Decisión nº S2-158-13 de Juzgado Superior Segundo en lo Civil y Mercantil de Zulia, de 14 de Agosto de 2013

Fecha de Resolución14 de Agosto de 2013
EmisorJuzgado Superior Segundo en lo Civil y Mercantil
PonenteLibes de Jesús González
ProcedimientoResolución De Contrato

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

EN SU NOMBRE

JUZGADO SUPERIOR SEGUNDO EN LO CIVIL, MERCANTIL Y DEL TRÁNSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO ZULIA

Por virtud de la distribución de Ley corresponde conocer a este JUZGADO SUPERIOR SEGUNDO EN LO CIVIL, MERCANTIL Y DEL TRÁNSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO ZULIA del recurso de apelación interpuesto por el abogado Á.E.C., inscrito en el Inpreabogado bajo el Nº 34.600, actuando como apoderado judicial de la ciudadana M.D.V.D.M., venezolana, mayor de edad, titular de la cedula de identidad Nº 8.508.639, domiciliada en el municipio Maracaibo del estado Zulia, contra sentencia definitiva, de fecha 3 de abril de 2013, dictada por el JUZGADO PRIMERO DE LOS MUNICIPIOS MARACAIBO, J.E.L. Y SAN FRANCISCO DE LA CIRCUNSCRIPCION JUDICIAL DEL ESTADO ZULIA, en el juicio que por RESOLUCIÓN DE CONTRATO sigue la ciudadana O.M.R.M., venezolana, mayor de edad, titular de la cedula de identidad Nº 5.810.901, abogada, inscrita en el Inpreabogado bajo el Nº 21.363, domiciliada en esta ciudad y municipio Maracaibo estado Zulia, contra la recurrente; decisión ésta mediante la cual el Juzgado a-quo declaró con lugar la demanda y acordó la restitución del inmueble junto a los bienes muebles descritos en inventario anexo al contrato celebrado, a favor de la parte accionante, quedando igualmente en poder de la parte actora la cantidad de DOSCIENTOS SESENTA Y TRES MIL BOLIVARES (Bs. 263.000,oo) en concepto de cláusula penal; se declaró sin lugar la reconvención propuesta; se estableció que, a los efectos de salvaguardar los derechos de la parte demandada, en la fase de ejecución del presente juicio, deberá cumplirse con el procedimiento previo establecido en el artículo 12 de la Ley contra el Desalojo y la Desocupación Arbitraria de Viviendas; y se condenó en costas y costos procesales a la parte demandada por resultar totalmente vencida en el presente juicio tanto en la acción principal como en la reconvención.

Apelada dicha decisión y oído el recurso en ambos efectos, este Tribunal Superior procede a dictar sentencia previa realización de las siguientes consideraciones:

PRIMERO

DE LA COMPETENCIA

Este Tribunal resulta competente para conocer de la decisión del presente recurso de apelación, de conformidad con lo dispuesto en el artículo 294 del Código de Procedimiento Civil, por ser este JUZGADO SUPERIOR SEGUNDO EN LO CIVIL, MERCANTIL Y DEL TRÁNSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO ZULIA el Tribunal de Alzada competente al Juzgado Primero de los Municipios Maracaibo, J.E.L. y San Francisco de esta misma localidad y circunscripción judicial. Y ASÍ SE DECLARA.

SEGUNDO

DE LA DECISIÓN APELADA

La decisión apelada se contrae a sentencia definitiva, de fecha 3 de abril de 2013, conforme a la cual el Juzgado a-quo declaró con lugar la demanda y acordó la restitución del inmueble junto a los bienes muebles descritos en inventario anexo al contrato celebrado, a favor de la parte accionante, quedando igualmente en poder de la parte actora la cantidad de DOSCIENTOS SESENTA Y TRES MIL BOLIVARES (Bs. 263.000,oo) en concepto de cláusula penal; se declaró sin lugar la reconvención propuesta; se estableció que, a los efectos de salvaguardar los derechos de la parte demandada, en la fase de ejecución del presente juicio, deberá cumplirse con el procedimiento previo establecido en el artículo 12 de la Ley contra el Desalojo y la Desocupación Arbitraria de Viviendas; y se condenó en costas y costos procesales a la parte demandada por resultar totalmente vencida en el presente juicio tanto en la acción principal como en la reconvención; fundamentándose en los siguientes términos:

Así las cosas, y bajo el entendido de que las partes se encuentran unidas bajo la figura de un contrato contentivo de una promesa bilateral de venta, pasa este operador de justicia a pronunciarse sobre los alegatos, defensas y excepciones hechas valer por las partes durante el debate judicial. ASI SE DECIDE.

De la Excepción del Contrato no cumplido.-

(…Omissis…)

Así las cosas, y con el propósito de atender a la defensa de fondo de excepción de incumplimiento, hecha valer en este juicio por la parte accionada, se reitera de manera objetiva y en aplicación de la doctrina sostenida históricamente por el M.T.d.J., que la defensa en examen no resulta aplicable al caso de autos, tomando en cuenta que la acción principal esta dirigida a obtener la resolución de un contrato con vista al incumplimiento que se le atribuye a la demandada, y por tanto, no resulta procedente en derecho la defensa opuesta para pretender del Juez una decisión en la cual le impida a la parte actora obtener una eventual sentencia estimativa para resolver el contrato contentivo de una promesa bilateral de venta. ASI SE DECIDE.-

Del Fondo de la Litis.-

Como aparece expuesto en la contestación al fondo de la demanda, la representación judicial de la parte accionada además de negar en forma genérica los hechos libelados, aduce nuevos hechos, contrarios a lo narrado en el Libelo, lo que la coloca en la posición de asumir la carga probatoria de lo alegado. Esta hipótesis conforme a la doctrina y jurisprudencia nacional, se denomina defensas o excepciones de fondo, que suponen la invocación de un hecho distinto que procura desvirtuar el efecto jurídico alegado por el actor, para impedir el reconocimiento del derecho invocado en la demanda, y obtener así del Juez una Sentencia desestimativa para la accionante.

A este respecto se observa de los alegatos expresados por la parte accionada en su contestación a la demanda, que el inmueble le fue ofertado en venta el día 17 de octubre de 2005, por la suma de DOSCIENTOS CUARENTA MIL BOLIVARES CON 00/100 (240.000, oo), y que al momento de dar cumplimiento con el pago establecido, la demandante le manifestó que había aumentado el precio de la venta, hasta la suma de SETECIENTOS MIL BOLIVARES CON 00/100 (Bs. 700.000,oo), indicando además que las cantidades aportadas por la ciudadana M.D.V.D.M., como abonos a la venta definitiva, quedarían en su poder en concepto de arras penitenciales.

Ahora bien, de una revisión al material probatorio ofrecido por la parte accionada para probar los hechos impeditivos de la pretensión, produjo junto al escrito de contestación, copia fotostática de documento privado, con el propósito de justificar o comprobar en juicio, un supuesto incremento al precio de la venta del inmueble, cuya tasación se afirma fue estipulado unilateralmente por la actora en moneda extranjera. La prueba en examen, presenta la característica de ser una copia simple de un documento privado, que conforme a la doctrina de la extinta Corte Suprema de Justicia en Sala Civil, en fallo del 22 de octubre de 1998, con ponencia de la Magistrada Magaly Peretti de Parada, Exp. Nº 94-680, le resta todo valor probatorio a esta categoría de instrumentos (…).

(…Omissis…)

Sobre la base de las ideas expuestas, se observa que en el presente juicio, la parte accionada trajo para probar el hecho afirmado en cuanto a las modificaciones realizadas por la demandante al contrato de promesa bilateral de venta, en lo relativo al incremento y forma de pago del precio convenido, un instrumento privado, que al ser traído en copia simple, carece de valor probatorio como lo entienden las distintas Salas del M.T.d.J.. En consecuencia, no puede el Juez de merito, dar como cierto en el proceso el hecho afirmado como medio impeditivo de la pretensión hecha valer en la demanda, que mas adelante será considerada por el Juez con el examen de las pruebas aportadas con el Libelo de la demanda y en la fase de pruebas.

En síntesis, se entiende que el hecho incorporado al proceso, quedo desprovisto de pruebas y no puede tener influencia con respecto a la decisión de mérito en lo que respecta a la pretensión libelada.

Por otra parte, los instrumentos cursantes del folio cien (100) al ciento cinco (105), se trata de copias simple de depósitos bancarios y de una transferencia bancaria, que se inscriben en la categoría de tarjas, que imponen la carga a la parte que quiera valerse de ellos, de consignarlos en originales a los fines de resaltar de manera fehaciente, las operaciones contenidas en los depósitos en poder del tenedor y que al no reunir estas exigencias, no son capaces de calificarse como medios idóneos para la demostración de los hechos controvertidos en la causa, motivo por el cual quedan desechados por el Juez. ASI SE DECIE.-

De otro lado se observa que, la representación judicial de la parte accionada Á.E.C., exige a la parte accionante, en la Audiencia de Debate Oral y Pública, que demuestre el incumplimiento que se le imputa a su representada como causal resolutoria. Así las cosas, del estudio exhaustivo realizado a los documentos traídos al juicio por los sujetos procesales, se constata que las partes convencionalmente estipularon las condiciones temporales para el perfeccionamiento de la venta del inmueble, es decir, que en ese espacio temporal, la compradora debió emprender todas las diligencias previas a la venta, para así lograr la celebración del contrato de compra-venta, lo contrario seria mantener una expectativa de compra a perpetuidad, lo que es contrario al contrato, a la Ley y al equilibrio que debe existir en las relaciones jurídicas entre particulares.

Igualmente el sujeto pasivo de la relación procesal, en fase de debate, incorpora un nuevo alegato al juicio, y en ese sentido manifiesta que en el tramite administrativo ante la Superintendencia Nacional de Arrendamiento de Viviendas, solo se invocó como causal para obtener la restitución del inmueble, la necesidad de ocupar el mismo. Sin embargo, este Operador de Justicia, pudo constatar de la Resolución del 6 de marzo de 2012, proferida por Órgano del Gerente Estatal del Ministerio de Vivienda y Hábitat, que dicha autoridad dejó establecido en cuanto al motivo de dicho procedimiento que, el tramite iniciado correspondía a un inmueble arrendado bajo un contrato de opción de compra-

venta, y se alegó la insolvencia en el pago arrendaticio, al igual que la necesidad del propietario de ocupar el inmueble, motivo por el cual declaró agotada la vía administrativa.

(…Omissis…)

De la Reconvención.-

En lo relativo a las probanzas hechas valer por la parte accionada, en su contestación a la demanda y muy especialmente la relativa a la Prueba de Informe dirigida a la Alcaldía del Municipio Maracaibo, por Órgano del Departamento de Catastro, a objeto de demostrar el estado de insolvencia que se le atribuye al inmueble litigioso por obligaciones contraídas con la referida autoridad Municipal, por concepto de servicios e impuestos Municipales sobre inmuebles urbanos, se agregó oportunamente a los autos el resultado de la prueba informativa. En este sentido la autoridad requerida certificó por intermedio del Intendente Municipal Tributario, que el inmueble en referencia se encuentra solvente con respecto a los mencionados impuestos.

Así las cosas, y partiendo del examen de los hechos y la prueba referida, aprecia el Sentenciador que la parte accionada con su Reconvención no logró probar la certeza de las afirmaciones que soportan su pretensión, y en ese sentido, no creo certeza en el razonamiento lógico del Juez, sobre la afirmación de que la demandante, se haya negado a efectuar la venta del inmueble en los términos convenidos, ni menos aún que se encuentre en mora en el pago de los impuestos Municipales, lo que en definitiva no puede representar un hecho impeditivo para la concreción de dicha operación.

Aunado a los antecedentes anteriores, se constató del examen que en reiteradas ocasiones se efectuó al contrato preliminar de promesa bilateral de venta, específicamente en su Cláusula Novena, que los intervinientes contractualmente pactaron las directrices a seguir para cualquier requerimiento relativo a la negociación a realizarse por las partes, y en ese sentido, quedo plasmado que, estos debían ser dirigidos a sus respectivos domicilios, mediante carta certificada, telegrama, o cualquier otro medio que asegure su autenticidad; y al no haber prueba alguna en los autos de gestiones emprendidas por la demandada, en cuanto a los eventuales tramites previos a la venta, nos lleva a determinar que la afirmación rendida en la Reconvención por la parte accionada-reconviniente, en cuanto a la exigencia de solvencias, código catastral, entre otras, no resulto probada, pues teniendo un mecanismo establecido convencionalmente no puede acreditarlo en juicio con una mera afirmación. Por el contrario, se admite expresamente en la acción Reconvencional, que la Optante Compradora no pagó el saldo del precio convenido, ni menos aún se verifico de los autos que la accionada-

reconviniente, ofreció cumplir con su obligación de pagar el precio establecido en el referido contrato.

Todo lo anterior, lleva al Juez a desestimar la pertinencia de la Reconvención hecha valer en el juicio por la parte demandada reconviniente, y así se hará constar de manera expresa, positiva y precisa en el Dispositivo de la presente Decisión. ASI SE DECIDE.-

De la pretensión de Resolución de Contrato.-

En este capitulo, se hace preciso recordar que, en nuestro sistema legal, encontramos en el artículo 1167 del Código Civil, la norma de derecho sustancial que sanciona sobrevenidamente el incumplimiento de cualquiera de las partes que intervengan en los negocios jurídicos, y que de ser invocada debe mediar una decisión judicial creadora de una norma individual y concreta, dirigida a las partes mediante la cual se apliquen las sanciones resultantes de la voluntad de la Ley, con el objeto de obtener el reestablecimiento de la situación violada.

En el caso de autos, se observa que la voluntad de las contratantes estuvo dirigida a materializar un contrato preliminar de compra.-venta, para lo cual la Optante Compradora debía pagar el precio convenido para la adquisicion del inmueble, y para el caso de que el negocio jurídico no se llevara a efecto por la voluntad individual de cada una de las partes, se estipularon las indemnizaciones económicas para la parte incumpliente. En este sentido se observa de las actas que conforman el presente expediente que, las defensas emprendidas por la parte accionada, no lograron convencer al Juez de los hechos impeditivos que alegó, impidieron la materialización oportuna de la venta del inmueble, es decir, que si bien pudo ejercer el derecho para la compra del inmueble bajo los términos y condiciones anteriormente referidos, no lo hizo, a pesar de que la demandante aceptó prorrogar el termino inicial para la materialización de la promesa bilateral de venta, lo que en definitiva autoriza a la accionante a solicitar de la autoridad judicial la aplicación de la sanción que para este supuesto contempla el citado articulo 1167 del Código Civil, en el sentido de esperar del Órgano Jurisdiccional, una sentencia constitutiva en la cual se extinga la relación jurídica insurgente del contrato fundante en la pretensión, pues el cambio de las relaciones o estado jurídicos en el que se encuentran las partes, no puede ocurrir sin previa declaración del Juez, en la cual se verifique la existencia de los requisitos que la Ley exige, a fin de que el cambio pueda producirse.

