Decisión de Juzgado Superior Segundo en lo Civil, Mercantil y del Transito de Caracas, de 30 de Mayo de 2008

Corresponden las presentes actuaciones al conocimiento de esta alzada, en virtud del recurso ordinario de apelación ejercido en fecha 25 de abril de 2007 por la parte demandada ciudadano R.G. NEHER, contra la sentencia proferida en fecha 13 de febrero de 2007, por el Juzgado Octavo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, que declaró sin lugar las cuestiones previas de los ordinales 6°, 8º y 11º del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, opuesta por la parte demandada-reconviniente; con lugar la demanda por resolución de contrato de arrendamiento incoada por la ciudadana B.N.O.D.O., contra el ciudadano R.G. NEHER, y en consecuencia, declaró resuelto el contrato de arrendamiento suscrito por las partes el 15 de agosto de 1999, sobre el inmueble constituido por un apartamento Pent-House (P-H), ubicado en el quinto (5to.) piso del Edificio Elizabide, situado en la Avenida Jalisco, Urbanización Las Mercedes, Caracas, libre de personas y bienes, en el mismo estado en que lo recibió y condenó a la parte accionada a hacer entrega a la parte actora del mismo; condenó a la parte demandada a pagar a la actora, por concepto de daños y perjuicios causados por la falta de pago de los cánones de arrendamiento contractuales la cantidad de Bs. 53.760.000,oo que equivalen a Bs. F. 53.760,oo; sin lugar la impugnación de la cuantía hecha por la parte demandante-reconvenida; sin lugar la reconvención por acción de reintegro de sobre alquileres propuesta por la parte demandada contra la parte actora, acordó la corrección monetaria del monto objeto de condena de conformidad con lo previsto en el artículo 249 del Código de Procedimiento Civil y condenó en costas a la parte demandada, Expediente Nº 04-0334 (nomenclatura del aludido juzgado).

El aludido medio recursivo fue oído en ambos efectos por el juzgado a quo mediante auto fechado 24 de mayo de 2007, ordenando la remisión del expediente al Juzgado Superior Distribuidor de turno para el sorteo de ley. Verificada la insaculación de causas en fecha 31 de mayo de 2007, el conocimiento y decisión de la preindicada apelación fue asignada a este Juzgado Superior, recibiendo las actuaciones el día 06 de junio de 2007. Por auto dictado el 07 de junio de 2007 se le dió entrada al expediente y se fijó el décimo (10mo.) día de despacho siguiente a esa data para dictar sentencia, de conformidad con lo previsto en el artículo 33 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios en concordancia con el artículo 893 del Código de Procedimiento Civil.

De esta manera quedó agotada la sustanciación del presente juicio, según el procedimiento especial de segunda instancia para sentencias definitivas, por lo que de seguidas se procede con el resumen de las actuaciones procesales que conforman el expediente.

II

SÍNTESIS DE LOS HECHOS

Se inició el presente juicio mediante demanda por resolución de contrato de arrendamiento presentada el 21 de abril de 2004, por la representación judicial de la parte actora ciudadana B.N.O.D.O. contra R.G. NEHER contentiva de los siguientes alegatos: 1) Que la actora es propietaria y arrendadora de un inmueble constituido por un apartamento pent-house (P-H) ubicado en el piso quinto del Edificio Elizabide, situado en la Avenida Jalisco, Urbanización Las Mercedes, Caracas, según consta de documento privado suscrito en fecha 15 de agosto de 1999, el cual dio en arrendamiento al ciudadano ROFF G. NEHER. 2) Que según la cláusula segunda del contrato locativo, el arrendatario se obligó a usar el inmueble única y exclusivamente como vivienda, siendo su tiempo de duración por dos (02) años prorrogables automáticamente por períodos de un (01) año, salvo que una de las partes notificara a la otra su voluntad de no prorrogarlo, y conforme a la cláusula cuarta se estableció un canon de arrendamiento mensual por la cantidad de DOS MIL DÓLARES de los Estados Unidos de Norteamérica (U.S.$ 2.000,00) mensuales, que debían ser pagados por mensualidades adelantadas dentro de los cinco (05) primeros días del mes siguiente del contrato. Que a pesar de lo pactado contractualmente el arrendatario no ha cumplido con lo previsto tanto en la cláusula segunda como en la cuarta, ya que el referido inmueble lo ha destinado al uso de oficina y no de vivienda como fue establecido, además no ha cumplido con el pago regular de las mensualidades, alegando que para el mes de agosto del año 2003, pagó Bs. 28.000.000,oo, calculados a razón de Bs. 2.000,oo, por cada dólar, cantidad ésta que su representada imputó al pago de deudas atrasadas que tenía el inquilino, es decir, los meses comprendidos entre el 16 de febrero al 15 de marzo del 2003; entre el 16 de marzo y el 15 de abril de 2003; entre el 16 de abril y el 15 de mayo del 2003; entre el 16 de mayo y el 15 de junio de 2003; 16 de junio y el 15 de julio de 2003; 16 de julio y el 15 de agosto de 2003; 16 de agosto y el 15 de septiembre de 2003; 16 de septiembre y el quince 15 de octubre de 2003; 16 de octubre y el 15 de noviembre, entre el 16 de noviembre y el 15 de diciembre del año 2003; además de estos meses indicó que adeuda los meses comprendidos entre el 16 de diciembre de 2003 y el 15 de enero del año 2004; 16 de enero al 15 de febrero de 2004, el comprendido entre el 16 de febrero al 15 de marzo y el comprendido entre el 16 de marzo al 15 de abril del año 2004, todo lo cual hace un total de catorce (14) mensualidades vencidas que arroja la cantidad de DOS MIL DÓLARES (US$ 2.000,00), por mes un total adeudado de VEINTIOCHO MIL DÓLARES de los Estados Unidos de Norteamérica (US$ 28.000,00), que al cambio oficial (para la época) de Bs. 1.920,00 por dólar, hacen un total de Bs. 53.760.000,00, adeudados por concepto de canon de arrendamiento. 3) Fundamentó la presente acción en las estipulaciones contractuales contraídas y en los artículos 1.159, 1.160, 1.264, 1.264 y 1.592 del Código Civil. 4) Que por todo lo anterior demandó al ciudadano R.G. NEHER a los fines de que conviniera o fuese condenado a ello por este Tribunal, en lo siguiente: a) La resolución del contrato de arrendamiento y la entrega del inmueble constituido por un apartamento pent-house (P-H) ubicado en el piso quinto (5to) del Edificio Elizabide, situado en la Avenida Jalisco, Urbanización Las Mercedes en Caracas, libre de personas y bienes; b) En pagar por concepto de daños y perjuicios por las pensiones insolutas, la cantidad Bs. 53.760.000,00 c) En pagar las costas y costos derivados del presente proceso, más la indexación de la cantidad a pagar. 5) Por último, la demanda fue estimada en la cantidad Bs. 53.760.000,00, y de conformidad con lo establecido en al artículo 599 ordinal 7° del Código de Procedimiento Civil, peticionó medida de secuestro sobre el inmueble objeto de arrendamiento.

A los efectos de ser admitida la demanda, el apoderado judicial de la parte actora mediante diligencia fechada 27 de abril de 2004, consignó los siguientes recaudos:

• Instrumento poder que acredita su representación.

• Contrato de arrendamiento suscrito entre su poderdante y ROFL G. NEHER el día 15 de agosto de 1999.

Esta demanda quedó admitida en fecha 29 de abril de 2004, por el Juzgado Octavo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, mediante auto que también ordenó el emplazamiento de la demandada, a los fines de dar contestación al segundo (2º) día de despacho siguiente a la constancia en autos de su citación.

Ante la imposibilidad de la citación personal del demandado la representación judicial del accionado solicitó la citación mediante la publicación de cartel, de conformidad con lo previsto en el artículo 223 del Código de Procedimiento Civil, lo cual fue acordado mediante auto fechado 31 de mayo de 2004. Posteriormente en fecha 06 de julio de 2004, la representación judicial de la actora consignó los carteles publicados en los diarios indicados en autos.

Por diligencia de fecha 05 de agosto de 2004, el apoderado judicial de la actora solicitó se le designara defensor ad-litem a su contraparte, lo cual fue proveído por el a quo, luego de realizado el computo de los días de despacho en dicho tribunal mediante auto del 10 de agosto de 2004, recayendo dicho cargo en la persona de la abogada L.R., quien aceptó el mismo en fecha 08 de septiembre de 2004, jurando cumplirlo bien y fielmente.

En fecha 13 de septiembre de 2004, la parte accionada procedió a dar contestación a la demanda, mediante escrito contentivo de los siguientes alegatos y defensas: 1) Que de conformidad con el artículo 35 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, opuso la cuestión previa del ordinal 1º del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, es decir, la referida a la falta de jurisdicción de juez o incompetencia de este, o que el asunto deba acumularse a otro proceso por razones de accesoriedad, de conexión o continencia, ello en razón de que la actora en su escrito libelar estimó la misma en la cantidad de Bs. 53.760.000,00, que en el presente caso se trata de una materia espacialísima que es regulada por la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, y la misma debe ser sustanciada y sentenciada conforme al procedimiento breve previsto en el Libro IV, Título XII del Código de Procedimiento Civil, para lo cual son competentes los Juzgados de Municipio quienes son competentes por el territorio y no el juzgador de primera instancia, independientemente de la cuantía estimada para la demanda, por lo que peticionó sea declarada con lugar de conformidad con lo previsto en el artículo 353 ibidem. 2) Igualmente, opuso la cuestión previa del ordinal 6º del referido artículo 346, por no cumplir el libelo con los requisitos establecidos en el artículo 340 eiusdem, o por haberse hecho acumulación prohibida, aduciendo que no se dio cumplimiento al ordinal 4º del artículo 240 de la misma ley procesal, ya que en ningún momento la accionante en la demanda indicó los linderos del inmueble, sin cumplir lo previsto en el artículo 340 del Código de Procedimiento Civil. Arguyó, que su contraparte aseveró que su mandante le adeuda una serie de meses, sin tener certeza de ello, sin que exista una relación entre los hechos narrados con el derecho invocado por la actora, limitándose a transcribir artículos del Código Civil, sin analizar ni dejar ninguna conclusión, por lo que solicitó se declarara con lugar la cuestión previa invocada y se procediera conforme al artículo 354 del Código de Procedimiento Civil. 3) Opuso también la cuestión previa del ordinal 6º del artículo 346 ibidem, por cuanto la actora en el item primero de la demanda peticionó una supuesta resolución de contrato de arrendamiento y a su vez en el numeral segundo solicitó el cumplimiento de contrato pretendiendo en un mismo juicio acciones judiciales incompatibles y excluyentes, alegando una supuesta falta de pago con respecto a los cánones de arrendamiento de los meses comprendidos entre el 16 de febrero al 15 de marzo del 2003; entre el 16 de marzo y el 15 de abril de 2003; entre el 16 de abril y el 15 de mayo del 2003; entre el 16 de mayo y el 15 de junio de 2003; 16 de junio y el 15 de julio de 2003; 16 de julio y el 15 de agosto de 2003; 16 de agosto y el 15 de septiembre de 2003; 16 de septiembre y el quince 15 de octubre de 2003; 16 de octubre y el 15 de noviembre, entre el 16 de noviembre y el 15 de diciembre del año 2003; además de estos meses indicó que adeuda los meses comprendidos entre el 16 de diciembre del 2003 y el 15 de enero del año 2004; 16 de enero al 15 de febrero de 2004, el comprendido entre el 16 de febrero al 15 de marzo y el comprendido entre el 16 de marzo al 15 de abril del año 2004, pero también pidió que se condenara a su mandante al pago de la cantidad de 53.760.000,00 que según lo expresado por la actora corresponden a los meses ut supra mencionados y son objeto del presente juicio. En cuanto a esta cuestión previa la demandada solicitó sea declarada con lugar y se procediera conforme a lo previsto en el artículo 354 eiusdem, 4) Igualmente, opuso la cuestión previa del ordinal 8º de la norma antes referida, alegando que cursa por ante la Dirección General Sectorial de Inquilinato del Ministerio de Infraestructura el expediente signado con el Nº 1132, en el cual su patrocinado solicitó la regulación del inmueble de marras, a fin de determinar el monto máximo del canon de arrendamiento a los efecto del contrato de arrendamiento sucrito entre las partes y al que se contrae al presente proceso judicial, ya que el artículo 63 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios establece que los reintegros previstos en el título III de dicha norma son compatibles con los alquileres que el arrendatario deba satisfacer y de esa forma considerarlo solvente cuando el importe de dicho reintegro es establecido mediante una sentencia judicial que sea igual o superior a lo que corresponda pagar por alquileres y determine no solo el canon máximo de arrendamiento que pueda cobrarse con respecto al inmueble arrendado, sino también el procedimiento de reintegro, en consecuencia solicitó dicha representación judicial la declaratoria con lugar de la cuestión previa opuesta y se proceda conforme a lo previsto en el artículo 355 eiusdem. 5) Asimismo, opuso la cuestión previa del ordinal 11º del referido artículo 346, alegando que la demanda incoada se presenta como una resolución de contrato, cuando las cláusulas invocadas encuadran dentro de las causales previstas para el procedimiento de desalojo y en el caso de marras el procedimiento a seguir es el estipulado para los contratos a tiempo indeterminado, por devenir de un documento privado sin fecha cierta, sobre el cual operó la tacita reconducción del contrato a partir del 14 de agosto de 2001 e invocó el artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios que establece que la acción en los casos de insolvencia de los cánones de arrendamiento en un contrato a tiempo indeterminado es el desalojo y no la resolución del contrato, admitir la resolución sería contradictorio a la norma del artículo 341 del Código de Procedimiento Civil, por lo que solicitó que dicha cuestión previa sea declarada con lugar y se proceda conforme a lo previsto en el artículo 356 eiusdem y se declare extinguido el proceso. 6) Igualmente, negó, rechazó y contradijo formalmente la demanda incoada en contra de su poderdante, en todas y cada una de sus partes, tanto los hechos narrados, como en el derecho alegado, por cuanto no es cierto que este deba a la arrendadora las cantidades expresadas por concepto de cánones de arrendamiento de los meses de febrero del año 2003 al mes de abril del año 2004, además de la narración de los hechos en el libelo de la demanda, no se entiende claramente cuales cánones señala como insolutos. Alegó que la parte actora confiesa en su libelo de demanda que su mandante pagó una suma de dinero imputable a cánones de arrendamiento que no están definidos en dicho libelo e insistió en que existe en el presente proceso la acumulación de dos acciones judiciales incompatibles y excluyentes entre sí.

En ese mismo escrito, la accionada reconvino a la parte actora, arguyendo los siguiente: 1) Que el canon atribuido al inmueble objeto de la presente demanda, no fue fijado bajo el procedimiento de regulación de alquileres, pese a las múltiples diligencias y solicitudes realizadas por su mandante a la arrendadora a los fines de realizar el ajuste del canon de arrendamiento, conforme a las verdaderas características del inmueble, tomando como base la cantidad de Bs. 1.000.000,00 mensuales, motivo por el cual reconvino a la parte actora, para que conviniera o a ello fuera condenada al reintegro de la cantidad de Bs. 136.000.000,00, que corresponden al exceso de cánones de arrendamiento cobrados a su representado sobre la cantidad Bs. 1.000.000,00 mensuales, monto que constituye según los expertos, el valor real del canon del inmueble arrendado. 2) La demandada fundamentó la reconvención formulada en los artículos 1.160, 1.167 y 1.184, del Código Civil, y en los artículos 2 y 30 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios. 3) Conforme a lo previsto en el artículo 31 del Código de Procedimiento Civil y con base al calculo realizado con respecto al área actual donde se encuentra ubicado el inmueble, se estimó la reconvención propuesta en la cantidad de Bs. 150.000.000,00.

Mediante escrito fechado 15 de septiembre de 2004, la representación judicial de la parte accionante contradijo y rechazó las cuestiones previas opuestas por la accionada y en escrito de esa misma fecha, solicitó se declarase inadmisible la reconvención planteada, con base en lo siguiente: 1) En cuanto a la cuestión previa del ordinal 1º del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, se deberá declarar la competencia de su conocimiento. 2) Respecto a la cuestión previa del ordinal 6º del referido artículo 346, alegó que los argumentos explanados por la actora carecen de sentido, ya que el objeto de la pretensión no versa sobre un inmueble sino que se trata de la acción resolutoria del contrato de arrendamiento a tiempo determinado, por lo que en ningún momento se exigió el cumplimiento del señalamiento de linderos, por otro lado en el libelo se especificó claramente los meses que el arrendatario ha dejado de pagar, así como también se indicó que este había cambiado el uso y destino del inmueble ya que el contrato se celebró con el fin de arrendar el inmueble para destinarlo a vivienda y el arrendatario lo destinó al uso de oficina. 3) Arguyó que no existe en el presente caso la acumulación excluyente de pretensiones alegadas, por cuanto lo que se demandó fue la resolución del contrato de arrendamiento, el pago de daños y perjuicios y no así el cumplimiento del contrato. 4) En cuanto a la cuestión previa del ordinal 8º del artículo 346 eiusdem, referida a la existencia de una cuestión prejudicial, ello no es cierto por cuanto su mandante no ha solicitado regulación del inmueble, que de ser así el procedimiento a seguir para el reintegro es diferente al presente juicio, que por demás no paralizaría la causa, y en el presente caso se demandó la falta de pago por concepto de cánones de arrendamiento y por haber el demandado cambiado el uso y destino del inmueble arrendado, incumpliendo lo previsto en las cláusulas segunda y cuarta del contrato de arrendamiento. 5) En lo atinente al cuestión previa del ordinal 11º del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, esta no tiene asidero, por cuanto la demanda fue incoada con base a la resolución del contrato de arrendamiento que es a tiempo determinado y no indeterminado como lo quiere hacer ver la demandada cuando alegó que se trata de un documento privado sin fecha cierta, sobre el cual operó la tacita reconducción, sin tomar en cuenta la cláusula tercera contractual que establece lo siguiente: “… prorrogable por periodos de (1) año…” y al final se lee: “…15 de agosto de mil novecientos noventa y nueve…” . En razón de todo lo expuesto, solicitó sean declaradas sin lugar las cuestiones previas opuestas por la parte demandada. 6) Por último, se opuso a la admisión de la reconvención formulada por la accionada de conformidad con lo previsto en el artículo 366 del Código de Procedimiento Civil, por cuanto su fundamento es con base a un procedimiento administrativo que regula el canon de arrendamiento, lo cual no ha ocurrido, el demandado no ha traído al presente proceso prueba que así lo desvirtué y así fundamentar la reconvención de autos, por lo que peticionó que la misma sea declarada inadmisible, asimismo, se opuso a la estimación de la reconvención ejercida por la demandada.

Dicha pretensión quedó admitida por auto fechado 19 de mayo de 2005 y rechazada por el actor impugnando su cuantía mediante escrito de fecha 14 de noviembre de 2005. (f.57 al 65).

Consta en autos sentencia fechada 14 de octubre de 2004, proferida por el Juzgado Octavo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de esta Circunscripción Judicial, mediante la cual se declaró competente en razón de la cuantía para conocer del presente asunto judicial y sin lugar la cuestión previa del ordinal 1º del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil. Contra esta decisión se ejerció recurso de regulación de competencia, que fue decidida por el Juzgado Superior Noveno en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de esta Circunscripción Judicial el 28 de marzo de 2005, confirmando la competencia Juzgado Octavo antes referido.

Agotada de esta manera la fase alegatoria del presente juicio en primera instancia y abierta ope legis la etapa probatoria del mismo, las partes litigantes promovieron los medios probatorios que de seguidas se explanan:

PARTE ACTORA-RECONVENIDA: Mediante escritos que aparecen consignado en fechas 28 de noviembre de 2005, promovió los siguientes medios probatorios:

 Con el libelo contrato de arrendamiento suscrito por las partes el 15 de agosto de 1999.

 Testimoniales de los ciudadanos N.J.G.C. y M.M.M., venezolanos, mayores de edad, identificados con las cédulas Nos. 2.933.215 y 2.951.356, respectivamente.

 Inspección Judicial en el inmueble objeto de arrendamiento, constituido por el apartamento pent-house, ubicado en el piso 5 del Edificio Elizabide, situado en la Avenida Jalisco, Urbanización La Mercedes en Caracas, a fin de dejar constancia de las personas que ocupan el apartamento, de los bines muebles que existen en el mismo, así como de cualquier otra circunstancia o hecho de interés para la decisión de la causa, con la finalidad de demostrar el uso que se le está dando al inmueble.

 Copia certificada del acta de asamblea extraordinaria de accionistas de fecha 26 de octubre de 2000 de la sociedad mercantil Euro Delta S.A., convocada para ser celebrada en su sede ubicada en el Edificio Elizabide, P-H, Avenida Jalisco, Las Mercedes, Caracas. La documental fue inscrita ante el Registro Mercantil Primero de la circunscripción Judicial del Distrito Capital y Estado Miranda, en fecha nueve (09) de noviembre de 2000, bajo el No. 21, Tomo 200-A Primero.

PARTE DEMANDADA-RECONVINIENTE:

 Hizo valer mediante escrito fechado 28 de noviembre de 2005 el mérito favorable de los documentos consignados conjuntamente con la contestación de la demanda y aquellos consignados por la actora en el presente proceso y que le puedan ser beneficiosos.

 Informes al Banco UBS, ubicado en Bahuhof Str 45, Zurich, Suiza, a los fines que dicho banco informe las transferencias realizadas desde la cuenta No. 23058185060V, correspondientes a la ciudadana S.S., cónyuge del accionado, a la cuenta No. 3000201733041788S21, en el Credit Lyonnais, ubicado en Hendaye, Francia, cuya titular es la ciudadana B.N.O., arrendadora, en el período transcurrido entre el 15 de agosto del año 1999 y el 24 de noviembre del año 2005.

Por autos fechados 17 de noviembre de 2005 y 30 de noviembre de 2005, el juzgado a quo admitió las pruebas aportadas por las partes en el presente proceso, salvo el mérito de autos promovido por la accionada.

Seguidamente, aparece publicado el fallo recurrido en fecha 13 de febrero de 2007.

Concluida la sustanciación de la causa conforme al procedimiento inquilinario en segunda instancia, este sentenciador procede a dictar sentencia.

III

MOTIVACIONES PARA DECIDIR

Estando en la oportunidad para sentenciar este debate judicial y habiéndose efectuado previamente una síntesis de los hechos conforme a lo ordenado en el artículo 243 del Código de Procedimiento Civil, este Tribunal cumple tal tarea con base a las siguientes consideraciones:

Las presentes actuaciones fueron deferidas al conocimiento de esta superioridad, con ocasión al recurso ordinario de apelación ejercido en fecha 25 de abril de 2007 por la parte demandada, ciudadano ROFL NEHER en contra del fallo definitivo proferido el 13 de febrero de 2007 por el Juzgado Octavo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, que declaró SIN LUGAR las cuestiones previas del ordinal 6°, 8º y 11º del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, opuestas por la parte demandada-reconviniente; CON LUGAR la demanda por resolución de contrato de arrendamiento incoada por la ciudadana B.N.O.D.O., contra el ciudadano R.G. NEHER, por lo que en consecuencia, declaró resuelto el contrato de arrendamiento suscrito por las partes el 15 de agosto de 1999; SIN LUGAR la impugnación de la cuantía hecha por la parte demandante-reconvenida; SIN LUGAR la reconvención que por reintegro de sobre alquileres incoara el ciudadano R.G. NEHER contra la ciudadana B.N.O.D.O. y acordó la corrección monetaria del monto objeto de condena por daños y perjuicios de conformidad con lo previsto en el artículo 249 del Código de Procedimiento Civil, todo ello con fundamento en lo siguiente:

… Demostrada como ha quedado, en el caso sub examine, la existencia de la obligación a cargo del arrendatario, correspondía al demandado el interés y la carga de probar el hecho de haber cumplido con las mismas en especial, el pago de las pensiones locativas de la manera pactada y el uso para el cual estaba destinado el inmueble arrendado, alegato de incumplimiento en el cual se fundamentó la demanda por Resolución de Contrato de Arrendamiento interpuesta en su contra.

En este orden, cabe destacar que del material probatorio perteneciente a este proceso fue posible apreciar, la inspección judicial promovida por la parte actora y debidamente practicada por este Juzgado en fecha veintitrés (23) de noviembre de 2005, mediante la cual se verificó la existencia de una oficina establecida en el inmueble inspeccionado, dejándose constancia que allí se encontraban equipos de oficina y personal empleado laborando, así como también documentos contentivos de la constitución legal de la empresa que funciona en el apartamento inspeccionado, objeto de esta demanda, lo cual nos lleva a concluir que el uso dado al inmueble es del tipo comercial (oficinas), con lo cual queda plenamente demostrado el alegado incumplimiento, por parte del arrendatario de la Cláusula Segunda del contrato locativo, que dispone el uso para el cual estaba destinado el inmueble arrendado. Así se acuerda.

Continuando el análisis del presente juicio, y tomando en consideración la naturaleza de la acción propuesta, es oportuno establecer que la resolución se refiere a la disolución de un contrato válido como remedio contra una situación sobrevenida con posterioridad al momento de la celebración del contrato, que impide la actuación del vínculo contractual y que, por lo mismo, autoriza, con base en la expresa previsión de las partes (cláusula resolutoria expresa) o en la directa voluntad de la ley (resolución legal), para que se impugne la eficacia del contrato con alcance retroactivo. La resolución del contrato conlleva a una serie de efectos jurídicos. Entre tales efectos, se destaca principalmente el carácter retroactivo y liberatorio de la sentencia que declara la resolución del contrato, colocándose las partes contratantes en la misma situación jurídica que tenían antes de contratar, como si el convenio jamás se hubiese celebrado.

Asimismo, el artículo 506 de la Ley Adjetiva vigente preceptúa que las partes tienen la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho y, quien pretenda que ha sido liberado de ella debe por su parte, probar el pago o el hecho extintivo de la misma, de manera que, quien quiera que siente como base de su demanda o excepción, la afirmación o la negación de un hecho está obligado a suministrar la prueba de la existencia o de la no existencia del hecho, toda vez que sin esta demostración la demanda o la excepción no resulta fundada, lo cual grava a la respectiva parte que lo alega con la prueba del mismo; carga considerada como una consecuencia de la necesidad de probar el fundamento de lo alegado en juicio.

En este estado, luego de efectuar una minuciosa revisión a las actas que conforman el presente expediente, no pudo evidenciar éste Juzgador, que la parte demandada por si, o por intermedio de su apoderado judicial legítimamente acreditado, hubiese aportado, en la secuela del proceso, probanza alguna tendiente a enervar las pretensiones propuestas y, demostrar con ello, estar solvente en el pago de los cánones de arrendamiento demandados como insolutos o, en su caso, probar el hecho extintivo de su obligación, contrariamente su contraparte logro demostrar el incumplimiento contractual por parte del arrendatario. Así se establece.

Esta falta de pruebas por parte del accionado conlleva, indefectiblemente, a este Órgano Jurisdiccional, a declarar que se evidenció y verificó de las actas procesales, el incumplimiento contractual por parte del arrendatario, respecto a lo convenido en la Cláusula Segunda del contrato accionado relativo al uso del inmueble arrendado, como también en el pago de las pensiones locativas, correspondientes a los meses febrero del año 2003 al mes de abril del año 2004; por lo cual, debe establecerse que la presente acción de resolución de contrato de arrendamiento se hace procedente y, en la misma forma, los daños y perjuicios reclamados, en consecuencia la presente demanda debe prosperar en derecho. Así se decide…

. .

Como ya anteriormente fue señalado en la narrativa del presente fallo, la parte demandada reconvino a la parte accionante, sobre la base de las normas contenidas en los artículos 1.160, 1.184, del Código Civil, 2 y 30 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, para que sea condenada a pagar, por vía de reintegro de alquileres, la cantidad de Ciento Treinta y Seis Millones de Bolívares (Bs. 136.000.000,00), por la diferencia del valor del canon de arrendamiento que cobró indebidamente, más el pago de los intereses compensatorios sobre el monto que arroje la indemnización por el enriquecimiento sin causa calculado mediante experticia complementaria del fallo, desde la fecha del primer cobro indebido hasta la definitiva cancelación de la obligación. Finalmente solicita se condene a la parte actora reconvenida al pago de las costas y costos que genere el presente proceso.

Fue estimada la reconvención propuesta por la cantidad de Ciento Cincuenta Millones de Bolívares (Bs. 150.000.000,00)

Ahora bien, se hace menester señalar que la reconvención es, en nuestro ordenamiento procesal vigente, según el artículo 361 del Código de Procedimiento Civil, una petición por medio de la cual el demandado reclama, a su vez, alguna cosa al actor, fundándose en la misma o en distinta causa que aquél. La reconvención, independientemente de la defensa o reforzándola por medio de un ataque que sirva para hacerla más eficaz, es una demanda nueva, el ejercicio de una nueva acción y constituye una segunda causa, que aunque deducida en un mismo juicio que la primera, tiene vida y autonomía propias, pudiendo haber sido intentada en un juicio separado…

.

