Decisión nº 45-14 de Juzgado Superior en lo Civil, Mercantil y del Tránsito. Extensión Cabimas de Zulia, de 13 de Mayo de 2014

Fecha de Resolución13 de Mayo de 2014
EmisorJuzgado Superior en lo Civil, Mercantil y del Tránsito. Extensión Cabimas
PonenteJosé Gregorio Navas Gonzalez
ProcedimientoApelacion

República Bolivariana de Venezuela

En su nombre:

Juzgado Superior en lo Civil, Mercantil y de Tránsito

de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia,

con sede en Cabimas

Exp. No. 2250-14-10

DEMANDANTE: La ciudadana A.J.M.S., venezolana, mayor de edad, titular de la Cédula de Identidad No. 7.809.148 y domiciliada en el Municipio Autónomo de Cabimas del estado Zulia.

DEMANDADO: La Sociedad Mercantil CONSTRUCTORA VALBUENA BAUTISTA C.A., registrada en fecha 03 de noviembre de 2009. por ante el Registro Mercantil Primero de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia, bajo el numero 23, tomo 74ª, con domicilio en el Municipio S.R.d.e.Z..

APODERADA JUDICIAL DE LA PARTE DEMANDANTE: Los profesionales del derecho L.P.R. y C.L.P.R., inscritos en el Inpreabogado bajo los Nos. 56.634 y 181.266, respectivamente.

APODERADA JUDICIAL DE LA PARTE DEMANDADA: Los profesionales del derecho J.E.P.P., M.T.C.R. y J.M.G.A., inscrito en el Inpre-abogado bajo los Nos. 124.151, 124.116 y 125.565, en el orden indicado.

Ante este Superior Órgano Jurisdiccional fueron remitidas las actas que integran el presente expediente, por el Juzgado Tercero de los Municipios Cabimas, S.R. y S.B.d. la Circunscripción Judicial del estado Zulia, con sede en la ciudad de Cabimas, relativas al Juicio de CUMPLIMIENTO DE CONTRATO, seguido por la ciudadana A.J.M.S. contra la Sociedad Mercantil CONSTRUCTORA VALBUENA BAUTISTA C.A., con motivo de la apelación formulada por la apoderara judicial de la parte actora contra la decisión dictada por dicho Juzgado, en fecha 09 de diciembre de 2013.

ANTECEDENTES

Acudió ante la Unidad de Recepción y Distribución de Documentos de los Juzgados de los Municipios S.R., Cabimas y S.B.d. la Circunscripción Judicial del Estado Zulia, la ciudadana A.J.M.S., asistida por la profesional del derecho L.P.R., y demandó a la Sociedad Mercantil CONSTRUCTORA VALBUENA BAUTISTA C.A., por cumplimiento de contrato de conformidad con los artículos 1264, 1160, 1265, 1266, 1474, 1486, 1489, 1945 y 1167 del Código Civil. La parte actora acompañó con su libelo los instrumentos que consideró conducente a favor de su pretensión.

Por distribución le correspondió conocer al Juzgado Tercero de los Municipios Cabimas, S.R. y S.B.d. la Circunscripción Judicial del estado Zulia, con sede en Cabimas, le dio entrada en fecha 08 de agosto de 2012, y ordenó la citación de la Sociedad Mercantil CONSTRUCTORA VALBUENA BAUTISTA C.A., en la persona de la ciudadana YALISETH M.V.M., venezolana, mayor de edad, titular de la Cédula de Identidad No. V- 14.962.218, y domiciliada en el Municipio S.R.d.e.Z., en su carácter de Presidente de dicha sociedad, para dar contestación a la demanda.

Citada la demandada, en fecha 22 de abril de 2013, presentó escrito oponiendo la cuestión previa de conformidad con los numerales 4°, 5° y 6° del 340 del Código de Procedimiento Civil.

En fecha 28 de mayo de 2013, el Juzgado del conocimiento de la causa dictó fallo declarando improcedente la cuestión previa del artículo 345 ordinal 6° en concordancia con lo previsto en los ordinales 4°, 5° y 6° del artículo 340, ambos del Código de Procedimiento Civil, argumentada por la parte demandada.

En fecha 05 de junio de 2013, el apoderado judicial de la parte demandada, presentó escrito de contestación a la demanda, además, alegó de conformidad con el artículo 361 del Código de Procedimiento Civil, la falta de cualidad del actor para intentar o sostener el juicio.

Transcurrido los lapsos correspondientes en el a-quo, en fecha 09 de diciembre del 2013, dictó sentencia declarando: “…DECAIMIENTO DEL PROCEDIMIENTO EN LA DEMANDA INTERPUESTA POR LA PARTE ACTORA, COMO GARANTE DEL DEBIDO PROCESO Y LOS DERECHOS CONSTITUCIONALES,...”. Dicha decisión le fue adversa a la parte demandante, por lo que mediante diligencia de fecha 16 de enero de 2014, la abogada L.P.R., ejerció el derecho subjetivo procesal de apelación, la cual fue oída en ambos efectos mediante auto dictado por el juzgado del conocimiento de la causa, de fecha 31 de enero de 2014, y se acordó remitir el expediente a este Tribunal Superior, quien en fecha 17 de febrero de 2014, le dio entrada.

Llegada la oportunidad para que las partes presentaran escritos de informes, sólo la parte actora asistió a dicho acto. Sin observaciones de la parte demandada.

Con estos antecedentes históricos del asunto, siendo hoy el trigésimo quinto día del lapso establecido en el artículo 521 del Código de Procedimiento Civil, este Tribunal Superior procede a dictar su fallo, y para ello efectúa las siguientes consideraciones.

COMPETENCIA

La decisión contra la cual se apela fue dictada por el Juzgado Tercero de los Municipios Cabimas, S.R. y S.B.d. la Circunscripción Judicial del estado Zulia, en el Juicio de CUMPLIMIENTO DE CONTRATO; por lo cual este Tribunal como Órgano jerárquicamente Superior del a-quo, con competencia territorial y material, le corresponde su conocimiento de conformidad con lo previsto en la Resolución de la Sala Plena del Tribunal Supremo de Justicia No. 2009-0006, de fecha 18 de marzo de 2009, en concordancia con lo dispuesto en el Artículo 66 de la Ley Orgánica del Poder Judicial. ASÍ SE DECLARA.

FUNDAMENTOS DE LA DECISIÓN

  1. Motivos de la pretensión:

    Expone la parte actora en su libelo, lo siguiente:

    … En ejercicio de los Derecho Constitucionales, a la propiedad que me asisten previsto en el artículo 115 de la Constitución de la Republica Bolivariana de Venezuela, y la Tutela Judicial Efectiva en sus Artículos 26 y 257 Ejusdem, y de conformidad con lo preescrito en los articulo 1160, 1167, 1264, 1265, 1474, 1486, 1488 y 1495 del Código de Procedimiento Civil, Vigente, Artículo 18 de la Ley para la Defensa de las personas para el acceso de los bienes y servicios (INDEPABIS) y las resoluciones ministeriales número 98 de fecha 5 de noviembre de 2008, Gaceta Oficial de la República Bolivariana de Venezuela 365.480 de fecha 10 de noviembre de 2008, emanada del Poder Popular Para la Vivienda y Habitad y resolución Numero 110 de fecha 8 de junio de 2009, y publicada en Gaceta Oficial número 369.664 de fecha 10 de junio del año 2009, emanada del Ministerio del Poder Popular para las Obras Públicas, procedo en este acto a DEMANDAR por CUMPLIMIENTO DE LA PRESTACION INMOBILIARIA POSESORIA devenida del contrato de compraventa negocio jurídico calificado erróneamente como opción de compra venta, a la CONSTRUCTORA VALBUENA BAUTISTA C.A., debidamente registrada en fecha 3 de noviembre del año 2009, por ante el Registro Mercantil Primero de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia, bajo el número 23, Tomo 74A del cual Anexo copia simple de sus estatutos sociales, marcado con la letra “A”.

    LOS HECHOS

    PERFECCIONAMIENTO CONTRACTUAL

    RELACION JURIDICA G.D.C.

    En fecha 20 de agosto del año 2010, perfeccione con la SOCIEDAD MERCANTIL, CONSTRUCTORA VALBUENA BAUTISTA C.A. Identificada Ut Supra, un negocio jurídico que se denominó en principio Convención Preparativa de Venta, en forma privada que se regiría bajo las siguientes condiciones.

    PRIMERA: La empresa desarrollo un complejo residencial de 18 viviendas, sobre un lote, a ser enajenado individualmente, denominado VILLA LAGO OASIS, Ubicado en la carretera L.Z., Sector Punta Iguana, Municipio S.R.d.E.Z..

    SEGUNDA: La empresa se comprometió a venderme una vivienda distinguida como la parcela numero 15 ubicada en el complejo residencial VILLA LAGO OASIS, por un monto de BOLIVARES TRESCIENTOS DIEZ MIL ( BS. 310.000,00) cuyas condiciones se establecerían, en el documento de opción de compra venta que suscribiríamos, ante un funcionario con competencia notarial, la convención preparatoria de ventas, tendría carácter provisional, y seria sustituida por el contrato de promesa de venta estableciéndose un cronograma de pago, de la siguiente manera:

    Para la reserva del inmueble la cantidad de BOLIVARES DIEZ MIL (BS. 10.000,00), el cual cancelé con el Recibo número 00479 con cheque numero 33000398 a/c del Banco occidental de Descuento, cuenta corriente número 0116-0148-13-0005398525. Siendo su titular –(su)- cónyuge el ciudadano J.G.U., titular de la cédula de identidad V-7.785.655 (Reserva de Inmueble)

    TERCERO: Recibo número 00236 por un monto de BOLIVARES CINCUENTA MIL (Bs. 50.000) de fecha 20 de septiembre del año 2010 deposito Bancario 239253671, Banco Occidental de Descuento pago efectuado por –(su)- cónyuge J.G.U..

    CUARTA: Cancelación de doce letras de cambio que a continuación se mencionan:

    A.- Letra 1/12 Por un monto de BOLIVARES DOS MIL (BS. 2.000,00) a la orden de constructora VALBUENA BAUTISTA C.A. Emitida en fecha 20 de septiembre del 2010 Vencimiento 2 de octubre del 2010 librado: A.M.S..

    B.- Letra 2/12 Por un monto de BOLIVARES DOS MIL (BS. 2.000,00) a la orden de CONSTRUCTORA VALBUENA BAUTISTA C.A., emitida en fecha 20 de septiembre del 2010 Vencimiento 2 de noviembre del 2010 librado: A.M.S..

    C.- Letra 3/12 Por un monto de BOLIVARES DOS MIL (BS. 2.000,00) a la orden de CONSTRUCTORA VALBUENA BAUTISTA C.A. emitida en fecha 20 de septiembre del 2010 Vencimiento 2 de diciembre del 2010 librado: A.M.S..

    Las letras antes indicadas, fueron relacionadas según recibo 00754 por un monto de BOLÍVARES SEIS MIL (BS. 6.000,00) de fecha 9 de noviembre del año 2010. Cheque numero 97000413, Banco Occidental de Descuento, cuenta corriente número, 0116-0148-13-0005398525, titular J.G.U..

    Recibo número 00813 de fecha 12 de enero del año 2011, pago DE BOLIVARES OCHO MIL, (BS 8.000,00) deposito Nro. 220052234 Banco Occidental de Descuento por cancelación de las siguientes letras. Cuenta corriente número, 0116-0148-13-0005398525, titular J.G.U..

    D.- Letra 4/12 Por un monto de BOLIVARES DOS MIL (Bs. 2.000,00) a la orden de constructora VALBUENA BAUTISTA C.A. Emitida en fecha 20 de septiembre del 2010 Vencimiento 2 de enero del 2011 librado; A.M.S..

    E.- Letra 5/12 Por un monto de BOLIVARES DOS MIL (BS.2.000,00) a la orden constructora VALBUENA BAUTISTA C.A. Emitida en fecha 20 de septiembre del 2010 Vencimiento 2 de febrero del 2011 librado: A.M.S..

    F.- Letra 6/12 Por un monto de BOLIVARES DOS MIL (Bs. 2.000,00) a la orden de constructora VALBUENA BAUTISTA C.A. Emitida en fecha 20 de septiembre del 2010 Vencimiento 2 de marzo del 2011 librado, A.M.S..

    G.- Letra 7/ 12 Por un monto de BOLIVARES DOS MIL (Bs. 2.000,00) a la orden de constructora VALBUENA BAUTISTA C.A. Emitida en fecha 20 de septiembre del 2010 Vencimiento 2 de abril del 2011 librado, A.M.S..

    Recibo de pago numero 01151, por un monto de BOLIVARES CUATRO MIL (Bs. 4.000,00) de fecha 11 de mayo del 2011 a favor de A.M.S., Deposito numero 256165255 para cancelar las siguientes letras:

    H.- Letra 8/12 Por un monto de BOLIVARES DOS MIL (BS. 2.000,00) a la orden de constructora VALBUENA BAUTISTA C.A. Emitida en fecha 20 de septiembre del 2010 Vencimiento 2 de mayo del 2011 librado: A.M.S..

    I.- Letra 9 /12 Por un monto de BOLIVARES DOS MIL (BS. 2.000,00) a la orden de constructora VALBUENA BAUTISTA C.A. Emitida en fecha 20 de septiembre del 2010 Vencimiento 2 de junio de 2011 librado, A.M.S..

    Recibo de pago numero 01251 por un monto de BOLIVARES DOS MIL (BS. 2.000,00) de fecha 21 de junio de 2011 para cancelar la Letra 10 /12 de Vencimiento 2 de julio del 2011 librado: A.M.S., Deposito numero 256125256, Banco Occidental de Descuento cuenta corriente número 0116-0116-200010134270 titular Constructora VALBUENA BAUTISTA C.A.

    Recibo 01215 número de letra 11/12, por un monto de BOLIVARES QUINCE MIL (BS. 15.000,00) de fecha 20 de septiembre del año 2010, vencimiento 2 de Agosto del 2011, librado por A.M.S., Deposito número 273722279, Banco Occidental de Descuento, Cuenta Corriente 0116-0116-200010134270 titular Constructora VALBUENA BAUTISTA C.A.

    Recibo 01216, por un monto de BOLIVARES QUINCE MIL (BS. 15.000,00) para cancelar la letra 12 /12, emitida en fecha 20 de septiembre del año 2010 de vencimiento 2 de septiembre del año 2011, librado: A.M.S., Dicho pago fue efectuado por el ciudadano J.G.U., deposito número 256800197, Cuenta Corriente 0116-0116-200010134270, titular Constructora VALBUENA BAUTISTA C.A.

    Las cantidades de dinero antes mencionadas, ascienden a la suma de CIENTO DIEZ MIL BOLÍVARES (BS. 110.000,00) para cancelar los siguientes conceptos: NOVENTA Y SEIS MIL BOLIVARES (Bs. 96.000,00) por concepto de Opción de Compra venta) y la suma de CATORCE MIL BOLIVARES (Bs.14.000,00) para la instalación de un tanque subterráneo de agua.

    Adicionalmente cancele la suma de CINCO MIL BOLÍVARES (Bs. 5.000,00) para gastos administrativos, según recibo Nro. 0100 de3 fecha 04 de Febrero del año 2011, según Cheque Nro 2403399051, Banco Occidental de Descuento. Para un total general de CIENTO QUINCE MIL BOLIVARES (Bs. 115.000,00).

    Los recibos y letras relacionadas en el presente escrito libelar serán consignados en el lapso legal correspondiente, consigno CONVENCION PREPARATORIA marcada con la letra “B”

    SEGUNDO: En fecha 15 de abril del año 2011 suscribí contrato de opción de compra venta, con la Sociedad Mercantil CONSTRUCTORA VALBUENA BAUTISTA C.A. Representada en ese acto por su Vicepresidenta F.A.V.B., por ante la Notaria Publica Segunda de Cabimas quedando anotado bajo el número 82, Tomo 34 de los libros de autenticaciones llevados por esa notaria que acompaño al presente escrito marcado con la letra “C”.

    TERCERO: Según el contrato en mientes en su cláusula Primera, el propietario concede una opción de compra a favor de la optante para adquirir un inmueble de su única y exclusiva propiedad constituida por una casa unifamiliar para habitación distinguida como la parcela numero 15 que es parte integrante de VILLA LAGO OASIS, Ubicado en el Sector Punta Iguana, norte Municipio S.R.d.E.Z., la cual consta de una planta conformada de la siguiente manera, una sala comedor, cocina, una lavandería, tres habitaciones para dormitorios, dos salas de baño y garaje, construid con una estructura metálica, techo de machimbre, con pequeños mortero de concreto y manto asfáltico, pisos rústicos, ventanas metálixcas, los baños revestidos de cerámica, los pisos y paredes con tuberías de electricidad y aguas blancas, servidas y fachada texturizadas. La construcción tiene un área aproximada de 83 metros cuadrados, construidas sobre una parcela de 175,42 metros cuadrados aproximadamente, sus medias y linderos, pacerla número 15 NORTE: Colinda con Áreas verdes, tiene una longitud, de 18,10 metros: SUR: Colinda con Parcela Nro. 13, longitud 18,07 Mts.; ESTE: colinda con calle principal, longitud 9,70 metros, OESTE: colinda con rancho ti William, longitud 9, 70 metros; la propiedad del presente inmueble la adquirió la sociedad mercantil constructora VALBUENA BAUTISTA C.A. Según documento protocolizado, por ante la Oficina Del Registro Inmobiliario de los Municipios S.R., Cabimas y S.B.d.E.Z., quedando anotadas bajo el número 30, tomo 3, protocolo Primero de fecha 21 de abril del año 2010, posterior documento de aclaratoria bajo el numero 29, protocolo primero tomo 9 de fecha 10 de agosto del 2010 y según documento de parcelamiento registrado por el ya citado registro quedando bajo el Numero 16, Protocolo Primero, Tomo 10.

    CUARTO: Individualizado el bien objeto del contrato en la cláusula SEGUNDA el precio del inmueble se estableció en TRESCIENTOS DIEZ MIL BOLIVARES (Bs. 310.000,00), suma esta que se cancelaría de la siguiente manera: La cantidad de BOLIVARES NOVENTA Y SEIS MIL (BS. 96.000,00) la cual fue recibida por la demandada cancelada mediante cosas mensuales según el plan de pago de financiamiento, siendo disminuido del precio de la venta. La cantidad restante de DOSCIENTOS DIEZ MIL BOLIVARES (Bs. 210.000,00) la cual será cancelada de la siguiente forma, la suma de BOLIVARES NOVENTA Y CUATRO MIL (Bs. 94.000,00) por Ley de Política Habitacional, del Banco Occidental de Descuento, y a través del IPASME, la cantidad de BOLIVARES CIENTO VEINTE MIL (Bs. 120.000,00) el lapso de la presento opción de compra, seria 180 días, mas 30 de prorroga.

    QUINTO: Ahora bien ciud adana jueza en fecha 23 de diciembre del año 2011 comencé a tramitar –(su)- solicitud de crédito hipotecario por ante la oficina del BANCO OCCIDENTAL DE DESCUENTO, banca hipotecaria oficina S.R. luego de haber cancelado puntualmente cada una de las cuotas señaladas en el contrato de compra venta así mismo en fecha 1 de septiembre del año 2011, el INSTITUTO DE PREVISION Y ASISTENCIA SOCIAL PARA EL PERSONAL DEL MINISTERIO DE EDUCACION (IPASME) autoriza la constitución de Hipoteca De Segundo Grado Por la suma de BOLIVARES CIENTOS VEINTE MIL (BS. 120.000,00)

    SEXTA: En fecha 15 de noviembre del año 2011, firme una prórroga de opción de compra venta, en los mismos términos indicados en el Contrato de Opción de Compra venta de fecha 15 de abril del año 2011, en forma privada, con la demanda sociedad mercantil CONSTRUCTORA VALBUENA BAUTISTA C.A., manteniéndose el precio de la venta del inmueble y la cantidad fijada como arras de compra venta, solo se modificó la fecha para la tramitación del crédito, es decir un plazo de 60 días, que serían contados a partir de la autenticación del documento A los fines de que el Banco Occidental de Descuento me diera respuesta por la tramitación del crédito solicitado. Dicho documento se encuentra en los archivos de las Oficinas de la CONSTRUCTORA VALBUENA BAUTISTA C.A., por lo que de conformidad con el artículo 436 del Código de Procedimiento Civil solicito su exhibición, acompaño copia simple del referido Contrato de Opción de compra venta, marcado con la letra “D”.

    SEPTIMA: Ahora bien ciudadana Jueza, en el mes de Junio del año 2012, sostuve una entrevista con la ciudadana F.A.V.B., en su condición de Vice presidenta de la demandada, a los fines de que se me otorgara nuevamente una prórroga en el contrato de Opción de compra sobre el Contrato que de forma privada habíamos suscrito en fecha 15 de noviembre del año 2011, el cual no fue autenticado tal y como se había establecido en la Cláusula TERCERA, en vista que se me había informado en el Banco Occidental De Descuento Agencia S.R., que por retardo imputable a la misma entidad financiera se habían vencido el referido contrato de opción de compra venta, la solvencia y la certificación de gravamen por lo que se hacia necesario consignar nuevamente los recaudos antes mencionados, para dar respuesta al crédito hipotecario solicitado, negándose rotundamente la demandada a la elaboración del documento de opción de compra venta, en el cual se me otorgaría una nueva prorroga, alegando que el inmueble objeto de la venta se había incrementado en su precio siendo su precio actual, la suma de TRESCIENTOS SESENTA MIL BOLIVARES (360.000,00) y no el precio original pactado, por la cantidad DE BOLIVARES TRESCIENTOS DIEZ MIL (Bs. 310.000,00) sorprendida en –(su)- buena fe, le solicite que me explicara en que se basaba sus argumentos, informándome que le Gobierno Nacional había aumentado el límite de crédito en la Ley de Política Habitacional, y que en nada me afectaría el incremento del precio en la adquisición del mismo hasta la presente fecha la demandada se ha negado a concederme una nueva prorroga, y a firmar el contrato de opción de compra venta en forma privada o autenticada, negándose con ello la posibilidad de tramitar el crédito hipotecario y cumplir con las obligaciones contradigas, en el contrato de opción de compra venta de fecha 15 de abril del año 2011, y la prorroga de fecha 15 de noviembre del 2011 y de esta manera tener una vivienda propia y digna como derecho fundamental de orden publico establecida en la constitución de la Republica Bolivariana de Venezuela.

    CALIFICACION JURIDICA

    (…Omissis…)

    DEL DEFECTUOSO CUMPLIMIENTO POR LA VENDEDORA

    Retardo en el cumplimiento de la prestación documental y posesoria por parte de la sociedad mercantil CONSTRUCTORA VALBUENA BAUTISTAE C.A. Según el contenido alegatorio reproducidos en el acápite relativo a los hechos en que se fundamenta la relación jurídica negocial que se debatirá, en la presente causa, existe un contrato de compra venta perfeccionada se estipulo para la trasmisión documental, y posesoria del inmueble.

    Ciudadana jueza, permítase ahondar en la calificación jurídica de la prestación de hacer a cargo de la vendedora partiendo del presupuesto de la obligación de trasmitir la propiedad como he advertido, resulto satisfecha solo del consenso desde el momento de perfeccionamiento del contrato de compraventa, oportunidad en la que –(su)- condición de propietaria del inmueble Artículos 1160, 1265 del Código Civil, solo resta que la vendedora me haga la entrega material posesoria y simbólica documental, registral del inmueble dado en venta en la cláusula primera del contrato, la no realización de tal conducta como es el caso que nos ocupa su consideración es prueba de incumplimiento reprochable a la obligación a su cargo.

    SOLICITUD DE TUTELA

    Por los argumentos antes expuestos es por lo que vengo a demandar como en efecto demando, a la Sociedad Mercantil CONSTRUCTORA VALBUENA BAUTISTA C.A. Domiciliada en el Municipio Autónomo S.R.d.E.Z. y formalmente inscrita, en el Registro Mercantil Primero de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia, en fecha 03 de noviembre del año 2009, bajo el numero 23 tomo 7A, para que convenga en ejecutar la prestación inmobiliaria posesoria e instrumental, a consecuencia del contrato de opción de compraventa perfeccionado por las partes en fecha 15 de abril del año 2011 y ratificado con la prorrogadle 15 de noviembre del año 2011 de conformidad con los artículos 1264, 1160, 1265, 1266, 1474, 1486, 1489, 1495 y 1167 del Código Civil, y en consecuencia me coloque en efectiva posesión y otorgue el documento protocolizado respecto a la vivienda ubicada en la parcela numero 15 que es parte integrante de VILLA LAGO OASIS, Ubicado en el Sector Punta Iguana, norte Municipio S.R.d.E.Z., la cual consta de una planta conformada de la siguiente manera, una sala comedor, cocina, una lavandería, tres habitaciones para dormitorios, dos salas de baño y garaje, construida con estructura metálicas, los baños revestidos de cerámica, los pisos y paredes con tuberías de electricidad y aguas blancas, servidas y fachada texturizadas. La construcción tiene un área aproximada de 83 metros cuadrados, construidas sobre una parcela de 175, 42 metros cuadrados aproximadamente, sus medidas y linderos, parcela número 15 NORTE: Colinda con Áreas verdes, tiene una longitud, de 18,10 metros; SUR: Colinda con Parcela Nro. 13, longitud 18,07 Mts.; ESTE: Colinda con calle principal, longitud 9,70 metros, OESTE: colinda con rancho tío William, longitud 9,70 metro.

    Ante la resistencia de la pretensión es decir para el supuesto, que la sociedad mercantil antes identificada, se negare al cumplimiento, solicito de este tribunal previa declaratoria con lugar del derecho deducido a condenar a la demandada a:

    PRIMERO: Al otorgamiento y ulterior protocolizaron del instrumento adquisitivo de conformidad con los artículos, 1264, 1160, 1269, 1474, 1486, 1495, 1920 Ordinal 1 del Código Civil, ante el eventual insatisfacción de la pretensión ordenada la autonomía en la ejecución del fallo, proceda según lo previsto en el artículo 531 del Código de Procedimiento Civil, en concatenación con los artículos 1913, 1914 del Código Civil, a oficiar al ciudadano Registrador del Registro Inmobiliario de Los Municipios S.R.C. y S.B.d.E.Z., a los fines de que se inserte la sentencia que ha de proferir este despacho y se tenga como titulo de propiedad suficiente.

    SEGUNDO: Al realizarle la tradición posesoria del inmueble descrito supra de conformidad a lo prescrito en los artículo 1264, 1160, 1265, 1474, 1486, 1487, 1495 del Código Civil. Ahora bien ante la eventual resistencia de la vendedora a satisfacer autónomamente solicito a este Tribunal le concede de conformidad, con lo previsto en el artículo 528 del Código de Procedimiento Civil, a realizar la entrega forzosa haciéndose uso de la fuerza publica…

  2. Motivos de la contestación de la demandada:

    Expresa la parte demandada en su escrito de contestación, lo siguiente:

    “…PUNTO PREVIO

    FALTA DE CUALDIAD DE LA ACCIONANTE

    Ciudadana Juez, como punto previo debeos determinar la falta de cualidad de la acciónate para sostener y pretender su acción, ello de conformidad con el articulo 361 del Código de Procedimiento Civil, que señala:

    (…Omissis…)

    La doctrina moderna del proceso ha tomado del derecho común la expresión legitimación a la causa para designar este sentido procesal de falta de la noción de cualidad, y según ella se refiere al actor a al demandado y es la llamada legitimación a la causa activa o pasiva, es decir que es la cualidad necesaria de las partes. La cualidad desde el punto de vista procesal, expresa una relación de identidad entre la persona del actor ya aquella a quien la Ley le concede la acción (cualidad activa), y entre la persona del demandado y aquella contra quien la acción es concedida (cualidad pasiva). En esta materia, la extinta Corte Suprema de Justicia en sentencia de fecha ‘9 de septiembre del 1989, sostuvo que:

    …(Omissis) según el nuevo sistema acogido ahora por el artículo 361 del Código de Procedimiento Civil, cuando la falta de cualidad o interés en el actor o en el demandado para intentar o sostener el juicio se hace valer al contestar de fondo la materia, la vieja excepción cambia de naturaleza jurídica y de inadmisibilidad que era, se trasforma en perentoria con la finalidad que se declare infundada la demanda. Por consiguiente, la cualidad o interés en el actor para intentar el juicio y en el demandado para sostenerlo, se presenta al examen como una cuestión prejudicial en los procesos lógicos del sentenciador y si tal defensa perentoria prospera, tendrá como efecto inmediato desechar la demanda pero por infundada

    .

    Y es el caso Ciudadana Juez, que cursa formal demanda en contra de la Sociedad Mercantil CONSTRUCTORA VALBUENA BAUTISTA C.A., accionada por la ciudadana A.J.M.S., motivada según su decir por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO. Ahora bien, una vez analizado de forma exhaustiva la suscrita pretensión debemos resaltar:

PRIMERO

ESTAMOS ANALIZANDO EL ALCANCE DE UNA OPCION DE COMPRAVENTA FIRMADA ENTRE LAS PARTES (que no fue protocolizada), CON UNA PREVIA CONVENCION DE PREPARATORIA A DE VENTA (que funge como elemento probatorio traído al proceso por la parte demandante).

SEGUNDO

SE DEMANDA SEGÚN EL DECIR DE LA ACCIONANTE UN CUMPLIMIENTO DEL CONTRATO.

Del estudio del caso Ciudadana Juez, resulta imperante hacerle observaciones de fondo al libelo de demanda, por ser en su fundamento una solicitud ambigua, contradictoria y carente de sustento legal, tanto en hechos como en derechos, por ello aclaramos:

Si bien es cierto que entre las partes se firmo una CONVENCION PREPARATOTIRA DE VENTA y aunadamente una OPCION A COMPRA, debemos de forma previa y obligatoria delimitar el contenido de los documentos presentados pro el mismo demandante, en este sentido acotamos que según el folio 13 Cláusula Sexta para In Fine:

…La demora o negativa del ente financiero de otorgar el crédito para la adquisición del inmueble, que exceda del término máximo establecido para el otorgamiento del documento público de compraventa y agotado este lapso la imposibilidad de pagar el saldo del precio final por otros medios por el FUTURO ADQUIRENTE, se entenderá como incumplimiento pro causa imputable a este último..

Cita textual (subrayados nuestros)

Ahora bien, veamos lo que expone la accionante en el folio 4 (Séptima)

…En vista que se me había informado en el Banco Occidental de Descuento Agencia S.R., que por retardo imputable a la misma entidad financiera se habían vendido el referido contrato de opción de compra venta…

En vista de lo expuesto Ciudadana Juez, mal puede la demandante pretender o alegar un incumplimiento o pretender o alegar un cumplimiento por parte de la Sociedad Mercantil CONSTRUCTORA VALBUENA BAUTISTA C.A., cuando de las documentales presentadas por la actora se demuestra inequívocamente QUE EL INCUMPLIMIENTO ES CAUSA IMPUTABLE A SU PERSONA (por convenio privado suscrito entre las partes y traído al proceso por su haber).

Por otro lado, al admitir EXPRESAMENTE EN EL LIBELO DE DEMANDA QUE FIRMO UN DOCUMENTO PROVADO DE PRORROGA DEL CONTRATO DE OPCION DE COMPRA (el cual no fue protocolizado y que generaría obligatoriedad entre las partes solo una vez autenticado), se tiene que el plazo de 180 días más 30 días de prorroga expuesto en la opción primogénita autenticada están de exigencia sumamente vencidas e imputables a su accionar, según lo ya expuesto.

Al respecto, de la falta de cualidad, conocida también en la doctrina como legitimatio ad causam, es una excepción procesal perentoria; y la Sala Político Administrativa del Tribunal Supremo de Justicia, en Sentencia de fecha 23-09-2003, con ponencia del Magistrado: HADEL MOSTAFA PAOLINI, señaló:

la cualidad o legitimatio ad causam es condición especial para el ejercicio del derecho de acción y se puede entender siguiendo las enseñanzas del Dr. L.L., como aquella…

Relación de identidad lógica entre la persona del actor, concretamente considerada, y la persona abstracta a quien la Ley le concede la acción o la persona contra quien se concede y contra quien se ejercita en tal manera…(contribución al estudio de la excepción de inadmisibilidad por falta de cualidad”. Fundación R.G.. Editorial Jurídica Venezolano, Caracas 1987, pág. 183.).”

por ello, es que el proceso judicial ésta regido por el principio de la bilateralidad de las partes, esto es, un demandante y un demandado, quienes para actuar efectivamente en el proceso deben estar revestidos de cualidad o legitimación ad causam, cuya noción apunta a la instauración del proceso entre quienes se encuentran frente a la relación material e interés jurídico como contradictores, alude a quienes tienen derecho por determinación de la ley para que en su condición de demandante y demandado resuelvan sus pretensiones ante el órgano jurisdiccional, y ello constituye entonces la cualidad, uno de los presupuestos de la pretensión, entendidos éstos como los requisitos para que el sentenciador pueda resolver si el demandante tiene el derecho a lo pretendido y si el demandado puede ser condenado a cumplir la obligación que se le trata de impugnar, y así lo señalo Devis Echandia:

Como se ve, la letigimación es, en realidad, un presupuesto de la pretensión contenida en la demanda, entendiendo el concepto en su verdadero sentido; es decir, que sea procedente la sentencia de fondo. Forma parte de la fundamentación de la demanda en sentido general, pero si falta es más apropiado decir que ésta es improcedente, porque así se da mejor idea de la situación jurídica que se presenta; no procede entonces resolver sobre la existencia del derecho o relación jurídica material, y el juez debe limitarse a declarar que está inhibido para hacerlo. Y se debe hablar de demanda infundada, cuando no se prueba el derecho material alegado o cuando aparezca una excepción perentoria que lo desvirtué o extinga.

(Ver H.D.E.. Tratado de Derecho Procesal Civil. Tomo I. Editorial Temis. Bogota. 1.961. Pág. 539)

Esto es la legitimación ad causam, la cual, es uno de los elementos que integran los presupuestos de la pretensión, y así ya la Sala Constitucional de nuestro m.T. lo ha sostenido:

La legitimación ad causan es uno de los elementos que integran los presupuestos de la pretensión, entendidos éstos como los requisitos para que el sentenciador pueda resolver si el demandante tiene derecho a lo pretendido y el demandado la obligación que se le trata de imputar.

En el caso que nos ocupa, se observa, que el presente juicio se trata de una ocasión de cumplimiento de contrato proveniente de una Opción a Compra, que se encuentra vencida y por omisiones de la propia accionante, por lo cual infunda erráticamente su pretensión.

CAPITULO I

HECHOS QUE ADMITE LA DEMANDADA

De los hechos alegados por la accionante en el libelo de demanda, únicamente aceptamos como ciertos los siguientes:

  1. Que entre la Sociedad Mercantil CONSTRUCTORA VALBUENAA BAUTISTA C.A y la ciudadana A.J.M.S. se suscribió una convención preparatoria de venta. La cual consta en el filio numero “12” del expediente.

  2. Que entre la Sociedad Mercantil CONSTRUCTORA VALBUENAA BAUTISTA C.A y la ciudadana A.J.M.S. se suscribió un primogénito contrato de opción a compra. La cual consta en el filio numero “17” del expediente.

  3. Que entre la Sociedad Mercantil CONSTRUCTORA VALBUENAA BAUTISTA C.A y la ciudadana A.J.M.S. se suscribió un segundo contrato de opción a compra. La cual consta en el filio numero “19” del expediente.

    CAPITULO II

    HECHOS QUE NIEGA LA DEMANDADA

  4. NEGAMOS, RECHAZAMOS Y CONTRADECIMOS TODOS Y CADA UNO DE LOS HECHOS NARRADOS EN EL ESCRITO LIBELAR.

  5. NEGAMOS, RECHAZAMOS Y CONTRADECIMOS TODOS Y CADA UNO DE LOS FUNDAMENTOS DE DERECHOS ALEGADOS EN EL ESCRITO LIBELAR.

  6. NEGAMOS, RECHAZAMOS Y CONTRADECIMOS EL PETITUM ALEGADO EN EL ESCRITO LIBELAR.

  7. Negamos, Rechazamos Y Contradecimos que la ciudadana A.J.M.S. ya identificada en actas le asistan lo conceptualmente tipificado en los artículos 115, 26 y 257 de la CRBV.

  8. Negamos, Rechazamos Y Contradecimos que la ciudadana A.J.M.S. ya identificada en actas le asistan lo conceptualmente tipificado en los artículos 1160, 1167, 1264, 1265, 1474, 1486, 1488 y 1495 del C.C.

  9. Negamos, Rechazamos Y Contradecimos que la ciudadana A.J.M.S. ya identificada en actas le asistan lo conceptualmente tipificado en el artículo 18 del INDEPABIS.

  10. Negamos, Rechazamos Y Contradecimos que la ciudadana A.J.M.S. ya identificada en actas le asistan lo conceptualmente tipificado en resoluciones ministeriales publicadas en las gacetas oficiales 365.480 y 369. 614 respectivamente.

  11. Negamos, Rechazamos Y Contradecimos que la ciudadana A.J.M.S. ya identificada en actas tenga la facultad para demandar el cumplimiento de una prestación inmobiliaria posesoria.

  12. Negamos, Rechazamos Y Contradecimos que la ciudadana A.J.M.S. ya identificada en actas le asistan lo conceptualmente tipificado en el articulo 1133 del c.c.

  13. Negamos, Rechazamos Y Contradecimos que la ciudadana A.J.M.S. ya identificada sea bajo ningún concepto que a parir del 15 de abril del año 2011 sea propietaria del inmueble objeto del litigio.

    CAPITULO III

    LA VERDA DE LOS HECHOS Y FUNDAMENTO DE LA DEFENSA

    Ciudadana Juez, la verdad de los hechos es que ciudadana A.J.M.S., ya identificada por causas imputables a su haber o de un tercero como la entidad bancaria BOD, no cumplió con su deber según lo pactado entre las partes y las documentales existentes en el proceso objeto y fundamento de este proceso. Ahora bien, ya existen criterios jurisprudenciales que han expuesto resoluciones en casos análogos, analicemos:

    En cuanto a las jurisprudenciales patria, ésta no ha tenido reparos en admitir la similitud de las promesas preliminares de corroa venta a ventas definitivas y obligatorias, no obstante, cuando lo convenido es una expectativa para la celebración del contrato porque está sujeta al cumplimiento de algún requisito o condición, se reserva la calificación de promesa de venta, así lo estableció en sentencia dictada por la Sala de Casación Civil, el 29 de marzo de 1984, Ramírez y Garay, tomo 85 pág. 550-551.

    En vista de lo expuesto insistimos que:

    Si bien es cierto qu entre las partes se firmo una CONVENCION PREPARATORIA DE VENTA Y aunadamente una OPCION A COMPRA, debemos de forma previa y obligatoria delimitar el contenido de los documentos presentados por el mismo demandante, en este sentido acotamos que según el folio 13 Cláusula Sexta parte In Fine:

    …La demora o negativa del ente financiero de otorgar el crédito para la adquisición del inmueble, que exceda del término máximo establecido para el otorgamiento del documentos público de compraventa y agotado este lapso la imposibilidad de pagar el saldo del precio final por otros medios por EL FUTURO ADQUIRIENTE, se entenderá como incumplimiento por causa imputable a este ultimo…

    Cita textual (subrayados nuestros)

    Ahora bien, vemos lo que expone la accionante en el folio 4 (Séptima)

    …En vista que se me había informado en el Banco Occidental de Descuento Agencia S.R., que por retardo imputable a la misma entidad financiera se habían vencido el referido contrato de opción de compra venta…

    Cita textual

    Al respecto, el autor N.V.R., en su obra “Contrato Preparatorios”, expresa:

    Se entiende que existe opción cuando una persona confiere un derecho a un tercero para que éste adquiera un determinado bien, sin que éste ultimo tenga la obligación de adquirirlo, ya que sólo se reserva el derecho de ejercer la opción durante la vigencia del contrato o al final del mismo

    . Agrega el autor citado, que existen diferencias entre la opción y la venta. La opción es un contrato preparatorio que engendra una obligación de hacer, o sea prestarse a un futuro contrato, mientras que la compraventa es un contrato definitivo, que engendra una obligación de dar.”

    POR OTRA PARTE EN SENTENCIA DEL 30 DE ABRIL DE 2002, LA SALA DE CASACION CIVIL DEL TRIBUNAL SUPREMO DE JUSITICIA.

    (…Omissis…)

    CAPITULO IV

    PETITUM

    Por todo lo expuesto Ciudadana Juez, declare IMPRUDENTE LA SOLICITUD DE CUMPLIMIENTO DE CONTRATO demando en contra de –(su)- Representada y DECLARE SIN LUGAR LA DEMANDA, CON LA CORRESPONDIENTE CONDENATORIA EN COSTAS TIPIFICADA EN UN 30% DEL VALOR ESDTIMADO EN EL ESCRITO LIBELAR.…”

  14. Fundamentos del fallo recurrido:

    Se fundamenta el fallo recurrido en los siguientes razonamientos:

    …El ilustre procesalista patrio Rengel Romberg (Tratado de Derecho Procesal Civil Venezolano, según el nuevo Código de 1987), define a la parte en el proceso al igual que Guasp: “para quien pretende y frente a quien se pretende, o más ampliamente, quien reclama y frente a quien se reclama la satisfacción de una pretensión”. Definiéndola en última instancia “como el sujeto activo y el sujeto pasivo de la pretensión que se hace valer en la demanda judicial'. Según el autor, no basta en ser parte en un proceso, sino es necesario tener legitimidad y cualidad. La regla general en esta materia puede formularse así: La persona que se afirma titular de un interés jurídico propio, tiene legitimación para hacerlo valer en juicio (legitimación activa) y la persona contra quien se afirma la existencia de ese interés, en nombre propio, tiene a su vez legitimación para sostener el juicio (legitimación pasiva). Pero no hay que confundir legitimación con la titularidad del derecho controvertido (cualidad). La titularidad del derecho o interés jurídico controvertido, es una cuestión de mérito, cuya existencia o inexistencia dará lugar, en la sentencia definitiva, a la declaratoria con lugar o sin lugar de la demanda; mientras que el defecto de legitimación da lugar a una sentencia de rechazo de la demanda por falta de legitimación, sin entrar el juez en la consideración del mérito de la causa, es decir, a lo que la doctrina procesal moderna ha denominado una absolución en la instancia -cuestión distinta a la absolución de la instancia- o sentencia inhibitoria. Bajo el nuevo Código la falta de cualidad o la falta de interés en el actor o en el demandado para intentar o sostener el juicio, sólo pueden proponerse por el demandado junto con las defensas invocadas en la contestación de la demanda conforme al artículo 361 ejusdem.

    En consonancia con lo anterior, el Maestro L.L., ha señalado que: “La cualidad en sentido amplísimo, es sinónimo de legitimación, Allí donde se discute acerca de la permanencia o titularidad de un derecho subjetivo o de un poder jurídico, allí se encuentra planteado un problema de cualidad o legitimación. Allí donde se discute acerca de la vinculación de un sujeto a un deber jurídico, allí se encuentra planteado un problema de cualidad o legitimación.

    En el primer caso, podría muy bien hablarse de cualidad o legitimación activa; en el segundo, de cualidad o legitimación pasiva. El problema de la cualidad entendido de esa manera, se resuelve en la demostración de la identidad entre la persona que se presenta ejercitando correctamente un derecho o poder jurídico, o la persona contra quien se ejercita y el sujeto que es su verdadero titular u obligado concreto. Se trata en suma, de una cuestión de identidad lógica entre la persona a quien la ley le concede el derecho o poder jurídico, o la persona contra quién se concede y la persona que lo hace valer y se presenta ejerciéndolo como titular efectivo o contra quien se ejercita en tal manera

    .

    Conforme a la casi unánime Doctrina Procesal Civil, por cualidad debe entenderse el derecho o potestad para ejecutar determinada acción o sostenerla entre tanto, el concepto de interés es de la garantía, provecho o utilidad que puede proporcionar la acción intentada.

    Al decir de otro procesalista A.B., no se tiene acción sino cuando se tiene derecho a reclamar algo, y no hay acción si no hay interés. “Sería absurdo permitir que una persona llame a juicio a otro sin más fin que el de molestarla y embarazar inmotivamente los tribunales.”

    Cualidad e interés son dos (2) conceptos diferentes aunque la norma los haga parecer equivalentes. Para FEO, la cualidad es la condición de ser dueño de la acción del derecho, por ser el único que puede ejercerlo.

    En ese orden de ideas, al respeto, la Sala de Casación Civil, en sentencia de fecha 28-03-1.949, (Gaceta Forense Año; 1, Nº 1, Página, 172), ha establecido: “Es de doctrina que la cualidad es el derecho o potestad para ejercitar determinada acción; y el interés, la ganancia, la utilidad o el provecho que pueda proporcionar alguna cosa. Cuando la cualidad se considera en el sentido antes definido, o sea, como el derecho o potestad para ejercitar una acción, y no en el sentido de condición o requisito para intentar una demanda o para sostener un litigio, es sinónimo o equivalente de interés personal o inmediato”. Finalmente la Sala de Casación Civil, en sentencia de fecha 21-04-1.947, estableció: “Toda persona que se afirme titular de un interés jurídico propio, tiene cualidad para hacerlo valer en juicio (cualidad activa), y toda persona contra quien se afirme la existencia de ese interés, en nombre propio, tiene a su vez cualidad para sostener el juicio (cualidad pasiva)”.

    Conforme a lo expuesto, todas las partes que vienen a juicio deben tener cualidad para actuar, de lo contrario no serían legítimos contradictorios o partes. En el presente caso, la empresa demandada niega la cualidad de la accionante para interponer la demanda de cumplimiento de contrato por haber suscrito las partes un contrato denominado “previo convención de preparación a venta”, que no fue protocolizado, obviando que de las actas procesales se desprende el reconocimiento expreso realizado por la empresa demandada, de todos los documentos consignados anexos al escrito de demanda, es decir, la Convención preparatoria suscrita por las partes, Contrato de opción a compra suscrita entre las partes, en fecha quince (15) de Abril de 2.011, por ante la Notaria Pública Segunda de Cabimas, el cual quedó inserto bajo el número 82, Tomo 34 de los libros de autenticaciones respectivos y Contrato de opción de compra suscrito entre las partes, en fecha quince (15) de Noviembre de 2.011, cursante a los folios12 al 19, ambos inclusive, de donde se desprende que los mismo fueron suscrito entre la hoy demandante ciudadana A.J.M.S. y la empresa CONSTRUCTORA VALBUENA BAUTISTA C.A., plenamente identificados. Siendo que la acción versa sobre el cumplimiento de los referidos documentos, es obvio entender que la accionante si tiene cualidad para accionar por ser parte interesada. Así como también se observa que la empresa demandada, tiene cualidad y legitimación para haber sido llamados al presente juicio; ya que del mismo documento de opción a venta se vislumbra que no existen otras personas que por su interés y dada la materia involucrada en el contrato aludida tenían que estar presentes en la referida demanda. Situación esta que hace viable declarar no procedente la defensa perentoria de falta de cualidad de las partes intervinientes en el presente juicio. Así se decide.-

    En virtud de lo antes decidido, este Tribunal entra a pronunciarse sobre la controversia planteada y las pruebas aportadas al proceso y por ende al fondo del asunto como tal.

    BREVE RELACIÓN DE LOS HECHOS

    Del libelo de demanda se observa que la parte actora alegó:

    ….En fecha 15 de abril del año 2011 , suscribí contrato de compra venta, con la Sociedad mercantil CONSTRUCTORA VALBUENA BAUTISTA C.A. Representada en ese acto por su Vicepresidenta F.A.V.B., por ante la Notaria Publica Segunda de Cabimas quedando anotado bajo el número 82, Tomo 34 de los libros de autenticaciones llevados por esa notaria (…) el propietario concede una opción de compra a favor de la optante para adquirir un inmueble de su única y exclusiva propiedad construida por una casa unifamiliar para habitación distinguida como la parcela numero 15 que es parte integrante de VILLA LAGO OASIS, ubicado en el Sector Punta Iguana, norte Municipio S.R.d.e.Z., la cual consta de una planta conformada de la siguiente manera, una sala comedor, cocina, una lavandería, tres habitaciones para dormitorios, dos salas de baño y garaje, construida con estructura metálica, techo de machimbre, con pequeños mortero de concreto y manto asfaltico, piso rústico, ventanas metálicas, los baños revestidos de cerámica, los pisos y paredes con tuberías de electricidad y aguas blancas, servidas y fachada texturizadas. La construcción tiene un área aproximada de 83 metros cuadrados, construida sobre una parcela de 175,42 metros cuadrados aproximadamente, sus medidas y linderos, parcela número 15 NORTE: Colinda con Áreas verdes, tiene longitud, de 18,10 metros, SUR: Colinda con Parcela Nro. 13, longitud 18,07 Mts.; ESTE: colinda con calle principal, longitud 9,70 metros, OESTE: colinda con rancho tío William, longitud 9,70 metros; la propiedad del presente inmueble la adquirió la sociedad mercantil constructora VALBUENA BAUTISTA C.A. Según documento protocolizado, por ante la Oficina Del Registro Inmobiliario de los Municipios S.R., Cabimas y S.B.d.e.Z., quedando anotados bajo el número 30, tomo 3, protocolo primero de fecha 21 de abril del año 2010, posterior documento de aclaratoria bajo el numero 29, protocolo Primero tomo 9 de fecha 10 de agosto del 2010 y según documento de parcelamiento registrado por el ya citado registro quedando bajo el numero 16, protocolo primero, Tomo 10. (Omissis) el precio del inmueble se estableció en TRESCIENTOS DIEZ MIL BOLIVARES (Bs. 310.000,00) suma esta que se cancelaría de la siguiente manera: La cantidad de BOLIVARES NOVENTA Y SEIS MIL (BS. 96.000,00) la cual fue recibida por la demandada cancelada mediante cosas mensuales según el plan de pago de financiamiento, siendo disminuido del precio de la venta. La cantidad restante de DOSCIENTOS DIEZ MIL BOLIVARES (bs. 210.000,00) la cual será cancelada de la siguiente forma, la suma de BOLIVARES NOVENTA Y CUATRO MIL (Bs. 94.000,00) por Ley de Política Habitacional, del Banco Occidental de Descuenta, y a través del IPASME, la cantidad de BOLIVARES CIENTO VEINTE MIL (Bs.120.000,00) el lapso de la presento opción de compra, seria 180 días, mas 30 de prorroga…. en fecha 23 de diciembre del año 2011 comencé a tramitar mi solicitud de crédito hipotecario por ante la oficina del BANCO OCCIDENTAL DE DESCUENTO, banca hipotecaria oficina S.R. luego de haber cancelado puntualmente cada una de las cuotas señaladas en el contrato de compra venta así mismo en fecha 1 de septiembre del año 2011, el INSTITUTO DE PREVISION Y ASISTENCIA SOCIAL PARA EL PERSONAL DEL MINISTERIO DE EDUCACION (IPASME) autorizo la constitución de Hipoteca De segundo grado Por la suma de BOLIVARES CIENTO VEINTE MIL (BS. 120.000,00). (omissis) en el mes de Junio del año 2012, sostuve una entrevista con la ciudadana F.A.V.B., en su condición de Vice presidenta de la demandada, a los fines de que se me otorgara nuevamente una prórroga en el contrato de Opción de compra sobre el Contrato que en forma privada habíamos suscrito en fecha 15 de noviembre del año 2011, el cual no autenticado tal y como se había establecido en la Cláusula TERCERA, en vista que se me había informado en el banco Occidental de descuento Agencia S.R., que por retardo imputable a la misma entidad financiera se habían vencido el referido contrato de opción de compra venta, la solvencia y la certificación de gravamen por lo que se hacia necesario consignar nuevamente los recaudos antes mencionados, para dar respuestas al crédito hipotecario solicitado, negándose rotundamente la demanda a la elaboración del documento de opción de compra venta, en el cual se me otorgaría una nueva prórroga, alegando que el inmueble objeto de la venta se había incrementado en su precio siendo su precio actual, la suma de TRESCIENTOS SESENTA MIL BOLIVARES (360.000,00 Bs.) y no el precio original pactado, por la cantidad DE BOLIVARES TRESCIENTOS DIEZ MIL (Bs. 310.000,00) sorprendida en mi buena fe, le solicite que me explicara en que basaba sus argumentos, informándome que el Gobierno nacional había aumentado el límite de crédito en la Ley de Política Habitacional, y que en nada me afectaría el incremento del precio en la adquisición del mismo hasta la presente fecha se ha negado a concederme una nueva prorroga, y firmar el contrato de opción de compraventa en forma privada o autenticada, negándome con ello la posibilidad de tramitar el crédito hipotecario y cumplir con las obligaciones contraídas. en el contrato de opción de compra venta de fecha 15 de abril del año 2011, y la prorroga de fecha quince de noviembre de 2011 y de esta manera tener una vivienda propia y digna como derecho fundamental de orden publico establecida en la constitución de la república Bolivariana de Venezuela…

    .

    (Subrayado del tribunal).

    Por otra parte, en fecha cinco (5) de junio de 2.013, siendo el lapso procesal preestablecido para dar contestación al presente procedimiento, la parte demandada debidamente representada por el Profesional del derecho, Ciudadano J.E.P.P., ya identificado, dio contestación al fondo de la presente causa, en forma sintetizada en los siguientes términos:

    Primeramente admitió nuevamente el contenido y firma de los documentos anexos al escrito de demanda, acompañados con fundantes de la presente pretensión, cursante en los folios doce al diecinueve (19), ambos inclusive.

    Posteriormente, la empresa demandada negó, rechazo y contradijo los fundamentos de hechos y de derecho de la pretensión, así como también que la accionante sea propietaria del inmueble objeto de la presente controversia, a partir del quince (15) de abril del año 2.011, con base a lo establecido en la CONVENCION PRETARATORIA DE VENTA , Cláusula Sexta parte In fine: “…La demora o negativa del ente financiero de otorgar el crédito para la adquisición del inmueble, que exceda del término máximo establecido para el otorgamiento del documento público de compra venta y agotado este lapso la imposibilidad de pagar el saldo del precio final por otros medios por EL FUTURO ADQUIRENTE, se entenderá como incumplimiento por causa imputable a este ultimo…”. Aunado a ello, hace valer doctrina y jurisprudencia relacionadas con los contratos preparatorios.

    Quedando así trabada la presente controversia, al respecto considera éste Juzgadora que cumpliendo con el deber pedagógico que tenemos todos los operadores de justicia, se debe comenzar el presente fallo, aclarando cual es el criterio actual sobre los contratos preparatorios, según el Tribunal Supremo de Justicia, Sala de Casación Civil, en fecha veintidós (22) días del mes de marzo de .dos mil trece (2.013), sobre un punto similar hizo el siguiente análisis:

    Por su parte el artículo 1.474 del Código Civil denunciado, establece lo que debe entenderse por venta, vale decir, lo que caracteriza al señalado contrato; la recurrente alega que el juzgado superior le negó aplicación al mismo por cuanto determinó que el contrato que DERNIER COSMETICS, C.A., había celebrado con el demandante ciudadano D.A., “…que el contrato de opción de compra venta (al igual que los contratos preliminares) no equivale a compra-venta, a pesar de contener las bases necesarias para su consumación (objeto, precio, etc.), ni concede, al menos salvo pacto en contrario, la posesión sobre la cosa vendida al eventual comprador, más bien lo que crea es la posibilidad para el optante (eventual comprador) de aceptar o no la opción y para el promitente (eventual vendedor) la indisponibilidad del derecho objeto del contrato (derecho de propiedad sobre el bien) durante un tiempo en él determinado…)”.

    Sobre el punto de si el contrato de opción de compra-venta puede estimarse una venta, la jurisprudencia de esta Sala ha sostenido el criterio según el cual, efectivamente, si están presentes los elementos de consentimiento, objeto y precio debe considerarse una verdadera venta, así se colige de sentencia N° 116 del 12/4/05, expediente N°04-109 en el juicio de A.M.S.I. y otro contra T.C.R.V., donde se estableció:

    …De la trascripción antes realizada, la Sala observa que el juez de alzada consideró que las partes al suscribir el contrato de opción de compra venta, realizaron una verdadera venta, al darse los dos elementos esenciales objeto y precio del cual se dio un anticipo, y la tradición había quedado diferida para el pago del saldo del precio, al momento de obtenerse el crédito por los accionantes, y el cumplimiento por la demandada vendedora de la transferencia de la propiedad del inmueble en forma registral.

    Asimismo, observa la Sala, que el juez superior, contrariamente a lo denunciado, realizó una acertada interpretación del artículo 1.167 del Código Civil, pues en la misma el juzgador señaló la existencia de un contrato de opción de compra-venta y un documento privado celebrado entre las partes, en el cual quien lo incumplió fue la demandada, estando perfectamente facultados los actores para solicitar el cumplimiento del contrato, situación fáctica que forma parte del supuesto de hecho de la referida norma, que es precisamente lo planteado en el juicio…

    .

    El criterio reseñado fue abandonado en sentencias recientes en las que se estableció lo contrario, vale decir, que no deben considerarse los contratos de opción de compra venta una verdadera venta, sino contratos preparatorios aun cuando llenen los requisitos de consentimiento, objeto y precio, así se plasmó en las decisiones N°. 358 de fecha 9/7/09, caso A.P. contra Desarrollos 20699, C.A, N°. 460 del 27/10/10, caso Tomar contra sucesión Capuzzi y N°. 198 del 12/5/11, caso L.F.R. contra R.P..

    Ahora bien, luego de realizar un estudio profundo y documentado sobre el asunto, esta M.J.C., estimó pertinente retomar el criterio inveterado que se había abandonado y, por vía de consecuencia establecer que el mismo debe equipararse a la venta pura y simple, tomando en consideración que se produzca el cruce de consentimientos en los contratantes y siempre y cuando se encuentren presentes, claramente, en dicho contrato de opción de compra venta los requisitos del objeto y precio. (Negrilla y resaltado de éste Tribunal).

    Advierte la Sala que el sub iudice, se encuentra efectivamente en la situación tal y como la establecía la jurisprudencia que se retoma y que, se repite, consideró que cuando en un contrato de opción de compra-venta se encontraran presentes los elementos de consentimiento, precio y objeto, ello equivaldría a un contrato de venta, razón por la que debe valorarse el contrato de opción de compra venta en análisis, como una verdadera venta…”. Pero de las actas se evidencia que durante la secuela del juicio sobreviene que el inmueble objeto de la presente controversia, fue vendido por parte de la empresa demandada CONSTRUCTORA VALBUENA BAUTISTA C.A, a un tercero, Ciudadanos: R.A.U.N. y YUNEXSBY GUADALUPE, venezolanos, mayor de edad, soltero, titulares de las cédula de identidad número V-18.696.865 y V-18.663.184, respectivamente, por la cantidad de CUATROCIENTOS SESENTA MIL BOLIVARES CON CERO CENTIMOS (Bs. 460.000,00), según documento Protocolizado por ante la Oficina de Registro Público de los Municipios S.R., Cabimas y S.B.d.e.Z., en fecha 16/05/2013, bajo el Nro. 05, Protocolo Primero, Tomo 13°. (Ver folios 190 y siguientes del expediente).

    En base a lo antes transcrito y tenido como base que la presente causa la última actuación de la empresa demandada es de fecha 27/06/2.013, (Ver folio 146). Ahora bien, esta Juzgadora observa que la parte demandada perdió el interés en la prosecución del presente juicio al haber vendido el inmueble objeto del presente juicio a una tercera persona. No obstante, lo asentado sobre la inactividad procesal en estado de sentencia, la Sala Constitucional estableció que esta inactividad de las partes en esa fase procesal, tiene otro efecto que sí las perjudica y que está determinado por el interés procesal, estableciendo dentro de las modalidades de extinción de la acción, la pérdida de interés que tiene lugar cuando el accionante no impulsa el proceso a estos fines. Esta falta de interés surge en el juicio en dos (2) oportunidades procesales, la primera, cuando habiéndose interpuesto la demanda, el operador de justicia no se pronuncia en un tiempo prudencial sobre su admisibilidad, y la segunda, cuando la causa se paraliza en estado de sentencia. En ese sentido estableció, que lo que sí puede aplicarse es la pérdida de interés procesal que causa el decaimiento de la acción por no tener el accionante interés en que se le sentencie, cuando la causa se encuentra en estado de sentencia y se paraliza, por no haberse decidido dentro de los lapsos legales previstos para ello, impidiéndose de esta manera que las partes estén a derecho.

    En el presente caso, no se puede emitir una sentencia de fondo porque se lesionaría derechos constitucionales de un tercero que pueden ser compradores de buena fe, ya que no fueron partes en el presente juicio y legalmente son propietario del bien objeto de litigio. Reasaltándose que el derecho al debido proceso es el servicio que permite oír a las partes, de la manera prevista en la Ley, y que ajustado a derecho otorga a las partes el tiempo y los medios adecuados para interponer sus defensas. ASI SE DECIDE.”

  15. Motivos del fallo de Alzada:

    A los efectos de resolver el asunto sometido en apelación ante esta Superior Alzada, se expresa lo siguiente:

    En sentencia de fecha 1° de junio de 2001, la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia, dictada en el expediente No. 00-1491, con ponencia del Magistrado JESUS EDUARDO CABRERA ROMERO, se aseveró en relación al decaimiento de la acción lo siguiente:

    …El artículo 26 constitucional, garantiza el acceso a la justicia, para que las personas puedan hacer valer sus derechos e intereses, y a obtener con prontitud la decisión correspondiente.

    Tal derecho de acceso a la justicia se logra mediante el ejercicio de la acción, que pone en movimiento a la jurisdicción, la cual no garantiza una sentencia favorable, y que comienza a desarrollarse procesalmente desde que el juez admite o inadmite la demanda, la petición, el escrito o cualquier otra forma de inicio del proceso.

    El derecho de acceso a la justicia se ejerce al incoar la acción, pero ésta, al igual que el propio derecho de acceso, es analizada por el juez para verificar si se cumplen los requisitos que lo permiten, o la admisibilidad de la acción. Si ésta es inadmisible, el órgano jurisdiccional no tocará el fondo de lo pedido, o denunciado.

    Cuando se rechaza in limine litis la acción, no hay negativa al derecho de acceso a la justicia, ya que se está emitiendo un fallo, en pleno ejercicio de la función jurisdiccional.

    A juicio de esta Sala es un requisito de la acción, que quien la ejerce tenga interés procesal, entendido éste como la necesidad del accionante de acudir a la vía judicial para que se declare un derecho o se le reconozca una situación de hecho a su favor.

    Si teóricamente es irrelevante ir a la vía judicial para obtener la declaratoria del derecho o el reconocimiento o constitución de la situación jurídica, o para preservar un daño, la acción no existe, o de existir, se extingue, si cesa la necesidad de incoar la actividad jurisdiccional.

    Quien demanda a una compañía aseguradora, por ejemplo, para que le indemnice el bien amparado por una póliza de robo, pierde el interés procesal, si recupera el bien. Ya no necesita ni de indemnización (si ello no lo demandó), ni de fallo que ordene la entrega del objeto asegurado.

    Esta pérdida de interés puede o no existir antes del proceso u ocurrir durante él, y uno de los correctivos para denunciarlo si se detecta a tiempo, es la oposición de la falta de interés. Pero igualmente puede ser detectada por el juez antes de admitir la demanda y ser declarada en el auto que la inadmite, donde realmente lo que se rechaza es la acción y no el escrito de demanda. El artículo 6, numerales 1, 2, 3, 5 y 8 de la Ley Orgánica de Amparo sobre Derechos y Garantías Constitucionales es una evidencia de tal poder del juez.

    Sin embargo, al ejercerse la acción puede fingirse un interés procesal, o éste puede existir y luego perderse, por lo que no era necesario para nada la intervención jurisdiccional.

    En ambos casos, la función jurisdiccional entra en movimiento y se avanza hacia la sentencia, pero antes de que ésta se dicte, se constata o surge la pérdida del interés procesal, del cual el ejemplo del bien asegurado es una buena muestra, y la acción se extingue, con todos los efectos que tal extinción contrae,…

    . (Subrayado del fallo).

    Se observa de la sentencia parcialmente transcrita, que uno de los atributos de la acción es el interés judicial o interés procesal, el cual se manifiesta por la voluntad del actor de recurrir a los órganos jurisdiccionales de resolver un asunto o controversia jurídica, de modo que el estado, a través de sus respectivos órganos jurisdiccionales, y en base a un tramite adjetivo establecido por el legislador, actúe como arbitro a fin de dirimir el conflicto planteado a partir de una sentencia racional y razonablemente posible en derecho.

    En ese sentido, ese interés debe mantenerse a lo largo de todo el curso de la relación jurídica-procesal, de manera que pueden darse circunstancia que conduzcan a la perdida sobrevenida de dicho interés, bien por que exista un abandono del tramite procesal más allá del término de prescripción establecido al derecho subjetivo reclamado, en este caso, cuando la causa se encuentre en estado de sentencia, o en el supuesto que el accionante decaiga en su cualidad as causam.

    En virtud de lo antes expresado, por lo que atañe al accionado, sería muy fácil y, a la vez una muestra de defraudación a la actividad jurisdiccional, que en vista de la instauración de una tutela judicial en su contra, proceda a traspasar el bien sobre el cual versa el derecho controvertido de manera de burlar la pretensión del legitimado activo. Asimismo, en refuerzo de lo anterior, el legislador previó en el artículo 1.557 del Código Civil, lo siguiente:

    La cesión que hiciere alguno de los litigantes de los derechos que ventila a quien no es parte en la causa, después del acto de la contestación al fondo de la demanda y mientras no sea dictada sentencia definitivamente firme, no surte efectos sino entre el cedente y el cesionario.

    Sin embargo, cuando se haga constar en los autos que la parte contraria acepta la cesión, surtirá ésta inmediatos efectos contra aquélla, y en sustitución del cedente, se hará el cesionario parte en la causa.

    .

    Ahora bien, la sentencia recurrida fundamenta el decaimiento del procedimiento a consecuencia que “…de las actas se evidencia que durante la secuela del juicio sobreviene que el inmueble objeto de la presente controversia, fue vendido por parte de la empresa demandada (…) a un tercero, …omissis… que la parte demandada perdió el interés en la prosecución del presente juicio al haber vendido el inmueble objeto del presente juicio a una tercera persona….”.

    En ese sentido, se considera que en el sub iudice, de acuerdo a este superior órgano jurisdiccional, no se cumplen los presupuestos procesales para considerar el decaimiento del procedimiento por haber a su vez decaído el interés del accionado. Además, tal decaimiento del procedimiento sostenido en la recurrida es inexistente, pues, en la presente causa la actora instó su tramitación hasta la sentencia, y una vez alcanzado dicho estado procesal, este Juzgado observa que no transcurrió el lapso de prescripción de la acción, más el año de inactividad procesal que igualmente se establece en la sentencia ut supra citada.

    En consecuencia, vistas las argumentaciones anteriormente expresadas en la presente Motiva, en la Dispositiva del fallo, ineludiblemente, se REVOCARÁ la sentencia que declara el decaimiento del procedimiento, y se ordenará, a quién le corresponda decidir en primer grado de la jurisdicción, a pronunciarse sobre el asunto de mérito, de modo de garantizar como manifestación del derecho a la defensa, el derecho a la doble instancia reconocido en el artículo 49.1 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela.- ASÍ SE DECIDE.

    EL FALLO

    Por los fundamentos expuestos, este Juzgado Superior en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia, con sede en Cabimas, administrando justicia, en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por Autoridad de la Ley, declara:

    • CON LUGAR, la apelación interpuesta por la profesional del derecho L.P.R., en su condición de apoderada judicial de la parte actora, contra la decisión dictada por el Juzgado Tercero de los Municipios Cabimas, S.R. y S.B.d. la Circunscripción Judicial del estado Zulia, con sede en Cabimas, en fecha 09 de diciembre de 2013; y, por vía de consecuencia,

    • REVOCA, la decisión dictada por el Juzgado Tercero de los Municipios Cabimas, S.R. y S.B.d. la Circunscripción Judicial del estado Zulia, con sede en Cabimas, en fecha 09 de diciembre de 2013.

    • ORDENA, al Juzgado Tercero de los Municipios Cabimas, S.R. y S.B.d. la Circunscripción Judicial del estado Zulia, con sede en Cabimas, o a quien corresponda decidir en primer grado de la jurisdicción a pronunciarse sobre el asunto de mérito.

    • No se hace especial pronunciamiento en costas procesales dada la argumentación vertida en la motiva de la presente decisión.

    REGÍSTRESE Y PUBLÍQUESE. Déjese copia certificada por Secretaría del presente fallo, de conformidad con el artículo 248 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con el artículo 1.384 del Código Civil y a los fines previstos en los ordinales 3 y 9 del artículo 72 de la Ley Orgánica del Poder Judicial.

    Dado, firmado y sellado en la Sala de Despacho del Juzgado Superior en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia, con sede en Cabimas, a los trece (13) días del mes de mayo del año dos mil catorce (2014). Años: 204º de la Independencia y 155º de la Federación.

    EL JUEZ TITULAR,

    Dr. J.G.N..

    LA SECRETARIA,

    M.F..

    En la misma fecha, se dictó y publicó este fallo, Expediente No.2250-14-10, siendo las diez de la mañana (10:00 a.m), previo el anuncio de ley dado por el Alguacil a las puertas del despacho.

    LA SECRETARIA,

    M.F..

    JGNG/ca.-

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