Decisión nº S2-133-13 de Juzgado Superior Segundo en lo Civil y Mercantil de Zulia, de 22 de Julio de 2013

DE LA COMPETENCIA

Este Tribunal resulta competente para conocer de la resolución del presente recurso de apelación, de conformidad con lo dispuesto en el artículo 294 del Código de Procedimiento Civil, por ser este JUZGADO SUPERIOR SEGUNDO EN LO CIVIL, MERCANTIL Y DEL TRÁNSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO ZULIA, el Tribunal de Alzada competente al Juzgado Cuarto de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de esta misma localidad y circunscripción judicial. Y ASÍ SE DECLARA.

DE LA DECISIÓN APELADA

La decisión apelada se contrae a sentencia de fecha 29 de enero de 2013, mediante la cual el Juzgado a-quo declaró sin lugar la demanda incoada, condenando en costas a la parte demandante; fundamentando su decisión en los siguientes términos:

(…Omissis…)

V

Motivación para decidir

Estimadas como han sido las pruebas del presente juicio, este Tribunal cree oportuno el momento para resolver el mérito de la causa, conforme a los argumentos que de seguidas se explanan:

(…Omissis…)

Ahora bien, conforme a la postura de rechazo y contradicción íntegra de la pretensión, asumida por el defensor ad-litem de la demandada, correspondía a la parte actora demostrar los hechos sobre los cuales funda su pretensión a tenor de lo previsto en el artículo 506 del Código de Procedimiento Civil Venezolano.

En este orden de ideas, se evidencia del material probatorio aportado por la demandante, la existencia de (02) documentos autenticados suscritos por las partes intervinientes contentivos de opción a compra-venta sobre un inmueble propiedad de la demandada cuyo ubicación e identificación se dan por reproducidos en las actas, el primero con fecha 29 de junio de 2.010 y, el segundo suscrito por las mismas partes contendientes en fecha 06 de agosto de 2.010, sin embargo, vale destacar que conforme al último contrato suscrito, se dejó sin efecto el contrato autenticado en fecha 29 de junio de 2.010, en virtud de lo cual, las estipulaciones en rigor son las establecidas en el contrato autenticado ante la Notaría Pública Octava de Maracaibo, en fecha 06 de agosto de 2.010, anotado bajo el N° 46, tomo 112 de los libros de autenticaciones.

Así pues, quien suscribe tiene por demostrada la existencia del contrato de promesa bilateral de compra-venta suscrito entre las partes, con la copia simple del contrato autenticado ante la Notaría Pública Octava de Maracaibo, en fecha 06 de agosto de 2.010, anotado bajo el N° 46, tomo 112 de los libros de autenticaciones, en tanto no fue impugnada por la contraparte. Así se establece.

En tal sentido, al quedar determinada la existencia del contrato suscrito entre las partes intervinientes en la presente causa, así como las cláusulas existentes en el mismo, se tiene igualmente por demostrado el pago realizado por la promitente compradora a la promitente vendedora, del precio dado en arras u opción a compra por el inmueble opcionado, en virtud de la declaración expresa realizada por la promitente vendedora en el momento de la firma del contrato.

Por otra parte, se desprende igualmente de la cláusula tercera del contrato el lapso de vigencia de dicha convención, cual era, de ciento veinte (120) días continuos, prorrogables por treinta (30) días continuos más, desde la fecha cierta del mismo, esto es, desde el día seis (06) de agosto de (2.010).

En este sentido, el lapso de vigencia del contrato fue desde el día seis (06) de agosto de (2.010) hasta el día seis (06) de enero de (2.011), incluyendo los treinta días de prórroga del contrato, los cuales, da por otorgados esta sentenciadora dada la inexistencia dentro del proceso de algún hecho que demuestre lo contrario.

Ahora bien, la demandante de autos alegó que la imposibilidad de dar cumplimiento al contrato definitivo de venta, deviene por el incumplimiento de la demandada de proveerle los documentos necesarios a los fines de la liquidación del crédito tramitado por la demandante, ante la Institución Financiera Banco de Venezuela, S.A. Banco Universal.

A este respecto, se observa de la cláusula quinta del contrato de opción a compra-venta, que la promitente vendedora declaró haber entregado a la promitente compradora los documentos necesarios para la tramitación y obtención del crédito en referencia y ésta a su vez declaró haberlos recibido, aunado a lo anterior, esta juzgadora deduce la veracidad de ese hecho, en virtud de haber valorado un legajo de copias simples donde se evidencian documentos expedidos a favor de la ciudadana Cley Vidoreti y M.J.G., conjuntamente con la información aportada por el Banco de Venezuela, S.A., donde la mencionada institución informa que a la demandante le fue aprobado un crédito hipotecario a la ciudadana M.J.G.F., en consecuencia, al adminicular el indicio de la presentación de los recaudos con la información aportada por el banco, permite deducir a esta Juzgadora la efectiva entrega de los documentos señalados en la cláusula quinta del contrato, sin que ello prejuzgue sobre la suficiencia en la definitiva de los mismos.

Sin embargo, si bien es cierto, que conforme a la cláusula quinta del contrato de opción a compra-venta, la promitente compradora declaró haber recibido los documentos necesarios para la tramitación del crédito hipotecario, no es menos cierto, que efectivamente se evidencia de la prueba informativa emanada del Banco de Venezuela, S.A., que faltaban algunos recaudos para la liquidación del mismo, al señalar dicha comunicación lo siguiente: “….por información suministrada por el área de Crédito Hipotecario la ciudadana G.F.M.J., V-14.475.255, tramitó un crédito por esta institución, y el mismo fue aprobado por Bs. 196.000,00, el cual fue devuelto de Bufete por que le faltaban los siguientes recaudos para concretar el mismo: Documento de cesión del inmueble, que realiza J.S.U.T. a la señora Cley Vidoreti, debidamente protocolizado, o si no poseen documentos de cesión, deberán firmar los dos vendedores, para ellos se requiere que el señor J.S.U.T., en bien (sic) fotocopia de la cédula de identidad, fotocopia del RIF, fotocopia de la gaceta donde se nacionalizo (sic) como Venezolano y de la señora Cley Vidoreti se requiere fotocopia de la gaceta donde se nacionaliza como Venezolana en fecha 04-03-2011…” (sic).

En este sentido, habiéndole otorgado con anterioridad valor probatorio a la prueba en referencia, esta Juzgadora advierte, que en efecto la falta de liquidación del crédito la origino (sic) la ausencia de determinados documentos solicitados por la entidad financiera Banco de Venezuela, S.A., en virtud de lo cual, puede considerarse que surgió una obligación sobrevenida con ocasión al contrato suscrito entre las partes contendientes, supuesto éste no regulado en dicha convención; en tal sentido, para que efectivamente pudiese considerarse un eventual incumplimiento de la promitente vendedora, la parte actora debía probar que efectivamente realizó el requerimiento de la documentación a la demandada de autos.

No obstante a ello, infiere esta jurisdicente que de haber existido el presunto requerimiento de documentación por parte de la promitente compradora a la promitente vendedora, el mismo, a todas luces podría considerarse extemporáneo, toda vez que la demandante indicó en su escrito libelar que en fecha once (11) de marzo de (2011), requirió a la promitente vendedora la documentación indicada por el Banco de Venezuela, fecha ésta en la cual, se encontraba sobradamente vencido el contrato de opción a compra-venta suscrito entre las partes.

Finalmente, quedó constatado en el proceso que conforme al contenido de la cláusula quinta del contrato suscrito entre las partes contendientes, la promitente vendedora hizo entrega de la documentación necesaria a la promitente compradora para la obtención del crédito hipotecario, no obstante a ello, la demandante no logró demostrar en las actas la ocurrencia del hecho sobrevenido al contrato que –a su juicio- impidió la ejecución definitiva del mismo por el presunto incumplimiento de las obligaciones que le imponía el contrato a la promitente vendedora.

(…Omissis…)

Así pues, habiendo alegado la actora el incumpliendo del contrato de opción a compra-venta, fundando en la “presunta negativa” por parte de la demandada, a hacerle entrega de la documentación requerida para la liquidación del crédito, ésta debía demostrar la existencia del contrato (hecho demostrado dentro del proceso); e igualmente debía demostrar el “presunto requerimiento de la documentación realizado a la demandada”, al ser básicamente el hecho controvertido dentro de la litis, el cual, no fue demostrado dentro del proceso, en virtud de lo cual, este órgano jurisdiccional debe ceñirse a lo preceptuado en el artículo 254 del Código de Procedimiento Civil, que establece:

(…Omissis…)

En consecuencia, al no haber quedado demostrado en las actas el incumplimiento imputado por la actora a la parte demandada, a los términos del contrato suscrito en fecha seis (06) de agosto de (2.010) ante la Notaría Pública Octava de Maracaibo, anotado bajo el N° 46, tomo 112, de los libros de autenticaciones, debe forzosamente esta juzgadora declarar Sin Lugar la presente demanda por cumplimiento de contrato de opción a compra-venta incoado por la ciudadana M.J.G.F. en contra de la ciudadana Cley Vidoreti y así quedará establecido en la parte dispositiva del fallo. Así se declara.

(…Omissis…)

DE LOS ANTECEDENTES

De un estudio pormenorizado de las actas que conforman el presente expediente, se desprende:

Que en fecha 23 de mayo de 2011, el Juzgado Cuarto de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia, admitió demanda de cumplimiento de contrato incoada por la ciudadana M.J.G.F., asistida judicialmente por el abogado C.J.O.M., inscrito en el Inpreabogado bajo el N° 89.831, en contra de la ciudadana CLEY VIDORETI, mediante la cual señaló la actora, que el contrato objeto de la demanda surge con el otorgamiento de dos instrumentos sucesivos, que integran una única relación contractual, así, aseguró que en fecha 29 de junio de 2010 suscribió con la demandada, documento contentivo de opción de compra-venta sobre un inmueble propiedad de la accionada, constituido por un apartamento ubicado en la Torre A (Barlovento), signado con el N° 6D, ubicado en la sexta planta del Conjunto Residencial “Alto Viento”, situado en la calle 50 entre Avenidas 10 y 10A en Jurisdicción de la Parroquia Coquivacoa del Municipio Maracaibo del estado Zulia, el cual fue autenticado por ante la Notaría Pública Octava del Municipio Maracaibo del Estado Zulia, bajo el N° 39, tomo 81; modificado según su alegato, en virtud del documento autenticado por ante la precitada oficina notarial, en fecha 6 de agosto de 2010, bajo el N° 46, tomo 112.

Indica, que el precio de venta del inmueble sub litis se fijó en CUATROCIENTOS CINCUENTA MIL BOLÍVARES (Bs.450.000,oo), y, que conforme al último instrumento suscrito con la demandada, se dejó establecida la cantidad de OCHENTA Y CINCO MIL BOLÍVARES (Bs.85.000,00) por concepto de arras, adicionales al monto de CINCUENTA MIL BOLÍVARES (Bs.50.000,00) estipulado como reserva del inmueble, para hacer un total de CIENTO TREINTA Y CINCO MIL BOLÍVARES (Bs.135.000,00) como precio estipulado por la opción a compra, los cuales afirma canceló.

Señala que la finalidad de celebrar el segundo contrato, supra singularizado, era según su alegato, prorrogar el plazo para el cumplimiento de las prestaciones, por parte de la demandada, realizar la tradición material y documental, y por su parte, terminar de pagar el precio. Refiere, que el término fijado en el contrato suscrito con la demandada fue de ciento veinte (120) días continuos, prorrogable por treinta (30) días más, a contar desde la fecha de autenticación del instrumento, atendiendo a la circunstancia de encontrarse tramitando un crédito por ante una institución bancaria; correspondiéndole a la accionada, hacer entrega de los documentos de propiedad y solvencias necesarias para gestionar el aludido crédito hipotecario.

Aduce, que una vez iniciados por su parte los trámites para la obtención del crédito hipotecario a través del BANCO DE VENEZUELA, S.A., BANCO UNIVERSAL, consignó la documentación exigida por dicha entidad financiera, siéndole comunicado en fecha 9 de marzo de 2011, que debía consignar la gaceta oficial de naturalización de la ciudadana CLEY VIDORETI, así como también, la gaceta oficial de naturalización, la cédula de identidad y el Registro de Información Fiscal (Rif) del esposo de dicha ciudadana, sin embargo, en fecha 11 de marzo de 2011, la vendedora se negó a hacerle entrega de los mismos, requiriendo además un aumento en el precio de venta del inmueble.

Arguye, que de los instrumentos fundantes de la pretensión se desprende la intención de las partes, en otras palabras, asegura que el negocio jurídico que según su criterio se perfeccionó es la compra-venta del bien sub litis, independientemente de la calificación jurídica que le otorgaron en el contrato, por cuanto la transmisión de la titularidad no se sujetó de ninguna manera a alguna condición, por el contrario, se convino un término suspensivo. De tal modo, considera que desde el día 29 de junio de 2010, oportunidad en la que se perfeccionó según su dicho el consentimiento con la vendedora, se convirtió, según su criterio, en verdadera propietaria del inmueble, por los fundamentos expuestos, solicita de conformidad con lo previsto en los artículos 1264, 1160, 1265, 1474, 1486, 1488, 1495 y 1920 ordinal 1° del Código Civil, se realice la tradición inmobiliaria, posesoria e instrumental de la cosa, mediante documento protocolizado, y para ello, solicita se imponga a la vendedora la obligación de suministrarle la documentación y el tiempo necesario para la obtención del crédito, el cual estima que no debe ser menor de seis meses, todo ello con la correspondiente condenatoria en costas.

En fecha 19 de junio de 2011, el Alguacil del Juzgado de la causa expuso haber recibido los medios y recursos necesarios para practicar la citación de la demandada, así como la dirección de ésta.

En fecha 1 de agosto de 2011, fue solicitado por el representante judicial de la demandante, se realizare la citación cartelaria de la demandada; lo cual fue proveído por el Juzgado de la causa el día 2 de agosto de 2011; siendo consignados los carteles de citación, por la parte actora, el día 16 de septiembre de 2011; cumpliéndose la última formalidad de este tipo de citación, en aplicación del artículo 223 del Código de Procedimiento Civil, el día 22 de septiembre de 2011.

En fecha 17 de octubre de 2011, fue solicitado por la parte actora, se nombrara defensor ad-litem a la parte demandada; designándose a tal efecto, en fecha 18 de octubre de 2011, al abogado C.S.C., inscrito en el Inpreabogado bajo el N° 149.769, el cual notificado el día 31 de octubre de 2011, juramentado el día 2 de noviembre de 2011 y citado el día 29 de noviembre de 2011.

En fecha 23 de enero de 2012, el defensor ad litem presentó escrito de contestación de la demanda en el cual negó, rechazó y contradijo los hechos sobre los cuales fundó su pretensión la parte actora.

En fecha 14 de febrero de 2012, el defensor ad-litem reprodujo el mérito favorable de las actas procesales; por su parte, la apoderada judicial de la demandante, E.M.D.P., inscrita en el Inpreabogado bajo el N° 12.430, invocó el principio de comunidad de las pruebas, ratificó los instrumentos fundantes de la pretensión de su mandante y promovió prueba de informes, las cuales fueron admitidas por el Tribunal de Primera Instancia el día 28 de febrero de 2012.

En fecha 29 de enero de 2013, el Tribunal a-quo dictó la decisión en los términos suficientemente explicitados en el CAPÍTULO SEGUNDO del presente fallo, la cual fue apelada el día 31 de enero de 2013, por el apoderado judicial de la parte demandante, ordenándose oír en ambos efectos, y en virtud de la distribución de Ley correspondió conocer a este Juzgado Superior, dándosele entrada a los efectos del cumplimiento con el trámite correspondiente.

DE LOS INFORMES Y DE LAS OBSERVACIONES

De conformidad con lo preceptuado en el artículo 517 del Código de Procedimiento Civil, y en la oportunidad legal establecida en dicha norma adjetiva civil para la presentación de los INFORMES, por ante esta Superioridad, se deja constancia que solo la representante judicial de la parte demandante presento los suyos en los términos siguientes:

La apoderada judicial de la parte demandante, E.M.D.P., citó primeramente la decisión recurrida, posteriormente indicó que se configura en la sentencia apelada el vicio de falta de aplicación de los artículos 1.160 y 1.161 del Código Civil y 12 del Código de Procedimiento Civil, previsto en el ordinal 2° del artículo 312 eiusdem, citando doctrina y jurisprudencia al respecto, de la que desprende que la conducta contractual de las partes va más allá de la simple expresión del consentimiento, ello producto de la necesidad de los sujetos contratantes de adoptar un comportamiento proactivo dentro de la relación obligatoria. En tal sentido, considera que al haber establecido el Juzgado a-quo la existencia de un contrato de opción de compra-venta preparatorio, indefectiblemente quedaba vinculado a la aplicación de todas las fuentes contractuales; asegura, que con tal instrumento se demostró que las partes habían celebrado dicho negocio jurídico, que durante la vigencia del contrato surgió una prestación de hacer, que consistió en la entrega de una documentación por parte de la promitente vendedora a la promitente compradora, la cual fue requerida por la institución financiera ante la cual se tramitaba el crédito, y, que la no liquidación del crédito se produjo, según su dicho, por la falta de entrega de tales documentos por parte de la accionada; derivado de lo cual, afirma que de haberse aplicado las normas in commento la demanda hubiere sido declarada con lugar.

Arguye, que para el momento en que surge la obligación impuesta a la promitente vendedora, el contrato de opción de compra-venta se encontraba vigente, válido en el tiempo, en plena fase de ejecución por parte de la promitente compradora, quien se encontraba gestionando el crédito previsto como mecanismo para obtener la suma de dinero necesaria para pagar el inmueble, por ende, al haber incumplido la demandada la obligación de entregarle a su mandante la documentación ineludible, vulnera la buena fe como fuente de obligaciones contractuales y la obligación de hacer que le fue impuesta, lo cual se convirtió en un obstáculo que impidió que fuera otorgado a su representada el crédito para obtener el bien sub iudice.

Denuncia seguidamente la falta de aplicación de los artículos 1.489 y 1.495 del Código Civil, en esta perspectiva aduce que en el contrato de opción de compra-venta se estableció de manera clara la forma en que debía realizarse el pago, una parte debía entregarse al perfeccionarse el precontrato, como efectivamente sucedió y quedó demostrado en el proceso, según su dicho, y el resto sería sufragado con el crédito gestionado a tal efecto. Alega, que a tenor de los artículos 1.474 y 1.486 del Código Civil, las obligaciones principales de la vendedora son la transmisión del derecho de propiedad y la tradición de la cosa, empero, como estamos en presencia de un contrato de opción de compra-venta, la obligación de la ciudadana CLEY VIDORETI consistió en crear las condiciones económicas, jurídicas y fácticas necesarias para perfeccionar y ejecutar la transmisión de la propiedad y la entrega del bien.

Refiere, que las instituciones bancarias exigen la suscripción de un contrato de opción de compra-venta válido y vigente durante el tiempo de gestión, otorgamiento y liquidación del crédito, para poder otorgar créditos hipotecarios para adquirir inmuebles, en virtud de la garantía que se constituye en dichos casos. En esta perspectiva, indica que no su hubiere podido efectuar la transmisión de la propiedad del inmueble sub iudice, puesto que uno de los instrumentos exigidos por el banco, vale decir, cesión de derechos del ciudadano J.S.U.T. a la demandada, necesario para acreditar la propiedad de la promitente vendedora, no fue otorgado, a pesar de ser una obligación de la accionada, de tal modo, asegura que es esta posibilidad de cumplimiento lo que evalúan las entidades bancarias para otorgar los créditos; costumbre mercantil que constituye fuente de derecho en atención de lo dispuesto en el artículo 9 del Código de Comercio.

Considera, que el Tribunal de Primera Instancia debió declarar la existencia de la obligación de la promitente vendedora, de otorgar la documentación necesaria para la tramitación del crédito, así como también, el incumplimiento de dicha obligación por parte de la demandada y con lugar la demanda, ordenando el cumplimiento con el otorgamiento del tiempo necesario para gestionar el crédito bancario, pero con la entrega previa de la documentación ineludible para ello.

Considera que incurrió el Tribunal de la causa en falsa aplicación de los artículos 1.354 del Código Civil y 506 del Código de Procedimiento Civil, y falta de aplicación de los artículos 1.474 y 1.486 del Código Civil, y el segundo aparte del artículo 12 Código de Procedimiento Civil, como fuentes reguladoras de las conductas de las partes durante la ejecución del contrato, de los que se obtiene que la demandada debía entregar toda la documentación necesaria para la tramitación del crédito, ya que dicha obligación surge con el perfeccionamiento del contrato, empero, en el caso bajo estudio se demostró, según su apreciación, que durante la ejecución del contrato fue observado por la institución financiera ante la cual se gestionaba el crédito hipotecario, la ausencia de los documentos que acreditaban la propiedad de la promitente vendedora, en este tenor, afirma que la entrega de tal documentación se encuentra directamente vinculada con la obligación de transmitir la propiedad del inmueble, que constituye una obligación de hacer y de resultado.

Estima, que correspondía a la demandada aseverar y demostrar en aplicación de los artículos 1.354 del Código Civil y 506 del Código de Procedimiento Civil, que su incumplimiento se debió a una causa no imputable, a un caso fortuito o a fuerza mayor, ya que el incumplimiento de una obligación de hacer y de resultado obliga -según su criterio- a la accionada a plantear la oportuna excepción o defensa de fondo y luego proceder a demostrar los criterios excluyentes de la culpa dentro de la estructura del daño patrimonial. Arguye que en el caso de autos no es aplicable el artículo 254 del Código de Procedimiento Civil que erróneamente aplicó el Juzgado a-quo.

Por los fundamentos expuestos solicita se declare con lugar el recurso de apelación interpuesto y se condene a la demandada al cumplimiento del contrato de opción de compra-venta, en los términos planteados en el escrito libelar.

Se deja constancia que la parte demandada no presentó escritos de observaciones a los informes de la parte demandante.

PUNTO PREVIO

Se evidencia de las actas procesales, diligencia de fecha 24 de enero de 2013, suscrita por la demandada CLEY VIDORETI, asistida judicialmente por el abogado EUDO TROCONIS, inscrito en el Inpreabogado bajo el N° 19.484, conforme a la cual solicita lo que de seguidas se transcribe “…En mi condición de parte demandada en este juicio comparezco ante este Tribunal para solicitar la reposición de la causa al estado de la fase de citación personal y por consiguiente que se me otorgue el lapso de contestación de la demanda y se declare Nulo todo lo actuado desde el momento de que se señalara la dirección donde podía ser citada hasta la fecha de hoy y pidiendo ademas (sic) al Tribunal que se abstenga de producir sentencia definitiva en esta causa al observar y oír mi argumentación, apenas ayer tuve conocimiento de este juicio, y la diligencia suscrita por la parte demandante en fecha 15 de junio de 2011 en la cual señalan como mi domicilio la Avenida 10 con calle 60, residencias Alto Viento, Torre Barlovento, piso 6, apartamento 6-D, sector Tierra Negra, Maracaibo, Estado Zulia, esta (sic) errado mi domicilio y por tanto viciada de nulidad absoluta todas las actuaciones porque mi domicilio es en el apartamento 6C, del mismo edificio señalado porque el inmueble donde fui requerida esta (sic) desocupado desde hace tiempo y en conocimiento de la demandante….” (cita)

Ahora bien, solicitada como fue por la demandada la reposición de la causa, procede este Juzgador Superior a citar lo dispuesto al respecto en el artículo 26 del Código de Procedimiento Civil:

Artículo 26. Toda persona tiene derecho de acceso a los órganos de administración de justicia para hacer valer sus derechos e intereses, incluso los colectivos o difusos, a la tutela efectiva de los mismos y a obtener con prontitud la decisión correspondiente. El estado garantizara una justicia gratuita, accesible, imparcial, idónea, transparente, autónoma, independiente, responsable, equitativa y expedita, sin dilaciones indebidas, sin formalismos o reposiciones inútiles.

(Negrillas de este Juzgador Superior)

Al respecto, dispuso la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia en sentencia de fecha 21 de junio de 2012, expediente N° AA20-C-2011-000606, bajo ponencia de la Magistrada Isbelia P.V., lo siguiente:

Establecido lo anterior, esta Sala considera pertinente señalar que la reposición de la causa ocurre, cuando el juez, en la oportunidad de dictar sentencia, detiene el curso del proceso, anula las actuaciones realizadas y retrotrae el proceso al estado en que, de acuerdo a su criterio, deba renovarse el acto esencial que haya estimado como quebrantado.

Será inútil o injustificada esta reposición, cuando el acto, supuestamente írrito, alcance su fin; caso en el cual, la actuación del juez podría menoscabar el derecho que le asiste a una o ambas partes del proceso, bien porque se vulnere el derecho a la defensa de las partes o porque se cause un retardo procesal que contraríe los principios de economía y celeridad procesal, perjuicios estos que en definitiva atentan contra la garantía del debido proceso.

De allí que, en materia de reposición y nulidad de los actos procesales, el vigente Código de Procedimiento Civil, acorde con los principios de economía y celeridad procesal, incorporó el requisito de la utilidad de la reposición en el sistema de nulidades procesales. Por ende, es imprescindible para que proceda la reposición, que además haya quedado comprobado en el juicio que la infracción de la actividad procesal haya causado indefensión a las partes o a una de ellas y que el acto no haya cumplido su finalidad. (Vid. sentencia N° 00587, de fecha 31 de julio de 2007, caso: Chivera Venezuela S.R.L., contra Inversiones Montello C.A. y otra).

(…Omissi…)

Por su parte, el artículo 206 del Código de Procedimiento Civil, consagra la importancia del rol del juez como director del proceso, cuando destaca que “Los jueces procurarán la estabilidad de los juicios, evitando o corrigiendo las faltas que puedan anular cualquier acto procesal. Esta nulidad no se declarará sino en los casos determinados por la Ley, o cuando haya dejado de cumplirse en el acto alguna formalidad esencial a su validez. En ningún caso se declarará la nulidad si el acto ha alcanzado el fin al cual estaba destinado.”.

(Negrillas de este Sentenciador Superior)

En este sentido, se obtiene de la revisión de las actas procesales que en el folio ciento treinta y ocho (138) del expediente facti especie, la parte demandante indicó como dirección para ser practicada la citación de la demandada, la siguiente: “Avenida 10 con calle 60, residencias Alto Viento, Torre Barlovento, piso 6, apartamento 6D, sector Tierra Negra, Maracaibo Estado Zulia”. (cita). Así pues, se constata de la exposición realizada por el Alguacil del Tribunal de la causa, en fecha 27 de julio de 2011, que se vio imposibilitado de practicar la citación personal de la accionada, a pesar de haber asistido en dos oportunidades a la dirección suministrada, en razón no de no haber podido localizarla; motivo por el cual fue requerido por la parte demandante la citación cartelaria, cuyas formalidades se agotaron el día 22 de septiembre de 2011, al fijar la secretaria del Juzgado de Primera Instancia, en el inmueble distinguido con el N° 6D y en la cartelera del Tribunal, el cartel respectivo, en cumplimiento de lo previsto en el artículo 223 del Código de Procedimiento Civil.

Acto seguido procedió a nombrase defensor ad-litem, quien una vez juramentado y citado, contestó la demanda dentro de la oportunidad procesal correspondiente, en la cual manifestó que se trasladó a la dirección reseñada, los días lunes 6 de diciembre de 2011 a las 9:45 am, jueves 15 de diciembre de 2011 a las 2:30 pm, y lunes 19 de diciembre de 2011 a las 9:30 am, sin haber recibido repuesta al tocar el intercomunicador, producto de lo cual, el día 12 de enero de 2012 procedió a comunicarse con quien se identificó como conserje del edificio, a quien le entregó una tarjeta con sus teléfonos a los efectos de entregárselos a la demandada y así ponerse en contacto con ello, sin embargo, eso nunca ocurrió, según su afirmación.

Bajo esta perspectiva, y conforme a los lineamientos que sobre los deberes del defensor ad-litem ha establecido la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia de manera reiterada (sentencia N° 33 de fecha 26 de enero de 2004, caso: L.M.D.F. entre otros), observa este Jurisdicente Superior que la actuación desplegada por dicho auxiliar de justicia en la presente causa, resultó diligente a los fines de mantener incólume el derecho a la defensa de su representada, por cuanto, lejos de limitarse a enviar un telegrama, procedió a contactar personalmente a la accionada en la dirección que fue indicada en el libelo, quien además señaló en el escrito de contestación de la demanda, en cumplimiento de lo dispuesto en el artículo 174 del Código de Procedimiento Civil, como domicilio procesal, la avenida 58, circunvalación N° 2, Centro Comercial El Dividivi PB, local G-3, Maracaibo estado Zulia, para las actuaciones subsiguiente; promoviendo diligentemente, escrito promocional de pruebas.

Aunado a ello, la parte demandada solicitante de la nulidad y de la reposición de la causa, dentro del proceso se limitó a afirmar que no vivía en la dirección en la que fue practicada su citación, sin promover ningún medio de prueba tendente a demostrar que no se encuentra domiciliada en el apartamento 6D sino en el apartamento 6C de las Residencias Alto Viento, Torre Barlovento, piso 6, sector Tierra Negra, Maracaibo, Estado Zulia; por consiguiente, quien hoy decide considera IMPROCEDENTE la solicitud de nulidad y reposición requerida por la ciudadana CLEY VIDORETI. Y ASÍ SE ESTABLECE.

DE LAS CONSIDERACIONES PARA DECIDIR

De la revisión exhaustiva y pormenorizada de las actas que conforman el presente expediente que en original fue remitido a esta Superioridad y en atención al análisis cognoscitivo del caso facti especie, se desprende que el objeto de conocimiento en esta instancia se contrae a sentencia de fecha 29 de enero de 2013, mediante la cual el Juzgado a-quo declaró sin lugar la demanda incoada, condenando en costas a la parte demandante. Del mismo modo, infiere este Juzgador Superior que la apelación interpuesta por la demandante-recurrente deviene de su disconformidad con el criterio esbozado por el Tribunal a-quo, por cuanto considera que no fue valorado el documento de opción de compra-venta, y que incurrió el Sentenciador de Primera Instancia, en falta de aplicación y falsa de aplicación de diversas disposiciones legales.

Quedando así delimitado el thema decidendum objeto del conocimiento por este Sentenciador Superior, se pasan a analizar los medios probatorios consignados por las partes:

Pruebas de la parte demandante

Acompañó junto al escrito libelar:

• Copia simple de documento autenticado por ante la Notaría Pública Octava del Municipio Maracaibo del Estado Zulia, en fecha 29 de junio de 2010, bajo el N° 39, tomo 81.

• Copia simple de documento autenticado por ante la Notaría Pública Octava del Municipio Maracaibo del Estado Zulia, en fecha 6 de agosto de 2010, bajo el N° 46, tomo 112.

• Copia simple de documento autenticado por ante la Notaría Pública Novena del Municipio Maracaibo del Estado Zulia, en fecha 18 de agosto de 2005, bajo el N° 41, tomo 139, conforme al cual el ciudadano J.U.T., titular de la cédula de identidad N° 13.307.535, cedió a la demandada los derechos que poseía sobre dos inmuebles de su exclusiva propiedad, signados con los Nos. 6C y 6D, situados en la torre A, Barlovento que forman parte del Conjunto Residencial Alto Viento, situado en la calle 60 entre avenidas 10, 10A-1 y 10A, jurisdicción del municipio Coquivacoa, antes Distrito Maracaibo del estado Zulia.

Considera este Juzgador que las mismas constituyen copias fotostáticas simples de documentos privados, por ende, al evidenciarse que no fueron impugnadas, desconocidas, ni tachadas de falsa, de conformidad con lo establecido en el dispositivo adjetivo contenido en el artículo 429, se tienen como fidedignas, mereciéndole fe en todo su contenido y valor probatorio a esta Superioridad. Y ASÍ SE VALORA.

• Copia simple de la cédula de identidad de la ciudadana M.J.G.F..

• Copia simple de la cédula de identidad de la ciudadana CLEY VIDORETI.

Considera este Juzgador que las mismas constituyen copias fotostáticas simples de documentos públicos, por ende, al evidenciarse que no fueron impugnadas, desconocidas, ni tachadas de falsas, de conformidad con lo establecido en el dispositivo adjetivo contenido en el artículo 429, se tienen como fidedignas, mereciéndole fe en todo su contenido y valor probatorio a esta Superioridad, máxime que de las mismas se desprenden los datos de identificación de la partes interactuantes en la presente causa. Y ASÍ SE VALORA.

• Copia simple de Registro de Información Fiscal (RIF), expedido por el Servicio Nacional Integrado de Administración Aduanera y Tributaria (SENIAT) a nombre de la demandante.

• Copia simple de Registro de Información Fiscal (RIF), expedido por el Servicio Nacional Integrado de Administración Aduanera y Tributaria (SENIAT) a nombre de la demandada.

• Copia simple de solvencia municipal expedida por el Servicio Autónomo Municipal de Administración Tributaria (SAMAT), a nombre de la demandada en relación al bien objeto de juicio.

• Copia simple de solvencia expedida por la C.A. HIDROLÓGICA DEL LAGO DE MARACAIBO (HIDROLAGO), a nombre de la demandada en relación al bien objeto de juicio.

• Copia simple de planilla de pago del Impuesto Sobre la Renta, expedido por el Servicio Nacional Integrado de Administración Aduanera y Tributaria (SENIAT) a nombre de la demandante.

• Copia simple de constancia N° 140610-4644, emitida por el CENTRO DE PROCESAMIENTO URBANO DEL MUNICIPIO MARACAIBO (CPU), CATASTRO, OMPU, TIERRAS, en el que hacen constar que reposa en sus archivos el plano de mensura N° RM81-05-0339, correspondiente al inmueble objeto de litigio.

En tal sentido, puntualiza este Juzgador Superior que las precitadas pruebas constituyen copias simples de documentos administrativos, que gozan de una presunción de legitimidad, legalidad y veracidad y hace plena prueba mientras no sea desvirtuada con otro medio probatorio, así, al no haber enervado sus efectos la parte interesada con otro medio de prueba, tal y como ya se dijo, le merecen plena fe a esta Superioridad, de conformidad con lo previsto en el artículo 8 de la Ley Orgánica de Procedimientos Administrativos (LOPA), en concordancia con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil. Y ASÍ SE ESTABLECE.

• Copia simple de documento protocolizado por ante el Registro Subalterno del Primer Circuito del Distrito Maracaibo del Estado Zulia, en fecha 24 de septiembre de 1982, bajo el N° 90, tomo 28, protocolo 1°, conforme al cual la ciudadana I.M.D.Z., titular de la cédula de identidad N° 4.527.859, vendió a la demandada y al ciudadano J.S.U.T., el bien sub iudice.

• Copia simple de liberación de hipoteca emitida por el banco ENTIDAD DE AHORRO Y PRÉSTAMO DEL ZULIA, CAJA POPULAR OCCIDENTE, a nombre de la accionada y del ciudadano J.S.U., en relación al bien objeto de litigio, protocolizada por ante la Oficina Subalterna del Primer Circuito de Registro del Distrito Maracaibo del Estado Zulia, en fecha 26 de noviembre de 1986, bajo el N° 40, tomo 18, protocolo 1.

• Copia simple del documento de condominio del inmueble objeto de litigio, protocolizado por ante la Oficina Subalterna del Primer Circuito de Registro del Distrito Maracaibo del Estado Zulia, en fecha 21 de diciembre de 1981, bajo el N° 25, tomo 24, protocolo 1.

Considera este Juzgador que las mismas constituyen copias fotostáticas simples de documentos públicos, por ende, al evidenciarse que no fueron impugnadas, desconocidas, ni tachadas de falsas, de conformidad con lo establecido en el dispositivo adjetivo contenido en el artículo 429, se tienen como fidedignas, mereciéndole fe en todo su contenido y valor probatorio a esta Superioridad. Y ASÍ SE VALORA.

• Copia simple de recibo N° 0636 emitido por al Condominio del Edificio Barlovento a nombre de la accionada, en fecha 5 de agosto de 2010, por cancelación de los meses de junio, julio y agosto.

• Copia simple de avalúo realizado en el inmueble objeto de juicio por el Ingeniero O.R.S.C..

• Copia simple de balance personal elaborado por la contadora público M.J.G.F., en fecha 1 de julio de 2010, a nombre de la demandante.

• Copia simple de revisión de ingresos elaborado por la contadora público M.J.G.F., en fecha 1 de julio de 2010, a nombre de la demandante.

• Constancia de trabajo y recibos de pago emitidos por la sociedad mercantil ASIA TRADING, S.A., a nombre de la actora.

• Copia simple de instrumento fechado 15 de marzo de 2011, denominado “Solicitud Crédito Consulta Hipotecario”.

Determina este Sentenciador Superior que los aludidos medios probatorios constituyen copias simples de documentos privados emanados de terceros ajenos al proceso que deben ser ratificado por la prueba testimonial o la prueba de informes, y a falta de ello, deben en consecuencia desestimarse en todo su contenido y valor probatorio en atención a lo dispuesto en el artículo 431 del Código de Procedimiento Civil. Y ASÍ SE DECIDE.

• Copia simple de planilla de declaración definitiva de rentas y pago para personas naturales residentes, herencias y yacentes, suscrita por la demandante.

Este Juzgador Superior desestima la prueba bajo estudio por cuanto no se desprende de la misma, el sello del Servicio Nacional Integrado de Administración Aduanera y Tributaria (SENIAT), del que pudiera desprenderse que en efecto fue llevado ante el aludido organismo, por ende, en virtud del principio que establece que nadie puede fabricarse su propia prueba, este Tribunal de Alzada la desestima en aplicación del artículo 507 del Código de Procedimiento Civil. Y ASÍ SE DECIDE.

• Copia simple de solicitud para el seguro de vida, incendio y terremoto efectuado por la demandante y copia simple de declaración de salud realizada por la actora.

• Copias simples de instrumentos fechados 25 de noviembre de 2010, denominados “Solicitud Crédito Consulta Hipotecario” y “Solicitud Crédito Observaciones Hipotecario”.

Esta Superioridad las desestimas, por improcedente, por cuanto las primeras solo se encuentran rubricada por la demandante, y las segundas no aparecen firmadas, selladas o refrendadas por ninguna persona o entidad financiera, y los principios que determinan el control probatorio norman que nadie puede fabricarse su propia prueba, lo contrario sería admitir la vulneración del principio de alteridad de la prueba, desconociendo los más elementales principios de la lógica jurídica, al concederle valor probatorio a un instrumento que emana del propio promovente. Y ASÍ SE ESTABLECE.

Promovió en la etapa probatoria:

• Prueba de informe dirigida a la entidad financiera BANESCO, BANCO UNIVERSAL, para que informe si la ciudadana M.J.G.F. realizó una solicitud de crédito ante dicha institución, y qué instrumentos consignó a tales efectos.

Ahora bien, se evidencia de las actas procesales que el Juzgado de la causa emitió en fecha 28 de febrero de 2012, oficio N° 0228-2012, dirigido a la Superintendecia de Bancos (SUDEBAN), recibiéndose información de las siguientes entidades bancarias: BANCO PROVINCIAL, BANCO MERCANTIL, BANCO FONDO COMÚN, BANPLUS, BANCO NACIONAL DE CRÉDITO, BANCRECER, BANCO SOFITASA, BANCAAMIGA, VENEZOLANO DE CRÉDITO, BANGENTE, BANCO EXTERIOR, 100% BANCO, BANCO DEL TESORO, BANCO DE VENEZUELA, CORP BANCA, BANESCO, BANCO OCCIDENTAL DE DESCUENTO, BANCO CARONÍ, BANCO INDUSTRIAL DE VENEZUELA, ACTIVO BANCO UNIVERSAL, DEL SUR BANCO UNIVERSAL y BANDES.

Con relación a las resultas antes indicadas, se desprende que únicamente las instituciones BANESCO BANCO UNIVERSAL y BANCO DE VENEZUELA, expresaron mantener algún tipo de relación financiera con la demandante de autos, siendo que para el caso en concreto, el hecho relevante a la litis, fue aportado por la entidad financiera BANCO DE VENEZUELA.

A este respecto, la mencionada institución indicó lo siguiente “Cumplimos con informarles que por información suministrada por el área de Crédito Hipotecario la ciudadana G.F.M.J., V-14.475.255, tramitó un crédito por esta institución, y el mismo fue aprobado por 196.000,00, el cual fue devuelto de Bufete por que le faltaba los siguientes recaudos para concretar el mismo: Documento de cesión del inmueble, que realiza el señor J.S.U.T. a la señora Cley Vidoreti, debidamente protocolizado, o si no poseen documentos de cesión, deberán de firmar los dos vendedores, para ellos se requiere que el señor J.S.U.t., en bien (sic) fotocopia de la cédula de identidad, fotocopia del RF, fotocopia de la gaceta donde se nacionalizo (sic) como Venezolano y de la señora Cley Vidoreti se requiere fotocopia de la gaceta donde se nacionaliza como Venezolana en fecha 04-03-2011…” (sic).

En consecuencia, precisa este Juzgador Superior que una vez consignado en actas el informe emitido por el BANCO DE VENEZUELA, oficiado a través de la SUPERINTENDENCIA DE BANCOS (SUDEBAN), supra singularizado, el cual aporta información importante al caso in examine, y observado que el mismo no fue impugnado ni tachado de falso por la parte no promovente, le merece fe en todo su contenido y valor probatorio a esta Superioridad, con fundamento en lo establecido en el artículo 433 del Código de Procedimiento Civil. Y ASÍ SE APRECIA.

Pruebas de la parte demandada

Se deja constancia que la parte demandada no promovió prueba alguna. Invocando el mérito favorable de las actas procesales, respecto a lo cual, este suscrito jurisdiccional cabe expresar, que a pesar de que el anterior aforismo no constituye específicamente medio de prueba, se entiende como un principio que el Juez como director del proceso y en garantía a la aplicación de la tutela judicial efectiva, debe tener en cuenta para fundamentar su pronunciamiento definitivo. Y ASÍ SE ESTABLECE.

Conclusiones

La presente causa se contrae a juicio de cumplimiento de contrato incoado por la ciudadana M.J.G.F. contra la ciudadana CLEY VIDORETI, con fundamento en el documento autenticado por ante la Notaría Pública Octava del Municipio Maracaibo del Estado Zulia, en fecha 6 de agosto de 2010, bajo el N° 46, tomo 112, producto de haber incumplido, según su dicho, la demandada, la obligación impuesta en el referido instrumento, de suministrar la documentación necesaria para tramitar el crédito ante la entidad financiara BANCO DE VENEZUELA, con el objeto de pagar el precio total de la venta.

Así pues, resulta necesario traer a colación la opinión del tratadista venezolano Dr. E.M.L., relativa al cumplimiento de los contratos, contenida en su obra “CURSO DE OBLIGACIONES. DERECHO CIVIL III”, Caracas-Venezuela, 1986, páginas 541, 544 y 545, en la cual se establece lo siguiente:

(…Omissis…)

“El cumplimiento del contrato es quizás la consecuencia más importante de los efectos internos del mismo y se extiende, no sólo al análisis de su fuerza obligatoria, sino también a las normas y principios que rigen su interpretación.

(…Omissis…)

El contrato legalmente perfeccionado tiene fuerza de ley entre las partes (art. 1159); esto significa que es de obligatorio cumplimiento para las partes, so pena de incurrir en la correspondiente responsabilidad civil por incumplimiento (riesgo del contrato, incumplimiento en contratos bilaterales, acción resolutoria, excepción non adimpleti contractus, daños y perjuicios contractuales).

Los contratantes están obligados a cumplir el contrato del mismo modo que están obligados a cumplir la ley. Es uno de los principios de mayor abolengo en el campo de Derecho, su origen se remonta a ARISTÓTELES, quien definía el contrato como ley particular que liga a las partes, y se ha reforzado a través de la Edad Media, con motivo de la influencia cada vez más reciente del principio de autonomía de la voluntad y con el principio rector en materia de cumplimiento de las obligaciones que ordena que “las obligaciones deben cumplirse tal como han sido contraídas” (art. 1264); lo que constriñe a la ejecución de las obligaciones nacidas de un contrato en forma muy acentuada”.

(...Omissis...)

Dispone el Código Civil en relación al cumplimiento de los contratos, lo siguiente:

Artículo 1.159: Los contratos tienen fuerza de Ley entre las partes. No pueden revocarse sino por mutuo consentimiento o por las causas autorizadas por la Ley.

Artículo 1.167:

En el contrato bilateral, si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede a su elección reclamar judicialmente la ejecución del contrato o la resolución del mismo, con los daños y perjuicios en ambos casos si hubiere lugar a ello

.

Artículo 1264: Las obligaciones deben cumplirse exactamente como han sido contraídas. El deudor es responsable de daños y perjuicios, en caso de contravención.

Artículo 1.266: En caso de no ejecución de la obligación de hacer, el acreedor puede ser autorizado para hacerla ejecutar él mismo a costa del deudor.

Si la obligación es de no hacer, el deudor que contraviniere a ella quedará obligado a los daños y perjuicios por el solo hecho de la contravención.

(Negrillas de este Tribunal Superior)

Ahora bien, a los efectos de esclarecer si estamos en presencia de un contrato de opción de compra-venta o ante un contrato de venta definitivo, en virtud de lo planteado al respecto por la actora en su escrito libelar, resulta forzoso citar lo establecido por la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, en sentencia N° RC.00358 de fecha 9 de julio de 2009, expediente N° 09-051, bajo ponencia del Magistrado L.A.O.H.:

De la transcripción parcial del contrato se observa claramente, que a diferencia de lo resuelto por el juez de alzada, estamos en presencia de un contrato preparatorio de promesa bilateral de compraventa, en el cual ambas partes se obligan recíprocamente, una a vender y la otra a comprar, tal y como se evidencia de la cláusula segunda en la cual se expresa que: “...LA PROPIETARIA” se compromete a construir, constituir el inmueble en propiedad horizontal y vender a “LOS ADQUIRENTES”, y éstos (sic) últimos se comprometen a comprar, siempre y cuando se cumplan las condiciones establecidas en este contrato..”

Los contratos de promesa bilateral de compraventa son contratos preparatorios o preliminares, en el sentido de que sólo producen el efecto de obligar a las partes a celebrar entre sí un futuro contrato.

Éstos deben contener los elementos esenciales del ulterior contrato, de manera que en él debe constar la perfecta y clara voluntad de las partes de prestar en el futuro el consentimiento para la compraventa, sin que ello signifique la consumación del contrato definitivo.

Asimismo, estos contratos son en la actualidad de gran utilidad para los ciudadanos y su uso ha sido muy frecuente para la adquisición de bienes inmuebles, ya que para comprar un inmueble se requiere el cumplimiento de ciertas formalidades previas, como por ejemplo, la solvencia de impuestos municipales, presentación del comprobante de vivienda principal, impuesto sobre inmuebles urbanos, certificación de gravámenes, entre otros, necesarios para la celebración del contrato definitivo; y la utilización de tales contratos ha sido de gran provecho especialmente cuando se solicita un préstamo a un Banco o Institución Financiera para la compra del inmueble

Según el doctor J.L.A.G., la formación del consentimiento puede ser instantánea o progresiva y esta última puede ocurrir de diversas maneras:

- Mediante la celebración de negociaciones o tratos en que las partes discuten el contenido del contrato y valoran la conveniencia de celebrarlo.

- Mediante la oferta dirigida por una persona a otra, en la cual se contengan todos los elementos del contrato futuro.

- A través de una invitación a ofrecer.

- Mediante subasta pública.

- Y por último, se configura la formación del consentimiento cuando precede a la formación de la venta, un contrato preliminar, los cuales están conformados principalmente por promesas, precontratos, pactos y compromisos y cuya formación puede realizarse a su vez en cualquiera de las formas anteriormente indicadas.

Dicho esto, es concluyente afirmar que cuando las partes celebran contratos preliminares llámense éstos promesas unilaterales o bilaterales de compraventa, cumpliendo con los elementos esenciales que este tipo de documentos exige, están prestando su consentimiento ab initio para la celebración del contrato futuro, con la salvedad que en las promesas unilaterales de compraventa si bien hay una manifestación bilateral de voluntad, una sola de las partes se obliga a celebrar el contrato, sin que la otra quede obligado a ello; mientras que en la promesa bilateral de compraventa, ambas partes se obligan a celebrar el contrato.

(Negrillas de este operador de justicia)

Del mismo modo, instituyó la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, en sentencia de fecha 22 de marzo de 2012, expediente N° 2012-000274, bajo ponencia de la Magistrada Yraima Zapata Lara:

Ahora bien, luego de realizar un estudio profundo y documentado sobre el asunto, esta M.J.C., estimó pertinente retomar el criterio inveterado que se había abandonado y, por vía de consecuencia establecer que el mismo debe equipararse a la venta pura y simple, tomando en consideración que se produzca el cruce de consentimientos en los contratantes y siempre y cuando se encuentren presentes, claramente, en dicho contrato de opción de compra venta los requisitos del objeto y precio.

Advierte la Sala que el sub iudice, se encuentra efectivamente en la situación tal y como la establecía la jurisprudencia que se retoma y que, se repite, consideró que cuando en un contrato de opción de compra-venta se encontraran presentes los elementos de consentimiento, precio y objeto, ello equivaldría a un contrato de venta, razón por la que debe valorarse el contrato de opción de compra venta en análisis, como una verdadera venta.

Considera la Sala, que en el caso bajo estudio debió ser aplicado desde el inicio el criterio pacífico y reiterado, que consideraba la promesa bilateral de venta como venta, pues la presente demanda fue presentada el 4 de agosto de 2006, y admitida el 5 de octubre de 2006, folio 22 de la primera pieza del expediente. Quiere esto decir, que cuando el accionante demandó, estaba vigente el citado criterio de la Sala de Casación Civil. De esta forma, no podía aplicársele al caso bajo estudio el cambio jurisprudencial establecido en sentencia N°. 358 de fecha 9/7/09, caso A.P. contra Desarrollos 20699, C:A., pues no puede exigírsele al demandante que adecúe su pretensión procesal a un criterio futuro, que todavía no había sido establecido. Más bien la demanda fue cónsona con la doctrina vigente para ese momento. Por tal motivo, considera la Sala que al abandonarse el criterio del 9 de julio de 2009 para este caso concreto, no lesiona los intereses de los sujetos procesales ni la expectativa plausible, pues siempre sería aplicable al caso bajo estudio, la interpretación doctrinaria de la Sala anterior y que ahora se retoma.”

(Negrillas de este Juzgador Superior)

Producto de lo cual, colige este suscrito jurisdiccional con fundamento en la sentencia precedentemente citada, que al haber sido admitida la presente demanda, el día 23 de mayo de 2011, el criterio aplicable y vigente para dicha fecha, es el que establece que la opción de compra-venta es un acuerdo preparatorio o preliminar, en el sentido de que sólo producen el efecto de obligar a las partes a celebrar entre sí un futuro contrato definitivo de venta, y no así el establecido el día 22 de marzo de 2012, precedentemente expuesto, pues no puede exigírsele al demandante que adecue su pretensión procesal a un criterio futuro, que todavía no había sido establecido. Y ASÍ SE ESTABLECE.

El contrato de opción de compra es un tipo contractual en el que el propietario de una cosa, concede a otra persona, por tiempo fijo y en determinadas condiciones, la facultad exclusiva de adquirirlo, obligándose a mantener durante ese tiempo lo ofrecido a su disposición en las condiciones pactadas. Por su parte el contrato de compraventa es definido por A.G. como “…un contrato por el cual una persona llamada vendedor se obliga a transferir y garantizar la propiedad u otro derecho a una persona llamada comprador, la cual se obliga a pagar el precio en dinero…”.

Por su parte PLANIOL y RIPERT, definen la opción de compra-venta como “…un contrato por el cual una de las partes se obliga a escoger a la otra parte como comprador, en caso de decidirse a vender la cosa; en general se admite que el precio, en ese caso, se determinará por el precio que los terceros podrían haber ofrecido por la misma cosa” (Tratado Elemental de Derecho Civil, tomo X, 1905, página 198); mientras que ROCA SASTRE afirma que “es el contrato en virtud del cual una de las partes u optante tiene la facultad de decidir a su arbitrio si se lleva a efectividad un contrato determinado, bien con el mismo, bien con un tercero” (Estudios de Derecho Privado (Obligaciones y Contratos), tomo I, editorial Revista de Derecho Privado, página 354).

En cuanto a la diferenciación de ambos tipos de contrato, N.V.R. expone que “la opción es un contrato preparatorio que engendra una obligación de hacer o sea prestarse a un futuro contrato, mientras que la compra-venta es un contrato definitivo, que engendra una obligación de dar” (Estudios sobre Contratos en el Derecho Venezolano, segunda edición, editorial Distribuciones Magon, Caracas, 1973, página 54).

Ahora bien, conforme a la postura de rechazo y contradicción íntegra de la pretensión asumida por el defensor ad-litem de la demandada, correspondía a la parte actora demostrar los hechos sobre los cuales fundamenta su pretensión, a tenor de lo previsto en el artículo 506 del Código de Procedimiento Civil Venezolano, que establece: “Las partes tienen la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho. Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella, debe por su parte probar el pago o el hecho extintivo de la obligación. Los hechos notorios no son objeto de prueba.”

En el mismo tenor, el autor G.G.Q. en su obra “OBJETO DE LA PRUEBA JUDICIAL CIVIL Y SU ALEGACIÓN”, Tribunal Supremo de Justicia, Colección Estudios Jurídicos N° 11, Caracas, 2008, pág. 31 y 75, puntualiza:

Para Carnelutti, Laurent, Schöenke, Chiovenda, Aragoneses, la prueba, en orden a su resultado, es la convicción que con la misma se produce en la mente del juez, sobre la realidad o verdad de los hechos que configuran el delito, el litigio o la cuestión no litigiosa, bien sea con cada medio en particular o con el conjunto de los aportados al proceso; el resultado de la actividad probatoria, la demostración legal de la verdad de un hecho; la demostración que un hecho ha existido. Carnelutti denomina medio de prueba a la actividad del juez mediante la cual busca la verdad del hecho a probar, que es, ante todo, la percepción del juez.

(…Omissis…)

En el proceso civil las partes sólo están obligadas a probar sus respectivas afirmaciones de hecho, que sirven de fundamento a la pretensión y por eso, los hechos no alegados quedan excluidos del debate probatorio y el juez debe atenerse a lo alegado y probado en autos, sin poder sacar elementos de convicción fuera de éstos, ni suplir excepciones o argumentos de hecho no alegados ni probados.

(Negrillas de esta Superioridad)

En esta perspectiva asentó la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia en sentencia N° 0536, de fecha 26 de julio de 2006, bajo ponencia del Magistrado Dr. L.A.O.H., expediente N° 06-0031, lo siguiente:

Como se evidencia del contenido del artículo 506 del código adjetivo, dicha disposición, al igual que el contenido del artículo 1.354 del Código Civil, establecen la obligación de las partes de probar sus respectivas afirmaciones de hecho, regulando en cada caso, la carga que tiene los mismos de demostrarlo a través de los distintos medios de prueba previstos en la ley.

En este orden de ideas, se evidencia del material probatorio aportado por la demandante, la existencia de dos documentos autenticados, suscritos por las partes interactuantes en la presente causa; el primero, de fecha 29 de junio de 2010 y el segundo de fecha 6 de agosto de 2010, conforme al cual se dejó sin efecto el primer instrumento, en virtud de lo previsto en la cláusula octava.

Ahora bien, verificado como ha sido del instrumento autenticado por ante la Notaría Pública Octava del Municipio Maracaibo del Estado Zulia, en fecha 6 de agosto de 2010, bajo el N° 46, tomo 112, supra aludido, que las otorgantes pautaron recíprocas concesiones a los efectos de materializar con posterioridad la definitiva venta del inmueble sub litis, vale decir, la ciudadana CLEY VIDORETI en su condición de propietaria del aludido bien, concedió a la ciudadana M.J.G.F., por tiempo fijo (ciento veinte días prorrogables por treinta días más) y en determinadas condiciones, la facultad exclusiva de adquirirlo, entre ellas, el pago del precio fraccionado en tres partes: el monto de OCHENTA Y CINCO MIL BOLÍVARES (Bs.85.000,oo) en calidad de arras y CINCUENTA MIL BOLÍVARES por reserva del bien, que totalizan la suma de CIENTO TREINTA CINCO MIL BOLÍVARES (Bs.135.000,oo), pactada por concepto de opción de compra-venta, la cual sería deducida del precio final de venta estipulado en la cantidad de CUATROCIENTOS CINCUENTA MIL BOLÍVARES (Bs.450.000,oo); por su parte, la promitente compradora se obligó a gestionar durante el tiempo concedido, el crédito hipotecario a fin de obtener el dinero necesario para el pago definitivo del precio pactado, colige este Jurisdicente Superior que el mencionado documento contiene una opción de compra-venta y no un venta definitiva. Y ASÍ SE ESTABLECE.

Dentro de este marco, determina este Jurisdicente Superior que se obtiene de la cláusula segunda del contrato bajo estudio, que la demandante cumplió con la obligación de cancelar a la promitente vendedora, el precio pactado como opción de compra-venta. Anudadamente, se obtiene de la cláusula tercera de dicho instrumento que el lapso de vigencia de la convención contractual, era de ciento veinte días continuos, prorrogables por treinta días continuos más, a contar, desde la fecha cierta del mismo, esto es, desde el día 6 de agosto de 2010, en otras palabras, el lapso de vigencia del contrato fue desde el día 6 de agosto de 2010 hasta el día 6 de enero de 2011, incluyendo los treinta días de prorroga del contrato.

Ahora bien, la demandante alegó que la imposibilidad de dar cumplimiento al contrato definitivo de venta, deriva del incumplimiento de la demandada de proveerle los documentos necesarios para que pudiera efectuarse la liquidación del crédito tramitado por ante la institución financiera BANCO DE VENEZUELA, S.A. BANCO UNIVERSAL. De este modo, alegado el incumplimiento por la parte demandante, procede este Juzgador Superior a citar lo establecido convencionalmente en la cláusula quinta del instrumento fundante de la pretensión:

QUINTA: Queda entendido que la PROMITENTE VENDEDORA, ciudadana CLEY VIDORETI, entrega en este acto todos los documentos de propiedad, solvencias y documentos necesarios para que la PROMITENTE COMPRADORA pueda hacer toda gestión y obtención del respectivo crédito hipotecario que requiera a los fines de obtener el dinero necesario para el pago definitivo del inmueble, a la Promitente Vendedora.

Derivado de lo cual, puntualiza esta Superioridad que en la cláusula contractual citada, las partes declararon que la promitente vendedora cumplió con su obligación de entregar los documentos necesarios para la tramitación y obtención del crédito por parte de la promitente compradora, aunado a lo anterior, se deduce la veracidad de ese hecho, de la información suministrada por el BANCO DE VENEZUELA, S.A., mediante la prueba de informe, donde la mencionada institución financiera informa que a la demandante le fue aprobado un crédito hipotecario por la cantidad de CIENTO NOVENTA Y SEIS MIL BOLÍVARES (Bs.196.000,oo).

Por consiguiente, precisa este Sentenciador Superior que cumplió la demandada (promitente-vendedora), su obligación de entregar durante la vigencia del contrato de opción de compra-venta, autenticado por ante la Notaría Pública Octava del Municipio Maracaibo del Estado Zulia, en fecha 6 de agosto de 2010, bajo el N° 46, tomo 112, los documentos señalados en la cláusula quinta del contrato, por cuanto como se indicó supra, el crédito peticionado fue otorgado por la entidad bancaria BANCO DE VENEZUELA, S.A., lo cual se refuerza con lo indicado por la accionante en su escrito libelar: “Una vez que se iniciaron los trámites administrativos en la Institución Financiera BANCO DE VENEZUELA, S.A., BANCO UNIVERSAL, se consignaron todos y cada uno de los requisitos y presupuestos exigidos para el otorgamiento de los créditos, tal como se puede constatar del legajo instrumental, que en copia simple, con el solo cometido de acreditar provisionalmente las declaraciones realizadas, acompaño en ciento nueve (109) folios útiles el cual consignamos con la letra “C”, (cita), documentos a los cuales se les otorgó el correspondiente valor probatorio. Y ASÍ SE DECIDE.

Sin embargo, se evidencia de la prueba de informe emanada del BANCO DE VENEZUELA, S.A., que faltaban algunos recaudos para la liquidación del crédito hipotecario otorgado a la ciudadana M.J.G.F., al señalar dicha comunicación lo siguiente: “….por información suministrada por el área de Crédito Hipotecario la ciudadana G.F.M.J., V-14.475.255, tramitó un crédito por esta institución, y el mismo fue aprobado por Bs. 196.000,00, el cual fue devuelto de Bufete por que le faltaba los siguientes recaudos para concretar el mismo: Documento de cesión del inmueble, que realiza J.S.U.T. a la señora Cley Vidoreti, debidamente protocolizado, o si no poseen documentos de cesión, deberán firmar los dos vendedores, para ellos se requiere que el señor J.S.U.T., en bien (sic) fotocopia de la cédula de identidad, fotocopia del RIF, fotocopia de la gaceta donde se nacionalizo como Venezolano y de la señora Cley Vidoreti se requiere fotocopia de la gaceta donde se nacionaliza como Venezolana en fecha 04-03-2011…” (sic).

En consecuencia, demostró la accionante que posterior a la aprobación del crédito hipotecario, le fue solicitado por el BANCO DE VENEZUELA, S.A., la documentación ut retro mencionada; ahora bien, alega la ciudadana M.J.G.F. que dichos recaudos fueron requeridos el día 9 de marzo de 2011, fecha en la cual, el contrato de opción de compra venta sucrito con la ciudadana CLEY VIDORETI, cuyo cumplimiento demanda en el presente juicio, se encontraba vencido, debido a que, como se señaló en las líneas pretéritas, la vigencia de éste estuvo comprendida desde el día 6 de agosto de 2010 hasta el día seis de enero de 2011, todo lo cual conlleva a precisar que como bien lo afirmó la demandante en el escrito de informes presentado por ante esta segunda instancia, y como bien lo estableció nuestro m.T.d.J., en sentencia de fecha 9 de julio de 2009, antes citada, las instituciones bancarias exigen la suscripción de un contrato de opción de compra-venta válido y vigente durante el tiempo de gestión, otorgamiento y liquidación del crédito hipotecario, producto de la garantía que se constituye en dichos casos, por tanto, en caso de vencerse el mismo, exigen la renovación de éste o la suscripción de uno nuevo; aspecto que no fue demostrado en juicio.

Motivo por el cual, colige este Tribunal ad-quem que mal podía demandar la ciudadana M.J.G.F. el cumplimiento del contrato de opción de compra-venta autenticado por ante la Notaría Pública Octava del Municipio Maracaibo del Estado Zulia, en fecha 6 de agosto de 2010, bajo el N° 46, tomo 112, puesto que, durante su vigencia cumplió la demandada (promitente-vendedora) las obligaciones que le fueron impuestas, como quedó demostrado en juicio, y en razón de no encontrarse vigente el mismo para el momento en que afirma le fue solicitado la nueva documentación por el BANCO DE VENEZUELA, S.A. Consecuencia de lo cual, este Sentenciador Superior declara la improcedencia de la demanda de cumplimiento de contrato incoada por la ciudadana M.J.G.F. en contra de la ciudadana CLEY VIDORETI. Y ASÍ SE DECIDE.

Finalmente, esclarece este Juzgador Superior que los vicios de falta de aplicación y falsa aplicación denunciados por el representante judicial de la parte demandante-recurrente en el escrito de informes presentado por ante esta segunda instancia, no pueden ser analizados por este Tribunal Superior, debido a que los mismos solo pueden ser denunciados, estudiados y decididos en sede casacional, en virtud de lo previsto en los artículo 313 y 320 del Código de Procedimiento Civil. Y ASÍ SE ESTABLECE.

En aquiescencia a los fundamentos de hecho y de derecho expuestos y a los criterios doctrinales y jurisprudenciales ut supra citados, aplicados al análisis cognoscitivo del contenido íntegro del caso sub iudice, aunado al examen de los alegatos y medios probatorios aportados por la partes interactuantes en la presente causa, resulta forzoso para este Sentenciador Superior CONFIRMAR la decisión proferida por el JUZGADO CUARTO DE PRIMERA INSTANCIA EN LO CIVIL, MERCANTIL Y DEL TRÁNSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO ZULIA, en fecha 29 de enero de 2013, y consecuencialmente declarar SIN LUGAR el recurso de apelación incoado por la demandante-recurrente, y así se plasmará en forma expresa, precisa y positiva en el dispositivo del presente fallo. Y ASÍ SE DECIDE.

DISPOSITIVO

Por los fundamentos expuestos, este JUZGADO SUPERIOR SEGUNDO EN LO CIVIL, MERCANTIL Y DEL TRÁNSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO ZULIA, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, en el juicio de CUMPLIMIENTO DE CONTRATO

incoado por la ciudadana M.J.G.F. en contra de la ciudadana CLEY VIDORETI, declara:

SIN LUGAR el recurso de apelación interpuesto por la ciudadana M.J.G.F., por intermedio de su apoderado judicial L.R.L., contra sentencia proferida por el JUZGADO CUARTO DE PRIMERA INSTANCIA EN LO CIVIL, MERCANTIL Y DEL TRÁNSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO ZULIA, en fecha 29 de enero de 2013.

SE CONFIRMA la singularizada decisión fechada 29 de enero de 2013, proferida por el mencionado Juzgado de Primera Instancia, de conformidad con los términos expuestos en la parte motiva del presente fallo.

Se condena en costas a la parte demandante-recurrente, por haber resultado vencida totalmente en la presente instancia, de conformidad con lo dispuesto en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil.

PUBLÍQUESE. REGÍSTRESE.

A los fines previstos en el artículo 248 del Código de Procedimiento Civil, expídase por Secretaría copia certificada y déjese en este Tribunal.

Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del JUZGADO SUPERIOR SEGUNDO EN LO CIVIL, MERCANTIL Y DEL TRÁNSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO ZULIA, en Maracaibo, a los veintidós (22) días del mes de julio de dos mil trece (2013). Años: 203º de la Independencia y 154º de la Federación.

EL JUEZ SUPERIOR PROVISORIO,

Dr. LIBES G.G.

LA SECRETARIA

Abog. A.G.P.

En la misma fecha, siendo las dos y treinta minutos de la tarde (2:30 p.m.), hora de despacho, se publicó el presente fallo, se expidió la copia certificada ordenada y se archivó en el copiador de sentencias.

LA SECRETARIA,

Abog. A.G.P.

LGG/ag/ar.