Decisión nº 13.173-DEF-CIV de Juzgado Superior Primero en lo Civil, Mercantil y del Transito de Caracas, de 12 de Diciembre de 2013

Fecha de Resolución12 de Diciembre de 2013
EmisorJuzgado Superior Primero en lo Civil, Mercantil y del Transito
PonenteIndira Paris Bruni
ProcedimientoCumplimiento De Contrato

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

EN SU NOMBRE

JUZGADO SUPERIOR PRIMERO EN LO CIVIL, MERCANTIL, TRÁNSITO Y BANCARIO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ÁREA METROPOLITANA DE CARACAS

  1. IDENTIFICACIÓN DE LAS PARTES.-

    PARTE ACTORA: ciudadanos G.A.C.P. y G.M.P.D., venezolanos, mayores de edad, de este domicilio y titular de la Cédula de Identidad N° V- 10.374.776 y 12.329.164.

    APODERADOS JUDICIALES DE LA PARTE ACTORA: ciudadanos A.B., F.A. y M.B., abogados en ejercicio, de este domicilio e inscritos en los Inpreabogados bajo los Nros 12.710, 101.708 y 119.059 respectivamente.

    PARTE DEMANDADA: ciudadano J.S.D.G., E.S.D.G. y L.S.D.G., venezolano, mayor de edad, de este domicilio y titulares de la Cédula de identidad Nº. V-13.824.660, 13.824.659 y 17.402.037.

    ABOGADO ASISTENTE: ciudadano B.B.P., abogado en ejercicio, de este domicilio e inscritos en el Inpreabogado bajo el No. 6.369.

  2. ACTUACIONES ANTE ESTA INSTANCIA.-

    Suben los autos a esta Alzada en virtud de la apelación interpuesta en fecha 26.03.2012 (f. 169), por el abogado J.A.L.C., en su carácter de apoderado judicial de la parte demandada, ciudadanas J.S.D.G., E.S.D.G. y L.S.D.G., contra la sentencia definitiva de fecha 19.10.2011 (f.134 al 153), proferida por el Juzgado Duodécimo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, que declaró (i) Parcialmente Con Lugar la demanda de Cumplimiento de Contrato que interpusiera los ciudadanos G.A.C. y G.M.P.D. contra las ciudadanas J.S.D.G., E.S.D.G. y L.S.D.G.; (ii) se condena a las demandadas a cumplir el contrato convenido con los actores, y en consecuencia a otorgar ante el Registro Inmobiliario competente, el documento definitivo de propiedad a favor de la parte actora, sobre el siguiente bien inmueble N° 5-C., ubicado en la planta 5, Torre “B”, del edificio “Residencias Mariposa”, situado en la Avenida Sucre, Los Dos Caminos, en jurisdicción del Municipio L.M., Distrito Sucre, hoy Municipio Sucre del Estado Miranda; (iii) El plazo para que las codemandadas cumplan con el punto segundo, comenzara a contar tan pronto la actora consigne en los autos, en el plazo que se le fije posteriormente, el saldo del precio esto es la suma de Ciento Cuarenta Y Ocho Mil Bolívares Fuertes (Bs. F. 148.000,00), o la diferencia entre el monto y la cantidad adeudada por concepto de condominio, necesarios para obtener la solvencia hasta la fecha de la firma de este fallo, que sea pagada por los actores, autorizado por el Tribunal a cuenta de las codemandadas; y (iv) se condena a las codemandadas a pagar a los actores, la cantidad de Ciento Veinticinco Mil Bolívares (125.000), indexadas desde la fecha de interposición de la demanda hasta la presente fecha. (…)

    Cumplida la distribución del presente expediente, por auto de fecha 16.05.2012 (f.175, p.2), este Juzgado Superior dio por recibido el presente expediente, le dio entrada y trámite de definitiva.

    En fecha 13.07.2012 (f. 176 al 190 p.2), compareció la representación judicial de la parte actora y presentó escrito de informes. Y Seguidamente, la parte codemandada, asistida de abogado hizo lo propio.

    En fecha 03.08.2012 (f.199 al 203, p.2), compareció la parte co-demandada, asistida de abogado y consignó escrito de observaciones. Seguidamente, la representación judicial de la parte actora hizo lo propio.

    Por auto de fecha 06.08.2012 (f.212, p.2), este Tribunal advirtió a las partes que a partir del día 04 de agosto de 2012, inclusive, entró en término para dictar sentencia.

    Por auto de fecha 05.11.2012 (f.213, p.2), este Tribunal defirió la oportunidad para dictar sentencia.

    Estando dentro de la oportunidad de decidir, se hace con arreglo a las siguientes consideraciones.

  3. BREVE RELACIÓN DE LOS HECHOS.-

    Se inició el presente juicio de Cumplimiento de Contrato de Opción Compra-Venta, mediante demanda interpuesta por los ciudadanos G.A.C.P. y G.M.P.D., mediante apoderados judiciales, contra las ciudadanas J.S.D.G., E.S.D.G. y L.S.D.G., por ante el Juzgado Duodécimo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas.

    Por auto de fecha 16.06.2008 (f. 108, p.1), el Juzgado A-quo, admitió la demanda y ordenó el emplazamiento de las codemandadas, acordando darle el trámite por el procedimiento ordinario.

    Mediante diligencia de fecha 28.06.2008 (f.115, p.1), compareció la representación judicial de la parte actora, y solicitó se acordará la habilitación de los días sabatinos para la práctica de la citación de las co-demandadas.

    Consecuentemente, por auto de fecha 30.07.2008 (f.116, p.1), el Juzgado de la causa acordó lo solicitado entre las horas comprendidas desde las seis de la tarde (6:00 pm), hasta la doce de la tarde (12:00 pm).

    Mediante diligencia de fecha 13.08.2008 (f.117, p.1), compareció el Alguacil del Juzgado de la causa y dejó constancia de la citación personal de la co-demandada J.S..

    Gestionada la citación personal de las co-demandada E.S.D.G. y L.S.D.G.. En fecha 15.10.2008 (f.177, p.1), la representación judicial de la parte actora solicitó la citación por carteles conforme al artículo 223 del Código de Procedimiento Civil, los cuales fueron acordadas por auto de fecha 24.10.2008 (f.178, p.1).

    Agotada la citación por carteles, por auto de fecha 24.04.2009 (f.190, p.1), el Tribunal de la causa designó como defensor ad-litem cumpliendo con las formalidades de ley en fecha 25.05.2009 (f.195, p.1),

    En fecha 23.07.2009 (f.208 y 209, p.1), compareció la defensora judicial, de las co-demandadas J.S.D.G., E.S.D.G. y L.S.D.G., a presentar la contestación al fondo de la demanda.

    En fecha 14.08.2009 (f.211 al 255, p.1), compareció la representación judicial de la parte actora y presentó escrito de promoción de pruebas.

    En fecha 09.10.2009 (f.253 al 256, p.1), compareció la representación judicial de las co demandadas, y presento escrito de oposición a las pruebas presentadas por los co-demandantes.

    Mediante diligencia de fecha 14.10.2009 (f.262, p.1), compareció la representación judicial de la parte co-demandante y solicitó el cómputo secretarial, en virtud de la extemporaneidad por tardía del escrito de oposición a las pruebas presentadas por las co-demandadas.

    Por auto de fecha 08.11.2009 (f.269, p.1), el Tribunal de la causa declaró la extemporaneidad de la oposición y las pruebas presentadas por la parte co-demandada, y consecuentemente admitió las pruebas presentadas por la parte co-demandante por no ser manifiestamente ilegales ni impertinente, salvo su apreciación en la definitiva.

    Por auto de fecha 04.12.2009 (f.287, p.1), el Tribunal de la causa, acordó librar Despacho-comisión al Juzgado Distribuidor de Municipio de esta misma circunscripción Judicial, para la realización de las testimoniales presentados por la parte co-demandante.

    Mediante diligencia de fecha 03.02.2010 (f.326, p.1), compareció la representación judicial de la parte co-demandada, y solicitó la revocación de la prórroga del lapso de evacuación de testigo peticionada por el actor y acordada por auto de fecha 20.01.2010.

    Mediante diligencia de fecha 01.03.2010 (f.02, p.2), compareció la representación judicial de la parte co-demandada y apeló del auto de fecha 24.02.2010, dictado por el Tribunal de la causa.

    En fecha 05.04.2010 (f.13 al 29, p.2), compareció la representación judicial de la parte co-demandante,

    Mediante sentencia definitiva de fecha 19.10.2011 (f.134 al 153, p.2), el Juzgado de la causa, declaró: Parcialmente Con Lugar la demanda de Cumplimiento de Contrato que interpusiera los ciudadanos G.A.C. y G.M.P.D. contra las ciudadanas J.S.D.G., E.S.D.G. y L.S.D.G. (…)

    Notificadas las partes del fallo definitivo, en fecha 26.03.2012 (f.169, p.2), apeló la parte-codemandada, y seguidamente por auto de fecha 04.05.2012 (f.170, p.2), el Juzgado de la causa oyó la apelación en ambos efectos y ordenó su remisión a la Unidad de Recepción y Distribución de Documentos de los Juzgados Superiores de esta misma Circunscripción Judicial.

  4. MOTIVACIONES PARA DECIDIR.-

    Punto Previo.

    .-De la supuesta infracción del artículo 228 del Código de Procedimiento Civil,

    La parte co-demandada en el escrito de informes rendido por ante esta Superioridad estableció la expectativa sine die que prescribe el artículo 228 del Código de Procedimiento Civil sobre el resultado de las gestiones de citaciones realizadas en el presente proceso dentro del lapso de sesenta (60) días que prevé la norma en estudio; aclarando que si la primera publicación de la citación por carteles se produce dentro de esos sesenta (60) días, no devendrá nulo el trámite subsecuente de la citación cartelaria.

    Ocurre en el sub examine un litisconsorte necesario sobre la cual las co-demandadas no hayan sido citadas dentro de lapso que prevé el artículo 228, en estos casos, es menester establecer un escenario procesal para un mayor entendimiento del asunto sub apelación, mencionándose que:

    1. - En fecha 13.08.2008 (f.118, p.), se practicó la citación personal de la co-demandada J.S.d.G., por el Alguacil del Tribunal de la causa.

    2. - Agotada la citación personal en fecha 15.10.2008 (f.121 y 149, p.1) de las codemandadas L.S.d.G. y E.S.d.G.. En esa misma fecha 15.10.2008 (f.177, p.1), la representación judicial de la parte co-demandante solicita la citación por carteles, siendo acordada por el Tribunal aquo en fecha 24.10.2.008 (f.178, p.1).

    3. - En fecha 26.11.2008 (f. p.1), la representación judicial de la parte actora consignó el primer ejemplar de publicación de los carteles. Primera publicación referida en fecha 21.11.2008

      En esta situación especial, se presenta la citación in faciem de la co-demandada J.S.d.G.. En efecto, el lapso de sesenta (60) días que indica el artículo 228 del Código de Procedimiento Civil para las restantes co-demandadas se interpola con el receso judicial (vid Resolución Nº 2008-0024 de la Sala Plena del Tribunal Supremo de Justicia). Durante ese período (15.08.2008-15.09.2008), permanecieron las causas en suspenso y no corrieron los lapsos procesales (Art. 201 CPC).

      En tanto, el cartel de citación estaba dirigido a las tres (03) co-demandadas, siendo que en el presente caso la citación de la ciudadana J.S.d.G. ya se encontraba realizada.

      Cabe destacar que cuando existe la citación de un litisconsorte demandado, es previsible que el arco de tiempo que media entre la primera citación y el primer cartel de publicación, es aquél que debe tenerse en cuenta a los efectos del artículo 228 ejusdem, independientemente que fueron practicadas con una diligencia excesiva por parte del juez (cartel de citación para la tres demandadas).

      En el caso de autos, y del cómputo desde la primera citación (13.08.2008)- hasta la primera publicación del cartel (21.11.2008), pudieran considerarse caducas las citaciones entre las demandadas, inclusive con la interpolación del receso judicial producto de la suspensión provisional de los lapsos procesales. Empero, agotada la citación personal de las demandadas se ordenó su citación por carteles, se les nombró defensor ad litem y citó al mismo quien dentro de la oportunidad procesal presentó escrito de contestación a la demanda, a su vez la parte co-demandada presentó escrito de oposición a las pruebas formuladas por la parte actora (declarado extemporáneo), ejerció recurso de apelación e inclusive escrito de informes por ante esta Alzada lo que permiten a esta Superioridad que no obstante de la importancia de los errores cometidos, en el caso concreto no significa que se haya cometido un acto en perjuicio de los litisconsorte pasivo necesario o en violación de las disposición de una formalidad esencial del proceso (Art.206 CPC), razón por la cual en aplicación del artículo 206 del Código de Procedimiento Civil y de los artículos 26 y 257 de la Carta Magna, hay que tomar en cuenta la finalidad del proceso cumplida y no hacer un desgate innecesario del aparato jurisdiccional que atenta con los principios cardinales de una justicia eficaz y expeditas y sin reposiciones inútiles. Y ASI SE DECIDE.

      La Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, en sentencia No. 529 del 31 de Julio de 2012, expediente No. AA20-C-2012-000266, señaló:

      (…) en los casos en los cuales quede demostrado que la parte demandada ha intervenido en las diferentes etapas del juicio, se debe considerar que ello constituye una evidencia de que la parte demandante ha dado cumplimiento a los actos procesales tendentes a lograr la citación de la parte demandada, así como su intención de impulsar el proceso hasta su conclusión.

      Por lo tanto, no se puede cuestionar la inobservancia de la forma de un acto procesal cuando éste haya alcanzado su finalidad práctica, que no es otra que la comparecencia de la parte demandada al juicio. (…)

      DECIDE.

      En el presente caso, observa esta juzgadora que se logró la comparecencia de la parte demandada, mediante la citación por carteles, lo cual se verifica con la designación, aceptación, juramentación y citación del defensor judicial designado por el Tribunal de la causa, abogada R.F.D.N., inscrita en el IPSA N° 26.408

      Por tanto es notorio, que el propósito de la citación haya alcanzado su fin, aunado al hecho de que el defensor judicial dio contestación a la demanda en fecha 23.07.2009 (f.208-209, p.1), que le asiste a la parte . codemandada, conforme lo prevé el artículo 49 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela, ergo, el presente asunto quedo definitivamente trabada la litis, con fiel cumplimiento a las reglas generales del principio constitucional del debido proceso, siendo así, en el caso bajo estudio, el alegato formulado por la parte codemandada en el escrito de informes por ante esta Alzada es improcedente. Y ASI SE DECIDE.-

    4. - De la trabazón de la litis.-

      a.- De las alegaciones de la parte actora en su demanda:

      Que las ciudadanas J.S.D.G., E.S.D.G. y L.S.D.G., venezolanas, mayores de edad, de este domicilio, titulares de las cédulas de identidad N° V- 13.824.660, V- 17.402.037, respectivamente, quienes en lo adelante se denominaran “LAS VENDEDORAS”, son propietarias de un inmueble constituido por un apartamento destinado a vivienda, distinguido con el No. 5-C, ubicado en la planta cinco (5), Torre “B”, del Edificio denominado “Residencias Mariposa”, situado en la Avenida Sucre, Los Dos Caminos, en jurisdicción del Municipio L.M., Distrito Sucre, hoy Municipio Sucre del Estado Miranda (sic). El referido apartamento le pertenece a LAS VENDEDORAS, tal y como consta de documento protocolizado ante la Oficina Subalterna del Cuarto Circuito de Registro Público del Municipio Autónomo de Sucre del Estado miranda, en fecha 29 de septiembre de 1994 bajo el N° 45, Tomo 12, Protocolo Primero. (SIC)

      En documento autenticado ante la Notaría Pública Sexta del Municipio Sucre del Estado Miranda, en fecha 29 de noviembre de 2007, anotado bajo el No. 50, Tomo 101 (sic), LAS VENDEDORAS, representadas por C.R.M., venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° V. 5.861.477, abogado en ejercicio e inscrito en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo el No. 26.538, celebraron un compromiso de compra sobre EL INMUEBLE con G.A.C.P. y G.M.P.D., antes identificadas, quienes en lo adelante se denominaran LOS COMPRADORES.

      (…) Consta en la cláusula segunda del referido compromiso de compra, que el precio de EL INMUEBLE convenido por las partes fue de trescientos noventa y ocho millones de bolívares (Bs. 398.000.000,00), es decir, trescientos noventa y ocho mil bolívares fuertes (Bsf. 398.000,00), que debía ser pagado en la oportunidad del otorgamiento del documento de compra-venta ante la Oficina Subalterna de Registro correspondiente.

      No obstante lo previsto por las partes en la cláusula tercera del contrato, en la cláusula cuarta se estipulo que, a los fines de garantizar el cumplimiento de las obligaciones por parte de LOS COMPRADORES, éstos debían pagar el precio de la venta de EL INMUEBLE de la siguiente manera:

      1) La cantidad de ciento cuarenta millones de bolívares (Bs. 140.000.000,00), es decir, ciento cuarenta mil bolívares fuertes (Bsf. 140.000,00), en ese acto, que fue pagada de la siguiente manera:

      i) Un cheque de gerencia por la suma de cincuenta y seis millones de bolívares (Bs. 56.000.000,00), es decir, cincuenta y seis mil bolívares fuertes (Bsf. 56.000,00), a favor de la empresa Corporación Administrativa y Financiera, S.A.

      ii) Un cheque de gerencia por la suma de cincuenta y cuatro millones de bolívares (Bs. 54.000.000,00), es decir, cincuenta y cuatro mil bolívares fuertes (BsF. 54.000,00), a favor de C.R.M. (apoderado de LAS VENDEDORAS).

      iii) Un cheque de gerencia por la suma de quince millones de bolívares (Bs. 15.000.000,00), es decir, quince mil bolívares fuertes (Bsf. 15.000,00) a favor de C.R. (apoderado de LAS VENDEDORAS)

      iv) La suma de once millones ciento sesenta mil bolívares (Bs. 11.160.000,00), es decir, once mil ciento sesenta bolívares fuertes (Bs. 11.160,00), en efectivo.

      v) Un cheque personal por la suma de tres millones ochocientos cuarenta mil bolívares (Bs. 3.840.000,00), es decir, tres mil ochocientos cuarenta bolívares fuertes (Bsf. 3840,00), a favor de C.R. (apoderado de LAS VENDEDORAS)

      2) La cantidad de ciento diez millones de bolívares (Bs. 110.000.000,00), es decir, ciento diez mil bolívares fuertes (Bsf. 110.000,00) que LOS COMPRADORES entregaron a LAS VENDEDORAS, en fecha 30 de enero de 2008 (…)

      3) El saldo del precio de la venta, es decir, la cantidad de ciento cuarenta y ocho millones de bolívares (Bs. 148.000.000,00), o lo que es lo mismo. Ciento cuarenta y ocho mil bolívares fuertes (Bsf. 148.000,00), serían pagados al momento de la firma de la compra-venta ante la Oficina Subalterna de Registro correspondiente.

      En consecuencia (Sic) ya (Se) han pagado a LAS VENDEDORAS la suma de doscientos cincuenta millones de bolívares (Bs.250.000,00), es decir, doscientos cincuenta mil bolívares fuertes (BsF. 250.000,00), es decir, el sesenta y tres por ciento (63%) del valor del inmueble.

      También fue convenido en la cláusula tercera que el plazo del compromiso de compra sería de ciento veinte (120) días continuos, contados a partir de la fecha de otorgamiento del referido contrato, siendo que dichos ciento (120) días expiraron el veintiocho (28) de marzo de dos mil ocho (2.008).

      (…) Después de suscribir el compromiso de compra, el apoderado de LAS VENDEDORAS, el ciudadano, C.R.M., informa (sic) que sobre EL INMUEBLE pesaba una hipoteca convencional y de primer grado , desde el 25 de mayo de 1999 a favor de la sociedad mercantil CORPORACIÓN ADMINISTRATIVA Y FINANCIERA, S.A., (CORAFISA), la cual además había sido ejecutada judicialmente y en consecuencia del juicio de ejecución de hipoteca, que cursaba ante el Juzgado Tercera de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de esta misma Circunscripción Judicial, bajo el expediente No. 26987, también pesaban sobre EL INMUEBLE una medida de prohibición de enajenar y gravar así como una medida de embargo ejecutivo.

      Lo anterior contraviene de manera flagrante la obligación de LAS VENDEDORAS prevista en la cláusula sexta del compromiso de compra, por medio de la cual ellas se obligan a transferir EL INMUEBLE libre de gravámenes, impuestos y deudas por servicios públicos.

      (…) Ahora bien, tal y como se señaló anteriormente (sic) conocen con posterioridad a la suscripción del compromiso de compra, que el cheque de gerencia, por la suma de cincuenta y seis millones de bolívares (Bs.56.000.000,00), es decir, cincuenta seis mil bolívares fuertes (BsF. 56.000,00), a favor de la sociedad mercantil Corporación Administrativa y Financiera, S.A. era a los fines de cancelar la obligación que tenían LAS VENDEDORAS con la empresa antes señalada y poder suspender y liberar los gravámenes que pesaban sobre EL INMUEBLE.

      Casi un mes después de que nuestros representados le entregaron a LAS VENDEDORAS la suma de cincuenta y seis millones de bolívares (Bs. 56.000.000,00) (plazo éste que corría en contra de nuestros representados), la sociedad mercantil Corporación Administrativa y Financiera, S.A., procedió a protocolizar la liberación de la hipoteca convencional y de primer grado ante el Registro Público del Segundo Circuito del Municipio Sucre del Estado Miranda, en fecha 20 de diciembre de 2007, bajo el N° 6, Tomo 14, Protocolo Primero (sic)

      En fecha 07 de enero de 2008, después de un mes y medio de haber firmado el compromiso de compra, es que el Juzgado Tercero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de esta misma Circunscripción Judicial libró oficio No. 12982 dirigido a la Oficina de Registro antes identificada, notificando la suspensión de las medidas de prohibición de enajenar y gravar y embargo ejecutivo sobre EL INMUEBLE. (…)

      Es necesario señalar que, transcurrido ya un mes y medio desde la firma del compromiso de compra, LAS VENDEDORAS al referido contrato.

      Ahora bien, tal y como se señaló anteriormente, (sic) conocen con posterioridad a la suscripción del compromiso de compra, que el cheque de gerencia, por la suma de cincuenta y seis millones de bolívares (Bs. 56.000.000,00), es decir, cincuenta y seis mil bolívares fuertes (BsF. 56.000,00), a favor de la sociedad mercantil Corporación Administrativa y Financiera, S.A., era a los fines de cancelar la obligación que tenían LAS VENDEDORAS con la empresa ante señalada y poder suspender y liberar los gravámenes que pesaban sobre EL INMUEBLE.

      Casi un mes después (sic) le entregaron a LAS VENDEDORAS la suma de cincuenta y seis millones de bolívares (Bs. 56.000.000,00) (plazo éste que corría en contra), la sociedad mercantil Corporación Administrativa Financiera S.A., procedió a protocolizar la liberación de la hipoteca convencional y de primer grado ante el Registro Público del Segundo Circuito del Municipio Sucre del Estado Miranda, en fecha 20 de diciembre de 2007, bajo el No 6, Tomo 14, Protocolo Primero (…)

      Es necesario señalar que, transcurrido ya un mes y medio desde la firma del compromiso de compra, LAS VENDEDORAS aun no habían entregado a (sus) representados los recaudos necesarios para el trámite del crédito hipotecario, que éstos necesitaban solicitar a los fines de pagar el saldo del precio de la venta del INMUEBLE.

      La inercia por parte de LAS VENDEDORAS en entregar los recaudos requeridos, aunado al hecho de que sobre el INMUEBLE pesaban tres gravámenes al momento de suscribir el compromiso de compra, evidencia la mala fe con que obran LAS VENDEDORAS (…)

      (…) Durante el transcurso del mes de enero de 2008, y después de numerosos requerimientos por parte de nuestros representados (los cuales implicaban esperar sentados en las escaleras del edificio donde viven LAS VENDEDORAS, hasta altas horas de la noche, para lograr ser atendidos por éstas, en algunas oportunidades sin éxito), LAS VENDEDORAS les entregan sólo algunos de los recaudos solicitados.

      Los recaudos entregados en esa oportunidad fueron los siguientes:

      i) copia del documento de condominio ( recaudo sólo exigido por el Banco donde (sic) estaban tramitando el crédito)

      ii) copia de las cedulas de identidad de LAS VENDEDORAS;

      iii) copia de la cédulas de identidad de EL INMUEBLE;

      No obstante, todavía faltaban los siguientes recaudos:

      i) solvencia de HidroCapital, en original;

      ii) declaración de vivienda principal, en original;

      iii) Registros de Información Fiscal (R.I.F.), vigentes, de cada de LAS VENDEDORAS.

      iv) la solvencia de aseo;

      v) solvencia municipal (derecho de frente de EL INMUEBLES)

      (…) nuestros representados, por sus propios medios, pagaron ante la Administradora Serdeco, C.A., el aseo de EL INMUEBLE hasta el día 31 de marzo de 2008 y posteriormente, lo volvieron a pagar hasta el día 30 de abril de 2008 (…)

      (…) cincuenta (50) días después de haber firmado el compromiso de compra, nuestros representados introdujeron los documentos requeridos ante el Banco del Tesoro, Banco Universal, a los fines de obtener un crédito hipotecario para pagar el saldo del precio convenido de EL INMUEBLE, (sic) ciento cuarenta y ocho mil bolívares fuertes (Bs.F. 148.000,00)

      (…) en fecha 30 de enero de 2008 –sesenta y dos (62) días después de haber firmado el compromiso de compra- nuestros representados entregaron a las VENDEDORAS el segundo abono del precio de EL INMUEBLE en un cheque de gerencia por la suma de (sic) ciento diez mil bolívares fuertes (Bs.F. 110.000,00). Dicha cantidad fue recibida por LAS VENDEDORAS, tal y como consta del recibo que, cada una de ellas firmaron (…)

      (…) En fecha 10 de marzo de 2008, el Banco del Tesoro, Banco Universal, aprobó el crédito hipotecario solicitado por nuestro representado (sic), por la suma de ciento cuarenta y ocho mil bolívares fuertes (Bs.F. 148.000,00) tal y como se evidencia de constancia expedida por dicha entidad bancaria, de fecha 21 de mayo de 2008… Igualmente, la entidad Bancaria hizo entrega (sic) del documento de compraventa que debía ser protocolizado (…)

      Tomando en cuenta que el plazo de la opción estaba por vencerse y que nuestros representados ya tenían casi todos los recaudos exigidos por el Registro (sic), en fecha 23 de marzo de 2008, (sic) depositaron la cantidad de novecientos sesenta bolívares fuertes (Bs.F. 960,00) por concepto de los derechos de registro de la venta en la cuenta N° 01340015620153100020 que tiene el referido registro en la entidad Banesco, Banco Universal (…)

      (…) nuestro representado (sic), a los fines de dar cumplimiento a la cláusula décima séptima del documento de compraventa dado por el Banco del Tesoro, Banco Universal, procedió a contratar las siguientes pólizas: i)… póliza de seguro de vida sobre su persona con la empresa Seguros Horizonte, C.A., (…); ii)… póliza sobre EL INMUEBLE contra incendio, rayos, explosión, (sic) con la empresa Seguros Horizonte. C.A. (…)

      (…) en la cláusula sexta del compromiso de compra, LAS VENDEDORAS se obligaron a transferir EL INMUEBLE libre de gravámenes, impuestos nacionales o municipales y de deudas por los servicios públicos que le correspondían al inmueble.

      (…) dicha obligación fue flagrantemente incumplida por LAS VENDEDORAS desde el mismo momento en que se suscribió el compromiso de compra, en la manera siguiente:

      i) De la existencia de gravamen y medidas judiciales sobre EL INMUEBLE al momento de la celebración del compromiso de compra: Sobre EL INMUEBLE pesaba una hipoteca convencional de primer grado, a favor de la sociedad mercantil CORPORACIÓN ADMINISTRATIVA Y FINANCIERA, S.A. (CORAFISA), hasta por la cantidad de (sic) cuarenta mil bolívares fuertes (Bs.F 40.000,00) (…)

      (…) también pesaba sobre EL INMUEBLE una medida de prohibición de enajenar y gravar así como una medida de embargo ejecutivo.

      (…) la liberación de la hipoteca convencional y de primer grado fue efectuada casi un mes después de haberse celebrado el compromiso de compra y las medidas judiciales fueron suspendidas un mes y medio después, lo cual perjudicaba a nuestros representados en virtud de que el compromiso de compra tenía un plazo determinado de duración.

      (…) se concluye que LAS VENDEDORAS incumplieron el compromiso de compra desde el mismo momento de su celebración (…)

      ii) De la deuda de condominio que existía sobre el inmueble desde enero de 2001: (…) faltando sólo cuatro (4) días para que se venciera el plazo del compromiso de compra y habiendo entregado nuestros representados a LAS VENDEDORAS casi el sesenta y tres por ciento (63%) del precio total de la venta, éstas últimas aún no habían entregado un recaudo indispensable para proceder a la protocolización de la venta, a saber, la solvencia de Hidrocapital, la cual se obtiene si el inmuebles esta solvente con las cuotas de condominio.

      (…) nuestros representados se reúnen con el señor I.M., quien ocupa el cargo de Gerente General de la empresa Habitacom, C.A., quien es la administradora del edificio denominado Residencias Mariposa donde esta ubicado EL INMUEBLE. En dicha reunión se le informa (sic) que EL INMUEBLE presentaba una deuda de condominio DESDE EL MES DE ENERO DE 2001 y adeudaban más de OCHENTA MIL BOLÍVARES FUERTES (Bs.F. 80.000,00), por tal concepto, por lo que ERA IMPOSIBLE que se obtuviera la solvencia de Hidrocapital, debido al simple hecho de que el agua se paga a través del condominio y LAS VENDEDORAS no estaban solventes con ese concepto (…)

      El craso incumplimiento de LAS VENDEDORAS a su obligación de transferir a nuestros representados EL INMUEBLE, conforme a lo previsto en el compromiso de compra, le ha causado una serie de daños (…)

      (…) a los fines de asumir la obligación frente a LAS VENDEDORAS, vendieron a su vez el apartamento en el cual vivían, que era además su vivienda principal (…) de dicha venta, nuestros representados hicieron entrega del apartamento a finales del mes de marzo de 2008. Por lo tanto, desde dicha fecha, y en vista a que LAS VENDEDORAS no cumplieron con su obligación, nuestros representados se han quedado sin lugar en donde vivir.

      El señor G.A.C.P., en su condición de militar, en el grado de Mayor del Ejercito de la Fuerza Armada Nacional, desde el primero (1) de abril de 2008 reside en la Base Aérea de la Carlota (…)

      Es el caso que, G.M.P.D. tiene que pagar la suma de dos mil doscientos bolívares fuertes (Bs.F 2.200,00) por la habitación que alquiló.

      (…) nuestra representada ha tenido que asistir a una psiquiatra, quien la diagnosticó de sufrir un “episodio depresivo mayor con sintomatología ansiosa” y le prescribió el psicofármaco denominado sertralina (…)

      (…) el incumplimiento de LAS VENDEDORAS (sic) ha causado diversos daños materiales y psicológicos a nuestros representados, quienes ya no tienen vivienda propia; tienen que vivir separados; han tenido que erogar grandes cantidades de dinero en alquiler y deposito de bienes muebles (…)

      (…) los referidos daños deben ser resarcidos por LAS VENDEDORAS, y los estimamos prudencialmente en la suma de ciento cincuenta mil bolívares fuertes (Bs.F 150.000,00) (…)

      “(…) Como consecuencia del flagrante incumplimiento por LAS VENDEDORAS a lo convenido en el compromiso de compra, específicamente en lo que respecta a la negativa de vender el inmueble a nuestros representados, en los términos y condiciones pactadas, es por lo que procedemos a demandar como en efecto formalmente demandamos en este acto (…) a J.S.D.G., E.S.D.G. y L.S.D.G., para que convengan o en su defecto a ello sean condenadas por este Tribunal a lo siguiente:

PRIMERO

En dar cumplimiento al compromiso de compra contenido en el contrato de arrendamiento (…) y en consecuencia procedan a:

1) El pago de las cuotas de condominio que se adeudan desde el mes de enero de 2001, hasta que se dicte sentencia definitivamente firme, por el apartamento objeto de la opción de compra (…)

2) A la Protocolización del contrato de compraventa definitivo sobre el inmueble objeto del presente proceso, a favor de nuestros representados (…)

SEGUNDO

Pagar la suma de ciento cincuenta mil bolívares fuertes (Bs.F 150.000,00) por concepto de los daños y perjuicios que se le han causado a nuestros representados.

TERCERO

Solicitamos que al momento de dictarse la sentencia que ponga fin a este juicio se realice la corrección monetaria o indexación de las cantidades reclamadas y condenadas a pagar a las demandadas todo ello por efecto de la depreciación evidente de nuestro signo monetario (…)

CUARTO

Al pago de las costas del presente proceso.

QUINTO

En caso de que sea declarada con lugar la demanda y esta quede definitivamente firme, y las demandadas (sic), se negaren a dar cumplimiento voluntario de la misma, solicitamos a este tribunal que declare lo siguiente: 1) Que, conforme a lo establecido en el artículo (sic), se oficie a la sociedad mercantil Habitacom C.A., para que ésta indique el saldo que las demandadas adeudan para la fecha y que en consecuencia, autorice a nuestros representados (sic) a pagar (sic) dicha suma … 2) (…) ordene la protocolización de la sentencia a los fines de que la misma sirva como titulo suficiente de propiedad a favor de nuestros representados (…)

(…) solicitamos de este honorable Juzgado, como quiera que de los hechos narrados, el derecho aducido y los documentos en que fundamentamos la acción se desprende diáfanamente la presunción de buen derecho que asiste a nuestros representados, (fumus boni iuris), y en virtud de que existe grave peligro de que las demandadas (sic) enajene el bien inmueble objeto del presente proceso, y en consecuencia sea inejecutable el fallo que sea dictado en el presente proceso, (fumus periculum in mora), y por estar llenos los extremos exigidos (sic) decrete medida cautelar típica de prohibición de enajenar y gravar sobre el inmueble objeto del presente proceso (…)

b.- De las alegaciones de la parte demandada en la contestación:

… Niego rechazo y contradigo, en todas y cada una de sus partes, la demanda que da inicio a las presentes actuaciones, por no ser ciertos los hechos alegados ni procedente el derecho invocado

.

No es cierto que mis defendidos han incumplido la obligación a su cargo prevista en la Cláusula Sexta del contrato de compromiso de compra venta celebrado entre las partes (sic) relacionada con la obligación de transferir el inmuebles objeto del mismo libre de gravámenes, pues, como bien lo reconoce la parte actora en su demanda, tales gravámenes fueron liberados antes de la expiración del plazo previsto en la Cláusula Tercera del señalado contrato.

(…) en el texto del referido contrato de compromiso de compra no existe obligación alguna a cargo de mis defendidas de entregar el inmueble objeto del contrato solvente en el pago de los gastos comunes por concepto de condominios, de manera que mal podría la parte actora, tal y como lo expresa en el petitorio de su demanda, solicitar que mis defendidas procedan, entre otros particulares, “al pago de las cuotas de condominio que se adeudan desde el mes de enero de 2001, hasta que la sentencia quede definitivamente firme (…)

En tal sentido, debo señalar respetuosamente a este Juzgado que el anexo acompañado a la demanda marcado con la letra “P” no emana de mis representadas ni tampoco fue aceptado por éstas, por lo que no le es oponible y así pido sea declarado (…)

… solicito respetuosamente a este Juzgado sea declarada sin lugar la demanda que da inicio a las presentes actuaciones, con expresa condenatoria en costas de la parte demandante

.

Aportaciones Probatorias.-

a.- De la parte actora:

*Recaudos acompañados al escrito libelar.-

  1. Marcado con la letra “B” (f. 29 al 34) copia simple de documento de compra-venta, suscrito entre el ciudadano C.R.M. y en representación de sus padres J.S.D.A. y CONCEICAO DE GOUVEIA ANDRADE, sobre las ciudadanas J.S.G., E.S.G. y L.S.G., protocolizado por ante la Oficina Subalterna del Cuarto Circuito de Registro del Municipio Autónomo Sucre del Estado M.B., en fecha 29.09.1994, bajo el Nº 45, Tomo 12, Protocolo Primero.

    En cuanto a este medio probatorio, observa esta Superioridad que el mismo se trata de un documento público traído en copia simple, el cual no fue impugnado, por lo que se le otorga valor probatorio conforme lo dispuesto en el artículo 1.357 del Código Civil, para acreditar la propiedad del bien inmueble a las ciudadanas J.S.G., E.S.G. y L.S.G.. ASÍ SE DECLARA.

  2. Marcado con la letra “C” (f. 35 al 40) copia simple del documento de opción de compra-venta, suscrito por el ciudadano C.R.M. en representación de las promitentes ciudadanas J.S.G., E.S.G. y L.S.G., y por otro lado, los ciudadanos G.A.C. y G.M.P., en su carácter de optantes, autenticado por ante la Notaría Pública Sexta del Municipio Sucre del Estado Miranda, en fecha 29.11.2007, bajo el Nº 50, Tomo 101, de los Libros de Autenticaciones llevados por esa Notaría.

    En cuanto a este medio probatorio, observa esta Superioridad que el mismo se trata de un documento privado autenticado traído en copia simple, el cual no fue impugnado, por lo cual se le otorga valor probatorio conforme lo dispuesto en el artículo 1.357 del Código Civil, (Véase Sala Civil Expediente Nº 07-779 de fecha 22/09/2008) el cual sirve para acreditar que los ciudadanos C.R.M., en representación de las ciudadanas J.S.G., E.S.G. y L.S.G., en su carácter de propietarias, y los ciudadanos G.A.C. y G.M.P., en su carácter de optantes, suscribieron contrato de opción de compra-venta sobre un inmueble constituido por “ un (1) apartamento destinado a vivienda distinguido con el N° 5-C, ubicado en la planta 5, Torre “B”, del edificio denominado “Residencias Mariposa”, situado en la Avenida Sucre, Los Dos Caminos, en jurisdicción del Municipio Sucre del estado Miranda, Parroquia L.M., con un área aproximada de Ciento Veintisiete Metros Cuadrados (127 MTS2), que se encuentra comprendido dentro de los siguientes linderos y medidas: NORESTE: fachada noreste del edificio; SUROESTE: pasillo de circulación, foso de ascensores y escaleras de acceso al Edificio; SURESTE: fachada Sureste del edificio; NORESTE: fachada noroeste del edificio. Le corresponden dos (02) puestos de estacionamiento, identificados con los Nros. 108 y 21, ubicados uno en el Sótano y el otro en la Planta Baja, respectivamente, un maletero marcado con el N° 19, situado en el sótano y le corresponde una participación del uno con cuatrocientos ochenta y ocho diez milésimas por ciento (1,0488 %) sobre los bienes comunes y en las cargas de la comunidad de copropietarios”.. Estipulándose el precio de la venta la suma TRESCIENTOS NOVENTA Y OCHO MILLONES DE BOLÍVARES (Bs.398.000.000,ºº) (cl.2); por un plazo de Ciento Veinte (120) días continuos a partir de la fecha de otorgamiento del presente documento (29.11.2007); (cl.3); las prestaciones en la suma de DOSCIENTOS CINCUENTA MILLONES DE BOLIVARES (Bs. 250.000.000,00), al momento de la suscripción de la opción de compra comprendido de manera discriminada: (i) La cantidad de CIENTO CUARENTA MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 140.000.000,00); en cheques que recibieron “LAS PROPIETARIAS”, en el mismo acto en que se suscribió la opción compra-venta; (ii) La cantidad de CIENTO DIEZ MILLONES DE BOLIVARES (Bs. 110.000.000,00), para ser entregada a LAS PROMITENTES en fecha 30 de enero de 2008; (cl.4), imputables al precio definitivo de la venta si LOS OPTANTES cumplen con los términos establecido en la venta, quedando como saldo restante la cantidad de CIENTO CUARENTA Y OCHO MILLONES DE BOLIVARES (Bs. 148.000.000,00),a la venta definitiva. ASÍ SE DECLARA.-

  3. Marcado con la letra “D” (f. 41 al 43) copia simple de poder, otorgado ante la Notaría Pública Cuarta del Municipio Sucre del estado Miranda, en fecha 25.05.2007, por las ciudadanas J.S.G., E.S.G. y L.S.G. al abogado C.R.R.M. para que administre y disponga un inmueble de su propiedad, anotado bajo el Nº 36, Tomo 63 de los Libros de Autenticaciones llevados por esa Notaría e inscrito ante el Registro Público del Segundo Circuito del Municipio Sucre del estado Miranda, en fecha 20.12.2007, bajo el Nº 5, Tomo 4, Protocolo Primero.

  4. Marcado con la letra “E” (f. 44 al 48) copia simple de revocatoria de poder otorgado por las ciudadanas J.S.G., E.S.G. y L.S.G. al abogado C.R.R.M.d. fecha 25.05.2007, bajo el Nº 36, Tomo 63, por ante la Notaría Pública Cuarta del Municipio Sucre del estado Miranda, quedando anotada dicha revocatoria de fecha 11.01.2008 bajo el Nº 22, Tomo 03 de los libros de autenticaciones llevados por esa notaría e inscrito ante el Registro Público del Segundo Circuito del Municipio Sucre del estado Miranda, en fecha 14.01.2008, bajo el Nº 8, Tomo 01, Protocolo Primero.

    En cuanto a lo medios probatorios marcados en con el numeral 3 y 4, respectivamente quiere precisar esta Juzgadora de Alzada que se trata de un poder de administración otorgado al profesional del derecho C.R.R.M., por las ciudadanas J.S.G., E.S.G. y L.S.G., sobre un inmueble constituido por “un(1) apartamento destinado a vivienda distinguido con el N° 5-C, ubicado en la planta 5, Torre “B”, del edificio denominado “Residencias Mariposa”, situado en la Avenida Sucre, Los Dos Caminos, en jurisdicción del Municipio Sucre del estado Miranda, Parroquia Leoncio

    Lo antes señalado nos lleva afirmar que existe una facultad del mandatario en “dirigir, conducir o gestionar los negocios o asuntos económicos de otra persona” (Ob. cit. A.G.J.L., Personas, UCAB, Caracas 2.011, Pág. 252).

    En consecuencia el mencionado mandatario tenía la facultad de administrar todo los asuntos inherentes al inmueble objeto de litis, no obstante, el mismo se encuentra revocado a partir de la fecha 11.01.2.008 por las mencionadas mandantes suprimiendo todos los actos de administración que pudiera llevar el mandatario.

    Y al tratarse de un documento privado autenticado “pues es una declaración unilateral elaborado por la parte interesada, el cual nació privado y así sea registrado el mismo siempre va ser privado”. (Véase, Sala Civil del Tribunal Supremo de Justicia, Exp Nº AA20-C-2013-000254, de fecha 26 de Septiembre de 2.013), se le otorga pleno valor probatorio de conformidad con el artículo 1.359 del Código Civil en concordancia con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, estableciéndose: (i) la facultad de administración y (ii) la revocatoria ulterior del mandato. ASÍ SE DECLARA.-

  5. Marcado con la letra “F” (f. 49 al 52) original de documento privado suscrito entre las ciudadanas J.S.G., E.S.G. y L.S.G. (propietarias) y los ciudadanos G.A.C.P. y G.M.P. (optantes), donde se deja constancia que las propietarias han recibido de los optantes la cantidad de Ciento Diez Mil Bolívares Fuertes con 00/100 (Bs.F 110.000,00), mediante cheque de gerencia emitido por la entidad bancaria Banesco bajo el Nº 01500003 de fecha 31.01.2008, por concepto de cancelación de la cuota fijada en la Cláusula cuarta del Contrato de Opción de compra sobre un inmueble de su propiedad, en la ciudad de caracas a los 30.01.2008.

    En relación a la prueba documental, se trata de un original de documento privado suscrito entre –LAS PROMITENTES-, ciudadanas J.S.G., E.S.G. y L.S.G., y –LOS OPTANTES-, G.A.C. y G.M.P., por lo que al no haber sido objeto de tacha o desconocimiento por la contraparte de conformidad con el artículo 1363 del Código Civil, en concordancia con el artículo 444 y ss del Código de Procedimiento Civil, se le otorga pleno valor probatorio acreditándose la obligación económica que honran LOS OPTANTES a favor de LAS PROMITENTES, conforme a las estipulaciones contenidas en la cláusula cuarta del contrato de opción compra venta y que establecen las cláusulas económicas dentro del plazo estipulado, vale decir, 30.01.2008. Y ASI SE DECLARA

  6. Marcado con la letra “G” (f. 53 al 55) copia simple de documento de liberación de hipoteca, protocolizado ante el Registro Público del Segundo circuito del Municipio Sucre del estado Miranda, en fecha 20.12.2007, anotado bajo el Nº 6, Tomo 14, Protocolo Primero sobre el inmueble objeto de litis.

    Referente a la anterior prueba, se trata de un documento público, traído a los autos en copia simple, el cual no fue objeto de tacha, ni impugnación, en consecuencia se le otorga valor probatorio conforme lo dispuesto en el artículo 1.359 del Código Civil en concordancia con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, sirviendo para acreditar la liberación de la hipoteca que pesaba sobre el bien inmueble objeto de litis. ASÍ SE DECLARA.

  7. Marcado con la letra “H” (f. 56 al 57) copia simple de oficio Nº 12982, emanado del Juzgado de Tercero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas de fecha 07.01.2008, dirigido al Registrador Inmobiliario del Cuarto Circuito del Municipio Sucre del estado Miranda.

    En cuanto a este medio probatorio, esta Alzada observa que se trata de un documento procesal, con fuerza de documento público, y de conformidad con el artículo 1.359 del Código Civil, se le otorga pleno valor probatorio para acreditar la notificación realizada por el órgano judicial al Registro Inmobiliario de la suspensión de la medida de prohibición de enajenar y gravar, así como de la medida de embargo ejecutivo que pesaba sobre el bien inmueble objeto del presente juicio.

    Por ello, se toma como aquellas situaciones que inciden jurídicamente en el contenido del contrato, considerándose sobre una anotación preventiva que tenía por objeto asegurar las resultas de un juicio sobre medidas cautelares que pesaban sobre el inmueble objeto de litis. ASÍ SE DECLARA.-

  8. Marcado con la letra “I” (f. 58 al 62) Comprobante de cobro de servicio de relleno sanitario y originales de certificados de solvencia de aseo urbano y domiciliario,

  9. Marcado con la letra “J” (f. 63) original de certificado de solvencia municipal de inmuebles urbanos, emitido por la Alcaldía del Municipio sucre del Estado Miranda, Administración Tributaria Municipal, de fecha 30.01.2008.

    Al tratarse de certificado de solvencia de servicios públicos domiciliarios se destacan como del género de documentos integrado por notas de consumo. En opinión a lo reseñado el maestro Cabrera Romero en su obra “Revista de Derecho Probatorio”. N° 9, interpretando el valor probatorio de las notas de consumo de servicios expreso que “… el caso de las notas de consumo, es muy peculiar, debido a que las mismas carecen de firmas, lo que hacen un tanto difícil determinar su autoría (Autenticidad en sentido estricto), por lo que se hace necesario indagar dentro de su contenido para unificar rasgos, señas o símbolos que permitan identificar las fuentes de quien emanan. Entramos aquí en el mundo de los símbolos probatorios…”.

    Bajo tal señalamiento, se le otorga pleno valor probatorio conforme al artículo 1.383 del Código Civil, al señalarse como símbolos probatorios “ADMINISTRADORA SERDECO C.A.”, y “OPERADORA SABENPE”, los cuales tienen por objeto regular el servicio público de gestión integral de los residuos o desechos sólidos de aseo domiciliario dentro del inmueble.

    El precitado certificado de solvencia de aseo domiciliario se toma como documentos conexos que “puede” exigir el registro inmobiliario respectivo para la protocolización de la venta definitiva los cuales- guardan relación con los hechos controvertidos relativos al incumplimiento de una serie de recaudos conforme se exige en la cláusula sexta del contrato de opción de compra-venta. Y ASI SE DECIDE.-

    Luego estableciéndose: (i) Certificado de solvencia de SABENPE expedido en fecha 02.02.2008 con una solvencia hasta 03.04.2008; y (ii) certificado de solvencia de impuestos trimestrales desde el 31.01-2008 hasta el 30-06.2008. Resulta, la obligación contractual y otra una obligación tributaria, por tanto, los trámites requeridos para la obtención de los recaudos a los que se contrae la cláusula sexta de la opción en cuestión hace presumir que no se realizaron con suficiente antelación por las titulares que tienen el derecho de propiedad sobre el vencimiento del término de la opción de compra venta (29.11.2007- 120 días continuos), los cuales garantizan las solvencias y recaudos atinentes al inmueble objeto de la negociación. Y ASI SE DECIDE.-

  10. Marcado con la letra “K” (f. 64 al 65) copias simples de los R.I.F., y cédulas de identidad de las ciudadanas J.S.G., E.S.G. y L.S.G..

    Al tratarse de la copia fotostática de un documento administrativo, acogiendo el criterio de la Sala Plena del Tribunal Supremo de Justicia (st. Nº 51 del 18.12.2003), de acuerdo al artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, se le otorga valor de veraz para acreditar el Registro de Información Fiscal (RIF), como recaudos que se exigen para el otorgamiento de un crédito hipotecario financiado por una entidad bancaria y así como posibles recaudos para la protocolización del documento definitivo de venta por ante el Registro Inmobiliario respectivo. ASI SE DECLARA.-

  11. Marcado con la letra “L” (f. 66) original de constancia de aprobación de crédito emitida por el Banco del Tesoro, Banco Universal, C.A., al ciudadano G.A.C.P., por la cantidad de ciento cuarenta y ocho mil bolívares (Bs. 148.000,00) en fecha 21.05.2008.

    Respecto al original de constancia de aprobación de un crédito hipotecario solicitado por el ciudadano G.C.P., a la entidad financiera Banco del Tesoro, Banco Universal C.A., se trata de un documento privado simple, traído en original, lo cual sirve para acreditar un préstamo para la admisión de una vivienda a razón de CIENTO CUARENTA Y OCHO MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 148.000.000,00), ello para dar cumplimiento a las cláusulas económicas establecida en la convención de opción compra-venta.

    En estos casos, es necesario precisar que, constituye un “hecho notorio que los requisitos para la tramitación de los créditos hipotecarios se encuentran publicados por las distintas entidades bancarias en sus páginas Web, siendo coincidentes entre tales entidades requerir que las solvencias y recibos se encuentren vigentes para la oportunidad de la protocolización del documento en cuestión, lo cual exige la debida diligencia por parte de los titulares del inmueble. Además, tales exigencias no resultan caprichosas sino que responden a la normativa técnica que se ha venido dictando para el otorgamiento de créditos hipotecarios, conforme a las disposiciones de la Ley del Régimen Prestacional de Vivienda y Hábitat. (Véase. Sala de Casación Civil. Exp. Nro. AA20-C-2013-000299, de fecha 27 de Noviembre de 2.013)

    En el mismo orden de ideas, teniendo como fecha de emisión del crédito aprobado el 21.05.2008, se toma como coincidente para establecer la protocolización del documento en cuestión; situación ésta que a todas luces demuestra en principio el saldo restante que se debe a las vendedoras conforme a las condiciones estipuladas en la cláusula 4 del presente contrato lo cual será analizado con mayor apremio en las consideraciones de mérito, en consecuencia, se le otorga pleno valor probatorio por no haber sido tachado ni desconocido por la contraparte de conformidad con el artículo 1.363 del Código Civil. Y ASI SE DECIDE.-

  12. Marcado con la letra “M” (f. 67 al 72) original de documento de compra venta emitido por el Banco del Tesoro, Banco Universal, C.A., Dirección de Análisis Legal y Avalúos.

    En cuanto al presente medio de prueba, se trata de un original de documento privado simple prerredactado por la entidad financiera BANCO DEL TESORO C.A, BANCO UNIVERSAL, acreditándose un financiamiento a quien se le exige (optantes) hipoteca en garantía del préstamo sobre una cantidad de CIENTO CUARENTA Y OCHO MIL BOLÍVARES (Bs. 148.000,00). (Vid Cl.- 4)

    En este sentido, siendo un documento “apócrifo”, por no encontrarse suscrito por los contratantes podría pensarse que carece de valor probatorio en el sub iudice, empero, se acredita un sello húmedo de la Coordinación de Análisis Legal y Avalúos de la entidad financiera, por lo que esta Alzada le otorgar el valor de simple indicio a la presente documental de conformidad con el artículo 510 del Código de Procedimiento Civil, “que deberá acumularse a otros indicios o pruebas, para que pueda considerarse como totalmente verdadero su contenido.” (Véase. Sala Civil, Exp N° AA20-C-2013-000341de fecha 06 de Diciembre de 2.013).

    A lo sumo, se permisa como plexo probatorio la aprobación del crédito a Los Optantes y que fue apreciada por esta Superioridad ut supra, prueba de informes emanada del Banco del Tesoro (vid. folio 323, p.1), la cual acredita la debida diligencia de los demandantes que responden al crédito hipotecario para la suma faltante que determine a la postre la protocolización del documento de venta definitivo. Y ASI SE DECIDE.-

  13. Marcado con la letra “N” (f. 73) original de comprobante de deposito bancario realizado por el ciudadano G.A.C.P. a favor del Registro del Segundo Circuito de Sucre, en fecha 23.03.2008, por la cantidad de Novecientos Sesenta Bolívares (Bs. 960,00)

    Respecto a la planilla de depósito, esta Alzada había venido señalando, de manera inveterada, que la misma son la que normalmente se utilizan en las entidades bancarias para acreditar un depósito a una determinada cuenta, constituyendo para el tribunal un principio de prueba por escrito con fuerza de presunción y asimilable a un documento administrativo, acreditado con un instrumento sui generis validado por una entidad bancaria que por ley está autorizada para recibir depósitos del público.

    En el presente caso hay que decir a priori que los mismos se presumen verdaderos, salvo prueba en contrario, al constatar que poseen el sello húmedo de la institución financiera y que aparecen validados por un cajero del Banco.

    No debería caber duda sobre tal criterio, debido a que la planilla de depósito bancario una vez validada por el cajero respectivo que labora en la entidad financiera, adopta una serie de señales o símbolos de validación (letras, dígitos, sellos húmedos, etc.) estampados por medios electrónicos, señales o símbolos que a la luz de la costumbre colectiva se toman como que efectivamente la operación ahí descrita es cierta y sucedió. Esto ha sido admitido por muchos de Jueces de Instancia de manera pacífica y reiterada como una presunción hominis de la certeza del instrumento.

    Con mucha frecuencia, diversos tribunales de instancia en base a tales señales o símbolos, han admitido prudencialmente esta presunción de veracidad de los depósitos de banco, y que como toda presunción, aligera la carga de la prueba, pues basta constatar tales símbolos y señales para dar por cierta la operación que en el instrumento consta, libertando a la parte de la obligación de promover una prueba de Informes o de exhibición de documentos al banco, que como ya es sabido, no son, en líneas generales, felizmente evacuadas.

    No obstante la prueba de informes cuyas resultas se encuentra evacuadas en el folio 329 del presente expediente procedente del Registro Público Segundo Circuito del Municipio Sucre del Estado Miranda, se negó que el pago de los derechos de registro que se hacían por los demandantes por medio de la cuenta corriente 01340015620153100020, Banco Banesco, Banco Universal C.A, los cuales no guardan relación con el archivo de esa operación en el registro.

    Por tal situación, se niega su valor probatorio sibre el pago por los derechos de registro que hiciere el demandante por la cantidad de NOVECIENTOS SESENTA BOLÍVARES (Bs.960, 00), mediante la planilla No. 254381307. ASÍ SE DECLARA.-

  14. Marcado con la letra “Ñ” (f. 74) copia simple de planilla emitida por el SENIAT, de declaración de pago de enajenación de inmuebles para personas jurídicas (forma 33). N° 0176867 de fecha 24.03.2008.

    En cuando al presente medio probatorio se trata de una copia simple de una planilla de impuestos cuyo género de documentos son emanados de los particulares interesados en un procedimiento de una “Declaración y pago de Enajenación de Inmuebles para personas naturales y jurídicas”. (Véase. Sala Político Administrativa, sent. N° 01257 de fecha 12 de Julio de 2.007).

    Cabe destacar, que al ser de la tercera categoría documental (documento administrativo), y siendo que no fue desacreditado su valor, esta Alzada le otorga a la copia simple pleno valor probatorio de conformidad con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil estableciéndose entre las partes que integran el juicio una determinación de hecho imponible a pagar por concepto de enajenación del inmueble objeto de litis como abono al cuenta del T.N.. Y ASI SE DECIDE.-

  15. Marcado con la letra “O” (f. 75 al 77) original de póliza de seguro de vida Nº 2002-0000002493, a favor del ciudadano A.C.P., emitido por la Sociedad Mercantil Seguros Horizonte, C.A., en fecha 24.03.2008.

  16. Marcado con la letra “P” (f. 78 al 83) original de póliza de seguro contra siniestros para inmuebles, N° 0000001240, realizada por el ciudadano A.C.P. y emitida por la Sociedad Mercantil Seguros Horizonte, C.A., en fecha 24.03.2008.

    De las preinsertadas pruebas, considera esta Superioridad que la póliza que integra la cobertura de Póliza de incendio, terremoto e inundación y Póliza de V.D.H. sobre el inmueble objeto de litis, no guarda relación con el thema decidendum en virtud de que no evidencia esta Alzada que sea un requerimiento conexo dentro a la adquisición del inmueble a través de un –crédito hipotecario- o la protocolización del documento definitivo de venta en cuestión.

    En todos estos casos, responde a situaciones o acontecimientos futuros o inciertos optativos según sea el caso para quien la requiera, por lo que se desecha su promoción en juicio. Y ASI SE DECIDE.

  17. - Marcado con la letra “Q” (f. 84) original de comunicación dirigida a los ciudadanos G.C. y G.P., emanada del la Sociedad Mercantil Habitacom, C.A., de fecha 27.05.2008.

    Observa esta Superioridad, que se trata de una carta misiva emanada de un tercero ajeno a la causa, y al no haber sido ratificada en juicio mediante prueba testimonial de conformidad con el artículo 431 del Código de Procedimiento Civil, se desecha su promoción en juicio. Y ASI SE DECIDE.-

  18. - Marcado con la letra “R” (f. 85 al 93) copia simple de documento de compra venta suscrito por los ciudadanos G.M.P. y G.A.C. y la ciudadana J.C.P., protocolizado por ante el Registro Público del Segundo Circuito del Municipio Sucre del Estado Miranda, en fecha 24.03.2008, anotada bajo el N° 22, Tomo 7, Protocolo Primero.

    Observa esta Superioridad, que se trata de un documento público registrado donde se realiza una operación de compra-venta entre los hoy optantes y un tercero ajeno a la presente causa, sobre un inmueble ubicado “en el nivel decimotercero (13°) de la Torre “B”, del Edificio “RESIDENCIAS SAN FRANCISCO”, ubicado en la Urbanización Comercio Residencial Boleíta, Avenida F.d.M., en jurisdicción del Municipio Sucre del Estado Miranda”.

    Esta situación sobre el desplazamiento de la función dominical de los hoy optantes sobre su vivienda principal la determina en el sub iudice la resarcibilidad de unos supuestos daños y perjuicios que serán analizados con mayor apremio en las consideraciones de mérito. Y ASI SE DECIDE,

  19. - Marcado con la letra “S” (f. 94) copia simple de c.d.r.d.v.p., a nombre de los ciudadanos G.A.C.P. y G.M.P.D., emitido por el SENIAT, en fecha 19.02.2008.

    De la prueba en referencia, debe precisar esta jurisdicente que se trata de una C.d.R.d.V.P. con el inmueble valorado con anterioridad; allende de lo ya referido en el la prueba N° 18, por lo que se aprecia con mayor apremio en las consideraciones de mérito. Y ASI SE DECLARA.-

  20. - Marcado con la letra “T” (f. 95 al 100) original de contrato de arrendamiento suscrito entre la ciudadana E.G.Q.C. y la ciudadana G.M.P.D., en fecha 31.03.2008.

    Referente al contrato de arrendamiento en estudio, se trata de un documento privado emanado de un tercero ajeno a la presente causa, y de conformidad con el artículo 431 del Código de Procedimiento Civil se le otorga pleno valor probatorio al haber sido ratificado en juicio desprendiéndose de la prueba testimonial lo siguiente:

    (…) PRIMERA PREGUNTA ¿Diga la testigo, si celebró un contrato de arrendamiento con la señora G.P., de un apartamento ubicado en Residencias El Bosque del Country Club, Avenida principal del Bosque, Torre A, Piso 2, Apartamento 22-A, Municipio Chacao, Caracas, en fecha 31 de marzo de 2.008 y 30 de septiembre de 2008? Contestó: Si se celebró. SEGUNDA PREGUNTA: ¿Diga la testigo, si los contratos que celebró son los que se encuentran anexados a la presente comisión, en los folios que van del cuarenta y seis (46) al sesenta (60) ambos inclusive? Luego de constatarlo, Contestó: Si, esos son. TERCERA PREGUNTA: ¿Diga la testigo, si reconoce como suya la firma que se encuentra en cada uno de ellos? Contestó: Sí, es la mía.

    De la transcrita deposición testimonial, se evidencia que la ciudadana Elianta G.Q., titular de la Cédula de Identidad N° 12.869.790, no se encuentra incursa en causal de inhabilitación o contradicción alguna sirviendo para acreditar que se alquiló una habitación que forma parte integrante de un apartamento distinguido con el No. 22-A-, ubicado en el piso 2 de la Torre A del edificio denominado Residencias El Bosque, Municipio Chacao, Caracas, a los hoy demandante. Y ASI SE DECIDE.-

  21. Marcado con la letra “U” (f. 101 al 103) original de recibo de pago de los meses de abril, mayo y junio de 2008, por concepto de guardado de artículos del hogar, donde el ciudadano G.A.C. los entrega al ciudadano J.M.C.P..

    Se trata de originales de recibos, y al ser un documento privado simple emanado de un tercero ajeno a la presente causa, se requiere su ratificación en juicio de conformidad con el artículo 431 del Código de Procedimiento Civil, señalándose de su folio 117 de la segunda pieza lo siguiente:

    ¿Diga el testigo, si reconoce como suya la firma que se encuentra sobre su nombre en los recibos de pago cuya copia se encuentra anexada a la presente comisión, de los folio veinticuatro (24) al cuarenta y uno (41)?: Contestó: Es correcto (…)”.

    De la transcrita deposición testimonial, se evidencia que el ciudadano J.M.C.P., titular de la Cédula de Identidad N° 1.744.951, no se encuentra incursa en causal de inhabilitación o contradicción alguna sirviendo para acreditar que se estableció entre el mes de Abril de 2.008 hasta el mes de Junio de 2.008, inclusive, el almacenamiento de muebles y artículos del hogar de la parte demandante. Y ASI SE DECIDE.-

  22. Marcado con la letra “V” (f. 104 al 107) original de informe medico psiquiátrico de la ciudadana G.P.D., emitido por la Doctora N.B. (Psiquiatra)

    En referencia al informe médico traído a los autos, se trata de un documento privado emanado de un tercero ajeno a la causa, la cual requiere su ratificación en juicio de conformidad con el artículo 431 del Código de Procedimiento Civil, señalándose de su folio 117 de la segunda pieza del expediente una ratificatoria testimonial que manifiesta:

    (…) ¿Diga la testigo, si el informe médico psiquiátrico de la ciudadana G.P., cuya copia constan en los folios cuarenta y dos (42) y cuarenta y tres (43) de esta comisión, fue elaborado por usted? Contestó: Si. SEGUNDA PREGUNTA: ¿Diga la testigo, si reconoce como suya la firma que se encuentra tanto en dicho informe como en el supuesto presupuesto de honorarios profesionales y en el recibo de pago (sic)?. Contestó: Si (…)

    De la transcripción anterior, la testigo N.B., titular de la Cédula de Identidad N° 9.723.421, no se encuentra incursa en causal de inhabilitación o contradicción alguna sirviendo para acreditar que se evalúo a la ciudadana G.P. (demandante), diagnosticándose un cuadro depresivo que refiere como estresor (pérdida del hogar).

    Se establece entonces, un estado mental de la demandante que aguarda indirectamente la resarcibilidad de los daños y perjuicios solicitada por los demandantes por un presupuesto que se estima en la cantidad MIL CIENTO NOVENTA BOLÍVARES (Bs. 1190,00), por concepto de tratamiento médico, lo cual será analizado con mayor apremio en las consideraciones de mérito. Y ASI SE ESTABLECE.-

    ** En la etapa probatoria

    ** En la etapa probatoria

  23. Marcado con la letra “A1” (f. 226 al 234) original de contrato de arrendamiento suscrito entre la ciudadana E.G.Q.C. y la ciudadana G.M.P.D., en fecha 33.09.2008.

  24. Marcado con las letras “B1, B2, B3, B4, B5, B6, B7, B8, B9, B10, B11, B12, B13, B14, B15” (f. 235 al 249) original de recibos de pago de los meses de junio, julio, agosto, septiembre, octubre, noviembre y diciembre de 2008; enero, febrero, marzo, abril, mayo, junio, julio y agosto de 2009, por concepto de guardado de artículos del hogar, donde el ciudadano G.A.C. los entrega al ciudadano J.M.C.P..

    Respecto a las anteriores pruebas, ya esta Alzada emitió juicio de valor a respecto. Y ASI SE ESTABLECE.

  25. Sin Marcar, Informes de la Sociedad Mercantil Habitacom, C.A., sobre los siguientes puntos:

    i) Si es la administradora del edificio denominado “Residencias Mariposa” situado en la Avenida Sucre, Los Dos Caminos, en jurisdicción del Municipio L.M., Distrito Sucre, hoy Municipio Sucre del Estado Miranda.

    ii) Si el apartamento distinguido con el Nº 5-C ubicado en el edificio denominado “Residencias Mariposa” situado en la Avenida Sucre, Los Dos Caminos, en jurisdicción del Municipio L.M., Distrito Sucre, hoy Municipio Sucre del Estado Miranda, adeuda cuotas de condominio.

    iii) En caso de ser afirmativo el numeral anterior, indicar desde que fecha se adeudan las cuotas de condominio y cuanto es la suma debida por tal concepto.

    iv) Si para obtener la solvencia de Hidrocapital es necesario estar solvente con las cuotas de condominio, para lo cual la administradora emite una comunicación a nombre de dicha institución.

    Respecto a la prueba de informes, cuya evacuación consta al folio 331 de la primera pieza del expediente, se señala que la empresa HABITACOM C.A., es administradora del edificio denominado “Residencias Mariposa”, situado en la Av. Sucre, Los Dos Caminos, en jurisdicción del Municipio L.M., Municipio sucre del estado Miranda, informándose que se adeuda por concepto de condominio 109 cuotas sobre el apartamento distinguido con el N° 5-C, de la Torre “B”, desde el mes de Enero de 2.001.

    Asimismo, se señala que para tramitar la solvencia de Hidrocapital, es necesario se emita por la administradora la solvencia de condominio.

    De lo anterior, lo toma esta Alzada que no se ha establecido la solvencia de agua como un comprobante o recaudo que bien pudiera exigir el Registrador para la protocolización del documento definitivo de venta que hoy se estudia. Y ASI SE DECIDE.-

  26. Sin Marcar, Informes de la Sociedad Mercantil Hidrocapital, para que informe al tribunal si para obtener la solvencia de un apartamento por este servicio, en necesario que la administradora del inmueble emita una carta indicando la solvencia que tiene dicho inmueble por ese concepto.

    Respecto a la prueba de informes, cuya evacuación consta al folio 4 de la segunda pieza del expediente, se señala por HIDROCAPITAL que:

    Los requisitos exigidos por esta empresa Hidrológica para la emisión de la Solvencia de Agua Potable, en el caso de inmuebles contenidos en edificaciones multifamiliares con una sola toma, son los siguientes:

    - Carta solicitud (interesado)

    - Fotocopia de la Cédula de identidad

    - Documento de propiedad del inmueble+

    - Solvencia emitida por la Junta de Condominio para el apartamento objeto de la solicitud; en caso de que el inmueble sea administrado por una empresa inmobiliaria; se puede presentar la solvencia emitida por la administradora. (…)

    De la transcripción del informe, se señala que para emitir la solvencia de agua potable deben establecerse una serie de solicitudes entre éstas la solvencia emitida por la administradora sobre edificaciones multifamiliares.

    En conclusión, se toma los requerimientos que palmariamente se establecen para la emisión de la Solvencia de Agua potable, para poderse protocolizar un inmueble ante la Oficina de Registro Inmobliaria respectiva. Y ASI SE DECIDE.-

  27. Sin Marcar, Informes de la Sociedad Mercantil Banco del Tesoro, C.A., Banco Universal, sobre los siguientes puntos:

    i) Si otorgaron un crédito hipotecario a favor de nuestros representados G.A.C.P. y G.M.P.D., venezolanos, solteros, mayores de edad, de este domicilio, titulares de las cédulas de identidad Nos. V-10.374.776 y V-12.329.164, respectivamente, por la suma de ciento cuarenta y ocho mil bolívares fuertes (Bs.F. 148.000,00) para la adquisición de un inmueble constituido por un apartamento destinado a vivienda, distinguido con el Nº 5-C, ubicado en la planta cinco (5), Torre “B” del Edificio denominado “Residencias Mariposa”, situado en la Avenida Sucre, Los Dos Caminos, en jurisdicción del Municipio L.M., Distrito Sucre, Hoy Municipio Sucre del Estado Miranda.

    ii) Si su departamento legal elaboró un documento de compra-venta para la adquisición del mencionado inmueble.

    iii) Si era necesario contratar unas pólizas de seguro para obtener el crédito hipotecario.

    Respecto a la prueba de informes, cuya evacuación consta al folio 323-324, respectivamente de la primera pieza del expediente, se señala por la entidad bancaria BANCO DEL TESORO C.A., que fue otorga un crédito hipotecario a favor del ciudadano G.A.C.P. y G.P.D., respectivamente, por la cantidad de CIENTO CUARENTA Y OCHO MIL BOLIVARES (Bs. 148.000,000), en fecha 10 de marzo de 2.008 sobre el inmueble objeto de litis.

    A lo sumo, lo toma esta Alzada como cumplimiento de las cláusulas económicas establecidas en el contrato de opción compra-venta, estando dentro del arco de tiempo establecido (120 días), a la suscripción del convenio para la protocolización del documento definitivo de venta. Y ASI SE DECIDE.-

  28. Sin Marcar, Informes de la Sociedad Mercantil Seguros Horizonte, C.A., sobre los siguientes puntos:

    i) Si emitieron una póliza de seguro de vida identificada con el Nº 2002-0000002493 a favor de G.A.C.P., venezolano. Mayor de edad, de este domicilio, titular de las cédula de identidad Nos. V-10.374.776.

    ii) Sí emitieron una póliza de seguro contra incendio, rayos, explosión, impactos de aeronaves, satélites, cohetes y otros aparatos aéreos o de objetos desprendidos de los mismos, así como de terremoto, catástrofes naturales sobre el inmueble constituido por un apartamento destinado a vivienda, distinguido con el Nº 5-C, ubicado en la planta cinco (5), Torre “B” del Edificio denominado “Residencias Mariposa”, situado en la Avenida Sucre, Los dos Caminos, en jurisdicción del Municipio L.M., Distrito Sucre, hoy Municipio Sucre del Estado Miranda. Dicha póliza se encuentra identificada con el Nº 0000001240.

    Respecto a la prueba de informes, cuya evacuación consta al folio 311 de la primera pieza del expediente, se señala que el ciudadano G.A.C.P., contrató en fecha 24.03.2008 una póliza de seguro con la empresa SEGUROS HORIZONTE C.A., sobre el inmueble objeto de litis, denominadas “Póliza de incendio, terremoto e inundación y “ Póliza de V.D.H.”, identificadas con los números 0000001240 y 2002-0000002493, respectivamente, pagándose una prima de DOS MIL CIENTO CINCUENTA Y CUATRO BOLIVARES CON VEINTISEIS CENTIMOS (Bs. 2.154,26,), para la primera, y la segunda, UN MIL OCHENTA BOLIVARES CON OCHENTA Y OCHO CENTIMOS (BS. 1.081,88).

    Como consecuencia de ello, esta Alzada ya se pronunció sobre el cuadro de póliza suscrito por el demandante, el cual no aguarda para quien sentencia relación con el thema decidendum. Y ASI SE DECIDE.

  29. Sin Marcar, Informes del Jefe del Centro de Abastecimiento de Aviación del Ejército, sobre los siguientes puntos:

    i) Si el mayor G.A.C.P., venezolano, mayor de edad, de este domicilio, titular de las cédula de identidad Nos. V-10.374.776, habitó en la Base Aérea Generalísimo F.d.M., Aeropuerto La Carlota.

    ii) En caso de ser afirmativo el un eral anterior, indicar por cuanto tiempo habitó en la mencionada base aérea.

    En relación con la prueba de informe que se encuentra evacuada al folio 309 de la primera pieza del expediente, se observa que el demandante en su condición de MAYOR. G.A.C.P., tiene una habitación permanente asignada en el módulo de oficiales superiores de la Base Aérea Generalísimo F.d.M., desde el mes de abril del 2008, hasta el mes de octubre de 2009.

    Con base a lo anterior, se denota a prima facie que el demandante viene ocupando una habitación asignada en el módulo de oficiales superiores, por su condición de MAYOR dentro de las Fuerza Armada Nacional. De manera que, no aporta al sub iudice un supuesto incumplimiento de las obligaciones contractuales que se endilguen al caso de autos; además que de el informe solo se señala una habitación permanente por un rango que ostenta el demandante dentro de la FAN situación que se asemeja políticas internas de la institución castrense. Y ASI SE DECIDE.

  30. Sin Marcar, Informes del Registro Público del Segundo Circuito del Municipio Autónomo de Sucre del Estado Miranda, sobre los siguientes puntos:

    i) Si los pagos de derecho de registro se hacían o se hacen en una cuenta identificada con el Nº 01340015620153100020 a nombre del registro en la entidad bancaria Banesco, Banco Universal.

    ii) Sí en el transcurso del primer trimestre del año 2008, se calculó un documento de compraventa, con hipoteca de primer grado a favor del Banco del Tesoro, C.A., Banco Universal, sobre un apartamento distinguido con el N° 5-C, ubicado en la Planta cinco (5), Torre “B” del Edificio denominado “RESIDENCIAS MARIPOSA”, situado en la Avenida Sucre, Los Dos Caminos, en jurisdicción del Municipio L.M., Distrito Sucre, hoy Municipio Sucre del Estado Miranda. Dicho documento fue redacta por la abogado M.G. v.d. Lijin, inscrita el en Instituto de Previsión Social del Abogado bajo el N° 36.416.

    iii) Sí en fecha 23 de marzo de 2008 recibieron la suma de novecientos sesenta bolívares fuertes (Bs.F. 960,00), por concepto de derechos de registro del documento de compra-venta antes identificado, todo ello según planilla de deposito Nº 254381307 de la entidad bancaria Banesco, Banco Universal.

    iv) Sí para la protocolización de una compra-venta de un inmueble es necesario presentar una solvencia emitida por HIDROCAPITAL.

    Referente a la prueba de informe in comento, se encuentra evacuada en el folio 329 de la primera pieza por el Registro Público Segundo Circuito del Municipio Sucre del Estado Miranda.

    Entonces, se señala que para poder presentar los documentos de compra-venta es necesaria como requisito indispensable la solvencia de Hidrocapital. Esta situación pone en relieve que queda en cabeza de las titulares de propiedad (demandadas) establecer el pago de las cuotas condominiales dentro de inmuebles multifamiliares para la expedición de la solvencia de agua potable por ante el ente respectivo. De manera que, tal situación constituye una formalidad dentro del comercio inmobiliario para la protocolización del presente documento definitivo de venta, el cual será analizado con mayor apremio en las consideraciones de mérito. Y ASI SE DECIDE.-

  31. Sin Marcar, Testimonial de la ciudadana E.G.Q.C., venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nº 12.869.790, domiciliada en caracas, quien es la arrendadora del inmueble constituido por habitación en un apartamento distinguido con el Nº 22-A, ubicado en el piso 2 de la torre A del edificio denominado Residencias El Bosque, situado en la avenida principal de la urbanización El Bosque, Municipio Chacao, Caracas, a los fines de que ratifique el contenido y la firma de los contratos de arrendamiento celebrados con mi representada, marcados con la letra “T y A1”

  32. Sin Marcar, Testimonial del ciudadano J.M.C.P., venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° 1.744.951, domiciliado en caracas, quien es depositario de los bienes muebles propiedad de nuestros representados, a los fines de que ratifique el contenido y firma de los recibos de pago por concepto de depósito de bienes muebles, marcados con las letras “U” que corre inserto a los autos y con las letras “B1, B2, B3, B4, B5, B6, B7, B8, B9, B10, B11, B12, B13, B14, B15”

  33. Sin Marcar, Testimonial de la ciudadana Dr. N.B., venezolana, mayor de edad, y titular de la cédula de identidad N° V-9.723.421, domiciliada en caracas, quien es la psiquiatra quien atendió y diagnosticó a nuestra representada G.M.P.D., a los fines de que ratifique el contenido y la firma del informe médico, marcado con la letra “V” que corre inserto a los autos.

    En relación a las testimoniales descritas, quiere precisar esta juzgadora de alzada que ya se emitió examen de las mismas en la oportunidad de las pruebas anexas al libelo de la demanda cuya ratificatoria se promovió en juicio. Y ASI SE DECIDE.-

    De la contestación a la demanda

    No acreditó medio probatorio alguno.

    De la etapa probatoria de la parte demandada.

    No se acreditó medio de prueba alguna.

  34. - Del mérito

    Se reclama el cumplimiento del contrato de opción de compraventa, suscrito en fecha 29.11.2007 entre la parte actora, ciudadanos G.A.C.P. y G.M.P.D., y las ciudadanas J.S.D.G., E.S.D.G. y L.S.D.G., mediante el cual se daba en opción de venta un inmueble constituido por “un (1) apartamento destinado a vivienda distinguido con el N° 5-C, ubicado en la planta 5, Torre “B”, del edificio denominado “Residencias Mariposa”, situado en la Avenida Sucre, Los Dos Caminos, en jurisdicción del Municipio Sucre del estado Miranda, Parroquia L.M., con un área aproximada de Ciento Veintisiete Metros Cuadrados (127 MTS2), que se encuentra comprendido dentro de los siguientes linderos y medidas: NORESTE: fachada noreste del edificio; SUROESTE: pasillo de circulación, foso de ascensores y escaleras de acceso al Edificio; SURESTE: fachada Sureste del edificio; NORESTE: fachada noroeste del edificio. Le corresponden dos (02) puestos de estacionamiento, identificados con los Nros. 108 y 21, ubicados uno en el Sótano y el otro en la Planta Baja, respectivamente, un maletero marcado con el N° 19, situado en el sótano y le corresponde una participación del uno con cuatrocientos ochenta y ocho diez milésimas por ciento (1,0488 %) sobre los bienes comunes y en las cargas de la comunidad de copropietarios”.

    Dicen que dicha opción se establecieron abonos imputables al precio definitivo de la venta sobre la suma de DOSCIENTOS CINCUENTA MILLONES DE BOLIVARES (Bs.250.000.000, 00), quedando como saldo restante la cantidad de CIENTO CUARENTA Y OCHO MILLONES DE BOLIVARES (Bs. 148.000.000,00). Establecido sobre el importe total de la venta que se determinó en la cantidad de TRESCIENTO NOVENTA Y OCHO MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 398.000.000,00). Las sumas imputables al saldo definitivo fueron canceladas de conforme al (i) la suscripción del contrato de opción de compra-venta (Bs.148.000.000, 00), y (ii) recibo por la cantidad de bolívares CIENTO DIEZ MILLONES (Bs.110.000.000, 00), aportados por la actora y no impugnados por la demandada.

    Establecen el retardo de solvencia de domicilio especialmente de agua por la conducta poco diligente de las codemandadas para entregárselas y cuyos documentos son conexos para la presentación del documento definitivo de venta ante la Oficina de Registro Inmobiliario. Además, del crédito hipotecario requerido a la entidad bancaria cuyo financiamiento requieren para pagar el precio restante de la venta definitiva.

    La parte demandada establece que no es cierto que hayan incumplido las obligaciones previstas en la cláusula sexta del contrato, referente a que haya quedado libre de gravámenes.

    Por otra parte señala que la cláusula en referida no establece la solvencias en el pago de gastos comunes por concepto de condominio por lo que no le es imputable tal disconducta a las codemandadas en el hecho de las obligaciones asumidas por el referido motivo, amen de que la administradora que se encarga de asumir el condominio de las Residencias Mariposa es un tercero ajeno a la presente causa por lo que tal exigencias no puede ser oponible a las promitentes.

    a.- Del contrato de opción a compra.

    Dispone el artículo 1.133 del Código Civil que el contrato es una convención entre dos o más personas para constituir, reglar, transmitir, modificar o extinguir entre ellas un vínculo jurídico.

    De la anterior definición puede concluirse que el contrato es una convención que comprende el concurso de las voluntades de dos o más personas enlazadas para la realización de un determinado efecto jurídico, que consiste en la creación de regulación, transmisión, modificación o extinción de un vínculo jurídico de naturaleza patrimonial.

    Ahora bien, en la doctrina y en la jurisprudencia se contempla esa categoría contractual cuyo objeto es la celebración posterior de un contrato. En este sentido, el autor patrio E.M.L., en su obra Curso de Obligaciones, Tomo II, afirma que no se trata de una oferta, acto unilateral, cuya aceptación por el destinatario hace nacer un contrato, sino de un verdadero negocio bilateral que tiene como objeto la celebración de un contrato futuro.

    En la doctrina se distinguen dos tipos de precontratos: la promesa unilateral de contratar, y la promesa bilateral de contratar.

    La promesa bilateral de contratar es aquel contrato mediante el cual ambas partes se obligan a celebrar un contrato, siendo el caso más frecuente, la promesa bilateral de compra venta de una cosa.

    Al respecto, sostiene Maduro Luyando que “la promesa bilateral de compra venta es perfectamente válida en el derecho venezolano. El promitente se obliga a vender y el otro contratante se obliga a comprar una cosa determinada por un precio. Este contrato es muy común y a veces necesario en materia de compra venta de inmuebles, por el cual las partes se obligan a contratar, a celebrar una futura compra venta ante la Oficina Pública de Registro competente. Esto tiene la ventaja de que las prestaciones de ambas partes se pueden cumplir coetáneamente: la tradición de la cosa (que en materia inmobiliaria se hace mediante la entrega del título debidamente registrado) y el pago del precio.

    Este contrato llena una necesidad de comercio inmobiliario. Para comprar un inmueble se requiere el cumplimiento de ciertas formalidades (solvencias de impuestos municipales, pago de anticipo de impuesto sobre la renta o presentación del comprobante de vivienda principal); además, generalmente el comprador requiere financiamiento quien exigirá hipoteca en garantía del préstamo que otorgue”.

    En el presente asunto sub litis, se evidencia un mutuus consensus del contrato de opción de compra venta, y así ha sido admitido, que las partes se comprometieron a celebrar un contrato de venta sobre: “un (1) apartamento destinado a vivienda distinguido con el N° 5-C, ubicado en la planta 5, Torre “B”, del edificio denominado “Residencias Mariposa”, situado en la Avenida Sucre, Los Dos Caminos, en jurisdicción del Municipio Sucre del estado Miranda, Parroquia L.M., con un área aproximada de Ciento Veintisiete Metros Cuadrados (127 MTS2), que se encuentra comprendido dentro de los siguientes linderos y medidas: NORESTE: fachada noreste del edificio; SUROESTE: pasillo de circulación, foso de ascensores y escaleras de acceso al Edificio; SURESTE: fachada Sureste del edificio; NORESTE: fachada noroeste del edificio. Le corresponden dos (02) puestos de estacionamiento, identificados con los Nros. 108 y 21, ubicados uno en el Sótano y el otro en la Planta Baja, respectivamente, un maletero marcado con el N° 19, situado en el sótano y le corresponde una participación del uno con cuatrocientos ochenta y ocho diez milésimas por ciento (1,0488 %) sobre los bienes comunes y en las cargas de la comunidad de copropietarios”.

    * El Objeto.

    El objeto del contrato fue la venta de un apartamento destinado a vivienda distinguido con el N° 5-C, ubicado en la planta 5, Torre “B”, del edificio denominado “Residencias Mariposa”, situado en la Avenida Sucre, Los Dos Caminos, en jurisdicción del Municipio Sucre del estado Miranda, Parroquia L.M..

    El inmueble objeto de la negociación pertenece a las ciudadanas J.S.D.G., E.S.D.G. y L.S.D.G. -promitentes vendedoras-, según documento protocolizado en la Oficina Subalterna del Cuarto Circuito del Registro Público del Municipio Sucre del estado Miranda, en fecha veintinueve (29) de septiembre del año 1994, bajo el Nº 45, Tomo 12°, Protocolo Primero.

    Luego, está claramente determinado el objeto del contrato, esto es la venta del inmueble antes identificado, a la parte demandante. ASI SE DECLARA.-

    ** El precio.

    El precio del inmueble, objeto de la opción a compra, se estableció en la cantidad de TRESCIENTOS NOVENTA Y OCHO MILLONES DE BOLIVARES (Bs. 398.000.000,00). Quedando discriminado la cualidad de las prestaciones de la siguiente manera: DOSCIENTOS CINCUENTA MILLONES DE BOLIVARES (Bs. 250.000.000,00), con la reconversión monetaria en la suma de DOSCIENTOS CINCUENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 250.000,00), al momento de la suscripción de la opción de compra comprendido en: (i) La suma de CIENTO CUARENTA MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 140.000.000,00); en cheques que recibieron “LAS PROPIETARIAS”, en el mismo acto en que se suscribió la opción compra-venta; (ii) La cantidad de CIENTO DIEZ MILLONES DE BOLIVARES (Bs. 110.000.000,00), para ser entregada a LAS PROMITENTES en fecha 30 de enero de 2008 mediante documento privado suscrito entre – las promitentes vendedoras- y los –optantes-, cursante a los autos y el cual no fue impugnado por la demandada.

    En concreto, dichas cantidades en principio no forman parte del precio de la venta, según la cláusula 4° del contrato, empero, si –LOS OPTANTES- cumplen con los términos de la presente opción, las referidas cantidades son imputadas al precio definitivo de venta, quedando sólo obligados los futuros compradores como saldo final de la operación a cancelar la cantidad de CIENTO CUARENTA Y OCHO MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 148.000.000,00).

    Veamos pues, si la parte actora ha cumplido con sus obligaciones dinerarias de pagar el precio en el término fijado en la cláusula 3 del presente contrato, y si son imputables las prestaciones antedichas al importe total definitivo del contrato. ASI SE DECLARA.-

    *** Término.

    En el contrato primigenio las partes acordaron un término de ciento veinte (120) días, contados a partir de la suscripción del contrato definitivo (cl. 3ª). Dentro del aludido plazo Los optantes se obligan a notificar por escritos a –las promitentes vendedoras- la fecha de protocolización de la compra-venta por ante el Registro Inmobiliario respectivo, con una anticipación de por lo menos diez (10) días continuos.

    En este orden de ideas, se ha alegado el retardo en el cumplimiento del contrato debido a la poca diligencia de las demandadas en las documentaciones que requieren las gestiones ante la Oficina de Registro Inmobiliaria respectiva para la protocolización de la compra-venta proyectada determinadas éstas en la solvencias de servicios públicos domiciliario, principalmente el servicio de agua potable. Y además de la documentación necesaria sobre la tramitación de un crédito hipotecario –cuestión ésta-, exigida a través de una obligación económica en la consecución de los recursos pactados para dar cumplimiento a la opción de compra venta en las cláusulas económicas.

    En estos casos, para determinar si ha habido incumplimiento parcial referido a la cualidad de la prestación por los optantes que la hace imputable sobre el faltante precio definitivo de la venta, es menester establecer que del término de la obligación (cl.3), se entrelaza con un denominador común como lo es la obligación submodo o modal ( vid. cl.6°) sobre un hecho exigible importando determinar la naturaleza de cumplibilidad definitiva de la venta sobre los recaudos faltantes o documentos complementarios que podría verificar el Registrador para establecer la calificación del título.

    De allí, que el resultado depende de la relaciones de colaboración y gestión entre las partes co-contratantes y que ponen en práctica el llamado aforismo facio ut des (hago para que tu des).

    Para determinar la obligación de modalidad que existe en el sub iudice el doctor E.M.L., en su libro Curso de Obligaciones (vid. Curso de Obligaciones, Derecho Civil III, p. 239), texto obligado en nuestras universidades, expresa:

    1º.- La incertidumbre del hecho o circunstancia que la constituye. Es decir, debe estar constituida por un hecho que no se sepa si va a ocurrir o no. Si el hecho se sabe que va a ocurrir aun cuando no se sepa cuando (por ejemplo, la muerte de una persona) se tratará de un hecho cierto y estaremos en presencia de un término y no de una condición. El hecho debe de ser, pues, incierto y ello constituye la característica esencial de la condición.

    Si el hecho puede ser exigido por el acreedor, estaremos en presencia de una obligación sub-modo y no de una condición pues la ocurrencia de ésta no puede estar al arbitrio de las partes.

    Si en un contrato de venta, las partes ponen como condición para la misma que previamente el vendedor repare la cosa a venderse, tal hecho es exigible por el acreedor, en este caso el comprador. No se trata de una condición (aunque las partes así lo denominen) sino de una obligación bajo una modalidad determinada (obligación sub-modo)

    .

    Bajo tales parámetros doctrinales, hay que considerar, primero, que alegada el retardo de cumplimiento de la solvencia de servicios públicos domiciliario sometido en el contrato de opción, resulta interesante la noción que establece el autor colombiano V.H.-MENDIBLE, en su obra “El Régimen de los Servicios Públicos Municipales”, siguiendo el derecho colombiano y aportando la definición como: “una modalidad de los servicios públicos generales, que se prestan a través de sistemas de redes físicas o humanas, con puntos terminales en las viviendas o sitios de trabajo de los usuarios, mediante los cuales el Estado, a través de la prestación directa o indirecta, cumple sus fines sociales, de satisfacer las necesidades básicas o esenciales de las personas”. Esta posición, la incardina en el sub examine en una obligación submodo o modal que fue establecida en el precitado contrato, importando determinar si el no cumplimiento de esa modalidad es determinante para que los optantes puedan dar cumplimiento a la venta definitiva del inmueble.

    Los servicios públicos domiciliarios se caracterizan con el suministro de agua potable, el alcantarillado, la energía eléctrica, distribución de gas y el aseo domiciliario de conformidad con los artículos 178.4 de la Carta Magna y 56.2.d de la Ley Orgánica del Poder Público Municipal.

    En el presente asunto, las partes acordaron que se protocolizaría el documento definitivo de venta, “libre de gravámenes e impuestos nacionales o municipales, y deudas por los servicio públicos que a dicho inmueble le correspondiere, y a entregar a LOS OPTANTES las solvencias y/o documentaciones necesarias requeridas por la Oficina de Registro respectiva para la protocolización de la compra-venta proyectada” (cl.6°)

    De la preinsertada cláusula contractual el comercio inmobiliario requiere ciertas formalidades (ad solemnitatem) caracterizadas sobre documentos complementarios exigidos por el Registro, catalogadas éstas en solvencias de impuestos municipales, pago de anticipo de impuesto sobre la renta o presentación del comprobante de vivienda principal etc. La modalidad de gestión a veces requiere que el comprador solicite financiamiento de una entidad financiera que exigirá hipoteca en garantía del préstamo que se otorgue para la calificación del título de venta definitiva por ante el Registrador respectivo.

    En este orden de ideas, debe mencionarse que los documentos complementarios que pueda exigir el Registrador entran en certeza para la calificación del título que de no presentarlos se rechazará el registro del documento. Dicha opinión es la señalada por el maestro E.U.F., en su obra Estudios de Derecho Inmobiliario Registral, UCAB, Pág. 50, donde ubica la “certeza de estos hechos que pueda ser indispensable para el examen de la validez del acto o contrato que lo contenga”. Agregando quien sentencia, que integran (servicios domiciliarios: agua potable, energía eléctrica etc), una forma de contratación prevista legalmente para el examen del Registrador y consecuente protocolización del documento en cuestión.

    De allí se pregunta esta jurisdicente, ¿Qué hacer cuando quien ha adquirido una obligación de hacer (promitentes-vendedoras) no realizan las gestiones?

    Obviamente esto crea para el acreedor una seria y determinante duda sobre la cumplibilidad de la definitiva venta del inmueble al que ha optado, generada por la conducta no diligente de las deudoras que rompe la colaboración y gestión que reside en la prestación de esas obligaciones que recaen plenamente en las titulares del derecho de propiedad. En los casos de que la conducta de hacer sea personal, no ejecutable por otra persona, el legislador prevé la indemnización por equivalente. Ahora en el caso de que la conducta de hacer pueda ser ejecutable por otra persona, queda (i) u otorgar un plazo razonable (art. 1270 Cciv), plazo razonable excedido desde el 29.11.2007 –fecha en que se reconoció la obligación- al 05.06.2008 –fecha en que se presenta la demanda-, intimando a su cumplimiento a los demandados-obligados. (ii) O autorizar al acreedor para que haga las gestiones y trámites ante la autoridad administrativa, a costa del deudor-vendedor, para la obtención de la solvencia municipal o liberar el inmueble de un gravamen o cualesquiera pasivo que lo integren (art. 1266 Cciv).

    Y también en los casos, de que el comprador requiera de aquellos créditos hipotecarios tramitados en una entidad financiera que exigen un status en requerimientos económicos, administrativos, financieros y documentos conexos que demuestren la adquisición de un inmueble para una opción de compra venta.

    Ahora bien, aún cuando no habiéndose estipulado dentro de la convención una condictio per quan se establezca una especie de financiamiento de un tercero que exigiera hipoteca en garantía del préstamo dentro del contrato, los mismos honran oportunamente las obligaciones económicas suscritas por las partes que requieren de los titulares del inmueble una oportuna diligencia para la protocolización del documento definitivo (Véase. Sala de Casación Civil. Exp. Nro. AA20-C-2013-000299, de fecha 27 de Noviembre de 2.013).Además, que como deber contractual las deudoras están en la obligación de proporcionar todos los requisitos respectivos ello para dar cumplimiento a las cláusulas económicas so riesgo de un desistimiento de la venta que a bien tenga LAS PROMITENTES realizar, según lo establece la cláusula 5 del contrato de opción compra-venta, cuestión no alegada en el sub examine.

    Lo contrario, decir que no se puede perfeccionar el contrato, mientras las vendedoras no hagan las gestiones sobre los requisitos faltantes sobre la entrega oportuna de tales solvencia en el pago contenidas en las cuotas de condominios dentro del contexto de inmuebles multifamiliares que requieran una solvencia de un domicilio público (agua potable etc), sería una burla a la buena fe contractual y que el legislador sanciona con la nulidad la cláusula que así lo establezca (art. 1202 Cciv), además de que no puede reclamar el beneficio del término (art. 1215 Cciv).

    Entonces al ver burlada su buena fe contractual, tiene razón la parte actora en venir ante la autoridad judicial a que, ante la conducta poco diligente de las demandadas, se le otorgue el título definitivo de compraventa del inmueble objeto de la litis, y al cual optaron en un contrato cuya existencia ha sido admitida por la partes, en virtud de que la parte codemandada no estableció razones que garanticen la falta de cumplibilidad de los optantes para poner en práctica la venta del inmueble. ASI SE DECLARA.

    Luego, se impone declarar la procedencia de la presente acción de cumplimiento de contrato de opción de compraventa al haberse cumplido las prestaciones económicas por los optantes dentro de los abonos coetáneos realizados sobre el importe definitivo de la venta que suma la cantidad TRESCIENTOS NOVENTA Y OCHO MILLONES DE BOLIVARES (Bs. 398.000.000,00), y que habiéndose estipulado en la cláusula tercera prestaciones periódicas imputables al precio definitivo cancelándose éstas sobre un monto total de DOSCIENTOS CINCUENTA MILLONES DE BOLIVARES (Bs. 250.000.000,00), quedando con la reconversión monetaria en la suma de DOSCIENTOS CINCUENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 250.000,00), no perjudica el derecho de la codemandadas a exigir el faltante determinado en la cantidad de CIENTO CUARENTA Y OCHO MIL BOLIVARES (Bs. 148.000.000,00).

    Asimismo, se autoriza a la parte actora, para que, a costa de las demandadas, realice ante los ente administrativos (administradora de condominio, entes administrativo públicos etc), las gestiones a que haya menester para la obtención de la solvencia de cualquier domicilio público (energía eléctrica, agua potable, aseo urbano etc), para determinar la venta definitiva del inmueble y sea prestada la colaboración por cualesquiera organismos para la tramitación de cualquier recaudo faltante para la protocolización de la venta del inmueble en cuestión. ASI SE DECIDE.

    En todo caso, y ante el incumplimiento de lo aquí ordenado por parte de las codemandadas, ésta sentencia constituirá el título de propiedad del mencionado inmueble de conformidad con el artículo 531 del Código de Procedimiento Civil. Y la parte demandante deberá consignar la suma faltante de CIENTO CUARENTA Y OCHO MIL BOLIVARES (Bs. 148.000.000,00) a favor de las codemandadas J.S.D.G., E.S.D.G. y L.S.D.G. en la etapa de ejecución forzosa de la sentencia definitivamente firme, si fuere el caso. ASI SE DECLARA

    Del pago de las cuotas condominiales.-

    Establece la parte demandante el pago de las cuotas de condominio que se adeudan desde el mes de enero de 2.001, hasta que se dicte la sentencia definitivamente firme sobre la sociedad mercantil Habitacom C.A., quien es la administradora del edificio denominado Residencias Mariposa donde se encuentra ubicado el inmueble objeto de litis.

    Quiere precisar esta juzgadora de Alzada que de lo arriba transcrito y de las solvencias que deben presentar las codemandadas para establecer la protocolización del documento definitivo de venta se estableció que la parte codemandada debe adelantar per se la cancelación que acredite la solvencia de las cuotas de condominios para la emisión de la solvencia de domicilios públicos del inmueble objeto de litis (agua potable), libre de cualquier deuda (sentido in genere), supeditas a los recaudos exigidos en el Registro, o en su defecto, se autoriza a los ciudadanos G.A.C.P. y G.M.P.D. para que realicen ante la administradora que regente las Residencias Mariposa del inmueble identificado en el cuerpo de esta sentencia, a costa de las demandadas, las gestiones correspondientes para la obtención de la solvencia de Hidrocapital y los recibos de condominios que se encuentren impagos hasta que se protocolice el documento definitivo de venta en la Oficina de Registro Inmobiliario respectivo.

    De los daños y perjuicios.

    Establecen en la demanda que a los fines de poder asumir la Obligación frente a las promitentes vendieron su apartamento que era además vivienda principal.

    Señalan que alquilaron una habitación distinguida con el N° 22-A-. ubicado en el piso 2 de la Torre A del edificio denominado Residencias El Bosque, situado en la avenida principal en la Urbanización “El Bosque”, Municipio Chacao del estado Miranda, pagando una suma de DOS MIL DOSCIENTOS BOLÍVARES (Bs.2.200,00) por la habitación que se alquiló a sus única expensas por lo cual se han quedado sin lugar donde vivir.

    Además, de los gatos extraordinarios mencionan que se ha afectado a una de las optantes psicológicamente quien se le diagnosticó de sufrir un episodio depresivo mayor con sintomatología ansiosa lo cual requirió la prescripción de fármacos. El tratamiento tuvo un costo en medicinas por la cantidad de MIL CIENTO NOVENTA BOLIVARES (Bs. 1.190, 00), más el costo de la medicina.

    Demanda la cantidad de CIENTO CINCUENTA MIL BOLIVARES (Bs. 150.000,00), por concepto de daños y perjuicios que deben ser resarcidos por las codemandadas.

    Precisiones conceptuales

    Una nota característica de la responsabilidad civil por hecho propio, es la intervención directa del demandado en la producción del daño, la absoluta identidad entre la persona que causa el perjuicio y la que está obligado a resarcirlo, en el sentido de que el civilmente responsable es el propio agente material del daño; en tanto que, en la responsabilidad por hecho ajeno o por hecho de las cosas, el demandado no participa directamente en la realización del daño, puesto que es una persona o una cosa que depende de él, quien materialmente causa el daño. Se distinguen, también, por el fundamento de la obligación a indemnizar, bien por culpa o por riesgo.

    El principio atinente a la responsabilidad civil por hecho propio se encuentra en el artículo 1185 del Código Civil, cuando expresa: “el que con intención, o por negligencia o por imprudencia, ha causado un daño a otro, está obligado a repararlo”.

    De la citada disposición legal se infiere que, no es suficiente que el individuo sufra un daño, sino que es necesario que el daño provenga de un hecho doloso o culpable, -intención, negligencia e imprudencia, dice el legislador-, ya que si el daño no se puede atribuir al agente, no hay obligación de responder. Elementos estos a los que hay que agregar la relación de causa a efecto entre la culpa y el daño.

    En cuanto al daño, la doctrina ha afirmado que no hay responsabilidad sin daño (cfr. Mazeaud-Tunc: Tratado Teórico y Práctico de la Responsabilidad Civil Delictual y Contractual. T. I, V. I, p. 294), conceptualizándosele como “toda forma de ofensa a las personas, a los bienes, a los derechos, si produce pérdida de un goce cualquiera garantizado por la ley en provecho del ofendido, o si priva a éste de un goce futuro que habría conseguido si no existiera la ofensa” (cfr. GIORGI, Giorgio: Teoría de las Obligaciones en el Derecho Moderno. V. V, Libro II, p. 248). Y distinguen entre daño material y daño moral, determinándose a éste último como todo daño no patrimonial, dentro de los cuales nuestro legislador, en el artículo 1196 del Código Civil, comprende las lesiones corporales, los atentados al honor, a la reputación, a la libertad personal.

    El daño, para la doctrina mayoritaria, debe reunir las siguientes condiciones: debe ser cierto, no debe haber sido reparado, debe ser personal a quien lo reclama y debe atentar contra un derecho adquirido.

    Aunado a este predicamento, hay que señalar que el legislador pide que no sólo se reclame, si no que se pruebe su existencia –en el entendido del hecho generador del daño, mas no necesariamente su quantum- y también que se especifique el daño y sus causas.

    Hechas estas precisiones, hay que decir que de la –falta de diligencia de las demandas para determinar la cumplibilidad definitiva de la venta pueda entrañarse en un perjuicio pecuniario indirectamente por haberse enajenado el inmueble que tenían los demandantes como vivienda principal.

    Quiere precisar esta sentenciadora, que existiendo falta de diligencia de las demandadas se observa claramente por otro lado dentro de las actas que conforman el presente expediente, que ya existía el pago de las cláusulas económicas por la demandante (Bs. 250.000,00) -30.01.2008-, y así como también la aprobación de un crédito de financiamiento con una hipoteca de primer grado constituida en el inmueble objeto de litis sobre su saldo restante (Bs.148.000, 00)- 10.03.2008. Lo que arroja la cantidad de la venta definitiva, vale decir, TRESCIENTOS NOVENTA Y OCHO MILLONES DE BOLIVARES (Bs. 398.000.000,00),

    Cabe destacar, que los demandantes determinan dentro de su libelo de la demanda que a “los fines de asumir la obligación frente a las vendedoras vendieron a su vez el apartamento en el cual vivían”

    La posición asumida por los demandantes es una obligación de hacer, esquematizada en prestaciones a favor de las demandadas las cuales se pactaron en cláusulas económicas dentro del documento de opción de compra-venta, y los cuales ya se encontraban cumplidas en su totalidad.

    Ahora bien, ¿Entonces de que obligación estamos hablando?

    Evidentemente esa idea no es suficiente ya que encontrándose previamente cumplidas las entregas de suma de dineros en sus distintas modalidades de pago (cheque, efectivo y aprobación de financiamiento) por la parte optante a las vendedoras. Ergo, no son resarcibles los daños derivados del descalabro económico de la venta del inmueble aducido por los demandantes ya que –como se repite- se encontraba asumida in totum las obligaciones por las Optantes y lo que quedaba era dar pie a la obligación de dar por parte de las vendedoras entrelazándose el desplazamiento de la función dominical o la transmisión de la propiedad de ese derecho in rem a los compradores contenido en la protocolización del documento definitivo de venta. Y ASI SE DECIDE.

    De la afección psíquica

    En relación a la afección psicológica de la ciudadana G.P. lo cual tuvo un episodio depresivo mayor con sintomatología ansiosa por las circunstancias descritas.

    Es preciso señalar lo reseñado por el autor costarricense E.V.A., en su obra Medicina Legal, Editorial Trillas, Pág. 484, donde establece el estado mental en el momento del hecho, acotando quien sentencia, que aun cuando en la precitada obra se establece un estado mental sobre una acción criminal, no obstante, indican al Tribual las actuaciones que pueden motivar el juicio del trastorno mental con los daños y perjuicios que se están conociendo y cuyos tratamientos médicos se solicitan sean erogados por las demandadas.

    Dice, VARGAS ALVARADO que:

    (…) Es un problema difícil de tratar de establecer el estado mental del imputado en el momento de la acción criminal, con base en un examen que el perito psiquiatra realiza semanas, meses o más de un año después.

    Para ello conviene que el perito siga estas reglas:

    1. No limitarse al examen de las actuaciones que motivan al juicio

    2.- Recabar las actuaciones del imputado que figuran en el expediente judicial.

    3.- Cuando en este documento no se da una idea clara del estado mental en el momento del hecho, entonces obtener de parientes, amigos, conocidos, jefes, compañeros, funcionarios de la localidad (maestros, sacerdotes, etc), una sencilla descripción de las actuaciones, declaraciones y comportamiento del imputado. (sic). Desde luego, algunos de esos informantes pueden estar también como testigos en el juicio, si así lo indica el Tribunal

    . (Negrillas de esta Alzada).

    Bajo el referido argumento, en el sub examine no estamos bajo la óptica de un comportamiento que repercute en la imputabilidad de alguien para establecer el estado mental en el momento de un hecho, ni muchos menos se tiene un expediente judicial que se pueda indagar la conducta donde se de una idea clara.

    Esta Alzada, sólo observa con detenimiento que de ese estado de perturbación mental se endilgan causas sintomáticas sobre la paciente-demandante debidamente probada (informe médico). Esta entidad se caracteriza en el cuadro emocional que dice sufrir a consecuencia de la pérdida del hogar como función estresor que la llevó a un cuadro depresivo.

    En estos casos, se observa por esta jurisdicente que el informe médico solo establece un trastorno depresivo amen de una causa estresor (pérdida del hogar). De ahí, que no debe limitarse solo a las actuaciones que motivan al juicio de consulta per se, allende que los parientes, amigos conocidos, jefes o compañeros den una sencilla descripción de las actuaciones, declaraciones o comportamientos del paciente. En pocas palabras, actuando como testigos dentro del juicio para comprobar la verosimilitud de la incidencia sintomática con sus actuaciones de vida cotidiana que puedan repercutir directamente en la descripción de esos hechos que hoy se reclaman. Y ASI SE DECLARA.-

    Por lo demás, el informe médico son hechos aislados que no dan certidumbre del estado mental para el momento de la situación fáctica reclamada y cuyos tratamientos fueron erogados por los demandantes y que se pretendían el pago por daños materiales a las demandadas.

    En consecuencia, es improcedente la reclamación de los daños y perjuicios en el presente juicio, por las consideraciones anteriormente expuestas. Y ASI SE DECIDE.-

    De la indexación judicial.

    Solicita la parte actora que la parte demandada sea condenada a la indexación judicial, tomando en consideración el fenómeno inflacionario que afecta a Venezuela.

    Como consecuencia de ello, la corrección monetaria comprende el reajuste del valor real de la moneda por efecto del retardo procesal y así evitar un mayor perjuicio por la desvalorización del signo monetario durante el transcurso del proceso.

    Sobre el particular, resulta fundamental citar el criterio asentado por la Sala Constitucional, mediante la sentencia de fecha 28 de abril de 2009, caso: recurso de revisión: de G.V.B., en cuya oportunidad estableció lo siguiente:

    La Sala cree necesario un estudio de la apreciación que se acogió en el fallo objeto de la solicitud, según la que la indexación “comprende a la suma que resultaría de los intereses moratorios”, lo que motivó que declarara sin lugar la petición de indexación de la solicitante. La Sala aprecia que está autorizada a la evaluación de tal afirmación, en tanto que ella impide la aplicación de la actualización monetaria. Además, dicha afirmación contradice el criterio que se expresó en el caso T.d.J.C.S. en el sentido de que “el poder adquisitivo de la moneda es algo inherente o intrínseco a ella, representa su real valor y como tal no tiene que ver ni con daños y perjuicios, ni con intereses devengados o por vencerse, ya que la indemnización de daños y perjuicios se calcula para la fecha de su liquidación judicial, con el valor que tenga para esa fecha, y la tasa de interés -con sus posibles fluctuaciones- nada tiene que ver con el valor real de la moneda…”. (Negrillas de esta alzada)

    Del anterior precedente jurisprudencial, al caso sub examine se evidencia que los fenómenos inflacionarios ocurridos durante el transcurso del tiempo en un proceso y que impliquen una sentencia condenatoria, influyen es en un ajuste de la moneda y no una indemnización, siendo que hay existencia de un equilibrio económico que se encuentra desquebrajado ante la degradación del valor real de la moneda por un retardo procesal relucido.

    En consecuencia, esta Superioridad acorde con la jurisprudencia supra descrita, acuerda la presente indexación judicial sobre la cantidad demandada de QUINIENTOS CUARENTA Y OCHO MIL BOLIVARES (Bs. 548.000,00)., a favor de los ciudadanosGUSTAVO A.C.P. y G.M.P.D. plenamente identificados a los autos a partir de la fecha de admisión de la demanda (16/06/2.008), hasta el momento en que se acuerde la ejecución definitiva del presente fallo, en función a los Índices de Precios al Consumidor del Área Metropolitana de Caracas emitido por el Banco Central de Venezuela; cálculo éste que se hará mediante una experticia complementaria del fallo conforme al artículo 249 del Código de Procedimiento Civil. Y ASI SE DECIDE.-

    1. DISPOSITIVA.-

    En fuerza de las consideraciones precedentes, este Juzgado Superior Primero en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, administrando justicia, en nombre de la República y por autoridad de la Ley, declara:

PRIMERO

SIN LUGAR la apelación en virtud de la apelación interpuesta en fecha 26.03.2012 (f. 169), por el abogado J.A.L.C., en su carácter de apoderado judicial de la parte demandada, ciudadanas J.S.D.G., E.S.D.G. y L.S.D.G., contra la sentencia definitiva de fecha 19.10.2011 (f.134 al 153), proferida por el Juzgado Duodécimo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, que declaró (i) Parcialmente Con Lugar la demanda de Cumplimiento de Contrato que interpusiera los ciudadanos G.A.C. y G.M.P.D. contra las ciudadanas J.S.D.G., E.S.D.G. y L.S.D.G.; (ii) se condena a las demandadas a cumplir el contrato convenido con los actores, y en consecuencia a otorgar ante el Registro Inmobiliario competente, el documento definitivo de propiedad a favor de la parte actora, sobre el siguiente bien inmueble N° 5-C., ubicado en la planta 5, Torre “B”, del edificio “Residencias Mariposa”, situado en la Avenida Sucre, Los Dos Caminos, en jurisdicción del Municipio L.M., Distrito Sucre, hoy Municipio Sucre del Estado Miranda; (iii) El plazo para que las codemandadas cumplan con el punto segundo, comenzara a contar tan pronto la actora consigne en los autos, en el plazo que se le fije posteriormente, el saldo del precio esto es la suma de Ciento Cuarenta Y Ocho Mil Bolívares Fuertes (Bs. F. 148.000,00), o la diferencia entre el monto y la cantidad adeudada por concepto de condominio, necesarios para obtener la solvencia hasta la fecha de la firma de este fallo, que sea pagada por los actores, autorizado por el Tribunal a cuenta de las codemandadas; y (iv) se condena a las codemandadas a pagar a los actores, la cantidad de Ciento Veinticinco Mil Bolívares (125.000), indexadas desde la fecha de interposición de la demanda hasta la presente fecha. (…)

SEGUNDO

PARCIALMENTE CON LUGAR la demanda interpuesta por los ciudadanos G.A.C.P. y G.M.P.D., mediante apoderados judiciales, contra las ciudadanos J.S.D.G., E.S.D.G. y L.S.D.G., todos identificados a los autos. En consecuencia, se ordena a los mencionadas ciudadanas J.S.D.G., E.S.D.G. y L.S.D.G. que, dentro del lapso de ejecución voluntaria, procedan a escriturar a nombre de los ciudadanos G.A.C.P. y G.M.P.D. y a protocolizar el documento de Compra-Venta del inmueble identificado de la siguiente manera: “(1) apartamento destinado a vivienda distinguido con el N° 5-C, ubicado en la planta 5, Torre “B”, del edificio denominado “Residencias Mariposa”, situado en la Avenida Sucre, Los Dos Caminos, en jurisdicción del Municipio Sucre del estado Miranda, Parroquia L.M., con un área aproximada de Ciento Veintisiete Metros Cuadrados (127 MTS2), que se encuentra comprendido dentro de los siguientes linderos y medidas: NORESTE: fachada noreste del edificio; SUROESTE: pasillo de circulación, foso de ascensores y escaleras de acceso al Edificio; SURESTE: fachada Sureste del edificio; NORESTE: fachada noroeste del edificio. Le corresponden dos (02) puestos de estacionamiento, identificados con los Nros. 108 y 21, ubicados uno en el Sótano y el otro en la Planta Baja, respectivamente, un maletero marcado con el N° 19, situado en el sótano. Dicho inmueble según señala el documento de condominio inscrito en la Oficina Subalterna del Cuarto Circuito de Registro del Distrito Sucre (hoy Municipio Sucre) del Estado Miranda, el 16.07.1976, bajo el N° 1, Tomo 3, Protocolo Primero, le corresponde una participación del uno con cuatrocientos ochenta y ocho diez milésimas por ciento (1,0488 %) sobre los bienes comunes y en las cargas de la comunidad de copropietarios. Y le pertenece, según documento protocolizado en la Oficina Subalterna del Cuarto Circuito del Registro Público del Municipio Sucre del Estado Miranda, en fecha veintinueve (29) de septiembre del año 1994, bajo el Nº 45, Tomo 12°, Protocolo Primero.

Debiendo quedar establecido, en el Contrato de Compraventa, que el precio del Inmueble antes identificado, es la cantidad de TRESCIENTOS NOVENTA Y OCHO MIL BOLIVARES (Bs. 398.000,oo), los cuales deberán los demandantes cancelar el saldo faltante sobre la cantidad de CIENTO CUARENTA Y OCHO MIL BOLIVARES (Bs.148.000,00) al momento de la protocolización del documento definitivo en moneda nacional. Se advierte que, si la parte demandada no diere cumplimiento a lo aquí ordenado, ésta sentencia constituirá el título de propiedad del mencionado inmueble, de conformidad con el artículo 531 del Código de Procedimiento Civil, y los demandantes consignaran el saldo restante en la etapa de ejecución forzosa del presente fallo a favor de las codemandadas en el presente expediente. Asimismo, improcedente los daños y perjuicios solicitados por los demandantes, plenamente identificados a los autos.

TERCERO

Se intima a la parte demandada a adelantar la tramitación de la respectiva solvencia emitidas por la administradora (solvencia de cuotas de condominio), para la consecuente tramitación de la solvencia de HIDROCAPITAL, y, en su defecto, se autoriza G.A.C.P. y G.M.P.D. para que realicen ante la Administradora del Edificio Residencias Mariposa, a costa de las demandadas, las gestiones correspondientes para la obtención de la solvencia de las cuotas de condominio y en su defecto la emisión de la solvencia de agua potable (Hidrocapital).

CUARTO

Queda así revocada la sentencia apelada.

QUINTO

No hay condena en las costas dada la naturaleza del presente fallo.

PUBLÍQUESE, REGÍSTRESE, DÉJESE COPIA, NOTIFIQUESE A LAS PARTES y BÁJESE en su oportunidad.

Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho de este Juzgado Superior Primero en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas. En Caracas, a los doce (12) días del mes de Diciembre de dos mil trece (2.013). Años: 203° y 154°.-

LA JUEZ,

Dra. I.P.B.

LA SECRETARIA,

Abg. M.A.P.

En la misma fecha se dictó y publicó el anterior fallo, siendo las nueve de la mañana. Conste,

La Secretaria,

Exp. Nº AP71-R-2012-000061

Contrato Opción de compra/Def.

Materia: Civil

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