Decisión de Tribunal Superior en lo Civil, Mercantil y Transito de Nueva Esparta, de 3 de Julio de 2015

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

EN SU NOMBRE

JUZGADO SUPERIOR EN LO CIVIL, MERCANTIL Y TRÁNSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO BOLIVARIANO DE NUEVA ESPARTA.

205° y 156°

1. IDENTIFICACIÓN DE LAS PARTES:

   PARTE ACTORA: A.C.V., venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° 13.532.760,

   APODERADO JUDICIAL DE LA PARTE ACTORA: ROLMAN CARABALLO ÁVILA, abogado en ejercicio e inscrito en el Inpreabogado bajo el N° 64.415 y de este domicilio.

   PARTE DEMANDADA: Sociedad Mercantil INVERSORA MENDI-EDER, C.A, inscrita en el Registro Mercantil Primero de la Circunscripción Judicial del estado Anzoátegui en fecha 19-06-1997, bajo el N° 43, Tomo A-11, domiciliada en la ciudad de Barcelona, estado Anzoátegui.

   APODERADO JUDICIAL DE LA PARTE DEMANDADA: PEDRO CABELLO POLEO, YASMEL DE LA R.T. y J.A.R., abogados en ejercicio e inscritos en el Inpreabogado bajo los Nos. 14.265, 17.846 y 192.539 respectivamente y de este domicilio.

2. BREVE RESEÑA DE LAS ACTAS DEL PROCESO.

   Mediante oficio Nº 0970-15.158 de fecha 02-12-2014, el Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del estado Bolivariano de Nueva Esparta, remite a este juzgado superior constante de cuatro (4) piezas, la primera con trescientos nueve (309) folios útiles, la segunda con doscientos cuarenta y dos (242) folios útiles, la tercera con cincuenta y siete (57) folios útiles y un cuaderno de medidas con siete (7) folios útiles, el expediente N° 24.621, contentivo del juicio que por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO Y DAÑOS Y PERJUICIOS, sigue el ciudadano A.C.V., contra la sociedad mercantil INVERSORA MENDI-EDER, C.A, a los fines de tramitar el recurso ordinario de apelación interpuesto por el apoderado judicial de la parte actora contra la sentencia definitiva dictada por el tribunal de la causa en fecha 24-10-2014.

   Las actuaciones fueron recibidas en esta alzada en fecha 18-02-2015, y por auto dictado el 19-02-2015 (f. 59 de la 3ª pieza) se le dio entrada al asunto, se ordenó formar expediente y de conformidad con el artículo 517 del Código de Procedimiento Civil, se le advirtió a las partes que el acto de informes tendría lugar el vigésimo (20) día de despacho siguiente a la fecha del auto.

   Mediante diligencia suscrita en fecha 19-03-2015 (f.60 de la 3ª pieza) el abogado P.P.S., actuando en su carácter de apoderado judicial de la parte demandada, consignó escrito de informes, el cual cursa a los folios 61 al 70 de la 3ª pieza del presente expediente. En la misma fecha consignó escrito de informes ante esta alzada, el abogado Rolman Caraballo Ávila, quien actúa en la presente causa en su carácter de apoderado judicial de la parte actora, el referido escrito consta a los folios 71 al 80 de la 3ª pieza del presente expediente.

   Por auto de fecha 07-04-2015 (f. 81) este tribunal declaró vencido el lapso de observaciones a los informes y aclaró a las partes que la presente causa entró en etapa de sentencia a partir de esa fecha (inclusive) de conformidad con el artículo 521 del Código de Procedimiento Civil.

   Siendo la oportunidad para decidir se hace bajo las siguientes consideraciones:

3. DETERMINACIÓN PRELIMINAR DE LA CAUSA.-

   PRIMERA PIEZA

   Se inició por ante el Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Tránsito de esta Circunscripción Judicial demanda por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO Y DAÑOS Y PERJUICIOS incoada por el ciudadano A.C.V. contra la sociedad mercantil INVERSORA MENDI-EDER, C.A.

   Por diligencia de fecha 11-05-2012 (f. 19 al 21) el apoderado judicial de la parte actora consignó los instrumentos fundamentales de la demanda los cuales cursan a los folios 22 al 126.

   Fue admitida por auto de fecha 22-05-2012 (f. 127 y 128), ordenándose el emplazamiento de la parte demandada, sociedad mercantil MENDI-EDER, C.A, en la persona de su Director, ciudadano E.V.B., para que compareciera ante ese Juzgado dentro de los veinte (20) días de despacho siguientes a la constancia en autos de su citación a dar contestación a la demanda incoada en su contra.

   Mediante diligencia de fecha 23-05-2012 (f.129 y vto) el apoderado judicial de la parte actora consignó las copias simples necesarias a los fines de la elaboración de la compulsa, dejó constancia de haber puesto a la orden del alguacil los medios o recursos necesarios de transporte para practicar la citación de la parte demandada, y asimismo solicitó la apertura del cuaderno de medidas a los fines de sustanciar la medida solicitada en el libelo de la demanda.

   En fecha 24-05-2012 (130) compareció el alguacil del tribunal de la causa y dejó constancia que le fueron suministrados los medios exigidos en la ley a los fines de realizar las diligencias pertinentes a la citación.

   En fecha 31-05-2012 (f. 131), se dejó constancia de haberse librado compulsa de citación a la parte demandada.

   Por auto de fecha 31-05-2012 (f. 132) el tribunal de la causa ordenó abrir cuaderno de medidas a los fines de proveer sobre la medida peticionada.

   En fecha 27-06-2012 (f. 133 al 135) el apoderado judicial de la parte actora consignó escrito mediante el cual reformó la demanda.

   Mediante auto de fecha 09-07-2012 (f. 136 y 137) el tribunal de la causa admitió la reforma de la demanda y ordenó el emplazamiento de la parte demandada.

   Por diligencia de fecha 11-07-2012 (f.138 y 139) el apoderado judicial de la parte actora consignó las copias simples necesarias a los fines de la elaboración de la compulsa, y dejó constancia de haber puesto a la orden del alguacil los medios o recursos necesarios de transporte para practicar la citación de la parte demandada.

   Cursa al folio 140, diligencia suscrita en fecha 27-09-2012 por el alguacil del tribunal de la causa mediante la cual expuso que consignaba la compulsa de citación librada a la empresa demandada por cuanto impuso de la misma a la abogada Marylola Brito en la sede del Palacio de Justicia de este Estado, la cual se abstuvo de recibir dicha boleta manifestando que no era apoderada de la empresa demandada.

   Consta al folio 141, diligencia suscrita en fecha 05-10-2012 por el apoderado judicial de la parte actora, mediante la cual solicitó que se librara boleta de notificación y su traslado al domicilio o residencia de la demandada, a los fines de comunicarle la declaración del alguacil relativa a la citación.

   En fecha 11-10-2012 (f. 142) el tribunal de la causa dictó auto mediante el cual ordenó al alguacil que a los fines de agotar la citación personal de la parte demandada, practicara la misma en la dirección señalada en el escrito libelar.

   Mediante diligencia de fecha 22-10-2012 (f. 143 al 170) el alguacil del tribunal de la causa consignó sin firmar, la compulsa de citación de la empresa demandada, por cuanto no pudo localizar a la parte demandada en la dirección señalada en el escrito libelar.

   Consta al folio 171 y vto, diligencia suscrita en fecha 26-10-2012 por el apoderado judicial de la parte actora, mediante la cual solicitó la citación por carteles de la parte demandada, pedimento que fue acordado por el a quo mediante auto dictado en fecha 31-10-2012 (f. 172al 174).

   Por diligencia de fecha 06-11-2012 (f. 175 al 179) el apoderado actor recibió los carteles de notificación para su publicación y por diligencia de fecha 22-11-2012 consignó los mismos debidamente publicados en fechas 12-11-2012 y 16-11-2012 en los diarios La Hora y S.d.M., respectivamente.

   En fecha 16-01-2013 (f. 180) el secretario del tribunal de la causa dejó constancia que en fecha 15-01-2013 fijó cartel de citación en la dirección de la empresa demandada, de conformidad con lo previsto en el artículo 223 del Código de Procedimiento Civil.

   Por diligencia de fecha 20-02-2013 (f. 181 y vto) el apoderado judicial de la parte actora, solicitó la designación de defensor judicial a la parte demandada, por no haber comparecido en la oportunidad correspondiente a darse por citada.

   Mediante auto de fecha 25-02-2013 (f. 182) se designó defensor judicial de la parte demandada a la abogada en ejercicio Luimary Campos, inscrita en el Inpreabogado bajo el N° 24.354. En la misma fecha se libró boleta de notificación que cursa a los folios 183al 187.

   En fecha 11-03-2013 (f. 188 y vto) suscribió diligencia el apoderado judicial de la parte actora, e informó al tribunal de la causa que en virtud que la defensora judicial designada a la parte demandada fue nombrada Juez, solicita que se le designe un nuevo defensor judicial a la parte demandada. Este pedimento fue acordado y por auto de fecha 25-03-2013 fue designada para ejercer tal cargo la abogada Sarahis H.L., inscrita en el Inpreabogado bajo el N° 139.684. En la misma fecha se libró boleta de notificación a la defensora designada.

   Por diligencia de fecha 03-04-2013 (f. 192 y 193) el alguacil del tribunal de la causa consignó boleta de notificación debidamente suscrita por la defensora judicial designada, y mediante acta levantada en fecha 08-04-2013 (f. 194) la defensora designada aceptó el cargo y prestó el juramento de ley.

   Mediante diligencia de fecha 09-05-2013 (f. 195 al 200) el abogado P.P.S., inscrito en el Inpreabogado bajo el N° 14.265, consignó instrumento poder que le fuera conferido en fecha 09-05-2013 por el ciudadano E.V.B., parte demandada.

   En fecha 13-05-2013 (f. 201 al 204) compareció el abogado P.P.S., con el carácter de tiene acreditado en los autos, y consignó escrito mediante el cual opuso cuestiones previas, dio contestación a la demanda e invocó la perención de la instancia de conformidad con lo previsto en el ordinal 1° del artículo 267 del Código de Procedimiento Civil.

   Por escrito presentado en fecha 21-05-2013 (f. 205 al 217) el apoderado judicial de la parte actora solicitó que se declararan como no opuestas las cuestiones previas promovidas por la parte demandada, atendiendo los criterios jurisprudenciales que prohíben esta forma de proceder.

   En fecha 22-05-2013 (f. 218 al 221) el tribunal de la causa dictó auto mediante el cual declaró como no opuestas las cuestiones previas promovidas por la parte demandada, por considerar que la forma como fueron propuestas atentan contra los actuales criterios jurisprudenciales que establecen que no se pueden interponer de manera simultánea cuestiones previas y dar contestación al fondo de la demanda.

   Mediante escrito presentado en fecha 27-05-2013 (f. 222 y 223) el apoderado judicial de la parte demandada manifestó su disconformidad con el pronunciamiento anterior y en tal sentido observa que la aplicación de la norma jurídica debe hacer en forma realista y que en muchos casos no es recomendable aplicar el carácter vinculante de la jurisprudencia.

   Mediante diligencia de fecha 28-05-2013 (f. 224) el apoderado judicial de la parte demandada apeló del auto dictado por el tribunal de la causa en fecha 22-05-2013.

   Cursa al folio 225, diligencia suscrita en fecha 30-05-2013 por el apoderado judicial de la parte demandada, mediante la cual solicitó que se corrigiera el error involuntario en que incurrió la parte actora al identificar en el libelo el inmueble objeto de la demanda, ya que señala que se trata de la “unidad habitacional tipo town house, distinguida con el número y letra 12-B, siendo lo correcto A-18.

   Por auto de fecha 31-05-2013 (f. 226) el tribunal de la causa oye en un solo efecto el recurso de apelación ejercido por la parte demandada contra el auto dictado por ese Juzgado en fecha 22-05-2012.

   Mediante diligencia suscrita en fecha 05-06-2013 (f. 227) el apoderado judicial de la parte actora consignó escrito de promoción de pruebas, el cual fue resguardado para ser agregado al expediente en su oportunidad.

   Cursa a los folios 228 al 239 escrito presentado en fecha 06-06-2013 por el apoderado judicial de la parte actora, mediante el cual impugna, objeta y cuestiona la solicitud de perención de la instancia invocada por el apoderado judicial de la parte demandada en su escrito de fecha 13-05-2013.

   A los folios 240 al 249, cursa escrito de promoción de pruebas presentado en fecha 05-06-2012 por la parte actora.

   Mediante diligencia de fecha 10-06-2013 (f. 250) el apoderado judicial de la parte demandada, consignó escrito de promoción de pruebas que cursa a los folios 251 al 253 de la 1ª pieza del presente expediente.

   Por auto de fecha 12-06-2013 (f. 254 al 256) el tribunal de la causa admitió las pruebas promovidas por la parte actora, y en esa misma fecha se libró oficio al Registro Inmobiliario del Municipio Maneiro de este Estado, solicitando la información allí indicada (f.257 y 258).

   En fecha 12-06-2013 (f. 259) el tribunal de la causa dictó auto mediante el cual ordenó realizar cómputo por secretaría a los fines de admitir o no las pruebas promovidas por la parte demandada. El referido cómputo fue efectuado en la misma fecha y cursa al folio 260 de la 1ª pieza del presente expediente.

   Mediante auto dictado en fecha 12-06-2013 (f. 261 y 262) el tribunal de la causa declaró improcedente la admisión de las pruebas promovidas por la parte demandada en su escrito de fecha 10-06-2013, por extemporáneo.

   A los folios 263 y 264 cursa acta de inspección judicial practicada en fecha 18-06-2013 por el tribunal de la causa

   Mediante diligencia de fecha 19-06-2013 (f. 265) el apoderado judicial de la parte demandada señaló las copias conducentes a ser remitidas a esta alzada a los fines de tramitar el recurso de apelación interpuesto por esa representación y asimismo solicita nuevamente que se excluya de la presente causa el town house 12-B, por no tener ingerencia alguna en el presente asunto.

   Por diligencia de fecha 19-06-2013 (f. 266) el apoderado judicial de la parte demandada apeló del auto dictado por ese juzgado en fecha 10-06-2013.

   Cursa a los folios 267 y 268 acta de inspección judicial practicada en fecha 12-06-2013 por el tribunal de la causa en la sede del Registro Inmobiliario del Municipio Maneiro de este Estado.

   Mediante diligencia de fecha 27-06-2013 (f. 269 al 271) el alguacil del tribunal de la causa consignó copia del oficio librado en fecha 12-06-2013 al Registro Público del Municipio Maneiro de este Estado.

   Por nota de secretaría de fecha 03-07-2013 (f. 272 y 273) se dejó constancia que en esa fecha se libró el oficio ordenado en el auto de fecha 31-05-2013.

   En fecha 03-07-2013 (f. 274) el tribunal de la causa dictó auto mediante el cual oyó en un solo efecto el recurso de apelación ejercido por el apoderado judicial de la parte demandada contra el auto de fecha 12-06-2013.

   Mediante diligencia de fecha 04-07-2013 (f. 275 al 277) el apoderado judicial de la parte demandada a los fines de demostrar la existencia de una litispendencia, consignó escrito que cursa en el expediente N° 23.751, llevado en el ese mismo tribunal con idénticas características y contenido.

   En fecha 11-07-2013 (f. 278 y 279) se agregó al expediente el oficio N° 396-08-2013 de fecha 21-06-2012 emanado del Registro Público del Municipio Maneiro de este Estado.

   Mediante diligencia de fecha 16-07-2013 (f. 281 y 282) el abogado P.P.S., actuando en su carácter de apoderado judicial de la parte demandada, sustituyó apud acta en los abogados Yasmel de la R.T. y J.A.R., inscritos en el Inpreabogado bajo los Nos. 192.539 y 178.414, el instrumento poder que le fuera conferido por su representada.

   El 30-07-2013 (f. 283 y 284) se dejó constancia que en esa fecha se libró el oficio ordenado en el auto del 03-07-2013, y por diligencia de fecha 02-08-2013 (f. 285) el alguacil del tribunal de la causa, consignó copia del referido oficio, el cual fue recibido por este Juzgado el día 01-08-2013 (f. 286)

   Mediante diligencia suscrita en fecha 02-08-2013 (f. 287) el alguacil del tribunal de la causa consignó copia del oficio N° 0970-14.309 de fecha 30-07-2013, debidamente recibido ante este Juzgado Superior en fecha 01-08-2013 (288).

   En fecha 07-08-2013 (f. 289 y 290) el tribunal de la causa dictó auto mediante el cual aclaró a las partes que la oportunidad para presentar informes se fijaría una vez constara en el expediente las resultas del recurso de apelación interpuesta en fecha 19-06-2013 por la parte demandada.

   Mediante diligencia de fecha 14-08-2013 (f. 291 y vto), el apoderado judicial de la parte actora solicitó la revocatoria por contrario imperio del auto anterior de fecha07-08-2013, por considerar que el mismo es violatorio del debido proceso, por cuanto ningún acto interlocutorio que haya sido apelado por alguna de las partes, produce la suspensión del proceso, por ello solicita se fije por auto expreso la oportunidad para que las partes presenten informes.

   En fecha 16-09-2013 (f. 292 y 293) presentó escrito el apoderado judicial de la parte demandada, mediante el cual alegó de conformidad con el artículo 61 del Código de Procedimiento Civil la litispendencia y pidió al tribunal de la causa requerir información al Juzgado donde cursa el juicio que dio origen a la litispendencia.

   Por diligencia de fecha 19-09-2013 (f. 297 y vto) el apoderado judicial de la parte demandada refutó la actuación del apoderado actor donde solicitó la revocatoria por contrario imperio del auto que suspende de la causa, y advierte que las resultas de dichas apelaciones son impretermitibles para la continuación o no del proceso, y por ello considera prudente que se esperen tales resultas, ya que dichas apelaciones fueron interpuestas a los fines de evitar un gravamen irreparable que le sería causado a su representada.

   Mediante diligencia de fecha 27-09-2013 (f. 297 al 299) el apoderado judicial de la parte actora solicitó copias certificadas de algunas actuaciones del expediente, las cuales le fueron proveídas mediante auto dictado por el tribunal de la causa en fecha 27-09-2013.

   En fecha 10-10-2013 (f. 300 al 302) el tribunal de la causa dictó auto a través del cual revocó por contrario imperio el auto de fecha 07-08-2013, mediante el cual ordenó la suspensión del proceso hasta obtener las resultas de las apelaciones interpuestas por la parte demandada, ya que dicho auto es violatorio del debido proceso y del principio de celeridad procesal, y en tal sentido ordena emitir auto separado a los fines de fijar oportunidad para que las partes presenten sus informes respectivos, el cual fue dictado en la misma fecha tal como emerge del contenido del folio 303.

   A los folios 304 y 305 cursa escrito de informes consignado en fecha 31-10-2013 por el apoderado judicial de la parte actora.

   En fecha 29-11-2013 (306 al 308) el tribunal de la causa revocó por contrario imperio el auto dictado en fecha 10-10-2013 por el cual ordenó la continuación del juicio y fijó oportunidad para presentar informes, y como consecuencia de tal revocatoria declaró nulas las actuaciones subsiguientes a esa fecha y repone la causa al estado de fijar oportunidad para presentar dichos informes una vez conste en el expediente las resultas de la apelación interpuesta en su oportunidad por la parte demandada.

   Por auto de fecha 06-06-2014 (f. 309) se ordenó el cierre de la 1ª pieza del presente expediente por encontrarse en estado voluminoso.

   SEGUNDA PIEZA

   A los folios 2 al 101, cursa expediente N° 08466/13 de la nomenclatura particular de este Juzgado Superior, donde se tramitó el recurso de apelación ejercido por el apoderado judicial de la parte demandada contra el auto dictado por el tribunal de la causa en fecha 12-06-2013 que declaró extemporáneas las pruebas promovidas por la parte demandada, recurso que fue declarado sin lugar por esta alzada mediante sentencia emitida en fecha 11-02-2014, quedando confirmado el referido auto de fecha 12-06-2013.

   A los folios 102 al 241, cursa expediente N° 08467/13 de la nomenclatura particular de este Juzgado Superior, donde se tramitó el recurso de apelación ejercido por el apoderado judicial de la parte demandada contra el auto dictado por el tribunal de la causa en fecha 22-05-2013 que declaró como no opuestas las cuestiones previas promovidas por el apelante conjuntamente con la contestación de la demanda, recurso que fue declarado sin lugar por esta alzada mediante sentencia emitida en fecha 11-02-2014, quedando confirmado el referido auto de fecha 22-05-2013.

   Por auto de fecha 06-06-2014 (f. 242) se ordenó cerrar la segunda pieza del presente expediente por encontrarse en estado voluminoso.

   TERCERA PIEZA

   Por auto de fecha 06-06-2014 (f. 1) se fijó oportunidad para que las partes presentaran informes conforme a las previsiones del artículo 511 del Código de Procedimiento Civil.

   A los folios 2 al 4 cursa escrito de informes presentado en fecha 04-07-2014 por el apoderado judicial de la parte actora.

   Por auto de fecha 18-07-2014 (f. 5) el tribunal de la causa aclaró a las partes que la causa entró en etapa de sentencia a partir del 18-07-2014 (inclusive) de conformidad con lo previsto en el artículo 515 del Código de Procedimiento Civil, y en fecha 20-10-2014 (f. 6) difirió el pronunciamiento de la sentencia de conformidad con el artículo 251 eiusdem.

   En fecha 24-10-2014 (f.7 al 51) el tribunal de la causa dictó la sentencia definitiva.

   Mediante diligencia de fecha 13-11-2014 (f. 52 y vto) el apoderado judicial de la parte actora, apeló de la sentencia anterior.

   Por auto de fecha 02-12-2014 (f. 54 al 56) el tribunal de la causa oyó en ambos efectos el recurso de apelación ejercido por la parte actora contra la sentencia de fecha 24-10-2014, y ordenó la remisión del expediente a esta alzada mediante oficio N° 0970-15.158 de fecha 02-12-2014 (f. 57).

   CUADERNO DE MEDIDAS.-

   Por auto de fecha 31-05-2012(f. 1 y 2), se aperturó el cuaderno de medidas y se decretó medida de prohibición de enajenar y gravar sobre un bien inmueble constituido por una unidad habitacional tipo Town House, distinguido con el número y letra A-18 que forma parte integrante del Conjunto Residencial Villas Palm Beach, ubicado en los Robles, sector Pozo Grande, calle Los Olivos, Municipio Maneiro del estado Nueva Esparta, construido en un área de parcela de terreno de aproximadamente setenta metros con cincuenta y tres centímetros cuadrados (70,53 mts²) constante de una superficie aproximada de ciento diecinueve metros con noventa y seis centímetros cuadrados (119,96 mts²), el cual le pertenece en propiedad a la sociedad mercantil Inversora Mendi-Eder, C.A, según documento de condominio protocolizado en la Oficina Inmobiliaria de Registro público del Municipio Maneiro de este Estado en fecha 12-03-2008, anotado bajo el N° 43, folios 195 al 231, tomo 10, protocolo primero, primer trimestre del citado año, y por oficio N° 13.586 librado en la misma fecha se participó lo conducente a la referida Oficina de Registro (f. 3 al 7).

4. PRUEBAS APORTADAS POR LAS PARTES

   PARTE ACTORA:

   Con el libelo de la demanda

   1. - A los folios 26 al 30 de la 1ª pieza, copias certificadas expedidas en fecha 28-0-2012 por la Notario Pública de Pampatar, estado Nueva Esparta, de documento autenticado ante esa Notaría en fecha 30-03-2007, bajo el N° 07, Tomo N° 40 de los Libros de Autenticaciones llevados por esa Notaría, contentivo del contrato de promesa de compra-venta celebrado entre la sociedad mercantil Inversora Mendi Eder, C.A, representada por el ciudadano E.V.B. en su carácter de Director, denominada para los efectos de dicho contrato “La Propietaria” por una parte y por la otra el ciudadano A.C.V., denominado “El Promitente Comprador”, del cual emerge que La Propietaria prometió vender a El Promitente Comprador y este promete adquirir, una unidad habitacional tipo Town House en el Conjunto Residencial Villas de Palm Beach, ubicado en la urbanización Los Olivos, calle Los Olivos Pampatar, estado Nueva Esparta, distinguido con el N° 12-B con un área aproximada de cien metros cuadrados (100 mts²); que el precio pautado para dicha operación de promesa de compra venta es la cantidad de doscientos cincuenta millones de bolívares (Bs. 250.000,00) actualmente doscientos cincuenta mil bolívares fuertes (Bs. F 250.000,00) que ese valor del inmueble era definitivo y no sufriría ajustes ni variaciones siempre y cuando cumpliera con los términos del contrato; que El Promitente Comprador pagaría el precio pautado de la siguiente manera: a) la cantidad de quince millones de bolívares (Bs. 15.000.000,00) actualmente quince mil bolívares fuertes (Bs. F15.000,00) por concepto de arras que en el caso de que El Promitente Comprador decidiera ejercer su derecho de compra, sería tomado por La Propietaria como cuota inicial. b) la cantidad de veintitrés millones de bolívares (Bs. 23.000.000,00) actualmente veintitrés mil bolívares fuertes (Bs. F. 23.000,00) en una cuota numerada 1/1 que acepta y entrega firmada La Propietaria en ese acto, a través de una letra de cambio cuya cancelación se haría efectiva a los seis (6) meses de la firma de dicho documento. c) La cantidad de veinticuatro millones de bolívares (Bs. 24.000.000,00) actualmente veinticuatro mil bolívares fuertes (Bs.F 24.000,00) a ser pagados en doce (12) letras de cambio por un valor de dos millones de bolívares (Bs. 2.000.000,00) actualmente dos mil bolívares fuertes (Bs. F 2.000,00) cada una, que a tal efecto libra, acepta y entrega firmada a La Propietaria; que La Propietaria estimaba concluir la construcción de la obra, del cual es parte integrante el inmueble objeto de dicho contrato, obtener los permisos de habitabilidad y otorgar el documento de condominio correspondiente en un plazo de doce (12) meses contados a partir de la fecha de la firma de ese contrato, y La Propietaria debía entregar la unidad habitacional en el lapso indicado anteriormente salvo que se produjeran sucesos de fuerza mayor y/o casos fortuitos no imputables a La Propietaria; que en caso de que la construcción de la obra concluyera en un plazo menor que el establecido anteriormente, El Promitente Comprador a los fines del otorgamiento del documento definitivo de venta, cancelaría antes de dicho acto todas las cuotas no vencidas, y que para la fecha de la protocolización del documento de la unidad habitacional debería estar totalmente pagada; que si El Promitente Comprador no cumpliera con cualquiera de las obligaciones especificadas en dicho contrato, La Propietaria retendría para sí, la cantidad equivalente al treinta por ciento (30%) de las cantidades recibidas por concepto de indemnización, daños y perjuicios causados por El Promitente Comprador; que todos los gastos que se ocasionaran con motivo dicha negociación serían exclusivamente por cuenta y costo de el Promitente Comprador, entre ellos redacción de documentos, elaboración de giros, autenticaciones y protocolizaciones; que una vez concluida la obra y obtenido el permiso de habitabilidad, La Propietaria luego de verificados todos los trámites necesarios para la protocolización, participaría a El Promitente Comprador con diez (10) días de anticipación por lo menos, la fecha en que se verificaría el otorgamiento. El instrumento anteriormente a.f.e.p. un funcionario público facultado para ello, en consecuencia se le asigna valor probatorio conforme a las previsiones del artículo 429 del Código de Procedimiento Civil en concordancia con el artículo 1.363 del Código Civil para demostrar los hechos jurídicos anteriormente señalados, concretamente el contrato de promesa de compra venta celebrado entre las partes constituidas en el presente proceso. ASÍ SE ESTABLECE.

   2) A los folios 31 al 34 de la 1ª pieza, copias certificadas expedidas en fecha 28-02-2012 por la Notario Público de Pampatar, estado Nueva Esparta de documento autenticado ante esa Oficina en fecha 11-01-2008, bajo el N° 85, tomo 03 de los libros de autenticaciones llevados por esa Notaría, contentivo de la aclaratoria del contrato de promesa de opción de compra-venta autenticado ante esa misma Notaría en fecha 30-03-2007, bajo el N° 07, tomo 40 suscrito entre la empresa Inversores Mendi-Eder, C.A, denominada La Propietaria por una parte y por la otra el ciudadano A.C.V. denominado El Promitente Comprador, del cual emerge que en dicho documento se aclaró que por error involuntario de transcripción se identificó el inmueble prometido en venta con el número y letra 12-B, siendo lo correcto 18-A, que se establecieron dos (2) puestos de estacionamiento cuando realmente es un solo puesto de estacionamiento, y que un segundo puesto sería opcional y debería cancelarlo; que El Promitente Comprador, aceptó el anexo referente a los acabados del inmueble en obra gris el cual forma parte integrante del contrato de opción de compra suscrito entre las partes; que quedaron en vigencia todas las cláusulas contenidas en el documento inicial de promesa de opción de compra venta, así como las demás determinaciones y especificaciones, las cuales se mantienen inalterables en las mismas condiciones establecidas inicialmente. El instrumento anteriormente a.f.e.p. un funcionario público facultado para ello, en consecuencia se le asigna valor probatorio conforme a las previsiones del artículo 429 del Código de Procedimiento Civil en concordancia con el artículo 1.363 del Código Civil para demostrar las circunstancias antes señaladas. ASÍ SE ESTABLECE.

   3) A los folios 35 al 39, copias fotostáticas de documento autenticado ante la Notaría Pública de Pampatar del estado Nueva esparta en fecha 11-01-2008, bajo el N° 85, tomo 03 de los libros de autenticaciones contentivo de la aclaratoria del contrato de promesa de opción de compra-venta autenticado ante esa misma Notaría en fecha 30-03-2007, bajo el N° 07, tomo 40, celebrado entre la empresa Inversora Mendi-Eder, C.A por una parte denominado La Propietaria y por la otra el ciudadano A.C.V.,denominado El Promitente Comprador, del cual emerge que en dicho documento se aclaró que por error involuntario de transcripción se identificó el inmueble prometido en venta con el número y letra 12-B, siendo lo correcto 18-A, que se establecieron dos (2) puestos de estacionamiento cuando realmente es uno solo, y que un segundo puesto sería opcional y debía ser cancelado; que El Promitente Comprador aceptó el anexo referente a los acabados del inmueble en obra gris el cual forma parte integrante del contrato de opción de compra suscrito entre las partes; que quedaron en vigencia todas las cláusulas contenidas en el documento inicial de promesa de opción de compra venta, así como las demás determinaciones y especificaciones, las cuales se mantienen inalterables en las mismas condiciones establecidas inicialmente, y anexo hoja contentiva de los detalles de acabados de la obra Villas Palm Beach, en la cual se describen detalladamente las características de las paredes internas, paredes exteriores, pisos, techo, instalaciones, puertas, ventanas y barandas. El instrumento anteriormente a.f.e.p. un funcionario público facultado para ello, en consecuencia se le asigna valor probatorio conforme a las previsiones del artículo 429 del Código de Procedimiento Civil en concordancia con el artículo 1.363 del Código Civil para demostrar que según la aclaratoria efectuada por ambas partes, se precisó que el inmueble objeto de la promesa de opción de compra-venta es el identificado con el número y letra 18-A, y no el 12-B como fue erróneamente indicado en el contrato inicial arriba señalado, asimismo quedó establecido que al referido inmueble solo le corresponde un puesto de estacionamiento y no dos como fue establecido en el documento original, y finalmente El Promitente Comprador aceptó el contenido del documento anexo referente a los acabados del inmueble en obra gris. ASÍ SE ESTABLECE.

   4) A los folios 40 al 67 de la 1ª pieza, copias fotostáticas de instrumento protocolizado ante la Oficina de Registro Público del Municipio Maneiro de este Estado en fecha 12-03-2008, bajo el N° 43, folios195 al 231, protocolo primero, tomo 10, primer trimestre de ese año, contentivo del documento de condominio del Conjunto Residencial Villas Palm Beach, ubicado en Los Robles, sector Pozo Grande, calle Los Olivos, Municipio Maneiro del estado Nueva Esparta, suscrito por el ciudadano E.V.B., actuando en su carácter de Director de la sociedad mercantil Inversora Mendi-Eder, C.A, propietaria del Conjunto Residencial enajenados como vivienda en propiedad horizontal. El anterior instrumento no fue objeto de impugnación por la parte contraria en la oportunidad que le concede el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, luego al haber sido autorizado con las solemnidades legales por un funcionario público competente, se tiene como fidedigno y se valora conforme a las previsiones del artículo 1.359 del Código Civil, para demostrar que efectivamente en fecha 12-03-2008 fue protocolizado el documento de condominio del Conjunto Residencial Villas Palm Beach, propiedad de la hoy demandada la sociedad mercantil Inversora Mendi-Eder, C.A. ASI SE ESTABLECE.-

   5) A los folios 68 al 84 de la 1ª pieza, copias certificadas expedidas en fecha 07-03-2012 por la Registradora Pública encargada del Municipio Maneiro del estado Nueva Esparta, de documento protocolizado ante esa Oficina en fecha 12-04-2007 bajo el N° 10, folios 45 al 56, protocolo primero, tomo N° 2, segundo trimestre de ese año, contentivo del contrato de préstamo hipotecario, suscrito entre el Banco Mercantil, C.A, representado por su apoderada ciudadana C.M.I.T., denominada “El Banco” por una parte y por la otra la sociedad mercantil Inversora Mendi-Eder, C.A, denominada “La Prestataria”, representada por el ciudadano E.V.B., del cual emerge que “El Banco” convino y “La Prestataria” así lo aceptó, en abrirle una línea de crédito con garantía hipotecaria y en cuenta corriente hasta por la cantidad de cuatro mil doscientos millones de bolívares (Bs. 4.200.000.000,0) que serían destinados por “La Prestataria”, únicamente para financiar la construcción del Conjunto Residencial Villas Palm Beach, conformado por treinta y seis (36) viviendas unifamiliares, de dos (2) niveles, tipo town house ubicado en la calle Los Olivos, sector Pozo Grande, El Pilar (Los Robles), Municipio Maneiro de este Estado. El anterior instrumento no fue objeto de impugnación por la parte contraria en la oportunidad que le concede el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, luego al haber sido autorizado con las solemnidades legales por un funcionario público competente, se tiene como fidedigno y se valora conforme a las previsiones del artículo 1.359 del Código Civil, para demostrar la existencia de un contrato de préstamo hipotecario celebrado entre la hoy demandada con la señalada entidad bancaria. ASI SE ESTABLECE.-

   6) A los folios 85 al 92 de la 1ª pieza, copias certificadas expedidas en fecha 23-02-2012 por la Registradora Pública Encargada del Municipio Maneiro del estado Nueva Esparta, de documento protocolizado ante esa Oficina en fecha 30-10-2006, anotado bajo el N° 46, folios 239 al 242, protocolo primero, tomo N° 6, cuarto trimestre del citado año, del cual se desprende que la ciudadana Yvanna Nayret González Lozada, titular de la cédula de identidad N° 15.898.588, dio en venta a la sociedad mercantil Inversora Mendi-Eder, C.A, representada por su Director E.V.B., un inmueble constituido por seis (6) lotes de terreno ubicados en el sector denominado Pozo Grande, El Pilar (Los Robles), Municipio Maneiro del estado Nueva Esparta, cuya superficie aproximada es de cinco mil setecientos cuarenta y un metros cuadrados con ochenta y cinco centímetros (5.741,85 mts²). El anterior instrumento no fue objeto de impugnación por la parte contraria en la oportunidad que le concede el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, luego al haber sido autorizado con las solemnidades legales por un funcionario público competente, se tiene como fidedigno y se valora conforme a las previsiones del artículo 1.359 del Código Civil, para demostrar el negocio jurídico celebrado entre la ciudadana Yvanna Nayret González Lozada, y la empresa demandada sociedad mercantil Inversora Mendi-Eder, C.A. ASI SE ESTABLECE.-

   7) A los folios 93 al 96, copias fotostáticas de documento autenticado ante la Notaría Pública de Pampatar del estado Nueva Esparta en fecha 28-07-2008, bajo el N° 46, tomo 91 de los libros de autenticaciones llevados por esa Notaría, contentivo del poder especial otorgado por el ciudadano E.V.B., procediendo en su carácter de Director de la sociedad mercantil Inversora Mendi-Eder, C.A, a los abogados L.M.d.D., F.D.R. y Marylola Brito, inscrita en el Inpreabogado bajo los Nos. 15.290, 74.720 y 80.815 respectivamente. El instrumento anteriormente a.f.e.p. un funcionario público facultado para ello, en consecuencia se le asigna valor probatorio conforme a las previsiones del artículo 429 del Código de Procedimiento Civil en concordancia con el artículo 1.357 del Código Civil para demostrar el contenido de su texto. ASÍ SE ESTABLECE.

   8) A los folios 97 al 106 de la 1ª pieza, copias fotostáticas de los siguientes instrumentos: a) libelo de demanda presentado en fecha 24-09-2001 ante el Juzgado Distribuidor de Primera Instancia en lo Civil y Mercantil de la Circunscripción Judicial del estado Nueva Esparta por la abogada L.M.d.D., actuando en su condición de apoderada judicial de la empresa Banco Mercantil, C.A (Banco Universal), representación que consta de instrumento poder notariado ante la Notaría Pública Trigésima Séptima del Municipio Libertador, Distrito Federal en fecha 14-07-1999, bajo el N° 01, tomo 73, de los libros de autenticaciones llevados por esa Notaría y protocolizado ante la Oficina Subalterna de Registro Público del Municipio Mariño del estado Nueva Esparta en fecha 01-09-1999, bajo el N° 9, folios 52 al 57, protocolo tercero, tomo 2, tercer trimestre de ese año; b) Instrumento poder autenticado ante la Notaría Pública Décima Octava de Caracas en fecha 19-01-1995, anotado bajo el N° 55, tomo 6 de los libros de autenticaciones, contentivo del poder otorgado por el ciudadano R.L.M., titular de la cédula de identidad N° 2.935.176, actuando con el carácter de representante judicial del Banco Mercantil, C.A, S.A.C.A, a las abogadas en ejercicio L.M.d.D. y M.G. de Rodríguez, para que representen al Banco Mercantil, C.A, S.A.C.A, en todos los asuntos judiciales que le conciernan en cualquier lugar de la República de Venezuela; c) auto dictado en fecha 30-10-2001 por el Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil y Mercantil de la Circunscripción Judicial del estado Nueva Esparta en el expediente N° 6598, mediante el cual se admitió la demanda de ejecución de hipoteca presentada por la abogada L.M.d.D., en su carácter de apoderada judicial de la empresa Banco Mercantil, C.A (Banco Universal). Los instrumentos anteriormente analizados no fueron objeto de impugnación por la parte contraria en la oportunidad que le concede el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, en consecuencia se tienen como fidedignos y se les imparte valor probatorio de conformidad con el artículo 1.357 del Código Civil para demostrar las señaladas circunstancias, concretamente las actuaciones que como profesional del derecho desarrolló la abogada L.M.d.D.. ASI SE ESTABLECE.-

   9) Al folio 107 de la 1ª pieza, copias fotostáticas de cheque N° 36899903 emitido en fecha 11-01-2008 por la cantidad de veintitrés mil bolívares fuertes (Bs.F. 23.000,00) a favor de la empresa Inversiones Mendi-Eder, C.A, girado contra la cuenta N° 0134-0221-36-2213044187 del Banco Banesco, Banco Universal, perteneciente al ciudadano A.C.V..

   Para la valoración de esta clase de documento ha establecido la Sala de Casación Civil en sentencia Nº RC.000774 emitida el 04.12.2014 en el expediente N° 14-339, lo siguiente:

   …En relación con la interpretación del artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, esta Sala en sentencia N° 139 de fecha 4 de abril de 2003, caso: Chichi Tours C.A., contra Seguros La Seguridad C.A., señaló lo siguiente:

   ...El artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, dispone:

   (…Omissis…)

   Conforme al criterio jurisprudencial supra transcrito, la copia fotostática de un documento privado simple carece de valor según lo expresado por el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, pues, solamente prevé las copias o reproducciones fotográficas, fotostáticas o por cualquier otro medio mecánico claramente inteligible de los instrumentos públicos y los privados reconocidos o tenidos legalmente por reconocidos, los cuales se tendrán como fidedignas si no fueren impugnadas por el adversario dentro de las oportunidades procesales prevista en la ley, ya que si son consignados en otra oportunidad, tendrían valor probatorio si fueren aceptadas expresamente por la contraparte.

   Por lo tanto, si se exhibe una copia fotostática de un documento privado simple ésta carecerá de valor según lo expresado por el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, que sólo prevé las copias fotostáticas o semejantes de documentos privados reconocidos o autenticados, y por lo tanto, a la contraparte del promovente le basta alegar que tal documento (la copia fotostática) es inadmisible, ya que ella no representa documento privado alguno porque ya que la ley determina cuando procede la copia simple de un documento privado reconocido o tenido por reconocido.

   (…Omissis…)

   En relación con la interpretación del artículo 444 del Código de Procedimiento Civil, esta Sala en decisión N° 115 de fecha 23 de abril de 2010, caso: Inversiones Oli, C.A., contra Fábrica de Casas Fabrisa, S.A. y otros, estableció:

   (…Omissis…)

   Del criterio jurisprudencial ut supra transcrito, se desprenden varias situaciones a saber, como son: que la parte contra quien se produzca un instrumento privado tiene la opción de reconocerlo o desconocerlo, no obstante su silencio al respecto surte como efecto el reconocimiento del mencionado instrumento privado (artículo 444 del Código de Procedimiento Civil) así como, que la finalidad de la figura jurídica del desconocimiento, como sería la de negar la autoría de un instrumento privado genera como consecuencia un procedimiento especial, donde el promovente tendrá la carga de probar la autenticidad, credibilidad y validez del instrumento, utilizando para ello la prueba de cotejo (artículo 445 eiusdem).

   Conforme al criterio jurisprudencial en comentarios es necesario advertir, que lo que se desconoce o niega es la firma estampada en el instrumento, y debe manifestarse de forma expresa, para que sea en este caso el promovente quien reciba la carga de probar la autenticidad de la rúbrica del referido instrumento privado.

   En este mismo sentido, el autor patrio J.E.C.R., ha dicho que “…la institución del desconocimiento, prevenida en el Código Civil y el Código de Procedimiento Civil, se refiere solo a la autoría… lo que se niega o se declara no conocer, es la firma… a ningún lado conduce la declaración formal de que se desconoce el contenido, figura que además no existe y que de tener vigencia no podría tener como meta la destrucción de la parte dispositiva o declarativa del instrumento, la cual puede existir con independencia del mismo…”. (Contradicción y Control de la Prueba Legal y Libre. (Caracas, Editorial Jurídica Alva S.R.L., Tomo II, 1997, p. 290). (Negritas de la Sala).

   Además, es oportuno también señalar que para que un instrumento privado tenga valor probatorio es necesario que sea reconocido por la parte a quien se opone o que sea tenido como legalmente reconocido, de lo contrario no valen nada por sí mismos, pues conforme al artículo 1.363 de Código Civil, solamente al instrumento privado reconocido o tenido legalmente como reconocido, tiene entre las partes y respecto de terceros, la misma fuerza probatoria que el instrumento público en lo que se refiere al hecho material de las declaraciones; hace fe, hasta prueba en contrario, de la verdad de esas declaraciones.

   Ahora bien, observa la Sala que el documento de fecha 10 de noviembre de 2007 que riela al folio 136 de la primera pieza, es copia de un documento privado, pues aun cuando se aprecia la firma autógrafa del representante de la parte demandada en el contenido del documento, el mismo no lo convierte en original ya que se requiere que la firma de la parte demandante también sea original, pues para que un instrumento sea considerado como un documento privado se necesita la firma en original de todas las personas que intervienen en el mismo, pues, conforme al artículo 1.368 del Código Civil, el instrumento privado debe estar suscrito por el obligado, por tanto no se le puede oponer el documento a quien no lo ha firmado en original.

   Por tales razones, el juez de alzada infringió el artículo 1.368 del Código Civil, por falta de aplicación, ya que no ha debido calificar el documento de fecha 10 de noviembre de 2007, como un documento privado por el hecho de que el mismo estaba suscrito en original por una sola de las partes, pues conforme a la referida norma el instrumento privado debe estar suscrito por el obligado, ya que para que se pudiese calificar el referido instrumento como un documento privado, era necesario que estuviese firmado en original por las partes intervinientes y no solamente por una de ellas.

   Asimismo, el ad quem infringió el artículo 444 del Código de Procedimiento Civil, por falsa aplicación, al considerar que al documento de fecha 10 de noviembre de 2007, se le debía otorgar pleno valor probatorio de conformidad con la referida norma, ya que -según su decir- no fue impugnado por la parte demandante, por tanto estableció que con el mismo se acredita la terminación arrendaticia entre las partes.

   Cuya infracción acarrea como consecuencia que se infrinja por falta de aplicación el artículo 1.363 de Código Civil, ya que le dio valor probatorio a un documento no firmado en original por la demandante, pues conforme a la referida norma solamente al instrumento privado reconocido o tenido legalmente como reconocido, tiene entre las partes y respecto de terceros, la misma fuerza probatoria que el instrumento público.

