Decisión nº S2-147-12 de Juzgado Superior Segundo en lo Civil y Mercantil de Zulia, de 25 de Mayo de 2012

DE LA COMPETENCIA

Este Tribunal resulta competente para decidir el presente recurso de apelación, de conformidad con lo dispuesto en el artículo 294 del Código de Procedimiento Civil, por ser este JUZGADO SUPERIOR SEGUNDO EN LO CIVIL, MERCANTIL Y DEL TRÁNSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO ZULIA, Tribunal de Alzada competente al Juzgado Sexto de los Municipios Maracaibo, J.E.L. y San Francisco de esta misma localidad y circunscripción judicial, de acuerdo con lo establecido en la Resolución N° 2009-0006 proferida por la Sala Plena del Tribunal Supremo de Justicia en fecha 18 de marzo de 2009, publicada en Gaceta Oficial N° 368.338 de fecha 2 de abril de 2009, y la decisión emanada de la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia en fecha 10 de marzo de 2010, expediente N° AA20-C-C-2009-000673, con ponencia de la Magistrada Dra. Y.A.P.E.. Y ASÍ SE DECLARA.

DE LA DECISIÓN APELADA

La decisión apelada se contrae a sentencia definitiva de fecha 28 de febrero de 2012, mediante la cual el Juzgado a-quo declaró con lugar la cuestión previa opuesta por la parte demandada, relativa a la prohibición de la Ley de admitir la acción propuesta o cuando sólo permite admitirla por determinadas causales que no sean de las alegadas en la demanda, prevista en el ordinal 11° del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, extinguiendo el proceso y condenando en costas a la parte actora, con fundamento en los siguientes argumentos:

(…Omissis…)

“…se constata que la demandante fundamenta su pretensión en el artículo 33 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, en concordancia con los artículos 1.160 y 1.167 del Código Civil, demandando el cumplimiento del contrato suscrito entre las partes, siendo necesario entonces, plasmar lo contenido en la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios respecto al procedimiento judicial a emplear en estos casos, dado que el mencionado texto legal es el régimen aplicable al caso de marras, en virtud de los lineamientos establecidos en la disposición transitoria tercera de la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda, por ser el inmueble objeto del litigio, de tipo comercial; acotando en tal sentido quien aquí decide, que el artículo 35 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios establece que las cuestiones previas alegadas por la parte demandada deben ser resueltas en la sentencia definitiva, como en efecto se realiza en el presente juicio.

Así se tiene que, la normativa in comento, en sus artículos 33 y 34, explana:

(…Omissis…)

Así las cosas, en la cláusula tercera del contrato celebrado entre las partes, antes valorado por quien aquí decide, estas convinieron:

“…La duración de este contrato ha sido convenida en un lapso de un (01) año, contado a partir del 01 de diciembre de 2004 hasta 01 (sic) de diciembre 2005; el cual se podrá prorrogar por un periodo igual siempre y cuando las partes estén de mutuo acuerdo de no prorrogarlo y así mismo “LOS ARRENDATARIOS” deberá (sic) notificar con sesenta (60) días de anticipación ante la expiración del presente contrato el deseo de prorrogar o no el presente contrato…”

De la cláusula antes transcritas se desprenden dos aspectos muy importantes: primero la duración del contrato y en segundo lugar lo referente a las obligaciones de las partes en cuanto a su renovación. En relación a la duración del contrato, se estableció que el término del mismo era de un (01) año, el cual empezó a contarse desde el día primero (1°) de diciembre del año dos mil cuatro (2004). Del mismo modo, la aludida cláusula refiere la existencia de una (01) prórroga de un (01) año, la cual aplicaría siempre que los arrendatarios notificaran con sesenta (60) días de anticipación al vencimiento del primer año, su deseo de renovar el mismo.

Así pues, tomando en cuanta el término referido en la cláusula tercera del contrato en cuestión, para que operara la prórroga, los arrendatarios debían realizar la notificación el día primero (1°) de octubre del año dos mil cuatro (2004). ASI SE ESTABLECE.

