la Casa Quinta S.A., sino como parte de una venta global, el arrendador no tenía derecho a la preferencia ofertiva, y por lo tanto no era necesaria la notificación de dicha venta. Opuso igualmente la caducidad de la acción de retracto y de nulidad, rechazando y negando en todas y cada una de sus partes las pretensiones deducidas.

En su escrito de alegatos presentados ante esta alzada, el representante judicial de la parte demandada ratificó todos los puntos expuestos en la contestación de la demanda, y asimismo, peticionó que sean declarados con lugar, e igualmente sea declarada sin lugar la apelación interpuesta por la parte actora contra la decisión dictada por el juzgado de la primera instancia.

Mediante escrito consignado ante esta superioridad el día 7 de junio de 2010 (f. 418 al 437), el abogado J.L.A.F. en su condición de apoderado judicial de la parte demandante, solicitó la declaratoria de nulidad de la sentencia apelada de conformidad con lo establecido en el numeral 5º del artículo 243 en concordancia con el artículo 244 del Código de Procedimiento Civil, por cuanto el juez de cognición incurrió en omisión de pronunciamiento respecto a la cuestión previa del ordinal 11º del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, relativa a la prohibición de la ley de admitir la acción propuesta, la cual fue contestada por la parte demandante mediante escrito de fecha 21 de abril de 2008 (f. 347 al 364).

Dicho lo anterior, este jurisdicente pasa a indicar el orden decisorio en este caso, por lo que emitirá pronunciamiento en cuanto a la solicitud de nulidad de la sentencia proferida por el a quo formulada por el representante judicial de la parte demandante en su escrito fechado 7 de junio de 2010, por haber incurrido el a quo en omisión de pronunciamiento dado que no decidió la cuestión previa opuesta por la parte demandada del ordinal 11º del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, relativa a la prohibición de la ley de admitir la acción propuesta, de conformidad con lo establecido en el ordinal 5° del artículo 243 del Código de Procedimiento Civil en concordancia con el artículo 244 eiusdem, cuya cuestión previa fue contestada por el demandante en fecha 21 de abril de 2008. De prosperar la mencionada nulidad del fallo, el Tribunal se pronunciará sobre la cuestión previa del ordinal 11º del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, relativa a la prohibición de la ley de admitir la acción propuesta, opuesta por la parte demandada en la litis contestatio. Luego de ello, pasará esta superioridad a resolver respecto a la caducidad de la acción declarada con lugar por el tribunal a quo, y en caso de ser ésta desechada, resolverá todos y cada uno de los alegatos de fondo que constituyen el mérito de la controversia.

PRIMERO

Procede el Tribunal a emitir pronunciamiento respecto a la solicitud de nulidad del fallo recurrido formulada por el representante judicial del demandante, con apoyo en el ordinal 5° del artículo 243 del Código de Procedimiento Civil en concordancia con el artículo 244 eiusdem, por no haber el juez a quo decidido la cuestión previa del ordinal 11º del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, relativa a la prohibición de la ley de admitir la acción, opuesta en la contestación a la demanda.

En nuestra legislación patria, la norma jurídica que consagra los eventos por los cuales es posible solicitar la declaratoria de nulidad de sentencia, se encuentra expresada en el artículo 244 del Código de Procedimiento Civil que textualmente dice:

…Será nula la sentencia: por faltar las determinaciones indicadas en el artículo anterior; por haber absuelto de la instancia; por resultar la sentencia de tal modo contradictoria, que no pueda ejecutarse o no aparezca qué sea lo decidido; y cuando sea condicional, o contenga ultrapetita…

Así, cuando en una sentencia no quedan cumplidos los requisitos intrínsecos y extrínsecos de forma, es que puede afirmarse que la misma está viciada. Intrínsecamente, se requiere que de manera técnica los fallos judiciales correspondan con las pretensiones procesales. Extrínsecamente, se requiere que tales fallos sean documentos que expresen la voluntad decisoria del órgano jurisdiccional.

En el segundo de los casos -los vicios derivados de la inobservancia de las formas extrínsecas- se produce la inexistencia de la sentencia a tenor de lo dispuesto en el artículo 246 del código adjetivo civil, mientras que en el primero de los casos –vicios derivados de la inobservancia de las formas intrínsecas- las sentencias resultan nulas según establece el artículo 244 del Código de Procedimiento Civil.

Para que proceda el pedimento de nulidad, es menester referir que el artículo 244 del Código Adjetivo Civil establece taxativamente que sólo por causa de que en la sentencia recurrida falten algunas de las determinaciones indicadas en el artículo 243 eiusdem, ó que ésta hubiese absuelto la instancia, o bien que resulte una sentencia contradictoria de imposible ejecución, ó que no aparezca qué sea lo decidido, ó que sea condicional o contenga ultrapetita. Finalmente, el citado artículo 243 íbidem obliga lo siguiente:

…1º La indicación del Tribunal que la pronuncia

2º La indicación de las partes y de sus apoderados

3º Una síntesis clara, precisa y lacónica de los términos en que ha quedado planteada la controversia,…

4º Los motivos de hecho y de derecho de la decisión

5º Decisión expresa, positiva y precisa con arreglo a la pretensión deducida y a las excepciones o defensas opuestas, sin que en ningún caso pueda absolverse de la instancia.

6º La determinación de la cosa u objeto sobre que recaiga la decisión…

Sobre el particular, se pronunció la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia en sentencia Nº 250 de fecha 23 de julio de 2003, en los siguientes términos:

...De conformidad con lo establecido en los artículos 12 y 243 ordinal 5º, del Código de Procedimiento Civil, los jueces de instancia se encuentran en el deber de resolver las controversias a que por ley se encuentran llamados de acuerdo con todo lo que se haya alegado, emitiendo la correspondiente decisión expresa, positiva y precisa con respecto a las pretensiones y excepciones que hubieren sido invocadas por las partes. Cuando el juez incumple con tal mandato, su sentencia queda viciada de incongruencia, bien por haber excedido desbordando los términos en que las partes delimitaron la controversia, denominándose incongruencia negativa a la primera y positiva a la segunda...

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El caso es que según obliga el ordinal 5° del aludido artículo 243, todo fallo judicial debe contener “…decisión expresa, positiva y precisa con arreglo a la pretensión deducida y a las excepciones o defensas opuestas, sin que en ningún momento pueda absolverse de la instancia…” y ello está referido a los hechos invocados, así como a las defensas esgrimidas por las partes en sus respectivos escritos alegatorios; no está referido a los hechos que procesalmente han acontecido dentro del proceso, ya que la incorrecta interpretación de estos hechos procesales conlleva a subversiones procesales recurribles dentro de la instancia por vía de nulidad conforme a lo previsto en los artículos 206 y siguientes del Código de Procedimiento Civil.

Una controversia judicial queda planteada con base a los hechos alegatorios tempestivos y en este caso, en la litis contestatio (f. 322 al 344) la parte demandada opuso la cuestión previa del ordinal 11º del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, relativa a la prohibición de la ley de admitir la acción propuesta, la cual, se repite, fue contestada por el demandante mediante escrito de fecha 21 de abril de 2008, siendo el caso que luego de haber sido exhaustivamente analizado el fallo recurrido por esta alzada, se evidencia que el juzgador a quo nada dijo respecto a la mencionada cuestión previa, limitándose a considerar y decidir únicamente la caducidad de la acción opuesta por la parte demandada; por lo que forzosamente debe esta alzada declarar procedente la solicitud de nulidad de la sentencia recurrida por encontrarse infringido en ella el mandato contenido en el ordinal 5° del artículo 243 eiusdem. En tal sentido, visto que el sentenciador a quo incumplió de esta manera con la norma ut supra citada, opera lo dispuesto por el artículo 209 del Código de Procedimiento Civil que eliminó la querella nulitatis al obligar al juzgador de alzada para que proceda a resolver el fondo del litigio sin tener que reponer la causa; y Así se declara.

SEGUNDO

Dilucidado lo anterior, procede esta superioridad a emitir pronunciamiento respecto a la cuestión previa del ordinal 11º del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, opuesta por la parte demandada en la contestación a la demanda, con fundamento en que existen prohibiciones legales establecidas en la ley especial; negó que el ciudadano C.D.V.R. haya tenido alguna vez derecho a ser notificado de la venta del inmueble denominado Quinta S.A., efectuada por los miembros de la Sucesión Rubio por cuanto lo vendido pertenece a los derechos y acciones sucesorales de propiedad sobre una Casa Quinta denominada S.A. y el lote de terreno sobre el cual está edificada, situados en la Urbanización Los Chaguaramos, como un todo indiviso, y no bajo el régimen especial de propiedad horizontal.

Pues bien, efectuada una revisión a la litis contestatio se verifica que ciertamente la representación judicial de la parte accionada opuso la aludida cuestión previa del ordinal 11º del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, relativa a la prohibición de la Ley de admitir la acción propuesta o que sólo pueda ser admitida por determinadas causales. Así, el artículo 346 del Código Adjetivo Civil en su ordinal 11º expresamente señala lo siguiente:

Dentro del lapso fijado para la contestación de la demanda, podrá el demandado… promover las siguientes cuestiones previas

…omissis…

11° La prohibición de la Ley de admitir la acción propuesta, o cuando sólo permite admitirla por determinadas causales que no sean de las alegadas en la demanda

.

Al respecto, cabe señalar que dicha cuestión previa constituye una excepción de inadmisibilidad, que comprende toda norma que obste la atendibilidad de una pretensión determinada, sea en forma absoluta, o en atención a la causa que se pretende, sin embargo, ha sido entendido jurisprudencialmente por nuestro M.T., que la inadmisibilidad prevista en dicha norma puede ser estudiada desde dos puntos de vista, ya que el supuesto fáctico para que sea considerada como prohibida la acción lo determina precisamente la existencia de una disposición que obstruya su ejercicio, de manera que cuando se da esa circunstancia de accionar con la consecuente demanda, no podría ser admitida la acción, distinto ocurre cuando el operador de justicia admite la acción y la demanda se encuentra incursa dentro de las causales de inadmisibilidad, desde luego que el demandante o actor podría ejercer la defensa de prohibición aquí debatida.

En el sub iudice, la parte demandada fundamenta su defensa previa en lo previsto en el artículo 49 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios y en el Parágrafo Único del artículo 6 del derogado Decreto Legislativo sobre Desalojo de Viviendas vigente para el día 17 de junio de 1999, fecha de la operación de compraventa de la Quinta Sana Ana, por el hecho de que los vendedores no dieron en venta el local arrendado al actor sino por el contrario todos los derechos hereditarios sobre el inmueble conformado por la casa quinta y el lote de terreno sobre la cual está edificada, que constituye la totalidad del inmueble del cual forma parte el local arrendado, no siendo posible el ejercicio de la acción de retracto legal arrendaticio a los casos de enajenación o transferencia global de la propiedad del inmueble, lo que la hace inadmisible. En ese sentido, se debe resaltar que el artículo 341 del Código de Procedimiento Civil constituye una especie de despacho saneador, en virtud del cual los jueces se pronuncian respecto a la admisibilidad o no de una demanda, previo a la revisión y constatación en la misma del cumplimiento de las exigencias de admisibilidad, incluso, para aplicar las reglas de competencia según sea el caso. Esa disposición textualmente dispone que:

Presentada la demanda, el Tribunal la admitirá si no es contraria al orden público, a las buenas costumbres o a alguna disposición expresa de la Ley. En caso contrario, negará su admisión expresando los motivos de la negativa. Del auto del Tribunal que niegue la admisión de la demanda, se oirá apelación inmediatamente, en ambos efectos

.

Esa revisión previa es congruente con el principio procesal en virtud del cual los jueces son directores e impulsores del proceso –principio dispositivo- consagrado en los artículos 11 y 14 del Código Adjetivo Civil, dado que ejercen una función jurisdiccional pública dentro del mismo, pues la solución judicial de los conflictos es uno de los fines primarios del Estado de Derecho que asegura el acceso de sus integrantes a valores fundamentales de justicia, paz, orden y seguridad. Como bien se expresa en la Exposición de Motivos del Código de Procedimiento Civil, todo proceso judicial “…no es un asunto exclusivo de las partes, pues al requerirse el ejercicio de la función jurisdiccional, entra en juego también el interés público en una recta y pronta administración de justicia…”. Es por ello, que a los jueces se les asigna el papel de ser directores del proceso, despojándose de esta manera del antiguo rol que de simples e impasibles árbitros tenían, negándosele toda iniciativa oficiosa para asegurar la prosecución de los juicios.

No es así en nuestro actual ordenamiento jurídico, por lo que –aún de manera genérica- es que fue sancionado el citado artículo que autoriza a los jueces a rechazar in limine una demanda, siempre con fundamento a los tres supuestos no concurrentes que en el mismo están contenidos: 1) Que no sea contraria la demanda al orden público. 2) Que no sea contraria a las buenas costumbres y 3) Que no sea contraria a alguna disposición expresa de Ley. Abundante doctrina existe tanto de tratadistas como del Tribunal Supremo de Justicia respecto a estos supuestos jurídicos, en virtud de los cuales pueden los jueces negar la admisión de las demandas, incluso por improponibilidad manifiesta.

Respecto al supuesto jurídico que permite el rechazo de la demanda negando su admisión por ser ésta contraria a alguna disposición expresa de Ley, abundan también los casos por los cuales, luego de revisar la demanda para su admisión, ésta sea negada. Ello se armoniza perfectamente con el principio constitucional de la tutela judicial efectiva que consagra el artículo 26 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela, que a título de excepción permite la inadmisión de las demandas bien por razones de fondo, o por cuestiones formales.

Por razones de fondo, cuando su objeto sea imposible jurídicamente tales como el reclamo judicial de deudas azarosas; por razones formales, cuando no se acompañen los documentos que la ley exige expresamente para su admisión ó que las leyes especiales señalen que deban preexistir a los fines de darse la consecuencia jurídica contemplada en sus normas. Muy importante resulta lo anterior, a los fines de admitir o no una demanda, sin necesidad de tener que tocar el fondo de los asuntos planteado por el demandante. Los jueces tienen el deber de conocer la ley y de revisar la admisibilidad de una acción propuesta, con el objeto de evitar un caos posterior y dentro de los límites establecidos en el artículo 341 del Código de Procedimiento Civil.

Así, es evidente que la demanda ejercida no se encuentra incursa en ninguno de los motivos que hacen ab initio inadmisible la demanda, por cuanto el fundamento de la defensa previa ejercida guarda relación con los requisitos de procedencia de la pretensión ejercida que corresponde ser analizado con el mérito o fondo de la demanda, por lo que resulta no ha lugar la cuestión previa opuesta. Así se decide.

TERCERO

Resuelto lo anterior, pasa el Tribunal a resolver si la declaratoria de caducidad de la acción acordada por el tribunal de cognición se encuentra o no ajustada a derecho, verificándose que el a quo apoyó su decisión en lo expuesto en el libelo de la demanda y sus recaudos, estableciéndose que el día 17 de junio de 1999 se dió en venta pura y simple el inmueble constituido por una Casa Quinta denominada S.A. y el lote de terreno sobre el cual está edificada, situado en la Urbanización Los Chaguaramos, la cual originó el presente juicio por retracto legal arrendaticio y nulidad parcial de la compraventa, con reclamo de daños y perjuicios, siendo presentada por el accionante en fecha 11 de noviembre de 2004, y por cuanto en el presente caso había transcurrido más de cinco (5) años, consideró que operó la caducidad de la acción a tenor de lo establecido en el artículo 1.547 del Código Civil.

En este sentido y en virtud del retracto legal invocado por el accionante, es necesario traer a colación lo que al respecto estatuye el artículo 1.547 del Código Civil, disposición legal según la cual:

No puede usarse el derecho de retracto sino dentro de los nueve días, contados desde el aviso que debe dar el vencedor o el comprador al que tiene este derecho o a quien lo represente. Si no estuviese presente y no hubiere quien lo represente, el término será de cuarenta días, desde la fecha del registro de la escritura…

(Subrayado de esta alzada).

De la disposición transcrita precedentemente, se desprende que el derecho de retracto deberá ser ejercido por el arrendatario dentro del plazo de cuarenta (40) días calendario, contados a partir de la fecha de la notificación cierta de negociación celebrada, por lo que una vez transcurrido dicho plazo sin que el arrendatario lo haya ejercitado, la venta realizada quedará perfeccionada, ya que el plazo de caducidad no puede ser objeto de interrupción.

Diversas jurisprudencias han determinado que la caducidad se debe entender como el ejercicio de un derecho o el incumplimiento de una conducta, que conduce a la extinción o pérdida del derecho o potestad jurídica, que constituye la pérdida del ejercicio del derecho a la indemnización por no haber introducido la demanda en el plazo estipulado por la ley, y aceptado el concepto de caducidad como causa extintiva del derecho subjetivo o del derecho potestativo, por no acontecer un hecho impeditivo, durante el plazo prefijado por la ley o por el acuerdo contractual, se desprende que ésta puede ser legal o convencional y que por lo tanto, es válida la estipulación en la cual se establezca un lapso para el ejercicio de un derecho, so pena de su pérdida, si no es ejercida la acción dentro del plazo estipulado por las partes.

La caducidad de la acción, es una sanción jurídica procesal en virtud de la cual el transcurso del tiempo fijado por la ley para el ejercicio de un derecho, acarrea la inexistencia misma del derecho que se pretende hacer valer con posterioridad.

Según Messineo la diferencia entre prescripción y caducidad es que “…con la prescripción, se castiga la omisión de la continuación del ejercicio del derecho durante un cierto tiempo, mientras que con la caducidad se priva del derecho a quien ha omitido ejercitarlo por primera vez o aquella sola vez que la ley exige, dentro del término establecido…”.

En la caducidad, se trata de que el derecho en realidad nunca llegó a existir, por cuanto quien pudo haber sido su titular se abstuvo de obrar en el momento oportuno, y la abstención hizo imposible el nacimiento del derecho y por consiguiente su ejercicio.

La caducidad puede ser de dos tipos: La caducidad legal y la caducidad convencional. La caducidad legal es la establecida por el legislador y es de estricto orden público; y la caducidad contractual es la establecida por las partes en sus relaciones contractuales, y es de orden privado.

En este aspecto, la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia en sentencia Nº RC-00260 de fecha 20 de mayo de 2005, caso: Regalos Coccinelle, C.A. contra Inversora El Rastro, C.A. y Promociones La Pintoresca, C.A., estableció el criterio a seguir respecto al lapso de caducidad para intentar la acción de retracto legal arrendaticio, en el caso de que el arrendatario no haya sido notificado del cambio de propietario del inmueble que ocupa, en estos términos:

…Concluyendo entonces, en el hecho cierto que lo realmente previsto por el legislador fue una obligación para el comprador o vendedor (poner en conocimiento de la enajenación efectuada a quien tenga el derecho de retraer, siempre que éste se encuentre presente), a través de una única manera (el aviso que éstos deben dar), resaltando su importancia, pues de allí deviene el lapso de caducidad para el arrendatario; considera esta Sala que, en modo alguno tal incumplimiento debe ser interpretado en perjuicio precisamente de quien sufre las consecuencias de la falta de notificación, por el contrario, debe exigirse su observancia.

Por tanto, es menester atribuir a los efectos de la protocolización del documento negocial, carácter meramente presuntivo, susceptible de ser desvirtuado por los medios que la ley establece, con base en las razones antes dichas; es decir, no se le considerará un término inmutable para sustentar el lapso de caducidad que genera.

En atención a la conjunción de derechos, principios y obligaciones expuestos, especialmente que los postulados proclamados por la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela imponen las necesidades de una justicia efectiva, y que la novísima legislación inquilinaria es de orden público y confiere derechos irrenunciables a los arrendatarios (artículo 7 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios) inclusive el derecho a retraer, aunado a que las previsiones analizadas comportan cierto arcaísmo; la Sala a los fines de dar cumplimiento a los artículos 26 y 257 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela, anteriormente transcritos garantizando a todas las personas el derecho de acceso que tienen a los órganos de administración de justicia, establece que para todos los casos, inclusive el de autos, el lapso de caducidad a los fines de que quien tenga el derecho de ejercer el retracto legal, incluso arrendaticio, encontrándose presente y no habiendo sido notificado o avisado de la enajenación del bien, pueda ejercer éste, será de cuarenta días, empero contados a partir de la fecha en que quedó demostrado haber tenido conocimiento de la predicha enajenación, pues si bien el derecho de propiedad (implícito en el ejercicio de la acción de retracto) debe encontrarse garantizado, la falta de dar aviso o notificación, en casos como el planteado, es la que origina tal incertidumbre y su cumplimiento en modo alguno depende de quien tiene el derecho a ejercer la acción sino del comprador, vendedor (arrendador) y más recientemente, de acuerdo con la ley vigente, para los casos de retracto legal arrendaticio, únicamente del adquirente. Así se decide.

Por las motivaciones y razones jurídicas expresadas, la Sala abandona el criterio establecido por la extinta Corte de Casación en Sala Civil, Mercantil y del Trabajo, desde su fallo de fecha 19 de octubre de 1954, caso A.D. contra C.M. o Meza de Mora y otro, Gaceta Forense N° 6, Segunda Etapa, página 27 y siguientes, reiterado, entre otras, en decisión dictada por la también extinta Corte Suprema de Justicia en Sala de Casación Civil, Mercantil y del Trabajo, el 19 de octubre de 1961, caso C.B.H. contra M.I.G.d.A. y otra, Gaceta Forense N° 34, Segunda Etapa, páginas 39 y siguientes; el 5 de mayo de 1999, sentencia N° 219, Exp., N° 97.366, caso Rafic El Halabi El Halabi contra I.T.F.E. y otro; por esta Sala de Casación Civil, el 21 de marzo de 2000, decisión N° 55, Exp., N° 99-761, caso J.N.G.C. y otros contra L.G.D. y otros. Así se decide…

(Énfasis de esta alzada).

Luego, la preindicada Sala en sentencia Nº RC-00851 de fecha 26 de noviembre de 2007, caso: C.J.F.P. y otros contra Keten Corporación C.A. e Inversiones Trinidad, C.A. y como terceros intervinientes C.A.C.B. y H.M.D.P.B., con ponencia de la Magistrada Yris Armenia Penda Espinoza, determinó:

“…Ahora bien, en relación a la manera de computar el lapso de caducidad en los casos en que el vendedor o el comprador incumplan con la obligación de dar el aviso o notificación de la venta al arrendatario, en acatamiento a la normativa prevista en la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela y ante el vacío legal que se observa en los supuestos cuando se obvia la notificación, estando presente el arrendatario y la grave injusticia que representa obligarlo a realizar incursiones periódicas en la oficina de registro correspondiente, a efectos de constatar que el inmueble que ocupa sigue siendo propiedad de su arrendador, aunado a ello que en la relación arrendaticia, por lo general, el débil resulta ser el arrendatario, esta Sala en Sentencia N° 260, de Fecha 20/5/05, Caso: Regalos Coccinelle, C.A, contra Inversora El Rastro, C.A., y otra, Expediente N°. 2004-000807, la cual es aplicable al caso de acuerdo a lo expuesto en el punto previo que antecede, estableció lo siguiente:

“…Ahora bien, antes de pasar a decidir el sub iudice, esta Sala, obligada a asegurar el cumplimiento cabal de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela, de acuerdo con su artículo 334, considera oportuno revisar el criterio anteriormente trasladado, en lo atinente a que ante la falta de notificación del comprador o el vendedor a quien tenga el derecho de subrogarse, también “arrendatario presente”, en la venta perfeccionada, el lapso de caducidad para ejercer la acción de retracto legal sea de cuarenta días contados a partir de la fecha de registro de la escritura respectiva, examen que se hará a la luz de los postulados constitucionales que rigen en la actualidad nuestro ordenamiento jurídico determinantes en el proceso, toda vez que garantizan una justicia gratuita, accesible, imparcial, idónea, transparente, autónoma, independiente, responsable, equitativa y expedita, sin dilaciones indebidas y sin formalismos o reposiciones inútiles; en concordancia, con el propósito del legislador al imponer al vendedor, comprador o arrendador la obligación de tal notificación o aviso para que quien tenga el derecho pueda ejercer la acción de retracto legal, como de seguidas serán analizadas.

Así, el artículo 26 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela, dispone:

Toda persona tiene derecho de acceso a los órganos de administración de justicia para hacer valer sus derechos e intereses, incluso los colectivos o difusos, a la tutela efectiva de los mismos y a obtener con prontitud la decisión correspondiente.

El Estado garantizará una justicia gratuita, accesible, imparcial, idónea, transparente, autónoma, independiente, responsable, equitativa y expedita, sin dilaciones indebidas, sin formalismos o reposiciones inútiles.

(Resaltado de la Sala).

El artículo 257 eiusdem preceptúa:

El proceso constituye un instrumento fundamental para la realización de la justicia. Las leyes procesales establecerán la simplificación, uniformidad y eficacia de los trámites y adoptarán un procedimiento breve, oral y público. No se sacrificará la justicia por la omisión de formalidades no esenciales.

(Resaltado de la Sala). Por su parte, el artículo 334 ibídem consagra lo siguiente:

...Artículo 334. Todos los jueces o juezas de la República, en el ámbito de sus competencias y conforme a lo previsto en esta Constitución y en la ley, están en la obligación de asegurar la integridad de esta Constitución.

En caso de incompatibilidad entre esta Constitución y una ley u otra norma jurídica, se aplicarán las disposiciones constitucionales, correspondiendo a los tribunales en cualquier causa, aún de oficio, decidir lo conducente...

. (Resaltado de la Sala).

Es oportuno señalar que los artículos supra transcritos contienen principios relativos a la defensa del orden constitucional y consagran para todos los usuarios de la administración de justicia el derecho al debido proceso, por lo que, entendido éste como la garantía respecto a la oportunidad que tienen las partes para incorporarse en las relaciones procesales previamente establecidas y reguladas en el espacio y en el tiempo, la Sala observa con preocupación que mantener la solución dada al predicho vacío legal, anteriormente transcrita, precisamente para casos en que los justiciables consideran vulnerados sus derechos, por cuanto tal oportunidad de incorporarse en las predichas relaciones procesales no ha sido eficazmente sistematizada en el tiempo, podría atentar contra el acceso que tienen todos los justiciables por igual a la justicia, haciendo necesario entonces que dicho lapso de caducidad venga determinado por un acontecimiento diferente a la fecha de registro de la escritura.

Tal como se encuentra planteada la solución dada, precedentemente expuesta, lejos de garantizar al arrendatario, en este caso, el ejercicio oportuno de la acción de retracto legal arrendaticio, lo que además presupone para el inquilino la violación consumada de otro de sus derechos cual es el de notificarlo de la intención de poner en venta el bien arrendado o tanteo legal; implica por una parte, la tolerancia a la infracción de la ley, pues no obstante el incumplimiento del “aviso que debe dar” el comprador o el vendedor (arrendador) a quien tiene el mencionado derecho (por mandato del mencionado artículo 1.547 del Código Civil), no es susceptible de impedimento o sanción alguna pudiendo en definitiva realizar la enajenación, aunado a que, de otro lado, además, deja prácticamente ilusorio el ejercicio de ese derecho a quien lo tiene.

Esto dicho responde a lo siguiente, de acuerdo con lo señalado ocurre que, el arrendatario encontrándose presente, y apoyado en la seguridad ofrecida expresamente por la letra de la ley, la cual le señala que será avisado por parte del comprador o el vendedor en caso de enajenación del inmueble que ocupa, pues se repite, son ellos quienes deben darle tal aviso, estos últimos en una actitud caprichosa a fin de burlar el derecho del inquilino, se abstienen de cumplir con ello (conducta que además implica una evidente mala fe), a sabiendas que en definitiva cuando ocurra algún acontecimiento o bien sea motus proprio (Sic) que lo haga tener conocimiento de lo ocurrido, en la mayoría de los casos ya habrá transcurrido el lapso para ejercer la acción correspondiente, pues si no es a través del predicho aviso –cabe preguntarse- ¿Cómo tiene conocimiento el arrendatario del contrato traslativo?.

En la práctica con base a la interpretación dada al artículo 1.547 eiusdem, no obstante la buena fe del arrendatario es él quien resulta realmente obligado, pues siendo que el lapso de caducidad legal de la acción es de cuarenta días contados a partir de la fecha de registro de la escritura, y dado lo insignificante que en definitiva pareciera haberse constituido la falta de aviso, la interpretación dada implica para el inquilino que es quien debería acudir cada treinta días aproximadamente ante la Oficina de Registro Subalterno correspondiente para verificar si ha habido o no enajenación del bien arrendado y, en caso afirmativo, ejercer en el lapso que resta los trámites pertinentes para incoar oportunamente su derecho de retracto legal arrendaticio, quedando así respondida la interrogante supra planteada.

Frente a ese despropósito, esta sede casacional en sus funciones como instancia de control social en el ejercicio de la jurisdicción, mal podría quedar impasible observando como precisamente siendo llamada a ofrecer una solución ante un vacío de ley, la manera brindada pueda avalar cualquier práctica viciosa, en este caso, en la que se ha convertido la conducta de los arrendadores, toda vez que ésta última atenta directamente contra quienes tienen menos recursos económicos, pues es sabido que en la mayoría de los casos los inquilinos carentes de recursos económicos suficientes, se encuentran impedidos para sufragar los gastos que ocasione la vigilancia constante en la Oficina de Registro Subalterno respecto a la enajenación o no del inmueble.

De lo antes expuesto, se afirma que la solución a aportar debe tener como norte y guía un verdadero y propio sentido de seguridad jurídica siendo menester su adecuación a la realidad social de todos; por tanto, debe abarcar la protección que merecen prioritariamente los mas débiles económicamente; limitar la autonomía de la voluntad de las partes y, tener presente el derecho de acceso a la justicia y a la defensa de los involucrados.

La novísima legislación constitucional persigue la transparencia de sus ejecutorias, que en el caso particular que se examina encuentra en el contenido de los preceptos procesales contenidos en los artículos 17 y 170 del Código Adjetivo Civil un antecedente inestimable, precisamente en lo atinente a la condena de la conducta temeraria o, en todo caso, malintencionada de omitir o retardar la notificación o aviso que la norma impone, amparándose en que la consulta ante la oficina registral es poco frecuente.

Concluyendo entonces, en el hecho cierto que lo realmente previsto por el legislador fue una obligación para el comprador o vendedor (poner en conocimiento de la enajenación efectuada a quien tenga el derecho de retraer, siempre que éste se encuentre presente), a través de una única manera (el aviso que éstos deben dar), resaltando su importancia, pues de allí deviene el lapso de caducidad para el arrendatario; considera esta Sala que, en modo alguno tal incumplimiento debe ser interpretado en perjuicio precisamente de quien sufre las consecuencias de la falta de notificación, por el contrario, debe exigirse su observancia.

Por tanto, es menester atribuir a los efectos de la protocolización del documento negocial, carácter meramente presuntivo, susceptible de ser desvirtuado por los medios que la ley establece, con base en las razones antes dichas; es decir, no se le considerará un término inmutable para sustentar el lapso de caducidad que genera.

En atención a la conjunción de derechos, principios y obligaciones expuestos, especialmente que los postulados proclamados por la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela imponen las necesidades de una justicia efectiva, y que la novísima legislación inquilinaria es de orden público y confiere derechos irrenunciables a los arrendatarios (artículo 7 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios) inclusive el derecho a retraer, aunado a que las previsiones analizadas comportan cierto arcaísmo; la Sala a los fines de dar cumplimiento a los artículos 26 y 257 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela, anteriormente transcritos garantizando a todas las personas el derecho de acceso que tienen a los órganos de administración de justicia, establece que para todos los casos, inclusive el de autos, el lapso de caducidad a los fines de que quien tenga el derecho de ejercer el retracto legal, incluso arrendaticio, encontrándose presente y no habiendo sido notificado o avisado de la enajenación del bien, pueda ejercer éste, será de cuarenta días, empero contados a partir de la fecha en que quedó demostrado haber tenido conocimiento de la predicha enajenación, pues si bien el derecho de propiedad (implícito en el ejercicio de la acción de retracto) debe encontrarse garantizado, la falta de dar aviso o notificación, en casos como el planteado, es la que origina tal incertidumbre y su cumplimiento en modo alguno depende de quien tiene el derecho a ejercer la acción sino del comprador, vendedor (arrendador) y más recientemente, de acuerdo con la ley vigente, para los casos de retracto legal arrendaticio, únicamente del adquirente. Así se decide...”. (Resaltado de la cita).

En lo que respecta a la violación de la doctrina vinculante de la Sala Constitucional respecto de la interpretación de normas y derechos constitucionales asícomo a la aplicación inmediata del cambio de criterio, la preindicada Sala Constitucional de nuestro M.T. en sentencia Nº 126, expediente Nº 05-1774 de fecha 31 de enero de 2007, en un caso de revisión constitucional interpuesta por las empresas Promociones La Pintoresca, C.A. e Inversora El Rastro, C.A. de la sentencia Nº RC-00260 dictada por la Sala de Casación Civil en fecha 20 de mayo de 2005 (caso: Regalos Coccinelle, C.A.) dejó asentado el siguiente criterio:

“…Atendiendo a lo antes expuesto, la Sala observa que en el fallo impugnado la Sala de Casación Civil expresamente señaló que abandonaba el criterio de interpretación en cuanto al lapso de caducidad para el ejercicio de la acción de retracto legal por parte del inquilino presente y no notificado de la enajenación del inmueble arrendado, a que se refiere el artículo 1.547 del Código Civil, que establece:

Artículo 1.547. No puede usarse del derecho de retracto sino dentro de nueve días, contados desde el aviso que debe dar el vendedor o el comprador al que tiene este derecho o a quien lo represente. Si no estuviere presente y no hubiere quien lo represente, el término será de cuarenta días, contados desde la fecha del registro de la escritura

.

…omissis…

Advierte esta Sala Constitucional que la sentencia casada decidió sobre la caducidad de la acción de retracto legal, en los siguientes términos:

...Así se observa que el presente juicio se inició por demanda que fuera interpuesta en fecha 28 de abril de 1998 y que la misma tuvo como fundamento de derecho el contenido del Decreto Legislativo Sobre Desalojo de Viviendas, concretamente su artículo 6 que establecía el derecho del arrendatario a retractar la venta que se efectuare, sin haberle sido ofrecido previamente el inmueble dado en venta, pues esa norma también establecía el derecho a adquirir con preferencia a cualquier tercero.

...omissis...

Pasa el Tribunal a emitir pronunciamiento en lo que concierne a la caducidad de la acción y así se observa:

...omissis…

Considera quien decide, que encontrándonos en una situación no prevista expresamente en el artículo 1.547 del Código Civil, procede la aplicación analógica conforme al artículo 4 ejusdem y por ende se aplica el lapso previsto en el numeral 2 de la citada norma, es decir el lapso de caducidad de cuarenta días, contados a partir de la fecha de registro de la escritura, tal como lo ha señalado reiteradamente la jurisprudencia patria, v.g. sentencia No. 55 de nuestro m.t. en sentencia, de fecha 21 de marzo de 2000, Exp. Nº 99-761, Juicio (sic) J.N.G.C. y otros contra L.G.D., M.A.d.M., J.E.O.d.V. y L.A.V.,

....omissis...

En el caso bajo estudio, según se observa de los autos, ha alegado la actora haber tenido conocimiento de la enajenación en la fecha en que se practicó secuestro sobre el inmueble de autos, lo cual no constituye en modo alguno una derogación de las normas contenidas en el artículo 1547 ya comentado, ni de su interpretación, pues el lapso de caducidad es de cuarenta días desde la fecha de protocolización del documento contentivo del acto de disposición y no del conocimiento que tenga el inquilino de la operación. Ello en virtud del carácter público del Registro Civil. De manera que, la acción ejercida por la parte actora había caducado cuando se interpuso la demanda, pues según se evidencia de los autos, la enajenación del inmueble ocurrió el 30 de agosto de 1991 y la demanda fue presentada el 29 de abril de 1998...

.

De lo antes expuesto, se evidencia que la sentencia impugnada vulneró el principio de seguridad jurídica, al casar un fallo dictado con estricto apego al criterio jurídico imperante, cambiando el mismo y aplicando el nuevo al caso en estudio; y con ello, ordenó en reenvío al Juzgado Superior decidir nuevamente sobre la demanda planteada por REGALOS COCCINELLE C.A., decisión que se produjo el 19 de junio de 2006, esto es, pendiente de decisión esta solicitud de revisión.

Lo anterior, en modo alguno puede significar una negativa para que los órganos jurisdiccionales ajusten los criterios jurisprudenciales a los postulados constitucionales, pues las modificaciones de criterios son exigencias propias de la función judicial, pero los cambios necesarios para el ejercicio verdadero de la justicia en un Estado Social de Derecho y de Justicia no pueden vulnerar principios como la seguridad jurídica y la confianza legítima del justiciable, toda vez que –en casos como el de autos- la jurisprudencia modificada complementaba un vacío legal en materia inquilinaria.

De allí que esta Sala deba señalar con precisión que no es el cambio de criterio el que atenta contra la Constitución y los derechos, garantías y principios que la misma consagra, sino su aplicación inmediata y no a futuro, siendo evidente la lesión a la seguridad jurídica, a la irrectroactividad y a la igualdad.

Es por ello que, a criterio de la Sala, la revisión de la sentencia No. 260 dictada el 20 de mayo de 2005 por la Sala de Casación Civil es procedente. En consecuencia, se ANULA la referida sentencia y dada la evidente caducidad de la demanda de retracto legal a que se refiere el caso de autos, resulta inútil la reposición para una nueva decisión, por lo que queda firme la decisión dictada el 13 de abril de 2004 por el Juzgado Superior Séptimo en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, y sin efecto alguno la dictada el 19 de junio de 2006 por ese mismo Juzgado, atendiendo a lo ordenado por la sentencia aquí anulada. Así se decide…”. (Énfasis de este ad quem).

En la especie, observa el Tribunal que la venta del inmueble objeto de litigio fue realizada en fecha 17 de junio de 1999, la cual recayó sobre todos los derechos y acciones sucesorales con respecto a una casa quinta denominada S.A. y el lote de terreno sobre el cual está edificada, que para el momento de la compraventa se encontraba alquilada a varios inquilinos y dividida en locales comerciales, ocupando uno de ellos el demandante ciudadano C.D.V.R.. La venta se evidencia del documento que corre inserto a los folios 41 al 46, y al no haber sido objeto de impugnación se valora conforme a lo previsto en los artículo 1.357, 1.359 y 1.384 del Código Civil. En lo atinente a la relación locativa se trata de un hecho admitido por las partes, en el sentido de que el inquilino ocupa el local Nº 5 de la Quinta S.A. posteriormente remodelado como Centro Comercial Fina, conformado por once locales de comercio. Asimismo, aprecia el Tribunal que las pruebas que tenían vinculación directa con la declaratoria de caducidad de la acción ya han sido valorados, no estando obligado quien aquí decide a examinar y pronunciarse sobre el material probatorio que no tenga relación con la cuestión jurídica previa. Por tanto, las pruebas vinculantes a su decisión las constituyen el registro del documento de venta del local comercio objeto del retracto en fecha 17 de junio de 1999, hecho reconocido por el actor en el libelo de la demanda (f. 22), al haber manifestado expresamente que “en atención a que el conocimiento cierto por mi mandante de dicho hecho doloso en su perjuicio, se produjo en la fecha 17 de Junio de 1.999, cuando ocurrió el registro público de la compra-venta demandada en nulidad parcial, como consta en el documento que marcado “C” acompaño al presente escrito, lo cual corresponde a la fecha sustitutiva de la notificación omitida por los demandados, que deriva de la aplicación analógica del artículo 1.547 del Código Civil….”; siendo el caso que la presentación de la acción de retracto legal arrendaticio ante la autoridad jurisdiccional tuvo lugar el día 11 de noviembre de 2004, lo cual demuestra que transcurrieron más de cinco (5) años para su interposición, sin que exista duda alguna sobre el vencimiento del lapso de caducidad para el ejercicio de la acción y, Así se decide.

Para mayor abundamiento, resulta oportuno igualmente señalar, que el retracto legal no opera cuando se enajena la globalidad del inmueble, del cual forma parte el local arrendado, puesto que el arrendatario en este caso, no ocupa la totalidad del bien, sino parte de éste. De admitirse lo contrario, supondría un perjuicio para el arrendador, quien se vería obstaculizado de enajenar el inmueble –de forma global- por la obligación que tendría de ofertar las áreas que conforman éste a todos los arrendatarios que los ocupa. De este modo, y para proteger el derecho del arrendador el legislador dispuso la excepción contenida en el artículo 6 del Decreto Legislativo sobre Desalojo de Viviendas vigente para el momento de la venta y actualmente en el artículo 49 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.

De manera que, no es aplicable el derecho de preferencia invocado por la parte actora, cuando arrendado un inmueble por partes, éste es vendido en su totalidad, independientemente de la persona a quien se realice la venta, lo cual nos indica que los inquilinos no tienen derecho individualmente ni en su conjunto a ejercer el derecho de preferencia previsto en el artículo 42 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios ni el retracto consagrado en el artículo 43 eiusdem, dado que cada uno de ellos ocupa sólo una parte del inmueble vendido que es indivisible, sobre todo si tenemos en cuenta que en el inmueble pueden existir otros espacios individuales arrendados a terceras personas ajenas a esta relación procesal.

En cuanto al alegato esgrimido por el representante judicial de la parte actora en su escrito consignado ante esta alzada el día 7 de junio de 2010 (f. 418 al 437), en cuanto a que “…La demanda contra el desconocimiento del derecho de preferencia ofertiva, mediante el ejercicio de la acción del retracto legal arrendaticiio y de la consecuente acción subsidiairia de nulidad parcial del contrato de compraventa…”, el Tribunal observa: Efectuada una revisión al escrito libelar interpuesto en fecha 11 de noviembre de 2004, observa este jurisdicente que a los folios cuatro (4) y veintiuno (21) del mismo, el representante judicial del accionante expresamente manifestó “…Y en atención a lo anteriormente expuesto, ocurrimos ante su competente autoridad para demandar, como efectivamente demando, a los supra identificados vendedores y compradores del también identificado local comercial arrendado a nuestro mandante, para que convengan en las pretensiones que satisfagan los derechos lesionados en perjuicio de mi mandante, o en su defecto que ello sea declarado por este Tribunal; por lo cual, de seguidas procedo a explanar la presente demanda, dando cumplimiento a los extremos establecidos en el artículo 340 del Código de Procedimiento Civil, en ejercicio de la acción de retracto legal arrendaticio, conjuntamente con las acciones de nulidad del contrato suscrito entre los ya identificados vendedores y compradores, y de daños y perjuicios contra los mismos…”. “…A los fines de perfeccionamiento de la acción de retracto legal arrendaticio que ha sido interpuesta mediante este libelo, mi representado propone ante este Honorable Tribunal concurrentemente la acción de anulabilidad parcial del contrato suscrito…”. Siendo ello así, resulta forzoso a quien aquí decide desestimar tal alegato, por cuanto ha quedado evidenciado que en este caso el demandante interpuso en forma acumulativa y no subsidiaria la acción de retracto legal arrendaticio y resolución y nulidad parcial del contrato de compra venta, a los fines de que se realizara la subrogación de su mandante en cumplimiento de la decisión que acordara el retracto, y Así se decide.-

En lo atinente a los daños y perjuicios reclamados acumulativamente por el demandante en el libelo de la demanda, constituidos por los montos establecidos y especificados en la responsabilidad contractual de los vendedores que comprende el daño emergente y el lucro cesante, estimado el primero en la cantidad de Bs. 3.558.227,50 por la diferencia de pago del canon de arrendamiento, en virtud de la nueva regulación del local arrendado, y Bs. 3.000.000, por los honorarios sufragados a sus apoderados judiciales para atender la demanda que cursó ante el Juzgado Octavo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas y ante el Juzgado Vigésimo Primero de Municipio de de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, y además la actuación judicial correspondiente al procedimiento de amparo constitucional interpuesto ante el Juzgado Superior Quinto en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de esta Circunscripción Judicial, actuaciones que en copia certificada fueron acompañadas con el libelo de la demanda y que al no haber sido objeto de impugnación se valoran conforme a lo previsto en los artículos 1.384 del Código Civil; y el lucro cesante constituido por la diferencia del precio fijado por los compradores del local en fecha 17 de junio de 1999, y el valor actual del local Nº 5, tomando en cuenta el valor del mercado mediante experticia complementaria del fallo.

