Decisión de Juzgado Superior Cuarto en lo Civil, Mercantil y del Transito de Caracas, de 27 de Marzo de 2014

Fecha de Resolución27 de Marzo de 2014
EmisorJuzgado Superior Cuarto en lo Civil, Mercantil y del Transito
PonenteEvelyna D Apollo
ProcedimientoResolucion De Contrato

REPUBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

EN SU NOMBRE:

JUZGADO SUPERIOR CUARTO EN LO CIVIL, MERCANTIL, TRANSITO Y BANCARIO DE LA CIRCUNSCRIPCION JUDICIAL DEL AREA METROPOLITANA DE CARACAS.-

I

IDENTIFICACION DE LAS PARTES

PARTE ACTORA: CORPORACION 1120 C.A., inscrita por ante el Registro Mercantil Primero de la Circunscripción Judicial del Distrito Capital y Estado Miranda, en fecha 30 de enero de 2003, bajo el Nº 21, Tomo 6-A Pro.-

REPRESENTACION JUDICIAL DE LA PARTE ACTORA: Ciudadanos GLIZET C.C. y A.B.C.C..- Abogados en ejercicio, de este domicilio, inscritos en el Instituto de Previsión Social del Abogado INPREABOGADO bajo los números 37.570 y 45.021 respectivamente.-

PARTE DEMANDADA: Ciudadano V.M.S.A..- Venezolano, mayor de edad, de estado civil soltero, de este domicilio; y, titular de la Cédula de Identidad número V.- 10.9807.655.-

REPRESENTACION JUDICIAL DE LA PARTE DEMANDADA: Ciudadanos R.C.A.B. y N.J.P.A..- Abogados en ejercicio, de este domicilio, inscritos en el Instituto de Previsión Social del Abogado INPREABOGADO bajo los números 30.522 y 51.805 respectivamente.-

MOTIVO: RESOLUCION DE CONTRATO DE PROMESA BILATERAL DE COMPRAVENTA.-

EXP. Nº 14138.-

II

Correspondió a este Juzgado Superior, ante la distribución de causas efectuada, conocer y decidir el recurso de apelación interpuesto en fecha veintisiete (27) de mayo de dos mil trece (2013), por el abogado A.C.C., inscrito en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo el número 45.021, procediendo con el carácter de co-apoderado judicial de la parte accionante, sociedad mercantil CORPORACION 1120 C.A., ya identificada, en contra de la decisión pronunciada el día veinticuatro (24) de mayo de ese mismo año, por el Juzgado Tercero de Municipio de la Circunscripción Judicial del Area Metropolitana de Caracas, que declaró sin lugar la demanda que por RESOLUCION DE CONTRATO DE PROMESA BILATERAL DE COMPRAVENTA, fuese incoada por su representada en contra del ciudadano V.M.S.A., también identificado.-

En fecha doce (12) de julio de dos mil trece (2013), se diò entrada al expediente y de conformidad con lo establecido en el artículo 517 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con el artículo 118 del mismo Código, se les concedió a las partes un lapso de cinco (5) días de despacho contados a partir de la citada fecha, a los efectos que las partes pudieran ejercer su derecho a pedir que este Tribunal Superior se constituyera con asociados.-

El día treinta y uno (31) de julio de dos mil trece (2013), la Secretaria dejó constancia, que las partes no comparecieron para ejercer su derecho a pedir que el Tribunal se constituyera con asociados.-

El primero (1º) de agosto del presente año, la ciudadana Juez que suscribe este fallo, se avocó al conocimiento de la causa, en el estado que se encontraba.- Asimismo de conformidad con lo establecido en el artículo 517 del Código de Procedimiento Civil, advirtió a las partes que deberían presentar sus informes en el vigésimo (20º) día de despacho siguiente a esa fecha; e, igualmente, hizo de su conocimiento, que el lapso de tres (3) días de despacho previsto en el artículo 90 del mismo Código, a los fines de salvaguardarles el derecho que tenían de formular recusación en su contra, comenzaría a transcurrir de forma simultánea con el término para presentar informes.

En fecha diecisiete (17) de octubre de dos mil trece (2013), compareció el ciudadano A.C.C., inscrito en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo el número 25.021, en su condición de co-apoderado judicial de la parte actora recurrente y presentó escrito de informes ante esta alzada.-

En esa misma fecha, diecisiete (17) de octubre de dos mil trece (2013), compareció la abogada R.A.B., inscrita en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo el número 30.522, procediendo con el carácter de apoderado judicial de la parte demandada; y, presentó escrito de informes ante este Juzgado Superior.

El treinta (30) de octubre de dos mil trece (2013), la representación judicial de la parte actora recurrente, presentó escrito de observaciones a los informes presentados por la parte demandada.-

El mismo día, treinta (30) de octubre de dos mil trece (2013), la representación judicial de la parte demandada, presentó escrito de observaciones a los informes presentados por la actora recurrente, en este Juzgado Superior.-

Mediante auto pronunciado el día treinta y uno (31) de octubre de dos mil trece (2013), este Tribunal hizo saber a las partes que de conformidad con lo establecido en el artículo 521 del Código de Procedimiento Civil, dictaría su fallo dentro de los sesenta (60) días continuos siguientes a esa fecha.-

Sobre la base de ello tenemos:

Se inició la presente demanda, propuesta por la sociedad mercantil CORPORACIÓN 1120 C.A., en contra del ciudadano V.M.S.A., ya plenamente identificados, mediante escrito presentado en fecha dieciocho (18) de enero de dos mil doce (2012), por ante la Unidad de Recepción y Distribución de Documentos del Circuito Judicial Civil de la Circunscripción Judicial del Area Metropolitana de Caracas, a los efectos de su respectiva distribución.-

En fecha veinticuatro (24) de enero de dos mil doce (2012), el Juzgado Tercero de Municipio de la Circunscripción Judicial del Area Metropolitana de Caracas, a quien correspondió por distribución el conocimiento del presente asunto, procedió a su admisión, previa consignación por parte de la representación judicial de la accionante de los instrumentos en los cuales la fundamentaba.-

El día siete (7) de febrero de dos mil doce (2012), compareció la representación judicial de la accionante y consignó los fotostàtos conducentes a los fines de la elaboración de la compulsa ordenada librar al demandado.

El ocho (8) de febrero de dos mil doce (2012), compareció la representación judicial de la parte actora; y, dejó constancia de haber hecho entrega al Alguacil de los emolumentos requeridos para la practica de la citación del demandado.-

En fecha trece (13) de febrero de dos mil doce (2012), el Juzgado a quo, acordó y libró compulsa de citación al demandado, consignados como habían sido por la representación judicial de la actora los fotostàtos requeridos para su elaboración.

Ese mismo día, (13) de febrero de dos mil doce (2012), compareció la representación judicial de la parte accionante; y, consignó a los autos cheque de gerencia librado contra la entidad bancaria FONDO COMUN, signado bajo el número 75-97161532, por la cantidad de CINCUENTA Y OCHO MIL SEISCIENTOS CUARENTA Y TRES BOLIVARES CON VEINTICUATRO CENTIMOS (Bs.58.643,24) a nombre del Juzgado Tercero de Municipio de la Circunscripción Judicial del Area Metropolitana de Caracas, a los efectos que dicha cantidad fuese reintegrada al demandado, una vez que se declarara resuelto el contrato del cual demandaban su resolución.-

El día veintiocho (28) de febrero de dos mil doce (2012), el Tribunal de la causa, ordenò el depósito del cheque consignado, en la cuenta corriente llevada por ese Juzgado, en el BANCO BICENTENARIO, BANCO UNIVERSAL.

En fecha veintinueve (29) de febrero de dos mil doce (2012), compareció el ciudadano GREJOSVER PLANAS ROJAS, en su condición de Alguacil adscrito al Circuito Judicial de los Juzgados de Municipio de la Circunscripción Judicial del Area Metropolitana de Caracas; y, consignó a los autos compulsa de citación librada al demandado ante la imposibilidad de llevar a cabo la práctica de su citación personal.

El día cinco (5) de abril de dos mil doce (2012), compareció el abogado A.C.C., inscrito en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo el número 45.021; en su carácter de apoderado judicial de la parte accionante; y, solicitó el desglose de los autos de la compulsa librada al demandado, a los efectos de continuar con la citación personal del mismo, en el domicilio que señaló, indicaría por diligencia separada.

En fecha nueve (9) de marzo de dos mil doce (2012), el Tribunal ordenò y deposito en la cuenta corriente número 0007-0044-40-0000017978, llevada por ese Juzgado, en la entidad bancaria BANCO BICENTENERARIO BANCO UNIVERSAL, la cantidad de CINCUENTA Y OCHO MIL SEISCIENTOS CUARENTA Y TRES BOLIVARES CON VEINTICUATRO CENTIMOS (Bs.58.643,24) consignada por la representación judicial de la actora, en fecha trece (13) de febrero de ese mismo año, mediante cheque de gerencia número 75-97161532 de fecha 09 de febrero de 2012, emitido por la entidad bancaria FONDO COMUN BANCO UNIVERSAL.-

El veintitrés (23) de marzo de dos mil doce (2012), compareció el abogado A.C.C., inscrito en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo el número 45.021;, en su carácter de apoderado judicial de la parte accionante; y, señaló domicilio a los efectos de la practica de la citación del demandado.

En fecha dos (2) de abril de dos mil doce (2012). Compareció el abogado A.C.C., en su condición de apoderado judicial de la parte actora; y, dejó constancia de haber hecho entrega al Alguacil de los emolumentos requeridos para la práctica de la citación del demandado.-

EL veinte (20) de abril de dos mil doce (2012), compareció el ciudadano M.D., en su carácter de Alguacil adscrito al Circuito Judicial de los Juzgados de Municipio de la Circunscripción Judicial del Area Metropolitana de Caracas; y, consignó a los autos compulsa de citación librada al demandado, ante la imposibilidad de llevar a cabo la practica de su citación personal.

El día veinticuatro (24) de abril de dos mil doce (2012), compareció la representación judicial de la parte actora; y, solicitó, que de conformidad con lo establecido en el artículo 223 del Código de Procedimiento Civil, se ordenara la citación por carteles del demandado, ante la imposibilidad que había tenido el Alguacil de practicar su citación personal.-

Mediante auto de fecha veinticinco (25) de abril de dos mil doce (2012), el Tribunal de la causa, negó el pedimento formulado por la representación de la actora, que fuese ordenada la citación del demandado por medio de cartel, toda vez que de los autos no se evidenciaba que se hubiese agotado la citación personal del mismo.

En fecha treinta (30) de abril de dos mil doce (2012), compareció el abogado A.C.C., inscrito en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo el número 45.021;, en su carácter de apoderado judicial de la parte accionante; y, solicitó el desglose de los autos de la compulsa librada al demandado, a los efectos de continuar con la practica de su citación personal; petición que fue acordada por el a-quo, mediante auto de fecha dos (2) de mayo del mismo año.

El día once (11) de mayo de dos mil doce (2012), compareció la representación judicial de la parte actora; y, dejó constancia de haber hecho entrega al Alguacil de los emolumentos necesarios para continuar con la practica de la citación personal del demandado.

El veintiocho (28) de mayo de dos mil doce (2012), la representación judicial de la actora, solicitó que el Alguacil rindiera informe sobre las gestiones realizadas con el fin de llevar a cabo la practica de la citación del demandado.

En fecha trece (13) de junio de dos mil doce (2012), compareció el ciudadano E.P., en su condición de Alguacil adscrito al Circuito Judicial de los Juzgados de Municipio; y, consignó a los autos compulsa de citación librada al demandado, ciudadano V.M.S., ante la imposibilidad de llevar a cabo la practica de su citación personal.

El día diecinueve (19) de junio de dos mil doce (2012), compareció la representación judicial de la parte actora; y, solicitó que de conformidad con lo establecido en el artículo 223 del Código de Procedimiento Civil, se ordenara la citación del demandado, mediante cartel, ante las actuaciones realizadas por los Alguaciles encargados de llevar a cabo la practica de su citación personal.

Mediante auto dictado en fecha veintiuno (21) de junio de dos mil doce (2012), se acordó y libró cartel de citación al demandado, de conformidad con lo previsto en el artículo 223 del Código de Procedimiento Civil.

El veinticinco (25) de junio de dos mil doce (2012), compareció la representación judicial de la parte actora; y solicitó se librara nuevo cartel de citación al demandado, toda vez que el expedido en fecha veintiuno (21) de ese mismo mes y año, no indicaba los apellidos del mismo.

En fecha veintiséis (26) de junio de dos mil doce (2012), el Tribunal instó a la representación judicial de la parte actora, a retirar el cartel de citación librado el día veintiuno (21) de ese mismo mes y año, en la sede de la oficina de atención al público de ese Circuito Judicial.

El día veintisiete (27) de junio de dos mil doce (2012). La representación judicial de la actora, dejó constancia de haber recibido el cartel de citación librado al demandado.

En fecha seis (6) de julio de dos mil doce (2012), compareció la representación judicial de la parte actora; y consignó publicaciones que por medio de la imprenta, hicieran al cartel de citación librado al demandado.

El día veinticinco (25) de julio de dos mil doce (2012), compareció la ciudadana K.B.F., en su carácter de Secretaria del Juzgado Tercero de Municipio de la Circunscripción Judicial del Area Metropolitana de Caracas; y, dejó constancia de haber fijado el respectivo cartel de citación en el domicilio del demandado, así como que en esa fecha habían quedado cubiertos los extremos exigidos en el artículo 223 del Código de Procedimiento Civil.-

En fecha trece (13) de agosto de dos mil doce (2012), compareció la representación judicial de la accionante y solicitó que se le designara defensor judicial al demandado.-

El día catorce (14) de agosto de dos mil doce (2012), la ciudadana DIOCELIS P.B., en su condición de Juez temporal del a quo, se avocó al conocimiento de la causa. Asimismo, mediante auto pronunciado en ese mismo día, fue designada la abogado L.F.M., inscrita en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo el número 45.865, defensor judicial de la parte demandada, ciudadano V.M.S.A.; y, librada la respectiva boleta de notificación a la defensora designada.

El veinticinco (25) de septiembre de dos mil doce (2012), compareció la representación judicial del accionante; y pidió se le designara nuevo defensor al demandado, ante la imposibilidad de contactar a la defensora judicial designada.

En fecha veintiséis (26) de septiembre de dos mil doce (2012), compareció el ciudadano FELWIL CAMPOS, en su condición de Alguacil adscrito al Circuito Judicial de los Juzgados de Municipio; y, dejó constancia de haber practicado la notificación de la defensora judicial designada al demandado.

En fecha dos (2) de octubre de dos mil doce (2012), compareció la ciudadana L.F.M., inscrita en el Instituto de Previsión Social del Abogado con el número 45.865, aceptó el cargo de Defensor Ad-litem del demandado, recaído en su persona; y, prestó el juramento de Ley.-

El día nueve (9) de octubre de dos mil doce (2012), compareció la representación judicial de la parte actora; y, consignó fotostàtos a los fines que fuese elaborada la compulsa de citación a la defensora judicial designada.

Mediante auto pronunciado el diez (10) de octubre de dos mil doce (2012), la Juez, Dra. C.J.G.P., se avocó al conocimiento de la causa.; Del mismo modo, fue ordenada la citación de la defensora judicial designada, y librada la respectiva compulsa de citación.-

El día veintisiete (27) de noviembre de dos mil doce (2012), compareció el ciudadano A.G., Alguacil adscrito al Circuito Judicial de los Juzgados de Municipio de la Circunscripción Judicial del Area Metropolitana de Caracas; y dejó constancia de haber practicado la citación de la defensora judicial designada al demandado.

En fecha dieciocho (18) de diciembre de dos mil doce (2012), compareció la Abogada L.F.M., inscrita en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo el número 45.865, procediendo con el carácter de Defensor Judicial del demandado ciudadano V.M.S.A., y presentó escrito a través del cual procedió a contestar la demanda incoada en contra de su defendido.- En esa oportunidad, negó rechazó y contradijo la demanda por considerar que de los autos no se encontraba demostrado a través de los documentos acompañados al libelo de la demanda, el hecho invocado por la parte accionante, en lo referente a lía falta de dinero de su defendido para cancelar lo adeudado.

El quince (15) de enero de dos mil trece (2013), compareció la defensora judicial designada; y, consignó a los autos, recibo expedido por la empresa MRW, de fecha trece (13) de diciembre de dos mil doce (2012), a los efectos de demostrar que le había sido indicado al cartero, que en el domicilio donde había enviado una correspondencia, no conocían al demandado.

En fecha quince (15) de enero de dos mil trece (2013), compareció la representación judicial de la parte actora; y dejó constancia que el lapso de contestación de la demanda había vencido el día catorce (14) de enero del mismo año.

A través de auto pronunciado en fecha veinticinco (25) de enero de dos mil trece (2013), el Tribunal a quo, fijó la diez de la mañana (10:00 a.m.), del quinto (5º) día de despacho siguiente, a aquel que constara en autos la última de las notificaciones de las partes, a los fines que tuviera efecto la audiencia preliminar en la presente causa.

En fecha cinco (5) de febrero de dos mil trece (2013), compareció la abogada L.F.M.; y se diò por notificada en el proceso.

El siete (7) de febrero de dos mil trece (2013), la representación judicial de la accionante se diò por notificada en la causa.

Mediante auto pronunciado en fecha quince (15) de febrero de dos mil trece (2013), el a quo, señaló que la ciudadana L.F.M., en la diligencia presentada el día cinco (5) de febrero de ese mismo año, se había dado por notificada como apoderada judicial de BANESCO BANCO UNIVERSAL C.A., la cual no era parte en el proceso.

El dieciocho (18) de febrero de dos mil trece (2013), compareció la abogada L.F.M., actuando en su condición de defensora judicial del demandado, solicitó al Tribunal, que excusara el error involuntario en que había incurrido en la diligencia de fecha cinco (5) de febrero; y, se diò por notificada en el juicio en nombre de su defendido.

En fecha veinticinco (25) de febrero de dos mil trece (2013), tuvo lugar la audiencia preliminar en el juicio. Al mismo comparecieron, los abogados V.M.S.A. y L.F.M., en su condición el primero de ellos, de apoderado judicial de la accionante; y, la segunda, en su carácter de Defensor Ad-Litem del demandado. En dicha oportunidad, la representación judicial del accionante, consignó escrito de alegatos.

En fecha primero (1º) de marzo de dos mil trece (2013), el Tribunal de la causa, de conformidad con lo establecido en el artículo 868 del Código de Procedimiento Civil, fijó los limites de la controversia; y fijó el lapso de cinco (5) días de despacho, contados a partir de la citada fecha, exclusive, a los efectos que las partes promovieran las probanzas que consideraran conducentes, para demostrar sus respectivas afirmaciones de hecho.

El día once (11) de marzo de dos mil trece (2013) compareció el ciudadano M.J., en su carácter de representante de la sociedad mercantil CORPORACION 1120 C.A., asistido por el abogado A.C.C., inscrito en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo el número 45.021; y, presentó escrito en el que, procedió a designar al precitado abogado, a los fines que en nombre de su representado, promoviera, absolviera, contestara y estampara las posiciones juradas promovidas en el juicio por su representada, de conformidad con lo previsto en el artículo 404 del Código de Procedimiento Civil.

En fecha once (11) de marzo de dos mil trece (2013) la representación judicial de la parte actora, presentó escrito de promoción de pruebas. En dicha oportunidad, invocó a favor de su representada, el mérito favorable de los autos, en cuanto se refería alas documentales acompañadas al escrito libelar; y, promovió la prueba de posiciones juradas de conformidad con lo dispuesto en el artículo 403 del Código de Procedimiento Civil, la cual se comprometió a absolverla recíprocamente en la oportunidad correspondiente.

El día doce (12) de marzo de dos mil trece (2013) compareció el ciudadano V.M.S.A., ya identificado, asistido por la abogada R.A.B., inscrita en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo el número 30.5522; y, confirió poder apud-acta, tanto al referido abogada, como al Profesional del Derecho N.J.P.A., inscrito en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo los números 51.805.-

En fecha trece (13) de marzo de dos mil trece (2013), compareció la abogada R.A.B., inscrita en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo el número 30.522, procediendo con el carácter de apoderada judicial del demandado; y presentó escrito de pruebas: En dicha oportunidad, hizo valer en nombre de su representado:

  1. El mérito que de los autos le resultara favorable a su representado.

  2. Alegó a favor del mismo, el contenido del artículo 1.168 del Código Civil, que contenía el Principio de la Nom Adimpleti Contractus,,bajo el sustento que al no haber cumplido el constructor, el comprador no se encontraba obligado a cumplir su obligación.

  3. Promovió la prueba de Informes a recabar de la Dirección de Gestión e Infraestructura y Dirección de Control Urbano de la Alcaldía del Municipio Libertador, a los fines que dicho Organismo informara la fecha de inicio y finalización de la tramitación de los permisos correspondientes, para la obtención de la constancia de culminación de las obras del edificio denominado RESIDENCIAS LORD, ubicado en la intersección que forman las Avenidas Vollmer y Lago con la Avenida Urdaneta en la Urbanización San Bernardino, Parroquia Libertador de la Ciudad de Caracas, a los efectos de demostrar que el constructor no había dado cumplimiento a sus obligaciones; y, por tanto su representado no estaba obligado a cumplir con la suya.

  4. Las posiciones juradas del ciudadano M.J., en su carácter de representante de la sociedad mercantil CORPORACION 1120 C.A., las cuales alegó, su representado también se comprometía a absolverlas de manera reciproca en la oportunidad conducente.

    El catorce (14) de marzo de dos mil trece (2013), de conformidad con lo establecido en el artículo 257 del Código de Procedimiento Civil, el Tribunal fijó las diez de la mañana (10:00 a.m.) del tercer día de despacho siguiente a esa fecha, exclusive, a los efectos que tuviera lugar un acto conciliatorio entre las partes respecto a lo debatido en la causa.

    En fecha dieciocho (18) de marzo de dos mil trece (2013), fueron admitidos los medios de pruebas promovidos por ambas partes.

    El día veintiuno (21) de marzo de dos mil trece (2013), tuvo lugar el acto conciliatorio en el juicio. En dicha oportunidad, las partes no llegaron a acuerdo alguno, para poner fin al proceso.

    En fecha primero (1º) de abril de dos mil trece (2013), el ciudadano W.M., en su condición de Alguacil de los Juzgados de Municipio de la Circunscripción Judicial del Area Metropolitana de Caracas, con sede en Los Cortijos, dejó constancia de haber practicado la notificación del ciudadano A.C.C..

    El mismo día, primero (1º) de abril de dos mil trece (2013), el precitado funcionario dejó constancia de haber practicado la notificación del ciudadano V.M.S.,

    En fecha dos (2) de abril de dos mil trece (2013), compareció el ciudadano C.E.P.E., en su condición de Alguacil adscrito al Circuito Judicial de los Juzgados de Municipio; y, consignó a los autos comunicación número 110-2013, librado a la Dirección de Control Urbano de la Alcaldía del Municipio Libertador, el cual señaló le había sido recibido y sellada su copia por el mencionado Organismo, el día veinticinco (25) de marzo de ese mismo año.

    Mediante auto pronunciado en fecha quince (15) de abril de dos mil trece (2013), el Tribunal conforme a lo dispuesto en el artículo 869 del Código de Procedimiento Civil, fijó las diez de la mañana (10:00 a.m.) del vigésimo quinto (25º) día de despecho siguiente a esa fecha, exclusive, a los fines que tuviera lugar la audiencia o debate oral, entre ambas partes, así como las posiciones juradas promovidas por éstas.

    El dos (2) de abril de dos mil trece (2013), compareció el ciudadano C.M., en su carácter de Alguacil adscrito al Circuito Judicial de los Juzgados de Municipio de la circunscripción Judicial del Area Metropolitana de Caracas, con sede en los Cortijos de Lourdes; y, consignó oficio signado bajo el número 111-2013, librado a la Dirección de Gestión de Infraestructura de la Alcaldía del Municipio Bolivariano Libertador del Distrito Capital (SUMAT), el cual señaló, le había sido recibido y sellado por la citada Dirección, el día nueve (9) de abril de este mismo año.

    El día trece (13) de mayo de dos mil trece (2013), tuvo lugar la audiencia oral, fijada por auto de fecha quince (15) de abril del mismo año.- A dicho acto comparecieron, los abogados A.C.C., en su condición de apoderado judicial de la accionante; y, R.A.B., en su condición de apoderada judicial del demandado. Del mismo modo ambas partes absolvieron posiciones juradas de forma reciproca; y, el Tribunal, a los fines de dictar la sentencia definitiva, prolongó la audiencia llevada a cabo en esa misma fecha, para las diez de la mañana (10:00 a.m.) del segundo (2º) día de despacho siguiente a dicha oportunidad.

    El quince (15) de mayo de dos mil trece (2013), tuvo lugar la prolongación de la audiencia. En la aludida oportunidad, comparecieron los abogados A.C.C., en su condición de apoderado judicial de la accionante; y, R.A.B., en su condición de apoderada judicial del demandado.- Realizada la audiencia oral, el Tribunal procedió a dictar el dispositivo del fallo; e hizo del conocimiento de las partes, que de conformidad con lo dispuesto en el artículo 877 del Código de Procedimiento Civil, el texto completo del mismo sería extendido por escrito, dentro de los diez (10) días de despacho siguientes contados a partir de esa fecha exclusive. Del mismo modo en vista, que el debate oral, había sido reproducido a través de un medio audiovisual, por funcionarios adscritos a ese Circuito Judicial, les fue concedido un plazo de dos (2) días de despacho , a los fines que fuese entregado el CD contentivo del mismo, para ser agregado mediante auto separado, al acta levantada.

    En fecha quince (15) de mayo de dos mil trece (2013), fue recibido por ante la Unidad de Recepción y Distribución de Documentos del Circuito Judicial de Caracas, comunicación número 001433 de fecha 03 de ,ayo de 2013, proveniente de la Dirección de Control Urbano, Gestión General de Planificación y Control Urbano de la Alcaldía de Caracas, dando respuesta a la información requerida sobre la prueba de informes promovida por la representación judicial de la parte demandada en el juicio.

    En fecha veinticuatro (24) de mayo de dos mil trece (2013), el Tribunal de la causa, dictó el fallo in extenso.

    La referida decisión fue recurrida por la representación judicial de la parte accionante, mediante diligencia de fecha veintisiete (27) de mayo del presente año; y, sometida al conocimiento de esta alzada ante la distribución de causas efectuada.-

    A los efectos de decidir, se observa:

    Tal como se señaló en la presente decisión, ha recurrido la representación judicial de la parte accionante en contra de la decisión pronunciada en fecha veinticuatro (24) de mayo de dos mil trece (2013) por el Juzgado Tercero de Municipio de la Circunscripción Judicial del Area Metropolitana de Caracas, que declaró sin lugar la demanda que por RESOLUCION DE CONTRATO DE COMPROMISO DE VENTA, fuese incoada por su representada en contra del ciudadano V.M.S.A., también identificado, fundamentado en lo siguiente:

    “…En el caso bajo estudio, la parte actora pretende la resolución del compromiso de opción de venta autenticado por ante la Notaría Pública 19º del Municipio Libertador, el 22 de enero de 2007, bajo el No. 45, Tomo 04, celebrado con el ciudadano V.M.S.A., por un inmueble constituido por un apartamento ubicado en el piso 10, distinguido como 10B, de 78 mts, que formaría parte del edificio LORD, situado en la intersección que forman las avenidas Vollmer y Lago con la avenida Urdaneta de la urbanización San Bernardino, Municipio Libertador, Caracas, aduciendo que dicho ciudadano no entregó la documentación necesaria para la protocolización del inmueble, a pesar de haber sido notificado debidamente, alegando no tener el dinero restante para cumplir con su obligación.

    En ese sentido, el artículo 1.167 del Código Civil, establece:

    Artículo 1.167. En el contrato bilateral, si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede a su elección reclamar judicialmente la ejecución del contrato o la resolución del mismo, con los daños y perjuicios en ambos casos si hubiere lugar a ello

    .

    Como consecuencia de la aplicación de la citada norma, la pretensión dirigida a obtener la declaratoria de la resolución del contrato de arrendamiento deberá tener como fundamento en cuanto a la conducta contractual del arrendatario, el incumplimiento de las obligaciones que con tal carácter le impone el contrato o el Código Civil. Es decir, la resolución funciona como un mecanismo de sanción al incumplimiento de las obligaciones contractuales.

    La representación judicial de la accionante acompañó a la demanda, los siguientes documentos:

    1. - Documento autenticado por ante la Notaría Pública Décima Novena del Municipio Libertador, el día 1º de diciembre de 2011, bajo el No. 26, Tomo 53, de cuyo documento se evidencia la representación de los profesionales del derecho que actúan en nombre y representación de la actora, y así se establece.

    2. - Marcado con la letra “B”, documento autenticado por ante la Notaría Pública 19º del Municipio Libertador, el 22 de enero de 2007, bajo el No. 45, Tomo 04, contentivo del contrato, cuya resolución es pretendida en juicio, el cual será analizado más adelante.

    3. - Documento de fecha 20 de septiembre de 2011, dirigida a V.M.S.A. por la representación actora, en el cual se l.R.S.V., cuyo instrumento será analizado y valorado más adelante.

    4. - Actuaciones realizadas por la Notaría Pública 27º del Municipio Libertador, el 27 de octubre de 2011, a través de la cual se hizo constar su traslado y constitución en la siguiente dirección: tercera calle Sabana del Blanco, No. 15, final avenida Baralt, La Pastora, Municipio Libertador de Caracas, no encontrándose a nadie en la misma, y que se procedió a entregar la notificación a una vecina que se identificó como M.L.T.M., portadora de la cédula de identidad No. 1.299.677, a través de la cual la empresa actora solicita al demandado, los recaudos necesarios para la protocolización del documento de venta definitivo.

    Consta efectivamente del material probatorio producido conjuntamente con el libelo, que efectivamente en fecha 22 de enero de 2007, las partes celebraron un contrato a través del cual, la empresa actora se comprometió a vender al demandado, y éste a comprar, un inmueble constituido por un apartamento que formaría parte del edificio LORD, ubicado en el piso 10, distinguido como 10B, de 78 mts, por la suma de Ciento Sesenta y Ocho Mil Bolívares (Bs. 168.000). Teniendo por tanto, tal contratación, a tenor de lo previsto en el artículo 1.159 del Código Civil, fuerza de ley entre las partes.

    Es así, que en dicha convención, las partes regularon las condiciones bajo las cuales se ejecutaría la misma, y en cuanto a las causales que consagraron como resolutorias del contrato suscrito, se expresa lo siguiente:

    SEXTA: Son causas justificadas de resolución de este compromiso, para EL CONSTRUCTOR:

    a) …

    b) La falta de pago, por parte de EL COMPRADOR de dos (2) cuotas consecutivas. En tal caso, EL CONSTRUCTOR podrá dar por resuelto este compromiso, notificándolo así a EL COMPRADOR y se reintegrará el monto pagado para esa fecha, descontando los intereses y el 20% por concepto de indemnización de la resolución de la opción de compra, monto que pasará a la propiedad de EL CONSTRUCTOR.

    c) La inasistencia de EL COMPRADOR al otorgamiento del documento de compra-venta en la fecha que le sea notificada por EL CONSTRUCTOR, o la falta de entrega oportuna de los derechos, tasas o contribuciones que graven la enajenación, o cualquier documento necesario para la protocolización. En tal caso, EL CONSTRUCTOR podrá actuar conforme a lo establecido en el literal b) de esta Cláusula.

    . (Negrillas del Tribunal).

    Por su parte, el demandado dio contestación a la demanda a través del defensor judicial designada, profesional del derecho, que rechazó, negó y contradijo cada uno de los alegatos esgrimidos en el libelo, y expresamente, el hecho en el cual se sustenta la resolución accionada, que su defendido no entregó los documentos requeridos bajo el supuesto de no haber tenido el dinero que restaba para la protocolización del documento de venta definitivo.

    La representación actora, a los fines de cumplir con su actividad probatoria, señaló como medio para demostrar sus alegatos de hecho, y concretamente para demostrar la notificación al comprador, de requerimiento de recaudos, para el otorgamiento del instrumento definitivo de venta, en primer lugar, documento de fecha 20 de septiembre de 2011, dirigida a V.M.S.A. por la representación actora, en el cual se lee “RECIBIDO SANABRIA VIRGINIA”; y en segundo lugar, actuaciones practicadas por Notaría Pública.

    En relación al primer documento aportado, destaca este Tribunal, que se trata de un documento que emana de la representación actora, y que no fue recibido por éste último. No obstante, evacuada como fue en la audiencia oral la prueba de posiciones juradas, el demandado al dar respuesta a una de ellas, manifestó que dicha notificación fue efectivamente recibida por quien es su hermana y que el constructor ofreció pagarle el doble de lo que le había ofrecido, manifestándole que no aceptaba crédito bancario.

    De modo pues, que un instrumento que inicialmente no producía valor alguno en la controversia, al ser admitido su recibo, por parte del accionado, produce efectos probatorios. Ahora bien, respecto al valor probatorio que produce en la controversia, es decir, qué se demuestra con la prenombrada prueba, acota este Despacho, luego de su lectura a la luz de los hechos en los cuales se fundamenta la resolución pretendida por el actor, que a través de dicho instrumento, la representación de la demandante, plantea al demandado una rescisión contractual, en virtud de la presunta falta de pago de las cuotas pendientes, instándolo en virtud de dicha rescisión, a suscribir un finiquito y a recibir el reintegro de las sumas aportadas, deduciéndole el 20% según el contrato.

    Siendo así, dicha comunicación en nada demuestra el hecho alegado por el actor, como causal de resolución, esta es, la falta oportuna de los documentos necesarios para la protocolización final de la venta; por el contrario, se refiere a una rescisión por falta de pago de las cuotas pactadas, la cual no es el hecho discutido en la presente controversia. En consecuencia, mal podría establecerse, que a través de dicho instrumento, quedó probado el hecho alegado por el actor, que requirió al comprador en este caso, demandado, los documentos requeridos por el registro competente para el otorgamiento definitivo, y que éste incumpliendo el contrato, no entregó los mismos y así se establece.

    En lo que respecta a las actuaciones practicadas por Notaría Pública, determina este Tribunal, de acuerdo al acta levantada a tal efecto, que si bien el contenido de la notificación practicada a petición de la empresa actora, se refería al requerimiento de los recaudos necesarios para proceder a protocolizar el documento definitivo de la venta pactada, fue realizada en una persona que según su identificación tampoco es el demandado, por el contrario, según lo expresado por el funcionario, le fue entregada tal notificación a una vecina del inmueble señalado en el contrato.

    De modo pues, que mal podría este Tribunal considerar al demandado, como debidamente notificado del prenombrado requerimiento, cuando la prenombrada notificación de requerimiento de instrumentos, el cual sirve de sustento de la acción resolutoria incoada, no fue practicada en los términos contractuales establecidos por las partes, concretamente en la cláusula novena, en la que se regula la forma de tener como validamente realizada las notificaciones contractuales, no siendo la forma en la que se hizo constar la actuación notarial, ninguna de las consagradas en dicha convención y así se establece.

    Siendo importante agregar, que en ningún momento al estamparse las posiciones juradas, se hizo referencia a dicha actuación notarial de notificación, lo que en todo caso, a pesar de haberse realizado de forma apartada a lo contractualmente previsto, hubiera podido adquirir fuerza probatoria, ante un eventual reconocimiento de su recepción y conocimiento. Sin embargo, nada se dijo para estimar demostrado en autos, que el demandado haya sido debidamente notificado respecto a la solicitud de la documentación respectiva.

    No puede pasar por alto este Despacho, que tomando en consideración, como bien lo argumentaron ambos litigantes, que el contrato cuya resolución es accionada, no fue ejecutado en el tiempo previsto en el mismo, sino una vez vencido con creces, el prenombrado tiempo de ejecución, desde el orden fáctico y jurídico, se imponía tal notificación, por haber perdido vigencia en el tiempo, las obligaciones asumidas.

    En tal sentido, siendo la causal de resolución contractual accionada, el hecho sostenido por el actor que el demandado incumplió con la entrega de los documentos necesarios para la protocolización, a pesar de haber cumplido con la notificación al demandado requiriéndole los mismos, conforme a lo previsto contractualmente, hecho que en modo alguno fue procesalmente demostrado en autos, debe necesariamente concluirse que la demanda con la cual se dio inicio a las presentes actuaciones, no resulta procedente en derecho y así se establece…

    Ahora bien, observa el Tribunal que en la oportunidad para presentar informes ante esta alzada, compareció la representación de la parte actora recurrente; y presentó escrito en el que señaló lo siguiente:

    Que los documentos que habían sido acompañados al libelo de la demanda en original y opuestos a la parte demandada, esto es, el contrato de compromiso de compra venta y la notificación notarial, no habían sido desconocidos ni tachados, ni declarados falsos por la parte demandada, en ninguna fase del proceso; y, por ser documentos auténticos como indicaba el artículo 1.357 del Código Civil, por lo que a tenor de lo establecido en el artículo 1.359 del mismo Código, hacían plena fe entre las partes reconocidos por el demandado; y, valorados a tenor de lo establecido en el artículo 1.360 del mismo texto adjetivo.-

    Que la Juez de la causa, al momento de valorar las documentales, directamente desestimaba, las actuaciones realizadas por el ciudadano Notario, al realizar la notificación Notarial, cuando en uno de los particulares contenidos en la solicitud de notificación, era que se notificara a la persona que se encontrara presente en el lugar de la notificación al momento que fuese practicada, en caso de ausencia del ciudadano V.M.S.A., actuación que no había sido desconocida en ninguna fase del proceso por el demandado, por lo que el mismo hacía plena prueba.

    Que la notificación realizada al demandado, a través de su hermana, había sido reconocida por el demandado, al momento de absolver la posición jurada quinta.-

    Que igualmente se desprendía del contenido de las declaraciones rendidas por el demandada con ocasión a la prueba de posiciones juradas que había absuelto, que éste no había cumplido con los parámetros y solemnidades de esa prueba; y, se había confesado en dicha oportunidad, de haber hecho falso testimonio ante el Tribunal de la causa, al declarar que el contrato no hablaba de entrega de recaudos; y, que no daba facultades al actor de demandar la resolución del contrato por su incumplimiento, cuando posteriormente, confesaba, que había leído el contrato de compra venta.-

    Que el contrato era expreso al indicar en su cláusula sexta, como causas justificadas de resolución de ese compromiso, para el constructor “…b) La inasistencia de EL COMPRADOR, al otorgamiento del documento de compra-venta en la fecha que le sea notificado por EL CONSTRUCTOR, o la falta de entrega oportuna de los derechos tasas o contribuciones que graven la enajenación, o cualquier documento necesario para dicha protocolización…”

    Que el Tribunal de la causa al evaluar las documentales y pruebas aportadas al juicio, por su representada, había desestimado las notificaciones realizadas a la parte demandada, a los fines de dar cumplimiento, a los parámetros del contrato para procederse a la protocolización del documento de venta definitivo, especialmente, en cuanto a la notificación realizada por Notario Público, la cual no había sido desconocida ni tachada como falsa en ninguna fase del proceso por el demandado; por lo cual pedía la declaratoria con lugar del recurso de apelación que contra la mencionada decisión había interpuesto su representada; y, revocada la misma, condenando al demandado en costas.

    Del mismo modo, observa el Tribunal, que en la aludida oportunidad, la representación judicial de la parte demandada, presentó escrito ante esta alzada, en el que señaló:

    Que una vez pronunciada la sentencia recurrida, la actora había decidido apelar de tal decisión, aun cuando tenía pleno conocimiento legal, que la misma se encontraba ajustada a derecho, en tanto y en cuanto, no había cumplido con las formalidades establecidas en el contrato de opción de compra venta suscrito entre las partes y, que había constituido Ley entre éstas.-

    Que era el caso, que la actora había pretendido resolver con la aludida acción, fundamentada en el contenido del artículo 1.167 del Código Civil, con documentales, que alguno de ellos solo le habían servido para que fuese declarada su improcedencia, por cuanto no habían cumplido con el objetivo planteado, como lo era, citar personalmente a su representado, ni en los términos planteados en el contrato, ni en los términos previstos en la Ley; y, menos aún el contenido de las mismas, era lo previsto como causas de notificación del contrato.

    Que al no haber cumplido el actor con sus obligaciones, pretendía hacer responsable a su representado de su falta lo cual, resultaba improcedente, toda vez, que en materia contractual, quedaba claro, que aquel que no cumplía con sus obligaciones, no era legitimado en obligar al otro, a que cumpliera con su obligación.-

    Que de las actas procesales no existían elementos de convicción que demostraran la causa de la resolución del contrato, alegada por loa actora; por lo que, los motivos, razones y fundamentos de la demanda interpuesta por el constructor, eran improcedentes y su declaratoria sin lugar por el Juzgado de loa causa se encontraba ajustada a derecho, fallo que pedía fuese confirmado por esta alzada.-

    Igualmente se aprecia, que la representación judicial de la actora, en la etapa procesal correspondiente, presentó escrito, a través del cual hizo observaciones a los informes presentados por la representación judicial de la parte demandada, lo cual efectuó en los siguientes términos:

    Que era el caso, que la representación judicial del demandado en el escrito de informes presentado ante esta alzada, había señalado que su representada, no había logrado citar personalmente al demandado, pero que había quedado en las posiciones juradas, que si había sido notificado y comparecido a la oficina de ésta, donde se le había impuesto de su deber de entregar los recaudos para la protocolización del documento definitivo.-

    Que del mismo modo había alegado, que el constructor no había cumplido con su obligación; y, pretendido hacer responsable al demandado; pero que el punto controvertido en la causa, lo había sido la falta de entrega por parte del demandado, de los recaudos necesarios para la protocolización del documento definitivo de venta, según las pautas del contrato, el cual no había sido acogido por el demandado por lo que su representada, se había visto obligada a demandar la resolución del mismo, conforme lo dispuesto en el artículo 1167 del Código Civil.-

    Que resultaba evidente en todo el proceso, que la demanda incoada, así como los fundamentos de derecho y las pruebas evacuadas, demostraban la falta de fundamentaciòn de la sentencia dictada por el Tribunal de Municipio que había conocido la causa; razón por la cual, el recurso de apelación interpuesto por su representada, debía ser declarado con lugar; y, como consecuencia de ello, declarada con lugar la presente demanda, así como revocado el fallo recurrido.

    También se aprecia, que en la aludida oportunidad, la representación judicial de la parte demandada, presentó observaciones a los informes presentados por su contraparte, mediante escrito en el que señaló lo siguiente:

    Que en relación a los términos en que se había planteado la demanda, esta era carente de la verdad, ya que, en el contrato de opción de compra venta se habían establecido obligaciones a cada una de las partes. El constructor se encontraba obligado a terminar la obra, dentro de los treinta (30) de meses siguientes, contados a partir de septiembre de 2005; lapso que no había cumplido; y, el comprador, a pagar el precio del bien inmueble objeto de dicho contrato.-

    Que la razón, circunstancia y motivo del incumplimiento de la obligación establecida para el constructor, no le había sido notificada bajo ningún concepto a su representado; y se pretendía hacerlo culpable de tal hecho, cuando el pago de las cuotas mensuales lo había hecho de manera consecutiva, regular e íntegramente, hecho que no había sido desconocido ni discutido en los términos en que había sido planteada la demanda.-

    Que los términos en los cuales se planteó, era la resolución del contrato, por no haber respondido su representado positivamente a las notificaciones que el constructor le había hecho, a fin de presentar los recaudos necesarios para perfeccionar la venta definitiva, siendo que tales notificaciones no se habían hecho conforme a lo pactado en el contrato, ni en los términos que establecía la Ley.

    Que era el caso, que la hermana de su representado, V.S.A., había recibido una misiva para su hermano, más no una comunicación conforme lo establecido en la cláusula novena del cuerpo del contrato; que se había pretendido notificar mediante Notaría, sin que se hubiera cumplido con los parámetros establecidas en dicha cláusula, lo cual era, a través de una notificación de un tribunal en la puerta del domicilio indicado como tal en el contrato, lo que traía como consecuencia, que la demanda quedara desvirtuada por ser carente de fundamento legal valido.-

    Que si los contratos tenían fuerza de Ley entre las partes y debían ser ejecutados como habían sido planteados, el constructor con las pruebas que había presentado, había demostrado que no había dado cumplimiento a lo por él alegado: que no existían elementos de convicción alguno que demostraran que hubiese cumplido con sus obligaciones contractuales, razón por la que no podía ni debía responsabilizar al comprador de tal hecho.

    Que como quiera que tampoco la actora hubiera indicado taxativamente, las causales de vicio de la sentencia en las que fundamentaban la apelación, señalaba a esta alzada, que la decisión proferida por el Juzgado de la causa, se encontraba ajustada a derecho y debía por tanto ser confirmada.

    Con relación a ello tenemos:

    -III-

    PUNTO PREVIO

    DE LA EXCEPCION NON ADIMPLETI CONTRACTUS ALEGADA POR LA REPRESENTACION JUDICIAL DE LA PARTE DEMANDADA.-

    Conforme se señaló en el texto de este fallo, en la oportunidad de promover pruebas en el juicio, la representación judicial del demandado, en el capitulo segundo del escrito presentado, alegó a favor del mismo, el contenido del artículo 1.168 del Código Civil, que contenía el Principio de la Non Adimpleti Contractus,,bajo el sustento siguiente:

    …Hago valer a los fines probatorios a favor de Mi representado, el alegato del actor cuando señala que se estableció en el Contrato suscrito (el de compromiso de Compra-Venta de fecha 22 de enero de 2007) que la obra se inició en septiembre de 2005, debiéndose concluir a los Treinta (30) meses, es decir, el Treinta (30) de marzo de 2008, “…salvo que por causas mayores no imputables a su responsabilidad, le impusieren un retraso temporal…”, pero es el caso que El Constructor no demostró tal circunstancia, no participó a El Comprador tal hecho, con lo cual se hizo responsable de su incumplimiento, así queda demostrado en sus dichos, el manifiesta que obtuvo los permisos correspondientes por los Organismos competentes y la C.d.C.d.O. en fecha 14 de octubre de 2010 así como la Protocolización del Documento respectivo en fecha 25 de octubre de 2010, es decir, que le dio Cumplimiento a su Obligación, veinticinco (25) meses después, en período de tiempo superior al estipulado en el Contrato de Compromiso de Compra-Venta, suscrito en fecha 22 de enero de 2007, sin que tal retraso haya sido notificado, ni participado a Mi Mandante y menos aun demostrado en este momento. Alego a favor de Mi Representado el contenido del artículo 1.168 del Código Civil Venezolano, el cual contiene el Principio de la Nom Adimpleti Contratus, excluyendo su excepción por cuanto este no es el caso: El Constructor no Cumplió, en consecuencia, El Comprador no está obligado a Cumplir. Así pido sea declarado”.-

    A los efectos de decidir se observa:

    La excepción non adimpleti contractus, contenida en el artículo 1.168 del Código Civil, tiene lugar, cuando uno de los contratantes se niega a ejecutar su obligación si el otro no cumple o ejecuta la suya; ello con el fin de suspender la correlatividad de la obligación que tiene el excepcionante con la contraparte, hasta tanto el co-contratante no ejecute primero la obligación que contrajo con el excepcionante, mediante la celebración de un contrato bilateral.

    La carga de la prueba en la excepción de contrato no cumplido, recae sobre el excepcionante, pues, es quien afirma que no cumplió con su obligación por culpa de la contraparte, y es a él a quien le corresponde probar sus respectivas afirmaciones de hecho, es decir, debe probar que el incumplimiento del contrato fue por la propia conducta de la contraparte (actora).

    Ahora bien, la Sala de Casación Civil, del Tribunal Supremo de Justicia, en fallo de fecha tres (3) días del mes de agosto de dos mil diez. (2010), con ponencia del Magistrado CARLOS OBERTO VELEZ, señaló lo siguiente:

    …En el sub iudice, la alzada luego de realizar el análisis de la controversia planteada, concluye que, el demandante habría dejado de cumplir uno de los requisitos que según la doctrina, son necesarios para que, pueda prosperar la resolución de contrato, cual es el que el vendedor haya cumplido con su obligación u ofrecido cumplir.

    Ahora bien, lo expresado por el ad quem se corresponde con la excepción ‘Nom Adimpleti Contractus’ o sea la excepción de contrato no cumplido la que, por una parte, sólo puede ser alegada por el demandado en el acto de la contestación de la demanda.

    En este orden de ideas se advierte que, el demandado no acudió a dar contestación a la demanda, la que hubiera sido su oportunidad de oponer tal defensa, si lo incoado hubiese sido una acción por cumplimiento de contrato; por lo que tratándose lo pretendido de una resolución de contrato, no era procedente, tampoco, su alegación ya que, el artículo 1.168 del Código Civil, lo que prevé es que una de las partes suscriptoras de un contrato, pueda negarse a ejecutar su obligación, con base a que la otra incumplió la suya, esto es, lo conocido en el foro jurídico como la excepción “NON ADIMPLETI CONTRACTUS” y, se repite, por ser una defensa de fondo, oponible sólo en el acto de la contestación de la demanda y sólo en los juicios donde se reclama el cumplimiento de un contrato.

    Por otra parte, el hecho de no asistir al acto de la contestación de la demanda, no puede consagrar en favor del accionado privilegios que romperían el equilibrio procesal en perjuicio de la accionante y, por ende, no le es permitido alegar hechos nuevos; él sólo podrá promover pruebas tendientes a desvirtuar lo pretendido en el escrito de la demanda; endilgarle a la vendedora el incumplimiento de su obligación para así pretender relevar al demandado de honrar la suya, no resulta pertinente en el caso que se resuelve y, menos aun, si ha sido traído al juicio por el ad quem, tal y como lo delata la formalizante y lo ha podido constatar la Sala.

    Con base a lo anteriormente expuesto y visto que el juez superior del conocimiento jerárquico vertical estableció que la demandante había incumplido el contrato, sin haberlo alegado el accionado debido a su inasistencia al acto de la contestación, defensa que, por lo demás, no es procedente oponerla en el presente juicio por resolución de contrato, todo lo que convierte al ad quem en infractor de su deber de decidir la controversia dentro de los límites del thema decidendum, por lo que con su conducta violentó la preceptiva contenida en el ordinal 5°) del artículo 243 del Código de Procedimiento Civil, razón por la que se declara procedente la denuncia bajo análisis. Así se decide…

    .-

    De modo pues, siendo que la excepción de contrato no cumplido alegada por la representación judicial de la parte demandada en la oportunidad de promover pruebas en el juicio, constituye una defensa de fondo, que solo puede ser alegada en la oportunidad de la contestación de la demanda; y únicamente en los juicios donde se reclame el cumplimiento de un contrato; y, no la resolución del mismo, como lo constituye el caso que nos ocupa, debe desecharse la aludida defensa opuesta por la representación judicial del demandado..- Así se decide.

    -IV-

    DEL FONDO DE LO DEBATIDO.-

    Adujo la representación judicial como fundamento de la acción incoada, en el escrito que diò inicio a las presentes actuaciones lo siguiente:

    Que constaba de documento de compromiso de venta, debidamente autenticado por ante la Notaría Pública Décima Novena del Municipio Libertador del Distrito Capital, en fecha 22 de enero de 2007, inserto bajo el número 45, Tomo 04 de los libros de Autenticaciones llevados por dicha Notaría; que su representada, la sociedad mercantil CORPORACION 1120 C.A., ya plenamente identificada, había suscrito conjuntamente con el ciudadano V.M.S.A., también identificado, un contrato de compromiso de compraventa, mediante el cual, se había establecido que el ciudadano V.M.S.A., denominado “EL COMPRADOR”, se comprometía a comprar a su representada, denominada “EL CONSTRUCTOR”, a venderle, un (1) apartamento que formaría parte del edificio denominado “LORD”, que estaría ubicado en el piso diez (10); y, distinguido con la letra y número 10-B, con una superficie de setenta y ocho metros cuadrados (78 mts2) aproximadamente, compuesto por sala-comedor, lavadero, cocina, tres (3) dormitorios y dos (2) baños; formando parte del apartamento dos (2) puestos de estacionamiento, que serian asignados en el documento definitivo de compra-venta.

    Que en dicho documento de opción de compra-venta, entre otras cosas se había convenido, que el precio de la venta sería la cantidad de CIENTO SESENTA Y OCHO MIL BOLIVARES (Bs. 168.000,oo), que el ciudadano V.M.S.A., se había comprometido a pagar de la siguiente manera: La cantidad de TREINTA Y CINCO MIL SETECIENTOS CUARENTA Y TRES BOLIVARES (Bs. 35.743,oo) que había entregado al momento de la suscripción de la opción de compra venta; y, el saldo, es decir, la cantidad de CIENTO TREINTA Y DOS MIL DOSCIENTOS CINCUENTA Y SIETE (Bs. 132.257,oo), serían cancelados de la siguiente manera: dieciséis (16) cuotas de MIL QUINIENTOS NOVENTA Y TRES (Bs.1.593.oo), a partir del día 30 de octubre de 2006, mensuales y consecutivas; dos (2) cuotas anuales de TRECE MIL CUATROCIENTOS OCHENTA Y CINCO BOLIVARES (Bs.13.485,oo) cada una, con vencimiento la primera el día 30 de diciembre de 2006 y 30 de diciembre de 2007; y, el saldo, esto es, la cantidad de SETENTA Y NUEVE MIL OCHOCIENTOS BOLIVARES (Bs.79.800,oo), al momento de la firma del documento definitivo de compra-venta.

    Que también en dicho contrato se había convenido, que ese precio era fijo y no podía ser modificado; que su representado debía ejecutar la obra en un término de treinta (30) meses, contados desde la fecha de inicio de la construcción, que había sido el día 30 de septiembre de 2006, salvo que por causas mayores, no imputables a su responsabilidad, le impusieren un retraso temporal.

    Que terminada la construcción, su representada dispondría de un plazo adicional de noventa (90) días, para tramitar la protocolización del Documento de Condominio, la constancia de terminación de obra, las solvencias de Hidrocapital y del Derecho de Frente; y, una vez obtenidas estas, procedería a otorgar el documento de compra-venta del apartamento objeto de la referida opción, ante la Oficina Subalterna de Registro correspondiente, siempre y cuando el comprador, ciudadano V.M.S.A., hubiese dado cumplimiento a las obligaciones que por ese contrato había asumido.

    Que era el caso, que su representada había obtenido de la Alcaldía de Caracas, Dirección de Gestión de Infraestructura , Dirección de Control Urbano, en fecha 14 de octubre de 2010, la c.d.c.d.o.; y, en fecha 25 de octubre de 2010, había sido protocolizado el respectivo documento de condominio de acuerdo a la Ley de Propiedad Horizontal, por ante la Oficina de Registro Público del Quinto Circuito del Municipio Libertador del Distrito Capital; había procedido a notificar al ciudadano V.M.S.A., sin llegar a arreglo alguno, ya que no se había concretado la formalización, puesto que el comprador había alegado no tener dinero ni poder cumplir su compromiso.

    Que su representada, en busca de que el comprador le entregara los documentos y recaudos necesarios para la presentación del documento ante el Registro Público, como lo eran: Fotocopia de su cédula de identidad vigente; original y fotocopia del Registro de Información Fiscal ( R.I.F.); la planilla de pago de los derechos arancelarios correspondientes al precio de venta; el cheque por el monto de la última cuota impagada de Bs. 79.800,oo; el cheque correspondiente de la comisión respectiva, equivalente al tres por ciento (3%) sobre el precio de la venta, convenido en la cláusula Décima Primera; lo había citado en dos oportunidades, primero, mediante comunicación entregada en su residencia, a su hermana V.S., la cual acompañaba en original.-

    Que el ciudadano V.M.S.A. había acudido en virtud de ello a la oficina de esa representación judicial, sin dar solución al caso, alegando en todo momento, que no tenía el dinero restante para formalizar la operación de compra-venta pactada; y pidiendo se le concediera plazo para ello.-

    Que por último, a los fines de que el comprador diera cumplimiento a las obligaciones que había asumido para la formalización del documento de venta, habían procedido a notificarlo legalmente, a través de la Notaría Pública Vigésima del Municipio Libertador del Distrito Capital, en fecha 27 de octubre de 2011,, la cual acompañaba en copia certificada; en la que se le había informado, que el plazo otorgado para la formalización se encontraba vencido; y, que debía entregar los documentos necesarios para la presentación del documento de venta al Registro inmobiliario; y, que en virtud de esa notificación notarial, habían celebrado reunión en las oficinas de su representado, oportunidad en la cual, no se había concretado nada acerca de la formalización de la venta, debido que igualmente había alegado no tener el dinero, sin que hasta la presente fecha hubiese dado cumplimiento a las obligaciones que le correspondían para la respectiva formalización.

    Que debido a ello, acudían a la sede judicial, para obtener la resolución del compromiso de venta asumido, por la falta de cumplimiento del ciudadano V.M.S.A., con fundamento en los artículos 1.159, 1.160; y, 1.167 del Código Civil; y, en consecuencia, para que a falta de convenimiento del demandado, fuese expresamente condenado por el Tribunal en lo siguiente:

    PRIMERO: En la resolución del compromiso de opción a compra, celebrado por ante la Notaría Pública Décima Novena del Municipio Libertador del Distrito Capital, en fecha 22 de enero de 2007, inserto bajo el número 45, Tomo 04 de los Libros de Autenticaciones llevados por la citada Notaría.

    SEGUNDO: que como consecuencia de tal declaratoria, fuese condenado el demandado, a recibir la suma de CINCUENTA Y OCHO MIL SEISCIENTOS CUARENTA Y TRES BOLIVARES CON VEINTICUATRO CENTIMOS (Bs.58.643,24), en virtud de lo estipulado en la cláusula tercera del contrato, que se solicitaba su resolución, cantidad de dinero discriminada así:

    a) La suma entregada por el demandado en diversas partidas, que había sido la cantidad de OCHENTA Y OCHO MIL DOSCIENTOS BOLIVARES CON CINCO CENTIMOS (Bs.88.643,24), menos el 20% convenido por concepto de indemnización.

    b) Menos los intereses causados a favor de la demandante, en virtud de lo establecido en la cláusula tercera del contrato sobre el saldo a pagar al momento discriminado así:

    a) Capital Bs.79.800,oo, impagado a la tasa del uno por ciento (1%) mensual, calculados desde el 26 de octubre de 2010 (fecha en que se había protocolizado el documento de condominio), hasta el 18 de enero de 2012. Días causados: cuatrocientos cuarenta y ocho (448), total intereses causados a favor de la demandante: la cantidad de once mil novecientos dieciséis bolívares con ochenta céntimos (Bs. 11.916,80).-

    Que dicha suma de dinero, esto es, la cantidad de CINCUENTA Y OCHO MIL SEISCIENTOS CUARENTA Y TRES BOLIVARES CON VEINTICUATRO CENTIMOS (Bs.58.643, 24), procederían a consignarla mediante cheque de gerencia a nombre del tribunal que la conociera, a los efectos que quedara a disposición del demandado.-

    Que del mismo modo, debido que, el procedimiento aplicable al presente caso, por la cuantía de la reclamación, era el oral, promovían de conformidad con lo establecido en el articulo 403 del Código de Procedimiento Civil en concordancia con lo establecido en el artículo 860 del mismo Código, prueba de posiciones juradas para que fuesen absueltas por el demandado en la oportunidad correspondiente, la cual se comprometía a absolverlas de manera reciproca a la parte contraria, a tenor de lo dispuesto en el artículo 406 del Código en mención.-

    Se observa asimismo, que en la oportunidad de dar contestación a la demanda, la defensora judicial designada al demandado negó, rechazó y contradijo tanto en los hechos como en el derecho la acción ejercida en su contra de su defendido V.M.S.A., , por considerar que de los autos no se encontraba demostrado a través de los documentos acompañados al libelo de la demanda, el hecho invocado por la parte accionante, en lo referente a la falta de dinero de su defendido para cancelar lo adeudado.

    Sobre la base de ello se observa:

    El contrato constituye una convención entre dos o más personas, que tiene por objeto constituir, reglar, transmitir, modificar o extinguir relaciones jurídicas de tipo patrimonial entre las partes (Artículo 1.133 del Código Civil Venezolano), cuyo contenido resulta de obligatorio cumplimiento a las partes (Artículo 1.159 del mismo Código ), las cuales deben cumplirlo en los términos exactos como han sido establecidos, no afectando ni aprovechando a los terceros, excepto en los casos establecidos por la Ley, lo cual deriva del principio de relatividad de los contratos (Artículos 1.264, 1.166del mismo Código.

    El artículo 506 del Código de Procedimiento Civil Venezolano dispone que: “Las partes tienen la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho. Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla y quien pretenda que ha sido libertado de ella, debe por su parte probar el pago o el hecho extintivo de la obligación”, por lo tanto, según la teoría de la carga de la prueba, corresponderá al actor probar los hechos constitutivos de su pretensión, y a la parte demandada probar los hechos modificativos, impeditivos o de extinción de la obligación demandada.

    Igualmente estatuye el Artículo 1.354 del Código Civil Venezolano: “Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla y quien pretenda que ha sido libertado de ella debe por su parte probar el pago o el hecho que ha producido la extinción de su obligación”.

    La noción de carga de la prueba, se encuentra vinculada a los principios mencionados, la cual tiene su justificación filosófica en la necesidad práctica ante la cual se encuentra una parte para poder obtener el efecto jurídico deseado y evitar el daño de perderlo, de probar el nacimiento del derecho reclamado si quiere que le sea reconocido por el Juez, o su extinción, si se defiende alegándola, más no tiene la obligación de llevar esa prueba al proceso, ya que, esta necesidad no posee efectos coercitivos significativos de las obligaciones sino que constituyen cargas procesales.-

    Por lo que pasa el Tribunal a examinar si las partes probaron en el proceso sus respectivas afirmaciones y sobre la base de ello tenemos:

    En el presente caso, tenemos, que la representación de la actora con su escrito de demanda a los efectos de sustentar su acción, consignó los siguientes recaudos:

  5. Instrumento autenticado por ante la Notaría Pública Décima Novena del Municipio Libertador del Distrito Capital, en fecha en fecha veintidós (22) de enero de dos mil siete (2007), anotado bajo el número 45, tomo 04, el cual al no haber sido tachado de falso por la parte demandada, se les atribuye todo el valor probatorio que de el emana a tenor de lo preceptuado en los artículos 1.357, 1.359, 1.360 y 1.361 del Código Civil, en lo que se refiere a lo establecido en su texto, como lo es:

    Que entre la Sociedad Mercantil CORPORACION 1120 C.A., ya identificada, representada por el ciudadano M.J., venezolano, mayor de edad, de este domicilio, titular de la Cédula de Identidad número V.- 1.720.665; y, el ciudadano V.M.S.A.., también plenamente identificado, se celebró un contrato de compromiso de compraventa sobre un inmueble, que formaría parte del edificio denominado RESIDENCIAS LORD, que sería edificado en una parcela de terreno de la exclusiva propiedad de la primera, situada en la intersección que forman las Avenidas Vollmer Y Lago con la Avenida Urdaneta en la Ciudad de Caracas.-

    Que en la CLAUSULA SEGUNDA, se estableció:

    …SEGUNDA: EL COMPRADOR, se compromete a comprar y EL CONSTRUCTOR a venderle, un (1) apartamento que formará parte del edificio señalado en la cláusula anterior, el cual estará ubicado en el piso DIEZ (10º), estará distinguido con la letra y número 10-B, tendrá una superficie aproximada de SETENTA Y OCHO METROS CUADRADOS (78 M2), estará compuesto por sala-comedor, lavadero, cocina, tres dormitorios y dos (2) baños. Al apartamento le corresponderán en plena propiedad dos puestos d estacionamiento que serán asignados en el documento definitivo de compra-venta…

    .

    Que en la CLASUSULA TERCERA, quedó establecido lo siguiente:

    …TERCERA: .El precio de la venta será la cantidad de CIENTO SESENTA Y OCHO MILLONES DE BOLIVARES (Bs.168.000.000,oo), que EL COMPRADOR se compromete a pagar en la siguiente forma: la cantidad de TREINTA Y CINCO MILLONES SETECUIENTOS CUARENTA Y TRES MIL TRESCIENTOS OCHENTA Y OCHO BOLIVARES (Bs.35.743.888,00) que entrega en este acto; y el saldo, o sea la cantidad de CIENTO TREINTA Y DOS MILLOBES DOSCIENTOS CINCUENTA Y SEIS MIL SEISCIENTOS DOCE BOLIVARES (Bs.132.256.612,00) será cancelado de la siguiente manera: Dieciséis (16) cuotas de UN MILLON QUINIENTOS NOVENTA Y DOS MIL NOVECIENTOS DIECISEIS BOLIVARES (Bs.1.592.916.00) a partir del día 30 de octubre de 2006 mensuales iguales y consecutivas. Dos (2) cuotas Anuales de TRECE MILLONES CUATROCIENTOS OCHENTA Y CINCO MIL BOLIVARES (Bs. 13.485.000,00) cada una, con vencimiento la primera el día 30 de diciembre de 2006; 30 de diciembre de 2007; y el saldo; o sea la cantidad de SETENTA Y NUEVE MILLONES OCHOCIENTOS MIL BOLIVARES (BS.79.800.000, 00), al momento de la firma del documento definitivo de compra-venta. Este precio es fijo y no podrá ser codiciado si EL COMPRADOR da estricto cumplimiento a las obligaciones que por este contrato asume...

    En la CLÁUSULA CUARTA, lo siguiente:

    …CUARTA: EL CONSTRUCTOR deberá ejecutar la obra en un término de treinta (30) meses contados desde la fecha de inicio de la construcción que fue el día 30 de septiembre de 2005, salvo que causas de fuerza mayor no imputables a su responsabilidad, le impongan un retraso temporal. Terminada la construcción EL CONSTRUCTOR dispondrán de un plazo adicional de noventa )90= días para tramitar la protocolización del documento de condominio, la constancia de terminación de obra, las solvencias de Hidrocapital y del Derecho de Frente y una vez obtenidas éstas procederá a otorgar el documento definitivo de compra-venta del apartamento a que se contrae este documento ante la Oficina Subalterna de Registro correspondiente, siempre y cuando EL COMPRADOR, haya dado cumplimiento a las obligaciones que por este contrato asume. En caso que El comprador esté tramitando un crédito hipotecario este deberá ser aprobado, en el término de noventa (90) días, a partir de la constancia de la terminación de la obra…

    .

    Que en la CLÁUSULA SEXTA las partes establecieron lo siguiente:

    …SEXTA: Son causas justificadas de resolución de este compromiso, para EL OONSTRUCTOR:

    A) En caso de que disposiciones de las autoridades nacionales o municipales o causas de fuerza mayor impidieran la construcción del edificio. En tal caso, EL CONSTRUCTOR devolverá a EL COMPRADOR, la cantidad que estos le han entregado, con los intereses que haya abonado el Banco Fondo Común sobre la expresada suma invertida, como se ha dicho, en cuenta de ahorro.

    b) La falta de pago, por parte de EL COMPRADOR de dos (2) cuotas consecutivas. En tal caso EL CONSTRUCTOR, podrán dar por resuelto este compromiso, notificándolo así a EL COMPRADOR y se reintegrará el monto pagado para esa fecha, descontando los intereses y el 20% por concepto de indemnización de la resolución de la opción de compra a la propiedad de EL CONSTRUCTOR.

    c) La inasistencia de EL COMPRADOR al otorgamiento del documento de compra venta en la fecha que le sea notificada por EL CONSTRUCTOR, o la falta de entrega oportuna de los derechos, tasas o contribuciones que graven la enajenación, o cualquier documento necesario para dicha protocolización. En tal caso, EL CONSTRUCTOR, podrá actuar conforme a los establecido en el literal b) de esta Cláusula….

    .-

    Que asimismo en la CLÁUSULA SEPTIMA proveyeron lo siguiente:

    …SEPTIMA: Son causas de resolución de este contrato para EL COMPRADOR:

    a) Que EL CONSTRUCTOR no inicie la obra en el plazo a que se refiere la Cláusula CUARTA, en cuyo caso EL COMPRADOR podrá dar por resuelto este Compromiso y podrá exigir la devolución de la suma entregada y los intereses que haya devengado en la cuenta de ahorro del Banco Fondo Común. B) Que EL CONSTRUCTOR interrumpa la obra por un período mayor de noventa (90) días, a menos que se trate de causas de fuerza mayor no imputables a su responsabilidad. En dicho caso se le comunicará a EL COMPRADOR por escrito y este decidirá sobre la resolución o no del contrato.

    c) Que EL CONSTRUCTOR no termine la obra o no cumpla con los demás plazos señalados en la Cláusula CUARTA, aplicándose en un todo lo convenido en el aparte a).

    d) Que EL CONSTRUCTOR, no procedan a otorgar el documento definitivo de compra-venta dentro del plazo de noventa (90) días después de obtener la constancia de terminación de obra. En tal caso EL COMPRADOR podrá exigir a EL CONSTRUCTOR el reintegro de las cantidades que le haya pagado, una indemnización equivalente a la tasa de interés que pague el Banco antes citado en cuenta de ahorro, calculado sobre el monto de las cantidades pagadas y según la fecha de entrega respectiva, siempre y cuando El Comprador haya cumplido también con la Cláusula Cuarta si es el caso….

    De la trascripción parcial del contrato se observa claramente, que estamos en presencia de un contrato preparatorio de promesa bilateral de compraventa, en el cual ambas partes se obligan recíprocamente, una a vender y la otra a comprar, tal y como se evidencia de la cláusula segunda en la cual se expresa que: “…EL COMPRADOR, se compromete a comprar y EL CONSTRUCTOR a venderle, un (1) apartamento que formará parte del edificio señalado en la cláusula anterior, el cual estará ubicado en el piso DIEZ (10º), estará distinguido con la letra y número 10-B,.. “.-

    Los contratos de promesa bilateral de compraventa son contratos preparatorios o preliminares, en el sentido de que sólo producen el efecto de obligar a las partes a celebrar entre sí un futuro contrato.

    Éstos deben contener los elementos esenciales del ulterior contrato, de manera que en él debe constar la perfecta y clara voluntad de las partes de prestar en el futuro el consentimiento para la compraventa, sin que ello signifique la consumación del contrato definitivo.

    Asimismo, ha sido criterio reiterado y sostenido de nuestro m.T. de la República, que estos contratos son en la actualidad de gran utilidad para los ciudadanos y su uso ha sido muy frecuente para la adquisición de bienes inmuebles, ya que para comprar un inmueble se requiere el cumplimiento de ciertas formalidades previas, como por ejemplo, la solvencia de impuestos municipales, presentación del comprobante de vivienda principal, impuesto sobre inmuebles urbanos, certificación de gravámenes, entre otros, necesarios para la celebración del contrato definitivo; y la utilización de tales contratos ha sido de gran provecho especialmente cuando se solicita un préstamo a un Banco o Institución Financiera para la compra del inmueble.

    En este sentido, el Tribunal, utilizando las reglas de interpretación de los contratos, según el artículo 12 del Código de Procedimiento Civil, aun cuando no presente oscuridad, ambigüedad o alguna deficiencia el contrato de especie, debe atenerse a lo expresamente pactado entre las partes y al propósito e intención de éstas, es decir, que ciertamente, a los fines de la protocolización del documento definitivo de compra-venta, correspondía al comprador pagar la cantidad de CIENTO SESENTA Y OCHO MILLONES DE BOLIARES (Bs., 168.000.000), actualmente, la suma de CIENTO SESENTA Y OCHO MIL BOLIVARES FUERTES (Bs.168.000,oo)., discriminados de la forma siguiente:

    1. ) La cantidad de TREINTA Y CINCO MILLONES SETECIENTOS CUARENTA Y TRES MIL TRESCIENTOS OCHENTA Y OCHO BOLIVARES (Bs.35.743.388,00), en la oportunidad de suscribir el contrato de opción de compra venta, la cual conforme a lo señalado en la cláusula tercera, hizo entrega en dicho acto.

    2. ) El saldo restante, esto es la cantidad, de CIENTO TREINTA Y DOS MILLONES DOSCIENTOS CINCUENTA Y SEIS MIL SEISCIENTOS DOCE BOLIVARES (Bs.132.256.612, 00), de la forma siguiente:

  6. Dieciséis (16) cuotas de UN MILLON QUINIENTOS NOVENTA Y DOS MIL NOVECIENTOS DIECISEIS BOLIVARES (Bs.1.592.916.00) a partir del día 30 de octubre de 2006 mensuales iguales y consecutivas.

  7. Dos (2) cuotas anuales de TRECE MILLONES CUATROCIENTOS OCHENTA Y CINCO MIL BOLIVARES (Bs. 13.485.000,00) cada una, con vencimiento la primera el día 30 de diciembre de 2006; 30 de diciembre de 2007; y;

  8. la cantidad de SETENTA Y NUEVE MILLONES OCHOCIENTOS MIL BOLIVARES (BS.79.800.000, 00), al momento de la firma del documento definitivo de compra-venta.

    Del mismo modo, en el literal c de la cláusula sexta se estableció, que la inasistencia de el comprador al otorgamiento del documento de compra-venta, en la fecha que le fuese notificada por el constructor, o la falta de entrega oportuna de los derechos, tasas o contribuciones que gravaran la enajenación o cualquier documento necesario para dicha protocolización, daría al constructor el derecho de poder actuar conforme a lo establecido en el literal b) de esa cláusula, que expresa “…La falta de pago, por parte de EL COMPRADOR de dos (2) cuotas consecutivas. En tal caso EL CONSTRUCTOR, podrán dar por resuelto este compromiso, notificándolo así EL COMPRADOR y se reintegrará el monto pagado para esa fecha, descontando los intereses y el 20% por concepto de indemnización de la resolución de la opción de compra, monto que pasará a la propiedad de El constructor…”

    Por otra parte se aprecia, que en la cláusula novena del contrato en mención, quedó establecido, lo siguiente: “…NOVENA: Las notificaciones que deban hacerse en ejecución de este compromiso serán hechas mediante telegrama enviado a las siguientes direcciones: para LOS CONSTRUCTORES: Esq. Bolero a Pineda, Torre Ofistol, Piso Trece (13), Oficina 13-1 Caracas. Para EL COMPRADOR: 3ra, Calle Sabana del Blanco Nº 15. Final Avenida Baralt LaPastora. CaracasTef:8613227/04127140473/Of.2422444 Ext 223: Las partes podrán modificar esta dirección notificando lo correspondiente a la otra parte por el mismo medio. El telegrama podrá ser sustituido por una comunicación escrita cuta copia debe ser firmada en constancia de recibo por la parte a quien estuviere dirigida. En caso de que resulte imposible por cualquier razón notificar a EL COMPRADOR por los medios previstos, se le tendrá por notificado una vez que un Tribunal fije a las puertas de la dirección indicada como suya en esta cláusula, una misiva en que se le informe de lo que se le notifica…”.-

    Ahora bien, observa esta sentenciadora, que fue acompañado también por la representación judicial de la parte accionante, con su escrito libelar, comunicación que señaló había sido enviada en fecha 20 de septiembre de 2011, al ciudadano V.M.S.A., en cuyo texto se lee lo siguiente:“…Ciudadano:

    V.M.S.A.

    1. Calle, Sabana del Blanco, Nº 15.

    Final Avenida Baralt la Pastora,

    Caracas.

    Me dirijo a usted, en nombre de la sociedad mercantil CORPORACIÒN 1120 C.A., a los fines de participarle que el compromiso de compraventa, suscrito en fecha 22 de enero de 2007, por ante notaría pública, por la adquisición del apartamento distinguido con el número 10-B de las residencias LORD CENTER, ha sido rescindido, en virtud de la falta de pago de las cuotas que se mantienen pendientes, por lo que deberá comparecer por ante este escritorio jurídico a los fines de suscribir el correspondiente finiquito y recibir el cheque con el reintegro de las cantidades aportadas menos el 20%, según lo establecido en el referido contrato.

    Favor comparecer el Lunes 26-09-2011 a las 3:00 PM

    Sin otro particular a que hacer referencia le saluda.

    Atte.

    A.C.C.

    Abogado.-

    Que igualmente, al pié de la referida comunicación, se aprecia un sello húmedo donde se lee textualmente: “…RECIBIDO FECHA: 20/09/11 FIRMA SANABRIA VIRGINIA…”.-

    El referido documento no fue desconocido ni impugnado por la parte contra quien se hizo valer, sino por el contrario, de las actas del proceso se desprende, que en la oportunidad en que el ciudadano demandado V.M.S.A., absolvió las posiciones juradas que le fueron formuladas por la representación judicial de la parte accionante, concretamente en la quinta posición, reconoció, que su hermana V.S., había recibido en el mes de septiembre de 2011, una comunicación en su vivienda, que había sido dirigida a su persona razón por la cual, este Juzgado Superior, les atribuye valor probatorio , en cuanto se refiere, que la sociedad mercantil CORPORACION 1120 C.A., a través del abogado A.C.C., participó el día veinte (20) de septiembre de dos mil once (2011), al ciudadano demandado V.M.S.A. y éste último se encontraba en conocimiento. que el compromiso de compraventa, suscrito en fecha 22 de enero de 2007, por ante notaría pública, por la adquisición del apartamento distinguido con el número 10-B de las residencias LORD CENTER, había sido rescindido en virtud de la falta de pago de las cuotas que se mantenían pendientes; y que, debía comparecer ante el escritorio jurídico que allí se indicó, el día 26-09-2011 a las 3:00 PM, a los fines de suscribir el correspondiente finiquito y recibir el cheque con el reintegro de las cantidades aportadas menos el 20%, conforme lo establecido en el referido contrato. Así se decide.-

    Que igualmente se observa, que con su escrito de demanda, también acompañó la accionante en copia simple, notificación practicada por la Notaría Pública Vigésimo Séptima del Municipio Libertador del Distrito Capital, en fecha veintisiete (27) de octubre de dos mil once (2011); que si bien dicha copia no fue impugnada por la parte demandada en la oportunidad prevista para ello, examinado el contenido de la misma, tenemos que en la oportunidad de llevar a cabo la citada Notaría, la practica de la notificación judicial del ciudadano del ciudadano V.M.S.A., de los particulares a que se contraía la solicitud formulada por el ciudadano M.J., actuando en su condición de representante legal de la sociedad mercantil CORPORACION 1120 C.A., en la siguiente dirección en la cual se constituyó; “…Tercera calle Sabana del Blanco, Nº 65, Final Avenida Baralt, Parroquia La Pastora, Municipio Libertador, Caracas…”, dejó constancia de lo siguiente: “…En la mencionada casa no había ninguna persona para recibir la presente notificación y se le hizo entrega de la misma a una vecina de enfrente que presentó una cédula de identificación a nombre de M.L.T.M. Nº V-1.299.677, a fin de hacerle entrega al ciudadano V.M.S.A.. Es todo…”.

    Ante ello y como quiera que la aludida notificación fue practicada en un domicilio distinto de la persona a quien se procedería a notificar, este Tribunal la desecha como medio de prueba en el proceso- Así se decide.-

    Ahora bien, según las disposiciones de la Ley de Registro Público vigente para la fecha de la contratación, así como en el Decreto con Fuerza de Ley de Registro Público y del Notariado, le está prohibido al funcionario Registral tramitar documentos que no hayan cancelado los tributos correspondientes.-

    Que en el presente caso la parte actora ha pedido que se declare resuelto el compromiso bilateral de venta, que había celebrado con el ciudadano V.M.S.A., bajo el sustento que dicho ciudadano, no le había hecho entrega de los documentos y recaudos necesarios para la presentación del documento definitivo ante el Registro Público, como lo eran: Fotocopia de su cédula de identidad vigente; Original y fotocopia del Registro de Información Fiscal (R.I.F), la planilla de pago de los derechos arancelarios correspondientes al precio de venta; y, el cheque por el monto de la última cuota por la cantidad SETENTA Y NUEVE MILLONES OCHOCIENTOS MIL BOLIVARES (Bs., 79.800,00); y, el cheque correspondiente por la comisión respectiva, equivalente al tres por ciento (3%) sobre el precio de la venta.-

    Que si bien, el demandado en la oportunidad de la Audiencia oral y pública, absolvió posiciones juradas y confesó, que en fecha 20 de septiembre de 2011, su hermana V.S., había recibido una comunicación dirigida a su persona, a través de la cual la Sociedad Mercantil CORPORACION 1120 C.A.; le había hecho de su conocimiento que había rescindido el compromiso de compraventa, suscrito en fecha 22 de enero de 2007, por ante la Notaría Pública Décima Novena del Municipio Libertador del Distrito Capital, por la adquisición del apartamento distinguido con el número 10-B de las residencias LORD CENTER; del contenido de la citada comunicación, no se desprende, que tal rescisión del contrato, hubiese sido generada ante la falta de entrega de los documentos necesarios por parte del ciudadano V.M.S.A., para el otorgamiento del documento de venta definitivo ante la Oficina Subalterna de Registro Respectivo, sino por el contrario, que la rescisión unilateral del contrato por parte de la vendedora, lo fue por falta de pago de cuotas que se encontraban pendientes.-

    Que en el presente caso, no consta a los autos, medio de prueba alguno que demuestre, que la sociedad mercantil CORPORACION 1120 C.A., hubiese notificado al ciudadano V.M.S.A., que debía hacer entrega de los recaudos necesarios para la presentación del documento definitivo de venta ante el Registro Público, como lo eran: Fotocopia de la cédula de identidad vigente; Original y fotocopia del Registro de Información Fiscal (RIF); la planilla de pago de los derechos arancelarios correspondientes al precio de venta; y el cheque por el monto de la última cuota por la cantidad SETENTA Y NUEVE MILLONES OCHOCIENTOS MIL BOLIVARES (Bs., 79.800,00).-

    Que en este caso en concreto, considera esta sentenciadora, que dicha notificación resultaba necesaria, ya que, del contenido de la cláusula cuarta del contrato, se estableció, que el constructor debía ejecutar la obra en un término de treinta meses contados a partir del día treinta (30) de septiembre de dos mil seis; (2006) fecha de inicio de la construcción; y, del propio dicho del accionante en su escrito de demanda, se desprende, que éste obtuvo el día catorce (14) de octubre de dos mil diez (2010), de la Oficina de Control Urbano, Dirección de Gestión de Infraestructura de la Alcaldía de Caracas, la c.d.c.d.o.; y, en fecha 26 de octubre de dos mil diez (2010) y; en fecha 25 de octubre de dos mil diez (2010), protocolizado el respectivo documento de condominio, ante la Oficina de Registro Público del Quinto Circuito del Municipio Libertador del Distrito Federal; lo que implica que la obra fue culminada en un plazo mayor a lo previsto en el compromiso bilateral de venta celebrado entre las partes.

    De manera pues, siendo que de las actas del proceso, no se evidencia, que la parte actora hubiese demostrado que hubiese notificado al ciudadano V.M.S.A., para que dicho ciudadano le hiciere entrega de los recaudos, que señaló requerían para el otorgamiento del documento definitivo de venta por ante la Oficina Registro correspondiente, hecho sobre el cual sustentó su pretensión de resolución; en razón de ello, la presente acción no puede prosperar; y en consecuencia, debe confirmarse el fallo recurrido y declarase sin lugar el recurso de apelación interpuesto en contra del mismo por la parte accionante.- Así se decide.-

    Por los razonamientos antes expuestos este Juzgado Superior Cuarto en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Area Metropolitana de Caracas, administrando justicia, en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, declara:

PRIMERO

SIN LUGAR el recurso de apelación interpuesto en fecha veintisiete (27) de mayo de dos mil trece (2013), por el abogado A.C.C., inscrito en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo el número 45.021, procediendo con el carácter de co-apoderado judicial de la parte accionante, sociedad mercantil CORPORACION 1120 C.A., ya identificada, en contra de la decisión pronunciada el día veinticuatro (24) de mayo de ese mismo año, por el Juzgado Tercero de Municipio de la Circunscripción Judicial del Area Metropolitana de Caracas, que declaró sin lugar la demanda que por RESOLUCION DE CONTRATO DE PROMESA BILATERAL DE COMPRAVENTA, fuese incoada por su representada en contra del ciudadano V.M.S.A., también identificado.-

SEGUNDO

SIN LUGAR la presente demanda que por RSOLUCION DE CONTRATO DE PROMESA BILATERAL DE COMPRAVENTA, fuese interpuesta por la Sociedad Mercantil CORPORACION 1120 C.A. contra el ciudadano V.M.S.A., todos plenamente identificados en el texto de este dallo.-

TERCERO

Se condena en costas a la parte actora, por haber resultado totalmente vencida, de conformidad con el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil.

Queda confirmado en todas y cada una de sus partes el fallo recurrido.-.

Déjese copia certificada de la sentencia en el Copiador de Sentencias de este Tribunal.

Remítase en su oportunidad legal al Tribunal de origen.

PUBLÍQUESE Y REGÍSTRESE

Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Juzgado Superior Cuarto en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, a los veintisiete (27) días del mes de marzo del año dos mil catorce (2014). AÑOS: 203° de la Independencia y 153° de la Federación.

LA JUEZ

DRA. EVELYNA D´APOLLO ABRAHAM.

LA SECRETARIA

MARIA CORINA CASTILLO PÉREZ

En esta misma fecha, siendo la una de la tarde (1:00 p.m) se publicó y registró la anterior sentencia

LA SECRETARIA

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