Corresponde ahora determinar el thema decidendum del juicio cuya solución judicial aquí se profiere, el cual está claramente enmarcado en los hechos alegados por las partes tanto en el escrito libelar que persigue la resolución del contrato de arrendamiento suscrito por las partes el 15 de agosto de 1999, sobre un inmueble constituido por el apartamento Pent-House (P-H), ubicado en el quinto (5to.) piso del Edificio Elizabide, situado en la Avenida Jalisco, Urbanización Las Mercedes, Caracas, acusando la falta de cumplimiento de las cláusulas segunda y cuarta del contrato locativo, mediante el cual el arrendatario se obligó a usar el inmueble única y exclusivamente como vivienda, siendo su tiempo de duración por dos (02) años, prorrogable automáticamente por el período de un (01) año, salvo que una de las partes notificara a la otra su voluntad de no prorrogarlo, y conforme a la cláusula cuarta se estableció un canon de arrendamiento mensual por la cantidad de Dos Mil Dólares de los Estados Unidos de Norteamérica (U.S.$ 2.000,oo) mensuales, que debían ser pagados en la forma estipulada en el contrato. Que a pesar de lo pactado contractualmente el arrendatario no ha cumplido con lo previsto tanto en la cláusula segunda como en la cuarta, ya que el referido inmueble lo ha destinado al uso de oficina y no de vivienda como fue establecido, además no ha cumplido con el pago regular de las mensualidades, alegando que para el mes de agosto del año 2003 pagó Bs. 28.000.000,00, calculados a razón de Bs. 2.000,00, por cada dólar, cantidad ésta que su representada imputó al pago de deudas atrasadas que tenía el inquilino, es decir, los meses comprendidos entre el 16 de febrero al 15 de marzo del 2003; entre el 16 de marzo y el 15 de abril de 2003; entre el 16 de abril y el 15 de mayo del 2003; entre el 16 de mayo y el 15 de junio de 2003; 16 de junio y el 15 de julio de 2003; 16 de julio y el 15 de agosto de 2003; 16 de agosto y el 15 de septiembre de 2003; 16 de septiembre y el quince 15 de octubre de 2003; 16 de octubre y el 15 de noviembre, entre el 16 de noviembre y el 15 de diciembre del año 2003; además de estos meses indicó que adeuda los meses comprendidos entre el 16 de diciembre del 2003 y el 15 de enero del año 2004; 16 de enero al 15 de febrero de 2004, el comprendido entre el 16 de febrero al 15 de marzo y el comprendido entre el 16 de marzo al 15 de abril del año 2004, todo lo cual hace un total de catorce (14) mensualidades vencidas por la cantidad de DOS MIL DÓLARES (US$ 2.000,00), arrojando un total adeudado de VEINTIOCHO MIL DÓLARES de los Estados Unidos de Norteamérica (US$ 28.000,00), que al cambio oficial (para la época) de Bs. 1.920,00 por dólar, y hacen un total de Bs. 53.760.000,00, adeudados por concepto de cánones de arrendamiento.

Todo lo pretendido por la actora, resultó negado y contradicho por la representación judicial la parte accionada al contestar la demanda en todas y cada una de sus partes, tanto los hechos narrados como en el derecho alegado, y opuso las cuestiones previas de los ordinales 6º, 8º y 11º del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, aduciendo que no era cierto que su patrocinado en su condición de arrendatario deba las cantidades expresadas por concepto de cánones de arrendamiento correspondientes a los meses de febrero del año 2003 al mes de abril del año 2004, además no se entiende cuales cánones dice la actora son insolutos, y que la demandante confesó en la demanda que su patrocinado pagó una suma de dinero imputable a cánones de arrendamiento que no se encuentran definidos en el libelo, e insistió en que existe en el presente proceso la acumulación de dos acciones judiciales incompatibles y excluyentes entre sí. Asimismo, la accionada reconvino a la parte actora, argumentando que el canon del inmueble objeto de este juicio, no fue fijado bajo el procedimiento de regulación de alquileres, pese a las múltiples diligencias y solicitudes realizadas por su mandante frente a la arrendadora, a los fines de realizar el ajuste del canon de arrendamiento, conforme a las verdaderas características del inmueble, tomando como base la cantidad de Bs. 1.000.000,oo mensuales, motivo por el cual reconvino a la parte actora para que conviniera o a ello fuese condenada al reintegro de la cantidad de Bs. 136.000.000,oo, que corresponden al exceso del monto del canon de arrendamiento cobrado a su representado sobre la cantidad Bs. 1.000.000,oo mensuales, cifra que constituye según los expertos, el valor real del inmueble arrendado.

Tal reconvención fue rechazada oportunamente por el actor, quien igualmente impugnó la cuantía.

Establecido lo anterior, este Juzgador pasa a indicar el orden decisorio, conforme a lo cual emitirá pronunciamiento como punto previo con respecto a la cuestión previa de ordinal 11° del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, opuesta por la parte demandada, defensa ésta que fue contradicha en su totalidad por la parte actora, y declarada sin lugar por el a quo, quedando relevado este ad quem de analizar las cuestiones previas de los ordinales 6º y 8º del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, por cuanto las mismas no son susceptibles de apelación ex artículo 357 eiusdem, para luego emitir pronunciamiento con relación al fondo de la causa, es decir, la resolución del contrato de arrendamiento y la reconvención, lo cual se hace con arreglo a lo siguiente:

Indicando lo anterior pasa este Tribunal a emitir pronunciamiento respecto a la cuestión previa opuesta por la parte demandada contenida en el ordinal 11º del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, relativa a la prohibición de la ley de admitir la acción propuesta, con fundamento en que la demanda se presenta como una resolución de contrato cuando las causales invocadas por la demandante comportan realmente un desalojo ya que ese sería el procedimiento a seguir en los contratos a tiempo indeterminado, como es este caso, según sus dichos, pues el contrato accionado y objeto de esta acción, se trata de un documento privado sin fecha cierta sobre el cual operó la tácita reconducción a partir del día 14 de agosto de 2001. Arguyó igualmente que el artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios establece que la acción que debe proponerse en caso de insolvencia del inquilino con respecto a los cánones de arrendamiento de un contrato a tiempo indeterminado es el desalojo y no la resolución de contrato, que fue la acción propuesta.

Ahora bien, en la cuestión previa 11° del artículo 346 íbidem, relativa a la prohibición de la Ley de admitir la acción propuesta, o cuando sólo se permite admitirla por determinadas causales que no sean de las alegadas en la demanda, queda comprendida toda norma que impida la admisibilidad de una pretensión determinada, sea en forma absoluta, sea en atención a la causa de pedir que se invoca.

Considera oportuno este Juzgador hacer referencia a la sentencia proferida por el Tribunal Supremo de Justicia, Sala Político Administrativa en fecha 13 de noviembre de 2001, en la cual dejó asentado lo siguiente:

“…La dinámica de la tutela de los derechos en litigio, exige una constante adaptación y evolución progresiva de la interpretación tanto de la ley, como de la jurisprudencia, a fin de propender al equilibrio de los intereses contrapuestos y a la búsqueda de soluciones jurídicas y efectivas, aplicables a cada caso en concreto cuyo conocimiento se somete a la esfera de los órganos administradores de justicia.

Ese dinamismo que implica interpretar progresivamente las decisiones jurisprudenciales a cada caso sometido a controversia, dentro de los elementos límites que garanticen la uniformidad de la misma en casos análogos para ofrecer mayor seguridad jurídica, se convierte en razón legitimadora para que esta Sala Político-Administrativa, reinterprete en el presente caso, el enunciado contenido en el ordinal 11 del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, que establece como una cuestión previa, a la prohibición de la Ley de admitir “la acción propuesta, o cuando sólo permita admitirla por determinadas causales que no sean de las alegadas en la demanda”. Así aprecia esta Sala que cuando dicho dispositivo hace alusión a la expresión “acción”, en realidad lo que se quiere significar no es más que una prohibición de la Ley de admitir la demanda.

La aclaratoria antes esgrimida, cobra relevancia especial en el tema particular de la omisión del antejuicio administrativo previo, cuando la demandada es la República Bolivariana de Venezuela y la cuestión previa de prohibición de la Ley de admitir la acción propuesta, tomando como fundamento la causal de inadmisibilidad prevista en el ordinal 5 del artículo 84 de la Ley Orgánica de la Corte Suprema de Justicia.

Sin embargo, entiende esta Sala que los supuestos de inadmisibilidad de la acción a que hace referencia el ordinal 11° del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, son enteramente distintos a los supuestos de inadmisibilidad de la demanda.

En tal sentido, resulta claro que el elemento común para considerar prohibida la acción es precisamente la existencia de una disposición legal que imposibilite su ejercicio. Cuando ello sucede así la acción y consecuentemente la demanda, no podrá ser admitida por el órgano jurisdiccional. Si el órgano jurisdiccional hubiere acogido o admitido la demanda cuando estuviere incursa en causales de inadmisibilidad de la acción como las antes anotadas, el demandado podrá –sin lugar a dudas- oponer la cuestión previa contenida en el ordinal 11° del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil.

Empero, ya ha advertido este Supremo Tribunal de Justicia que no debe confundirse la existencia de una disposición expresa de la Ley que impide el ejercicio de la acción, con otras disposiciones del ordenamiento jurídico que exijan el cumplimiento de requisitos previos para poder admitirse las demandas.

Efectivamente, en reciente decisión signada con el N° 1735 de fecha 27 de julio de 2000, se estableció que:

...existen una serie de normas procesales que exigen al actor el cumplimiento de requisitos previos o la presentación de documentos específicos para que el juez admita la demanda. Es lo que en doctrina se denomina como documentos-requisitos indispensables para la admisión de la demanda...

...omissis...

...este tipo de instrumentos tiene la función de permitir al juez la admisión de la demanda, aunque en ciertas y determinadas ocasiones coincidan con el propio instrumento fundamental de la demanda.

….omissis…

De tal forma, que la omisión del requisito del antejuicio administrativo se traduce en una prohibición de la Ley de admitir la demanda, mientras no se haya dado cumplimiento a tan importante requisito. Toda vez que la pretensión procesal si tiene la correspondiente protección jurídica y por tanto ahí no existe en verdad ausencia de acción ni prohibición de su ejercicio, la cuestión procesal consiste –como ya se dijo- en exigir el agotamiento previo de la reclamación administrativa, la cual puede evitar el uso de la vía jurisdiccional….”.

En el sub lite y luego de una revisión a las actas que conforman el presente expediente, específicamente al contrato de arrendamiento cursante a los folios 09 al 10, se observa que las partes que suscriben el mismo expresamente pactaron en la Cláusula Tercera lo siguiente:

TERCERA.- La duración de este contrato es de dos (2) años, contados a partir del día 15 de agosto de 1999, hasta el día 14 de agosto del año 2001, prorrogable automáticamente por períodos de un (1) año, salvo que una de las partes notifique a la otra su voluntad de no prorrogarlo y, precisamente, con una anticipación de treinta (30) días a la terminación del respectivo período de duración

.

Según se desprende de la cláusula ut supra transcrita ambas partes establecieron en forma expresa que la duración de la relación locativa es de dos (02) años contados a partir del día 14 de agosto de 2001, prorrogable por el período de un (01) año, por lo que habiendo comenzado el contrato en la preindicada fecha y prorrogado automáticamente por el lapso de un (01) año, no cabe duda de que estamos en presencia de un contrato de arrendamiento a tiempo determinado, y en estas actuaciones no existe evidencia alguna de que una de las partes haya notificado a la otra su voluntad de no prorrogarlo; siendo ello así, resulta claro entonces que la parte actora persigue la resolución del contrato de arrendamiento, debiendo además indicarse que dicha acción se encuentra tipificada en nuestro ordenamiento jurídico, la cual debe tramitarse, como en efecto lo hizo el a quo, por las reglas del procedimiento breve de conformidad con lo establecido en el artículo 33 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios en concordancia con el artículo 881 del Código de Procedimiento Civil. En atención a lo expresado, considera Juzgado Superior que por cuanto en el sub lite la accionada no demostró prohibición expresa de la Ley que impida admitir la acción propuesta, resulta forzoso declarar la improcedencia de la cuestión previa contenida en el ordinal 11º del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, opuesta por la parte demandada, confirmándose en este aspecto lo decidido por el a quo y Así se declara.

Resuelto lo anterior, corresponde ahora a quien aquí decide pronunciarse con respecto al mérito de la controversia, para lo cual procede a efectuar un análisis exhaustivo de los medios probatorios aportados por las partes en el siguiente orden:

PARTE DEMANDANTE:

• Original de contrato de arrendamiento celebrado por las partes, en fecha 15 de agosto de 1999, sobre el inmueble constituido por el apartamento Pent-House (P-H), ubicado en el quinto (5º) piso del Edificio Elizabide, situado en la Avenida Jalisco, Urbanización Las Mercedes, Caracas. Respecto a dicho instrumento se observa, que se trata de un documento privado el cual, en este caso, no fue impugnado ni desconocido por la parte demandada en la oportunidad procesal correspondiente, motivo por el cual este Tribunal lo aprecia y valora conforme a los artículos 1.363 del Código Civil en concordancia con el artículo 444 del Código de Procedimiento Civil, y Así se declara.

• Testimoniales de los ciudadanos N.J.G.C. y M.M.M.. Revisadas estas actuaciones observa esta superioridad que para la evacuación de tales testimoniales, el juez a quo libró comisión, la cual correspondió al Juzgado Vigésimo Primero de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas y luego de agregadas sus resultas a este expediente, se evidencia que las mismas no fueron rendidas, motivo por el cual este sentenciador no emite pronunciamiento respecto a tal medio de prueba, y Así se declara.

• Inspección Judicial sobre el inmueble objeto del presente juicio, constituido por el apartamento Pent-House, ubicado en el quinto (5to.) piso del Edificio Elizabide, situado en la Avenida Jalisco, Urbanización Las Mercedes, Caracas. La aludida inspección judicial fue practicada el día 20 de noviembre de 2005 por el tribunal de la causa, a fin de dejar constancia de las personas que ocupan el apartamento, de los bines muebles que existen en el mismo, así como de cualquier otra circunstancia u hecho de interés para la decisión de la causa, ello con la finalidad de demostrar el uso que el inquilino le dió al inmueble. Admitida esta probanza y fijada la oportunidad para su evacuación, se constata a los folios ciento veintitrés (123) y ciento veinticuatro (124), que el Juez del Tribunal de mérito el día 20 de noviembre de 2005 se trasladó y constituyó en el apartamento objeto de la relación locativa y por vía de inspección dejó constancia de lo siguiente: “…se trasladó y constituyó el Tribunal en la siguiente dirección: “Apartamento Pent-House que forma parte del Edificio E.q.s. encuentra situado en la Avenida Jalisco de la Urbanización Las Mercedes, Municipio Baruta del Estado Miranda, Área Metropolitana de Caracas”, en compañía del abogado EMILIO ECHEVERRÍA… apoderado actor: Una vez en el piso 05 del mencionado edificio y dar los toques de Ley al timbre de la puerta el Tribunal fue atendido por una ciudadana quien se identificó con su cédula de identidad Nº 5.143.742 y responde al nombre de C.M.d.S. quien manifestó ser la encargada de los asuntos del señor Neher en Venezuela, permitiéndole el acceso al Tribunal al interior del apartamento. Acto seguido se pasan a evacuar los particulares contenidos en el escrito de pruebas de la siguiente manera: PRIMERO: El Tribunal deja constancia por haberlo observado que las habitaciones del apartamento que son tres, hay escritorios, equipos de computación personal, fotocopiadoras y equipos de fax los cuales son empleados por las personas que se encuentran en el interior del inmueble, que de acuerdo a lo manifestado por la ciudadana Madriz de Sanz son el señor R.N. y su esposa, los cuales no se encontraban en el momento de la inspección, evidenciándose que hay personal trabajando en las dependencias del apartamento, empleando los equipos mencionados en este mismo particular. SEGUNDO: Con respecto a este particular el Tribunal dejó constancia de los bienes que se encuentren en las habitaciones del apartamento en el cual se encuentra constituido en el particular anterior. Asimismo, pudo evidenciarse que al lado derecho de la puerta de acceso del apartamento se encuentran enmarcadas las resoluciones de la constancia de calificación de empresa, expedido por la Superintendencia de Inversiones Extranjeras a favor del ciudadano R.G.N. y de la ciudadana S.S. como socio o accionista extranjero por un capital social de Bs. 400.000.000,oo, y distinguido con el Nº 135527. Igualmente, se evidenció el Registro de Información Fiscal de la empresa Euro Delta S.A. distinguida con el Nº RIF J-305699445 y de NIT Nº 0185212536 por el período comprendido desde el 07/03/2001 hasta el 19/12/2004….” Respecto a dicha prueba, observa esta superioridad que con su evacuación ha quedado evidenciado en el sub lite que el accionado dió un uso distinto al inmueble objeto del contrato de arrendamiento en contravención a lo convenido en la Cláusula Segunda del contrato locativo, celebrado en fecha 15 de agosto de 1999; motivo por el cual el Tribunal le otorga pleno valor conforme al artículo 1.428 del Código Civil en concordancia con el artículo 472 del Código de Procedimiento Civil, y Así se declara.

• Copia certificada de Convocatoria para celebración de una Asamblea Extraordinaria de Accionistas de la sociedad mercantil EURO DELTA S.A. Respecto a tal probanza se observa que dicha Acta aparece inscrita en el Registro Mercantil Primero de la Circunscripción Judicial del Distrito Capital y Estado Miranda, en fecha nueve (09) de noviembre de 2000, bajo el Nº 21, Tomo 200-A Primero, en la cual la Junta Directiva de la sociedad mercantil EURO DELTA S.A. el día 20 de octubre de 2000 realizó convocatoria a una Asamblea Extraordinaria a celebrarse en la sede de dicha empresa, ubicada en la Calle Jalisco de la Urbanización Las Mercedes, Edificio E.P.l. que revela que ciertamente el apartamento objeto del presente contrato fue destinado para un uso distinto al establecido por las partes en el contrato locativo y por tratarse de una copia certificada, el Tribunal lo valora conforme a lo establecido en el artículo 1.384 del Código Civil en concordancia con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, y Así se declara.

PARTE DEMANDADA:

• Hizo valer el mérito favorable de los documentos consignados conjuntamente con la contestación a la demanda y los consignados por su antagonista durante el presente proceso. En relación a la promoción del mérito favorable de los autos es oportuno efectuar algunas precisiones: Si bien esta fórmula es frecuentemente utilizada en la práctica forense por un importante número de abogados litigantes, debe destacarse que nuestro sistema probatorio está regido por una serie de principios, entre los que se encuentra el de la comunidad de la prueba, también denominado “principio de adquisición procesal”, que según explica el autor colombiano J.P.Q., se traduce en el “…resultado de la actividad probatoria de cada parte, se adquiere para el proceso y ésta (la parte) no puede pretender que solo a ella beneficie. No se puede desistir de la prueba practicada; no se puede estar tan solo a favor de la declaración de un testigo, ya que ésta afecta conjuntamente a las partes, tanto en lo favorable como en lo desfavorable. En otras palabras, este principio consiste en que las pruebas son sustraídas a la disposición de las partes, para pertenecer objetivamente al proceso…”. En este mismo sentido el tratadista S.S.M., citando al autor I.A.S., con respecto a este principio, nos dice: “…principio de adquisición en virtud del cual las pruebas, una vez recogidas, despliegan su eficacia a favor o en contra de ambas partes, sin distinción entre la que las ha producido y las otras”. El Juez puede y debe utilizar el material probatorio prescindiendo de su procedencia…”. Lo anterior implica que, al decidir la controversia el sentenciador no sólo va a apreciar lo favorable de las pruebas producidas por cada parte, sino que debe apreciarlas en su totalidad en virtud al principio de la exhaustividad procesal que consagra igualmente el artículo 509 del Código de Procedimiento Civil, tanto lo favorable como lo desfavorable que puede contener la prueba con respecto a todas las partes involucradas en la contienda, y no solo apreciar lo favorable de una prueba con relación a la parte que la incorporó al proceso, respetando así los principios de adquisición procesal y el de unidad de la prueba. Siendo ello así, este Tribunal considera inoficioso entrar a establecer y valorar el “merito favorable de autos”, pues tal expresión forense no es ni medio, ni fuente ni tipo probatorio alguno susceptible de apreciación particular y, Así se declara.

• Prueba de informes al Banco UBS, ubicado en Bahuhof Str 45, Zurich, Suiza, a los fines que dicha institución financiera informara sobre las transferencias realizadas desde la cuenta N° 23058185060V, perteneciente a la ciudadana S.S., cónyuge del ciudadano R.G. NEHER, a la cuenta Nº 3000201733041788S21, en el Credit Lyonnais, ubicado en Hendaye, Francia, perteneciente a la ciudadana B.N.O., en el período transcurrido entre el 15 de agosto del año 1999 y el 24 de noviembre del año 2005. Observa este Tribunal de que a pesar de que tal medio de prueba fue admitido por el juez de cognición no consta que la misma haya sido evacuada, razón por la cual este sentenciador no puede asignarle valoración probatoria alguna. Así se declara.

Analizado el material probatorio traído por las partes al proceso, este Juzgado pasa a realizar las consideraciones pertinentes a los fines de dilucidar la presente litis, para lo cual se destaca que se esta en presencia de un hecho convenido y admitido por las partes que suscribieron un contrato autenticado de arrendamiento, sobre un inmueble constituido por el apartamento Pent House (P-H), ubicado en un piso quinto (5to) del Edificio Elizabide, situado en la Avenida Jalisco, Las Mercedes, Caracas, queda establecido por este Juzgador que entre las partes existe una relación arrendaticia, que se rige bajo las modalidades y términos establecidos en el referido contrato de arrendamiento, así como por las normas legales que rigen la materia.

DE LA PRTENSIÓN PRINCIPAL: Como punto previo este Juzgado Superior verificará la correcta aplicación del derecho en el caso sometido a su consideración, con base al principio “iura novit curia”, que le permite determinar la norma aplicable al caso que le ocupa. En el sub examine, la parte demandante demandó la resolución de contrato de arrendamiento, prevista en el artículo 1.167 del Código Civil, disposición que textualmente prevé lo siguiente:

En el contrato bilateral, si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede a su elección reclamar judicialmente la ejecución del contrato o la resolución del mismo, con los daños y perjuicios en ambos casos si hubiere lugar a ello

.

Por su parte, dispone el artículo 33 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios que:

”Las demandas por desalojo, cumplimiento o resolución de un contrato de arrendamiento (...) y cualquier otra acción derivada de una relación arrendaticia sobre inmuebles urbanos o suburbanos, se sustanciarán y sentenciarán conforme a las disposiciones contenidas en el presente Decreto Ley y al procedimiento breve previsto en el Libro IV, Título XII del Código de Procedimiento Civil, independiente mente de su cuantía”.

Ahora bien, el documento contentivo de la relación arrendaticia revela que la duración de la misma fue establecida en la Cláusula Tercera, por un período de dos (02) años fijos, contados a partir del 15 de agosto de 1999 hasta el 14 de agosto de 2001, prorrogable automáticamente por períodos de un (01) año. Del contenido de dicha cláusula, queda evidenciado que el contrato in comento es “a tiempo determinado” que el mismo vincula a las partes en este litigio, cuya resolución fue demandada. Así se establece.

Respecto a las obligaciones que surgen para el arrendatario, con ocasión a la celebración de una convención locativa, el artículo 1.592 del Código Civil dispone lo siguiente:

El arrendatario tiene dos obligaciones principales: 1° Debe servirse de la cosa arrendada como un buen padre de familia, y para el uso determinado en el contrato, o a falta de convención, para aquél que pueda presumirse, según las circunstancias. 2° Debe pagar la pensión de arrendamiento en los términos convenidos

.

Demostrada como ha quedado en el caso sub examine, la existencia de la obligación a cargo del arrendatario, al quedar reconocido el contrato locativo que contiene una obligación de tracto sucesivo, correspondía al demandado el interés y la carga de probar el hecho de haber cumplido con las mismas, en especial, el pago de las pensiones locativas de la manera pactada y el uso para el cual estaba destinado el inmueble arrendado, alegato de incumplimiento en el cual se basó la demanda por resolución de contrato de arrendamiento impetrada en su contra.

Del material probatorio aportado al proceso este Juzgado Superior observa que la parte demandada no acreditó en este caso prueba alguna que demostrara su solvencia en el pago de los cánones de arrendamiento reclamados. Adicionalmente, con la inspección judicial promovida por la parte actora y practicada el día 20 de noviembre de 2005 por el juzgado de cognición, ha quedado demostrada la existencia de una oficina establecida en el inmueble constituido por el apartamento Pent House (P-H), ubicado en el piso quinto (5to) del Edificio Elizabide, situado en la Avenida Jalisco, Las Mercedes, Caracas, en la cual se dejó constancia que se encontraban equipos de oficina y personal empleado laborando, así como documentos relativos a la constitución legal de la empresa Euro Delta S.A., que funciona en el apartamento inspeccionado, objeto de esta demanda, lo que conlleva a afirmar que el inquilino dió un uso distinto al inmueble de marras del tipo comercial (oficinas), quedando por tanto plenamente demostrado el alegado incumplimiento por parte del arrendatario a la Cláusula Segunda del contrato locativo Así se declara.

Continuando el análisis del presente juicio, y tomando en consideración la naturaleza de la acción propuesta, es oportuno establecer que la resolución se refiere a la disolución de un contrato válido como remedio contra una situación sobrevenida con posterioridad al momento de la celebración del contrato, que impide la actuación del vínculo contractual y que, por lo mismo, autoriza, con base en la expresa previsión de las partes (cláusula resolutoria expresa) o en la directa voluntad de la ley (resolución legal), para que se impugne la eficacia del contrato con alcance retroactivo. La resolución del contrato conlleva a una serie de efectos jurídicos. Entre tales efectos, se destaca principalmente el carácter retroactivo y liberatorio de la sentencia que declara la resolución del contrato, colocándose las partes contratantes en la misma situación jurídica que tenían antes de contratar, como si el convenio jamás se hubiese celebrado, siendo aplicables los supuestos normativos consagrados en las disposiciones siguientes:

Artículo 1.579 del Código Civil, que establece:

…El arrendamiento es un contrato por el cual una de las partes contratantes se obliga a hacer gozar a la otra una cosa mueble o inmueble, por cierto tiempo y mediante un precio determinado que ésta se obliga pagar a aquella...

.

Asimismo, el artículo 1.160, eiusdem, establece:

…Los contratos deben ejecutarse de buen fe y obligan no solamente a cumplir lo expresado en ellos, sino a todas las consecuencias que se deriven de los mismos contratos, según la equidad, el uso o la Ley…

.

De lo anterior se infiere que el deudor de una obligación contractual debe cumplirla de la misma forma como debe cumplir las leyes, todo ello en virtud del principio de la autonomía de la voluntad de las partes.

Por otra parte el artículo 1.592 del Código Civil, establece:

…El arrendatario tiene dos obligaciones principales:

1° Debe servirse de la cosa arrendada como un buen padre de familia, y para el uso determinado en el contrato, o, a falta de convención, para aquél que pueda presumirse, según las circunstancias.

2° Debe pagar la pensión de arrendamiento en los términos convenidos.

Dichas obligaciones son del mismo tenor para los subarrendatarios, ya que al celebrar el contrato de subarrendamiento, quedan subrogados en los mismos derechos y deberes que los arrendatarios.-

De la norma antes transcrita se puede definir la acción resolutoria, como la facultad que tiene una de las partes en un contrato bilateral, de pedir la terminación del mismo y en consecuencia ser liberada su obligación, si la otra parte no cumple a su vez con la suya. Entonces, se tiene que, para que proceda la acción resolutoria es necesario que concurran ciertas condiciones, tales como: 1) Que el contrato sea bilateral; 2) Que el incumplimiento de una de las partes de su obligación sea de tipo culposo; 3) Que la parte que intente la acción de resolución, haya cumplido u ofrezca cumplir con su obligación. “… el arrendamiento es un contrato bilateral mediante el cual una de las partes contratantes se obliga a hacer gozar a la otra de una cosa mueble o inmueble por cierto tiempo y mediante un precio determinado que ésta se obliga a pagar a aquella…”.

Adicionalmente, el artículo 1.585 del mismo Código Sustantivo Civil, establece las obligaciones del arrendador, dentro de las cuales se destaca la de entregar la cosa arrendada al arrendatario y mantenerlo en el goce de la cosa durante el tiempo que dure el contrato y este de conformidad con el artículo 1.592 ya referido, tiene el deber de pagar el precio del canon de arrendamiento en los términos en la relación contractual.

En relación a la pretensión deducida, se permite esta Alzada traer a colación el criterio expresado por el autor G.G.Q., en su obra “La Resolución del Contrato”, así:

“...A la luz de nuestra legislación es de considerar que cuatro son los requisitos más importantes que deben existir, o deben cumplirse, para el ejercicio de la acción resolutoria, a saber:

1. Que se trate de un contrato

2. Se requiere el incumplimiento

3. Es esencial que el actor haya cumplido u ofrecido cumplir

4. Se requiere la declaración judicial.

...Por consiguiente, la acción por resolución sólo compete al contratante que ha cumplido sus obligaciones. Pero puede darse el caso de que esa parte contractual ha querido cumplir y realizado una actividad orientada a ejecutar su obligación, pero la otra parte incumple. En tal caso, la parte que pretende y desea cumplir no ha cumplido en virtud, suponemos, de que por el efecto retroactivo de la resolución, si cumple, es posible que luego no obtenga la repetición o recuperación de la prestación cumplida.

A fin de proteger sus intereses no es incorrecto sostener que esa parte contratante pueda ofrecer eficazmente cumplir, pero en forma garantizada para así protegerse del otro contratante, en todo caso. Claro que esta forma de “ofrecer cumplir eficazmente”, debe ser solamente en determinados casos, puesto que si no se ha cumplido mal se puede pretender la obtención de la resolución del contrato...

De modo, pues, que no puede intentar la acción resolutoria quien no ha cumplido u ofrecido eficazmente cumplir, máxime cuando ‘...debe considerarse que, una vez impuesta la demanda de resolución, no sea lícito a la parte incumplíente pretender dar todavía ejecución al contrato, obligando a la parte que ha cumplido a sufrirla tardíamente...(Bola fió-Rocco-Vivante. “Derecho Comercial” (estudio sobre la venta), Tomo 2, (TARTUFARI), Pág. 240, sexta edición, 1948)...” (Remarcado del autor, pp. 248, 268-269).

Así, la parte accionada no aportó prueba alguna en el decurso probatorio que demostrara el hecho extintivo, impeditivo o modificativo de la obligación impetrada, es decir, que no dió cumplimiento a lo previsto en el artículo 506 del Código de Procedimiento Civil, que señala:

… Las partes tienen la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho. Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella, debe por su parte probar el pago o el hecho extintivo de la obligación…

.

En ese sentido, nuestro autor patrio Ricardo Henríquez La Roche, en sus comentarios al Código de Procedimiento Civil, señala:

…Nuestro Código acoge la antigua m.r. incumbit probatio qui dicit, no qui negat, al prescribir que cada parte debe probar sus respectivas afirmaciones de hecho. Pero esa formula es de todo punto de vista inconveniente. Según enseña mejor doctrina, la negación o afirmación puede ser simple modalidad de redacción. La circunstancia de afirmar o negar un hecho no altera la mayor o menor posibilidad de su prueba; un hecho negativo concreto puede probarse, en tanto una afirmación indefinida … no puede probarse. La doctrina más exacta sobre la carga de la prueba es esta: Corresponde la carga de probar un hecho a la parte cuya petición (pretensión o excepción) lo tiene como presupuesto necesario, de acuerdo con la norma jurídica aplicable; o, expresada de otra manera, a cada parte le corresponde la carga de probar los hechos que sirven de presupuesto a la norma que consagra el efecto jurídico perseguido por ella, cualquiera que sea su posición procesal … Esta regla es tan cabal y amplia que obvia todo distingo entre prueba de obligaciones (Art. 1.354 CC) y prueba de hechos en general, cuyas normas ha juntado el legislador en este nuevo artículo 506…

.

Asimismo, la Sala de Casación Civil, en sentencia de fecha 30 de mayo de 2006, expediente No. 2002-000729, con ponencia del Magistrado Antonio Ramírez Jiménez, dejó establecido lo siguiente:

“… En relación con la regla de la carga de la prueba, establecida en el artículo 1354 del Código Civil, se consagra allí un principio sustancial en materia de onus probandi, según el cual, quien fundamente su demanda o su excepción en la afirmación o negación de un hecho, está obligado a suministrar la prueba de la existencia o no existencia del hecho. Con lo cual, cuando el demandado alega hechos nuevos en la excepción, tocará a él la prueba correspondiente.

De tal manera que, desde el punto de vista procedimental, el legislador ha acogido de manera expresa, el aforismo “reus in excipiendo fit actor” referido al principio general según el cual: “corresponde al actor la carga de la prueba de los hechos que invoca en su favor y corresponde al demandado la prueba de los hechos que invoca en su defensa”.

En este orden de ideas, la Sala, en sentencia No. 389 de fecha 30 de noviembre de 2000, al interpretar el sentido y alcance de la regla de distribución de la carga de la prueba, estableció:

…Al respecto, esta Sala observa que el artículo en comento se limita a regular la distribución de la carga de la prueba, esto es, determina a quién corresponde suministrar la prueba de los hechos en que se fundamente la acción o la excepción, de allí que incumbe al actor probar los hechos constitutivos, es decir, aquellos que crean o generan un derecho a su favor y se traslada la carga de la prueba al demandado con relación a los hechos extintivos, modificativos e impeditivos ya que éste puede encontrarse en el caso de afirmar hechos que vienen a modificar los del actor, a extinguir sus efectos jurídicos o a ser un impedimento cuando menos dilatorio para las exigencias de los efectos...

.

En el caso que se analiza, la falta de pruebas por parte del accionado conlleva indefectiblemente, a que este Órgano Jurisdiccional procede a declarar que se evidenció y verificó de las actas procesales el incumplimiento contractual por parte del arrendatario, respecto a lo convenido en la Cláusula Segunda del contrato locativo en cuanto al uso del inmueble arrendado, como también en el pago de las pensiones locativas correspondientes a los meses comprendidos entre el 16 de febrero de 2003 al 15 de abril del año 2004; por lo cual, debe establecerse que la presente acción de resolución de contrato de arrendamiento es procedente y, en la misma forma, los daños y perjuicios reclamados por lo que la presente demanda debe prosperar en derecho. ASÍ SE DECIDE.

Habiendo establecido este Juzgado Superior, la procedencia de la demanda impetrada, corresponde analizar la solicitud de corrección monetaria formulada por la parte demandante en su escrito libelar.

En este sentido, se debe expresar que siendo un hecho notorio la perdida del poder adquisitivo de la moneda y tratándose de sumas dinerarias, resulta procedente el correctivo judicial demandado, más aun, tomando en cuenta el criterio de la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia, que mediante sentencia de fecha 20 de marzo de 2006, con ponencia del Magistrado Jesús Eduardo Cabrera Romero, dejó asentado lo siguiente:

(…) Con este acotamiento quiere la Sala resaltar, que la liquidación de los montos de la condena pueden, y en algunos casos deben, hacerse en un complemento de la sentencia, por lo que lo estimado en la demanda no es mas que un indicativo, y siendo así en relación con los intereses, los daños y perjuicios, los frutos, etc, nada obsta para que el monto de lo indexado sea liquidado después del fallo; y para constatar que la petición de indexación, que se basará en parámetros no determinados con exactitud para la fecha de la petición, atiende a una posibilidad que existe en toda demanda, cual es que el monto de la condena se liquide en un complemento de la sentencia por la vía de la experticia complementaria del fallo contemplada en los artículos 249 y 527 del Código de Procedimiento Civil, si es que el juez no pudiera hacerlo en la sentencia.

Por esas razones, la Sala debe puntualizar cuáles son las obligaciones indexables, lo que viene dado por una situación procesal ligada al alcance de la condena, y a la oportunidad legal de su liquidación.

Las condenas tienen diversos regímenes en las leyes. Hay casos en que la indexación no es posible, ya que la propia ley señala en cual época debe ser liquidado el valor de la demanda. Así los artículos 1457, 1507, 1514, 1521, 1523 y 1744 del Código Civil, por ejemplo, señalan que las cantidades a condenarse deben ser calculadas antes de la fecha de la demanda, por lo que sería imposible indexarlas o corregirlas para que den un resultado diferente, ya que ello violaría la ley. Otras normas, como la de los artículos 1466, 1469 y 1584 del Código Civil, ponen como hito del monto condenable, el valor al momento de la introducción del libelo. En supuestos como estos no es posible adaptar las condenas al valor actual de la moneda, en base a su poder adquisitivo, ya que el legislador, consideró que el resarcimiento justo se lograba mediante los valores atribuibles a los bienes resarcibles (incluso dinero) en esas oportunidades, y por tanto cualquier petición contraria sería ilegal.

En las materias donde la condena puede referirse a cantidades cuyo monto se determina para la fecha de la sentencia o que se pueden liquidar en la fase de su ejecución, ya que es en ese momento cuando se puede determinar la base efectiva del resarcimiento o condena, hay que distinguir si se trata de asuntos contractuales o extra contractuales. Si son de los primeros, en una situación inflacionaria, la pérdida del valor de la moneda equivale a un daño previsible, a tenor del artículo 1274 del Código Civil, y la jurisprudencia venezolana ha dejado atrás el principio nominalístico expresado en el artículo 1737 del Código Civil, procediendo el juez a ordenar la entrega en dinero del valor equivalente al numéricamente expresado en el contrato, por lo que la condena del deudor no es a pagar una suma idéntica a la convenida en el contrato, sino en la de pagar una cantidad equivalente al valor de la suma prestada originalmente a la fecha del pago, cuando debido a su mora se hace necesario demandarlo. Lo importante es el valor real de la moneda para la época judicial del pago, no siendo posible pretender lo mismo, cuando las partes del contrato pacten lo contrario, o cuando judicial o extrajudicialmente se cumpla la obligación.

Fundado en la esencia constitucional, de que Venezuela es un Estado democrático y social de derecho y de justicia (artículo 2 constitucional); y que el Estado garantiza una justicia idónea y equitativa (artículo 26 constitucional); que la justicia es un principio en el cual se fundamenta incluso la seguridad de la nación (artículo 326 eiusdem); que el Estado administra justicia (artículo 257 constitucional); los tribunales de la República, y en particular las Salas de Casación Civil y Social del Tribunal Supremo de Justicia, han indexado el pago de las deudas, reconocidas en la sentencia, al valor del dinero para el momento del pago, que no es otro que el que determine la ejecución del fallo.

Sin estar autorizado explícitamente por la ley, pero siempre como un resultado de la aplicación del principio constitucional de justicia, se ha ajustado la deuda contractual de sumas de dinero al valor real de la moneda al momento del pago, que no es otro que el momento de la ejecución.

La situación en materia de daños y perjuicios contractuales o extracontractuales, tiene otro cariz, ya que los daños (emergente y lucro cesante) se liquidan efectivamente para el momento del pago, por lo que es a los precios para esa oportunidad, que se calculan, y siendo así, teóricamente la indexación no puede tener lugar; como tampoco puede tener lugar con relación a los daños morales, ya que ellos los determina el juez también para el momento del fallo, señalando el monto de los mismos. Se trata de sumas que se calculan para la fecha del fallo, sin tomar en cuenta los valores anteriores.

Con relación a los gastos demandados aún no pagados a la víctima (accionante), si en ambos casos (contractual o extracontractual) los daños han quedado probados, pero no se conoce su monto y deban ser resarcidos; la experticia complementaria del fallo se hace obligatoria, y el cálculo de los expertos necesariamente se hará con base en los precios para la época de dicha experticia, por lo que no hay realmente una indexación, a pesar que se ha venido usando ese vocablo para identificar este resarcimiento. Tampoco la habrá, como ya lo apuntó la Sala, en materia de daños morales o especiales del artículo 1196 del Código Civil, ya que ellos quedan al arbitrio del Juez dentro de ciertos parámetros, y éste al establecerlos los determina tomando en cuenta la realidad para el momento de la decisión.

El problema radica en los daños cancelados a la víctima (accionante) antes de la demanda o durante el proceso, que se pagan con la moneda (y su poder adquisitivo) vigente para la fecha de la cancelación. ¿Podrán recuperarse indexados para la fecha del pago por el demandado?.

Se trata de una suma que se pagó con el valor de la moneda para esa fecha y que no se conocía si se recuperaría o no, ya que ni siquiera mediaba demanda al respecto, y que -en materia extracontractual- ni siquiera existía un vínculo entre acreedor y deudor.

En relación a esto, la Sala considera que con respecto a lo pagado se extinguió la obligación, y mal puede producir efecto posterior la obligación extinta.

Por otra parte, a juicio de esta Sala, el retardo en el cumplimiento incide, y es la clave en la indexación judicial. Este retardo no necesariamente corresponde al deudor, sino que puede ser inducido por el acreedor cuando abusando de su derecho no demanda en tiempo prudencial, sino que persigue “engordar” su acreencia.

Debe quedar a criterio del juez, ponderar si el acreedor está o no abusando de sus derechos, y si no lo está, ordenar el ajuste monetario de las cantidades ya pagadas, en vista de que en materia de daños y perjuicios, éstos se liquidan para el momento del pago, por el valor real que en esa época tiene, y que es lo que verdaderamente indemniza.

No es que la Sala acoja irrestrictamente la tesis del “mayor daño”, ya que el valorismo lo aplica el juez independientemente de la culpa del deudor, sino que en un Estado social de derecho y de justicia, así como se reconoce un ajuste en la prestación del deudor, el abuso de derecho no puede alentarse.

Apunta la Sala, que además existen las llamadas obligaciones de valor, donde el accionante pretende se le indemnice en base a un valor de referencia o se le reponga el valor de un bien, y donde el monto en dinero se fija con base en el valor real del bien para el momento de la condena, hasta el punto que muchas veces -si fuera posible- se puede reponer la cosa, entregándose una igual para la fecha de la condena, independientemente de su valor para ese momento en relación del que tenía para la fecha de la demanda. A estas obligaciones no les es aplicable indexación alguna, sino el valor del bien para la época de la condena o de la ejecución.

.

Dicha indexación judicial, se acuerda para ser aplicada a las cantidades demandadas a título de indemnización, desde la fecha de interposición de la demanda 22 de abril de 2004, exclusive, hasta el momento que quede definitivamente firme el presente fallo, la cual será realizada mediante experticia complementaria del fallo conforme a lo previsto en el artículo 249 del Código de Procedimiento Civil, tomando en cuenta los expertos que se designen para su realización, los Indices de Precios al Consumidor que para el Área Metropolitana de Caracas, haya emitido el Banco Central de Venezuela, y así se declara.

DE LA RECONVENCIÓN:

En el escrito de contestación a la demanda, el accionado propuso reconvención contra la parte actora con apoyo en los artículos 1.160, 1.184 del Código Civil, 2 y 30 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, a fin de que la parte actora sea condenada al pago de la cantidad de CIENTO TREINTA Y SEIS MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 136.000.000,oo) por vía de reintegro de alquileres, por la diferencia del valor del canon de arrendamiento que cobró indebidamente, más el pago de los intereses compensatorios sobre el monto que arroje la indemnización por el enriquecimiento sin causa calculado mediante experticia complementaria del fallo, desde la fecha del primer cobro indebido hasta la definitiva cancelación de la obligación, ello por cuanto el canon del inmueble debió ser fijado por la Dirección General Sectorial de Inquilinato del Ministerio de Infraestructura, mediante el procedimiento de Regulación de Alquileres, y requirió que se condenara a la parte actora-reconvenida al pago de las costas y costos que genere el presente proceso, estimando la reconvención en la cantidad de CIENTO CINCUENTA MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 150.000.000,oo) que equivalen a CIENTO CINCUENTA MIL BOLÍVARES FUERTES (Bs. F. 150.000,oo).

Por su parte, la demandante-reconvenida mediante escrito de fecha 14 de noviembre de 2005 contestó la reconvención, argumentando que la misma es improcedente por ser contraria a derecho y basarse en meras suposiciones y para el inquilino no tiene valor la voluntad de las partes libremente manifestada al momento de celebrar el contrato locativo, lo que acarrea la obligación para el arrendatario de pagar los cánones de arrendamiento. Que el canon fue fijado en la cantidad de DOS MIL DÓLARES DE LOS ESTADOS UNIDOS DE NORTEAMÉRICA (U.S.$ 2.000,00) por cuanto el inquilino le depositaba en Europa, realizando transferencias desde su País de origen a una cuenta que tenía en Francia. Que en cuanto a lo esgrimido por el demandado-reconviniente respecto a la regulación de alquileres, el hecho de que ella como arrendadora alquile el inmueble sin regulación previa, permite al inquilino solicitar tal regulación y demandar el reintegro respectivo, pero ello no es una causa para desechar la demanda ni paralizar el proceso, ni mucho menos para exonerar al inquilino de su obligación de pagar el canon de arrendamiento en los términos pactados.

El tratadista patrio Dr. A.R.R. define la reconvención como: “…La pretensión que el demandado hace valer contra el demandante junto con la contestación en el proceso pendiente, fundada en el mismo o diferente título que la del actor, para que sea resuelta en el mismo proceso y mediante la misma sentencia…”. Se infiere entonces que los elementos esenciales de esta, que podrían resumirse en que se trata de una mutua petición o una pretensión distinta contra el actor, es decir, el proceso se inicia a través de la acción ejercida por el legitimado a fin de hacer valer la presunta violación de un derecho cuyo contenido y aspiración se encuentra determinado en el libelo de demanda en el cual expone su pretensión contra aquel que resulta obligado a satisfacerla, por lo que acude al sistema jurisdiccional a fin de resolver la controversia planteada (quien más que el estado para dirimir los pleitos entre sus ciudadanos), ahora, constituido el proceso y en la oportunidad procesal para el demandado ejercer la defensa, característica esencial de la contestación a la demanda, también le es permitido ejercer un ataque a través de la denominada reconvención, distinto a la contestación pero ejercido en la misma oportunidad donde se legitima el demandado no solo con la cualidad de sujeto pasivo de la relación-jurídico procesal, sino que a su vez se constituye en actor o sujeto activo denominándose demandado reconviniente y por ende el actor en demandante reconvenido, pudiendo entonces tal y como lo establece la norma convenir en ella en todo, en parte o rechazarla como tal. Teniendo significado lo anterior, en darle vigor al principio de economía procesal e igualdad entre las partes, permitiéndole al demandado en similitud al actor acumular cuantas pretensiones tenga contra aquel existiendo la limitante de que sean incompatibles entre sí.

Respecto a la acción de reintegro por sobre alquileres, debe indicarse que la misma encuentra su fundamento normativo en los artículos 58 y 60 del Decreto Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, así:

Artículo 58: “En los inmuebles sometidos a regulación conforme al presente Decreto-Ley, quedará sujeto a repetición todo cuanto se cobre en exceso del canon máximo establecido por los organismos competentes”.

Artículo 60: “El reintegro se referirá a los sobre alquileres cobrados desde la fecha de iniciación del contrato, hasta la fecha de la regulación que resultare definitivamente firme.”.

Así, revisadas cuidadosamente todas y cada una de las actuaciones efectuadas en el sub examine, encuentra esta alzada que la parte demandada-reconviniente arguye como fundamento de su reconvención que al no haberse fijado el canon de arrendamiento por la Dirección General Sectorial de Inquilinato del Ministerio de Infraestructura a través del procedimiento de Regulación de Alquileres, la actora-reconvenida debe ser condenada al pago de la cantidad de CIENTO TREINTA Y SEIS MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 136.000.000,oo), por vía de reintegro de alquileres, por la diferencia del valor del canon de arrendamiento que cobró indebidamente, más el pago de los intereses compensatorios sobre el monto que arroje la indemnización por el enriquecimiento sin causa calculado mediante experticia complementaria, desde la fecha del primer cobro indebido hasta la definitiva cancelación de la obligación, empero resulta que en este caso el demandado no acreditó ni demostró que el canon de arrendamiento del inmueble objeto del contrato de arrendamiento haya sido previamente fijado por la Dirección de Inquilinato del Ministerio de Infraestructura, lo que era su carga de conformidad con lo estatuido en el artículo 506 del Código de Procedimiento Civil; debiéndose reseñar, adicionalmente, que lo que el demandado pretende con la interposición de tal reconvención es inobservar el contrato de arrendamiento que celebró el día 15 de agosto de 1999 con la demandante. Por otro lado, la falta de acreditación en estos autos por parte del accionado de la fijación del canon de arrendamiento del inmueble de marras no constituye per se una causal para desechar la demanda impetrada por la accionante, quien tiene el derecho de acceder a los órganos de administración de justicia para hacer valer sus derechos conforme a lo establecido en el artículo 26 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela, ni mucho menos para considerar al inquilino relevado de su obligación de pagar los cánones en los términos concebidos en el contrato locativo; siendo ello así resulta forzoso para este juzgador desechar la reconvención propuesta, confirmando en ese aspecto lo decidido por el a quo. ASÍ SE DECIDE.

Congruente con todo lo expresado, resulta forzoso para este sentenciador declarar sin lugar el medio recursivo ejercido por la parte demandada, con lugar la demanda por resolución de contrato de arrendamiento de arrendamiento, sin lugar la reconvención propuesta por el demandado-reconviniente, y en consecuencia, se confirma la decisión recurrida, y así se dispondrá de manera expresa, positiva y precisa en la sección in fine de este fallo. ASÍ EXPRESAMENTE SE DECIDE.

IV

DISPOSITIVO DEL FALLO

Por todos los razonamientos antes expuestos, este Juzgado Superior Segundo en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, administrando Justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad que le confiere la Ley, declara: