Decisión de Tribunal Superior en lo Civil, Mercantil y Transito de Nueva Esparta, de 30 de Junio de 2015

REPUBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

EN SU NOMBRE

JUZGADO SUPERIOR EN LO CIVIL, MERCANTIL Y TRANSITO DE LA CIRCUNSCRIPCION JUDICIAL DEL ESTADO BOLIVARIANO DE NUEVA ESPARTA

1. IDENTIFICACION DE LAS PARTES.-

   PARTE ACTORA: ciudadanos T.A.G.S., venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° 5.536.525 y domiciliado en la ciudad de Caracas.

   APODERADOS JUDICIALES DE LA PARTE ACTORA: abogados A.U.S. y A.B.P., inscritos en el inpreabogado bajo los Nros. 13.257 y 22.249, respectivamente.

   PARTE DEMANDADA: ciudadano A.M.B., venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° 3.481.642 y de este domicilio.

   APODERADOS JUDICIALES DE LA PARTE DEMANDADA: abogados E.S.C., O.J.V.R. y H.J.M.T., inscritos en el inpreabogado bajo los Nros. 28.734, 106.689 y 100.571, respectivamente.

2. BREVE RESEÑA DE LAS ACTAS DEL PROCESO.-

   Suben las presentes actuaciones a esta alzada con motivo de la apelación interpuesta por el abogado A.U.S., en su carácter de apoderado judicial de la parte actora, ciudadano T.A.G.S., en contra de la sentencia dictada el 19.02.2015 por el Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Tránsito de esta Circunscripción Judicial, la cual fue oída en ambos efectos por auto de fecha 27.02.2015.

   Fueron recibidas las presentes actuaciones en fecha 05.03.2015 (f. 54 de la segunda pieza) y se le dio cuenta al Juez.

   Por auto de fecha 06.03.2015 (f. 55 de la segunda pieza), se le dio entrada al expediente y de conformidad con el artículo 517 del Código de Procedimiento Civil, se le advirtió a las partes que el acto de informes tendría lugar el vigésimo (20°) día de despacho siguiente.

   En fecha 09.04.2015 (f. 56 al 71 de la segunda pieza), compareció el abogado A.U.S., con el carácter que tiene acreditado en autos y presentó escrito de informes.

   Por auto de fecha 23.04.2015 (f. 72 de la segunda pieza), la Jueza Suplente de éste Juzgado, se abocó al conocimiento de la presente causa.

   Por auto de fecha 23.04.2015 (f. 73 de la segunda pieza), se le aclaró a las partes que la presente causa entró en etapa de sentencia a partir de esa fecha inclusive.

   Por auto de fecha 22.06.2015 (f. 74 de la segunda pieza), la Jueza Temporal de éste Tribunal se abocó al conocimiento de la presente causa y se difirió el dictamen de la sentencia por un lapso de treinta (30) días consecutivos contados a partir del día 21.06.2015 exclusive.

   Siendo la oportunidad para decidir se hace bajo las siguientes consideraciones:

3. DETERMINACIÓN PRELIMINAR DE LA CAUSA.-

   Se inició por ante el Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Tránsito de esta Circunscripción Judicial demanda por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE OPCION DE COMPRA VENTA incoada por el ciudadano T.A.G.S. en contra del ciudadano A.M.B., ya identificados.

   Fue admitida por auto de fecha 15.11.2013 (f. 58), ordenándose el emplazamiento de la parte demandada, ciudadano A.M.B., para que compareciera por ante ese Juzgado dentro de los veinte (20) días de despacho siguientes a que conste en autos su citación, a objeto de dar contestación a la demanda incoada en su contra. Asimismo, se ordenó notificar de la existencia del juicio a la Defensoría Pública Primera con competencia en Materia Civil Inquilinaria y para la Defensa del Derecho a la Vivienda en este Estado.

   En fecha 15.11.2013 (f. 58), se dejó constancia de haberse aperturado el cuaderno de medidas.

   En fecha 20.11.2013 (f. 60), se dejó constancia de haberse librado el oficio a la Defensoría Pública Primera con competencia en Materia Civil Inquilinaria y para la Defensa del Derecho a la Vivienda en este Estado y compulsa a la parte demandada.

   En fecha 26.11.2013 (f. 64), compareció la alguacil del Tribunal y consignó la compulsa de citación que se le libró a la parte demandada por cuanto no la pudo localizar en la dirección que le fue suministrada.

   En fecha 03.12.2013 (f. 87), compareció el abogado A.U., con el carácter que tiene acreditado en autos y mediante diligencia solicitó que se comisionara a un Juzgado con competencia en el Municipio Baruta del Estado Miranda, a los fines de la citación de la parte demandada; lo cual fue acordado por auto de fecha 05.12.2013 (f. 88) y comisionándose para tal fin al Juzgado Distribuidor de Municipio del Estado Miranda, concediéndosele a la parte demandada cuatro (4) días como término de distancia; siendo librada la compulsa, comisión y oficio en fecha 16.12.2013 (f. 90).

   Por auto de fecha 15.01.2014 (f. 96), la Jueza Titular se abocó al conocimiento de la presente causa.

   En fecha 28.03.2014 (vto. f. 97), se agregó a los autos las resultas de la comisión conferida al Juzgado Primero de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas.

   En fecha 14.05.2014 (f. 113 al 134), compareció el abogado E.S.C., con el carácter que tiene acreditado en autos y presentó escrito de contestación de la demanda.

   En fecha 26.05.2014 (f. 139), la secretaria del Tribunal dejó constancia que fue consignado escrito de pruebas presentado por el abogado E.S.C., actuando en su carácter de apoderado judicial de la parte demandada, el cual fue reservado y guardado para ser agregado a los autos en su oportunidad legal.

   En fecha 02.06.2014 (f. 140), la secretaria del Tribunal dejó constancia que fue consignado escrito de pruebas presentado por el abogado A.U., actuando en su carácter de apoderado judicial de la parte actora, el cual fue reservado y guardado para ser agregado a los autos en su oportunidad legal.

   En fecha 04.06.2014 (f. 141), la secretaria del Tribunal dejó constancia que fueron agregadas a los autos las pruebas promovidas por el abogado E.S., actuando en su carácter de apoderado judicial de la parte demandada.

   En fecha 04.06.2014 (f. 203), la secretaria del Tribunal dejó constancia que fueron agregadas a los autos las pruebas promovidas por el abogado A.U., actuando en su carácter de apoderado judicial de la parte actora.

   En fecha 09.06.2014 (f. 209 al 216), compareció el abogado A.U., con el carácter que tiene acreditado en autos y presentó escrito mediante el cual solicitó se declare la confesión ficta de la parte demandada y se opuso a la admisión de las pruebas promovidas por ésta.

   Por auto de fecha 11.06.2014 (f. 217 al 219), se estimó que en cuanto a la oposición a la pruebas por concentrarse en aspectos que tienen que ver con la ilegalidad e impertinencia, sería en el momento de emitir el fallo definitivo cuando se emitirían consideraciones al respecto. Asimismo, se rechazó el planteamiento formulado por el apoderado judicial de la parte actora en cuanto que se declarar la confesión ficta de la parte demandada y se exhortó a continuar con el trámite de este proceso.

   Por auto de fecha 11.06.2014 (f. 220 y 221), fueron admitidas las pruebas promovidas por el apoderado judicial de la parte demandada.

   Por auto de fecha 11.06.2014 (f. 222 al 224), fueron admitidas las pruebas promovidas por el apoderado judicial de la parte actora; ordenándose oficiar al Banco Bicentenario, Banco Universal de este Estado y al Registro Inmobiliario del Municipio Maneiro de esta Circunscripción Judicial; siendo librados los oficios en esa misma fecha.

   En fecha 29.07.2014 (f. 228), compareció el abogado E.S., con el carácter que tiene acreditado en autos y mediante diligencia solicitó el abocamiento de la Juez.

   En fecha 04.08.2014 (vto. f. 229), se agregó a los autos el oficio N° 0396-2014101 emitido en fecha 30.07.2014 por la Registradora Pública del Municipio Maneiro de este Estado.

   Por auto de fecha 05.08.2014 (f. 232), la Jueza Temporal del Tribuna, se abocó al conocimiento de la presente causa, y en virtud del mismo se le concedió a las partes un lapso de tres (3) días de despacho contados a partir de esa fecha exclusive, a los fines de que ejerzan los recursos a que haya lugar.

   En fecha 23.09.2014 (f. 235), se agregó a los autos el oficio N° OCJ-GLE-3776/2014 emitido en fecha 31.07.2014 por el Banco Bicentenario, Banco Universal.

   En fecha 05.11.2014 (f. 247 al 260), compareció el abogado A.U., con el carácter que tiene acreditado en autos y presentó escrito de informes.

   Por auto de fecha 18.11.2014 (f. 261), se le aclaró a las partes que la presente causa entró en etapa de sentencia a partir del 18.11.2014 inclusive.

   Por auto de fecha 10.12.2014 (f. 264), se ordenó cerrar la primera pieza del presente expediente y aperturar una nueva.

   SEGUNDA PIEZA.-

   Por auto de fecha 10.12.2014 (f. 1), se aperturó la segunda pieza del presente expediente.

   Por auto de fecha 15.12.2014 (f. 2 y 3), se ordenó la reconstrucción del cuaderno de medidas, para lo cual se dispuso hacer una revisión minuciosa del libro diario llevado por el Tribunal y que fuesen certificadas por secretaria los asientos relacionados con el mencionado cuaderno de medidas, asimismo se ordenó notificara a las partes y/o en la persona de uno cualquiera de sus apoderados judiciales, para que –si así lo consideran– participen en dicha reconstrucción consignando las copias que pudieran estar en su poder; dándose cumplimiento a lo ordenado en esa misma fecha.

   En fecha 16.12.2014 (f. 6), compareció el alguacil del Tribunal y consignó debidamente firmada la boleta de notificación que se le libró a la parte demandada.

   En fecha 16.12.2014 (f. 8), compareció el alguacil del Tribunal y consignó debidamente firmada la boleta de notificación que se le libró a la parte actora.

   Por auto de fecha 04.02.2015 (f. 10), se difirió el dictamen de la sentencia por un lapso de quince (15) días consecutivos contados a partir de esa fecha exclusive.

   En fecha 19.02.2015 (f. 11 al 48), se dictó sentencia mediante la cual se declaró sin lugar la demanda y se condenó en costas a la parte actora.

   En fecha 23.02.2015 (f. 49), compareció el abogado A.U., con el carácter que tiene acreditado en autos y mediante diligencia apeló de la sentencia; cuya apelación fue oída en ambos efectos por auto de fecha 27.02.2015 (f. 51), ordenándose remitir el presente expediente a éste Tribunal, a los fines de que conociera de la misma; siendo librado el correspondiente oficio en esa misma fecha.

   CUADERNO DE MEDIDAS.-

   Por auto de fecha 15.12.2014 (f. 1), se aperturó el cuaderno de medidas, ordenado como había sido por auto de esa misma fecha, cursante al cuaderno principal del expediente, a través del cual se ordenó la reconstrucción del mismo.

   En fecha 16.12.2014 (f. 12), compareció el abogado E.S., con el carácter que tiene acreditado en autos y mediante diligencia consignó copia simple del cuaderno de medidas constante de cuatro (4) folios útiles.

4. FUNDAMENTOS DE LA DECISION.-

   PRUEBAS APORTADAS POR LAS PARTES.-

   ACTORA.-

   CONJUNTAMENTE CON EL LIBELO DE LA DEMANDA.-

   1. - Original (f. 24 al 27) del documento autenticado en fecha 12.03.2013 por ante la Notaría Pública Vigésima Quinta del Municipio Libertador del Distrito Capital, anotado bajo el N° 48, Tomo 22 del cual se infiere que los ciudadanos A.M.B. a quien se denominó PROPIETARIO por una parte, y por la otra, T.A.G.S., a quien se denominó OPTANTE, convinieron en celebrar un contrato de opción de compra, el cual se regiría por las siguientes cláusulas –entre otras–: el PROPIETARIO, concede una opción de compra a favor del OPTANTE por un lapso de noventa (90) días y un periodo adicional de treinta (30) días de prórroga, calculado a partir de la firma de este convenio, para que este adquiera un inmueble que es de la única y exclusiva propiedad del PROPIETARIO el cual se encuentra libre de gravamen, según consta de documento protocolizado por ante la Oficina Subalterna de Registro Público del Municipio Maneiro del Estado Nueva Esparta, en fecha 22.07.1994, anotado bajo el N° 47, folios 194 al 197, Tomo 3, Protocolo Primero, el cual está constituido por un apartamento distinguido con el N° B-3, ubicado en la planta primer piso (1°) de las Residencias MARABIERTO, ubicado en la calle L.O.d. la ciudad de Pampatar, Municipio Maneiro del Estado Nueva Esparta, cuyos linderos y medidas generales constan suficientemente en el documento de condominio protocolizado en la Oficina Subalterna de Registro Público del Municipio Maneiro del Estado Nueva Esparta el día 06.04.1994, anotado bajo el N° 13, folios 94 al 120, Protocolo Primero, Tomo 1°; que el apartamento objeto de este contrato tiene una superficie aproximada de treinta y cuatro metros con siete centímetros cuadrados (34,07 mts.2) y está compuesto de una sala-comedor, cocina, un (1) baño y un (1) dormitorio y además le corresponde un puesto de estacionamiento en el área indicada para tal y sus linderos son los siguientes: NORTE: con el área de circulación horizontal de la planta primer piso; SUR: con la fachada Sur del edificio Residencias MARABIERTO (B); ESTE: con el pasillo de circulación horizontal de la planta primer piso; y OESTE: con el apartamento B-2 de Residencias MARABIERTO; que el precio de venta del inmueble antes descrito es la cantidad de cuatrocientos setenta mil bolívares fuertes (Bs. F. 470.000,00), la cual sería pagada en la oportunidad del otorgamiento del documento definitivo de compra – venta ante la Oficina Subalterna de Registro correspondiente en moneda de curso legal a su entera satisfacción; que el precio de esta opción de compra es la cantidad de ciento setenta mil bolívares fuertes (Bs. F. 170.000,00) los cuales ya tiene recibidos el PROPIETARIO y no forman parte del precio del inmueble descrito en la cláusula primera y serán devueltos o compensados al OPTANTE al momento del otorgamiento definitivo del documento de propiedad; que el OPTANTE conviene en que si al término de esta opción o su prorroga no cumpliere sus obligaciones y no ejerciere oportunamente la opción, el PROPIETARIO hará suyos el equivalente al cincuenta por ciento (50%) de los bolívares recibidos como parte del precio de esta opción, como única y justa indemnización por daños y perjuicios ocasionados por el incumplimiento de el OPTANTE, quedando éste último liberado de pagar el saldo restante del precio de esta opción y el de compra definitiva y el PROIETARIO reintegrará la diferencia de inmediato al OPTANTE y estará libre de disponer del inmueble objeto de este contrato, o sea, resuelto de pleno derecho. Si es por causas imputables al PROPIETARIO, éste devolverá de inmediato al OPTANTE la totalidad de las cantidades recibidas mas el cincuenta por ciento (50%) de ellas como justa indemnización por daños y perjuicios ocasionados por su incumplimiento y la resolución de pleno derecho de este contrato; que la transmisión de la propiedad del inmueble objeto de esta opción, se verificará únicamente en el momento de la protocolización del documento definitivo de compra – venta y previo el pago de los montos estipulados, en la forma convenida en las cláusulas anteriores; que expresamente convino el OPTANTE que todos los gastos que puedan originarse por concepto de este contrato, por honorarios profesionales, redacción de documentos, derechos de registro, habilitación y créditos, serán única y exclusivamente por su cuenta. Así mismo declara que el dinero con el cual paga el precio y los gastos que derivan de la adquisición de este inmueble lo hace con dinero de su propio peculio originado por la venta de un bien inmueble propio que fue heredado a sus padres ubicado en la Urb. Los Palos Grandes de la ciudad de Caracas, apartamento N° 24, del edifico Rio de la Plata; y que ambas partes dejan sin efecto cualquier documento que haya suscrito con anterioridad a este cuyo objeto sea el mismo y reconocen la vigencia de este como único entre ellos.

      El anterior documento consta que no fue tachado o desconocido dentro de la oportunidad correspondiente y por lo tanto se valora de conformidad con el artículo 1.363 del Código Civil para demostrar que en fecha 12.03.2013 los ciudadanos A.M.B. y T.A.G.S. suscribieron un contrato de opción de compra sobre un inmueble constituido por un apartamento distinguido con el N° B-3, ubicado en la planta primer piso (1°) de las Residencias MARABIERTO, ubicado en la calle L.O.d. la ciudad de Pampatar, Municipio Maneiro del Estado Nueva Esparta; que la opción para adquirir el inmueble se otorgó por un lapso de noventa (90) días y un periodo adicional de treinta (30) días de prórroga, calculado a partir de la firma de este convenio; que el precio de venta del inmueble es la cantidad de cuatrocientos setenta mil bolívares fuertes (Bs. F. 470.000,00), la cual sería pagada en la oportunidad del otorgamiento del documento definitivo de compra – venta ante la Oficina Subalterna de Registro correspondiente en moneda de curso legal a su entera satisfacción; que el precio de esta opción de compra es la cantidad de ciento setenta mil bolívares fuertes (Bs. F. 170.000,00) los cuales ya tiene recibidos el PROPIETARIO y no forman parte del precio del inmueble descrito en la cláusula primera y serían devueltos o compensados al OPTANTE al momento del otorgamiento definitivo del documento de propiedad; que el OPTANTE convino que todos los gastos que puedan originarse por concepto de este contrato, por honorarios profesionales, redacción de documentos, derechos de registro, habilitación y créditos, serían única y exclusivamente por su cuenta; y que el dinero con el cual paga el precio y los gastos que derivan de la adquisición de este inmueble lo hace con dinero de su propio peculio originado por la venta de un bien inmueble propio que fue heredado a sus padres ubicado en la Urb. Los Palos Grandes de la ciudad de Caracas, apartamento N° 24, del edifico Rio de la Plata. Y así se decide.

   2. - Copia fotostática (f. 28 al 32) del documento protocolizado en fecha 22.07.1994 por ante la Oficina Subalterna de Registro Público del Municipio Maneiro del Estado Nueva Esparta, bajo el N° 47, folios 194 al 197, Protocolo Primero, Tomo 3, Tercer Trimestre de dicho año, del cual se infiere que los ciudadanos J.A.G.M., representado por el ciudadano S.R.P., y S.R.C., representado por el ciudadano J.R.P., en su carácter de directores de la compañía INVERSIONES A.C.E. C.A., dieron en venta al ciudadano A.M., un apartamento distinguido con el N° B-3, ubicado en la planta primer piso (1°) del edificio B de las Residencias MARABIERTO, el cual se encuentra ubicado en la calle L.O.d. la ciudad de Pampatar, Municipio Maneiro del Estado Nueva Esparta, cuyos linderos y medidas constan en el documento de condominio; que el apartamento objeto de la presente venta presenta un área aproximada de treinta y cuatro metros con siete centímetros cuadrados (34,07 mts.2) y su distribución interna es la siguiente: sala-comedor, cocina, un (1) baño y un (1) dormitorio, y está comprendido dentro de los siguientes linderos: NORTE: con el área de circulación horizontal de la planta primer piso; SUR: con la fachada Sur del edificio Residencias MARABIERTO; ESTE: con el pasillo de circulación horizontal de la planta primer piso; y OESTE: con el apartamento B-2 de Residencias MARABIERTO; que al apartamento aquí vendido le corresponde un porcentaje de cinco enteros con ocho mil setecientas ochenta y una diezmilésimas por ciento (5,8781%) sobre los bienes, derechos y obligaciones derivados del condominio como consecuencia del régimen de propiedad horizontal a que está sometido las Residencias MARABIERTO, establecido tanto en la ley, como en el documento de condominio, el cual se encuentra debidamente protocolizado en la Oficina Subalterna de Registro Público del Municipio Maneiro del Estado Nueva Esparta en fecha 06.04.1994, anotado bajo el N° 13, folios 94 al 120, Protocolo Primero, Tomo 1°, Segundo Trimestre de dicho año; que el inmueble le pertenece a su representada por haberlo construido con dinero de su propio peculio sobre una parcela de su propiedad, según se desprende de documento debidamente protocolizado en la Oficina Subalterna de Registro Público del Municipio Maneiro del Estado Nueva Espata, en fecha 03.03.1994, anotado bajo el N° 34, folios 162 al 166, Protocolo Primero, Tomo 7°, Primer Trimestre de dicho año; que el precio de venta es por la cantidad de dos millones seiscientos doce mil doscientos cuarenta y seis bolívares sin céntimos (Bs. 2.612.276,00), de los cuales recibe en ese acto la cantidad de un millón de bolívares sin céntimos (Bs. 1.000.000,00) en dinero efectivo y a la completa satisfacción de su representada, el saldo es decir la cantidad de un millón seiscientos doce mil doscientos setenta y seis bolívares sin céntimos (Bs. 1.612.276,00) que sería pagada de la siguiente manera; a) cinco (5) cuotas mensuales, iguales y consecutivas por la cantidad de ciento sesenta y cinco mil bolívares sin céntimos (Bs. 165.000,00), las cuales se computaran sus vencimientos a partir de la fecha de la protocolización del presente documento de compra-venta; b) una (1) cuota única especial de setecientos ochenta y siete mil doscientos setenta y seis bolívares sin céntimos (Bs. 787.276,00), la cual sería cancelada al sexto (6°) mes consecutivo, contado a partir de la fecha en que se protocolice el documento; y que a los fines de garantizar el fiel cumplimiento de la presente obligación se constituyó hipoteca especial y de primer grado a favor de su representada INVERSIONES A.C.E. C.A., sobre el inmueble objeto de la presente venta, hasta por la suma de dos millones de bolívares sin céntimos (Bs. 2.000.000,00) suma ésta que incluye el saldo deudor, los intereses, y los honorarios de abogado en caso de ejecución de hipoteca, procedimiento éste que se iniciará en caso de incumplir en el pago de una (1) de las cuotas.

      La anterior copia fotostática no fue objeto de impugnación durante la oportunidad legal prevista en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, y por lo tanto se tiene como fidedigna confiriéndosele valor probatorio con base al artículo 1.359 del Código Civil para demostrar que los ciudadanos J.A.G.M., representado por el ciudadano S.R.P., y S.R.C., representado por el ciudadano J.R.P., en su carácter de directores de la compañía INVERSIONES A.C.E. C.A., dieron en venta al ciudadano A.M., un apartamento distinguido con el N° B-3, ubicado en la planta primer piso (1°) del edificio B de las Residencias MARABIERTO, el cual se encuentra ubicado en la calle L.O.d. la ciudad de Pampatar, Municipio Maneiro del Estado Nueva Esparta. Y así se decide.

   3. - Original (f. 33) de la comunicación emitida en fecha 28.06.2013 por el Banco Bicentenario, Banco Universal al ciudadano T.G. mediante el cual le informa que en Comité de Crédito Hipotecario de fecha 06.06.2013 le fue aprobada su solicitud por un monto de trescientos mil bolívares exactos (Bs. 300.000,00) a un plazo de 360 meses con una tasa de interés del 4,66%.

      Al anterior documento se le otorga valor probatorio para demostrar esa circunstancia, esto es, que en fecha 06.06.2013 pasados ochenta y seis (86) días desde la fecha de la firma del contrato de opción de compra venta el Banco Bicentenario, Banco Universal le aprobó al ciudadano T.G. un crédito hipotecario. Y así se decide.

   4. - Original (f. 34 y 35) de la factura N° 57 emitida en fecha 05.08.2013 por el Instituto Postal Telegráfico de Venezuela (IPOSTEL) a nombre del ciudadano T.G. por concepto de telegrama por la cantidad de Bs. 9,01.

      Al anterior documento no se le atribuye valor probatorio por cuanto el mismo nada aporta para dilucidar los puntos o hechos que son objeto de controversia en este proceso. Y así se decide.

   5. - Original (f. 36) del telegrama certificado con acuse de recibo emitido en fecha 05.08.2013 por el ciudadano T.G. al ciudadano A.M.B., calle L.O., Residencias Marabierto, apartamento B-3, piso 1, Pampatar, Nueva Esparta, mediante el cual se le notifica que debe comparecer el día miércoles 07.08.2013 a las 8:00 a.m., a la Oficina Subalterna de Registro del Municipio Maneiro del Estado Nueva Esparta, playa El Ángel, Avenida Bolívar, Centro Comercial AB, nivel mezzanina, con el fin de vender inmueble de su propiedad al ciudadano T.G..

      Al anterior documento se le otorga valor probatorio para demostrar que en fecha 05.08.2013 de manera tardía, fuera de la oportunidad contemplada en la cláusula primera del contrato de marras, cuando había vencido suficientemente los noventa (90) días consecutivos de plazo mas los treinta (30) días de prorroga contados a partir del día 12.03.2013, fecha en la que se firmó el contrato de opción de compra – venta, el hoy demandante le informó al demandado que debía comparecer ante la Oficina Subalterna de Registro del Municipio Maneiro del Estado Nueva Esparta, con el fin de venderle inmueble de su propiedad. Y así se decide.

   6. - Original (f. 37) del telegrama certificado con acuse de recibo emitido en fecha 05.08.2013 por el ciudadano T.G. al ciudadano A.M.B., Avenida Principal de Lomas de Prados del Este, edificio Aruba, piso 3, apartamento 3A, Urbanización Lomas de Prados del Este, mediante el cual se le notifica que debe comparecer el día miércoles 07.08.2013 a las 8:00 a.m., a la Oficina Subalterna de Registro del Municipio Maneiro del Estado Nueva Esparta, playa El Ángel, Avenida Bolívar, Centro Comercial AB, nivel mezzanina, con el fin de vender inmueble de su propiedad al ciudadano T.G..

      Al anterior documento se le otorga valor probatorio para demostrar que en fecha 05.08.2013 de manera tardía, fuera de la oportunidad contemplada en la cláusula primera del contrato de marras, cuando había vencido suficientemente los noventa (90) días consecutivos de plazo mas los treinta (30) días de prorroga contados a partir del día 12.03.2013, fecha en la que se firmó el contrato de opción de compra – venta, el hoy demandante le informó al demandado que debía comparecer ante la Oficina Subalterna de Registro del Municipio Maneiro del Estado Nueva Esparta, con el fin de venderle inmueble de su propiedad. Y así se decide.

   7. - Original (f. 38 y 39) de la factura N° 2000 emitida en fecha 05.08.2013 por el Instituto Postal Telegráfico de Venezuela (IPOSTEL) a nombre del ciudadano T.G. por concepto de telegrama por la cantidad de Bs. 21,86.

      Al anterior documento no se le atribuye valor probatorio por cuanto el mismo nada aporta para dilucidar los puntos o hechos que son objeto de controversia en este proceso. Y así se decide.

   8. - Original (f. 40) del telegrama certificado con acuse de recibo emitido en fecha 05.08.2013 por el ciudadano T.G. al ciudadano A.M.B., Final Avenida La Salle, Quinta Patricia, Diagonal a Venevisión, Caracas, mediante el cual se le notifica que el apoderado del Banco Bicentenario cambio fecha de la firma para el día jueves 08.08.2013, a las 8:00 a.m., en la Oficina Subalterna de Registro del Municipio Maneiro del Estado Nueva Esparta, playa El Ángel, Avenida Bolívar, Centro Comercial AB, nivel mezzanina.

      Al anterior documento se le otorga valor probatorio para demostrar que en fecha 05.08.2013 de manera tardía, fuera de la oportunidad contemplada en la cláusula primera del contrato de marras, cuando había vencido suficientemente los noventa (90) días consecutivos de plazo mas los treinta (30) días de prorroga contados a partir del día 12.03.2013, fecha en la que se firmó el contrato de opción de compra – venta, el hoy demandante le informó al demandado que el apoderado del Banco Bicentenario cambio fecha de la firma del documento de venta. Y así se decide.

   9. - Original (f. 41) del telegrama certificado con acuse de recibo emitido en fecha 05.08.2013 por el ciudadano T.G. al ciudadano A.M.B., Final Avenida La Salle, Quinta Patricia, Diagonal a Venevisión, Caracas, mediante el cual se le notifica que debe comparecer el día miércoles 07.08.2013 a las 8:00 a.m., a la Oficina Subalterna de Registro del Municipio Maneiro del Estado Nueva Esparta, playa El Ángel, Avenida Bolívar, Centro Comercial AB, nivel mezzanina, con el fin de vender inmueble de su propiedad al ciudadano T.G..

      Al anterior documento se le otorga valor probatorio para demostrar que en fecha 05.08.2013 de manera tardía, fuera de la oportunidad contemplada en la cláusula primera del contrato de marras, cuando había vencido suficientemente los noventa (90) días consecutivos de plazo mas los treinta (30) días de prorroga contados a partir del día 12.03.2013, fecha en la que se firmó el contrato de opción de compra – venta, el hoy demandante le informó al demandado que debía comparecer ante la Oficina Subalterna de Registro del Municipio Maneiro del Estado Nueva Esparta, con el fin de venderle inmueble de su propiedad. Y así se decide.

   10. - Original (f. 42) del telegrama certificado con acuse de recibo emitido en fecha 05.08.2013 por el ciudadano T.G. al ciudadano A.M.B., Avenida Principal de Lomas de Prados del Este, edificio Aruba, piso 3, apartamento 3A, Urbanización Lomas de Prados del Este, Caracas, mediante el cual se le notifica que el apoderado del Banco Bicentenario cambio fecha de la firma para el día jueves 08.08.2013, a las 8:00 a.m., en la Oficina Subalterna de Registro del Municipio Maneiro del Estado Nueva Esparta, playa El Ángel, Avenida Bolivar, Centro Comercial AB, nivel mezzanina.

       Al anterior documento se le otorga valor probatorio para demostrar que en fecha 05.08.2013 de manera tardía, fuera de la oportunidad contemplada en la cláusula primera del contrato de marras, cuando había vencido suficientemente los noventa (90) días consecutivos de plazo mas los treinta (30) días de prorroga contados a partir del día 12.03.2013, fecha en la que se firmó el contrato de opción de compra – venta, el hoy demandante le informó al demandado que el apoderado del Banco Bicentenario cambio fecha de la firma del documento de venta. Y así se decide.

   11. - Original (f. 43) del telegrama certificado con acuse de recibo emitido en fecha 05.08.2013 por el ciudadano T.G. al ciudadano A.M.B., calle L.O., Residencias Marabierto, apartamento B-3, piso 1, Pampatar, Nueva Esparta, mediante el cual se le notifica que el apoderado del Banco Bicentenario cambio fecha de la firma para el día jueves 08.08.2013, a las 8:00 a.m., en la Oficina Subalterna de Registro del Municipio Maneiro del Estado Nueva Esparta, playa El Ángel, Avenida Bolívar, Centro Comercial AB, nivel mezzanina.

       Al anterior documento se le otorga valor probatorio para demostrar que en fecha 05.08.2013 de manera tardía, fuera de la oportunidad contemplada en la cláusula primera del contrato de marras, cuando había vencido suficientemente los noventa (90) días consecutivos de plazo mas los treinta (30) días de prorroga contados a partir del día 12.03.2013, fecha en la que se firmó el contrato de opción de compra – venta, el hoy demandante le informó al demandado que el apoderado del Banco Bicentenario cambio fecha de la firma del documento de venta. Y así se decide.

   12. - Original (f. 44 y 45) de la factura N° 148 emitida en fecha 12.07.2013 por el Instituto Postal Telegráfico de Venezuela (IPOSTEL) a nombre del ciudadano T.G. por concepto de telegrama por la cantidad de Bs. 18,32.

       Al anterior documento no se le atribuye valor probatorio por cuanto el mismo nada aporta para dilucidar los puntos o hechos que son objeto de controversia en este proceso. Y así se decide.

   13. - Original (f. 46) del telegrama certificado con acuse de recibo emitido en fecha 12.07.2013 por el ciudadano T.G. al ciudadano A.M.B., calle L.O., Residencias Marabierto, apartamento B-3, piso 1, Pampatar, Nueva Esparta, mediante el cual basado en la manifestación efectuada por el vendedor hoy parte accionada de disolver unilateralmente el contrato suscrito Notaría 25 del Distrito Capital, el 12.03.2013, cuyo objeto es apartamento B-3, Residencias Marabierto, Pampatar, Estado Nueva Esparta, mediante llamada recibida 11.07.2013 del (0414) 2563117, diciéndose de la Notaria 12 de Distrito Capital y conminándose a recibir un pago parcial no aceptado ni discutido, y expresando su rechazo o desacuerdo e insiste en ejecutar la compra pactada, cuyo financiamiento aprobó Banco Bicentenario; también señala el hoy demandante en dicho telegrama que a su criterio para disolver unilateralmente, conforme al contrato, deberá reintegrarle Bs. 170.000, pagados inicialmente más Bs. 85.000 de daños y perjuicios; que le adelantaba que le ampara Resolución N° 11 del Ministerio del Poder Popular para Vivienda y Hábitat del 05.02.2013, aparecida en Gaceta Oficial 21.02.2013; y que le renovaba la voluntad de arreglar amigablemente el asunto evitando intervención de abogados y tribunales, a fin de abaratar costos e inconvenientes innecesarios.

       Al anterior documento se le otorga valor probatorio para demostrar que en fecha 05.08.2013 de manera tardía, fuera de la oportunidad contemplada en la cláusula primera del contrato de marras, cuando había vencido suficientemente los noventa (90) días consecutivos de plazo mas los treinta (30) días de prorroga contados a partir del día 12.03.2013, fecha en la que se firmó el contrato de opción de compra – venta, el hoy demandante le informó al demandado que insistía en ejecutar la compra pactada, cuyo financiamiento aprobó el Banco Bicentenario; y que para disolver unilateralmente conforme al contrato, debía reintegrarle Bs. 170.000, pagados inicialmente más Bs. 85.000 de daños y perjuicios. Y así se decide.

   14. - Original (f. 47) del telegrama certificado con acuse de recibo emitido en fecha 12.07.2013 por el ciudadano T.G. al ciudadano A.M.B., Avenida Principal de Lomas de Prados del Este, edificio Aruba, piso 3, apartamento 3 A, Urbanización Lomas de Prados del Este, dirigiéndose atendiendo a su manifestación de querer disolver unilateralmente el contrato suscrito Notaría 25 del Distrito Capital, el 12.03.2013, cuyo objeto es apartamento B-3, Residencias Marabierto, Pampatar, Estado Nueva Esparta, lo cual deriva de llamada recibida 11.07.2013 del (0414) 2563117, diciéndose de la Notaria 12 de Distrito Capital y conminándose a recibir un pago parcial no aceptado ni discutido con él; que le insistía en ejecutar la compra pactada, cuyo financiamiento aprobó Banco Bicentenario; que le recordaba que para disolver unilateralmente, conforme al contrato, deberá reintegrarle Bs. 170.000, pagados inicialmente más Bs. 85.000 de daños y perjuicios; que le adelantaba que le ampara Resolución N° 11 del Ministerio del Poder Popular para Vivienda y Hábitat del 05.02.2013, aparecida en Gaceta Oficial 21.02.2013; y que le renovaba la voluntad de arreglas amigablemente el asunto evitando intervención de abogados y tribunales, a fin de abaratar costos e inconvenientes innecesarios.

       Al anterior documento se le otorga valor probatorio para demostrar que en fecha 05.08.2013 de manera tardía, fuera de la oportunidad contemplada en la cláusula primera del contrato de marras, cuando había vencido suficientemente los noventa (90) días consecutivos de plazo mas los treinta (30) días de prorroga contados a partir del día 12.03.2013, fecha en la que se firmó el contrato de opción de compra – venta, el hoy demandante le informó al demandado que insistía en ejecutar la compra pactada, cuyo financiamiento aprobó el Banco Bicentenario; y que para disolver unilateralmente conforme al contrato, debía reintegrarle Bs. 170.000, pagados inicialmente más Bs. 85.000 de daños y perjuicios. Y así se decide.

   15. - Original (f. 48 al 51) de la inspección practicada en fecha 08.08.2013 por la Notaría Pública de Pampatar del Estado Bolivariano de Nueva Esparta, en la Oficina de Registro Público del Municipio Maneiro de este Estado a solicitud del ciudadano T.A.G.S., debidamente asistido de abogado, mediante la cual se dejó constancia que se encuentra en el Registro antes citado el documento de venta del inmueble N° B-3, primero piso del edificio Residencias Marabierto, calle L.O., Pampatar, Municipio Maneiro, siendo el vendedor el ciudadano A.M.B. y el comprador T.A.G.S., titulares de las cédulas de identidad Nros. 3.481.642 y 5.536.525, la fecha fijada para el otorgamiento es 08.08.2013, abierto por 60 días para su protocolización; que no se encuentra presente el ciudadano A.M.B. y se procedió al llamado de los otorgantes y no se encuentra presente; y que se encontraba presente en el Registro Público del Municipio Maneiro el ciudadano T.A.G.S.. Para la valoración de esta prueba se debe tomar en cuenta lo asentado por la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, en sentencia N° RC.-300, dictada en fecha 22 de mayo de 2008, en el expediente judicial N° 06-826 juicio seguido por G.l.B.d.V. contra C.A. La Electricidad de Caracas, en la cual estableció al respecto lo siguiente:

       De igual forma esta Sala en sentencia de fecha 20 de octubre de 2004, expediente Nº 03-563, fallo RC-01244, en el juicio de INVERSIONES GHA, C.A., contra LICORERIA DEL NORTE C.A., estableció:

       ...Nuestra doctrina ha expresado en torno a la procedencia de la inspección judicial preconstituida, que la misma es válida sólo cuando se pretenda demostrar el estado o las circunstancias de hechos que podrían desaparecer o modificarse con el transcurso del tiempo. Entonces, el solicitante debe demostrar ante el órgano jurisdiccional la urgencia o perjuicio por el retardo que pudiera ocasionar su no evacuación inmediata.

       Esta condición de procedencia debe ser alegada y probada ante el juez, para que éste previo análisis de las circunstancias, así lo acuerde.

       Una vez cumplidos estos requisitos, la prueba debe considerarse promovida y evacuada válidamente, pues la inspección judicial preconstituida no necesita ser ratificada en el proceso para que surta efectos probatorios, por cuanto hubo inmediación del juez que aprecia por sus sentidos las circunstancias de una situación de hecho.

       Si no se prueba la urgencia ello sí afectaría su legalidad, por cuanto esta prueba preconstituida sólo es posible evacuarla para dejar constancia de las circunstancias o estado de las cosas que puedan desaparecer o modificarse en el transcurso del tiempo. Si no está demostrado en el proceso donde ella sea producida, la prueba no puede ser apreciada...

       . (Negrillas de la decisión citada).

       La doctrina reiterada ha establecido de manera clara la eficacia y el mérito probatorio de la prueba de inspección judicial evacuada extra litem, señalando al respecto que solo se permite en los casos que se pretenda hacer constar el estado o las circunstancias que puedan desaparecer con el transcurso del tiempo, dentro de los presupuestos procesales del artículo 1.429 del Código Civil, dándole el valor de una prueba legal cuyo mérito está obligado el juez a analizar en la correspondiente sentencia.

       Del extracto transcrito se extrae que para que se le otorgue valor probatorio a la inspección judicial evacuada fuera del proceso se requiere que el solicitante demuestre ante el órgano jurisdiccional la urgencia o perjuicio por el retardo que pudiera ocasionar su no evacuación inmediata con el propósito de que justifique los motivos que lo conllevaron a evacuar dicha prueba sin la participación de la futura contraparte, pues de lo contrario, si se evacua obviando tales exigencias la misma carecería de valor probatorio por cuanto se le estaría negando al sujeto involucrado la posibilidad de participar en su evacuación para así realizar las respectivas observaciones, afectándose así, la legalidad de la prueba.

       De la anterior prueba de inspección judicial extra litem evacuada en fecha 08.08.2013 por la Notaría Pública de Pampatar del Estado Bolivariano de Nueva Esparta, se evidencia en dicha solicitud, que si bien el solicitante ante el funcionario público jura la urgencia del caso no expresa las razones de la misma que lo impulsaron a practicarla antes de haberse iniciado el juicio, por tal motivo la misma no merece valor probatorio. Y así se decide.

   16. - Copia fotostática (f. 52 al 56) de la Gaceta Oficial de la República Bolivariana de Venezuela N° 40.115 de fecha 21.02.2013 en la cual fue publicada la Resolución N° 11 de fecha 05.02.2013 del Ministerio del Poder Popular para Vivienda y Hábitat.

       La anterior copia fotostática no fue objeto de impugnación durante la oportunidad legal prevista en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, y por lo tanto se tiene como fidedigna confiriéndosele valor probatorio con base al artículo 432 del referido Código. Y así se decide.

       EN LA ETAPA PROBATORIA.-

   1. - Reprodujo el original (f. 24 al 27) del documento autenticado en fecha 12.03.2013 por ante la Notaría Pública Vigésima Quinta del Municipio Libertador del Distrito Capital, anotado bajo el N° 48, Tomo 22 del cual se infiere que los ciudadanos A.M.B. a quien se denominó PROPIETARIO por una parte, y por la otra, T.A.G.S., a quien se denominó OPTANTE, convinieron en celebrar un contrato de opción de compra, el cual se regiría por las siguientes cláusulas –entre otras–: el PROPIETARIO, concede una opción de compra a favor del OPTANTE por un lapso de noventa (90) días y un periodo adicional de treinta (30) días de prórroga, calculado a partir de la firma de este convenio, para que este adquiera un inmueble que es de la única y exclusiva propiedad del PROPIETARIO el cual se encuentra libre de gravamen, según consta de documento protocolizado por ante la Oficina Subalterna de Registro Público del Municipio Maneiro del Estado Nueva Esparta, en fecha 22.07.1994, anotado bajo el N° 47, folios 194 al 197, Tomo 3, Protocolo Primero, el cual está constituido por un apartamento distinguido con el N° B-3, ubicado en la planta primer piso (1°) de las Residencias MARABIERTO, ubicado en la calle L.O.d. la ciudad de Pampatar, Municipio Maneiro del Estado Nueva Esparta, cuyos linderos y medidas generales constan suficientemente en el documento de condominio protocolizado en la Oficina Subalterna de Registro Público del Municipio Maneiro del Estado Nueva Esparta el día 06.04.1994, anotado bajo el N° 13, folios 94 al 120, Protocolo Primero, Tomo 1°; que el apartamento objeto de este contrato tiene una superficie aproximada de treinta y cuatro metros con siete centímetros cuadrados (34,07 mts.2) y está compuesto de una sala-comedor, cocina, un (1) baño y un (1) dormitorio y además le corresponde un puesto de estacionamiento en el área indicada para tal y sus linderos son los siguientes: NORTE: con el área de circulación horizontal de la planta primer piso; SUR: con la fachada Sur del edificio Residencias MARABIERTO (B); ESTE: con el pasillo de circulación horizontal de la planta primer piso; y OESTE: con el apartamento B-2 de Residencias MARABIERTO; que el precio de venta del inmueble antes descrito es la cantidad de cuatrocientos setenta mil bolívares fuertes (Bs. F. 470.000,00), la cual sería pagada en la oportunidad del otorgamiento del documento definitivo de compra – venta ante la Oficina Subalterna de Registro correspondiente en moneda de curso legal a su entera satisfacción; que el precio de esta opción de compra es la cantidad de ciento setenta mil bolívares fuertes (Bs. F. 170.000,00) los cuales ya tiene recibidos el PROPIETARIO y no forman parte del precio del inmueble descrito en la cláusula primera y serán devueltos o compensados al OPTANTE al momento del otorgamiento definitivo del documento de propiedad; que el OPTANTE conviene en que si al término de esta opción o su prorroga no cumpliere sus obligaciones y no ejerciere oportunamente la opción, el PROPIETARIO hará suyos el equivalente al cincuenta por ciento (50%) de los bolívares recibidos como parte del precio de esta opción, como única y justa indemnización por daños y perjuicios ocasionados por el incumplimiento de el OPTANTE, quedando éste último liberado de pagar el saldo restante del precio de esta opción y el de compra definitiva y el PROIETARIO reintegrará la diferencia de inmediato al OPTANTE y estará libre de disponer del inmueble objeto de este contrato, o sea, resuelto de pleno derecho. Si es por causas imputables al PROPIETARIO, éste devolverá de inmediato al OPTANTE la totalidad de las cantidades recibidas mas el cincuenta por ciento (50%) de ellas como justa indemnización por daños y perjuicios ocasionados por su incumplimiento y la resolución de pleno derecho de este contrato; que la transmisión de la propiedad del inmueble objeto de esta opción, se verificará únicamente en el momento de la protocolización del documento definitivo de compra – venta y previo el pago de los montos estipulados, en la forma convenida en las cláusulas anteriores; que expresamente convino el OPTANTE que todos los gastos que puedan originarse por concepto de este contrato, por honorarios profesionales, redacción de documentos, derechos de registro, habilitación y créditos, serán única y exclusivamente por su cuenta. Así mismo declara que el dinero con el cual paga el precio y los gastos que derivan de la adquisición de este inmueble lo hace con dinero de su propio peculio originado por la venta de un bien inmueble propio que fue heredado a sus padres ubicado en la Urb. Los Palos Grandes de la ciudad de Caracas, apartamento N° 24, del edifico Rio de la Plata; y que ambas partes dejan sin efecto cualquier documento que haya suscrito con anterioridad a este cuyo objeto sea el mismo y reconocen la vigencia de este como único entre ellos.

      En relación a esta prueba es innecesario volver a emitir juicio en virtud de que ya fue analizada en el punto 1 de las pruebas aportadas por la parte actora conjuntamente con el escrito libelar. Y así se decide.

   2. - Reprodujo el original (f. 33) de la comunicación emitida en fecha 28.06.2013 por el Banco Bicentenario, Banco Universal al ciudadano T.G. mediante el cual le informa que en Comité de Crédito Hipotecario de fecha 06.06.2013 le fue aprobada su solicitud por un monto de trescientos mil bolívares exactos (Bs. 300.000,00) a un plazo de 360 meses con una tasa de interés del 4,66%.

      En relación a esta prueba es innecesario volver a emitir juicio en virtud de que ya fue analizada en el punto 3 de las pruebas aportadas por la parte actora conjuntamente con el escrito libelar. Y así se decide.

   3. - Reprodujo el original (f. 36) del telegrama certificado con acuse de recibo emitido en fecha 05.08.2013 por el ciudadano T.G. al ciudadano A.M.B., calle L.O., Residencias Marabierto, apartamento B-3, piso 1, Pampatar, Nueva Esparta, mediante el cual se le notifica que debe comparecer el día miércoles 07.08.2013 a las 8:00 a.m., a la Oficina Subalterna de Registro del Municipio Maneiro del Estado Nueva Esparta, playa El Ángel, Avenida Bolívar, Centro Comercial AB, nivel mezzanina, con el fin de vender inmueble de su propiedad al ciudadano T.G..

      En relación a esta prueba es innecesario volver a emitir juicio en virtud de que ya fue analizada en el punto 5 de las pruebas aportadas por la parte actora conjuntamente con el escrito libelar. Y así se decide.

   4. - Reprodujo el original (f. 37) del telegrama certificado con acuse de recibo emitido en fecha 05.08.2013 por el ciudadano T.G. al ciudadano A.M.B., Avenida Principal de Lomas de Prados del Este, edificio Aruba, piso 3, apartamento 3A, Urbanización Lomas de Prados del Este, mediante el cual se le notifica que debe comparecer el día miércoles 07.08.2013 a las 8:00 a.m., a la Oficina Subalterna de Registro del Municipio Maneiro del Estado Nueva Esparta, playa El Ángel, Avenida Bolívar, Centro Comercial AB, nivel mezzanina, con el fin de vender inmueble de su propiedad al ciudadano T.G..

      En relación a esta prueba es innecesario volver a emitir juicio en virtud de que ya fue analizada en el punto 6 de las pruebas aportadas por la parte actora conjuntamente con el escrito libelar. Y así se decide.

   5. - Reprodujo el original (f. 40) del telegrama certificado con acuse de recibo emitido en fecha 05.08.2013 por el ciudadano T.G. al ciudadano A.M.B., Final Avenida La Salle, Quinta Patricia, Diagonal a Venevisión, Caracas, mediante el cual se le notifica que el apoderado del Banco Bicentenario cambio fecha de la firma para el día jueves 08.08.2013, a las 8:00 a.m., en la Oficina Subalterna de Registro del Municipio Maneiro del Estado Nueva Esparta, playa El Ángel, Avenida Bolívar, Centro Comercial AB, nivel mezzanina.

      En relación a esta prueba es innecesario volver a emitir juicio en virtud de que ya fue analizada en el punto 8 de las pruebas aportadas por la parte actora conjuntamente con el escrito libelar. Y así se decide.

   6. - Reprodujo el original (f. 41) del telegrama certificado con acuse de recibo emitido en fecha 05.08.2013 por el ciudadano T.G. al ciudadano A.M.B., Final Avenida La Salle, Quinta Patricia, Diagonal a Venevisión, Caracas, mediante el cual se le notifica que debe comparecer el día miércoles 07.08.2013 a las 8:00 a.m., a la Oficina Subalterna de Registro del Municipio Maneiro del Estado Nueva Esparta, playa El Ángel, Avenida Bolívar, Centro Comercial AB, nivel mezzanina, con el fin de vender inmueble de su propiedad al ciudadano T.G..

      En relación a esta prueba es innecesario volver a emitir juicio en virtud de que ya fue analizada en el punto 9 de las pruebas aportadas por la parte actora conjuntamente con el escrito libelar. Y así se decide.

   7. - Reprodujo el original (f. 42) del telegrama certificado con acuse de recibo emitido en fecha 05.08.2013 por el ciudadano T.G. al ciudadano A.M.B., Avenida Principal de Lomas de Prados del Este, edificio Aruba, piso 3, apartamento 3A, Urbanización Lomas de Prados del Este, Caracas, mediante el cual se le notifica que el apoderado del Banco Bicentenario cambio fecha de la firma para el día jueves 08.08.2013, a las 8:00 a.m., en la Oficina Subalterna de Registro del Municipio Maneiro del Estado Nueva Esparta, playa El Ángel, Avenida Bolivar, Centro Comercial AB, nivel mezzanina.

      En relación a esta prueba es innecesario volver a emitir juicio en virtud de que ya fue analizada en el punto 10 de las pruebas aportadas por la parte actora conjuntamente con el escrito libelar. Y así se decide.

   8. - Reprodujo el original (f. 43) del telegrama certificado con acuse de recibo emitido en fecha 05.08.2013 por el ciudadano T.G. al ciudadano A.M.B., calle L.O., Residencias Marabierto, apartamento B-3, piso 1, Pampatar, Nueva Esparta, mediante el cual se le notifica que el apoderado del Banco Bicentenario cambio fecha de la firma para el día jueves 08.08.2013, a las 8:00 a.m., en la Oficina Subalterna de Registro del Municipio Maneiro del Estado Nueva Esparta, playa El Ángel, Avenida Bolívar, Centro Comercial AB, nivel mezzanina.

      En relación a esta prueba es innecesario volver a emitir juicio en virtud de que ya fue analizada en el punto 11 de las pruebas aportadas por la parte actora conjuntamente con el escrito libelar. Y así se decide.

   9. - Reprodujo el original (f. 46) del telegrama certificado con acuse de recibo emitido en fecha 12.07.2013 por el ciudadano T.G. al ciudadano A.M.B., calle L.O., Residencias Marabierto, apartamento B-3, piso 1, Pampatar, Nueva Esparta, dirigiéndose atendiendo a su manifestación de querer disolver unilateralmente el contrato suscrito Notaría 25 del Distrito Capital, el 12.03.2013, cuyo objeto es apartamento B-3, Residencias Marabierto, Pampatar, Estado Nueva Esparta, lo cual deriva de llamada recibida 11.07.2013 del (0414) 2563117, diciéndose de la Notaria 12 de Distrito Capital y conminándose a recibir un pago parcial no aceptado ni discutido con él; que le insistía en ejecutar la compra pactada, cuyo financiamiento aprobó Banco Bicentenario; que le recordaba que para disolver unilateralmente, conforme al contrato, deberá reintegrarle Bs. 170.000, pagados inicialmente más Bs. 85.000 de daños y perjuicios; que le adelantaba que le ampara Resolución N° 11 del Ministerio del Poder Popular para Vivienda y Hábitat del 05.02.2013, aparecida en Gaceta Oficial 21.02.2013; y que le renovaba la voluntad de arreglas amigablemente el asunto evitando intervención de abogados y tribunales, a fin de abaratar amigablemente el asunto evitando intervención de abogados y tribunales, a fin de abaratar costos e inconvenientes innecesarios.

      En relación a esta prueba es innecesario volver a emitir juicio en virtud de que ya fue analizada en el punto 13 de las pruebas aportadas por la parte actora conjuntamente con el escrito libelar. Y así se decide.

   10. - Reprodujo el original (f. 47) del telegrama certificado con acuse de recibo emitido en fecha 12.07.2013 por el ciudadano T.G. al ciudadano A.M.B., Avenida Principal de Lomas de Prados del Este, edificio Aruba, piso 3, apartamento 3 A, Urbanización Lomas de Prados del Este, dirigiéndose atendiendo a su manifestación de querer disolver unilateralmente el contrato suscrito Notaría 25 del Distrito Capital, el 12.03.2013, cuyo objeto es apartamento B-3, Residencias Marabierto, Pampatar, Estado Nueva Esparta, lo cual deriva de llamada recibida 11.07.2013 del (0414) 2563117, diciéndose de la Notaria 12 de Distrito Capital y conminándose a recibir un pago parcial no aceptado ni discutido con él; que le insistía en ejecutar la compra pactada, cuyo financiamiento aprobó Banco Bicentenario; que le recordaba que para disolver unilateralmente, conforme al contrato, deberá reintegrarle Bs. 170.000, pagados inicialmente más Bs. 85.000 de daños y perjuicios; que le adelantaba que le ampara Resolución N° 11 del Ministerio del Poder Popular para Vivienda y Hábitat del 05.02.2013, aparecida en Gaceta Oficial 21.02.2013; y que le renovaba la voluntad de arreglas amigablemente el asunto evitando intervención de abogados y tribunales, a fin de abaratar amigablemente el asunto evitando intervención de abogados y tribunales, a fin de abaratar costos e inconvenientes innecesarios.

       En relación a esta prueba es innecesario volver a emitir juicio en virtud de que ya fue analizada en el punto 14 de las pruebas aportadas por la parte actora conjuntamente con el escrito libelar. Y así se decide.

   11. - Reprodujo el original (f. 48 al 51) de la inspección practicada en fecha 08.08.2013 por la Notaría Pública de Pampatar del Estado Bolivariano de Nueva Esparta, en la Oficina de Registro Público del Municipio Maneiro de este Estado a solicitud del ciudadano T.A.G.S., debidamente asistido de abogado, mediante la cual se dejó constancia que se encuentra en el Registro antes citad el documento de venta del inmueble N° B-3, primero piso del edificio Residencias Marabierto, calle L.O., Pampatar, Municipio Maneiro, siendo el vendedor el ciudadano A.M.B. y el comprador T.A.G.S., titulares de las cédulas de identidad Nros. 3.481.642 y 5.536.525, la fecha fijada para el otorgamiento es 08.08.2013, abierto por 60 días para su protocolización; que no se encuentra presente el ciudadano A.M.B. y se procedió al llamado de los otorgantes y no se encuentra presente; y que se encontraba presente en el Registro Público del Municipio Maneiro el ciudadano T.A.G.S..

       En relación a esta prueba es innecesario volver a emitir juicio en virtud de que ya fue analizada en el punto 15 de las pruebas aportadas por la parte actora conjuntamente con el escrito libelar. Y así se decide.

   12. - Prueba de informes (f. 229 al 231), Oficio N° 0396-2014101 emitido en fecha 30.07.2014 por el Registro Público del Municipio Maneiro del Estado Bolivariano de Nueva Esparta, mediante el cual informa que la fecha pautada por sistema para la protocolización del documento de compra-venta sobre un inmueble de las siguientes características: un apartamento ubicado en el primer piso, N° B-3 del edificio Residencias Marabierto, calle L.O.d. la ciudad de Pampatar, Municipio Maneiro de este Estado, propiedad del ciudadano A.M.B., era a partir del día 07.08.2013, fijando el banco como fecha efectiva el día 08.08.2013, para el traslado del apoderado; que según consta en acta certificada por la Notario Público de Pampatar de este Estado de fecha 08.08.2013, el ciudadano A.M.B., no se presentó al otorgamiento de dicho documento; y que el documento de compra-venta con garantía hipotecaria a favor del Banco Bicentenario no fue devuelto antes de la fecha de protocolización, puesto que no presentaba errores de ningún tipo.

       Esta prueba al haberse promovido y evacuado conforme a las exigencias del artículo 433 del Código de Procedimiento Civil, se valora para demostrar tales circunstancias. Y así se decide.

   13. - Prueba de informes (f. 235 al 244), Oficio N° OCJ-GLE-3776/2014 emitido en fecha 31.07.2014 por el Banco Bicentenario, Banco Universal, mediante el cual remiten copia del documento definitivo de venta del crédito aprobado en fecha 06.06.2013 por la cantidad de Bs. 300.000,00, el cual fue presentado para su protocolización ante el Registro del Municipio Maneiro de este Estado, sin poderse protocolizar, por no presentarse los vendedores, y del cual se infiere que fue visado por la abogada MAGLENYS G.C., miembro de ASESORES JURIDICOS FINANCIEROS CHIAPPE LA BELLA, GONZALEZ & ASOCIADOS, S.C., y mediante el cual el ciudadano A.M.M.B. le daría en venta al ciudadano T.A.G.S. un apartamento distinguido con las siglas B-3, ubicado en la planta primer piso (1°) del edificio B, que forma parte de las Residencias Marabierto, situado en la calle L.O., en jurisdicción de la parroquia Pampatar, Municipio Maneiro de este Estado.

       Esta prueba al haberse promovido y evacuado conforme a las exigencias del artículo 433 del Código de Procedimiento Civil, se valora para demostrar tales circunstancias. Y así se decide.

       DEMANDADA.-

       EN LA ETAPA PROBATORIA.-

   1. - Copia fotostática certificada (f. 163 al 170) del documento autenticado en fecha 13.12.2012 por ante la Notaría Pública Vigésima Quinta del Municipio Libertador del Distrito Capital, anotado bajo el N° 25, Tomo 149 del cual se infiere que los ciudadanos A.M.B. a quien se denominó PROPIETARIO por una parte, y por la otra, T.A.G.S., a quien se denominó OPTANTE, convinieron en celebrar un contrato de opción de compra, el cual se regiría por las siguientes cláusulas –entre otras–: el PROPIETARIO, concede una opción de compra a favor del OPTANTE por un lapso de noventa (90) días y un periodo adicional de treinta (30) días de prórroga, calculado a partir de la firma de este convenio, para que este adquiera un inmueble que es de la única y exclusiva propiedad del PROPIETARIO el cual se encuentra libre de gravamen, según consta de documento protocolizado por ante la Oficina Subalterna de Registro Público del Municipio Maneiro del Estado Nueva Esparta, en fecha 22.07.1994, anotado bajo el N° 47, folios 194 al 197, Tomo 3, Protocolo Primero, el cual está constituido por un apartamento distinguido con el N° B-3, ubicado en la planta primer piso (1°) de las Residencias MARABIERTO, ubicado en la calle L.O.d. la ciudad de Pampatar, Municipio Maneiro del Estado Nueva Esparta, cuyos linderos y medidas generales constan suficientemente en el documento de condominio protocolizado en la Oficina Subalterna de Registro Público del Municipio Maneiro del Estado Nueva Esparta el día 06.04.1994, anotado bajo el N° 13, folios 94 al 120, Protocolo Primero, Tomo 1°; que el apartamento objeto de este contrato tiene una superficie aproximada de treinta y cuatro metros con siete centímetros cuadrados (34,07 mts.2) y está compuesto de una sala-comedor, cocina, un (1) baño y un (1) dormitorio y además le corresponde un puesto de estacionamiento en el área indicada para tal y sus linderos son los siguientes: NORTE: con el área de circulación horizontal de la planta primer piso; SUR: con la fachada Sur del edificio Residencias MARABIERTO (B); ESTE: con el pasillo de circulación horizontal de la planta primer piso; y OESTE: con el apartamento B-2 de Residencias MARABIERTO; que el precio de venta del inmueble antes descrito es la cantidad de cuatrocientos setenta mil bolívares fuertes (Bs. F. 470.000,00), la cual sería pagada en la oportunidad del otorgamiento del documento definitivo de compra – venta ante la Oficina Subalterna de Registro correspondiente en moneda de curso legal a su entera satisfacción; que el precio de esta opción de compra es la cantidad de ciento cuarenta y un mil bolívares fuertes (Bs. F. 141.000,00) de los cuales tiene recibidos el PROPIETARIO la cantidad de cuarenta y siete mil bolívares fuertes (Bs. 47.000,00) y el saldo, o sea la cantidad de noventa y cuatro mil bolívares fuertes (Bs. 94.000,00) lo pagaría el OPTANTE al PROPIETARIO en ese acto en dinero en efectivo o cheque de gerencia a nombre del propietario o a quien este indique y no forman parte del precio del inmueble descrito en la cláusula primera y serían devueltos o compensados al OPTANTE al momento del otorgamiento definitivo del documento de propiedad; que el OPTANTE conviene en que si al término de esta opción o su prorroga no cumpliere sus obligaciones y no ejerciere oportunamente la opción, el PROPIETARIO hará suyos el equivalente al cincuenta por ciento (50%) de los bolívares recibidos como parte del precio de esta opción, como única y justa indemnización por daños y perjuicios ocasionados por el incumplimiento de el OPTANTE, quedando éste último liberado de pagar el saldo restante del precio de esta opción y el de compra definitiva y el PROPIETARIO reintegrará la diferencia de inmediato al OPTANTE y estará libre de disponer del inmueble objeto de este contrato, o sea, resuelto de pleno derecho. Si es por causas imputables al PROPIETARIO, éste devolverá de inmediato al OPTANTE la totalidad de las cantidades recibidas mas el cincuenta por ciento (50%) de ellas como justa indemnización por daños y perjuicios ocasionados por su incumplimiento y la resolución de pleno derecho de este contrato; que la transmisión de la propiedad del inmueble objeto de esta opción, se verificará únicamente en el momento de la protocolización del documento definitivo de compra – venta y previo el pago de los montos estipulados, en la forma convenida en las cláusulas anteriores; y que expresamente convino el OPTANTE que todos los gastos que puedan originarse por concepto de este contrato, por honorarios profesionales, redacción de documentos, derechos de registro, habilitación y créditos, serán única y exclusivamente por su cuenta.

      La anterior copia fotostática certificada no fue objeto de impugnación durante la oportunidad legal prevista en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, y por lo tanto se tiene como fidedigna confiriéndosele valor probatorio con base al artículo 1.359 del Código Civil para demostrar que en fecha 13.12.2012 los ciudadanos A.M.B. y T.A.G.S., convinieron en celebrar un contrato de opción de compra sobre un inmueble constituido por un apartamento distinguido con el N° B-3, ubicado en la planta primer piso (1°) de las Residencias MARABIERTO, ubicado en la calle L.O.d. la ciudad de Pampatar, Municipio Maneiro del Estado Nueva Esparta; que el precio de venta del inmueble es la cantidad de cuatrocientos setenta mil bolívares fuertes (Bs. F. 470.000,00), la cual sería pagada en la oportunidad del otorgamiento del documento definitivo de compra – venta ante la Oficina Subalterna de Registro correspondiente en moneda de curso legal a su entera satisfacción; que el precio de esta opción de compra es la cantidad de ciento cuarenta y un mil bolívares fuertes (Bs. F. 141.000,00) de los cuales tiene recibidos el PROPIETARIO la cantidad de cuarenta y siete mil bolívares fuertes (Bs. 47.000,00) y el saldo, o sea la cantidad de noventa y cuatro mil bolívares fuertes (Bs. 94.000,00) lo pagaría el OPTANTE al PROPIETARIO en ese acto en dinero en efectivo o cheque de gerencia a nombre del propietario o a quien este indique y no forman parte del precio del inmueble descrito en la cláusula primera y serían devueltos o compensados al OPTANTE al momento del otorgamiento definitivo del documento de propiedad; y que el OPTANTE convino que todos los gastos que puedan originarse por concepto de este contrato, por honorarios profesionales, redacción de documentos, derechos de registro, habilitación y créditos, serían única y exclusivamente por su cuenta. Y así se decide.

   2. - Original (f. 171 al 174) del documento autenticado en fecha 13.02.2013 por ante la Notaría Pública Vigésima Quinta del Municipio Libertador del Distrito Capital, anotado bajo el N° 34, Tomo 15 del cual se infiere que los ciudadanos A.M.B. a quien se denominó PROPIETARIO por una parte, y por la otra, T.A.G.S., a quien se denominó OPTANTE, convinieron en celebrar un contrato de opción de compra, el cual se regiría por las siguientes cláusulas –entre otras–: el PROPIETARIO, concede una opción de compra a favor del OPTANTE por un lapso de noventa (90) días y un periodo adicional de treinta (30) días de prórroga, calculado a partir de la firma de este convenio, para que este adquiera un inmueble que es de la única y exclusiva propiedad del PROPIETARIO el cual se encuentra libre de gravamen, según consta de documento protocolizado por ante la Oficina Subalterna de Registro Público del Municipio Maneiro del Estado Nueva Esparta, en fecha 22.07.1994, anotado bajo el N° 47, folios 194 al 197, Tomo 3, Protocolo Primero, el cual está constituido por un apartamento distinguido con el N° B-3, ubicado en la planta primer piso (1°) de las Residencias MARABIERTO, ubicado en la calle L.O.d. la ciudad de Pampatar, Municipio Maneiro del Estado Nueva Esparta, cuyos linderos y medidas generales constan suficientemente en el documento de condominio protocolizado en la Oficina Subalterna de Registro Público del Municipio Maneiro del Estado Nueva Esparta el día 06.04.1994, anotado bajo el N° 13, folios 94 al 120, Protocolo Primero, Tomo 1°; que el apartamento objeto de este contrato tiene una superficie aproximada de treinta y cuatro metros con siete centímetros cuadrados (34,07 mts.2) y está compuesto de una sala-comedor, cocina, un (1) baño y un (1) dormitorio y además le corresponde un puesto de estacionamiento en el área indicada para tal y sus linderos son los siguientes: NORTE: con el área de circulación horizontal de la planta primer piso; SUR: con la fachada Sur del edificio Residencias MARABIERTO (B); ESTE: con el pasillo de circulación horizontal de la planta primer piso; y OESTE: con el apartamento B-2 de Residencias MARABIERTO; que el precio de venta del inmueble antes descrito es la cantidad de cuatrocientos setenta mil bolívares fuertes (Bs. F. 470.000,00), la cual sería pagada en la oportunidad del otorgamiento del documento definitivo de compra – venta ante la Oficina Subalterna de Registro correspondiente en moneda de curso legal a su entera satisfacción; que el precio de esta opción de compra es la cantidad de ciento setenta mil bolívares fuertes (Bs. F. 170.000,00) de los cuales tiene recibidos el PROPIETARIO la cantidad de ciento cuarenta y un mil bolívares fuertes (Bs. F. 141.000,00) y el saldo, o sea la cantidad de veintinueve mil bolívares fuertes (Bs. F. 29.000,00) lo pagara el OPTANTE a el PROPIETARIO en este acto en dinero efectivo o cheque de gerencia a nombre del propietario o a quien este indique y serán devueltos o compensados al OPTANTE al momento del otorgamiento definitivo del documento de propiedad; que el OPTANTE conviene en que si al término de esta opción o su prorroga no cumpliere sus obligaciones y no ejerciere oportunamente la opción, el PROPIETARIO hará suyos el equivalente al cincuenta por ciento (50%) de los bolívares recibidos como parte del precio de esta opción, como única y justa indemnización por daños y perjuicios ocasionados por el incumplimiento de el OPTANTE, quedando éste último liberado de pagar el saldo restante del precio de esta opción y el de compra definitiva y el PROIETARIO reintegrará la diferencia de inmediato al OPTANTE y estará libre de disponer del inmueble objeto de este contrato, o sea, resuelto de pleno derecho. Si es por causas imputables al PROPIETARIO, éste devolverá de inmediato al OPTANTE la totalidad de las cantidades recibidas mas el cincuenta por ciento (50%) de ellas como justa indemnización por daños y perjuicios ocasionados por su incumplimiento y la resolución de pleno derecho de este contrato; que la transmisión de la propiedad del inmueble objeto de esta opción, se verificará únicamente en el momento de la protocolización del documento definitivo de compra – venta y previo el pago de los montos estipulados, en la forma convenida en las cláusulas anteriores; que expresamente convino el OPTANTE que todos los gastos que puedan originarse por concepto de este contrato, por honorarios profesionales, redacción de documentos, derechos de registro, habilitación y créditos, serán única y exclusivamente por su cuenta. Así mismo declara que el dinero con el cual paga el precio y los gastos que derivan de la adquisición de este inmueble lo hace con dinero de su propio peculio originado por la venta de un bien inmueble propio que fue heredado a sus padres ubicado en la Urb. Los Palos Grandes de la ciudad de Caracas, apartamento N° 24, del edifico Rio de la Plata; y que ambas partes dejan sin efecto cualquier documento que haya suscrito con anterioridad a este cuyo objeto sea el mismo y reconocen la vigencia de este como único entre ellos.

      El anterior documento consta que no fue tachado o desconocido dentro de la oportunidad correspondiente y por lo tanto se valora de conformidad con el artículo 1.363 del Código Civil para demostrar que en fecha 13.02.2013 los ciudadanos A.M.B. y T.A.G.S., convinieron en celebrar un contrato de opción de compra, sobre un inmueble constituido por un apartamento distinguido con el N° B-3, ubicado en la planta primer piso (1°) de las Residencias MARABIERTO, ubicado en la calle L.O.d. la ciudad de Pampatar, Municipio Maneiro del Estado Nueva Esparta; que la opción para adquirir el inmueble se dio por un lapso de noventa (90) días y un periodo adicional de treinta (30) días de prórroga, calculado a partir de la firma de este convenio; que el precio de venta del inmueble es la cantidad de cuatrocientos setenta mil bolívares fuertes (Bs. F. 470.000,00), el cual sería pagado en la oportunidad del otorgamiento del documento definitivo de compra – venta ante la Oficina Subalterna de Registro correspondiente en moneda de curso legal a su entera satisfacción; que el precio de esta opción de compra es la cantidad de ciento setenta mil bolívares fuertes (Bs. F. 170.000,00) de los cuales tiene recibidos el PROPIETARIO la cantidad de ciento cuarenta y un mil bolívares fuertes (Bs. F. 141.000,00) y el saldo, o sea la cantidad de veintinueve mil bolívares fuertes (Bs. F. 29.000,00) lo pagaría el OPTANTE a el PROPIETARIO en este acto en dinero efectivo o cheque de gerencia a nombre del propietario o a quien este indique y serán devueltos o compensados al OPTANTE al momento del otorgamiento definitivo del documento de propiedad; y que el OPTANTE convino que todos los gastos que puedan originarse por concepto de este contrato, por honorarios profesionales, redacción de documentos, derechos de registro, habilitación y créditos, serían única y exclusivamente por su cuenta y que el dinero con el cual paga el precio y los gastos que derivan de la adquisición de este inmueble lo hace con dinero de su propio peculio originado por la venta de un bien inmueble propio que fue heredado a sus padres ubicado en la Urb. Los Palos Grandes de la ciudad de Caracas, apartamento N° 24, del edifico Rio de la Plata. Y así se decide.

   3. - Copia fotostática certificada (f. 175 al 182) del documento protocolizado en fecha 15.11.2012 por ante el Registro Público del Municipio Chacao del Estado Miranda, inscrito bajo el N° 2012.2161, Asiento Registral 1 del Inmueble matriculado con el N° 240.13.18.1.9944 y correspondiente al Libro de Folio Real del año 2012 de la cual se infiere que los ciudadanos A.J.G.S., T.A.G.S., C.G. AGUADO GIBBS, MORELLA T.A.G. y R.L.G.O., actuando en su propio nombre y en representación de R.G.G.O., dieron en venta a la ciudadana L.C.V.P., un apartamento residencial que forma parte de un inmueble denominado Rio de la Plata, N° de cédula catastral 211540050000005, el cual está ubicado en esa ciudad en el sitio que se denomina Los Palos Grandes, con frente a la Segunda Avenida donde se encontraba la casa-quinta distinguida con el N° 13,en jurisdicción del Municipio Chacao, Distrito Sucre del Estado Miranda; que el apartamento objeto de esta venta, se encuentra ubicado hacia la parte sureste del edificio, está distinguido con el N° 24, tiene una superficie útil de ciento catorce metros cuadrados (114 mts.2) aproximadamente y sus linderos son: NORTE: con el apartamento N° 22 del edificio; SUR: con la fachada sur del edificio; ESTE: con área de circulación; y OESTE; con fachada oeste del edificio, por la parte de abajo, está ubicado el apartamento N° 14 y por la parte de arriba, el apartamento N° 34; y que el precio de esta venta es por la cantidad de un millón quinientos mil bolívares (Bs. 1.500.000,00) del siguiente modo: quinientos mil bolívares (Bs. 500.000,00) que fueron entregados al momento de la firma de opción de compra-venta, suma esta destinada a la reserva de la venta de dicho apartamento y el millón de bolívares (Bs. 1.000.000,00) que completaría la operación objeto de esta negociación se hará para el momento de la protocolización del presente documento mediante tres cheque de gerencia, los cuales recibía en ese acto de la compradora y a su entera satisfacción.

      La anterior copia fotostática certificada no fue objeto de impugnación durante la oportunidad legal prevista en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, y por lo tanto se tiene como fidedigna confiriéndosele valor probatorio con base al artículo 1.359 del Código Civil para demostrar dicha venta, esto es que el inmueble que se menciona en la cláusula séptima del contrato objeto de la presente demanda, fue vendido por el actor y sus comuneros a favor de la ciudadana L.C.V.P.. Y así se decide.

   4. - Original (f. 183 al 190) de la notificación extrajudicial efectuada en fecha 11.07.2013 por la Notaría Pública Duodécima del Municipio Libertador del Distrito Capital a solicitud del ciudadano A.M.M.B. con la finalidad de notificarle al ciudadano T.A.G.S. en su condición de optante sobre inmueble de su propiedad, todo con ocasión del documento de opción de compra venta otorgado en fecha 12.03.2013 por ante la Notaría Pública Vigésima Quinta del Municipio Libertador del Distrito Capital, anotado bajo el N° 48, Tomo 22, sobre los siguientes particulares: PRIMERO: que el lapso acordado por las partes fue de noventa (90) días, y un periodo adicional de treinta días de prorroga, calculados a partir de la firma de dicho documento, es decir el 12.03.2013, venciéndose dicho plazo el 10.07.2013; SEGUNDO: que habiendo transcurrido dicho lapso sin que el optante haya cumplido en la conclusión de los trámites necesarios para la firma del documento definitivo de compra venta, dicho documento se rescinde de pleno derecho. Asimismo, al momento de constituirse la Notaría en el apartamento N° 24, edificio Rio de la Plata, Urbanización Los Palos Grandes, Municipio Chacao, Caracas, se dejó constancia que el ciudadano T.A.G.S., no se encontraba y la persona que contestó el intercomunicador cuya identidad no quiso revelar les informó que dicho ciudadano ya no vivía en esa dirección desde hace mas de un año y ella era la nueva propietaria y que no podía atender su solicitud por cuanto iba para su trabajo.

      Al anterior documento se le otorga valor probatorio conforme al artículo 1.357 del Código Civil para demostrar que en fecha 11.07.2013 la Notaría Pública Duodécima del Municipio Libertador del Distrito Capital se trasladó a solicitud del ciudadano A.M.M.B. con la finalidad de notificarle al ciudadano T.A.G.S. en su condición de optante sobre inmueble de su propiedad, que el lapso acordado por las partes fue de noventa (90) días, y un periodo adicional de treinta días de prorroga, calculados a partir de la firma de dicho documento, es decir el 12.03.2013, venciéndose dicho plazo el 10.07.2013; que habiendo transcurrido dicho lapso sin que el optante haya cumplido en la conclusión de los trámites necesarios para la firma del documento definitivo de compra venta, dicho documento se rescinde de pleno derecho; y que al momento de constituirse la Notaría en el apartamento N° 24, edificio Rio de la Plata, Urbanización Los Palos Grandes, Municipio Chacao, Caracas, se dejó constancia que el ciudadano T.A.G.S., no se encontraba y la persona que contestó el intercomunicador cuya identidad no quiso revelar les informó que dicho ciudadano ya no vivía en esa dirección desde hace mas de un año y ella era la nueva propietaria y que no podía atender su solicitud por cuanto iba para su trabajo. Y así se decide.

   5. - Copia fotostática (f. 191 al 196) del documento autenticado en fecha 12.03.2013 por ante la Notaría Pública Vigésima Quinta del Municipio Libertador del Distrito Capital, anotado bajo el N° 48, Tomo 22 del cual se infiere que los ciudadanos A.M.B. a quien se denominó PROPIETARIO por una parte, y por la otra, T.A.G.S., a quien se denominó OPTANTE, convinieron en celebrar un contrato de opción de compra, el cual se regiría por las siguientes cláusulas –entre otras–: el PROPIETARIO, concede una opción de compra a favor del OPTANTE por un lapso de noventa (90) días y un periodo adicional de treinta (30) días de prórroga, calculado a partir de la firma de este convenio, para que este adquiera un inmueble que es de la única y exclusiva propiedad del PROPIETARIO el cual se encuentra libre de gravamen, según consta de documento protocolizado por ante la Oficina Subalterna de Registro Público del Municipio Maneiro del Estado Nueva Esparta, en fecha 22.07.1994, anotado bajo el N° 47, folios 194 al 197, Tomo 3, Protocolo Primero, el cual está constituido por un apartamento distinguido con el N° B-3, ubicado en la planta primer piso (1°) de las Residencias MARABIERTO, ubicado en la calle L.O.d. la ciudad de Pampatar, Municipio Maneiro del Estado Nueva Esparta, cuyos linderos y medidas generales constan suficientemente en el documento de condominio protocolizado en la Oficina Subalterna de Registro Público del Municipio Maneiro del Estado Nueva Esparta el día 06.04.1994, anotado bajo el N° 13, folios 94 al 120, Protocolo Primero, Tomo 1°; que el apartamento objeto de este contrato tiene una superficie aproximada de treinta y cuatro metros con siete centímetros cuadrados (34,07 mts.2) y está compuesto de una sala-comedor, cocina, un (1) baño y un (1) dormitorio y además le corresponde un puesto de estacionamiento en el área indicada para tal y sus linderos son los siguientes: NORTE: con el área de circulación horizontal de la planta primer piso; SUR: con la fachada Sur del edificio Residencias MARABIERTO (B); ESTE: con el pasillo de circulación horizontal de la planta primer piso; y OESTE: con el apartamento B-2 de Residencias MARABIERTO; que el precio de venta del inmueble antes descrito es la cantidad de cuatrocientos setenta mil bolívares fuertes (Bs. F. 470.000,00), la cual sería pagada en la oportunidad del otorgamiento del documento definitivo de compra – venta ante la Oficina Subalterna de Registro correspondiente en moneda de curso legal a su entera satisfacción; que el precio de esta opción de compra es la cantidad de ciento setenta mil bolívares fuertes (Bs. F. 170.000,00) los cuales ya tiene recibidos el PROPIETARIO y no forman parte del precio del inmueble descrito en la cláusula primera y serán devueltos o compensados al OPTANTE al momento del otorgamiento definitivo del documento de propiedad; que el OPTANTE conviene en que si al término de esta opción o su prorroga no cumpliere sus obligaciones y no ejerciere oportunamente la opción, el PROPIETARIO hará suyos el equivalente al cincuenta por ciento (50%) de los bolívares recibidos como parte del precio de esta opción, como única y justa indemnización por daños y perjuicios ocasionados por el incumplimiento de el OPTANTE, quedando éste último liberado de pagar el saldo restante del precio de esta opción y el de compra definitiva y el PROIETARIO reintegrará la diferencia de inmediato al OPTANTE y estará libre de disponer del inmueble objeto de este contrato, o sea, resuelto de pleno derecho. Si es por causas imputables al PROPIETARIO, éste devolverá de inmediato al OPTANTE la totalidad de las cantidades recibidas mas el cincuenta por ciento (50%) de ellas como justa indemnización por daños y perjuicios ocasionados por su incumplimiento y la resolución de pleno derecho de este contrato; que la transmisión de la propiedad del inmueble objeto de esta opción, se verificará únicamente en el momento de la protocolización del documento definitivo de compra – venta y previo el pago de los montos estipulados, en la forma convenida en las cláusulas anteriores; que expresamente convino el OPTANTE que todos los gastos que puedan originarse por concepto de este contrato, por honorarios profesionales, redacción de documentos, derechos de registro, habilitación y créditos, serán única y exclusivamente por su cuenta. Así mismo declara que el dinero con el cual paga el precio y los gastos que derivan de la adquisición de este inmueble lo hace con dinero de su propio peculio originado por la venta de un bien inmueble propio que fue heredado a sus padres ubicado en la Urb. Los Palos Grandes de la ciudad de Caracas, apartamento N° 24, del edifico Rio de la Plata; y que ambas partes dejan sin efecto cualquier documento que haya suscrito con anterioridad a este cuyo objeto sea el mismo y reconocen la vigencia de este como único entre ellos.

      En relación a esta prueba es innecesario volver a emitir juicio en virtud de que ya fue analizada en el punto 1 de las pruebas aportadas por la parte actora conjuntamente con el escrito libelar. Y así se decide.

   6. - Copia fotostática (f. 197 al 202) del documento protocolizado en fecha 22.07.1994 por ante la Oficina Subalterna de Registro Público del Municipio Maneiro del Estado Nueva Esparta, bajo el N° 47, folios 194 al 197, Protocolo Primero, Tomo 3, Tercer Trimestre de dicho año, del cual se infiere que los ciudadanos J.A.G.M., representado por el ciudadano S.R.P., y S.R.C., representado por el ciudadano J.R.P., en su carácter de directores de la compañía INVERSIONES A.C.E. C.A., dieron en venta al ciudadano A.M., un apartamento distinguido con el N° B-3, ubicado en la planta primer piso (1°) del edificio B de las Residencias MARABIERTO, el cual se encuentra ubicado en la calle L.O.d. la ciudad de Pampatar, Municipio Maneiro del Estado Nueva Esparta, cuyos linderos y medidas constan en el documento de condominio; que el apartamento objeto de la presente venta presenta un área aproximada de treinta y cuatro metros con siete centímetros cuadrados (34,07 mts.2) y su distribución interna es la siguiente: sala-comedor, cocina, un (1) baño y un (1) dormitorio, y está comprendido dentro de los siguientes linderos: NORTE: con el área de circulación horizontal de la planta primer piso; SUR: con la fachada Sur del edificio Residencias MARABIERTO; ESTE: con el pasillo de circulación horizontal de la planta primer piso; y OESTE: con el apartamento B-2 de Residencias MARABIERTO; que al apartamento aquí vendido le corresponde un porcentaje de cinco enteros con ocho mil setecientas ochenta y una diezmilésimas por ciento (5,8781%) sobre los bienes, derechos y obligaciones derivados del condominio como consecuencia del régimen de propiedad horizontal a que está sometido las Residencias MARABIERTO, establecido tanto en la ley, como en el documento de condominio, el cual se encuentra debidamente protocolizado en la Oficina Subalterna de Registro Público del Municipio Maneiro del Estado Nueva Esparta en fecha 06.04.1994, anotado bajo el N° 13, folios 94 al 120, Protocolo Primero, Tomo 1°, Segundo Trimestre de dicho año; que el inmueble le pertenece a su representada por haberlo construido con dinero de su propio peculio sobre una parcela de su propiedad, según se desprende de documento debidamente protocolizado en la Oficina Subalterna de Registro Público del Municipio Maneiro del Estado Nueva Espata, en fecha 03.03.1994, anotado bajo el N° 34, folios 162 al 166, Protocolo Primero, Tomo 7°, Primer Trimestre de dicho año; que el precio de venta es por la cantidad de dos millones seiscientos doce mil doscientos cuarenta y seis bolívares sin céntimos (Bs. 2.612.276,00), de los cuales recibe en ese acto la cantidad de un millón de bolívares sin céntimos (Bs. 1.000.000,00) en dinero efectivo y a la completa satisfacción de su representada, el saldo es decir la cantidad de un millón seiscientos doce mil doscientos setenta y seis bolívares sin céntimos (Bs. 1.612.276,00) que sería pagada de la siguiente manera; a) cinco (5) cuotas mensuales, iguales y consecutivas por la cantidad de ciento sesenta y cinco mil bolívares sin céntimos (Bs. 165.000,00), las cuales se computaran sus vencimientos a partir de la fecha de la protocolización del presente documento de compra-venta; b) una (1) cuota única especial de setecientos ochenta y siete mil doscientos setenta y seis bolívares sin céntimos (Bs. 787.276,00), la cual sería cancelada al sexto (6°) mes consecutivo, contado a partir de la fecha en que se protocolice el documento; y que a los fines de garantizar el fiel cumplimiento de la presente obligación se constituyó hipoteca especial y de primer grado a favor de su representada INVERSIONES A.C.E. C.A., sobre el inmueble objeto de la presente venta, hasta por la suma de dos millones de bolívares sin céntimos (Bs. 2.000.000,00) suma ésta que incluye el saldo deudor, los intereses, y los honorarios de abogado en caso de ejecución de hipoteca, procedimiento éste que se iniciará en caso de incumplir en el pago de una (1) de las cuotas.

      En relación a esta prueba es innecesario volver a emitir juicio en virtud de que ya fue analizada en el punto 2 de las pruebas aportadas por la parte actora conjuntamente con el escrito libelar. Y así se decide.

      LA SENTENCIA APELADA.-

      La sentencia objeto del presente recurso de apelación la constituye la pronunciada por el Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Bolivariano de Nueva Esparta en fecha 19.02.2015 mediante la cual se declaró sin lugar la demanda, basándose en los siguientes motivos, a saber:

      …En el caso de autos, consta documento de Opción de Compra Venta, autenticado en fecha 12.03.2013, por ante la Notaría Pública Vigésima Quinta del Municipio Libertador del Distrito Capital, anotado bajo el Nº. 48, Tomo 22, (f.24-27), de donde se infiere que entre el ciudadano A.M.B. (PROPIETARIO) y T.A.G.S. (OPTANTE), convinieron en celebrar un contrato de opción de compra en el cual el propietario concede una opción de compra a favor del optante por un lapso de noventa (90) días y un período adicional de treinta (30) días de prórroga, calculado a partir de la firma de este convenio, para que adquiriera un inmueble constituido por un apartamento distinguido con el número B-3, ubicado en la planta primer piso (1º) de las Residencias Marabierto, situado en la calle L.O.d. la ciudad de Pampatar, Distrito (hoy Municipio) Autónomo Maneiro del estado Nueva Esparta, con una superficie aproximada de Treinta y Cuatro metros con siete centímetros cuadrados (34,07m2), comprendido dentro de los siguientes linderos: NORTE: con el área de circulación horizontal de la Planta Primer Piso; SUR: con la fachada Sur del edificio Residencias Marabierto (B); ESTE: con el pasillo de Circulación horizontal de la Planta Primer Piso y OESTE: con el apartamento B-2 de Residencias Marabierto; el precio de venta del inmueble se fijó en la cantidad de CUATROCIENTOS SETENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 470.000,00), la cual sería pagada en la oportunidad del otorgamiento del documento definitivo de compra venta ante la Oficina Subalterna de Registro correspondiente en moneda de curso legal a entera satisfacción; el precio de la opción de compra es la cantidad de CIENTO SETENTA MIL BOLIVARES (Bs.170.000,00), los cuales ya tiene recibidos el propietario y no forman parte del precio del inmueble y serían devueltos o compensados al optante al momento del otorgamiento definitivo del documento de propiedad; EL OPTANTE convino en que si al término de esta opción o su prórroga no cumpliere sus obligaciones y no ejerciere oportunamente la opción, EL PROPIETARIO haría suyos el equivalente al CINCUENTA POR CIENTO (50%) de los bolívares recibidos como parte del precio de esta opción, como única y justa indemnización por daños y perjuicios ocasionados por el incumplimiento, quedando éste último librado de pagar el saldo restante del precio de esta opción y el de compra definitiva y el propietario reintegrará la diferencia de inmediato al optante y está libre de disponer del inmueble objeto de este contrato, si por causas imputable a el propietario, éste devolvería de inmediato al optante la totalidad de las cantidades recibidas más el CINCUENTA POR CIENTO (50%) de ellas como justa indemnización por daños y perjuicios ocasionados por su incumplimiento y la resolución de pleno derecho de este contrato; en la cláusula Séptima expresamente conviene el optante que todos los gastos que puedan originarse por concepto de este contrato, por honorarios profesionales, redacción de documentos, derechos de registro, habilitación y créditos, serán única y exclusivamente por su cuenta. Así mismo declara que el dinero con el cual pago el precio y los gastos que derivan de la adquisición de este inmueble lo hacía con dinero de su propio peculio originado por la venta de un bien inmueble propio que fue heredado a sus padres ubicado en la Urb. Los Palos Grandes de la ciudad de Caracas, apartamento Nº 24 del edificio “RIO DE LA PLATA”.

      De acuerdo a lo anteriormente señalado, esta juzgadora puede verificar que el acreedor demostró la existencia de la obligación, es decir, demostró la existencia del contrato que consagra una obligación a cargo del deudor y con ello cumplió con la carga de la prueba que le impone el artículo 1354 del Código Civil, es decir, el acreedor no tiene que demostrar en principio el incumplimiento del deudor, le basta con demostrar que el deudor está obligado en virtud del contrato.

      Ante la presunción legal de incumplimiento y de culpa en el incumplimiento del deudor, debe pasar esta juzgadora a determinar sí el deudor desvirtuó dicha presunción demostrando que el incumplimiento se debe a una causa extraña no imputable (probando que el incumplimiento se debe a caso fortuito, fuerza mayor, hecho de un tercero, hecho del príncipe, pérdida de la cosa debida o culpa del acreedor) o sí el deudor se negó a ejecutar su obligación debido a que la otra parte no cumplió con la suya, lo que da lugar a oponer como defensa la excepción de contrato no cumplido o non adiempleti contractus, consagrada en el artículo 1.168 del Código Civil.

      De las pruebas que cursan en autos, observa este Tribunal que el demandado no logró desvirtuar dicha presunción, es decir, no demostró que el incumplimiento se debe a una causa extraña no imputable (probando que el incumplimiento se debe a caso fortuito, fuerza mayor, hecho de un tercero, hecho del príncipe, pérdida de la cosa debida o culpa del acreedor).

      Ahora bien, en cuanto al derecho del deudor o demandado a negarse a ejecutar su obligación debido a que la otra parte (accionante) no cumplió con la suya, lo que da lugar a oponer como defensa la excepción de contrato no cumplido o non adiempleti contractus, consagrada en el artículo 1.168 del Código Civil, se puede verificar que en este proceso la parte demandada no dio contestación a la demanda dentro del lapso establecido para ello, es decir, la parte demandada no opuso como defensa la excepción de contrato no cumplido o non adiempleti contractus, consagrada en el artículo 1.168 del Código Civil pero a juicio de esta sentenciadora el contexto probatorio tiene que ser analizado desde la supremacía constitucional.

      Al respecto, en la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela hay un conjunto de estipulaciones acerca del concepto de “Justicia”. Así tenemos que en el artículo 1 se asume la “Justicia” como un valor fundamentado en la doctrina de S.B.. Es indudable que allí se está en presencia de un valor axiológico. En el artículo 2 se establece que Venezuela se constituye en un Estado democrático y Social de derecho y de Justicia, ratificando la “Justicia” como un valor superior del ordenamiento jurídico.

      Interpretando la forma de redacción de la norma constitucional se observa que hay una separación o distinción de Estado de Derecho y Estado de Justicia, lo que significa que la intención del constituyente es que el nuevo Estado sea más que un Estado sometido al derecho o que en toda su actividad se aplique el principio de la legalidad, sea un estado donde la justicia sea una realidad, de suerte que cada quien tenga lo que le corresponde más allá del formalismo de la Ley o de la legalidad.

      Al afirmarse que la justicia es un valor superior del ordenamiento jurídico, significa que en el momento que esté en contradicción con la legalidad debe prevalecer el valor superior. Surge la pregunta ¿quién hace esa valoración? Por supuesto, el juez en el caso concreto. Los valores tienen que guiar la actuación del Estado y sus funcionarios.

      Por otra parte, del artículo 257 se desprenden principios procesales que tienen rango superior a las normas contenidas en el Código de Procedimiento Civil. Se parte por definir que el proceso no es un fin, sino que es un instrumento fundamental para la realización de la justicia. Es decir, que la finalidad que se debe buscar a través de un proceso es la justicia, lo que significa que el juez, como representante de los ciudadanos y parte del Estado por ser órgano del Poder Judicial, tiene la obligación de orientar el proceso para el logro de la justicia. Ratificando las garantías del derecho a acceso a la justicia que se consagran en el artículo 26 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela.

      Tomando en cuenta lo antes transcrito, esta juzgadora puede verificar: a) que la acción intentada tiene que ver con el cumplimiento del contrato denominado “Contrato de Promesa Bilateral de Opción A Compra-Venta”, que une a los sujetos procesales de este juicio, según documento autenticado en fecha 12.03.2013, por ante la Notaría Pública Vigésima Quinta del Municipio Libertador del Distrito Capital, anotado bajo el Nº. 48, Tomo 22, (f.24-27); b) que la parte actora debía entregarle al propietario la suma de CUATROCIENTOS SETENTA MIL BOLÍVARES (Bs.470.000,00) que fue el precio fijado en las condiciones entre ellos convenida, según la cláusula Segunda sería pagado en la oportunidad del otorgamiento del documento definitivo de compra venta ante la Oficina Subalterna de Registro Correspondiente en moneda de curso legal a entera satisfacción; c) que el optante declaró que el dinero con el cual iba a pagar el precio y los gastos que derivan de la adquisición de este inmueble lo haría con dinero de su propio peculio originado por la venta de un bien inmueble propio que fue heredado a sus padres ubicado en la Urb. Los Palos Grandes de la ciudad de Caracas, apartamento Nº 24 del edificio “RIO DE LA PLATA”; y d) que el sentido y alcance de la palabra “crédito” incorporada al cuerpo del contrato suscrito por las parte, no puede tener otro significado que vaya más allá de pagos o acreencias corrientes relacionadas con los gastos productos de la futura negociación definitiva de venta toda vez que resulta con meridiana claridad que el propietario (hoy demandado) consintió la referida opción de venta bajo la creencia o convicción de que el precio pactado sería cancelado por el optante con dinero de su propio peculio mediante la subrogación de un bien propio y no con dinero proveniente de un crédito bancario.

      Ahora bien, si bien es cierto que el dinero representa un valor universal, lo que en principio haría intranscendental el hecho de sí proviene de un banco o del propio patrimonio, no menos cierto es que, a juicio de esta juzgadora, su fuente en este caso si tiene suma importancia toda vez que de no cumplirse con lo pactado, y de acoger este Tribunal la tesis del actor al respecto, se obligaría injustamente al demandado a ejecutar una obligación de hacer no convenida, es decir, se obligaría al ciudadano A.M.B. a suscribir un contrato en donde participaría una persona jurídica (Banco Bicentenario, Banco Universal) adicional al optante, tal y como consta en la copia del documento anexo a la prueba de informe emanada del Banco Bicentenario, Banco Universal, C.A, de fecha 31.07.2014, (f.234-243), de donde se puede observar que, a través de éste, se pretende concretar la venta del bien inmueble constituido por un apartamento identificado con el Nº B-3, ubicado en el primer (1º) piso del Edificio Residencias MARABIERTO, situado en la calle L.O.d. la ciudad de Pampatar, Municipio Maneiro del estado Nueva Esparta y, conjuntamente, celebrar un contrato de préstamo a interés con garantía hipotecaria de primer grado a favor del Banco Bicentenario, Banco Universal, según crédito aprobado en fecha 06/06/2013 por la cantidad de Bs.300.000,00.

      De concederse lo pretendido por el actor, se estaría modificando gravemente la esfera jurídica del demandado ya que cualquier acción surgida entre el prestamista y el prestatario, como por ejemplo una acción de nulidad de contrato, también lo afectaría directamente a él.

      Lo patentado en el caso de autos, sin duda alguna viola gravemente el principio de la autonomía de la voluntad consagrado en el artículo 1159 del Código Civil y justifica palmariamente el derecho del deudor o demandado a negarse a ejecutar su obligación debido a que la otra parte (accionante) no cumplió con la suya, lo que le permite a esta juzgadora, en un Estado Social de Derecho y Justicia, como es el que preconiza el artículo 2 de la vigente Constitución, a aplicar en este caso la excepción de contrato no cumplido o non adiempleti contractus, consagrada en el artículo 1.168 del Código Civil ya que el juez no le estaría permitido ignorar la ley y debe sujetarse a ella una vez que los hechos que son supuesto de la aplicación de la misma hayan sido establecidos ante él (iura novit curia). En consecuencia, por no haber cumplido el actor con la obligación de pagar el precio en las condiciones pactadas, resulta inexorable concluir que la acción de cumplimiento propuesta debe ser desestimada. Y así se decide.-

      Por último, en cuanto a la confesión ficta solicitada e invocada por el actor en su escrito de informe de fecha 05.11.2014, este Tribunal ratifica su decisión dictada por auto de fecha 11.06.2014 (f.216-218), en consecuencia, niega la solicitud formulada toda vez que la parte demandada en fecha 26.05.2014 procedió a través de su apoderado judicial a presentar escrito de pruebas las cuales fueron valoradas en la presente decisión y por lo tanto no se cumplen los extremos de ley para su procedencia. Y así se decide.-

      IV.- DISPOSITIVA.-

      En fuerza de las consideraciones precedentemente expuestas, este Tribunal Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Nueva Esparta, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, declara:

      PRIMERO: SIN LUGAR la demanda de CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE OPCIÓN A COMPRA VENTA incoada por el ciudadano T.A.G.S. en contra del ciudadano A.M.B., todos identificados.

      SEGUNDO: De conformidad con el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil se condena en costas al demandante por haber sido vencido en este proceso. …

      ARGUMENTOS DE LAS PARTES DURANTE EL DESARROLLO DEL PROCESO.-

      Como fundamento de la acción de cumplimiento de contrato de opción de compra-venta el abogado A.U.S., en su carácter de apoderado judicial de la parte actora, ciudadano T.A.G.S., señaló lo siguiente:

      - que consta de documento debidamente autenticado por ante la Notaría Vigésima Quinta del Municipio Libertador del Distrito Capital, inscrito bajo el N° 48, Tomo 22 de fecha 12.03.2013, que su mandante conjuntamente con el ciudadano A.M.B., suscribieron contrato de opción de compra-venta sobre un apartamento propiedad de éste último, ubicado en el primer (1°) piso, N° B-3 del edificio Residencias MARABIERTO, calle L.O.d. la ciudad de Pampatar, Municipio Maneiro del Estado Bolivariano de Nueva Esparta, cuyos linderos y medidas generales, constan suficientemente en el documento de condominio debidamente protocolizado en la Oficina Subalterna de Registro Público del Municipio Maneiro de este Estado, el día 06.04.1994, N° 13, Protocolo Primero, Tomo 1°, y le pertenece al opcionante vendedor según consta de documento debidamente protocolizado por ante la misma Oficina de Registro Subalterno, en fecha 22.07.1994, quedando anotado bajo el N° 47, Tomo 3, Protocolo Primero;

      - que en la cláusula primera del contrato en referencia, se indica que el lapso de duración de la opción de compra-venta, es por noventa (90) días y una prórroga adicional de treinta (30) días más, calculado a partir de la autenticación del documento, evento que ocurrió el 12.03.2013;

      - que en la cláusula segunda se indica, que el precio de venta del inmueble es por la cantidad de cuatrocientos setenta mil bolívares (Bs. 470.000,00), suma ésta que será cancelada al opcionante vendedor, en la oportunidad del otorgamiento del documento definitivo de compra-venta ante la Oficina de Registro correspondiente;

      - que en la cláusula tercera se estableció que el opcionante vendedor ya recibió la cantidad de ciento setenta mil bolívares (Bs. 170.000,00) del opcionante comprador, suma ésta que sería compensada con el precio de venta al momento del otorgamiento del documento definitivo de propiedad;

      - que en la cláusula séptima del contrato de opción de compraventa se indicó que el opcionante comprador convenía en que todos los gastos que puedan originarse por concepto de éste contrato, tales como de honorarios profesionales, redacción de documentos, derechos de registro, habilitación y créditos, serían única y exclusivamente por su cuenta, y que en ese sentido se dejaba abierta la posibilidad de poder solicitar un crédito bancario, para el pago del inmueble o hacerlo con dinero de su propio peculio;

      - que para la obtención del saldo del precio de venta del inmueble su representado optó por solicitar un préstamo hipotecario por la cantidad de trescientos mil bolívares (Bs. 300.000,00) al Banco Bicentenario, préstamo que le fue debidamente aprobado por el Comité de Crédito Hipotecario de dicha Institución Financiera, en fecha 06.06.2013 por haber aplicado a todos los requerimientos indispensables para la obtención de un crédito a una tasa de interés espacialísima, para la adquisición de su vivienda principal;

      - que en efecto, el préstamo fue aprobado por un plazo de trescientos sesenta (360) meses y a una tasa de interés preferencial de cuatro enteros con sesenta y seis centésimas por ciento (4,66%) anual, según constaba de comunicación dirigida a su mandante de fecha 28.06.20113 suscrita por la Lcda. A.S.G., actuando en su carácter de Gerente de la Agencia del Banco Bicentenario de la Avenida Bolívar, Porlamar, Estado Nueva Esparta;

      - que la aprobación del crédito en referencia, fue debidamente informada al opcionante vendedor por medio de los corredores inmobiliarios D.G. y A.C., siendo que la primera es la corredora inmobiliaria de su mandante y el segundo, el corredor inmobiliario del ciudadano A.M.B., a los fines de que procediera a suministrar los recursos suficientes para proceder a tramitar y cancelar las solvencias por los servicios del inmueble, el pago de la planilla de impuesto a la venta inmobiliaria y para el caso de que tuviera vencido su Registro Único de Información Fiscal (RIF) lo actualizara, por cuanto en lo que el Banco redactara y entregara el documento definitivo de compra-venta con garantía hipotecaria había que presentarlo al Registro con todos sus recaudos, para su revisión y posterior protocolización;

      - que en los primeros días del mes de julio de 2013 la Gerente de la Agencia del Banco Bicentenario de la Avenida B.d.P., previo haber recibido por escrito la debida autorización del Sr. T.G.S. entregó a la corredora inmobiliaria de su mandante, ciudadana D.G. el documento de compra-venta con garantía hipotecaria a favor del Banco Bicentenario para que procediera a presentarlo en la Oficina de Registro Inmobiliario del Municipio Maneiro del Estado Nueva Esparta, para su revisión y posterior protocolización;

      - que en la primera oportunidad que se presentó el documento en el Registro para su revisión lo devolvieron por no indicarse los números de los folios del libro donde había sido asentado el documento donde se acreditaba la propiedad del inmueble al ciudadano A.M.B. y por error en los datos del documento de condominio;

      - que esa circunstancia implicó retirar el documento del Registro y remitirlo a la sede principal del Banco Bicentenario, ubicada en el Área Metropolitana de la ciudad de Caracas para su debida corrección y nueva impresión del documento;

      - que el documento corregido fue enviado por MRW a la Gerencia de Porlamar del Banco Bicentenario en fecha 12.07.2013 en horas de la tarde y entregado nuevamente a la ciudadana D.G., corredora inmobiliaria de su representado, el día lunes 15.07.2013;

      - que adicionalmente, el Banco le informa a su patrocinado, que tenía que contratar dos pólizas de seguro a favor del Banco: una contra terremotos e incendio del inmueble y la otra de vida;

      - que en vista de que el opcionante vendedor (ANTONIO M.B.) no terminaba de entregar las solvencias del inmueble (Derecho de Frente e Hidro-Caribe), así como tampoco la planilla del pago del impuesto a la venta del inmueble, recaudos éstos que exige el Registro para la protocolización del documento de compra-venta, su representado procedió a suministrar a su corredora inmobiliaria, los recursos suficientes, para que cancelara por su cuenta, todos los derechos pendientes y así lograr obtener las solvencias requeridas;

      - que una vez obtenidos la totalidad de los recaudos señalados el día 01.08.2013 se procedió a presentar nuevamente el documento de compra-venta con garantía hipotecaria a favor del Banco Bicentenario, Banco Universal ante el Registro Inmobiliario del Municipio Maneiro del Estado Nueva Esparta;

      - que en fecha 05.08.2013 fue informado su representado que el documento no presentaba ningún error y que el otorgamiento del documento estaba fijado para el día 07.08.2013 a partir de las 8:00 A.M. y como consecuencia de lo anteriormente indicado, su representado informó por medio de telegrama certificado con acuse de recibo al ciudadano A.M.B. a los efectos de indicarle que la firma del documento definitivo de compra-venta del apartamento B-3 de Residencias Marabierto, estaba fijada para el día 07.08.2013 en la Oficina de Registro Inmobiliario del Municipio Maneiro, ubicado en la Avenida Bolívar, Centro Comercial AB, nivel Mezzanina a partir de las 8:00 A.M.;

      - que en ese mismo día 05.08.2013 en horas de la tarde, el apoderado del Banco Bicentenario le informa a su representado, que la fecha de la firma del documento había sido cambiada para el día 08 del mismo mes y año, a partir de las 8:00 A.M.;

      - que como consecuencia de este último cambio del día para la firma, se notificó de nuevo por medio de telegrama certificado con acuse de recibo al Sr. A.M.B.;

      - que asimismo, los corredores inmobiliarios D.G. y A.C., notificaron en distintas oportunidades al vendedor, sobre el día y hora de la firma del documento definitivo de compra-venta con garantía hipotecaria a favor del Banco Bicentenario;

      - que era importantísimo señalar que el día 11.07.2013, su representado recibió una extraña llamada telefónica de un número celular (0414-2563717), donde quien llamó se identificó como funcionario de la Notaría Duodécima (12º) del Distrito Capital, informando que el Sr. A.M.B. daba por rescindido unilateralmente el contrato de opción de compra-venta que los vincula, por cuanto en su opinión, el término de la opción de compraventa había expirado, que pasara por la indicada Notaría a retirar un pago parcial del adelanto del precio de compra-venta del apartamento N° B-3 de Residencias Marabierto;

      - que de inmediato se comunicó su representado con el Sr. A.M.B. expresándole que no entendía esa actitud de última hora, por cuanto era de su perfecto conocimiento, que los días de retraso en la fecha de la firma del documento en el Registro, no era por razones imputables a él, sino más bien a los trámites burocráticos del Banco Bicentenario, relacionado con los tiempos para la redacción y corrección del documento de venta con garantía hipotecaria;

      - que no estaba de acuerdo con la pretendida rescisión unilateral del contrato y que a todo evento, le informaba que estaba amparado por la Resolución Nº 11 del Ministerio del Poder Popular para la Vivienda y Hábitat de fecha 05.02.2013, publicada en la Gaceta Oficial de la República Bolivariana de Venezuela el 21.02.2013 en sus artículos 1° y 4°

      - que su representado le envió al Sr. A.M.B., telegrama certificado con acuse de recibo de fecha 12.07.2013 a la dirección señalada en la cláusula octava del contrato de opción de compra-venta y a la dirección de su residencia en la ciudad de Caracas, donde le manifiesta su disposición irrevocable de no aceptar pago alguno por devolución del dinero adelantado a cargo del precio de venta del inmueble, ratificándole la compra-venta pactada, cancelando el saldo del precio de venta, precisamente con el financiamiento aprobado por el Banco Bicentenario;

      - que el día fijado para la firma del documento definitivo de compraventa, 08.08.2013 cuando se anunció el acto para la firma, no apareció por sí, ni por medio de apoderado, el Sr. A.M.B.. Se esperó un tiempo prudencial y nada, no hizo acto de presencia. Esta circunstancia consta de inspección practicada por la Notaría del Municipio Maneiro del Estado Nueva Esparta de fecha 08.08.2013;

      - que el opcionante vendedor pretende no cumplir con su obligación de firmar el documento definitivo de compra-venta, a pesar de haber cumplido el opcionante comprador con todas las obligaciones a su cargo, quedando pendiente el pago de la cantidad de trescientos mil bolívares exactos (Bs. F. 300.000,00), que solo era y será exigible en el momento de la firma o protocolización del documento de venta definitiva ante el Registro respectivo. En este sentido, como quedó asentado supra, el saldo del precio de venta, será entregado al vendedor mediante cheque de gerencia del Banco Bicentenario producto del préstamo hipotecario otorgado a su representado por esa Institución Financiera; y

      - que demandaba al ciudadano A.M.B. para que conviniera o de lo contrario fuese condenado por el Tribunal a que procediera a otorgar y protocolizar el documento de compra venta definitivo del inmueble constituido por un apartamento identificado con el Nº B-3, primer (1°) piso del edificio Residencias Marabierto, ubicado en la calle L.O.d. la ciudad de Pampatar, Estado Nueva Esparta.

      Por su parte, el ciudadano A.M.B., parte accionada en la presente causa, a pesar de haber sido debidamente citado en forma personal no compareció a dar contestación a la demanda dentro de la oportunidad correspondiente, por cuanto se evidencia de los autos, del computo elaborado en fecha 15.05.2014 que su apoderado judicial, el abogado E.C.S. realizó la misma de manera extemporánea.

      ACTUACIONES EN LA ALZADA.-

      Como sustento del recurso de apelación sostuvo el abogado A.U.S., en su carácter de apoderado judicial de la parte demandada, ciudadano T.A.G., como aspectos de mayor relevancia, los siguientes:

      - que sostiene que en la presente causa están llenos los extremos para que se declare la confesión ficta del demandado, de conformidad con lo establecido en el artículo 362 del Código de Procedimiento Civil, y ello es así, por cuanto ha quedado demostrado que el demandado no contestó la demanda en la oportunidad procesal que señala la ley; nada probó que lo favorezca y la demanda no es contraria a derecho;

      - que de una simple lectura de la sentencia impugnada se puede apreciar, que no se pronuncia sobre el hecho de que la promesa bilateral de compra-venta equivale a venta definitiva, ni siquiera hace mención alguna a ello, a pesar de que tanto en el libelo, como en los informes, se citó doctrina y jurisprudencia pacifica y reiterada, donde se sostienen que este tipo de contratos constituyen auténticos contrato de compra-venta, donde simplemente se posterga el momento de la protocolización del negocio jurídico, a la fecha y condiciones acordadas por las partes en el contrato preparativo de compra-venta. La falta de pronunciamiento sobre este importantísimo particular, vicia la sentencia apelada, por violentar los preceptos establecidos en el artículo 12 del Código de Procedimiento Civil, particularmente en lo que se refiere a que “…El juez debe atenerse a lo alegado y probado en autos…”. De lo cual se infiere que el Tribunal a quo, al no pronunciarse en el fallo de merito, sobre este alegato sostenido categóricamente en el escrito de demanda y en el escrito de informes, vicia la sentencia de ultrapetita o lo que es lo mismo, de incongruencia negativa, lo cual acarrea su nulidad, de conformidad con lo establecido en el artículo 244 del Código de Procedimiento Civil;

      - que al no verse dado contestación a la demanda, no hubo defensas perentorias ni de ninguna naturaleza alegadas por la parte demandada, lo cual no puede ser suplido por el juez en su sentencia, por incurrir en violación del artículo 12 del Código de Procedimiento Civil, viciando la sentencia de nulidad por incongruencia positiva, es decir, por establecer el fallo la defensa de excepción de contrato no cumplido o non adimpleti contractus, la cual nunca fue opuesta por el demandado en la presente causa. Nótese que la sentencia apelada señala por una parte, que el demandado nada probó y por la otra, suple su defensa alegando la excepción de contrato no cumplido, con lo cual se convierte en defensor del demandado, lo que hace la sentencia también contradictoria y por ello incomprensible y absurda;

      - que en efecto, con fundamento a esa defensa perentoria no alegada por el demandado, se declaró sin lugar la demanda de cumplimiento de contrato de opción de compra-venta, incoada por T.G.S. en contra de A.M.B.;

      - que incurre la sentencia apelada en el vicio de incongruencia negativa, por no haberse pronunciado sobre el alegato formulado en el escrito libelar, referente a que: promesa bilateral de compra-venta equivale a venta definitiva; y

      - que siendo éste el caso, la sentencia apelada incurre en el vicio que justificaría su nulidad, como lo establece el artículo 244 del Código de Procedimiento Civil.

      CARGA DELA PRUEBA.-

      En este asunto se presenta una situación particular, en función de que la parte accionada no contestó la demanda pero promovió pruebas durante el debate probatorio. Al respecto, sobre la carga de la prueba del demandado contumaz conviene traer a colación que la Sala de Casación Civil en la sentencia N° RC.000857 emitida el día 09.12.2014, en el expediente N° 2014-14-535, estableció que en esos casos se genera una presunción iuris tantum sobre la admisión de los hechos alegados por el actor en el libelo de la demanda, que admite prueba en contrario, por lo cual deberá el demandado durante la etapa probatoria concentrarse en enervar dichos hechos, y abstenerse de probar otros, ya que éste tiene la ineludible, exclusiva y excluyente carga probatoria de enervar lo afirmado por el actor en la demanda, so riesgo de sucumbir en sus aspiraciones, a saber:

      “…Ahora bien, para examinar la legalidad de ese pronunciamiento hecho por el juez superior, la Sala observa que el artículo 362 del Código de Procedimiento Civil, dispone lo siguiente:

      ...Si el demandado no diere contestación a la demanda dentro de los plazos indicados en este Código, se le tendrá por confeso en cuanto no sea contraria a derecho la petición del demandante, si nada probare que le favorezca…

      En este caso, vencido el lapso de promoción de pruebas sin que el demandado hubiese promovido alguna, el Tribunal procederá a sentenciar la causa, sin más dilación, dentro de los ocho (8) días siguientes al vencimiento de aquel lapso, ateniéndose a la confesión del demandado. En todo caso, a los fines de la apelación se dejará transcurrir íntegramente el mencionado lapso de ocho días si la sentencia fuere pronunciada antes de su vencimiento”. (Resaltado de la Sala).

      De la norma anteriormente transcrita, se evidencia que deben concurrir tres elementos para que proceda la confesión ficta, estos son:

   1. - Que el demandado no diese contestación a la demanda.

   2. - Que la pretensión no sea contraria a derecho.

   3. - Que el demandado nada probare que le favorezca.

      Respecto de la adecuada interpretación y aplicación de la norma ut supra transcrita, la Sala ha establecido, entre otras, en sentencia de fecha 2 de noviembre de 2001, caso: Escritorio Jurídico A.N. & Asociados contra Mancomunidad para la Prestación del Servicio de Distribución y Venta de Electricidad y Gas en los Municipios del estado Nueva Esparta, expediente N° 00-083, reiterada entre otras, en sentencia N° 204, de fecha 3 de mayo de 2005, caso: M.A.R.T. y otra contra M.E.Q.C., lo siguiente:

      ...La inasistencia del demandado a la contestación de la demanda o su comparecencia tardía al mismo, vale decir extemporánea, trae como consecuencia que se declare la confesión ficta, que por su naturaleza es una presunción iuris tantum, lo cual comporta una aceptación de los hechos expuestos en el escrito de la demanda; siempre y cuando, la pretensión intentada no sea contraria a derecho, por una parte y, por la otra, que nada probare el demandado que le favorezca, ni aparecieren desvirtuados las pretensiones del accionante por ninguno de los elementos del proceso, ya que puede en el lapso probatorio el accionado lograr, con los medios de pruebas admisibles en la ley, enervar la acción del demandante...

      . (Resaltado de la Sala).

      En igual sentido, la Sala Constitucional de este Tribunal Supremo, en decisión de fecha 29 de agosto de 2003, caso: T.d.J.R.d.C., expediente N° 03-0209, reiterada entre otras, en sentencia N° 353, de fecha 26 de junio de 2013, caso: Hugo Rolando De Freitas Lozada contra V.E.C.G. y otras; dejó sentado lo siguiente:

      ...en una demanda donde se afirman unos hechos y simplemente se niega su existencia, la carga de la prueba la tiene el accionante, sin embargo, si el demandado no contesta la demanda, el legislador por disposición establecida en el artículo 362 del Código de Procedimiento Civil, puso en su cabeza la carga de la prueba, siendo a él, a quien le corresponde probar algo que le favorezca...

      .

      ...Omissis...

      ...Para la declaratoria de procedencia de la confesión ficta, se requiere la verificación de los otros dos elementos como son, que la petición no sea contraria a derecho y que el demandado en el término probatorio no probara nada que le favorezca...

      . (Resaltado de sentencia).

      La Sala reitera los precedentes jurisprudenciales y deja asentado que la falta de comparecencia para el acto de contestación o su comparecencia tardía, produce el efecto jurídico de presumir ciertos los hechos afirmados por el actor en el libelo, salvo que el demandado durante el lapso probatorio demuestre, algo que le favorezca.

      Asimismo, la Sala deja sentado que al no contestar la demanda deben ser considerados ciertos y verdaderos los hechos alegados en ella, siendo esta una presunción iuris tantum, es decir, que admite prueba en contrario y, por ende, esos hechos pueden ser desvirtuados por el accionado durante el lapso probatorio….”

      De acuerdo al criterio copiado, la Sala dejó sentado que al no contestar los demandados la demanda deben ser considerados ciertos y verdaderos los hechos alegados en ella, siendo esta una presunción iuris tantum, es decir, que admite prueba en contrario y, por ende, esos hechos pueden ser desvirtuados por el accionado durante el lapso probatorio, pero de modo alguno podrá éste valerse de la pruebas de su contraparte (actor) para desvirtuar o destruir los hechos alegados en dicha demanda, salvo para constatar que la demanda es contraria a derecho.

      PROCEDENCIA DE LA ACCIÓN DE CUMPLIMIENTO DE CONTRATO.-

      Precisado lo anterior, advierte esta alzada que es claro el contenido normativo del artículo 1.159 del Código Civil, que expresa: “Los contratos tienen fuerza de ley entre las partes. No pueden revocarse sino por mutuo consentimiento o por las causas autorizadas por la ley”.

      Para el autor PALACIOS HERRERA, la frase: “El Contrato tiene fuerza de ley entre las partes”, lo cual significa que el deudor de una obligación contractual está sujeto a cumplirla en la misma forma como esta sujeto a cumplir las leyes. Debe recordarse, que el propio filosofo Aristóteles, definió el contrato como una ley particular que liga a las partes. Sabemos pues, que la fuerza obligatoria del contrato deriva de la autonomía de la voluntad. Por consiguiente, una vez nacido jurídicamente el contrato, debe cumplirse en la misma forma pactada, so pena de responsabilidad por incumplimiento de la parte que no ha ejecutado en forma debida su obligación.

      Dentro este mismo orden de ideas se tiene que el artículo 1.264 eiusdem, establece: “Las obligaciones deben cumplirse exactamente como han sido contraídas…”; el cual se complementa con el artículo 1.267 eiusdem, según el cual: “En el contrato bilateral, si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede a su elección reclamar jurídicamente la ejecución del contrato o la resolución del mismo, con los daños y perjuicios en ambos casos si hubiere lugar a ello.”.

      Como se evidencia del contenido de ambas disposiciones legales, en ambas se establece lo concerniente al sistema de responsabilidad del deudor por el simple hecho del incumplimiento de la obligación contractual, las cuales igualmente se complementan con el artículo 1.160 del mismo Código Sustantivo Civil, que establece: “Los contratos deben ejecutarse de buena fe y obligan no solamente a cumplir lo expresado en ello, sino a todas las consecuencias que se derivan de los mismos contratos según la equidad, el uso o la ley”.

      Así pues que es evidente que desde el momento en que un contrato no tiene nada contrario a las leyes, ni al orden público, ni a las buenas costumbres, las partes están obligadas a respetarlo, a observarlo, como están obligadas a observar la ley, al punto de que si una de las partes contraviene sus cláusulas la otra puede dirigirse a los tribunales y pedirle, ya el cumplimiento forzoso de la convención, ya la resolución del mismo.

      En suma de lo señalado se tiene que los contratos no pueden ser revocados por la voluntad unilateral de una de las partes, sino por mutuo acuerdo, ya que los mismos se asimilan a leyes de carácter privado, cuyo cumplimiento es obligatorio desde todo punto de vista, a menos que existan motivos que justifiquen su inobservancia, como por ejemplo que opere la excepción del contrato no cumplido contemplada en el artículo 1.168 eiusdem, o alguna de las causales eximentes de responsabilidad civil.

      En este asunto se desprende conforme a lo alegado y probado en autos que entre las partes se celebró un contrato de opción de compra-venta cuyo objeto estuvo focalizado en un inmueble consistente en un apartamento distinguido con el N° B-3, ubicado en la planta primer piso (1°) de las Residencias MARABIERTO, ubicado en la calle L.O.d. la ciudad de Pampatar, Municipio Maneiro de este Estado y dentro del conjunto de cláusulas que lo conforman se desprende que en la segunda se pactó el precio del inmueble en la cantidad de cuatrocientos setenta mil bolívares (Bs. 470.000,00) la cual sería pagada en la oportunidad del otorgamiento del documento definitivo de compra – venta ante la Oficina Subalterna de Registro Público correspondiente en moneda de curso legal; se indicó asimismo, en la cláusula primera que la vigencia de la opción de compra-venta era de noventa (90) días contados a partir de la fecha de la firma del convenio prorrogable por treinta (30) días más, y lo mas resaltante que dentro de ese plazo de noventa (90) días prorrogables por treinta (30) días mas, no se concretó la operación de compra venta mediante la firma del documento definitivo de compraventa, por causas que le son única y exclusivamente imputables al actor, por cuanto a pesar de que conforme al contenido de la cláusula séptima asumió el compromiso de pagar todos los gatos que pudieran originarse por concepto del contrato, tales como redacción de documentos, derechos de registro, habilitación y créditos, no existen evidencias que comprueben que éste en forma oportuna haya cumplido con la obligación de pagar la cantidad de cuatrocientos setenta mil bolívares (Bs. 470.000,00) como precio de venta del inmueble, ni mucho menos de gestionar ante la Oficina de Registro Público Inmobiliario correspondiente la firma del documento definitivo de compra – venta como era lo procedente. Por el contrario, consta que dicho trámite lo hizo en forma tardía, extemporánea, ya que la fecha tope o limite para protocolizar el documento definitivo de venta era el día 08.08.2013, sin embargo conforme lo alegó y emana de las resultas de las pruebas de informes evacuadas por el Registro Público del Municipio Maneiro de este Estado y por el Banco Bicentenario, Banco Universal, las cuales rielan en los folios 229, 230, 231, 235 al 244, consta que no se devolvió ningún documento por errores como lo aseveró el actor en el libelo, cuando expresó que en la primera oportunidad que se presentó el documento en el registro para su revisión, lo devolvieron por no indicarse los números de los folios del libro donde había sido asentado el documento donde se acreditaba la propiedad del inmueble al demandada y por error en los datos del documento de condominio, ni tampoco que el apoderado del Banco que se menciona cambió la fecha de la firma del documento definitivo de compraventa, sino mas bien lo que emana de dichos medios probatorios es que la fecha pautada por el sistema para la protocolización del documento de venta era a partir del día 07.08.2013, fijando el Banco como fecha efectiva el día 08.08.2013 para el traslado de su apoderado, y que en esa oportunidad no se presentó el demandado, ciudadano A.M.B. para llevar a cabo el otorgamiento de ese documento. Con esto queda claro que el actor, demandante, incumplió con el contrato de marras, por cuanto gestionó de manera tardía, fuera del limite contractualmente establecido la firma del documento definitivo de venta, incumpliendo así con la cláusula primera del contrato que establece claramente que la opción de compra se concedía por un lapso de noventa (90) días y un periodo adicional de treinta (30) días de prorroga, calculado a partir de la firma del contrario, esto es, el día 12.03.2013.

      Bajo tales parámetros estima esta alzada que la presente demanda debe ser desestimada tal y como lo estableció el Tribunal de la causa en el fallo apelado. Vale destacar que los alegatos vinculados con el crédito bancario por parte del Banco Bicentenario, Banco Universal a favor del actor, y la presunta responsabilidad de esa institución en el retraso confesado por el mismo demandante en el cumplimiento del compromiso contractual asumido, no constituye un sustento valedero para justificar dicha conducta infractora, puesto que en el contrato no se indicó que el pago del precio restante sería obtenido por el actor mediante préstamo bancario, y adicionalmente, en razón a que independientemente de esa falta de estipulación expresa, dicho alegato quedo desmentido –tal y como ya se afirmó– con las resultas de la prueba de informes evacuadas por el Registro Público del Municipio Maneiro de este Estado en donde de manera enfática se señaló que el documento de compra – venta con garantía hipotecaria a favor del Banco Bicentenario no fue devuelto antes de la fecha de protocolización contrariando los alegatos del actor que en ese sentido formuló en el escrito libelar, cuando expresamente señaló: “…en la primera oportunidad que se presentó el documento en el Registro para su revisión, lo devolvieron por no indicarse los números de los folios del libro donde había sido asentado el documento donde se acreditaba la propiedad del inmueble al ciudadano A.M.B. y por error en los datos del Documento de Condominio. …”.

      En razón de lo expresado, es evidente que en este asunto el incumplimiento provino de la parte actora, en razón de que no cumplió con el pago del precio de venta en su debida oportunidad, en el momento contractualmente establecido, ni mucho menos justificó su retraso en el cumplimiento de su obligación contractual con hechos ciertos, puesto que si bien pretendió justificar su retraso en el cumplimiento de la obligación contractual de pagar el precio de venta en forma integra según lo previsto en el contrato endilgándoselo a los representantes legales o judiciales del Banco Bicentenario, Banco Universal a quien responsabilizó del alegado cambio de fecha para firmar y concretar ante el Registro Inmobiliario competente la protocolización del documento definitivo de venta y por la devolución del documento definitivo de venta por presentar errores, con la prueba de informes evacuada por el Registro Público del Municipio Maneiro de este Estado dichos señalamientos quedaron totalmente desvirtuados por cuanto la referida oficina en forma categórica expresó en su comunicación fechada 30.07.2014 lo siguiente:

      …Sobre lo cual le informo lo siguiente:

      A) La fecha pautada por sistema para la protocolización de dicho documento era a partir del día 07/08/2013, fijando el banco como fecha efectiva el día 08/08/2013, para el traslado del apoderado.

      B) Según consta en acta certificada por la Notario Publico de Pampatar, del Estado Nueva Esparta, de fecha 08/08/2013, el Sr. A.M.B., no se presentó al otorgamiento de dicho documento.

      C) No, el documento de compra-venta con garantía hipotecaria a favor del Banco Bicentenario no fue devuelto antes de la fecha de protocolización, pues no presentaba errores de ningún tipo….

      Con respecto a la aplicación de la Resolución N° 11 de fecha 05.05.2013 dictada por el Ministerio del Poder Popular para Vivienda y Hábitat en este caso existen serias dudas si procede aplicarla, por cuanto conforme a los artículos 1 y 2 la misma solo se da cuando existe certeza de que dicho bien adquirido se usa o va a ser usado por los contratantes como vivienda principal, lo cual no se cumplió en este caso, toda vez que no se alegó ni mucho menos se probó que el bien que se pretendía adquirir en el mercado secundario se usaría como vivienda principal del actor, como lo reza el artículo 1 el cual establece: “En los contratos que tengan por objeto, bajo cualquier forma o modalidad, la adquisición de vivienda principal en el mercado secundario, en construcción o ya construidas, suscritos o a suscribirse por los sujetos comprendidos en el Sistema Nacional de Vivienda y Hábitat, solo se permitirá la retención, cobro o descuento de cuotas, alícuotas, porcentajes y/o sumas de dinero, basados en la aplicación de cláusulas penales o penalidades excesivas, cuando exista responsabilidad comprobada de alguna de las partes, en el retardo de la protocolización del respectivo documento de propiedad, en ningún caso se considerara responsabilidad de las partes cuando el desembolso de los recursos para protocolizar la venta del inmueble dependa de un tercero en la relación. …”, el cual se encontraba vigente para la fecha en que se realizó el contrato de marras, y se interpuso la presente demanda. A lo anterior se le adiciona que en este asunto mal puede invocarse los efectos de ese artículo 1, ya que en este asunto quedó en evidencia que el contratante que propició y ejecutó la conducta infractora es el ciudadano T.A.G.S. por lo cual si el mismo se hubiera adquirido con la finalidad señalada en dicho artículo 1 de la resolución, tampoco sería el mismo aplicable, por cuanto siendo el actor el infractor, el demandado como vendedor u opcionante estaba facultado para rescindir el contrato y conforme a la cláusula cuarta dar aplicación a esta.

      Por otra parte, se advierte que el poder con el que actuó el abogado E.S.C. se otorgó unida y exclusivamente para representar a la parte demandada, ciudadano A.M.M.B. en el procedimiento de oferta real de pago que ejercería a favor del ciudadano T.A.G.S., sin embargo, ni la parte actora, ni el Tribunal de la causa advirtieron esa circunstancia, por lo cual se tiene el mismo como tácitamente aceptado a pesar de la circunstancia destacada por esta alzada. Otro aspecto que se debe puntualizar es que la parte accionante en la oportunidad de presentar informes solicitó que se declarara la confesión ficta del demandado, ciudadano A.M.B. sin embargo atendiendo a los requisitos de esta institución es evidente que la misma no se verificó por cuanto si bien el demandado no compareció de manera oportuna a contestar la demanda, consta que si promovió pruebas en la etapa correspondiente.

      De tal manera, que determinado como ha sido que en este asunto el incumplimiento provino del demandante, y por ello, haciendo eco del principio de la libre autonomía de la voluntad, contemplado en el artículo 1.159 del Código Civil el cual establece que: “Los contratos tienen fuerza de Ley entre las partes. No pueden revocarse sino por mutuo consentimiento o por las causas autorizadas por la Ley”, se debe concluir que la presente demanda debe ser declarada improcedente, tal y como lo concluyó el a quo pero bajo otra motivación, y como esta alzada lo recalcará en forma expresa, directa y positiva en la parte dispositiva de este fallo. Y así se decide.

      Basado en lo anterior esta superioridad confirma la sentencia dictada en fecha 19.02.2015 por el Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Tránsito de esta Circunscripción Judicial, pero –se insiste– con otra motivación. Y así se decide.

5. DISPOSITIVA.-

   En fuerza de las consideraciones precedentemente expuestas, éste Juzgado Superior en lo Civil, Mercantil y Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Bolivariano de Nueva Esparta, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la ley, declara: