Decisión de Tribunal Superior en lo Civil, Mercantil y Transito de Nueva Esparta, de 7 de Noviembre de 2016

Fecha de Resolución 7 de Noviembre de 2016
EmisorTribunal Superior en lo Civil, Mercantil y Transito
PonenteJiam Salmen de Contreras
ProcedimientoCumplimiento De Contrato De Compra Venta

REPUBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

EN SU NOMBRE

JUZGADO SUPERIOR EN LO CIVIL, MERCANTIL Y TRANSITO DE LA CIRCUNSCRIPCION JUDICIAL DEL ESTADO BOLIVARIANO DE NUEVA ESPARTA

  1. IDENTIFICACION DE LAS PARTES.-

    PARTE ACTORA: ciudadanos GELKANIA G.V.G. y JOSEHP N.A.D., venezolanos, mayores de edad, titulares de las cédulas de identidad Nros. 9.969.989 y 12.435.725, respectivamente, y domiciliados en la ciudad de Caracas.

    APODERADOS JUDICIALES DE LA PARTE ACTORA: abogados A.U.S. y L.H.U.S., inscritos en el inpreabogado bajo los Nros. 13.257 y 19.770, respectivamente.

    PARTE DEMANDADA: sociedad mercantil PETROZONA ORIENTE 2007 C.A., inscrita en fecha 09.05.2012 por ante el Registro Mercantil Segundo de esta Circunscripción Judicial, bajo el N° 72, Tomo 25-A y domiciliada en Porlamar, Municipio Mariño de este Estado.

    APODERADOS JUDICIALES DE LA PARTE DEMANDADA: abogados JUNEIMA DEL VALLE CORDERO BARRETO, R.C.W., J.C. y RAMMIR COLINA, inscritos en el inpreabogado bajo los Nros. 42.309, 41.900, 139.676 y 221.495, respectivamente.

  2. BREVE RESEÑA DE LAS ACTAS DEL PROCESO.-

    Suben las presentes actuaciones a esta alzada con motivo de la apelación interpuesta por el abogado A.U.S., en su carácter de apoderado judicial de la parte actora, ciudadanos GELKANIA G.V.G. y JOSEHP N.A.D., en contra de la sentencia dictada en fecha 16.05.2016 por el Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Tránsito de esta Circunscripción Judicial, la cual fue oída en ambos efectos por auto de fecha 06.06.2016.

    Fueron recibidas las presentes actuaciones en fecha 27.06.2016 (f. 295) y se le dio cuenta al Juez.

    Por auto de fecha 28.06.2016 (f. 296), se le dio entrada al expediente y de conformidad con el artículo 517 del Código de Procedimiento Civil, se le advirtió a las partes que el acto de informes tendría lugar el vigésimo (20°) día de despacho siguiente. Asimismo, de conformidad con lo previsto en el artículo 257 del mencionado código, se fijó el quinto (5°) día de despacho siguiente, a las 11:00 de la mañana, con el propósito de celebrar una reunión conciliatoria entre las partes intervinientes en el presente juicio.

    Por auto de fecha 06.07.2016 (f. 297), se ordenó cerrar la primera pieza del presente expediente y aperturar una nueva.

    SEGUNDA PIEZA.-

    Por auto de fecha 06.07.2016 (f. 1), se aperturó la segunda pieza del presente expediente.

    En fecha 06.07.2016 (f. 2 y 3), tuvo lugar la reunión conciliatoria declarándose finalizado el acto en virtud de que las partes no llegaron a acuerdo alguno.

    En fecha 27.07.2016 (f. 4 al 26), compareció el abogado A.U., con el carácter que tiene acreditado en autos y presentó escrito de informes.

    En fecha 29.07.2016 (f. 27), compareció el abogado J.C., con el carácter que tiene acreditado en autos y mediante diligencia consignó escrito de informes.

    Por auto de fecha 11.08.2016 (f. 33), se le aclaró a las partes que la presente causa entró en etapa de sentencia a partir del 10.08.2016 exclusive.

    Estando la presente causa dentro de la oportunidad para decidir, se hace en función de las siguientes consideraciones:

  3. DETERMINACIÓN PRELIMINAR DE LA CAUSA.-

    Se inició por ante el Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Tránsito de esta Circunscripción Judicial demanda por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE COMPRA VENTA incoada por los ciudadanos GELKANIA G.V.G. y JOSEHP N.A.D. en contra de la sociedad mercantil PETROZONA ORIENTE 2007 C.A., ya identificadas.

    Fue admitida por auto de fecha 25.09.2014 (f. 54 y 55), ordenándose el emplazamiento de la parte demandada, sociedad mercantil PETROZONA ORIENTE 2007 C.A., en la persona de su director general, ciudadano J.D.B.A., para que compareciera por ante ese Juzgado dentro de los veinte (20) días de despacho siguientes a que conste en autos su citación, a objeto de dar contestación a la demanda incoada en su contra.

    En fecha 02.10.2014 (f. 57), se dejó constancia de haberse librado compulsa de citación a la parte demandada.

    En fecha 21.10.2014 (f. 58), compareció el alguacil del Tribunal y consignó debidamente firmado por la parte demandada el recibo de citación.

    En fecha 19.11.2014 (f. 60 y 61), compareció la parte demandada, debidamente asistido de abogado y presentó escrito mediante el cual opuso la cuestión previa del numeral 6° del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil.

    En fecha 19.11.2014 (f. 62 y 63), compareció la parte demandada, debidamente asistida de abogado y mediante diligencia le otorgó poder apud acta a los abogados JUNEIMA DEL VALLE CORDERO BARRETO, R.C.W., J.C. y RAMMIR COLINA.

    En fecha 25.11.2014 (f. 64 al 67), compareció el abogado A.U., con el carácter que tiene acreditado en autos y presentó escrito mediante el cual rechazó la cuestión previa opuesta por la parte demandada.

    En fecha 05.12.2014 (f. 68), compareció el abogado R.C., con el carácter que tiene acreditado en autos y presentó escrito mediante el cual ratificó la cuestión previa opuesta.

    Por auto de fecha 21.01.2015 (f. 69), se difirió la oportunidad para dictar el fallo por un plazo de treinta (30) días continuos, contados a partir de esa fecha exclusive.

    En fecha 27.01.2015 (f. 70 al 75), se dictó sentencia mediante la cual se declaró sin lugar la cuestión previa del numeral 6° del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, opuesta por la parte demandada; y se le advirtió a las partes que el acto de contestación a la demanda deberá realizarse dentro de los cinco (5) días de despacho siguientes, de conformidad con el ordinal 2° del artículo 358 del Código de Procedimiento Civil.

    En fecha 25.02.2015 (f. 76 al 79), compareció el abogado J.C., con el carácter que tiene acreditado en autos y presentó escrito de contestación de la demanda.

    En fecha 18.03.2015 (f. 86), compareció el abogado A.U., con el carácter que tiene acreditado en autos y mediante diligencia consignó escrito de promoción de pruebas; el cual fue resguardado por la secretaria para ser agregado a los autos en su oportunidad correspondiente.

    En fecha 19.03.2015 (f. 87), compareció el abogado J.C., con el carácter que tiene acreditado en autos y mediante diligencia consignó escrito de promoción de pruebas; el cual fue resguardado por la secretaria para ser agregado a los autos en su oportunidad correspondiente.

    En fecha 25.03.2015 (f. 85), la secretaria del Tribunal dejó constancia que fueron agregados a los autos los escritos de promoción de pruebas presentados por las partes.

    En fecha 26.03.2015 (f. 155), compareció el abogado R.C., con el carácter que tiene acreditado en autos y mediante diligencia impugnó la copia reproducida marcada (i) y el anexo de la prueba promovida como B; y se opuso a la admisión de la prueba marcada (ii).

    Por auto de fecha 07.04.2015 (f. 156 al 158), se declaró sin lugar la oposición formulada por el apoderado judicial de la parte demandada.

    Por auto de fecha 07.04.2015 (f. 159 y 160), se admitieron las pruebas promovidas por la parte demandada, ordenándose oficiar al Banco Mercantil; siendo librado el oficio en esa misma fecha.

    Por auto de fecha 07.04.2015 (f. 162 y 163), se admitieron las pruebas promovidas por la parte actora, ordenándose oficiar al Banco Mercantil y fijándose el noveno (9°) día de despacho siguiente, a las 10:00 de la mañana, la oportunidad para practicar la inspección judicial solicitada; siendo librado el oficio en esa misma fecha.

    En fecha 25.06.2015 (f. 166), compareció el abogado A.U., con el carácter que tiene acreditado en autos y mediante diligencia solicitó el abocamiento de la Jueza.

    Por auto de fecha 26.06.2015 (f. 167), la Jueza se abocó al conocimiento de la presente causa.

    Por auto de fecha 29.06.2015 (f. 168), se declaró desierto el acto para llevar a cabo la inspección judicial solicitada por la parte actora.

    En fecha 30.06.2015 (f. 169), compareció el abogado A.U., con el carácter que tiene acreditado en autos y mediante diligencia solicitó se fijara una nueva oportunidad para la practica de la inspección judicial; lo cual fue acordado por auto de fecha 02.07.2015 (f. 170), fijándose en consecuencia, el sexto (6°) día de despacho siguiente.

    En fecha 10.07.2015 (f. 171 al 174), tuvo lugar la practica de la inspección judicial.

    Por auto de fecha 15.07.2015 (f. 186), se fijó para el segundo (2°) día de despacho siguiente a que conste en autos la consignación de la última de las notificaciones de las partes, a las 10:00 de la mañana, la celebración de una audiencia conciliatoria; siendo libradas las boletas en esa misma fecha.

    En fecha 30.07.2015 (f. 189), compareció el alguacil del Tribunal y consignó debidamente firmada la boleta de notificación que se le libró a la parte demandada.

    En fecha 25.11.2015 (f. 191), compareció el abogado A.U., con el carácter que tiene acreditado en autos y mediante diligencia se dio por notificado del auto dictado en fecha 15.07.2015.

    Por auto de fecha 30.11.2015 (f. 192), la Jueza se abocó al conocimiento de la presente causa.

    En fecha 30.11.2015 (f. 193), tuvo lugar la audiencia conciliatoria, siendo diferida la misma para el día martes 12.01.2016, a las 10:00 de la mañana, por cuanto los apoderados comparecieron sin la presencia de las partes intervinientes en el presente proceso.

    Por auto de fecha 09.12.2015 (f. 194), se agregaron a los autos las resultas de las pruebas de informes solicitadas al Banco Mercantil.

    Por auto de fecha 09.12.2015 (f. 217), se le advirtió a las partes que a partir del día 09.12.2015 exclusive, comenzó el lapso procesal correspondiente, de conformidad con lo establecido en el artículo 511 del Código de Procedimiento Civil.

    Por auto de fecha 15.01.2016 (f. 218), se fijó para el tercer (3°) día de despacho siguiente a la constancia en autos de la última notificación que de las partes se haga, a las 10:00 de la mañana, la audiencia conciliatoria; siendo libradas las correspondientes boletas en esa misma fecha.

    En fecha 27.01.2016 (f. 223), compareció el abogado J.C., con el carácter que tiene acreditado en autos y mediante diligencia consignó escrito de informes.

    En fecha 01.02.2016 (f. 229), compareció el alguacil del Tribunal y consignó debidamente firmada la boleta de notificación que se le libró a la parte demandada.

    En fecha 04.02.2016 (f. 231 al 244), compareció el abogado A.U., con el carácter que tiene acreditado en autos y presentó escrito de observaciones.

    En fecha 11.02.2016 (f. 245), tuvo lugar la audiencia conciliatoria, dándose por concluida por no llegar a ningún acuerdo conciliatorio los apoderados judiciales de las partes, quienes comparecieron sin la presencia de sus representados.

    Por auto de fecha 16.02.2016 (f. 246), se le aclaró a las partes que la causa entró en etapa de sentencia a partir del 11.02.2016 inclusive.

    Por auto de fecha 11.04.2016 (f. 247), se difirió la oportunidad para dictar sentencia por un lapso de treinta (30) días.

    En fecha 16.05.2016 (f. 248 al 291), se dictó sentencia mediante la cual se declaró que el Tribunal si tenia jurisdicción para conocer la presente acción; y se declaró sin lugar la demanda.

    En fecha 24.03.2016 (f. 292), compareció el abogado A.U., con el carácter que tiene acreditado en autos y mediante diligencia apeló de la sentencia; cuya apelación fue oída en ambos efectos por auto de fecha 06.06.2016 (f. 293), ordenándose remitir el presente expediente a éste Tribunal, a los fines de que conociera de la misma; siendo librado el correspondiente oficio en esa misma fecha.

    CUADERNO DE MEDIDAS.-

    Por auto de fecha 25.09.2014 (f. 1), se aperturó el cuaderno de medidas.

    Por auto de fecha 20.10.2014 (f. 22), se negó la medida de prohibición de enajenar y gravar solicitada por la parte actora.

    Por auto de fecha 10.11.2014 (f. 27 y 28), se ordenó ampliar la prueba a los fines de demostrar el fumus boni iuris.

    Por auto de fecha 04.12.2014 (f. 47), se indicó que no se había cumplido con el requerimiento hecho según auto de fecha 10.11.2014.

    Por auto de fecha 13.03.2015 (f. 61), se difirió para el tercer (3°) día continuo, la oportunidad para proveer sobre la medida solicitada por la parte actora.

    Por auto de fecha 17.03.2015 (f. 62 al 67), se decretó medida preventiva de prohibición de enajenar y gravar sobre el veinte por ciento (20%) de los derechos de propiedad que le pertenecen a la parte demandada, de un inmueble constituido por un (1) lote de terreno identificado con la letra “B”, ubicado en el parcelamiento Desarrollo Cotoperi Contry Club, Primera Etapa, situado en el Caserío Espinoza, sector conocido como Caserío Guacuco del Municipio Arismendi de este Estado; ordenándose participar lo conducente al Registrador Público de los Municipios Arismendi y A.d.C. de este Estado; siendo librado el oficio en esa misma fecha.

  4. PRUEBAS APORTADAS POR LAS PARTES.-

    ACTORA.-

    CONJUNTAMENTE CON EL LIBELO DE LA DEMANDA.-

    1. - Copia fotostática (f. 22 al 34) del documento autenticado en fecha 30.07.2013 por ante la Notaría de Pampatar de este Estado, bajo el N° 40, Tomo 127 y posteriormente en fecha 28.08.2013 por ante la Notaria Segunda del Municipio Libertador del Distrito Capital, bajo el N° 29, Tomo 149, de la cual se infiere que la sociedad mercantil PETROZONA ORIENTE 2007 C.A., representada por su director general, ciudadano J.D.B.A., a quien se denominó EL PROMOTOR y los ciudadanos GELKANIA G.V.G. y JOSEHP N.A.D., a quienes se denominó EL INTERESADO, convinieron en celebrar documento de opción de compra-venta, el cual se regiría por las siguientes cláusulas –entre otras–: EL PROMOTOR se compromete a vender y EL INTERESADO se compromete a comprar, un inmueble constituido por un town house tipo modular de dos habitaciones, que comprende losa de fundaciones directas sobre el suelo, construcción de columnas y envigado con tubos metálicos de tipo conduven, losa de entrepiso y losa de techo de tipo nervada, paredes de bloques de arcilla, friso de paredes con acabado rustico en área exterior y acabado liso en áreas interiores, ventanas panorámicas de aluminio color blanco, puertas de acceso principal metálica con cerraduras de color blanco, cerámica de primera nacional en pisos y paredes de baño según elección del cliente y en un rango de precios va desde 180 Bs. a 250 Bs. por metro cuadrado, piezas sanitarias (WC y lavamanos con pedestal) incluye instalación con todos sus herrajes y griferías, instalaciones eléctricas que incluye cajas de electricidad, puntos de tomacorrientes, alumbrado con cableado general, piezas eléctricas, instalación y prueba (no incluye costos de instalación de acometida principal al servicio eléctrico); además de pintura en todos sus ambientes interiores y exteriores, el mismo será destinado a vivienda que se distinguirá con el número (3-b), módulo derecho y estará situado en lo que será el Conjunto Residencial OCEAN GOLD VILLAGE II, en un lote de terreno, de su exclusiva propiedad, según consta en documento de propiedad y lotificación autenticado por ante la Notaria Pública de Pampatar de este Estado, en fecha 15.07.2013, anotado bajo el N° 30, Tomo 121, folios del 141 al 146 de los libros llevados por esa Notaría, el mismo se encuentra identificado con los Nros. 21, 22, 23 y 24 lote B, está situado en el parcelamiento Desarrollo Cotoperi Country Club, Primera Etapa, ubicado en el Caserío Espinoza, sector conocido como Caserío Guacuco, jurisdicción del Municipio Arismendi de este Estado, el cual consta de una superficie en el lote B de un mil ciento cuarenta metros cuadrados con cincuenta y ocho centímetros (1.140,58 m2) y se encuentra comprendida dentro de los siguientes linderos: NORTE: en treinta y un metros con diez y nueve centímetros (31,19 m) con las parcelas números 19 y 20, que son o fueron propiedad de INVERSIONES FAMILY; SUR: en treinta y cinco metros con siete centímetros (35,07 m) con terrenos que son propiedad de la ORGANIZACIÓN COMUNITARIA DE VIVIENDA Y HABITAT V.D.V.O.B. (OCV V.D.V.O.B.); ESTE: en treinta y cuatro metros con ochenta y dos centímetros (34,82 m) con terrenos propiedad de la ORGANIZACIÓN COMUNITARIA DE VIVIENDA Y HABITAT V.D.V.O.B. (OCV V.D.V.O.B.); y OESTE: en línea treinta y cinco metros con catorce centímetros (35,14 m) con la calle número uno del parcelamiento; que dicho town house tendrá una superficie aproximada de noventa metros cuadrados (90 mts.2) y contiene las siguientes características: dos (2) niveles, PLANTA BAJA: sala, comedor, cocina, ½ baño, PLANTA ALTA: dos (2) habitaciones, dos (2) baños, esta intimo, terraza descubierta; que el inmueble será destinado a vivienda, y cuyos linderos y demás características constan en los planos y proyectos del Conjunto Residencial, conocidos por EL INTERESADO e igualmente será indicados en el documento definitivo de compra-venta; que a dicho inmueble le corresponderá el uso exclusivo de dos (2) puestos de estacionamiento de vehículo terrestre, cuya ubicación y demás características también serán indicados en el correspondiente documento definitivo de compra-venta por EL PROMOTOR y estarán contenidos en la memoria descriptiva del proyecto, a ser entregados a EL INTERESADO en un lapso de quince (15) días continuos a la firma de la opción de compra venta; que el precio de la operación definitiva de compra-venta a la cual se hace referencia en la cláusula primera de este documento será la cantidad de novecientos setenta mil bolívares fuertes exactos (Bs. F. 970.000,00), que EL INTERESADO se compromete a pagar de la siguiente manera: 1.- La cantidad de doscientos noventa y un mil bolívares fuertes exactos (Bs. F. 291.000,00) correspondiente al treinta por ciento (30%) del precio de venta del inmueble, este monto será por concepto de inicial que EL INTERESADO cancelará a EL PROMOTOR al momento de la firma de este contrato; 2.- La cantidad de cuarenta y dos mil bolívares fuertes exactos (Bs. F. 42.000,00) a razón de seis (6) cuotas mensuales, consecutivas equivalentes por un monto de siete mil bolívares fuertes exactos (Bs. 7.000,00) cada una, las cuales se empezaran a pagar los treinta (30) días continuos contados desde el momento de la firma de la opción de compra-venta de manera puntual y oportuna hasta la cancelación en el quinto mes de vigencia de este contrato; 3.- La cantidad de noventa y cuatro mil bolívares fuertes exactos (Bs. 94.000,00) pagaderos en tres (3) cuotas especiales acordadas de la siguiente manera: cuota especial al 30.09.2013 por veinticuatro mil bolívares fuertes exactos (Bs. 24.000,00); cuota especial al 30.11.2013 por veinticuatro mil bolívares fuertes exactos (Bs. 24.000,00) y cuota especial al 30.01.2014 por treinta mil bolívares fuertes exactos (Bs. 30.000,00); 4.- La cantidad de quinientos cuarenta y tres mil bolívares fuertes exactos (Bs. 543.000,00) a ser cancelados mediante crédito hipotecario por recursos propios, que será gestionado por ante el Banco Bicentenario dentro de un lapso de ciento ochenta (180) días continuos a la firma de este instrumento, estableciendo un plazo de gracia de treinta (30) días que comenzaran a correr luego de la entrega de la cuota por concepto de inicial al momento de la firma de este instrumentos por ante la Notaría competente. Igualmente, queda estipulada de mutuo acuerdo la fecha de inicio de la obra para el día 29.07.2013, estableciendo un lapso de ciento ochenta (180) días continuos para la ejecución de todas y cada una de las etapas de construcción del PROYECTO OCEAN GOLD VILLAGE II, estableciendo como fecha de entrega el día 29.01.2014, haciendo la salvedad de que quedaba acordado un plazo de gracia de treinta (30) días que comenzaran a correr luego de la fecha de entrega establecida en este contrato; que EL INTERESADO se compromete a efectuar los pagos de manera puntual y oportuna a EL PROMOTOR para proveer la procura de la referida obra; que en caso de incumplimiento de las obligaciones estipuladas en el presente contrato, ambas partes convienen expresamente en lo siguiente: 1. Cuando habiendo EL INTERESADO manifestado su deseo de firmar el documento definitivo de compra-venta pero el otorgamiento no se realice por causas no imputables a EL PROMOTOR, cualquiera de las partes podrá resolver unilateralmente el compromiso de compra-venta, en cuyo caso, EL PROMOTOR, deberá devolver a EL INTERESADO la cantidad de dinero que éste haya pagado según lo previsto en el presente contrato, pero en ningún caso le pagará interés alguno ni alguna otra sanción o penalidad; 2. Cuando el otorgamiento del documento definitivo de compra-venta no se realice por una causa imputable a EL PROMOTOR, EL INTERESADO podrá optar entre solicitar el cumplimiento del contrato o declararlo resuelto de pleno derecho, pudiendo en este último caso exigir que le sea reintegrada la cantidad que esta haya pagado según lo previsto en el presente contrato, más un monto equivalente al diez por ciento (10%) de aquella cantidad, por concepto de indemnización única de daños y perjuicios; 3.- Cuando EL INTERESADO no pague oportunamente las cuotas referidas en la cláusula segunda, o cuando el otorgamiento del documento definitivo de compra-venta no se realice por una causa imputable a EL INTERESADO, EL PROMOTOR, pueden optar entre solicitar el cumplimiento del contrato o declararlo resuelto de pleno derecho, debiendo en éste último caso devolver a EL INTERESADO únicamente la cantidad de dinero que ésta haya pagado según lo previsto en el presente contrato, previa deducción de un monto equivalente al diez por ciento (10%) del precio total de venta del inmueble, por concepto de indemnización única de daños y perjuicios. Haciendo la salvedad en esta cláusula que si la falta de pago de la cuota final a la fecha prevista obedece en cualquier tipo de atraso imputable a la entidad bancaria (BANCO BICENTENARIO) en sus gestiones para otorgar el crédito solicitado, habiendo EL INTERESADO cumplido con todas sus obligaciones con la tramitación, queda entendido de mutuo acuerdo que se otorga una prorroga al plazo de gracia para hacer efectivo tal pago; que quedaba entendido que cualquier diferencia que surja entre las partes con motivo del presente contrato, incluso lo relativo a su validez, interpretación, cumplimiento o terminación, deberá resolverse preferencialmente por la vía amigable, con sujeción rigurosa a las disposiciones de la convención y la intención de las partes que se desprende de su texto. Sin embrago, en caso de no alcanzarse un arreglo amigable, la controversia se resolverá mediante arbitraje, con sujeción al procedimiento de arbitraje contemplado en el Reglamento del Centro de Conciliación y de Arbitraje de la Cámara de Comercio de Caracas que se encuentra vigente para el momento en que se suscite la controversia, decidido por uno (1) o tres (3) árbitros nombrados de acuerdo con dicho Reglamento. Que expresamente convenido entre las partes que el procedimiento se sustanciará en idioma castellano y en todo caso será un arbitraje de derecho. Como consecuencia de lo previsto en esta cláusula, las partes se obligan a someter sus controversias a la decisión de los árbitros de derecho, y renuncian a hacer valer sus pretensiones ante los jueces; que este documento contiene todas las estipulaciones convenidas y no es válida alguna otra que la derogue, amplié o modifique, si ésta no es expresamente otorgada por ambas partes; y que para todos los efectos derivados de este contrato, las partes eligen la ciudad de Porlamar como domicilio especial y excluyente de cualquier otro, y a cuyos tribunales deciden someterse.

      La anterior copia fotostática no fue objeto de impugnación durante la oportunidad legal prevista en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, y por lo tanto se tiene como fidedigna confiriéndosele valor probatorio con base al artículo 1.363 del Código Civil para demostrar que la sociedad mercantil PETROZONA ORIENTE 2007 C.A., representada por su director general, ciudadano J.D.B.A. se comprometió a vender a los ciudadanos GELKANIA G.V.G. y JOSEHP N.A.D. el referido inmueble; y que el precio de la operación definitiva de compra-venta sería la cantidad de novecientos setenta mil bolívares fuertes exactos (Bs. F. 970.000,00), que los mencionados ciudadanos se comprometieron a pagar de la manera antes señala. Y así se establece.

    2. - Original (f. 35 al 52) del expediente N° 1778 nomenclatura del Juzgado Primero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Arismendi, A.d.C. y Gómez de esta Circunscripción Judicial, contentivo de la solicitud de inspección judicial solicitada por el abogado A.U.S., en su carácter de apoderado judicial de los ciudadanos GELKANIA G.V.G. y JOSEHP N.A.D., la cual fue practicada en fecha 29.07.2014 y en donde se dejó constancia que el Tribunal se trasladó y constituyó en el Conjunto Residencial Ocean Gold Village II, situado en el parcelamiento Desarrollo Cotoperi Country Club, Primera Etapa, ubicado en el Caserío Espinoza, sector conocido como Caserío Guacuco, Municipio Arismendi de este Estado; que en el Conjunto Residencial objeto de la presente inspección se observan a simple vista que las obras del urbanismo se encuentran inconclusas, sin terminar de la cual igualmente se procede a tomar fotografías para que formen parte de este particular; que a simple vista en el inmueble objeto de la presente inspección en relación a la construcción de la piscina, vialidad interna, tanque de agua potable y jardinería del Conjunto Residencial Ocean Gold Village II se observan sin terminar de la cual se procede a tomar las referidas fotografías; que la obra de construcción del town house N° tres-B (3-B) del modulo derecho del Conjunto objeto de la presente inspección se observa solo la losa y las vigas con tubulares, de la cual se deja constancia igualmente por medio de fotografías; que en la obra se encuentra cinco (5) trabajadores; que el ciudadano H.L. manifestó ser el encargado de la obra y que su jefe S.B. es el arquitecto quien es el que le paga.

      Para la valoración de esta prueba se debe tomar en cuenta lo asentado por la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, en sentencia N° RC.-300, dictada en fecha 22 de mayo de 2008, en el expediente judicial N° 06-826 juicio seguido por G.l.B.d.V. contra C.A. La Electricidad de Caracas, en la cual estableció al respecto lo siguiente:

      De igual forma esta Sala en sentencia de fecha 20 de octubre de 2004, expediente Nº 03-563, fallo RC-01244, en el juicio de INVERSIONES GHA, C.A., contra LICORERIA DEL NORTE C.A., estableció:

      ...Nuestra doctrina ha expresado en torno a la procedencia de la inspección judicial preconstituida, que la misma es válida sólo cuando se pretenda demostrar el estado o las circunstancias de hechos que podrían desaparecer o modificarse con el transcurso del tiempo. Entonces, el solicitante debe demostrar ante el órgano jurisdiccional la urgencia o perjuicio por el retardo que pudiera ocasionar su no evacuación inmediata.

      Esta condición de procedencia debe ser alegada y probada ante el juez, para que éste previo análisis de las circunstancias, así lo acuerde.

      Una vez cumplidos estos requisitos, la prueba debe considerarse promovida y evacuada válidamente, pues la inspección judicial preconstituida no necesita ser ratificada en el proceso para que surta efectos probatorios, por cuanto hubo inmediación del juez que aprecia por sus sentidos las circunstancias de una situación de hecho.

      Si no se prueba la urgencia ello sí afectaría su legalidad, por cuanto esta prueba preconstituida sólo es posible evacuarla para dejar constancia de las circunstancias o estado de las cosas que puedan desaparecer o modificarse en el transcurso del tiempo. Si no está demostrado en el proceso donde ella sea producida, la prueba no puede ser apreciada...

      . (Negrillas de la decisión citada).

      La doctrina reiterada ha establecido de manera clara la eficacia y el mérito probatorio de la prueba de inspección judicial evacuada extra litem, señalando al respecto que solo se permite en los casos que se pretenda hacer constar el estado o las circunstancias que puedan desaparecer con el transcurso del tiempo, dentro de los presupuestos procesales del artículo 1.429 del Código Civil, dándole el valor de una prueba legal cuyo mérito está obligado el juez a analizar en la correspondiente sentencia.

      Del extracto transcrito se extrae que para que se le otorgue valor probatorio a la inspección judicial evacuada fuera del proceso se requiere que el solicitante demuestre ante el órgano jurisdiccional la urgencia o perjuicio por el retardo que pudiera ocasionar su no evacuación inmediata con el propósito de que justifique los motivos que lo conllevaron a evacuar dicha prueba sin la participación de la futura contraparte, pues de lo contrario, si se evacua obviando tales exigencias la misma carecería de valor probatorio por cuanto se le estaría negando al sujeto involucrado la posibilidad de participar en su evacuación para así realizar las respectivas observaciones, afectándose así, la legalidad de la prueba.

      De la anterior prueba de inspección judicial extra litem evacuada en fecha 29.07.2014 por ante el Juzgado Primero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Arismendi, A.d.C. y Gómez de esta Circunscripción Judicial, se evidencia en dicha solicitud, que los solicitantes no juraron la urgencia del caso ni expresaron las razones que los impulsaron a practicarla antes de haberse iniciado el juicio, por tal motivo la misma no merece valor probatorio. Y así se establece.

      EN LA ETAPA PROBATORIA.-

    3. - Original (f. 18 al 21) del documento autenticado en fecha 18.07.2014 por ante la Notaria Pública Segunda del Municipio Libertador del Distrito Capital, bajo el N° 01, Tomo 64 del cual se infiere que los ciudadanos GELKANIA G.V.G. y JOSEHP N.A.D. le confirieron poder especial a los profesionales del derecho A.U.S. y L.H.U.S., inscritos en el inpreabogado bajo los Nros. 13.257 y 19.770, respectivamente, para que conjunta o separadamente sostengan y defiendan todos sus derechos, intereses y acciones, ante cualquier organismo de la administración pública nacional, estadal y/o municipal, y muy especialmente, para que los representen en el juicio que por cumplimiento de contrato de opción de compra-venta incoaron contra la sociedad mercantil PETROZONA ORIENTE 2007 C.A.; que en ejercicio del presente mandato, quedan ampliamente facultados sus precitados apoderados, para que los representen judicial y/o extrajudicialmente, con facultades expresas para demandar y contestar demandas; darse por citados y/o notificados de juicios e incidencias; promover y evacuar pruebas; disponer del objeto de litigio; convenir; desistir; transigir; nombrar árbitros arbitradores o de derecho; ejercer todos los recursos ordinarios y/o extraordinarios que consagran las leyes, incluyendo los extraordinarios de casación y revisión; ejercer recursos de amparo constitucional; hacer posturas en remates judiciales; cobrar cantidades de dinero en su nombre, otorgando los correspondientes recibos y/o finiquitos; sustituir el presente mandato en abogado o abogados de su confianza, manteniendo siempre su ejercicio; y en fin, representarlos de la forma más amplia, ya que las facultades que se otorgan en este acto no revisten carácter taxativas, sino meramente enunciativas.

      El anterior documento consta que no fue tachado dentro de la oportunidad correspondiente y por lo tanto se valora de conformidad con el artículo 1.357 del Código Civil para demostrar que los ciudadanos GELKANIA G.V.G. y JOSEHP N.A.D. le confirieron poder especial a los profesionales del derecho A.U.S. y L.H.U.S., para que conjunta o separadamente sostengan y defiendan todos sus derechos, intereses y acciones, ante cualquier organismo de la administración pública nacional, estadal y/o municipal, y muy especialmente, para que los representen en el juicio que por cumplimiento de contrato de opción de compra-venta incoaron contra la sociedad mercantil PETROZONA ORIENTE 2007 C.A. Y así se establece.

    4. - Reprodujo la copia fotostática (f. 22 al 34) del documento autenticado en fecha 30.07.2013 por ante la Notaría de Pampatar de este Estado, bajo el N° 40, Tomo 127 y posteriormente en fecha 28.08.2013 por ante la Notaria Segunda del Municipio Libertador del Distrito Capital, bajo el N° 29, Tomo 149, de la cual se infiere que la sociedad mercantil PETROZONA ORIENTE 2007 C.A., representada por su director general, ciudadano J.D.B.A., a quien se denominó EL PROMOTOR y los ciudadanos GELKANIA G.V.G. y JOSEHP N.A.D., a quienes se denominó EL INTERESADO, convinieron en celebrar documento de opción de compra-venta, el cual se regiría por las siguientes cláusulas –entre otras–: EL PROMOTOR se compromete a vender y EL INTERESADO se compromete a comprar, un inmueble constituido por un town house tipo modular de dos habitaciones, que comprende losa de fundaciones directas sobre el suelo, construcción de columnas y envigado con tubos metálicos de tipo conduven, losa de entrepiso y losa de techo de tipo nervada, paredes de bloques de arcilla, friso de paredes con acabado rustico en área exterior y acabado liso en áreas interiores, ventanas panorámicas de aluminio color blanco, puertas de acceso principal metálica con cerraduras de color blanco, cerámica de primera nacional en pisos y paredes de baño según elección del cliente y en un rango de precios va desde 180 Bs. a 250 Bs. por metro cuadrado, piezas sanitarias (WC y lavamanos con pedestal) incluye instalación con todos sus herrajes y griferías, instalaciones eléctricas que incluye cajas de electricidad, puntos de tomacorrientes, alumbrado con cableado general, piezas eléctricas, instalación y prueba (no incluye costos de instalación de acometida principal al servicio eléctrico); además de pintura en todos sus ambientes interiores y exteriores, el mismo será destinado a vivienda que se distinguirá con el número (3-b), módulo derecho y estará situado en lo que será el Conjunto Residencial OCEAN GOLD VILLAGE II, en un lote de terreno, de su exclusiva propiedad, según consta en documento de propiedad y lotificación autenticado por ante la Notaria Pública de Pampatar de este Estado, en fecha 15.07.2013, anotado bajo el N° 30, Tomo 121, folios del 141 al 146 de los libros llevados por esa Notaría, el mismo se encuentra identificado con los Nros. 21, 22, 23 y 24 lote B, está situado en el parcelamiento Desarrollo Cotoperi Country Club, Primera Etapa, ubicado en el Caserío Espinoza, sector conocido como Caserío Guacuco, jurisdicción del Municipio Arismendi de este Estado, el cual consta de una superficie en el lote B de un mil ciento cuarenta metros cuadrados con cincuenta y ocho centímetros (1.140,58 m2) y se encuentra comprendida dentro de los siguientes linderos: NORTE: en treinta y un metros con diez y nueve centímetros (31,19 m) con las parcelas números 19 y 20, que son o fueron propiedad de INVERSIONES FAMILY; SUR: en treinta y cinco metros con siete centímetros (35,07 m) con terrenos que son propiedad de la ORGANIZACIÓN COMUNITARIA DE VIVIENDA Y HABITAT V.D.V.O.B. (OCV V.D.V.O.B.); ESTE: en treinta y cuatro metros con ochenta y dos centímetros (34,82 m) con terrenos propiedad de la ORGANIZACIÓN COMUNITARIA DE VIVIENDA Y HABITAT V.D.V.O.B. (OCV V.D.V.O.B.); y OESTE: en línea treinta y cinco metros con catorce centímetros (35,14 m) con la calle número uno del parcelamiento; que dicho town house tendrá una superficie aproximada de noventa metros cuadrados (90 mts.2) y contiene las siguientes características: dos (2) niveles, PLANTA BAJA: sala, comedor, cocina, ½ baño, PLANTA ALTA: dos (2) habitaciones, dos (2) baños, esta intimo, terraza descubierta; que el inmueble será destinado a vivienda, y cuyos linderos y demás características constan en los planos y proyectos del Conjunto Residencial, conocidos por EL INTERESADO e igualmente será indicados en el documento definitivo de compra-venta; que a dicho inmueble le corresponderá el uso exclusivo de dos (2) puestos de estacionamiento de vehículo terrestre, cuya ubicación y demás características también serán indicados en el correspondiente documento definitivo de compra-venta por EL PROMOTOR y estarán contenidos en la memoria descriptiva del proyecto, a ser entregados a EL INTERESADO en un lapso de quince (15) días continuos a la firma de la opción de compra venta; que el precio de la operación definitiva de compra-venta a la cual se hace referencia en la cláusula primera de este documento será la cantidad de novecientos setenta mil bolívares fuertes exactos (Bs. F. 970.000,00), que EL INTERESADO se compromete a pagar de la siguiente manera: 1.- La cantidad de doscientos noventa y un mil bolívares fuertes exactos (Bs. F. 291.000,00) correspondiente al treinta por ciento (30%) del precio de venta del inmueble, este monto será por concepto de inicial que EL INTERESADO cancelará a EL PROMOTOR al momento de la firma de este contrato; 2.- La cantidad de cuarenta y dos mil bolívares fuertes exactos (Bs. F. 42.000,00) a razón de seis (6) cuotas mensuales, consecutivas equivalentes por un monto de siete mil bolívares fuertes exactos (Bs. 7.000,00) cada una, las cuales se empezaran a pagar los treinta (30) días continuos contados desde el momento de la firma de la opción de compra-venta de manera puntual y oportuna hasta la cancelación en el quinto mes de vigencia de este contrato; 3.- La cantidad de noventa y cuatro mil bolívares fuertes exactos (Bs. 94.000,00) pagaderos en tres (3) cuotas especiales acordadas de la siguiente manera: cuota especial al 30.09.2013 por veinticuatro mil bolívares fuertes exactos (Bs. 24.000,00); cuota especial al 30.11.2013 por veinticuatro mil bolívares fuertes exactos (Bs. 24.000,00) y cuota especial al 30.01.2014 por treinta mil bolívares fuertes exactos (Bs. 30.000,00); 4.- La cantidad de quinientos cuarenta y tres mil bolívares fuertes exactos (Bs. 543.000,00) a ser cancelados mediante crédito hipotecario por recursos propios, que será gestionado por ante el Banco Bicentenario dentro de un lapso de ciento ochenta (180) días continuos a la firma de este instrumento, estableciendo un plazo de gracia de treinta (30) días que comenzaran a correr luego de la entrega de la cuota por concepto de inicial al momento de la firma de este instrumentos por ante la Notaría competente. Igualmente, queda estipulada de mutuo acuerdo la fecha de inicio de la obra para el día 29.07.2013, estableciendo un lapso de ciento ochenta (180) días continuos para la ejecución de todas y cada una de las etapas de construcción del PROYECTO OCEAN GOLD VILLAGE II, estableciendo como fecha de entrega el día 29.01.2014, haciendo la salvedad de que quedaba acordado un plazo de gracia de treinta (30) días que comenzaran a correr luego de la fecha de entrega establecida en este contrato; que EL INTERESADO se compromete a efectuar los pagos de manera puntual y oportuna a EL PROMOTOR para proveer la procura de la referida obra; que en caso de incumplimiento de las obligaciones estipuladas en el presente contrato, ambas partes convienen expresamente en lo siguiente: 1. Cuando habiendo EL INTERESADO manifestado su deseo de firmar el documento definitivo de compra-venta pero el otorgamiento no se realice por causas no imputables a EL PROMOTOR, cualquiera de las partes podrá resolver unilateralmente el compromiso de compra-venta, en cuyo caso, EL PROMOTOR, deberá devolver a EL INTERESADO la cantidad de dinero que éste haya pagado según lo previsto en el presente contrato, pero en ningún caso le pagará interés alguno ni alguna otra sanción o penalidad; 2. Cuando el otorgamiento del documento definitivo de compra-venta no se realice por una causa imputable a EL PROMOTOR, EL INTERESADO podrá optar entre solicitar el cumplimiento del contrato o declararlo resuelto de pleno derecho, pudiendo en este último caso exigir que le sea reintegrada la cantidad que esta haya pagado según lo previsto en el presente contrato, más un monto equivalente al diez por ciento (10%) de aquella cantidad, por concepto de indemnización única de daños y perjuicios; 3.- Cuando EL INTERESADO no pague oportunamente las cuotas referidas en la cláusula segunda, o cuando el otorgamiento del documento definitivo de compra-venta no se realice por una causa imputable a EL INTERESADO, EL PROMOTOR, pueden optar entre solicitar el cumplimiento del contrato o declararlo resuelto de pleno derecho, debiendo en éste último caso devolver a EL INTERESADO únicamente la cantidad de dinero que ésta haya pagado según lo previsto en el presente contrato, previa deducción de un monto equivalente al diez por ciento (10%) del precio total de venta del inmueble, por concepto de indemnización única de daños y perjuicios. Haciendo la salvedad en esta cláusula que si la falta de pago de la cuota final a la fecha prevista obedece en cualquier tipo de atraso imputable a la entidad bancaria (BANCO BICENTENARIO) en sus gestiones para otorgar el crédito solicitado, habiendo EL INTERESADO cumplido con todas sus obligaciones con la tramitación, queda entendido de mutuo acuerdo que se otorga una prorroga al plazo de gracia para hacer efectivo tal pago; que quedaba entendido que cualquier diferencia que surja entre las partes con motivo del presente contrato, incluso lo relativo a su validez, interpretación, cumplimiento o terminación, deberá resolverse preferencialmente por la vía amigable, con sujeción rigurosa a las disposiciones de la convención y la intención de las partes que se desprende de su texto. Sin embrago, en caso de no alcanzarse un arreglo amigable, la controversia se resolverá mediante arbitraje, con sujeción al procedimiento de arbitraje contemplado en el Reglamento del Centro de Conciliación y de Arbitraje de la Cámara de Comercio de Caracas que se encuentra vigente para el momento en que se suscite la controversia, decidido por uno (1) o tres (3) árbitros nombrados de acuerdo con dicho Reglamento. Que expresamente convenido entre las partes que el procedimiento se sustanciará en idioma castellano y en todo caso será un arbitraje de derecho. Como consecuencia de lo previsto en esta cláusula, las partes se obligan a someter sus controversias a la decisión de los árbitros de derecho, y renuncian a hacer valer sus pretensiones ante los jueces; que este documento contiene todas las estipulaciones convenidas y no es válida alguna otra que la derogue, amplié o modifique, si ésta no es expresamente otorgada por ambas partes; y que para todos los efectos derivados de este contrato, las partes eligen la ciudad de Porlamar como domicilio especial y excluyente de cualquier otro, y a cuyos tribunales deciden someterse.

      En relación a esta prueba es innecesario volver a emitir juicio en virtud de que ya fue analizada en el punto 1 de las pruebas aportadas por la parte actora conjuntamente con el escrito libelar. Y así se establece.

    5. - Reprodujo el original (f. 35 al 52) del expediente N° 1778 nomenclatura del Juzgado Primero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Arismendi, A.d.C. y Gómez de esta Circunscripción Judicial, contentivo de la solicitud de inspección judicial solicitada por el abogado A.U.S., en su carácter de apoderado judicial de los ciudadanos GELKANIA G.V.G. y JOSEHP N.A.D., la cual fue practicada en fecha 29.07.2014 y en donde se dejó constancia que el Tribunal se trasladó y constituyó en el Conjunto Residencial Ocean Gold Village II, situado en el parcelamiento Desarrollo Cotoperi Country Club, Primera Etapa, ubicado en el Caserío Espinoza, sector conocido como Caserío Guacuco, Municipio Arismendi de este Estado; que en el Conjunto Residencial objeto de la presente inspección se observan a simple vista que las obras del urbanismo se encuentran inconclusas, sin terminar de la cual igualmente se procede a tomar fotografías para que formen parte de este particular; que a simple vista en el inmueble objeto de la presente inspección en relación a la construcción de la piscina, vialidad interna, tanque de agua potable y jardinería del Conjunto Residencial Ocean Gold Village II se observan sin terminar de la cual se procede a tomar las referidas fotografías; que la obra de construcción del town house N° tres-B (3-B) del modulo derecho del Conjunto objeto de la presente inspección se observa solo la losa y las vigas con tubulares, de la cual se deja constancia igualmente por medio de fotografías; que en la obra se encuentra cinco (5) trabajadores; que el ciudadano H.L. manifestó ser el encargado de la obra y que su jefe S.B. es el arquitecto quien es el que le paga.

      En relación a esta prueba es innecesario volver a emitir juicio en virtud de que ya fue analizada en el punto 2 de las pruebas aportadas por la parte actora conjuntamente con el escrito libelar. Y así se establece.

    6. - Original (f. 133 al 135) de la comunicación emitida en fecha 28.06.2013 por la sociedad mercantil PETROZONA ORIENTE 2007 C.A. a la ciudadana GELKANIA G.V.G. mediante la cual le presenta la oferta económica para la venta de una (01) vivienda tipo town house, con las siguientes características: Ubicación: calle V.d.V., Urb. Ocean Gold Village II, sector Cotoperiz Country Club, Sabana de Guacuco, Municipio Arismendi de este Estado; Características del Conjunto: Condominio privado que consta de ocho (8) unidades de vivienda con seguridad privada, áreas sociales, control de acceso, piscina, tanque de agua potable. Cuya implantación se realizó en una de las zonas de más alta revalorización de la isla; Características de vivienda: town house de noventa metros cuadrados (90 mts.2) de construcción de tipo tradicional, que consta de dos (2) niveles distribuidos de la siguiente manera: planta baja, sala-cocina-comedor, medio baño, planta alta: dos (2) habitaciones, dos (2) baños, closet, terraza descubierta. Cada vivienda consta de área de porche, patio posterior y un (1) puesto de estacionamiento; y que el monto para la venta del inmueble en referencia es de novecientos setenta mil bolívares exactos (Bs. 970.000,00) cuyas condiciones de pago quedaban establecidas con una inicial del cuarenta por ciento (40%) por un monto de trescientos ochenta y ocho mil bolívares exactos (Bs. 388.000,00) y un monto de quinientos ochenta y dos mil bolívares exactos (Bs. 582.000,00) a ser financiado por el Banco Bicentenario; a cuya comunicación se anexaron dos fotografías; y en su parte inferior se encuentra una firma ilegible en el renglón: “Ing. José Bastardo” y un sello húmedo en el cual se lee: “PETROZONA ORIENTE 2007, C.A. RIF: J-40081147-3”

      El anterior documento que emana de la parte demandada consta que no fue tachado o desconocido dentro de la oportunidad correspondiente y por lo tanto se valora de conformidad con el artículo 1.363 del Código Civil para demostrar que el monto para la venta del inmueble en referencia es de novecientos setenta mil bolívares exactos (Bs. 970.000,00) cuyas condiciones de pago quedaban establecidas con una inicial del cuarenta por ciento (40%) por un monto de trescientos ochenta y ocho mil bolívares exactos (Bs. 388.000,00) y un monto de quinientos ochenta y dos mil bolívares exactos (Bs. 582.000,00) a ser financiado por el Banco Bicentenario. Y así se establece.

    7. - Original (f. 136 y 137) del recibo emitido en fecha 29.05.2013 por la sociedad mercantil PETROZONA ORIENTE 2007 C.A. a nombre del ciudadano JOSEHP N.A. D. mediante el cual se hace constar que se recibió la cantidad de veinte mil bolívares (Bs. 20.000,00) por concepto de reserva de town house identificado con el N° 4-A del Desarrollo Ocean Gold Village, ubicado en la calle V.d.V., Sabana de Guacuco, Municipio Arismendi de este Estado; y se dejó constancia que se firmaría la opción de compra por Bs. 281.100,00 dentro de los 30 días siguientes (30% del monto de venta); y en su parte inferior se encuentra una firma ilegible en el renglón: “J.D. BASTARDO, GERENTE GENERAL” y un sello húmedo en el cual se lee: “PETROZONA ORIENTE 2007, C.A. RIF: J-40081147-3”. Asimismo, se encuentra anexo a dicha documental un instrumento que carece de firmas.

      El anterior documento que emana de la parte demandada consta que no fue tachado o desconocido dentro de la oportunidad correspondiente, sin embargo se le niega valor probatorio por cuanto al corresponder el mismo a otro inmueble, nada aporta para esclarecer los hechos controvertidos en este proceso, y en cuanto al documento anexo al mismo que cursa al folio 137 igualmente se le niega valor por cuanto el mismo además de que es privado carece de firmas. Y así se establece.

    8. - Original (f. 138) del recibo emitido en fecha 09.07.2013 por la sociedad mercantil PETROZONA ORIENTE 2007 C.A. a nombre del ciudadano JOSEHP ALJORNA mediante el cual se hace constar que se recibió la cantidad de doscientos setenta y un mil bolívares (Bs. 271.000,00) por concepto de monto inicial por compra de vivienda tipo town house identificado con el N° 3-B del Conjunto (Precio fijo del inmueble Bs. 970.000,00); y se dejó constancia que se firmaría la opción de compra por ante la Notaría de Pampatar de este Estado; y en su parte inferior se encuentra una firma ilegible en el renglón: “J.D. BASTARDO, GERENTE GENERAL” y un sello húmedo en el cual se lee: “PETROZONA ORIENTE 2007, C.A. RIF: J-40081147-3”.

      El anterior documento que emana de la parte demandada consta que no fue tachado o desconocido dentro de la oportunidad correspondiente y por lo tanto se valora de conformidad con el artículo 1.363 del Código Civil para demostrar que la sociedad mercantil PETROZONA ORIENTE 2007 C.A. recibió del ciudadano JOSEHP ALJORNA la cantidad de doscientos setenta y un mil bolívares (Bs. 271.000,00) por concepto de monto inicial por compra de vivienda tipo town house identificado con el N° 3-B del Conjunto (Precio fijo del inmueble Bs. 970.000,00); y se dejó constancia que se firmaría la opción de compra por ante la Notaría de Pampatar de este Estado. Y así se establece.

    9. - Original (f. 139) de la factura N° 000030 emitida en fecha 30.08.2013 por la sociedad mercantil PETROZONA ORIENTE 2007 C.A. a nombre del ciudadano JOSEHP N.A.D. mediante la cual se hace constar que se recibió la cantidad de Bs. 7.000,00 por concepto de pago correspondiente a la 1era cuota según contrato de compra-venta de un inmueble tipo town house, identificado con el N° 3-B del Conjunto Residencial Ocean Gold II, ubicado en el Caserio Espinoza, sector Guacuco, jurisdicción del Municipio Arismendi de este Estado; y en su parte inferior se encuentra una firma ilegible y un sello húmedo en el cual se lee: “PETROZONA ORIENTE 2007, C.A. RIF: J-40081147-3”.

      El anterior documento que emana de la parte demandada consta que no fue tachado o desconocido dentro de la oportunidad correspondiente y por lo tanto se valora de conformidad con el artículo 1.363 del Código Civil para demostrar que la sociedad mercantil PETROZONA ORIENTE 2007 C.A. recibió del ciudadano JOSEHP N.A.D. la cantidad de Bs. 7.000,00 por concepto de pago correspondiente a la 1era cuota según contrato de compra-venta de un inmueble tipo town house, identificado con el N° 3-B del Conjunto Residencial Ocean Gold II, ubicado en el Caserio Espinoza, sector Guacuco, jurisdicción del Municipio Arismendi de este Estado. Y así se establece.

    10. - Original (f. 140) de la factura N° 000041 emitida en fecha 30.09.2013 por la sociedad mercantil PETROZONA ORIENTE 2007 C.A. a nombre del ciudadano JOSEHP N.A.D. mediante la cual se hace constar que se recibió la cantidad de Bs. 24.000,00 por concepto de pago correspondiente a la 1era cuota especial según contrato de compra-venta de un inmueble tipo town house, identificado con el N° 3-B del Conjunto Residencial Ocean Gold II, ubicado en el Caserio Espinoza, sector Guacuco, jurisdicción del Municipio Arismendi de este Estado; y en su parte inferior se encuentra una firma ilegible y un sello húmedo en el cual se lee: “PETROZONA ORIENTE 2007, C.A. RIF: J-40081147-3”.

      El anterior documento que emana de la parte demandada consta que no fue tachado o desconocido dentro de la oportunidad correspondiente y por lo tanto se valora de conformidad con el artículo 1.363 del Código Civil para demostrar que la sociedad mercantil PETROZONA ORIENTE 2007 C.A. recibió del ciudadano JOSEHP N.A.D. la cantidad de Bs. 24.000,00 por concepto de pago correspondiente a la 1era cuota especial según contrato de compra-venta de un inmueble tipo town house, identificado con el N° 3-B del Conjunto Residencial Ocean Gold II, ubicado en el Caserio Espinoza, sector Guacuco, jurisdicción del Municipio Arismendi de este Estado. Y así se establece.

    11. - Original (f. 141) de la factura N° 000059 emitida en fecha 31.10.2013 por la sociedad mercantil PETROZONA ORIENTE 2007 C.A. a nombre del ciudadano JOSEHP N.A.D. mediante la cual se hace constar que se recibió la cantidad de Bs. 7.000,00 por concepto de pago correspondiente a la 2da cuota según contrato de compra-venta de un inmueble tipo town house, identificado con el N° 3-B del Conjunto Residencial Ocean Gold II, ubicado en el Caserio Espinoza, sector Guacuco, jurisdicción del Municipio Arismendi de este Estado; y en su parte inferior se encuentra una firma ilegible y un sello húmedo en el cual se lee: “PETROZONA ORIENTE 2007, C.A. RIF: J-40081147-3”.

      El anterior documento que emana de la parte demandada consta que no fue tachado o desconocido dentro de la oportunidad correspondiente y por lo tanto se valora de conformidad con el artículo 1.363 del Código Civil para demostrar que la sociedad mercantil PETROZONA ORIENTE 2007 C.A. recibió del ciudadano JOSEHP N.A.D. la cantidad de Bs. 7.000,00 por concepto de pago correspondiente a la 2da cuota según contrato de compra-venta de un inmueble tipo town house, identificado con el N° 3-B del Conjunto Residencial Ocean Gold II, ubicado en el Caserio Espinoza, sector Guacuco, jurisdicción del Municipio Arismendi de este Estado. Y así se establece.

    12. - Original (f. 142) de la factura N° 000081 emitida en fecha 20.12.2013 por la sociedad mercantil PETROZONA ORIENTE 2007 C.A. a nombre del ciudadano JOSEHP N.A.D. mediante la cual se hace constar que se recibió la cantidad de Bs. 40.000,00 por concepto de pago correspondiente a la 2da cuota especial según contrato de compra-venta de un inmueble tipo town house, identificado con el N° 3-B del Conjunto Residencial Ocean Gold II, ubicado en el Caserio Espinoza, sector Guacuco, jurisdicción del Municipio Arismendi de este Estado; y en su parte inferior se encuentra una firma ilegible y un sello húmedo en el cual se lee: “PETROZONA ORIENTE 2007, C.A. RIF: J-40081147-3”.

      El anterior documento que emana de la parte demandada consta que no fue tachado o desconocido dentro de la oportunidad correspondiente y por lo tanto se valora de conformidad con el artículo 1.363 del Código Civil para demostrar que la sociedad mercantil PETROZONA ORIENTE 2007 C.A. recibió del ciudadano JOSEHP N.A.D. la cantidad de Bs. 40.000,00 por concepto de pago correspondiente a la 2da cuota especial según contrato de compra-venta de un inmueble tipo town house, identificado con el N° 3-B del Conjunto Residencial Ocean Gold II, ubicado en el Caserio Espinoza, sector Guacuco, jurisdicción del Municipio Arismendi de este Estado. Y así se establece.

    13. - Original (f. 143) de la factura N° 000086 emitida en fecha 02.01.2014 por la sociedad mercantil PETROZONA ORIENTE 2007 C.A. a nombre del ciudadano JOSEHP N.A.D. mediante la cual se hace constar que se recibió la cantidad de Bs. 7.000,00 por concepto de pago correspondiente a la 3ra cuota según contrato de compra-venta de un inmueble tipo town house, identificado con el N° 3-B del Conjunto Residencial Ocean Gold II, ubicado en el Caserio Espinoza, sector Guacuco, jurisdicción del Municipio Arismendi de este Estado; y en su parte inferior se encuentra una firma ilegible y un sello húmedo en el cual se lee: “PETROZONA ORIENTE 2007, C.A. RIF: J-40081147-3”.

      El anterior documento que emana de la parte demandada consta que no fue tachado o desconocido dentro de la oportunidad correspondiente y por lo tanto se valora de conformidad con el artículo 1.363 del Código Civil para demostrar que la sociedad mercantil PETROZONA ORIENTE 2007 C.A. recibió del ciudadano JOSEHP N.A.D. la cantidad de Bs. 7.000,00 por concepto de pago correspondiente a la 3ra cuota según contrato de compra-venta de un inmueble tipo town house, identificado con el N° 3-B del Conjunto Residencial Ocean Gold II, ubicado en el Caserio Espinoza, sector Guacuco, jurisdicción del Municipio Arismendi de este Estado. Y así se establece.

    14. - Copia de comprobante de deposito bancario (f. 144) con firma y sello en original emanado de Banesco, Banco Universal RIF: J-07013380-5 del cual se extrae que mediante el sistema de transferencia a terceros por internet N° 2956248056 emitido en fecha 30.08.2013 del cual se infiere: Código cuenta cliente afectada: 0134****-**-***1010326; Código cuenta cliente beneficiaria: 01050715461715054636; Monto: Bs. 7.000,00; Banco Beneficiario: Banco Mercantil C.A.; Beneficiario: Petrozona Oriente 2007 C.A.; Número de identificación: J400811473; Concepto: Cuota N° 1 mes de agosto; Resultado: Ejecutada.

      El anterior documento consistente en el original de un deposito o comprobante bancario es una prueba libre, por cuanto la misma se encuentra regulada expresamente en el código adjetivo, consta que no fue impugnado durante la oportunidad contenida en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, por lo cual se tiene como fidedigno, sin embargo no se le asigna valor probatorio para demostrar el pago que se pretende acreditar por cuanto al ser una operación efectuada desde una cuenta de Banesco, Banco Universal al Banco Mercantil se extrae que la operación fue ejecutada, pero no se comprueba si la misma fue exitosa, esto es si la misma se hizo efectiva. Y así se establece.

    15. - Copia de comprobante de deposito bancario (f. 145) con firma y sello en original emanado de Banesco, Banco Universal RIF: J-07013380-5 del cual se extrae que mediante el sistema de transferencia a terceros por internet N° 3007632520 emitido en fecha 30.09.2013 del cual se infiere: Código cuenta cliente afectada: 0134****-**-***1005640; Código cuenta cliente beneficiaria: 01050715461715054636; Monto: Bs. 24.000,00; Banco Beneficiario: Banco Mercantil C.A.; Beneficiario: Petrozona Oriente 2007 C.A.; Número de identificación: J400811473; Concepto: Cuota especial N° 1 septiembre 2013; Resultado: Ejecutada.

      El anterior documento consistente en el original de un deposito o comprobante bancario es una prueba libre, por cuanto la misma se encuentra regulada expresamente en el código adjetivo, consta que no fue impugnado durante la oportunidad contenida en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, por lo cual se tiene como fidedigno, sin embargo no se le asigna valor probatorio para demostrar el pago que se pretende acreditar por cuanto al ser una operación efectuada desde una cuenta de Banesco, Banco Universal al Banco Mercantil se extrae que la operación fue ejecutada, pero no se comprueba si la misma fue exitosa, esto es si la misma se hizo efectiva. Y así se establece.

    16. - Copia de comprobante de deposito bancario (f. 146) con firma y sello en original emanado de Banesco, Banco Universal RIF: J-07013380-5 del cual se extrae que mediante el sistema de transferencia a terceros por internet N° 3064885398 emitido en fecha 31.10.2013 por BanescOnline (Banesco, Banco Universal) del cual se infiere: Código cuenta cliente afectada: 0134****-**-***1005640; Código cuenta cliente beneficiaria: 01050715461715054636; Monto: Bs. 7.000,00; Banco Beneficiario: Banco Mercantil C.A.; Beneficiario: Petrozona Oriente 2007 C.A.; Número de identificación: J400811473; Concepto: Cuota N° 2 mes de octubre; Resultado: Ejecutada.

      El anterior documento consistente en el original de un deposito o comprobante bancario es una prueba libre, por cuanto la misma se encuentra regulada expresamente en el código adjetivo, consta que no fue impugnado durante la oportunidad contenida en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, por lo cual se tiene como fidedigno, sin embargo no se le asigna valor probatorio para demostrar el pago que se pretende acreditar por cuanto al ser una operación efectuada desde una cuenta de Banesco, Banco Universal al Banco Mercantil se extrae que la operación fue ejecutada, pero no se comprueba si la misma fue exitosa, esto es si la misma se hizo efectiva. Y así se establece.

    17. - Copia de comprobante de deposito bancario (f. 147) con firma y sello en original emanado de Banesco, Banco Universal RIF: J-07013380-5 del cual se extrae que mediante el sistema de transferencia a terceros por internet N° 3177160767 emitido en fecha 20.12.2013 por BanescOnline (Banesco, Banco Universal) del cual se infiere: Código cuenta cliente afectada: 0134****-**-***1005640; Código cuenta cliente beneficiaria: 01050715461715054636; Monto: Bs. 40.000,00; Banco Beneficiario: Banco Mercantil C.A.; Beneficiario: Petrozona Oriente 2007 C.A.; Número de identificación: J400811473; Concepto: Cuota especial N° 2 noviembre 2013; Resultado: Ejecutada.

      El anterior documento consistente en el original de un deposito o comprobante bancario es una prueba libre, por cuanto la misma se encuentra regulada expresamente en el código adjetivo, consta que no fue impugnado durante la oportunidad contenida en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, por lo cual se tiene como fidedigno, sin embargo no se le asigna valor probatorio para demostrar el pago que se pretende acreditar por cuanto al ser una operación efectuada desde una cuenta de Banesco, Banco Universal al Banco Mercantil se extrae que la operación fue ejecutada, pero no se comprueba si la misma fue exitosa, esto es si la misma se hizo efectiva. Y así se establece.

    18. - Copia de comprobante de deposito bancario (f. 148) con firma y sello en original emanado de Banesco, Banco Universal RIF: J-07013380-5 del cual se extrae que mediante el sistema de transferencia a terceros por internet N° 3201125633 emitido en fecha 31.12.2013 por BanescOnline (Banesco, Banco Universal) del cual se infiere: Código cuenta cliente afectada: 0134****-**-***1005640; Código cuenta cliente beneficiaria: 01050715461715054636; Monto: Bs. 7.000,00; Banco Beneficiario: Banco Mercantil C.A.; Beneficiario: Petrozona Oriente 2007 C.A.; Número de identificación: J400811473; Concepto: Cuota N° 3 mes de diciembre 2013; Resultado: Ejecutada.

      El anterior documento consistente en el original de un deposito o comprobante bancario es una prueba libre, por cuanto la misma se encuentra regulada expresamente en el código adjetivo, consta que no fue impugnado durante la oportunidad contenida en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, por lo cual se tiene como fidedigno, sin embargo no se le asigna valor probatorio para demostrar el pago que se pretende acreditar por cuanto al ser una operación efectuada desde una cuenta de Banesco, Banco Universal al Banco Mercantil se extrae que la operación fue ejecutada, pero no se comprueba si la misma fue exitosa, esto es si la misma se hizo efectiva. Y así se establece.

    19. - Copia de comprobante de deposito bancario (f. 149) con firma y sello en original emanado de Banesco, Banco Universal RIF: J-07013380-5 del cual se extrae que mediante el sistema de transferencia a terceros por internet N° 3278022215 emitido en fecha 31.01.2014 por BanescOnline (Banesco, Banco Universal) del cual se infiere: Código cuenta cliente afectada: 0134****-**-***1005640; Código cuenta cliente beneficiaria: 01050715461715054636; Monto: Bs. 30.000,00; Banco Beneficiario: Banco Mercantil C.A.; Beneficiario: Petrozona Oriente 2007 C.A.; Número de identificación: J400811473; Concepto: Cuota especial N° 3 mes de enero 2014; Resultado: Ejecutada.

      El anterior documento consistente en el original de un deposito o comprobante bancario es una prueba libre, por cuanto la misma se encuentra regulada expresamente en el código adjetivo, consta que no fue impugnado durante la oportunidad contenida en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, por lo cual se tiene como fidedigno, sin embargo no se le asigna valor probatorio para demostrar el pago que se pretende acreditar por cuanto al ser una operación efectuada desde una cuenta de Banesco, Banco Universal al Banco Mercantil se extrae que la operación fue ejecutada, pero no se comprueba si la misma fue exitosa, esto es si la misma se hizo efectiva. Y así se establece.

    20. - Copia de comprobante de deposito bancario (f. 150) con firma y sello en original emanado de Banesco, Banco Universal RIF: J-07013380-5 del cual se extrae que mediante el sistema de transferencia a terceros por internet N° 3361547114 emitido en fecha 06.03.2014 por BanescOnline (Banesco, Banco Universal) del cual se infiere: Código cuenta cliente afectada: 0134****-**-***1005640; Código cuenta cliente beneficiaria: 01050715461715054636; Monto: Bs. 21.000,00; Banco Beneficiario: Banco Mercantil C.A.; Beneficiario: Petrozona Oriente 2007 C.A.; Número de identificación: J400811473; Concepto: Cuotas N° 4, 5 y 6 febrero 2014; Resultado: Ejecutada.

      El anterior documento consistente en el original de un deposito o comprobante bancario es una prueba libre, por cuanto la misma se encuentra regulada expresamente en el código adjetivo, consta que no fue impugnado durante la oportunidad contenida en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, por lo cual se tiene como fidedigno, sin embargo no se le asigna valor probatorio para demostrar el pago que se pretende acreditar por cuanto al ser una operación efectuada desde una cuenta de Banesco, Banco Universal al Banco Mercantil se extrae que la operación fue ejecutada, pero no se comprueba si la misma fue exitosa, esto es si la misma se hizo efectiva. Y así se establece.

    21. - Original (f. 151 y 152) de la comunicación emitida en fecha 31.01.2014 por la sociedad mercantil PETROZONA ORIENTE 2007 C.A. a los propietarios del Conjunto Residencial Ocean Gold Village II mediante el cual se les comunica que los hechos acaecidos en el país en materia de desabastecimiento, la economía cambiante y los altos incrementos de precios de algunos renglones de materiales, los incrementos en costos generales de obra han incidido directamente en sus costos, a pesar de todo el esfuerzo realizado por ella para subsanar estos gastos generales o diferencias en costos (como fue la compra de todas las estructuras para sus town house desde el inicio de obra); que los ha llevado a la necesidad de solicitar a cada uno de ellos sus socios en este proyecto el entendimiento y la solidaridad para reajustar un poco el precio definitivo de venta de cada unidad de vivienda; que han realizado un presupuesto detallado de costos actualizado para su conocimiento, en donde se plasma de manera conciente y a sabiendas de que la nueva ley en esta materia los obliga a mantener su oferta inalterable; este presupuesto esta basado en precios reales y mínimos de construcción muy por debajo de la medida estipulada por el Colegio de Ingenieros de Venezuela en sus análisis de costos; que solicitaba a cada uno de los propietarios establecer el precio de venta ajustado a bolívares un millón doscientos mil (Bs. 1.200.000,00), el cual será considerado como monto definitivo al momento de protocolizar cada uno de sus town house por ante la Oficina de Registro del Municipio Arismendi, este aumento o diferencia de precio deberá ser ajustado a varias cuotas durante el tiempo faltante de ejecución de obra (según nuevo cronograma de ejecución), para lo cual establece tres cuotas mensuales según el siguiente cronograma:

      FECHA DESCRIPCION MONTO EN Bs.

      28/03/2014 CUOTA 01 AJUSTE DE PRECIOS 57.500,00

      28/04/2014 CUOTA 02 AJUSTE DE PRECIOS 57.500,00

      28/05/2014 CUOTA 03 AJUSTES DE PRECIOS 57.500,00

      28/06/2014 CUOTA 03 AJUSTES DE PRECIOS 57.500,00

      MONTO TOTAL 230.000,00

      Que recordaba igualmente que la relación de precio valor de su adquisición habitacional en una zona donde el metro cuadrado de construcción está en el orden de los Bs. 35.000,00 en este momento, así como el valor agregado de construir con ella son su mejor garantía de inversión; y que agradecía de antemano su entendimiento y el interés en continuar formando parte de su proyecto en la I.d.M., esperando su pronta comunicación al respecto; y cuya comunicación carece de firma y en su parte inferior se lee: “ING. J.D. BASTARDO. GERENTE GENERAL”.

      Para la valoración de esta clase de documento ha establecido la Sala de Casación Civil en sentencia Nº 00863 emitida el 14 de noviembre del 2006, expediente 06206, lo siguiente:

      “ … Así pues, el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, establece:

      ...Los instrumentos públicos y los privados reconocidos o tenidos legalmente por reconocidos, podrán producirse en juicio originales o en copia certificada expedida por funcionarios competentes con arreglo a las leyes.

      Las copias o reproducciones fotográficas, fotostáticas o por cualquier otro medio mecánico claramente inteligible, de estos instrumentos, se tendrán como fidedignas si no fueren impugnadas por el adversario, ya en la contestación de la demanda, si han sido producidas con el libelo, ya dentro de los cinco días siguientes, si han sido producidas con la contestación o en el lapso de promoción de pruebas. Las copias de esta especie producidas en cualquier otra oportunidad, no tendrán ningún valor probatorio si no son aceptadas expresamente por la otra parte...

      (Negritas de la Sala)

      El artículo anteriormente trascrito regula lo concerniente a la presentación ya sea en original, en copia certificada o en copia fotostática de los documentos públicos o privados legalmente reconocidos, y no a la presentación de copias fotostáticas de documentos privados simples.

      Respecto a ello, la Sala en sentencia de fecha 25 de febrero de 2004, caso: E.J.C., contra la sociedad mercantil SEGUROS LA SEGURIDAD C.A., señaló lo siguiente:

      …El artículo 429 del Código de Procedimiento Civil dispone que sólo son admisibles las copias fotostáticas de documentos públicos o privados reconocidos o tenidos legalmente por reconocidos. En consecuencia, son ineficaces las fotocopias de documentos privados simples, los cuales deben ser incorporados al proceso en original, tal como lo ha expresado la Sala, entre otras, en decisiones de fecha 9 de agosto de 1991 (Julio C.A. c/ P.M.Z.); 9 de febrero de 1994 (Daniel Galvis Ruiz c/ E.A.Z.)…

      En el sub iudice, del análisis de las actas del expediente, lo cual es permisible al tratarse de una de las excepciones del artículo 320 del Código de Procedimiento Civil, en cuanto a la denuncia por infracción de norma jurídica expresa para el establecimiento de las pruebas, puede observarse la existencia de copia simple de la carta misiva de fecha 8 de junio de 1995, emanada del ciudadano P.M.A., cursante al folio 101 de la tercera pieza del expediente.

      En lo tocante a las cartas misivas, estas se encuentran reguladas en el artículo 1.371 del Código Civil, constituyendo instrumentos privados provenientes de las partes o terceros y las cuales pueden contener hechos jurídicos que sirvan de elementos probatorios o principio de prueba por escrito que ayudaran a formar la convicción del operador de justicia, siendo que a dichas cartas se aplican las normas relativas a la eficacia probatoria de los instrumentos privados establecidas en el Código Civil.

      Ahora bien, acerca de la carta misiva promovida el Juez Superior, hizo el siguiente pronunciamiento:

      …Reproduce el mérito favorable del instrumento carta misiva dirigida por la parte demandada al ciudadano C.M., de fecha 09-06-1995 (sic) medio de prueba que quien decide no acoge, por tratarse de copia simple de un instrumento privado sin valor probatorio alguno.

      (…Omissis…)

      Consta de autos copia fotostática de documento privado a la cual alude la parte demandada como correspondencia de fecha 08 (sic) de junio de 1995 (folio 1061), la cual carece de valor probatorio alguno, por tratarse de una copia fotostática de documento privado sin valor probatorio alguno, aun cuando no haya sido objeto de impugnación…

      Así pues, respecto a la producción de copias simples de instrumentos privados, la Sala ha indicado que en juicio sólo pueden ser presentadas copias fotostáticas de documentos públicos o privados reconocidos o tenido legalmente por reconocidos.

      Ahora bien, en el presente caso la Sala estima que la copia fotostática de la carta misiva presentada por la parte demandada es un documento privado simple, pues no es reconocido ni se tiene como legalmente reconocido, por tanto dicha carta no tiene el valor probatorio conforme al artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, por cuanto se trata de la copia simple de un documento privado no reconocido.

      En relación a ello, esta Sala en sentencia de fecha 19 de mayo de 2005, Caso J.E.G.F., contra C.N.C., estableció lo siguiente:

      …Considera la Sala que la precedente razón por la cual el juez superior no valoró la copia simple está ajustada a derecho, toda vez que reproduce un documento privado simple, lo que no es admisible de conformidad con lo previsto en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, que sólo permite consignar las copias fotostáticas de documentos privados reconocidos o tenidos legalmente por reconocidos no las copias fotostáticas de documentos privados que no contemplen estas características….

      Por tanto, de conformidad con los criterios jurisprudenciales anteriormente transcritos, la Sala constata que la fotocopia de la mencionada carta misiva no se refiere a un instrumento público ni a un instrumento privado o tenido legalmente por reconocido, por tanto no constituye el tipo de documento al cual debe dársele el valor probatorio cuando hubiere sido consignado en fotocopia, de conformidad con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, razón por la cual esa copia de documento privado simple fue desestimada por el juez de alzada…”..

      De acuerdo al criterio vertido en el fallo precedentemente transcrito la copia simple de un documento privado no puede configurar un documento reconocido, ni tenerse como un documento legalmente reconocido, ni menos es susceptible de ser valorado con fundamento en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, sino que por el contrario debe ser desechado como prueba por cuanto carece de valor probatorio.

      Establecido lo anterior, al referido documento consistente en la copia simple de un documento privado, conforme al fallo precedentemente apuntado se le niega valor probatorio. Y así se establece.

    22. - Correo electrónico (f. 153 y 154) enviado en fecha 06.02.2014 por Y.R. (petrozonaoriente@yahoo.es) a jaljorna@hotmail.com (jaljorna@hotmail.com) en el cual se le adjuntan 3 archivos: PRESUPUESTO URBANISMO OCEAN GOLD II ACT.; PRESUPUESTO OCEAN GOLD II ACTUAL; CRONOGRAMA OBRAS ADICIONALES OCEAN GOLD II; el cual es del siguiente tenor: Buenos días. En vista de su comunicación, le envío respuesta a sus inquietudes y comentarios. 01. En primera línea le adjunto los presupuestos de la vivienda actualizada donde se evidencian los costos mínimos según el Colegio de Ingeniero, para lo cual se están considerando las partidas ya ejecutadas de construcción y el monto a estipular esta calculado de manera definitiva para el town house en bolívares un millón doscientos mil (Bs. 1.200.000,00), por lo cual el incremento a considerar es de bolívares doscientos treinta mil bolívares (Bs. 230.000,00); 02. Según la cláusula cuarta del contrato donde se especifican los gastos generados para consolidar el conjunto, áreas sociales, caseta de vigilancia, cerco eléctrico, piscina, área social y paisajismos. Se tomaron en cuenta parámetros de construcción mínimos, los cuales pueden ser constatados con cualquier otro profesional de la materia, ya que están por debajo del precio actual, todas estas actividades ya se están realizando y deberán continuar en paralelo con la obra, por seguridad, aumentos de precios en el mercado para materiales, incrementos en mano de obra y la urgencia de darle al conjunto las condiciones de habitabilidad, ya que de otra manera seria entregar las casas y luego cubrirlo por condominio, pero tardaría mas tiempo en la ejecución. Para este item se adjunta el presupuesto de obras adicionales; 03. Con respecto al tanque de agua, usted muy bien puede esperar y ejecutarlo más adelante, ya que el conjunto cuenta con tres tanques de agua, dos de 25.000 lts. y uno de 16.000 lts., lo cual es suficiente para el abastecimiento de las viviendas; 04. En relación con la reunión solicitada por usted, no es procedente, ya que la constructora en este caso es la que decide las policitas de la obra hasta que este culminada y se entregue al condominio que se formara al protocolizar, además hace la siguiente aclaratoria: - Viviendas 1A y 1B, el propietario es el Sr. L.D., es comerciante de la Isla, esta de acuerdo con el aumento debido a la inflación, cuando usted venta la puedo presentar, se conocen y conversan, pero ya el aceptó las condiciones por conocer y entender la situación cambiante que esta en este momento en el país; - La vivienda 3A, es del Sr. L.S., ejecutivo de la Gerencia Metro de Caracas, es su vecino inmediato, con él se reunión en obra el día de ayer 05.02.2014 y le explicó la situación, a pesar de ser empleado público y tener relación directa con el Ministro de Infraestructura, entendió la situación y está de acuerdo. Igualmente la puede poner en contacto con ella en Caracas; que a estas dos personas y a ellos son los únicos propietarios a los cuales esta en la necesidad de hacer el ajuste, ya que los demás compraron a razón de Bs. 1.500.000,00) y la Gerente de Alianza Tributaria de Chacao, la abogada C.D.A. acaba de comprar en Bs. 1.800.000,00; que les agradece su comunicación efectiva, le explicaba la situación y los motivos de esta política, le enviaba el nuevo cronograma de entrega, le garantizaba que su inversión se vera revalorizada ya que los town house están cotizados y con clientes en espera a razón de Bs. 2.600.000,00 al día de hoy; esperando su entendimiento, solidaridad y pronta respuesta.

      En este caso consta que la parte demandada se opuso a la admisión de la misma en la oportunidad correspondiente, y que el Tribunal de la causa desestimó dicha oposición y admitió la prueba, basado en que se promovió con apego a las formalidades establecidas en el Código de Procedimiento Civil, sin que dicho auto fuera objetado mediante el ejercicio del recurso ordinario de apelación, por lo cual se desestima la oposición formulada y se le asigna valor a dicho correo electrónico el cual no fue impugnado durante la oportunidad contenida en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, por lo cual se tiene como fidedigno, y en aplicación de lo normado en el artículo 1.373 del Código Civil en concordancia con el artículo 4 de la Ley sobre Mensajes de Datos y Firmas Electrónicas, el cual señala que: “Los mensajes de datos tendrán la misma eficacia probatoria que la ley otorga a los documentos escritos (…)”. El cual contempla como lo ha dicho la doctrina el principio denominado “Equivalencia Funcional”, que se refiere a que el contenido de un documento electrónico surte los mismos efectos que el contenido en un documento en soporte papel, en otras palabras, que la función jurídica que cumple la instrumentación mediante soportes documentales en papel y firma autógrafa respecto a todo acto jurídico, la cumpla igualmente la instrumentación electrónica a través de un mensaje de datos, para demostrar que en fecha 06.02.2014 la sociedad mercantil PETROZONA ORIENTE 2007 C.A. envió el indicado correo mediante el cual se adjuntaba los presupuestos de la vivienda actualizada donde se evidencian los costos mínimos según el Colegio de Ingeniero, para lo cual se están considerando las partidas ya ejecutadas de construcción y el monto a estipular está calculado de manera definitiva para el town house en bolívares un millón doscientos mil (Bs. 1.200.000,00), por lo cual el incremento a considerar es de bolívares doscientos treinta mil bolívares (Bs. 230.000,00). Y así se establece.

    23. - Prueba de informes (f. 195 al 207), Oficio N° 0000001659 emitido en fecha 17.08.2015 por el Mercantil, Banco Universal mediante el cual informan que la cuenta corriente N° 1715-05463-6, figura en sus registros a nombre de la sociedad mercantil PETROZONA ORIENTE 2007 C.A., RIF N° J-40081147-3; remiten anexo estado de cuenta de los meses agosto, septiembre, octubre y diciembre del año 2013, así como también de los meses de enero y marzo del año 2014, donde se puede observar subrayados por ellos las transferencias realizadas de los ciudadanos V.G.G. y ALJORNA DORANTE JOSEHP del Banco Banesco; y los cuales se detallan a continuación: 30.08.2013 Bs. 7.000,00; 30.09.2013 Bs. 24.000,00; 31.10.2013 Bs. 7.000,00; 20.12.2013 Bs. 40.000,00; 02.01.2014 Bs. 7.000,00; 31.01.2014 Bs. 30.000,00; y 06.03.2014 Bs. 21.000,00.

      Esta prueba al haberse promovido y evacuado conforme a las exigencias del artículo 433 del Código de Procedimiento Civil, se valora para demostrar tales circunstancias. Y así se establece.

    24. - Inspección judicial (f. 171 al 174) evacuada en fecha 10.07.2015 por el Tribunal de la causa, quien se trasladó y constituyó en un inmueble del parcelamiento Desarrollo Cotoperi Country Club, ubicado en el Caserío Espinoza, sector Caserío Guacuco, Municipio Arismendi de este Estado, notificándose de la misma a los ciudadanos H.L. y S.B., en su condición de albañil y arquitecto e inspector de la obra, respectivamente; y en la cual se dejó constancia de que no se encuentran terminadas las obras del urbanismo del Conjunto Residencial Ocean Gold Village II; que la piscina se encuentra en estado de obra gris, vialidad interna no existe, tanques de agua, si están terminados, muros perimetrales terminados en su totalidad, el portón de acceso eléctrico esta sin motor, no existe cerco eléctrico, ni jardineras; y que esta parcialmente construido el town house N° tres-B (3-B) del modulo derecho del Conjunto Residencial Ocean Gold Village II.

      La anterior inspección judicial se valora de conformidad con el artículo 1.428 del Código Civil para demostrar las anteriores circunstancias, esto es que no se encuentran terminadas las obras del urbanismo del Conjunto Residencial Ocean Gold Village II; y que esta parcialmente construido el town house N° tres-B (3-B) del modulo derecho del Conjunto Residencial Ocean Gold Village II. Y así se establece.

      DEMANDADA.-

      CONJUNTAMENTE CON EL ESCRITO DE CONTESTACION DE LA DEMANDA.-

    25. - Copia fotostática (f. 80) de la factura N° 000023 emitida en fecha 09.07.2013 por la sociedad mercantil PETROZONA ORIENTE 2007 C.A. a nombre del ciudadano JOSEHP N.A.D. mediante la cual se hace constar que se recibió la cantidad de Bs. 172.152,00 por concepto de pago de reserva e inicial de un inmueble tipo town house, identificado con el N° 3-B del Conjunto Residencial Ocean Gold II, ubicado en el Caserío Espinoza, sector Guacuco, jurisdicción del Municipio Arismendi de este Estado; y en su parte inferior se encuentra un sello húmedo en el cual se lee: “PETROZONA ORIENTE 2007, C.A. RIF: J-40081147-3”.

      La anterior copia fotostática no fue objeto de impugnación durante la oportunidad legal prevista en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, y por lo tanto se tiene como fidedigna confiriéndosele valor probatorio con base al artículo 1.363 del Código Civil para demostrar que en fecha 09.07.2013 la sociedad mercantil PETROZONA ORIENTE 2007 C.A. recibió del ciudadano JOSEHP N.A.D. la cantidad de Bs. 172.152,00 por concepto de pago de reserva e inicial de un inmueble tipo town house, identificado con el N° 3-B del Conjunto Residencial Ocean Gold II, ubicado en el Caserío Espinoza, sector Guacuco, jurisdicción del Municipio Arismendi de este Estado. Y así se establece.

    26. - Copia fotostática (f. 81) de la factura N° 000030 emitida en fecha 30.08.2013 por la sociedad mercantil PETROZONA ORIENTE 2007 C.A. a nombre del ciudadano JOSEHP N.A.D. mediante la cual se hace constar que se recibió la cantidad de Bs. 7.000,00 por concepto de pago correspondiente a la 1era cuota según contrato de compra-venta de un inmueble tipo town house, identificado con el N° 3-B del Conjunto Residencial Ocean Gold II, ubicado en el Caserío Espinoza, sector Guacuco, jurisdicción del Municipio Arismendi de este Estado; y en su parte inferior se encuentra una firma ilegible y un sello húmedo en el cual se lee: “PETROZONA ORIENTE 2007, C.A. RIF: J-40081147-3”.

      El anterior documento al haber sido objeto de análisis al principio de este fallo, específicamente en las pruebas que promovió la parte actora en la etapa probatoria, específicamente en el punto 7, se considera innecesario volver a analizarlo. Y así se decide.

    27. - Copia fotostática (f. 82) de la factura N° 000059 emitida en fecha 31.10.2013 por la sociedad mercantil PETROZONA ORIENTE 2007 C.A. a nombre del ciudadano JOSEHP N.A.D. mediante la cual se hace constar que se recibió la cantidad de Bs. 7.000,00 por concepto de pago correspondiente a la 2da cuota según contrato de compra-venta de un inmueble tipo town house, identificado con el N° 3-B del Conjunto Residencial Ocean Gold II, ubicado en el Caserío Espinoza, sector Guacuco, jurisdicción del Municipio Arismendi de este Estado; y en su parte inferior se encuentra una firma ilegible y un sello húmedo en el cual se lee: “PETROZONA ORIENTE 2007, C.A. RIF: J-40081147-3”.

      El anterior documento al haber sido objeto de análisis al principio de este fallo, específicamente en las pruebas que promovió la parte actora en la etapa probatoria, específicamente en el punto 9, se considera innecesario volver a analizarlo. Y así se decide.

    28. - Copia fotostática (f. 83) de la factura N° 000086 emitida en fecha 02.01.2014 por la sociedad mercantil PETROZONA ORIENTE 2007 C.A. a nombre del ciudadano JOSEHP N.A.D. mediante la cual se hace constar que se recibió la cantidad de Bs. 7.000,00 por concepto de pago correspondiente a la 3ra cuota según contrato de compra-venta de un inmueble tipo town house, identificado con el N° 3-B del Conjunto Residencial Ocean Gold II, ubicado en el Caserío Espinoza, sector Guacuco, jurisdicción del Municipio Arismendi de este Estado; y en su parte inferior se encuentra una firma ilegible y un sello húmedo en el cual se lee: “PETROZONA ORIENTE 2007, C.A. RIF: J-40081147-3”.

      El anterior documento al haber sido objeto de análisis al principio de este fallo, específicamente en las pruebas que promovió la parte actora en la etapa probatoria, específicamente en el punto 11, se considera innecesario volver a analizarlo. Y así se decide.

    29. - Copia fotostática (f. 84) de la factura N° 000081 emitida en fecha 20.12.2013 por la sociedad mercantil PETROZONA ORIENTE 2007 C.A. a nombre del ciudadano JOSEHP N.A.D. mediante la cual se hace constar que se recibió la cantidad de Bs. 40.000,00 por concepto de pago correspondiente a la 2da cuota especial según contrato de compra-venta de un inmueble tipo town house, identificado con el N° 3-B del Conjunto Residencial Ocean Gold II, ubicado en el Caserío Espinoza, sector Guacuco, jurisdicción del Municipio Arismendi de este Estado; y en su parte inferior se encuentra una firma ilegible y un sello húmedo en el cual se lee: “PETROZONA ORIENTE 2007, C.A. RIF: J-40081147-3”.

      El anterior documento al haber sido objeto de análisis al principio de este fallo, específicamente en las pruebas que promovió la parte actora en la etapa probatoria, específicamente en el punto 10, se considera innecesario volver a analizarlo. Y así se decide.

    30. - Copia fotostática (f. 85) de la factura N° 000090 emitida en fecha 31.01.2014 por la sociedad mercantil PETROZONA ORIENTE 2007 C.A. a nombre del ciudadano JOSEHP N.A.D. mediante la cual se hace constar que se recibió la cantidad de Bs. 30.000,00 por concepto de pago correspondiente a la 3ra cuota especial según contrato de compra-venta de un inmueble tipo town house, identificado con el N° 3-B del Conjunto Residencial Ocean Gold II, ubicado en el Caserío Espinoza, sector Guacuco, jurisdicción del Municipio Arismendi de este Estado; y en su parte inferior se encuentra una firma ilegible y un sello húmedo en el cual se lee: “PETROZONA ORIENTE 2007, C.A. RIF: J-40081147-3”.

      La anterior copia fotostática no fue objeto de impugnación durante la oportunidad legal prevista en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, y por lo tanto se tiene como fidedigna confiriéndosele valor probatorio con base al artículo 1.363 del Código Civil para demostrar que en fecha 31.01.2014 la sociedad mercantil PETROZONA ORIENTE 2007 C.A. recibió del ciudadano JOSEHP N.A.D. la cantidad de Bs. 30.000,00 por concepto de pago correspondiente a la 3ra cuota especial según contrato de compra-venta de un inmueble tipo town house, identificado con el N° 3-B del Conjunto Residencial Ocean Gold II, ubicado en el Caserío Espinoza, sector Guacuco, jurisdicción del Municipio Arismendi de este Estado. Y así se establece.

      EN LA ETAPA PROBATORIA.-

    31. - El mérito favorable de los autos.

      Sobre este punto, es conteste la doctrina, pacífica y reiterada la jurisprudencia en establecer que el mérito favorable que arrojan las actas procesales no constituye un medio de prueba en sí, sino que es el resultado del análisis que hace el juzgador de los elementos de autos y de las pruebas promovidas y evacuadas por las partes, las cuales una vez que sus resultas consten en autos forman parte del expediente y su resultado beneficia o no según el mismo a todos los intervinientes en el proceso. Y así se establece.

    32. - Original (f. 93 al 103) del documento autenticado en fecha 30.07.2013 por ante la Notaría de Pampatar de este Estado, bajo el N° 40, Tomo 127 y posteriormente en fecha 28.08.2013 por ante la Notaria Segunda del Municipio Libertador del Distrito Capital, bajo el N° 29, Tomo 149, de la cual se infiere que la sociedad mercantil PETROZONA ORIENTE 2007 C.A., representada por su director general, ciudadano J.D.B.A., a quien se denominó EL PROMOTOR y los ciudadanos GELKANIA G.V.G. y JOSEHP N.A.D., a quienes se denominó EL INTERESADO, convinieron en celebrar documento de opción de compra-venta, el cual se regiría por las siguientes cláusulas –entre otras–: EL PROMOTOR se compromete a vender y EL INTERESADO se compromete a comprar, un inmueble constituido por un town house tipo modular de dos habitaciones, que comprende losa de fundaciones directas sobre el suelo, construcción de columnas y envigado con tubos metálicos de tipo conduven, losa de entrepiso y losa de techo de tipo nervada, paredes de bloques de arcilla, friso de paredes con acabado rustico en área exterior y acabado liso en áreas interiores, ventanas panorámicas de aluminio color blanco, puertas de acceso principal metálica con cerraduras de color blanco, cerámica de primera nacional en pisos y paredes de baño según elección del cliente y en un rango de precios va desde 180 Bs. a 250 Bs. por metro cuadrado, piezas sanitarias (WC y lavamanos con pedestal) incluye instalación con todos sus herrajes y griferías, instalaciones eléctricas que incluye cajas de electricidad, puntos de tomacorrientes, alumbrado con cableado general, piezas eléctricas, instalación y prueba (no incluye costos de instalación de acometida principal al servicio eléctrico); además de pintura en todos sus ambientes interiores y exteriores, el mismo será destinado a vivienda que se distinguirá con el número (3-b), módulo derecho y estará situado en lo que será el Conjunto Residencial OCEAN GOLD VILLAGE II, en un lote de terreno, de su exclusiva propiedad, según consta en documento de propiedad y lotificación autenticado por ante la Notaria Pública de Pampatar de este Estado, en fecha 15.07.2013, anotado bajo el N° 30, Tomo 121, folios del 141 al 146 de los libros llevados por esa Notaría, el mismo se encuentra identificado con los Nros. 21, 22, 23 y 24 lote B, está situado en el parcelamiento Desarrollo Cotoperi Country Club, Primera Etapa, ubicado en el Caserío Espinoza, sector conocido como Caserío Guacuco, jurisdicción del Municipio Arismendi de este Estado, el cual consta de una superficie en el lote B de un mil ciento cuarenta metros cuadrados con cincuenta y ocho centímetros (1.140,58 m2) y se encuentra comprendida dentro de los siguientes linderos: NORTE: en treinta y un metros con diez y nueve centímetros (31,19 m) con las parcelas números 19 y 20, que son o fueron propiedad de INVERSIONES FAMILY; SUR: en treinta y cinco metros con siete centímetros (35,07 m) con terrenos que son propiedad de la ORGANIZACIÓN COMUNITARIA DE VIVIENDA Y HABITAT V.D.V.O.B. (OCV V.D.V.O.B.); ESTE: en treinta y cuatro metros con ochenta y dos centímetros (34,82 m) con terrenos propiedad de la ORGANIZACIÓN COMUNITARIA DE VIVIENDA Y HABITAT V.D.V.O.B. (OCV V.D.V.O.B.); y OESTE: en línea treinta y cinco metros con catorce centímetros (35,14 m) con la calle número uno del parcelamiento; que dicho town house tendrá una superficie aproximada de noventa metros cuadrados (90 mts.2) y contiene las siguientes características: dos (2) niveles, PLANTA BAJA: sala, comedor, cocina, ½ baño, PLANTA ALTA: dos (2) habitaciones, dos (2) baños, esta intimo, terraza descubierta; que el inmueble será destinado a vivienda, y cuyos linderos y demás características constan en los planos y proyectos del Conjunto Residencial, conocidos por EL INTERESADO e igualmente será indicados en el documento definitivo de compra-venta; que a dicho inmueble le corresponderá el uso exclusivo de dos (2) puestos de estacionamiento de vehículo terrestre, cuya ubicación y demás características también serán indicados en el correspondiente documento definitivo de compra-venta por EL PROMOTOR y estarán contenidos en la memoria descriptiva del proyecto, a ser entregados a EL INTERESADO en un lapso de quince (15) días continuos a la firma de la opción de compra venta; que el precio de la operación definitiva de compra-venta a la cual se hace referencia en la cláusula primera de este documento será la cantidad de novecientos setenta mil bolívares fuertes exactos (Bs. F. 970.000,00), que EL INTERESADO se compromete a pagar de la siguiente manera: 1.- La cantidad de doscientos noventa y un mil bolívares fuertes exactos (Bs. F. 291.000,00) correspondiente al treinta por ciento (30%) del precio de venta del inmueble, este monto será por concepto de inicial que EL INTERESADO cancelará a EL PROMOTOR al momento de la firma de este contrato; 2.- La cantidad de cuarenta y dos mil bolívares fuertes exactos (Bs. F. 42.000,00) a razón de seis (6) cuotas mensuales, consecutivas equivalentes por un monto de siete mil bolívares fuertes exactos (Bs. 7.000,00) cada una, las cuales se empezaran a pagar los treinta (30) días continuos contados desde el momento de la firma de la opción de compra-venta de manera puntual y oportuna hasta la cancelación en el quinto mes de vigencia de este contrato; 3.- La cantidad de noventa y cuatro mil bolívares fuertes exactos (Bs. 94.000,00) pagaderos en tres (3) cuotas especiales acordadas de la siguiente manera: cuota especial al 30.09.2013 por veinticuatro mil bolívares fuertes exactos (Bs. 24.000,00); cuota especial al 30.11.2013 por veinticuatro mil bolívares fuertes exactos (Bs. 24.000,00) y cuota especial al 30.01.2014 por treinta mil bolívares fuertes exactos (Bs. 30.000,00); 4.- La cantidad de quinientos cuarenta y tres mil bolívares fuertes exactos (Bs. 543.000,00) a ser cancelados mediante crédito hipotecario por recursos propios, que será gestionado por ante el Banco Bicentenario dentro de un lapso de ciento ochenta (180) días continuos a la firma de este instrumento, estableciendo un plazo de gracia de treinta (30) días que comenzaran a correr luego de la entrega de la cuota por concepto de inicial al momento de la firma de este instrumentos por ante la Notaría competente. Igualmente, queda estipulada de mutuo acuerdo la fecha de inicio de la obra para el día 29.07.2013, estableciendo un lapso de ciento ochenta (180) días continuos para la ejecución de todas y cada una de las etapas de construcción del PROYECTO OCEAN GOLD VILLAGE II, estableciendo como fecha de entrega el día 29.01.2014, haciendo la salvedad de que quedaba acordado un plazo de gracia de treinta (30) días que comenzaran a correr luego de la fecha de entrega establecida en este contrato; que EL INTERESADO se compromete a efectuar los pagos de manera puntual y oportuna a EL PROMOTOR para proveer la procura de la referida obra; que en caso de incumplimiento de las obligaciones estipuladas en el presente contrato, ambas partes convienen expresamente en lo siguiente: 1. Cuando habiendo EL INTERESADO manifestado su deseo de firmar el documento definitivo de compra-venta pero el otorgamiento no se realice por causas no imputables a EL PROMOTOR, cualquiera de las partes podrá resolver unilateralmente el compromiso de compra-venta, en cuyo caso, EL PROMOTOR, deberá devolver a EL INTERESADO la cantidad de dinero que éste haya pagado según lo previsto en el presente contrato, pero en ningún caso le pagará interés alguno ni alguna otra sanción o penalidad; 2. Cuando el otorgamiento del documento definitivo de compra-venta no se realice por una causa imputable a EL PROMOTOR, EL INTERESADO podrá optar entre solicitar el cumplimiento del contrato o declararlo resuelto de pleno derecho, pudiendo en este último caso exigir que le sea reintegrada la cantidad que esta haya pagado según lo previsto en el presente contrato, más un monto equivalente al diez por ciento (10%) de aquella cantidad, por concepto de indemnización única de daños y perjuicios; 3.- Cuando EL INTERESADO no pague oportunamente las cuotas referidas en la cláusula segunda, o cuando el otorgamiento del documento definitivo de compra-venta no se realice por una causa imputable a EL INTERESADO, EL PROMOTOR, pueden optar entre solicitar el cumplimiento del contrato o declararlo resuelto de pleno derecho, debiendo en éste último caso devolver a EL INTERESADO únicamente la cantidad de dinero que ésta haya pagado según lo previsto en el presente contrato, previa deducción de un monto equivalente al diez por ciento (10%) del precio total de venta del inmueble, por concepto de indemnización única de daños y perjuicios. Haciendo la salvedad en esta cláusula que si la falta de pago de la cuota final a la fecha prevista obedece en cualquier tipo de atraso imputable a la entidad bancaria (BANCO BICENTENARIO) en sus gestiones para otorgar el crédito solicitado, habiendo EL INTERESADO cumplido con todas sus obligaciones con la tramitación, queda entendido de mutuo acuerdo que se otorga una prorroga al plazo de gracia para hacer efectivo tal pago; que quedaba entendido que cualquier diferencia que surja entre las partes con motivo del presente contrato, incluso lo relativo a su validez, interpretación, cumplimiento o terminación, deberá resolverse preferencialmente por la vía amigable, con sujeción rigurosa a las disposiciones de la convención y la intención de las partes que se desprende de su texto. Sin embrago, en caso de no alcanzarse un arreglo amigable, la controversia se resolverá mediante arbitraje, con sujeción al procedimiento de arbitraje contemplado en el Reglamento del Centro de Conciliación y de Arbitraje de la Cámara de Comercio de Caracas que se encuentra vigente para el momento en que se suscite la controversia, decidido por uno (1) o tres (3) árbitros nombrados de acuerdo con dicho Reglamento. Que expresamente convenido entre las partes que el procedimiento se sustanciará en idioma castellano y en todo caso será un arbitraje de derecho. Como consecuencia de lo previsto en esta cláusula, las partes se obligan a someter sus controversias a la decisión de los árbitros de derecho, y renuncian a hacer valer sus pretensiones ante los jueces; que este documento contiene todas las estipulaciones convenidas y no es válida alguna otra que la derogue, amplié o modifique, si ésta no es expresamente otorgada por ambas partes; y que para todos los efectos derivados de este contrato, las partes eligen la ciudad de Porlamar como domicilio especial y excluyente de cualquier otro, y a cuyos tribunales deciden someterse.

      En relación a esta prueba es innecesario volver a emitir juicio en virtud de que ya fue analizada en el punto 1 de las pruebas aportadas por la parte actora conjuntamente con el escrito libelar. Y así se decide.

    33. - Copia fotostática (f. 104 al 113) del Reglamento General del Centro de Arbitraje.

      Al anterior documento no se le atribuye valor probatorio por cuanto el mismo nada aporta para dilucidar los puntos o hechos que son objeto de controversia en este proceso. Y así se establece.

    34. - Copia al carbón (f. 114) de la factura N° 000023 emitida en fecha 09.07.2013 por la sociedad mercantil PETROZONA ORIENTE 2007 C.A. a nombre del ciudadano JOSEHP N.A.D. mediante la cual se hace constar que se recibió la cantidad de Bs. 172.152,00 por concepto de pago de reserva e inicial de un inmueble tipo town house, identificado con el N° 3-B del Conjunto Residencial Ocean Gold II, ubicado en el Caserío Espinoza, sector Guacuco, jurisdicción del Municipio Arismendi de este Estado; y en su parte inferior se encuentra un sello húmedo en el cual se lee: “PETROZONA ORIENTE 2007, C.A. RIF: J-40081147-3”.

      En relación a esta prueba es innecesario volver a emitir juicio en virtud de que ya fue analizada en el punto 1 de las pruebas aportadas por la parte demandada conjuntamente con el escrito de contestación de la demanda. Y así se establece.

    35. - Original (f. 115) del depósito bancario mediante la modalidad de transferencia a terceros por internet N° 2956248056 emitido en fecha 30.08.2013 por BanescOnline (Banesco, Banco Universal) del cual se infiere: Código cuenta cliente afectada: 0134****-**-***1010326; Código cuenta cliente beneficiaria: 01050715461715054636; Monto: Bs. 7.000,00; Banco Beneficiario: Banco Mercantil C.A.; Beneficiario: Petrozona Oriente 2007 C.A.; Número de identificación: J400811473; Concepto: Cuota N° 1 mes de agosto; Resultado: Ejecutada.

      El anterior documento al haber sido objeto de análisis al principio de este fallo, específicamente en las pruebas que promovió la parte actora en la etapa probatoria, específicamente en el punto 12, se considera innecesario volver a analizarlo. Y así se decide.

    36. - Original (f. 116) del depósito bancario mediante la modalidad de transferencia a terceros por internet N° 3064885398 emitido en fecha 31.10.2013 por BanescOnline (Banesco, Banco Universal) del cual se infiere: Código cuenta cliente afectada: 0134****-**-***1005640; Código cuenta cliente beneficiaria: 01050715461715054636; Monto: Bs. 7.000,00; Banco Beneficiario: Banco Mercantil C.A.; Beneficiario: Petrozona Oriente 2007 C.A.; Número de identificación: J400811473; Concepto: Cuota N° 2 mes de octubre; Resultado: Ejecutada.

      El anterior documento al haber sido objeto de análisis al principio de este fallo, específicamente en las pruebas que promovió la parte actora en la etapa probatoria, específicamente en el punto 14, se considera innecesario volver a analizarlo. Y así se decide.

    37. - Copia al carbón (f. 117) de la factura N° 000059 emitida en fecha 31.10.2013 por la sociedad mercantil PETROZONA ORIENTE 2007 C.A. a nombre del ciudadano JOSEHP N.A.D. mediante la cual se hace constar que se recibió la cantidad de Bs. 7.000,00 por concepto de pago correspondiente a la 2da cuota según contrato de compra-venta de un inmueble tipo town house, identificado con el N° 3-B del Conjunto Residencial Ocean Gold II, ubicado en el Caserío Espinoza, sector Guacuco, jurisdicción del Municipio Arismendi de este Estado; y en su parte inferior se encuentra una firma ilegible y un sello húmedo en el cual se lee: “PETROZONA ORIENTE 2007, C.A. RIF: J-40081147-3”.

      El anterior documento al haber sido objeto de análisis al principio de este fallo, específicamente en las pruebas que promovió la parte actora en la etapa probatoria, específicamente en el punto 9, se considera innecesario volver a analizarlo. Y así se decide.

    38. - Copia al carbón (f. 118) de la factura N° 000086 emitida en fecha 02.01.2014 por la sociedad mercantil PETROZONA ORIENTE 2007 C.A. a nombre del ciudadano JOSEHP N.A.D. mediante la cual se hace constar que se recibió la cantidad de Bs. 7.000,00 por concepto de pago correspondiente a la 3ra cuota según contrato de compra-venta de un inmueble tipo town house, identificado con el N° 3-B del Conjunto Residencial Ocean Gold II, ubicado en el Caserío Espinoza, sector Guacuco, jurisdicción del Municipio Arismendi de este Estado; y en su parte inferior se encuentra una firma ilegible y un sello húmedo en el cual se lee: “PETROZONA ORIENTE 2007, C.A. RIF: J-40081147-3”.

      El anterior documento al haber sido objeto de análisis al principio de este fallo, específicamente en las pruebas que promovió la parte actora en la etapa probatoria, específicamente en el punto 11, se considera innecesario volver a analizarlo. Y así se decide.

    39. - Copia al carbón (f. 119) de la factura N° 000081 emitida en fecha 20.12.2013 por la sociedad mercantil PETROZONA ORIENTE 2007 C.A. a nombre del ciudadano JOSEHP N.A.D. mediante la cual se hace constar que se recibió la cantidad de Bs. 40.000,00 por concepto de pago correspondiente a la 2da cuota especial según contrato de compra-venta de un inmueble tipo town house, identificado con el N° 3-B del Conjunto Residencial Ocean Gold II, ubicado en el Caserío Espinoza, sector Guacuco, jurisdicción del Municipio Arismendi de este Estado; y en su parte inferior se encuentra una firma ilegible y un sello húmedo en el cual se lee: “PETROZONA ORIENTE 2007, C.A. RIF: J-40081147-3”.

      El anterior documento al haber sido objeto de análisis al principio de este fallo, específicamente en las pruebas que promovió la parte actora en la etapa probatoria, específicamente en el punto 10, se considera innecesario volver a analizarlo. Y así se decide.

    40. - Original (f. 120) del depósito bancario mediante la modalidad de transferencia a terceros por internet N° 3278022215 emitido en fecha 31.01.2014 por BanescOnline (Banesco, Banco Universal) del cual se infiere: Código cuenta cliente afectada: 0134****-**-***1005640; Código cuenta cliente beneficiaria: 01050715461715054636; Monto: Bs. 30.000,00; Banco Beneficiario: Banco Mercantil C.A.; Beneficiario: Petrozona Oriente 2007 C.A.; Número de identificación: J400811473; Concepto: Cuota especial N° 3 mes de enero 2014; Resultado: Ejecutada.

      El anterior documento al haber sido objeto de análisis al principio de este fallo, específicamente en las pruebas que promovió la parte actora en la etapa probatoria, específicamente en el punto 17, se considera innecesario volver a analizarlo. Y así se decide.

    41. - Copia al carbón (f. 121) de la factura N° 000090 emitida en fecha 31.01.2014 por la sociedad mercantil PETROZONA ORIENTE 2007 C.A. a nombre del ciudadano JOSEHP N.A.D. mediante la cual se hace constar que se recibió la cantidad de Bs. 30.000,00 por concepto de pago correspondiente a la 3ra cuota especial según contrato de compra-venta de un inmueble tipo town house, identificado con el N° 3-B del Conjunto Residencial Ocean Gold II, ubicado en el Caserío Espinoza, sector Guacuco, jurisdicción del Municipio Arismendi de este Estado; y en su parte inferior se encuentra una firma ilegible y un sello húmedo en el cual se lee: “PETROZONA ORIENTE 2007, C.A. RIF: J-40081147-3”.

      En relación a esta prueba es innecesario volver a emitir juicio en virtud de que ya fue analizada en el punto 6 de las pruebas aportadas por la parte demandada conjuntamente con el escrito de contestación de la demanda. Y así se decide.

    42. - Original (f. 122) del depósito bancario mediante la modalidad de transferencia a terceros por internet N° 3361547114 emitido en fecha 06.03.2014 por BanescOnline (Banesco, Banco Universal) del cual se infiere: Código cuenta cliente afectada: 0134****-**-***1005640; Código cuenta cliente beneficiaria: 01050715461715054636; Monto: Bs. 21.000,00; Banco Beneficiario: Banco Mercantil C.A.; Beneficiario: Petrozona Oriente 2007 C.A.; Número de identificación: J400811473; Concepto: Cuotas N° 4, 5 y 6 febrero 2014; Resultado: Ejecutada.

      El anterior documento al haber sido objeto de análisis al principio de este fallo, específicamente en las pruebas que promovió la parte actora en la etapa probatoria, específicamente en el punto 18, se considera innecesario volver a analizarlo. Y así se decide.

    43. - Prueba de informes (f. 208 al 216), Oficio N° 0000001688 emitido en fecha 17.08.2015 por el Mercantil, Banco Universal mediante el cual informan que la cuenta corriente N° 1715-05463-6, figura en sus registros a nombre de la sociedad mercantil PETROZONA ORIENTE 2007 C.A., RIF N° J-40081147-3; remiten anexo estado de cuenta de los meses agosto y octubre del año 2013, así como también de los meses de enero y febrero del año 2014, donde se puede observar señalado por ellos las transferencias recibidas; y las cuales se detallan a continuación: 30.08.2013 Bs. 7.000,00; 31.10.2013 Bs. 7.000,00; 31.01.2014 Bs. 30.000,00; y 06.03.2014 Bs. 21.000,00.

      Esta prueba al haberse promovido y evacuado conforme a las exigencias del artículo 433 del Código de Procedimiento Civil, se valora para demostrar tales circunstancias. Y así se establece.

  5. FUNDAMENTOS DE LA APELACION.-

    LA SENTENCIA APELADA.-

    La sentencia objeto del presente recurso de apelación la constituye la pronunciada por el Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Bolivariano de Nueva Esparta en fecha 16.05.2016 mediante la cual se declaró sin lugar la demanda, basándose en los siguientes motivos, a saber:

    …Analizado por este Tribunal que las partes de forma expresa se sometieron a arbitraje para resolver los conflictos que surgieran con motivo del contrato de compra venta por ellas suscrito, y renunciar a hacer valer sus pretensiones ante los jueces, también establecieron una cláusula donde se prevé que para las secuelas emanadas del contrato, las partes eligieron a la ciudad de Porlamar como domicilio especial y excluyente de cualquier otro, y decidieron someterse a los tribunales de esa jurisdicción, punto este que también fue alegado por la parte demandante en su escrito a las observaciones de informes, y en acatamiento al último criterio vinculante de la Sala Constitucional, que determina como objeto de análisis la actividad desarrollada por las partes en el juicio para determinar si expresan una indiscutible orientación de someterse al arbitraje, aunque aun cuando la parte demandada no invocó la falta de jurisdicción ni promovió la cuestión previa de falta de jurisdicción, sino que solo invocó la referida cláusula arbitral, lleva a este Tribunal a concluir la voluntad equivoca de someterse a arbitraje en caso de controversia con ocasión al contrato de opción de compra-venta suscrito entre los contratantes, tal como lo establecieron de forma voluntaria y expresa en la cláusula compromisoria y de forma contradictoria en la cláusula duodécima se instituyó que las partes decidieron someterse a los tribunales de la jurisdicción del domicilio especial, es decir la ciudad de Porlamar, para todos los efectos derivados del contrato de compra venta suscrito por las partes. En conclusión, este Juzgado en acatamiento del criterio vinculante sostenido por la Sala Constitucional en el mencionado fallo del 03-11-2010, que permite el análisis de la conducta de las partes y que consiente el planteamiento de la falta de jurisdicción fuera de la forma “cuestión previa”, determina que las partes de mutuo acuerdo por un lado, se sustrajeron de la jurisdicción ordinaria y de forma inequívoca, voluntaria y expresa se sometieron a arbitraje para el caso de que hubieren desacuerdo respecto de la validez, interpretación, alcance, efecto o consecuencias de las obligaciones contenidas en el contrato de compra venta que suscribieron y por tanto, confirieron que la resolución de conflictos vinculados en el mencionado contrato se harían por lo previsto en el Reglamento del Centro de Conciliación y Arbitraje de la Cámara de Comercio de Caracas, y, por otro, instauraron que para todos los efectos derivados del contrato debatido las partes elegirían a la ciudad de Porlamar como domicilio especial excluyente de cualquier otro, y a cuyos tribunales deciden someterse, de lo que se infiere que no había una voluntad expresa de las partes de someterse a arbitraje para resolver los conflictos que surgieran con motivo del contrato de compra venta objeto del presente litigio; por lo que se hace forzoso declarar que el poder judicial y por ende este tribunal tiene la jurisdicción en el presente caso. ASÍ SE DECIDE.

    (…Omissis..)

    Ahora bien, constituye un hecho admitido que la parte demandante canceló de manera parcial la obligación asumida contractualmente, con excepción del monto de de (sic) Quinientos Cuarenta y Tres Mil Bolívares (Bs. 543.000,00), cuyo cumplimiento se encuentra sometido a un condición futura e incierta, es decir, a la aprobación de un crédito por parte del banco Bicentenario, y el cual había que ser tramitado por recursos propios de la parte demandada, tal como se desprende del contrato objeto de la presente acción, no obstante esta juzgadora observa que la parte actora no demostró en su debida oportunidad, que realizó todos los trámites necesarios para la obtención del crédito hipotecario ante el Banco Bicentenario, ni que el mismo no pudo ser logrado en virtud de que la sociedad mercantil PETROZONA ORIENTE, C.A., incluso para la fecha en la que interpuso demanda, no le habían entregado el correspondiente proyecto turístico debidamente aprobado por las autoridades competentes, el permiso de construcción y demás instrumentos legales del desarrollo Conjunto Residencial OCEAN GOLD VILLAGE II, siendo un incumplimiento por parte de la demandada por falta de provisión de permisología requerida por el banco para aprobar un crédito

    , razón por la cual resulta forzoso para quien juzga declarar sin lugar la demanda propuesta por cumplimiento de contrato. ASI SE DECIDE.

    (…Omissis…)

PRIMERO

Que este tribunal tiene Jurisdicción para conocer la presente acción de cumplimiento de contrato de compra venta.

SEGUNDO

SIN LUGAR la demanda de Cumplimiento de Contrato de compra venta interpuesta por los ciudadanos GELKANIA G.V.G. y JOSEHP N.A.D., contra la sociedad mercantil PETROZONA ORIENTE, C.A., ambos plenamente identificados en las actas procesales. …”

ACTUACIONES EN LA ALZADA.-

Como sustento del recurso de apelación sostuvo el abogado A.U.S., en su carácter de apoderado judicial de la parte actora, ciudadanos GELKANIA G.V.G. y JOSEHP N.A.D., como aspectos de mayor relevancia, los siguientes:

- que la sentencia apelada adolece del vicio de incongruencia negativa, por no haberse pronunciado sobre el incumplimiento del lapso establecido en el contrato para la culminación de las obras de urbanismo del Conjunto Residencial OCEAN GOLD VILLAGE II;

- que dicho lapso o termino acordado por las partes para la entrega de todas las obras del proyecto, fue incumplido ampliamente por la demandada, como quedó ampliamente demostrado en las actas procesales con la inspección judicial extra litem practicada en fecha 29.07.2014 por el Tribunal Primero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Arismendi, A.d.C. y Gómez de esta Circunscripción Judicial, en la cual se puede apreciar claramente el estado en que se encontraban las obras del urbanismo para esa fecha;

- que en efecto, con una simple mirada a las fotografías consignadas por el practico nombrado por el Tribunal en la oportunidad de practicarse la inspección, se puede constatar que para esa fecha no estaban concluidas las obras del urbanismo del Conjunto Residencial que nos ocupa. Así mismo, quedo demostrado el incumplimiento del termino de entrega de las obras de urbanismo del Conjunto, por medio de la inspección judicial evacuada por el Tribunal a-quo en fecha 10.07.2015 (un año posterior a la anterior inspección), la cual fue solicitada por la parte actora en su escrito de promoción de pruebas, en donde se determina inequívocamente, que para esa fecha, tampoco estaban concluidas las obras de urbanismo del Conjunto Residencial OCEAN GOLD VILLAGE II;

- que era importante destacar, que tanto el director general de la sociedad mercantil PETROZONA ORIENTE 2007 C.A., ciudadano J.D.B.A., parte demandada en el presente juicio, como sus apoderados, estuvieron presentes en el acto de la inspección judicial, sin que ninguno de ellos diera razón alguna que justificara el inmenso atraso en el término de culminación y entrega de las obras de urbanismo del identificado Conjunto Residencial, con lo cual queda demostrado categóricamente el incumplimiento del contrato, sin causa justificada de ninguna naturaleza;

- que sobre este particular punto señalado en el libelo de demanda y demostrado ampliamente en el lapso probatorio, no hubo pronunciamiento alguno en la sentencia apelada; la sentencia ignoró esa importante denuncia, con lo cual no tan solo violó la norma contractual incomento, sino también los artículos 14 (numeral 2°), 17 y 26 de la Ley contra la Estafa Inmobiliaria;

- que la sentencia apelada adolece también del vicio de incongruencia positiva, por cuanto su fundamento para declarar sin lugar la demanda, no fue propuesto ni señalado de forma alguna por la parte demandada en su escrito de contestación de demanda;

- que el supuesto incumplimiento de la parte demandante que señala la sentencia como causa para declarara sin lugar la demanda, el cual niega categóricamente, no fue propuesto ni alegado de forma alguna por la parte demandada, con lo cual se ratifica la ultrapetita o incongruencia positiva que adolece la sentencia impugnada;

- que en este sentido, es pertinente señalar a esta alzada, que la redacción de la cláusula segunda del contrato de marras, en lo atinente a la obligación de los opcionantes compradores al pago de la cantidad de quinientos cuarenta y tres mil bolívares (Bs. 543.000,00) mediante crédito hipotecario por recursos propios, que sería gestionado por ante el Banco Bicentenario dentro de un plazo de ciento ochenta (180) días continuos a la firma del contrato, estableciendo un plazo de gracia de treinta (30) días que comenzarían a correr luego de la entrega de la cuota por concepto de inicial al momento de la firma del contrato por ante la notaria competente, es confusa, mal redactada e imposible de ejecutar como está establecida, y ello es así, por las razones que se señalan a continuación:

  1. ¿Qué debe entenderse por crédito hipotecario por recursos propios otorgado por el banco Bicentenario? Realmente esa figura o concepto de crédito hipotecario por recursos propios, no inexiste en la banca venezolana. Ahora bien, lo que piensa se quiso decir, es que el saldo del precio de venta, es decir, la cantidad de quinientos cuarenta y tres milo bolívares (Bs. 543.000,00), sería cancelado mediante crédito hipotecario gestionado por ante el Banco Bicentenario, en cuyo caso, obviamente los recursos no son propios, sino que van a provenir del Banco Bicentenario, con garantía hipotecaria del inmueble que se está adquiriendo por medio del contrato firmado entre las partes. En efecto, dicha cláusula segunda debió establecer además, los requisitos exigidos por el Banco Bicentenario para otorgar el crédito al comprador, así como el lapso máximo de la respuesta a la solicitud del crédito de este último, tal como lo exige el numeral 4° del artículo 14 de la Ley contra la Estafa Inmobiliaria, que es la ley especial que rige sobre esta materia;

  2. Para tramitar y lograr obtener el otorgamiento de un crédito hipotecario por parte de cualquier ente financiero, se requiere que el inmueble objeto de la venta este totalmente construido, registrado el documento de parcelamiento (o condominio, dependiendo del tipo de conjunto habitacional) y con la debida habitabilidad otorgada por las autoridades competentes. En efecto, constituye una máxima de experiencia en el mercado inmobiliario, que para la adquisición de una vivienda, cuando el precio de la misma no es pagado con recursos propios del comprador, que en el mismo documento definitivo de compra-venta, se establezca el préstamo que otorga el ente financiero al comprador, para cancelar al vendedor, el saldo del precio de la compra-venta. Así mismo, en el documento de compra-venta se constituye la hipoteca sobre el inmueble que se está adquiriendo, como garantía al ente financiero del pago del préstamo otorgado;

  3. Note el Tribunal que el lapso que acordaron las partes para la culminación y entrega de las obras del Conjunto Residencial Ocean Gold Village II, fue el mismo que el acordado para la solicitud del crédito hipotecario para cancelar el saldo del precio de la compra-venta de la vivienda. En efecto, el término para entregar las obras del conjunto fue pactado para el día 29.01.2014, es decir, 180 días posteriores a la fecha de inicio de las obras (29.07.2013), más un lapso de 30 días de gracia. Por otro lado, el lapso para la obtención del crédito hipotecario por ante el banco Bicentenario, fue de 180 días, contados a partir de la firma del contrato de opción de compra-venta ante la Notaria (28.08.2013), más un plazo de gracia de 30 días. Ahora bien, el término para la terminación y entrega de las obras del urbanismo que nos ocupa, como consta en autos, fue incumplido por la promotora hasta la presente fecha, no pudiéndose tramitar el crédito hipotecario ante el Banco Bicentenario, precisamente por no estar concluidas dichas obras, no estar debidamente protocolizado el documento de parcelamiento y por último, no tener el correspondiente permiso de habitabilidad, los cuales son recaudos que exige cualquier ente financiero para tramitar el crédito;

- que por último, es importante insistir en que las obras de urbanismo del Conjunto Residencial Ocean Gold Village II, no se encuentran aun totalmente concluidas, razón por la cual no posee los permisos de habitabilidad correspondientes. Ahora bien: ¿cómo puedo fundamentar la sentencia apelada la improcedencia de la demanda por el presunto incumplimiento de la parte actora en tramitar el crédito hipotecario ante el Banco Bicentenario, cuando lo cierto es que la promotora y vendedora no ha cumplido con su obligación de terminar las obras de urbanismo en la forma que se obligó en el contrato? Insiste en que para poder tramitar el crédito hipotecario, se requiere que las obras estén totalmente construidas, registrado el documento de parcelamiento y tenga todos los permisos que otorgan las autoridades vinculadas con la construcción de viviendas, por cuanto son recaudos que exige el ente financiero;

- que la parte actora en su escrito de promoción de pruebas, consignó una serie de documentos privados, que demuestran fehacientemente haber cumplido con el pago de la inicial del precio de la compra-venta del town house N° 3-B del Conjunto Residencial Ocean Gold Village II, así como con las demás cuotas especiales que se indican en el contrato;

- que la cantidad de doscientos noventa y un mil bolívares (Bs. 291.000,00), correspondiente al treinta por ciento (30%) del precio de venta del inmueble, por concepto de cuota inicial, fue cancelada de la siguiente manera: veinte mil bolívares (Bs. 20.000,00), mediante recibo a favor de PETROZONA ORIENTE 2007 C.A., de fecha 29.05.2013 por concepto de reserva del inmueble y la cantidad de doscientos setenta y un mil bolívares (Bs. 271.000,00) mediante factura de fecha 09.07.2013 a favor de PETROZONA ORIENTE 2007 C.A.;

- que por otra parte, las seis (6) cuotas por un monto de siete mil bolívares (Bs. 7.000,00) cada una, lo cual arroja la cantidad de cuarenta y dos mil bolívares (Bs. 42.000,00), así como las tres (3) cuotas especiales por las cantidades de veinticuatro mil bolívares, cuarenta mil bolívares (Bs. 40.000,00) y treinta mil bolívares (Bs. 30.000,00), respectivamente, que suman la cantidad de noventa y cuatro mil bolívares (Bs. 94.000,00) fueron canceladas mediante facturas y ocho (8) recibos de transferencias a favor de la cuenta corriente N° 0105-0715-46-1715054636 del Banco Mercantil C.A., perteneciente a la demandada PETROZONA ORIENTE 2007 C.A.;

- que con respecto a estos instrumentos de pago, todos fueron debidamente traídos a juicio en su correspondiente oportunidad procesal y admitidos por el Tribunal con todo su valor probatorio, con excepción al recibo de fecha 29.05.2013, referente a la reserva, por la cantidad de veinte mil bolívares (Bs. 20.000,00), por no haber sido ninguno de ellos impugnado ni desconocido por la parte demandada, y además, por haber sido debidamente conformados con el informe del Banco Mercantil C.A., en ocasión de la prueba de informes solicitada por ambas partes en la promoción de pruebas, donde se puede constatar que efectivamente esos pagos ingresaron en la cuenta bancaria de la demandada;

- que con respecto al pago de vente mil bolívares (Bs. 20.000,00), por concepto de reserva para la adquisición del inmueble de marras, cabe señalar que la sentencia apelada, cuando analiza este instrumento privado, indica que por no haber sido desconocido ni impugnado en su oportunidad legal, le da todo valor probatorio de documento privado reconocido, con fuerza de público, de conformidad con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con el artículo 1.363 del Código Civil. Sin embargo, a renglón seguido señala lo siguiente:

Ahora bien, si bien es cierto que el recibo comento, es de las partes intervinientes en el presente proceso no es menos cierto que la descripción del inmueble objeto de reserva no es el identificado en el documento de compra venta objeto de este litigio; se analiza dicha prueba y se considera que no aporta elementos de convicción en la presente causa, por lo que se Desecha de las actas. ASI SE ESTABLECE

.

- que esa insólita e inaudita afirmación, carece de todo sentido y lógica jurídica, por cuanto ese instrumento fue elaborado por la vendedora antes de la firma del documento de opción de compra-venta, precisamente para garantizar que efectivamente había interés por parte de sus representados en la adquisición de uno de los inmuebles que conformarían el Conjunto Residencial que nos ocupa. Note esta alzada que el instrumento incomento, como se señaló anteriormente, no fue desconocido ni impugnado por la demandada, por la sencilla razón de que efectivamente se había cancelado ese monto por concepto de reserva, que sumado al pago de la cantidad de doscientos setenta y un mil bolívares (Bs. 271.000,00), arroja la suma de doscientos noventa y un mil bolívares (Bs. 291.000,00), que constituye la inicial que señala el documento;

- que por otra parte, la sentencia no indica que no se haya realizado el pago por la reserva, indica que la descripción o identificación del inmueble que señala el recibo, no es el identificado en el documento. En efecto, en el recibo se menciona al town house N° 4-A, mientras que en documento se identifica al town house 3-B del Conjunto. En síntesis, ese error en el recibo de la reserva por la cantidad de veinte mil bolívares (Bs. 20.000,00), no desconoce que sus representados hayan realizado dicho pago; de manera que no se ajusta a derecho haber desechado esa prueba, por cuanto el recibo determina que efectivamente se realizó el pago por la cantidad de veinte mil bolívares (Bs. 20.000,00) a la vendedora, y en ningún caso ese punto fue controvertido entre las partes;

- que por las razones expuestas, pide al Tribunal le atribuya todo el valor probatorio a ese instrumento, con lo cual quedaría plenamente demostrado el cumplimiento de sus representados en el pago completo de la inicial del monto acordado en el contrato, y así subsanar el estado de indefensión en que quedan sus mandantes, por efecto de no apreciarse y valorarse correctamente esa prueba conforme a derecho;

- que de conformidad con lo establecido en la cláusula segunda del contrato, el plazo o termino para concluir todas y cada una de las etapas de construcción del proyecto residencial Ocean Gold Village II, es de ciento ochenta (180) días, contados a partir de la fecha de inicio de la obra (29.07.2013), estableciéndose como fecha de entrega el día 29.01.2014, más un plazo de gracia de treinta (30) días, que comenzaran a correr luego de la fecha de entrega antes dicha;

- que igualmente, la misma cláusula segunda del contrato establece un lapso o termino de 180 días, contados a partir de la firma del contrato de opción de compra-venta (28.08.2013), más un plazo de gracia de treinta (30) días, para tramitar por ante el Banco Bicentenario, un crédito por la cantidad de quinientos cuarenta y tres mil bolívares (Bs. 543.000,00), para ser destinado al pago del saldo del precio de venta del inmueble de marras. Ahora bien, el crédito hipotecario para la cancelación del saldo del precio de la compra-venta, está ligado a la culminación de las obras de urbanismo del Conjunto Residencial OCEAN GOLD VILLAGE II. En efecto, ni el Banco Bicentenario, ni ninguna institución financiera, otorga un crédito hipotecario para la adquisición de una vivienda, sin estar ésta totalmente construida y con todos los permisos correspondientes para su ocupación,

- que en este sentido, como se señaló supra y además consta en las actas procesales, la demandada no ha dado cumplimiento a su obligación de terminar de construir el Conjunto Residencial OCEAN GOLD VILLAGE II, violando así el término acordado en el contrato; siendo que hasta la presente fecha, han transcurrido más de veinticuatro (24) meses, contados a partir de la firma del contra de preventa (28.08.2013), con lo cual no tan solo se viola lo establecido por las partes en el contrato, sino que se viola además lo establecido en el numeral 2° del artículo 14 de la Ley contra la Estafa Inmobiliaria;

- que ese lapso que señala el contrato y la ley especial, fue quebrantado con creses por la demandada, como quedó ampliamente demostrado en la inspección judicial promovida por la parte actora en el lapso probatorio y evacuada por el Tribunal a-quo, siendo insólito que la sentencia apelada no se haya pronunciado sobre ese punto en particular, con lo cual se menoscabó la garantía del debido proceso, concretamente, el derecho a la defensa de sus representados, consagrado en el artículo 49.1 de la Constitución de 1.999;

- que con base a la jurisprudencia de la Sala Constitucional de nuestro m.T., en sentencia N° 5/2001, ¿cómo pudo sustentar la sentencia apelada, la improcedencia de la demanda por falta de previsión de permisología requerida por el Banco para aprobar un crédito, siendo que está demostrado en autos, que las obras de construcción del Conjunto Residencial OCEAN GOLD VILLAGE II, no están concluidas?;

- que lo que individualiza cada unidad habitacional que forma parte de un conjunto de viviendas, es el documento de parcelamiento. En otras palabras, mientras no esté debidamente protocolizado el documento de parcelamiento, todas las viviendas forman parte de un todo indivisible. Ahora bien, precisamente por esa razón, mientras no esté dividido el terreno e identificada cada parcela con su respectiva vivienda, no se puede protocolizar el documento de compra-venta, ni mucho menos el documento hipotecario que garantiza el préstamo otorgado por el ente financiero;

- que en síntesis, como quiera que el lapso que señala el contrato para la culminación de las obras de urbanismo fue incumplido por la vendedora, el término para el pago del saldo del precio de venta mediante crédito hipotecario a ser tramitado y otorgado por el banco Bicentenario, necesariamente tiene que suspenderse, hasta tanto se concluyan todas y cada una de las obras de urbanismo del Conjunto y se obtengan los correspondientes permiso de habitabilidad otorgado por las autoridades competente, puesto que esas constancias y permisos debidamente otorgados, donde se incluye el documento de parcelamiento y otros requisitos, constituyen parte de los recaudos que se deben acompañar a la solicitud del crédito hipotecario; y

- que por las razones expuestas, pide la nulidad de la sentencia apelada, y en consecuencia, se declare con lugar la demanda por cumplimiento de contrato.

Asimismo, consta que el abogado J.G.C.D., en su carácter de apoderado judicial de la parte demandada, sociedad mercantil PETROZONA ORIENTE 2007 C.A., presentó escrito de informes en el cual alegó:

- que era importante mencionar el incumplimiento notorio en que incurrieron los demandantes, en el pago de las obligaciones que se desprenden del contrato de opción de compra venta objeto de la presente pretensión, específicamente en el pago inicial establecido en el mencionado contrato y en la tramitación del crédito hipotecario por ante el Banco Bicentenario, que los demandantes nunca solicitaron ni probaron a lo largo del juicio en primera instancia. Asimismo, era menester destacar que los estados de cuenta de la entidad financiera Banco Mercantil, que fueron agregados al presente expediente, siendo los mismos solicitados por ambas partes en sus respectivas pruebas de informes, a los fines de demostrar el pago de las cantidades de dinero establecidas como obligación principal desprendida del contrato de opción de compra venta; y

- que dichas cantidades de dinero se ven reflejadas en los tantos mencionados estados de cuenta, pero demostrándose que las mismas fueron pagadas en fechas diferentes a las establecidas en los literales 1, 2 y 3 de la cláusula segundo de dicho contrato, generándose por consiguiente un notable incumplimiento con lo allí establecido, ya que los demandantes no respetaron el cumplimiento de sus obligaciones, realizando de manera irregular, inconstante, no continua e inoportuna los pagos de las cantidades de dinero en fechas diferentes a las establecidas en el tantas veces mencionado contrato de opción de compra venta queriendo reclamar con este litigio el cumplimiento de dicho contrato cuando desde el primer momento ellos incumplieron en todo y cada uno de los pagos establecidos y en las obligaciones a los cuales se sujetaron para garantizar las resultas de una buena ejecución en la negociación que aquí se está reclamando.

  1. FUNDAMENTOS DE LA DECISION.-

ARGUMENTOS DE LAS PARTES DURANTE EL DESARROLLO DEL PROCESO.-

Como fundamento de la acción de cumplimiento de contrato de compra venta el abogado A.U.S., en su carácter de apoderado judicial de la parte actora, ciudadanos GELKANIA G.V.G. y JOSEHP N.A.D., señaló lo siguiente:

- que consta de documento debidamente autenticado por ante la Notaría de Pampatar de la jurisdicción del Estado Nueva Esparta, en fecha 30.07.2013, N° 40, Tomo 127 y la Notaria Segunda del Municipio Libertador del Distrito Capital, de fecha 28.08.2013, N° 29, Tomo 149, que sus mandantes, conjuntamente con la sociedad mercantil PETROZONA ORIENTE 2007 C.A., suscribieron contrato de opción de compra-venta sobre un town house distinguido con el N° 3-B del Conjunto Residencial OCEAN GOLD VILLAGE II, situado en el Parcelamiento Desarrollo Cotoperi Country Club, Primera Etapa, ubicado en el Caserío Espinoza, sector Caserío Guacuco, jurisdicción del Municipio Arismendi de este Estado, cuyas medidas, linderos y demás características se encuentran claramente especificados en el cláusula primera del señalado documento de opción de compra-venta, y en consecuencia, se dan integrante por reproducidos;

- que en la cláusula segunda del contrato, las partes acordaron que el precio definitivo de compra-venta del town house supra identificado, es por la cantidad de novecientos setenta mil bolívares fuertes exactos (Bs. F. 970.000,00), suma esta que sus representados se obligaron a cancelar de la siguiente manera:

  1. - La cantidad de doscientos noventa y un mil bolívares fuertes exactos (Bs. F. 291.000,00), correspondiente al treinta por ciento (30%) del precio de venta del inmueble, por concepto de cuota inicial, para el momento de la firma del contrato de opción de compra-venta;

  2. - La cantidad de cuarenta y dos mil bolívares fuertes exactos (Bs. F. 42.000,00), mediante seis (6) cuotas iguales y consecutivas por un monto de siete mil bolívares fuertes exactos (Bs. 7.000,00) cada una, las cuales se empezaran a pagar los treinta (30) días continuos contados desde el momento de la firma del contrato de opción de compra-venta;

  3. - La cantidad de noventa y cuatro mil bolívares fuertes exactos (Bs. 94.000,00), pagaderos en tres (3) cuotas especiales de la siguiente manera: cuota especial al 30.09.2013 por veinticuatro mil bolívares fuertes exactos (Bs. 24.000,00); cuota especial al 30.11.2013 por veinticuatro mil bolívares fuertes exactos (Bs. 24.000,00) y cuota especial al 30.01.2014 por treinta mil bolívares fuertes exactos (Bs. 30.000,00);

- 4.- La cantidad de quinientos cuarenta y tres mil bolívares fuertes exactos (Bs. 543.000,00), mediante crédito hipotecario por recursos propios, que será gestionado ante el banco Bicentenario, dentro de un lapso de ciento ochenta (180) días continuos a la firma del contrato de opción de compra-venta, con un plazo de gracia de treinta (30) días que comenzaran a correr luego de la entrega de la cuota inicial al momento de la firmas del contrato de opción de compra-venta ante la notaría;

- que asimismo, en la cláusula segunda del contrato de opción de compra-venta, se acordó como fecha de inicio de las obras del Conjunto Residencial OCEAN GOLD VILLAGE II, el 29.07.2013, estableciéndose un lapso de ciento ochenta (180) días continuos para la ejecución de todas y cada una de las etapas de construcción del señalado Conjunto Residencial, y por supuesto, la construcción del town house N° 3-B, objeto del contrato de opción de compra-venta en referencia. En este sentido, se estipuló como fecha de entrega el día 29.01.2014, con un plazo de gracia de treinta (30) días adicionales;

- que sus representados al firmar el contrato de opción de compra-venta en referencia, han dado fiel cumplimiento a todas las obligaciones en él estipuladas, y muy especialmente, a todo lo relacionado con la forma de pago del precio de venta del inmueble;

- que en efecto, todos los pagos estipulados en los numerales 1, 2 y 3 de la cláusula segunda del contrato, fueron realizadas oportunamente, lo cual significa que hasta la presente fecha, han cancelado del precio de venta, la cantidad de cuatrocientos veintisiete mil bolívares fuertes exactos (Bs. 427.000,00). El saldo, es decir, la cantidad de quinientos cuarenta y tres mil bolívares fuertes exactos (Bs. 543.000,00), de conformidad con el numeral 4 de la misma cláusula segunda del contrato, será cancelada: “…mediante Crédito Hipotecario por Recursos Propios, que será gestionado por ante el BANCO BICENTENARIO, dentro de un lapso de ciento ochenta (180) días continuos a la firma del Contrato de Opción de Compra-Venta, con un plazo de gracia de treinta (30) días que comenzaran a correr luego de la entrega de la Cuota Inicial al momento de la firma del contrato de opción de compra-venta ante la Notaria”;

- que era el caso, que hasta la presente fecha no se ha podido gestionar el crédito hipotecario ante el Banco Bicentenario, por la cantidad de quinientos cuarenta y tres mil bolívares fuertes exactos (Bs. 543.000,00), por cuanto no ha sido posible que la vendedora entregue a sus representados el correspondiente proyecto urbanístico debidamente aprobado por las autoridades competentes, el permiso de construcción y demás instrumentos legales del desarrollo del Conjunto Residencial OCEAN GOLD VILLAGE II, siendo que esos recaudos los exige el banco para procesar la solicitud del crédito para el pago del saldo del precio de la venta del inmueble que nos ocupa;

- que como se indicó, el promotor se obligó a ejecutar todas y cada una de las etapas de construcción del proyecto OCEAN GOLD VILLAGE II, dentro de un lapso de 180 días continuos, contados a partir del 29.07.2013, estableciéndose como fecha de entrega el día 29.01.2014, con un plazo de gracia de 30 días. Pues bien, hasta la presente fecha no se ha dado cumplimiento con la terminación de las obras de construcción del Conjunto, según puede constatarse de inspección judicial practicada en fecha 29.07.2014 por el Tribunal Primero de Municipio Ordinario y Ejecutor de medidas de los Municipios Arismendi, A.d.C. y Gómez de esta Circunscripción Judicial;

- que en efecto, de la inspección judicial in comento, se puede apreciar por medio de las fotografías tomadas por el practico fotógrafo nombrado por el Tribunal, que tanto las obras comunes del Conjunto, tales como vialidad, piscina, caseta de vigilancia, jardinerías, etc., como las obras de construcción de las viviendas que la integran, se encuentran inconclusas, atrasadísimas las obras de construcción de las viviendas, absolutamente inhabitables, en fin, evidencian el total incumplimiento de la fecha de terminación de las obras, que como se dijo supra, fue para el 29.01.2014, más un plazo de gracia de 30 días adicionales;

- que no obstante el incumplimiento del promotor de no haber concluido con la construcción del Conjunto Residencial OCEAN GOLD VILLAGE II, en los términos establecidos en el contrato de opción de compra-venta, pretende que sus representados convengan en incrementar el precio de venta estipulado claramente en el indicado instrumento. En efecto, tanto por vía telefónica, como por correos electrónicos, han pretendido aumentar el precio de venta del town house en referencia, alegando el alto costo de los materiales de construcción y la dificultad de conseguirlos en el mercado. En este sentido, se olvidan que precisamente para evitar esos inconvenientes, fue por lo que se estableció la forma de pago de la venta del inmueble, para que tuvieran liquidez suficiente, y así, comprar con tiempo los materiales que se requerían pata la construcción del Conjunto;

- que así las cosas, la promotora pretende excusar su negligencia y falta de previsión, incrementando el precio de venta pactado en el contrato, lo cual es inaceptable por injusto e ilegal, contraviniendo abiertamente lo pactado en la convención suscrita por las partes;

- que por otra parte, han pretendido también, imponer cuotas adicionales a las previstas en el contrato, para pagar las obras comunes del Conjunto, tales como piscina, muros perimetrales, vialidad interna, jardinería, etc., lo cual es absolutamente ilegal, por cuanto todas esas obras estaban previstas en el precio que se acordó para la compra del tantas veces nombrado town house 3-B del Conjunto Residencial OCEAN GOLD VILLAGE II;

- que en efecto, es bien sabido en el medio de la construcción, que el precio de venta de una unidad habitacional en un conjunto de viviendas, contiene la incidencia del costo del terrenos, los materiales de construcción, costo laboral, costo financiero, todas las obras comunes del conjunto y la ganancia justa del constructor. De manera que sus representados no están obligados a pagar nada distinto a lo que se obligaron en el contrato de opción de compra-venta; y

- que sus representados son un matrimonio joven, profesionales ambos, un medio y el otro piloto de aviación, con dos hijos menores de edad, que tomaron la decisión de mudarse a vivir en Margarita, en busca de mayor bienestar para la familia. Como consecuencia de esa decisión, negociaron el inmueble que nos ocupa y comenzaron a realizar las gestiones de ubicación laboral, búsqueda de colegio para sus hijos, y en fin, todo lo que implica una mudanza a otra ciudad. Pues bien, el atraso en la culminación de las obras de construcción de su vivienda por parte del promotor, les ha causado una serie de daños, que tendrán que ser resarcidos por la vendedora en su debida oportunidad. En efecto, sus mandantes planificaron su mudanza para la I.d.M., dentro del primer semestre del 2014, por cuanto la entrega del inmueble en referencia, como se indicó supra, estaba pactada para el 29.01.2014. Ahora bien, esta situación complica la realidad de sus mandantes, por cuanto no saben con certeza el día de hoy, dónde van a vivir, en que colegio inscribir a sus hijos, donde trabajar, etc., lo cual los mantiene en un estado de incertidumbre y angustia, que tendrá que ser resarcido necesariamente por la sociedad mercantil PETROZONA ORIENTE 2007 C.A., en su carácter de opcionante vendedora del town house N° 3-B del Conjunto Residencial OCEAN GOLD VILLAGE II, según consta del contrato de opción de compra-venta tantas veces señalado, por el daño causado a sus mandantes, como consecuencia del incumplimiento en la entrega de las obras de construcción de Conjunto Residencial in comento.

Por su parte, el abogado J.G.C.D., en su carácter de apoderado judicial de la parte demandada, sociedad mercantil PETROZONA ORIENTE 2007 C.A., contestó la demanda en los siguientes términos:

- que en virtud de los alegatos expuestos por la parte actora en el libelo de la demanda, formalmente, niega, rechaza y contradice en todas y cada una de sus partes, tanto en los hechos como en el derecho invocado, la demanda interpuesta;

- que efectivamente la sociedad mercantil PETROZONA ORIENTE 2007 C.A., suscribió opción de compra venta sobre un town house distinguido con el número 3-B del Conjunto Residencial Ocean Gold Villajes II, situado en el parcelamiento Cotoperi Country Club, Primera Etapa, ubicado en el Caserío Espinoza, sector Caserío Guacuco, en la jurisdicción del Municipio Arismendi de este Estado, firmado el 30.07.2013, bajo el N° 40, Tomo 127, ante la Notaría Pública de Pampatar, Municipio Maneiro de este Estado y en fecha 28.08.2013, bajo el N° 29, Tomo 149, por ante la Notaria Segunda del Municipio Libertador del Distrito Capital;

- que efectivamente los promitentes compradores, se obligaron a pagar las siguientes cantidades de dinero y en las siguientes fechas:

PRIMERO

La cantidad de doscientos noventa y un mil bolívares (Bs. 291.000,00), correspondientes al treinta por ciento (30%) del precio de venta del inmueble, por concepto de cuota inicial para el momento de la firma del contrato de opción de compra-venta;

SEGUNDO

La cantidad de cuarenta y dos mil bolívares (Bs. 42.000,00), mediante seis (6) cuotas iguales y consecutivas por un monto de siete mil bolívares (Bs. 7.000,00) cada una, las cuales se debían empezar a pagar los treinta (30) días continuos, contados a partir de la firma del documento de opción compra-venta;

TERCERO

La cantidad de noventa y cuatro mil bolívares (Bs. 94.000,00), pagaderos en tres (3) cuotas especiales de la siguiente manera: 1) Al 30.09.2013 la cantidad de veinticuatro mil bolívares (Bs. 24.000,00); 2) Al 30.11.2013 la cantidad de veinticuatro mil bolívares (Bs. 24.000,00); y 3) Al 30.01.2014 la cantidad de treinta mil bolívares (Bs. 30.000,00);

CUARTA

La cantidad de quinientos cuarenta y tres mil bolívares (Bs. 543.000,00), mediante crédito hipotecario por recursos propios, que será gestionado por ante la entidad financiera Banco Bicentenario, en un lapso de ciento ochenta (180) días continuos a partir de la firma del documento de opción de compra-venta, con un plazo de gracia de treinta (30) días;

- que efectivamente las obras del Conjunto Residencial Ocean Gold Villajes se iniciaron en la fecha prevista, tal y como se indica en la opción de compra venta;

- que negaba, rechazaba y contradecía, que los ciudadanos GELKANIA G.V.G. y JOSEHP N.A.D., hayan dado fiel cumplimiento a todas las obligaciones estipuladas en el documento de opción de compra venta y muy especialmente a todo lo relacionado con la forma de pago del precio de venta del inmueble, ya que los pagos efectuados de manera caprichosa por parte de los demandantes fueron los siguientes:

PRIMERO

Al 09.07.2013, la cantidad de ciento setenta y dos mil ciento cincuenta y dos bolívares (Bs. 172.152,00) según consta de factura signada con el N° 000023, emitida por la sociedad mercantil PETROZONA OPRIENTE 2007 C.A., los demandantes establecen en el libelo de la demanda que la obligación del primer pago fue por la cantidad de doscientos noventa y un mil bolívares (Bs. 291.000,00);

SEGUNDO

En relación a las cuotas iguales y consecutivas por un monto de siete mil bolívares (Bs. 7.000,00) cada una, a la fecha se ha pagado de manera irregular y no consecutiva las siguientes cantidades:

1) La cantidad de siete mil bolívares (Bs. 7.000,00) en fecha 30.08.2013, según consta de factura signada con el N° 000030, emitida por la sociedad mercantil PETROZONA ORIENTE 2007 C.A. Como puede observarse del presente pago, el mismo se realizó con 21 días de demora en relación a lo pactado en la opción de compra venta objeto de la presente demanda (ya que debía pagarse en fecha 09.08.2013), ya que los mismos demandantes confiesan que debía ser pagado 30 días continuos contados a partir de la firma del documento de opción de compra venta;

2) La cantidad de siete mil bolívares (Bs. 7.000,00) en fecha 31.10.2013, según consta de factura signada con el N° 000059, emitida por la sociedad mercantil PETROSZONA ORIENTE 2007 C.A. Como puede observarse del presente pago, el mismo se realizó con 52 días de demora en relación a lo pactado en la opción de compra venta objeto de la presente demanda (ya que debía pagarse en fecha 09.09.2013), ya que los mismos demandantes confiesan que la segunda cuota especial debía ser pagada 60 días continuos contados a partir de la firma del documento de opción de compra venta;

3) La cantidad de siete mil bolívares (Bs. 7.000,00) en fecha 02.01.2014, según consta de factura signada con el N° 000086, emitida por la sociedad mercantil PETROZONA ORIENTE 2007 C.A. Como puede observarse del presente pago, el mismo se realizó con 83 días de demora en relación a lo pactado en la opción de compra venta objeto de la presente demanda, (ya que debía pagarse en fecha 09.10.2013), ya que los mismos demandantes confiesan que la tercera cuota especial debía ser pagada 90 días continuos contados a partir de la firma del documento de opción de compra venta;

- que todo lo anterior se interpreta automáticamente y por lógica jurídica que los pagos subsiguientes de siete mil bolívares (Bs. 7.000,00) fueron o serán pagaderas fuera del lapso estipulado en la opción de compra venta y por ende incumpliendo la obligación de pago por parte de los demandantes;

TERCERO

En relación a las cuotas especiales indicadas en la cláusula segunda, numeral tercero, del documento de opción de compra venta objeto de la presente demanda, fueron tardíamente pagadas por los demandantes de la siguiente manera:

1) La cantidad de cuarenta mil bolívares (Bs. 40.000,00) en fecha 20.12.2013, según consta de factura signada con el N° 000081, emitida por la sociedad mercantil PETROZONA ORIENTE 2007 C.A. Como puede observarse del presente pago, el mismo se realizó con 20 días de demora en relación a lo pactado en la opción de compra venta objeto de la presente demanda, (ya que debía pagarse en fecha 30.11.2013);

2) La cantidad de treinta mil bolívares (Bs. 30.000,00) en fecha 31.01.2014, según consta de factura signada con el N° 000090, emitida por la sociedad mercantil PETROZONA ORIENTE 2007 C.A. También pagado fuera del lapso según lo estipulado en el documento de opción de compra venta objeto de la presente demanda;

- que las obligaciones tal y como establece nuestro código civil deben ser cumplidas exactamente como han sido contraídas en los contratos, y en este tipo de contratos la obligación de dar o de hacer, los acá demandantes se constituyeron en mora por el simple vencimiento de los plazos establecido en la opción de compra venta lo cual como ha podido explicar en la presente contestación, estos han sido reiterativos y permanentes;

- que quien ha primero incumplido con sus obligaciones en el documento de opción de compra venta objeto del presente procedimiento, han sido los demandantes, de manera que para solicita el cumplimiento, los demandantes deben probar el pago cierto y puntual de las cantidades debidas en la misma manera como fueron estipuladas y contraídas en el documento de opción de compra venta;

- que negaba, rechazaba y contradecía que a la presente fecha no se haya podido gestionar por culpa de la parte demandada, el crédito hipotecario suscrito, ya que es evidente que una vez probados los retrasos reiterativos en el pago y por ende en las obligaciones de los demandantes, éstos últimos eximen a la promotora, en la entrega de las obras en el plazo estrictamente pactado, ya que el relajamiento de las convenciones estipuladas en la opción de compra venta, fue impulsado, permitido y consensuado por los ahora demandantes;

- que de manera que niega, rechaza y contradice, el efecto jurídico de la inspección judicial anexada junto con el libelo de la demanda, en vista de que contiene en primer lugar expresiones que no son compatibles con la función de una inspección judicial al pretender disfrazarla con una experticia, catalogando como “Absolutamente Inhabitable el conjunto residencial”. Asimismo, la demanda contiene expresiones con superlativos (“atrasadísimas las obras”) que en nada aportan a la verdad sobre los supuestos de hechos contravenidos en el presente juicio y los cuales deberán ser probados en la fase de promociones de pruebas del presente procedimiento civil ordinario;

- que negaba, rechazaba y contradecía que la sociedad mercantil PETROZONA ORIENTE 2007 C.A., pretenda incrementar el precio de venta estipulado en el contrato de opción de compra venta, sea por vía telefónica o por correo electrónico. Al contrario, los demandantes han pretendido alterar los acabados y lo pactado originalmente, lo que ha conllevado a ciertas aclaratorias en el transcurso de la ejecución de la opción de compra venta;

- que negaba, rechazaba y contradecía una actitud negligente por parte de la sociedad mercantil PETROZONA ORIENTE 2007 C.A., ya que la única actitud dolosa de incumplimiento de la presente opción de compra venta objeto del presente procedimiento, han sido los demandantes, quienes desde la primera cuota convenida para pagar por partes el town house prometido, lo han hecho de manera tardía;

- que negaba, rechazaba y contradecía que la sociedad mercantil PETROZONA ORIENTE 2007 C.A., haya pretendido el pago de cuotas adicionales para el town house distinguido con el número 3-B del Conjunto Residencial Ocean Gold Village II. El precio de venta de una unidad habitacional en un conjunto de viviendas si bien contiene la evidencia del costo del terreno, los materiales de construcción, el costo laboral, el costo financiero y la ganancia justa del constructor, el mismo no contiene todas las obras comunes que a lo largo del desarrollo y construcción del proyecto, han venido de manera voluntaria solicitando otros compradores dentro del mismo conjunto residencial. Por ende esas obras adicionales a ejecutar fuera de la unidad habitacional prometida, pudieran eventualmente tener una incidencia sobre quien así lo solicitara expresamente. En la demanda que nos ocupa ha habido un respeto absoluto por parte de la constructora en el precio de venta relativo a la unidad habitacional 3-B antes mencionada; y

- que negaba, rechazaba y contradecía que los demandantes hayan sufrido daños y perjuicios como de manera genérica indican los demandante en el punto quinto del libelo de la demanda. Asimismo, niega, rechaza y contradice, la obligatoriedad de resarcimiento sobre unos supuestos daños, ya que el tema del daño y del perjuicio es una carga probatoria que le compete al demandante y se contradice con la demanda de cumplimiento de contrato solicitada en la presente acción civil. No consta al detalle no de manera organizada los supuestos daños o perjuicios causados y los cuales además no se indican en el petitorio de la demanda. Mal puede el demandante solicitar de una manera tan imprecisa el pago de daños en una acción civil y más cuando en el petitorio solicita un supuesto cumplimiento de contrato sin indicación de daños y perjuicios.

PUNTOS PREVIOS.-

FALTA DE JURISDICCION.-

Sobre la falta de jurisdicción conviene señalar que en caso de que en la relación contractual se haya pactado mediante cláusula expresa que las controversias suscitadas a consecuencia de la aplicación, cumplimiento o ejecución del contrato deberán ser resueltos por la vía del arbitraje, queda claro que las partes de manera expresa pactaron someterse a esa vía para resolver sus diferencias, sin embargo dicha determinación contractual no es absoluta por cuanto puede ocurrir que se verifique la renuncia tacita de la jurisdicción que opera en dos momentos, el primero cuando el demandado, una vez apersonado en juicio, no haya opuesto la cuestión previa de falta de jurisdicción, sino por el contrario haya ejercido defensas de fondo, y el segundo cuando el demandado apersonado en juicio haya opuesto la existencia de la cláusula de arbitraje, pero no mediante el mecanismo procesal idóneo, esto es, a través de la interposición de la cuestión previa relativa a la falta de jurisdicción.

Sobre este criterio, la Sala Constitucional estableció en la sentencia N° 1067 dictada en fecha 03.11.2010 en el expediente N° 09-0573 un criterio vinculante al respecto, el cual a continuación se copia:

…Ciertamente, deben respetarse las circunstancias fácticas e incluso de derecho, que existían para el momento en el cual se haya presentado el debate que se decida en el presente. (Vid. Sentencias de esta Sala Nros. 956 del 1 de junio de 2001, caso: “Fran Valero González”, 1.032 del 5 de mayo de 2003, caso: “Poliflex, C.A.”, 3.702 del 19 de diciembre de 2003, caso. “Salvador de Jesús González Hernández” y 401 del 19 de marzo de 2004, caso: “Servicios La Puerta, S.A.”), para lo cual a los fines de determinar el criterio vigente respecto al “sometimiento tácito a la jurisdicción” en el caso concreto, esta Sala advierte de la revisión de la jurisprudencia de la Sala Político Administrativa del Tribunal Supremo de Justicia, observa que desde la sentencia Nº 812/2009, se estableció lo siguiente:

En tal sentido, esta Sala advierte que la Sala Político Administrativa del Tribunal Supremo de Justicia en sentencia Nº 812/09, estableció lo siguiente: ‘para establecer la procedencia de la excepción del acuerdo o pacto arbitral frente a la jurisdicción ordinaria, el juez debe valorar los siguientes elementos fundamentales:

‘(a) La validez y eficacia del acuerdo, pacto o cláusula compromisoria, esto es, el apego y respeto de los requisitos y extremos que la legislación exige para que tales acuerdos surtan plenos efectos jurídicos, tanto en el campo sustantivo como el adjetivo y, por tanto, resulte enervado el conocimiento que por mandato constitucional detentan los tribunales ordinarios de la República para dirimir conflictos y controversias entre los ciudadanos. Entre los requisitos se encuentran, tanto los atinentes a las estipulaciones contenidas en la cláusula o acuerdo arbitral (sin vacilaciones o contradicciones en cuanto a someterse o no en árbitros), como también, los referentes a la capacidad suficiente de quienes, mediante la celebración del pacto o negocio que le contenga, procedan a comprometer en árbitros.

(b).- La existencia de conductas procesales de las partes en disputa, todas orientadas a una inequívoca, indiscutible y no fraudulenta intención de someterse en arbitraje. Conductas éstas calificables como demostrativas de una incuestionable voluntad de no sometimiento al conocimiento de la jurisdicción ordinaria y, en su lugar, al Laudo Arbitral que los árbitros designados lleguen a emitir.

Elementos éstos, de necesario examen, a los fines de determinar si la excepción de arbitraje es o no válida y procedente frente al conocimiento de la jurisdicción ordinaria, para lo cual sería perentorio, a su vez, el análisis de dos situaciones que de forma común, serán decisivas para el aludido examen a que se hace referencia:

b´1) La denominada ‘Renuncia Tácita al Arbitraje’, cuando habiéndose demandado en vía judicial, la otra parte una vez apersonada en juicio no haya opuesto en ‘forma: ex ordinal 1º del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil’, la cláusula de arbitraje y se someta al conocimiento del tribunal ordinario, bien solicitando la declaratoria sin lugar de la demanda (contestando el fondo de la misma), bien reconviniendo (mutua petición) o habiendo quedado confeso (confesión fícta). También, se considerará como renuncia tácita, aun y cuando, habiéndose opuesto la existencia de una cláusula de arbitraje, dicha advertencia u oposición no haya sido interpuesta en ‘forma’ esto es, mediante el mecanismo procesal adecuado según la legislación especial adjetiva (en nuestro régimen la cuestión previa del ordinal 1º del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil). (Véase, entre otras, sentencias Nros. 1209 del 20 de junio de 2001 y 832, del 12 de junio de 2002, casos: Hoteles Doral C.A. e Inversiones San Ciprian, C.A.).

El criterio parcialmente transcrito consagra dos supuestos en los que se considera que ha operado la renuncia tácita al arbitraje; el primero se refiere al caso en el cual el demandado, una vez apersonado en juicio, no haya opuesto la cuestión previa de falta de jurisdicción, sino que por el contrario haya ejercido defensas de fondo, bien contestando la demanda, bien reconviniendo

(Destacado de la Sala).

Posteriormente, la mencionada Sala reiteró el criterio parcialmente transcrito, en la decisión Nº 1.069/2009, indicando igualmente que “el criterio parcialmente transcrito consagra dos supuestos en los que se considera que ha operado la renuncia tácita al arbitraje; el primero se refiere al caso en el cual el demandado, una vez apersonado en juicio, no haya opuesto la cuestión previa de falta de jurisdicción, sino por el contrario haya ejercido defensas de fondo. El segundo, se refiere al caso en que el demandado apersonado en juicio haya opuesto la existencia de la cláusula de arbitraje, pero no mediante el mecanismo procesal idóneo, esto es, a través de la interposición de la cuestión previa relativa a la falta de jurisdicción”.

Aunado al contenido de las sentencias parcialmente transcritas, cabe destacar que la referida Sala Político Administrativa sostiene de forma general conforme al texto de las sentencias parcialmente transcritas, un criterio que postula que cualquier actuación procesal distinta a la oposición de la cuestión previa prevista en el ordinal 1º del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, debe considerarse como una “renuncia tácita al arbitraje”.

En tal sentido, cuando en la sentencia objeto de revisión se precisó “que si bien la primera actuación de la representación judicial de la demandada no fue la de oponer la cuestión previa de falta de jurisdicción, sus actuaciones no estaban dirigidas en forma alguna a ejercer defensas de fondo, como sería por ejemplo el haber dado contestación a la demanda o haber incoado una reconvención (…). Por el contrario, su primera actuación fue la de darse por citado y denunciar el error en la práctica de la citación de la parte demandada, error que fue reconocido por el Tribunal de Primera Instancia Marítimo en decisión dictada el 22 de enero de 2009, al acordar la reposición de la causa a los fines de que transcurriera el término de la comparecencia de la empresa Oceanlik Offshore III AS, así como el término de distancia (…), luego de lo cual en fecha 12 de febrero de 2009, presentó las defensas previas y de fondo, en atención a lo previsto en el artículo 865 del Código de Procedimiento Civil, aplicable de conformidad con el artículo 8 del Decreto con Fuerza de Ley de Procedimiento Marítimo” (Destacado de la Sala), se alteró o modificó implícitamente la doctrina que había asentado con anterioridad (Vid. Sentencia de esta Sala Nº 366/07).

Basado en lo anterior, advierte quien decide que consta del escrito de informes presentado en el Juzgado de la causa por el abogado J.G.C.D., en su carácter de apoderado judicial de la parte demandada, sociedad mercantil PETROZONA ORIENTE 2007 C.A. que se alegó que la parte demandante obvió la cláusula novena del contrato, la cual establece que las partes debían debatir cualquier controversia que se suscitara por vía extrajudicial, solicitando un procedimiento de arbitraje conforme a lo que establece la Cámara de Comercio de la ciudad de Caracas, y de la cual no hace mención de haber agotado dicho procedimiento en su escrito libelar y más cuando al final de la antes mencionada cláusula novena se establece que ambas partes renuncian hacer valer sus pretensiones ante los jueces.

Se evidencia de las actas procesales que dicha defensa no fue alegada en la primera oportunidad que compareció, como defensa previa, sino en la oportunidad de presentar informes en primera instancia, por lo cual se concluye que a causa de esa conducta omisiva se verificó la llamada “Renuncia Tácita al Arbitraje”, y por consiguiente se debe concluir que el poder judicial si tiene jurisdicción para conocer y resolver la presente controversia. Y así se decide.

A lo anterior se le adiciona que el contrato contiene dos cláusulas que se contraponen entre si, la identificada como novena que establece: “Queda entendido que cualquier diferencia que surja entre las partes con motivo del presente Contrato, incluso lo relativo a su validez, interpretación, cumplimiento o terminación, deberá resolverse preferiblemente por la vía amigable, con sujeción rigurosa a las disposiciones de la Convención y la intención de las partes que se desprende de su texto. Sin embargo, en caso de no alcanzarse un arreglo amigable, la controversia se resolverá mediante Arbitraje, con sujeción al procedimiento de arbitraje contemplado en el Reglamento del Centro de Conciliación y de Arbitraje de la Cámara de Comercio de Caracas que se encuentre vigente para el momento en que se suscite la controversia, decidido por uno (1) o tres (3) árbitros nombrados de acuerdo con dicho Reglamento. Queda expresamente convenido entre las partes que el procedimiento se sustanciará en idioma castellano y en todo caso será un Arbitraje de Derecho. Como consecuencia de lo previsto en esta cláusula, las partes se obligan a someter sus controversias a la decisión de los Árbitros de Derecho, y renuncian a hacer valer sus pretensiones ante los jueces” y la duodécima que señala: “Para todos los efectos derivados de este contrato, las partes eligen la ciudad de Porlamar como domicilio especial y excluyente de cualquier otro, y a cuyos tribunales deciden someterse”.

NATURALEZA DEL CONTRATO.-

Como segundo punto previo se estima necesario puntualizar si el contrato que dio lugar a esta demanda se debe catalogar como un contrato preparatorio de la venta, como se infiere de su contenido, o si en definitiva, el mismo contiene todos los elementos del contrato de compraventa y por consiguiente, se debe catalogar como un contrato de venta.

Al respecto, y para clarificar este punto, conviene traer a colación la sentencia N° RC. 000299 dictada por la Sala de Casación Civil en fecha 02.06.2015 en el expediente N° 14-657 en donde se estableció que en los casos en que el contrato contenga definidos con claridad los elementos del contrato de venta, como lo es el consentimiento, el precio y el objeto debe ser considerado como un contrato de venta y por ende, surtir los efectos que contempla el artículo 1.474 del Código Civil, a saber:

“…Se colige de la precedente transcripción, que el juez de la recurrida al momento de establecer su decisión lo hizo interpretando que el contrato de “opción de compra–venta de inmueble” contiene los tres elementos fundamentales “consentimiento, objeto y causa” para ser considerado por su naturaleza un contrato de venta, y que por lo tanto “tienen fuerza de ley entre las partes” y “los mismos deben ejecutarse de buena fe, en donde el vendedor se obliga a transferir la propiedad y el comprador a pagar el precio”.

Del mismo modo se observa, que la recurrida en su análisis, toma como referente una sentencia de la Sala de fecha 22 de marzo de 2013, que no se encontraba vigente al momento de la presentación de dicha querella 11 de marzo del mismo año.

La doctrina de esta M.J. ha establecido que los jueces de mérito gozan de libertad para interpretar los contratos y otórgale la naturaleza cierta del negocio jurídico planteado

A fin de verificar la interpretación de la recurrida del denominado contrato de “opción de compra venta” autenticado en fecha 26 de julio de 2012, y si tal interpretación podría constituir una violación constitucional por aplicación retroactiva de la doctrina, debe examinarse la recurrida, en el particular de la interpretación del contrato, en la cual señaló lo siguiente:

…En la presente causa la demandante solicitó que los demandados le otorgarán el documento definitivo de traspaso de la propiedad, del Bien Objeto del contrato de Compra Venta cuyo cumplimiento se solicita y que estos le recibieran la cantidad de TRESCIENTOS MIL BOLIVARES (Bs. 300.000, oo); el apoderado del demandante en la contestación a la demanda admitió que el Inmueble objeto de la venta era de su mandante y que estos habían recibido la cantidad de DOSCIENTOS MIL BOLIVARES (Bs. 200.000,oo) como parte de pago al precio pactado; y el Tribunal A-quo en su sentencia declaró parcialmente con lugar la demanda de Cumplimiento de Contrato, ordenando a los vendedores (demandados) a recibir la cantidad de CUATROCIENTOS MIL BOLIVARES (Bs. 400.000,oo) y a otorgarle el documento de propiedad la ciudadana M.C.G.B. (demandante) , y visto que no ejerció recurso de apelación por el principio de Reformatio In peius este Tribunal de Alzada se limita a decidir solamente sobre lo que es objeto del recurso subjetivo procesal de apelación. Ahora bien, quedando establecido que en los contratos de Opción a Compra Venta, cuando concurren los tres (3) elementos, consentimiento, objeto y causa, son verdaderos contratos de compra venta; siendo así el contrato suscrito por los ciudadanos N.J.F. y J.D.J.M. con la ciudadana M.C.G.B., es un contrato de compra venta, por lo tanto el vencimiento de los ciento cincuenta (150) días más los treinta (30) días de prórroga, no significa que el mismo haya quedado sin efecto, por el contrario el contrato mantiene su vigencia y el vencimiento del lapso estipulado el efecto que acarrea es el establecido en el artículo 1.167 del Código Civil Venezolano, es decir que cualquiera de las partes podía demandar la ejecución del mismo o la resolución. En ese mismo orden de ideas el artículo 1.159 del Código Civil Venezolano, señala que los contratos tienen fuerza de ley entre las partes, además conforme a la norma sustantiva civil, los mismos deben ejecutarse de buena fe, en donde el vendedor se obliga a transferir la propiedad y el comprador a pagar el precio, y siendo así que el mencionado contrato suscrito entre la demandante y los demandados es un contrato de venta, donde los vendedores no han hecho la tradición legal del Inmueble ni la compradora ha realizado el pago restante del precio pactado, por lo tanto, todos estos hechos se subsumen en los artículos 1.159,1.160,1.161,1.167 y 1.474 del Código Civil Venezolano. Y siendo así que esta alzada observo ninguno de los vicios señalados por la parte apelante es por lo que se debe declarar sin lugar la apelación y confirmar la sentencia del Tribual A-quo…

.

De la transcripción anterior de la recurrida donde analiza el contrato denominado como “opción de compra venta”, se colige que el juez superior, determinó que en el, confluye los tres elementos por ello el juez superior concluyó, por vía de interpretación, que al estar presentes en el documento denominado opción de compra venta, todos los supuestos necesarios para que se perfeccionara la venta, vale decir, consentimiento, objeto y precio, debía estimarse que se estaba en presencia de una verdadera venta, quien luego de realizar el análisis del documento fundamento de la presente acción por cumplimiento de contrato, lo llevó a decidir que éste constituía una perfecta venta, pues mediante su suscripción se manifestó el consentimiento de los vendedores, se determinó el objeto de la negociación, se fijó y pagó parte del precio.

En cuanto a la aplicación de la jurisprudencia de forma retroactiva, se concluye que el juez de alzada lo que hizo fue interpretar la naturaleza del negocio jurídico que le fue sometido a su arbitrio, analizando y concluyendo de manera coherente la situación de hecho planteada, y el derecho que debía aplicar, tomando en cuenta los elementos necesarios previstos en el Código Civil, para que una negociación sea considerada como venta, llegando a la conclusión que el documento mal llamado opción de compra venta, es una venta pura y simple por contener como ya se señaló los tres elementos esenciales para ser considerado un verdadero contrato de compra venta, lo cual no constituye una violación a los derechos constitucionales, pues por el principio iura novit curia, el Juez conoce el derecho y debe aplicarlo.

El demandante, desarrolló su pretensión procesal de acuerdo a lo que estimaba correcto desde el punto de vista de derecho y ese razonamiento y fundamento jurídico, fue avalado y reconocido posteriormente por la Sala de Casación Civil, y el juez superior concluyó por decidir con el criterio de derecho correcto, a tono con la doctrina moderna. No hubo indefensión para el demandado, sólo un procedimiento adverso. Así se decide.

En consecuencia, la Alzada no incurrió en la infracción de los artículos 26, 49 y 51 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela y 12, 15 del Código de Procedimiento Civil.

Con base en los razonamientos expuestos, esta Sala declara improcedente la presente denuncia. Así se establece….”

Atendiendo a dicho criterio se observa que el contrato de marras contiene los tres elementos del contrato de venta, como lo son el consentimiento, el objeto y el precio, por lo cual a juicio de quien decide nos encontramos no ante un contrato preparatorio de la venta, sino de acuerdo a lo establecido en el artículos 1.474 del Código Civil, el cual establece que: “La venta es un contrato por el cual el vendedor se obliga a transferir la propiedad de una cosa y el comprador a pagar el precio“, ante un contrato de venta, ya que no solo consta que ambos sujetos contractuales manifiestan su aceptación o consentimiento sobre los términos en que se planteó la negociación, sino que adicionalmente se define claramente el objeto de la venta y el precio, por lo cual –al igual que en el caso estudiado por la Sala en el fallo copiado en extracto– en aplicación de lo normado por el artículo 1.159 del Código Civil Venezolano, el cual señala que los contratos tienen fuerza de ley entre las partes, además conforme a la norma sustantiva civil, los mismos deben ejecutarse de buena fe, al evidenciarse que en este caso la empresa vendedora - hoy demandada se obliga a transferir la propiedad y que los demandantes compradores a pagar el precio, resulta claro para quien decide que el contrato de marras es un contrato de venta, conforme a los parámetros contemplados no solo en la norma antes invocada, sino también en los artículos 1.160, 1.161, 1.167 y 1.474 del Código Civil Venezolano. Y así se decide.

PROCEDENCIA DE LA ACCION.-

Precisado lo anterior, advierte esta alzada que es claro el contenido normativo del artículo 1.159 del Código Civil, que expresa: “Los contratos tienen fuerza de ley entre las partes. No pueden revocarse sino por mutuo consentimiento o por las causas autorizadas por la ley”.

Para el autor PALACIOS HERRERA, la frase: “El Contrato tiene fuerza de ley entre las partes”, significa que el deudor de una obligación contractual está sujeto a cumplirla en la misma forma como está sujeto a cumplir las leyes. Debe recordarse, que el propio filósofo Aristóteles, definió el contrato como una ley particular que liga a las partes. Sabemos pues, que la fuerza obligatoria del contrato deriva de la autonomía de la voluntad. Por consiguiente, una vez nacido jurídicamente el contrato, debe cumplirse en la misma forma pactada, so pena de responsabilidad por incumplimiento de la parte que no ha ejecutado en forma debida su obligación.

En este mismo orden de ideas se tiene que el artículo 1.264 eiusdem, establece: “Las obligaciones deben cumplirse exactamente como han sido contraídas…”; el cual se complementa con el artículo 1.267 eiusdem, según el cual: “En el contrato bilateral, si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede a su elección reclamar jurídicamente la ejecución del contrato o la resolución del mismo, con los daños y perjuicios en ambos casos si hubiere lugar a ello.”

Como se evidencia del contenido de ambas disposiciones legales, en ambas se establece lo concerniente al sistema de responsabilidad del deudor por el simple hecho del incumplimiento de la obligación contractual, las cuales igualmente se complementan con el artículo 1.160 del mismo Código Sustantivo Civil, que establece: “Los contratos deben ejecutarse de buena fe y obligan no solamente a cumplir lo expresado en ello, sino a todas las consecuencias que se derivan de los mismos contratos según la equidad, el uso o la ley”.

Así pues que es evidente que desde el momento en que un contrato no tiene nada contrario a las leyes, ni al orden público, ni a las buenas costumbres, las partes están obligadas a respetarlo, a observarlo, como están obligadas a observar la ley, al punto de que si una de las partes contraviene sus cláusulas la otra puede dirigirse a los tribunales y pedir, ya el cumplimiento forzoso de la convención, ya la resolución del mismo.

En suma de lo señalado se tiene que los contratos no pueden ser revocados por la voluntad unilateral de una de las partes, sino por mutuo acuerdo, ya que los mismos se asimilan a leyes de carácter privado, cuyo cumplimiento es obligatorio desde todo punto de vista, a menos que existan motivos que justifiquen su inobservancia, como por ejemplo que opere la excepción del contrato no cumplido contemplada en el artículo 1.168 eiusdem, o alguna de las causales eximentes de responsabilidad civil.

Estudiadas las actas procesales se desprende que la demanda fue incoada con el objeto de que la contraparte, ya identificada cumpla con el contrato de opción de compraventa suscrito en fecha 30.07.2013 por ante la Notaría de Pampatar de este Estado, bajo el N° 40, Tomo 127 y posteriormente en fecha 28.08.2013 por ante la Notaria Segunda del Municipio Libertador del Distrito Capital, bajo el N° 29, Tomo 149, mediante el cual se prometió la venta de un inmueble constituido por un town house tipo modular de dos habitaciones, destinado a vivienda que se distinguirá con el número (3-b), módulo derecho y estaría situado en lo que sería el Conjunto Residencial OCEAN GOLD VILLAGE II, situado en el parcelamiento Desarrollo Cotoperi Country Club, Primera Etapa, ubicado en el Caserío Espinoza, sector conocido como Caserío Guacuco, jurisdicción del Municipio Arismendi de este Estado por la suma de novecientos setenta mil bolívares fuertes exactos (Bs. F. 970.000,00) que se pactó pagar de la siguiente forma: 1.- La cantidad de doscientos noventa y un mil bolívares fuertes exactos (Bs. F. 291.000,00) correspondiente al treinta por ciento (30%) del precio de venta del inmueble, este monto sería por concepto de inicial que se cancelaría al momento de la firma del contrato de opción de compra-venta; 2.- La cantidad de cuarenta y dos mil bolívares fuertes exactos (Bs. F. 42.000,00) a razón de seis (6) cuotas mensuales, consecutivas equivalentes por un monto de siete mil bolívares fuertes exactos (Bs. F. 7.000,00) cada una, las cuales se empezarían a pagar a los treinta (30) días continuos contados desde el momento de la firma de la opción de compra-venta de manera puntual y oportuna hasta la cancelación en el quinto mes de vigencia del contrato; 3.- La cantidad de noventa y cuatro mil bolívares fuertes exactos (Bs. F. 94.000,00) pagaderos en tres (3) cuotas especiales acordadas de la siguiente manera: cuota especial al 30.09.2013 por veinticuatro mil bolívares fuertes exactos (Bs. F. 24.000,00); cuota especial al 30.11.2013 por veinticuatro mil bolívares fuertes exactos (Bs. F. 24.000,00) y cuota especial al 30.01.2014 por treinta mil bolívares fuertes exactos (Bs. F. 30.000,00); y 4.- La cantidad de quinientos cuarenta y tres mil bolívares fuertes exactos (Bs. F. 543.000,00) a ser cancelados mediante crédito hipotecario por recursos propios, que sería gestionado por ante el Banco Bicentenario dentro de un lapso de ciento ochenta (180) días continuos a la firma del contrato, estableciendo un plazo de gracia de treinta (30) días que comenzarían a correr luego de la entrega de la cuota por concepto de inicial al momento de la firma del documento; y con fundamento en los hechos destacados reclama en el libelo que se cumpla con el contrato y en consecuencia se culmine y entregue el inmueble y se le otorgue el documento definitivo de venta a su favor; y por su parte la empresa accionada, representada por su apoderado judicial, abogado J.G.C.D. rechazó la demanda alegando que negaba y contradecía lo alegado por la actora en su libelo, como en el derecho, en todas y cada una de sus partes, y en la etapa de pruebas procedió a promover documentales consistentes en facturas y recibos de pago, así como prueba de informes dirigida a la institución bancaria Mercantil, Banco Universal.

Así en estos términos quedó trabada la controversia en este asunto, por lo cual cada parte deberá probar sus dichos y alegatos, so riesgo de sucumbir en su accionar, concretamente a la parte accionante le correspondió probar no solo demostrar la existencia del contrato, sino que cumplió con el pago del precio de venta del inmueble constituido por un town house tipo modular de dos habitaciones que se distinguiría con el N° 3-B del módulo derecho y estaría situado en lo que sería el Conjunto Residencial OCEAN GOLD VILLAGE II, en un lote de terreno identificado con los Nros. 21, 22, 23 y 24 lote B situado en el parcelamiento Desarrollo Cotoperi Country Club, primera etapa, ubicado en el Caserio Espinoza, sector conocido como Caserio Guacuco, jurisdicción del Municipio Arismendi de este Estado por la suma de novecientos setenta mil bolívares (Bs. 970.000,00) en los términos en que fue especificado en el contrato, y a su contraparte, que los pagos fueron pagados fuera del lapso estipulado en la opción de compra venta y por ende incumplieron la obligación.

Precisado lo anterior, a los efectos de determinar la fecha cierta que se debe tomar en consideración para computar los plazos fijados en el contrato para efectuar los pagos, conforme a la letra de la cláusula segunda del mismo, se observa una situación bien particular, y es que el momento de la firma de dicho contrato no fue uniforme, puesto que la vendedora, sociedad mercantil PETROZONA ORIENTE 2007 C.A., representada por su director general, ciudadano J.D.B.A.f. ante el Notario Público de Pampatar de este Estado el día 30.07.2013 y los compradores en fecha 28.08.2013 por ante el Notario Público Segundo del Municipio Libertador del Distrito Capital, lo que revela que la fecha en que se debe computar el lapso de ciento (180) días para cancelar la cantidad de quinientos cuarenta y tres mil bolívares fuertes (Bs. 543.000,00) mediante crédito hipotecario por recursos propios gestionado por ante el Banco Bicentenario y el de treinta (30) días que es el plazo de gracia concedido a los vendedores es a partir de la ultima fecha mencionada, del 28 de agosto del año 2013.

Así las cosas queda claro que de acuerdo a lo expresado a partir de esa última fecha, del 28 de agosto del año 2013, se perfeccionó el contrato y se cumplió como lo refleja la nota de autenticación emitida en esa misma fecha por la Notaria Pública Segunda del Municipio Libertador del Distrito Capital, con el pago de la inicial pactada en el numeral 1 de la cláusula segunda que asciende a la suma de doscientos noventa y un mil bolívares fuertes (Bs. 291.000,00); con relación al pago de la cantidades descritas en los numerales 2 y 3 la precitada cláusula en los términos pactados, de acuerdo al merito que emerge de la prueba de informes requerida a la institución bancaria Mercantil, Banco Universal los pagos –con excepción de la cuota especial fijada para el 30.09.2013– se hicieron de manera inexacta, es decir, fuera del tiempo contractualmente prefijado, puesto que la primera cuota se efectuó el día 30.08.2013 antes del vencimiento de la misma, y el resto, esto es la segunda, tercera, cuarta, quinta y sexta establecidas en el numeral 2 y la segunda y tercera cuota especial indicada en el numeral 3 se cumplieron fuera de la oportunidad, después de fenecida la fecha pactada, ya que la segunda cuota que correspondía cancelarse el día 27.10.2013 se hizo el 31.10.2013, la tercera cuota que correspondía cancelarse el día 26.11.2013 se hizo el 02.01.2014, la cuarta, quinta y sexta cuota que correspondía cancelarse el 26.12.2013, 25.01.2014 y 24.02.2014, respectivamente, se hizo el 06.03.2014, y la primera y segunda cuota especial que correspondía cancelarse el día 30.11.2013 y 30.01.2014, respectivamente, se hizo el día 20.12.2013 y 31.01.2014, respectivamente. Sin embargo, esa circunstancia si bien podría configurar un motivo significativo para considerar que la actora incumplió con el contrato por el retraso experimentado en el pago de las cuotas antes identificadas, a juicio de quien decide no se debe considerar de esa forma, por cuanto la empresa vendedora no los objetó, ni evitó que se siguieran efectuando de esa forma irregular o intempestiva con relación a lo pautado en el contrato, ni mucho menos procuró su devolución mediante los procedimientos previstos en la ley, sino que por el contrario consta que los mismos fueron transferidos a la cuenta de la empresa, que los montos ingresaron a su patrimonio, quedando entendido con esto que de acuerdo a lo previsto en el artículo 1.159 del Código Civil el cual establece: “Los contratos tienen fuerza de Ley entre las partes. No pueden revocarse sino por mutuo consentimiento o por las causas autorizadas por la Ley”, en cuanto a ese aspecto en particular, en relación a la fecha en que debían hacerse los pagos de las cuotas antes identificadas, se produjo una modificación tácita del contrato que si bien fue propiciada por la parte hoy demandante, la misma fue igualmente consentida por la empresa demandada, por lo cual esta superioridad desestima los alegatos planteados por la parte demandada al momento de efectuar la contestación de la demanda en torno a la extemporaneidad de dichos pagos.

Determinado lo anterior, y continuando con el análisis de los hechos planteados y controvertidos en este asunto, estima esta alzada conveniente puntualizar que de acuerdo a la cláusula segunda ambos sujetos procesales asumieron otras responsabilidades cuyo cumplimiento se debe analizar con detenimiento, dada las repercusiones de éstas en las resolución de esta controversia, la primera, que le compete a los actores, quien funge en el contrato como “EL INTERESADO” prevista en el numeral 4 de la referida cláusula, consta que con respecto al pago del saldo del precio, que alcanza a la suma de quinientos cuarenta y tres mil bolívares fuertes exactos (Bs. F. 543.000,00) conforme a la letra del contrato, se comprometió a pagarla mediante la gestión de un crédito hipotecario por recursos propios por ante el Banco Bicentenario, dentro del plazo de ciento ochenta (180) días continuos a la firma de ese instrumento, cuyo fenecimiento aconteció el día 24.02.2014, tomando como punto de partida para efectuar dicho computo el día 28.08.2013 por ser ese día precisamente cuando se concretó el acuerdo que dio lugar a este juicio, toda vez que la parte hoy accionante luego de que la vendedora firmara el 30.07.2013 ante el Notario Público de Pampatar de este Estado el contrato, suscribió el 28.08.2013 ante el Notario Público Segundo del Municipio Libertador del Distrito Capital, el precitado convenio, mas treinta (30) días consecutivos de periodo adicional que vencieron el 26.03.2014, sin que durante ese lapso el actor cumpliera con dicho compromiso por cuanto de acuerdo al merito que emana del material probatorio si bien consta que no gestionó el mismo ante el ente bancario mencionado, consta que para justificar su conducta omisiva alegó: “…por cuanto no ha sido posible que la vendedora entregue a mis representados el correspondiente proyecto urbanístico debidamente aprobado por las autoridades competentes, el permiso de construcción y demás instrumentos legales del desarrollo Conjunto Residencial OCEAN GOLD VILLAGE II., siendo que esos recaudos los exige el BANCO para procesar la solicitud del crédito para el pago del saldo del precio de la venta del inmueble que nos ocupa”.

A lo anterior se le adiciona el hecho cierto de que el bien vendido u objeto del contrato no se había concluido o construido en su totalidad, ya que de la inspección judicial practicada en fecha 10.07.2015 que riela al folio 171 al 185 de la primera pieza del presente expediente evacuada durante el proceso de la cual se extrae que para el día 29.01.2014, ni para el momento en que se evacuó dicha prueba, el día 10.07.2015 no se había culminado la obra, ya que para el momento de su práctica de acuerdo al acta levantada se dejó constancia que estaba parcialmente construido el town house N° tres-B (3-B) del modulo derecho del Conjunto Residencial Ocean Gold Village II, lo cual a juicio de quien decide justifica tal y como lo alegaron los actores cuando expresamente sostuvieron: “…por cuanto no ha sido posible que la vendedora entregue a mis representados el correspondiente proyecto urbanístico debidamente aprobado por las autoridades competentes, el permiso de construcción y demás instrumentos legales del desarrollo Conjunto Residencial OCEAN GOLD VILLAGE II., siendo que esos recaudos los exige el BANCO para procesar la solicitud del crédito para el pago del saldo del precio de la venta del inmueble que nos ocupa”, por cuanto al encontrarse la obra inconclusa, y no contar en consecuencia con el respectivo permiso de habitabilidad y toda la documentación necesaria para su tramitación, su actuación en procura de cumplir con su carga contractual se vio obstaculizada.

En lo que concierne a la carga de la demandada, de la empresa PETROZONA ORIENTE 2007 C.A. de culminar la construcción del inmueble objeto de la negociación, del town house identificado con el N° tres-B (3-B) del modulo derecho del Conjunto Residencial Ocean Gold Village II, se advierte que de acuerdo a la cláusula segunda del contrato éste quedó comprometido para dar inicio de la obra el día 29.07.2013 y fijándose un lapso de ciento ochenta (180) días continuos para la ejecución de todas y cada una de las etapas de construcción del proyecto OCEAN GOLD VILLAGE II, y estableciendo como fecha de entrega el día 29.01.2014 quedando acordado un plazo de gracia de treinta (30) días mas, sin embargo como ya se especificó en el punto anterior, no cumplió con su carga contractual por cuanto no culminó la construcción de la obra, ni para la fecha acordada convencionalmente, es decir para el 31.01.2014 de acuerdo al contenido de la cláusula segunda, ni después, ya que del merito que arrojó la prueba de inspección judicial promovida por la parte actora antes mencionada consta que para el momento de su evacuación la misma aun estaba inconclusa.

Es decir, de acuerdo a lo alegado y probado en autos queda claro que hasta el día 06.03.2014 la parte accionante pagó la suma de cuatrocientos veintisiete mil bolívares fuertes (Bs. F. 427.000,00) como parte del precio, en pagos fraccionados, si bien no en los términos exactos pautados en el contrato, como se dijo fueron recibidos de manera concertada por la empresa vendedora hoy demandada, y en cuanto al resto de las cargas contractuales, la de la parte accionante de pagar el saldo deudor que asciende a la suma de quinientos cuarenta y tres mil bolívares fuertes (Bs. F. 543.000,00) y la correspondiente a la parte accionada de culminar la vivienda o el town house identificado con el N° tres-B (3-B) del modulo derecho del Conjunto Residencial Ocean Gold Village II conforme a las previsiones y características contempladas en la cláusula segunda del contrato con la consecuente entrega de la misma y la celebración del acto de la protocolización del documento definitivo de venta, consta que ninguno de los sujetos procesales acató dichas cargas, por lo cual debe esta sentenciadora tomando en cuenta la naturaleza de ambas cargas contractuales y el orden de prelación de una y otra, determinar a quien se le debe asignar la responsabilidad civil en este caso por el incumplimiento alegado en el libelo, si a la parte accionante, por no haber gestionado el crédito o a la parte accionada, por no haber cumplido con la ejecución de la obra en los términos contractuales pactados, ni en el momento prefijado en el contrato conforme a la aludida clausula segunda ni después, puesto que del merito que arrojo la prueba de inspección judicial evacuada por el Juzgado de la causa consta que para el día 10.07.2015 aun no se había cumplido con la ejecución de dicha obra. Para dar respuesta a esta interrogante y emitir un fallo ajustado a derecho y mas aun a la justicia que debe imperar en todo proceso, conforme a lo ya establecido, se advierten dos circunstancias, la primera que el inmueble no estaba aun concluido ni para la fecha tope en que se pacto contractualmente, ni para el periodo de gracia, ni aun después, en razón de que deriva del acta levantada en fecha 10.07.2015 con motivo a la evacuación de la inspección judicial promovida por la parte actora ante el Juzgado de la causa que para la oportunidad en que se evacuó la misma aun no se encontraban terminadas las obras del urbanismo del Conjunto Residencial Ocean Gold Village II; y que estaba parcialmente construido el town house N° tres-B (3-B) del modulo derecho del Conjunto Residencial Ocean Gold Village II, lo cual obliga a quien decide en segundo grado a determinar que dicho incumplimiento obstruyó la tramitación y gestión del crédito hipotecario sobre la referida vivienda, por cuanto para ello se requería del otorgamiento de las licencias administrativas correspondientes a la habitabilidad y otras, no solo para gestionar el crédito hipotecario ante la mencionada entidad bancaria, sino también para aportarlas ante el Registro Inmobiliario a los efectos de que se cumpla con la protocolización del documento definitivo de venta sobre el bien negociado.

En fin nos encontramos ante un caso en donde se desprende por un lado que los actores pagaron la cantidad de cuatrocientos veintisiete mil bolívares fuertes (Bs. F. 427.000,00) y solo quedó pendiente por cumplir con el pago de la suma de quinientos cuarenta y tres mil bolívares fuertes (Bs. F. 543.000,00) que sería pagada mediante la gestión de un crédito hipotecario por ante el Banco Bicentenario y por el otro, que la empresa PETROZONA ORIENTE 2007 C.A. no cumplió con la ejecución de todas y cada una de las etapas de construcción del proyecto OCEAN GOLD VILLAGE II ni en la fecha establecida en el contrato, esto es 29.01.2014 ni posteriormente, ya que hasta el día 10.07.2015 según el merito que arrojo la prueba de inspección judicial evacuada el mismo presentaba las siguientes condiciones, según el acta levantada por el Juzgado de la causa, a saber: que no se encontraban terminadas las obras del urbanismo del Conjunto Residencial Ocean Gold Village II; y que estaba parcialmente construido el town house N° tres-B (3-B) del modulo derecho del Conjunto Residencial Ocean Gold Village II.

De tal manera que ante el incumplimiento experimentado por la parte demandada, primero al no aportarle al actor los documentos necesarios para solicitar el préstamo hipotecario sobre el inmueble objeto de esta demanda, con el fin de completar el pago del precio de venta, y segundo, de la cláusula segunda del contrato la cual establece –entre otros– que se estipulaba de mutuo acuerdo la fecha de inicio de la obra para el día 29.07.2013 estableciendo un lapso de ciento ochenta (180) días continuos para la ejecución de todas y cada una de las etapas de construcción del proyecto OCEAN GOLD VILLAGE II, y como fecha de entrega el día 29.01.2014 mas un periodo de gracia que vencía el 01.03.2014, a pesar de que para el día 06.03.2014 ya había recibido la suma de cuatrocientos veintisiete mil bolívares fuertes (Bs. F. 427.000,00) por concepto de parte del precio de venta, es evidente que la responsabilidad civil por incumplimiento del contrato de opción de compraventa suscrito en fecha 30.07.2013 por ante la Notaría de Pampatar de este Estado, bajo el N° 40, Tomo 127 y posteriormente en fecha 28.08.2013 por ante la Notaria Segunda del Municipio Libertador del Distrito Capital, bajo el N° 29, Tomo 149, no puede endilgársele a la parte actora, por cuanto ésta cumplió con los pagos descritos en la referida cláusula, si bien no en la forma exacta como se planificó, lo hizo y los mismos fueron aceptados por la contraparte, sino a la parte accionada no solo por cuanto no propició la gestión crediticia del actor para pagar el saldo deudor, mediante el aporte de los documentos necesarios para gestionarlo ante el Banco Bicentenario, sino adicionalmente en razón de que no cumplió con su principal carga contractual, como lo es, la de edificar el town house vendido y concluir la obra con óptimos resultados, por lo cual resulta forzoso declarar procedente la demanda propuesta, y en consecuencia, éste Juzgado haciendo uso de su poder jurisdiccional obligue a la sociedad mercantil PETROZONA ORIENTE 2007 C.A. a que en cumplimiento del documento autenticado en fecha 30.07.2013 por ante la Notaría de Pampatar de este Estado, bajo el N° 40, Tomo 127 y posteriormente en fecha 28.08.2013 por ante la Notaria Segunda del Municipio Libertador del Distrito Capital, bajo el N° 29, Tomo 149, cumpla con la carga contractual que asumió, en el sentido de culminar el town house N° 3-B del modulo derecho del Conjunto Residencial OCEAN GOLD VILLAGE II, situado en el Parcelamiento Desarrollo Cotoperi Country Club, primera etapa, ubicado en el Caserio Espinoza, sector Caserio Guacuco, jurisdicción del Municipio Arismendi de este Estado, para luego proceder a efectuar la tradición legal del inmueble y proceda dentro del lapso que se fije para cumplir voluntariamente con el presente fallo –una vez que quede firme– a protocolizar el documento definitivo de venta y para que haga entrega formal del inmueble en cuestión, una vez que la parte actora cumpla en la oportunidad que se le indique con consignar el saldo pendiente a favor de la empresa vendedora mediante cheque de gerencia, equivalente a quinientos cuarenta y tres mil bolívares fuertes (Bs. F. 543.000,00). Y así se decide.

Asimismo, conviene traer a colación un extracto del fallo emitido por la Sala de Casación Civil mediante sentencia Nº 0612 pronunciada en fecha 30 septiembre del año 2003 en el expediente Exp. N° 02-237 mediante el cual en interpretación del artículo 531 del Código de Procedimiento Civil estableció lo siguiente:

...En cuanto al alegato de la demandada sobre la sentencia de primera instancia confirmada por la recurrida que la hizo suya (subrayado de la demandada) (sic), afirmando que la misma viola el artículo 531 del Código de Procedimiento Civil por no haber aplicado la parte final del mismo, tratándose de una venta a plazo y por tanto, nada aclaró acerca de los efectos de la sentencia por esa deuda pendiente y debió aplicar íntegramente el contenido del artículo 531 citado, ya que solo aplicó la primera parte, no así el final acerca de lo que ocurre cuando la venta no es de contado, esta alzada pasa a subsanar la omisión en la parte dispositiva de este fallo, especificando los efectos de la sentencia por la deuda pendiente y la forma del pago del resto del precio por el comprador, quien probó durante todo el proceso, que no estando en mora con respecto a su obligación de pagar y habiendo pagado parte del precio, ha cumplido su prestación. En cuanto al hecho de que la compra-venta sea o no de contado, no es determinante para que la sentencia produzca los efectos del contrato no cumplido, pues, basta con que la parte que ha propuesto la demanda, ha (sic) cumplido su prestación, debiendo existir constancia auténtica en los autos; en el presente proceso, el comprador hizo constar auténticamente a través del contrato de compra venta notariado, que cumplió su obligación de pagar la parte del precio estipulado para el momento y el resto del precio sería su obligación futura dependiente del cumplimiento de la obligación principal del vendedor de tradir la cosa, en consecuencia, al no estar en mora el demandante comprador con su obligación de cumplimiento de prestación, tal y como lo dispone el artículo 531 del Código de Procedimiento Civil , esta alzada declara procedente, que la sentencia produzca los efectos del contrato no cumplido y así se decide

. En consecuencia, se declara improcedente la denuncia de infracción de los artículos 12 y 243 ordinal 5° del Código de Procedimiento Civil. …..” (Resaltado del Tribunal).

Se extrae de la interpretación del fallo parcialmente transcrito que en los casos en que se demanda para obtener el cumplimiento de un contrato cuyo objeto se circunscribe a la transferencia de la propiedad de una cosa o un bien determinado se requiere para que la sentencia firme que se emita produzca los efectos traslativos de la propiedad o constitutivos de un derecho que el actor haya cumplido su prestación, mediante prueba auténtica en autos, pues de lo contrario, de no constar tal prueba del cumplimiento, la sentencia nunca alcanzaría tales efectos.

Así pues, que atendiendo al criterio precedentemente copiado y adaptándolo al caso de autos es evidente que conforme a los señalamientos efectuados en la demanda la parte demandada estaría obligada a cumplir con el compromiso adquirido a través del precitado contrato de venta, esto es, con la entrega del bien objeto del contrato, una vez que la actora ponga a su disposición dentro del lapso que deberá fijar el Tribunal, el remanente del precio que alcanzó la suma de quinientos cuarenta y tres mil bolívares fuertes (Bs. F. 543.000,00), ya que de lo contrario en aplicación del artículo 531 del Código de Procedimiento Civil la sentencia servirá como título de propiedad y producirá los efectos del contrato no cumplido.

Sin embargo, se debe mencionar que conforme lo establecido en el artículo 528 del Código de Procedimiento Civil, en virtud de que en el caso analizado la parte demandada incurrió en forma grave en el incumplimiento de sus obligaciones contractuales al punto que dejó de culminar el town house 3-B del Conjunto Residencial OCEAN GOLD VILLAGE II, por lo cual es evidente que para efectuar la entrega del bien tendría éste que culminar la construcción del bien, para lo cual se haría necesario que la demandada o en su defecto conforme al artículo 529 eiusdem los actores realizaran una cuantiosa inversión de sumas de dinero. En tal sentido, para dar cumplimiento al pedimento de la parte accionante en torno a la entrega del bien inmueble objeto del contrato, en caso de que su ejecución resulte de difícil o imposible ejecución, puesto que se insiste comporta la culminación del town house según el proyecto inmobiliario denominado Conjunto Residencial OCEAN GOLD VILLAGE II, se deberá proceder conforme lo pauta los artículos 528 y 529 del Código de Procedimiento Civil que contempla en su último aparte la posibilidad de fijar una indemnización equivalente al valor de la cosa mueble o inmueble que se debe entregar conforme al contrato, siempre que la parte ejecutante lo solicite, para lo cual se deberá realizar una experticia complementaria del fallo por un (1) experto que será nombrado por el Tribunal, según los lineamientos establecidos en el artículo 249 eiusdem con miras a que éste establezca el valor o costo de la inversión que se requerirá efectuar para cumplir con la culminación de la obra, según el proyecto aprobado por el órgano competente, o en su defecto, también a petición del ejecutante éste podrá ser autorizado por el Tribunal para que ejecute el mismo la obligación a costa del deudor. Del mismo modo, también resulta permisible, siempre que la parte ejecutante lo solicite que en vista de que resulte tan onerosa dicha ejecución, que se cuantifique el costo del inmueble y se proceda con fundamento en el artículo 527 del Código de Procedimiento Civil, para lo cual se requerirá la ejecución de una experticia complementaria del fallo a fin de que un (1) experto que será nombrado por el Tribunal establezca el valor del bien inmueble negociado según las características del bien especificadas en el contrato y la zona donde se encuentra situado el terreno. Por último, cabe destacar que dependiendo de la forma de ejecución que elija la parte ejecutante, si se llegara a culminar el town house objeto del contrato, se procederá a petición de la parte interesada como lo rezan los artículos 529 y 531 del Código de Procedimiento Civil en lo que atañe a la protocolización del documento definitivo de venta del referido town house.

Por último, debe esta alzada puntualizar que con respecto al planteamiento vinculado con la culminación de todas las obras de construcción del Conjunto Residencial OCEAN GOLD VILLAGE II, esta alzada lo desestima en razón de que no solo no se aportaron pruebas sobre el proyecto aprobado, ni mucho menos sobre las obras que se han ejecutado y las que se han dejado de cumplir, sino que adicionalmente en el contrato que dio lugar a este proceso no se hicieron estipulaciones contractuales sobre ese aspecto en particular, ya que el mismo se concentró específicamente en el compromiso de venta del inmueble consistente en el town house N° 3-B del modulo derecho del Conjunto Residencial OCEAN GOLD VILLAGE II, lo cual fue motivo de pronunciamiento mediante la presente decisión. Y así se decide.

De tal manera, que con fundamento a lo resuelto en este fallo se concluye que contrario al criterio asumido por el Juzgado de la causa la presente demanda resulta procedente y en virtud de ello, se revoca el fallo apelado. Y así se decide.

  1. DISPOSITIVA.-

En fuerza de las consideraciones precedentemente expuestas, éste Juzgado Superior en lo Civil, Mercantil y Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Bolivariano de Nueva Esparta, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la ley, declara:

PRIMERO

CON LUGAR la apelación interpuesta por el abogado A.U.S., en su carácter de apoderado judicial de la parte actora, ciudadanos GELKANIA G.V.G. y JOSEHP N.A.D., en contra de la sentencia dictada en fecha 16.05.2016 por el Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Tránsito de esta Circunscripción Judicial.

SEGUNDO

SE REVOCA la sentencia dictada en fecha 16.05.2016 por el Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Tránsito de esta Circunscripción Judicial.

TERCERO

PARCIALMEMTE CON LUGAR la demanda de CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE COMPRA VENTA incoada por los ciudadanos GELKANIA G.V.G. y JOSEHP N.A.D. en contra de la sociedad mercantil PETROZONA ORIENTE 2007 C.A., ya identificados.

CUARTO

Se condena a la sociedad mercantil PETROZONA ORIENTE 2007 C.A. a que en cumplimiento del documento autenticado en fecha 30.07.2013 por ante la Notaría de Pampatar de este Estado, bajo el N° 40, Tomo 127 y posteriormente en fecha 28.08.2013 por ante la Notaria Segunda del Municipio Libertador del Distrito Capital, bajo el N° 29, Tomo 149, cumpla con la carga contractual que asumió, en el sentido de culminar el town house N° 3-B del modulo derecho del Conjunto Residencial OCEAN GOLD VILLAGE II, situado en el Parcelamiento Desarrollo Cotoperi Country Club, primera etapa, ubicado en el Caserio Espinoza, sector Caserio Guacuco, jurisdicción del Municipio Arismendi de este Estado, para luego proceder a efectuar la tradición legal del inmueble y proceda dentro del lapso que se fije para cumplir voluntariamente con el presente fallo –una vez que quede firme– a protocolizar el documento definitivo de venta y para que haga entrega formal del inmueble en cuestión, una vez que la parte actora cumpla en la oportunidad que se le indique con consignar el saldo pendiente a favor de la empresa vendedora mediante cheque de gerencia, equivalente a quinientos cuarenta y tres mil bolívares fuertes (Bs. F. 543.000,00).

QUINTO

Se dispone que para el caso de que la demandada se niegue o no cumpla con otorgar el documento de propiedad del bien inmueble antes identificado, dentro del termino que se le conceda expresamente para ello se dará aplicación al artículo 531 del Código de Procedimiento Civil, el cual estipula que en aquellos casos en que la parte que resulte obligada según la sentencia a concluir un contrato no cumple su obligación, y siempre que sea posible y no esté excluido por el contrato, la sentencia servirá como título de propiedad y producirá los efectos del contrato no cumplido.

SEXTO

Se advierte para dar cumplimiento al pedimento de la parte accionante en torno a la entrega del bien inmueble objeto del contrato, en caso de que su ejecución resulte de difícil o imposible ejecución, puesto que comporta la culminación del town house según el proyecto inmobiliario denominado Conjunto Residencial OCEAN GOLD VILLAGE II, se deberá proceder conforme lo pauta los artículos 528 y 529 del Código de Procedimiento Civil que contempla en su último aparte la posibilidad de fijar una indemnización equivalente al valor de la cosa mueble o inmueble que se debe entregar conforme al contrato, siempre que la parte ejecutante lo solicite, para lo cual se deberá realizar una experticia complementaria del fallo por un (1) experto que será nombrado por el Tribunal, según los lineamientos establecidos en el artículo 249 eiusdem con miras a que éste establezca el valor o costo de la inversión que se requerirá efectuar para cumplir con la culminación de la obra, según el proyecto aprobado por el órgano competente, o en su defecto, también a petición del ejecutante éste podrá ser autorizado por el Tribunal para que ejecute el mismo la obligación a costa del deudor. Del mismo modo, también resulta permisible, siempre que la parte ejecutante lo solicite que en vista de que resulte tan onerosa dicha ejecución, que se cuantifique el costo del inmueble y se proceda con fundamento en el artículo 527 del Código de Procedimiento Civil, para lo cual se requerirá la ejecución de una experticia complementaria del fallo a fin de que un (1) experto que será nombrado por el Tribunal establezca el valor del bien inmueble negociado según las características del bien especificadas en el contrato y la zona donde se encuentra situado el terreno. Cabe destacar que dependiendo de la forma de ejecución que elija la parte ejecutante, si se llegara a culminar el town house objeto del contrato, se procederá a petición de la parte interesada como lo rezan los artículos 529 y 531 del Código de Procedimiento Civil en lo que atañe a la protocolización del documento definitivo de venta del referido town house.

SEPTIMO

SE DESESTIMA el planteamiento vinculado con la culminación de todas las obras de construcción del Conjunto Residencial OCEAN GOLD VILLAGE II.

OCTAVO

No hay condenatoria en costas en virtud de no haber vencimiento total.

PUBLÍQUESE, REGÍSTRESE, DÉJESE COPIA y BÁJESE el expediente en su oportunidad.

Dada, sellada y firmada en la sala de despacho del Juzgado Superior en lo Civil, Mercantil y Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Bolivariano de Nueva Esparta, en La Asunción, a los siete (7) días del mes de noviembre del año dos mil dieciséis (2.016). AÑOS 206º y 157º.

LA JUEZA TEMPORAL,

Dra. JIAM S.D.C..

LA SECRETARIA,

Abg. C.F..

EXP: N° 08927/16

JSDC/CF/mill

En esta misma fecha se dictó y publicó la anterior decisión, previas las formalidades de ley. Conste,

LA SECRETARIA,

Abg. C.F..

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