Decisión de Juzgado Superior Segundo en lo Civil, Mercantil y del Transito de Caracas, de 30 de Mayo de 2011

Corresponde a este ad quem conocer y decidir el recurso ordinario de apelación ejercido en fecha 9 de marzo de 2009 y ratificada el 12 de abril de 2010 por el apoderado judicial de la sociedad mercantil demandante, CONDOMINIOS CORDILLERA S.R.L., en contra del fallo dictado el 3 de diciembre de 2009 por el Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, que declaró parcialmente con lugar la demanda que por cobro de bolívares interpuso inicialmente contra el ciudadano V.Q. y, posteriormente en virtud de la reforma de demanda, contra la ciudadana GEHISA M.R.F.; declarando a su vez, parcialmente con lugar la reconvención propuesta, improcedente “…el pago de los montos pretendidos por la parte actora identificados en los recibos de condominio como gastos no comunes, gastos de cobranza e intereses de mora 1%...”, e improcedentes “…los daños y perjuicios pretendidos por la parte demandada reconviniente, estimados en la suma de Bs. 10.439,00…”, quedando condenada la demandada reconviniente a pagar a la parte actora reconvenida “…la suma de Bs. 3.241.290,23 por concepto de gastos comunes causados desde el mes de noviembre del año 2004 hasta diciembre del año 2006, así como los intereses sobre dicha suma a la tasa del 1% mensual desde la fecha de vencimiento de cada recibo hasta la fecha en que quede firme el presente fallo, no capitalizables. Asimismo la corrección monetaria sobre tal monto (Bs. 3.241.290,23) tomando en cuenta los índices de precios al consumidor publicados por el Banco Central de Venezuela, desde la fecha de admisión de la demanda hasta la echa en que quede firme el presente fallo. Ambos cálculos se realizarán a través de una experticia complementaria del fallo en los términos indicados en el artículo 249 del Código de Procedimiento Civil…”, sin especial condenatoria al pago de las costas procesales por las partes.

Este medio recursivo quedó oído en ambos efectos por el a quo mediante auto fechado 14 de abril de 2010, que a los fines de ley igualmente ordenó la remisión del expediente con No. juris AH11-V-2006-000171 al Juzgado Superior Distribuidor de Turno de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, y luego de cumplido con el procedimiento de insaculación, en fecha 26 de abril de 2010 quedó asignada esta superioridad para su conocimiento y decisión, constando la recepción del mismo en fecha 28 de abril de ese año. Por auto fechado 30 de abril de 2010 se le dio entrada a la causa, fijándose a su vez las respectivas oportunidades para la presentación de informes y observaciones de las partes a tenor de lo previsto en los artículos 517 y 519 del Código de Procedimiento Civil.

Seguidamente aparece tempestivamente consignado y en fecha 18 de junio de 1010, escrito de informes en alzada presentado por la parte demandante, sociedad mercantil CONDOMINIOS CORDILLERA S.R.L., contentivo de alegatos en contra de la recurrida para sustentar su apelación: 1) Que en la recurrida, incoherentemente se declaró en su dispositiva improcedentes los montos pretendidos y sustentados en recibos de condominio como gastos no comunes, gastos de cobranza e intereses de mora al 1%, acordando a su vez la procedencia de los intereses de mora al 1% desde la fecha de emisión de cada recibo hasta la fecha de la sentencia. 2) Que erró la juzgadora a quo al negar la procedencia de los gastos de cobranza pretendidos, fundamentándose en el anatocismo y la usura, siendo que promovió y evacuó contrato de administración de condominio celebrado con la comunidad de propietarios del Edificio Residencias L.D.V., que la autoriza a realizar “…gestiones adicionales de cobranza (gastos de administración) y que las mismas generan un cargo adicional del 2% de acuerdo a lo establecido en dicho contrato que establece: “Cada recibo de condominio no cancelado dentro de los ocho (08) días siguientes a la fecha de su facturación, LA ADMINISTRADORA cargará y cobrará al apartamento en mora en su recibo de condominio, como gastos no comunes por intereses convencionales de dicha mora, el uno por ciento (1%), más el dos por ciento (2%) de gestiones administrativas de cobranza y manejo…”, medio probatorio éste que no fue apreciado y valorado en la recurrida, por lo que solicitó se declare procedente el cobro de tales gastos de cobranza e intereses de mora al 1% anual.

No fue presentado escrito de observaciones a los informes, por lo que mediante auto fechado 16 de julio de 2010 la superioridad declaró la entrada de la causa al estado de sentencia a partir de esa misma data, exclusive, diferida por treinta (30) días consecutivos conforme al auto de fecha 15 de octubre de 2010 y concluida así la sustanciación del procedimiento de apelación, a continuación se fijan los acontecimientos procesales más relevantes.

II

SÍNTESIS DE LOS HECHOS

La presente controversia se inicia mediante demanda que por cobro de bolívares aparece presentada en fecha 09 de junio de 2006 e interpuesta por la sociedad mercantil CONDOMINIOS CORDILLERA S.R.L., inicialmente en contra del ciudadano V.Q., en virtud de la cual expuso sus alegatos de hecho y derecho, quedando admitida por el Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de esta Circunscripción Judicial mediante auto fechado 12 de julio de 2006 que igualmente ordenó el emplazamiento del demandado. Iniciado el trámite de citación personal, consta diligencia suscrita en fecha 29 de septiembre de 2006 por el funcionario alguacil del a quo, donde expone que le fue informado que el demandado falleció. En fecha 04 de octubre de 2006 la parte actora solicita su citación por carteles, por lo que se dicta auto fechado 16 de octubre de 2006 en virtud del cual el tribunal ordenó oficiar a la Dirección General de Información Electoral del C.N.E. y a la O.N.I.D.E.X. para determinar el estatus o condición del mismo. Seguidamente y en fecha 23 de octubre de 2006, diligencia la ciudadana B.D.C.D. de QUINTERO asistida de abogado y haciéndose parte en el juicio, aduce ser la viuda del demandado. En virtud de ello, el juzgado dicta auto en fecha 30 de octubre de ese año ordenando la citación de todos los herederos conocidos y desconocidos del demandado, ordenando la publicación de los correspondientes edictos.

Acto continuo, aparece consignada en fecha 11 de enero de 2007 escrito de reforma de demanda de cobro de bolívares interpuesta por la sociedad mercantil CONDOMINIOS CORDILLERA S.R.L. en contra de la ciudadana GEHISA M.R.F., en virtud del cual quedaron expuestos los siguientes argumentos de hecho y de derecho: 1) Que es administradora del condominio del Edificio RESIDENCIAS L.D.V., ubicado en la manzana D-10 de la zona 3, sector sur de la Urbanización La Urbina, Calle Cuarta con 13-1, entonces jurisdicción del Municipio Petare del Distrito Sucre del Estado Miranda, hoy Municipio Sucre del Estado Miranda, y que se encuentra autorizada por la Junta de Condominio para cobrar las cuotas de condominio. 2) Que la demandada es propietaria del apartamento No. 14, primer piso del aludido edificio, según documento protocolizado en fecha 29 de diciembre de 2006 ante la Oficina Subalterna del Primer Circuito de Registro del Distrito Sucre del Estado Miranda, bajo el No. 45, Tomo 59, Protocolo Primero. 3) Que dicho inmueble tiene un área aproximada de 100 mts.2 y se encuentra así alinderado: Norte, área de circulación y apartamento No. 13; Sur y Oeste, fachadas respectivas del edificio; Este, área de circulación y fachada interior este del edificio; correspondiéndole un porcentaje de condominio equivalente a 2,4324% según documento protocolizado el 06 de septiembre de 1978 ante la citada oficina de registro público, bajo el No. 36, Tomo 9, Protocolo Primero. 4) Que la demandada adeuda la cantidad de Bs. 15.348.113,oo –hoy, Bs.F 15.368,11- por concepto de las siguientes cuotas de condominio, los cuales en físico opuso a la demandada: Noviembre de 2004, Bs. 279.790,oo (hoy Bs.F 280,oo); diciembre de 2004, Bs. 212.532,oo (hoy Bs.F 213,oo); enero de 2005, Bs. 638.398,oo (hoy Bs.F 638,49); febrero de 2005, Bs. 532.486,oo (hoy Bs.F 532,50); marzo de 2005, Bs. 284.171,oo (hoy Bs.F 284,20); abril de 2005, Bs 273.773,oo (hoy Bs.F 273,80); mayo de 2005, Bs. 267.097,oo (hoy Bs.F 267,10); junio de 2005, Bs. 233.603,oo (hoy Bs.F 234,oo); julio de 2005, Bs. 267.782,oo (hoy Bs.F 267,80); agosto de 2005, Bs. 276.158,oo (hoy Bs.F 276,20); septiembre de 2005, Bs. 268.436,oo (hoy Bs.F 268,44); octubre de 2005, Bs. 288.372,oo (hoy Bs.F 288,40); noviembre de 2005, Bs. 1.092.047,oo (hoy Bs.F 1.092,10); diciembre de 2005, Bs. 325.576,oo (hoy Bs.F 325,60); enero de 2006, Bs. 1.181.546,oo (hoy Bs.F 1.181,60); febrero de 2006, Bs. 346.092,oo (hoy Bs.F 346,10); marzo de 2006, Bs. 533.722,oo (hoy Bs.F 533,72); abril de 2006, Bs. 2.566.962,oo (hoy Bs.F 2.567,oo); mayo de 2006, Bs. 670.501,oo (hoy Bs.F 670,50); junio de 2006, Bs. 818.515,oo (hoy Bs.F 818,52); julio de 2006, Bs. 708.099,oo (hoy Bs.F 708,10); agosto de 2006, Bs. 1.417.698,oo (hoy Bs.F 1.417,70); septiembre de 2006, Bs. 500.770,oo (hoy Bs.F 500,80); octubre de 2006, Bs. 505.802,oo (hoy Bs.F 505,80); noviembre de 2006, Bs. 420.101,oo (hoy Bs.F 420,10) y diciembre de 2006, Bs. 438.084,oo (hoy Bs.F 438,90). 5) Fundamentó su demanda en lo previsto en los artículos 7,11, 13, 14, 15, 18, 20 de la Ley de Propiedad Horizontal; artículo 338 y siguientes del Código de Procedimiento Civil; artículos 1.264, 1.271, 1.273, 1.291, 1.295 del Código Civil. 6) Pretendió se condene a la demandada al pago que debe hacer a la actora de la suma de Bs. 15.348.113,oo (hoy Bs.F 15.368,11) “…por concepto del monto total de las cuotas de condominio adeudadas y no pagadas, especificadas anteriormente…”. 7) Solicitó el decreto de corrección monetaria e indexación de lo demandado mediante experticia complementaria al fallo. 8) Estimó la cuantía de su reforma de demanda en la cantidad hoy equivalente a Bs.F 15.348,11.

Esta reforma total de demanda quedó admitida en fecha 18 de enero de 2007 mediante auto dictado por el Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Transito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, que igualmente ordenó el emplazamiento de la ciudadana demandada para su contestación.

Iniciado el trámites de citación personal y habiendo éste resultado fallido, por auto fechado 30 de marzo de 2007 que resolvió solicitud hecha por la parte actora, se acordó la citación mediante la publicación de carteles, los cuales una vez publicados en prensa aparecen consignados mediante diligencia fechada 07 de mayo de 2007 y cumplidos los requisitos previstos en el artículo 223 del Código de Procedimiento Civil según constancia secretarial que aparece estampada en el expediente, con fecha 24 de mayo de 2007. En fecha 12 de junio de 2007 fue solicitada la designación de defensor ad litem, luego de lo cual aparece estampada en el expediente diligencia fechada 20 de junio de 2007 suscrita por apoderado judicial de la demandada, dándose por citado y consignando instrumento poder acreditando su representación.

Seguidamente, aparece consignado con fecha 21 de junio de 2007 escrito de contestación a la demanda contentivo de los alegatos y defensas expuestas por la parte demandada en los siguientes términos: 1) Negó, rechazó y contradijo la demanda; negó adeudar a la accionante y que ésta fuese la persona a quien se deba pagar recibos de condominio; negó adeudar todos los recibos que le fueron opuestos y negó adeudar la suma hoy equivalente a Bs.F 15.348,11. 2) Que habiendo adquirido el inmueble en remate judicial mediante acta de adjudicación fechada 03 de octubre de 2006, y habiendo estado presente en la misma la demandante, ésta nunca le hizo saber al “…Secretario del Tribunal…” que el mismo presentaba deuda por dicho concepto, por lo que se contravino lo previsto en los artículos 555 y 556 del Código de Procedimiento Civil, dado que solo se indicó que adeudaba el gravamen que lo afectaba, por lo que maliciosamente le fue ocultada esa información y se le burló la buena fe. “…Así, en el caso de especie, el acreedor ejecutante del bien para satisfacer la deuda comercial, conocía la existencia de la deuda de condominio de los meses siguientes a los condenados al pago de la sentencia que originó el remate, aplicando analógicamente lo preceptuado en el artículo in comento, cuando menos debió advertir al Tribunal de la deuda persistente, para que el Secretario del Tribunal dejara constancia en el acto de remate de tal circunstancia…”, mas aun cuando el artículo 541 eiusdem obliga la presentación de cuentas por parte de la depositaria judicial, lo cual no se hizo. En tal sentido, adujo que el saldo deudor ha debido ser trasladada al precio del remate, con fundamento en lo previsto en el artículo 13 de la Ley de Propiedad Horizontal, aun cuando se trate de una obligación propter rem, pero por tratarse de una adjudicación por remate fue librada una certificación de gravámenes “…de la cual se desprende que el inmueble adjudicado se encontraba libre…”. 3) Rechazó los recibos que le fueron opuestos por indebido cobro, impugnando y tachando “…los gastos “no comunes” imputados en los recibos de condominio elaborados por la administradora…, al apartamento…” de su propiedad y que asciende a la cantidad total hoy equivalente a Bs.F 6.749,oo, de la siguiente manera: Recibo noviembre de 2004, “…Gastos iniciales de Demanda…”, Bs. 85.000,oo; recibo enero de 2005, “…Gastos Judiciales Pub. Carteles…”, Bs. 429.040,oo; recibo febrero de 2005, “…Honorarios Defensor Ad Litem…”, Bs. 300.000,oo; recibo noviembre de 2005, “…Experticia complementaria Exp…”, Bs. 800.000,oo; recibo enero de 2006, “…Gastos Judiciales Proceso de Embargo…”, Bs. 900.000,oo; recibo marzo de 2006, “…Certificación de Gravámenes…”, Bs. 186.360,oo; recibo abril de 2006, “…Pago Peritos Evaluadores…”, Bs. 1.950.000,oo; recibo abril de 2006, “…Public. 1er. Cartel de Remate…”, Bs. 251.806,62; recibo abril de 2006, “…Public. 2do. Cartel de Remate…”, Bs. 251.806,62; recibo abril de 2006, “…Public. 3er Cartel de Remate…”, Bs. 365.806,62; recibo junio de 2006, “…Gastos Judiciales Pub. Carteles…”, Bs. 279.699,oo; recibo agosto de 2006, “…Public. 2do. Y 3er. Cartel de Remate…”, Bs. 949.458,oo. Que la actora introdujo en fecha 19 de octubre de 2006 ante el Juzgado Quinto de Municipio de esta Circunscripción Judicial pretendiendo se le pague la suma hoy equivalente a Bs.F 6.182,90 por concepto de “…costos procesales causados…”, por lo que se dictó auto fechado 01 de noviembre de 2006 que estableció la suma hoy equivalente a Bs.F 649,04 por concepto de “...Total Costas del Proceso…”, y Bs.F 4.003,46 por concepto de “…Total Costas de Ejecución…”, así como también produjo auto en esa misma fecha donde acordó “…cancelar por concepto de costas judiciales y costas de ejecución por la cantidad de Bs. 1.739.704,20…”. Que el 03 de noviembre de 2006 el representante legal de la demandante retiró cheques “…a favor del condominio por la cantidad de Bs. 5.103.070,02, por concepto de cuotas de condominio e indexación; y la cantidad de Bs. 1.739.704,20, por concepto de costas procesales, los cuales fueron tasados por el secretario del Tribunal y pagados a favor de la junta de Condominio…”, por lo que nada adeuda por concepto de “…Gastos Judiciales –gastos no comunes- conforme al artículo 13 de la Ley de Propiedad Horizontal, y mucho menos aún, cuando los mismos fueron cancelados por el Tribunal de la causa en la tasación de las costas…”, y pide se declare a los mismos como gastos no comunes respecto de los cuales no está obligada a pagar. 4) Rechazó los recibos que le fueron opuestos por concepto de “…Gastos de Cobranzas…”, dado que la tasa del 2% mensual ahí cobrado fue creada de manera “…no vinculante para los condóminos morosos, quienes, como terceros que son frente a ese contrato de administración, no los obligan dichas estipulaciones contractuales, de conformidad con el artículo 1.166 Código Civil…”, salvo que éstas fuesen aprobadas en asambleas de propietarios o estén incluidas en el documento de condominio. Que la demandante, a su vez, indebidamente capitaliza mes a mes tal concepto de gastos de cobranza, por lo que objetó la suma hoy equivalente a Bs.F 3.690,03. Así: Recibo noviembre de 2004, “…Gastos de cobranzas…Bs. 86.477,oo…”; recibo diciembre de 2004, …Gastos de cobranzas…Bs. 92.276,oo…”; recibo enero de 2005, “…Gastos de cobranzas…Bs. 95.884,oo…”; recibo febrero de 2005, “…Gastos de cobranzas…Bs. 74.774,oo…”; recibo marzo de 2005, “…Gastos de cobranzas…Bs. 83.180,oo…”; recibo abril de 2005, “…Gastos de cobranzas…Bs. 86.368,oo…”; recibo mayo de 2005, “…Gastos de cobranzas…Bs. 89.252,oo…”; recibo junio de 2005, “…Gastos de cobranzas…Bs. 91.917,oo…”; recibo julio de 2005, “…Gastos de cobranzas…Bs. 93.831,oo…”; recibo agosto de 2005, “…Gastos de cobranzas…Bs. 96.372,oo…”; recibo septiembre de 2005, “…Gastos de cobranzas…Bs. 99.004,oo…”; recibo octubre de 2005, “…Gastos de cobranzas…Bs. 101.402,oo…”; recibo noviembre de 2005, “…Gastos de cobranzas…Bs. 104.128,oo…”; recibo diciembre de 2005, “…Gastos de cobranzas…Bs. 141.309,oo…”; recibo enero de 2006, “…Gastos de cobranzas…Bs. 99.304,oo…”; recibo febrero de 2006, “…Gastos de cobranzas…Bs. 127.794,oo…”; recibo marzo de 2006, “…Gastos de cobranzas…Bs. 148.088,oo…”; recibo abril de 2006, “…Gastos de cobranzas…Bs. 233.548,oo…”; recibo mayo de 2006, “…Gastos de cobranzas…Bs. 201.030,oo…”; recibo junio de 2006, “…Gastos de cobranzas…Bs. 208.408,oo…”; recibo julio de 2006, “…Gastos de cobranzas…Bs. 218.526,oo…”; recibo agosto de 2006, “…Gastos de cobranzas…Bs. 226.133,oo…”; recibo septiembre de 2006, “…Gastos de cobranzas…Bs. 247.703,oo…”; recibo octubre de 2006, “…Gastos de cobranzas…Bs. 250.287,oo…”; recibo noviembre de 2006, “…Gastos de cobranzas…Bs. 195.243,oo…” y, recibo diciembre de 2006, “…Gastos de cobranzas…Bs. 197.788,oo…”. Que por tratarse, además, de gastos no comunes, los mismos carecen de la fuerza probatoria ejecutoria propter rem, a tenor de lo previsto en el artículo 14 de la Ley de Propiedad Horizontal y que ha debido haber sido demandado al propietario anterior, cosa que no hizo la accionante ante el Juzgado Quinto de Municipio de esta Circunscripción Judicial y, a todo evento, debieran ser demostrados por la accionante. En tal sentido, solicitó se declare a tal concepto como gasto no común y que la demandada no está obligada a pagar. 5) Que la actora “…calcula intereses MENSUALES sobre el monto debido la cantidad del …(1%), por concepto de “intereses de Mora”, MÁS la cantidad del …(2%), por concepto de “Gastos de Cobranzas”, lo cual se encuentra por encima de los intereses máximos permitidos por el Banco Central de Venezuela, el Código Civil y la Jurisprudencia de la Sala de Casación Civil, y de la Sala Constitucional…” y que en adición a ello, “…capitaliza los intereses que genera el monto en atraso, pues no aparecen en cuentas separadas el capital adeudo (sic) y los intereses acumulados, y además en los recibos realizan cargos ilegales, violando normas de orden público de la Ley para la Defensa y Educación del Consumidor y del Usuario. Así, los artículos 91 y 128…” de la citada ley que define como usura tal capitalización de intereses, como su cálculo por encima del máximo permitido. Que para su determinación, contrató al licenciado en contaduría N.P. PARRA O., quien en fecha 09 de mayo de 2007 presentó su informe técnico respecto a los meses de condominio de noviembre y diciembre de 2004, enero a diciembre de 2005 y de enero a diciembre de 2006, concluyendo que “…no existe una política uniforme para el cálculo de los intereses, gastos y otros cobro reflejados en dichos recibos, lo que genera dudas a los propietarios afectados…, además de los cobros excesivos en perjuicio de los mismo (sic)…”. Que en fecha 10 de mayo de 2007 presentó informe técnico respecto del período de enero de 2007 a abril de 2007, siendo que en juicio llevado ante el Juzgado Quinto de Municipio de esta Circunscripción Judicial, se pagaron las cuotas insolutas hasta el mes de octubre de 2004, recibiendo la actora la cantidad hoy equivalente a Bs.F 5.103,10 el día 03 de noviembre de 2006, por lo que en el recibo correspondiente al mes de diciembre de 2006 ha debido la actora haber hecho “…el ajuste de las cuota (sic) de condominio con la rebaja de tal pago…” lo que no hizo, pues siguió generando intereses de mora y gastos de cobranza como si tal pago no se hubiese efectuado, lo que constituye un cobro ilegal, además de pretender el cobro de “Costas y Gastos Judiciales” con incidencia directa en el cálculo de los intereses de mora y gastos de cobranza. En tal sentido, pidió se declare que en los recibos presentados existen cargos indebidos, anatosismo y usura, lo cual fue denunciado el día 07 de junio de 2007, No. 004002-2007-0101 ante el INDECU.

En esa misma oportunidad, procedió la demandada a reconvenir a la parte actora en los siguientes términos: 1) Que el 03 de noviembre de 2006 la actora recibió “…sendos cheques emanado (sic) del Juzgado Quinto de Municipio expediente Nro. 6385, a favor del condominio por la cantidad de Bs. 5.103.070,02, por concepto de cuotas de condominio e indexación de los meses de Diciembre de 2001, Enero a Diciembre de 2002, Enero a Diciembre de 2003 y de Enero a Octubre de 2004; y la cantidad de Bs. 1.739.704,20, por concepto de costas procesales, los cuales fueron tasados por el secretario del Tribunal y pagados…”. 2) Que la cantidad hoy equivalente a Bs.F 1.740,oo por concepto de “costas procesales”, no ha sido restada de los recibos demandados y que se pretende un doble pago mediante enriquecimiento sin causa. Que se pretende el cobro de intereses moratorios, gastos de cobranzas y gastos judiciales –comisiones y recaudos- calculados erróneamente y por encima de lo fijado por la ley, además de encontrarse los intereses capitalizados. Que del recibo del mes de noviembre de 2004 aparece la partida “saldo actual” por Bs.F 4.754,10 “…donde se refleja una deuda que fue cancelada el día tres (3) de noviembre de 2.006…” y a la que se pretende improcedentemente cobrar intereses de mora y gastos de cobranzas. 3) Que se le cobra de más, una cantidad hoy equivalente a Bs. 6.749,oo por concepto de “gastos judiciales” y, la suma hoy equivalente a Bs.F 3.690,10 por concepto de “gastos de cobranzas”, todo lo cual totaliza la cantidad hoy equivalente a Bs.F 10.439,10. 4) Que debido a todo lo anterior, ha sido sometida a agresiones por la Junta de Condominio y acompañó misiva fechada 05 de junio de 2007 suscrita por la misma, siendo que en la reunión convocada se le dijo que adeudaba por la demanda y por los condominios de enero a junio de 2003, en una cantidad hoy equivalente a Bs.F 20.000,oo, por lo que debido a su falta de pago el edificio no contaba con fondo de reserva. 5) Que presentó oferta de pago y depósito, la cual conoce el Juzgado Decimoséptimo de Municipio de esta Circunscripción Judicial, para pagar los meses de enero a mayo de 2007 y que está en trámite. 6) Fundamentó su reconvención en lo previsto en el artículo 1.184 del Código Civil –enriquecimiento sin causa- y en los artículos 91 y 128 de la Ley para la Defensa y Educación del Consumidor y del Usuario, así como en los artículos 13 y 14 de la Ley de Propiedad Horizontal. 7) Reservándose el ejercicio de las acciones penales, peticionó se condene a la actora reconvenida en lo siguiente: A) Que se declare que los cargos de “Gastos No Comunes” señalados en los recibos demandados “…cobran intereses, comisiones o recargos, por encima de los máximos que son fijados o permitidos por el Banco Central de Venezuela, contraviniendo lo pautado en el artículo 128 de la Ley para la Defensa y Educación del Consumidor y del Usuario…”. B) Que se declare que las operaciones aritméticas ejecutadas por la actora para el cálculo de los intereses de mora al 1% mensual y de los gastos de cobranza al 2% mensual, capitalizan los mismos. C) Que como consecuencia de lo anterior, se declare que se produjo el delito de usura. D) Que se declare que la actora reconvenida pretende un doble pago por concepto de “costas procesales”, siendo que en fecha 03 de noviembre de 2006 –dos meses antes de la reforma de la demanda- recibió la cantidad hoy equivalente a Bs.F 1.740,oo por tal concepto, por lo que incurre en enriquecimiento sin causa. E) Que como consecuencia de lo anterior, se condene a la actora reconvenida para que por concepto de daños y perjuicios pague a la demandada reconviniente la cantidad hoy equivalente a Bs.F 10.439,10, de conformidad con lo previsto en los artículos 1.184 y 1.185 del Código Civil, así como del artículo 138 de la Ley para la Defensa y Educación del Consumidor y del Usuario. 8) Estimó la cuantía de su reconvención en la suma hoy equivalente a Bs.F 10.439,10.

La reconvención propuesta fue admitida mediante auto fechado 20 de julio de 2007, luego de lo cual y mediante escrito que aparece consignado en fecha 30 de julio de 2007, la parte demandada reconviniente procedió a dar contestación a la reconvención con base a los siguientes alegatos y defensas: 1) Negó, rechazó y contradijo pretender hacer un doble cobro, pues el mismo no se está realizando en los recibos demandados. 2) Negó, rechazó y contradijo que pretenda cobrar intereses moratorios, gastos de cobranzas y gastos judiciales, comisiones y recargos de forma errónea y por encima de las fijadas por la Ley. Que los intereses moratorios cobrados son de naturaleza convencional, así como los gastos de cobranza y gastos judiciales, dado que los mismos aparecen autorizados en el contrato de administración suscrito con la Junta de Condominio. 3) Negó, rechazó y contradijo haber recibido la suma hoy equivalente a Bs.F 4.754,10. 4) Que son inciertos los hechos que fundamentan la reconvención, dado que son objeto de discusión en la demanda principal, por lo que solicitó se la declare sin lugar.

Abierto ope legis la causa a pruebas, en fecha 17 de septiembre de 2007 consignó la parte demandada reconviniente su escrito de promoción probatoria, y lo propio hizo el apoderado judicial de la parte actora reconvenida en fecha 19 de septiembre de 2007. Ambos escritos promocionales aparecen agregados a los autos en fecha 21 de septiembre de 2007.

La parte actora reconvenida promovió en los siguientes términos:

• Promovió e hizo valer los recibos de condominio consignados con la demanda y su reforma y que evidencian lo adeudado y demandado.

• Promovió el acta de remate consignada con la contestación de la demanda, suscrita ante el Tribunal Quinto de Municipio de esta Circunscripción Judicial, protocolizado el 29 de diciembre de 2006 ante el Registro Inmobiliario del Primer Circuito de Registro del Municipio Sucre del Estado Miranda, bajo el No. 45, Tomo 59, que evidencia que la demandada adquirió el inmueble mediante remate judicial, y que la parte actora es administradora del mismo.

• Promovió los recibos de condominio de noviembre y diciembre de 2004, que evidencian que “…quien posee la deuda de condominio es el inmueble…y no su representada…” en virtud de lo previsto en el artículo 13 de la Ley de Propiedad Horizontal.

• Promovió recibos de condominio de enero de 2005 a diciembre de 2005, que evidencian que la obligación de pago de los gastos comunes siempre sigue a la propiedad del inmueble, según lo previsto en el artículo 13 de la Ley de Propiedad Horizontal.

• Promovió recibos de condominio de enero de 2006 a octubre de 2006, pretendiendo evidenciar lo previsto en el artículo 13 de la Ley de Propiedad Horizontal.

• Promovió todos los recibos de condominio antes señalados, pretendiendo evidenciar que los conceptos que originan la deuda demandada, ascienden a la cantidad hoy equivalente a Bs.F 15.348,11; así como también pretende evidenciar que no se está haciendo el cobro doble de los meses de diciembre de 2001 hasta octubre de 2004 “…ya que los mismos no son objeto de la presente reclamación…”. Igualmente, pretende evidenciar que lo adeudado no ha sido pagado por la demandada, siendo que los hechos referidos por ésta son inciertos y aun no decididos, por lo que no se demuestra el presunto daño reconvenido. Finalmente, pretende evidenciar que en los mismos se desvirtúa que “…se haya incluido el renglón saldo actual..., sino lo que se incluyó en el monto total es la cantidad por lo cual se elaboró el recibo de condominio del mes de noviembre de 2004…”.

• Promovió acta de comparecencia emanada de la Sala de Conciliación y Arbitraje del INDECU, pretendiendo evidenciar que la denunciante –hoy demandada- no asistió al acto conciliatorio por lo que el mismo se declaró desierto e inexistente.

La demandada reconviniente promovió así:

• Reprodujo a su favor el mérito favorable de las pruebas cursantes en el expediente, así como el mérito que se desprende de “…las interpretaciones de derecho estampadas en el escrito de Contestación a la demanda y reconvencional…”.

• Promovió “…documento público acompañado al Cuaderno de Medidas folios 62 al 64 ambos inclusive,…” protocolizado el 29 de diciembre de 2006 ante el Registro Inmobiliario del Primer Circuito de Registro del Municipio Sucre del Estado Miranda, bajo el No. 45, Tomo 59. Pretende evidenciar que en fecha 03 de octubre de 2006 le fue adjudicado en remate judicial el inmueble de autos y que la actora reconvenida pretende el cobro de recibos de condominio anteriores a dicha fecha, además de intereses y gastos no comunes, siendo que le fue hecha la adjudicación inmobiliaria libre de todo gravamen de hipoteca, por lo que la deuda demandada le fue maliciosamente ocultado.

• Promovió como documento público, el escrito producido en fecha 19 de octubre de 2006 por la parte actora ante el Juzgado Quinto de Municipio de esta Circunscripción Judicial, pretendiendo ésta que se le pague la suma hoy equivalente a Bs.F 6.183,oo por concepto de “costos procesales causados”. Pretende evidenciar que la actora entonces demandó tales conceptos y pretende cobrarlos a su vez, en los recibos de condominio demandados; conceptos que no son gastos comunes y que ascienden a la cantidad hoy equivalente a Bs.F 6.749,oo según discriminó en su contestación.

• Promovió como documento público el auto fechado 01 de noviembre de 2006, en virtud del cual el Juzgado Quinto de Municipio de esta Circunscripción Judicial, expediente No. 6385, fija la cantidad hoy equivalente a Bs.F 649,oo por concepto de costas de la ejecución hipotecaria seguida, y Bs.F 4.003,42 por concepto de costas de ejecución. Pretende evidenciar el doble cobro denunciado así como el enriquecimiento sin causa.

• Promovió como documento público, auto fechado 01 de noviembre de 2006 dictado por el Juzgado Quinto de Municipio de esta Circunscripción Judicial, expediente No. 6385, en virtud del cual se acordó cancelar la cantidad hoy equivalente a Bs.F 1.740,oo por concepto de costas judiciales y costas de ejecución. Pretende demostrar el doble cobro pretendido por concepto de gastos judiciales en los recibos demandados.

• Promovió como documento público, diligencia fechada 07 de noviembre de 2006 en virtud del cual la parte actora retiró sendos cheques por la suma hoy equivalente a Bs.F 5.103,10 por concepto de cuotas de condominio e indexación, y la cantidad hoy equivalente a Bs.F 1.740,oo por concepto de costas procesales. Pretende demostrar que fueron pagadas las cantidades demandadas y que tal pago no fue acreditado a la deuda demandada.

• Promovió de los recibos de condominio demandados, cada uno de los importes señalados por concepto de gastos de cobranza y que totalizan la suma hoy equivalente a Bs.F 3.690,03. Pretende demostrar que los mismos son capitalizados mensualmente y que el 2% cobrado no ha sido previsto ni aprobado por la asamblea de propietarios, ni por el documento de condominio y su reglamento, además de tratarse de gastos no comunes que adolecen de fuerza ejecutiva, siendo que al haberse demandado ante el Juzgado Quinto de Municipio de esta Circunscripción Judicial “…es claro que la administradora durante el período comprendido desde noviembre de 2004 a la fecha 17 de septiembre de 2007, no ha realizado gestión de cobranza alguna…”, por lo que los mismos deberán ser excluidos de los recibos demandados.

• Promovió como documento público escrito de denuncia ante el INDECU de fecha 07 de junio de 2007, No. 004002-2007-0101. Pretende así demostrar sus afirmaciones hechas en el escrito de contestación a la demanda y en escrito reconvencional.

• Promovió y opuso a la parte actora reconvenida, escrito de “Solicitud de Oferta Real y Depósito” consignado en fecha 16 de mayo de 2007 y que cursa ante el Juzgado Decimoséptimo de Municipio, expediente No. AP31-S-2007-000591, ofertándose lo correspondiente a los meses de condominio de enero, febrero y marzo de 2007. Pretende evidenciar que la actora reconvenida “…no quiere ni ha permitido que mi representada cancele los meses de condominio d enero de 2007 hasta la fecha que se encuentran vencidos, pues pretende cobrar en los referidos meses del año 2007, los intereses del 2% de cobranzas, y otros gastos que son ilegales…”

• Promovió INFORMES a la sociedad mercantil ADMINISTRADORA DENU C.A., para dejar constancia si es administradora del edificio Residencias L.D.V. que en autos se señala, así como para que indique el importe de lo que el apartamento No. 14 adeuda, y el estatus en que se encuentra la misma.

• Promovió INFORMES al INDECU para dejar constancia de la denuncia hecha por la demandada reconviniente, el estatus de la misma y si se ha podido notificar a los representantes legales de la parte actora.

• Promovió INFORMES al Juzgado Quinto de Municipio de esta Circunscripción Judicial, expediente No. 6385, para dejar constancia del retiro de los cheques a favor del condominio por la suma hoy equivalente a Bs.F 5.103,10 por concepto de cuotas de condominio e indexación, y Bs.F 1.740,oo por concepto de costas procesales, pretendiendo evidenciar que la actora reconvenida recibió el pago de tales conceptos y que los mismos no han sido descontados de la deuda demandada.

• Promovió TESTIMONIALES RATIFICATORIAS de los ciudadanos N.P. PARRA, M.I.F..

• Promovió TESTIMONIALES del ciudadano J.C. en su carácter de presidente de la Junta de Condominio del Edificio L.D.V..

• Promovió EXPERTICIA CONTABLE sobre los recibos de condominio demandados, a los fines de establecer si existe inconsistencia de criterios para el cálculo de gastos de cobranza e intereses de mora, así como si existe descontado de los mismos el monto pagado a la actora por Bs.F 5.103.10 y Bs.F 1.740,oo; finalmente, para que establezcan si el total por concepto de gastos de cobranza asciende a la suma hoy equivalente a Bs.F 3.690,03 y que el total por concepto de gastos judiciales asciende a la cantidad hoy equivalente a Bs.F 6.749,oo. Igualmente, para determinar si los mismos se hicieron conforme a la Ley de Propiedad Horizontal, y si incurrieron en anatosismo e inconsistencia en el cálculo.

Mediante escrito fechado 25 de septiembre de 2007, la parte actora reconvenida se opuso a la admisión de las pruebas promovidas por su contraria, luego de lo cual y en fecha 28 de septiembre de ese año el juzgado a quo procedió a admitir todas las pruebas promovidas, salvo la documental referida a la oferta real y de depósito por tratarse se meses distintos a los demandados. En la fase de evacuación, hubo actividad al respecto y sus resultas serán analizadas mas adelante.

En fecha 14 de febrero de 2008 la parte actora reconvenida hizo uso de su derecho de presentar informes ante el juzgado a quo, sin presentación en los autos de observaciones.

Consta en los autos, sentencia definitiva proferida en fecha 03 de diciembre de 2009 por el Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, que declaró parcialmente con lugar la demanda y la reconvención.

Mediante diligencia de fecha 25 de marzo de 2010, la demandada consignando voluntariamente el pago parcial de lo condenado por la cantidad de siete mil cincuenta y ocho bolívares con noventa céntimos (Bs. 7.058,90), cheque Banco Federal No. 11008978 a nombre del Tribunal a quo (f. 333 y 334)

Tal y como quedó plasmado en los antecedentes del presente fallo, la decisión dictada por el juzgador de primera instancia fue recurrida por la representación judicial de la parte actora reconvenida en fecha 9 de marzo de 2010 y ratificada el 12 de abril de 2010 y una vez asignado a esta superioridad el conocimiento de la apelación ejercida, quedó agotado el tramite de su sustanciación conforme al procedimiento en segunda instancia para sentencias definitivas, por lo que se entró en la fase de sentencia que ahora nos ocupa.

III

MOTIVACIONES PARA DECIDIR

Procede este Juzgado Superior a emitir el fallo correspondiente, lo cual hace con sujeción a las motivaciones y fundamentos que de seguidas se explanan:

Las presentes actuaciones le fueron deferidas a esta Superioridad en razón del el recurso ordinario de apelación ejercido por el apoderado judicial de la sociedad mercantil demandante, CONDOMINIOS CORDILLERA S.R.L., en contra del fallo dictado el 03 de diciembre de 2009 por el Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, que declaró parcialmente con lugar la demanda que por cobro de cuotas de condominios interpuso, inicialmente contra el ciudadano V.Q. y, posteriormente en virtud de la reforma de demanda, contra la ciudadana GEHISA M.R.F.; declarando a su vez, parcialmente con lugar la reconvención propuesta, improcedente “…el pago de los montos pretendidos por la parte actora identificados en los recibos de condominio como gastos no comunes, gastos de cobranza e intereses de mora 1%...”, e improcedentes “…los daños y perjuicios pretendidos por la parte demandada reconviniente, estimados en la suma de Bs. 10.439,00…”, quedando condenada la demandada reconveniente a pagar a la parte actora reconvenida “…la suma de Bs. 3.241.290,23 por concepto de gastos comunes causados desde el mes de noviembre del año 2004 hasta diciembre del año 2006, así como los intereses sobre dicha suma a la tasa del 1% mensual desde la fecha de vencimiento de cada recibo hasta la fecha en que quede firme el presente fallo, no capitalizables. Asimismo la corrección monetaria sobre tal monto (Bs. 3.241.290,23) tomando en cuenta los índices de precios al consumidor publicados por el Banco Central de Venezuela, desde la fecha de admisión de la demanda hasta la echa en que quede firme el presente fallo. Ambos cálculos se realizarán a través de una experticia complementaria del fallo en los términos indicados en el artículo 249 del Código de Procedimiento Civil…”, sin especial condenatoria al pago de las costas procesales por las partes.

Dicho fallo es y se fundamenta, en su parte pertinente, como sigue:

… Sin pasar este tribunal en este momento a determinar si las cantidades aspiradas por la parte actora son procedentes o no, ya que ello se dilucirá más adelante, debe este juzgado establecer si procede o no el cobro de condominios causados contra el propietario que adquirió con posterioridad a la oportunidad en que se causó la deuda.

En el presente caso se pretende, …el cobro de cuotas de condominio generados desde noviembre del año 2004, evidenciándose del acta de remate…, que ambas partes hacen valer, y por ende se le atribuye pleno valor, conforme lo dispuesto en el artículo 429 del Código Adjetivo, que a la accionada le fue adjudicado el inmueble por remate en fecha 3-10-2006, registrada el 29-12-2009; es decir, que a partir de tal adjudicación es propietaria del inmueble. Así se decide.

Ahora bien las deudas por contribuciones de condominio, son obligaciones propter rem, por lo que siguen a la propiedad del inmueble.

Ese carácter de obligación que va unida a la propiedad del bien está determinado en el artículo 13 de la Ley de Propiedad Horizontal, …

…(Omissis)…

…En este caso, consta en autos que la demandada es propietaria del inmueble en el que se causaron los gastos de condominio, …

Asimismo, la parte actora promovió los recibos de condominio, que se valoran conforme lo dispuesto en el artículo 14 de la Ley de Propiedad Horizontal que otorga fuerza ejecutiva a tales recibos, respecto de los gastos comunes. Así se establece.

El deudor de tales gastos es el propietario del inmueble, quien está obligado a contribuir a los gastos comunes en la proporción indicada en el documento de condominio…Por ello, el hecho de que la demandada haya adquirido el inmueble con posterioridad a la causación de los gastos de condominio adeudados no la exime de su obligación de pagarlos, en virtud que el incumplimiento por parte del propietario, al pago de tales recibos, hace surgir en el administrador la facultad de reclamarlo judicialmente…

…(Omissis)…

…En consecuencia es improcedente el alegato de la demandada en el sentido que no está obligada a pagar los recibos de condominio generados con anterioridad al mes de octubre del año 2006, fecha en que se le adjudicó el inmueble en remate. Así se decide.

Niega la parte demandada que esté obligada a pagar gastos judiciales que alcanzan la suma de Bs. 6.748,98; gastos de cobranza que totalizan Bs. 3.960,02 e intereses que involucran anatocismo y usura.

Al respecto, observa quien aquí decide que en los recibos de condominio que van desde noviembre del año 2004 hasta diciembre del año 2006 se relacionan en el rengón “CUOTA DEL MES” el monto correspondientes (sic) a “TOTAL GASTOS COMUNES” que deriva de aplicar a la totalidad de tales gastos relacionados en cada recibo el porcentaje correspondiente a la alícuota (2.432400%) más el “TOTAL GASTOS NO COMUNES” y a los fines de determinar el “NETO DEL MES” se agregan los “INTERESES DE MORA 1.00%” y “GASTOS DE COBRANZA”…

…(Omissis)…

…Los gastos no comunes se contraen a gastos judiciales cuyo monto no puede ser cobrado a la nueva propietaria del inmueble, quien sólo asume la fuerza ejecutiva que consagra la Ley de Propiedad Horizontal respecto de los gastos comunes, aunado a que tal concepto deriva de una acción de cobro interpuesta contra la anterior propietaria, cuyos costos están sujetos al procedimiento de intimación de costas que ha de sustanciarse en los términos indicados en la Ley de Abogados en concordancia con el Código Adjetivo, por tanto tal cantidad que alcanza la suma de Bs. 6.791.476,86, han de ser excluidos y no procede su cobro contra la ciudadana GEHISA M.R.F.. Así se decide.

Respecto de los intereses procede el cobro de los mismos a la rata del 1% mensual, pero sólo sobre los gastos comunes, detallados en la primera columna del cuadro realizado supra y no pueden ser capitalizados, en virtud de que ello implica anatocismo y viola el principio contra la usura establecido en la Constitución. Por tanto la cantidad de BS. 1.680.888,00 a que alcanzan tales intereses ha de ser excluida, declarándose improcedente su cobro en los términos peticionados, estableciéndose que la demandada cancelará el 1% mensual sólo sobre los gastos comunes desde la fecha que se causó cada recibo hasta la fecha en que quede definitivamente firme el presente fallo. Cálculo que se realizará a través de una experticia complementaria del fallo, en los términos indicados en el artículo 429 del Código Adjetivo Civil. Así se establece.

Asimismo se cargan en los recibos “GASTOS DE COBRANZA” los cuales se calculan sobre la base del 2% mensual sobre el total de los gastos comunes, superado en su mayoría de los casos el concepto de gastos comunes sin demostrar la parte actora tales gastos y menos aun de donde surge tal concepto, evidenciándose al igual que en los intereses un cargo usurero que en modo alguno puede ser asumido por la demandada. De ahí que, se excluye dicho rubro el cual totaliza la suma de Bs. 3.636.939,00 y se establece que el mismo es improcedente. Así se decide.

Por las razones expuestas esta sentenciadora no le atribuye valor alguno al informe consignado por la parte demandada atinente a los cálculos efectuados por el Lic. Ney Parra, ratificado a través de la prueba testimonial, siendo desechada tal prueba del proceso. Así se resuelve.

Respecto al pago de la cantidad correspondiente a la indexación de las cantidades adeudadas, precisa quien aquí decide, que es procedente la corrección monetaria de cantidades líquidas y exigibles, tal y como ocurre en el caso de autos. Ahora bien, la corrección monetaria es el reflejo de los daños y perjuicios ocasionados al acreedor por la desvalorarización de la moneda, y como daños y perjuicios deben limitarse a la cantidad adeudada por concepto de alícuota de condominio, sin incluir el monto reflejado por “GASTOS NO COMUNES” “GASTOS DE COBRANZA” e “INTERESES DE MORA 1%”, todo a fin de evitar que se condene al deudor a una doble indemnización. Por tanto tal corrección monetaria sólo se hará sobre la cantidad señalada por gastos comunes que alcanza la suma de Bs. 3.241.290,23, conforme los índices de precios al consumidor publicados por el Banco Central de Venezuela. Además dicha indemnización debe realizarse desde la fecha de la admisión de la demanda hasta la fecha en que quede definitivamente firme el presente fallo, a través de una experticia complementaria del fallo, a ser practicada conforme lo previsto en el artículo 249 del Código de Procedimiento Civil. Dicha experticia abarcará el cálculo de los intereses, como se señalará ut supra y el de la indexación. Así se decide.-

A mayor abundamiento resulta necesario invocar la sentencia dictada por la Sala Constitucional en fecha 20-1-2003 con ponencia del Magistrado Iván Rincón Urdaneta…

…(Omissis)…

Con base en el criterio jurisprudencial parcialmente transcrito y establecido que los rubros identificados como GASTOS NO COMUNES, INTERESES DE MORA 1% y GASTOS DE COBRANZA, son improcedentes, debiendo pagar la demandada sólo lo concerniente a GASTOS COMUNES que alcanzan la suma de Bs. 3.241.290,23, los intereses sobre tal suma al 1% mensual desde la fecha de vencimiento de cada recibo hasta la fecha en que quede firme el presente fallo, y la corrección monetaria, conforme los índices de precios al consumidor publicados por el Banco Central de Venezuela, en los términos indicados en la motiva de este fallo, resulta impretermitible concluir que la demanda ha de ser declarada PARCIALMENTE CON LUGAR y así se declara.

DE LA RECONVENCIÓN

…(Omissis)…

Comoquiera que en el análisis realizado en la demanda principal se estableció que la parte actora reconvenida pretende el cobro de sumas que fueran desechada por no ser pertinente su pago, resulta forzoso concluir que la reconvención sea procedente respecto a que los cargos identificados como “GASTOS NO COMUNES” y “GASTOS DE COBRANZA” no corresponden ser pagados por la demandada reconviniente. Así se precisa.

Respecto a la pretensión de la demandada en el sentido que se le pague la suma de Bs. 10.439,00 por concepto de daños y perjuicios, la cantidad que, a su decir, se corresponde con lo pretendido por la actora de manera usurera, basado en los artículos 1184 y 1185 del Código Civil, precisa esta sentenciadora que no demostró la demandada los supuestos daños reclamados y menos aun que los mismos alcancen el monto pretendido. Por tanto se desecha tal pretensión, debiendo declararse la reconvención PARCIALMENTE CON LUGAR. Así se declara…

.

Fijado lo anterior, debe este Juzgado Superior establecer el thema decidendum en el presente caso, el cual se encuentra determinado por la primera pretensión de la actora en su reforma total de la demanda, de que se condene a la demandada al pago de la cantidad hoy equivalente a Bs.F 15.368,11 “…por concepto del monto total de las cuotas de condominio…” que afirmó estaban insolutas y que corresponden al período comprendido desde el mes de noviembre de 2004 hasta el mes de diciembre de 2006, ambos inclusive, todos éstos recibos detallados en su texto de reforma libelar, y respecto de los cuales solicitó corrección monetaria e indexación mediante experticia complementaria al fallo. En tal sentido, adujo ser administradora del condominio del Edificio RESIDENCIAS L.D.V., ubicado en la manzana D-10 de la zona 3, sector sur de la Urbanización La Urbina, Calle Cuarta con 13-1, entonces jurisdicción del Municipio Petare del Distrito Sucre del Estado Miranda, hoy Municipio Sucre del Estado Miranda, y que se encuentra autorizada por la Junta de Condominio para cobrar las cuotas de condominio. Alegó que la demandada es propietaria del apartamento No. 14, primer piso del aludido edificio, según documento protocolizado en fecha 29 de diciembre de 2006 ante la Oficina Subalterna del Primer Circuito de Registro del Distrito Sucre del Estado Miranda, bajo el No. 45, Tomo 59, Protocolo Primero; correspondiéndole un porcentaje de condominio equivalente a 2,4324% según documento protocolizado el 06 de septiembre de 1978 ante la citada oficina de registro público, bajo el No. 36, Tomo 9, Protocolo Primero.

La parte demandada contradijo expresamente el hecho de que a la fecha de la contestación de la demanda deba pagar tales recibos de condominio y negó adeudar la suma que la actora pretende. Alegó que en fecha 03 de octubre de 2006 adquirió mediante remate judicial el aludido inmueble y que maliciosamente le fue ocultada la deuda de condominio que se le demanda, siendo que la adquisición se hizo libre de todo gravamen, además de haber incumplido el depositario judicial del mismo quien, obligado como estaba para presentar cuentas, así no lo hizo, por lo que lo adeudado por concepto de condominio ha debido haber sido trasladado al precio de remate. En adición a lo anterior, manifestó expreso rechazo a que deba pagar una suma hoy equivalente a Bs.F 6.749,oo, dado que trata de gastos judiciales que no le corresponde pagar y que no entran dentro del concepto de gastos comunes, los cuales así detalló: Recibo noviembre de 2004, “…Gastos iniciales de Demanda…”, Bs. 85.000,oo; recibo enero de 2005, “…Gastos Judiciales Pub. Carteles…”, Bs. 429.040,oo; recibo febrero de 2005, “…Honorarios Defensor Ad Litem…”, Bs. 300.000,oo; recibo noviembre de 2005, “…Experticia complementaria Exp…”, Bs. 800.000,oo; recibo enero de 2006, “…Gastos Judiciales Proceso de Embargo…”, Bs. 900.000,oo; recibo marzo de 2006, “…Certificación de Gravámenes…”, Bs. 186.360,oo; recibo abril de 2006, “…Pago Peritos Evaluadores…”, Bs. 1.950.000,oo; recibo abril de 2006, “…Public. 1er. Cartel de Remate…”, Bs. 251.806,62; recibo abril de 2006, “…Public. 2do. Cartel de Remate…”, Bs. 251.806,62; recibo abril de 2006, “…Public. 3er Cartel de Remate…”, Bs. 365.806,62; recibo junio de 2006, “…Gastos Judiciales Pub. Carteles…”, Bs. 279.699,oo; recibo agosto de 2006, “…Public. 2do. Y 3er. Cartel de Remate…”, Bs. 949.458,oo. También arguyó, que la actora introdujo una demanda en fecha 19 de octubre de 2006 ante el Juzgado Quinto de Municipio de esta Circunscripción Judicial pretendiendo se le pague la suma hoy equivalente a Bs.F 6.182,90 por concepto de “…costos procesales causados…”, por lo que se dictó auto fechado 01 de noviembre de 2006 que estableció la suma hoy equivalente a Bs.F 649,04 por concepto de “...Total Costas del Proceso…”, y Bs.F 4.003,46 por concepto de “…Total Costas de Ejecución…”, así como también produjo auto en esa misma fecha donde acordó “…cancelar por concepto de costas judiciales y costas de ejecución por la cantidad de Bs. 1.739.704,20…”. Que el 03 de noviembre de 2006 el representante legal de la demandante retiró cheques “…a favor del condominio por la cantidad de Bs. 5.103.070,02, por concepto de cuotas de condominio e indexación; y la cantidad de Bs. 1.739.704,20, por concepto de costas procesales, los cuales fueron tasados por el secretario del Tribunal y pagados a favor de la junta de Condominio…”, por lo que nada adeuda por concepto de “…Gastos Judiciales –gastos no comunes- conforme al artículo 13 de la Ley de Propiedad Horizontal, y mucho menos aún, cuando los mismos fueron cancelados por el Tribunal de la causa en la tasación de las costas…”, y requirió se declare a los mismos como gastos no comunes respecto de los cuales no está obligada a pagar. Además de ello, alegó que en el juicio llevado ante el Juzgado Quinto de Municipio de esta Circunscripción Judicial, se pagaron las cuotas insolutas hasta el mes de octubre de 2004, recibiendo la actora la cantidad hoy equivalente a Bs.F 5.103,10 el día 03 de noviembre de 2006, por lo que en el recibo correspondiente al mes de diciembre de 2006 ha debido la actora haber hecho “…el ajuste de las cuota (sic) de condominio con la rebaja de tal pago…” lo que no hizo, pues siguió generando intereses de mora y gastos de cobranza como si tal pago no se hubiese efectuado, lo que constituye un cobro ilegal, además de pretender el cobro de “Costas y Gastos Judiciales” con incidencia directa en el cálculo de los intereses de mora y gastos de cobranza. Rechazó los recibos que le fueron opuestos por concepto de “…Gastos de Cobranzas…”, dado que la tasa del 2% mensual ahí cobrado fue creada de manera “…no vinculante para los condóminos morosos, quienes, como terceros que son frente a ese contrato de administración, no los obligan dichas estipulaciones contractuales, de conformidad con el artículo 1.166 Código Civil…”, salvo que éstas fuesen aprobadas en asambleas de propietarios o estén incluidas en el documento de condominio. Que la demandante, a su vez, indebidamente capitaliza mes a mes tal concepto de gastos de cobranza, por lo que objetó lo siguiente y que totaliza la suma hoy equivalente a Bs.F 3.690,03. Así: Recibo noviembre de 2004, “…Gastos de cobranzas…Bs. 86.477,oo…”; recibo diciembre de 2004, …Gastos de cobranzas…Bs. 92.276,oo…”; recibo enero de 2005, “…Gastos de cobranzas…Bs. 95.884,oo…”; recibo febrero de 2005, “…Gastos de cobranzas…Bs. 74.774,oo…”; recibo marzo de 2005, “…Gastos de cobranzas…Bs. 83.180,oo…”; recibo abril de 2005, “…Gastos de cobranzas…Bs. 86.368,oo…”; recibo mayo de 2005, “…Gastos de cobranzas…Bs. 89.252,oo…”; recibo junio de 2005, “…Gastos de cobranzas…Bs. 91.917,oo…”; recibo julio de 2005, “…Gastos de cobranzas…Bs. 93.831,oo…”; recibo agosto de 2005, “…Gastos de cobranzas…Bs. 96.372,oo…”; recibo septiembre de 2005, “…Gastos de cobranzas…Bs. 99.004,oo…”; recibo octubre de 2005, “…Gastos de cobranzas…Bs. 101.402,oo…”; recibo noviembre de 2005, “…Gastos de cobranzas…Bs. 104.128,oo…”; recibo diciembre de 2005, “…Gastos de cobranzas…Bs. 141.309,oo…”; recibo enero de 2006, “…Gastos de cobranzas…Bs. 99.304,oo…”; recibo febrero de 2006, “…Gastos de cobranzas…Bs. 127.794,oo…”; recibo marzo de 2006, “…Gastos de cobranzas…Bs. 148.088,oo…”; recibo abril de 2006, “…Gastos de cobranzas…Bs. 233.548,oo…”; recibo mayo de 2006, “…Gastos de cobranzas…Bs. 201.030,oo…”; recibo junio de 2006, “…Gastos de cobranzas…Bs. 208.408,oo…”; recibo julio de 2006, “…Gastos de cobranzas…Bs. 218.526,oo…”; recibo agosto de 2006, “…Gastos de cobranzas…Bs. 226.133,oo…”; recibo septiembre de 2006, “…Gastos de cobranzas…Bs. 247.703,oo…”; recibo octubre de 2006, “…Gastos de cobranzas…Bs. 250.287,oo…”; recibo noviembre de 2006, “…Gastos de cobranzas…Bs. 195.243,oo…” y, recibo diciembre de 2006, “…Gastos de cobranzas…Bs. 197.788,oo…”. Que por tratarse, además, de gastos no comunes, los mismos carecen de la fuerza probatoria ejecutoria propter rem, a tenor de lo previsto en el artículo 14 de la Ley de Propiedad Horizontal. En tal sentido, solicitó se declare a tal concepto como gasto no común y que la demandada no está obligada a pagar. Delató anatocismo y usura en la pretensión de cobro accionada, señalando que precedentemente así también lo denunció ante el INDECU el día 07 de junio de 2007, No. 004002-2007-0101, dado que la actora “…calcula intereses MENSUALES sobre el monto debido la cantidad del …(1%), por concepto de “intereses de Mora”, MÁS la cantidad del …(2%), por concepto de “Gastos de Cobranzas”, lo cual se encuentra por encima de los intereses máximos permitidos por el Banco Central de Venezuela, el Código Civil y la Jurisprudencia de la Sala de Casación Civil, y de la Sala Constitucional…” y que en adición a ello, “…capitaliza los intereses que genera el monto en atraso, pues no aparecen en cuentas separadas el capital adeudo (sic) y los intereses acumulados, y además en los recibos realizan cargos ilegales, violando normas de orden público de la Ley para la Defensa y Educación del Consumidor y del Usuario. Así, los artículos 91 y 128…” de la citada ley que define como usura tal capitalización de intereses, como su cálculo por encima del máximo permitido.

También reconvino la demandada a la sociedad mercantil accionante –quien contestó negando todos los alegatos que la contienen- pretendiendo que se la condene a lo siguiente: A) Que se declare que los cargos de “Gastos No Comunes” señalados en los recibos demandados “…cobran intereses, comisiones o recargos, por encima de los máximos que son fijados o permitidos por el Banco Central de Venezuela, contraviniendo lo pautado en el artículo 128 de la Ley para la Defensa y Educación del Consumidor y del Usuario…”. B) Que se declare que las operaciones aritméticas ejecutadas por la actora para el cálculo de los intereses de mora al 1% mensual y de los gastos de cobranza al 2% mensual, capitalizan los mismos. C) Que como consecuencia de lo anterior, se declare que se produjo el delito de usura. D) Que se declare que la actora reconvenida pretende un doble pago por concepto de “costas procesales”, siendo que en fecha 03 de noviembre de 2006 –dos meses antes de la reforma de la demanda- la cantidad hoy equivalente a Bs.F 1.740,oo por tal concepto, por lo que incurre en enriquecimiento sin causa. E) Que como consecuencia de lo anterior, se condene a la actora reconvenida para que por concepto de daños y perjuicios pague a la demandada reconviniente la cantidad hoy equivalente a Bs.F 10.439,10, de conformidad con lo previsto en los artículos 1.184 y 1.185 del Código Civil, así como del artículo 138 de la Ley para la Defensa y Educación del Consumidor y del Usuario. A tal fin, reiteró los siguientes alegatos: Que el 03 de noviembre de 2006 la actora recibió “…sendos cheques emanado (sic) del Juzgado Quinto de Municipio expediente Nro. 6385, a favor del condominio por la cantidad de Bs. 5.103.070,02, por concepto de cuotas de condominio e indexación de los meses de Diciembre de 2001, Enero a Diciembre de 2002, Enero a Diciembre de 2003 y de Enero a Octubre de 2004; y la cantidad de Bs. 1.739.704,20, por concepto de costas procesales, los cuales fueron tasados por el secretario del Tribunal y pagados…”. Que la cantidad hoy equivalente a Bs.F 1.740,oo por concepto de “costas procesales”, no ha sido restada de los recibos demandados y que se pretende un doble pago mediante enriquecimiento sin causa. Que se pretende el cobro de intereses moratorios, gastos de cobranzas y gastos judiciales –comisiones y recaudos- calculados erróneamente y por encima de lo fijado por la ley, además de encontrarse los intereses capitalizados. Que del recibo del mes de noviembre de 2004 aparece la partida “saldo actual” por Bs.F 4.754,10 “…donde se refleja una deuda que fue cancelada el día tres (3) de noviembre de 2.006…” y a la que se pretende improcedentemente cobrar intereses de mora y gastos de cobranzas. Que se le cobra de más, una cantidad hoy equivalente a BS. 6.749,oo por concepto de “gastos judiciales” y, la suma hoy equivalente a Bs.F 3.690,10 por concepto de “gastos de cobranzas”, todo lo cual totaliza la cantidad hoy equivalente a Bs.F 10.439,10. Que debido a todo lo anterior, ha sido sometida a agresiones por la Junta de Condominio y acompañó misiva fechada 05 de junio de 2007 suscrita por la misma, siendo que en la reunión convocada se le dijo que adeudaba por la demanda y por los condominios de enero a junio de 2003, en una cantidad hoy equivalente a Bs.F 20.000,oo, por lo que por su falta de pago el edificio no contaba con fondo de reserva. Que presentó oferta de pago y depósito, la cual conoce el Juzgado Decimoséptimo de Municipio de esta Circunscripción Judicial, para pagar los meses de enero a mayo de 2007 y que está en trámite.

Precisa este juzgador el hecho procesal que habiendo declarado el a quo improcedente la pretensión reconvencional indemnizatoria de daños y perjuicios, y siendo que la demandada reconviniente no apeló del fallo de primera instancia, tal punto quedó definitivamente firme. Por tanto, no entra dentro de la materia a ser decidida en esta segunda instancia y, Así se establece.

Establecidos los hechos controvertidos requeridos de solución judicial, pasa a continuación esta superioridad a fijar todos los hechos que han quedado admitidos por las partes en sus respectivos y tempestivos escritos alegatorios, los cuales no requieren ser objeto de prueba alguna, por lo que se establecen como ciertos y válidos a los fines de poder dirimir los demás hechos que si han quedado controvertidos. A saber:

• Que la demandada es propietaria del apartamento No. 14, primer piso del aludido edificio, según documento protocolizado en fecha 29 de diciembre de 2006 ante la Oficina Subalterna del Primer Circuito de Registro del Distrito Sucre del Estado Miranda, bajo el No. 45, Tomo 59, Protocolo Primero.

• Que a dicho inmueble le corresponde un porcentaje de condominio equivalente a 2,4324% según documento protocolizado el 06 de septiembre de 1978 ante la citada oficina de registro público, bajo el No. 36, Tomo 9, Protocolo Primero.

Ahora bien, habiéndose determinado en la presente causa los hechos que han quedado controvertidos como aquellos que fueron en su momento afirmados y admitidos por las partes en este juicio, de inmediato procede la superioridad a resolver todos y cada unos de los asuntos de fondo que han quedado controvertidos y que son materia a decidir en la presente sentencia. Para ello y en acatamiento al mandato contenido en el artículo 509 del Código de Procedimiento Civil, quien aquí decide pasa a apreciar y valorar todas las pruebas que tempestiva y validamente han quedado aportadas al proceso.

PRUEBAS APORTADAS POR LA PARTE ACTORA RECONVENIDA:

• Promovió el acta de remate consignada con la contestación de la demanda, suscrita ante el Tribunal Quinto de Municipio de esta Circunscripción Judicial, protocolizado el 29 de diciembre de 2006 ante el Registro Inmobiliario del Primer Circuito de Registro del Municipio Sucre del Estado Miranda, bajo el No. 45, Tomo 59, que evidencia que la demandada adquirió el inmueble mediante remate judicial, y que la parte actora es administradora del mismo. Este recaudo instrumental público –cursante en copia simple en el cuaderno de medidas, la cual se declara fidedigna según establece el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil- se aprecia y valora a tenor de lo previsto en los artículos 1.357 del Código Civil. Del mismo se evidencia el hecho admitido por las partes que es a partir del día 29 de diciembre de 2006 que la demandada es propietaria del inmueble de autos, y que tal adquisición se hizo en virtud de haber quedado adjudicada en remate judicial según acta de fecha 03 de noviembre de 2006. Así se decide.

• Promovió los recibos de condominio consignados con la demanda y su reforma y que evidencian lo adeudado y demandado, específicamente lo siguiente: A) Recibos de noviembre y diciembre de 2004, que evidencian que “…quien posee la deuda de condominio es el inmueble…y no su representada…” en virtud de lo previsto en el artículo 13 de la Ley de Propiedad Horizontal. B) Recibos de condominio de enero de 2005 a diciembre de 2005, que evidencian que la obligación de pago de los gastos comunes siempre sigue a la propiedad del inmueble, según lo previsto en el artículo 13 de la Ley de Propiedad Horizontal. C) Recibos de condominio de enero de 2006 a octubre de 2006, pretendiendo evidenciar lo previsto en el artículo 13 de la Ley de Propiedad horizontal. D) Todos los recibos de condominio antes señalados, pretenden evidenciar que los conceptos que originan la deuda demandada, ascienden a la cantidad hoy equivalente a Bs.F 15.348,11; así como también pretenden evidenciar que no se está haciendo el cobro doble de los meses de diciembre de 2001 hasta octubre de 2004 “…ya que los mismos no son objeto de la presente reclamación…”. Igualmente, pretenden evidenciar que lo adeudado no ha sido pagado por la demandada, siendo que los hechos referidos por ésta son inciertos y aun no decididos, por lo que no se demuestra el presunto daño reconvenido. Finalmente, pretende evidenciar que en los mismos se desvirtúa que “…se haya incluido el renglón saldo actual..., sino lo que se incluyó en el monto total es la cantidad por lo cual se elaboró el recibo de condominio del mes de noviembre de 2004…”. Al respecto, establece la superioridad que tales recibos de condominiales son apreciados y valorados a tenor de lo previsto en los artículos 1.363 del Código Civil, 14 de la ley de la Propiedad Horizontal y todos éstos resumidamente evidencian lo siguiente:

Mes Gastos Comunes Gastos no Comunes Intereses Mora 1.00% Gastos de Cobranza

nov-04 108,32 85 86,5

dic-04 120,3 92,3

ene-05 113,5 429,04 95,9

feb-05 120,32 300 37,4 74,8

mar-05 129,4 30 41,6 83,2

abr-05 144,22 43,2 86,4

may-05 133,22 44,63 89,3

jun-05 97,33 46 92

jul-05 127,04 46,92 94

ago-05 131,6 48,2 96,4

sep-05 120 50 99

oct-05 136,3 50,7 101,4

nov-05 135,9 800 52,1 104,13

dic-05 128,81 12,5 61,43 122,9

ene-06 93,04 900 62,84 125,7

feb-06 127,8 72,8 145,53

mar-06 125,23 186,4 74,04 148,1

abr-06 133,7 2.201,81 77,16 154,32

may-06 117,2 251,81 100,51 201,03

jun-06 140,1 365,81 102,2 208,41

jul-06 100,61 279,7 109,3 218,53

ago-06 129,04 949,5 113,1 226,13

sep-06 129,22 124 248

oct-06 130,4 125,14 250,29

nov-06 127,24 97,62 195,24

dic-06 141,4 98,9 197,8

Total 3.241,30 6.791,50 1.680,90 3.636,44

En tal sentido, se constata de los recibos de condominio accionados en cobro, que la demandada adeuda por tal concepto y desde noviembre de 2004 hasta diciembre de 2006 la suma de total hoy equivalente a Bs.F 3.241,30. Afirma la accionada que habiendo adquirido el inmueble de autos mediante remate judicial al 03 de octubre de 2006, no le correspondía entonces pagar por concepto de condominio mensualidades anteriores a octubre de 2006 en virtud que lo adeudado por tal concepto ha debido ser imputado del precio de remate. Establece la superioridad que ello no es procedente, dado que lo que la ley obliga para tales casos, es que el inmueble judicialmente rematado se encuentre totalmente libre de gravamen refiriéndose a cualquier tipo de garantía, por lo que los gastos comunes condómines que el inmueble haya generado aun con el propietario anterior por ser de naturaleza propter rem siguen al mismo, independientemente que resulte posteriormente adquirido por otra persona, quien necesariamente deberá hacerse cargo de los mismos. Así se declara. Se constata también, que los intereses de mora al 1% mensual y los gastos de cobranza al 2% mensual, indebidamente se aplican luego de sumados en cada mes tanto el renglón de “TOTAL GASTOS COMUNES” como el renglón “TOTAL GASTOS NO COMUNES”; y consta claramente de cada uno de estos recaudos que los gastos judiciales incurridos por la actora respecto al inmueble de autos, no constituyen gastos de naturaleza común a todos los propietarios del Edificio Residencias L.D.V., por lo que son gastos no comunes y, por ende, no gozan del carácter de título ejecutivo que la Ley de Propiedad Horizontal sólo otorga a los gastos comunes. Adicionalmente a ello, se establece que el cobro por tal concepto de gasto judicial no corresponde a este procedimiento judicial, por lo que la superioridad declara que la cantidad hoy equivalente a Bs.F 6.791,50 ha de ser excluida de la pretensión actora en contra de la accionada y, en todo caso, reclamada mediante otro procedimiento judicial. Así se declara. Igualmente se decide conforme a lo previsto en la aludida ley especial así como en virtud de lo aquí declarado, que los intereses de mora al 1% mensual deberán ser nuevamente calculados tomando únicamente en cuenta y de manera separada, mes a mes, sin capitalizar, el importe que para cada mensualidad corresponda por concepto de gastos comunes, generándose los mismos hasta que el presente fallo quede declarado definidamente firme por auto expreso del a quo, por lo que mediante experticia complementaria al fallo se hará tal determinación de intereses moratorios calculados al 1% mensual para cada una de las mensualidades desde noviembre de 2004 hasta diciembre de 2006. Así se declara.

• Promovió acta de comparecencia emanada de la Sala de Conciliación y Arbitraje del INDECU, pretendiendo evidenciar que la denunciante –hoy demandada- no asistió al acto conciliatorio por lo que el mismo se declaró desierto e inexistente. Este recaudo instrumental es declarado por quien aquí decide como imoertinente, dado que lo controvertido es si proceden o no los conceptos pretendidos por la accionante y no la procedencia o inexistencia de la denuncia administrativa antes aludida. Así se decide.

PRUEBAS APORTADAS POR LA PARTE DEMANDADA RECONVINIENTE:

• Reprodujo a su favor el mérito favorable de las pruebas cursantes en el expediente, así como el mérito que se desprende de “…las interpretaciones de derecho estampadas en el escrito de Contestación a la demanda y reconvencional…”. Tal forma de promocionar en modo alguno da entrada a medio probatorio alguno sino que se refiere a escritos alegatorios, los cuales son siempre tomados en cuenta por este juzgador pero que por si solos no evidencian prueba de aserto alguno. En adición a lo anterior y en cuanto a la promoción del mérito favorable de los autos, es procedente hacer algunas precisiones: Si bien esta fórmula es frecuentemente utilizada en la práctica forense por un importante número de abogados litigantes, debe destacarse que nuestro sistema probatorio está regido por una serie de principios entre los que se encuentra el de la comunidad de la prueba, también denominado principio de adquisición procesal, que según explica el autor colombiano J.P.Q., se traduce en el “…resultado de la actividad probatoria de cada parte, se adquiere para el proceso y ésta (la parte) no puede pretender que solo a ella beneficie. No se puede desistir de la prueba practicada; no se puede estar tan solo a favor de la declaración de un testigo, ya que ésta afecta conjuntamente a las partes, tanto en lo favorable como en lo desfavorable. En otras palabras, este principio consiste en que las pruebas son sustraídas a la disposición de las partes, para pertenecer objetivamente al proceso…”. En este mismo sentido el tratadista S.S.M., citando al autor I.A.S., con respecto a este principio, nos dice: “…principio de adquisición en virtud del cual las pruebas, una vez recogidas, despliegan su eficacia a favor o en contra de ambas partes, sin distinción entre la que las ha producido y las otras”. El Juez puede y debe utilizar el material probatorio prescindiendo de su procedencia…”. Lo anterior implica que, al decidir la controversia, el sentenciador no sólo va a apreciar lo favorable de las pruebas producidas por cada parte, sino que tiene que apreciarlas en su totalidad en virtud al principio de la exhaustividad procesal que el artículo 509 del Código de Procedimiento Civil también consagra, tanto lo favorable como lo desfavorable que puede contener la prueba con respecto a todas las partes involucradas en la controversia, y no solo apreciar lo favorable de una prueba con relación a la parte que la incorporó al proceso, respetando así los principios de adquisición procesal y el de unidad de la prueba. Siendo ello así, es inoficioso entrar a establecer y valorar el “merito favorable de autos”, pues tal expresión forense no es ni medio, ni fuente ni tipo probatorio alguno, susceptible de apreciación particular, y así se declara.

• Promovió “…documento público acompañado al Cuaderno de Medidas folios 62 al 64 ambos inclusive,…” protocolizado el 29 de diciembre de 2006 ante el Registro Inmobiliario del Primer Circuito de Registro del Municipio Sucre del Estado Miranda, bajo el No. 45, Tomo 59. Pretende evidenciar que en fecha 03 de octubre de 2006 le fue adjudicado en remate judicial el inmueble de autos y que la actora reconvenida pretende el cobro de recibos de condominio anteriores a dicha fecha, además de intereses y gastos no comunes, siendo que le fue hecha la adjudicación inmobiliaria libre de todo gravamen de hipoteca, por lo que la deuda demandada le fue maliciosamente ocultada. Este recaudo instrumental, de carácter público, ya ha sido fijado por este sentenciador como un hecho admitido por las partes, así como ya ha resultado apreciado y valorado en el presente fallo por lo que lo decidido al respecto se da por reproducido. Así se establece. No obstante, se reitera que la obligación de pagar los gastos comunes a cargo de cualquier inmueble sometido al régimen de propiedad horizontal, sigue la suerte de dicho inmueble independientemente de quien resulte ser su propietario, así como también se reitera que las obligaciones de rendición de cuentas respecto a cualquier bien objeto de remate judicial, se refiere a la indicación de cualquier tipo de gravamen o garantía sobre el mismo dado que los inmuebles judicialmente rematados deben ser entregados a los adjudicantes completamente libres de tales garantías. Los gastos comunes derivados de obligaciones de propiedad horizontal no son gravámenes. Así se establece.

• Promovió como documento público, el escrito producido en fecha 19 de octubre de 2006 por la parte actora ante el Juzgado Quinto de Municipio de esta Circunscripción Judicial, pretendiendo ésta que se le pague la suma hoy equivalente a Bs.F 6.183,oo por concepto de “costos procesales causados”. Pretende evidenciar que la actora entonces demandó tales conceptos y pretende cobrarlos a su vez, en los recibos de condominio demandados; conceptos que no son gastos comunes y que ascienden a la cantidad hoy equivalente a Bs.F 6.749,oo según discriminó en su contestación. Este recaudo al haber sido consignado en copia simple se declara fidedigno según establece el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil. Del mismo se evidencia que los costos y gastos de ejecución fueron requeridos por la actora en el procedimiento que terminó con el remate judicial del inmueble y ya ha quedado decidido en el presente fallo que los mismos constituyen gastos no comunes que deben ser excluidos de la pretensión actora dado que al respecto no existe la ejecutividad que la accionante pretende hacer valer presentando los recibos de condominio de autos. Así se decide.

• Promovió como documento público el auto fechado 01 de noviembre de 2006, en virtud del cual el Juzgado Quinto de Municipio de esta Circunscripción Judicial, expediente No. 6385, fija la cantidad hoy equivalente a Bs.F 649,oo por concepto de costas de la ejecución hipotecaria seguida, y Bs.F 4.003,42 por concepto de costas de ejecución. Pretende evidenciar el doble cobro denunciado así como el enriquecimiento sin causa pretendido. Este recaudo instrumental de carácter público, por haber sido consignado en copia simple se declara fidedigno según establece el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, y se aprecia y valora a tenor de lo previsto en el artículo 1.359 del Código Civil. Del mismo se evidencia que los costos y gastos de ejecución fueron fijados por el aludido tribunal en el procedimiento que terminó con el remate judicial del inmueble y ya ha quedado decidido en el presente fallo que los mismos constituyen gastos no comunes que deben ser excluidos de la pretensión actora. Así se decide.

• Promovió como documento público, auto fechado 01 de noviembre de 2006 dictado por el Juzgado Quinto de Municipio de esta Circunscripción Judicial, expediente No. 6385, en virtud del cual se acordó cancelar la cantidad hoy equivalente a Bs.F 1.740,oo por concepto de costas judiciales y costas de ejecución. Pretende demostrar el doble cobro pretendido por concepto de gastos judiciales en los recibos demandados. Este recaudo instrumental de carácter público, por haber sido consignado en copia simple se declara fidedigno según establece el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, y se aprecia y valora a tenor de lo previsto en el artículo 1.359 del Código Civil. Del mismo se evidencia que los costos y gastos de ejecución fueron fijados por el aludido tribunal en el procedimiento que terminó con el remate judicial del inmueble y ya ha quedado decidido en el presente fallo que los mismos constituyen gastos no comunes que deben ser excluidos de la pretensión actora dado que al respecto no existe la vía ejecutiva que la accionante pretende hacer valer presentando los recibos de condominio de autos. Así se decide.

• Promovió como documento público, diligencia fechada 07 de noviembre de 2006 en virtud del cual la parte actora retiró sendos cheques por la suma hoy equivalente a Bs.F 5.103,10 por concepto de cuotas de condominio e indexación, y la cantidad hoy equivalente a Bs.F 1.740,oo por concepto de costas procesales. Pretende demostrar que fueron pagadas las cantidades demandadas y que tal pago no fue acreditado a la deuda demandada. Este recaudo instrumental de carácter público, por haber sido consignado en copia simple se declara fidedigno según establece el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, y se aprecia y valora a tenor de lo previsto en el artículo 1.359 del Código Civil. Del mismo se evidencia que los costos y gastos de ejecución fijados por el aludido tribunal en el procedimiento que terminó con el remate judicial del inmueble, fueron retirados por la hoy accionante, y ya ha quedado decidido en el presente fallo que los mismos constituyen gastos no comunes que deben ser excluidos de la pretensión actora. Así se decide.

• Promovió de los recibos de condominio demandados, cada uno de los importes señalados por concepto de gastos de cobranza y que totalizan la suma hoy equivalente a Bs.F 3.690,03. Pretende demostrar que los mismos son capitalizados mensualmente y que el 2% cobrado no ha sido previsto ni aprobado por la asamblea de propietarios, ni por el documento de condominio y su reglamento, además de tratarse de gastos no comunes que adolecen de fuerza ejecutiva, siendo que al haberse demandado ante el Juzgado Quinto de Municipio de esta Circunscripción Judicial “…es claro que la administradora durante el período comprendido desde noviembre de 2004 a la fecha 17 de septiembre de 2007, no ha realizado gestión de cobranza alguna…”, por lo que los mismos deberán ser excluidos de los recibos demandados. Estos recaudos instrumentales y fundamentales, ya han sido apreciados y valorados en el presente fallo por lo que lo decidido al respecto se da por reproducido. Así se establece.

• Promovió como documento público escrito de denuncia ante el INDECU de fecha 07 de junio de 2007, No. 004002-2007-0101. Pretende así demostrar sus afirmaciones hechas en el escrito de contestación a la demanda y en escrito reconvencional. Este recaudo instrumental en modo alguno participa de tener una naturaleza de carácter público, sino que constituye un documento administrativo, por lo que al haber sido consignado en copia simple se declara fidedigno según establece el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil. Del mismo se evidencia que la accionada denunció ante el INDECU empero resulta impertinente con respecto a los hechos aquí controvertidos. Así se decide.

• Promovió y opuso a la parte actora reconvenida, escrito de “Solicitud de Oferta Real y Depósito” consignado en fecha 16 de mayo de 2007 y que cursa ante el Juzgado Decimoséptimo de Municipio, expediente No. AP31-S-2007-000591, ofertándose lo correspondiente a los meses de condominio de enero, febrero y marzo de 2007. Pretende evidenciar que la actora reconvenida “…no quiere ni ha permitido que mi representada cancele los meses de condominio de enero de 2007 hasta la fecha que se encuentran vencidos, pues pretende cobrar en los referidos meses del año 2007, los intereses del 2% de cobranzas, y otros gastos que son ilegales…”. Este recaudo, por tratarse de la oferta real para el pago de los meses de enero, febrero y marzo de 2007, se declara impertinente dado que no evidencia ninguno de los hechos que han quedado controvertidos en el presente juicio. Así se declara.

• Promovió INFORMES a la sociedad mercantil ADMINISTRADORA DENU C.A., para dejar constancia si es administradora del edificio Residencias L.D.V. que en autos se señala, así como para que señale el importe de lo que el apartamento No. 14 adeuda, y el estatus en se encuentra la misma. Con relación a este medio de prueba al no constar sus resultas en autos nada tiene que analizarse al respecto. Así se declara.

• Promovió INFORMES al INDECU para dejar constancia de la denuncia hecha por la demandada reconviniente, el estatus de la misma y si se ha podido notificar a los representantes legales de la parte actora. Con relación a este medio de prueba se debe indicar, que al no constar sus resultas en autos nada tiene que analizarse al respecto. Así se declara.

• Promovió INFORMES al Juzgado Quinto de Municipio de esta Circunscripción Judicial, expediente No. 6385, para dejar constancia del retiro de los cheques a favor del condominio por la suma hoy equivalente a Bs.F 5.103,10 por concepto de cuotas de condominio e indexación, y Bs.F 1.740,oo por concepto de costas procesales, pretendiendo evidenciar que la actora reconvenida recibió el pago de tales conceptos y que los mismos no han sido descontados de la deuda demandada. Con relación a este medio de prueba al no constar sus resultas en autos nada tiene que analizarse al respecto. Así se declara.

• Promovió TESTIMONIALES RATIFICATORIAS de los ciudadanos N.P. PARRA, M.I.F. y J.C., rindiendo declaración únicamente el primero de los nombrados, quien en fecha 19 de diciembre de 2007, ratificando el contenido y firma del informe técnico de fecha 4 de mayo de 2007, no obstante ello, por ser un medio de prueba emanado de la propia promovente y no ser el idóneo como lo era la experticia contable, la cual no fue evacuada en el presente caso, dicho informe no puede surtir valor probatorio alguno y así se declara.

• Promovió EXPERTICIA CONTABLE sobre los recibos de condominio demandados, a los fines de establecer si existe inconsistencia de criterios para el cálculo de gastos de cobranza e intereses de mora, así como si existe descontado de los mismos el monto pagado a la actora por Bs.F 5.103.10 y Bs.F 1.740,oo; finalmente, para que establezcan si el total por concepto de gastos de cobranza asciende a la suma hoy equivalente a Bs.F 3.690,03 y que el total por concepto de gastos judiciales asciende a la cantidad hoy equivalente a Bs.F 6.749,oo. Igualmente, para determinar si los mismos se hicieron conforme a la Ley de Propiedad Horizontal, y si incurrieron en anatocismo e inconsistencia en el cálculo. Con relación a este medio de prueba se debe indicar, que al no constar sus resultas en autos nada tiene que analizarse al respecto. Así se declara.

Cumplida así con la tarea valorativa que sobre las probanzas aportadas se impone a este juzgador, y habiendo alegado la demandada que maliciosamente le fue ocultada información acerca de la deuda por condómino al momento del remate judicial por lo que nada le correspondía pagar por tal concepto, ha quedado establecido por este juzgador que el único requisito que entonces se requería era que el inmueble se hubiese encontrado libre de todo gravamen hipotecario, cosa esta última que no es en el sub iudice materia a decidir. Y tal como en la recurrida se establece, lo demandado en su contra por concepto de gastos comunes de condominio son obligaciones propter rem que, independientemente de quien sea el propietario, deben ser satisfechas. Por tanto y de conformidad con lo previsto en el artículo 1.264 del Código Civil, no habiendo demostrado la demandada haber pagado tales gastos comunes, resulta procedente –tal y como lo declara la recurrida- la pretensión actora de que se la condene al pago de la totalidad de los gastos comunes señalados en todos los recibos de condominio de autos y que asciende a la suma hoy equivalente a Bs.F 3.241,30. No puede pasar desapercibido por quien aquí decide, que la parte accionada en fecha 25 de marzo de 2010 consignó en los autos cheque de gerencia a nombre del tribunal por concepto de gastos comunes, intereses y corrección monetaria -a su decir- conforme a lo ordenado en la sentencia, actuación que a todas luces resulta extemporánea y carente de validez legal, al no encontrarse firme la sentencia que luego resulto recurrida y sin contar con la anuencia de la parte actora, en tal sentido, dicho pago que pretendió realizarse no surte ningún efecto en el proceso, salvo la imputación que pueda realizarse en la fase de ejecución correspondiente una vez que se encuentre definitivamente firme lo que se decida en la presente causa. Así se declara.

Objeta la actora recurrente que se le haya excluido de su pretensión la suma hoy equivalente de Bs. 6.791,50 que por concepto de gastos no comunes que se señalan en los recibos demandados como gastos judiciales, que tal como ha quedado evidenciado de las probanzas apreciadas, este juzgador ha establecido no corresponden al concepto de gastos comunes, por lo que no gozan del carácter de ejecutividad que la ley especial si otorga a los mencionados por tratarse de gastos no comunes, debiendo ser tramitada su cobranza judicial por otra vía. Por tanto, de los recibos de condominio accionados quedan excluidos los siguientes conceptos y cantidades: Recibo noviembre de 2004, “…Gastos iniciales de Demanda…”, Bs. 85.000,oo; recibo enero de 2005, “…Gastos Judiciales Pub. Carteles…”, Bs. 429.040,oo; recibo febrero de 2005, “…Honorarios Defensor Ad Litem…”, Bs. 300.000,oo; recibo noviembre de 2005, “…Experticia complementaria Exp…”, Bs. 800.000,oo; recibo enero de 2006, “…Gastos Judiciales Proceso de Embargo…”, Bs. 900.000,oo; recibo marzo de 2006, “…Certificación de Gravámenes…”, Bs. 186.360,oo; recibo abril de 2006, “…Pago Peritos Evaluadores…”, Bs. 1.950.000,oo; recibo abril de 2006, “…Public. 1er. Cartel de Remate…”, Bs. 251.806,62; recibo abril de 2006, “…Public. 2do. Cartel de Remate…”, Bs. 251.806,62; recibo abril de 2006, “…Public. 3er Cartel de Remate…”, Bs. 365.806,62; recibo junio de 2006, “…Gastos Judiciales Pub. Carteles…”, Bs. 279.699,oo; recibo agosto de 2006, “…Public. 2do. Y 3er. Cartel de Remate…”, Bs. 949.458,oo. En consecuencia, se declara no procedente la pretensión actora de que por concepto de gastos judiciales se condene a la demandada al pago de la cantidad hoy equivalente a Bs. 6.791,50 y, así se decide.

En sus informes de alzada, la actora recurrente alega que promovió contrato de administración de condominio celebrado con la comunidad de propietarios del Edificio Residencias L.D.V., que la autoriza a realizar “…gestiones adicionales de cobranza (gastos de administración) y que las mismas generan un cargo adicional del 2% de acuerdo a lo establecido en dicho contrato que establece: “Cada recibo de condominio no cancelado dentro de los ocho (08) días siguientes a la fecha de su facturación, LA ADMINISTRADORA cargará y cobrará al apartamento en mora en su recibo de condominio, como gastos no comunes por intereses convencionales de dicha mora, el uno por ciento (1%), más el dos por ciento (2%) de gestiones administrativas de cobranza y manejo…”, y también adujo la apelante que en la recurrida tal medio probatorio no resultó ser apreciado y valorado. Tal y como ya ha quedado fijado en este fallo judicial, no consta que dicho sujeto procesal haya promovido tempestivamente tal recaudo, por lo que de autos no se evidencia la procedencia de tal cobro. En consecuencia, se declara no procedente la pretensión actora de que por concepto de gastos de cobranza se condene a la demandada al pago de la cantidad hoy equivalente a Bs. 3.636,44, y, así se decide.

En virtud de lo ya declarado, resulta obvio que el importe pretendido por concepto de intereses moratorios calculados a la tasa del 1% mensual y que en los recibos de condominio demandados se detallan calculados en base a la sumatoria de los gastos comunes con los gastos no comunes, también resulta parcialmente procedente dado que los gastos no comunes no generan intereses moratorios que por este especial procedimiento puedan ser demandados. En tal sentido, solo resulta procedente el cobro judicial en el sub iudice de intereses moratorios –y a ello se condena a la demandada para que pague a la actora- calculados al 1% mensual y mediante partida separada no acumulada desde la fecha de emisión de cada recibo de condominio hasta la fecha en que esta sentencia quede definitivamente firme, sobre el total de los renglones que en cada recibo correspondan a gastos comunes. Así se decide. Para su determinación y con los mismos parámetros aquí declarados, se ordena y decide que mediante experticia complementaria al fallo se determinen tales intereses moratorios a la tasa del 1% mensual, con base al cuadro que a continuación se transcribe referido al importe de los gastos comunes por cada mensualidad condominial. Así se declara.

Mes Gastos Comunes

nov-04 108,32

dic-04 120,3

ene-05 113,5

feb-05 120,32

mar-05 129,4

abr-05 144,22

may-05 133,22

jun-05 97,33

jul-05 127,04

ago-05 131,6

sep-05 120

oct-05 136,3

nov-05 135,9

dic-05 128,81

ene-06 93,04

feb-06 127,8

mar-06 125,23

abr-06 133,7

may-06 117,2

jun-06 140,1

jul-06 100,61

ago-06 129,04

sep-06 129,22

oct-06 130,4

nov-06 127,24

dic-06 141,4

Total 3.241,30

Finalmente, ha pretendido la parte actora recurrente que se condene a la demandada a la cantidad que por concepto de corrección monetaria resulte determinada sobre la suma total y conceptos demandados, por tratarse de cantidades líquidas e exigibles. Al respecto y en virtud de haber quedado declarado improcedente el cobro de los importes detallados en los recibos de condominio demandados respecto a los conceptos de gastos no comunes y gastos de cobranza, los mismos en modo alguno podrán ser objeto de indexación, así como tampoco el monto que por concepto de intereses moratorios se determine. Por tanto, la corrección monetaria solo procede por el hecho público y notorio de la depreciación monetaria, respecto de la suma hoy equivalente a Bs.F 3.241,30 que por concepto de gastos comunes se totaliza, y la misma se hará tomando en cuenta los gastos comunes señalados en el cuadro que antecede para cada mes de condominio demandado, desde la fecha de admisión de la reforma total de la demanda que lo fue el 18 de enero de 2007, exclusive, hasta la fecha en que esta sentencia quede definitivamente firme y así se declara por auto expreso del a quo. Para su determinación se ordena experticia complementaria al fallo que respecto a dichos conceptos de gastos comunes y para el período ya señalado, tome en cuenta los índices de precios al consumidor publicados por el Banco Central de Venezuela, conforme faculta el artículo 249 del Código de Procedimiento Civil. Así se declara.

En cuanto a la reconvención ejercida por la parte demandada, se debe resaltar que en aplicación del principio “Nom reformatio in peius”, por cuanto la parte demanda reconviniente no apeló del fallo únicamente recurrido por la parte actora, los aspectos que le fueron adversos gozan de firmeza sin que se pueda perjudicar la situación del único apelante. Así, pretendió la demandada reconviniente, que se declarara que los cargos de “Gastos No Comunes” señalados en los recibos demandados “…cobran intereses, comisiones o recargos, por encima de los máximos que son fijados o permitidos por el Banco Central de Venezuela, contraviniendo lo pautado en el artículo 128 de la Ley para la Defensa y Educación del Consumidor y del Usuario…”. Al respecto, ratifica este juzgador que no consta de autos que se haya probado que los intereses, comisiones o recargos hayan sido cobrados por los máximos establecidos por el Banco Central de Venezuela, salvo el hecho ya determinado que no constituyen título ejecutivo los gastos judiciales reclamados, así como los gastos de cobranza pretendidos por la parte actora, por lo que se declaró procedente la pretensión actora de cobro por concepto de gastos comunes. En cuanto a los intereses, ya ha quedado establecido en el fallo que éstos proceden por concepto de mora y al 1% mensual, pero sólo respecto a los gastos comunes que en cada recibo de condominio demandado se reflejan.

También ha pretendido la parte demandada reconviniente, que se declare que las operaciones aritméticas ejecutadas por la actora para el cálculo de los intereses de mora al 1% mensual y de los gastos de cobranza al 2% mensual, capitalizan los mismos. Al respecto, ratifica este juzgador todo lo antes expuesto con respecto a la improcedencia de tales gastos de cobranza, sin que se desprenda de autos que se haya probado tal capitalización sino que indebidamente la actora ha calculado tales intereses de mora al 1% mensual sobre la sumatoria de gastos comunes y no comunes, siendo que tan solo ha debido haber practicado tal cálculo sobre el importe correspondiente a gastos comunes que en cada recibo de condominio demandado se reflejan, así como que tampoco demostró la actora reconvenida la procedencia de los gastos de cobranza reclamados. En consecuencia, se ratifica en este aspecto lo decidido por el a quo que declaró parcialmente ha lugar la pretensión reconvencional ejercida y, así se declara.

En virtud de lo dispuesto ut supra, es forzoso para este sentenciador declarar sin lugar el recurso de apelación ejercido por la parte demandante y, en consecuencia, parcialmente con lugar la demanda impetrada, así como parcialmente con lugar la reconvención planteada, confirmándose la decisión recurrida, tal y como así será declarado en la parte dispositiva de este fallo. Y ASÍ EXPRESAMENTE SE DECIDE.

IV

DISPOSITIVO DEL FALLO

En mérito de las motivaciones anteriormente expuestas, este Juzgado Superior Segundo en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, declara: