Decisión nº 5221 de Juzgado Superior Primero Civil, Mercantil, Tránsito, Trabajo y Menores de Merida, de 17 de Octubre de 2012

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

En su nombre:

JUZGADO SUPERIOR PRIMERO EN LO CIVIL, MERCANTIL, DEL TRÁNSITO Y DE PROTECCIÓN DE NIÑOS, NIÑAS Y ADOLESCENTES DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO MÉRIDA

"VISTOS" LOS ANTECEDENTES.

I

DETERMINACIÓN PRELIMINAR DE LA CAUSA

El presente expediente se encuentra en esta Alzada, en virtud del recurso de apelación interpuesto mediante diligencia de fecha 21 de mayo de 2012 (folio 128), por el abogado en ejercicio JON J.R.V., venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad número 11.597.555, inscrito en el Inpreabogado bajo el número 112.620, en su condición de co-apoderado judicial de la ciudadana C.D.S.G.D.C., venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad número 693.286, en su carácter de parte actora, contra la sentencia de fecha 16 de mayo de 2012, dictada por el JUZGADO PRIMERO DE PRIMERA INSTANCIA EN LO CIVIL, MERCANTIL Y DEL TRÁNSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO MÉRIDA, mediante la cual declaró inadmisible la demanda que por Resolución de Contrato de Arrendamiento fue interpuesta por los abogados Jon J.R.V., L.E.Z.S. y F.J.S., en su condición de apoderados judiciales de la ciudadana C.d.S.G.d.C., contra el ciudadano A.J.Q. y por la naturaleza del fallo no se pronunció en cuanto a la condenatoria en costas.

Por auto de fecha 06 de junio de 2012 (folio 155), este Juzgado le dio entrada al presente expediente y advirtió a las partes, que de conformidad con el artículo 520 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con el artículo 893 eiusdem, las partes podían promover las pruebas admisibles, asimismo, fijó el décimo día de despacho siguiente a esa fecha para dictar la sentencia.

Encontrándose este Tribunal en términos para decidir, realiza las siguientes consideraciones:

II

SÍNTESIS DE LA CONTROVERSIA

La presente causa se inició mediante libelo presentado en fecha 15 de febrero de 2012 (folios 01 al 04), cuyo conocimiento correspondió por distribución al Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Mérida, por los abogados JON J.R.V., L.E.Z.S. y F.J.S., venezolanos, mayores de edad, titulares de la cédula de identidad números 11.597.555, 10.104.605 y 14.020.681, inscritos en el Inpreabogado bajo los números 112.620, 109.925 y 128.031, en su condición de apoderados judiciales de la ciudadana C.D.S.G.D.C., venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad número 693.286, según consta en el instrumento poder autenticado por ante la Notaría Pública de Ejido, en fecha 18 de julio de 2011, anotado bajo el N° 27, Tomo 86 de los libros llevados por esa Ofician Notarial, a los fines de exponer en síntesis lo siguiente:

Que en fecha 19 de marzo de 2009, la ciudadana C.D.S.G.C., suscribió con el ciudadano A.J.Q., un contrato de arrendamiento por tiempo determinado, el cual tuvo un término de un año, contado a partir del 1° de marzo de 2009 al 1° de marzo de 2010, por ante la Notaría Pública de Ejido Estado Mérida, anotado bajo el N° 01, Tomo 13, de los libros de autenticaciones llevados por esa Oficina Notarial.

Que por medio del referido contrato se dio en arrendamiento al ciudadano A.J.Q., un inmueble consistente en un local comercial alinderado de la siguiente manera: Norte: partiendo de un punto determinado y siguiendo en línea recta de este a oeste, colinda en parte con inmueble propiedad de F.R. y en parte con propiedad de D.R.A., divide paredes medianeras de tierra apisonada, doblando en forma de ángulo hacia el norte, continúa en línea recta hasta salir a la calle Bolívar, colindando en esta parte también con el mismo inmueble de la ciudadana D.R.A., que viene a constituir el lindero del costado derecho de las casas de habitación que se incluyen en la venta, continua el lindero norte con el frente que da con la calle Bolívar, en una extensión aproximada de dieciséis metros con quince centímetros (16.15 mtrs.) doblando nuevamente en ángulo en línea recta hacia el sur, limitando en esa parte con inmueble de la sucesión López, que a su vez viene a constituir el lindero del costado izquierdo de las mencionadas casas, para continuar hacia el oeste en línea irregular, colindando con los inmuebles de la referida sucesión López, C.L., T.L. y O.d.M., divide paredes medianeras. Sur: siguiendo en línea recta, colinda en parte con inmueble propiedad de E.C. y en parte con terrenos de Analio Contreras, divide paredes propias de la vendedora. Este: colinda con propiedades de E.R., divide paredes propias de la vendedora. Oeste: en parte colinda con la calle Carabobo y en parte con propiedades de la ciudadana D.R.A., divide paredes propias de la vendedora, con paredes de bloque, techo de zinc, piso en parte de cemento y en parte de tierra, en el cual se encuentran edificadas tres estructuras tipo galpón, un área destinada para baño, una estructura con dos locales y un portón con estructura de hierro, inmueble éste que cuenta con todos los servicios públicos de manera independiente y el cual se encuentra ubicado en la calle Carabobo, S/N, Parroquia Matríz, Municipio Campo E.d.E.M..

Que el referido local es propiedad de su poderdante, según consta de documento debidamente protocolizado por ante la Oficina de Registro Público Subalterno del Municipio Campo E.d.E.M., en fecha 09 de abril de 1981, bajo el N° 2, folios 3 al 5, Protocolo Primero, Trimestre Segundo, Tomo 3ro., del referido año.

Que durante los primeros cuatro meses de relación contractual el arrendatario se condujo de manera normal, pero de allí en adelante su comportamiento cambió, por cuanto dejó de realizar los pagos de los cánones de arrendamiento de manera total o parcial cuyos montos fueron estipulados por la cantidad de cuatro mil bolívares cada uno, lo que implicó la realización de varios llamados de atención por parte de la arrendadora al arrendatario, para que pagase lo adeudado, a lo que el arrendatario respondía “…espéreme un poco, ya casi tengo el dinero, la cosa esta dura…”. (sic).

Que de igual manera el arrendatario cambió el uso para el cual estaba destinado el inmueble, en virtud de haber realizado actividades distintas a la mecánica en general que era la actividad pactada en el contrato, además descuidó las instalaciones a través del cúmulo de basura, rompimiento de techos, baños y pisos entre otros.

Que a medida del paso del tiempo, no era del agrado del arrendatario los llamados de atención realizados por la arrendadora, más aún, cuando para sorpresa de ésta se encontró con que no tenía por donde acceder a su vivienda, al no poder pasar por la parte interna del inmueble arrendado como se pactó en el contrato de arrendamiento.

Que toda esta situación produjo muchas conversaciones entre la arrendadora y el arrendatario, la mayoría de las cuales arrojaron como resultado la promesa de rectificar hecha por el arrendatario.

Que por el hecho de no haberse manifestado de manera escrita la voluntad de no prorrogar el mencionado contrato como lo establece la cláusula tercera, éste se renovó automáticamente, es decir, por un nuevo término contado desde el 1° de marzo de 2010 al 1° de marzo de 2011, no obstante con posterioridad al vencimiento del término del contrato inicial, el ciudadano A.J.Q., continuó con la actitud que venía presentado en el primer año de la relación arrendaticia, la cual fue sobre llevada por la arrendadora para mantener una relación contractual lo más idónea posible, lo que no se pudo lograr, por lo que frecuentemente dichas actitudes llevadas a cabo por el arrendatario concluyeron en la reiterada inobservancia o desacato de las cláusulas contractuales, de tal manera, que de mutuo acuerdo, su representada y el ciudadano A.J.Q., declararon por medio de documento suscrito entre ellos que la arrendadora no deseaba seguir, ni renovar el segundo contrato tácitamente reconducido y el arrendatario de igual manera manifestó su intención de no querer renovar el contrato reconducido, pero decide y acepta de manera amistosa y voluntaria dar por terminado este contrato reconducido, comprometiéndose a entregar el bien inmueble el 31 de agosto de 2010, teniendo como fecha de este acuerdo el 04 de mayo del mismo año.

Que llegado el día 31 de agosto de 2010, fecha pautada para la entrega del inmueble, el ciudadano A.J.Q., no cumplió con lo prometido, obligando lógicamente a la arrendadora a solicitar de manera insistente la desocupación del local arrendado, obteniendo como respuesta que el referido ciudadano, la citara por ante la Dirección de Catastro Urbano de la Alcaldía del Municipio Campo E.d.E.M., a pesar de haber sido él quien no honró lo acordado en fecha 04 de mayo de 2010.

Que por ante la Oficina de Inquilinato del Municipio Campo Elías, la arrendadora expresó, que le parecía injusto ser ella la citada y por lo tanto quería la desocupación y entrega del inmueble, no obstante, el ciudadano A.J.Q., se comprometió nuevamente a realizar la entrega del inmueble en un término de seis meses contados a partir de la referida reunión por ante la Oficina de Inquilinato, quedando constancia de lo acordado en acta N° 075/12/2010, de fecha 20 de diciembre de 2010.

Que la obligación del ciudadano A.J.Q., de entregar el inmueble debió haberse cumplido en fecha 20 de junio de 2011, y ante tal incumplimiento la arrendadora se dirigió a la Oficina de Inquilinato del Municipio Campo Elías, para comunicar la no entrega del inmueble, lo cual produjo la emisión por parte de la referida oficina de la notificación de fecha 21 de junio de 2011, dirigida al referido ciudadano, en la cual se le informó el vencimiento del plazo en el cual se había comprometido a entregar el inmueble y que de no cumplir sería remitido el caso a otras instancias judiciales, quedando evidentemente agotada la vía administrativa.

Que producto de la reiterada negativa por parte del arrendatario acudió a la vía jurisdiccional, para demandar por resolución de contrato de arrendamiento de conformidad con el artículo 1167 del Código Civil y consecuencialmente, la desocupación del inmueble, en virtud del incumplimiento de la cláusula cuarta del contrato de arrendamiento suscrito entre los ciudadanos C.D.S.G.D.C. y A.J.Q., por cuanto en la actualidad el inmueble arrendado se encuentra notablemente deteriorado y en estado de insalubridad producto de la desidia, como del abandono y descuido que ha generado en el inmueble un gran deterioro en su infraestructura interna, que entre otras cosas ha sobrevenido por la práctica inadecuada, sin ningún tipo de seguridad de carácter ambiental, así como la técnica del ejercicio de la mecánica en general, siendo confirmada esta situación por el informe de inspección N° 077, realizado por el Cuerpo de Bomberos del Estado Mérida, en fecha 05 de septiembre de 2011, mediante el cual se certifica el mal estado e improvisación del sistema eléctrico, también el alto riesgo de incendio latente en el lugar, el mal estado de los extintores, la ausencia de medidas preventivas como lo son las lámparas de emergencia y señalizaciones de salidas del mismo tipo.

Que de tal condición del inmueble ha dejado constancia la Alcaldía del Municipio Campo Elías, a través de la Dirección de Planificación Urbana e Ingeniería Municipal, en su informe de inspección identificado con el alfanumérico DPUIM. 027-2012, de fecha 23 de noviembre de 2011, y como consecuencia de lo anteriormente expuesto, el ciudadano A.J.Q., violó la cláusula quinta del contrato de arrendamiento antes mencionado, en virtud, que por el daño que se le ha venido ocasionando al inmueble arrendado se le solicitó en varias oportunidades al arrendatario, que lo reparara para que fuese conservado y entregado en el mismo estado en que lo recibió, a lo que el arrendatario ha hecho caso omiso además de desacatar gravemente la cláusula décima segunda del contrato, en razón de que cambió el uso para el cual se le arrendó, como lo fue el de ejercer actividades única y exclusivamente destinadas a la mecánica en general y no el de promover e implementar otras actividades distintas, como la de tomar una parte del inmueble para vivienda, según lo expresado en el informe de inspección realizado por el Cuerpo de Bomberos del Estado Mérida,, así como también la puesta en práctica del servicio de electroauto y de latonería y pintura, teniendo en el lugar, material altamente inflamable.

Que de igual manera la modificación de la infraestructura interna, que según el contrato originalmente tenía el inmueble, según consta en la cláusula primera del contrato, contenía tres estructuras tipo galpón y no siete como en la actualidad, que de este cambio de uso para el cual se había arrendado como también de las modificaciones hechas al inmueble deja constancia la inspección judicial realizada por el Juzgado de los Municipios Campo Elías y Aricagua de la Circunscripción Judicial del Estado Mérida, en fecha 27 de julio de 2011, sin que haya existido autorización alguna por escrito por parte de la arrendadora como lo estipula la referida cláusula contractual.

Que por otra parte, también se infringió la cláusula décima cuarta del contrato de arrendamiento, al impedir el uso de los puestos de estacionamiento reservados para la arrendadora y adicionalmente se ha obstaculizado el derecho de paso interno que tiene la arrendadora de ingresar a su vivienda como lo prevé la referida cláusula, en virtud de haberse colocado una malla tipo ciclón en un área de la parte interna del inmueble, como fue constatado en la inspección judicial antes mencionada.

Que se ha materializado la inobservancia por parte del arrendatario de la cláusula novena del contrato de arrendamiento, por cuanto no ha pagado el canon de arrendamiento desde el mes de marzo de 2011, lo cual ha ocasionado perjuicios económicos a la ciudadana C.D.S.G.D.C..

Que es una gran preocupación para su representada, el hecho que el arrendatario se niegue a entregar el bien inmueble, además de actuar de la manera como lo ha venido haciendo al no cumplir con la entrega material, como se lo ha prometido de manera privada y pública en varias oportunidades.

Que el arrendatario no solo esta causando daños materiales y económicos a su representada, sino que también ha venido creando una serie de condiciones que ha conllevado al evidente deterioro del patrimonio de la ciudadana C.D.S.G.D.C., con el agravante adicional que por el mal uso que se le ha dado al inmueble, se podrían causar daños a terceros y de manera muy particular a los ciudadanos e inmuebles adyacentes.

Que de esta situación tiene conocimiento el C.C.C., correspondiente a la zona de ubicación del inmueble, quien respalda la solicitud realizada por la arrendadora, de querer dar por terminada la relación contractual y en consecuencia, que se realice la desocupación de la cosa objeto de arrendamiento.

Que fundamentó la demanda en el Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, en su artículo 33 y las disposiciones contenidas en los artículos 1160, 1167, 1592, 1593 y 1676 del Código Civil.

Que por los argumentos expuestos solicitaron: Primero: La resolución del contrato de arrendamiento antes identificado. Segundo: Se ordene la desocupación del inmueble arrendado. Tercero: Se ordene la entrega del bien inmueble arrendado libre de personas y cosas. Cuarto: Se ordene el pago de los cánones insolutos anteriores y posteriores a la fecha de interposición de la demanda hasta la obtención de la sentencia definitivamente firme. Quinto: Se decrete medida preventiva de secuestro sobre el bien inmueble objeto del contrato de arrendamiento. Sexto: Se condene al demandado al pago de las costas procesales.

Que estimó la demanda en la cantidad de doscientos treinta mil bolívares (Bs. 230.000,00), equivalentes a tres mil veintiséis con treinta y un unidades tributarias (U.T. 3026,31).

Señaló como domicilio del demandado: Sector San Rafael, calle 3, casa N° 70, INREVI, de la ciudad de Ejido, Parroquia Matríz, Municipio Campo E.d.E.M..

Como domicilio procesal de la parte actora señaló: avenida Bolívar, casa N° 68, diagonal a la Plaza B.d.E., Parroquia Matríz, Municipio Campo E.d.E.M..

Mediante auto de fecha 29 de febrero de 2012 (folio 17), el Tribunal de la causa declaró no admisible la acción, por no estar llenos los requisitos establecidos en el artículo 341 del Código de Procedimiento Civil y los artículos 94 y 97 de la Ley de Regularización y Control de los Arrendamientos de Viviendas, en consecuencia, dio por terminado el juicio y ordenó el archivo del expediente una vez quedara firme la decisión.

A través del escrito presentado en fecha 05 de marzo de 2012 (folio 20), por el abogado JON J.R.V., en su condición de co-apoderado judicial de la parte actora en la presente causa, solicitó al Tribunal de la causa la revocatoria por contrario imperio del auto de fecha 29 de febrero de 2012, en virtud que la demanda tenía por objeto la resolución del contrato de arrendamiento de un local comercial, por lo cual no era aplicable la Ley de Regularización y Control de los Arrendamientos de Viviendas.

Por medio del auto de fecha 07 de marzo de 2012 (folios 22 y 23), el Tribunal de la causa revocó por contrario imperio el auto de fecha 29 de febrero de 2012, y repuso la causa al estado de pronunciarse sobre la admisibilidad de la acción, una vez quedara firme la decisión.

Mediante auto de fecha 15 de marzo de 2012 (folios 25 y 26), el Tribunal de la causa, declaró firme la sentencia de fecha 07 de marzo del mismo año y en consecuencia, admitió la presente acción por no ser contraria al orden público, a las buenas costumbres o alguna disposición expresa de la Ley, en consecuencia, ordenó el emplazamiento del ciudadano A.J.Q., para que comparecieran por ante ese Tribunal en el segundo día de despacho siguiente a aquél en que constara en autos su citación, a fin de que diera contestación a la demanda.

Por diligencia de fecha 12 de abril de 2012 (folio 39), el ciudadano Alguacil del Tribunal de la causa, devolvió boleta de citación debidamente firmada por el ciudadano A.J.Q., en su condición de parte demandada.

Mediante escrito presentado en fecha 23 de abril de 2012 (folios 44 al 49), el ciudadano A.J.Q., debidamente asistida por el abogado YULIO J.S.R., en su condición de parte demandada, consignó escrito de contestación a la demanda, alegando lo que en síntesis a continuación se expone:

Que señalan los apoderados actores, que suscribió un contrato de arrendamiento con la ciudadana C.D.S.G.C., por tiempo determinado de un año, contado desde el 1° de marzo de 2009 hasta el 1° de marzo de 2010, tal como se evidencia del contrato autenticado por ante la Notaría Pública de Ejido, en fecha 19 de marzo de 2009, inserto bajo el N° 01, Tomo 13 de los libros respectivos.

Que el referido contrato establece en cuanto a la vigencia contractual: “…TERCERA: El lapso de duración del presente contrato será de UN AÑO contados a partir del día 01/03/2009 hasta el día 01/03/2010; con posibilidad de ser renovado previo acuerdo entre las partes y en caso de la manifestación de voluntad por parte de la arrendadora o del arrendatario de la no renovación del contrato estos deberán manifestarlo por escrito, con por lo menos de 60 días de anticipación, si este fuere el caso cumplido dicho termino deberá EL ARRENDATARIO, devolver el inmueble arrendado en el mismo estado en que lo recibe…”. (sic).

Que de la anterior transcripción se deduce, en virtud que antes del 1° de enero de 2010, las partes nada acordaron respecto de la renovación o no del contrato, se produjo la tácita reconducción del contrato y en consecuencia, dejó de ser a tiempo determinado y se transformó en un contrato a tiempo indeterminado, lo cual confiesa la parte actora al señalar en el libelo lo siguiente: “…Ahora bien ciudadano (a) juez (a) por el hecho de haberse manifestado de manera escrita por ninguna de las partes, ni arrendadora ni arrendatario la voluntad de no prorrogar el mencionado contrato como lo establece la cláusula tercera….”.

Que tal hecho tiene mayor relevancia en los procesos inquilinarios, dada la existencia del orden público arrendaticio.

Que en este orden de ideas, la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia, en sentencia N° 834, de fecha24 de abril de 2002, expediente N° 02-0570, caso: J.J.C., bajo la ponencia del Magistrado Pedro Rafael Rondón Haaz, estableció lo siguiente:

…esta sala observa que la actividad probatoria de la parte demandada estuvo enfocada a demostrar que el contrato de arrendamiento que lo relacionaba con el demandante no era a tiempo determinado, sino a tiempo indeterminado, distinción importante para definir cual era la acción procedente a incoar por parte del arrendador.

En efecto, consta en el expediente que el demandante pretendía, entre otras cosas que el demandado conviniera…, en que el contrato de arrendamiento por la Planta Baja de la Quinta…, quedó extinguido por vencimiento del término, es decir el demandante entendía que el contrato era a tiempo determinado. Por su parte, el demandado en la oportunidad de promover pruebas, señaló: “Igualmente reproduzco y hago valer, la Notificación efectuada por el ciudadano…, donde se evidencia de que el contrato objeto de la parte demanda, se convirtió en un contrato de tiempo indeterminado, debido a que se le permitió a (su) representado seguir ocupando el inmueble después del vencimiento del contrato… En criterio de la Sala, la sentencia que fue impugnada no debió desestimar el escrito de pruebas de la demandada con fundamento en que no se demostró la contrariedad a derecho de la demanda, sino que se opusieron excepciones y defensas, cuando lo ajustado a derecho era declarar que la acción que incoó por el demandante si era contraria a derecho, por cuanto la misma no encuentra ningún apoyo en el ordenamiento jurídico, toda vez que no existe la demanda de cumplimiento de contrato de arrendamiento, cuando el mismo es a tiempo indeterminado. En efecto, la acción escogida por el demandante no resultaba idónea para su pretensión, en razón de la naturaleza jurídica del contrato, pues al ser éste a tiempo indeterminado lo procedente era intentar una acción de desalojo y no una acción de cumplimiento de contrato…En el caso de autos, se encuentra que el Juzgado Cuarto de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, el cual actuó como tribunal de Alzada, si se hubiera percatado del error jurídico en la clasificación de la demanda, debió declarar inadmisible la misma…”. (sic).

Que el artículo 341 del Código de Procedimiento Civil, lo siguiente: “…Presentada la demanda, el Tribunal la admitirá si no es contraria al orden público, a las buenas costumbres o a alguna disposición expresa de la Ley. En caso contrario, negará su admisión expresando los motivos de la negativa. Del auto del Tribunal que niegue la admisión de la demanda, se oirá apelación inmediatamente, en ambos efectos…”

Que en consecuencia solicitó al Tribunal, la revisión del escrito libelar como del contrato de arrendamiento, a los efectos de que constate la acción que se intentó por resolución de contrato de arrendamiento y la consiguiente desocupación del local comercial y conforme a las facultades del artículo 12 del Código de Procedimiento Civil, verifique el lapso o término de duración del referido contrato, para precisar que se encuentra frente a una relación arrendaticia por tiempo indeterminado, por cuanto al vencimiento del término contractual fue dejado pacíficamente en posesión del inmueble y no se cumplió con lo estipulado en la cláusula Tercera del contrato, deviniendo la acción en inadmisible por ser contraria al orden público, en virtud que la pretensión que debió incoarse es la de desalojo con fundamento en el artículo 34 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, en virtud que del petitorio de la demanda se evidencia que se pretende entre otras cosas el pago de los supuestos cánones insolutos.

Solicitó al Tribunal, que a través de la figura jurídica de la revocatoria declarara inadmisible la demanda y consecuencialmente, revocara por contrario imperio el auto de admisión de la demanda y todas las actuaciones posteriores a éste.

Que de conformidad con el ordinal 11° del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, opuso la cuestión previa referida a la prohibición de la Ley de admitir la acción propuesta o cuando sólo permite admitirla por determinadas causales que no sean de las alegadas en la demanda, para que sea resuelta en la sentencia definitiva.

Que en efecto la procedencia de la cuestión previa opuesta, viene dada por el hecho de ser el contrato a tiempo indeterminado por efecto de la tácita reconducción acaecida y explicada en el numeral Primero del presente capítulo y en consecuencia, la acción resolutoria establecida en el Código Civil, esta prohibida expresamente y en contravención con lo estatuido en el artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, el cual viene a ser el fundamento legal e idóneo para la interposición del petitorio de cobro de cánones supuestamente insolutos por vía de la acción de desalojo, ya que por el contrario se violentaría el orden público.

Que en materia de contrato de arrendamientos inmobiliarios, la estimación de la demanda viene dada por la suma o acumulación de las pensiones o cánones de un año y ésta determina cual es el juez en concreto que debe conocer en razón de la materia, el territorio y la cuantía, ya que la competencia por la materia y por el valor de la demanda, es de orden público y no puede ser derogada por convenio de los particulares, sino por las causas establecidas en las leyes y la misma es un presupuesto de la sentencia de mérito que ha de dictarse y además en estos casos no puede ser fijada al libre albedrio del actor, sino que debe basarse en la situación de hecho realmente existente para el momento de la interposición de la demanda, así lo ha establecido la doctrina de R.H.C., cuando señala:

…En las demanda sobre la validez o continuación de un arrendamiento, el valor se determinará acumulando las pensiones sobre las cuales se litigue y sus accesorios. Si el contrato fuere a tiempo indeterminado, el valor se determinara acumulando las pensiones ó cánones de un año. Tal disposición comprende los supuestos de: A) validez o nulidad y, b) resolución del contrato de arrendamiento. En esta última hipótesis, la cuantía debe determinarse por las pensiones no vencidas hasta la fecha de terminación del contrato de arrendamiento y las vencidas si fuere pedido su pago; y en caso de que dicho contrato fuese a tiempo indeterminado, por la suma de las pensiones correspondientes a un (1) año…

.

Que la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, en sentencia de fecha 31 de marzo de 2000, estableció, que en aquellos contratos de arrendamiento la estimación de la demanda debe efectuarse acumulando las pensiones o cánones de un (1) año y si bien es cierto, el artículo 38 del Código de Procedimiento Civil, impone al actor estimar la cuantía de la demanda, sólo si el valor de la cosa no consta, ni se puede establecer de acuerdo a las normas que van desde el artículo 30 al 35 eiusdem, y la demanda es apreciable en dinero, por argumento en contrario, si el valor de la cosa consta, pues el método para su cálculo esta previsto en la ley, no tiene efecto alguno cualquier estimación hecha en el libelo de la demanda. Que igualmente la cuantía del asunto determina el valor de lo litigado y a su vez incide en las costas y costos procesales.

Que en concordancia con lo antes expuesto, la regla para establecer la cuantía de la demanda cuando se discute la validez del contrato de arrendamiento, la resolución del contrato, la de desalojo y la de pago de pensiones se determinará, acumulando las pensiones sobre las cuales se litigue y si el contrato fuera a tiempo indeterminado el valor se determinará, acumulando las pensiones o cánones de un (1) año, y en el primer caso, el canon de arrendamiento que aduce la parte actora, según la cláusula segunda del contrato, es de cuatro mil bolívares (Bs. 4.000), mensuales, que al multiplicarse por doce (12) meses del año, arroja un total de cuarenta y ocho mil bolívares (Bs. 48.000), y por cuanto la pretensión está fundamentada entre otras, en la Resolución del Contrato y éste como se ha explicado es a tiempo indeterminado, formuló formal contradicción e impugnación a la estimación de la demanda realizada por la parte actora, en virtud de considerarla exagerada, proponiendo que la estimación debería realizarse por la cantidad de cuarenta y ocho mil bolívares (Bs. 48.000), equivalentes a quinientas treinta y tres con treinta y tres unidades tributarias (533.33 U.T.) y no de doscientos treinta mil bolívares (Bs. 230.000), como lo hizo arbitrariamente la parte actora.

Que la cuantía que propone queda probada con el propio contrato de arrendamiento, cuya resolución ilegalmente se solicita.

Que el criterio vinculante ha sido establecido en reiteradas sentencias emanadas de la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia, como por ejemplo la Sentencia N° 382 de fecha 1° de abril de 2005, Expediente N° 03-1697, dictada bajo la ponencia del Magistrado PEDRO RAFAEL RONDÓN HAAZ, la cual dejó sentado lo siguiente:

“…La Sala observa que, efectivamente, la norma que refirió el juez establece la manera de determinación de la cuantía de las demandas que tengan por objeto la materia arrendaticia. Dicho artículo 36 del Código de Procedimiento Civil es del tenor siguiente: “Artículo 36. En las demandas sobre validez o continuación de un arrendamiento, el valor se determinará acumulando las pensiones sobre los cuales se litigue y sus accesorios. Si el contrato fuere por tiempo indeterminado, el valor se determinará acumulando las pensiones o cánones de un año…” (Resaltado y cursivas del texto copiado).

Que consecuentemente con los anteriores argumentos, solicitó al Tribunal se pronuncie sobre la estimación de la demanda, declarando como cuantía de la demanda, la propuesta en ese escrito y se declare la incompetencia sobrevenida, remitiendo los autos al Tribunal competente por razón de la cuantía y del territorio para continuar con los trámites del proceso.

Que de conformidad con lo establecido en el artículo 883 del Código de Procedimiento Civil, estando dentro del lapso de emplazamiento, procedió a dar contestación a la demanda en los siguientes términos:

Que rechaza, niega y contradice, que luego del otorgamiento del contrato de arrendamiento de fecha 19 de marzo de 2009, su comportamiento como arrendatario haya cambiado.

Igualmente niega, rechaza y contradice que haya dejado de realizar los pagos de los cánones de manera total o parcial y menos, que la arrendadora le realizara varios llamados de atención para lograr el pago de lo supuestamente adeudado y menos aún, que le respondiera con evasivas, en virtud que a lo largo de quince años desempeñando su actividad económica en el local, siempre ha sido fiel cumplidor de sus obligaciones contractuales.

Que niega, rechaza y contradice el supuesto cambio de uso de taller mecánico y estacionamiento establecido en la cláusula décima segunda del contrato, por cuanto tiene instalado un taller de mecánica integral para vehículos automotores, por lo que el contrato no limita la especialidad o las especialidades para el arreglo de los vehículos.

Que rechaza, niega y contradice que haya descuidado las instalaciones con cúmulos de basura, rompimiento de techos, baños y pisos, cuando la arrendadora sabe y le consta que sus instalaciones tiene más de treinta años y los deterioros que pueden apreciarse son producto del desgaste normal de los materiales expuestos a los elementos ambientales.

Que rechaza y contradice, que haya impedido el paso al inmueble de la vivienda de la arrendadora.

Que niega y rechaza que en fecha 04 de mayo de 2010, haya acordado con la arrendadora no continuar, ni renovar el supuesto segundo contrato tácitamente reconducido y menos aún entregar el local en fecha 31 de agosto de 2010.

Que rechazó y contradijo, que se haya comprometido a entregar el inmueble en fecha 20 de diciembre de 2010, mediante la supuesta acta N° 075 de la Oficina de Inquilinato del Municipio Campo Elías y en el supuesto negado, el acuerdo viola el orden público y los derechos irrenunciables del arrendatario.

Que por otra parte, el artículo 7 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios establece: “…Los derechos que la presente ley establece para beneficiar o proteger a los arrendatarios son irrenunciables. Será nula toda acción, acuerdo o estipulación que implique renuncia, disminución o menoscabo de estos derechos…”.

Que se evidencia del dispositivo legal antes referido, el llamado orden público inquilinario, entendido éste como el conjunto de normas de cumplimiento obligatorio cuyo objeto es tutelar un interés o beneficio que la ley concede, que representa la expresión del equilibrio en la sociedad y fundamentado en la necesidad de resguardo y protección de los derechos de los arrendatarios, de igual manera, el artículo 49 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela, entre otras cosas garantiza el derecho al debido proceso, al aplicarse a todas las actuaciones judiciales y administrativas, así como también el derecho a la defensa de las partes, especialmente del demandado-arrendatario en materia inquilinaria, que constituye el débil jurídico de la relación, por tal razón solicitó la protección que dimana la norma en comento.

Que rechaza y contradice que haya violado las cláusulas PRIMERA, CUARTA, QUINTA, NOVENA, DÉCIMA SEGUNDA y DÉCIMA CUARTA del contrato, que haya dejado de pagar las pensiones arrendaticias, que le haya dado mal uso al inmueble arrendado y que haya ocasionado deterioro que atente contra la salubridad de la accionante.

Que rechaza y contradice que el contrato sea a tiempo determinado y que resulte procedente la acción por resolución de contrato en base a los artículos 1160, 1167, 1592, 1593 y 1616 del Código Civil, en virtud que tal fundamento legal es contrario al orden público inquilinario y en flagrante contradicción a la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, en razón de que como lo confiesan los apoderados actores en el libelo, el contrato fue tácitamente reconducido y convertido en un contrato sin determinación de tiempo, por lo que resultaba procedente la acción de desalojo, toda vez que del petitum se colige que se persigue la acción por la supuesta falta de pago acorde con el literal a) del artículo 34 del Decreto con Rango de Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.

Que rechazó el petitorio de la demanda en virtud de ser improcedente la acción resolutoria en atención al contrato de arrendamiento a tiempo indeterminado por tácita reconducción celebrado entre las partes, además resulta incompatible el procedimiento de resolución de contrato con el de entrega material del inmueble, en razón de constituir la inepta acumulación de acciones contemplada en el artículo 78 del Código de Procedimiento Civil.

Además rechazó que adeude los cánones de arrendamiento y que fuese procedente la medida preventiva, ni las costas procesales.

Que impugnó y desconoció el documento de propiedad del inmueble marcado con la letra “C”, y, respecto al resto de los documentos mencionados en el escrito libelar y no acompañados al mismo, solicitó no fuesen admitidos en ninguna fase del proceso.

Solicitó se condenara en costas a la parte actora y como domicilio procesal señaló: la urbanización San Rafael, calle 3, casa N° 70, de la ciudad de Ejido Estado Mérida.

Mediante escrito presentado en fecha 04 de mayo de 2012 (folios 51 al 56), por los abogados L.E.Z.S., JON R.V. y F.J.S., en su condición de apoderados judiciales de la parte actora, consignaron escrito de promoción de pruebas en la presente causa.

Mediante escrito presentado en fecha 08 de mayo de 2012 (folios 107 al 109), por el ciudadano A.J.Q., debidamente asistido por el abogado YULIO J.S.R., parte demandada, consignaron escrito de promoción de pruebas en la presente causa.

Por auto de fecha 08 de mayo de 2012 (folio 110), el Tribunal de la causa admitió cuanto ha lugar en derecho y salvo su apreciación en la definitiva, las pruebas promovidas por la parte actora y las promovidas por la parte demandada, a excepción de la señalada SEGUNDA, especificada A y B, que no la admitió por cuanto no constituye un medio de prueba y respecto de la oposición realizada por la parte demandada, a la admisión de las pruebas promovidas por la parte actora, la declaró sin lugar, por cuanto las pruebas cuya oposición se formuló no consideraba fuesen ilegales ni impertinentes al mérito de lo controvertido, además porque se trataba de los documentos fundamentales de la acción y por cuanto, de conformidad con el artículo 894 del Código de Procedimiento Civil, en el juicio bajo estudio no se admiten incidencias.

Por auto de fecha 08 de mayo de 2012 (folio 112), el Tribunal de la causa en virtud de encontrarse vencido el lapso de evacuación de las pruebas promovidas por las partes, de conformidad con el artículo 890 del Código de Procedimiento Civil entró en términos para decidir.

III

DE LA SENTENCIA APELADA

En fecha 16 de mayo de 2012 (folios 113 al 127), el JUZGADO PRIMERO DE PRIMERA INSTANCIA EN LO CIVIL, MERCANTIL Y DEL TRÁNSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO MÉRIDA, declaró lo que a continuación se trascriben in verbis:

(Omissis):…

CONSIDERACIONES PARA DECIDIR

PUNTO PREVIO

I

DE LA INADMISIBILIDAD DE LA ACCION [sic] PROPUESTA.

Antes de proceder a decidir sobre el fondo de la controversia planteada en el presente juicio de Resolución de Contrato de Arrendamiento, para este Jurisdiscente se hace necesario señalar lo siguiente: La parte demandada, ciudadano A.J.Q., asistido por el abogado Yulio J.S.R., indico [sic] que suscribieron contrato de arrendamiento con la ciudadana C.D.S.G. [sic] de Contreras, por tiempo determinado de un año contado desde el día 01 de marzo de 2.009, hasta el 01de marzo de 2.010, tal como consta del contrato anexado a los autos que fue autenticado por ante la Oficina Notarial de Ejido en fecha 19 de marzo de 2.009 inserto bajo el N° 01 del tomo 13 de los libros respectivos.

En efecto la cláusula referida a la vigencia contractual. “…El contrato será de un Año contados a partir del día 01/03/2009, hasta el día 01/03/2010, con posibilidad de ser renovado previo acuerdo entre las partes. De lo antes expuesto se deduce que antes del primero (01) de enero de 2010, (60 días) las partes nada acordaron con respecto a la renovación o no del contrato se produjo la tacita [sic] reconducción del contrato a tiempo indeterminado.

De lo antes expuesto este juzgador procede verificar la naturaleza jurídica del contrato de arrendamiento para determinar si es procedente o no la demanda interpuesta por Resolución de Contrato de Arrendamiento. La parte demandante, alega que en fecha 19 de marzo de 2009, suscribió contrato de arrendamiento por tiempo determinado el cual tuvo un termino [sic] de un año contados a partir del 01 de marzo de 2009 al 01 de marzo de 2010, por un contrato debidamente autenticado por ante la Notaría Pública de Ejido Estado Mérida, el cual, observa este juzgador que riela a los folios 9 al 11 del presente expediente, el cual fue autenticado bajo el número 01, Tomo 13 de los Libros de Autenticaciones llevados en esa notaría, es de hacer notar que en fecha 31 de agosto del 2010, fecha que pactaron las partes para entregar y recibir el local arrendado; y no se produjo, posteriormente en fecha 20 de diciembre de 2010, por ante la Oficina de Inquilinato de la Alcaldía del Municipio Campo Elías donde dejaron constancia que el ciudadano A.J.Q. entregaría el bien inmueble arrendado el día 20 de junio de 2011, en el cual no ocurrió, por tales razones demandaron por resolución de contrato de arrendamiento fundamentándola la presente acción en el artículo 1167 del Código Civil Venezolano, que se refiere a la Resolución de Contrato y 33 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, que señala a las demandas. Ahora bien, la pretensión ejercida es la Resolución de Contrato de Arrendamiento, por ello, conforme a las facultades conferidas en el artículo 12 del Código de Procedimiento Civil, pasa este Juzgador a verificar sobre el lapso o término de duración del referido contrato de arrendamiento ello a los fines de precisar si nos encontramos frente a una relación arrendaticia por tiempo determinado o indeterminado; Al respecto tenemos que conforme a esta materia el criterio reiterado de nuestra doctrinas establece que un contrato es a tiempo determinado o fijo cuando en el mismo se establece su duración por un lapso de tiempo concreto, especifico y limitado y por ende las prorrogas [sic], si han sido convenidas, que surjan siempre serán a término fijo por el lapso de tiempo estipulado en el contrato; es decir, a tiempo determinado.

Señalado lo anterior, tenemos que en el contrato de arrendamiento suscrito entre las partes en su cláusula TERCERA, señala: “ El lapso de duración del presente contrato será de UN AÑO contados a partir del día 01/03/2009 hasta el día 01/03/2010; con posibilidad de ser renovado previo acuerdo entre las partes y en caso de la manifestación de voluntad por parte de la arrendadora o del arrendatario de al [sic] no renovación del contrato estos deberán manifestarlo por escrito, con por lo menos 60 días de anticipación, si este fuere el caso cumplido dicho termino [sic] deberá EL ARRENDATARIO, devolver el inmueble arrendado en el mismo estado en que lo recibe.”

En consecuencia, analizado el contrato de arrendamiento en su cláusula tercera en relación al tiempo de duración del aludido contrato, como es en el presente caso, las partes contratantes convienen que a plazo fijo de un (01) año, computables a partir del 01/03/2009 hasta el 01/03/2010; y de igual forma del análisis analizadas [sic] las actas de convenimiento realizado por ante la Oficina de Inquilinato de la Alcaldía del Municipio Campo Elías debía entregar el inmueble el día 20 de junio de 2011, sin embrago el ciudadano A.J. [sic] QUINTERO continúo ocupando el inmueble arrendado y la arrendadora no se opuso a ello al vencimiento de [sic] del convenimiento celebrado por ambas partes por ante el organismo administrativo de la Alcaldía del Municipio Campo Elías, y del estudio efectuado a las pretensiones y a los fundamentos de hecho y de derecho plasmados en el escrito de demanda no se evidencia, que la parte actora no acudido a la vía jurisdiccional al momento oportuno, sino después de ocho (08) meses del vencimiento del convenimiento suscrito por ambas partes, de modo que, la conducta pacífica de la arrendadora, después de vencida [sic] el convenimiento, fue lo que originó que el contrato suscrito por tiempo determinado, se convierte a tiempo indeterminado por cuanto el demandado de autos fue dejado pacíficamente en posesión del inmueble (local comercial), una vez concluido dicho contrato, produciéndose lo establecido en el artículo 1.614 del Código Civil, que establece que en los arrendamientos hechos por tiempo determinado, si el inquilino continúa ocupando la casa después de vencido el término, sin oposición del propietario, como es el caso de autos, se juzga que el arrendamiento continúa bajo las mismas condiciones, pero respecto al tiempo se procederá como los que se hacen sin tiempo determinado, en concordancia con lo que dispone el artículo 1.600 ejusdem, que si a la expiración del tiempo fijado en el arrendamiento, el arrendatario queda y se le deja en posesión de la cosa arrendada, el arrendamiento se presume renovado, y su efecto se regla por el artículo relativo a los arrendamientos hechos sin determinación de tiempo. (Resaltado y subrayado por el tribunal).

En el presente caso, analizado como ha sido el contrato de arrendamiento que la parte actora trae como instrumento fundamental de la acción, y el convenimiento firmado por ante la Oficina de Inquilinato de la Alcaldía del Municipio Campo E.E.E.M., ha operado la tácita reconducción, porque el mismo pasó a ser a tiempo indeterminado.

Asimismo, la Sala Constitucional en Sentencia N° 834, de fecha 24 de abril de 2002, Expediente N° 02-0570, ratifica este criterio al expresar:

…En criterio de la Sala, la sentencia que fue impugnada no debió desestimar el escrito de pruebas de la demandada con fundamento en que no se demostró la contrariedad a derecho de la demanda, sino que se opusieron excepciones y defensas, cuando lo ajustado a derecho era declarar que la acción que incoó por el demandante sí era contraria a derecho, por cuanto la misma no encuentra ningún apoyo en el ordenamiento jurídico, toda vez que no existe la demanda de cumplimiento de contrato de arrendamiento, cuando el mismo es a tiempo indeterminado. En efecto, la acción escogida por el demandante no resultaba idónea para su pretensión, en razón de la naturaleza jurídica del contrato, pues al ser éste a tiempo indeterminado lo procedente era intentar una acción de desalojo y no una acción de cumplimiento de contrato…

(Negritas y Subrayado del Tribunal).

Con lo expuesto, de parte de este Juzgador, admitir la acción de Resolución de un Contrato de Arrendamiento a tiempo indeterminado, sería atentatoria contra todos los principios de derecho, los criterios doctrinales y la jurisprudencia patria en esta materia, en consecuencia, esta acción debe ser desechada en derecho, en virtud que se aprecia en el caso subjudice que la única situación clara es que el demandante desea terminar la relación arrendaticia con el arrendatario de acuerdo a los alegatos explanados en su escrito libelar, pero sin embargo la actora no activo [sic] correctamente la acción estipulada en el ordenamiento jurídico vigente, siendo forzoso concluir que la acción propuesta es INADMISIBLE, tal como será establecido en la dispositiva del presente fallo. Así se decide.-

DECISIÓN

Por las razones que anteceden este JUZGADO PRIMERO DE PRIMERA INSTANCIA EN LO CIVIL, MERCANTIL Y DEL TRANSITO [sic] DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO MÉRIDA, administrando Justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y Por Autoridad de la Constitución y sus Leyes, declara:

PRIMERO

INADMISIBLE LA DEMANDA que por RESOLUCIÓN DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO interpusiera por los ciudadanos Abogados Jon J.R.V., L.E.Z.S. [sic] y F.J.S., venezolanos, mayores de edad, titulares de la cédula de identidad números V.-11.597.555, V- 10.104.605 y V- 14.020.031, inscritos en el Inpreabogados [sic] bajo los números 112.620, 109.925 y 128.031, apoderados de la ciudadana C.d.S.G.d.C., venezolana, mayor de edad, titular de la cedula [sic] de identidad N° V-693.286, contra el ciudadano A.J.Q., venezolano, mayor de edad. Y ASÍ SE DECIDE.

SEGUNDO

Por la naturaleza del fallo no hay condenatoria en costas. Y ASÍ SE DECIDE…”. (Negrillas, cursivas y subrayado del texto copiado). (Corchetes de este Tribunal).

IV

MOTIVACIÓN DEL

FALLO

Planteada la presente controversia, cuyo reexamen ex novo fue sometido por vía de apelación al conocimiento de esta Superioridad en los términos que se dejaron sucintamente expuestos, procede este Juzgador a pronunciarse a los fines de verificar si en el juicio de Resolución del Contrato de Arrendamiento, incoado por los abogados JON J.R.V., L.E.Z.S. y F.J.S., en su condición de apoderados judiciales de la ciudadana C.D.S.G.D.C., parte actora-arrendadora, contra el ciudadano A.J.Q., parte demandada-arrendataria, se verifican las causales de inadmisiblidad de la demanda y en tal sentido deberá confirmar, revocar, anular o modificar la sentencia de fecha 16 de mayo de 2012, dictada por el JUZGADO PRIMERO DE PRIMERA INSTANCIA EN LO CIVIL, MERCANTIL Y DEL TRÁNSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO MÉRIDA, a cuyo efecto este Tribunal observa:

Ahora bien, en virtud del recurso de apelación de que conoce esta Superioridad, interpuesto mediante diligencia de fecha 21 de mayo de 2012 (folio 128), por el abogado en ejercicio JON J.R.V., en su condición de co-apoderado judicial de la parte actora, contra la sentencia de fecha 16 de mayo de 2012, dictada por el JUZGADO PRIMERO DE PRIMERA INSTANCIA EN LO CIVIL, MERCANTIL Y DEL TRÁNSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO MÉRIDA, mediante la cual declaró inadmisible la demanda que por Resolución de Contrato de Arrendamiento fue interpuesta por los abogados Jon J.R.V., L.E.Z.S. y F.J.S., en su condición de apoderados judiciales de la ciudadana C.d.S.G.d.C., contra el ciudadano A.J.Q. y por la naturaleza del fallo no se pronunció en cuanto a las costas, su conocimiento por distribución correspondió a esta Alzada y, dada la facultad de examinar el caso planteado, realiza las siguientes consideraciones:

Señalan los artículos 33, 38 y 40 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, lo siguiente:

Artículo 33: Las demandas por desalojo, cumplimiento o resolución de un contrato de arrendamiento, reintegro de sobrealquileres, reintegro de depósito en garantía, ejecución de garantías, prórroga legal, preferencia ofertiva, retracto legal arrendaticio y cualquier otra acción derivada de una relación arrendaticia sobre inmuebles urbanos o suburbanos, se sustanciarán y sentenciarán conforme a las disposiciones contenidas en el presente Decreto-Ley y al procedimiento breve previsto en el Libro IV, Título XII del Código de Procedimiento Civil, independientemente de su cuantía

.

Artículo 38: En los contratos de arrendamiento que tengan por objeto alguno de los inmuebles indicados en el artículo 1° de este Decreto-Ley, celebrados a tiempo determinado, llegado el día del vencimiento del plazo estipulado, éste se prorrogará obligatoriamente para el arrendador y potestativamente para el arrendatario…

Artículo 40: Si al vencimiento del término contractual el arrendatario estuviere incurso en el incumplimiento de sus obligaciones contractuales o legales, no tendrá derecho a gozar del beneficio de la prórroga legal

.

Esta Superioridad, a los fines de resolver el recurso de apelación sometido al conocimiento de este Tribunal, considera oportuno realizar algunas consideraciones doctrinarias respecto a la materia arrendaticia objeto de estudio y a tal efecto señala:

La acción resolutoria del contrato de arrendamiento se aplica a los contratos verbales o por escrito a tiempo indeterminado por motivos de incumplimiento distintos a los establecidos en el artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, así como a los contratos por escrito a tiempo determinado, cualquiera sea la causa de su incumplimiento siempre que lo establezca la ley. Por el contrario, la acción de desalojo se aplica solamente a los contratos verbales o por escrito a tiempo indeterminado, de acuerdo a las causales señaladas en el artículo 34 de la Ley especial que regula la materia arrendaticia.

Encontramos, que la acción resolutoria tiene su fundamento en el incumplimiento que incurra cualquiera de las partes y por su parte la acción de desalojo tiene el suyo, en virtud de la presencia de los motivos específicos y concretos, que establece el artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.

De lo antes expuesto se deduce, que en aplicación de la doctrina arrendaticia la resolución del contrato de arrendamiento tiene su fundamento en los contratos a tiempo determinado e indeterminado, siempre que los motivos sean distintos a los establecidos en el artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, en cambio la acción de desalojo se aplica de manera exclusiva a los contratos verbales o por escrito a tiempo indeterminado y conforme a las causales establecidas en la referida disposición.

Ahora bien observa este Juzgador de Alzada, que el a quo en su sentencia recurrida consideró, que admitir la acción de resolución del contrato de arrendamiento a tiempo indeterminado, sería atentatoria de los principios de derecho y los criterios doctrinales, en virtud que en el caso sub judice, la actora no activó correctamente la acción, pues analizado el contrato de arrendamiento se establece, que la vigencia del mismo es por el plazo fijo de un (01) año, computable a partir del 1° de marzo de 2009 hasta el 1° de marzo de 2010 y analizado, el convenimiento realizado por ante la Oficina de la Dirección de Inquilinato de la Alcaldía del Municipio Campo Elías, el arrendador debió entregar el inmueble en fecha 20 de junio de 2011, lo cual no ocurrió, en razón que continuó ocupando el inmueble y la arrendadora no se opuso, por cuanto la parte actora acudido a la vía jurisdiccional después de haber transcurrido ocho (08) meses de la fecha convenida para la entrega del inmueble, originando que el contrato suscrito por tiempo determinado se convirtiera en indeterminado al operar la tácita reconducción.

Establece el artículo 39 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, lo siguiente:

La prórroga legal opera de pleno derecho y vencida la misma, el arrendador podrá exigir del arrendatario el cumplimiento de su obligación de entrega del inmueble arrendado. En este caso, el Juez a solicitud del arrendador, decretará el secuestro de la cosa arrendada y ordenará el depósito de la misma en la persona del propietario del inmueble, quedando afectada la cosa para responder al arrendatario, si hubiere lugar a ello

.

De la transcripción de la norma up supra citada se observa, que la misma no establece plazo para intentar la acción por vencimiento de prórroga legal, por lo cual, no importa la oportunidad en que el arrendador interponga la acción de cumplimiento de contrato de arrendamiento, pues no existe en la Ley Especial que regula la materia, un lapso de caducidad o de prescripción para que pueda intentarse la acción, so pena de operar la tácita reconducción de continuar el arrendatario ocupando el inmueble con el consentimiento del arrendador.

En tal sentido entendemos, que ni el Código Civil ni la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, establecen desde cuál momento se verifica la tácita reconducción, a los fines de saber cuánto tiempo deberá transcurrir para considerar que las partes no hicieron oposición a la continuidad arrendaticia, por lo cual se reconocen dentro del mundo jurídico, dos direcciones a seguir:

1. Que sea el juez a su prudente arbitrio y como director del proceso, conforme lo establece el artículo 14 del Código de Procedimiento Civil y buscador de la verdad, tal como lo señala el artículo 12 ejusdem, quien de acuerdo a la naturaleza jurídica del arrendamiento y las circunstancias que se verifiquen, lo considere.

2. El apoyo en la doctrina y legislaciones análogas, que proporcionen conclusiones acertadas.

Por otro lado resulta oportuno señalar, que la tácita reconducción es la continuación o renovación del contrato de arrendamiento, por el hecho de permanecer el arrendatario en el uso y goce de la cosa arrendada después de vencer el término pactado, que se origina cuando no ha sido expresamente establecida.

Así, en todo contrato de arrendamiento escrito celebrado por tiempo determinado o a plazo fijo, pueden ocurrir varias situaciones que, por acción u omisión de una de las partes o de ambas, lo convierten en otro contrato por tiempo indeterminado mediante la tácita reconducción, como consecuencia del agotamiento de la prórroga legal.

Al respecto resulta importante resaltar, que la única forma de que haya operado la renovación automática del contrato, es que se verifiquen los supuestos que la norma rectora impone, a saber:

Establece el artículo 1.600 del Código Civil: “Si a la expiración del tiempo fijado en el arrendamiento, el arrendatario queda y se le deja en posesión de la cosa arrendada, el arrendamiento se presume renovado, y su efecto se regla por el artículo relativo a los arrendamientos hechos sin determinación de tiempo”.

Asimismo el artículo 1.614 del mismo Código señala: “En los arrendamientos hechos por tiempo determinado, si el inquilino continuare ocupando la casa después de vencido el término, sin oposición del propietario, se juzga que el arrendamiento continúa bajo las mismas condiciones; pero, respecto al tiempo, se procederá como en los que se hacen sin tiempo determinado”.

Se puede observar, que cuando la norma dice “y se le deja” o “sin oposición del propietario”, significa que sin la venia del arrendador no se da la renovación per se, o que su rechazo ya es suficiente para truncarla, por lo que pudiera darse la renovación tácita siempre que se cumplan los siguientes extremos:

1) Que se deje al arrendatario ocupando el inmueble sin oposición del arrendador y en las mismas condiciones del contrato vencido.

2) Que el arrendador hubiese recibido el pago del canon correspondiente al mes siguiente a la expiración de la prórroga legal.

Encontramos, que mediante el voto salvado de la Magistrada LUISA ESTELLA MORALES LAMUÑO, en sentencia de fecha 18 de julio de 2011, dictada por la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia, bajo la ponencia de la Magistrada CARMEN ZULETA DE MERCHÁN, expediente N° 09-0847, se estableció en referencia a la tácita reconducción del contrato, que la misma no es posible cuando la parte manifiesta su oposición o disconformidad con la estadía del arrendatario, considerando que tal actuación constituye violación del derecho a la defensa, la tutela judicial efectiva y el debido proceso, señalando al respecto lo siguiente:

(Omissis):

…Quien suscribe, Magistrada Luisa Estella Morales Lamuño, salva su voto por disentir del fallo que antecede el cual declaró con lugar la apelación ejercida por el abogado F.B.R., inscrito en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo el N° 22.925, actuando en su carácter de apoderado judicial del ciudadano F.A.C.M., titular de la cédula de identidad N° 6.859.123, en su condición de tercero interesado; revocó la decisión dictada por el Juzgado Superior Décimo en lo Civil, Mercantil, del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas del 26 de junio de 2009, que declaró con lugar la acción de amparo constitucional interpuesta por los abogados M.A.G. y J.B.A., inscritos en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo los Nros. 16.838 y 1.721, respectivamente, actuando en su carácter de apoderados judiciales de la sociedad mercantil Multi Renta Romi, C.A., inscrita ante el Registro Mercantil Primero de la Circunscripción Judicial del Distrito Federal y Estado Miranda, el 18 de mayo de 1992, bajo el tomo 65-A Pro, número 40, contra la sentencia dictada el 26 de noviembre del 2008, por el Juzgado Tercero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, que declaró parcialmente con lugar la apelación ejercida contra la sentencia dictada por el Juzgado Vigésimo Cuarto de Municipio de la referida Circunscripción Judicial, el 15 de noviembre de 2007, y sin lugar la demanda de cumplimiento de contrato de arrendamiento por vencimiento del término y de la prórroga legal seguida por la mencionada empresa contra el ciudadano F.A.C.M.; declarando, esta Sala en consecuencia sin lugar la referida acción de amparo constitucional, con fundamento en las razones que se señalan a continuación:

En primer lugar, se advierte que la mayoría sentenciadora concluyó en la declaratoria sin lugar del amparo ejercido, por cuanto consideraron que lo pretendido por la actora es un nuevo juzgamiento en lo que respecta a la procedencia o no de la tácita reconducción del contrato de arrendamiento de autos, cuyo cumplimiento se demandó; además de que de las actas del expediente no evidenciaron que el juez de la causa haya privado o limitado la actividad probatoria de las partes, por lo que concluyeron que no hubo violación del derecho a la defensa.

Quien aquí disiente, aprecia muy respetuosamente, que se evidencia del caso de autos que el juez de instancia incurrió en un error grave de derecho, y sacó elementos de convicción apartados de lo alegado y probado en autos, pronunciándose sobre situaciones que no formaban parte de la litis, por lo que se considera que el fallo de esta Sala ha debido confirmar la declaratoria con lugar del amparo ejercido, y no proceder a su revocatoria.

Al respecto, se considera que en el caso de marras no se pretendió una tercera instancia, sino evidenciar que el juzgador accionado se extralimitó en su funciones al tomar unas determinaciones con respecto a la tácita reconducción que están alejadas de lo pactado por las partes en el contrato y de lo que dicta la ley, específicamente los artículos 38 y 39 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.

Efectivamente, del fallo objeto de amparo, se aprecia que el juez de la causa primigenia realizó una errada interpretación de la institución de la tácita reconducción, al concluir en la existencia de la misma, en virtud de que a su criterio el arrendatario continuó ocupando el inmueble después de vencida la prórroga legal, sin existir reclamo judicial en un tiempo prudencial, ni pruebas de vías de hecho o violencia por parte del arrendador para desalojar al inquilino, ni reclamo por la aplicación de cláusula penal alguna, concluyendo el juzgador que ello evidenciaba el consentimiento del arrendador, para la continuidad del arrendamiento y la conversión de este a tiempo indeterminado.

Ahora bien, los artículos 38 y 39 eiusdem, deponen lo siguiente.

Artículo 38.- En los contratos de arrendamiento que tengan por objeto alguno de los inmuebles indicados en el artículo 1º de este Decreto-Ley, celebrados a tiempo determinado, llegado el día del vencimiento del plazo estipulado, éste se prorrogará obligatoriamente para el arrendador y potestativamente para el arrendatario, de acuerdo con las siguientes reglas:

a) Cuando la relación arrendaticia haya tenido una duración hasta de un (1) año o menos, se prorrogará por un lapso máximo de seis (6) meses.

b) Cuando la relación arrendaticia haya tenido una duración mayor de un (1) año y menor de cinco (5) años, se prorrogará por un lapso máximo de un (1) año.

c) Cuando la relación arrendaticia haya tenido una duración de cinco (5) años o más, pero menor de diez (10) años, se prorrogará por un lapso máximo de dos (2) años.

d) Cuando la relación arrendaticia haya tenido una duración de diez (10) años o más se prorrogará, por un lapso máximo de tres (3) años.

Durante el lapso de la prórroga legal, la relación arrendaticia se considerará a tiempo determinado, y permanecerán vigentes las mismas condiciones y estipulaciones convenidas por las partes en el contrato original, salvo las variaciones del canon de arrendamiento que sean consecuencia de un procedimiento de regulación, o de un convenio entre las partes, si el inmueble estuviere exento de regulación.

Artículo 39.- La prórroga legal opera de pleno derecho y vencida la misma, el arrendador podrá exigir del arrendatario el cumplimiento de su obligación de entrega del inmueble arrendado. En este caso, el Juez a solicitud del arrendador, decretará el secuestro de la cosa arrendada y ordenará el depósito de la misma en la persona del propietario del inmueble, quedando afectada la cosa para responder al arrendatario, si hubiere lugar a ello

.

En razón de lo anterior, debe advertirse que la tácita reconducción se verifica una vez vencido el término pactado en un contrato a tiempo determinado, sin manifestar nada al respecto y sin establecerse una prórroga automática, convirtiéndose éste en indeterminado; quedando por tanto, el arrendatario en posesión de la cosa arrendada y en continuidad del contrato. No obstante, en casos como el de autos, donde se verifican el vencimiento del término pactado, y de la prórroga legal, es imposible la tácita reconducción; máxime cuando la parte manifiesta su oposición o disconformidad con la estadía del arrendatario, pues en el presente caso, no se evidencia el presunto consentimiento del que habla el Juez accionado.

Por lo que en el presente caso le asiste la razón a la accionante, al verse menoscabados sus derechos constitucionales al debido proceso por la actuación del juez, por lo que esta Sala ha debido confirmar la declaratoria con lugar del amparo.

Así pues, se hace palpable que el fallo objeto de amparo cometió un error de interpretación y valoración de los hechos, e irrespetó la legítima autonomía de la voluntad de las partes en cuanto al establecimiento de los términos en los cuales han acordado realizar el contrato, en este caso de arrendamiento, pues la interpretación exorbitante que realizó sobre la existencia de la tácita reconducción, estaba fuera del debate y viola lo preceptuado en los artículos 38 y 39 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, haciéndose evidente que obvió el respeto y garantía de los derechos a la tutela judicial efectiva, a la defensa y al debido proceso, consagrados en los artículos 26 y 49 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela; razón por la cual, debió declararse sin lugar la apelación, y confirmar la declaratoria con lugar del amparo constitucional ejercido…”. (Negrillas y subrayado de este Juzgado).

Ahora bien, a los folios 09 y 10 del expediente obra el contrato de arrendamiento celebrado entre la ciudadana C.D.S.G.D.C., en su condición de arrendadora y el ciudadano A.J.Q., en su condición de arrendatario, en fecha 19 de marzo de 2009, por ante la Notaría Pública de Ejido, anotado bajo el N° 01, Tomo 13 de los libros de autenticaciones llevado por esa Oficina Notarial, observando que en su cláusula tercera textualmente señala:

…El lapso de duración del presente contrato será de UN AÑO contados a partir del día 01/03/2009 hasta el día 01/03/2010; con posibilidad de ser renovado previo acuerdo entre las partes y en caso de la manifestación de voluntad por parte de la arrendadora o del arrendatario de la no renovación del contrato estos deberán manifestarlo por escrito, con por lo menos 60 días de anticipación, si este fuere el caso cumplido dicho termino deberá EL ARRENDATARIO, devolver el inmueble arrendado en el mismo estado en que lo recibe

. (sic).

Se evidencia, que la vigencia del contrato de arrendamiento cuya resolución se demanda, es por el plazo fijo de un (01) año, computable a partir del 1° de marzo de 2009 hasta el 1° de marzo de 2010 y que el mismo podía renovarse previo acuerdo de las partes.

Igualmente señala la cláusula tercera del referido contrato, que en caso de no renovarse el contrato, las partes debían manifestarlo por escrito con sesenta (60) días de anticipación, lo cual no se evidencia de las actas procesales, razón por la cual se renovó el contrato de arrendamiento en las mismas condiciones del contrato vencido, con una vigencia igual de un (01) año, computable desde el 1° de marzo de 2010 hasta el 1° de marzo de 2011.

Observa esta Superioridad, que mediante acuerdo celebrado entre la ciudadana C.D.S.G.D.C., en su condición de arrendadora y el ciudadano A.J.Q., en su condición de arrendatario, en fecha 20 de diciembre de 2010 (folio 63), por ante la Dirección de Catastro Urbano e Inquilinato de la Alcaldía del Municipio Campo E.d.E.M., se evidencia, que ambas partes estuvieron conformes en que el arrendatario realizaría la entrega material del inmueble arrendado en el plazo de seis (06) meses computados a partir de la referida fecha, vale decir, el 21 de junio de 2011 y que la arrendadora no ejercería ninguna acción judicial de desalojo por ante ninguna autoridad competente.

Asimismo se observa, que a solicitud de la ciudadana C.D.S.G.D.C., en su condición de arrendadora, el Juzgado de los Municipios Campo Elías y Aricagua de la Circunscripción Judicial del Estado Mérida, en fecha 27 de julio de 2011 (folio 79 al 87), realizó la inspección judicial sobre el inmueble arrendado, en la cual se dejó constancia entre otras cosas, de las personas que ocupan el inmueble, las actividades que se desarrollan en el mismo y el estado de conservación.

Igualmente, a solicitud de la ciudadana C.D.S.G.D.C., en su condición de arrendadora, la Dirección de Planificación Urbana e Ingeniería del Municipio Campo E.d.E.M., realizó el Informe Técnico de Inspección sobre el inmueble arrendado, en fecha 23 de noviembre de 2011 (folios 67 al 78), en el cual se dejó constancia entre otras cosas, que en el entorno del taller mecánico que funciona en el referido inmueble existe una cantidad de viviendas familiares y destinadas al comercio, donde los olores y los ruidos que provoca dicha actividad comercial son fuertes y altos, que siete de los locales que pertenecen al inmueble no poseen pisos, que existe acumulación de basura y desechos y que no dispone de cámaras de depósito de aceite y otros desechos inflamables.

Finalmente se observa, que mediante libelo presentado en fecha 15 de febrero de 2012 (folios01 al 04), por los abogados JON J.R.V., L.E.Z.S. y F.J.S., en su condición de apoderados judiciales de la ciudadana C.D.S.G.D.C., se interpuso la demanda de Resolución de Contrato de Arrendamiento contra el ciudadano A.J.Q., en su condición de arrendatario.

Ahora bien considera quien decide, que el ciudadano A.J.Q., en su condición de arrendatario, incumplió el acuerdo suscrito entre él y su arrendadora, por ante la Dirección de Catastro Urbano e Inquilinato de la Alcaldía del Municipio Campo E.d.E.M., en fecha 20 de diciembre de 2010 (folio 63), según el cual, debió realizar la entrega material del inmueble el día 21 de junio de 2011, razón ésta por la que continuó ocupando el inmueble pero en condiciones distintas a las establecidas en el contrato vencido, no generándose el primer requisito antes expuesto, para producir la renovación tácita, y, en virtud de haber realizado la promesa de entrega incumplida, igualmente se considera, que renunció a la prórroga legal contemplada en el artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios. Y así se decide.

Por otra parte, se evidencia del libelo que encabeza las actuaciones, que los abogados JON J.R.V., L.E.Z.S. y F.J.S., en su condición de apoderados judiciales de la ciudadana C.D.S.G.D.C., parte arrendadora, señalaron:

Que durante los primeros cuatro meses de relación contractual el arrendatario se condujo de manera normal, pero de allí en adelante su comportamiento cambió, por cuanto dejó de realizar los pagos de los cánones de arrendamiento de manera total o parcial cuyos montos fueron estipulados por la cantidad de cuatro mil bolívares cada uno, lo que implicó la realización de varios llamados de atención por parte de la arrendadora al arrendatario, para que pagase lo adeudado.

Que se ha materializado la inobservancia por parte del arrendatario de la cláusula novena del contrato de arrendamiento, por cuanto no ha pagado el canon de arrendamiento desde el mes de marzo de 2011, lo cual ha ocasionado perjuicios económicos a la ciudadana C.D.S.G.D.C..

De lo antes expuesto considera esta Alzada, que no se verifica el segundo requisito para que opere la renovación tácita del contrato vencido, referido, a que el arrendador hubiese recibido el pago del canon correspondiente al mes siguiente a la expiración de la prórroga legal. Y así se decide.

Igualmente se considera, que la ciudadana C.D.S.G.D.C., en su condición de arrendadora, se opuso a la continuidad de la relación arrendaticia, en virtud de haber manifestado su voluntad: 1) por ante la Dirección de Catastro Urbano e Inquilinato de la Alcaldía del Municipio Campo E.d.E.M., en fecha 20 de diciembre de 2010 (folio 63), 2) por ante el Juzgado de los Municipios Campo Elías y Aricagua de la Circunscripción Judicial del Estado Mérida, en fecha 27 de julio de 2011 (folio 79 al 87), 3) por ante la Dirección de Planificación Urbana e Ingeniería del Municipio Campo E.d.E.M., en fecha 23 de noviembre de 2011 (folios 67 al 78), a los fines de agotar las instancias correspondientes con el objeto de lograr la entrega del inmueble arrendado, lo cual no le fue posible ni satisfactorio. Y así se decide.

Se desprende de las consideraciones expuestas, que el contrato de arrendamiento celebrado entre la ciudadana C.D.S.G.D.C., en su condición de arrendadora y el ciudadano A.J.Q., en su condición de arrendatario, en fecha 19 de marzo de 2009, por ante la Notaría Pública de Ejido, anotado bajo el N° 01, Tomo 13 de los libros de autenticaciones llevado por esa Oficina Notarial (folios 09 y 10), es a tiempo determinado, en virtud de las múltiples gestiones realizadas por la arrendadora a los fines de poner fin a la relación arrendaticia y lograr la entrega material del inmueble, además de no haber recibido el pago del canon de arrendamiento correspondiente al mes siguiente a la fecha convenida para la entrega del inmueble, vale decir, el 21 de junio de 2011, en razón de encontrarse en mora el arrendatario -según alega la parte actora-desde el mes de marzo de 2011.Y así se decide.

En este sentido, debe este Juzgador determinar que en el presente caso nos encontramos en presencia de un contrato a tiempo determinado y no de un contrato a tiempo indeterminado, como erróneamente lo señaló el a quo en la sentencia recurrida, por lo que corresponde a la accionante rescindir el contrato de arrendamiento, a los fines de dar por terminada la relación arrendaticia y obtener la entrega material del inmueble. Y así se decide.

En consecuencia, este JUZGADO SUPERIOR PRIMERO EN LO CIVIL, MERCANTIL, DEL TRÁNSITO Y DE PROTECCIÓN DE NIÑOS, NIÑAS Y ADOLESCENTES DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO MÉRIDA, revoca en todas y cada una de sus partes la sentencia de fecha 16 de mayo de 2012, proferida por el Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Mérida, razón por la cual se ordena, al Tribunal al cual corresponda por distribución el conocimiento de la causa, proceda a dictar nueva sentencia que se pronuncie sobre el fondo de la demanda de resolución de contrato de arrendamiento interpuesta por la ciudadana C.D.S.G.D.C., contra el ciudadano A.J.Q.. Y así se decide.

DECISIÓN

En mérito de los señalamientos que anteceden, este Juzgado Superior Primero en lo Civil, Mercantil, del Tránsito y de Protección de Niños, Niñas y Adolescentes de la Circunscripción Judicial del Estado Mérida, actuando en sede civil, administrando justicia en nombre de la Repúbli¬ca Bolivaria¬na de Venezuela y por autori¬dad de ley, dicta sentencia en los siguientes términos:

PRIMERO

Se declara CON LUGAR el recurso de apelación interpuesto mediante diligencia de fecha 21 de mayo de 2012 (folio 128), por el abogado en ejercicio JON J.R.V., en su condición de co-apoderado judicial de la ciudadana C.D.S.G.D.C., parte actora, contra la sentencia de fecha 16 de mayo de 2012, dictada por el JUZGADO PRIMERO DE PRIMERA INSTANCIA EN LO CIVIL, MERCANTIL Y DEL TRÁNSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO MÉRIDA.

SEGUNDO

Se ordena al Tribunal al cual corresponda por distribución el conocimiento de la causa, proceda a dictar nueva sentencia que se pronuncie sobre el fondo de la demanda de resolución de contrato de arrendamiento interpuesta por la ciudadana C.D.S.G.D.C., contra el ciudadano A.J.Q..

TERCERO

Se REVOCA en todas y cada una de sus partes, la sentencia de fecha 16 de mayo de 2012, dictada por el JUZGADO PRIMERO DE PRIMERA INSTANCIA EN LO CIVIL, MERCANTIL Y DEL TRÁNSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO MÉRIDA, que declaró inadmisible la demanda que por Resolución de Contrato de Arrendamiento fue interpuesta por la ciudadana C.d.S.G.d.C., contra el ciudadano A.J.Q. y por la naturaleza del fallo no se pronunció en cuanto a la condenatoria en costas.

CUARTO

No se hace especial pronunciamiento en cuanto a las costas del recurso en virtud de la índole del fallo.

QUINTO

En virtud que la sentencia se publica fuera del lapso de ley, se ordena la notificación de las partes y/o de sus apoderados judiciales, a los fines de que interpongan los recursos correspondientes.

Queda en estos términos REVOCADA la sentencia apelada. Así se decide.

Publíquese, regístrese y cópiese. Bájese en su oportunidad el presente expediente al Tribunal de origen. Así se decide.

Dada, firmada, sellada y refrendada en la Sala de Despa¬cho del Juzgado Superior Primero en lo Civil, Mercantil, del Tránsito y de Protección de Niños, Niñas y Adolescentes de la Circunscripción Judicial del Estado Mérida. En Mérida, a los diecisiete (17) días del mes de octubre del año dos mil doce.- Años: 202º de la Independencia y 153º de la Federación.

El Juez,

H.S.F.

La Secretaria,

M.A.S.G.

En la misma fecha, siendo las diez de la mañana , se publicó la anterior sentencia, lo que certifico. La Secretaria,

M.A.S.G.

JUZGADO SUPERIOR PRIMERO EN LO CIVIL, MERCANTIL, DEL TRÁNSITO Y DE MENORES DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO MÉRIDA.- Mérida, diecisiete (17) días del mes de octubre del año dos mil doce (2012).

202º y 153º

Certifíquese por Secretaría, para su archivo, copia de la decisión ante¬rior, de conformidad con en el artículo 248 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con el artículo 112 eiusdem, debiendo insertarse al pie de la misma el contenido del presente decreto.-

El Juez,

La Secretaria, H.S.F.

M.A.S.G.

En la misma fecha se cumplió con lo ordenado en el auto que ante¬cede.

La Secretaria,

Exp.5689.- M.A.S.G.