A este respecto, ante el supuesto de que una de las partes de un contrato bilateral no cumpla con sus obligaciones, el articulo 1167 del Código Civil, (norma que valga resaltar fue alegada por la accionante), dispone que la otra parte puede a su elección reclamar judicialmente la ejecución del contrato o la resolución del mismo, con los daños y perjuicios si hubiere lugar a ello. En consonancia a lo dicho, es constante la doctrina en afirmar que por daños y perjuicios se entiende toda disminución o perdida que experimenta una persona en su patrimonio o acervo material o moral, y que dentro de las múltiples clasificaciones que sobre esta materia han sido elaboradas, se encuentra aquella cuyo sustento emerge del origen del daño, bien si provienen del incumplimiento culposo de una obligación derivada de un contrato o de una obligación derivada de una fuente distinta a la del contrato.

En síntesis, los daños y perjuicios contractuales, son aquellos causados al acreedor de una obligación derivada del contrato por el deudor que la incumple culposamente, indemnización esta que se encuentra consagrada como principio fundamental en el articulo 1264 de la Ley Sustantiva Civil, conforme a la cual al establecer la obligación del deudor de cumplir las obligaciones contraídas, se debe comprobar que es responsable de daños y perjuicios en caso de contravención, pues no basta que el deudor contravenga su deber de cumplir para que proceda la indemnización, sino que además es preciso que el incumplimiento sea de carácter culposo, como lo consagra el articulo 1271 ejusdem.

En sintonía a lo dicho se observa que en el caso en estudio, la actora en su petitum solicita las arras recibidas en concepto de Cláusula Penal, como justa indemnización por la no realización de la venta en los términos convenidos, por haberlo establecido expresamente las partes dentro del contrato. Resulta necesario destacar que ha sido categórica la doctrina del mas alto Tribunal de la Republica, en cuanto a que el Código Civil, no prohíbe directa ni indirectamente que se promueva la acción de daños y perjuicios independientemente de la resolución o incumplimiento del contrato, por el contrario, ordena el referido articulo 1264 de la Ley sustantiva que, las obligaciones deben cumplirse exactamente como han sido contraídas, haciendo responsable al deudor de daños y perjuicios en caso de contravención, además al haber comprobado el Juez el incumplimiento culposo a cargo de la demandada, en cuanto a las obligaciones contraídas contractualmente, debe emerger por aplicación del articulo 1167 del Código Civil, una declaratoria judicial a favor de la parte inocente, que reclama al Operador de Justicia, una nueva voluntad de la Ley, en la cual debe imponer las sanciones resultantes en virtud de la violación al contrato celebrado.

En consecuencia y a pesar de estar probado en los autos como se observa de los folios veintisiete (27) al treinta (30) ambos inclusive, el interés que tuvieron originalmente las partes de perfeccionar el contrato celebrado, contentivo de una promesa bilateral de venta, al punto de conceder plazos adicionales para concretar el negocio jurídico establecido, ello no resulto posible a pesar de la exigencia formulada por la actora en su comunicación de fecha 16 de septiembre de 2008, donde le expresa a la demandada que el contrato no ha sido cumplido y en razón a ello debe llevarse acabo la entrega del inmueble al haberse agotado todas las vías amigables para lograr la venta, de manera que los medios de pruebas examinados acreditan la existencia de todas las posibilidades que tuvo la Optante Compradora para lograr la compra del inmueble, lo que indudablemente convence al Juez, de que no obstante haber podido cumplir con su obligación contractual, la accionada no lo hizo conforme a los términos convenidos, ni en las sucesivas prorrogas que obraron en su beneficio.

Así las cosas, por todas las razones de hecho y de derecho examinadas y analizadas, y al ostentar la accionante legitimidad activa para intentar la pretensión contenida en la demanda, como lo prueba con el titulo de propiedad acompañado a las actas del expediente, así como el contrato tantas veces mencionado, de fecha 18 de octubre de 2007, anotado bajo el N° 91, Tomo 176, de los libros respectivos, se declara Con Lugar la demanda de Resolución de Contrato, y se condena a la demandada M.D.V.D.M., a restituir el inmueble junto a los bienes muebles descritos en inventario anexo al contrato celebrado, a favor de la parte actora O.M.R.M., quedando igualmente en poder de la accionante la cantidad de DOSCIENTOS SESENTA Y TRES MIL BOLIVARES CON 00/100 (Bs. 263.000, 00), en concepto de Cláusula Penal, como justa indemnización por la no realización de la venta en los términos convenidos, por así haberlo establecido expresamente las partes dentro del contrato que hoy queda resuelto, como lo autoriza igualmente los comentados artículos 1167, 1264 y 1271 del Código Civil Venezolano, con la consecuente imposición en cabeza de la demandada de las costas y costas procesales.

Por ultimo, a los efectos de salvaguardar los derechos de la parte accionada en la fase de ejecución del presente juicio, deberá cumplirse con el procedimiento previo establecido en el articulo 12 de la Ley contra el Desalojo y la Desocupación Arbitraria de Viviendas, tomando en cuenta que las partes con antelación al inicio del proceso agotaron la vía administrativa sin haber logrado conciliar sus diferencias, que emergen de la celebración de una promesa bilateral de venta, en la cual quedo autorizada la demandada a ocupar el inmueble bajo las condiciones establecidas en la Cláusula Cuarta del documento fundante de la pretensión y demás instrumentos a.A.S.D.-

III

Decisión

Por los fundamentos antes expuestos este JUZGADO (…) declara:

PRIMERO: CON LUGAR la demanda (…) y en consecuencia, se acuerda la restitución del inmueble junto a los bienes muebles descritos en inventario anexo al contrato celebrado, a favor de la parte accionante; quedando igualmente en poder de la parte actora la cantidad de DOSCIENTOS SESENTA Y TRES MIL BOLIVARES CON 00/100 (Bs. 263.000, 00), en concepto de Cláusula Penal.

SEGUNDO: SIN LUGAR, la acción Reconvencional (…).

TERCERO: A los efectos de salvaguardar los derechos de la parte accionada M.D.V.D.M., en la fase de ejecución del presente juicio, deberá cumplirse con el procedimiento previo establecido en el artículo 12 de la Ley contra el Desalojo y la Desocupación Arbitraria de Viviendas.

CUARTO: Se condena en costas y costos procesales a la parte demandada por resultar totalmente vencida en el presente juicio, tanto en la acción principal como en la Reconvención propuesta, todo ello de conformidad con el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil

.

(…Omissis…)

TERCERO

DE LOS ANTECEDENTES

Se inició el presente juicio mediante DEMANDA DE RESOLUCIÓN DE CONTRATO interpuesta por la ciudadana O.M.R.M. contra la ciudadana M.D.V.D.M..

En fecha 4 de octubre de 2012, el órgano jurisdiccional a-quo admitió la demanda.

Ulteriormente, la actora presentó escrito de REFORMA DE LA DEMANDA a través del cual alegó que inicialmente mantuvo una relación arrendaticia, con la ciudadana M.D.V.D.M., sobre el inmueble de su propiedad, constituido por un apartamento signado bajo el número 10-B, ubicado en el piso 10 del edificio Residencias San Andrés, situado en la calle 66, entre avenidas 2 C y 2 B, de la urbanización La Virginia, en jurisdicción de la parroquia O.V. de la ciudad y municipio Maracaibo del estado Zulia, poniéndole fin a la relación en cuestión el día 18 de octubre de 2007, fecha en la que la referida ciudadana (hoy demandada) entregó el apartamento según se evidencia documento suscrito por ante la Notaria Publica Octava de Maracaibo, en fecha 18 de octubre de 2007, bajo el numero 92, Tomo 176.

Señala que, terminada dicha relación arrendataria, celebraron un contrato de promesa bilateral de venta según documento autenticado por ante la Notaria Publica Octava de Maracaibo, en fecha 18 de octubre de 2007, bajo número 9l, Tomo 176. Conforme a la cláusula segunda del referido contrato de promesa bilateral de venta, el precio por el cual se comprometió a venderle a la promitente compradora fue de QUINIENTOS OCHENTA Y SEIS MIL BOLIVARES (Bs.586.000,oo), de los cuales recibió originalmente en arras penitenciales la cantidad de SESENTA Y TRES MIL BOLIVARES (Bs.63.000,oo), dejándose expresamente establecido, en la aludida cláusula, a titulo de penalización, que si la venta no se perfeccionase al vencimiento del contrato o de su prórroga si la hubiere, por causas imputables a la promitente compradora, ella (la propietaria) podía considerar resuelto el singularizado contrato, quedado en su beneficio todas las cantidades entregadas como pago de la promesa bilateral de venta.

Así, agrega que ambas partes acordaron, en la cláusula tercera del citado contrato, que el tiempo de duración del mismo seria de 6 meses contados a partir de la fecha cierta de la mencionada promesa bilateral de venta; que, en virtud de haberse cumplido la fecha y dado que la promitente compradora requería de un tiempo adicional, según oferta en dólares americanos realizada por la antedicha promitente compradora, ella (la demandante) concedió una prórroga adicional hasta el día 18 de agosto de 2008, para un total concedido de más de un año calendario desde el inicio de la opción de compra-venta en la que se mantuvo el precio en Bolívares. Resalta que, en tal plazo, se realizaron varios abonos, los cuales se considerarían arras penitenciales de conformidad con lo establecido clausula segunda, para un total recibido de DOSCIENTOS SESENTA Y TRES MIL BOLIVARES (Bs.263.000,oo), los cuales quedarían en su beneficio en caso de incumplimiento de la promitente compradora; y el saldo deudor variaría de conformidad con los índices inflacionarios en materia inmobiliaria si la operación no se concretase para fecha.

Cabe resaltar que la demandada, ciudadana M.D.V.D.M., de conformidad con la cláusula cuarta, fue autorizada a ocupar el apartamento objeto de la litis y los bienes muebles que se reciben en inventario anexado al contrato en cuestión anticipadamente a la venta, sin significar ello traslado de la propiedad o de la posesión, sino un pre-contrato de 6 meses en la espera del definitivo contrato de compra-venta; que se estableció, en la clausula octava, la obligación de la accionada de devolver a la actora el aludido apartamento; que vencida la prorroga, sin que la ciudadana M.D.V.D.M. cumpliera con la cancelación del saldo deudor, por el contrario, insistiera en permanecer en el apartamento de su propiedad, siendo múltiples las gestiones realizadas a objeto de lograr un acuerdo, presentándole el documento definitivo de compra-venta para que ésta pagase el precio acordado y los tramites de Registro, ella (la accionante) le solicitó la entrega del inmueble en correspondencia con acuse de recibo por correo especial de MRW y correspondencias de un bufete de abogados.

La única respuesta que obtuvo fue el silencio de la accionada, quien comenzó a depositar en su cuenta irregularmente cantidades de dinero, por compensación al uso del inmueble y condominio, razón por la que se vio obligada a contratar verbalmente un contrato de arrendamiento, con la ciudadana M.D.V.D.M., cuyos cánones de arrendamiento mensuales, inicialmente, alcanzaron la cantidad de tres mil bolívares y finalizaron en la cantidad de cinco mil bolívares, recibiendo el último en el mes de marzo de 2011, por la cantidad de diez mil bolívares (correspondiente a la mensualidad de noviembre y diciembre de 2010), lo que significa que todo el año 2011 y el año 2012 ha pagado el condominio a sus expensas y la demandada ha ocupado el inmueble de su propiedad sin ninguna compensación, debilitándose por tal circunstancia su presupuesto. De allí que, en fecha 1° de febrero de 2012, acudió a la Superintendencia Nacional de Arrendamiento de Vivienda, cumpliendo lo previsto en la Ley para la Regularización y Control de Arrendamiento de Viviendas, tal y como lo ordena la Ley contra el Desalojo y la Desocupación Arbitraria de Vivienda, a los fines de agotar la vía administrativa, y en fecha 6 de marzo de 2012 la Superintendencia decidió a su favor, demandando ulteriormente el desalojo.

En razón de lo arriba expuesto, demanda, a la ciudadana M.D.V.D.M., por resolución del contrato preliminar de promesa bilateral de venta antes descrito, de conformidad con los artículos 1.527,1.528, 1.159,1.160 y 1.167 del Código Civil, debido a que la actitud de la singularizada ciudadana le ha ocasionado un gravamen irreparable, ya que no pudo vender el inmueble y tampoco consiguió el fin económico perseguido con la venta, aunado a la necesidad de habitar el inmueble, y demanda asimismo la totalidad de las cantidades de dinero dadas por la accionada en calidad de arras.

De manera que no existiendo duda sobre la bilateralidad del contrato, el incumplimiento definitivo del contrato, el incumplimiento culpable imputable al deudor; que el demandante hubiese cumplido u ofrezca cumplir con su obligación; y la intervención judicial; cumplidos como fueron los precitados requisitos legales de procedencia, solicita la declaratoria con lugar de la demanda; se condene a la accionada a dejar a su favor todas cantidades de dinero entregadas como arras penitenciales; y se ordene el desalojo del apartamento haciéndosele la entrega del mismo con el respectivo mobiliario en las mismas condiciones que los recibió y solvente en el pago de los servicios públicos. Estimó la demanda en la cantidad de DOSCIENTOS SETENTA BOLIVARES (Bs.270.000,oo) equivalentes a 3.000 U.T.

En fecha 22 de octubre de 2012, fue admitida por el Tribunal de la causa la reforma de la demanda.

Posteriormente, en fecha 20 de noviembre de 2012, la representación judicial de la demandada presentó escrito de CONTESTACIÓN-RECONVENCIÓN:

En lo que respecta a la CONTESTACIÓN, alegó que mezclar, como lo ha hecho la demandante, dos situaciones contrarias en derecho, como lo es una acción de desalojo sobre el mismo inmueble sobre el cual confiesa que existe un contrato bilateral de opción a compra, es incompatible tanto en su naturaleza como en el procedimiento, por lo tanto, el Tribunal no es competente para sustanciar ni mucho menos para pronunciarse sobre ambas situaciones. Así, niega, rechaza y contradice la demanda por no ser ciertos los hechos narrados ni procedente el derecho invocado. En relación a los documentos presentados con el libelo puntualiza lo siguiente: Las actuaciones administrativas emanadas de la Superintendencia Nacional de Arrendamiento, los impugna por ineficaz ya que nada prueban en el proceso; el instrumento privado autenticado por ante la Notaría Pública Octava de Maracaibo, en fecha 18 de octubre de 2007, bajo el Nº 92, tomo 176, lo impugna por ineficaz ya que nada prueban sobre el mérito de la causa; el instrumento privado mediante el cual la ciudadana O.M.R.M. le notifica a la ciudadana M.D.V.D.M. la terminación del contrato de arrendamiento suscrito en fecha 23 de octubre de 2006, lo impugna por ineficaz ya que nada demuestra en el procedimiento; el instrumento privado referido a una oferta en dólares americanos realizada por la ciudadana M.D.V.D.M., lo impugna por ineficaz y desconoce su contenido; el instrumento privado mediante el cual la ciudadana M.D.V.D.M. declara que la obligación contraída en la promesa bilateral de venta la cancelará con el pago de cien mil dólares americanos en un plazo de 6 meses, lo desconoce por ser un instrumento de naturaleza privada que no tiene fecha de otorgamiento; el instrumento privado de fecha 25 de julio de 2008 mediante el cual las partes contendientes convienen en prorrogar el contrato de promesa bilateral de venta, lo impugna por ineficaz y violatorio de la Constitución Nacional que prohíbe transacciones en moneda extranjera; y el instrumento privado de fecha 16 de septiembre de 2008 mediante el cual la ciudadana O.M.R.M. le solicita a la ciudadana M.D.V.D.M. que le informe el día y la hora de la entrega del inmueble y los muebles objeto del contrato, lo desconoce por no estar suscrito por su representada.

Aduce que la actora no acompaña con el libelo ninguna prueba eficaz que demuestre sus alegatos, por el contrario, confiesa una serie de hechos que configuran la intención de su mandante de comprar el apartamento dado en opción; que confiesa haber recibido, de manos de la ciudadana M.D.V.D.M., la cantidad de TRESCIENTOS TRECE MIL BOLÍVARES (Bs.313.000,oo) del precio convenido, y que aparte ella (la accionada) le cancelaba un arrendamiento mientras finiquitaban la venta. De tal manera que la demanda no tiene asidero legal. Por otra parte, e invocando el artículo 864 del Código de Procedimiento Civil, afirma que el simple dicho de la accionante, según el cual el contrato de opción a compra sub iudice no se concretó porque la demandada no canceló el precio, no prueba su veracidad, es decir, la demandante debió demostrar con sólidos argumentos y pruebas tal afirmación, debiendo que ella a su vez cumplió con su obligación.

Continúa relatando que es cierto que, en fecha 18 de octubre de 2007, suscribieron un contrato de opción a compra, sobre el apartamento propiedad de la actora, el cual se autenticó por ante la Notaría Octava de Maracaibo, bajo el No. 91, Tomo 176, pero también es cierto que ese contrato fue el corolario final de la pretensión de la demandante, en relación al precio final del apartamento, ya que ambas partes poseen una relación bilateral, cuyo objeto es el citado apartamento, desde el año 2000, periodo en el cual dieron inicio a una relación arrendataria, que se fue prolongando en el tiempo, pero, el día 17 de octubre de 2005, según comunicación que hiciera la accionante a la accionada, la ciudadana O.M.R.M. ofreció en venta el precitado apartamento en la cantidad de DOSCIENTOS CUARENTA MIL BOLIVARES (Bs.240.000,oo). De modo que, cuando la ciudadana M.D.V.D.M. le iba a cancelar ese ofrecimiento, aquélla le manifestó que el precio ya no era ese, que iba dolarizar la venta y que la misma se hará en su equivalente al dólar no oficial, ello, documento privado suscrito entre ellas.

De allí es que suscriben el contrato de opción a compra in commento pero la intención de su representa siempre fue cancelar la totalidad del precio. Igualmente, es de allí que ambas partes deciden mantener un contrato de arrendamiento hasta otorgarse la venta definitiva, es decir, fue voluntad de ambas partes prorrogar de manera automática e indeterminada el contrato, hasta que, en el año 2011, la propietaria le manifestó a la promitente compradora su intención de no vender el apartamento en el preció convenido, que todo el dinero recibido quedaría a su favor por concepto de arras penitenciales y que si deseaba adquirir el apartamento debía cancelar su equivalente en dólares americanos de acuerdo a como se cotizara el dólar no oficial, elevando el precio del apartamento a la cantidad de SETECIENTOS MIL BOLIVARES (Bs.700.000,oo), no siendo el saldo deudor la cantidad de DOSCIENTOS SETENTA Y TRES MIL BOLIVARES (Bs. 273.000,oo), que bajo ningún concepto le vendería el apartamento en el precio acordado, que había decidido rescindir unilateralmente el mismo y por tal debía desocuparlo, quedando a su favor todo el dinero recibido como abonos al pago de la venta definitiva.

Afirma que la demandante con su actitud pretende recuperar el apartamento, desconocer la venta ofertada y opcionada después de haber recibido más de la mitad del precio acordado sin incluir los cánones de arrendamiento cancelados y dejar en la calle y empobrecida a la ciudadana M.D.V.D.M.. De concretarse tal aspiración, de parte de la actora, se configuraría un enriquecimiento sin causa en detrimento de su representada.

Argumenta que el contrato suscrito entre ellas es un contrato bilateral donde cada una de las partes contratantes tiene obligaciones que cumplir y si una de las partes no cumple con su obligación la otra tiene el derecho de no cumplir con la suya, lo cual se conoce como excepción non adimpleti contractus, también llamada excepción de incumplimiento, que es la facultad que tiene una parte, de un contrato bilateral, de negarse a cumplir sus obligaciones, cuando su contraparte le exige el cumplimiento, sin haber cumplido a su vez con su propia obligación (artículo 1.168 del Código Civil). En el caso en concreto, una vez que la actora decide unilateralmente aumentar el valor del precio final de la venta, manifestando que no suscribirá la venta definitiva, y que no tramitaría, como en efecto lo hizo durante todo este tiempo transcurrido, ningún recaudo necesario exigido para la protocolización definitiva de la venta, tomando para si todas las cantidades de dinero recibidas como abono a la venta definitiva, no le quedó otra alternativa a su mandante que no entregarle el resto del dinero de la venta por temor de perderlo todo. Es allí donde se materializa la excepción, debiéndose suspender los efectos del contrato, mas no extinguirle. Asó, la excepción sub iudic justifica el motivo por el cual su representada no ha terminado de cumplir con su obligación de pagar el precio convenido para la venta definitiva y ese motivo se deriva del hecho que la otra parte (parte actora) tampoco ha cumplido con sus obligaciones a saber: entregar a su representada todos los documentos necesarios y exigidos para protocolizar el documento de compra-venta (el documento de propiedad del inmueble, el código catastral o ficha catastral que sólo se expide al propietario del inmueble, el plano del inmueble, el o los R.I.F de los otorgantes); tramitar y entregar las solvencias (solvencia por los servicios municipales de agua, gas, aseo, etc.; los impuestos trimestrales cuyo trámite sólo pude hacer el propietario; solvencia de hidrolago); y firmar los protocolos del documento de compra-venta que es el perfeccionamiento final.

Como puede verse, la demandante, en su libelo, consigna el código catastral del inmueble pero nótese que es de fecha 14 de marzo de 2012 y el R.I.F presentado es de fecha 26 de marzo de 2012. Con ello se demuestra que la actora incumplió con su obligación de proveer estos documentos ya que su trámite es de fecha reciente. De tal forma que no puede imputársele a la accionada el incumplimiento de su obligación cuando su contraparte tampoco cumplió con la suya; máxime que la accionante nada menciona sobre el cumplimiento de sus obligaciones en todo el tiempo transcurrido. El contrato objeto de esta demanda fue otorgado por un término de 6 meses, sin embargo, el mismo se ha venido prorrogando de manera sucesiva y automática por la plena voluntad y consentimiento tácito de las partes, convirtiéndose en un contrato por tiempo indeterminado. En el caso en cuestión hubo una prolongación de la voluntad de las partes, en extender de manera constante el plazo de vencimiento del contrato, en razón de que la vendedora recibía un canon de arrendamiento mensual bastante elevado y se garantizaba el precio definitivo; todo lo cual conllevó a que su representada en más de una ocasión le pidiera a la demandante los recaudos para finiquitar la venta definitiva y sólo conseguía como respuesta que ese ya no era el precio de la venta del apartamento, por la fluctuación del dólar no oficial, que si quería adquirirlo debía cancelarle SETECIENTOS MIL BOLIVARES (Bs.700.000,oo) y que de no hacerlo no le vendía el inmueble, que iba a tener que devolvérselo y perdería todo los abonos realizados.

En lo que respecta a la RECONVENCIÓN alega que ciertamente celebró un contrato de opción a compra, con la ciudadana O.M.R.M., sobre un inmueble constituido por un apartamento propiedad de esta última, ello, en fecha 18 de octubre de 2007, por ante la Notaría Octava de Maracaibo, anotado bajo el número 91, Tomo 176. En el mencionado contrato se fijó como precio definitivo de la compra-venta la cantidad de QUINIENTOS OCHENTA Y SEIS MILLONES DE BOLIVARES (Bs.586.000.000,oo), hoy QUINIENTOS OCHENTA Y SEIS MIL BOLIVARES (Bs.586.000,oo); siendo su término de duración 6 meses contados a partir de la fecha cierta del documento; de igual forma, en la cláusula quinta del referido contrato, se establecieron que las obligaciones, que cada una de las partes asumía, no se considerarían totalmente cumplidas mientras no se haya procedido a otorgar el correspondiente documento definitivo de compra-venta. Esta cláusula contiene un significado especial y determinante en la formalización del documento ya que es una condición pendiente que deja abierta la posibilidad de no cumplir las obligaciones reciprocas asumidas hasta el otorgamiento de la venta definitiva.

Suscrito como fue el contrato de opción a compra, la ciudadana M.D.V.D.M. comenzó a hacer los pagos convenidos pero de común acuerdo acordaron que dicha ciudadana, durante la vigencia del contrato, además del pago del precio de la venta definitiva, cancelaría un canon de arrendamiento mensual, lo cual no fue previsto en el contrato por cuanto fue un arreglo externo, demostrándose ello con la confesión realizada por la actora en el libelo. Así, su representada cancelaba, vía transferencia o por deposito en la cuenta corriente de la ciudadana O.M.R.M. en el banco Mercantil, las mensualidades convenidas que para el año 2009 eran de cuatro mil bolívares y luego aumentaron a cinco mil bolívares; y aparte le hizo abonos considerables al precio de la venta definitiva que alcanzaron la cantidad de TRESCIENTOS TRECE MIL BOLÍVARES (Bs.313.000,oo), no obstante, habiendo acordado ambas partes la prolongación sucesiva del contrato in commento, para el mes de marzo de 2011, la demandante le manifestó a la demandada que ya no le iba a vender el apartamento en el precio convenido sino en la cantidad de SETECIENTOS MIL BOLIVARES (Bs.700.000,oo), que no le firmaría la venta definitiva hasta no cancelarle ese monto y que si no cumplía la sacaría del inmueble por la vía judicial, tomando para sí todas las cantidades de dinero recibidas por concepto de abono al precio.

En virtud de esta situación, su representada le manifestó a la propietaria que tenía el dinero para otorgar la venta definitiva y que necesitaba que ella cumpliera con su obligación de suministrarle los recaudos que exigía el registro (tales como solvencias, código catastral, etc.) pero la respuesta de la referida propietaria fue un no rotundo, que tenía que cancelarle la cantidad de SETECIENTOS MIL BOLIVARES (Bs.700.000,oo), amenazándola de intentar una acción por desalojo, lo que cumplió, citando a su mandante por ante la Superintendencia Nacional de Arrendamiento, y obteniendo allí una resolución administrativa que ordenaba el desalojo de la accionada, luego, recurrió a la vía judicial interponiendo demanda de desalojo por ante el Juzgado Undécimo de los Municipios Maracaibo, J.E.L. y San Francisco de esta misma Circunscripción Judicial, en el expediente número 2673-12, con la particularidad de que ese mismo día interpuso la presente demanda de resolución por ante el Tribunal a-quo y posteriormente desistió del desalojo.

Arguye que si bien cierto que la demandada aún no ha terminado de pagar el precio de la venta, también es cierto que ello es así por causas imputables a su contraparte, quien, incumpliendo su obligación, se niega a entregar los recaudos exigidos por la oficina registral para protocolizar la venta y recibir el pago restante estipulado; así como también, asevera que infructuosas han sido las gestiones amistosas realizadas por su mandante para que la actora deponga su actitud, manteniendo, dicha actora, una negligente actitud a cumplir con su obligación de vender el apartamento con el agravante que pretende hacerse para si de todas las cantidades de dinero recibidas como abono al precio de la venta, materializándose así un enriquecimiento sin causa a su favor.

Por las anteriores razones reconviene por cumplimiento de contrato, de conformidad con los artículos 1.184, 1.134, 1.167 y 1.168 del Código Civil, a la ciudadana O.M.R.M., para que cumpla con la obligación de otorgar el documento definitivo de compra venta, en las condiciones acordadas en el documento fundante de la acción, le entregue a su representada los recaudos y solvencias necesarios para protocolizar el documento definitivo de compra-venta, reciba la diferencia del precio acordado, es decir, la cantidad de DOSCIENTOS SETENTA Y TRES MIL BOLIVARES (Bs. 273.000,oo) y firme la venta definitiva. Estimó la reconvención en la cantidad de DOSCIENTOS SETENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 270.000,oo) lo que equivale a la cantidad de 3.000 unidades tributarias.

En fecha 22 de noviembre de 2012, el Tribunal de la causa admitió la reconvención.

En fecha 29 de noviembre de 2012, la parte demandante presentó escrito de CONTESTACIÓN A LA RECONVENCIÓN argumentando que no hay controversia alguna sobre la determinación bien inmueble objeto de la litis siendo ella su legitima propietaria; que la naturaleza jurídica del contrato in commento es la de un contrato preliminar de promesa bilateral de venta; rechaza, niega y contradice los hechos alegados por la demandada-reconviniente y rechaza el derecho invocado; rechaza que haya incumplido obligación alguna derivada del contrato objeto del litigio; rechaza la excepción non a dimpleti contractus por improcedente; rechaza que esté obligada en la actualidad a venderle el referido inmueble.

Igualmente, niega, rechaza y contradice haber suscrito una oferta de venta preliminar, de fecha 17 de octubre de 2005, por la cantidad de DOSCIENTOS CUARENTA MIL BOLIVARES (Bs.240.000,oo); toda vez que no hay nada que demuestre este hecho, solicita que el mismo sea desechado y desvirtuado. Niega, rechaza y contradice haberle hecho una oferta ulterior de venta a la parte demandada por la cantidad de SETECIENTOS MIL BOLIVARES (Bs.700.000,oo); toda vez que no hay prueba demuestre este hecho, pide que el mismo sea desechado y desvirtuado. Niega, rechaza y contradice haber recibido, de la demandada, alguna mensualidad por concepto de arrendamiento, por el contrario, ella (la actora) es quien ha pagado los gastos de condominio, ante lo cual adiciona que la naturaleza de la ocupación precaria que tiene la parte demandada es la de un préstamo de uso en tanto no se estipularon cánones de arrendamiento. Así, a falta de pruebas para demostrar estos hechos, requiere que sean desechados; solicita al Tribunal que se abstenga de pronunciarse sobre el supuesto contrato verbal de arrendamiento a tiempo indeterminado y sobre los cánones de arrendamiento que la parte accionada alega en su contestación; que la acción demandada no un desalojo sino una resolución de contrato. Niega, rechaza y contradice que ha procurado un enriquecimiento sin causa. Niega que le haya ofrecido en venta el inmueble por la cantidad de SETECIENTOS MIL BOLIVARES (Bs.700.000,oo), por el contrario, se encuentra enfrentando un empobrecimiento y lo cierto es que la demandada insiste en permanecer en su propiedad. Niega, rechaza y contradice haber acordado con la parte demandada una prolongación sucesiva del contrato de promesa bilateral de venta. Niega y Rechaza la pretensión de la accionada, en relación al propósito de atribuirle efectos prorrogatorios sucesivos, tácitos y automáticos a un contrato bilateral de venta. Niega, rechaza y contradice que haya amenazado a la accionada con el desalojo del inmueble de su propiedad ya que ejercer un derecho no configura una amenaza.

En relación la excepción non adimpleti contractus, requiere que sea desechada por cuanto esta defensa sólo puede oponerse cuando se demanda el cumplimiento de un contrato y en el caso que nos ocupa la demanda es por resolución de contrato. Entre otros aspectos, desecha por ineficaz, impertinente e inoportuna la correspondencia, de fecha 17 de octubre de 2005, por la cantidad de DOSCIENTOS CUARENTA MIL BOLIVARES (Bs.240.000,oo), la cual no agrega nada al proceso y al constar en copia simple de instrumental privada, por efecto del artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, la misma debe desestimarse. Desecha por ineficaces, impertinentes e inoportunos los señalamientos de cánones de arrendamientos, por un supuesto contrato verbal a tiempo indeterminado, que no ha sido probado ni se está ventilando en la presente causa, así como también, los depósitos bancarios acompañados en copias simples, por cuanto no tienen fuerza probatoria en la presente causa y al constar en copias simples de instrumentales privadas, por efecto del artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, las mismas deben desestimarse. Desecha por ineficaz la afirmación que hace el apoderado de la parte demandada, relativa a la supuesta confesión de su parte, en relación a los hechos que le atribuyen a su representada la intención de comprar el inmueble objeto de controversia, muy particularmente el de haber recibido la cantidad de TRESCIENTOS TRECE MIL BOLIVARES (Bs.313.000,oo) como parte del precio de venta, así, no sólo la desconoce sino que la misma no tiene ningún valor probatorio toda vez que no se aportó medio de prueba que así lo demuestren. Desecha por superflua, impertinente y dilatoria la solicitud de oficiar a Oficina Subalterna del Primer Circuito de Registro del Municipio Maracaibo, la solicitud de oficiar al departamento de Catastro de la Alcaldía del Municipio Maracaibo y la solicitud de oficiar al Juzgado Undécimo de los Municipios Maracaibo, J.E.L. y San Francisco de esta Circunscripción Judicial.

Finalmente, precisa que la parte demandada-reconviniente, en su escrito de contestación-reconvención, no aportó prueba alguna de haber cumplido la obligación primigenia de pagar el precio, por lo que solicita que se declare improcedente y sin lugar la pretensión reconvencional de cumplimiento de contrato y se declare con lugar la acción de resolución de contrato y restituya el inmueble con los bienes muebles, permitiéndosele, a la accionante, retener las cantidades de dinero dadas por concepto de arras.

En fecha 10 de diciembre de 2012, se lleva a cabo la audiencia preliminar.

De conformidad con el artículo 868 del Código de Procedimiento Civil, las partes interactuantes presentaron sus correspondientes escritos.

En fecha 9 de enero de 2013, el Tribunal a-quo agregó a las actas del expediente los escritos de pruebas de las partes contendientes.

En fecha 15 de enero de 2013, la parte demandada presentó diligencia mediante la cual hace oposición a las pruebas de la parte actora.

En fecha 16 de enero de 2013, el Juzgado a-quo se pronuncia sobre la admisión de las pruebas; negándose la prueba de informes a la Oficina Subalterna de Registro Público.

En fecha 15 de marzo de 2013, se llevó a cabo la audiencia oral y pública en la cual se observa que las partes contendientes renunciaron a la evacuación de sus pruebas testimoniales y en cuyo dispositivo se declaró con lugar la demanda de resolución de contrato, sin lugar la reconvención por cumplimiento de contrato y se condena en costas a la parte demandada.

En conclusión, y verificadas como fueron las anteriores etapas procesales, en fecha 3 de abril de 2013, el Tribunal a-quo dictó decisión en los términos suficientemente explicitados en el capítulo segundo del presente fallo, la cual fue apelada, por la accionada de autos, en fecha 5 de abril de 2013, ordenándose oír en ambos efectos el recurso interpuesto, y, en virtud de la distribución de Ley, correspondió conocer a este Juzgado Superior dándosele entrada a los efectos del cumplimiento con el trámite correspondiente.

CUARTO

DE LOS INFORMES Y DE LAS OBSERVACIONES

De conformidad con lo establecido en el artículo 517 del Código de Procedimiento Civil, y en la oportunidad legal establecida en dicha norma para la presentación de los INFORMES por ante esta Superioridad, ambas partes contendientes presentaron los suyos en los siguientes términos:

La parte demandante, ciudadana O.M.R.M., asistida del abogado F.J.Q., inscrito en el Inpreabogado bajo el N° 11.062, alegó, en cuanto a la naturaleza del contrato sub litis, que el mismo constituye una promesa bilateral de venta, tal y como reiterativamente lo ha sostenido en sus diversos escritos; en cuanto a la excepción del contrato no cumplido, refiere, nuevamente, que dicha excepción no es aplicable al presente caso en razón de que ésta procede cuando se demanda el cumplimiento de un contrato y en el caso en concreto se está demandando es la resolución de un contrato y específicamente se está demandando la resolución de un contrato de promesa bilateral de venta; en lo que respecta al fondo de la controversia sub facti especie, pone de manifiesto consideraciones y planteamientos que ya han sido abordados con alta rigurosidad con antelación y que por ende han sido recogidos en la parte narrativa de esta sentencia de segunda instancia; y, finalmente, solicita que se declare sin lugar la apelación formulada por la parte demandada y se confirme el fallo recurrido.

Por su parte, la accionada, ciudadana M.D.V.D.M., por intermedio de su representación judicial, abogado Á.E.C., inscrito en el Inpreabogado bajo el N° 34.600, reiteró y trajo a colación una vez más los diversos alegatos de fondo que explanó en los distintos escritos presentados por ella en el discurrir de la causa sub examine, por lo que sedan por reproducidas en esta ocasión ya que las mismas fueron recogidas en la parte narrativa de esta sentencia de segunda instancia.

No obstante, hace alusión a ciertos vicios de la sentencia, en efecto, afirma que, de la decisión recurrida, se puede apreciar que el Juez a-quo no motivó la decisión apelada, con base a lo alegado y probado en autos; que sólo se limitó atacar los alegatos y defensas de su parte pero no adminiculó su decisión con pruebas concretas que demostraran sus alegatos; que incurre en contradicción y la vez se hace Juez y parte cuando afirma que las copias simples anexadas por su persona como pruebas, que no fueron desconocidas por la parte actora, carecen de valor probatorio; que pretende fijar las obligaciones de su representada en el contrato objeto de la litis pero no hace mención alguna de las obligaciones de la parte accionante puesto que de haberlo hecho debía concluir en el hecho que no existía en actas ninguna prueba de la parte demandante para demostrar el cumplimiento de su obligación; que vulnera el derecho a la defensa al negarse a evacuar una prueba promovida en el proceso (prueba de informes al Registro) y por otra parte ordena la evacuación de la prueba de informes dirigida a la Dirección de Catastro de la Alcaldía del Municipio Maracaibo de forma distinta a la solicitada, negándose a corregir la misma en dos oportunidades, configurándose con esta actitud una evidente parcialidad hacia la parte actora, en detrimento de su representada, cercenándose así su derecho a la defensa; y que declara con lugar la demanda sin haberse presentado con ésta las pruebas que fundamentaran la acción de conformidad con el artículo 860 de la Ley Adjetiva Civil.

Aunado a ello, el Juez a-quo no se pronunció sobre el arrendamiento del apartamento objeto del litigio, plenamente demostrado, de más de una década entre las partes contendientes, y que necesariamente le otorga a su representada el derecho constitucional a adquirir la vivienda arrendada, por todo ese tiempo transcurrido como arrendataria, lo que constituye una situación de orden público que no puede ser relajada por convenios particulares y debe ser atendida por el Juez. Agrega que el Sentenciador debe saber que la causa objeto de este proceso, por ser de eminente orden público, su competencia va más allá de la jurisdicción civil ordinaria y debía circunscribirse a lo preceptuado en la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda, de conformidad con el artículo 6° de dicha Ley, ya que de las actas se demuestra que entre la parte demandante y su representada (la demandada) existe una relación arrendataria, que en un momento fue rescindida, posteriormente fue continuada, y así lo expresa la parte accionante en su libelo, incluso habla de los cánones de arrendamientos cancelados durante todo ese tiempo por su poderdante a la arrendadora derivados de dicho arrendamiento. De tal manera que de actas se demuestra que estamos en presencia de un contrato de arrendamiento que tiene una antigüedad de más de diez años, por lo cual, según el artículo 82 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela, se confiere el derecho a toda persona a una vivienda adecuada, en condiciones de higiene, con servicios básicos esenciales, y el artículo 16 de la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda confiere al Poder Ejecutivo Nacional la competencia exclusiva en esta materia, excluyéndole de la jurisdicción civil, además el artículo 88 ejusdem establece aquellos inmuebles donde los arrendamientos se hayan prorrogado por más de diez años, como es el presente caso, los propietarios tendrán la obligación de ofertar la venta al arrendatario, tal y como las partes intervinientes en el proceso sub iudice lo hicieron en el contrato objeto de la controversia in commento, dejando como prioridad que el precio definitivo de la venta será el que determine la Superintendencia Nacional de Arrendamientos de Viviendas. En consecuencia, el fallo dictado ha debido ser excluido de la competencia de la jurisdicción civil ordinaria.

Con la decisión dictada por Tribunal de la causa, se vulnera el principio de orden público, la jurisdicción correspondiente y el deber que tiene la parte demandante de transferir la propiedad del inmueble objeto de este proceso, en el precio que establezca la Superintendencia Nacional de Arrendamientos de Vivienda, como órgano dependiente del Poder Ejecutivo Nacional, derecho éste que deviene por tener más de diez años ocupando el inmueble en cuestión bajo la figura principal de arrendamiento, por tal, el fallo apelado debe ser revocado. Por las antedichas razones, solicita la declaratoria con lugar de la apelación interpuesta y se remita la causa a la Superintendencia Nacional de Arrendamientos para que inicien el procedimiento de avaluó del inmueble a los fines de otorgar la venta definitiva en el precio a establecer de conformidad con la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda.

Se hace constar que sólo la parte demandante, asistida de abogado, presentó OBSERVACIONES a los informes de la parte demandada, en efecto, aseveró que la sentencia recurrida cumple con todos los requisitos exigidos en los artículos 243 y 877 del Código de Procedimiento Civil, careciendo de los vicios denunciados por la parte accionada. Asimismo, precisó que la demandada debía probar que había cumplido con sus obligaciones contractuales, igual probanza le correspondía para intentar la reconvención por cumplimiento de contrato, y no lo hizo, por el contrario, aceptó no haber cumplido en todo el desarrollo del proceso, amparándose en la excepción non a dimpletis contractus y bajo ninguna forma pudo probar el incumplimiento de la demandante. Por su parte, ella (la demandante) probó la existencia del contrato y las obligaciones pactadas en él, igualmente, probó haber cumplido con todas las obligaciones asumida en el mismo, es decir, le hizo entrega anticipada del inmueble a la accionada confiando en la buena f.d.e., dispensó en tiempo oportuno todos los requisitos para celebrar el futuro contrato y particularmente cumplió con la obligación contenida en la cláusula novena del contrato bajo estudio, cuando le notificó a la demandada que, en razón de su incumplimiento, le exigía la entrega del inmueble que estaba poseyendo bajo la forma de préstamo de uso. Al mismo tiempo, se coligen argumentaciones de mérito que ya fueron singularizadas en líneas pretéritas y finalmente resalta que el artículo 16 de la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda, en concordancia con el artículo 88 ejusdem, no tienen aplicación en la presente controversia. En conclusión, solicita que se declare sin lugar la apelación propuesta y se confirme el fallo recurrido.

QUINTO

DE LAS CONSIDERACIONES PARA DECIDIR

De la revisión exhaustiva de las actas que conforman el presente expediente, que en original fue remitido a este Tribunal de Alzada, se desprende que el objeto de conocimiento en esta segunda instancia se contrae a sentencia definitiva, de fecha 3 de abril de 2013, a través de la cual el Juzgado a-quo declaró con lugar la demanda y acordó la restitución del inmueble junto a los bienes muebles descritos en inventario anexo al contrato celebrado, a favor de la parte accionante, quedando igualmente en poder de la parte actora la cantidad de DOSCIENTOS SESENTA Y TRES MIL BOLIVARES (Bs. 263.000,oo) en concepto de cláusula penal; se declaró sin lugar la reconvención propuesta; se estableció que, a los efectos de salvaguardar los derechos de la parte demandada, en la fase de ejecución del presente juicio, deberá cumplirse con el procedimiento previo establecido en el artículo 12 de la Ley contra el Desalojo y la Desocupación Arbitraria de Viviendas; y se condenó en costas y costos procesales a la parte demandada por resultar totalmente vencida en el presente juicio tanto en la acción principal como en la reconvención.

Asimismo, se constata, del escrito de informes de la parte demandada-recurrente, presentado por ante esta segunda instancia, que la apelación interpuesta por dicha parte deviene de la disconformidad que presenta en cuanto a la declaratoria con lugar de la demanda y sin lugar de la reconvención ya que considera que la sentencia apelada adolece de ciertos vicios que la anulan; que vulnera el derecho a la defensa de la parte accionada; que declara con lugar la demanda sin haberse presentado con ésta las pruebas que fundamentaran la acción; que el Juez a-quo no se pronunció sobre el arrendamiento del apartamento objeto del litigio que le otorga a su representada el derecho constitucional a adquirir la vivienda arrendada por todo ese tiempo transcurrido como arrendataria; y que la decisión recurrida vulnera el principio de orden público, la jurisdicción correspondiente y el deber que tiene la parte demandante de transferir la propiedad del inmueble en el precio que establezca la Superintendencia Nacional de Arrendamientos de Vivienda. Y ASÍ SE CONSIDERA.

Prima facie, y en virtud del principio tantum apellatum quantum devolutum, sólo le es dable a este Tribunal ad-quem pronunciarse sobre las implicaciones y repercusiones jurídicas que derivan de la convención celebrada por las partes contendientes, en fecha 18 de octubre de 2007, la cual se autenticó por ante la Notaria Publica Octava de Maracaibo, bajo número 91, Tomo 176, la cual es el origen de la relación jurídica procesal ventilada en esta causa, de allí que cualquier situación ajena o extraña a la precitada convención no será objeto de examen por parte de este Jurisdicente ad-quem ya que el problema y objeto de la causa in commento gira entorno a las implicaciones surgidas a partir de la relación contractual vertida en la referida convención. Y ASÍ SE ESTABLECE.

Quedando así delimitado el thema decidendum objeto de conocimiento por este Sentenciador, se procede al análisis de los medios probatorios aportados al proceso en la forma que seguidamente se singulariza:

Pruebas de la parte demandante:

Acompañó al libelo los siguientes medios de prueba:

• Copias simples de actuaciones administrativas, emanadas de la Superintendencia Nacional de Arrendamiento de Viviendas, las cuales están relacionadas con el procedimiento seguido por la demandante de autos contra la demandada de autos; y en cuya decisión, de fecha 6 de marzo de 2012, se declaró, entre otras cosas, que se le concede a dicha demandada un plazo de 90 días continuos, a partir del día 1° de marzo de 2012, hasta el día 1° junio de 2012, para entregar el inmueble. Además, se declaró agotada la vía administrativa.

De actas se evidencia que la accionada, en la contestación, impugna por ineficaz las antedichas actuaciones administrativas, respecto de lo cual debe señalarse que los documentos administrativos gozan de una presunción de legalidad, legitimidad y veracidad, por lo que sólo son desvirtuables con otro medio de prueba y dado que en el caso de autos ello no se verificó se valoran en toda su fuerza probatoria de conformidad con el artículo 8 de la Ley Orgánica de Procedimientos Administrativos. Y ASÍ SE APRECIA.

• Copia simple de documento privado autenticado por ante la Notaría Pública Octava de Maracaibo, en fecha 18 de octubre de 2007, bajo el Nº 92, tomo 176; en el cual se observa, entre otros aspectos, que la ciudadana M.D.V.D.M. le entregó a la ciudadana O.M.R.M. el inmueble signado con el número 10-B, ubicado en el piso 10, del Conjunto Residencial San Andrés, situado en la Calle 66, entre Avenidas 2C y 2B de la Urbanización Virginia en Jurisdicción de la Parroquia O.V.d.M.M.d.E.Z..

De actas se evidencia que la accionada, en la contestación, impugna por ineficaz las antedichas copias simples de documento privado, respecto de lo cual debe señalarse que, en sintonía con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, las copias fotostáticas de los documentos públicos y de los documentos privados reconocidos o tenidos legalmente por recocidos se tendrán como fidedignas si no son impugnadas en su debida oportunidad y como en el caso en concreto la accionada efectuó la impugnación en la contestación, es decir, en la oportunidad correspondiente, el instrumento en cuestión se desestima aunado a que la parte promovente no hizo nada para servirse de la copia impugnada. Y ASÍ SE VALORA.

• Copia simple contentivo de documento privado mediante el cual la ciudadana O.M.R.M. le notifica a la ciudadana M.D.V.D.M. la terminación del contrato de arrendamiento suscrito entre ellas en fecha 23 de octubre de 2006 por ante la Notaría Pública Octava de Maracaibo, bajo el número 25, tomo 171, sobre el inmueble signado con el número 10-B, ubicado en el piso 10, del Conjunto Residencial San Andrés, situado en la Calle 72 de la Urbanización La lago de la ciudad y municipio Maracaibo del Estado Zulia.

De actas se evidencia que la accionada, en la contestación, impugna por ineficaz las antedichas copias simples de documento privado, las cuales versan sobre un documento de arrendamiento según se observó, por tal, y visto que, en el caso en concreto, la relación jurídico contractual de la que deriva la presente controversia versa sobre un contrato preliminar o preparatorio de promesa bilateral de venta, este Tribunal establece que la prueba bajo estudio no guarda relación con los hechos controvertidos y por ende la desestima. Y ASÍ SE DECLARA.

• Original de contrato contentivo de PROMESA BILATERAL DE VENTA autenticado, en fecha 18 de octubre de 2007, por ante la Notaría Pública Octava de Maracaibo, bajo el Nº 91, 176, celebrado entre las ciudadanas O.M.R.M., como propietaria, y M.D.V.D.M., como promitente compradora; el cual se establece, entre otros aspectos, que las partes, mediante dicho contrato, se comprometen a celebrar un contrato de compraventa, por documento registrado, sobre el apartamento signado con el número 10-B, ubicado en el piso 10, del Conjunto Residencial San Andrés, situado en la calle 72, con avenidas 2C y 2B, de la urbanización La Virginia en jurisdicción de la parroquia O.V.d.m.M.d.e.Z..

El documento sub examine constituye original de documento privado, el cual es el documento fundante de la acción, y que ha sido aceptado y reconocido por las partes contendientes, razón por la cual se valora y aprecia en toda su eficacia probatoria de conformidad con los artículo 1.363, 1.369 y 1.370 del Código Civil. Y ASÍ SE CONSIDRA.

• Original de documento privado, de fecha 15 de octubre de 2007, mediante el cual la ciudadana M.D.V.D.M. le hace a la ciudadana O.M.R.M. una oferta formal de compraventa sobre el singularizado apartamento para lo cual ofrece pagar la cantidad de cien mil dólares americanos que le cancelará al término de un año en la forma, condiciones y modalidades que la ciudadana O.M.R.M. considere convenientes.

• Original de documento privado mediante el cual la ciudadana M.D.V.D.M. declara que, por razones de su particular conveniencia, la obligación -que contrajo mediante el documento autenticado, en fecha 18 de octubre de 2007, por ante la notaría pública octava de Maracaibo, bajo el número 91, 176- la cancelará con el pago de cien mil dólares americanos, en un plazo de 6 meses, contados a partir de la fecha cierta del contrato de opción de compra, plazo éste que se puede prorrogar de común acuerdo, sólo en interés de la compraventa, y las cuales no podrán exceder de un año.

• Original de documento privado, de fecha 25 de julio de 2008, mediante el cual las ciudadanas M.D.V.D.M. y O.M.R.M. convienen en prorrogar el contrato de promesa bilateral de venta celebrado entre ellas, en fecha 18 de octubre de 2007, por ante la notaría pública octava de Maracaibo, bajo el número 91, 176, el cual se venció el día 18 de abril de 2008, por un plazo de 4 meses, a partir de dicha fecha de vencimiento, por lo que el día 18 de agosto de 2007 se vence esta prórroga, fecha en la cual ambas partes deberá cumplir con lo acordado en el referido contrato de promesa bilateral de venta; asimismo, acuerdan que el saldo deudor, deducidos los abonos, arriba a la cantidad de 273.000,oo, bolívares fuertes, cantidad ésta que se mantendrá siempre que el valor de cambio del dólar americano en el mercado paralelo no sea superior a los 350,oo bolívares fuertes. De amanera que si éste aumenta, aumentará el saldo deudor en la proporción del aumento, es decir, se mantiene un saldo deudor de setenta y ocho mil dólares americanos al día 25 de julio de 2008.

• Original de documento privado, de fecha 16 de septiembre de 2008, mediante el cual la ciudadana O.M.R.M. le informa a la ciudadana M.D.V.D.M. que el día 18 de agosto de 2008 se venció el plazo de la prórroga acordada en el contrato de promesa bilateral de compraventa suscrito, en fecha 18 de octubre de 2007, por ante la notaría pública octava de Maracaibo, bajo el número 91, 176, consecuencialmente, y de conformidad con la cláusula segunda del contrato en cuestión, resuelve, en su condición de promitente vendedora, dicho contrato, quedando en su beneficio todas las cantidades dinero que se le han entregado; igualmente, le solicita que le informe el día y la hora en la va a hacer entrega del bien inmueble y de los bienes muebles objeto del contrato; y deja establecido su intención de no conceder otra renovación.

De actas se evidencia que la accionada, en la contestación, desconoció los instrumentos privados in commento, razón por la cual, y al no haberse promovido la prueba de cotejo por parte de la promovente a los fines de insistir en el valor probatorio de dichos instrumentos, se desestiman de conformidad con los artículos 443 y 444 del Código de Procedimiento Civil. Y ASÍ SE ESTABLECE.

• Originales de documento privado, de fechas 16 y 19 de junio de 2009, mediante el cual el abogado A.G. YEPEZ GONZPALEZ invita a la ciudadana M.D.V.D.M. a pasar por el escritorio jurídico Alcalá Rhode, Rincón, Yepez & Asociados, Despacho de Abogados, el día 16 de junio de 2009, para tratar un asunto relacionado con el contrato suscrito con la ciudadana O.M.R.M. sobre el inmueble antes identificado.

Los aludidos medios de prueba se desestiman en virtud de que los mismos constituyen originales de documentos privados emanados de terceros a la litis, los cuales requieren ratificación en juicio de conformidad con el artículo 431 del Código de Procedimiento Civil, de manera que al no constar tal ratificación, deben desecharse. Y ASÍ SE APRECIA.

• Copia simple de documento administrativo de fecha 24 de septiembre de 2012 emanado de la universidad del Zulia en el que se evidencian las asignaciones u deducciones de la beneficiaria O.M.R.M.; original de planilla de actualización temporal del registro único de información fiscal de fecha 26 de marzo de 2012 emanado del servicio nacional integrado de administración aduanera y tributaria (SENIAT); y original de documento administrativo, contentivo de constancia Nº 140312-10047029, de fecha 14 de marzo de 2012, emanada de la dirección de catastro del centro de procesamiento urbano de la alcaldía de Maracaibo.

Al respecto debe señalarse que los singularizados medios de prueba constituyen documentos administrativos, los cuales gozan de una presunción de legalidad, legitimidad y veracidad, por lo que sólo son desvirtuables con otro medio de prueba y dado que en el caso de autos la parte demandada no enervó su eficacia probatoria con otro medio de prueba, se valoran en toda su fuerza probatoria de conformidad con el artículo 8 de la Ley Orgánica de Procedimientos Administrativos. Y ASÍ SE VALORA.

• Original de factura, emanada de CORPOELEC, de fecha 26 de marzo de 2012. Dicha factura constituye original de documento privado emanado de un tercero ajeno a la litis, por lo que requiere ratificación en juicio de conformidad con el artículo 431 del Código de Procedimiento Civil, y, dado que tal ratificación no consta, se desestima la aludida factura. Y ASÍ SE ESTIMA.

• Copias simples de notas de consumo de servicios municipales, números 468536, 468540, 468541 y 468542. Las referidas notas de consumo deben desestimarse en razón de que las notas de consumo deben aportarse en original, mas no en copia fotostática simple como ocurrió en el presente caso, por lo tanto, se reitera su desestimación. Y ASÍ SE DECLARA.

• Original de documento de propiedad mediante el cual la ciudadana M.E.R. vende a los ciudadanos C.E.S. y O.M.R.D.S., el apartamento signado con el número 10-B, ubicado en el piso 10, del edificio Residencias San Andrés, situado en la Calle 66, entre las avenidas 2 C y 2 B de la Urbanización La Virginia de la parroquia O.V. la ciudad y municipio Maracaibo del Estado Zulia; protocolizado por ante la oficina subalterna del primer circuito de registro de registro del municipio autónomo Maracaibo del estado Zulia, en fecha 5 de agosto de 1997, bajo el número 15, protocolo 1°, tomo 20. Y original mediante el cual el ciudadano C.E.S. declara que ciudadana O.M.R.D.S. es la única y exclusiva propietaria de del inmueble objeto de la litis; protocolizado por ante la oficina subalterna del primer circuito de registro de registro del municipio autónomo Maracaibo del estado Zulia, en fecha 4 de mayo de 2000, bajo el número 12, protocolo 1°, tomo 9.

Los precitados documentos constituyen originales de instrumentos públicos, los cuales, por haber sido otorgado, por un funcionario público competente, con todas solemnidades y formalidades que requiere la Ley, hacen plena prueba entre las partes, así como respecto de los terceros, consecuencialmente, se valoran y aprecian en todo su contenido de conformidad con los artículos 1.357, 1.359 y 1.360 del Código Civil. Y ASÍ SE CONSIDERA.

• Copias simples de documentos públicos; los cuales se desestiman de conformidad con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil por resultar altamente ininteligibles. Y ASÍ SE ESTABLECE.

• Copia simple de cédula de la ciudadana O.M.R.D.S.. La singularizada cédula de identidad construye copia simple de documento público, el cual, por no haber sido impugnado, de conformidad con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, se valora y aprecia en toda eficacia probatoria. Y ASÍ SE APRECIA.

Junto al escrito de contestación de la reconvenció promovió:

• Copia certificada de documento administrativo de fecha 8 de noviembre de 2012 emanado de la universidad del Zulia en el que se evidencian las asignaciones u deducciones de la beneficiaria O.M.R.M..

La aludida prueba constituye un documento administrativo, el cual, como es sabido, goza de una presunción de legalidad, legitimidad y veracidad, por lo que sólo es desvirtuable con otro medio de prueba y dado que en el caso de autos ello no se verificó, se valora en toda su fuerza probatoria de conformidad con el artículo 8 de la Ley Orgánica de Procedimientos Administrativos. Y ASÍ SE VALORA.

• Originales de documentos privados emanados del Condominio Residencias san Andrés. Las citadas documentales constituyen documentos privados emanados de terceros ajenos al proceso, por lo que requiere ratificación en juicio de conformidad con el artículo 431 del Código de Procedimiento Civil, y siendo que tal ratificación no consta en autos, se desestiman. Y ASÍ SE ESTIMA.

• Original de documento privado, suscrito por ambas partes contratantes, contentivo de inventario de bienes muebles del inmueble objeto de la litis.

El referido medio de prueba constituye original de documento privado, el cual se encuentra firmado por las parte contendientes, y, en virtud de que no fue ejercido medio de impugnación alguno contra el aludido documento, se valora y aprecia en todo su contenido y fuerza probatoria, ello, de conformidad con los artículos 443 y 444 del Código de Procedimiento Civil. Y ASÍ SE CONSIDERA.

• Original de documento privado autenticado por ante la notaría pública octava de Maracaibo, en fecha 18 de octubre de 2007, bajo el Nº 92, tomo 176; en el cual se observa, entre otros aspectos, que la ciudadana M.D.V.D.M. le entregó a la ciudadana O.M.R.M. el inmueble objeto de litigio.

El mencionado instrumento constituye original de documento privado, el cual no fue tachado ni desconocido por la parte contra quien se opone, es decir, por la parte demandada, así, no obstante que este documento se haya promovido junto con el libelo en copia simple, y, que producto de la impugnación realizada por la parte acciona, se le haya restado todo su efecto probatorio, en esta ocasión se evidencia que el medio de prueba bajo estudio se consignó en original y que el mismo no fue enervado, como corolario, se valora en todo su contenido probatorio. Y ASÍ SE ESTABLECE.

• Invocó el mérito de las actas procesales y el principio de comunidad de la prueba. Las citadas invocaciones no constituyen medios de prueba propiamente de dichos; pero, no obstante, este Tribunal establece que, conforme al principio de exhaustividad, en sintonía con el artículo 509 del Código de procedimiento Civil, y en atención a los principios que regulan la actividad probatoria en el proceso, se examinarán todas cuantas consten en autos. Y ASÍ SE ESTIMA.

• Ratifica las pruebas documentales acompañadas al libelo. En tal sentido, se dan por reproducidas las valoraciones y apreciación efectuadas sobre los medios de prueba acompañados al libelo. Y ASÍ SE VALORA.

• Promueve inspección judicial en el inmueble objeto de la litis para dejar constancia del estado de conservación en las que se encuentra el apartamento, anexos, pertenencias y bienes muebles.

Esta inspección se llevó a cabo el día 31 de enero de 2013 y corre inserta en el folio 191 y 192 de la pieza principal I. Se dejó constancia del estado en que se encuentra el inmueble en cuestión. Esta prueba se promovió y evacuó en estricta observancia de los artículos 472 del Código de Procedimiento Civil y 1.428 del Código Civil, quedando demostrado los hechos en esta constatados. Y ASÍ SE APRECIA.

• Promueve prueba testimonial de los ciudadanos C.M.H.C., J.U. y J.C.T., venezolanos, mayores de edad, titular de las cédulas de identidad Nos. 3.646.715, 8.503.890 y 13.741.691. De las actas se observa que la parte promovente renunció a su derecho de evacuar dichas testimoniales. Y ASÍ SE DECLARA.

En el lapso probatorio, aportó:

• Invoca el mérito de las actas procesales y el principio de comunidad de la prueba; y ratifica las pruebas documentales acompañadas al libelo de la demanda y acompañadas al escrito de contestación de la reconvención. En esta ocasión, y visto que ello ya fue objeto de valoración por parte de quien hoy decide, se dan por reproducidas las apreciaciones que sobre tales respectos efectuó este Juzgador precedentemente. Y ASÍ SE CONSIDRA.

Pruebas de la parte demandada:

Acompañó al escrito de contestación-reconvención los siguientes medios de prueba:

• Copia simple de documento privado, de fecha 17 de octubre de 2005, cuyo asunto es la finalización del contrato de arrendamiento y oferta de venta sobre el inmueble objeto de la litis, mediante el cual la ciudadana O.M.R.M. le informa a la ciudadana M.D.V.D.M. que el contrato de arrendamiento celebrado por ellas, en fecha 20 de noviembre de 2004, sobre el inmueble en cuestión, vence el día 20 de noviembre de 2005, por lo que le solicita que le comunique por escrito el día y la hora para realizar la entrega del inmueble, así, le precisa que si desea hacer la entrega a la fecha del vencimiento de la prórroga legal el canon a partir del mes de noviembre es de un millón doscientos mil bolívares (Bs. 1.200.000,oo), sin que ello implique la renovación del contrato, igualmente, y dado que su interés es vender el referido inmueble, le otorga el derecho preferente de adquirirlo por el precio de doscientos cuarenta millones de bolívares (bs. 240.000.000,oo), oferta hábil por un mes.

De actas se evidencia que la parte demandante, en su escrito de contestación a la reconvención propuesta, enerva el valor probatorio del instrumento bajo estudio. De allí que al constituir el mismo copia simple de documento privado simple, respecto del cual se colige que la accionante lo negó, rechazó y contradijo, se estima que, de conformidad con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, no puede aportarse en juicio, para hacerse valer, los documentos de esta especie, es decir, las copias fotostáticas simples de documentos privados simples, razón por la que se desestima careciendo de toda eficacia. Y ASÍ SE ESTABLECE.

• Copia simple de documento privado, de fecha 25 de julio de 2008, mediante el cual las ciudadanas M.D.V.D.M. y O.M.R.M. convienen en prorrogar el contrato de promesa bilateral de venta celebrado entre ellas, en fecha 18 de octubre de 2007, por ante la notaría pública octava de Maracaibo, bajo el número 91, 176, el cual se venció el día 18 de abril de 2008, por un plazo de 4 meses; y copia simple del documento fundante de la acción.

Los antedichos medios de prueba ya fueron apreciados con antelación, motivo por el cual dan por reproducidas las consideraciones explanadas al respecto por este órgano jurisdiccional. Y ASÍ SE VALORA.

• Copias simples de depósitos bancarios y de transferencia. Los precitados medios de pruebas, según se desprende del escrito de contestación-reconvención presentado por la parte demanda, guardan relación con una presunta relación arrendaticia existente entre las partes contendientes. Y ASÍ SE ESTIMA.

De modo que, siendo, la relación jurídica procesal de la que deriva la presente controversia, un contrato de promesa bilateral de venta, se considera que las aludidas documentales, relacionadas con determinado contrato de arrendamiento, no guardan relación con los hechos controvertidos, por lo que se desestiman. Y ASÍ SE APRECIA.

• Promovió el mérito favorable de las actas procesales sobre todo la confesión realizada en el libelo según lo cual se declara que, de la totalidad del precio, acordado en la cláusula segunda, ha recibido, de ella (de la accionada), la cantidad de trescientos trece mil bolívares (Bs. 313.000,oo) y que el saldo restante del precio es la cantidad doscientos setenta y tres mil bolívares (Bs. 273.000,oo); se declara que ella fue autorizada por la actora para ocupar el inmueble en cuestión anticipadamente; se declara que ella (la demandada) le canceló hasta el mes de marzo de 2011, al principio, la cantidad de tres mil quinientos bolívares (Bs. 3.500,oo), y posteriormente la cantidad de cinco mil bolívares (Bs. 5.000,oo) mensuales, por concepto del contrato de arrendamiento verbal celebrado hasta que se otorgara la venta definitiva; y adicionalmente promueve los instrumentos acompañados al libelo, específicamente el código catastral y el RIF de la accionada.

En lo que respecta a ello, se deja claro que los aspectos de esta promoción, relacionados con el fondo, serán analizados al momento de emitir las correspondientes conclusiones en esta causa. Por su parte, lo atinente a la presunta relación arrendaticia invocada, la misma se considera impertinente ya que ello no coadyuva en esclarecer los supuestos fácticos de la pretensión de resolución de contrato de promesa bilateral de venta ni la pretensión reconvencional de cumplimiento de contrato de promesa bilateral de venta. Y, finalmente, las documentales acompañadas al libelo de la demanda ya fueron debidamente examinados por este Tribunal en los parágrafos precedentes. Y ASÍ SE DECLARA.

• Promovió prueba de informes a la oficina subalterna del primer circuito de registro del municipio Maracaibo del estado Zulia, a fin de que éste informe al tribunal los recaudos exigidos para la protocolización de los documentos de compra venta de inmuebles. La prueba en cuestión no fue admitida, razón por la cual no fue evacuada, en tal orden, no aprovecha ni perjudica a las partes contendientes. Y ASÍ SE CONSIDERA.

• Promovió prueba de informes a Catastro de la alcaldía de Maracaibo a fin de que éste informe al tribunal el monto total de la deuda que tiene hasta la fecha el inmueble objeto de litigio por concepto de solvencia municipal, a cuál persona le corresponde tramitar la solicitud y desde cuándo no se cancela ese tributo por parte de la propietaria. Se ofició en fecha 16 de agosto de 2012 bajo el número 033/2013. al respecto, el servicio desconcentrado municipal de administración tributaria (SEDEMAT) de la alcaldía de Maracaibo, mediante oficio número IMT-GT-0037-2013, de fecha 18 de enero de 2012, el cual fue recibido por el juzgado a-quo en feha 21 de enero de 2013, informó que la contribuyente de la cuenta contrato de servicios municipales número 100000399135 y registro de información municipal de inmuebles urbanos número &000061965 es la ciudadana O.M.R.M., del inmueble ubicado en la calle 66 entre avenidas 2C y 2B de la urbanización la virginia, edificio residencias san Andrés, piso 10, apartamento 10 B, se encuentra solvente con lo servicios municipales y con el impuesto sobre inmueble urbanos.

La prueba de informes en cuestión se produjo en plena observancia de la normativa que regula este medio de prueba, por ende, de conformidad con el artículo 433 del Código de Procedimiento Civil, se valora en todo su contenido. Y ASÍ SE ESTABLECE.

• Promueve testimoniales de las ciudadanas JELISSA GUERA, IZABETH VILLEGAS y A.K.L., venezolanas, mayores de edad, titulares de las cédulas de identidad Nos. 10.422.083, 7.546.143 y 9.739.593, respectivamente.

Las singularizadas pruebas, si bien es cierto fueron admitidas por el Tribunal a-quo, también es cierto que la parte promovente renunció a su derecho de evacuarlas, por lo tanto, la misma no aprovecha ni perjudica a las partes contendientes. Y ASÍ SE VALORA.

• Promovió prueba de informes al tribunal undécimo de los Municipios Maracaibo, J.E.L. y San Francisco de esta misma circunscripción judicial para que éste remita al tribunal copia certificada del expediente número 2673-12.

De la precitada prueba de informes no consta ningún tipo de resultas en el expediente contentivo de la presente litis, motivo por el cual no aprovecha ni perjudica a las partes contendientes. Y ASÍ SE ESTIMA.

En el lapso probatorio, aportó:

• Ratificó todos los medios de pruebas promovidos con el escrito de contestación- escrito de reconvención, así como también, la confesión, realizada por la parte demandante-reconvenida, sobre hechos especificados en ambos escritos. En esta ocasión, y visto que ello ya fue objeto de valoración por parte de quien hoy decide, se dan por reproducidas las apreciaciones que sobre tales respectos efectuó este Juzgador precedentemente. Y ASÍ SE APRECIA.

Conclusiones

Prima facie, y visto que la accionada, en su escrito de contestación-reconvención, alega que el fallo apelado adolece de inmotivación y contradicción, este Juzgado ad-quem procede a examinar la sentencia recurrida y en tal orden, de la lectura de la misma, no se colige ni extrae que la referida sentencia adolezca de vicio alguno, en efecto, en cuanto al vicio de inmotivación, se observa que el Juez a-quo, en la decisión recurrida, expuso las razones de hecho y de derecho que influyeron en su convicción para llegar a la conclusión recogida en el dispositivo de la sentencia, es decir, en garantía de las partes contendientes, el mencionado Juez hizo un detenido estudio de las actas procesales, mediante el cual se analizó las acciones y excepciones de las partes contendientes, así como también, estableció y apreció los hechos pertinentes y efectuó la subsunción de ellos en la norma de derecho que se juzgó aplicable, en definitiva, el fallo recurrido no es más que el resultado de un juicio lógico fundado en el derecho y en las circunstancias de hecho comprobadas. En el mismo orden, tampoco se constata la existencia de ningún tipo de contradicción (ni inmotivación por contradicción entre los motivos ni inmotivación por contradicción entre los motivos y el dispositivo); ajustándose, el Sentenciador de la causa, a los artículos 12 y 243 del Código de Procedimiento Civil. Al mismo tiempo, y en relación al alegato de quebrantamiento del derecho a la defensa, no se observa tal vulneración, no obstante, y dado que el alegato bajo estudio está relacionado con una incidencia probatoria, debe destacarse que esa incidencia ya tuvo su estadio procesal dentro del proceso, es decir, las coyunturas probatorias acaecidas en el juicio sub iudice ya fueron abordadas por el Juez de la causa, por lo que mal puede este Tribunal de Alzada examinar aspectos ya resueltos y decididos que no forman parte del thema decidendem en esta ocasión; por el contrario, el Juez a-quo se ajustó a los postulados del artículo 15 del Código de Procedimiento Civil. En consecuencia, y por razón de todo lo anterior, se desestima el alegato de la parte demandada según el cual la decisión apelada adolece de vicios y vulnera o quebranta el derecho a la defensa de la accionada. Y ASÍ SE ESTABLECE.

Una vez ello, y siendo que la pretensión principal de la parte demandante versa sobre una demanda de RESOLUCIÓN DE UN CONTRATO, esta Superioridad se permite acotar que la acción resolutoria es la facultad que tiene una de las partes, en un contrato bilateral, de pedir la terminación del mismo, y, en consecuencia ser liberada de su obligación, si la otra parte no cumple a su vez con la suya; fundamentándola en el equilibrio patrimonial de las partes que debe restablecerse entre las mismas y que quedaría roto si una de las partes tuviese que cumplir su obligación sin habérsele a ella cumplido a su vez.

En tales términos, el artículo 1.167 del Código Civil regula la acción de resolución de contratos de la siguiente forma:

En el contrato bilateral, si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede a su elección reclamar judicialmente la ejecución del contrato o la resolución del mismo, con los daños y perjuicios en ambos casos si hubiere lugar a ello

. (Negrillas de este Tribunal Superior)

Asimismo, el Dr. E.M.L., en su obra “CURSO DE OBLIGACIONES. DERECHO CIVIL III”, Caracas, Venezuela, páginas 516-518, nos manifiesta, como efectos principales de la singularizada acción resolutoria, los siguientes:

(…Omissis…)

1° La terminación del contrato bilateral, que al ser declarado resuelto se extingue. Ahora bien, el contrato se considera terminado, no desde el momento en que se declara la resolución, sino que se considera como si jamás hubiese existido, volviendo las partes a la misma situación en que estaban antes de contratar.

2° Un efecto retroactivo, mediante el cual el contrato se considera como si efectivamente jamás hubiese celebrado. Como consecuencia tenemos:

Las partes vuelven a la misma situación precontractual, en que se encontraban antes de celebrar el contrato y, por lo tanto, deben devolverse mutuamente las prestaciones recibidas con motivo de las obligaciones que hubiesen ejecutado durante la vigencia del contrato.

Existen determinados contratos en los cuales este efecto retroactivo no puede tener lugar: ellos son los contratos de tracto sucesivo, en los cuales determinadas prestaciones ya disfrutadas por las partes no son susceptibles de ser borradas en el terreno de la realidad; tal ocurre, por ejemplo, en el contrato de arrendamiento, en el cual el disfrute de la cosa arrendada por parte del arrendatario no es un hecho susceptible de devolución al arrendador. En tales situaciones, el legislador regula la resolución de un modo especial, haciendo que sólo opere hacia el futuro y ordenando se cumpla el contrato por lo que respecta a las pretensiones pretéritas. Este es el sentido del artículo 1.616 del Código Civil: “Si se resolviere el contrato celebrado por tiempo determinado, por falta del arrendatario, tiene éste obligación de pagar el precio del arrendamiento por todo el tiempo que medie hasta que se pueda celebrar otro, o por el que falte para la expiración natural del contrato, si este tiempo no excede de aquél, además de los daños y perjuicios que se hayan irrogado al propietario”. Como puede observarse, la resolución regulada por el artículo 1.616 del Código Civil no extingue propiamente el contrato, sino lo deja subsistente, por lo menos en lo que respecta al arrendatario, durante un determinado lapso. (…Omissis…)

3° La parte cuyo incumplimiento culposo da motivo a la resolución queda obligada a la indemnización de los daños y perjuicios que la resolución causa a la parte accionante. Para algunos autores, la acción por daños y perjuicios es subsidiaria de la de cumplimiento de contrato o de la resolución de los contratos bilaterales. Es decir, para que proceda la acción por daños y perjuicios debe haberse pedido necesariamente el cumplimiento o la resolución del contrato

.

(…Omissis…)

Por otro lado, y en razón de que, en el caso en concreto, se encuentra controvertida la naturaleza jurídica del contrato del cual se deriva la relación jurídica procesal que se ventila en el caso sub facti especie, es pertinente abordar, efectivamente, la naturaleza jurídica de tal contrato, en efecto, es importante dejar sentado que los criterios aplicados al presente caso son de fecha anterior a la fecha de admisión de la demanda, ya que lo contrario implicaría una aplicación retroactiva del criterio de que se trate, lo que deben evitar los órganos jurisdiccionales en el ejercicio de su función jurisdiccional. De manera que los criterios producidos, por nuestro M.T. de la República, con fecha posterior a la de la admisión de la demanda in commento, no serán aplicados al caso de marras por quien hoy decide. Y ASÍ SE CONSIDERA.

Así, es importante citar lo dispuesto por las partes interactuantes en el instrumento fundante de la acción, el cual se autenticó por ante la Notaría Pública Octava de Maracaibo, en fecha 18 de octubre de 2007, bajo el Nº 91, tomo 176, que reza de la siguiente forma:

Entre, O.M.R.M. (…) quien en lo sucesivo se denominara LA PROPIETARIA, por una parte, y por la otra, la ciudadana M.D. (…) quien en lo sucesivo se denominará LA PROMITENTE COMPRADORA, se ha convenido en celebrar el contrato PROMESA BILATERAL DE VENTA, contenido en las siguientes cláusulas: PRIMERA: Las partes se comprometen a celebrar un contrato de compraventa, por documento registrado, sobre el apartamento signado con las siglas 10-B, ubicado en el piso 10 del Edificio Residencia SAN ANDRES, situado en la calle 72, con avenidas 2C y 2B, de la Urbanización LA VIRGINIA, en Jurisdicción de la Parroquia O.V.M.M.d.E.Z.. (…). SEGUNDA: El precio por el cual LA PROPIETARIA se compromete a dar en venta EL APARTAMENTO, es la cantidad de QUINIENTOS OCHENTA Y SEIS MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 586.000.000,oo), que es igual a QUINIENTOS OCHENTA Y SEIS MIL BOLÍVARES FUERTES (Bs. 586.000,oo), que LA PROMITENTE COMPRADORA se obliga .a cancelar así: a) La cantidad de CUARENTA Y CINCO MILLONES.DE BOLIVARES (Bs. 45.000.000,oo) que es igual a CUARENTA Y CINCO MIL BOLÍVARES FUERTES (Bs. 45.000,oo), en el acto de otorgamiento de esta PROMESA BILATERAL DE VENTA; b) la cantidad de DIECIOCHO MILLONES DE BOLIVARES (Bs. 18.000.000,oo) o DIECIOCHO MIL BOLIVARES FUERTES (Bs. 18.000,oo), mediante seis (6) pagos mensuales contados a partir de la fecha cierta del presente documento, montantes cada uno a la cantidad de TRES MILLONES DE BOLIVARES (Bs. 3.000.000,oo) o TRES MIL BOLIVARES FUERTES (Bs. 3.000,oo) pagaderos los primeros cinco (5) días de cada mes, el primer paga se verificará los primeros cinco (5) días del mes de noviembre de 2.007; y c) Saldo deudor o sea la cantidad QUINIENTOS VEINTITRES MILLONES DE BOLIVARES (Bs. 523.000.000,oo) que es igual a QUINIENTOS VEINTITRES MIL BOLIVARES FUERTES (Bs. 523.000,oo), deberá ser cancelados en su totalidad al momento de la firma del documento definitivo de compra venta. Es entendido entre las partes que a titulo de penalización si la venta no se perfeccionare al vencimiento de la cláusula tercera o de su prórroga, por causas imputables a LA PROMITENTE COMPRADORA, LA PROPIET4RIÁ podrá considerar resuelto de pleno derecho el presente contrato, en cuyo caso quedarán en beneficio de LA PROPIETARIA todas las cantidades entregadas como pago de esta PROMESA BILATERAL DE VENTA. En caso de que la venta no se efectúe por causas de LA PROPIETARIA esta deberá reintegrarle a LA PROMITENTE COMPRADORA la cantidad de CUARENTA Y CINCO MILLONES DE BOLIVARES (Bs. 45.000.000,oo) que es igual a CUARENTA Y CINCO MIL BOLIVARES FUERTES (Bs. 45.000,oo). TERCERA: El termino de esta PROMESA BILATERAL DE VENTA es de seis (6) meses, contados a partir de la fecha cierta del presente documento, el cual podrá ser prorrogado a instancia del PROMITENTE COMPRADOR, y siempre que LA PROPIETARIA de su conformidad. CUARTA: Se establece que durante el termino de seis (6) meses, en la espera del otorgamiento del correspondiente documento de compraventa del apartamento, y dada la necesidad que tiene LA PROMITENTE COMPRADORA, de ocupar el apartamento objeto de este convenio, LA PROPIETARIA le otorga en este acto a LA PROMITENTE COMPRADORA, a ocupar el apartamento, pero queda convenido que la tradición del apartamento solo se hará con otorgamiento del correspondiente documento de compraventa. Pese a la anticipación en los efectos de la venta, mediante la anterior entrega, las partes solo se proponen celebrar un precontrato, por lo que respecta a la entrega anticipada del apartamento objeto de este convenio, y así el PROMITENTE COMPRADORA ocupara en forma provisional a titulo precario el apartamento, bajo las modalidades y condiciones que de seguida se determinan: a) LA PROMITENTE COMPRADORA usará el apartamento objeto de este contrato preliminar, única y exclusivamente para habitación suya y de su familia inmediata; b) este precontrato se considera instuitu personae, ya que se celebran atendiendo las condiciones personales de LA PROMITENTE COMPRADORA; c) mediante este documento no se transfiere la piedad ni la posesión del inmueble, objeto del presente contrato, sino el uso a titulo precario, y por tanto, no se constituye ningún derecho mediante el mismo, sobre el apartamento. (…). QUINTA: La obligaciones que cada una de las partes asumen en virtud de este contrato, no se consideraran totalmente cumplidas mientras no se haya procedido a otorgar el correspondiente documento definitivo de compraventa en la respectiva oficina de registro. (…). OCTAVA: LA PROMITENTE COMPRADORA, está obligada a restituir a LA PROPIETARIA el apartamento objeto de este contrato preliminar, al vencimiento del término establecido en la cláusula tercera de este documento sin necesidad de requerimiento previo. No obstante lo anterior, es entendido que LA PROPIETARIA tiene derecho a exigir a LA PROMITENTE COMPRADORA la restitución del apartamento, aun cuando no se haya vencido el termino máximo de la duración que se haya estipulado, cuando ocurra alguno de los siguientes supuestos: a) si habiendo sido notificado de la fecha en que debe concurrir a la correspondiente oficina subalterna de registro para proceder al otorgamiento del documento de compraventa, con base al cual adquirirá la propiedad del apartamento, transcurriere el lapso fijado en la cláusula tercera de este contrato sin que haya concurrido al acto de otorgamiento referido en este documento; b) en cualquier caso que deje de abonar las cantidades debidas por mensualidades de conformidad con la cláusula segunda. En estos dos (2) casos sin perjuicio de la aplicación del término máximo de duración previsto, LA PROMITENTE COMPRADORA estará obligada a desocupar el apartamento objeto de este contrato, en el plazo de setenta y dos (72) horas contados a partir de la hora que sea notificada que LA PROPIETARIA le exige la restitución del apartamento. NOVENA: Cualquier notificación que tenga que hacer LA PROPIETARIA a LA PROMITENTE COMPRADORA, conforme a este documento podrá hacerlo mediante carta certificada, telegrama, o cualquier otro medio que asegure su autenticidad, al apartamento objeto de este contrato y así mismo cualquier notificación que quiera hacer LA PROMITENTE COMPRADORA a LA PROPIETARIA, la hará en la forma prevista dirigida a la dirección de esta última. DECIMÁ: Todos los gastos de redacción de documentos protocolización de estos y cualquier otro análogo, que cause este compromiso y el contrato definitivo a celebrarse, será por cuenta exclusiva de LA PROMITENTE COMPRADORA (…)

.

En virtud de lo anterior, se resalta que la relación contractual existente entre las ciudadanas O.M.R.M. (propietaria) y la ciudadana M.D.V.D.M. (promitente compradora), la cual es el fundamento de la relación jurídica procesal que hoy nos ocupa, se encuentra probada en actas con el documento autenticado por ante la Notaría Pública Octava de Maracaibo, en fecha 18 de octubre de 2007, bajo el Nº 91, tomo 176, cuyo objeto es el inmueble, propiedad de la demandante de autos, y el cual está constituido por un apartamento signado con el número 10-B, ubicado en el piso 10, del conjunto residencial San Andrés, situado en la calle 72, entre avenidas 2C y 2B de la urbanización La Virginia en jurisdicción de la parroquia O.V.d.m.M.d.e.Z.. Y ASÍ SE ESTABLECE.

Al mismo tiempo, y según se desprende del antedicho contrato, es menester aclarar que una promesa bilateral de venta es un tipo contractual en el que el propietario de una cosa concede a otra persona, por tiempo fijo y en determinadas condiciones, la facultad exclusiva de adquirirlo, obligándose a mantener durante ese tiempo lo ofrecido a su disposición en las condiciones pactadas.

A este tenor, A.G. define el contrato de compraventa como “…un contrato por el cual una persona llamada vendedor se obliga a transferir y garantizar la propiedad u otro derecho a una persona llamada comprador, la cual se obliga a pagar el precio en dinero…”.

Además, PLANIOL y RIPERT definen la opción de compra-venta como “…un contrato por el cual una de las partes se obliga a escoger a la otra parte como comprador, en caso de decidirse a vender la cosa; en general se admite que el precio, en ese caso, se determinará por el precio que los terceros podrían haber ofrecido por la misma cosa” (Tratado Elemental de Derecho Civil, tomo X, 1905, página 198); mientras que ROCA SASTRE afirma que “es el contrato en virtud del cual una de las partes u optante tiene la facultad de decidir a su arbitrio si se lleva a efectividad un contrato determinado, bien con el mismo, bien con un tercero” (Estudios de Derecho Privado (Obligaciones y Contratos), tomo I, editorial Revista de Derecho Privado, página 354).

En cuanto a la diferenciación de ambos tipos de contrato, N.V.R. expone que “la opción es un contrario preparatorio que engendra una obligación de hacer o sea prestarse a un futuro contrato, mientras que la compra-venta es un contrato definitivo, que engendra una obligación de dar” (Estudios sobre Contratos en el Derecho Venezolano, segunda edición, editorial Distribuciones Magon, Caracas, 1973, página 54).

Derivado de lo cual, se constata que el contrato bajo estudio es una promesa bilateral de venta, siendo oportuno resaltar que, del contrato in commento, de ninguna forma se observan estipulaciones relativas a un contrato de arrendamiento ni a un préstamo de uso. De allí que se deje claro que el contrato del cual se deriva la relación jurídica procesal sub examine versa sobre un contrato principal de promesa bilateral de venta tal y como reiterativamente se ha reseñado. Esto se pone de manifiesto puesto que del aludido contrato se desprende que la propietaria (demandante) autorizó a la promitente compradora (demandada) para que ocupara el inmueble en cuestión, lo que no significa que estemos en presencia de otro tipo de contrato principal ni accesorio. De modo que pese a esa circunstancia, el contrato en cuestión es una promesa bilateral de venta. Y ASÍ SE ESTABLECE.

Aclarado lo arriba expuesto, y adentrándonos al mérito de la causa, se verifica que la demandante alega en su libelo que celebraron un contrato de promesa bilateral de venta, cuya duración era de 6 meses contados a partir de la fecha cierta de la mencionada (18 de octubre de 2007); que concedió una prórroga adicional hasta el día 18 de agosto de 2008, plazo en el que se realizaron varios abonos; que vencida la prorroga, sin que la ciudadana M.D.V.D.M. cumpliera con la cancelación del saldo deudor, ella (la accionante) le solicitó la entrega del inmueble; por lo que demanda a la ciudadana M.D.V.D.M. por resolución de contrato.

Por su parte, la accionada, en su contestación al fondo de la controversia, niega, rechaza y contradice la demanda por no ser ciertos los hechos ni procedente el derecho invocado; aduce que la accionante no acompaña con el libelo ninguna prueba eficaz que demuestre sus alegatos; igualmente, asevera que, por el contrario, dicha accionante confiesa una serie de hechos que configuran la intención de ella (de la demandada) de comprar el apartamento dado en opción, es decir, confiesa que ha recibido, de manos de ella, la cantidad de TRESCIENTOS TRECE MIL BOLÍVARES (Bs.313.000,oo) del precio, y que aparte ella le cancelaba un arrendamiento mientras finiquitaban la venta; que el simple dicho de la actora, según el cual el contrato de opción a compra sub iudice no se concretó porque ella (la demandada) no canceló el precio, no prueba su veracidad, es decir, la actora debió demostrar con sólidos argumentos y pruebas tal afirmación; que la demandante debió demostrar que ella a su vez cumplió con su obligación; que ciertamente suscribieron el contrato de opción a compra in commento; que fue voluntad de ambas partes prorrogar el contrato; que, en el año 2011, la propietaria le manifestó a la promitente compradora su intención de no vender el apartamento en el preció convenido, que el dinero recibido quedaría a su favor por concepto de arras y que si deseaba adquirir el apartamento debía cancelar su equivalente en dólares americanos, de acuerdo a como se cotizara el dólar no oficial, elevando el precio a la cantidad de SETECIENTOS MIL BOLIVARES (Bs.700.000,oo); que la actora pretende enriquecerse sin causa; que, tomando base en la excepción non adimpleti contractus, y visto que la accionante asumió la posición que antes descrita, no le entregó el resto del precio de la venta; y que la demandante nada menciona del cumplimiento de su obligación en todo el tiempo transcurrido.

Una vez ello, en sintonía con el artículo 506 del código adjetivo, en concordancia con el artículo 1.354 del Código Civil, los cuales establecen la obligación de las partes de probar sus respectivas afirmaciones de hecho, regulando en cada caso la carga que tiene los mismos de demostrarlo a través de los distintos medios de prueba previstos en la ley, y revisadas como fueron exhaustivamente las actas procesales, se colige que ciertamente las partes estipularon las condiciones temporales para el perfeccionamiento de la venta del inmueble, es decir, que en ese espacio temporal la compradora debió realizar todas las diligencias previas a la venta para así lograr la celebración del contrato de compra-venta, en efecto, se aprecia que la parte accionada no logró probar la certeza y veracidad de sus afirmaciones y en ese sentido no puede establecerse que la demandante se haya negado a efectuar la venta del inmueble en cuestión en los términos convenidos, por el contrario, la opcionante compradora recoció y admitió que no pagó el precio integro convenido, ni menos aún se verificó que la accionada-reconviniente ofreció cumplir con su obligación de pagar el precio establecido en el referido contrato. De manera que, tal como lo señala el tribunal de la causa, los medios de pruebas examinados acreditan la existencia de todas las posibilidades que tuvo la opcionante compradora para lograr la compra del inmueble, lo que deriva en que la accionada no lo hizo por hechos imputables a ella en el lapso correspondiente (ni en el establecido en el contrato ni en la prórroga). Y ASÍ SE ESTIMA.

Adicionalmente, se destaca que el alegato de enriquecimiento sin causa no encuentra asidero alguno en esta causa ya que no hay elementos de prueba que permitan a este Sentenciador arribar a tal conclusión; ante lo cual debe precisarse que el contrato es Ley entre las partes y en este sentido la cláusula segunda del contrato en cuestión establece, como indemnización, para la propietaria, en caso de que la venta no se lleve a cabo dentro del plazo correspondiente por hechos imputables a la promitente vendedora, tal y como ocurrió en el caso de marras, que las cantidades de dinero entregadas por dicha promitente compradora con ocasión del contrato de promesa bilateral de venta bajo estudio, quedarían en beneficio de la propietaria. Por lo tanto, la cantidad de DOSCIENTOS SESENTA Y TRES MIL BOLÍVARES (Bs. 263.000,oo) -la cual es la cantidad que, según las afirmaciones vertidas en el libelo, la actora recibió de la demandada- quedan efectivamente en poder de la ciudadana O.M.R.M.. Y ASÍ SE APRECIA.

En otro orden, y en sintonía con el criterio esbozado por el Tribunal de la causa, se establece que la excepción del contrato no cumplido (non a dimpleti contractus) sólo procede en aquellos casos en los cuales se demanda el cumplimiento de un contrato, mas no en aquellos casos en los cuales se demande la resolución de un contrato, por tal, y en razón de que, en el caso de marras, se está demandando la resolución del contrato de promesa bilateral de venta sub litis, se estima que la dicha excepción no puede oponerse en esta causa por parte de la demandada. De allí que se deseche la alegación de la excepción non a dimpleti contractus. Y ASÍ SE ESTABLECE.

Sin perjuicio de lo anterior, y dado que la parte demandada, en su escrito de informes presentado por ante esta segunda instancia, alega que el Tribunal a-quo no se pronunció sobre el presunto contrato de arrendamiento existente entre las partes contendientes, es menester dejar establecido que el thema decidemdum de la presente controversia versa sobre una relación contractual en la que se convino la celebración de un contrato principal de promesa bilateral de venta, del que no se extrae estipulación alguna relacionada con un arrendamiento, por lo tanto, mal puede, la parte accionada, alegar elementos extraños al problema y objeto de la presente controversia: la promesa bilateral de venta. De allí que obró correctamente el Tribunal de la causa cuando se abstuvo de abordar aspectos ajenos al contrato in commento. Así, menos aún puede la demandada hacer surgir, en esta causa, derechos cuyo origen se encuentran en la presunta relación arrendaticia en cuestión, lo cual pasa por entender que los alegatos, formulados por la referida demandada, relacionados con la falta de competencia de los Tribunales Civiles para sustanciar y decidir el juicio sub examine, deben ser desechado por quien hoy decide ya que evidentemente la pretensión deducida por la actora en su demanda y la pretensión deducida por la accionada en su reconvención le corresponde a los Tribunales con competencia civil. Igualmente, tampoco puede, la accionada, afirmar que el contrato de promesa bilateral de venta se convirtió en un contrato por tiempo indeterminado, en razón de que se produjo una prolongación de la voluntad de las partes en extender el plazo de vencimiento del aludido contrato, puesto que ello constituye un desatino que no posee asidero alguno. Por ende, no se ha vulnerado el orden público, tal y como fue señalado por dicha parte demandada, y se desestiman, en derivación, las peticiones según las cuales se exige la remisión de la causa a la Superintendencia Nacional de Arrendamientos para que se inicie el procedimiento de avaluó del inmueble. Y ASÍ SE CONSIDERA.

En consecuencia, y tomando base en lo precedente, se declara con lugar la demanda de resolución de contrato de promesa bilateral de venta interpuesta por la ciudadana O.M.R.M. contra la ciudadana M.D.V.D.M., por tal virtud, se condena a la demandada de autos a restituir, a la demandante de autos, el inmueble objeto de la litis, el cual se encuentra identificado en actas, junto con los bienes muebles descritos en inventario anexo al contrato celebrado; quedando, igualmente, en poder de la ciudadana O.M.R.M. las cantidades de dinero ya entregadas por la ciudadana M.D.V.D.M. con ocasión del contrato en cuestión, las cuales arriban a la cantidad de DOSCIENTOS SESENTA Y TRES MIL BOLIVARES CON 00/100 (Bs. 263.000,oo), por concepto de cláusula penal, como justa indemnización por la no realización de la venta, por hechos imputables a la ciudadana M.D.V.D.M. como promitente compradora, en los términos convenidos en el contrato sub litis, lo cual, dicho sea de paso, se encuentra convenido en la cláusula segunda del mencionado contrato. Todo ello de conformidad con los artículos 1167, 1264 y 1271 del Código Civil Venezolano. Y ASÍ SE DECLARA.

Por otra parte, y en lo que respecta a la RECONVENCIÓN por cumplimiento de contrato, presentada por la parte demandada contra la parte demandante, esta Superioridad se permite traer a colación, una vez más, el artículo 1.167 del Código Civil, que regula la acción de cumplimiento de contratos de la siguiente forma:

En el contrato bilateral, si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede a su elección reclamar judicialmente la ejecución del contrato o la resolución del mismo, con los daños y perjuicios en ambos casos si hubiere lugar a ello

. (Negrillas de este Tribunal Superior)

Asimismo, el tratadista venezolano Dr. E.M.L., expone, en cuanto al cumplimiento de los contratos, en su obra “CURSO DE OBLIGACIONES. DERECHO CIVIL III, Caracas-Venezuela, págs. 541, 544 y 545, lo siguiente:

(…Omissis…)

“El cumplimiento del contrato es quizás la consecuencia más importante de los efectos internos del mismo y se extiende, no sólo al análisis de su fuerza obligatoria, sino también a las normas y principios que rigen su interpretación.

(…Omissis…)

El contrato legalmente perfeccionado tiene fuerza de ley entre las partes (art. 1159); esto significa que es de obligatorio cumplimiento para las partes, so pena de incurrir en la correspondiente responsabilidad civil por incumplimiento (riesgo del contrato, incumplimiento en contratos bilaterales, acción resolutoria, excepción non adimpleti contractus, daños y perjuicios contractuales).

Los contratantes están obligados a cumplir el contrato del mismo modo que están obligados a cumplir la ley. Es uno de los principios de mayor abolengo en el campo de Derecho, su origen se remonta a ARISTÓTELES, quien definía el contrato como ley particular que liga a las partes, y se ha reforzado a través de la Edad Media, con motivo de la influencia cada vez más reciente del principio de autonomía de la voluntad y con el principio rector en materia de cumplimiento de las obligaciones que ordena que “las obligaciones deben cumplirse tal como han sido contraídas” (art. 1264); lo que constriñe a la ejecución de las obligaciones nacidas de un contrato en forma muy acentuada”.

(…Omissis…)

Una vez ello, se dan por reproducidas, en esta ocasión, las consideraciones formuladas por este Sentenciador, relativa a que el contrato que generó la presente controversia versa sobre una promesa bilateral de venta y que quedó demostrada en actas la existencia de la relación contractual en cuestión, con todas las implicaciones derivadas de esas situaciones, ello, mediante el documento autenticado por ante la Notaría Pública Octava de Maracaibo, en fecha 18 de octubre de 2007, bajo el Nº 91, tomo 176. Y ASÍ SE ESTABLECE.

Así, en la reconvención, la parte demandada señaló que ciertamente se celebró el contrato de opción a compra sub iudice; que suscrito el citado contrato comenzó a hacer los pagos convenidos; que las partes acordaron que ella, durante la vigencia del contrato, además del pago del precio convenido para la venta definitiva, cancelaría un canon de arrendamiento mensual; que aparte le hizo abonos considerables al precio de la venta que alcanzaron la cantidad de TRESCIENTOS TRECE MIL BOLÍVARES (Bs.313.000,oo); que, en el mes de marzo de 2011, la actora le manifestó que ya no le iba a vender el apartamento en el precio convenido, sino en la cantidad de SETECIENTOS MIL BOLIVARES (Bs.700.000,oo); que aún no ha terminado de pagar el precio de la venta definitiva por la actitud asumida por su contraparte, quien se niega a entregar los recaudos exigidos por la oficina registral para protocolizar la venta y recibir el pago restante; que la demandante con su proceder manifiesta una negligente actitud a cumplir con su obligación de vender el apartamento, con el agravante de que pretende hacerse para si de todas las cantidades de dinero recibidas como abono al precio de la venta, materializándose un enriquecimiento sin causa; que por todo ello reconviene por cumplimiento de contrato, a la ciudadana O.M.R.M., para que cumpla con la obligación de otorgar el documento definitivo de compra venta en las condiciones acordadas en el documento fundamento de esta acción, le entregue los recaudos y solvencias necesarios para protocolizar el documento definitivo de compra-venta, reciba la diferencia del precio y firme la venta definitiva.

Por su parte, la accionante, en su escrito de contestación a la reconvención, rechaza, niega y contradice los hechos y el derecho alegados por la demandada-reconviniente; y precisa, entre otros aspectos, que la parte demandada-reconviniente, en su escrito de contestación-reconvención, no aportó prueba alguna de haber cumplido la obligación primigenia de pagar el precio, por lo que solicita se declare sin lugar la pretensión reconvencional de cumplimiento de contrato y se declare con lugar la acción de resolución de contrato, restituyéndole el inmueble junto con los bienes muebles y permitiéndole, a la accionante, retener las cantidades de dinero dadas por concepto de arras.

Puntualizado lo arriba expuesto, en sintonía con el artículo 506 del código adjetivo, en concordancia con el artículo 1.354 del Código Civil, los cuales establecen la obligación de las partes de probar sus respectivas afirmaciones de hecho, regulando en cada caso la carga que tiene los mismos de demostrarlo a través de los distintos medios de prueba previstos en la ley, y visto que en los parágrafos precedentes se dejó establecido que la parte demandada no cumplió con sus obligaciones, es decir, con las prestaciones que asumió como consecuencia de haber celebrado el contrato de promesa bilateral de venta autenticada por ante la Notaría Pública Octava de Maracaibo, en fecha 18 de octubre de 2007, bajo el Nº 91, tomo 176, este Tribunal ad-quem, sólo debe resaltarse que mal puede la parte demandada reclamar el cumplimiento de una obligación, cuando ella misma ha incumplido con sus obligaciones dentro del lapso correspondiente, lo cual se extrae de las resultas del plexo probatorio vertido en actas y de las afirmaciones mismas de la parte demandada, a través de las cuales aduce que efectivamente no cumplió con su obligación en el lapso establecido por las partes contratantes, es decir, en dicho lapso (ni en los seis meses establecidos en el contrato sub litis ni en la prórroga alegada y reconocida por las partes), no pagó el precio íntegro estipulado en la convención celebrada por ellas; razón por la cual, y tomando base en lo ut supra señalado, se declara sin lugar la reconvención, por cumplimento de contrato de promesa bilateral de venta, interpuesta por la parte demandada contra la parte demandante. Y ASÍ SE CONSIDERA.

Ahora bien, verificadas como fueron las consideraciones antes esbozadas, y vista como fue la procedencia de la demanda de resolución de contrato de promesa bilateral de venta interpuesta por la parte demandante contra la parte demandada y la improcedencia de la reconvención -por cumplimento de contrato de promesa bilateral de venta- interpuesta por la parte demandada contra la parte demandante, debe confirmarse la sentencia definitiva recurrida, de fecha 3 de abril de 2013, dictada por el Juzgado Primero de los Municipios Maracaibo, J.E.L. y San Francisco de esta circunscripción judicial. Y ASÍ SE DECLARA.

En conclusión, y en aquiescencia de las anteriores argumentaciones, tomando base en los fundamentos de hecho y de derecho antes expuestos, aplicados al análisis cognoscitivo del contenido íntegro del caso facti-especie, aunado al examen de los alegatos y medios probatorios aportados por las partes, todo lo cual deriva irremediablemente en la declaratoria CON LUGAR de la demanda de resolución de contrato propuesta por la ciudadana O.M.R.M. contra la ciudadana M.D.V.D.M. y en la declaratoria SIN LUGAR de reconvención por cumplimiento de contrato propuesta por la ciudadana M.D.V.D.M. contra la ciudadana O.M.R.M., resulta forzoso para este Sentenciador CONFIRMAR la sentencia definitiva, de fecha 3 de abril de 2013, proferida por el Juzgado Primero de los Municipios Maracaibo, J.E.L. y San Francisco de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia, y, asimismo, resulta determinante declarar SIN LUGAR el recurso de apelación incoado por la parte demandada-recurrente; y así se declarará, en forma expresa, positiva y precisa en el dispositivo del presente fallo. Y ASÍ SE DECIDE.

DISPOSITIVO

Por los fundamentos expuestos, este JUZGADO SUPERIOR SEGUNDO EN LO CIVIL, MERCANTIL Y DEL TRÁNSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO ZULIA, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, en el juicio que por RESOLUCIÓN DE CONTRATO sigue la ciudadana O.M.R.M., contra la ciudadana M.D.V.D.M., declara:

PRIMERO

SIN LUGAR el recurso de apelación propuesto por el abogado Á.E.C., actuando como apoderado judicial de la ciudadana M.D.V.D.M., contra sentencia definitiva, de fecha 3 de abril de 2013, proferida por el JUZGADO PRIMERO DE LOS MUNICIPIOS MARACAIBO, J.E.L. Y SAN FRANCISCO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO ZULIA.

SEGUNDO

SE CONFIRMA la aludida decisión, de fecha 3 de abril de 2013, proferida por el precitado JUZGADO PRIMERO DE LOS MUNICIPIOS MARACAIBO, J.E.L. Y SAN FRANCISCO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO ZULIA, en el sentido de declarar CON LUGAR la demanda interpuesta por ciudadana O.M.R.M., contra la ciudadana M.D.V.D.M., en consecuencia, se ordena, a la ciudadana M.D.V.D.M., que restituya, a la ciudadana O.M.R.M., el inmueble constituido por un apartamento signado con el número 10-B, ubicado en el piso 10 del conjunto residencial San Andrés, situado en la calle 72, con avenidas 2C y 2B, de la urbanización La Virginia de esta ciudad y municipio Maracaibo del Estado Zulia, junto con los bienes muebles descritos en inventario anexo al contrato celebrado, quedando en poder de la ciudadana O.M.R.M. la cantidad de DOSCIENTOS SESENTA Y TRES MIL BOLIVARES CON 00/100 (Bs. 263.000, 00) entregada por la ciudadana M.D.V.D.M. con ocasión del contrato de promesa bilateral de venta celebrado, ello, por concepto de cláusula penal; SIN LUGAR la reconvención interpuesta por ciudadana M.D.V.D.M. contra la ciudadana O.M.R.M.; y, a los efectos de salvaguardar los derechos de la ciudadana M.D.V.D.M., en la fase de ejecución del presente juicio, deberá cumplirse con el procedimiento previo establecido en el artículo 12 de la Ley contra el Desalojo y la Desocupación Arbitraria de Viviendas.

Se condena en costas a la parte demandada-recurrente por haberse confirmado la decisión apelada en esta causa, de acuerdo con lo previsto en el artículo 281 del Código de Procedimiento Civil.

PUBLÍQUESE. REGÍSTRESE.

A los fines previstos por el artículo 248 del Código de Procedimiento Civil, expídase por Secretaría copia certificada y déjese en este Tribunal.

Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del JUZGADO SUPERIOR SEGUNDO EN LO CIVIL, MERCANTIL Y DEL TRÁNSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO ZULIA, en Maracaibo, a los catorce (14) días del mes de agosto de dos mil trece (2013). Años: 203° de la Independencia 154° de la Federación.

EL JUEZ SUPERIOR PROVISORIO,

Dr. LIBES G.G.

LA SECRETARIA

Abog. A.G.P.

En la misma fecha, siendo las dos y treinta minutos de la tarde (2:30 p.m.) horas de despacho, se publicó el presente fallo, se expidió copia certificada ordenada y se archivó en el copiador de sentencias. LA SECRETARIA,

Abog. A.G.P.

LG/ag/ff

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