Considera este Tribunal que tratándose el presente caso de una acción de retracto legal arrendaticio, y nulidad parcial del contrato de compra venta, respecto del local comercial distinguido con el Nº 5, situado en el inmueble denominado Quinta S.A., remodelado posteriormente como Centro Comercial Fina, ubicado en la esquina de la Avenida Las Ciencias con Calle Abogados, Urbanización Los Chaguaramos, Parroquia S.R. (hoy Parroquia San Pedro), Caracas, estima este juzgador que no existe impedimento alguno en la legislación venezolana vigente que para la parte interesada reclamara los daños y perjuicios conjuntamente con el retracto legal arrendaticio, sin embargo, al haber prosperado la defensa perentoria de caducidad de la acción, resultan improcedentes tales daños dada la forma global y legalidad de la venta realizada, y así se establece.

En conclusión, considera este Juzgador que en el sub examine ha quedado demostrado que al momento de ser interpuesta la demanda que originó este juicio, la acción deducida por el demandante había caducado, lo que de suyo hace que deban declararse parcialmente con lugar las apelaciones ejercidas en lo que respecta a la omisión de pronunciamiento que motivó la nulidad del fallo, y en consecuencia deba declararse sin lugar la demanda, y así se dispondrá de manera expresa, positiva y precisa en la parte dispositiva de este dictamen judicial. ASÍ EXPRESAMENTE SE DECIDE.

IV

DISPOSITIVO DEL

FALLO

En mérito de los razonamientos ya expuestos, este Juzgado Superior Segundo en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, administrando Justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad que le confiere la Ley, declara:

PRIMERO

PARCIALMENTE CON LUGAR los recursos de apelación ejercidos en fecha 2 y 3 de marzo de 2010, por el abogado J.L.A.F. en su carácter de apoderado judicial del demandante ciudadano C.D.V.R., y por el abogado V.R.M., actuando en su propio nombre y también en su carácter de apoderado judicial de los codemandados ciudadanos V.R.M., N.J.R.D.J., M.C.R.M., B.V.R.M., J.A.R.M., C.F.R.M., J.O.R.D.R., C.R.R.M., M.M.R.M., A.D.L.F., L.D.L.F. y J.D.L.F., contra la sentencia proferida en fecha 31 de julio de 2009 por el Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, la cual quedó anulada, dada la omisión de pronunciamiento alegada por los recurrentes.

SEGUNDO

HA LUGAR la caducidad de la acción, y en consecuencia SIN LUGAR la demanda por retracto legal arrendaticio, nulidad parcial y daños y perjuicios impetrada por el ciudadano C.D.V.R. contra los ciudadanos V.R.M., N.J.R.D.J., M.C.R.M., B.V.R.M., J.A.R.M., C.F.R.M., J.O.R.D.R., C.R.R.M., M.M.R.M., A.D.L.F., L.D.L.F. y J.D.L.F., todos identificados ut supra.

TERCERO

Se condena al pago de las costas a la parte actora al no haber prosperado la demanda interpuesta, de conformidad con lo establecido en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil.

Por cuanto la presente decisión se publica fuera de la oportunidad legal prevista para ello, de conformidad con lo establecido en los artículos 233 y 251 eiusdem, se ordena notificar a las partes.

Expídase por Secretaría copia certificada de la presente decisión, a los fines de su archivo en el copiador de sentencias definitivas llevado por este Juzgado, tal y como lo dispone el artículo 248 íbidem.

PUBLÍQUESE Y REGÍSTRESE

Dada, firmada y sellada en la sala de Despacho del Juzgado Superior Segundo en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas. Años: 200º de la Independencia y 151° de la Federación. En la ciudad de Caracas, a los veinte (20) días del mes de diciembre de dos mil diez (2010).

EL JUEZ,

A.M.J.L.S.,

Abg. M.C.F.

En esta misma data, siendo las tres y veinte minutos de la tarde (3:20 p.m.) se publicó, registró y se agregó al presente expediente la anterior decisión, constante de diecinueve (19) folios útiles.

LA SECRETARIA,

Abg. M.C.F.

Expediente Nº 10-10372

AMJ/MCF/mcp/jlcp

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

EN SU NOMBRE

EL JUZGADO SUPERIOR SEGUNDO EN LO CIVIL, MERCANTIL, TRÁNSITO Y BANCARIO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ÁREA METROPOLITANA DE CARACAS

Años: 200° y 151°

DEMANDANTE: C.D.V.R., venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nº 11.230.762.

APODERADOS

JUDICIALES: J.L.A.F., abogado en ejercicio, inscrito en el Inpreabogado bajo el Nº 1.608.

DEMANDADOS: V.R.M., N.J.R.D.J., M.C.R.M., B.V.R.M., J.A.R.M., C.F.R.M., J.O.R.D.R., C.R.R.M., M.M.R.M., A.D.L.F., L.D.L.F. y J.D.L.F., venezolanos, mayores de edad, titulares de las cedulas de identidad números 2.456.528, 946.289, 119.863, 998.070, 1.866.065, 1.897.534, 2.152.922, 2.943.326, 3.179.235, 5.589.898, 5.589.897 y 11.071.595, respectivamente.

APODERADO

JUDICIAL: V.R.M., abogado en ejercicio, inscrito en el Inpreabogado bajo el Nº 2.528.

JUICIO: RETRACTO LEGAL ARRENDATICIO Y OTROS CONCEPTOS

SENTENCIA: DEFINITIVA

MATERIA: CIVIL

EXPEDIENTE: 10-10372

I

ANTECEDENTES

Corresponden las presentes actuaciones al conocimiento de esta alzada, en razón de los recursos ordinarios de apelación interpuestos en fecha 2 y 3 de marzo de 2010, por el abogado J.L.A.F. en su carácter de apoderado judicial del demandante ciudadano C.D.V.R., y por el abogado V.R.M., actuando en su propio nombre y también en su carácter de apoderado judicial de los referidos codemandados, contra la sentencia proferida en fecha 31 de julio de 2009 por el Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, que declaró la caducidad de la acción, y en consecuencia, sin lugar la demanda por retracto legal arrendaticio incoada por el ciudadano C.D.V.R. contra los ciudadanos V.R.M., N.J.R.D.J., M.C.R.M., B.V.R.M., J.A.R.M., C.F.R.M., J.O.R.D.R., C.R.R.M., M.M.R.M., A.D.L.F., L.D.L.F. y J.D.L.F., expediente signado con el Nº AH12-V-2004-0000042 (nomenclatura del aludido juzgado).

Los preindicados medios recursivos fueron oídos en ambos efectos por el a quo mediante auto fechado 8 de marzo de 2010, ordenándose remitir el expediente al Juzgado Superior Distribuidor de turno en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, para el sorteo de ley.

Verificada la insaculación de causas, correspondió a esta superioridad el conocimiento de las apelaciones in comento, evidenciándose que por auto fechado 17 de marzo de 2010 se ordenó la devolución del expediente al a quo para la corrección de foliatura. Recibido nuevamente el expediente en este Tribunal, por auto fechado 16 de abril de 2010 se fijó oportunidad para la presentación de los informes y de las observaciones de las partes; todo ello de conformidad con lo estatuido en los artículos 517 y 519 del Código de Procedimiento Civil. En la oportunidad antes referida el abogado J.L.A.F., consignó escrito de informes constante de veinte (20) folios útiles. Seguidamente, este Tribunal en fecha 9 de junio de 2010 revocó por contrario imperio el auto dictado en fecha 16 de abril de 2010, y en consecuencia fijó el décimo (10mo.) día de despacho siguiente a los fines de dictar sentencia, de conformidad con lo establecido en el artículo 893 del Código de Procedimiento Civil en concordancia con el artículo 33 de la Ley de Arrendamiento Inmobiliarios, ordenando asimismo la notificación de las partes.

En fecha 28 de junio de 2010, el abogado J.L.A.F. ratificó el escrito presentado como informes el día 4 de junio de 2010 como fundamentación de la apelación, seguidamente el día 7 de julio de 2010, el abogado V.R.M. actuando en su propio nombre y también en su carácter de apoderado judicial de los codemandados ya identificados en autos, consignó escrito de alegatos constante de ocho (8) folios útiles, mediante el cual expuso que en la contestación de la demanda opuso la cuestión previa de prohibición de la ley de admitir la acción propuesta de conformidad con el ordinal 11º del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con los artículos 35 y 49 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios y con el Párrafo Único del artículo 6 del derogado Decreto Legislativo sobre Desalojo de Viviendas, vigente para el 17 de junio de 1999 data ésta en la cual fue realizada la compra-venta del inmueble objeto de marras, asimismo, solicitó que se declarara sin lugar la apelación interpuesta por la parte actora, con lugar la apelación formulada y sin lugar las acciones contenidas en la demanda.

Agotado como quedó el trámite de sustanciación conforme al procedimiento de segunda instancia para éste materia, de inmediato se procede con el resumen de los acontecimientos más relevantes.

II

SÍNTESIS DE LOS HECHOS

El presente juicio de retracto legal arrendaticio se inició en fecha 11 de noviembre de 2004, mediante demanda interpuesta por el abogado en ejercicio J.L.A.F. en su condición de apoderado judicial del ciudadano C.D.V.R., contra los ciudadanos V.R.M., N.J.R.D.J., M.C.R.M., B.V.R.M., J.A.R.M., C.F.R.M., J.O.R.D.R., C.R.R.M., M.M.R.M., A.D.L.F., L.D.L.F. y J.D.L.F., con base a los siguientes alegatos: Que en fecha 18 de diciembre de 1985, el ciudadano J.R.M. celebró con el ciudadano C.D.V.R. un contrato de arrendamiento sobre el inmueble constituido por un local comercial distinguido con el Nº 5, situado en el inmueble denominado Quinta S.A., remodelado posteriormente como Centro Comercial Fina, ubicado en la esquina de la Avenida Las Ciencias con Calle Abogados, Urbanización Los Chaguaramos, Parroquia S.R. (hoy Parroquia San Pedro), Caracas.

Que en fecha 17 de junio de 1999 la sucesión del ciudadano B.S.R.R., constituida por los ciudadanos ut supra mencionados, dió en venta todos y cada uno de los locales del inmueble Quinta S.A. a los ciudadanos A.D.L.F., L.D.L.F., J.D.L.F., J.A.R.C., L.F.R.R. y J.A.C.D.L.F., venezolanos, mayores de edad, de este domicilio y titulares de las cédulas de identidad números 5.589.898, 5.589.897, 11.071.595, 2.970.740 y 10.533.931, respectivamente, tal como se desprende del documento que fue protocolizado en la Oficina Subalterna de Registro Público del Cuarto Circuito del Municipio Libertador del Distrito Federal, bajo el Nº 50, Tomo 18, Protocolo Primero, Segundo Trimestre del año 1999.

Asimismo, arguyó que dicha venta afecta el derecho preferente de su representado, como arrendador del local Nº 5 por no habérsele hecho la oferta de venta prevista en el artículo 6 del Decreto Legislativo sobre Desalojo de Viviendas, y por no habérsele notificado la mencionada venta, violando el derecho preferente del ciudadano C.D.V.R., como arrendador del local Nº 5, y que los compradores ya mencionados adquirieron parcialmente dicho inmueble y constituyeron una comunidad de bienes entre ellos en el monto de la proporción que adquirieron, incluida en la cabida de una de ellas la extensión correspondiente a la porción del local arrendado a la parte actora.

Igualmente, alegó la actora que la omisión de las debidas notificaciones corresponde a una conducta dolosa de los vendedores y compradores demandados para no cumplir con la obligación que le es inexcusable en su condición, por cuanto a los fines del perfeccionamiento de la acción de retracto legal arrendaticio, la parte actora propone la acción de anulabilidad parcial del contrato de compraventa antes mencionado sobre el inmueble descrito ut supra.

Conforme a lo anteriormente narrado, la representación judicial del demandante peticionó que se subrogue y consigne ante el tribunal de la causa la cantidad de QUINCE MILLONES TRESCIENTOS DIEZ MIL CUATROCIENTOS OCHENTA Y SEIS BOLÍVARES (Bs. 15.310.486); que se declare con lugar la acción de daños y perjuicios contra los compradores y vendedores por el monto referido especificados en la responsabilidad contractual de los vendedores que comprende el daño emergente y lucro cesante sufridos por su mandante. Asimismo, se decrete medida de prohibición de enajenar y gravar sobre la cuota constituida en la comunidad de bienes en la propiedad de los demandados.

Esta demanda quedó admitida por el Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, mediante auto que aparece dictado en fecha 25 de enero de 2005, que igualmente ordenó el emplazamiento de los accionados para dar contestación a la demanda al segundo (2do) día de despacho siguiente a la constancia en autos de su citación.

Por diligencia suscrita en fecha 24 de marzo de 2008, el abogado V.R.M. se dió por citado en su propio nombre y en representación de los codemandados ya identificados.

Posteriormente el 31 de marzo de 2008, la parte accionada consignó escrito de contestación de la demanda, en los siguientes términos: i) Opuso la cuestión previa del ordinal 11º del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, por cuanto existen prohibiciones legales establecidas en la ley especial, que impiden en primer lugar la admisión de la demanda por resolución de contrato de arrendamiento, en concordancia con el artículo 49 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios y el Parágrafo Único del artículo 6 del derogado Decreto Legislativo sobre Desalojo de Viviendas. ii) Negó que el demandante haya tenido alguna vez derecho a ser notificado de la venta de la Casa Quinta S.A., efectuada por los miembros de la Sucesión Rubio, por cuanto lo vendido fueron los derechos y acciones sucesorales de propiedad sobre una Casa Quinta denominada S.A. y el lote de terreno sobre el cual está edificada, situados en la Urbanización Los Chaguaramos, como un todo indiviso, y no bajo el régimen especial de propiedad h.Q.a. no ser vendido individualmente el local de comercio Nº 5, que forma parte inseparable de la Casa Quinta Sana Ana, sino como parte de una venta global, el arrendador no tenía derecho a la preferencia ofertiva, y por lo tanto no era necesaria la notificación de dicha venta, de la cual tuvo el actor conocimiento en fecha 17 de junio de 1999, interponiendo la demanda el día 15 de septiembre de 2004, transcurriendo mas de cinco (5) años, por lo que operó la caducidad de la acción de retracto y de nulidad. iii) Asimismo alegó, que no existe hecho ilícito en la realización de la venta que se pretende retrotraer infundadamente en este proceso, y mucho menos que pueda existir entre los vendedores y compradores responsabilidad civil contractual, extracontractual y solidaria. iv) Que las porciones a las que se refiere el derecho de compraventa objeto de este contrato, fueron una estipulación entre los compradores, para reglar como comuneros la porción de los haberes de lo que cada uno pasaba a ser propietario sobre el bien común, por cuanto la parte demandante pretende la resolución y la nulidad parcial del contrato de compraventa, cuando lo que procedería es la subrogación del arrendatario en el lugar del tercero adquiriente. v) Que no puede haber daño material alguno por el hecho de que los compradores, posteriormente a la protocolización del documento que contiene la venta de la Casa Quinta S.A., hayan solicitado ante la Dirección de Inquilinato la regulación del canon de arrendamiento máximo mensual sobre el inmueble arrendado.

En cuanto a las pruebas aportadas por las partes al proceso, consta lo siguiente:

PARTE ACTORA: Con el libelo de demanda, el demandante promovió los siguientes documentos:

• Resolución Nº 006611 emanada de la Dirección General de Inquilinato del Ministerio de Infraestructura, mediante la cual se fijó el canon de arrendamiento máximo correspondiente al Local Nº 5, del inmueble identificado como Quinta “S.A.”, ubicado en la Avenida Las Ciencias, Urbanización Los Chaguaramos, Parroquia S.R., marcada con la letra “I”.

• Contrato de compra-venta de los locales comerciales que integran el inmueble denominado “Centro Fina”, por parte de sus co-propietarios J.A.R.M. y otros a los ciudadanos A.D.L.F. y otro, en fecha 17 de junio de 1999, marcado con la letra “C”.

• Sentencia dictada por el Juzgado Octavo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, en fecha 29 de abril de 2001, que declaró con lugar la apelación interpuesta por su mandante y dejó sin efecto la resolución del contrato de arrendamiento que acordó el Juzgado Vigésimo Primero de Municipio de esta Circunscripción Judicial, marcada con la letra “D”.

• Sentencia dictada por el Juzgado Superior Quinto en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, en fecha 27 de julio de 2001, que declaró con lugar la acción de amparo constitucional impetrada contra la sentencia dictada por el Juzgado Octavo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, marcada con la letra “E”.

• Sentencia dictada en fecha 9 de octubre de 2002, por la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia, en la cual se revoca la sentencia dictada por el Juzgado Superior Quinto en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, marcada con la letra “F”.

• Sentencia dictada por el Juzgado Superior Primero en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, en fecha 19 de diciembre de 2002, que declaró inadmisible el recurso de amparo interpuesto por el ciudadano J.R.M. contra la sentencia dictada por el Juzgado Octavo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, marcada con la letra “G”.

• Sentencia dictada por la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia, en fecha 10 de febrero de 2004, que declaró sin lugar la apelación ejercida e improcedente la acción de amparo constitucional, marcada con la letra “H”.

En el lapso probatorio, la parte actora ratificó el valor probatorio de todos los documentos antes referidos y alegó la confesión de la parte accionada contenida en su escrito de contestación, en lo que respecta a la notificación de la venta.

Posteriormente, el día 16 de mayo de 2008 la representación judicial de la parte demandada consignó escrito de conclusiones, constante de cuatro (4) folios útiles, ratificando lo argumentado en la litis contestatio.

El día 31 de julio de 2009, el Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas dictó sentencia, a través de la cual declaró sin lugar la demanda de retracto legal arrendaticio, por considerar que la acción deducida por el demandante había caducado.

III

MOTIVACIÓN PARA DECIDIR

Procede este Juzgado Superior Segundo a fallar, lo cual con sujeción en las consideraciones y razonamientos que de seguidas se explanan:

Las presentes actuaciones son deferidas al conocimiento de esta alzada, en razón de los recursos ordinarios de apelación interpuestos en fecha 2 y 3 de marzo de 2010, por el abogado J.L.A.F. en su carácter de apoderado judicial del demandante ciudadano C.D.V.R., y por el abogado V.R.M., actuando en su propio nombre y también en su carácter de apoderado judicial de los referidos codemandados, contra la sentencia proferida en fecha 31 de julio de 2009 por el Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, que declaró la caducidad de la acción, y en consecuencia, sin lugar la demanda por retracto legal arrendaticio incoada por el ciudadano C.D.V.R. contra los ciudadanos V.R.M., N.J.R.D.J., M.C.R.M., B.V.R.M., J.A.R.M., C.F.R.M., J.O.R.D.R., C.R.R.M., M.M.R.M., A.D.L.F., L.D.L.F. y J.D.L.F., con fundamento en lo siguiente:

…En el caso bajo estudio, según se observa de los autos, ha alegado la actora haber tenido conocimiento de la enajenación en la fecha en que se practicó secuestro sobre el inmueble de autos, lo cual no constituye en modo alguno una derogación de las normas contenidas en el artículo 1547 ya comentado, ni de su interpretación, pues el lapso de caducidad es de cuarenta días desde la fecha de protocolización del documento contentivo del acto de disposición y no del conocimiento que tenga el inquilino de la operación. Ello en virtud del carácter público del Registro Civil. De manera que, la acción ejercida por la parte actora había caducado cuando se interpuso la demanda, pues según se evidencia de los autos, la enajenación del inmueble ocurrió el 30 de agosto de 1991 y la demanda fue presentada el 29 de abril de 1998...

.

…omissis…

En el caso de marras, la escritura contentiva del contrato de compraventa fue protocolizada ante la Oficina Subalterna de Registro del Cuarto Circuito del Municipio Libertador del Distrito Capital, en fecha (17) de junio de mil novecientos noventa y nueve (1999), siendo registrada bajo el N° 50, Tomo 18, Protocolo Primero. De otra parte, aprecia este Tribunal que la demanda que originó este proceso fue presentada ante el Tribunal distribuidor el día once (11) de noviembre de dos mil cuatro (2004); es decir, de un simple cómputo se evidencia que transcurrieron más de cinco (05) años y cinco (05) meses luego de haberse protocolizado la escritura correspondiente.

Como consecuencia de lo anterior, y en acatamiento a la citada doctrina de casación, la cual acoge este Tribunal plenamente, considera quien decide que al momento de ser incoada la demanda que originó este proceso, la acción deducida por los demandantes había caducado, y ASÍ SE DECIDE.

En virtud de lo anterior, este sentenciador se abstiene de analizar los demás alegatos esgrimidos por la actora, así como los demás alegatos esgrimidos por la demandada; de igual manera, se abstiene de valorar las pruebas promovidas en el presente proceso que hacen referencia al fondo de la presente controversia…”.

Establecido lo anterior, corresponde ahora fijar el thema decidendum en la presente controversia, cuyos límites se encuentran enmarcados por los alegatos expresados en la demanda como en la contestación, evidenciándose que el demandante persigue el retracto legal arrendaticio y resolución y nulidad parcial del contrato de compraventa con respecto a un inmueble constituido por un local comercial distinguido con el Nº 5, situado en el inmueble denominado Quinta S.A., remodelado posteriormente como Centro Comercial Fina, ubicado en la esquina de la Avenida Las Ciencias con Calle Abogados, Urbanización Los Chaguaramos, Parroquia S.R. (hoy Parroquia San Pedro), Caracas, el cual deviene de una sucesión que en vida se llamó J.R.M., y que está integrada por los ciudadanos V.R.M., N.J.R.D.J., M.C.R.M., B.V.R.M., J.A.R.M., C.F.R.M., J.O.R.D.R., C.R.R.M., M.M.R.M., A.D.L.F., L.D.L.F. y J.D.L.F., sin habérsele notificado dicha venta, reconociendo en el libelo (f. 22) que el conocimiento cierto de la venta, lo es la fecha del registro 17 de junio de 1999, cuando se produjo el registro público y que sustituye la notificación omitida; por lo que se le vulneró el derecho de preferencia que como arrendatario tenía para adquirir dicho inmueble en igualdad de condiciones. Que en la sentencia que se dicte se ordene la subrogación del arrendatario en el lugar de los compradores demandados, consignando el monto equivalente a 25 mts.2 que alcanza la cantidad de Bs. 15.310.486; que sea declarada con lugar la acción de daños y perjuicios por los montos establecidos y especificados en la responsabilidad contractual de los vendedores que comprende el daño emergente y el lucro cesante, estimado el primero en la cantidad de Bs. 3.558.227,50 por la diferencia de pago del canon de arrendamiento, en virtud de la nueva regulación del local arrendado, y Bs. 3.000.000, por los honorarios sufragados a sus apoderados judiciales para atender la demanda que cursó ante el Juzgado Octavo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas y ante el Juzgado Vigésimo Primero de Municipio de de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, y además la actuación judicial correspondiente al procedimiento de amparo constitucional interpuesto ante el Juzgado Superior Quinto en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de esta Circunscripción Judicial, y el lucro cesante constituido por la diferencia del precio fijado por los compradores del local en fecha 17 de junio de 1999, y el valor actual del local Nº 5, tomando en cuenta el valor del mercado mediante experticia complementaria del fallo.

En la oportunidad de dar contestación a la demanda, se evidencia que la representación judicial de los codemandados opuso la cuestión previa del ordinal 11º del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, por cuanto existen prohibiciones legales establecidas en la ley especial, negó que el ciudadano C.D.V.R. haya tenido alguna vez derecho a ser notificado de la venta del inmueble denominado Quinta S.A., efectuada por los miembros de la Sucesión Rubio, ciudadanos V.R.M., N.J.R.D.J., M.C.R.M., B.V.R.M., J.A.R.M., C.F.R.M., J.O.R.D.R., C.R.R.M., M.M.R.M., por cuanto lo vendido pertenece a los derechos y acciones sucesorales de propiedad sobre una Casa Quinta denominada S.A. y el lote de terreno sobre el cual está edificada, situados en la Urbanización Los Chaguaramos, como un todo indiviso, y no bajo el régimen especial de propiedad h.Q.a. no ser vendido individualmente el local de comercio Nº 5, que forma parte inseparable de la Casa Quinta S.A., sino como parte de una venta global, el arrendador no tenía derecho a la preferencia ofertiva, y por lo tanto no era necesaria la notificación de dicha venta. Opuso igualmente la caducidad de la acción de retracto y de nulidad, rechazando y negando en todas y cada una de sus partes las pretensiones deducidas.

En su escrito de alegatos presentados ante esta alzada, el representante judicial de la parte demandada ratificó todos los puntos expuestos en la contestación de la demanda, y asimismo, peticionó que sean declarados con lugar, e igualmente sea declarada sin lugar la apelación interpuesta por la parte actora contra la decisión dictada por el juzgado de la primera instancia.

Mediante escrito consignado ante esta superioridad el día 7 de junio de 2010 (f. 418 al 437), el abogado J.L.A.F. en su condición de apoderado judicial de la parte demandante, solicitó la declaratoria de nulidad de la sentencia apelada de conformidad con lo establecido en el numeral 5º del artículo 243 en concordancia con el artículo 244 del Código de Procedimiento Civil, por cuanto el juez de cognición incurrió en omisión de pronunciamiento respecto a la cuestión previa del ordinal 11º del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, relativa a la prohibición de la ley de admitir la acción propuesta, la cual fue contestada por la parte demandante mediante escrito de fecha 21 de abril de 2008 (f. 347 al 364).

Dicho lo anterior, este jurisdicente pasa a indicar el orden decisorio en este caso, por lo que emitirá pronunciamiento en cuanto a la solicitud de nulidad de la sentencia proferida por el a quo formulada por el representante judicial de la parte demandante en su escrito fechado 7 de junio de 2010, por haber incurrido el a quo en omisión de pronunciamiento dado que no decidió la cuestión previa opuesta por la parte demandada del ordinal 11º del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, relativa a la prohibición de la ley de admitir la acción propuesta, de conformidad con lo establecido en el ordinal 5° del artículo 243 del Código de Procedimiento Civil en concordancia con el artículo 244 eiusdem, cuya cuestión previa fue contestada por el demandante en fecha 21 de abril de 2008. De prosperar la mencionada nulidad del fallo, el Tribunal se pronunciará sobre la cuestión previa del ordinal 11º del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, relativa a la prohibición de la ley de admitir la acción propuesta, opuesta por la parte demandada en la litis contestatio. Luego de ello, pasará esta superioridad a resolver respecto a la caducidad de la acción declarada con lugar por el tribunal a quo, y en caso de ser ésta desechada, resolverá todos y cada uno de los alegatos de fondo que constituyen el mérito de la controversia.

PRIMERO

Procede el Tribunal a emitir pronunciamiento respecto a la solicitud de nulidad del fallo recurrido formulada por el representante judicial del demandante, con apoyo en el ordinal 5° del artículo 243 del Código de Procedimiento Civil en concordancia con el artículo 244 eiusdem, por no haber el juez a quo decidido la cuestión previa del ordinal 11º del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, relativa a la prohibición de la ley de admitir la acción, opuesta en la contestación a la demanda.

En nuestra legislación patria, la norma jurídica que consagra los eventos por los cuales es posible solicitar la declaratoria de nulidad de sentencia, se encuentra expresada en el artículo 244 del Código de Procedimiento Civil que textualmente dice:

…Será nula la sentencia: por faltar las determinaciones indicadas en el artículo anterior; por haber absuelto de la instancia; por resultar la sentencia de tal modo contradictoria, que no pueda ejecutarse o no aparezca qué sea lo decidido; y cuando sea condicional, o contenga ultrapetita…

Así, cuando en una sentencia no quedan cumplidos los requisitos intrínsecos y extrínsecos de forma, es que puede afirmarse que la misma está viciada. Intrínsecamente, se requiere que de manera técnica los fallos judiciales correspondan con las pretensiones procesales. Extrínsecamente, se requiere que tales fallos sean documentos que expresen la voluntad decisoria del órgano jurisdiccional.

En el segundo de los casos -los vicios derivados de la inobservancia de las formas extrínsecas- se produce la inexistencia de la sentencia a tenor de lo dispuesto en el artículo 246 del código adjetivo civil, mientras que en el primero de los casos –vicios derivados de la inobservancia de las formas intrínsecas- las sentencias resultan nulas según establece el artículo 244 del Código de Procedimiento Civil.

Para que proceda el pedimento de nulidad, es menester referir que el artículo 244 del Código Adjetivo Civil establece taxativamente que sólo por causa de que en la sentencia recurrida falten algunas de las determinaciones indicadas en el artículo 243 eiusdem, ó que ésta hubiese absuelto la instancia, o bien que resulte una sentencia contradictoria de imposible ejecución, ó que no aparezca qué sea lo decidido, ó que sea condicional o contenga ultrapetita. Finalmente, el citado artículo 243 íbidem obliga lo siguiente:

…1º La indicación del Tribunal que la pronuncia

2º La indicación de las partes y de sus apoderados

3º Una síntesis clara, precisa y lacónica de los términos en que ha quedado planteada la controversia,…

4º Los motivos de hecho y de derecho de la decisión

5º Decisión expresa, positiva y precisa con arreglo a la pretensión deducida y a las excepciones o defensas opuestas, sin que en ningún caso pueda absolverse de la instancia.

6º La determinación de la cosa u objeto sobre que recaiga la decisión…

Sobre el particular, se pronunció la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia en sentencia Nº 250 de fecha 23 de julio de 2003, en los siguientes términos:

...De conformidad con lo establecido en los artículos 12 y 243 ordinal 5º, del Código de Procedimiento Civil, los jueces de instancia se encuentran en el deber de resolver las controversias a que por ley se encuentran llamados de acuerdo con todo lo que se haya alegado, emitiendo la correspondiente decisión expresa, positiva y precisa con respecto a las pretensiones y excepciones que hubieren sido invocadas por las partes. Cuando el juez incumple con tal mandato, su sentencia queda viciada de incongruencia, bien por haber excedido desbordando los términos en que las partes delimitaron la controversia, denominándose incongruencia negativa a la primera y positiva a la segunda...

.

El caso es que según obliga el ordinal 5° del aludido artículo 243, todo fallo judicial debe contener “…decisión expresa, positiva y precisa con arreglo a la pretensión deducida y a las excepciones o defensas opuestas, sin que en ningún momento pueda absolverse de la instancia…” y ello está referido a los hechos invocados, así como a las defensas esgrimidas por las partes en sus respectivos escritos alegatorios; no está referido a los hechos que procesalmente han acontecido dentro del proceso, ya que la incorrecta interpretación de estos hechos procesales conlleva a subversiones procesales recurribles dentro de la instancia por vía de nulidad conforme a lo previsto en los artículos 206 y siguientes del Código de Procedimiento Civil.

Una controversia judicial queda planteada con base a los hechos alegatorios tempestivos y en este caso, en la litis contestatio (f. 322 al 344) la parte demandada opuso la cuestión previa del ordinal 11º del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, relativa a la prohibición de la ley de admitir la acción propuesta, la cual, se repite, fue contestada por el demandante mediante escrito de fecha 21 de abril de 2008, siendo el caso que luego de haber sido exhaustivamente analizado el fallo recurrido por esta alzada, se evidencia que el juzgador a quo nada dijo respecto a la mencionada cuestión previa, limitándose a considerar y decidir únicamente la caducidad de la acción opuesta por la parte demandada; por lo que forzosamente debe esta alzada declarar procedente la solicitud de nulidad de la sentencia recurrida por encontrarse infringido en ella el mandato contenido en el ordinal 5° del artículo 243 eiusdem. En tal sentido, visto que el sentenciador a quo incumplió de esta manera con la norma ut supra citada, opera lo dispuesto por el artículo 209 del Código de Procedimiento Civil que eliminó la querella nulitatis al obligar al juzgador de alzada para que proceda a resolver el fondo del litigio sin tener que reponer la causa; y Así se declara.

SEGUNDO

Dilucidado lo anterior, procede esta superioridad a emitir pronunciamiento respecto a la cuestión previa del ordinal 11º del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, opuesta por la parte demandada en la contestación a la demanda, con fundamento en que existen prohibiciones legales establecidas en la ley especial; negó que el ciudadano C.D.V.R. haya tenido alguna vez derecho a ser notificado de la venta del inmueble denominado Quinta S.A., efectuada por los miembros de la Sucesión Rubio por cuanto lo vendido pertenece a los derechos y acciones sucesorales de propiedad sobre una Casa Quinta denominada S.A. y el lote de terreno sobre el cual está edificada, situados en la Urbanización Los Chaguaramos, como un todo indiviso, y no bajo el régimen especial de propiedad horizontal.

Pues bien, efectuada una revisión a la litis contestatio se verifica que ciertamente la representación judicial de la parte accionada opuso la aludida cuestión previa del ordinal 11º del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, relativa a la prohibición de la Ley de admitir la acción propuesta o que sólo pueda ser admitida por determinadas causales. Así, el artículo 346 del Código Adjetivo Civil en su ordinal 11º expresamente señala lo siguiente:

Dentro del lapso fijado para la contestación de la demanda, podrá el demandado… promover las siguientes cuestiones previas

…omissis…

11° La prohibición de la Ley de admitir la acción propuesta, o cuando sólo permite admitirla por determinadas causales que no sean de las alegadas en la demanda

.

Al respecto, cabe señalar que dicha cuestión previa constituye una excepción de inadmisibilidad, que comprende toda norma que obste la atendibilidad de una pretensión determinada, sea en forma absoluta, o en atención a la causa que se pretende, sin embargo, ha sido entendido jurisprudencialmente por nuestro M.T., que la inadmisibilidad prevista en dicha norma puede ser estudiada desde dos puntos de vista, ya que el supuesto fáctico para que sea considerada como prohibida la acción lo determina precisamente la existencia de una disposición que obstruya su ejercicio, de manera que cuando se da esa circunstancia de accionar con la consecuente demanda, no podría ser admitida la acción, distinto ocurre cuando el operador de justicia admite la acción y la demanda se encuentra incursa dentro de las causales de inadmisibilidad, desde luego que el demandante o actor podría ejercer la defensa de prohibición aquí debatida.

En el sub iudice, la parte demandada fundamenta su defensa previa en lo previsto en el artículo 49 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios y en el Parágrafo Único del artículo 6 del derogado Decreto Legislativo sobre Desalojo de Viviendas vigente para el día 17 de junio de 1999, fecha de la operación de compraventa de la Quinta Sana Ana, por el hecho de que los vendedores no dieron en venta el local arrendado al actor sino por el contrario todos los derechos hereditarios sobre el inmueble conformado por la casa quinta y el lote de terreno sobre la cual está edificada, que constituye la totalidad del inmueble del cual forma parte el local arrendado, no siendo posible el ejercicio de la acción de retracto legal arrendaticio a los casos de enajenación o transferencia global de la propiedad del inmueble, lo que la hace inadmisible. En ese sentido, se debe resaltar que el artículo 341 del Código de Procedimiento Civil constituye una especie de despacho saneador, en virtud del cual los jueces se pronuncian respecto a la admisibilidad o no de una demanda, previo a la revisión y constatación en la misma del cumplimiento de las exigencias de admisibilidad, incluso, para aplicar las reglas de competencia según sea el caso. Esa disposición textualmente dispone que:

Presentada la demanda, el Tribunal la admitirá si no es contraria al orden público, a las buenas costumbres o a alguna disposición expresa de la Ley. En caso contrario, negará su admisión expresando los motivos de la negativa. Del auto del Tribunal que niegue la admisión de la demanda, se oirá apelación inmediatamente, en ambos efectos

.

Esa revisión previa es congruente con el principio procesal en virtud del cual los jueces son directores e impulsores del proceso –principio dispositivo- consagrado en los artículos 11 y 14 del Código Adjetivo Civil, dado que ejercen una función jurisdiccional pública dentro del mismo, pues la solución judicial de los conflictos es uno de los fines primarios del Estado de Derecho que asegura el acceso de sus integrantes a valores fundamentales de justicia, paz, orden y seguridad. Como bien se expresa en la Exposición de Motivos del Código de Procedimiento Civil, todo proceso judicial “…no es un asunto exclusivo de las partes, pues al requerirse el ejercicio de la función jurisdiccional, entra en juego también el interés público en una recta y pronta administración de justicia…”. Es por ello, que a los jueces se les asigna el papel de ser directores del proceso, despojándose de esta manera del antiguo rol que de simples e impasibles árbitros tenían, negándosele toda iniciativa oficiosa para asegurar la prosecución de los juicios.

No es así en nuestro actual ordenamiento jurídico, por lo que –aún de manera genérica- es que fue sancionado el citado artículo que autoriza a los jueces a rechazar in limine una demanda, siempre con fundamento a los tres supuestos no concurrentes que en el mismo están contenidos: 1) Que no sea contraria la demanda al orden público. 2) Que no sea contraria a las buenas costumbres y 3) Que no sea contraria a alguna disposición expresa de Ley. Abundante doctrina existe tanto de tratadistas como del Tribunal Supremo de Justicia respecto a estos supuestos jurídicos, en virtud de los cuales pueden los jueces negar la admisión de las demandas, incluso por improponibilidad manifiesta.

Respecto al supuesto jurídico que permite el rechazo de la demanda negando su admisión por ser ésta contraria a alguna disposición expresa de Ley, abundan también los casos por los cuales, luego de revisar la demanda para su admisión, ésta sea negada. Ello se armoniza perfectamente con el principio constitucional de la tutela judicial efectiva que consagra el artículo 26 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela, que a título de excepción permite la inadmisión de las demandas bien por razones de fondo, o por cuestiones formales.

Por razones de fondo, cuando su objeto sea imposible jurídicamente tales como el reclamo judicial de deudas azarosas; por razones formales, cuando no se acompañen los documentos que la ley exige expresamente para su admisión ó que las leyes especiales señalen que deban preexistir a los fines de darse la consecuencia jurídica contemplada en sus normas. Muy importante resulta lo anterior, a los fines de admitir o no una demanda, sin necesidad de tener que tocar el fondo de los asuntos planteado por el demandante. Los jueces tienen el deber de conocer la ley y de revisar la admisibilidad de una acción propuesta, con el objeto de evitar un caos posterior y dentro de los límites establecidos en el artículo 341 del Código de Procedimiento Civil.

Así, es evidente que la demanda ejercida no se encuentra incursa en ninguno de los motivos que hacen ab initio inadmisible la demanda, por cuanto el fundamento de la defensa previa ejercida guarda relación con los requisitos de procedencia de la pretensión ejercida que corresponde ser analizado con el mérito o fondo de la demanda, por lo que resulta no ha lugar la cuestión previa opuesta. Así se decide.

TERCERO

Resuelto lo anterior, pasa el Tribunal a resolver si la declaratoria de caducidad de la acción acordada por el tribunal de cognición se encuentra o no ajustada a derecho, verificándose que el a quo apoyó su decisión en lo expuesto en el libelo de la demanda y sus recaudos, estableciéndose que el día 17 de junio de 1999 se dió en venta pura y simple el inmueble constituido por una Casa Quinta denominada S.A. y el lote de terreno sobre el cual está edificada, situado en la Urbanización Los Chaguaramos, la cual originó el presente juicio por retracto legal arrendaticio y nulidad parcial de la compraventa, con reclamo de daños y perjuicios, siendo presentada por el accionante en fecha 11 de noviembre de 2004, y por cuanto en el presente caso había transcurrido más de cinco (5) años, consideró que operó la caducidad de la acción a tenor de lo establecido en el artículo 1.547 del Código Civil.

En este sentido y en virtud del retracto legal invocado por el accionante, es necesario traer a colación lo que al respecto estatuye el artículo 1.547 del Código Civil, disposición legal según la cual:

No puede usarse el derecho de retracto sino dentro de los nueve días, contados desde el aviso que debe dar el vencedor o el comprador al que tiene este derecho o a quien lo represente. Si no estuviese presente y no hubiere quien lo represente, el término será de cuarenta días, desde la fecha del registro de la escritura…

(Subrayado de esta alzada).

De la disposición transcrita precedentemente, se desprende que el derecho de retracto deberá ser ejercido por el arrendatario dentro del plazo de cuarenta (40) días calendario, contados a partir de la fecha de la notificación cierta de negociación celebrada, por lo que una vez transcurrido dicho plazo sin que el arrendatario lo haya ejercitado, la venta realizada quedará perfeccionada, ya que el plazo de caducidad no puede ser objeto de interrupción.

Diversas jurisprudencias han determinado que la caducidad se debe entender como el ejercicio de un derecho o el incumplimiento de una conducta, que conduce a la extinción o pérdida del derecho o potestad jurídica, que constituye la pérdida del ejercicio del derecho a la indemnización por no haber introducido la demanda en el plazo estipulado por la ley, y aceptado el concepto de caducidad como causa extintiva del derecho subjetivo o del derecho potestativo, por no acontecer un hecho impeditivo, durante el plazo prefijado por la ley o por el acuerdo contractual, se desprende que ésta puede ser legal o convencional y que por lo tanto, es válida la estipulación en la cual se establezca un lapso para el ejercicio de un derecho, so pena de su pérdida, si no es ejercida la acción dentro del plazo estipulado por las partes.

La caducidad de la acción, es una sanción jurídica procesal en virtud de la cual el transcurso del tiempo fijado por la ley para el ejercicio de un derecho, acarrea la inexistencia misma del derecho que se pretende hacer valer con posterioridad.

Según Messineo la diferencia entre prescripción y caducidad es que “…con la prescripción, se castiga la omisión de la continuación del ejercicio del derecho durante un cierto tiempo, mientras que con la caducidad se priva del derecho a quien ha omitido ejercitarlo por primera vez o aquella sola vez que la ley exige, dentro del término establecido…”.

En la caducidad, se trata de que el derecho en realidad nunca llegó a existir, por cuanto quien pudo haber sido su titular se abstuvo de obrar en el momento oportuno, y la abstención hizo imposible el nacimiento del derecho y por consiguiente su ejercicio.

La caducidad puede ser de dos tipos: La caducidad legal y la caducidad convencional. La caducidad legal es la establecida por el legislador y es de estricto orden público; y la caducidad contractual es la establecida por las partes en sus relaciones contractuales, y es de orden privado.

En este aspecto, la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia en sentencia Nº RC-00260 de fecha 20 de mayo de 2005, caso: Regalos Coccinelle, C.A. contra Inversora El Rastro, C.A. y Promociones La Pintoresca, C.A., estableció el criterio a seguir respecto al lapso de caducidad para intentar la acción de retracto legal arrendaticio, en el caso de que el arrendatario no haya sido notificado del cambio de propietario del inmueble que ocupa, en estos términos:

…Concluyendo entonces, en el hecho cierto que lo realmente previsto por el legislador fue una obligación para el comprador o vendedor (poner en conocimiento de la enajenación efectuada a quien tenga el derecho de retraer, siempre que éste se encuentre presente), a través de una única manera (el aviso que éstos deben dar), resaltando su importancia, pues de allí deviene el lapso de caducidad para el arrendatario; considera esta Sala que, en modo alguno tal incumplimiento debe ser interpretado en perjuicio precisamente de quien sufre las consecuencias de la falta de notificación, por el contrario, debe exigirse su observancia.

Por tanto, es menester atribuir a los efectos de la protocolización del documento negocial, carácter meramente presuntivo, susceptible de ser desvirtuado por los medios que la ley establece, con base en las razones antes dichas; es decir, no se le considerará un término inmutable para sustentar el lapso de caducidad que genera.

En atención a la conjunción de derechos, principios y obligaciones expuestos, especialmente que los postulados proclamados por la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela imponen las necesidades de una justicia efectiva, y que la novísima legislación inquilinaria es de orden público y confiere derechos irrenunciables a los arrendatarios (artículo 7 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios) inclusive el derecho a retraer, aunado a que las previsiones analizadas comportan cierto arcaísmo; la Sala a los fines de dar cumplimiento a los artículos 26 y 257 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela, anteriormente transcritos garantizando a todas las personas el derecho de acceso que tienen a los órganos de administración de justicia, establece que para todos los casos, inclusive el de autos, el lapso de caducidad a los fines de que quien tenga el derecho de ejercer el retracto legal, incluso arrendaticio, encontrándose presente y no habiendo sido notificado o avisado de la enajenación del bien, pueda ejercer éste, será de cuarenta días, empero contados a partir de la fecha en que quedó demostrado haber tenido conocimiento de la predicha enajenación, pues si bien el derecho de propiedad (implícito en el ejercicio de la acción de retracto) debe encontrarse garantizado, la falta de dar aviso o notificación, en casos como el planteado, es la que origina tal incertidumbre y su cumplimiento en modo alguno depende de quien tiene el derecho a ejercer la acción sino del comprador, vendedor (arrendador) y más recientemente, de acuerdo con la ley vigente, para los casos de retracto legal arrendaticio, únicamente del adquirente. Así se decide.

Por las motivaciones y razones jurídicas expresadas, la Sala abandona el criterio establecido por la extinta Corte de Casación en Sala Civil, Mercantil y del Trabajo, desde su fallo de fecha 19 de octubre de 1954, caso A.D. contra C.M. o Meza de Mora y otro, Gaceta Forense N° 6, Segunda Etapa, página 27 y siguientes, reiterado, entre otras, en decisión dictada por la también extinta Corte Suprema de Justicia en Sala de Casación Civil, Mercantil y del Trabajo, el 19 de octubre de 1961, caso C.B.H. contra M.I.G.d.A. y otra, Gaceta Forense N° 34, Segunda Etapa, páginas 39 y siguientes; el 5 de mayo de 1999, sentencia N° 219, Exp., N° 97.366, caso Rafic El Halabi El Halabi contra I.T.F.E. y otro; por esta Sala de Casación Civil, el 21 de marzo de 2000, decisión N° 55, Exp., N° 99-761, caso J.N.G.C. y otros contra L.G.D. y otros. Así se decide…

(Énfasis de esta alzada).

Luego, la preindicada Sala en sentencia Nº RC-00851 de fecha 26 de noviembre de 2007, caso: C.J.F.P. y otros contra Keten Corporación C.A. e Inversiones Trinidad, C.A. y como terceros intervinientes C.A.C.B. y H.M.D.P.B., con ponencia de la Magistrada Yris Armenia Penda Espinoza, determinó:

“…Ahora bien, en relación a la manera de computar el lapso de caducidad en los casos en que el vendedor o el comprador incumplan con la obligación de dar el aviso o notificación de la venta al arrendatario, en acatamiento a la normativa prevista en la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela y ante el vacío legal que se observa en los supuestos cuando se obvia la notificación, estando presente el arrendatario y la grave injusticia que representa obligarlo a realizar incursiones periódicas en la oficina de registro correspondiente, a efectos de constatar que el inmueble que ocupa sigue siendo propiedad de su arrendador, aunado a ello que en la relación arrendaticia, por lo general, el débil resulta ser el arrendatario, esta Sala en Sentencia N° 260, de Fecha 20/5/05, Caso: Regalos Coccinelle, C.A, contra Inversora El Rastro, C.A., y otra, Expediente N°. 2004-000807, la cual es aplicable al caso de acuerdo a lo expuesto en el punto previo que antecede, estableció lo siguiente:

“…Ahora bien, antes de pasar a decidir el sub iudice, esta Sala, obligada a asegurar el cumplimiento cabal de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela, de acuerdo con su artículo 334, considera oportuno revisar el criterio anteriormente trasladado, en lo atinente a que ante la falta de notificación del comprador o el vendedor a quien tenga el derecho de subrogarse, también “arrendatario presente”, en la venta perfeccionada, el lapso de caducidad para ejercer la acción de retracto legal sea de cuarenta días contados a partir de la fecha de registro de la escritura respectiva, examen que se hará a la luz de los postulados constitucionales que rigen en la actualidad nuestro ordenamiento jurídico determinantes en el proceso, toda vez que garantizan una justicia gratuita, accesible, imparcial, idónea, transparente, autónoma, independiente, responsable, equitativa y expedita, sin dilaciones indebidas y sin formalismos o reposiciones inútiles; en concordancia, con el propósito del legislador al imponer al vendedor, comprador o arrendador la obligación de tal notificación o aviso para que quien tenga el derecho pueda ejercer la acción de retracto legal, como de seguidas serán analizadas.

Así, el artículo 26 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela, dispone:

Toda persona tiene derecho de acceso a los órganos de administración de justicia para hacer valer sus derechos e intereses, incluso los colectivos o difusos, a la tutela efectiva de los mismos y a obtener con prontitud la decisión correspondiente.

El Estado garantizará una justicia gratuita, accesible, imparcial, idónea, transparente, autónoma, independiente, responsable, equitativa y expedita, sin dilaciones indebidas, sin formalismos o reposiciones inútiles.

(Resaltado de la Sala).

El artículo 257 eiusdem preceptúa:

El proceso constituye un instrumento fundamental para la realización de la justicia. Las leyes procesales establecerán la simplificación, uniformidad y eficacia de los trámites y adoptarán un procedimiento breve, oral y público. No se sacrificará la justicia por la omisión de formalidades no esenciales.

(Resaltado de la Sala). Por su parte, el artículo 334 ibídem consagra lo siguiente:

...Artículo 334. Todos los jueces o juezas de la República, en el ámbito de sus competencias y conforme a lo previsto en esta Constitución y en la ley, están en la obligación de asegurar la integridad de esta Constitución.

En caso de incompatibilidad entre esta Constitución y una ley u otra norma jurídica, se aplicarán las disposiciones constitucionales, correspondiendo a los tribunales en cualquier causa, aún de oficio, decidir lo conducente...

. (Resaltado de la Sala).

Es oportuno señalar que los artículos supra transcritos contienen principios relativos a la defensa del orden constitucional y consagran para todos los usuarios de la administración de justicia el derecho al debido proceso, por lo que, entendido éste como la garantía respecto a la oportunidad que tienen las partes para incorporarse en las relaciones procesales previamente establecidas y reguladas en el espacio y en el tiempo, la Sala observa con preocupación que mantener la solución dada al predicho vacío legal, anteriormente transcrita, precisamente para casos en que los justiciables consideran vulnerados sus derechos, por cuanto tal oportunidad de incorporarse en las predichas relaciones procesales no ha sido eficazmente sistematizada en el tiempo, podría atentar contra el acceso que tienen todos los justiciables por igual a la justicia, haciendo necesario entonces que dicho lapso de caducidad venga determinado por un acontecimiento diferente a la fecha de registro de la escritura.

Tal como se encuentra planteada la solución dada, precedentemente expuesta, lejos de garantizar al arrendatario, en este caso, el ejercicio oportuno de la acción de retracto legal arrendaticio, lo que además presupone para el inquilino la violación consumada de otro de sus derechos cual es el de notificarlo de la intención de poner en venta el bien arrendado o tanteo legal; implica por una parte, la tolerancia a la infracción de la ley, pues no obstante el incumplimiento del “aviso que debe dar” el comprador o el vendedor (arrendador) a quien tiene el mencionado derecho (por mandato del mencionado artículo 1.547 del Código Civil), no es susceptible de impedimento o sanción alguna pudiendo en definitiva realizar la enajenación, aunado a que, de otro lado, además, deja prácticamente ilusorio el ejercicio de ese derecho a quien lo tiene.

Esto dicho responde a lo siguiente, de acuerdo con lo señalado ocurre que, el arrendatario encontrándose presente, y apoyado en la seguridad ofrecida expresamente por la letra de la ley, la cual le señala que será avisado por parte del comprador o el vendedor en caso de enajenación del inmueble que ocupa, pues se repite, son ellos quienes deben darle tal aviso, estos últimos en una actitud caprichosa a fin de burlar el derecho del inquilino, se abstienen de cumplir con ello (conducta que además implica una evidente mala fe), a sabiendas que en definitiva cuando ocurra algún acontecimiento o bien sea motus proprio (Sic) que lo haga tener conocimiento de lo ocurrido, en la mayoría de los casos ya habrá transcurrido el lapso para ejercer la acción correspondiente, pues si no es a través del predicho aviso –cabe preguntarse- ¿Cómo tiene conocimiento el arrendatario del contrato traslativo?.

En la práctica con base a la interpretación dada al artículo 1.547 eiusdem, no obstante la buena fe del arrendatario es él quien resulta realmente obligado, pues siendo que el lapso de caducidad legal de la acción es de cuarenta días contados a partir de la fecha de registro de la escritura, y dado lo insignificante que en definitiva pareciera haberse constituido la falta de aviso, la interpretación dada implica para el inquilino que es quien debería acudir cada treinta días aproximadamente ante la Oficina de Registro Subalterno correspondiente para verificar si ha habido o no enajenación del bien arrendado y, en caso afirmativo, ejercer en el lapso que resta los trámites pertinentes para incoar oportunamente su derecho de retracto legal arrendaticio, quedando así respondida la interrogante supra planteada.

Frente a ese despropósito, esta sede casacional en sus funciones como instancia de control social en el ejercicio de la jurisdicción, mal podría quedar impasible observando como precisamente siendo llamada a ofrecer una solución ante un vacío de ley, la manera brindada pueda avalar cualquier práctica viciosa, en este caso, en la que se ha convertido la conducta de los arrendadores, toda vez que ésta última atenta directamente contra quienes tienen menos recursos económicos, pues es sabido que en la mayoría de los casos los inquilinos carentes de recursos económicos suficientes, se encuentran impedidos para sufragar los gastos que ocasione la vigilancia constante en la Oficina de Registro Subalterno respecto a la enajenación o no del inmueble.

De lo antes expuesto, se afirma que la solución a aportar debe tener como norte y guía un verdadero y propio sentido de seguridad jurídica siendo menester su adecuación a la realidad social de todos; por tanto, debe abarcar la protección que merecen prioritariamente los mas débiles económicamente; limitar la autonomía de la voluntad de las partes y, tener presente el derecho de acceso a la justicia y a la defensa de los involucrados.

La novísima legislación constitucional persigue la transparencia de sus ejecutorias, que en el caso particular que se examina encuentra en el contenido de los preceptos procesales contenidos en los artículos 17 y 170 del Código Adjetivo Civil un antecedente inestimable, precisamente en lo atinente a la condena de la conducta temeraria o, en todo caso, malintencionada de omitir o retardar la notificación o aviso que la norma impone, amparándose en que la consulta ante la oficina registral es poco frecuente.

Concluyendo entonces, en el hecho cierto que lo realmente previsto por el legislador fue una obligación para el comprador o vendedor (poner en conocimiento de la enajenación efectuada a quien tenga el derecho de retraer, siempre que éste se encuentre presente), a través de una única manera (el aviso que éstos deben dar), resaltando su importancia, pues de allí deviene el lapso de caducidad para el arrendatario; considera esta Sala que, en modo alguno tal incumplimiento debe ser interpretado en perjuicio precisamente de quien sufre las consecuencias de la falta de notificación, por el contrario, debe exigirse su observancia.

Por tanto, es menester atribuir a los efectos de la protocolización del documento negocial, carácter meramente presuntivo, susceptible de ser desvirtuado por los medios que la ley establece, con base en las razones antes dichas; es decir, no se le considerará un término inmutable para sustentar el lapso de caducidad que genera.

En atención a la conjunción de derechos, principios y obligaciones expuestos, especialmente que los postulados proclamados por la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela imponen las necesidades de una justicia efectiva, y que la novísima legislación inquilinaria es de orden público y confiere derechos irrenunciables a los arrendatarios (artículo 7 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios) inclusive el derecho a retraer, aunado a que las previsiones analizadas comportan cierto arcaísmo; la Sala a los fines de dar cumplimiento a los artículos 26 y 257 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela, anteriormente transcritos garantizando a todas las personas el derecho de acceso que tienen a los órganos de administración de justicia, establece que para todos los casos, inclusive el de autos, el lapso de caducidad a los fines de que quien tenga el derecho de ejercer el retracto legal, incluso arrendaticio, encontrándose presente y no habiendo sido notificado o avisado de la enajenación del bien, pueda ejercer éste, será de cuarenta días, empero contados a partir de la fecha en que quedó demostrado haber tenido conocimiento de la predicha enajenación, pues si bien el derecho de propiedad (implícito en el ejercicio de la acción de retracto) debe encontrarse garantizado, la falta de dar aviso o notificación, en casos como el planteado, es la que origina tal incertidumbre y su cumplimiento en modo alguno depende de quien tiene el derecho a ejercer la acción sino del comprador, vendedor (arrendador) y más recientemente, de acuerdo con la ley vigente, para los casos de retracto legal arrendaticio, únicamente del adquirente. Así se decide...”. (Resaltado de la cita).

En lo que respecta a la violación de la doctrina vinculante de la Sala Constitucional respecto de la interpretación de normas y derechos constitucionales asícomo a la aplicación inmediata del cambio de criterio, la preindicada Sala Constitucional de nuestro M.T. en sentencia Nº 126, expediente Nº 05-1774 de fecha 31 de enero de 2007, en un caso de revisión constitucional interpuesta por las empresas Promociones La Pintoresca, C.A. e Inversora El Rastro, C.A. de la sentencia Nº RC-00260 dictada por la Sala de Casación Civil en fecha 20 de mayo de 2005 (caso: Regalos Coccinelle, C.A.) dejó asentado el siguiente criterio:

“…Atendiendo a lo antes expuesto, la Sala observa que en el fallo impugnado la Sala de Casación Civil expresamente señaló que abandonaba el criterio de interpretación en cuanto al lapso de caducidad para el ejercicio de la acción de retracto legal por parte del inquilino presente y no notificado de la enajenación del inmueble arrendado, a que se refiere el artículo 1.547 del Código Civil, que establece:

Artículo 1.547. No puede usarse del derecho de retracto sino dentro de nueve días, contados desde el aviso que debe dar el vendedor o el comprador al que tiene este derecho o a quien lo represente. Si no estuviere presente y no hubiere quien lo represente, el término será de cuarenta días, contados desde la fecha del registro de la escritura

.

…omissis…

Advierte esta Sala Constitucional que la sentencia casada decidió sobre la caducidad de la acción de retracto legal, en los siguientes términos:

...Así se observa que el presente juicio se inició por demanda que fuera interpuesta en fecha 28 de abril de 1998 y que la misma tuvo como fundamento de derecho el contenido del Decreto Legislativo Sobre Desalojo de Viviendas, concretamente su artículo 6 que establecía el derecho del arrendatario a retractar la venta que se efectuare, sin haberle sido ofrecido previamente el inmueble dado en venta, pues esa norma también establecía el derecho a adquirir con preferencia a cualquier tercero.

...omissis...

Pasa el Tribunal a emitir pronunciamiento en lo que concierne a la caducidad de la acción y así se observa:

...omissis…

Considera quien decide, que encontrándonos en una situación no prevista expresamente en el artículo 1.547 del Código Civil, procede la aplicación analógica conforme al artículo 4 ejusdem y por ende se aplica el lapso previsto en el numeral 2 de la citada norma, es decir el lapso de caducidad de cuarenta días, contados a partir de la fecha de registro de la escritura, tal como lo ha señalado reiteradamente la jurisprudencia patria, v.g. sentencia No. 55 de nuestro m.t. en sentencia, de fecha 21 de marzo de 2000, Exp. Nº 99-761, Juicio (sic) J.N.G.C. y otros contra L.G.D., M.A.d.M., J.E.O.d.V. y L.A.V.,

....omissis...

En el caso bajo estudio, según se observa de los autos, ha alegado la actora haber tenido conocimiento de la enajenación en la fecha en que se practicó secuestro sobre el inmueble de autos, lo cual no constituye en modo alguno una derogación de las normas contenidas en el artículo 1547 ya comentado, ni de su interpretación, pues el lapso de caducidad es de cuarenta días desde la fecha de protocolización del documento contentivo del acto de disposición y no del conocimiento que tenga el inquilino de la operación. Ello en virtud del carácter público del Registro Civil. De manera que, la acción ejercida por la parte actora había caducado cuando se interpuso la demanda, pues según se evidencia de los autos, la enajenación del inmueble ocurrió el 30 de agosto de 1991 y la demanda fue presentada el 29 de abril de 1998...

.

De lo antes expuesto, se evidencia que la sentencia impugnada vulneró el principio de seguridad jurídica, al casar un fallo dictado con estricto apego al criterio jurídico imperante, cambiando el mismo y aplicando el nuevo al caso en estudio; y con ello, ordenó en reenvío al Juzgado Superior decidir nuevamente sobre la demanda planteada por REGALOS COCCINELLE C.A., decisión que se produjo el 19 de junio de 2006, esto es, pendiente de decisión esta solicitud de revisión.

Lo anterior, en modo alguno puede significar una negativa para que los órganos jurisdiccionales ajusten los criterios jurisprudenciales a los postulados constitucionales, pues las modificaciones de criterios son exigencias propias de la función judicial, pero los cambios necesarios para el ejercicio verdadero de la justicia en un Estado Social de Derecho y de Justicia no pueden vulnerar principios como la seguridad jurídica y la confianza legítima del justiciable, toda vez que –en casos como el de autos- la jurisprudencia modificada complementaba un vacío legal en materia inquilinaria.

De allí que esta Sala deba señalar con precisión que no es el cambio de criterio el que atenta contra la Constitución y los derechos, garantías y principios que la misma consagra, sino su aplicación inmediata y no a futuro, siendo evidente la lesión a la seguridad jurídica, a la irrectroactividad y a la igualdad.

Es por ello que, a criterio de la Sala, la revisión de la sentencia No. 260 dictada el 20 de mayo de 2005 por la Sala de Casación Civil es procedente. En consecuencia, se ANULA la referida sentencia y dada la evidente caducidad de la demanda de retracto legal a que se refiere el caso de autos, resulta inútil la reposición para una nueva decisión, por lo que queda firme la decisión dictada el 13 de abril de 2004 por el Juzgado Superior Séptimo en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, y sin efecto alguno la dictada el 19 de junio de 2006 por ese mismo Juzgado, atendiendo a lo ordenado por la sentencia aquí anulada. Así se decide…”. (Énfasis de este ad quem).

En la especie, observa el Tribunal que la venta del inmueble objeto de litigio fue realizada en fecha 17 de junio de 1999, la cual recayó sobre todos los derechos y acciones sucesorales con respecto a una casa quinta denominada S.A. y el lote de terreno sobre el cual está edificada, que para el momento de la compraventa se encontraba alquilada a varios inquilinos y dividida en locales comerciales, ocupando uno de ellos el demandante ciudadano C.D.V.R.. La venta se evidencia del documento que corre inserto a los folios 41 al 46, y al no haber sido objeto de impugnación se valora conforme a lo previsto en los artículo 1.357, 1.359 y 1.384 del Código Civil. En lo atinente a la relación locativa se trata de un hecho admitido por las partes, en el sentido de que el inquilino ocupa el local Nº 5 de la Quinta S.A. posteriormente remodelado como Centro Comercial Fina, conformado por once locales de comercio. Asimismo, aprecia el Tribunal que las pruebas que tenían vinculación directa con la declaratoria de caducidad de la acción ya han sido valorados, no estando obligado quien aquí decide a examinar y pronunciarse sobre el material probatorio que no tenga relación con la cuestión jurídica previa. Por tanto, las pruebas vinculantes a su decisión las constituyen el registro del documento de venta del local comercio objeto del retracto en fecha 17 de junio de 1999, hecho reconocido por el actor en el libelo de la demanda (f. 22), al haber manifestado expresamente que “en atención a que el conocimiento cierto por mi mandante de dicho hecho doloso en su perjuicio, se produjo en la fecha 17 de Junio de 1.999, cuando ocurrió el registro público de la compra-venta demandada en nulidad parcial, como consta en el documento que marcado “C” acompaño al presente escrito, lo cual corresponde a la fecha sustitutiva de la notificación omitida por los demandados, que deriva de la aplicación analógica del artículo 1.547 del Código Civil….”; siendo el caso que la presentación de la acción de retracto legal arrendaticio ante la autoridad jurisdiccional tuvo lugar el día 11 de noviembre de 2004, lo cual demuestra que transcurrieron más de cinco (5) años para su interposición, sin que exista duda alguna sobre el vencimiento del lapso de caducidad para el ejercicio de la acción y, Así se decide.

Para mayor abundamiento, resulta oportuno igualmente señalar, que el retracto legal no opera cuando se enajena la globalidad del inmueble, del cual forma parte el local arrendado, puesto que el arrendatario en este caso, no ocupa la totalidad del bien, sino parte de éste. De admitirse lo contrario, supondría un perjuicio para el arrendador, quien se vería obstaculizado de enajenar el inmueble –de forma global- por la obligación que tendría de ofertar las áreas que conforman éste a todos los arrendatarios que los ocupa. De este modo, y para proteger el derecho del arrendador el legislador dispuso la excepción contenida en el artículo 6 del Decreto Legislativo sobre Desalojo de Viviendas vigente para el momento de la venta y actualmente en el artículo 49 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.

De manera que, no es aplicable el derecho de preferencia invocado por la parte actora, cuando arrendado un inmueble por partes, éste es vendido en su totalidad, independientemente de la persona a quien se realice la venta, lo cual nos indica que los inquilinos no tienen derecho individualmente ni en su conjunto a ejercer el derecho de preferencia previsto en el artículo 42 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios ni el retracto consagrado en el artículo 43 eiusdem, dado que cada uno de ellos ocupa sólo una parte del inmueble vendido que es indivisible, sobre todo si tenemos en cuenta que en el inmueble pueden existir otros espacios individuales arrendados a terceras personas ajenas a esta relación procesal.

En cuanto al alegato esgrimido por el representante judicial de la parte actora en su escrito consignado ante esta alzada el día 7 de junio de 2010 (f. 418 al 437), en cuanto a que “…La demanda contra el desconocimiento del derecho de preferencia ofertiva, mediante el ejercicio de la acción del retracto legal arrendaticiio y de la consecuente acción subsidiairia de nulidad parcial del contrato de compraventa…”, el Tribunal observa: Efectuada una revisión al escrito libelar interpuesto en fecha 11 de noviembre de 2004, observa este jurisdicente que a los folios cuatro (4) y veintiuno (21) del mismo, el representante judicial del accionante expresamente manifestó “…Y en atención a lo anteriormente expuesto, ocurrimos ante su competente autoridad para demandar, como efectivamente demando, a los supra identificados vendedores y compradores del también identificado local comercial arrendado a nuestro mandante, para que convengan en las pretensiones que satisfagan los derechos lesionados en perjuicio de mi mandante, o en su defecto que ello sea declarado por este Tribunal; por lo cual, de seguidas procedo a explanar la presente demanda, dando cumplimiento a los extremos establecidos en el artículo 340 del Código de Procedimiento Civil, en ejercicio de la acción de retracto legal arrendaticio, conjuntamente con las acciones de nulidad del contrato suscrito entre los ya identificados vendedores y compradores, y de daños y perjuicios contra los mismos…”. “…A los fines de perfeccionamiento de la acción de retracto legal arrendaticio que ha sido interpuesta mediante este libelo, mi representado propone ante este Honorable Tribunal concurrentemente la acción de anulabilidad parcial del contrato suscrito…”. Siendo ello así, resulta forzoso a quien aquí decide desestimar tal alegato, por cuanto ha quedado evidenciado que en este caso el demandante interpuso en forma acumulativa y no subsidiaria la acción de retracto legal arrendaticio y resolución y nulidad parcial del contrato de compra venta, a los fines de que se realizara la subrogación de su mandante en cumplimiento de la decisión que acordara el retracto, y Así se decide.-

En lo atinente a los daños y perjuicios reclamados acumulativamente por el demandante en el libelo de la demanda, constituidos por los montos establecidos y especificados en la responsabilidad contractual de los vendedores que comprende el daño emergente y el lucro cesante, estimado el primero en la cantidad de Bs. 3.558.227,50 por la diferencia de pago del canon de arrendamiento, en virtud de la nueva regulación del local arrendado, y Bs. 3.000.000, por los honorarios sufragados a sus apoderados judiciales para atender la demanda que cursó ante el Juzgado Octavo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas y ante el Juzgado Vigésimo Primero de Municipio de de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, y además la actuación judicial correspondiente al procedimiento de amparo constitucional interpuesto ante el Juzgado Superior Quinto en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de esta Circunscripción Judicial, actuaciones que en copia certificada fueron acompañadas con el libelo de la demanda y que al no haber sido objeto de impugnación se valoran conforme a lo previsto en los artículos 1.384 del Código Civil; y el lucro cesante constituido por la diferencia del precio fijado por los compradores del local en fecha 17 de junio de 1999, y el valor actual del local Nº 5, tomando en cuenta el valor del mercado mediante experticia complementaria del fallo.

Considera este Tribunal que tratándose el presente caso de una acción de retracto legal arrendaticio, y nulidad parcial del contrato de compra venta, respecto del local comercial distinguido con el Nº 5, situado en el inmueble denominado Quinta S.A., remodelado posteriormente como Centro Comercial Fina, ubicado en la esquina de la Avenida Las Ciencias con Calle Abogados, Urbanización Los Chaguaramos, Parroquia S.R. (hoy Parroquia San Pedro), Caracas, estima este juzgador que no existe impedimento alguno en la legislación venezolana vigente que para la parte interesada reclamara los daños y perjuicios conjuntamente con el retracto legal arrendaticio, sin embargo, al haber prosperado la defensa perentoria de caducidad de la acción, resultan improcedentes tales daños dada la forma global y legalidad de la venta realizada, y así se establece.

En conclusión, considera este Juzgador que en el sub examine ha quedado demostrado que al momento de ser interpuesta la demanda que originó este juicio, la acción deducida por el demandante había caducado, lo que de suyo hace que deban declararse parcialmente con lugar las apelaciones ejercidas en lo que respecta a la omisión de pronunciamiento que motivó la nulidad del fallo, y en consecuencia deba declararse sin lugar la demanda, y así se dispondrá de manera expresa, positiva y precisa en la parte dispositiva de este dictamen judicial. ASÍ EXPRESAMENTE SE DECIDE.

IV

DISPOSITIVO DEL

FALLO

En mérito de los razonamientos ya expuestos, este Juzgado Superior Segundo en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, administrando Justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad que le confiere la Ley, declara:

PRIMERO

PARCIALMENTE CON LUGAR los recursos de apelación ejercidos en fecha 2 y 3 de marzo de 2010, por el abogado J.L.A.F. en su carácter de apoderado judicial del demandante ciudadano C.D.V.R., y por el abogado V.R.M., actuando en su propio nombre y también en su carácter de apoderado judicial de los codemandados ciudadanos V.R.M., N.J.R.D.J., M.C.R.M., B.V.R.M., J.A.R.M., C.F.R.M., J.O.R.D.R., C.R.R.M., M.M.R.M., A.D.L.F., L.D.L.F. y J.D.L.F., contra la sentencia proferida en fecha 31 de julio de 2009 por el Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, la cual quedó anulada, dada la omisión de pronunciamiento alegada por los recurrentes.

SEGUNDO

HA LUGAR la caducidad de la acción, y en consecuencia SIN LUGAR la demanda por retracto legal arrendaticio, nulidad parcial y daños y perjuicios impetrada por el ciudadano C.D.V.R. contra los ciudadanos V.R.M., N.J.R.D.J., M.C.R.M., B.V.R.M., J.A.R.M., C.F.R.M., J.O.R.D.R., C.R.R.M., M.M.R.M., A.D.L.F., L.D.L.F. y J.D.L.F., todos identificados ut supra.

TERCERO

Se condena al pago de las costas a la parte actora al no haber prosperado la demanda interpuesta, de conformidad con lo establecido en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil.

Por cuanto la presente decisión se publica fuera de la oportunidad legal prevista para ello, de conformidad con lo establecido en los artículos 233 y 251 eiusdem, se ordena notificar a las partes.

Expídase por Secretaría copia certificada de la presente decisión, a los fines de su archivo en el copiador de sentencias definitivas llevado por este Juzgado, tal y como lo dispone el artículo 248 íbidem.

PUBLÍQUESE Y REGÍSTRESE

Dada, firmada y sellada en la sala de Despacho del Juzgado Superior Segundo en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas. Años: 200º de la Independencia y 151° de la Federación. En la ciudad de Caracas, a los veinte (20) días del mes de diciembre de dos mil diez (2010).

EL JUEZ,

A.M.J.L.S.,

Abg. M.C.F.

En esta misma data, siendo las tres y veinte minutos de la tarde (3:20 p.m.) se publicó, registró y se agregó al presente expediente la anterior decisión, constante de diecinueve (19) folios útiles.

LA SECRETARIA,

Abg. M.C.F.

Expediente Nº 10-10372

AMJ/MCF/mcp/jlcp

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