Decisión nº 08 de Juzgado Superior Segundo Civil, Mercantil, Transito, Trabajo y Protección del Niño y del Adolescen de Tachira, de 30 de Septiembre de 2010

Conoce esta alzada el presente asunto en virtud de la apelación interpuesta por los apoderados judiciales de la parte demandada, contra la decisión de fecha 12 de julio de 2010 dictada por el Juzgado Segundo de los Municipios San Cristóbal y Torbes de la Circunscripción Judicial del Estado Táchira.

Se inició el juicio por demanda incoada por los abogados M.I.C.M. y Valmore R.P., actuando como apoderados judiciales del Colegio de Médicos del Estado Táchira, contra la sociedad mercantil Fonda Escalante Pabón C.A., por cumplimiento de contrato de arrendamiento por expiración del término convenido y la subsiguiente prórroga legal. Manifestaron lo siguiente:

- Que el 30 de abril de 2005, su representada adquirió la propiedad sobre la totalidad de un inmueble, donde actualmente funciona su sede, situado en la Avenida L.O., específicamente frente al Hospital J.M.V., comúnmente conocido como Hospital Central, Parroquia La Concordia, Municipio San C.d.E.T., según consta en acta de liquidación de su anterior propietaria Asociación de Colegio de Médicos, Farmacéuticos, Odontólogos y Médicos Veterinarios del Estado Táchira C.A., en lo sucesivo ACOPROTACA, inscrita en la Oficina de Registro Mercantil Primero de la Circunscripción Judicial del Estado Táchira en fecha 12 de julio de 2005, bajo el N° 50, Tomo 14-A, donde además se dejó constancia de los linderos y medidas generales del inmueble, así como de sus edificaciones, que dieron por reproducidas al acompañar el instrumento a las actas procesales marcado con la letra “B”. Que en dicho instrumento o acta de la liquidación, fue convenio expreso que el Colegio de Médicos del Estado Táchira como único accionista de ACOPROTACA, recibiera la propiedad del inmueble del cual forma parte el inmueble arrendado y, efectivamente, se le transfirió la propiedad del mismo en pago de sus aportes como único accionista, conforme al documento registrado en el Registro Inmobiliario del Primer Circuito de los Municipios San Cristóbal y Torbes del Estado Táchira, bajo la matrícula 2005-LRI-T41-18 de fecha 19 de agosto de 2005, el cual anexaron en copia marcada con la letra “C”; y que en tal virtud, como único y nuevo propietario, el Colegio de Médicos del Estado Táchira asumiría en lo sucesivo la condición de arrendador en todos aquellos contratos que con tal carácter hubiese celebrado ACOPROTACA, contrataciones entre las que se encuentran el contrato celebrado entre la precitada compañía liquidada y la sociedad de comercio Fonda Escalante Pabón C.A, mediante el cual la primera da en arrendamiento a la última, un local comercial que forma parte del inmueble general antes aludido y tiene una extensión de 136 mts2, alinderado así: Norte, con el local comercial que forma parte de las instalaciones generales del Colegio de Médicos del Estado Táchira actualmente arrendado a Farmacia San Sebastián C.A., en una extensión aproximada de 6,45 mts; Este, con las edificaciones de ACOPROTACA, hoy Colegio de Médicos, en una extensión aproximada de 10,20 mts; Oeste, que es su frente, en línea quebrada en parte con el estacionamiento, en una extensión aproximada de 4,80 mts, y en parte con la Avenida L.O. en una extensión de 5,30 mts; y Sur, con las instalaciones generales del Colegio de Médicos, en una extensión aproximada de 20,00 mts; contrato este autenticado en fecha 03 de junio de 2004, ante la Oficina Notarial Tercera de la ciudad de San Cristóbal, anotado bajo el N° 6, Tomo 69 de los libros de autenticaciones llevados por esa Notaría, el cual agregaron marcado con la letra “D”, en el que se pactó que el período de duración del contrato sería de dos (2) años, contados a partir de la celebración del mismo, es decir, el 1° de junio de 2004 y, en consecuencia, con vencimiento el día 31 de mayo de 2006.

- Que el referido contrato de arrendamiento suscrito por la Fonda Escalante Pabón C.A., del cual es continuadora su poderdante, establece en su cláusula SEGUNDA que el mismo podría ser prorrogado, si cumple y cuando concurriesen tres requisitos: 1.- Incremento del canon de arrendamiento sobre la base de los índices inflacionarios registrados por el Banco Central de Venezuela, específicamente los índices de precios al consumidor acumulados en el período de su duración. 2.- Que la arrendataria manifestare por escrito su voluntad de prorrogarlo con treinta (30) días de anticipación por lo menos al vencimiento del término. Y 3.- Que la arrendadora hubiese aceptado por escrito y expresamente la prórroga propuesta. Que tal propuesta de la arrendataria y su correspondiente aceptación por la arrendadora nunca se materializó, puesto que la arrendataria no manifestó su voluntad de prorrogar el contrato de arrendamiento, lo cual lleva a concluir que la relación arrendaticia convenida a tiempo determinado por un período de dos (2) años llegó a su fin el día 31 de mayo de 2006.

- Que una vez vencido el término del contrato de arrendamiento cuyo cumplimiento se pretende, en fecha 31 de mayo de 2006, la arrendataria optó por hacer uso de su derecho a la prórroga legal a partir del 1° de junio de 2006, que en el presente caso fue de tres (3) años según lo establecido en el artículo 38, literal d, de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, por cuanto la relación arrendaticia se mantuvo vigente por más de 10 años, tal y como expresamente fue reconocido por las partes en el contrato de arrendamiento cuyo cumplimiento se acciona. Que no obstante, vencida como está la prórroga legal que finalizó el 31 de mayo de 2009, la arrendataria Fonda Escalante Pabón C.A. no ha hecho entrega voluntaria del inmueble arrendado, libre de personas y de bienes, incumpliendo con su proceder el contrato de arrendamiento que establece la obligación contractual de la arrendataria de entregarlo una vez que haya gozado de la prórroga legal.

- Que con vista a la liquidación de ACROPOTACA que como quedó dicho, se produjo el 30 de abril de 2005, la arrendataria comenzó a realizar los pagos de los cánones de arrendamiento al nuevo propietario del inmueble arrendado, Colegio de Médicos del Estado Táchira, a partir del mes de mayo, mes siguiente a la liquidación, como lo evidencian los recibos de pago emitidos por éste último a la arrendataria, con la advertencia de que los recibos emitidos a partir del mes de junio de 2006 correspondiente al primer mes de prórroga legal y los subsiguientes, fueron emitidos con ocasión de dicha prórroga legal.

- Como fundamento de derecho señalaron que se está en presencia de un caso típico de incumplimiento de las cláusulas contractuales contenidas en el contrato de arrendamiento que rige la relación arrendaticia, puesto que la arrendataria Fonda Escalante Pabón, C.A., una vez vencido el término contractualmente establecido y la subsiguiente prórroga legal, no ha cumplido voluntariamente con su obligación de hacer entrega del inmueble arrendado libre de personas y de bienes. Que tal obligación deviene de lo establecido en el artículo 39 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, así como de la cláusula DÉCIMA PRIMERA del contrato de arrendamiento, que en su parte final señala que “… De no renovarse el contrato la arrendataria entregará el inmueble una vez que haya gozado de la prórroga legal en el caso de que haya optado por ella”, y de lo previsto en el artículo 1.264 del Código Civil.

- Por otra parte, invocaron la aplicación de la cláusula OCTAVA del contrato de arrendamiento, según la cual la arrendataria se obligó en caso de retardo en la entrega del inmueble, a pagar la cantidad de Bs. 36.000,oo equivalente actual a Bs. 36,00, por cada día de retraso, por concepto de daños y perjuicios, monto que debe ser determinado mediante una experticia complementaria del fallo a tenor de lo dispuesto en el artículo 249 del Código de Procedimiento Civil.

- En conclusión, fundamentaron la demanda en las disposiciones antes invocadas y en los artículos 1.133, 1.159, 1.1.60, 1.167 y 1.599 del Código Civil y 20, 38 y 41 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.

- En el petitorio indicaron que por las razones expuestas, en nombre y representación del Colegio de Médicos del Estado Táchira, demandan a la sociedad mercantil Fonda Escalante Pabón C.A., en las personas de sus gerentes ciudadanos D.P.A. y J.J.E., para que convenga o a ello sea condenada por el Tribunal en lo siguiente: 1.- En entregar a su mandante, total y definitivamente, libre de personas y de bienes, el local comercial que forma parte de sus edificaciones generales objeto del contrato de arrendamiento cuyo cumplimiento se acciona, consistente en un local comercial situado en la Avenida L.O., específicamente frente al Hospital Central, Parroquia La Concordia, Municipio San C.d.E.T., antes descrito. 2.- Al pago de Bs. 36,00 por concepto de cláusula penal, por cada día de retardo en la entrega del inmueble arrendado, desde el 1° de junio de 2009 hasta la sentencia condenatoria definitivamente firme, cuyo cálculo debe hacerse mediante una experticia complementaria del fallo, de conformidad con lo dispuesto en el artículo 249 del Código de Procedimiento Civil. 3.- En la entrega de las solvencias de pago de los servicios públicos del inmueble arrendado, de conformidad con lo establecido en la cláusula SÉPTIMA del contrato de arrendamiento.

- Finalmente, solicitaron que de conformidad con lo dispuesto en el artículo 39 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios se decretara medida preventiva de secuestro sobre el inmueble objeto de la acción. Estimaron la demanda en la suma de diez mil bolívares (Bs. 10.000,00), equivalente a 181 unidades tributarias. (fls. 1 al 11). Anexos (fls. 12 al 33)

Por auto de fecha 09 de junio de 2009, el Juzgado Segundo de los Municipios San Cristóbal y Torbes de la Circunscripción Judicial del Estado Táchira admitió la demanda y acordó el emplazamiento de la parte demandada para el segundo día de despacho siguiente a su citación, a los fines de dar contestación a la misma. (f. 34)

Mediante diligencia de fecha 11 de agosto de 2009 el ciudadano D.P.A., actuando con el carácter de autos, asistido por el abogado J.L.M.F., se dio por citado en la causa (fl. 74). Anexos (fls. 73 al 80)

En fecha 13 de agosto de 2009 el ciudadano D.P.A., actuando con el carácter de representante legal de la sociedad mercantil Fonda Escalante Pabón, C.A., asistido por los abogados J.L.M.F. y P.G.P.C., dio contestación a la demanda en los siguientes términos:

- Negó, rechazó y contradijo la demanda en todas y cada una de sus partes.

- Rechazó expresamente que el Colegio de Médicos del Estado Táchira sea propietario de la totalidad de un inmueble ubicado frente al Hospital Central, en La Concordia, San Cristóbal, Estado Táchira y que dicho inmueble incluya las instalaciones donde funciona la Fonda Escalante Pabón C.A., indicando que las instalaciones que ocupa dicha sociedad mercantil no son ni han sido propiedad de ACOPROTACA, ni del Colegio de Médicos del Estado Táchira. Que lo cierto es que ese local y los locales adyacentes fueron construidos sobre terreno ejido propiedad de la Municipalidad de San Cristóbal. Que ninguna persona natural o jurídica puede adquirir por usucapión los bienes de la Nación, del Estado ni de los Municipios, a menos que por contrato la Municipalidad le ceda y traspase los terrenos. Que ACOPROTACA primero y luego el Colegio de Médicos del Estado Táchira se abrogaron la condición de propietarios-arrendadores y, en efecto, les han venido cobrando un canon de arrendamiento que actualmente es de Bs. 650,00, ignorando que dicho Colegio ha usurpado derechos de la Municipalidad, ya que los terrenos sobre los que se hallan dichos locales son ejidos y nunca han sido cedidos ni traspasados legalmente a ACOPROTACA, ni al Colegio de Médicos. Que pagaron ese canon de arrendamiento hasta el mes de junio del 2009 y como se negaron a recibirles el dinero, acudieron a depositarlo judicialmente. Que no considera que la parte actora tenga cualidad de propietaria para que pueda legalmente cobrar dichos cánones, por lo que en vista de que se trata de terrenos municipales, expresamente se reserva la acción legal por enriquecimiento sin causa en su perjuicio.

- Que el hecho real es que el Colegio de Médicos del Estado Táchira, mediante documento registrado en la Oficina Subalterna de Registro Público de San Cristóbal el 1° de marzo de 1956, N° 126, folios 208 al 210, primer trimestre, adquirió del Concejo Municipal una parcela de terreno con una superficie de 3.054,40 mts2 y, posteriormente, adquirió del mismo Concejo Municipal una parcela de terreno de 3.000 mts2 según documento protocolizado en la misma Oficina Subalterna de Registro el 10 de noviembre de 1958, bajo el N° 61, Tomo 1, Protocolo Primero, para un total de 6.054,40 mts2. Que son estas las únicas adquisiciones legales que han hecho ACROPOTACA y el Colegio de Médicos del Estado Táchira. Que en fecha 5 de febrero de 1963 el Colegio de Médicos, según documento protocolizado en la precitada Oficina Subalterna de Registro Público bajo el N° 23, Tomo 1, Protocolo Primero, vendió a la Asociación de Colegio de Médicos, Farmacéuticos y Odontólogos del Estado Táchira todo lo adquirido según los señalados documentos de propiedad. Que la mencionada Asociación obtuvo un título supletorio sobre la propiedad de las mejoras construidas supuestamente sobre el terreno propio allí descrito. Que el título supletorio se protocolizó en la misma Oficina de Registro el 08 de febrero de 1978, bajo el N° 53, Tomo 1, Protocolo Primero, pero que el mismo no es título que acredite propiedad ni es supletorio, porque se trata de justificativo a p.m. evacuado sin contención alguna de terceros, por lo cual tiene la validez de la manifestación del interesado, pero no puede ir en contra o violar títulos de propiedad y posesión que acrediten originalidad y primacía. Que esas construcciones se edificaron en parte sobre los 6.054,40 mts2 que le vendió la Municipalidad; sin embargo, también las desarrolló sobre terrenos ejidos, ocupando ilegalmente suelos que no le pertenecen, el cual consiste en los locales que se encuentran frente a la entrada principal del Hospital Central de San Cristóbal. Que en reiteradas oportunidades el demandante se ha dirigido a la Alcaldía de San Cristóbal fungiendo como propietario de un terreno propio de 11.173,59 mts2, siendo que el terreno adquirido es de 6.054,40 mts2. Que en fecha 29 de agosto de 2007 la Dirección de Desarrollo Urbanístico e Infraestructura, División de Planificación Urbana, emitió un oficio con el N° DPU-VU 258-07, dirigido a la arquitecta Sybyl O.V., donde hace referencia a solicitud de variables urbanas sobre un terreno propiedad del Colegio de Médicos del Estado Táchira según expediente N° 299-07, para una edificación y propuesta de ampliación para uso deportivo y recreacional en un terreno propio con un área total de 11.173,59 mt2, para lo cual presentaron un plano con esas medidas, siendo que el terreno legalmente adquirido por ambos documentos es de 6.054,40 mts2. Que el Colegio de Médicos se presenta ante la referida Oficina de Planificación Urbana como propietario de esa cantidad de terreno, por una supuesta dación en pago hecha por ACOPROTACA, pero que en realidad recibió 6.054,40 mts2.

- Que por cuanto no existe una relación legal de arrendamiento que una a su representada Fonda Escalante Pabón C.A. con el Colegio de Médicos del Estado Táchira, dado que éste no puede ser ni es arrendador de terrenos propiedad de la Municipalidad, el mencionado demandante no tiene cualidad ni interés para accionar a la demandada por una relación en la que usurpa un carácter que no tiene.

- Que la División de Catastro Municipal realizó por intermedio del topógrafo WOLFANG COLMENARES, un levantamiento topográfico a finales de abril y comienzo de mayo de 2009, del cual anexaron copia, en el que se establece que el área que actualmente ocupa el Colegio de Médicos es de 9.895,03 mts2, es decir, que les agranda el terreno en 3.830,63 mts2. Que es obligación del demandante demostrar cómo adquirió esos terrenos si pretende accionar como arrendador de los locales edificados sobre los mismos. Que en fecha 22 de mayo de 2009 solicitó ante la División de Catastro Municipal el arrendamiento del terreno sobre el cual funciona Fonda Escalante Pabón, C.A., expediente número SA07-09, encontrándose dicho expediente dentro del término legal para ejercer el recurso de reconsideración sobre la Resolución N° CE/RES/182-09 de fecha 31 de julio de 2009. Que en la contestación a esa solicitud, la abogada E.H., Jefe del Área Legal de Catastro, sin tomar en cuenta sus alegatos niega la solicitud en base a que el Colegio de Médicos es propietario de los dos lotes de terreno que conforman una extensión de 6.054,40 metros cuadrados, y que esa Coordinación del Área Legal de Catastro no tiene ninguna ingerencia para otorgar contrato alguno respecto al terreno y mucho menos con las mejoras existentes allí, ya que como consta en título supletorio de fecha 08-12-1978, bajo el número 53, las mismas fueron declaradas como de propiedad del Colegio de Médicos del Estado Táchira. Que la misma Alcaldía reconoce en el numeral cuarto de la resolución que a pesar de todos los señalamientos enunciados queda a salvo el derecho que terceras personas puedan reclamar sobre el inmueble. Que con esta salvedad expresamente reconoce su derecho de reclamo sobre el verdadero propietario del resto de terreno que dice el Colegio de Médicos es suyo.

- Que el funcionario municipal debe constatar todos los datos suministrados por el solicitante para contrastarlos con los que reposan en sus archivos, de modo que no sea violada su buena fe en cuanto al metraje alegado, tal como lo ha señalado el Colegio de Médicos del Estado Táchira, por lo que lo denuncia por haber incurrido en la sanción establecida en el artículo 55 de la Ley de Simplificación de Trámites Administrativos.

- Que el Código Civil establece que lo construido en tierra ajena es propiedad del dueño del suelo, por lo cual, el verdadero propietario en el presente caso es la Municipalidad de San Cristóbal. Que todo esto determina en forma real y efectiva que no existe contrato de arrendamiento, ni comodato, ni donación o alguna otra figura jurídica donde se establezca que el Colegio de Médicos del Estado Táchira aumentó el metraje de su terreno. Que éste se ha enriquecido injustamente, es decir, sin causa a costa de su representada durante muchos años, por lo que ésta no está dispuesta a seguir depositándole suma alguna por alquiler a quien no es propietario de los locales que ocupa. Por las razones expuestas, negó, rechazo y contradijo la demanda intentada en contra su representada, por no tener ninguna obligación como arrendataria con el Colegio de Médicos del Estado Táchira.

- Que la actora se ha enriquecido cobrando un alquiler que no le corresponde, ya que no tiene derecho alguno, pues dicho inmueble fue construido sobre terreno ejido sin previa autorización. (fls. 82 al 88)

Mediante diligencia de fecha 14 de agosto de 2009, el ciudadano D.P.A. en su condición de representante legal de la sociedad mercantil Fonda Escalante Pabón C.A. confirió poder apud acta a los abogados P.G.P.C. y J.L.M.F.. (fl. 89)

En fecha 25 de septiembre de 2009, el coapoderado judicial de la parte actora promovió pruebas (fls. 91 al 101). Anexos (fls. 102 al 162). Dichas pruebas fueron admitidas por auto de fecha 25 de septiembre de 2009. (fl. 163)

En fecha 30 de septiembre de 2009 promovieron pruebas los coapoderados judiciales de la parte demandada (fls. 165 al 168 y anexos fls. 169 al 224), las cuales fueron admitidas por auto del 30 de septiembre de 2009. (fl. 225)

Mediante escrito complementario de fecha 05 de octubre de 2009, el coapoderado judicial de la parte actora promovió otras pruebas (fls. 230 al 231, con anexos fls. 232 al 253), las cuales fueron admitidas por auto de la misma fecha. (fl. 254)

Luego de lo anterior aparece la decisión de fecha 12 de julio de 2010, dictada por el Juzgado Segundo de los Municipios San Cristóbal y Torbes de la Circunscripción Judicial del Estado Táchira, relacionada al comienzo de la presente narrativa. (fls. 256 al 282)

Mediante diligencia de fecha 20 de julio de 2010, los apoderados judiciales de la parte demandada apelaron de la referida decisión (f. 285); y por auto de fecha 27 de julio de 2010, el Juzgado de la causa acordó oír el recurso en ambos efectos y remitir los autos al Juzgado Superior distribuidor. (fl. 288)

En fecha 16 de septiembre de 2010 se recibió el expediente en este Juzgado Superior, como consta en nota de Secretaría (fl. 290); y por auto de la misma fecha se le dio entrada y el trámite de ley correspondiente. (fl. 291)

II

MOTIVACIÓN PARA DECIDIR

La materia sometida al conocimiento de esta alzada versa sobre la apelación interpuesta por la representación judicial de la parte demandada, contra la decisión de fecha 12 de julio de 2010 dictada por el Juzgado Segundo de los Municipios San Cristóbal y Torbes de la Circunscripción Judicial del Estado Táchira, que declaró con lugar la demanda interpuesta por el Colegio de Médicos del Estado Táchira contra la sociedad mercantil Fonda Escalante Pabón C.A. En consecuencia, condenó a la parte demandada a hacer formal entrega a la parte demandante del inmueble que ocupa como arrendataria, consistente en un local comercial situado en la Avenida L.O., específicamente frente al Hospital J.M.V., conocido como Hospital Central de San Cristóbal, Parroquia La Concordia, Municipio San C.d.E.T.. Igualmente, ordenó el pago por la cantidad de treinta y seis bolívares (Bs. 36,00) por cada día de retraso en la entrega del inmueble arrendado, a partir del 1° de junio de 2009 hasta la fecha en que quede definitivamente firme la decisión apelada, por concepto de cláusula penal convenida contractualmente, ordenando la práctica de una experticia complementaria para la determinación de dicho concepto.

PUNTO PREVIO I

DE LA ADMISIBILIDAD DE LA APELACIÓN

Antes de entrar a conocer sobre el fondo de la materia controvertida, considera esta alzada necesario pronunciarse sobre la admisibilidad del recurso de apelación interpuesto por la parte demandada contra la decisión de fecha 12 de julio de 2010 dictada por el Juzgado Segundo de los Municipios San Cristóbal y Torbes de la Circunscripción Judicial del Estado Táchira, y al respecto observa:

La causa en la cual se dicta la sentencia recurrida se contrae a la demanda por cumplimiento de contrato de arrendamiento por extinción del término convenido y la subsiguiente prórroga legal, interpuesta por el Colegio de Médicos del Estado Táchira contra la sociedad mercantil Fonda Escalante Pabón C.A., cuya cuantía fue estimada en la suma de diez mil bolívares (Bs 10.000,oo), equivalentes a 181 unidades tributarias.

Como puede observarse, la referida decisión corresponde a un juicio por cumplimiento de contrato de arrendamiento incoado en fecha 05 de junio de 2009 (vto. del fl.11), y admitido por auto del 19 de junio de 2009 (fl.34), cuya tramitación corresponde al procedimiento breve previsto en el Código de Procedimiento Civil, a tenor de lo dispuesto en el artículo 33 del Decreto con Rango y Fuerza de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.

El artículo 891 del Código adjetivo consagra el recurso de apelación para la sentencia definitiva en el referido procedimiento breve, en los siguientes términos:

Artículo 891.- De la sentencia se oirá apelación en ambos efectos si ésta se propone dentro de los tres días siguientes y la cuantía del asunto fuere mayor de cinco mil bolívares. (Resaltado propio)

De dicha norma se desprende que el legislador estableció como requisito para que sea oída la apelación en el juicio breve, la concurrencia de dos elementos: que se realice en tiempo hábil y que la cuantía del asunto sea mayor de cinco mil bolívares, cuyo equivalente actual es la cantidad de cinco bolívares.

Por su parte, la Resolución N° 2009-0006 de fecha 18 de marzo de 2009, emanada del Tribunal Supremo de Justicia en Sala Plena, publicada en la Gaceta Oficial de la República Bolivariana de Venezuela N° 39.152 del 02 de abril de 2009, modificatoria de las competencias de los Juzgados para conocer de los asuntos en materia civil, mercantil y tránsito, aplicable al presente asunto en virtud de que la causa fue admitida con posterioridad a la entrada en vigencia de dicha resolución, establece:

Artículo 2.- Se tramitarán por el procedimiento breve las causas a que se refiere el artículo 881 del Código de Procedimiento Civil, y cualquier otra que se someta a este procedimiento, cuya cuantía no exceda de mil quinientas unidades tributarias (1.500 U.T.); asimismo, las cuantías que aparecen en los artículos 882 y 891 del mismo Código de Procedimiento Civil, respecto al procedimiento breve, expresados en bolívares, se fijan en quinientas unidades tributarias (500 U.T.). (Resaltado propio).

Tal norma, eleva la cuantía de la limitante contenida en el precitado artículo 891 del Código de Procedimiento Civil, a quinientas unidades tributarias (500 U.T.), que para el momento de introducción de la demanda ascendían a la cantidad de Bs. 27.500,00 dado que para esa fecha la unidad tributaria estaba fijada en Bs.55,oo, y actualmente equivalen a Bs. 32.500,00 en virtud de que el valor de la unidad tributaria está fijado desde el 04 de febrero de 2010 en Bs. 65,00. En consecuencia, conforme a dicha norma existe actualmente un número considerable de causas que por ser de menor cuantía a la indicada en ella, no pueden ser sometidas al conocimiento del superior.

Al respecto, la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia en decisión N° 2283 de fecha 18 de diciembre de 2007, señaló:

Así, los órganos jurisdiccionales, habiendo sido previamente establecido el medio impugnativo dentro del ordenamiento jurídico, deben ante la evidente desproporción de un requisito de admisibilidad, ponderar la adecuación del ejercicio de dicha exigencia entre la cualidad del defecto o el efecto de dicho requisito y la sanción derivada del mismo; es decir, el impedimento que ocasiona y los efectos perniciosos que ello crea, en cuanto a si existen otros recursos más permisibles para el ejercicio de los accionantes que puedan revisar los fallos objeto de discusión.

…Omissis…

En atención a lo expuesto, si bien el principio procesal -pro actione- no tiene un igual grado de intensidad en el derecho de los recursos, existe una obligación constitucional para todos los jueces de interpretar las normas de la manera más progresiva posible para poder permitir el acceso a la justicia en todas sus instancias, en consecuencia, dicho principio interpretativo, el cual resulta cónsono con el principio de supremacía constitucional –ex artículo 7 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela-, deben guiar la actividad de los órganos jurisdiccionales nacionales, ya que si bien es cierto que el relajamiento absoluto de los presupuestos procesales por la contrariedad con el libre acceso a los órganos jurisdiccionales podría desembocar en una situación de anarquía recursiva y en un posterior colapso de los órganos judiciales, no es menos cierto que éstos deben atender a la proporcionalidad y razonabilidad de ciertos presupuestos procesales, ya que algunos de ellos lucen como atentatorios al derecho a la tutela judicial efectiva.

Así pues, los presupuestos legales de acceso al proceso o a los recursos deben interpretarse de forma que resulten favorables a la efectividad del derecho fundamental a la tutela judicial, lo cual se traduce en la búsqueda de la finalidad del presupuesto legal de acceso por encima del estricto acatamiento de la mera formalidad procesal.

Valorados los elementos interpretativos y normas que rigen el caso concreto, esta Sala estima que la Sala Especial Agraria de la Sala de Casación Social del Tribunal Supremo de Justicia incurrió en el fallo objeto de la presente revisión constitucional en una interpretación inconstitucional, la cual no sólo se da cuando el juez ordinario aplica una ley inconstitucional y no procede a su desaplicación, disponiendo de los medios utilizables para ello mediante la desaplicación de la norma por control difuso de la constitucionalidad y en respeto y garantía del principio de supremacía constitucional, sino también cuando su decisión infringe los derechos garantizados en la Constitución por cualquier otra causa (desconociéndolos en su totalidad, haciéndolos nugatorios de su ejercicio o menoscabando el desarrollo de los mismos, de manera tal en su esencia que queden desprovistos de toda operatividad), habiendo la referida Sala incurrido como previamente se ha expresado en el segundo de los supuestos mencionados (Vid. R.L., Francisco; “¿Divide et obtempera?. Una reflexión desde España sobre el modelo europeo de convergencia de protección en los Derechos”, REDC 67/2003, pp. 49-67).

En efecto, el juez al momento de interpretar normas que restrinjan derechos constitucionales debe ser cauteloso y precavido en su actuar, por cuanto éste debe tratar de lograr la interpretación más acorde con la norma superior, en este caso, con la norma constitucional, en aras de resguardar el principio de supremacía de las normas constitucionales, por lo que no debe convertirse el juez en un mero subsumidor de hechos en la norma y menos aun cuando éstas no se encuentran consagradas de manera expresa, sino que debe el mismo, propender por la validez y adecuación del derecho en protección de la tutela judicial de los justiciables.

De ello resulta pues, que en orden a lograr la debida proporcionalidad que debe observarse entre el requisito exigido y la consecuencia jurídica aplicable, es que los órganos judiciales deben propender a establecer un criterio restrictivo en el ámbito de la inadmisibilidad y, en consecuencia, favorable al enjuiciamiento del fondo del asunto, en aras de proveerle un valor de relevancia al derecho a la tutela judicial efectiva por parte de los órganos del Estado. (Resaltado propio)

(Exp. Nº AA50-T-2007-0453)

Conforme a lo expuesto, esta juzgadora cumpliendo con la obligación constitucional que tienen todos los jueces de la República de interpretar las normas de la forma más progresiva posible para garantizar el acceso a la justicia en todas sus instancias, y en consonancia con los principios de supremacía constitucional y de la doble instancia consagrados en los artículos 7 y 49 del texto fundamental, considera que la cuantía para acceder al recurso de apelación prevista en el artículo 2 de la Resolución N° 2009-0006, representa una restricción a la tutela judicial efectiva de los justiciables, en razón de que coloca al margen de dicho recurso un número considerable de causas, por no alcanzar la cuantía en ella establecida, la mayoría de las cuales se contraen a causas como la presente, provenientes de la relación arrendaticia, cuya consecuencia en muchos casos es la orden de desalojo o de entrega del inmueble arrendado, situación que a todas luces dista de la regulada en el artículo 891 del Código de Procedimiento Civil, que establecía como presupuesto de acceso al recurso de apelación en las causas tramitadas por el procedimiento breve una cuantía de cinco mil bolívares (Bs. 5.000.00), equivalentes actuales a Bs. 5,00, lo cual, como lo analizó la Sala Constitucional en la decisión N° 2667 del 25 de octubre de 2002, en el momento en que fue proferido dicho fallo no representaba una limitante a la tutela judicial efectiva de los justiciables.

Igualmente, la inadmisibilidad de los recursos de apelación interpuestos contra las decisiones dictadas en la causas que no alcanzan la cuantía señalada en el artículo 2 de la mencionada Resolución N° 2009-0006 de fecha 18 de marzo de 2009, trae como consecuencia la firmeza de dicho fallos, convirtiéndose en ejecutables sentencias que en algunos casos no sólo contienen vicios de legalidad, sino que también pudieran resultar violatorias de derechos constitucionales de los recurrentes.

La realidad señalada obliga a esta jurisdicente a interpretar los presupuestos legales de acceso al recurso de apelación de manera tal que resulten favorables a la efectividad del derecho constitucional a la tutela judicial efectiva, lo que se traduce en la búsqueda de la finalidad del presupuesto legal de acceso por encima del estricto acatamiento de la mera formalidad procesal.

Apreciados los argumentos interpretativos antes señalados, así como el artículo 2 de la referida Resolución N° 2009-0006 de fecha 18 de marzo de 2009, norma vigente que regula la cuantía de acceso al recurso de apelación en las causas como la presente tramitada por el procedimiento breve, cuya demanda fue interpuesta con posterioridad a la entrada en vigencia de dicha resolución, esta juzgadora considera que tal norma resulta contraria al derecho constitucional de acceso a la justicia consagrado en el artículo 26 del texto fundamental, así como al principio de la doble instancia previsto en el artículo 49 constitucional y, en tal virtud, encuentra necesario de conformidad con lo establecido en el artículo 334 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela aplicar el control difuso de la constitucionalidad, procediendo a desaplicar para este caso concreto el aludido artículo 2 de la Resolución N° 2009-0006 de fecha 18 de marzo de 2009, en relación a la limitante contenida en la precitada norma en cuanto a la cuantía para acceder al recurso de apelación, y entrar al conocimiento del mismo. Una vez quede firme el presente fallo se ordena remitir copia certificada del mismo a la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia. Así se establece.

ALEGATOS DE LAS PARTES

La parte actora demanda a la sociedad mercantil Fonda Escalante Pabón C.A. por cumplimiento de contrato de arrendamiento por extinción del término convenido y la subsiguiente prórroga legal, aduciendo que mediante documento protocolizado por ante el Registro Inmobiliario del Primer Circuito de los Municipios San Cristóbal y Torbes del Estado Táchira, bajo la matrícula 2005-LRI-T41-18 de fecha 19 de agosto de 2005, adquirió la propiedad de la totalidad del inmueble del que forma parte el local comercial objeto de arrendamiento y, en tal virtud, asumió la condición de arrendadora en todos aquellos contratos que con tal carácter hubiese celebrado la anterior propietaria ACOPROTACA, dentro de los cuales se encuentra el contrato de arrendamiento objeto del presente juicio, celebrado mediante documento autenticado por ante la Oficina Notarial Tercera de la ciudad de San Cristóbal el 03 de junio de 2004, bajo el N° 6, Tomo 69 de los libros de autenticaciones llevados por esa Notaría, en el cual se pactó el período de duración en dos (2) años contados a partir del 1° de junio de 2004, con vencimiento el 31 de mayo de 2006. Que conforme a la cláusula SEGUNDA de dicho contrato, la voluntad de prorrogarlo debía ser manifestada por escrito por la arrendataria con treinta (30) días de anticipación por lo menos al vencimiento del término, propuesta que de haberse materializado requería ser aceptada o rechazada por escrito por la arrendadora, situación esta que jamás se produjo, puesto que la arrendataria no manifestó su voluntad de prorrogar el contrato. Por tanto, la relación arrendaticia convenida por un período de dos (2) años llegó a su fin el 31 de mayo de 2006, comenzando a transcurrir la prórroga legal de tres (3) años conforme al literal d) del artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, dado que la relación arrendaticia se mantuvo vigente por más de diez (10) años como expresamente fue reconocido por las partes en el referido contrato de arrendamiento, prórroga esta que venció el 31 de mayo de 2009, sin que la demandada haya hecho entrega del inmueble, incumpliendo con ello el contrato. Alega también la aplicación de la penalidad prevista en la cláusula OCTAVA, conforme a la cual la arrendataria está obligada a pagar por cada día de retardo en la entrega del inmueble la cantidad de Bs. 36,00, por lo que solicitó la condenatoria de la demandada al pago de este concepto hasta que la sentencia condenatoria quede definitivamente firme, cuyo cálculo debe hacerse mediante experticia complementaria del fallo.

La parte demandada negó, rechazó y contradijo la demanda en todas y cada una de sus partes y, en forma específica, que la parte demandante sea propietaria del inmueble donde funciona la sociedad mercantil Fonda Escalante Pabón C.A. Señala que ACOPROTACA primero y luego el Colegio de Médicos del Estado Táchira se abrogaron la condición de propietarios arrendadores del local objeto de litigio, por el cual pagó un canon de arrendamiento a la demandante hasta el mes de junio de 2009, cuyo monto actual es de Bs 650,00. Que como la actora se negó a recibir el dinero, acudió a depositarlo judicialmente. Alegó que la parte demandante no tiene cualidad ni interés para accionar en una relación en la cual usurpa un carácter que no tiene, ya que el terreno sobre el cual se encuentra construido el inmueble arrendado es ejido y nunca fue cedido ni traspasado legalmente a ACOPROTACA, ni al Colegio de Médicos del Estado Táchira. Que éste no tiene título de propiedad sobre el local arrendado; que el mismo está construido sobre terreno propiedad del Municipio San Cristóbal, ya que el terreno del cual es propietaria la parte actora sólo alcanza un área de 6.054,40 mts2, dentro del cual no se encuentra el bien inmueble objeto de litigio, por lo que considera que no tiene ninguna obligación como arrendataria con el prenombrado Colegio. Que éste se ha enriquecido en su detrimento, cobrándole un alquiler al que no tiene derecho alguno.

PUNTO PREVIO II

DE LA FALTA DE CUALIDAD DE LA PARTE ACTORA

Pasa esta alzada a resolver como segundo punto previo, la alegada falta de cualidad. Señala la demandada que la parte actora no tiene cualidad ni interés para accionar en una relación en la cual se abroga el carácter de arrendadora que no tiene, puesto que el terreno sobre el cual se encuentra construido el inmueble objeto de litigio es ejido y nunca fue cedido ni traspasado legalmente a ACOPROTACA ni al Colegio de Médicos del Estado Táchira. En tal virtud, considera que no tiene con éste ninguna obligación como arrendataria.

La cualidad o legitimatio ad-causam es uno de los elementos que integran los presupuestos de la pretensión, entendidos éstos como los requisitos para que el sentenciador pueda resolver si el demandante tiene el derecho a lo pretendido y el demandado la obligación que se le trata de imputar. La cualidad viene dada por la afirmación de titularidad de un interés jurídico propio y que por ende tiene legitimación para hacerlo valer en juicio, de tal manera que el órgano jurisdiccional pueda emitir un pronunciamiento de mérito.

Al respecto, la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia en decisión N° 102 de fecha 06 de febrero de 2001, caso Oficina G.L. C.A., dejó sentado lo siguiente:

La doctrina más calificada, define en los siguientes términos el significado de la legitimación a la causa:

Al estudiar este tema se trata de saber cuándo el demandante tiene derecho a que se resuelva sobre las determinadas pretensiones contenidas en la demanda y cuándo el demandado es la persona frente a la cual debe pronunciarse esa decisión, y si demandante y demandado son las únicas personas que deben estar presentes en el juicio para que la discusión sobre la existencia del derecho material o relación jurídica material pueda ser resuelta, o si, por el contrario, existen otras que no figuran como demandantes ni demandados.

(Ver H.D.E.. Tratado de Derecho Procesal Civil, Tomo I. Editorial Temis. Bogotá. 1961.Pág 489).

La legitimación a la causa alude a quiénes tienen derecho, por determinación de la ley, para que en condición de demandantes, se resuelva sobre sus pretensiones, y si el demandado es la persona frente a la cual debe sentenciarse. En palabras del eminente procesalista J.G.:

Legitimación procesal es la consideración especial en que tiene la ley, dentro de cada proceso , a las personas que se hallan en una determinada relación con el objeto del litigio , y en virtud de la cual exige, para que la pretensión procesal pueda ser examinada en cuanto al fondo, que sean dichas personas las que figuren como partes en tal proceso

(subrayado de la Sala. Ver J.G., Derecho Procesal Civil. Instituto de Estudios Políticos. Gráficas González. Madrid. 1961. pág. 193).

Precisa Carnelutti sobre las dos cuestiones fundamentales a las que debe responder el proceso y que, a la vez, constituyen su razón de ser;

.…media una cuestión de legitimación, cuando la duda se refiere, no a si el interés para cuya tutela se actúa está en litigio, sino a si actúa para su tutela quien debe hacerlo…

(ver. Carnelutti. Sistema de Derecho Procesal Civil. Tomo III. Uteha Argentina. Unión tipográfica Editorial Hispano América. Buenos Aires 1.944.pág 165).

…Omissis…

Ahora bien la legitimatio ad causam es uno de los elementos que integran los presupuestos de la pretensión, entendidos éstos como los requisitos para que el sentenciador pueda resolver si el demandante tiene el derecho a lo pretendido, y el demandado la obligación que se le trata de imputar; la falta de legitimación acarrea ciertamente que la sentencia deba ser inhibitoria; no se referirá a la validez del juicio ni a la acción, sólo será atinente a la pretensión, a sus presupuestos. Se trata pues, de una valoración que debe realizar el sentenciador sobre la pretensión, para poder proveer sobre la petición en ella contenida. …(Resaltado propio)

(Expediente N° 00-0096).

De igual forma, es importante destacar que la legitimación se encuentra establecida en el ordenamiento jurídico venezolano en virtud de los principios de economía procesal y seguridad jurídica, debido a que ella le permite al Estado controlar que el aparato jurisdiccional sea activado sólo cuando sea necesario, y que no se produzca la contención entre cualesquiera partes, sino entre aquellas en las cuales existe un interés jurídico susceptible de tutela judicial. Es por esto, que el artículo 361 del Código de Procedimiento Civil establece que “… Junto con las defensas invocadas por el demandado en la contestación podrá éste hacer valer la falta de cualidad o la falta de interés en el actor o en el demandado para intentar o sostener el juicio, y las cuestiones a que se refieren los ordinales 9º, 10 y 11 del artículo 346, cuando estas últimas no las hubiese propuesto como cuestiones previas”.

El caso sub iudice se contrae al juicio por cumplimiento de contrato de arrendamiento incoado por el Colegio de Médicos del Estado Táchira contra la sociedad mercantil Fonda Escalante Pabón C.A., apreciándose dentro de los recaudos presentados por la parte demandante junto con el escrito libelar, los siguientes:

1- A los folios 31 al 33, contrato de arrendamiento otorgado por ante la Oficina Notarial Pública Tercera de San Cristóbal, jurisdicción del Estado Táchira, en fecha 03 de junio de 2004, bajo el N° 06, Tomo 69 de los libros de autenticaciones llevados por esa Notaría, el cual se valora como documento autenticado de conformidad con los artículos 429 del Código de Procedimiento Civil y 1.363 del Código Civil. De su texto se evidencia lo siguiente:

- Que la Asociación de Colegio de Médicos, Farmacéuticos, Odontólogos y Médicos Veterinarios del Estado Táchira (ACOPROTACA) celebró el 03 de junio de 2004, por vía de reforma, contrato de arrendamiento a tiempo determinado con la sociedad mercantil Fonda Escalante Pabón C.A., quedando reconocido en el mismo que la relación arrendaticia entre ambas partes, se había iniciado desde hacía más de diez (10) años.

-Que el objeto de dicho contrato de arrendamiento lo constituye el inmueble objeto de litigio, constituido por un local comercial distinguido con el N° 5-156, el cual forma parte de las edificaciones generales propiedad de la arrendadora conocidas como Centro de Profesionales, ubicadas en la Avenida L.O. al frente del Hospital Central, Parroquia La Concordia, Municipio San C.d.E.T..

2. - A los folios 14 al 21, copia simple del acta de liquidación de Asociación de Colegio de Médicos, Farmacéuticos, Odontólogos y Médicos Veterinarios del Estado Táchira (ACOPROTACA), inscrita en el Registro Mercantil Primero de la Circunscripción Judicial del Estado Táchira, el 12 de julio de 2005, bajo el N° 50, Tomo 14-A. Dicha probanza se valora como documento autenticado, de conformidad con lo establecido en los artículos 429 del Código de Procedimiento Civil y 1.363 del Código Civil, constatándose de la misma que en el proceso de liquidación de la mencionada sociedad mercantil, el precitado bien inmueble conocido como Centro de Profesionales, fue adjudicado al Colegio de Médicos del Estado Táchira, comprometiéndose ACOPROTACA a otorgar por separado el documento definitivo de venta. Igualmente, que como efecto final de tal liquidación el Colegio de Médicos del Estado Táchira asumió, en lo sucesivo, la condición de arrendador de todas las contrataciones que en tal carácter celebró ACOPROTACA.

3. - A los folios 22 al 25, copia simple del documento protocolizado por ante el Registro Inmobiliario del Primer Circuito de los Municipios San Cristóbal y Torbes del Estado Táchira en fecha 19 de agosto de 2005, bajo matrícula N° 2005-LRI-T41-18, el cual se valora como documento público de conformidad con los artículos 429 del Código de Procedimiento Civil y 1.360 del Código Civil. Del mismo se constata que la Asociación de Colegio de Médicos, Farmacéuticos, Odontólogos y Médicos Veterinarios del Estado Táchira C.A. (ACOPROTACA) dio en pago al Colegio de Médicos del Estado Táchira el aludido inmueble conocido como Centro de Profesionales, conforme a lo establecido en el acta de disolución de la mencionada sociedad mercantil.

4. - A los folios 232 al 253 riela copia certificada del expediente de consignaciones N° 743, nomenclatura del Juzgado Tercero de los Municipios San Cristóbal y Torbes de la Circunscripción Judicial del Estado Táchira, apreciándose al folio 233 escrito de fecha 27 de julio de 2009 suscrito por el representante legal de Fonda Escalante Pabón C.A., ciudadano D.P.A., el cual se valora como instrumento privado de fecha cierta por haber sido firmado ante el Secretario del Tribunal distribuidor. Del mismo se constata que la sociedad mercantil demandada manifiesta ser inquilina del local 2 del Colegio de Médicos, ubicado en la Avenida L.O., frente al Hospital Central de San Cristóbal y solicita que ante la negativa de la parte arrendadora de recibirle el canon de arrendamiento, se ordene la apertura de una cuenta de ahorros a favor del Colegio de Médicos del Estado Táchira, a fin de depositar el canon de arrendamiento correspondiente al mes de junio de 2009.

   Así las cosas, en el caso de autos está demostrado que la demandada Fonda Escalante Pabón C.A., celebró contrato de arrendamiento con Asociación de Colegio de Médicos, Farmacéuticos, Odontólogos y Médicos Veterinarios del Estado Táchira C.A. (ACOPROTACA), sobre el bien inmueble objeto de litigio. Que el Colegio de Médicos del Estado Táchira adquirió dicho inmueble y como nuevo propietario se subrogó en los derechos y obligaciones de la arrendadora (ACOPROTACA). Igualmente, quedo evidenciado que la demandada siempre ha reconocido la cualidad de arrendadora que tiene la parte demandante, a quien ha cancelado cánones de arrendamiento. En consecuencia, a juicio de esta sentenciadora, de los instrumentos anteriormente relacionados deviene la cualidad de la demandante para intentar y sostener el presente juicio, debiendo por tanto declararse sin lugar la defensa de fondo de falta de cualidad de la parte actora, opuesta por la parte demandada, y así se decide.

   ANÁLISIS PROBATORIO

   Seguidamente, pasa esta alzada al análisis de las pruebas promovidas por las partes.

   A.- PRUEBAS DE LA PARTE DEMANDANTE:

1. - A los folios 14 al 16 riela copia simple del acta de liquidación de la Asociación del Colegio de Médicos, Farmacéuticos, Odontólogos y Médicos Veterinarios del Estado Táchira (ACOPROTACA), inscrita en el Registro Mercantil Primero de la Circunscripción Judicial del Estado Táchira el 12 de junio de 2005, anotada bajo el N° 50, Tomo 14-A.

2. - A los folios 22 al 25 cursa copia simple del documento de dación en pago protocolizado por ante la Oficina de Registro Público Inmobiliario del Primer Circuito de los Municipios San Cristóbal y Torbes de la Circunscripción Judicial del Estado Táchira, bajo matrícula N° 2005-LRI-T41-18 de fecha 19 de agosto de 2005.

   Las referidas probanzas ya recibieron valoración al resolver el punto previo relativo a la falta de cualidad de la parte actora.

3. - A los folios 31 al 33 corre contrato de arrendamiento otorgado por ante la Oficina Notarial Pública Tercera de San Cristóbal, Estado Táchira, el 03 de junio de 2004, bajo el N° 06, Tomo 69 de los libros de autenticaciones llevados por esa Notaría. Dicha probanza se valora como documento autenticado de conformidad con lo previsto en los artículos 429 del Código de Procedimiento Civil y 1.363 del Código Civil, sirviendo para demostrar lo siguiente:

   - Que la Asociación de Colegio de Médicos, Farmacéuticos, Odontólogos y Médicos Veterinarios del Estado Táchira (ACOPROTACA) celebró el 03 de junio de 2004 contrato de arrendamiento a tiempo determinado con la sociedad mercantil Fonda Escalante Pabón C.A., en cuyo texto quedó aceptado que la relación arrendaticia entre ambas partes se había iniciado desde hacía más de diez años.

   - Que el objeto del contrato lo constituye el local comercial sobre el que versa el presente litigio, el cual forma parte de las edificaciones generales propiedad de la arrendadora conocidas como Centro de Profesionales, ubicadas en la Avenida L.O. al frente del Hospital Central, Parroquia La Concordia, Municipio San C.d.E.T..

   - Que la duración del contrato fue establecida en dos (2) años contados a partir del 1° de junio de 2004, siendo su vencimiento el 31 de mayo de 2006. Igualmente, que en dicho contrato se estableció que el término de duración del mismo podía ser prorrogado por un período igual siempre que concurrieran las siguientes circunstancias: Incremento del canon de arrendamiento sobre la base de los índices inflacionarios registrados por el Banco Central de Venezuela, específicamente los índices de precios al consumidor acumulados en el período de su duración; que la arrendataria manifestase por escrito su voluntad de prorrogarlo con treinta (30) días de anticipación por los menos al vencimiento del término y que la arrendataria aceptara expresamente la prórroga propuesta.

   - Que el canon de arrendamiento fue fijado en la cantidad de setecientos veinticinco mil bolívares (Bs 725.000,00), equivalentes actuales a Bs 725,00, que la arrendataria se obligó a pagar en las oficinas o sede de la arrendadora, dentro de los cinco primeros días siguientes al vencimiento de cada mensualidad.

   - En caso de retardo en la entrega del inmueble, la arrendataria se obligó a pagar a la arrendadora la cantidad de treinta y seis mil bolívares (Bs 36.000,00), equivalentes actuales a Bs. 36,00, por cada día de retraso, en cuyo monto fueron estimados los daños y perjuicios por cada día de demora en la entrega.

4. - A los folios 150 al 162 rielan resultas de la notificación judicial practicada por el Juzgado Primero de los Municipios San Cristóbal y Torbes, expediente N° 6894, a la sociedad mercantil Fonda Escalante Pabón C.A. Dicha probanza se valora de conformidad con el artículo 1.359 del Código Civil y de la misma se aprecia que el Alguacil del Juzgado Primero de loa Municipios San Cristóbal y Torbes de esta Circunscripción Judicial notificó al ciudadano D.P.A., en su carácter de representante legal de la mencionada empresa, del contenido del oficio N° 04775 emitido por el Colegio de Médicos del Estado Táchira, mediante el cual le hacía saber a la demandada, que en fecha 31 de mayo de 2009 concluía la prórroga legal por la que optó en la relación arrendaticia que inició con la extinta Asociación de Colegio de Médicos, Farmacéuticos, Odontólogos y Médicos Veterinarios del Estado Táchira, de la cual es su continuador y por tanto debía efectuar la entrega del inmueble arrendado libre de personas y de cosas, so pena de incurrir en los daños y perjuicios previstos en la cláusula OCTAVA del contrato de arrendamiento y de ser objeto de las acciones judiciales a que hubiere lugar.

5. - Exhibición de documentos: La referida probanza no recibe valoración por cuanto la parte demandada no fue intimada.

6. - Al folio 248 corre boleta de notificación librada en fecha 06 de agosto de 2009 por el Juzgado Tercero de los Municipios San Cristóbal y Torbes de esta Circunscripción Judicial, a nombre del Colegio de Médicos del Estado Táchira; y al folio 249 riela diligencia suscrita por el Alguacil y el Secretario del mencionado tribunal con ocasión de la práctica de dicha notificación. Dichas probanzas se valoran de conformidad con lo establecido en el artículo 1.359 del Código Civil y de las mismas se constata que en fecha 28 de septiembre de 2009 el mencionado Alguacil dejó constancia de haber practicado la notificación de la ciudadana N.N.d.A., representante del Colegio de Médicos del Estado Táchira, mediante la cual se le hizo saber que el ciudadano D.P.A., representante legal de Fonda Escalante Pabón C.A., arrendataria del inmueble ubicado en la Avenida L.O., frente al Hospital Central, Colegio de Médicos local N° 2, Municipio San C.d.E.T., había introducido por ante el aludido tribunal solicitud de consignación de cánones de alquiler del referido inmueble, reconociendo de esta manera la relación arrendaticia que sobre el mismo existe entre las partes.

7. - A los folios 160 al 162 cursa copia simple de la Resolución N° CE/RES: 182-09 de fecha 21 de julio de 2009, dictada por la División de Catastro y el Área Legal de Catastro. Dicha probanza se valora como un acto administrativo de efectos particulares dictado por el mencionado organismo, mediante el cual declaró no procedente el arrendamiento del terreno sobre el que está construido el bien inmueble objeto de litigio, solicitado por la parte demandada, en virtud de que el mismo no es ejido y pertenece en propiedad al Colegio de Médicos del Estado Táchira.

8. - Confesión judicial configurada por las aseveraciones que hace la demandada en su escrito de contestación a la demanda. Al respecto cabe destacar el criterio sentado por la Sala de Casación Civil de nuestro M.T., en el sentido de que los alegatos y defensas expuestas por las partes en el libelo de demanda y en la contestación, no pueden ser valorados como prueba de confesión, pues carecen del “animus confitendi”. (Vid. sentencias Nº 100 de fecha 12-04-2005 y 681 de fecha 11 de agosto de 2006, Sala de Casación Civil). Por tanto, no recibe valoración probatoria.

9. - Inspección judicial: A los folios 227 al 228 riela acta de fecha 05 de octubre de 2009 levantada por el Juzgado Segundo de los Municipios San Cristóbal y Torbes de la Circunscripción Judicial del Estado Táchira, con ocasión de la práctica de la inspección judicial en el bien inmueble objeto de litigio. Dicha probanza se valora conforme a las reglas de la sana crítica, evidenciándose que el Tribunal dejó constancia de lo siguiente: Que el local arrendado se encuentra ubicado en la Avenida L.O., diagonal a la misma y al Hospital Central de la ciudad de San Cristóbal, Parroquia La Concordia, Municipio San C.d.E.T. conocido como Restaurant Fonda Escalante Pabón C.A. . Que el local constituye la estructura de un segundo nivel de una edificación mayor perteneciente al Colegio de Médicos del Estado Táchira, en cuya primera parte funcionan el área de espera, oficinas administrativas, consultorios médicos y el departamento de medicina vial del Colegio de Médicos. Que el local arrendado está en el segundo nivel de la construcción y estructura del nivel o planta baja donde funcionan las oficinas de medicina vial. Que el bien inmueble objeto de inspección es una construcción de vieja data, piso de granito, puertas y rejas metálicas, con puerta entamborada en malas condiciones del baño, instalaciones eléctricas en malas condiciones. Que el referido local forma parte de las instalaciones generales del Colegio de Médicos del Estado Táchira.

10. - Mediante escrito de fecha 05 de octubre de 2009 la representación judicial de la parte demandante promovió en forma complementaria copia certificada del expediente de consignaciones N° 743, nomenclatura del Juzgado Tercero de los Municipios San Cristóbal y Torbes de esta Circunscripción Judicial, en el cual corre al folio 239 factura N° 000137 de fecha 17 de junio de 2009 correspondiente al pago del canon de arrendamiento del mes de mayo de 2009. Tal probanza se valora conforme a lo establecido en los artículos 444 del Código de Procedimiento Civil y 1.363 del Código Civil, por cuanto al no haber sido desconocida adquirió la fuerza probatoria del instrumento público, y de la misma se constata que la sociedad mercantil demandada pagó al Colegio de Médicos del Estado Táchira, el canon de arrendamiento del mes de mayo de 2009 por la suma de Bs. de 725,00 más el pago correspondiente al IVA, para un monto total de Bs. 812,00 y que dicho pago corresponde al mes 36 de la prórroga legal.

    B.- PRUEBAS DE LA PARTE DEMANDADA:

1. - El valor de la confesión hecha por la parte demandante en cuanto a que de forma ilegal e indebida cobraba cánones de alquiler por un inmueble edificado sobre terrenos que pertenecen a la Alcaldía del Municipio de San Cristóbal. Al respecto, cabe destacar el criterio sentado por la Sala de Casación Civil de nuestro M.T., citado con anterioridad en el presente fallo, en el sentido de que los alegatos y defensas expuestas por las partes en el libelo de demanda y en la contestación, no pueden ser valorados como prueba de confesión, pues carecen del “animus confitendi”. (Vid. sentencias Nos. 100 de fecha 12-04-2005 y 681 de fecha 11-08-2006, Sala de Casación Civil). Por tanto, no recibe valoración probatoria.

2. - Como corolario de lo anterior, promovió que las instalaciones donde funciona la Fonda Escalante Pabón C.A. no han sido propiedad de ACOPROTACA ni del Colegio de Médicos del Estado Táchira. Tal alegato no constituye un medio probatorio.

3. - Promueven y hacen valer que tratándose de suelo propiedad de la Alcaldía, es de mero derecho resaltar que ninguna persona natural o jurídica puede adquirir por usucapión los bienes de la Nación, del Estado ni de los Municipios, a menos que por contrato la Municipalidad le ceda o traspase los terrenos. Tal argumento no constituye un medio probatorio.

4. - La exposición de la parte demandante, en cuanto a que ACOPROTACA primero y luego el Colegio de Médicos del Estado Táchira se abrogaron la condición de propietarios-arrendadores y, en efecto, han venido cobrando cánones de arrendamientos a la demandada. Tal como antes se indicó, los alegatos y defensas expuestas por las partes en el libelo de demanda y en la contestación, no pueden ser valorados como prueba de confesión y en tal virtud no reciben valoración probatoria.

5. - La buena fe de su representada, quien ignoraba que dicho Colegio estaba usurpando derechos de la Municipalidad, ya que los terrenos sobre los que se hallan los locales son ejidos y nunca le fueron traspasados ni cedidos legalmente. Tal aseveración constituye un alegato y no un medio probatorio.

6. - Que el Colegio de Médicos además de violar su propósito de asociación de profesionales incurre en un enriquecimiento sin causa en perjuicio de su representada. Tal aseveración de la parte promovente no constituye medio probatorio contemplado en nuestra legislación.

7. - Promueve y hace valer los siguientes documentos: Documento registrado ante la Oficina Subalterna de Registro Público de San Cristóbal, Estado Táchira, de fecha 1° de marzo de 1956, bajo el N° 126, Tomo Tercero, Primer Trimestre, mediante el cual el Colegio de Médicos del Estado Táchira adquirió del Concejo Municipal una parcela de terreno con una superficie de 3.054,40 mts2. Posteriormente adquirió una parcela de 3.000 mts2, según documento protocolizado en la misma Oficina, bajo el N° 61, Tomo 1, Protocolo Primero de fecha 10 de noviembre de 1958.

   Las referidas documentales se desechan por cuanto la presente causa se contrae a un juicio por cumplimiento de contrato de arrendamiento por extinción del término, cuya materia debatida no es la propiedad del inmueble objeto de litigio.

8. - Prueba de informes para requerir de la Dirección de Desarrollo Urbanístico e Infraestructura, División de Planificación Urbana, información sobre la existencia de un oficio con el N° DPU-VU-258-07, dirigido a la arquitecta Sybyl O.V., donde se expresa que ésta hizo solicitud de variables urbanas sobre un terreno propiedad del Colegio de Médicos del Estado Táchira, expediente N° 299-07, para una edificación y propuesta de ampliación para uso deportivo, recreacional y de servicios sobre un terreno propio con un área total de 11.173,59 mts2, para el cual presentaron planos.

9. - Prueba de informes dirigida a la División de Catastro Municipal, para dejar constancia y de ser posible trascribir el contenido de la solicitud de fecha 22 de mayo de 2009, mediante la cual solicitó el arrendamiento del terreno sobre el que funciona la Fonda Escalante Pabón, C.A., expediente N° SRA-07-09. Asimismo, que deje constancia y transcriba la contestación dada por la abogada E.H., Jefe del Área Legal de Catastro, en la que niega la solicitud en base a que el Colegio de Médicos del Estado Táchira es propietario de los dos lotes de terreno que conforman una extensión de 6.054,40 mts2, así como de las mejoras sobre los mismos construidas.

   Las anteriores pruebas de informes no pueden ser objeto de valoración, por cuanto a pesar de haber sido admitidas y providenciadas por el Tribunal no existe constancia en autos de que la División de Catastro de la Alcaldía del Municipio San Cristóbal hubiese remitido la información solicitada.

10. - Promueve la ilegalidad de la supuesta liquidación mercantil presentada por la actora, por no llenar los requisitos esenciales y formales que un proceso de tal transcendencia debe cumplir, los cuales están establecidos en el libro tercero del Código de Comercio. Tal argumento no constituye medio probatorio.

11. - Promueve y anexa fotocopia del plano levantado por la División de Catastro Municipal, donde se delimitaron los 6.000 mts y que el resto del terreno es ejido. Dicha probanza se desecha por cuanto la presente causa se contrae a un juicio por cumplimiento de contrato de arrendamiento por extinción del término, cuya materia debatida no es la propiedad del inmueble objeto de litigio.

12. - Promueve prueba de informes dirigida a la División de Catastro Municipal, para dejar constancia de la existencia de dicho plano y que las medidas y linderos que le corresponden al Colegio de Médicos no excede de 6.054 mts2.

13. - Promueve prueba de informes a la División de Catastro Municipal, para dejar constancia de la existencia y del contenido real del plano que demuestra la extensión y linderos del terreno cedido al Colegio de Médicos por la Alcaldía.

    En relación a estas dos últimas pruebas de informes, debe señalarse que las mismas no fueron indicadas en el auto de admisión de fecha 30 de septiembre de 2009, en el cual sólo fueron admitidas y providenciadas las pruebas de informes promovidas en los ordinales 8° y 9° del escrito de promoción de pruebas.

14. - Inspección judicial en la sede del Colegio de Médicos del Estado Táchira, con un fotógrafo profesional que elabore un levantamiento fotográfico de todo el área de terreno de acuerdo con los documentos de propiedad, sobre un área de 6.054 mts2 y del área donde se encuentra ubicados los locales comerciales a que se refiere este juicio. Dicha probanza no recibe valoración por cuanto la misma no fue evacuada.

    De las pruebas traídas a los autos puede concluirse lo siguiente:

    Que la Asociación de Colegio de Médicos, Farmacéuticos, Odontólogos y Médicos Veterinarios del Estado Táchira (ACOPROTACA) celebró con la demandada Fonda Escalante Pabón C.A., contrato de arrendamiento sobre el local comercial distinguida con el N° 5-156 que forma parte de las instalaciones generales del Colegio de Médicos del Estado Táchira, ubicado en la Avenida L.O. frente al Hospital Central de la ciudad de San Cristóbal, Parroquia La Concordia, Municipio San C.d.E.T.. Que en dicho contrato las partes convinieron una relación arrendaticia a tiempo determinado con una vigencia de dos años contados a partir del 1° de junio de 2004, con vencimiento el 31 de mayo de 2006, reconociendo la existencia de la misma durante diez (10) años anteriores a la fecha de dicho contrato. Asimismo, convinieron que el término de duración del mismo podía ser prorrogado siempre y cuando concurrieran las circunstancias señaladas en la cláusula SEGUNDA del contrato, es decir, el incremento del canon de arrendamiento sobre la base de los índices de inflación; que la arrendataria manifestara por escrito su voluntad de prorrogarlo con treinta días de anticipación al vencimiento del término y que la arrendadora aceptara por escrito dicha propuesta de prórroga, circunstancias que no fueron demostradas por la parte demandada. Igualmente, constituye acuerdo entre las partes que en caso de retardo en la entrega del inmueble arrendado la arrendataria se obligaba a pagar a la arrendadora la cantidad de Bs. 36.000,00, equivalentes actuales a Bs. 36,00, por cada día de retraso. También quedó demostrado que el Colegio de Médicos del Estado Táchira adquirió la propiedad del inmueble arrendado mediante documento protocolizado por ante el Registro Inmobiliario del Primer Circuito de los Municipios San Cristóbal y Torbes del Estado Táchira en fecha 19 de agosto de 2005, bajo la matrícula 2005-LRI-T41-18 y, en tal virtud, se subrogó en los derechos y obligaciones de la arrendadora (ACOPROTACA). De igual forma, quedó evidenciado que la demandada continuó pagando directamente al Colegio de Médicos del Estado Táchira el canon de arrendamiento mensual convenido en el contrato celebrado con ACOPROTACA, el cual alcanza a la cantidad de Bs. 725,00 más el pago correspondiente al IVA, para un monto total de Bs. 812,00, hasta el mes de mayo de 2009 y luego solicitó que se abriera expediente de consignaciones dado que la parte arrendadora no se los recibió más, cuya apertura correspondió al Juzgado Tercero de los Municipios San Cristóbal y Torbes de Esta Circunscripción Judicial, quedando signado dicho expediente con el N° 743. Asimismo, quedó demostrado que la demandante notificó a la arrendataria demandada de la finalización de la prórroga legal, informándole que la misma concluía el 31 de mayo de 2009 y que a su vencimiento debía hacer entrega del inmueble arrendado.

    En este orden de ideas se hace necesario puntualizar lo dispuesto en los artículos 38 y 39 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, los cuales son del tenor siguiente:

    Artículo 38: En los contratos de arrendamiento que tengan por objeto alguno de los inmuebles indicados en el artículo 1° de este Decreto-Ley, celebrados a tiempo determinado, llegado el día del vencimiento del plazo estipulado, éste se prorrogará obligatoriamente para el arrendador y potestativamente para el arrendatario, de acuerdo con las siguientes reglas:

    1. Cuando la relación arrendaticia haya tenido una duración hasta de un (1) año o menos, se prorrogará por un lapso máximo de seis (6) meses.

    2. Cuando la relación arrendaticia haya tenido una duración mayor de un (1) año y menor de cinco (5) años, se prorrogará por un lapso máximo de un (1) año.

    3. Cuando la relación arrendaticia haya tenido una duración de cinco (5) años o más, pero menor de diez (10) años, se prorrogará por un lapso máximo de dos (2) años.

    4. Cuando la relación arrendaticia haya tenido una duración de diez (10) años o más, se prorrogará, por un lapso máximo de tres (3) años.

    Durante el lapso de prórroga legal, la relación arrendaticia se considerará a tiempo determinado, y permanecerán vigentes las mismas condiciones y estipulaciones convenidas por las partes en el contrato original, salvo las variaciones del canon de arrendamiento que sean consecuencia de un procedimiento de regulación, o de un convenio entre las partes, si el inmueble estuviere exento de regulación.

    Artículo 39.- La prórroga legal opera de pleno derecho y vencida la misma, el arrendador podrá exigir del arrendatario el cumplimiento de su obligación de entrega del inmueble arrendado. En este caso, el Juez a solicitud del arrendador, decretará el secuestro de la cosa arrendada y ordenará el depósito de la misma en la persona del propietario del inmueble, quedando afectada la cosa para responder al arrendatario, si hubiere lugar a ello. (Resaltado propio).

    En dichas normas el legislador estableció la figura de la prórroga legal para los contratos de arrendamiento a tiempo determinado, señalando los lapsos que la misma comprende en atención a la duración de la relación arrendaticia. Asimismo, determinó en forma categórica que dicha prórroga opera de pleno derecho, por lo que a su vencimiento el arrendador puede demandar su cumplimiento, exigiendo la entrega del inmueble arrendado.

    La Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia en decisión N° 1704 de fecha 15 de julio de 2005 expresó:

    El artículo 38, letra b, de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios establece:

    …Omissis…

    En este sentido, la prórroga de los contratos de arrendamiento a tiempo determinado, que se encuentren dentro del ámbito de aplicación del artículo que se transcribió de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, opera por orden de la ley y no por decreto del juez; motivo por el cual la aclaratoria objeto de la demanda de autos no produjo agravio constitucional alguno a la parte actora, en cuanto a que se limitó a hacer mención del otorgamiento, por la Ley, de tal prórroga, a través de un pronunciamiento con efectos declarativos y no constitutivos. Así se declara. (Resaltado propio)

    (Expediente N° 03-2107)

    En el caso de autos, el contrato de arrendamiento celebrado entre la arrendataria demandada y ACOPROTACA, en el cual se subrogó la demandante, fue a tiempo determinado y en el mismo se estableció un lapso de duración de la relación arrendaticia de dos (2) años contados a partir del 1° de junio de 2004, con vencimiento el 31 de mayo de 2006. Igualmente, se observa que la prórroga contractual prevista en la cláusula segunda no se configuró por no haberse dado en forma acumulativa los requisitos establecidos por las partes, por lo que al vencimiento del término de duración estipulado en el contrato, comenzó a transcurrir la prórroga legal de tres (3) años prevista en el literal d) del artículo 38 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, dado que la relación arrendaticia había tenido una duración mayor a diez (10) años. Por tanto, la arrendataria demandada tenía la obligación de entregar a la parte demandante el inmueble arrendado de conformidad con lo establecido en el artículo 39 eiusdem y en la clausula DÉCIMA PRIMERA del contrato, sin que haya dado cumplimiento a tal obligación. En consecuencia, resulta forzoso declarar con lugar la demanda interpuesta por el Colegio de Médicos del Estado Táchira por cumplimiento de contrato de arrendamiento por vencimiento de la prórroga legal. Así se decide.

    Por lo que respecta a la pretensión de la parte actora relativa al pago de Bs. 36,00, por concepto de cláusula penal por cada día de retraso en la entrega del inmueble arrendado, se observa lo siguiente:

    El Código Civil establece en el artículo 1.159 lo siguiente:

    Artículo 1.159.- Los contratos tienen fuerza de ley entre las partes.

    Asimismo, la acción por cumplimiento de contrato está consagrada en el artículo 1.167 eiusdem, el cual es del tenor siguiente:

    Artículo 1.167.- En el contrato bilateral, si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede a su elección reclamar judicialmente la ejecución del contrato o la resolución del mismo, con los daños y perjuicios en ambos casos si hubiere lugar a ello.

    De la lectura de tales normas se desprende que las obligaciones deben cumplirse en la forma en que han sido contraídas y que en caso de incumplimiento por una de las partes, la otra puede, a su elección, reclamar judicialmente la ejecución o cumplimiento del contrato, o la resolución del mismo, con los daños y perjuicios en ambos casos si hubiere lugar a ello.

    En el presente caso, se aprecia del contrato de arrendamiento celebrado entre la sociedad mercantil Fonda Escalante Pabón C.A. y la Asociación de Colegio de Médicos, Farmacéuticos, Odontólogos y Médicos Veterinarios del Estado Táchira C.A. (ACOPROTACA), en el cual se subrogó el Colegio de Médicos del Estado Táchira, que las partes efectivamente convinieron en la cláusula OCTAVA que en caso de retardo en la entrega del inmueble, la arrendataria se obligaba a pagar a la arrendadora la cantidad de Bs. 36,00 por cada día de retraso. Así las cosas, por cuanto el referido contrato de arrendamiento tiene fuerza de ley entre las partes y en tal virtud obliga tanto a la parte arrendadora como a la arrendataria a cumplir lo expresado en él, y no habiendo ésta dado cumplimiento a su obligación de entregar el inmueble arrendado al vencimiento de la prórroga legal ocurrido el 31 de mayo de 2009, debe condenársele a pagar la cantidad de Bs. 36,00 por cada día de retraso en dicha entrega a partir del día 1° de junio de 2009, hasta la fecha en que quede firme la presente decisión, cuyo cálculo se hará mediante experticia complementaria del fallo de conformidad con lo previsto en el artículo 249 del Código de Procedimiento Civil, a cuyo efecto se ordena al a quo que una vez le dé entrada al expediente, fije oportunidad para el nombramiento de un experto que lleve a cabo la misma. Así se decide.

    Conforme a lo expuesto, resulta forzoso declarar sin lugar la apelación interpuesta por la representación judicial de la parte demandada y confirmar la decisión de fecha 12 de julio de 2010, dictada por el Juzgado Segundo de los Municipios San Cristóbal y Torbes de la Circunscripción Judicial del Estado Táchira. Así se decide.

    III

    DECISIÓN

    En orden de las anteriores consideraciones, este Juzgado Superior Segundo en lo Civil, Mercantil, del Tránsito, Bancario y de Protección del Niño y del Adolescente de la Circunscripción Judicial del Estado Táchira, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, decide: