Decisión de Juzgado Superior en lo Civil, Mercantil, del Tránsito y de Protección del Niño y Adolescente extensión Puerto Ordaz de Bolivar, de 12 de Junio de 2012

Jurisdicción Mercantil

De las partes, sus apoderados y de la causa

PARTE DEMANDANTE:

Ciudadanos H.E.M.J. y C.E.M.S., venezolanos, mayores de edad, titulares de las Cédulas de Identidad Nros. V-9.972.555 y V-12.193.148, respectivamente.

CO-APODERADOS JUDICIALES:

Los abogados S.A., S.A.M. y F.A.S., inscritos en el Inpreabogado bajo los Nros. 3.572, 85.050 y 4.532, respectivamente.

PARTE DEMANDADA:

Ciudadanos M.J.A.G. y B.R.H.C., venezolanos, mayores de edad, titulares de las Cédulas de Identidad Nros. V-10.554.594 y V-12.128.383, respectivamente.

APODERADO JUDICIAL:

La abogada A.D.R., inscrita en el Inpreabogado bajo el Nro. 61.092.

CAUSA:

CUMPLIMIENTO DE CONTRATO, seguida por ante el Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Agrario, Bancario y del T.d.S.C. de la Circunscripción Judicial del Estado Bolívar.

EXPEDIENTE:

N° 11-4028

Se encuentran en esta Alzada las presentes actuaciones, en virtud del auto de fecha 19 de Septiembre de 2011, que oyó en ambos efectos la apelación interpuesta al folio 121, en fecha 10 de Agosto de 2011, por la abogada A.D., en su condición de apoderada judicial de los ciudadanos B.H. y M.A., contra la sentencia inserta del folio 110 al 114, de fecha 20 de Julio de 2011, que declaró (SIC…) PRIMERO: De oficio la existencia de cosa juzgada puesto que la acción aquí deducida fue procedentemente decidida por el Juzgado de Municipio en sentencia de fecha 10-10-2008, habiendo quedado definitivamente firme, en consecuencia, se declara inadmisible la demanda y se revoca el auto de admisión de fecha 10-07-2007. SEGUNDO: INADMISIBLE la reconvención planteada por los demandados M.J.A.G. y B.R.H.C., en virtud de la relación funcional entre la demanda y la reconvención y se revoca el auto de admisión de la reconvención de fecha 27-5-2009…”.

Siendo la oportunidad para decidir este Tribunal lo hace previa las siguientes consideraciones:

CAPITULO PRIMERO

1. - Limites de la controversia

   1.1.- Alegatos de la parte demandante.

   En el escrito que cursa a los del folio del 1 al 8, presentado por los abogados S.A. y F.A.S., en su carácter de Co-apoderados judiciales de los Ciudadanos H.E.M.J. y C.E.M.S., alegó lo que de seguidas se sintetiza:

   • Que sus poderdantes tienen celebrado con los Ciudadanos M.J.A.G. y B.R.H.C., un contrato de opción de compra-venta, tal y como consta de documento autenticado por lo que respecta a la firma de los Ciudadanos M.J.A.G. y B.R.H.C., en fecha 19 de Junio de 2006, por ante la Notaria Publica Cuarta de Puerto Ordaz, en este Municipio quedando anotado bajo el Nº 19, Tomo 95 de los libros de autenticaciones y por lo que respecta a la forma de sus mandantes, en fecha 20 de Junio de 2006, por ante la Notaría Publica Primera de Barcelona, Municipio B.d.E.A. de la Republica Bolivariana de Venezuela, donde fue anotado bajo el Nº 45, Tomo 105 de los libros de autenticaciones.

   • Que sus poderdantes se obligaron a vender a los Optantes, Ciudadanos M.A. y B.H., y estos a comprarles a aquellos, un inmueble de su propiedad, constituido por una parcela de terreno y la casa de habitación sobre ella construida distinguida con el Nº 5, Manzana 7, Urbanización Villa Náutica, ubicada en la Unidad de Desarrollo Nº 222 de Ciudad Guayana, Municipio Autónomo Caroní del Estado Bolívar, teniendo una parcela de terreno un área de Doscientos Diez Metros cuadrados (210 m2) y un área aproximada de construcción de Sesenta metros cuadrados (70 m2), lo que consta en la Cláusula Primera.

   • Que en la Cláusula Segunda del Contrato, consta que los Optantes, se obligaron a comprar el inmueble objeto del mismo, por un precio pactado de CIENTO DIECISEIS MILLONES DE BOLIVARES (Bs. 116.000.000,00) que pagaría así: i) La cantidad de TREINTA MILLONES DE BOLIVARES (Bs.30.000.000,00) al momento de la autenticación del documento contentivo del contrato, lo que efectivamente ocurrió; ii) DIEZ MILLONES DE BOLIVARES (Bs.10.000.000,00)a los treinta (30) días de la autenticación del documento contentivo del contrato, oportunidad que correspondió al día veintiuno (21) de Julio de 2006; iii) DIECIOCHO MILLONES DE BOLIVARES (Bs.18.000.000,00), pagaderos dentro del termino que transcurriría entre el día de autenticación del documento que contiene el contrato y el día en que concluiría la vigencia del mismo, esto es entre el 21 de Julio de 2006 y el 21 de Septiembre de 2006; iv) CINCUENTA Y OCHO MILLONES DE BOLIVARES (Bs.58.000.000,00), en el lapso de los noventa (90) días posteriores al día de autenticación del contrato preliminar de Opción de Compra Venta, suma esta que en definitiva cancelarían al momento de la protocolización del documento definitivo de compraventa.

   • Que en la Cláusula Sexta del Contrato, las partes convinieron en que cada caso por causas imputables a los Optantes, no se pudiera celebrar y protocolizar el contrato definitivo de Compra-venta, dentro del plazo estipulado en la Cláusula Tercera, los Propietarios devolverían a los Optantes, una cantidad de dinero al 50% de los pagos realizados los Optantes, conservando los propietarios el otro 50% de lo cancelado, en concepto de indemnización por daños y perjuicios, todo previa desocupación del inmueble por parte de los Optantes.

   • Que en la cláusula Quinta del contrato, las partes convinieron en que habida cuenta de que los Optantes, se encontraban ocupando el inmueble objeto del citado contrato, con el carácter de arrendatarios, en caso de no llegar a celebrarse el contrato definitivo de compra venta pactado en el Contrato de Opción de Compra Venta, por causa imputable a cualesquiera de las partes, los Optantes, estaría obligados a desalojar en forma inmediata el inmueble, renunciando expresamente al beneficio de todo termino que les pudiese corresponder en relación a la vigencia del arrendamiento mobiliario al que esta cláusula se hace referencia.

   • Que dicho termino de vigencia del Contrato de Opción de Compra venta, concluyo el día 21 de Septiembre de 2006 y los Optantes han incumplido con la obligación de pagar las cantidades de dinero a las que hace referencia en los ítems ii., iii y iv.

   • Por lo que demandan a los Ciudadanos M.J.A.G. y B.R.H.C., en su carácter de parte incumpliente de las obligaciones que asumieron, en el Contrato de Opción de Compra venta, a fin de que convengan en PRIMERO: Cumplir con la Cláusula SEXTA del Contrato de Opción de Compra venta, celebrado entre ellos y sus mandantes en los términos que han señalado en el capitulo I, y conforme a ella, para que convengan concretamente en entregar a sus poderdantes, totalmente desocupado, el inmueble constituido por una parcela de terreno y la casa de habitación sobre ella construida, distinguida con el Nº 5, Manzana 7, Urbanización Villa Náutica, ubicada en la Unidad de Desarrollo Nº 222, Ciudad Guyana, Municipio Autónomo Caroní del Estado Bolívar, que es el mismo objeto del Contrato de Opción de Compra Venta, y al pago de las costas procesales y para si en esto no convienen, a ello sea condenado ese Tribunal en la sentencia definitiva.

   1.1.1.- Recaudos consignados junto con la demanda.

   • Consta a los folios 09 y 10, copia certificada del Instrumento poder, otorgado por los Ciudadanos H.M.J. y C.E.M.S., a los abogados S.A., S.A.A.M. y F.A.S..

   • Cursa a los folios 11 al 17, copia certificada del Contrato de Opción de Compra venta, suscrito entre los Ciudadanos H.E.M.J. y C.E.M.S., denominados los Propietarios, y por la otra M.J.A.G. y B.R.H.C., los Optantes, debidamente Notariado por ante la Notario Publico Interino de la Notaria Publica Cuarta de Puerto Ordaz, Municipio Autónomo Caroní del Estado Bolívar, anotado bajo el Nº 23, Tomo 80 de los libros de autenticaciones llevados por esa Notaria, solo en lo que respecta a las firmas de M.A.G. y B.R.H.C..

   • Cursa a los folios 18 al 21, copia certificada del Contrato de Opción de Compra venta, suscrito entre los Ciudadanos H.E.M.J. y C.E.M.S., denominados los Propietarios, y por la otra M.J.A.G. y B.R.H.C., los Optantes, debidamente Notariado por ante la Notaria Publica Primera de Barcelona, Municipio B.d.E.A., anotado bajo el Nº 45, Tomo 105 de los libros de autenticaciones llevados por esa Notaria, solo en lo que respecta a las firmas de H.E.M.J. y C.E.M.S..

   • Cursa a los folios 22 al 34, copia fotostática del Contrato de Venta, otorgando la propiedad al Ciudadano H.E.M.J., del inmueble objeto del presente litigio.

   - Al folio 36 y 37, consta auto de fecha 10 de Julio del 2007, dictado por el Tribunal de la causa mediante el cual se ADMITE la demanda y se ordena emplazar a la parte demandada, ciudadanos M.J.A.G. y B.R.H.C., para que den contestación a la demanda.

   -Cursa al folio 38, diligencia de fecha 18-07-2007, la representación judicial de la parte actora, consigna los emolumentos para la práctica de la citación de la parte demandada.

   -Cursa al folio 39, diligencia de fecha 10-01-2008, la representación judicial de la parte actora, solicita se inste al alguacil a los fines de que realice la citación de la parte demandada. Seguidamente en fecha 16-07-2008, ratifica el contenido de la diligencia de fecha 10-01-2008.

   -Cursa al folio 41, diligencia de fecha 27-04-2009, comparecen los Ciudadanos M.J.A.G. y B.R.H.C., asistidos por la abogada A.D.R., y se dan por citados en la presente causa.

   -Consta a los folios 42 al 44, diligencia de fecha 22-05-2009, los co-demandados, otorgan poder apud acta a la abogada A.D.R., previa certificación por la Secretaria del Tribunal aquo.

   1.2 Alegatos de la Parte demandada.

   -Cursa a los folios 45 al 47, escrito de fecha 22-05-2009, comparecen los Ciudadanos M.J.A.G. y B.R.H.C., asistidos por la abogada A.D.R., y dan contestación a la demanda, y proponen la reconvención de la demanda, en los siguientes términos:

   • Niegan, rechazan y contradicen que tengan que dar cumplimiento al contrato señalado por los demandantes en su libelo de demanda.

   • Niegan, rechazan y contradicen que tengan que cumplir con la entrega del inmueble constituido por una parcela de terreno y la casa de habitación sobre ella construida, distinguida con el Nro. 5, Manzana 7, Urbanización Villa Náutica, ubicada en la Unidad de Desarrollo Nro. 222 de Ciudad Guayana (Puerto Ordaz) Municipio Autónomo Caroní del Estado Bolívar, en virtud de que dicho inmueble fue entregado totalmente desocupado, en fecha 30 de marzo de 2009, al ciudadano H.E.M.J., co-demandante en la presente causa y al Tribunal Ejecutor de Medidas del Municipio Caroní, habiéndole cancelado en su totalidad los conceptos condenados a pagar en virtud de la ejecución de la sentencia emitida en procedimiento de Resolución de Contrato de Arrendamiento llevado por el Tribunal Tercero del Municipio Caroní de esta Circunscripción Judicial.

   • Niega, rechaza y contradice que tengan que convenir al pago de las costas procesales o que deban ser condenados a ello en la sentencia definitiva que se dicte, ya que por el contrario son los demandantes quienes deben cumplir con el contrato de opción de Compra venta.

   • Admiten expresamente que firmaron el Contrato de Opción de Compra-venta, autenticado por lo que respecta a sus firmas en fecha 19 de Junio de 2006, por ante la Notaria Publica Cuarta de Puerto Ordaz, en este Municipio, donde fue anotado bajo el Nro. 19, Tomo 95 de los libros de autenticaciones y por lo que respecta a la firma de los demandantes en fecha 20 de Junio de 2006, por ante la Notaria Publica Primera de Barcelona, Municipio B.d.E.A. de la Republica Bolivariana de Venezuela, donde fue también anotado bajo el Nº 45, Tomo 105 de los libros de autenticaciones.

   • DE LA RECONVENCION, que en fecha 19 de Junio de 2006, suscribieron un Contrato de Opción de Compra-venta con los demandantes-reconvenidos H.E.M.J. y C.E.M.S., para la compra del inmueble propiedad de estos últimos, constituido por una parcela de terreno y la casa de habitación sobre ella construida, distinguida con el Nro. 5, Manzana 7, Urbanización Villa Náutica, ubicada en la Unidad de Desarrollo Nro. 222 de Ciudad Guayana (Puerto Ordaz) Municipio Autónomo Caroní del Estado Bolívar. Que en el mencionado contrato de Opción de Compra-venta “Los Propietarios”, se comprometieron a venderles el inmueble antes descrito por la cantidad de CIENTO DIECISEIS MILLONES DE BOLIVARES (Bs. 116.000.000,00), de los cuales entregamos la cantidad de TREINTA MILLONES DE BOLIVARES (Bs. 30.000.000,00), al momento de la autenticación del documento contentivo del contrato, y para el saldo restante fijaron las fechas de pago señaladas por los demandantes-reconvenidos, pero a sabiendas ambas partes que tramitaríamos un préstamo hipotecario por ante la Entidad Bancaria BANFOANDES para dicha cancelación. Tan claro estaba este hecho ambas partes, que una vez concluido el plazo de la Opción de Compra venta sin que se hubiere finiquitado el tramite administrativo bancario (por causas ajenas a su voluntad, relacionadas con la falta de liquidez de la entidad bancaria para este tipo de prestamos), que acordamos un nuevo plazo y por ello los demandantes-reconvenidos aumentaron el precio del inmueble, y cada vez que tratábamos de agilizar dicho tramite nos era aumentado el precio del inmueble, al punto que cuando tuvimos el documento de préstamo hipotecario y compra-venta redactado por el Banco y completamente aprobado el crédito, nos volvieron a aumentar el precio del inmueble hasta llegar a la cantidad de Bolívares Fuertes Doscientos Cincuenta y Cuatro Mil (Bs.F. 254.000,00) lo cual les hizo intentar de negociar nuevamente con ellos, pero no pudo ser posible esto ya que fueron desalojados del inmueble, el cual habitaban en calidad de arrendatarios. Por estas razones es imposible que se pretenda que cumplan con entregar el inmueble cuando ya no habitan en el.

   • Es por lo que demandan el Cumplimiento del Contrato de Opción de Compra venta, específicamente la devolución del 50% del dinero dado como inicial, vale decir QUINCE MIL BOLIVARES FUERTES (Bs.F. 15.000,00) en aplicación de la cláusula sexta del contrato de OPCION DE COMPRA VENTA, aun cuando no derivo de su parte la causa que origino incumplimiento en el plazo para la compra del inmueble señalado en el contrato en cuestión. Los demandantes-reconvenidos deben cumplir con su obligación de devolverles la cantidad entregada como inicial según lo determine el prudente arbitrio del Juzgador, pues han sido ellos quienes han mantenido su dinero en su poder y lo han disfrutado desde el día 26 de Mayo de 2006, vale decir 3 años consecutivos.

   • Por las razones expuestas es que proceden a demandar por vía de reconvención o mutua petición a los Ciudadanos H.E.M.J. y C.E.M.S., para que convengan o en caso contrario a ello sean condenados por el Tribunal a lo siguiente: PRIMERO: A devolverles la cantidad de QUINCE MIL BOLIVARES FUERTES (Bs.F 15.000,00) debidamente indexada desde la fecha del vencimiento del plazo del contrato de opción de compra-venta en fecha 21 de Septiembre de 2006. SEGUNDO: A pagar las costas y costos procesales que genere el presente juicio, así como los honorarios de abogados y de los expertos que se nombren al efecto.

   -Cursa a los folios 48 al 50, auto de fecha 27-05-2009, en que el a-quo dictamina, (SIC…) “PRIMERO: que es competente para conocer y decidir de la reconvención presentada M.J.A.G. y B.R.H.C., venezolanos, mayores de edad, titulares de la cédulas de identidad Nros. 10.554.594 y 12.128.383, debidamente asistidos por la ciudadana A.D.R., venezolana, mayor de edad, abogada en ejercicio e inscrita en el inpreabogado bajo el Nro. 61.092. SEGUNDO: Se ADMITE la presente reconvención. TERCERO: De conformidad con lo establecido en el artículo 367 del Código de Procedimiento Civil, se emplaza a los ciudadanos H.E.M.J. Y C.E.M.S., venezolanos, mayores de edad, titulares de la cedulas de identidad Nros. 9.972.555 y 12.193.148, de este domicilio, para que comparezcan por ante este despacho judicial el Quinto (5º) día de despacho siguiente, a contar a partir que conste en autos su citación al acto de la contestación de la reconvención, el cual se verificara en cualquiera de las horas de despacho desde las ocho y treinta minutos de la mañana (08:30 a.m) hasta las tres y treinta minutos de la tarde (03:30 p.m). Líbrese compulsa anexando copia certificada del libelo de demanda y de la presente decisión. CUARTO: Se insta a la parte reconviniente a consignar las copias fotostáticas de las actuaciones a certificarse ordenadas en este acto a fin de cumplir con la citación del demandante reconvenido…”.

   -Cursa a los folios 52 al 54, en fecha 10-06-2009, el Ciudadano alguacil consigna boleta de citación, debidamente firmada por la representación judicial de la parte co-demandada.

   -Cursa al folio 55 al 57, y sus anexos del folio 58 al 67, escrito de fecha 17-06-2009, la representación de la parte actora, procede a dar contestación a la reconvención propuesta por los demandados reconvinientes.

   -Cursa a los folios 68 al 69, y sus anexos del folio 70 al 90, escrito de fecha 10-07-2009, la representación judicial de la parte demandada, procede a promover pruebas en el presente juicio.

   -Cursa al folio 91, auto de fecha 16-07-2009, el Tribunal a-quo, admite las pruebas promovidas por la parte demandada, salvo su apreciación en la definitiva.

   -Cursa al folio 92, diligencia de fecha 22-07-2009, la representación judicial de la parte demandada reconviniente, solicita se dicte sentencia y se ordene la indexación.

   -Cursa al folio 93, auto de fecha 11-08-2009, se deja constancia que venció el lapso de Promoción y Evacuación de pruebas, y fija el Decimoquinto (15) día siguiente, para que las partes presenten sus escritos de informes.

   -Cursa a los folios 94 al 96, escrito de fecha 02-10-2009, la representación judicial de la parte demandada reconviniente, presenta informes.

   -Cursa al folio 97, diligencia de fecha 14-10-2009, la representación judicial de la parte demandada reconviniente, solicita se compute el lapso para dictar sentencia. Seguidamente en fecha 19-10-2009, se insta a la solicitante que aclare su pedimento, ya que no indico desde que fecha computar.

   -Cursa al folio 99, diligencia de fecha 29-10-2009, la representación judicial de la parte demandada reconviniente, solicita se compute desde el día 05-10-2009.

   -Cursa al folio 100, auto de fecha 06-11-2009, se fijo el lapso de sesenta (60) días siguientes para dictar sentencia.

   -Cursa al folio 101, diligencia de fecha 06-10-2010, la representación judicial de la parte demandada reconviniente, solicita se dicte sentencia.

   -Cursa al folio 102, diligencia de fecha 10-11-2010, la representación judicial de la parte demandada reconviniente, solicita audiencia con la ciudadana jueza a fin de tratar el retraso de la sentencia.

   - Cursa al folio 103, diligencia de fecha 02-02-2011, la representación judicial de la parte demandada reconviniente, ratifica su pedimento de audiencia con la ciudadana jueza a fin de tratar el retraso de la sentencia.

   -Cursa al folio 104, diligencia de fecha 15-03-2011, la representación judicial de la parte demandada reconviniente, solicita el abocamiento de la ciudadana jueza para el conocimiento de la presente causa.

   -Cursa a los folios 105 y 106, auto de fecha 23-03-2011, la ciudadana jueza se ABOCA al conocimiento de la presente causa, y ordena la notificación de la parte actora en el proceso.

   -Cursa a los folios 107 y 108, diligencia de fecha 29-04-2011, el ciudadano alguacil consigna boleta de notificación, debidamente firmada por la representación judicial de la parte actora.

   -Cursa al folio 109, diligencia de fecha 11-05-2011, la representación judicial de la parte demandada reconviniente, solicita se proceda a dictar sentencia.

   -Consta a los folios 110 al 114, decisión dictada en fecha 20-07-2011, la cual declara (SIC…) “PRIMERO: De oficio la existencia de cosa juzgada puesto que la acción aquí deducida fue procedentemente decidida por el Juzgado de Municipio en sentencia de fecha 10-10-2008, habiendo quedado definitivamente firme, en consecuencia, se declara inadmisible la demanda y se revoca el auto de admisión de fecha 10-07-2007. SEGUNDO: INADMISIBLE la reconvención planteada por los demandados M.J.A.G. y B.R.H.C., en virtud de la relación funcional entre la demanda y la reconvención y se revoca el auto de admisión de la reconvención de fecha 27-5-2009…”.

   -Cursa a los folios 117 al 120, el ciudadano alguacil en fecha 03-08-2011, consigna boleta de notificaciones, debidamente firmadas por la representación judicial de la parte actora y demandada.

   -Cursa al folio 121, diligencia de fecha 10-08-2011, la representación judicial de la parte demandada reconviniente, APELA de la decisión dictada por el Tribunal A-quo.

   -Consta a los folios 122 y 123, auto de fecha 19-09-2011, el Tribunal a-quo, ordena escuchar la apelación ejercida en AMBOS EFECTOS.

   1.4.- Actuaciones celebradas en esta alzada

   - Consta al folio 126, y sus anexos del folio 127 al 139, escrito de pruebas de fecha 05-10-2011, presentado por la abogada A.D.R., en su condición de apoderado judicial de los Ciudadanos M.J.A.G. y B.R.H.C., parte demandada. Seguidamente mediante nota de secretaria, se deja constancia que venció el lapso para que las partes promovieran pruebas.

   -Cursa al folio 141, auto de fecha 10-10-2011, el Tribunal ADMITE las pruebas promovidas por la parte demandada, salvo su apreciación en la definitiva.

   -Consta a los folios 142 al 144, escrito de fecha 31-10-2011, la representación judicial de la parte demandada reconviniente, presenta informes. Seguidamente mediante nota de secretaria, se deja constancia que venció el término para que las partes presentaran su escrito de informes.

   -Consta al folio 146, auto de fecha 01-11-2011, donde se fijo el lapso para presentar observaciones. Seguidamente se deja constancia en fecha 15-11-2011, que venció el lapso para que las partes presentaran sus escritos de observaciones, y ninguna de ellas hizo uso de este derecho.

   -Cursa al folio 148, auto de fecha 16-11-2011, se fijo el lapso para dictar sentencia dentro de los sesenta (60) días siguientes a la fecha del referido auto.

   -Cursa a los folios 149 y 150, auto de fecha 21-12-2011, la ciudadana Jueza se ABOCO al conocimiento de la presente causa, fijando el lapso para dictar sentencia dentro de los sesenta (60) días siguientes a la fecha del referido auto.

   -Cursa al folio 151, auto de fecha 05-03-2012, ordenando Diferir el acto para dictar sentencia.

   -Cursa al folio 152, auto de fecha 16-03-2012, el Juez titular se ABOCO al conocimiento de la presente causa, fijando nuevo lapso para dictar sentencia de sesenta (60) días siguientes al presente auto.

   -Cursa al folio 153, diligencia de fecha 23-04-2012, la representación judicial de la parte demandada reconviniente, solicita se dicte sentencia en la presente causa.

   -Cursa al folio 154, diligencia de fecha 09-05-2012, la representación judicial de la parte demandada reconviniente, solicita se dicte sentencia en la presente causa.

   CAPITULO SEGUNDO

2. - Argumentos de la decisión

   El eje central del presente recurso radica en la apelación ejercida al folio 121, por la apoderada judicial de la parte demandada, abogada A.D., en virtud de la sentencia de fecha 20 de Julio de 2011, que declaró “PRIMERO: De oficio la existencia de cosa juzgada puesto que la acción aquí deducida fue procedentemente decidida por el Juzgado de Municipio en sentencia de fecha 10-10-2008, habiendo quedado definitivamente firme, en consecuencia, se declara inadmisible la demanda y se revoca el auto de admisión de fecha 10-07-2007. SEGUNDO: INADMISIBLE la reconvención planteada por los demandados M.J.A.G. y B.R.H.C., en virtud de la relación funcional entre la demanda y la reconvención y se revoca el auto de admisión de la reconvención de fecha 27-5-2009…”; cursante a los folios 110 al 114.

   Efectivamente la parte actora en su demanda alega (SIC…) “Que sus poderdantes tienen celebrado con los ciudadanos M.J.A.G. y B.R.H.C., un Contrato de Opción de Compra-Venta, tal y como consta de documento autenticado por lo que respecta a la firma de los ciudadanos M.J.A.G. y B.R.H.C., en fecha 19 de Junio de 2006, por ante la Notaria Publica Cuarta de Puerto Ordaz, en este municipio quedando anotado bajo el Nº 19, Tomo 95 de los libros de autenticaciones y por lo que respecta a la forma de sus mandantes, en fecha 20 de Junio de 2006, por ante la Notaria Publica Primera de Barcelona, Municipio B.d.E.A. de la Republica Bolivariana de Venezuela, donde fue anotado bajo el Nº 45, Tomo 105 de los libros de autenticaciones. Que sus poderdantes se obligaron a vender a los optantes, ciudadanos M.A. y B.H., y estos a comprarles a aquellos, un inmueble de su propiedad, constituido por una parcela de terreno y la casa de habitación sobre ella construida distinguida con el Nº 5, Manzana 7, Urbanización Villa Náutica, ubicada en la Unidad de Desarrollo Nº 222 de Ciudad Guayana, Municipio Autónomo Caroní del Estado Bolívar. Que en la Cláusula Segunda del Contrato, consta que los Optantes, se obligaron a comprar el inmueble objeto del mismo, por un precio pactado de CIENTO DIECISEIS MILLONES DE BOLIVARES (Bs. 116.000.000,00) que pagaría así: i) La cantidad de TREINTA MILLONES DE BOLIVARES (Bs.30.000.000,00) al momento de la autenticación del documento contentivo del contrato, lo que efectivamente ocurrió; ii) DIEZ MILLONES DE BOLIVARES (Bs.10.000.000,00)a los treinta (30) días de la autenticación del documento contentivo del contrato, oportunidad que correspondió al día veintiuno (21) de Julio de 2006; iii) DIECIOCHO MILLONES DE BOLIVARES (Bs.18.000.000,00), pagaderos dentro del termino que transcurriría entre el día de autenticación del documento que contiene el contrato y el día en que concluiría la vigencia del mismo, esto es entre el 21 de Julio de 2006 y el 21 de Septiembre de 2006; iv) CINCUENTA Y OCHO MILLONES DE BOLIVARES (Bs.58.000.000,00), en el lapso de los noventa (90) días posteriores al día de autenticación del contrato preliminar de Opción de Compra Venta, suma esta que en definitiva cancelarían al momento de la protocolización del documento definitivo de compraventa. Que en la Cláusula Sexta del Contrato, las partes convinieron en que cada caso por causas imputables a los Optantes, no se pudiera celebrar y protocolizar el contrato definitivo de compra-venta, dentro del plazo estipulado en la Cláusula Tercera, los propietarios devolverían a los pptantes, una cantidad de dinero al 50% de los pagos realizados los optantes, conservando los propietarios el otro 50% de lo cancelado, en concepto de indemnización por daños y perjuicios, todo previa desocupación del inmueble por parte de los optantes. Que en la cláusula Quinta del contrato, las partes convinieron en que habida cuenta de que los optantes, se encontraban ocupando el inmueble objeto del citado contrato, con el carácter de arrendatarios, en caso de no llegar a celebrarse el contrato definitivo de compra venta pactado en el contrato de opción de compra venta, por causa imputable a cualesquiera de las partes, los optantes, estaría obligados a desalojar en forma inmediata el inmueble, renunciando expresamente al beneficio de todo termino que les pudiese corresponder en relación a la vigencia del arrendamiento mobiliario al que esta cláusula se hace referencia. Por lo que demandan a los ciudadanos M.J.A.G. y B.R.H.C., en su carácter de parte incumpliente de las obligaciones que asumieron, en el contrato de opción de compra venta, a fin de que convengan en PRIMERO: Cumplir con la Cláusula SEXTA del Contrato de Opción de Compra venta, celebrado entre ellos y sus mandantes en los términos que han señalado en el capitulo I, y conforme a ella, para que convengan concretamente en entregar a sus poderdantes, totalmente desocupado, el inmueble constituido por una parcela de terreno y la casa de habitación sobre ella construida, distinguida con el Nº 5, Manzana 7, Urbanización Villa Náutica, ubicada en la Unidad de Desarrollo Nº 222, Ciudad Guyana, Municipio Autónomo Caroní del Estado Bolívar, que es el mismo objeto del Contrato de Opción de Compra Venta, y al pago de las costas procesales y para si en esto no convienen, a ello sea condenado ese Tribunal en la sentencia definitiva…”.

