Decisión de Juzgado Superior Segundo en lo Civil, Mercantil de Lara, de 24 de Abril de 2015

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

PODER JUDICIAL

Juzgado Superior Segundo en lo Civil y Mercantil de

la Circunscripción Judicial del Estado Lara

Barquisimeto, veinticuatro de abril de dos mil quince

205º y 156º

ASUNTO: KP02-R-2014-001092

DEMANDANTE: C.S.P., venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nº V- 7.160.198, de este domicilio.

APODERADOS JUDICIALES: J.R.C.Q., inscrito en el I.P.S.A. bajo el No. 31.534, de este domicilio.

DEMANDADA: Firma Mercantil “PROMOCIONES 121.275, C.A.”, domiciliada en la ciudad de Caracas e inscrita en el Registro Mercantil Segundo de la Circunscripción Judicial del Distrito Federal y Estado Miranda, en fecha 07 de Agosto del año 1995, bajo el Nº 47, Tomo 333-A, Arrendadora-Vendedora, en la persona de cualquiera de sus tres Directoras Principales, ciudadanas I.C.R.D.O., L.M.R.D.A. y M.J.R., venezolanas, mayores de edad, titulares de la Cedulas de Identidad Nos. V-2.535.574, V-1.263.145 y V-1.746.703 respectivamente, de este domicilio y contra los ciudadanos H.A.S., D.B.M.D.S. y CHADI NADDAF, venezolanos, mayores de edad, titulares de las cédulas de Identidad Nros V- 12.435.291, 9.582.009 y 247.160.198, de este domicilio.

APODERADOS JUDICIALES: S.A.B.V., SOLSIRE D.M., R.B.C. y F.B.C., inscritos en el I.P.S.A. bajo los Nos. 62.965, 136.085, 73.988 y 119.353 respectivamente, de este domicilio.

APODERADOS JUDICIALES DE LOS CO-DEMANDADOS (H.A.S., D.B.M.D.S. y CHADI NADDAF): F.R.D. y C.H.R., inscritos en el I.P.S.A. bajo los Nos. 60.097 y 6.750 respectivamente, de este domicilio.

MOTIVO: RETRACTO LEGAL ARRENDATICIO.

SENTENCIA DEFINITIVA.

SÍNTESIS DE LA CONTROVERSIA

De conformidad con lo preceptuado por el artículo 243, ordinal 3° del Código de Procedimiento Civil se procede a hacer una síntesis de la controversia, la cual se hace en los siguientes términos:

En fecha 13 de noviembre de 2014 el Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Lara, dictó sentencia en la cual declaró:

…CON LUGAR la pretensión de Retracto Legal Arrendaticio, intentada por el ciudadano C.S.P., contra la Firma Mercantil “PROMOCIONES 121.275, C.A.” y contra los ciudadanos H.A.S., D.B.M.D.S. y CHADI NADDAF. En consecuencia:

1) Se ordena oficiar al Registro Inmobiliario del Segundo Circuito del Municipio Iribarren del Estado Lara, a los fines de que ANULE la operación de compra venta efectuada por los codemandados, la Sociedad Mercantil “PROMOCIONES 121.275, C.A.” y los ciudadanos H.A.S. y CHADI NADDAF, sobre el inmueble objeto del presente Juicio, en fecha 28/06/2011, Nº 2011.1115, Asiento Registral 1 del inmueble matriculado con el N° 363.11.2.2.3755, correspondiente al Libro del Folio Real del año 2011, una vez quede definitivamente firme el presente fallo.

2) Se ordena al co-demandado, ciudadano Sociedad Mercantil “PROMOCIONES 121.275, C.A.”, en la persona de su representante legal, hacer efectivo del derecho del actor ganancioso C.S.P. de subrogarse en las mismas condiciones estipuladas en el instrumento anteriormente señalado, una vez quede definitivamente firme la presente decisión. A tal efecto, se ordena designar experto para realizar la tasación proporcional del precio del inmueble total vendido respecto a los inmuebles signados con los N° 20-38 y 20-48.

3) Ya establecido el derecho preferente consecuencia del Retracto Legal declarado, el demandante, ciudadano C.S.P., deberá dentro de los TREINTA (30) días de despacho contados a partir del informe pericial indicado en el particular anterior, consignar ante el Tribunal el precio que le corresponda de la venta efectuada entre los codemandados, ya identificados, y

4) Una vez que exista constancia auténtica en autos de que la parte que propuso la demanda ha cumplido la prestación mencionada, sin que la parte demandada haya dado cumplimiento con su obligación de realizar la preferencia ofertiva ordenada, la presente sentencia servirá de título de propiedad sobre los inmuebles constituidos por: a) Casa Nº 20-38: NORTE: con casa Nº 20-48, que es o fue propiedad de la sociedad Mercantil “PROMOCIONES 121.275, C.A.”; SUR: con Edificio denominado “MARÍA CRISTINA”, que es o fue propiedad de la sociedad Mercantil “PROMOCIONES 121.275, C.A.”; ESTE: con calle 28, antes calle Wohnsiedler, que es su frente; y OESTE: con casa y solar que es o fue de E.d.V. y M.d.Y., código catastral Nº 2022128007000. b) Casa Nº 20-48: NORTE: con casa Nº 20-56, que es o fue propiedad de la sociedad Mercantil “PROMOCIONES 121.275, C.A.”; SUR: con casa Nº 20-38, que es o fue propiedad de la sociedad Mercantil “PROMOCIONES 121.275, C.A.”; ESTE: con calle 28, antes calle Wohnsiedler, que es su frente; y OESTE: con casa y solar que es o fue de E.d.V. y M.d.Y., código catastral Nº 2022128006000, a favor de la parte demandante ganaciosa

Se condena en costas a la parte demandada, en virtud de haber resultado totalmente vencida, de conformidad con lo dispuesto por el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil. Así se decide…

(Resaltado por el A quo) (folios 817 al 841)

En fecha 18 de noviembre de 2014, apeló de la sentencia el abogado S.A.B.V., en su carácter de la sociedad mercantil PROMOCIONES 121.275, C.A (folio 844) y el 19 de ese mismo mes y año el abogado F.R.D. se adhirió a la apelación de la codemandada firma mercantil (folio 845); oyéndose dichas apelaciones en ambos efectos el 24 de de noviembre de 2014 (folio 848); correspondiéndole a este Juzgado Superior conocer de la causa en virtud de la distribución hecha por la Unidad Receptora y Distribuidora de Documentos del Área Civil, actuaciones éstas que fueron recibidas en fecha 18 de diciembre de 2014 y el 08 de enero del año en curso, fijó oportunidad para la presentación de informes el vigésimo (20) día de despacho siguiente conforme a lo preceptuado en el artículo 517 del Código de Procedimiento Civil, los cuales fueron presentados en fecha 10 de febrero de 2015, por las partes (folios 853 al 856, 858 al 864 y 883 al 900), por lo que ese Juzgado, se acogió al lapso de observaciones a los informes establecidos en el artículo 519 del eiusdem, y el 24 de febrero de 2015, se dejó constancia que las partes no presentaron escritos de observaciones a los informes y fijó oportunidad para dictar y publicar sentencia conforme al lapso previsto en el artículo 521 del Código de Procedimiento Civil. (folio 901).

DEL FUNDAMENTO DE LA REFORMA DE LA DEMANDA DE

RETRACTO LEGAL ARRENDATICIO.

En fecha 03 de agosto de 2011, el ciudadano C.S.P., venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nº V- 7.160.198, y de este domicilio, procediendo en ese acto en su condición de arrendatario y debidamente asistido por el abogado H.E.J.P., inscrito en el inpreabogado bajo el Nº 90.382, presentó por ante la URDD Civil, escrito de demanda por Retracto Legal Arrendaticio (folios 01 al 10) con sus respectivos anexos (11 al 40), y la misma fue reformada en fecha 03 de febrero de 2012, tal como consta a los folios 124 al 135 de la Pieza Nº 1 del presente asunto, en la cual alegó: que la presenta demanda la intentaron en contra la Firma Mercantil “PROMOCIONES 121.275, C.A.”, domiciliada en la ciudad de Caracas e inscrita en el Registro Mercantil Segundo de la Circunscripción Judicial del Distrito Federal y Estado Miranda, en fecha 07 de Agosto del año 1995, bajo el Nº 47, Tomo 333-A, en su condición de Arrendadora-Vendedora y en contra de los ciudadanos H.A.S., D.B.M.D.S. y CHADI NADDAF, venezolanos, mayores de edad, titulares de la cédulas de identidad Nos. V-12.435.291, V-9.582.009 y V-24.339.878 respectivamente, de este domicilio, en condición de Terceros-Compradores. Que su representado es arrendatario de dos casas distinguidas con los números cívicos: 20-38 y 20-48 respectivamente, ubicadas en la calle 28 entre avenida 20 y carrera 21, Barquisimeto, Estado Lara, adquiridas por la Sociedad Mercantil “PROMOCIONES 121.275, C.A.”, antes identificada, según consta de documento protocolizado ante la Oficina Subalterna del Segundo Circuito de Registro del Municipio Iribarren del Estado Lara, en fecha 1ro de Junio de 2.001, bajo el Nº 14, Tomo 8, Protocolo Primero; que a todo evento señalaron y reprodujeron los datos de la Oficina de Registro donde se encuentra inscrito dicho documento, de conformidad con lo establecido en el artículo 434 del Código de Procedimiento Civil. El lote de terreno propio, sobre el cual se encuentran identificadas dichas casas, tienen un área aproximada de: a) Casa Nº 20-38: doscientos cincuenta y dos metros cuadrados (252 m2.); y b) Casa Nº 20-48: doscientos sesenta y cinco metros cuadrados con noventa y un decímetros cuadrados (265,91 m2), siendo sus linderos particulares los siguientes: a) Casa Nº 20-38: NORTE: con casa Nº 20-48, que es o fue propiedad de la sociedad Mercantil “PROMOCIONES 121.275, C.A.”; SUR: con Edificio denominado “MARÍA CRISTINA”, que es o fue propiedad de la sociedad Mercantil “PROMOCIONES 121.275, C.A.”; ESTE: con calle 28, antes calle Wohnsiedler, que es su frente; y OESTE: con casa y solar que es o fue de E.d.V. y M.d.Y.. b) Casa Nº 20-48: NORTE: con casa Nº 20-56, que es o fue propiedad de la sociedad Mercantil “PROMOCIONES 121.275, C.A.”; SUR: con casa Nº 20-38, que es o fue propiedad de la sociedad Mercantil “PROMOCIONES 121.275, C.A.”; ESTE: con calle 28, antes calle Wohnsiedler, que es su frente; y OESTE: con casa y solar que es o fue de E.d.V. y M.d.Y.. Que los inmuebles antes indicados le fueron dados en arrendamiento por la sociedad de comercio “AGENCIA BRAVO, C.A.”, inscrita ante el Registro de Comercio del Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Trabajo de la Circunscripción Judicial del Estado Lara, el día 23 de 1975, bajo el Nº 208, folios 1 Fte. al 4 Fte., del Libro de Registro de Comercio que al efecto llevaba referido Tribunal, representada para dicho acto por D.B.. A., venezolano, mayor de edad, de este domicilio y titular de la cédula de identidad Nº 2.025.613, en su condición de Administradora. Que en el contrato celebrado sobre la casa Nº 20-38, de fecha 31 de agosto de 2007, se estableció en la cláusula PRIMERA: “LA ARRENDADORA” da en arrendamiento a “EL ARRENDATARIO”, quién lo toma por tal concepto: una casa destinada a comercio, ubicada en la calle 28 entre avenida 20 y carrera 21, distinguida con el Nº 20-38 de esta ciudad de Barquisimeto. Dicho inmueble es propiedad de “PROMOCIONES 121.275, C.A.”, así mismo, en la cláusula SEGUNDA: se estableció que el: “el canon de arrendamiento mensual es la cantidad de SEISCIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs. 600.000,00),…”, que hoy, producto de la reconversión monetaria representan la cantidad de SEISCIENTOS BOLÍVARES FUERTES (Bs. 600,00), sin embargo el último canon convenido es la cantidad de UN MIL QUINIENTOS SESENTA Y OCHO BOLÍVARES (Bs. 1.568,00) incluida el I.V.A. Que igualmente, el contrato celebrado sobre la casa Nº 20-48, de fecha 30 de Abril del año 2007, se estableció en la cláusula PRIMERA: “LA ARRENDADORA” da en arrendamiento a “EL ARRENDATARIO” quién lo toma por tal concepto: un casa destinada al comercio, ubicada en la calle 28 entre avenida 20 y carrera 21, distinguida con el Nº 20-48 de esta ciudad de Barquisimeto. Dicho inmueble es propiedad de “PROMOCIONES 121.275, C.A.”, dicho inmueble será destinado a comercio”; así mismo, en la cláusula SEGUNDA, se estableció que: “el canon de arrendamiento mensual es la cantidad de SEISCIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs. 600.000,00),…” que hoy, producto de la reconversión monetaria representan la cantidad de SEISCIENTOS BOLÍVARES FUERTES (Bs. 600,00), sin embargo el último canon convenido es la cantidad de DOS MIL TREINTA Y OCHO BOLÍVARES CON CUARENTA CÉNTIMOS (Bs. 2.038,40) incluido el I.V.A. Que en virtud de que los contratos de arrendamientos antes citados, no fueron renovados, es por lo que se encuentra actualmente haciendo uso del derecho a la prórroga legal que le confiere el artículo 38 de la Ley de Arrendamiento Inmobiliarios y toda vez que la representante de la arrendadora, “AGENCIA BRAVO, C.A.”, se negó a recibir el pago del canon de arrendamiento correspondiente al mes de Julio del corriente año, es por lo que procedió a realizar las correspondientes consignaciones arrendaticias, ante el Juzgado Cuarto del Municipio Iribarren de la Circunscripción Judicial del Estado Lara, según consta de expediente signado con el Nº KP02-S-2011-2524, en razón de ello es por lo que hasta la presente fecha se encuentra completamente solvente en el pago de los cánones de arrendamiento de los dos inmuebles a su nombre arrendados antes identificados. Ahora bien, es el caso que tuvo conocimiento a través de un tercero, que las casas 20-38 y 20-48, de las cuales es Arrendatario, habían sido “supuestamente vendidas a un tercero”, sin que en ningún momento la propietaria le hiciera notificación alguna, de conformidad con lo establecido en el artículo 47 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, por lo que se trasladó al Registro Público del Segundo Circuito del Municipio Iribarren y pudo constatar que efectivamente en fecha 28 de junio de 2011, fue protocolizado un documento de compra venta, inscrito bajo el Nº 2011.1115, Asiento Registral 1 del Inmueble matriculado con el Nº 363.11.2.2.3755, correspondiente al Libro del Folio Real del año 2011, del cual se evidencia que la firma Mercantil “PROMOCIONES 121.275, C.A.”, vendió a los ciudadanos H.A.S. y CHADI NADDAF, anteriormente identificados, un supuesto Edificio denominado “ MARÍA CRISTINA” y tres (03) casas, así como el lote de terreno propio sobre el cual se encuentran edificados cada uno de dichos inmuebles, incluyendo en dicha venta, las dos (02) casas números 20-38 y 20-48, y el lote de terreno propio sobre el cual se encuentran edificadas, antes identificadas, las cuales ocupa en su condición de Arrendatario desde hace varios años, sin habérsele hecho la notificación a la que estaba obligado el propietario, de conformidad a lo establecido en el artículo 44 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, para poder ejercer el derecho de preferencia ofertiva. Que no obstante, alega la actora que es evidente que a pesar de tratarse de un solo documento, donde convinieron la venta de varios inmuebles, es decir, un (01) supuesto “Edificio” denominado “MARÍA CRISTINA” y tres (03) casas, así como el lote de terreno sobre el cual se encuentra edificados dichos inmuebles, los cuales se encuentran totalmente separados, divididos, independientes entre sí e incluso catastralmente individualizado cada lote de terreno propio sobre el cual se encuentran edificados dichos inmuebles, los cuales se encuentran totalmente separados, divididos, independientes entre si e incluso catastralmente individualizado cada lote de terreno propio sobre el cual se encuentran edificados cada uno de dichos inmuebles, las partes decidieron fijar como precio de venta para dicha operación, un monto único o total para los referidos inmuebles enajenados, estableciendo como precio la cantidad de SIETE MILLONES OCHOCIENTOS SETENTA Y CINCO MIL BOLÍVARES CON 00/100 CÉNTIMOS (Bs. 7.785.000,00), sin hacer distinción en cuanto al valor individualizado de cada uno de ellos (el supuesto “Edificio” y las tres casas con sus respectivos lotes de terreno), lo cual constituye a todas luces un acto de mala fe realizado con la intención de pretender vulnerar los derechos que le corresponden a los inquilinos de cada uno de dichos inmuebles, haciendo creer o disfrazando dicha operación, de tal manera que parezca que la misma está comprendida dentro de los supuestos de excepción que establece el artículo 49 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, siendo obvio que dicha norma no es aplicable al presente caso por tratarse de inmuebles que están perfectamente separados entre sí según ya fue referido anteriormente; que cada uno de dichos inmuebles (El Edificio “MARÍA CRISTINA” y las tres casas), no solo es que se encuentra físicamente separados entre sí, totalmente independientes unos de otros, que no comparten áreas comunes, servicios públicos comunes ni comparten absolutamente nada en común; sino que además cada uno de dichos inmuebles tiene y posee su propio código catastral; que (…) “el edificio “MARÍA CRISTINA y el lote de terreno propio sobre el cual se encuentra construido” se encuentra catastralmente identificado e individualizado con el código catastral Nº 2022128007000; (…) la “casa Nº 20-38 y el lote de terreno propio sobre el cual se encuentra construida” (de la cual es arrendatario) se encuentra catastralmente identificada e individualizada con el código catastral Nº 2022128006000; y la (…) “casa Nº 20-48 y el lote de terreno propio sobre el cual se encuentra construida” (de la cual es arrendatario) se encuentra catastralmente identificada e individualizada con el código catastral Nº 2022128005000; y la (…) “casa 20-56 y el lote de terreno propio sobre el cual se encuentra construida” se encuentra catastralmente identificada e individualizada con el código catastral Nº 2022128004000; que por esa razón, que para poder realizar la venta de los inmuebles, la vendedora “PROMOCIONES 121.275, C.A.”, tuvo que necesariamente tramitar cuatro solvencias municipales, una para cada inmueble, sin lo cual no hubiere podido protocolizar la venta. Alegó también, que otra prueba de que cada inmueble es independiente uno del otro, lo constituye el hecho de que bajo el Nº 44, Tomo 11, Protocolo Primero, del Tercer Trimestre de 1986, se encuentra inscrito en la Oficina de Registro Inmobiliario del Segundo Circuito del Estado Lara, un Título Supletorio que justifica la construcción y propiedad del Edificio “MARÍA CRISTINA”, ubicado en la avenida 20, esquina de la calle 28, en Barquisimeto, Municipio Iribarren, Estado Lara; documento del cual se evidencia que hace referencia desde entonces que dicho “Edificio MARÍA CRISTINA”, se encuentra edificado sobre un lote de terreno propio que mide una superficie total de QUINIENTOS CUARENTA METROS CUADRADOS (540 Mts.2) aproximadamente, y que tanto el edificio como el terreno se encuentran comprendidos dentro de los siguientes linderos: NORTE: con un inmueble propiedad de su representada; SUR: con la Avenida 20; ESTE: con la calle 28; y OESTE: con inmueble que es o fue de E.V. y M.d.Y.Y., antes de José Ramos García”; que concluye que no solo los inmuebles se encuentran físicamente separados en la realidad, independiente cada uno de ellos, que no comparten servicios ni nada en común, tal y como será demostrado oportunamente en el devenir del proceso; sino que además existen elementos documentales que demuestran que cada uno de dicho inmuebles deben ser considerados jurídicamente individuales, tal y como lo es el hecho de que cada parcela se encuentra catastralmente identificada como una unidad, ya que cada una posee un número catastral propio, así como el hecho de que se haya registrado un Título Supletorio del Edificio M.C., donde se evidencia que el Edificio es una Unidad y que se encuentra edificado sobre una parcela de terreno de QUINIENTOS CUARENTA METROS CUADRADOS (540 M2.). Que el presente caso se cumple con los supuestos de hecho señalados en el artículo 43 de laLey de Arrendamientos Inmobiliarios, dado que se encuentra totalmente solvente en el pago de los cánones de arrendamiento sobre los inmuebles identificados con los números 20-38 y 20-48 y así mismo la relación arrendaticia que ha mantenido sobre dichos inmuebles supera con creces el lapso de dos (02) años a que se refiere el Artículo 42 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, en consecuencia tiene el pleno derecho a demandar el “RETRACTO LEGAL ARRENDATICIO” en contra de la Sociedad Mercantil “PROMOCIONES 121.275, C.A.”, antes identificada, en su condición de Vendedora-Arrendadora y en contra de los ciudadanos H.A.S. y CHADI NADDAF, antes identificados, en su condición de Terceros-Compradores, y a la ciudadana D.B.M.D.S., en su condición de cónyuge del tercero-comprador H.A.S., para subrogarse en la compra de las dos (02) casas por el arrendadas, distinguidas por los números 20-38 y 20-48, así como el lote de terreno propio sobre el cual se encuentra edificadas, anteriormente identificadas, en las mismas condiciones que fueron adquiridas por los Sres. H.A.S. y CHADI NADDAF, haciendo la salvedad de que por “no haberse fijado en el documento de venta un precio individual a cada inmueble vendido”, sino que se fijó un precio total por la venta de los cuatros inmuebles (el supuesto “Edificio” y las tres (3) casas), por lo que solicitan que a través de una experticia judicial, se determine el valor que proporcionalmente le corresponde a los dos (02) inmuebles arrendados por su mandante individualmente considerados y con relación al precio total convenido en el documento de compra venta de SIETE MILLONES OCHOCIENTOS SETENTA Y CINCO MIL BOLÍVARES (Bs. 7.875.000,00), y de esa manera determinar el valor que le corresponderá pagar por las dos (02) casas y el lote de terreno propio sobre el cual se encuentran edificadas, por él arrendadas y sobre las cuales ejercen el Retracto Legal Arrendaticio, todo ello en resguardo de los derechos que le confiere la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios y cuya normativa es de estricto orden público. Fundamentó la presente acción en los artículos 42, 43, 44, 47 y 48 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios vigente, en concordancia con el artículo 1.546 del Código Civil y en los artículos 26 y 49 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela. En virtud de lo antes expuesto, es por lo que, procedió a demandar a la Sociedad Mercantil “PROMOCIONES 121.275, C.A.”, en su condición de Vendedora-Arrendadora y en contra de los ciudadanos H.A.S. y CHADI NADDAF, en su condición de Terceros-Compradores, y a la ciudadana D.B.M.D.S., en su condición de cónyuge del tercero-comprador H.A.S., todos suficientemente identificados anteriormente, para que convengan o a ello sean condenados por este Tribunal, en los siguientes: PRIMERO: que se declare con lugar el Derecho de Retracto Legal Arrendaticio que solicita y en tal sentido se le subrogue en el lugar de los compradores demandados, para adquirir en su propio nombre y beneficio las casas números 20-38 y 20-48 y el lote de terreno propio sobre el cual se encuentran edificadas, suficientemente descritas anteriormente, en las mismas condiciones en que fue pactado en el documento de compra venta, SEGUNDO: En reconocer que el precio de las casas 20-38 y 20-48, así como el lote de terreno propio sobre el cual se encuentran edificadas, arrendadas y sobre las cuales ejerce el Derecho de Retracto Legal Arrendaticio, sea el determinado mediante experticia judicial que se realice en el presente juicio, considerando en forma proporcional el precio total de venta de SIETE MILLONES OCHOCIENTOS SETENTA Y CINCO MIL BOLÍVARES (Bs. 7.875.000,00) respecto a cada uno de los inmuebles vendidos y TERCERO: En pagar las costas y costos que se generen en el presente proceso. En caso de que los demandados no convengan en la parte petitoria de este Libelo, piden que la sentencia dictada por este Tribunal sirva de Titulo de Propiedad y de igual manera se establezcan las condiciones para realizar el pago del precio, que sea debidamente determinado a través de la experticia judicial que se realice a tal fin. De igual manera, y de conformidad con lo establecido en el artículo 600 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con el artículo 585 “eiusdem” solicitan se mantenga la “MEDIDA DE PROHIBICIÓN DE ENAJENAR Y GRAVAR”, acordada por este Tribunal sobre los inmuebles objetos de la presente acción y los cuales fueron dados en venta, según documento protocolizado ante el Registro Público del Segundo Circuito del Municipio Iribarren, en fecha 28 de Junio del 2011, inscrito bajo el Nº 2011.1115, Asiento Registral 1 del inmueble matriculado con el Nº 363.11.2.2.3755 y correspondiente al Libro del Folio Real del año 2011, toda vez que se encuentre suficientemente acreditados en autos lo extremos que exige la Ley . Estimaron la presente demanda en la cantidad de DOS MILLONES DE BOLÍVARES EXACTOS (Bs. 2.000.000,00), equivalentes a VEINTISÉIS MIL TRESCIENTOS QUINCE CON SETENTA Y OCHO FRACCIONES DE UNIDADES TRIBUTARIAS (26.315,78 U.T.).

En fecha 16 de febrero de 2012, el A quo admitió la demanda, ordenó la citación de la parte demandada, a los fines de concurran ante ese Despacho al segundo día de despacho siguiente más el término de distancia a los demandados domiciliados en la ciudad de Caracas, y una vez conste en autos la citación para dar contestación a la demanda.

En fecha 10 de julio de 2012, el ciudadano C.S.P., parte actora, consignó poder autenticado a los abogados J.R.C.Q. y O.R. (folio 230) y el 01 de agosto de 2012, los abogados C.A.J.P., H.E.J.P., V.M.Q.C. y A.M., renunciaron al poder que le fue otorgado por el ciudadano C.S.P. (folio 285).

Realizadas las diligencias inherentes a la citación de la parte demandada, y diligencia de la parte actora solicitando defensor ad litem, en la cual se designó al abogado V.C. como defensor ad litem de la parte demandada, quien se dio por notificado el 06 de junio de 2013.

En fecha 06 de junio de 2013, a través del abogado C.E.H.R., apoderado judicial de los ciudadanos H.A.S., CHADY NADDAF y D.B.M.D.S., se dio por citado y esa misma fecha dichos demandados otorgaron poder a los abogados F.R.D. y C.H.R. (folio 331).

CONTESTACIÓN A LA DEMANDA

En fecha 11 de junio de 2013, el abogado S.B., inscrito en el IPSA bajo el N° 62.965, en su condición de apoderado judicial de la codemandada Sociedad Mercantil PROMOCIONES 121.275, C.A, contestó la demanda (folios 350 al 352) y anexos relativo a poder notariado otorgado a los abogados S.A.B.V., SOLSIRE D.M., R.B.C. y F.B.C., inscritos en el I.P.S.A. bajo los Nos. 62.965, 136.085, 73.988 y 119.353 respectivamente (folios 353 al 358); exponiendo lo siguiente:

a.-) Rechazó, negó y contradijo en todas y cada una de sus partes la demanda presentada por la actora tanto en los hechos como en el derecho, por no ser ciertos los hechos narrados ni el derecho alegado.

b.-) Como Punto Previo: estableció que de la lectura detallada del artículo 49 de la Ley de Arrendamiento Inmobiliario, se pudo observar claramente que para que proceda la excepción al Derecho de Retracto Legal deben estar presentes dos elementos, primero que haya una transferencia global de la propiedad, y segundo que una parte del inmueble esté arrendado. Que en los términos expresados en la norma, están en presencia de un inmueble cuya propiedad ha sido trasferida en forma global y una parte de éste se encuentra arrendada, en tal caso el arrendatario de la porción arrendada, no tiene el Derecho de Retracto Legal Arrendaticio. Que queda establecido que los inmuebles, están constituidos por locales y casas de uso comercial y que los mismos integran un todo proindiviso; que tal inmueble al no estar regido por la Ley de Propiedad Horizontal, permite su enajenación en forma global. Que ante estas circunstancias, siendo que los inmuebles arrendados por el demandante son parte de una globalidad, no nace para ellos derecho alguno de Retracto Legal, así como tampoco nace para el propietario la obligación de ofrecerles en venta el inmueble constituido por la totalidad de los locales comerciales. Que lo interpretado la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia, en Sentencia Nº 1.310 del 16 de Octubre del año 2009 en la Solicitud de Revisión interpuesta por el ciudadano Ahmad Ali, contra la Sentencia emitida por el Juzgado Superior Civil y Contencioso Administrativo de la Región de los Andes, que declaró con lugar la demanda de Retracto Legal Arrendaticio. Que en este orden de ideas se observa del documento otorgado por ante la Oficina de Registro Público del Segundo Circuito del Municipio Iribarren del Estado Lara, en fecha 28 de Junio del año 2011, fue protocolizado un documento de compra venta, inscrito bajo el Nº 2011.1115, Asiento Registral 1 del Inmueble matriculado con el Nº 363.11.2.2.3755, correspondiente al Libro de Folio Real del año 2011, que la propietaria vendió el bien inmueble constituido por un (1) terreno propio y todas las bienhechurias en el construidas en las cuales se incluyen tres casas y un Edificio denominado “MARÍA CRISTINA”, ubicado en las antes denominadas calle Wohnsiedler esquina con calle de Comercio hoy calle 28 esquina con carrera 20 respectivamente, Jurisdicción de la Parroquia Concepción, Municipio Iribarren del Estado Lara. En razón de que los inmuebles en controversia fueron vendidos como un todo, en forma global, resulta evidente que el arrendatario no ostenta el derecho que reclama, lo que, por vía de consecuencia, con lleva a la inadmisibilidad de la presente acción. Que el artículo 42 de la Ley se refiere a que el arrendamiento tiene derecho preferente para que se le ofrezca en venta, “en primer lugar y con preferencia se refiere a el inmueble que tiene como tal carácter y no a otro, aun cuando aquel forme parte de éste. Es la ocupación, en concreto, en atención al objeto y no a otro diferente en cuanto a su uso o goce, con un fin tuitivo especialmente del propietario que se encontraría obstaculizado de un modo ostensible para disponer de la nuda propiedad en su globalidad y que a lo mejor el arrendatario no tendría interés en adquirir o no estaría en condiciones de pagar su precio, en cualesquiera de cuyas situaciones el más afectado sería el propietario que únicamente dio en arrendamiento una parte del todo o globalidad que pretende vender, al concederse un derecho al arrendatario que no tiene la condición de tal en relación con el inmueble y su totalidad”.

c.-) Con relación a la caducidad de la acción: Que los plazos para ejercer el Retracto son de caducidad: debe ser ejercitado dentro de los términos previstos, pues de no ser así se extingue por el solo transcurso de los mismos, dispone el artículo 47 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios. (…) “…Conforme a las afirmaciones hechas en el libelo por la representación judicial del demandante dicho proceso investigativo arrojó, que efectivamente el inmueble que le fue arrendado, fue vendido a los ciudadanos H.A.S. y CHADI NADDAF, venezolanos, mayores de edad, casado el primero y el otro soltero, titulares de la Cédulas de Identidad Nos. V-12.435.291 y V-24.339.878 respectivamente, en fecha 28 de Junio del 2011…” Que dice el artículo 47 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios que la acción debe ser ejercida dentro de los 40 días siguientes al conocimiento de la negociación. Que señala, que el lapso de cuarenta días para intentar la acción precluyó, observando que la parte no señala la fecha cierta en que tuvo conocimiento de la venta, documento este traído a los autos por la parte demandante y que le debe dar fe a este Tribunal de la venta celebrada; en este sentido y en atención a este requisito de procedencia debe considerarse como punto de partida para determinar el lapso de los cuarenta días, a partir de la fecha de registro, es decir, el 28 de Junio del año 2011, pues por no ser un documento traslativo de la propiedad, es oponible a terceros a partir de su Registro, ello no significa que la operación sea invalida, pues entre las partes es Ley por ser un contrato, pero surte sus efectos erga omnes después de la fecha de registro, así lo establecen los artículos 1920, ordinal 1º y 1924 del Código Civil, que a tales efectos citó la parte demandada. Que del contenido de las normas señaladas se desprende que el lapso para intentar la acción había fenecido para el momento en que se interpuso la demanda, transcurriendo más de cuarenta días, pues la misma fue presentada en fecha diez (10) de Agosto del año 2011, en consecuencia el presente requisito de procedencia de la acción no se encuentra configurado y así debe declararse. Finalmente, solicitó sea declarada sin lugar la presente acción de Retracto Legal.

Igualmente en fecha 11 de junio de 2013, el abogado C.H.R., inscrito en el IPSA bajo el N° 6.750, en su condición de apoderado judicial de los codemandados H.A.S., D.B.M.D.S. y CHADI NADDAF, contestó la demanda (folios 360 al 386) con sus respectivos anexos (folios 387 al 402); exponiendo lo siguiente:

a.-) Rechazó, negó y contradijo en todas y cada una de sus partes la demanda presentada por la actora tanto en los hechos como en el derecho, por no ser ciertos los hechos narrados ni el derecho alegado.

b.-) De la inadmisibilidad de la demanda por no incluir como demandada a la cónyuge del demandado CHADI NADDAF, la ciudadana NERMIN BASHOUR, por ser litisconsorte necesario en la presente Acción de Retracto Legal, de conformidad con los artículos 146 y 148 del Código de Procedimiento Civil. Que la prenombrada señora NERMIN BASHOUR, de nacionalidad Siria, mayor de edad, titular de Pasaporte Nº 005926627, de este domicilio, es la legítima cónyuge del ciudadano CHADI NADDAF; que dicha señora es co-propietaria del bien del cual se deriva la acción de Retracto Legal intentada en el presente juicio, según se evidencia en el Extracto de Matrimonio celebrado por ante el Registro Civil de Banias, Provincia de Tartous, el día 25 de Mayo del 2011, inscrito bajo el Nº 201, certificado por el Ministerio del Interior, Asuntos Civiles, Dirección General de Estados Civiles, Secretaria de Registro Civil de Tartous y legalizado por ante la Embajada de la República de Venezuela en la República Arabe Siria, inscrito en el Libro de Registro respectivo, en fecha 07 de Junio del año 2011, bajo el Nº S/C 17/2011, (la cual se encuentra anexada al presente escrito)

c.-) EL DERECHO DE PREFERENCIA DE LOS INQUILINOS PARA ADQUIRIR EL APARTAMENTO ARRENDADO NO TIENE CABIDA CUANDO SE TRATA DE VENTA DE TODO EL INMUEBLE O EDIFICIO, se funda esta excepción de inadmisibilidad en la falta de cualidad e interés en el actor para intentar este juicio, por cuanto el derecho preferente que alega el demandante lo basó en ser inquilino del apartamento que identifica en el libelo. Citó el artículo 49 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, así como el artículo 43 eiusdem, en la que establece el Retracto Legal Arrendaticio como el derecho que tiene el arrendatario de subrogarse, en las mismas condiciones estipuladas en el instrumento traslativo de la propiedad. Que consta de documento de compra venta protocolizado por ante el Registro Público del Segundo Circuito del Municipio Iribarren del Estado Lara, en fecha 28 de Junio del 2011 bajo el Nº 2011.1115, Asiento Registral 1, del inmueble matriculado con el Nº 363.11.2.2.3755, correspondiente al Libro del Folio Real del año 2011 la venta de un inmueble constituido por el Edificio denominado “MARÍA CRISTINA”, y tres casas como formando parte del referido inmueble edificado en un lote de terreno propio cuya superficie aproximadamente es de UN MIL QUINIENTOS METROS CUADRADOS CON VEINTINUEVE DECIMETROS CUADRADOS (1.500,29 M2.). Que conforme al artículo 1 de la Ley de Propiedad Horizontal, establece como requisito fundamental la declaración de la voluntad del propietario de destinarlo a la venta por el Régimen de Propiedad H.D.t. manera, que no encontrándose el inmueble dentro de los extremos legales establecidos por la Ley de Propiedad Horizontal ni habiendo manifestado el propietario la voluntad de enajenar bajo dicho Régimen, no puede considerarse dicho inmueble posible objeto de enajenación por apartamento o local. Que por el contrario habiendo manifestado los propietarios la venta global del inmueble se encuadra perfectamente en la hipótesis objetiva de que se encuentran frente a la venta de todo el inmueble conforme al dispositivo del artículo 7 de Arrendamientos Inmobiliarios ya citado. Que el demandante trata de hacer ver su Acción de Retracto Legal, que se trata de una venta de bienes aislados que en ningún momento constituyen la venta de un único e individido inmueble. Que apelan a una serie de disposiciones legales que nada tienen que ver con el concepto de venta en Propiedad Horizontal. Asimismo alegan que, repite si no existe la manifestación de voluntad del propietario establecida en el artículo 26 de la ya mencionada Ley de Propiedad Horizontal, de destinarlo para ser enajenado por apartamentos o locales, el bien se considerará en su totalidad una unidad no susceptible de ser vendidos por apartamentos individualmente considerados. Igualmente encuadrar perfectamente en las disposiciones contendidas en los artículos 1, 2 y 5 de la Ley de Venta de Parcelas; y conforme al expresado documento de fecha 28 de Junio del 2011, se vende en línea con el documento autenticado en fecha 26 de Marzo de 1999, por ante la Notaría Pública Tercera del Municipio de Baruta del Estado Miranda, anotado bajo el Nº 47, Tomo 15, de los Libros de Autenticaciones llevados en esa Notaría y posteriormente protocolizado por ante la Oficina del Segundo Circuito de Registro de la Circunscripción Judicial del Estado Lara, fecha 01 de Junio del año 2001, bajo el Nº 14, Tomo 8, Protocolo Primero, título éste por el que adquiere “PROMOCIONES 121.275 C.A.”, identificada en autos. En base a lo anteriormente expresado alegan los co-demandados que los registros catastrales individualizados, no constituyen argumentos validos para deducir la individualidad de las bienhechurías que constituyen el inmueble enajenado de manera global. Las afirmaciones de que se encuentran separados e independientes por linderos específicos los lotes de terreno no constituyen una verdad derivada de que los mismos documentos que cursan en las actas procesales y sí los linderos generales de la parcela de terreno donde están construidas las bienhechurías objeto de la venta, por la cual se pide Retracto Legal. Asimismo, establecen que el demandante insiste en aplicar criterios inadecuados sobre la individualización de locales y apartamentos mediante un forzamiento legal sobre los extremos legales que deben producirse para que pueda considerarse la posibilidad de la venta de los apartamentos individualizados; y, a tenor de las afirmaciones hechas en su escrito: “…No obstante es evidente que a pesar de tratarse de un solo documento, donde convinieron la venta de varios inmuebles, es decir, (01) un supuesto “EDIFICIO” denominado “MARÍA CRISTINA” y tres casas, así como el lote de terreno sobre el cual se encuentran edificados dichos inmuebles, los cuales se encuentran totalmente separados, divididos e independientes entre sí e incluso catastralmente individualizado cada lote de terreno propio…omissis”. Que las normas que regulan la venta por apartamento se encuentran normadas en la Ley de Propiedad Horizontal, así las normas que regulan la venta de Parcelas; que se encuentran normadas en la Ley de Venta de Parcelas; y, en ninguno de esos instrumentos legales el legislador considera que las inscripciones catastrales hechas por las municipalidades, puedan constituir elementos que sugieran la división de los inmuebles, oficinas, locales, parcelas o apartamentos, según sea el caso, mediante esta figura que constituye un verdadero censo con múltiples efectos entre ellos, la recaudación fiscal, entre otros. Citó extracto jurisprudencial de la sentencia de ese mismo Tribunal, confirmada por el Juzgado Superior Tercero en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Lara, en fecha 10 de Junio del 2011 y ratificada en la Sala de Casación Civil, del Tribunal Supremo Justicia, en Caracas, el 09 de Diciembre del año 2011, cuyas partes son los ciudadanos C.A.P.Á., Z.P.H., KING YU CHENG, C.E. AGÜERO HERRERA, quien actúan en representación de la Empresa COPYFULL MJ, C.A., J.R.D.R. en su condición de Presidente de INVERSIONES LA NUEVA GRACIA, C.A., REINAL J.P.V. en su carácter de representante legal de la ASOCIACIÓN CIVIL CUENTA CONMIGO y M.D.R.D., con el carácter de presidente de la Empresa LOS REYES DE LA MODA, C.A., patrocinados judicialmente por la profesional del derecho E.D.R., contra la Sociedad de Comercio que se distingue su denominación Mercantil PROMOCIONES 121.275, C.A., y la ciudadana LIXING WU, sin representación judicial acreditada en autos; el Juzgado Superior Tercero en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la misma Circunscripción Judicial, conociendo en competencia funcional jerárquica vertical, 10 de Junio del año 2011, dictó Sentencia Declarando Sin Lugar el Recurso Procesal de Apelación interpuesto por los accionantes e inadmisible la demanda, confirmó la decisión apelada y no hubo condenatoria al pago de las costas procesales.

d.-) EN RELACIÓN A LA CADUCIDAD DE LA ACCIÓN, que en los plazos para ejercer el retracto son de caducidad; debe ser ejercitado dentro los términos previstos, pues de no ser así se extingue por el solo transcurso de los mismos; asimismo citó el artículo 47 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios concatenado con el artículo 1547 del Código Civil, relacionado con el plazo para usarse el derecho de retracto; que tales plazos son de caducidad por cuanto el Derecho de Retracto a que ellos se contraen, debe ser ejercitado dentro de los términos previstos, de no hacerse así se extingue por el solo transcurso de los mismos. Que en fecha 28 de Junio de 2011, se enteraron de la negociación de venta del Edificio o inmueble de marras; y, ese conocimiento deriva en que el demandante lleno los extremos legales del artículo 48 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios adminiculado al artículo 1547 del Código Civil, en cuanto al conocimiento sobre la fecha de la negociación. Aun cuando es jurisprudencia reiterada el decaimiento de la acción de preferencia y que la parte demandada reitera que habiéndose efectuado la operación de venta de la globalidad del Edificio objeto de la presente acción, hacen referencia a tales jurisprudencia a los fines de demostrar no solamente la caducidad sino la falta de impulso procesal, pues el conocimiento de la venta en referencia es de fecha 28 de Junio de 2011 y la admisión de la demanda se realiza cuarenta y cinco (45) días después; y aún no se realiza la citación a los demandados, produciéndose de tal manera la caducidad y el decaimiento del impulso procesal del demandante.

e.-) Finalmente, la demandante alega en el libelo lo siguiente “…Ahora bien, es el caso que tuvo conocimientos a través de un tercero, que las casas 20-38 y 20-48, de las cuales es Arrendatario, habían sido “supuestamente vendidas a un tercero”, sin que en ningún momento la propietaria le hiciera notificación alguna, de conformidad con lo establecido en el artículo 47 de la Ley de Arrendamiento Inmobiliarios, por lo que se traslado al Registro Público del Segundo Circuito del Municipio Iribarren y pudo constatar que efectivamente en Fecha 28 de Junio del año 2011, fue protocolizado un documento de compra venta, inscrito bajo el Nº 2011.1115, Asiento Registral 1 del Inmueble matriculado con el Nº 363.11.2.2.3755, correspondiente al Libro del Folio Real del año 2011, el cual anexa copia certificada marcada con la letra “G”…”. En este sentido es menester señalar que el propietario de acuerdo a la jurisprudencia uniforme y reiterada no está obligado a notificar a los distintos arrendatarios de la venta total del inmueble. Señaló la Jurisprudencia reiterada de fecha: Sentencia del 30 de Junio de 1992 (Juzgado Superior Noveno en lo Civil, Mercantil y del Tránsito) V. RIOBUENO contra M. MARTÍNEZ (Sentencia 329-92) Retracto Legal. Cuando el propietario de un edificio, cuyos diversos apartamentos y locales, han sido arrendados y pretende vender la totalidad del inmueble, no tiene deber de notificar a los distintos arrendatarios. Asimismo, solicitan se sirva declarar sin lugar la Acción de Retracto Legal intentada por la demandante.

Cursa desde los folios 406 al 408 con sus respectivos anexos (folios 409 al 638) escrito de pruebas presentado por la apoderado de la parte actora, las cuales fueron admitidas el 14 de junio de 2013. Asimismo el 17 de junio de 2013, el A quo agregó y admitió las pruebas promovidas por la parte demandada (folio 647 al 649); en esa misma fecha, el apoderado de la parte actora solicitó se oficie a la Fiscalía del Ministerio Público (folios 650 al 653). El 11 de julio de 2013 se agregaron y admitieron las pruebas promovidas por la parte demandada (folio 660 al 664). Mediante auto de fecha 15 de julio de 2013, el A quo advirtió el vencimiento del lapso de promoción de pruebas y que comenzará a transcurrir el lapso para dictar sentencia (folio 665). En fecha 18/07/2013 el Abogado O.R. solicitó a este Tribunal se abstenga a dictar sentencia (folio 666).

DE LA COMPETENCIA Y SUS LÍMITES.

Dado a que la sentencia recurrida fue emitida por un Juzgado de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de esta Circunscripción Judicial, por ser este Juzgado Superior Jerárquico Funcional le corresponde conocer del fallo recurrido, conforme a lo establecido en la Ley Orgánica del Poder Judicial en su artículo 63, referente a los deberes y atribuciones de las Cortes de apelaciones, la cual en su numeral 2, literal A señala: “Conocer en apelación de las causas e incidencias decididas por los tribunales de primera instancia en lo Civil, y de los Recursos de hecho”. En base a lo antes dicho se procede a establecer los límites de la competencia. Son diferentes las facultades del Juez Superior en los casos de apelación de autos interlocutorios o de sentencias. En efecto, la apelación de la sentencia otorga al superior competencia sobre todo el proceso como fallador de instancia, y por lo mismo tiene la obligación de revisar el expediente en todos sus aspectos para dictar la sentencia que resuelva sobre el litigio; en cambio, cuando se apela de un auto interlocutorio el superior no adquiere competencia sino sobre el punto incidental o especial que fuera materia del recurso, porque la instancia continúa ante el inferior, y por esto no puede ocuparse de los demás aspectos del proceso.

Uno de los efectos peculiares de la apelación, que también comparte la casación, es en materia civil, que el superior no puede agravar la situación del apelante único, porque se entiende que la interpuso sólo en lo desfavorable de la providencia, lo que se conoce como “reformatio in peius” y significa una especie de limitación de la competencia del superior en la revisión de la providencia apelada. Cuando ambas partes apelan, el superior puede reformar la providencia en cualquier sentido. Si la sentencia es consultable de oficio y no ha habido apelación, como la consulta da competencia para reformar en cualquier sentido la decisión, el superior puede agravar la condena, que en primera instancia haya habido contra la parte en razón de la cual se establece tal consulta, pues para ésta no rige la reformatio in peius. Pero también puede el superior mejorar la situación del condenado, aunque éste no haya apelado, en virtud de las facultades que le otorga la consulta.

Cuando una parte apela y la otra se adhiere a la apelación, el superior tiene también facultad y competencia para revisar y modificar la providencia recurrida en cualquier sentido, favorable o desfavorablemente a cualquiera de las partes. Muy diferente es el caso cuando la providencia del a quo fue favorable totalmente a una parte, con base en alguna de las razones alegadas por ésta, y el superior encuentra que esa razón no es valedera; entonces, tiene el deber de examinar las demás razones expuestas por la parte aun cuando no haya apelado como era lo obvio, pues sería absurdo exigirle que apele, a pesar de serle totalmente favorable la providencia, sólo para que se tenga en cuenta las demás razones no consideradas por el inferior. Inclusive, el superior debe tener en cuenta cualquier razón no alegada ante el inferior, pero que puede sustentar lo resuelto por éste.

Establecidos los límites de la competencia del superior en la revisión de la providencia apelada, se observa que en la presente causa el sentenciador de segunda instancia dispone de competencia amplia para la revisión del fallo apelado, producto de la declaratoria con lugar la demanda interpuesta ante esta Alzada, y por ser este el Juzgado Superior Funcional Jerárquico Vertical al Juzgado de la Primera Instancia que dictó el fallo recurrido. Y así se declara.

Siendo la oportunidad para decidir este Tribunal observa:

MOTIVA

Consideraciones para decidir:

Corresponde a este Juzgador determinar si la decisión de fecha 13 de noviembre de 2014 dictada por el A quo en la cual declaró “…CON LUGAR la pretensión de Retracto Legal Arrendaticio, intentada por el ciudadano C.S.P., contra la Firma Mercantil “PROMOCIONES 121.275, C.A.” y contra los ciudadanos H.A.S., D.B.M.D.S. y CHADI NADDAF…”, está o no ajustado a derecho y para ello se ha de establecer los límites de la controversia, tal como lo prevé el ordinal 3° del artículo 243 del Código de Procedimiento Civil; y en base a ello, proceder a establecer los hechos mediante la valoración de las pruebas y luego hacer la subsunción de éstos dentro de los supuestos de hecho de la normativa legal aplicable a la solución del caso y la conclusión que arroje esta actividad lógica intelectual compararla con la del A quo en la sentencia recurrida para verificar si coinciden o no y en base al resultado de ello, proceder a emitir el pronunciamiento sobre el recurso de apelación y sus efectos sobre la sentencia recurrida; y para ello, basado en los hechos aducidos por la parte accionante en su reforma de demanda como por los esgrimidos en la contestación a ésta por la parte accionada, quienes rechazaron tanto en los hechos narrados por la actora como lo pretendido y las excepciones o defensas supra expuestas, en criterio de quien emite el presente fallo, quedan como hechos aceptados por las partes los siguientes:

1. - Que las casa-locales comerciales, objeto de la presente acción de retracto legal de arrendaticio era propiedad de la co-accionada PROMOCIONES 121.275, C.A.

2. - Que efectivamente la coaccionada PROMOCIONES 121.275, C-A le vendió mediante documento protocolizado por ante el Registro Público del Segundo Circuito del Municipio Iribarren del Estado Lara, en fecha 28 de junio de 2011, bajo el N° 2011.1115, Asiento Registral 1 del Inmueble matriculado con el Nº 363.11.2.2.3755, correspondiente al Libro del Folio Real del año 2011 a los aquí coaccionados H.A.S. y CHADI NADDAF, venezolanos, mayores de edad, titulares de la cédulas de identidad Nos. V-12.435.291 y V-24.339.878 respectivamente, como un sólo cuerpo, tanto las dos (02) casas-locales comerciales, objeto de esta pretensión de retracto arrendaticio como el edificio y el terreno sobre el cual están construidos los mismos.

   Quedando como hechos controvertidos:

1. -) ¿Sí efectivamente el accionante fue o no arrendatario de la coaccionada PROMOCIONES 121.275, C.A. en las casas distinguidas con los Nros. 20-38 y 20-48 respectivamente ubicadas en la calle 28 entre avenidas 20 y Carrera 21 de Barquisimeto, desde el 31 de agosto de 2007, la primera de ellas, y desde el 30 de abril de 2007; sobre la segunda?; y sí para la fecha en que la accionada Promoción 121.275, C.A celebró la venta del inmueble, por el cual se le demanda por retracto legal arrendaticio el accionante estaba o no solvente respecto al pago del canon de arrendamiento tal como lo exige el artículo 42 de la Ley de Arrendamiento Inmobiliarios para la fecha de la venta como para la fecha de interposición de la demanda, y de la reforma de ésta(03 de febrero de 2012).

2. -) La procedencia o no de la defensa opuesta por los coaccionados de que la venta efectuada por la coaccionada PROMOCIONES 121.275, C.A a los coaccionados H.A.S., D.B.M.D.S. y CHADI NADDAF, y por la cual se está ejerciendo la acción de retracto legal arrendaticio, es una transferencias global, la cual está contemplada en el artículo 49 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios como excepción a la acción de retracto legal arrendaticio contemplado en el artículo 43 eiusdem.

3. -) La procedencia o no de la defensa de la caducidad de la acción de retracto legal arrendaticio opuesta por la parte accionada, correspondiéndole la carga de la prueba del primer hecho controvertido a la parte actora y la de los restantes a la parte accionada tal como lo prevé el artículo 506 del Código Adjetivo Civil y así se establece.

   Una vez lo supra establecido procede este Juzgador a pronunciarse sobre los hechos controvertidos y a tal efecto tenemos, que el accionante ejerce la acción de retracto legal arrendaticio contemplada en el artículo 42 en concordancia con el artículo 43 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios Vigente para la fecha en que se originó la presente causa, lo cual ocurrió el día 10 de agosto de 2011, como para la fecha en se reformó la demanda, lo cual ocurrió el día 03 de febrero de 2012, tal como consta del escrito cursante del folio 124 al 135 y cuya admisión ocurrió el día 16 de febrero de 2012 (folios 136 y 137) aduciendo los apoderados actores como fundamento de la acción:

   “…En virtud de que los contratos de arrendamientos antes citados, no fueron renovados, es por lo que nuestro representado se encuentra actualmente haciendo uso del derecho a la prórroga legal que le confiere el artículo 38 de la Ley de Arrendamiento Inmobiliarios y toda vez que la representante de la arrendadora, “AGENCIA BRAVO, C.A.”, se negó a recibir el pago del canon de arrendamiento correspondiente al mes de Julio del corriente año, es por lo que procedió a realizar las correspondientes consignaciones arrendaticias, ante el Juzgado Cuarto del Municipio Iribarren de la Circunscripción Judicial del Estado Lara, según consta de expediente signado con el nº KP02-S-2011-2524, en razón de ello es por lo que hasta la presente fecha se encuentra completamente solvente en el pago de los cánones de arrendamiento de los dos (02) inmuebles a él arrendados antes identificados.

   Ahora bien ciudadano Juez, es el caso, que nuestro representado tuvo conocimiento a través de un tercero, que las casas 20-38 y 20-48, de las cuales es Arrendatario, habían sido “supuestamente vendidas a un tercero”, sin que en ningún momento la propietaria le hiciera notificación alguna, de conformidad con lo establecido en el artículo 47 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, por lo que se trasladó al Registro Público del Segundo Circuito del Municipio Iribarren y pudo constatar que efectivamente en fecha veintiocho (28) de junio del año dos mil once (2.011), fue protocolizado un documento de compra venta, inscrito bajo el nº 2011.1115, Asiento Registral 1 del Inmueble matriculado con el Nº 363.11.2.2.3755, correspondiente al Libro del Folio Real del año 2011, el cual se encuentra anexo en copia certificada marcada con la letra “G”, del cual se evidencia que la firma mercantil “PROMOCIONES 121.275, C.A.”, vendió, a los ciudadanos H.A.S. y CHADI NADDAF, anteriormente identificados, un supuesto “edificio” denominado “MARÍA CRISTINA” y tres (03) casas, así como el lote de terreno propio sobre el cual se encuentran edificados cada uno de dichos inmuebles, incluyendo en dicha venta, las dos (02) casas números 20-38 y 20-48, y el lote de terreno propio sobre el cual se encuentran edificadas, antes identificadas, las cuales ocupa nuestro representado en su condición de Arrendatario desde hace varios años, sin habérsele hecho la notificación a la que estaba obligado el propietario, de conformidad a lo establecido en el artículo 44 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, para poder ejercer el derecho de preferencia ofertiva...”

   Lo cual fue rechazado tanto en los hechos como en el derecho por los accionados.

   Ahora bien, analizando a las actas procesales, específicamente en los contratos consignados por la accionante con el libelo primigenio marcados como anexos “A”, “B”, “C”, “D”, “F” y “E” (folios 45 al 56), consistente en los originales de los contratos de arrendamiento sobre los inmuebles por los cuales se ejerce la pretensión de retracto legal arrendaticio, de cuya lectura se determina que el anexo “A” se refiere al contrato sobre el inmueble distinguido con el N° 20-48, mientras que el “B” se refiere al inmueble distinguido con el N° 20-38; el “C” y “E” se corresponde a la renovación del contrato del primer inmueble (20-48); el “D” y “F” se refiere a la renovación del contrato del segundo inmueble (20-38) y de cuyo tenor en cuanto a las partes suscribientes del mismo es el siguiente:

   “Entre la “AGENCIA BRAVO, C.A”, firma mercantil domiciliada en Barquisimeto, e inscrita en el Registro de Comercio del Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Trabajo de la Circunscripción Judicial del Estado Lara, el 23 de Abril de 1975, bajo el N° 208, folio 1 al 4 fte. del Libro de Registro de Comercio N° 3, que al efecto llevaba el referido Tribunal y representada en este acto por D.B. A……………….…… venezolano, mayor de edad, comerciante en bienes raíces, titular de la cédula de identidad N° V- 2.025.613……….…., en su carácter de GERENTE………………….. quien en lo sucesivo, y a los efectos de este contrato se denominará “LA ARRENDADORA” por una parte, y por la otra, el ciudadano C.S.P., venezolano, mayor de edad, casado, comerciante…….…., titular de la cédula de identidad Nº V- 7.160.198…………..., quien en lo sucesivo, y a los efectos de este contrato se denominará “EL ARRENDATARIO”, se ha convenido en celebrar el presente contrato de arrendamiento, el cual se regirá por la cláusula que se expresan a continuación...”

   Sin que conste en alguno de ellos, se haga mención que la allí arrendadora AGENCIA BRAVO, C.A actuara en representación de PROMOCIONES 121.275, C.A como afirma el accionante y como erróneamente lo estableció el A quo en la sentencia recurrida; por lo que en criterio de quien emite el presente fallo, los contratos de arrendamientos sobre los supra referidos inmuebles comerciales fueron suscritos entre la Agencia Bravo, C.A como arrendadora y el aquí accionante como arrendatario, y por tanto, la relación arrendaticia contenidas en dichos contratos se dio entre ellos y no con la propietaria, de los locales arrendados, aquí demandada PROMOCIONES 121.275, C.A.; apreciación ésta que se refuerza con las propias documentales consignadas por el accionante (folios 68 al 73), consistente de los originales de recibo de pagos de las cánones de arrendamiento de los supra referidos inmuebles expedido por la arrendadora de ellos, AGENCIA BRAVO, C.A y de la copia fotostática certificada del expediente signado con “Consig 11-040- N° KP02-S-2011-005224”, llevado por el Juzgado Cuarto del Municipio Iribarren del Estado Lara (folios 519 al 638), las cuales se aprecia conforme al artículo 111 del Código de Procedimiento Civil, por lo que se da fé pública de las mismas y de la cual se determina del escrito de consignación que originó ese expediente, que el aquí accionante aduciendo que dicha consignación la hizo por cuanto la arrendadora AGENCIA BRAVO, C.A., se había negado a recibirle los cánones de arrendamiento de los dos inmuebles distinguido con los Nros. 20-38 y 20-48, ubicados en la calle 28 entre Avenida 20 y Carrera 21 en Barquisimeto, Estado Lara (que son los mismos del caso sub lites) y bajo esta condición el referido tribunal aperturó el expediente teniendo como arrendador a la empresa AGENCIA BRAVO, C.A y así lo continuó haciendo en la sustantación respecto a las subsiguientes consignaciones, tal como consta de los recibos expedidos por dicho tribunal (véase los folios 527, 534, 548, el cual forma parte del expediente de consignación); hecho éste que permite concluir, que al no haber tenido relación jurídica arrendaticia alguna, el accionante con la coaccionada PROMOCIONES 121.275, C.A., entendiendo como tal, a la definida por el artículo 1579 del Código Civil:

   El arrendamiento es un contrato por el cual una de las partes contratantes se obliga a hacer gozar a la otra de una cosa mueble o inmueble, por cierto tiempo y mediante un precio determinado que ésta se obliga a pagar a aquélla…

   Pues al tenor del artículo 42 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios en concordancia con el artículo 43 eiusdem, el cual es aplicable por remisión que hace el primero de los artículos señalados, el cual exige como requisito de procedencia del retracto legal arrendaticia, que quien pretenda el derecho de retracto legal arrendaticia, sea arrendatario y de que esa relación arrendaticia respecto a su arrendador tenga más de dos (02) años y que a su vez se encuentre solvente con el pago de los cánones de arrendamiento, por lo que en base a ello permite a esta Alzada determinar, que el caso sub lite de acuerdo al artículo 361 del Código Adjetivo Civil el accionante carece de legitimatio ad causam para intentar la demanda de autos y también la tiene para sostener el juicio , la coaccionada PROMOCIONES 121.275, C.A, instituto jurídico éste que puede ser declarado de oficio y ha de entenderse como lo estableció la Sala de Casación Civil de nuestro M.T., en sentencia N° 118, Exp. 2009-000471, de fecha 23 de abril de 2010, con ponencia del Magistrado Luis Antonio Ortíz Hernández, en la cual señaló lo siguiente:

   “… La jurisprudencia de este Alto Tribunal ha señalado en torno a la cualidad o interés jurídico de una persona para instaurar una querella judicial, lo siguiente:

   (...)-la legitimatio ad procesum– o capacidad procesal, pertenece a toda persona física o moral que tiene capacidad jurídica o de goce; en otras palabras, a aquéllas que tienen el libre ejercicio de sus derechos, la legitimatio a causam o cualidad, apunta a la instauración del proceso entre quienes se encuentran frente a la relación material o interés jurídico controvertido como contradictores; cuestión ésta que única y exclusivamente puede dilucidarse en la sentencia de mérito, conforme a los términos del artículo 361 del Código de Procedimiento Civil (...).

   (Sentencia de la Sala Político Administrativa, de fecha 22 de julio de 1999.)

   Al respecto esta Sala hace las siguientes consideraciones:

   1. La legitimatio ad procesum o capacidad procesal, pertenece a toda persona física o moral que tiene capacidad jurídica o de goce; en otras palabras, a aquéllas que tienen el libre ejercicio de sus derechos, la legitimatio a causam o cualidad, apunta a la instauración del proceso entre quienes se encuentran frente a la relación material o interés jurídico controvertido como contradictores.

   2. La falta de cualidad, es una excepción que debe ser decidida en la sentencia de fondo, y el juez, para constatar la legitimación o cualidad de las partes no revisa la efectiva titularidad del derecho porque esto es materia de fondo del litigio, simplemente observa si el demandante se afirma como titular del derecho para que se dé la legitimación activa, y si el demandado es la persona contra la cual es concedida la pretensión para la legitimación o cualidad pasiva.

   3. La legitimación ad causam constituye un presupuesto procesal del acto jurisdiccional, por lo cual, quien afirme la titularidad de un derecho o interés jurídico deberá demostrarlo durante el proceso (cuestión de mérito o fondo del asunto debatido).

   4. La legitimación ad causam o cualidad, es un problema de afirmación del derecho, es decir, está supeditada a la actitud que tome el actor en relación a la titularidad del derecho. Si la parte actora se afirma titular del derecho entonces está legitimada activamente, si no entonces carece de cualidad activa.

   5. Que la legitimación pasiva está sometida a la afirmación del demandante, porque es éste quien debe señalar que efectivamente el demandado es aquél contra el cual se quiere hacer valer la titularidad del derecho.

   6. El juez, para constatar la legitimación de las partes no revisa la efectiva titularidad del derecho porque esto es materia de fondo del litigio, simplemente observa si el demandante se afirma como titular del derecho para que se dé la legitimación activa, y si el demandado es la persona contra la cual es concedida la pretensión para la legitimación o cualidad pasiva.

   7. Una vez alegada la falta de cualidad en la contestación de la demanda, surge en el juez la obligación de pronunciarse en la oportunidad de dictar sentencia, respecto a su existencia, para lo cual debe limitarse a constatar si la persona que acudió al juicio se afirma titular de un interés jurídico propio, o por el contrario, si la persona contra quien se instauró la demanda es la misma contra quien se afirmó la existencia de aquel interés.

   Ahora bien, esta Sala observa que la juez de alzada, opuesta la falta de cualidad e interés del actor para sostener el juicio, en la oportunidad de dar contestación a la demanda, por varios de los co-demandados de autos, estableció que el demandante había traspasado a sus hijos la totalidad de los derechos y acciones que le correspondían en la sucesión, y después de un análisis de los documentos aportados como pruebas al juicio, concluyó en la falta de cualidad e interés del actor para sostener el juicio…” (Resaltado y subrayado por la Sala).

   Doctrina que se acoge y aplica al caso de autos conforme al artículo 321 del Código Adjetivo Civil, por lo que basado en la falta de cualidad tanto activa como pasiva supra establecidas y a la doctrina jurisprudencial acogida en criterio de esta alzada, el A quo no podía pronunciarse al fondo del asunto declarando con lugar la acción de retracto arrendaticio como lo hizo, ya que lo procedente era declarar inadmisible de manera sobrevenida la acción de autos, ya que ese era el criterio jurisprudencial vigente para la fecha de emisión de la sentencia recurrida, por cuanto en fecha 19 de marzo del corriente año, la misma Sala de Casación Civil y con ponencia del Magistrado Antonio Ortíz Hernández, en sentencia N° RC000126, cambió el criterio en cuanto a los efectos de la falta de cualidad ad causam en un proceso estableciendo que lo procedente en tales supuestos es la improcedencia in liminis litis de la demanda, criterio éste que por el principio de transparencia de la justicia consagrada en el artículo 26 de nuestra Carta Magna, esta Alzada no puede aplicar, por lo que en consecuencia, se ha de declarar con lugar la apelación interpuesta por el abogado S.A.B.V., en su condición de apoderado judicial de la coaccionada Firma Mercantil “PROMOCIONES 121.275, C.A. contra la sentencia definitiva de fecha 13 de noviembre de 2014 dictada por el A quo, y la apelación hecha por el abogado F.R.D., en su condición de apoderado judicial de los codemandados H.A.S., D.B.M.D.S. y CHADI NADDAF, todos identificados, haciendo la salvedad de que esta Alzada considera que éste último ejerció fue el recurso de apelación y no el de adhesión a ésta como lo señaló en diligencia de fecha 19 de noviembre de 2014 (folio 844), por cuanto dicho recurso fue interpuesto tempestivamente ante el A quo y no ante esta Alzada, tal como lo exige el artículo 301 del Código de Procedimiento Civil y así lo entendió el A quo en el auto de fecha 24 de noviembre de 2014, en el cual se pronunció, admitiéndose ambas apelaciones, por lo que en consecuencia, esta Alzada revoca la decisión definitiva dictada por el A quo, declarándose inadmisible de manera sobrevenida la demanda de retracto legal arrendaticia, incoada por el ciudadano C.S.P. contra la Firma Mercantil “PROMOCIONES 121.275, C.A.”, y contra los ciudadanos H.A.S., D.B.M.D.S. y CHADI NADDAF, todos identificados en autos; y así se decide.-

   DISPOSITIVA

   En virtud de las razones precedentemente expuestas, este Juzgado Superior Segundo Civil y Mercantil de la Circunscripción Judicial del Estado Lara, actuando en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, DECLARA:

PRIMERO

CON LUGAR LAS APELACIONES interpuestas por el abogado S.A.B.V., en su carácter de la sociedad mercantil PROMOCIONES 121.275, C.A y por el abogado F.R.D., en su carácter de apoderado judicial de los codemandados H.A.S., D.B.M.D.S. y CHADI NADDAF, contra la decisión definitiva dictada en fecha 13 de noviembre de 2014 el Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Lara, revocándose en consecuencia la misma.

SEGUNDO

Se declara de OFICIO la FALTA DE CUALIDAD ad causam del accionante para intentar el juicio y de la coaccionada sociedad mercantil PROMOCIONES 121.275, C.A., para sostener el mismo.

TERCERO

En consecuencia, de lo precedentemente decidido, se declara INADMISIBLE de manera sobrevenida la demanda de retracto legal arrendaticio, incoado por el ciudadano C.S.P. contra Firma Mercantil “PROMOCIONES 121.275, C.A.”, y contra los ciudadanos H.A.S., D.B.M.D.S. y CHADI NADDAF.

CUARTO

No hay condenatoria en costas, en virtud de la naturaleza jurídica de la decisión tomada.

Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Juzgado Superior Segundo en lo Civil y Mercantil del Estado Lara, en Barquisimeto a los veinticuatro (24) días del mes de abril de dos mil quince (2.015). Años: 204º y 156º

El Juez Titular,

Abg. J.A.R.Z..

La Secretaria,

Abg. N.C.Q..

Publicada en esta misma fecha, Siendo las 09:57 a.m., quedando asentada en el Libro Diario bajo el N° 02.-

La Secretaria,

Abg. N.C.Q..

JARZ/NCQ/clm