   Igualmente, infringe el juez de alzada el artículo 395 del Código de Procedimiento Civil, por falta de aplicación, ya que de acuerdo a la referida norma solo son admisibles en juicio aquellos medios que determina el Código Civil y el Código de Procedimiento Civil, por tanto el ad quem no ha debido admitir el documento de fecha 10 de noviembre de 2007, ya que no se trata de un documento privado en original que es lo permitido por el legislador, pues conforme al artículo 1.368 del Código Civil, el instrumento privado debe estar suscrito por el obligado, ya que para que se pudiese admitir el referido instrumento era necesario que estuviese firmado en original por las partes intervinientes y no solamente por una de ellas, por tanto si el ad quem hubiese aplicado el artículo 395 eiusdem, no le hubiere dado valor al referido instrumento sino que hubiere negado su admisión.

   Pues, conforme al criterio de estas Sala supra transcrito, si se exhibe una copia fotostática de un documento privado simple –como es el caso de autos- ésta carecerá de valor según lo expresado por el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, que sólo prevé las copias fotostáticas o semejantes de documentos privados reconocidos o autenticados, y por lo tanto, a la contraparte del promovente le basta alegar que tal documento (la copia fotostática) es inadmisible, ya que ella no representa documento privado alguno, ya que la ley determina cuando procede la copia simple de un documento privado reconocido o tenido por reconocido.

   En relación a la denuncia de infracción del artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, por falta de aplicación, considera la Sala que no es la norma llamada a resolver la controversia, ya que el documento de fecha 10 de noviembre de 2007, no es la copia de un instrumento a los que se refiere la referida norma, por lo tanto no puede ser infringida por falta de aplicación. …

   De acuerdo al fallo parcialmente copiado se requiere para que un documento privado tenga valor probatorio que el mismo sea aportado al expediente en original y que sus firmantes reconozcan sus firmas, tal y como lo dispone el artículo 1.368 del Código Civil; esto significa que el desconocimiento de firmas contenidas en documentos privados debe recaer sobre documentos que sean presentados en original y no en copia, ya que conforme al artículos 429 del Código de Procedimiento Civil solo es permisible aportar fotostatos o copia certificada de documentos públicos, privados reconocidos o tenidos como reconocidos. Establecido lo anterior, en el caso estudiado se advierte que el documento a.e.e.p.e. fotostato de documento privado aportados por la parte actora, ciudadano A.C.V., y por los motivos antes expresados, esta alzada lo desestima en función de que dicho instrumento -como se indicó- al ser fotostato de un documento privado carece de valor. Vale destacar que en esos casos cuando la parte solo cuenta con el fotostato del documento privado debe en lugar de conformarse con su aporte al expediente en esas condiciones, solicitar con base al mismo otras pruebas, como por ejemplo en este caso en concreto la prueba de informes a la institución bancaria del cual emana, si se cumplen las exigencias de la norma que rige esta prueba. Y ASÍ SE DECIDE.

   10) Al folio 108 de la 1ª pieza, copia fotostática de recibo s/n de fecha 31-03-2008 por Bs. 2.000,00, suscrito por L.E.V., mediante el cual declara que recibió de Caballero Valencia, Arturo, la suma antes referida por concepto de cancelación del giro 13/13, según cheque N° 15090557 del Banco Banesco, en la parte inferior de dicho instrumento se observas una firma ilegible presuntamente de la ciudadana “Dra. L.E.V.”, un sello húmedo con la inscripción: “Inversora Mendi-Eder, C.A. Rif: J-30452421-8.

   Para la valoración de esta clase de documento ha establecido la Sala de Casación Civil en sentencia Nº RC.000774 emitida el 04.12.2014 en el expediente N° 14-339, lo siguiente:

   …En relación con la interpretación del artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, esta Sala en sentencia N° 139 de fecha 4 de abril de 2003, caso: Chichi Tours C.A., contra Seguros La Seguridad C.A., señaló lo siguiente:

   ...El artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, dispone:

   (…Omissis…)

   Conforme al criterio jurisprudencial supra transcrito, la copia fotostática de un documento privado simple carece de valor según lo expresado por el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, pues, solamente prevé las copias o reproducciones fotográficas, fotostáticas o por cualquier otro medio mecánico claramente inteligible de los instrumentos públicos y los privados reconocidos o tenidos legalmente por reconocidos, los cuales se tendrán como fidedignas si no fueren impugnadas por el adversario dentro de las oportunidades procesales prevista en la ley, ya que si son consignados en otra oportunidad, tendrían valor probatorio si fueren aceptadas expresamente por la contraparte.

   Por lo tanto, si se exhibe una copia fotostática de un documento privado simple ésta carecerá de valor según lo expresado por el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, que sólo prevé las copias fotostáticas o semejantes de documentos privados reconocidos o autenticados, y por lo tanto, a la contraparte del promovente le basta alegar que tal documento (la copia fotostática) es inadmisible, ya que ella no representa documento privado alguno porque ya que la ley determina cuando procede la copia simple de un documento privado reconocido o tenido por reconocido.

   (…Omissis…)

   En relación con la interpretación del artículo 444 del Código de Procedimiento Civil, esta Sala en decisión N° 115 de fecha 23 de abril de 2010, caso: Inversiones Oli, C.A., contra Fábrica de Casas Fabrisa, S.A. y otros, estableció:

   (…Omissis…)

   Del criterio jurisprudencial ut supra transcrito, se desprenden varias situaciones a saber, como son: que la parte contra quien se produzca un instrumento privado tiene la opción de reconocerlo o desconocerlo, no obstante su silencio al respecto surte como efecto el reconocimiento del mencionado instrumento privado (artículo 444 del Código de Procedimiento Civil) así como, que la finalidad de la figura jurídica del desconocimiento, como sería la de negar la autoría de un instrumento privado genera como consecuencia un procedimiento especial, donde el promovente tendrá la carga de probar la autenticidad, credibilidad y validez del instrumento, utilizando para ello la prueba de cotejo (artículo 445 eiusdem).

   Conforme al criterio jurisprudencial en comentarios es necesario advertir, que lo que se desconoce o niega es la firma estampada en el instrumento, y debe manifestarse de forma expresa, para que sea en este caso el promovente quien reciba la carga de probar la autenticidad de la rúbrica del referido instrumento privado.

   En este mismo sentido, el autor patrio J.E.C.R., ha dicho que “…la institución del desconocimiento, prevenida en el Código Civil y el Código de Procedimiento Civil, se refiere solo a la autoría… lo que se niega o se declara no conocer, es la firma… a ningún lado conduce la declaración formal de que se desconoce el contenido, figura que además no existe y que de tener vigencia no podría tener como meta la destrucción de la parte dispositiva o declarativa del instrumento, la cual puede existir con independencia del mismo…”. (Contradicción y Control de la Prueba Legal y Libre. (Caracas, Editorial Jurídica Alva S.R.L., Tomo II, 1997, p. 290). (Negritas de la Sala).

   Además, es oportuno también señalar que para que un instrumento privado tenga valor probatorio es necesario que sea reconocido por la parte a quien se opone o que sea tenido como legalmente reconocido, de lo contrario no valen nada por sí mismos, pues conforme al artículo 1.363 de Código Civil, solamente al instrumento privado reconocido o tenido legalmente como reconocido, tiene entre las partes y respecto de terceros, la misma fuerza probatoria que el instrumento público en lo que se refiere al hecho material de las declaraciones; hace fe, hasta prueba en contrario, de la verdad de esas declaraciones.

   Ahora bien, observa la Sala que el documento de fecha 10 de noviembre de 2007 que riela al folio 136 de la primera pieza, es copia de un documento privado, pues aun cuando se aprecia la firma autógrafa del representante de la parte demandada en el contenido del documento, el mismo no lo convierte en original ya que se requiere que la firma de la parte demandante también sea original, pues para que un instrumento sea considerado como un documento privado se necesita la firma en original de todas las personas que intervienen en el mismo, pues, conforme al artículo 1.368 del Código Civil, el instrumento privado debe estar suscrito por el obligado, por tanto no se le puede oponer el documento a quien no lo ha firmado en original.

   Por tales razones, el juez de alzada infringió el artículo 1.368 del Código Civil, por falta de aplicación, ya que no ha debido calificar el documento de fecha 10 de noviembre de 2007, como un documento privado por el hecho de que el mismo estaba suscrito en original por una sola de las partes, pues conforme a la referida norma el instrumento privado debe estar suscrito por el obligado, ya que para que se pudiese calificar el referido instrumento como un documento privado, era necesario que estuviese firmado en original por las partes intervinientes y no solamente por una de ellas.

   Asimismo, el ad quem infringió el artículo 444 del Código de Procedimiento Civil, por falsa aplicación, al considerar que al documento de fecha 10 de noviembre de 2007, se le debía otorgar pleno valor probatorio de conformidad con la referida norma, ya que -según su decir- no fue impugnado por la parte demandante, por tanto estableció que con el mismo se acredita la terminación arrendaticia entre las partes.

   Cuya infracción acarrea como consecuencia que se infrinja por falta de aplicación el artículo 1.363 de Código Civil, ya que le dio valor probatorio a un documento no firmado en original por la demandante, pues conforme a la referida norma solamente al instrumento privado reconocido o tenido legalmente como reconocido, tiene entre las partes y respecto de terceros, la misma fuerza probatoria que el instrumento público.

   Igualmente, infringe el juez de alzada el artículo 395 del Código de Procedimiento Civil, por falta de aplicación, ya que de acuerdo a la referida norma solo son admisibles en juicio aquellos medios que determina el Código Civil y el Código de Procedimiento Civil, por tanto el ad quem no ha debido admitir el documento de fecha 10 de noviembre de 2007, ya que no se trata de un documento privado en original que es lo permitido por el legislador, pues conforme al artículo 1.368 del Código Civil, el instrumento privado debe estar suscrito por el obligado, ya que para que se pudiese admitir el referido instrumento era necesario que estuviese firmado en original por las partes intervinientes y no solamente por una de ellas, por tanto si el ad quem hubiese aplicado el artículo 395 eiusdem, no le hubiere dado valor al referido instrumento sino que hubiere negado su admisión.

   Pues, conforme al criterio de estas Sala supra transcrito, si se exhibe una copia fotostática de un documento privado simple –como es el caso de autos- ésta carecerá de valor según lo expresado por el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, que sólo prevé las copias fotostáticas o semejantes de documentos privados reconocidos o autenticados, y por lo tanto, a la contraparte del promovente le basta alegar que tal documento (la copia fotostática) es inadmisible, ya que ella no representa documento privado alguno, ya que la ley determina cuando procede la copia simple de un documento privado reconocido o tenido por reconocido.

   En relación a la denuncia de infracción del artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, por falta de aplicación, considera la Sala que no es la norma llamada a resolver la controversia, ya que el documento de fecha 10 de noviembre de 2007, no es la copia de un instrumento a los que se refiere la referida norma, por lo tanto no puede ser infringida por falta de aplicación. …

   De acuerdo al fallo parcialmente copiado se requiere para que un documento privado tenga valor probatorio que el mismo sea aportado al expediente en original y que sus firmantes reconozcan sus firmas, tal y como lo dispone el artículo 1.368 del Código Civil; esto significa que el desconocimiento de firmas contenidas en documentos privados debe recaer sobre documentos que sean presentados en original y no en copia, ya que conforme al artículos 429 del Código de Procedimiento Civil solo es permisible aportar fotostatos o copia certificada de documentos públicos, privados reconocidos o tenidos como reconocidos. Establecido lo anterior, en el caso estudiado se advierte que los documento analizados en este punto son fotostatos de documentos privados aportados por la parte actora, ciudadano A.C.V., y por los motivos antes expresados, esta alzada lo desestima en función de que dicho documento -como se indicó- al ser fotostato de un documento privado carece de valor. Vale destacar que en esos casos cuando la parte solo cuenta con el fotostato del documento privado debe en lugar de conformarse con su aporte al expediente en esas condiciones, solicitar con base al mismo otras pruebas, como por ejemplo en este caso en concreto la exhibición del documento si se cumplen las exigencias de la norma que rige esta prueba. Y ASÍ SE DECIDE.

   11) A los folios 109 al 121, copias certificadas de letras de cambio cuyos originales se encuentran resguardados en la caja de seguridad del juzgado de la causa, identificadas con los Nos. 13/13, 12/13, 11/13, 10/13, 9/13, 8/13, 7/13, 6/13, 5/13, 4/13, 3/13, 2/13 y 1/13, libradas en la ciudad de Pampatar el 14 de marzo de 2007, por un monto de dos millones de bolívares exactos(Bs. 2.000,00) cada una, pagaderas en fechas 14-03-2008, 14-02-2008, 14-01-2008, 14-12-2007, 14-11-2007, 14-10-2007, 14-09-2007, 14-08-2007, 14-07-2007, 14-07-2007 (sic) 14-06-2007, 14-05-2007 y 14-04-2007, todas emitidas a la orden de Inversora Mendi-.Eder, C.A, en la cual aparece como librado aceptante el ciudadano A.C.V., titular de la cédula de identidad N° 13.532.760, domiciliado en Vitamar, calle Tamanaco, edificio San Luis, PB, local 1, Porlamar, con un valor “entendido”. Los anteriores instrumentos se valoran de conformidad con el artículo 1.363 del Código Civil para demostrar que las partes pactaron de manera fraccionada el precio de venta del inmueble que se describe en el contrato que dio lugar a esta demanda, y que para facilitar el pago de los montos prefijados en forma fraccionada se emitieron las letras de cambio descritas en este punto. ASI SE ESTABLECE.-

   12) Al folio 122, original de recibo de pago N° 1/2007, de fecha 14-03-2007, suscrito por el abogado Richard O’Brien Alcalá, mediante el cual declara que recibió de A.C.V., la cantidad de cuatrocientos mil bolívares exactos (Bs. 400.000,00), por concepto de elaboración y visado de documento de opción de compra venta y elaboración de 13 giros. El anterior instrumento privado emana de un tercero ajeno al presente juicio, y al verificar esta alzada de la revisión de las actas procesales que su contenido no fue ratificado por el tercero mediante la prueba testimonial como lo exige el artículo 431 del Código de Procedimiento Civil, se le niega valor probatorio. Y ASI SE DECIDE.-

   13) Al folio 123, original de tarjeta de presentación a nombre de Richard O’Brien A, teléfono 0414-7948344, en la cual se lee: “Su oasis para vivir Villas Palm Beach, calle Los Olivos, sector Los Olivos a 100 mts de la Redoma de Los Robles.” Esta alzada le niega valor probatorio al anterior instrumento por cuanto el mismo nada aporta para el esclarecimiento de los hechos controvertidos. ASI SE ESTABLECE.-

   14) Al folio 124 de la 1ª pieza, original de factura N° 190, emitida en fecha 08-11-2007 por la abogada L.M.d.D., a nombre del cliente A.C.V., Rif J-000029610, por un monto de un millón quinientos mil bolívares (Bs. 1.500.000,00) por concepto de honorarios profesionales. El anterior instrumento privado emana de un tercero ajeno al presente juicio, y al verificar esta alzada de la revisión de las actas procesales, que su contenido no fue ratificado por el tercero mediante la prueba testimonial como lo exige el artículo 431 del Código de Procedimiento Civil, se le niega valor probatorio. ASI SE ESTABLECE.-

   15) Al folio 125 de la 1ª pieza, original de planilla de liquidación de tasas por actuaciones, identificada con el N° 2007-003256 emitida en fecha 30-03-2007 por la Notaría Pública de Pampatar, estado Nueva Esparta, del cual emerge que en esa fecha el ciudadano A.C.V., C.I N° 3987458, pagó la suma de ciento cincuenta mil quinientos veintiocho bolívares (Bs.150.528,00) correspondientes a los derechos y demás emolumentos establecidos en la Ley de Registro Público y del Notariado, tipo de operación: autenticación; N° de operaciones: 1; folios: 3, tiempo invertido: habilitado. El instrumento anteriormente analizado constituye un documento público por haber sido autorizados con las solemnidades legales por un Registrador Público facultado para ello, en consecuencia se tiene como fidedigno y se valora conforme a las estipulaciones del artículo 1.357 del Código Civil para demostrar el hecho jurídico anteriormente señalado. ASÍ SE ESTABLECE.-

   16) Al folio 126 de la 1ª pieza, original de planilla de liquidación de tasas por actuaciones N° 2008-000224 emitida en fecha 11-01-2008 por la Notaría Pública de Pampatar, estado Nueva Esparta, del cual emerge que el ciudadano A.C., C.I N° 13.532.760 pagó la suma de ciento cincuenta y nueve bolívares fuertes con noventa y tres céntimos (Bs. f.159,93) correspondientes a los derechos y demás emolumentos establecidos en la Ley de Registro Público y del Notariado. El instrumento anteriormente analizado constituye un documento público por haber sido autorizados con las solemnidades legales por un Registrador Público facultado para ello, en consecuencia se tiene como fidedigno y se valora conforme a las estipulaciones del artículo 1.357 del Código Civil para demostrar el hecho jurídico anteriormente señalado. ASÍ SE ESTABLECE.-

   EN LA ETAPA PROBATORIA

   17) A los folios 263 y 264 de la 1ª pieza, acta de inspección judicial evacuada en fecha 18-06-2013 por el Juzgado de la causa, en un inmueble constituido por un town house distinguido con el N° A-18, ubicado en el Conjunto Residencial Villas Palm Beach, ubicado en Los Robles, Sector Pozo Grande, calle Los Olivos, Municipio Maneiro del estado Nueva Esparta; el tribunal notificó de su misión al ciudadano M.A.M.O., el cual se identificó con la cédula de identidad N° 8.446.592 y manifestó ser el vigilante del Conjunto Residencial dándoles acceso al mismo. Seguidamente el tribunal dejó constancia sobre los siguientes particulares: que el inmueble se encuentra construido en su totalidad, que no se encuentra ocupado por terceras personas; que en el interior del inmueble no se encuentran enseres personales de ningún tipo; que para la fecha de la inspección el inmueble no se encontraba ocupado o habitado por el ciudadano A.C.V.. Esta prueba fue debidamente promovida y evacuada cumpliéndose con los parámetros exigidos en la ley, en consecuencia se tiene como fidedigna y se valora de conformidad con el artículo 1.428 del Código Civil, para demostrar todas las circunstancias antes descritas, concretamente que el inmueble objeto del presente juicio para la fecha en que se evacuó dicha inspección se encontraba construido en su totalidad, que no se encontraba ocupado por terceras personas; ni por el actor y asimismo se dejó constancia que en el interior del inmueble no se encontraban enseres personales de ningún tipo. ASI SE DECLARA.

   18) A los folios 267 Y 268 de la 1ª pieza, acta de inspección judicial evacuada en fecha 20-06-2013 por el Juzgado de la causa, en el Registro Inmobiliario del Municipio Maneiro de este Estado, ubicado en el Centro Comercial AB, Piso 1, situado en el sector Playa El Ángel de la ciudad de Pampatar, Municipio Maneiro del estado Nueva Esparta, el tribunal notificó de su misión a la ciudadana Giulia La Rosa, la cual se identificó con la cédula de identidad N° 17.171.589 quien manifestó ser la Registradora encargada. Seguidamente el tribunal dejó constancia sobre los siguientes particulares: que de la revisión exhaustiva realizada en el libro de presentaciones de documentos llevado por dicho Registro Inmobiliario en el año 2008, se evidencia que la sociedad mercantil Inversora Mendi-Eder, C.A, NO PRESENTÓ documento alguno que tenga por objeto la venta de la unidad habitacional tipo town house distinguida con el número y letra A-18 que forma parte integrante del Conjunto Residencial Villas Palm Beach, ubicado en Los Robles, sector Pozo Grande, calle Los Olivos, Municipio Maneiro del estado Nueva Esparta. Esta prueba fue debidamente promovida y evacuada cumpliéndose con los parámetros exigidos en la ley, en consecuencia se tiene como fidedigna y se valora de conformidad con el artículo 1.428 del Código Civil, para demostrar la circunstancia antes señalada. ASI SE DECLARA.

   19) PRUEBA DE INFORMES

   Al folio 279 de la 1ª pieza del presente expediente, original de oficio N° 396-081-2013 de fecha 21-06-2013 emanada del Registro Público del Municipio Maneiro de este Estado, recibida en el tribunal de la causa en fecha 27-06-2013, mediante el cual da respuesta al oficio N° 0970-14.203 de fecha 12-06-2013, y en tal sentido informa que previa la revisión exhaustiva de los archivos que reposan ante esa Oficina de Registro, no se ubicó documento alguno de venta presentado ante esa oficina por parte de la sociedad mercantil Inversora Mendi-Eder, C.A, sobre la parcela de terreno y la vivienda tipo town house sobre ella construida identificada con el N° A-18 ubicada en el Conjunto Residencial Villas Palm Beach. Esta prueba se valora de conformidad con el artículo 433 del Código de Procedimiento Civil para acreditar la señalada circunstancia, esto es que la empresa demandada no presentó ante esa Oficina de Registro documento alguno de venta del inmueble objeto del presente juicio. ASI SE ESTABLECE. -

   PRUEBAS APORTADAS POR LA PARTE DEMANDADA

   Esta alzada observa que si bien la parte accionada promovió pruebas en la presente causa, las mismas fueron inadmitidas por el tribunal a quo mediante auto emitido en fecha 12-06-2013 (f. 261 y 262 de la 2ª pieza) por considerar que las mismas fueron promovidas de manera extemporánea. ASI SE DECLARA.-

5. LA DECISIÓN APELADA

   La sentencia apelada es la dictada por el Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del estado Nueva Esparta en fecha 24 de octubre de 2014 (f. 7 al 51 de la 3ª pieza), y es del tenor siguiente:

   ... Ya analizada como fue la figura del contrato de opción de compra-venta y constatadas las obligaciones recíprocas que surgen a partir del mismo para los contratantes, se verifica que no existe ninguna evidencia en acta de que el promitente comprador haya cumplido con su obligación de pagar el restante del precio pautado para la operación de promesa de compra venta, o al menos haber intentado entregar el dinero a la propietaria, y que ésta se haya negado a recibirlo, lo cual acarrea que no haya nacido el incumplimiento de la promitente vendedora a materializar la venta prometida. En consecuencia, al no haber quedado demostrado en las actas el incumplimiento imputado por el actor a la parte demandada, a los términos del contrato suscrito en fecha seis (30) (sic) de Marzo de 2007 ante la Notaría Pública de Pampatar, anotado bajo el N° 7, tomo 40, de los libros de autenticaciones, debe forzosamente esta juzgadora declarar Sin Lugar la presente demanda por cumplimiento de contrato de opción a compra-venta, daños y perjuicios, incoada por el ciudadano A.C.V., contra la sociedad mercantil INVERSORA MENDI-EDER, C.A y así quedará establecido en la parte dispositiva del fallo. ASI SE DECLARA.-

   VI.- ACTUACIONES EN ALZADA

   INFORMES DE LA PARTE DEMANDADA

   Consta de las actas procesales que en fecha 19-03-2015 (f.61 al 70 de la 3ª pieza) el abogado P.P.S., actuando en su carácter de apoderado judicial de la sociedad mercantil INVERSORA MENDI-EDER, C.A, parte demandada, presentó ante esta alzada escrito de informes donde sostuvo:

   - que en el caso de autos, el comprador (actor) no demostró el pago de los referidos Bs. F.180.000 correspondientes o imputables a la totalidad del precio de la venta, de lo cual se evidencia que no ha ocurrido incumplimiento alguno por parte de la empresa vendedora Inversora Mendi-Eder, C.A, en el otorgamiento del documento definitivo de compra –venta, lo que condujo a la declaratoria judicial de SIN LUGAR LA DEMANDA con expresa condenatoria en costas a la parte actora perdidosa en el proceso.

   - que la jueza a quo decidió el mérito de la controversia como lo consagra el artículo 12 del Código de Procedimiento Civil, ceñida a lo expresamente alegado y probado en autos por el actor en el petitum de su demanda, sin sacar elementos de convicción fuera de éstos, como queda palmariamente evidenciado, sin incurrir en extrapetita o en ultrapetita, pues decidió conforme a lo textualmente alegado y pedido por el actor en su demanda, como queda plenamente evidenciado y constatado.-

   INFORMES DE LA PARTE ACTORA

   Cursa a los folios 71 al 80 de la 3ª pieza del presente expediente, escrito de informes presentado en fecha 19-03-2015 por el abogado ROLMAN CARABALLO ÁVILA, actuando en su carácter de apoderado judicial de la parte actora, donde alega:

   - que la sentencia apelada tomó como hecho relevante para declarar sin lugar la demanda intentada por su representada, la falta de pago del saldo restante del precio de venta del inmueble objeto de este pleito judicial.

   - que debe precisar que la labor exhaustiva del a quo para tomar la decisión dictada, es decir, para declarar sin lugar la demanda, se circunscribió a buscarle una solución que satisficiere los intereses de la parte demandada en este juicio en particular, ya que si bien es cierto que hizo afirmaciones correctas en la parte motiva de la sentencia recurrida, en gran parte de la misma hizo afirmaciones falsas, pero que la ciudadana juez del a quo, en su labor exhaustiva debió atenerse al propósito y a la correcta intención de las partes o de los otorgantes, con la debida observancia de las exigencias de la ley, de la verdad y de la buena fe contractual, ya que algunas de las cláusulas del contrato de promesa de compraventa demandado, presentan oscuridad, ambigüedad y deficiencia en su redacción, y no se especifica en ellas con claridad y precisión, las obligaciones correlativas que debe cumplir una de las partes al cumplir la otra una determinada obligación, así como tampoco se percató que el contrato demandado no es mas que un contrato de adhesión, por la forma y naturaleza en que quedaron redactadas sus cláusulas, al establecerse condiciones mas ventajosas para la sociedad mercantil Inversora Mendi-Eder, C.A, y condiciones menos favorables para su representado A.C.V..

   - que tampoco se percató la ciudadana juez del a quo que la sociedad mercantil demandada Inversora Mendi-Eder, C.A, durante la ejecución de las obligaciones contractuales había roto el principio de igualdad contractual que debe reinar en la celebración de los contratos.

   - que tal como fue señalado acertadamente en la parte motiva de la sentencia recurrida, efectivamente en el contrato demandado no se estipuló fecha cierta para el pago del saldo restante del precio de venta convenido ni tampoco el lugar donde el mismo debía efectuarse con lo cual no tenía aplicación el artículo 1.295 del Código Civil, así como tampoco tenía aplicación el artículo 1.527 eiusdem.

   - que la ciudadana Juez del a quo, en su labor exhaustiva y como conocedora del derecho, olvidó injustificadamente que para el caso de que un contrato que tenga por objeto el pago de un precio determinado y no se fije día y lugar determinado para el pago del precio convenido, el pago debe hacerlo el comprador en el lugar y en la época en que debe hacerse la tradición, por aplicación restrictiva del artículo 1.528 del Código Civil.

   - que ha quedado claro de las normas antes señaladas, el lugar y la oportunidad o día en que el comprador debe cumplir con su obligación de efectuar el pago del precio de venta, y que en el presente caso no se estipuló en el contrato el lugar ni el día en que su representado debía efectuar el pago del saldo restante del precio de venta del inmueble objeto del pleito, con lo cual el pago debía efectuarlo su representado en la época en que debía hacerse la tradición, por imperativo del artículo 1.528 del Código Civil.

   - que para que su representado efectuara el pago del saldo restante del precio de venta del inmueble objeto de este pleito judicial, y se diera cumplimiento íntegro con el contrato de promesa de compra venta suscrito entre las partes, a través del otorgamiento del correspondiente documento de compraventa definitivo ante la oficina inmobiliaria de registro respectivo con lo cual se haría la tradición del inmueble vendido, era necesario que la demandada Inversora Mendi-Eder, C.A, cumpliera con su obligación de participar a su representada en su condición de promitente compradora con diez (10) días de anticipación por lo menos, la fecha en que se verificaría el otorgamiento, dado que según lo previsto en la cláusula décima quinta del contrato, la demandada era la encargada de realizar y verificar todos los trámites necesarios para la protocolización del documento definitivo de venta ante el Registro Inmobiliario respectivo, y que dichos trámites incluían la redacción por parte de sus abogados del documento de aclaratoria del documento definitivo de compra venta, y la presentación de éstos ante el Registro Inmobiliario y Notaría respectivos.

   - que como podía cumplir su representado con el pago restante del precio de venta del inmueble, si la demandada no había cumplido a su vez con su obligación de presentar al menos ante el Registro Inmobiliario respectivo, el documento definitivo de compra venta no solo por expresión de lo señalado en la cláusula décima quinta del contrato, sino también por expresión de lo previsto en el literal “c” de la cláusula décima segunda, que estableció como causa imputable de incumplimiento contractual a El Promitente Comprador, el hecho de que éste no se presentara al Registro Subalterno correspondiente, el día fijado previa notificación hecha por la propietaria para protocolizar el documento definitivo de compra venta.

   - que la falta de presentación por parte de la demandada del documento definitivo de compra venta ante el Registro Inmobiliario respectivo, quedó plenamente demostrada con la prueba de informes e inspección judicial, que en su debida oportunidad promovió y evacuó su representada durante la secuela del juicio en instancia, a las cuales se les dio pleno valor probatorio en la sentencia recurrida.

   - que el incumplimiento por parte de la demandada, de cumplir con su obligación de participar a su representada en su condición de promitente compradora con diez (10) días de anticipación por lo menos, la fecha en que se verificaría el otorgamiento, era de inobjetable y necesario cumplimiento por parte de la sociedad mercantil Inversora Mendi-Eder, C.A, para provocar la mora de su representado en cuanto al cumplimiento de su obligación de pagar el saldo restante del precio de venta del inmueble montante a la cantidad de Bs.F 188.000,00.

   - que debe precisar, que la jueza del tribunal a quo, no observó que la parte demandada actuó con mala fe, no solo por haber incumplido el contrato en los términos antes descritos, sino también porque durante la ejecución del contrato, en vez de sanear el inmueble para dárselo en venta definitiva a su representado libre de cargas y gravámenes, acto contrario lo hipotecó al Banco Mercantil, lo que igualmente impedía la materialización por ante el Registro Inmobiliario respectivo de la venta pactada con su representado, y que con este proceder incumplió su obligación principal de saneamiento de la cosa vendida como lo establece el artículo 1.486 del Código Civil.

   - que no es cierto que la unidad habitacional se encuentre construida en su totalidad como lo hizo ver la jueza del a quo en la sentencia recurrida, toda vez que quedó plenamente demostrado en la inspección judicial practicada sobre el inmueble, durante la etapa probatoria del juicio de instancia, que la unidad habitacional no se encuentra construida en su totalidad, ya que la misma para el momento de la inspección se encontraba construida en obra gris y por lo tanto no era habitable, no tenía lámparas, ni luz eléctrica, y otros artefactos que son aptos para su habitabilidad.

   VII FUNDAMENTOS DE LA DECISIÓN

   ARGUMENTOS DE LAS PARTES

   Los fundamentos de la pretensión del ciudadano A.C.V., fueron expuestos por su apoderado judicial en el libelo de la demanda, donde alegó:

   - que consta de documento autenticado ante la Notaría Pública de Pampatar de este Estado en fecha 30-03-2007, anotado bajo el N° 07, tomo 40 de los Libros de Autenticaciones llevados por esa Notaría, que su representado celebró con la sociedad mercantil Mendi-Eder, C.A, un contrato de promesa de compra venta, como técnicamente se le denominó por las partes, el cual originariamente tuvo por objeto una unidad habitacional tipo town house, que forma parte integrante del Conjunto Residencial Villas Palm Beach, ubicado en la urbanización Los Olivos, calle Los Olivos de Pampatar, Municipio Maneiro de este Estado, distinguido con el número y letra 12-B

   - que de acuerdo con el contenido de la cláusula segunda del referido contrato, el precio pautado para la operación de promesa de compra venta es la cantidad de doscientos cincuenta millones de bolívares (Bs. 250.000.000,00) cuyo valor del inmueble era definitivo y no surtiría ajustes ni variaciones, siempre y cuando su representado cumpliera con los términos del contrato.

   - que en la cláusula cuarta del contrato de promesa de compra venta, se estableció que el precio antes pautado se pagaría de la siguiente manera: a) la cantidad de quince millones de bolívares (Bs. 15.000.000,00) por concepto de arras, que en el caso de que decidiera ejercer el derecho de compra venta sería tomado como cuota inicial y se haría efectivo en el acto de autenticación del documento de promesa de compra venta, b) la cantidad de veintitrés millones de bolívares (Bs. 23.000.000,00) en una cuota numerada 1/1 que aceptó y entregó la propietaria Inversora Mendi-Eder, C.A, en el acto de autenticación del documento de promesa de compra-venta a través de una letra de cambio cuya cancelación se haría efectiva a los seis meses de la firma de dicho documento de promesa de compra venta; c) la cantidad de veinticuatro millones de bolívares (Bs. 24.000.000,00) a ser pagadas en doce (12) cuotas consecutivas sin intereses para lo cual se libraron doce (12) letras de cambio, por un valor de dos millones de bolívares (Bs. 2.000.000,00) cada una, que a tal efecto fueron aceptadas por su representado y que libró la propietaria Inversora Mendi-Eder, C.A.

   - que en la cláusula octava del contrato de promesa de compra venta se estableció que el inmueble objeto del contrato de promesa de compra venta sería entregado con materiales y acabado de primera calidad.

   - que en la cláusula novena del contrato de promesa de compra-venta, se estableció que la propietaria Inversora Mendi-Eder, C.A, estimaba concluir la construcción de la obra del cual es parte integrante el inmueble objeto del contrato, obtener los permisos de habitabilidad y otorgar el documento de condominio correspondiente en un plazo de doce (12) meses contados a partir de la fecha de la firma del documento de promesa de compra venta y que debía entregar la unidad habitacional en el lapso indicado anteriormente, salvo que se produjeran sucesos de fuerza mayor y/o casos fortuitos no imputables a la propietaria Inversora Mendi-Eder, C.A, motivos por los cuales quedaría exente de cualquier obligación

   - que en la cláusula décima del referido contrato se estableció que en caso de que la construcción de la obra se concluyera en un plazo menor que el establecido en la cláusula anterior, a los fines del otorgamiento del documento definitivo de compra venta, su representado cancelaría antes de dicho acto todas las cuotas no vencidas y que para la fecha de la protocolización del documento de la unidad habitacional ésta debía estar totalmente pagada.

   - que en la cláusula décima segunda del tantas veces referido contrato de promesa de compra venta, se estableció que si su representado no cumpliera con cualquiera de las obligaciones que se especificaron anteriormente, la propietaria retendría para sí la cantidad equivalente al treinta por ciento (30%) de las cantidades por ella recibidas, por concepto de indemnización, daños y perjuicios causados por el promitente comprador y le devolvería la diferencia una vez vendido nuevamente la unidad habitacional, y por ende se consideraría resuelto el contrato de promesa de compra venta de pleno derecho sin necesidad de declaratoria judicial.

   - que en la misma cláusula décima segunda, se estableció que eran causas imputables a El Promitente Comprador: a) El incumplimiento en el pago de los aportes en la forma y oportunidad en que quedaron estipulados en la cláusula cuarta del contrato; b) si el promitente comprador cede o traspasa los derechos adquiridos en el contrato de promesa de compra venta, c) si el promitente comprador no se presentara al Registro Subalterno correspondiente el día fijado previa notificación hecha por la propietaria para protocolizar el documento definitivo de compra venta, y que si por el contrario, la propietaria no pudiese terminar la obra por su causa y como consecuencia entregarla en el tiempo previsto, las partes contratantes convinieron en otorgarse una prórroga de cuatro (4) meses y si aún no fuese posible la entrega, la propietaria se obligó a cancelar al promitente comprador, la cantidad de diez mil bolívares (Bs. 10.000,00) por cada día de retraso, o el promitente comprador podría optar por la resolución del contrato de opción de compra venta, en este caso la propietaria se obligó a reintegrar a el promitente comprador dentro de los tres (3) meses siguientes contados a partir de la prórroga antes mencionada, las cantidades de dinero recibidas hasta la fecha, mas una suma equivalente al treinta por ciento (30%) del monto recibido como indemnización de los daños y perjuicios ocasionados por su incumplimiento, sin que mas nada deba resarcir El Promitente Comprador.

   - que en la cláusula décima quinta del contrato de promesa de compra venta, se estableció con respecto al otorgamiento del documento definitivo de venta, que una vez concluida la obra y obtenido el permiso de habitabilidad, la propietaria luego de verificados todos los trámites necesarios para la protocolización, participaría al promitente comprador con diez (10) días de anticipación por lo menos, la fecha en que se verificaría el otorgamiento.

   - que consta de documento autenticado en la Notaría Pública de Pampatar de este Estado en fecha 11-01-2008, bajo el N° 85, tomo 03, que su representado A.C.V., realizó con la sociedad mercantil Inversora Mendi-Eder, C.A, una aclaratoria al contrato de promesa de compra venta, mediante el cual las partes señalaron que en dicho contrato de promesa de compra venta, se cometió el error involuntario de señalar como objeto del contrato, la unidad habitacional tipo town house distinguido con el número 12-B, cuando lo correcto era la unidad habitacional tipo town house distinguida con el número y letra 18-A, y que de acuerdo con dicho documento de aclaratoria, las demás cláusulas del originario y primitivo contrato de promesa de compra venta, permanecieron inalterables e invariables en su redacción, a excepción de lo previsto en la cláusula tercera del documento de aclaratoria, en la cual se estableció que su representado aceptó los acabados del inmueble en obra gris.

   - que la sociedad mercantil Inversora Mendi-Eder, C.A, procedió en fecha 12-03-2008, a protocolizar ante la Oficina Inmobiliaria de Registro Público del Municipio Maneiro de este Estado, el correspondiente documento de condominio del Conjunto Residencial Villas Palm Beach, ubicado en Los Robles, sector Pozo Grande, calle Los Olivos, Municipio Maneiro de este Estado.

   - que la sociedad mercantil Inversora Mendi-Eder, C.A, en fecha posterior a la celebración del contrato de promesa de compra venta que la vincula con su representado A.C.V., y en fecha anterior a la firma del documento de aclaratoria celebrado entre ellos, constituyó mediante documento protocolizado en la oficina de Registro Público Inmobiliario del municipio Maneiro de este Estado el día 12-04-2007, bajo el N° 10, folios 45 al 56, protocolo primero, tomo 2, segundo trimestre del año 2007, y a favor del Banco Mercantil, C.A (Banco Universal), HIPOTECA CONVENCIONAL DE PRIMER GRADO, hasta por la cantidad de ocho mil cuatrocientos millones de bolívares (Bs. 8.400.000.000,00) hoy ocho millones cuatrocientos mil bolívares (Bs. F. 8.400.000,00) sobre el terreno y sobre todas las mejoras y bienhechurías existentes o por existir en el mencionado inmueble, que es donde presuntamente se encuentra construida la unidad habitacional que le fue prometida en venta por dicha sociedad mercantil a su representado A.C.V., mediante el contrato de promesa de compra venta autenticado en fecha 30-03-2007.

   - que paradójicamente, la abogada L.M.d.D., conjuntamente con las abogadas F.D.R. y Marylola Brito, es apoderada judicial de la sociedad mercantil Inversora Mendi-Eder, C.A, y a la vez apoderada judicial del Banco Mercantil, C.A (Banco Universal) según varios poderes en los cuales ha asumido la defensa del citado Ente Mercantil, y que puede citar a manera de ejemplo, la causa que cursa bajo el expediente N° 6598-01 ante el Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de esta Circunscripción Judicial, contentiva de la demanda que por Ejecución de Hipoteca instauró la abogada L.M.d.D. actuando en representación del Banco Mercantil, C.A (Banco Universal) contra el ciudadano J.L.M.M., como consta de documento que acompaña a la presente demanda.

   - que el hecho de que la sociedad mercantil Inversora Mendi-Eder, C.A constituyese hipoteca convencional de primer grado sobre el terreno donde presuntamente se construye la unidad habitacional objeto del contrato de promesa de compra venta y sobre todas las mejoras y bienhechurías existentes o por existir en el mencionado inmueble a favor del Banco Mercantil, C.A (Banco Universal); el hecho de que la abogada L.M.d.D. es apoderada judicial tanto de la sociedad mercantil Inversora Mendi-Eder, C.A como del Banco Mercantil, C.A (Banco Universal), el hecho de que su representado A.C.V., solicitase ante el Banco Mercantil, C.A (Banco Universal) un crédito hipotecario para la adquisición de la unidad habitacional objeto del contrato de promesa de compra venta y éste le fuera negado por el citado Banco, a pesar de que su representado cumplió con todos los requisitos que le fueron exigidos por el Banco para que el mismo le fuese concedido, y que además para la fecha en que solicitó el crédito contaba con más de sesenta (60) años de edad, con lo cual gozaba de la protección especial que consagra el numeral 4° del artículo 56 del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley del Régimen Prestacional de Vivienda y Hábitat, publicado en la Gaceta Oficial de la República Bolivariana de Venezuela N° 5.889 de fecha 31-07-2008, con lo cual el crédito hipotecario pudo alcanzar el cien por ciento (100%) del valor del inmueble, todas estas circunstancias causaron en su representado un impacto psicológico negativo y le creó un clima de desconfianza en la negociación de compra venta, ya que estos hechos por sí solos constituyen síntomas de que entre ambas sociedades mercantiles existe un concierto interno de intereses recíprocos cuyos fines no son claros ni precisos, ya que cualquier persona, al apreciarlos sanamente, puede pensar que si el Banco Mercantil traba ejecución sobre los bienes que le fueren hipotecados por la sociedad mercantil Inversora Mendi-Eder, C.A, es porque ellos han creado un proceso ficticio o aparente, con fines procesales fraudulentos, con la consecuente comisión de los delitos de fraude y colisión (sic) previstos en los artículos 11 y 17 del Código de Procedimiento Civil, como en el Código Penal Venezolano, lo que iría en perjuicio de la majestad de la justicia y de los derechos e intereses patrimoniales que su representado tiene sobre el inmueble objeto del contrato, los cuales son de fecha anterior a la constitución del gravamen hipotecario.

   - que tal como fue señalado anteriormente, su representado estaba obligado por la cláusula cuarta del contrato de promesa de compra venta a pagar las cantidades allí indicadas por el precio del inmueble, y que dichas obligaciones fueron cumplidas por su representado tal como estaba previsto en el contrato que lo vincula con la sociedad mercantil Inversora Mendi-Eder, C.A, y que la otra obligación a la que estaba impuesto su representado, era la prevista en la cláusula décima cuarta del contrato de promesa de compra venta, relativa al pago de los gastos que se ocasionarían por la negociación de compra venta, tales como redacción de documentos, elaboración de giros, autenticaciones y protocolizaciones, la cual cumplió su representado parcialmente en virtud de que la protocolización del documento definitivo de compra venta nunca se llevó a cabo, debido a que la sociedad mercantil Inversora Mendi-Eder, C.A, incumplió sus obligaciones contractuales, pues si bien su representado dio cumplimiento a la obligación accesoria señalada anteriormente y a su obligación principal de pagar parte del precio por el cual se haría la venta definitiva del inmueble objeto del contrato de promesa de compra venta celebrado en fecha 30-03-2007 con la sociedad mercantil Inversora Mendi-Eder, C.A, las obligaciones correlativas subsiguientes le correspondían a ésta, vale decir a la sociedad mercantil Inversora Mendi-Eder, C.A.

   - que es el caso, que la empresa demandada sin justificación alguna, no dio cumplimiento a su obligación de entregarle a su representado A.C.V., dentro del plazo de doce (12) meses contados a partir de la firma del contrato de promesa de compra venta, ni dentro del plazo de prórroga, la unidad habitacional que es el objeto de ésta, conforme a los plazos y condiciones establecidas en la cláusula novena y en el literal “C” de la cláusula décima segunda del contrato, ni para la fecha en que debió entregarse ni hasta la fecha de presentación de la demanda, se encuentra construido en su totalidad, lo que traería también como consecuencia, el incumplimiento por parte de la sociedad mercantil Inversora Mendi-Eder, C.A de la cláusula tercera de la aclaratoria del contrato de promesa de compra venta, ya que según dicha cláusula, Inversora Mendi-Eder, C.A, debía entregar el inmueble a su representado con acabados en obra gris, pero sin embargo hasta la fecha la demandada, no ha cumplido con su obligación se entregarle a su representado el inmueble objeto del contrato de promesa de compra venta, como se había pactado en la cláusula novena y en el literal “C” de la cláusula décima segunda del contrato y finalmente como se había pactado en la cláusula tercera de la aclaratoria del contrato de promesa de compra venta.

   - que la segunda de las obligaciones que debía cumplir la sociedad Inversora Mendi-Eder, era la obligación establecida en la cláusula décima quinta del contrato de promesa de compra venta, referida esta obligación, a que, una vez que la sociedad mercantil Inversora Mendi-Eder, C.A, concluyera la obra y hubiera obtenido el permiso de habitabilidad , y luego de verificados todos las trámites necesarios para la protocolización del documento definitivo de compra venta, participaría a su representado A.C.V. con diez (10) días de anticipación por lo menos, sobre la fecha en que se verificaría el otorgamiento del documento definitivo de venta, y que esta participación era de inobjetable y necesario cumplimiento por parte de la empresa hoy demandada, para que su representado cumpliera a su vez, con dos de sus obligaciones establecidas en el contrato: 1) la primera de éstas obligaciones que debía cumplir su representado, era la de pagar el saldo restante del precio de venta del inmueble, el cual asciende a la cantidad de ciento ochenta y ocho millones de bolívares (Bs. 188.000.000,00) hoy ciento ochenta y ocho mil bolívares (Bs. 188.000,00), y la segunda obligación, que era que su representado con posterioridad al otorgamiento del documento definitivo de compra venta, pagara los gastos previstos en la cláusula décima cuarta del contrato de promesa de compra venta, en los cuales se incluyen los de redacción de documentos, elaboración de giros, autenticaciones y protocolizaciones, los cuales también se especifican en el artículo 1.491 del Código Civil, en virtud que la empresa demandada era la encargada de realizar y verificar todos los trámites necesarios para la protocolización del documento definitivo de venta ante el registro inmobiliario respectivo.

   - que el contrato de promesa de compra venta redactado por la sociedad mercantil Inversora Mendi-Eder, C.A, no es más que un contrato de adhesión, ya que por la forma y naturaleza en que quedaron redactadas sus cláusulas, se establecieron condiciones mas ventajosas para la empresa hoy demandada, por presentar algunas de éstas oscuridad, ambigüedad y deficiencia en su redacción.

   - que según la cláusula novena y el literal “C” de la cláusula décima segunda del contrato, la sociedad mercantil Inversora Mendi-Eder, C.A, tenía la obligación de entregarle a su representado la unidad habitacional en el lapso de doce (12) meses, contados a partir de la fecha de la firma del contrato, es decir a partir del 30-03-2007, plazo que venció el 30-03-2008, mas un lapso de prórroga de cuatro (4) meses, que empezó a correr el día 30-03-2008 y venció el 30-07-2008, pero que hasta esa fecha la sociedad mercantil Inversora Mendi-Eder, C.A, nunca dio cumplimiento a esa obligación contractual, lo cual privó a su representado, el derecho a poseer y detentar el inmueble, además de impedirle que ejerciera los atributos de uso, goce y disfrute sobre la misma, lo cual ha generado dalos y perjuicios en la esfera de los derechos e intereses patrimoniales de su representado, los cuales fuero previstos por las partes contratantes a manera de cláusula penal en el literal “C” de la cláusula décima segunda.

   - que de acuerdo al contenido del artículo 1.257 del Código Civil y de la doctrina que al respecto ha desarrollado el tratadista patrio E.C.B., si el acreedor exige conjuntamente la obligación, que en este caso específico es la entrega del inmueble en los lapsos previstos, y la pena que son los daños y perjuicios previstos en el contrato, si ésta se pactó para asegurar el cumplimiento total de la obligación, no tendrá derecho a que se le paguen los daños y perjuicios previstos en el contrato, pero sin embargo, tendrá derecho a éstos, cuando la pena convencional solo aseguraba la mora o determinada cláusula contractual, que es el caso que nos ocupa, ya que los daño y perjuicios previstos en el contrato fueron establecidos para asegurar la mora en la entrega del inmueble.

   - que desde el 30-07-2008 (exclusive) día en que debió entregarse el inmueble a su representado hasta el día 30-04-2012 (inclusive) han transcurrido 1.370 días, que multiplicados por la cantidad de diez mil bolívares (Bs. 10.000,00) equivalentes hoy a la cantidad de diez bolívares (Bs. 10.00) el monto a indemnizar la sociedad mercantil Inversora Mendi-Eder, C.A a su representado ciudadano A.C.V., hasta esa fecha es la cantidad de trece mil setecientos bolívares (Bs. 13.700,00), generados por el incumplimiento de las obligaciones contractuales previstas en la cláusula novena y en el literal “C” de la cláusula décima segunda del contrato de promesa de compra venta.

   - que fundamenta la demanda en los artículos 1.133, 1.134, 1.141, 1.160, 1.161, 1.167, 1.486, 1.487, 1.488, 1.491, 1.492, 1.495, 1.684, 1.685, 1.692, 1.693 y 1.689 del Código Civil y en el artículo 12 del Código de Procedimiento Civil.

   - que estima la demanda en la cantidad de cuatrocientos cincuenta mil bolívares (Bs. 450.000,00, equivalentes a la cantidad de cinco mil unidades tributarias (5000 UT) a un valor de noventa bolívares (Bs. 90,00) cada unidad.

   ARGUMENTOS DE LA EMPRESA DEMANDADA INVERSORA MENDI-EDER, C.A.

   Por su parte la demandada, INVERSORA MENDI-EDER, C.A, dio contestación a la demanda en los términos que siguen:

   - que como cuestión preliminar, debe significar que el propietario del inmueble objeto de la demanda es el Banco Mercantil, C.A (Banco Universal), quien constituyó hipoteca convencional de primer grado sobre el terreno y la unidad habitacional a que se hace referencia en el contrato de promesa de compra-venta y sobre todas las mejoras y bienhechurías existentes y por existir en el identificado inmueble.

   - que cuando Inversora Mendi-Eder, C.A da promesa de venta, el Banco Mercantil, C.A, es quien aprueba el crédito si el optante reúne las condiciones requeridas, y que la empresa demandada no es entonces responsable si el Banco no aprobó el crédito hipotecario en cuestión, y que su responsabilidad es devolver el dinero recibido, mas los intereses causados, y es al Banco Mercantil, C.A, a quien se debe demandar, y que la responsabilidad de la empresa Inversora Mendi-Eder, C.A, es devolver el dinero recibido, mas los intereses causados.

   - que se encuentran en disposición a devolver el dinero más los intereses objeto de la promesa de compra, y que en caso que la persona objeto de la promesa de compra se sienta perjudicada por la no aprobación del crédito hipotecario por el Banco Mercantil, C.A (Banco Universal), él debe dirigirse a esa institución bancaria y pedir una revisión de su caso, para que se le apruebe el crédito que desee y que se ponen a su orden para ayudarlo.

   - que solicita que se ordene una inspección ocular al inmueble objeto de la demanda a los fines de verificar el estado en que se encuentra la unidad habitacional signada con el N° B-12, tipo town house, integrante del Conjunto Residencial Villas Palm Beach, ubicado en la urbanización Los Olivos, calle Los Olivos de Pampatar, Municipio Maneiro de este Estado, y verificar los pagos hechos por Inversora Mendi-Eder, C.A y los daños causados por el abandono del inmueble.

   - que niega, rechaza y contradice tanto en los hechos como en el derecho la demanda inmersa en el presente juicio.

   - que invoca la perención de la instancia a tenor de lo previsto en el artículo 267 numeral primero del Código de Procedimiento Civil, pues la demanda fue interpuesta el 09-07-2012, y la parte demandante instó la citación el 26-10-2012, es decir, tres (3) meses después.

   - que el tribunal bajo ningún respecto debió admitir dicha acción, y haciendo caso omiso a esa imperfección de admitir el juicio en forma extemporánea, acordó de manera indebida una prohibición de enajenar y gravar sobre el objeto en discusión, violando así de manera fragrante (sic) principios fundamentales del derecho procesal civil. Siguiendo la secuela del expediente 24621, éste entró a distribución el 31-05-2012, acompañado con recaudos de otra causa signada con el N° 23751, con todas las secuelas o incidencias habidas en éste último, es decir que la parte actora en este juicio ha pretendido inmiscuir toda la argumentación existente en el expediente 23751, propiciando una acumulación de acciones imposibles de dirimir en esta causa, con el propósito de confundir en esa instancia todo lo existente en el proceso demandado por el ciudadano A.C.V., que en puridad de derecho es denominado fraude procesal.

   - que el expediente 23.751, invocado por la parte demandante en el expediente 24621, forma parte invariable, concatenada y de difícil prescindencia para la decisión definitiva, y que es en este Juzgado Superior, donde reposa en espera de decisión, todo cuanto se quiere y se debe analizar en este expediente N° 24.621.

   - que niega que su representada deba pagar más de lo acordado en la supuesta opción de compra venta, por cuanto los contratos de venta son autónomos e independientes de cualquier otro tipo de contrato y mal puede la parte demandante invocar daños y perjuicios en una opción de compra venta, cuando lo existente es un contrato de venta sujeto a condiciones y términos.

   - que niega que su representada deba dar cumplimiento a unos daños y perjuicios no causados, por cuanto en la causa signada con el N° 23.751 apelada, y siendo conocida en la actualidad por este Juzgado Superior, había sido demandado por resolución de contrato, ambigüedad e incompatibilidad de dos causas sobre un mismo objeto y un mismo sujeto en iguales circunstancias, dando origen a la litispendencia prevista en el artículo 61 del Código de Procedimiento Civil

   PROCEDENCIA DE LA DEMANDA

   Se reclama el cumplimiento del contrato de opción de compra venta sobre un bien inmueble constituido por una unidad habitacional tipo town house, que forma parte integrante del Conjunto Residencial Villas Palm Beach, ubicado en la urbanización Los Olivos, calle Los Olivos de Pampatar, Municipio Maneiro del estado Nueva Esparta, distinguido en el documento inicial de promesa de opción de compra venta autenticado ante la Notaría Pública de Pampatar en fecha 30 de marzo de 2007, anotado bajo el N° 07, tomo 40 de los Libros de Autenticaciones con el número y letra 12-B, y posteriormente en el documento de aclaratoria autenticado ante la misma Notaría en fecha 11-01-2008, se precisó que el inmueble objeto de la promesa de opción de compra-venta es el identificado con el número y letra 18-A, y no 12-B como fue establecido en el contrato inicial de fecha 30-03-2007, asimismo se aclaró que al referido inmueble solo le correspondía un puesto de estacionamiento y no dos como fue erróneamente establecido en el referido contrato y finalmente se estableció y fue aceptado por El Promitente Comprador el contenido del documento anexo referente a los acabados del inmueble en obra gris, quedando en vigencia todas las cláusulas contenidas en el referido documento inicial de promesa de opción de compra venta. En razón de lo dicho el actor solicita el cumplimiento del contrato para que la parte demandada convenga en lo siguiente: que le otorgue dentro del plazo de ejecución voluntaria que fije el tribunal y ante la Oficina Inmobiliaria de Registro Público del Municipio Maneiro de este Estado, el documento de compra venta definitivo del inmueble constituido por la unidad habitacional tipo town house distinguido con el número y letra 18-A cuya ubicación fue señalada anteriormente, o en su defecto, que la sentencia que emane del Tribunal sustituya este requisito y le otorgue la titularidad ante la Oficina de Registro Inmobiliario del Municipio Maneiro de este Estado de acuerdo al artículo 531 del Código de Procedimiento Civil; asimismo reclama los daños y perjuicios previstos en el contrato de promesa de compra venta como cláusula penal, producidos desde el día 30-07-2008, fecha en que debió entregarse el inmueble al actor (exclusive) hasta la fecha en que quede definitivamente firme la sentencia que se dicte en el juicio, así como en cancelar las costas y costos del presente juicio.

   La parte demandada, como defensa de fondo, negó, rechazó y contradijo la demanda incoada en su contra en todas y cada una de sus partes, tanto en los hechos como en el derecho; negó que su representada deba pagar más de lo acordado en el contrato de opción de compra venta, por cuanto los contratos de venta son autónomos e independientes y que mal puede la actora invocar daños y perjuicios en una opción de compra venta, cuando lo existente es un contrato de venta sujeto a condiciones y términos, y por ello negó que su representada deba dar cumplimiento a unos daños y perjuicios no causados.

   a.- Del contrato de opción a compra.

   * Precisiones Conceptuales.

   Dispone el artículo 1.133 del Código Civil que el contrato es una convención entre dos o más personas para constituir, reglar, transmitir, modificar o extinguir entre ellas un vínculo jurídico.

   De la anterior definición puede concluirse que el contrato es una convención que comprende el concurso de las voluntades de dos o más personas enlazadas para la realización de un determinado efecto jurídico, que consiste en la creación de regulación, transmisión, modificación o extinción de un vínculo jurídico de naturaleza patrimonial.

   En la doctrina y en la jurisprudencia se contempla la categoría precontractual, cuyo objeto es la celebración posterior de un contrato. …Omissis…

   Del análisis del caso.

   Al amparo de esta doctrina, se evidencia del contrato de opción de compra venta que las partes se comprometieron a celebrar un contrato de venta sobre un inmueble constituido por una unidad habitacional tipo town house que forma parte integrante del Conjunto Residencial Villas Palm Beach, ubicado en la urbanización Los Olivos de Pampatar, Municipio Maneiro del estado Nueva Esparta, distinguido con el número y letra 12-B., debidamente autenticado ante la Notaría Pública de Pampatar de este Estado en fecha 30 de marzo de 2007, bajo el N° 07, tomo 40 de los libros de autenticaciones llevados por esa Notaría, conviniendo en lo siguiente: que la empresa Inversora Mendi-Eder, C.A, representada por el ciudadano E.V.B. denominada La Propietaria, por una parte y por la otra el ciudadano A.C.V., denominado El Promitente Comprador, celebraron un contrato de promesa de compra-venta sobre el inmueble antes identificado, que el precio de la venta de acuerdo a la cláusula cuarta del contrato se pautó en la cantidad de doscientos cincuenta millones de bolívares (Bs. 250.000.000,00), la cual se pagaría de la siguiente manera: a) la cantidad de quince millones de bolívares (Bs. 15.000.000,00) por concepto de arras, que sería tomado como cuota inicial si El Promitente Comprador decidía ejercer el derecho de comprar; b) la cantidad de veintitrés millones de bolívares (Bs. 23.000.000,00) en una cuota numerada 1/1 que aceptó y entregó firmada a La Propietaria en ese acto a través de una letra de cambio cuya cancelación se haría efectiva a los seis (6) meses de la firma de ese documento, c) la cantidad de veinticuatro millones de bolívares (Bs. 24.000.000,00) a ser pagados en doce (12) cuotas consecutivas sin intereses, mediante la liberación de doce (12) letras de cambio, por un valor de dos millones de bolívares (Bs. 2.000.000,00) cada una, que a tales efectos libró, aceptó y entregó firmada a La Propietaria; que en la cláusula octava del referido contrato, se estableció que el inmueble objeto de la promesa de compra venta sería entregado con materiales y acabados de primera calidad, y que el plazo para que el accionado entregara la obra con su debido permiso de habitabilidad era de 12 meses, contados a partir de la firma del contrato de promesa de compra venta; se convino asimismo que para la fecha de la protocolización del documento definitivo de compra venta de la unidad habitacional, debería estar totalmente pagado el precio acordado. Posteriormente a ese acuerdo primario, se celebró una aclaratoria también mediante documento autenticado ante la referida Notaría Pública de Pampatar en fecha 11-01-2008, en la cual se mencionó que por un error involuntario de transcripción, en el documento inicial se identificó el inmueble objeto de venta con el número y letra 12-B, siendo lo correcto 18-A, asimismo se aclaró que a dicho inmueble le correspondía un puesto de estacionamiento y no dos como erróneamente se señaló en el documento inicial; de igual modo se estableció en la cláusula tercera que El Promitente Comprador aceptó el contenido de la hoja anexa a dicho documento en la cual se estableció que los acabados del inmueble serían en obra gris, quedando en vigencia las restantes cláusulas contenidas en el documento inicial de promesa de opción de compra venta. Todo lo dicho revela que en el aludido contrato de opción de compra venta se estableció claramente el precio, la entrega del bien y mas aun, las condiciones para concretar lo concerniente a la protocolización del documento definitivo de compra venta ante la Oficina de Registro respectivo; que en lo que atañe al objeto del contrato consta que en la cláusula primera del contrato de opción de compra venta se establece que se opta por la compra de un inmueble constituido por una unidad habitacional tipo town house, ubicada en el Conjunto Residencial Villas de Palm Beach, urbanización Los Olivos, calle Los Olivos Pampatar, estado Nueva Esparta, el término del contrato se precisó igualmente, toda vez que en la cláusula novena del contrato inicial se estableció que La Propietaria estimaba concluir la construcción de la obra, obtener los permisos de habitabilidad y otorgar el documento de condominio correspondiente en un plazo de doce (12) meses contados a partir de la fecha de la firma del contrato de promesa de opción de compra venta, y que en la cláusula décima segunda se estableció entre otras cosas, que si La Propietaria no pudiese terminar la obra por su causa y como consecuencia entregarla en el tiempo previsto, las partes contratantes convinieron en otorgarse una prórroga de cuatro (4) meses, y que si aun no fuese posible la entrega, La Propietaria se obligaba a cancelarle al Promitente Comprador la cantidad de diez mil bolívares (Bs. 10.000,00) por cada día de retraso, o el Promitente Comprador optaría por la resolución del contrato, obligándose la Propietaria a reintegrar a El Promitente Comprador, las cantidades de dinero recibidas hasta esa fecha, mas una suma equivalente al treinta por ciento (30%) del monto recibido como indemnización por los daños y perjuicios ocasionados por su incumplimiento.

   De todo lo expresado estima esta alzada que el thema decidendum en el presente caso versa sobre el supuesto incumplimiento denunciado por la demandante en el libelo, quien fue enfática en manifestar que la empresa demandada, Inversora Mendi-Eder, C.A, sin justificación alguna incumplió con su obligación de entregarle a su representado dentro del plazo de doce (12) meses establecido en el contrato de promesa de opción de compra venta, ni dentro del plazo de prórroga, la unidad habitacional objeto del contrato, que tampoco cumplió la empresa demandada con la obligación contraída en el contrato, de participar a su representado con diez (10) días de anticipación sobre la fecha en que se verificaría el otorgamiento del documento definitivo de venta ante el registro inmobiliario respectivo, una vez que aquella concluyera la obra, hubiese obtenido el permiso de habitabilidad y verificado todos los trámites necesarios para proceder a tal protocolización, lo cual como se dijo fue rechazado o controvertido por la contraparte, en el escrito de contestación de la demanda.

   Así pues, se debe precisar, una vez leído y analizado el contrato de promesa de compra venta celebrado ante la Notaría Pública de Pampatar del estado Nueva Esparta en fecha 30-03-2007, el cual fue aclarado en fecha 11 de enero de 2008, tal y como lo refleja el instrumento cursante a los folios 35 al 39 de la 1ª pieza del presente expediente, es evidente que el bien objeto del contrato lo constituyó un inmueble tipo town house identificado con el número y letra 18-A, ubicado en el Conjunto Residencial Villas Palm Beach de la urbanización Los Olivos, calle Los Olivos Pampatar, estado Nueva Esparta, y el precio de pago de la venta se pactó en la suma de doscientos cincuenta millones de bolívares (Bs. 250.000.000,00) actualmente doscientos cincuenta mil bolívares fuertes (Bs.F 250.000,00) pagaderos de la siguiente forma, a saber: a) la cantidad de quince millones de bolívares (Bs. 15.000.000,00) actualmente quince mil bolívares fuertes (Bs. F 15.000,00) por concepto de arras, suma que en caso de que el comprador decidiera ejercer su derecho de compra, sería tomado por la propietaria como cuota inicial; b) la suma de veintitrés millones de bolívares (Bs. 23.000.000,00), actualmente veintitrés mil bolívares fuertes (Bs. F. 23.000,00) en una cuota numerada 1/1 que aceptó y entregó firmada el actor a la propietaria en ese acto, a través de una letra de cambio cuya cancelación se haría efectiva a los seis (6) meses de la firma del referido contrato de promesa de opción de compra venta, y la cantidad de veinticuatro millones de bolívares (Bs. 24.000.000,00) actualmente veinticuatro mil bolívares fuertes (Bs.F 24.000,00) a ser pagados en doce (12) cuotas consecutivas sin intereses, mediante la emisión de doce (12) letras de cambio, por un valor de dos millones de bolívares (Bs. 2.000.000,00) actualmente dos mil bolívares fuertes (Bs.F 2.000,00) cada una y que para tales efectos fueron libradas, aceptadas y entregadas a la empresa demandada. Se observa que las cantidades anteriores dan una sumatoria total de sesenta y dos millones de bolívares, actualmente sesenta y dos mil bolívares fuertes (Bs. F. 62.000,00). Luego no puede apreciar esta alzada la forma en que debía ser cancelado el saldo restante, es decir la suma de ciento ochenta y ocho millones de bolívares, actualmente ciento ochenta y ocho mil bolívares fuertes (Bs. F 188.000,00) toda vez que no fue establecido ni en el texto del contrato de promesa de opción de compra venta, ni mucho menos en su posterior aclaratoria, ya que sobre ésta solo se dice que se debía cancelar antes de la protocolización. También se desprende que el plazo para entregar la vivienda vendida se estipuló en doce (12) meses contados a partir de la fecha de la firma del contrato de promesa de opción de compra venta, prorrogable por cuatro (4) meses si aún no fuese posible la entrega del inmueble, lo que quiere decir que ante la ausencia de convenio expreso sobre la forma de pago del saldo restante, una vez construido el town house, es decir totalmente terminado, se procedería dentro de ese plazo a protocolizar dicha venta y por consiguiente a pagar todo el saldo pendiente para completar el precio total de venta, conforme a lo estipulado en la cláusula novena del referido contrato; también se extrae del mismo documento que atendiendo al sentido y alcance de todas y cada una de las cláusulas que lo conforman, que la demandante tenía como carga contractual según el contrato, la de pagar el precio en la forma fraccionada como lo estipularon en la cláusula cuarta, y el resto, antes de la protocolización del documento definitivo, ya que en la cláusula décima del contrato, en su último aparte se indicó claramente “... PARA LA FECHA DE PROTOCOLIZACIÓN DEL DOCUMENTO DE LA UNIDAD HABITACIONAL DEBERÁ ESTAR TOTALMENTE PAGADA.” lo que quiere decir con esto que ante la imprecisión en cuanto a la determinación del día exacto para que se cumpla con el mismo, el promitente comprador hoy parte demandante podía contractualmente hablando realizar dicho pago hasta momentos antes de que se llevara a cabo la protocolización del documento definitivo de compra venta; y la demandada, quien como se especificó en el contrato fue identificada como la promitente vendedora con la firma del mismo asumió principalmente dos cargas, la primera la de finalizar la obra dentro del plazo contemplado en la cláusula novena, esto es 12 meses desde la firma del contrato que se verificó el día 30-03-2007, en obra gris conforme se mencionó en el documento de aclaratoria suscrito por ambos contratantes ante la Notaría Pública de Pampatar el 11-01-2008 y con el correspondiente permiso de habitabilidad, y la segunda, la de gestionar lo concerniente a la protocolización del documento definitivo de venta, lo cual conforme a la cláusula décima quinta del contrato presupone que previamente se haya concluido la obra y obtenido el precitado permiso de habitabilidad, y que adicionalmente cumplidos estos pasos dentro del tiempo contractual previsto, éste asumió la carga de notificar con 10 días de anticipación al promitente comprador para informarle sobre el otorgamiento del documento definitivo, y mas aun, para que en caso de que éste no haya cumplido con el pago del saldo del precio para que proceda a efectuarlo dentro de ese lapso. Es decir, el promitente vendedor, o sea la empresa accionada en cumplimiento de sus compromisos contractuales tenía la carga de culminar la obra en obra gris como se dijo en el documento-aclaratoria suscrito ante la Notaría Pública de Pampatar en fecha 11-01-2008 y no en el acabado descrito en la cláusula octava del contrato, obtener el permiso de habitabilidad y entregarle al promitente comprador el bien prometido en venta, dentro del plazo de 12 meses contados desde la firma de la opción o su extensión que abarcó desde el 30-03-2008 hasta el 30-07-2008, y también, conforme lo establecieron en el contrato en la cláusula décima quinta no solo de gestionar el otorgamiento definitivo de venta, sino además, la de participarle al hoy demandante con al menos diez (10) días de anticipación a la fecha programada, dentro del plazo de vigencia de la opción y su ampliación, para que ambos acudieran a esa oficina y concretaran la firma respectiva.

   Sin embargo, analizado como ha sido el material probatorio queda en evidencia conforme al mérito que arrojaron las trece (13) letras de cambio que en original aportó el actor junto con su escrito libelar, y que rielan desde el folio 109 al 121 de la 1ª pieza, que la parte demandante cumplió con los pagos fraccionados de una parte del precio de venta, atendiendo a las estipulaciones de tiempo contenidas en la cláusula cuarta pero que su contraparte no atendió a sus cargas contractuales, en vista de que a pesar de que según emana de la prueba de inspección judicial evacuada por el tribunal de la causa el 18-06-2013 en el inmueble objeto del contrato cuyo cumplimiento se demanda, que el bien opcionado en venta se encontraba construido en su totalidad, y mas aun, que para el momento en que se otorgó el documento de condominio del referido Conjunto Residencial Villas Palm Beach ya contaba con el permiso de habitabilidad del bien negociado con la parte que hoy demanda, no existe constancia de que haya entregado el bien, o al menos gestionado dicha entrega, ni mucho menos de que haya cumplido con la carga de procurar el otorgamiento del documento definitivo de compra venta, y al mismo tiempo notificar a su contraparte de ese acontecimiento, sino que por el contrario, éste de manera deliberada incumplió con su compromiso ya que se infiere de la prueba de informes emanada del Registro Público del Municipio Maneiro de este Estado en fecha 21-06-2013, que no existe constancia en la referida Oficina de Registro, sobre la presentación de algún documento de venta sobre la parcela de terreno y la vivienda tipo town house sobre ella construida identificada con el número y letra 18-A, ubicada en el Conjunto Residencial Villas Palm Beach, urbanización Los Olivos, calle Los Olivos Pampatar, Municipio Maneiro del estado Nueva Esparta.

   En resumen, es evidente para esta superioridad una vez a.c.d. el material probatorio que se aportó en este juicio, que a pesar de que el actor cumplió con los pagos pormenorizados en la cláusula cuarta del contrato y existe evidencia que la empresa accionada dentro de la oportunidad que se prefijó en el contrato culminó con la construcción del bien objeto del contrato, en obra gris, como se especificó en el documento de aclaratoria y que para la fecha del otorgamiento del documento de condominio del Conjunto Residencial Villas Palm Beach, ya contaba con el permiso de habitabilidad –según se extrae de la nota de protocolización - no existen pruebas que demuestren que dentro del plazo estipulado en el contrato, esto es los 12 meses mas los 4 meses de prórroga, el demandado haya entregado el bien al actor, ni mucho menos que haya éste notificado de alguna forma al actor sobre la fecha de la protocolización del documento definitivo de venta. Es decir, según el contrato de promesa de compra venta celebrado ante la Notaría Pública de Pampatar del estado Nueva Esparta en fecha 30-03-2007, el cual fue aclarado en fecha 11 de enero de 2008, tal y como lo refleja el instrumento cursante a los folios 35 al 39 de la 1ª pieza del presente expediente, el bien objeto del contrato lo constituyó un inmueble tipo town house identificado con el número y letra 18-A, ubicado en el Conjunto Residencial Villas Palm Beach de la urbanización Los Olivos, calle Los Olivos Pampatar, Municipio Maneiro del estado Nueva Esparta, y el precio de pago de la venta se pactó en la suma de doscientos cincuenta millones de bolívares (Bs. 250.000.000,00) actualmente doscientos cincuenta mil bolívares fuertes (Bs.F 250.000,00) pagaderos de la siguiente forma, a saber: a) la cantidad de quince millones de bolívares (Bs. 15.000.000,00) actualmente quince mil bolívares fuertes (Bs. F 15.000,00) por concepto de arras, suma que en caso de que el comprador decidiera ejercer su derecho de compra, sería tomado por la propietaria como cuota inicial; b)la suma de veintitrés millones de bolívares (Bs. 23.000.000,00), actualmente veintitrés mil bolívares fuertes (Bs. F. 23.000,00) en una cuota numerada 1/1 que aceptó y entregó firmada el actor a la propietaria en ese acto, a través de una letra de cambio cuya cancelación se haría efectiva a los seis (6) meses de la firma del referido contrato de promesa de opción de compra venta, y la cantidad de veinticuatro millones de bolívares (Bs. 24.000.000,00) actualmente veinticuatro mil bolívares fuertes (Bs.F 24.000,00) a ser pagados en doce (12) cuotas consecutivas sin intereses, mediante la emisión de doce (12) letras de cambio, por un valor de dos millones de bolívares (Bs. 2.000.000,00) actualmente dos mil bolívares fuertes (Bs.F 2.000,00) y que para tales efectos fueron libradas, aceptadas y entregadas a la empresa demandada. Se observa que las cantidades anteriores dan una sumatoria total de sesenta y dos millones de bolívares, actualmente sesenta y dos mil bolívares fuertes (Bs. F. 62.000,00). También se desprende que el plazo para entregar la vivienda vendida se estipuló en doce (12) meses contados a partir de la fecha de la firma del contrato de promesa de opción de compra venta, prorrogable por cuatro (4) meses si aún no fuese posible la entrega del inmueble, lo que quiere decir que ante la ausencia de convenio expreso sobre la oportunidad precisa en que debía verificarse el pago del saldo restante, una vez construido el town house, es decir totalmente terminado, se procedería dentro de ese plazo a protocolizar dicha venta y por consiguiente a pagar todo el saldo pendiente para completar el precio total de venta, conforme a lo estipulado en la cláusula novena del referido contrato. Pero a juicio de quien decide en segunda instancia lo mas resaltante y curioso es que en este asunto la obra o la construcción del town house prometido en venta se cumplió dentro del lapso contractualmente estipulado, ya que el mismo vencía el 30-03-2008, y ya para el 12-03-2008, fecha en que se protocolizó el documento de condominio se había culminado el Conjunto Residencial, sin embargo la empresa accionada, a pesar de que recibió los pagos fraccionados en los términos en que fueron discriminados en la cláusula cuarta del contrato, simplemente no cumplió con sus cargas contractuales, ya detalladas en este fallo.

   Bajo tales consideraciones se concluye, que contrario al criterio asumido por la recurrida, en este caso se debe considerar como el infractor del contrato no al demandante como lo estableció el tribunal de la causa, sino la empresa accionada, puesto que ésta incumplió con las cláusulas NOVENA y DECIMA QUINTA, la primera, que establece:

   NOVENA: CONCLUSIÓN DE LA OBRA: LA PROPIETARIA estima concluir la construcción de la obra, del cual es parte integrante el inmueble objeto del presente contrato, obtener los permisos de habitabilidad y otorgar el documento de condominio correspondiente en un plazo de doce (12) meses contados a partir de la fecha de la firma del presente contrato. LA PROPIETARIA deberá entregar la unidad habitacional en el lapso indicado anteriormente, salvo que se produzcan sucesos de fuerza mayor y/o casos fortuitos no imputables a LA PROPIETARIA...

   Y la segunda en donde se pactó: