Decisión de Juzgado Superior en lo Civil, Mercantil, del Tránsito y de Protección del Niño y Adolescente extensión Puerto Ordaz de Bolivar, de 17 de Julio de 2012

Límites de la controversia

1.1.- Alegatos de la parte demandada

- Consta a los folios del 2 y 3, escrito presentado en fecha 06 de Abril de 2010, por el abogado RENNY J.S., con el carácter de apoderado judicial de la sociedad mercantil CONSTRUCTORA CARONOCO C.A., mediante el cual alega lo que de seguidas se sintetiza:

• Que en fecha 04 de Diciembre de 2008, su representada celebró un contrato de Compra Venta, con el ciudadano J.S.U.V., supra identificado, en el cual se comprometió a comprar un inmueble identificado en la referida opción, que acompaña como prueba fundamental marcada “B”.

• Que el opcionado ha pagado únicamente como precio base, la cantidad de (sic…) “ciento sesenta y cinco mil seiscientos noventa y ocho con 31 cts, Bs 165.698,31.”

• Que en la referida opción, de conformidad con lo dispuesto en la CLASULA NOVENA, del mencionado contrato de Compra Venta, se estableció un plazo de noventa (90) días calendarios para la firma del documento definitivo previa cancelación del restante del precio del inmueble, (Sic…) “cuyo saldo es la cantidad de Bs.102.265, 43”; que tales gestiones realizadas y notificaciones han sido infructuosas para su cancelación; y a la fecha y habiendo su representada realizado tales diligencias además para su resolución de la operación de venta de finiquito, el ciudadano J.S.U.V., no ha pagado en su totalidad el precio convenido para la venta en el plazo convenido, cuyo vencimiento fue para el 29 de febrero de 2009, incumplimiento contractualmente la CLAUSULA SEXTA.

• Que adicionalmente cumplido el plazo de dicha operación para materializar la venta, en caso de no realizarse la negociación definitiva establecida en la CLAUSULA NOVENA, quedaría por daños y perjuicios por su incumplimiento un 15% de lo entregado en calidad de garantía, debiendo devolver el diferencial entregado ésta última, que establece como penalidad en caso de incumplimiento por daños y perjuicios el 15% del precio base de venta, es decir, la cantidad de Bs. 40.194,57, cuya cantidad sería deducida del precio base, menos las costas del juicio. Finalmente solicita que en la dispositiva del fallo, y toda vez, que fue imposible su localización, se consigne la diferencia de los mencionados conceptos a nombre de J.S.U.V., como diferencia del precio base de la mencionada opción, conforme a lo dispuesto en la CLAUSULA DUODECIMA que lo declara por terminado sin necesidad de declaración judicial por incumplimiento en el plazo previsto en la opción de compra.

• Que en virtud de lo transcrito parcialmente, procede a demandar en nombre de su representada, la sociedad mercantil CONSTRUCTORA CARONOCO C.A., la RESOLUCION DEL CONTRATO DE OPCION DE COMPRA, por el procedimiento Ordinario, celebrado entre su representada y el ciudadano J.S.U.V.; ordenándose la resolución del comentado contrato, debidamente autenticado, por cuanto su representada si cumplió con su obligación de suministrar los recaudos necesarios para su operación sin haber recibido a la fecha el saldo restante que acredite la cancelación del mismo en los plazos acordados, y claramente determinados en el referido contrato, que acompaña marcado “B”. Del mismo modo solicita que la demanda aquí transcrita, sea declarada con lugar en la sentencia definitiva donde se establezca la consignación del saldo restante, deducidos los daños y perjuicios establecidos, mas las costas procesales del juicio.

1.2.- Recaudos consignados junto al libelo de demanda.

• Documento contentivo de compra venta, marcado “B” e inserto al folio 4 al 8, inclusive, autenticado por ante la Notaría Pública Cuarta de Puerto Ordaz, Estado Bolívar, en fecha 04/04/2008, bajo el Nº 31, Tomo 220 de los Libros de Autenticaciones llevados por dicha Notaría.

• Recibos insertos a los folios 11 y 15, donde se lee que su emisor es la Presidencia de la Fundación de Desarrollo Social Venezuela.

• Copias de Depósitos bancarios correspondiente a la entidad bancaria BANESCO, insertos a los folios 12 y 16, de difícil entendimiento parte de su contenido.

• Hojas de (sic…) “Conformación de Cheques”¸ de la entidad bancaria BANESCO, insertas a los folios 13 y 17.

• Copia fotostática correspondiente a (Sic…) “FORMA DPNR- 00025 - DECLARACION DEFINITIVA DE RENTA Y PAGO PARA PERSONAS NATURALES RESIDENTES Y HERENCIAS YACENTES”, del SERVICIO NACIONAL INTEGRADO DE ADMINISTRACION ADUANERA Y TRIBUTARIA Adscrito al Ministerio de Finanzas; inserta al folio 14.

- Consta a los folios 19 y 20 auto de fecha 06 de Abril de 2010, mediante el cual se admite la descrita demanda y se ordena emplazar al ciudadano J.S.U.V., para que de contestación a la demanda.

- Del folio 29 al 35, inclusive, y del folio 39 al 48, inclusive, cursan actuaciones relacionadas con el nombramiento del defensor judicial a la parte demandada, toda vez, que tal como se desprende de la declaración del ciudadano Alguacil del a-quo, al folio 122, fue imposible su localización, cuyo nombramiento recayó en la persona del abogado C.J.O.H., inscrito en el Inpreabogado bajo el Nº 115.238, y su emplazamiento para que comparezca a dar contestación a la demanda incoada por la actora en contra de su defendida, consta a los folios 49 y 50 de este expediente.

• Alegatos de la parte demandada.

- Consta a los folios 51 y 52 escrito presentado en fecha 03/11/2010 por el Defensor Judicial de la parte demandada, abogado C.J.O.H., mediante el cual alegó que su obligación en el caso de autos, se limita hasta la defensa de los derechos e intereses de su representado, más no subrogarse en sus acreencias, en consecuencia, y en vista que no logró dar con el paradero de su defendido, manifiesta que su posición en (Sic…) “este estado” se limita solamente a reservarse el derecho de hacer oposición a la demanda de autos, (Sic…) “en caso de ser conducente”. Con dicho escrito consigna recaudos insertos a los folios 53 y 54, relacionados con facturas y telegramas, que alega fueron tramitados por su persona para la localización de su defendido, que a su decir, le fue imposible, por cambio de domicilio.

• De las pruebas

De la parte actora

- Al folio 57 cursa escrito presentado por el abogado RENNY J.S., en su condición de apoderado judicial de la parte actora, mediante el cual promovió lo siguiente:

• En el Titulo I, reproduce el merito probatorio de los autos, particularmente el que deriva de los recaudos opuesto con el libelo de la demanda, (Sic…) “en especial el documento público de Opción de Compra y recibos…”.

• Por la parte demandada

En fecha 08/12/2008, el defensor judicial de la parte demandada, abogado C.J.O.H., presentó escrito que riela al folio 58, mediante el cual promovió (Sic…) “los méritos favorables de autos” a favor de su representado, para que el juzgador a través del principio de la comunidad de la prueba proceda a sentenciar conforme a derecho, a sí lo manifestó el prenombrado promovente.

- Consta al folio 59 de este expediente, que en fecha 10 de enero de 2011, fueron admitidas las pruebas promovidas tanto por la representación judicial de la parte actora como por el defensor judicial de la de la parte demandada.

