Decisión de Tribunal Superior en lo Civil, Mercantil y Transito de Nueva Esparta, de 12 de Febrero de 2016

Fecha de Resolución12 de Febrero de 2016
EmisorTribunal Superior en lo Civil, Mercantil y Transito
PonenteJiam Salmen de Contreras
ProcedimientoCumplimiento De Contrato

REPUBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

EN SU NOMBRE

JUZGADO SUPERIOR EN LO CIVIL, MERCANTIL Y TRANSITO DE LA CIRCUNSCRIPCION JUDICIAL DEL ESTADO BOLIVARIANO DE NUEVA ESPARTA

  1. IDENTIFICACION DE LAS PARTES.-

    PARTE ACTORA: ciudadana M.G.R., venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° 4.820.749 y domiciliada en el Municipio García de este Estado.

    APODERADOS JUDICIALES DE LA PARTE ACTORA: abogados F.A.G.S. y L.C.G.M., inscritos en el inpreabogado bajo los Nros. 144.522 y 196.570, respectivamente.

    PARTE DEMANDADA: sociedad mercantil C.A. INVERSIONES K.A., inscrita en fecha 16.02.1972 por ante el Registro Mercantil de la Circunscripción Judicial del Distrito Federal y Estado Miranda, bajo el N° 3, Tomo 36-A.

    APODERADO JUDICIAL DE LA PARTE DEMANDADA: no acreditó a los autos.

    DEFENSOR JUDICIAL DE LA PARTE DEMANDADA: abogado J.E.L.M., inscrito en el inpreabogado bajo el N° 122.336.

  2. BREVE RESEÑA DE LAS ACTAS DEL PROCESO.-

    Suben las presentes actuaciones a esta alzada con motivo de la apelación interpuesta por el abogado F.G., en su carácter de apoderado judicial de la parte actora, ciudadana M.G.R., en contra de la sentencia dictada el 22.07.2015 por el Juzgado Primero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Mariño, García, Tubores, Villalba y Península de Macanao de esta Circunscripción Judicial, la cual fue oída en ambos efectos por auto de fecha 10.08.2015.

    Fueron recibidas las presentes actuaciones en fecha 13.08.2015 (f. 204) y se le dio cuenta al Juez.

    Por auto de fecha 14.08.2015 (f. 205), se le dio entrada al expediente y de conformidad con el artículo 517 del Código de Procedimiento Civil, se le advirtió a las partes que el acto de informes tendría lugar el vigésimo (20°) día de despacho siguiente. Asimismo, de conformidad con lo previsto en el artículo 257 del mencionado código, se fijó el quinto (5°) día de despacho siguiente, a las 11:00 de la mañana, con el propósito de celebrar una reunión conciliatoria entre las partes intervinientes en el presente juicio.

    En fecha 22.09.2015 (f. 206), se declaró finalizada la reunión conciliatoria en virtud de la incomparecencia de la parte demandada.

    En fecha 14.10.2015 (f. 207), compareció el abogado F.G., con el carácter que tiene acreditado en autos y presentó escrito de informes.

    Por auto de fecha 28.10.2015 (f. 239), se le aclaró a las partes que la causa entró en etapa de sentencia a partir del 28.10.2015 inclusive.

    Siendo la oportunidad para decidir se hace bajo las siguientes consideraciones:

  3. DETERMINACIÓN PRELIMINAR DE LA CAUSA.-

    Se inició por ante el Juzgado Primero de los Municipios Mariño, García, Tubores, Villalba y Península de Macanao de esta Circunscripción Judicial demanda por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO incoada por la ciudadana M.G.R. en contra de la sociedad mercantil C.A. INVERSIONES K.A., ya identificadas.

    Fue admitida por auto de fecha 14.11.2012 (f. 100), ordenándose el emplazamiento de la parte demandada, sociedad mercantil C.A. INVERSIONES K.A., en la persona de su director gerente, ciudadano L.A.C.A., para que compareciera por ante ese Juzgado dentro de los veinte (20) días de despacho siguientes a que conste en autos su citación, a objeto de dar contestación a la demanda incoada en su contra.

    En fecha 14.11.2012 (vto. f. 100), se dejó constancia de haberse aperturado el cuaderno de medidas.

    En fecha 20.11.2012 (f. 101), compareció el apoderado judicial de la parte actora y mediante diligencia solicitó que se comisionara al Juzgado de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas (Distribuidor), a los fines de que realizara la citación de la parte demandada; lo cual fue acordado por auto de fecha 23.11.2012 (f. 103); siendo librada en esa misma fecha la correspondiente compulsa, exhorto y oficio.

    Por auto de fecha 05.12.2013 (f. 106), se agregó a los autos las resultas del exhorto librado al Juzgado Décimo Noveno de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas.

    En fecha 27.01.2014 (f. 144), compareció el apoderado judicial de la parte actora y mediante diligencia solicitó se le designara defensor judicial a la parte demandada; lo cual fue acordado por auto de fecha 29.01.2013 (f. 145) y designándose como tal al abogado E.B.V. a quien se ordenó notificar de dicho cargo mediante boleta; siendo librada la boleta en esa misma fecha.

    En fecha 02.07.2014 (f. 148), compareció el apoderado judicial de la parte actora y mediante diligencia solicitó se le designara un nuevo defensor judicial a la parte demandada; lo cual fue acordado por auto de fecha 07.07.2014 (f. 149) y designándose como tal al abogado J.L. a quien se ordenó notificar de dicho cargo mediante boleta; siendo librada la boleta en esa misma fecha.

    En fecha 17.07.2014 (f. 151), compareció el alguacil del tribunal y consignó debidamente firmada la boleta de notificación que se le libró al defensor judicial.

    En fecha 25.07.2014 (f. 153), compareció el abogado J.L., con el carácter que tiene acreditado en autos y mediante diligencia aceptó el cargo de defensor judicial de la parte demandada y juró cumplir el mismo.

    En fecha 08.10.2014 (f. 154 y 155), compareció el abogado J.L., con el carácter que tiene acreditado en autos y presentó escrito de contestación de la demanda.

    En fecha 29.10.2014 (f. 156), compareció el abogado J.L., con el carácter que tiene acreditado en autos y presentó escrito de promoción de pruebas.

    En fecha 03.11.2014 (f. 160), compareció el abogado J.L., con el carácter que tiene acreditado en autos y mediante diligencia solicitó se dejara constancia que la parte actora no promovió pruebas en dicha etapa.

    Por auto de fecha 10.11.2014 (f. 161), fueron admitidas las pruebas promovidas por la parte demandada, ordenándose oficiar a la Alcaldía del Municipio García de este Estado; siendo librado el oficio en esa misma fecha.

    En fecha 12.01.2015 (f. 168 al 170), compareció el apoderado judicial de la parte actora y mediante diligencia sustituyó en la abogada L.C.G.M. el poder que le fue conferido.

    Por auto de fecha 14.01.2015 (f. 171), se ordenó ratificar el oficio librado a la Alcaldía del Municipio García de este Estado; siendo librado el oficio en esa misma fecha.

    En fecha 06.02.2015 (f. 175), compareció el apoderado judicial de la parte actora y mediante diligencia consignó escrito de informes.

    Por auto de fecha 24.02.2015 (f. 180), se ordenó ratificar el oficio librado a la Alcaldía del Municipio García de este Estado; siendo librado el oficio en esa misma fecha.

    Por auto de fecha 19.05.2015 (f. 182), se agregó a los autos el oficio N° ING-008/2015 de fecha 13.05.2015 emanado de la Dirección de Ingeniería de la Alcaldía del Municipio García de este Estado.

    Por auto de fecha 20.07.2015 (f. 184), se difirió el dictamen de la sentencia por un lapso de cinco (5) días continuos.

    En fecha 22.07.2015 (f. 185 al 200), se dictó sentencia mediante la cual se declaró sin lugar la demanda.

    En fecha 28.07.2015 (f. 201), compareció el apoderado judicial de la parte actora y mediante diligencia apeló de la sentencia; cuya apelación fue oída en ambos efectos por auto de fecha 10.08.2015 (f. 202), ordenándose remitir el presente expediente a éste Tribunal, a los fines de que conociera de la misma; siendo librado el correspondiente oficio en esa misma fecha.

    CUADERNO DE MEDIDAS.-

    Por auto de fecha 14.11.2012 (f. 1), se aperturó el cuaderno de medidas, y se decretó medida de prohibición de enajenar y grabar sobre un inmueble propiedad de la parte demandada, distinguido con el número 5-03 en la manzana 5, Avenida Este 01, Urbanización La C.d.P.C.d.C., Municipio García de este Estado, ordenándose participar lo conducente al Registrador Inmobiliario del Municipio Mariño de este Estado; siendo librado el oficio en esa misma fecha.

  4. FUNDAMENTOS DE LA DECISION.-

    PRUEBAS APORTADAS POR LAS PARTES.-

    ACTORA.-

    CONJUNTAMENTE CON EL LIBELO DE LA DEMANDA.-

    1. - Copia certificada (f. 23 al 29) del documento autenticado en fecha 08.12.2006 por ante la Notaría Pública Trigésima Novena del Municipio Libertador, anotado bajo el N° 43, Tomo 181 de la cual se infiere que la sociedad mercantil C.A. INVERSIONES K.A., representada por su director gerente, ciudadano L.A.C.A., a quien se denominó LA VENDEDORA, por una parte y por la otra, la ciudadana M.G.R., a quien se denominó LA COMPRADORA, convinieron en celebrar el presente compromiso reciproco de compra-venta, el cual se regiría por las siguientes cláusulas –entre otras–: que LA VENDEDORA se compromete a vender y LA COMPRADORA a comprar un inmueble propiedad de LA VENDEDORA ubicado en la Urbanización La C.d.P., Club de Campo, jurisdicción del Municipio García, Porlamar, Estado Nueva Esparta, constituido por una casa-quinta que se encuentra en inicio de construcción en dicha parcela, la cual tiene una superficie aproximada de ciento sesenta y ocho metros cuadrados (168,00 m2) y está distinguida con el N° 5-03, Manzana 5, Avenida Este 1, la casa está dotada de las siguientes dependencias: salón – comedor, cocina, lavadero, dos (2) dormitorios, dos (2) baños, y un puesto de estacionamiento y tiene un área aproximada de setenta y un metros cuadrados (71 m2); que el precio de la operación de compra – venta es la cantidad de setenta y cinco millones quinientos mil bolívares con 00/100 céntimos (Bs. 75.500.000,00), el cual sería pagado por LA COMPRADORA de la siguiente manera: a) La cantidad de ocho millones de bolívares con 00/100 céntimos (Bs. 8.000.000,00), que ha entregado hasta esta fecha y b) La cantidad de sesenta y siete millones quinientos mil bolívares con 00/100 céntimos (Bs. 67.500.000,00) pagadera en el monto de la protocolización del documento de compra-venta. No obstante lo anterior queda entendido que el precio de venta antes expresado no es definitivo, pues el mismo se ajustara (indexara) aplicando el Índice General de Precios al Consumidor emitido por el Banco Central de Venezuela, tomándose como índice inicial éste documento y como índice final, la fecha en la cual se efectúe el registro del documento de venta y su respectiva cancelación del precio adeudado. Así mismo LA COMPRADORA no podrá traspasar la presente opción de compra sin el consentimiento y aceptación por escrito de LA VENDEDORA; que ambas partes se obligan a otorgar el documento público de compra-venta dentro de los sesenta (60) días siguientes a la fecha de obtención de la cédula de habitabilidad de este inmueble ó en el lapso de treinta (30) días después de ser aprobado y documentado el crédito a largo plazo que el banco le conceda al comprador, transcurridos dichos lapsos, sin que se hubiese producido la protocolización correspondiente, se aplicará la cláusula penal a aquel que no hubiere podido o no hubiere querido firmar en dicho plazo. En cuyo caso LA VENDEDORA quedará en libertad de vender el inmueble a terceras personas; que las partes firmantes de este contrato establecen la cantidad de cinco millones de bolívares con 00/100 céntimos (Bs. 5.000.000,00) como clausula penal para el caso de incumplimiento de las obligaciones que asumen por este contrato. Queda entendido que si el incumplimiento se produce por hecho del príncipe o por cualquier otra medida emanada de los poderes públicos LA VENDEDORA solo queda obligada a devolver el dinero sin que sea aplicable la cláusula penal. Igualmente queda entendido que las partes quedan liberadas de todas las obligaciones que nacen de este contrato pagando la cláusula penal, la cláusula penal podrá cobrarse con las cantidades entregadas por LA COMPRADORA o mediante cualquier otra vía de cobro; y que ambas partes eligen como domicilio especial a la ciudad de Caracas a la jurisdicción de cuyos tribunales declaran someterse.

      La anterior copia certificada no fue objeto de impugnación durante la oportunidad legal prevista en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, y por lo tanto se tiene como fidedigna confiriéndosele valor probatorio con base al artículo 1.363 del Código Civil para demostrar que la sociedad mercantil C.A. INVERSIONES K.A., a quien se denominó LA VENDEDORA y la ciudadana M.G.R., a quien se denominó LA COMPRADORA, convinieron en celebrar el presente compromiso reciproco de compra-venta, mediante el cual LA VENDEDORA se comprometió a vender y LA COMPRADORA a comprar un inmueble propiedad de LA VENDEDORA ubicado en la Urbanización La C.d.P., Club de Campo, jurisdicción del Municipio García, Porlamar, Estado Nueva Esparta, constituido por una casa-quinta que se encuentra en inicio de construcción en dicha parcela, la cual tiene una superficie aproximada de ciento sesenta y ocho metros cuadrados (168,00 m2) y está distinguida con el N° 5-03, Manzana 5, Avenida Este 1, la casa está dotada de las siguientes dependencias: salón – comedor, cocina, lavadero, dos (2) dormitorios, dos (2) baños, y un puesto de estacionamiento y tiene un área aproximada de setenta y un metros cuadrados (71 m2); que el precio de la operación de compra – venta es la cantidad de setenta y cinco millones quinientos mil bolívares con 00/100 céntimos (Bs. 75.500.000,00), el cual sería pagado por LA COMPRADORA de la siguiente manera: a) La cantidad de ocho millones de bolívares con 00/100 céntimos (Bs. 8.000.000,00), que ha entregado hasta esta fecha y b) La cantidad de sesenta y siete millones quinientos mil bolívares con 00/100 céntimos (Bs. 67.500.000,00) pagadera en el monto de la protocolización del documento de compra-venta; y que ambas partes se obligan a otorgar el documento público de compra-venta dentro de los sesenta (60) días siguientes a la fecha de obtención de la cédula de habitabilidad de este inmueble ó en el lapso de treinta (30) días después de ser aprobado y documentado el crédito a largo plazo que el banco le conceda al comprador, transcurridos dichos lapsos, sin que se hubiese producido la protocolización correspondiente, se aplicará la cláusula penal a aquel que no hubiere podido o no hubiere querido firmar en dicho plazo. Y así se decide.

    2. - Copia certificada (f. 30) de la cédula de habitabilidad emitida en fecha 04.03.2010 por la Dirección de Ingeniería de la Alcaldía del Municipio García de este Estado sobre 35 viviendas manzana 5 la parcela 5-03, manzana 6 las parcelas 6-01 y 6-02, manzana 13 de la parcela 13-01 a la 13-08, manzana 10 de la parcela 10-01 a la 10-24 del Conjunto Residencial Urbanización Club de Campo, La C.d.P..

      La anterior copia certificada no fue objeto de impugnación durante la oportunidad legal prevista en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, y al ser un documento administrativo que son considerados como una tercera categoría documental, intermedia entre los instrumentos públicos y los privados, que goza de presunción legal de veracidad, salvo prueba en contrario, por lo cual se tiene como fidedigna y se le asigna valor probatorio conforme a los artículos 1.363 del Código Civil y 7 de la Ley Orgánica de Procedimientos Administrativos para demostrar que a partir del 04.03.2010 se otorgó habitabilidad al bien inmueble objeto del juicio y que por ende, conforme a la cláusula tercera del contrato se inició el computo de los sesenta (60) días consecutivos para que se cumpliera con la protocolización del documento definitivo de venta . Y así se decide.

    3. - Copia certificada (f. 31 al 64) del documento autenticado en fecha 27.03.2007 por ante la Notaría Pública Trigésimo Noveno del Municipio Libertador, anotado bajo el N° 32, Tomo 23 y protocolizado en fecha 12.04.2007 por ante la Oficina de Registro Público de los Municipios Mariño y García de este Estado, bajo el N° 02, folios 09 al 22, Protocolo Primero, Tomo 06, Segundo Trimestre de 2007 de la cual se infiere que los ciudadanos M.L. y R.M.D.D.C., en su carácter de gerentes de la sociedad mercantil INVERSIONES BANGALUC C.A., quien actúa en su propio nombre y en el de las siguientes personas naturales y jurídicas: INVERSIONES BERCAR C.A., INVERSIONES BERFRAN S.A., J.R. y de su cónyuge C.D.R. y S.G. y de su cónyuge G.T.D.G., dieron en venta a la sociedad mercantil C.A. INVERSIONES K.A. 103 parcelas de terreno ubicadas en la Urbanización La C.d.p.C.d.C., ubicada en el Caserío San Antonio en jurisdicción del Municipio García de este Estado, sector Este de la Urbanización, correspondiente a las manzanas 10, 13, 18, 19, 20, 21 y 5; y que la manzana 5 parcela 5-03 tiene una superficie de ciento sesenta y ocho metros cuadrados (168,00 mts.2) y está comprendida dentro de los siguientes linderos: NORTE: parcela N° 5-02, en 14,00 m.; SUR: parcela 5-04, en 14,00 m.; ESTE: Avenida Este 1, en 12,00 m.; y OESTE: calle acceso principal a Valle Verde en 12,00 m.

      La anterior copia certificada no fue objeto de impugnación durante la oportunidad legal prevista en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, y por lo tanto se tiene como fidedigna confiriéndosele valor probatorio con base al artículo 1.359 del Código Civil para demostrar que los ciudadanos M.L. y R.M.D.D.C., en su carácter de gerentes de la sociedad mercantil INVERSIONES BANGALUC C.A., quien actúa en su propio nombre y en el de las siguientes personas naturales y jurídicas: INVERSIONES BERCAR C.A., INVERSIONES BERFRAN S.A., J.R. y de su cónyuge C.D.R. y S.G. y de su cónyuge G.T.D.G., dieron en venta a la sociedad mercantil C.A. INVERSIONES K.A. 103 parcelas de terreno ubicadas en la Urbanización La C.d.p.C.d.C., ubicada en el Caserío San Antonio en jurisdicción del Municipio García de este Estado, sector Este de la Urbanización, correspondiente a las manzanas 10, 13, 18, 19, 20, 21 y 5; y que la manzana 5 parcela 5-03 tiene una superficie de ciento sesenta y ocho metros cuadrados (168,00 mts.2) y está comprendida dentro de los siguientes linderos: NORTE: parcela N° 5-02, en 14,00 m.; SUR: parcela 5-04, en 14,00 m.; ESTE: Avenida Este 1, en 12,00 m.; y OESTE: calle acceso principal a Valle Verde en 12,00 m. Y así se decide.

    4. - Copia certificada (f. 65 al 90) del expediente N° 48256 correspondiente a la sociedad mercantil C.A. INVERSIONES K.A. C.A., inscrita en fecha 16.02.1972 por ante el Registro Mercantil Segundo de la Circunscripción Judicial del Distrito Capital, bajo el N° 3, Tomo 36-A de la cual se infiere las siguientes actuaciones: - acta de asamblea extraordinaria de accionistas celebrada en fecha 02.07.2004 e inscrita el 05.08.2004 por ante el referido Registro bajo el N° 44, Tomo 127-A Sdo. de la cual se extrae que la compañía sería administrada por una junta directiva compuesta por tres (3) miembros que durarían diez (10) años en el ejercicio de sus funciones, elegidos por las asambleas ordinarias correspondientes o por una extraordinaria cuando así resulte necesario. Los miembros de la junta directiva podrán ser reelegidos; que la mayoría de las acciones representadas en la asamblea designará la junta directiva, la cual estará constituida por un presidente, dos directores – gerentes. Estas designaciones serán por diez (10) años. Las faltas temporales del presidente las cubrirá cualquiera de los dos directores designados; que son atribuciones y funciones del presidente y de los directores – gerentes de la compañía, actuando conjunta o separadamente, entre otras: firmar en nombre y representación de la compañía y obligarla en juicio o fuera de el, en sus actos comerciales firmando todas las actas correspondientes y contratos; y designándose como presidente a L.C.M. y como directores – gerentes a L.E.C.A. y L.A.C.A.; - acta de asamblea extraordinaria de accionistas celebrada en fecha 15.03.2001 e inscrita en fecha 15.08.2001 por ante el referido Registro bajo el N° 51, Tomo 159-A Sdo. de la cual se extrae que la compañía sería administrada por una junta directiva compuesta por cuatro (4) miembros que durarían cinco (5) años en el ejercicio de sus funciones, elegidos por las asambleas ordinarias correspondientes o por una extraordinaria cuando así resulte necesario. Los miembros de la junta directiva podrán ser reelegidos; que la mayoría de las acciones representadas en la asamblea designará la junta directiva, la cual estará constituida por un presidente, un vicepresidente, dos directores – gerentes. Estas designaciones serán por cinco (5) años. Las faltas temporales del presidente las cubrirá el vicepresidente o cualquiera de los directores designados; que el presidente en caso de ausencia podrá estar representado por uno cualquiera miembros de la junta directiva, representado a la compañía en sus relaciones con terceros, presidirá las asambleas y sesiones de la junta directiva y ejecutará y hará ejecutar las decisiones de las mismas; y se designó como integrantes de la junta directiva a L.C.M., presidente, E.J.B.G., vice-presidente y L.E.C.A. y L.A.C.A., directores gerentes; - acta de asamblea extraordinaria de accionistas celebrada en fecha 10.10.2000 e inscrita en fecha 14.11.2000 por ante el referido Registro bajo el N° 44, Tomo 256-A Sdo. de la cual se extrae que se aprobó la apertura de una sucursal en la ciudad de Porlamar, la cual funcionará en la Urbanización La C.d.P., sector Fajardo; - acta de asamblea extraordinaria de accionistas celebrada en fecha 20.09.1990 e inscrita en fecha 11.10.1990 por ante el referido Registro bajo el N° 50, Tomo 2-A Sgdo. de la cual se extrae que se prorrogó la duración de la compañía por treinta (30) años más, contados a partir del día 16.12.1997, fecha en que vencen los veinticinco (25) años de duración de la compañía según consta en los estatutos vigentes de la misma, en consecuencia queda prorrogado el lapso de duración de la compañía hasta el día 16.02.2027; y - acta constitutiva de la compañía inscrita en fecha 16.02.1972 por ante el referido Registro bajo el N° 3, Tomo 36-A de la cual se extrae que el objeto de la compañía es la explotación de todo lo concerniente al ramo inmobiliario y en especial la compra-venta de bienes inmuebles, la construcción por cuenta propia o ajena de todo tipo de edificaciones, así como también la realización de cualquier actividad directa o conexa a la rama de la construcción. Igualmente la compañía podrá ejercer toda actividad de lícito comercio, relacionada, aun de manera remota, con los actos que específicamente y a modo enunciativo se han mencionado.

      La anterior copia certificada no fue objeto de impugnación durante la oportunidad legal prevista en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, y por lo tanto se tiene como fidedigna confiriéndosele valor probatorio con base al artículo 1.359 del Código Civil para demostrar que la compañía sería administrada por una junta directiva compuesta por tres (3) miembros que durarían diez (10) años en el ejercicio de sus funciones; que la mayoría de las acciones representadas en la asamblea designaría la junta directiva, la cual estaría constituida por un presidente, dos directores – gerentes; que las faltas temporales del presidente las cubriría cualquiera de los dos directores designados; que son atribuciones y funciones del presidente y de los directores – gerentes de la compañía, actuando conjunta o separadamente, entre otras: firmar en nombre y representación de la compañía y obligarla en juicio o fuera de el, en sus actos comerciales firmando todas las actas correspondientes y contratos; y que se designó como presidente a L.C.M. y como directores – gerentes a L.E.C.A. y L.A.C.A.. Y así se decide.

    5. - Copia fotostática (f. 91 al 99) de las siguientes actuaciones: - Comunicación emitida en fecha 27.10.2010 por la Dirección General de Inquilinato. Oficina de Denuncias y Sanciones a la ciudadana M.G.R. mediante la cual se le informa que el expediente N° 11/51 contentivo de su denuncia interpuesta en fecha 17.11.2009 contra la sociedad mercantil C.A. INVERSIONES K.A. por cobro ilegal del IPC, fue remitido al Banco Nacional de Vivienda y Hábitat (BANAVIH) según oficio N° 122-10 de fecha 27.10.2010, toda vez que esa Dirección pudo determinar elementos de juicio suficientes para aperturar el procedimiento sancionatorio establecido en la Ley de Régimen Prestacional de Vivienda Hábitat todo de conformidad con el artículo 7 de la Resolución ejusdem; - Oficio N° 122-10 librado en fecha 27.10.2010 por la Dirección Genera de Inquilinato, Oficina de Denuncias y Sanciones al Presidente el banco nacional de Vivienda y Hábitat, mediante el cual de conformidad con lo establecido con los artículos 5 y 7 de la Resolución N° 110 publicada en la Gaceta Oficial de la República Bolivariana de Venezuela de fecha 10.06.2009, se le remite el expediente signado con el N° 11/51 contentivo de la denuncia referida, por considerar que hay elementos de juicio suficientes para aperturar el procedimiento sancionatorio dispuesto en la Ley de Régimen Prestacional de Vivienda y Hábitat; y - Resolución dictada en fecha 20.08.2010 por la Sala de Sustanciación del Instituto para la Defensa de las Personas en el Acceso a los Bienes y Servicios mediante la cual se dictó medida preventiva de prohibición de enajenar y gravar, única y exclusivamente sobre un inmueble ubicado distinguido con el N° 5-03 en la manzana 5, Avenida Este 1, Urbanización La C.d.P.C.d.C., jurisdicción del Municipio García de este Estado, constituido por una casa-quinta con un área de setenta y un metros cuadrados (71,00 m2), construida sobre la parcela antes identificada, la cual tiene una superficie de ciento sesenta y ocho metros cuadrados (168,00 m2); y la cual fue dictada en el expediente N° 3895-2010 contentivo de la denuncia interpuesta por la ciudadana M.G.R. en contra de la sociedad mercantil C.A. INVERSIONES K.A.

      El anterior documento consta que fue impugnado, y que la parte promovente no aportó copia certificada expedida con anterioridad, ni consignó el original a los efectos de cotejarlo con el documento objetado por la contraparte, por lo cual no se tiene como fidedigna dicha fotocopia y se le niega valor probatorio. Y así se decide.

      DEMANDADA.-

      EN LA ETAPA PROBATORIA.-

    6. - Copia al carbón (f. 158) del formulario para la consignación de telegramas emitido en fecha 29.10.2014 por el Instituto Postal Telegráfico de la cual se infiere que el abogado J.L. le envió telegrama a la sociedad mercantil INVERSIONES K.A. y su contenido era del siguiente tenor: “He sido designado defensor judicial en juicio incoado en su contra. Favor contactarme al 0426-5866770 a fines de continuar su defensa”.

      Al anterior documento se le asigna valor probatorio para demostrar que se cumplió con el trámite que le corresponde al defensor judicial para ubicar a su defendido. Y así se decide.

    7. - Copia al carbón (f. 159) del formulario para la consignación de telegramas emitido en fecha 29.10.2014 por el Instituto Postal Telegráfico de la cual se infiere que el abogado J.L. le envió telegrama al ciudadano L.A.C.A. y su contenido era del siguiente tenor: “He sido designado defensor judicial en juicio incoado en contra de su representada (INVERSIONES K.A. Favor contactarme al 0426-5866770 a fines de continuar su defensa”.

      Al anterior documento se le asigna valor probatorio para demostrar que se cumplió con el trámite que le corresponde al defensor judicial para ubicar a su defendido. Y así se decide.

    8. - Prueba de informes, Oficio N° ING-008-215 emitido en fecha 13.05.2015 por la Dirección de Ingeniería de la Alcaldía del Municipio García de este Estado mediante la cual informan que el día 04.03.2010 le fue otorgada a la vivienda ubicada en la manzana 5, casa N° 5-03 de la Urbanización Club de Campo junto con 34 viviendas mas la cédula de habitabilidad.

      Esta prueba al haberse promovido y evacuado conforme a las exigencias del artículo 433 del Código de Procedimiento Civil, se valora para demostrar tales circunstancias. Y así se decide.

      LA SENTENCIA APELADA.-

      La sentencia objeto del presente recurso de apelación la constituye la pronunciada por el Juzgado Primero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Mariño, García, Tubores, Villalba y Península de Macanao de esta Circunscripción Judicial en fecha 22.07.2015 mediante la cual se declaró sin lugar la demanda, basándose en los siguientes motivos, a saber:

      “…El contrato de opción de compraventa es aquel por medio del cual una parte llamada promitente ofrece irrevocablemente, por un cierto tiempo, celebrar un determinado contrato con otra parte llamada optante, quien es libre de aceptar o no la oferta de celebrar el contrato que le ha sido propuesto. La esencia del contrato de opción radica en la obligatoriedad para una de las partes de desplegar una determinada conducta (no disponer de un derecho) por un tiempo determinado, y en la posibilidad para la otra parte (quien tiene la opción) de decidir si acepta o no, libremente, la oferta en cuestión. (Rodríguez Ferrara, Mauricio, El Contrato de Opción, segunda edición 1998, pág.5).

      Una vez fijado el marco legal y doctrinario para la procedencia de la acción de cumplimiento de contrato, y de haberse establecido que el contrato de marras, debe ser asimilado en función de sus características y condiciones a un contrato de venta, corresponde verificar los supuestos del presente caso para ver si procede o no la acción propuesta.

      El Tribunal observa que en el presente caso, existe una relación contractual entre las partes en litigio, derivada de un contrato de Compra-Venta, autenticado por ante la Notaria Pública Trigésima Novena del Municipio Libertador del Distrito Capital, en fecha 08-12-2006, bajo el Nº 43, Tomo 181, suscrito por las partes en litigio, para la adquisición de un inmueble ubicado en la Urbanización La C.D.P., Club de Campo, jurisdicción del Municipio García, Porlamar Estado Nueva Esparta, constituido por una Casa- Quinta que se encuentra en inicio de construcción en dicha parcela. La cual tiene una superficie aproximada de CIENTO SESENTE Y OCHO METROS CUADRADOS (168,00 m2) y esta distinguida con el No. 5-03, Manzana 5, avenida Este 1, la casa esta dotada de las siguientes dependencias: Salón comedor, cocina, lavadero, dos (29 dormitorios, dos (2) baños, y un puesto de estacionamiento y tiene un área aproximada de SETENTA Y UN METROS CUADRADOS (71 m2).

      Dicho contrato establece en su Cláusula Segunda, lo siguiente:

      “El precio de la operación de compra-venta es la cantidad de SETENTA Y CINCO MILLONES QUINIENTOS MIL BOLIVARES CON 00/100 CENTIMOS (Bs. 75.500.000,00), el cual será pagado por la “COMPRADORA” de la siguiente manera: a) La cantidad de OCHO MILONES DE BOLIVARES CON 00/100 CENTIMOS (Bs. 8.000.000,00), que ha entregado hasta esa fecha y b) La cantidad de SESENTA Y SIETE MILLONES QUINIENTOS MIL BOLIVARES CON 00/100 CENTIMOS (Bs. 67.500.000,00) pagaderos en el momento de la Protocolización del documento de compra-venta.”

      Asimismo en su Cláusula Tercera establece:

      Ambas partes se obligan a otorgar el documento publico de compra-venta dentro de los sesenta (60) días siguientes a la fecha de obtención de la Cédula de habitabilidad de este inmueble ó en el lapso de treinta (30) días después de ser aprobado y documentado el crédito a largo plazo que el banco le conceda al comprador, transcurridos dichos lapsos, sin que se hubiese producido la protocolización correspondiente, se aplicará la Cláusula Penal a aquel que no hubiere podido o no hubiere querido firmar en dicho plazo. En cuyo caso “LA VENDEDORA” quedara en libertad de vender el inmueble a terceras personas.”

      Precisado lo anterior, se advierte que durante la secuela probatoria la parte actora probó la existencia del contrato que dio lugar a esta demanda, el Defensor Judicial de la demandada negó, rechazó y contradijo tanto en los hechos como en el derecho la demanda intentada por el actor por Cumplimiento de Contrato de Opción de Compra Venta, y alego en su descargo, que la actora resalta en el libelo la norma consagrada en el artículo 1264 del Código Civil: “las obligaciones deben cumplirse exactamente como han sido contraídas…” exigiendo a la demandada que cumpla con la totalidad de sus obligaciones, cuando la misma demandante no ha cumplido con su obligación de pagar el precio.

      Ahora bien, según lo establecido en la Cláusula Tercera, “las partes se obligan a otorgar el documento publico de compra-venta dentro de los sesenta (60) días siguientes a la fecha de obtención de la Cédula de habitabilidad de este inmueble ó en el lapso de treinta (30) días después de ser aprobado y documentado el crédito a largo plazo que el banco le conceda al comprador”.

      Observa este Juzgador en autos al folio 12, la Cedula de Habitabilidad, emitida por la Dirección de Ingeniería de la Alcaldía del Municipio García en fecha 04 de Marzo del 2010, dirigida a C.A. INVERSIONES K.A., por medio de la cual le informa a dicha empresa “… se efectuó una inspección ocular al inmueble ubicado en: La C.D.P., Municipio García construido de acuerdo a Permiso Clase “A” Nº 004/99 de fecha 26/01/99 bajo la dirección técnica del profesional Ing. L.A.C. y se comprobó que llena los requisitos exigidos por la Ordenanza sobre la materia, por lo cual este Despacho le concede el permiso de Habitabilidad correspondiente,….”. “OBSERVACIONES: HABITABILIDAD DE 35 VIVIENDAS Manzana 5 la parcela 5-03; Manzana 6 las parcelas 6-01 y 6-02; Manzana 13 de la parcela 13-01 a la 13-08; Manzana 10 de la parcela 10-01 a la 10-24 del “CONJUNTO RESIDENCIAL URBANIZACION CLUB DE CAMPO LA CRUZ DEL PASTEL”.

      Es decir que en fecha 04 de Marzo del año 2.010, al haberse otorgado la cédula de habitabilidad, empezaron a correr los sesenta (60) días, para el otorgamiento del documento definitivo de compra-venta en el presente caso, venciendo dicho lapso en fecha 04-05-2.010. Y así se establece.

      Establecido lo anterior, el Tribunal, observa que en Cláusula Segunda, se estableció que el precio de la compra-venta seria pagado así: a) La cantidad de OCHO MILONES DE BOLIVARES CON 00/100 CENTIMOS (Bs. 8.000.000,00), que ha entregado hasta esa fecha y b) La cantidad de SESENTA Y SIETE MILLONES QUINIENTOS MIL BOLIVARES CON 00/100 CENTIMOS (Bs. 67.500.000,00) pagaderos en el momento de la Protocolización del documento de compra-venta.

      El resaltado es nuestro.

      La parte actora en su petitorio solicita que la demandada sea condenada en lo siguiente: PRIMERO: En el cumplimiento de su obligación de protocolizar por ante la Oficina del Registro Inmobiliario correspondiente, el documento definitivo de venta del inmueble, constituido por una Casa – Quinta que se encuentra en una parcela propiedad de la demandada INVERSIONES K.A., C.A., la cual tiene una superficie aproximada de CIENTO SESENTA Y OCHO METROS CUADRADOS (168 m2) de terreno y esta distinguida con el Nº 5-03, Manzana 5, Avenida Este 01, dotada de las siguientes dependencias: Salón – Comedor, cocina, lavadero, dos (02) dormitorios, dos (02) baños, y un puesto de estacionamiento con un área aproximada de SETENTA Y UN METROS CUADRADOS (71m2) de construcción, previo pago de la ciudadana M.G.R. por las cantidades restantes o saldo deudor del precio convenido, es decir la cantidad de Sesenta y Siete Mil Quinientos Bolívares Fuertes (Bs. F. 67.500,00) restantes equivalentes a Sesenta y Siete Millones Quinientos Mil Bolívares (Bs. 67.500.000,00), antes de la conversión monetaria o en su defecto se proceda como lo indica el Artículo 531 del Código de Procedimiento Civil.

      Este Juzgador observa que el Artículo 531 del Código de Procedimiento Civil, establece: “Si la parte que resulte obligada según la sentencia a concluir un contrato no cumple su obligación, y siempre que sea posible y no este excluido por el contrato, la sentencia producirá loe efectos del contrato no cumplido. Si se trata de contratos que tienen por objeto la transferencia de la propiedad de una cosa determinada, o la constitución o la transferencia de otro derecho, la sentencia solo producirá estos efectos si la parte que ha propuesto la demanda ha cumplido su prestación, de lo cual debe existir constancia autentica en los autos.” El resaltado es nuestro.

      En el presente caso, de la revisión de las autos, no consta en el expediente constancia en forma autentica, que la parte actora, teniendo como tuvo conocimiento de la emisión de la Cedula de Habitabilidad en fecha 04 de Marzo del 2010, hubiere ofrecido y/o cumplido con su prestación en el pago del saldo deudor. Y así se establece.

      El artículo 1.167 del Código Civil establece: “En el contrato bilateral, si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede a su elección reclamar judicialmente la ejecución del contrato o la resolución del mismo, con los daños y perjuicios en ambos casos si hubiere lugar a ello”,

      Establecido lo anterior, para considerar la procedencia de la acción de cumplimiento o de resolución de contrato esta sujeta a la materialización de los siguientes requisitos: 1) La existencia de un contrato bilateral, esto es, de un contrato en que cada una de las partes esté obligada a ciertas prestaciones a favor de la otra parte y en que esas recíprocas obligaciones se encuentren en una relación de interdependencia entre sí; 2) La no ejecución de su obligación por parte de aquel contra quien se dirige la acción, sin que este pueda justificarlo por una causa extraña que no le sea imputable o por una conducta culposa del propio demandante de la resolución; y 3) La necesidad de acudir a la autoridad judicial para que se intente la acción de resolución por quien haya cumplido u ofrezca cumplir con sus obligaciones. De los requisitos antes mencionados, el más trascendente a los fines de la procedencia de la acción es el incumplimiento, ya que su existencia es la base fundamental de la procedencia o no de la acción de cumplimiento o de resolución. El resaltado es nuestro.

      En el presente caso, la parte actora no demostró el cumplimiento de su obligación en el pago del saldo deudor, o por lo menos el haber desplegado una conducta para su cumplimiento, así como tampoco demostró que la demandada se haya negado a la protocolización del documento definitivo de compra venta,

      resultando forzoso declarar Improcedente la Acción de Cumplimiento de Contrato incoada. Y así se decide.

      DISPOSITIVA

      En fuerza de las consideraciones precedentemente expuestas, este Tribunal administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la ley declara:

PRIMERO

SIN LUGAR, la demanda por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE OPCION DE COMPRA-VENTA, incoada por la ciudadana M.G.R., venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nº 4.820.749, contra la SOCIEDAD MERCANTIL INVERSIONES K.A., C.A., inscrita en el Registro Mercantil Segundo de la Circunscripción Judicial del Distrito Federal y Estado Miranda, bajo el Nº 03, Tomo 36-A, en fecha 16 de febrero de 1972.

SEGUNDO

SIN LUGAR, la condena a la demandada el cumplimiento de su obligación de protocolizar por ante la Oficina del Registro Inmobiliario correspondiente, el documento definitivo de venta del inmueble, constituido por una Casa – Quinta que se encuentra en una parcela propiedad de la demandada INVERSIONES K.A., C.A., la cual tiene una superficie aproximada de CIENTO SESENTA Y OCHO METROS CUADRADOS (168 m2) de terreno y esta distinguida con el Nº 5-03, Manzana 5, Avenida Este 01, dotada de las siguientes dependencias: Salón – Comedor, cocina, lavadero, dos (02) dormitorios, dos (02) baños, y un puesto de estacionamiento con un área aproximada de SETENTA Y UN METROS CUADRADOS (71m2) de construcción, previo pago de la ciudadana M.G.R. por las cantidades restantes o saldo deudor del precio convenido, es decir la cantidad de Sesenta y Siete Mil Quinientos Bolívares Fuertes (Bs. F. 67.500,00) restantes equivalentes a Sesenta y Siete Millones Quinientos Mil Bolívares (Bs. 67.500.000,00), antes de la conversión monetaria o en su defecto se proceda como lo indica el Artículo 531 del Código de Procedimiento Civil.

TERCERO

Se condenan en costas a la parte actora de conformidad con lo previsto en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil.…”

ARGUMENTOS DE LAS PARTES DURANTE EL DESARROLLO DEL PROCESO.-

Como fundamento de la acción de cumplimiento de contrato el abogado F.A.G.S., en su carácter de apoderado judicial de la parte actora, ciudadana M.G.R., señaló lo siguiente:

- que en el mes de agosto del año 2006 a través de diferentes medios publicitarios su representada se enteró de una oferta de casas en venta en la Urbanización La C.d.P., Club de Campo, en jurisdicción del Municipio García de este Estado, por lo que ella se dirigió a la oficina de atención al público de la constructora C.A. INVERSIONES K.A., promotora, constructora y propietaria de dichas viviendas, dentro de la Urbanización Club de Campo, con una identificación que decía, “OFICINA DE VENTAS”, allí fue atendida por el personal de ventas de dicha constructora, la cual le explicó las condiciones de venta de las casas, indicándole que debía hacer un depósito en el Banco Mercantil, para reservar la casa, que debía cancelar la inicial en un plazo no mayor a cuatro (04) meses, y que la casa estaba en construcción pero que en el mes de abril de 2007 le entregarían la vivienda totalmente terminada. Dicho personas de ventas le indicó a su patrocinada cual era la casa que le podían vender, y en definitiva su representada decidió comprar la casa ubicada en la Avenida Este 01, Manzana 05, signada con el N° 5-03, Urbanización C.d.P., Club de Campo, por el precio de ahora setenta y cinco mil quinientos bolívares fuertes (Bs. F. 75.500,00), setenta y cinco millones quinientos mil bolívares (Bs. 75.500.000,00) para ese entonces, antes de la conversión monetaria del 01.01.2008, publicada en la gaceta Oficial N° 38.638 de la República Bolivariana de Venezuela;

- que es así como entre su representada y la empresa mercantil C.A. INVERSIONES K.A. celebraron contrato autenticado de compromiso reciproco de compra venta (promesa bilateral de compra venta) en fecha 08.12.2006, debidamente otorgado ante la Notaría Pública Trigésima Novena del Municipio Libertador, en la ciudad de Caracas, inserto bajo el N° 43, Tomo 181, el cual contiene las cláusulas de venta de dicho inmueble, entregando su patrocinada hasta ese acto la cantidad de ocho mil bolívares fuertes (Bs. F. 8.000,00) equivalentes a ocho millones de bolívares (Bs. 8.000.000,00) antes de la conversión monetaria del 01.01.2008, publicada en la Gaceta Oficial N° 38.638 de la República Bolivariana de Venezuela, y la cantidad de sesenta y siete mil quinientos bolívares fuertes (Bs. F. 67.500,00) equivalentes a sesenta y siete millones quinientos mil bolívares (Bs. 67.500.000,00) antes de la conversión arriba señalada restantes, los cuales su representada pagaría a la empresa C.A. INVERSIONES K.A. al momento de la protocolización por ante la Oficina del Registro Inmobiliario respectivo del documento definitivo de venta del inmueble objeto del ut supra mencionado contrato compromiso reciproco de compra venta (promesa bilateral de compra venta), el mismo en su cláusula primera establece que la empresa C.A. INVERSIONES K.A., se compromete a vender y su representada se compromete a comprar un inmueble propiedad de la aquí demandada empresa mercantil C.A. INVERSIONES K.A., ubicado en la Urbanización La C.d.P., Club de Campo, jurisdicción del Municipio G.d.E.N.E., constituido por una casa-quinta que se encontraba en inicio de construcción en dicha parcela, la cual tiene una superficie aproximada de ciento sesenta y ocho metros cuadrados (168,00 m2) de terreno y esta distinguida con el N° 5-03, Manzana 5, Avenida Este 01, la casa iba a estar dotada de las siguientes dependencias: salón-comedor, cocina, lavadero, dos (02) dormitorios, dos (02) baños, y un puesto de estacionamiento e iba a tener un área aproximada de setenta y un metros cuadrados (71 m2) de construcción;

- que era el caso que luego de haber cancelado el monto inicial antes descrito, la empresa promitente vendedora C.A. INVERSIONES K.A. no continuó con los trabajos de construcción y se ha negado a realizar a favor de su representada la protocolización del documento definitivo de venta del inmueble arriba identificado, a pesar de estar establecido en la cláusula tercera del mencionado contrato compromiso reciproco de compra venta (promesa bilateral de compra venta), la obligación de protocolizar el documento definitivo de venta en el plazo de sesenta (60) días siguientes a la fecha de obtención de la cédula de habitabilidad de este inmueble o en el lapso de treinta (30) días después de ser aprobado un crédito a largo plazo para su representada compradora, y como quiera que su patrocinada y parte actora en esta demanda tuvo conocimiento que el día 04.03.2010, la Dirección de Ingeniería del Municipio G.d.E.N.E., otorgó la cédula de habitabilidad correspondiente, la cual fue suscrita por el Ing. A.O.T., funcionario designado mediante Resolución N° 1008 del 03.12.2008 publicad en Gaceta Municipal N° 1296 del 03.12.2008, su patrocinada ha solicitado en reiteradas oportunidades a la empresa C.A. INVERSIONES K.A. y a su director gerente, ciudadano L.A.C.A., el cumplimiento del tan mencionado contrato compromiso reciproco de compra venta (promesa bilateral de compra venta), recibiendo la respuesta negativa por parte de la empresa C.A. INVERSIONES K.A., la cual le exigió el pago de cantidades superiores a la inicialmente convenida como condición para el cumplimiento del contrato aquí descrito, incluso, su representada se vio forzada a concluir los trabajos de construcción de la vivienda objeto de esta demanda, con sus propios recursos, lo que le ha causado una pérdida de dinero que se traduce en daños y perjuicios, que asciende a los treinta y ocho mil setecientos ochenta y siete bolívares con cincuenta y dos céntimos (Bs. 38.787,52), que se reflejan en las facturas de materiales y mano de obra que se consignaran ante este Tribunal en su oportunidad pertinente mas las adversidades que ha tenido que afrontar por el paso de tanto tiempo el cual ya se contabiliza en más de cinco (5) años desde que se inicio la ut supra señalada negociación y la firma del tan mencionado contrato compromiso reciproco de compra venta (promesa bilateral de compra venta), y a tomar medidas de hecho ante el riesgo eminente de posibles invasiones de personas extrañas, tal y como ha sucedido en las inmediaciones y en la propia Urbanización Club de Campo; y

- que por esta razón su representada acudió ante el Instituto para la Defensa de las Personas en el Acceso a los Bienes y Servicios (INDEPABIS) en marzo de 2010, donde se aperturó un expediente administrativo contra la empresa C.A. INVERSIONES K.A. y a su director gerente, ciudadano L.A.C.A., bajo el N° 3895-2010, nomenclatura de ese organismo y el cual se encuentra a espera de una decisión, y en virtud de las reservas de las acciones civiles, penales y administrativas que tiene su representada y por todo lo anteriormente expuesto y por cuanto no existe un domicilio exclusivo y excluyente de cualquier otro, es por lo que demanda a la sociedad mercantil C.A. INVERSIONES K.A., por el cumplimiento del contrato compromiso reciproco de compra venta (promesa bilateral de compra venta) otorgado ante la Notaría Pública Trigésima Novena del Municipio Libertador, en la ciudad de Caracas, en fecha 08.12.2006, inserto bajo el N° 43, Tomo 181, a los fines de que acceda o sea condenada a la protocolización del documento definitivo de compra venta del inmueble arriba señalado, previo el pago por su representada de las cantidades restantes del precio convenido, es decir la cantidad de sesenta y siete mil quinientos bolívares fuertes (Bs. F. 67.500,00), restantes equivalentes a sesenta y siete millones quinientos mil bolívares (Bs. 67.500.000,00) antes de la conversión ut supra señalada.

Ahora bien, revisadas y analizadas las actas que integran el presente expediente, se infiere que a los efectos de lograr la citación de la sociedad mercantil C.A. INVERSIONES K.A. se dio cumplimiento al trámite previsto para la citación personal y la cartelaria consagrados en los artículos 218 y 223 del Código de Procedimiento Civil, resultando los mismos infructuosos y que como consecuencia de ello, se procedió a designar a un defensor judicial a los efectos de que éste como auxiliar de justicia, en pleno ejercicio de su función pública defendiera los derechos e intereses de dicha empresa, quien compareció el día 25.07.2014 y dio contestación a la demanda alegando lo siguiente:

- que admitía que su representada en fecha 08.12.2006 celebró contrato de promesa bilateral de compra venta con la demandante de autos, instrumento que fue autenticado por ante la Notaría Pública Trigésimo Novena del Municipio Libertador de Caracas, anotado bajo el N° 43, Tomo 181, por la compra futura de un (1) inmueble, suficientemente identificado en autos;

- que admitía que en dicha convención ambas partes se obligaron recíprocamente, la actora comprar y su representada a vender, de acuerdo a las cláusulas establecidas en dicha convención;

- que admitía además, que su representada recibió de manos de la hoy actora, la cantidad de ocho mil bolívares (Bs. 8.000,00) en calidad de inicial imputable al precio definitivo de venta;

- que negaba, rechazaba y contradecía en toda y cada una de sus partes los hechos y el derecho vertido en la demanda interpuesta en contra de su representada por ser infundados y carecer de toda veracidad en cuanto a la realidad de los hechos presentados hasta la presente fecha no siendo el derecho invocado aplicable al caso de estudio;

- que negaba, rechazaba y contradecía que su representada no haya continuado con los trabajos de construcción tal como lo afirma la actora, cuando lo cierto es que la constructora-vendedora, no solo se obligó a vender el inmueble objeto de la pretensión, sino que además se obligó a realizar las obligaciones consecuenciales de dar, entre las que se incluyen poner en posesión de la cosa vendida a la compradora y culminar la construcción de la casa, tal como se comprometió en el contrato celebrado entre las partes. Su representada culminó a cabalidad la construcción del bien, resulta contradictorio que la actora asevere que no se ha culminado la obra, cuando el órgano administrativo municipal competente ha otorgado la cédula de habitabilidad respectiva, por lo que no podría hablarse de incumplimiento en la construcción ni mucho menos de falta de continuidad en la ejecución de obra civil;

- que negaba, rechazaba y contradecía que su representada se haya negado a protocolizar el documento definitivo de compra venta del bien objeto de la pretensión; su representada se obligó a transferir la propiedad y a cumplir con las demás obligaciones de dar, como lo son protocolizar el documento definitivo de compra-venta y poner en posesión a la compradora, pero lo cierto es que la compradora-actora no ha cumplido su obligación de pagar el saldo restante del precio, por lo que se evidencia un incumplimiento a las obligaciones asumidas por su parte, es decir, no ha pagado el saldo restante que representa mas del ochenta por ciento (80%) del precio definitivo de venta, a pesar que ya se encuentra en posesión de la cosa;

- que negaba, rechazaba y contradecía que el representante legal de su representada, haya exigido o pretendido el pago de cantidades superiores a las establecidas en el contrato como precio definitivo de venta, toda vez que del mismo contrato que la actora aporta a los autos como instrumento fundamental, se desprende que el precio definitivo de venta, fue el establecido en los guarismos presentes en dicha convención, y que es un hecho conocido, la imposibilidad de las constructoras del sector primario, de modificar el precio de venta convenido entre las partes. En el presente caso lo que ha ocurrido es la negativa por parte de la actora a cumplir su obligación de entregar las cantidades adeudadas, pretendiendo que su representada le protocolice la unidad vendible sin haber pagado el precio total de la venta;

- que las sociedades mercantiles que se dedican al ramo de la construcción, evidentemente persiguen un objeto social de carácter mercantil, por lo que la construcción de inmuebles, genera ingresos por concepto de la venta de dichas propiedades, pero eso no significa que la compradora pretenda que le sea protocolizado el inmueble sin haber pagado el precio del mismo;

- que resulta interesante la fuerza con la que la actora resalta en el libelo, la norma consagrada en el artículo 1.264 de nuestro Código Civil: “Las obligaciones deben cumplirse exactamente como han sido contraídas…” exigiendo a su representada que cumpla con la totalidad de sus obligaciones, cuando la misma demandante de autos, confiesa en su escrito libelar que aun no ha cumplido con su obligación de pagar el precio. Apenas la actora ha pagado Bs. 8.000,00 y pretende que le sea protocolizada la propiedad sin cumplir las obligaciones a las que se comprometió en el aludido contrato preparativo, entre ellas, pagar el precio estipulado por la operación de compra venta; y

- que impugnaba el instrumento aportado por la actora marcado “F”.

ACTUACIONES EN LA ALZADA.-

Como sustento del recurso de apelación sostuvo el abogado F.A.G.S., en su carácter de apoderado judicial de la parte actora, ciudadana M.G.R., como aspectos de mayor relevancia, los siguientes:

- que debió el Juez establecer en función de la jurisprudencia analizada y al criterio de ella esbozado, cuál era la obligación que en base a los hechos explanados en el libelo por la parte actora, debía ceñirse en la comprobación del incumplimiento de la demandada, dado que dentro del contexto contractual entre las partes, C.A. INVERSIONES K.A., estaba obligada a diferentes prestaciones, es decir, debía cumplir diferentes obligaciones, principales, accesorias, condicionadas, reciprocas y simultaneas;

- que el Juez en la motivación de la sentencia objeto de la presente apelación, sobre la base del criterio invocado en la sentencia de la Sala de casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia de fecha 27.07.2007, estimó que en vista del rechazo categórico realizado por el defensor de la parte demandada a las pretensiones de la actora, en este caso la carga de la prueba debería ser distribuida en cabeza de ambos sujetos procesales, en la actora quien deberá comprobar además de la existencia de la relación contractual, que cumplió con el pago del precio en los términos y condiciones pautadas en el contrato que dio lugar a esta demanda, y que a pesar de que honró sus compromisos contractuales, el demandado incumplió con las obligaciones contraídas en el mismo y por su parte, el demandado, tendrá la carga de comprobar que acató el contrato en todo su contenido, y más aún, en cado contrario, que su conducta estuvo apegada a la ley por encontrarse presente la excepción de contrato no cumplido, o bien, una de las causales eximentes de responsabilidad civil, y a este respecto llama poderosamente la atención, que las únicas pruebas promovidas y evacuadas por la parte demandada las constituyen, primero el telegrama enviado por el defensor judicial a su representado, que solo prueba el cumplimiento de la obligación cumplida por el defensor ad litem en cuanto al ejercicio del cargo designado y segundo una prueba de informes solicitando a la Alcaldía del Municipio García de este Estado, a los fines que informara al Tribunal de la causa si le fue otorgado la cédula de habitabilidad al Conjunto Residencial Urbanización Club de Campo La C.d.P., situada en la Urbanización La C.d.P., Municipio García de este Estado, prueba que versa sobre hechos que no fueron controvertidos y que sobre el mismo la parte actora aportó documento marcado “C” que fue valorado como instrumento administrativo, quedando en conclusión que no hubo pruebas que desvirtuaran las afirmaciones hechas por la actora en el libelo de demanda y tampoco probó que exista una causa que lo eximiera de cumplir con su obligación de protocolizar el documento definitivo de venta;

- que el Juez en la motivación de la sentencia objeto de la presente apelación, estableció que a partir del día 04.03.2010 comenzaron a correr los sesenta (60) días para la protocolización del documento definitivo de venta, lapso que finalizaba el día 04.05.2010;

- que de igual forma y sobre el análisis realizado por el Juez en la parte motiva de la sentencia en relación a los hechos, el contrato suscrito entre las partes y el petitorio del libelo de demanda, especialmente en lo concerniente a la aplicación del artículo 531 del Código de Procedimiento Civil, el mismo estableció, que a pesar que su representada tuvo conocimiento de la emisión de la cédula de habitabilidad en fecha 04.03.2010, no existe constancia autentica que su representada hubiere ofrecido y/o cumplido con su prestación en el pago del saldo deudor;

- que por lo que con tal aseveración, la cual sustenta la sentencia de mérito, surgen dos conflictos a la decisión en primera instancia, el primero radica en la errada interpretación del contrato por parte del jurisdicente, pues desconoce absolutamente el propósito e intención de los contratantes, lo que evidencia flagrante violación al artículo 12 de nuestra Ley Adjetiva Civil, luego la clausula segunda de la mencionada convención celebrada entre su representada y la demandada, establece entre otros, que el precio de compra venta serpia pagado en dos partes, una primera parte de ocho millones de bolívares (Bs. 8.000.000,00) al momento de suscribir el documento de promesa bilateral de compra venta, y la segunda y última parte, es decir, la cantidad de sesenta y siete millones quinientos mil bolívares (Bs. 67.500.000,00) al momento de la protocolización del documento definitivo de compra-venta, es decir, al momento de la firma y protocolización del documento de venta en la oficina del Registro Público Inmobiliario de los Municipios Mariño y García de este Estado, y más aún, así fue considerado en la parte motiva;

- que de la lectura de la mencionada clausula segunda del contrato de opción de compra-venta se infiere, que la obligación asumida por su representada, la cual era de pagar el precio, está condicionada al momento de la protocolización del documento definitivo de compra-venta, por lo que mientras dicho momento no se materialice, seguirá en suspenso la eficacia de la obligación y se reputara como inexistente en su plenitud, esto lo puede apoyar del criterio establecido por el Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Tránsito de esta Circunscripción Judicial, en sentencia de fecha 25.11.2008, en un caso análogo y donde una de las partes es precisamente la hoy aquí demandada, caso INVERSIONES K.A. C.A. contra V.G.M.E. y W.A.P.P., expediente N° 9003-06;

- que entre la clasificación de las obligaciones encontramos las que estén o no sometidas a modalidades, de estas nos atañe en el presente caso las obligaciones condicionales, por ser estas las que alegaron con respecto al pago del precio por parte de su representada en el contrato ut supra señalado. Y con respecto a las mismas entendemos por obligaciones condicionadas, aquellas que dependen de una condición para que surta los efectos plenos de una obligación, es decir, para que el deudor deba la contraprestación al acreedor, esto ha sido ampliamente discutido por la doctrina y por la jurisprudencia;

- que se puede concluir con relación a la obligación de su poderdante M.G.R., de pagar el precio, que las partes contratantes acordaron de mutuo y común acuerdo que el precio sería pagado en su totalidad, es decir, su representada pagaría el saldo restante al momento de la protocolización del documento definitivo de compra-venta, y como ya se ha dicho antes, tal condición no se ha cumplido, por lo que mal pudiera establecer que la parte actora en este proceso judicial, no ha cumplido con sus obligaciones contractuales, tal como lo asentó el ciudadano Juez en su sentencia de fecha 22.07.2015;

- que en otro orden de ideas, el segundo conflicto que surge a la sentencia aquí apelada, de las observaciones hechas por el Juez, muy especialmente a la aplicación del artículo 531 del Código de Procedimiento Civil, consiste en la errada interpretación del propio artículo 531;

- que de hay se infiere que el jurisdicente confunde la prestación de pagar el precio, elevándola a la categoría de condición sine qua non, subsumiéndola dentro de lo que establece el artículo in comento, apartándose de lo establecido en el artículo 1.264 del Código Civil, pues del principio de la autonomía de la voluntad de las partes, y del análisis de la citada jurisprudencia del Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Tránsito de esta Circunscripción Judicial, se desprende que la obligación de pagar el saldo restante del precio debía cumplirse al momento de la protocolización del documento definitivo de venta y no antes;

- que el Juez en la motivación de la sentencia objeto de la presente apelación, sobre la base de las consideraciones antes plenamente señaladas estableció: “…En el presente caso, la parte actora no demostró el cumplimiento de su obligación en el pago del saldo deudor, o por lo menos el haber desplegado una conducta para su cumplimiento, así como tampoco demostró que la demandada se haya negado a la protocolización del documento definitivo de compra venta, resultando forzoso declarar Improcedente la Acción de Cumplimiento de Contrato incoada. Y así se decide. …”;

- que con lo cual, se evidencia los actos denunciados en las consideraciones precedentes, pues como ya se dijo, es falso que su representada no haya cumplido con sus obligaciones contractuales, y respecto al pago incoaron los preceptos ut supra establecidos, así como también es falso que su representada no haya demostrado el incumplimiento de la demandada en su obligación de protocolizar el documento definitivo ya ampliamente expuesto, por lo que en conclusión, el Juez al momento de dictar su sentencia de mérito, en su motivación violó las disposiciones del artículo 12 del Código de Procedimiento Civil al igual yerro al aplicar el artículo 531 eiusdem en su contenido y alcance, por lo que dichos actos constituyen violaciones al derecho a la defensa y violación de ley;

- que una vez juramentado el defensor ad litem de la demandada, el abogado J.L.M., debió ejercer la debida representación y defensa de su representada, y esto no solo lo constituye el presentar la debida contestación de la demanda, así como la simple asistencia a los demás actos del proceso, sino que también la debida defensa, lo constituye la obligación de ponerse en contacto con su defendido, o por lo menos hacer todo lo necesario para alcanzar tal fin, situación que en el presente caso no fue realizado por el abogado designado como defensor judicial de la demandada, pues como puede evidenciarse de las actas del proceso, el defensor ad litem, se conformó con enviar un único aviso de telegrama a la demandada, muy a pesar de que en las actas procesales consta la dirección o domicilio de la misma, e incluso, del propio libelo de la demanda se constata, que la demandada tiene un asiento, oficina o sede en el Estado Nueva Esparta, oficina de ventas en la Urbanización La C.d.P., Club de Campo, donde se encuentra el inmueble objeto de este litigio, con lo cual se evidencia que el defensor ad litem ejercicio una defensa descuidada y no cónsona con los deberes inherentes al cargo desempeñado, esto a los fines de resguardar los derechos de su defendido por estar estos ausentes en juicio, por el contrario al defensor ad litem no cumplir con tales obligaciones, dejó en estado de indefensión a su patrocinada, pues no podría ejercer una defensa eficaz si no conoce los detalles de la relación contractual y de que realmente podría invocar en defensa de su patrocinada;

- que cabía señalar, que el nombramiento del defensor ad litem, no es un acto caprichoso impuesto por el legislador en el proceso, si no que cumple una función determinada, ésta es la de resguardar el derecho a la defensa de la demandada y permitir que avance el proceso hacia la búsqueda de la verdad y en definitiva a obtener la sentencia solicitada por la parte actora;

- que era menester advertir que respecto a los deberes del defensor ad litem, la doctrina y la jurisprudencia patria ha indicado que es el Juez de la causa, quien en atención al artículo 15 de la Ley Adjetiva Civil, debe velar que tal defensa sea efectiva, por lo que ante la falta del cumplimiento del defensor ad litem, es el Juez el llamado por ley a corregir dicho proceder y en consecuencia, al verificar de autos una defensa desidiosa por parte del ad litem, inmediatamente corresponde su destitución y posterior nombramiento de otro defensor judicial a los fines que este cumpla debidamente con los deberes del cargo, esto en virtud del derecho de defensa que le asiste a los demandados, así como de los principios de igualdad ante la ley y de celeridad procesal; y

- que solicitaba se anularan todas las actuaciones desde el nombramiento del defensor ad litem, se revoque el mandato del actual defensor ad litem, y se repusiera la causa al estado de nombrar nuevo defensor ad litem a los fines que ejerza la debida defensa.

MOTIVACIONES PARA DECIDIR.-

PUNTO PREVIO.-

Analizadas las actas procesales se desprende que en este asunto constan dos circunstancias que se deben destacar, la primera que la parte actora presentó informes antes de que se recibieran las resultas de la prueba de informes solicitada a la Alcaldía del Municipio García de este Estado, sin embargo dicha situación por si sola no puede generar la reposición de la causa a fin de que sea subsanada esa falla procesal, en razón de que lo probado mediante la precitada prueba, esto es que se le asignó habitabilidad a la casa N° 5-03, ubicada en la manzana 5 de la Urbanización Club de Campo, consta o emana de la prueba documental que riela al folio 30 del presente expediente, la cual fue valorada por esta alzada por tratarse ésta de un documento administrativo que merece fe pública. La segunda situación deviene de la denuncia que se formula en contra de la actuación del defensor judicial a quien se le asigna que no cumplió con sus deberes en vista de que no se puso en contacto con su defendido, o por lo menos hizo todo lo necesario para alcanzar tal fin, ya que se conformó en enviar un único aviso de telegrama a la demandada, muy a pesar de que en las actas procesales consta la dirección o domicilio de la misma, e incluso, del propio libelo de la demanda se constata que la demandada tiene un asiento, oficina o sede en el Estado Nueva Esparta, oficina de ventas en la Urbanización La C.d.P., Club de Campo, donde se encuentra el inmueble objeto de este litigio, sin embargo, consta que éste contrario a lo expresado por el abogado F.G., en su carácter de apoderado judicial de la parte actora, ciudadana M.G.R. si cumplió con su obligación, toda vez que no solo intentó ubicar a la parte accionada, mediante el envió de un telegrama dirigido tanto a la empresa, como a su representante legal, ciudadano L.A.C.A., el cual fue aportado en la etapa de pruebas y riela a los folios 158 y 159 de la primera pieza del presente expediente, sino que adicionalmente contestó la demanda y desplegó conductas probatorias a fin de demostrar sus dichos y defensas. Por lo cual el referido planteamiento debe ser desestimado. Y así se decide.

PROCEDENCIA DE LA ACCIÓN DE CUMPLIMIENTO DE CONTRATO.-

Precisado lo anterior, advierte esta alzada que es claro el contenido normativo del artículo 1.159 del Código Civil, que expresa: “Los contratos tienen fuerza de ley entre las partes. No pueden revocarse sino por mutuo consentimiento o por las causas autorizadas por la ley”.

Para el autor PALACIOS HERRERA, la frase: “El Contrato tiene fuerza de ley entre las partes”, lo cual significa que el deudor de una obligación contractual está sujeto a cumplirla en la misma forma como esta sujeto a cumplir las leyes. Debe recordarse, que el propio filosofo Aristóteles, definió el contrato como una ley particular que liga a las partes. Sabemos pues, que la fuerza obligatoria del contrato deriva de la autonomía de la voluntad. Por consiguiente, una vez nacido jurídicamente el contrato, debe cumplirse en la misma forma pactada, so pena de responsabilidad por incumplimiento de la parte que no ha ejecutado en forma debida su obligación.

Dentro este mismo orden de ideas se tiene que el artículo 1.264 eiusdem, establece: “Las obligaciones deben cumplirse exactamente como han sido contraídas…”; el cual se complementa con el artículo 1.267 eiusdem, según el cual: “En el contrato bilateral, si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede a su elección reclamar jurídicamente la ejecución del contrato o la resolución del mismo, con los daños y perjuicios en ambos casos si hubiere lugar a ello.”.

Como se evidencia del contenido de ambas disposiciones legales, en ambas se establece lo concerniente al sistema de responsabilidad del deudor por el simple hecho del incumplimiento de la obligación contractual, las cuales igualmente se complementan con el artículo 1.160 del mismo Código Sustantivo Civil, que establece: “Los contratos deben ejecutarse de buena fe y obligan no solamente a cumplir lo expresado en ello, sino a todas las consecuencias que se derivan de los mismos contratos según la equidad, el uso o la ley”.

Así pues que es evidente que desde el momento en que un contrato no tiene nada contrario a las leyes, ni al orden público, ni a las buenas costumbres, las partes están obligadas a respetarlo, a observarlo, como están obligadas a observar la ley, al punto de que si una de las partes contraviene sus cláusulas la otra puede dirigirse a los tribunales y pedirle, ya el cumplimiento forzoso de la convención, ya la resolución del mismo.

En suma de lo señalado se tiene que los contratos no pueden ser revocados por la voluntad unilateral de una de las partes, sino por mutuo acuerdo, ya que los mismos se asimilan a leyes de carácter privado, cuyo cumplimiento es obligatorio desde todo punto de vista, a menos que existan motivos que justifiquen su inobservancia, como por ejemplo que opere la excepción del contrato no cumplido contemplada en el artículo 1.168 eiusdem, o alguna de las causales eximentes de responsabilidad civil.

En este asunto se desprende conforme a lo alegado y probado en autos que entre las partes se celebró un contrato de opción de compra-venta cuyo objeto estuvo focalizado en un inmueble constituido por una casa-quinta que se encuentra en inicio de construcción en dicha parcela, la cual tiene una superficie aproximada de ciento sesenta y ocho metros cuadrados (168,00 mts.2) y está distinguida con el N° 5-03, manzana 5, Avenida Este 1 de la Urbanización La C.d.P., Club de Campo, jurisdicción del Municipio García de este Estado y dentro del conjunto de cláusulas que lo conforman se desprende que en la segunda se pactó el precio del inmueble en la cantidad de setenta y cinco millones quinientos mil bolívares con cero céntimos (Bs. 75.000.000,00) hoy setenta y cinco mil bolívares fuertes (Bs. F. 75.000,00) el cual sería pagado de la siguiente manera: a) La cantidad de ocho millones de bolívares con cero céntimos (Bs. 8.000.000,00) hoy ocho mil bolívares fuertes (Bs. F. 8.000,00) que había entregado la compradora hasta esa fecha y b) La cantidad de sesenta y siete millones quinientos mil bolívares con cero céntimos (Bs. 67.500.000,00) hoy sesenta y siete mil quinientos bolívares fuertes (Bs. F. 67.500,00) en la oportunidad del otorgamiento del documento definitivo de compra – venta ante la Oficina Subalterna de Registro Público correspondiente; se indicó asimismo, en la cláusula tercera que ambas partes se obligaban a otorgar el documento público de compra – venta dentro de los sesenta (60) días siguientes a la fecha de obtención de la cédula de habitabilidad del inmueble o en el lapso de treinta (30) días después de haber sido aprobado y documentado el crédito a largo plazo que el Banco le concediera a la compradora

En el presente caso se desprende que una vez trabada la litis conforme a la postura asumida por la parte accionada, representada en este asunto por el abogado J.L. como defensor judicial, que dentro de los hechos admitidos se mencionan que en fecha 08.12.2006 se celebró contrato de promesa bilateral de compra venta con la demandante de autos, instrumento que fue autenticado por ante la Notaría Pública Trigésimo Novena del Municipio Libertador de Caracas, anotado bajo el N° 43, Tomo 181, por la compra futura de un (1) inmueble, del cual se infiere según el contenido de sus cláusulas que ambas partes se obligaron recíprocamente, la actora a comprar y su representada a vender; que el precio fue fijado en la cantidad de setenta y cinco mil quinientos bolívares (Bs. 75.500,00) del cual la empresa vendedora recibió la suma de ocho mil bolívares (Bs. 8.000,00); que el otorgamiento del documento definitivo de venta se verificaría dentro de los sesenta (60) días siguientes a la fecha de obtención de la cédula de habitabilidad; que en el momento de otorgar dicho documento ante la Oficina de Registro Público la compradora debía pagar el saldo imputable al precio que asciende a la suma de sesenta y siete mil quinientos bolívares (Bs. 67.500,00); que también se pactó en la cláusula tercera que el otorgamiento del documento de venta se haría dentro de los treinta (30) días consecutivos siguientes a la aprobación de un crédito bancario a favor de la compradora para honrar su compromiso de pago de acuerdo a las cláusulas establecidas en dicha convención; del mismo modo que la empresa demandada por intermedio de su defensor judicial concentró su rechazo a la demanda en los siguientes aspectos, a saber: que no haya continuado con los trabajos de construcción tal como lo afirma la actora; que se haya negado a protocolizar el documento definitivo de compra venta; y que haya exigido o pretendido el pago de cantidades superiores a las establecidas en el contrato como precio definitivo de venta.

Una vez llegada la etapa probatoria consta que quedó plenamente demostrado que en fecha 04.03.2010 se otorgó el permiso de habitabilidad por parte de la Dirección de Ingeniería de la Alcaldía del Municipio García de este Estado a favor de la sociedad mercantil C.A. INVERSIONES K.A. sobre la precitada unidad de vivienda, por lo cual conforme lo reza la cláusula tercera del referido contrato se inició a partir de ese momento el lapso para concluir la negociación con la firma del documento definitivo de venta ante el Registro Inmobiliario del Municipio Mariño de este Estado, para lo cual se hacia necesario que la vendedora, quien según la cláusula cuarta del contrato tenia la carga de aportar o suministrar las solvencias inherentes al pago de todos los servicios públicos, impuestos, tasas y demás contribuciones.

Todo lo expresado revela sin lugar a dudas que durante los sesenta (60) días siguientes a la fecha en que se obtuvo la habitabilidad del bien objeto del contrato, la empresa vendedora tenia la carga de gestionar y propiciar la firma del documento definitivo de venta, acudiendo al registro a fin de aportar solvencias y todos aquellos recaudos necesarios para propiciar la protocolización, y con ello, el pago de la suma adeudada que es de sesenta y siete mil quinientos bolívares (Bs. 67.500,00) que conforme a la mencionada cláusula segunda del contrato debía pagar la demandante en esa misma oportunidad, es decir, en el momento de protocolizar dicho documento.

De tal manera que la parte accionada, como vendedora del bien, tenía la carga o el compromiso contractual de propiciar y gestionar la protocolización del documento definitivo, ya que seria en ese momento y no en otro diferente cuando –según el contrato– la parte accionante tenía que pagar el saldo deudor que asciende a la suma de sesenta y siete mil quinientos bolívares (Bs. 67.500,00) no entiende esta alzada los motivos invocados por el a quo para desestimar la demanda, ya que según lo reza el contrato la parte accionada, como vendedora del bien tenia la carga de propiciar la firma del documento definitivo de venta, y no lo hizo, por cuanto como ya se expresó luego de que se acordara la idoneidad de dicha vivienda vendida para ser ocupada o habitada, el día 04.03.2010 comenzó a contarse el lapso de sesenta (60) días consecutivos para proceder a la protocolización del documento definitivo de venta del inmueble objeto del contrato.

Con respecto al argumento plasmado en el fallo apelado sobre que la parte actora no demostró el cumplimiento de su obligación en el pago del saldo deudor, o por lo menos el haber desplegado una conducta para su cumplimiento, así como tampoco demostró que la demandada se haya negado a la protocolización del documento definitivo de compra venta, el mismo carece de sustento y además es ilegal y contradictorio, por cuanto los hechos negativos no son ni deben ser objeto de pruebas, por lo cual no tenía la demandante la carga de probar que pagó la cantidad de sesenta y siete mil quinientos bolívares (Bs. 67.500,00) por concepto del saldo del precio de venta del inmueble, como erradamente se indicó en el fallo apelado, y por ese motivo se desestima lo dicho en torno a ese aspecto en particular.

Así en un caso similar sobre la prueba de hechos negativos la Sala de Casación Civil mediante fallo N° RC.000612 de fecha 15.10.2015 dictado en el expediente N° 2015-15-213 recientemente señaló en torno a ese asunto lo siguiente:

“….De la anterior transcripción, la Sala observa que la ad quem en su fallo señaló que los codemandantes sustentaron en su libelo de demanda que el codemandado J.G.V.P. “…nunca pagó el precio irrisorio del local adquirido…”, y en respuesta a ello, estableció que del material probatorio aportado no se evidencia la comprobación de ese hecho y que los codemandantes no cumplieron con la carga procesal de demostrar que “…dicha suma no fue cancelada por el co-demandado…”.

“….De las normas antes transcritas, se tiene que los artículos 1.354 del Código Civil y 506 del Código de Procedimiento Civil, denunciados por los recurrentes como no aplicados por la ad quem, establecen la obligación que tienen las partes procesales de demostrar o comprobar sus respectivas afirmaciones de hecho de acuerdo con los distintos medios probatorios previstos en el ordenamiento jurídico.

De igual manera, las normas denunciadas establecen que la carga de la prueba constituye un imperativo del propio interés de cada litigante, por tanto una vez que el actor formula sus afirmaciones de hecho si las mismas son aceptadas por el demandado, no hay nada que probar; no obstante, si el demandado niega y rechaza lo alegado por su contraparte, recae sobre el demandante la carga de la prueba.

De modo que, de acuerdo con lo estipulado en el artículo 506 del Código de Procedimiento Civil, los alegatos planteados por las partes pueden consistir tanto en afirmaciones como en negaciones respecto de determinados hechos.

En tal sentido, respecto a los hechos negativos, esta Sala ha establecido en sentencia N° 799, de fecha 16 de de diciembre de 2009, caso de W.L. contra Avior Airlines, C.A., lo siguiente:

…que en el reparto o distribución de la carga de la prueba, cuando el alegato de un hecho negativo es realizado por el actor, y la contradicción del demandado es pura y simple, pone en cabeza de este último la carga de demostrar el hecho invocado…

Por otro lado, la Sala se ha pronunciado en diversas ocasiones sobre la distribución de la carga de la prueba, entre otras, en sentencia N° RC-244, de fecha 13 de junio de 2011, caso de L.S. y otro contra A.C., expediente N° 10-491, con ponencia del mismo Magistrado que con tal carácter suscribe el presente fallo, se señaló lo siguiente:

“…Ahora bien, al respecto de la distribución de la carga de la prueba, esta Sala en sentencia Nº RC-226 del 23 de marzo de 2004, expediente Nº 2003-339, estableció lo siguiente:

“...El artículo 506 del Código de Procedimiento Civil establece que “las partes tienen la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho. Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella, debe por su parte probar el pago o el hecho extintivo de la obligación. Los hechos notorios no son objeto de prueba”.

La citada n.r. la distribución de la carga de la prueba al establecer que todo aquél que afirma un hecho tiene que probarlo para que su alegato no se considere infundado. En tal sentido, esta Sala mediante sentencia N° 193 del 25 de abril de 2003 (caso: D.M.H. c/ D.A.S. y Á.E.C.), expresó:

En el derecho procesal moderno, corresponde a la parte que afirma el hecho, esto es, aquella que tiene interés en obtener la consecuencia jurídica que asigna la norma general y abstracta a ese hecho, demostrar al juez la realización concreta del mismo y provocar en él la convicción de la verdad del hecho; y a la parte que tiene interés en obtener el rechazo de la pretensión, demostrar los hechos extintivos o modificativos de la misma. Tiene apoyo esta tesis en el principio del contradictorio y se la denomina “carga subjetiva de la prueba”, independientemente de que esté expresamente distribuida por una norma o implícita en la estructura misma del proceso. Los límites de la controversia quedan planteados con el ejercicio de la pretensión que se hace valer en la demanda y con el ejercicio de la defensa o excepción que hace valer el demandado en la contestación.

Como es lógico, ambos actos requieren la alegación de los hechos en que se fundamentan, y tales afirmaciones determinan el thema probandum y los respectivos sujetos gravados con la carga de probar los hechos en virtud de la correlación que debe existir entre la carga de la alegación y la carga de la prueba. Es allí la máxima latina tan socorrida en textos y en fallos: Onus probandi incumbit ei qui asserit (La carga de la prueba incumbe al que afirma). En síntesis, en el derecho moderno, ambas partes pueden probar. a: el actor, aquellos hechos que fundamentan su pretensión; b: el demandado, aquellos hechos que fundamentan su excepción o defensa; que es lo mismo que decir: las partes tienen la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho (Vid: Rengel Romberg Arístides. Tratado de Derecho Procesal Civil Venezolano según el nuevo Código de 1987. Ed. Exlibris. Caracas 1991. Tomo III. p 277 y ss).

...Omissis...

La jurisprudencia de la casación, considerando la distinta posición del demandado en particular, ha interpretado la máxima reus in exceptione fit actor, y acoge la doctrina generalmente aceptada de cuando el demandado no se encierra en la pura negación de las pretensiones, sino que expone razones de hecho para discutirlas, adopta en el proceso una actitud dinámica, y la contienda procesal se desplaza de la pretensión, a las razones que la enervan, y el riesgo de la falta de pruebas también se desplaza, porque el actor no tiene que probar nada, puesto no es de la realidad de su pretensión de lo que se trata, sino de las razones contendientes de aquellas (GF. N° 17 (2° etapa) p 63)…

. (Negrillas, cursivas y subrayado del fallo). Ahora bien, la Sala observa que la juez de alzada en su fallo -tal como fue delatado por el formalizante en casación- cometió el error de imponer a los codemandantes la carga probatoria de demostrar que el codemandado J.G.V.P. no pagó el precio estipulado en el contrato de venta con pacto de retracto, siendo lo anterior un hecho negativo absoluto manifestado por los demandantes y de imposible demostración por parte de ellos, pues, la carga probatoria recae en las personas de los codemandados a quienes les corresponde demostrar haber pagado el precio estipulado por el inmueble en el referido contrato o manifestar el hecho extintivo de la obligación de acuerdo con los distintos medios probatorios previstos en el ordenamiento jurídico. Visto lo anterior, la Sala observa que la ad quem en su fallo causó un desequilibrio procesal que perjudicó notablemente a los codemandantes, imponiéndoles sin fundamento legal alguno la carga de probar un hecho negativo absoluto, imponiéndole una obligación que no tenían y eliminándoles sin razón legal una carga procesal a los codemandados quienes si tienen la obligación de demostrar el cumplimiento o no del hecho negativo alegado por los demandantes, todo lo anterior, de acuerdo con lo estipulado en el código adjetivo civil y la inveterada jurisprudencia de la Sala que rigen la distribución de la carga de la prueba, siendo lo anterior determinante en el dispositivo del presente asunto, capaz de cambiar lo decidido por la ad quem en el presente fallo. En tal sentido, la ad quem al generar el desequilibrio procesal antes señalado, incurrió en un error de derecho o de juzgamiento en la apreciación de una regla expresa para el establecimiento de los hechos, como es la contenida en el artículo 506 del Código de Procedimiento Civil, referente a la distribución de la carga de la prueba en los juicios de naturaleza civil, norma que compromete efectivamente al orden público por estar vinculada a la materia probatoria, con el debido proceso y derecho a la defensa de las partes consagrados en los ordinales 1° y 8° del artículo 49 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela, pues, los artículos 1.354 del Código Civil y 506 del Código de Procedimiento Civil, delatados por los recurrente en casación como no aplicados, sujetan la labor de juzgamiento del juez para fijar los hechos que en definitiva quedaron demostrados, indicándole como debe razonar para fijar los hechos y resolver la controversia. Por tanto, esta Sala concluye en establecer que ciertamente tal como fue delatado por el recurrente en casación, la ad quem incurrió en el desatino de no trasladar la carga probatoria sobre los codemandados en vista del hecho negativo absoluto alegado por los codemandantes en su libelo de la demanda, razón por la cual se declara la procedencia de la presente denuncia por infracción de ley por falta de aplicación de los artículos 506 del Código de Procedimiento Civil y 1.354 del Código Civil. Así se decide…”

Bajo tales parámetros, estima esta alzada que la presente demanda debe ser declarada procedente, ya que como se dijo el incumplimiento contractual en este asunto proviene y debe ser endilgado al vendedor hoy parte accionada, y no a la compradora quien estaba a la espera de que se le diera la formalidad respectiva a la venta efectuada a su favor desde el 08.12.2006 cuando canceló la inicial del precio conforme a los lineamientos que se extraen del mismo contrato de venta, en sus cláusulas segunda, tercera y cuarta.

De tal manera, que determinado como ha sido que en este asunto el incumplimiento provino de la demandada, y por ello, haciendo eco del principio de la libre autonomía de la voluntad, contemplado en el artículo 1.159 del Código Civil el cual establece que: “Los contratos tienen fuerza de Ley entre las partes. No pueden revocarse sino por mutuo consentimiento o por las causas autorizadas por la Ley”, se debe concluir que la presente demanda debe ser declarada procedente, y no desestimarla como lo hizo el tribunal de la causa, cuando expresamente dispuso como motivación en el fallo apelado que la parte actora no demostró el cumplimiento de su obligación en el pago del saldo deudor, ni tampoco que la demandada se haya negado a la protocolización del documento definitivo de compra venta. Y así se decide.

Sobre este particular, conviene traer a colación un extracto del fallo emitido por la Sala de Casación Civil mediante sentencia Nº 0612 pronunciada en fecha 30 septiembre del año 2003 en el expediente Exp. N° 02-237 mediante el cual en interpretación del artículo 531 del Código de Procedimiento Civil estableció lo siguiente:

...En cuanto al alegato de la demandada sobre la sentencia de primera instancia confirmada por la recurrida que la hizo suya (subrayado de la demandada) (sic), afirmando que la misma viola el artículo 531 del Código de Procedimiento Civil por no haber aplicado la parte final del mismo, tratándose de una venta a plazo y por tanto, nada aclaró acerca de los efectos de la sentencia por esa deuda pendiente y debió aplicar íntegramente el contenido del artículo 531 citado, ya que solo aplicó la primera parte, no así el final acerca de lo que ocurre cuando la venta no es de contado, esta alzada pasa a subsanar la omisión en la parte dispositiva de este fallo, especificando los efectos de la sentencia por la deuda pendiente y la forma del pago del resto del precio por el comprador, quien probó durante todo el proceso, que no estando en mora con respecto a su obligación de pagar y habiendo pagado parte del precio, ha cumplido su prestación. En cuanto al hecho de que la compra-venta sea o no de contado, no es determinante para que la sentencia produzca los efectos del contrato no cumplido, pues, basta con que la parte que ha propuesto la demanda, ha (sic) cumplido su prestación, debiendo existir constancia auténtica en los autos; en el presente proceso, el comprador hizo constar auténticamente a través del contrato de compra venta notariado, que cumplió su obligación de pagar la parte del precio estipulado para el momento y el resto del precio sería su obligación futura dependiente del cumplimiento de la obligación principal del vendedor de tradir la cosa, en consecuencia, al no estar en mora el demandante comprador con su obligación de cumplimiento de prestación, tal y como lo dispone el artículo 531 del Código de Procedimiento Civil , esta alzada declara procedente, que la sentencia produzca los efectos del contrato no cumplido y así se decide

. En consecuencia, se declara improcedente la denuncia de infracción de los artículos 12 y 243 ordinal 5° del Código de Procedimiento Civil. …..” (Resaltado del Tribunal).

Se extrae de la interpretación del fallo parcialmente transcrito que en los casos en que se demanda para obtener el cumplimiento de un contrato cuyo objeto se circunscribe a la transferencia de la propiedad de una cosa o un bien determinado se requiere para que la sentencia firme que se emita produzca los efectos traslativos de la propiedad o constitutivos de un derecho que el actor haya cumplido su prestación, mediante prueba auténtica en autos, pues de lo contrario, de no constar tal prueba del cumplimiento, la sentencia nunca alcanzaría tales efectos.

De tal manera que es evidente que en el caso a.n.e.d. de que la parte demandante cumplió con la carga contractual de pagar la inicial del precio del bien objeto del compromiso de venta de acuerdo a lo que se contempló en el texto del contrato, específicamente en la cláusula segunda, y que solo le restaba cumplir con el pago de sesenta y siete mil quinientos bolívares (Bs. 67.500,00) que sería cancelada en la oportunidad de que se llevara a cabo la protocolización del documento definitivo de venta, y que asimismo, la parte accionada incumplió el compromiso adquirido, dado que no alegó, ni menos aún probó que el perfeccionamiento de la venta no se verificó dentro del lapso antes precisado por motivos que no le son imputables, conocidos como causa extraña no imputable, dentro de las que se encuentra caso fortuito, fuerza mayor, hecho de un tercero, culpa de la víctima y el hecho del príncipe, o en su defecto, en la excepción de contrato no cumplido previsto en el artículo 1.168 del Código Civil que no es más que la facultad que tiene la parte de un contrato bilateral a negarse a cumplir con su obligación cuando la contraparte haya incumplido su propia obligación de manera culposa. Por el contrario, consta que la actuación de la demandada no fue convincente, toda vez que concentró su defensa en alegar hechos que luego en la etapa correspondiente no probó.

Así pues, que atendiendo al criterio precedentemente copiado es evidente que en aquellos casos en que la parte accionada, está obligada a cumplir con el compromiso adquirido a través del precitado contrato de venta, una vez que la actora ponga a su disposición dentro del lapso que fijará el Tribunal, el remanente del precio que alcanzó la suma de sesenta y siete mil quinientos bolívares (Bs. 67.500,00), so riesgo de que en aplicación del artículo 531 del Código de Procedimiento Civil la sentencia que se pronuncie en este asunto, genere efectos de un titulo o documento traslativo de propiedad.

Bajo tales consideraciones, se debe concluir que la presente demanda debe ser declarada procedente y que en consecuencia, este Juzgado haciendo uso de su poder jurisdiccional obligue a la sociedad mercantil C.A. INVERSIONES K.A. a que en cumplimiento del compromiso reciproco de compra-venta autenticado en fecha 08.12.2006 por ante la Notaría Pública Trigésimo Noveno del Municipio Libertador, bajo el N° 43, Tomo 181 efectué la tradición legal del inmueble constituido por una casa-quinta distinguida con el N° 5-03, ubicada en la Manzana 5, Avenida Este 1 de la Urbanización La C.d.P., Club de Campo, jurisdicción del Municipio García, Porlamar, Estado Nueva Esparta, y proceda dentro del lapso que se fije para cumplir voluntariamente con el presente fallo –una vez que quede firme– a protocolizar el documento definitivo de venta, una vez que la parte actora cumpla en la oportunidad que se le indique con consignar el saldo pendiente a favor de la empresa vendedora mediante cheque de gerencia, equivalente a sesenta y siete mil quinientos bolívares (Bs. 67.500,00). Y así se decide.

Del mismo modo, se debe señalar que para el caso de que la demandada se niegue o no cumpla con otorgar el documento de propiedad del bien inmueble antes identificado, dentro del termino que se le conceda expresamente para ello y verificada la consignación del pago pendiente por ejecutar se dará aplicación al artículo 531 del Código de Procedimiento Civil, el cual estipula que en aquellos casos en que la parte que resulte obligada según la sentencia a concluir un contrato no cumple su obligación, y siempre que sea posible y no esté excluido por el contrato, la sentencia servirá como título de propiedad y producirá los efectos del contrato no cumplido.

De ahí, que recapitulando se tiene que ante los hechos resaltados existen motivos suficientes para que éste Juzgado acepte las aspiraciones de la parte actora, en vista de que en aplicación del fallo antes transcrito para que la sentencia genere efectos de un titulo o documento traslativo de propiedad se requiere que el actor compruebe en forma autentica que cumplió en forma integra y cabal con sus obligaciones contractuales. En atención de lo apuntado se estima entonces, que al haber quedado verificado el cumplimiento de pagar la inicial que se fijó en la suma de ocho mil bolívares (Bs. 8.000,00) resulta inexorable concluir que la presente demanda debe ser declarada procedente, y que por vía de consecuencia dentro de la oportunidad que el tribunal fije tendrá la demandante la carga de consignar el cheque de gerencia que alcanza la suma de sesenta y siete mil quinientos bolívares (Bs. 67.500,00) a fin de que se disponga lo conducente para dar aplicación a las pautas previstas en el artículo 531 del Código de Procedimiento Civil, destinado a que se tenga la sentencia como titulo de propiedad del bien vendido.

En otras palabras, debido a que la parte actora quien pretende por esta vía que su contraparte cumpla con el contrato, y le traspase la propiedad del bien objeto de la negociación, consistente en una casa-quinta signada con el N° 5-03, ubicada en la Avenida Este 01, Manzana 05 de la Urbanización C.d.P., Club de Campo, Municipio García de este Estado cumplió con la carga de pagar la inicial del precio de venta con excepción del saldo restante, o sea la suma de sesenta y siete mil quinientos bolívares (Bs. 67.500,00) que seria pagada conjuntamente con la protocolización del documento definitivo, resulta forzoso concluir que la presente demanda debe ser declarada procedente. Y así se decide.

Basado en lo anterior, esta superioridad revoca la sentencia dictada en fecha 22.07.2015 por el Juzgado Primero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Mariño, García, Tubores, Villalba y Península de Macanao de esta Circunscripción Judicial. Y así se decide.

  1. DISPOSITIVA.-

En fuerza de las consideraciones precedentemente expuestas, éste Juzgado Superior en lo Civil, Mercantil y Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Bolivariano de Nueva Esparta, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la ley, declara:

PRIMERO

CON LUGAR la apelación interpuesta por el abogado F.G., en su carácter de apoderado judicial de la parte actora, ciudadana M.G.R., en contra de la sentencia dictada el 22.07.2015 por el Juzgado Primero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Mariño, García, Tubores, Villalba y Península de Macanao de esta Circunscripción Judicial.

SEGUNDO

SE REVOCA la sentencia dictada el 22.07.2015 por el Juzgado Primero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Mariño, García, Tubores, Villalba y Península de Macanao de esta Circunscripción Judicial.

TERCERO

CON LUGAR la demanda de CUMPLIMIENTO DE CONTRATO interpuesta por la ciudadana M.G.R. en contra de la sociedad mercantil C.A. INVERSIONES K.A., ya identificadas.

CUARTO

Se condena a la sociedad mercantil C.A. INVERSIONES K.A. a que en cumplimiento del compromiso reciproco de compra – venta autenticado en fecha 08.12.2006 por ante la Notaría Pública Trigésima Novena del Municipio Libertador, anotado bajo el N° 43, Tomo 181 efectué la tradición legal del inmueble constituido por una casa-quinta distinguida con el N° 5-03, ubicada en la Manzana 5, Avenida Este 1 de la Urbanización La C.d.P., Club de Campo, jurisdicción del Municipio García, Estado Bolivariano de Nueva Esparta, la cual tiene una superficie aproximada de ciento sesenta y ocho metros cuadrados (168,00 m2), y proceda dentro del lapso que se fije para cumplir voluntariamente con el presente fallo –una vez que quede firme– a protocolizar el documento definitivo de venta, una vez que la parte actora cumpla en la oportunidad que se le indique con consignar el saldo pendiente a favor de la empresa vendedora mediante cheque de gerencia, equivalente a sesenta y siete mil quinientos bolívares (Bs. 67.500,00).

QUINTO

Se ordena a la parte actora, ciudadana M.G.R. a que en la oportunidad que se le indique consigne el saldo pendiente a favor de la empresa vendedora mediante cheque de gerencia, equivalente a sesenta y siete mil quinientos bolívares (Bs. 67.500,00).

SEXTO

Se dispone que para el caso de que la demandada se niegue o no cumpla con otorgar el documento de propiedad del bien inmueble antes identificado, dentro del termino que se le conceda expresamente para ello y verificada la consignación del pago pendiente por ejecutar se dará aplicación al artículo 531 del Código de Procedimiento Civil, el cual estipula que en aquellos casos en que la parte que resulte obligada según la sentencia a concluir un contrato no cumple su obligación, y siempre que sea posible y no esté excluido por el contrato, la sentencia servirá como título de propiedad y producirá los efectos del contrato no cumplido.

SEPTIMO

De conformidad con lo establecido en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil se condena en costas a la parte demandada por haber sido totalmente vencida en la presente causa.

PUBLÍQUESE, REGÍSTRESE, DÉJESE COPIA, NOTIFIQUESE a las partes de la presente decisión en virtud de haber sido dictada fuera del lapso de ley y BÁJESE el expediente en su oportunidad.

Dada, sellada y firmada en la sala de despacho del Juzgado Superior en lo Civil, Mercantil y Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Bolivariano de Nueva Esparta, en La Asunción, a los doce (12) días del mes de febrero del año dos mil dieciséis (2.016). AÑOS 205º y 156º.

LA JUEZA TEMPORAL,

Dra. JIAM S.D.C..

LA SECRETARIA,

Abg. C.F..

EXP: N° 08784/15

JSDC/CF/mill

En esta misma fecha se dictó y publicó la anterior decisión, previas las formalidades de ley. Conste,

LA SECRETARIA,

Abg. C.F..

VLEX utiliza cookies de inicio de sesión para aportarte una mejor experiencia de navegación. Si haces click en 'Aceptar' o continúas navegando por esta web consideramos que aceptas nuestra política de cookies. ACEPTAR