Decisión de Juzgado Superior Cuarto en lo Civil, Mercantil y del Transito de Caracas, de 21 de Marzo de 2014

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

EN SU NOMBRE

JUZGADO SUPERIOR CUARTO EN LO CIVIL, MERCANTIL, TRÁNSITO Y BANCARIO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ÁREA METROPOLITANA DE CARACAS.

-I-

IDENTIFICACIÓN DE LAS PARTES

Parte actora: Sociedad mercantil CORPORACIÓN LESAM C.A., inscrita ante el Registro Mercantil de la Circunscripción Judicial del Estado Vargas en fecha veinticinco (25) de julio de dos mil uno (2001), bajo el Nº 15, Tomo 39-A.

Representación judicial de la parte actora: Ciudadanos A.J.R.G. y W.J.V.M., venezolanos, mayores de edad, de este domicilio, abogados en ejercicio e inscritos en el Instituto de Previsión Social del Abogado (INPREABOGADO), bajo los Nros. 41.964 y 150.585, respectivamente.

Parte demandada: Ciudadano D.R.S., venezolano, mayor de edad, de este domicilio, titular de la cédula de identidad Nro. V- 6.023.200, abogado en ejercicio e inscrito en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo el Nº 82.120, quien actúa en su propio nombre y representación.

MOTIVO: DESALOJO.

EXPEDIENTE Nº 14.118.-

- II –

RESUMEN DEL PROCESO

Correspondió a este Juzgado Superior, en virtud de la distribución de causas efectuada, el conocimiento y la decisión del recurso de apelación interpuesto a través de diligencia suscrita en fecha veintidós (22) de mayo de dos mil trece (2013), por el ciudadano D.R., en su condición de parte demandada, en contra de la sentencia dictada el once (11) de abril de dos mil trece (2013), por el Juzgado Vigésimo Cuarto de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, la cual declaró la CON LUGAR la demanda por DESALOJO interpuesta por la sociedad mercantil CORPORACIÓN LESA, C.A., contra el ciudadano D.R.; ordenó al demandado entregar a la parte actora el inmueble identificado en autos; y, lo condenó a pagar al demandada las pensiones de arrendamiento correspondiente a los meses de octubre de dos mil once (2011) a julio de dos mil doce (2012), equivalente a QUINCE MIL BOLÍVARES (Bs. 15.000,oo); y, lo condenó en costas de conformidad con lo establecido en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil.

Se inició la presente acción por DESALOJO, mediante libelo de demanda presentado por los ciudadanos J.A.M.P., J.A. LEÓN PIÑERUA Y C.A.S.S., en su condición de directores de la sociedad mercantil CORPORACIÓN LESAM C.A, debidamente asistidos por los abogados A.J.R.G. Y W.J.V.M., inscritos en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo los Nros 41.964 y 150.585, respectivamente, en fecha veintiséis (26) de noviembre de dos mil doce (2012), por ante la Unidad de Recepción y Distribución de Documentos (U.R.D.D.), del Circuito Judicial de Caracas.

Asignado como fue su conocimiento al Juzgado Vigésimo Cuarto de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, el veintisiete (27) de septiembre de dos mil doce (2012), el a-quo, a los efectos de pronunciarse sobre la admisión o no de la causa instó a la parte actora a consignar en originales los recaudos presentados como fundamento de su acción; los cuales fueron posteriormente consignado mediante diligencia del once (11) de octubre del mismo año.

En fecha veinticuatro (24) de octubre de dos mil doce (2012), la parte actora presentó escrito de reforma de la demanda.

En auto dictado el veinticinco (25) de octubre de dos mil doce (2012), el Juzgado de la causa, admitió la demanda y su reforma; y, en consecuencia, ordenó el emplazamiento de la parte demandada, para que, en la oportunidad fijada, compareciera ante el Juzgado de la causa, a los fines de dar contestación a la demanda interpuesta en su contra.

En diligencia de fecha veintiuno (21) de noviembre de dos mil doce (2012), la representación judicial de la parte actora, consignó los fotostatos necesarios a los efectos de la elaboración del exhorto correspondiente para la practica de la citación de la parte demandada.

El día veintidós (22) de noviembre de dos mil doce (2012), el a-quo ordenó librar la compulsa de citación de la parte demandada; y, remitirla anexa a exhorto y oficio librados al Juzgado Distribuidor de Municipio de la Circunscripción Judicial del Estado Vargas con sede en Maiquetía.

En fecha veintidós (22) de enero de dos mil trece (2013), compareció la parte demandada ante el Juzgado de la primera instancia el a-quo, y, presentó escrito de contestación al fondo de la demanda, con los alegatos que serán analizados posteriormente en el cuerpo de este fallo.

Recibidas las resultas de la citación practicada a la parte demandada fueron agregadas las mismas al expediente por el a-quo, en auto del veintitrés (23) de enero de dos mil trece (2013).

El día cuatro (4) de febrero de dos mil trece (2013), la parte actora presentó escrito de pruebas; las cuales fueron admitidas el Tribunal de la causa, en auto de fecha cinco (5) de febrero del mismo año.

En fecha once (11) de abril de dos mil trece (2013), el Juzgado Vigésimo Cuarto de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, declaró CON LUGAR la acción de DESALOJO propuesta por la sociedad mercantil CORPORACIÓN LESAM C.A., contra el ciudadanos D.R.; y, condenó al último mencionado, a hacer entrega del inmueble arrendado a la parte actora; al pago de la cantidad de QUINCE MIL BOLÍVARES (Bs. 15.000,oo), correspondiente a las pensiones de arrendamientos de octubre de 2011 a julio de 2012; y a pagar las en costas, de conformidad con lo establecido en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil.

En diligencia del diecisiete (17) de mayo de dos mil trece (2013), la parte demandada, apeló de la sentencia de primera instancia; y, el veintidós (22) de mayo del mismo año, el a-quo oyó dicha apelación en ambos efectos; y, ordenó la remisión del expediente a la Unidad de Recepción y Distribución de Documentos de los Juzgados Superiores en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de esta Circunscripción Judicial.

Siendo la oportunidad para dictar sentencia, el Tribunal pasa a hacerlo, con base en las siguientes consideraciones:

-III-

DE LOS TÉRMINOS DE LA CONTROVERSIA

ALEGATOS DE LA PARTE DEMANDANTE EN SU LIBELO DE DEMANDA

La parte actora, alegó en su libelo de demanda lo siguiente:

Que su representada había adquirido cuatro (4) parcelas de terreno, que estaban ubicadas en un lugar denominado Fraccionamiento Miramar, en la jurisdicción de la Parroquia Maiquetía del Municipio Vargas del Estado Vargas, hoy denominado, C.S..

Indicaron que sobre los lotes de terrenos números 15, 16, 34 y parte del 35, de la manzana H, se encontraba construido un galpón industrial, igualmente propiedad de su representada, el cual había sido arrendado por el tiempo de tres (3) meses al ciudadano DOMINO RESCIGNO, por un canon de arrendamiento mensual de UN MIL QUINIENTOS BOLÍVARES (Bs. 1.500,00).

Que el demandado había dejando de pagar los cánones de arrendamientos, correspondientes a los meses del período comprendido desde octubre del año 2006 hasta julio del año 2012; lo cual excedía de lo correspondiente a dos (2) mensualidades de arrendamiento; y con lo cual había incumplido de esa forma con su principal obligación, como era el pago del canon de arrendamiento.

Manifestó que adicionalmente a lo anterior, según se evidenciaba de inspección judicial practicada por el Tribunal Cuarto de Municipio de la Circunscripción Judicial del Estado Vargas, con la asistencia de un práctico, profesional de ingeniería Civil, el inmueble se encontraba en notable estado de abandono y deterioro.

Que el arrendatario había incumplido igualmente con su obligación de cuidar, mantener y notificar al propietario de cualquier daño o deterioro que pudiera sufrir el inmueble arrendado como lo había establecido el contrato de arrendamiento en sus cláusulas Sexta y Novena; en violación de lo convenido en el contrato de arrendamiento, así como, de lo establecido en la Ley; y, poniendo en peligro la estructura misma del inmueble así como a terceros que se pudieran ver afectados.

Alegaron que en razón de los hechos narrados, así como la conducta reiterativa del arrendatario de no cumplir con sus obligaciones contractuales y legales, como lo era el pago del canon de arrendamiento y el cuidado del bien arrendado como un buen padre de familia, se había visto en la necesidad de demandar al ciudadano D.R., para que cancelara los cánones de arrendamientos vencidos hasta la fecha, era decir, setenta (70) cánones correspondiente a los meses comprendidos en el período desde octubre del año 2006 hasta julio del año 2012; e igualmente, para que procediera al desalojo del inmueble, y le hiciera entrega del mismo.

Que por tales motivos, demandaban al ciudadano D.R., para que conviniera o fuese condenado por el Tribunal en lo siguiente:

1. - Por vía principal, procediera al desalojo del inmueble de uso comercial industrial dado en arrendamiento, identificado en autos de conformidad con lo señalado en el literal A del artículo 34 de la Ley de Arrendamiento Inmobiliarios.

2. - Por vía subsidiaria a pagar por concepto de daños y perjuicios derivados del uso del inmueble objeto del arrendamiento, la cantidad de CIENTO CINCO MIL BOLÍVARES (Bs. 105.000,00), correspondiente a los cánones de arrendamientos de los meses de octubre de 2006 hasta julio del 2012, hasta la entrega definitiva del inmueble arrendado, libre de bienes y personas.

3. - En pagar la cantidad de TRES MIL CIENT0 CINCUENTA BOLÍVARES (Bs. 3.150,00), en intereses moratorios, correspondiente al pago de los cánones de arrendamiento vencidos comprendidos desde octubre del año 2006 hasta julio del 2012, calculados al tres por ciento (3%) sobre el monto adeudado; y los que se siguieran generado, hasta tanto se produjera la totalidad y definitiva cancelación de lo adeudado.

4. - En pagar las costas y costos del presente juicio a la parte demandante.

   Basaron su demanda en el artículo 34 literal “A” de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios; y, en el artículo 1592 numerales 1º y 2º del Código Civil.; y, la estimaron en CIENTO CINCO MIL BOLÍVARES (Bs. 105.000,00).

   ALEGATOS DE LA PARTE DEMANDADA

   EN LA CONTESTACIÓN A LA DEMANDA

   El abogado D.R.S., en su carácter de parte demandada, en la oportunidad de la contestación de la demanda, alegó lo siguiente:

   En primer lugar, alegó la falta de cualidad de la parte actora por no tener ningún vínculo jurídico, ni obligaciones contractuales con ella.

   Al dar contestación al fondo de la demanda señaló que en lo concerniente a los fundamentos de derecho, la parte actora no había probado en ninguna de sus partes los hechos plasmado en su propio libelo, como tampoco con los medios probatorios que había acompañado; pues, se habían contradicho entre sí, la falsedad que pretendía imponer de atrasos de cánones de arrendamientos, sobre la extensión de terreno de quinientos veinte metros (520 Mts2), que según el libelo de demanda correspondían a los lotes 15, 16, 34 y parte del 35 de la manzana “H”.

   Que aún cuando la parte accionante había aplicado las normas legales como una simple cita, estas debían de estar acoplados a una determinada relación que existía entre los hechos narrados; y, la disposición legal cuya aplicación se pedía, en vista de la violación imputada a su persona; pues, en todo caso, le correspondía aplicar el derecho por medio de las disposiciones relativas que regulaban el caso litigioso, pues sólo el ciudadano Juez podía aplicarlas por ser cierto.

   Arguyó que la verdad era que había venido cancelando sus obligaciones de arrendamiento sobre el bien inmueble arrendado, a los ciudadanos GASTON BOTTO Y M.A.S.D.B., para lo cual consignaba los correspondientes recibos.

   Que en fecha dieciocho (18) de julio del dos mil once (2011), había sostenido una reunión en donde operaba la sociedad mercantil BOTTO C.A., en la cual estaban presentes los arrendatarios del bien inmueble arrendado, el cual había venido ocupando durante seis (6) años continuos; que y él había manifestado su voluntad de adquirirlo bajo hipoteca de primer grado, y se había establecido un acuerdo verbal de un precio de SEISCIENTOS MIL BOLÍVARES FUERTES (Bs. 600.000,oo), que también se había acordado deducir un diez ciento del monto de la parcela, por no tener servicios de aguas blancas, empotramiento de las aguas negras y servicio eléctrico; y, un veinte por ciento del monto por concepto de demolición y bote de escombros, con lo cual, había quedado el documento definitivo, una suma distinta a la convenida.

   Que del acuerdo verbal comentado, se había obtenido que la parte vendedora ciudadanos GASTON BOTTO Y M.A.S.D.B., se habían comprometido en darle en venta un lote de terreno con una superficie de 450 Mts2, el cual estaba en su posesión, bajo la figura de hipoteca de primer grado, así como en colocar al día el bien inmueble, con la entrega de todas las solvencias requeridas como también el documento de propiedad.

   Indicó que al igualmente, los vendedores se habían comprometido a mantener el contrato de arrendamiento, con la suspensión de la cláusula que hacía referencia al pago y el término del vencimiento, hasta tanto, no se cumplieran esos requisitos exigidos por el comprador; y, el comprador se había comprometido a no demoler la estructura existente; a en solicitar los servicios requeridos para el buen uso del bien inmueble vendido; y que los gastos por este concepto quedarían en cabeza del vendedor; y, en levantar la pared del fondo de dicho inmueble a su solo costa y despensa.

   Señaló que no podía aplicarse el petitorio solicitado por lo que lo rechazaba y negaba, pues, el había sido victima de la parte actora cuando habían entrado en el local arrendado de forma arbitraria en varias oportunidades, hechos que había denunciado en las distintas instancias. Por último y por las razones por él expuesta, solicitó se desestimara la demanda.

   -IV-

   PUNTOS PREVIOS

   Planteada como quedó la controversia, en los términos antes señalados, esta Sentenciadora, antes de proceder a pronunciarse sobre el fondo de lo debatido; y, a valorar las pruebas producidas en el proceso, pasa a examinar el punto previo invocado por la parte demandada; y a tales efectos observa:

   DE LA FALTA DE CUALIDAD O DE INTERÉS

   EN LA ACTORA PARA INTENTAR Y SOSTENER EL JUICIO.

   Ha señalado la representación judicial de la parte demandada, en su escrito de contestación al fondo, la falta de cualidad e interés de la parte actora para demandar.

   A tales fines, manifestó lo siguiente:

   Que en ese orden de ideas, negaba, rechazaba en todas y cada una de sus partes, la demanda intentada en su contra, por no tener la parte actora la cualidad de demandarlo por desalojo; y por no tener ningún vinculo jurídico, ni obligaciones contractuales con la sociedad mercantil CORPORACIÓN LESAM C.A., como tampoco, con los directores que la representaban.

   Indicó que desestimaba la demanda por no ser cierto, por ser contraria a derecho; y, por provenir de actos de mala fe, viciados de nulidad absoluta.

   Que lo que era verdad, era que en distintas ocasiones la parte accionante había violado sus garantías constitucionales, códigos y demás leyes vigentes que le asistían, que por analogía, encuadraba perfectamente en el Código Penal, ya que el cual lo clasificaba como un delito.

   Que había tenido en posesión el bien inmueble identificado en autos, por más de seis (6) años de manera pacífica ininterrumpida, inequívoca; y, tenía el derecho de preferencial de adquirirlo.

   Manifestó que la demandante había fallado al imponer inspección judicial, la cual desconocía, pues, los mismos se habían limitado a señalar un inmueble del cual desconocía su ubicación, la superficie, linderos y demás indicaciones que podían identificarlo; y lo cual había debido quedar plasmado en el libelo de demanda por tratarse de un bien inmueble.

   Que negaba y rechazaba que se hubiera constituido el Tribunal Cuarto de Municipio de la Circunscripción Judicial del Estado Vargas, en el inmueble en cuestión; y que hubiera practicado una inspección judicial sobre un bien inmueble que el tuviera, según el decir de la parte actora.

   Alegó que la parte demandante había plasmado en su escrito, la falta de pago de los cánones de arrendamiento correspondientes al período comprendido entre los meses de octubre del año 2006 hasta junio de 2012, con lo cual excedía dicha insolvencia mucho más de los correspondiente a dos (2) cánones; y que había fallado al no señalar los distintos recibos, como tampoco identificar los meses adeudados.

   Que la parte actora había ocultado los hechos, con lo cual quedaba evidenciado de esa forma, actos de mala fe, con ocultamiento de la verdad; para confundir al Tribunal de la causa, con el objeto de obtener una sentencia a su favor, lo cual negaba y rechazaba.

   Que no podía nacer una obligación contractual de pago desde octubre del año 2006 hasta junio del año 2012, cuando la parte actora le había dado vida jurídica a CORPORACIONES LESAM C.A, en fecha veinticinco (25) de julio del año dos mil doce (2012).

   Invoco que lo que era verdad, era que los aspirantes de esa acción habían violado nuevamente sus garantías Constitucionales, códigos y demás leyes que le asistían.

   Que había fallado la parte actora al decir en su libelo que se encontraba construido un galpón industrial, igualmente propiedad de su representada y arrendado por tiempo determinado de tres (3) meses a su persona, en el cual, donde se había establecido un canon de arrendamiento mensual de mil quinientos (Bs. 1.500,oo), que dichos argumentos no eran ciertos, por lo que nuevamente la actora había fallado, pues, habían ocultado con actos de mala fe, la verdad, y se habían limitado en no describir el bien arrendado con, su descripción, medidas, ubicación y demás pormenores que habían dado lugar a la identificación del bien inmueble que pretendían imponer; y que en ese sentido, no podían prosperar las acciones, las cuales rechazaba y negaba por ser falsas.

   Que lo verdadero y cierto era que los actores habían roto toda la armonía jurídica y legal; y, no le había dado el buen uso al debido proceso, el buen criterio de las distintas normas legales; imponiendo y tomando un derecho de propiedad que no les pertenecía, por tratarse de un bien inmueble distinto a lo plasmado en su libelo de demanda; sumando una superficie de terreno mayor que no tenía ni poseía, simulando una cantidad en metraje sobre otra propiedad reflejada en un contrato de arrendamiento que había suscrito con la ciudadana M.A.S.D.B.; y su cónyuge ciudadano G.B.S., quienes le habían dado en arrendamiento con opción a compra un lote de terreno construido con estructura de acero y paredes de bloque de concreto, cuyo contrato había sido notariado. Que dichos ciudadanos eran las únicas personas que podían intentar acción de desalojo por los Tribunales competentes.

   Señaló que por ser falso, negaba y rechazaba e impugnaba, por haber fallado nuevamente la parte actora al señalar que se encontraban identificados en el documento de compra venta, las parcelas de terrenos que había adquirido, limitándose solamente en señalar los números años y parte de la manzana “H”, con lo cual se evidenciaba el desconocimiento de la verdad de los hechos frente al derecho, pues, habían generalizado en ese sentido; y tenido un globo más grande de tierra que no poseía la actora, pues, esta estaba obligada a describir con exactitud cada una de las distintas superficie de terreno y a su entender, supuestamente había adquirido el lote de terreno que él mantenía.

   Que la situación verdadera que se había presentado en ese caso en particular, era que tratándose de bienes inmuebles, éstos tenían que determinarse con precisión, expresando su ubicación, linderos, nomenclaturas y demás circunstancias que lo identificaran, siendo que, lo linderos eran los elementos que individualizaban los bienes raíces, por lo cual siempre debían especificarse en la demanda, y determinarse si el bien, estaba comprendido dentro de los linderos generales y especiales, que era preciso enunciarlos, unos y otros, así como la porción de manera individual de cada uno, pues, no bastaba con especificar los generales del terreno o lotes del cual formaban parte.

   Que los hechos presentados en el libelo de la demanda como fundamento de las pretensiones, no podían prosperar.

   Argumento que en ese sentido señalaba el encabezamiento de la demanda, que los demandantes que eran propietarios de cuatro (4) parcelas de terreno, con lo cual había fallado la parte actora, al decir que había adquirido unos lotes de terrenos; y al dejar a la imaginación otros aspectos fundamentales, lo cual generaba y ocultaba de esa manera, a la persona que le había vendido; pues, era necesario señalar en el libelo si se trataba de una persona natural, persona jurídica, corporaciones o asociados, porque no bastaba en señalar un documento debidamente protocolizado; sino que, además debieron haber identificado en pleno, la identidad de la parte vendedora, con el fin de poder acceder a las pruebas; y tener o disponer del o de los términos necesario para atacarla.

   Que en ese sentido rechazaba, negaba y impugnaba, por evidenciarse actos de mala fe, al no precisar la parte actora la identidad de las personas o las partes que podían tener el derecho o la facultad de vender el bien inmueble; que lo que era cierto y verdadero, era que en nuestro derecho, el sistema fundamental de identidad se había basado en medios documentales, aún cuando existían también medios de identificación no documentales, que esos medios variaban según la nacionalidad de la persona como también según el lugar donde surtían efectos.

   Igualmente señaló que era tan verdad lo exclamado, que él no conocía de vista, trato y comunicación a los legítimos dueños del lote de las parcelas; y que no se podía evidenciar en el documento de propiedad que el lote de terreno identificado por la parte actora, estuviera identificado en dicho documento o formara parte de los distintos lotes que pretendía imponer la parte accionante en ese caso, por lo que no tenía cualidad para ejercer la acción.

   En este sentido, el Juzgado de la causa, al momento de pronunciarse en el fallo recurrido, con respecto a este punto, señaló lo siguiente:

   “…SOBRE LA FALTA DE CUALIDAD DE ACTORA ALEGADA

   En síntesis la demandada afirma la falta de cualidad de la actora sustentada en la circunstancia de que no la une ningún contrato con ésta.- Al efecto de resolver sobre la excepción opuesta significamos que de las instrumentales que cursan en el expediente, las cuales antes fueron valoradas y apreciadas, se establece que en efecto ocurrió la venta del inmueble por parte de los anteriores arrendadores propietarios a la sociedad accionante.-

   Sobre la cualidad, el Maestro L.L., en su magnífica obra “Contribución al Estudio de la Excepción de Inadmisibilidad por Falta de Cualidad” (Estudios de Derecho Procesal Civil. Volumen XIII. UCV. 1956), expresaba lo siguiente:

   La cualidad en sentido amplísimo, es sinónima de legitimación. En esta acepción, la cualidad no es una noción específica o peculiar al derecho procesal, sino que se encuentra a cada paso en el vastísimo campo del derecho, tanto público como privado. Allí donde se discute acerca de la pertenencia o titularidad de un derecho subjetivo o de un poder jurídico, allí se encuentra planteado un problema de titularidad o legitimación. Allí donde se discute acerca de la vinculación de un sujeto a un deber jurídico, allí se encuentra planteado igualmente un problema de cualidad o legitimación. En el primer caso, podría muy bien hablarse de cualidad o legitimación activa; en el segundo, de cualidad o legitimación pasiva. El problema de la cualidad entendido de esta manera, se resuelve en la demostración de la identidad entre la persona que se encuentra ejercitando concretamente un derecho o poder jurídico a la persona contra quien se ejercita, y el sujeto que es verdadero titular u obligado concreto. Se trata, en suma de una cuestión de identidad lógica entre la persona a quien la ley concede el derecho o poder jurídico o la persona contra quien se concede, y la persona que lo hace valer y se presenta ejercitándolo como titular efectivo o contra quien se ejercita en tal manera. La cualidad expresa la referencia de un poder o deber jurídico concreto a un sujeto determinado

   …omissis… “Este fenómeno de legitimación se presenta particularmente interesante y complejo en el campo del proceso civil y asume el nombre específico de cualidad a obrar y contradecir. La cualidad en este sentido procesal expresa una relación de identidad lógica entre la persona del actor, concretamente considerada, y la persona abstracta a quien la ley concede la acción; y de identidad lógica entre la persona del demandado, concretamente considerada, y la persona abstracta contra quien la ley concede la acción”… omissis…“Si la noción de cualidad que se ha dado anteriormente es exacta, aparece de manifiesto que ella denota sólo una relación de identidad lógica entre el efectivo titular de la acción y la persona que concretamente la ejercita.. La cualidad expresa un modo de ser del derecho de acción. Se trata como se ha dejado apuntado, de una relación de identidad lógica entre la persona del actor y la persona a quien la ley concede la acción (cualidad activa); y de la persona del demandado, con la persona contra quien es concedida (cualidad pasiva). En el primer caso, la cualidad no es un derecho, ni el título de un derecho, sino que expresa una idea de pura relación; en el segundo, no es una obligación, ni el título de una obligación, sino que expresa igualmente una idea de pura relación, y nada más”… omissis… “En materia de cualidad, la regla es, que allí donde se afirma existir un interés jurídico sustancial propio que amerite la protección del órgano jurisdiccional competente, allí existe un derecho de acción a favor del titular de ese interés jurídico, quien tiene por ello mismo, cualidad para hacerlo valer en juicio; y que la persona contra quien se afirme ese interés en nombre propio, tiene cualidad para integrar la relación procesal como sujeto pasivo de ella. El interés es la medida de la acción, dice un viejo adagio jurídico, del cual el artículo 14 de nuestro Código de Procedimiento Civil no es sino una expresión legislativa: “Para que haya acción debe haber interés aunque sea eventual o futuro, salvo el caso en que la ley lo exija actual” …omissis… “Siendo la cualidad una noción que expresa la relación de identidad de la persona del actor con la persona a quien la ley concede la acción y no concediéndose está sino al titular del derecho subjetivo e interés jurídico cuya tutela se demanda en juicio, es evidente que sólo podrá saberse quien es el titular de la acción, quien tiene cualidad para intentarla, después que se haya demostrado en el proceso si el actor es o no titular del derecho subjetivo o interés jurídico invocados en el juicio. La cuestión de la pertenencia o titularidad de éstos, habrá de ser, en principio, una cuestión que ha de verificarse durante el proceso y constituye una alegación de fondo. Tal es, pues, la regla general. Ahora bien, ¿no existen casos en los cuales puede separarse la prueba de la existencia del derecho o interés invocados en juicio, de la prueba misma de la actual titularidad de la acción en quien la invoca”. En el derecho procesal común se fue elaborando una doctrina según la cual prueba de la legitimatio ad causam, podía hacerse excepcional y separadamente de la prueba relativa a la pertenencia del derecho invocado (cualidad activa), o de la obligación en el demandado (cualidad pasiva). Se admitía en ciertos y limitados casos que la prueba de la cualidad podía hacerse independientemente de la prueba de los fundamentos de hecho de la demanda. Es la llamada cualidad en sentido estricto, a la que corresponde únicamente la teoría propia de la cualidad”.-

   De modo que podemos afirmar que para que existe la cualidad de la actora debe darse correspondencia entre el sujeto al que en abstracto la ley le concede la acción y aquel que en concreto la propone ente el Tribunal.- Para el caso de autos tenemos que en la sociedad mercantil CORPORACION LESAM, C.A., se han reunido las condiciones de propietaria por la venta que le hicieron y de arrendadora por efecto de la subrogación arrendaticia que prevé el artículo 20 del Decreto Ley Sobre Arrendamientos Inmobiliarios.-

   Siendo así lo procedente en derecho y en justicia en la presente causa es declarar Sin Lugar la Falta de Cualidad de la Actora y desechar esta defensa.- Y así se decide.-

   Ante ello, el Tribunal observa:

   En el presente caso, estima esta Juzgadora pertinente hacer referencia al criterio del procesalita Chiovenda, quien considera a la cualidad como una relación de identidad y, en este sentido, establece la diferencia que existe entre la legitimación para obrar o cualidad y legitimación para proceder o capacidad para estar en juicio por sí o por otros.

   Por otro lado, el autor L.L., en relación a la cualidad señala lo siguiente:

   …El problema de la cualidad entendida de esta manera, se resuelve en la demostración de la identidad entre la persona que se presente ejerciendo concretamente un derecho o poder jurídico o la persona contra quien se ejercita, y el sujeto que es su verdadero titular u obligado concreto, se trata en suma, de una cuestión de identidad lógica entre la persona a quien la Ley concede el derecho o poder jurídico, o la persona contra quien se concede, y la persona que lo hace valer y se presenta ejerciéndolo como titular efectivo, o contra quien se ejercita de tal manera. La cualidad expresa la referencia de un poder o de un deber jurídico concreto a un sujeto determinado…omissis… este fenómeno de legitimación se presenta particularmente interesante y complejo en el campo del proceso civil y asume el nombre específico de cualidad de obrar y de contradecir. La cualidad, en este sentido procesal, expresa una relación de identidad lógica entre la persona del actor, concretamente considerada y la persona abstracta a quien la ley concede la acción; y de identidad lógica entre la persona del demandado, concretamente considerada, y la persona abstracta contra quien la ley concede la acción…

   Ahora bien, consta de las actas procesales que la parte actora demandó por DESALOJO al ciudadano D.R., con fundamento en un contrato de arrendamiento celebrado sobre un galpón industrial de su propiedad, arrendado por tiempo determinado de tres (3) meses al demandado, para lo cual adujo, la falta de pago de cánones de arrendamientos.

   En este orden de ideas, se hace menester analizar el documento cursante a los folios sesenta (60) al sesenta y tres (63) de las presentes actas procesales, correspondiente al original de documento de compra venta suscrito por el ciudadano O.S.J., en su condición de apoderado especial de los ciudadanos I.B.S., V.M.B.S., M.L.B.D.T. Y G.E.B.S., con la sociedad mercantil CORPORACIÓN LESAM C.A., debidamente protocolizado ante el Registro Público del Segundo Circuito del Estado Vargas, bajo el Nº 2011.536, asiento Registral 1 del año 2011.

   El referido instrumento es un documento público, de conformidad con lo previsto en el artículo 1.357 del Código Civil, toda vez que el mismo fue otorgado ante funcionario público, autorizado para dar fe pública y con las formalidades exigidas para este tipo de instrumentos; y, por cuanto el mismo no fue tachado de falso por la parte contra quien se hizo valer, en la oportunidad respectiva, le otorga valor probatorio de conformidad con lo establecido en los artículos 1.359 y 1.360 del Código Civil, sólo en cuanto al derecho de propiedad adquirido por la sociedad mercantil CORPORACIÓN LESAM C.A., sobre el inmueble dando en arrendamiento. Así se decide.

   Por otro lado, se observa que la parte demandada a los efectos de demostrar la falta de cualidad de la parte demandante, promovió copia simple de documento de compra venta suscrito por la sociedad mercantil BOTTO C.A., y los ciudadanos I.B.S., M.L.B.D.T., G.E.B.S. Y M.A.S.D.B., inscrito ante la Oficina Subalterna del Segundo Circuito de Registro Público del Municipio Vargas del Estado Vargas Catia la Mar, anotado bajo el Nº 1, 2, protocolo tercero, tomo 2; con el fin de que se identificara que los lotes de terrenos dados en venta en dicho documento, no formaban parte de los que quería imponer la parte demandante.

   La referida copia simple no fue impugnada por la parte actora, en su oportunidad legal, razón por la cual, este Tribunal por tratarse de la copia simple de instrumento público, la considera fidedigna de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil; le atribuye valor probatorio de conformidad con lo señalado en los artículos 1357, 1358 y 1359 del Código Civil; sin embargo, las desecha del por no ser un hecho controvertido en la presente causa, las dimensiones del terreno dado en arrendamiento; aunado al hecho de que es un documento sucrito por personas que no forman parte del proceso. Así se decide.

   Ahora bien, observa este Tribunal, que si bien es cierto, que el contrato de arrendamiento con base en el cual, la parte demandante solicita el desalojo, no fue suscrito directamente por ella, con el demandado, no es menos cierto; que del documento antes a.s.e.q. la parte actora adquirió con posterioridad de manos de los antiguos propietarios, es decir, los que suscribieron el contrato que hoy se demanda, el inmueble objeto del contrato de arrendamiento, por lo que es evidente que el inmueble arrendado pasó a ser propiedad de una persona distinta del propietario arrendador, la sociedad mercantil CORPORACIÓN LESAM C.A., hoy parte actora, con lo cual, a juicio de esta sentenciadora ha quedado demostrado que las partes se encuentran vinculadas por medio de una relación de arrendamiento derivada de una subrogación. Así se decide.

   En vista de lo anterior, considera quien aquí decide, que se hace forzoso para este Juzgado declarar sin lugar la defensa perentoria o de fondo opuesta por la parte demandada, relativa, a la falta de cualidad de la parte actora. Así se decide.

   -V-

   DEL FONDO DE LO DEBATIDO

   Resuelto el anterior punto de la forma antes indicada; y, circunscrita como quedó la controversia en este juicio, pasa esta Sentenciadora a decidir el fondo de lo debatido; y, lo hace, en los siguientes términos:

   El a – quo, en la sentencia recurrida, estableció lo siguiente:

   …En la presente causa se pretende el desalojo alegando el incumplimiento del contrato de arrendamiento que existe entre las partes específicamente en cuanto a la obligación de pagar el canon, con fundamento en el literal “a” del artículo 34 del Decreto Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.-

   En el caso que nos ocupa el arrendatario demostró haber pagado la pensión hasta el mes de septiembre de 2011, pero no demuestra el pago de los meses transcurridos desde esa fecha y hasta julio de 2012, también demandados y en lugar de ello aporta la publicación de una notificación en la que insta a la actora a recibirlos.- Debe significarse que para la hipótesis de que el arrendador no reciba el canon el arrendatario puede liberarse mediante el procedimiento de consignación ante el Juzgado de Municipio, empero, el inquilino demandado no recurrió a él y por ello debe considerársele insolvente y llenos los extremos que prevé el literal “a” del artículo 34 del Decreto Ley Sobre Arrendamientos Inmobiliarios para acordar el desalojo.- Y así se decide.-

   Siendo que además se reclama el pago de las pensiones insolutas hasta julio de 2012 y las que se continúen venciendo.- Este Tribunal dado que tales pretensiones no son incompatibles como ya se ha establecido en sentencia de la Sala Civil: “…se considera conveniente destacar que del examen de las actas que integran el expediente, precedentemente realizado, a través del cual las pretensiones contenidas en la demanda, a saber, resolución del referido contrato de arrendamiento y el pago de cánones de arrendamiento vencidos, las mismas de ninguna manera se excluyen mutuamente, ni resultan contrarias entre sí; por el contrario, son afines en razón de la materia arrendaticia que se discute y corresponden tramitarse ambas por el mismo procedimiento breve…” .

   Acuerda además el pago de las pensiones entre octubre de 2011 y julio de 2012, demandadas y no demostrado su pago las cuales ascienden a la cantidad de QUINCE MIL BOLIVARES (BS. 15.000,00) a razón de MIL QUINIENTOS BOLIVARES (BS.1.500,00) cada una.-

   IV

   DISPOSITIVA

   En virtud de las consideraciones que anteceden, este Juzgado Vigésimo Cuarto de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, declara CON LUGAR la demanda de DESALOJO incoada por la sociedad mercantil CORPORACIÓN LESAM C.A., contra el ciudadano D.R., ambas partes identificadas en el cuerpo de la presente sentencia.- En consecuencia se condena a la parte demandada a entregar libre de bienes y personas el inmueble arrendado constituido por un inmueble de uso comercial industrial, el cual tiene las siguientes características: cuatro (04) parcelas de terreno con un área aproximada de QUINIENTOS VEINTE METROS CUADRADOS (520 Mts2), ubicado en la Jurisdicción de la Parroquia Maiquetía hoy C.S., Municipio Vargas del Estado Vargas, en el lugar denominado Fraccionamiento Miramar, correspondientes a los lotes números 15, 16, 34 y parte del 35, de la manzana “H” del plano general de dicho fraccionamiento, aprobado por el C.M. y cuya copia esta anotada bajo el N° 29 del cuaderno de comprobantes de la Oficina Subalterna de Registro del Municipio Vargas del Estado Vargas del año 1993, en el se encuentra construido un galpón industrial.-

   Igualmente se le condena al pago de las pensiones de arrendamiento entre octubre de 2011 y julio de 2012, las cuales ascienden a la cantidad de QUINCE MIL BOLIVARES (BS. 15.000,00) a razón de MIL QUINIENTOS BOLIVARES (BS.1.500,00) cada una.-

   Conforme a lo dispuesto en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil, se condena en costas a la demandada por haber resultado vencida en el proceso.-

   Notifíquese a las partes de la presente decisión, sin lo cual no comenzará a transcurrir el lapso establecido a los fines de su impugnación, todo ello de conformidad con lo establecido en el artículo 251 del Código de Procedimiento Civil.

   .

   Sobre la base de ello, tenemos:

   El arrendamiento es un contrato por el cual unas de las partes contratantes se obliga a hacer gozar a la otra de una cosa mueble o inmueble, por cierto tiempo; y, mediante un precio determinado que esta última se obliga a pagar a aquélla, de acuerdo con el artículo 1579 del Código Civil.

   Es así, como el pago del canon de arrendamiento se convierte en una de las obligaciones principales del arrendatario, al punto de que si no se cumple con esta obligación la ley autoriza el desalojo del inmueble.

   Este desalojo, como se dijo antes, es procedente en el caso de que el arrendatario haya dejado de pagar el canon de arrendamiento correspondiente a dos (2) mensualidades consecutivas, según lo preceptuado en el literal “a” del artículo 34 del Decreto con Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliario.

   De modo que, la falta de pago en el canon de arrendamiento, agota el tiempo por el cual se presumen hechos los arrendamientos verbales o escritos a tiempo indeterminados.

   Ese tiempo por el cual se presumen hechos los arrendamientos, se agotará, por supuesto, si el arrendatario no paga los cánones de arrendamientos.

   El artículo 506 del Código de Procedimiento Civil Venezolano dispone que: “Las partes tienen la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho. Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla y quien pretenda que ha sido libertado de ella, debe por su parte probar el pago o el hecho extintivo de la obligación”, por lo tanto, según la teoría de la carga de la prueba, corresponderá al actor probar los hechos constituidos de su pretensión; y, a la parte demandada, probar los hechos modificativos, impeditivos o de extinción de la obligación demandada.

   La noción de carga de la prueba, se encuentra vinculada a los principios mencionados, la cual tiene justificación filosófica en la necesidad práctica ante la cual se encuentra una parte para poder obtener el efecto jurídico deseado y evitar el daño de perderlo, de probar el nacimiento del derecho reclamado, si quiere que le sea reconocido por el Juez, o su extinción, si se defiende alegándola; más no tiene la obligación de llevar esa prueba al proceso, ya que, esta necesidad no posee efectos coercitivos significativos de las obligaciones sino que constituyen cargas procesales.-

   Por lo que pasa el Tribunal a examinar si las partes probaron en el proceso sus respectivas afirmaciones; y a ese respecto, observa:

   En el presente caso se aprecia que la demandante, a los efectos de fundamentar sus alegatos, acompañó a su libelo, los siguientes documentos:

1. - Copia certificada de documento constitutivo estatuario de la sociedad mercantil CORPORACIÓN LESAM C.A., inscrito ante el Registro Publico del Segundo Circuito del Municipio Vargas Estado Vargas en fecha veinticinco (25) de julio de dos mil once (2011), bajo el Nº 15, tomo 39-A.

   El referido instrumento es un documento público, de conformidad con lo previsto en el artículo 1.357 del Código Civil, toda vez que el mismo fue otorgado ante funcionario público, autorizado para dar fe pública y con las formalidades exigidas para este tipo de instrumentos; y por cuanto el mismo no fue tachado de falso por la parte contra quien se hizo valer, en la oportunidad respectiva, le otorga valor probatorio de conformidad con lo establecido en los artículos 1.359 y 1.360 del Código Civil; y, lo considera demostrativo de la existencia de la Sociedad mercantil CORPORACIÓN LESAM C.A.; así como de su inscripción en el Registro Mercantil respectivo y de su objeto social relacionado con la ejecución de proyecto, construcción e inspecciones, así como la compra venta de bienes muebles e inmuebles. Así se decide.

2. - Original de documento de compra venta suscrito por el ciudadano O.S.J., en su condición de apoderado especial de los ciudadanos I.B.S., V.M.B.S., M.L.B.D.T. Y G.E.B.S., con la sociedad mercantil CORPORACIÓN LESAM C.A., debidamente registrado ante el Registro Público del Segundo Circuito del Estado Vargas, bajo el Nº 2011.536, asiento Registral 1 del año 2011.

   Observa este Tribunal, que dicho medio probatorio fue valorado en el punto previo decidido en el cuerpo de este fallo, por lo que se da por reproducida su valoración. Así se establece.

3. - Copia Certificada de contrato de arrendamiento celebrado entre la ciudadana M.A.S.D.B., en representación de los ciudadanos I.B.S., M.L.B.D.T. Y G.E.B.S., con el ciudadano D.R., debidamente autenticado ante la Notaría Pública Segunda del Estado Vargas Maiquetía en fecha treinta (30) de junio de dos mil seis (2006), bajo el Nº 11, Tomo 34, por un inmueble constituido por un galpón industrial sin techo, construido con estructura de acero y paredes de bloques de concreto de quince (15) metros de ancho por treinta (39) metros de largo, ubicado en la jurisdicción de la Parroquia Maiquetía del Municipio Vargas del Estado Vargas, en el lugar denominado fraccionamiento Miramar, a los efectos de demostrar la relación arrendaticia existente.

   Observa este Tribunal, que dicho medio probatorio fue igualmente promovido por la parte demandada en la oportunidad de dar contestación a la demanda.

   El referido instrumento es un documento público, de conformidad con lo previsto en el artículo 1.357 del Código Civil, toda vez que el mismo fue otorgado ante funcionario público, autorizado para dar fe pública y con las formalidades exigidas para este tipo de instrumentos; y por cuanto el mismo no fue tachado de falso por la parte contra quien se hizo valer, por el contrario fue promovido en original en la oportunidad de dar contestación a la demanda, le otorga valor probatorio de conformidad con lo establecido en los artículos 1.359 y 1.360 del Código Civil; así se decide.

   Dicho instrumento, a criterio de quien aquí decide, es demostrativo de la existencia de la relación arrendaticia entre la ciudadana M.A.S.D.B., quien actuó en su nombre y en representación de los ciudadanos I.B.S., M.L.B.D.T. Y G.E.B.S., con el ciudadano D.R., por un inmueble constituido por un galpón industrial sin techo construido con estructura de acero y paredes de bloques de concreto de quince (15) metros de ancho por treinta (39) metros de largo, ubicado en la jurisdicción de la Parroquia Maiquetía del Municipio Vargas del Estado Vargas, en el lugar denominado fraccionamiento Miramar. Así se declara.

   Examinado el texto del contrato suscrito entre las partes sobre el inmueble identificado en autos, se aprecia, que en la cláusula “TERCERA”, establecieron lo siguiente: “… El término del presente contrato es de tres (03) meses fijos, contados dicho términos a partir del día primero (01) de junio de Dos mil Seis (91-06-2006) hasta el Treinta y uno (31) de agosto de dos mil seis (31-08-2006) prorrogable dicho término por tres (03) meses más, previo acuerdo entre las partes con treinta (30) días de anticipación al vencimiento del término inicial del presente contrato, en cuyo caso, lo cual necesariamente se hará por escrito, se fijará el cánon de arrendamiento según las alza de los inmuebles en la zona que ocurran para la fecha. Asimismo, ambas partes de mutuo acuerdo y amistoso acuerdo, convienen en que el inmueble objeto de arrendamiento está sujeto a venta, y en consecuencia, si antes del vencimiento del presente contrato se presentare un comprador del señalado inmueble, LA ARRENDADORA lo notificará como mínimo con treinta (30) días de anticipación a EL ARRENDATARIO a los efectos de la desocupación oportuna del inmueble objeto de arrendamiento, debiendo LA ARRENDADORA devolver a EL ARRENDATARIO, dentro de los 15 días siguientes a la desocupación, los cánones de arrendamiento no consumidos efectivamente…”.

   De la redacción de la cláusula tercera del contrato firmado por las partes, acompañado como fundamento de la acción, se puede inferir que, efectivamente, las partes suscribieron contrato de arrendamiento por el inmueble identificado en autos, establecieron expresamente el período de inicio y culminación del mismo, para lo cual fijaron su duración en tres (3) meses para el contrato, el cual, podía ser prorrogado siempre que hubiera acuerdo entre las partes con treinta (30) días de anticipación al vencimiento por escrito; también se acordó que como quiera que el inmueble estaba sujeto a venta; y para el caso de que se vendiera, el arrendatario notificaría al arrendador con treinta (30) días de anticipación para su desocupación.

4. - Inspección judicial extralitem, practicada por el Juzgado Cuarto de Municipio de la Circunscripción Judicial del Estado Vargas, en fecha seis (6) de julio de dos mil doce (2012), en el inmueble constituido por un galpón industrial, ubicado en el lugar denominado fraccionamiento Miramar, Parroquia Maiquetía del Estado Vargas.

   Observa este Tribunal, que dicho medio probatorio fue instruido fuera de la presente causa, sin que la parte demandada tuviera control de legalidad de la prueba, ni la oportunidad de rebatirla, por lo cual, se desecha del proceso. Así se decide.

   Abierto el lapso probatorio la parte demandante ratificó todas y cada una de la pruebas promovidas junto a su libelo de demanda.

   Por otro lado, se observa que la parte demandada en la oportunidad de dar contestación al fondo de la demanda promovió los siguientes medios probatorios:

   a.- Copia simple de documento de compra venta suscrito por la sociedad mercantil BOTTO C.A., y los ciudadanos I.B.S., M.L.B.D.T., G.E.B.S. Y M.A.S.D.B., inscrito ante la Oficina Subalterna del Segundo Circuito de Registro Público del Municipio Vargas del Estado Vargas Catia la Mar, anotado bajo el Nº 1, 2, protocolo tercero, tomo 2.

   Observa este Tribunal, que dicho medio probatorio fue valorado en el punto previo decidido en el cuerpo de este fallo, por lo que se da por reproducida su valoración. Así se establece.

   b.- Ejemplares de publicaciones de notificaciones realizadas por la parte demandada en el diario El Universal de fechas ocho (8) de junio y once (11) de junio de dos mil once (2011), a los efectos de demostrar que había intentado realizar los pagos de los cánones de arrendamientos.

   En dicha notificación se puede leer:

   …Se le hace saber a la ciudadana V.M.B.S..

   Yo, D.R. plenamente identificado con el contrato de arrendamiento que tengo con usted, siendo que en múltiples ocasiones me he dirigido a la sede de su oficina con el objeto de cumplir con las debidas cancelaciones de los cánones de arrendamiento como siempre lo he hecho en ocasiones anteriores, no pudiendo cumplir las cancelaciones de los canos correspondiente, ya que en la oficina no me dan respuestas de usted y es por eso que la público en la prensa para que usted se dirija a la siguiente dirección Av. Soublette Urb. Miramar, calle Edif. Don Anillo y Doña Asunta Pariata Edo. Vargas.

   En caso de no tener respuesta o comunicación con usted me veré obligado a depositarlo en un Tribunal de esta jurisdicción del Estado Vargas.

   Con respecto a este medio de prueba, a criterio de quien aquí decide, este Tribunal no le atribuye valor probatorio, toda vez, que del mismo no se desprende elementos probatorios suficientes que puedan desvirtuar la existencia de la obligación. Así se decide.

   f.- Copias fotostáticas de constancia de remisión Nº 0144-12; de fecha veintinueve (29) de mayo de dos mil doce (2012), enviada por la Fiscalía Décima del Ministerio Público, a la Inspectoría General del Cuerpo de Investigación Científicas Penales y Criminalisticas del Área Metropolitana de Caracas; y, de denuncia interpuesta por el ciudadano D.R., en fecha treinta (30) de mayo de dos mil doce (2012), ante la Sub Delegación del Cuerpo de Investigación Científicas Penales y Criminalisticas, de la Guaira Estado Vargas, a los efectos de demostrar que había denunciado los hechos violentos de los cuales había sido victima por parte de la demandante.

   Las referidas copias simples no fueron impugnadas por la contra parte, en la oportunidad legal correspondiente; siendo que dichos documentos antes señalado constituyen la actuación administrativa de un funcionario competente, en ejercicio de sus funciones, la considera fidedigna de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil; y, le da valor probatorio de conformidad con lo previsto en los artículos 1357, 1359 y 1360 del Código Civil, sin embargo se desechan del proceso por cuanto de las mismas no emanan elementos de convicción pertinentes a este proceso. Así se establece.

   Analizados los medios probatorios aportados a los autos por las partes intervinientes, considera por tanto, esta Juzgadora que ha quedado demostrado lo siguiente:

   Que existió un relación arrendaticia constituida inicialmente entre la ciudadana M.A.S.D.B.; y el ciudadano D.R., por un inmueble constituido por un galpón industrial sin techo construido con estructura de acero y paredes de bloques de concreto de quince (15) metros de ancho por treinta (39) metros de largo, ubicado en la jurisdicción de la Parroquia Maiquetía del Municipio Vargas del Estado Vargas, en el lugar denominado fraccionamiento Miramar.

   Que en virtud de la venta del inmueble arrendado, la empresa CORPORACIÓN LESAM, C.A., se subrogó al contrato de arrendamiento suscrito por la ciudadana M.A.S.D.B., con el ciudadano D.R..

   Que el contrato de arrendamiento suscrito, tendría una duración de tres (03) meses fijos, tal y como quedo establecido en la cláusula tercera, prorrogable por periodos igualmente, siempre y cuando hubiera acuerdo entre las partes con treinta (30) días de anticipación al vencimiento por escrito.

   Que el inmueble arrendado estaba sujeto a venta; y que en caso de que se vendiera, el arrendatario notificaría al arrendador con treinta (30) días de anticipación para su desocupación.

   Que nunca fue notificada por la demandante al arrendatario, antes del vencimiento del contrato su voluntad de prorrogar el contrato. Por lo cual estamos en presencia de un contrato a tiempo indeterminado.

   De manera tal, que al haber continuado el arrendatario ocupando el inmueble, sin que se produjera de mutuo acuerdo por escrito la prórroga del contrato por un período igual, nos encontramos en presencia de una relación a tiempo indeterminado, como ya se dijo. Así se decide.

   Sobre la base de ello, tenemos:

   Señala el artículo 34 en su literal a de la Ley de Arrendamiento Inmobiliarios, lo siguiente:

   Artículo 34. Solo podrá demandarse el desalojo de un inmueble arrendado bajo contrato de arrendamiento verbal o por escrito a tiempo indeterminado, cuando la acción se fundamente en cualesquiera de las siguientes causales:

   a) Que el arrendatario haya dejado de pagar el canon de arrendamiento correspondiente a dos (2) mensualidades consecutivas…

   La norma anteriormente trascrita señala que el desalojo sólo procede en casos de contratos de arrendamiento sin determinación de tiempo.

   Por otro lado, observa este sentenciador que el artículo 1.159 del Código Civil vigente establece que “Los contratos tiene fuerza de ley entre las partes. No pueden revocarse sino por mutuo consentimiento o por las causales autorizadas por la Ley”.

   Este artículo es quizás uno de los fundamentos de más prosapia dentro de nuestro Código Civil; y, constituye el fundamento de la fuerza obligatoria del contrato.

   En el presente caso, como ya se dijo, la parte actora demanda el desalojo de un inmueble dado en arrendamiento, con base en un contrato de arrendamiento a tiempo indeterminado, para lo cual alegó el incumplimiento de la parte demandada, al dejar de pagar más de dos mensualidades por concepto de canon de arrendamiento correspondientes a los meses octubre del año 2006 hasta julio del año 2012.

   En este orden de ideas, se mantiene que los contratantes están obligados a cumplir el contrato del mismo modo que están obligados a cumplir la Ley, es decir, el principio rector en materia de cumplimiento de las obligaciones que ordena el artículo 1.264 del Código Civil que reza: “…Las obligaciones deben cumplirse exactamente como han sido contraídas..”; lo que constriñe a la ejecución de las obligaciones nacidas de un contrato en forma muy acentuada. El Juez, en caso de controversia condenará ineludiblemente al deudor a ejecutar la prestación, prescindiendo de criterios subjetivos que atemperen o mediaticen la ejecución de la obligación.

   En el caso de autos, como fue apuntado; y demostrada como quedó la existencia de la relación arrendaticia derivada de un contrato de arrendamiento a tiempo indeterminado; así mismo la obligación de el arrendatario de pagar el canon de arrendamiento mensual establecido en el contrato de arrendamiento cuyo desalojo se solicita; y por cuanto la parte demandada no demostró, que se encontraba solvente con su obligación principal de pagar el canon de arrendamiento, es forzoso para esta Sentenciadora, declarar procedente la acción de desalojo intentada por la parte actora sociedad mercantil CORPORACIÓN LESAM C.A., contra el ciudadano D.R.S., suficientemente identificados. Así se declara.

   Por otro lado, observa esta Sentenciadora, que la parte demandante solicitó el pago de los cánones de arrendamiento dejados de pagar por la parte demandada; y los intereses moratorios correspondientes a dichos cánones en su petitorio, en los particulares tercero y cuatro de la siguiente forma:

   …TERCERO: Ciento Cinco Mil Bolívares (105.000,00 Bs.) correspondiente a los cánones de arrendamiento comprendidos desde octubre del año 2006 hasta julio del año 2012

   CUATRO: Tres Mil Ciento Cincuenta Bolívares (3.150,00 Bs.) en intereses moratorios correspondientes a los pagos vencidos de los cánones de arrendamiento comprendidos desde octubre del año 2006 hasta julio del año 2012, calculados al tres por ciento (3%) sobre el monto adeudado y los que se sigan generando, hasta tato se produzca la total y definitiva cancelación de lo adeudado…

   Se observa que el Juzgado de la causa en el fallo recurrido al momento de decidir en relación al pago de los cánones de arrendamientos, señaló lo siguiente:

   “…7. Entre el folio ciento cincuenta y cinco (155) y el folio doscientos cincuenta y cuatro (254) del expediente, cursa legajo de documentales presentadas, sin ningún orden, por la parte demandada para demostrar el pago de la pensión de arrendamiento.- Respecto a éstas es necesario advertir que conforme al artículo 429 del Código de Procedimiento Civil solo puede producirse mediante fotostatos u otro medio de reproducción los documentos públicos y los privados reconocidos o tenidos legalmente por reconocidos, de modo que las reproducciones fotostáticas o de cualquier otro tipo de instrumentos privados devienen en ilegales y carentes de valor probatorio, circunstancia en la cual se encuentra la mayoría de los elementos aportados, no obstante entre los mismos se tienen recibos de pago que demuestran el cumplimiento respecto a los siguientes meses:

   Recibo de fecha 20/09/2006

   Recibo de fecha 19/10/2006

   Recibo de fecha 12/01/2007

   Recibo de fecha 01/05/2007

   Recibo de fecha 07/2007

   Recibo de fecha 09/09/2007

   Recibo de pensión del 01/05/2008 al 31/05/2008

   Recibo de pensión del 01/06/2008 al 30/06/2008

   Recibo de pensión del 01/07/2008 al 31/07/2008

   Recibo de pensión del 01/08/2008 al 31/08/2008

   Recibo de pensión del 01/10/2008 al 31/10/2008

   Recibo de pensión del 01/12/2008 al 31/12/2008

   Recibo de pensión del 01/01/2009 al 31/01/2009

   Recibo de pensión del 01/01/2010 al 31/01/2010

   Recibo de pensión del 01/02/2010 al 31/02/2010

   Recibo de pensión del 01/03/2010 al 31/03/2010

   Recibo de pensión del 01/05/2010 al 31/05/2010

   Recibo de pensión del 01/06/2010 al 31/06/2010

   Recibo de pensión del 01/04/2011 al 30/04/2011

   Recibo de pensión del 01/05/2011 al 31/05/2011

   Recibo de pensión del 01/06/2011 al 30/06/2011

   Recibo de pensión del 01/07/2011 al 31/07/2011

   Comprobante de Cheque 11/07/2011

   Recibo de Pensión del 01/07/2011 al 30/07/2011

   Recibo de Pensión del 01/08/2011 al 31/08/2011

   Recibo de pensión del 01/09/2011 al 31/09/2011

   Estas se valoran conforme a la norma contenida en el artículo 1363 del Código Civil y hacen plena prueba del pago de los meses referidos.- Se observa además que al demostrarse el pago de estos meses, corresponde hacer aplicación de la norma contenida en el artículo 1296 que dispone textualmente: “Cuando la deuda sea de pensiones o de cualquiera otra clase de cantidades que deben satisfacerse en períodos determinados, y se acreditare el pago de las cantidades correspondientes a un periodo, se presumen pagadas las anteriores, salvo prueba en contrario”.- De modo que en los límites de esta controversia debe considerarse que el arrendatario pago las pensiones hasta el mes de septiembre de 2011.-

   …(omissis)…

   Siendo que además se reclama el pago de las pensiones insolutas hasta julio de 2012 y las que se continúen venciendo.- Este Tribunal dado que tales pretensiones no son incompatibles como ya se ha establecido en sentencia de la Sala Civil: “…se considera conveniente destacar que del examen de las actas que integran el expediente, precedentemente realizado, a través del cual las pretensiones contenidas en la demanda, a saber, resolución del referido contrato de arrendamiento y el pago de cánones de arrendamiento vencidos, las mismas de ninguna manera se excluyen mutuamente, ni resultan contrarias entre sí; por el contrario, son afines en razón de la materia arrendaticia que se discute y corresponden tramitarse ambas por el mismo procedimiento breve…” .

   Acuerda además el pago de las pensiones entre octubre de 2011 y julio de 2012, demandadas y no demostrado su pago las cuales ascienden a la cantidad de QUINCE MIL BOLIVARES (BS. 15.000,00) a razón de MIL QUINIENTOS BOLIVARES (BS.1.500,00) cada una.-

   Ante ello, tenemos:

   Revisadas las actas procesales, se observa que contra la sentencia de la primera instancia, únicamente apeló la parte demandada en razón de lo cual, no puede este Juzgado Superior desmejorar la condición del apelante, sin que medie recurso alguno de la parte contraria en virtud del principio de la reformatio in peius, (reforma en perjuicio); y, como quiera que no consta en autos pruebas alguna que demuestre que la parte demandada canceló las pensiones entre octubre de 2011 y julio de 2012, demandadas, las cuales ascienden a la cantidad de QUINCE MIL BOLIVARES (BS. 15.000,00) a razón de MIL QUINIENTOS BOLIVARES (BS.1.500,00). Así se decide.

   Lo mismo cabe decir, con respecto a la reclamación por concepto de intereses efectuada en el libelo de la demanda, que no fue acordada por el a-quo; y, contra la cual la parte demandante no ejerció recurso alguno. Así se decide.

   En consecuencia debe declararse sin lugar la apelación interpuesta por la parte demandada. Así se establece.

   En vista de lo anterior, observa este Tribunal, que el Juez del Juzgado de la Instancia inferior, en el dispositivo de su fallo, a pesar de no haber concedido todo lo peticionado por la parte demandante en su libelo de demanda; declaró con lugar la demanda de desalojo; cuando lo correcto era parcialmente con lugar la demanda; por lo cual, la sentencia recurrida debe ser modificado; en relación con este punto. Así se decide.

   DISPOSITIVO

   Por las razones y consideraciones antes expuestas, este Juzgado Superior Cuarto en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por Autoridad de la Ley, declara:

PRIMERO

SIN LUGAR el recurso de apelación interpuesto por diligencia suscrita en fecha veintidós (22) de mayo de dos mil trece (2013), por el ciudadano D.R., en su condición de parte demandada, en contra de la sentencia dictada el once (11) de abril de dos mil trece (2013), por el Juzgado Vigésimo Cuarto de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas. En consecuencia QUEDA MODIFICADA la sentencia apelada, por los motivos expuestos en el presente fallo.

SEGUNDO

PARCIALMENTE CON LUGAR la demanda por DESALOJO interpuesta por la sociedad mercantil CORPORACIÓN LESA, C.A., contra el ciudadano D.R..

En consecuencia ordena al demandado ciudadano D.R., hacer entrega a la parte actora del inmueble arrendado, constituido por un inmueble de uso comercial industrial, el cual tiene las siguientes características: cuatro (04) parcelas de terreno con un área aproximada de QUINIENTOS VEINTE METROS CUADRADOS (520 Mts2), ubicado en la Jurisdicción de la Parroquia Maiquetía hoy C.S., Municipio Vargas del Estado Vargas, en el lugar denominado Fraccionamiento Miramar, correspondientes a los lotes números 15, 16, 34 y parte del 35, de la manzana “H”.-

TERCERO

Se condena a la parte demandada, ciudadano D.R. a pagar a la parte actora sociedad mercantil CORPORACIÓN LESAM, C.A, la suma de QUINCE MIL BOLÍVARES (Bs. 15.000,oo), correspondiente a los cánones de arrendamientos de octubre de dos mil once (2011) a julio de dos mil doce (2012).

CUARTO

Dada la naturaleza del fallo, no hay condenatoria en costas.

QUINTO

Notifíquese a las partes de la presente decisión, por cuanto la misma ha sido dictada fuera del lapso legal, a tenor de lo previsto en el artículo 251 del Código de Procedimiento Civil.

Déjese copia certificada de la presente decisión en el copiador de sentencias de este Tribunal.

Remítase el presente expediente en su oportunidad legal al Tribunal de origen.

PUBLÍQUESE Y REGÍSTRESE

Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Juzgado Superior Cuarto en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, a los veintiuno (21) días del mes de marzo de dos mil catorce (2014). AÑOS: 203º de la Independencia y 154° de la Federación.-

LA JUEZ

DRA. EVELYNA D´APOLLO ABRAHAM.

LA SECRETARIA

MARIA CORINA CASTILLO PÉREZ

En esta misma fecha, a las doce y quince de la tarde (12:15 p.m.), se publicó y registró la anterior sentencia.

LA SECRETARIA

MARIA CORINA CASTILLO PÉREZ.