De otra parte, es menester para quien aquí decide invocar la buena fe como elemento interpretativo del contrato, complementada con el principio iuri novit curia, bajo el cual los jueces pueden, sin suplir hechos no alegados por las partes, elaborar argumentos de derecho para fundamentar su decisión, en atención a su ineludible deber jurisdiccional; siguiendo el criterio esgrimido de la sentencia No. 270 de fecha 31-05-2005, emanada de la Sala de Casación Civil del tribunal Supremo de Justicia, la cual señaló:

…es menester señalar, que el sentenciador con base en los principios dispositivos, el iura novit curia y debido a sudeber jurisdiccional, debe aplicar e interpretar el derecho alegado o no por las partes a los hechos presentados y probados por éstas para elaborar los argumentos de derecho que sustentan su decisión. Ahora bien, la calificación de la acción es una cuestión de derecho que determina el juez mediante la subsunción de los hechos alegados por las partes a las normas jurídicas, la cual puede diferir de la calificación dada por las partes a la demanda, en virtud de lo dispuesto por el principio iura novit curia. … Según Chiovenda, lo que la regla prohíbe es la sustitución de hechos constitutivos, tales que individualicen una nueva acción o una nueva excepción a aquellos que se hacen valer por las partes, porque tanto la acción como la excepción, se individualizan por el hecho y no por la norma. Por consiguiente, si un mismo hecho cae bajo diversas normas, el cambio del punto de vista jurídico está permitido al juez, pero los hechos deben haber sido correctamente alegados

De la jurisprudencia antes transcrita, se desprende que el Juez es soberano con relación a la calificación jurídica de la acción judicial intentada, e indudablemente la subsunción se debe efectuar de los hechos alegados por las partes a la norma. Ahora bien, riela desde el folio siete (07) hasta el diecinueve (19), ambos inclusive, de las actas que conforman el presente expediente, original de notificación judicial realizada ante el Juzgado Quinto de los Municipios Maracaibo, J.E.L. y San Francisco de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia en fecha 28-09-2009, en la cual la ciudadana A.N.D.R., le manifiesta a los demandados de marras, su intención de dar por finalizada la relación arrendaticia contraída con éstos, no obstante, tal notificación judicial no puede tomarse como válida a tenor de lo establecido por las partes en la cláusula tercera, ya que quienes tenían la carga de realizar tal notificación en el tiempo previsto para ello, eran los ciudadanos N.K.G. y RAFIC KHOMASSI, en su condición de arrendadores, notificación ésta que no se desprende de actas el haberse efectuado, por lo que se debe tener como cierta la finalización del contrato en fecha primero (1°) de diciembre del año dos mil cinco (2005). ASÍ SE DECLARA.-

Corolario de lo anterior, y luego de revisadas las actas y el contrato de arrendamiento suscrito por las partes, puede evidenciar esta Juzgadora que, si bien es cierto que, la relación arrendaticia cuya resolución se pretende comenzó con la suscripción de un contrato a tiempo determinado, no es menos cierto, que la misma por el transcurso del tiempo se convirtió en una relación arrendaticia a tiempo indeterminado, por cuanto, como se estableció anteriormente, no consta en actas el desahucio arrendaticio que haga considerar a esta operadora de justicia lo contrario.

En tal sentido, se constata que el contrato en un principio fue a tiempo determinado, pero, al haber seguido en posesión la parte demandada del inmueble objeto del litigio, incluso después de finalizado el contrato en fecha 01-12-2005, y después de su prórroga legal respectiva, en el caso de que hubiese tenido lugar, sin haberse evidenciado oposición por la parte actora ante ese suceso, se concluye que, en el caso de marras, ha operado la tácita reconducción, es decir, el contrato cambió su naturaleza a tiempo indeterminado, de conformidad con el artículo 1.600 del Código Civil, que señala:

Si a la expiración del tiempo fijado en el Arrendamiento, el Arrendatario queda y se le deja en posesión de la cosa arrendada, el Arrendamiento se presume renovado, y a su efecto se regla por el Artículo relativo a los arrendamientos hechos sin determinación de tiempo

.

Debido a lo antes expuesto, considera este Órgano Jurisdiccional, que en el caso de estudio, el cumplimiento del contrato de arrendamiento no es la vía legal tipificada para los juicios de arrendamiento fundamentados en contratos escritos a tiempo indeterminado, puesto que el fundamento legal aplicable en el caso de marras sería la disposición normativa estipulada en el artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, es decir, que la ciudadana A.N.D.R. debió demandar por la acción de DESALOJO, puesto que se evidencia que ha operado la tácita reconducción, conforme a lo prescrito en el artículo 1600 del Código de Procedimiento Civil, resultando menester declarar con lugar la cuestión previa alegada por la parte demandada, contenida en el ordinal 11° del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil. ASÍ SE DECLARA.-

(…Omissis…)

DE LOS ANTECEDENTES

De un estudio pormenorizado de las actas que conforman el presente expediente, se desprende:

Que en fecha 16 de enero de 2012 se admitió la demanda de CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO incoada por la ciudadana A.N.D.R. asistida por el abogado en ejercicio A.M.R. en contra de los ciudadanos N.K.G. y RAFIC KHOMASSI, todos antes identificados, mediante la cual se exige a los demandados la entrega del inmueble dado en arrendamiento según contrato suscrito entre las partes en fecha 03 de diciembre de 2004, autenticado ante la Notaría Pública Primera del Municipio Maracaibo del Estado Zulia bajo el No. 39, tomo 68, constituido por un (01) local comercial signado con el No. 66A-55, situado en la avenida 13-A con calle 66A, en el municipio Maracaibo del estado Zulia, con el pago de las costas y costos que se generen en el proceso, estimando la demanda en CINCUENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 50.000,00), equivalentes a SEISCIENTAS CINCUENTA Y SIETE UNIDADES CON OCHENTA Y NUEVE DÉCIMAS TRIBUTARIAS (657,89 UT).

