Decisión de Juzgado Superior en lo Civil, Mercantil, Transito y de Menores de Miranda, de 20 de Octubre de 2014

En el cumplimiento del contrato de opción a compra-venta que se celebró con su poderdante C.Z.R.V.C., el 20 de febrero de 2013 ante la Notaría Pública Primera del Municipio Sucre del Estado Miranda, inserto bajo el No.09, Tomo 48 de los Libros de Autenticaciones llevados por esa Notaría, y por lo consiguiente, realizar a favor de su poderdante la venta definitiva, la tradición legal y la entrega material del inmueble objeto del referido contrato libre de personas.

Se ordene a la ciudadana S.J.B.H., hacer entrega a la ciudadana C.Z.R.V.C., de todas las solvencias de servicios públicos, incluyendo impuestos sobre el inmueble objeto del contrato de opción a compra venta, necesarios para la protocolización del documento definitivo de venta, de conformidad con la cláusula tercera del referido contrato.

Que una vez entregadas las solvencias a las cuales se hizo mención en el particular segundo, se fije la oportunidad para consignar ante el Tribunal, la suma restante del precio convenido, es decir la cantidad de cuatrocientos cincuenta mil (Bs. 450.000,oo), tomando en cuenta el plazo para la tramitación de un nuevo crédito hipotecario amparado por la Ley del Régimen Prestacional de Vivienda y Hábitat, en caso que el crédito aprobado por el Banco de Venezuela se haya vencido o caducado, a los efectos de proceder con la protocolización del documento definitivo de venta y posterior entrega de las llaves del inmueble.

Al pago de las costas procesales que se derive del presente procedimiento.

En nombre de su poderdante se reserva el derecho de demandar los daños y perjuicios que ha lugar.

Solicitó de conformidad con los artículos 585 y 588 del Código de Procedimiento Civil, se decretara medida de prohibición de enajenar y gravar sobre el inmueble objeto de la presente acción; asimismo solicitó se decretara medida innominada de ocupación y posesión a favor de su poderdante C.Z.R.V.C., sobre el inmueble ya descrito.

Estimó la presente demanda en la cantidad de seiscientos treinta mil bolívares (Bs. 630.000, oo), equivalentes a cinco mil ochocientos ochenta y siete con ochenta y cinco (5887,85) Unidades Tributarias.

Por último, solicitó que la presente demanda sea admitida, sustanciada conforme a derecho y declarada con lugar en la definitiva, con expresa condenatoria en costas, por cuanto el derecho que se reclama asiste plenamente a su representado.

Posteriormente, en fecha 24 de septiembre de 2013, la representa judicial de la parte demandada dio contestación a la demanda, aduciendo lo siguiente:

Que conviene en que su representada suscribió un contrato que las partes denominaron Opción a Compra Venta, con la ciudadana C.Z.R.V.C., por un inmueble propiedad de su representada constituido por un apartamento destinado para vivienda identificado con el No. 3-D, piso 3m del edificio 1-105, del complejo denominado Conjunto Parque Residencial Terrazas del Este 1-0105 situado en la Avenida Este No. 3, de la Urbanización Industrial Cloris, Guarenas, Distrito Plaza del Estado Miranda.

Que conviene en que el inmueble en cuestión le pertenece a su representada según documento protocolizado ante la Oficina de Registro Inmobiliario del Municipio Autónomo Plaza del Estado Miranda, Guarenas, en fecha 05 de octubre de 2006, inscrito bajo el No. 16, Tomo 7, Protocolo Primero.

Que conviene en que el citado contrato denominado opción a compra venta, se pactó un pecio de venta por la cantidad de seiscientos treinta mil bolívares (Bs. 630.000, oo) de conformidad con el contenido de la cláusula segunda del contrato en cuestión.

Que conviene en que su patrocinada recibió ciento ochenta mil bolívares (Bs. 180.000,oo) por parte de la demandante, en la forma descrita tanto en su escrito libelar como en el contenido de la cláusula quinta del contrato que las partes denominaron opción de compra venta.

Que conviene que en la cláusula séptima del referido contrato de opción de compra venta se acordó un plazo para su cumplimiento de noventa (90) días continuos, más treinta (30) días continuos, desde el 21 de febrero de 2012 hasta el 20 de junio de 2013.

Que niega, rechaza y contradice que la demandante haya materializado su interés en celebrar la compra venta del inmueble en cuestión, según las documentales consignadas en autos marcadas G y H, documentales éstas que desconoce en este acto, ya que nunca le participaron a su defendida que solicitarían un crédito hipotecario, ni tampoco quedó convenido así en el contrato que las partes denominaron opción de compra venta, y que por el contrario según la cláusula segunda el precio seria pagadero al contado en la fecha de la protocolización del documento definitivo de compra venta, y adicionalmente según el contenido de la cláusula séptima del referido contrato, se pactó que “(…) la única forme de materializar dicho interés será mediante la firma del documento de compra venta ante la oficina de Registro Público correspondiente (…)”, de lo que se puede deducir que no hubo interés en celebrar la compra venta definitiva de ninguna de las partes.

Que niega, rechaza y contradice que la ciudadana C.Z.R.V.C., le haya solicitado a su representada la entrega de documentos necesarios tales como el Registro de Vivienda Principal, la Solvencia de Condominio Vigente, la Solvencia de Hidrocapital vigente, la solvencia de Impuesto Inmobiliario y la cédula catastral.

Que niega, rechaza y contradice que su representada hay incurrido en incumplimiento de la cláusula tercera del contrato que las partes denominaron opción a compra venta, ya que esos documentos fueron entregados por su representada incluso varios días antes de la firma del referido contrato, específicamente en fecha 13 de febrero de 2013, razón por la cual, la oferente para ese entonces, observando el cumplimiento anticipado por parte de su representada al entregarle los documentos en mención, la hoy demandante le entregó voluntariamente el cheque por el monto de ciento sesenta mil bolívares (Bs. 160.000,oo) documental consignada por la demandante marcada con la letra F, que fue depositado, quedando reflejado en el estado de cuenta de su representada al día siguiente.

Que niega, rechaza y contradice que su poderdante haya dado respuestas evasivas a la demandante, así como también niega que su patrocinada ofertara nuevamente el inmueble, por el portal de www.tuinmueble.com Venezuela bajo el No. 43331908, por un precio superior al pactado, es decir, seiscientos noventa y cinco mil bolívares (Bs. 695.000,oo).

Que niega, rechaza y contradice que su representada haya incumplido al no entregarle los recaudos necesarios a la demandante, para dar curso del documento de compra venta elaborado y revisado con el visto bueno del Banco de Venezuela, ante la Oficina de Registro, por cuanto la accionante nunca le hizo llegar a su representada el referido documento mientras estuvo vigente el contrato en el cual además, no consta la fecha de su elaboración e insiste, forma parte de un trámite de solicitud de crédito que no se pactó en el documento.

Que niega, rechaza y contradice que su representada tenga una conducta premeditada, intencional y dolosa, pretendiendo una rescisión unilateral del contrato debido a que si bien es cierto que su patrocinada tuvo que decidir forzosamente ponerle término al contrato que se denominó opción a compra venta suscrito con la demandante, no es menos cierto que lo hizo sin actuar premeditadamente ni mucho menos mala intención, ni en forma dolosa.

Que la realidad es que la demandante C.Z.R.V.C., es quien ha actuado de la forma que ella misma describe, ya que desde el día 04 de junio del año corriente, su patrocinada le comunicó vía telefónica su intención de rescindir por motivos de necesidad de ocupación del inmueble de un familiar, a lo cual la demandante respondió que aceptaba pero que le devolviera su dinero de forma inmediata, quedando en enviarle por cualquier vía, el número de cuenta bancaria para el respectivo reintegro y firmar un documento de rescisión elaborado por su mandante para dejar sin efecto de una manera más formal el contrato de opción.

Que posteriormente, su representada continuó tratando de comunicarse con la demandante los días 6 y 7 del referido mes, de los cuales primero le atendió y dijo que ella ya sabía lo de la rescisión y que aceptaba pero que estaba en Mérida y que cuando llegara se reunirían; y que luego en fecha 7 llamó a su casa en la ciudad de Mérida y atendió la madre de la demandante ciudadana R.d.V., indicándole ésta que la demandante se había regresado a la ciudad de Caracas.

Que el día 10 del mismo mes, su representada llamó nuevamente a la demandante y fue atendida por quien dijo ser su asistente, identificándose con el nombre de M.G., quien le manifestó a su representada que la demandante estaba ocupada y que luego le devolvería la llamada.

Que el día 12 del mismo mes y año, su patrocinada recibió una llamada de la pareja de la ciudadana C.Z.R.V.C., el ciudadano J.J.A.S., para fijar una reunión con la Abogada de ellos, la ciudadana M.T., a fin de convenir por escrito el reintegro del dinero dado como garantía, a lo que su representada le indicó que estaba de acuerdo pero que le parecía justo llevar a un profesional del Derecho para que hubiese equidad en la reunión, hecho, éste que generó molestia en la persona del novio de la demandante, J.J.A.S., quien decidió finiquitar la conversación abruptamente.

Que en ningún momento y en ninguna de las conversaciones descritas con anterioridad, la ciudadana C.Z.R.V.C., le manifestó a su poderdante que había solicitado un crédito hipotecario, ni mucho menosle envió ningún tipo de documento que reflejase tal condición.

Que luego en fecha 19 del mismo mes, un día antes del vencimiento del contrato, su representada volvió a intentar contactar telefónicamente a la accionante luego de varios intentos infructuosos durante todos esos días, con el fin de saber cuál sería su posición definitiva ante la situación planteada de rescisión, ya que lo conversado días anteriores y la actitud de su pareja eran totalmente contradictorias, exponiéndole la hoy demandante las razone obvias de su molestia, y que más aún reconoció que también hubo incumplimiento de su parte en el referido contrato, y manifestó sin embargo que también comprendía la situación de su mandataria y le dictó el número de su cuenta bancaria personal, para que su representada le realizara el depósito por la cantidad de dinero entregada como garantía, dando cumplimiento a lo acordado en la cláusula sexta del contrato en cuestión, a lo que su representada le indicó que no había inconveniente, sólo le pidió que fijarán un día para firmar el documento formal que anulara la opción suscrita, lo cual nunca se logró, ya que la demandante no apareció por ninguna vía.

Que niega, rechaza y contradice que su representada haya incumplido con la cláusula segunda y tercera del contrato llamado opción a compra venta, ya que el contenido de la clausula segunda, se refiere solo a las obligaciones que debía cumplir la entonces oferente, hoy demandante, por lo que resulta carente de toda lógica esgrimir ese alegato.

Que niega, rechaza y contradice el supuesto incumplimiento de la cláusula tercera alegado por parte de la accionante en contra de su representada, ya que la misma en relación al literal a) entregó anticipadamente en manos de la demandante los documentos allí requeridos, con respecto al literal b) Ya su poderdante disponía los documentos necesarios listos para el momento de la protocolización que nunca se concretó y el literal c) era de imposible incumplimiento de acudir a un lugar, fecha y hora que la oferente para ese entonces, jamás señaló, en consecuencia, la obligación estaba estipulada para la hoy demandante.

Que niega, rechaza y contradice que el contrato suscrito por las partes intervinientes en el presente juicio sea considerado leonino a favor de su representada, por cuanto primeramente, el contrato fue redactado por una profesional del derecho que la parte accionante buscó por su propia cuenta, obviamente resguardando sus intereses, no pudiendo luego alegar su propia torpeza.

Que niega, rechaza y contradice que la cláusula sexta del contrato de opción de compra venta, contribuye un injusto contra los adquirentes de viviendas y contrarios a los principios previstos en la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela.

Que niega, rechaza y contradice que ante la situación de incumplimiento, la demandante haya realizado una serie de gestiones necesarias ante su representada, a fin de llegar a un acuerdo amistoso, y que éstas hayan sido infructuosas, evidenciándose según la accionante el incumplimiento definitivo de su representada, no quedándole otra vía sino la jurisdiccional para hacer valer sus derechos.

Que conviene en el fundamento jurídico alegado a través de los artículos 1.159, 1.160 y 1.167 del Código Civil.

Que niega, rechaza, contradice y se opone al fundamento jurídico alegado a través del artículo 12 del Código de Procedimiento Civil, y las normas previstas en la Resolución No. 11 de fecha 05 de febrero de 2013, del Ministerio del Poder Popular para Vivienda y Hábitat, publicada en Gaceta Oficial No. 40.115, de fecha 21 de febrero de 2013.

Que niega, rechaza, contradice y se opone al fundamento de la acción de la demandante, en las cláusulas segunda y tercera que forman parte del contrato que fue denominado opción de compra venta, así como al fundamento esgrimido por la accionante en los artículos 1 y 18 de la Ley contra la Estafa Inmobiliaria.

Que señala el contenido de los artículos 1.354 y 1.258 del Código Civil, y 506 del Código de Procedimiento Civil.

Que el bien inmueble no está a la venta, por cuanto está ocupado con un familiar de su representada, el ciudadano A.J.N., quien es de la tercera edad, padece de diabetes y ha sido recientemente trasplantado de córnea, y en espera de una próxima operación por lo que no puede habitar su residencia habitual en otra ciudad por tiempo indefinido, ya que sus médicos tratantes se encuentran en la referida zona y por recomendación médica no debe trasladarse en largas distancias.

Solicitó que se declare sin lugar la presente demanda en todas y cada una de sus partes, con todos los pronunciamientos de Ley; que se declare el vencimiento definitivo del contrato que las partes denominaron opción a compra venta, y su imposible cumplimiento; que se ordene el levantamiento de la medida cautelar solicitada por la contraparte y acordada por el Tribunal; y al pago de las costas y costos causadas con motivo del presente juicio, hasta su total y definitiva terminación.

Por último, solicitó que el presente escrito de contestación a la demanda sea admitido, sustanciado conforme a derecho y declarada sin lugar la demanda incoada por la accionante en la sentencia definitiva con todos los pronunciamientos de Ley, con expresa condenatoria en costas y costos contra la demandante.

Capítulo III

DE LAS PRUEBAS APORTADAS A LOS AUTOS

PARTE DEMANDANTE:

La representación judicial de la parte actora, junto al escrito libelar presentando ante el Tribunal de la causa, consignó las siguientes documentales:

Marcado con la letra “A”, original de INSTRUMENTO PODER debidamente autenticado por ante la Notaría Pública Tercera del Estado Vargas en fecha 27 de junio de 2013, el cual quedó anotado bajo el No. 48, Tomo 82, de los Libros de autenticaciones llevados por esa Notaría (F. 17-22 de la pieza I del expediente). Por cuanto esta documental no fue impugnada ni desconocida por la contraparte, esta Juzgadora le otorga valor probatorio de conformidad con lo dispuesto en el artículo 1.357 del Código Civil en concordancia con lo pautado por el artículo 429 Código de Procedimiento Civil, quedando demostrado el poder que fuere otorgado por la ciudadana C.Z.R.V.C., a los Abogados C.Y.G., N.A. y J.G.. Y ASÍ SE DECIDE.

Marcado con la letra “B”, original CONTRATO DE OPCIÓN DE COMPRA VENTA debidamente autenticado por ante la Notaría Pública Primera del Municipio Sucre del Estado Bolivariano de Miranda en fecha 20 de febrero de 2013, e inserto bajo el Nº 009, Tomo 048 de los Libros de Autenticaciones llevados por dicha Notaría celebrado entre la ciudadana S.J.B.H. –en carácter de propietaria- y la ciudadana C.Z.R.V.C. –en carácter de oferente-(F. 23-29 de la pieza I del expediente). Observa esta Sentenciadora que se trata de un documento debidamente inscrito ante un ente autorizado para dar fe pública, el cual además no fue impugnado ni desconocido por la contraparte, en consecuencia se le confiere pleno valor probatorio, de conformidad con lo previsto en el artículo 1.357 del Código Civil, en concordancia con el 429 del Código de Procedimiento Civil, quedando demostrado la opción de compra venta del apartamento objeto de la presente acción, celebrado entre las ciudadanas S.J.B.H. y C.Z.R.V.C.. Y ASÍ SE DECIDE.

Marcado con la letra “C”, copia simple de DOCUMENTO DE COMPRA VENTA debidamente protocolizado por ante el Registro Inmobiliario del Municipio Plaza del Estado Miranda en fecha 05 de octubre de 2006, bajo el Nº 16, Protocolo Primero, Tomo 07 en el Cuarto Trimestre del año 2006, a través del cual el ciudadano J.A.N.M. dio en venta pura, simple, perfecta e irrevocable a la ciudadana S.J.B.H., el bien inmueble objeto de la presente controversia por la cantidad de ochenta millones de bolívares (Bs. 80.000.000,00)(F. 30-33 de la pieza I del expediente). Esta prueba es valorada por esta Juzgadora, por cuanto se trata de un documento debidamente inscrito ante un ente autorizado para dar fe pública, el cual además no fue impugnado ni desconocido por la contraparte, por lo cual se tiene como fidedigna conforme a lo dispuesto en el artículo 1.357 del Código Civil, en concordancia con el 429 del Código de Procedimiento Civil, evidenciándose la operación de compra venta efectuada entre el ciudadano J.A.N.M. y la ciudadana S.J.B.H., parte demandada. Y ASÍ SE DECIDE.

Marcado con la letra “D”, original de CERTIFICACIÓN DE GRAVAMEN expedida por el Registro Público del Municipio Plaza del Estado Miranda en fecha 19 de junio de 2013, previa solicitud de la ciudadana C.Z.V. con respecto a un inmueble constituido por un apartamento distinguido con el Nro. 3-D, ubicado en el piso No. 03 del “Conjunto Parque Residencial Terrazas del Este 1-105”, Urbanización Industrial Cloris, Guarenas, Municipio Plaza del Estado Miranda, propiedad de la ciudadana S.J.B. HIDALGO(F. 34-37 de la pieza I del expediente). Se observa que la presente documental fue otorgada por un funcionario autorizado, aunado a que no fue tachado en el decurso del proceso, quien aquí decide le otorga valor probatorio conforme lo previsto en los artículos 1.359 y 1.360 del Código Civil, quedando demostrado que el inmueble objeto de la presente demanda, no pesó en los últimos diez (10) años gravamen alguno, ni pesaba sobre él (para el año 2013) ninguna medida de prohibición de enajenar y gravar o de embargo. Y ASÍ SE DECIDE.

Marcado con la letra “E y F”, copia simple de dos (02) CHEQUES DE GERENCIA Nos. 82016090 y 51012570, respectivamente, los cuales aparecen pagados a la orden de la ciudadana S.J.B.H. a través del Banco Mercantil en fecha 21 de enero de 2013 por la cantidad de veinte mil bolívares (Bs. 20.000,00), y 13 de febrero de 2013 por la cantidad de ciento sesenta mil bolívares (Bs. 160.000,00), respectivamente, ambos emitidos por la ciudadana C.Z.V.C. (F. 38 y 39 de la pieza I del expediente). Esta Alzada valora estas documentales, de conformidad con lo dispuesto en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, toda vez que no fueron impugnadas por la parte contraria, demostrándose el pago que efectuó la ciudadana C.Z.V.C., a la ciudadana S.J.B.H. por las cantidades allí señaladas, lo cual corresponde con la garantía de fiel cumplimiento acordada en el contrato objeto de la presente acción. Y ASÍ SE DECIDE.

Marcado con la letra “G”, original de COMPROBANTE DE SOLICITUD DE CRÉDITO HIPOTECARIO expedido por el Banco de Venezuela en fecha 28 de febrero de 2013, a nombre de la solicitante C.Z.R.V.C.; y marcado con la letra “H”, original de COMPROBANTE DE APROBACIÓN DE CRÉDITO HIPOTECARIO expedido por la referida entidad bancaria en fecha 13 de junio de 2013, a través de la cual dejó constancia de la aprobación de la referida solicitud por la cantidad de trescientos cuarenta y tres mil bolívares (Bs. 343.000,00) (F. 40 y 41 de la pieza I del expediente). Visto que el valor probatorio de los documentos en cuestión no fueron desvirtuados en el curso del juicio, siendo incluso su contenido ratificado mediante la prueba informes promovida por la actora, cuyas resultas cursan al folio 190-191 del presente expediente, en consecuencia quien aquí suscribe les confiere valor y las tienes como demostrativas de que la parte demandante a los fines de cumplir con su obligación de pagar (en su carácter de oferida) el precio restante del inmueble objeto del contrato de opción de compra venta que dio lugar al presente juicio, procedió a solicitar ante la entidad bancaria “Banco de Venezuela” un crédito hipotecario, el cual fue aprobado el día 13 de junio del 2013, esto es, mientras el referido contrato se encontraba vigente. Y ASÍ SE DECIDE.

Marcado con la letra “I”, en formato impreso ANUNCIO No. 433319018 extraído de la página web “www.tuinmueble.com”(F. 42-43 de la pieza I del expediente). Conforme a esta probanza, esta Alzada observa que su contenido nada aporta para la resolución de la controversia, por lo tanto se desecha del presente proceso. Y ASÍ SE DECIDE.

Marcado con la letra “J”, copia simple de DOCUMENTO DE COMPRA VENTA CON CONSTITUCIÓN DE GARANTÍA HIPOTECARIA redactado por el Banco de Venezuela, a través del cual la ciudadana S.J.B.H. daba en venta a la ciudadana C.Z.R.V.C., un bien inmueble de su propiedad, objeto de la presente acción; constituyendo ésta última un préstamo a largo plazo con garantía hipotecaria convencional de primer grado, ello por la cantidad de trescientos cuarenta y tres mil bolívares (Bs. 343.000,00)(F. 44-49 de la pieza I del expediente). Conforme a esta probanza, esta Alzada observa que su contenido nada aporta para la resolución de la controversia, aunado que la misma no se encuentra suscrita por las partes, por lo tanto quien aquí decide, la desecha del presente proceso. Y ASÍ SE DECIDE.

Marcado con la letra “K”, copia simple de GACETA OFICIAL No. 40.115 publicada en fecha 21 de febrero de 2013(F. 50-52 de la pieza I del expediente). Esta Alzada valora esta documental, de conformidad con el artículo 1.357 del Código Civil, quedando demostrada la normativa aplicable a todo el mercado inmobiliario destinado a la vivienda y hábitat, implementada por el Ministerio del Poder Popular para Vivienda y Hábitat. Y ASÍ SE DECIDE.

Marcado con la letra “L”, original de DENUNCIA formulada por la ciudadana C.Z.V.C. por ante la Consultoría Jurídica del Banco Nacional de Vivienda y Hábitat (BANAVIH), sellada como recibida en fecha 20 de junio de 2013(F. 53-55 de la pieza I del expediente). Conforme a esta probanza, esta Alzada observa que su contenido nada aporta para la resolución de la controversia, por lo tanto quien aquí decide, la desecha del presente proceso. Y ASÍ SE DECIDE.

Marcado con la letra “LL”, original de NOTIFICACIÓN suscrita por la ciudadana C.Z.V.C., y remitida a través de MRW y EMS VENEZUELA en fecha 17 de junio de 2013, a la ciudadana S.J.B.H. (F. 56-58 de la pieza I del expediente). Conforme a esta probanza, esta Alzada observa que su contenido nada aporta para la resolución de la controversia, aunado que la recepción de la misma no se encuentra suscrita por la contraparte, por lo tanto quien aquí decide, la desecha del presente proceso. Y ASÍ SE DECIDE.

Marcado con la letra “M”, original de PLANILLA DE AUTORIZACIÓN DE CARGO EN CUENTA Y SOLICITUD DE CHEQUE DE GERENCIA DE CREDIHIPOTECARIO del Banco de Venezuela, efectuada el día 11 de junio de 2013(F. 59 de la pieza I del expediente). Conforme a esta probanza, esta Alzada observa que su contenido nada aporta para la resolución de la controversia, por lo tanto quien aquí decide, la desecha del presente proceso. Y ASÍ SE DECIDE.

Marcado con la letra “N”, original de COMUNICACIÓN suscrita por la ciudadana C.Z.V.C., dirigida al ciudadano M.T. en su carácter de Presidente del Banco de Venezuela y sellada como recibida por la Oficina de Recepción de Documentos de esta entidad bancaria en fecha 11 de junio de 2013 (F. 60 de la pieza I del expediente). Conforme a esta probanza, esta Alzada observa que su contenido nada aporta para la resolución de la controversia, por lo tanto quien aquí decide, la desecha del presente proceso. Y ASÍ SE DECIDE.

Marcado con la letra “Ñ”, escrito que tiene por título “COMUNICACIÓN VÍA MENSAJE DE TEXTO ENTRE LA SRA. S.B. Y LA SRA. C.V.”, del cual se desprende una serie de presuntos mensajes de textos intercambiados entre las parte del presente proceso (F. 61-63 de la pieza I del expediente).

Marcado con la letra “O”, en formato impreso MENSAJES DE DATOS O CORREOS ELECTRÓNICOS, con el asunto de Anulación de opción a Compra-Venta (F. 64-71 de la pieza I del expediente).

Ahora bien, revisados los mensajes de datos o mensajes de texto antes señalados, entendidos éstos como toda información inteligible generada por medios electrónicos que puede ser almacenada o intercambiada, quien aquí suscribe de conformidad con lo previsto en el Decreto con Fuerza de Ley Sobre Mensajes de Datos y Firmas Electrónicas, específicamente en su artículo 4, estima que la información contenida en los mensajes de este tipo, reproducida en formato impreso, detenta la misma eficacia probatoria que la atribuida en la Ley a las copias o reproducciones fotostáticas; sin embargo, no se puede constatar la autenticidad, autoría, ni fecha de emisión y recepción de los mismos, por lo que no se les puede conceder valor probatorio alguno, razón por la cual se desechan del presente proceso. Y ASÍ SE DECIDE.

Abierta la causa a pruebas, la parte actora promovió mediante escrito de fecha 22 de octubre de 2013, las siguientes documentales:

Marcado con el número “1”, original de COMUNICACIÓN emitida por el Banco Nacional de Vivienda y Hábitat (BANAVIH) en fecha 24 de septiembre de 2013, y dirigida a la ciudadana C.Z.R.V.C., a los fines de darle respuesta a una comunicación formulada en fecha 20 de junio de 2013 y recibida por la Consultoría Jurídica de dicha entidad el 21 de junio de 2013 (F. 133-135 de la pieza I del expediente). Ahora bien, aun y cuando el presente documento fue impugnado por la parte demandada, se observa que el mismo nada aporta a la resolución de la presente controversia, por lo tanto se desecha del proceso. Y ASÍ SE DECIDE.

Marcado con el número “2”, original de COMPROBANTE DE RECEPCIÓN DE DENUNCIA del cual se desprende que la ciudadana C.Z.R.V.C. denunció en fecha 11 de julio de 2013, por ante el Instituto para la defensa de las personas en el acceso a los bienes y servicios (INDEPABIS), a la ciudadana S.J.B.H., por incumplimiento de contrato de opción de compra venta (F. 136-140 de la pieza I del expediente). Conforme a esta probanza, esta Alzada observa que su contenido nada aporta para la resolución de la controversia, por lo tanto quien aquí decide, la desecha del presente proceso. Y ASÍ SE DECIDE.

Marcado con el número “3”, original de SOLICITUD presentada por la ciudadana C.Z.V.C., en fecha 31 de julio de 2013, por ante el BANCO MERCANTIL (F. 141-142 de la pieza I del expediente). Ahora bien, aun cuando la parte demandada impugnó la documental en cuestión, quien aquí suscribe de conformidad con lo establecido en el artículo 510 del Código de Procedimiento Civil, la aprecia como indicio de que la parte actora solicitó al Banco Mercantil, procediera a efectuar la devolución de la cantidad de dinero antes referida, la cual fuera depositada en su cuenta sin su autorización. Y ASÍ SE DECIDE.

Original de DENUNCIA presentada por la ciudadana C.Z.V.C., por ante la Fiscalía General de la República Bolivariana de Venezuela en fecha 31 de julio de 2013, contra la ciudadana S.J.B. HIDALGO(F. 143-144 de la pieza I del expediente); bajo el fundamento de que: “(…) La Ciudadana S.J.B.H., sin autorización a (Sic) manipulado mis cuentas bancarias, al realizarme un depósito el día 22 de Julio del 2.013, por un monto de 180.000,00 Bs del cual desconozco rotundamente el origen de esos fondos además de que NUNCA le di mis números de cuentas bancarias lo que me preocupa ya que estas cuentas son de mi uso personal y temo por la forma en que obtuvo mis números (…) Por lo anteriormente expuesto puedo inferir que la ciudadana S.J.B.H. una vez notificada de la demanda procedió a averiguar de manera ilegal mis cuentas bancarias y procedió a manipularlas sin mi autorización dando una muestra más de su irresponsable manera de afrontar la demanda (…)”. Conforme a esta probanza, esta Alzada observa que su contenido nada aporta para la resolución de la controversia, por lo tanto quien aquí decide, la desecha del presente proceso. Y ASÍ SE DECIDE.

Promovió prueba de Informes de conformidad con lo señalado en el artículo 433 del Código de Procedimiento Civil, a los fines de que se oficiara al Banco de Venezuela, Agencia A.R.C., a los fines de que informara a este Despacho, entre otras cosas, sí la ciudadana C.Z.R.V. solicitó por ante dicha entidad bancaria un crédito hipotecario para la adquisición de vivienda, por cuál monto lo solicitó y en qué fecha, y sí como operadora financiera elaboró el documento de compraventa con hipoteca para ser protocolizado por ante la oficina registral correspondiente. En este sentido, siendo que de las resultas de la probanza en cuestión (cursante al folio 190-191 de la pieza I del expediente) se desprende textualmente que el remitente hizo saber a este Despacho que: “(…) a) Cumplimos con informarles que en revisión efectuada en nuestros sistema, se evidenció que la ciudadana C.Z.R.V.C., titular de la C.I. V-14.255.588, solicitó crédito hipotecario para la adquisición de vivienda principal, el cual fue aprobado en comité en fecha 14/05/2013. Por un monto de Bs. 343.000,00. b) Les notificamos que el crédito solicitado por la ciudadana antes mencionada, estaba dirigido a la compra de un inmueble con el Nº 3-D, Piso 03, Edificio 1-105, del complejo denominado “Conjunto Parque Residencial Terrazas del Este 1-105, ubicado en la Av. Este Nº 03, Urbanización I, Industrial Cloris, Guarenas (…) propiedad de la ciudadana S.J.B.H. (…) efectivamente el Banco de Venezuela redactó el documento de compraventa y constitución de hipoteca de primer grado, siendo este despachado a la oficina el 25 de mayo de 2013 (…) d) Cumplimos con informarles que el Cheque de Gerencia relacionado con el Crédito Hipotecario antes mencionado, fue emitido por la cantidad de Bs. 343.000,00, a nombre de la ciudadana S.J.B.H.. (…)”.

Ahora bien, aun y cuando la parte demandada impugnó tal probanza cuando lo correcto era que se opusiera a su promoción, esta Alzada valora esta prueba de conformidad con lo dispuesto en el articulo 433 del Código de Procedimiento Civil, quedando demostrado que la parte demandante procedió a solicitar ante el Banco de Venezuela un crédito hipotecario, el cual fue aprobado el día 13 de junio del 2013 por la cantidad de TRESCIENTOS CUARENTA Y TRES MIL BOLÍVARES (Bs. 343.000,00), y el mismo fue emitido a favor de la ciudadana S.J.B.H., parte demandada. Y ASÍ SE DECIDE.

Promovió la prueba de Informes de conformidad con lo señalado en el artículo 433 del Código de Procedimiento Civil, a los fines de que se oficiara a la empresa Mercado Libre Venezuela, S.A., a los fines de que informara a este Despacho, entre otras cosas, sobre el contenido del anuncio Nº 43331908, la fecha de colocación y retiro del mismo y el nombre de la persona que contrató sus servicios. En este sentido, siendo que de las resultas de la probanza en cuestión (cursante al folio 186-188 de la pieza I del expediente) se desprende textualmente que el remitente, Meliclasificados MLV, S.R.L., hizo saber a este Despacho que:“(…) Con el objeto de que se pueda comprender el alcance y contenido de este escrito, es necesario puntualizar algunas cuestiones en relación con la actividad que realiza la empresa, la cual provee a través del sitio web ubicado en la URL: www.tuinmueble.com.ve (en lo sucesivo, el “sitio web”), una plataforma en línea que funciona como los clasificados de un diario tradicional, prestando un lugar de encuentro para los diferentes usuarios que se registran y/o visitan el Sitio Web, a los fines de alquilar, comprar y/o vender inmuebles (en adelante el “Servicio”) (…) El contenido del Anuncio Nº 43331908: se adjunta al presente impresión de pantalla del anuncio en comento. (…) b) Si el Anuncio Nº 43331908, corresponde a la venta del inmueble constituido por el Apartamento destinado para vivienda, identificado con el Nº 3-D, Piso 3, del Edificio 1-105 del complejo denominado “CONJUNTO PARQUE RESIDENCIAL TERRAZAS DEL ESTE 1-105”, situado en la Avenida Este Nº 3 de la Urbanización Industrial Cloris, Guarenas, Municipio Plaza del Estado Miranda: la empresa no posee información ni elementos de convicción suficiente para responder según lo requerido. C) La fecha de colocación y retiro del Anuncio Nº 43331908 y el precio el inmueble señalado en el referido anuncio o publicación: la publicación inició el 26/04/2013 y finalizó el 21/06/2013. El precio colocado por el usuario fue la cantidad de Seiscientos Noventa y Cinco Mil Bolívares Fuertes (Bs.f. 695.000,00). d) El nombre de la persona que contrató los servicios para la colocación del Anuncio nº 43331908: el usuario se identificó como J.A.N.M.. (…)”.

Ahora bien, se observa de las resultas de la presente prueba que no aporta ningún elemento probatorio para la resolución de la presente causa, ya que no puede verificarse que el inmueble ofertado mediante el anuncio No. 43331908 corresponda con el inmueble objeto del contrato de opción de compra-venta que dio lugar al presente juicio, por lo tanto, quien aquí decide desecha la probanza en cuestión del presente proceso. Y ASÍ SE DECIDE.

Promovió la prueba de Informes de conformidad con lo señalado en el artículo 433 del Código de Procedimiento Civil, a los fines de que se oficiara a la Junta de Condominio del Conjunto Parque Residencial Terrazas del Este 1-105. Al respecto, se observa que mediante auto de admisión de fecha 30 de octubre de 2013, el Tribunal a quo negó la admisión de la misma en razón de que se pretende con ella demostrar un hecho no controvertido en el proceso.

Promovió la PRUEBA DE INSPECCIÓN JUDICIAL de conformidad con lo previsto en el artículo 472 del Código de Procedimiento Civil, ello a los fines de demostrar la existencia de un inmueble constituido por un apartamento distinguido con el Nº 3-D ubicado en el Conjunto Parque Residencial Terrazas del Este 1-105, y a los fines de que el Tribunal dejara constancia si éste se encontraba ocupado o habitado; así las cosas, se observa que en fecha 22 de noviembre de 2013 se levantó Acta de Inspección (F. 174-184 de la pieza I del expediente) dejándose constancia de los siguientes particulares: “(…) el Tribunal designa como práctico al ciudadano L.A.P., titular de la cédula de identidad Nº 6.457.368, quien estando presente expone: Acepto el cargo recaído en mi persona y juro cumplirlo bien y fielmente, es todo. Acto continuo el Tribunal deja constancia de la presencia del Abogado J.G.d.A., inscrito en el Inpreabogado bajo el Nº 47.703, quien se presentó como apoderado judicial de la parte actora. De seguida el Tribunal procede a dejar constancia de la notificación del ciudadano A.J.N., titular de la cédula de identidad Nº 2.168.914, quien manifestó ser suegro de la parte demandada. Seguidamente el Tribunal procede a dejar constancia de los particulares expuestos por la parte promovente, de la siguiente manera: PRIMERO: El Tribunal deja constancia de la existencia del inmueble constituido por un apartamento destinado para vivienda, identificado con el Nº 3-, del Edificio 1-105 de complejo denominado Conjunto Parque Residencial, 1-105 situado en la Av. Este, Nº 3, de la Urbanización Industrial Cloris (…) SEGUNDO: El Tribunal deja constancia que el inmueble que aparece en el anuncio Nº 43331908, publicado en el portal de la página web www.tuinmueble.com, guarda relación con la fachada Sur del Edificio 1-105del Conjunto Parque Residencial Terraza del Este (…) TERCERO: El Tribunal deja constancia que en el inmueble donde se encuentra constituido, según el notificado, se encuentra habitado por él y su hija de nombre YUSMAR NELO. (…)”

Observa esta Juzgadora que la documental promovida es emanada de un operador de justicia, facultado para verificar o esclarecer aquellos hechos que interesen para la decisión de la causa, por lo que se le otorga pleno valor probatorio de conformidad con el artículo 472 del Código de Procedimiento Civil, para demostrar que el inmueble objeto del contrato de opción de compra venta cuyo cumplimiento se persigue a través del presente juicio, ciertamente existe. Y ASÍ SE DECIDE.

PARTE DEMANDADA:

Conjuntamente con la contestación, la parte demandada consignó las siguientes probanzas:

Marcado con la letra “A”, original de INSTRUMENTO PODER debidamente autenticado por ante la Notaría Pública Titular Quinta del Municipio Autónomo Sucre del Estado Bolivariano de Miranda en fecha 22 de julio de 2013, el cual quedó anotado bajo el No. 50, Tomo 36 de los Libros de Autenticaciones llevados por dicha Notaría(F. 108-110 de la pieza I del expediente). Por cuanto esta documental no fue impugnada ni desconocida por la contraparte, esta Juzgadora le otorga valor probatorio de conformidad con lo dispuesto en el artículo 1.357 del Código Civil en concordancia con lo pautado por el artículo 429 Código de Procedimiento Civil, quedando demostrado el poder que fuere otorgado por la ciudadana S.J.B.H., a la Abogada M.T.L.. Y ASÍ SE DECIDE.

Marcado con la letra “B”, original de COMPROBANTE DE DEPÓSITO emitido por el Banco Mercantil en fecha 22 de julio de 2013; ello en virtud del depósito efectuado por la ciudadana S.B., en la cuenta corriente No. 01050747240747067740, cuya titularidad corresponde a la ciudadana C.V., por la cantidad de ciento ochenta mil bolívares (Bs. 180.000,00)(F. 111 de la pieza I del expediente). Ahora bien, analizada la instrumental en cuestión, se observa que la misma encuadra dentro de los medios probatorios denominados tarjas, conforme a las disposiciones del artículo 1.383 del Código Civil, por lo que quien aquí decide le concede valor probatorio como demostrativa que la parte demandada depositó en fecha 22 de julio de 2013, a favor de la demandante, la cantidad de CIENTO OCHENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 180.000,00) a los fines de devolver el dinero entregado por ésta última por concepto de garantía de fiel cumplimiento. Y ASÍ SE DECIDE.

Original de TELEGRAMA remitido por la ciudadana S.B.H., a través del Instituto Postal Telegráfico (IPOSTEL) en fecha 10 de julio de 2013, y dirigido a la ciudadana C.Z.R.V.C. (F. 112-113 de la pieza I del expediente), a los fines de manifestarle a la prenombrada lo siguiente: “A través del presente telegrama NOTIFICO la rescisión del contrato de opción de compra-venta suscrito por mi persona S.B. CI. V-6517942 y C.Z.V.C. CI. V-14.255.588, por cuanto venció el lapso el día 20/06/13 para que presentase la SRA. C.V. el documento definitivo en el Registro Subalterno a los fines de protocolizar dicha transacción sin que a la fecha haya tenido comunicación al respecto, dejando de manifiesto el desinterés en continuar con la transacción incluso antes del vencimiento de la prórroga acordada en el contrato antes mencionado. Igualmente, se le hace saber que desde el vencimiento del lapso de prórroga del contrato opción en cuestión, tiene a su disposición la cantidad de BsF 180.000 ºº, ciento ochenta mil BsF por concepto de devolución del pago realizado en garantía, según las cláusulas quinta y sexta del contrato acordado y suscrito entre ambas partes.”

Como quiera que dicho instrumento no fue enervado conforme lo previsto en el artículo 444 del Código de Procedimiento Civil, disposición aplicable de conformidad con lo previsto en el artículo 430 ejusdem, este Tribunal lo da por reconocido, aceptando todo el mérito probatorio que merece, evidenciándose que en fecha 10 de julio de 2013, la parte demandada le participó a la actora su decisión de rescindir del referido contrato, haciéndole saber que la cantidad de dinero por ella pagada como garantía de fiel cumplimiento, es decir, la cantidad de CIENTO OCHENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 180.000,00), se encontraba a su disposición. Y ASÍ SE DECIDE.

Capítulo IV

DE LA SENTENCIA RECURRIDA

Mediante decisión dictada en fecha 04 de abril de 2014, el Juzgado segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Miranda, con sede en Los Teques, expuso entre otras cosas, las siguientes consideraciones:

“(…omissis…)

Ahora bien, de las normativas antes transcritas, específicamente del artículo 1.167 se desprenden dos requisitos esenciales para la procedencia de la acción de cumplimiento de contrato, a saber: a) la existencia de un contrato bilateral y b) el incumplimiento de una de las partes respecto de sus obligaciones; por tales razones, a los fines de determinar la procedencia o no de la acción propuesta debe este órgano jurisdiccional verificar la concurrencia de los referidos elementos.

En relación al primer requisito, este Tribunal partiendo de los instrumentos probatorios consignados por la parte actora a los fines de sustentar la demanda, particularmente del CONTRATO DE OPCIÓN DE COMPRA venta suscrito en fecha 20 de febrero de 2013 e inserto bajo el Nº 009, Tomo 048 de los Libros de Autenticaciones llevados por la Notaría Pública Primera del Municipio Sucre del Estado Bolivariano de Miranda (cursante al folio 23-29), al cual se le otorgó pleno valor probatorio de conformidad con lo previsto en los artículos 1.359 y 1.360 del Código Civil; puede constatar que a través del mismo la ciudadana S.J.B.H. –en carácter de propietaria- se comprometió a venderle a la ciudadana C.Z.R.V.C. –en carácter de oferente- el inmueble identificado supra, y a su vez ésta última se comprometió a comprarlo, aceptando pagar la cantidad de SEISCIENTOS TREINTA MIL BOLÍVARES (Bs. 630.000,00) dentro de los noventa días siguientes contados a partir de la firma de la opción, más treinta días continuos de prórroga, esto es, antes del 20 de junio de 2013 (inclusive); de los cuales CIENTO OCHENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 180.000,00) debían ser pagados como garantía de fiel cumplimiento (cantidad ésta que ciertamente fue pagada según se desprende de los cheques de gerencia signados con los Nos. 82016090 y 51012570, e insertos a los folios 38 y 39 del presente expediente), siendo la cantidad restante, es decir, la cantidad de CUATROCIENTOS CINCUENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 450.000,00), exigible al momento de la protocolización de la venta definitiva.

De esta manera, siendo que cursa en autos el contrato bilateral del cual se desprende la relación contractual que vincula a las partes intervinientes en el presente juicio, en virtud que a través de él se constituyó un acuerdo de voluntades en el cual ambas partes se comprometieron a celebrar un contrato futuro, esto es, el contrato de compraventa propiamente; en consecuencia, queda desvirtuado el alegato realizado por la demandada con respecto a que éste versaba en una promesa unilateral, e incluso, quedan fuera del debate probatorio los hechos jurídicos referidos a la existencia, naturaleza y alcance de la relación contractual.- Así se precisa.

Como complemento de lo anterior y en vista que a través del presente juicio se persigue el cumplimiento de un contrato de opción de compra venta, quien aquí decide considera prudente dejar sentado que éstos tipos de contratos se caracterizan por ser preparatorios o preliminares de una promesa bilateral de compraventa, en el cual ambas partes se obligan recíprocamente, una a vender y la otra a comprar; así lo estableció la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia mediante sentencia dictada en fecha 09 de julio de 2009 (Expediente Nº 2009-000051), con ponencia del Magistrado: Luis Antonio Ortíz Hernández, cuyo criterio se trae a colación:

(…) De la transcripción parcial del contrato se observa claramente, que a diferencia de lo resuelto por el juez de alzada, estamos en presencia de un contrato preparatorio de promesa bilateral de compraventa, en el cual ambas partes se obligan recíprocamente, una a vender y la otra a comprar, tal y como se evidencia de la cláusula segunda en la cual se expresa que: “...LA PROPIETARIA” se compromete a construir, constituir el inmueble en propiedad horizontal y vender a “LOS ADQUIRENTES”, y éstos (sic) últimos se comprometen a comprar, siempre y cuando se cumplan las condiciones establecidas en este contrato..”

Los contratos de promesa bilateral de compraventa son contratos preparatorios o preliminares, en el sentido de que sólo producen el efecto de obligar a las partes a celebrar entre sí un futuro contrato.

Éstos deben contener los elementos esenciales del ulterior contrato, de manera que en él debe constar la perfecta y clara voluntad de las partes de prestar en el futuro el consentimiento para la compraventa, sin que ello signifique la consumación del contrato definitivo. (…) Dentro de las características de los contratos preparatorios podemos mencionar las siguientes:

- Es un precontrato, ya que prepara la celebración de otro contrato.

- Es autónomo, ya que cada uno de los contratantes tiene el derecho de exigir que el otro se preste a la estipulación del contrato definitivo.

- Es principal, ya que subsiste con independencia del contrato futuro.

- Produce efectos personales, ya que no es traslativo ni constitutivo de derechos reales, sino que por el contrario engendra una obligación de hacer, es decir, prestarse para la celebración de un futuro contrato.

- Pueden ser bilaterales o unilaterales, según se obliguen ambas partes o una sola a celebrar el contrato prometido. (José Mejía Altamirano. Contratos Civiles. Teoría y práctica. p. 195)

De manera que el contrato que se examina, consignado como documento fundamental de la demanda, es un contrato de promesa bilateral de compraventa, cuya naturaleza es la de un contrato preparatorio, pues constituye un acuerdo de voluntades en el cual ambas partes contratantes se comprometen a celebrar el contrato futuro, en este caso el contrato de compraventa propiamente dicho. (…) Es muy común en los contratos preparatorios la estipulación de una cláusula penal en la cual tanto el promitente vendedor como el promitente comprador se comprometen a indemnizar a su contraparte, mediante el pago de una suma de dinero, en caso de incumplimiento de alguna de ellas.

Ahora bien, uno de los elementos esenciales para la existencia y validez de los contratos de compraventa es el consentimiento. Ello se desprende de la norma contenida en el artículo 1.161 del Código Civil que establece: “En los contratos que tienen por objeto la transmisión de la propiedad u otro derecho, la propiedad o derecho se transmiten y se adquieren por efecto del consentimiento legítimamente manifestado…”

Según el doctor J.L.A.G., la formación del consentimiento puede ser instantánea o progresiva y esta última puede ocurrir de diversas maneras:

- Mediante la celebración de negociaciones o tratos en que las partes discuten el contenido del contrato y valoran la conveniencia de celebrarlo.

- Mediante la oferta dirigida por una persona a otra, en la cual se contengan todos los elementos del contrato futuro.

- A través de una invitación a ofrecer.

- Mediante subasta pública.

- Y por último, se configura la formación del consentimiento cuando precede a la formación de la venta, un contrato preliminar, los cuales están conformados principalmente por promesas, precontratos, pactos y compromisos y cuya formación puede realizarse a su vez en cualquiera de las formas anteriormente indicadas.

Dicho esto, es concluyente afirmar que cuando las partes celebran contratos preliminares llámense éstos promesas unilaterales o bilaterales de compraventa, cumpliendo con los elementos esenciales que este tipo de documentos exige, están prestando su consentimiento ab initio para la celebración del contrato futuro, con la salvedad que en las promesas unilaterales de compraventa si bien hay una manifestación bilateral de voluntad, una sola de las partes se obliga a celebrar el contrato, sin que la otra quede obligado a ello; mientras que en la promesa bilateral de compraventa, ambas partes se obligan a celebrar el contrato.

Es por ello que se le ha venido dando el mismo tratamiento a los compromisos de compraventa que a los contratos de compraventa definitivos, a menos que de los elementos del contrato se desprenda lo contrario, es decir, que no se trata de un contrato de compraventa definitivo, por ejemplo, cuando el promitente que se ha obligado a vender, se reserve la propiedad de la cosa vendida hasta el momento del otorgamiento del documento relativo a la venta, o cuando se establece que el contrato quedará sin ningún efecto una vez transcurrido determinado lapso, sin que las partes hayan otorgado el documento registrado. (Eloy Maduro Luyando y Emlio Pittier Sucre. Curso de Obligaciones. Tomo II. pp. 566 y 567) (…) De la anterior transcripción del fallo recurrido se evidencia que el juez superior erró al establecer que las obligaciones garantizadas con cláusula penal sólo pueden verse satisfechas por la exigencia o la demanda del pago acordado en la misma y no por una demanda por cumplimiento de contrato, siendo que con tal desatino infringió por falta de aplicación lo dispuesto en las delatadas normas civiles sustantivas que otorgan la facultad, a la parte afectada por el incumplimiento del contrato, de ejercer a su elección la acción por cumplimiento o ejecución de contrato, en lugar de solicitar la pena estipulada. (…)

En este sentido, siendo que las partes al celebrar un compromiso de compra venta deben regular el orden en el que cumplirán sus prestaciones recíprocas, y en virtud que se les ha venido dando a éste tipo de contratos preparatorios el mismo tratamiento que a los contratos de compraventa definitivos; quien aquí suscribe con base a lo dispuesto en el artículo 506 del Código de Procedimiento Civil, considera que le correspondía a la parte actora por haber optado accionar por cumplimiento de contrato, la carga de demostrar de manera plena e idónea el segundo requisito exigido para la procedencia de dicha acción, es decir, el incumplimiento de la contraparte respecto de sus obligaciones.

En otras palabras, le correspondía a la parte actora demostrar los hechos invocados como fundamento de su pretensión, esto es, la negativa de la demandada (en su carácter de propietaria) de cumplir con lo convenido en las cláusulas segunda y tercera del contrato de opción de compra venta suscrito el día 20 de febrero de 2013; en las cuales se convino lo siguiente:

(…) SEGUNDA: De la oferta de Compra: en este acto “LA OFERENTE” ofrece comprar, libre de activo, gravamen, hipoteca y/o carga de alguna clase, “EL INMUEBLE” a “LA PROPIETARIA” por un precio de SEISCIENTOS TREINTA MIL BOLÍVARES CON 00/100 (Bs. 630.000,00), pagaderos de contado, en la fecha de protocolización del documento definitivo de compra venta ante la Oficina de Registro Público. TERCERA: Obligaciones de “LA PROPIETARIA”: “LA PROPIETARIA” a los fines de cumplir con todos los pasos previos a la celebración del contrato definitivo de compra venta que se perfeccionara en el Registro Público correspondiente, se compromete a cumplir con las siguientes obligaciones: a) Obtener todas las solvencias relativas al derecho de frente, servicio de l.e., las cuales serán entregadas a “LA OFERENTE”, a los ocho (08) días hábiles siguientes contados a partir de la fecha de la autenticación del presente instrumento ante el Notario Público; b) Obtener los documentos exigidos por las autoridades registrales para dar curso al documento de compra venta que se inserte en la Oficina de Registro Público a los fines de su protocolización, y cualesquiera otros requisitos necesarios para dicha protocolización del documento c) Acudir al lugar señalado por “LA OFERENTE” en la fecha y en la hora acordada y prestar su conocimiento a la oferta que aquí se le hace a través de la firma del documento definitivo, en el entendido que para esa fecha, se pagara a “LA PROPIETARIA” el precio total estipulado en la cláusula segunda de esta oferta. (…)”. (Resaltado de este Tribunal)

En este sentido, siendo que el Juez debe atenerse a las probanzas consignadas por las partes, sin poder obtener fuera de ellas elemento de convicción alguno, y en vista que la demandante consignó y promovió las siguientes documentales: a) Contrato de opción de compra venta que dio lugar al presente proceso (inserto al folio23-29); b) Documento de compra venta del cual se desprende que la ciudadana S.J.B.H. –aquí demandada- adquirió en el año 2006 la propiedad del inmueble sobre el cual recayó posteriormente el contrato antes referido (cursante al folio 30-33); c) Cheques de gerencia signados con los Nos. 82016090 y No. 51012570 (insertos al folio 38-39) de los cuales se desprende que la demandante (en carácter de oferida) pagó la cantidad de CIENTO OCHENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 180.000,00) a favor de la demandada en calidad de la garantía de fiel cumplimiento acordada en la cláusula quinta del contrato en cuestión; d) Comprobantes de solicitud y aprobación de crédito hipotecario (insertos al folio 40-41), de los cuales se desprende que la demandante a los fines de cumplir con su obligación de pagar el precio restante del inmueble procedió a solicitar ante la entidad bancaria “Banco de Venezuela” un crédito hipotecario, el cual fue aprobado el día 13 de junio del 2013 (tal como pudo corroborarse de las resultas de la prueba de informe cursantes al folio 189-190); e) Documento de compra venta con constitución de garantía hipotecaria redactado por el Banco de Venezuela e inserto al folio 44-49, del cual se desprende que la actora a los fines de cumplir con su obligación de redactar el proyecto definitivo de venta (prevista en la cláusula cuarta del contrato de opción de compra venta) procedió a suscribir el mismo a través de la referida entidad bancaria; f) Notificación suscrita por la demandante (folio 56-58) y remitida a la demandada a través de MRW y EMS VENEZUELA en fecha 17 de junio de 2013, por medio de la cual le hizo saber a la prenombrada sobre la aprobación del crédito hipotecario y le solicitó la entrega de los recaudos y solvencias necesarias para la protocolización de la venta definitiva del referido bien; g) planilla de autorización de cargo en cuenta y solicitud de cheque de gerencia de crédito hipotecario efectuada el día 11 de junio de 2013 (folio 59), de la cual se desprende que la parte demandante a los fines de cumplir con su obligación de pagar autorizó la realización del cheque de gerencia en función del crédito hipotecario solicitado, ello por la cantidad de TRESCIENTOS CUARENTA Y TRES MIL BOLÍVARES (Bs. 343.000,00); y h) Correos electrónicos intercambiados entre las partes intervinientes en el proceso, de los cuales se desprende que la demandada para el día 06 de junio de 2013, esto es, mientras estaba vigente la opción de compra venta, no manifestaba tener interés en finiquitar la venta, sino en anular el contrato de opción de compra venta y reintegrar el dinero pagado por la actora en calidad de garantía; en consecuencia, quien aquí suscribe puede inferir que aun cuando la actora realizó todas las gestiones tendientes a finiquitar la venta definitiva del inmueble dentro del lapso convenido para ello, pues pagó lo acordado como garantía de fiel cumplimiento, tramitó un crédito hipotecario por ante el Banco de Venezuela a fines de pagar el precio restante (lo cual, si bien no estaba pautado en el contrato, no generaría ningún tipo de perjuicio a la demandada, puesto que lo realmente importante era cumplir con el pago oportuno del inmueble al momento de la protocolización de la venta), intentó de diversas maneras ponerse en contacto con la vendedora, exigiéndole en reiteradas oportunidades la obtención y entrega de los recaudos exigidos por la oficina registral para la protocolización de la venta e incluso redactó a través de dicha entidad bancaria el documento definitivo de compra venta, todo ello mientras la opción se encontraba vigente, no obstante, la demandada haciendo caso omiso a tales actuaciones y solicitudes, se limitó a manifestar sus intenciones de rescindir del contrato y reintegrar el dinero que hubiera sido pagado en calidad de garantía, omitiendo así entregar a la actora las solvencias relativas al derecho de frente, servicio de l.e., o algún otro documento exigido por las autoridades registrales para la protocolización del documento definitivo de venta, lo cual incluso era necesario para la fijación de la fecha y hora de la señalada protocolización.- Así se establece.

De esta manera, aun cuando no puede comprobarse sí la demandada ofertó o no el inmueble por un precio superior al acordado contractualmente, o bien, sí lo continuó ofertando después de celebrada la opción de compra venta; no obstante, quien aquí suscribe partiendo de las circunstancias propias del presente expediente puede afirmar que en el caso de marras se constituyeron elementos y argumentos probatorios suficientes, como para determinar mediante un razonamiento lógico y crítico, que ésta en su condición de propietaria y vendedora incumplió con sus obligaciones contractuales previstas en la cláusula tercera de la opción de compra venta objeto del presente proceso (literales a y b), puesto que no consta en autos que haya entregado antes o después de la celebración de la opción, los recaudos necesarios para la protocolización de la venta definitiva; por lo cual resulta atribuible a la prenombrada que el referido contrato haya fenecido sin haber alcanzado su objetivo y en efecto, resulta procedente la presente acción.- Así se precisa.

Así las cosas, siendo que existe plena prueba de lo aducido por la actora como fundamento de su pretensión, y en virtud que no cursa en autos instrumento probatorio alguno que desvirtúe tales pretensiones o bien, que lleven a la convicción de que la demandada haya cumplido con sus obligaciones contractuales, específicamente de las obligaciones previstas en la cláusula segunda (literales a y b) del contrato de opción de compra venta que dio lugar al presente proceso, en consecuencia debe esta Sentenciadora declarar CON LUGAR la demanda que por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO fuera incoada por la ciudadana C.Z.R.V.C. contra la ciudadana S.J.B.H., plenamente identificadas en autos; y por ende se ORDENA a la parte demandada proceda a realizar la venta definitiva del inmueble tantas veces descrito de conformidad con lo previsto en el contrato de opción de compra venta y así mismo, haga entrega a la actora de las solvencias y recaudos vigentes necesarios para su protocolización; cabe acotar que a falta de cumplimiento voluntario de ello, la parte actora queda autorizada para gestionar los mismos conforme lo previsto en el artículo 529 del Código de Procedimiento Civil, dejándose expresa constancia que una vez realizada la entrega de los documentos por parte de la demandada en el lapso de ejecución voluntaria u obtenidos los mismos por la actora, caso que aquélla no cumpla, deberá la demandante pagar la totalidad del precio del inmueble, esto es, la cantidad de SEISCIENTOS TREINTA MIL BOLÍVARES (Bs. 630.000,00) (en virtud que los CIENTO OCHENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 180.000,00) que hubiera pagado en calidad de garantía le fueron devueltos por la demandada el día 22 de julio de 2013, tal como consta del comprobante de depósito inserto al folio 141), y una vez acreditado dicho monto en el Tribunal, de no otorgar la demandada el documento de traslación de propiedad, la presente sentencia hará las veces de título de propiedad para lo cual se expedirá copia certificada a los fines de su registro.- Así se decide.

CAPÍTULO V

DISPOSITIVA.

Por las razones anteriormente expuestas este Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Bolivariano de Miranda, con sede en la ciudad de Los Teques, administrando Justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, conforme a los artículos 12 y 243 del Código de Procedimiento Civil, declara:

PRIMERO: CON LUGAR la demanda incoada por la ciudadana C.Z.R.V.C. contra la ciudadana S.J.B.H. por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO, ampliamente identificadas en autos; y se ordena a la parte demandada proceda a realizar la venta definitiva del inmueble constituido por un apartamento identificado con el Nro. 3-D, ubicado en el piso No. 03 del “CONJUNTO PARQUE RESIDENCIAL TERRAZAS DEL ESTE 1-105”, situado en la Avenida Este Nro. 03 de la Urbanización Industrial Cloris, Guarenas, Estado Miranda, alinderado de la siguiente manera: Norte: Área adyacente a escaleras generales y fachada este del Edificio; Sur: Fachada Sur del Edificio; Este: Fachada Este del Edificio; y Oeste: Apartamento Nº 3-C del Edificio; le corresponde como parte integrante e inseparable de su propiedad el derecho al uso de un puesto de estacionamiento identificado con el Nº 16, cuya propiedad le corresponde según documento debidamente protocolizado por ante el Registro Inmobiliario del Municipio Plaza del Estado Miranda en fecha 05 de octubre de 2006, bajo el Nº 16, Protocolo Primero, Tomo 07 en el Cuarto Trimestre del año 2006; ello de conformidad con lo previsto en el contrato de opción de compra venta celebrado el día 20 de febrero de 2013 y así mismo, haga entrega a la actora de las solvencias y recaudos vigentes necesarios para su protocolización; cabe acotar que a falta de cumplimiento voluntario de ello, la parte actora queda autorizada para gestionar los mismos conforme lo previsto en el artículo 529 del Código de Procedimiento Civil, dejándose expresa constancia que una vez realizada la entrega de los documentos por parte de la demandada en el lapso de ejecución voluntaria u obtenidos los mismos por la actora, caso que aquélla no cumpla, deberá la demandante pagar la totalidad del precio del inmueble, esto es, la cantidad de SEISCIENTOS TREINTA MIL BOLÍVARES (Bs. 630.000,00), y una vez acreditado dicho monto en el Tribunal, de no otorgar la demandada el documento de traslación de propiedad, la presente sentencia hará las veces de título de propiedad para lo cual se expedirá copia certificada a los fines de su registro.

Se condena en costas a la parte demandada por resultar totalmente vencida en el presente proceso, ello de conformidad con lo dispuesto en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil (…)

(Fin de la Cita)

Capítulo V

DE LOS ALEGATOS EN ALZADA

Mediante escrito presentado ante esta Alzada, la representante judicial de la parte demandada, en su escrito de informes alegó:

Que la sentencia recurrida incurrió en una infracción de Ley al cometer una suposición falsa por desviación ideológica o intelectual en la interpretación del contrato, por lo que denuncia la desnaturalización del contenido del mismo, denominado opción de compra venta, prevista tal denuncia en el artículo 320 del Código de Procedimiento Civil.

Que es claro que el contrato de opción de compra venta bajo estudio, se encuentra dentro de los llamados contratos preliminares, pero que es cardinal y determinante para la resolución de la controversia precisar si en ese contrato particular dimana la voluntad de las partes contratantes de obligarse recíprocamente a celebrar el negocio o venta definitiva (promesa bilateral de compra venta), o por el contrario si una sola de ellas se obligó a comprar o vender el inmueble (promesa unilateral de compra venta), pues evidentemente los efectos jurídicos en uno u otro son distintos.

Que la Jueza recurrida yerra al considerar que se trata de una promesa de venta bilateral y no de una promesa de venta unilateral, pues aún cuando las cláusulas del contrato son ambiguas, contradictorias y oscuras, no emerge del mismo la intención de las partes de obligarse recíprocamente de celebrar en el futuro la venta definitiva (consentimiento, perfectamente formado), pues para su representada no se estableció su obligación reciproca de vender, no así a la oferente –hoy accionante- su intención de comprar, estableciéndose para ella obligaciones unilaterales como la cláusula de fiel cumplimiento, observándose además que para la materialización del interés en realizar la venta definitiva, era necesario el consentimiento de su poderdante.

Que es evidente que en el cuerpo del citado instrumento, no se estableció lugar, fecha y hora cierta para que su representada compareciera a manifestar el consentimiento para la operación definitiva, requisito cardinal para el perfeccionamiento de este tipo de contrato preliminar.

Que el a quo da por cierto que el precio final de la venta lo tramitaría la oferente mediante un crédito hipotecario, lo que extrajo de su mente, ya que es falso e incierto, pues esa obligación no se estableció para la actora, ni se determinó la obligación reciproca para su mandante de aceptarlo en eso términos, ni aún si quiera de contado, de manera que la conclusión a la que debió arribar la recurrida es que el presente documento de opción de compra venta bajo estudio, no se trata de un contrato bilateral, sino a todas luces de un contrato de promesa de compra unilateral, todo lo cual fue determinante en el dispositivo del fallo, pues de no haber incurrido la jueza a quo en la infracción delatada, la decisión habría sido declarar sin lugar la acción.

Que del análisis de las clausulas cuarta, quinta y sexta del contrato in comento se puede precisar que además de las obligaciones establecidas en la cláusula cuarta para la oferente, en la quinta se determinó para ella como una obligación unilateral, una garantía de fiel cumplimiento, así como la indemnización por daños y perjuicios a la propietaria, en la suma de treinta mil bolívares (Bs. 30.000,oo), siendo palmario que para la propietaria, quien no se obligó recíprocamente a la celebración del contrato definitivo, no se le podía penalizar, si desistía de vender el inmueble, pues la característica fundamental de los contratos preliminares de venta o compra unilateral, es que no hay transmisión definitiva de la propiedad.

Que la cláusula quinta del contrato no contiene cláusula penal para su representada, sino que se trata simplemente de una garantía de fiel cumplimiento con carga para la oferente, pero que bien se traduce en su beneficio, pues de no materializarse el interés en la venta definitiva, su poderdante le devolvería la suma entregada en dos partes, es decir los veinte mil bolívares (Bs. 20.000,oo)recibidos el 21 de enero de 2013, y el resto que fue cancelado al momento de la firma de la opción de compra venta por ciento sesenta mil bolívares (Bs. 160.000,oo), monto éste que no puede ser considerado como arras de una operación definitiva a la que no se obligaron recíprocamente las partes, es decir, que en caso de no materializarse el interés por parte de su representada, todo volvería al estado inicial, como si nada se hubiese pactado, su representada le reintegraría a la oferente –hoy accionante- la suma dada como garantía de fiel cumplimiento, quedando resuelta la opción.

Que del contrato bajo análisis se puede determinar que se esta frente a una promesa de compra unilateral, en la que sólo la hoy demandante ofrece compra el inmueble, pero que no se establecieron a lo largo del texto del contrato, reciprocas obligaciones, ni la voluntad, ni el consentimiento de celebrara futuro una venta definitiva del inmueble.

Que por todo lo expuesto peticiona que se declare que la Jueza de la recurrida, incurrió en el primer caso de suposición falsa al calificar el contrato como un contrato bilateral de promesa de venta, desnaturalizando su contenido y apartándose de esta manera de la intención de los contratantes, cuando lo cierto es que se trata de un contrato de promesa de compra unilateral, ya que no se evidencia que en el referido contrato preliminar se hayan pactado obligaciones recíprocas, pues solo la oferente ofreció o se obligó a comprar el inmueble propiedad de su poderdante, previo cumplimiento por su parte de ciertas obligaciones a su cuenta y riesgo; por lo tanto, solicita se declare con lugar la presente denuncia de falso supuesto por desviación ideológica o intelectual en la interpretación del contrato preliminar de promesa de compra unilateral.

Que con fundamento en el ordinal 2º del artículo 313 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con el artículo 320 eiusdem, denuncia que la sentenciadora a quo incurrió en el primer caso de falso supuesto al atribuir a actas del expediente menciones que no contiene, cuando afirma que la parte actora pagó la cantidad de ciento ochenta mil bolívares (Bs. 180.000,oo) en calidad de garantía de fiel cumplimiento, los cuales debían ser pagados al momento de la protocolización del documento definitivo de venta, en el entendido que la materialización de ésta, debía realizar en el término de noventa (90) días continuos siguientes a la firma de la Opción de Compra Venta, más treinta (30) días continuos de prórroga, todo lo cual es incierto, pues la garantía de fiel cumplimiento se pago en dos partes, la suma de veinte mil bolívares (Bs. 20.000,oo), el 21 de enero de 2013, y la cantidad de ciento sesenta mil bolívares (Bs. 160.000,oo) lo pagó la oferente al momento de la firma del contrato preliminar de opción de compra venta o promesa de compra unilateral.

Que por otra parte, yerra la Juzgadora a quo, cuando le atribuye al documento bajo análisis, menciones no contenidas en él cuando afirma que la propietaria tenía la carga de obtener y entregar a la oferente todas las solvencias y documentos exigidos por las autoridades registrales, para que se fijara la fecha y la hora para la protocolización de la venta (aseveración igualmente falsa), cuando en realizada en la cláusula tercera, se lee que la propietaria debía era obtener las solvencias y documentos, más no se le impuso la carga de entregarlos a la oferente por una parte, y por la otra es falso que la entrega de tales documentos era necesario para que se fijara la fecha y hora cierta para la operación final, pues lo que dice la cláusula del contrato en estudio, es que la oferente tenía la carga de participarle a la propietaria la fecha y la hora cierta de la firma definitiva, para que ésta diera su consentimiento para la operación, de manera que es un error lo afirmado por la recurrida pues parte de un supuesto falso.

Que de no haber incurrido la recurrida en la infracción denunciada, habría declarado sin lugar la demanda, por lo tanto el vicio de suposición falsa fue determinante en el dispositivo del fallo, y que así pide a esta Alzada que lo determine, y anule la decisión del a quo.

Que con fundamento en el ordinal 2º del artículo 313 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con el artículo 320 eiusdem, denuncia la infracción cometida por el a quo en la sentencia recurrida de los artículos 12 y 509 del Código de Procedimiento Civil, por falta de aplicación, incurriendo en el tercer caso de falso supuesto, siendo éste el dar por probado un hecho cuya inexactitud resulta de actas o instrumentos del expediente mismo.

Que la Juez de la recurrida en su motiva al analizar la carta privada emanada de la accionante, marcada con la letra “LL”, y que sostiene la actora fueron enviadas por MRW y EMS de Venezuela, con la cual pretende demostrar que había notificado a su representada en fecha 17 de junio de 2013, sobre la aprobación del crédito hipotecario requerido para la protocolización del documento definitivo de venta, incurre en el vicio de falso supuesto cuando da por demostrado un hecho con pruebas cuya inexactitud resulta de actas e instrumentos del expediente mismo.

Que no entiende como concluye la Jueza de la recurrida de la referida carta privada emanada de la propia oferente, desconocida por la accionada en el transcurso del debate, que su representada incumplió con sus obligaciones contractuales, específicamente las previstas en la cláusula segunda, literales a y b del contrato de opción de promesa unilateral de compra, cuando se evidencia del propio texto de la misiva que ésta no versa o trata sobre la existencia de la obligación para la Oferente de tramitar un crédito hipotecario requerido para la compra definitiva del inmueble, ya que dicha obligación y su forma de extinción no fue preestablecida por las partes en el referid contrato, por lo tanto, trata la carta de obligaciones que fueron creadas por la propia oferente al momento de redactar su contenido, de manera que el contenido de la misma no se relaciona con ningún hecho jurídico relacionado con los puntos controvertidos, que son el presunto incumplimiento de las obligaciones establecidas en el contrato de promesa unilateral por parte de la propietaria, aunado a que no consta en las actas del expediente que la referida carta haya sido remitida a su destino y recibida por la demandada.

Que el tercer caso de suposición falsa en que incurre la Jueza a quo, se caracterizó por la abstención u omisión de estudiar y analizar todo el material probatorio, íntegramente considerado, incurriendo por lo tanto en la infracción de la norma contenida en el artículo 12 de la Ley Adjetiva Civil y el artículo 509 eiusdem, razón por la cual resulta claro que la infracción cometida por la recurrida fue determinante en el dispositivo del fallo impugnado, pues de no haberse cometido y de haber aplicado las normas adjetivas en referencia, no hubiese considerado que su representada fue notificada de una obligación inexistente y que incumplió con las obligaciones contenidas en los literales a y b en la cláusula tercera en el contrato de opción o promesa unilateral de compra, y que por lo tanto, no hubiese declarado con lugar la demanda, y así le pide a esta Alzada que lo declare y anule el fallo atacado.

Que de conformidad con el ordinal 2º del artículo 313 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con la primera parte del artículo 320 eiusdem, denuncia la infracción cometida por la recurrida los artículos 1.363 y 1.364 del Código Civil, al infringir la regla de valoración de la prueba documental conformada por un comprobante de recepción de denuncia presentada por la accionante ante el Indepabis, y por vía de consecuencia delata la infracción del artículo 12 del Código de Procedimiento Civil, al no atenerse la Jueza a quo a lo alegado y probado en autos.

Que la Juzgadora de la sentencia recurrida, se refiere al instrumento en original presentado por la parte actora denominado Comprobante de Recepción de denuncia, como un instrumento publico administrativo, afirmando además que el mismo fue impugnado por su mandante, siendo lo correcto que lo tachase, interpretando erróneamenteaun cuando no era aplicable a la prueba en concreto, la doctrina establecida por el Tribunal Supremo de Justicia, en cuanto a la valoración de los documentos públicos administrativos, estableciendo por vía de consecuencia un hecho que no fue alegado por la accionante en su demanda, y el cual no forma parte de los hechos controvertidos en el íter procesal, por lo que solicita se declare procedente la denuncia delatada y en consecuencia con lugar el presente recurso de apelación.

Que de conformidad con el ordinal 2º del artículo 313 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con la primera parte del artículo 320 eiusdem, denuncia la infracción por falta de aplicación del artículo 431 de la Ley Adjetiva Civil, en concordancia con el artículo 12 eiusdem.

Que la recurrido consideró que las documentales promovidas por la accionante marcadas con la letra G y H, aún y cuando fueron desconocidas por la demandada, no le correspondía a ésta tal desconocimiento por no emanar de su persona, afirmando a su vez que el contenido de estos documentos fue ratificado mediante la prueba de informes, todo lo cual constituye un erros de juzgamiento, ya que consta en las actas que los mismos emanaron de un tercero que no es parte en el juicio, dejando de este modo de aplicar lo dispuesto en el artículo 431 del Código de Procedimiento Civil.

Que es claro que la simple aplicación de la norma ya mencionada, hubiera producido una sentencia distinta, específicamente al analizar la Juzgadora del a quo todo el acervo probatorio, no hubiera apreciado los referidos instrumentos privados emanados de terceros, por su ilegalidad en la promoción, desechándolas con la prueba e informes, puesto que no puede aceptarse este último medio de prueba, como una ratificación de las documentales emanadas de un tercero que no es parte en el juicio, y así pide se determine expresamente en el fallo que habrá de recaer en la presente causa.

Que de conformidad con el ordinal 2º del artículo 313 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con la primera parte del artículo 320 eiusdem, denuncia el vicio de apreciación de una prueba ilegal en el que incurrió la recurrida al infringir o negarle aplicación a la norma jurídica que regula el establecimiento o valoración de las pruebas documentales emanadas de terceros, contenido en el artículo 431 del Código de Procedimiento Civil, dando por demostrado un hecho con pruebas que no reúnen los requisitos exigidos por la ley, y por vía de consecuencia se delata la infracción del artículo 12 eiusdem, al no atenerse el a quo a lo alegado y probado en autos.

Que la recurrida al dar por probado el hecho alegado por la actora mediante una prueba ilegal, que la analiza sustentando su valoración concatenadamente con la prueba de informes, que además era un medio de prueba improcedente para ratificar el contenido de los instrumentos privados emanados del Banco, dando por probado el hecho de la accionante, mediante una prueba no conducente o improcedente para ratificar las señaladas documentales, incurriendo así en el vicio de la apreciación de una prueba irregular.

Que el vicio denunciado fue determinante en el dispositivo del fallo, pues de no haber incurrido en la infracción de las normas mencionadas, la decisión habría sido desechar las pruebas documentales por ilegales y la de informes por improcedente como medio de prueba para dar por probado los hechos alegados por la actora, y en consecuencia con todo el acervo probatorio cursante en autos, habría declarado sin lugar la acción, y así le peticiona a esta Alzada lo determine en la decisión correspondiente declarando con lugar el presente recurso de apelación.

Que la recurrida incurrió en el vicio de infracción de la doctrina jurisprudencial, por cuanto al referirse a la copia fotostática del documento de compra-venta con constitución de garantía hipotecaria promovida por la actora, tal documental fue redactada por el Banco de Venezuela, que fue desconocida por la parte demandada en la oportunidad de la contestación, y que aún cuando no fue suscrita por las partes, la aprecia de conformidad con lo establecido en el artículo 510 del Código de Procedimiento Civil, como un indicio, la cual fue ratificada mediante prueba de informes.

Que del análisis al documento in comento así como a la prueba de informes que lo ratifica, se pudo constatar que el mismo trata de un documento público administrativo semejante al documento privado, por cuanto se evidencia de la prueba mencionada un sello del Banco de Venezuela del cual se lee “V.P. Documentación de Crédito Hipotecario Revisado”, lo que certifica el carácter de documento público administrativo, aunado a que dicho documento fue impugnado por su representada en la contestación a la demanda, desconociendo su contenido, por lo que yerra la recurrida cuando establece que se trata de una documental no suscrita por las partes dándole el calor de un indicio, violentando así la doctrina jurisprudencial que al respecto ha sentado la Sala Política Administrativa y la Sala de Casación Civil, que en forma pacífica, uniforme y reiterada ha establecido cual es la valoración que los Jueces deben darle a los documentos públicos administrativos, y su distinción con los instrumentos públicos.

Por último, solicitó que se declare con lugar la apelación ejercida contra la decisión dictada el 07 de abril de 2014, por el Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, mercantil y Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Miranda, se revoqué el fallo apelado declarando sin lugar la acción planteada por la actora, por tratarse el contrato preliminar objeto de la controversia de un contrato de opción de compra venta o promesa de compra unilateral, y que en consecuencia se levante la medida de prohibición de enajenar y gravar que pesa sobre el inmueble propiedad de su representada, dictada por el Tribunal de la cognición en fecha 11 de julio de 2013.

Posteriormente, siendo la oportunidad fijada por esta Alzada para la presentación del escrito de informes por las partes, la representación judicial del tercero adhesivo o coadyuvante, presentó escrito donde adujo lo siguiente:

Que del escrito de informes presentado por la parte accionada ciudadana S.J.B.H., sin convalidar el documento de opción de compra venta, celebrado entre la ciudadana C.Z.R.V.C., y la precitada cónyuge de su representado en fecha 20 de febrero de 2013, por cuanto el mismo se celebró sin su consentimiento y participación, y que en nombre de su patrocinado se adhiere a los referidos informes en todas y cada una de sus partes, y en tal sentido sostiene y apoya todos los argumentos, defensas y denuncias que hayan podido ser delatadas por su coadyuvada en el citado escrito, y que vician de nulidad la sentencia recurrida.

Que con fundamento en el artículo 320 del Código de Procedimiento Civil, denuncia el primer caso de suposición falsa, en que incurrió la Jueza a quo al cometer el vicio de desnaturalización o desviación intelectual del contenido denominado opción de compra venta, calificando el mismo como un contrato preliminar de promesa de venta bilateral, logrando evidenciarse de las cláusulas del contrato que se estableció la voluntad unilateral de la oferente de ofrecer comprar el inmueble objeto del contrato, más no así la obligación de la propietaria de vender el mismo, pues esa obligación no emerge del citado documento, ya que no se estipuló en forma clara y precisa que la parte accionada se obligaba a venderle a la oferente.

Que se hace evidente que la recurrida incurre en la infracción de los artículo 1.133, 1.334, 1.137 y 1.138 del Código Civil, por falta de aplicación, pues esta obligando a la hoy demandada a vender su inmueble, sin haberse obligado a ello en el citado contrato, aunado a que no se evidencia el consentimiento o aceptación dado por la propietaria a la oferta presentada por la oferente, ni a las gestiones realizadas a su propia cuenta y riesgo, ni la aceptación al documento definitivo previamente a su presentación al registro, ni se precisó el mecanismo a través del cual se expresaría el consentimiento de la hoy accionada, y que además al hecho de que se le debe otorgar a la actora mediante decisión judicial el documento definitivo de venta que equivale al título de propiedad sobre el bien vendido, todo lo cual constituye una infracción al principio constitucional del derecho de propiedad de su patrocinado, cónyuge de la demandada el cual se vería afectado de ser protocolizado el documento de venta o de tenerse la sentencia como título suficiente de propiedad, por ser el inmueble objeto del contrato un bien pro-indiviso producto de la comunidad conyugal patrimonial de gananciales del matrimonio NELO-BOLÍVAR.

Que la recurrida no solo obliga a vender sino que además hace caso omiso a la cláusula quinta que estableció la garantía de fiel cumplimiento, como obligación para la oferente, así como la cláusula séptima que previó consecuencias en caso de incumplimiento de las partes, obviando la sentenciadora de instancia que la accionada al no consentir en la oferta, permitiéndosele rescindir unilateralmente de la operación definitiva, le reintegró a la parte actora, la suma de ciento ochenta mil bolívares (Bs. 180.000,oo), dada en garantía de fiel cumplimiento, prueba que cursa en autos y que fue apreciada por el a quo, lo que se traduce en violación del propio contrato de opción de compra venta, otorgándole a la accionante además del inmueble, un monto que no le corresponde, pues habiendo declarado procedente la acción, esta suma debió ser debitada del monto final y reintegrada a la parte demandada, otorgándole así a la parte actora mas de lo peticionado por ésta en el libelo de la demanda (extrapetita), vicio que igualmente infeccionada de nulidad la sentencia proferida por el Tribunal de la cognición.

Por último, solicitó que se declare procedente la denuncia por desviación ideológica o intelectual en la interpretación del referido contrato preliminar, y en consecuencia se declare con lugar la apelación ejercida por la demandada coadyuvada contra la decisión proferida en fecha 07 de abril de 2014, revocándose el fallo apelado y declarando sin lugar la acción planteada por la actora por tratarse el contrato preliminar objeto de la controversia de un contrato de promesa de compra unilateral; y que se levante la medida de prohibición de enajenar y gravar que fuere dictada, sobre el inmueble, propiedad del matrimonio NELO-BOLÍVAR, por haber sido adquirido durante la vigencia de la comunidad conyugal de gananciales patrimoniales, toda vez que se trata de un bien pro indiviso, que se vería afectado de persistir la medida.

Finalmente peticionó que el presente escrito sea leído, admitido, valorado en todo su contenido en la sentencia que habrá de recaer, y declarando en justicia con lugar la apelación.

Seguidamente, se observa que la representación judicial de la parte demandante consignó escrito de informes ante esta Alzada, exponiendo un recuento de los hechos suscitados y alegando entre otras cosas, lo siguiente:

Que en la sentencia recurrida se decidió conforme a derecho en virtud de que la parte actora en el escrito libelar fundamentó la acción de cumplimiento de contrato, de conformidad con el artículo 1.167, como era: a) La existencia de un contrato bilateral y b) el incumplimiento de las obligaciones contractuales con respecto a la parte demandada, como era las establecidas en la cláusula tercera de la opción de compra venta objeto del presente proceso (literales a y b).

Que en vista de ello solicita se confirme la sentencia dictada en fecha 04 de abril de 2014, por el Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Miranda, declarando con lugar la demanda por cumplimiento de contrato de opción compra venta.

Ahora bien, dentro de la oportunidad legal para la presentación de las observaciones, la representación judicial de la parte recurrente, presentó escrito en fecha 18 de junio de 2014, exponiendo entre otras cosas, lo siguiente:

Que en el escrito de informes presentado por la apoderada judicial de la parte actora, se refiere a su representada como Propietaria-Vendedora, terminología que no fue usada en el contrato preliminar de Opción a compra-venta, en el que se define a la accionada como Propietaria, pretendiendo su oponente hacer ver que a su mandante se le impuso per se, por el sólo hecho de referirse a ella como Propietaria-Vendedora, la obligación de vender el inmueble, lo cual es incierto, no solo porque no se le define como vendedora en el contrato en referencia, sino porque como se lee del texto del contrato preliminar que únicamente se establecieron obligaciones para la oferente y no obligaciones recíprocas como equívocamente afirma la representante judicial de la actora.

Que si bien es cierto que la oferente le entregó a su poderdante la suma de ciento ochenta mil bolívares (Bs. 180.000,oo) en dos partes, la primera por la cantidad de veinte mil bolívares (Bs. 20.000,oo), como reserva del inmueble y el monto de ciento sesenta mil bolívares (Bs. 160.000,oo), al momento de la firma del contrato preliminar ante la Notaría, de conformidad con la cláusula quinta del referido contrato, omitiendo señalar que esa suma se estableció como una garantía de fiel cumplimiento para la oferente, es decir, una obligación exclusiva para ésta y no para su representada, y que la cantidad entregada como garantía de fiel cumplimiento sería imputada al precio en forma íntegra, en caso de que dicha compra-venta se materializara.

Que su adversaria al referirse al contenido de la cláusula séptima del contrato preliminar, le agrega a la misma menciones que no contiene que sólo se encuentran en su mente, sustentando su dicho en las pruebas documentales marcadas con las letras G y H, y en la prueba de informes dirigida al Banco de Venezuela, afirmaciones carentes de fundamentación lógica y verdadera, que muy probablemente indujeron en error a la Juzgadora a quo, ya que la cláusula en mención no estableció, como lo afirma la apoderada actora, fecha cierta para la celebración del contrato definitivo de compra venta, pues no se colocó que el plazo de noventa (90) días más treinta (30) días de prorroga se contaría desde el 21 de febrero de 2013 hasta el 20 de junio de 2013, esto es una mención que no fue establecida previamente en el contrato, y que no puede extraerse de la mente de la accionante, ni la recurrida suponer que el referido lapso debería contarse a partir de dicha data, pues dimana fehacientemente que el contrato adolece de una fecha cierta de inicio y de culminación, no siéndole posible ni a la accionante, ni a la Jueza a quo atribuirle al contrato menciones que no contiene.

Que no dimana de ninguna de las cláusulas del contrato que la oferente haya realizado todo lo necesario pues no entiende a que se refiere el término “todo lo necesario”, por una parte, y por la otra la única obligación de la hoy accionante se circunscribió a recibir de manos de la propietaria los siguientes documentos: Solvencia del Derecho de Frente y Servicio de L.E., dentro de los 8 días siguientes a la autenticación del referido contrato preliminar, por lo que es falso que se haya estipulado en el contrato la obligación para su poderdante de entregarle a la oferente, el registro de vivienda principal, la solvencia de condominio vigente, la solvencia de Hidrocapital vigente, solvencia de impuesto inmobiliario vigente y la cédula catastral, pues tales documentos no fueron precisados ni en el ordinal “a”, ni en el ordinal “b”, de la cláusula tercera.

Que la accionante yerra al sostener que su poderdante incumplió con su obligación, y que quedó demostrado en forma indubitable que tuvo una conducta premeditada, intencional y dolosa, al pretender rescindir el contrato en forma unilateral, conclusión a la que arriba sin elementos probatorios que evidencien incumplimiento alguno de su representada, ni la conducta intencional y dolosa que pretende endilgársele, sumado a que eso no fue objeto de lo debatido, ni hubo pronunciamiento alguno al respecto en la sentencia recurrida.

Que en relación a la resolución No. 11 de fecha 05 de febrero de 2013, del Ministerio del Poder Popular para la Vivienda y Hábitat, publicada en la Gaceta Oficial No. 40.115, de fecha 21 de febrero de 2013, que promovió la accionante marcada con la letra “K”, la cual a su decir demuestra la prohibición de los oferentes de viviendas de rescindir los contratos de manera unilateral con los sujetos del Sistema Nacional de Vivienda y Hábitat, resulta forzoso aclarar que esa normativa no le es aplicable al contrato que ocupa, ya que el mismo fue suscrito por las partes en fecha 20 de febrero de 2013, y la entrada en vigencia de la normativa invocada por la accionante fue publicada posterior a la fecha de la suscripción del contrato, por lo que su contenido no podía ser conocido por ninguna de las partes, en razón de que las leyes no tiene efectos retroactivos, salvo en materia penal o laboral.

Por último, adujo que por todo lo expuesto en el escrito de observaciones a los informes de su adversaria, peticiona que se declare con lugar la apelación ejercida, se revoque el fallo apelado declarando sin lugar la acción planteada por la actora por tratarse el contrato preliminar objeto de la controversia de un contrato de opción de compra venta o promesa de compra unilateral, y que en consecuencia se levante la medida de prohibición de enajenar y gravar que pesa sobre el inmueble propiedad de su representada.

Asimismo, la representación judicial de la parte actora presentó escrito de observaciones en fecha 19 de junio de 2014, donde adujo entre otras cosas, lo siguiente:

Que el tercero interviniente como adhesivo, ciudadano J.A.N.M., reclama un derecho propio que tiene en una supuesta comunidad conyugal con la demandada S.J.B.H., lo que hace inadmisible la vía de la tercería adhesiva auxiliar, debido a que adquiere la condición de un litis consorte de la parte principal y no como un tercero adhesivo auxiliar.

Que del contrato de opción a compra venta se evidencia que las partes al no establecer ninguna cláusula penal como indemnización de daños y perjuicios causados por la inejecución de la obligación principal, en este caso por parte de la vendedora-propietaria, le asiste el derecho a su poderdante de accionar por cumplimiento de contrato y así pide que sea declarado.

Que el tercero adhesivo auxiliar en su escrito de informe dice que no convalida el contrato de opción de compra venta celebrado entre la ciudadana C.Z.R.V.C., y la ciudadana S.J.B.H., por se cónyuge de esa última, a lo que señala que su poderdante es una comprobadora de buena fe cuando suscribió el contrato de opción de compra venta objeto del presente juicio de cumplimiento de contrato, debido a que desconocía que la demandada fuera de estado civil casada, ya que al momento de suscribir el contrato dijo ser soltera, por lo tanto convalidar o no el contrato es un hecho nuevo que impide a su poderdante en este estado y grado del proceso contradecirlo y demostrarlo.

Solicitó se confirme la sentencia dictada por el Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Miranda, declarando con lugar la demanda por cumplimiento de contrato de opción a compra venta.

Posteriormente, la representación judicial del tercero coadyuvante, presentó escrito de observaciones en fecha 20 de junio de 2014, aduciendo entre otras cosas, lo siguiente:

Que insistentemente y en forma reiterada la actora le agrega al denominado contrato de opción de compra-venta, menciones que no contiene tales como propietaria-vendedora, pretendiendo con eso atribuirle a la demandada un carácter que no dimana del contrato, así como la obligación (inexistente) de vender el inmueble.

Que la actora afirma que cumplió con sus obligaciones porque tramitó un crédito hipotecario ante el Banco de Venezuela, insistiendo que tal gestión la realizó dentro del lapso establecido para la venta final, es decir dentro del 21 de febrero de 2013 al 20 de junio de 2013, cuando lo cierto es que la gestión y tramitación de un crédito hipotecario, no se estableció ni siquiera como obligación para la oferente ni emana la voluntad reciproca de la accionada de aceptar tal obligación.

Que la Juzgadora a quo al determinar que el contrato preliminar bajo estudio, es una promesa de venta bilateral, pues no sólo era necesario el establecimiento de obligaciones recíprocas para las partes, sino que para su perfeccionamiento se requería del consentimiento de la propietaria y el de su representado, para aprobar la oferta, las actuaciones preliminares realizadas a cuenta y riesgo de la oferente y la operación o venta definitiva previamente a la presentación del borrador del documento ante el registro, por ser su mandante el cónyuge de la ciudadana S.J.B.H., lo cual evidentemente no ocurrió, ni se evidencia de las actas del expediente.

Que en la inspección judicial promovida por la demandada se constata que el referido apartamento lo habita el padre de su mandante, y otra hija de éste de nombre Yusmar Nelo, lo cual evidencia que el referido inmueble no sólo está ocupado por el suegro y cuñada de la accionada coadyuvada, sino que efectivamente es propiedad de la comunidad conyugal, lo que vicia el contrato de opción de compra, que aun cuando hubiese establecido la obligación reciproca para la demandada de venderlo a la oferente, el mismo igualmente se encuentra viciado de nulidad por tratarse de un bien pro-indiviso, que no puede ser comprometido por la voluntad de la cónyuge sin el consentimiento de su patrocinado, y así pide se determine en la sentencia que habrá de recaer en la presente causa.

Por último, solicito se declare procedente la denuncia por desviación ideológica o intelectual en la interpretación del referido contrato preliminar, y en consecuencia se declare con lugar la apelación ejercida por la demandada coadyuvada contra la decisión proferida en fecha 04 de abril de 2014, dictada por el Juzgado a quo, revocando ese fallo y declarando sin lugar la acción planteada por la actora.

Capítulo VI

CONSIDERACIONES PARA DECIDIR

El presente recurso se circunscribe a impugnar la decisión dictada en fecha 04 de abril de 2014, por el Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Miranda, con sede en Los Teques, que declarara con lugar la demanda que por Cumplimiento de Contrato incoara la ciudadana C.Z.R.V.C. contra la ciudadana S.J.B.H.; y ordena a la parte demandada a realizar la venta definitiva del inmueble objeto de la presente acción.

Para resolver se observa:

Antes de emitir algún pronunciamiento con respecto al fallo recurrido, quien aquí suscribe estima pertinente pronunciarse sobre los alegatos esgrimidos por las partes de la siguiente manera:

I

DEL TERCERO ADHESIVO A LA APELACIÓN

Mediante escrito presentado ante esta Alzada en fecha 28 de mayo de 2014, la Abogada JOHALIS C.P.R., inscrita en el Inpreabogado bajo el No. 213.314, actuando en su carácter de apoderada judicial del ciudadano J.A.N.M., venezolano, mayor edad y titular de la cédula de identidad No. V- 7.950.918, manifestó su intención de intervenir en la presente causa como Tercero Adhesivo o coadyuvante, de conformidad con lo dispuesto en el ordinal 3º del artículo 370 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con el artículo 379 eiusdem.

En este sentido, señala el artículo 370 numeral tercero (3°) del Código de Procedimiento Civil, lo siguiente:

Los terceros podrán intervenir, o ser llamados a la causa pendiente entre otras personas en los casos siguientes:

(…omissis…)

3° Cuando el tercero tenga un interés jurídico actual en sostener las razones de alguna de las partes y pretenda ayudarla a vencer en el proceso(…)

. (Resaltado Añadido)

De igual modo, es menester citar el contenido del artículo 379 del Código de Procedimiento Civil, que a la letra señala textualmente:

La intervención del tercero a que se refiere el ordinal 3° del artículo 370, se realizará mediante diligencia o escrito, en cualquier estado y grado de proceso, aun con ocasión de la interposición de algún recurso. Junto con la diligencia o el escrito, el tercero deberá acompañar prueba fehaciente que demuestre el interés que tenga en el asunto, sin lo cual no será admitida su intervención

.(Resaltado Añadido)

Bajo esta perspectiva, ha sido criterio reiterado de la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia, la intervención coadyuvante debe ser considerada por el sentenciador, previa comprobación de su interés para actuar en juicio, estableciendo, entre otras decisiones, la de fecha 28 de junio de 2005, sentencia No. 1.383, bajo la ponencia del magistrado Francisco Carrasqueño López, donde se dejó sentado lo siguiente:

(…) es importante señalar que en la tercería por adhesión, si bien es cierto que el tercero no interviene para hacer valer un derecho suyo, sino simplemente para sostener las razones de alguna de las partes, también lo es que el tercero coadyuvante, cuya participación en juicio es permitida por el numeral 3 del artículo 370 del Código de Procedimiento Civil, sólo está supeditada a que el interviniente tenga un interés jurídico actual en sostener las razones de algunas de las partes en la causa en la cual interviene. Una vez que el juez de la causa admite la intervención adhesiva, el tercero forma parte de dicha relación jurídica procesal y, en consecuencia, los alegatos presentados en su escrito de tercería deben ser considerados por el jurisdicente, por cuanto éstos, desde el momento en que se admite la participación del tercero, forman parte del thema decidendum (…)

.(Subrayado del tribunal)

En virtud de lo expuesto, evidencia quien aquí decide que la representación judicial del ciudadano J.A.N.M., pretende que se le admita como tercero adhesivo en virtud de “tener interés jurídico actual” en sostener las razones alegadas y derechos sostenidos por la parte demandada ciudadana S.J.B.H., en la presente causa, consignando a tal efecto copia certificada del Acta de Matrimonio No. 122, folio 122, Tomo 1, del Libro Duplicado del Registro Civil de Matrimonios correspondiente al año 1.996, expedida por el Registro Principal Bolivariano de Miranda, Los Teques, en fecha 26 de octubre de 2010, a los fines de demostrar que es de estado civil Casado y que contrajo matrimonio con la ciudadana demandada S.J.B.H., de tal manera que, a su decir, sus intereses y derechos sobre el bien inmueble son comunes, por ser un bien perteneciente a la comunidad conyugal patrimonial de gananciales, y por lo tanto esta frente a un bien Pro-Indiviso, resultando claramente afectado por el fallo que se produzca en la presente causa en el caso de quedar firme la sentencia proferida por el a quo –aquí recurrida-, aduciendo además que el contrato de opción o promesa unilateral de compra, cuyo cumplimiento se pretende en la presente causa, esta viciado de nulidad por haber sido adquirido el bien inmueble en cuestión por la demandada como “Soltera”.

Bajo esta perspectiva, se ha entendido que la intervención adhesiva simple o mera coadyuvancia permite que un tercero apoye una relación material que ya se controvierte procesalmente, pudiendo colaborar con una parte original, por cuanto se puede ver afectado indirectamente con la decisión de fondo que se emita tras el agotamiento del proceso. El tercero participa, prestando su auxilio o ayuda, ya que puede ser afectado indirectamente por la cosa juzgada, en cuanto se emita una sentencia adversa frente a una de las partes originales con la que tiene un determinado interés coincidente.

En tal sentido, observa esta Juzgadora que la intervención que promueve la Abogada JOHALIS C.P.R., en representación del ciudadano J.A.N.M., no es subsumible dentro del supuesto del artículo 370, ordinal 3°, del Código de Procedimiento Civil, referente a la intervención adhesiva, ya que el tercerista lo que pretende es inmiscuirse en razón de un interés propio y no ayudar a vencer en el proceso a la ciudadana S.J.B.H., ya que su posición no se adecua a la sumida por la parte principal, actuando en contradicción con la coadyuvada, intentando además modificar la pretensión procesal original, ya que se observa de sus escritos presentados ante esta Alzada que el mismo alega que no convalida el contrato de opción de compra venta, celebrado entre las partes de la presente causa, aduciendo además que el mismo esta viciado de nulidad porque la ciudadana demandada, celebró tal convención sin su consentimiento, siendo el mismo indispensable en razón de ser cónyuge de la misma desde el día 18 de abril de 1.996, de lo que se puede deducir por tanto que la aspiración que persigue el Tercero adhesivo o coadyuvante, debió hacerla valer a través de una acción distinta, acudiendo ante el órgano jurisdiccional, que es el medio idóneo que tiene todo ciudadano para hacer valer sus derechos e intereses, por lo que resulta forzoso para esta Juzgadora declarar inadmisible la solicitud de intervención adhesiva y así se dispondrá en la dispositiva de este fallo. Y ASÍ SE DECIDE.

II

DEL FONDO DEL ASUNTO

Se observa que el autor N.V.R., señala en su obra “Contratos Preparatorios”, varias concepciones del contrato de opción de compra, expresando al efecto:

Se entiende que existe opción cuando una persona confiere un derecho a un tercero para que éste adquiera un determinado bien, sin que éste último tenga la obligación de adquirirlo, ya que sólo se reserva el derecho de ejercer la opción durante la vigencia del contrato o al final del mismo (…)´

`(…) es un contrato preparatorio que engendra una obligación de hacer, o sea prestarse a un futuro contrato (…)´

`(…) es el convenio por el cual una parte concede a la otra, por tiempo fijo y en determinadas condiciones, la facultad, que se deja exclusivamente a su arbitrio, de decidir respecto a la celebración de un contrato principal (…)

En tal sentido, el contrato de opción es aquel por medio del cual una parte llamada promitente ofrece irrevocablemente, por un cierto tiempo, celebrar un determinado contrato con otra parte llamada optante, quien es libre de aceptar o no la oferta y de celebrar el contrato que le ha sido propuesto. Asimismo, la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia ha señalado que en éstos contratos de promesa bilateral de compra venta, se estipulan cláusulas en las cuales se identifican las personas que intervienen, el bien o bienes objetos de dicho contrato, la duración del mismo, el precio del o los bienes, la cantidad de dinero que en calidad de arras o como garantía de cumplimiento de las estipulaciones contenidas en ese contrato entrega el opcionado o comprador al opcionante o vendedor y, la penalización que se impone para aquella parte que no cumpla con lo establecido en el contrato, es decir, la denominada “Cláusula Penal”. (Sent. S.C.C., ponencia del Magistrado Carlos Oberto Vélez de fecha 18-12-2006, caso Inversiones PP001 C.A.).

Precisado lo anterior, esta Juzgadora observa que la ciudadana C.Z.R.V.C., demandó por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE OPCION A COMPRA VENTA, a la ciudadana S.J.B.H., a los fines de que convengan o a ello sean condenados, a realizar la venta definitiva, la tradición legal y la entrega material del inmueble objeto del referido contrato libre de personas.

Posteriormente, mediante escrito de contestación a la demanda, la representación judicial de la parte demandada, entre otras cosas adujo que la cláusula séptima del referido contrato de opción de compra venta referente a la cláusula penal, estableció que la única forma de materializar el interés de compra del inmueble sería mediante la firma del documento de compra venta ante la Oficina de Registro Público correspondiente, lo cual no sucedió, aduciendo además que la accionante debió ejercer otras acciones como solicitar el resarcimiento de los daños y perjuicios causado, o en su defecto demandar el incumplimiento del contrato, y en consecuencia solicitar la devolución inmediata del dinero entregado como garantía de la oferta de compra.

Por consiguiente, quedó demostrado que ambas partes si suscribieron el contrato de opción compra venta en fecha 20 de febrero de 2013, debidamente autenticado por ante la Notaria Pública Primera del Municipio Sucre del Estado Miranda, quedando anotado bajo el No. 16, Tomo 7, Protocolo Primero, de los libros de autenticaciones llevados por esa Notaria; y a la letra de lo preceptuado en el artículo 1.159 del Código Civil, que consagra la fuerza obligatoria existente entre las partes, siendo necesario destacar que, cuando la norma expresa “El contrato tiene fuerza de Ley entre las partes”, debe entenderse, no que el contrato sea equiparable a la Ley en su eficacia, sino que las partes no pueden sustraerse el deber de observar lo acordado por ellas en su conjunto y en cada una de las cláusulas.

Determinada la fuerza de ley que de los contratos se emana, es de acotar que ésta siempre será, en la medida en que dicho acuerdo haya sido adoptado dentro de los límites de la libertad contractual que fija el artículo 06 del Código Civil, esto es no pueden relajarse ni el orden público, ni las buenas costumbres, observándose de este modo que las partes establecieron en la cláusula Sexta:

(…) Incumplimiento de las obligaciones: en caso de que no se llegue a protocolizar el documento definitivo de compraventa o se verifique algún incumplimiento de las obligaciones asumidas por las partes, se aplicarán las siguientes consecuencias: a) Si el incumplimiento proviene por causas que le fueran imputables a la `LA PROPIETARIA´ esta deberá devolver de inmediato y de forma íntegra la cantidad de CIENTO OCHENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 180.000,oo). b) Si el incumplimiento proviene por causas que le fueran imputables a `LA OFERENTE´ esta deberá cancelar por concepto de daños y perjuicios establecido como cláusula penal, la suma de TREINTA MIL BOLÍVARES (Bs. 30.000,oo)(…)

En este sentido, establece la doctrina que las convenciones celebradas son ley para las partes que la han hecho, expresando rigurosamente la fuerza del vínculo obligatorio creado por el contrato, y de allí la consecuencia que se deriven en caso de incumplimiento, siendo que desde el momento en que un contrato no contiene nada contrario a las leyes ni al orden público, ni a las buenas costumbres, las partes están en la obligación de acatar lo convenido expresamente, en observancia a la Ley.

Considera quien aquí decide, como ya se ha indicado, si una de las partes contraviene algunas de las cláusulas de lo firmado entre ellos, la otra puede dirigirse a los Tribunales y pedirle el cumplimiento forzoso de la convención, la resolución o la indemnización de daños y perjuicios; tal como lo señalan los expositores franceses COLIN y CAPITANT en su tratado de Derecho Civil, Tomo III, citado por la Sala de Casación Civil de la extinta Corte Suprema de Justicia, hoy en día Tribunal Supremo de Justicia en el fallo del 18 de junio de 1987.

En el presente caso, la acción promovida por la parte actora es de CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE OPCIÓN COMPRA VENTA, y en tal sentido observa esta juzgadora que el doctrinario J.M.O. en su obra “Doctrina General del Contrato”, sostiene que nuestro Código Civil señala que “(…) la cláusula penal compensatoria, destinada a resarcir al acreedor en caso de incumplimiento de la obligación principal, a cuya respecto excluye que el acreedor pueda reclamar al mismo tiempo la pena y el cumplimiento específico (aparte del artículo 1.258 C.C.) (…)”; de tal modo que, al pactarse entre las partes una cláusula penal en caso de inejecución de la obligación principal, es por lo que ha de entenderse que sea ésta la reclamación que deba la parte accionante pretender, en virtud de haberse establecido expresamente y de mutuo acuerdo en el contrato de opción de compra venta. Y ASI SE DECIDE.

Con respecto a lo anterior, la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, en sentencia No. RC.00304 de fecha 02 de junio de 2009, expediente No. 04-734, con ponencia del Magistrado Dr. L.A.O.H., señaló que “(…) la recurrida de forma acertada señaló que con la firma de la opción de compra venta no se verifica el consentimiento bilateral de comprar y vender, para concluir indicando que el incumplimiento por parte del vendedor no le confiere el derecho al comprador de exigir el cumplimiento de su obligación de vender sino de exigir la indemnización estipulada en la cláusula penal, todo ello de acuerdo a lo dispuesto en el artículo 1.258 del Código Civil vigente, ya que en el caso bajo estudio las partes de común acuerdo establecieron en el contrato de opción de compra venta, que para los efectos ante el incumplimiento de la obligación se debía aplicar la cláusula penal.”

Por consiguiente, quedo evidenciado que en el caso de autos las partes pactaron una cláusula penal como indemnización de daños y perjuicios causados por la inejecución de la obligación principal, es por lo que conforme al criterio sostenido por la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, no era procedente que la parte actora pidiera el cumplimiento del contrato de opción de compra venta, ni exigir la venta del inmueble objeto del litigio; motivo por el cual, a juicio de quien decide, es improcedente conforme a lo previsto en el artículo 1.258 del Código Civil, la demanda interpuesta por la ciudadana C.Z.R.V.C., contra la ciudadana S.J.B.H.. Y ASÍ SE DECIDE.

En virtud de la declaratoria anterior, considera esta Alzada inoficioso pronunciarse con respecto a las demás defensas esgrimidas por las partes; y en tal sentido, resulta forzoso declarar con lugar el recurso de apelación interpuesto por la Abogada M.L., actuando en su condición de apoderada judicial de la parte demandada, ciudadana S.J.B.H., ambas identificadas; y en consecuencia, se revoca la sentencia dictada en fecha 04 de abril de 2014, por el Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Miranda, con sede en Los Teques. Y ASÍ SE DECIDE.

Capítulo VII

DECISIÓN

Por las razones que anteceden, este Juzgado Superior en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Miranda, administrando Justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, declara:

CON LUGAR el recurso de apelación ejercido por las Abogada M.T.L., inscrita en el Inpreabogado bajo los Nos. 91.761, actuando en su condición de apoderada judicial de la parte demandada, ciudadana S.J.B.H., venezolana, mayor de edad y titular de la cédula de identidad No. V-6.517.942, contra la sentencia dictada en fecha 04 de abril de 2014, por el Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Miranda, con sede en Los Teques.

INADMISIBLE la solicitud de Intervención Adhesiva propuesta por la Abogada JOHALIS C.P.R., inscrita en el Inpreabogado bajo el No. 213.314, actuando en su condición de apoderada judicial del ciudadano J.A.N.M., venezolano, mayor de edad y titular de la cédula de identidad No. V-7.950.918.

Se REVOCA, la sentencia dictada en fecha 04 de abril de 2014, por el Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Miranda, con sede en Los Teques; y en consecuencia se declara IMPROCEDENTE la demanda que por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE OPCIÓN DE COMPRA VENTA incoara la ciudadana C.Z.R.V.C., venezolana, mayor de edad y titular de la cédula de identidad No. V-14.255.588, contra la ciudadanaSCARLET J.B.H., venezolana, mayor de edad y titular de la cédula de identidad No. V-6.517.942.

Por cuanto la parte demandante ha resultado vencida en el presente juicio, se le condena al pago de las costas de conformidad con lo previsto en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil.

Remítase el presente expediente a su Tribunal de origen, en su debida oportunidad legal.

Regístrese, publíquese, incluso en la página web de este despacho, y déjese copia de la presente decisión.

Dada, Firmada y Sellada en la Sala de Despacho del Juzgado Superior en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Miranda, en Los Teques, a los veinte (20) días del mes de octubre de dos mil catorce (2014). Años 204° de la Independencia y 155° de la Federación.

LA JUEZA SUPERIOR

DRA. Y.D.C.D.

EL SECRETARIO

ANTONIO MAZUERA

En la misma fecha se publicó y registró la presente decisión, siendo las nueve de la mañana (09:00 a.m.).

EL SECRETARIO

ANTONIO MAZUERA

YD/AM/lag.-

Exp. No. 14-8421.