- Mediante acta inserta al folio 68, de fecha 29/04/2011, el suscrito Secretario del A-quo, hizo constar sobre el vencimiento del lapso de evacuación de pruebas en la presente causa.

- Cursa del folio 69 al 77, inclusive, la sentencia recurrida de fecha 28 de Octubre de 2011, dictada por el Tribunal de la causa mediante la cual se declaró SIN LUGAR la demanda que por RESOLUCIÓN DE CONTRATO DE VENTA e INDEMNIZACION DE DAÑOS Y PERJUICIOS, incoara la sociedad mercantil CONSTRUCTORA CARONOCO C.A., en contra del ciudadano J.S.U.V., sobre la cual recayó apelación en fecha 20/01/2012 – folio 84 - formulada por la representación judicial de la demandada CONSTRUCTORA CARONOCO C.A., oída en ambos efectos mediante auto de fecha 27/01/2012, así se evidencia al folio 85.

• Actuaciones en este Tribunal

- Consta a los folios 89 al 91, inclusive, que en fecha 07/02/2012, la representación judicial de la parte actora promovió pruebas documentales en esta instancia, las cuales rielan a los folios 92 al 245, inclusive, las cuales fueron admitidas, con excepción de las insertas a los folios 243 al 245, inclusive, así se desprende del auto inserto a los folios 247 y 248 de este expediente.

- En fecha 16/03/2012, compareció la representación judicial de la parte actora, abogado RENNY J.S., supra identificado, quien presentó escrito contentivo de los informes, el cual corre inserto a los folio 251 al 253, inclusive.

CAPITULO SEGUNDO

Argumentos de la decisión

El eje central del presente recurso radica en la apelación ejercida por el apoderado judicial de la parte actora, abogado RENNY SUAREZ, mediante diligencia de fecha 20/01/2012, inserta al folio 64, contra la sentencia de fecha 28 de Octubre de 2011, inserta a los folios 69 al 77, inclusive, que declaró sin lugar la demanda interpuesta por la sociedad de comercio CONSTRUCTORA CARONOCO C.A., en contra del ciudadano J.S.U.V., ambas partes suficientemente identificadas ut supra.

Efectivamente, el Tribunal Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Agrario del Segundo Circuito de la Circunscripción Judicial del Estado Bolívar, a cargo de la abogada M.O.M., declaró sin lugar la demanda de autos, de RESOLUCION DE CONTRATO DE OPCION DE COMPRA – VENTA e INDEMNIZACIÓN DE DAÑOS Y PERJUICIOS, sustentado su decisión, al argumentar que es una práctica contraria a la buena fe del contrato, demandar la resolución de un contrato preliminar de venta o la ejecución de la cláusula penal sin que el demandante compruebe que efectivamente permaneció leal al contrato, cumpliendo las obligaciones a su cargo, que pudieran ser expresadas en el texto del documento o que deban considerarse implícitas en atención a la naturaleza del negocio jurídico. Sosteniendo además el juzgador en la decisión recurrida, que si el prominente no comprueba que cumplió con las obligaciones contractuales a su cargo, no puede atribuir al demandado la culpa por la frustración de la venta debido a la falta de pago del precio por su parte, puntualizando que la resolución del contrato per se no genera de modo automático la obligación a cargo del demandado de indemnizar daños y perjuicios, por cuanto pudiera suceder que el incumplimiento del deudor no haya sido por una causa imputable al mismo, o que no acarree una lesión patrimonial al acreedor; motivos por los cuales consideró el a-quo, que resulta improcedente la pretensión del actor, ordenando restituir al demandado la cantidad íntegra recibida como pago inicial.

Se observa en las actuaciones que encabezan este expediente, a los folios 2 y 3, que la CONSTRUCTORA CARONOCO C.A., representada por el abogado RENNY J.S., supra identificado, demanda por RESOLUCION DE CONTRATO DE OPCION DE COMPRA VENTA e INDEMNIZACION DE DAÑOS Y PERJUICIOS, argumentando que en fecha 04 de Diciembre de 2008, su representada celebró un contrato de Compra Venta, con el ciudadano J.S.U.V., supra identificado, en el cual se comprometió a comprar un inmueble identificado en la referida opción, que acompaña como prueba fundamental marcada “B”. Que el opcionado ha pagado únicamente como precio base, la cantidad de (sic…) “ciento sesenta y cinco mil seiscientos noventa y ocho con 31 cts, Bs 165.698,31.” Que en la referida opción, de conformidad con lo dispuesto en la CLASULA NOVENA, del mencionado contrato de Compra Venta, se estableció un plazo de noventa (90) días calendarios para la firma del documento definitivo previa cancelación del restante del precio del inmueble, (Sic…) “cuyo saldo es la cantidad de Bs.102.265, 43”; que tales gestiones realizadas y notificaciones han sido infructuosas para su cancelación; que a la fecha y habiendo su representada realizado tales diligencias además para su resolución de la operación de venta de finiquito, el ciudadano J.S.U.V., no ha pagado en su totalidad el precio convenido para la venta en el plazo convenido, cuyo vencimiento fue para el 29 de febrero de 2009, incumplimiento contractualmente la CLAUSULA SEXTA. Que adicionalmente cumplido el plazo de dicha operación para materializar la venta, en caso de no realizarse la negociación definitiva establecida en la CLAUSULA NOVENA, quedaría por daños y perjuicios por su incumplimiento un 15% de lo entregado en calidad de garantía, debiendo devolver el diferencial entregado ésta última, que establece como penalidad en caso de incumplimiento por daños y perjuicios el 15% del precio base de venta, es decir, la cantidad de Bs. 40.194,57, cuya cantidad sería deducida del precio base, menos las costas del juicio. Finalmente solicita que en la dispositiva del fallo, y toda vez, que fue imposible su localización, se consigne la diferencia de los mencionados conceptos a nombre de J.S.U.V., como diferencia del precio base de la mencionada opción, conforme a lo dispuesto en la CLAUSULA DUODECIMA que lo declara por terminado sin necesidad de declaración judicial por incumplimiento en el plazo previsto en la opción de compra. Que en virtud de lo transcrito parcialmente, es que demanda en nombre de su representada, la sociedad mercantil CONSTRUCTORA CARONOCO C.A.; ordenándose la resolución del comentado contrato, debidamente autenticado, por cuanto su representada si cumplió con su obligación de suministrar los recaudos necesarios para su operación sin haber recibido a la fecha el saldo restante que acredite la cancelación del mismo en los plazos acordados, y claramente determinados en el mencionado contrato, que acompaña marcado “B”. Del mismo modo solicita que la demanda aquí transcrita, sea declarada con lugar en la sentencia definitiva donde se establezca la consignación del saldo restante, deducidos los daños y perjuicios establecidos, mas las costas procesales del juicio.

Por su parte el demandado de autos, a través de su defensor judicial, abogado C.J.O.H., en escrito que cursa a los folios 51 y 52, arguyó que su obligación en el caso de autos, se limita hasta la defensa de los derechos e intereses de su representado, más no subrogarse en sus acreencias; que en vista que no logró dar con el paradero de su defendido, manifiesta que su posición en (Sic…) “este estado” se limita solamente a reservarse el derecho de hacer oposición a la demanda de autos, (Sic…) “en caso de ser conducente”. Con dicho escrito consigna recaudos insertos a los folios 53 y 54, relacionados con facturas y telegramas, que alega fueron tramitados por su persona para la localización de su defendido, que a su decir, le fue imposible, por cambio de domicilio.

De igual modo la actora, en escrito que cursa a los folios 251 al 253, inclusive, contentivo de los informes presentado en esta Alzada, por el abogado RENNY J.S., supra identificado, expresó entre otros, que el comprador tenía dos cargas dentro de su obligación, como solicitar el crédito en la institución financiera de su preferencia o pagar el precio pactado de la obligación, que tal situación no se efectuó, y ello ocasionó a su representada un daño patrimonial por la falta de pago, con los correspondientes intereses del mercado de la alícuota de la vivienda del crédito otorgado por el BANCO GUAYANA C.A., que hasta la fecha no se ha efectuado. Destaca que la falta de pago en el tiempo oportuno, que a su decir se demostró al juez a-quo con los recaudos opuestos, demuestran sin duda alguna la omisión de la parte demandada en la presente causa, que considera un hecho imputable al ciudadano J.S.U.V., supra identificado. Dice además, que el tribunal a-quo, imputó su decisión en la obligación de su representada de construir la vivienda y obtener el permiso de habitabilidad, y tal situación conocía el demandado, por cuanto la vivienda se encontraba en obra gris para los trámites del otorgamiento y protocolización, que al efecto cumplía con todos los permisos y factibilidades técnicas, al mantenerse un crédito vigente con el Banco Guayana, que se obligaba a cancelar por liberaciones parciales y con disposición del derecho de propiedad del inmueble, así lo manifestó la renombrada representación judicial. Del mismo modo se refiere a los recibos de pagos acompañados al libelo de la demanda, indicando que los mismos demuestran que la parte demandada dejó de cancelar la diferencia del precio pactado, y que el juez no se pronunció al respecto en su sentencia. Y en cuanto a las pruebas vertidas en esta segunda instancia, alega que las mismas procuran demostrar la propiedad del inmueble y, su representada mantiene el crédito bajo la modalidad de Crédito al Constructor con el Banco Guayana C.A. Igualmente dice oponer el documento marcado “B”, en el cual su representada le otorgó un cupo de Crédito bajo la modalidad de Crédito Constructor y se obligó a devolver en su totalidad el capital e intereses, garantizado con el gravamen del inmueble, protocolizado en el fecha 29/08/2007, en la Oficina Inmobiliaria de Registro Público del Municipio Caroní del Edo. Bolívar, bajo el Nº 27, Folio 210 al folio 228, Protocolo Primero, Tomo Quincuagésimo Tercero, Tercer Trimestre del año 2007, así como también opone documento marcado C, donde su representada amplió el cupo del Crédito que se mantiene vigente con el Banco Guayana, protocolizado ante el Registro Subalterno en fecha 15/09/2010, que a su decir, evidencia la nota del asiento que realiza el Registro, los números de inscripción, los registros de matriculas en particular de los inmuebles para su liberación parcial que amortizan las obligaciones encontrándose el inmueble 6-1. Manifiesta que se acompañó (Sic...) doce documentos públicos que se relacionan con el hecho, para demostrar como hecho sobrevenido en la presente causa, que guarda relación directa con el cumplimiento de las obligaciones que su representada posee con la institución financiera los derechos de propiedad y disposición por cumplimiento de las alícuotas de los adquirentes una vez se cumpla la cancelación del mismo y, a su entender demuestra que la falta de pago ocasiona un daño patrimonial exigible en la ejecución de la cláusula penal de la promesa bilateral celebrada entre las partes. Por todo lo anterior, pide la declaratoria de resolución de las obligaciones celebradas con el ciudadano J.S.U.V., por falta de pago, cuya situación, alega, que el juez a-quo, no se pronunció sobre la suerte del contrato, a fin de que se apliquen las disposiciones de la cláusula penal y extinguido el contrato de promesa bilateral de venta con el objeto de reintegrar a la parte demandada la diferencia resultante; así también requirió que sus informes sean declarados con lugar en la definitiva y se condene en costas a la parte demandada de autos.

Planteada como ha quedado la controversia este Tribunal para decidir observa.

Ahora bien, en atención a los hechos controvertidos, este Juzgador destaca que el eje de la causa se centra en establecer si se cumplen o no los requisitos del contrato suscrito entre las partes y verificar si se dan las condiciones que fueron estipuladas a los efectos que pueda cumplirse y ejecutarse el mismo; y en relación a lo anterior este Tribunal Superior observa:

El autor JOSÉ MELICH-ORSINI, en su obra (1.993), “Doctrina General de Contrato”, (págs. 23 al 28, y 99 y sgts.), alude que en nuestra doctrina del contrato está imbuida de la idea de que la razón de ser la virtualidad que tiene el contrato para crear, modificar o extinguir vínculos jurídicos entre los sujetos que los celebran derivan del poder de la voluntad de darse su propia ley. En la concepción clásica o, si se prefiere decir, liberal o individualista del contrato, este poder de darse la propia ley se vincula a la voluntad como fenómeno psicológico y a la idea de la libertad para disponer de sus propios actos.

Por autonomía de la voluntad se entiende, el poder que el artículo 1.159 del Código Civil reconoce a las voluntades particulares de reglamentar por sí mismas el contenido y modalidades de las obligaciones que se imponen. En otros términos: las partes contratantes determinan libremente y sin intervención de la ley, pero con una eficacia que el propio legislador compara con la de la ley; los contratos que ellas celebran; y lo hacen según sus intereses particulares, sin tener que sujetarse a las reglas del Código Civil, ni en cuanto a las normas específicas que éste trae para cada contrato particular. En materia contractual debe tenerse, pues, como un principio, que la mayor parte de las disposiciones legales son supletorias de la voluntad de las partes, esto es, dirigidas tan solo a suplir el silencio o la insuficiencia de previsión de las partes.

Consecuencia de este principio son:

1. Las partes pueden hacer cuantas convenciones se les ocurran. El código sólo ha reglamentado aquellos contratos más usuales. Al lado de ellos existe una infinidad de contratos posibles no reglamentados, que son los llamados contratos innominados (Art. 1.140).

2. Las partes pueden derogar en sus convenciones las reglas, aún orgánicas, de los contratos previstos por el Código y aún las reglas del mismo sobre las obligaciones en general. Así pueden establecer que la transmisión de propiedad no se produzca por efecto del mero consentimiento como lo prevé la ley (Art. 1.161), sino que la transmisión de la propiedad quede sin producirse hasta que ocurra algún acontecimiento eventual o hasta que se cumpla un determinado plazo; igualmente pueden establecer una cantidad fija de dinero como indemnización para el caso de incumplimiento de la obligación, en lugar de aplicar la regla del artículo 1.273 del Código Civil para la evaluación de los daños y perjuicios (Arts. 1.257 y ss.); o pueden alterar la regla del Art. 1.344 C.C., según la cual el deudor de un cuerpo cierto que perece o se deteriora por caso fortuito o fuerza mayor, queda liberado si la pérdida ocurre antes de estar en mora tal deudor, y disponer, por el contrario, que, a pesar del caso fortuito, el continuará obligado, etc.

3. Las partes pueden igualmente modificar la estructura del contrato, por ej.: estableciendo una formalidad (documento escrito) para la prórroga de un contrato de arrendamiento que en el Código Civil está previsto como un contrato consensual.

   En la concepción clásica o, si se prefiere decir, liberal e individualista del contrato, el artículo 1.141, ordinal 1º del Código Civil enuncia entre las condiciones requeridas o elementos esenciales para la existencia del contrato el consentimiento de las partes, esta redacción tiene origen en el Proyecto franco-italiano, pues el Código Napoleón (Art. 1.108) pedía simplemente “el consentimiento de la parte que se obliga”. En su decir la mayor parte de los autores franceses siguen defendiendo la redacción del Código de Napoleón, alegando que la acepción legislativa de consentimiento es ésta que designaría “el consentimiento dado por cada una de las partes a las condiciones del contrato proyectado, con la voluntad de hacerlo producir efectos jurídicos”. En nuestro Código Civil encontramos empleada la palabra consentimiento en esta acepción restringida, que es también la acepción vulgar en numerosos textos legales (p. ej: Arts., 1.151, 1.146, 1.312, 1.316, 1.329, 1.337). el consentimiento es un elemento complejo, que presupone la concurrencia de varios requisitos, a saber:

1. Supone en primer lugar la presencia, cuando menos de dos distintas declaraciones de voluntad que emanen de opuestos centros de intereses.

2. Cada declaración, no sólo debe ser emitida válidamente, sino además comunicada a la otra parte, para que la misma tome conocimiento de ella y entienda su significado. Así se explica que el Art. 1.137 y el Art. 1.139, C.C., hagan depender la formación del consentimiento de la notificación de la otra parte.

   Especialmente la declaración del aceptante para que sea válida debe dirigirse a persona válida determinada, es decir, al proponente; pero también la propuesta (salvo en el caso de la “oferta al público”) debe dirigirse a un sujeto determinado.

3. Es necesario además que las dos declaraciones de voluntad se combinen, se integren recíprocamente, en el sentido del contenido de las voluntades de cada parte en el contrato son diversos (en un contrato de venta el vendedor quiere transmitir la propiedad, el comprador quiere adquirirla).

   Es evidente, no obstante, que las declaraciones de voluntades que concurren a la formación del contrato se presuponen recíprocamente. La propuesta a la que no siga la aceptación queda en mera tentativa de contrato. Ambas voluntades, si bien tienen contenidos diversos, tienden en conjunto, complementariamente, a perseguir el resultado al cual el contrato del caso lleva por su naturaleza, entonces el contrato supone el asentimiento unánime de las partes a los fines perseguidos por el mismo.

   El consentimiento entendido en este sentido complejo es lo que se llama consentimiento en sentido técnico, y es éste el sentido aludido por el Art. 1.141, ordinal 1º del Código Civil, cuando entre los elementos esenciales para la existencia del contrato incluye “el consentimiento de las partes”, o sea, la formación de un concurso de voluntades.

   El referido autor apunta que es concluyente para afirmar que una manifestación de voluntad es directa o expresa, es que haya un comportamiento y la intención de producir aquel para expresar la voluntad, pero además, que el primero configure objetivamente un medio idóneo para que el destinatario de tal forma de exteriorización de la voluntad interna pueda comprenderla.

   La manifestación indirecta o tácita de voluntad existe, en cambio, cuando el comportamiento del sujeto no persigue manifestar su voluntad, pero este comportamiento es tal, que puede inferirse de él en forma inequívoca la voluntad de quien lo realiza (facta concludentia). La actitud del arrendatario que, después de vencido el plazo de arrendamiento, continua ocupando el bien arrendado (tácita reconducción, Art. 1.600 C. Civil); la de la persona llamada a una herencia que vende bienes que son de la herencia (Art. 1.002 C. Civil); la de la persona que, después de haber caído en cuanta del error que viciaba el contrato celebrado por ella, en lugar de pedir la anulación de dicho contrato, lo ejecuta consciente y voluntariamente (Art. 1.351, primer aparte, C. civil), etc.

   Señala además el referido autor JOSÉ MELICH-ORSINI en su citado texto, que la determinación del momento preciso en que las negociaciones dejan de ser tales, para convertirse propiamente en un contrato, es una simple cuestión de hecho. El que se deba o no redactar un documento que sirva de prueba al contrato no implica necesariamente que hasta que se redacte tal documento, no haya contrato. Todo dependerá del análisis de las circunstancias, que permitirá decidir si las partes tuvieron la intención de no considerar formado el contrato hasta el momento de la firma de consentimiento a la conformación de la prueba documental. En términos de principio el contrato debe considerarse formado desde el instante en que las partes se hayan acordado sobre los elementos esenciales del contrato, no obstante que puedan subsistir divergencias sobre la repartición de las incidencias fiscales, etc. Pero, a pesar de que ésta sea la línea del principio, no cabe negar que cuando algún elemento accesorio sea determinante del consentimiento de una de las partes, él se convierte un esencial y habrá que entender supeditada la formación del contrato a la concurrencia de un acuerdo sobre este punto.

   Citado lo anterior, y en análisis del asunto controvertido en juicio es propicio tomar en consideración las previsiones contempladas en el artículo 12 del Código de Procedimiento Civil, en su parte in fine cuando establece:

   En la interpretación de los contratos o actos que presenten oscuridad, ambigüedad o deficiencia, los jueces atenderán al propósito y a la intención de las partes o de los otorgantes, teniendo en mira las exigencias de la ley, de la verdad y de la buena fe

   .

   El jurista Henríquez La Roche, sobre la parte in fini del mencionado artículo 12 del Código de Procedimiento Civil, expresa lo siguiente:

   El nuevo artículo 12 incluye en su único aparte la regla-que estaba en el Art. 10 del Código derogado- sobre la interpretación de los contratos y actos (o diríase mejor actas procesales) que aparezcan oscuros, ambiguos o deficientes, teniendo en cuenta un elemento subjetivo: el propósito e intención de las partes, y un elemento objetivo: las exigencias de la ley, la verdad y la buena fe. La ley sustantiva establece a su vez que los contratos deben ejecutarse de buena fe y obligan no solamente a cumplir lo expresado en ellos, sino a todas las consecuencias que se derivan de los mismos contratos, según la equidad, el uso o la ley (Art. 1.160 del CC).

   …Es de la exclusiva soberanía de los jueces de instancia-expresa la Corte-la interpretación de los contratos, y aun la determinación de que sea oscura, ambigua o deficiente su redacción (Cfr. CSJ, Sent. 8-6-60, GF 28, p. 240 y 251; Sent. 16-7-65, GF 65, p. 263)…

   .

   El autor A.E.G.F.,(2005), en su texto ‘Serie Jurisprudencias Selectas del Código de Procedimiento Civil Tomo I. Editorial Movilibros, págs. 174 al 197’, señala que el Alto Tribunal, siguiendo las enseñanzas de Marcano Rodríguez, dejó sentado que “El poder de interpretación está limitado únicamente a los casos de oscuridad, ambigüedad o deficiencia, o sea, cuando las ideas del contrato o acto están mal expresadas o no guardan relación tal correlación y enlace, las unas se desprenden inmediata y lógicamente de las otras. Fuera de esos casos, toda conclusión deriva de la pretensa interpretación de un contrato claro e inequívoco en sus términos, es igual, ya que, estando expresa e indubitablemente manifestados la intención y el propósito de los contratantes, el juez, lejos de buscar el sentido oculto o disfrazado de un acto, en lo cual cumpliría un deber, suplanta arbitrariamente la voluntad de las partes con su propia voluntad, y esto constituye una verdadera usurpación de aquella voluntad…”

   ‘Habiendo prueba en autos de la existencia de un contrato, el cual presenta oscuridad, ambigüedad o deficiencia, deberá el juez desentrañar el verdadero contenido jurídicamente relevante del contrato en cuestión, esto es, deberá interpretar cuál es la verdadera voluntad de las partes expresada en el contrato. Interpretar el contrato es hacer claro lo que es oscuro, dudoso o ambiguo’.

   `En la interpretación de los contratos o actos que presenten ambigüedad o deficiencia, los jueces se atendrán al propósito y a la intención de las partes o de los otorgantes, teniendo en mira las exigencias de la ley, de la verdad y de la buena fe, que en esta labor de interpretación, el Juez es soberano, y su decisión al respecto, de acuerdo a la jurisprudencia reiterada de la Sala, sólo podrá ser impugnada en sede de Casación, por suposición falsa o por error en la calificación del contrato, constituyen, este último, un error de derecho, no de hecho’.

   En cuanto al primer caso de suposición falsa resulta fácilmente definible la situación, cuando el Juez atribuye al instrumento menciones que no contiene; pero tratándose de la suposición falsa por desnaturalización de una mención que sí contiene el contrato, equiparable, de acuerdo a reiterada doctrina de la Sala, al primer caso de suposición falsa, debe examinarse el asunto con mayor atención, pues habrá que delimitar el poder de la Casación de corregir la suposición falsa, de lo que constituye la actividad de interpretación del contrato.

   El Alto Tribunal, podrá conocer del establecimiento de la voluntad de las partes, cuando el contrato no presenta ninguna oscuridad ni ambigüedad, pero los jueces de fondo hayan incurrido en un falso juicio sobre el hecho, es decir, que con el pretexto de interpretar lo que no tenía interpretación y explicar lo que era claro y manifiesto, hayan alterado el significado natural de las palabras, desnaturalizando el carácter que abiertamente presentaba el contrato.

   El criterio del M.T., que se ha convertido en doctrina reiterada y pacífica, es el referido a que los jueces de instancia son soberanos en la interpretación de los contratos; pero, dejando igualmente en claro que, la soberanía de los jueces de instancia en la interpretación de los contratos y de los negocios jurídicos está limitada a los casos de oscuridad, ambigüedad o deficiencia de los mismos, es decir, cuando los términos o las condiciones de los contratos no sean perfectamente inteligibles, gramatical o lógicamente; cuando es factible darle más de una interpretación a una misma cláusula, o cuando la declaración de la voluntad de las partes es incompleta y deba ser desarrollada e integrada por el juez.

   Cuando se analiza el contrato definitivamente, se debe tener siempre presente que el mismo constituye, una de las principales fuentes de las obligaciones no sólo en nuestro derecho, sino también en el derecho universal. Una vez concretado, el contrato pasa a tener fuerza de ley entre las partes. Y “Por consiguiente, una vez nacido jurídicamente debe cumplirse en la forma pactada, so pena de responsabilidad por incumplimiento para la parte que no haya cumplido. Dice el artículo 1.264 del citado Código: `Las obligaciones deben cumplirse exactamente como han sido contraídas`”.

   Tratándose de la prueba de sus estipulaciones, el accionante y quien se defiende, deben tomar en consideración dos preceptos que corren a la par en este sentido, los cuales están referidos en los artículos 506 del Código de Procedimiento Civil, y 1.354 del Código Civil.

   ‘Finalmente, no hay que olvidar que están de por medio las afirmaciones de hecho y de derecho que se encuentran presentes en todos los contratos, y en el caso de las primeras, como bien lo afirma L.L., “la cuestión de hecho concerniente a la alegación y establecimiento del supuesto concreto condicionante de la proposición normativa, y los ingredientes fácticos que configuran la situación de especie, constituyen los datos que históricamente se presentan como primarios en el proceso de aplicación del derecho” (CSJ, Sent. 1-6-88, en P.T., O.: Jurisprudencia No. 6, Pág. 193).’

   Mientras que en el caso de las cuestiones o argumentos de derecho (quaestio iuris), por el contrario, conciernen al texto de la ley; a la premisa mayor del silogismo jurídico, tanto en cuanto se refiere a su conocimiento por parte del juez y a la consiguiente excepción de prueba, como respecto a su aplicabilidad también. Según el principio iura novit curia (la curia, el Tribunal conoce el derecho), el magistrado puede aplicar una norma jurídica aun cuando no haya sido invocada por los litigantes (CSJ, sentencia del 20-4-71, GF, No. 68, 2ª E., Pág. 232).

   ‘Todo lo atinente a la interpretación de los contratos es una cuestión de hecho, reservada a los jueces de mérito, y que sólo es dable al Alto Tribunal controlar dicha interpretación cuando se denuncie una suposición falsa o que el sentenciador incurra en una errónea calificación del negocio jurídico y lo subsume en una norma que no es aplicable, error este que sería de derecho’.

   En cuanto a la responsabilidad originada en el contrato está vinculada a la prueba que se aporte para demostrar el hecho, la cual estará a su vez relacionada con la respectiva posición que hayan asumido las partes en el juicio. Conforme al artículo 506 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con el artículo 1354 del Código Civil: “las partes tienen la carga de probar su respectivas afirmaciones de hecho. Quien pide la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella, debe por su parte probar el pago o el hecho extintivo de la obligación. Los hechos notorios no son objeto de prueba…”

   En consideración a los postulados señalados, ciertamente se está frente a un contrato de opción a compra, del cual la actora solicita su resolución inmediata, por cuanto según su manifestación, el ciudadano J.S.U.V., supra identificado, incumplió la CLAUSULA SEXTA, como es la cancelación en el plazo convenido, de la totalidad del precio pactado para la venta del inmueble identificado en el mencionado contrato, el 29 de Febrero de 2009, así como la devolución por concepto de daños y perjuicios, del 15% del precio base de la venta, (Sic…) Bs.40.194,57, convenida en la CALUSULA DUODECIMA.

   Es así que a los efectos de determinar la procedencia o no de tal pretensión este Juzgador pasa al análisis del material probatorio vertido a los autos.

   2.1. Pruebas de la parte actora.

   En cuanto al material probatorio consignado por la actora conjuntamente con el libelo de la demanda:

   • copia certificada del contrato de opción a compra suscrito entre la sociedad mercantil CONSTRUCTORA CARONOCO C.A., y el ciudadano J.S.U., autenticado por ante la Notaria Pública Cuarta de Puerto Ordaz, bajo el Nº 31, Tomo 220 de los Libros de Autenticaciones llevados por dicha Notaría; el cual riela a los folios 4 al 8, inclusive de este expediente.

   Con relación a esta prueba, la misma se valora de conformidad con lo establecido en el artículo 1.363 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, por ser demostrativa que las partes involucradas en esta causa convinieron en suscribir un contrato de opción a compra sobre un inmueble ampliamente descrito en tal documental, siendo autenticado por ante la Notaría Pública Cuarta de Puerto Ordaz, en fecha 04 de diciembre de 2004, anotado bajo el Nº 31, tomo 228 de los Libros de Autenticaciones y así se establece.

   • Recibos insertos a los folios 11 y 15, donde se lee que su emisor es la Presidencia de la Fundación de Desarrollo Social Venezuela.

   En aplicación del dispositivo contenido en el Art. 431 del Código de Procedimiento Civil, este sentenciador debe desechar las instrumentales insertas a los folios 11 y 15, toda vez, que al tratarse de documentos privados emanados de terceros – (Sic…) “Fundación de Desarrollo Social de Venezuela - que no son parte del juicio, no fueron ratificados en juicio por su emisor y, así se decide.

   • Copias de Depósitos bancarios correspondiente a la entidad bancaria BANESCO, insertos a los folios 12 y 16, de difícil entendimiento parte de su contenido.

   Al análisis de estos medios probatorios, observa este juzgador que tales depósitos bancarios insertos a los folios 11 y 15 de este expediente, se corresponden con los medios probatorios denominados por la jurisprudencia “tarjas” - sentencia No. 00877, de fecha 20 de Diciembre de 2.005, emanada de la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia con ponencia de la Magistrada ISBELIA P.D.C. - , admisibles en juicio e incluidos en el género de tales pruebas documentales en el Capítulo V, Sección I, del Código Civil, en su Art. 1.383, no obstante se observa la alteración en los mismos al ser remarcados cada uno de sus ítems, resultando imposible obtener con ello su autenticidad y determinar su contenido, motivo por las cuales deben ser desestimados y, así se decide.

   l

   • Las Hojas de (sic…) “Conformación de Cheques”¸ de la entidad bancaria BANESCO, insertas a los folios 13 y 17.

   Las anteriores documentales insertas a los folios 13 y 17 de este expediente, consignadas por la parte actora en copia fotostática simple, esta Alzada no entra a su análisis, por la forma en que han sido promovidas, aunando a que las mismas en modo alguno conducen a esclarecer la pretensión del actor y, así se decide.

   • Copia fotostática correspondiente a (Sic…) “FORMA DPNR- 00025 - DECLARACION DEFINITIVA DE RENTA Y PAGO PARA PERSONAS NATURALES RESIDENTES Y HERENCIAS YACENTES”, del SERVICIO NACIONAL INTEGRADO DE ADMINISTRACION ADUANERA Y TRIBUTARIA Adscrito al Ministerio de Finanzas; inserta al folio 14.

   Respecto a esta documental inserta al folio 14, la cual se corresponde a una copia fotostática simple de una planilla de las denominadas “FORMA DPNR- 00025, emitida por el SERVICIO NACIONAL INTEGRADO DE ADMINISTRACION ADUANERA Y TRIBUTARIA (SENIAT), para los casos de DECLARACION DEFINITIVA DE RENTA Y PAGO PARA PERSONAS NATURALES RESIDENTES Y HERENCIAS YACENTES, para el ejercicio fiscal (Sic…) “01/01/07 HASTA 31/12/07”; esta Alzada observa, que al no ser impugnada en juicio debe ser ponderada a tenor de los dispositivos legales contenidos en el Decreto Ley de Mensajes de Datos y Firmas Electrónicas – Art. 4 -, publicada en Gaceta Oficial No. 37.148 de fecha 28 de Febrero de 2.001, pero en modo alguno aporta algún indicio o prueba al caso de autos y, así se decide.

   Respecto a las pruebas promovidas por la parte actora en su escrito de promoción de pruebas presentado al folio 57, se observa lo siguiente:

   • En el titulo I promovió de la siguiente forma (Sic…) “Reproduzco el merito probatorio de los autos,” en especial el que deriva de los recaudos opuesto con el libelo de la demanda, en especial el documento de Opción de Compra y recibos.

   Ante tal expresión genérica utilizada ‘reproduce el mérito probatorio de los autos’ esta Alzada en innumerables fallos al respecto ha dejado sentado lo siguiente:

   “… este Juzgador en forma reiterada y pacífica, conteste con la doctrina de la Sala Constitucional como de la Sala Civil del Tribunal Supremo de Justicia, considera que la parte promovente de una prueba no puede limitar su promoción a producir la prueba, y menos aún a reproducir el mérito favorable que emerge de los autos expresión a la que este Tribunal niega valor probatorio debido a que no está referida a un hecho o hechos concretos contenidos en el expediente referidos al mérito de la causa y respecto de los cuales se haya pedido al Tribunal el examen de los mismos. No es posible hacer uso de expresiones genéricas, no delimitadas en su contenido específico, que no se refieren a un determinado medio de pruebas, sino al conjunto de los que están en el expediente y, por si fuera poco, sin establecer los hechos que se pretenden probar con el “mérito favorable de los autos” sin decir en que consiste el mérito que se promueve ni en que consiste lo favorable, pues tal conducta equivale a trasladar la carga de la prueba al propio Juez que debiera ser el destinatario de la prueba.

   Sobre este particular la Sala de Casación Social del Tribunal Supremo de Justicia por decisión de fecha 10/07/03 estableció:

   …Sobre el particular, la solicitud de apreciación del mérito favorable de los autos no es un medio de prueba sino la solicitud de aplicación del principio de la comunidad de la prueba, o de adquisición, que rige en todo el sistema probatorio venezolanos que el Juez está en el deber de aplicar de oficio siempre, sin necesidad de alegación de parte, razón por la cual al no ser promovido un medio probatorio susceptible de valoración, esta Sala considera que es improcedente valorar tales alegaciones..

   De la única forma que esta expresión “mérito favorable” sea considerado como una verdadera promoción, es que se haga valer el mérito de la prueba promovida por la contraparte, siempre que se señale cual es el objeto a probar con la prueba invocada, lo cual se extrae de la sentencia de fecha 19 de Julio de 2.005 emanada de la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia. Exp. No. AA20-C-2003-000661-Sent. No. 00470.

   De acuerdo a ello, esta Instancia Superior considera que en el caso sub-examine se está en presencia de una expresión cuya connotación como expresión de medio de prueba utilizada por el promovente es manifiestamente ilegal, en consecuencia tal expresión utilizado por la parte demandada, se desestima por cuanto en nada se refiere a un medio de prueba, y en cuanto al mérito que dice promover respecto al documento de Opción de Compra y recibos consignados con el libelo de la demanda, este tribunal ya se pronunció sobre ellos precedentemente y, así se decide.

   En cuanto a las instrumentales promovidas en esta Alzada, por la representación judicial de la parte actora, insertas a los folios 92 al 242, inclusive de este expediente, este juzgador previo a un análisis realizado a cada uno de ellas, referidos a instrumentales protocolizados por ante el Registro Público del Municipio Caroní del Edo. Bolívar, las valora como documentos públicos de conformidad con lo dispuesto en los Arts. 1.357 y 1.359 del Código Civil, en concordancia con el Art. 429 del Código de Procedimiento Civil; y de las mismas obtiene, respecto a la inserta a los folios 92 al 104, inclusive, que se trata del documento contentivo de la venta que hace BANCO CARONI, C.A., BANCO UNIVERSAL a la sociedad mercantil CONSTRUCTORA CARONOCO, C.A., sobre dos (2) lotes de terrenos, que según se desprende del mencionado documento, se encuentran al momento de la compra venta por parte de la sociedad mercantil CARONOCO C.A., semi-urbanizados, y del cual se evidencia forma parte el terreno ofrecido en venta por la actora al demandado de autos conjuntamente con una vivienda que alegó al momento de obligarse, se construía sobre el mismo, objeto de esta pretensión, tal como se muestra al folio 95 de dicho documento, cuyas características y medidas este tribunal las da aquí por reproducidas para evitar repeticiones tediosas y el desgaste de la función jurisdiccional. De igual manera se constata de la instrumental inserta a los folios 105 al 228, inclusive, que sobre los lote de terreno supra mencionados, específicamente el identificado al vuelto del folio 109, como ubicado en (Sic…) “(…) PARCELA 6-1: tiene un área aproximada de TRESCIENTOS NUEVE METROS CUADRADOS CON NOVENTA Y SIETE CENTIMETROS CUADRADOS (309.97 M2) (…).”, encuadran con los mismos datos sobre la parcela señalada por la actora en su libelo y la contenida en el documento contentivo del contrato de opción de compra venta supra analizados (folios 4 al 8, inclusive), donde fue convenida entre las partes contratantes y partes de autos, la construcción de una vivienda, hechos que comprueban a este sentenciador, que efectivamente tal como lo aduce la representación judicial de la actora en su libelo, se construyó la vivienda ofrecida en venta por la sociedad mercantil CONSTRUCTORA CARONOCO C.A., al ciudadano J.S.U.V., suficientemente identificados ut supra, así lo menciona la CLAUSULA DECIMA TERCERA del analizado documento en comento al folio 108. De igual manera se comprueba con las documentales, insertas a los folios 124 al 130, se refieren a aumento de cupos de crédito concedidos a la demandante de autos, cuyo documento es protocolizado en fecha 09 de Noviembre de 2010, así consta al folio 130. Y de las documentales insertas del folio 131 al 242, inclusive, que aunque se refieren a documentos por medio de los cuales la demandante de autos, da en venta los inmuebles allí identificados a terceras personas, ello demuestra a este sentenciador, el cumplimiento de la parte actora respecto a la promesa de venta de los inmuebles a los cuales se comprometió en culminar su construcción, edificados sobre los dos (2) lotes de terrenos, denominados sub lote Nros. 02 y 03, parte integrante del sub lote Nº 2, el cual forma parte del Conjunto Residencial El Tiamo, ubicado en la Unidad de Desarrollo UD-310, de Ciudad Guayana Sector Aeropuerto, que origina el Conjunto Residencial I.B.; de lo que se colige que efectivamente la actora si cumplió con su obligación de construir las viviendas pactadas en venta sobre los identificados terrenos, del cual forma parte el inmueble objeto del contrato controvertido en autos, suficientemente identificado en autos, y así se decide.

