Decisión de Juzgado Superior Sexto en lo Civil y Contencioso Administrativo. de Caracas, de 28 de Octubre de 2009

REPUBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

EL JUZGADO SUPERIOR SEXTO DE LO CONTENCIOSO

ADMINISTRATIVO DE LA REGIÓN CAPITAL

EN SU NOMBRE

Exp. Nro. 07-1811

PARTE RECURENTE: Werne R.U., abogado inscrito en el Inpreabogado bajo el Nro. 22.786, actuando en su carácter de apoderado judicial de las sociedades mercantiles BELLO CAMPO C.A., inscrita en el Registro Mercantil Cuarto de la Circunscripción Judicial del Distrito Federal y Estado Miranda, en fecha 03 de marzo de 1952, bajo el número 203, Tomo 1-A, debidamente facultado por la Asamblea Ordinaria de Accionistas celebrada el 28 de mayo de 199; y de INVERSIONES BIARRITZ C.A., inscrita en el Registro Mercantil de la Circunscripción Judicial del Distrito Federal y Estado Miranda, en fecha 28 de marzo de 1979, bajo el Nro. 93, Tomo 22-A debidamente facultado por la Asamblea General Extraordinaria de Accionistas celebrada el 10 de agosto de 2.001.

ACTO RECURRIDO: Resolución Nro. 010458, de fecha 21 de septiembre de 2006, dictada por la Dirección General de Inquilinato del Ministerio de Infraestructura, hoy Ministerio del Poder Popular para las Obras Públicas y Vivienda.

I

Visto el escrito presentado en fecha 02 de enero de 2007, por ante el Juzgado Superior Cuarto en lo Civil y Contencioso Administrativo de la Región Capital (Distribuidor de Turno), por el abogado WERNE R.U., inscrito en el Inpreabogado bajo el Nro. 22.786, actuando en su carácter de apoderado judicial de las sociedades mercantiles Bello Campo C.A., y de Inversiones Biarritz C.A., en contra de la Resolución Nro. 010458, de fecha 21 de septiembre de 2006, dictada por la Dirección de Inquilinato del Ministerio de Infraestructura, correspondiéndole a este Juzgado por distribución de fecha 09 de enero de 2007, y siendo recibido en fecha 10 de enero de 2007.

Mediante auto de fecha 18 de enero de 2007 fueron solicitados los respectivos antecedentes administrativos del expediente Nro. 89.333. Solicitud que fue reiterada en fechas 21 de febrero de 2007 y 17 de enero de 2008.

En fecha 03 de marzo de 2008, se admitió el recurso contencioso administrativo de nulidad, ordenándose la citación del Director General de Inquilinato del Ministerio del Poder Popular para Infraestructura, a la Procuradora General de la República y a la Fiscal General de la República; y la notificación del ciudadano C.J.R. en su condición de arrendatario, así como a la Inmobiliaria Eraluz C.A., en la persona de su representante legal, en su carácter de arrendadora.

Practicadas las citaciones y notificaciones respectivas en el recurso de nulidad, se ordenó el emplazamiento de los interesados mediante Cartel, de conformidad con en el aparte 11 del artículo 21 de la Ley Orgánica del Tribunal Supremo de Justicia.

Vencido el lapso de comparecencia, por auto de fecha 16 de abril de 2009, se abrió a pruebas la causa de conformidad con el aparte 12 del artículo 21 eiusdem, haciendo uso de este derecho la abogada María de los Á.H.M. en su carácter de sustituta de la ciudadana Procuradora General de la República, y el abogado Werne Rosales, en su carácter de apoderado judicial de la parte actora, quien promovió experticia conforme a los artículos 451 al 471 del Código de Procedimiento Civil. Admitidas las pruebas promovidas por auto de fecha 23 de abril de 2009, se evacuó la experticia y sus resultas corren insertas a los folios noventa y uno (91) al ciento seis (106) del expediente principal.

Designados y juramentados los expertos, y presentado el informe respectivo en fecha 08 de junio de 2009, el Tribunal mediante auto de fecha 09 de junio de 2009, se ordenó librar boleta de notificación a los expertos designados en el presente juicio a los fines de que informaran a este Tribunal sobre algunos puntos dudosos derivados del informe de experticia consignado a los autos.

Notificados los expertos, en fecha 12 de junio de 2009, presentaron por escrito por escrito la aclaratoria solicitada por este Tribunal.

En fecha 10 de junio de dos mil nueve se dio comienzo a la primera (1ra.) etapa de la relación de la causa, y se fijó el acto de informes para el octavo día de despacho siguiente a las doce meridiem (12:00 m), de conformidad con lo previsto en el aparte 8º del artículo 19 de la Ley Orgánica del Tribunal Supremo de Justicia.

En la oportunidad fijada a los fines de la celebración del acto de informes compareció el abogado Werne R.U., actuando en su carácter de apoderado judicial de la parte recurrente, así como la abogada M.d.C.E.M., actuando en su carácter de Fiscal Trigésimo Tercero (33º) a nivel Nacional con competencia en materia Contencioso Administrativo, dejándose constancia que a dicho acto no compareció la parte recurrida ni por sí ni por medio de apoderado judicial alguno.

En fecha 29 de junio de 2009 se fijó el lapso de 30 días de despacho a los fines de dictar sentencia conforme al aparte 7 del artículo 21 de la Ley Orgánica del Tribunal Supremo de Justicia, el cual fue prorrogado por 30 días, de conformidad con lo establecido en el aparte 7 del artículo 21 eiusdem, en su relación con el artículo 251 del Código de Procedimiento Civil, mediante auto de fecha 13 de agosto de 2009.

II

FUNDAMENTACIÓN DEL RECURSO

Indica que la Resolución Nro. 010458 de fecha 21 de septiembre de 2006, vulneró flagrantemente las disposiciones de los artículos 9 y 18 de la Ley Orgánica de Procedimientos Administrativos, por cuanto se le asignan unos valores totales a los inmuebles que al ser distribuidos no indican cuales fueron los elementos o factores y las razones que condujeron al órgano administrativo a fijar tales valores.

Alega que el órgano administrativo no siguió el debido proceso a los fines de determinar la fijación de la renta a los inmuebles sin motivar de donde se extraen dichos valores, infringiendo a si su derecho a la defensa y al debido proceso.

Señala que la Administración incurrió en una errónea apreciación de los hechos al no considerar, entre otras cosas, la ubicación privilegiada de los inmuebles en la zona, restándole un valor significativo a los mismos. Infringiendo además las disposiciones normativas que le sirvieron de fundamento al momento de adoptar su decisión, con lo cual el acto también se encuentra viciado de falso supuesto de derecho.

Indica que la Administración no tomó en cuenta los elementos de obligatorio cumplimiento establecidos en el artículo 30 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios a los fines de fijar el canon máximo mensual de los inmuebles sujetos a regulación, lo que se desprende del análisis del informe técnico cuando de él se desprende que no se determinó el uso, la clase, calidad, situación, dimensiones aproximadas; ni se consideró el valor fiscal declarado por el propietario, así como tampoco el de transmisión de propiedad realizado en los últimos seis (6) meses antes de la fecha de solicitud de regulación, ni los precios medios a que se hayan enajenado inmuebles similares en los dos (2) años.

Arguye que la Administración no se atiene a lo alegado y probado en autos, infringiendo así los artículos 12 y 15 del Código de Procedimiento Civil y el artículo 12 de la Ley Orgánica de Procedimientos Administrativos, dando por probados los valores del inmueble con pruebas que no aparecen en los autos.

Señala que el informe fiscal se limitó a señalar meras observaciones visuales y superficiales, sin indicar las características físicas, topográficas y económicas del inmueble en el mercado inmobiliario, ni se demostró el valor unitario del metro cuadrado de terreno, tomando en consideración inmuebles cercanos o similares de la zona, por lo que solicita se declare nulo el informe técnico que sirvió a la Administración de causa para dictar el acto administrativo contrario a derecho.

Finalmente solicita se declare la nulidad por ilegalidad de la Resolución Nro. 010458 de fecha 21 de septiembre de 2006, emanada de la Dirección de Inquilinato del Ministerio de Infraestructura, y solicito que a fin de subsanar la situación jurídica infringida, fije el nuevo canon de arrendamiento mensual a los inmuebles identificados como parcelas Nro. 105, 106 y 107 y sus bienhechurías. Solicita que el canon máximo de alquiler sea ajustado tomando el índice de inflación que a los efectos informe el Banco Central de Venezuela y se le aplique al nuevo valor la debida corrección monetaria, además de tomarse en cuenta la unidad tributaria actualizada para la fecha.

III

OPINIÓN FISCAL

La ciudadana M.d.C.E.M., Fiscal Trigésimo Tercera del Ministerio Público a Nivel Nacional, con competencia en materia Contencioso Administrativo y Contencioso Especial Inquilinario, en su escrito de opinión luego de hacer una breve narración de los hechos y explanar sus argumentos, señala que de acuerdo a la doctrina, el vicio de inmotivación se presenta cuando en el acto administrativo no se encuentren las razones de hecho, ni las razones jurídicas, ni puede deducirse del mismo la presencia de esos elementos, lo cual no ocurre en el presente caso ya que en dicho acto se observa que la Administración describió los requisitos establecidos en el artículo 30 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, razón por la cual considera que dicha denuncia debe ser desestimada.

Indica que del análisis del dictamen de los expertos, así como de la aclaratoria que del mismo efectuaron, concluye que la misma no tiene el mérito probatorio pleno para desvirtuar la presunción de legalidad de la que está investido todo acto administrativo, por cuanto el hecho que los peritos avaluadores en su dictamen inicial proceden a fijar el avalúo del inmueble y posteriormente en el informe-aclaratoria reconocen la existencia de una confusión, le resta certeza y veracidad a la prueba, y por cuanto de conformidad con lo establecido en el artículo 506 del Código de Procedimiento Civil, lo cual implica que las partes tienen la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho, al no quedar demostrado en autos la existencia de los vicios de nulidad alegados en su escrito recursivo debe el Juez desestimar la pretensión de la parte recurrente con fundamento en lo dispuesto en el artículo 1427 del Código Civil, donde se establece que el Juez no esta obligado a seguir el dictamen de los expertos si su convicción se opone a ello.

Finalmente considera que en el presente caso el Recurso Contencioso Administrativo de Nulidad interpuesto por las sociedades mercantiles Bello Campo, C.A., e Inversiones Biarritz, C.A., contra el acto administrativo contenido en la Resolución Nº 010458 de fecha 21 de septiembre de 2006 emanado de la Dirección General de Inquilinato del Ministerio del Poder Popular para Obras Públicas y Vivienda debe ser declarado sin lugar.

IV

MOTIVACIÓN PARA DECIDIR

En primer término y antes de resolver sobre el presente recurso, estima necesario este Juzgado realizar unas serias consideraciones con relación a la experticia realizada por los ciudadanos L.A.A.C., R.A.A.A. y Euridisis M.P., y puesta en conocimiento de este Tribunal mediante informe presentado en fecha 8 de julio de 2009.

Uno de los elementos de prueba promovidos por la parte accionante a los fines de obtener un pronunciamiento a favor, fue la solicitud de realización de una experticia sobre las tres parcelas de terreno y las bienhechurías que en ellas existían, y en la cual, con fundamento en lo previsto en el artículo 30 y siguientes de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, debía determinarse entre otras cosas, la ubicación de las parcelas, zonificación, clase, calidad, la existencia de construcciones sobre las mismas y el tipo de estas si las hubiere, servicios públicos con los que cuentan, el valor total de las parcelas 105, 106 y 107, situación y dimensiones aproximadas, la distribución de la renta en el área que se encuentra ocupada, la relación de la ubicación de las parcelas 105, 106 y 107 con la influencia que tengan las esquinas aledañas en cuanto a su productividad y excelente y privilegiada ubicación, y la flexibilidad del mercado inmobiliario.

En fecha 8 de junio de 2009 fue consignado el informe pericial del inmueble Nro. 02002, por parte de los expertos designados a tal efecto. Ahora bien, en dicho informe observó este Juzgado que a pesar de haberle sido indicados los parámetros sobre los cuales debía realizarse la experticia, lo expertos designados omitieron de manera deliberada información esencial y fundamental. En primer lugar, los parámetros utilizados para determinar el valor fiscal del inmueble; en segundo término, omitieron señalar el valor fiscal de la parcela Nro. 105, cuando el objeto del avalúo era precisamente la parcela Nro. 105 y partes de las parcelas Nros. 106 y 107, y establecer el porcentaje de ubicación del inmueble avaluado sobre las parcelas Nros. 106 y 107; y las normas y parámetros técnicos que fundamentan la aplicación al inmueble avaluado de un valor fiscal de 68,453 %, cuando en definitiva nunca se determinó el valor fiscal de la parcela Nro. 105. Tales omisiones no fueron subsanadas por los expertos dentro de las 24 horas concedidas por este Tribunal para ello.

Ahora bien, siendo la prueba de experticia una prueba fundamental en casos como el de autos a los fines de establecer el valor real del inmueble, y en base a ello, determinar si existen o no vicios o errores en los parámetros utilizados por la Administración para la fijación del canon de arrendamiento, los expertos designados en cada caso, deben en todo momento hacer uso de su pericia y experiencia, en armonía con los principios éticos y morales que debe revestir el ejercicio de cualquier profesión, por cuanto en sus manos se encuentra la verificación y reconocimiento o no de derechos de los particulares afectados por la actuación de la Administración.

En el presente caso, este Juzgado verificó la existencia de anomalías en el informe consignado por los expertos designados, las cuales lejos de ser aclaradas en virtud de la solicitud hecha por este Juzgado mediante boleta de notificación de fecha 09 de junio de 2009, fueron franca y definidamente reveladas, lo que a consideración de este Juzgado vicia las conclusiones obtenidas por ellos en cuanto al canon de arrendamiento que -según sus dichos y cálculos-, corresponde al inmueble objeto de avalúo, restándole toda veracidad y credibilidad.

De manera que la ligereza -por decir lo menos-, demostrada por los expertos, obró en detrimento de la verificación del derecho invocado por la parte recurrente, por cuanto las irregularidades presentadas en la misma, obligan forzosamente a este Juzgado a desechar el informe de la experticia realizada en el presente caso. Así se decide.

Señalado lo anterior pasa este Juzgado a resolver sobre la solicitud de nulidad de la Resolución Nº 010458 de fecha 21 de septiembre de 2006, dictada por la Dirección General de Inquilinato del Ministerio del Poder Popular para la Infraestructura, mediante la cual fijó el canon de arrendamiento máximo mensual para comercio (galpón) al inmueble identificado con el Nº de catastro 02002, parcela 105 y parte de las parcelas 106-107, ubicado en la Avenida Bermúdez, Urbanización Bello Campo, Municipio Chacao, Estado Miranda, en la cantidad de: ONCE MILLONES CUATROCIENTOS NOVENTA Y TRES MIL SEISCIENTOS CINCUENTA Y SEIS BOLIVARES CON VEINTICINCO CÉNTIMOS (Bs. 11.493.656,25). En tal sentido se observa:

Revisado como ha sido tanto el expediente judicial como el administrativo, observa este Juzgado que en fecha 22 de junio de 2006 fue dictada Resolución Nro. 010244 de fecha 22 de junio de 2006 mediante la cual se resolvió fijar el canon de arrendamiento máximo mensual para comercio (galpón) al inmueble identificado con el Nro. de catastro 02002, parcela 105 y parte de las parcelas 106-107, ubicado en la Avenida Bermúdez, Urbanización Bello Campo, Municipio Chacao, en la cantidad de TRECE MILLONES CIENTO VEINTE MIL VEINTISIETE BOLIVARES CON CINCUENTA CENTIMOS (Bs. 13.120.027,50). Resolución que fue declarada nula por el propio órgano administrativo que lo dictó, mediante Resolución Nro. 010296 de fecha 13 de julio de 2006, en la cual además se repuso el procedimiento al estado de practicar nueva inspección.

Luego de realizada la nueva inspección ordenada, se procedió a dictar una nueva Resolución de fecha 21 de septiembre de 2006, signada con el Nro. 010458, mediante la cual se fijó un canon de arrendamiento para el inmueble antes identificado por un monto de ONCE MILLONES CUATROCIENTOS NOVENTA Y TRES MIL SEISCIENTOS CINCUENTA Y SEIS BOLIVARES CON VEINTICINCO CENTIMOS (Bs. 11.493.656,25) y que es hoy objeto de impugnación.

Es de señalar que de la revisión del expediente administrativo se desprende que la Resolución hoy impugnada fue objeto de nueva revisión por parte del mismo órgano administrativo, que conllevó nuevamente a una declaratoria de nulidad de fecha 09 de noviembre de 2006, con la consiguiente emisión de una nueva Resolución que fijó un canon de arrendamiento por un monto de OCHO MILLONES QUINIENTOS CINCO MIL CIENTO SEIS BOLIVARES (Bs. 8.505.106,00) de fecha 16 de noviembre de 2006, acto este que dejó sin efecto el acto hoy impugnado.

De dicha Resolución se ordena la notificación personal de los interesados Bello Campo C.A., Inversiones Biarritz, C.A., y Administradora Inmobiliaria Eraluz C.A. en fecha 12 de febrero de 2007, dejando constancia el funcionario en fecha 13 de febrero de 2007, de la negativa de firmar la notificación en la oportunidad de visita al inmueble.

Ahora bien, el presente recurso fue ejercido en enero de 2007, empero, para febrero de 2007, los recurrentes tenían por lo menos conocimiento de la existencia del acto mientras que en fecha 10 de diciembre de 2007, el apoderado judicial de la parte ahora actora, solicitó copia certificada de todo el expediente administrativo.

La parte actora consigna copia certificada del expediente administrativo en fecha 25 de febrero de 2008, en el cual cursa precisamente el acto administrativo de fecha 16 de noviembre de 2006, por lo que resulta sencillo concluir que a la fecha de admisión del recurso presentado, la parte actora tenía pleno y absoluto conocimiento de la referida providencia.

Aún en el caso que se sostenga que a la fecha de presentación del recurso no se tenía conocimiento de la existencia del citado acto administrativo, si se tenía pleno conocimiento y en consecuencia es plenamente eficaz antes de la fecha de admisión del recurso, en cuya oportunidad, si el interesado lo consideraba conveniente, pudo presentar reforma del escrito recursivo o solicitar ampliación de los efectos a la nueva resolución, o ejercer de manera autónoma recurso de nulidad contra el mismo acto.

Es harto conocido, que la consecuencia de que la Administración haga uso de la potestad-deber de revocar sus actos contrarios a derecho con fundamento en cualquiera de las causales previstas en el artículo 19 de la Ley Orgánica de Procedimientos Administrativos, siempre que estos no hayan creado derechos subjetivos a favor de terceros, trae como consecuencia la extinción de los mismos del mundo jurídico, de manera que una vez revocados, no podrían serle imputados vicios o defectos a los mismos, ni intentar acción judicial alguna en su contra por cuanto la misma no tendría objeto, ni causa. De manera que resultaría no sólo incongruente, sino imposible, entrar a conocer los vicios alegados en contra de un acto administrativo que ya fue revocado por la Administración, y declarar su nulidad.

Es por lo anterior, que resulta forzoso para este Juzgado declarar improcedente el recurso contencioso administrativo de nulidad interpuesto. Así se decide.

V

DECISIÓN

En mérito de lo anterior este Juzgado Superior Sexto de lo Contencioso Administrativo de la Región Capital, administrando Justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley declara IMPROCEDENTE el Recurso Contencioso Administrativo de Nulidad interpuesto por el ciudadano Werne R.U., abogado inscrito en el Inpreabogado bajo el Nro. 22.786, actuando en su carácter de apoderado judicial de las sociedades mercantiles BELLO CAMPO C.A., y de INVERSIONES BIARRITZ, C.A., en contra de la Resolución de fecha 21 de septiembre de 2006, signada con el Nro. 010458, mediante la cual se fijó un canon de arrendamiento para el inmueble antes identificado por un monto de ONCE MILLONES CUATROCIENTOS NOVENTA Y TRES MIL SEISCIENTOS CINCUENTA Y SEIS BOLÍVARES CON VEINTICINCO CENTIMOS (Bs. 11.493.656,25).

Publíquese y regístrese.

Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Juzgado Superior Sexto de lo Contencioso Administrativo de la Región Capital, en Caracas a los veintiocho (28) días del mes de octubre de dos mil nueve (2009). Años 199º de la Independencia y 150º de la Federación.

EL JUEZ,

J.G.S.B.

EL SECRETARIO,

C.B.F.P.

En esta misma fecha, siendo las tres y treinta post meridiem (03:30 p.m.), previo el cumplimiento de las formalidades de Ley, se publicó y registró la anterior decisión.

EL SECRETARIO,

C.B.F.P.

EXP. Nº 07-1811.-