Decisión de Juzgado Superios Cuarto Civil, Mercantil, Transito, Trabajo, de Protección del Niño y el Adolescente, Agrario y Bancario de Tachira, de 25 de Junio de 2013

Fecha de Resolución25 de Junio de 2013
EmisorJuzgado Superios Cuarto Civil, Mercantil, Transito, Trabajo, de Protección del Niño y el Adolescente, Agrario y Bancario
PonenteJeanne Lisbeth Fernández
ProcedimientoResoluciòn Contrato Arrendamiento

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

EN SU NOMBRE

JUZGADO SUPERIOR CUARTO EN LO CIVIL, MERCANTIL, TRÁNSITO, AGRARIO Y BANCARIO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO TÁCHIRA

Expediente Nº 2.803

Trata el presente asunto del juicio que por RESOLUCIÓN DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO sobre un local comercial incoara la ciudadana A.B.C., venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nº V-1.456.235, representada por la abogada D.M.P.S., venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° V-14.502.029 e inscrita en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo el N° 83.561; contra el ciudadano J.O.L.D., venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nº V-5.680.143, representado por las abogadas L.M.C.B. y F.C.d.R., inscritas en el Instituto de previsión Social del Abogado bajo los números 171.082 y 168.251 en su orden.

Conoce esta Alzada del presente expediente en v.d.R.D.A. ejercido por la representación judicial de la parte actora el 18 de septiembre de 2012, contra la sentencia definitiva dictada el 25 de julio de 2012 por el Juzgado de los Municipios Cárdenas, Guásimos y A.B. de la Circunscripción Judicial del estado Táchira, mediante la cual declaró SIN LUGAR LA DEMANDA INCOADA Y CONDENÓ EN COSTAS A LA PARTE ACTORA POR RESULTAR TOTALMENTE VENCIDA.

I

ANTECEDENTES DEL CASO

El 14 de marzo de 2012 fue presentado escrito libelar por ante el Juzgado de los Municipios Cárdenas, Guásimos y A.B. de la Circunscripción Judicial del estado Táchira (folios 1 al 6). Dicha demanda fue admitida por el a quo el 19 de marzo de 2012 (folios 16 y 17).

Al folio 19 corre inserto poder apud acta otorgado por la demandante a la abogada D.M.P.S..

Citado el demandado, el 14 de mayo de 2012 contestó la demanda (folios 26 y 27).

Mediante escrito fechado 22 de mayo de 2012 la representación judicial de la actora promovió pruebas (folios 34 al 37), las cuales fueron admitidas por auto inserto al folio 38.

Corre al folio 40 poder apud acta otorgado por el demandado a las abogadas L.M.C.B. y F.C.d.R..

El 28 de mayo de 2012 la parte demandada se opuso a las pruebas de su contraparte (folios 42 y 43) y, el 30 de mayo del mismo año se evacuó la inspección judicial promovida (folio 45).

Mediante escrito del 31 de mayo de 2012 la representación judicial de la parte actora consignó informes (folios 46 al 49) y, el 25 de julio de 2012 se dictó el fallo apelado, ya relacionado ab initio (folios 51 al 59).

Contra dicha decisión, la representación judicial de la parte actora apeló en diligencias presentadas el 18 de septiembre de 2012 y el 16 de octubre de 2012 y el a quo la oyó en ambos efectos el 22 de octubre de 2012 (folios 64, 69 y 70).

Cumplidos los trámites administrativos, el 11 de enero de 2013 se recibió la causa en esta Alzada y se fijó el procedimiento a seguir para segunda instancia (folios 72 y 73).

II

EXAMEN DE LA SITUACION y MOTIVOS PARA DECIDIR

El caso sometido a conocimiento de esta Alzada versa sobre la demanda por resolución de contrato de arrendamiento sobre un local comercial la cual fue declarada sin lugar por el a quo.

La acción se fundamentó en lo siguiente:

…El día 12 de abril del 2006, suscribí un contrato de arrendamiento autenticado por ante la Oficina con funciones Notariales del Registro Inmobiliario de los Municipios Cárdenas, Guásimos y A.B.d.e.T., con el ciudadano J.O.L.D., …, contrato que quedó inserto bajo el N° 12, folios 23 al 24, tomo 3-A, segundo trimestre del protocolo 3° de fecha 12 de abril del 2006,…

Este arrendamiento consiste en un LOCAL COMERCIAL, que me pertenece, tal y como consta de la CLÁUSULA PRIMERA del contrato de arrendamiento, se encuentra ubicado en la carrera 7 con calle 12 N° 12-16 Sector Urbanización Monseñor Briceño de Táriba, Municipio Cárdenas, estado Táchira y que fue destinado el (sic) hoy demandado arrendatario para el funcionamiento de arreglo de zapatos.

…El lapso de duración del contrato de arrendamiento celebrado fue por el tiempo determinado de seis (6) meses fijos contados a partir del día 1° de abril de 2006, que, vencido éste y prorrogado, habría un incremento en el canon de arrendamiento establecido por la cantidad de para entonces… CIENTO VEINTE BOLÍVARES (Bs. 120,00), tal y como se expresa en la CLÁUSULA SEGUNDA del mencionado contrato. Posteriormente, el día 1° del mes de junio de 2011, es decir, con una relación arrendaticia de 5 años (del 11/06/2006 al 11/06/2011) se suscribió un nuevo contrato de arrendamiento privado…, cuyo objeto es el mismo local comercial, con una duración de SEIS MESES (6) es decir, que venció el día 1° de diciembre de 2011, y en el que se estableció un canon de arrendamiento por la cantidad de SEISCIENTOS BOLIVARES (Bs. 600,00) más el respectivo impuesto al valor agregado (I.V.A.) que sería la cantidad de SETENTA Y DOS BOLÍVARES (Bs. 72,00) siendo la cantidad total de SEISCIENTOS SETENTA Y DOS BOLÍVARES (Bs. 672,00) lo que el ciudadano arrendatario debe cancelar mensualmente.

…En ambos contratos, es decir, en el primero autenticado y el segundo privado, se estableció que el local arrendado sería destinado a fines comerciales, tal y como se evidencia específicamente del contrato vigente suscrito por las partes de carácter privado en su cláusula cuarta la cual establece lo siguiente… ‘EL ARRENDATARIO’ se obliga a usar el referido inmueble única y exclusivamente como local, para reparación y construcción de calzado, no pudiendo ceder, subarrendar o traspasar el presente contrato. Igualmente, no podrá realizar ninguna modificación al inmueble sin la aprobación dada por escrito de la ‘LA ARRENDADORA’; pues este es limitado de espacio, no tiene baño, y no es apto para vivienda ni habitación, pero el ciudadano arrendatario J.O.L.D. en total y directa violación al acuerdo contractual ha utilizado y sigue utilizando dicho local como dormitorio, es decir, pernocta, cocina, lava su ropa e incluso se baña dentro de dicho anexo, lo que evidencia que el arrendatario INCUMPLE con su obligación de conservar el destino del uso del local que es único y exclusivo para actos de comercio y no para dormitorio ni habitación ni vivienda…

…Sumado al incumplimiento del ciudadano J.O.L.D. de conservar el destino comercial del local objeto del contrato de arrendamiento, existe otro incumplimiento por parte de dicho ciudadano arrendatario que consiste en la falta total del pago de la parte del canon de arrendamiento correspondiente al Impuesto al Valor Agregado (I.V.A.) acordado en la cláusula segunda del último contrato…; en otras palabras, debe el I.V.A. (12% de Bs. 600,00 mensuales=Bs. 72,00) correspondiente a los meses: junio, julio, agosto, septiembre, octubre, noviembre y diciembre del año 2011, enero y febrero de 2012, dando un total de SEISCIENTOS CUARENTA Y OCHO BOLÍVARES (Bs. 648,00) que es el resultado de multiplicar SETENTA Y DOS MIL (SIC) BOLÍVARES (Bs. 72,00) por los NUEVE (9) meses adeudados hasta ahora, los cuales necesito recibir a los efectos de acudir inmediatamente al SENIAT para cancelar el correspondiente impuesto.

…Además de los incumplimientos expuestos en los precedentes puntos, el ciudadano arrendatario J.O.L.D. incurrió en el incumplimiento del pago del canon de arrendamiento de los meses de julio y agosto del año 2011 y en consecuencia los respectivos recibos de dichos meses no fueron emitidos por mi persona, ahora bien ciudadana Juez, este ciudadano me denunció por ante la Alcaldía del Municipio Cárdenas ante la oficina de la SÍndico-Procuradora de dicho Municipio para exigirme la emisión de dichos recibos, a la cual acudí y expuse que por falta de pago del ciudadano no solo de los meses de julio y agosto sino de lo correspondiente al I.V.A., yo no le iba a dar el recibo, además expuse mi desacuerdo absoluto al grave hecho de que el ciudadano en dicho local, cuyo destino es absolutamente comercial, permaneciera pernoctando, cocinando, bañándose y haciendo actividades propias de habitación y vivienda en el mismo, lo cual estaba expresamente prohibido en el más reciente contrato pactado de carácter privado, situación de la cual he recibido quejas de los vecinos y transeúntes de la zona ya que al carecer baño en dicho local, este ciudadano hace sus necesidades fisiológicas en el lugar y exponiendo su basura de manera inadecuada, lo que causa malos olores que son percibidos por todo aquél que pasa frente a dicho local; por lo que, agrego a la presente demanda el ACTA firmada por ambas partes en el procedimiento administrativo efectuado por la Síndico Procuradora de la Alcaldía de Cárdenas, abogada AISKELL R.S.d. fecha 28 de septiembre de 2011 en donde se evidencia claramente, además del incumplimiento de dicho ciudadano en el pago de los meses julio y agosto de 2011 y lo correspondiente al I.V.A., el reconocimiento expreso del arrendatario J.O.D.L., en su permanencia en el local comercial dándole un USO DISTINTO al convenido…

…Así mismo, solicito al ciudadano arrendatario J.O.D.L.…, que cancele lo referente al servicio público del ASEO URBANO de tarifa residencial, ya que según mi conocimiento éste adeuda DIECINUEVE (19) meses de este servicio, es decir, desde el mes de agosto al mes de diciembre del año 2010 debe la cantidad mensual de TREINTA Y CINCO BOLÍVARES CON SETENTA Y CINCO CÉNTIMOS (Bs. 35,75), es decir, la cantidad total de CIENTO SETENTA Y OCHO BOLÍVARES CON SETENTA Y CINCO CÉNTIMOS (Bs. 178,75); así como todos los doce (12) meses del año 2011 y los meses de enero y febrero del presente año 2012 por la tarifa mensual de CUARENTA Y UN BOLÍVARES CON SESENTA Y SEIS CENTIMOS (Bs. 41,66), dando un total de QUINIENTOS OCHENTA Y TRES BOLÍVARES CON VEINTICUATRO CENTIMOS (Bs. 583,24) resultando un total general de SETECIENTOS SESENTA Y UN BOLIVARES CON NOVENTA Y NUEVE CENTIMOS (Bs. 771,99) adeudados de ASEO URBANO, lo cual evidencia otro incumplimiento directo a lo pactado contractualmente de que dicho ciudadano se mantendría totalmente solvente en todos los servicios públicos del local (luz y aseo urbano).

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En la oportunidad de contestar la demanda se alegó:

…Niego, rechazo y contradigo la demanda incoada en mi contra por la ciudadana A.B.C., por INCUMPLIMIENTO DE CONTRATO, tanto en los hechos como en el derecho…

‘DEL CONTRATO DE ARRENDAMIENTO’, si bien es cierto, que en fecha 12 de abril de 2006 celebré contrato de arrendamiento con la ciudadana A.B.C.,…, por un lapso de seis (6) meses, que al vencimiento de éste era prorrogado y así ocurrió hasta el día 1° de junio de 2011, fecha en la que se celebró un nuevo contrato, por vía privada sólo avalado por la firma del abogado, en el que se estableció un tiempo de duración de seis (6) meses; por lo tanto dicho contrato vencía el día 1 de diciembre de 2011, entendiendo que a partir de dicha fecha la propietaria del inmueble podía notificar la resolución del contrato o por el contrario continuar con la relación arrendaticia, al no haber notificación por escrito por parte de la propietaria del inmueble de terminar la relación arrendaticia, ésta se entendía continuada y así ocurrió.

…’DEL PAGO POR IMPUESTO AL VALOR AGREGADO POR EL CANON DE ARRENDAMIENTO’, en el contrato de arrendamiento celebrado de forma privada el 1° de junio de 2011, estableció en su cláusula segunda lo referente al pago de este Impuesto, ahora bien, el monto total establecido en el contrato por canon de arrendamiento fue por la cantidad de SEISCIENTOS BOLÍVARES CON CERO CENTIMOS (Bs. 600,00) más lo correspondiente al Impuesto al Valor Agregado, que para ese entonces se representaba en DOCE POR CIENTO (12%), por lo que el monto total sería SEISCIENTOS SETENTA Y DOS BOLÍVARES CON CERO CENTIMOS (Bs. 672,00) y así debía expresarse en los recibos de pago que la propietaria me emitiera,…

…, sin embargo no lo hacía y expresaba en dichos recibos la cantidad de SEISCIENTOS BOLÍVARES CON CERO CENTIMOS (Bs. 600,00) exactos, la Ley es clara y no permite que en la factura o documento equivalente emitido por el contribuyente por aparte se establezca dicha alícuota, por lo que debe deducirse que la alícuota por Impuesto al Valor Agregado se deduciría de dicho monto, es decir la base imponible para el cálculo del impuesto estaría representada por la cantidad de QUINIENTOS VEINTIOCHO BOLIVARES CON CERO CENTIMOS (Bs. 528,00) más SETENTA Y DOS BOLÍVARES CON CERO CENTIMOS (Bs. 72,00) de alícuota por Impuesto al Valor Agregado hacen un total de SEISCIENTOS BOLÍVARES (Bs. 600,00) que corresponden al canon de arrendamiento y tal como lo expresan los recibos de pago correspondientes. La propietaria del inmueble lo que pretende es obtener una ventaja económica…

…DEL USO DISTINTO DEL INMUEBLE AL PREVISTO EN EL CONTRATO, si bien es cierto que en fecha 28 de septiembre de 2011, se llevó a cabo un acto conciliatorio en la Oficina de Sindicatura Municipal de la Alcaldía del Municipio Cárdenas, me comprometí a no seguir durmiendo como en ocasiones lo realizaba en dicho local producto del trabajo de reparaciones de calzado y por autorización y conocimiento de la propietaria del inmueble, y así lo he cumplido, por lo que es falso que actualmente haya incumplimiento de las cláusulas del contrato, más cuando se evidencia que la demanda incoada en mi contra por esta causal se realiza el día 14 de marzo de 2010, es decir casi seis meses después…

…DEL PAGO DE LOS SERVICIOS PÚBLICOS DEL INMUEBLE, actualmente estoy en conocimiento y no niego la deuda que por el servicio público de aseo exista, sin embargo, no ha sido de mi intención realizar dicho pago, ya que el mismo se venía realizando conjuntamente con el servicio público de la luz, sin embargo una vez cancelado por parte de la empresa eléctrica dicho servicio, quedaba de parte del responsable (en este caso mi persona) realizar dichos pagos ante la Alcaldía del Municipio Cárdenas, pero en la Alcaldía me informaron al respecto que para hacer efectivos dichos pagos debía el propietario del inmueble solicitar el estado de cuenta correspondiente, y en muchas oportunidades así se lo solicité a la propietaria pero nunca atendió mis requerimientos; sin embargo no me niego a cancelar dicha deuda…

…DE LA DESOCUPACIÓN Y ENTREGA INMEDIATA DEL INMUEBLE, vale la pena recordar que la relación arrendaticia lleva ya un tiempo de cinco (5) años con once (11) meses, y la cual mi intención ha sido la de tratar de cumplir en las medidas de mis posibilidades con la obligación establecida y pago del canon de arrendamiento lo he realizado de forma regularmente puntual; por lo que no se me puede desalojar de forma inmediata y para ello se debe otorgar una prórroga legal…

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El fallo recurrido estableció lo siguiente:

…3.1. La parte actora, ciudadana A.B.C., actuando con el carácter de arrendadora, alegó haber celebrado el día 12 de abril de 2006 y el día 01 de junio de 2011, contratos de arrendamiento con el ciudadano J.O.L.D., quien asumió el carácter de arrendatario.

Este hecho fue aceptado por la accionada en la oportunidad de dar contestación a la demanda.

Por lo tanto, tenemos que ambas partes son contestes en señalar la existencia de la relación arrendaticia que se desprende de los contratos de arrendamiento suscritos por ellos, el primero autenticado por ante la Oficina con Funciones Notariales del Registro Inmobiliario de los Municipios Cárdenas, Guásimos y A.B.d.E.T., bajo el N° 12, Folios 23 al 24, Tomo 3-A, Protocolo 3°, 2° Trimestre, de los libros de Autenticaciones, de fecha 12 de abril de 2006, y el segundo suscrito el día 01 de junio de 2011, los cuales fueron debidamente valorados en la parte II, PRIMERO, 1.1), A) y B) ut supra de la presente decisión, y así se declara.

3.2. Alegó la parte actora, que el local comercial sería destinado para la actividad económica relacionada con la reparación de calzado, pero que el arrendatario lo utiliza como vivienda, dormitorio, donde duerme, cocina, se baña y lava su ropa, incumpliendo con el fin comercial del inmueble arrendado.

Este hecho fue refutado por la parte demandada en la oportunidad de dar contestación a la demanda, observando quien juzga, que efectivamente, la parte accionada, probó mediante acta convenio suscrita por ante la Sindicatura de la Alcaldía del Municipio Cárdenas, de fecha 28 de septiembre de 2011, y que fue previamente valorada en la parte II, PRIMERO, 1.1), C) ut supra de la presente decisión, su compromiso de no utilizar el local comercial como dormitorio; asimismo probó mediante constancia emitida por la Dirección General del Instituto Autónomo de Policía Municipal del Municipio Cárdenas del Estado Táchira, de fecha 14 de mayo de 2012, y que fue previamente valorada en la parte II, SEGUNDO, 2.1), B) ut supra de la presente decisión, que presta servicio como vigilante nocturno en la instalación de Barrio Adentro Táriba, en el horario comprendido desde las 8:00 p.m. hasta las 07:00 a.m., desde el día 30 de septiembre de 2011, y así se declara.

3.3. Alegó la parte actora que el arrendatario se encuentra atrasado en el pago de los cánones de arrendamiento correspondiente a los meses de julio y agosto de 2011. Con respecto a este alegato, observa quien juzga, que la parte accionada probó mediante el acta convenio suscrita por ante la Sindicatura de la Alcaldía del Municipio Cárdenas, de fecha 28 de septiembre de 2011, y que fue previamente valorada en la parte II, PRIMERO, 1.1), C) ut supra de la presente decisión, que había efectuado los pagos correspondiente a los meses de julio y agosto de 2011, y así se declara.

3.4. Alegó la parte accionante, que el arrendatario se encuentra atrasado en el pago de las cuotas del Impuesto de valor Agregado y que asciende a la suma de Bs. 648,00, correspondiente a los meses de junio, julio, agosto, septiembre, octubre, noviembre y diciembre de 2011, así como las de enero y febrero de 2012, a razón de Bs. 72,00 mensual, habiéndose excepcionado el demandado, señalando que el impuesto al Valor Agregado se encontraba incluido en la suma de Bs. 600,00 fijado como canon de arrendamiento.

Con respecto a este reclamo, observa quien juzga, que el contrato de arrendamiento, suscrito por las partes fue valorado en la parte II, PRIMERO, 1.1), B) ut supra de la presente decisión, no se señaló la suma a que estaba obligado el arrendatario a pagar por concepto del Impuesto de Valor Agregado y de igual forma, la arrendadora no demostró ser Agente de retención del mismo, debidamente autorizada por la Administración Tributaria, por lo tanto, el pago del Impuesto de Valor Agregado ha de ser pagado a la Administración Tributaria por la arrendadora que percibe el pago del canon de arrendamiento, y así se declara.

3.5. Alegó la parte actora que el arrendatario se encuentra atrasado en el pago de 19 meses del servicio del aseo urbano, y que asciende a la suma de Bs. 771,99,00, correspondiente a los meses de agosto a diciembre de 2011 y los meses de enero y febrero de 2012, a razón de Bs. 41,66 mensuales

La parte demandante en la oportunidad de dar contestación reconoció la deuda que pudiese existir por concepto de servicio de aseo urbano, no obstante, se excepcionó alegando que dicho pago se venía efectuando dentro de la factura de electricidad, y el servicio fue cancelado, sin que la propietaria del inmueble, hubiese solicitar (SIC) el estado de cuenta para saber el monto a pagar.

Con respecto a la pretensión de la demandante, observa quien juzga, que el servicio de aseo urbano se encuentra incluido dentro de la factura de Corpoelec, y el contrato de servicio eléctrico se encuentra a nombre de la actora, ciudadana A.B.C., el cual corresponde a un inmueble ubicado en carrera 7, con calle 12, N° 12-16, Barrio Monseñor Briceño, Táriba, Municipio Cárdenas del Estado Táchira, y tal como se indicó en la cláusula primera del contrato de arrendamiento suscrito por la parte actora y demandado, el local alquilado forma parte del inmueble ubicado en la dirección antes señalada, sin que exista prueba alguna de que el local comercial pagáse monto alguno por concepto de aseo urbano, por lo tanto, no está demostrado de autos que la actora hubiese pagado los montos por concepto del servicio de aseo urbano correspondiente al local comercial alquilado, y así se declara

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Del acervo probatorio consta que la demandante promovió:

  1. - Documentales:

     Contrato de arrendamiento suscrito entre A.B.C. y el demandado J.O.L.D., autenticado el 7 de abril de 2006 por ante el Registro Inmobiliario de los Municipios Cárdenas, Guásimos y A.B.d.e.T., inserto bajo el N° 12, folios 23 al 24, tomo 3-A, segundo trimestre del protocolo 3° de los Libros de Autenticaciones.

     Contrato de arrendamiento entre A.B.C. y el demandado J.O.L.D., por vía privada el 1° de junio de 2011.

    Estas documentales se valoran plenamente de conformidad a lo establecido en el artículo 1.357 del Código Civil, en concordancia con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil ya que no fueron desconocidos, por cuanto evidencian la relación arrendaticia existente entre las partes sobre un local comercial ubicado en la carrera 7 con calle 12, N° 12-16 del Barrio Monseñor Briceño, Táriba Municipio Cárdenas del estado Táchira, y que constituye el objeto de la pretensión.

     Boleta de citación a nombre de la ciudadana A.B.C. y acta de convenio suscrita por las partes por ante la Sindicatura Municipal Cárdenas, en la sede de la Alcaldía del Municipio Cárdenas del estado Táchira en fecha 28 de septiembre de 2011.

    Este documento se valora conforme a lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil por cuanto no fue desvirtuado por el demandado y sirve para colorear a esta sentenciadora cómo ha sido la relación arrendaticia entre las partes, así como el cumplimiento o no de sus obligaciones contractuales.

  2. -Inspección Judicial.

    La cual fue evacuada el 30 de mayo de 2012 por el a quo en el inmueble ubicado en la carrera 7 con calle 12, local comercial anexo al inmueble, identificado con el N° 12-16 en Táriba Municipio Cárdenas del estado Táchira.

    Esta prueba se valora conforme a la sana crítica, observándose que el a quo dejó constancia de lo siguiente: que se encontraba constituido en un local construido de paredes de bloque, piso de cemento, techo de platabanda, que se observó internamente de entrepaños estructura de concreto, lavamanos, puerta de hierro y que el tribunal no podía dejar constancia del resto de lo peticionado en el escrito de inspección dado que al juez por vía de inspección le está vedado emitir opiniones o hacer apreciaciones.

    El demandado por su parte aportó lo siguiente:

  3. - Documentales:

     Al folio 28 copia fotostática simple de cuatro (4) recibos por la cantidad de seiscientos bolívares cada uno, por concepto de alquiler del local arrendado de fechas 1° de abril de 2012, 1° de febrero de 2012, 1° de enero de 2012 y 1° de mayo de 2012.

    Con respecto a esta prueba, se aparta esta juzgadora del criterio esgrimido por el a quo al valorarla y de conformidad a lo establecido en el artículo 444 del Código de Procedimiento Civil se le concede pleno valor probatorio, en el sentido de que no fueron impugnados por la contraparte y por tanto quedaron reconocidos, evidenciando el pago del canon de arrendamiento correspondiente a los meses de enero, febrero, abril y mayo del año 2012 por parte del demandado y arrendatario a la arrendadora.

     Constancia de fecha 14 de mayo de 2012 (folio 29), emanada del Director General de la Policía del Municipio Cárdenas del estado Táchira, en la cual se resalta el hecho de que el demandado pertenece a la Milicia Bolivariana y labora como vigilante nocturno en la instalación de Barrio Adentro Táriba como vigilante desde el 30 de septiembre de 2011 en horario comprendido de 8 de la noche hasta la 7 de la mañana.

    Se valora como documento público administrativo con presunción iuris tantum, que evidencia que el demandado se ha desempeñado como vigilante nocturno en la instalación de “Barrio Adentro Táriba” desde el 30 de septiembre de 2011, en horario de 8:00 pm a 7:00 am.

     Facturas emanadas de la Corporación Eléctrica Nacional de fecha 8 de febrero de 2011 y 12 de abril de 2010 a nombre de la ciudadana A.B.C. con el número identificador de contrato 3398645 del inmueble ubicado en Táriba, calle 12, N° 12-16 del Municipio Cárdenas del estado Táchira.

    Estas probanzas se aprecian como indicios los cuales serán complementados al analizar la conclusión de lo aquí debatido.

    Estudiado el acervo probatorio, procede de seguidas quien suscribe conforme lo establece el artículo 12 del Código de Procedimiento Civil a decidir conforme lo alegado y probado en las actas.

    El juicio de resolución de contratote arrendamiento es un tipo de acción que debe ser intentada por ante el órgano jurisdiccional, basada en contratos celebrados a tiempo determinado, y debido al incumplimiento de alguna de las partes, a fin de resolver el contrato pactado entre éstas.

    El artículo 1.167 del Código Civil estatuye:

    En el contrato bilateral, si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede a su elección reclamar judicialmente la ejecución del contrato o la resolución del mismo, con los daños y perjuicios en ambos casos si hubiere lugar a ello

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    De la norma ut supra transcrita se observan dos acciones a intentar, como son el cumplimiento de contrato mediante el cual cualquiera de las partes que incumpla con su obligación, deberá o podrá exigir el cumplimiento eficaz de la obligación no cumplida, y; la resolución del contrato cuya finalidad es atacar el contrato mismo para resolverlo e impedir su continuación sobre la base del incumplimiento del demandado.

    Es importante destacar que para la procedencia de la acción bajo estudio deben cumplirse unos requisitos legales, a saber, i) Debe ser un contrato bilateral, ii) Debe ser a tiempo determinado, iii) Debe haber un incumplimiento, iv) El incumplimiento deberá derivar de una de las partes contratantes, por lo que si el incumplimiento obedece a un caso fortuito o de fuerza mayor, no procederá la acción de resolución de contrato, v) El demandante deberá haber cumplido con lo estipulado en el contrato de arrendamiento, por lo que si se demuestra su incumplimiento, procederá la excepción nom adimpleti contractus, y; vi) El contrato quedará resuelto una vez que el órgano jurisdiccional acuerde la resolución.

    Por otra parte, es importante que recordemos las obligaciones del arrendatario, las cuales se encuentran contempladas en los artículos 1.592 al 1.598 del Código Civil Venezolano siendo las siguientes:

    - Debe servirse de la cosa arrendada como un buen padre de familia.

    - Pagar el precio en el lugar y en el tiempo convenido.

    - Cuidar la cosa arrendada.

    - Comunicar al arrendador toda usurpación o novedad perjudicial en lo arrendado.

    - Usar y servirse de la cosa arrendada para el uso determinado en el contrato.

    - Devolver la cosa al arrendador, vencido el plazo del contrato, en el mismo estado en que la recibió, a excepción de lo que haya perecido por vetustez o por fuerza mayor.

    - El arrendatario es responsable de cualquier deterioro o pérdida que sufriere la cosa arrendada, a menos que pruebe que la culpa no puede imputársele.

    Tomando en cuenta estos señalamientos, consta que la pretensión se fundamente en que el demandado: i) cambió el uso del inmueble arrendado de local comercial a vivienda; ii) que incumplió en la pago del Impuesto al Valor Agregado (I.V.A.) acordado en la cláusula segunda del último contrato firmado; iii) que no cumplió con el pago de los cánones de arrendamiento correspondiente a los meses de julio y agosto de 2011 y; iv) que no cumplió con el pago del aseo urbano.

    Tal y como acertadamente lo juzgó el a quo, estima esta juzgadora que la demanda bajo estudio es totalmente improcedente, ya que si bien es cierto el objeto del contrato de arrendamiento es un local comercial según consta en los contratos insertos a los autos y reconocidos por las partes, la actora no demostró durante el iter procesal que el ciudadano J.O.L.D. hubiera cambiado el uso del inmueble en contravención a lo pactado, ya que la inspección judicial evacuada por el a quo no dejó constancia de esta situación y tampoco de evidencia que la representación judicial de la parte actora haya insistido o promovido particulares que llevaran al juzgador a determinar si efectivamente el demandado cambió el uso al inmueble arrendado, motivo por el cual es improcedente este alegato.

    Respecto al incumplimiento en el pago de los cánones de arrendamiento de los meses de julio y agosto de 2011, consta que el demandado cumplió con dicha obligación el 28 de septiembre de 2011 según consta del acta convenio inserta a los folios 14 y 15, lo cual no fue impugnado por la contraparte. Igualmente no hubo incumplimiento en cuanto a los meses de enero, febrero, abril y mayo de 2012.

    Finalmente, en lo relativo al incumplimiento en el pago del IVA y del aseo urbano, es evidente que no se fijó por las partes un monto en el instrumento pactado con respecto a estos conceptos, aunado al hecho de que pierden fuerza estos alegatos, por cuanto como se observa, el demandado ha cumplido con sus deberes de pagar el canon, cuidar la cosa arrendada y servirse de ella como un buen padre de familia, situación que genera en esta juzgadora la convicción de que el recurso de apelación debe declararse sin lugar, confirmar el fallo apelado y condenar en costas a la parte actora y apelante, Y ASÍ SE RESUELVE.-

    IV

    DECISIÓN

    Este JUZGADO SUPERIOR CUARTO EN LO CIVIL, MERCANTIL, TRÁNSITO, AGRARIO Y BANCARIO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO TÁCHIRA, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, DECIDE:

PRIMERO

Se declara SIN LUGAR el recurso de apelación interpuesto por la abogada D.M.P.S., en su carácter de apoderada judicial de la ciudadana A.B.C. (parte actora), contra la sentencia definitiva dictada el 25 de julio de 2012 por el Juzgado de los Municipios Cárdenas, Guásimos y A.B. de la Circunscripción Judicial del estado Táchira, registrada en el Libro Diario bajo el N° 46.

SEGUNDO

Se CONFIRMA la sentencia definitiva dictada el 25 de julio de 2012 por el Juzgado de los Municipios Cárdenas, Guásimos y A.B. de la Circunscripción Judicial del estado Táchira, registrada en el Libro Diario bajo el N° 46. En consecuencia, se declara SIN LUGAR la demanda que por Resolución de Contrato de Arrendamiento incoara la ciudadana A.B.C. contra el ciudadano J.O.L.D..

TERCERO

De conformidad a lo establecido en los artículos 274 y 281 del Código de Procedimiento Civil, se condena en costas a la parte actora y apelante por haber resultado totalmente vencida.

Notifíquese a las partes.

Publíquese esta decisión en el expediente Nº 2.803, y regístrese conforme a los artículos 247 y 248 del Código de Procedimiento Civil.

Dada, firmada y sellada en la Sala del Despacho del Juzgado Superior Cuarto en lo Civil, Mercantil, Tránsito, Agrario y Bancario de la Circunscripción Judicial del estado Táchira. San Cristóbal, a los veinticinco (25) días del mes de junio del año dos mil trece. Años 203º de la Independencia y 154º de la Federación.

La Jueza Titular,

J.L.F.D.A.

El Secretario temporal,

C.A.L.M.

En esta misma se dictó, publicó y agregó la presente decisión al expediente Nº 2.803, siendo las tres de la tarde (3:00 p.m.) dejándose copia certificada para el archivo del Tribunal. Asimismo se libraron las boletas de notificación ordenadas y se entregaron al alguacil del Tribunal.

El Secretario temporal,

C.A.L.M.

JLFDeA./jo.-

Exp. 2.803.-

VA SIN ENMIENDA.-

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