   Por otra parte, la representación judicial de la parte demandada, en su escrito de contestación y reconvención a la demanda, en fecha 22-05-2009, cursante a los folios 45 al 47, alega (SIC…) Niegan, rechazan y contradicen que tengan que dar cumplimiento al contrato señalado por los demandantes en su libelo de demanda. Niegan, rechazan y contradicen que tengan que cumplir con la entrega del inmueble constituido por una parcela de terreno y la casa de habitación sobre ella construida, distinguida con el Nro. 5, Manzana 7, Urbanización Villa Náutica, ubicada en la Unidad de Desarrollo Nro. 222 de Ciudad Guayana (Puerto Ordaz) Municipio Autónomo Caroní del Estado Bolívar, en virtud de que dicho inmueble fue entregado totalmente desocupado, en fecha 30 de marzo de 2009, al ciudadano H.E.M.J., co-demandante en la presente causa y al Tribunal Ejecutor de Medidas del Municipio Caroní, habiéndole cancelado en su totalidad los conceptos condenados a pagar en virtud de la ejecución de la sentencia emitida en procedimiento de Resolución de Contrato de Arrendamiento llevado por el Tribunal Tercero del Municipio Caroní de esta Circunscripción Judicial. Niegan, rechazan y contradicen que tengan que convenir al pago de las costas procesales o que deban ser condenados a ello en la sentencia definitiva que se dicte, ya que por el contrario son los demandantes quienes deben cumplir con el contrato de opción de Compra venta. Admiten expresamente que firmaron el Contrato de Opción de Compra-venta, autenticado por lo que respecta a sus firmas en fecha 19 de Junio de 2006, por ante la Notaria Publica Cuarta de Puerto Ordaz, en este Municipio, donde fue anotado bajo el Nro. 19, Tomo 95 de los libros de autenticaciones y por lo que respecta a la firma de los demandantes en fecha 20 de Junio de 2006, por ante la Notaria Publica Primera de Barcelona, Municipio B.d.E.A. de la Republica Bolivariana de Venezuela, donde fue también anotado bajo el Nº 45, Tomo 105 de los libros de autenticaciones. EN LA RECONVENCION, señalan que en fecha 19 de Junio de 2006, suscribieron un Contrato de Opción de Compra-venta con los demandantes-reconvenidos H.E.M.J. y C.E.M.S., para la compra del inmueble propiedad de estos últimos, constituido por una parcela de terreno y la casa de habitación sobre ella construida, distinguida con el Nro. 5, Manzana 7, Urbanización Villa Náutica, ubicada en la Unidad de Desarrollo Nro. 222 de Ciudad Guayana (Puerto Ordaz) Municipio Autónomo Caroní del Estado Bolívar. Que en el mencionado contrato de Opción de Compra-venta “Los Propietarios”, se comprometieron a venderles el inmueble antes descrito por la cantidad de CIENTO DIECISEIS MILLONES DE BOLIVARES (Bs. 116.000.000,00), de los cuales entregamos la cantidad de TREINTA MILLONES DE BOLIVARES (Bs. 30.000.000,00), al momento de la autenticación del documento contentivo del contrato, y para el saldo restante fijaron las fechas de pago señaladas por los demandantes-reconvenidos, pero a sabiendas ambas partes que tramitarían a su decir de un préstamo hipotecario por ante la Entidad Bancaria BANFOANDES para dicha cancelación. Tan claro estaba este hecho ambas partes, que una vez concluido el plazo de la Opción de Compra venta sin que se hubiere finiquitado el tramite administrativo bancario (por causas ajenas a su voluntad, relacionadas con la falta de liquidez de la entidad bancaria para este tipo de prestamos), que acordamos un nuevo plazo y por ello los demandantes-reconvenidos aumentaron el precio del inmueble, y cada vez que tratábamos de agilizar dicho tramite nos era aumentado el precio del inmueble, al punto que cuando tuvimos el documento de préstamo hipotecario y compra-venta redactado por el Banco y completamente aprobado el crédito, los volvieron a aumentar el precio del inmueble hasta llegar a la cantidad de Bolívares Fuertes Doscientos Cincuenta y Cuatro Mil (Bs.F. 254.000,00) lo cual les hizo intentar de negociar nuevamente con ellos, pero no pudo ser posible esto ya que fueron desalojados del inmueble, el cual habitaban en calidad de arrendatarios. Por estas razones es imposible que se pretenda que cumplan con entregar el inmueble cuando ya no habitan en el. Por las razones expuestas es que proceden a demandar por vía de reconvención o mutua petición a los Ciudadanos H.E.M.J. y C.E.M.S., para que convengan o en caso contrario a ello sean condenados por el Tribunal a lo siguiente: PRIMERO: A devolverles la cantidad de QUINCE MIL BOLIVARES FUERTES (Bs.F 15.000,00) debidamente indexada desde la fecha del vencimiento del plazo del contrato de opción de compra-venta en fecha 21 de Septiembre de 2006. SEGUNDO: A pagar las costas y costos procesales que genere el presente juicio, así como los honorarios de abogados y de los expertos que se nombren al efecto.

   En escrito de informes presentado en esta alzada por la parte demandada, en fecha 31-10-2011, tal como consta del folio 142 al 144, la abogada A.D.R., en su condición de apoderado judicial de la parte demandada, alegó entre otras cosas que (SIC…) “Proceden a interponer el recurso contra la sentencia dictada por el Tribunal A-quo, que declara la demanda y el auto de admisión de esta y declara inadmisible la reconvención planteada por sus representados y se revoca el auto de admisión de la reconvención de fecha 27 de mayo de 2009. En primer lugar, este no es un hecho cierto, porque sobre el negocio jurídico de futura compra venta, plasmado en el contrato de opción de compra venta no ha habido pronunciamiento alguno, la cosa juzgada existe única y exclusivamente sobre el contrato de arrendamiento acordado en la cláusula quinta del mismo contrato que es una parte de el, pero que no representa la totalidad del contrato, en esta cláusula solo se pactaron los términos de culminación del arrendamiento y la desocupación de la casa. En segundo lugar, el Juez Tercero del Municipio Caroní en el dispositivo de la sentencia, señala claramente que esa sentencia es dictada de conformidad con los artículos del Código de Procedimiento Civil y del Código Civil allí señalados y a la cláusula Quinta del contrato de opción de compra venta, que como puede observarse al revisar dicho contrato cursante en autos en original, esta referido único y exclusivamente a la relación arrendaticia pactada por las partes, como antes señale, y esto es así porque al Juzgado de Municipio se le solicita en la demanda que decida sobre la Resolución del contrato de arrendamiento pactado por las partes en la cláusula quinta de dicho contrato de opción de compra venta, por tanto el Juez se pronuncia sobre esa cláusula en particular y no sobre el contrato de opción de compraventa en su totalidad lo cual escapaba de su competencia por no haber sido demandado allí. Por esta razón insisto en que si existe cosa juzgada pero solo con respecto a la relación arrendaticia pactada en la referida cláusula quinta jamás sobre la relación contractual de futura compra venta plasmada en el contrato de opción de compra venta. Por las razones expuestas considera que hubo una errada interpretación por parte del Juez A QUO, que nos hace acudir ante ese Tribunal de alzada a recurrir de la sentencia en cuestión, y por ello que solicita se declare con lugar la presente apelación y se decida sobre el fondo del juicio planteado en primera instancia, que se declare con lugar la reconvención planteada por sus representados y se le condene a los demandantes reconvenidos a cumplir con lo estipulado en la cláusula SEXTA del contrato de opción de compra venta y devolver la cantidad de Bs.15.000,00 no devueltos a sus representados, los cuales deben ser debidamente indexados. Con relación al fondo de la causa es importante señalar lo siguiente: PRIMERO: La solicitud de los demandantes que sus representados deben devolverles el inmueble objeto del contrato de opción de compra venta suscrito, no es posible de cumplir ya que dicho inmueble fue devuelto en fecha 30 de marzo de 2009, al ciudadano HERMES MEZA. SEGUNDO: Sus representados entregaron una cantidad inicial de dinero a los demandantes por efecto del contrato de opción de compra venta suscrito y dicha cantidad no ha sido devuelta ni total ni parcialmente por los demandantes, es obligación contractual (pactada en la cláusula sexta del Contrato de opción de compra venta) para los demandantes devolver la cantidad de Bs.F. 15.000,00 y dicha cantidad debe ser indexada ya que los presupuestos legales para su procedencia se encuentran presentes en este caso. TERCERO: Fue demostrado plenamente con la copia certificada del expediente 4145 del Juzgado Tercero de Municipio de esta Circunscripción Judicial que no existe ninguna deuda que debe compensarse a favor de los demandantes y que dicho alegato es completamente improcedente ya que la cantidad condenada en costas en ese juicio fue pagada en fecha 30 de marzo de 2009 ante el Juez de ejecución. CUARTO: Sus representados tienen el derecho a que se les devuelva el dinero entregado pues en caso contrario los demandantes estarían incurriendo en un enriquecimiento sin causa y han incurrido en un incumplimiento del contrato suscrito, por tanto deben pagar a sus representados los conceptos demandados en el escrito de reconvención así como las costas procesales…”.

   Planteada como ha quedado la controversia, este Tribunal para decidir previamente considera:

   En análisis del fallo recurrido y en sintonía con lo anterior, este Juzgador observa los siguientes, aspectos:

   El fallo recurrido inserto del folio 110 al 114 de la pieza principal, que declaró “PRIMERO: De oficio la existencia de cosa juzgada puesto que la acción aquí deducida fue procedentemente decidida por el Juzgado de Municipio en sentencia de fecha 10-10-2008, habiendo quedado definitivamente firme, en consecuencia, se declara inadmisible la demanda y se revoca el auto de admisión de fecha 10-07-2007. SEGUNDO: INADMISIBLE la reconvención planteada por los demandados M.J.A.G. y B.R.H.C., en virtud de la relación funcional entre la demanda y la reconvención y se revoca el auto de admisión de la reconvención de fecha 27-5-2009…”; cursante a los folios 110 al 114, y en efecto se colige del folio 121, que la apelación ejercida por la parte demandada contra la aludida decisión fue oída en ambos efectos, y en consecuencia pasa a conocer este Tribunal Superior, lo que es el objeto de la apelación, y en cuanto a este aspecto, es propicio señalar que la institución de la cosa juzgada, la Sala Político-Administrativa del Tribunal Supremo de Justicia mediante decisión N° 1035, de fecha 26 de abril de 2006 (caso: Municipio Aguasay del Estado Monagas vs. Comunidad Indígena Jesús, María y J.d.A. y PDVSA Petróleo y Gas, S.A.), dejó sentado lo siguiente:

   (…)De esta forma, cosa juzgada, en un sentido literal, significa objeto que ha sido materia de juicio jurídico, sin embargo este concepto va más allá de su acepción literal.

   En este orden de ideas, nuestro Código de Procedimiento Civil señala a la cosa juzgada como un efecto de la sentencia. A esto se añade, el hecho de que con ella se persigue el no renovar de manera indefinida los debates jurídicos ya resueltos. Es decir, con la idea de poner fin al litigio y dar certeza de los derechos, el ordenamiento jurídico fija un mecanismo mediante al cual se prohíbe un nuevo pronunciamiento de lo ya juzgado.

   Dentro de este contexto, por cosa juzgada entiende la doctrina como la autoridad y eficacia de una sentencia judicial cuando no existen contra ella medios de impugnación, y cuyos atributos son la coercibilidad, la inmutabilidad y la irrevisbilidad en otro proceso posterior. Excepción mixta que puede deducir el demandado, para oponerse a un nuevo proceso sobre la misma materia que ha sido decidida en forma ejecutoria por otro anterior. (Couture, E.J.

   Vocabulario Jurídico”. Ediciones Depalma, Buenos Aires, 1976. p. 184).

   Es decir, que la decisión es vinculante para las partes y ningún juez puede nuevamente juzgar el mismo objeto frente a las mismas partes (salvo la posibilidad de proposición de las impugnaciones extraordinarias). Todo esto se expresa diciendo que la sentencia ha pasado con autoridad de cosa juzgada, o sea que se ha hecho inmutable y al mismo tiempo ha venido a ser inmutable también la estatuición o pronunciamiento que en ella se contienen, con todos los efectos que del mismo se derivan. En este sentido, no podrá proponerse una nueva demanda, no podrá pronunciarse la sentencia sobre el mismo objeto, entre las mismas partes. La esencia de la cosa juzgada está precisamente en la inmutabilidad de la sentencia, de su contenido, y de sus efectos, que hace de ella el acto del poder público que contiene en sí la manifestación duradera de la disciplina que el orden jurídico reconoce como correspondiente a la relación sobre la cual juzgó. La sentencia que, en contraste con estas reglas, juzgase de modo diverso sobre el mismo objeto y entre las mismas partes, estaría viciada y podría ser revocada…” (Liebman, E.T. “Manual de Derecho Procesal Civil”. EJEA, Buenos Aires, 1980, p. 591).

   Entonces, el motivo de que el mandato contenido en la sentencia sea inmutable, obedece a razones de utilidad y de política procesal, ya que con ello se quiere evitar la posibilidad de renovar, en forma constante, los problemas jurídicos ya resueltos conforme a derecho, al precluir las respectivas oportunidades de impugnación.

   De estas nociones nace la distinción entre cosa juzgada formal y cosa juzgada material; en este sentido se habla de cosa juzgada formal, cuando contra la sentencia no hay posibilidad de recurso alguno y, en consecuencia, ningún juez podrá volver a decidir la controversia ya decidida por dicha sentencia; se habla de cosa juzgada material, cuando la sentencia definitivamente firme en los límites de la controversia decidida, esto es, su objeto es vinculante para las partes en todo proceso futuro. Así, se impide todo ataque que busque replantear y renovar la misma materia: non bis in eadem.

   Asimismo, a la cosa juzgada se le atribuyen unos límites, los mismos se encuentran señalados por el artículo 1.395, ordinal 3º, del Código Civil.

   Dichos límites son calificados en doctrina como límites objetivos y subjetivos de la cosa juzgada, que consiste en las denominadas tres identidades de la cosa juzgada: eadem pesonae, eadem res y eadem causa petendi; es decir, que la cosa demandada sea la misma; que la nueva demanda esté fundada sobre la misma causa (límites objetivos); que sea entre las mismas partes, y que éstas vengan al juicio con el mismo carácter que en el juicio anterior (límites subjetivos).

   2.1.- En relación con el primer límite objetivo, expresa el citado único aparte del artículo 1.395, ordinal 3º, eiusdem, que la autoridad de la cosa juzgada no procede sino respecto de lo que ha sido objeto de la sentencia.

   El análisis del denominado objeto de la sentencia comprende dos aspectos, el primero de ellos tiene que ver con lo que ha sido objeto de la decisión, es decir, si lo decidido comprende sólo el dispositivo del fallo o los motivos y el dispositivo. El segundo, tiene que ver con lo que ha sido propiamente materia del juicio, concretamente: el objeto y la causa.

   2.1.1.- En relación al primero, la doctrina discute sobre qué debe entenderse por objeto de la sentencia, si sólo la parte dispositiva o toda la sentencia con sus motivos.

   Tradicionalmente, y con una visión muy formal de la institución, se ha entendido que es el dispositivo de la sentencia lo que constituye el objeto de la decisión. Así, se sostiene que los motivos del fallo son sólo un modo para controlar o fiscalizar los procesos intelectuales del juez, lo cual no forma parte de la voluntad del Estado expresada en la sentencia.

   Contrario al señalamiento anterior, existe una segunda postura encabezada por Savigny (Sistema de Derecho R.A., T. VI.) quien sostiene que la sentencia es un todo único e inseparable, y que entre los fundamentos y el dispositivo media una relación estrecha, que unos y otro no pueden ser nunca separados si no se desea desnaturalizar la unidad lógica y jurídica de la decisión (Couture, E.J. “Fundamentos del Derecho Procesal Civil”. Ediciones Depalma, Buenos Aires, 1981 p. 427).

   En este sentido, los motivos o fundamentos son los antecedentes lógicos de la decisión, y ellos permiten entender la inteligencia y el alcance de la decisión y en definitiva del dispositivo de la sentencia.(…)” (Resaltado de la Sala)

   Asimismo la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, en sentencia de fecha 13 de febrero de 1992, con ponencia del magistrado Anibal Rueda, expediente 91-0427, dejó sentado lo siguiente:

   …Autoridad de cosa juzgada es, pues, calidad, atributo propio del fallo que emanan del órgano jurisdiccional cuando ha adquirido carácter definitivo… Además de la autoridad, el concepto de cosa juzgada se complementa con una medida de eficacia, esa medida se resume en tres posibilidades y la coercibilidad. La cosa juzgada es ininpugnable, en cuanto a ley impide toda ataque ulterior, tendiente a obtener la revisión de la misma materia … también es inmutable en cuanto consiste, en que, en ningún caso, de oficio o a petición de parte otra autoridad podrá alterar los términos de la sentencia pasada en cosa juzgada. La coercibilidad consiste en la eventualidad de ejecución forzosa…

   Para mayor abundamiento se observa la sentencia de fecha 24 de Febrero de 1.976, de la extinta Corte Suprema de Justicia, hoy Tribunal Supremo de Justicia que estableció lo siguiente:

   “…Omissis…

   De acuerdo con los datos fijados en la sentencia recurrida, la cosa litigiosa o bien de la vida sobre que recayó la pretensión en ambos procesos es una misma… Se cumplió, por lo consiguiente, el primer elemento de identidad que la Ley exige para la existencia de la cosa juzgada material. El segundo elemento relativo a la identidad de causa, también concurre en la situación de especie, ya que en el primer juicio, el título o fundamento para pedir fue la propiedad de dicha cosa que sostuvo tener el entonces reivindicante, mientras que en el actual proceso el fundamento jurídico o causa petendi de la pretensión es también el derecho de propiedad que la ahora demandante alega tener sobre el mencionado inmueble. Y en cuanto al elemento subjetivo, existe no sólo identidad física de las partes que han intervenido en ambos procesos, sino también identidad en la condición jurídica con que actuaron, puesto que los dos litigantes se han presentado en ambos juicios alegando su condición de propietarios del inmueble en referencia. Conviene en puntualizar que, como lo tiene clarificado la doctrina, cuando la ley existe identidad de caracteres en las partes, no se refiere a la igualdad de posición en el proceso como actor o como demandado, sino a la igualdad de caracteres que dimanan de la relación sustancial controvertida; “de modo que bien podría oponerse la excepción de cosa juzgada, cuando el demandado que perdió el primer litigio, se presente como actor poniendo en tela de juicio la misma cuestión ya sentenciada en el pleito que se sigue contra él”. Considera en consecuencia esta corte que llenos como estaban los extremos que la ley exige para la procedencia de la cosa juzgada material, el juez de la alzada al declararlo sí, no infringió, sino que, por el contrario, aplicó rectamente el art. 1.395.”- CSJ 24-2-76, P.T., ob. Cit. V. 1.976-2. ág. 73 s. (Nerio Perera Planas. Código Civil Venezolano, Págs. 842 y ss. 1.992).

   La Jurisprudencia patria, entorno a la cosa juzgada ha señalado que de acuerdo con el aparte único del artículo 1.395, la autoridad de la cosa juzgada no procede sino respecto de lo que ha sido objeto de la demanda. Y tres condiciones pauta al respecto el Legislador en esta materia: que la cosa demandada sea la misma; que la nueva demanda esté fundada sobre la misma causa; que sea entre las mismas partes y que éstas vengan al juicio con el mismo carácter que en el anterior. JTR 2-8-57. V. VI.T.II. Pág. 249 s.(Nerio Perera Planas. Código Civil Venezolano, Págs. 837 y ss. 1.992).

   Citado lo anterior, al respecto esta Alzada distingue que el a-quo declara la cosa juzgada en su falo inserto del folio 110 al 114, argumentando lo siguiente:

   “Omissis…

   …Primer requisito: Que la nueva demanda este fundad sobre la misma causa. La causa pretendi en la presente demanda es el cumplimiento de un contrato de opción compra venta al cual esta subordinado un contrato de arrendamiento y en aquella causa fue el incumplimiento del contrato de arrendamiento inmerso en el mismo contrato de opción compra venta cuyo cumplimiento se solicita en este juicio. Es decir, en ambos casos la demanda esta fundada en la misma causa, el cual es que transcurrido el lapso para hacer efectiva la opción de compra venta sin que los demandados hubiesen pagado el precio y obviamente ante tal incumplimiento se extingue tanto la promesa de venta como el arrendamiento que no era otra cosa que un accesorio de la promesa, es definitiva la causa en ambos litigios fue la misma, la frustración de la venta debido al incumplimiento de los demandados.

   “…En apoyo a la argumentación anterior, es que en el mismo dispositivo de la sentencia proferida por el Juzgado de Municipio fueron condenados los demandados M.A.G. y B.R.H.C. a que tenían que dar cumplimiento al contrato de opción compra venta de fecha 19-6-2006 que es el mismo instrumento fundamentado de esta demanda.

   Segundo requisito: la cosa demandada sea la misma. En ambos juicios la cosa demandada fue la misma la desocupación, del inmueble, tanto fue así, que en aquel juicio los demandados hicieron entrega del inmueble a los demandantes dando cumplimiento a la sentencia analizada.

   Tercer requisito: Quedo demostrado con la sentencia incorporada que los demandantes y los demandados estuvieron vinculados en aquel juicio actuando con el mismo carácter que tiene en el presente juicio.

   En conclusión, observa este Tribunal que se cumplieron los tres requisitos concurrentes para que produjera los efectos jurídicos inmediatos de la cosa juzgada, en consecuencia, se declara de oficio la existencia de cosa juzgada formal y material puesto que la acción deducida fue precedentemente decida por el Juzgado de Municipio en sentencia de fecha 10-10-2008, habiendo quedado definitivamente firme, declarando inadmisible la presente demanda.

   Que esta decisión no impide que los demandados reconvinientes puedan proponer a través de un juicio autónomo una nueva demanda para lograr satisfacer el cobro de las cantidades de dinero presuntamente adeudadas por los demandantes reconvenidos. Así se decide.

   “…Declara “PRIMERO: De oficio la existencia de cosa juzgada puesto que la acción aquí deducida fue procedentemente decidida por el Juzgado de Municipio en sentencia de fecha 10-10-2008, habiendo quedado definitivamente firme, en consecuencia, se declara inadmisible la demanda y se revoca el auto de admisión de fecha 10-07-2007. SEGUNDO: INADMISIBLE la reconvención planteada por los demandados M.J.A.G. y B.R.H.C., en virtud de la relación funcional entre la demanda y la reconvención y se revoca el auto de admisión de la reconvención de fecha 27-5-2009…”. (Folios 110 al 114 de la pieza principal).

   En cuenta del fallo proferido por el a-quo antes transcrito, este Juzgador observa que en el folio 58 al 67 de la pieza principal, cursa sentencia dictada por el Juzgado Tercero de Municipio Caroní del Segundo Circuito de la Circunscripción Judicial del Estado Bolívar, relacionada con el expediente No. 4145, contentivo del Juicio por RESOLUCION DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO, incoaran los Ciudadanos H.E.M.J. y C.E.M.S., en contra de los Ciudadanos M.J.A.G. y B.R.H.C., que declara (SIC…) “PRIMERO: CON LUGAR la demanda que por RESOLUCION DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO seguido por H.E.M.J. y C.E.M.S., contra M.J.A.G. y B.R.H.C., todos identificados en autos. ASI EXPRESAMENTE SE DECIDE. SEGUNDO: se condena a la parte demandada a dar estricto cumplimiento al contrato de opción compraventa, autenticado por ante la Notaria Publica Cuarta de Puerto Ordaz, en fecha 19 de Junio de 2006, insertado bajo el Nº 19, Tomo 95 de los Libros de autenticaciones llevados por esa Notaria, y como consecuencia desocupar y hacer entrega inmediata del inmueble constituido por: Una (01) parcela de terreno y casa-quinta en ella enclavada, ubicada en la Unidad de Desarrollo NO. 222, Manzana 7, NO. 5, de la Urbanización Villa Náutica, zona U.d.P.O., Municipio Autónomo Caroní del Estado Bolívar. TERCERA: Se condena a la parte demandada a cancelar la cantidad de CUATRO MIL QUINIENTOS CINCUENTA BOLIVARES (Bs. 4.550,00), por concepto de los canon de arrendamientos, correspondientes a las mensualidades del 21 de Septiembre al 21 de Octubre; de 21 de Noviembre al 21 de Diciembre del año 2006; del 21 de Enero al 21 de Febrero; de 21 de Marzo al 21 de Abril; del 21 de Mayo al 21 de Junio; de 21 de Julio al 21 de Agosto; de 21 de Septiembre del 2007; a razón de TRESCIENTOS BOLIVARES (Bs. 300,00) por cada mes. CUARTO: Se condena a cancelar los canones mensuales de arrendamiento que siguieran venciéndose. QUINTO: Se condena en costas a la parte perdidosa de conformidad con el articulo 274 del Código de Procedimiento Civil, por haber resultado totalmente vencida en este proceso…”; dicha sentencia traída a juicio se aprecia y valora como documento público de conformidad con el artículo 1357 del Código Civil en concordancia con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, y de la misma se desprende que el inmueble a que se hace referencia en esa Resolución de Contrato de Arrendamiento, cuyo desalojo se solicita esta constituido por la vivienda que es objeto de litigio en esta causa, conformada por, Una (01) parcela de terreno y casa-quinta en ella enclavada, ubicada en la Unidad de Desarrollo NO. 222, Manzana 7, NO. 5, de la Urbanización Villa Náutica, zona U.d.P.O., Municipio Autónomo Caroní del Estado Bolívar, que dicha parcela de terreno tiene una superficie aproximada de Doscientos Diez metros cuadrados (210,00 M2) y se encuentra comprendida dentro de los siguientes linderos: NOROESTE: Parcela No. CU-06-19; NORESTE: Parcela No. CU-07-04; SURESTE: Calle CU-07 y SUROESTE: Parcela CU-07-06; la casa quinta con todos sus anexos, tiene una superficie aproximada de construcción de setenta metros cuadrados (70,00 M2), e igualmente sobre el Contrato de Opción de Compra venta, suscrito por los Ciudadanos H.E.M.J. y C.E.M.S., “propietarios”, y los Ciudadanos M.J.A.G. y B.R.H.C., “Optantes”, debidamente autenticado en fecha 19 de Junio de 2006, por ante la Notaría Pública Cuarta de Puerto Ordaz, de este Municipio quedando anotado bajo el Nº 19, Tomo 95 de los libros de autenticaciones, por lo que respecta a la firma de los ciudadanos M.J.A.G. y B.R.H.C., y por lo que respecta a la firma de la parte actora, en fecha 20 de Junio de 2006, por ante la Notaria Publica Primera de Barcelona, Municipio B.d.E.A. de la Republica Bolivariana de Venezuela, donde fue anotado bajo el Nº 45, Tomo 105 de los libros de autenticaciones, sobre el cual pesa la demanda de Resolución de Contrato de Arrendamiento.

   Es así que del aludido fallo consignado como prueba para sustentar que en esta causa opera la cosa juzgada, en su examen comparativo a la presente demanda que encabeza este expediente que por Cumplimiento de Contrato, siguen los ciudadanos H.E.M.J. y C.E.M.S., en contra de los Ciudadanos M.J.A.G. y B.R.H.C., sobre el mismo bien inmueble, constituido por Una (01) parcela de terreno y casa-quinta en ella enclavada, ubicada en la Unidad de Desarrollo NO. 222, Manzana 7, NO. 5, de la Urbanización Villa Náutica, zona U.d.P.O., Municipio Autónomo Caroní del Estado Bolívar, que dicha parcela de terreno tiene una superficie aproximada de Doscientos Diez metros cuadrados (210,00 M2) y se encuentra comprendida dentro de los siguientes linderos: NOROESTE: Parcela No. CU-06-19; NORESTE: Parcela No. CU-07-04; SURESTE: Calle CU-07 y SUROESTE: Parcela CU-07-06; la casa quinta con todos sus anexos, tiene una superficie aproximada de construcción de setenta metros cuadrados (70,00 M2); peticionando en dicha demanda (SIC…) “…que convengan en PRIMERO: Cumplir con la cláusula Sexta del Contrato de Opción de Compra-venta, celebrado entre ellos y sus mandantes en los términos que han quedado señalados en el capitulo I del presente libelo de demanda y conforme a ella, para que convengan concretamente en entregar a sus poderdantes, totalmente desocupado, el inmueble constituido por una parcela de terreno y la casa de habitación sobre ella construida, distinguida con el Nº 5, Manzana 7, Urbanización Villa Náutica, ubicada en la Unidad de Desarrollo Nº 222 de Ciudad Guayana (Puerto Ordaz) Municipio Autónomo Caroní del Estado Bolívar, de la Republica Bolivariana de Venezuela, teniendo la parcela de terreno un área de Doscientos Diez metros cuadrados (210 M2) y un área aproximada de construcción de setenta metros cuadrados (70 m2)…”. Se obtiene que ciertamente en la decisión dictada en fecha 10 de Octubre del 2008, cursante del folio 58 al 67, emanada del Juzgado Tercero del Municipio Caroní del Segundo Circuito de la circunscripción Judicial del Estado Bolívar, declara en su particular Segundo lo siguiente (Sic…) “SEGUNDO: se condena a la parte demandada a dar estricto cumplimiento al contrato de opción compraventa, autenticado por ante la Notaria Publica Cuarta de Puerto Ordaz, en fecha 19 de Junio de 2006, insertado bajo el Nº 19, Tomo 95 de los Libros de autenticaciones llevados por esa Notaria, y como consecuencia desocupar y hacer entrega inmediata del inmueble constituido por: Una (01) parcela de terreno y casa-quinta en ella enclavada, ubicada en la Unidad de Desarrollo NO. 222, Manzana 7, NO. 5, de la Urbanización Villa Náutica, zona U.d.P.O., Municipio Autónomo Caroní del Estado Bolívar…”. De todo lo antes enunciado claramente se infiere que el inmueble a que hace referencia la sentencia recaída en el Juicio de Resolución de Contrato de Arrendamiento, con respecto al bien inmueble antes descrito, objeto del litigio son totalmente iguales, tanto en sus características, medidas y linderos, al objeto del litigio de la presente acción de Cumplimiento de Contrato, por lo que le resta concluir a este juzgador que al tratarse del mismo bien inmueble y el mismo Contrato de Opción de compra venta, el que demanda la parte actora en este Cumplimiento de Contrato, es una demanda accesoria al juicio de Resolución de Contrato de Arrendamiento ya decidida, por lo que se establece la cosa juzgada, siendo ello resulta forzoso declarar este Juzgador SIN LUGAR, la apelación ejercida por la abogada A.D., en su carácter de apoderada judicial de la parte demandada, y en consecuencia, se CONFIRMA la decisión dictada por el A-quo, de fecha 20 de Julio de 2011, cursante a los folios 110 al 114, por cuanto están dados los supuestos para el cumplimiento de la cosa juzgada, y así se establecerá en la dispositiva de este fallo.

   Con respecto a los demás alegatos y elementos probatorios invocados por las partes este Tribunal, en atención a lo previamente decidido, considera inoficioso su análisis, y así se establece.

   CAPITULO TERCERO

   DIPOSITIVA

   Por todos los razonamientos anteriores este Juzgado Superior Civil, Mercantil, de Tránsito y de Protección del Niño, Niña y del Adolescente del Segundo Circuito de la Circunscripción Judicial del Estado Bolívar, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por Autoridad de la Ley, declara SIN LUGAR la apelación ejercida por la abogada A.D.R., en su carácter de Apoderada judicial de los Ciudadanos M.J.A.G. y B.R.H.C., y en consecuencia, se CONFIRMA la decisión dictada por el Tribunal A-quo, en fecha 20 de Julio de 2011, cursante a los folios 110 al 114, en el Juicio de CUMPLIMIENTO DE CONTRATO, incoada por los Ciudadanos H.E.M.J. y C.E.M.S., en contra de los Ciudadanos M.J.A.G. y B.R.H.C., ambos ampliamente identificados ut supra.

   Todo ello de conformidad con las disposiciones legales, doctrinarias y jurisprudenciales antes citadas y los artículos 12, 242 y 243 del Código de Procedimiento Civil.-

   No hay especial condenatoria en costa dada la naturaleza del caso.

   Por cuanto la presente decisión fue publicada fuera del lapso legal correspondiente, por encontrarse este Tribunal en la publicación de las sentencias en los expedientes signados con los Nos. 12-4192, 11-4005, 11-4024, 12-4214, 12-4186, 11-4085, 11-3949, 12-4223, 12-4229, 12-4130 y 12-4224, 11.3889, 11-3820, 11-4063, todas anteriores a la presente causa, se ordena la notificación de las partes de conformidad con el artículo 251 del Código de Procedimiento Civil. Líbrese boletas.

   Publíquese, regístrese, déjese copia certificada de esta decisión y en su oportunidad devuélvase el expediente al Juzgado de origen.-

   Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Juzgado Superior Civil, Mercantil, de Tránsito y de Protección del Niño y del Adolescente del Segundo Circuito de la Circunscripción Judicial del Estado Bolívar en Puerto Ordaz, a los doce (12) días del mes de Junio del Dos mil doce (2012).- Años 201º de la Independencia y 153º de la Federación.-

   El Juez,

   Dr. J.F.H.O.,

   La Secretaria,

   Abg. Lulya Abreu López

   En esta misma fecha se publicó la anterior decisión siendo la una de la tarde (01:00 p.m.), previo anuncio de Ley, y se dejó copia certificada de esta decisión. Conste.-

   La Secretaria,

   Abg. Lulya Abreu López

   JFHO/LAL/Laura

   Exp: 11-4028