Decisión de Juzgado Superior Segundo en lo Civil, Mercantil y del Transito de Caracas, de 18 de Septiembre de 2006

Fecha de Resolución18 de Septiembre de 2006
EmisorJuzgado Superior Segundo en lo Civil, Mercantil y del Transito
PonenteArturo Martinez Jiménez
ProcedimientoDesalojo

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

EN SU NOMBRE

JUZGADO SUPERIOR SEGUNDO EN LO CIVIL, MERCANTIL Y DEL TRÁNSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ÁREA

METROPOLITANA DE CARACAS

Años: 196º y 147º

DEMANDANTE: R.E.C.T., venezolano, mayor de edad, de este domicilio y titular de la cédula de identidad No. 637.191.

APODERADOS

JUDICIALES: S.H.G. y G.P.V., abogados en ejercicio, inscritos en el Inpreabogado bajo los Nos. 39.076 y 69.183, respectivamente.

DEMANDADA: J.D.F.F., venezolana, mayor de edad, de este domicilio y titular de la cédula de identidad No. 16.522.996.

APODERADOS

JUDICIALES: O.A.H. y O.A.C., abogados en ejercicio, inscritos en el Inpreabogado bajo los Nos. 67.301 y 36.358, en el mismo orden.

MOTIVO: DESALOJO

SENTENCIA: DEFINITIVA

EXPEDIENTE: 05-9807

I

ANTECEDENTES

Corresponden las presentes actuaciones al conocimiento de esta alzada, con motivo del recurso de apelación ejercido en fecha 11 de mayo de 2006, por la representación judicial de la parte demandada ciudadana J.D.F.F.A. contra la decisión proferida en fecha 06 de abril de 2006, por el Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, que declaró: 1) PARCIALMENTE CON LUGAR la demanda interpuesta por R.E.C.T. contra la referida ciudadana; 2) Ordenó a la demandada a entregar al actor libre de bienes y personas el inmueble objeto del litigio; 3) Ordenó que se entregara el inmueble solvente con los servicios públicos y en las mismas buenas condiciones de mantenimiento y conservación en que le fue dado; 4) Condenó a la parte demandada a pagar la cantidad de CIENTO UN MIL NOVECIENTOS SESENTA BOLIVARES CON NOVENTA Y TRES CENTIMOS (Bs. 101.970,93) por concepto de complemento de pago de los cánones de arrendamiento correspondientes a los meses de junio, julio, agosto y septiembre de 2003. 5) NEGÓ el pedimento de la parte actora en lo que respecta al pago de las cantidades de Bs. 850.000,00, Bs. 1.500.000,00 y Bs. 700.000,00 por concepto de cobranza extrajudicial, inspección ocular realizada al inmueble y gastos comunes que según el actor genera la minitienda, respectivamente.

Dicho medio recursivo fue oído en ambos efectos por auto de fecha 12 de mayo de 2006, por el Juzgado Segundo de Primera Instancia, ya identificado, el cual ordenó la remisión del expediente al Juzgado Superior Distribuidor de turno a los fines legales consiguientes.

Cumplidos los trámites de distribución, le fue asignado el conocimiento de la causa a este Juzgado Superior, quien recibió el expediente por auto de fecha 19 de julio de 2006, le dio entrada en esa misma fecha y fijó el décimo (10º) día de despacho para dictar sentencia a tenor de lo dispuesto en el artículo 893 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con el artículo 33 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.

Llegada la oportunidad de decidir, procede este sentenciador a dictar el respectivo fallo, previo el resumen de los acontecimientos procesales trascendentales que se han producido en el juicio.

II

SÍNTESIS DE LOS HECHOS

Se inicia este proceso judicial mediante demanda de desalojo incoada en fecha 09 de diciembre de 2004, por el abogado S.A.H.G., en su carácter de apoderado judicial del ciudadano R.E.C.T. contra la ciudadana J.D.F.F., bajo los siguientes argumentos: 1) Que su representado es legítimo propietario de un local comercial ubicado en el Centro Comercial “Los Molinos” en el Nivel S.B., distinguido con el No. 20, en la avenida San Martín cruce con Avenida S.B., Parroquia San Martín, Municipio Libertador Distrito Capital. 2) Que su representado dividió dicho local en minitiendas que las dedicó al arrendamiento. 3) Que habían dos (2) que estaban siendo alquiladas al ciudadano J.D.F.V., el local distinguido con el No. 1-B, para la actividad de venta de comida ligera y el local distinguido con el No. 2-A, dedicado a la venta de loterías. 4) Que el ciudadano J.D.F.V., decidió dejar las minitiendas y entregarlas a su representado, pero que durante el mes de octubre del año 2001, dio en arrendamiento a la ciudadana J.D.F.F., otra minitienda distinguida con el No. 1-A, con mejores condiciones, cuyo acuerdo según su decir, nunca llegó a autenticarse, pero que sin embargo la misma ha tenido una posesión legítima e ininterrumpida del local con su respectivo canon establecido y la emisión del correspondiente recibo. 5) Que la referida ciudadana ha ocupado dicho inmueble bajo las condiciones de un contrato verbal que se efectuó cuando fueron desocupados los locales que mantenía arrendado el ciudadano J.M. DE FREITAS VIERA, y a los distintos inquilinos de las otras minitendas. 6) Que las condiciones del contrato verbal fueron claras en el sentido de que la inquilina acordó que entregaría el local libre de bienes y personas a su representado una vez que se exigiera por los motivos que fuera. 7) Que la entrega no ocurrió y la situación empeoró toda vez que según su decir, la inquilina se apoderó del local en forma completa. 8) Que desde el mes de julio de 2003, la ciudadana J.D.F.F.D.M., dejó de pagar el canon de arrendamiento que se estableció y que al igual dejó de pagar un saldo deudor, por cuanto -según su decir-, los pagos correspondientes a los meses de junio, julio, agosto y septiembre de 2003 los realizó de forma incompleta, lo que lo llevó a establecer que para el mes de septiembre inclusive acumuló una deuda de Ciento Un Mil Novecientos Sesenta Bolívares con Noventa y Tres Céntimos (Bs. 101.970.93). 9) Que a partir del mes de septiembre de 2003, la ciudadana JULIA DE FÀTIMA FREITAS DE MORENO, se negó a cancelar en forma correcta el canon de arrendamiento establecido, así como la cuota parte de los gastos de electricidad y condominio convenido y que de la misma manera se negó a entregar el inmueble libre de personas y bienes en las distintas ocasiones solicitadas. 10) Que por las razones anteriores procedió a demandarla a los fines de que conviniera en pagar la diferencia del canon de arrendamiento de los meses de junio, julio, agosto y septiembre del 2003, que alcanza la cantidad de Ciento un Mil Novecientos Setenta Bolívares con Noventa y Tres Céntimos (Bs. 101.970,93) más los vencidos de septiembre de 2003 y octubre de 2004, que alcanzan a la cantidad de Tres Millones Novecientos Ochenta Mil Bolívares (Bs. 3.980.000,00), que arrojan un total de Cuatro Millones Veintiún Mil Novecientos Setenta Bolívares con Noventa y Tres Céntimos (Bs. 4.021.970,93), de cánones vencidos y la cantidad de Setecientos Mil Bolívares (Bs. 700.000,00) por los gastos comunes que generó la minitienda calculados prudencialmente a razón de Cincuenta Mil Bolívares (Bs. 50.000,00); Ochocientos Cincuenta Mil Bolívares (Bs. 850.000,00) por concepto de gestiones extrajudiciales y Un Millón Quinientos Mil Bolívares (Bs. 1.500.000,00) correspondiente a gastos de inspección ocular, en consecuencia, pidió la entrega del local libre de personas y bienes.

Conjuntamente con el escrito libelar la parte actora consignó los siguientes instrumentos: 1) Poder conferido por el ciudadano R.E.C.T. a los abogados S.A.H.G. y G.E.P.V., autenticado por ante la Notaría Pública Tercera del Municipio Chacao del Estado Miranda, en fecha 18 de agosto de 2004; 2) Copia simple del contrato de arrendamiento suscrito entre la sociedad mercantil SOTO-CASTAÑEDA Y ASOCIADOS, representada por su Director R.E.C. y el ciudadano J.D.F.V., sobre un (1) Mini Local Comercial, identificado con el No. 1- letra “B”, que forma parte del Centro Comercial “Los Molinos”, ubicado en la Urbanización Industrial San Martín, Avenida San Martín de la ciudad de Caracas, autenticado ante la Notaría Pública Trigésima del Municipio Libertador del Distrito Federal, de fecha 05 de febrero de 1998; 3) Recibo de pago del mes junio de 2003, por concepto de alquiler, electricidad, aseo urbano y condominio, marcado con la letra “C”; 4) Recibo de pago del mes julio de 2003, por concepto de alquiler, electricidad, aseo urbano y condominio, marcado con la letra “D”; 5) Recibo de pago del mes agosto de 2003, por concepto de alquiler, electricidad, aseo urbano y condominio, marcado con la letra “E”; 6) Recibo de pago del mes septiembre de 2003, por concepto de alquiler, electricidad, aseo urbano y condominio, marcado con la letra “F”; 6) Comunicación dirigida por el ciudadano R.A. SOTO MÉNDEZ, en su condición de Director Gerente de Soto Castañeda & Asociados a la ciudadana J.D.F.D.M., de fecha 23 de abril de 2003, en la cual le participan la terminación del contrato y le requirieren la desocupación en un lapso aproximado de treinta (30) días, firmado como recibido en fecha 23 de abril de 2003, marcado con la letra “G”; 7) Recibo de pago de fecha 23 de agosto de 2004, por la cantidad de Ochocientos Cincuenta Mil Bolívares (Bs. 850.000,00), por concepto de estudio del caso y diligencias extrajudiciales desde el año 2003, relacionados con el mini local No. 1-A del local No. 20 del Nivel S.B.d.C.C.l.M. en San Martín, y redacción de poder, emitido por el Escritorio Jurídico Económico HPAL, marcado con la letra “H”; 8) Recibo de pago de fecha 05 de noviembre de 2004, por la cantidad de Un Millón Quinientos Mil Bolívares (Bs. 1.500.000,00), por concepto de solicitud y tramitación de inspección ocular en el mini local 1-A del local No. 20 del Nivel S.B.d.C.C.L.M. en San Martín, marcado con la letra “I”; 9) Solicitud Nº 0448, contentiva de inspección ocular practicada por el Juzgado Décimo Sexto de Municipio del Área Metropolitana de Caracas, en fecha 11 de noviembre de 2004, a solicitud del abogado S.H. en su condición de apoderado judicial del ciudadano R.E.C., en el mini local Nº 1-A del Local No. 20 del Centro Comercial Los Molinos antes identificado, marcado con la letra “J”.

El tribunal a quo (Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas), admitió la demanda de desalojo en fecha 21 de diciembre de 2004, ordenando el emplazamiento de la demandada.

Cumplido el trámite de la citación personal de la accionada, en fecha 25 de febrero de 2005, el abogado O.A. ABLAN HALLAK, en su carácter de apoderado judicial de la parte demandada ciudadana J.D.F.F.A., procedió a dar contestación a la demanda, en los términos siguientes: 1) En el primer capítulo, rechazó y contradijo la demanda en todas y cada una de sus partes; 2) En el segundo capítulo, opuso la cuestión previa prevista en el ordinal 1º del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, atinente a la incompetencia del juez por la cuantía de la demanda argumentando que el tribunal competente es un juzgado de municipio toda vez que la pensión o canon de arrendamiento mensual era por la cantidad de Doscientos Ochenta Mil Bolívares (Bs. 280.000,00), y que acumulando las pensiones o cánones de un (1) año, se determinaba que el valor de la demanda o cuantía era por la cantidad de Tres Millones Trescientos Sesenta Mil Bolívares (Bs. 3.360.000,00). 3) En el capítulo tercero, alegó lo siguiente: Primero: Que en el libelo de la demanda no se expresa con claridad y precisión de donde se obtiene la cantidad que solicita el demandado le pague, toda vez que a su decir, no se indicó cual era el valor de cada uno de los cánones de arrendamiento mensuales. Posteriormente, rechazó que su representada J.D.F.F.A., haya dejado de pagar los cánones de arrendamiento correspondientes a los meses de junio, julio, agosto y septiembre del año 2003. Refirió además, que los cánones de arrendamiento correspondientes a los meses de junio, julio, agosto y septiembre del año 2003, le fueron cancelados directamente a la ADMINISTRADORA SOTO, CASTAÑEDA & ASOCIADOS, C.A. Añadió asimismo, que los cánones de arrendamiento correspondientes a los meses de octubre del año 2003 a octubre de 2004, ambos meses inclusive, fueron consignados oportunamente por ante el Juzgado Vigésimo Quinto de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, en el expediente No. 20036840, toda vez que según su decir, el arrendador se rehusó a recibirlos. Seguidamente, señaló que el canon de arrendamiento mensual era por la cantidad de Doscientos Ochenta Mil Bolívares (Bs. 280.000,00), y que por un acuerdo celebrado con el ciudadano R.A. SOTO MENDEZ, Director Gerente de la ADMINISTRADORA SOTO, CASTAÑEDA & ASOCIADOS, C.A., (EL ARRENDADOR), convino en pagar la cantidad de Veinte Mil Bolívares (Bs.20.000,00) mensuales por concepto de gastos comunes de electricidad, aseo urbano y de condominio, todo lo cual a su decir, suma la cantidad de Trescientos Mil Bolívares (Bs. 300.000,00) mensuales, que fueron cancelados o consignados oportunamente. Niega que adeude la cantidad de Setecientos Mil Bolívares (Bs. 700.000,00) por concepto de gastos comunes que supuestamente genera la minitienda y que ahora se pretenden calcular a razón de Cincuenta Mil Bolívares (Bs. 50.000,00), mensuales. Finalmente, negó y rechazó que su representada se haya apoderado y esté ocupado en forma completa el local comercial No. 20, según consta en el particular tercero de la inspección ocular practicada en fecha 11 de noviembre de 2004, por el Juzgado Décimo Sexto de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas. Indicó asimismo, que su representada J.D.F.D.F.A., sólo ocupa el mini-local que le fue dado en arrendamiento, ya que los restantes se dejó constancia expresa que se encontraban desocupados. Segundo: Que la parte demandante fundamenta su solicitud en los artículos 32 y 33, ordinales a) y b) del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios. A ese respecto señala que el artículo 32 ejusdem está referido a la revisión de los cánones de arrendamiento de los inmuebles sujetos a regulación y en cuanto al artículo 33 eiusdem, el mismo carece de literales, ordinales o numerales, en razón de lo cual, según su decir, es imposible entender lo que trata de plantear el apoderado judicial de la parte demandante. Tercero: Negó y rechazó que su representada J.D.F.F.A., tuviera que pagar cantidad alguna por concepto de gastos extrajudiciales e inspección y por consiguiente desconoce los recibos o documentos que los soportan.

Conjuntamente con el escrito de contestación de la demanda, la representación judicial de la parte accionada, consignó las siguientes instrumentales: 1) Documento poder conferido por la ciudadana J.D.F.F.A. a los abogados O.A. ABLAN HALLAK y O.E. ABLAN CANDIA, autenticado por ante la Notaría Pública Décima Quinta del Municipio Libertador del Distrito Capital, en fecha 23 de febrero de 2005, bajo el No. 85, tomo 15, marcado con la letra “A”; 2) Recibo de pago del mes junio de 2003, por concepto de alquiler del mini local No. 1-A, electricidad, aseo urbano y condominio, marcado con la letra “B”; 3) Recibo de pago del mes julio de 2003, por concepto de alquiler del mini local Nº 1-A, electricidad, aseo urbano y condominio, marcado con la letra “C”; 4) Copia simple del cheque signado con el No. 05952, de la cuenta corriente No. 01140178741780004859 librado contra el Banco del Caribe a nombre de la ciudadana J.D.F.D.F. a favor del ciudadano R.A. SOTO MENDEZ, por la cantidad de Trescientos Mil Bolívares (Bs. 300.000.00), de fecha 08 de agosto de 2003, marcado con la letra “D”; 5) Recibo de pago del mes agosto de 2003, por concepto de alquiler del mini local Nº 1-A, electricidad, aseo urbano y condominio, marcado con la letra “E”; 6) Copia simple del cheque No. 01145194, cuenta No. 286-001229-2 del Banco de Venezuela a nombre de la ciudadana J.D.F.F.D.M.l. a favor del ciudadano R.S.M., en fecha 04 de septiembre de 2003, marcado con la letra “F”; 7) Recibo de pago del mes de septiembre de 2003, por concepto de alquiler del mini local No. 1-A, de electricidad, aseo urbano y condominio, marcado con la letra “G”; 8) Copia simple de cheque No. 31145197 de la cuenta a nombre de la ciudadana J.D.F.F.D.M.l. a favor del ciudadano R.A. SOTO MENDEZ, en fecha 07 de octubre de 2003; 9) Copia simple de expediente No. 20036, de la nomenclatura llevada por el Juzgado Vigésimo Quinto de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, contentivo de la consignaciones efectuadas por la ciudadana J.D.F.F. a favor de la ADMINISTRADORA SOTO CASTAÑEDA Y ASOCIADOS, C.A.

En fecha 19 de julio de 2005, se dictó sentencia declarando sin lugar la cuestión previa, y notificada la misma, la parte actora ejerció la regulación de competencia mediante escrito fechado 23 de septiembre de 2005.

Agotada de esta manera la fase alegatoria del presente juicio en primera instancia y abierto ope legis la etapa probatoria del mismo, las partes litigantes promovieron los medios probatorios que de seguidas se explanan:

MEDIOS PROBATORIOS PROMOVIDOS POR LA PARTE ACTORA:

• Reprodujo el mérito favorable de los autos que se desprende de los instrumentos acompañados al escrito libelar.

• Promovió las testimoniales de los ciudadanos R.S., M.A. y Y.L., venezolanos, mayores de edad, titulares de las cédulas de identidad Nos. 5.308.786, 10.525.715 y 10.525.715, respectivamente, a los fines de que declararan sobre los particulares relacionados con el juicio de desalojo incoado.

• Promovió las siguientes documentales: 1) Cotización del presupuesto emitido por la sociedad mercantil EQUIDOFI, C.A., a los fines de probar que su representado desde el año 2004, hace el requerimiento del inmueble; 2) Copia simple de cheque emitido a favor de la sociedad mercantil EQUIDOFI C.A., contra el Banco CORP BANCA por la cantidad de Diez Millones Seiscientos Ocho Mil Bolívares con 00/100 (Bs. 10.608.000,00), con el cual -a su decir-, se demuestra el interés manifiesto de su representado de ocupar el inmueble para desarrollar su propio negocio; 3) Recibos de pagos originales, emitidos por la ciudadana J.D.F.F., correspondientes a los meses de julio de 2002 hasta mayo de 2003, a fin de demostrar según refiere que su representada cancelaba y emitía los mismos por concepto de electricidad, aseo urbano y condominio; 4) Copias simples de recibos de condominio emitidos por la administradora del centro comercial; 5) Copias simples de estados de cuenta emitidos por la Administradora Serdeco, C.A., a fin de demostrar, según su decir, que la inquilina no ha cancelado la luz y el aseo, hasta el 2004.

MEDIOS PROBATORIOS PROMOVIDOS POR LA PARTE DEMANDADA:

• Reprodujo el mérito favorable de los autos.

• Reprodujo los recibos de pago de los cánones de arrendamiento consignados conjuntamente con el escrito de contestación a la demandada, marcados con las letras “B”, “C”, “E” y “G”.

• Promovió las siguiente documentales: 1) Copia certificada expedida por el Banco del C.d.C. Nº 50609358, de fecha 15 de julio de 2003, librado a favor del ciudadano R.S.M., en su condición de Director Gerente de la sociedad mercantil SOTO, CASTAÑEDA & ASOCIADOS, C.A., por la cantidad de Trescientos Mil Bolívares (Bs. 300.000,00), la cual según su decir, demuestra el pago del mes de julio del año 2003; 2) Copia certificada emitida por el Banco del C.d.C. Nº 50609358, de fecha 04 de septiembre de 2003, librado a favor del ciudadano R.S.M., en su condición de Director Gerente de la sociedad mercantil SOTO, CASTAÑEDA & ASOCIADOS, C.A., por la cantidad de Trescientos Mil Bolívares (Bs. 300.000,00); 3) Copia certificada emitida por el Banco del C.d.C. Nº 50609358, de fecha 07 de octubre de 2003, librado a favor del ciudadano R.S.M., en su condición de Director Gerente de la sociedad mercantil SOTO, CASTAÑEDA & ASOCIADOS, C.A., por la cantidad de Trescientos Mil Bolívares (Bs. 300.000,00).

• Promovió prueba de informes de conformidad con el artículo 433 del Código de Procedimiento Civil, a los fines de requerirle al Banco del Caribe copia certificada de los cheques que a continuación se discriminan: 1) Banco del Caribe, Cuenta Corriente Nº 0114 0176 74 1760004959 a nombre de J.D.F.D.F., cédula de identidad Nº V-16.522.996, cheque No. 50609358, de fecha 15 de julio de 2003, pagado a la orden de R.A. SOTO MENDEZ, por la cantidad de Bs. 300.000,00. 2) Banco del Caribe, cuenta corriente No. 0114 0176 74 1760004959 a nombre de J.D.F.F., cédula de identidad No. V- 16.522.996, Cheque No. 31909359, de fecha 08 de agosto de 2003, pagado a la orden de R.A. SOTO MENDEZ, por la cantidad de Bs. 300.000,00. 3) Banco Venezuela, cuenta corriente No. 286-001229-2 a nombre J.D.F.F., Cédula de identidad No. V-16.522.996, cheque No. 01145194, de fecha 04 de septiembre de 2003, pagado a la orden de R.A. SOTO MENDEZ, titular de la cédula de identidad No. V-5.308.786, por la cantidad de Bs. 300.000,00. 4) Banco de Venezuela, cuenta corriente No. 286-001229-2 a nombre J.D.F.D.F., cédula de identidad No. V-16.552.996, cheque No. 3145197, de fecha 07 de octubre de 2003, pagado a la orden de R.A. SOTO MENDEZ, titular de la cédula de identidad No. V-5.308.786, por la cantidad de Bs. 300.000,00.

• Reprodujo la carta enviada a su representada en fecha 23 de abril de 2003, traída a los autos por la representación judicial de la parte actora conjuntamente con el escrito libelar, a fin de demostrar, según su decir, que el ciudadano R.A. SOTO MENDEZ es el Director Gerente de la sociedad mercantil SOTO, CASTAÑEDA & ASOCIADOS, C.A., arrendadora del inmueble cuyo desalojo se pretende.

• Promovió copias certificadas expedidas por el Juzgado Vigésimo Quinto de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, de las consignaciones contenidas en el expediente No. 20036840, realizadas por su representada J.D.F.F.A., a favor de la sociedad mercantil SOTO, CASTAÑEDA & ASOCIADOS, C.A., en su carácter de arrendador del inmueble cuyo desalojo se pretende.

• Reprodujo la inspección ocular practicada en fecha 11 de noviembre de 2004, por el Juzgado Décimo Sexto de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, traída a los autos por el apoderado judicial de la parte demandante, que demuestra que su mandante ocupa el mini local arrendado.

• Promovió recibos emitidos por la ADMINISTRADORA SERDECO, C.A., a nombre de la ciudadana J.D.F.F.A., con los cuáles a su decir, se comprueba que su representada paga el servicio de electricidad, aseo urbano y relleno sanitario correspondiente al inmueble (Local 1-A), cuyo desalojo se pretende.

• Promovió prueba de informes de conformidad con el artículo 433 del Código de Procedimiento Civil, a los fines de que requiriera a la ADMINISTRADORA SERDECO, C.A., la Cuenta No. 100001594461, la información que a continuación se detalla: 1º) Titular del contrato. 2º) Dirección del suministro. 3º) Servicios facturados.

En fecha 07 de octubre de 2005, mediante actas levantadas por el tribunal a quo, se dejó constancia de la evacuación de las testimoniales de los ciudadanos R.A.S.M. y Y.L..

En fecha 22 de febrero de 2006, el Tribunal Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, ordenó agregar a los autos las resultas contentivas a la decisión proferida por el Juzgado Superior Sexto en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de esta Circunscripción Judicial, que declaró sin lugar la regulación de competencia ejercida por la ciudadana J.D.F.F..

En fecha 06 de abril de 2006, el tribunal de la causa dictó sentencia mediante la cual declaró parcialmente con lugar la demanda interpuesta por el ciudadano R.E.C.T. contra la ciudadana J.D.F.F.D.M., asimismo ordenó a la demandada a entregar al actor libre de bienes y personas el inmueble objeto de litigio.

Cumplida como ha quedado la sustanciación de la causa conforme al procedimiento de segunda instancia, se entró en la fase decisoria que ahora nos ocupa.

III

MOTIVACIONES PARA DECIDIR

Estando en la oportunidad para emitir el fallo correspondiente y habiéndose efectuado previamente una síntesis de los hechos conforme a lo ordenado en el artículo 243 del Código de Procedimiento Civil, esta alzada cumple tal tarea con base a las siguientes consideraciones:

Conoce este tribunal de la presente causa, con motivo del recurso de apelación ejercido en fecha 11 de mayo de 2006, por el abogado O.A. ABLAN HALLAK, en su carácter de apoderado judicial de la ciudadana J.D.F.D.F.A. contra la sentencia proferida en fecha 06 de abril de 2006, por el Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, que declaró: Parcialmente con lugar la demanda interpuesta por el ciudadano R.E.C.T.; ordenó a la demandada a entregar al actor libre de bienes y personas el inmueble objeto de litigio; ordenó que se entregara el inmueble solvente de los servicios públicos y en las mismas condiciones de mantenimiento y conservación en que le fue entregado; condenó a la parte demandada a pagar la cantidad de CIENTO UN MIL NOVECIENTOS SETENTA BOLIVARES CON NOVENTA Y TRES CENTIMOS (Bs. 101.970,93) por concepto de complemento de pago de los cánones de arrendamiento correspondientes a los meses de junio, julio, agosto y septiembre de 2003; negó el pedimento de la parte actora en lo que respecta al pago de la cantidad de OCHOCIENTOS CINCUENTA MIL BOLIVARES (Bs. 850.000,00), UN MILLON QUINIENTOS MIL BOLIVARES (Bs. 1.500.000,00) y SETECIENTOS MIL BOLIVARES (Bs. 700.000,00), por concepto de gestiones extrajudiciales de cobranza, inspección ocular realizada al inmueble y gastos comunes.

En tal sentido, la sentencia recurrida se fundamentó en lo siguiente:

…Planteada así la controversia y vistos los alegatos de las partes, este Tribunal considera oportuno citar el artículo 34 del decreto Ley de Arrendamiento Inmobiliario, el cual copiado textualmente aparece:(…)

Del texto de la norma precedente, se evidencia claramente los dos (2) elementos más relevantes exigidos en nuestro ordenamiento civil, para que resulte procedente la acción de desalojo, a saber:

1. La existencia de un contrato bilateral verbal o escrito a tiempo indeterminado; y,

2. La falta de pago de 2 mensualidades consecutivas.

De suerte que, a los fines de determinar la procedencia o improcedencia de la acción de desalojo incoada en este caso, debe este Juzgado pasar a revisar la verificación o no de cada uno de los elementos anteriormente discriminados.

En torno al primero de los elementos en referencia, es decir, la existencia de un contrato bilateral o verbal escrito a tiempo indeterminado, es de observar por este sentenciador que en el proceso las partes aceptaron la existencia de un contrato de arrendamiento verbal a tiempo indeterminado. Por lo que dicha circunstancia constituye un hecho admitido fuera del controvertido.

Como consecuencia de lo anterior, resulta fehacientemente probada en este proceso, la existencia de la relación contractual arrendaticia alegada en el libelo de la demanda, lo anterior, en virtud de la admisión por parte de la demandada de la existencia del mencionado contrato de arrendamiento verbal. Es por ello, que este Tribunal le atribuye pleno valor probatorio, a los fines de acreditar en autos la relación arrendaticia, toda vez que contienen una confesión espontáneamente realizada por la parte demandada en este proceso. Así se decide.-

En cuanto al segundo de los requisitos de procedencia de la acción de desalojo, es decir, la falta de pago de 2 mensualidades consecutivas, observa este Juzgador que la parte demandada con el fin de demostrar el pago de los meses de junio, julio, agosto y septiembre de 2003 consignó recibos de pago junto con sus respectivos cheques. De dichos instrumentos se desprende que la mensualidad de arrendamiento no tiene un monto fijo, toda vez que ésta comprende el monto de la mensualidad del condominio, el aseo urbano y el alquiler por el uso del inmueble. Asimismo, se desprende de dicho instrumento que el pago de los servicios anteriores mencionados se efectuaba directamente a la parte actora.

Así pues, del análisis realizado al material probatorio consignado a los autos se desprende que la parte demandada no efectuó el pago completo de sus respectivas mensualidades arrendaticias, toda vez que del material probatorio aportado por ella misma se evidencia que ha efectuado el pago parcial, puesto que se verificó que el monto total a pagar establecido en los recibos consignados por ambas partes era superior al monto pagado por la parte demandada, todo lo anterior respecto a los meses de junio, julio, agosto y septiembre de 2003.

(omissis)

Así pues, con vista a la pretensión de la parte actora que consiste en el desalojo por falta de pago de los cánones de arrendamiento correspondientes a los meses de junio, julio, agosto y septiembre de 2003, es de precisar por este sentenciador que de un exhaustivo análisis de las probanzas aportadas por las partes se desprende que efectivamente fue realizado el pago correspondiente al canon de arrendamiento de los meses de junio, julio, agosto y septiembre de 2003; sin embargo, del mismo material probatorio se desprende que dicho pago fue realizado de manera parcial. En consecuencia, mal podría este sentenciador declarar improcedente tal pedimento. Así se decide.

Ahora bien, con relación a la pretensión de la parte actora que consiste en el pago de las mensualidades arrendaticias correspondientes a los meses de octubre, noviembre y diciembre de 2003, enero a octubre de 2004 debe precisarse que para el caso de discusión la parte actora tenía la carga de probar de forma íntegra la obligación del demandado de pagar el canon de arrendamiento y con ello el quantum del mismo, siendo que si bien es cierto que para el caso de marras se comprobó que la demandada tenía la obligación de pagar un canon de arrendamiento, no es menos cierto que también se comprobó que dicho canon no era fijo, toda vez que el monto del mismo dependía del monto que resultare de la sumatoria del condominio, el aseo urbano y el alquiler por el uso del inmueble.

Así pues, considerando que la parte actora no probó el quantum de los meses de octubre, noviembre y diciembre de 2003, enero, febrero, m.a., mayo, junio, julio, agosto, septiembre y octubre de 2004, mal podría considerarse procedente tal pretensión. Así se decide.

Ahora bien, en relación a las pretensiones de pago de las cantidades de Bs. 850.000,00 Bs. 1.500.000,00 y Bs. 700.000,00 por concepto de gestiones extrajudiciales de cobranza, inspección ocular realizada al inmueble y gastos comunes que según el actor genera la mini tienda, respectivamente, se observa que era carga de la parte actora demostrar la existencia de dichas cantidades, lo cual para el presente caso no se produjo.

Así pues, siendo que la parte actora cumplió con su correspondiente carga de desmotar los hechos constitutivos de su pretensión, con estricta sujeción a la máxima de que cada parte tiene la carga procesal de probar sus respectivas afirmaciones de hecho; de conformidad con lo establecido en el artículo 506 del Código de Procedimiento Civil: (…) Así como lo establecido en el artículo 1354 del Código Civil. (…)

Al respecto observa este sentenciador que “si me considero acreedor, es absolutamente preciso que demuestre la obligación de mi pretendido deudor, o de lo contrario, no puedo obligarle al pago”. Probar es esencial al resultado de la litis, y en esta actividad es necesario el empleo de todos los medios que dispone la ley, para llevar al ánimo del juzgador la certeza o veracidad de la existencia del hecho alegado. Así pues, la parte actora, no produjo pare el proceso, prueba suficiente tendente a demostrar que la demandada le adeudare tales cantidades de dinero; por tanto este sentenciador debe necesariamente declarar improcedente el cobro de las cantidades de Bs. 850.000,00, Bs. 1.500.000,00 y Bs. 700.000,00 por concepto de gestiones extrajudiciales de cobranzas, inspección ocupar realizada al inmueble y gastos comunes que según el actor genera la mini tienda, respectivamente, en virtud de que la actora no cumplió con la carga procesal de probar lo alegado a lo que se refiere el artículo 506 del Código de Procedimiento Civil y Así se decide….”.

Precisado lo anterior, corresponde ahora determinar el thema decidendum del juicio cuya solución judicial aquí se profiere, el cual está claramente enmarcado en los hechos alegados por las partes tanto en el escrito libelar como en la contestación de la demanda cuyo conocimiento asume esta superioridad en ocasión a la apelación ejercida por la parte accionada.

Señaló el actor en el escrito libelar que la demandada adeuda la cantidad de CIENTO UN MIL NOVECIENTOS SESENTA BOLIVARES CON NOVENTA Y TRES CÉNTIMOS (Bs. 101.960,93), por concepto de diferencia en el pago de los cánones correspondientes a los meses de junio, julio, agosto y septiembre de 2003, que a su decir, la demandada realizó en forma incompleta, refiriendo además, que la misma se ha negado a cancelar a partir del mes de octubre del año antes señalado, el canon de arrendamiento así como la cuota parte de los gastos de electricidad y condominio, en razón de lo cual, procedió a demandar a los fines de que la demandada conviniera en pagar el canon de arrendamiento de los meses junio, julio, agosto y septiembre de 2003, por la cantidad antes indicada, más los vencidos desde octubre de 2003 hasta octubre de 2004, inclusive, los cuales arrojan la cantidad de TRES MILLONES NOVECIENTOS OCHENTA MIL BOLIVARES (Bs. 3.980.000,00), cuya sumatoria con el monto arriba mencionado, asciende a la cantidad de CUATRO MILLONES VEINTIUN MIL NOVECIENTOS SETENTA BOLIVARES CON NOVENTA Y TRES CENTIMOS (Bs. 4.021.970,93) que se le condene a entregar el inmueble por la necesidad del propietario de ocuparlo. Además demandó el pago de la cantidad de SETECIENTOS MIL BOLIVARES (Bs. 700.000,00), por gastos comunes que a su decir, genera la minitienda, calculados a razón de CINCUENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 50.000.00), mensuales. Que se entregara el inmueble libre de personas y bienes. De la misma manera solicitó se condenara a la demandada a pagar la cantidad de OCHOCIENTOS CINCUENTA MIL BOLIVARES (Bs. 850.000,00) por concepto de gestiones extrajudiciales de cobranza y la cantidad de UN MILLÓN QUINIENTOS MIL BOLIVARES (Bs. 1.500.000,00), correspondientes a los gastos por inspección ocular realizada sobre el inmueble objeto de controversia.

Por otra parte, se observa que la accionada en el escrito contentivo de la contestación a la demanda, opuso la cuestión previa del ordinal 1º del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, por incompetencia del tribunal en razón de la cuantía, la cual fue declarada sin lugar, y ejercida la regulación de competencia, se confirmó la decisión impugnada por sentencia dictada el 15 de noviembre de 2005, por el Juzgado Superior Sexto en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de esta Circunscripción Judicial. Rechazó el alegato expuesto por la actora, en el sentido de que su representada haya dejado de pagar los cánones de arrendamiento correspondientes a los meses de junio, julio, agosto y septiembre de 2003, cuyo pago se demanda, por cuanto según su decir, de los recibos originales consignados junto con la contestación de la demanda, consta que dichos recibos de pago fueron debidamente cancelados; y, con relación a los cánones de arrendamiento de los meses de octubre del año 2003 a octubre de 2004, fueron consignados oportunamente por ante el Juzgado Vigésimo Quinto de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas.

De seguidas adujo, que el canon de arrendamiento mensual era por la cantidad de DOSCIENTOS OCHENTA MIL BOLIVARES (Bs.280.000,00), según su decir, por un acuerdo celebrado con el ciudadano R.A. SOTO MENDEZ, quien es Director Gerente de la ADMINISTRADORA SOTO, CASTAÑEDA & ASOCIADOS, C.A., se convino en pagar adicional a lo anterior, la cantidad de VEINTE MIL BOLIVARES (Bs. 20.000,00), mensuales por concepto de gastos comunes de electricidad, aseo urbano y de condominio, que suman la cantidad de TRESCIENTOS MIL BOLIVARES (Bs. 300.000,00), en razón de lo cual, señaló que resulta falso que se adeudare la cantidad de SETECIENTOS MIL BOLIVARES (Bs. 700.000,00), por concepto de gastos comunes que genera la minitienda, y que pretende calcular la actora en la cantidad de CINCUENTA MIL BOLIVARES (Bs. 50.000,00) mensuales.

Posteriormente, negó y rechazó que su representada J.D.F.F.A., se haya apoderado en forma completa del local comercial No. 20, por cuanto a su decir, sólo ocupa el mini local que le fue dado en arrendamiento, según consta de inspección judicial. Asimismo, rechazó que su representado tuviera que pagar las cantidades de OCHOCIENTOS CINCUENTA MIL BOLIVARES (Bs. 850.000,00) y UN MILLON QUINIENTOS MIL BOLIVARES (Bs. 1.500.000,00), por concepto de gestiones extrajudiciales de cobranzas y de gastos por inspección ocular del inmueble.

Establecido lo anterior, esta superioridad pasa a fijar los hechos que han quedado admitidos por las partes en sus tempestivos escritos alegatorios, los cuales no son objeto de prueba alguna. En consecuencia, éstos hechos se fijan como ciertos y válidos a los fines de poder dirimir aquellos que sí han quedado controvertidos. A saber:

 Las partes aceptaron la existencia o celebración de un contrato verbal a tiempo indeterminado sobre la minitienda distinguida con el Nº 1-A., ubicada en el Centro Comercial “Los Molinos” en el Nivel Avenida S.B., sobre el Local Nº 20, de la Parroquia San Martín, Municipio Libertador, Caracas.

Cumplida de esta manera con una de las tareas que corresponden a este juzgador, cual es la fijación en la sentencia de los hechos controvertidos objeto de decisión y de los hechos admitidos por las partes en este juicio, a continuación procede esta alzada a decidir el fondo de la causa, previó el análisis de los elementos probatorios aportados por las partes. A saber:

PRUEBAS APORTADAS POR LA PARTE ACTORA:

Conjuntamente con el escrito libelar, promovió las siguientes pruebas:

 Copia simple del contrato de arrendamiento celebrado entre la sociedad mercantil SOTO-CASTAÑEDA Y ASOCIADOS C.A., y el ciudadano J.M. DE FREITAS VIERA M., sobre un mini local comercial identificado con el No. 1, letra “B”, ubicado en el Centro Comercial “Los Molinos”, situado en la Urbanización Industrial San Martín, Avenida San Martín, en fecha 05 de febrero de 1998, autenticado por ante la Notaría Pública Trigésima Primera del Municipio Libertador. La anterior documental demuestra la relación arrendaticia entre la sociedad mercantil SOTO-CASTAÑEDA Y ASOCIADOS C.A., y el ciudadano J.D.F.V., para el año 1998, con respecto a la parte del inmueble objeto de la demanda, se aprecia al no haber sido impugnada y se valora conforme a lo previsto en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, y demuestra que el local No. 20 del referido Centro Comercial se encuentra dividido en minilocales, y así se declara.

 Recibos de pago correspondientes a los meses de junio, julio, agosto y septiembre de 2003, respectivamente, por concepto de alquiler del mini local Nº 1-A, electricidad y aseo urbano y condominio, marcados con las letras “C”, “D”, “E”, “F”, de los cuales se desprende lo siguiente: 1) Que la sociedad SOTO, CASTAÑEDA & ASOCIADOS, C.A., es la administradora del referido local 1-A. 2) Que la arrendataria es la ciudadana J.D.F.D.F.. 3) Que el inmueble sujeto a arrendamiento es el local Nº 1-A., ubicado en el C.C., Los Molinos P.B., Local No. 20. 4) Que el monto por concepto de alquiler es por la cantidad de doscientos ochenta mil bolívares; 5) Que el monto por concepto de electricidad y aseo urbano es variable y oscila entre Bs. 14.132,30; 14.591,13; Bs. 15.239,00 y Bs. 14.771,00. 6) Que el monto por concepto de condominio es igualmente variable oscilando entre la cantidad de Bs. 28.431,00; Bs.29.511,43; Bs. 31.242,52 y Bs. 32.856,64. A este respecto, se observa que por cuanto los recibos que anteceden fueron igualmente consignados por la parte actora, se tienen por reconocidos y se aprecian a los efectos de la decisión a tenor de lo previsto en el artículo 444 del Código de procedimiento Civil, y su incidencia en la litis analizándolos conjuntamente con los mismos recibos aportados por la accionada, y así se declara.

 Comunicación en original marcada con la letra “G”, dirigida por el Director Gerente de SOTO CASTAÑEDA & ASOCIADOS, a los ciudadanos J.D.F.F.D.M. y FREITAS VIERA JOSE, de fecha 23 de abril de 2003, mediante la cual se les participa la terminación del contrato de arrendamiento celebrado sobre el mini local No. 2-A., de conformidad con la cláusula tercera que rige la relación locativa. Con respecto a la anterior documental, se observa que la misma fue ratificada igualmente por la parte demandada y se le tiene por reconocida conforme a lo previsto en el artículo 444 eiusdem, y demuestra que dicha empresa es la administradora de dicho inmueble, y así se declara.

 Recibo de pago de fecha 23 de agosto de 2004, en el cual se observa que el ciudadano S.A.H.G., recibió del ciudadano R.C. la cantidad de Ochocientos Cincuenta Mil Bolívares, (Bs. 850.000,00) por concepto de estudio del caso y diligencias extrajudiciales relacionadas con el mini local 1-B. Por cuanto la anterior prueba, fue elaborada y emana de la propia parte que la promueve en su beneficio y hacen referencia al local “1-B”, al igual que el recibo marcado con la letra “I” por concepto de solicitud y tramitación de inspección ocular no se le otorga a las mismas valor probatorio en el presente juicio, y así se declara.

 Inspección ocular marcada “J”, practicada por el Juzgado Décimosexto de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, sobre el local No. 20, ubicado en el Centro Comercial Los Molinos, situado en la Avenida San M.d.M.L., en el cual se dejó constancia de los siguientes particulares: “PRIMERO: El Tribunal deja constancia por haberlo visto y presenciado que el local identificado con el No. 20 ubicado en el centro comercial antes mencionado tiene una sola entrada de acceso la cual se encontraba cerrada por una reja tipo s.m.. SEGUNDO: El Tribunal deja constancia por así haberlo visto de que el local Nº 20 se encuentra subdividido en 10 mini locales. TERCERO: El Tribunal deja constancia por así haberlo visto de que 9 de los 10 mini locales se encuentran desocupados, y siendo que en uno de ellos funciona un negocio de lotería. CUARTO: Sobre este particular el Tribunal reitera lo dicho en el punto anterior y deja constancia de la imposibilidad de identificar donde labora la lotería como mini-local “1-A”. QUINTO: El Tribunal deja constancia que al momento de su llegada fue atendido por la ciudadana Salvid C.A. antes identificada quien manifestó ser la encargada de la Agencia de lotería que se encuentra en el mini local. (Omissis) OCTAVA: El Tribunal deja constancia por así haberlo visto que la electricidad que alimenta el local proviene de un cable que desciende del techo y del cual es imposible determinar su procedencia y el cual se une al local de 2 brequeras. Dicho medio de prueba que se aprecia a tenor de lo previsto en el artículo 507 del Código de Procedimiento Civil, al haber sido ratificada en juicio por la contraparte evidencia que el local No. 20 antes referido efectivamente se encuentra subdividido en minilocales, ocupando la arrendataria uno de ellos, y así se declara.

En el lapso probatorio promovió la parte actora los siguientes elementos probatorios:

 Reprodujo el mérito favorable de los autos. El cual en modo alguno constituye una correcta promoción probatoria, dado que en virtud al principio procesal de la exhaustividad, los jueces están obligados a valorar y apreciar todas las pruebas válidamente aportadas al proceso, y así se declara.

 Promovió las testimoniales de los ciudadanos R.S., M.A. y Y.L., venezolanos, mayores de edad, titulares de las cédulas de identidad Nos. 5.308.786, 10.525.715 y 10.525.715, de los cuales sólo rindieron declaración los ciudadanos R.S. y Y.L.. En cuanto al primero de los nombrados su declaración no puede ser apreciada por tener interés en las resultas del presente juicio e incurrir en contradicciones como se evidencia de las repreguntas tercera, quinta, y séptima, formuladas en la forma siguiente: Tercera repregunta: “Diga el testigo, quien arrendó la minitienda ocupada por mi representada. CONTESTÓ: No fue arrendada, sino que yo como trabajador de Soto Castañeda y Asociados, y autorizado para administrar las minitiendas le permití su utilización como forma de ayudarla hasta que el local se vendiera. (Omissis) Quinta repregunta: Diga el testigo, si él forma parte del capital accionario o si es socio de la sociedad mercantil Soto Castañeda y Asociados. CONTESTO: Si. (…/…) Séptima

repregunta: “Diga el testigo quien recibió e hizo efectivo los cheques correspondientes al pago por concepto de arrendamiento mensual referidos a los meses de junio, julio, agosto y septiembre del año 2003. CONTESTO: Yo los recibí y los hice efectivo como lo hice durante todo el tiempo que trabajé en esa empresa, en cuanto a los meses no me acuerdo si fueron mas o menos esos meses.”. En cuanto a la testigo Y.C., observa este Tribunal de alzada que su declaración nada aporta en cuanto a los hechos alegados en el libelo y controvertidos en el presente juicio, por cuanto la misma a la segunda pregunta responde afirmativamente que el propietario del local No. 20 es el ciudadano R.C.; a la tercera pregunta relacionada a si las minitiendas que comprenden el local No. 20 solo hay una ocupada. Por los motivos antes expuestos y teniendo por norte lo previsto en el artículo 508 del Código de Procedimiento Civil, quedan desechadas las testimoniales antes analizadas, y así se declara.

 Copias simples del presupuesto emitido por la sociedad mercantil EQUIDOF1 C.A., y planos con el fin de probar que su representado desde el año 2004, necesita el local objeto de la demanda y copia fotostática de cheque No. 81679525, librado por el ciudadano R.C. a favor de EQUIDOFI C.A., por la cantidad de Diez Millones Seiscientos Ocho Mil Bolívares (Bs.10.608.000,00), contra la cuenta corriente de CORP BANCA, C.A., BANCO UNIVERSAL. Con relación a estos medios probatorios, observa este Tribunal que los mismos tratan de copias fotostáticas de documentos privados, y por tanto no pueden ser valorados, a tenor de lo dispuesto en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, por tal motivo este Tribunal los desecha, y así se declara.

 Copias simples de los recibos correspondientes a los meses de enero, febrero, marzo, abril y mayo de 2003, de los cuáles se evidencia que la admiinistradora del inmueble arrendado es la sociedad SOTO CASTAÑEDA & ASOCIADOS, C.A., y la arrendataria es la ciudadana J.D.F.F., sobre el mini local No. 1, ubicado en el CC. Los Molinos P.B., local No. 20 Caracas, de cuyo contenido se observa además que la cantidad fijada por concepto de alquiler, electricidad y aseo urbano y condominio es variable, y así se declara.

 Copias simples de los recibos de condominios del local antes identificado emanados por la administradora del Centro Comercial Los Molinos, en los meses correspondientes a enero, mayo, junio, septiembre, octubre, noviembre y diciembre de 2003, este Tribunal no aprecia los mismos por no guardar relación con los hechos controvertidos, y así se declara .

PRUEBAS PROMOVIDAS POR LA PARTE DEMANDADA:

 Reprodujo el mérito favorable de los autos, el cual en modo alguno constituye una correcta promoción probatoria, dado que en virtud al principio procesal de la exhaustividad, los jueces están obligados a valorar y apreciar todas las pruebas válidamente aportadas en juicio.

 Reprodujo los recibos de pago del canon de arrendamiento consignados conjuntamente con el escrito de contestación a la demandada y promovidos por la parte actora con el libelo, marcados con las letras “B”, “C”, “E” y “G”. Por cuanto estos medios probatorios, ya fueron a.s.r.t. apreciación, y será valorada conjuntamente con los otros recibos aportados, y así se declara.

 Copia certificada expedida por el Banco del C.d.c. No. 50609358, de fecha 15 de julio de 2003, librado a favor del ciudadano R.S.M., en su condición de Director Gerente de la sociedad mercantil SOTO, CASTAÑEDA & ASOCIADOS, C.A., por la cantidad de Trescientos Mil Bolívares (Bs. 300.000,00), la cual demuestra el pago del mes de junio del año 2003, y así se declara.

 Copia certificada expedida por el Banco del C.d.c. No. 71909359, de fecha 08 de agosto de 2003, librado a favor del ciudadano R.S.M., en su condición de Director Gerente de la sociedad mercantil SOTO, CASTAÑEDA & ASOCIADOS, C.A., por la cantidad de Trescientos Mil Bolívares (Bs. 300.000,00), demuestra el pago del mes de julio de 2003 al ser conjuntamente con el recibo expedido.

 Copia certificada por el Banco de Venezuela del cheque No. 01145194, de fecha 04 de septiembre de 2003, librado a favor del ciudadano R.S.M., por la cantidad de Trescientos Mil Bolívares (Bs. 300.000,00), evidencia el pago del mes de agosto de 2003.

 Copia certificada del cheque No. 31145197, de fecha 07 de octubre de 2003, pagado a la orden de R.A. SOTO MENDEZ, titular de la cédula de identidad No. V-5.308.786, por la cantidad de Bs. 300.000,00, evidencia el pago correspondiente al mes de septiembre de 2003. En cuanto a las copias certificadas de los cheques anteriormente descritos, este Tribunal las aprecia, al no haber sido impugnadas, ni desconocidas, por la parte contraria a la cuál se opusieron y demuestran el pago de las referidas cantidades a favor del beneficiario, lo cual quedó reflejado y admitido en los recibos consignados por la propia parte actora, y así se declara.

 Promovió prueba de informes, de conformidad con el artículo 433 del Código de Procedimiento Civil, a los fines de requerir información al Banco del Caribe y copia certificada de los cheques que a continuación se discriminan: “1) Banco del Caribe, cuenta corriente No. 0114 0176 74 1760004959 a nombre de J.D.F.F., cédula de identidad No. V-16.522.996, cheque No. 50609358, de fecha 15 de julio de 2003, pagado a la orden de R.A. SOTO MENDEZ, por la cantidad de Bs. 300.000,00. 2) Banco del caribe, cuenta corriente Nº 0114 0176 74 1760004959 a nombre de J.D.F.D.F., cédula de identidad No. V- 16.522.996, cheque No. 31909359, de fecha 08 de agosto de 2003, pagado a la orden de R.A. SOTO MENDEZ, por la cantidad de Bs. 300.000,00. 3) Banco Venezuela, cuenta corriente No. 286-001229-2 a nombre J.D.F.F., cédula de identidad No. V-16.522.996, cheque No. 01145194, de fecha 04 de septiembre de 2003, pagado a la orden de R.A. SOTO MENDEZ, titular de la cédula de identidad No. V-5.308.786, por la cantidad de Bs. 300.000,00. 4) Banco de Venezuela, Cuenta Corriente No. 286-001229-2 a nombre J.D.F.F., cédula de identidad No. V-16.552.996, cheque No. 31145197, de fecha 07 de octubre de 2003, pagado a la orden de R.A. SOTO MENDEZ, titular de la cédula de identidad No. V-5.308.786, por la cantidad de Bs. 300.000,00. Por cuanto la anterior prueba no fue debidamente admitida y evacuada no amerita análisis probatorio alguno, y así se declara.

 Reprodujo carta misiva enviada a su representada en fecha 23 de abril de 2003, traída a los autos por la representación judicial de la parte actora conjuntamente con el escrito libelar, marcada “G”, a fin de demostrar, según su decir, que el ciudadano R.A. SOTO MENDEZ es el Director Gerente de la sociedad mercantil SOTO, CASTAÑEDA & ASOCIADOS, C.A., arrendadora del inmueble cuyo desalojo se pretende. Por cuanto el anterior elemento probatorio, ya fue analizado y otorgado su correspondiente valor probatorio, este Tribunal ratifica lo expuesto, y así se declara.

 Promovió copias certificadas expedidas por el Juzgado Vigésimo Quinto de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, de las consignaciones contenidas en el expediente No. 20036840, realizadas por su representada J.D.F.F.A., a favor de la sociedad mercantil SOTO, CASTAÑEDA & ASOCIADOS, C.A., en su carácter de administrador del inmueble cuyo desalojo se pretende. Este Tribunal la valora a tenor de lo previsto en el artículo 1.384 del Código Civil, y demuestra la consignación del canon de arrendamiento de los meses de octubre de 2003 al mes de octubre de 2004, hasta por la cantidad de Bs. 300.000,00, y así se declara.

 Reprodujo la Inspección Ocular practicada en fecha 11 de noviembre de 2004, por el Juzgado Décimo Sexto de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, traída a los autos por el apoderado judicial de la parte demandante, a los fines de probar que solo ocupaba uno de los minilocales. Por cuanto el anterior elemento probatorio, ya fue analizado y dado su correspondiente valor probatorio, este Tribunal ratifica el análisis ya realizado a la misma, y así se declara.

 Promovió recibos emitidos por la ADMINISTRADORA SERDECO, C.A., a nombre de la ciudadana J.D.F.F.A., con las cuáles a su decir, se comprueba que su representado paga el servicio de electricidad, aseo urbano y relleno sanitario correspondiente al inmueble (Local 1-A), cuyo desalojo se pretende, y promovió prueba de informes de conformidad con el artículo 433 del Código de Procedimiento Civil, a los fines de ratificar los recibos antes mencionados y requerir información de la cuenta No.100001594461, de la forma que a continuación se detalla: 1º) Titular del contrato. 2º) Dirección del suministro. 3º) Servicios facturados. Por cuanto la anterior prueba no fue oportunamente evacuada, este Tribunal no le confiere valor probatorio a los recibos consignados al no haber sido ratificados por el tercero que los expide, y así se declara.

Ahora bien, luego de realizado el análisis probatorio de rigor a fin de resolver la controversia planteada, se observa que en el presente caso, las partes admitieron la existencia de un contrato verbal de arrendamiento a tiempo indeterminado, que es uno de los requisitos para ejercer la acción de desalojo conforme al artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, y que la administradora del inmueble era la sociedad mercantil SOTO CASTAÑEDA Y ASOCIADOS, C.A., quedando controvertido en juicio el monto variable del canon de arrendamiento y la solvencia de la arrendataria en el pago de los mismos, persiguiendo la parte actora el desalojo del mini local 1-A, que forma parte del local No. 20 del Centro Comercial Los Molinos, antes identificado, por la necesidad de ocupar el inmueble sin especificar los motivos en el libelo y nada probar al respecto en el curso del proceso, y por la falta de pago de la diferencia de los cánones de arrendamiento correspondientes a los meses de junio, julio, agosto y septiembre de 2003, por un monto de Bs. 101.970,93, además del pago total de los cánones de arrendamiento desde el mes de octubre de 2003, hasta el mes de octubre de 2004, por un monto de Bs. 3.980.000,00, con apoyo en la causal a) del artículo 34 eiusdem, referida a la falta de pago de (2) mensualidades consecutivas .

La parte demandada como principal defensa alegó la solvencia en los pagos, señalando que el canon de arrendamiento mensual se mantuvo en la cantidad de Bs. 280.000,00, y se convino con la administradora del inmueble en pagar adicionalmente la cantidad de Bs. 20.000,00, por concepto de gastos de condominio, motivo por el cual las cantidades señaladas en los recibo de pago consignados en cuanto el monto total a pagar fueron tachadas quedando los recibos cancelados con el pago de la cantidad de Bs. 300.000,00, dado a que así se había pagado en su totalidad en el mes inmediatamente anterior y por cuanto se convino en eliminar el servicio por concepto de electricidad, ya que la arrendataria paga directamente dicho servicio, motivo por el cual desde el mes de octubre de 2003 y dada la negativa del arrendador de recibir los pagos, procedió a consignar la cantidad de Bs. 300.000,00 por concepto de cánones de arrendamiento por ante el Juzgado Vigésimoquinto de Municipio del Area Metropolitana de Caracas.

Para resolver, quien aquí decide debe precisar que por cuanto la decisión del juzgado a quo declaró parcialmente con lugar la pretensión deducida, ordenando la entrega del inmueble y el pago de Bs. 101.970,93, por concepto de complemento en el pago de los cánones de arrendamiento accionados hasta septiembre de 2003, desechando el pago de los otros conceptos reclamados, y sólo fue recurrida por la parte accionada, a los fines de no incurrir en el vicio de reformatio impeius, se deja expresa constancia que los rubros no acordados en la recurrida quedan desechados del conocimiento de esta alzada, y así se declara.

Así, concatenado y analizado el acervo probatorio aportado al presente caso, considera este Tribunal que la parte actora tenía la carga en principio de probar la obligación del demandado de pagar el canon de arrendamiento variable y en consecuencia el quantum del mismo en forma mensual, esto por estar en presencia de una relación arrendaticia verbis, ya que la carga de la prueba de solvencia en el juicio que tenga por causa petendi la morosidad del arrendatario, pesa sobre este último por tratarse la falta de pago de un hecho negativo indefinido, según se deduce del principio “incumbit probatio qui dicit, no qui negat”, contenido en el artículo 506 del Código de Procedimiento Civil. Sin embargo, en el sub iudice la parte demandada al formular su contestación aceptó que efectivamente en la relación arrendaticia existía un monto fijo y otro variable, empero, en cuanto a los meses accionados alegó su solvencia en el pago arguyendo un hecho que ha debido ser objeto de prueba en el proceso como lo era que su representada celebró un convenio con el arrendador para pagar la cantidad de Bs. 280.000,00, por canon de arrendamiento propiamente dicho y Bs. 20.000,00 por concepto de gastos de condominio para un total fijo de Bs. 300.000,00.

No obstante ello, de los recibos traídos a los autos por el actor para demostrar la diferencia en el pago del canon por los meses de junio a septiembre de 2003, quedó probado que efectivamente se realizó un pago de Bs. 300.000,00, teniendo una nota manuscrita para dejar constancia de un supuesto faltante por los servicios de electricidad, aseo urbano y condominio, especificándose que el alquiler excluyendo los mismos era de Bs. 280,000,00. En tanto que éstos mismos recibos consignados por la parte demandada, evidencian el pago de la cantidad de Bs. 300.000,00, siendo el monto del alquiler excluyendo los servicios la cantidad de Bs. 280.000,00, señalando el demandado que la diferencia de Bs. 20.000,00, se correspondía al pago por los referidos servicios. Que al no tener ninguna nota que haga referencia a alguna diferencia de pago por el servicio de condominio y observándose que los recibos correspondientes a los meses de junio, agosto y septiembre de 2003, excluyendo julio, se encuentran debidamente cancelados y firmados, sin hacer reserva alguna por el acreedor que al ser opuestos no fueron objeto de impugnación alguna, determinan que la parte demandada se encontraba solvente en el pago de arrendamiento de los meses antes referidos, y así se declara.

Se observa igualmente, que dada la ambigüedad que presentan los recibos consignados por las partes se hace aplicable lo previsto en nuestro Código Adjetivo en su artículo 254, que establece expresamente que “…los jueces no podrán declarar con lugar la demanda sino, cuando a su juicio, exista plena prueba de los hechos alegados en ella. En caso de duda, sentenciaran a favor del demandado…”.

Adicionalmente a ello, se desprende de las actas procesales que dentro del lapso previsto para sentenciar en esta alzada, la parte demandada consignó copia certificada de la solicitud de retiro de consignaciones realizadas por el representante legal de la sociedad mercantil SOTO CASTAÑEDA Y ASOCIADOS, C.A., beneficiaria de las consignaciones arrendaticias realizadas con motivo de la relación arrendaticia discutida en el sub iudice, y correspondientes a los meses de octubre de 2003 hasta diciembre de 2005, la cual fue realizada en fecha 31 de enero de 2006, efectuándose dicho pago en fecha 07 de marzo del mismo año, esto es, antes de proferirse el fallo recurrido el cual se dictó el 06 de abril de 2006.

Estos recaudos consignados en copia certificada, admisibles en alzada conforme a lo previsto en el artículo 520 del Código de Procedimiento Civil, por tratarse de copia de documentos públicos, y que se aprecian a tenor de lo consagrado en los artículos 1.357 y 1.384 del Código Civil, determinan que al estar basada la pretensión deducida en el literal a) del artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios que textualmente señala en su parte pertinente: “Sólo podrá demandarse el desalojo de un inmueble arrendado bajo contrato de arrendamiento verbal o por escrito a tiempo indeterminado, cuando la acción se fundamenta en cualesquiera de las siguientes causales: 3) Que el arrendatario haya dejado de pagar el canon de arrendamiento correspondiente a dos (2) mensualidades consecutivas.”, resulta aplicable el supuesto de hecho contenido en el artículo 52 eiusdem, que reza:

Cuando estuviere en curso cualquier proceso judicial entre los contratantes, por causa derivada directa o indirectamente de la relación arrendaticia, el arrendador o propietario podrá retirar y disponer libremente de las cantidades consignadas a su favor conforme al artículo anterior, sin que ello pueda considerarse como renuncia o desistimiento de la acción intentada, a menos que ésta estuviere fundamentada en la falta de pago de las pensiones de alquiler.

. (Subrayado del Tribunal)

Congruente con todo lo anteriormente expuesto, y al estar fundamentada la pretensión en la falta de pago de pensiones locativas, siendo retiradas las mismas en el curso del proceso, se debe tener adicionalmente como desistida la causal de desalojo invocada, por lo que resulta forzoso para este sentenciador declarar improcedente la pretensión deducida. Y ASÍ EXPRESAMENTE SE DECIDE.

IV

DISPOSITIVO DEL FALLO

En mérito de las consideraciones de hecho y de derecho antes explanadas, este Juzgado Superior Segundo en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la ley, declara:

PRIMERO

CON LUGAR el recurso de apelación ejercido por la representación judicial de la ciudadana J.D.F.F. contra la decisión proferida en fecha 06 de abril de 2006 por el Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, que declaró parcialmente con lugar la demanda por desalojo interpuesta por R.E.C.T. contra la ciudadana J.D.F.F.. En consecuencia, queda revocada la decisión recurrida.

SEGUNDO

SIN LUGAR la demanda de desalojo incoada por el ciudadano R.E.C.T. contra la ciudadana J.D.F.F., antes identificados, con respecto al mini local identificado con el No. 1-A del local No. 20, ubicado en el Centro Comercial Los Molinos, Nivel S.B., Avenida San Martín, Caracas.

TERCERO

Se condena en costas a la parte actora conforme a lo previsto en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil.

Por cuanto la presente decisión ha sido dictada fuera del lapso legal para ello, se ordena la notificación de las partes conforme a lo previsto en los artículos 233 y 251 eiusdem.

Se ordena expedir copia certificada de la presente decisión definitiva a los fines previstos en el artículo 248 ibidem.

PUBLÍQUESE Y REGÍSTRESE

Dada, firmada y sellada en la sede de despacho del Juzgado Superior Segundo en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas. Años 196º de la Independencia y 147º de la Federación, a los dieciocho (18) días del mes de septiembre de dos mil seis (2006).

EL JUEZ,

A.M.J.

LA SECRETARIA,

Abg. M.C.F.

En esta misma fecha siendo las nueve y veinte minutos de la mañana (9.20 a.m.,) se publicó, registró y agregó al expediente la anterior sentencia.

LA SECRETARIA,

Abg. M.C.F.

Exp. No. 06.9807

AMJM/MCF.-

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