En este sentido señala que el tiempo de duración del contrato se estipuló en un (1) año, contado a partir del 1° de diciembre de 2004, prorrogable por períodos iguales y sucesivos siempre que cualquiera de las partes no manifestaran su intención de terminar el contrato con sesenta (60) días de anticipación al vencimiento del término, y que el canon estaría sujeto a variación de conformidad con los índices de precios del consumidor del Banco Central de Venezuela. En tal sentido refiere que el contrato se ha venido prorrogando, así pues desde el 1 de diciembre de 2005 al 1 de diciembre de 2006, desde el 1 de diciembre de 2006 al 1 de diciembre de 2007, desde el 1 de diciembre de 2007 al 1 de diciembre de 2008, y desde el 1 de diciembre de 2008 al 1 de diciembre de 2009, por lo que en fecha 28 de septiembre de 2009 trasladó al Juzgado Quinto de los Municipios Maracaibo, J.E.L. y San Francisco de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia para notificar a los arrendatarios su intención de terminar el contrato, con el fin que éstos hicieran uso de la prórroga legal quienes así lo hicieron, de conformidad con el artículo 38, literal c) de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios continuando en el inmueble por espacio de dos (2) años, contados desde el 1 de diciembre de 2009 al 1 de diciembre de 2011.

En virtud de todo lo cual, considerando que ha expirado el término de la prórroga legal de los arrendatarios y agotadas las gestiones amistosas para obtener la entrega del inmueble, con fundamento en lo previsto en los artículos 1160 y 1167 del Código Civil y 33 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios demanda el cumplimiento del contrato a los fines de la desocupación del inmueble.

En fecha 26 de enero de 2012 el abogado en ejercicio E.G.P., inscrito en el Inpreabogado bajo el No. 39.409, acreditó en autos su carácter de apoderado judicial de los demandados, dándose por citado en el presente proceso, y en fecha 2 de febrero de 2012 dio contestación a la demanda, mediante la cual reconoció la existencia del contrato de arrendamiento así como el lapso de duración del mismo, pero negó que el demandante haya notificado en fecha 21 de septiembre de 2009 su intención de no prorrogar el contrato, a los fines que procedieran a ejercer su derecho de prórroga legal, y que ésta transcurrió entre el 1 de diciembre de 2009 al 1 de diciembre de 2011.

En este orden de ideas opone la cuestión previa contenida en el ordinal 11° del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil pues según la cláusula tercera del contrato el mismo tendría una duración de un (1) año contado desde el 1 de diciembre de 2004, es decir hasta el 1 de diciembre de 2005, prorrogable por UN SOLO PERIODO igual y no por varios periodos como señala la parte demandante, destacando que dicha extensión según el contrato estaba sujeta a la notificación que hicieran LOS ARRENDATARIOS entre el 1 de octubre al 30 de noviembre de 2005, de querer renovar el mismo, pues no se pautó la renovación automática. Ahora bien por cuanto continuaron ocupando el inmueble una vez culminado el lapso estipulado y su única prórroga, esto es desde el 1 de diciembre de 2005 hasta el 1 de diciembre de 2006 con la anuencia de la demandante, operó la tácita reconducción del contrato convirtiéndose a tiempo indeterminado, de conformidad con lo previsto en los artículos 1599, 1600 y 1614 del Código Civil, contrario a lo afirmado por el demandante, según el cual en el presente caso se verificaron sucesivas prórrogas derivadas del contrato y una prórroga legal.

Señala asimismo que la notificación judicial consignada por la parte actora sólo tiene como fin confundir al órgano jurisdiccional, pues la demandante tenía el derecho de solicitar la entrega del inmueble al finalizar la primera y única prórroga prevista contractualmente, de conformidad con lo previsto en el artículo 1599 del Código Civil, y no lo hizo, al contrario permitió la continuación de la relación arrendaticia, aumentándose el canon de arrendamiento, por todo lo cual considera que la demanda debe ser declarada inadmisible pues el cumplimiento del contrato sólo puede solicitarse cuando la relación contractual es a tiempo determinado, y en caso contrario lo procedente es solicitar el desalojo y por último rechazó el cobro de las costas procesales pues de conformidad con jurisprudencia constituyen cargas de cada una de las partes y solo son susceptibles de ser intimadas con la existencia de una sentencia incidental o de mérito que ordene su pago.

En el lapso probatorio, la parte actora ratificó los documentos anexados a la demanda, constituidos por el contrato de arrendamiento, y la notificación de terminación del contrato efectuada por el Juzgado Quinto de los Municipios Maracaibo, J.E.L. y San Francisco de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia en fecha 28 de septiembre de 2009, mientras que la parte demandada invocó el mérito favorable de las actas procesales en especial los alegatos de la contestación atinentes a la tácita reconducción del contrato de arrendamiento, y la confesión hecha por el demandante en el libelo -según su dicho- al señalar que el contrato sólo podía prorrogarse por un año.

En fecha 28 de febrero de 2012, el Juzgado Sexto de los Municipios Maracaibo, J.E.L. y San Francisco de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia, profirió sentencia declarando con lugar la cuestión previa opuesta, en los términos suficientemente explicitados en el CAPÍTULO SEGUNDO del presente fallo; decisión ésta que fue apelada por la representación judicial de la parte demandante, ordenándose oír en ambos efectos el recurso interpuesto y en virtud de la distribución de Ley, correspondió su conocimiento a éste Tribunal Superior dándosele entrada a los efectos del cumplimiento del trámite legal correspondiente.

DE LAS CONSIDERACIONES PARA DECIDIR

De la revisión exhaustiva y pormenorizada de las actas que conforman el presente expediente que en original fue remitido a ésta Superioridad, se desprende que el objeto de conocimiento en esta instancia se contrae a sentencia definitiva de fecha 28 de febrero de 2012 proferida por el Juzgado a-quo, mediante la cual se declaró con lugar la cuestión previa promovida por la parte demandada, referida a la prohibición de la Ley de admitir la acción propuesta o cuando sólo permite admitirla por determinadas causales que no sean de las alegadas en la demanda, prevista en el ordinal 11° del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil y del mismo modo infiere este oficio jurisdiccional, ante la ausencia de informes por ante esta segunda instancia en virtud de la naturaleza breve del presente procedimiento, que la apelación interpuesta por la parte demandante deviene de su disconformidad con la decisión proferida por el Juez de la instancia inferior, por lo que se precisa una revisión íntegra del fallo apelado.

Quedando así delimitado el thema decidendum objeto del conocimiento por este Jurisdicente Superior, se hace imperativo esbozar ciertos lineamientos a los fines de inteligenciar con precisión metodológica la decisión a ser proferida en esta instancia.

La cuestión previa sub-litis, concierne a aquellos casos en los cuales el ordenamiento jurídico priva de la tutela jurisdiccional al accionante, bien prohibiendo la acción expresamente o negándola por determinadas causales requeridas para su ejercicio. La referencia que hace el ordinal 11º del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil es reveladora, en tal sentido:

Dentro del lapso fijado para dar contestación a la demanda, podrá el demandado en vez de contestarla promover las siguientes cuestiones previas:

(…Omissis…)

11º La prohibición de la Ley de admitir la acción propuesta, o cuando sólo permite admitirla por determinadas causales que no sean de las alegadas en la demanda.

(Negrillas de este Tribunal Superior)

Este Operador de Justicia Superior se permite traer a colación el análisis que sobre la misma ha desarrollado el Dr. A.R.R., en su obra “COMENTARIOS AL CÓDIGO DE PROCEDIMIENTO CIVIL”, Caracas-Venezuela, 1995, Tomo III, Pág. 66-67, mediante el cual determinó:

(…Omissis…)

La cuestión previa correspondiente es atinente exclusivamente a la acción, entendida como el derecho a la jurisdicción para la tutela del interés colectivo en la composición de la litis, y tiende a obtener, el rechazo de la acción contenida en la demanda, por expresa prohibición de la ley, que niega protección y tutela al interés que se pretende defender con aquella. Por ello el efecto de la procedencia de la cuestión previa declarada con lugar, en estos casos, es que la demanda queda desechada y extinguido el proceso (Artículo 356 Código de Procedimiento Civil).

(…Omissis…)

(Negrillas de este Tribunal Superior)

Aunadamente, refiere el autor Ricardo Henríquez La Roche en su obra “CÓDIGO DE PROCEDIMIENTO CIVIL” Ediciones Liber, Tomo III, Caracas-Venezuela, págs. 66, 71 y 98 lo siguiente:

(…Omissis…)

“c) En la 11ª cuestión previa del artículo 346, concerniente a la prohibición de la Ley de admitir la demanda, queda comprendida toda norma que obste la atendibilidad de una pretensión determinada, sea en forma absoluta, sea en atención a la causa de pedir que se invoca (causales no tipificadas en relación legal taxativa).

(…Omissis…)

Hemos dicho que la inadmisibilidad de la pretensión es un prius lógico respecto a la decisión de la causa que la ley reúne en las tres causales mencionadas. Este antecedente lógico es inexcusable al razonamiento; forzosamente lleva a impedir intelectivamente, y por tanto legalmente, el pase a la discusión de la litis, y a la integración del contradictorio, con la contestación de la demanda. Es por ello que este artículo 365 declara que si las cuestiones de inadmisibilidad son declaradas con lugar, la demanda >.

(Negrillas de este operador de justicia)

A estos mismos fines, este Tribunal Superior se permite traer a colación decisión proferida por la Sala Político Administrativa del Tribunal Supremo de Justicia, en sentencia de fecha 27 de julio de 2000, Exp. N° 14.226, sentencia N° 1735, con ponencia del Magistrado Dr. C.E.M., en la cual se estableció:

(…Omissis…)

…el enunciado contenido en el Ord. 11° del Art. 346 del C.P.C., -que establece como una cuestión previa, a la prohibición de la Ley de admitir “la acción propuesta, o cuando sólo permite admitirla por determinadas causales que no sean de las alegadas en la demanda” –en el entendido de considerar que cuando dicho instrumento normativo en la norma precitada se refiere al término “acción” en realidad equivale a una prohibición de la Ley de admitir la “DEMANDA”, cuestión relevante no sólo producto de la diferencia conceptual entre lo que debe entenderse por “acción” y lo que debe entenderse por “demanda”, sino además, por la simple razón que el supuesto que señala el mismo Art. 346 eiusdem, no se refiere a cuestión distinta que la posibilidad que tiene el demandado, dentro del lapso fijado para la contestación de la DEMANDA (verificándose que dicho enunciado se refiere al término específico “demanda” y no, “acción”), de oponer las cuestiones previas que dicha disposición señala, entre ellas, la referida en su Ord. 11°…”.

(…Omissis…)

(Negrillas de la Sala y de este Tribunal Superior)

Así pues, de conformidad con lo expuesto se hace entonces forzoso para este Jurisdicente Superior arribar a la reflexión que, la cuestión previa sobre la prohibición de la Ley de admitir la acción propuesta, procede cuando el legislador de forma expresa establezca la prohibición de tutelar la situación jurídica invocada por el actor en su demanda, es decir, cuando de la norma aparezca claramente, la voluntad del legislador de no permitir el ejercicio de dicha acción, o cuando someta su ejercicio a la alegación de determinadas causales.

En el presente caso se opone dicha cuestión previa con fundamento en considerar que existe una relación arrendaticia a tiempo INDETERMINADO entre las partes sub litis, y por ende no se puede demandar el cumplimiento del contrato.

En este orden, el Código Civil en su artículo 1167 regula la pretensión de cumplimiento de contrato en los siguientes términos:

Artículo 1167°. En el contrato bilateral, si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede a su elección reclamar judicialmente la ejecución del contrato o la resolución del mismo, con los daños y perjuicios en ambos casos si hubiere lugar a ello

.

(Negrillas de este Tribunal Superior)

En este sentido, debe precisarse que la pretensión de cumplimiento de contrato de arrendamiento tiene por objeto obtener que una de las partes del contrato (ARRENDADOR o ARRENDATARIO), cumpla con sus obligaciones, las cuales se encuentran previstas en el contrato suscrito a tales efectos, y dentro de los parámetros generales previstos en el artículo 1579 del Código Civil el cual es del siguiente tenor:

Artículo 1579. El arrendamiento es un contrato por el cual una de las partes contratantes se obliga a hacer gozar a la otra de una cosa mueble o inmueble, por cierto tiempo y mediante un precio determinado que ésta se obliga a pagar a aquélla.

Se entenderá que son ventas a plazo, los arrendamientos de cosas muebles con la obligación de transmitir al arrendatario en cualquier tiempo la propiedad de las cosas arrendadas.

(Negrillas de este Tribunal Superior)

Al respecto, el Dr. E.M.L., se refiere a la pretensión en estudio en su obra “CURSO DE OBLIGACIONES. DERECHO CIVIL III”, Caracas-Venezuela, 1986, páginas 541, 544 y 545, en los siguientes términos:

(…Omissis…)

“El cumplimiento del contrato es quizás la consecuencia más importante de los efectos internos del mismo y se extiende, no sólo al análisis de su fuerza obligatoria, sino también a las normas y principios que rigen su interpretación.

(…Omissis…)

El contrato legalmente perfeccionado tiene fuerza de ley entre las partes (art. 1159); esto significa que es de obligatorio cumplimiento para las partes, so pena de incurrir en la correspondiente responsabilidad civil por incumplimiento (riesgo del contrato, incumplimiento en contratos bilaterales, acción resolutoria, excepción non adimpleti contractus, daños y perjuicios contractuales).

Los contratantes están obligados a cumplir el contrato del mismo modo que están obligados a cumplir la ley. Es uno de los principios de mayor abolengo en el campo de Derecho, su origen se remonta a ARISTÓTELES, quien definía el contrato como ley particular que liga a las partes, y se ha reforzado a través de la Edad Media, con motivo de la influencia cada vez más reciente del principio de autonomía de la voluntad y con el principio rector en materia de cumplimiento de las obligaciones que ordena que “las obligaciones deben cumplirse tal como han sido contraídas” (art. 1264); lo que constriñe a la ejecución de las obligaciones nacidas de un contrato en forma muy acentuada”.

(...Omissis...)

En este orden de ideas se observa que en el presente caso se solicita el cumplimiento del contrato de arrendamiento en lo que respecta a la entrega del inmueble arrendado producto de la terminación de la relación arrendaticia, todo con fundamento en el contrato suscrito entre las partes en fecha 03 de diciembre de 2004, autenticado ante la Notaría Pública Primera del Municipio Maracaibo del Estado Zulia bajo el No. 39, tomo 68, y en este sentido resulta oportuno destacar lo dispuesto en el artículo 1159 del Código Civil, según el cual:

Artículo 1.159. Los contratos tienen fuerza de Ley entre las partes. No pueden revocarse sino por mutuo consentimiento o por las causas autorizadas por la Ley.

(Negrillas de este Tribunal Superior)

Ahora bien, el artículo 12 del Código de Procedimiento Civil les otorga a los jueces de instancia la facultad de interpretar los contratos, a los fines de descubrir su significado y la intención de las partes, en los siguientes términos:

Artículo 12.-Los jueces tendrán por parte de sus actos la verdad, que procurarán conocer en los límites de su oficio. En sus decisiones el Juez debe atenerse a las normas del derecho a menos que la Ley lo faculte para decidir con arreglo a la equidad. Debe atenerse a lo alegado y probado en autos, sin poder sacar elementos de convicción fuera de éstos ni suplir excepciones o argumentos de hecho no alegados ni probados, El Juez puede fundar su decisión en los conocimientos de hecho que se encuentren comprendidos en la experiencia común o máximas de experiencia.

En la interpretación de contratos o actos que presenten oscuridad, ambigüedad o deficiencia, los jueces se atendrán al propósito y a la intención de las partes o de los otorgantes, teniendo en mira las exigencias de la ley, de la verdad y de la buena fe.

(Negrillas de este Tribunal Superior)

Es interpretación del referido dispositivo, la Sala de Casación Civil de la Corte Suprema de Justicia, hoy Tribunal Supremo, estableció según jurisprudencia del 15 de junio de 1988, caso Estudios de Fotogrametría Edef, C.A. vs. Pan American de Venezuela, Compañía de Seguros, C.A., con ponencia del Magistrado Dr. A.F.C. lo siguiente:

(…Omissis…)

…en materia de interpretación de contratos, la ciencia del derecho reconoce dos sistemas acogidos indistintamente por las diversas legislaciones, que son: el de la voluntad declarada, que se atiene a la voluntad de los contratantes, y el de la voluntad real, que se atiene a la intención de las partes. Uno y otro sistema han merecido críticas de la doctrina. Nuestro derecho positivo consagra el sistema de la voluntad real…

(…Omissis…)

Igualmente es oportuno traer a colación sentencia proferida por la misma Sala en fecha 10 de mayo de 1990, caso E.L.F. vs. Zaramella & Pavan Construction Company, S.A., bajo la ponencia del Magistrado Dr. C.T.P., la cual es del siguiente tenor:

(…Omissis…)

“…la interpretación de un contrato por parte de la jurisdicción de instancia, constituye una actividad de apreciación de los hechos implicados en la controversia concreta que haya sido sometida a su conocimiento. En efecto “apreciar” los hechos, conforme a la enseñanza de la más autorizada doctrina, “significa un acto de raciocinio, por medio del cual el juez de la instancia estima o da valor a los hechos establecidos” lo que en el ámbito contractual resulta enteramente equivalente a la actividad de interpretar las declaraciones de voluntas que se integran bajo el concepto técnico de consentimiento de las partes contratantes, como hecho generador de específicas consecuencias jurídicas…”

(…Omissis…)

(Negrillas de este Tribunal Superior)

Dicho lo anterior este Jurisdicente procede a analizar la cláusula tercera del contrato de arrendamiento que vincula a las partes del caso facti especie, a los fines de determinar si estamos en presencia de una relación arrendaticia a TIEMPO DETERMINADO O INDETERMINADO, y con ello determinar la procedencia de la cuestión previa opuesta, y así tenemos:

“CLAUSULA TERCERA: La duración de este contrato ha sido convenida en un lapso de un (01) año, contado a partir del 01 de diciembre de 2004 hasta 01 de diciembre de 2005 ; el cual se podrá prorrogar por un periodo igual siempre y cuando las partes estén de mutuo acuerdo de no prorrogarlo y así mismo “LOS ARRENDATARIOS” deberán notificar con sesenta (60) días de anticipación ante la expiración del presente contrato el deseo de prorrogar o no el presente contrato.”

(Negrillas y subrayado de este Tribunal Superior)

De lo anterior se observa que en el contrato in examine se estableció como lapso de duración del arrendamiento, (01) año, contado a partir del 01 de diciembre de 2004 hasta 01 de diciembre de 2005, el cual sólo podía ser prorrogado por un periodo igual, siempre y cuando las partes estén de mutuo acuerdo, y asimismo se estableció que sólo LOS ARRENDATARIOS debían notificar con sesenta (60) días de anticipación ante la expiración de ese convenio su deseo de prorrogar o no el mismo, en virtud de lo cual este Sentenciador Superior considera que, continuando la relación arrendaticia que vincula a las partes sub litis, aun cuando sólo se estableció la posibilidad de prorrogarlo por UNA (1) vez, que comprendería el lapso del 1 de diciembre de 2005 al 1 de diciembre de 2006, operó la TÁCITA RECONDUCCIÓN del contrato, prevista en el artículo 1600 del Código Civil en los siguientes términos:

Artículo 1600°. Si a la expiración del tiempo fijado en el arrendamiento, el arrendatario queda y se le deja en posesión de la cosa arrendada, el arrendamiento se presume renovado, y su efecto se regla por el artículo relativo a los arrendamientos hechos sin determinación de tiempo.

(Negrillas de este Tribunal Superior)

Así pues visto que la relación contractual en estudio se inició a tiempo determinado, pero en el transcurso del tiempo operó la tácita reconducción y por ende se convirtió en un contrato A TIEMPO INDETERMINADO, es menester recalcar que en estos casos la entrega del inmueble sólo puede ser demandada a través de la pretensión de DESALOJO y no de CUMPLIMIENTO DEL CONTRATO, y a través de las CAUSALES DETERMINADAS EN LA LEY, para la procedencia del desalojo, específicamente en el artículo 34 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, el cual se cita a continuación:

Artículo 34. Sólo podrá demandarse el desalojo de un inmueble arrendado bajo contrato de arrendamiento verbal o por escrito a tiempo indeterminado, cuando la acción se fundamente en cualesquiera de las siguientes causales:

1. Que el arrendatario haya dejado de pagar el canon de arrendamiento correspondiente a dos (2) mensualidades consecutivas.

2. En la necesidad que tenga el propietario de ocupar el inmueble, o alguno de sus parientes consanguíneos dentro del segundo grado, o el hijo adoptivo.

3. Que el inmueble vaya a ser objeto de demolición o de reparaciones que ameriten la desocupación.

4. En el hecho de que el arrendatario haya destinado el inmueble a usos deshonestos, indebidos o en contravención a la conformidad de uso concedida por las Autoridades Municipales respectivas o por quien haga sus veces, o por el hecho de que el arrendatario haya cambiado el uso o destino que para el inmueble se pactó en el contrato de arrendamiento, sin el consentimiento previo y por escrito del arrendador.

5. Que el arrendatario haya ocasionado al inmueble deterioros mayores que los provenientes del uso normal del inmueble, o efectuado reformas no autorizadas por el arrendador.

6. Que el arrendatario haya incurrido en la violación o incumplimiento de las disposiciones del Reglamento Interno del inmueble.

   En los inmuebles sometidos al régimen de Propiedad Horizontal, el respectivo Documento de Condominio y el Reglamento de Condominio, previstos en el artículo 26 de la Ley de Propiedad Horizontal, se considerarán a los fines de este literal, como Reglamento Interno.

7. Que el arrendatario haya cedido el contrato de arrendamiento o subarrendado total o parcialmente el inmueble, sin el consentimiento previo y por escrito del arrendador.

   Parágrafo Primero:

   Cuando se declare con lugar la demanda de desalojo de un inmueble, con fundamento en las causales señaladas en los literales b.¬ y c.¬ de este artículo, deberá concederse al arrendatario un plazo improrrogable de seis (6) meses para la entrega material del mismo, contados a partir de la notificación que se le haga de la sentencia definitivamente firme.

   Parágrafo segundo:

   Queda a salvo el ejercicio de las acciones judiciales que correspondan por otras causales distintas a las previstas en el presente artículo.

   (…Omissis…)

   Parágrafo Primero:

   Cuando se declare con lugar la demanda de desalojo de un inmueble, con fundamento en las causales señaladas en los literales b.¬ y c.¬ de este artículo, deberá concederse al arrendatario un plazo improrrogable de seis (6) meses para la entrega material del mismo, contados a partir de la notificación que se le haga de la sentencia definitivamente firme.

   Parágrafo segundo:

   Queda a salvo el ejercicio de las acciones judiciales que correspondan por otras causales distintas a las previstas en el presente artículo.

   (Negrillas con subrayado de este Tribunal Superior)

   En virtud de lo cual, por cuanto la desocupación de un inmueble arrendado a tiempo indeterminado, como ocurre en el presente caso, sólo puede ser demandada con fundamento en las causales de desalojo previstas en la Ley, las cuales no fueron invocadas por la parte actora en su escrito libelar, se configura con meridiana claridad el supuesto de procedencia de la cuestión previa contenida en el ordinal 11° del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, consecuencia de lo cual la misma deriva en procedente, y en virtud de ello se debe desechar la demanda y declarar la extinción del proceso. Y ASÍ SE DECLARA.

   En aquiescencia a los argumentos expuestos, los fundamentos legales y los criterios doctrinarios y jurisprudenciales ut supra citados, aplicados al análisis cognoscitivo del contenido íntegro del caso sub íudice, aunado al examen de los alegatos esbozados por ambas partes en la presente causa, y específicamente analizado el contrato de arrendamiento que vincula a las partes sub especie litis, todo lo cual llevó a este Arbitrium Iudiciis a considerar procedente la cuestión previa planteada por la parte demandada, resulta forzoso para este Sentenciador Superior CONFIRMAR la decisión proferida por el Juzgado Sexto de los Municipios Maracaibo, J.E.L. y San Francisco de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia en fecha 28 de febrero de 2012, y consecuencialmente declarar SIN LUGAR el recurso de apelación incoado por la parte demandante-recurrente, y así se plasmará en forma expresa, positiva y precisa en el dispositivo del presente fallo. Y ASÍ SE DECIDE.

   DISPOSITIVO

   Por los fundamentos expuestos, este JUZGADO SUPERIOR SEGUNDO EN LO CIVIL, MERCANTIL Y DEL TRÁNSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO ZULIA, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por Autoridad de la Ley en el juicio de CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO incoado por la ciudadana A.N.D.R. en contra de los ciudadanos N.K.G. y RAFIC KHOMASSI declara:

SIN LUGAR el recurso de apelación propuesto por el abogado en ejercicio A.M.R. actuando en su carácter de apoderado judicial de la ciudadana A.N.D.R., contra sentencia definitiva de fecha 28 de febrero de 2012 por el JUZGADO SEXTO DE LOS MUNICIPIOS MARACAIBO, J.E.L. Y SAN FRANCISCO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO ZULIA.

SE CONFIRMA la aludida resolución de fecha 28 de febrero de 2012, proferida por el precitado Juzgado de Municipios, y en consecuencia se declara CON LUGAR la cuestión previa contenida en el ordinal 11° del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil y por ende se DESECHA LA DEMANDA y se declara la EXTINCIÓN DEL PROCESO, de conformidad con los términos expuestos en la parte motiva del presente fallo.

Se condena en costas a la parte demandante-recurrente por haber sido confirmada en todas sus partes la decisión apelada, de conformidad con lo establecido en el artículo 281 del Código de Procedimiento Civil.

PUBLÍQUESE. REGÍSTRESE. NOTIFÍQUESE.

A los fines previstos por el Artículo 248 del Código de Procedimiento Civil, expídase por Secretaría copia certificada y déjese en este Tribunal.

Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del JUZGADO SUPERIOR SEGUNDO EN LO CIVIL, MERCANTIL Y DEL TRÁNSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO ZULIA, en Maracaibo, a los veinticinco (25) días del mes de mayo de dos mil doce (2012). Años: 202° de la Independencia y 153° de la Federación.

EL JUEZ SUPERIOR PROVISORIO,

DR. LIBES G.G.

LA SECRETARIA,

ABG. A.G.P.

En la misma fecha, siendo las tres de la tarde (3:00 pm) horas de despacho, se publicó el presente fallo, se expidió copia certificada ordenada y se archivó en el copiador de sentencias.

LA SECRETARIA,

ABG. A.G.P.

LGG/agp/dbb