   2.2. Con relación al escrito de promoción de pruebas presentado por el defensor judicial de la parte demandada, que riela al folio 58 tenemos que el abogado C.J.O.H., promovió en el aparte UNICO de dicho escrito, (Sic…) “los méritos favorables de autos a favor de mi representado ciudadano J.S.U.V., para que este juzgador a través del principio de la comunidad de la prueba, proceda a sentenciar conforme a derecho.”.

   Con relación a esta promoción de prueba que cursa al folio 58 de este expediente, se debe recalcar que ya este Tribunal realizó un análisis valorativo acerca de este modo de expresión genérica utilizada por el prenombrado defensor judicial ‘los méritos favorables de autos’ y para evitar repeticiones inútiles y el desgaste de la función jurisdiccional, se hace el mismo comentario ut supra y, así se decide.

   Como resultado del análisis del material probatorio vertido en los autos este Juzgador arriba a la siguiente conclusión:

   Visto todo lo antes expuesto, es claro que debe prevalecer la idea de justicia en los conflictos que se suscitan entre las partes contratantes en este juicio, lo cual es ponderado por quien suscribe, a través del estudio de la conducta observada por las partes en los hechos debatidos en juicio, y en atención a las probanzas que obra en autos, además que hay que delimitar los presupuestos de la acción resolutoria, en cuanto al ámbito de aplicación, resaltando que se está frente a un contrato valido, bilateral, ello entraña, (la proveniencia de un mismo contrato, la idea de la comunidad de origen se relaciona con la exigencia de que las obligaciones de las partes tengan su fuente en el mismo contrato), y el incumplimiento, en ello hay que destacar que el Legislador no prevé la potestad judicial de otorgar plazos de gracia, en tal sentido la doctrina ha señalado que en presencia de esa parquedad del texto del artículo 1.167 del Código Civil vigente, cabe preguntarse, “si cualquier retardo en el cumplimiento, bastaría fundar entre nosotros un derecho irrevocable a la resolución a favor de la parte agraviada y desde que momento podría predicarse que surge tal derecho”.

   En atención a tal cuestionamiento, este Juzgador concluye lo siguiente:

   Quedó demostrado que efectivamente tanto la parte actora, la sociedad mercantil CONSTRUCTORA CARONOCO C.A., como el demandante de autos, ciudadano J.S.U.V., suficientemente identificados en autos, celebraron en fecha 04 de Diciembre de 2008, el Contrato de Opción de Compra Venta sobre un inmueble, lo cual quedó evidenciado con el documento autenticado por ante la Notaria Pública Cuarta de Puerto Ordaz, bajo el Nº 31, Tomo 220 de los Libros de Autenticaciones llevados por dicha Notaría; el cual riela a los folios 4 al 8, inclusive de este expediente, que ha sido analizado anteriormente por este juzgador. Y en cuanto a la pretensión del actor, sobre la resolución de la obligación contraída con el ciudadano J.S.U.V., por falta de pago de la totalidad al precio convenido en el plazo acordado, convenida en la CLAUSULA SEXTA del aludido contrato inserto a los folios 4 al 8, inclusive de este expediente, para la fecha 29 de febrero de 2009; este sentenciador obtiene de un estudio minucioso al mencionado documento, particularmente de la señalada CLASULA NOVENA, que las partes contratantes – actora y demandado de autos – convinieron que el contrato tendría vigencia desde el momento de su autenticación, esto es desde el 10 de Marzo de 2010 – folio 10 – hasta noventa (90) días calendarios, para la firma del documento de venta y entrega del inmueble. Así como también fue pactado entre los contratantes, que si durante dicho lapso, no llegase a otorgar el documento definitivo de compra venta, por falta de los pagos establecidos en la CLAUSULA QUINTA, el mismo quedaría resuelto; al mismo tiempo acordaron en dicha cláusula, que en tal caso, el vendedor reintegrará al comprador las cantidades pagadas, previa deducción de un quince por ciento (15%) del precio base de la venta, y ello consiste además parte de la pretensión de la actora. Ahora bien, de las probanzas de autos supra analizadas, se evidencia además de la efectividad del contrato supra analizado y valorado, suscrito tanto por la parte actora como por el demandado de autos, que en modo alguno la parte demandada logró demostrar, tal como fue convenido en la descrita CLAUSULA NOVENA, que efectuara el pago del saldo del precio base de venta del inmueble descrito en el mentado contrato, dentro del lapso de los noventa (90) días calendarios contados a partir de la autenticación del documento contentivo del contrato que ocurrió el 04 de Diciembre de 2008, como tampoco fue demostrado que ofreciera a la vendedora y actora de autos, la oferta de dicho pago; hecho que igualmente se deduce de la pretensión del actor, cuando alega que han sido infructuosas las gestiones para que el comprador y demandado de autos, cancelara el saldo restante de la obligación contraída, situación que evidentemente demuestra que la reclamante de autos no pudo lograr la cancelación y resolución de la operación de venta y finiquito al ciudadano J.S.U.V., y como consecuencia de ello, tampoco obtener la firma del documento de venta definitivo del inmueble objeto del contrato dentro del plazo convenido en la señalada CLAUSULA NOVENA; quedando además comprobado con las documentales supra analizadas, que la sociedad mercantil CONSTRUCTORA CARONOCO C.A., si construyó la vivienda pactada en la CLAUSULA PRIMERA del aludido documento de compra venta, sobre el terreno que en la misma se describe, como una de las obligaciones principales del compromiso contraído por ambas partes en la mencionada instrumental, así se establece.

   Siendo ello así, resulta para este sentenciador, que el demandado de autos, ciudadano J.S.U.V., supra identificado, incumplió con una de las obligaciones contraídas en el analizado contrato ut supra, autenticado por ante la Notaría Pública Cuarta de Puerto Ordaz, en fecha 04 de diciembre de 2004, anotado bajo el Nº 31, tomo 228 de los Libros de Autenticaciones, como es la cancelación en el lapso convenido del saldo del precio base de venta del inmueble descrito en el mentado contrato, dentro del lapso de los noventa (90) días calendarios contados a partir de la autenticación del documento contentivo del contrato que ocurrió el 04 de Diciembre de 2008, como tampoco quedó demostrado que ofreciera a la vendedora y actora de autos, la oferta de dicho pago, y así se decide.

   Delimitado lo anterior, obtiene este sentenciador que en la presente causa, quedó demostrado que hubo incumplimiento por parte del demandado de autos en el contrato de compra venta celebrado por la sociedad mercantil CONSTRUCTORA CARONOCO C.A., con el comprador, ciudadano J.S.U.V., el cual esta debidamente autenticado por ante la Notaria Pública Cuarta de Puerto Ordaz, bajo el Nº 31, Tomo 220 de los Libros de Autenticaciones llevados por dicha Notaría; el cual riela a los folios 4 al 8, inclusive de este expediente, recaído sobre el inmueble que allí se describe, específicamente en la CLAUSULA PRIMERA, constituido por una parcela de terreno y la vivienda (Sic…) “que sobre ella se construye, ubicada en la PARCELA Nº 6-1: Manzana Nº 06, Parcela 6-1, Primera etapa del Conjunto Residencial I.B. que forma parte del Sub-Lote Nº 02, Lote Nº 02, Urbanización El Tiamo, UD-310, de Puerto Ordaz, Edo. Bolívar (…)”. Es decir, que en este contrato supra descrito, la inobservancia detectada a la pactado por las partes contratantes en su contenido, en este caso a lo convenido en la cláusula NOVENA, cuyo contenido precisamente es lo que concierne a lo denunciado por la actora, que el incumplimiento recae sobre el comprador, el ciudadano J.S.U.V., lo cual obviamente hace prosperar la demanda formulada en fecha 06 de Abril de 2010, por el abogado RENNY J.S., en su carácter de apoderado judicial de la sociedad mercantil CARONOCO C.A., relativa a la acción de resolución de contrato de opción de compra venta en contra del ciudadano J.S.U.V., y así se establece.

   En apoyo de lo aquí decidido se hace necesario traer a colación lo citado por el autor J.M.O. en su obra ‘LA RESOLUCION DEL CONTRATO POR INCUMPLIMIENTO, Pág. 199’, apunta que, “…El principio individual más importante que se utiliza para controlar la acción de resolución en esta y en otras similares, es el de que tal acción solo es admisible si el incumplimiento alcanza un cierto grado mínimo de seriedad. El delicado balance de intereses que se requiere en esta área es preeminentemente materia de discusión judicial, y no puede ser preestablecido por reglas fijas”. De modo que el incumplimiento debe afectar la obligación principal, siendo así, claramente se desprende de las actas procesales, y especialmente se desprende de las pruebas aquí analizadas, que la parte demandante demostró la certeza de los hechos narrados en su libelo de demanda, que le motivaron suficientemente para proceder a intentar la acción de Resolución de Contrato de Opción de Compra Venta, supra identificado; el cual riela a los folios 4 al 8, inclusive de este expediente, en contra del ciudadano J.S.V., suficientemente identificado en autos, a lo cual ya se ha hecho alusión, exigiendo la resolución del mencionado contrato por incumplimiento por parte del demandado J.S.U.V.; en consecuencia deberá la demandante de autos, la sociedad mercantil CONSTRUCTORA CARONOCO C.A., reintegrar al ciudadano J.S.U.V., la cantidad amortizada por éste último, como cuota inicial del precio base de venta del inmueble objeto de la negociación aquí analizada, previamente hecha la deducción del quince por ciento (15%) del precio base de venta, tal como fue reclamado en su pretensión, al vuelto del folio 1, así se establece.

   Como corolario de lo expuesto precedentemente, debe este juzgador forzosamente, declarar con lugar la demandada de RESOLUCION DE CONTRATO DE COMPRA VENTA intentada por la sociedad mercantil CONSTRUCTORA CARONOCO, C.A., en contra del ciudadano J.S.U.V., ampliamente identificados en autos, y como resultado de ello, con lugar la apelación formulada en fecha 20 de Enero de 2012, por el abogado RENNY SUAREZ, en su carácter de apoderado judicial de la actora, la sociedad mercantil CONSTRUCTORA CARONOCO C.A. en contra de la sentencia de fecha 28 de Octubre de 2011, dictada en la presente causa, por el Tribunal Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Agrario del Segundo Circuito de la Circunscripción Judicial del Estado Bolívar y, así se decidirá en la dispositiva de este fallo.

   CAPITULO TERCERO

   DISPOSITIVA

   Por todos los razonamientos anteriores, este Juzgado Superior Civil, Mercantil, del Tránsito y Protección de Niños, Niñas y Adolescentes del Segundo Circuito de la Circunscripción Judicial del Estado Bolívar, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, CON LUGAR la demanda que por RESOLUCIÓN DE CONTRATO DE OPCION A COMPRA VENTA incoara la sociedad mercantil CONSTRUCTORA CARONOCO, C.A. en contra del ciudadano J.S.U.V., ello de conformidad con las disposiciones legales, doctrinarias y jurisprudenciales antes citadas y los artículos 12, 242 y 243 del Código de Procedimiento Civil.

   - Queda REVOCADA la sentencia dictada por el Tribunal de la causa y, se declara CON LUGAR la apelación interpuesta por la parte actora, representada por el abogado RENNY J.S., inscrito en el Inpreabogado bajo el Nº 45.707, inserta al folio 64, en contra de la referida sentencia de fecha 28 de Octubre de 2011, dictada por el Tribunal Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Agrario del Segundo Circuito de la Circunscripción Judicial del Estado Bolívar, en el juicio de RESOLUCIÓN DE CONTRATO DE OPCION A COMPRA VENTA, ut supra.

   Se condena en costas a la parte perdidosa de conformidad con lo establecido en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil.

   Por cuanto la presente decisión fue pronunciada fuera del lapso legal correspondiente, por encontrarse este Tribunal Superior en la publicación de las sentencias de los expedientes signados con los Nos. 12-4201, 12-4152, 12-4226, 12-4129, 11-4108, 11-3889, 12-4231, 11-3820, 11-4063, 12-4212, 12-4228, 11-4118, 11-4071, 12-4196(Amparo Constitucional), 11-4028, 11-4071, 12-4156, 11-4099, 12-4219, 12-4236, 12-4250, 11-3952, 11-4112, 12-4232, 11-3948, 12-4239, 11-3941, 12-4172, y 12-4252; se ordena la notificación de las partes de conformidad con el artículos 251 del Código de Procedimiento Civil. Líbrense boletas

   Publíquese, regístrese, déjese copia certificada y en su oportunidad legal devuélvase el expediente al Juzgado de origen.-

   Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Juzgado Superior Civil, Mercantil, del Tránsito y Protección de Niños, Niñas y Adolescentes del Segundo Circuito de la Circunscripción Judicial del Estado Bolívar, a los diecisiete (17) días del mes de Julio de dos mil Doce (2012). Años 201° de la Independencia y 153° de la Federación.

   El Juez,

   Abg. J.F.H.O.

   La Secretaria,

   Abg. Lulya Abreu López

   En esta misma fecha se publicó y registró la anterior decisión, siendo las tres y veinte de la tarde, (03:20 p.m.), previo anuncio de Ley.- Conste.

   La Secretaria,

   Abg. Lulya Abreu López

   JFHO/lal/ym

   Exp Nº 12-4137